賃貸契約
本賃貸契約(“賃貸”)は、2021年12月20日にデラウェア州有限責任会社(“大家”)とデラウェア州有限責任会社(“テナント”)との間で締結されます。
建物：このプロジェクトで建設予定の建物は、マサチューセッツ州02472号チャールスウォータータウンのアーセナル(1号館とも呼ばれる)、つまりその建物がある場所にあります
住宅地：プロジェクトのこの部分は、(I)ビルの第2、3、および4階の全レンタル可能面積(4階テラスを含む)(共通エリアを含まない)、(Ii)ビルの1階のいくつかの貯蔵空間、および(Iii)ビルの最上階のいくつかの機械的空間を含み、添付ファイルAに示すように、(A)ビルの2階約33、074平方フィートのレンタル可能平方フィート、(B)ビル3階の約33、074平方フィートを含む合計約100，624平方フィートのレンタル可能平方フィートを含む。(C)ビル4階(4階テラスを含む)約32，647平方フィートのレンタル可能な貯蔵空間、(D)ビルの1階の約1，588平方フィートのレンタル可能な貯蔵空間、および(E)ビルの最上階約241平方フィートの機械的空間は、本条例第5条および第45(O)条に従って時々調整することができる
項目：家のある建物のある不動産、および添付ファイルBに記載されているすべての改善と付属施設。
レンタル可能面積：100，624平方メートル本契約第5条及び第45条(O)条に基づいて随時調整することができる。
テナントは、本テナントトップページに規定されているレンタル可能面積は、所有者がBOMAを使用して修正した計量基準に基づいて初歩的な推定を行うことを認めている。したがって、着工日後60(60)日以内に、所有者は可能であるが、義務はなく、改正されたBOMAから家屋及び建物の賃貸可能面積(“予備再測定”)を計算し、(A)報告書をテナントに交付し、(I)家屋、建物又はプロジェクトの賃貸可能面積、(Ii)基本賃貸料、(Iii)プロジェクトにおける建物のシェア、(Iv)テナント改善手当及び補充テナント改善手当、及び(V)テナントの経営費におけるシェア、(B)場所、建物、または工事プロジェクトの任意のレンタル可能面積の任意の変動を示す予備計算。テナントは、所有者準備確認書に署名して返却しなければならない：(1)家屋、建物またはプロジェクトの賃貸可能面積、(2)基本賃貸料、(3)プロジェクトにおける建物のシェア、(4)テナント改善手当と補充テナント改善手当、(5)オーナーが所有者から要求を出してから7営業日以内に再測定したテナントが負担すべき運営費用シェア。テナントがそうしない場合は，テナントは無条件かつ撤回できないと認めて同意しなければならない
“DOCVARIABLE”SWDocIDLocation“1”=“1”“DOCPROPERTY”SWDocID“ACTIVEUS 187586682 v.10”ACTIVEUS 187586682 v.10であれば
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添付ファイル10.13
そこに含まれている事実。大家の初期リスコアリング確認に含まれる事実に何か異なる意見があれば、テナントは第(A)項の声明を受けてから7営業日以内に書面で大家に通知しなければならず、そうでなければテナントは撤回せずに反対の権利を放棄することになる。所有者は直ちに反対通知を受けた後、双方は合理的、誠実にこのような事項を討論すべきである；しかし任意の論争は所有者建築家によって解決され、所有者建築家の家、建築物とプロジェクトに対する賃貸可能面積の決定は最終的であり、所有者とテナントに対して拘束力があるべきである。上述したにもかかわらず、いずれの場合も、不動産のレンタル可能二乗フィートは、上記に規定されたレンタル可能平方フィートよりも10，000平方フィート以上増加または減少してはならず(すなわち、110，624を超えるレンタル可能二乗フィートまたは90，624平方フィート未満)、増加がワークレターの定義のような変更要求が実行されたためでなければ、上記の上限は適用されない。家主の初期リスコアリングは、家主が本契約に規定している他のリスコアリング権利を代替または放棄したとみなされてはならない。
ビルのレンタル可能面積：120，454平方メートル本条例第5条及び第45条(O)条及び賃貸住宅面積の定義に基づいて随時調整することができる。
プロジェクトレンタル可能面積：1132，958平方メートル本条例第5条及び第45条(O)条及び賃貸住宅面積の定義に基づいて随時調整することができる
プロジェクトにおける建物のシェア：10.63%は、本条例第5条及び第45(O)条及び住宅賃貸可能面積の定義に基づいて随時調整することができる。
営業費用に占めるテナントの割合：83.54%は、本条例第5条と第45(O)条および賃貸可能家屋面積の定義に基づいて随時調整することができる。
基本レンタル料：毎月754，680ドル[最初は毎年90ドル/RSFに基づいていました]この条例第4節により調整することができる.
レンタル料調整率：3%(3%)
基レンタル開始日：開始日から2カ月。
手付金：4，528，080ドル
目標着工日：2023年11月30日
基本期限：開始日から本期限の最初の完全月までの最初の完全月の初日から134ヶ月(本プロトコル第2節で定義されるように).
許可用途：一般オフィス，実験室，実験室と生命科学研究開発を支援する小規模組み立て，および生命科学研究と開発用途
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添付ファイル10.13
本プロジェクトの性質と一致し，その他の点で本契約第7節の規定に適合する
テナントは、(A)家屋の第2の層が35%未満の実験室空間または使用を含むか、または35%以上のオフィス空間または使用を含むことを許可してはならない、(B)第4の層は、20%未満の実験室空間および使用を含むか、または(C)第3および第4の層は、合計35%未満の実験室空間および使用を含む
納付住所：所有者通知書住所：
Are-MA Region No 75，LLC c/o Alexandria Real Estate Equities，Inc.
モーガン大通ユークリッド北街26番地
郵便番号：975383郵便受け、郵便番号：91101
テキサス州ダラス、郵便番号：七五三九七-五三八三
テナント通知先：
発効日までに：
KYMERA治療会社
アーセナル通り200ヤード、230号スイートルーム
マサチューセッツ州ウォータータウン、郵便番号：02472
注意：ブルース·N·ジェイコブス最高財務責任者
発効日後：
KYMERA治療会社
チャールズ河畔の兵器庫、1号棟
マサチューセッツ州ウォータータウン、郵便番号：02472
注意：ブルース·N·ジェイコブス最高財務責任者
コピーを添付して送ります
Goodwin Procter LLP
北街100番地
マサチューセッツ州ボストン、郵便番号：02210
ウィリアム·D·コリンズEsq
以下の証拠物および付録は、本文書に添付され、これを参考に本明細書に組み込まれる
添付ファイルA--部屋説明
添付ファイルB--項目説明
添付ファイルC--仕事の手紙
添付ファイルD-着工日の確認
添付ファイルE--ルールと条例
添付ファイルF--テナントの個人財産
添付ファイルG--コントロールエリア
添付ファイルH-指定天台エリア
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添付ファイル10.13
1.
事務所のレンタルです。本契約のすべての条項と条件を遵守し、大家は家をテナントに貸し、テナントは大家に家を賃貸する。大家と宿泊客はそれぞれ“党”、集団は“党”である
本プロジェクトは、しばしば、テナントおよびプロジェクトの1つまたは複数の他のテナントまたは他の第三者のために非独自の用途を提供する部分であり、本明細書では総称して“共通領域”と呼ばれる。公共エリアは，(A)すべてのテナントが出入りする公共ロビー，廊下，階段，エレベーター，(B)ビル内に位置する公共通路やパイプ，機械や雑物間およびゴミ箱，(C)ビル内に位置しビルにサービスを提供する公共積載エリア，(D)歩道とプロジェクトにサービスを提供する園林エリアを含むが，これらに限定されない.公共領域は、プロジェクト内、プロジェクトの上、または他の方法でプロジェクトにサービスする様々な施設、施設、建物、またはあるような他の改善施設を含むが、時々存在し、テナントおよびプロジェクトの1つまたは複数の他のテナントまたは他の第三者が使用することができる(“施設”)を含むが、これらに限定されない。例えば、便利な施設は、ビジネスセンター、会議センター、レストラン、またはジム、および他のスポーツ施設を含むことができる。大家さんは、自分で便宜施設を提供するのではなく、付属会社や第三者と契約や便宜施設を手配することができることが分かった。いずれの場合も、そのコストは、運営費用に含まれる(またはテナントによって関連会社または第三者に支払われる)。しかし、本賃貸契約にはいかなる逆の規定があるにもかかわらず、生の疑問を免れるために、所有者はいかなる便宜施設又は他の公共区域を提供する義務がなく、提供された場合も、継続して提供する義務はないが、本賃貸契約条項の規定により、大家は合理的に物件に入る義務がなく、任意の駐車スペースをテナントに提供する義務がない。本賃貸期間内では、テナントは、1日24(24)時間に家屋およびビルに入らなければならないが、政府の行為または法律の要件により、所有者が任意の設置、メンテナンスまたは修理または他の作業を実行するため、任意の他の一時的中断、および本レンタル条項によって制約された他の緊急事態または不可抗力(以下、第34節を参照)を除く。
2.
交付；家屋検収；発効日。所有者は、目標着工日または前に住宅をテナントに渡し、所有者の仕事(“交付”または“交付”)を基本的に完了するために合理的な努力をしなければならない。もし大家が適時に家を渡すことができなかった場合、大家はテナントがそれによるいかなる損失や損害に対しても責任を負わない場合、本賃貸契約の規定を除いて、本賃貸契約は無効または取り消すことができない。所有者が目標着工日後60日以内に、不可抗力遅延やテナント遅延以外の何らかの理由で物件を納入していない場合、テナントは、目標着工日後60日目(この目標着工日が不可抗力遅延およびテナント遅延により延長される)から目標着工日後120日目(この目標着工日が不可抗力遅延およびテナント遅延により延長される)までの引渡し遅延が続く毎日、1日の基本賃貸料減免を受ける権利がある。大家が不可抗力遅延やテナント遅延以外の何らかの理由で、目標着工日後120日以内に物件を納入できなかった場合、テナントは、目標着工日後120日目(不可抗力遅延やテナント遅延により延長された目標着工日)から、より早い引渡し日または目標着工日後195日目(その目標着工日が不可抗力遅延やテナント遅延により延長される)の各日の遅延交付に2日間の基本賃貸料減免を受ける権利がある。大家さんが不可抗力の遅延やテナント遅延以外のいかなる理由でも、目標開始日の195日以内に不動産を納品していない場合、テナントは書面で通知することができます(195日の期限(このように延長された)満了後10営業日以内に本賃貸契約を終了することができ、宿泊客がこのように終了した場合、(A)保証金またはその任意の残高(すなわち、大家が本レンタル契約によって権利を獲得する権利があるすべての金額を差し引いた後)、任意の前払いした基本賃貸料はテナントに返却すべきであり、(B)大家さんとテナントはさらにいかなる権利を享受する権利がありません。本借約項の下の義務又は義務であるが、本賃貸借契約が明確に終了した後も終了していない条項は除外する。ここで使用される用語“所有者プロジェクト”、“テナントプロジェクト”、“テナント遅延”および“基本完了”は、これらの用語のために作業書簡で規定された意味を有するべきである。テナントが195日の期限満了後5営業日以内に本テナントを廃止することを選択しなかった場合は、本テナントを廃止する権利を放棄する
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添付ファイル10.13
この賃貸契約は引き続き十分な効力と効力を持っている。本協定には、いかなる相反する規定があり、いかなる疑問も生じないために、本項に規定する停止権は、発効日に終了しなければならない
“着工日”は、(I)所有者が不動産をテナントに渡す日、(Ii)テナントの遅延がない場合、オーナーが不動産を渡すことができる日付、(Iii)テナントが不動産またはその任意の部分で業務を展開する日のうちの最も早い日のうちの1つでなければならない。所有者の要求に応じて、テナントは、開始日、基本賃貸料開始日、および本契約添付ファイルDに添付されている“開始日確認”の形態で決定された期限満了日を説明する書面確認を署名して交付しなければならないが、テナントがこのような確認に署名して交付することができなかったことは、本契約項下の大家の権利に影響を与えない。本レンタルの“期限”は、本レンタルトップページ上で定義された基本期限、及び(タイムリーかつ適切に行使された場合)テナントが本レンタル第40条に基づいて選択することができる延期期限とする。
“作業書”第6節の規定によると、所有者は、テナントが家具、固定装置および設備(“FF&Eインストール”)を設置および設置するために、テナントが着工日前に“作業書”第6節に規定する時間に場所に入ることを許可しなければならず、このようなFF&Eインストールが所有者と協調し、テナントが本テナントおよび所有者が適用可能な他のすべての合理的な制限および条件を遵守することを前提としている。このようなすべてのアクセスは通常の営業時間内に行われなければならない。テナントは，発効日までに物件に入るには，本テナントのすべての条項や条件を遵守しなければならないが，基本賃貸料や運営費用(第5節で定義したような)を支払う義務は含まれていない。
次の段落13節又は作業書に記載されている以外は、(I)テナントが着工の日の家屋状況を受け入れるべきである。(Ii)大家は、家屋のいかなる欠陥にも責任を負わない、(Iii)テナントが家屋を接収することは、テナントが家屋を受け入れるべきであり、家屋が占有されたときに良好な状態にあるという確実な証拠である。テナントは、発効日までに物件を占有するには、基本賃貸料と運営費用の支払い義務を含む、本テナントのすべての条項と条件を遵守しなければなりません。
着工日後12ヶ月以内に、大家は、費用及び費用(運営費用を構成しない)を自己負担しなければならず、建築又は建築システム(第13条に記載されているように)に対する任意の修理を担当しなければならない。この場合、テナント又は任意のテナントが修理理由に責任を負わなければならない。この場合、テナントは修理費用を支払わなければならない。
テナントは、所有者または所有者の任意の代理人が、事業所またはプロジェクトの全部または一部の状況、および/または事業所またはプロジェクトがテナントに適しているかどうかの業務についていかなる陳述または保証を行っていないかを同意し、認め、テナントは、事業所またはプロジェクトの許可用途に適した任意の黙示保証を放棄する。本リースは、本リースの対象に関する大家およびテナントの完全な合意を構成し、本レンタルに含まれていないすべての以前の陳述、誘因、承諾、合意、了解および交渉の代わりになる。大家さんは、本テナントに署名する際に、テナントの陳述、保証、確認、本テナントに含まれる合意に基づいています。
(a)
基本レンタル料です。最初の月の基本賃貸料(すなわち、基本賃貸料発効日後の最初の完全月の基本賃貸料)および保証金は、所有者に本レンタル契約の署名コピーを渡したときに満期になって支払われなければならない。基本賃貸料の開始日から、テナントは、本契約期間内に各日歴月の初日または前に、大家に基本賃貸料を前払いする毎月分割払いを行い、アメリカ合衆国、大家室または大家が時々書面で指定した他の人または他の場所で支払わなければならない
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添付ファイル10.13
どの部分のカレンダー月の基本レンタル料の支払いは比例して計算しなければなりません。テナントが大家に基本賃貸料とその他の金を支払う義務と本賃貸項の下で大家の義務は独立した義務である。テナントは、いつでも本レンタル契約に明文で規定されている任意の減税措置を減免、低減または相殺する権利がない
テナント改善手当(仕事書で定義されているような)を除いて、テナントが書面で要求を提出し、勤務書簡条項に適合する場合、所有者は、テナントに補充テナント改善手当を提供しなければならない(仕事箱で定義されているように)。発効日から基本期間内の毎月初日まで、テナントは必要な金額を支払わなければならず、全数償却で実際に所有者から資金を提供したテナント改善補充手当部分(あればある)は、追加レンタル料として、基準期限で8%の年利率で月ごとに同等のレンタル料を支払い、発効日から利息を計算する。賃貸が満了した場合、または早期に終了した場合、任意の未払いのテナント改善補充手当および適用利息は、一度に所有者に支払わなければならない。
(b)
追加料金です。基本的な賃貸料を除いて、発効日から、テナントは、所有者に追加賃貸料(“追加賃貸料”)を支払うことに同意する：(I)テナントが分担すべき運営費及び(Ii)テナントが本テナント条文に従って支払うことを負担又は同意する任意及びその他のすべての金は、テナントが違約又は本テナントの合意、条項、契約及び条件を遵守できなかったためにテナントによって履行された任意及びその他のすべての金を含むが、いかなる適用される通知及び救済期間後にも限定されないが、テナントが履行しなければならない任意及びその他のすべての金を含む
4.
基本レンタル料調整。基本賃貸料は、本レンタル期間内の基本賃貸料発効日の各年度周年日(“調整日”)毎に引き上げられ、方法は、調整日の直前に対応する基本賃貸料に賃貸料調整率を乗じ、得られた金額を調整日直前に対応する基本賃貸料に加算する。このように調整された基本レンタル料は、その後、本プロトコルの規定に従って支払われなければならない。どの部分のカレンダー月の基本賃貸料調整も比例して計算しなければならない
5.
営業料はお支払いください。大家は毎年の経営費の書面見積もり(“年度見積もり”)をテナントに提出すべきであり、この見積もりは大家が同暦年内に時々改訂することができる。毎月、基本賃貸料が満期となる同じ日に、テナントは、テナントが年間概算で占める運営費シェアの1/12に相当する金額を大家に支払わなければならない。任意の部分カレンダー月の支払いは比例して計算されなければならない。
“運営費用”という言葉は、(A)所有者が例年ごとに建物の使用、所有権、運営、管理、保守および修理によって招いたり累積したりする任意の種類または種類のすべてのコストおよび支出であり、税項(9条で定義されているように)、10年未満で償却される資本修繕、改善および交換、およびこれらの資本プロジェクトの使用年数、所有者の第三者物件管理人のコスト(当時適用された基本賃貸料の3%を超えない。発効日から基本賃貸料発効日までの間に、基本賃貸料発効日の対応基本賃貸料から計算され、その後、実際の基本賃貸料から計算される)、または第三者物件管理人がいない(または所有者が第三者物件管理人のコストに転嫁しないことを選択した場合)、行政賃貸料は、当時適用された基本賃貸料の3%(開始日から基本賃貸料発効日までの間、行政賃貸料は、基本賃貸料開始日の対応基本賃貸料に基づいて計算される。(B)社会的距離(物理的距離とも呼ばれる)、健康および身体の健康を促進および保護すること、および/または任意の種類または性質の感染症および/またはウイルスの伝播または伝播を防止または制限することを目的としているが、これらに限定されないが、これらに限定されないが、(A)新冠肺炎(総称して“感染症”と呼ばれる)、および(B)プロジェクトに占めるビルのすべてのコストシェアおよび(B)プロジェクトに占めるビルのすべてのコストシェア
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添付ファイル10.13
所有者は、使用、所有権、運営、管理、保守および修理康楽施設および他の公共場所に関連するコストおよび支出を含む、使用、所有権、運営、管理、保守および修理康楽施設および他の公共場所に関連するコストおよび支出(生命の疑問を免除するための所有者または第三者の連属会社または第三者に支払う時価賃貸料を含む)、税、資本修理、メンテナンス、所有者に支払う時価賃貸料、ならびにレストランまたは他の康楽施設を提供する者に提供される減貸または他の割引または補助金を含む、このプロジェクトによって引き起こされるまたは累積された任意の種類の支出(建物または他の康楽施設を含まない建築物特有の費用および支出)を含む。より短い10年間の償却の改善および交換、ならびにこれらの資本プロジェクトの使用寿命、ならびにプロジェクトのアップグレードまたはプロジェクトは、社会的距離(実際の距離とも呼ばれる)、健康および身体の健康を促進および保護することを奨励し、および/または感染症の伝播または伝播を防止または制限するための強化サービスのコストを提供することを目的としている。そのコストおよび支出を運営費用に計上することに加えて、テナントに個別使用料を徴収することができる唯一の便利施設は、任意の会議施設またはフィットネスセンターの使用に関連するものである(会議施設またはフィットネスセンターが作成されて利用可能である場合)。大家またはその付属機関または大家が招聘した第三者は、任意の会議施設およびサービスを使用するために標準料金を請求することができる。任意のフィットネス施設(または一般に会員料金に含まれる基本サービス)については、会員料は徴収されないが、大家さんまたはその付属会社または大家が招聘した第三者は、個人コーチまたは健康クリニックのような追加のサービスの費用を個別に徴収することができる。運営費用は含まれていません
(i)
このレンタル日前の既存の建築コスト(任意の公共エリアおよび便利施設の建設を含む)およびリフォーム、およびそのような元の建物またはリフォームにおける欠陥を修正するコスト；
(Ii)
プロジェクト拡張の資本支出または上記資本改善を含まない資本支出；
(Iii)
本プロジェクトの全部または任意の部分の任意の土地賃貸または他の基礎賃貸に基づいて、利息、担保元金(定義第27条参照)、大家の債務、融資コスト、および家主が借り入れた資金、担保があるか無担保であっても、すべての基本賃貸料の支払い(ただし、税金または運営費用は含まれていない(本リースに別段の規定がない限り)
(Iv)
プロジェクト減価償却(資本改善を除く。そのコストは、上記第5節に規定された運営費用に含まれることができる)
(v)
広告、法律および空間計画費用および賃貸手数料、ならびにプロジェクト購入およびテナント賃貸空間のために発生する他のコストおよび支出は、プロジェクトに保持されている任意のレンタルオフィス、テナントの賃貸料および建築手当を含む
(Vi)
契約を交渉または実行することによって生じる法的費用および他の費用；
(Vii)
完成、固定、改善、リフォーム、塗装、リフォーム、または家主がその家内の他のテナントに支払うまたは実行する他の作業の費用、およびそのような作業における欠陥を是正する費用；
(Viii)
実際に支払うか否かにかかわらず、プロジェクトの他のテナントが精算する費用またはテナントまたはプロジェクトの他のテナントが直接支払う税金
(Ix)
事業主に支払われる高級管理者および従業員の賃金、賃金、福祉、および他の補償は、プロジェクトの経営、管理、維持または修理に全部または一部参加していない
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添付ファイル10.13
(x)
家主の存在維持に関する一般組織、行政、管理費用は、一般会社、法律、会計費用を含む会社、共同企業または他の実体としても、
(Xi)
テナント、他のテナントまたは準テナントとの紛争によって引き起こされる費用(弁護士費および和解、判決および代を含む)と、建築物の従業員、コンサルタント、管理代理人、賃貸代理人、買い手または承承との交渉または紛争によって引き起こされる費用および支出は、弁護士費を含む
(Xii)
所有者、その従業員、代理人または請負業者、または任意のテナントが、本プロジェクトにおける任意の空間レンタルの条項および条件、または第7条に規定されるような任意の法律要件に違反して生成される費用；
(Xiii)
大家が税金を時間通りに支払うことができないか、および/または納付すべき税金または情報申告書を提出できないか、または大家が延滞前に、大家が支払うべき税金を規定する税金を支払うことができないことによって引き起こされる罰金、罰金または利息
(Xiv)
このプロジェクト内または本プロジェクトに提供される貨物および/またはサービスを支払うために、大家または大家の子会社または関連会社に支払われる間接費用および利益増加は、競合ベースで非関連第三者が提供するそのような貨物および/またはサービスのコストを超える
(Xv)
大家さんの慈善や政治献金、プロジェクトで維持されている芸術品の費用
(十六)
サービス(電力を含む)、物品または他の福祉に関連する費用、これらのサービス、物品または他の福祉は、プロジェクトの標準項目ではなく、テナントは、特定の費用なしに得ることはできないが、他のテナントまたは占有者に提供される別のテナントまたは占有者は、その他のテナントまたは占有者が所有者によって専門的に料金を徴収するかどうかにかかわらず、
(Xvii)
プロジェクトの売却や再融資によるコスト
(Xviii)
所有者またはプロジェクトの任意の権益の所有者の純所得税、特許経営税、株式、贈与税、相続税、またはプロジェクトまたはその任意の部分またはその中の資本に対して徴収される任意の連邦、州または地方文書税；
(Xx)
家主がどんな判決で回収したのか、判決による費用や費用
(XXI)
所有者の建物またはプロジェクトに対する任意の保証に基づいて、所有者への費用を補償する
(Xxii)
所有者またはその従業員の深刻な不注意または故意の不適切な行為によって生じる費用；
(XXIII)
本レンタル契約下でテナントが無責任な建物またはプロジェクト内、上または周囲の有害材料の除去、試験または救済(第30節参照)によって生じる任意の費用
1号棟(AOTC)/Kymera治療会社-9ページ
添付ファイル10.13
“テナントの営業費用シェア”は、本レンタル約トップページに記載されているテナント営業費用シェアのパーセンテージでなければならず、プロジェクト内の不動産、建物又は他の建物が時々変化或いは再測定した後、所有者は時々テナントの営業費用シェアを合理的に調整することができる。所有者は、国際建築所有者および管理者協会(ANSI/BOMA Z 65.1-2017)によって採択された“オフィスビル建築面積測定標準方法”(ANSI/BOMA Z 65.1-2017)に基づいて、プロジェクト内の建築物に対して任意の再測定を行うべきであり、この方法は、ケンブリッジ/ウォータータウン市場の実験室物件に対してオーナーによって修正され、酸中和システム(定義は後述)の一部の建築面積が家屋の賃貸二乗フィート内にある(“BOMA修正”)を含む。家主は、修理、交換またはサービスに関連する任意の料金または料金におけるテナントシェアを公平に増加させることができ、これらの費用または費用は、修理、交換またはサービスに関連し、住宅地を含む、または占有または使用によって変化する住宅地またはプロジェクトの一部のみを利益にすることができる。基本賃貸料，テナントの経営費におけるシェアおよびテナントが大家に支払うべき他のすべての金額を本プロトコルでは総称して“レンタル料”と呼ぶ
各例年(または合理的な要求の長い期間)が終了してから90日以内に、大家はテナントに合理的で詳細な報告書(“年次報告書”)を提出し、(A)前年の実際の運営費用総額とそれによって発生したテナントが占めるべき運営支出シェアと、(B)テナントがその年度の運営支出について支払う総額を説明しなければならない。テナントが当該年度の実際の経営費シェアがテナントが当該年度に支払った経営費を超えた場合、超過した部分は当該年度決算表をテナントに交付してから30日以内に満期となり、賃貸料として所有者に支払わなければならない。しかしながら、テナントが支払う経営費用がテナントの当該年度の実際の経営費用シェアを超えた場合、大家は、当該年次報告書の交付後30日以内にテナントに超過分を支払わなければならないが、レンタル期間満了後又は早期終了又はテナントが家賃を滞納している場合には、大家は、大家に支払うべき他のすべての金額を差し引いた後にテナントに超過した部分を支払わなければならない。本項の規定によると、家主やテナントは、任意の余分な金又は借金を支払う義務があり、本賃貸契約が満了した後又は早期に終了した後も有効である。年次報告書は最終的であり、テナントに拘束力があり、テナントが年次報告書を受け取ってから90日以内にその中の任意の項目に異議を唱え、所有者に書面通知を出さない限り、個々の異議とその理由を説明する。90日以内に、テナントがテナントが負担すべき運営費用に関するオーナーの陳述の正確性を合理的かつ誠実に疑問視または疑問視する場合、大家は、プロジェクト運営に関連するオーナー帳簿および記録をテナントに提供し、オーナーは、テナントがその陳述の正確性に関する問題に応答するためにテナントを合理的に決定する情報(“費用情報”)を提供する。テナントが当該等の費用情報を審査した後、大家とテナントがテナントが負担すべき運営費用額を合意することができない場合、テナントは、国又は地域に認められた独立会計士事務所を選択する権利があり、テナントが選択し、費用以外の費用手配(テナントが独自にコストや費用を負担する)に従って仕事を行い、所有者(無理に抑留や承認を延期してはならない)(“独立会計士”)の承認、監査及び/又は審査(“独立審査”)に関する年間の費用情報を取得する。このような独立審査の結果は、大家さんとテナントたちに拘束力がある。独立審査によると、テナントが例年の運営費について実際に支払う金額が当該例年のテナントの運営支出シェアを超えている場合、大家は、(I)超過した金額の貸金を選択することができ、または(Ii)報告書を提出してから30日以内にテナントに超過した金額を支払うことができるが、本レンタル契約の満了または早期終了後、またはテナントがレンタル料を滞納した場合、大家は、未払い所有者のすべての他のお金を差し引いた後、テナントに超過した金額を支払わなければならない。独立審査により、テナントが当該例年の運営支出について支払う金額がテナントの当該例年の運営支出シェアよりも少ない場合、テナントは、このレポートを提出してから30日以内に所有者に差額を支払わなければならない。独立審査によりテナントが5%以上の運営費用を多く払っていることが示された場合、大家はテナントの独立審査によるすべての費用を補償しなければならない。テナント分担義務開始と終了の例年の経営費用は比例で分担しなければならない。本プロトコルに逆の規定があっても、プロジェクトが以下の時間内に少なくとも95%を占有されていない場合
1号棟(AOTC)/Kymera治療会社-10ページ
添付ファイル10.13
項目がいずれの年間でも平均使用率が異なる場合には，その年度の使用率によって異なる運営費のいずれかの部分は，その年度内のその項目の平均使用率を95%として計算すべきである。大家が借主に年次報告書を交付してから24ヶ月後、テナントはその年次報告書に反映されていない運営費用項目を支払う責任を負うべきではないが、本借主が担当すべき税金や光熱費は除外する
6.
