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アメリカです
アメリカ証券取引委員会
ワシントンD.C.，20549
表10-K
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| ☒ | 1934年証券取引法第13条又は15条に基づいて提出された年次報告 |
本財政年度末まで十二月三十一日, 2022
あるいは…。
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| ☐ | 1934年証券取引法第13条又は15条に基づいて提出された移行報告 |
_から_への過渡期
依頼書類番号：001-38903
郵便不動産信託会社です。
(登録者の正確な氏名はその定款に記載)
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| メリーランド州 | | 83-2586114 |
(明またはその他の司法管轄権
会社や組織) | | アメリカ国税局の雇用主は
識別番号) |
コロンビア通り七十五号
シダヘスター, ニューヨークです。11516
(主な行政事務室住所)(郵便番号)
登録者の電話番号は市外局番を含んでいます(516) 295-7820
同法第12条(B)に基づいて登録された証券：
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| クラスごとのタイトル | | 取引記号 | | 登録された各取引所の名称 |
| A類普通株は、1株当たり0.01ドルです | | PSTL | | ニューヨーク証券取引所 |
同法第12条(G)により登録された証券：なし
登録者が証券法規則405で定義されている経験豊富な発行者である場合は、再選択マークで示してください。はい、そうです☐ 違います。 ☒
登録者がこの法第13節または第15節(D)節に基づいて報告を提出する必要がないかどうかを再選択マークで示す。はい、そうです☐ 違います。 ☒
再選択マークは、登録者が(1)過去12ヶ月以内(または登録者がそのような報告の提出を要求されたより短い期間)に、1934年の証券取引法第13条または15(D)節に提出されたすべての報告書を提出したかどうか、および(2)過去90日以内にそのような提出要件に適合しているかどうかを示すはい、そうです ☒違います☐
再選択マークは、登録者が過去12ヶ月以内(または登録者がそのような文書の提出を要求されたより短い時間以内)に、S−T規則405条(本章232.405節)に従って提出を要求した各相互作用データファイルを電子的に提出したか否かを示すはい、そうです ☒違います☐
登録者が大型加速申告会社，加速申告会社，非加速申告会社，小さな報告会社，あるいは新興成長型会社であることを再選択マークで示す。取引法第12 b-2条の規則における“大型加速申告会社”、“加速申告会社”、“小申告会社”、“新興成長型会社”の定義を参照されたい。
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| 大型加速ファイルサーバ | ☐ | ファイルマネージャを加速する | ☐ |
| 非加速ファイルサーバ | ☒ | 規模の小さい報告会社 | ☒ |
| | 新興成長型会社 | ☒ |
新興成長型企業であれば、登録者が延長された移行期間を使用しないことを選択したか否かを再選択マークで示し、取引所法第13(A)節に提供された任意の新たまたは改正された財務会計基準を遵守する☐
登録者が報告書を提出したかどうかを再選択マークで示し、その経営陣が“サバンズ-オクスリ法案”(“米国連邦法典”第15編、第7262(B)節)第404(B)条に基づいてその財務報告の内部統制の有効性を評価したことを証明する。この評価は、その監査報告書を作成または発行する公認会計士事務所によって行われる☐
証券が取引法第12条(B)に基づいて登録されている場合には、登録者の財務諸表が以前に発表された財務諸表の誤り訂正を反映しているか否かを示す再選択マークを適用する☐
これらのエラーのより真ん中に登録者の任意の実行者が関連回復中に第240.10 D−1(B)条に従って受信されたインセンティブベースの補償に従って回復分析を行う必要があるかどうかを再選択マークで示す☐
登録者が空殻会社であるか否かをチェックマークで示す(同法第12 b-2条で定義される)。はい、そうです☐違います☒
2022年6月30日現在，すなわち登録者が最近完成した第2財期の最終営業日であり，登録者の非関連会社が保有する登録者A類普通株の総時価は約$である261.3100万ドルは、ニューヨーク証券取引所が報じた1株14.90ドルの終値に基づく。
2023年3月7日現在登録者は19,683,253発行されたA類普通株。
引用で編入された書類
登録者が2023年株主総会に提出した最終委託書の一部(登録者の財政年度終了後120日以内に証券取引委員会に提出する)は、本年度報告の10−K表に引用的に組み込まれ、第2部第5項及び第3部第10、11、12、13及び14項に応答する。
郵便不動産信託会社です
表格10-Kの年報
2022年12月31日までの財政年度
カタログ
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| | ページ |
前向きな陳述に関する警告的声明 | II |
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第1部 | |
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第1項。 | 商売人 | 1 |
第1 A項。 | リスク要因 | 4 |
項目1 B。 | 未解決従業員意見 | 29 |
第二項です。 | 特性 | 30 |
第三項です。 | 法律手続き | 31 |
第四項です。 | 炭鉱安全情報開示 | 31 |
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第II部 | |
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五番目です。 | 登録者普通株市場、関連株主事項、発行者による株式証券の購入 | 32 |
第六項です。 | 保留されている | 32 |
第七項。 | 経営陣の財務状況と経営成果の検討と分析 | 32 |
第七A項。 | 市場リスクの定量的·定性的開示について | 42 |
第八項です。 | 財務諸表と補足データ | F-1 |
第九項です。 | 会計·財務開示面の変化と会計士との相違 | 44 |
第9条。 | 制御とプログラム | 44 |
プロジェクト9 B。 | その他の情報 | 44 |
プロジェクト9 Cです。 | 検査妨害に関する外国司法管区の開示 | 44 |
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第三部 | |
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第10項。 | 役員、行政、会社の管理 | 45 |
第十一項。 | 役員報酬 | 45 |
第十二項。 | ある実益所有者の担保所有権及び経営陣及び株主に関する事項 | 45 |
十三項。 | 特定の関係や関連取引、取締役の独立性 | 45 |
14項です。 | チーフ会計士費用とサービス | 45 |
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第4部 | |
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第十五項。 | 展示品と財務諸表の付表 | 46 |
第十六項。 | 表格10-Kの概要 | 50 |
前向きな陳述に関する警告的声明
このForm 10-K年度報告書には、連邦証券法の定義に適合した“前向きな陳述”が含まれている。これらの展望的陳述は、本年度報告のForm 10-Kに含まれ、“リスク要因”、“経営層の財務状況および経営結果に対する議論と分析”および“業務”と題する章を含み、私たちの業界、業務戦略、目標および予想に関連し、私たちの市場地位、将来の経営、利益率、収益力、資本支出、財務状況、流動性、資本資源、現金流量、経営結果、その他の財務と経営情報に関連する。我々は，“約”，“予想”，“仮説”，“信じる”，“予算”，“考慮”，“継続”，“可能”，“見積もり”，“予想”，“未来”，“予定”，“可能”，“展望”，“計画”，“潜在”，“予測”，“プロジェクト”，“求める”，“すべき”，“目標を用いた.Will“および同様の用語およびフレーズは、本年度報告におけるForm 10-Kで表される前向き陳述を識別するために使用される。
展望的な陳述は多くの危険と不確実性と関連があり、あなたは未来の事件の予測としてそれらに依存してはいけない。前向きな陳述は、不正確または不正確である可能性のある仮説、データ、または方法に依存し、私たちは、これらの仮定、データ、または方法を達成できないかもしれない。さらに、実際の結果がこのような前向き陳述とは大きく異なる重要な要素は、項目1 A内のリスク要因を含む可能性がある。リスク要因“および本年度報告書10-K表の他の部分。前向きな陳述は私たちの誠実な信念を反映しているが、それらは未来の業績の保証ではない。新しい危険と不確実性が時々発生し、私たちはこのような事件やそれらがどのように私たちに影響を与えるかを予測できない。法律の適用要件を除いて、本年度報告書の発行日後にForm 10-K表の前向き陳述を更新する義務はありません。これらのリスクと不確定性を考慮して、投資家は実際の結果の予測として前向き陳述に過度に依存してはならない。
私たちがこのForm 10-K年度報告書で用語“私たち”、“会社”、“私たちの会社”を使用する場合、私たちはメリーランド州の郵政不動産信託会社と私たちの合併子会社を指し、デラウェア州の有限共同企業Postal Realty LPを含み、私たちは同社の唯一の一般パートナーであり、私たちはそれを私たちの“運営パートナー関係”と呼ぶ
私たちのすべての展望的陳述はリスクと不確実性の影響を受け、これらのリスクと不確実性は、実際の結果を私たちが予想しているものと大きく異なることを招く可能性がある
•アメリカ連邦政府行政部門の独立機関としてのアメリカ郵政サービス(“USPS”)の地位を変える
•アメリカ郵政総局の郵便サービス需要の変化
•私たちは私たちが予想していた条項と時間に沿ってUSPSと新しい賃貸契約や賃貸契約の更新について合意することができますか、あるいは全くできません
•アメリカ郵政総局の支払い能力と財務状況
•米国郵政総局による郵便局または配達単位の違約、賃貸借契約の早期終了、または賃貸借契約の更新または移転、閉鎖または合併；
•私たちが経営している競争の激しい市場
•買収機会の獲得可能性の変化
•私たちは私たちが予想していた条項と時間で不動産買収や処分を成功させることができないし、完全に達成できない
•私たちは開発·買収した物件を経営することに成功しませんでした
•不利な経済や不動産開発は全国的にも私たちの不動産のある市場でも
•レンタル率の低下や空き率の上昇
•私たちのビジネス、融資、投資戦略、あるいは私たちが経営している市場の変化
•金利変動と経営コストの増加
•全体的な経済状況(インフレ、金利上昇、ロシアとウクライナ間の持続的な衝突の不確実性およびマクロ経済状況への影響を含む)
•金融市場の変動
•私たちは借金を返済するのに十分なキャッシュフローを作ることができませんでした
•私たちは必要な外部融資を得られなかったり、割引条件で必要な外部融資を受けることができなかった
•有効なヘッジ金利の変化ができなかった
•私たちのキーパーソンへの依存は彼らの持続的なサービスが保証されていない
•私たちのクレームと訴訟の結果に関連したり影響を与えたりします
•不動産、税収、区割り法、その他の立法や政府活動の変化、不動産税率と不動産投資信託基金(“REITs”)税収の変化
•共同経営や共同経営者への依存や共同経営者との紛争；
•ネットワークセキュリティの脅威
•不利な気象条件、自然災害、気候変動に関する不確実性とリスク
•環境、健康、安全事項に関する責任を負う
•環境要件を遵守する必要性を含む政府の承認、行動、イニシアティブ
•保険金額が不足しているか不足しているか
•不動産投資信託基金としての地位を維持するために私たちの業務に加えられた制限と、私たちはこの地位を維持できなかった
•新型コロナウイルス(新冠肺炎)の大流行などの公衆衛生上の脅威；及び
•項目1 Aの各節で議論される他の要因。“リスク要因”、第7項。“経営陣の財務状況と経営成果の議論と分析”と項目1。“公事。”
第1部
プロジェクト1.ビジネス
一般情報
私たちは内部管理の不動産投資信託基金で、主にアメリカ郵政総局の物件にリースし、最後の1マイルの郵便局からより大きな工業施設までの買収と管理に専念しています。私たちはレンタル可能な純面積で測定して、私たちはアメリカ郵政総局に貸した物件の最大の所有者と管理人だと信じています。
我々は2018年11月19日にメリーランド州で設立され、2019年5月17日に初公募株(IPO)および関連設立取引を完了して運営を開始した。私たちのA類普通株のニューヨーク証券取引所での取引コードは“PSTL”です。我々は、2019年12月31日までの短納税年度から、不動産投資信託基金として米国連邦所得税に課税することを選択した。
我々は従来のUPREIT構造により業務を展開しており，このような構造では，我々の物件は我々の運営パートナーが直接所有しているか，あるいは有限責任会社，有限責任会社または他の子会社を介して所有されている.私たちは私たちがパートナーシップを運営する唯一の一般的なパートナーであり、そのパートナー関係を通じて、私たちの不動産を直接または間接的に所有している。我々は，2022年12月31日現在，我々の経営組合における長期インセンティブ単位(“LTIP単位”)を含め，我々の経営組合のうち約80.8%の有限組合権益を持つ未償還一般単位(“運営単位”)を有している。私たちの取締役会は私たちの業務と問題を監視する。
不動産投資
2022年12月31日現在、1，286カ所の不動産(融資リースとしての物件を2カ所含む)への純投資は約4兆599億ドルである。これらの物件は49州と1地域に位置し、合計約530万平方メートルの純賃貸室内平方フィートで、2022年12月31日現在の入居率は99.7%、加重平均残存期間は約3年である。2022年12月31日現在、私たちは、私たちの課税不動産投資信託基金子会社(“TRS”)を通じて、他の397カ所の最高経営責任者Andrew Spodekとその付属会社が所有する物件を管理しています。私たちは私たちが管理している397個の物件のうち250カ所を優先的に購入する権利がある。
私たちの借約の多くは改正されたダブルネット賃貸契約であり、この賃貸契約によると、USPSは公共事業、日常メンテナンス、物品税の返済を担当し、大家は保険、屋根、構造を担当する。私たちは、このような構造は、いくつかの運営費用の増加の影響を受け、より予測可能なキャッシュフローを提供するのに役立つと信じている。私たちは郵便物流ネットワークに存在する全体的な統合機会が非常に魅力的だと思う。私たちは引き続き私たちの戦略を実行し、郵政資産を買収し、統合し、これらの資産は私たちの株主に強い収益をもたらすと信じています。
2022年のハイライト
•2022年12月31日まで、100%の契約賃貸料を受け取りました。私たちが持っているポートフォリオの入居率は99.7%です。
•2022年、我々は約1.23億ドルで320カ所の主にUSPSにレンタルされた物件を買収し、総面積は約86.9万平方フィートで、成約コストは含まれていない。
•我々は、2022年5月に、ロンドン銀行間同業借り換え金利(LIBOR)の代わりに、2022年定期融資(以下のように定義)を増加させることを含む既存のクレジット手配(以下のように定義)を改訂し、いくつかの持続可能な開発目標を達成した場合に適用保証金を0.02%低下させることを可能にした。2022年12月、私たちはさらに信用手配項目の4，000万ドルの定期ローンアコーディオンを行使しました。私たちはまた5つの金利スワップ協定を締結しました。総名目金額は1.65億ドルで、信用手配の下での金利リスクを管理します。
•2022年、私たちは市場での株式発行計画に基づいて751，382株のA類普通株を発行し、約1，190万ドルの毛収入を集めた。
配当をする
•私たちは四半期配当金を2021年第4四半期の0.2275ドルから2022年第4四半期の0.2375ドルに増加させた。過去14四半期に、私たちの1株当たりの配当金は増加した。私たちは定期的に配当金を支払う政策を続けると予想されているが、私たちは現在の配当水準を維持する保証はなく、私たちは最近1株当たりの配当を増加させるモデル、あるいは私たちの実際の配当収益率が今後のどの時期にいくらになるかを続けるつもりだ。
テナントが集中する
私たちは郵政資産を買収·管理し、私たちの業務を単一の報告可能部門として報告する。私たちの物件は主にアメリカ郵政総局にレンタルされています。項目1 A下の議論を参照されたい。“リスク要因--USPSに関連するリスク”。この年報では、米国郵政総局が郵便管理委員会(“中国”)に提出した公開報告書のいくつかの財務および運営データを参考にしており、これらの報告書はwww.usps.comまたはwww.prc.govで調べることができる。本年度報告または我々が米国証券取引委員会(“米国証券取引委員会”)に提出または提出した任意の他の文書(“米国証券取引委員会”)には、米国証券および先物事務監察委員会のウェブサイトまたは中国サイトに関する情報は含まれていないか、または含まれていない。
政府規則
様々な政府法規を遵守することは、私たちの資本支出、収益、競争地位を含む、私たちの業務に影響を与えるだろう。このような政府法規の影響は私たちの業務に実質的かもしれない。私たちは、私たちの業務に適用される政府法規を遵守するために監督し、行動してコストを発生させます。これらの法規は、連邦証券法律法規、不動産投資信託基金および他の税金法律法規、環境、健康および安全法律法規、連邦政府請負業者に対する法律要件、不動産に関連する地方区分、使用およびその他の法規、および改正された1990年の米国障害者法案(以下、ADA)を含むが、これらに限定されない。
私たちのホテルは、アメリカのアンチ·ドーピング機関の第三条の規定に適合しなければなりません。すなわち、このようなホテルはアメリカのアンチ·ドーピング機関が定義している“公共施設”に属しています。“反障害者法”は、障害者の進入を阻害する構造的障害物を、私たちの財産のある公共地域で除去することが要求される可能性があり、これらの障害は容易に実現できる。既存物件は基本的に米国の反ドーピング機関の要求に合致しており、米国の反ドーピング機関の要求を満たすために大量の資本の支払いを要求されることはないと信じている。しかし、ADAを遵守しないことは、個人訴訟当事者に罰金や損害賠償を科すことになる可能性がある。実現しやすい宿泊を提供する義務は継続的な義務であり、私たちの物件を評価し続け、その点で適切な変更を行います。
人的資本資源管理
2022年12月31日までに42人のフルタイム従業員を雇用した。私たちの従業員は主にニューヨークのシダヘストにある会社のオフィスにあります。私たちの職員たちはどんな労働組合の会員でもなく、私たちは私たちと従業員との関係が満足できると思う。2022年12月31日現在、私たちの31%の従業員、20%の任命された幹部と重要な従業員(すべての副総裁および以上の職名の従業員と定義されている)と20%の取締役会メンバーが女性であり、21%の従業員が少数民族および/または少数民族メンバーである。
私たちの人的資本目標は、私たちの既存と未来の従業員を識別、採用、維持、発展、激励と統合することに重点を置いている。私たちは、肌の色、人種、性別、国籍、民族、宗教、年齢、障害、性的指向、性別同意または表現、または法律によって保護された任意の他の地位に基づく差別または嫌がらせから職場を維持するために努力している。会社のどんな採用、採用、発展、訓練、報酬、昇進の基礎はすべて経歴、業績、技能、経験です。私たちは私たちの職員たちが公平な報酬を得ており、報酬と昇進決定は性別、人種、民族を考慮していないと信じている。従業員の優れた表現は一般的に表彰されるだろう。
私たちは現金と株式を基礎とした給与計画を堅持し、従業員を誘致、維持、激励することを目的としている。我々は，従業員の健康，安全，環境福祉の重要性を認識し，健康な作業環境の提供と維持に取り組んでいる。私たちは全面的な福祉計画と401(K)計画、柔軟な支出口座、病気休暇賃金と長期障害政策によって提供される収入保護、有給休暇、有給産休と育児休暇、休暇と個人休暇を提供し、仕事と個人生活のバランスを取る。私たちの福祉計画に加えて、健康スナックや人間工学に適合したワークステーションを含む多くの仕事生活改善策を会社本部で提供しています。私たちの従業員は、これらの機会が業務に関係している限り、様々な内部研修機会と外部サービスプロバイダが提供する訓練機会を利用することを奨励します。全ての会社員は
私たちの管理チームのメンバーを含めて、私たちの業務、会社の構造、会社に影響を与える重要な法律や政策に関する研修を定期的に受けています。しかも、私たちの多くの従業員は専門免許を持っていて、私たちは彼らに合格した持続的な専門教育を受けて、彼らを精算することを奨励します。私たちはまたすべての従業員に年2回の業績と職業発展評価を提供する。
環境問題
様々な連邦、州、地方の法律、法令および法規によると、不動産の現在または前任者のすべての人として、私たちが所有している物件内、上または下で特定の有害物質、廃棄物または石油製品を除去または修復する費用、調査または救済費用、自然資源損害または人身被害または財産損失を含む第三者の責任を負うことができる。これらの法律は、所有者または経営者がそのような材料の存在または解放を知っているかどうか、またはそのような材料の存在または解放に責任があるかどうかを含む、過ちを考慮することなく、責任を規定することが多い。私たちのいくつかの物件は、現在または以前に不動産または隣接物件を商業、工業または他の用途に使用したことによって生じる汚染の影響を受ける可能性がある。
法律の変更は、物件が存在する環境状況に対する潜在的な責任を増加させたり、排出または他の条件の制限を増加させたり、重大な意外な支出を招く可能性があり、あるいは他の方法で物件テナントの運営に悪影響を及ぼす可能性があり、それによって私たちに重大で不利な影響を与える可能性がある。私たちは私たちのすべての財産に環境責任保険証を持っている。しかしながら、任意の潜在的または既存の環境汚染責任は、保険証券の保証範囲を超えるか、または保険証券の保証範囲内ではない可能性がある。私たちはまた私たちのポートフォリオにおける物件のすべての潜在的または既存の環境汚染責任を知らないかもしれない。したがって、私たちはこのような問題のために重大な責任を負うかもしれない。
さらに、私たちの建築のいくつかは、石油製品または他の潜在的な危険または有毒物質を貯蔵するための鉛含有コーティング、アスベスト材料または地下タンクを含むか、または有害カビを含むか、または他の室内空気品質の問題を含むか、または発展する可能性があり、これは、健康影響または財産損傷または修復費用の責任をもたらす可能性がある。室内空気品質問題はまた通風不足、室内或いは屋外由来の化学汚染及びその他の生物汚染物、例えば花粉、ウイルスと細菌に起因する可能性がある。室内で鉛、アスベスト或いは空気に暴露された毒素或いは刺激物が一定のレベルを超えると、アレルギー或いはその他の反応を含む各種の不利な健康影響と症状を引き起こす可能性がある。したがって、私たちの任意の不動産に鉛、アスベスト、カビまたは他の空気汚染物質が存在する場合、影響を受けた不動産のカビまたは他の空気汚染物質を制御または除去し、または室内換気を増加させるための費用の高い救済計画をとる必要があるかもしれない。また、財産損失や人身被害が発生した場合、鉛、アスベスト、カビまたは他の空気汚染物質の存在は、テナント、テナント従業員、または他の人の責任を負わせる可能性がある。私たちは今私たちのホテルに深刻な室内空気の質が悪い問題があることを発見しませんでした。
米国証券取引委員会に提出された報告書の入手可能性
本年度報告Form 10-Kおよび当社のForm 10-Q四半期報告、Form 8-Kの現在の報告、および改正された1934年の“証券取引法”(以下、“取引法”と略す)第13(A)または15(D)節に提出または提出されたこのような報告書の任意の修正案は、当社のインターネットサイト(www.postalrealtytrust.com)で無料で取得することができます。これらすべての報告書は、米国証券取引委員会に電子的に提出された後、または電子的にアーカイブされた後、合理的に実行可能な場合に、できるだけ早く私たちのウェブサイトに発表されます。わが社の管理基準と商業行為と道徳基準及び私たちの取締役会の監査と会社管理と給与委員会の定款も私たちのサイトで調べることができます。URLは：http：//investor.postalrealtytrust.com/godocsであり、任意の株主は書面の要請があれば、郵便業信託会社/投資家関係会社に印刷版を請求することができ、郵便番号：75 Columbia Avenue，Cedarhurst，New York 1516である。私たちの電話番号は295-7820です。私たちのウェブサイト上の情報や私たちのサイトを通じてアクセスされた情報は、本年度報告書の一部とみなされてはならず、米国証券取引委員会に提出された他のいかなる文書にも組み込まれてはならない。米国証券取引委員会はまた、米国証券取引委員会に提出された報告書、依頼書、情報声明、その他の情報を含むサイトを維持しており、サイトはwww.sec.govである。
第1 A項。リスク要因
リスク要因の概要
USPSに関するリスク
•私たちの業務は郵政賃貸物件の需要に大きく依存している。
•USPSがその財務的義務を履行できないことは、私たちの業務に実質的な悪影響を及ぼす可能性がある。
•米国郵政は巨額の債務を背負い、上昇する支出に直面している。
•USPSは国会の監督と中国と他の機関の監督を受けている。
•アメリカ郵政総局が直面している激しい競争。
•USPSの潜在的な資金は債務を返済せず、レンタル料や破産を支払うことができない。
•アメリカ衛生と公衆サービス部が提出した十年計画を実施します。
•私たちの不動産はもっと高いテロの危険があるかもしれない。
•USPSと関連された訴訟と悲劇的な事件は私たちの業務を混乱させるかもしれない。
私たちの業務運営に関するリスク
•私たちは競争力のある価格で、または追加のUSPS賃貸物件を取得および/または管理することができないかもしれません。
•私たちの郵便財産を特定の地域に集中させる。
•私たちは割引条件で契約を更新したり、空いた不動産を売ることができないかもしれないし、賃貸契約が満期になった時に売ることができないかもしれません。
•不動産の空きは巨額の資本支出と流動性不足を招く可能性がある。
•2023年3月7日までに、私たち100カ所の物件の賃貸契約が満期になりました。
•私たちは買収物件の対価格としてOP単位を使用しています。
•郵便資産は流動性が不足している。
•USPSやアメリカ政府が所有する不動産数の増加は私たちに悪影響を及ぼす可能性がある。
•私たちが精算されていない不動産に徴収する不動産税は増加するかもしれない。
•金利が上昇したり、債務融資を受けることができない。
•担保債務は私たちを担保償還権を失う可能性に直面させる。
•もし私たちの債務道具が条約を守らなければ、私たちの財政状況に悪影響を及ぼすかもしれない。
•有効なヘッジ金利の変化ができなかったことは私たちの業務に実質的な悪影響を及ぼす可能性があります。
•私たちの成功は重要な人たちにかかっており、彼らの持続的なサービスは保証されていない。
•進行中または未来の訴訟と関連した危険。
•私たちの財産保険はすべての損失と加入していない損失をカバーするのに十分ではないかもしれない。
•合弁企業の投資に関連するリスク。
•技術人材に対する競争は私たちの労働コストを増加させるかもしれない。
•私たちの成長は外部資本源に依存する。
•私たちは環境問題に関連した重大な費用と責任を招くかもしれない。
•私たちの物件は有害なカビを含んだり発展したり、他の大気質の問題の影響を受ける可能性がある。
•私たちは自然災害がもたらす危険と気候変化に関連した危険に直面している。
•私たちの物件は減価費用の影響を受けるかもしれない。
•私たちの財産権保険証はすべての財産権の欠陥をカバーできないかもしれない。
•様々な連邦、州、そして地方の法律、法規、契約を守るための巨額のコスト。
•私たちは潜在的な新しいビジネスモデルに適応できないかもしれない。
•私たちはアメリカ郵政総局の支持を受けた購入選択権の不動産を獲得した。
•私たちは商業権と他の無形資産減価費用を生成するかもしれない。
•私たちは私たちの情報技術システムを改革することが難しいかもしれない。
•ソーシャルメディアを使用することは私たちの名声と業務に否定的な影響を及ぼすかもしれない。
私たちの組織構造に関連するリスクは
•Spodekさんとその関連会社は、直接的または間接的に当社の莫大な実益を所有しています。
•私たちの株主の利益と私たちの経営組合における単位所有者の利益との間には利益衝突が存在するか将来的に生じる可能性があります。
•私たちの憲章には私たちの株の所有権と譲渡を制限するいくつかの条項がある。
•株式発行株式の数を増やし、未発行株式を分類·再分類し、株主の承認を得ずに株式を発行することができる。
•メリーランド州の“会社法総則”のいくつかの条項は統制権の変更を阻害する可能性がある。
•私たちがパートナーシップを運営するいくつかの条項は私たちの自発的な買収を延期または阻止するかもしれない。
•税金保護協定は、特定の財産を売却または処分する能力を制限する可能性があり、そうでなければ、私たちの運営パートナーに特定の債務レベルを維持することを要求する可能性があります。
•私たちの取締役会は株主の承認なしに私たちの戦略、政策、手続きを変えるかもしれません。私たちはもっとレバー化されるかもしれません。これは債務義務の下で約束を破るリスクを増加させるかもしれません。
•私たちの権利と私たちの株主が私たちの役員と上級管理者に行動する権利は限られています。
•私たちは直接業務をしていない持株会社であり、私たちの株主の利益は構造的に私たちの運営組合とその子会社に属するすべての債務と義務からです。
•私どもの経営パートナーは私どもの株主の同意を得ずに第三者に追加の運営単位を発行する可能性があります。
不動産投資信託基金としての私たちの地位に関するリスク
•不動産投資信託基金の資格を保つことができなければ、一般会社のように課税される。
•もし必要な分配が行われなければ、私たちは連邦企業所得税を支払うつもりだ。
•REITの要求を遵守することは、私たちが特定の機会や投資を放棄することを招くかもしれない。
•禁止された取引税は私たちが財産を処分する能力を制限するかもしれない。
•私たちは税金負担や私たちの前身の収益と利益の影響を受けるかもしれない。
•連合郵政ホールディングス(“UPH”)の累積収益と利益の推定には不確実性がある
•私たちとUPHが合併してから五年以内に私たちとUPHの合併の一部として得られた資産を売ることは企業所得税につながります。
•もし私たちの取締役会が株主の承認なしに私たちのREIT資格を取り消すことができれば、私たちの株主に不利な結果をもたらすかもしれません。
•TRSとの取引は、これらの取引が公平な条項で行われなければ、いくつかの収入または控除に100%の懲罰税を徴収することをもたらすだろう。
•あなたはA種類の普通株の一定数の購入や譲渡を制限されるかもしれない。
•REITsによって支払われた配当金は、通常、通常の会社の配当収入の低減税率に適合しない。
•もし私たちの経営組合が連邦所得税の組合企業資格を満たしていなければ、私たちは不動産投資信託基金になる資格がなくなります。
•私たちのREIT地位を維持するために、私たちは不利な市場条件の下で、または予想された時間に不利な条件で資金を借り入れることを余儀なくされる可能性がある。
•私たちの債務機関での契約は私たちが分配を支払う能力を制限するかもしれない。
•新しい立法や行政や司法行動は私たちまたは私たちの株主に悪影響を及ぼすかもしれない。
一般リスク因子
•市場金利を上げることは私たちの証券の市場価格に悪影響を及ぼすかもしれません。
•インフレは私たちの財務状況と経営業績に悪影響を及ぼすかもしれない。
•会計声明の変化は私たちの報告書の財務業績に悪影響を及ぼすかもしれない。
•もし私たちの開示統制と手続きや財務報告書の内部統制に欠陥があれば、私たちは不利な影響を受けるかもしれない。
•将来の株式証券の発行は我々A類普通株の市場価格に悪影響を及ぼす可能性がある。
•私たちA類普通株の市場価格は変動し続ける可能性があり、下落し、下落し続ける可能性がある。
•私たちはサイバーセキュリティの危険とセキュリティホールと関連した危険に直面している。
•環境、社会、ガバナンス要因に関する第三者の予想に関連するリスク。
次のリスク要因は私たちのビジネス全体に悪影響を及ぼす可能性があります 財務状況、経営結果、キャッシュフローと見通し；私たちが株主に分配する能力；私たちが資本を得る方法；または以下の各リスク要素がさらに説明するように、私たちA種類の普通株の市場価格。本明細書に記載された情報に加えて、このForm 10-K年間報告書では、米国証券取引委員会に提出された他の報告書および定期文書に含まれる情報をよく確認して考慮する必要があります。これらのリスク要因は、私たちの全体業務、財務状況、経営結果、キャッシュフローと見通し、私たちが株主に分配する能力、私たちが資本を獲得する方法、あるいは私たちA類普通株の市場価格に大きな影響を与えるかもしれない。私たちが公開申告書に説明した危険は私たちが直面している唯一の危険ではない。私たちは現在知らないか、あるいは現在重要ではないと考えている他のリスクと不確定要素はまた、私たちの業務、財務状況、経営結果、キャッシュフロー、将来性に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。本明細書にはまた、前向きな陳述に関する他の情報が含まれている。
USPSに関するリスク
私たちの業務は郵政賃貸物件の需要に大きく依存している。
賃貸郵便物件需要の大幅な低下は、私たちの業務に重大な悪影響を及ぼす可能性がある。過去10年間、全国の小売郵便サイトの数は減少してきた。さらに2021年3月23日にアメリカ郵政総局はアメリカにサービスを提供する：財務的持続可能性と卓越したサービスのビジョンと10年計画を実現する2015年に延期された施設合併を評価し、合併がまだ十分に利用されていない可能性のある施設を含む(“10年計画”)。米国郵政総局は最近、料率の向上、特定のサービスの交付速度の鈍化、大型仕分け·交付センターの構築、特定の施設·交付単位の閉鎖、移転、統合など、10年計画下のいくつかの業務改革とコスト低減措置を開始し、実施する計画である。私たちの郵便財産または私たちに付属する郵便財産の配達単位を統合することは私たちの運営に大きな悪影響を及ぼすだろう。郵政物件数のさらなる減少は、将来的にUSPSよりも現在の賃貸よりも優遇された条項で賃貸を締結し、USPSが賃貸契約を更新できなかったり、USPSが自社物件の既存の賃貸契約を終了したり、入手可能な買収機会を減少させる可能性がある。郵便財産に対する需要レベルは、米国連邦政府及び郵政総局の政策又は資金の変化、人口密度の変化、地方、地域及び国家経済の健康及び持続可能性、流行病及び流行病の存在、例えば持続的な新冠肺炎の大流行、並びに郵政総局の需要及び使用を含む様々な私たちがコントロールできない要因の影響を受ける可能性がある。さらに、自動送達装置のような技術革新は、手作り送達または直接荷物を受け取る需要を減少させ、小売郵便局への需要を減少させる可能性がある。さらに、フェデックス、アマゾン、UPS、DHLのような小包配送サービス提供者は、小売会社が当日と最後の1マイルの配信を行うのを支援するための自動配信装置の実施を開始した, 彼らが最後の1マイルの配送能力を拡大しようとしていると公言した以外は。これらの設備の開発、実施、広範な採用は郵便サービスの需要を減少させる可能性がある。
USPSは現在の運営を維持するために十分な流動性を維持する能力を阻害する立法制限に直面している。米国郵政総局の収入が郵便サービス需要の減少により減少すれば、米国郵政総局はその郵便局地点の数を減少させる可能性がある。
USPSがその財務義務を履行できないことは，債務不履行や国会や規制機関がUSPSを改革する可能性を増加させる可能性があり，我々の業務や運営に実質的な悪影響を及ぼす可能性がある。
USPSの負債の大部分には、USPS退職労働者に提供される年金や医療などの資金源のない固定福祉が含まれている。議会はUSPSの将来について議論することが多いが、USPSが規制や国会救済なしに既存の債務を解約する可能性は低い。USPSがその財務義務を履行できない場合、私たちの多くのテナントがUSPSによって空けられる可能性があり、これは私たちの業務や運営に実質的な悪影響を及ぼすだろう。USPSが賃貸郵便物業の需要を減らす国会や規制行動は、私たちの業務や運営にも実質的な悪影響を及ぼすだろう。現在考えているいかなる改革や米国連邦政府が推進しているいかなる改革も最終的に発効するかどうかを予測することはできません。もしそうであれば、これらの改革がどのように具体的に私たちに影響を与えるのか予測できません。
米国郵政は巨額の債務を背負い、上昇する支出に直面している。
USPSは連邦融資銀行(“FFB”)に対して大量の未返済債務を抱えている。USPSとFFB間のチケット購入プロトコル(“NPA”)によれば、USPSはFFBに短期または長期チケットを発行し、2営業日以内に資金を受け取ることができる。FFBがUSPSのチケットを購入しないことを選択した場合、USPSはこのようなチケットを発行する必要があり、公共またはプライベート債務市場で他の当事者に販売するか、または他の方法で融資を求める可能性がある。NPAは2025年9月30日に満期になる。USPSがNPAの期限を満了後まで延長できる保証はない，あるいは，FFBがUSPS発行のチケットの購入を拒否した場合，その予想される条項や時間に応じて代替融資元を獲得する保証はない.USPSがNPAを満期まで延長できなければ、USPSは将来的に現在利用可能な条件に相当する条件でFFBに債務として再融資できない可能性がある。
米国郵政総局には資金不足が深刻な郵便サービス退職者健康福祉基金(“PSRHBF”)の負債があり、米国郵政総局は今後いくつかの時期にこの債務に資金を提供する必要がある。また、USPSが公務員退職制度(CSRS)と連邦従業員退職制度(FERS)基金に支払う退職福祉償却資金は深刻に不足しており、USPSは将来的にこの2つの基金に資金を提供する必要がある。2022年3月8日、国会は“郵便サービス改革法案”を可決し、米国郵政がPSRHBFにあらかじめ資金を提供することを要求する要求を廃止し、米国郵便のPSRHBFで570億ドルの未返済債務を免除し、将来の郵便退職者登録を要求することで、米国郵政の義務を大幅に軽減した
医療保険では，長期的にはPSRHBFでは資金不足の深刻な負債が存在しているにもかかわらず。アメリカ衛生と公衆サービス部は“国家行動計画”及びCSRSとFERS基金項目の下での大量の債務もまだ履行されていない
また，USPSの集団交渉協定には強制生活コスト調整の条項が含まれており，近年，消費者インフレへの持続的な影響に加え，USPSの労働コストが大幅に増加している。米国郵政総局はまた，ディーゼル油，無鉛ガソリン，メール輸送用航空機燃料，その施設用天然ガスや暖房油を主に大口商品価格上昇のリスクに直面している。
USPSの巨額債務および未返済の健康および退職債務の過去の要求は、将来的にもUSPSにその運営キャッシュフローの大部分を債務および健康および退職債務の支払いに特化することを要求する可能性があり、それにより、レンタル支払い、運営資本、資本支出、および他の商業活動を含む運営費用を支払うために利用可能なキャッシュフローを減少させる可能性がある。USPSが債務や他の義務を履行できない場合、またはその支出を制御できず、その業務に十分な流動資金を発生させることができない場合、USPSは郵政財産のレンタル需要を減少させる可能性があり、これは私たちの業務および運営に大きな悪影響を及ぼす。
USPSは国会の監督を受け、中華人民共和国や他の政府機関の監督を受けている。
USPSには様々な利害関係者がおり，彼らの利益と需要が衝突することがある.USPSは米国政府行政の独立機関として運営されているため，連邦機関に適用される様々な法規やその他の規制に制約されている。USPSがその製品とサービスのレートを高める能力があるかどうか、また新しいまたは既存の市場で新しい製品とサービスを販売する能力があるかどうかは、中国の監督部門の監督と承認を受けなければならない。米国郵政総局が行動する能力が制限されており、その運営や財務業績に悪影響を与え、郵政財産のレンタル需要を減少させる可能性がある。
さらに、USPSの構造、使命または賃貸要求の変更、USPS労働力の大幅な減少、人員資源、配達単位または郵便局の移転、他の内部再編、または私たちの物件を占有する郵便局または配達単位の変化は、私たちの賃貸契約更新機会に影響を与え、私たちの業務に大きな悪影響を及ぼす。また、米国連邦政府がUSPSを独立機関として扱ういかなる変化も、USPSの業務の全部または一部を民営化することを含むが、これらに限定されず、我々の業務に実質的な悪影響を及ぼす可能性がある。
USPSの業務と運営結果は，納入市場や代替製品やデジタル通信のライバルから深刻な影響を受けている.
