EX-10.7

添付ファイル10.7

賃貸借証書の第2次改訂

本リース第2改正案(“改正案”)は、2023年9月14日(“改正案発効日”)にLIPT 170 Park Avenue，LLC(“所有者”)とCELULARITY Inc.(デラウェア州1社(“テナント”)が締結·締結された。

リサイタル

テナントとLSREF 4 Turtle LLC(“元所有者”として)は、2020年10月30日に施行された当該複数の賃貸第1改正(“第1改正”は、元の賃貸すなわち“賃貸”)と共に改正され、これにより、所有者(元所有者としての権益相続人)が約147，215平方尺のビルをテナントにリースすることになり、この土地及び改善工事は通称ニュージャージー州Florham Park Parkストリート170号(“譲渡済み物件”)と呼ばれる。

賃貸借契約第1.05節によると、テナントには、借款約前文第15節に記載されている規定に従って賃料を支払う責任がある(“固定賃貸料”)。

第三十六条によれば、テナントは、テナントが本リース下での任意の違約事件によって所有者が被った可能性のあるすべての損害を補償するために、テナントが本リース下でのすべての義務を全面的かつ忠実に履行することを保障するために、取消及び無条件譲渡ができない予備信用状(“信用状”)を保持しなければならない。

所有者及びテナントは、信用状金額の減少及び本改正案に規定されている他の条項及び条件を補償するために、固定賃貸料を増加させるために、本改正案の規定に従ってリース契約を改訂することに同意している。

そこで，現在，ここで引用した上記の陳述，本稿に記載した相互契約と条件，その他の価値のある価格を考慮すると，大家とテナントは以下のように同意する

独奏曲と大文字の用語を統合します。前述のセッションは，以下で完全に述べたようにここに組み込まれている.本明細書で使用される他に定義されていない大文字の用語は、本リースにおいてこのような用語を付与する意味を有するべきである。

固定賃貸料。賃貸要件に適合した更新信用状(定義は後述)交付後の最初の暦の初日からその後(現在は2023年10月1日予定)には、次の表に記載されている賃貸前書き第15項に記載の固定賃貸料を支払わなければならない。それにもかかわらず、更新後の信用状が以下の条項と条件に従って大家に渡されていなければ、大家が更新された信用状を受け取ると、大家は添付ファイルAに従ってレンタルスケジュールを確認する証明書を発行します。


期間	1平方フィートあたりのレンタル料	年間固定賃貸料	毎月の固定賃貸料
年4 1/1/23-9/30/23	$19.75	$2,180,622.15*	$242,291.35
4年目10/1/23-12/31/23	$22.45	$826,198.39*	$275,399.46
年5 1/1/24-12/31/24	$22.95	$3,378,401.05	$281,533.42
年6 1/1/25-12/31/25	$23.45	$3,452,008.55	$287,667.38
7年目1/1/26-12/31/26	$23.95	$3,525,616.05	$293,801.34
年8 1/1/27-12/31/27	$24.45	$3,599,223.55	$299,935.30
年9 1/1/28-12/31/28	$25.00	$3,672,831.05	$306,069.25
年10 1/1/29-12/31/29	$25.45	$3,746,438.55	$312,203.21
年11 1/1/30-12/31/30	$25.95	$3,820,046.05	$318,337.17
年12 1/1/31-12/31/31	$26.45	$3,893,653.55	$324,471.13
年13 1/1/32-12/31/32	$26.95	$3,967,261.05	$330,605.09
年14 1/1/33-12/31/33	$27.45	$4,040,868.55	$336,739.05
年15 1/1/34-12/31/34	$27.95	$4,114,476.05	$342,873.00
年16 1/1/35-12/31/35	$28.45	$4,188,083.55	$349,006.96
(控え)1/1/36-1/31/36	$2.37*	$349,006.96*	$349,006.96

*=比例配分

信用状です。A.2023年9月27日に遅くなく、上記第2節に規定した固定賃貸料調整が発効する前提条件として、テナントは、賃貸要求に適合し、以下の条項を満たす更新信用状(“更新信用状”)を所有者に提出しなければならない。本貸約前書き第20項に規定されている信用状金額は981万4333ドルに改訂されなければならない。

B.本レンタルの36.05節をすべて削除し、代わりに改訂後の36.05節：

“36.05。しかし、本レンタル項目の下に違約事件は存在せず、テナントは常に本テナントが要求した金額に従って信用状を維持すべきであり、テナントは以下のように信用状金額を減らすことができる