保証金です。テナントは，大家に本テナントの署名コピーを渡した後，大家に保証金(“保証金”)を提出すべきであり，本テナント2ページに記載されているすべてのテナント義務を履行するために，保証金は無条件かつ撤回不可能な信用状(“信用状”)の形で存在しなければならない：(I)形式と実質的に大家を満足させる，(Ii)大家を受益者に指定する，(Iii)大家が随時保証金を使用することを明確に許可する方法は，大家が信用状に基づいて抽出する権利のある通知を発行者に渡す方法である。(Iv)FDIC保険の金融機関によって発行され、所有者を満足させる(所有者はシリコンバレー銀行が承認された発行者であることを認める)、および(V)マサチューセッツ州で即時為替手形、隔夜配信またはファックスで償還することができる
テナントが当時の信用状に規定されている期日までに少なくとも10営業日前に、本契約のすべての要求に適合する代替信用状又は延期信用状を大家に提供しない場合、大家は、現在の信用状の全金額を抽出し、引き出した現金資金を保証金として保有し、利息を発生させることなく、大家に現在の信用状の全金額を抽出する権利がある。大家が抽選した信用状の任意の現金収益(“現金収益”)は大家の財産であり，本借款が終了し，テナントが本借款の下での義務が完全に履行された場合，テナントは保証金や信用状の権利を享受する権利はないが，信用状の返却を受ける権利がある。
保証金、信用状、現金収益は大家が持ち、利息義務を負わず、テナントが本借款項目のすべての義務を履行することを保証する。保証金、信用状、現金収益は前払い賃貸保証金ではなく、大家がテナントが違約した場合の損害賠償金でもない。契約違反(第20条に定義されているように)が発生するたびに、大家は、保証金、信用状、現金収益の全部または一部を使用して運用することができ、テナントまたは任意の他の個人または実体に通知することなく、本レンタル満期に応じた延滞金、および違約によるいかなる損害、傷害、費用または責任の費用を支払うための行動をとる必要もないが、本契約の規定または法律に規定されている任意の他の救済措置に影響を与えない。使用またはアプリケーションの場合、テナントは、任意の金額を使用または使用する権利がありません。所有者が本条項第6項に基づいて保証金、信用状及び現金収益を使用及び運用する権利は、本リース契約が以下第21(C)条に従って終了した後に将来の賃貸料損害賠償を支払うために、保証金、信用状及び現金収益を使用及び使用する権利を含む。本リースで許可された保証金の全部または一部を使用または運用する場合、テナントは、保証金をその元の金額に戻すために、大家が書面で要求してから5営業日以内に大家に保証金金額を支払うか、または上記の条件を満たす代替信用状を大家に提供しなければならない。テナントに対して破産又は他の債務者−債権者訴訟を提起する際には、保証金、信用状及び現金収益は、当該等の訴訟を提起する前の一定期間内に生じるテナント義務に最初に適用されるものとみなされる。テナントは、現在または以後施行される任意の法律の規定を放棄し、この法律は、大家が保証金から賃貸料の支払い、テナントによる破損または家屋の整理に合理的に必要なお金を要求することしか要求できないことに同意し、大家はまた、テナントまたはテナントの任意の高級者、従業員、代理人または招待者の行為または不作為による他の予見可能または予見不可能な損失または損害を補償するために合理的に必要なお金を要求することができる。保証金，信用状及び現金収益は，大家が本賃貸契約に基づいて使用又は使用したすべての金額，又は大家が本リース条項によって獲得する権利があるすべての金額を差し引いた後，本賃貸契約が満了又は早期終了後90日以内にテナントに返却しなければならない(又は大家の選択に応じて，テナント権益の最後の譲受人に返却する)。疑問を免れるために、証券保証金と
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信用状と現金収益はテナントに返却し、本テナントが終了するまで、テナントの本借款の下での義務は完全に履行されている。
大家が本プロジェクト又は本賃貸契約における権益を譲渡した場合，大家は，大家が自ら決定して費用(任意の譲渡又は手数料，テナントが支払う)を支払った後，(A)大家が当時所持していた任意の保証金，信用状及び現金収益を，本条項第6条に基づいて大家の義務を負う個人又は実体に譲渡し，その中から大家が本リース契約に基づいて使用又は適用したすべての金額，又は大家が本借約条項に基づいて獲得する権利を有するすべての金額を差し引く。または(B)大家が当時所持していた任意の保証金、信用状、現金収益をテナントに返却し、本契約で許可された費用を差し引いて引き続き保留する。保証金、信用状、現金収益を譲渡者に譲渡するか、保証金、信用状及び現金収益をテナントに返却した後、大家は保証金、信用状及び現金収益に対してこれ以上の義務を負うことはなく、譲渡が発生した場合、テナントが保証金、信用状及び現金収益の返還を要求する権利は、大家の譲受人にのみ適用される
基本賃貸料開始日(“減貸日”)3周年には，(I)本レンタル契約が十分な効力を持っていれば，(Ii)テナントに滞納や本レンタル契約項目での金銭違約はなく，(Iii)本レンタル日以来発生した違約事件は2回以下であり，保証金は3，018，720ドルに減少すべきである(“保証金減収”)。上記条件を満たす場合には、減持日において、テナントが本第6条の要求に従って大家に減価保証金金額の代替信用状を提供した場合、大家は、大家が元の置換信用状を受信した後、直ちに大家が当時所持していた原始信用状をテナントに返却しなければならない(又は上記の規定に基づいて既存の信用状を合理的に協力して修正する)。大家が本節の規定により保証金の任意の部分をテナントに返却する場合は，その等の金をテナントに返却した日からそれ以降，“保証金”は本レンタルのすべての目的の減価保証金とみなされる。いずれの場合も、このような返却は、大家がテナントが本契約下でのすべての契約および義務を履行したことを認めたと解釈されてはならない。
7.
使います。家屋は、本賃貸契約2ページの基本賃貸条項に規定された許可用途にのみ使用され、現在またはそれ以降に家屋およびその使用および占有に適用されるすべての法律、命令、判決、条例、法規、命令、許可、許可、契約、要件および制限(総称して“法律要件”および各“法律要件”と総称される)を遵守しなければならないが、これらに限定されないが、(I)“米国障害者法”、42 U.S.C.第12101節、および以下の項目を含む。(Ii)第44条で決定された記録文書に列挙され、及び/又は管轄権を有する政府当局(第9条に規定される)によって適用されるすべての制限、要件及び規定は、項目の歴史的意義及び歴史的活動に関連する制限、要件及び規定を含むが、これらに限定されない。テナントは，大家が5日間書面通知を出した後，任意の管轄権を有する政府当局が法律の要求に違反すると宣言した不動産の使用を停止しなければならない。テナントは、任意の目的のために、または任意の方法でテナントまたは大家さんの保険を無効にすること、保険リスクを増加させること、または散水器または他のクレジットを許可しないことを可能にすることを使用または許可してはならない。テナントは、家屋の任意の部分をADAまたは同様の法律要件で定義された“公共宿泊場所”として使用することを許可してはならない。テナントは、書面の要求をしてから10日以内に、テナントが本節の規定を遵守していないため、またはテナントが家を使用および/または占有したために徴収された任意のこのような保険証書の任意の追加保険料を大家に補償しなければならない。テナントは、不動産を競売、清算または休業または販売または使用することを含む、不動産を所有者または他のテナントまたはプロジェクト占有者の権利を妨害するために使用するか、または不動産を破壊するために使用するか、または所有者または他のテナントまたはプロジェクト占有者の権利を妨害するために使用するか、不動産をオークション、清算または廃業または売却または使用することを含む、慎重、安全、および適切な方法で不動産を使用する。テナントは、住宅が発する音または振動がプロジェクト内の公共領域または他の空間に延在することを合理的に防止するために、家屋内に任意の設備または機械を設置するように配置されなければならない。テナントは置いてはいけません
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所有者が事前に書面で同意しない場合は，所有者の合理的な規定により，建物内又はそれ以上のいずれかの重さが500ポンド以上に達する機械又は設備，又は所有者の事前書面の同意を得ない場合には，プロジェクトの公共区域又はプロジェクトエレベータ内で当該等の物品を輸送又は移動させる。仕事書に別途規定がある以外は、大家さんの事前の書面の同意を得ず、テナントは換気、空気交換、暖房、ガス、蒸気、電力または水を必要とするいかなる方法でもこの家屋を使用してはならず、テナントが通常許可用途に提供する運営費用シェアを超えてその家に比例して割り当てられている既存容量を超えてはならない。
所有者は、(テナントによる家屋の特殊な用途(一般的なオフィスおよび実験室用途とは逆)のためにこの法律要件が適用されない限り、運営費用として(テナントが負担しなければならない)、公共エリアまたは建築外部に対して法律要件(ADAを含む)要求の任意の変更または改正を行い、このような法律要件が本レンタル日後に公布されることを前提としている(法律要件を遵守しないとテナントに大きな悪影響がない場合は、大家はそれによって違約してはならない)。テナントは、法律の要件(米国のアンチ·ドーピング機関の要求に適合することを含むが、これらに限定されない)に従って、家屋を任意に変更または修正しなければならない(大家さんが承認した方法で)、費用と費用はテナントが負担しなければならない。本契約には任意の他の逆の規定があるにもかかわらず、テナントは、テナントの使用または占有物件またはテナントの変更に起因する、またはそれに関連する法律の要件によって引き起こされる、またはそれに関連する任意およびすべてのクレームに責任を負うべきであり、テナントは、テナントの使用または占有、テナントの改善またはテナントの変更によって引き起こされる、またはそれに関連するいかなるクレームおよびすべてのクレームによって損害を受けないように、賠償、弁護、差し押さえおよび救命(以下、定義する)された当事者に対応しなければならない。
テナントは、大家は認めることができるが、義務はなく、エネルギー·環境設計(LEED)、Well建築基準又は他の類似のプロジェクト及び/又は家屋に関する“グリーン”認証(“グリーン基準”)についてリーダーシップを取得し、かつテナントが大家と合理的に協力することに同意し、大家が合理的に要求する可能性のある関連情報及び/又は書類を提供することを求める(このような協力がテナントの義務又は責任又は本賃貸項目の下でテナントの権利を実質的に増加させることはないことを前提とする)。しかしながら、テナントがこのような協力に同意することには、テナントがある基準(すなわち、環境基準を満たすか、または満たすために)を遵守して、テナントが家屋内で行う任意の承認された改装に関連する材料を購入すること、テナントが家屋内で行う任意のこのような改装に関するファイルを大家と共有すること、公共事業消費に関する情報を共有し、プロジェクトにおけるテナントの運営に関連するゴミ除去および回収されたテナント請求書情報を共有することを含むことができる。テナントは，大家が最初にグリーン基準を取得したことによるコストや費用については何の責任も負わないが，テナントは，大家が取得した任意のグリーン基準を維持するために発生するコストや費用を運営費用の一部とすべきであることを認めている。
8.
しっかりしました。大家が明確な書面で同意した場合、テナントは、賃貸期間終了後に不動産の占有を保留し、(I)他の書面の同意がない限り、大家は、いつでも直ちにこの占有を終了しなければならない。(Ii)本賃貸契約の他のすべての条項および規定(本条項第4節に従って基本賃貸料を調整することを含むが、これらに限定されない)は、この滞在期間内に完全に有効かつ有効である(拡張または継続選択権または他の同様の権利または選択権を含まない)。(Iii)テナントは、賃貸の満了または早期終了の日に支払われるべき金額に基づいて基本賃貸料を支払い続けなければならない、または家主が唯一および絶対的な決定権で指示した他の金額を継続しなければならないが、書面の同意のうち最後の月に支払われるべき基本賃貸料の150%を超えてはならず、(Iv)他のすべての支払いは、本賃貸条項に従って支払いを継続しなければならない。もしテナントが大家の明確な書面の同意を得ずに、レンタル期間が満了または早期終了後もその不動産を占有している場合、(A)テナントは、本レンタル契約条項に適合した場合にテナントとなり、本レンタル契約によって満了したすべての追加賃貸料の100%を支払う義務があるが、毎月の基本賃貸料は、レンタル期間の最後の30日以内に有効な基本賃貸料の150%に等しく、(B)テナントは、大家がこれによって受けたすべての損害に責任を負うべきである
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テナント保留による損失は、後果性損害を含む；しかし、大家がレンタル期間が満了する前に少なくとも30日前にテナントに書面通知を出さない限り、後続のテナントはその家或いはその任意の部分を借りることを示し、しかも大家は合理的に予想して、テナントが30日未満であっても、テナントは大家がこの新しいテナントに家を渡すスケジュールに影響を与える可能性があり、そうでなければ、テナントはテナントが30日を超えて保留した後にのみ、後果性損害に責任を負わなければならない。別途明確な規定がない限り、借主の保留は、大家の同意を得たか否かにかかわらず、本賃貸契約を延長することができず、かつ、本第8条は、借主が不動産の占有を保留することに同意したと解釈されてはならない。大家さんは、本レンタル契約が満了した後、または早めに終了した後にレンタル料を受け取り、本レンタル契約の更新や回復を招くべきではありません。
9.
税金です。以下9節に記載することに加えて、大家は、開始日に存在するか、またはその後に公布されるすべての税金、徴収費、費用、評価、および任意の種類の政府料金(総称して“税費”と呼ぶ)を支払わなければならず、任意の連邦、州、地域、市政、地方、地方または他の政府機関または機関によって、許可された公的機関(“政府機関”と総称する)によって期限内に徴収されるが、これらに限定されないが、すべての税金項目を含むが、これらに限定されない：(I)全部または部分的に徴収される、測定またはベースのすべての税金項目：本賃貸契約に従って所有者に支払われるべき賃貸料(または受信された総収入)、または(Ii)本賃貸契約に従って所有者に支払われるべき賃貸料および/または事業者のプロジェクトまたはその任意の部分に対する賃貸料、または(Ii)任意の種類の不動産またはプロジェクトの面積、評価価値または他の測定または評価、または(Iii)駐車を含む不動産またはプロジェクトの任意の部分の運営または維持、または(Iv)任意の政府当局によって公布された法律規定または説明に基づいて評価または徴収された、またはその指示または結果に基づいて、または(V)ライセンスまたは他の費用、課金、税金、税金として機能する。または事業主の業務またはプロジェクト賃貸空間の占有状況を評価する。家主は、適切な法的手続きにより、任意の税収または税収の留置権を保証する金額、有効性、または適用に異議を唱えることができる。税収は、このような純所得税が本契約項の下で支払うべき任意の税金、または任意の相続税、贈与税、特許経営税、譲渡税、単元税、担保記録税または株式税である場合を除いて、家主に徴収される任意の所得税の純額を含むべきではない。しかし、同じ範囲内で、不動産所有権、経営権または賃貸の課税方式の任意の変化により、本協定項の下で納付すべき任意の税の代替または補充のために徴収される任意の額面の税金は除外され、この場合、“税”という言葉の定義に含まれるものとみなされるべきである。もしいかなる当該等税項目が直接テナントから徴収或いは評価税を徴収する場合、レンタル客は責任を負わなければならず、訴訟費評定当局が規定した時間及び方式に従って当該等税項目を納付しなければならない。テナントは、賃貸者が不動産内に配置された任意の個人財産または業界固定装置に対して徴収または評価された任意およびすべての税金を、延滞の前に支払い、大家またはテナントからの徴収または評価にかかわらず支払わなければならない。大家または家主の財産に対してテナント個人財産や業界固定装置の任意の税金を徴収する場合や、プロジェクトの評価評価値が不動産の改善や改築により増加した場合、不動産が大家またはテナントが所有していても、不動産に付着して不動産の一部となっているか否かにかかわらず、大家がプロジェクト中のすべてのテナントに随時税金を割り当てる基本的な推定値よりも高い場合、大家は、当該税金を納付する義務があるのではなく、その税金を支払う義務がある。大家さんはいかなる超過評価値の確定に対して拘束力と決定的を持つべきであり、明らかな誤りはない。大家さんが支払うこのようなお金は、宿泊客が大家さんに書面で要求してから30日以内に大家さんに支払わなければならない追加レンタル料となります。本レンタル契約の日まで、このビルは独立した税務ブロックではありません。大家は、家主が決定した公平かつ公平な方法に従って、課税区画に適用される任意の税金を、その建物を含む評価者の区画上に位置するすべての建物に分配しなければならない。
10.
止めて。すべての適用される法律要件、不可抗力、徴収(以下第19節参照)、大家がその権利(第45(O)節に規定する大家の権利を含むがこれらに限定されない)を行使する場合、テナントは、大家が非予約駐車スペースに指定されたプロジェクトエリア内に1，000平方フィート2.0台の速度で駐車する権利があるが、いずれにしても、テナントは無料駐車する権利があるが、運営費用としてのコストや支出は含まれていない。このような駐車は先着順，非独占の原則に従わなければならない.所有者は、本プロジェクトを含む他のテナントがテナントの駐車権を強制的に執行する第三者に責任を負わない。家主は権利を保持していた
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しかし、テナントが本条項第10条に基づいてその駐車権使用を許可する項目の具体的な位置を規定する義務はありません。期限内のいつでも、プロジェクトが交通需要管理計画(TDMP)に制約されている場合は、プロジェクトに関する要求が列挙されており、テナント(自己費用と費用)はそのTDMPを遵守しなければなりません。本契約日までに、本プロジェクトは、日付が2021年6月の“特定輸送需要管理計画”(時々改訂された“既存TDMP”)の制約を受ける。既存のTDMPが依然として本プロジェクトに適用される限り、テナントは自ら費用を負担し、本プロジェクトに適用される既存のTDMPを遵守すべきであるが、これらに限定されない：(I)既存のTDMPの条項に基づいて全従業員に交通福祉を提供する；(Ii)既存のTDMPの条項に基づいて全従業員に自転車共有サービス補助金を提供する；(Iii)通勤選択計画およびMBTAを実施する“Perq for Work”計画(以前は企業通行証計画と呼ぶ)；(Iv)従業員のシングル車両の使用を奨励しない、(V)代替交通手段の普及および代替労働時間の使用、(Vi)所有者の要求に応じて、所有者および/またはその代表と会って、交通計画およびイニシアティブを議論する；(Vii)プロジェクトの年間調査、交通計画およびイニシアティブの監視、(Viii)既存のTDMPに従って発行された交通計画およびイニシアティブについて所有者と協力する。(Ix)通勤ラッシュが水城交通に与える影響を低減するために、従業員に代替作業プラン(例えば、遠隔勤務、弾性勤務時間、および圧縮作業週間)を提供すること、(X)輸送需要管理コーディネーターおよび水城輸送管理協会(定義は既存のTDMP参照)によって、週に少なくとも3日間非SOVモード通勤を使用するすべての従業員に緊急相乗り(ERH)を提供するか、または自分のERHプログラムを所有すること、および(Xi)他の方法で大家と協力し、代替交通機関を探すことを従業員に奨励する。
(a)
公共事業会社清掃サービス会社です事業者は、(I)不温な水、電気、熱、光、電気、下水道および他の公共事業施設(本プロジェクトがこのようなサービスを提供する限り、天然ガスおよび消防シャワーヘッドを含む)(総称して“公共事業”と呼ぶ)、および(Ii)公共地域および所有者が選択した場所のためにゴミおよびゴミ収集および清掃サービス(総称して“清掃サービス”と呼ぶ)を提供しなければならない。公共施設は作業書簡の規定に従って設置される。大家は、借主が、物件のためのすべての公共事業、公共事業のすべての維持費、任意の政府当局または公共事業提供者が徴収する任意の雨水下水道料金または他の同様の公共料金、ならびにそれによって生成された任意の税金、罰金、追加料金または同様の費用、ならびに清掃サービス費用を支払う必要がある(本契約が別途明確に規定されていない限り)テナントに償還義務または運営費用などの費用を含まなければならない。もし公共事業がテナント改善の一部として単独で計量または検査されていない場合、大家はそのような公共事業の単独計量または検査を手配することができ、費用は大家が負担することができる。大家さんは、任意の個別に計量または検査する公共事業をサプライヤーがテナントから直接料金を受け取ることができます。テナントは、延滞の前に、期限内にテナントまたは不動産に提供可能な任意の個別に計量されたユーティリティおよびサービスをユーティリティ提供者に直接支払わなければならない。大家は、レンタル者が費用を負担し、清掃サービスを個別に課金するか、またはサービス提供者によってテナントに直接料金を請求することができ、この場合、テナントは、延滞前に清掃サービス提供者に任意の個別に徴収された清掃サービス料金を直接支払うことができる。テナントは、事業者が合理的に決定した共同計量または照合計量された公共事業のすべての料金の一部、運営費用の一部として、個別に徴収されていないすべての清掃サービス料金を支払わなければならない。公共事業または清掃サービスの中断または故障は、所有者の意図的な不適切な行為を除いて、いかなる原因でテナントを追放または推定し、本レンタル契約を終了したり、レンタル料を減免したりしてはならない。テナントは公共区域の水や下水道の使用を正常なトイレ使用に制限することに同意した。このようなサービスが大家さんによって提供されていない場合、テナントは、自分が家に提供する清掃サービスを獲得して支払うべきである。公共事業会社は、法的要件、任意の公共事業提供者が、そのような公共事業者、所有者、または任意の公共事業提供者が任意の設置、保守または修理、または任意の他の一時的中断を実行できなかったことに起因する緊急事態を除いて、毎週7日、1日24時間、現場に公共事業施設を提供しなければならない。
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(b)
サービスが中断する。本プロトコルに逆の規定があっても、(I)家屋の基本サービス(以下のように定義される)が中断され、その停止が完全に大家の深刻な不注意または故意の不正行為によるものであり、テナントまたは任意のテナント側の任意の行為または非作為、または大家が合理的に制御できない任意の事項(この基本サービスの任意のこのような中断は以下“サービス中断”と呼ばれる)であり、(Ii)大家がテナントの書面通知を受信した後、サービス中断が5営業日以上継続し、(Iii)サービス中断のため、(Ii)サービス中断が5営業日以上継続する場合、(Iii)サービスが中断される。賃貸者の家屋内での正常な経営行為が重大な悪影響を受けた場合、この5営業日後にサービス中断を継続する毎日は、1日の基本賃貸料を減免しなければならない。しかしながら、物件の任意の部分がテナントの正常なビジネス運営のために合理的に使用できる場合、またはサービスが中断されているにもかかわらず、テナントが物件の任意の部分でその全部または任意の部分のトラフィックを行う場合、各基本賃貸料の毎日減免される金額は、テナントが正常に運営しているか、または物件能力を使用して中断されている性質および程度にのみ比例しなければならない。本項によりテナントに付与される権利は、大家がサービスを提供できなかったことによるテナントの唯一かつ排他的な救済措置であり、大家は、テナントがサービスを提供できなかったか、またはサービスを停止したことによって受けたいかなる損失または損害に対しても何の責任も負わない。本プロトコルでは，“基本サービス”という言葉は，エアコンサービス，水，下水道(酸中和システムは含まれていないが)，電力や家屋通路を暖通するサービスを指すべきであるが，大家が本レンタルに応じてテナントにこれらのサービスを提供することが義務付けられている範囲に限られる
(c)
緊急発電機です。大家がテナントに緊急発電機または緊急予備電力を提供する唯一の義務は、(I)通常の差別化措置に基づいて家屋の各RSFに約4ワットの電力を提供することを目的とした緊急発電機を提供することである(テナントは、発電機(S)がテナントおよび他のテナントに同時にサービスすることができ、契約期間内に他人のために1台または複数の他の発電機を時々指定することができる)、および(Ii)第三者と契約を締結し、メーカーの標準維持ガイドラインに基づいて緊急発電機を維持することである。前の文に別の規定がある以外に、所有者はテナントに運転中の緊急発電機または予備電力を提供する義務がなく、あるいは応急発電機を維持する第三者がメーカーの標準ガイドラインに従って維持されているかどうかを監督、監督または確認する。非常用発電機が動作できない任意の交換、修理、またはメンテナンス中に、部品または交換設備を得ることができないことによるいかなる遅延も含み、所有者はテナントにバックアップ発電機またはバックアップ電源を提供する義務がない。テナントは、(X)負荷の適切な確認と応急発電機のメンテナンスについては、定例試験期間中に電力を移譲する必要があり、(Y)テナントは所有者又は所有者の第三者請負業者と協力し、定例試験を手配し、負荷移行期間中に運転する設備負荷を検査する責任があり、第(Y)項の規定により、テナントの協力義務は、大家がテナントにこのような定例試験及び検査の合理的な事前通知を行うことを条件とする(緊急の場合を除き、通知する必要がなく、このような試験及びその他の活動は随時行うことができる；しかし、関連状況を考慮して、通知は実行可能な範囲内でできるだけ早く出さなければならない)。テナントは，大家がこのような緊急発電機が常に動作することを保証しないことを明確に認め，同意したり，必要に応じて家屋に緊急電力を供給したりする
(d)
データを使います。テナントは，大家が指定したオンラインポータルサイトにテナント適用の公共施設登録証明書を提供すること，または大家とテナントが合理的に同意する他の交付方式により，テナントの用水および/またはエネルギー使用データを月ごとに大家に提供することに同意する。大家は、このような用水および/またはエネルギー使用データ(適用法律の要件に応じて必要とされる可能性のあるデータを含むが、これらに限定されない)を受信して分析することによって生じる合理的な第三者自己負担コストおよび支出は、運営費用の一部としなければならない。
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(e)
酸中和系。所有者は，本テナントの条項や条件に基づいて，テナントに酸中和システム(“酸中和システム”)を使用する権限を提供しなければならない。テナントは、酸性中和システムがある場合、ビルの他のテナントおよび/またはプロジェクト(例えば、適用可能)と共有することができることを確認し、同意する。テナントは、酸性中和システムの持続運用コストにおけるシェアを支払わなければならず、所有者としてテナントと他のユーザテナント(ある場合)との間に比例して割り当てられた運営費用を支払わなければならず、テナントのシェアは、場所のレンタル可能面積と他のすべてのユーザテナント(ある場合)のレンタル可能面積との比率に基づく。所有者が酸中和システムまたは任意の酸中和システム施設をテナントに提供する唯一の義務は(“酸中和義務”)：(I)酸中和システムを介した排出に必要な許可証(“排出許可証”)をマサチューセッツ州水資源管理局から取得し、維持するために合理的な努力をすること(“排出許可証”)であり、テナントが所有者と協力して排出許可証に関連するすべての必要な情報および文書を提供することを前提とし、(Ii)酸中和システムを製造業者の基準に従って運転するために第三者と契約を締結する。本契約には何らかの逆の規定があるにもかかわらず、酸中和システムが交換されなければならず、そのコストが第三者保守契約に含まれていない場合、所有者は酸中和システムを交換しなければならないが、テナントは、これに関連するすべての費用の一部を運営費用として負担しなければならないことを認めなければならない。
テナントは、テナントとすべてのテナントまたは大家またはオーナー請負業者以外のいずれか一方が酸性中和システムを使用することを単独で担当しなければならず、もしあれば、テナントは他のユーザーテナントと共同で、個別に酸性中和システムの使用を担当しなければならない。テナントは、本テナントおよびすべての適用可能な法律要件、排出許可証、ならびにテナントが酸中和システムを使用するために使用または適用される任意の許可および承認に基づいて、使用を促進し、酸中和システムの使用の制御下または担当する他の当事者に促進しなければならない。テナントは、酸中和システムに適用される排出許可または他の任意の許可または法律要件に違反するために、いかなる行動または非行動を取ってはならない。退役および危険物質閉鎖計画(本リース第28節に定義されるように)の範囲は、適切な清掃、退役およびテナントの酸性中和システムの使用停止のためのすべての行動を含むべきであり、本賃貸契約における不動産の引き渡しに関するすべての要求は、レンタル満期、終了または前のいずれの場合も、テナントが酸性中和システムの使用を停止することにも適用されなければならない(ただし、他のテナントまたはテナントが本レンタル契約の満了またはより早い終了後に酸中和システムの使用を継続する場合、テナントは酸中和システムの退役を完了することを要求されてはならない。テナントも、酸性中和システムの使用による引受人およびテナント以外のいずれか一方の退役費用を責任を負うか、または負担しない。双方は、複数のテナントがACID中和システムを使用する場合、大家はこのシステムの退役を担当すべきであり、テナントは領収書発行後30(30)日以内に大家にテナントが負担すべき合理的で実際の退役費用を支払わなければならず、その根拠は、その家の賃貸可能面積とその家および他のすべてのユーザーテナントの賃貸可能面積との比率である(あれば)。テナントは，本借款の下で酸性中和システムに関する義務を上記の他のテナントと連携して負担しなければならないが，テナントが大家に証明できる限り，この例外がなければ，テナントやどのテナントもテナントが担当すべきことを促進，促進あるいは激化させることはない。酸中和義務をいかなる方法でも制限することなく、所有者は、酸中和システムを維持する第三者が製造業者の標準ガイドラインに従ってシステムを維持するかどうかを管理、監視、または確認する義務がないテナントに操作緊急またはバックアップ酸中和施設を提供する義務がない。酸中和システムの交換、修理、または保守のいずれの間も、システムが動作できない場合、構成要素または置換装置を得ることができないことによるいかなる遅延も含み、所有者は、テナントに代替の予備システムまたは施設を提供する義務がない。テナントは、大家が酸性中和システムがいつでも動作するか、または必要に応じて家屋に使用できることを保証しないことを明確に認め、同意する。酸中和義務をいかなる方法でも制限することなく、大家は、いかなる場合においても、テナント又は他のいかなる当事者に対してもいかなる種類の損害賠償責任を負わない
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添付ファイル10.13
酸性中和システムまたはバックアップシステム(ある場合)またはその任意の代替システムに障害が発生した場合、またはテナントの要求に適合した方法で動作できない場合、テナントまたはそのような任意の他の人は、実際または事後的な損失を受けるであろう。
12.
