直ちに釈放する

サービス業信託会社は2022年第4四半期の業績を発表した

普通株1株当たり純損失0.19ドル

標準化FFOは159%増加し、普通株式1株当たり0.44ドルに増加した

調整後のEBITDAREは27%増加して1兆505億ドルに達した

6.102億ドルの担保融資を完了する

ビーピーがアメリカ旅行センター会社を買収してからレンタル条項を修正することに同意します。

マサチューセッツ州ニュートン(2023年2月28日)。サービス物件信託(ナスダック株式コード：SVC)は本日、2022年12月31日までの四半期財務業績を発表した。

SVC首席投資官兼首席投資官トッド·ハグリブスは次のような声明を発表した

2022年に経験したホテルのファンダメンタルズの改善に励まされ、2023年にはさらに進展すると予想されています。第4四半期にホテルRevPARは同21.4%増加し、入居率は3.3ポイント向上し、ホテルEBITDAは同98.3%増加した

私たちの純賃貸資産の組み合わせは今四半期に安定して信頼できるキャッシュフローを提供し続けています。私たちはBPと改訂されたレンタル条項について合意して、これらの条項はBP買収TAの完了後に発効し、BPとの改訂レンタルはSVC株主により高い価値を提供すると信じています。また、我々が最近実行しているABS手配を喜んでおり、これは、来る債務満期日のいくつかの選択肢のうちの1つを魅力的な相対金利で解決できることを示している“と述べた

2022年12月31日までの四半期実績：

(1)2022年12月31日および2021年12月31日までの四半期において、米国公認会計原則(GAAP)に基づいて決定された純損失と、いくつかの非GAAP測定指標(FFO、標準化FFO、EBITDA、EBITDAREおよび調整後EBITDAREを含む)との間の他の情報および入金が、本プレスリリースの後の部分に現れる。

(2)N/M-意味がない

ホテル製品セット：

SVCの238ホテルは，2022年12月31日現在，Sonesta Holdco Corporation(196ホテル)，Hyatt Hotes CorporationまたはHyatt(17ホテル)，Radisson Hotel，Inc.またはRadisson(8ホテル)，Marriott International，Inc.またはMarriott(16ホテル)，インターコンチネンタルホテルグループ(InterContinental Hotes Group Plc)またはIHG(1ホテル)から運営されている

(1)ホテルEBITDAを決定するためのホテル運営収入およびホテル運営支出と、公認会計原則に基づいて決定されたホテル運営収入およびホテル運営支出との調整は、2022年12月31日および2021年12月31日までの間、本プレスリリースの後部分で公表される。

(2)SVCが所有している間にSVCが販売されているホテルの実績を含む期間内のすべてのホテルの業績。

SVC傘下のホテルの最近の経営統計は以下の通り

比較可能なホテル

すべてのホテル

SVC傘下の237ホテルの入居率は2023年1月31日現在、それぞれ49.5%、132.38ドル、65.53ドル。

Net Lease小売ポートフォリオ：

SVCの純賃貸小売組合の概要は以下のとおりである

BP買収：

先に発表されたように、SVCは、BP P.L.C.によるTAの係属中の買収完了後に発効する米国旅行センター会社(ナスダック：TA)との既存のリースおよび保証を修正することに同意している。(ニューヨーク証券取引所コード：BP)、現金対価格はTA普通株流通株86.00ドル(“BP買収”)。改訂された賃貸契約によれば、SVCの176個の観光センター物件の年間最低賃貸料総額は2.54億ドルとなり、最初の10年間の期間および任意の更新期間内に毎年2%増加し、賃貸料要件のパーセンテージはないだろう。期限時には，TA Operating LLCは改訂された賃料に基づいて1.88億ドルの賃貸料を前払いし，10年の初期レンタル期間内に毎月合計2，500万ドルの賃貸料控除を受ける。TA Operating LLCは、5つのリースの各々に5つの10年間の延期オプションを提供する。イギリス石油会社北米会社は賃貸契約ごとに保証を提供します。BP Corporation North America Inc.は、BPの米国のほとんどの分野における大多数の資産を有し、ムーディーズによってA 3級に評価され、標準普によってA級と評価されている。SVCは現在、TA業務に関連するいくつかの商品名と商標を有しており、これらの商品名と商標をTAに売却することに同意しており、BP買収取引の一部として、現在の帳簿価値は8，940万ドルである。

