EX-10

本“第4修正案”(以下、“第4改正案”と称する)は、2022年12月7日にマサチューセッツ工科大学メインストリートリース株式会社(MIT 238 Main Street Leasehold LLC、住所：マサチューセッツ州ケンブリッジ市ブロードウェー09-200室c/oマサチューセッツ工科大学ケンブリッジ不動産株式会社(One Broadway，One Broadway，Suite 09-200.，Cambridge，02142)とデラウェア州社BEAM Treateutics，Inc.(住所：26 Lansdown Street，2 Floor，Cambridge，MA 02139，(“テナント”)は2022年12月7日に制定された。

事情に鑑み、所有者及びテナントは、当該期日が2019年4月24日の賃貸契約の現在当事者であり、当該賃貸契約日を2020年4月14日とする賃貸約第1改正案が改正され、日付が2020年11月17日の賃貸約第2改正案がさらに改正され、期日が2021年8月24日である特定第3賃貸契約改正案(以下、“第3改正案”と略す)がさらに改正され(総称して“レンタル”と呼ぶ)ことにより、所有者がテナントに賃貸することが第6、7、8、実験室の九階と十階は、マサチューセッツ州ケンブリッジ市メインストリート238番地にあるビルの追加部分である

第3の修正案によれば、(A)借入先に応じて拡張スペースが追加され、(B)所有者はテナントのための内装を行う必要がある

テナントは、承認された請負業者によって提供されたデバイスを使用するテナントの責任を負うことを望んでいる

借り手のES内装が第三修正案の想定通りに進めば、大家は2023年1月15日までに商業的に合理的な努力をして、テナントのES内装をほぼ完成させることになるが、大家の不可抗力やテナントの遅延により、毎日遅延してしまうことになる

大家とテナントが同意したことから、テナントは、以下に規定する条項及び条件に基づいて、テナントの内装を担当する

このことから、家主とテナントは、以下に述べるように本テナントの変更を希望している。

そこで，現在，本契約に保持と含まれる契約，その他の良好かつ価値のある価格を考慮して，大家とテナントはここでこれらの契約の受領書と十分性を確認し，以下のように同意する

Es Dateです。賃貸契約にはいかなる逆の規定があるにもかかわらず、(A)“賃貸開始日”とは、拡張空間をテナントに渡す日付(現在、本借約が完全に署名した直後に発生すると推定されている)；および(B)“借家開始日”は、2023年3月15日、所有者の遅延(添付ファイルAを参照)によって日ごとに遅延する制限を指す。テナントは、第4修正案の日から大家さんの遅延は存在しないことを認め、同意した。

条件。ここで，“第3修正案”第2(B)節をすべて削除する.テナントは認めて同意し、テナントは営業開始日から、“そのまま”、“そのまま”、“原状”、“傷がある”状態でレンタルスペースを拡張し、いかなる事実や法律の明示や黙示の陳述や担保もせず、大家さんに助けを求めない。

建築業です。空間の拡張に関連した所有者基地の建設作業が完了した。双方は、所有者がテナントの使用および/または占有のために空間を拡張する準備を行う義務がないことを理解し、同意する。以下，第3改正案の第3節をすべて削除し，代わりに添付ファイルAの規定により，本改正案の一部となる

マネージャーです。大家とテナントはそれぞれ保証して声明しており、世邦魏理仕(“マネージャー”)以外には、本第4改正案に関する仲介人は取引されていない。家主もテナントも、前述の陳述や保証違反によるいかなるクレームについても弁護、賠償、保護を行い、相手が損害を受けないようにすることに同意している。大家さんは一人でマネージャーに任意のブローカー手数料を支払う責任を負わなければなりません。

承認する。改訂された以外は、本賃貸契約の条項及び条件は影響を受けません。本契約が発効した日から以後、本賃貸契約に言及すると、すべて改訂された本賃貸契約を指す。テナントは、本契約日及びその実際に知られていることを確認及び承認し、(A)テナントの現在及び現在は良好であり、十分な効力及び効力を有し、及び(B)テナントは、テナントがテナント又は物件又はこれに関連する任意の方法により所有者に任意の請求、反請求、相殺又は抗弁を提出していない。

