添付ファイル10.16

賃貸契約の最初の修正案

工業リース第1修正案(“修正案”)は、2023年1月4日にカリフォルニア州有限責任会社(“所有者”)Los Altos field LLCとデラウェア州会社(“テナント”)Amprius Technologies，Inc.によって制定され、発効される。

リサイタル

A.LandLord and Amprius，Inc.，デラウェア州の会社(“Amprius”)は、2019年1月30日の特定の賃貸契約(“元の賃貸”)を締結し、これにより、大家は、カリフォルニア州フリーモンテペイチ通り1180号館(“元の賃貸”)に位置するいくつかの物件を、約26，006平方フィートの賃貸可能平方フィートと、保証された設備マットと、ビルに隣接する大型フェンス領域(“元の物件”)とを含むAmpriusに賃貸する。

B.Ampriusは譲渡者とテナントとして2022年5月1日の特定譲渡とテナント(“譲渡”)を締結し，これによりAmpriusはオリジナルリースをテナントに譲渡し，テナントはAmpriusのその譲渡の“発効日”およびその後に生じるオリジナルテナントのすべての義務を担う.

C.所有者，Ampriusとテナントは，当該特定所有者が2022年5月1日に締結した譲渡賃貸契約同意書(“同意書”)を締結し，これにより大家は譲渡に同意する.

D.原資約束は2024年6月30日に満期になります。

E.双方は現在賃貸契約を改訂したいと考えており、本賃貸契約に規定されている条項と条件に基づいて、フリーモント·ペイジ通り1 000番地に位置する約24，994平方フィートの賃貸物件を含む(“拡張物件”)詳細は添付ファイルAを参照されたい。

契約書

そこで，現在，前述と以下に掲げる良好かつ価値のある価格を考慮して，大家とテナントはここで受け取ったことを確認し，十分な対価格を得ていることを確認し，以下のように同意している

1.定義します。本明細書でさらに明確な逆の規定がない限り、本修正案で使用されるすべての大文字用語は、元のレンタルおよび譲渡においてそのような用語と同じ意味を有するべきである。本契約及び元リース契約でいうリースとは、本改正案に同意して改訂された元賃貸契約をいう。

2.任期を延長します。2027年6月30日まで有効期限を延長し、失効日の定義を2027年6月30日に変更します。テナントは，原借約第2.3条によりレンタル期間を六十(60)ヶ月延長する選択権を保持しなければならない。

3.敷地を拡張します。(I)拡張物件テナント改善(以下の定義を参照)及び拡張物件所有権の交付後(後者に準ずる)

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(Ii)二零二年十月一日(“拡張物件開始日”)には、所有者は拡張物件をテナントにリースする必要があり、テナントは所有者に物件の全リース期間を賃貸しなければならないが、“物件”という言葉は元の物件及び拡張物件を指し、面積は約51，000平方尺であり、本改訂日までに存在する建物及びプロジェクトを含む。また、拡張ビルが開設され始めた日から、公共の場所は何もないだろう。賃貸契約で“事業所”に適用されるすべての条項は、拡張所にも適用される。所有者が原賃貸契約第1.4条の下にある権利は、所有者が行わなければならないメンテナンス、メンテナンス及び交換、又はテナントが他の方法で要求するメンテナンス、メンテナンス及び交換を実行するために、物件以外の項目部分(ある場合)に限定されなければならない。また，原賃料の次の条項はすべて削除しなければならない：9.1.1(I)節とルール2(展示品Bの建物外から見られる材料について).

4.基本レンタル料。住宅拡張着工日から、元“賃貸契約要約”第5.I節に記載された基本賃貸料明細書は、以下の明細書に置き換えるべきである

5.テナントの占める割合および予想される運営費。テナントは賃貸契約に応じてテナントが分担する費用の割合を支払い続ける。拡張物件の着工日から発効し、テナントの分担率は建物の100%とする。

6.事業主の改善。大家は、本改正案添付ファイルBの規定に従って拡張場所を何らかの改善(“拡張場所テナント改善”)のみを行い、大家は費用と費用を自負し、拡張場所テナントの改善は、(I)拡張場所を“カリフォルニア法規”第24章の要求に適合させること、(Ii)拡張場所のトイレ、シャワー、休憩室、外部交通経路をADAの要求に適合させることを含むが、これらに限定されない。旧賃貸契約添付ファイルCに記載されている作業手紙のすべての規定は、住宅テナント改善工事に適用されるが、(I)“テナント改善工事”という言葉は、住宅テナント改善工事を意味し、(Ii)“空間平面図”は、添付ファイルBとしての工事計画または工事範囲を指し、(Iii)“着工日”とは、住宅拡張着工日を指す。家主がすべての法律の要求に従って住宅借り手を建設していない場合、拡張住宅がカリフォルニア法規第24条の規定に適合していない場合、または家屋を拡張するトイレ、展示台、休憩室、外部旅行経路が米国アンチ·ドーピング機関の規定に適合していない場合、テナントはこのような規定に適合しない場合を是正する義務がない場合、大家はこのような規定に適合しない場合を是正する義務があるが、任意の適切な政府機関がテナントの改築、開閉または閉鎖を許可しない場合にのみ義務がある

