エキシビション 99.2
メディカル・プロパティ・トラスト四半期補足 2023年第3四半期
エキシビション 99.2
メディカル・プロパティ・トラスト四半期補足 2023年第3四半期
2023年第3四半期の会社概要会社情報 3 財務情報 6 負債の概要 7 負債の満期と負債指標 8 ポートフォリオ情報、リースとローンの満期スケジュール 9 資産と収入（資産タイプ、事業者、州、国別）10 家賃補償 13 投資・開発プロジェクトの概要 15 財務諸表（連結損益計算書）16表紙：Diginity 連結貸借対照表 17 非連結不動産合弁事業への投資 18 への投資非連結事業体 19 付録非GAAP 調整 20 将来の見通しに関する記述将来の見通しに関する記述将来の見通しに関する記述には、会社の実際の業績または将来の出来事が またはそのような将来の見通しに関する記述で表明されたものと大きく異なる原因となる既知および未知のリスク、不確実性、およびその他の要因が含まれます。これには、1株あたりの標準化されたFFO、予想配当性向、コネチカット州の3つの病院の売却予定などが含まれますが、これらに限定されません。現在プロスペクト・メディカル・ホールディングスにリースされています。 の金額と時期ヘルスケア不動産やその他の投資（ある場合）の取得または処分、EbitDareへの純負債、ポートフォリオの多様化、資本市場の状況、債務の返済、特定の病院運営における所有権の結果としての 会社への追加収入とその収入のタイミングに関する声明、将来の配当金の支払い（ある場合）、追加債務契約および追加投資の完了、国内および国際 経済、ビジネス、規制、不動産、その他の市場条件-ション、当社が事業を展開する競争環境、会社の事業計画の実行、資金調達リスク、REITとしての の地位を維持する当社の能力、買収と開発のリスク、潜在的な環境負債、健康危機による潜在的な影響、訴訟のリスクと不確実性、テナント/借り手の制御が及ばないその他の事象、および 関連する当社への影響。そして、不動産業界全般、特にヘルスケア不動産に影響を与えるその他の要因。業績に影響を与える可能性のある要因について詳しくは、 、2022年12月31日に終了した年度のフォーム10-Kの会社年次報告書、およびその後提出されたフォーム10-Qの四半期報告書およびその他のSEC提出書類によって更新された、リスク要因のセクションを参照してください。連邦 証券法で別途義務付けられている場合を除き、当社はこのレポートの情報を更新する義務を負いません。表紙：アリゾナ州のディジニティ・ヘルス・メサ。下：ディグニティ・ヘルス・チャンドラー、アリゾナ州。
会社概要メディカル・プロパティーズ・トラスト株式会社は、ネットリースの病院施設を買収して開発するために2003年に設立された自己投資型不動産投資信託です。アラバマ州バーミンガムでの創業以来、当社は世界最大の病院不動産所有者の1つに成長しました。MPTの資金調達モデルは買収と資本増強を促進し、 は病院の運営者が不動産資産の価値を引き出して、施設の改善、技術のアップグレード、その他の運営への投資に資金を提供できるようにします。2023年9月30日現在。441物件、55事業者、約44,000床、米国、31州、10か国。注：上記の数値は2023年9月30日現在のもので、オーストラリアの残りの4つの物件の売却は含まれていません。メディカル・プロパティ・トラスト | 補足情報 | Q3 2023 3
MPT役員のエドワード・K・アルダグ・ジュニア会長、社長、最高経営責任者 R. スティーブン・ハムナー、エグゼクティブ・バイス・プレジデント兼チーフ 財務責任者 J. ケビン・ハンナ上級副社長、コントローラー兼最高会計責任者、ローザ・H・フーパーオペレーション担当シニアバイスプレジデント兼秘書ラリー・H・フーパー上級副社長、CEOの上級顧問、チャールズ・R. ランバート副社長、財務担当、キャピタル・マーケッツ担当マネージング・ディレクター R. ルーカス・サベージグローバル・アクイジションズの取締役会、本社、エドワード・K・アルダグ・ジュニアのG. スティーブン・ドーソン R. スティーブン・ハムナー、カテリーナ A. Mozingo エミリー・W・マーフィーエリザベス・N・ピットマン D. ポール・スパークス・ジュニアマイケル・G・スチュワート・C・レイノルズ・トンプソン、IIIメディカル・プロパティーズ・トラスト社、1000アーバン・センタードライブ、スイート501、アラバマ州バーミンガム 35242（205）969-3756（ファックス） www.medicalpropertiestrust.com メディカル・プロパティ・トラスト | 補足情報 | Q3 2023 4
投資家向け広報活動 Drew Babin Tim Berryman コーポレートコミュニケーション担当シニア・マネージング・ディレクター (646) 884-9809 dbabin@medicalpropertiestrust.com 投資家向け広報担当マネージング・ディレクター (205) 397-8589 tberryman@medicalpropertiestrust.com 移管代理人証券取引所上場・取引シンボルシニア無担保債務格付け Equiniti Trust Company, LLC 6201 15th Avenue（ニューヨーク州ブルックリン）11219 https://equiniti.com/us ニューヨーク証券取引所（NYSE）：MPW Moodys：Ba1 Standard & Standard & Berryman プアーズ：NHSが運営するBB+ Sulis病院、英国。メディカル・プロパティ・トラスト | 補足情報 | Q3 2023 5