改築とテナントの財産。住宅内の任意の建具に任意の種類または性質のロックまたはボルトを追加することを含む、テナントまたはテナントを代表するテナントによる家屋の変更、増加、または改善を含むが、家具システム(所有者が所有または費用を支払う家具システムを解体することを含まない)の取り付け、取り外し、または再調整は含まれておらず、13条に定義されたような建築システムの構造または接続(通常のプラグまたはソケットを除く)の任意の変更(“変更”)は含まれておらず、通知のみの変更(以下に定義する)は含まれておらず、事前に所有者の書面同意を得なければならない。もし任意のこのような変更が構造項目或いは建築システムに影響を与えることを合理的に期待する場合、所有者は適宜決定して、そのような変更を与えないことができるが、他の方法で不合理に抑留、制限或いは延期してはならない。上記の規定にもかかわらず、所有者は、(A)構造、公共領域または建物の外部またはプロジェクト外部に影響を与えること、(B)第13条に定義されているように建築システムに影響を与えること、(C)建物内の他のテナント空間に影響を与えること、(D)特別な許可または他の項目の権利に適合しないこと、または(E)建物の面積を減少または拡大すること、を自ら決定する権利を有する。大家が何か変更を承認すれば，大家は大家の唯一と絶対的な情動権の下で，テナントに適切と思われる変更開始，実行，完了に関する条件を加えることができる。任意の承認要求は、任意の提案工事開始前の15営業日以上に書面で提出され、すべての請負業者、下請け業者、または工事または材料を提供する他の者の身分および郵送先を含む、計画、規格、入札提案書、工事契約、および所有者が合理的に要求する可能性のある改築性質および費用に関する他の情報が添付されなければならない。所有者が計画を審査し、施工を規範化し、監督する権利は完全にそれ自身の利益からでなければならず、所有者はそのような計画と規範或いは施工が適用される法律要求に符合することを確保する責任がない。テナントは費用と費用を自負し、すべての変更を保険要求と適用の法律要求に符合させ、任意の変更による適用法律要求に要求される任意の変更或いは修正を自費で実施しなければならない。テナントは、書面要求後30日以内に所有者に、(A)テナント又はその請負者又は代理人が任意の変更により発生したすべての費用の5%に相当する金額を所有者に支払わなければならない。追加賃貸料として、所有者の管理費用及び計画審査、調整、スケジューリング及び監督の費用、並びに(B)所有者が変更のたびに生じる合理的な自己負担費用を支払う。テナントが任意の改築を開始する前に、大家は適用法律に基づいて家とその周囲に無責任な通知を掲示することができる。テナントは、大家さんを補償し、大家さんがテナントまたはその請負業者の仕事ミス、このような仕事の遅延や整理不適切によって発生したいかなる費用を賠償し、大家さんが損害を受けないようにしなければならない。“限定通知変更”とは、任意の12ヶ月以内に家屋に対して25万ドルを超えない非構造的変更(構造項目や建築システムに影響を与えることは合理的に排除されない)を意味し、テナントが所有者が行う予定の限定通知の変更を書面で通知することを前提としており、この通知には、計画、規格、工事契約及び所有者が合理的に要求する通知のみの変更の性質及び費用に関する他の情報が添付されており、これらの通知及び付帯材料は、任意の提案工事開始前に15日以上所有者に交付されなければならない。
テナントは、すべての改築作業の完了の支払いを確保し、留置権がなく、労災保険及びその他の保険の保険証明書を提供しなければならない(いずれかの項目又は一連の関連項目の改築費用が200，000ドルを超える場合は、保証を提供しなければならない)、工事中の人身又は財産損失から家主を保護する責任を有し、大家をその項の追加被保険者として含むものとする。任意の変更が完了した後、テナントは、所有者に提出又は手配して所有者に交付しなければならない：(I)陳述
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工事を完了したすべての請負者および下請け業者の名前、およびそのようなすべての請負者および下請け業者の最終留置権免除、および(Ii)任意のこのような変更の“竣工”計画。
取り外し可能な装置(以下のように定義する)を除いて、すべての装置(以下のように定義する)は、賃貸期間内および賃貸期間の満了または早期終了後に所有者財産とすべきであり、テナントは賃貸期間内のいつでも移動してはならず、不動産の一部として不動産に保存し、不動産と共に引き渡ししなければならない。上記の規定にもかかわらず、大家は、このようなインストールの承認を要求した場合にテナントに通知することができ、大家は、テナントが期限満了または早期終了時に当該装置を撤去することを要求することができ、この場合、テナントは、それに続く文に基づいて装置を撤去しなければならない。期限の満了または早期終了時には、テナントは、(I)テナントが家屋内または建物立管または正圧送風システムに設置されたすべての電線、ケーブルまたは同様の機器、(Ii)大家が前の言葉に従ってテナントに解体通知を出した任意の装置、および(Iii)テナントのすべての財産(以下に定義する)を回復および修復しなければならない。テナントは、解体またはそれによる損傷を回復し、修復しなければならないが、家屋の壁の後ろのすべてのこのような接続を閉塞し、任意の穴を修復することを含むが、これらに限定されない。レンタル期間の満了または早期終了後の任意の回復期内に、テナントは、その空間がテナントによって他の方法で占有されるように、本契約の規定に従って大家に賃貸料を支払わなければならない。宿泊客または任意の貸主、レンタル者、または他の個人または実体が、家主が宿泊客の財産に対する任意の留置権を放棄することを要求し、大家が放棄に同意した場合、大家は、留置権の放棄の準備および交渉の時間および努力によって、行政賃貸料として1，000ドルの費用を得る権利がある
本リースの場合、(X)“取り外し可能装置”とは、添付ファイルFに記載されている任意の物品を意味し、所有者が将来添付ファイルFに登録されることに書面で同意した任意の物品を意味し、(Y)“テナント財産”とは、装置を除いて、家屋に実質的な損害を与えることなく取り外し可能な取り外し可能な装置およびテナント者の任意の個人財産を意味し、(Z)“装置”とは、TI基金で支払われた任意のタイプの財産(例えば、作業書の定義)、すべての改築、すべての固定装置、およびすべての仕切り、ハードウェア、内蔵機械を意味する。部屋を部屋の不可分の一部にするためには、屋根や正圧送風システムを貫通する通風箱、内蔵式冷蔵室、内蔵暖房室、ステップ式冷蔵室、歩入式暖房室、脱イオン水システム、ガラス洗浄設備、高圧滅菌器、冷凍機、内蔵パイプ、電気機械設備、システム、および任意の発電機と変換スイッチを含むが、住宅舎には内蔵のキャビネットとキャビネット、その他の類似の施設、設備、物件、内装を備えなければならない。
13.
大家さんの修理代です。所有者は、建物の屋根(屋根フィルムを含まない)、外壁および基礎(“構造プロジェクト”)の資本修理および交換を担当しなければならない。このような修理または交換がテナントまたは任意のテナントによって引き起こされない限り、テナントは、そのような構造プロジェクトの修理または交換のすべての費用を負担しなければならない。所有者は(すべての関連費用を運営費用とする)このような構造項目の日常保守·メンテナンスを担当しなければならない。所有者は、エアコン、パイプ、消防ヘッド、およびプロジェクトの他の部分にサービスを提供するすべての他の建築システム(“建築システム”)を含む(すべての関連費用を運営費用として)維持、修理、交換プロジェクトのすべての屋根パックおよびすべての外部、駐車場および他の公共エリアを含むが、住宅のためのサービスを提供するシステムは含まれていないが、テナント、任意のテナントまたはテナントの任意の譲受人、譲渡人、許可者、代理人、使用人、従業員、招待者、サプライヤーおよび請負業者(またはテナントの任意の譲受人、転貸人および/または許可されたそれぞれの代理人)による合理的な損失および未保険の損失および損害は含まれない。使用人，従業員，招待者，サプライヤー，請負業者(総称して“テナント側”と呼ぶ)は除く.テナント又は任意のテナントによる損失及び損害は、大家が修復を担当しなければならないが、保険範囲に含まれておらず、費用はテナントが自ら負担しなければならない。所有者は、(I)事故または緊急事態のため、または(Ii)所有者が、上記の修理、変更または改善が完了するまで、必要または行わなければならないと考えている計画修理、変更または改善の場合に建築システムサービスを停止する権利を保持する。大家さんは建築システムサービスを提供できなかったことに何の責任も負いません
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しかし、緊急事態でない限り、所有者は商業的に合理的な努力をしなければならず、定例保守、修理、変更または改善を行うために建築システムサービスの提供を停止する計画を48時間前にテナントに通知する必要がある。大家は、テナントが本第13条に規定する任意の計画及び予定されている建築システムの停止に及ぼす影響をできるだけ少なくするために、商業的に合理的な努力(大家はいかなる費用も負担しない)を行うべきである。テナントは、直ちに大家に書面で通知し、大家が本13条の要求に基づいて行う任意の修理を説明し、その後、大家は商業的に合理的な努力をして当該修理を行わなければならない。大家さんは、いかなるメンテナンスやメンテナンスを行うことができなかった場合には一切責任を負いません。テナントが書面でそのようなメンテナンスやメンテナンスを行う必要があることを通知した後も、そのような故障は不合理な時間が続きます。テナントは、任意の州または地方の法律に従って本レンタルを終了するか、またはそのような修理を行う権利を放棄し、費用は大家が負担し、双方がこのような事項についてそれぞれ享受する権利は、本明細書に記載されたものに限定されるべきであることに同意する。火災、地震、洪水、ハリケーン、天坑、竜巻、公共物の破壊、戦争又は類似の原因による損傷又は破壊のために必要な修理は、第18条の制御を受けなければならない。]
14.
テナントの修理。本契約第13節及び作業書簡の規定によると、テナントは自費で修理、交換し、良好な状態を維持しなければならないが、入口、ドア、天井、内窓、内壁及び消亡壁の内側、合理的な損失、破損及び非テナント又は任意のテナントによる損傷及び死傷者を含むが、これらに限定されない。このような修理と交換には、資本支出と利益が期限を超える可能性のある修理が含まれる可能性がある。テナントがこのような修理や交換を何も行っていない場合や，家屋のメンテナンスを行っていない場合，大家はテナントにこのような失敗を通知すべきである.テナントが大家の書面通知後10日以内に救済を開始し、その後救済に努力していない場合(大家の書面通知後45日を超えてはならない)場合、大家はその作業を行い、要求を出してから30日以内にテナントが精算しなければならないが、テナントの不履行や緊急事態になる可能性がある場合、大家はすぐに救済を開始することができ、その後テナントに救済費用を取り戻す権利がある。第17条及び18条に別の規定があることを除いて、テナントは、テナント又は任意のテナントによる損傷により、プロジェクトの任意の部分に対して行われる任意の修理又は交換のすべての未保険費用、及び不動産にのみ有利ないかなる修理も負担しなければならない。
15.
機械師の留置権。テナントは、通知を受けてから10日以内に、保証金又はその他の方法で、テナントのための仕事を完了したと主張するため、又はテナントに材料を提供するために、事務所又は工事プロジェクトに対して提出された任意の機械師留置権を解除しなければならず、費用はテナントが自ら負担し、その他の方法で、事務所及び工事プロジェクトは、完成した仕事、提供された材料又はテナントが負担する義務によって生じるいかなる留置権の影響を受けないようにしなければならない。テナントが本契約に記載された任意の留置権を履行できなかった場合、所有者は、プロジェクト所有権のクレームとしての留置権を除去するために、クレームまたは保証金を支払う義務がないが、その費用は、直ちに追加賃貸料としてテナントによって支払われなければならない。テナントがオフィスまたは実験室設備、家具またはテナントが経営業務において使用する他の取り外し可能な性質の個人財産を賃貸または融資購入する場合、テナントは、任意のレンタル者またはテナント債権者が公共記録事項として提出した任意の統一商業コード融資宣言を保証し、その表面またはその証拠物によって、融資声明が不動産内に位置するテナントの取り外し可能な個人財産にのみ適用されることを示すであろう。いずれの場合も、限定言語を使用して留置権を説明しない限り、宣言に項目アドレスを提供してはならず、不動産内に位置する取り外し可能な個人財産にのみ適用される
16.
弁償します。本契約第17節に含まれる代位権の放棄の場合、テナントは、所有者、その高級職員、取締役、従業員、マネージャー、代理人、代理人、組織実体、付属会社およびテナント署名者(総称して“所有者保護者”と総称される)が、いかなる訴訟もすべての訴訟(行政または司法手続きに限定されないが、それによって引き起こされる命令または判決を含むが含まれるが)、費用、クレーム、損害(危険材料または滞留の危険材料を含むがこれらに限定されない)、後果性損害、および家屋または物件価値減値に基づく損害の損害を保証し、同意する
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添付ファイル10.13
プロジェクト、または使用場所、またはプロジェクトの任意の部分を喪失または制限する；ただし、この括弧は、危険材料および/または滞在)、費用(合理的な弁護士費、相談費および専門家費、法廷費用、任意のクレームまたは訴訟を解決するために支払われる金額を含むが、これらに限定されない)、罰金、没収またはその他の民事、行政または刑事罰、禁止または他の救済(物件内または周囲で発生した人身傷害、人員死亡または財産損傷に基づくか否かにかかわらず)、負債または損失(総称して“クレーム”と呼ばれる)、直接または間接的なテナント(またはクレームのいずれか一方)、家屋の使用または占有、またはテナント(またはテナントまたはテナントによるクレームのいずれか)は、本契約の下の任意の義務を履行する際に違約または違約するが、大家が補償を受ける側の意図的な行為が不適切または不注意であることによるものは除く。大家は，賠償を受ける側は，テナントに対して個人財産破損(家屋内保存に限定されない記録紛失を含むが)のすべてのリスクを負担しない。テナントは、テナント事業に対する損害、またはそのような任意の破損または個人財産破壊に関連する収入損失の任意およびすべてのクレーム(いかなる記録の損失を含むが、これらに限定されない)をさらに放棄する。所有者は、賠償を受ける側は、プロジェクト中の任意のテナントまたは任意の他の第三者のいかなる行為、不作為または不注意によるいかなる損害に対しても責任を負わない
17.
保険です。家主はすべてのリスク財産を維持し，適用された場合には，カバー項目の全リセットコストを含む散水器破損保険を適用すべきである。所有者は、本プロジェクトに関連する人身傷害及び財産損失の商業一般責任保険をさらに購入して維持しなければならず、単一損失限度額は2，000，000ドル以上である。大家は、必要とされる他の保険及び付加保険を維持する義務はないが、洪水、環境災害及び地震、建築設備の損失又は故障、エラー及び漏れ、修理又は再建期間の賃貸料損失、雇用された従業員にサービスを提供する従業員に提供される労災補償保険及び忠誠保証金、及びテナント設置又は大家が通常提供する基準改善以外の保険を含むが、これらが項目の一部であるか否かにかかわらず、これらに限定されない。このようなすべての保険は運営費用の一部として含まれなければならない。このプロジェクトは、一括保険書に含めることができる(この場合、プロジェクトに割り当てることができるこのような保険の費用は、保険会社のコスト計算に基づいて大家によって決定される)。テナントはまた、テナントが家を使用するために大家が合理的に必要と考えている任意の増加した保険料または追加の保険を補償しなければならない。
テナントは、賃貸期間内に自己負担料金と費用を維持しなければならない：すべてのリスク財産保険は、事業中断および追加費用を含み、テナントが住宅内に設置または配置されたすべての財産および内装のすべてのリセットコストを含み、費用はテナントが負担する；法律で規定された最低限度額を下回らない労働者賠償保険；雇用主責任保険、雇用主責任限度額1，000，000ドルの人身傷害--事故ごとに、病気による身体傷害1，000，000ドル-保険限度額、および1，000，000ドルの身体傷害--各従業員；商業一般責任保険、住宅に対する人身傷害と財産損失は、事故ごとの最低限度額は2，000，000ドル以上です。テナントが経営する商業一般責任保険は、Alexandria Real Estate Equities，Inc.及びその高級管理者、取締役、従業員、マネージャー、代理人、構成代理人、構成実体、関連会社とレンタルサイン人(総称して“大家被保険者”と呼ぶ)を付加保険者として指定しなければならない；事故ではなくクレームの方式で保険を加入し、“最適保険ガイドライン”の中で格付けが保険加入者A級と金融格付けカテゴリの少なくともX級の保険会社から発行される。保険会社が10日前に大家に書面で通知しない限り、保険料を支払わないことによってキャンセルされてはならない。敵意を含まない火災排除、契約責任裏書きを含み、大家の保険加入者に主要な保険を提供してはならない(大家の保険加入者に発行された重複または同様の保険を提供する保険証は、限度額にかかわらず、テナントの保険証書を超えているとみなされなければならない)。テナントは、(I)(X)発効日又は(Y)テナントが本賃貸契約に従って家屋に入る日(早い者を基準とする)の前に、このような保険証書の写し(大家が要求するような)又は大家が追加被保険者であることを示す保険証明書を、適用期間中の保険料を支払う合理的な証拠とともに大家に交付しなければならない。テナントの保険証書は場所ごとに記入された合計保険証書であってもよく，その中で保険金額は他のものを受けてはならないことが明確に規定されている
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保険証書の保証の損失。テナントは保険証書が満期になる前に少なくとも5日前に大家に更新証明書を提供しなければならない
保険が大家を追加被保険者として指定するたびに、借主者は、大家が書面で請求してから5営業日以内に、大家が追加被保険者であることを証明する証明書を指定して提供しなければならない：(I)任意の保有項目又はその任意の部分保証権益を有する大家の貸主、(Ii)所有者がプロジェクト所在不動産のテナントの任意の賃貸契約下の大家であり、大家の権益が土地又はその他の基礎借主の権益となる場合、費用所有者の権益ではなく、及び/又は(Iii)所有者が招いた任意の管理会社が項目を管理する。
家主及びテナントが獲得した財産保険は、保険者が代位権を放棄すること、及び被保険者の譲渡に応じて、大家又はテナント及びそのそれぞれの高級管理者、取締役、従業員、マネージャー、代理人、被招待者及び請負業者(“関連者”)がそれによって加入した任意の損失又は損害について享受するすべての権利を含むものでなければならない。どちらか一方またはそのそれぞれの関連側は、本プロトコルが維持することを要求する財産保険項の下の任意のリスクによる他方の損失または損害に責任を負わず、双方とも、そのような損失または破損について他方およびそのそれぞれの関連側にクレームすることを放棄する。一方の当事者がその財産に保険をかけることができなかった場合は，本免除を無効にしてはならない。家主及びその関連者は、テナント又はテナントによるクレームを受けたいかなる者も、任意の原因により不動産又はプロジェクト内又はそれ以上に発生した任意の事故又は事件による業務中断及び損失に対して、責任を負わず、テナントは、当該各当事者に提出したすべてのクレームを放棄する。上記免除が免責協定に関する法律に違反している場合は、大家またはテナントの責任は免除されるべきではなく、相手の保険者に次ぐものとすべきである。
所有者は保証限度額の向上を要求することができ、所有者貸金者の要求に符合し、および/または保証限度額をプロジェクト内の新しいオフィスビル/実験室テナントの当時一般的に要求されていたレベルまで高めることができる。
18.
修復します。契約期間内の任意の時間に、プロジェクトまたは不動産が火災または他の保険事故によって損傷または破壊された場合、所有者は、破損が発見されてから60日以内にテナントに通知し(“修復通知”)、所有者に修復プロジェクトまたは不動産を合理的に推定するのに要する時間(“修復期間”)を通知しなければならない。修理期間が12ヶ月(“最長修復期間”)を超えると予想される場合、所有者は、この通知の中で、破損または破壊が発見された日から75日以内に本賃貸契約を終了することを選択することができる。しかし、所有者が回復を選択したにもかかわらず、テナントが所有者から修繕通知を受けてから10営業日以内に所有者に書面通知を出して本レンタルを終了し、大家が規定する家屋修復期間が最長修復期間より長い場合、テナントは本レンタルを終了することを選択することができる。大家またはテナントが本賃貸を終了することを選択しない限り、大家は、十分な保険収益(任意の控除可能な部分を現在の運営費用とみなす)を受けた後、速やかに家屋を修復しなければならない(テナントまたは大家が設置され、テナントによって支払われる内装費用は含まれておらず、大家が本賃貸契約に従って運営費として保険を維持しない限り、このような保険収益を実際に受信した範囲内では、大家が修復した範囲内に含まれなければならない)。保険収益の徴収による遅延(家主が本賃貸規定の大家が維持しなければならない保険証書を維持できなかったことを前提とする)、不可抗力事件、または不動産の進入および回復に必要な任意の許可、許可、または任意のタイプの他の許可に必要な遅延であり、これらの許可、許可または他の許可は、任意の場所内、上または周囲(総称して“危険材料整理”と呼ぶ)によって管轄権を有する政府当局によって発行され、危険材料の使用、貯蔵、運搬、処理、生成、放出、処置、除去または修復に関するものである(第30条の定義参照)。しかし、最長復元期或いはそれ以上の復元期が終了した時、処の修繕或いは修復はまだ実質的に完成しておらず、所有者はその唯一及び絶対的な適宜決定権によって当該等の修繕或いは修復を行わないことを選択することができ、この場合、所有者は当該等の修理或いは修復を行う義務を解除しなければならないが、本賃貸借契約は終了する
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(I)このような破損または破壊が発見された日、または(Ii)必要なすべての危険材料の許可を得た日から75日であるが、大家は、大家またはテナントが選択する前に支払うべき任意のレンタル料およびテナントが支払うべき任意のレンタル料の権利を保持しなければならない。
テナントは自費で大家さんが必要としないすべての修理や復旧作業を直ちに実行し、本賃貸契約に基づいて速やかに家に入って営業を開始しなければならないが、不可抗力事件や危険物質の整理による保険収益の徴収遅延が必要である。上記の規定にもかかわらず、(I)物件が期限の最後の12ヶ月以内に破損され、大家が破損を修復するのに4ヶ月を超える時間がかかると合理的に推定された場合、いずれも本賃貸契約を終了することができ、または(Ii)物件が損傷し、保険賠償を受けることができない場合、大家は本賃貸契約を終了することができる。賃貸料は、事故が発生した日から減少しなければならないが、修理又は修復に危険材料の許可が必要であることを条件とする場合は、賃貸料は、すべての必要な危険物質の許可を得た日から逓減しなければならない。いずれの場合も、賃貸料減免は、住宅修復及び復旧まで継続し、所有者が修理中に他のテナントに臨時事業を行うのに適した空間を提供しない限り、借主が使用できない家屋面積(ある場合)に応じて減少しなければならない。このような減免は、テナントの唯一の救済措置であり、本第18条に規定する場合を除いて、テナントは、破損又は死傷損失により本レンタルを終了する任意の権利を放棄しなければならない。
本賃貸契約の条項は、本第18条を含み、家主とテナントとの間の全部又は一部の不動産又はプロジェクトの任意の他の部分の任意及びすべての破損又は破壊に関する明確な合意を構成し、現在又は今後施行される可能性のあるいかなる法規又は法規は、本賃貸又は全部又は任意の部分の不動産又はプロジェクトの任意の他の部分に対するいかなる損傷又は破壊にも適用されず、双方は明確に同意し、本第18条は、これらの事項に対する彼らの全ての理解及び合意を明らかにする。
19.
非難する。政府の法律、条例または法規に基づいて、または収用権によって、または個人購入の方法(“収用”または“収用”)によって、不動産またはプロジェクトの全部または任意の実質的な部分を任意の公共または準公共用途に使用し、大家の合理的な判断に基づいて、賃貸者の不動産の使用を阻止または実質的に妨害する場合、または所有者がプロジェクトの所有権または運営に重大な妨害または損害を与える場合は、いずれか一方の書面で通知された後、本賃貸契約は終了し、賃貸料はその日から分担されなければならない。もし物件の一部がレンタルされるべきであり、本賃貸契約が上記の規定に従って終了していない場合、所有者はできるだけ早く商業上合理的な場合には、物件及びプロジェクトを部分的に借りる前の状況に回復し、建物の賃貸可能面積、物件の賃貸可能面積、テナントが未満期期間に負担すべき運営費用シェア及び本契約に基づいて支払うべき賃貸料を所有者がその場合に公平で合理的である可能性がある程度に減少させる。任意のこのような収用後、大家は、任意のこのような収用からすべての価格または報酬を得る権利があり、テナントにいかなる費用を支払うこともなく、テナントは、その奨励における大家のテナントの権益を譲渡する(あれば)。テナントは、家主の賠償を減少させない範囲内で、引っ越し費用やテナントの業界固定装置が破損したことについて判決当局(ただし大家を除く)に単独でクレームを出す権利があり、借主が単独で給付または回収可能な賠償を請求する可能性があり、そのような物品が単独でテナントに判決された場合。借受人は、州法律のいかなる規定により、不動産またはプロジェクトの一部を占有するときに、この賃貸契約の任意およびすべての権利を終了することを放棄します。
20.