USPSは効率的な競争と効率的な運営ができず、マーケティングメールや小包配信サービスを拡大できなかったこと、他のソースからの収入や貢献を増加させることは、USPSの財務状況に悪影響を与え、時間の経過とともにこの悪影響はさらに深刻になる。USPSの市場競争相手には、現地と全国小包配信サービス提供者が含まれる。USPSの競争相手は、異なるコスト構造と少ない規制制限を有し、異なるサービスおよび定価を提供することができ、USPSのこれらのサービス分野における競争力の維持を阻害する可能性がある。また、USPSの競争相手の多くは資本市場に参入することができ、融資や業務拡張の面でより大きな柔軟性を持たせている。郵便サービスに対する顧客の使用は、代替製品とデジタル通信に移行し続けている。電子メールと他の形態の電子通信の使用は、第1の種類のメールの数を減少させ、電子請求書や支払いも同様である。郵便配達人がデジタルモバイル広告を含むデジタル広告をますます使用するようになっているため、マーケティングメールは最近低下を経験している。消費者がますます電子メディアを使用してニュースと情報を獲得することに伴い、定期刊行物サービス量は引き続き低下している。電子メディアへの移行により，定期刊行物広告も低下した。USPSの競争サービス量の増加は、主にUSPSのいくつかの最大の顧客、UPS、フェデックス、アマゾンを含むUSPSのいくつかの最大顧客によるものであり、優先メール、優先郵便宅配、ファーストパッケージサービス、小包精選、小包返品サービス、およびいくつかのタイプの国際メールのおかげである。これらの顧客の各々は、自分の配送能力を確立しており、時間の経過とともに販売量を米国郵便から分流させることができる可能性がある。もしこれらの顧客がUSPSから大量の製品を移すと, USPSの競争的サービス量の増加は持続しない可能性があり、USPSのリース郵政財産への需要が減少する可能性がある。
USPSの潜在的な資金が債務を返済しない、レンタル料や倒産を支払うことができないことは、私たちの財務状況、経営業績、キャッシュフロー、分配可能な現金、および私たちの債務返済能力に大きな悪影響を与え、持続的な経営企業として経営を継続できなくなる可能性がある。
USPSの違約は我々の物件による運営キャッシュフローを著しくまたは完全に減少させる可能性がある。USPSが破産を回避し、適時にレンタル料を支払うことができること、または違約を回避したり、そのレンタル契約を終了することを保証することはできない。USPSが約束を破ったら、私たちは大家としての権利を実行することを遅らせるかもしれません
私たちの投資を保護するために巨額の費用が発生するかもしれない。我々はUSPSの賃貸料支払いに依存しているため，USPSがレンタル料を支払うことができないことは，我々および株主に割り当てる能力に悪影響を与える可能性がある.
米国破産法下の破産保護がUSPSに適用されるとは信じていないが、法律は明らかではない。USPSが破産を申請すれば、私たちは債権者になるだろうが、私たちはUSPSが私たちに借りたすべてまたは任意の破産前の金額を回収することができないかもしれない。また、USPSが破産保護を申請すれば、連邦法に基づいて私たちとの賃貸契約を終了する可能性があり、この場合、USPSに対して一般的な無担保債権を持ち、その価値は賃貸期間の残り時間が私たちの全金額を借りている可能性がある。これは私たちの業務、財政状況、そして運営結果に深刻な悪影響を及ぼすだろう。
USPSが提案した10年間計画を実施することは、私たちの運営、財務状況、運営結果に実質的な悪影響を及ぼす可能性があります。
アメリカ郵政総局はその10年計画を発表し、伝統的な手紙配達から小包配達への転換、処理、輸送、配達と小売業務のパフォーマンスが良くなく、サービス業績基準を達成できなかったこと及び重大な損失を招く危険と悪化した財務状況の挑戦に対応した。これらの戦略的取り組みは、予想される損失を転換し、長期的に純収益を実現することを目指している。10年計画には、新施設の再調整、調達、既存施設の拡大、十分に利用されていない施設の強化、小売ロビーの近代化を実現し、デジタル、中小企業、政府サービスを拡大することが含まれており、私たちの郵便財産が統合されれば、私たちの運営に影響を与える可能性がある。
米国郵政総局は最近、料率の向上、特定のサービスの交付速度の鈍化、大型仕分け·引渡しセンターの構築、特定の施設と交付単位の閉鎖、移転、統合など、10年計画の下でいくつかの業務改革とコスト削減措置を開始した。この10年計画の実施が私たちの業務、流動性、財務状況、経営結果にどの程度影響するかは、私たちが正確に予測したり評価できないかもしれない多くの要素に依存するだろう。10年計画の一部は国会承認が必要であり、これを予測することはできず、10年計画の実施と変化について利害関係者と追加的な対話を行う。USPSが10年計画を実施できなかったり、国会で承認されたりすることは、現在の運営を維持するために十分な流動性を維持する能力に影響を与える可能性があり、USPSがその郵政地点の数を減少させ、私たちの業務や運営結果に悪影響を及ぼす可能性がある。
USPSはアメリカ連邦政府の独立機関であるため、私たちの不動産は非政府テナントにレンタルされた類似不動産よりもテロリスクが高い可能性がある。
テロは私たちの行動に実質的な悪影響を与え、物質的にも財政的にも私たちの財産を直接的または間接的に損なうかもしれない。USPSは，かつ米国連邦政府の独立機関であることが予想されるため，我々の物件は非政府付属テナントにレンタルされた類似物件よりもテロリスクが高いと推定されている。テロは、これらの財産に保険又は保険不足がなければ、私たちの業務、財務状況及び運営結果に実質的な悪影響を及ぼす可能性がある。
USPSと関連された訴訟と悲劇的な事件は私たちの業務を混乱させるかもしれない。
USPS内部で提案と実行された業務、管理と戦略の変化により、10年計画を含むため、USPSは重大な大衆批判と訴訟の焦点になった。本報告の日までに、いくつかのサービスのレートが高く、交付速度が遅いなど、USPSの運営変化に関連したいくつかの訴訟がUSPSに提起されている。これらの批判や訴訟によりUSPSが名声や財務的損害を受けたり、規制審査が増加したりすると、USPSサービスへの需要が低下する可能性があり、USPS物件への需要が減少する可能性がある。これらの変化または任意の未来の変化の結果は、米国衛生·公衆サービス部のさらなる遅延または資金不足を招く可能性がある。新冠肺炎疫病もアメリカ郵政総局及びその運営、顧客需要、サプライチェーンと労働力に深刻な影響を与えた。USPSは今後も別の地域的な疫病、全世界の大流行、あるいは他の不利な公衆衛生事態の発展の不利な影響に直面し、これはUSPS物件の需要を減少させ、私たちの業務、財務状況、運営結果に悪影響を与える可能性がある。
私たちの業務と運営に関するリスク
私たちは競争力のある価格で、または追加のUSPS賃貸物件を取得および/または管理することができないかもしれません。
私たちのビジネス計画の重要な部分はアメリカ郵政総局にレンタルされたもっと多くの物件を購入することです。このような物件の数は限られており、様々なテナントや買収時に賃貸していない物件に購入したREITsよりも投資を増やす機会が少ない。また、現在米国郵政総局に賃貸されている不動産の所有権は高度に分散しており、大多数の所有者は単一の不動産を所有している。そのため、私たちは大量の資源を使って買収機会を探し、私たちの多くの個別物件に対する職務調査、保証、買収会計の流れを完成させ、それによって私たちの買収コストを増加させ、買収スケジュールを延長し、特定の物件に支払うことができる金額を減らすことができるかもしれない。そのため、主にUSPSに賃貸したより多くの物件の買収と、第三者がUSPSに賃貸した物件を管理することで業務を拡大する計画は成功しない可能性がある。
また、USPSに賃貸された物件の買収機会に対する他の市場参加者(個人投資ファンド、個人投資家、その他を含む)からの激しい競争に直面しているため、競争力のある価格で必要な物件を得ることができない、あるいは全く得られない可能性がある。また、USPS物件に特化した唯一の公開取引REITのパブリックイメージとして、私たちの業務は、USPS賃貸物件に対する他のREITs、不動産会社、他の投資家の新たな興味を生じる可能性があり、これらの投資家は、以前よりも多くの資源を持っており、彼らは以前よりもUSPS賃貸物件の投資機会に注目していなかった。
私たちは現在、特定の地域の郵便財産に集中しており、これらの州の地域や現地条件の変化にさらされている。
私たちの業務は、特にウィスコンシン州、ペンシルベニア州、カンザス州、アラバマ州、テキサス州で、これらの地域は私たちの多くの郵便資産の集中地である地域または現地の条件と事件の悪影響を受けるかもしれない。これらの地域の発展や条件は、私たちの入居率と更新、私たちの賃貸収入、私たちの運営資金、あるいは私たちの物件価値に悪影響を及ぼすかもしれません
•新冠肺炎の流行の結果を含む経済状況の低迷
•私たちのコントロール範囲を超えた意外な事件には、他にも、自然災害、テロ、流行病や流行病を含む旅行関連の健康問題が含まれている
•アメリカ郵政総局は、郵便局のリストラ、移転、または合併配達先をリストラする可能性がある
•私たちの運営費用、保険、日常維持費用が増加する経済状況を招く可能性があります。
私たちは割引条項で賃貸契約を更新したり、空いた物件を売却したりすることができないかもしれません。あるいは賃貸契約が満期になった時に賃貸借契約を更新することができないかもしれません。これは私たちに実質的な悪影響を与えるかもしれません。
レンタルデートの更新を保証することができません。あるいは空いた物件は割引条件で販売されたり、全然保証できません。USPSは、本報告の日までに、私たちのポートフォリオの1つの不動産を空けていた。最高レートを指定する更新オプションを含むレンタルでは、時間の経過とともに、継続は市場のレンタル料率を下回る可能性がある。もし私たちの多くの物件の賃貸率が市価より低く、私たちの物件の賃貸料が低下したら、私たちの既存のテナントは賃貸契約を更新しない、あるいは私たちは優遇的な条件で売却していない物件は、私たちの財務状況、経営業績、キャッシュフロー、分配に利用できる現金、そして私たちの債務返済能力は重大な悪影響を受ける可能性があります。
また、私たちのいくつかの賃貸契約によると、私たちは物件のメンテナンスと修理責任、屋根の交換や重大な構造改善などの資本改善を含む物件に対するいくつかの義務を保留します。これに関連するいかなる金額の支出も分配可能な現金を減少させ、不動産を運営するための赤字に資金を提供する必要があるかもしれない。もし私たちがこれらの義務を履行できなければ、テナントはレンタル料を減免したり、適用されたレンタルを終了したりすることができ、これは私たちの業務、財務状況、運営業績に大きな悪影響を及ぼす可能性があります。
不動産の空きは巨額の資本支出と流動性不足を招く可能性がある。
賃貸契約が満期になってテナントを失うには、物件をリフォームするために大量の資金が必要かもしれません。そして新しいテナントに適合することができます。私たちが買収したほとんどの物件はUSPSの特定の業務に特に適しているので、USPSが物件を空け、賃貸契約を更新しない、または郵便局を他の場所に移転することを決定した場合、高いコストで物件を改修し、私たちが徴収した賃貸料を下げたり、別のテナントに賃貸するために他の特典を提供する必要があるかもしれない。もし私たちが売却物件を要求されたり、選択されたりすれば、アメリカ郵政総局以外の他の方に売却することは困難かもしれません。これは減価損失を招く可能性があります。このような潜在的な流動性不足は、経済的または他の条件の変化に対応するために、ポートフォリオを迅速に調整する能力を制限する可能性があり、これは私たちに実質的で不利な影響を与える可能性がある。
2023年3月7日までに、私たち100カ所の物件の賃貸契約が満期になり、アメリカ郵政はテナントとしてこれらの物件を占有しています。もし私たちがこれらの満期の賃貸契約を更新することに成功できなければ、入居率、賃貸料収入と純営業収入の減少、潜在的な減価損失に遭遇するかもしれません。
2023年3月7日現在、私たち100カ所の物件の賃貸契約が満期になり、内部平方フィートと400万ドルの年間契約賃貸料収入約32万ドルに相当し、USPSは一時借主としてこれらの物件を占有している。賃貸契約が満期になった場合、USPSは月ごとに余剰テナントとなり、通常、時価賃貸料または満期賃貸契約を想定した賃貸料金額のうちの大きい者が支払われる。私たちは現在期限が切れたか満期になる賃貸契約の更新を期待していますが、このようなレンタル契約の更新に成功し、正の賃貸料の継続利差を取得する保証はありません。あるいはもうすぐ満期になる賃貸契約に該当する条項でレンタル契約を更新することは保証されません。これらの満期の賃貸契約を更新することができても、レンタル条項は以前の賃貸契約とは比べものにならないかもしれない。もし私たちが成功しなければ、私たちは入居率、賃貸料収入と純営業収入、潜在的な減価損失、そして私たちの信用手配下の借金能力の低下に直面する可能性があり、これは私たちの財務状況、経営業績、株主への分配能力に重大な悪影響を及ぼすかもしれない。
私たちは買収物件の対価格としてOP単位を使用しており、株主の希釈および/またはこのような物件を売却する能力を制限する可能性があります。
私たちは、営業単位と引き換えに、税務繰延供給取引を通じて不動産や物件の組み合わせを買収し続けることが可能であり、これは株主の希薄化を招く可能性がある。このような買収構造の効果の1つは、買収物件の納税年限内に差し引くことができる税収減価償却額を減少させることである可能性があり、買収物件を処分する能力を制限すること、および/または出資者に組合債務を分配してその納税基盤を維持することで、出資者を保護し、課税所得額の確認を遅らせる能力に同意することを要求することができるかもしれない。これらの制限は私たちが一度に不動産を売る能力を制限するかもしれないし、条項に従って販売するかもしれません。これらの制限がなければ、これは有利です。
郵政資産の流動性不足は、資産表現の不利な変化に対応する能力を深刻に阻害し、財務状況を損なう可能性がある。
変化する経済、金融、投資条件、USPS条件に対応するために、私たちのポートフォリオの1つ以上の郵便財産を迅速に売却する能力は限られているかもしれません。あるタイプの不動産、特に郵便局は、その代替用途が限られている可能性があるため、流動性が相対的に悪い。1つの投資の資本返還と収益の現金化(ある場合)は、一般に対象財産の売却または再融資時に発生する。私たちは、任意の所与の期間内に販売、他の処置、または魅力的な価格で再融資することで、私たちの投資目標を達成することができないかもしれないし、いかなる撤退戦略も達成できないかもしれない。特に、特定の期間内に1つまたは複数の郵便財産を処分する能力は、私たちの税金保護協定によって適用されるいくつかの制限を受け、財産の疲弊、さらには既定の市場の不足、潜在的な買い手の財務状況または見通しの変化、国家または国際経済条件の変化、および財産が管轄区域にある法律、法規、または財政政策の変化を受ける。
また、1986年に改正された“国内所得法”(以下、“規則”という。)は、不動産投資信託基金処分が他の種類の不動産会社の財産に適用されない能力に制限を加えた。特に、REITsに適用される税法は、主に通常の業務過程で販売するのではなく、投資のための物件を保有することを実際に要求しており、これは、米国の不動産投資信託基金が変化する経済、金融、投資条件に対応するためにポートフォリオを迅速に調整する能力をさらに制限している。
USPSやアメリカ政府が所有する不動産数の増加は私たちに悪影響を及ぼす可能性がある。
USPSや他の米国政府機関が所有する不動産数が大幅に増加すれば、USPSはそれぞれの賃貸契約満了時に私たちの物件からこのようなUSPSや米国政府が所有する施設に移転する可能性がある。同様に、賃貸契約が満期になると、USPSと賃貸借契約を更新することも難しくなり、USPSにレンタルされた追加物件を決定して、ポートフォリオを拡大することもより難しいかもしれません。
私たちが精算されていない不動産の不動産税は不動産税率の変化や見直しによって増加する可能性があります。
私たちは現在アメリカ連邦所得税のREIT資格に適合しているにもかかわらず、私たちは私たちのいくつかの財産のために州と地方税を払わなければならない。私たちの物件の不動産税は過去に増加しており、将来は不動産税税率の変化や税務機関が私たちの物件を評価したり見直したりすることによって増加するかもしれません。したがって、私たちが未来に納めた財産税は過去より大幅に増加するかもしれない。もし私たちが支払う財産税が増加すれば、私たちの財務状況、経営業績、キャッシュフロー、A類普通株の1株当たりの取引価格、および私たちが元金と利息義務を履行し、株主に分配する能力は不利な影響を受ける可能性があります。
金利が上昇したり、債務融資を受けられなかったりすることは、私たちが債務融資や再融資を難しくするかもしれない。
もし私たちが合理的な金利で債務融資を得ることができない場合、担保ローンを含めて、追加の物件を購入したり、既存の債務が満期になったときに再融資を行うことができない可能性があります。もし私たちが既存の債務を再融資する時に金利が高ければ、私たちの収入やキャッシュフローは減少する可能性があり、これは株主に分配できる現金を減らし、より多くの株を発行したり、より多くの資金を借り入れることでより多くの資本を調達する能力を阻害するかもしれない。また、債務満了時に債務を再融資できない場合、税収保護協定の下で提供可能な債務保証機会が減少し、税収保護協定に基づいて保護された当事者への賠償義務を引き起こす可能性がある。
担保債務義務は私たちを担保償還権を失う可能性に直面させ、これは担保債務に拘束された1つまたは複数の財産への投資損失を招く可能性がある。
担保や他の担保付き債務義務は、財産を担保とする債務違約により、貸金人が償還行動を開始し、最終的に私たちの財産損失を招き、私たちの違約のいかなるローンも獲得する可能性があるため、私たちの財産損失リスクを増加させます。担保財産または一組の財産の任意の停止は、私たちの財産の組み合わせの全体的な価値に悪影響を及ぼす可能性があります。税収目的で、請求権担保融資に拘束されていない不動産の償還は、担保融資担保債務の未返済残高に等しい購入価格で不動産を売却するとみなされる。担保債務の未返済残高が不動産における納税基盤を超えた場合、担保償還権を失ったときに課税収入を確認しますが、現金収益は何も受け取りません。これは、基準に規定されているREIT分配要求を満たすのを阻害する可能性があります。担保償還権の喪失はまた私たちの税金賠償義務をトリガする可能性があります。私たちの税金保護協定条項によると、ある財産の販売に関連しています。
私たちの債務道具の契約は私たちの財政状況に悪影響を及ぼすかもしれない。
私たちの信用配置と他の債務道具は私たちが債務能力を発生させるいくつかの慣用的な制限、要求、そして他の制限を含む。私たちの信用手配の下で、私たちは最低固定費用カバー率、最高総レバー率、最低有形純価値、最高保証レバレッジ率、最高無担保レバレッジ率、最低無担保債務カバー率と最高保証保証権レバレッジ率を含む一定の比率を維持しなければならない。私たちの信用手配と他の債務ツールによる借金の能力は私たちが私たちの金融と他の契約を守っているかどうかにかかっている。
私たちの信用手配や他の債務ツールの下の任意の契約を遵守できなかったことは、私たちの1つ以上の債務ツールの下での違約を招く可能性がある。特に、私たちは保証された債務ツールの下で違約に遭遇する可能性があり、これは私たちの信用手配による交差違約閾値を超え、違約事件を招く可能性がある。この場合、私たちは他の資金源を得ることができないか、または魅力的でない条項でしか資金を得ることができないかもしれない。また、いずれかの債務協定で契約に違反すれば、貸手は違約を宣言することができ、債務に保証があれば、違約融資を担保する担保を持つことができる。
あるいは、担保債務ツールが私たちの信用手配の下で保証権のない保証債務の交差違約のハードルを下回っても、この保証債務ツールの下の違約は、私たちの信用手配下の交差違約を招く可能性があり、この保証債務ツールは私たちの信用手配下の“無請求権”の資格に適合しない可能性があるからである。もう一つの可能性は
交差違約は私たちが入った信用手配と私たちが発行した任意の優先無担保手形の間で発生する可能性がある。上記のいずれの違約または交差違約事件も、私たちの貸手が支払い時間を加速させること、および/または将来の借金を禁止することをもたらす可能性があり、この2つの場合のいずれも、私たちの業務、運営、財務状況、および流動性に重大な悪影響を及ぼす。
有効なヘッジ金利の変化ができなかったことは、私たちの財務状況、経営業績、キャッシュフロー、分配可能な現金、および私たちの債務返済能力に悪影響を及ぼす可能性があります。
不動産投資信託基金としての私たちの資格を維持した上で、私たちの可変金利債務の市場リスクを金利交換を使用することで管理し、この金利スワップは、私たちの可変金利債務の金利の全部または一部を満期まで異なる時期に固定します。詳細については、当社総合財務諸表付記内のデリバティブおよびヘッジ活動を参照されたい。将来、私たちは金利上限協定のような他のデリバティブツールを使用して、満期まで債務のすべてまたは一部の金利を実際に制限するかもしれない。これらの合意は、例えば、これらの合意が金利変化に対する私たちの開放的なリスクを効果的に減少させることができないようなリスク、または裁判所がそのような合意が法的実行力を有さないと判断する可能性がある。さらに、金利ヘッジは、特に金利上昇と変動の時期に費用がかかる可能性がある。ヘッジは私たちのコストを増加させ、私たちの投資の全体的な収益を下げるかもしれない。また、ヘッジ契約は金利上昇が私たちに与える影響を軽減することを目的としているが、それらは私たちを合意の他の当事者が履行できないリスクに直面させる可能性もあり、私たちは合意決済に関連する重大なコストが発生する可能性があり、あるいは関連取引が財務会計基準委員会(FASB)会計基準編纂(ASC)、テーマ815、派生商品、ヘッジファンドの効率的な現金流量ヘッジに適合できない可能性がある
規則のREIT条項はまた私たちの負債に対する能力を制限する。一般的に、我々が達成したヘッジ取引の収入(I)は、不動産資産の買収や保有により発生したり、発生する借金の金利変化リスクを管理するためのものである。(Ii)不動産投資信託基金に適用される75%または95%毛収入試験について、“適格所得”を構成する任意の収入または収益項目(またはそのような収入または収益を生成する任意の財産)が通貨変動のリスクを管理するか、または(Iii)第(I)および(Ii)項に記載の取引をヘッジし、債務または売却が第(I)および(Ii)条に記載されている取引ヘッジファンドの財産に関連して締結されているが、75%または95%の毛収入試験については“毛収入”の項目を構成しない。私たちが規則と財務省条例の適用部分に基づいて特定の識別要求を遵守する限り。我々が他のタイプのヘッジ取引を行う場合、これらの取引の収入は、2つの総収入テストにおいて非合格収入とみなされる可能性が高い。これらのルールの結果として，他の有利なヘッジテクノロジーの使用を制限したり，TRSによるこれらのリッジを実施したりする必要があるかもしれない.TRSを使用することは、私たちの沖活動に対するコストを増加させたり、私たちが本来負担していたよりも大きなリスクに直面させるかもしれない。
私たちの成功はキーパーソンの持続的なサービスが保証されないことに依存しており、1人以上のキーパーソンを失うことは、私たちの業務管理と成長戦略を実施する能力に悪影響を与えたり、資本市場でわが社のマイナス印象を与える可能性があります。
私たちの持続的な成功と将来の成長を予想する能力は、特にSpodek、Garber、Kleinさんの努力のための重要な人員の努力に大きく依存し、彼らは幅広い市場知識と関係を持っており、私たちの買収、運営、資金調達活動に大きな影響を与えています。これらの人たちは私たちの成功に重要であり、その一つの理由は、誰もが国や地域の業界名声を持ち、商業と投資機会を誘致し、投資家、貸手、アメリカ郵政総局、郵便財産所有者との交渉を助けてくれるからである。もし私たちが彼らのサービスを失ったら、このような関係は減少したり、不利な影響を受けるかもしれない。我々はSpodekさん、Garberさん、Kleinさんとの雇用契約は彼らが我々に雇われ続けることを保証していません。
私たちの他の多くの上級管理者も不動産業界で豊富な経験と良好な名声を持っており、特に郵政不動産分野では、機会を探し、機会や交渉をもたらしてくれるのに役立つ。これらの人々の多くは郵便不動産分野で専門的な知識と技能を蓄積している。私たちの上級管理チームの1人以上のメンバーがサービスを失ったり、高い素質の人員を引き付けたりすることができず、私たちの業務に悪影響を与え、私たちの投資機会を減少させ、投資家、融資者、郵便不動産所有者、業務パートナー、既存と潜在的なテナント、および業界参加者との関係を弱める可能性があり、これは私たちの財務状況、経営業績、キャッシュフロー、およびA類普通株の1株当たりの取引価格に重大な悪影響を与える可能性がある。
私たちは、以前に物件を所有していた実体に関連する既存のクレームと、通常の業務プロセスにおける他のクレームとを含む持続的または将来的な訴訟を受ける可能性があり、これは、私たちの財務状況、経営業績、キャッシュフロー、および私たちAクラスの普通株の1株当たりの取引価格に重大な悪影響を及ぼす可能性がある。
私たちは、以前に物件を所有していた実体に関連する既存のクレーム、および正常な業務プロセスにおける他のクレームを含む訴訟を受ける可能性がある。その中のいくつかのクレームは、巨額の弁護費用と潜在的な私たちに対する重大な判決を招く可能性があり、その中のいくつかは保険に加入できないか、または加入できない。また、USPSとの賃貸契約下のいかなるクレームについても、1978年の“契約紛争法”とUSPSによるこのような紛争解決の手続きは、コストが高く、時間がかかる可能性があり、経営陣の私たちの業務その他の業務への関心を移す可能性があります。具体的には、クレーム手続きは、まず、請負業者に米国税関総署に割り当てられた契約官にクレームを要求する。契約官が最終決定を発表した後、請負業者は、郵便サービス契約控訴委員会または米国連邦クレーム裁判所に上訴することができる。 私たちは一般的に私たちのクレームを積極的に弁護したり、追及するつもりだ。しかし、私たちは現在提起されている任意のクレームや未来に発生する可能性のあるクレームの最終結果を確信できない。私たちに不利なこのような問題の解決は、私たちが巨額の罰金、判決または和解を支払わなければならない可能性があり、もし保険がなければ、あるいは罰金、判決、和解、および任意の関連費用が保険レベルを超えた場合、私たちの収益およびキャッシュフローに悪影響を及ぼす可能性があり、それによって、私たちの財務状況、経営結果、キャッシュフロー、分配可能な現金、および私たちの債務返済能力に悪影響を及ぼすかもしれない。いくつかの訴訟またはいくつかの訴訟の解決は、テナント、サプライヤー、および紛争に関連する他の当事者との関係に悪影響を及ぼす可能性があり、私たちの一部の保険カバー範囲の利用可能性またはコストに影響を与える可能性があり、これは、私たちの運営業績およびキャッシュフローに重大な悪影響を与え、より多くの未保険のリスクに直面し、および/または高度な管理者および取締役を引き付ける能力に悪影響を及ぼす可能性がある。
もし私たちの財産が重大または全面的な損失を受けたら、私たちの財産保険はすべての損失と未加入の損失をカバーするのに十分ではないかもしれません。
インフレ、建築法規、条例の変化、環境考慮、およびその他の要素は、テロや戦争行為を含み、私たちが受け取った任意の保険収入が財産が損傷したり破壊されたときにそれを修復または交換するのに十分ではないかもしれない。この場合、受けた保険収益は、影響を受けた不動産及びその賃貸料収入における我々の経済的地位を回復するのに十分ではない可能性がある。特定の種類の損失は、一般的に地震、ハリケーン、洪水のような悲劇的であり、私たちは保険に加入できないかもしれないし、経済的に保険に加入できないかもしれない。さらに、もし私たちの財産が重大または全面的な損失を受けた場合、私たちは重大な資本支出なしにその財産をその既存の規格に再建することができず、資本支出は保険証書に基づいて受け取った任意の金額を超える可能性がある。さらに、このような物件を再建または改善するには、区画および建築法規の要求を満たすために重大なアップグレードが必要となる可能性がある。重大な未保険損失のため、私たちの不動産への資本投資や将来のリターンの損失は私たちに重大で不利な影響を与える可能性があります。
私たちは唯一の意思決定権が足りず、私たちの合弁企業の財務状況への依存と、私たちと私たちの合弁企業との間の紛争は、合弁企業投資に悪影響を及ぼす可能性がある。
将来、私たちは共同企業、合弁企業或いは他の実体を通じて第三者と共同投資し、物件、共同企業、合弁企業或いは他の実体の非持株権益を買収し、その事務を管理することができる。私たちが将来達成する可能性のある任意のこのような手配または任意の同様の計画について、私たちは、開発、不動産、共同企業、合弁企業、または他のエンティティに対して唯一の決定権を行使することができないかもしれない。場合によっては、パートナーまたは共同投資者が倒産する可能性があるか、またはそれが負担する必要な出資に資金を提供できないことを含む、パートナー、合弁企業、または他のエンティティへの投資は、第三者が参加していないリスクに関連する可能性がある。パートナーまたは出資者は、私たちの商業利益または目標と一致しない経済的または他の商業的利益または目標を持っている可能性があり、私たちの政策または目標とは反対の行動をとる可能性があり、彼らは私たちの市場で利益の衝突があるかもしれない。このような投資には、我々とパートナーまたは合弁企業が共同企業または合弁企業を完全に制御することができないので、売却または融資のような意思決定に行き詰まる潜在的なリスクが存在する可能性もある。また、吾らは、吾等を合弁企業の権益を第三者に売却または譲渡する際に、吾等の合弁パートナーを受益者とする同意権や優先購入権に支配される可能性があり、これはいずれの場合も、吾等が合弁企業の権益を処分する能力を制限する。もし私たちが任意の共同会社または有限責任会社の有限パートナーまたは非管理メンバーであれば、そのエンティティが不動産投資信託基金としての私たちの地位を脅かす可能性があるまたは納税を要求する行動を取った場合、私たちはそのエンティティにおける私たちの権益を処分することを余儀なくされるかもしれない。私たちはできる, 場合によっては、パートナーの行動に責任があり、パートナーの活動は、私たちがREIT資格を維持する能力に悪影響を及ぼす可能性があり、または1940年に改正された“投資会社法”に従って登録を除外または免除する能力に影響を与える可能性があり、たとえ合弁企業を制御しなくても影響を与える。私たちとパートナーや合弁会社との間の紛争は訴訟や仲裁を招く可能性があり、これは私たちの費用を増加させ、私たちの上級管理者と取締役が彼らの時間と精力を私たちのに集中させることを阻止します
公事です。したがって、パートナーまたは共同リスク投資者の行動またはそれとのトラブルは、共同企業または合弁企業が所有する財産に追加のリスクを負わせる可能性がある。さらに、場合によっては、私たちは私たちの第三者パートナーまたは共同ベンチャーキャピタルの行動に責任を負わなければならないかもしれない。我々の合弁企業は債務の影響を受ける可能性があり，信用市場が動揺している時期には，このような債務の再融資には株募集が必要である可能性がある。
技術人材に対する競争は私たちの労働コストを増加させるかもしれない。
私たちは合格と技能人材の誘致と維持の面で様々な不動産や他社と激しい競争を繰り広げています。私たちは、熟練した管理者を引き付けて維持する能力に依存して、会社の日常運営を成功的に管理し、私たちのビジネス計画を実行します。私たちの発展に伴い、私たちは合格と技能人材を採用と維持する方面ですでにますます多くの挑戦に直面し続ける可能性があり、特に労働力不足と人材競争が激しい時期にある。競争圧力は私たちがこのような人々を効果的に競争するために報酬と福利厚生を向上させることを要求するかもしれない。私たちはUSPSに徴収する費用を増加させることで、このような増加した費用を相殺することができないかもしれない。もしこれらのコストが増加した場合、あるいは私たちが合格と熟練した人材を引き付けることができなければ、私たちの業務や経営業績は損なわれる可能性があります。
私たちの成長は私たちがコントロールできない外部資本源に依存し、商業的に合理的な条項や根本的に資金を提供できない可能性があり、これは私たちの資本と運営需要を満たす能力を制限したり、私たちの株主に必要な現金分配を行って、REITとしての私たちの資格を獲得して維持することができるかもしれない。
私たちが不動産投資信託基金としての資格を資格及び維持するためには、規則では、他の事項を除いて、毎年少なくとも90%の不動産投資信託基金を分配して課税収入を分配しなければならず、支払われた配当金の減額及び純資本収益を含まないことを考慮しなければならない。また、当社が割り当てたREIT課税収入が100%未満であることを前提として、通常の会社税率で所得税を納付し、純資本利益を含めています。これらの分配要求のため、私たちは運営キャッシュフローから将来の資本需要に必要な資本支出を含む資金を提供することができないかもしれない。したがって、私たちは第三者源に依存して私たちの資本需要に資金を提供する。私たちは割引された条件やこのような融資を得ることができないかもしれないし、私たちが発生したどんな追加債務も私たちのレバレッジ率と違約の可能性を増加させるだろう。第三者の資金源を得ることができるかどうかは
•一般市場状況とアメリカ郵政総局の状況
•市場は私たちの成長の可能性について考えています
•私たちの現在の債務水準は
•私たちの現在と予想されている業績と将来の収益
•私たちのキャッシュフローと現金分配
•私たちA類普通株の1株当たりの市場価格です。
歴史的に見ると、資本市場はずっと大きな妨害を受けてきた。もし私たちが第三者ルートから資本を得ることができなければ、戦略的機会がある時に物件を買収したり開発したりして、私たちの既存物件の資本と運営需要を満たし、私たちの債務超過義務を履行したり、私たちの株主に必要な現金分配を行って、私たちのREITとしての資格を満たし、その資格を維持することができないかもしれません。
私たちは環境問題に関連した重大な費用と責任を招くかもしれない。
環境に関連する様々な連邦、州、地方の法律および法規によると、不動産の現在または前任者全員として、危険または有毒物質、廃棄物または石油製品の存在または放出によるコストおよび損害に責任を負う可能性があり、このような汚染の費用の調査、整理、および人間の健康、財産または自然資源に損害を与えると言われているいかなる責任も含む。このような法律は、所有者または経営者がこのような汚染の存在を知っているかどうか、またはそのような汚染の存在に責任があるかどうかを含む、過失を考慮することなく、厳格な責任を規定することが多く、責任は連帯責任である可能性がある。これらの負債は巨大である可能性があり、任意の必要な調査、修復、除去、罰金、または他のコストは、財産および/または私たちの総資産の価値を超える可能性がある。さらに、もし私たちの物件に汚染が存在したり、汚染を修復できなかった場合、費用および/または人身または財産損失を救済する第三者の責任を負わせたり、私たちが物件を売却、賃貸または開発したり、物件を抵当品として借金する能力に重大な悪影響を与える可能性があります。また，環境法では留置権が生じる可能性がある
汚染された地点は，政府の被害とこのような汚染による費用の解決に有利である。また，我々の財産が汚染されていることが発見されれば，環境法は財産の使用方式や商業運営方式に制限を加える可能性があり，これらの制限には大量の支出が必要となる可能性がある。第1項を参照。“ビジネス--環境問題”