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このような不遵守·是正の義務は、このような改装の特定の性質やテナントのその不動産の特定用途によるものではない。

7.早めに入る。テナントは、本改訂が全面的に実施された後、無料で拡張物件に入ることを許可され、電話及びデータ回線、家具及び設備を設置し、他の方法で拡張物件の入居準備を行うことができるが、この等の通路は、拡張物件の建設、テナントの改善及び拡張物件をテナントに渡すことを遅延又は妨害してはならない。

8.元の場所の状況。テナントはテナントが現在立地を占有していることを確認し、同意し、所有者はすでにテナントが規定した条件に従って原地に交付し、テナントの改善工事はすでに完成し、テナントを満足させている。テナントはさらに、家主または大家のいずれの代理人も、拡張物件の状況、その中の改善、整備または変更、またはその機能または上記のいずれかの項目がテナントの業務に適しているかどうかについていかなる陳述または保証を行っておらず、所有者のすべての陳述および保証(ある場合)が賃貸契約の規定に適合していることを認めている。テナントは“そのまま”拡張物件を受け入れ、テナントはすでに必要或いは適切と思われるすべての調査及びテストを行い、拡張物件の状況に完全に満足していることを確定した。テナントは現在の状況での家屋を受け入れる。上記の規定にもかかわらず、拡張場所は空き、清掃されたほうきの状態で交付されなければならない。家主は，旧賃貸契約1.2節に規定する条件に従って元家屋の屋根，外窓とドアおよび建築システムを交付し，そのいずれかの欠陥を修復することが義務付けられているが，テナントは元借家契約1.2節の規定に従い，住宅拡張着工日後90(90)日以内に大家にこのシステムの修復が必要であることを通知していることを前提としている。

9.駐車する。大家さんは、拡張住宅が着工した日から、テナントがビルが利用できる駐車エリア全体を使用する権利があることを確認した。

10.記念碑の看板。さらに、章のエラーに記載されている建築標識について！引用源が見つかりません。元借款によると、拡張工事開始日以降、テナントはプロジェクト全体の記念碑マーク(“記念碑マーク”)にテナント名が印刷されたマーク(“テナントマーク”)を設置する権利がある。いかなる提案されたテナント標識もすべての適用法律を遵守しなければならないが、フリーモント市政府の許可に限定されず、事前に大家の書面の同意を得なければならず、許可は無理に抑留、条件を付加したり、遅延したりしてはならない。所有者の同意を得るために、テナントは、所有者に設計図を提出し、すべてのアルファベットのタイプと大きさを説明しなければならない。テナントが使用する色、装飾および材料タイプ、および(適用されて所有者の同意を得る場合)任意の照明手配。テナントは、本レンタル契約が満了したとき、または事前に終了したときに、テナントの標識を撤去しなければならない。テナントはテナント標章の製造、設置、または解体のすべての費用を支払わなければならず、テナントは維持、修理、および(適用される場合)テナントボードを照らす責任を負わなければならず、費用はテナント自身が負担しなければならない。テナントは、テナントの標識の製造、設置、メンテナンス、修理、解体を担当しなければならない。本契約で付与された契約権は、本リース契約を締結した元テナントの個人権利に属し、リース全体の譲渡者又は転貸者以外の任意の個人又は実体に自発的又は非自発的に譲渡してはならない。

11.所有者の修理責任。改正旧賃貸借契約第8.1節は、運営費の一部として規定するため、所有者は、公共区域の代わりに屋根を含むが、公共区域の代わりにビルの臨終壁以外のすべての項目区域を維持·修理しなければならない

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プロジェクトの外壁、駐車場、環境美化。

12.専門家開示へのアクセスを認証します。“カリフォルニア民法”1938節の規定によると、大家はテナントに開示しており、大家はここで認めており、大家さんが実際に知っている限り、元の不動産も拡張物件もCASPの検査を受けていない。“カリフォルニア州民法”1938年条項：