違約事件。以下のいずれの場合も、本レンタル下のテナントの違約(“違約”)である
(a)
支払いはデフォルト設定です。テナントは期限が切れたときにいかなる分割払いまたは本契約項の下のいかなる他の支払いも支払わなければならない。もしテナントが12ヶ月以内に初めて本契約項の下で満期になったいかなる金も支払わなかった場合、テナントは満期日から5日以内にまだ支払われていない場合のみ、契約を違約しなければならない
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添付ファイル10.13
(b)
保険です。本リース規定によれば、テナントによって維持される任意の保険は、キャンセルまたは終了されなければならない、または満了されなければならない、または減少されなければならない、または大家は、そのような保険の継続期間通知を受けなければならず、テナントは、現在の保険満了前に少なくとも10営業日前に代替保険を受けることができないであろう。
(c)
遺棄する。テナントは、当該家屋を放棄すべきであるが、以下の場合、当該テナントは、当該家屋を放棄したとみなされてはならない。(I)当該家屋を転出する前に、テナントは、事前に大家に通知し、第28条の退役及び危険物質閉鎖計画に関する要求を遵守する。(Ii)テナントは、すべての危険物質整理解除の許可を得ており、その建物は、テナントの危険作業のいかなる残留の影響も受けず、テナントは、所有者に合理的で詳細な書類を提供して、これらのことを確認する。(Iii)建物から転出する前または転出したとき、テナントは、残りの期間内の建物の安全について合理的に手配し、その等の手配を所有者に通知した。(Iv)テナントは、いかなる政府当局が当該建物に対して要求する任意の許可及び承認を全面的に維持及び実施し続け、(V)テナントは、賃貸料を支払う責任を含むが、これらに限定されないが、残りの期間内に賃貸契約項目の下で満了するすべての責任を継続して履行する
(d)
不正な移転。テナントは、本賃貸契約または不動産の全部または一部の権益を譲渡、転用または譲渡しようとするか、または譲渡しようとするものでなければならず、明確に許可されない限り、テナントの本賃貸契約における権益は差し押さえられ、実行されるか、または他の方法で司法的に差し押さえられるべきであり、このような訴訟は訴訟後90日以内に解除されてはならない。
(e)
留置権。テナントは、本テナント第12条に規定する期限内に、当該テナントの規定に違反する不動産に対するいかなる留置権も解除又はその他の方法で解除してはならない。
(f)
破産事件。テナントまたはテナントの任意の保証人または保証人は、(A)債権者の利益のための一般的な譲渡、(B)任意の事件、法律手続きまたは他の訴訟を展開し、債務者としてテナントを代表して補助命令を下すことを求め、またはテナントの破産または債務返済不能を判断するか、またはテナントまたはその債務再編、手配、調整、清算、解散または債務改質を求めるか、またはテナントまたはその全部または大部分の財産委任係、受託者、保管人または他の同様の官僚(総称して“済助法律手続き”と呼ぶ)を求める必要がある。(C)任意の救済手続の標的となるが、提出または登録後90日以内に撤回されない、または(D)死亡または法的な無行為能力(テナント、保証人または保証人が個人である場合)または解散されるか、または他の方法でその合法的な存在を維持することができない(テナント、保証人または保証人が会社、共同企業または他のエンティティである場合)。
(g)
反言証明書や従属協定は禁止されている。テナントは，この適用条項に規定する期限内に第23又は27条に規定するテナントが提供する任意の書類に署名することができなかった。
(h)
その他のデフォルト設定。テナントは，本テナントが第20条で明確に言及した以外のいかなる規定も遵守してはならず，本契約に別途明確な規定がない限り，大家がテナントに書面通知を出してから30日以内に遵守しないか，又はテナントが大家から通知されてから10日以内に救済を開始してはならない。
本契約第20条(H)条に従って発行される任意の通知は、(I)いわゆる違約行為を具体的に説明し、(Ii)テナントに違約行為の是正を要求すること、(Iii)補充通知ではなく、任意の適用法律規定によって要求される通知を代替するか、または法律規定を適用する追加的な通知とみなすこと、(Iv)大家が通知の中で他の選択がある限り、本レンタルを没収または終了するとみなされてはならない。しかし、第20(H)条の規定によると、テナントの違約の性質が金銭を支払うことで治癒することができず、合理的に30日を超える時間を要する場合には、テナントが前記最初の10日以内に救済を開始し、その後救済を完了するまで努力すれば、テナントは違約とみなされるべきではないが、救済は大家からの通知日から90日以内に完了してはならない。
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添付ファイル10.13
(a)
履行する。テナントが、本契約に記載されている任意の契約、合意、条項、規定又は条件を遵守、遵守又は履行する際に違約が発生した場合、所有者は、そのために違約を放棄することなく、直ちに又はその後の任意の時間にテナントが費用を負担し、緊急の場合、又は違約が任意の法律要件又は保険要件に違反する場合、又は解除されていない不動産又はプロジェクトの全部又は任意の部分に任意の留置権を適用する場合には、実際の状況で実行可能な通知のみを与えることができる。(B)いかなる他の場合においても、第20条に規定する任意の適用可能な通知及び救済期限の後、そのような違約が継続されている場合、大家が宿泊客のためにそのような行為を履行するために生じたすべての合理的な費用及び支出、並びに家主が本賃貸契約及び/又は大家の権利を履行するために提起された任意の訴訟又は訴訟(任意の簡易処分手続を含む)によって生じた合理的な弁護士費及び支出を含むすべての合理的な費用及び支出、テナントは、その等を支払ったり発生したりした日から、年間金利が年間12%または法律で許可されている最高金利(“違約率”)に相当する(小さい者を基準に)大家に追加賃貸料を支払わなければならない。本契約は大家がテナントの違約による被害を軽減する義務があると解釈することはできません。
(b)
家賃の支払いが遅れている。テナントが期限を過ぎて大家にレンタル料やその他の満期金を支払うことは、大家が本借り約を考慮していない費用を発生させ、その正確な金額は非常に確定的で非現実的になる。このような料金には、手数料や会課金、および物件に関する住宅ローンに応じて所有者から徴収される可能性のある滞納金が含まれているが、これらに限定されない。そのため、大家さんが家賃が満期になってから5日以内に宿泊客が支払った家賃分割払いを受けていない場合、宿泊客は家賃の5%を滞納金として大家に追加しなければならない。上記の規定にもかかわらず、大家は、いかなる例年初めて滞納した滞納金を評価する前に、テナントに当該延滞金に関する書面通知を出さなければならず、もしテナントが大家から通知されてから5営業日以内に延滞家賃を支払う場合、大家は当該滞納金を評価する権利を放棄する。双方は、この滞納金は借主が期限を過ぎた支払いによる費用の公平で合理的な見積もりであることに同意した。滞納金を除いて、満期未払いのレンタル料は、満期日から5日目から支払うまで、違約率で利息となります。
(c)
追加的な救済措置。一旦契約違反が発生した場合、大家は、借主に別途通知又は要求することなく、法律又は衡平法において、本賃貸借契約に規定するすべての他の権利及び救済措置に加えて、次のいずれか1つ又は複数の救済措置を求める権利があり、これらの救済措置は、累積的かつ非排他的でなければならず、いかなる通知又は要求も必要としない(第21条(C)(V)条において大家の一括支払い選挙に別途明確な規定がない限り)。大家が任意の行動(弁護士を招いて訴訟を提起すること、または他の方法で何らかの救済措置を求めることを含む)を取った後、大家はテナントにこのような違約行為を通知する以外は、任意の方法で家主の違約行為を完全または部分的に修復してはならず、大家が自ら違約行為を放棄することを決定しない限り、大家はこのような救済措置または大家が法律または衡平法によって規定された任意の他の救済措置を求める権利がある。
(i)
本賃貸契約及びここで承認された借款の年間及び産業は、すべて1つの制限によって制限され、即ち責任行為が発生し、持続するたびに、所有者は選択期間或いはその後、いかなる当該等の責任行為が継続している期間に、テナントに書面通知を出して、所有者が本レンタル契約を終了する意向を説明し、所有者が本レンタル証書或いは法律上或いは衡平法上に他の救済方法があっても、この日付はこの通知を出した後の5日より早く、そしてこの通知が指定した日付から計算してはならない。本テナントとここで付与された産業は満期及び終了し，その効力及び効力は当該通知で指定された日付と同じであり，上記通知で指定された日付が本テナントの満了日であるように，テナントが本リース項の下でのすべての権利が満了して終了する場合，テナントは次のような責任を負うべきである
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以下，21(C)節で定める.上記の通知を出した場合、所有者は指定された日に当該所を回収及び管理する権利があり、所有者及び財産を当該所から移動し、当該等の財産を保税倉又は他の場所に保管する権利があり、リスク及び費用はテナントが負担し、テナントが自ら負担する。大家が本条の規定に従って再入場することを選択した場合、又は大家が法律の手続き又は法律に規定された任意の通知に基づいて接収することを選択した場合、大家は、第21(C)(Ii)条に違反することなく、時々大家が適切であると思う条項、レンタル料又はレンタル料に従って当該不動産又はその任意の部分を再賃貸し、当該不動産を商業的に合理的な変更及び修繕を行う権利がある。
(Ii)
大家は、経験豊富な商業不動産業者を招聘して不動産を販売し、潜在テナントに不動産を宣伝·展示するように指示することによって、その損害を軽減するいかなる義務を履行しているとみなされるべきである。
(Iii)
本テナントは、第21条に規定されているように、又は法律又は均衡法で規定又は許可されているように、テナントは直ちに転出し、当該場所に提出しなければならない。所有者は、別途通知することなく、簡易な手順、追放又はその他の方法で進入、再進入、管理及び回収し、テナントのいかなる権利を受けることなく、再び当該場所を所有、回収及び享受することができる。いずれの場合も、テナント及び任意の法律又は裁判所の命令によって借主によって提出された又は借主によって申立された者は、その場所を管理する権利がないか、又は継続して当該場所を有することができる
(Iv)
もし本賃貸契約が終了した場合、または大家が上述したように不動産に再入居した場合、またはテナント、テナント契約の違約によって、または任意の訴訟または訴訟または任意の法律規定に従って本賃貸契約または再収を終了し、直ちに支払いおよび責任を負うことに同意した場合、本賃貸契約が最初に決定された支払日において、基本賃貸料およびすべての追加賃貸料に相当する分割払い、例えば、本賃貸契約条項の下で、本賃貸契約が終了していない場合、または大家が上述したように進入または再進入しなかった場合、満期にすべき金額は、その場所が全部または部分的に転貸または空きを維持しているか、または残りの期間より短い期間内であるか、または全期間内であるにもかかわらず、当該事業所が所有者によって転貸された場合、テナントは、所有者がその場所を転用することによって招いたすべての支出(テナント改善、バッチおよび改築費用、議事料などを含むがこれらに限定されないが含まれるが含まれる)およびそれに関連する賃貸料を差し引いた後、ある場合、所有者が転貸時に徴収する賃貸料およびその他の費用を差し引く純額を得る権利があり、以下のようにこれに関連する賃貸料を受け取る。まず、回収されるまで所有者の費用を支払うために使用されなければならない。回収されるまで、テナントは、本賃貸契約満了払いの毎日に、本賃貸契約条項に基づいてテナントが支払う義務がある金額を支払わなければならない(テナントは、いずれもこのようなリユース前の法的責任であり、所有者の回収は、当該再レンタルのレンタル料が本テナントが規定する賃貸料よりも高い可能性があるためにいかなる方法でも減少しない)。大家がこれらの費用を完全に回収した場合、大家が転貸から受け取った以前に使用したことのない金額は、本賃貸契約が規定した支払期限が満了した日からテナントの債務に計上し、純額のみをテナントが支払わなければならない。また、テナントは、本レンタル期間がその条項により満了する予定日以降のいずれの期間においても、いかなる形態のクレジットを有してはならない。
所有者は、本賃貸契約またはその任意の分割払いによって時々訴訟、法律手続きまたは訴訟を提起して、本賃貸契約またはその任意の分期項下の違約金または他の損害賠償を追及することができ、本賃貸契約の任意の規定は、所有者が本レンタル契約期限を本レンタル契約終了日に満了すべき日に延期することを要求するとみなされてはならない。
(v)
また，所有者がその選択を行う際には，本借り約に何らかの他の規定があるにもかかわらず，書面でテナントに通知する(“一次総払い選挙”)方式では，権利を有するものとする
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テナントは、違約金として、本テナント終了後のいつでも、一括払いで、所有者が1回の総支払い選択を書面で通知した場合、以下の金額に相当する
(A)
その際の現在値(公認された財務慣行に従って計算し、以下に述べる米国国庫券満期収益率を割引率として用いる)が支払われていない基本賃貸料と、本借り約が終了されていない場合には、本リース契約に基づいて選挙後の残り期間内に支払うべき追加賃貸料を家主が一括して支払う金額と、
(B)
家主が本賃貸契約のいかなる条項に違反して負担すべき他のすべての損害と費用(合理的な弁護士費と費用を含む)
(C)
所有者は、その期間内にその場所について取得した賃貸料純収入を予想することができ、その計算は、所有者が一回の総支払い選挙日までに計算された当該場所がその期間の残りの期間の公平市場賃貸料純額に加算して支払う追加費用(例えば、当時よりも少ない基本賃貸料現在値及び本賃貸証書に基づいて支払うべき追加賃貸料)の当時の現在値(公認の財務慣例によれば、以下の米国国庫券満期収益率を割引率として計算する)に基づいて計算される。また、賃貸空間のレンタルと賃貸料の支払い開始時間長の合理的な推定と、任意の当時の空き部分を再賃貸する将来のコストとを考慮する(テナントが本第21条に基づいて当該等のコストを実際に支払わない限り)
家主の1回の総支払い選択における追加応答は、テナントが大家さんの全体選択日前に基本賃貸料および追加賃貸料を支払う義務と、発生した費用の補充であり、大家の全体選択日以降に本条項に従って支払うべき任意の基本賃貸料および追加賃貸料の代わりになる。満期日が本レンタル期限の最終日に最も近い米国国庫券の満期収益率は、“ウォール·ストリート·ジャーナル”や同様の出版物に報告されているように、このような収益率の公表を停止した場合、大家さんの一度の支払い選挙の現在値の計算に適用される。この項において、大家が本項の規定に基づいて違約金を一度に支払うことを選択した場合、追加賃貸料総額は、テナントの本レンタル期間の残り時間内の12ヶ月毎の運営費用シェアの合理的な推定と、残りの期限終了時の任意の部分の他の追加賃貸料とに基づいて計算されるが、いずれの場合も、12(12)カレンダー月(または本レンタル日から12(12)カレンダー月未満)の支払額を下回ってはならない。一部の年度増加は年率計算)所有者が1回の選挙日を過ぎる直前である。レンタル期間開始時、一回の総支払い選挙当月または残り期限が終了したときにテナントが負担すべき経営費シェアと、任意の部分年度の任意の他の追加賃貸料の額とは、比例して計算されなければならない。
(Vi)
本協定に記載されているいかなる規定も、所有者がいかなる破産又は破産手続においても制限又は損害を与えず、いかなる破産又は無力債務弁済手続によって許容される最高限度額に等しい額を違約金として取得する権利を証明し、又は当該額が上記超過額よりも大きいか、又はそれ未満であるかにかかわらず、任意の法規又は法律規則によって許容される最高限度額に等しい額を違約金として取得する権利を証明し、取得する。
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(Vii)
第21条のいずれかの規定は、当該リースによりいずれか一方が賠償を受ける権利に影響を与えるとみなされてはならず、当該権利は、第21条に規定する救済措置の補完でなければならない。
(Viii)
大家が違約により本賃貸契約を終了した場合、テナントは退出して家主やその代理人に不動産を返却することができ、大家は別途通知することなく、簡易な手続き、追放またはその他の方法で入室、再参入、回収することができる。“入る”、“再入る”、“再入る”の3つの言葉は、それらの技術的法的意味に限定されない。
(Ix)
もしテナントが本テナントの任意の規定を遵守または履行できず、かつ借主が違約したことを決定するために強制執行訴訟を提起しなければならない場合、テナントは、合理的な弁護士費および費用を含む、それに関連して支払うべきすべての合理的、自腹自腹の費用、コストおよびその他の費用を大家に支払わなければならない。
(x)
大家が本条例又は適用法に基づいて任意の他の救済措置を行使しても，大家は第30(D)条の一般規定に従って家屋の環境試験を行うことができる。
(Xi)
もしテナントが本借款の下で違約又は違約した場合、大家がその賃貸契約を終了する権利又は任意の他の救済措置を行使するか否かにかかわらず、テナントは、本第21(C)条に規定する任意のこのような違約又は違約により生じる可能性のある任意の自己払い費用及び費用の返済を大家に要求しなければならない。このような費用には、法的費用と交渉和解、権利行使、または他の態様で発生する費用が含まれなければならない。テナントはまた、家主のすべての費用、支出、要求及び責任から損害を受けるように賠償しなければならないが、これらに限定されないが、大家がテナントが任意の第三者、任意の第三者に対してテナント又はテナントの許可又はその契約によって不動産の下又は不動産を使用する任意の権益を有する者に対してクレーム又は訴訟の当事者になった場合、大家は法的費用及び費用を招くであろう。
(D)本第21条に別の規定があることに加えて、本条項は、家主に付与又は保留された任意の権利又は救済措置は、いかなる他の権利又は救済措置も排除せず、各権利及び救済措置は累積され、本条例に基づいて現在又は将来存在する任意の他の法律又は均衡法権利又は救済措置以外の累積権利及び救済方法でなければならない。大家が書面で本賃貸契約を放棄するいかなる条項も明確にしない限り、大家は本賃貸契約のいかなる条項も放棄しない。法律の許容範囲内で、所有者は、本賃貸約のいずれかの条項に違反し、または脅した場合に禁止救済を求める権利があり、または本租借約の任意の条項の法令を強制的に遵守または履行することを求め、または任意の他の法律または公平な救済措置を求める権利がある。
(a)
一般禁酒令です。家主の事前書面による同意なしに、テナントは、直接又は間接、自発的又は法律の実施により、家屋又はその任意の部分を譲渡又は転貸してはならず、又は担保、質権又は質権又はその賃貸権益を担保し、又は家屋又はその任意の部分内に任意の特許権又は許可証を付与してはならず、上記のいずれの行為の試みも無効である。テナントが、証券取引所または場外取引で活発ではない株式または他の所有権、譲渡または一連の譲渡、会社、一般または他の有限責任会社(または他の商業協会)である場合、これらの会社、共同企業(有限、一般またはその他)または有限責任会社(または他の商業協会)の50%以上の発行および流通株または他の所有権権益、または投票権制御。本リース契約を締結する際に所有者である個人又は個人又は実体(又は他の商業協会)が個人又は実体(又は他の商業協会)に譲渡する(ただし，個人所有者が死亡した場合の譲渡は含まれていない)
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本リース契約に署名する際には，会社，組合企業又は有限責任会社(又は他の商業協会)の株式又はその他の所有権権益の所有者ではなく，本テナントの譲渡とみなされ，本条項第22条の規定に従って大家の同意を得る必要がある。第22条のいずれかの逆の規定があっても，国が認めた証券取引所でテナントの株式又はその他の所有権を公開発売することは，大家の同意を必要とする譲渡とみなされてはならない。
(b)
許可された移転。借主が、許可された譲渡ではなく、譲渡、転貸、抵当、または他の方法で本賃貸または転貸家屋を譲渡することを希望する場合(以下のように定義する)場合、テナントが譲渡または転貸を希望する日(“譲渡日”)の前に少なくとも15営業日であるが、60日以下であるが、テナントは、提案された譲渡者または転貸者に関する情報、家屋の提案用途、および家屋内での使用、貯蔵、処理、発生、放出または処置を含む任意の有害物質、譲渡日、譲渡日、および家屋内での使用、貯蔵、処理、発生、放出または処分に関する情報を大家に通知すべきである(“譲渡通知”)テナントと提案された譲渡者またはテナントとの間の任意の関係、ならびに提案された譲渡または転貸のすべての実質的な条項および条件、任意の提案の譲渡または転貸の最終形態の写し、ならびに大家がその同意を与えるかどうかを考慮するために、合理的に必要または適切であると考えられる他の情報を含む。所有者は、譲渡通知を受けてから15営業日以内にテナントに書面通知を発行することができる：(I)同意を与える、(Ii)同意を拒否するが、所有者は無理に拒否、条件、または同意を遅延させることはない(ただし、転貸に属する場合、所有者は、その等の転貸発効日のいずれかに一歩進んで検討および承認または承認しない権利がある)、または(Iii)譲渡日から本賃貸契約を終了する(“譲渡終了”)。大家が同意を拒否する他の合理的な理由を制限しない場合、(1)提案された譲受人またはテナントが政府機関であること、(2)大家の合理的な判断により、提案された譲受人またはテナントが不動産を使用することには、大家がサービスを増加させる必要がある場合、大家が同意を拒否する他の合理的な理由を制限することなく、大家が同意を拒否する他の合理的な理由を制限しない場合、大家が同意を拒否する他の合理的な理由を制限することなく、大家が同意を拒否する他の合理的な理由を制限しない場合、大家が同意を拒否することは合理的とみなされる。(3)所有者が合理的にこれらのことを合理的に予想することができるように、提案された譲渡者またはテナントは、論争的な科学研究または他の商業的事項に従事し、(A)建物または工事プロジェクトのための負の宣伝を誘致または誘導することができ、(B)建物、工事プロジェクトまたは所有者の名声に悪影響を与える、(C)抗議者を建物または工事プロジェクトに誘致するか、または(D)任意のテナントまたは準テナント、買い手または貸手に対する建物または工事計画の吸引力を低下させる、(3)提案された譲受人またはテナントが論争的な科学研究または他の商業的事項に従事する。(4)所有者の合理的な判断の下で、譲渡者またはテナントの資信は、提案による譲渡または転貸によって負担される財務義務を支持するのに十分ではない；(5)所有者の合理的な判断の下で、譲渡者またはテナントの品格、名声または業務は、予想されるテナントの組み合わせまたはプロジェクト内の他のテナントの要素と一致しないか、または建物のタイプおよび性質と一致しない、(6)所有者は、当該前の所有者とテナントまたはテナントとの間の負の報告を譲渡者またはテナントに提出したことがある。(7)大家は、以前、提案された譲受人またはテナントによって違約または提案された譲受人またはテナントと訴訟を行っていた；(8)提案された譲受人またはテナントが不動産を使用することは、任意の適用可能な法律要件に違反する；(9)提案された譲受人またはテナント客、または任意の直接または間接的に制御され、提案された譲受人またはテナントによって制御または共同制御されたエンティティは、プロジェクトの占有者であり、大家はプロジェクトにおいて実質的に同様の大きさおよび用途の利用可能な空間を有していた。(10)提案された譲渡者または分譲者は、事業空間をレンタルするためにそれと積極的に交渉している大家(例えば、共有および応答している提案書)であり、(11)提案された譲渡者または分譲者(またはその当事者の関連会社、責任者または前任者)は、危険材料汚染に関連する救済行動をとることを要求されており、または大家は、他の方法で提案された譲受人または分譲者の場所の使用に危険材料に関連するリスクがあるか、またはプロジェクトと互換性がないことを決定するか、または(12)大家の貸主の譲渡または転貸を禁止する。大家が譲渡終了を選択する通知を提出した場合、テナントは、大家が譲渡終了を選択した5営業日以内に、書面通知で当該譲渡通知を撤回する権利がある。テナントが譲渡通知を撤回すれば、本テナントは引き続き完全に有効となる。テナントが譲渡通知を撤回しない場合、本テナント及び付与されたリース期間及び産業は終了します
1号棟(AOTC)/Kymera治療会社-29ページ
添付ファイル10.13
譲渡日から，その譲渡通知書に記述されている空間については.所有者が本賃貸契約を終了する選択権を行使していない場合、あるいは譲渡通知について適時に通知を出すことができなかった場合は、すべて所有者が提案に同意した譲渡、転貸又はその他の譲渡と見なすことができない。テナントは、任意の譲渡通知を考慮するため、および/または任意の同意書類を準備または検討するために、2，500ドル(2，500ドル)に相当する費用を大家に支払わなければならない
また、テナントは、30日前に所有者に書面通知を出した後、当該リース契約を所有者に譲渡する権利がある((A)証券又はその他の法律又は法規が禁止されていない限り、この場合は、できるだけ早く通知を提供しなければならない、又は(B)守秘要件が禁止されている場合は、通知はできるだけ早く提供しなければならないが、いずれの場合も、取引前10日より遅くしてはならない)。ただし、所有者が事前に書面で同意することなく、合併、合併又は会社再編の方法で、テナント利益相続人の会社又は他の実体に譲渡し、又は借主の全部又はほぼ全部の資産又は所有権を購入するが、前提は、(I)当該等の合併又は合併、又は当該等の買収又は負担(どのような場合に応じて)が主に本リースを譲渡する目的ではなく、良好な業務目的であるか、及び(Ii)譲受人の純資産(公認会計原則(“GAAP”)に基づいて決定される)がテナントの発効日の算入(GAAPに基づいて定める)以上であり、及び(Iii)当該譲受人が書面ですべての条項を採用することに同意しなければならない。本借約の契約及び条件(“譲渡許可”)
(c)
条件をつける。このような譲渡または転貸の条件として、所有者の同意が必要か否かにかかわらず、所有者は要求することができる
(i)
譲渡者又はテナントが譲渡又は転貸時に書面で同意し、大家が当該方に当該テナントが契約違反を規定する旨の通知を出した場合、大家はテナントが支払うべきすべての金を大家に直接支払わなければならない。大家は、これらの金を受け取る責任は一切負わない。本テナントが何らかの理由で終了した場合、いかなる第三者も、大家又はその相続人及び譲渡者に代理を依頼することに同意しなければならない。しかし、いずれの場合も、大家又はその相続人又は譲受人はこのような依頼を受ける義務がない
(Ii)
提案された譲受人またはテナントが事実であることを証明する危険材料リスト、提案された譲受人またはテナントは、場所内で使用、貯蔵、処理、処理、生成または解放または処理すること、および提案された譲渡者またはテナントが提案された譲渡または転貸の前に住宅地またはプロジェクト上で使用、貯蔵、運搬、処理、生成、放出または処分することに関連するすべてのファイルのコピーを含むが、これらに限定されないが、許可、報告および通信、貯蔵および管理計画；プロジェクト内またはプロジェクトの下に設置された任意のタンクに関連する計画(所有者が書面で同意した後にのみタンクの設置を許可することを前提とし、所有者は唯一および絶対的な適宜決定権によって同意を拒否することができる)、およびすべての連邦、州および地方政府当局がプロジェクト内、プロジェクト上またはプロジェクトの下に設置された任意のタンクを閉鎖するために必要なすべての閉鎖計画または任意の他の文書である。しかしながら、テナントまたはそのような提案された譲受人またはテナントのいずれも、そのようなファイルの任意の部分を大家に提供する必要はなく(S)、これらのファイルは、固有の情報を含み、それ自体は、いかなる危険な材料または危険な活動の参照も含まない。
(d)
テナントを解放せず、余分なレンタル料を共有する。譲渡または分譲があるにもかかわらず、テナントは常に完全かつ主要に責任を負い、レンタル料を支払う責任があり、借主が本レンタル契約の下でのすべての他の義務を履行しなければならない。分譲人または譲受人の満期および支払された賃貸料(またはその分譲または譲渡に応じて支払われる賃貸料に、任意の配当または他の代価または任意の形態の付帯費用の組み合わせ)が、本賃貸証書に基づいて支払うべき賃貸料(ただし、本節で支払うべき任意の賃貸料を含まない)と実際の賃貸料との合計を超える場合、
1号棟(AOTC)/Kymera治療会社-30ページ
添付ファイル10.13
テナントが合理的なブローカー料、弁護士費、およびその均等分譲または市場割引(“超過レンタル料”)条項に直接関連し、必要な任意の設計または建造費用(“超過レンタル料”)を徴収する場合、テナントは、その超過レンタル料を受信してから30日以内に、制約され、所有者にその超過レンタル料の50%を追加レンタル料として支払う義務がある。もしテナントが不動産又はその任意の部分を転貸した場合、テナントは、そのような転貸のすべてのレンタル料を直ちにかつ撤回できないように大家に譲渡し、テナント及びテナントの事実代理人として、転貸からこのようなレンタル料を受け取る限られた目的、又は大家の申請に応じて指定されたテナントが引継ぎ人に引継ぎ、そのレンタル料を受け取り、本レンタル契約下のテナント義務に使用することができるが、違約が発生する前に、テナントはそのレンタル料を受け取る権利がある。
(e)
棄権書はありません。所有者は譲渡又は転貸に同意し、テナント又は本テナントのいかなる譲渡者又は物件の任意の分譲者がいかなる更なる譲渡又は転貸について所有者の同意を得ることもせず、またテナント又は任意のテナント又はテナントの分譲者の本借款項の下での全て及び主要な責任を免除しない。本賃貸契約の下の賃貸料を受け入れるか、または任意の他の個人または実体の任意の他の条項、契約または条件の履行を受け入れることは、本賃貸契約を放棄する任意の条項、または転貸、譲渡、または他の方法で不動産を譲渡することに同意するとみなされてはならない。
(f)
譲り受け人の以前の行動を提案する。本第22条には、他の規定があるにもかかわらず、(I)任意の以前の家主、貸主又は政府当局が、借主又は借主の提案された譲受人又はテナントが財産を汚染する危険材料について救済行動を行うことを要求した場合、汚染は、その当事者の行為又は関連財産の使用によるものであり、(Ii)提案された譲受人又はテナントが、危険材料の使用、貯蔵、運搬、処理、発生、放出又は処分に関する強制執行命令の制約(いかなる政府当局に必要な報告をしていないことに関連する命令を含むがこれらに限定されることはない。)または(Iii)プロジェクトの近くまたは基礎上に以前に存在した環境状況が存在するため、所有者は、その以前に存在した環境状態を修復することに関連する責任者としてのリスクは、提案された譲受人またはテナントが危険材料を使用することによって大幅に増加または悪化するであろう。所有者は、任意の譲渡またはそのような当事者への譲渡または転貸に同意することを絶対的に拒否しなければならない
23.
反言証明書を禁止する。テナントは、所有者の書面通知後10営業日以内に、提案された貸主または買い手の合理的な要求の任意の形態で書面声明に署名し、確認し、交付しなければならない。(I)本レンタル契約が修正されておらず、完全に有効であることを証明する(または、修正された場合、修正された性質を示し、本修正された賃貸契約が完全に有効であることを証明する)、および賃貸料および他の費用を事前に支払う日(ある場合)；(Ii)所有者が治癒されていない違約がないことを認めるか、または何らかの違約がある場合、及び(Iii)本賃貸借契約又は物件状況に関する更なる資料を記載する。当該不動産が属する全て又は任意の部分不動産の任意の潜在的な買い手又は財産権負担者は、いずれも当該等の陳述に依存することができる。テナントが上記時間内にこの声明を提出することができなかった場合、すなわち、テナントの本テナントに対する完全な効力及び効力を構成し、大家が大家さんによって準備され、テナントによって署名された証明書に記載されている者を除く限り、何の修正もなされていない
24.
静かに楽しむ。借受人が本賃貸契約の下で違約がない限り、テナントがレンタル期間内の任意の時間に、本賃貸契約条項に該当する場合は、任意の通過、通過又は所有者の下でクレームを提起する者と比較して、平和かつ静かな物件享受を享受しなければならない。
25.
比例して分配する。本条例の要求または許可されているすべての割合に基づいて計算されるのは、年間360日および月30日に基づいていなければならない。
26.
規則制度。テナント及び任意及びすべてのテナントがレンタル期間内及び任意の延長期間の任意の時間に、任意の時間又は自己でなければならない
1号棟(AOTC)/Kymera治療会社-31ページ
添付ファイル10.13
所有者は時々不動産とプロジェクトの用途に関する条項を確立、修正、または修正する。本借約現行規則は添付ファイルEとして本リースに添付されており、本テナントの他の条項と何か衝突があれば、本レンタル契約の条項を基準とします。所有者はプロジェクト内の他のテナントに対していかなる規則に違反してもいかなる責任や義務も負いません。大家さんはこのような規制を差別的な方法で実行してはいけない。
上記の規定に加えて、大家は、会議施設予約システムの要求、任意の会議施設を提供することができる許可引受業者またはレストランの指定、合理的な会議施設使用料、個人がジムを使用する責任免除および門限カードの進入要求を含む、テナント使用便利施設に関する合理的な規則および条例を随時または随時制定、修正または修正する権利がある。テナント及び任意及びすべてのテナントは、これらの規則を遵守しなければならないが、借主が当該等の修正又は改訂された規則制度を書面で通知しなければならない
テナントは，すべてのテナントに，大家が本第26条に基づいて随時作成したすべての規則を遵守するように促しなければならない。テナントは、テナント又は任意のテナントが本第26条の規定を遵守していないことによる大家の全ての損害を補償し、規定を遵守しないことによる保険料増加に相当する金額を大家に追加賃貸料として支払う
27.
係り受け関係。本レンタル契約及びテナントが本レンタル契約項の下での権益及び権利をここで締結し、現在存在又はその後工事プロジェクト、建物又は場所の上又は後に設立された住宅ローンの留置権、及びそのすべての改訂、再述、更新、修正、合併、再融資、譲渡及び拡張を常に受ける必要があり、テナント側がいかなる他の文書或いは作為を行う必要はないが、本レンタル契約の下で責任行為がない限り、いかなる住宅ローンの所有者も、テナントの処に対する占有権を妨害してはならない。テナントは、当該等住宅ローンの所持者を任意に選択する際に、当該等保有者のいずれかに依頼することに同意する。テナントは、所有者が本契約第24条に記載された場所を静かに享受することを確実にするために、そのような文書が適切な妨害条項を含むことを前提として、要求されてから5営業日以内に従属関係を確認、確認および交付するビジネス慣行文書および任意のそのような所有者によって要求される授権書に同意する。上記の規定にもかかわらず、いずれの当該等所有者は、任意の時間に借主に書面通知を行い、その住宅ローンを本賃貸契約に付属することができ、そのそれぞれの署名、交付又は記録日にかかわらず、本借款は当該住宅ローンよりも先とみなされるべきであり、この場合、当該所持者は、本賃貸契約について本借款と同じ権利を有し、本借約のように、当該住宅ローンを署名、交付及び記録する前に署名し、当該所持者に譲渡したものとすることができる。本賃貸契約で使用される“住宅ローン”という言葉は、住宅ローン、信託証書、担保譲渡及びその他の財産権負担を含むものとみなされ、住宅ローンに言及する“所有者”は、信託契約下の担保権者又は受益者を含むものとするべきである
本賃貸契約の日から、所有者は本プロジェクトを代表して既存の担保は何も存在しない。もし本レンタル期間内に1つの担保がプロジェクトに脅威になれば、所有者は合理的な努力を尽くして当時の抵当所有者が本賃貸契約についてテナントと従属、相互干渉と委託協定(“SNDA”)を締結するように促すことに同意する。SNDAは所有者が禁止するビジネス習慣形式を採用すべきであり、大家は所有者がテナントに対して要求するSNDAを任意の商業的に合理的に変更することを要求すべきである。家主は所有者にテナントとのSNDA(あるいはテナント要求の変更)を促すことができず、大家の本借款での違約を構成していない。
28.
降参しよう。テナントの占有権が満期になった後、または事前に終了した後、テナントは不動産を所有者に返還しなければならず、条件は大家が受け取った場合と同様であるが、大家が許可するいかなる変更や装置も携帯、保存、使用、貯蔵、処理、処理、大家以外の人が不動産内で発生する有害物質(総称して“テナント危険作業”と呼ぶ)、および
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添付ファイル10.13
すべての有害物質の放出、ほうきの清掃、一般摩耗、家主のメンテナンス及びメンテナンス義務、並びに第18条及び第19条に含まれる死傷損失及び非難を除く。家屋の返却前の少なくとも3ヶ月またはテナントは、経営を停止するより早い日を選択することができ、テナントは、テナントが賃貸期間の満了またはそれ以前の終了時に不動産(所有者が不動産内に残ることを許可する任意の施設を含む)を提出するための行動(または任意の政府当局が要求する行動)を提案し、テナントの危険作業のいかなる残留にも影響されず、他の方法で制限されずに使用および占有(“危険物質計画の使用および閉鎖”)を提案しなければならない。このような退役および危険物質閉鎖計画は、(I)任意のテナントまたはその代表が保有するその場所に関連するすべての危険材料ライセンスおよびライセンスの最新のリスト、および(Ii)その場所から使用、貯蔵、処理、処理、生成、放出または処置されたすべての危険材料を添付し、所有者環境コンサルタントの審査および承認を経なければならない。退役及び危険源閉鎖計画を審査·承認する際には，所有者の要求に応じて，テナントは所有者又はそのコンサルタントに所有者が要求するテナント危険源運営に関する追加の非独自情報を提出しなければならない。差戻し時又は前に、テナントは、承認された退役及び危険物質閉鎖計画が円満に完了したことを証明する証拠を所有者に提出しなければならず、所有者は、所有者の環境コンサルタントが物件を検査し、本リース契約の発効日を返却又は早期に終了したことを確認するために、所有者の環境顧問を手配し、物件がテナントの危険物質作業のいかなる残留影響を受けないかを確認する権利がある。テナントは、大家の実際の自己負担費用を補償し、追加レンタル料として、大家の環境コンサルタントは、退役および危険物質閉鎖計画を審査·承認し、その計画の満足した完了状況を視察·確認するために使用され、費用は5，000ドル以下である。所有者は，引退や危険物質閉鎖計画および所有者環境コンサルタントの第三者への不動産移譲に関するいかなる報告も制限せずに提出する権利がある
テナントが所有者が承認した退役および危険物質閉鎖計画を準備または提出していない場合、またはテナントが承認された退役および危険物質閉鎖計画を完了していない場合、または大家が承認したか否かにかかわらず、その退役および危険物質閉鎖計画が家屋内、家屋上または周囲のテナント危険材料作業の残留影響を十分に解決できない場合は、テナントに書面通知を行った後、テナントが通知送達後10日以内に治癒を開始せず、送達通知後30日以内に治癒を完了する(緊急時に通知または治癒期間を必要としない限り)、大家は，家屋やプロジェクトがテナントの危険な作業のいかなる残存の影響も受けないようにするために，大家が合理的または適切な行動をとる権利があり，行動の費用は，本第28条第1段落に規定する制限を考慮することなく，テナントが追加賃貸料として精算しなければならない。
レンタル期間が満了した場合、または早期に終了した場合、テナントは、テナントが配備されている、または他の方法で取得したすべての駐車場、プロジェクト、トイレ、または不動産の全部または一部の鍵および/またはパスカードを大家さんに返却しなければならない。いずれかのような門限カード又は鍵が紛失した場合、テナントは、家主の選択の下で、紛失した門限カード又は鍵を交換する費用を大家に支払うか、又は当該門限カードを使用する門限安全システムを再プログラムする費用、又は紛失した鍵によって開いた1本又は複数の鍵を交換する費用を支払わなければならない。いかなるテナントの財産、改築及びテナントが本条例の許可又は要求に従って移動しなかった財産は捨てられたものとみなされなければならない。大家は貯蔵、立ち退き及び処置することができ、費用は宿泊客が負担し、宿泊客は大家の保留及び/又はこれらの財産によるいかなる損害について大家にクレームすることを放棄する。テナントが本契約終了時に完全に履行されていないすべての義務は、本契約第30条に規定するテナントの義務を含み、契約満了又は早期終了後も継続しなければならない。賠償義務、賃貸料支払い義務、家屋状況及び修理に関する義務を含むが、これらに限定されない。
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添付ファイル10.13
29.
