EX-99.1

別紙99.1

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		連絡先：ドリュー・バビン、CFA、CMA
		コーポレートコミュニケーション担当シニア・マネージング・ディレクター
		メディカル・プロパティーズ・トラスト株式会社
		(646) 884-9809
		dbabin@medicalpropertiestrust.com

メディカル・プロパティズ・トラスト株式会社第3四半期の業績で、ビジネスモデルの長期的な強み、安定性、パフォーマンスを確認しています

第3四半期の1株当たり純利益は0.19ドル、標準化FFOは0.38ドルです

債務満期の積極的な返済資金を調達するために、今後12か月以内に予想される流動性取引

アラバマ州バーミンガム、2023年10月26日、メディカル・プロパティーズ・トラスト株式会社（当社またはMPT）（NYSE： MPW）は本日、2023年9月30日に終了した第3四半期の財務および経営成績、および四半期末以降に発生する特定の出来事を発表しました。

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2023年第3四半期の純利益は0.19ドル、標準化運用資金（NFFO）は希薄化後1株あたり0.38ドル。これには、プロスペクト・メディカル・ホールディングス（プロスペクト）が契約上支払うべき第3四半期の現金賃料および利息の代わりに、MPTがPHPホールディングス（PHP）への非現金および非経常投資対価を受け取ったことによる1株あたり約0.02ドルが含まれます。

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予想通り、9月と10月にプロスペクトから家賃の支払いを現金で回収しました。

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サウスカロライナ州のアーネストが運営する新しく開発された急性期後の施設で、7月に総費用約2,200万ドルで家賃の徴収を開始しました。そして

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2024年の前半に、MPTの総資産の約1％を占める7つの施設をテナントに売却することに原則的に合意しました。これにより、関係は実質的に終了し、MPTの投資額と繰延金額は合計されます。会計上の要件により、純利益には、経営成績と見通しに詳述されている関連する償却が含まれます。

以前に発表された活動：

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7月に3つの病院をプライムヘルスケアに約1億ドルで売却しました。

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10月までに公開市場で購入されたのは、2023年満期の 2.55% 紙幣で約5,000万ポンドです。

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10月にオーストラリアに残っている4つのファシリティを約4億7,000万豪ドルの現金収入で売却しました。は現金時価総額5.7％を表し、リボルビング・クレジット・ファシリティの残高の減少と現金の利用可能性の増加のための資金を調達しました。そして

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流動性を高め、長期的な価値創造を強化するための最新の資本配分戦略に沿って、第3四半期の調整後の営業資金（AFFO）の50％の配当に相当する0.15ドルの第3四半期配当を宣言しました。

私たちのビジネスモデルは引き続き強固で安定しています、と、会長、社長、最高経営責任者のエドワード・K・アルダグ・ジュニアは言いました。将来を見据えて、資本コストが必然的に正常化し始めたときに、流動性を高め、負債の満期を効果的に処理し、適切な額の現金配当を通じて事業を固めるための資本配分戦略を開始しました。

このプレスリリースに添付されている財務表には、会社の資産と負債、純利益、およびNFFOとAFFOとの純利益の調整（1株あたりの金額を含む）に関する情報が含まれています。これらはすべて2022年の業績と同等の基準に基づいています。

ポートフォリオの更新

メディカル・プロパティーズ・トラストの総資産は約190億ドルで、これには123億ドルの一般急性期施設、25億ドルの行動医療施設、17億ドルの急性期後施設が含まれます。2023年9月30日の時点で、 MPTのポートフォリオには441の物件と約44,000の認可ベッドが含まれています。第3四半期末以降、MPTは4つの物件を売却し、現在約43,000の認可ベッドを所有しています。現在、米国、英国、スイス、ドイツ、スペイン、フィンランド、コロンビア、イタリア、ポルトガルの54の病院運営企業にリースまたは抵当に入れられています。

ヨーロッパ（総資産61億ドル）

第3四半期に、センテン・コーポレーションはサークル・ヘルス（サークル）（20億ドル）を約12億ドルで PureHealthに売却することに合意しました。スポンサーシップの変更がサークルの戦略や運営に影響を与えるとは予想されていませんが、この取引は、英国で私立病院を運営する事業が幅広いグローバル投資家にとって魅力的であることの証拠です。この事業は、英国全土のMPTから賃貸されているCircles 36の施設なしでは成り立ちません。家賃の補償範囲はしっかりしていて安定しています。