BPの買収はTA株主の承認を待たなければならず、これらの株主はTAの大部分が発行された普通株を持っている。SVCは現在TAの7.8%の発行済み普通株を持っており、現金合併対価格で1.019億ドルの価値を計算し、BPによるTA株の買収を支持する投票に同意している。株主と監督管理機関の承認及び取引完了の各種慣用条件に基づいて、双方はBPの買収が2023年中に完成すると予想している。SVCは、BP買収が完了した後、そのTA普通株、TA商号、および商標の価値、および改正および再記述賃貸プロトコルに従って支払われる前払いレンタル料は、合計で約3億793億ドルの現金を得ると予想される。

最近の投資活動：

SVCは2022年12月31日までの四半期に、4つのホテルと2カ所の純賃貸物件、514個の鍵、総販売価格2580万ドル(閉鎖コストを除く)、純賃貸物件は合計9，090平方フィート、総販売価格は230万ドル(閉鎖コストを除く)を販売した。SVCは2023年1月1日から2023年2月28日まで、8つのホテルと1097本の鍵を5330万ドルで販売し、マリオットホテル7軒を含む閉鎖コストを含まない。

SVCは、残りの9つのマリオットブランドホテルを販売することで合意されており、これらのホテルは、4州に1210個の鍵を所有しており、総売上高は8850万ドルであり、閉鎖コストを含まない。SVCは、219本の鍵を持つ別のホテルと2カ所の純賃貸物件を1，460万ドルで販売することで合意されており、総面積は2，384平方フィート、販売総価格は70万ドルで、閉鎖コストを含まない。これらの保留販売には条件がある；したがって、これらの販売は発生しない可能性があり、延期される可能性があり、またはその条項が変更される可能性がある。SVCは、これらの販売の大部分が2023年第1四半期末に完了すると予想している。SVCは2つの純賃貸物件を販売し続け、合計2平方フィート7，283平方フィートをレンタルすることができます。

2022年12月31日までの四半期、SVCのある物件の資本支出は3680万ドル。

融資活動：

先に発表したように、SVCの子会社は2023年2月10日に元金総額6.102億ドルの純賃貸担保手形、すなわち手形を発行した。債券は3種類に分けて発行され、内容の概要は以下の通り

初期購入者割引と発売コストを差し引くと、今回発行された純収益は約5.55億ドル。

SVCはまた、2023年に満期となった4.50%の未償還優先債券を早期償還することを宣言し、償還価格は元金5.0億ドルに相当し、償還日(ただし償還日を含まない)の課税額と未償還利息を追加する。今回の償還は2023年3月8日頃に行われる予定だ。SVCは現在，上記の純賃貸担保手形を発行した収益で今回の償還に資金を提供する予定である。

電話会議：

2023年3月1日午後1：00東部時間、トッド·ハグリブス、総裁と首席投資官、およびブライアン·唐利首席財務担当者は電話会議を主宰し、SVC 2022年第4四半期の財務業績を検討する。電話会議電話番号は(877)329−3720である。アメリカとカナダ以外で電話をかける参加者は317-5434番に電話してください(412)。どの番号から呼び出しにアクセスしてもパスワードは必要ありません。出席者は予定の通話開始15分前に電話をかけなければならない。電話会議の再放送は2023年3月8日水曜日まで続く。再放送を聴くには、317-0088番に電話してください。再放送パスワードは5200808です。

電話会議のライブ音声ネットワーク中継もSVCのサイトwww.svcreit.comで可聴モードで視聴される.ネットワーク中継を聴きたい参加者は、電話会議の約5分前にSVCのウェブサイトにアクセスしなければならない。通話終了後，アーカイブされたネットワーク中継はSVCのサイト上で約1週間再放送される.SVC事前書面の同意なしに、SVC第4四半期の電話会議を任意の方法で書き起こし、録画、中継することは禁止されている。

補足データ：

SVC 2022年第4四半期の補足運用および財務データのコピーは、SVCのウェブサイトwww.svcreit.comからダウンロードできます。SVCのウェブサイトは、本プレスリリースの一部ではない。

