エキシビション 99.2

四半期ごとの補足 2023年第4四半期

3 会社概要会社情報 3 財務情報 6 営業資金の調整 6 負債の概要 7 負債 満期および負債指標 8 ポートフォリオ情報リースおよびローン満期スケジュール 9 9 9 資産タイプ、事業者、州、国別の総資産と収益 10 家賃補償 13 投資および開発プロジェクトの概要 15 財務諸表 連結損益計算書 16 16 連結貸借対照表 17 非連結不動産合弁事業への投資 18 投資非連結事業体 19 付録Non-GAAP 調整 20の将来の見通しに関する記述将来の見通しに関する記述には、既知および未知のリスク、不確実性、およびその他の要因が含まれており、会社の実際の結果または将来の出来事が、 またはそのような将来の見通しに関する記述の根底にあるものと大きく異なる原因となる可能性があります。（i）混乱を招く可能性のある地政学的状況や不安定性を含むマクロ経済状況資本市場へのアクセスの欠如、 銀行業務の混乱と不安定、金融サービス業界、インフレ率の上昇、為替レートの変動、（ii）MPTが繰延賃料やその他のスチュワードへの投資を妥当な期間内に、またはまったく回収できないリスク、（iii）不動産売却、ローン返済、その他の資本リサイクル取引が予想どおりに、またはまったく行われないリスク、（iv）MPTが対処できないリスク レバレッジ、流動性、資本コストの目標を妥当な期間内に、またはまったく維持する。(v) MPTが債務融資を受ける能力金利の変動やその他の要因により、債務の返済、借り換え、再編または延長、買収や開発の機会を追求する能力、または買収や開発の機会を追求する能力に悪影響を及ぼす可能性のある、魅力的な条件で、またはまったくの場合、（vi）テナント、事業者、および借り手が当社とのそれぞれの契約上の取り決めに基づく 義務を履行する能力、（vii）経済的、健康危機（ COVID-19など）の政治的、社会的影響、およびそれらに関連する不確実性、それはMPTとそのテナントのビジネス、財務状況、経営成績、流動性に悪影響を及ぼす、(viii) 事業戦略の実施における当社の成功、および買収と投資の特定、引き受け、資金調達、完了、統合を行う当社の 能力、(ix) 現在および将来の競合の性質と範囲、(x) 国際、国内、地方の経済、不動産、その他の市場の状況（悪影響を及ぼす可能性がある）、とりわけ、私たちの現金を保有しているテナント、貸し手、機関の財政状態これらの当事者による債務不履行リスクの増大、（xi）不動産業界全般、または特にヘルスケア不動産業界に影響を与える要因、（xii）米国および英国における所得税の目的でREITとしての地位を維持する当社の能力、（xiii）連邦および州の医療およびその他の規制要件、ならびに当社が不動産を所有する外国の管轄区域の要件; (xiv) 当社の不動産資産の価値。これにより、魅力的な価格で資産を処分したり、取得または維持したりすることが制限される可能性があります当社の不動産または無担保ベースで担保されているエクイティファイナンスまたはデットファイナンス 、(xv) テナントおよび運営者が収益を上げてプラスのキャッシュフローを生み出し、施設の運営において適用される法律、規則、規制を遵守し、 質の高いサービスを提供し、有能な人材を引き付けて維持し、患者を引き付ける能力、（xvi）潜在的な環境上の緊急事態およびその他の負債。（xvii）現在プロスペクトにリースされているコネチカット州の3つの病院 の売却予定が実現しないというリスクがあります。(xviii)MPTが妥当な期間内に、またはまったくPHPへの投資を全額で収益化できないというリスク、および（xix）訴訟やその他の 規制手続きのリスクと不確実性。業績に影響を与える可能性のある要因の詳細については、2022年12月31日に終了した年度 のフォーム10-Kにある当社の年次報告書のリスク要因セクションを参照してください。その後、当社がフォーム10-Qで提出した四半期報告書およびその他のSEC提出書類によって更新されました。連邦証券法で別段の定めがある場合を除き、 会社はこのレポートの情報を更新する義務を負いません。表紙：ベーカーズフィールドリハビリテーション病院カリフォルニア州ベーカーズフィールド。下：デービス病院と医療センター、ユタ州レイトン。

会社概要 edical Properties Trust, Inc. は、2003年に設立されたM不動産 投資信託の買収、資本増強を促進し、事業者が買収と開発を行えるようにする、自主的なMPTの資金調達モデルです。 病院施設のネットリース。本物の価値を引き出すための病院の価値を引き出すために、アラバマ州バーミンガムで 設立されて以来、施設改善のための不動産資産として、同社は病院不動産の運営における世界有数の技術アップグレードおよびその他の投資事業者の1つに成長しました。2023年12月31日現在。 439 54 ~43,000 31 9軒の宿泊施設オペレーターベッド米国の州諸国

MPT役員エドワード・K・アルダグ・ジュニア会長、社長兼最高経営責任者 R. Steven Hamner エグゼクティブバイスプレジデント兼最高会計責任者 J. Kevin Hanna 上級副社長、コントローラー兼最高会計責任者ローザ・H・フーパーオペレーション担当上級副社長兼秘書ラリー・H・ポータル上級副社長、CEOの上級顧問 Charles R. Lambert 副社長、財務担当副社長、資本市場担当マネージングディレクター R. Lucas Savage 副社長グローバル・アクイジションズの取締役会本部エドワード・K・アルダグ・ジュニアG. スティーブン・ドーソン・メディカル・プロパティーズ・トラスト株式会社 R. スティーブン・ハムナー 1000 アーバン・センタードライブ、スイート 501 カテリーナ・A. モジンゴバーミンガム、アラバマ州 35242 エミリー・W・マーフィーエリザベス・N・ピットマン (205) 969-3755 D・ポール・スパークス・ジュニア (205) 969-3756 (ファックス) マイケル・G・スチュワート www.medicalpropertiestrust.com C. レイノルズ・トンプソン、IIIメディカル・プロパティーズ・トラスト | 補足情報 | 2023年第4四半期