私たちのいくつかの物件は、現在または以前に不動産または隣接物件を商業または工業目的に使用したことによる汚染の影響を受けているか、または影響を受ける可能性がある。この汚染は，石油や危険物質の漏洩やそのような材料を貯蔵するためのタンク漏れによる可能性がある。私たちは私たちのポートフォリオでの物件のすべての潜在的または既存の環境汚染責任を知らないかもしれない。したがって、私たちはこのような問題のために重大な責任を負うかもしれない。
我々の財産上の建物の所有者としては，建築物中にアスベスト，鉛，あるいは石油製品や他の潜在的な危険や有毒物質を貯蔵するための地下タンクや他の不利な条件が存在するために責任を負う可能性がある。環境法は建築物中の危険材料の存在、維持、除去を規範化し、私たちがこのような法律を遵守しなければ、このような不遵守によって罰金に直面する可能性があり、適用される環境法律と法規に適合するために、危険材料を減少、除去、または他の方法で処理することが要求される可能性がある。さらに、建物の居住者や従業員のような第三者に、建物内に曝露された危険材料または不利な条件に関する損害賠償責任を負うことができ、建物内の危険材料または他の不利な条件の低減または修復に関連する材料費用を発生させる可能性がある。もし私たちが将来重大な環境責任を負うなら、私たちはどんな影響を受けた物件も売却したり賃貸したりすることが難しいことを発見するかもしれない。
私たちの物件は、有害なカビを含んだり発展したり、他の大気質問題の影響を受けたりする可能性があり、これは健康に悪影響を及ぼす責任と救済費用を招く可能性がある。
建築物や建築材料に水分が蓄積しすぎるとカビの生育が発生する可能性があり，特に湿度問題が発見されていない場合や一定期間解決されていない。一部のカビは空気中の毒素や刺激物を産生する可能性がある。室内空気品質問題はまた通風不足、室内或いは屋外由来の化学汚染及びその他の生物汚染物、例えば花粉、ウイルスと細菌に起因する可能性がある。室内で一定レベル以上の空気中に暴露された毒素或いは刺激物はアレルギー或いは他の反応を含む様々な不利な健康影響や症状を引き起こす可能性がある。したがって、私たちの任意の不動産に深刻なカビまたは他の空気汚染物質が存在する場合、影響を受けた物件中のカビまたは他の空気汚染物質を制御または除去し、または室内換気を増加させるために、コストの高い修復計画をとる必要があるかもしれない。また，財産損失や人身傷害が発生したといわれている場合，重大なカビや他の空気汚染物質の存在はUSPS，USPS従業員や他の人の責任を負わせる可能性がある。
私たちは地震や悪天候、気候変動に関連するリスクなどの自然災害のリスクに直面している。
洪水、地震、竜巻、ハリケーンなどの自然災害と悪天候は、私たちの財産に重大な破壊をもたらすかもしれない。私たちの多くの物件はオクラホマ州、テキサス州、ミズーリ州、ルイジアナ州とフロリダ州などの州にあり、歴史的にこれらの州は竜巻とハリケーンなどの自然災害の高いリスクを経験したことがあります。我々のこのような事件に関連する死傷損失と営業収入損失の程度は、事件の深刻さと影響を受ける地域の総リスクに依存する。このような活動の大部分の費用を支払うための保険を提供しますが、私たちの保険には差し引くことができる金額が含まれていて、いくつかの項目は保険範囲内にないかもしれません。地理的集中のリスクがある場合、一つの地域に影響を与える単一の災害(例えば地震)や破壊的な天気事件(例えば竜巻やハリケーン)は、私たちの財務状況と運営結果に大きなマイナス影響を与える可能性がある。私たちの財務業績は自然災害や悪天候による損失によって悪影響を受けるかもしれない。
私たちはまた寒さの冬の天気と関係のあるリスクに直面して、特に東北部、大西洋中部と中西部で、氷雪除去費用の増加を含む。悪天候はまた私たちの不動産の維持と修理需要を増加させるかもしれない。
最後に、私たちは気候変化の進行速度を予測できない。しかし、気候変動の影響は私たちの財産、運営、そして業務に実質的な悪影響を及ぼすかもしれない。気候変化による天気パターンの変化の程度では、私たちの市場はハリケーン、深刻な冬の嵐と竜巻、そして予測できない天気パターンを含む悪天候の増加を経験する可能性がある。これらの状況は、私たちの財産が実際に損害を受けたり、私たちの建物に対する空間需要が低下したり、これらの条件の影響を受けた地域で建物を運営することができないかもしれません。気候変動はまた、コストを増加させることによって、私たちの業務に間接的な悪影響を及ぼす可能性がある
私たちが受け入れられると思う条項に基づいて財産保険を提供し、エネルギー、メンテナンス、水および/または風害のコスト、積雪除去コスト、または当ホテルの関連コストを増加させ、あるいは米国郵政総局がその郵便局を他の場所に移転させることを招く。近年、いくつかの州と市は気候変動と排出削減目標に関する法律と政策を採択した。気候変動に対する懸念に基づいて、連邦、州、地方立法および法規の変化は、それに応じて収入を増加させることなく、私たちの不動産の資本支出の増加(例えば、そのエネルギー効率を向上させ、および/または悪天候を防ぐ)をもたらす可能性があり、これは私たちの純収入に悪影響を及ぼす可能性がある。もし気候変動の影響が実質的または長期的に発生すれば、私たちの財産、業務、または業務は不利な影響を受けるだろう。
私たちの物件は減価費用の影響を受けるかもしれない。
私たちは私たちの不動産価値が減少する可能性があるという指標があるかどうかを評価するつもりだ。物件による見積もり将来のキャッシュフロー合計(未割引および無利子費用)が物件の帳簿価値よりも少ない場合にのみ、物件の価値は減値とみなされる。私たちのキャッシュフローの見積もりでは、未来の営業収入、傾向と見通し、需要、競争とその他の要素の影響などの要素を考慮します。もし私たちが資産を評価したり、代替案の潜在的な売却を開発したりしている場合、割引されていない将来のキャッシュフロー分析は、現在の計画、予想保有期間、および利用可能な市場情報に基づいて、貸借対照表の日付が最も可能な行動計画を考慮する。私たちは私たちの物件価値に減少があるかどうかを主観的に評価することが要求されるだろう。これらの評価は、テナントの事前の空きまたは移転、または地震、竜巻、ハリケーンおよび他の自然災害、火災、内乱、テロ行為、または戦争行為による財産損傷など、私たちが制御できない要因の影響を受ける可能性がある。これらの評価は，減値費用を計上することで報酬がただちに負の調整になるため，我々の報酬に直接影響を与える可能性がある.私たちが未来に私たちの物件の減価に関連した減価費用を負担しないという保証はない。どのような減価も、私たちの業務、財務状況、および費用計算期間中の運営結果に大きな悪影響を及ぼす可能性があります。
私たちの財産権保険証はすべての財産権の欠陥をカバーできないかもしれない。
私たちの財産は業界権保険証から保険に加入します。しかし、私たちは、私たちの設立取引で私たちの初期物件の買収と、設立取引後のいくつかの買収に関連する新しいオーナー業権保険証書を取得していません。場合によっては、これらの保険証書は買収または後の再融資時に有効である。したがって、買収や再融資による所有権欠陥が存在する可能性があり、これらの欠陥に所有権保険を提供することはありません。もし私たちの任意の物件に関連する重大な所有権欠陥が存在し、所有権保険証書がこの欠陥を十分にカバーしていない場合、私たちはそのような物件に投資する資本と期待利益の一部または全部を損失する可能性がある。
私たちの不動産に適用される様々な連邦、州と地方の法律、法規、チノによって、私たちは巨額の費用を発生するかもしれません。
不動産は許可と許可要件を含む様々な条約と連邦、州と地方の法律と規制要求によって制限されている。市政または地方条例、区画制限、およびコミュニティ開発業者が適用する制限的な契約を含む現地法規は、私たちの物件の使用を制限する可能性があり、私たちの不動産を開発または買収する前に、または私たちの既存の任意の物件をリフォームするときを含む、私たちの物件について、いつでも私たちの物件についてコミュニティ標準組織の現地役人の承認を得ることを要求するかもしれません。他の事項を除いて、これらの制限は消防と安全、地震或いは危険材料の削減要求に関連する可能性がある。既存の法律および規制政策が、私たちまたは未来の開発、買収、またはリフォームの時間やコストに悪影響を与えないことは保証されず、このような遅延や追加コストを増加させるために追加的な法規が採用されない保証もない。私たちの成長戦略は私たちが許可、免許、そして区分減免を得る能力の影響を受けるかもしれない。
また、ADAや1988年の“公平住宅改正法案”(FHAA)などの法律を含む連邦や州の法律は、私たちの財産や運営にさらに制限を加えている。ADAとFHAAによると，すべての公共施設は障害者のバリアフリーや使用に関する連邦要求に適合しなければならない。私たちのいくつかの物件は現在ADAやFHAAの規定に適合していないかもしれない。もし私たちのポートフォリオのうちの1つ以上の物件がADA、FHAA、または任意の他の規制要件に適合していない場合、私たちは物件がコンプライアンスに適合し、政府の罰金を招き、個人訴訟当事者に損害賠償を下すか、またはそのような物件を再融資できないように追加コストを発生させる可能性がある。また、既存の需要が変わるかどうか、あるいは将来の需要が重大な意外な支出を要求するかどうかは、私たちの財務状況、運営結果、キャッシュフローに悪影響を及ぼすだろう。
私たちはまた私たちが連邦政府請負業者だから、様々な複雑な法的要求を守らなければならない。これらの法律は、通常、USPSとの賃貸契約に含まれており、私たちが業務を展開する方法を規範化し、様々なコンプライアンス計画を管理し、コンプライアンス責任をいくつかの請負業者に課すことを要求しています。私たちがこれらの法律を守らないと罰金、罰、損害を受ける可能性があり、USPSとの賃貸契約を締結することができず、USPSとの将来の賃貸契約を禁止することができます。これらの潜在的なコストと収入損失が私たちの経営業績、財務状況、キャッシュフローに実質的な悪影響を与えないことは保証されない。
私たちは、(I)USPSおよび非郵便テナントに賃貸すること、(Ii)非郵便テナントにのみレンタルすること、または(Iii)私たちにとって新しい市場であり、これらの新しいビジネスモデルに適応できないかもしれない、以下の物件を買収し続けることが可能である。
私たちは、(I)USPSおよび非郵便テナントに賃貸すること、(Ii)非郵便テナントにのみレンタルすること、または(Iii)私たちにとって新しい市場であり、これらの新しいビジネスモデルに適応できないかもしれない、以下の物件を買収し続けることが可能である。私たちがこれらの物件を購入する時、私たちは市場やテナントの知識の不足や現地経済や新しいテナントの運営に対する理解の不足に関連するリスクに直面する可能性がある。不動産投資信託基金の資格を保持している場合には、郵政物件所有者にコンサルティングサービスを提供し、コア業務を補完するために、我々のTRSを介して他のサービスを提供することもできる。また，新たな業務関係の構築に関するリスクや，自治体や地域やテナント特定の許可手続きに不慣れなリスクに直面する可能性がある。私たちは、幅広い勤勉さと研究と、経験豊富なサービスプロバイダとの協力によって、このようなリスクを低減することに取り組んでいます。しかし、このようなすべての危険が除去されるという保証はない。
私たちはすでに獲得し、米国郵政総局の支持を受けた購入選択権の物件を引き続き獲得することが可能だ。
私たちのいくつかの賃貸契約は、USPSに公平な市価または賃貸契約で規定された固定価格で対象物件を購入する権利を与える。私たちは未来にもっと多くの不動産を購入し、USPSに似たような購入選択を提供するかもしれない。もしUSPSが購入選択権の行使を決定し、私たちはその物件から未来の賃貸料を得る権利を失うだろう。もし私たちが獲得する権利がある購入価格が関連財産のために支払う価格より低いなら、私たちは損失を招くかもしれない。私たちはまた、私たちが受け取った購入価格を類似またはより良いリターンをもたらす比較可能な投資に再投資することができないかもしれません。その結果、レンタル収入と収益力が低下します。
私たちは営業権と他の無形資産減価費用を発生させるかもしれないが、これは私たちの収益や財務状況に悪影響を及ぼすかもしれない。
米国公認会計基準(“GAAP”)によれば、吾らは、任意の買収取引において仮定された任意の営業権および無期限無形資産を評価し、市場状況の変化または重要な仮定の任意の変化のようなイベントまたは環境変化が潜在的な減少値を示すときに毎年またはより頻繁に評価しなければならない。もしテストによりある資産が回収できない可能性があることを示した場合、吾らは商業権或いは無期限無形資産の帳簿価値と商業権或いは無形資産の査定期間中の暗黙的公正価値との差額について非現金減値費用を記録しなければならない。私たちはまた、寿命が決定された無形資産(営業権を含まない)の残りの推定利用可能年数、および他の長期資産が修正またはそのような資産の残りの残高を回収できない可能性があるかどうかを示すイベントまたは状況が発生しているかどうかを評価し続けている。我々は、資産の残存寿命に関する未割引キャッシュフローの推定値を用いて、資産が回収可能かどうかを測定する。これらの減価費用は大きい可能性があり、私たちの財務状況、経営業績、分配可能な現金に悪影響を及ぼす可能性がある。
私たちは私たちの情報技術システムを改革することが難しいかもしれない。
私たちは、私たちの情報科学技術システムを更新し、改善するための重大な投資を行っており、これらの投資は、買収機会の探し、管理物件の保守と修理、私たちのネットワークセキュリティの強化など、私たちの業務ニーズを満たすために継続されると予想されています。新しいまたはアップグレードされたシステムに移行することは、現在のプロセスの潜在的な中断およびセキュリティ複雑性を含む困難をもたらす可能性がある。また，我々の成長や業務ニーズの変化にともない，我々の情報技術システムはさらなる修正が必要となる可能性があり，移行過程で遭遇した困難を延長する可能性がある.私たちのシステムでこのような重大な投資を行うには、配備にもっと時間がかかるかもしれませんし、コストは最初に計画されたよりも高いかもしれません。また，我々が望むすべての利点を実現することはできない可能性があり，問題を修正したり，代替資源を探したりして様々な機能を実行するために多くの注意力，時間，資源が必要となる可能性がある.新しいまたはアップグレードされた情報技術システムを実施することの困難、または重大なシステムの故障や遅延、または当社のシステムの修正に成功せず、私たちの業務ニーズの変化に反応することは、私たちの業務および運営結果に悪影響を及ぼす可能性があります。
ソーシャルメディアを使用することは私たちの名声と業務に否定的な影響を及ぼすかもしれない。
ブログ、ソーシャルメディアサイト、その他のインターネットベースのコミュニケーション形式を含むソーシャルメディアプラットフォームを使用することは、すでに日常的になっている。第三者の私たちに対する否定的なコメントは、ソーシャルメディアプラットフォームまたは同様のデバイスに随時公開される可能性があり、私たちの名声またはビジネスを損なう可能性があります。私たちはまたソーシャルメディアプラットフォームを使用して情報を伝達し、買収機会を探す。これらのプラットフォームおよび設備の使用を管理する法律法規の急速な発展に伴い、私たち、私たちの従業員または第三者は、これらのプラットフォームおよび設備を使用する際に適用される法律および法規を遵守できず、私たちの業務に悪影響を与えたり、罰金やその他の処罰を受けたりする可能性がある。
私たちの組織構造に関連するリスクは
Spodekさんとその関連会社は、完全に希釈された方法で、当社の大規模な実益権益を直接または間接的に所有し、当社の会社と当社の運営パートナー関係の承認を含む重大な会社の取引を承認する能力を持っています。
Spodekさんとその関連会社は、2023年3月7日まで、私たちが発行した普通株式の総投票権を約10.3%保有しています。Spodekさんとその関連会社は、クラスAの普通株式およびクラスBの普通株式(1株当たり額面0.01ドル)の所有権に応じて、業務合併、合併、合併を含む当社の取締役会の選挙と主要な会社取引の承認を含む当社の株主に提出する能力のある事項の結果に影響を与えることができます。したがって、Spodekさんは私たちの他の株主の最良の利益に合わない方法で影響を与える可能性があります重要な影響を持っています。このような投票権の集中は制御権の変更を遅延させたり阻止したりする効果も生じる可能性があり，我々の株主は有益であると考えるかもしれない.
私たちの株主の利益と私たちの経営パートナーにおける単位所有者の利益との間に存在または将来的に利益が衝突する可能性があり、これは私たちの株主を利益にする可能性のあるビジネス意思決定を阻害する可能性がある。
私たちと私たちの関連会社と私たちの運営パートナーまたはその任意のパートナーとの関係によって、将来的に利益の衝突が存在するか、または生じる可能性があります。メリーランド州の法律によると、私たちの役員と上級管理者はわが社に対してわが社の管理に関する責任があります。また，我々の経営組合の一般パートナーとして，デラウェア州の法律と我々経営パートナーシップのパートナーシップ協定に基づき，我々の経営パートナーシップとその有限パートナーに対して経営パートナーシップ管理に関する受託責任と義務を負っている.私たちが共同企業を経営する一般パートナーとして、私たちの受託責任と義務は、わが社に対する取締役や上級管理者の責任と衝突する可能性があります。Spodekさんは、当社の運営パートナーシップにおいて重要な利益を有している有限パートナーとして、当社の株主と我々の運営パートナーシップに影響を与えるという決定を下した場合、利益相反する可能性があります。
パートナーシップ協定は、我々の経営パートナーまたは任意のパートナーの利益とわが社または我々の株主の単独利益との間で衝突が発生した場合には、当社経営パートナーの一般パートナーとして、わが社または我々株主の単独利益を優先しない義務はないと規定している。当社または当社取締役会は、いかなる行動も取らず、当社またはわが株主の単独利益を優先し、かつ、経営パートナー有限パートナーのそのパートナーシップ下での契約権利に違反することはなく、当社の経営パートナーである一般パートナーが経営パートナー及びそのパートナーに対して負う忠誠義務に違反することもない。
また、組合合意は、経営パートナーまたは任意の有限責任パートナーが受けた損失、発生した責任、またはそれから得られなかった利益については、経営パートナーまたは任意のパートナーに対していかなる金銭的損害責任も負わないが、私たちの故意の傷害や重大な不注意に対して責任を負うことは除くと規定されている。当社の経営組合会社は、(1)その人の行為または不作為が訴訟を引き起こす事項として重大な意味を有し、悪意または自発的に故意に不誠実な結果であること、(2)当該人が実際に組合契約に違反または違反して不正な個人的利益を得たこと、または(3)刑事訴訟において、補償者によって当該行為が不正であると信じる合理的な理由があることを、当社の経営組合員、当社経営組合会社の役員および高級管理者、当社経営組合会社の管理者および私たちの指定者に賠償しなければならない。私たちの経営組合会社はまた、その人の善意の確認が賠償に必要な行為基準に達したことを確認した書面確認を受け、そして最終的にその人が賠償行為基準を満たしていないと判断した場合には、支払いまたは前払いされた任意の金の書面承諾を返済した後、その人の合理的な費用を支払うか返済しなければならない。私たちの運営パートナーは以下の条件を満たす人に賠償や立て替え資金を提供しません
賠償を求める者が我々の承認を得ずに提起したいかなる訴訟(組合合意に従って賠償を受ける権利を執行するための訴訟は含まれていない)、またはその人が訴訟中の任意のクレームの任意の部分に責任があることが発見された場合、その訴訟には適用されない。
私たちの規約には、私たちの株式の所有権と譲渡を制限するいくつかの条項が含まれています。これらの条項は、Aクラスの普通株式のプレミアムに関連する可能性があり、または私たちの株主がその最適な利益に適合すると考える支配権変更取引を延期、延期、または阻止する可能性があります。
私たちの規約は私たちの株に一定の所有権制限を持っている。他の制限では、いくつかの例外を除いて、私たちの定款は、制限性の強いものを基準として、誰でも実益または推定8.5%を超える私たちの普通株を有する総流通株または任意の種類または系列の優先株流通株の8.5%の実益または推定所有権を禁止する。いくつかの条件が満たされた場合、私たちの取締役会は、その唯一かつ絶対的な情動権を行使し、期待または遡及の場合、誰でもこの所有権制限を遵守することを免除することができる。この所有権制限と私たちの憲章での私たちの株式の所有権と譲渡の他の制限は可能です
•Aクラス普通株式割増または株主がその最適な利益に適合すると考えている要約買収、委託書競争または他の取引または管理層または制御権の変更を阻止すること；
•制限を超えた株式を慈善受益者の信託に譲渡した結果、買収者は追加株式を所有する何らかのメリットを失った。
株式発行株式の数を増やし、未発行株式を分類·再分類し、株主の承認を得ずに株式を発行することができる。
私たちの定款によると、取締役会は、株主の承認なしに私たちの定款を修正し、私たちが発行を許可された株式の総数または任意の種類または系列の株式数を増加または減少させる権利があり、私たちの取締役会がAクラス普通株の大多数の流通株保有者の承認を得ない限り、私たちの取締役会が同値株に投票する権利がある等値株に分類する投票権同値株の株式数を増加させないことを前提としている。さらに、我々の定款によれば、我々の取締役会は、株主の承認なしに、A類普通株または優先株の許可があるが発行されていない株式を発行する権利があり、私たちA類普通株または優先株のいずれかの未発行株式を1つまたは複数の株式カテゴリまたは系列に分類または再分類し、そのような新分類または再分類された株式のために優先、転換または他の権利、投票権、制限、配当その他の割当、資格または償還条項または条件を設定する権利がある。したがって、私たちは、クラスAの普通株式保有者の権利に優先するか、または他の態様でAクラス普通株式保有者の権利と衝突する優先株、配当金、権力および権利、投票権または他の権利を含むシリーズまたはカテゴリの普通株式または優先株を発行することができる。我々の取締役会は現在そのような意図を持っていないにもかかわらず、クラスAまたは一連の優先株を確立することができ、この一連の条項によれば、Aクラスの普通株式のプレミアムまたは私たちの株主が彼らの最適な利益に適合すると考えている取引または制御権変更に関連する可能性があることを延期、延期、または阻止する可能性がある。
メリーランド州一般会社法のいくつかの条項は制御権の変更を阻止する可能性があり、これは第三者が要約買収を行うことを阻止したり、A類普通株のプレミアムや私たちの株主がその最適な利益に合致すると考える他の支配権変更取引を求めることを阻止する可能性がある。
メリーランド州一般会社法(“MGCL”)のいくつかの条項は、第三者が私たちの提案を買収することを阻止したり、支配権の変更を阻止したりする可能性があり、そうでなければ、私たちA類普通株の保有者は、このような株式の当時の市場価格に対するプレミアムを実現する機会がある
•“業務合併”条項は、制限された場合、吾等と“利害関係のある株主”(一般には、直前の2年以内の任意の時間に吾等の株式又はその連合会社又は連合会社の10%以上の投票権を有する者、実益が吾等の当時議決権を発行していた株式の10%以上の投票権を有する者と定義される)との間のある業務合併を禁止し、当該株主が利害関係のある株主となった最近の日から5年以内に、その後、当該等の組み合わせに何らかの公平な価格及び/又は超多数の株主投票権の要求を加える
•“制御株式”条項は、“制御株式買収”(発行済み及び発行された“制御株式”の所有権又は制御権を直接又は間接的に取得することができると定義される)で買収された自社“制御株式”(株主が制御する他の株式と合計し、株主が3つの漸増投票権範囲のうちの1つを行使する権利を有すると定義される)の所有者は、その制御株式に対して投票権を有さないが、当社株主の少なくとも3分の2の投票権(すべての利害関係のある株式を含まない)の賛成票を得た場合は、この限りでない。
当社取締役会の決議により、吾らは“商業合併条例”の業務合併条項から脱退することを選択し、吾等と任意の他の者との間の任意の業務合併が“商業合併条例”の業務合併条項を遵守することを免除されることを規定したが、業務合併についてはまず当社取締役会(当該等ではない共同会社又は共同経営会社の大多数の取締役を含む)の承認を得なければならない。また、当社の附例の一項の規定によると、当社は自社持株株式条項の制限を受けないことを選択しました。しかし、当社取締役会は決議を通じて当社に加入する業務合併条項を選択することができますが、当社も自社の定款を改訂することにより、将来当社に加入する持株権条項を選択することができます。
MGCLのいくつかの条項は、私たちの取締役会が株主承認なしに、私たちの定款や定款に現在どのような規定があるかにかかわらず、いくつかの会社管理条項を実施することができ、その中のいくつかの条項(例えば、分類取締役会)は現在私たちに適用されていない。もし実施されれば、これらの条項は第三者が私たちに能動的な買収提案を提案してくれることを制限または阻止するか、あるいは他の場合には私たちの支配権の変更を遅延、遅延、または阻止する可能性があり、そうでなければ、私たちA種類の普通株の保有者は当時の市場価格を超えるプレミアムを達成する機会があるだろう。私たちの定款には、私たちがこのようにする資格があるときに、“会社規約”第3章第8副見出しを遵守することを選択することを規定する条項が含まれています。
私たちの規約は、メリーランド州ボルチモア市巡回裁判所が私たちの株主のために開始する可能性のある特定のタイプの訴訟および訴訟の唯一および独占フォーラムを指定し、これは、私たちまたは私たちの役員、上級管理者、または従業員との紛争において有利な司法フォーラムを得ることができる私たちの株主の能力を制限するかもしれない。
私たちの規約の一般的な規定は、私たちが書面で代替裁判所を選択することに同意しない限り、メリーランド州ボルチモア市巡回裁判所(または場合によっては、アメリカメリーランド州地域裁判所、北部支部)は、株主が私たちの会社、私たちの役員、私たちの上級管理者、または私たちの従業員について提起したいくつかのタイプの訴訟と訴訟の唯一かつ独占的なフォーラムである可能性がある。このような裁判所条項の選択は、株主が司法裁判所において、私たちまたは私たちの役員、上級管理者または従業員と紛争することに有利であると考える株主のクレームを提出する能力を制限する可能性があり、これは、私たちと私たちの役員、上級管理者、および従業員に対する価値のあるクレームを阻止する可能性がある。代替的に、裁判所が私たちの別例のこの条項が1つまたは複数の特定のタイプの訴訟または法的手続きに適用されないか、または実行できないことを発見した場合、私たちは、他の管轄区域でそのような問題の解決に関連する追加費用を発生させる可能性があり、これは、私たちの業務、財務状態、または運営結果に悪影響を及ぼす可能性がある。私たちがこの条項を採択したのは、メリーランド州の裁判官がどの他の州の裁判官よりもメリーランド州の会社法問題を処理する上で経験があり、これにより、私たちが複数の裁判所で重複した訴訟を弁護することを強要される可能性もなく、原告の弁護士がこのような訴訟を利用して他の不合理な和解を迫ることができる可能性も低いと考えられるからである。
私たちが共同経営する組合契約のいくつかの条項は私たちの自発的な買収を延期または阻止する可能性があります。
当社が経営するパートナーシップ協定の条項は、私たちの自主的な買収や私たちの統制権の変更を延期または困難にする可能性があります。これらの規定は、私たちの一部の株主がこのような提案が望ましいと思うかもしれないが、第三者が私たちの支配権を能動的に買収したり、私たちの統制権を変更することに関する提案を阻止することができるかもしれない。これらの規定には
•償還権
•私たちの同意なしに、私たちを運営組合の一般パートナーとして除名してはならないことを要求します
•作戦単位への譲渡制限
•場合によっては、一般パートナーとして、組合契約を修正し、有限パートナーの同意なしに、私たちまたは運営パートナーの合併または他の統制権変更を遅延、遅延、遅延または阻止する可能性がある条項発表単位を運営組合に変更させることができる
•有限パートナーは、私たちの全部またはほとんどの資産を合併または売却することによって譲渡された権益を含む、一般株主の権益を直接または間接的に譲渡する権利を有する権利があり、もしこのような譲渡が私たちの普通株主の承認が必要であれば。
Spodekさんとその関連会社は、2023年3月7日現在、当社が所有していない発行発行事業単位(LTIP単位を含む)の約39.2%と、当社Aクラス普通株式およびすべての投票権等価株の約4.1%の流通株を有しており、これらの株式は、完全に希釈したベースで、当社の約11.2%の実益経済的利益に相当します。
税金保護協定は、特定の財産を売却または処分する能力を制限する可能性があり、特定の債務レベルを維持することを当社の運営パートナーに要求する可能性があり、そうでなければ、私たちの業務運営はこれらの債務レベルを必要としないかもしれない。
我々の運営パートナーに対する物件の貢献については、我々の運営組合企業は、将来的に税務保障協定を締結する可能性があり、この等の合意に基づいて、当グループは、貢献した物件を売却又は処分することによる供給パートナーへの税務影響を最小限に抑えることに同意している。税金保護協定は、このような合意によって拘束された任意の財産の売却を経済的に禁止することができ、たとえそうしても、私たちの株主の最良の利益に合致する可能性がある。また、吾等は、どの税務保障協定の有効期間内にも最低負債レベルを維持することが要求される可能性があり、これらの負債レベルが吾等の業務を経営するために必要であるか否かにかかわらず、又は吾等の複数の供給者に機会保証債務を提供するか否か、又は吾等の取引成立10周年前に将来返済、返済、再融資、又は他の方法(計画償却を除く)で現在返済されていない債務を削減する際に赤字修復義務を負うことが要求される可能性がある。もし私たちがこのような機会を提供できなかった場合、私たちは、このような資金提供者にそのような機会を提供できなかったことによる支払者の納税義務と、そのような税金保障支払いの支払いによる納税義務とを近似的に計算するために、そのような支払者に現金支払いを支払うことを要求される。それにもかかわらず、今後、共同企業物件を経営する出資者に協力して、当該等入株によるその後の課税収益の確認を遅延させるために、将来的に税務保障合意に達する可能性があります。
私たちの取締役会は株主の承認なしに私たちの戦略、政策、手続きを変えるかもしれません。私たちはもっとレバー化されるかもしれません。これは債務義務の下で約束を破るリスクを増加させるかもしれません。
私たちの投資、融資、レバレッジ、および流通政策、および成長、資本化、運営を含むすべての他の活動の政策は、完全に私たちの取締役会によって決定され、私たちの株主に通知されることなく、または私たちの株主の投票を経て、いつでも私たちの取締役会によって修正または修正される可能性があります。これは、我々が運営事務を行うこと、投資を行うこと、または本報告で想定されるものとは異なる業務または成長戦略をとることをもたらす可能性がある。しかも、私たちの規約と定款は、資金でも他の側面でも、私たちが発生する可能性のある債務の金額や割合を制限していない。私たちの取締役会は、株主の承認なしに、現在の借金政策を随時変更または廃止することができます。もしこの政策が変わったら、私たちのレバレッジ率はもっと高くなるかもしれないし、これは私たちの債務返済能力を増加させるかもしれない。もっと高いレバレッジ率はまた私たちの債務違約のリスクを増加させる。また、私たちの投資政策の変化は、ポートフォリオに資源を割り当てる方法や投資を求める資産タイプを含めて、金利リスク、不動産市場の変動、流動性リスクへの開放を増加させる可能性があります。上記の政策に関する私たちの変化は、私たちの財務状況、経営業績、キャッシュフローに重大な悪影響を及ぼす可能性があります。
私たちの権利と私たちの株主が私たちの役員と上級管理者に行動する権利は限られています。
メリーランド州の法律によると、一般的に、取締役が私たちの最大の利益に合致すると合理的に信じてその役割を果たし、類似した地位にある通常の慎重な人が似たような状況で使用されるように慎重であれば、彼または彼女は責任を負わないだろう。また、私たちの規約は、私たちと私たちの株主の金銭的損害に対する私たちの役員と上級管理者の責任を制限していますが、以下の理由による責任は除外します
•金銭、財産またはサービスの面で実際に不正な利益または利益を収受する；または
•取締役又は役人の能動的かつ故意的な不誠実行為は、最終判決によって判決された訴訟原因に対して実質的な意味を有する行為と決定される。
私たちの憲章は、私たちがメリーランド州の法律で許可された最大範囲で、彼または彼女が私たちにサービスを提供するために一方として、または一方に脅かされた任意の訴訟を弁護し、すべての役員と官僚に費用を前借りすることを要求する。私たちはすでに私たちのすべての幹部と取締役と賠償協定を締結しました。協定によると、メリーランド州の法律で許容される最大の程度で、彼らが役員および/または役員として発生したすべての費用と責任について、私たちの役員と役員に賠償を行いますが、限られた例外は除外します。したがって、私たちと私たちの株主が私たちの役員や上級管理者に対する権利は、私たちの定款の現行条項や他の会社が存在する可能性のある権利よりも限られているかもしれません。
私たちは直接業務をしていない持株会社ですので、私たちは私たちの運営組合から受け取った資金に依存して債務を支払い、私たちの株主の利益は構造的に私たちの運営組合とその子会社に属するすべての債務と義務に依存します。
私たちは持ち株会社で、ほとんどの業務は私たちの運営パートナー関係を通じて行われています。私たちは私たちの運営パートナー関係で権利を持つ以外に、私たちは何の独立した運営も持っていない。したがって、私たちは私たちが発表したA種類普通株の任意の配当金を、私たちの経営パートナー関係の現金分配に頼って支払います。私たちはまた、私たちの経営パートナー関係が私たちに分配する課税収入のいかなる納税義務も含めて、私たちの経営パートナーシップの分配に依存して、私たちのいかなる義務を履行する。また、当社は持株会社であるため、株主としての債権は、当社の運営組合及びその子会社に属するすべての既存及び将来の債務及び義務(借り入れの有無にかかわらず)から構造的になる。したがって、私たちが破産、清算または再編した場合、私たちの資産および私たちの経営パートナーとその子会社の資産は、私たちおよびその経営パートナーおよびその子会社のすべての債務と義務がすべて返済された後にのみ、私たちの株主のクレーム要求を満たすために使用されることができます。
当社の経営パートナーは、当社の株主の同意を得ずに第三者に追加の運営単位を発行する可能性があり、経営パートナーにおける当社の所有権比率を減少させ、当社が当社に割り当てた金額と、当社が株主に割り当てることができる金額に希釈効果をもたらす可能性があります。
我々の運営パートナーシップでは，2023年3月7日現在，約20.0%の未償還運営単位(LTIP単位を含む)を第三者が保有している。買収物件やその他の面では、第三者に追加の運営単位を配布し続ける可能性がある。このような発行は、当社の運営パートナーにおける持株比率を減少させ、当社が当社に割り当てた金額に影響を与える可能性があり、株主に分配できる金額に影響を与える可能性があります。OP単位の所有者は，我々の運営パートナー関係のどのような発行や他の組合レベルの活動に対しても投票権を持たない.