MPTのヨーロッパの他のポートフォリオ全体では、事業者は償還収益の増加と人件費の継続的な正常化から恩恵を受けています。Priory（13億ドル）は、2023年6月30日に終了した12か月間、EBITDARMの補償範囲を約2.0倍に維持し、MEDIANは、2023年6月30日に終了した12か月間、引き続きEBITDARMの補償範囲を1.5〜2.0倍の範囲で報告しています。MPTがスイス・メディカル・ネットワーク（SMN）にリースされた約15億ドルの不動産資産の70％の株式を保有しているInfracore合弁会社は、 2019年に投資が行われて以来、確実に現金分配を行ってきました。SMNが報告しました年度累計6月末までのEBITDARマージンは 19% で、プラットフォームの公正市場価値に好影響を与えた取引に新規投資家も加わりました。その結果、MPTの株式は第3四半期に約2,000万スイスフラン増加しました。

スチュワード・ヘルスケア・システム（スチュワード）（38億ドル）

スチュワードは、2023年6月30日までの12か月間のファシリティレベルのGAAPベースのEBITDARMカバレッジが2.7倍になったと報告しました。営業からの現金需要は、収益サイクル管理と買掛金の未処理分に関連する課題の影響を受けていますが、MPTは、スチュワードがMPTの施設で生み出す現地収益性、マスターリースの相互債務不履行性、およびスチュワード担保パッケージ全体のセキュリティ強化を考慮すると、スチュワードはリースの全期間にわたって賃貸債務を履行できると考えています。MPTのによるスチュワードへの投資の詳細については、MPTの投資家向け広報Webサイト「Webキャストとプレゼンテーション」を参照してください。

プロスペクト（11億ドル）

予想通り、プロスペクトは2024年2月まで毎月支払われる約300万ドルの契約家賃の支払いを再開しました。リース契約に基づき、プロスペクトは2024年3月にカリフォルニア州の約5億1,300万ドルのポートフォリオの家賃を8％半ばのキャッシュレートで全額支払い始めます。

2023年5月、MPTは、資本増強取引に関連して、プロスペクトに7,500万ドルのディレイ・ドロー・ターム・ローンファシリティを提供することに合意したことを明らかにしました。このファシリティに基づく資金は、第3四半期には4,500万ドルに、四半期末には6,500万ドルに増加しました。ディレイド・ドロータームローンファシリティは、10月初旬にMPTに全額支払われた現金利息を稼ぎ、政府および商業保険の売掛金で担保されています。

資本配分戦略の更新

オーストラリアからの撤退によるの収益をリボルビング・クレジット・ファシリティの残高を減らし、利用可能な現金を増やすために活用してきたMPTは、既存の流動性と予測される留保キャッシュフローで短期満期を柔軟に管理できます。しかし、これらの満期の返済を早め、リボルビング・クレジット・ファシリティ残高を大幅に削減し、追加の満期を返済するために、当社は市場性の兆候が有望な売却や合弁事業の機会を評価しています。MPTは、同様に資産価値に基づいて即時に流動性を提供する限定担保付債務融資オプションも模索しています。MPTは、今後12か月で合計で約20億ドルの新規流動性を調達すると見込んでいます。

経営成績と見通し

2023年9月30日に終了した第3四半期の純利益は1億1,700万ドル（希薄化後1株あたり0.19ドル）でしたが、前年同期の純利益は2億2,200万ドル（希薄化後1株あたり0.37ドル）でした。第3四半期の純利益には、2023年第3四半期のPHPへの投資受領による契約上の未払い賃料と利息収入の1,300万ドルの計上と、とは別に、2023年第2四半期に受け取ったMPTの投資額に関する最新の仮定による約3,000万ドルの公正市場価値調整が含まれます。さらに、純利益には、現在総資産の約1％を占めるテナントとのMPTの関係を実質的に終了することにより生じる、約1,700万ドルの繰延売掛金と約3,200万ドルの定額賃料の償却が含まれます。テナントとの契約により、2024年の前半に繰延賃料の全額を回収する予定ですが、会計規則により、定額賃料と繰延賃料の両方を現時点で償却することが義務付けられています。