投資家向け広報活動 Drew Babin Tim Berryman コーポレートコミュニケーション担当シニア・マネージング・ディレクターインベスター・リレーションズ担当マネージング・ディレクター (646) 884-9809 dbabin@medicalpropertiestrust.com (205) 397-8589 tberryman@medicalpropertiestrust.com 譲渡証券取引所のシニア・エージェントの上場と無担保取引 シンボル債務格付けエクイニティ・トラスト・カンパニー, LLC ニューヨーク証券取引所ムーディーズ:Ba2 6201 15th Avenue (NYSE): MPW スタンダード＆プアーズ:BB-ブルックリン, ニューヨーク 11219 https://equiniti.com/us キャベンディッシュ スクエアホスピタル英国ロンドン、NNが運営 HS。医療施設信託 | 補足情報 | 2023年第4四半期

財務情報 2022年12月31日に終了した3か月間の純利益（損失）と営業資金（未監査）（1株あたりの金額 データを除く千単位）2022年12月31日に終了した3か月間の金額 FFO情報：MPT普通株主に帰属する純利益（損失）$（663,943）$ （140,474) ドル (556,476) ドル 902,597ドルの収益における参加証券シェア (349) (567) (1,644) (1,602) 純利益 (損失) 収入から、収益における参加有価証券シェアドル (664,292) $ (141,041) ドル (558,120)900,995ドルの減価償却と 償却 95,648 98,891 676,132 399,622 不動産売却による損失（利益）2,024（99）1,815（536,887）不動産減損費用 112,112 170,582 167,966 170,582 営業資金ドル（454,508）128,333 ドル 287,79793$ 934,312ドル 請求済みおよび未請求の家賃およびその他の499,335 111 649,911 35,370その他の減損費用 171,507 112,368 208,941 97,793 訴訟およびその他の2,89915,886-株式ベースの報酬調整 (6,571) 4,042 (9,691) 3,076 非現金公正価値調整 8,405 9,466 (34,157) (3,097) 税率変更およびその他 (2,797) 3,796 (167,332) 10,697 債務借り換えおよび未利用資金調達 (利益) 費用 (239) (285) 9,452 営業からの標準化資金 218,031ドル 258,116 ドル 951,066$ 1,087,603 特定の非現金および関連する回収情報:株式ベース報酬 10,102ドル 12,377ドル 42,941$ 46,345債務費用償却 4,933ドル 5,023 ドル 20,273$ 19,739 非現金家賃と利息収入 (C) $ (57,920) $ (47,216) $ (239,599) $ (120,573) の非現金家賃と利息収入 (D) 2,364ドル 514$ 38,451$ 1,445 営業リースおよびファイナンスリースによる定額家賃収入 $ (63,282) $ (72,494) $ (247,699) $ (297,645) 希薄化後1株あたりデータ:純額 (損失) 収入から、収益に参加している有価証券株を差し引いた$ (1.11) $ (0.24) $ (0.93) 1.50 ドル 1.50 減価償却費と減価償却費 0.16 0.16 1.13 0.67不動産売却による損失（利益）（0.90）（不動産減損費用）0.19 0.29 0.28 0.29 営業資金 $（0.76）$0.21$ 0.48$ 1.56 請求済みおよび未請求の家賃およびその他の償却 0.831.09 0.06 その他の減損費用 0.29 0.19 0.35 0.16 訴訟およびその他 0.03-株式ベースの報酬調整（0.01）0.01 (0.02) 0.01 非現金公正価値調整 0.01 0.02 (0.06) (0.01) 税率変更およびその他 (0.28) 0.02 債務の借り換えと未使用の資金調達 (利益) 費用 0.02 営業からの正規化された資金 0.36$ 0.43$ 1.59$ 1.82特定の非現金および関連する回収情報：株式ベースの報酬 $0.02$ 0.07$ 0.08 負債費用 償却 $0.01$ 0.03$ 0.03 非現金家賃および利息収入 (C) (E) $ (0.10) $ (0.08) $ (0.40) $ (0.20) 非現金賃料および利息 収入 (D) $$$ 0.$ 0.$ 06$-オペレーティングリースおよびファイナンスリースからの定額家賃収入 (E) $ (0.11) $ (0.12) $ (0.41) $ (0.50) 注:(A) 上記の特定の項目には、非連結合弁事業からの 収益/費用に対する当社のシェアが含まれています。これらの金額は、連結損益計算書の（損失）利益欄にある当社の持分のすべての活動に含まれています。(B) 不動産業界をフォローしている投資家や アナリストは、補足的な業績指標として運用資金（FFO）を利用しています。FFOは、不動産資産の価値が市場の状況に応じて上昇または下降するという仮定を反映して、主に、不動産資産のGAAPベースの減価償却の影響に合わせて を調整します。この場合、不動産の価値は時間の経過とともに予測どおりに低下すると仮定しています。私たちは、全米不動産投資信託協会（Nareit）の定義に従ってFFOを計算します。これは、不動産の売却による利益（損失）と不動産資産の減損費用を除く純利益（損失）（GAAPに従って計算）、さらに不動産の減価償却と 償却（インプレースリース無形資産に関連する償却を含む）を表します。そして、非連結パートナーシップと合弁事業の調整後。Nareit の定義に従ってFFOを提示することに加えて、Nareit の定義に従ってFFOを提示します。これは、予期しない、または中核的でないイベントや活動、または会計上の変更に関連する項目のFFOを調整するもので、明記されていない場合、前期間の の結果や市場の期待との比較が投資家やアナリストにとって意味のないものになります。FFOを必要なGAAPプレゼンテーションと組み合わせて使用することで、投資家の間での当社の業績の理解が深まり、標準化された FFOを使用すると、当社の業績を前期や他の企業と比較することがより有意義になると考えています。FFOと正規化されたFFOは、REITの営業および財務実績の関連性が高く広く使用されている補足指標ですが、これらの指標には、減価償却費用、または経済的に重要な資産の 運営実績を維持するための資本支出とリース費用（テナントが支払わない場合）の水準を反映していないため、当社の業績の代替指標と見なすべきではありません。当社の経営成績に重大な影響を与える可能性のある費用。FFOと標準化されたFFOは、当社の経営成績の指標としての純利益（損失）（ GAAPに従って計算）や、流動性の指標としての営業活動によるキャッシュフロー（GAAPに従って計算）に代わるものと見なすべきではありません。(C) 繰延賃料など、期間中に発生したが現金では受け取っていない収益を含みます。 現物支払(PIK) 利息またはその他の見越金。(D) 以前に繰延された家賃やPIK利息の現金領収書など、以前に発生した 非現金収益を満たすために受け取った現金を含みます。(E) 各ラインには、2023年第4四半期のスチュワードからの非現金収益の一部、合計1株あたり0.12ドルが含まれています。医療施設信託 | 補足情報 | 2023年第4四半期 6