不動産投資信託基金としての私たちの地位に関するリスク
REITの資格を保持できなかったことは、私たちを通常の会社として納税することになり、株主に割り当てるための資金を大幅に減らすことになります。
2019年12月31日までのわずかな課税年度から、私たちが規則第856-860条に基づいて不動産投資信託基金として納税する資格があるように運営し続けることを選択し、継続しようとしています。不動産投資信託基金の資格は高度な技術的かつ複雑な税収ルールの適用に関連しており、これには限られた司法·行政解釈しかない。実際，我々は提携企業を通じてほとんどの資産を持っており，REIT要求の応用をさらに複雑化している.微小に見える技術的エラーや意図しないミスであっても、私たちのREIT地位を脅かす可能性がある。私たちのREIT地位は様々な事実と状況に依存しており、これらの状況は完全に私たちの制御範囲内ではないかもしれない。また、私たちの不動産投資信託基金としての資格と税収は、実際の年間運営結果を通過し、連邦税法で規定されている何らかの資格テストを継続的に満たす能力があるかどうかにかかっています。例えば、REITの資格を満たすためには、私たちのどの年の総収入の少なくとも95%は、不動産賃貸料のような条件に適合した源から来なければならず、私たちは私たちの資産構成に関する多くの要求を満たさなければならない。また、私たちは株主に分配しなければならない。毎年少なくとも私たちのREIT課税収入の90%を占めており、純資本収益は含まれていない。特定の課税年度の実際の経営結果がこれらの要求を満たすことは保証できません。さらに、新たな立法、法規、行政解釈、または裁判所判決は、いずれもトレーサビリティを有する可能性があり、REITの資格をより難しくしたり、または他の投資に対するREITへの投資の入手可能性を低下させたりする可能性がある。アメリカ国税局に不動産投資信託基金になる資格があると判断するつもりもありません, 本年度報告書のForm 10-K声明は、米国国税局またはどの裁判所に対しても拘束力がない。したがって、私たちは私たちが不動産投資信託基金になる資格があるかどうかを確認することができない。
いずれの課税年度にも不動産投資信託基金としての資格を保持できなければ、株主に分配できる資金を大幅に削減する深刻な税収結果に直面するであろう
•私たちの課税収入を計算する際には、株主に支払う配当金を差し引くことは許可されず、通常の会社税率で連邦所得税を支払うことになります
•もっと州税と地方税を払わなければならないかもしれません
•特定の連邦所得税法に基づいて減免を受ける権利がない限り、REITの地位を再選択することはできません。私たちがREITになる資格がない年以降の5年目までは、REITの地位を再選択することはできません。
また、もし私たちがREITの資格を満たしていなければ、私たちはこれ以上私たちの株主への分配を要求されないだろう。これらすべての要因により、REIT資格を獲得できなかったことは、業務拡大や資金調達能力を低下させ、A類普通株の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。
たとえ私たちがREITの資格を満たしていても、私たちは担保償還権を失ったために行われたいくつかの活動の収入の税金、州や地方の所得税、財産税、譲渡税を含むいくつかのアメリカ連邦、州、地方の所得税、財産税、私たちの収入または財産に対する消費税を支払う必要があるかもしれません。場合によっては、私たちが持っている主に正常な業務中に顧客に販売するための財産を売る場合には、100%の懲罰税を支払う必要があります。また、我々のTRSは、その運営が存在する司法管轄区において従来会社として納税しなければならず、これにより、株主に割り当てるために利用可能な現金を削減することになる。
もし必要な分配が行われなければ、私たちは連邦企業所得税を支払うつもりだ。
私たちはすでに運営しており、連邦所得税目的REITとしての私たちの資格を維持するために運営を続けるつもりだ。私たちのREITとしての資格を維持するために、私たちは通常、支払われた配当金の減額および純資本利益を含まないことを考慮することなく、毎年少なくとも90%のREIT課税収入を私たちの株主に分配することを要求される。もし私たちがこの分配要求を満たしているが、分配された課税収入がREIT課税収入の100%未満であれば、割り当てられていない課税収入に対して連邦企業所得税を支払う。また、カレンダー年度に株主に支払う実際の金額が規則で規定されている最低額よりも少ない場合には、消費税の4%を相殺することができません。収入と関連する現金収入との時間差を確認し、当社又は付属会社は、規則163(J)条に基づいて借入金から利子支出を控除する能力の制限、又は必要な債務償却支払いの影響を確認し、不利と考えられる条項で借金又は資本を調達し、又は不利と考えられる場合には価格又は場合によっては不利と考えられる方法で資産を売却し、分配要件を満たすために十分な課税収入を分配し、企業所得税及び特定年度の4%の相殺不能消費税を回避することを要求することができる。
REITの要求を遵守することは、他の魅力的な機会を放棄したり、他の魅力的な投資を清算したりする可能性がある。
連邦所得税のREIT資格を維持するためには、私たちの収入源、私たちの資産の性質と多様性、私たちが私たちの株主に割り当てた金額、私たちの株式所有権などに関するテストを絶えず満たさなければならない。このような試練を満たすために、私たちは本来行われる可能性のある投資を放棄することを要求されるかもしれない。したがって、REIT要求を遵守することは私たちの業績を阻害するかもしれない。
特に、各カレンダー四半期末に、私たちの資産価値の少なくとも75%が現金、現金プロジェクト、政府証券、合格不動産資産で構成されていることを確実にしなければならない。我々の証券(政府証券、TRS証券、合格不動産資産を除く)への余剰投資は、一般に、いずれの発行者の未償還および投票権証券の10%またはいずれかの発行者の未償還証券の総価値の10%を超えることはできない。さらに、一般的には、我々の資産価値の5%(政府証券、TRS証券、および適格不動産資産を除く)は、いずれかの発行者の証券から構成することができ、1つまたは複数のTRSの証券は、私たちの総資産価値の20%を表すことができる。もし私たちがどんなカレンダー四半期の終了時にこれらの要求を遵守できなかった場合、私たちはカレンダー四半期の終了後30日以内に要求に合わない状況を修正したり、私たちのREIT資格を失ったり、不利な税金結果を受けないようにいくつかの法定救済条項を得る資格があります。したがって、私たちは他の魅力的な投資を清算することを要求されるかもしれない。このような行動は私たちの収入と私たちの株主に割り当てられる金額を減らすかもしれない。
禁止された取引税は私たちが財産を処分する能力を制限するかもしれない。
不動産投資信託基金が禁止された取引から得た純収入には100%の税が徴収される。一般に、禁止されている取引とは、担保償還権を失った財産以外の財産を売却または処分することを指し、これらの財産は、主に通常業務中に顧客に売却される。私たちは不動産処分純収益の100%に等しい取引禁止税を払わなければならないかもしれない。不動産投資信託基金の不動産販売を取引禁止の避難港と同定することは利用可能ですが、この安全港を遵守できることを保証することはできません。あるいは、通常の業務中に主に顧客に販売するために所有されていると説明される可能性のある財産の所有を避けることになります。したがって、私たちはいくつかの物件販売に従事しないことを選択することができ、私たちのTRSを通じてこのような販売を行うことができ、これは連邦と州所得税の影響を受ける。
私たちは税金負担や私たちの前身の収益と利益の影響を受けるかもしれない。
私たちが設立した取引の一部として、私たちの前身のUPHの一部はC級会社として私たちの手に合併された。合併の結果、このような課税C社のどんな未納税金も私たちに移ってきました。賠償契約によると、Spodekさんおよびその関連会社は、最終的にそのような納税義務のいずれかが決定された場合に、私たちにお金を支払わなければなりません。Spodekさんとその子会社がこのようなお金を支払わない場合、我々はそのような納税義務を支払う責任があります。これは、株主に割り当てるために使用可能な現金を削減します。
UPHの累積収益と利益の推定には不確実性がある。
我々の前身であるUPHの一部はC社であるため，REITの資格を満たすためには，2019年12月31日までの納税年度終了前にUPHのすべての累積収益と，我々が取引を成立する前の課税年度売上利益を株主に分配しなければならない。会計士事務所から得た収益と利益の研究によると、UPHによる累積収益と利益は何もないと思います。UPH収益と利益分配に関する要求を満たしていると考えられるが，UPHの累積収益と応占利益の金額を決定することは複雑な事実と法的決定である。我々の累積収益とUPHの占有利益の計算には大きな不確実性があり，適用法の解釈と米国国税局との違いが含まれている。また、アメリカ国税局は、UPHが私たちと合併発効日までの納税年度を監査する際に、私たちの課税所得額が増加すべきであると断言することに成功し、私たちの収益とUPHの利益を増加させる可能性があります。私たちのすべての非REIT収益と利益を分配できなかった問題を解決できるプログラムがあるにもかかわらず、私たちがこれらのプログラムを利用できるかどうか、あるいは私たちの経済的影響を確認することはできません。REITとなるいずれの課税年度終了時にも未分配の非REIT収益と利益があることを選択し，そのような収益や利益を分配できなかったという問題を解決できないと判断すれば，コンプライアンスに基づいてREITの資格を満たすことはできない。
合併後5年以内に私たちとUPH合併の一部として得られた資産を売却することは企業所得税を招き、株主に分配できる現金を減らすことになります。
合併後5年以内にUPHとの合併の一部として得られた資産を売却し、売却された課税収益を確認すれば、最高会社税率で以下の金額のうち小さい者に相当する税金を支払う
•販売時に確認した収益額
•もし私たちが合併時にその当時の公平な市場価値でその資産を売却すれば、収益額を確認します。
この規定は私たちが合併後5年以内に合併の一部として獲得した資産を売却することを阻止するかもしれない。
もし私たちの取締役会が株主の承認なしに私たちのREIT資格を取り消すことができれば、私たちの株主に不利な結果をもたらすかもしれません。
当社の規約では、取締役会がREITとしての資格を継続することが当社の最良の利益に適合していないと判断した場合、取締役会は、株主承認なしにREIT選挙を撤回または終了することができます。もし私たちが不動産投資信託基金になる資格がなくなったら、私たちは私たちの課税収入のために連邦所得税を納め、私たちの課税収入の大部分を私たちの株主に分配する必要がなくなり、これは私たちの株主への総リターンに悪影響を及ぼすかもしれない。
TRSとの取引は、これらの取引が公平な条項で行われなければ、いくつかの収入または控除に100%の懲罰税を徴収することをもたらすだろう。
全体的に、不動産投資信託基金の資産価値の20%は、1つ以上のTRSの株式または証券を超えることはできない。さらに、“規則”は、TRSがその親会社REITに支払うまたは累算した利息の控除額を制限して、TRSが適切なレベルの会社税を納めなければならないことを保証し、場合によっては他の控除額制限を適用することができる。この規則はまた、TRSとその親会社REITとの間のいくつかの取引に100%の消費税を徴収し、これらの取引は公平な方法で行われない。
私たちのTRSはその課税収入に適用される連邦、外国、州、地方所得税を徴収し、その税引後純収入は私たちに分配することができますが、私たちに分配する必要はありません。私たちは、私たちのTRSの株式と証券の総価値は、私たちの総資産(私たちのTRS株と証券を含む)の価値の20%未満になると信じている。また、TRSにおけるそれぞれの投資の価値を監視して、TRSの所有権制限を遵守することを保証し、上述した100%の消費税が発生しないように、合理的と考えられる条項に従ってTRSとの取引を手配します。しかし、私たちは私たちが上記で議論した20%の制限を遵守したり、100%の消費税の適用を避けることができるという保証はない。
あなたはA種類の普通株の一定数の購入や譲渡を制限されるかもしれない。
私たちの規約における所有権と譲渡の制限は、私たちの株式の市場活動を抑制し、私たちの業務合併機会を制限するかもしれません。
各課税年度における不動産投資信託基金としての私たちの資格を維持するために、守則で定義された5名以下の者は、課税年度後半の任意の時間に、当社の発行および発行された株式を実益または建設的に保有する価値が50%を超えてはならない。基準内のホームルールは、この要求に基づいて、個人またはエンティティが実益または建設的な方法で私たちの株式を所有しているかどうかを決定する。また，課税年度ごとに少なくとも335日以内に，少なくとも100人が我々の株式を実益しなければならない.私たちがこれらのテストを通過することを確実にするために、私たちの定款は私たちの株式の買収と所有権を制限している。
いくつかの例外を除いて、私たちの定款は、不動産投資信託基金としての私たちの資格を維持するために必要な行動を取ることを許可しています。当社の取締役会が免除を受けない限り、当社の定款では、Spodekさんを除く当社の普通株式の総流通株の8.5%以上または任意のカテゴリーまたはシリーズ優先株式流通株式の8.5%以上を実益または建設的に保有することを禁止しており、限定的な強者を基準としています。我々の規約では、Spodekさんが制限的に強いものを基準として、当社の普通株式の15.0%または数を所有することを可能にします。当社の取締役会はいかなる提案の譲受人も免除することはできませんが、その譲受人の所有権は私たちがREITの資格を満たしていないことになります。しかし、もし私たちの取締役会がREIT資格に適合し続けることが私たちの最適な利益に適合していないと思う場合、これと譲渡可能性と所有権の他の制限は適用されないだろう。
REITsによって支払われた配当金は、通常、通常の会社の配当収入の低減税率に適合しない。
米国の株主に支払われる適格配当収入は個人、信託、遺産であり、資本利益に適用される最高税率は低下する。しかし、REITsによって支払われた配当金は、通常、低下した合格配当率に適合しない。2026年1月1日までの納税年度において、非会社納税者は、“適格不動産投資信託基金配当金”(一般に不動産投資信託基金株主が受信した資本利得配当金または合格配当収入に指定されていない配当を指す)を含む特定のクリア業務収入の最高20%を差し引くことができるが、いくつかの制限を受けている。適格配当収入の低減に適用される連邦所得税税率は、REITsまたはREITsが支払うべき配当金の税収に悪影響を与えないが、従来の会社配当に適用されるよりも優遇税率は、REITsに投資する吸引力がREITsに投資される非REIT会社の株よりも相対的に低いと考える個人、信託、および遺産投資家をもたらす可能性があり、これは、私たちのA種類の普通株を含むREITsの株式価値に悪影響を及ぼす可能性がある。税率は未来の立法で変わるかもしれない。
もし私たちの経営パートナー関係が連邦所得税の共同企業資格に適合していなければ、私たちは不動産投資信託基金になる資格がなくなり、他の不利な結果を受けるだろう。
私たちは連邦所得税の目的のために、私たちの経営パートナー関係がパートナーシップとみなされると信じている。共同企業として、私たちの運営組合は一般的にその収入によって連邦所得税を納めません。逆に、
それの各パートナーは、私たちを含めて分配され、私たちの運営パートナー関係の収入におけるシェアについて税金を支払うことを要求されるかもしれない。しかし、連邦所得税の目的で、アメリカ国税局は、私たちの経営組合または私たちが権利を持っている他の子会社組合の地位を疑問視しない、あるいは裁判所がそのような挑戦を支持しないということを保証することはできません。もしアメリカ国税局が私たちの経営組合または任意の他の子会社組合企業を一つの実体と見なすことに成功した場合、会社として連邦所得税を納め、私たちはREITsに適用される総収入テストと特定の資産テストを満たすことができない可能性があるため、私たちはもはやREITになる資格がないかもしれない。また、我々の運営組合または任意の子会社組合は、組合企業の資格を満たしていないため、連邦および州会社の所得税を納付する可能性があり、債務返済や我々を含むパートナーに割り当てることができる現金金額を著しく減少させることになる。
私たちのREITの地位を維持するために、私たちは不利な市場条件下で資金を借り入れることを余儀なくされる可能性がありますが、これらの資金は理想的な時間または根本的に有利な条件で得ることができず、場違いおよび/または不利な条件下で投資活動を削減したり、資産を処分したりする可能性があり、これは私たちの財務状況、経営業績、キャッシュフローに大きな悪影響を及ぼす可能性があります。
REITの資格を満たすために、私たちは通常、支払配当金の控除を考慮せず、純資本利益を含まない少なくとも90%の“REIT課税収入”を毎年私たちの株主に分配しなければならない。また、私たちが割り当てた課税所得額が課税所得額の100%(純資本利益を含む)より少ない場合、私たちは通常の会社税率で米国連邦所得税を納付し、任意の例年の分配が米国連邦所得税法で規定されている最低金額より少ない金額に4%の控除不能消費税を徴収する。私たちはREITの90%の分配要求を満たし、アメリカ連邦所得税と4%の相殺できない消費税を避けるために、私たちの純収入を私たちの株主に分配し続けるつもりだ。
さらに、私たちの課税収入は時々GAAPによって決定された純収入を超えるかもしれない。例えば、これは、達成された資本損失が、我々のGAAP純収入を決定する際に差し引かれるが、私たちの課税所得額を計算する際に控除できない可能性があるためである可能性がある。さらに、私たちは差し引くことのできない資本支出を生成したり、債務や償却金の支払いを要求されたりする可能性がある。上述したように、特定の年度に生じるキャッシュフローは課税収入よりも少ない可能性があり、この年度にこれらの収入を株主に分配しなければ、米国連邦所得税とその収入の4%の相殺不可能な消費税を招く可能性がある。この場合、(I)現金備蓄の使用、(Ii)不利と考えられる金利または時間で債務を発生させること、(Iii)不利な市場条件で資産を売却すること、(Iv)将来の買収、資本支出、または債務返済に投資すべき金額を割り当てることを要求される可能性がある。または(V)私たちの株式を課税配分し、分配の一部として、株主は、REITの90%の分配要件を満たすために、私たちの株式または(総分配のパーセンテージで測定された制限された)現金を受け入れることを選択し、その年度に米国連邦所得税および4%の相殺不能消費税を回避することができる。このような代替案は私たちのコストを増加させたり、私たちの株式を減少させるかもしれない。したがって、REIT要求を遵守することは、私たちの成長能力を阻害する可能性があり、これは、私たちの業務、財務状況、運営結果に悪影響を及ぼす可能性があります。
私たちの信用手配や他の借入契約での契約は、私たちの支払い分配の能力を制限する可能性があり、REITの資格を満たすことができない可能性があります。
不動産投資信託基金としての私たちの資格を維持するためには、支払配当金の控除や純資本利益を考慮することなく、毎年少なくとも90%の課税所得純額を分配することが一般的に求められている。また、通常の会社税率で所得税を納付します。もし私たちが割り当てた課税所得額が純資本利益を含めて純額の100%未満であれば。私たちの信用手配や他の借入協定によると、私たちは様々な金融契約の制約を受ける可能性があり、これらの契約は株主に割り当てる能力を制限する可能性があり、これは私たちのREIT地位を維持するために十分な割り当てを制限するかもしれません。
新しい立法または行政または司法行動は、すべての場合に追跡力を持つ可能性があり、私たちまたは私たちの株主に悪影響を及ぼす可能性がある。
REITsの連邦所得税待遇は随時立法、司法あるいは行政行動によって修正することができ、追跡力がある可能性があり、これは米国に投資する連邦所得税待遇に影響を与える可能性がある。立法手続きに参加する人々、アメリカ国税局、アメリカ財務省はREITsに関連する連邦所得税規則を絶えず審査し、これは法規の変化及び法規と解釈の頻繁な改正を招く可能性がある。私たちと私たちの株主たちはどんな新しい連邦所得税の法律、法規、または行政解釈の不利な影響を受けるかもしれない。
一般リスク因子
市場金利を上げることは私たちの証券の市場価格に悪影響を及ぼすかもしれません。
投資家が私たちの証券を購入または売却するかどうかを決定する際に考慮される可能性のある要素の1つは、市場金利に対して、私たちの株式または単価のパーセントを占める配当率である。市場金利が上昇した場合、潜在的投資家は、私たちの証券がより高い配当または金利を得ることを望んでいるか、またはより高い配当または利息を支払う証券を求めることができる。私たちA類普通株の市場価格は、主に私たちが投資から得た収益とリターン、財産や私たちの株主への分配に関する収入に基づいて、財産や投資自体の市場価値や基礎に基づいて価値を評価するのではなく、私たちの財産と私たちの株主への分配に関する収入に基づくかもしれない。したがって、金利変動や資本市場状況は、我々A類普通株の市場価格に影響を与える可能性がある。例えば、金利が上昇して私たちの配当率が増加しなければ、私たちA類普通株の市場価格は低下する可能性があります。債券などの利上げ証券の市場金利上昇に伴い、潜在投資家は私たちのA類普通株により高い配当収益率を要求する可能性があるからです。さらに、金利上昇は、私たちの可変金利債務の利息支出を増加させ、キャッシュフローおよび私たちの債務返済および配当金支払い能力に悪影響を及ぼすだろう。
インフレは私たちの財務状況と経営業績に悪影響を及ぼすかもしれない。
インフレ上昇は私たちの運営、一般と行政費用、利息支出、不動産買収コストに悪影響を及ぼす可能性がある。インフレ期間中、このようなコストの増加は賃貸料収入よりも高いかもしれない。インフレは消費者支出にも悪影響を及ぼす可能性があり、郵便サービスの需要に悪影響を与え、郵便財産の需要に影響を与える可能性がある。定期的にレンタルを延長することでレンタル料を増加させることは、私たちがインフレから保障するのに十分ではないかもしれません。インフレにより、私たちの運営と他の支出の増加速度が予想より速い場合、私たちの財務状況、運営結果、キャッシュフロー、分配に利用可能な現金、および私たちの債務返済能力は大きな悪影響を受けるかもしれない。
会計声明の変化は私たちの報告書の財務業績に悪影響を及ぼすかもしれない。
会計政策と方法は私たちの財務状況と経営結果をどのように記録して報告するかの基礎だ。適切な会計基準を制定して解釈する財務会計基準委員会および米国証券取引委員会は、財務諸表の作成を指導する財務会計および報告基準、またはこれらの基準の解釈および適用を時々変更する可能性がある。このような変化は私たちが報告した財務状況と運営結果に実質的な影響を及ぼすかもしれない。場合によっては、私たちは、前の財務諸表の再分類または重複をもたらすために、新しいまたは修正された基準を遡及適用することを要求される可能性がある。
もし私たちの開示統制と手続きや財務報告書の内部統制に欠陥があれば、私たちは不利な影響を受けるかもしれない。
財務報告書に対する私たちの開示統制と手続き、そして内部統制はすべてのミス、誤った陳述、または虚偽陳述を防ぐことができないかもしれない。私たちの財務報告書の内部統制がいつでもすべての統制目標を効果的に達成できるという保証はない。私たちは将来発生する可能性のある財務報告の内部統制に欠陥があり、私たちの経営結果を誤って陳述し、私たちの財務諸表を再記載し、あるいは他の方法で私たちの財務状況、経営結果、キャッシュフローまたはA類普通株の市場価格、および私たちが債務超過義務を履行し、A類普通株保有者に配当および分配を支払う能力に悪影響を及ぼす可能性がある。
将来発行される株式証券は、私たちの既存の株主を希釈し、私たちのA種類の普通株に優先して配当分配を行う可能性があり、これは私たちA種類の普通株の市場価格に悪影響を及ぼす可能性がある。
将来、私たちは追加の株式証券を発行することで、様々な種類の優先株や普通株を含む私たちの資本資源を増加させることを試みるかもしれない。追加株式発行は、私たちの既存株主の持ち株を希釈したり、私たちA類普通株の市場価格を下げたり、両者を兼ねたりする可能性があります。優先株または単位は、清算分配よりも優先的に、または配当または分配支払いに優先することができ、これは、普通株式および普通株保有者への配当分配の能力を制限することができる。私たちが未来のどの発行でも証券を発行する決定は市場状況と他のコントロールできない要素に依存するため、私たちは私たちが未来に発行する金額、時間、性質を予測したり推定することができません。したがって、私たちの株主は、私たちが将来発行する株がA類普通株の市場価格を下げ、私たちの持ち株のリスクを希釈するリスクを担っています。
私たちA類普通株の市場価格はずっと不安定で、下落し続ける可能性があり、下落し続ける可能性があり、これは私たちA類普通株への投資の大幅または完全な損失を招く可能性があります。
株式市場は以前も最近も大きな価格と出来高変動を経験しています。そのため、私たちA類普通株の市場価格はずっと未来に似たような変動が生じる可能性があり、私たちA類普通株の投資家は私たちの経営業績や将来性とは関係のない低下を含む投資価値の低下を経験するかもしれない。私たちA類普通株の市場価格は、様々な要因によって大きく変動する可能性があります
•私たちの経営業績と他の同種の会社の業績
•アメリカ郵政総局の運営ぶりは
•経営実績の実際や予想の違い
•私たちの収入や利益予想や証券アナリストの提案を変えて
•証券アナリストは当社または当業界に関する研究報告を発表した
•キーパーソンの増減
•合併と買収、撤退、剥離、合弁企業、戦略投資、または業務戦略の変更など、私たちまたは私たちの競争相手の戦略決定
•私たちまたは私たちの産業に悪影響を及ぼす立法または他の規制によって開発または行政政策；
•ジャーナリズムや投資界の投機行為
•機関株主の行動
•会計原則の変化
•テロ行為
•一般的な市況には、業績とは無関係な要素が含まれている
•大流行病や流行病、例えば新冠肺炎の大流行、および関連する政府·経済対策。
また，Aクラス普通株の保有者に定期的に四半期分配を継続することが予想されるが，我々の業務に十分な現金が割り当てられていない場合には，運営資金や資産売却純収益から分配に資金を提供し，借入資金をこのような分配に資金を提供したり，そのような分配の金額を減少させなければならない可能性がある.ある程度、私たちはお金を借りて分配に資金を提供し、私たちの将来の利息コストは増加し、それによって私たちの収益と分配に利用可能な現金を減少させるだろう。そうでなければ、それらはそうになるだろう。もし、私たちの資産によって生成された分配に使用可能な現金が予想よりも少ない場合、またはそのような分配に利用可能な現金が将来の間に予想レベルから低下した場合、分配を行うことができない場合、または予想されるレベルで分配することができない場合、私たちAクラス普通株の市場価格を低下させる可能性がある。
過去、証券集団訴訟は会社の株価が変動した後に提起されることが多かった。このような訴訟は巨額の費用を招き、私たちの経営陣の関心と資源を分散させるかもしれない。
将来的に私たちのA類普通株、優先株、またはA類普通株に転換できるか、交換可能または実行可能な証券を売却することは、私たちA類普通株の市場価格を低下させる可能性がある。
私たちは、将来的に私たちのAクラス普通株、優先株、またはAクラス普通株または交換可能または行使可能な証券に売却するか、またはこれらの証券が公開市場で転売可能であるかどうかが、私たちAクラス普通株の市場価格を低下させるかどうかを予測することはできない。このような証券を大量に公衆に販売する
OP単位を償還する際の販売を含む市場リスク、あるいはこれらの販売が発生する可能性があると考えて、私たちの普通株の市場価格を下落させる可能性があり、あなたはすべてまたは一部の投資を損失する可能性があります。将来的には、不動産、ポートフォリオまたは業務買収に関連する運営単位を含むが、これらに限定されないが、これらに限定されないが、2019年の株式インセンティブ計画の参加者に株式ベースの報酬を発行することは、私たちAクラス普通株、優先株または他の私たちA類普通株または交換可能または行使可能な証券に変換され、私たちA類普通株の市場価格に悪影響を及ぼす可能性がある。これらの証券の将来の発行は、株式証券を売却することで追加資本を得る条項にも悪影響を及ぼす可能性がある。また、将来的に私たちのA類普通株を売却または発行することは、既存の株主の権益を希釈する可能性がある。
私たちはサイバーセキュリティの危険に直面している。
ネットワークセキュリティリスク、およびネットワーク攻撃またはインターネット上のネットワーク侵入、マルウェア、コンピュータウイルス、電子メール添付ファイル、社会工学およびネットワーク釣り計画または組織内部者のようなセキュリティホールまたは中断に関連するリスクに直面しています。世界各地からの未遂攻撃と侵入の数、強度と複雑性の増加に伴い、セキュリティホール或いは破壊のリスクは普遍的に増加し、特にネットワーク攻撃或いはネットワーク侵入を通じて、コンピュータハッカー、民族国家付属行為者とネットワークテロリストを含む。これらの事件は、私たちの運営中断を招き、私たちの財務状況、キャッシュフロー、普通株の市場価格に実質的な損害を与え、資産が流用され、業務を展開する過程で収集された機密情報が損害または破壊され、情報や資産が盗まれた責任、ネットワークセキュリティ保護と保険コストの増加、規制法執行、訴訟と私たちの利害関係者関係を損なう可能性がある。これらのリスクは、これらのリスクを識別し、定量化し、これらのリスクに十分に対応するために、私たちの技術、システム、およびプロセスをアップグレードし、拡張し、ネットワーク釣り、マルウェア、および他の計画を検出するのを助けるために、私たちの従業員および請負者に定期的な訓練を提供するために、持続的かつ継続的に増加する可能性がある。このような注目は，他の活動の時間や他の資源を分散させており，我々の努力が有効である保証はない.また、第三者サービス提供者が私たちの物件で日常的な物件管理、レンタル、その他の活動を行うことに依存しており、第三者プロバイダが構築または使用するネットワークおよびシステムが有効であることは保証されません。
通常のビジネスプロセスにおいて、私たちおよびサービスプロバイダー(物件管理、レンタル、会計および/または賃金サービスを提供するサービスプロバイダを含む)は、私たちのテナント、従業員、およびサプライヤーによって提供されるいくつかの個人情報を収集し、保持する。私たちはまた私たちの業務を処理して管理するためにコンピュータシステムに広く依存している。我々と我々のサービスプロバイダが我々のシステム上の機密情報を保護するために設計したデータセキュリティ対策が，これらの個人情報への不正アクセスを防ぐことができる保証はない.私たちはネットワーク責任保険を維持している；しかし、この保険は、私たちのシステムの中断または破壊によって引き起こされる可能性のある財務、法律、業務、または名声損失をカバーするのに十分ではないかもしれない。私たちの何人かの従業員たちはまた遠隔作業をして、これは追加的なネットワークセキュリティリスクをもたらすかもしれない。私たちと私たちのサービスプロバイダが収集した情報と私たちと私たちのコンピュータシステムの安全と完全性を維持するための私たちの努力が有効であることは保証されません。あるいはセキュリティホールや中断の試みは成功したり破壊的ではなく、私たちの運営を中断する可能性があり、私たちの財務状況、キャッシュフロー、私たちの普通株の市場価格に実質的な損害を与え、ネットワークセキュリティ保護と保険コストを増加させ、規制法執行、訴訟と私たちの利益関係を損なう可能性があります。
環境、社会、ガバナンス要因に関する第三者の予想はコストを増加させ、新たなリスクに直面させる可能性がある。
ある投資家は環境、社会、そして管理要素を利用して彼らの投資戦略を指導するかもしれません。場合によっては、彼らが企業責任に関する政策が十分ではないと思うなら、彼らは私たちの証券に投資しないことを選択するかもしれません。会社責任格付けと会社報告書の第三者提供者の数が増加し、基準がそれぞれ異なり、場合によっては一致しない場合もある。また、企業責任実践を評価する基準が進化しており、これは私たちへの期待をより高くし、これらの新しい基準を満たすためにコストの高い措置をとることにつながる可能性がある。もし私たちの企業責任手続きや基準が異なる有権者が設定した基準を満たしていなければ、私たちは名声被害に直面するかもしれない。さらに、もし私たちが環境、社会、そして統治事項に関連するいくつかの計画と目標を伝達すれば、私たちはこれらの計画や目標を達成することに失敗したり、失敗とみなされたり、あるいは私たちはこれらの計画や目標の範囲で批判されるかもしれない。もし私たちが投資家、テナント、その他の利害関係者の期待を満たしていない場合、あるいは私たちの計画が計画通りに実行されていなければ、私たちの名声と財務業績は不利な影響を受ける可能性がある。
項目1 B。未解決従業員意見
ない。
項目2.財産
2022年12月31日まで、私たちは49州と1つの地域に約530万平方メートルの純レンタル室内平方フィートを含む1，286カ所の不動産組合を持っています。私たちの物件は主にアメリカ郵政総局にレンタルされています。次の図に2022年12月31日までの自有物件の足跡を示す
2022年12月31日までの私たちの物件に関する情報は第15項に含まれています。本年度報告表格10−Kの“展示品及び財務諸表付表−別表3.不動産及び減価償却”。
レンタルの満期日
2022年12月31日現在，我々とUSPSとのリースにより，満期までの加重平均残存年数は約3年であり，テナントが既存の継続·終了契約を何も行使しないと仮定すると，テナントは2031年に満期となる
オプションを購入したりします次の表は、2022年12月31日現在、私たちの物件の指定期間内の予定賃貸満期日を詳しく説明しています。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 期限が切れそうな借款の数 | | リース合計
平方フィート | | 年化賃貸 収入.収入(1) |
| 年.年 | | | 金額 | | % | | 金額 | | % |
2022 (2) | | 88 | | 297,501 | | | 5.6 | % | | $ | 3,602,163 | | | 7.6 | % |
| 2023 | | 88 | | 610,311 | | | 11.5 | % | | 4,010,679 | | | 8.5 | % |
| 2024 | | 98 | | 547,030 | | | 10.3 | % | | 5,240,508 | | | 11.1 | % |
| 2025 | | 196 | | 1,164,639 | | | 21.8 | % | | 8,102,408 | | | 17.1 | % |
| 2026 | | 255 | | 995,492 | | | 18.7 | % | | 9,385,862 | | | 19.9 | % |
| 2027 | | 298 | | 955,871 | | | 17.9 | % | | 8,505,476 | | | 18.0 | % |
| 2028 | | 80 | | 250,637 | | | 4.7 | % | | 2,657,741 | | | 5.6 | % |
| 2029 | | 91 | | 262,973 | | | 4.9 | % | | 2,955,526 | | | 6.2 | % |
| 2030 | | 91 | | 234,670 | | | 4.4 | % | | 2,769,196 | | | 5.9 | % |
| 2031 | | 3 | | 8,786 | | | 0.2 | % | | 65,620 | | | 0.1 | % |
| 合計する | | 1,288 | | 5,327,910 | | | 100.0 | % | | $ | 47,295,179 | | | 100.0 | % |
説明的注釈:
(1)私たちのすべての賃貸(直接融資リースに計上された賃貸を含む)が2022年12月31日に施行された年化契約賃貸料。期限が切れていない賃貸契約については，賃貸料はUSPSが行っている賃貸契約更新交渉の一部として決定された時価賃貸料から計算し，年ごとに計算する。
(2)約27.8万平方メートルの内部賃貸面積と340万ドルの年間化賃貸収入を含み、これらの収入は2022年12月31日までの年度内に満期になった月ごとの継続レンタル約またはレンタル約によって占有される。
項目3.法的手続き
私たちと私たちの子会社は時々その正常な業務過程による訴訟の当事者になります。吾らは現在何の重大な訴訟も受けていないが、吾らの知る限り、不注意で提出された定例訴訟や正常業務過程で出現した他の請求及び行政訴訟以外に、吾らはいかなる他の訴訟の脅威も受けておらず、その中の一部の訴訟は責任保険によって保証される予定であり、これらのすべての訴訟は当社の流動資金、経営業績或いは業務或いは財務状況に重大な悪影響を与えないことが予想されている。
プロジェクト4.鉱山安全開示
適用されません。
第II部
項目5.登録者普通株式市場、関連株主事項、発行者による株式証券の購入
市場情報
私たちのA類普通株のニューヨーク証券取引所での取引コードは“PSTL”です。2023年3月7日までに、19，683，253株のA類普通株が発行·流通し、7人の株主が登録されている。この登録株主数は、私たちA類普通株の実際の利益所有者数を表すものではなく、私たちA類普通株の株式は、投票可能な受益者に利益を得るために、証券取引業者や他の人によって“街頭名義”でよく保有されているからである。
また，2023年3月7日現在，発行済みと発行済みの投票権等価株は27，206株，有限パートナーが保有する運営単位とLTIP単位は4，952，337株である。投票された同等株のすべての発行済みおよび発行された株式は、Spodekさんとその関連会社が保有しています。このような株や単位には公開取引市場は存在しない。
私たちは私たちのA種類普通株の四半期配当金を発表し続けるつもりだ。しかし、配当の実際の金額と時間は私たちの取締役会が適宜決定し、基準の要求に加えて、私たちの財務状況にも依存し、将来の配当金額と時間を保証することはできません。
株式補償計画に基づいて発行された証券
第5項で要求される情報は，我々が2023年年度株主総会のために作成した最終依頼書を参考にして組み込まれる.