ほかのです。第四修正案は、マサチューセッツ州連邦内で署名及び交付されるものとみなされ、この修正案の下での家主及びテナントの権利及び義務は、マサチューセッツ州連邦の法律解釈及び強制執行に従い、法律紛争を管轄する法律を考慮することなく、その管轄を受けなければならない。本第4の修正案のいずれかの条項、または誰または任意の場合へのその適用が無効で実行不可能である場合、本第4の修正案の残りの条項、その条項の無効または実行不可能条項以外の個人または状況への適用は影響を受けてはならない。第四修正案は、家主と宿泊客およびそれぞれの相続人と譲受人に拘束力を持ち、彼らの利益に適合しなければならない。すべての当事者は第4の修正案の起案と準備について協力しているので、第4の修正案に対するいかなる解釈においても、どちらにも不利であると解釈されてはならない。第四改正案に係る訴訟では、勝訴側は、他方から合理的な弁護士費及び費用の補償を受ける権利がある。本第4の修正案は、本協定の対象に関する双方の完全な合意を構成し、すべての以前および同時の口頭および書面合意および議論の代わりに、本協定のすべての当事者が署名した書面を経ない限り、修正、放棄、解除または終了してはならない。第4の修正案におけるファクシミリ、PDF、または他の電子署名は、元の署名と同等であり、同じ効力および効果を有するべきである。本第4の修正案は、これらのコピーが一緒になって文書を構成しなければならないコピーの形態で実行することができる。

[MIT 238 Main Streetリース有限責任会社とBEAM治療会社との間でレンタルされる第4の修正案の署名ページ。]

大家さん：マサチューセッツ工科大学メインストリート238号レンタル有限責任会社

(A)所有者権限代表。家主はMaureen McCaffreyを家主許可代表(“大家許可代表”)として指定し、家主が許可した個人として、家主を代表して本作業書簡に基づいて大家の承認を必要とするすべての事項を承認したり、大家の許可を受けた平面図、図面、その他の事項を考慮したりする。テナントには、そのような物品に応答したり、行動したりする義務はありません。その物品が所有者によって代表されて草書または署名または書面で提出されていない限り、(場合によっては)。大家は、1営業日前(1)営業日前にテナントに書面で通知した後、大家許可代表を変更することができ、および/または他の者を大家許可代表に指定することができる(ただし、宿泊客はそのいずれかの権限に依存することができる)。所有者は同意し、所有者許可代表は、テナントが合理的な事前通知を出した後、合理的な時間を持って自ら(物件の近くにある)、または電話(テナント許可代表を選択する際に)を介してテナント許可代表と会って協議しなければならない。

(B)テナントの許可代表。テナントはクリス·ヒルをテナントのライセンス代表(“テナントのライセンス代表”)として指定し，テナント権限の個人として，本ESワーク書に基づいてすべての図則，図面，変更書，批准書に署名·署名する.家主には、そのような物品に応答したり、行動したりする義務はありません。その物品がテナントの許可によって草書または署名または書面で提出されていない限り、(場合によっては)。テナントは、前(1)営業日前に大家に書面で通知した後、テナントのライセンス代表を変更することができ、および/または他の人をテナントのライセンス代表として指定することができる(大家がそのいずれかの権限に依存することができることを前提とする)。テナントが同意し、所有者が合理的に事前に通知した場合、テナントのライセンス代表は、必要に応じて所有者ライセンス代表と合理的に対面し、または電話(テナントライセンス代表の選挙で)を介して所有者ライセンス代表と面会および協議しなければならない。