財務情報（2023年12月31日現在）（千ドル）債務概要債務証書レートタイプレートバランス 2026クレジットファシリティリボルバー（A）変数 5.343% 6.960％ 1,514,420 2027タームローン変数 7.156% 2024豪ドルタームローン（4億7000万豪ドル）（A）固定（B）2.850％ 320,164 2024英ポンドのタームローン（1億500万ウォン）（1億500万ウォン）（A) 固定 5.250% 133,484 3.325% 2025年満期手形 (5億ユーロ) (A) 固定 3.325% 551,950 2025英ポンドタームローン (7億ウォン) (A) 固定 (C) 2.349% 891,170 0.993% 2026年満期手形 (5億ユーロ) (A) 固定 0.993% 551,950 5.250% 2026年満期手形 5.250% 50万円 2.500% 2026年満期紙幣 (500ウォン)M) (A) 2.500% 636,550 5.000% 2027年満期手形 5.000% 1,400,000 3.692% 2028年満期手形 (6億ウォン) (A) 固定 3.692% 763,860 4.625% 2029年満期手形 4.625% 900,000 3.375% 2030年満期手形 (3億ウォン) (A) 固定 3.375% 445,585 3.500% 2030年満期手形 31 固定 3.500% 1,300,000 ドル 10,109,133 債務発行費用と割引 (44,897) 加重平均レート 4.123% ドル 10,064,236 変数 17% 固定 83% (A) 米ドル建て以外の負債は、2023年12月31日に米ドルに転換されました。 (B) ローンのベンチマーク変動金利を固定するために、2019年7月3日から金利スワップ取引を開始しました。2023年3月10日に、税率は 2.850% に引き上げられました。(C) ローンのベンチマーク変動金利を固定するために、2020年3月6日から金利スワップ 取引を開始しました。2023年3月10日に、この率は 2.349% に引き上げられました。医療施設信託 | 補足情報 | 2023年第4四半期 7

財務情報（2023年12月31日現在）（千ドル）債務満期シニア無担保年度タームローン/リボルバー 総債券2024ドルに占める負債総額の割合 453,648ドル 453,648ドル 453,648 4.5％ 2025 551,950 891,170 1,443,120 14.3％ 2026 1,688,500 1,514,420 3,2020 31.7% 2027 1,400,000 200,000 1,600,000 15.8% 2028 763,860763,860 7.5% 2029 900,000900,000 8.9% 2030 445,585445,585 4.4% 2031 1,300,0001,300,000 12.9％ 合計7,049,895ドル 3,059,238ドル 10,109,133 100.0% 現地通貨建てシニア無担保タームローン/リボルバー負債総額に占める負債総額の％州 $4,100,000 $970,000$ 5,070,000 50.1% イギリス 1,845,995 1,434,592 3,280,587 32.5% オーストラリア320,164 320,164 3.2% ヨーロッパ 1,103,900 334,482 1,438,382 14.2% 合計 $7,049,895 ドル 3,059,238$ 10,109,133 100.0% の負債メトリックス 2023年12月31日調整後純負債と年間EBITDareの比率：調整後純負債9,234,044ドル調整後年間EBITDare1,339,160調整後純負債と調整後年間EBITDare比率 6.9x調整後純負債 9,234,044取引調整後年間EBITDare 1,337,260調整後純負債取引調整後の年間EBITDare比率（A）6.9xレバレッジ比率：無担保負債 9,975,649ドル 133,484ドル総負債 10,109,133ドル総資産（B）19,712,815 財務レバレッジ 51.3% インタレスト・カバレッジ 比率：利息費用 102,338ドル資本化利息 5,250債務費用償却（3,797）総利息 $103,3,791 調整後EBITDare $334,790調整後インタレスト・カバレッジ・レシオ 3.2x（A）スチュワードおよび国際合弁事業に関連する請求家賃、定額賃料、および 利息収入準備金の調整後、調整後純負債は取引調整後の年間EBITDare比率は8.7倍になります。(B) 総資産は、総資産に減価償却累計額と 償却額を加えたものです。の調整については、付録を参照してください 非GAAPベースの財務指標。医療施設信託 | 補足情報 | 2023年第4四半期

ポートフォリオ情報リースおよびローン満期スケジュール（A）（千ドル単位）（B）（C）（D） 満期の総年数に対する割合基本賃料/利息基本賃料/利息 2024$ 0.0% 2025 7 19,961 1.5% 2026 4 2,274 0.2% 2027 1 3,476 0.3% 2028 8 19,968 1.5% 2029 6 15,163 1.2% 1.2% 1.2% 2030 11 6,454 0.5% 2031 4 4,789 0.4% 2032 41 68,677 5.3% 2033 8 11,991 0.9% 以降 336 1,147,291 88.2% 426 # $1,300,044 100.0% 基本賃料/利息総額の割合 100% 88.2% 90% 80% 70% 60% 50% 30% 20% 10% 5.3% 0.0% 1.5% 0.5% 0.5% 0.5% 0.5% 0.5% 0.5% 0.5% 0.5% 0.5% 0.5% 0.5% 0.5% 0.5% 0.5% 0.5% 0.5% 0.5% 0.4% 0.9% 0%(A) スケジュールには、2023年12月31日現在のリース、住宅ローン ローン、および関連条件が含まれています。(B) リース/ローンの期限は、リース/ローンの固定期間に基づいており、更新の可能性や契約に規定されているその他のオプションは考慮されません。(C) 空き物件（総資産の約0.2％）と開発中の施設を除く、合弁事業の一部を含むすべての物件、 が反映されます。（D）期末時点での年換算 ベースでのリース/ローン契約に基づく基本賃料/利息収入（外貨為替レートを含む）を表しますが、テナントの回収、追加賃料およびその他のリース関連の収益調整（定額賃料や繰延収益など）、または準備金や の償却は含まれていません。医療財産信託 | 補足情報 | 2023年第4四半期 9