2023年9月30日に終了した第3四半期のNFFOは、前年同期の2億7200万ドル（希薄化後1株あたり0.45ドル）に対し、2億2,600万ドル（希薄化後株あたり0.38ドル）でした。2023年第3四半期のNFFOは、プロスペクトからの第3四半期の契約上の家賃と利息収入の現金の代わりにPHPへの投資を受け取ったことによる約1,300万ドル（希薄化後1株あたり0.02ドル）です。この認識により、MPTはPHPへの投資の領収書の会計処理を完了します。第2四半期と第3四半期に記録された約8,200万ドルを合わせた金額は、現在の現金を意味するものではなく、再発する予定もありません。

当社は、第3四半期の業績を考慮して、2023年のカレンダー上の1株当たり純利益の見積もりを0.36ドルから0.38ドルに絞り込み、1株当たりのNFFOの見積もりを1.56ドルから1.58ドルに絞り込みます。範囲には、第2四半期と第3四半期に受け取ったPHP投資額の認識が含まれます。見積もりは、拘束力のある処分やリース取引の影響を含む既存のポートフォリオに基づいており、開発やその他の資本プロジェクトからの将来の予想拠出額は含まれていません。

これらの見積もりには、とりわけ、予想外の不動産運営費用、リース条件の変更、会計の表記の変更、訴訟費用、債務の借り換え費用、取得費用、為替レートの変動、所得税率の変動、金利ヘッジ活動、定額賃料およびインプレースリースの無形資産の償却、その他の減損、またはその他の非経常的な影響は含まれていません /予定外の取引。会社が見積もりとは異なる金額で資産を取得または売却した場合、市場金利が変動した場合、債務の借り換えまたは買い戻しが行われた場合、新株が発行または買い戻された場合、追加の負債が発生した場合、その他の営業費用が異なる場合、株式投資からの収益が予想と異なる場合、または既存のリースまたはローンが条件に従って機能しない場合、これらの見積もりは変わる可能性があります。

電話会議とウェブキャスト

当社は、2023年10月26日午前11時（東部標準時）に電話会議とウェブキャストを予定しており、2023年9月30日に終了した四半期の当社の財務および経営成績を発表する予定です。電話会議のダイヤルイン番号は 844-481-2836 （米国）と 412-317-1856(国際); パスコードの要件はありません。通話参加者は、ダイヤルイン時にメディカル・プロパティ・トラスト社の電話会議に参加するようオペレーターに依頼します。電話会議は、会社のウェブサイト（www.medicalpropertiestrust.com）の投資家向け情報セクションのウェブキャストでも視聴できます。

電話とウェブキャストによる通話のリプレイは、通話終了後まもなく視聴できるようになります。電話リプレイは、ダイヤルイン番号を使用して、2023年11月9日まで視聴できます 877-344-7529（米国）、 855-669-9658(カナダ) と 412-317-0088（国際）とパスコード1930844。ウェブキャストのリプレイは、電話会議が終了してから1年間は、会社のウェブサイトの投資家向け情報セクションで視聴できます。

当期の会社の補足情報パッケージは、会社のウェブサイトの投資家向け情報セクションでもご覧いただけます。

当社は、のウェブサイトの「投資家向け情報」ページを使用しており、今後も使用する予定です。このページはwww.medicalpropertiestrust.com、重要な非公開情報を開示し、規制FDに基づくその開示義務を遵守する手段として。これには、重要な非公開情報を含む可能性のある投資家向けプレゼンテーションの掲載が含まれますが、これらに限定されません。したがって、投資家は、プレスリリースの後のに加えて、投資家向け情報ページも確認する必要があります。秒ファイリング、公開電話会議、プレゼンテーション、ウェブキャスト。当社のウェブサイトに含まれている、または当社のウェブサイトを通じてアクセスできる情報は、に組み込まれておらず、この文書の一部でもありません。