(a)

(I)2027年1月1日に4，907，167ドル増加し、その後(Ii)は2030年1月1日に2，907，167ドル増加し、その後(Iii)は2032年1月1日に2，000，000ドル増加したが、疑問を免除するため、いずれの場合も、信用状が第36.05(B)節に基づいて第36.05(A)節に規定された適用ハードルを下回った場合、信用状は36.05(A)節に増加してはならない

(b)

上記(A)項の規定にもかかわらず、テナントは、信用状の金額を以下のように減少させることができる：(I)~4，907，167.00ドル、テナントが継続的に保有している流動資産が5億ドル/100(500，000，000.00ドル)を超えることを大家に証明する場合

2027年1月1日までの連続四半期(またはその後の任意の時間に2(2)四半期連続)；および(Ii)テナントのように証明しなければならない

大家に合理的な信納をさせ，2030年1月1日直前の2(2)四半期連続(またはその後の任意の時期に2(2)四半期連続)，その流動資産が5億00/100(500，000，000，000.00)ドルを超え続けているが，疑問を免除するためには，いずれの場合も，信用状が第36.05(A)節の規定により36.05(B)節で規定された適用敷居を下回るまで低下していれば，信用状は36.05(B)節に増加してはならない

このような減少(S)は、(X)テナントが、既存の信用状の金額を低減するために、第36条の要件に適合する代替信用状を交換するか、または(Y)銀行が信用状を修正し、その金額を低下させる(ただし、他の方法で修正または修正されない)ことによって達成されなければならない。銀行が要求した場合、大家は直ちに署名または書面で許可しなければならない。大家は，テナントがテナントに第三者会計士事務所を介して監査された監査された財務諸表を提供する場合は，当該財務諸表は，第36.05(B)条に基づいてテナント流動資産を決定する十分な証拠となることを認め，同意する。S

持続可能な発展。以下の条項を“持続可能性”と題する新しい章として本賃貸契約に加える。

大家とテナントは誠実な協力に同意し，物件の持続可能な発展計画を実施し，物件表現を改善するための取り組みを行っている。テナントが同意した場合、大家は、テナントに重大な財務的悪影響がないと合理的に考え、テナントが不動産またはテナントを使用して本レンタル契約下の権利および義務に重大な悪影響を与えない持続可能な開発イニシアティブを実施することができ、テナントの承認または同意を必要としない。任意のテナントの改善作業および/または改築は大家の持続可能なやり方で行われ、テナントは賃貸契約の一部として受け入れられている。家主とテナントは，それぞれの通知アドレスを用いて持続可能性に関する問題を検討することにも同意した。

テナントは、合理的な通知後に所有者が物件に入ることを許可することに同意し、目的は、(I)大家がテナントに重大な財務的悪影響を与えないと合理的に判断し、テナントが物件またはテナントの権利および義務を使用することに大きな悪影響を与えない措置、またはテナントが他の方法で同意する措置を実施し、維持することであり、(Ii)水道メーターまたは分水表の設置を含むが、これらに限定されないが、(Iii)クリーンプロセスおよび製品および廃棄物処理を含むテナントの持続可能性を改善するための努力を監視することである。

テナントは、家屋および/または建物に関連する持続可能な発展実績データ(以下に述べる)を共有することに同意する。テナントは、公共事業請求書の形態で提供されるか否かにかかわらず、利用可能なエネルギー、水、および廃棄物データ(“持続可能な開発パフォーマンスデータ”)を少なくとも毎年所有者に提供しなければならない。

住宅のためのグリーン建築認証(例えば、LEED、BREEAM、WELL)を求める場合、テナントは、認証の要求に応じて協力することに同意し、認証に参加することがテナントに財務的影響を与えない限り(最小程度を除く)、テナントが家の使用やテナントの賃貸項目での権利や義務に実質的な悪影響を与えることもない。認証がテナントに以下の点に関する任意のデータを共有することを要求する場合