ポートフォリオ情報資産タイプ別の総資産と収益（2023年12月31日）（千ドル）2023年第4四半期の資産タイプの割合物件の割合（A）（B）資産総資産収益 2023年第4四半期の収益一般救急病院 192ドル 11,764,151 64.3％ 244,791 72.8％行動医療施設70 2,576,983 14.1％ 53,957 16.0％ 患者リハビリ 施設 114 1,445,399 7.9% 25,448 7.5% 長期急性期医療病院 20 270,849 1.5% 6,266 1.9% 自立型/緊急医療施設 43 230,065 1.2% 6,018 1.8% その他2,017,397 (C)11.0% 合計439ドル 18,304,844 100.0% 資産タイプ別の総資産 2% 1% 2% 11% 一般急性期医療病院 7% 8% 行動医療施設 16% 入院リハビリ施設 64% 73% 14% 長期急性期医療病院自立型 er/緊急 ケア施設その他の国内資産資産資産タイプ別の国内収益 3% 2% 2% 一般救急医療病院 13% 行動医療施設 8% 9% 7% 68% 入院リハビリテーション施設 8% 77% 長期救急病院 自立型/緊急介護施設に関するその他の注意：事業体への投資は、不動産の総簿価に基づいて比例配分されます。このような比例配分は、期間ごとに変更される場合があります。(A) 総資産を連結貸借対照表に反映しています。（B）実際の収益を連結損益計算書に反映しています。ただし、主にスチュワードに関連する請求家賃、定額賃料、利息収入のための4億5,890万ドルは除きます。 (C) PHPホールディングスの投資額7億ドルを含みます。医療施設信託 | 補足情報 | 2023年第4四半期 10

ポートフォリオ情報総資産最大の個別施設（2023年12月31日）包括的な不動産レベル引受け フレームワーク最大の個人MPTは、事業者施設の連結財務実績をテナントとして表示するのではなく、不動産に投資します。各施設は、Total Assets (A) のインフラストラクチャ が、現在のテナントだけでなく、経験豊富で有能な事業者にとって魅力的なものとなる特性に基づいて引受されます。これらを正しく引き受けていれば、Steward Health Care 2.1％と当社の絶対ネットマスターリース構造を合わせると、当社の不動産は、代替事業者にとってCircle Health 1.1％の魅力的な不動産になります。まれに移行する必要があります。このような引受特性には以下が含まれます。プライオリー・グループ 0.7% プロスペクト・メディカル・ホールディングス 1.1% ライフポイント・ビヘイビア・ヘルス 0.4% フィジカル・クオリティ・コンペティション 49事業者 2.0% 最大の個人施設投資は、MPT投資ポートフォリオの人口統計学的および事業者別の総資産および収益（2023年12月31日）（千ドル）2023年第4四半期の総割合事業者資産（A）（B）資産総資産総資産（A）（B）総資産 2023年第4四半期の収益：スチュワードヘルスケア 36% フロリダ市場 $1,348,210 7.4% $26,984 8.0％テキサス/アーカンソー/ルイジアナ市場 1,026,315 5.6% 23,444 7.0% マサチューセッツ市場 727,832 4.0% 5,417 1.6% アリゾナ市場 288,089 1.6% 8,867 2.6% オハイオ/ペンシルバニア市場 122,108 0.6% 3,744 1.1% ユタ市場 5,983 0.0% 0.0% サークルヘルス 36 2,119,392 11.6% 49,123 14.6% Pri6% Pri6% オリーグループ 37 1,391,005 7.6% 27,551 8.2% プロスペクト・メディカル・ホールディングス 13 1,092,974 6.0% 11,328 3.4% ライフポイント行動健康 (C) 19 813,527 4.4% 18,054 5.4% コモンスピリットヘルス 5 786,186 4.3% 29,352 8.7% スイス医療ネットワーク 19 735,891 4.0% 281 0.1% 中央値 81 660,003 3.6% 7,871 2.3% アーネストヘルス29 619,388 3.4% 18,418 5.5% ライフポイントヘルス 8 497,521 2.7% 15,061 4.5% 44 オペレーター 156 4,053,023 22.2% 90,985 27.0% その他2,017,397 11.0% 合計439ドル 18,304,844 100.0% $336,480 100.0% 注意:事業体への投資は、以下に基づいて比例配分されます不動産の総簿価額です。このような比例配分は、期間ごとに変更される場合があります。(A) 総資産を連結貸借対照表に反映しています。(B) 当社の連結損益計算書に実際の収益を反映しています。ただし、主にスチュワードに関連する請求家賃、定額賃料、利息収入のための4億5,890万ドルの準備金は除きます。(C) 以前はスプリングストンでした。医療施設信託 | 補足情報 | 2023年第4四半期 11

