分譲契約同意書

本転貸協定(“合意”)は2022年10月28日にデラウェア州有限責任会社(“大家”)、デラウェア州有限責任会社(“大家”)、デラウェア州有限責任会社(“テナント”)とプロセナ生物科学会社(“テナント”)によって調印された。

R E C I T A LS

A.2020年12月30日に所有者とテナントとの間で締結された賃貸契約(“賃貸”)について言及すると、この賃貸契約は、カリフォルニア州ブリスベン西拉角公園路1800号に位置するビルの1(1)、2(2)および3(3)階に位置し、約109，237平方フィートの賃貸可能空間(“不動産”)であり、この建物は、賃貸契約で定義されているオフィス/実験室プロジェクト(“プロジェクト”)の一部である。

B.賃貸条項第14条の規定によると、テナントは、2022年10月28日にテナントとテナントとの間で約31，157平方フィートの部分物件(“分譲物件”)について分譲することに同意することを所有者に請求しており、分譲賃貸契約(“分譲物件”)にはより詳細な記述がある。現在、転貸契約書のコピーを添付して、添付ファイルAとして、大家さんは本契約書に列挙された条項と条件に従って転貸に同意したいと思います。

本明細書で明示的に定義されていないすべての定義された用語は、本レンタルで与えられるそれぞれの意味を有するべきである。

A G R E M E N T

1.所有者が同意します。家主は転貸(テナントが転貸を実行した後に転貸場所に入るいかなる権利も含む)に同意するが、転貸に逆の規定があっても、大家は本協定で規定されている条項と条件の下でのみこの同意を与える。転貸は本レンタルに制限され、本レンタルに従属します。賃貸、転貸、または本契約は、テナントに家主に対するいかなる権利を付与するものとみなされてはならない。テナントはここで認められ同意し，転貸者は家主に直接転貸または転貸に関連する権利に違反した疑いまたは実際に違反した疑いのある行為を追跡してはならない。もし賃貸条項と条件と転貸条項と条件の間に何か衝突或いは一致しない場合は、借約条項及び条件を基準とする。大家さんは何の転貸条項、チノ、条件、条項、または合意の制約を受けません。所有者の利益のために、テナントは認める：(I)所有者、テナントおよびテナントのうちの一員として、テナントが分譲物件を受け入れる現在の“現状”状態(ただし、テナントとテナントの間では、テナントの条項や条件が制御されている)、および(Ii)大家は、分譲物件がいかなる法律、法規、条例、規則または規定に適合しているかどうかについてテナントに陳述または保証していない。テナントとテナントはこの声明を発表し、所有者に保証し、添付された分譲証書のコピーはその分譲証書の完全、完全及び正確なコピーであり、この分譲証書以外に、他の書類或いは文書がテナントがこの分譲証書を使用する所と関係があることはない。

2.オーナーを返却します。請求書が発行されてから30(30)日以内に、テナントは、大家さんのすべての合理的な審査と処理費用、および家主の審査と同意および本契約の準備と交渉によって発生した任意の合理的な専門費用(弁護士、会計士、建築家、エンジニア、相談費を含むがこれらに限定されない)を返済しなければなりません。3，500ドル/100ドル(3，500.00ドル)以下です。