メディカル・プロパティーズ・トラスト株式会社について

メディカル・プロパティーズ・トラスト社は、ネットリース型の病院施設を買収・開発するために2003年に設立された自己助言型不動産投資信託です。アラバマ州バーミンガムでの設立以来、当社は、2023年9月30日の時点で、441の施設と約44,000の認可ベッドを保有する世界最大の病院用不動産所有者の1つに成長しました。第3四半期末以降、同社は4つの施設を売却し、現在では3大陸の9か国で約43,000の認可ベッドを所有しています。MPTのファイナンスモデルは、買収と資本増強を促進し、病院の運営者が不動産資産の価値を引き出し、施設の改善、技術のアップグレード、その他の運営への投資資金を調達できるようにします。より多くの情報については、当社のウェブサイト（www.medicalpropertiestrust.com）をご覧ください。

このプレスリリースには、改正された1933年の証券法のセクション27Aと改正された1934年の証券取引法のセクション21Eの意味における将来の見通しの記述が含まれています。将来の見通しに関する記述は、一般的に将来の見通しに関する言葉を使用して識別できます。たとえば、[可能性]、[可能性]、[期待する]、[予定]、[計画]、[見積もり]、[ターゲット]、[予測]、[信じる]、[ 目標]、[展望]、[ガイダンス]、[その他の類似の言葉]、[将来の拡張と開発活動]、[資産売却]、[投資の期待収益率]、[ の予想財務実績に関する記述が含まれます。将来の見通しに関する記述には、既知および未知のリスクと不確実性が含まれ、その結果、当社の実際の結果や将来の出来事が、そのようなフォワードで表明されたり、基礎となるものと大きく異なる可能性があります。

のルッキングステートメント。これには、(i) 健康危機（COVID-19など）による経済的、政治的、社会的影響、および関連する不確実性、（ii）テナント、オペレーター、借り手がそれぞれ契約上の取り決めに基づく義務を履行する能力、特に新型コロナウイルスのパンデミックによる経済的悪影響の結果として、病院や医療提供者に対する政府の規制などが含まれますが、これらに限定されません。同じように（に提出されたフォーム8-Kの最新報告書で詳しく説明されているように）2020年4月8日のSEC）;（iii）純利益と1株当たりのNFFOに関する年間ガイダンスに関する当社の期待、（iv）事業戦略の実施の成功と、買収と投資の特定、引受け、資金調達、完了、統合能力、（v）現在および将来の競争の性質と範囲、（vi）資本市場の混乱やアクセスの欠如などのマクロ経済状況または為替レートレートの変動、(vii) 魅力的な条件で、またはまったく負の条件で債務融資を受ける当社の能力買収と開発の機会を追求し、の期限が来たときに債務を返済、借り換え、再編成、または延長する当社の能力に影響を与えます。(viii) 金利やその他の要因の変化による借入コストの上昇、(ix) 国際、国内、地域の経済、不動産、その他の市況は、とりわけテナントの財政状態に悪影響を及ぼす可能性があります。私たちの現金残高を保有していて、これらの当事者による債務不履行リスクの増大に私たちをさらす可能性のある業者や機関。(x) 要因不動産業界全般、特にヘルスケア不動産業界に影響を及ぼします。(xi) 所得税上のREITとしての地位を維持する当社の能力、(xii) 連邦および州の医療およびその他の規制要件、ならびに当社が不動産を所有する外国の管轄区域における要件、(xiii) 当社の不動産資産の価値。これにより、魅力的な価格で資産を処分したり、資産を取得したりする能力が制限される可能性があります。当社の不動産または無担保ベースで担保されたエクイティまたはデットファイナンスの維持。 (xiv) テナントの能力および事業者は、収益を上げてプラスのキャッシュフローを生み出し、施設の運営において適用される法律、規則および規制を遵守し、質の高いサービスを提供し、有能な人材を引き付けて維持し、患者を引き付けること、(xv) 潜在的な環境上の不測の事態やその他の負債、(xvi) 現在プロスペクトにリースされているコネチカット州の3つの病院の売却が予定されていないというリスク、 (xvii) MPTがPHPへの投資を妥当な期間内に全額収益化できない、あるいはまったく収益化できないというリスク。（xiii) 他の不動産売却、ローン返済、その他の資本リサイクル取引が発生しないリスク、(xix) MPTがレバレッジ、流動性、資本コストの目標を妥当な期間内に達成できない、またはまったく達成できないリスク、(xx) 訴訟のリスクと不確実性。