ポートフォリオ情報米国の州および国別の総資産と収益（2023年12月31日）（千単位）2023年第4四半期の米国州およびその他の国の不動産の割合（A）（B）資産総資産収入 2023年第4四半期の収益テキサス州 51 ドル 1,891,482 10.3% 42,706 12.7% フロリダ州 9 1,348,210 7.4% 26,984 8.0% カリフォルニア 19 1,252,674 6.8% 24,810 7.4% ユタ 7 824,048 4.5% 30,368 9.0% マサチューセッツ 10 732,550 4.0% 5,453 1.6% 26 その他の州 120 3,726,145 20.4% 95,038 28.3% その他1,397,170 7.6% アメリカ合衆国 216$ 11,172,279 61.0% $225,359 67.0% イギリス 92$ 4,261,944 23.3% $ 89,459 26.6% スイス 19 735,891 4.0% 281 0.1% ドイツ 85 734,630 4.0% 9,887 2.9% スペイン 9 252,529 1.4% 2,039 0.6% その他の国 18 527,344 2.9% 9,455 2.8% その他620,227 3.4% インターナショナル 223$ 7,132,565 39.0% $111,121 33.0% 合計 439$ 18,304,844 100.0% $336,480 100.0% 注意:事業体への投資は、不動産の総簿価に基づいて比例配分されます。このような比例配分は、期間ごとに変更される場合があります。(A) 連結貸借対照表の 総資産を反映しています。（B）実際の収益を連結損益計算書に反映しています。ただし、主にスチュワードに関連する請求家賃、定額賃料、利息収入のための4億5,890万ドルの準備金は除きます。 国別の総資産国別の総収入 4% 1% 3% 1% 3% 4% 4% 米国イギリススイス 26% 23% 61% ドイツスペイン 67% その他の国その他の資産米国州別の州収入 8% テキサス 10% フロリダ 13% カリフォルニア 28% 7% ユタ 8% 20% マサチューセッツ 7% 26 その他 5% 2% 7% 4% その他 9% 医療財産信託 | 補足情報 | 2023年第4四半期 12

ポートフォリオの合計としてのポートフォリオ情報 TTM EBITDARM（A）（B）の家賃補償（オールケア法助成対象除く）前年比および連続四半期比 物件タイプ別の比較 EBITDARM賃料補償 3.00x 2.50x 2.4x 2.4x 2.1x 2.1x 2.1x 2.1x 2.1x 2.00x 1.9x 1.8x 1.8x 1.7x 1.50x x 1.4x 1.1x 1.00x 0.50x 0.00x 一般救急病院入院患者リハビリテーション行動医療 長期急性期医療トータルポートフォリオ施設施設病院 2022年第3四半期 TTM 2023年第3四半期 TTM 2023年第3四半期 TTM 総資産に占める割合（C）64.3％ 7.9％ 14.1％ 1.5％注：表示されているすべてのデータは過去12か月ベース。過去12か月に に取得した物件のデータは、MPT取得から2023年9月30日までの期間のものです。(A) EBITDARMは、利息、税金、減価償却、家賃、管理費を差し引く前の施設レベルの収益です。EBITDARMには、通常のGAAP 経費の保守および修理費用が含まれています。EBITDARMは、耐用年数を延ばしたり、施設や設備を改善して将来の収益を増やすような資本化された支出には効果がありません。これらの種類の資本支出 の大部分は資金調達されており、即時の現金への影響はありません。MPTの家賃は、資本化された費用には従属しません。さらに、EBITDARMは不動産純利益や営業活動によるキャッシュフローを表すものではないため、これらの指標に代わるもの と見なすべきではありません。提示された補償範囲の計算に使用されるEBITDARMの数値は、MPTのテナントから提供された財務情報に基づいています。MPTはこの情報を独自に検証していませんが、この情報 が重要な点で不正確であると信じる理由はありません。TTMカバレッジは、以下に明記されている場合を除き、テナントの財務報告に記載されている実際の未調整EBITDARM結果とMPTに支払われた現金賃料に基づいて計算されます。 テナントが受け取ったすべてのCARES Act助成金は、上記の期間にテナントが報告した財務結果から削除されました。カリフォルニア州の病院のEBITDARMの数値には、病院品質保証料（HQAF） プログラム8に基づいて受け取る予定の金額が含まれています。HQAFの金額は、2023年12月19日にCMSによって承認されたカリフォルニア病院協会の現在の支払いモデルに基づいています。(B) パイプラインヘルスが2022年10月に第11章の破産を申請し、2023年2月に誕生したため、パイプライン 医療施設、売却保留中のプライムヘルスケア施設、売却保留中のプロスペクト・メディカル・ホールディングスのコネチカット施設、プロスペクト・メディカル・ホールディングスのペンシルベニア施設への1億5000万ドルの住宅ローン 投資、およびリストラによるスチュワードヘルスケアは含まれていません。。(C) 総資産を連結貸借対照表に反映します。ポートフォリオ全体には、自立型/緊急医療施設と その他が含まれ、総資産の 12.2% を占めています。医療財産信託 | 補足情報 | 2023年第4四半期 13

