エキシビット 10.8

産業/商業標準の修正第2条

マルチテナント・リース・モディファイド・ネット

の間

イーゲイン株式会社

f/k/a イーゲイン・コミュニケーションズ株式会社

と

D.R. スティーブンス・インダストリアル・パートナーズ合同会社、

d/b/a ステファンズ＆ステファンズ（ボレガスI）

(DeGuigne Ventures, LLCの後継者)

このリースの第2改正（「第2改正」）は、この1日に日付が付けられ、発効します。^セントデラウェア州の企業であるイーゲイン・コーポレーション（f/k/a eGain Communications Corporation）（「借主」）と、カリフォルニア州の有限責任会社であるD.R. Stephens Industrial Partners, LLC（d/b/a Stephens & Stephens（Borregas I））（「貸主」）による、2021年8月の日（「発効日」）。

リサイタル

A. オリジナルリース：2011年5月9日、賃借人とDeGuigne Ventures, LLC（「前所有者」）は、カリフォルニア州サニーベールのボレガスアベニュー1252番地にある約20,640平方フィートの賃貸可能面積（「オリジナルリース」）をカバーするリースを締結しました（「元のリース」）。

B. リースの第1改正：このリースは、2014年5月14日付けの標準産業/商業用マルチテナントリース修正ネットの第1改正（「第1改正」）により修正されました。オリジナルリースと憲法修正第1条を総称して「既存リース」と呼びます。

C. 修正希望:貸手と借手は、以下に示すように既存のリースを修正したいと考えています。

したがって、リサイタル、ここに記載されている相互の契約、およびその他の有益かつ貴重な検討事項を考慮して、両当事者は以下のとおり合意します。

1. 大文字の用語、リース。本書で使用される各大文字の用語は、この憲法修正第2条で明示的に別段の定めがない限り、既存のリースで与えられている用語と同じ意味を持つものとします。発効日以降、既存のリースまたはこの修正第2条にある「リース」、「本リース」、「本リース」、「本契約」、「以下」、またはその他の類似の言葉やフレーズへの言及はすべて、この修正第2条によって修正された既存のリースを意味するものとします。この憲法修正第2条の間に矛盾や矛盾がある場合は、

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既存のリース、この憲法修正第2条が優先され、支配され、優先されるものとします。この憲法修正第2条に具体的に定められている場合を除き、既存のリースのすべての条件と規定は変更されず、完全に効力を有するものとします。

2.期間：リース期間は、リース条件に従って期限切れになるか終了しない限り、2022年4月1日から2027年3月31日までの60か月（「延長期間」）延長されます（「延長期間」）。

3. 拡張スペースの引き渡し：2022年3月31日より前に、借手は、修正第1条で定義され、より具体的に説明されているように、1252 Borregas Avenueにある約21,901平方フィートに及ぶ「拡張スペース」を、リースに必要な条件で貸主に引き渡すものとし、その後は、そのような拡張スペースはリースに基づく施設の一部ではないものとします。。

4. 基本賃料：延長期間中、テナントは家主に毎月次の基本賃料を支払うものとします。それ以外の場合は、既存のリースの条件に従って毎月の基本賃料を支払う必要があります。

2022年4月1日から2023年3月31日まで、月額52,085ドル

2023年4月1日から2024年3月31日まで、月額53,648ドル

2024年4月1日から2025年3月31日まで、月額55,257ドル

2025年4月1日から2026年3月31日まで、月額56,915ドル

2026年4月1日から2027年3月31日まで、月額58,622ドル

a. 借手は、発効日以降に施設内で特定の変更や改善を行う予定です。その変更や改善には、施設にサービスを提供するHVACシステムに関連する改善や変更、および発効日現在の米国障害者法（ADA）およびタイトル24のカリフォルニア州建築基準法（建築エネルギー効率基準）に準拠するために必要な作業（「新入居者改善」）が含まれます。新しいテナントの改善は、(i) 借手の唯一の費用と費用で（以下のセクション5.bで定義されているTI手当から特定の費用を賃主に払い戻すという貸主の義務のみが条件となります）、（ii）貸主が承認した計画と仕様に従い、（iii）一流の材料を使用して、一流の職人のような方法で、すべての適用法と保険会社の要件に従って行うものとします。、（iv）正式な資格または免許を持った者によるもので、（v）適用される規約、条件、規定に厳密に従うこと既存のリースのもので、建物システムや、構造要素や外装要素を含む建物の基本コンポーネントには影響しないものとします。他の改善や変更があれば、

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政府が義務付けた建物の改善または改造を含め、新規テナントの改善によって必要になったり、これによって誘発されたり、または結果として必要とされたりする場合、そのようなその他の改善や改造は、貸主の承認を条件とし、貸手の選択により、（A）既存のリースの適用規定に従って賃借人の費用と費用で賃借人が行うものとする、または（B）貸主と借主は要求に応じて、それに関連して貸手が負担したすべての費用と費用を貸主に払い戻します。