(C)コミュニケーション方式。いかなる逆の規定もあるにもかかわらず、本ESワークレターが要求するすべての通知、計画交付、承認要求などは、電子メール(または双方の同意の他の方法)を介して交付されなければならず、レンタル24条に列挙されたまたは指定された当事者への送信は要求されない。電子メール通信については、双方は、所有者許可代表またはテナント許可代表(場合によっては)をそのようなコピーで指定されたいずれか一方として写しなければならない。双方は、文書によって伝達されなければならないことを理解し、同意し、承認または同意は、PDF、TIFまたはJPG文書、または電子メールによって交付された他の双方が同意した画像文書を介して伝達することができる(双方が承認および/または同意した電子署名は、本ES作業書簡に規定されている目的に対して拘束力を有する)。家主およびテナントは、本ESワークブックによって交付されたすべての計画、定価情報およびスケジュールに従って、所有者許可代表およびテナント許可代表(ならびに所有者許可代表および/またはテナント許可代表によって指定された任意の者、その人の名前、電子メールアドレス、および会社を含む)のウェブサイトにアップロードすることによって配信することができることに同意する。任意のファイルをウェブサイトにアップロードした後、直ちにそのサイトにアクセスする権利があるすべての当事者に電子メールを送信しなければならない。その他のプロジェクトに関する情報(試運転書類、議事録、設計根拠、提出された設計文書、請負者が提出した文書を含むが、これらに限定されない, 情報要求に限定されないが、プロジェクトサイトに掲示されてもよく、所有者許可代表およびテナント許可代表(ならびに所有者許可代表および/またはテナント許可代表によって指定された誰か、その人の名前、電子メールアドレス、および会社を含む)は、ウェブサイトにアクセスすることができる。任意のファイルをプロジェクトサイトにアップロードした後、直ちにそのサイトにアクセスする権利があるすべての当事者に電子メールを送信しなければなりません。

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(A)図則.テナントの占有および商業運営のための拡張空間を準備するために必要な作業を実行する際には、すべての家具や固定装置(“テナントのES内装”)の設置に限定されるものではないが、テナントは、承認された請負者をテナントの総請負者として招聘し、AHAコンサルティングエンジニア会社はテナントのMEPエンジニアとして、Perkins&Willはテナントの建築家として招聘すべきである。さらに、テナントのES装置の場合、テナントは、(I)建物の構造要素または建物内の任意の公共事業または建築サービス装置またはシステムに影響を与える任意の下請けの名前および他の合理的な要求の情報を大家に提出しなければならない。(Ii)2022年8月10日または前に、拡張空間の提案設計およびテナントES装置のスキーム要件(“ES設計/開発計画”)を正確に記述して記録するのに十分な情報および詳細を有するべき電子版および4部の設計/開発計画のフルサイズコピー(“ES設計/開発計画”)および(Iii)2022年10月25日または前に、電子版および4部の完全に調整された建築、構造、機械、および(Iii)電気·管路工事計画と規範は、承認された設計開発計画に基づいて、承認された請負業者と下請け業者の入札工事を十分に完全な形で許可し、テナントES内装のすべての適用許可を得る(“最終ES施工図”)。ES設計/開発計画と最終的なES施工図を本稿では総称して“ES計画”と呼ぶ.事業主の工事下請けの承認は無理に差し押さえてはならない, 条件付きまたは遅延した場合、所有者はES設計/開発図(および最終のES施工図、最終的なES施工図はES設計/開発図と一致する)の承認を前提とし、無理な抑留、制限或いは遅延を許さず、ES図が要求に符合して、建物と物件の設計と機能のバランスと美学或いは他の衝突を回避することを前提としている；また、所有者が制限された変更を承認しない権利がある場合。大家の承認は完全に大家やテナントの利益のためであり，テナントやどの第三者もESマップに対する大家の承認に依存して他の目的を達成する権利はない.ESマップを承認する任意の要求には、(A)所有者仕様エンジニアが、このような図が仕様に適合していることを証明し、(B)所有者のMEPエンジニアが、ES図が基礎建築設計と互換性があることを証明する必要がある。もしテナントが審査と承認のためにES計画草案を適時に提出した場合、所有者はES計画を受け取ってから12(12)営業日以内に商業上合理的な努力を取って任意の適時にES計画を承認する要求に応答しなければならない；しかし、Perkins&WillがテナントES内装の建築家である限り、所有者はES計画を受け取ってから5(5)営業日以内に商業的に合理的な努力を取って、適時にES計画を承認する要求に応答しなければならない。ESマップのいずれかの場合、任意の態様で不満または不完全である場合、大家は、合理的に詳細にテナントに通知しなければならない。もし大家さんがEs計画を承認しなければ, テナントは，大家の意見を修正し，修正されたES計画を大家に承認する必要がある(この過程は，大家がそのES計画を承認するまで継続しなければならない).所有者が事前に書面で同意しなかった場合、テナントは所有者が承認した最終ES施工図をいかなる修正、削除或いは増加を行ってはならない。