純利益と営業資金の調整（未監査）（1株あたりのデータを除く、千単位）FFO情報：MPT普通株主に帰属する純利益 収益参加有価証券シェアの収益における参加有価証券シェアの控除純利益、利益における参加有価証券シェアの控除（2023）9月30日、2022年9月30日、2022年9月30日化 96,280 99,296 580,484 300,731 不動産売却による損失 (利益) 20 (68,795) (209) (536,788) 不動産減損費用3,750 55,854営業資金 216,449ドル 252,006ドル 742,301ドル 805,979ドル未請求家賃の償却 52,742 35,587 150,576 35,259 その他の減損（回収）手数料-（19,450）37,434（14,575）訴訟およびその他 2,75912,987ドル株式ベースの報酬調整 1,243-(3,120) (966) 非現金公正価値調整 (46,815) (3,597) (42,562) (12,563) 税率変更およびその他の7,726 (164,535) 6,901 債務の借り換えと未使用の資金調達 (利益) 費用 (862) 17 (46) 9,452 正規化された営業資金 22ドル 5,516ドル 272,289ドル 733,035ドル 829,487株-基本報酬負債費償却家賃の繰り延べ、営業リースおよびファイナンスリースからの純定額家賃 希薄化後1株当たりの調整後営業資金データ：純利益、利益に占める参加有価証券シェアを差し引いたもの 0.19ドル 0.37ドル 0.18ドル 1.74減価償却費 0.16 0.16 0.97 0.50 不動産売却による損失（利益）-（0.11）-（0.90） 不動産減損費用 0.01 0.09 営業資金 0.36 ドル 0.42 ドル 1.24 ドル 1.34 未請求家賃およびその他の減損（回収）費用の償却、訴訟およびその他の株式-基準報酬調整非現金公正取引 価値調整税率の変動とその他の債務の借り換えと未使用の資金調達（給付）費用営業からの正規化資金株式報酬負債費償却賃料償却、営業および ファイナンスリースからの正味定額賃料収入営業からの調整後資金注:(A) 上記の特定の項目（減価償却費など）には、そのような収入/償却費の当社負担が含まれます非連結合弁事業からの費用。これらの金額は、連結損益計算書の持分利益ラインにある当社の持分のすべてのアクティビティ に含まれています。(B) 不動産業界をフォローしている投資家やアナリストは、 の補足的な業績指標として運用資金（FFO）を利用しています。FFOは、不動産資産の価値が市場の状況に応じて上昇または下降するという仮定を反映し、主にGAAPベースの不動産資産の減価償却の影響を調整します。不動産の価値は 時間の経過とともに予測どおりに減少すると仮定しています。当社は、全米不動産投資信託協会（Nareit）の定義に従ってFFOを計算します。Nareitは、不動産売却益（損失）と不動産資産の減損費用を除いた純利益（損失）（GAAPの に従って計算）、さらに不動産の減価償却費（インプレースリースの無形資産に関連する償却を含む）を表し、調整後のものです。 非連結パートナーシップと合弁事業用。Nareitの定義に従ってFFOを提示することに加えて、私たちは正規化されたFFOを開示します。これは、予想外または中核的ではない出来事や活動、または 会計上の変更に関連する項目についてFFOを調整するもので、記載がないと前期の業績や市場の期待との比較が投資家やアナリストにとって意味が薄れる可能性があります。FFOを必要なGAAP表示と組み合わせることで、投資家の間での当社の業績に対する理解が深まり、標準化されたFFOを使用することで、当社の業績を前期や他の企業と比較することがより有意義になると考えています。FFOと標準化されたFFOは、REITの営業および財務実績に関連性があり、広く使用されている 補足指標ですが、これらの指標には減価償却費、または不動産の運営実績を維持するための 資本支出とリース費用（テナントが支払っていない場合）の水準が反映されていないため、当社の業績の代替指標と見なすべきではありません。当社の業績に重大な影響を与える可能性のある経済的コスト。FFOと標準化されたFFO は、経営成績の指標としての純利益（損失）（GAAPに従って計算）、または流動性の指標としての営業活動によるキャッシュフロー（GAAPに従って計算）に代わるものと見なすべきではありません。 標準化されたFFO、（i）定額賃料、（ii）非現金株式ベースの報酬費用、および（iii）繰延資金調達費用の償却を差し引いたり加算したりして、調整後の営業資金（AFFO）を計算します。AFFOは 、賃貸収入やその他の特定の調整の発生額ではなく領収書に基づいて経営成績を分析するために使用する営業指標です。これは重要な指標だと考えています。なぜなら、私たちの インフラタイプの資産は、通常、契約上の基本賃料の年額増額を伴う長期リースを必要とし、その結果、将来の期間まで請求/回収できないかなりの額の賃貸収入が認識されるからです。私たちの のAFFOの計算は、他のREITが報告したAFFOまたは同様のタイトルの指標と比較できない場合があります。AFFOは、経営成績の指標としての純利益（GAAPに従って計算）、または流動性の指標としての営業活動によるキャッシュフロー（GAAPに従って計算）の に代わるものと見なすべきではありません。メディカル・プロパティ・トラスト | 補足情報 | 第3四半期 2023 6
