アメリカです

アメリカ証券取引委員会

ワシントンD.C.，20549

表10-K

本財政年度末まで十二月三十一日, 2022

あるいは…。

そこからの過渡期について

依頼文書番号1-9321

万国健康不動産収入信託基金

(登録者の正確な氏名はその定款に記載)

登録者の電話番号、市外局番を含む：(610) 265-0688

同法第12条(B)に基づいて登録された証券：

同法第12条(G)により登録された証券：なし

登録者が証券法規則405で定義されている経験豊富な発行者である場合は、再選択マークで示してください。

はい、そうです ☒ No ☐

登録者がこの法第13節または第15節(D)節に基づいて報告を提出する必要がないかどうかを再選択マークで示す。

はい、そうです☐ 違います。 ☒

登録者(1)が証券取引法第13条又は第15条(D)に基づいて提出されたすべての報告書を提出したか否かを再選択マークで示す 1934過去12ヶ月以内(または登録者がそのような報告書の提出を要求されたより短い期間内)、および(2) 過去90日間の届出要求。

はい、そうです ☒ No ☐

登録者が各インタラクションデータファイルを電子的に提出したかどうかをチェックマークで示す S-T規則第405条(本章232.405節)によれば、過去12ヶ月以内(またはより短い時間で)の提出が要求される 登録者はこのような書類の提出を要求されている)。

はい、そうです ☒ No ☐

登録者が大型加速申告会社，加速申告会社，非加速申告会社，小さな報告会社，あるいは新興成長型会社であることを再選択マークで示す。 取引法第12 b-2条の“大型加速申告会社”、“加速申告会社”、“小申告会社”、“新興成長型会社”の定義を参照されたい。

新興成長型企業であれば、登録者が延長された移行期間を使用しないことを選択したか否かを再選択マークで示し、取引所法第13(A)節に提供された任意の新たまたは改正された財務会計基準を遵守する☐

登録者が報告書を提出したかどうかを再選択マークで示し、その経営陣が“サバンズ-オキシリー法案”(“米国連邦法典”第15編、第7262(B)節)第401(B)条に基づいて財務報告書の内部統制の有効性を評価したことを証明し、その評価は、その監査報告書を作成または発表した公認会計士事務所によって行われる☒

証券が同法第12条(B)に基づいて登録されている場合は，登録者の財務諸表が以前に発表された財務諸表の誤り訂正を反映しているか否かを示すチェックマークを適用する☐

これらのエラーのより真ん中に登録者の任意のエンタルピーCER幹部が相関回復期間内に§240.10 D−1(B)に基づいて受信したインセンティブベースの補償に基づいて回復分析を行う必要があるかどうかを再選択マークで示す☐

登録者が空殻会社であるか否かをチェックマークで示す(同法第12 b-2条で定義される)Yes☐ No ☒

2022年6月30日現在、非関連会社が保有する議決権付き株式と議決権なし株式の総時価：ドル681.4100万ドル(この計算だけでは、取締役会の全メンバーは付属会社とみなされている)。2023年1月31日までの登録者実益権益流通株数：13,803,338.

引用で編入された書類

万国健康不動産収入信託基金

2022年Form 10-K年次報告

カタログ

本Form 10−K年次報告は2022年12月31日までの年次報告である。本年度報告書は、本年度報告書の前に提出された書類を修正し、代替する。我々が将来的に米国証券取引委員会(“米国証券取引委員会”)に提出する情報は、本年度報告に含まれる情報の代わりに自動的に更新され、代替される。本年報において、“私たち”、“私たち”、“私たち”及び“信託”とは、ユニバーサル健康不動産収入信託及びその付属会社を意味する。

本年度報告書に開示されているように、第1部はプロジェクト1-UHS社(“UHS”)との関係ですUHS(デラウェア州UHS，Inc.)の完全子会社1986年12月24日の年次更新相談契約の条項に基づいてコンサルタントを務め、2019年1月1日から改訂·再記述を行います。諮問協定は毎年12月31日に満了するが、私たちはこの協定を更新することができるが、UHSとは無関係な受託者によってコンサルタントのパフォーマンスが満足できることを決定しなければならない。“諮問協定”は2023年まで更新され，その条項は2022年，2021年，2020年の“諮問協定”と同じである。私たちの人員はすべてUHSの従業員で、その完全子会社であるデラウェア州UHSを介しています。また、私たちの5つの病院施設はUHSの完全子会社にレンタルされ、私たちの病院施設はUHSの完全子会社と第三者の合弁企業にレンタルされ、UHSの子会社は現在あるいは20棟の医療オフィスビル(MOBS)のテナントになり、その中には建設中で2023年3月に完成予定のビル、あるいは私たちの完全または共同所有の独立救急科が含まれています。本報告で言及する“UHS”または“UHS施設”とは，デラウェア州のUHSを含むUniversal Health Services，Inc.の子会社を指す。