プロジェクト6.保留
プロジェクト7.経営陣の財務状況と経営成果の検討と分析
以下の検討及び分析は，当社の2022年12月31日まで及び2021年12月31日までの年度の総合財務諸表とその関連付記をもとに，併せて読まなければならない。この経営陣の財務状況と経営結果の討論と分析には、リスク、不確実性、仮説に関する前向きな陳述が含まれている。前向き陳述に関連するリスク、不確実性、および仮説の議論については、“前向き陳述に関する警告声明”を参照されたい。項目1 Aの要因を含むが、これらに限定されない様々な要因のため、我々の実際の結果は、前向き陳述において明示的または示唆された結果とは大きく異なる可能性がある。“リスク要因”は、この報告書の他の部分に含まれている。
概要
会社
我々は2018年11月19日にメリーランド州社として設立し，IPOおよび関連設立取引を完了した後に運営を開始した。我々は従来のUPREIT構造により業務を展開しており，このような構造では，我々の物件は我々の運営パートナーが直接所有しているか，あるいは有限責任会社，有限責任会社または他の子会社を介して所有されている.2022年12月31日までの1年間に、閉鎖コストは含まれていない約1.23億ドルで主にUSPSに賃貸された320カ所の物件を買収した。2022年12月31日まで、私たちのポートフォリオは1，286カ所の自己所有物からなり、約530万平方メートルの純レンタルルームを含む49州と1つの地域に分布している。
私たちは私たちがパートナーシップを運営する唯一の一般的なパートナーであり、そのパートナー関係を通じて、私たちの不動産を直接または間接的に所有している。2023年3月7日現在，LTIP単位を含む約80.0%の未償還運営単位を有している。私たちの取締役会は私たちの業務と問題を監視する。
ATMプログラム
2020年12月14日、私たちは私たちの市場発売計画(“2020 ATM計画”)について単独の公開市場販売協定を達成し、この合意により、私たちのA類普通株を随時発行·販売することができ、総販売価格は最高5，000万ドルに達する。2022年11月4日、我々は2020年のATM計画を終了し、それぞれエージェントであるJefferies LLC、BMO Capital Markets Corp.，Janney Montgomery Scott LLC、Stifel、Nicolaus&Company、InCorporation and Truist Securities，Inc.と単独の公開市場販売協定(“2022年ATM計画”)を締結し、この合意により、A類普通株の株を随時提供·販売することができ、総販売価格は最高5，000万ドルに達する。このようなプロトコルも規定されており、吾らはいくつかの代理店の連合所属会社と1つまたは複数の長期販売プロトコルを締結することができ、独立した総長期確認及び関連する補充確認を含む。2022年12月31日までの1年間に，2020年ATM計画と2022年ATM計画により751，382株を発行し，約1190万ドルの毛収入を調達した。2022年12月31日現在、我々の2022年ATM計画での余剰利用可能資金は約4190万ドルである。
幹部の概要
私たちは内部管理の不動産投資信託基金で、主にアメリカ郵政総局の物件にリースし、最後の1マイルの郵便局からより大きな工業施設までの買収と管理に専念しています。私たちは郵便物流ネットワークに存在する全体的な統合機会が非常に魅力的だと思う。私たちは引き続き私たちの戦略を実行し、郵政資産を買収し、統合し、これらの資産は私たちの株主に強い収益をもたらすと信じています。
地理的集中度
2022年12月31日まで、私たちは49の州と1つの地域に1，286カ所の不動産を持って、主にアメリカ郵政総局に賃貸します。2022年12月31日までの1年間、私たちの総賃貸料収入の約15.1%はペンシルバニア州に集中している。
新興成長型会社
私たちは2012年のJumpStart Our Business Startups Act(“JOBS法案”)で定義されているように、他の“新興成長型企業”ではない上場企業に適用される様々な報告要件のいくつかの免除を利用する資格があり、2002年のサバンズ-オクスリ法案404条の遵守が要求されていない監査役認証要求を含め、当社の定期報告や依頼書における役員報酬に関する開示義務の削減や、役員報酬や株主承認までに承認されていないゴールドパラシュート支払いの非拘束性相談への投票要求の免除を含む。
また、雇用法案は、“新興成長型会社”は、新たなまたは改正された会計基準を遵守するために、改正された1933年の“証券法”(“証券法”)に規定された移行期間を延長することができると規定している。言い換えれば、新興成長型企業は、これらの基準が民間会社に適用されるまで、いくつかの会計基準の採用を延期することができる。私たちはこのような免除を利用した；いくつかの制限を受けているにもかかわらず、私たちはまだ“新興成長型企業”であっても、未来にこのような免除の利用を止めることを選択するかもしれない
(I)本年度の総収入が12.35億ドル以上の最終日(インフレ要因の定期調整)、(Ii)当社IPO 5周年後の今年度最後の日まで、“新興成長型企業”となり、(Iii)前3年間に10億ドルを超える転換不能債券を発行した日、または(Iv)“取引所法案”に基づいて“大規模加速申告会社”とみなされた日までとなる。
私たちも証券法の下でS-K法規で定義されている“小さな報告会社”であり、より小さい報告会社が得ることができるいくつかの規模開示の利点を利用することを選択している。私たちがもはや“新興成長型会社”ではなくても、私たちは規模の小さい報告会社であり続けるかもしれない
2019年12月31日までの短期納税年度から、規則によりREITとみなされ、REITの資格を継続していくことを選択しました。私たちが不動産投資信託基金になる資格がある限り、私たちは通常連邦所得税を支払う必要がありません。各納税年度の課税収入を株主に分配するからです。
将来の経営業績に影響を与える可能性のある要素
アメリカ郵政総局
私たちはUSPSの財政的と運営的安定性に依存している。米国郵政総局は現在、連邦政府の介入がないため、その業務や他の義務に資金を提供する能力を脅かしている様々な状況に直面している。USPSは、収入源や定価を制限し、ある費用を強制的に要求し、その借入能力を制限する法律法規によって制限されている。そのため、他の結果を除いて、米国郵政はその規定された費用に資金を提供することができず、その退職制度や福祉の規定支払いを受け入れ続けている。米国郵政総局は最近、特定のサービスのレート向上や交付速度の低下、特定の施設や交付単位の閉鎖、移転、合併など、いくつかの業務改革やコスト削減措置を提案しているが、米国郵政総局は、これらの措置だけでは満期時にすべての既存の義務を履行する能力を維持するのに不十分であり、近年延期されている重要なインフラ投資を行うのにも十分ではないという立場である。これらの措置はまた、名声や財務的損害をもたらしたり、USPSの監督審査を強化したり、そのサービスの需要を減少させる可能性がある重大な批判や訴訟を招く。現在行われている新冠肺炎の大流行(新冠肺炎の新変種や変異変異を含む)やその伝播を防止するための措置も，大流行に関する中断による巨額の追加運営費用を含め，米国郵政総局の運営や流動性に重大かつ予測不可能な影響を与え続けている。新冠肺炎の疫病とその他の地政学と経済要素も巨大なインフレ圧力をもたらし、より高い報酬、福祉を招いた, USPSの輸送と燃料コスト。USPSがそのサービスへの需要が減少して財務義務やその収入が低下した場合、USPSは賃貸郵便財産への需要を減少させる可能性があり、私たちの業務や運営に大きな悪影響を及ぼす。USPSに関連するリスクに関するより多くの情報は、第1 A項を参照されたい。“リスク要因--USPSに関連するリスク”。
収入.収入
当社の収入は、主にSpodekさんとその共同事業会社が所有している郵政不動産管理からの収入、融資リースとして確認された物件の収入、および特定の相談サービスを提供する収入から、USPSと締結された物件のレンタル料とテナントの精算および費用の精算からです。賃貸料収入とは、主にUSPSと締結された賃貸確認に基づいて、市場賃貸無形資産よりも高い影響と低い影響と、テナントが賃貸に応じて支払ったお金を返済して、各物件で支払う不動産税の大部分を償還することとを含む。料金その他の主な言及は、(I)Spodekさんおよびその連合会社が管理プロトコルに従って所有している郵政事業からの当社のTRSの収入と、(Ii)郵政事業のサードパーティ所有者への相談サービスによって当社のTRSが受け取る収入と、(Iii)賃貸物件を融資するために生成された収入とを確認します。2022年12月31日現在、テナントに賃貸されている物件の平均残存期間は約3年。私たちの将来の賃貸料収入と費用、および他の要素に影響を与える可能性がある要因は、(I)満期になる賃貸契約および管理協定を更新または交換する能力、(Ii)現地、地域、または国家経済状況、(Iii)郵便空間の需要または需要の減少、(Iv)市場賃貸料の変化、(V)USPS現在の物件賃貸計画または賃貸形態の変化、および(Vi)私たちの不動産および管理物件が十分なサービスと維持を提供する能力を含むが、これらに限定されない。
運営費
私たちは主に私たちの物件をアメリカ郵政総局に貸します。私たちの賃貸約の大部分は改正されたダブルネット賃貸契約で、テナントは光熱費、日常メンテナンスと物件税の返済を担当し、大家さんは保険、屋根と構造を担当しています。このため、オーナーのこれらの賃貸契約下での責任に関するコスト増加は、我々の経営業績にマイナス影響を与える可能性がある。さらなる検討については、以下の“レンタル継続期間”を参照されたい。
営業費用には、一般的に不動産税、財産経営費用が含まれ、保険、メンテナンス、保守(テナントが担当する費用を除く)、財産修理に関する給料および減価償却や償却が含まれる。これらの運営コストを制御することに影響を与える可能性がある要素としては、定期修理コスト、リフォームコスト、再レンタルスペースのコスト、インフレ、適用法律によって負担可能な責任が含まれていますが、これらに限定されません。借主に回収した金は，関連支出が発生している間は計上制で収入として確認した。(I)一般的には、私たちは不動産税の主要債務者であり、(Ii)テナントが不動産税を返済しないような場合、私たちは信用リスクを負うから、テナントの返済金や関連物件の運営費を毛数で確認する。
市場要因や競争などにより物件収入が減少した場合、所有·運営物件の費用が減少するとは限らない。もし収入が減少すれば、私たちはそれに応じて支出を減らすことができないかもしれない。不動産投資に関連するコストは通常大幅に減少せず、物件が完全に占有されていない場合やその他の場合には私たちの収入が減少している。したがって、将来収入が減少すれば、静的運営コストは私たちの将来のキャッシュフローや運営結果に悪影響を及ぼす可能性がある。
一般と行政
一般·行政費用とは、わが上場企業の日常活動に関する人員コスト、専門費用、法律費用、保険、相談費、情報技術コスト、その他の費用のことです。ポートフォリオの増加に伴い、一般的かつ行政的費用が上昇し続けることが予想されるが、効率性と規模経済のため、このような費用が私たちの収入に占める割合は時間とともに低下すると予想される。
株式ベースの報酬費用
すべての権益に基づく給与支出はすべて私たちの総合経営及び全面収益報告書の中で一般及び行政支出及び不動産運営支出の構成部分であることを確認した。私たちは私たちの役員と従業員の利益が私たちの投資家の利益と一致するように株式ベースの奨励を支給します。
負債と利子支出
2021年8月9日、我々は1.5億ドルの優先無担保循環信用手配(“2021年循環信用手配”)と5000万ドルの優先無担保定期融資手配(“2021年定期融資”)を締結した。2022年5月11日には、新たな7，500万ドル優先無担保遅延抽出定期融資手配(“2022年定期融資”)の追加を含む信用手配(“第1修正案”)を改訂し、2021年循環信用手配および2021年定期融資とともに、LIBORの代わりにSOFRを基準金利とし、いくつかの持続可能な開発目標を達成した場合に0.02%の保証金を適用することを可能にした。
吾らは住宅ローン債務の返済、不動産買収及びその他の一般会社用途を含む信用手配を運営資金用途として利用しようとしている。我々は非現金に基づいて債務に関する繰延融資コストを利息支出に償却する直線法を用いて、関連する融資条項の実際の金利法に近似している。債務構造のいかなる変化も、不動産買収に関連する債務融資を含め、経営業績に重大な影響を与える可能性があり、具体的にはどのような債務の条項にも依存する。
所得税の割引
不動産投資信託基金として、現在株主に割り当てられている課税純収入は通常連邦所得税を支払う必要はありません。規則によると、不動産投資信託基金は多くの組織と運営規定を遵守しなければならず、毎年少なくとも90%の不動産投資信託基金を分配する課税収入を含み、支払われた配当の減額及びいかなる純資本収益も含まないことを考慮する必要がない。もし私たちがどの課税年度にもREITとして納税する資格がなく、特定の法定猶予条項を得る資格がない場合、私たちはその年度の収入を正常な会社税率で納税し、REITの資格を持たなくなった次の納税年度の4つの納税年度内にREIT納税の資格を取り消されます。私たちが連邦所得税のREIT資格に適合していても、私たちは私たちの収入と資産に州税と地方税を納め、私たちの未分配収入に連邦所得税と消費税を支払う必要があるかもしれない。さらに、私たちの既存のTRSと私たちが未来に形成した他のTRSが稼いだどんな収入も連邦、州、そして地方会社の所得税を支払うだろう。
契約を延長する
2023年3月7日現在、私たち100カ所の物件の賃貸契約が満期になり、約32万平方メートルと400万ドルの年間契約賃貸料収入に相当し、USPSは一時借主としてこれらの物件を占有している。第2項を参照。“プロパティ-レンタル満期明細書”。本報告の日まで、USPSはまだこのような財産を空けるつもりだと私たちに知らせてくれなかった。賃貸契約が満期になった場合、USPSは月ごとに余剰テナントとなり、通常、時価賃貸料または満期賃貸契約を想定した賃貸料金額のうちの大きい者が支払われる。2022年、USPSと行っている賃貸契約更新交渉では、市場賃貸料と一時停止期間内に満期賃貸契約が支払われるべき他の金額についてUSPSにクレームを出した。USPSはその後，満期賃貸契約の時価賃貸料は一般に満期賃料の賃貸料金額よりも高いと認定し，(I)賃貸契約が満期になった日から一度に増加した賃貸料を補完することと，(Ii)時価賃貸料の増加を反映した賃貸料を支払うことに同意した
USPSの未来によって決定される。しかし、USPSは我々が推定した市場賃貸料や私たちのクレームに基づく他の金額を受け入れないため、1978年に契約争議法案に規定された期間内に郵便サービス契約控訴委員会(PSBCA)に控訴した。PSBCAはその後，USPSと我々の共同要求を承認し，双方が満期リースの継続についてさらなる交渉を行うことができるように控訴の猶予を求めた。私たちは現在期限が切れたか満期になる賃貸契約の更新を期待していますが、このようなレンタル契約の更新に成功し、正の賃貸料の継続利差を取得する保証はありません。あるいはもうすぐ満期になる賃貸契約に該当する条項でレンタル契約を更新することは保証されません。これらの満期の賃貸契約を更新することができても、レンタル条項は以前の賃貸契約とは比べものにならないかもしれない。もし私たちが成功しなければ、私たちは入居率、賃貸料収入と純営業収入の減少、そして私たちの信用手配下の借金能力の低下を経験するかもしれません。これは私たちの財務状況、経営業績、株主への分配能力に重大な悪影響を及ぼすかもしれません。USPSに関連するリスクに関するより多くの情報は、第1 A項を参照されたい。“リスク要因--USPSに関連するリスク”。
経営成果
2022年12月31日までと2021年12月31日期との比較
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| (金額は千単位) | 12月31日までの年度 | | | | |
| 2022 | | 2021 | | $Change | | 変更率 |
| 収入.収入 | | | | | | | |
| 賃料収入 | $ | 50,876 | | | $ | 38,276 | | | $ | 12,600 | | | 33 | % |
| 費用その他 | 2,454 | | | 1,662 | | | 792 | | | 48 | % |
| 総収入 | 53,330 | | | 39,938 | | | 13,392 | | | 34 | % |
| | | | | | | |
| 運営費 | | | | | | | |
| 不動産税 | 7,168 | | | 5,399 | | | 1,769 | | | 33 | % |
| 物件運営費 | 5,625 | | | 3,987 | | | 1,638 | | | 41 | % |
| 一般と行政 | 13,110 | | | 10,643 | | | 2,467 | | | 23 | % |
| 減価償却および償却 | 17,727 | | | 13,990 | | | 3,737 | | | 27 | % |
| 総運営費 | 43,630 | | | 34,019 | | | 9,611 | | | 28 | % |
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| 営業収入 | 9,700 | | | 5,919 | | | 3,781 | | | 64 | % |
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| その他の収入 | 1,029 | | | 401 | | | 628 | | | 157 | % |
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| 利子支出，純額 | | | | | | | |
| 契約利子支出 | (5,378) | | | (2,739) | | | (2,639) | | | 96 | % |
| 繰延融資費の解約と償却 | (596) | | | (714) | | | 118 | | | (17) | % |
| 債務損失を繰り上げ返済する | — | | | (202) | | | 202 | | | 100 | % |
| 利子収入 | 1 | | | 2 | | | (1) | | | (50) | % |
| 利子支出総額 | (5,973) | | | (3,653) | | | (2,320) | | | 64 | % |
| | | | | | | |
| 所得税前収入支出 | 4,756 | | | 2,667 | | | 2,089 | | | 78 | % |
| 所得税費用 | (12) | | | (111) | | | 99 | | | (89) | % |
| 純収入 | $ | 4,744 | | | $ | 2,556 | | | $ | 2,188 | | | 86 | % |
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収入.収入賃料収入-賃貸料収入には、純賃貸料収入と、特定の経営コストおよび物件税がテナントに回収されることが含まれます。2022年12月31日までの1年間で、賃貸料収入が1260万ドル増加し、2021年12月31日現在の3830万ドルから5090万ドルに増加したのは、主に我々の購入量によるものである。
費用やその他-2022年12月31日までの年間で、手数料やその他の収入が80万ドル増加し、2021年12月31日現在の170万ドルから250万ドルに増加したのは、主に融資リースとしての物件から得られる収入が増加したためである。
運営費
不動産税-2022年12月31日までの年間、不動産税が180万ドル増加し、2021年12月31日現在の540万ドルから720万ドルに増加したのは、主に買い取り量によるものです。
物件運営費-2022年12月31日までの1年間、不動産運営費は160万ドル増加し、2021年12月31日現在の400万ドルから560万ドルに増加した。物件管理費は物件運営費に計上され、2021年12月31日までの年度、物件管理支出は2021年12月31日までの150万元から210万元に増加し、60万元に増加した。なぜなら、私たちの物件管理従業員が持続的な増加により人手を拡充したことと、2021年および2022年に通年で物件管理従業員に与えた奨励に関する株式報酬支出が増加したためである。増加した100万ドルの残りは修理とメンテナンスおよび保険に関する費用に用いられ，増加の主な原因は我々の調達量である.
一般と行政-2022年12月31日までの年間で、一般および行政費用は250万ドル増加し、2021年12月31日までの年間1060万ドルから1310万ドルに増加しました。これは、主に従業員数の増加と、私たちの持続的な増加による情報技術コストの増加と、2021年および2022年全体の従業員に与えられた報酬に関連する株式ベースの報酬支出の増加です。
減価償却および償却-2022年12月31日までの年間で、減価償却および償却費用が370万ドル増加し、2021年12月31日現在の1400万ドルから1770万ドルに増加したのは、主に買い取り量によるものです。
その他の収入
他の収入には主に財産損失請求に関する保険賠償が含まれている。2022年12月31日までの1年間で、他の収入は60万ドル増加し、2021年12月31日までの年間40万ドルから100万ドルに増加したのは、主に保険回収の増加によるものである。
利子支出総額
2022年12月31日までの年間で総利息支出が発生し，純額は600万ドルであったが，2021年12月31日までの年度は370万ドルであった。利息支出が230万ドル増加したのは、主に私たちの信用手配の下で私たちの買収に資金を提供する借金金額の増加と金利上昇によるものです。
キャッシュフロー
2022年12月31日までの年度と2021年12月31日現在の年度との比較
2022年12月31日現在、現金150万ドルと50万ドルの信託·準備金を持っていますが、2021年12月31日現在、590万ドルの現金と120万ドルの信託·準備金を持っています。
経営活動のキャッシュフローである2022年12月31日までの1年間で、経営活動が提供する純現金は750万ドル増加して2460万ドルに達したが、2021年12月31日までの年間は1710万ドルだった。この増加は主に私たちの買収数の増加によるものであり、これらすべての買収は追加の賃貸料収入と運営資本の関連変化を生み出している。
投資活動のキャッシュフローである2022年12月31日までの1年間、投資活動で使用された現金純額は1.201億ドルで、主に1.199億ドルの買収と資本改善を含み、受け取った80万ドルの保険収入と相殺される。2021年12月31日までの1年間に、投資活動のための現金純額は、主に9140万ドルの買収と資本改善、1570万ドルの融資リース投資を含み、受け取った120万ドルの保険収益と相殺される。
融資活動のキャッシュフローである2022年12月31日までの1年間で、融資活動が提供した現金純額は280万ドル減少し、9060万ドルに低下したが、2021年12月31日までの年間は9340万ドルだった。減少は主に株式発行による純額の減少，配当金の増加と
2022年12月31日までの年度内に、2021年の循環信用手配から受け取った金の純額は減少したが、2022年の定期融資で得られた純額の増加と2022年12月31日までの年度の2021年の循環信用手配項目の返済金額の減少により部分的に相殺された。
流動性と資本資源
2022年12月31日現在、私たちは約150万ドルの現金と50万ドルの信託·準備金を持っている。
循環信用手配と定期ローン
2021年8月9日、私たちは信用手配を達成し、その中に1.5億ドルの2021年循環信用手配と5000万ドルの2021年定期融資を含み、モントリオール銀行は行政代理、モントリオール銀行資本市場会社、M&T銀行、モルガン大通銀行とTruist Securities、Inc.は共同牽引手配人と共同簿記管理人である。信用手配の他の参加者はStifel Bank&TrustとTriState Capital Bankを含む。2022年5月11日には、2022年定期融資の増加(および2021年定期融資とともに“定期融資”)を含む第1修正案に署名した。2022年12月6日、私たちはさらに2022年の定期融資項目で4000万ドルのアコーディオン機能を行使した。2022年12月31日まで、私たちの信用手配下の未返済元金総額は1.65億ドルで、その中の5，000万ドルは2021年の定期ローンから抽出し、1.15億ドルは2022年の定期ローンから抽出し、1.5億ドルの借金能力は 2021年の循環信用計画。
信用手配にはアコーディオン機能が含まれており、2021年の循環信用手配の下で追加借款はたかだか1.5億ドルであり、定期ローン(私たちが2022年12月に4，000万ドルの定期融資アコーディオンを行使した後)の追加借款はたかだか3，500万ドルであり、すべての情況は慣例条項と条件の制限を受けることができるようにした。2021年の循環信用手配は2026年1月に満期になり、慣例条件によって2つの6ヶ月の期限を延長することができ、2021年の定期ローンは2027年1月に満期になり、2022年の定期ローンは2028年2月に満期になる。信用手配項目の下の借入金利は：(I)2021年の循環信用手配について、基準金利に毎年0.5%~1.0%の保証金または調整期間SOFR(以下定義参照)に毎年1.5%~2.0%の保証金を加えるか、または(Ii)定期融資については、基準金利に保証金を毎年0.45%~0.95%または調整期間SOFRに毎年1.45%~1.95%の保証金を加える。すべての場合、総合レバレッジ率に依存する。2021年の循環クレジット計画については、使用率が50%以下であれば、年間0.20%の未使用貸金料を支払うか、または使用率が50%を超える場合、2021年の循環信用計画の下の平均1日未使用承諾額で年間0.15%の未使用貸金料を支払う。
信用手配は吾ら及びいくつかの間接付属会社が共同及び個別に保証し、そして慣例の契約を掲載し、ある例外状況を除いて、この等の契約は吾などの債務の発生を制限し、資産留置権を付与し、あるタイプの投資を行い、買収、合併或いは合併、資産の売却を行い、連合会社とある取引を締結し、配当金を支払う或いは分配を行う能力を有する。信用手配は各シーズンごとに総合財務維持契約の適合性をテストし、最低固定費用カバー率、最高総レバー率、最低有形正味値、最高担保レバー率、最高無担保レバー率、最低無担保債務カバー率と最高保証賠償権レバー率を含むことを規定した。信用手配にもいくつかの慣用的な違約事件が含まれており、信用手配に基づいて適時に支払うことができなかったこと、他の重大な債務が予定期限までに満期になることを招くいかなる事件或いは条件、ある契約を履行できなかったこと及び特定の破産及び債務返済不能事件を含む。2022年12月31日まで、私たちは信用手配のすべての債務契約を守った。
私たちは5つの金利スワップがあり、総名目金額は1.65億ドルで、私たちの金利リスクを管理し、信用手配中のSOFR部分(合計は“金利スワップ”)を決定します。1.65億ドルのうち、5，000万ドルのスワップが2027年1月に満期になり、2021年の定期ローンの金利を2022年12月31日の2.291%に固定する。また5，000万ドルのスワップは2028年2月に満期となり、2022年の定期融資項目で最初の5，000万ドルの未返済金額を2022年12月31日現在の4.237%に固定する。また2，500万ドルのスワップは2028年2月に満期となり、2022年12月31日までの2022年定期融資で追加された2，500万ドルの未返済額を4.81%に固定する。残りの4，000万ドルのスワップは2028年2月に満期になり、2022年の定期融資で残りの4，000万ドルの未返済金額を2022年12月31日現在の4.952%に固定する。
資本源と融資戦略
私たちの短期流動資金需要には、主に私たちの財産に関する運営費用と他の支出、私たちの有限パートナーへの分配、および私たちの株主へのREIT地位を得る資格があります
資本支出、そして潜在的な買収。私たちは運営によって提供される現金純額、現金、私たちの信用手配下の借金、潜在的な証券発行によって、私たちの短期流動性需要を満たす予定です。私たちはアメリカ証券取引委員会に有効な保留登録声明を提出しました。この声明によると、私たちはこれらのツールと当時私たちに最も魅力的な条項を通じて、私たちが5，000万ドルの2022年ATM計画を通じて、株式融資を発行することを含むことができます。
私たちの長期流動資金需要には、主に満期債務返済に必要な資金、私たちの有限パートナーへの分配、REIT資格に適合した株主への分配、不動産買収、非日常的資本改善が含まれています。私たちは、純現金の運営、私たちの信用手配、担保融資を含む長期債務、株式と債務証券の発行、私たちの物件を売却する収益を精選することで、私たちの長期流動性需要を満たす予定です。私たちはまた私たちの信用手配を使って物件買収と非日常的な資本改善に資金を提供し、永久的な不動産融資を待つことができます。
私たちは、追加の債務の発生と追加の株式証券の発行を含む、私たちの長期的な流動性需要を満たすために様々な資金源を得ることができると信じている。しかし、将来的には、全体の株式と信用市場の不利な条件、私たちのレバレッジ程度、私たちの未保証資産基盤、私たちの融資者が適用する借入制限、REITsの一般的な市場条件、私たちの経営業績、流動性、市場の私たちに対する見方を含む、私たちの資本源を得る能力に実質的な悪影響を与える多くの要素があるかもしれない。私たちのビジネス戦略の成功は、私たちがこのような異なる資本源を得る能力に大きく依存するだろう。また、郵政物件の買収の可能性を評価し続けており、これは、郵政業を所有·賃貸する市場や、米国郵政が新たなリース契約または更新契約を締結することに大きく依存する。
私たちのREITとしての資格を維持するためには、支払配当控除および資本利益を含まない毎年少なくとも90%のREIT課税収入を株主に分配しなければならない。この要求により、他の非REITsエンティティのように利益剰余金に依存して私たちの業務需要に資金を提供することはできません。もし私たちの運営に私たちの業務需要を満たすのに十分な資金がなければ、私たちはこれらの需要を満たすための他の方法を探す必要があるだろう。このような選択は、(売却価格が最も理想的であるかどうかにかかわらず、または他の方法で私たちの戦略長期目標に適合しているかどうかにかかわらず)剥離物件を含むことができ、債務を招くか、または公開または個人取引において株式証券を発行することを含むことができるが、その条項の供給および吸引力は保証されていない。
合併負債
2022年12月31日現在、私たちは約1億981億ドルの未返済合併元金債務を持っている。次の表は、2022年12月31日現在と2021年12月31日現在の未返済債務に関する情報(千計)を示しています
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 12月31日までの未返済額
2022 | | 12月31日までの未返済額
2021 | | 利子
料率率
時点で
2022年12月31日 | | 期日まで |
循環信用手配(1): | | | | | | | |
| 2021年の循環クレジット手配 | $ | — | | | $ | 13,000 | | | SOFR+150 bps(2) | | 2026年1月 |
| 2021年の定期ローン | 50,000 | | | 50,000 | | | SOFR+145 bps(2) | | 2027年1月 |
| 2022年の定期ローン | 115,000 | | | — | | | SOFR+145 bps(2) | | 2028年2月 |
| 保証借款： | | | | | | | |
遠景銀行(3) | 1,409 | | | 1,409 | | | 3.69 | % | | 2041年9月 |
第一オクラホマ銀行(4) | 333 | | | 349 | | | 3.63 | % | | 2037年12月 |
ビジョン銀行-2018(5) | 844 | | | 844 | | | 3.69 | % | | 2041年9月 |
売り手が融資する(6) | 282 | | | 366 | | | 6.00 | % | | 2025年1月 |
AIG-2020年12月(7) | 30,225 | | | 30,225 | | | 2.80 | % | | 2031年1月 |
| 元金合計 | $ | 198,093 | | | $ | 96,193 | | | | | |
説明備考：
(1)信用手配の詳細については、上記の“循環信用手配及び定期融資”の節を参照されたい。2022年と2021年12月31日までの年間で、私たちはそれぞれ30万ドルと10万ドルの未使用ローン費用を発生させ、これらの費用は私たちの以前の信用手配と2021年の循環信用手配と関係がある。
(2)1ヶ月間の調整期間SOFR、すなわちSOFRに0.10%の期限SOFRを加えて調整するが、下限は0%(“調整期間SOFR”)である。
(3)Spodekさんはまた、5つの不動産を抵当に入れたこのローンは、そのローンの未返済金額の50%を支払うことを保証する個人保証も提供しています。この融資の最初の5年間の固定金利は3.69%で、利息のみを支払い(2026年10月に終了)、その後5年ごとに調整され、元金と利息の支払いは米国債の5年週平均収益率をもとに、連邦準備システム理事会に提供される固定期限が5年の米国債(“5年間国庫率”)に調整され、保証金2.75%、最低年利2.75%となる。
(4)このローンはあちこちの不動産の第一担保留置権とスポテックの個人支払い保証を担保にしています。融資の前5年(2026年8月現在)の固定金利は3.625%で、その後毎年ウォール·ストリート·ジャーナルの良質金利の変動年利に調整され、最低年利は3.625%となっている。
(5)このローンは1カ所の不動産の第一担保留置権とスポテックの個人支払い担保を担保としている。ローンの最初の5年間の固定金利は3.69%で、利息のみを支払い(2026年10月に終了)、その後5年ごとに調整し、元金と利息は5年間の国庫券金利に基づく金利に支払い、2.75%の利差を加え、最低年利は2.75%となる。
(6)ある物件の買収については、吾らは当該物件を担保とした売り手融資を取得し、金額は40万ドルで、年間5回の元金と10万ドルの利息を支払う必要があり、第1期は2021年1月2日に満期となり、年利率は6.0%で、2025年1月2日までとなっている。
(7)このローンはペンシルバニア州ウォーレンデールにある工業不動産の第一抵当留置権によって保証されている。このローンの固定金利は2.80%で、前5年は利息のみを支払い、その後30年の償却スケジュールに基づいて元金と利息を固定的に支払う。
2022年12月31日までの担保借款
2022年12月31日現在、約3310万ドルの未償還担保借入金があり、これらの借金は現在固定金利債務であり、加重平均年利率は2.90%である。
契約義務その他長期負債
次の表は、契約義務下の任意の保証または最低約束を含む、2022年12月31日までに約束された情報を提供します。
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| | 期限どおりの支払い |
| 契約義務 | | 合計する | | 2023 | | 2024 to 2025 | | 2026 to 2027 | | 超過
5年 |
| 信用手配 | | $ | 165,000 | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 50,000 | | | $ | 115,000 | |
| 住宅ローンの元金支払い | | 33,093 | | | 106 | | | 229 | | | 1,412 | | | 31,346 | |
利子支払い(1) | | 41,543 | | | 7,800 | | | 15,583 | | | 13,858 | | | 4,302 | |
経営リース義務(2) | | 1,885 | | | 245 | | | 167 | | | 86 | | | 1,387 | |
| 合計する | | $ | 241,521 | | | $ | 8,151 | | | $ | 15,979 | | | $ | 65,356 | | | $ | 152,035 | |
説明的注釈:
(1)これらの額は、(I)2022年12月31日までの未返済残高と金利に基づいて計算された2021年循環信用手配に関連し、2021年循環信用手配項の下の未使用融資手数料が、この未返済残高に基づいて残り期間内に支払われると仮定する。(Ii)その根拠は、通過することである
金利交換及び2022年12月31日現在の未返済残高及び(Iii)2022年12月31日現在の未返済残高及び金利に基づいて計算される住宅ローン。
(2)経営賃貸義務はわが社本部の二件の賃貸契約と私たちのある物件の七件の地上賃貸契約に関連しています。
配当をする
私たちのREITとしての資格を維持するためには、支払われた配当金の控除および純資本利益を含まないことを考慮することなく、私たちREIT課税収入の少なくとも90%に相当する配当金を株主に支払わなければならない。2022年12月31日までの1年間に、1株0.925ドルの現金配当金を支払った。
後続事件
2023年融資活動
2022年12月31日以降の間、私たちの純信用手配活動は1700万ドルだった。本報告の日まで、著者らは信用手配から1.82億ドルを抽出し、その中の5000万ドルは2021年の定期融資から、1.15億ドルは2022年の定期融資から、1700万ドルは2021年の循環信用手配から来た。
2023年の不動産買収
2022年12月31日以降、私たちは約1270万ドルで個人または小型ポートフォリオ取引で24カ所の物件を買収し、成約コストを含まない。
配当をする
私たちの取締役会は承認し、2023年2月1日に第4四半期の普通株式配当金を1株当たり0.2375ドルと発表し、2023年2月28日に2023年2月15日に登録された株主に支払います。
肝心な会計見積もり
私たちの会社の財務状況と経営結果の検討と分析は、公認会計基準に基づいて作成された会社の歴史総合財務諸表に基づいている。これらの財務諸表を作成するには、資産、負債、収入、および費用報告金額に影響を与える推定を行う際に最適な判断を行うことが必要です。以下は，総合財務諸表の作成に重要であると考えられる会計政策と見積りの概要である。私たちが当時把握していた情報によると、その時に下されたすべての決定と評価は合理的だと思う。使用される様々な予測および仮説の内在的判断性質、および経済および市場状況の予測不可能性のため、実際の結果は推定とは異なる可能性があり、推定および仮説の変化は、私たちの将来の財務諸表に大きな影響を与える可能性がある。私たちの会計政策と推定は合併財務諸表付記2.主要会計政策の概要により全面的な討論がある。
不動産投資
不動産を買収する際には、購入価格は、買収した資産と負担する負債の相対的な公正価値に応じて分配される。購入価格と買収された有形資産や無形資産の相対的に公正な価値の分配は，その財産を評価することで，まるで空であるかのように得られる.列報期間中のすべての不動産買収は資産買収条件を満たしているため、買収に関連する費用および買収に関する支出は買収の一部として資本化されている。
不動産への投資には、通常、土地、建物、テナント改善および決定された無形資産が含まれ、その場で無形資産をリースし、市場よりも高いか、またはそれ以下のリース無形資産を含む。不動産資産の開発、建設、賃貸または拡張に明らかに関連する直接およびいくつかの間接コストは不動産コストに資本化される。修理とメンテナンス費用は発生時に費用を計上します。
2022年の間、私たちは約1.23億ドルで320カ所の不動産を買収し、成約コストを含まず、2021年の間、約1.03億ドルで238カ所の不動産を買収した。これらの取引は資産として入金される
各買収の買い入れ価格は、買収資産と負担する負債の相対的公正価値に基づいて分配される。
収入確認
私たちはテナントと経営賃貸契約を締結しました。その中のいくつかの協定には将来の賃貸料上昇の条項が含まれています。レンタル料収入はレンタル期間内に直線的に確認します。また、ある賃貸契約は、借主に不動産税やその他の回収可能なコストを返済することを規定しており、当該等の費用は計算に応じて“賃貸料収入”の一部として作成され、私たちの総合経営及び全面収益報告書に入金されている。会社が賃貸支払いを受ける可能性を確定することは多くの要素の影響を受け、会社のテナント信用の評価、経済状況、テナントとの歴史的経験、テナントの将来の見通し及びテナント期間の長さを含む。現在可能な賃貸に分類されている場合、その後不可能に再分類された場合、返済されていない賃貸売掛金(直線売掛金を含む)はログアウトされ、レンタル料収入はそれに応じて減少する。
手数料およびその他の費用には，(1)物件管理費，(2)融資賃貸物件としての収入の確認，および(3)郵政物件の第三者所有者へのコンサルティングサービスで稼いだ費用が主に含まれる。管理費は私たちの最高経営責任者と関連した実体の契約協定から来ている。管理費収入はそれぞれの合意項下の収入であることが確認された。直接融資リース収入は実金利法でリース期間内に確認されます。賃貸開始時には、総合貸借対照表の投資に資産を記録しており、これは直接融資リースにおける純投資を表している。この初期純投資は、直接融資リースの将来の最低賃貸支払い総額と物件の推定残存価値(あればある)から未稼ぎ収入の合計を差し引くことで決定される。リース期間内には、直接融資リースの投資が減少し、収入は総合経営及び全面収益表の“費用及びその他”で収入が確認され、一定の融資リース投資定期収益率純額が生じる。
長期資産減価準備
事件や状況の変化が帳簿額面が回収できない可能性があることを示した場合、不動産投資や関連無形資産の帳簿価値が減額されることが検出される。1つの資産の帳簿金額が未割引に基づいて予想保有期間内の予想将来のキャッシュフロー総額を超えた場合、すなわち減値が存在する。減価損失は，資産の帳簿価値がその推定公正価値を超えることによって計測される.減価分析は、現在の計画、予想保有期間、および分析準備時の利用可能な市場情報に基づく。将来のキャッシュフロー、予想保有期間、あるいは市場状況の推定が変化すれば、減値損失の評価が異なる可能性があり、この違いは重大である可能性がある。期待キャッシュフローの評価は主観的であり，部分的には将来の入居率，賃貸料，資本需要の仮定に基づいており，これらの仮定は実際の結果とは大きく異なる可能性がある。2022年12月31日と2021年12月31日現在、我々の長期資産に関する減価は認められていない。
新会計公告
新しい会計公告を採用する検討については、連結財務諸表付記の付記2.重要会計政策の概要を参照してください。
インフレ率
私たちの大部分の賃貸契約は毎年固定賃貸料を支払うことを規定しているので、毎年レンタル料が上昇することはありません。そのため、私たちの賃貸料収入は固定されていますが、私たちの不動産運営費用はインフレ増加の影響を受けています。私たちの大部分のテナントはテナントが不動産税を返済することを規定しているので、テナントは私たちの不動産税を返済しなければなりません。インフレが時間の経過とともに支出を増加させれば、借款継続金利の増加はこの増加を大きく相殺すると信じている。
第七A項。市場リスクの定量的·定性的開示について
市場リスクとは、市場価格と金利の不利な変化による損失リスクのことだ。私たちの未来の金融商品に関する収益、キャッシュフロー、そして公正な価値は当時の市場金利にかかっている。私たちの主な市場リスクは私たちの負債から来ており、私たちの負債は固定金利も変動金利も持っている。2022年12月31日現在、私たちの債務は約1.981億ドルで、約1.65億ドルの可変金利債務と約3310万ドルの固定金利債務が含まれている。1.65億ドルの可変金利債務、これらの債務は定期融資と関係があり、採択された
金利が入れ替わる。金利交換により定期融資を固定金利債務に計上した場合、2022年12月31日現在、私たちの債務は可変金利債務ではありません。2021年の循環信用計画全体が抽出されていないためです。
連邦所得税REITとしての私たちの地位を維持した上で、私たちは金利スワップを使用することによって、私たちの可変金利債務の市場リスクを管理し、この金利スワップは、私たちの可変金利債務の金利の全部または一部を異なる期限から満期日、例えば金利スワップに固定します。将来、私たちは金利上限協定のような他のデリバティブツールを使用して、満期まで債務のすべてまたは一部の金利を実際に制限するかもしれない。これは逆に可変金利債務によるキャッシュフロー変化のリスクを低下させ、金利上昇のリスクを軽減する。私たちがこのような計画を作る時の目標は、利上げの危険を減らすことだ。しかし、私たちの金利変動を管理する努力が、私たちのポートフォリオにおけるこのような変動のリスクを下げることに成功する保証はありませんし、投機目的でヘッジを達成するつもりもありません。