陪審員裁判を放棄する。法律の許容範囲内で、テナントおよび大家は、本契約または本契約または関連取引によって署名または交付された任意の他の文書、文書または合意によって生じる任意の紛争、または契約紛争、侵害紛争または他の紛争にかかわらず、陪審員によって裁判される権利を放棄するか、または家主とテナントとの間の本契約または関連取引によって署名または交付される任意の紛争の解決に陪審員を参加させる。
(a)
禁止/遵守/賠償。テナントは、テナントまたは任意のテナントが適用される環境要件(以下の定義)に違反することを引き起こすか、または許可してはならず、任意の有害材料を、以下のように持ち込み、保存、使用、貯蔵、処理、処理、場所またはプロジェクト内またはその近くで生成するか、または場所またはプロジェクトから放出または処分してはならない。テナントが前項に規定する義務に違反した場合、又は期限内又は任意の抑留中に家屋内に危険材料が存在した場合、家屋、建物、プロジェクト及び/又は任意の近隣財産が汚染された場合、又は家屋、建物、プロジェクト及び/又は任意の近隣財産が所有者及び所有者の従業員、代理人及び請負業者以外の誰かによって持ち込まれ、保存、保存、使用、貯蔵、処理、処理された場合、家屋内又は関連する場所で発生、放出又は処分された危険材料の汚染がある場合、テナントは賠償して大家、その上級者を保護する。いかなる行動(任意の種類の救済または強制実行行動、行政または司法手続き、ならびにそれによって引き起こされるまたは生成された命令または判決を含むが、これらに限定されないが、任意の種類の救済または強制実行行動、それによって引き起こされる命令または判決を含むが、これらに限定されない損害)、費用(合理的な弁護士費、顧問費および専門家費を含むがこれらに限定されない)、任意のおよびすべての行動(任意の種類の救済または実行行動、行政または司法手続き、ならびにそれによって引き起こされるまたは生じる命令または判決を含む)、支出(合理的に限定されないが合理的な弁護士費、顧問料および家庭費を含む)、支出(合理的に限定されないが合理的な弁護士費、顧問料および家庭費を含む)、支出(合理的に限定されないが合理的な弁護士費、弁護士費および専門家費を含む)、任意の種類の救済または実行行動、行政または司法手続き、ならびにそれによって引き起こされるまたは生じる命令または判決を含むが、支出(合理的に限定されないが合理的な弁護士費、弁護士費および専門家費を含む)、任意の種類の救済または実行行動、行政または司法手続き、ならびにそれによって引き起こされるまたは生じる命令または判決を含むが、これらに限定されない、任意のおよびすべての行動(任意の種類の救済または実行行動、行政または司法手続き、ならびにそれによって引き起こされるまたは生じる命令または判決これらの損害には、賠償責任(裁判所費用および任意のクレームまたは訴訟を解決するために支払われた金額)、罰金、没収または他の民事、行政または刑事罰、禁止または他の救済(人身傷害、財産損害または環境、地下水位または自然資源の汚染または悪影響に基づくか否かにかかわらず)、任期内または後にこのような汚染によって生じる負債または損失(総称して“環境クレーム”と呼ぶ)が含まれる。テナントによる大家への賠償には、空気、土壌または地下水中の有害物質が家屋、建築、プロジェクト、または任意の他の隣接財産の上方、上方または下方に存在するので、任意の連邦、州または地方政府当局が要求する任意の現場条件調査または任意の清掃、処理、修復、解体または修復作業に関連する費用を含むが、これらに限定されない。上記の規定を制限することなく、テナント又は任意のテナントが家屋、建物、プロジェクト又は任意の隣接財産内、上又は下に任意の有害物質が存在して任意の汚染を引き起こす場合、テナントは直ちにすべての必要な行動をとり、自費で、適用される環境要件に基づいて、家屋、建物、プロジェクト及び/又は任意の隣接財産を汚染発生前の状況に回復するが、まず所有者の承認を得なければならない。このような行動が、その場所、建物、または工事プロジェクトに潜在的に重大な悪影響を及ぼすことがない限り、長期的または短期的には、合理的に承認されなければならない。上記の規定にもかかわらず、テナントは整理または修復に責任を負うべきではなく、本項に規定する賠償および無害を維持する義務は、(I)テナントがテナント改善を実質的に完了した日(またはテナントまたは任意のテナントが住宅地に入る任意の早い日、その間にテナントまたはテナントが有害材料を利用または導入する)前に存在する不動産中の汚染を大家に証明する場合(Ii)テナントが大家に提示するプロジェクト(不動産を含む)の汚染は、以下の要因によるものではない。(I)テナントまたは任意のテナントの人為的または非作為化に起因する、または(Iii)テナントが大家に提示する任意の環境状況は、家屋外から家屋内に移転する任意の有害物質が存在するためであるが、第(I)~(Iii)項のいずれの場合も、テナントおよび/または任意のテナントがそのような汚染または移転を促進または促進する場合を除く。もしテナントが以前存在していた危険な材料に遭遇したら
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何か変更があった場合は，所有者に直ちに通知し，そのような危険材料を撹乱する可能性のあるいかなる行為も停止し，所有者が法律の要求の下で救済する機会があるまで停止しなければならない。
(b)
公事です。大家は，第30条の目的は，テナントが家屋を許可用途に使用することを禁止することではないことを認めている。テナントは，当時適用されていたすべての環境要求に応じて危険材料の使用や存在を厳格かつ適切に監視すれば，慎重な業界慣行に基づいてその業務を経営することができる。家主への物質的誘因として、テナントはその業務において危険材料を使用することを許可し、テナントは、着工日前に大家にリストを提出することに同意し、各タイプの危険材料が持ち込まれ、保存、使用、貯蔵、処理、処理、発生、発生、放出または処置され、そのような危険材料の存在、使用、貯蔵、運搬、処理、発生、放出または処置に関連する任意およびすべての政府の承認または許可(“危険材料リスト”)をリストすることに同意する。所有者の要求に応じて、またはテナントが任意の政府当局(例えば、消防部門)にテナントが家を使用または占有することに関連する危険材料リストを提出する必要がある場合、テナントは、その危険材料リストのコピーを所有者に提出しなければならない。テナントは、着工日前に、ライセンス、承認、報告および通信、貯蔵および管理計画、任意の法律要件違反の通知、および危険材料の使用、貯蔵、運搬、処理、生成、放出または処置に関連する以下の書類(“HAZ MATファイル”)の真かつ正確なコピーを所有者に提出しなければならない。プロジェクト内またはプロジェクトの下に設置された任意のタンクに関する計画(所有者がテナントに書面で同意を与えた後にのみタンクの設置を許可することを前提としており、大家は唯一かつ絶対的な裁量決定権で同意を拒否する可能性がある)；すべての連邦、州および地方政府当局が要求するすべての閉鎖計画または任意の他の書類は、プロジェクト内、プロジェクト上またはプロジェクトの下の任意のタンクを閉鎖するためのものである；および退役および危険源閉鎖計画(3ヶ月以内に完了できない場合は第28条に従って提出された範囲)。しかしながら、テナントは、所有者に固有の情報を含むHAZ MATファイルの任意の部分を提供する必要はなく(S)、これらの情報自体は、いかなる危険な材料または危険な活動の参照も含まない。本節では，テナント業務に不利になる可能性のある情報を大家に提供することを意図せず，これらの情報がテナントの競争相手に把握されていれば.
(c)
テナント代表と保証。テナントは、この声明を発表し、大家に保証する：(I)テナントまたはその任意の合法的なテナントは、いつでも以前の大家、貸手、または政府当局によって危険材料汚染物件に関連する救済行動を要求されておらず、汚染はテナントまたはテナントの行為または使用によるものであり、(Ii)テナントは、いかなる政府当局によっても発表された使用、貯蔵、運搬、処理、生成、放出、または処置によって危険材料を受けない(ただし、これらに限定されない。規定された報告書をどの政府当局にも提出していないことに関するいかなる命令もない)。もし大家さんがこの声明と本レンタルの日に事実ではないと思っている場合、大家は自分で本レンタル契約を終了することを決定する権利があります。
(d)
テストします。所有者は権利があるが当該家屋を年次検査する義務はなく，その家屋，建物又はプロジェクトがテナントの使用により汚染されているかどうかを確認する。テナントは、不動産の年間テスト費用の支払いを要求されなければならないが、テナントが第三者請負業者および所有者が許容可能なテスト手順を使用して不動産に対して自分のテストを行い、大家にテストを証明する場合、大家は、テナントによって支払われる年間テスト費用の代わりに、このようなテストを受けなければならない。さらに、賃貸期間が満了するか、または早期に終了する前の任意の時間に、所有者は、テナントが家を使用することによって汚染が生じるかどうかを決定するために、家屋、建物、およびプロジェクトを追加的に適切なテストを行う権利がある。このようなテストでは、テナントは、所有者の要求に応じて、テナントまたは任意のテナントが家屋内または近くで危険材料を使用することに関する非独自の情報を所有者またはそのコンサルタントに提供しなければならない。もし汚染が終わったら
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このような状況が発生した場合，テナントは本条項第30条に基づいて責任を負わなければならず，テナントはこのようなテストを行うすべての費用を支払わなければならない。この汚染が発見されなければ，大家はこのようなテストの費用(運営費用を構成しない)を支払うべきである。大家は、家主またはその代表が賃貸期間内に家屋に対して行うすべての第三者非機密報告およびテストのコピーをテナントに提供し、代表または保証を必要とせず、秘密協定の制約を受けなければならない。テナントは費用を自負し、すべての環境要求に応じて、このようなテストによって確定された任意の環境状況を迅速かつ満足的に救済すべきである。大家さんはどんな環境評価を受けたり満足したりして、大家さんのテナントに対するいかなる権利も放棄しません。
(e)
コントロールエリアです。テナントは、化学品の使用または貯蔵のために、建築規範指定が適用される任意の制御領域または領域内(添付ファイルGによって指定された場所領域内に位置する)で危険材料在庫を比例的に使用することを許可されなければならない。前述したように、不動産内に位置する任意の制御領域または領域にテナントが占める割合は、適用可能な制御領域または地域内でテナントが賃貸するレンタル可能面積に基づいて決定されるべきである。例えば、ある規制領域または管理領域が10，000平方フィートのレンタル可能面積を有するのに対し、テナントの場所には2，000平方フィートが管理領域または地帯内に位置し(一方、これらの場所は全体として5，000平方フィートのレンタル可能面積を有する)、適用可能なテナントの規制領域または地帯における割合は20%である。
(f)
地下タンク。テナントはプロジェクトに地下や他のタンクを設置する権利がありません
(g)
借受人の義務。テナントは、第30条の下の義務が、本レンタル契約の満了又は早期終了後に継続して有効である。この賃貸契約の満了または早期終了後のいずれかの期間内に、テナントまたは大家は、任意の有害物質の搬出(不動産使用を制限する許可または許可の発行および終了、および承認された退役および危険物質閉鎖計画の完了を含むがこれらに限定されない)を完了する必要があり、テナントは、引き続き、本レンタル契約に基づいて大家が自己決定して再賃貸する任意の部分に全額レンタル料を支払い、レンタル料を日ごとに分担しなければならない。
(h)
定義する。本明細書で使用される用語“環境要件”とは、任意の政府当局が現在および将来適用されるすべての法規、法規、条例、規則、法規、判決、命令または他の同様の法令を意味し、これらの法規、法規、条例、規則、法規、判決、命令または他の同様の法令、場所、プロジェクトまたは環境に関する健康、安全または環境条件は、以下を含むが、これらに限定されないが、“総合環境応答、補償および責任法”、“資源保護および回復法”、ならびにすべての州および地方対応法律、およびその下で公布または発表される任意の法規または政策を意味する。本明細書で使用される用語“危険材料”とは、任意の物質、材料、廃棄物、汚染物質または汚染物質を意味し、危険または有毒であるか、または人間、動物および/または環境への影響または潜在的影響のために、任意の環境要件に応じて規制される、原油またはその任意の留分、天然ガス液体、液化天然ガス、または燃料として使用可能な合成ガス(または天然ガスおよびそのような合成ガスの混合物)を含む、アスベストおよび石油を意味する。“環境要件”の定義によれば、テナントは、テナント“施設”とみなされなければならない“運営者”と、テナントまたは任意のテナントによってもたらされるすべての危険物質と、それによって生成され、生成され、または生成される廃棄物、副産物または残留物の“所有者”である。
(a)
所有者の違約通知書。大家は、借主が書面で通知してから30日以内に本契約の下でのいかなる義務も履行できない限り、契約を破ってはならない(この義務の性質のために、その履行に30日を超える時間を要し、その後、合理的に必要な時間の後に必要となる)。もし所有者が責任を失った場合、テナントは書留或いは書留郵送方式で、物件に関する住宅ローン所有者、物件賃貸契約の所有者及びテナントに通知しなければならない
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契約違反を是正するために、当該所有者および/または所有者に合理的な機会を提供しなければならない。救済措置が必要であれば、販売権または司法行動によってプロジェクトの所有権を取得する時間がある場合を含む。しかし、大家は、そのような通知を受けるすべてのこれらの者の名前および住所を書面でテナントに提供しなければならない。家主の本借約項下のすべての義務は、条件ではなく契約と解釈されなければならない。本賃貸契約に明確な規定がない限り、テナントは、大家の本賃貸契約項の義務に違反して本賃貸契約を終了してはならない。
(b)
テナントは治癒する権利がある。上述したように、発効日後の任意の時間に、任意の主張する所有者の違約が直ちに、重大かつ悪影響を及ぼす場合には、テナントが物件内で業務を行う能力(“重大所有者違約”)に影響を与える場合には、テナントは、合理的に可能な場合にはできるだけ早くしなければならないが、いずれにしても、そのクレームを知った重大な所有者が違約した後2営業日以内に、当該クレームに関する書面通知を所有者に通知する(この通知は、重大な所有者違約が存在することを明確に説明し、テナントが第31(B)条に規定する自助権利を行使しようとしていることを明確に説明しなければならない)、テナントと所有者の主な連絡先に電話で通知しなければならない。大家は，書面通知と電話通知を受けてから5営業日以内に，大家の違約のクレーム材料の救済を開始する権利があり，開始すれば，完了するまで救済を行うべきである。大家が主張しているこのような重大な違約が大家の本契約下での違約でなければ、大家はその救済措置に関する任意の費用をテナントに回収し、追加賃貸料とする権利がある。所有者が上記の規定に従って所有者の違約を主張するいかなる重大事項の救済を開始できなかった場合、テナントは、完了まで修復を開始することができ、テナントの救済努力は、(I)他のテナントまたは物件外部領域の任意の建築システムに影響を与えないこと、(Ii)建築外観、構造および構造構成要素、(Iii)公共領域、または(Iv)任意の他のテナントのその物件またはプロジェクトの使用および享受に影響を与えないことを前提とする。テナントは、領収書発行後30日以内に大家さんに補償することで家主に救済費用を取り戻す権利があり(ただし、後果性やその他の損害は含まれていません)、大家は賃貸料を相殺する権利はありませんが、本項の前の文と本賃貸契約の他の条項に規定されている制限を受けて、大家は大家が本契約項の下で主張した違約を救済する義務があります。テナントは、本テナントが明確に規定している任意および他のすべての権利および救済措置を自ら選択することができる。いずれの場合も、本第31条(B)項の規定は、いかなる転貸者にも利益を与えることができず、また、転貸者によって家主に対して権利を行使することができない。
(c)
責任制限。家主の本賃貸契約の下でのすべての義務は、大家が不動産を持っている間にのみ大家に拘束力を持ち、その後ではない。本賃貸契約の“大家”という言葉は、その家の当時の費用所有者のみを指す。当該所有者がその場所での権益を譲渡した後，当該所有者は，その所有者がその後に生じる所有者の一切の義務を解除および解除するが，当該等の義務は，その所有者が所有している間に新規所有者ごとに拘束力を持つ.
32.
検査と訪問。所有者およびその代理人、代表および建設業者は、任意の合理的な時間にその場所に入ることができる(ただし、緊急の場合は、通知を出さず、いつでも入ることができる)書面通知を48時間以上前に発行して、当該事業所を検査し、本リースに応じて必要または許可された修理、および任意の他の業務目的を行うことができる。所有者および所有者代表は、営業時間内に、48時間以上前に書面通知を出すことができる(ただし、緊急事態にある場合は、その通知を出す必要がなく、いつでも入ることができる)、そのような修理、視察所、準買い手への展示所、および契約期間の最後の18ヶ月以内に、準テナントまたは任意の他の商業用途を行うために、所有者は商業的に合理的な努力をしなければならないが、事業所に入ることによってテナントが許可用途として使用される妨害をできるだけ低減しなければならない。期限の最後の18ヶ月以内に、所有者は、建物の外部またはそれに隣接する物件に適切な標識を立てることができ、物件が賃貸可能であることを説明し、期限内の任意の時間にプロジェクトに適切なマークを立てることができ、プロジェクトが販売可能であることを示す。大家は、地役権、公開用途、公共区域を指定し、不動産またはその周囲に制限を設けることができるが、このような地役権、専用または制限は、テナントの使用や不動産の占有に実質的な影響を与えてはならない
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使用を許可したり入ることを許可しても，テナントが本テナントに規定する義務を実質的に増加させることはない。大家の要求の下で，テナントは当該等の地権，譲渡又は制限に合理的に必要な文書に署名しなければならない。緊急事態を除いて、テナントは家主またはその代理人、代表、請負業者または客が家にいる時にいつでも彼らを護送する権利があり、このような護送は家主が本契約に基づいて規定する使用権に実質的かつ不利な影響を与えないことが条件であり、宿泊客が護送していない場合、大家さんは入る時間の再手配を要求されてはならない。本節で規定する参入要求が、大家が本賃貸項の下の義務を履行することを妨げ又は遅延させた場合、大家が義務を履行しない行為は、その参入が許可されるまで許し、延期しなければならない。大家とその従業員は、商業的に合理的な努力を尽くし、大家の代理人と請負業者がテナントの合理的な安全協定と措置に協力し、遵守することを促すべきである(このような安全協定と措置は、テナントが事前に書面で大家に提供したことを前提とする)
33.
警備員です。テナントは、犯罪を阻止するためのセキュリティ機器およびサービス(ある場合)は、特定の場合には窃盗または他の犯罪を防止できない可能性があり、大家はその不動産にセキュリティサービスを提供しない可能性があることを認め、同意する。テナントは、家主が許可されていない家屋への侵入又は家屋の安全に違反した他のいかなる窃盗損失又は他の損害に対しても大家にクレームをつけず、大家へのクレームを放棄することに同意する。テナントは、テナントの高級職員、従業員、代理人、請負業者、客および被招待者の身の安全に全責任を負うべきであり、これらの人員は場所および/またはプロジェクト内または近くにある。テナントは、テナントがこのような犯罪行為に対する保護を希望する範囲内で保険を受けなければならず、費用はテナントが負担しなければならない。
34.
不可抗力です。テナントが賃貸料を速やかに支払う義務があるか、またはいずれか一方が本契約の下で満了した任意の他の金を支払う義務がある場合(このような義務はいずれの場合も遅延または免除されてはならない)でなければ、大家およびテナントは、天災、天穴または沈下、ストライキ、労働停止、停止または他の労使紛争、禁輸、隔離、宣言された緊急事態または公衆衛生緊急事態、流行病、流行病、伝染病、天気、全国性、地域性または地域的災害、災害または災害による遅延履行義務に責任を負うか、または責任を負う。実行に必要な労働力または材料(またはその合理的な代替品)を合理的なコストで得ることができない、または履行するために必要な公共事業、政府法令、法律、行動、制限、命令、制限、法規または制御、地域、州、地方または国家緊急事態、連邦、州または地方検査員、役人または他の適用可能な政府当局の検査遅延、許可、許可、証明書または権利の占有遅延の発行または取り消し、敵または敵対政府行動、テロ、反乱、騒乱、内乱または騒動、火災またはその他の死傷者を得ることができない。義務側の合理的な統制範囲を超えた他の理由や事件(“不可抗力”)もある
35.
マネージャーです。家主とテナントはそれぞれ声明し、高緯物業及び世邦魏理仕(以下“仲買”と略称する)以外に、任意のブローカー、代理或いは他の手数料、補償或いは費用を得る権利のある者と取引を行う権利がないことを保証した。大家とテナントはここで賠償に同意し、相手が任意の仲介人、代理人または他の個人または実体(仲介人を除く)がテナントまたは大家(適用される)と今回の賃貸取引について取引を行うために手数料またはその他の形態の賠償を要求することに同意する。大家は，仲介人(S)と締結した単独契約の条項に基づいて，本賃貸契約を締結するために仲介人に支払うべきすべての手数料を担当しなければならない
36.
大家さんの責任の制限。本契約または大家と宿泊客との間の任意の他の合意には逆の規定があるにもかかわらず、(A)大家さんは宿泊客または他の人に損失、損傷または傷害の責任を負わない(宿泊客と宿泊客はそれぞれすべてのリスクを負う)、実際またはそれによって生じる：宿泊客の様々な個人財産は、貿易固定装置、設備、在庫、科学研究、科学実験、実験動物、製品を含むが、これらに限定されない
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添付ファイル10.13
不動産内に保存されている様々な標本、サンプルおよび/または科学、商業、会計および他の様々な記録、ならびにそれによって生成または取得可能なすべての収入、(B)不動産内、不動産上または近くで発生した任意の行為またはイベント、または本賃貸契約または大家とテナントとの間で本契約対象物について達成された任意の他の合意によって発生した任意の行為またはイベントについて、大家は個人的に追跡してはならない；所有者の本賃貸契約項目の下の任意の責任は、このプロジェクトにおける大家の権益または売却または非難する任意の収益、およびそのような損失に関連する所有者の任意の保険収益に支払われるべき任意の保険収益に限定される。及び(C)いかなる場合においても、本賃貸契約について所有者に任意の個人責任を主張してはならず、また、所有者又は所有者の任意の高級職員、取締役、従業員、マネージャー、付属会社、代理人又は請負業者の任意の他の財産又は資産に対して任意の請求権を有してはならない。いずれの場合も、大家または大家の任意の管理者、取締役、従業員、マネージャー、付属会社、代理店または請負業者は、テナント事業の損害、またはそれによる任意の収入または利益の損失に対していかなる責任も負わない。テナントは、プロジェクトにおいて実施される任意の社会的距離(物理的距離とも呼ばれる)、健康および身体の健康を促進および保護することを目的とした任意の措置および/または感染症の伝播または伝播を防止または制限することを意図した措置および/またはサービスは、そのような感染症の伝播または伝播を阻止または制限することを意図していない可能性があり(所有者がそのような措置またはサービスをとる義務がないことを理解し、同意することができ、所有者が何らかの措置またはサービスをとる場合には、いかなる措置またはサービスをとるか、または任意の措置またはサービスをとることを意味しないし、所有者がいかなる措置またはサービスの十分性をとるかをも示さない。大家が何らかの措置やサービスを行う場合、テナントは、大家が講じたいかなる措置やサービスにも依存しない)。大家または任意の大家が保険を受ける側はいかなる責任も負わず、テナントは、(X)大家または任意の大家の被保険者が実施または実行できなかった項目において、社会的疎遠(身体的疎遠とも呼ばれる)、健康および身体的健康の促進および保護および/または感染症の伝播または伝播を防止または制限するための任意の措置および/またはサービス、または(Y)プロジェクトにおいて実施された任意の措置および/またはサービスの失敗を奨励することを目的とした、大家および大家の保険者に提出された任意の損失、損害、傷害または死亡のクレームを取り消すことができない。感染症の伝播や伝播を防止したり制限したりする。
いずれの場合も、テナントが約束を破ったために、テナントのいかなる高級管理者、取締役、従業員にもいかなる個人責任を負うことを要求してはならない。
37.
分割可能性。本リースのいずれかの条項または条項が現行または将来の法律の下で不正、無効または実行不可能である場合、この場合、本リースの残りの部分は影響を受けない。さらに、本リース当事者の意図は、本リースの各不法、無効または強制実行不可能な条項または条項のうち、本リースの一部として、合法的、有効かつ強制的に実行可能な不法、無効または強制実行不可能な条項または条項に類似した条項または条項を追加することである。
38.
マーク？マーク本第38条の明確な規定を除いて、所有者が事前に書面で同意しない場合、テナントは、(I)任意の天幕、外灯、装飾品、バルーン、旗、旗、横断幕、塗料または他の突出物をプロジェクトの任意の外壁に固定すること、(Ii)所有者標準カーテン以外の任意のカーテン、ブラインド、ブラインドまたは屏風を使用すること、(Iii)プロジェクトの内部または外部に日除けを塗布または他の方法で日除けすること、(Iii)所有者が自ら決定して承認または拒否すること；(I)プロジェクトの任意の外壁に任意の日除け、外部照明、バルーン、旗、旗、横断幕、ペンキまたは他の突起を取り付けること；
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(V)任意の機器、家具または他の個人財産を任意の外部バルコニーまたはテラス(物件内の任意のテラスを含むがこれらに限定されないが含む)に配置するか、または(Vi)不動産またはエンジニアリングプロジェクトの任意の部分またはプロジェクトにペンキを塗り、物件の外部から見ることができる任意のタイプの看板、広告、窓またはドア、グラフィック、プラカード、装飾品、または任意のタイプの広告媒体を掲示または表示する。借主が選択する際には、法律で許可されている範囲内で、所有者が事前に書面で承認した大きさ、位置、設計(このような承認は無理に抑留、制限または遅延されてはならない)、所有者は、(I)建物の入口またはその入口に隣接するスイートルームに標識を設置し、(Ii)借主が建物の複数のテナント記念碑の看板に比例して(所有者によって合理的に決定される)入札を設置し、標識にテナントの名称と標識が印刷されている。および(Iii)ビルロビーのマルチテナント看板(あれば)には，テナントが割合で占める非独自看板シェア(所有者によって合理的に決定される)であり，非専有看板にはテナントの名称やマークが記載されている必要がある。テナントは、前述の規定に従ってインストールするために、適用可能な標識及び/又はプラカードを大家に提供しなければならない。設計、許可、承認、製造、設置、メンテナンスおよび解体(ならびにテナントによる標識の解体によって建物および/または記念碑マークを破損する関連修理)に関連するすべての費用は、テナントが完全に負担しなければならない。テナントは、ビル内部の光汚染が深刻な問題になることを理解している。したがって、テナントは、(X)外部部屋のすべての照明は、(テナントが費用を負担する)移動検出器を備えたスイッチによって制御されなければならず、このスイッチは、この領域に誰も住んでいないときに自動的に閉じられ、テナントは、合理的な理由がない限り、ブラインド開放を維持するために、(Y)黄昏から夜明けまでの任意の時間内に、商業的に合理的な努力をして、外部部屋内のブラインドを閉鎖することを認め、同意する。(A)テナントが前述の条項(X)及び(Y)を遵守しているが、隣人又は市役所が借主の窓から光が逃げたことを書面で大家に苦情する場合(この目的のため、電子メールは書面クレームとみなされ、大家はテナントとこのような書面苦情を共有することに同意する)、又は(B)テナントが前記条項(I)及び(Ii)(又は(A)又は(B)、“照明問題”)を遵守しない場合、大家は以下の権利を有する(大家が本テナントに規定されている他の権利及び救済措置を減損しない)。大家が初めて(および以降)テナントに照明問題を通知した場合，テナントはただちにこの問題を解決する計画を提出して実施し，その計画は大家の承認を必要とする。2回目(及び以降)大家がテナントに照明問題を通知した場合、大家は権利がある(ただし義務はない)大家が選択した部分又は全ての外部部屋に電動ブラインドを設置し、費用は宿泊客が負担する。3回目(及びその後)大家がテナントに照明問題を通知した場合、大家は、大家またはテナントが設置した電動ブラインドをプログラムまたは再プログラミングし、夕暮れから夜明けまで(または大家が選択したいずれかの短い時間内に)閉鎖させる権利があり、テナントは超えてはならない。大家の上記権利は蓄積されており、代替不可能であり、例えば、大家が3回目にテナント照明問題を通知した場合、テナントは救済計画を策定して実施しなければならず、大家は電動ブラインドが設置されていない場所に電動ブラインド(窓があれば)を設置することができ、大家は電動ブラインド(ある場合)をプログラムまたは再プログラミングすることができる。前述の条文で言えば、“外部部屋”とは、建物の外部から見える任意のオフィス、部屋、その他の窓のある場所を指す
(a)
ビル内の拡張。テナントは、任意の利用可能な空間を含むために、本項の条項および条件に従って家を拡張する義務はありません(“拡張権”)本条第39条(A)の場合、“利用可能空間”とは、建物内の任意の空間を意味し、この空間は、最初にレンタルされた後にテナントによって占有されていないか、またはテナントが6ヶ月以内または6ヶ月未満で満了した既存のテナントによって占有されており、そのテナントは更新期間を意図していない(テナントが継続期間があるか否かにかかわらず)。建物内に利用可能な空間がある場合，所有者は大家が選択した時間内に，テナントが本契約の下で権利が保持されている限り，その利用可能な空間の書面通知(“拡張通知”)を大家が利用可能な空間を賃貸しようとする条項と条件とともに(大家が拡張通知を交付した日から少なくとも5(5)年ある場合，その利用可能な空間の拡張通知の期限は
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既存のタームと同時に終了する).テナントは、拡張通知を受けてから10営業日以内に所有者にテナントが拡張権を行使する書面通知を提出しなければならない。より高い権利を有するテナントが拡張権を行使していない限り、テナントは、拡張通知に規定されている条項および条件に基づいてその利用可能空間を借りる権利を有しなければならない。上記の規定にもかかわらず、本条項は、所有者が空き空間を保持すること、または便利な施設または所有者の他の用途のために空間を使用すること(または所有者の付属会社に空間を賃貸すること)を阻止するものではなく、いずれの場合も、所有者は拡張通知を要求されてはならず、テナントはこれを拡張する権利がなく、この空間は利用可能な空間とみなされてはならない
(b)
レンタル契約を改訂しました。(I)テナントが拡張通知条項の通知を受けることをタイムリーに配信できなかった場合、または(Ii)テナントが通知を受けて大家にレンタル可能な空間を提出した日から30日後、利用可能空間のテナント改訂または賃貸契約が調印されていない場合、大家は、拡張通知に記載されている条項に一致する利用可能な空間賃貸条項と、本テナント条項と一致する条項とが記載されており、テナントが入札後10営業日以内にこのようなテナント改訂を行うことができない本テナントに本テナントの修正案を提出する。テナントは、利用可能な空間を借りる権利を放棄したとみなされるべきである。ただし、第(I)項の場合、大家(S)が第三者に最初の拡張通知を出してから12ヶ月以内に(S)テーマ利用可能空間又はその部分(場合によっては)について賃貸契約を締結しなければ、利用可能空間(又はその部分)を第三者にリースする前に、再度大家に拡張通知の交付を要求しなければならず、レンタル料は少なくともテナントに提供する有効な純賃貸料の92.5%である。本項で言えば、“有効賃貸料純額”とは、賃貸契約に基づいて所有者に支払われる年間賃貸料純額に基づいて、すべてのテナント誘因(例えばテナント改善手当、家賃減免、引っ越し手当)、運営費用及び税額を差し引くことであり、このようなテナント誘因のコストとともに、8%(8%)の年利で償却した利息とともに、レンタル期間内に償却することである。
(c)
例外です。上記の規定にもかかわらず、大家は選択権があり、拡張権は発効すべきではなく、テナントは行使できない
(i)
もしテナントが少なくとも67%の不動産を占有していなければ
(Ii)
期限の最後の24ヶ月以内(テナントが権利を有し、本契約第40条に規定する要件に従って期限を延長する権利を同時に有効に行使しない限り)
(Iii)
任意の期間内に、当該テナントは、本テナントの任意の規定に従って違約する
(Iv)
借主が本借款のいずれかの条項の下で約3回以上違約した場合は、違約が是正されたか否かにかかわらず、借主が拡張権の行使を求める日までのいずれか12ヶ月の間、違約の有無にかかわらず是正される
(d)
終了します。テナントが拡張権を行使した後であるが、その利用可能空間のレンタル開始日前に、テナントの本賃貸契約項の下でのいかなる違約行為も直ちに修正できなかった場合、拡張権は所有者によって選択され終了しなければならず、テナントが適切かつタイムリーに拡張権を行使した後であっても、もはや効力または効力を有さない。
(e)
部下です。上記第39条(A)に従って付与されたテナント拡張権は、所有者および/または所有者関連会社(および/またはそれぞれの任意の関連会社、相続人および/または譲受人)(I)管理および/またはマーケティングオフィスとして利用可能な空間の全部または一部を占有し、またはプロジェクトのための公共施設を提供するための権利であり、または(Ii)1つまたは複数のAlexandria Real Estate Equitiesを提供するために、利用可能な空間の全部または一部を所有者に賃貸する関連会社または第三者を選択することである。例えばLaunchLabsおよびGradLabs)；
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(f)
個人の権利。拡張権利は、Kymera Treateutics，Inc.および本テナントのいずれかの譲渡者が許可に基づいて譲渡する(ただし、転貸者ではない)個人権利であり、大家の同意を得ない場合には譲渡することができず、大家は単独で適宜拡張権利を付与または抑留することができ、大家が本賃貸契約におけるテナントの権益を譲渡することに同意しない限り、拡張権利を譲渡することができる。
(g)
延期はありません。テナントが拡張権を行使できないために拡張権を行使する期間を延長または延長してはならない。
40.