サービス不動産信託(ナスダックコード：SVC)は、ホテルおよびサービスに集中した小売純賃貸物件の2つの資産カテゴリに投資する不動産投資信託基金であり、110億ドルを超える投資を行う。SVCは2022年12月31日現在、米国およびプエルトリコとカナダに238軒のホテルと40，000以上の客室を有しており、その大部分は延長宿泊と精選サービスである。SVCは2022年12月31日現在、全米に765社の小売サービスに重点を置いた純賃貸物件を保有しており、総面積は1340万平方フィートを超えている。SVCはRMRグループ(ナスダック：RMR)によって管理されており，RMRは別の資産管理会社であり，2022年12月31日までに管理されている資産は370億ドルを超え，商業不動産の購入，販売，融資，運営に35年を超える機関経験を有している。SVC本部はマサチューセッツ州ニュートン市に設置されている。もっと情報を知りたい場合は、www.svcreit.comをご覧ください

非GAAP財務指標といくつかの定義：

SVCは、運営からの資金、またはFFO、標準化FFO、未計算利息、税金項目、減価償却および償却前利益、またはEBITDA、ホテルEBITDA、不動産EBITDA、またはEBITDARE、および調整後EBDAREを含む、適用される米国証券取引委員会または米国証券取引委員会規則によって示されるいくつかの“非公認会計基準財務指標”を提案する。これらの測定基準は公認会計原則に符合する経営活動による現金を代表するものではなく、純収益(損失)の代替指標と見なすべきではなく、SVC経営業績或いはSVC流動性を評価する指標とすべきではない。これらの措置は，SVC総合損益表に記載されている純収益(損失)と併せて考慮すべきである。SVCはこれらの非GAAP指標がREIT経営実績および純収益(損失)の適切な補完指標であると考えている。SVCは、これらの測定基準は、減価償却および償却費用のようないくつかの歴史的金額の影響を除去することによって、SVCの異なる時期の経営業績および他のREITsとの経営実績を比較するのに役立つ可能性があるので、これらの測定基準は、Hotel EBITDAについて、ホテルレベルで発生し、発生した収入および支出プロジェクトのみを反映することによって、投資家および管理層がSVCのホテル運営を理解するのに役立つ可能性があるからである。SVCは，ホテルEBITDAは経営陣や投資家に有用な情報を提供しており，そのホテル運営の収益性を測る重要な指標としている。

SVCの経営実績や財務状況についてのより詳細な説明、およびSVCによるFFO、標準化FFO、EBITDA、ホテルEBITDA、EBITDAREおよび調整後EBITDAREの計算、およびこれらの金額と公認会計基準によって決定された金額との入金については、本ファイルに添付されているページを参照されたい。

Average Daily Rate、またはADRは、所与の期間内に販売された客室の夜の総数で割った客室収入を表す。ADRはSVC傘下のホテルの定価に有用な知見を提供し、ホテル業界で広く使用されている尺度である。

比較可能なホテルデータ：SVCは、各期間間の比較のために、各期間のRevPAR、ADR、および入居率を比較することができる。SVCは、一般に、比較可能なホテルを、2022年12月31日に所有され、比較された期間にわたって開業および運営するホテルとして定義される。SVCの比較可能な業績は、2022年12月31日と2021年12月31日までの3ヶ月間および12ヶ月以内に、報告期間中に運営を一時停止したホテル2軒および3軒をそれぞれ除外した。

ホテルEBITDA：ホテルEBITDAの計算方法ホテル運営収入からすべての管理·レンタルホテルのホテル運営支出を減算し、公認会計基準に基づいてSVCの総合収益(損失)レポートに任意の必要な調整を行う

ホテルEBITDA利益率：ホテルEBITDA利益率はホテルEBITDAがホテル運営収入に占める割合である。

宿泊率は、販売された客室の夜間総数を、1軒または1組のホテルで宿泊できる客室の夜間総数で割ったことを表す。宿泊率はSVCホテルの使用率と需要を測る重要な指標である。