財務情報（2023年9月30日現在）（千ドル））債務の概要（債務証書金利タイプ）金利残高 2026 クレジット・ファシリティ・リボルバー（A）変数 5.358% 6.934% ドル 1,354,294 2027 タームローン変数 7.116% 200,000 2.550% 2023年満期債券（3億6000万ポンド）（A）固定 2.550% 439,399,399,2024オーストラリアドルタームローン（AA）4億7000万ドル) (A) 固定 (B) 2.850% 302,445 2024英ポンド定期ローン (1億500万ポンド) (A) 5.250% 127,907 3.325% 2025年満期債券 (5億ユーロ) (A) 固定 3.325% 528,650 2025英ポンドタームローン (7億ポンド) (A) 固定 (C) 2.349% 853,930 0.993% 債券期日2026年（5億ユーロ）（A）固定 0.993% 528,650 5.250% 2026年満期手形 5.250% 50,000 2.500% 2026年満期手形 (5億ポンド) (A) 2.500% 609,950 5.000% 2027年固定手形 5.000% 1,400,000 3.692% 2028年満期手形 731,940 4.625% 2029年満期手形 4.625% 900,000 3.375% 紙幣 2030年期限（3億5000万ポンド）（A）3.375％ 426,965 3.500% 固定債券 2031年固定 3.500% 1,300,000ドル 10,204,130 債務発行費用と割引（47,051）加重平均金利 4.041% $10,157,079 レートタイプ 負債総額に対するパーセンテージ 負債変数 15% 固定 85%（A）米ドル建て以外の負債を米ドルに換算 9月30日に、2023。(B) ローンのベンチマーク変動金利 を固定するために、2019年7月3日に発効する金利スワップ取引を締結しました。2023年3月10日、税率は2.850％に上昇しました。(C) ローンのベンチマーク変動金利を固定するために、2020年3月6日に発効する金利スワップ取引を締結しました。2023年3月10日、 は 2.349% に上昇しました。医療財産信託 | 補足情報 | 2023年第3四半期 7
財務情報（2023年9月30日現在）（千ドル））債務満期シニア無担保年間タームローン/リボルバー 手形2023年総額に占める負債総額 439,399ドル 439,399ドル 439,399ドル 4.3% 2024430,352 430,352 4.2% 2025 528,650 853,930 1,382,580 13.6% 2026 1,638,294 2,992,894 29.3% 2027 1,400,000 200,000 1,600,000 15.7% 2028 731,940731,940 7.2% 2029 900,000900,000 8.8% 2030 426,965,965 4.2% 現地通貨による負債シニア無担保タームローン/リボルバーノート米国総額に占める負債総額 4,100,000ドル 1,140,000ドル 5,240,000 51.3% ユナイテッド王国 2,208,254 1,075,769 3,284,023 32.2% オーストラリア 302,445 302,445 3.0% ヨーロッパ 1,057,300 320,362 1,377,662 13.5% 負債指標調整後純負債と年間EBITDare比率:2023年9月30日に終了した3か月間の調整後純負債 9,322,609ドル調整後年換算 EbitDare 1,389ドル 1,360 調整後純負債と調整後年間EBITDareの比率 6.7x 調整後純負債 9,322,609 取引調整後年間EbitDare 1,375,360 調整後純負債と取引調整後年間EbitDareの比率 6.8x レバレッジ比率: 無担保負債 $10,076,223 担保付債務127,907負債総額10,204,130総資産（A）20,320,105金融レバレッジ 50.2% インタレストカバー率：支払利息資本化利息負債費用償却総利息 ebitDare インタレスト・カバレッジ・レシオ調整後EBITDare調整後インタレスト・カバレッジ・レシオ（A）総資産は、総資産に減価償却累計額を加えたものです。他の非GAAP財務指標の調整については、付録を参照してください。メディカル プロパティーズ・トラスト | 補足情報 | 2023年第3四半期 8
ポートフォリオ情報リースおよびローンの満期スケジュール (A) (千ドル単位) 満期年数 (B) 2023 (E) 2024 2025 2026 2026 2027 2027 2028 2029 2031 2032年以降の基本賃料/金利の割合 100% 90% 87.7% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1.4% 0.2% 1.2% 0.3% 0.3% 1.5% 1.0% 0.4% 5.3% (A) スケジュールリースと住宅ローンが含まれます。 (B) リース/ローンの有効期限は、リース/ローンの固定期間に基づいており、更新の可能性や契約で規定されているその他のオプションは考慮されていません。(C) 合弁事業の一部であるものを含むすべての物件、 空き物件（総資産の約0.2％）を除くすべての物件、および開発中の5つの施設を反映しています。(D) 期末時点での契約上の基本賃料/利息収入（外貨両替 レートを含む）を表しますが、テナントの回収、追加賃料、その他のリース関連の収益調整（定額賃料や繰延収入）は含まれません。(E) 売りに出されていると分類された物件は、2023年10月に売却されたヘルススコープに以前にリースされた4つの施設を含め、今年中に満期を迎えることが示されています。メディカル・プロパティ・トラスト | 補足情報 | 2023年第3四半期 9