上記のリスクは網羅的なものではなく、2022年12月31日に終了した年度のフォーム10-Kの年次報告書の「リスク要因」という見出しのセクションで説明されているリスク要因や、フォーム10-Qの四半期報告書で更新されたリスク要因など、その他の要因が当社の事業および財務実績に悪影響を及ぼす可能性があります。将来の見通しに関する記述は本質的に不確実であり、実際の業績や結果は、将来の見通しに関する記述やそれらの記述の基礎となる仮定と大きく異なる場合があります。読者は、将来の出来事の予測として、将来の見通しに関する記述に過度に依存しないように注意してください。そのような将来の見通しに関する記述は、作成日現在のものに過ぎず、更新する責任を一切負いません。

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メディカル・プロパティズ・トラスト株式会社と子会社

連結貸借対照表


（1株あたりのデータを除く、千単位の金額）
	2023年9月30日			2022年12月31日
資産	(未監査)			(A)
不動産資産
土地、建物、改修施設、無形リース資産、その他	$	13,042,260		$	13,862,415
ファイナンスリースへの投資		1,233,336			1,691,323
売りに出されている不動産		290,321			—
住宅ローン		302,476			364,101

不動産資産への総投資		14,868,393			15,917,839
減価償却累計額と償却額		(1,315,223	)		(1,193,312	)

不動産資産への純投資		13,553,170			14,724,527
現金および現金同等物		340,058			235,668
利息と家賃の売掛金、純額		195,559			167,035
定額家賃債権		788,761			787,166
非連結不動産合弁事業への投資		1,461,725			1,497,903
非連結事業体への投資		1,843,847			1,444,872
その他のローン		263,471			227,839
その他の資産		558,291			572,990

総資産	$	19,004,882		$	19,658,000

負債と資本
負債
負債、純額	$	10,157,079		$	10,268,412
買掛金と未払費用		375,888			621,324
繰延収益		32,280			27,727
テナントに対する義務とその他のリース負債		154,218			146,130

負債合計		10,719,465			11,063,593
エクイティ
優先株、額面0.001ドル。承認済みの10,000株、発行済株式はありません		—			—
普通株式、額面0.001ドル。承認済み株式75万株、発行済株式数-2023年9月30日時点で598,444株、2022年12月31日時点で597,476株		598			597
追加払込資本		8,558,768			8,535,140
利益剰余金 (赤字)		(215,058	)		116,285
その他の包括損失の累計		(59,778	)		(59,184	)

トータル・メディカル・プロパティーズ・トラスト社の株主資本		8,284,530			8,592,838
非支配持分		887			1,569

総資本		8,285,417			8,594,407

負債と資本の合計	$	19,004,882		$	19,658,000

(A)	財務情報は、前年の監査済み財務諸表から導き出されています。

メディカル・プロパティズ・トラスト株式会社と子会社

連結損益計算書

(未監査)


（1株あたりのデータを除く、千単位の金額）	終了した3か月間						終了した9か月間
	2023年9月30日			2022年9月30日			2023年9月30日			2022年9月30日
収入
家賃は請求済み	$	229,306		$	232,418		$	724,954		$	737,029
定額賃料		21,511			26,552			38,875			146,114
ファイナンスリースからの収入		26,066			51,011			107,729			154,660
利息およびその他の収入		29,693			42,358			122,624			124,562

総収入		306,576			352,339			994,182			1,162,365
経費
利息		106,709			88,076			308,833			266,989
不動産の減価償却		77,802			81,873			526,065			251,523
不動産関連（A）		6,483			8,265			38,269			37,998
一般と管理		38,110			37,319			115,438			117,601

経費合計		229,104			215,533			988,605			674,111
その他の収入 (費用)
（損失）不動産売却利益		(20	)		68,795			209			536,788
不動産やその他の減損（料金）の回収		(3,750	)		19,450			(93,288	)		14,575
持分からの収益		11,264			11,483			34,840			33,606
借金の借り換えと未使用の融資利益（費用）		862			(17	)		46			(9,452	)
その他（有価証券の公正価値調整を含む）		41,125			4,082			25,447			20,875

その他の収入 (費用) の合計		49,481			103,793			(32,746	)		596,392

所得税控除前利益 (損失)		126,953			240,599			(27,169	)		1,084,646
所得税（費用）給付		(10,058	)		(18,579	)		134,661			(40,615	)