3.テナントを解放しない；さらに転送します。分譲及び本同意書は、テナントがテナントの借入契約下でのいかなる義務又は責任を解除又は解除することなく、過去、現在又は将来を問わず、又はテナントの主な責任を変更し、レンタル料の支払い及び履行及びテナントが借主が履行しなければならないすべての義務(所有者がテナントが分譲物件に供給するサービス及び材料から発生する費用を支払うことを含む)を含む。分譲証書およびその同意は、任意の方法で賃貸契約を変更、修正または修正してはならず、所有者がテナントまたはテナントに同意してさらに転貸する権利を放棄すると解釈されてはならない(これに限定されないが、分譲証書に記載された第1の要件権の行使に応じて、事前に所有者の書面の同意を得なければならない)、またはテナントがテナントの任意の譲渡または分譲証書の分譲者への譲渡、または分譲物件の任意の部分の使用または占有に同意するものと解釈することはできない。上記の規定にもかかわらず、大家は、ここで同意する(大家さんのさらなる同意を必要としない)転貸契約第23および25項(場合によっては)に基づいて、転貸住宅の賃貸期間を延長するか、または拡張することができるが、(I)このような延長または拡張は、現在、本協定に添付されている転貸契約に起草されたものであり、何の修正もなされていない転貸契約第23および25項の条項および条件を遵守しなければならない, 並びに(Ii)テナントは、分譲人が当該権利を行使してから5(5)営業日以内に所有者に書面通知を出さなければならない。所有者は、テナントまたはテナント契約の後続の転貸および譲渡に同意することができ、またはテナントに通知する必要がなく、またはレンタル契約に基づいて責任を負わなければならない他の任意の人にも、彼らの同意を得る必要がない。所有者のいかなる行動も、所有者に対するそのような者のいかなる責任、義務または法的責任、または分譲所に関連するいかなる他の事項も解除しない。上記の規定にもかかわらず、家主は同意し、分譲者が賃貸契約第14.8節で定義した“譲渡許可者”に譲渡または分譲する場合には、事前に大家の同意を得る必要はない。

4.大家さんとの関係。借主者が譲渡して家主テナントの転貸中の権益及びそれによって生じるすべての賃貸料及び収入を譲渡するが、本第4節の条項を遵守しなければならない。大家は転貸に同意し、適用通知及び救済期限を超えた場合、テナントは借入契約項目の義務履行中に違約が発生する前に、テナントは転貸によるレンタル料を受け取り、徴収し、享受することができる。テナントが賃貸契約項目の下で大家への義務を履行する際に違約が適用される通知及び救済期間を超えた場合(大家がテナントを終了するか否かにかかわらず)、大家は、(I)転貸を終了することを選択することができる(大家さんがテナントを終了する場合のみ)、(Ii)転貸者から転貸下のすべての賃貸料および任意の他の借金を直接受け取ることを選択し、以下4.1節で述べたように、または(Iii)転貸におけるテナントの権益を継承することを選択し、転貸者に家主の代理を促す。以下に4.2節で述べる(所有者がレンタルを終了した場合のみ).

4.1オーナーがレンタル料を徴収することを選択します。大家は、転貸又は上記(Ii)項に基づいてテナントからレンタル料又はその他の金銭を徴収することにより、テナントがテナントのいかなる義務を履行していないため、テナントに責任があるとみなされてはならない。テナントは、大家からの任意の書面通知を受けた後、テナントが借入契約項の下のテナント義務を履行する際に適用通知及び救済期限を超える違約が存在することを撤回せず、テナントに家賃及びその他の分譲契約の満了及び満期直前の金を支払うように指示する。テナントは、テナントが大家のこのような陳述および要求に依存する権利があり、テナントは、テナントがそのようなレンタル料および任意の他のお金を大家に支払う権利があり、テナントが反対の通知を出したり、任意のクレームを提起したりする義務または権利が存在するかどうかを問い合わせる権利はない。テナントは、テナントが所有者にそのようなレンタル料または任意の他のお金を支払うことを要求する権利がない。大家は，家主がその譲渡によって受け取った任意の賃貸料をテナントの貸方に記入しなければならないが，以下の理由でテナントの任意の賃貸料支払いを受ける

いかなる当該等の違約は、いかなる場合においても、所有者が分譲客又は分譲客の所有者への委託とみなされるべきではなく、所有者が賃貸契約を放棄するいかなる条項と見なすべきでもなく、又はテナントがテナントが契約条項、契約、条件、条項又は合意に基づいて負ういかなる責任を解除するべきでもない。上記の規定にもかかわらず、分譲人が大家に直接支払う任意の他の賃貸料は、その状況や理由にかかわらず、大家が署名した具体的な書面合意がない場合には、どうしても分譲人の大家への依頼とみなされるべきではない。