ポートフォリオ情報：資産タイプ別の総資産と収益（2023年9月30日）（千ドル）資産の種類とプロパティの合計 資産（A）総資産の割合 2023年第3四半期の収益（B）2023年第3四半期の収益の割合（B）2023年第3四半期の収益の割合：一般救急病院 194ドル 12,105,205 63.7% 256,821 72.2% 行動医療施設 70 2,525,664 13.3% 55,695 15.695 7% 入院リハビリテーション 施設 114 1,430,494 7.5% 31,783 8.9% 長期救急病院 20 274,971 1.5% 5,146 1.5% 自立型/救急医療施設 43 232,572 1.2% 6,031 1.7% その他合計-(C 2,435,976) 12.8% 資産タイプ別の総資産 資産タイプ別の総収入 1% 13% 一般救急病院行動医療施設 1% 2% 9% 8% 8% 13% 64% 入院リハビリテーション施設長期救急病院独立型/救急医療施設その他 16% 72% 資産タイプ別の国内資産 資産タイプ別の国内収入 2% 2% 15% 7% 66% 一般急性期病院行動医療施設患者リハビリ施設 10% 9% 8% 長期救急病院 76% 自立型/救急医療施設その他の注意: 事業体への投資は、不動産の総簿価に基づいて比例配分されます。このような比例配分は、期間ごとに変更される可能性があります。(A) 当社の連結貸借対照表の総資産を反映しています。 (B) 連結損益計算書に実際の収益を反映しています。ただし、1人のテナントの定額家賃およびその他の売掛金の引当金4,890万ドルは除きます。(C) PHPホールディングスの6億8400万ドルの投資を含みます。メディカル プロパティーズ・トラスト | 補足情報 | 2023年第3四半期 10
ポートフォリオ情報総資産最大の個別施設（2023年9月30日）運営者スチュワード・ヘルスケア・サークル・ヘルス プライオリー・グループ・プロスペクト・メディカル・ホールディングス Lifepoint Behavioral Health 50事業者総資産に占める割合で最大の個別施設（A）2.0％ 1.0％ 0.6％ 0.4％ 1.9％ 包括的な不動産レベルの引受フレームワーク MPTは、テナントの連結財務実績ではなく、実在する 不動産に投資します。各施設は、現在のテナントだけでなく、経験豊富で有能な事業者にとってインフラストラクチャを魅力的なものにする特性に基づいて引き受けられます。 がこれらを正しく引き受けていれば、絶対的なネットマスターリース構造と相まって、当社の不動産は代替事業者にとって魅力的なものになるでしょう。まれに、移行が必要になります。このような引受特性には以下が含まれます。物理的品質 競争最大の個人施設投資は、MPT投資ポートフォリオの人口統計と事業者別の市場財務総資産および総収入（2023年9月30日）（千ドル））オペレータープロパティの合計 資産（A）総資産の割合（A）2023年第3四半期の収益（B）2023年第3四半期の収益の割合（B）2023年第3四半期の収益の割合（フロリダ州のスチュワードヘルスケア）36$ 1,356,050 7.50 7.50 1％ドル 29,968ドル 8.4% テキサス/アーカンソー州/ルイジアナ州市場 1,138,573 6.0% 20,659 5.8% マサチューセッツ州市場 840,046 4.4% 6,525 1.8% アリゾナ市場 305,611 1.6% 9,413 2.7% オハイオ/ペンシルバニア市場 122,318 0.7% 3,918 1.1% ユタ州市場 5,988 0.0% 181 0.1% サークル・ヘルス 36 2,043,689 10.8% 49,207 13.8% プライオリー・グループ 37 1,339,742 7.0% 28,335 8.0% プロスペクト・メディカル・ホールディングス 13 1,065,752 5.6% 16,465 4.6% ライフポイント・ビヘイビア・ヘルス (C) 19 806,350 4.2% 18,553 5.2% CommonSpirit Health 5 791,480 4.2% 29,355 8.3% スイス・メディカル・ネットワーク 17 683,991 3.6% 295 0.1% 中央値 81 645,025 3.4% 7,955 2.2% アーネスト・ヘルス 29 619,910 3.3% 18,225 5.1% ライフポイント・ヘルス 8 502,457 2.6% 156% ,063 4.2% 45 オペレーター 160 4,301,924 22.7% 101,359 28.6% その他2,435,976 12.8% 合計441ドル 19,004,882 100.0% 355,476 100.0% 注意:事業体への投資は、不動産の総簿価に基づいて比例配分されます 。このような比例配分は、期間ごとに変更される可能性があります。(A) 当社の連結貸借対照表の総資産を反映しています。(B) 当社の連結損益計算書に実際の収益を反映しています。ただし、1人のテナントの定額家賃およびその他の売掛金の引当金4,890万ドルは除きます。(C) 以前はスプリングストン。米国の州および国別の総資産と収入（2023年9月30日）（千ドル） 米国の州およびその他の国の不動産総資産（A）総資産に占める割合（A）2023年第3四半期の収益（B）2023年第3四半期の収益の割合（B）2023年第3四半期の収益の割合（B）2023年第3四半期の収益の割合（B）テキサス州 51 ドル 2,009,435 10.6% 40,423 11.4% フロリダ 9 1,356,050 7.1% 28,443 8.0% カリフォルニア 19 1,227,372 6.4% 31,551 8.9% マサチューセッツ 10 844,804 4.5% 5,799 1.6% ユタ州 7 829,434 4.4% 30,559 8.6% 26 その他の州 120 3,757,534 19.8% 101,953 28.7% その他1,775,974 9.3% アメリカ合衆国 216 ドル 11,800,603 62.1% $238,728 67.2% ユナイテッド王国 92$ 4,108,393 21.6% ドル 90,655 25.5% ドイツ 85 716,959 3.8% 10,000 2.8% スイス 17 683,991 3.6% 295 0.1% オーストラリア 4 290,321 1.5% 5,198 1.5% スペイン 9 233,724 1.2% 2,101 0.6% その他の国 18 510,889 2.7% 8,499 2.3% その他660,002 3.5% 国際 225 7,204,279ドル 37.9％ $116,748 32.8% 合計注：事業体への投資は、不動産の総簿価に基づいて比例配分されます。このような比例配分は、期間ごとに変更される可能性があります。 (A) 当社の連結貸借対照表の総資産を反映しています。(B) 連結損益計算書に実際の収益を反映しています。ただし、1人のテナントの定額家賃およびその他の売掛金の準備金4,890万ドルは除きます。 (C) 以前はスプリングストン。医療財産信託 | 補足情報 | 2023年第3四半期