当期純利益		116,895			222,020			107,492			1,044,031
非支配の持分に帰属する純利益		(185	)		(227	)		(25	)		(960	)

MPT普通株主に帰属する純利益	$	116,710		$	221,793		$	107,467		$	1,043,071

普通株式1株あたりの利益-基本および希薄化後：
MPT普通株主に帰属する純利益	$	0.19		$	0.37		$	0.18		$	1.74

加重平均発行済株式数-基本		598,444			598,980			598,363			598,828
加重平均発行済株式数-希薄化後		598,553			599,339			598,406			599,099
普通株式1株あたりの申告配当金	$	0.15		$	0.29		$	0.73		$	0.87

(A)	2023年9月30日、2022年9月30日に終了した3か月間、当社が直接支払い、テナントから払い戻された330万ドルと560万ドルのグランドリースおよびその他の費用（固定資産税や保険など）と、2023年9月30日および2022年に終了した9か月間のそれぞれ2,860万ドルと3,020万ドルが含まれます。

メディカル・プロパティズ・トラスト株式会社と子会社

純利益と営業資金の調整

(未監査)


（1株あたりのデータを除く、千単位の金額）	終了した3か月間						終了した9か月間
	9月30日 2023			9月30日 2022			9月30日 2023			9月30日 2022
FFO情報：
MPT普通株主に帰属する純利益	$	116,710		$	221,793		$	107,467		$	1,043,071
収益における参加有価証券のシェア		(311	)		(288	)		(1,295	)		(1,035	)

純利益、収益に含まれる有価証券シェアを差し引いたもの	$	116,399		$	221,505		$	106,172		$	1,042,036
減価償却と償却		96,280			99,296			580,484			300,731
不動産売却の損失（利益）		20			(68,795	)		(209	)		(536,788	)
不動産減損費用		3,750			—			55,854			—

事業からの資金	$	216,449		$	252,006		$	742,301		$	805,979
未請求の家賃やその他の償却		52,742			35,587			150,576			35,259
その他の減損（回収）手数料		—			(19,450	)		37,434			(14,575	)
訴訟とその他		2,759			—			12,987			—
株式ベースの報酬調整		1,243			—			(3,120	)		(966	)
非現金公正価値調整		(46,815	)		(3,597	)		(42,562	)		(12,563	)
税率の変更など		—			7,726			(164,535	)		6,901
借金の借り換えと未使用の融資（給付）費用		(862	)		17			(46	)		9,452

事業からの資金の標準化	$	225,516		$	272,289		$	733,035		$	829,487
株式ベースの報酬		10,210			11,089			32,839			33,968
負債費用の償却		5,016			4,543			15,340			14,716
家賃繰り延べ額、純額		2,351			549			7,144			(6,494	)
オペレーティングリースとファイナンスリースからの定額家賃収入		(61,003	)		(73,061	)		(184,417	)		(225,151	)

事業からの調整後資金	$	182,090		$	215,409		$	603,941		$	646,526

希薄化後の1株当たりのデータ：
純利益、収益に含まれる有価証券シェアを差し引いたもの	$	0.19		$	0.37		$	0.18		$	1.74
減価償却と償却		0.16			0.16			0.97			0.50
不動産売却の損失（利益）		—			(0.11	)		—			(0.90	)
不動産減損費用		0.01			—			0.09			—

事業からの資金	$	0.36		$	0.42		$	1.24		$	1.34
未請求の家賃やその他の償却		0.09			0.06			0.25			0.06
その他の減損（回収）手数料		—			(0.03	)		0.06			(0.03	)
訴訟とその他		0.01			—			0.02			—
株式ベースの報酬調整		—			—			(0.01	)		—
非現金公正価値調整		(0.08	)		(0.01	)		(0.07	)		(0.02	)
税率の変更など		—			0.01			(0.27	)		0.01
借金の借り換えと未使用の融資（給付）費用		—			—			—			0.02

事業からの資金の標準化	$	0.38		$	0.45		$	1.22		$	1.38
株式ベースの報酬		0.02			0.02			0.06			0.06
負債費用の償却		0.01			0.01			0.03			0.02
家賃繰り延べ額、純額		—			—			0.01			(0.01	)
オペレーティングリースとファイナンスリースからの定額家賃収入		(0.11	)		(0.12	)		(0.31	)		(0.37	)