本年報では、“収入”という言葉には、33%から95%の様々な非持株権を持つ未合併有限責任会社の収入は含まれていません。2022年12月31日現在、共同所有の有限責任会社/有限責任会社4社に投資しています。当社は現在、権益法(本稿に掲載されている総合財務諸表付記8参照)を用いて、当社が当該等投資の収益/損失を占めるべきであることを計上しています。

第1部

第1項。 業務.業務

一般情報

私たちは1986年に運用を開始した不動産投資信託基金(“REIT”)です。我々は現在，急性看護病院，行為保健病院，専門施設，独立した救急科，児童保育センター，医療/オフィスビルを含む医療·人間サービス関連施設に投資している。2023年2月27日現在、米国21州に76の不動産投資または承諾があり、(I)3つの急性看護および3つの行動健康ケアを含む6つの病院施設、(Ii)59の医療/オフィスビル、(Iii)4つの独立した救急科(FED)、(Iv)4つの就学前教育および託児センター、(V)現在空いている3つの専門施設が撤去されており、2023年第2四半期に解体が完了する予定だ。

利用可能な情報

私たちの主な実行事務室はペンシルバニア州プロイセン国王ゲルフ南路三六七号ユニバーサル企業センターにあり、郵便番号は19406です。私たちの電話番号は(610)265-0688です。私たちのサイトはhttp：//www.uhrit.comです。私たちが米国証券取引委員会に提出した年間、四半期、現在の報告書、およびこれらの報告書のどのような修正も、私たちのウェブサイトで無料で得ることができます。私たちの届出書類はアメリカ証券取引委員会が維持しているウェブサイトでも閲覧できますWwwv.sec.govそれは.また、私たちは、管理基準、私たちのすべての高級管理者と取締役に適用される商業行為と道徳基準、高級管理者道徳基準、および取締役会監査委員会、報酬委員会と指名と会社管理委員会の規約を採択した。これらの書類はまた私たちのサイトで無料で得ることができる。どんな要求をした株主も、このような報告書と定款の印刷コピーを得ることができる。このような要請は私たちがペンシルバニア州プロイセン王にある会社本部で私たちの秘書に提出しなければならない。私たちは、私たちのウェブサイトにこれらの情報を迅速に掲示することで、リスト8-K第5.05項の高官道徳規則の修正または免除に関する任意の条項の開示要件を満たすつもりです。当社のサイトで公表されている情報は今年度の報告書には含まれていません。

“ニューヨーク証券取引所上場企業マニュアル”第303 A.12(A)節の規定に基づき、我々は2022年にニューヨーク証券取引所にCEO証明書を提出した。また、本年度報告書の添付ファイル31.1.1および31.2には、2002年の“サバンズ-オキシリー法案”第302条に基づいて、我々が開示した品質に関する当社の最高経営責任者および最高財務官の証明が含まれている。

施設の概要

2023年2月27日現在、21州の76施設に投資があります

1

2

その他の情報

我々のポートフォリオには、2022年12月31日現在、UHS子会社にレンタルされている病院施設が6つ含まれており、その中には急性介護病院3軒と行動ヘルスケア病院3軒が含まれている(うち1軒は2020年12月末にほぼ完成しており、そのうち3社はUHSと2021年12月31日に合意した資産売買協定に基づいて買収されており、本稿で検討されている)。2022年、これらの病院のレンタルによる総収入は私たちの総合収入の約26%を占める。2021年と2020年の間に，UHS子会社にレンタルされた病院賃貸による総合収入は，それぞれ我々の総合収入の約25%と22%を占めている。2023年1月1日現在、6つの急性·行為保健病院のレンタルは約固定期限を有し、平均残りは9.6年であり、1~7年、5年または10年の更新オプションを含む。各病院の残りのレンタル条項は病院によって異なりますので、詳しく見てください項目2.財産.