ポートフォリオ情報ポートフォリオの合計TTM EBITDARM賃料補償（オールケア法による助成を除く）EBITDARM賃料補償：物件レベルの報告がある事業者 純投資テナント主要不動産タイプ TTM EBITDARM賃料補償（千単位）（A）スチュワードヘルスケア（B）2,342,414 一般急性期N/Aプライオリーグループ 1,227,168 行動 2.2x 中央値660,003 IRF 1.6x アーネストヘルス 619,388 IRF/LTACH 2.2x プロスペクト・メディカル・ホールディングス (C) 510,916 ジェネラル・アキュート 0.9x プライム・ヘルスケア 276,270 ジェネラル・アキュート 1.9x アスプリス・チルドレンズ・サービス 244,105 行動 2.1x バイブラヘルスケア 219,260 IRF/LTACH 1.1x 手術パートナー 178,373 一般急性 7.6x コーディアントヘルスケアサービス 124,728 一般急性 1.6x アーデントヘルスサービス 85,668 一般急性 7.8x その他の報告テナント 549,735 各種2.8倍合計 7,038,028 2.3x 純投資テナント主要不動産タイプ TTM EBITDARM 家賃補償 (千単位) (千単位) (千単位) (A) 国際オペレーター 1$ 2,068,016 一般急性期 2.4x 国内オペレーター 1 497,521 一般急性 0.3x 国内オペレーター 2 380,372 一般急性/LTACH 1.7x 国内オペレーター 3 774,945 行動 1.6x 合計 3,720,854 1.7x施設レベルの報告は不要/利用不可純投資テナント主要施設タイプコメント (千単位) (A) 米国最大の非営利医療事業者の1つ、CommonSpirit Health 786,186ドル一般急性期 投資適格のスイス医療ネットワーク 472,433 一般急性期スイスで2番目に大きい私立病院グループ 472,433 一般急性期スイスで2番目に大きい私立病院グループ世界最大の医療事業者の1つ; Parent Ramsay Health UK 403,180 一般急性期保証 y; 投資 グレードのPihlajalinna 218,322 フィンランドを代表するジェネラル・アキュート・ワン社会・保健サービスの提供者セントルークスカンザスシティ 127,085 一般急性期投資等級NHS 88,276 英国の一般急性期単一支払者政府機関 法人ディグニティ・ヘルス 43,441 CommonSpirit 一般急性期疾患; 親保証; 投資等級格付け 24CUF 29,958の一般急性期施設と75年以上の運営実績を持つポルトガル最大の私立病院システムの1つ NeuroPsychiat 病院 26,825 行動保護者保証地域保健システム 26,168 実質的に運営されている米国の一般急性期病院運営者履歴その他のテナント 17,015 一般急性 N/A 合計 2,238,889 上記のデータは、 MPT不動産投資ノート総額の約 85% を表しています。表示されているデータはすべて過去12か月間のものです。過去12か月間に取得した物件のデータは、MPT取得から2023年9月30日までの期間のものです。 (A) 投資額には株式投資は含まれていません。 非不動産ローン、自立型/緊急医療施設、開発中の施設。(B) 事業再編のため、補償は受けられません。 (C) プロスペクト・メディカル・ホールディングスの補償範囲には、カリフォルニアの施設のみが含まれます。医療施設信託 | 補足情報 | 2023年第4四半期 14

ポートフォリオ情報投資の概要（2023年12月31日に終了した12か月間）（千額）オペレーター ロケーション投資（A）開始日 PHPホールディングスカリフォルニア2023年第1四半期50,000ドル、ドイツ中央値 77,230 2023年第2四半期プライオリーグループ英国 57,606 2023年第2四半期プロスペクトメディカルホールディングスカリフォルニア 75,000 Q2 2023資本増資、開発および（B）様々 292,460 既存テナントへのその他のさまざまな資金調達 552,296 2023年12月31日現在の開発プロジェクトの概要（金額は千単位）開始予定時点で発生した費用オペレーター所在地の確約 2023年12月31日 IMED病院スペイン 50,099ドル 49,534 第1四半期 2024年ライフポイント行動保健テキサス 31,600 24,023 Q1 2024 IMEDホスピタレススペイン 37,879 17,876 Q3 2024 IMEDホスピタレススペイン 51,984 18,640 Q1 2025 $171,562 $110,073 (A）不動産譲渡やその他の税金などの取引費用、 は含まれません。金額は投資日現在の為替レートを想定しています。（B）耐用年数を延ばしたり、既存の施設を改善したりする通常の資本増強を反映しており、それぞれの施設のリースレート と同額の収益が得られます。これには、10を超える施設と6つの異なる事業者が含まれます。注:スチュワードのリストラにより、テキサスの開発はこのスケジュールから除外されています。医療施設信託 | 補足情報 | 2023年第4四半期 15

財務諸表連結損益計算書（未監査）（1株あたりのデータを除く千単位）2023年12月31日に終了した12か月間の は、2022年12月31日に終了した3か月間の で、2022年12月31日に終了した3か月間の 収益家賃78,421ドル 231,845ドル 803,375ドル定額家賃（166,769）58,045ドル (127,894) 204,159 ファイナンスリースからの収入 19,412 48,920 127,141 203,580 利息およびその他の収入 (53,447) 41,676 69,177 166,238 総収益 (122,383) 380,486 871,799 1,542,851 費用利息 102,338 92,047 411,171359,036 不動産減価償却と 償却 77,295 81,454 603,360 332,977 不動産関連 (A) 3,298 7,699 41,567 45,697 一般管理費30,150 42,893 145,588 160,494 総費用 213,081 224,093 1,201,686 898,204 その他 (費用) 収入 (損失）不動産 不動産の売却益（2,024）（33）（1,815）536,755件の不動産およびその他の減損費用、純額（283,619）（282,950）（376,907）（268,375）（損失）持分からの収益（20,873）7,194 13,967 40,800 債務の借り換えと未使用の資金調達のメリット (コスト) 239285 (9,452) その他 (有価証券の公正価値調整を含む）（17,861）（5,531）7,586 15,344 その他（費用）収入の合計（324,138）（281,320）（356,884）315,072（損失）税引前利益（659,602）（124,927）（686,771）959,719 所得 税（費用）給付（3,982）(15,285) 130,679 (55,900) 純利益 (損失) (663,584) (140,212) (556,092) 903,819に帰属する純利益 非支配持分 (359) (262) (384) (1,222) MPT普通株主に帰属する純利益 (損失) 収入 $ (663,943) $ (140,474) $ (556,476) $ (556,476) $902,597 MPT普通株主に帰属する基本利益および希薄化後の純利益 (損失) $ (1.11) $ (0.24) $ (0.93) 1.50ドル加重平均 発行済株式ベーシック 598,984 598,053 598,518 598,634 加重平均発行済株式希薄化後 598,984 598,053 598,518 598,837 $$普通株式1株あたりの申告配当金0.15ドル 0.29$ 0.88$ 1.16 (A) には 70万ドルと600万ドルが含まれますの2023年12月31日、2022年12月31日に終了した3か月間、それぞれ当社が直接支払い、テナントから払い戻されたグランドリースおよびその他の費用（固定資産税や保険など）、2023年12月31日、2022年12月31日に終了した12か月間、 はそれぞれ2,930万ドルと3,630万ドルです。医療施設信託 | 補足情報 | 2023年第4四半期 16