テナントは、家を経営または使用するために、この点で商業的に合理的なルールを遵守することに同意するが、水、暖房、エアコンの使用に限定されない

テナントは、(I)主に現在または将来の運営費用コストを低減するため、または他の方法で物件の運営効率を大幅に向上させるために、または(Ii)改正日後に公布または最初に物件に適用されると解釈される任意の法律を遵守することを要求する、誠実で商業的に合理的な努力をし、資本改善プロジェクトにおいて所有者と協力することにさらに同意する。所有者はプロジェクトが始まる前に合理的な通知を与えなければならない。大家は、回収期間(以下の定義を参照)または大家が合理的に決定した資本改善使用年数の短い時間に、このような任意のこれらに含まれる資本改善のコストを直線的に償却しなければならず、テナントはそのような費用を支払う。大家の選択によれば、資本改善の償却コストは実際または推定された利息を含むことができ、金利は大家が資本改善コストを支払うために合理的に支払う金利である。“回収期間”とは、資本改善によって節約されたコストが資本改善の総コストと等しいのに要する合理的な見積もり時間を意味する

デスクを共有する。修正された賃貸契約には逆の規定があるにもかかわらず、テナントと契約関係にあるRegeneronの従業員(すべての人は“許可ユーザー”)が不動産内の空間を一時的に占有し、事前に所有者の同意を得る必要はないが、条件は、(1)テナントはこれらの空間を単独で賃貸せず、ユーザーとテナントが不動産に入る共通通路および共有中央サービスを共同で使用することを許可すること、(2)ユーザーが合計1，500平方フィートを超える賃貸空間を占有しないことを可能にすることである。(3)使用者が場所内の空間を使用することを許可し、他の用途または用途として使用することを許可する。(4)このような“共用デスク”の配置は、有効な商業用途でなければならず、レンタル契約の分譲または譲渡条項を回避してはならない。および(5)テナントは、占有所の任意の部分の前に、所有者に、そのような使用者の識別を許可することを書面で通知する。任意の許可ユーザが本レンタル契約に記載された任意の部分を占有する場合、双方は、(A)許可ユーザは、本レンタル契約のすべての条項を遵守しなければならず、任意の許可ユーザの違約は、テナントが本レンタル契約下での違約とみなされるべきであり、(B)本レンタル契約所有者が要求するすべての通知は、本レンタル契約の条項のみに従ってテナントに転送されなければならず、いずれの場合も、大家は、任意の許可ユーザにいかなる通知を送信する必要もなく、(C)いかなる場合においても、物件の任意の部分に対するユーザの使用または占有を許可しても、テナントの本レンタル契約下のいかなる義務も解除または解除してはならない

(D)いずれの場合も、利用者のビルの任意の部分の使用または占有を許可された者は、所有者と許可された使用者との間の所有者/テナント関係とみなされてはならない。(E)すべての場合、テナントは、利用者がビルの任意の部分を占有することが許可されていても、本契約下の唯一のテナントとみなされなければならない。(F)本レンタルが終了したとき、このような“共通デスク”スケジュールは自動的に終了する。テナントは大家さんに合理的な要求の任意の書類や情報を適時に提供しなければならない

任意の許可ユーザの身分と使用状況について。テナントが本条項によって享受する権利は、Celularity，Inc.に限定され、このような権利は、他の方法で譲渡されてはならない。

お知らせします。賃貸契約には逆の規定があるにもかかわらず、オーナーの通知先を以下のように更新する

コピー：C/o LaSalle投資管理会社

イリノイ州シカゴ23階バク通り333 W、郵便番号60606

受取人：総法律顧問

コピー：C/o LaSalle Investment Management，Inc.

イリノイ州シカゴ23階バク通り333 W、郵便番号60606

宛先：Asset Manager--ニュージャージー州フロラム公園公園通り170番地

申立する。すべての側は他方に、それは本改正案を実行するすべての権力と権力を持っていると表明した。テナントは、署名時に、本文で明確に述べた者以外に、譲渡、分譲、移転、譲渡賃貸証書又はその任意の権益又はバッチ賃貸物件内のいかなる権益も作成していないことを示している。

全体的な合意。本改正案の改正後、本リースは引き続き完全な効力と効力を有することを承認し、確認する。本修正案が明確に規定されていることを除いて、本修正案は、(A)賃貸契約を修正、放棄または影響する任意の条項、条件または契約、(B)テナントまたは大家の賃貸契約に対するいかなる違反も、(C)賃貸契約の下での大家またはテナントの他の当事者へのいかなる履行権利を放棄するか、または(D)本条項が別途明確に規定されていない限り、大家またはテナントのテナントの義務を拡大するとみなされてはならない。

業務を切り盛りする。家主およびテナントは、本修正案の交渉または実行について任意の仲介人、代理人または発見者といかなる合意にも達していないか、または他の方法で任意の取引を行っていないことをそれぞれ宣言し、保証する。これは、任意の仲介人、代理人または発見者が、仲介料または手数料、発見者費用、または任意の種類または性質の任意の他の補償についてクレームを提起するための基礎を構成する可能性がある。大家およびテナントの双方は、任意の合理的な費用(法廷費用、調査費用および弁護士費を含むが、これらに限定されないが)、費用、および本修正案に関連する手数料または他の賠償責任の損害を受けることに同意し、これらの費用は、任意のそのような仲介人、代理人または発見者との任意の合意または取引、またはいわゆる合意または取引から生じる可能性がある。

10.