ポートフォリオ情報国別の総資産国別の総収入 1% 3% 3% 1% 4% 22% 62% アメリカ合衆国イギリスドイツ スイスオーストラリア 1% 2% 3% 26% 67% スペインその他の国別米国別その他の資産米国別の州歳入 9% 20% 4% 11% 7% 6% 5% テキサス州フロリダ州、カリフォルニア州、マサチューセッツ、ユタ州 26% その他 29% 11% 8% 9% 1% 医療施設信託 | 補足情報 | Q3 203 23 12
ポートフォリオ情報全ポートフォリオTTM EBITDARM (A) (B) 家賃補償額 (ALL CARES法の助成金を除く) と前年同期比、および物件の種類別の四半期の 比較注:表示されているデータはすべて過去12か月間のものです。過去12か月間に取得した物件については、MPTの取得から2023年6月30日までの期間のデータです。(A) EBITDARMは、利息、税金、減価償却、償却、家賃、管理費を差し引いた 施設レベルの収益です。EBITDARMには、通常のGAAPベースの維持費と修理費が含まれています。EBITDARMは、 の寿命を延ばしたり、施設や設備を改善して将来の収益を増やすような資本化された支出には効果がありません。これらの種類の資本支出の大部分は資金調達であり、すぐに現金に影響を与えることはありません。MPTの家賃は資本化された費用を下回りません。 さらに、EBITDARMは不動産の純利益や事業からのキャッシュフローを表すものではないため、これらの指標に代わるものと見なすべきではありません。表示される補償範囲の計算に使用されるEBITDARMの数値は、MPTのテナントから提供された財務 情報に基づいています。MPTはこの情報を独自に検証していませんが、この情報が重要な点で不正確であると信じる理由はありません。TTMカバレッジは、以下に記載されている場合を除き、テナントの財務報告に示されている実際の未調整のEBITDARM 結果とMPTに支払われた現金賃料に基づいて計算されます。テナントが受け取ったCARES法の助成金はすべて、上記の 期間にテナントが報告した財務結果から削除されました。カリフォルニア州の病院のEBITDARMの数値には、病院品質保証料（HQAF）プログラム8の下で受け取られると予想される金額が含まれています。HQAFの金額は、カリフォルニア州 病院協会の現在の支払いモデルに基づいていますが、CMSによる承認はまだありません。(B) 一般的な急性期医療の補償範囲とトータル・ポートフォリオの補償範囲には、パイプラインヘルスが2022年10月に第11章の破産を申請したため、パイプラインヘルス施設、売却完了予定のヘルススコープ 施設、売却が保留になっているコネチカット州プロスペクト・メディカル・ホールディングスの施設、住宅ローンの利息が開始されていないためにペンシルベニア州プロスペクト・メディカル・ホールディングスの施設は含まれていません。メディカル・プロパティ・トラスト | 補足情報 | 2023年第3四半期 13
ポートフォリオ情報ポートフォリオの合計TTM EBITDARMの家賃補償（すべてのケア法の助成金を除く）EBITDARMの家賃補償：施設レベルの報告を行うオペレーター 純投資テナント・スチュワード・ヘルスケア（千単位）（A）2,411,887ドル（A）主な不動産タイプ：一般急性期TTM EBITDARM家賃補償 2.7x プライオリーグループ 1,182,194 行動中央値 645,025 IRF Ernest Health 545,545 456 IRF/LTACH プロスペクト・メディカル・ホールディングス (B) 512,316 ジェネラル・アキュート・プライム・ヘルスケア 464,496 ジェネラル・アキュート・アスプリス・チルドレンズ・サービス 235,052 行動バイブラ・ヘルスケア 221,892 IRF/LTACH手術パートナー 171,160 一般急性期医療サービス 86,415 一般急性期その他の報告テナント 626,226 各種 2.1x 1.6x 2.3x 1.0x 4.0x 2.1x 1.3x 7.7x 7.4x 2.7x 2.7x 7.7x 7.4x 2.7x 2.6x テナント国際事業者 1 純投資（千単位）（A）ドル 1,994,162 主要不動産タイプ一般急性期 M EBITDARMの家賃補償 2.3x 国内事業者 1 502,457 一般急性期国内事業者 2 383,859 一般急性期国内事業者 2 383,859 一般急性期国内事業者 3 774,335 行動 0.7x 1.5x 合計3,654,813ドル 1.7倍施設レベルの報告は不要/なし テナントの純投資（千単位）（A）一次不動産タイプのコメント米国最大の非営利医療事業者の1つ。CommonSpirit Health $791,480 一般急性期投資等級スイス医療ネットワーク 432,920 General 急性期ラムゼイヘルスケア UK 388,688 一般急性期セントルークスカンザスシティ 128,098 一般急性期NHS 85,226 一般急性期尊厳保健 43,727一般急性期CUF 28,922 一般急性神経精神科 病院 26,965 行動地域医療システム 26,410一般急性期その他のテナント22,055 一般急性期スイスで2番目に大きい私立病院グループ世界最大の医療事業者の1つ。