b. 貸主は、家主が承認した新テナントの改修工事のために借手が負担する適格費用（以下に定義します）に対して、最大562,800.00ドル（「TI手当」）を拠出するものとします。本書で使用される「対象商品」とは、（i）新しいテナントの改善に関連して施設の恒久的な借地権の改善を行う請負業者および下請け業者の契約価格、（ii）新しいテナントの改善に関連して施設の恒久的な借地権の改善として購入および設置または建設された材料、および（iii）新しいテナントの改善に関連するエンジニアリングおよび建築費用および許可費用を意味します。対象品には家具は含まれません。トレードフィクスチャ、トレード機器、またはいわゆる「ソフト」コスト（上記で明示的に規定されている範囲を除く）。リースに基づく借手による債務不履行または違反が継続しない場合、新しいテナントの改善が完了した後、貸手は、請求書、領収書、先取特権の解除、および新しいテナントの改善に関連して貸手または貸手の貸し手が合理的に要求したその他すべての書類（以下を含むがこれらに限定されない）を受領した日から30日以内に、TI手当の適用額を賃借人に支払うものとします。新しいテナントの改善の完了と実際の費用を立証するために要求された品目に。上記にかかわらず、貸主は、2023年4月1日以降に貸主に提出された支払い要求に従って、新しいテナントの改善のためにTI手当の一部を支払う義務および/または借手に払い戻す義務を負わないものとし、その後残っているTI手当の未払い部分は貸主に没収され、借手にはその権利または請求権はありません。リースにこれと異なる内容が含まれていても、リースに基づいて借手が債務不履行に陥り、予定されている有効期限より前にリースが早期終了した場合、それまで貸主から借手に支払われていたTI手当の一部は、直ちに貸主に支払われるものとし、貸主が現時点で賃主に支払っていなかったTI手当の一部は、直ちに支払われるものとします。その日付は貸手が保持するものとし、借手にはその権利や請求権はありません。

6. 施設の状態：テナントは、テナントが既存のリースに従って施設を占有しており、現在も占有されていることを認め、テナントは引き続き施設を既存の「現状のまま」の状態で受け入れるものとし、家主はいかなる施設も提供または支払う義務を負わないものとします。

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延長期間中の施設の改善に関連する改善作業またはサービス（上記の第5条に明示的に規定されている場合および範囲を除く）。テナントはまた、家主も家主の代理人も、施設や建物の状態、またはテナントの事業遂行への適合性について、いかなる表明も保証も行っていないことを認めます。

7.権限：テナントは、テナントが正式に設立され、良好な状態にあること、テナントがカリフォルニアで事業を行う資格があること、この憲法修正第2条の締結および必要な同意または承認の取得に関連して必要なすべての措置がテナントによって講じられていること、およびテナントに代わって本憲法修正第2条を実施する各個人が、この憲法修正第2条を執行および履行し、テナントに条件を拘束する完全な権利と権限を有することをここに表明し、保証します。とこの憲法修正第2条の条件。

8. 表明と保証：テナントは、テナントの実際の知る限り、発効日現在、家主がリースに基づく家主の義務を履行不履行または違反していないことを、そこに記載されている該当する通知、是正、および/または猶予期間を超えないことを家主に表明し、保証します。

9. その他：可能な限り、この憲法修正第2条の各条項または条項の一部は、適用法の下で有効かつ有効であるように解釈されます。しかし、この憲法修正第2条のいずれかの条項または条項の一部が、いずれかの法域の適用法または規則に基づいていかなる点でも無効、違法、または執行不能であると判断された場合でも、そのような無効性、違法性、または法的強制力がないことは影響しません。そのような管轄区域およびこの憲法修正第2条の他の条項または条項の一部、およびそのような無効、違法、または法的強制力のない条項または条項の一部は、家主とテナントが以前に意図していた権利と義務を可能な限り実現するように、そのような法域で改革、解釈、施行されます。また、家主とテナントは、規定された重要な条件を再交渉することなく、家主とテナントが以前に意図していた権利と義務を可能な限り実現する有効な条項に置き換えるために、商業的に合理的な努力を払うものとします。ここに。この修正第2条は、既存の賃貸契約とともに、本書またはそこに記載されている事項に関する家主とテナントの間の完全な合意を構成し、以前または同時に行われた口頭または書面による交渉、合意、または理解のすべてに優先します。リースの条件（テナントによる譲渡、サブリース、その他の譲渡に関連するものを含む）に従い、これらに限定されません。

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ここに含まれる契約、条件、規定は、本契約の当事者の相続人、執行者、管理者、後継者、譲受人に適用され、拘束されるものとします。

10. ブローカー：テナントは、この憲法修正第2条の交渉に関連して不動産ブローカーまたは代理人と取引をしたことがなく、テナントはブローカー以外にこの憲法修正第2条に関連して手数料を受け取る資格のある不動産ブローカーまたは代理人がいないことを家主に保証します。テナントは、テナントが不動産ブローカーまたは代理人との取引に基づいて支払われているとされるリース手数料または同等の報酬に関して、あらゆる請求、要求、損失、責任、訴訟、判決、費用および費用（合理的な弁護士費用を含むがこれらに限定されない）から家主を補償し、相手方を無害にすることに同意します。この第9条の条件は、リースの満了または早期終了後も存続します。

11.対応物、署名：この憲法修正第2条は、2つ以上の対応物で執行される場合があります。この憲法修正第2条の各対応物はその原本とみなされ、そのような対応物はすべて合わせると1つの同じ文書を構成するものとします。両当事者は、この憲法修正第2条がファクシミリ、PDF文書の電子メール、または電子署名技術（DocuSignまたは同様の電子署名技術など）を使用して署名および/または送信される場合があり、そのような署名された電子記録は、当事者を拘束するのに有効かつ有効であり、当事者の手書きの署名が付いた紙のコピーとして署名することを同意し、同意します。両当事者はさらに、（i）当事者が電子署名技術を使用してこの憲法修正第2条に署名し、「署名」をクリックした場合、その当事者はこの修正第2条に電子的に署名することになり、（ii）この修正第2条に記載されている電子署名は、有効性、法的強制力、および許容性の観点から、手書きの署名と同様に扱われることに同意し、同意します。

その証人として、両当事者は、上記の最初の日と年の時点で、正式に権限を与えられた代表者によってこの憲法修正第2条を執行させました。

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