期限を延長する権利。テナントは、以下の条項と条件に基づいて、本レンタルの期間を延長する権利があります
(a)
延長権。テナントには2つの連続権利(いずれの権利も“継続権”)があり、本賃貸契約と同じ条項及び条件(基本賃貸料及び適用されない仕事手紙を除く)で、所有者に書面通知(“継続通知”)を発行し、本賃貸約基本年間の満了又はその際の継続期間の満了前少なくとも12ヶ月(ただし18ヶ月未満)に各継続権を行使し、本レンタルの継続期間を5年(各“継続権”)を5年継続することを選択することができる。
(b)
基本レンタル料です。任意の継続期間が開始された場合、基本賃貸料は市場金利(以下の定義)で支払わなければならない。その後、基本賃貸料は、延長期限開始後に毎年の記念日に百分率を調整し、その割合は所有者によって決定され、テナントによって市場金利が決定されるか、または仲裁によって決定された場合には以下の規定で決定される。本明細書で使用されるように、“市場価格”とは、本プロジェクトA級実験室/オフィスビルおよび水城、オルストン、ブライトンおよび西ケンブリッジ市場の同等の大きさ、品質(すべてのテナント改善、改築および他の改善を含む)およびフロア高の比較可能な期間内の建築の比較可能な所有者が現在の取引で受け入れられることができる非関連テナントの比率を意味し、市場価格の決定は、テナントの誘因、景観、利用可能な便利な施設(含まれるがこれらに限定されないが、これらに限定されないが、これらに限定されない)を含むすべての関連要素を考慮すべきである。施設)、年齢、住宅にサービスを提供する機械システムの耐用年数、駐車スペース、レンタル手数料、手当や特許権(あれば)。上記の規定にもかかわらず、いずれの場合も、時価賃貸料は、延長期限の直前の前日の対応基本賃貸料の95%に賃貸料調整パーセンテージを乗じて基本賃貸料を乗じてはならない。
テナントが有効な延期通知を出した場合、大家はテナント延期通知の送達後30日またはテナント満了前11ヶ月(Y)にテナントに市場金利の決定を提出しなければならない。本賃貸基礎期限が満了する180日前又は前に、テナントが誠実な協議を経ても、賃貸期間内の時価賃貸料及び家賃上昇の延長に対する大家の決定に同意しない場合、テナントは、第40(C)条に記載の仲裁を選択したとみなされるべきである。テナントは，テナントが第40(A)条の要求に従っている場合は，大家に通知を提出することで延期権利の行使を選択し，テナントはその後，本テナントの延期期限を延長しないことを撤回または選択する権利がないことを確認し同意する
(i)
テナントが仲裁市場金利とバージョンアップを選択したとみなされた10営業日以内に、双方は市場金利とアップグレードを正確に含むと考えられる提案(“延期提案”)を他方に提出しなければならない。大家が延期提案書をタイムリーに提出できなかった場合、大家の元の提案書はこの目的に使用される。テナントが延期提案書を速やかに提出できなかった場合、大家は提出した提案書に基づいて期限延長の基本賃貸料と値上げを決定しなければならない。双方が延期提案書を提出した場合、大家とテナントは引渡し後7営業日以内に面会しなければならない
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最後の延期提案は、市場為替レートとアップグレードを決定するために、互いに仲裁人(以下、定義を参照)を指定しようと誠実に試みた。大家とテナントが1人の仲裁人について合意できない場合、双方は会議後10営業日以内に相手に書面通知を出し、仲裁人を1人選択しなければならない。いずれか一方がリストラを選択したことをタイムリーに通知できなかった場合、他方が提出した提案書により、期限延長の基本賃貸料が決定される。このように任命された2人の仲裁人は、委任されてから5営業日以内に3人目の仲裁人を任命しなければならない。選定された2人の仲裁人が上記の所定の時間内に3人目の仲裁人の選択について合意することができない場合、いずれか一方は双方を代表して当該場所の管轄区域内の任意の一般管轄権を有する州裁判所に3人目の仲裁人の指定を申請し、10日前に他方に書面通知を行うことができる。
(Ii)
仲裁人(S)は1人の仲裁人または3人目の仲裁人(状況に応じて決める)を指定してから30日以内に決定しなければならない。単一仲裁人の裁決は終局であり、双方に拘束力がある。3つの仲裁人グループの中で最も近い2人の仲裁人の平均は終局であり、双方に拘束力がある。各当事者は、その当事者又はその代表によって指定された仲裁人の費用及び費用を支払わなければならず、3人目の仲裁人の費用及び費用は双方が折半して負担しなければならない。継続初日にまだ時価賃貸料と賃貸料が上昇していない場合、テナントは継続前に発効した基本賃貸料を支払い、賃貸料調整に応じて百分率で増加した金額に相当する所有者の基本賃貸料を査定するまで支払わなければならない。市場価格とアップグレードを確定した後、双方はテナントが支払うこのような支払いに対して任意の必要な調整を行うべきだ。そして、家主とテナントは、期限の延長の市場料率とアップグレードを認める改正案を実行しなければならない。
(Iii)
“仲裁人”は、いずれか一方を代表するか、またはこの条項の規定により任命された者でなければならず、(I)(A)大ボストンで10年以上改善されたオフィスビルおよびハイテク産業不動産の評価経験を有する米国不動産評価士協会のメンバーでなければならず、または(B)15年以上の代表大家および/またはテナントが大ボストンハイテクまたは生命科学空間を賃貸した経験を有する保有商業不動産業者であり、(Ii)実質的にすべての時間は専門評価またはブローカーの仕事に取り組んでおり、状況に応じて、および(Iii)は各方面において公正かつ偏りのないものである.
(d)
個人の権利。延期権利は、Kymera Treateutics，Inc.及び本テナントのいずれかの譲受人が、譲渡を許可する(ただし、転貸者ではない)個人権利に基づいて、大家の同意がない場合に譲渡することができない場合には、大家が単独で適宜付与又は付与又は差し押さえを拒絶することができ、大家が当該テナントの権利の譲渡に同意しない限り、当該テナントの権利を譲渡することができる。
(e)
例外です。上記には逆の規定があるにもかかわらず、大家さんの選択によって、延期権利は発効すべきではなく、テナントはいかなる延期権利も行使してはならない
(i)
もしテナントが少なくとも67%の不動産を占有していなければ
(Ii)
任意の期間内に、当該テナントは、本テナントの任意の規定に従って違約する
(Iii)
借主が本借款のいずれかの条項の下で約3回以上違約した場合、違約が是正されたか否かにかかわらず、テナントが延期権利を行使しようとするまでの任意の12ヶ月の間、違約の有無にかかわらず是正される
(f)
延期はありません。いかなる延期権利の行使期間も、テナントが延期権利を行使できないために延長又は延長してはならない。
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(g)
終了します。延期権利を行使した後であるが、延期期限の開始日前に、テナントが本レンタル項目の下でのテナントのいかなる違約行為を直ちに修正できなかった場合、所有者は、延期権利を終了することを選択することができ、テナントが適切かつタイムリーに延期権利を行使した後であっても、延期権利はいかなる効力または効力を有さなくなる。
41.
シャトルバスサービスです。契約期間内に、所有者は、平日(天気状況、休暇、不可抗力に応じて)に往復プロジェクトのシャトルサービスを提供するか、または他の方法で配置することができ、テナントの従業員が座席で使用可能な場合には、シャトルサービスの動作開始およびプロジェクトテナントが使用可能な任意の時間にシャトルサービスを使用する権利がある。シャトルサービスとは、所有者が本プロジェクトと水城/ケンブリッジ/ボストン地区の異なる通勤場所との間のシャトルサービスを提供または契約し、所有者が時々決定することを意味する。大家は使用状況に応じて便数、便数、路線を調整する権利がある(S)。シャトルバスサービスを利用する乗客はいかなる費用も徴収してはならないが、このシャトルサービスのすべてのコストは運営費に含まれなければならない。テナントがシャトルサービスを利用するリスクは完全にテナントが負担し，テナントは大家が何の責任も負わないことを認める.テナントは、テナントの任意の従業員または招待者が提出したシャトルサービスに関連する任意のクレームまたはそれに関連する、またはそれによって引き起こされる任意の人身傷害または財産損失賠償、弁護し、大家が損害を受けないようにすべきである
42.
屋根設備。テナントが本レンタル契約の下で違約がない限り、テナントはすべての法律の要求に適合した場合、付属品Hに示す屋上エリアの緊急発電機、屋根凝縮器を自費で設置、メンテナンス、解体する権利がある。他の類似した実験室設備と同様に、テナントは、所有者が以前に架設されたコアパッド層構造支持基体(ある場合)またはテナントが本リースに従って架設されたコアパッド層構造支持基体(例えば、ある)上の空間に適合するために、時々要求を提出することができ、所有者によってその大きさおよび重量能力、その図および仕様(総称して“屋根設備”と呼ぶ)を承認しなければならない
(a)
要求します。テナントは、所有者承認を提出しなければならない：(I)屋根設備設置計画及び仕様、(Ii)テナントは、所有者の協力の下で屋根設備の設置及び運営に必要なすべての政府、準政府及びその他の許可、免許及び許可の写しを自費で取得しなければならない。(Iii)本リースに必要な保険範囲を証明する保険証書又は保険証書、並びに所有者が合理的に要求する屋根設備の設置及び運営の任意の他の保険。所有者は、許可を無理に拒否したり、屋根装置の設置および使用を許可したり遅延してはならないが、屋根装置の設置または動作が(A)建物の構造的完全性を損なう可能性がある場合、(B)任意の適用可能な屋根保証を無効、終了または無効にする可能性があり、(C)所有者または建物の任意のテナントによって提供される任意のサービスを妨害する可能性がある、(D)建物内のレンタル可能空間を減少させる可能性がある、または(E)適切に公衆に遮蔽されていない場合、所有者は承認を合理的に拒否することができる
(b)
屋根は壊れていません。屋根設備を設置するには、テナントが任意の屋根切断を行う必要がある場合、または任意の他の屋根工事を行う必要がある場合、そのような切断は、所有者がテナントに割り当てられた建物の屋根領域でのみ行われ、所有者の書面で指定された方法でのみ行われ、任意のそのような設置工事(任意の屋根切断または他の屋根工事を含む)は、テナントによって行われ、テナントは自己負担し、所有者によって指定された屋根請負業者が費用を負担しなければならない。テナント又はその代理人が屋根設備の設置、運行及び解体中に屋根にいかなる損傷を与えた場合は、直ちに修復しなければならず、費用はテナントが負担し、屋根は破損前の状態に回復しなければならない。所有者は屋根設備の設置と使用についてテナントから追加賃貸料を徴収してはならない。しかしながら、大家の保険料または納税評価が屋根設備によって増加した場合、テナントは、大家から合理的な詳細請求書を受信してから10(10)日以内に増加した追加賃貸料を支払わなければならない。もしテナントが何らかの理由で天台を使用できない場合、テナントは本テナントが規定するレンタル料金額のいかなる減免も受ける権利がありません
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添付ファイル10.13
設備です。いずれの場合も、テナントまたはその代理人による屋根設備の設置、操作、保守、または解体は、任意の適用可能な屋根保証を無効にし、終了または無効にしてはならない。
(c)
保護する。屋根設備の設置、操作、解体はテナントが独自にリスクを負うべきである。テナントは、テナントの屋根設備の設置、操作、または解体によって発生した、または任意の方法でテナントに関連する任意およびすべてのクレーム、費用、損害、責任および費用(弁護士費を含むが、これらに限定されない)を賠償、弁護し、大家が損害を受けないようにしなければならない。
(d)
移動する。本テナントの期限が切れたり、事前に終了したり、あるいはテナントが屋根設備の使用を停止した場合、テナントは自分で費用と費用を負担し、屋根設備を建物から移動しなければならない。テナントは、屋根設備がある屋根部分を良好な状態に維持してメンテナンスを行うべきであり、合理的な損失は除外する。テナントが屋根設備を解体しない場合、テナントは、大家に屋根設備の解体および処分を許可し、所有者が屋根設備の解体および処分中に発生したすべての費用および支出を補うために、テナントに追加の家賃を徴収する。テナントは、所有者が所有者が処分または移動した任意の屋根設備または関連財産に対していかなる責任も負わないことに同意する。
(e)
何の妨害もありません。テナントは、屋根設備が所有者が設置されたか、または設置される任意の装置または設備の正常な動作を妨害することを許可してはならない、または建物の任意の他のテナントまたは将来のテナントのための設置を許可してはならない
(f)
再配置する。所有者は自費であり、60日前にテナントに通知した後、屋上設備をビルの屋根の別の場所に移転する権利があり、その場所がテナントの視線と妨害要求を合理的に満たし、テナントの屋根設備の使用と操作を不合理に妨害しない限り、所有者はビルの屋根の別の場所に移転する権利がある。
(g)
入ります。大家さんは、屋上設備の設置、操作、メンテナンスのために、週7日、毎日24時間出入りする権利をテナントに付与した。ビルの屋上に入る前に、テナントは、少なくとも24時間前に書面又は口頭で所有者に通知しなければならないが、緊急の場合を除き、この場合、テナントは、2時間前に口頭で通知しなければならない。大家は、テナントに緊急時に通路の提供を担当する連絡先(S)の名前及び電話番号を提供しなければならない。
(h)
外見。法律の規定が許可されている場合、屋根装置は、屋根装置が地面にほとんど見えないように、建物と同じ色に塗られなければならない。
(i)
任務はありません。テナントがRoofデバイスを使用および操作する権利は、Kymera治療会社およびその譲受人または相続人の個人権利のみに属し、(I)任意の他の個人またはエンティティは、Roofデバイスを使用または操作する権利がなく、(Ii)テナントは、Roofデバイスの全部または任意の部分またはその使用および運営の任意の権利、所有権または権利を譲渡、譲渡、または他の方法で任意の個人またはエンティティに譲渡してはならない。
(j)
お礼を言います。テナントは，(I)プロジェクトが“国の歴史名所名録”の歴史街に登録されており，以下第44条で決定された文書および現地，州，連邦が要求する歴史的保護制限を受けていること，(Ii)テナントが法律要求を遵守する義務の一部として，屋根設備がこれらのすべての制限に適合しなければならないこと，(Iii)そのため，テナントが屋根設備を使用する能力が挫折する可能性があることを認めた。
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添付ファイル10.13
(a)
お礼を言います。テナントは“国家歴史名所リスト”に登録された歴史遺跡であり，19世紀中期にさかのぼり，以前は米国陸軍が所有·運営しており，軍事兵器や関連材料の研究·生産に用いられており，これらの用途にはこのプロジェクトの環境条件に影響を与える用途が含まれていることを認めた。そのため，プロジェクトはプロジェクトのある面の歴史的意義やプロジェクトその他の環境汚染に関する様々な制限を受けている。テナントはすでにこのようなすべての事項に対して審査を行い、満足させる機会があり、大家はこれに対して何の陳述、保証或いは保証をしない。
(b)
地証書。本賃貸契約に何らかの逆の規定があっても、その不動産(およびテナントがその中にいる権利)は、現在または以降に記録されているすべての地役権、制限および財産権負担の制約を受けており、それらが有効かつ有効である限り、1998年8月20日のある放棄請求契約書に記載されているすべての地役権、制限およびチノを含むが、この地役権、制限およびチノはアメリカ合衆国ミドルセックス南区地契登録所が420ページ29012ページに記録したものに限定されず、陸軍部長(“陸軍”)とワトソンアーセンナ開発会社がその不動産(“陸軍契約”)によって行動している。この“陸軍契約”は、(I)“陸軍契約”の第4部の陸軍と米国環境保護局との間の“連邦施設協定”によって負担される義務に関する契約、および(Ii)xi部分におけるその場所のいくつかの歴史資源に関する契約を含むが、引用的に組み込まれているが、これらに限定されない。
(c)
環境基金です。陸軍は、1998年8月11日の環境規制及び地役権をマサチューセッツ州普通法第21 E章に従ってミドルセックス南区契約登録所549ページ28978ページに記録したことを通知し、1999年2月5日の環境規制及び地役権は、第359ページの29779ページに改正され、1999年3月16日の住民協定の影響で104ページの29957ページに記録されている。1999年3月24日の居次合意の影響を受け、1999年3月24日の151ページ29985冊に記録されている。30066ページ30066ページに記録された1999年4月15日の環境規制と地役権が承認された第2改正案はさらに改正され、さらに1999年6月10日の環境規制と地役権の部分解除の影響を受けて30278ページの511ページに記録され、1999年6月7日の環境規制と地役権付与の第3改正案によりさらに改正され、30278冊513ページに記録され、2000年7月22日の環境規制と地役権付与の第4改正案によりさらに改訂され、99ページの31682冊に記録された。日付は2004年7月14日の“環境規制及び地役権付与第五改正案”でさらに改訂され、上記契約登録所44119冊第1ページに記録された；Dunn McKenzie，Inc.によって作成され、2004年第1348号図則に記録され、日付は2002年2月20日の“マサチューセッツ州ウォータータウンB、E及びG掘削区を示す図則”の影響を受け、この図は2005年3月21日の“環境規制及び地役権付与修正案”がさらに改訂され、上記地契登録所45129冊第1ページに記録されている。Dunn McKenzie，Inc.によって作成され、2005年第523号図に記録され、日付は2004年10月25日の“マサチューセッツ州ウォータータウンの商業再利用面積図を示す”であり、2005年3月16日に改訂され、2006年8月9日の“環境規制と地役権バッチ地第7修正案”によりさらに改正され、上記契約登録所で48562ページ第187ページに記録されている。さらに，Dunn McKenzie，Inc.が作成した2006年第1480号計画を記録した2004年8月16日の2005年3月16日と2006年2月10日に改訂された“マサチューセッツ州ウォータータウンの商業再利用面積を示す計画”(以下，“授与書”と略す)の影響をさらに受けた。ここでは“特許権書”における建物内で行われる活動の制限と使用の制限を引用し、制約契約と公平奴隷として陸軍が特許権に基づいて独立して強制することができる。
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添付ファイル10.13
(d)
活動と使用制限。マサチューセッツ州一般法第21 E章によれば、次の3(3)項の活動及び使用制限通知は、ミドルセックス南区地契登録所に記録されている：(I)日付は1998年8月11日、92ページ28959冊に記録されている；(Ii)日付は1998年8月11日、本28959、190ページに記録されており、1999年10月26日の活動および使用制限通知第1改正案により改正され、30801、319ページに記録され、2019年12月9日の活動および使用制限通知の第2改正案がさらに改訂され、73807，226ページに記録されている。(Iii)1999年2月4日、29766冊、17ページに記録され、2004年8月19日の活動·使用制限通知第1改正案により改正され、43589冊、438ページに記録され、2005年2月28日に第2改正案によりさらに改正され、44737冊、453ページ(総称して“Auls通知”と呼ばれる)に記録されている。ここでは“友情通知書”における場所内で行われる活動の制限と用途の制限を引用し，制限的契約と公平奴隷として陸軍が独立して実行する.
(a)
お知らせします。双方間のすべての通知または他の通信は書面で発行されなければならず、受信者によって直接交付または受け入れを拒否する場合は、適切に発行されたとみなされなければならない。信用の良い隔夜保証によって宅配便が交付された場合は、実際に通知または他の通信を受信したときに正式に発行され、上記に規定された住所で当事者に送信されるものとみなされる。大家やテナントは時々相手に書面通知を出し、別の住所を指定して未来の通知を受け取ることができる。
(b)
連帯責任。本稿で使用する“テナント”という言葉が含まれているように，1つ以上の個人またはエンティティがあり，各人またはエンティティはテナントの義務に応じて連帯責任を負う.
(c)
財経情報。テナントは、(I)テナントが各会計年度終了後90日以内に各会計年度が終了した後90日以内に監査された年次財務諸表、(Ii)借主が各財政年度中の各財政四半期終了後45日以内の直近の監査されていない四半期財務諸表、(Iii)大家の時々の要求、キャッシュフロー予測および/または予想資産負債表および損益表を含む更新された商業計画を所有者に提供しなければならない。これらは、大家がテナントに属する機密情報とみなされるべきである。(Iv)テナントが潜在的投資家のために準備した会社のパンフレットおよび/またはプロファイル、および(V)テナントは、通常、その貸手または株主に提供される任意の他の財務資料または要約。テナントが“上場企業”である限り、その財務情報が公開されている限り、本第45(C)条の前述の交付要求は適用されない
(d)
録音します。本契約が明文で規定されている以外は、テナント又はその代表は、いかなる公共記録にも本リース契約又はリース通知を提出してはならない。本レンタル契約は、テナントの米国証券取引委員会義務に関連しない限り、テナントまたはその代表者によって任意の公共記録に保存されてはならない。いずれか一方の要求に応じて，大家は法定フォーマットの賃貸通知を用意しなければならず，テナントは実行し，その中には法的要求の最低限の情報のみが含まれており，その後，テナントは適用された公的記録に記録され，料金はテナントが負担するよう促すべきである。本賃貸が満了またはより早く終了する前に賃貸通知を提出し、テナントが不動産を引き渡す要求を満たす条件として、テナントは署名して大家に正式に署名し、双方が受け入れられる賃貸満期または終了通知(“終了通知”)を確認し、本賃貸満期または終了を確認しなければならない。疑問を生じないように、所有者が選択した場合、テナントは、不動産内に滞在しているとみなされ、その後のテナントが入居しているか否かにかかわらず、テナントが署名して大家に交付されるまで、大家の権利および滞在の救済措置の制限を受ける。本条項第45(D)項は、本レンタル契約の満了又は早期終了後も有効である
(e)
通訳です。本賃貸借契約やいかなる展示品を解釈する際には，通常の解釈規則を採用してはならない，すなわちいかなる曖昧な点も起草側に解決すべきではない
1号棟(AOTC)/Kymera治療会社-47ページ
添付ファイル10.13
あるいは本プロトコルの修正.文意が他に言及されていることに加えて、本レンタルで使用される任意の性別の語は、任意の他の性別を含むものとして保持され、解釈されるべきであり、単数中の語は複数を含むべきである。本テナントに挿入されるタイトルは、便宜上、本テナントの範囲または意図、または本テナントの任意の条項、または任意の方法で本テナントの解釈に影響を与える任意の方法で定義、制限、または他の方法で説明されない。テナントが本レンタルの各条項及び条項を履行し、遵守することは、契約及び条件として解釈されなければならない。本テナント契約に含まれるテナント契約は独立しており，テナントに依存せず，テナントはいかなる法規や司法法の相反する利益も放棄する.テナントが賃貸料を支払う義務は、現在またはそれ以降に物件に適用される任意の法律または法規、または任意の他のテナント使用の制限、または(本賃貸契約が明確に規定されていることを除く)任意の死傷または損失、または大家が本賃貸契約に含まれる任意の契約を履行できなかったか、または任意の他の事件によって解除または影響を受けてはならない。大家が本賃貸契約項目の下のいかなる義務に違反しているか、または履行できなかった場合、本賃貸契約に明確に規定されていないいかなる終了または除去救済措置は、暗黙的または法的適用としてはならない
(f)
実行されるまで拘束力がない。双方が本賃貸契約に署名する前に、所有者がテナントに提出した本賃貸契約は拘束力や効力を有さず、賃貸不動産の選択権を構成せず、いずれの権利も与えないし、いかなる義務も付与しない。
(g)
利息の制限。家主及びテナントは、いつでも適用される法律を遵守しなければならないことを明確に示しており、当該法律は、本賃貸又は本賃貸に関連する任意の支払利息の最高金利又は金額を規定している。適用法が、本賃貸項の下で要求された、または本賃貸に関連する任意の契約、課金、徴収、保留または受信された任意の利息が高利貸しされたと司法解釈された場合、大家およびテナントは、大家がこれまでに徴収したすべての超過額を適用義務に計上すべきであることを明確に示している(または、その義務がすでにまたは全額支払われている場合は、テナントに返却する)、本レンタルの条項は直ちに改革されたとみなされ、その後、本レンタルによって徴収可能な金額は、適用される法律に適合するために新しい書類を実行することなく減少すべきである。しかし、本条例で規定されている最高額を全数追討することができる。
(h)
法律の選択。本賃貸借契約の解釈と解釈はマサチューセッツ州連邦国内法律の管轄を受けなければならず、いかなる法律衝突の原則も含まれていない。家主とテナントは、すべての直接的または間接的に本賃貸契約に関連する紛争を引き起こすか、または本賃貸契約に関連するすべての紛争を認め、同意し、マサチューセッツ州連邦法処理を適用し、ミドルセックス県に設置されたマサチューセッツ州連邦裁判所またはアメリカマサチューセッツ州地域裁判所によって裁決される；本賃貸契約に関連する任意の訴訟、訴訟または法律手続きにおいて、直接または間接的に引き起こされる、またはこのような裁判所の司法管轄権に明確かつ撤回できない。法律の適用が許容される範囲内で、このような個人管轄権に対する同意は自発的でなければならず、法律が許可された方法のうちの1つで法的手続き文書に送達される以外に、任意のこのような裁判所に任意の管轄権を与えるために、他のいかなる文書や行動も必要としない。
(i)
もう時間です。借主が本借款の義務を履行するためには，時間が重要である。
(j)
オーフエフエーです。テナントとテナントのすべての実益所有者は、現在(A)本レンタル期間内に米国財務省外国資産規制事務所(OFAC)の規定及びそれに関連するいかなる法規、行政命令又は規定(総称してOFACルールと総称する)を遵守し、かつ、(B)本レンタル期間内に特定国民及び封鎖者リスト、外国制裁逃れ者リスト又は部門制裁識別リストに登録してはならない。いずれもOFACによって保存および/またはOFACまたは他の政府当局によって任意の許可された法規、行政命令または法規に従って維持された任意の他の同様のリストに保存され、(C)OFAC規則に従って米国人がそれとトラフィックを行うことを禁止する個人またはエンティティではない。
1号棟(AOTC)/Kymera治療会社-48ページ
添付ファイル10.13
大家と大家のすべての実益所有者は、現在(A)本リース期間内に米国財務省外国資産規制事務所(OFAC)の規定及びそれに関連するいかなる法規、行政命令又は規定(総称してOFAC規則と呼ぶ)を遵守し、本リース期間内に特定国民及び封鎖者リスト、外国制裁逃れ者リスト又は部門制裁識別リストに登録すべきでもない。いずれもOFACによって保存および/またはOFACまたは他の政府当局によって任意の許可された法規、行政命令または法規に従って維持された任意の他の同様のリストに保存され、(C)OFAC規則に従って米国人がそれとトラフィックを行うことを禁止する個人またはエンティティではない。
本項(J)の規定は、国が認可した米国証券取引所で公開取引されている株式形式で保有するテナント又は大家のいかなる権益にも適用されない。
(k)
引用で法団として成立する。本契約添付ファイルのすべての展示品と添付ファイルは、本レンタル契約に組み込まれ、本レンタル契約の一部となります。このような展示品や付属品は、本レンタル契約の条項と何か衝突があり、当該等の展示品又は添付ファイルを基準とする。
(l)