(B)事業主が遅延する。大家遅延は、大家または大家の任意の代理人、従業員、コンサルタント、請負業者または下請け業者の任意の行為またはミスとして定義されなければならず、テナント内装工事の実際の遅延を招く。上記の規定があるにもかかわらず、テナントが所有者に書面通知(“所有者遅延通知”)を発行しない限り、(I)所有者に遅延が発生していることを通知し、(Ii)テナントはどのような根拠に基づいて所有者遅延が発生しているかを決定し、(Iii)テナントは所有者が所有者遅延を除去するためにどのような行動を取らなければならないと考えているが、所有者は所有者遅延通知を受けてから3(3)営業日以内に当該主張の遅延に異議を唱えたり、所有者遅延を是正しなければならない場合は、所有者遅延とみなされてはならない。上記3営業日の期限満了前のいずれの期間も計上してはならない

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この所有者遅延通知に基づいて所有者から徴収される時間を通知する。逆の場合があっても、大家は、大家が本添付ファイルAが想定するES図の承認を直ちに承認または拒否することにより遅延してはならない

(C)テナントの工事設備はほぼ完了した。テナントは着工日から12(12)ヶ月前にテナントのES内装を基本的に完成(以下定義)すべきであるが、テナントが大家の遅延や他のテナントが合理的にコントロールできないためにテナントのES内装の履行を遅延した場合、外部ES完成日はテナントが延期される時間を延長すべきである。この目的のために、テナントが承認された最終ES施工図に基づいてテナントのES内装をほぼ完了し、テナントが(I)テナント建築家のテナントES内装に関する基本完成証明書を大家に提出し、(Ii)マサチューセッツ州ケンブリッジ市からの拡張空間の一時的または永久占有証明書を提出した場合、テナントのES内装はほぼ完了したとみなされ、完成したとみなされる。しかし、一時占有証明書が拡張空間に対して発行された場合、テナントは、一時占有証明書発行後60(60)日以内に拡張空間の永久占有証明書を取得しなければならない。

(D)テナントの設備費用。テナント手当(以下定義)を除くすべてのテナントの改装は、テナントが自ら費用を負担し、テナント規定(第11条を含むが限定されない)に従って行わなければならない。テナントは，大家が要求を出してから10(10)日以内に，大家にエレベーターおよび/または吊り下げを使用することにより発生したテナント設備の性能に関する任意の費用または支出を追加賃貸料として支払う必要がある。

(A)額。大家は、以下の第4(C)節及び第4(A)節の最終節の規定に基づき、テナントに最高160万3980ドル(1，603，980.00ドル)以下の特別テナント改善手当(“ES手当”)を提供し、テナント内装に必要な費用のみを支払う。本契約の場合、大家さんが支払う費用には、(I)テナントの任意の財産(以下定義する)を購入または設置する費用、電気通信およびコンピュータ装置およびすべての関連する配線およびケーブル、任意の取り外し可能な装飾品、芸術品および仕切り、標識および業界固定装置を含むが、これらに限定されないが、(Ii)テナント、任意の付属会社または相続人に支払う任意の費用、および(Iii)任意のいわゆる“ソフトコスト”を含むべきではない。しかしながら、それにもかかわらず、最大16万398元/100ドル(160，398.00ドル)に達する環境手当は、テナントの建築、工事および顧問費、および設計および許可費用、ならびにテナントの環境内装に関連するテナント配線およびケーブル費用に使用することができる