賃貸料カバー範囲：SVCは、賃貸料カバー範囲を、利息、税項、減価償却、償却および賃貸料を差し引く前の収益、またはEBITDARとして定義し、SVCで支払うべき年間最低賃貸料を、物件の最低賃貸料で重み付けされた純賃貸組み合わせの総最低賃貸料で割る。レンタル料カバー範囲を決定するためのEBITDAR金額は、通常、最近12ヶ月間の金額であり、テナントが提供する最新の運営情報(あれば)に基づいている。テナントが提供する経営報告書は、通常、監査されておらず、場合によっては、公認会計基準に基づいて作成されていない場合もあり、SVCによって独立して確認されているわけでもない。SVCにテナント財務情報がない場合、それは、同じブランドまたは同じ業界内で利用可能な財務諸表を有する他のテナントから期間中の暗黙的保証率を計算する。したがって、SVCは、この暗黙的なカバレッジ範囲指標を使用して、最近の経営実績およびこれらのテナントの財務状態をより合理的に推定することができると信じている。

各利用可能な客室収入、またはRevPARは、客室収入を所与の時期に利用可能な客室の夜の総数で割ったものです。RevPARは入居率やADRに関する業界指標であり，比較可能な時期の収入表現の評価に寄与している。

サービス属性信頼

合併貸借対照表

(千ドル、共有データを除く)

(未監査)

サービス属性信頼

合併損益表

(金額は千単位、1株当たりデータを除く)

(未監査)

12ページ目の注釈を参照されたい。

サービス属性信頼

業務資金·正常化資金の入金

運営，EBITDA，EBITDAre，調整後EBITDAreから

(金額は千単位、1株当たりデータを除く)

(未監査)

12ページ目の注釈を参照されたい。

サービス属性信頼

ホテルの減価償却前の利益の計算と照合

比較可能なホテル

(金額は千単位)

(未監査)

12ページ目の注釈を参照されたい。

サービス属性信頼

ホテルの減価償却前の利益の計算と照合

すべてのホテル

(金額は千単位)

(未監査)

12ページ目の注釈を参照

(1)SVCは2022年12月31日現在238ホテルを有している。SVCの総合損益表には、それが管理するホテルの経営収入と費用が含まれる

(2)純収入を算出する際に、SVCは、すべてまたは事項を満たして収入を稼ぐ場合に、レンタル料収入の割合を確認する。SVCは2022年と2021年12月31日までの3カ月間にそれぞれ9，353ドルと7，471ドルの賃貸料収入のパーセンテージを確認し，2022年と2021年12月31日までの年間でそれぞれ12，773ドルと8，415ドルを確認した

SVCは、2022年と2021年12月31日までの3ヶ月間で、賃貸料収入はそれぞれ2，247ドル、466ドル減少し、2022年および2021年12月31日までの年間で、賃貸料収入はそれぞれ7，767ドルおよび2，621ドル減少し、SVCのいくつかの賃貸契約項目における所定の賃貸料変化、SVCと米国旅行センター会社(TravelCenter of America Inc.，TAと略称する)との賃料繰延義務、およびTAとのレンタル契約に基づいて、将来的にSVCに支払われる直線的な地下貯水タンクの撤去費用を記録する予定である。

(3)SVCの管理プロトコルまたはその保証条項に従って、SVCのホテルマネージャーが所有者優先リターンの不足に資金を提供する必要がある場合、SVCは、その総合収益(損失)テーブルにおいて、これらの資金をホテル運営費用の減少に反映させる。2022年12月31日までの年間で、ホテル運営費は純減少していない。2021年12月31日までの1年間、ホテル運営費は純15，696ドル減少した

(4)2022年12月31日までの取引関連コストは、SVC探索可能な融資取引に関するコストを主に含む1，920ドルである。2021年12月31日までの3ヶ月間の取引関連コストは35，830ドルであり、主にSVCがマリオットおよびインターコンチネンタルホテルグループとの合意に従って提供される運営資本前払いを含み、SVCは再回収できないと予想される金額のために支出される。2021年12月31日までの年間、取引関連コストは、SVCの前にマリオット、インターコンチネンタルホテルグループ、およびハイアットホテルとの合意に従って資金を提供した運営資本が38，446ドル、再回収できないと予想される金額のために支出されたSVC費用、その間に94軒のホテルの名前変更によるホテルマネージャー移行に関連する19，920ドル、およびSVCとマリオットの仲裁手続きに関連する6，398ドルの法的費用を含む。