郵便不動産信託会社です。
財務諸表索引
項目8.財務諸表と補足データ
財務諸表
| | | | | |
| ページ |
独立公認会計士事務所レポート(BDO USA，LLP；ニューヨーク，ニューヨーク，PCAOB ID#243) | F-2 |
2022年と2021年12月31日までの連結貸借対照表 | F-3 |
2022年12月31日と2021年12月31日までの総合営業と包括収益表 | F-4 |
2022年12月31日と2021年12月31日までの連結権益(赤字)変動表 | F-5 |
2022年12月31日と2021年12月31日までの統合現金フロー表 | F-6 |
連結財務諸表付記 | F-8 |
別表3--不動産と減価償却累計 | 47 |
独立公認会計士事務所報告
株主と取締役会
郵便不動産信託会社
シダヘスター、ニューヨーク
連結財務諸表に対するいくつかの見方
郵政不動産信託会社(“当社”)2022年12月31日現在と2021年12月31日現在の総合貸借対照表、同日までの各年度に関する総合経営表と全面収益表、権益(赤字)とキャッシュフロー変動表、および索引付き関連付記と付表(総称して“総合財務諸表”と呼ぶ)を監査した。総合財務諸表は，すべての重要な点において，当社の2022年，2022年，2021年12月31日の財務状況，および同日までの経営結果とキャッシュフローを公平に反映しており，米国公認の会計原則に適合していると考えられる。
意見の基礎
これらの連結財務諸表は会社の経営陣が責任を負う。私たちの責任は私たちの監査に基づいて会社の総合財務諸表に意見を発表することです。私たちは米国上場企業会計監督委員会(PCAOB)に登録されている公共会計士事務所であり、米国連邦証券法および米国証券取引委員会とPCAOBの適用規則と法規に基づいて、会社と独立しなければならない。
私たちはPCAOBの基準に従って監査を行っている。これらの基準は、連結財務諸表に重大な誤報がないかどうかに関する合理的な保証を得るために、エラーによるものであっても不正であっても、監査を計画し、実行することを要求する。当社はその財務報告の内部統制を監査することを求められておらず、私たちも招聘されて監査を行っていません。私たちの監査の一部として、財務報告の内部統制を理解することが求められていますが、社内財務報告の内部統制の有効性に対する意見を表明するためではありません。したがって、私たちはそのような意見を表現しない。
我々の監査には、連結財務諸表の重大な誤報リスクを評価するプログラム、エラーによるものであっても詐欺であっても、これらのリスクに対応するプログラムを実行することが含まれる。これらの手続きは、連結財務諸表中の金額および開示に関する証拠をテストに基づいて検討することを含む。我々の監査には、経営陣が使用する会計原則の評価と重大な見積もり、合併財務諸表の全体列報の評価も含まれています。私たちは私たちの監査が私たちの観点に合理的な基礎を提供すると信じている
/s/ BDO USA，LLP
2017年以来、当社の監査役を務めてきました。
ニューヨーク、ニューヨーク
March 7, 2023
郵便不動産信託会社です。
合併貸借対照表
(千単位、額面および共有データを除く)
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| 十二月三十一日
2022 | | 十二月三十一日
2021 |
| 資産 | | | |
| 投資： | | | |
| 不動産は原価で計算します | | | |
| 土地 | $ | 90,020 | | | $ | 64,538 | |
| 建築と改善 | 378,596 | | | 278,396 | |
| テナント状況を改善する | 6,375 | | | 5,431 | |
| 原価で計算した不動産総資産 | 474,991 | | | 348,365 | |
| 減算：減価償却累計 | (31,257) | | | (20,884) | |
| 不動産総資産、純額 | 443,734 | | | 327,481 | |
| 融資リース投資、純額 | 16,130 | | | 16,213 | |
| 不動産投資総額，純額 | 459,864 | | | 343,694 | |
| 現金 | 1,495 | | | 5,857 | |
| 代理管理と準備金 | 547 | | | 1,169 | |
| レンタル料とその他の入金 | 4,613 | | | 4,172 | |
| 前払い費用とその他の資産、純額 | 15,968 | | | 7,511 | |
| 商誉 | 1,536 | | | — | |
| 繰延は賃料を受け取るべきだ | 1,194 | | | 666 | |
| 無形資産をその場で賃貸し，純額 | 15,687 | | | 14,399 | |
| 市価賃貸よりも高く、純額 | 399 | | | 249 | |
| 総資産 | $ | 501,303 | | | $ | 377,717 | |
| | | |
| 負債と権益 | | | |
| 負債： | | | |
| 定期ローン，純額 | $ | 163,753 | | | $ | 49,359 | |
| 循環信用手配 | — | | | 13,000 | |
| 借入金を保証し，純額 | 32,909 | | | 32,990 | |
| 売掛金，売掛金，その他の純額 | 9,109 | | | 8,225 | |
| 市価以下の賃貸，純額 | 11,821 | | | 8,670 | |
| 総負債 | 217,592 | | | 112,244 | |
| | | |
| 引受金とその他の事項 | | | |
| | | |
| 株本： | | | |
A類普通株、額面$0.01一株一株500,000,000株式を許可して19,528,066そして18,564,4212022年12月31日と2021年12月31日までの発行済株式 | 195 | | | 186 | |
B類普通株、額面$0.01一株一株27,206株式を許可して27,2062022年12月31日と2021年12月31日までの発行済株式 | — | | | — | |
| 追加実収資本 | 254,107 | | | 237,969 | |
| その他の総合収益を累計する | 7,486 | | | 766 | |
| 赤字を累計する | (32,557) | | | (18,879) | |
| 株主権益総額 | 229,231 | | | 220,042 | |
| 経営組合所有者の非持株権益 | 54,480 | | | 45,431 | |
| 総株 | 283,711 | | | 265,473 | |
| 負債と権益総額 | $ | 501,303 | | | $ | 377,717 | |
付記はこれらの連結財務諸表の構成要素である。
郵便不動産信託会社です。
合併業務表と包括収益表
(千単位で1株当たりおよび1株当たりのデータは含まれていない)
| | | | | | | | | | | |
| この年度までに 十二月三十一日 |
| 2022 | | 2021 |
| 収入： | | | |
| 賃料収入 | $ | 50,876 | | | $ | 38,276 | |
| 費用その他 | 2,454 | | | 1,662 | |
| 総収入 | 53,330 | | | 39,938 | |
| | | |
| 運営費用： | | | |
| 不動産税 | 7,168 | | | 5,399 | |
| 物件運営費 | 5,625 | | | 3,987 | |
| 一般と行政 | 13,110 | | | 10,643 | |
| 減価償却および償却 | 17,727 | | | 13,990 | |
| 総運営費 | 43,630 | | | 34,019 | |
| | | |
| 営業収入 | 9,700 | | | 5,919 | |
| | | |
| その他の収入 | 1,029 | | | 401 | |
| | | |
| 利息支出純額： | | | |
| 契約利子支出 | (5,378) | | | (2,739) | |
| 繰延融資費の解約と償却 | (596) | | | (714) | |
| 債務損失を繰り上げ返済する | — | | | (202) | |
| 利子収入 | 1 | | | 2 | |
| 利子支出総額 | (5,973) | | | (3,653) | |
| | | |
| 所得税前収入支出 | 4,756 | | | 2,667 | |
| 所得税費用 | (12) | | | (111) | |
| | | |
| 純収入 | 4,744 | | | 2,556 | |
| 経営組合所有者の非持株権益の純収入に帰することができる | (890) | | | (501) | |
| | | |
| 普通株主は純収益を占めなければならない | $ | 3,854 | | | $ | 2,055 | |
| | | |
| 1株当たり純収益： | | | |
| 基本版と希釈版 | $ | 0.15 | | | $ | 0.10 | |
| | | |
| 加重平均発行された普通株式： | | | |
| 基本版と希釈版 | 18,545,494 | | | 13,689,251 | |
| | | |
| 総合収入： | | | |
| 純収入 | $ | 4,744 | | | $ | 2,556 | |
| 派生ツールの未実現収益 | 8,249 | | | 960 | |
| 総合収益 | 12,993 | | | 3,516 | |
| 経営組合所有者非持株権益の総合収益 | (2,419) | | | (695) | |
| 普通株主は総合収益を占めなければならない | $ | 10,574 | | | $ | 2,821 | |
付記はこれらの連結財務諸表の構成要素である。
郵便不動産信託会社です。
合併権益変動表
(千単位で1株当たりおよび1株当たりのデータは含まれていない)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 普通株式数 | | 普通株 | | 追加実収資本 | | その他の総合収益を累計する | | 赤字を累計する | | 株主権益総額 | | 経営組合所有者の非持株権益 | | | | 総株 |
| 残高-2020年12月31日 | 9,464,403 | | | $ | 95 | | | $ | 100,812 | | | $ | — | | | $ | (8,917) | | | $ | 91,990 | | | $ | 27,649 | | | | | $ | 119,639 | |
| 普通株を売却して得た純収益 | 8,969,717 | | | 90 | | | 138,371 | | | — | | | — | | | 138,461 | | | — | | | | | 138,461 | |
| 買収取引に関係する事業所を配布する | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 15,501 | | | | | 15,501 | |
| 株式に基づく報酬の発行と償却 | 165,599 | | | 1 | | | 2,391 | | | — | | | — | | | 2,392 | | | 1,175 | | | | | 3,567 | |
| ESPP項下の発行と償却 | 9,104 | | | — | | | 171 | | | — | | | — | | | 171 | | | — | | | | | 171 | |
| 販売制限株は減納する | (17,196) | | | — | | | (341) | | | — | | | — | | | (341) | | | — | | | | | (341) | |
発表された配当金($0.8851株当たり) | — | | | — | | | — | | | — | | | (12,017) | | | (12,017) | | | (3,024) | | | | | (15,041) | |
| その他総合収益 | — | | | — | | | — | | | 766 | | | — | | | 766 | | | 194 | | | | | 960 | |
| 純収入 | — | | | — | | | — | | | — | | | 2,055 | | | 2,055 | | | 501 | | | | | 2,556 | |
| 非持株権益の再分配 | — | | | — | | | (3,435) | | | — | | | — | | | (3,435) | | | 3,435 | | | | | — | |
| 残高-2021年12月31日 | 18,591,627 | | | $ | 186 | | | $ | 237,969 | | | $ | 766 | | | $ | (18,879) | | | $ | 220,042 | | | $ | 45,431 | | | | | $ | 265,473 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 普通株を売却して得た純収益 | 751,382 | | | 7 | | | 11,332 | | | — | | | — | | | 11,339 | | | — | | | | | 11,339 | |
| 買収取引に関係する事業所を配布する | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 10,884 | | | | | 10,884 | |
| 株式に基づく報酬の発行と償却 | 226,575 | | | 2 | | | 3,283 | | | — | | | — | | | 3,285 | | | 1,510 | | | | | 4,795 | |
| ESPP項下の発行と償却 | 13,417 | | | — | | | 217 | | | — | | | — | | | 217 | | | — | | | | | 217 | |
| 販売制限株は減納する | (27,729) | | | — | | | (424) | | | — | | | — | | | (424) | | | — | | | | | (424) | |
発表された配当金($0.9251株当たり) | — | | | — | | | — | | | — | | | (17,532) | | | (17,532) | | | (4,034) | | | | | (21,566) | |
| その他総合収益 | — | | | — | | | — | | | 6,720 | | | — | | | 6,720 | | | 1,529 | | | | | 8,249 | |
| 純収入 | — | | | — | | | — | | | — | | | 3,854 | | | 3,854 | | | 890 | | | | | 4,744 | |
| 非持株権益の再分配 | — | | | — | | | 1,730 | | | — | | | — | | | 1,730 | | | (1,730) | | | | | — | |
| 残高-2022年12月31日 | 19,555,272 | | | $ | 195 | | | $ | 254,107 | | | $ | 7,486 | | | $ | (32,557) | | | $ | 229,231 | | | $ | 54,480 | | | | | $ | 283,711 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
付記はこれらの連結財務諸表の構成要素である。
郵便不動産信託会社です。
統合現金フロー表
(単位：千)
| | | | | | | | | | | |
| この年度までに 十二月三十一日 |
| 2022 | | 2021 |
| 経営活動のキャッシュフロー： | | | |
| 純収入 | $ | 4,744 | | | $ | 2,556 | |
| 純収入と経営活動が提供する現金純額を調整する： | | | |
| 減価償却および償却 | 17,727 | | | 13,990 | |
| 繰延融資コストの解約と償却 | 596 | | | 714 | |
| 時価を超える/下回る賃貸借契約 | (2,185) | | | (1,599) | |
| 無形負債償却 | (91) | | | (23) | |
財産損傷で得られた保険収益 | (843) | | | (314) | |
| 権益に基づく報酬 | 4,718 | | | 3,720 | |
| | | |
| 他にも | 47 | | | 58 | |
| 債務損失を繰り上げ返済する | — | | | 202 | |
| 繰延は賃料を受け取るべきだ | (529) | | | (450) | |
| 繰延賃貸料を払う | 8 | | | 12 | |
| 資産と負債の変動状況： | | | |
| レンタル料とその他の入金 | (358) | | | (765) | |
| 前払い費用と他の資産 | (95) | | | (2,104) | |
| 売掛金·売掛金その他 | 852 | | | 1,098 | |
| 経営活動が提供する現金純額 | 24,591 | | | 17,095 | |
| | | |
| 投資活動によるキャッシュフロー： | | | |
| 不動産買い入れ | (116,212) | | | (89,464) | |
| 融資リース投資 | (10) | | | (15,707) | |
| 融資リースを償還する | — | | | 19 | |
| 買収と建築保証金の代理管理 | (273) | | | (487) | |
| 財産損失クレームに関する保険収益 | 843 | | | 1,151 | |
| 資本改善 | (3,687) | | | (1,900) | |
| その他の投資活動 | (808) | | | (337) | |
| 投資活動のための現金純額 | (120,147) | | | (106,725) | |
| | | |
| 資金調達活動のキャッシュフロー： | | | |
| | | |
| 保証金を返済する | (100) | | | (13,845) | |
| 定期融資収益 | 115,000 | | | 50,000 | |
| 循環信用手配からの収益 | 115,000 | | | 139,000 | |
| 循環信用手配を償還する | (128,000) | | | (204,000) | |
| | | |
| 他の融資活動からの返済 | — | | | (53) | |
| 株を発行して得た純収益 | 11,446 | | | 138,795 | |
| 起債コスト | (811) | | | (1,346) | |
| 繰延発売コスト | (199) | | | — | |
| ESPP株を発行して得た金 | 185 | | | 127 | |
| 制限株式の帰属のために源泉徴収した株式 | (383) | | | (242) | |
| その他の融資活動 | — | | | (10) | |
| 分配と配当 | (21,566) | | | (15,041) | |
| 融資活動が提供する現金純額 | 90,572 | | | 93,385 | |
| | | |
| 現金と備蓄金の純増(減額) | (4,984) | | | 3,755 | |
| 年明けの現金と備蓄金 | 7,026 | | | 3,271 | |
| 年末現金·代理管理·準備金 | $ | 2,042 | | | $ | 7,026 | |
| | | |
| 非現金投融資活動を補充開示する | | | |
| 物件買収のために発行された運営機関 | $ | 9,433 | | | $ | 15,511 | |
| 金利交換未実現収益(赤字)、純額 | $ | 8,249 | | | $ | 960 | |
| | | | | | | | | | | |
| 非持株権益の再分配 | $ | 1,730 | | | $ | 3,435 | |
| 事業買収の運営先の問題 | $ | 1,451 | | | $ | — | |
| 前払い費用と他の資産に列挙された購入金預金の再分類 | $ | 696 | | | $ | 792 | |
| 不使用の固定資産を核販売する | $ | 327 | | | $ | 40 | |
| 応算資本支出は売掛金と売掛金に計上する | $ | 231 | | | $ | 660 | |
| 売掛金と売掛金の前払税金を計上する | $ | 140 | | | $ | 99 | |
| 使用権資産 | $ | 131 | | | $ | 1,071 | |
| 売掛金と売掛金を計上する資本の計上原価 | $ | 107 | | | $ | 198 | |
| 前払い費用や他の資産に含まれる資本コストを再分類する | $ | — | | | $ | 137 | |
| | | |
付記はこれらの連結財務諸表の構成要素である。
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連結財務諸表付記
注1業務の組織と記述
郵政不動産信託会社(以下、“会社”)は2018年11月19日にメリーランド州に設立された。2019年5月17日、会社はA類普通株の初公開(IPO)を完了し、額面は$0.011株あたり(“A類普通株”)。当社は，初めて公募して得られた純額をデラウェア州有限責任組合企業Postal Realty LP(“運営組合事業者”)に貢献し，運営組合において有限組合権益を持つ一般単位(“運営単位”)と交換する。当社および経営組合は、初公募およびいくつかの関連グループ取引を完了してから運用を開始します。初公募および設立取引が完了するまで、当社は業務を経営していません。
当社の運営組合における権益は、当社が運営単位を保有する割合に応じて、運営組合企業の分配及び利益と損失の分配を共有する権利がある。経営組合の唯一の一般パートナーとして、当社は組合契約に基づいて経営パートナー業務を管理及び処理する独占権力を有しているが、有限パートナーの有限承認及び投票権を得る必要がある。2022年12月31日まで、会社は約80.8共同企業を経営する%の権益。唯一の一般パートナー及び主要権益保持者として、当社は共同企業の財務状況及び経営業績を総合的に経営している。運営組合は可変権益実体(“VIE”)とされているが、当社は同エンティティの主な受益者である。
同社は2022年12月31日現在、以下のポートフォリオを保有している1,286以下の位置にある物件49州と州1つは領地です。同社の物件は主に単一テナント、すなわちアメリカ郵政サービス会社(“USPS”)に賃貸されている。
また、当社はその課税不動産投資信託基金付属会社不動産資産顧問有限公司(旧郵政業物件管理会社)(“REAC”)を通じて、別の不動産会社に有料第三者物件管理サービスを提供している397会社の最高経営責任者(“CEO”)アンドリュー·スポテックとその関連会社が所有する郵便物業と、郵便物業の第三者所有者に提供されるいくつかのコンサルティングサービス。
会社の改訂と再記述によると，会社は現在最も多くの発表を許可されている500,000,000A類普通株27,206B類普通株、$0.011株当たりの額面価値(“投票権等価株”)は、最高で100,000,000優先株株。
当社は、2019年12月31日までの短期課税年度から、改訂された1986年の国内収入規則(“規則”)に基づいて不動産投資信託基金(“REIT”)課税として選択し、REITの資格を引き続き適合させる予定です。不動産投資信託基金として、会社は一般に連邦所得税を納める必要がなく、納税年度ごとの不動産投資信託基金課税所得額をその株主に分配するためである。不動産投資信託基金は多くの組織と業務要求の制約を受けている。
JumpStart Our Business Startups Actによると、会社は新興成長型会社(“EGC”)になる資格がある。EGCは、当社が行っているように、財務会計基準委員会(“FASB”)または米国証券取引委員会(SEC)が発表する可能性のある新しい会計基準を遵守したり、会計基準を改訂したりするために延長された民間会社の過渡期を選択することができる。
注2重要会計政策の概要
陳述の基礎
添付されている総合財務諸表には、当社、経営組合企業及びその全額子会社の財務状況と経営業績が含まれています。
会社は経営パートナーシップを合併し、会社はVIEの主な受益者とされている。主な受益者は，(1)その実体の経済表現に最も影響を与える活動を指導する権利がある，(2)VIEの損失を負う義務がある，あるいはVIEからVIEに重大な影響を与える可能性のある利益を得る権利がある，というエンティティである。当社のほとんどの資産および負債は経営パートナーと関係があります。
カタログ表
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(続)
非持株権益は、実体中の非直接または間接的に当社に帰属する一部の持分と定義される。非持株権益は総合貸借対照表の中で権益の1つの単独構成部分として報告しなければならない。したがって，純報酬の列報は制御性と非制御的権益に帰属する収入を反映している.
予算の使用
米国公認会計原則に基づいて財務諸表を作成し、報告期間内に報告された資産及び負債額、又は有資産及び負債の開示及び報告の収入及び費用に影響を与えるために、管理層に推定及び仮定を要求する。総合財務諸表の他の適用章で述べたように、当社の最も重要な仮定と推定は、不動産投資の推定値や長期資産の減値に関係している。経営陣はその推定が合理的だと思っているにもかかわらず、実際の結果はこれらの推定とは異なる可能性がある。
見積もりとその他の費用
発売コストは、総合貸借対照表の“株主権益総額”に追加実収資本の減少額として入金される。
細分化市場報告
当社は主にその物件を米国郵政総局にリースし，その業務を単一の報告可能分部として報告している。
不動産投資
不動産を買収する際には、購入価格は、買収した資産と負担する負債の相対的な公正価値に応じて分配される。購入価格と買収された有形資産や無形資産の相対的に公正な価値の分配は，その財産を評価することで，まるで空であるかのように得られる.列報期間中のすべての不動産買収は資産買収条件を満たしているため、買収に関連する費用および買収に関する支出は買収の一部として資本化されている。
不動産への投資には、通常、土地、建物、テナント改善および決定された無形資産が含まれ、その場で無形資産をリースし、市場よりも高いか、またはそれ以下のリース無形資産を含む。不動産資産の開発、建設、賃貸または拡張に明らかに関連する直接およびいくつかの間接コストは不動産コストに資本化される。修理とメンテナンス費用は発生時に費用を計上します。
減価償却または償却費用は、以下の推定耐用年数に基づいて直線法で計算される
| | | | | |
| 年.年 |
建物と改善策 | 15至れり尽くせり40 |
装置及び固定装置 | 5至れり尽くせり10 |
テナント状況を改善する | 耐用年数や適用借地期間が短い |
現地レンタル価値 | 跡地レンタルの残りは期限を取り消すことができません |
取得された市価賃貸無形資産の取得は、市価賃貸を下回る任意の選択権期間を含む、適用可能なリース期間内に“賃貸料収入”に償却する。
繰延コスト
当社の長期債務の発行に関する融資コストは、当社の既存の信用手配(“信用手配”)における定期融資手配部分を含み、実際の金利法に近い直線法で償却を行い、関連債務ツール期限の利息支出として償却を増加させ、総合貸借対照表で関連債務残高の減少を報告している。信用手配の循環信用手配部分(“2021年循環信用手配”)に関する繰延融資費用は
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(続)
繰延及び償却は、2021年の循環信用手配条項における利息支出の増加として償却し、総合貸借対照表中の“前払い費用及びその他の資産純額”に計上する。
現金と備蓄金
現金には期限が三ヶ月を超えない無制限現金が含まれています。信託と準備金は制限された現金で構成されている。次の表は、合併貸借対照表と合併キャッシュフロー表で報告された現金、代理管理、準備金の入金状況を提供します
| | | | | | | | | | | |
| 自分から |
| 十二月三十一日
2022 | | 十二月三十一日
2021 |
| (単位：千) |
現金 | $ | 1,495 | | | $ | 5,857 | |
代理管理と準備金： | | | |
修理予備金 | 206 | | | 827 | |
不動産税準備金 | 240 | | | 250 | |
ESPP埋蔵量 | 101 | | | 92 | |
現金、代理管理、準備金 | $ | 2,042 | | | $ | 7,026 | |
収入確認
同社はテナントと経営賃貸契約を締結しており、いくつかの協定には将来の賃貸料上昇の条項が含まれている。レンタル料収入はレンタル期間内に直線的に確認します。また、ある賃貸契約は、借主に不動産税やその他の回収可能なコストを返済することを規定しており、このような費用は、総合経営及び全面収益報告書に“賃貸料収入”の一部として入金されるべきである。会社が賃貸支払いを受ける可能性を確定することは多くの要素の影響を受け、会社のテナント信用の評価、経済状況、テナントとの歴史的経験、テナントの将来の見通し及びテナント期間の長さを含む。現在可能な賃貸に分類されている場合、その後不可能に再分類された場合、返済されていない賃貸売掛金(直線売掛金を含む)はログアウトされ、レンタル料収入はそれに応じて減少する。
手数料およびその他の費用には，(1)物件管理費，(2)融資賃貸物件としての収入の確認，および(3)郵政物件の第三者所有者へのコンサルティングサービスで稼いだ費用が主に含まれる。管理費は、会社の最高経営責任者と関連のあるエンティティが締結した契約契約から来ている。管理費収入はそれぞれの合意項下の収入であることが確認された。直接融資リース収入は実金利法でリース期間内に確認されます。リース開始時に、当社は総合貸借対照表上の“融資リース投資純額”に、当社の直接融資リースにおける純投資の1つの資産を計上した。この初期純投資は、直接融資リースの将来の最低賃貸支払い総額と物件の推定残存価値(あればある)から未稼ぎ収入の合計を差し引くことで決定される。リース期間内には、直接融資リースの投資が減少し、収入は総合経営及び全面収益表の“費用及びその他”で収入が確認され、一定の融資リース投資定期収益率純額が生じる。コンサルティングサービスの収入は、サービス契約からのものであり、一般に、(I)時間および料金スケジュール(発生した工数および契約料率に基づいて企業が収入を確認する)、(Ii)固定料金スケジュール(会社がこれまで適用割合見習うことによって得られた収入を確認する)、または(Iii)パフォーマンスまたはスケジュールに基づく(顧客が承諾サービスの利益を得たときに収入を確認する)ことに基づく。カウンセリングサービスの返済可能料金には、出張·自己払い料金が含まれております, 外部相談者や他の外部サービス費用は，一般に発生費用期間の収入と一般および行政費用を計上する。
企業合併、商業権、無形資産
当社は買収方法を用いて業務合併に対して会計処理を行い、この方法は買収側の確認、買収日の確定、買収側が支払う購入価格を買収側が識別可能な有形および無形資産、負担する負債に分配し、買収日に買収された側の任意または対価格と任意の非持株権益の公正価値を含むことを要求する。営業権とは、購入価格が取得された純資産の公正価値を超える部分であり、識別可能な無形資産に割り当てられた金額を含む。無形資産可能性
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(続)
顧客関係、商標、取得ソフトウェアが含まれています。限られた寿命を有する識別可能な無形資産は、その予想される使用年数内に償却される。買収に関連するコストはコストが発生している間に支出される。被買収企業の経営業績は買収日から当社の総合財務諸表に計上される。
当社は少なくとも毎年営業権の減価を評価したり、状況に応じて営業権の減値を評価する必要があります。営業権は報告単位レベルで報告単位の公正価値とその営業権を含む帳簿金額を比較することによって評価した。報告単位の帳簿金額がその公正価値を超える場合、営業権減値が存在する。減価損失は，帳簿金額が報告単位の公正価値を超えた金額であり，その報告単位に割り当てられた営業権総額に限られる。
寿命の限られた無形資産は，その推定耐用年数内に償却され，事件や環境変化が資産の帳簿価値が回収できない可能性があることを示した場合に減値を審査する。減価指標があれば、当社は資産の帳簿価値と資産予想による将来の未割引純現金流量を比較することで、保有·使用する資産の回収可能性を評価する。当社は資産を最低レベルでグループ化しており、これらの資産の識別可能なキャッシュフローは、他の資産グループから大きく独立して生じるキャッシュフローである。割引されていない将来のキャッシュフロー総額が資産グループの帳簿価値よりも少ないことが予想される場合、当社は資産グループの公正価値を推定して、確認すべき減価損失金額を決定する。
所得税
不動産投資信託基金として、会社が株主に分配する純収益(赤字)は一般に連邦会社の所得税を支払う必要がない。当社の財産を持つ経営組合は、米国連邦所得税の目的に適合し、収入と支出がそれぞれの所有者に移転して納税する際には、米国連邦所得税を納める必要がない共同企業である。パートナーシップを運営する州と都市は通常アメリカ連邦所得税待遇に従っている。
経営陣が繰延税金資産のすべてまたは一部が現金化されない可能性が高いと予想した場合、繰延税金資産の推定値を設定する準備をする。推定値免税額が合理的かどうかを決定する時、すべてのプラスと負の証拠及びすべての課税収入源(例えば過去の利益の歴史、予想未来の利益、繰り越し及び繰り越し期間及び税務策略)はすべて考慮され、未来に十分な未来の課税収入が発生して、繰延税金資産を変えることができるかどうかを推定する。評価免税額が十分であるかどうかは、司法管轄区の対応課税収入の推定と、繰延税金資産が回収可能な期間である。
所得税申告表で採用されているまたは予想されている不確定税収の税収影響は、税務機関が報告日までの技術的価値に基づいて審査した後に“より可能性が高い”が継続した場合にのみ確認される。財務諸表で確認された当該等頭寸からの税収割引は、最終決済時に実現される可能性が50%を超える最大割引に基づいて計測される。当社は所得税支出における不確定な税収状況に関する見積もりは利息と罰金を計上すべきであることを確認しました。
公正価値計量
以下の推定公正価値の開示は、管理層が既存の市場情報と適切な推定方法を用いて決定する。しかし，市場データを解読し，公正な価値を見積もるためには，かなりの判断力が必要である。したがって，本稿で提案した見積もりは，会社が2022年12月31日と2021年12月31日に資産や負債を処分する際に実現可能な金額を必ずしも示しているとは限らない。異なる市場仮定および/または推定方法を使用することは、公正な価値金額を推定することに大きな影響を与える可能性がある。現金、代理管理及び準備金、売掛金、前払い費用及びその他の資産(デリバティブを含まない)、売掛金及び売掛金は満期日が短いため、2022年及び2021年12月31日までの公正価値に合理的に近い金額で入金される。
当社の信用融資項における借入金の公正価値は帳簿価値に近く、このような借入金は変動市場金利の影響を受けるため、変動市場金利は常に再定価される。公正価値は2022年12月31日までの調整条件SOFR(定義は下記参照)及び2021年12月31日までのロンドン銀行同業解体(“LIBOR”)を使用し、信用手配(公正価値等級中の第2級分類)の項を加えた適用利差である。会社保証借款の公正価値は合計約#ドルである27.5百万ドルとドル32.1百万ドル、元金残高は#ドルです33.1百万ドルとドル33.2それぞれ2022年12月31日と2021年12月31日まで。会社株の公正価値
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(続)
保証債務は、レベル3基準(ASC 820、公正価値計量および開示によって提供される)に分類される。担保債務の公正価値は、将来の契約利息と元金支払いを市場金利で割引することで決定される。
当社の派生資産は信用手配と締結した金利交換デリバティブから構成され、公正価値に応じて各種の観察可能な投入入金に基づいて、契約条項、金利曲線、収益率曲線、変動率尺度及びこれらの投入の相関性を含む。当社は将来のキャッシュフローの期待規模をもとに，公正価値に応じて恒常的な基礎にその派生ツールを計測し，非履行リスクの計測を計上している。会社由来資産の公正価値は、レベル2ベース(ASC 820に従って、公正価値計量および開示)に分類される。当社は、その派生資産の公正価値を評価する際に、自身の信用リスクおよび取引相手の信用リスクを考慮する。2022年12月31日および2021年12月31日現在、当社の金利交換デリバティブの公正価値は約9.2百万ドルとドル1.0総合貸借対照表の“前払い費用とその他の資産、純額”をそれぞれ計上する。
資産と負債の公正価値に関する開示は、2022年12月31日現在、2021年12月31日までに管理職が入手可能な関連情報に基づいている。管理層は公正価値金額に著しく影響する要素を知らないが、2022年12月31日以来、このような金額はこのような財務諸表を全面的に再評価していないが、現在の公正価値の推定は本稿に記載されている金額とは大きく異なる可能性がある。
派生ツールとヘッジ活動
ASC 815派生ツールとヘッジ保証に基づいて、当社はすべての派生ツールを公平な価値で総合貸借対照表に計上した。派生ツールが価値変動を公正に許容する会計処理は、派生ツールの期待用途、当社がすでにヘッジ関係において派生ツールを指定し、ヘッジ保証会計を適用することを選択したかどうか、及びヘッジ保証関係がヘッジ保証会計を適用するために必要な標準に適合するかどうかに依存する。指定され条件に適合したデリバティブは，将来期待されるキャッシュフローの可変性の開放をヘッジするように指定され，キャッシュフローのヘッジとされる.スリーブ会計は、一般に、ソケットツール上で損益を確認する時間と、公正価値ヘッジにおけるヘッジリスクに起因することができるヘッジ資産または負債の公正価値変動またはキャッシュ流量ヘッジ予測取引の収益影響を確認する時間とが一致することを規定する。当社は、ヘッジ会計が適用されなくても、または当社はヘッジ会計を適用しないことを選択したとしても、その何らかのリスクを経済的にヘッジするための派生契約を締結することができる。詳細は付記6.派生ツールおよびヘッジ活動を参照されたい。
長期資産減価準備
事件や状況の変化が帳簿額面が回収できない可能性があることを示した場合、不動産投資や関連無形資産の帳簿価値が減額されることが検出される。1つの資産の帳簿金額が未割引に基づいて予想保有期間内の予想将来のキャッシュフロー総額を超えた場合、すなわち減値が存在する。減価損失は，資産の帳簿価値がその推定公正価値を超えることによって計測される.減価分析は、現在の計画、予想保有期間、および分析準備時の利用可能な市場情報に基づく。将来のキャッシュフロー、予想保有期間、あるいは市場状況の推定が変化すれば、減値損失の評価が異なる可能性があり、この違いは重大である可能性がある。期待キャッシュフローの評価は主観的であり，部分的には将来の入居率，賃貸料，資本需要の仮定に基づいており，これらの仮定は実際の結果とは大きく異なる可能性がある。違います。2022年12月31日と2021年12月31日までの年間で減値を記録した。
信用リスクが集中する
同社の物件は2022年12月31日現在、主に単一テナント、すなわちアメリカ郵政総局に賃貸されている。2022年12月31日までの年間約15.1会社の総賃貸料収入の%または$7.7ペンシルバニア州に100万人が集中しています2021年12月31日までの年間約18.3会社の総賃貸料収入の%または$7.0ペンシルバニア州に100万人が集中していますUSPSが契約条項を履行する能力は、ペンシルバニア州や当社が運営する他の地域の規制、経済、環境、または競争条件に依存し、当社の全体的な業務業績に大きな影響を与える可能性があります。
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(続)
同社が大手金融機関に預け入れている現金と銀行預金の金額は時々連邦保険の限度額を超えている。当社はこのような勘定で何の損失も出ていません。
非制御的権益
当社の非持株権益とは、当社の前投資家及びいくつかの当社に物件を売却する売り手が保有する運営単位、及び当社行政総裁及びいくつかの他の従業員及び当社取締役会が保有する経営組合長期インセンティブ単位(“LTIP単位”)である。詳細は付記11.株主権益を参照。
権益に基づく報酬
会社は“米国会計基準”第718条“補償--株式補償”に基づいて持分に基づく報酬を計算し、このテーマは、付与日に株式に基づく奨励の公正価値の支出を確認することを要求する。サービス条件および/または市場条件を有する従業員および非従業員に付与された株式分類株式奨励は、付与された日に公正価値に応じて計量され、奨励修正後にのみ公正価値によって再計量される。その会社は発生時に記録を没収した。
当社は直線法により各奨励に必要なサービス期間の補償支出を確認し、報告期間末に確認された補償支出額は、授与日または改正日(場合によっては)当該日までに帰属された公正価値部分に関する奨励に少なくとも等しい。市場条件を持つ決裁に対しては，必要なサービスが提供されていれば，市場条件を満たさなければ補償費用は逆転せず，市場条件は帰属条件を代表しないからである.
詳細は付記11.株主権益を参照。
保険会計
同社は、財産損失や業務中断に関連する損失を含むいくつかの損失に対するリスクを軽減する責任保険を提供する。当社は、財産損失と発生した他の損失の予想保険収益の推定金額を資産(通常は保険会社の入金)と、金額が確定して保険会社の承認を受けた場合の収入を、発生するまでの損失金額として記録する。発生した損失金額を超える保険賠償金額は、いずれも収益があるとみなされ、保険会社がその金額を決定して承認するまで、他の収入には計上されない。業務中断により損失した収入や利益の保険賠償はすべて計上または収益があるため、金額が確定して保険会社の承認を受けるまでは、収入に記録されない。
1株当たりの収益
当社はA類普通株の加重平均既発行株式から発行済みおよび発行済み非帰属株式を引いて1株当たり収益(“EPS”)を算出する。2022年、2022年、2021年12月31日まで、会社は帰属していないA類普通株制限株、LTIP単位、およびいくつかの制限株式単位(RSU)を持ち、その中に没収不可能な配当と配当等の支払権が規定されている。そのため、これらのA類普通株、LTIP単位、RSUの非帰属制限株は証券に参加するとみなされ、2段階法に従って基本的かつ希薄な1株当たり収益の計算に計上される。希薄化1株当たり収益は計上期間内のすべての潜在的な希釈株後に計算される。より多くの詳細は付記10.1株当たりの収益を参照。
最近採用された会計公告
2016年2月、FASBはASU 2016-2、レンタルを発表し、2018年7月、FASBはASU 2018-10、テーマ842、レンタルの編纂改善、およびASU 2018-11、レンタル-的確な改善を発表し、2018年12月、FASBはASU 2018-20を発表し、レンタル者に対する狭い範囲の改善を発表した。このグループASUを総称してトピック842と呼ぶ.主題842は、既存のリース会計基準(主題840、レンタル)の代わりになる。EGCに分類されたため，テーマ842は2021年1月1日に会社に施行された。
当社は、特定テーマ842を利用して提供される以下の実用的な便宜策を選択し、(1)満了または既存契約にテナントが含まれているかどうかをエンティティが通過時に再評価しないこと、(2)満期または既存のリーススケジュールに関するテナント分類に関連するかどうか、および(3)以下の点で発生する費用を含む
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満期や既存賃貸は初期直接コストであり，レンタル者としては，非レンタル構成部分と関連リース構成部分の譲渡時間と方式が同じであれば，ある非レンタル構成部分(例えば公共エリアメンテナンス)をレンタル構成部分に分けないことが可能であり，別々に計算すれば，レンタル構成部分は経営的賃貸に分類される.