事業からの調整後資金	$	0.30		$	0.36		$	1.01		$	1.08

メモ:

(A) 上記の特定の項目（減価償却費など）には、非連結合弁事業からの収益/費用の当社負担が含まれています。これらの金額は、連結損益計算書の持分からの収益ラインにある当社の持分のすべての活動に含まれています。

(B) 不動産業界をフォローしている投資家やアナリストは、の補足的な業績指標として運用資金（FFO）を利用しています。FFOは、不動産資産の価値が市場の状況に応じて上昇または下降するという仮定を反映し、主にGAAPベースの不動産資産の減価償却の影響を調整します。不動産の価値は時間の経過とともに予測どおりに減少すると仮定しています。当社は、全米不動産投資信託協会（Nareit）の定義に従ってFFOを計算します。Nareitは、不動産売却益（損失）と不動産資産の減損費用を除いた純利益（損失）（GAAPのに従って計算）を表し、さらに不動産の減価償却費（インプレースリース無形資産に関連する償却を含む）を表します。そして、非連結パートナーシップと合弁事業の調整後。

Nareit の定義に従ってFFOを提示することに加えて、当社は正規化されたFFOを開示します。これは、特に記載がないと、前期の結果や市場の期待との比較が投資家やアナリストにとってあまり意味のないものになるような、予期せぬ出来事や活動または会計上の変更に関連する項目に対してFFOを調整するものです。FFOを必須のGAAPプレゼンテーションと組み合わせて使用することで、投資家の間での当社の業績に対する理解が深まり、正規化された FFOを使用することで、当社の業績を前期や他の企業と比較することがより有意義になると考えています。FFOと正規化されたFFOは、REITの運営および財務実績に関連性があり、広く使用されている補足指標ですが、指標には、減価償却費、または当社の不動産の業績を維持するための資本支出とリース費用（テナントが支払っていない場合）の水準を反映していないため、当社の業績の代替指標と見なすべきではありません。当社の業績に重大な影響を与える可能性のある多額の経済的コスト。FFOと正規化されたFFOは、当社の経営成績の指標としての純利益（損失）（ GAAPに従って計算）や、流動性の指標としての営業活動によるキャッシュフロー（GAAPに従って計算）に代わるものと見なすべきではありません。

調整後の営業資金（AFFO）は、（i）定額家賃、（ii）非現金株式ベースの報酬費用、および（iii）繰延資金調達費用の償却から差し引いたり加算したりして、調整後の営業資金（AFFO）を計算します。AFFOは、レンタル収入やその他の特定の調整の発生額ではなく、領収書に基づいて業績を分析するために使用する営業指標です。これは重要な指標だと考えています。なぜなら、私たちのインフラタイプの資産は、通常、契約により基本賃料を年々引き上げる長期のリースを必要とし、その結果、将来の期間まで請求/回収できないかなりの額の賃貸収入が認識されるからです。私たちのAFFOの計算は、の他のREITが報告しているAFFOや同様のタイトルの指標と比較できない場合があります。AFFOは、経営成績の指標としての純利益（GAAPに従って計算）や、流動性の指標としての営業活動によるキャッシュフロー（GAAPに従って計算）の代わりと見なすべきではありません。

メディカル・プロパティズ・トラスト株式会社と子会社

2023 ガイダンス、調整

(未監査)


	2023年のガイダンス-1株当たり⁽¹⁾
	低			ハイ
MPT普通株主に帰属する純利益	$	0.36		$	0.38
収益における参加有価証券のシェア		—			—

純利益、収益に含まれる有価証券シェアを差し引いたもの	$	0.36		$	0.38
減価償却と償却		1.13			1.13
不動産減損費用		0.09			0.09

事業からの資金	$	1.58		$	1.60
その他の調整		(0.02	)		(0.02	)

事業からの資金の標準化	$	1.56		$	1.58

(1)	このガイダンスは現在の予想に基づいており、実際の結果や将来の出来事は、連邦証券法の意味における将来の見通しに関する記述であるこの表に示されているとは大きく異なる場合があります。当社の業績に影響を与えるリスク要因については、このプレスリリースに記載されている将来の見通しに関する記述と証券取引委員会への提出書類を参照してください。