(5)SVCは、2022年12月31日までの3ヶ月間に資産減価損失1，269ドルを記録して、ホテルおよび賃貸物件の帳簿価値から販売コストを減算し、2021年12月31日までの3ヶ月間に76，510ドルの資産減価損失を記録し、35ホテルおよび21軒の賃貸物件の帳簿価値をその推定公正価値からコストを減算する。SVCは、2022年12月31日までに10，989ドルの資産減価損失を計上し、26軒のホテルおよび5軒の賃貸物件の帳簿価値から販売コストを減算し、2021年12月31日までに78，620ドルの資産減価損失を記録し、35軒のホテルおよび26件の賃貸物件の帳簿価値をその推定公平値に減らして売却コストを減算する。

(6)SVCは2022年12月31日までの3ヶ月間、不動産純収益3，583ドルを記録し、4つのホテルおよび2つの純賃貸物件の売却に関連し、2021年12月31日までの3ヶ月間で不動産純収益588ドルを記録し、ホテル1軒および6つの純賃貸物件の売却に関連している。SVCは2022年12月31日までの年間で不動産純収益47，818ドルを記録し、65ホテルと21カ所の純賃貸物件の売却に関連し、2021年12月31日までの年間販売不動産純収益は11，522ドルで、7ホテル7軒と純賃貸物件11軒の売却に関連している。

(7)権益証券の未実現収益であり、純額とは、SVC投資TA普通株の帳票価値をその公正価値に調整するために必要な調整である。

(8)SVCは、2022年12月31日までの年間791ドルの債務弁済損失を記録し、繰延融資コストの解約およびクレジット協定の改訂に関連する未償却割引、および500，000ドルの無担保優先手形の償還に関連する

(9)SonestaにおけるSVCの持分投資の占める割合を表す。

(10)SVCは、上述したように、FFOおよび正規化FFOを計算する。FFOは、全米不動産投資信託協会(NAREIT)の定義に基づいて計算される、すなわち、公認会計原則に従って計算された純収益(損失)、売却物件のいかなる損益および不動産資産減価損失(ある場合)も含まず、不動産減価償却および償却に加え、任意の持分証券の未実現損益を減算し、被投資者によるFFOシェアの調整、およびSVCに現在適用されていないいくつかの他の調整を反映するSVCである。正規化FFOを計算する際には，SVCは上に表示された項目に対して調整する.FFOおよび標準化FFOは、SVC取締役会が株主に割り当てられた金額を決定する際に考慮する要因の1つである。他の要因は、SVCのREIT割り当て要件を満たす要件、SVCの債務および持分資本の獲得可能性、SVCの分配率がその普通株式取引価格に占めるパーセンテージまたは配当率、ならびに他のREITsの配当率、SVCの将来の資本需要および経営業績に対する期待、ならびにSVCの債務返済に対する予期される現金需要および利用可能な現金を含むが、これらに限定されない。他の不動産会社やREITsはFFO計算や標準化FFOの方式がSVCとは異なる可能性がある。

(11)SVCはEBITDA，EBITDARE，調整後EBITDAREを計算し，上記のとおりである.EBITDAREは，NAREITで定義された基準で計算されるEBITDAであり，不動産売却の損益，不動産資産の減価損失(あり)および被投資先に占めるべきSVCのEBITDAREシェアを反映した調整は含まれていない。調整後のEBITDARを計算する際に，SVCは上記の項目を調整した。他の不動産会社やREITsがEBITDA，EBITDAre，調整後EBITDAreを計算する方式はSVCと異なる可能性がある。

(12)金額は、SVC受託者、SVCマネージャの上級管理者、および他の従業員の株式報酬を表す。

(13)SVCのいくつかのホテルの総売上の異なる割合は、将来のリフォームまたはリフォームの備蓄として、またはFF&Eリザーブとしてホストされる。SVCはそのホテルのすべてのFF&Eリザーブを持っています

(14)SVCは、ホテル運営費用の減少として、Sonestaの初期投資の公正価値の負債を償却しており、その総合損益表に記録されている。SVCは2022年と2021年12月31日までの3ヶ月間で月621ドルのホテル運営費を削減し、2022年12月31日と2021年12月31日までの年間で2484ドル減少した。

