所有者とテナントは二零二年六月二十六日にこのいくつかのレンタル契約(“元レンタル”)を締結し、日付二零二年一月十九日のこのレンタル協定第一修正案(“第一改正”、改訂された元賃貸、すなわち“レンタル”)を改訂した。この賃貸契約によると、テナントはカリフォルニア州サンディエゴ科学園路3010号に位置するビル内のいくつかの約76，778平方尺の賃貸物件(“物件”)を借りる。賃貸契約では不動産についてより詳細に説明されている。本明細書で使用される未定義の大文字用語は、このリースにおいてそのような用語のために定義された意味を有するべきである。

この第2修正案と同時に、テナントは、第1修正案B節で言及した“長期賃貸”についてテナント終了契約(“終了合意”)を締結する。このような終了プロトコルの効力は，その中で規定されているいずれかまたはある事項(“またはある事項”)を条件とすることが明確である.

家主とテナントは、以下の条項や条件を満たした場合に、不動産の面積の調整を含む賃貸借契約を改訂することを希望する。

基本条項です。満足または事項が長期レンタル終了を招く場合、双方は、2036年10月31日に期限を満了させるために、基本期限(第1改正案第1節で述べたように)を修正することに同意する。

家です。双方は、家屋の面積が再測定され、双方が規定し、同意し、発効日から、“家屋”は、合計78，498平方フィートの賃貸可能面積を含むとみなされるべきであり、本第2改正案第5節で述べた以外は、これ以上の再測定を行ってはならないことに同意した。

基本レンタル料です。テナントが支払うべき基本賃貸料は、本協定第2節に反映された物件の最新の計量を考慮するために発効日に調整すべきであり、同時に、テナントは、調整発効日から発効して満期となり、支払うべき基本賃貸料を所有者に支払わなければならない。

建設プロジェクト運営費における建築シェア。プロジェクト運営費に占めるビルのシェアを計算するために(原資約1ページ参照)

プロジェクトの便宜施設。

一般的に言えば。大家(または大家の付属会社)は、共有会議施設、テイクアウトカフェ、レストラン、キムチ野球場、非専用ユーザーのための大きな芝生(以下、定義)を含むいくつかの他の便利施設(これらの追加の便宜施設を“新便宜施設”と呼ぶ)を建設する。新たな便宜施設には現在，合計14，925平方フィートの室内と屋根甲板面積(“予想される新便宜施設SF”)が含まれる予定である。新施設の位置は，所有者(またはそのそれぞれの関連会社)が指定した位置に位置し，(A)テナントオフィスの従業員，(B)プロジェクトの他のテナント，(C)大家さん，(D)大家関連会社のテナントおよび(E)大家の関連会社とAlexandria Real Estate Equities(“ARE”)の関連会社のテナント，(G)大家の当該などの関連会社のテナントおよび(H)大家が許可する任意の他の当事者(総称して“新規便利施設ユーザ”と呼ぶ)に使用しなければならない.本協定には逆の規定があるにもかかわらず、テナントは、テナントが新規便宜施設を現在考慮しているすべての新しい便宜施設利用者(テナントを含む)に提供しないことを自ら決定する権利があることを認め、同意する。大家さんは、任意の新しい便利施設の再構成、移転、修正または除去、および/または新しい便利施設に関連する任意のサービス(ある場合)を含むが、新しい便宜施設に関連する任意のサービスを含むが、すべての新しい便宜施設に関連するすべての事項を決定する権利があります。テナントは、大家が新しい便宜施設の利用可能性についていかなる陳述または保証もしていないことを認め、同意し、テナントは、新しい便宜施設のテナントの持続可能性に依存せずに本第2の修正案を締結し、大家(またはその付属会社)は、新しい便宜施設の一部として建設された便利施設のタイプを変更、除去または修正する権利がある。所有者(またはその連合会社)が、少なくとも予想される新しい便利施設SF(所有者がそのような便利施設の内部面積および屋根甲板面積を計算したときに計算する)を含むいくつかの新施設の使用を許可した日から、物件の賃貸可能面積(さらに、テナントが賃貸契約に応じて支払うべき基本賃貸料の増加をもたらす)は、81，131平方フィートに増加するとみなされるべきである。事業主(又はその関連会社)が何らかの新たな便宜施設の建設及び使用を許可しているが、当該等の新便宜施設の総量が予想される新便宜施設SF(事業者が当該等の便宜施設の内部面積及び屋根甲板面積を考慮したときに計算)を下回っている場合には、当該等の新便宜施設が建設されテナントが使用可能になった日から、所有者及び/又は所有者の付属会社が追加の新便宜施設を建設する日まで、この住宅の賃貸可能面積の増加は、以下の積に等しくなければならない：(I)2，633平方フィート賃貸可能二乗フィート×(Ii)分子は、所有者(またはその付属会社)によって完成した新しい便利施設の内部総面積(大家によって計算される)のスコアであり、分母は予期される新しい便利施設SFである。その後、新しい便利施設が追加された場合、追加の新しい便利施設の平方フィートから住宅地のレンタル可能な平方フィートが再計算されなければならず、総新しい便利施設の平方フィートが予期される新しい便利施設SFに達するか、またはそれを超えると、住宅地は81，131平方フィートを含むレンタル可能な二乗フィートに増加しなければならない。新しい施設が建設された後の任意の時間に、新しい施設が解体されたり、テナントがそのような新しい施設の全部または一部の使用を許可されなくなった場合(理由は、テナントがレンタル契約違反またはテナント(S)に従ってテナントが新しい施設を使用することに関連する任意の合意に違反することを除いて)、180日を超えて移動または閉鎖が継続された場合、180日の期限が満了してから、これらまたは他の新しい施設が再びテナントに開放され、テナントが使用可能になるまで継続する場合、その場所のレンタル可能エリア