全体的な合意。本賃貸契約は、添付された展示品を含み、所有者とテナントとの間の本リース対象に関する完全な合意を構成し、双方の前と当時のすべての合意、了解、意向書、交渉及び議論の代わりに、口頭であっても書面であっても、本文の特別な規定を除いて、他方はいずれか一方に本リース対象に関する担保、陳述又はその他の合意を下し、明示又は黙示するものではない。
(m)
一致と満足がありません。最初に規定された基本賃貸料および追加賃貸料に加えて、テナントは、毎月の基本賃貸料分割払いまたは任意の追加賃貸料よりも少ない金額を支払い、任意の基本賃貸料または追加賃貸料小切手または手紙への裏書きまたは宣言でもない。大家はこのような小切手や支払いを受け入れることができるが、大家がレンタル料残高を回収したり、本賃貸契約に規定されている任意の他の救済措置を求める権利に影響を与えない。
(n)
危険な活動。本レンタルには任意の他の規定があるにもかかわらず、大家およびその従業員、代理人、および請負業者は、家屋の任意の部分での任意の修理またはサービスを拒否する権利があり、テナントの従来のセキュリティガイド、慣例、または習慣または慎重な業界慣行に基づいて、安全眼鏡以外の任意の形態の防護服または装置を必要とする。いずれの場合も、テナントは、大家の合理的な情動権の下で、大家が受け入れ可能な当事者とこのような修理及びサービスのすべての契約を締結しなければならない。大家は、そのような修理又はサービスに関するテナントの運営費用シェアを必要な範囲内で公平に調整して、大家がテナントにそのような修理又はサービスを提供していないことを反映しなければならない。
(o)
プロジェクトの再開発。テナントは、事業主が、実験室、オフィス、および小売用途のために使用されることを含むが、1つまたは複数の便利な施設または快適な建物またはセンターを作成することを含むが、1つまたは複数の便利な施設または快適な建物またはセンターを作成することを含むが、これらに限定されない、プロジェクトにおいて重大な改修および/または建設を意図していることを認める。所有者は、拡張、発展、改修、再発展、変更、改善、修理、建設、解体、移転および/または再配置工事プロジェクト(またはその一部)およびその中の建物、公共場所(駐車場および工事現場専用道路を含む)およびその他の改善施設を、状況に応じて決定し、これに関連する連または追加(場合によってはどのような状況に応じて)時々行われるが、(A)いかなる改善、建築物、構築物、ロビー、廊下、入口、出口の形状、大きさ、位置、数および/または範囲または存在を変更するかに限定されない。駐車場および/または駐車場(B)地上よりも高いまたは低い任意の建物、改善および/または駐車構築物(S)、プロジェクト、康楽施設または他の公共領域および/またはプロジェクトの任意の他の部分を修正、削除および/または追加し、および/または任意の他の影響の変更を行う；(C)修正プロジェクトの任意の既存の土地用途および区画承認(プロジェクトに適用される任意の特別な許可を含むが、これらに限定されない)を含み、追加的な承認、救済、または区画修正を求める
1号棟(AOTC)/Kymera治療会社-49ページ
添付ファイル10.13
プロジェクト(公共領域を含むが、これらに限定されない)の将来の任意の拡張、発展、リフォーム、再開発、改築、解体、移転、改善、運営、保守または修理に関連し、および(D)事業者が時々選択する可能性のある任意の影響項目および/またはその任意の部分に応じて、限定される訳ではないが、増加および/またはキャンセル、および/または追加および/または削除を含むが、これらに限定されないが、プロジェクトを構成する土地、施設または他の公共領域および/またはプロジェクトの任意の他の部分を追加および/または削除する。所有者は、このような予想活動について本プロジェクト及びその付属権利を付与する権利を有し、建設、再建、改築、解体、移転、改善、運営、修理又は維持のその構成要素、出入り、駐車、設置、メンテナンス、修理、交換又は移転を本プロジェクトサービスの公共施設とし、所有者決定の目的のために本プロジェクトを他の権利、合意及び契約に支配させる権利がある。しかし、当該等の権利、合意及び契約は、(I)テナントの物件に対する許可用途を変更してはならず、(Ii)テナントが本テナントによって負担するいかなる義務を大幅に増加させるか、または(Iii)テナントが本テナントによって享受する任意の明示的権利を大幅に減少させることができる。このレンタルはこのようなすべての問題に支配されて従わなければならない。ただし，所有者は疑問を免れるために，所有者は第45(O)条に記載された任意の行動をとる義務はなく，テナントは所有者がプロジェクトを変更すること(建物の建設を除く)または本第45(O)条に記載されている任意の他の行動に依存して本借款を締結するわけではない。
テナントは、本テナントが、任意の拡張、開発、リフォーム、再開発、変更、改善、維持、解体、移転および/または再構成活動、または本45(O)条に規定する任意の他の事項、ならびにそのような活動または事項に関連する事項に従わなければならないことに同意する。所有者は、時々、所有者建築家を配置して、家屋、建物、および/またはプロジェクトのレンタル可能な面積を再測定することができる。テナント又はテナントのいずれかの関連会社は、直接又は間接的にいかなる行動をとってはならず、大家又はその関連会社のいずれかの前述した活動に反対する。所有者およびその代理人、従業員、所有者、および請負業者は、上記の任意の行動に従って動作する権利があり、建物(またはプロジェクト内の任意の他の構造)を支持する地盤および/または壁、建物(またはプロジェクト内の任意の他の構造)の周囲、内部または近傍に足場および防護バリケードを設置する権利があり、公共領域を閉鎖し、建物(またはプロジェクト内の任意の他の構造)の安全または迅速な作業を完了するために任意の他の必要な行動をとる。テナントは，施工過程において，施工活動に関する施工騒音，振動や粉塵，交通パターンや駐車の変化が予想されることを認めている。本レンタル契約にはいかなる逆の規定があるにもかかわらず、テナントは本テナントをキャンセルまたは終了する権利がなく、大家は、(I)大家が第45(O)条のいかなる行為による不便または迷惑または業務損失、または(Ii)プロジェクトの任意の変更、拡張、リフォームまたは再配置に対していかなる損害、賠償または減収責任を負わないか、テナントにもそのような変更、拡張、リフォームまたは再配置を制限、禁止または禁止する権利がない。大家はテナントの家屋に対する許可用途を変えてはならず、大家は商業的に合理的な努力をして、大家の建築活動が家に与える影響を軽減すべきである
(p)
使用を中止する。以下(P)項に記載されている者を除いて、テナントは、発効日後のいかなる時間も連続して90日間物件内で経営していない場合、所有者は、テナントに30日間の書面通知を与えた後(“終了日”)に本テナントを終了することを選択することができるが、オーナーにはこの義務はない。テナントは、終期日またはその前に、本テナント条項が要求する条件に従って不動産を空き、所有者に返却しなければならない。テナントは、本賃貸契約項の下での義務を負担しなくなるが、終了日までに生じる義務および本賃貸契約条項に基づいて本賃貸契約の満了または早期終了後も存続する義務を除く。ただし，テナントが終了日までに家屋内で誠実に全面的に運営を再開し，速やかに大家に書面証明書を提供する場合は，終了通知は無効であり，終了通知の期限は継続しなければならない。また、上記規定にもかかわらず、テナントが運営を停止する前に大家に合理的な事前通知を提供し、かつ運営を停止した場合には、(I)テナントがテナントに基づいてテナントを完成させる
1号棟(AOTC)/Kymera治療会社-50ページ
添付ファイル10.13
第28条の退役及び危険物質閉鎖計画に適合し、(Ii)テナントは、すべての危険物質の清掃を解除する家屋を取得し、かつ、家屋は、テナントの危険材料作業の残留影響を受けず、テナントは、このような事項を大家に合理的かつ詳細な書類を提供して確認し、(Iii)テナントは、残存期間内の家屋の安全について大家と合理的に手配し、(Iv)テナントが残り期限内に本テナントのすべてのテナント義務を履行し、履行する。しかし、テナントは、第(I)、(Iii)及び(Iv)条の規定を遵守するだけで、合理的な期間内に意外、変更により遵守を要求されることができる。
(q)
対応者。本レンタルは約2部または2部以上のコピーに署名することができ、各コピーは正本とみなされるべきであるが、すべてのコピーと共に同じ文書を構成する。コピーは、ファクシミリ、電子メール(pdfまたは米国連邦2000年ESIGN法案に準拠する任意の電子署名プロセスを含む)、または他の送信方法によって配信されることができ、したがって、交付された任意のコピーは、正式かつ効率的に配信されたとみなされ、任意の目的で有効であるべきである。本リースおよびそれに関連するすべての事項について、電子署名は、元の署名と同等の法的効力を有する元の署名とみなされるべきである。
(r)
条項を開示しない。テナントは、本テナントの約款を承認して同意する条項は秘密であり、大家の独自情報を構成する。これらの条項の開示は、大家及びその付属会社が他の賃貸契約を交渉、管理及び管理する能力に悪影響を与え、大家と他のテナントとの関係を損なう可能性がある。したがって、所有者が本賃貸契約を締結する重要な誘因として、テナントは、それ自身およびそのパートナー、マネージャー、メンバー、高級職員、取締役、従業員、代理人および弁護士を代表して同意し、任意の出版物または他のメディア、任意のテナントまたはビルまたはプロジェクトの他の部分の任意の潜在的テナント、または不動産業者またはマネージャーに本テナントの条項および条件を直接または間接的に開示してはならない。
(s)
勝利側の費用。いずれか一方が訴訟を提起し、又は本リースに関連する任意の訴訟又は訴訟手続を開始した場合、勝訴側が当該法律訴訟によって生じたすべての合理的な自己負担費用、コスト及び支出は、合理的な弁護士費及び専門家費を含み、他方によって支払われなければならず、他方の義務は、当該訴訟が開始された日に生じたものとみなされ、当該訴訟が判決に起訴されたか否かにかかわらず、強制的に実行されなければならない。
[次のページのサイン]
大家とテナントは上記1年目に本レンタル契約に署名したことを証明します。
テナント：
Kymera治療会社は
デラウェア州の会社は
作者：S/ブルース·ジェイコブス
名前：ブルース·ジェイコブス
職務：首席財務官
ここで証明します。サインと名前と
以上の肩書きは私のサイン、名前、肩書きです。
大家さん：
Are-MA Region No 75 LLC
デラウェア州にある有限責任会社は
著者：Alexandria Real Estate Equities，L.P
デラウェア州の有限会社は
管理メンバー
著者：Are-QRS Corp.，
メリーランド州の会社です
普通パートナー
作者：S/アリソン·グローホラ
名前：アリソン·グローホラ
役職：上級副社長-不動産法務
ここで証明します。サインと名前と
以上の肩書きは私のサイン、名前、肩書きです。
“DOCVARIABLE”SWDocIDLocation“1”=“1”“DOCPROPERTY”SWDocID“ACTIVEUS 187586682 v.10”ACTIVEUS 187586682 v.10であれば
1号棟(AOTC)/Kymera治療会社-前A
添付ファイル10.13
添付ファイルA
所所の記述
AOTC 1号棟1階
AOTCビル1，2階-201号スイート
1号棟(AOTC)/Kymera治療会社-前A
添付ファイル10.13
AOTCビル1，3階-301棟
AOTCビル1，4階-401棟
AOTC屋根裏1号棟
1号棟(AOTC)/Kymera治療会社-前クラスB
添付ファイル10.13
添付ファイルB
項目説明
マサチューセッツ州ミドルセス県ウォータータウンにあるアーセナル街の南側にある土地とその上の建物は、1997年6月19日の図に地域1として表示されており、この図はダンマッケンゼイ社によって作成され、1998年8月5日にミデルサックス南部の地契登録所で28930ページ478ページ第832号図として記録されており、その境界と記述は以下の通りである
軍器工場街北西角軍器工場街の南からタルコット街(私家路)の東側一番地の北東角から始まった
南13°53‘-39“アーセナル連合会社とウォトタウンの町から西へ737.70フィートの距離から財産までの角度；
南へ11°42‘-25“東に向かって、2号線の角から2.67フィート離れている
北76°03‘-07“西438.96フィートに向かって、花崗岩を通って六角棒に縛られている；そこから始まる
南19°17‘-48“西に向かって、鉄の棒(スリーブ)125.38フィートの角から離れている
南へ50°21‘-36“西に向かって、北ビケン街の鉄棒(カバー)163.25フィートから曲がって、そこから始まります
半径586.00フィートの曲線上を右に北西に移動し、そこから接点までの円弧距離は160.79フィートである
曲率点から292.07フィート西へ20°36‘-23“
左への半径627.44フィートの曲線上を北西に移動し、そこから接点までの弧距離は465.40フィートである
西63°06‘-20“距離707.76フィートから軽微な角度で折れた；そこから
西へ63°43‘50“、バーナム·マンニング哨戒所の一角101.12フィート--アメリカ外国戦争老兵、Inc.最後の5つのルートは北ビケン街だった
北緯25°59‘-00“東は軍工場街の角から435.94フィート
南69°39‘-19“東に向かって、一枚の石から1455.13フィート離れて、軽い角度で折れた
南68°05‘-21“東に向かって451.60フィート走って起点と場所の角まで行って、最後の2つの球場はアーセナル街の近くにあります。
1号ブロック面積は約1，281，841平方フィート(29.42エーカー)である。
添付ファイルC
仕事の手紙
本作業書簡(以下、“作業書簡”と略す)は、デラウェア州第75号地域有限責任会社(“所有者”)とデラウェア州会社(“テナント”)Kymera Treateutics，Inc.によって締結された2021年12月20日までの特定賃貸契約(以下、“賃貸契約”と略す)に含まれる。使用されるが、本明細書で定義されていない任意の初期大文字用語は、本レンタルにおいてそれらを与える意味を有するべきである。
(a)
テナントの許可代表。テナントは、ケビン·デュシュニとブルース·ジェイコブスを指定し、“テナント代表”は、本の著作権に従ってテナントを代表して行動することを許可した唯一の人員である。所有者は、このようなコミュニケーションがテナント代表によって書面で行われない限り、テナントまたはその代表に対して、本作業書簡で提出された任意の要求、承認、問い合わせ、または他のコミュニケーション(“コミュニケーション”)に応答するか、または行動する義務はない。テナントは、5営業日以上の書面で大家に通知した後、いつでもテナント代表を交換することができる。テナントとテナント代表は、所有者請負業者にオーナーの仕事を実行するように指導する権利がない(以下に述べる)。
(b)
家主は代表を許可する.大家はSuzie MarkinとDante Angelucci(単独で行動する個人，“大家代表”)を本仕事の手紙に基づいて大家を代表することを許可する唯一の人員として指定した.テナントは、所有者またはその代表から提出された本作業書簡に関連する任意の要求、承認、問い合わせ、または他のコミュニケーションに応答または行動する義務がなく、これらのコミュニケーションが所有者代表の書面コミュニケーションでない限り、行動する。大家さんは、5営業日以上にわたってテナントに書面通知を出した後、いつでも大家さんの代表を交換することができます。所有者代表は、所有者請負業者が事業主の仕事を実行するように指導する権利を有する唯一の人でなければならない。
(c)
建築家コンサルタント請負業者です所有者およびテナントはここで確認し、同意する：(I)AECOM Tishmanは総請負業者であり、(Ii)テナント改善された任意の下請け業者は大家によって選択され、(Iii)OTJ Architectsはテナント改善建築家(“TIアーキテクチャ師”)、および(Iv)BR+Aコンサルティングエンジニアはテナント改善MEP/FPエンジニアである。テナントはTIアーキテクチャーとBR+Aコンサルティングエンジニアと直接契約を締結しなければなりません。大家は、テナントがTIアーキテクチャー、BR+Aコンサルティングエンジニア、およびテナント改善のための設計またはエンジニアリングサービスを提供する任意の他のコンサルタントと締結した任意の契約の第三者受益者として指定されなければならない。テナントはこのようなすべての契約書のコピーを大家さんに渡さなければなりません
(a)
基地ビルです。建物の設計、許可、および建設のすべての態様は、所有者によって自己決定されなければならない(以下第2(B)節で定義されるように)、これらの態様は、以下で明確に規定される範囲内のテナントの投入に依存すべきである
(b)
テナント改善が定義されています。本稿で用いたように，“テナント改良”とは，以下の第2(D)節で定義したTI施工図に示す固定と永久的な家屋をすべて改良することである。所有者の仕事(以下第3(A)節で述べるように)を除いて、所有者は、テナントの使用及び占有のために、ビル又は家屋の完成に対して何の義務も負わない
(c)
テナントの空間平面図。テナントはすでに所有者と徳州機器建築家に交付され、所有者の許可を得て、添付表1(“徳州機器設計図”)として本仕事の書簡の模式図と輪郭仕様に添付し、テナントのテナントの改善に対する要求を詳しく説明する
(d)
施工図。2022年6月28日に遅くなく、テナントはTI構造師を手配して大家に準備して提出して、テナントの施工計画、規格と図面を審査とコメント或いは承認するために提出しなければなりません
改良(“提案した徳州機器施工図”)は、その提案した徳州機器施工図は基本的に徳州機器設計図面に従って作成すべきである。テナントは単独で提案のTI施工図を確保し、テナントのテナント改善に対する要求を反映すべきである。所有者は所有者から提出されたTI施工図を受け取ってから14日以内にその書面意見をテナントに提出しなければならない；しかし、所有者は所有者が以前に書面で承認したTI設計図と一致する事項を承認しなければならない(前提は基礎建築、建築の構造部品、建築システム或いはプロジェクト進捗に影響を与えないことである)。テナントは、修正されたTI施工図を所有者に再提出し、所有者の意見を満たし、所有者の審査、コメント或いは承認に供し、所有者がTIの提案施工図を承認するまで、上記の過程を繰り返し、その後、これを“TI施工図”と呼ぶ。このようなコメントに関連する任意の論争は、本プロトコル第2項(E)項の規定に従って解決されなければならない。大家の承認後，次の第4節の規定に該当する場合，テナントはTI施工図を実質的に修正してはならない。TIライセンスの発行に関する合理的な要求がない限り(以下第3(B)節で述べる)。
(e)
承認と完成。所有者とテナントは、所有者とテナントが2022年7月26日までにTI施工図を完成および承認しなければならないことを確認し、所有者の仕事が目標着工日(テナントに定義されている)までにほぼ完了するようにしなければならず、所有者とテナントがその日までにTI施工図を完成および承認していない場合、テナントの遅延となることを確認し、大家とテナントは別途通知しない。テナント改善設計に関する論争が、一方の当事者が他方に当該論争の書面通知を提出してから14日以内に解決されていない場合、テナントは、テナント改善の設計について最終決定を下すことができ、条件は、(I)テナントの行動が合理的であり、この最終決定がオーナーおよびテナントのこの論争に関する立場と一致または妥協することであり、(Ii)テナントが任意のこのような決定によって生じるすべての費用および支出は、TI基金から支払われるべきである(以下第5(D)節で説明する)。および(Iii)テナントの決定は、基礎建築、建築の構造コンポーネント、任意の建築システムまたはプロジェクトスケジュールに影響を与えない。所有者とテナントがテナントの要求に同意した後，TI施工図の任意の変更は本契約第4節の規定に従って処理しなければならない。
(a)
大家さんの仕事の定義。本稿で用いたように，“所有者工事”とは，(A)テナント建造改良工事，および(B)本契約に添付する表2(“基礎建築工事”)で“基地建築納入条件”として決定された改善工事を完了することを意味する。テナントは，所有者工事の設計や仕様がテナントの要求に適合することを確保するために独自に担当しなければならない。大家は、家主の仕事に必要なすべての許可、承認及び権利を取得する責任を負うべきであるが、住宅又はテナントの事業運営の特定の用途に対するテナントの許可、承認又は権利を確保する義務もなく、これらはすべてテナントが獲得する義務がある
(b)
発効日と許可。所有者は建築許可証(“TI許可証”)を取得した後にテナント改善工事の施工を開始し、このライセンスライセンステナントは所有者が許可したTI施工図に従ってテナントの改善工事を建設しなければならない。徳州機器許可証を取得した費用は徳州機器基金から支払わなければならない。テナントは合理的に大家さんにTIライセンスを取得するように協力しなければならない。所有者工事またはその任意の部分の工事に管轄権を有する政府当局がその施工に条項または条件を適用する場合、(I)本契約項における所有者の義務と一致しない場合、(Ii)所有者工事の施工コストを増加させるか、または(Iii)所有者工事の施工を深刻に遅延させる場合、所有者およびテナントは、このような任意の不利な条項および条件を軽減または除去する方法を合理的かつ誠実に求めなければならない。
(c)
基地建設の仕事を完成する.所有者は自ら費用を負担し，所有者が時々改訂する可能性のある計画や仕様に基づいて，良好かつ熟練した方式で基本的に完成あるいは基本建築工事を基本的に完成させるべきであり，これらの改正が期待用途の場所の機能に実質的な悪影響を与えないことを前提としている
(d)
テナント改善を完了する。所有者はTIライセンスに基づいて良好かつ熟練した方法で基本的に完成または手配してテナントの改善を基本的に完了しなければならない
それぞれの場合、所有者許可代表とテナント許可代表によって決定された家屋使用に影響を与えない非実質的な微小変更および正常な“リスト”プロジェクト(所有者ライセンス代表とテナント許可代表との間に何らかの相違がある場合、所有者建築家の決定は最終的、拘束力あり、決定的でなければならない)(“基本完成”または“基本完成”)である。このような基本的な完成の条件は、テナントの仕事または他の活動によって許可されない限り、合法的な占有(一時的または永続的)を可能にする占有証明書または都市検査官が署名した合法的な占有空間を可能にする建築カードが発行または取得されていることである。永久入居証が発行されていなければ、大家さんは基本完成後、商業的に合理的な努力をして永久入居証を得ることに同意した。所有者の仕事が基本的に完了した後、テナントはTI建築家を要求し、所有者は総請負業者にテナントと所有者の利益を要求し、アメリカ建築家協会(AIA)文書G 704の形で基本完成証明書を署名して交付しなければならない。本作業書について、“微小変更”とは、合理的に必要な任意の修正を意味する：(I)すべての適用された法律要件を遵守し、および/または任意の必要な許可(TI許可を含む)、(Ii)テナントが所有者工事を修正する任意の要求を満たす；(Iii)非実質的な良好な設計、工事および施工実践に適合する、または(Iv)現場偏差、所有者工事工事中に遭遇する条件、または基地建築の変更を合理的に調整する
(e)
材料の選択。所有者とテナントが承認したTI施工図に1種以上の材料又は構造が表示されていれば，所有者は唯一と絶対的な主観決定権でその選択肢を選択する。所有者が本作業書に従って提供する義務があるすべての建築材料および設備について、所有者は、その唯一かつ絶対的な主観的裁量権でその製造業者を選択しなければならない。
(f)
家の渡し。大家の仕事が基本的に完了した場合には、本第3(F)節の残り条項及び規定に該当する場合には、テナントは当該物件を受け入れなければならない。テナントによる家屋の占有および検収は、放棄を構成してはならない：(I)プロセス(設備の設置を含む)または材料(メーカーが直接提供する設備を含まない)に対するいかなる保証も、(Ii)所有者の作業は、適用される法律の要件を満たしていない、または(Iii)所有者の仕事は、TI施工図に従って実質的に完了していない(微小な変化および本契約によって許容される他の変更の制限を受ける)(総称して“施工欠陥”と呼ばれる)。テナントは、基本完成後1年以内に、テナントが発見した基礎建築工事又はテナント改善工事中の任意のこのような建築欠陥を所有者に通知しなければならない。所有者は、その後30日以内に合理的な努力を講じて、請負業者が基礎建築工事又はテナント改善工事中の任意のこのような建築欠陥を修復することを促進しなければならない。上記の規定があるにもかかわらず、適用される請負業者は、大家が合理的な努力をしたにもかかわらず、30日以内に基礎建築工事の施工欠陥又はテナントの改善を救済することができなかった場合、所有者は契約に違反してはならない。この場合、基礎建築工事の施工欠陥又はテナントの改善については、所有者にこれ以上の義務はなく、テナントが基礎建築工事又はテナントの改善について当該請負者にクレームを提出しない限り、大家はいかなる費用もテナントと協力しないであろうが、テナントは所有者が合理的に受け入れた弁護士の助けを受けて弁護しなければならない。家主に賠償し、このようなクレームによるクレームやそれに関連するクレームによってダメージを受けないようにする。
テナントは、家屋内に設置された設備に関連するすべての建築保証及び製造業者設備保証のメリットを得る権利があり、大家はテナントの要求に応じて、商業的に合理的な努力を講じてこのような保証を実行し、テナントの要求の下で、テナントと合理的に協力し、それぞれの場合、大家にいかなる費用又は費用も支払わない。テナントが要求した場合、大家さんはこのような設備のメーカーとサプライヤーから延長保証期間を得ることを試みなければなりませんが、どのような延長保証期間の費用もTI基金が完全に負担しなければなりません。大家さんはすべてのリスト項目を直ちに負担して完成させ、または促進しなければならない。
(g)
着工日が遅れる。賃貸契約に別の規定がある以外は、所有者の仕事が基本的に完了したときに家屋を交付しなければならない。所有者の仕事が次のいずれか1つまたは複数の理由(“テナント遅延”)によって実際に遅延しない限り、
(i)
テナント代表は、それに関連する通信(口頭であっても他のものであっても)を受信してから2営業日以内にいかなる通信を提供または受信することができないか、または本プロトコルで規定される任意の他の行動をとることを表す
(Ii)
テナントの変更要求(以下第4(A)節で定義するように)がこのような変更要求を実際に実行したか否かは、大家がこのような変更要求を処理することによる遅延の推定をテナントに渡すことを前提としている(実際のテナント遅延を認めることは、この見積りに限定されない)
(Iii)
任意の変更要求の解釈は、大家がこのような変更要求の処理による遅延の推定をテナントに渡すことを前提としている(テナントの実際の遅延を認めることは、この推定に限定されない)
(Iv)
テナントは超長納期の材料、内装やインストールを要求していますが、大家さんは超長納期(または予想納期)について通知しなければなりません(電子メールや口頭形式かもしれません)；
(v)
テナントは、本契約の規定期限を超えた計画および仕様の審査、修正、または承認を遅延させる
(Vi)
テナントは、事業主がプロジェクトの正常な進展に重要であると考えている情報の提供を遅延させる時間が本契約に規定されている期限を超えている(又は、本契約が規定されていない期間であれば、所有者がこのような情報をテナントに請求する請求に規定された期限)を超える。テナントは、合理的な範囲内でこのような重要な情報をできるだけ早く提供しなければならないが、いずれの場合も、大家からこのような情報の提供を要求された1週間後を超えてはならない
(Vii)
テナントが期限を過ぎて大家に本契約の規定期限を超えた超過レンタル料を支払わない(以下第5(D)節で述べるように)；または
(Viii)
テナント又はテナントのいずれか一方(例えば、テナントが責任を持って行動する)の他のいかなるものとしてもしないこと、又はその等の者が雇用した者のいずれかが通知された後2営業日以内に継続して行ういかなるものとしても又はしない(当該等は口頭で行うことができ、テナントが事前に通知され、出席する権利がある建造又は設計会議で議論された場合は、なされたものとする)。
上記のいずれかの理由で交付が遅延された場合、所有者は、テナントのこのような遅延がなければ、テナントの改善工事が実質的に完了すべき日であり、その証明された日付が交付日であることを所有者の建築家に証明させるべきである。
4.