(B)購入伝票。以下第4(C)節の規定により，大家は，テナントが大家に申請書を提出してから30(30)日以内に，大家に全ES手当がなくなるまで大家にES手当を支払わなければならない。“大家さんのES割合”は1つの点数であるべきであり，その分子はES手当であり，その分母は(A)拡張空間テナントES内装全体の契約総価格(テナントが最初に提出した申請書から大家に提出された合理的で詳細な書類による証明)から(B)上記第4(A)節の最後の文で述べた費用を差し引く(テナントが最初に提出した申請書から大家に提出した合理的で詳細な書類による証明).借受人は、第1回申請時に留置権免除を提出することを要求されてはならないが、第1回申請に関するES手当支給後5(5)日以内に留置権放棄書と第1回申請の支払証拠(双方が理解して同意し、先月申請に関する留置権放棄については、その後の各申請の一部として提出しなければならない

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最初の請求書)。大家は，テナントに合理的な事前通知を出した後，テナントの帳簿と徴収ごとの記録をチェックし，その金額を確認する権利がある。テナントは毎月申請書を提出しなければならない

(C)本契約には逆の規定があるにもかかわらず、(I)大家にEs手当前払い資金を支払う義務がない場合、(A)大家がテナントが署名したW-9原本を受け取るまで、または(B)月に1回以上、(Ii)テナントがテナント請負者にテナントに支払う以前の任意の申請に関連するお金を支払う権利がない場合、大家はその後、Es手当をテナントの請負業者に直接支払う権利がある。(Iii)家主は、着工日後15(15)ヶ月の日付(“外注手当申請日”)の後に提出された任意の申請に外国レンタル手当の任意の部分を支払う義務がないが、大家の遅延によりテナントの購入設備の完成を遅延させた場合、外国購入手当日は、テナントがこのように遅延された時間を延長しなければならない。(Iv)テナントは、外注手当の未使用部分を得る権利がない。(V)大家は、テナントがその支払いを要求されたときに、テナントが賃貸契約に応じて負う義務を滞納していないことを条件として、テナントがテナントに支払う義務がある(テナントが賃貸契約第20.1条に規定する通知および/または治癒期間が満了する前にこの違約を是正した場合、大家は治癒後すぐに支払うべきである)。(Vi)本契約の他のすべての要求を除いて、大家が最後の10%(10%)のES手当を支払う義務は、テナントES内装に関する項目、サービス、仕事の無条件留置権免除を同時に支払わなければならない。

(D)テナントが、大家が本第4条の規定により任意の部分家賃手当を支払う義務がある場合、又は賃貸契約に基づいて大家に任意の金を借りた場合、大家は、大家が支払った家賃手当から上記金額を相殺する権利がある。

5.空間計画手当。ES手当に加えて、テナント締結第4改正案へのさらなるインセンティブとして、大家は、第5条の規定に適合した場合には、テナントに916 56/100ドル(916.56ドル)に相当する特別テナント改善手当(“空間計画手当”)を提供し、テナントは、テナントが空間計画空間を拡張することによる設計や建築費のみに利用しなければならない。違約事件や事件がない限り、時間の経過および/または通知の発行に伴い、大家は(A)大家がES設計/開発計画草案を受け取り、(B)大家が合理的で詳細な領収書を受け取ってから30(30)日以内にテナントに空間計画手当を支払わなければならず、この領収書はES開始日後60(60)日前に大家に交付されなければならない。ただし、テナントが賃貸借契約第20条に規定する適用救済期間が満了する前にいかなる違約を救済している場合、大家は空間計画手当の支払い義務を回復しなければならない。テナントは空間計画手当の未使用部分を得る権利がない。

“DOCVARIABLE”SWDocIDLocation“4096”=“1”“DOCPROPERTY”SWDocID“ACTIVEUS 193067902 v.7”であれば