運転免許証です。新規施設が建設された日から、新施設とプロジェクトが引き続きAREの関連会社が所有している限り、テナントは本第5条の条項に基づいて、他の新施設ユーザと共同で利用可能な新施設を利用する非排他的権利を有するべきである。プロジェクトがAREの関連会社が所有しなくなった場合、テナントは新たな便利施設の使用を許可されなくなる。不動産の賃貸可能面積(さらに、テナントが賃貸契約に従って支払うべき基本賃貸料の減少をもたらす)は、上記第5(A)節に従って新しい施設を建設した後に増加したレンタル可能面積に対応して減少しなければならない(いずれの場合も、この減少は2，633平方フィートを超えてはならない)。

新しい共有会議施設です。新しい便利施設には、最初にレストラン(“新しいレストラン”)と共有会議施設(“新しい共有会議施設”)が含まれなければならない。テナントが新たな共有会議施設や新しいレストランを使用するには，他のユーザと共同で使用すべきであり，手配手順は所有者または所有者が当時指定した活動運営者(“新便利施設活動運営者”)によって合理的に決定される。テナントが新たな共有会議施設を使用するには，テナントが時間を手配する際に有効な新共有会議施設の所有者からの見積料率に相当する費用を大家に支払う必要がある。テナントが新たな共有会議施設における会議室を使用することは、可用性に依存しており、大家(又は、適用されれば、新たな便宜施設活動事業者)は、新たな便宜施設ユーザ間で衝突が生じた場合にその合理的な決定権を行使する権利を保持する。

テナントは、テナントが新しい共有会議施設内で開催される任意の食品および/または飲料サービスまたは飲食活動のために、事業者がプロジェクトで指定された飲食サービス事業者(“新しい便利施設指定飲食事業者”)を使用することを要求されなければならない。大家(又は大家の付属会社)が新しい便宜施設指定の飲食経営者をいつでも変更する権利があり、これがその唯一かつ絶対的な決定権である。テナントは、新しい便利施設で指定された飲食事業者以外のいかなるサプライヤーも使用してはならず、テナントが新しい共有会議施設内で開催された任意の食品及び/又は飲料サービス又は飲食活動において、自分の食品及び/又は飲料を供給してはならない。

テナントは、(I)テナントの使用に関する新たな共有会議施設の設定(テナントが十分な数のテーブル椅子及び適切な設備を確保することを含むがこれらに限定されないが含まれる)を担当し、(Ii)テナントが新たな共有会議施設を使用するたびに、テナントの個人財産がない場合には、受信した基本的に同じ設定及び同じ条件で、及び破片やゴミがない場合には、新たな共有会議施設を引き渡し、費用及び費用はテナントが自己負担するものとする。テナントが前節(Ii)節の要求に従って新たな共有会議施設を復元して引き渡すことができなかった場合，その回復·返却は“新たな共有施設違約”を構成する.大家が合理的にテナントが新しい共有施設の違約を犯していることを確定するたびに、テナントは