親保証、投資 等級のフィンランド社会・医療サービスの大手プロバイダー。投資等級格付けの英国の単一支払者政府機関、コモンスピリットの一部、親保証、投資等級格付け 24の施設と75年以上の運営履歴を持つ 最大の私立病院システムの1つ親保証、米国の病院実質的な営業履歴を持つ事業者 N/A 合計2,185,012ドル上記のデータMPTの不動産投資総額（C）の約87％に相当します。注： 表示されているデータはすべて過去12か月間のものです。過去12か月間に取得した物件については、MPTの取得から2023年6月30日までの期間のデータです。(A) 投資額には、株式投資、非現実的な 不動産ローン、自立型/救急医療施設、開発中の施設は含まれていません。(B) プロスペクト・メディカル・ホールディングスの補償範囲には、カリフォルニアの施設のみが含まれます。(C) Healthscopeは販売が完了したため除外され、コネチカット州プロスペクトは は販売が保留されているため除外されています。医療財産信託 | 補足情報 | 2023年第3四半期
ポートフォリオ情報（2023年9月30日に終了した9か月間）（千単位））（金額）オペレーター ロケーション投資（A）開始日：PHPホールディングス、カリフォルニア州：50,000ドル、2023年第1四半期、ドイツ、77,230、2023年第2四半期、プライオリー・グループ、英国、57,606 2023年第2四半期プロスペクト・メディカル・ホールディングス 45,000、2023年第2四半期 既存テナントへの資本追加、開発、その他の資金調達（B) 216,126 各種 445,962ドル 2023年9月30日現在の開発プロジェクトの概要（千単位）事業者立地契約費用は2023年9月30日の開始予定日 IMED スペイン病院 44,848ドル 43,103 Q4 2023 ライフポイント行動健康テキサス 31,600 17,790 Q1 2024 IMED ホスピタレススペイン 36,280 13,775 Q3 2024 IMED ホスピタルズスペイン 49,790 17,045 Q1 2025 スチュワードヘルスケアテキサス 16409,8 ,445 2026年第2四半期331,926ドル 182,158 (A) 不動産譲渡やその他の税金などの取引費用は含まれていません。金額は投資日現在の為替レートを前提としています。(B) の耐用年数を延ばしたり、既存の施設を改善したりするための通常の資本追加を反映しています。その場合、それぞれの施設のリース料と同額の利益が得られます。これには、10を超える施設と6つの異なるオペレーターが含まれます。医療財産信託 | 補足情報 | 2023年第3四半期 15
終了した9か月間の連結損益計算書（未監査）（千単位、1株あたりのデータを除く）2023年9月30日、2022年9月30日、2022年9月30日 2022年9月30日 2022年9月30日 2022年9月30日、家賃請求額は229,306ドル、724,954ドル 737,029 定額家賃 21,511 26,552 38,875 146,552 114 ファイナンスリースからの収入 26,066 51,011 107,729 154,660 利息およびその他の収入 29,693 42,358 122,624 124,562 総収入 306,576 352,339 994,182 1,162,365 経費、利息 106,709 88,076 308,833 266,989不動産減価償却費 77,802 81,873 526,065 251,523 不動産関連 (A) 6,483 8,265 38,269 37,998 一般管理費 38,110 37,319 115,438 117,601 総費用 229,104 215,533 988,605 674,111 その他の収入 (費用) (損失) 不動産売却利益 (20) 68,795 209 536,788 不動産およびその他の減損（費用）回収（3,750）19,450（93,288）14,575 株式持分からの収益 11,264 11,483 34,483 34,840 33,606 借金の借り換えと未使用の融資給付（費用）862（17）46（9,452）その他（有価証券の公正な 価値調整を含む）41125 4,082 25,447 20,875 その他の収益（費用）の合計 49,481 103,793（32,746）596,392 所得税引前利益（損失）所得税（費用）給付純利益純利益非支配持分に帰属する純利益 MPT普通株主に帰属する純利益 普通株式1株あたりの収益およびMPT普通株主に帰属する希薄化後純利益 0.19ドル 0.37 ドル 0.18 ドル 1.74 加重平均発行済株式基本598,444 598,980 598,980 598,363 598,828加重平均発行済株式、希薄化後の加重平均発行済株式 598,553 599,339 598,406 599,099の普通株式1株あたり申告された配当金シェア $0.15 ドル 0.29 ドル 0.73 ドル（A）には、2023年9月30日と2022年に終了した3か月間に当社が直接支払い、テナントが払い戻した330万ドルと560万ドルのグランドリースおよびその他の費用（ 固定資産税や保険など）が含まれます。また、2023年9月30日に終了した9か月間と までの9か月間でそれぞれ2,860万ドルと3,020万ドルと } 2022、それぞれ。医療財産信託 | 補足情報 | 2023年第3四半期