前向き陳述に関する警告

本プレスリリースには、1995年の“個人証券訴訟改革法”および他の証券法に適合した前向きな陳述が含まれている。SVCが“信じる”、“予想”、“予想”、“計画”、“推定”、“できる”、“可能”およびこれらのまたは同様の表現のような否定または派生語を使用する度に、SVCは前向き声明を発表している。これらの前向きな陳述は、SVCの現在の意図、信念、または予想に基づいているが、前向き陳述は発生することも保証されず、発生しない可能性もある。実際の結果は、SVCの前向き陳述に含まれるまたは示唆される結果とは大きく異なる可能性がある。前向きな陳述は、既知および未知のリスク、不確実性、および他の要因に関連し、いくつかはSVCによって制御可能ではない。例えば：

·ハーグリーブスによると、SVCは2022年を通してホテルのファンダメンタルズの改善を経験し、2023年にはさらに進むと予想されている。ハグリブスは，前年同期と比較してホテルのRevPAR，入居率，EBITDAよりも上昇していることを指摘している。これらの表現は、これらの傾向が引き続き改善されることを示唆する可能性があるが、しかし、ホテル業およびSVCのトラフィックは、新冠肺炎の流行によって発生または増加した市場行動の影響、および現在のインフレ状況、上昇または持続的な高金利、地政学的リスク、および可能な景気後退を含む様々なリスクに直面している。そのため、ホテル経営傾向は引き続き改善されない可能性があり、低下する可能性があり、SVCの経営業績が低下する可能性がある

·ハーグリーブスは、SVCの純賃貸物件は、安定した信頼性の高いキャッシュフローを提供し続けていることを示している。しかしながら、SVCの正味賃貸テナントは、SVCのためにレンタル料を支払うことができないか、または支払いたくない可能性があり、これは、SVCおよびその正味賃貸物件の価値に悪影響を及ぼす可能性がある

·ハーグリーブスは、SVCが最近実行したABS計画は、同社が満了直前の債務に対応するために吸引力のある相対金利で選択できることを示しており、これがそのうちの1つであることを示している。これは、SVCが魅力的な相対金利で追加融資を成功させ、これらの融資で満期になる債券を償還または再融資することを意味する可能性がある。しかしながら、市場状況が変化した場合、金利が上昇し続けている場合、または他の場合、これらの選択は利用できない可能性があり、SVCは、到来する満期日に対応するために手元の現金または他のリソースを必要とする場合がある

·本プレスリリースでは、双方は現在BP買収が2023年中に完了すると予想されており、SVCはBP買収完了後に約3億793億ドルの現金総額を獲得する見通しであることを指摘した。本プレスはまた、SVCはBPとの改訂リースがSVCの株主により高い価値を提供することに興奮していることを指摘している。BPの買収は，米国の合併協定における慣例のように，TA株主の承認や規制部門の承認を含む様々な習慣条件や事項の制約を受けている。これらの条件が満たされていない場合、または指定された事項が発生していない場合、BP買収は完了できない可能性があり、この場合、SVCとTAとのリースおよび保証スケジュールは修正されず、SVCは予期される収益を受信しないか、またはBP買収が延期される可能性があり、または条項が変更される可能性がある。さらに、BPの買収が完了しても、修正された賃貸契約は、SVCが現在予想されているようにSVCの株主により高い価値を提供しない可能性がある

·SVCは10軒のホテルと2カ所の純賃貸物件を売却することで合意しており、大部分の販売は2023年第1四半期末に完了する予定。SVC不動産の販売待ち条件は制限されている；したがって、SVCは、そのような物件を販売することについていかなる保証も提供することができず、販売が遅延する可能性があり、発生しない可能性があり、またはその条項が変更される可能性がある

SVCが米国証券取引委員会に提出するファイルに含まれる情報は、SVC定期報告における“リスク要因”の項目の下または組み込まれた情報を含み、SVCの前向きな陳述とは異なる他の重要な要因をもたらす可能性があることを決定する。新科創が米国証券取引委員会に提出した書類は、アメリカ証券取引委員会のウェブサイトwww.sec.govで調べることができる。

あなたは前向きな陳述に過度に依存してはいけない。

法律に別の規定があることに加えて、SVCは、新しい情報、将来のイベント、または他の理由で任意の前向きな陳述を更新または変更することを意図していない。

連絡先：

スティーブン·コルバート取締役投資家関係部

(617) 231-3223

（終わり）