大家がこのような新たな共有施設について違約通知を出してから5日以内に，大家に罰金の支払いを要求した。テナントが初めての新しい共有施設の違約で支払うべき罰金は200ドルです。その後、新しい共有施設の違約ごとに50ドルの罰金が追加されるべきである(疑問を生じないため、2回目の新しい共有施設の違約の罰金は250ドル、3回目の新しい共有施設の違約の罰金は300ドルであり、以下同様である)。上記の規定に加えて、テナントは、テナントまたは任意のテナントによる新しい共有会議施設または新しい便利施設の任意の破損を修理する際に支出されるすべての合理的な自己負担費用の補償を担当しなければならない。本条項第5(C)項の規定は、リースが満了した後、又は早期に終了した後も有効である。

レストランです。プロジェクトパスカードを取得したテナント従業員は、他の新しい便利施設のユーザーと一緒に、新しいレストランに入って利用する権利がある。

規則制度。テナントは、テナントがテナントに提供することを要求する任意およびすべての補助サービス(例えば、視聴覚デバイス)、すべての食品サービス事業者、および任意の他の第三者サプライヤーが、テナントの要求に応じて、新しい便利施設でテナントにサービスを提供するために、個別に責任を負うべきである。テナントが新しい便宜施設(新たな共有会議施設を含むがこれらに限定されない)を使用する場合は、適用されるすべての法律要件及び大家又はその付属会社が随時実施する任意の規則及び規定を遵守し、他の新しい便宜施設利用者の権利を妨害してはならない。これらの規定及び規定は非差別的に実行されなければならない。テナント従業員が新共有会議施設以外の新施設を利用する場合は，事業主又は新施設運営者が当該等の新施設を使用したい者が署名した標準ライセンス，賠償及び免除協定を要求するすべての条項及び条件を遵守しなければならない。大家とその付属会社は，他の新便宜施設利用者に対して新しい便宜施設に関するいかなる規則に違反しても責任や義務を負わない。テナントは、新しい便宜施設の変更、追加、または改善を行ってはならない。

テナントは、事業者が、プロジェクト内の任意の新しい施設および/または修正、拡張、または新しい施設に関連する任意のサービス(ある場合)を随時再構成、再配置、修正または除去する権利があることを認め、同意する。

責任と賠償を放棄する。テナントは、新たな便宜施設を利用する際には、合理的な慎重な措置を講じ、財産の破損や人身被害を防止すべきだ。テナントは、それまたは任意のテナントが、新しい施設に関連する、発生または関連する任意のクレーム、およびテナントおよび/または任意のテナントが新しい施設に入ることを放棄する可能性があり、テナントは、新しい施設に関連する、生成または関連する任意の責任を免除および免除し、テナントおよび/または任意のテナントが新しい施設に入ることを免除する。テナントは、(I)テナントまたは任意のテナントが新しい便利施設を使用すること、および(Ii)テナントおよび/または任意のテナントが新しい便利施設に入る任意の行為に関連する任意の財産損失または人身傷害から、賠償、弁護およびARE当事者の任意の財産損失または人身傷害からクレームを受けることに同意するが、ARE当事者の不注意または故意不正行為によるものを除外する。本第5項の規定は、本レンタル契約の満了又は早期終了後も継続して有効である。

いくつかのプロジェクトの便宜施設のため、レンタル可能面積が増加した。双方は同意し、現在元租約第3(B)節の第2段文法部分をすべて修正し、以下のように再記述する

アレクサンダーの便宜施設です。発効日から、元租約40(B)条の最後から2番目に記載されている“康楽施設費用”は、単位当たり二乗フィート3.60ドルに改訂され、40(B)条に記載されている発効日の年ごとに増加しなければならない。施設費用は，本条例第2節に規定する調整後の住宅賃貸面積に基づいて計算されなければならないが，この賃貸可能面積はプロジェクト施設利用可能日にさらに調整される可能性があるからである。また、テナントは、家屋調整が発効日から発効して満期になり、支払わなければならない追加便宜施設費用を大家に支払わなければならない。