2022年12月31日現在、我々のポートフォリオには3つの空いている専門施設も含まれており、これらの施設は以前非関連者にレンタルされていた。イリノイ州シカゴにある専門施設の賃貸借契約は2021年12月31日に満期となり、他の2つのテキサス州コパースクリスティとインディアナ州エヴェンズビルにある施設の賃貸契約は2019年に満了する。この施設はイリノイ州シカゴに位置し、既存の形態で物件を購入またはレンタルすることに興味のある第三者にマーケティングを行っている。しかし，2022年第4四半期に，この物件の将来最適な用途を評価し，継続的な運営と維持費用の削減に努めた後，建築を平地にすることにした。解体作業は2022年第4四半期に開始され、2023年第2四半期に完成する予定で、約140万ドル(うち33.2万ドルは2022年12月31日まで)かかる見通しだ。私たちは第三者にこの3つの不動産を販売し続けた。

施設控除利息，税項，減価償却，償却および賃貸賃貸料支出前の収益(“EBITDAR”)と施設のEBITDARを最低賃貸料で割って対応してくれた追加賃貸料の和(“カバー率”)は非公認会計基準の財務指標であり，病院施設経営業績を測る指標として，我々も投資家にも有用であると信じている。EBITDARは，施設運営による推定キャッシュフロー(賃貸料費用，資本増加，債務超過前を差し引く)の指標として用いられ，施設の財務可能性や賃貸料支払い能力を評価するために用いられている。2022年末までに，我々が所有する6つの入居病院はすべてUHSの子会社にレンタルされ，総合加重平均カバー率は約4.5(範囲は−1.0から9.7であり，そのうち2社は2020年第4四半期に開業した行動保健病院のカバー率は負)であった。2021年末現在，我々が所有している4つの入居病院はすべてUHSの子会社(2021年12月31日に買収した3病院は含まず，2021年12月31日に剥離した1病院を含む)であり，総合加重平均カバー率は約7.9(−1.4から18.4の範囲であり，うち1社は2020年第4四半期に開業した行為保健病院のカバー率は負)である。

著者らの病院施設、独立急診科、一部の単テナント暴徒及び就学前教育と託児センターのテナント条項によると、各テナントは、UHSの子会社を含み、建築運営、メンテナンス、リフォームと財産保険を担当している。私たち、あるいは私たちが投資した有限責任会社は、残りの暴徒の建築運営、維持、改修を担当していますが、暴徒に関連する部分または場合によっては、暴徒に関連する費用は直接テナントに転嫁されます。現金備蓄を確立することができ、マルチテナント暴徒に必要な建物のメンテナンスと改修に資金を提供することができる。テナントは賃貸物件のすべてのリスク、リセットコスト、商業財産保険を維持しなければなりません。私たちまたは私たちが投資している有限責任会社もこれらの保険証の保険者に指定されています。さらに、私たち、UHSまたは私たちが投資した有限責任会社は、すべての財産のために財産保険を維持します。我々のレンタル条項の他の情報については、“Universal Health Services，Inc.との関係”を参照してください

当社の総資産、負債、債務、収入、収入およびその他の経営情報については、当社の連結財務諸表および本年度報告に含まれる連結財務諸表の付記を参照されたい。

Universal Health Services，Inc.(UHS)との関係

賃貸借契約：私たちは1986年に運用を開始し、UHSの子会社からある物件を購入し、直ちに物件をそれぞれの子会社にレンタルした。以下では，2023年1月1日現在UHS子会社にレンタルされている1病院あたりの基本賃貸料およびレンタルと更新条項を提供する。基本レンタル料は月ごとに支払います。マッカレン医療センターの賃貸約にはボーナスレンタル料も規定されており，このレンタル料は四半期ごとに支払われており，病院の現在四半期の収入を基準年の四半期と比較する計算方法である。クライフ行為健康病院(UHSは関係のない第三者合弁経営)の借約を除いて，UHS子会社の病院賃貸とはUHSが無条件に保証され，互いに交差違約が存在する。クライフ施設のレンタルは，UHS(52%)とアイオワ州カトリック健康イニシアチブ(48%)によっていくつかのベースで保証されている。