主題842は、テナントがその貸借対照表にROU資産およびリース負債を記録する使用権(ROU)モードによってその貸借対照表に大多数のレンタルを記録することを要求する。ROUモードでは、レンタル期間が12ヶ月未満のレンタル契約は入金する必要がありません。テナントはリースを融資リースや経営的リースに計上し，その分類は損益表における費用確認の時間とパターンに影響を与える。レンタル料金はレンタルの実際の利息法で確認し、レンタルは融資リースで入金し、レンタルは経営賃貸入金、リースは直線法で確認します。
レンタル業者のテーマ842での会計は、トピック840での会計とほぼ同じである。テーマ842では、レンタル者は引き続きレンタルを販売型、直接融資型、経営型賃貸と見なす。リースが対象資産の制御権をテナントに移すと考えられる場合は，売却とみなされる.制御権を譲渡せずにリスクとリターンを伝達する場合、レンタルは直接融資に分類される。そうでなければ、その賃貸契約は経営的賃貸とみなされるだろう。主題842は、テナントの選択に応じて大家から不動産を購入する選択権を売り手およびテナントに提供することを含む、販売リベートにおける融資として取引を会計処理することを必要とする場合がある。主題842はまた、レンタルコンポーネントおよび非レンタルコンポーネントを分離する概念を含む。特別テーマ842では、公共地域修理などの非レンタル構成要素は、特別テーマ606で入金され、レンタル支払いから分離される。しかし、会社はレンタル者の実際の便宜策を選択し、会社がある条件を満たすときにこれらのコンポーネントを分離しないことを許可した。今回2021年1月1日に施行された選挙により、同社はテナント精算と賃貸料収入をその総合経営報告書と全面収入報告書に統合した。
FASBは2022年12月、基準為替レート改革の日没日(テーマ848)：参考為替レート改革促進効果を2024年12月31日に延期するために、848テーマの日没日を延期するASU 2022-06を発表した(“ASU 2022-06”)。ASU 2022-06は、すべての企業に対して直ちに有効です。ASU 2022−06年度は、会社が2022年12月31日までの年度総合財務諸表に影響を与えなかった。
会計基準の将来の応用
2016年9月、FASBはASU第2016-13号を発表した金融商品--信用損失(テーマ326)：金融商品信用損失計測、2018年11月にASU第2018-19号を発表、主題326“金融商品−信用損失”の編纂改善それは.この指針は、実体が大多数の金融資産といくつかの他のツールの信用損失を測定する方法を変更し、これらのツールは純収入によって公正な価値で計量されたものではない。指導意見は，従来の“発生した損失”モデルの代わりに“期待損失”手法を用いた.指導意見はまた、予想信用損失推定に影響する要素の変化及びこれらの変化の原因を含む、各実体にそれらがどのように免税額を制定するかに関する情報を開示することを要求した。ASU 2018-19号は、経営性受取金を本ガイドラインの範囲から除外しています。本ガイドラインは会社に対して発効し、2023年1月1日に会社に採択された。本指導意見を採択した後，当社はすでに二つ直接融資リース、純投資残高の合計は約$16.1信用損失調整前の百万ドル。歴史的には、当社はこれらの直接融資リースとそのレンタル者としての他のリースに関する催促問題は存在しないため、当社は、テナントの米国連邦政府行政独立機関としての地位、財務状況と業務見通し、およびリースの残存期限に基づいて、これらのレンタルの違約確率を評価する。上記の資料によると、当社は当該等のリースについていかなる信用損失調整も確認していません。
注3不動産買い入れ
下表は2022年12月31日までと2021年12月31日までの年間会社買収状況をまとめたものである。取引コストを含めた購入価格は，単独で確認可能な有形資産と無形資産に割り当てられる
カタログ表
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連結財務諸表付記
(続)
負債は買収の日の相対的公正価値に基づいている取引コストを含めた総住宅価格配分は以下の通りです(単位は千、不動産数は含まれていません)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 3か月まで | | 物件数 | | 土地 | | 建築と改善 | | テナント状況を改善する | | 無形資産をその場でリースする | | 市価以上の賃貸借契約 | | 市価以下の賃貸 | | 他にも(1) | | 合計する(2) |
| 2022 | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
March 31, 2022(3) | | 50 | | | $ | 5,422 | | | $ | 22,233 | | | $ | 214 | | | $ | 1,889 | | | $ | 28 | | | $ | (1,848) | | | $ | (363) | | | $ | 27,575 | |
June 30, 2022(4) | | 150 | | | 13,039 | | | 41,462 | | | 380 | | | 3,520 | | | 2 | | | (1,675) | | | 16 | | | 56,744 | |
2022年9月30日(5) | | 66 | | | 2,950 | | | 18,012 | | | 195 | | | 1,532 | | | 8 | | | (1,360) | | | — | | | 21,337 | |
2022年12月31日(6) | | 54 | | | 4,070 | | | 15,587 | | | 155 | | | 1,264 | | | 199 | | | (540) | | | — | | | 20,735 | |
| | 320 | | | $ | 25,481 | | | $ | 97,294 | | | $ | 944 | | | $ | 8,205 | | | $ | 237 | | | $ | (5,423) | | | $ | (347) | | | $ | 126,391 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 3か月まで | | 物件数 | | 土地 | | 建築と改善 | | テナント状況を改善する | | 無形資産をその場でリースする | | 市価以上の賃貸借契約 | | 市価以下の賃貸 | | 他にも(7) | | 合計する(8) |
| 2021 | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
March 31, 2021(9) | | 54 | | | $ | 3,493 | | | $ | 19,793 | | | $ | 428 | | | $ | 2,201 | | | $ | 51 | | | $ | (474) | | | $ | 723 | | | $ | 26,215 | |
June 30, 2021(10) | | 71 | | | 5,364 | | | 23,550 | | | 268 | | | 2,207 | | | 28 | | | (156) | | | (5) | | | 31,256 | |
2021年9月30日(11) | | 59 | | | 3,333 | | | 15,314 | | | 147 | | | 1,368 | | | 32 | | | (581) | | | 24 | | | 19,637 | |
2021年12月31日(12) | | 54 | | | 6,096 | | | 21,031 | | | 186 | | | 1,750 | | | 123 | | | (371) | | | (157) | | | 28,658 | |
| 合計する | | 238 | | | $ | 18,286 | | | $ | 79,688 | | | $ | 1,029 | | | $ | 7,526 | | | $ | 234 | | | $ | (1,582) | | | $ | 585 | | | $ | 105,766 | |
説明的注釈:
(1)この負債は、2022年3月31日までの3ヶ月間の2カ所の物件の不良経営賃貸に関する無形負債を含み、この負債は、総合貸借対照表上の“売掛金、売掛金、その他”に含まれる。2022年6月30日までの3ヶ月間、市価以下の地上賃貸無形資産を含む。
(2)約#ドルの決済コストが含まれています0.62022年3月31日までの3ヶ月は百万ドルで、約100万ドルです1.72022年6月30日までの3ヶ月間で、約百万ドルです0.52022年9月30日までの3ヶ月間で0.52022年12月31日までの3ヶ月間
(3)買収も含めて50個人やポートフォリオ取引における様々な状態の不動産は、価格は約$である27.6支払い費用を含めて100万ドル、資金は売り手に業務単位を非現金対価として支給します(約#ドルの価値があります1.8A類普通株の株価計算)および信用手配項下の借金。
(4)買収も含めて150個人やポートフォリオ取引における様々な状態の不動産は、価格は約$である56.7支払い費用を含めて100万ドル、資金は売り手に業務単位を非現金対価として支給します(約#ドルの価値があります2.0A類普通株の株価計算)および信用手配項下の借金。
(5)買収も含めて66個人やポートフォリオ取引における様々な状態の不動産は、価格は約$である21.3支払い費用を含めて100万ドル、資金は売り手に業務単位を非現金対価として支給します(約#ドルの価値があります4.7A類普通株の株価計算)および信用手配項下の借金。
(6)買収も含めて54個人やポートフォリオ取引における様々な状態の不動産は、価格は約$である20.7支払い費用を含めて100万ドル、資金は売り手に業務単位を非現金対価として支給します(約#ドルの価値があります0.9A類普通株の株価計算)および信用手配項下の借金。
(7)2021年3月31日までの3ヶ月以内に、会社に割り当てられた小規模ポートフォリオで放火された財産に関する課税保険をいう。2021年12月31日までの3ヶ月間、会社は主に売り手が会社に譲渡した保険収益を用いてUSPSにレンタルされた当該等財産の再建を完了した。保険収益は2021年4月に受け取りました。また、2021年6月30日までの3ヶ月以内に買収された物件の不良経営リースに関する無形負債も含まれており、この負債は総合会計基準の“売掛金、売掛金、その他”に含まれている
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(続)
貸借対照表。2021年9月30日までの3ヶ月間、市価以下の地上賃貸無形資産を含む。2021年12月31日までの3ヶ月間、以下の項目に不利な経営リースに関する無形負債を含む二つ総合貸借対照表“売掛金、売掛金、その他”の財産に入る。
(8)お会計代を含めて$0.52021年3月31日までの3ヶ月間で百万ドル0.92021年6月30日までの3ヶ月は百万ドルです0.52021年9月30日までの3ヶ月は百万ドルと0.82021年12月31日までの3カ月は100万ドル。
(9)買収も含めて54個人やポートフォリオ取引における様々な状態の物件は，価格は約$である26.2百万ドル、勘定費用を含めて、資金は当社の以前の信用手配による借金から来ています。
(10)買収も含めて71個人やポートフォリオ取引における様々な状態の物件は，価格は約$である31.3支払い費用を含めて100万ドル、資金は売り手に業務単位を非現金対価として支給します(約#ドルの価値があります9.0A類普通株を発行するたびの当日の株価計算)および当社が先に手配した借入金。
(11)買収も含めて59個人やポートフォリオ取引における様々な状態の物件は，価格は約$である19.6支払い費用を含めて100万ドル、資金は売り手に業務単位を非現金対価として支給します(約#ドルの価値があります6.5当該等の運営単位を発行するたびにA類普通株の株価計算)及び信用手配項下の借金、及び前の当社以前の信用手配項下の借入金を終了する。
(12)買収も含めて54個人やポートフォリオ取引における様々な状態の物件は，価格は約$である28.7支払い費用を含めて100万ドルです。資金は信用手配の下の借金から来ます。また同社は1つは財産は直接融資リースとして入金され、総合貸借対照表の“融資リース投資純額”に計上される。
注4無形資産と無形負債
次の表は、同社の無形資産と負債をまとめた
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 自分から | | 総資産
(責任) | | 累計償却する | | ネットワークがあります
携帯する
金額 |
| 2022年12月31日： | | (単位：千) |
無形資産をその場でリースする | | $ | 40,074 | | | $ | (24,387) | | | $ | 15,687 | |
市価以上の賃貸借契約 | | 556 | | | (157) | | | 399 | |
市価以下の賃貸 | | (19,077) | | | 7,256 | | | (11,821) | |
| | | | | | |
| 2021年12月31日： | | | | | | |
無形資産をその場でリースする | | $ | 31,814 | | | $ | (17,415) | | | $ | 14,399 | |
市価以上の賃貸借契約 | | 319 | | | (70) | | | 249 | |
市価以下の賃貸 | | (13,654) | | | 4,984 | | | (8,670) | |
地元のレンタル無形資産の償却は#ドルです7.0百万ドルとドル6.32022年12月31日までと2021年12月31日までの年度はそれぞれ100万ドル。この償却は、総合経営と全面収益表の“減価償却と償却”に含まれている。
時価以上の賃貸借償却は#ドルで買収された0.1百万ドルとドル0.032022年および2021年12月31日までの年度の賃貸料収入にそれぞれ，総合経営および全面収益報告書の“賃貸料収入”に計上した。買い入れた市価賃貸以下の償却は#ドルである2.3百万ドルとドル1.62022年および2021年12月31日までの年度の賃貸料収入にそれぞれ、総合経営および全面収益報告書内の“賃貸料収入”を計上した。
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(続)
2022年12月31日現在、会社無形資産の加重平均償却期間は約3.2数年の間3.3年和8.8その場で無形資産をレンタルし、市価より高い賃貸と市価より低い賃貸はそれぞれ数年である。
これらの無形資産の将来の償却/付加価値は以下の通り(千で計算)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 十二月三十一日までの年度 | | その場で借りる
無形資産 | | 市場よりも高い
賃貸借証書 | | 市場水準を下回る
賃貸借証書 |
| 2023 | | $ | 6,279 | | | $ | 150 | | | $ | (2,348) | |
| 2024 | | 4,508 | | | 108 | | | (1,953) | |
| 2025 | | 2,709 | | | 74 | | | (1,388) | |
| 2026 | | 1,452 | | | 52 | | | (1,111) | |
| 2027 | | 513 | | | 15 | | | (877) | |
その後… | | 226 | | | — | | | (4,144) | |
合計する | | $ | 15,687 | | | $ | 399 | | | $ | (11,821) | |
注5債務
表は、同社の2022年12月31日現在と2021年12月31日現在の負債状況(千ドル単位)をまとめたものである
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 12月31日までの未返済残高
2022 | | 12月31日までの未返済残高
2021 | | 金利は12月31日です
2022 | | 期日まで |
循環信用手配(1): | | | | | | | |
| 2021年の循環クレジット手配 | $ | — | | | $ | 13,000 | | | SOFR+150Bps(2) | | 2026年1月 |
| | | | | | | |
| 2021年の定期ローン | 50,000 | | | 50,000 | | | SOFR+145Bps(2) | | 2027年1月 |
| 2022年の定期ローン | 115,000 | | | — | | | SOFR+145Bps(2) | | 2028年2月 |
| 保証借款： | | | | | | | |
遠景銀行(3) | 1,409 | | | 1,409 | | | 3.69 | % | | 2041年9月 |
第一オクラホマ銀行(4) | 333 | | | 349 | | | 3.63 | % | | 2037年12月 |
ビジョン銀行-2018(5) | 844 | | | 844 | | | 3.69 | % | | 2041年9月 |
売り手が融資する(6) | 282 | | | 366 | | | 6.00 | % | | 2025年1月 |
AIG-2020年12月(7) | 30,225 | | | 30,225 | | | 2.80 | % | | 2031年1月 |
| 元金合計 | 198,093 | | | 96,193 | | | | | |
| 未償却繰延融資コスト | (1,431) | | | (844) | | | | | |
| 債務総額 | $ | 196,662 | | | $ | 95,349 | | | | | |
説明備考：
(1)2021年8月9日、当社は米ドルを含む信用手配を締結しました150.02021年の100万ドルの循環信用計画と50.02021年の百万定期ローン。2022年5月11日、当社は信用手配(第1修正案)を改訂し、その中で新たな$を増加させた75.0百万優先無担保遅延抽出定期融資手配(“2022年定期融資”、2021年定期融資、“定期融資”)とともに、LIBORの代わりに保証付き隔夜融資金利(“SOFR”)を基準金利とし、保証金減少の適用を許可する0.02%企業が一定の持続可能な開発目標を達成した場合。クレジット手配にはアコーディオン機能が含まれており、会社の追加借金が最大$を許可しています150.02021年の循環クレジット計画の100万ドルと最大で追加$35.0定期融資で百万ドル(#ドルを行使した後40.02022年12月の百万定期融資アコーディオン)は、いずれの場合も習慣条項や条件によって制限されている。2021年の循環信用計画は2026年1月に期限が切れ、延長することができます二つ6か月慣例条件によると、2021年の定期ローンは来年1月に満期になります
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(続)
2027年と2022年の定期融資は2028年2月に満期になる。信用手配下の借入金の金利は：(I)2021年の循環信用手配の場合、基本金利プラス保証金は0.5%から1.0年利率または調整後期限SOFR(以下のように定義)に以下の範囲の保証金を加える1.5%から2.0年利、又は(Ii)定期融資の場合には、基本金利に保証金を加える0.45%から0.95年利または調整後の期限SOFRに以下の範囲の保証金を加える1.45%から1.95年利率は、いずれの場合も会社の総合レバレッジ率に依存する。2021年の循環信用手配について、使用量が同等かそれ以下であれば50%、未使用の施設料金は0.20毎年%または使用率が大きい場合50%、未使用の施設料金は0.15いずれの場合も、2021年の循環信用スケジュールの場合、1日平均使用されていない引受金のパーセンテージ。“信用手配”にはいくつかの慣用的な金融と非金融契約が掲載されている。
当社は2022年12月31日および2021年12月31日までの年度内に発生した0.3百万ドルとドル0.1それぞれ、その以前の信用手配と2021年の循環信用手配に関連する未使用の融資手数料である。2022年12月31日現在、当社は信用手配のすべての債務契約を遵守しています。
(2)1ヶ月調整期間SOFR、すなわちSOFRプラス期限SOFR調整に基づく0.10%受け0%床(“調整された用語SOFR”)。
(3)5人2022年12月31日現在、不動産はこのローンを担保に、スポテックはまた個人保証を提供し、このローンでの未返済金額の50%を支払うことを保証している。このローンの固定金利は3.691回目は%5年利息のみを支払い(2026年10月終了)、一定時間ごとに調整する5年その後金利に元金と利息を支払う期間5年米国債の週平均収益率は一定満期日に調整されている5年連邦準備制度理事会に提供します(“5年制国庫券金利“)を加えて2.75%、最低年率は2.75%.
(4)このローンは次の第一抵当留置権を抵当にしている四つ資産とスポテックさんの個人支払い担保。このローンの固定金利は3.6251回目は%5年(2026年8月終了)、その後毎年ウォール·ストリート·ジャーナルの良質金利の可変年率に調整され、最低年率は3.625%.
(5)このローンは次の第一抵当留置権を抵当にしている1つは資産とスポテックさんの個人支払い担保。このローンの固定金利は3.691回目は%5年利息のみを支払い(2026年10月終了)、一定時間ごとに調整する5年その後金利に元金と利息を支払う期間5年制国庫券金利、それに2.75%、最低年率は2.75%.
(6)ある財産の買収については、同社はその財産を担保とした売り手融資#ドルを獲得した0.4100万人が必要としています5人毎年元金と利息$を支払う0.1百万ドル、最初の分割払いは2021年1月2日に期限が切れます6.02025年1月2日まで、年利率は%です。
(7)このローンはペンシルバニア州ウォーレンデールにある工業不動産の第一抵当留置権によって保証されている。このローンの固定金利は2.80%、初めて利息のみを支払います5年そしてその後によると30年時刻表を償却する。
2022年12月31日および2021年12月31日までの会社債務の加重平均満期日は約5.5年和6.5それぞれ数年です。
2022年12月31日と2021年12月31日までの年間支払利息現金は$5.1百万ドルとドル2.7それぞれ100万ドルです
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(続)
2022年12月31日現在の債務返済予定元本状況は以下の通り(単位：千)
| | | | | | | | |
| 十二月三十一日までの年度 | | 金額 |
| 2023 | | $ | 106 | |
| 2024 | | 112 | |
| 2025 | | 118 | |
| 2026 | | 636 | |
| 2027 | | 50,776 | |
| その後… | | 146,345 | |
| 合計する | | $ | 198,093 | |
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(続)
注6派生ツールとヘッジ活動
その会社は所有している5人名目総金額#ドルの金利交換165.0百万ドルは、その金利リスクを管理し、信用手配上のSOFR部分を決定するために使用される。$内で165.0百万、$50.0そのうち100万件のスワップは2027年1月に満期になり、2021年の定期ローンの金利を2.2912022年12月31日まで。追加$50.0そのうち100万件のスワップは2028年2月に満期になり、最初のドルを固定する50.02022年の定期ローンで返済されていない百万ドル4.2372022年12月31日まで。追加$25.0そのうち100万件のスワップは2028年2月に満期になり、追加ドルを固定します25.02022年の定期ローンで返済されていない百万ドル4.812022年12月31日まで。残りの$40.0そのうち100万ドルは2028年2月に満期になり、残りのドルを固定します40.02022年の定期ローンで返済されていない百万ドル4.9522022年12月31日まで。
同社が金利デリバティブを使用する目的は、利息支出の安定性を増加させ、金利変動に対するリスクの開放を管理することである。これらの目標を実現するために、当社は金利スワップをその金利リスク管理戦略の一部としている。金利交換はキャッシュフローヘッジとして指定され、任意の収益または損失は総合貸借対照表の“累積他の全面収益”に記録され、その後、クレジット手配の利息を支払うために利息支出に再分類される。次の12ヶ月で会社は追加の$を推定しました4.9百万ドルは“累積された他の総合収入”から利子支出の減少額に再分類される。
当社はデリバティブを用いて取引や投機を行いませんが、現在ヘッジに指定されていないデリバティブは何もありません。
当社の金利スワップ派生ツールが2022年12月31日および2021年12月31日までの年度の総合経営報告書および全面収益に及ぼす影響(千計)を以下に記載します。
| | | | | | | | | | | | | | |
| 十二月三十一日までの年度 | | |
| キャッシュフロー対沖関係におけるデリバティブ(金利交換) | 2022 | 2021 | | | | | | |
| “累積その他総合収益”で確認されたデリバティブ収益額 | $ | 8,604 | | $ | 809 | | | | | | | |
| “累積その他総合収益”から利子支出の損益金額に再分類する | $ | (355) | | $ | 151 | | | | | | | |
総合経営報告書と全面収益表に記載されている利息支出純額は，現金流量ヘッジの影響が記録されており，総額は#ドルである6.0百万ドルとドル3.72022年12月31日までと2021年12月31日までの年度はそれぞれ100万ドル。
2022年12月31日現在、同社には純負債頭寸のデリバティブは何もなく、これらの合意に関する担保も公表されていない。もし同社が2022年12月31日にこれらの規定のいずれかに違反した場合、合意の終了価値に従ってその義務を履行することを要求される可能性がある。
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注7賃貸借証書
貸人会計
2022年12月31日まで、同社の物件は主に米国郵政総局にレンタルされ、レンタル契約は異なる日に満期となり、2031年5月31日までとなる。以下に述べるように、2022年12月31日現在、いくつかの賃貸契約が満期になり、残りの状態にある。いくつかのテナントは、テナントが選択したときに行使可能な契約更新、終了、および/または購入選択権を含む。したがって，このオプションは合理的に決定されたと考えられる場合にのみ認められ，通常はオプションを行使する際である.会社のすべての賃貸契約は経営的賃貸契約ですが、以下の場合は除外します二つこれらはすべて直接融資レンタルです。当社の経営リースと直接融資リースは以下の通りです。
当社の賃貸に関する賃貸料収入は余剰賃貸期間内に直線原則で確認します。同社の総収入には、賃貸契約に応じて提供される固定基礎賃貸料支払いおよび可変支払いが含まれ、可変支払いには、主に不動産税を含むいくつかの物件運営費用のテナント費用補償が含まれる。当社は実際の便宜策を選択し，そのリースと非リース構成部分を特集842下の単一合併経営リース構成部分として計算した。そのため、賃貸料収入とテナント補償は、総合経営と全面収入報告書の賃貸料収入内で合併して1つになる。
次の表は、同社が確認した経営賃貸に関する賃貸料収入(千単位)：
| | | | | | | | | | | |
| 十二月三十一日までの年度 |
| 2022 | | 2021 |
| 固定支払 | $ | 43,808 | | | $ | 32,769 | |
| 可変支払方式 | 7,068 | | | 5,507 | |
| $ | 50,876 | | | $ | 38,276 | |
2022年12月31日まで、今後5年以降キャンセルできない経営賃貸によると、将来受け取る最低賃貸支払いは以下の通り(千単位):(1)
| | | | | | | | |
| 十二月三十一日までの年度 | | 金額 |
2023(2) | | $ | 41,181 | |
| 2024 | | 36,545 | |
| 2025 | | 30,777 | |
| 2026 | | 22,732 | |
| 2027 | | 12,452 | |
その後… | | 14,091 | |
合計する | | $ | 157,778 | |
説明的注釈:
(1)上述した受領すべき最低賃貸支払いには、テナントに精算する不動産税やその他の精算費用は含まれていない。
(2)2022年12月31日現在、レンタル契約は81同社の財産は期限が切れているが、USPSはテナントとしてこれらの財産を占有している。したがって、上記で受信した最低賃貸支払いには、これらに基づいてテナント料の支払いを見合わせた金額は含まれていません。期限を過ぎたレンタル料は、通常、時価賃貸料または満期賃貸契約を推定するために支払うべき賃貸料金額の中で大きい者を基準とします。
購入選択権条項
2022年12月31日までに60賃貸契約が規定された日から，会社のすべての物件はUSPSに公平な時価または固定価格で購入対象物件の選択権を提供している
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(続)
合意する。2022年12月31日までに57これらの物件の購入総価格は約44.8百万ドルの総購入オプション価格は約$です53.5百万ドル残りは三つ総購入価格で約$で購入した物件2.6百万人は公正な市場価値で行使できる購入選択権を持っている。
融資リース投資、純額
2022年12月31日現在、融資リース二つUSPSは、賃貸契約が規定されている日から、固定価格で対象物件を購入することを選択することができる。次の表は、2022年、2022年、2021年12月31日までの会社融資リース純投資の構成部分(単位：千)をまとめています
| | | | | | | | |
| 12月31日まで |
| 2022 | 2021 |
| 未収最低賃貸支払総額 | $ | 33,215 | | $ | 34,352 | |
| 差し引く：非労働収入 | (17,085) | | (18,139) | |
| 融資リース投資、純額 | $ | 16,130 | | $ | 16,213 | |
2022年と2021年12月31日までの直接融資リース収入は1.1百万ドルとドル0.2この金はそれぞれ総合経営報告書と全面収益表の“費用その他”の項に記入されている。
2022年12月31日現在、会社の直接融資リースによると、今後5年以降に受信される将来の賃貸支払いは以下の通り(千計)
| | | | | | | | |
| 十二月三十一日までの年度 | | 金額 |
| 2023 | | $ | 1,137 | |
| 2024 | | 1,137 | |
| 2025 | | 1,137 | |
| 2026 | | 1,137 | |
| 2027 | | 1,137 | |
その後… | | 27,530 | |
合計する | | $ | 33,215 | |
借受人会計
テナントとして、当社は土地とオフィスビル賃貸契約を有しており、これらのテナントは経営賃貸契約に分類されている。2021年1月1日、会社はテーマ842を採用し、純資産が$であることを確認した1.2百万ドル賃貸負債は$1.2百万ドルです。
2022年12月31日現在、これらの賃貸契約の残り期間(継続オプションを含む)は1つは至れり尽くせり56年、加重平均残存期間は22.6何年もです営業ROU資産および賃貸負債には、総合貸借対照表に含まれる“前払い費用および他の資産、純額”および“売掛金、売掛金、その他”が含まれており、具体的には以下のようになる(千計)
| | | | | |
| 12月31日まで
2022 |
ROU資産--レンタル経営 | $ | 1,010 | |
レンタル負債--レンタル経営 | $ | 1,014 | |
入金ROU資産とリース負債との差額は，主に市価以下のリース無形資産を再分類し，その無形資産は移転時に確認されたROU資産に計上されているためである。
経営リース資産および負債は、開始日に将来の賃貸支払いの現在値に応じて計測されます。同社の大部分の賃貸借契約は隠れた金利を提供しないため、同社はその逓増借款を使用している
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(続)
将来の支払いの現在値を決定する際には、開始日に取得可能な情報に基づいて為替レートを決定する。同社が使用している割引率の範囲は4.25%から6.37%レンタル負債を決定する際に、現在の借金に基づく収益率
最低レンタル料金のレンタル料金はレンタル期間内に直線的に確認します。レンタル条項には、会社がその選択権を行使することを決定する理由があることを前提として、レンタルの延長または終了の選択権を含むことができる。
2022年12月31日と2021年12月31日までの12ヶ月間、毎月の経営賃貸費用は#ドルです0.2百万ドルです。
2022年12月31日現在、同社がテナントとして今後5年以降の経営賃貸に支払う将来最低賃貸支払いは以下の通り(千単位)
| | | | | |
| 2023 | $ | 245 | |
| 2024 | 121 | |
| 2025 | 46 | |
| 2026 | 43 | |
| 2027 | 43 | |
その後… | 1,388 | |
将来の最低賃貸支払い総額 | $ | 1,886 | |
利息をつける | (872) | |
合計する | $ | 1,014 | |
注8所得税
TRS
初公募については、当社とREACが共同でREACをTRSとすることを選択した。REACは、会社が所有していない物件や、郵便物件の第三者所有者にコンサルティングサービスを提供する管理サービスを提供しています。REACは収入を発生させ、連邦と州企業所得税負担REACを招く。2022年12月31日及び2021年12月31日までのREACに関する所得税優遇及び所得税支出は3,670そして$0.1それぞれ100万ドルです
他にも
2022年12月31日と2021年12月31日現在、会社の総合貸借対照表は、未確認の税収割引負債を反映しており、金額は$0.02百万ドルとドル0.2百万ドルは、主に連合郵政ホールディングス(UPH)の2019年5月16日までのある損失繰越の利用と関係がある。当社は2022年12月31日および2021年12月31日までに利息および罰金を累計しています0.01百万ドルとドル0.04それぞれ100万ドルですこれらの残高は、総合貸借対照表の“売掛金、売掛金、その他の負債”に含まれている。2022年12月31日現在、同社は未確認の税収割引が約$減少する可能性があると予想している0.02貸借対照表の日から12ヶ月以内に、訴訟時効が満了する。初公募については、当社はUPHの間接単一株主が当該等の利益について当社に精算することに同意したため、税務優遇を確認していない代償資産を記録した。そのため、会社が確認していない税収割引が確認されれば、賠償資産の減少につながり、実際の税率に影響を与えない。12月31日までの年間で
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(続)
2022年と2021年に会社が逆転しました$0.2百万ドルとドル0.2それぞれ未確認の税収割引であり，訴訟時効満了による利息と罰金，賠償資産に対する相殺的調整が含まれている。
未確認税収割引の期初と期末金額の入金は以下の通り(千計)
| | | | | | | | | | | |
| 12月31日までの年度 |
| 2022 | | 2021 |
| 税収割引総額は確認されていません、年明け | $ | 188 | | | $ | 364 | |
| | | |
| 適用される訴訟時効の失効による未確認税収割引の削減 | (165) | | | (176) | |
| | | |
| | | |
| 合計する | $ | 23 | | | $ | 188 | |
2019年12月31日までの短納税年度から、当社とREACは連邦、州、地方税務機関の審査を受けなければなりません。UPHは2018年から2019年までの納税年度に連邦税務機関の審査を受ける。
2022年12月31日と2021年12月31日までの年度ごとの納税現金は$0.1百万ドルとドル0.1それぞれ100万ドルです
注9関係者取引
管理費収入
REAC確認管理費収入は#ドル1.2百万ドルとドル1.32022年12月31日まで、2021年12月31日までの年度は、それぞれ当社の最高経営責任者に関連する各方面から百万ドルです。これらの金額は、総合経営および包括収益報告書の“費用その他”に含まれています。管理費を計算しなければならない#ドル0.3百万ドルとドル0.32022年、2022年、2021年12月31日現在、賃貸料とその他の売掛金は、それぞれ総合貸借対照表の“賃貸料とその他の売掛金”に計上されている。
関連側リース
2019年5月17日、当社は、当社の最高経営責任者に付属する実体(“オフィスビル賃貸”)とニューヨーク·シダヘストにあるオフィスビル賃貸契約を締結しました。オフィスビルの賃貸契約により、毎月のレンタル料が上昇する可能性があります。オフィスビルのレンタル期間は5年2019年5月17日から2024年5月16日に満期になります。2022年12月31日と2021年12月31日までの年間オフィス賃貸に関する賃貸料支出は#ドル0.2百万ドルとドル0.2この金はそれぞれ総合業務報告書と全面収益表の“一般と行政費用”に記入されている。同社は同社のオフィスビル賃貸を経営賃貸と決定した。詳細については、別注7.借約を参照のこと。
保証する
注5.Spodekさんは、債務によって開示されたように、会社が第一オクラホマ銀行およびビジョン銀行に提供した融資の一部または全部を自ら保証し、総額#ドルです1.9百万ドルとドル1.9それぞれ2022年12月31日と2021年12月31日まで。保証人として、Spodekさんは、その担保された債務の金額に関連する利益(償還または違約条項のいずれか)が、会社の利益と一致しない可能性があり、利益の衝突につながる可能性があります。
株を買う
2021年11月16日，スポテックがさんを買収58,823会社A類普通株、価格は$17.00会社として2021年11月にA類普通株の一部を公開発売した。
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(続)
注101株当たりの収益
1株当たり収益の算出方法は、普通株主が占めるべき純収益をその期間の加重平均流通株数で割ることである
次の表に基本1株当たり収益と希釈1株当たり収益計算に用いた運営収入台帳(1株当たりおよび1株当たりのデータは含まれていない千ドル単位)を示す。
| | | | | | | | | | | |
| 12月31日までの年度 |
| 2022 | | 2021 |
| 1株当たりの収益の分子-基本的に希釈した後 | | | |
| 普通株主は純収益を占めなければならない | $ | 3,854 | | | $ | 2,055 | |
| 減算：参加証券の収入を占めるべき | (997) | | | (658) | |
| 1株当たりの収益の分子-基本と支出 | $ | 2,857 | | | $ | 1,397 | |
1株当たりの収益の分母-基本分母と希釈分母(1) | 18,545,494 | | | 13,689,251 | |
| 基本的に1株当たり収益と希釈後の1株当たり収益 | $ | 0.15 | | | $ | 0.10 | |
例示的な説明：
(1)配当金の1株当たり収益は、当社2019年株式激励計画(“計画”)によって発行された制限性株式及びRSUの影響を含む、当社2019年株式激励計画(“計画”)によって発行された制限性株式及びRSUの転換債務及び仮定証券行使の潜在的償却を反映している。この等株式やRSUの影響は希薄化作用を生じないため，上表に示した期間の発行済み株式の重み付き平均の計算には計上しない.OP単位とLTIP単位は1対1で現金やA類普通株を償還することができる.当該等運営単位及び長期投資収益単位に分配可能な収入は同じ基準で分配され、当該等総合財務諸表に非持株権益として反映される。したがって，このような運営単位や長期投資収益単位の転換は1株当たりの収益を希釈する見通しに純影響を与えないと仮定する。
注11株主権益
ATMプログラム
当社は2020年12月14日に、その市場発売計画(“2020 ATM計画”)について単独の公開市場販売協定を締結し、この合意により、当社はそのA類普通株株式を随時発売·販売することができ、総販売価格は最高$に達する50.0百万ドルです。2022年11月4日、当社は2020年のATM計画を終了し、それぞれジェ富瑞有限会社、モントリオール銀行資本市場会社、Janney Montgomery Scott LLC、Stifel、Nicolaus&Company、InCorporationおよびTruist Securities，Inc.と代理として公開市場販売プロトコル(“2022年ATM計画”)を締結し、これにより、当社はそのA類普通株を随時発売および販売することができ、総販売価格は最高$に達することができる50.0百万ドルです。このような協定も規定されており、当社は単独の総長期確認書及び関連補充確認書に基づいていくつかの代理店の連合所属会社と1部或いは複数の長期販売協定を締結することができる。
下表は、2020年ATM案と2022年ATM案の期間内の活動(ドルと株を千発行、1株当たり金額を除く)をまとめた。2022年12月31日までの年間で751,382株式は2020年ATM計画と2022年ATM計画に基づいて発行される。2022年12月31日までに同社は41.92022年のATM計画により発行可能な残り100万。
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(続)
| | | | | | | | |
| 締切り年数
十二月三十一日 |
| 2022 | 2021 |
| 既発行株 | 751 | | 345 | |
| 総収益 | $ | 11,869 | | $ | 6,894 | |
| 費用と発行コスト | 530 | | 432 | |
| 純収益 | $ | 11,339 | | $ | 6,462 | |
| | |
| 1株平均販売総価格 | $ | 15.80 | | $ | 20.00 | |
配当をする
2022年12月31日までの年度内に、会社取締役会は、会社が配当金を発表し、支払いすることを許可した21.6A類普通株株主、投票同値株主、OP単位所有者、LTIP単位所有者、または$0.9251株または単位は、次の表に示すとおりです。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 申告日 | | 日付を記録する | | 支払期日 | | 1株または単位金額 |
| 2022年2月1日 | | 2022年2月15日 | | 2022年2月28日 | | $ | 0.2275 | |
| April 28, 2022 | | May 13, 2022 | | May 27, 2022 | | $ | 0.2300 | |
| July 27, 2022 | | 2022年8月8日 | | 2022年8月26日 | | $ | 0.2325 | |
| 2022年10月26日 | | 2022年11月7日 | | 2022年11月28日 | | $ | 0.2350 | |
2021年12月31日までの年度内に、会社取締役会は、会社が配当金を発表し、支払いすることを許可した15.0A類普通株株主、投票同値株主、OP単位所有者、LTIP単位所有者、または$0.8851株または単位は、次の表に示すとおりです。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 申告日 | | 日付を記録する | | 支払期日 | | 1株または単位金額 |
| 2021年1月29日 | | 2021年2月12日 | | 2021年2月26日 | | $ | 0.2175 | |
| April 30, 2021 | | May 14, 2021 | | May 28, 2021 | | $ | 0.2200 | |
| July 27, 2021 | | 2021年8月13日 | | 2021年8月27日 | | $ | 0.2225 | |
| 2021年11月4日 | | 2021年11月15日 | | 2021年11月30日 | | $ | 0.2250 | |
非制御的権益
当社の非持株権益とは、当社以前の投資家およびいくつかの当社に物件を売却した売り手が所有するOP単位と、主に初公募および/または彼らの現金報酬の代わりに当社の最高経営者および取締役会に発行されたLTIP単位を指す。当社は2022年12月31日までに年度中に発送します118,389LTIPは2022年1月に会社の最高経営責任者に2021年の奨励金を支払い、彼の選択は延期された1002022年年俸の%と長期奨励的報酬38,174LTIP部門は2022年6月に取締役会に年間採用金を支払い，取締役サービスの補償として発表した5,040LTIP単位は2022年7月に当社とのコンサルタント契約に基づいてコンサルタントを付与します。また、当社は、2022年12月31日および2021年12月31日までに発行します661,398そして831,426運営部門はそれぞれポートフォリオ買収(詳細は付記3.不動産買収)と業務買収(詳細は付記13.業務買収を参照)について何らかの貢献者に資金を提供する。
2022年12月31日と2021年12月31日まで、非持株権は4,133,619行動単位と536,868LTIP単位と3,472,221行動単位と375,265LTIP単位です。これは約19.2%和17.12022年12月31日現在と2021年12月31日現在の未償還運営パートナーシップ単位の割合をそれぞれ占めている。運営単位とA類普通株は通常同じ経済的特徴を持っており、それらは経営組合企業の総純収益或いは損失と分配で折半するからである。(I)最初の公募完了または(Ii)ある人が初めて共同単位所有者になった日から12ヶ月以内に、有限責任パートナーおよび有限責任パートナーの譲受人は、共同契約に記載された条項および条件の規定の下で権利を有することになる
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(続)
経営組合企業が当該有限パートナー又は譲り受け人が保有する全部又は一部の運営単位を償還し、現金と交換することを要求し、又は組合企業合意に基づいて決定し、調整可能な一対一に基づいて、会社がA類普通株株式を一任適宜償還することを要求する。
経営組合所有者は，経営組合員の現金分配をその経営組合員の保有割合に応じて共有する権利がある。
制限株やその他の報酬
会社の2019年持分インセンティブ計画(“株式インセンティブ計画”または“計画”)によると、会社は役員、役員、従業員、コンサルタントに持分インセンティブ奨励を付与することができる。2022年12月31日現在、この計画により将来発行可能な残り株式は1,198,736それは.この計画は、業績単位及びその他の持分に基づく奨励を付与する際に、株式オプション、株式奨励、株式付加権、業績単位、奨励、その他の持分に基づく奨励(LTIP単位を含む)及び配当等価物を付与することを規定している。
表に会社A類普通株，LTIP単位，RSUの発行制限株をまとめた。2022年12月31日現在の残高は、帰属の有無にかかわらず、Aクラス普通株の未帰属制限株およびLTIP単位および発行済みRSUである
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 制限される 株(1)(2) | | LTIP 職場.職場(3) | | RSU(4) | | 合計する
株 | | 重みをつける
平均値
授与日
公正価値 |
| 未返済、2022年1月1日現在 | 302,552 | | | 375,265 | | | 128,753 | | | 806,570 | | | $ | 15.71 | |
| 授与する | 227,814 | | | 161,603 | | | 100,747 | | | 490,164 | | | $ | 16.88 | |
株式の帰属を制限する(5) | (80,141) | | | — | | | — | | | (80,141) | | | $ | 16.59 | |
| 没収される | (1,149) | | | — | | | — | | | (1,149) | | | $ | 17.49 | |
| 未返済、2022年12月31日現在 | 449,076 | | | 536,868 | | | 229,500 | | | 1,215,444 | | | $ | 16.12 | |
説明備考：
(1)A類普通株に含まれる制限的な株式奨励を代表する。
(2)会社の上級管理者および従業員に授与される時間ベースの制限株式奨励は、通常、3年または3年の終了時に3回の年間分割払いまたは崖ベストを付与する8年それは.会社の独立役員に時間に基づく制限株式奨励を授与する3年.