認証アクセス専門家(CASP)はテーマ場所を検査し、テーマ場所が州法律下のすべての適用された建築に関するバリアフリー基準に適合しているかどうかを決定することができる。州法律では対象家屋のCASP検査は要求されていないが，テナントやテナントが要求した場合，商業不動産所有者やレンタル者は，テナントやテナントが対象家屋をCASP検査して，テナントやテナントの占有率や潜在占有率を知ることを禁止してはならない。双方はCASP検査の時間と方式，CASP検査費用の支払いおよび場所内の建築に関するバリアフリー基準違反の是正に必要な任意の修理費用の手配で合意しなければならない

賃貸契約には逆の規定があるにもかかわらず、大家とテナントはここで同意し、借主は、借主が希望する任意のCASP検査の費用を支払う責任を負うべきであり、(Ii)拡張物件や既存物件内で建築に関するバリアフリー基準に違反する行為を是正するために、テナントが自費で任意の必要な修理を行うことができる。テナントは同意する：任意のCASPが元の家をチェックし、および/または家を拡張する仕事はテナントによって選択されなければならないが、大家の事前承認を経なければならず、無理な抑留、制限、または遅延してはならない。テナントは、テナントによって取得された元の家屋および/または住宅の拡張に関する任意のCASPレポートを直ちに大家に提出しなければならない。テナントは、テナントまたはその代理人が、テナントが負担する元の家屋および拡張家屋の任意の修理または修正を完了する必要がある場合がない限り、任意のCASP報告に含まれる元の家屋および/または住宅の拡張に関する情報を秘密にしなければならない。テナントは、レンタル期間内に取得したCASPレポートで決定された建築に関するバリアフリー基準違反により、テナントをキャンセルまたは終了する権利がない。

本改正案第12節は、原賃貸借契約の26.21節に代わる。

13.テナントが代表します。本改訂日まで、テナントは所有者に陳述し、保証する：(I)譲渡以外に、テナントは今までテナントまたは物件における全部または任意の部分権益を譲渡または分譲していない；(Ii)譲渡以外の任意の人、商号または実体は、テナントを通じて物件中に任意の権利、業権または権益を所有している；(Iii)テナントは十分な権利、法的権力及び実際の権力を持っており、テナントは本条項及び条件を遵守することを制約している；(Iv)テナントは完全に有効であり、その条項に基づいてテナントに対して拘束力及び強制実行を有する。(V)テナントが所有者に対して賃貸借契約を強制的に実行するには、既存の抗弁、相殺、減額または請求がない。(Vi)拡張所のテナント改善以外に、テナントが完成しなければならないすべての工事およびテナント改善工事は、テナントが満足した方法で完成し、すべての改善手当を支払ったことが規定されている。テナントに記載されている条項、条件及び契約によると、テナントはこれでテナントに支払う必要がない。(Vii)テナントは元のビルを所有している。(Viii)米国又はいずれの州の破産法によれば、テナントに対する訴訟保留はなく、自発的であっても非自発的であっても、米国破産法によれば、テナントに対するクレーム又は訴訟が未解決であり、テナントに不利な決定があれば、テナントの財務状況に重大かつ不利な影響を与えることになる

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またはその賃貸借契約に基づいてテナント義務を履行する能力。

14.仲買。大家とテナントはそれぞれ相手に表示して保証し、その上級者や代理人またはそれを代表して行動する誰もが、本修正案を交渉したり制定したりする際には、いかなる不動産業者とも交際しておらず、テナントのみを代表するKidder Mathewsは除外される。大家およびテナントの各々は、弁護士費を含む他の当事者がテナントまたは大家を代表することによって生じる費用および費用を補償し、相手がいかなるクレームからも損害を受けないようにしなければならず、単独の合意に基づいて本修正案に関連する手数料を得る権利がある。上記の補償はレンタル期間が満了した後、または事前に終了した後に引き続き有効です。

15.その他の修正。本レンタル契約にはいかなる逆の規定があるにもかかわらず、本レンタル契約は以下のように修正し、修正すべきである

A.“基本賃貸情報要約”第7節の“許可用途”を、“オフィスビル、実験室、研究開発、製造、貯蔵、輸送および受信、およびフリモン市の要求に適合する他の合法的な関連用途”に変更する

B.旧リース6.2節で言及した“添付ファイルD”は、本契約添付ファイルCの参照とみなされるべきである。

16.降伏。旧テナント第9.3条には別の規定があるにもかかわらず、テナントは、拡張物件のテナントの解体改良、テナントの最初の改築、又は本改訂日に完成した他の改築を要求してはならない。

17.弁護士費。すべての当事者はこの修正案に関連した費用と弁護士費を自ら負担しなければならない。しかしながら、契約のいずれか一方が本修正案またはリースに基づいて任意の訴訟を提起した場合、破産裁判所でクレームを提出することを含むが、これらに限定されない場合、訴訟の勝訴者は、レンタルに規定されている合理的な弁護士費および費用を取り戻す権利を有するものとする。