4.2オーナーは、テナントの授権書を選挙します。大家が上記(Iii)項第4節の規定により、テナントに家主を代理させることを選択した場合、大家は選択権を行使したときからテナントの分譲契約下での義務を負担しなければならないが、大家は、(I)1ヶ月以上前払いした賃貸料又はテナントが支払う任意の保証金、(Ii)テナントに対する以前のいかなる行為、不作為、違約又は違約又はいかなる行為、しない、しない、テナントは、転貸契約下での違約または違約であるが、転貸後に継続する違約を除く(ただし、大家は転貸後に継続する違約部分のみに責任を負うべきである)、(Iii)転貸者が以前にテナントに生じた可能性のあるいかなる抗弁または補償の制約を受けるか、または(Iv)大家の書面の同意を得ずに転貸に係る任意の変更または修正の制約を受ける。

4.3ビジネス事項。大家は、本契約で述べた分譲に同意しているにもかかわらず、大家は、テナントが本レンタル契約に基づいて支払う任意の基本賃貸料または追加レンタル料を受け入れる義務がなく、これらのお金はすべてテナントが支払うべきである。テナントによって提供される建築サービスの請求は、駐車特権、修理および保守サービスを含むが、または所有者が賃貸条項に従って履行しなければならない任意の他のサービスまたは義務を含むが、テナントによって提出されなければならず、大家は、テナントがこれについて提出した任意の直接要求に応答する義務がない。

4.4駐車します。分譲証書またはテナントとテナントとの間の任意の他の分譲、譲渡、改訂または他の合意に相反する規定が記載されていても、任意およびすべての分譲物件に割り当てられた未予約泊駐車スペースは、テナントが借主によって割り当てられた未予約泊駐車スペースの一部を構成する未予約駐車スペースに限定される。賃貸証書によって提供される未予約泊駐車スペースの総数は増加或いは減少することはなく、テナントにかかわらず分租証書に応じてこの駐車スペースを分配する。

4.5棄権しなかった。大家は、テナント又はその他のいずれかの方面からいかなる金額を受け入れるかは、大家が当該テナントが本テナントの満期又は欠のいずれか又は全部の金額を支払う義務を放棄したとみなされてはならない。テナント又は他のいずれか一方がテナントが借入契約の下で必要とするいかなる義務を履行するかは、大家がテナントが当該等の義務を履行する責任又はその他の他のテナントが履行すべき又は満期に応じて履行すべき義務を免除するとみなされてはならない。

4.6テナントの行為。所有者とテナントとの間で、テナントまたは任意の他の個人またはエンティティの任意の行為またはテナント契約に違反するいかなる規定としても使用されない場合は、テナントはテナント契約に違反するとみなされるが、テナントに適用される任意の通知および救済条項の制約を受けなければならない。

4.7賠償。分譲者は、任意の理由(転貸物件内、転貸物件上または転貸物件の周囲の転倒および転倒によるいかなる人身被害を含むが、これらに限定されないが)による財産損失または人員負傷のすべてのリスクを負担し、法律で許容される最大範囲内で、所有者、そのパートナー、

分譲パートナーおよびそのそれぞれの高級職員、代理人、使用人、従業員および独立請負者は、分譲業者またはテナントによってクレームされた他の人によって受けた人身または財産の損失、またはその使用を失ったことによるいかなる損害に対しても無責任であり、ここではいかなる責任も免除する。テナントは、分譲住宅内、上または周囲の任意の原因(転倒を含むが、これらに限定されない)に関連する、または引き起こされる任意の損失、費用、損害、費用および責任(裁判所費用および合理的な弁護士費を含むがこれらに限定されないが含まれるが含まれるが)または分譲者または分譲者または分譲人の下にクレームをつけた任意の人から所有者を賠償、保護し、所有者を保護しなければならない、またはテナント、従業員、招待者、代理人、使用人、従業員、招待者、招待者、テナントまたはそのような人の建物内、またはその近くにあるテナント、代理人、使用人、従業員、招待者、客または所有者のいずれとしても、またはおろそかにしないようにしなければならない。しかし、上記の賠償条項は所有者の深刻な過失や故意の不当行為には適用されない。4.7節の規定は、転貸満了またはより早い終了時に有効であり、満了または終了前に発生した任意のイベントによって生成された任意のクレームまたは責任に関する。第4.7条に基づいて大家に付与される賠償及びすべての権利は、リース契約に基づいて大家に付与される賠償及び権利の補充、又は法律又は平衡法上得られる賠償及び権利でなければならない。