3

2022年12月31日現在，UHS子会社にレンタルされている3つの急性看護と3つの行動保健病院施設による総収入は，2022年12月31日までの年間総合収入の約26%を占めている。2021年12月31日にUHS子会社(McAllen医療センター，ウェリントン地域医療センター，西南医療内谷キャンパス，Clive Behavional Health)にレンタルされた3つの急性介護病院と1つの行為保健病院施設のレンタルによる総収入は，2021年12月31日にUHSとその一部の付属会社と締結された資産売買協定が発効する前に発生した総収入であり，2022年第1四半期に改訂され，以下に述べるように，2021年12月31日までの5年間の総合収入の約23%(2021年12月31日，2021年，2020年12月31日までの年度はそれぞれ約25%と22%)を占めている。6つのUHS病院施設のほかに、MOB(建設中の1つを含め、2023年3月に完成予定)と、UHS子会社のテナントを含むか、我々の完全または共同所有の連邦政府を含む20の物件があります。2022年12月31日までの5年間で，UHS関連テナントからの総収入は我々の総合収入の約34%を占めている(2022年12月31日，2021年，2020年12月31日までの年度はそれぞれ約40%，37%，33%である)。

2021年12月31日、UHSおよびその一部の付属会社と資産売買協定を締結し、2022年第1四半期に改正された

我々がUHSと合意した改訂された資産売買協定で買収された物件は，融資手配として入金されており，2022年12月31日および2021年12月31日の総合貸借対照表には，それぞれこの取引に関する8，360万ドルおよび8，240万ドルの融資受取金が含まれている。また、改正後の1986年の国税法第1031条の規定により、上記財産の売買を類似した財産交換に手配する。

同じく2021年12月31日にAikenとCanyon Creek(テナントとして)が改訂された主賃貸と個人物件賃貸(私たちをレンタル者とする)を締結し、各物件の初期賃貸期間は約12年で、2033年12月31日に終了した。総賃貸契約の条項によると、AikenとCanyon Creekは、当時の公平な市場賃貸料(総賃貸契約の定義のような)で7年間、5年間のオプション契約期間を更新する権利がある。2022年第1四半期に改訂された賃貸契約によると、買収された物件の2022年の合計年間賃貸料は約570万ドル(AIkenに関する390万ドルおよびCanyon Creekに関する180万ドル)。2022年12月31日までの1年間に、我々の総合収益表に含まれ、融資リース利息収入に反映された賃貸支払部分は約550万ドルである。この2つの賃貸契約のいずれにも適用されない配当賃貸部分。2023年1月1日、年間レンタル料が上昇し、毎年1月1日STその後2033年までに、年間レンタル料は累計と複合ベースで2.25%増加する。これまでの西南医療システム内谷キャンパスのレンタル条項によると，2021年12月31日までの年間で450万ドルの賃貸収入(基本賃貸料260万ドル，ボーナスレンタル料190万ドル)を得た。

我々とUHSのある子会社との間で1986年12月24日と2021年12月31日に締結されたMcAllen医療センター、ウェリントン地域医療センター(1986年12月24日の主リース管轄)、アイケン地域医療センターと峡谷行為健康(2021年12月31日の改訂された主賃貸約管轄を受ける)を管理する総賃貸約款(以下、総借約)によると、これらはすべてUHSの完全子会社の病院物件であり、UHSには選択権があり、その他の事項を除いて、当時のレンタル期間が終了する前に少なくとも90日前に私たちに通知して、以下に述べるレンタル条項に従ってレンタル契約を更新します。以下のいずれの場合も、UHSはまた、評価された公平な市価でそれぞれのレンタル施設を購入する権利がある：(I)賃貸条項または任意の更新条項が終了したとき、(Ii)1ヶ月後に、信託の支配権が変化した場合、または；(Iii)借りた4つの完全所有UHS病院施設のうちの1つ(または複数)と交換するために、UHSが私たちに通知したように、借書によって指定された期限内に、UHSが代替物件を提供することを意図していることを示し、私たちはUHSと代替物件について合意できなかった。また、UHSには、(I)レンタル条項期間およびその後180日以内に任意の第三者オファーと同じ価格、条項および条件でそれぞれのレンタル施設を購入する権利がある、または(Ii)任意の第三者オファーに基づいて同じ条項および条件でレンタル期間終了時およびその後180日以内にそれぞれのレンタル施設のレンタルを更新する権利がある。