変えます。所有者がTI設計図を交付及び承認した後、テナントがテナントに対して行う任意の改善は、本第4条の規定に基づいて申請及び実施されなければならず、所有者の書面による承認を経なければならない。このような承認は、無理な抑留、付加条件、又は遅延してはならない(このような変更に関連する仕事がリース下の変更であるか、又はプロジェクトの進捗を遅らせることができない限り、所有者は単独の適宜承認権を有することになる)
(a)
テナントの変更請求。テナントがテナントの改良の変更(“変更”)を要求した場合，テナントは友邦保険基準変更リスト(“変更要求”)とほぼ同じ形で大家に書面で変更を通知し，変更要求はこのような変更の性質や範囲を詳細に説明しなければならない.このような変更請求はテナント代表によって署名されなければならない。任意の変更を行う前に、所有者は、合理的に可能な場合にできるだけ早くテナントに合理的に応答し、(I)変更要求を分析するのに要する時間、および(Ii)発生する建築および工事費用およびコスト(これらのコストは、変更が実施されるか否かにかかわらず、実際に発生する範囲内でTI Fundから支払われるべきである)と推定される。その後、所有者は、変更請求を受けてから5営業日以内(または変更請求の程度に応じて合理的な要求の長い時間)に、建築および工事コストを含むが限定されないが、所有者の仕事を延長する日を変更する期間(ある場合)を含む追加コストまたは節約の分析を書面でテナントに提出しなければならない
基本的に完成する；前提はテナントが自分の建築と工事コストと遅延に責任を負うことである。変更(予想よりも長いか、または予想よりも短い)による所有者作業の任意の遅延は、評価および/または設計の任意のこのような変更中に所有者作業の任意の一時停止を含み、テナント遅延に属するべきである。賃貸契約に応じて支払うべき基本賃貸料に応じて物件のレンタル可能面積から差し引く金を決定するためには、当該等の変更に必要な任意の垂直貫通又はその他の改訂又は当該等の変更の一部として控除してはならない
(b)
変革を実施する。テナント：(I)所有者が作業を完了するのに要する費用又は節約を書面で承認した場合(ある場合)、及び(Ii)所有者に当該変更に関連する任意の追加のTI費用を入金した場合、所有者は、承認の変更を発効させなければならない。テナントは、この提案された変更による遅延に対して何か承認または不同意があると予想されるが、所有者建築家は、その変更に関連するテナント遅延金額の決定を最終決定とし、大家とテナントに拘束力を持たなければならない。
(a)
テナント状況を改善する予算。テナント改築工事が工事を開始する前に，所有者は業種別にテナント改築工事の設計や施工に関する発生または発生する費用の詳細(“予算”)を獲得しなければならない。予算は、所有者とテナントが承認したTI施工図に基づくべきであり、所有者に支払う行政賃貸料(“行政賃貸料”)を含み、テナントの改善と変更のハードコストとソフトコスト総額の3%に相当し、テナントの改善と変更の施工を監視·検査するために使用され、このお金はTI基金(定義第5(D)条参照)から支払われるべきである。そのほか、行政賃貸料も所有者或いはその代表がテナントの改善及び変更工事を監督することによるすべての合理的及び実際の自己支払い費用、支出及び費用を含むべきであり、信託基金が支払わなければならない。予算がTI手当より大きい場合は，テナントはテナントが工事を改善または変更する前に，差額を現金形式で大家に入金し，大家が第5(D)節の規定に従って支払わなければならない。所有者の仕事の一部として、検査、監視、監督、救済、任意の有害材料を含むまたは封入する任意およびすべての費用は、所有者が自ら負担しなければならない。
(b)
私の手当です。所有者はテナントにテナント改善手当(総称して“テナント改善手当”と呼ぶ)を提供しなければならない
(i)
“テナント改善手当”、最高金額は1平方尺賃貸料200.00元、総額20，124，800元(物件賃貸面積定義に記載の調整による)は、テナント契約に含まれる基本賃貸料に含まれている
(Ii)
“テナント改善補充手当”は、最高金額が1平方フィート当たり賃貸料$50.00、総額$5，031，200であり、使用範囲内(物件賃貸可能面積の定義で調整しなければならない)であり、賃貸契約に含まれる基本賃貸料の調整につながる
大家さんが仕事を始める前に、テナントは大家さんから補充テナント改善手当を受け取ることを選択したかどうかを書面で通知し、宿泊客は大家さんからいくら受け取ることを選択したかを通知しなければなりません。この選択は最終的であり，テナントに拘束力があり，その後大家の同意を得ずに修正してはならず，大家は唯一かつ絶対的な適宜決定権に基づいて当該選択を承認または承認しないことができる。TI手当はこの作業書の規定に従って支給されなければならない。使用されていないテナントの免税額は没収され、発効日から18ヶ月後にテナントへの提供を停止します。テナントは、第2(D)条に承認されたテナント施工図に記載されているテナント施工図に記載されているテナント改善のハード、ソフト建築コストのみに借主手当を使用する権利があり、建築·工事費、設計、許可証、電力及び他の公共事業費、テナント設計図及びテナント施工図を準備するコスト、テナント遅延によるコスト及び変更コスト、大家の行政賃貸料、大家の自己払い料金(総称して“大家コスト”と総称する)を含むが、予算に記載されているコストに限定されない。しかしながら、テナントは、減少または支払いを含む他の任意の目的から使用または利益を得る権利がない
基本賃貸料、任意の個人財産、または他の非建築システム材料または装置のコストは、テナント改善工事に組み込まれていない非導管生物安全キャビネットおよび他の科学装置を含むが、これらに限定されない)
工業設計手当を除いて、テナントは単位あたり二乗フィート0.12ドルの手当を受ける権利があり、総額は12，074.88ドル(“空間計画手当”)であり、工業設計図の作成費用と支出にのみ使用される。所有者が建築設計図面及び所有者の領収書を完成及び承認し、テナントが建築家に建築設計図面及び所有者の合理的な要求の他の証明又は材料を支払ったことを証明した後、所有者はテナントに当該等が支払った領収書又は空間計画手当に使用されていない金額のうち少ない額を返却する。レンタルの日から、テナントは大家が全空間計画手当をテナントに支払っていることを確認し、本契約の下では何の義務も負いません。
(c)
テキサス州機器基金のコストを計上することができる。国際信託基金は国際信託の費用を支払うためにのみ使用される。
(d)
超過TIコストですTI手当を除いて、大家さんはテナント改善費用のいかなる部分も負担する義務はありません。いつでも、予算項目の下の残りのTIコストが残りの未使用TI手当を超える場合、テナントは、以下に述べるように、TI手当(“追加TIコスト”)を超える100%のTIコストを負担しなければなりません。所有者が総請負者または他のテナントに支払う各テナント改善のための金については、テナントは直ちに(所有者への申請後10営業日より遅れてはならないが)所有者に支払うべきであり、超過TIコストに起因することができる部分を所有者に支払うべきであり、この部分支払いの金額には点数が乗算され、分子は残りの超過TIコスト総額であり、分母は残りのTI手当総額である。テナントが大家に超過したTI料金の任意の分割払いをタイムリーに支払うことができなかった場合、大家は、賃貸契約に規定されているすべての権利および賃貸料を支払わない救済措置を所有しなければならない(これらに限定されないが、違約率で利息を得る権利および滞納金を評価する権利を含む)。当該等の金額について提起された任意の訴訟については、当該等の金額は借約項下の賃貸料とみなされる。TI手当と超過TIコストは、本明細書では“TI基金”と呼ばれる。テナントはまず満期と保管の分割払いを支払い、超過したTI費用を支払わなければなりません。本第5(D)節にはいかなる逆の規定があるにもかかわらず、テナントはTI費用とTI手当を超える微小変更の費用を完全かつ独自に負担しなければならない。テナント改善工事が完了し、それに関連するすべての支払金を支払った後に、まだ支払われていないTI基金部分がある場合、テナントはそのような未払いのTI基金のみを享受する権利があるが、テナントが実際に所有者に納付したTI費用を超えた任意の支払金に限られる。
(a)
テナントのアクセス権限。所有者は、所有者(I)が所有者のプロジェクトスケジュールに明記された着工日前にビルに入ることを許可することに同意しているが、所有者工事以外のテナントが要求する任意の工事(“テナント工事”)を実行するためには、テナントの工事はTI建築家および総請負業者と協調し、賃貸契約および所有者が適用可能な他のすべての合理的な制限および条件を遵守し、(Ii)所有者工事が完了する前に、進行中の工事を検査して観察しなければならないことを前提としている。このようなすべてのチャネルは、通常の営業時間内または大家さんが合理的に指定した他の時間内に入らなければなりません。上記の規定にもかかわらず、テナントは物件またはプロジェクトに入る権利がなく、テナントが所有者に合理的に満足させる証拠を所有者に提出しない限り、所有者が着工前の通路について合理的に要求される任意の保険(テナントが賃貸契約によって要求される可能性のある任意の保険を含むがこれらに限定されない)が完全に有効であることを証明する。テナントのいかなる進入も、所有者が仕事を完了し、テナントによって受け入れられるまで、所有者請負業者および所有者のすべての既定の安全慣行を遵守しなければならない
(b)
何の妨害もありません。テナント又は任意のテナント(定義テナント参照)は、所有者の仕事の進行に介入してはならず、また、政府当局のいかなる検査又は最終承認の発表にも介入してはならず、一旦このような介入があれば、所有者は、所有者の仕事がほぼ完了するまで、テナント及び任意のテナントを家屋及びプロジェクトから除外する権利がある。
(c)
オフィスは受け付けておりません。テナントは所有者の同意を得て，所有者工事がほぼ完了した日までに本プロジェクトに入ることができ，テナント工事を実行する事実は許されない
テナントは、家屋の占有を受けるとみなされるが、この場合、テナントは、大家が合理的に受け入れた弁護士と弁護し、大家がテナント財産、完成工事、固定装置、設備、材料又は商品のいかなる損失又は損害、及びテナント又はいかなるテナントの行為又は不作為により、誰も死亡又は負傷しない責任を賠償し、大家が損害を受けないようにしなければならない。
(a)
雑費。テナントは、テナント改築工事又はテナントがビルに搬入する間に貨物エレベーター、安保、積み荷埠頭への進入、駐車、公共施設又は臨時暖房エアコン費用を徴収してはならず、上記の活動が正常な建築時間内に発生することを前提としている。
(b)
同意します。本作業書がいずれか一方の同意または承認を要求する場合、本契約に別の明確な規定がない限り、当該当事者は、そのような同意または承認を無理に拒否、条件を追加するか、または延期してはならない。
(c)
修正します。所有者およびテナントが書面で署名されない限り、本作業書またはその任意の条件または条項の修正、放棄、または修正は、所有者またはテナントに対して拘束力がない。
(d)
違約資金はありません。いずれの場合も、大家さんは、テナントが賃貸契約を滞納している間、TI手当の一部を援助したり、大家さんの仕事を実行したりする義務はありません。
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表1付き
承認されたTI設計図面
AOTC 1号棟、2階
AOTC 1号棟、3階
AOTCビル1，4階
表2付き
作業行列
[付設する]
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チャールズ1号棟のアーセナル |
地主 |
テナント |
大家(テナント自費) |
大家·テナント責任行列−DRAFI |
一般情報 |
コアおよびハウジングは、少なくとも米国SGBCのLEEDゴールドレベルで認証されなければならない |
X |
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テナントの改良はUSGBCが少なくともLEED銀メダルを取得しなければならない |
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X |
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RSF 1，000台あたり2.0台の比率でクラス駐車スペースをご提供しております |
X |
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FMグローバル(または同等)の要件を満たすためにコアおよびハウジング範囲を変更する |
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X |
LEED強化デバッグ要求を満たすコアとシェル第三者デバッグ |
X |
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テナントサードパーティデバッグは、LEED強化デバッグ要件を満たすために調整されます |
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X |
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工事現場の作業 |
周辺歩道、街路縁、様々な場所の家具、環境美化 |
X |
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電話サービスは，ローカル交換事業者からCore&シェル社のCore&主要分界室まで シェルとテナント家のつながりです。 |
X |
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家庭用衛生下水道とコアシェルの接続 |
X |
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屋根に雨水が排出される |
X |
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コアとシェルの電力サービスと期待借家住宅負荷 |
X |
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コアとシェルの需要を満たす天然ガスサービス |
X |
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借家用住宅に必要な天然ガスサービス |
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X |
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生活用水サービスへコア&シェル |
X |
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消防給水サービスのコアとシェル |
X |
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園林緑化 |
設計と設置を含む完全な現場と土建改善案 |
X |
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設計と設置を含む場所の美化 |
X |
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構造物 |
テナント100 ps有効荷重を有する鉄筋コンクリート組合せ床板−金属橋面 家屋.家屋 |
X |
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コアシェル100 PSF生荷重鉄筋コンクリート組合せ床板−金属橋面 公共区域 |
X |
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コアシェル担持能力150 psの鉄筋コンクリート組合せ床板−金属橋面 機械最上階のアパート |
X |
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テナント屋根設備のための地域を指定する最上階マンション屋上における100 PSF積載能力 |
X |
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積み荷埠頭250 PSF積載能力 |
X |
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機械最上階マンションの壁と立坑のコンクリートフェンス |
X |
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テナント場所を抑制し，テナント計画を支援する |
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X |
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特定のテナント住宅と計画負荷要求に対する構造が強化されている。 |
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X |
構造床設計は75 spmで毎秒8000マイクロインチのピーク振動基準を満たしている |
X |
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テナント要求の振動基準を満たすための構造補強 |
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X |
典型的なフロア間の高さは |
X |
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1階20‘-0“ |
15‘-0“，2-4階に位置する |
最上階のアパートの20‘-0“ |
提案する柱間距離：33‘-0“N-Sと30’-0”+50‘-4 1/2“東西方向、典型的 |
X |
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コアシェル設備の屋根上方の構造フレームマット層 |
X |
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テナント設備の屋根の上の構造フレームマット層は、大家さんの審査と許可を経なければなりません |
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X |
コアとハウジング公共事業立管の枠式開口 |
X |
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予め割り当てられたコア及びハウジング領域内において、テナント公共施設立管のための枠穴 |
X |
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フレーム開口は，Core&Shellがあらかじめ割り当てられたCore&Shell領域内で提供する範囲を超えている テナントについては，大家の審査と承認を経なければならない |
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X |
コア及びハウジング装置用の各種金属及び/又はコンクリートパッド |
X |
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テナント設備の雑金属物品及び/又はコンクリートマット |
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X |
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屋根.屋根 |
単層TPO屋根システム、保護板付き、剛性絶縁、AVB、20年間保証 |
X |
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コアシェル設備の屋根が貫通している |
X |
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テナント設備の屋根は貫通しており，Core&Shell屋根下請けによって実装されている. 貫通は大家さんの審査と承認を経なければならない。 |
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X |
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コアとシェル設備の歩道パッド |
X |
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テナント設備の歩道マット |
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X |
承認されたテナントによる屋根変更要求コアとケースの修正、設置されました コアとシェルの屋根の下請け業者が |
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X |
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チャールズ1号棟のアーセナル |
地主 |
テナント |
大家さん(宿泊客の家) 費用) |
大家·テナント責任行列−DRAFI |
外外 |
Core&シェル外観：adeは現在設計中で 地域市場と持続可能な開発目標に適合したA級建築と一致する) |
X |
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コアとシェルバリアフリー入口 |
X |
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都市に適合する建築設置標識および/または地上設置外部標識 水城の規則制度と賃貸契約は，大家の審査を待たなければならない. |
X |
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テナント設備用の最上階マンションフェンス |
X |
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コアハウジング装置のトップマンションハウジング |
X |
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コア用屋根装置及び筐体屋根装置用屋根屏風 |
X |
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テナント屋根設備用屋根屏風 |
X |
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公共区域 |
バリアフリーコアとシェル入口 |
X |
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マルチテナントフロアの出口廊下 |
X |
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一階のホールを改装して、当地の市場の典型的なA級建築と一致します |
X |
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コア建築の中のトイレは、現地市場の典型的なA級建築と一致しています |
X |
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コアとシェルの公共エリアの装飾 |
X |
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コアとシェルエリアの規範要求の内部サイネージ |
X |
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コアとシェル地域の修理クローゼット |
X |
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コア及びシェル領域の電気室、コア及びシェル層装置及びテナント分表を配置するための電気チャンバ |
X |
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コアとシェル電話データ分界室(MPOE) |
X |
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コアシェル境界室から各層のコアシェル低密度繊維室までの通路 |
X |
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テナントハウス内のテナントIDFルーム |
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X |
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コアとシェル分界室(MPOE)からテナントIDFまでのテナント低圧インフラ 部屋とテナント所への割り当て |
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X |
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コアとシェルエリアのドア、フレーム、金物 |
X |
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テナント場所のドア、ドア枠、金物 |
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X |
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エレベーター |
2台の乗客運搬エレベーターは、1-4階にサービスします。エレベーターの重さは3500ポンドです。容量350 fpm 3フィート6インチの開口です |
X |
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最上階のアパートを含めて各階にサービスエレベーターが設置されています。エレベーターは五千ポンドになります。 容量は、350 fpm、4‘-6“開いたゲートです。 |
X |
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テナントの要求に応じてCore&シェルエレベーターを改装します |
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X |
窓口処理 |
コア&シェル自動窓処理標準の搭載とインストール、関連を含む テナント住宅内の支持と閉塞；現在標準的な窓処理方式は未定である。 |
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X |
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テナント住宅に適した中実表面窓台 |
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X |
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借家家屋 |
外壁内面の石膏ボードと仕上げ |
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X |
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コア区画のテナント側の内面で完成しております |
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X |
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テナントハウス内のトイレ |
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X |
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テナント機室内の内装 |
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X |
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テナント計画に適した電気キャビネット |
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X |
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テナントプランの電話·データルーム |
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X |
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テナントキッチンエリア |
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X |
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テナント要件に対応するためにコアとシェルを修正 |
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X |
テナント屋内タイルの防潮対策 |
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X |
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仕切り、天井、床、ペンキ、装飾、ドア、フレーム、金物、木製品、戸棚と テナントハウス内の建物 |
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X |
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テナントハウス内の固定または移動可能なキャビネット |
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X |
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実験室装置は、生物安全キャビネット、高圧滅菌器、ガラススクラバー、 テナントハウス内のバイオリアクター |
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X |
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化学換気装置、ベンチキャビネット、テナントハウス内の実験室の仕事 |
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X |
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芯殻遮水管の軸封蓋 |
X |
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テナント立坑立坑囲繞構造は主立坑と殻層立坑分配空間内にある |
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X |
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主垂直コアとハウジング分配空間以外のテナント立管立坑囲繞構造 井戸を立てるには，大家の許可を得なければならない. |
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X |
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テナント場所のすべての内部標識 |
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X |
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音響減衰アップグレード(内部および/または外部)は、水城の テナントハウスの音響基準と設計 |
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X |
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テナント室をアップグレードする(中仕切り塀；壁、天井、床仕上げ ドア、ドアの枠、金物) |
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X |
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チャールズ1号棟のアーセナル |
地主 |
テナント |
大家(テナント自費) |
大家·テナント責任行列−DRAFI |
消防 |
消防入口、消防接続、警報弁、および還流保護を含む |
X |
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一度の分配とシャワーヘッドは普通の危険を支持するのに十分です(水が上を向いて) |
X |
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借家の家のすべての使い終わって、水の頭を下げて、関連設備を下げる |
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X |
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ウォータージェットやシャワーヘッドの位置を含むコアとシェル消防システムを改造しました テナントの配置や危険指数に適応するために |
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X |
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専用消火システム |
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X |
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コアゾーンとシェルエリア内の事前幹部システム(必要であれば) |
X |
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テナントハウス内の事前管理システム(必要であれば) |
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X |
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コアとシェルエリア内の消火器キャビネット |
X |
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テナントハウス内の消火器キャビネット |
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X |
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建物公共区域内の縦管、配電、ホース接続 |
X |
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テナントハウス内の他のホース接続、配電管を含む |
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X |
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必要があれば消防ポンプを提供します |
X |
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配管工 |
還流防止とコアシェル立管付き生活用水システム |
X |
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借家住宅内の生活用水分配は、減圧式防回弁を含む |
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X |
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テナント用非飲料水立管、水過給システム及び減圧装置を含む 戻り防止弁 |
X |
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テナントハウス内の非飲料水分配 |
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X |
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バリアフリー要求に応じたコアとシェルトイレ入浴設備 |
X |
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バリアフリー要求に応じたテナントトイレ入浴装置 |
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X |
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コア区と殻区内の壁面消火栓(仕様通り) |
X |
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テナント接続時のテナント計測とサブ計測 |
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X |
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豪雨排水システム |
X |
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コアゾーンとシェルエリアの衛生廃棄物と排出サービス |
X |
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テナントハウスの衛生廃棄物と排気サービス |
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X |
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重力の影響を受けないコアシェル治具の衛生式インジェクタ |
X |
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コアとシェルトイレのお湯が発生します |
X |
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テナントスペースのための飲料水の生産 |
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実験室廃棄物システムと立管。実験室廃棄物と通気管は各層でテナントのために封をするだろう 関係があります。 |
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PH値調整システム |
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1階テナントまたは凹型pH調整システムの実験室ごみ発射システム |
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PH中和システム領域の洗眼·シャワー装置に熱水分配管を分配する。 |
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テナントに実験室廃棄物と排気管の分配サービスを提供します |
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建築立管に接続する前に、実験室廃棄物管路上のサンプリングポート。港をサンプリングする場所は大家の許可を得なければならない. |
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テナント用の非飲料水熱水発電 |
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空気プレス機、立管、配管分配 |
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実験室真空システム、立管、配管の分布 |
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温水発生器及び立管 |
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テナントが設計した温度不火の水道管分配及び緊急装置、開口排水口を含む |
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RO/DI水発生器，立管管分配と接続点への拒否布管。 |
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DI水発生器，立管，管路分配棒は接続点への配線を拒否した。 |
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上述した特に言及されていない鋼瓶を含むマニホルド、導管、および他の要件 |
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門番の便器できれいな水の無駄をチェックします |
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天然ガス |
天然ガスのコアとシェルへのサービスは |
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天然ガスサービス、圧力調整器およびコアおよびシェル天然ガス需要計 |
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天然ガスサービス、圧力調整器、テナント用ガス流量計 |
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テナント料金表からテナント不動産までの天然ガスパイプライン |
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テナントにサービスを提供する天然ガス計 |
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テナントハウス内の天然ガスパイプライン分配 |
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暖房、換気、エアコン |
1.4 CFM/USFによるテナントエリアへの100%新しい風を提供する空気処理システム |
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テナントが送風機コイルや冷梁を用いて空間調節を行う内装エリア |
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加湿する |
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100%新風処理ユニットおよび再熱コイルをサポートするガス凝縮ボイラ |
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チャールズ1号棟のアーセナル |
地主 |
テナント |
大家さん(宿泊客の家) 費用) |
大家·テナント責任行列−DRAFI |
AHU及び端末装置(ファンコイル又は冷梁)に冷水を提供する冷水ユニット フロア.フロア |
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床に冷凍水を送り、容量は500 SF/トンです |
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垂直送風管分布は，テナントでの防煙/防火ダンパによる水平離陸を行っている 接続点 |
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ビル管理システムによる気流モニタリング |
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核殻区内の送風風道分布 |
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テナントハウスの送風と排風ダクト配置 |
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テナント接続点の垂直排気風道立管 |
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核殻区排風道分布 |
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テナントハウス内の排気ダクトの分布 |
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テナント計画専用排気システム |
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Core&シェルトイレのトイレ排気 |
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テナント場内の浴室のトイレ排気 |
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温水管立管 |
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テナントハウス内の給湯管配置 |
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テナントハウス内の温水BTU表 |
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コアシェル型建築管理システム(BMS) |
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テナント内のBMS(大家システムと互換性があり、大家の承認が必要) 部屋監視テナントインフラ |
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コアシェル式電気キャビネットの冷却システム |
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テナントハウス内電気キャビネットの冷却システム |
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コアとシェルインフラの音減衰水城騒音条例に適合するように |
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テナント設備の騒音減衰は水城騒音条例に適合しなければならない |
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テナント要件を満たす追加·専用冷却設備 |
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テナント用の冷凍水道管立管 |
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テナントハウス内の冷凍水道の分布 |
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電気？電気 |
12 W/USF研究所および4 W/USFオフィスのテナント場所容量に基づく通常電力 面積 |
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テナントハウス容量4 W/RSFのバックアップ電源(発電機) 常習的多様性措置 |
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バックアップバッテリ付き生命安全電源、すべてのコアおよびハウジング領域に適した緊急照明/出口マーク |
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すべてのテナントエリアの緊急照明/出口マークにバックアップバッテリ付き生命安全電源を提供します |
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未来のテナント用の予備発電機(コアとシェルが提供する発電機を除く) |
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テナント場所内の正常と予備配電 |
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コアとシェル発電機の音は，水城騒音条例に適合するように減衰した。燃料タンクを備えたコアとシェル発電機は12時間の運転時間をサポートし，現地プロトコルと8時間の燃料サービスを提供している。 |
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テナントが接続した480 V正常配電、非電気計 |
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各階に予備と生命安全電源のスイッチ設備と配電盤があり、テナントに電力を供給することができます 関係があります。 |
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バスバープラグ及び校正表付きテナント配線用スイッチング装置及びバスバー |
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コアゾーンとシェルエリアの照明と配電 |
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テナント住宅の照明と配電 |
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テナント場所の照明を特定の時間(時間未定)に電気を消すようにプログラムした (所有者が決める) |
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テナント場所内のテナント配電盤，変圧器などは，テナントにサービスを負荷するために用いられる |
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テナントの正常および予備電力の電子検査計量、コアおよびシェルへの報告を含む BMSシステム |
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テナントハウスの避雷システム(テナント設備の適切なサージ保護 屋根を通って延びる任意の回路を保護することも含めて) |
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コアシェル電気内各層接地ゲートネットワークと銅接地条 部屋 |
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テナント住宅とその内部に広がる接地延長 |
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火災警報 |
コアとシェルエリア内の火災警報システム |
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テナント場所用火災警報拡張サブパネル及び装置、コア及び一体化 ケーシングシステム |
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テナントプログラミングを容易にするために、火災警報システムを変更/再プログラミングする |
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電話/DAT A |
コアとハウジング境界室(MPOE)の地下ローカル交換事業者サービス |
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テナント電話/データ室 |
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1号棟(AOTC)/Kymera治療会社-前C
添付ファイル10.13
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チャールズ1号棟のアーセナル |
地主 |
テナント |
大家(テナント自費) |
大家·テナント責任行列−DRAFI |
コアとシェル分界室(MPOE)からコアとシェル電話/データセットまでの経路 |
X |
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Core&Shell電話/データハウスからテナント電話/データセットまでの経路 |
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境界室から中間配電棚室までの電話·データ配線 |
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分界室及び/又は中間配電棚部屋からテナントへの電話·データ配線 電話/データ室 |
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サーバ、コンピュータ、電話システム、スイッチを含むが、これらに限定されない電話/データインフラストラクチャ ルータ、マルチプレクサパネル、デバイスラック、はしごラックなど |
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サービス提供者からの回路およびサービスを提供する |
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視聴覚システムと支援 |
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テナント電話·データハウスから全テナント場所への配線 |
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分散アンテナシステム(DAS)は、テナント場所(テナントDAS)のセルラーカバレッジを強化するために使用される 所有者が決定する |
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X |
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防衛を強化する |
コアとシェルエントリにおけるカードアクセス |
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個別にインストール·管理されているテナントシステムでは、カードを使用してテナント場所に入るか、またはテナント場所に入る |
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単独で設置·管理するテナントシステム上のテナント住宅地のカメラカバー範囲 |
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X |
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免責声明：疑問を免れるために、当家主/テナントリストに引用または指定されたすべてのワット数、圧力、体積、およびその他の容量は、適用可能なシステムの設計容量を指定するためにのみ使用されます。
1号棟(AOTC)/Kymera治療会社-前D.D
添付ファイル10.13
付属品D
発効日を確認する
着工日を確認して、日付は202年_月_日で、デラウェア州有限責任会社Are-MA Region No 75，LLCと_オーナーとテナントの間で日付202_に取り付けられています使用されるが、本明細書で定義されていない任意の初期大文字用語は、本レンタルにおいてそれらを与える意味を有するべきである。
所有者及びテナントはここで確認して同意し、本テナントのすべての目的について、本テナントの基礎期限開始日は20_である二十_に。レンタル条項が本確認発効日の条項と衝突した場合、本確認発効日はいずれの場合も本確認発効日を基準とします。
大家とテナントの双方が発効日確認書に署名したことを証明し、発効日は以上の最初に明記された日付である。
テナント：
,
a
由：_
名前：
タイトル：
大家さん：
Are-MA Region No 75 LLC
デラウェア州にある有限責任会社は
著者：Alexandria Real Estate Equities，L.P
デラウェア州有限責任組合、管理メンバー
著者：Are-QRS Corp.，
メリーランド州の一般的なパートナーは
由：_
名前：_
職名：_
1号棟(AOTC)/Kymera治療会社-前E
添付ファイル10.13
添付ファイルE
規則制度
1.
本プロジェクトの歩道、入口、車道は、テナントまたは任意のテナントに阻まれたり、不動産以外の任意の目的に利用されたりしてはいけません。
8.
テナントは、任意の物体(アンテナ、屋外家具などを含む)を駐車場、園林区またはその家屋の外の他の地域、またはプロジェクトの屋上に置いてはならない(本契約条項で許可されているものを除く)。
9.
障害者に協力する動物以外は、所有者の明確な書面の同意を得ず、いかなる動物もビルのオフィス、ホール、廊下に入ってはならない
10.
テナントは、いかなるラジオ又は楽器を使用しても、又は高らか又は不適切な騒音を発し、工事プロジェクト又は隣接建物の占有者を妨害してはならない。
11.
テナントが家屋内で電報、電話、または他の電気的接続を望む場合、大家さんまたはその代理人は、電気技師がどこにいるか、および電線をどのように設置するかを指示し、このような指示がない場合、電線の穿孔または切断は許可されないであろう。このようなインストールまたは接続は、テナントが費用を負担しなければなりません。
12.
テナントは、賃貸契約が特別に承認されない限り、任意の蒸気機関またはガスエンジン、ボイラーまたは他の機械設備を家屋内に設置または操作してはならない。暖房、照明、または任意の他の目的のための石油、天然ガスまたは可燃性液体の使用は明確に禁止されている。爆発物や特に危険と思われる他のものはこのプロジェクトに持ち込めません。
13.
どのタイプのレジャー車もプロジェクト内や近くでは明確に駐車禁止です。運営車両が徹夜で駐車する以外は，いつでも駐車エリア内に任意のタイプの車両を保管してはならない.故障した車両は、48時間以内に移動しなければなりません。停泊している車両またはその周囲には“販売のための”または他の広告標識があってはならない。すべての車両はすべての標識と他の標識に従って指定された駐車区域内に駐車しなければならない。すべての駐車スペースは露天駐車スペースであり、所有者が指定した以外は、駐車スペース、駐車スペース番号或いは個別駐車スペースのアルファベットを保留してはならない。
14.
テナントは齧歯動物、昆虫とその他の有害生物がない家を維持しなければならない
15.
所有者は、誰でもこのプロジェクトから排除または追放する権利を保持している。所有者の判断によると、酒に酔ったり、アルコールや麻薬の影響を受けたり、または任意の方法で本プロジェクトの規則に違反するいかなる行為をしてもよい。
16.
テナントは、テナントが良好な秩序と清潔を維持する上での不注意や無関心によって、いかなる不必要な労働を引き起こしてはならない。大家さんは宿泊客によるいかなる財産損失にも責任を負いません。その損失がどのように発生しても、宿泊客が門番や他の従業員あるいは個人によるいかなる損害にも責任を負いません。
17.
テナントは、水道水、芝生シャワーヘッド、汚水、ガス管、電灯と固定装置、暖房設備、あるいは家屋に影響を与える任意の他のサービス設備に欠陥があることを発見した場合、直ちに大家に通知しなければならない。
18.
テナントは、屋外にトラックおよび他の車両を保管すること、または廃棄物またはゴミを投棄すること、または家屋内または周囲の任意の排水システムまたは衛生システム内に任意の有害物質を配置することを含むが、これらに限定されないが、家屋の外に保管することを許可してはならない。
1号棟(AOTC)/Kymera治療会社-前E
添付ファイル10.13
19.
ごみ処理会社がその場所に提供するすべての移動可能なごみ容器は，その目的のために提供されるごみフェンス領域(あれば)に保管されなければならない。
20.
いかなるオークションも，公開されているものであってもプライベートであっても，その場所やそのプロジェクト上で行われることは許されない.
21.
事前に所有者の書面の同意を得ない限り、所内の窓に日除けを置いてはならない。
22.
その場所は、宿泊、宿泊または炊事、または非道徳的または不法な用途、または契約のために指定された以外の任意の用途として使用されてはならない。どんな博彩装置もその場所内で操作されてはいけない。
23.
テナントは，プロジェクトや家屋内の電線の容量や他のテナントの需要を考慮して，住宅内で安全に使用可能な最大電流を所有者に決定し，その安全容量を超える電流を使用してはならない。家主は電気機器の設置に同意し，テナントが安全容量を超えた電力を使用できない義務を免除しなかった。
24.
テナントは窃盗、強盗、窃盗から家を守るすべての責任を負う。
25.
テナントは、テナントが通常、場所に関係のない機械または機械装置を使用することに関連して、事務所内に任意の性質を設置または操作してはならず、これらのすべての機械が、場所以外に伝播する可能性のある振動、騒音および空気電波の影響を受けないように維持しなければならない。
26.
テナントはテナントに雇用された任意のサプライヤーと他のサービス提供者に家屋或いはプロジェクトの中でサービスを提供し、法律の要求を維持する有効な労働者賠償保険と商業一般責任保険を維持し、保証金額を大家に合理的に受け入れなければならない。テナントは、このようなサプライヤーおよびサービスプロバイダに、大家さんおよびAlexandria Real Estate Equities，Inc.をこのような保険証書の下の追加の保証人として指定し、プロジェクトテナントに任意のサービスを提供する前に、大家に必要な保険範囲を証明する保険証明書を提供しなければならない(そして、大家さんおよびAlexandria Real Estate Equities，Inc.はこのような保険証書の下の追加の保証人であることを示す)。
27.
テナントまたは任意のテナントは、(A)これらの画像、画像またはビデオが完全に家屋内で撮影されたものでない限り、ビデオ、ビデオテープ、フィルム、デジタル記録、または任意の他の方法で家屋またはプロジェクトの全部または任意の部分に関する任意の画像、画像またはビデオを記録、送信、および/または配信する権利がなく、(A)これらの画像、画像またはビデオは完全に家屋内で撮影され、(B)プロジェクト内に位置する任意の識別可能な建物またはマークを表示しない、(C)テナントの従業員または他の同意する人以外の人を表示しない、および(D)そのような画像である場合、画像またはビデオは、広告および/またはマーケティング目的に使用され、その後、使用前に大家に渡され、大家さんの要求の下で、大家さんまたは大家さんが設計した大家付属会社の承認または帰属を含む(例えば、画像に関する声明は、“Alexandria Real Estate Equities，Inc.によって提供される”と書かれている)。この認可または帰属は所有者の合理的な承認を受けなければならない。
28.
テナントは、疾病制御センター(CDC)と任意の連邦、州および/または地方政府機関が発表したガイドラインを定期的に審査し、ガイドラインで提案されたやり方と手順および業界標準最適な接近法を実施して、伝染病の伝播または伝播を制限または防止しなければならない。
29.
大家が新しい規則および法規の一般的な権利を改正、更新、実施することを制限することなく、テナントは、大家に権利があることを認めるが、不動産、建物および/またはプロジェクトへの進入に関する追加規則および法規(含む)を実行する義務はない
1号棟(AOTC)/Kymera治療会社-前E
添付ファイル10.13
健康および身体の健康および/または感染症の伝播または伝播を促進または制限することを目的とした施設)。
1号棟(AOTC)/Kymera治療会社-前F.F
添付ファイル10.13
付属品F
借受人の個人財産
ありません
1号棟(AOTC)/Kymera治療会社-前G
添付ファイル10.13
添付ファイルG
管制区
[付設する]
1号棟(AOTC)/Kymera治療会社-前G
添付ファイル10.13
1号棟(AOTC)/Kymera治療会社-前H.H
添付ファイル10.13
添付ファイルH
指定天台エリア
AOTCビル1、最上階
AOTC 1号棟、高層屋上