4.8保険です。転貸者が転貸家屋に入居する前に、転貸者は、転貸条項に基づいて転貸者が保証するすべての保険を要求する証明を大家に提供し、大家と大家の物件マネージャーがこの条項の下の追加保険者であることを証明しなければならない。本テナント第10.5条に記載されている代位権免除は、大家とテナントとの間に適用される。

4.9変更または特定の用途に同意する必要はありません。転貸契約に逆の規定があっても、所有者が本契約に記載されている分譲契約に対する同意は同意とみなされるべきではない：(I)テナントまたはテナントが転貸家屋内で行う任意の変更または改善工事を希望または意図する可能性があるが、所有者はここで事前承認の変更を行うことに同意する(当該等の予め承認された変更が転貸契約添付ファイルCの付表1に記載されているように)、これらの変更は、テナント契約第8節の条項の制約を受けて租約第8条の条項に従って行われるべきであり、大家はテナント契約第8.5節の規定に基づいて選択することができない。(Ii)以下4.9.1節で明確に規定されない限り、分譲証明書の期限が切れたまたはそれ以上の終了時に解体することを要求する。以下の標識：(A)建物前門外記念碑標識上の標識(テナントの既存の標識を除いて、既存の標識は保留される)、(B)転貸家屋内の標識、および(C)建物外屋根上の1(1)位置の標識は、所有者、テナント、およびテナントが“賃貸借契約”第23条に基づいて合理的かつ相互に合意しているが、このようなすべての標識は、リース契約で定義されている“テナント標札”とみなされるべきである。当該権利は、追加の権利ではなく、テナントに提供される借主に提供される既存の権利内に属する, テナントマーク上のテナント識別マークについて上述した以外に、このマークは、テナントマーク第23条に基づいてテナントマークに関連する所有者の承認権(テナント中に定義された“マーク仕様”を含む)に基づいて所有者によって制約されなければならない。

4.9.1危険物質。所有者は、転貸者が転貸家屋内で使用および/または所有者に署名されて所有者に交付される“商業および工業物件環境調査アンケート”(“承認された環境調査アンケート”)に列挙された参考数の化学品または材料を使用および/または貯蔵することを許可する。このような用途および/または提案された任意の変更

貯蔵及び/又は承認された環境アンケートは，テナント第5.3節に規定する手順に従って事前に大家の同意を得なければならず，かつ大家とテナントの間では，テナントはそれに関連するテナント条項を遵守しなければならない。テナントとテナントとの間では、転貸の条項および条件は、転貸者が転貸家屋内で使用および/または承認された環境調査アンケートに記載された化学品および材料を使用および/または貯蔵することを制御しなければならない。

4.10降伏。転貸契約に何らかの逆の規定があっても，賃貸契約第8.5節の規定により，分譲者が転貸家屋に対して行う一切の変更は，分譲期間終了時に所有者の財産となるが，所有者が移転又は所有権を選択する権利の制限を受けなければならない。

4.11振替保険料。テナントは，賃貸契約第14.3条を遵守し，賃貸契約の規定に従って大家に任意の“譲渡保険料”の50%(50%)を支払わなければならない(この条項の定義による)。テナントは、分譲期間内に賃貸第14.3節に規定する譲渡割増が存在する場合は、テナントは所有者に毎月分担すべき譲渡割増を支払い、賃貸項下の追加賃貸料とすることを確認して同意しなければならない。

4.12既存の住宅ローンがありません。家主は、このプロジェクトが現在、いかなる土地賃貸または任意の担保または信託契約の留置権によっても制限されていないことを宣言し、保証する。