ソーラーパネルです。賃貸に約いかなる逆の規定があっても、所有者は、建物の屋根または所有者が合理的に指定された項目の任意の他の領域に設置、保守、修理および解体または第三者の設置、保守、修理、修理および解体を手配する権利がある(“太陽電池パネル”)であり、太陽電池パネルがテナントが物品を許可用途として使用することに大きな悪影響を与えない限り、。太陽電池パネルの初期接続および起動中、および太陽電池パネルの任意の修理、変更または修正中に、テナントは、計画中の家屋電力サービスが中断される可能性があることを認め、大家はテナントにいかなる責任も負わない。太陽電池パネルの初期起動中および/または太陽電池パネルの任意の変更、修正、または修理によって引き起こされる任意の計画における電力サービス中断の前に、所有者は、少なくとも2営業日前にテナントに書面通知を出さなければならない。大家は、このような計画中断を一定期間に配置し、テナント運営への影響を最大限に減らすべきである。所有者又は所有者が指定した太陽電池パネル設置の第三者は、太陽電池パネルの購入及び設置の初期建設費用を担当しなければならない。太陽電池パネルの修理とメンテナンス費用は運営費用に含まれていません。テナントは、太陽電池パネルによって発生または蓄積された任意の環境または税金割引が、大家または大家が人を指定する独自の財産とすべきであることを認める。所有者は契約を締結する権利があり(所有者が適宜受け入れ可能な条項に従って)太陽電池パネルから発生した電力を購入し、プロジェクトに全部または一部の電力を供給する。テナントは、大家が太陽電池パネル発電を購入することによって生じる任意のコストは、運営費用であるべきであることを認めているが、このようなコストは、現地公共事業者からこのような電力を購入するコストを超えてはならない。

オーフエフエーです。テナントと大家は現在(A)賃貸中に米国財務省外国資産規制事務所(OFAC)の規定を遵守し、それに関連する任意の法規、行政命令または法規(総称してOFAC規則と呼ぶ)を遵守し、(B)OFACが維持する特別指定国民および封鎖者リストおよび/またはOFACまたは他の政府が維持する他の同様のリストにも登録すべきではない

カリフォルニア州アクセス可能な開示。本賃貸借契約第42(R)条は、参照により本第2改正案に組み込まれる。

マネージャーです。大家とテナントは、本第2改正案に反映された取引に関する仲介人、代理人またはその他(総称して“仲介人”と総称する)と取引を行っていないことをそれぞれ声明し、保証しており、ヒューズ·マリノ社、サンディエゴの高緯物件会社、世邦魏理仕社以外には、仲介人がこの取引を促進していない。大家とテナントはここで任意の仲介人(ヒューズ·マリノ社、サンディエゴのCushman&Wakefield社および世邦理仕社を除く)についてテナントや大家、Inc.との取引により手数料やその他の形態の賠償を要求し、他方を損害を受けないようにすることに同意している。適用された場合には、本リース取引について。

ほかのです。

本第2の修正案は、双方が本修正案の標的について合意した完全な合意であり、すべての以前と同時の口頭および書面合意および議論の代わりになる。この第二修正案は双方が署名した書面協定でしか修正できない。

本第二修正案は、双方、そのそれぞれの代理人、従業員、代表、上級管理者、取締役、支社、子会社、関連会社、譲受人、相続人、利益相続人及び株主に対して拘束力を有し、その利益に適合しなければならない。

本第2の修正案は、2つ以上のコピーに署名することができ、各々は原本とみなされるべきであるが、すべてのコピーは、共通して同じ文書を構成しなければならない。コピーは、ファクシミリ、電子メール(pdfまたは米国連邦2000年ESIGN法案に準拠する任意の電子署名プロセスを含む)、または他の送信方法によって配信されることができ、したがって、交付された任意のコピーは、正式かつ効率的に配信されたとみなされ、任意の目的で有効であるべきである。本第2の修正案およびそれに関連するすべての事項について、電子署名は、元の署名と同じ法的効力を有する元の署名とみなされるべきである。

本第二改正案の改正及び/又は修正を経て、本租約は現在承認及び確認され、本リースの他のすべての条項は完全な効力及び効力を維持し、本第二改正案の変更及び変更を受けない。本第二改正案の規定が本リースの規定と何か衝突した場合は、本第二改正案の規定に準ずるものとする。本第2改正案の特別改正を受けるか否かにかかわらず、本賃貸借契約のすべての条項及び条項は、本第2改正案の目的及び意図を達成するために改正される。