財務諸表、連結貸借対照表（1株あたりのデータを除く千単位）、資産、不動産資産、土地、建物 と改良、無形リース資産、その他のファイナンスリースへの投資賃貸借用不動産ローン不動産資産への総投資額減価償却累計額減価償却費不動産資産への純投資 2023年12月31日（未監査）（A）現金と現金同等物 340,058 235,668 利息および家賃の売掛金、純額195,559 167,035 定額家賃売掛金 788,761787,166 非連結不動産 合弁事業への投資 1,461,725 1,497,903 非連結事業体への投資 1,843,847 1,444,872 その他のローン 263,471 227,839 その他の資産 558,291 572,990 総資産 19,658,000 負債と株式負債、純額 $ 10,157,079 ドル 10,268,412 買掛金および未払費用 375,888 621,324 繰延収益 32,280 27,727 テナントへの債務およびその他のリース負債 154,218 146,130 負債 10,719,465 11,063,593 株式優先株式、額面0.001ドル。承認済株式10,000株。発行済普通株式はありません、額面0.001ドルです。承認済株式75万株、2023年9月30日に発行済み・発行済株式598,444株、2022年12月31日時点で597,476株追加の 払込資本留保（赤字）利益その他の包括的損失トータル・メディカル・プロパティーズ・トラスト社の株主持分非支配持分、自己資本合計 19,004,882 ドル 19,658,000（A）財務は次の式から導き出されました前年の監査済み財務諸表。医療財産信託 | 補足情報 | 2023年第3四半期 17
財務諸表非連結不動産合弁事業への投資（ 2023年9月30日に終了した3か月間）（未監査）（千ドル）不動産現金現金累積減価償却費その他の資産総資産負債債務（第三者）その他の負債および株主ローン総負債および資本実質 不動産合弁事業のMPTシェア 50% 70% 50% 50% 45% 合計$ 461,930ドル 432,919ドル 431,224ドル 82,327ドル 53,325ドル 1,461,725ドル（C）スイス・メディカル・ネットワーク（D）スチュワード・ヘルスケア（E）ポリクリニコ・ディ・モンツァ（F）) HMホスピタレス（G）MPT比例配分総収入（B） 費用：不動産関連32,537ドル 820ドル 17,704ドル 485ドル 34,604ドル 201ドル 4,456ドル 867ドル 3,809ドル 42ドル 93,110ドル 2,415ドル 49,905 1,302利息 13,026 5,291 17,250ドル 538 36,105 19,084 不動産減価償却費 11,305 8,698 10,307 1,050 2,069 33,429 18,350 一般管理職 494 292 99 (169) 12 728 422 不動産売却益所得税 1,276 430 293 1,999 1,071 総費用 26,921ドル 15,196 ドル 27,857 1,748ドル 2,954ドル 74,676ドル 40,229ドル純利益 5,616ドル 2,508ドル 6ドル,747ドル 2,708ドル 855ドル 18,434ドル 9,676 MPT不動産合弁会社の株式 50% 70% 50% 50% 45% 持分からの利益 2,808ドル 1,756ドル 3,374ドル 1,354ドル 384ドル 9,676 (H) (A) (A) 両株主からの 2億9,700万ユーロの融資を含みます。(B) 460万ドルの定額家賃収入を含みます。(C) MPTは、71社所有のドイツ施設の完全リースによる合弁事業を管理しています。(D) スイスの17の施設すべてを所有およびリースしているInfracore ( ) の所有権を表します。(E) MPTは、マスターリースに基づいて完全にリースされているマサチューセッツ州の8施設所有の病院施設の合弁事業を管理しています。(F) が完全にリースされているイタリアの8つの施設の所有権を表します。(G) 完全にリースされているスペインの2つの施設の所有権を表します。(H) Lifepoint Behavioral Healthの株式投資のリターンと、Aevis 株式投資で受け取った配当（130万ドル）の組み合わせから、株式投資費用の償却額を差し引いた160万ドルを除外しています。医療財産信託 | 補足情報 | 2023年第3四半期
財務諸表非連結事業体への投資（千単位）事業体投資フレームワーク MPTの病院の専門知識と包括的な引受プロセスにより、病院運営への日和見的な投資が可能になります。大規模な不動産取引を行うために通常必要となるパッシブ投資です。現金 の支払いは、限られた例外を除いて、テナントではなく前の所有者に行われます。事業者は、当社の全体的な引受プロセスの一環として審査されます。大きな利益と有機的成長の可能性。これらの投資の中には、慣習的な少数者の権利と保護を受ける権利があるものもあります。投資以外に追加の営業損失エクスポージャーはありません。アーネスト・ヘルスやカペラ・ヘルスケアなど、投資を成功させた確かな実績。2023年9月30日のオペレーター投資 所有持分構造 PHPホールディングス 684,418ドル 49.0% には、プロスペクトのマネージドケア事業であるPHPホールディングスの49％の株式所有持分と、PHPホールディングスに転換可能なローンが含まれています。どちらの商品も公正価値オプション法で 会計処理されており、2023年第3四半期には3,000万ドルの利益をもたらしました。スチュワード・ヘルスケア 362,589 N/A 国際合弁事業 230,153 49.0% ローンは、収益がスチュワードの元プライベート・エクイティ・スポンサーに支払われ、 はスチュワードの株式によって担保されており、最初の4％のリターンに7年間のスチュワードの価値の増加の37％を加えたものです。当社の49％の株式所有持分と、一部の国際的な 病院運営への投資を目的としたローンが含まれます。