(3)含まれています118,389LTIPは会社のCEOに授与されました8年, 38,174LTIP部門は会社に独立取締役を授与する3年崖のベストが終わったときに3年そして5,040当社と2022年12月31日に締結したコンサルタント契約に基づいてコンサルタントに承認されたLTIP単位。
(4)含まれています47,0052022年12月31日までの年度内に、サービス条件と市場条件の実現に応じて、会社のある高級管理者と従業員にRSUを付与する。このようなRSUは市場ベースの報酬であり，会社の絶対株主総リターンに関連する障害を実現できるかどうかに依存する3年制授与日から2024年12月31日まで。市場に基づくRSUの数は，市場に基づく指標が目標に達したときに発行可能な株式数である.他にも40,963ある従業員に支給される2021年奨励金の時間ベースRSUは、2022年1月31日(付与日)にすべて付与され、12,780ある従業員に付与された時間ベースのRSUは、2022年12月31日に付与された2022年賃金を延期することを選択するために使用される。RSUは、適用される帰属基準に従ってクラスA普通株式を取得する権利を反映する。
(5)含まれています52,412帰属された限定的な株と27,729最低法定控除要求を満たすために抑留された制限株。
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(続)
2023年1月、当社は発表123,197LTIP社は2022年のインセンティブ·ボーナスと彼の選択が遅れたことを表彰するために会社のCEOに感謝した100彼の2023年の年収の1%は75,489LTIP部門は、会社総裁に2022年奨励金を付与し、2023年年収の50%延期を選択しました45,698LTIP部門は、2022年の奨励金を会社の首席財務官に授与する。会社の最高経営責任者(CEO)および最高財務責任者に支給される現金報酬の代わりにLTIP単位は、2023年2月1日8周年に崖に帰属する。
また、当社は2023年1月に発行します45,767A類普通株の制限株、年次付与従業員及びコンサルタント及び47,455RSU、22,205LTIPユニットと44,650A類普通株の制限株を他の従業員に売却して、2022年のインセンティブボーナスを奨励し、一部の従業員によって2023年の年収の一部の支払いを延期することを選択した。RSUはA類普通株株式を取得する権利を反映している。従業員に支給される2022年奨励金のRSUとあるLTIP単位は、付与された日に全額授与される。従業員に支給されるRSUおよびいくつかのLTIP単位は、2023年の年俸を延期する代わりに、2023年12月31日に発効する。従業員およびコンサルタントに発行されたいくつかのA類普通株制限株は三つ等額のは年払いで払います三つ2023年2月1日の記念日であり、他のA類普通株およびLTIP単位の販売制限株は、2023年2月1日の第3、5または8周年に崖に帰属する。その会社はまた発行した4,6262023年2月に特定の従業員およびコンサルタントにA類普通株の制限株を売却し、これらの株は付与された日にすべて帰属し、3,304LTIP部門は2023年1月に当社と締結したコンサルタント契約に基づいてコンサルタントを付与した。
2023年1月に会社は34,755LTIP単位は28,757A類普通株の制限株と63,512会社の特定の上級管理者に返事を提供します。A類普通株のLTIP単位と制限株は3回均等に分けられ、年に約1回3年制2026年2月1日現在、引き続き当社に雇用されていることを基準とします。RSUは市場ベースのインセンティブであり，会社の絶対的かつ相対的な総株主リターン目標に関する業績ベースの障害の実現状況，および約3年制授与日から2025年12月31日まで。このようなRSUは最高で得られます200発行されたRSUの割合。RSUの条項に従って帰属すると、帰属するRSUは、クラスA普通株式の株式で決済され、受領者は、RSUが最初に付与された日または後にクラスA普通株式(帰属する各株式)について支払われる割り当てを得る権利があるであろう。
2020年12月31日までの年度内に、会社は、市場に基づく報酬であり、2022年12月31日までの約3年間の業績期間中に、会社の絶対株主総リターン目標と会社への雇用継続に関する業績障害を達成する38，672個のRSU(“2020業績奨励”)を従業員に発行している。2023年1月、会社取締役会会社管理·報酬委員会は、この3年間の業績期間中の株主総リターンが2020年度業績奨励のハードルを超え、したがって、(I)27，456個のRSUのこのような報酬の支払いを許可し、会社A類普通株の株式で決済し、(Ii)この3年間の業績期間中の現金配当金を承認する。
2022年12月31日までの年間で、会社が確認した補償費用は4.3百万ドルとドル0.4総合経営報告書と包括収益報告書のうち、すべての奨励に関する“一般と行政費用”と“財産運営費用”はそれぞれ100万ドルである。2021年12月31日までの年間で、会社が確認した補償費用は3.4百万ドルとドル0.2総合経営および全面収益表における“一般および行政支出”および“物件運営費”はそれぞれ百万元であった。
2022年12月31日まで及び2021年12月31日までの年間帰属制限株式の公平価値は$1.2百万ドルとドル1.6それぞれ100万ドルです2022年に発行される報酬の加重平均付与日公正価値と2021はい$です16.88そして$16.31それぞれ，である2022年12月31日までに11.7未帰属賠償に関する未確認賠償費用総額の百万ドルは、#年加重平均期間中に確認される予定です5.2何年もです。
従業員株購入計画
今回のIPOについて、会社は郵政不動産信託会社2019年合格社員株式購入計画(“ESPP”)を設立し、会社員にA類普通株の株を割引価格で購入することを許可した。合計する100,000A類普通株は予約販売され、ESPPの許可によって発行される。“規則”は当社が最も多く提供することを許可する15このA類普通株の公正時価は，要約期間開始と要約期間終了時に小さい者で割引される。2022年12月31日まで
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(続)
and 2021, 29,710そして16,293実施開始以来、それぞれESPPに基づいて株を発行している。2022年12月31日と2021年12月31日までの年間で、会社が確認した補償費用は0.03百万ドルとドル0.02百万それぞれESPPに関する.
注12引受金とその他の事項
2022年12月31日現在、当社はいかなる訴訟にも触れておらず、当社の知る限り、当社の財務状況及び経営業績に重大な悪影響を及ぼすと考えられる訴訟、又は保険引受範囲内にない訴訟は何もない。
当社の正常業務過程において、当社は拘束力がない(排他性とセキュリティを除く)意向書を締結し、買収について交渉したいと表明した。意向書に含まれるいかなる事項についても最終契約を締結することは保証されず、当社が当該等の契約予想された取引を時間通りに完了することを保証することはできないし、当社がいかなる最終契約が予想されるいかなる取引も完了することを保証することはできない。
注13業務買収
2022年3月4日、当社は郵政不動産コンサルティング業務の発行により、郵政不動産コンサルティング業務とその従業員を買収した79,794運営部門とドル0.2百万ドルの現金で、購入総価格は約$です1.7同社の中核業務、すなわち買収、管理、サービス、郵政財産の統合者となることを補完するためのものである
今回の買収について、同社は顧客関係や商号に関する無形資産を約#ドル記録している0.2総合貸借対照表の“前払い費用と他の資産純額”は100万ドルで、4年間の推定耐用年数で償却され、営業権は約#ドルです1.5百万ドルです。記録された営業権は所得税から控除されることができる。事業買収に関連するすべての買収資産は、会社の単一報告可能部門に割り当てられる。買収の日から、この買収された業務の経営結果は総合財務諸表に計上されている。2022年12月31日までに、当社は収入$を記録しました0.03百万ドル純損失$0.09買収された事業に関連した100万ユーロ。これらの情報は財務諸表にとって重要ではないため，この業務買収のための試験情報は報告されていない.
注14後続事件
連結財務諸表付記で他の場所で議論されている後続事件を除いて、2022年12月31日以降に次のような事件が発生した
会社の取締役会は承認し、2023年2月1日に第4四半期の普通配当金を$と発表した0.23751株当たり、2023年2月28日現在2023年2月15日現在登録されている株主に支給される。
2023年3月7日現在、同社は182.0信用手配から抽出した百万ドルのうち$は50.02021年の定期融資から百万ドルを引き出し115.02022年の定期ローンから引き出した百万ドルと17.02021年の循環信用計画から100万ドルを抽出した。
当社は2023年3月7日までおよび2022年12月31日以降の期間内に対を完了しました24物件価格は約$です12.7百万ドルです。会計コストは含まれていません。
当社は2023年3月7日から2022年12月31日までの間に、買収の最終合意を締結しました9人物件価格は約$です1.8百万ドルです。これらの取引の多くは2023年第2四半期と第3四半期に完成すると予想されており、通常の完了条件を満たすことが条件となっている。しかし、当社では、物件が本稿で述べた時間範囲内で完成することは保証されていない、あるいは全く保証されていない。
項目9.会計·財務開示面の変化と会計士との相違
ない。
第9条。制御とプログラム
情報開示制御とプログラムの評価
我々は、取引所法案に基づいて我々の報告書で開示しなければならない情報が、米国証券取引委員会規則及び条例で指定された期間内に処理、記録、まとめ、報告され、これらの情報が蓄積されて管理層に伝達されることを確実にし、必要な開示に関する決定をタイムリーに行うために、取引所法案の下で規則13 a-15(E)および15 d-15(E)で定義される開示制御プログラムおよびプログラム(この用語)を遵守し、我々のCEO(最高経営責任者)および最高経営責任者(最高財務責任者)を含む管理層に伝達する。開示制御およびプログラムを設計·評価する際に、管理層は、任意の制御およびプログラムは、設計および動作がどんなに良好であっても、予想される制御目標を達成するために合理的な保証を提供することしかできず、管理層は、その判断を用いて、可能な制御およびプログラムのコスト−収益関係を評価しなければならないことを認識する。
私たちは、最高経営責任者と財務責任者を含む経営陣の監督と参加の下で、2022年12月31日まで、すなわち本年度報告Form 10-Kに含まれる期限が終了した時点で、開示制御およびプログラムの有効性を評価した。以上に基づき、我々の最高経営責任者および最高財務責任者は、2022年12月31日まで、取引所法案に基づいて提出または提出された報告書において開示すべき情報を効果的に確保することができると結論した：(I)米国証券取引委員会規則および表で指定された期間内に処理、記録、まとめ、報告を得ること、(Ii)必要な開示に関する決定をタイムリーに行うために、我々の経営陣に蓄積して伝達すること。
財務報告の内部統制に関する経営陣の報告
我々の経営陣は、我々のCEOおよび最高財務官を含み、財務報告の十分な内部統制の確立·維持を担当しており、この用語は“取引所法案”の下のルール13 a-15(F)および15 d-15(F)で定義されている。最高経営責任者や最高財務責任者を含む経営陣の監督と参加の下、トレデビル委員会後援組織委員会が2013年に発表した元の内部統制枠組みである総合的な枠組みに基づいて、財務報告の内部統制の有効性を評価した。“内部統制-総合枠組み”の枠組みでの我々の評価によると、我々の経営陣は、財務報告書の内部統制が2022年12月31日から有効であると結論した。
財務報告の内部統制の変化
私たちは財務報告の内部統制が最近の財政四半期内に大きな影響を与えなかったか、または合理的に私たちの財務報告の内部統制に大きな影響を与える可能性のある変化を発生させなかった。
プロジェクト9 B。その他の情報
ない。
プロジェクト9 Cです。検査妨害に関する外国司法管区の開示
適用されません。
第三部
プロジェクト10.役員、役員、および企業管理
第10項で要求された情報は，2023年年度株主総会のために作成した最終依頼書を参考にすることで格納される。
プロジェクト11.役員報酬
第11項に要求される情報は、2023年年度株主総会のために作成した最終依頼書を参照することにより格納される。
プロジェクト12.特定の実益所有者の保証所有権及び管理職及び株主に関する事項
第12項に要求される情報は、2023年年度株主総会のために作成された最終委託書を参考にして組み込まれる。
項目13.特定の関係および関連取引、および取締役の独立性
第13項に要求される情報は、2023年年度株主総会のために作成した最終委託書を参考にして格納されている。
プロジェクト14.チーフ会計士費用とサービス
第14項に要求された情報は、2023年年度株主総会のために作成した最終委託書を参考にして編入されます。
第4部
展示品と財務諸表の付表
(1)財務諸表
当社の総合財務諸表とその付記は，独立公認会計士事務所の報告とともに本年度報告の第8項に掲載されており，表10−KはF−1ページから始まる。
(2)財務諸表明細書
我々の財務諸表明細書は本年度報告の第4部Form 10-Kに含まれている。
(3)陳列品
49ページからの“展示品索引”には、本年度報告書10-K表の展示品リストが記載されており、参照により本明細書に組み込まれている。
郵便不動産信託会社
別表3--不動産と減価償却累計
2022年12月31日まで
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 物件数(1) | | 足手まとい | | 会社の初期コスト | | 買収後の資本化のコスト | | 期末繰越の総金額(2) | | 減価償却累計 | | 取得日 | | 減価償却寿命
(Yrs) (3) |
| 州/地域 | | | | 土地 | | 建築と改善 | | | 土地 | | 建築と改善 | | 合計する | | | |
| アラバマ州 | | 23 | | — | | | 2,800 | | | 16,793 | | | 127 | | | 2,800 | | | 16,920 | | | 19,720 | | | 808 | | | 2013-2022 | | 40 |
| アラスカ州 | | 1 | | — | | | 15 | | | 51 | | | — | | | 15 | | | 51 | | | 66 | | | 9 | | | 2018 | | 40 |
| アリゾナ州 | | 9 | | — | | | 1,354 | | | 5,151 | | | — | | | 1,354 | | | 5,151 | | | 6,505 | | | 58 | | | 2021-2022 | | 40 |
| アーカンソー | | 28 | | — | | | 1,462 | | | 5,258 | | | — | | | 1,462 | | | 5,258 | | | 6,720 | | | 791 | | | 2013-2022 | | 40 |
| カリフォルニア州 | | 21 | | — | | | 10,210 | | | 14,471 | | | 324 | | | 10,210 | | | 14,795 | | | 25,005 | | | 765 | | | 2019-2022 | | 40 |
| コロラド州 | | 20 | | — | | | 1,515 | | | 11,144 | | | 60 | | | 1,515 | | | 11,204 | | | 12,719 | | | 875 | | | 2019-2022 | | 40 |
| コネチカット州 | | 8 | | — | | | 1,166 | | | 5,245 | | | 17 | | | 1,166 | | | 5,262 | | | 6,428 | | | 338 | | | 2013-2022 | | 40 |
| デラウェア州 | | 2 | | — | | | 297 | | | 600 | | | — | | | 297 | | | 600 | | | 897 | | | 36 | | | 2020-2022 | | 40 |
| フロリダ州 | | 22 | | — | | | 5,027 | | | 10,900 | | | 73 | | | 5,027 | | | 10,969 | | | 15,996 | | | 590 | | | 2013-2022 | | 40 |
| ジョージア州 | | 28 | | — | | | 1,313 | | | 6,410 | | | 115 | | | 1,313 | | | 6,525 | | | 7,838 | | | 446 | | | 2013-2022 | | 40 |
| ハワイ | | 1 | | — | | | 1,810 | | | 1,447 | | | 168 | | | 1,810 | | | 1,615 | | | 3,425 | | | 66 | | | 2021 | | 40 |
| アイダホ州 | | 11 | | — | | | 79 | | | 1,146 | | | — | | | 79 | | | 1,146 | | | 1,225 | | | 268 | | | 2013-2022 | | 40 |
| イリノイ州 | | 62 | | — | | | 1,210 | | | 7,681 | | | 169 | | | 1,210 | | | 7,850 | | | 9,060 | | | 613 | | | 2013-2022 | | 40 |
| インディアナ州 | | 28 | | — | | | 1,070 | | | 7,810 | | | 177 | | | 1,070 | | | 7,987 | | | 9,057 | | | 491 | | | 2019-2022 | | 40 |
| アイオワ州 | | 33 | | — | | | 869 | | | 6,433 | | | 169 | | | 869 | | | 6,602 | | | 7,471 | | | 434 | | | 2013-2022 | | 40 |
| カンザス州 | | 30 | | — | | | 1,101 | | | 9,977 | | | 393 | | | 1,101 | | | 10,274 | | | 11,375 | | | 668 | | | 2013-2022 | | 40 |
| ケンタッキー州 | | 23 | | — | | | 783 | | | 3,728 | | | 7 | | | 783 | | | 3,735 | | | 4,518 | | | 219 | | | 2013-2022 | | 40 |
| ルイジアナ州 | | 32 | | — | | | 2,109 | | | 8,380 | | | 140 | | | 2,109 | | | 8,493 | | | 10,602 | | | 869 | | | 2013-2022 | | 40 |
| メイン州 | | 43 | | — | | | 1,488 | | | 4,332 | | | 349 | | | 1,488 | | | 4,681 | | | 6,169 | | | 445 | | | 2013-2022 | | 40 |
| メリーランド州 | | 8 | | — | | | 852 | | | 1,632 | | | 22 | | | 852 | | | 1,654 | | | 2,506 | | | 141 | | | 2013-2022 | | 40 |
| マサチューセッツ州 | | 17 | | — | | | 2,702 | | | 9,018 | | | 84 | | | 2,702 | | | 9,102 | | | 11,804 | | | 1,974 | | | 2007-2022 | | 40 |
| ミシーゲン | | 55 | | — | | | 3,256 | | | 11,725 | | | 463 | | | 3,256 | | | 12,118 | | | 15,374 | | | 1,017 | | | 2011-2022 | | 40 |
| ミネソタ州 | | 53 | | 333 | | | 917 | | | 8,491 | | | 75 | | | 917 | | | 8,513 | | | 9,430 | | | 608 | | | 2013-2022 | | 40 |
| ミシシッピ州 | | 18 | | — | | | 948 | | | 4,247 | | | 144 | | | 948 | | | 4,391 | | | 5,339 | | | 477 | | | 2013-2022 | | 40 |
| ミズーリ | | 37 | | — | | | 1,287 | | | 6,847 | | | 214 | | | 1,287 | | | 7,052 | | | 8,339 | | | 565 | | | 2013-2022 | | 40 |
| モンタナ州 | | 13 | | — | | | 435 | | | 3,359 | | | 94 | | | 435 | | | 3,453 | | | 3,888 | | | 290 | | | 2013-2022 | | 40 |
| ネブラスカ州 | | 23 | | — | | | 178 | | | 2,730 | | | 49 | | | 178 | | | 2,779 | | | 2,957 | | | 157 | | | 2013-2022 | | 40 |
| ネバダ州 | | 4 | | — | | | 485 | | | 2,314 | | | — | | | 485 | | | 2,314 | | | 2,799 | | | 112 | | | 2013-2021 | | 40 |
| 新ハンプシャー | | 8 | | — | | | 519 | | | 1,231 | | | 8 | | | 519 | | | 1,239 | | | 1,758 | | | 85 | | | 2019-2022 | | 40 |
| ニュージャージー | | 5 | | — | | | 319 | | | 1,536 | | | 16 | | | 319 | | | 1,552 | | | 1,871 | | | 61 | | | 2019-2022 | | 40 |
| ニューメキシコ州 | | 5 | | — | | | 373 | | | 812 | | | — | | | 373 | | | 812 | | | 1,185 | | | 62 | | | 2019-2022 | | 40 |
| ニューヨークです | | 49 | | — | | | 4,633 | | | 16,057 | | | 308 | | | 4,633 | | | 16,365 | | | 20,998 | | | 728 | | | 2019-2022 | | 40 |
| ノースカロライナ州 | | 54 | | — | | | 5,979 | | | 17,154 | | | 113 | | | 5,979 | | | 17,267 | | | 23,246 | | | 1,245 | | | 2013-2022 | | 40 |
| ノースダコタ州 | | 21 | | — | | | 225 | | | 2,170 | | | 4 | | | 225 | | | 2,174 | | | 2,399 | | | 218 | | | 2013-2022 | | 40 |
| オハイオ州 | | 32 | | 844 | | | 2,957 | | | 11,768 | | | 213 | | | 2,957 | | | 11,961 | | | 14,918 | | | 1,024 | | | 2006-2022 | | 40 |
| オクラホマ州 | | 47 | | — | | | 1,464 | | | 7,146 | | | 209 | | | 1,464 | | | 7,242 | | | 8,706 | | | 1,197 | | | 2013-2022 | | 40 |
| オレゴン州 | | 3 | | — | | | 581 | | | 1,386 | | | 27 | | | 581 | | | 1,413 | | | 1,994 | | | 66 | | | 2020-2022 | | 40 |
| ペンシルバニア州 | | 87 | | 31,634 | | | 8,531 | | | 63,242 | | | 524 | | | 8,531 | | | 63,744 | | | 72,275 | | | 5,075 | | | 2005-2022 | | 40 |
| プエルトリコ | | 1 | | — | | | 99 | | | 349 | | | — | | | 99 | | | 349 | | | 448 | | | 9 | | | 2022 | | 40 |
| サウスカロライナ州 | | 22 | | 282 | | | 1,590 | | | 4,766 | | | 1,101 | | | 1,590 | | | 5,862 | | | 7,452 | | | 306 | | | 2019-2022 | | 40 |
| サウスダコタ州 | | 20 | | — | | | 337 | | | 2,165 | | | 31 | | | 337 | | | 2,196 | | | 2,533 | | | 217 | | | 2013-2022 | | 40 |
| テネシー州 | | 24 | | — | | | 2,740 | | | 9,332 | | | 38 | | | 2,740 | | | 9,370 | | | 12,110 | | | 756 | | | 2013-2022 | | 40 |
| テキサス州 | | 86 | | — | | | 4,868 | | | 20,431 | | | 390 | | | 4,868 | | | 20,818 | | | 25,686 | | | 2,758 | | | 2005-2022 | | 40 |
| ユタ州 | | 2 | | — | | | 97 | | | 880 | | | — | | | 97 | | | 880 | | | 977 | | | 68 | | | 2020-2022 | | 40 |
| バーモント州 | | 18 | | — | | | 1,138 | | | 3,976 | | | 18 | | | 1,138 | | | 3,994 | | | 5,132 | | | 197 | | | 2019-2022 | | 40 |
| バージニア | | 24 | | — | | | 2,810 | | | 10,767 | | | 56 | | | 2,810 | | | 10,823 | | | 13,633 | | | 446 | | | 2019-2022 | | 40 |
| ワシントン | | 7 | | — | | | 456 | | | 1,341 | | | — | | | 456 | | | 1,341 | | | 1,797 | | | 138 | | | 2013-2022 | | 40 |
| ウェストバージニア州 | | 34 | | — | | | 927 | | | 6,390 | | | 204 | | | 927 | | | 6,594 | | | 7,521 | | | 258 | | | 2019-2022 | | 40 |
| ウィスコンシン州 | | 77 | | — | | | 2,513 | | | 16,292 | | | 390 | | | 2,513 | | | 16,673 | | | 19,186 | | | 2,139 | | | 2005-2022 | | 40 |
| ワイオミング州 | | 5 | | — | | | 126 | | | 1,808 | | | — | | | 126 | | | 1,808 | | | 1,934 | | | 74 | | | 2013-2022 | | 40 |
| | 1,284 | | $ | 33,093 | | | $ | 90,020 | | | $ | 378,319 | | | $ | 7,083 | | | $ | 90,020 | | | $ | 384,971 | | | $ | 474,991 | | | $ | 31,257 | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
説明的注釈:
(1)含まれない二つ物件は直接融資賃貸として入金されます。
(2)連邦所得税の総コストは約$498.62022年12月31日まで。
(3)建物の予想使用寿命。
次の表は、2022年12月31日と2021年12月31日までの年間不動産を照合したものである
| | | | | | | | | | | |
| 12月31日までの年度 |
| 2022 | | 2021 |
期初残高 | $ | 348,365 | | | $ | 247,072 | |
買収する | 123,719 | | | 99,006 | |
資本改善 | 3,251 | | | 2,492 | |
核販売 | (322) | | | (37) | |
他にも | (22) | | | (168) | |
期末残高 | $ | 474,991 | | | $ | 348,365 | |
例示的な説明：
(1)他には再分類調整が含まれている.
次の表は、2022年12月31日と2021年12月31日終了年度の減価償却累計額を照合したものである
| | | | | | | | | | | |
| 12月31日までの年度 |
| 2022 | | 2021 |
期初残高 | $ | (20,884) | | | $ | (13,215) | |
減価償却費用 | (10,695) | | | (7,706) | |
核販売 | 322 | | | 37 | |
期末残高 | $ | (31,257) | | | $ | (20,884) | |
展示品索引
| | | | | | | | |
| 展示品番号 | | 説明する |
| 3.1 | | 会社は、2019年5月15日に定款を改訂し、再記述します(会社が2019年6月27日に提出したForm 10-Q四半期報告添付ファイル3.1を参照して編入)。 |
| 3.2 | | 当社の定款を改訂および改訂し、2019年5月15日から発効します(当社が2019年6月27日に提出した10-Q表四半期報告添付ファイル3.2を引用)。 |
| 4.1 | | 当社A類普通株式証明書表(当社が2019年5月7日に提出したS-11/A表登録説明書添付ファイル4.1参照)。 |
| 4.2 | | 改正された1934年証券取引法第12条に基づいて登録された証券説明書(2020年3月27日に委員会に提出された会社10−K表年次報告書の添付ファイル4.2を参照して編入)。 |
| 10.1 | | 郵便業有限責任会社は、2019年5月16日に初めて改訂および再予約契約を締結しました(当社が2019年6月27日に提出したForm 10-Q四半期報告添付ファイル10.1参照)。 |
| 10.2 | | Postal Realty Trust，Inc.改訂および再起動の利益一致計画(添付ファイル10.1を参照することによって、2020年4月29日に同社が提出した8-Kフォームの現在の報告書に組み込まれる) |
| 10.3 | | 代理、保証、賠償協定は、2019年5月14日に、会社、Postal Realty LP、Andrew Spodek(会社が2019年6月27日に提出したForm 10-Q四半期報告の添付ファイル10.14を引用して統合したもの)となる |
| 10.4 | | 税務賠償協定は、2019年5月14日に、会社、連合不動産ホールディングス、連合郵便局投資会社、アンドリュー·スポテック(会社が2019年6月27日に提出したForm 10-Q四半期報告書の添付ファイル10.15を引用して合併したもの)となっている |
| 10.5 | | 第1の要件プロトコル表(会社が2019年5月7日に提出したS-11/A表登録説明書添付ファイル10.18を参照) |
| 10.6 | | 税務保護協定は、2019年5月14日に、会社、Postal Realty LP、Andrew Spodek、Tayaka Holdings、LLCとIDJ Holdings、LLCの間で締結されます(2019年6月27日に提出された会社の10-Q四半期報告書の添付ファイル10.17を参照して合併することにより) |
| 10.7 | | 税務保護協定は、2019年5月14日に、会社、郵政不動産有限責任会社と全国郵政管理控股有限公司が締結した(引用会社が2019年6月27日に提出したForm 10-Q四半期報告書の添付ファイル10.18合併により) |
| 10.8 | | 税務保障協定は、2019年5月14日に、会社、郵政不動産有限責任会社と無限郵政ホールディングス有限会社が締結した(引用会社が2019年6月27日に提出したForm 10-Q四半期報告書の添付ファイル10.19合併により) |
| 10.9 | | 第三者管理プロトコルテーブル(当社が2019年5月7日に提出したS-11/Aフォーム登録説明書添付ファイル10.11を参照して編入)。 |
| 10.10 | | 賠償協定は、2019年5月17日に、会社とパトリックDonahueの間で締結されます(2019年6月27日に提出された会社の四半期報告Form 10-Qの添付ファイル10.21を参照して編入) |
| 10.11 | | 賠償協定は、日付が2019年5月17日であり、会社とAnton Feingoldの間で締結されています(会社が2019年6月27日に提出したForm 10-Q四半期報告の添付ファイル10.22を参考に合併することにより) |
| 10.12 | | 賠償協定は、2019年5月17日に、会社とジェレミー·ガーバーが署名します(会社が2019年6月27日に提出したForm 10-Q四半期報告書の添付ファイル10.23を参考に合併することにより) |
| 10.13 | | 賠償協定は、日付が2019年5月17日であり、会社とジェーン·グラルとの間で締結されています(会社が2019年6月27日に提出したForm 10-Q四半期報告の添付ファイル10.24を参照して組み込まれています) |
| 10.14 | | 賠償協定は、2019年5月17日に、会社とバリー·レフコヴィッツ(会社が2019年6月27日に提出したForm 10-Q四半期報告書の添付ファイル10.25を統合して作成された)を参考にして署名されました |
| 10.15 | | 賠償協定は、2019年5月17日に、会社とアンドリュー·スポテック(2019年6月27日に提出された会社の10-Q四半期報告添付ファイル10.26を引用して合併したもの)となっています |
| 10.16 | | 賠償協定は、2021年1月1日に、会社とロバート·B·クラインによって署名される(会社が2021年8月13日に提出したForm 10-Q四半期報告の添付ファイル10.1を参照して編入される) |
| 10.17 | | 賠償協定は、2019年5月17日に、会社とマット·ブランドウェイン(会社が2019年6月27日に提出したForm 10-Q四半期報告書の添付ファイル10.27を統合して作成されたものを参考に)によって署名されます |
| 10.18 | | 会社とアンドリュー·スポテックとの間の雇用協定は、2019年6月26日(会社が2019年6月27日に提出したForm 10-Q四半期報告書の添付ファイル10.28合併を参考にすることにより) |
| 10.19 | | 会社とジェレミー·ガーバー間の雇用契約は、2019年6月26日となっています(会社が2019年6月27日に提出したForm 10-Q四半期報告の添付ファイル10.29を参考に合併しています) |
| 10.20 | | 会社とロバート·B·クラインとの間で締結された雇用協定は、日付が2020年12月30日である(2021年1月4日に提出された会社現在8-Kレポートの添付ファイル10.1を参照して編入) |
| 10.21 | | 会社2019年株式インセンティブ計画(2019年5月7日に提出された会社S-11/A表登録説明書添付ファイル10.2を参照) |
| 10.22 | | 郵政不動産信託会社2019年株式インセンティブ計画の第1号改正案は、2020年6月26日から施行される(添付ファイル10.1を参照して2020年7月1日に提出された現在の8-K表報告書に組み込まれる) |
| 10.23 | | 郵政不動産信託会社2019年株式インセンティブ計画の第2号改正案は、2021年6月18日から施行される(添付ファイル10.1を参照して、2021年6月21日に提出された8-K表の現在の報告書に同社が編入する) |
| 10.24 | | 2019年株式インセンティブ計画株式奨励契約および通知表(2019年5月7日に会社が提出したS-11/A表登録説明書添付ファイル10.5を参照) |
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| 展示品番号 | | 説明する |
| 10.25 | | 2019年従業員株購入計画表(2019年5月7日に提出された会社S-11/A表登録説明書添付ファイル10.4を参照)。† |
| 10.26 | | LTIP単位帰属プロトコル表(2019年5月7日に会社が提出したS-11/A表登録説明書添付ファイル10.6を参照して編入) |
| 10.27 | | 二零二年八月九日にPostal Realty LP、当社、いくつかの付属会社が保証人として、モントリオール銀行(行政代理として)及びいくつかの銀行及び金融機関(貸手として)によって締結された信用協定(当社が2021年8月10日に提出した8−K表に添付ファイル10.1合併を参照)。 |
| 10.28 | | 2022年5月11日にPostal Realty LP、当社、いくつかの付属会社が保証人として、モントリオール銀行が行政代理人として、複数の銀行と金融機関が貸手として署名した信用協定第1改正案(当社が2022年5月11日に提出した現在の8-Kレポートの添付ファイル10.1を参照して編入)。 |
| 10.29 | | オープン担保融資，担保プロトコル，固定装置届出，融資声明およびリースとレンタル料譲渡は，日付は2020年12月18日であり，Thorn Hill Postal Realty Holdings LLC，ニューヨーク市の米国人寿保険会社とペンシルバニア州ピッツバーグのNational Union Fire Insurance Company(当社が2020年12月21日に提出した現在の8−K報告書の添付ファイル10.1を引用して統合した)。 |
| 10.30 | | このチケット(USMIC)は、日付が2020年12月18日であり、Thorn Hill Postal Realty Holdings LLCによってニューヨーク市でアメリカ人寿保険会社に発行されている(同社が2020年12月21日に提出した現在の8-Kレポートの添付ファイル10.2を参照して組み込まれる)。 |
| 10.31 | | このチケットの日付は2020年12月18日で、Thorn Hill Postal Realty Holdings LLCからニューヨーク市のアメリカ人寿保険会社に発行されている(同社が2020年12月21日に提出した現在の8-Kレポートの添付ファイル10.3を引用して組み込まれている)。 |
| 10.32 | | 本票(NUFIC)は、日付が2020年12月18日であり、Thorn Hill Postal Realty Holdings LLCによってペンシルバニア州ピッツバーグのNational Union Fire Insurance Companyに発行される(同社が2020年12月21日に提出した現在の8−Kレポートの添付ファイル10.4を参照することにより組み込まれる)。 |
| 10.33 | | 保証協定は、2020年12月18日に、ニューヨーク市の米国人寿保険会社とペンシルベニア州ピッツバーグの国家共同火災保険会社を受益者とする(2020年12月21日に会社が提出した現在の8-K表の添付ファイル10.5を引用して組み込む)。 |
| 21.1 | | 会社の付属会社です。* |
| 23.1 | | BDO USA，LLPは同意する.* |
| 31.1 | | 2002年のサバンズ·オクスリ法案第302条に基づく行政総裁による認証年次報告。* |
| 31.2 | | 2002年のサバンズ·オクスリ法第302条に基づく認証年次報告書。* |
| 32.1 | | 2002年にサバンズ·オクスリ法案第906条で可決された“米国法典”第18編1350条に基づいて提供された最高経営責任者証明書 |
| 32.2 | | 2002年にサバンズ·オクスリ法案第906条で可決された“米国法典”第18編1350条に基づいて提供された首席財務官証明書 |
| 101.INS | | インスタンスドキュメント** |
| 101.書院 | | アーキテクチャドキュメント** |
| 101.カール | | リンクライブラリ文書の計算** |
| 101.介護会 | | タグLINKBASEドキュメント** |
| 101.Pre | | LINKBASEドキュメントのデモ** |
| 101.def | | リンクライブラリ文書の定義** |
| 104 | | 表紙相互データファイル(添付ファイル101に含まれるイントラネットXBRLのフォーマット) |
_______________________
*同封アーカイブ
†補償計画や手配
**ここでは電子的に提出する.本報告添付ファイル101は、XBRL(拡張可能商業報告言語)形式で作成されたファイルである：(1)合併貸借対照表、(2)合併経営と全面収益表、(3)合併権益変動表(損失)、(4)連結キャッシュフロー表、(5)連結財務諸表付記。
項目16.表格10-Kの概要
ない。
サイン
1934年“証券取引法”第13又は15(D)節の要求に基づいて、登録者は、次の署名者が代表して本報告書に署名することを正式に許可した。
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| | 郵便不動産信託会社です。 |
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| 日付：2023年3月7日 | 差出人： | /s/アンドリュー·スポテック |
| | アンドリュー·スポテック |
| | 最高経営責任者 |
本報告は、1934年の証券取引法の要求に基づき、以下の者によって登録者として指定日に署名された。
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| 名前.名前 | | タイトル | | 日取り |
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| /s/アンドリュー·スポテック | | 取締役CEO兼最高経営責任者 | | March 7, 2023 |
| アンドリュー·スポテック | | (首席行政主任) | | |
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| ロバート·B·クライン | | 首席財務官 | | March 7, 2023 |
| ロバートB.Klein | | (首席財務官) | | |
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| /s/マット·ブランドウィン | | 上級副社長と首席会計官 | | March 7, 2023 |
| マット·ブラッドウェイン | | (首席会計主任) | | |
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| /s/パトリック·ドナルド | | 独立役員、会長 | | March 7, 2023 |
| パトリック·ドナホ | | 取締役会 | | |
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| /s/バリー·レフコヴィッツ | | 独立役員 | | March 7, 2023 |
| バリー·レフコヴィッツ | | | | |
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| /s/ジェーン·グラル-送信元 | | 独立役員 | | March 7, 2023 |
| ジェーン·グラル送信者は | | | | |
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| /s/Anton Feingold | | 独立役員 | | March 7, 2023 |
| アントン·ファインゴルド | | | | |