財務諸表連結貸借対照表（1株あたりのデータを除く千単位）2023年12月31日、 2022（未監査）（A）資産不動産資産土地、建物、改良、無形リース資産、その他 13,237,187 ドル 13,862,415 ファイナンスリースへの投資 1,231,630 1,691,323住宅ローン総額 309,315 364,101 不動産資産への投資 14,778,132 15,917,839 減価償却累計額（1,407,971）（1,193,312）不動産資産への純投資 13,370,161 14,724,527現金および現金同等物250,016 235,668 利息および家賃売掛金 45,059 167,035 定額賃貸売掛金 635,987 787,166 非連結不動産合弁事業への投資 1,474,455 1,497,903 非連結事業体への投資 1,778,640 1,444,872 その他のローン 292,615 227,839 その他の資産 457,911 572,990合計資産 18,304,844ドル 19,658,000ドル負債および株式負債、純額10,064,236ドル 10,268,412 買掛金および未払費用 412,178 621,324 繰延収益 37,962 27,727テナントへの債務およびその他のリース 負債 156,603146,130負債総額 10,670,979 11,063,593株優先株、額面金額0.001ドル。承認済み10,000株。発行済普通株なし、額面0.001ドル。承認済75万株、発行済株式および 2023年12月31日時点で発行済598,991株、2022年12月31日時点で597,476株、599 597株追加 払込資本金 8,560,309 8,535,140 留保（赤字）収益（971,809）116,285 その他の包括利益（損失）の累計 42,501（59,184）メディカル・プロパティーズ・トラスト株式会社株主資本 7,631,600 8,592,838 非支配持分 2,265 1,569 株式総額 7,633,865 8,594,407 負債と資本の合計 $186 ,304,844$ 19,658,000 (A) 財務情報は、前年の監査済み財務諸表から導き出されています。医療施設信託 | 補足情報 | 2023年第4四半期 17

財務諸表非連結不動産合弁事業への投資（ 2023年12月31日に終了した3か月間）（未監査）（金額は千ドル）スイスのメディカルスチュワードPoliclinico di HM MPT プロラータ中央値（C）（D）（E）（F）（G）トータルネットワークヘルスケアモンツァ病院株式総不動産 $1,6544,056 $,138$ 1,677,587$ 185,033$ 373,746$ 5,837,560$ 3,230,920現金 27,291 3,729 1,616 18,422 2,103 53,161 27,221 減価償却累計額および償却額（243,403）（155,397）（74,076）（33,293）（32,111）（538,111）280) (298,614) その他資産 69,745 109,978 39,777 3,818 8,436 231,754 137,451 総資産 1,800,689ドル 1,612,448 ドル 1,644,904 ドル 173,980 ドル 352,174 ドル 5,584,195 ドル 3,096,978 債務 (第三者) 720,444 ドル 797,724$ 847,433 ドル 142,565 2,508,166ドル 1,406,499ドルその他の負債 137,571 139,819 9,367 12,856 85,008 384,621 216,024 株式および株主ローン 942,674 (A) 674,905 788,104 161,124 124,601 2,691,408 1,474,455負債および資本総額 1,800,689ドル 1,612,448$ 1,644,904$ 173,980$ 352,174$ 5,584,195$ 3,096,978 不動産合弁事業のMPTシェア 50% 70% 50% 45%合計471,336ドル 472,434ドル 394,052ドル 80,562ドル 56,071ドルスイス・メディカル・スチュワードポリクリニコ・ディ・HM MPTプロラータ中央値 (C) (D) (E) (F) (G) ネットワークヘルスケアモンツァ病院株式総収入 (B) 32,116$ 17,626ドル (25,071) ,516ドル) 4,482ドル 3,797ドル 32,505ドル 19,588費用:不動産関連 628ドル 824ドル 194ドル 1,093ドル 43ドル 2,782ドル 1,553ドル利息 12,891 5,208 17,099533 35,731 18,881 不動産の減価償却費 11,199 8,611 10,307 1,041 052 33,210 18,225 一般および行政 1,573 291 105 (63) 14 1,920 1,018 所得税 1,166 563295 2,024 1,109総経費27,457ドル 15,497ドル 27,705ドル 2,071ドル 2,937ドル 75,667ドル 40,786ドル純利益4,659ドル 2,129ドル (53,221ドル) 2,411ドル 860ドル (43,162ドル) (21,198ドル) 不動産合弁事業のMPTシェア 50% 70% 50% 45% からの収益持分（H）2,330ドル 1,490ドル（26,611ドル）1,206ドル 387ドル（21,198）（A）両株主からの2億9,700万ユーロの融資を含みます。 (B) スチュワード合弁事業の請求および定額賃売掛金の6,000万ドルの準備金を含みます（うち当社の株式は3,000万ドル）。(C) MPTが管理する合弁会社 71社所有のドイツの 施設。完全にリースされています。（D）スイスの17の施設を所有およびリースしているインフラコアの所有権を表します。また、現在開発中のインフラコア施設も2つあります。(E) MPTが管理する合弁事業で、マスターリースに従ってフルリースされているマサチューセッツ州の8社所有の病院施設の合弁事業です。（F）完全にリースされているイタリアの8つの施設の所有権を表します。（G）完全にリースされているスペインの2つの施設の所有権を表します。 (H) ライフポイント・ビヘイビア・ヘルスの株式投資の収益から、株式投資費用の償却を差し引いた30万ドルを除外しています。医療施設信託 | 補足情報 | 2023年第4四半期 18