18.法に基づいて国を治める。この修正案はカリフォルニア州の法律に基づいて解釈されて実行されなければならない。

19.タイトル。本修正案のタイトルは参照にのみ用いられ、本修正案を解釈または解釈する際には何の効力も持たない。

20.オプションを終了します。テナント改善は、本改訂日後5(5)ヶ月前に基本的に完了し、この遅延は、テナント遅延またはテナント違約の結果ではなく、テナントの唯一の救済措置として、テナントは、その後であるが、拡張物件がテナントに渡される日までの任意の時間に本改訂を終了し、拡張物件テナント改善が実質的に完了する前に本改訂を終了する権利がある。

21.プロトコル全体。本修正案とその添付ファイルは本修正案に含まれ，本修正案の一部として，双方が本修正案で述べた事項について合意した完全な合意について述べた.現在、他の口頭や書面での陳述や合意はない。ここでの修正または修正に加えて、レンタル条項、条件、および条項は不変のままであり、FU 11に効力および効力があり、テナントが元のレンタル第2.3条の規定に従ってレンタル期間を延長することを含むが、テナントが元のレンタル第2.3条の規定に基づいて延長期間を選択することを含むが、これらに限定されないことを承認し、確認する

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しかし前提はこうですこのような選択は住宅を拡張することを含む全住宅に適用される。レンタル条項がこの修正案の規定と一致しない点があるように。本修正案の規定は本修正案に適用される。

22.ドッキング単位。本修正案は1式2部で実行可能であり，それぞれが正本とみなされ，両者は共通して同じ合意を構成すべきである.本修正案は、DocuSignまたはファクシミリ(“ファクシミリ”)またはpdfフォーマットの電子メール(“pdf”)によって送信された一方の署名によって署名することができ、DocuSignの署名またはファクシミリまたはpdf署名によって署名および交付される本修正案の副署名は、元の署名で署名および交付された本修正案のコピーと同じ効力および効果を有するべきである。本プロトコル当事者は，これらの署名が原本であるように，DocuSign，ファクシミリまたはpdf署名に依存することができる.本修正案のいずれか一方にファクシミリまたはpdfフォーマットで署名および交付される場合は、その後、当事者署名原本を含む本修正案のコピーを迅速に交付しなければならない。各当事者は、DocuSign、ファクシミリ、またはPDF署名ページは、本修正案によって引き起こされた、または本修正案に関連する任意の訴訟において、元の署名ページであるかのように証拠とすることができる。

23.SNDA所有者は商業上の合理的な努力を尽くし、双方が合理的に受け入れる形式で、現有の貸金人から建物の従属、相互干渉と委託合意を獲得しなければならない。SNDAはこの修正案に対する貸主の同意を含まなければならない。大家さんが2023年1月15日までにSNDAを渡すことができなかったら。そして、テナントは、SNDAを受信した日までに、本修正案を終了することを大家に通知することができる。契約を終了した後、大家は、以前に大家に支払った本修正案に関連する任意のお金をテナントに返却しなければなりません。テナントが1月31日又はそれまでに第23条の規定により本改正案を終了する権利を行使していない場合。2023年、テナントは、第23条に従って本修正案を終了する権利を放棄したとみなされ、大家の既存の貸主からSNDAを取得するか否かにかかわらず、本修正案は完全に有効であり続ける。

24.警備員。旧賃貸借契約1.5節には逆の規定があるにもかかわらず，テナントが家全体を賃貸すれば，大家はプロジェクトのために週7(7)日，毎日24(24)時間運用する巡回警備サービスを雇用しなければならない。テナントは、領収書発行日から三十(30)日以内にこのような警備サービスの費用を大家に返済しなければなりません。また、テナントが物件全体を賃貸し、テナント第9条の規定に合致すれば、テナントを借りることができる。それが自ら選択して費用を支払い、すべての合理的に必要な行動を取って、プロジェクトにおける運営が不合理な妨害を受けないことを保証し、移動障害物、バリケードの設置を含むが限定されない。フェンシングもあります。情報性と方向性表示板を設置し，路面標線を敷設する。出入り制御措置を実施し、屋外撮像システムを設置し、追加の警備員を雇ってパトロールプロジェクトを実施し、テナントがレンタル契約のすべての条項と関連する適用法律を遵守することを前提としており、すべての法律を含むが、これらに限定されない。

[署名ページは次のページに表示される.]

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家主とテナントは、上記で初めて明記した日付から本修正案に署名したことを証明します。

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添付ファイルA

拡張所の説明

A-I

添付ファイルB

住宅を増築するテナントの改善

添付ファイルC

使用許可の危険物

C-1