ローンの金利は7.5％で、国際合弁事業の残りの株式によって担保され、他の株式所有者によって保証されます。スイス・メディカル・ネットワーク 171,334 8.9% プライオリー・グループ 157,547 9.9% スチュワード ヘルスケア 125,862 9.9% Aevis 79,738 4.6% Aspris 15,996 9.2% Lifepoint Behavioral Health 11,093 20.9% 当社の受動的株式所有持分と、シンジケートローンファシリティの一部としての3700万スイスフランの融資を含みます。 2021年の35施設の買収を完了するために、9.9％のパッシブエクイティ投資とローンを組み、その収益は前の所有者に支払われました。ローンの金利は変動します。私たちの受動的な株式所有持分を含みます。当社の の当初の投資1億5000万ドルからの収益は、スチュワードの元プライベート・エクイティ・スポンサーと他の株主に直接支払われました。公的医療投資会社であるAevisの受動的な持分を含みます。当初の投資額 は4,700万スイスフランで、四半期ごとに時価総額が付けられます。Prioryの教育・児童サービス事業のスピンオフであるAsprisの受動的株式所有持分を含みます。2021年に実施された18の行動施設の買収を完了するために、株式投資とローンを組み、その収益は元の所有者に支払われました。ライフポイントが2023年2月にスプリングストーン（現在のライフポイント・ビヘイビア・ヘルス）の過半数の持分を取得した結果、 はローンと関連利息（約2億500万ドル）を全額支払いました。私たちは引き続きライフポイント・ビヘイビア・ヘルスの少数株式を保有しています。総資産に占める非連結事業体への総投資額の割合 10% 90% メディカル・プロパティ・トラスト | 補足情報 | 2023年第3四半期 19
付録:非GAAPベースの調整調整後純負債/年間EBITDA re（未監査）（千単位）調整後EBITDA re 調整後純利益の加算：利息、所得税、減価償却不動産売却損失、不動産減価償却費、不動産減価償却費、不動産減価償却費、MPTの非連結不動産合弁会社 ベンチャーからのレバレッジなしのEBITDareのシェアを反映するための調整（A) 2023年第3四半期 EBITDare 株式ベースの報酬、未請求家賃およびその他の訴訟の償却、およびその他の債務の借り換えと未使用の資金調達給付、非現金公正価値調整プロスペクト・メディカル・ホールディングスの調整 2023年第3四半期の投資活動の調整後 EBITDare調整（B）2023年9月30日に終了した3か月間の2023年第3四半期の取引調整後純負債調整後EBITDare調整調整後純負債調整後、2023年9月30日の負債総額 10,157,079ドル減少：2023年9月30日の現金 （340,058）減：建物の改修に資金提供された現金 2023年9月30日に進行中の進捗状況と工事（C）（494,412）調整後純負債 9,322,609ドル。不動産業界をフォローしている投資家やアナリストは、純負債（負債から現金を引いたもの）を利用しています。純負債とEBITDareが一定に保たれていると仮定すると、負債の返済に何年かかるかを示すレバレッジの尺度としてeBITDareへ。私たちの計算では、Nareitが定義するEbitDareから始めます。これは、支払利息、所得税費用、減価償却費、減価償却費、減価償却費、減価償却前の純利益、減価償却費、減価償却損失、および非連結 不動産合弁事業からのEbitDareのシェアを反映するための調整前純利益です。次に、非現金株式ベースの報酬、非現金公正価値調整、および前期や他の企業との業績との比較をより有意義なものにするためのその他の項目に合わせてEbitDareを調整し、 調整後EBITDareを導き出します。純負債を調整して、調整後純負債を導き出すために、進行中の建物の改善や進行中の建設のために調達された現金で、まだ家賃を受け取っていません。取引調整後EBITDareを算出するために、期間中に完了した 投資と資本取引の効果に合わせて調整後EBITDareを調整します。これらの取引は、期首時点で完了/全額出資されていると仮定します。非GAAP指標ですが、 調整後純負債、調整後EBITDare、および取引調整後EBITDareは、当社の信用の質をより最新の状態に把握でき、その性質上期間ごとに比較できない項目の影響を受けずに、期間間の信用力や 他の不動産会社との信用力を比較できるため、投資家やアナリストにとって有用であると考えています。(A) 調整後純負債ラインでは非連結不動産合弁事業からの純負債を 除外しているため、非連結不動産合弁事業からのEBITDare株式のレバレッジなし部分のみを含みます。この調整は、EBITDA reと純負債の関係を適切に反映するために必要だと考えています。(B) 四半期半ばの投資、処分、ローンの返済による四半期全体の の影響を反映しています。(C) 進行中で、まだキャッシュリターンを生み出していないが、完了するとリターンを生み出す予定の開発プロジェクトや資本改善プロジェクトは除外されます。メディカル プロパティーズ・トラスト | 補足情報 | 2023年第3四半期
メディカル・プロパティーズ・トラスト1000アーバン・センタ・ドライブ、スイート501 アラバマ州バーミンガム 35242（205）969-3755 NYSE：MPW www.medicalpropertiestrust.com 連絡先：コーポレート・コミュニケーション担当シニア・マネージング・ディレクター（646）884-9809または dbabin@medicalpropertiestrust.com、または投資家向け広報担当マネージング・ディレクターのティム・ベリーマン（205）397-8589または tberryman@medicalpropertiestrust.com