財務諸表非連結事業体への投資（千単位）事業体投資フレームワーク MPTの病院の専門知識と包括的な引受プロセスにより、病院運営への日和見的投資が可能になります。より大きな不動産を取得するために通常必要とされるパッシブ投資これらの投資の中には、慣習的な少数株主の権利と不動産取引を受ける権利があります。保護。現金による支払いは、テナントではなく前の所有者に支払われ、制限があります。当社以外に営業損失が発生する可能性はありません投資。例外。 事業者は、当社の全体的な引受プロセスの一環として精査されます。アーネスト・ヘルスやカペラ・ヘルスケアなど、投資を成功させてきた確かな実績。大きな利益と有機的成長が見込まれます。2023年12月31日現在の投資所有権 オペレーターには、プロスペクトのPHPホールディングスの699,535ドル 49.0% のマネージドケア事業の 49% の株式所有権と、PHPホールディングスに転換可能なローンが含まれています。どちらの商品も公正価値オプション法で計上されており、その結果、2023年第3四半期と第4四半期に合計4,500万ドルの利益が得られました。収益がスチュワードの元プライベート・エクイティ・スポンサーに支払われたローンは、スチュワードの株式であるスチュワード・ヘルスケア（Steward Health Care）361,591 N/Aによって担保されており、最初の4％の収益にスチュワードの7年間で増加したスチュワードの価値の37％を加えたものです。当社の49％の出資持分と、一部の国際合弁事業 225,960 49.0％の国際病院運営への投資を目的としたローンが含まれます。ローンの金利は 7.5% で、国際合弁事業の残りの株式によって担保され、他の持分所有者によって保証されます。当社のパッシブ・エクイティ・オーナーシップ 持分と、シンジケート・スイス・メディカル・ネットワーク186,113 8.9％の融資ファシリティの一環としての3,700万スイスフランの融資が含まれます。2021年に35施設の買収を完了するために、9.9％のパッシブ・エクイティ投資と、プライオリー・グループ（MEDIANの子会社）に163,837（9.9％）の融資を行いました。その収益は前の所有者に支払われました。変動金利のローンは、2024年の第1四半期に売却されました。公的医療機関の 投資会社であるAevisのパッシブ・エクイティ所有権を含みます。私たちのエビス77,345 4.6％の当初の投資額は4700万スイスフランです 市場投入四半期ごと。当社のパッシブ・エクイティ・オーナーシップを含みます。 最初に投資した1億5000万ドルのスチュワードヘルスケアからの収益35,696 9.9％は、スチュワードの元プライベートエクイティスポンサーやその他の株主に直接支払われました。2023年の第4四半期に、この投資に対して9,000万ドル ドルの減損費用を計上しました。プライオリーの教育事業と子供向けアスプリスの15,986 9.2％のサービス事業からスピンオフしたアスプリスのパッシブ・エクイティ・オーナーシップを含みます。 が2021年に18の行動施設の買収を完了するために、株式投資とローンを組み、その収益を元所有者に支払いました。2023年2月にライフポイントがスプリングストン（現在のライフポイント・ビヘイビア・ヘルス）のライフポイント・ビヘイビア・ヘルスの持分11,429株の20.9％過半数 を取得した結果、ローンと関連利息（約2億500万ドル）は全額支払われました。公的医療提供システムであるCaremaxのパッシブ・エクイティ所有権を含みます。私たちの オリジナルのケアマックス 1,148 9.9％の投資は 市場投入四半期ごと。総資産に占める非連結事業体への投資総額1,778,640ドルの割合 10% 90% メディカル・プロパティ・トラスト | 補足情報 | 2023年第4四半期 19

付録非GAAP調整 2023年12月31日に終了した3か月間の調整後純負債/年間EBITDare（未監査） （千単位）調整後EBITDare調整後純損失$（663,584）加算：利息102,338所得税 3,982 減価償却費 79,927 不動産売却による損失 2,024レアル 不動産減損費用 112,112 非連結不動産合弁事業からのレバレッジなしEbitDareのMPTシェアを反映するための調整（A）12,553 2023年4月 EBITDare$（350,648）株式ベースの報酬 3,531未請求家賃の償却とその他 499,335 その他の減損費用 171,507 訴訟およびその他 2,899 債務リファイナンスおよび未利用ファイナンス特典 (239) 非現金公正価値調整 8,405 2023年第4四半期調整後EBITDare $334,790ドル 1,339,160 四半期半ばの投資活動の調整 (B) (475) 4Q 2023 取引調整後EBITDare 334,315ドル1,337,260ドル調整後純負債調整 2023年12月31日現在の負債総額 10,064,236ドル減少：2023年12月31日現在の現金（250,016年）控除：12月に進行中の建物の改良および 建設中の現金2023年31日 (C) (580,176) 調整後純負債 9,234,044 不動産業界をフォローしている投資家やアナリストは、純負債とEbitDareが一定に保たれていると仮定して、負債の返済に何年かかるかを示すレバレッジの尺度として、純負債（負債から現金を差し引いたもの）をEbitDareに利用しています。私たちの計算では、Nareitで定義されているEbitDareから始めます。これは、利息費用、所得税費用、減価償却と 償却、減価償却資産の処分による損失/利益、減損損失、および非連結不動産合弁事業によるEbitDareのシェアを反映するための調整を控除した純利益です。次に、調整後EbitDareを導き出すために、 非現金株式ベースの報酬、非現金の公正価値調整、および当社の業績を前期や他の 企業との比較をより有意義なものにするその他の項目に合わせてEbitDareを調整します。調整後の純負債を算出するために、未だ賃貸料を受け取っていない建設中の建物の改良や建設中の建設資金に充てられた現金と純負債を調整します。調整後 EBITDareは、期間中に完了した投資と資本取引の影響に合わせて調整されます。取引調整後EbitDareを算出するために、期初時点で取引が完了/全額入金されたと仮定します。非GAAP指標ではありますが、調整後純負債、調整後EBITDare、および取引調整後EBITDareは、投資家やアナリストにとって有用であると考えています。これらの指標により、当社の信用の質をより最新の視点で見ることができ、本質的に期間ごとに比較できない項目の影響を受けずに、期間間や他の不動産会社との信用力の比較が可能になるからです。（A）調整後純負債ラインでは、非連結不動産合弁事業からの純負債を除外しているため、非連結不動産合弁事業からのEbitDare の株式のレバレッジされていない部分のみが含まれます。この調整は、 EbitDareと純負債の関係を適切に反映するために必要だと考えています。（B）四半期半ばの投資、売却、およびローンの返済による四半期全体の影響を反映しています。(C) 進行中で、まだキャッシュリターンを生み出していないが、完了すると利益が得られる開発および資本改善プロジェクトを除外しました。医療施設信託 | 補足情報 | 2023年第4四半期 20

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