5.総則。

5.1転貸を考慮する。テナントおよびテナントは、分譲契約所の開示者以外に、テナントが分譲物件についてテナントに追加賃貸料または任意の他の任意のタイプの代価を支払うことはないことを宣言し、保証する。

5.2ブローカー手数料。テナントとテナントの約束は、いずれの場合も、大家は、テナントに関連するブローカー手数料または他の費用または支出の責任を負わず、テナントとテナントは、任意のこのようなブローカー手数料のクレームをボイコットすることによって生じるいかなる費用または支出(ただし、弁護士費を含むがこれらに限定されない)の損害を受けないように、保護、弁護、賠償に同意する。

5.3再キャプチャ。本協定は、所有者が将来転貸または譲渡を予定している場合には、借款に規定されている当該部分物件の任意の権利を回収する能力を行使することを制限するものと解釈することはできない。しかし、テナントが転貸者によって転貸された転貸物件の将来の拡張(転貸契約第24及び25段落による転貸物件の任意の拡張を含む)を提案した場合、転貸物件が建物の総面積の50%(50%)を超える場合、大家は転貸物件の回収(状況に応じて定める)の権利を放棄することに同意する。

5.4制御法。この協定の条項と規定はカリフォルニア州の法律に従って解釈され、それによって管轄されなければならない。

5.5装丁効果。本プロトコルは，本プロトコルの双方とその後継者，相続人，譲渡許可者に対して拘束力を持ち，その利益に合致する.本稿で用いたように，単数は複数を含み，陽性は陰性および中性を含む。

5.6最終プロトコル；これ以上修正されません。本稿で述べた合意は，双方の当事者の標的に対する完全な了解を構成する

そして、この協定と一致しないすべての以前の書面または口頭協定を代替する。書面で、本協定の当事者によって署名されない限り、本協定の任意の修正、修正、または変更は無効です。

5.7個のカプラ。本稿で使用する段落説明は，決して本稿の条項や条件を解釈または制限するためのものではなく，逆に，便利な目的でのみである.

5.8部分が無効です。本プロトコルに含まれる任意の条項、条項または条件が任意の程度で無効または実行不可能である場合、本プロトコルの残りの部分またはその条項、条項または条件の無効または実行不可能な場合以外の個人または状況への適用は、それによって影響を受けてはならず、本プロトコルの各他の条項、条項、および条件は、法律によって許容される最大限に有効かつ実行可能でなければならない。

5.9弁護士費。本プロトコルのいずれか一方が本プロトコルを具体的に履行するために本プロトコルの他方に対して訴訟を提起し、本プロトコルに違反する行為の損害賠償または他の方法で本プロトコルの下の任意の救済措置を強制的に実行することを要求する場合、本プロトコルの当事者は、このような訴訟が開始された場合、勝訴側は、生じる可能性のある費用および合理的な弁護士費を非勝訴側に取り戻す権利があることに同意し、ここで陪審員によって裁判を行う権利を放棄する。

5.10対応部品；実行方法。本プロトコルは、1つまたは複数のコピーおよび/またはファクシミリ、pdfまたは電子署名(例えば、DocuSignによって)によって署名することができ、本プロトコル当事者は、本プロトコルのすべての当事者が同じ正本文書に直筆で署名したように、本プロトコルのすべての当事者が直筆で同じ本文文書に署名したように、ここで確認し、同意することができる。適用される場合、すべてのコピーは一緒に解釈され、単一の正本ファイルを構成しなければならない。

[次のページにサインします。]

双方が上記1年目に本転貸協定に署名したことを証明した。

“大家さん”

HCP LSブリスベン有限責任会社
デラウェア州にある有限責任会社は

作者：スコット·R·ボイン

名前：スコット·R·ボイン

ITS：常務副秘書長総裁

“テナント”

Arcus生物科学社、Inc
デラウェア州の会社は

作者：/s/Bob Geoltz

名前：ボブ·ゴルツ

ITS：最高財務官

“転貸者”

プロセナ生物科学は
デラウェア州の会社は

作者：/s/Tran Nguyen

名前：陳さん

ITS：最高財務官

添付ファイルA

転貸