制約効果。本改正案に含まれる条項及び規定は、本改正案の双方及びそのそれぞれの相続人及び譲受人に拘束力を有し、その利益に適合すべきである。

11.

衝突するか一致しないか。本改正案に記載されている条項及び条項と賃貸条項及び条項との間に何らかの衝突又は不一致があるように、本改正案に記載されている条項及び条項は、双方の義務及び責任を置換及び制御する。

12.

タイトル。本明細書のタイトルは、主題の検索を容易にすることを目的としており、本修正案の一部として使用されてはならず、本修正案またはレンタル当事者の意図を決定するために使用されてはならない。

13.

対応者本修正案の1つまたは複数のコピーは、本修正案の一部またはすべての当事者によって署名することができ、(A)そのような複製の各々は、そのような署名および交付の際に共通して単一の修正案を構成すべきである正本とみなされるべきであり、(B)移植可能なファイルフォーマット(PDF)で送信される本修正案の署名複製の交換は、本修正案の効率的な実行および交付を構成すべきである

各当事者のすべての目的での署名；および(C)すべての目的でPDFを介して送信された当事者の署名は、その元の署名とみなされるべきである。

14.

ニュージャージー州の法律によって管轄されている修正案。本修正案によって改正された初期賃貸契約はニュージャージー州の法律によって管轄されなければならない。双方は、本修正案によって改正された初期賃貸契約がニュージャージー州で履行される予定であり、双方はレンタル契約または本修正案の下のすべての論争についてニュージャージー州裁判所の管轄権に従うことを認めた。

[以下のページのサイン]

改正案が発効した日から、家主とテナントが本改正案に正式に署名したことを証明する。

大家さん：

リプト170 Park Avenue LLC

作者：S/ブレット·A·バウマン

名前：ブレット·A·バウマン

役職：総裁副

テナント：CELULARITY Inc.

作者：S/David C.ビルス

名前：David C.ビルス

役職：首席財務官

添付ファイルA

借金表を確認する証明書

本証明書(以下、“証明書”と略す)は20日(“証明書発効日”)がLIPT 170 Park Avenue，LLC(“大家”)(デラウェア州有限責任会社)とCELULARITY Inc.(デラウェア州社(“テナント”)が共同で作成し、締結した。本証明書は各当事者が以下の事項を確認することを希望します

大家さんは更新された信用状を受け取ったことを確認して、締め切りです

また、2023年には、期日が2023年の第2改正案に規定されている条項及び条件に基づいている。

第2の修正案で規定されている固定賃貸料は、以下の固定賃貸料明細書に従って更新されなければならない


期間	一件のレンタル料平方フィート	年間固定賃貸料	毎月の固定賃貸料
年4 1/1/23-10/30/23	$19.75	$2,180,622.15*	$242,291.35
4年目11/1/23-12/31/23
年5 1/1/24-12/31/24
年6 1/1/25-12/31/25
7年目1/1/26-12/31/26
年8 1/1/27-12/31/27
年9 1/1/28-12/31/28
年10 1/1/29-12/31/29
年11 1/1/30-12/31/30
年12 1/1/31-12/31/31
年13 1/1/32-12/31/32
年14 1/1/33-12/31/33
年15 1/1/34-12/31/34
年16 1/1/35-12/31/35
(控え)1/1/36-1/31/36

*=比例配分

レンタル条項によって事前に終了しない限り、レンタル期間は2036年1月31日に満了します。

この証明書の3(3)件の完全な署名のコピーを大家さんにサインして返却して、上記の状況とあなたが受け入れた占有を確認してください。テナントは，テナントに本証明書を交付してから10(10)日以内に本証明書に署名して返却できなかったか，または本証明書に含まれる声明に書面で反対し，テナントが本証明書に含まれる声明を承認したと見なすべきである.