4

また、UHSの完全子会社は、私たちとは関係のない第三者合弁企業の管理と多数のメンバーであり、この第三者はクライフ行為健康会社を運営してレンタルしてくれた。この100床の行動保健機関はアイオワ州クライフにあり，2020年12月下旬に竣工·開業し，病院リースは2020年12月31日に開始された。この施設のレンタル期間は3倍正味であり，初期レンタル期間は20年であり，5つの10年継続オプションがある。毎年1月1日ST2040年までに(5つの10年更新オプションのうち最初の3つのオプションを行使すれば、2070年になる可能性がある)、年間レンタル料は累積と複合ベースで2.75%増加する。5つの10年契約オプションのうちの最初の3つのオプションは、リース規定された年間レンタル料(2041年~2070年)を提供し、他の2つの10年継続レンタルオプションは、公平な時価賃貸料率(2071年~2090年)で提供されます。この施設のレンタルによると、合営会社は、当時のレンタル期間終了前に少なくとも270日前に吾等に通知を出す権利があり、レンタル契約に示された条項に従ってレンタル契約を更新する権利がある。共同会社も、以下のいずれかの場合に、その評価された公平な市価で吾等に賃貸施設を購入する権利がある：(I)賃貸条項または任意の更新条項の終了前に少なくとも270日前に通知を発行するか、または(Ii)信託制御権変更後12ヶ月以内の任意の時間に30日通知を発行する(例えば、合営会社がその購入権の行使を拒否するように、UHSにもこの権利がある)。また、合弁企業は任意の第三者が売却する前にその施設を購入する権利がある。

次の表は、2023年1月1日までのUHS関連各病院賃貸契約の既存のレンタル条項と更新オプションを詳細に説明し、急性看護病院3病院と行動健康病院3病院を含む

2021年12月31日，フロリダ州西パームビーチにあるウェリントン地域医療センターの賃貸契約が満期になり，UHSの完全子会社は公平時価更新選択権を行使し，5年間の賃貸契約を更新し，レンタル約束は2026年12月31日に満期となった。2022年1月1日から，この病院が毎月支払ってくれる公平時価年間賃貸料は630万ドルである(賃貸支払いにはボーナスレンタル料部分はない)。2023年1月1日、年間レンタル料が増加し、毎年1月1日STその後2026年までに、年間レンタル料は累計と複合ベースで2.50%上昇する。病院先の賃貸条項によると、2021年12月31日までの年間の賃貸総収入は550万ドル(300万ドルの基本賃貸料と250万ドルのボーナス賃貸料を含む)、2020年12月31日までの年間510万ドル(300万ドルの基本賃貸料と210万ドルのボーナスレンタル料を含む)である。

経営陣は、UHS完全子会社との賃貸契約がレンタル期間終了時に更新されるかどうかを予測できず、これらの子会社は既存の賃貸率や公平時価賃貸率で更新する選択権、あるいは私たちの任意の他の賃貸契約を持っている。レンタル契約が現在のレートまたは公平な時価賃貸率で継続されない場合、私たちは、これらの施設のために他の事業者を探すことを要求され、および/または現在のレンタル契約よりも有利でない可能性がある条項で賃貸契約を締結する。また，UHSの子会社がレンタル条項が満期になった後にそれぞれのレンタル病院やFED施設を購入する選択権を行使すれば，販売収益から有利な収益率を得ることができなければ，現在これらのレンタルによって稼いでいる賃貸料収入に比べて将来的に収入が低下する可能性がある。

2022年1月、UHSの完全子会社と土地賃貸と主FLEX賃貸契約を締結し、ネバダ州リノにある暴徒Sierra Medical Plaza Iの不動産を開発、建設、所有し、約86，000平方フィートのレンタル可能面積がある。この暴徒たちは北ネバダ州セラ医療センターのキャンパス内にあり、UHSの完全子会社が所有·運営し、2022年4月に完成し、開放された新築病院である。この暴徒の建設は、建設マネージャーとして関係のない第三者を招聘し、2022年1月に開始し、2023年3月に完成する予定である。暴徒のコストは約3460万ドルと推定され、2022年12月31日現在で2090万ドルが発生している。総柔軟賃貸契約は第三者賃貸契約の実行状況によって減少することができ、暴徒がレンタル可能な平方フィートの約68%を占め、初期最低年間レンタル料は130万ドルである。

5

2021年第4四半期には，Grayson Properties，LPの第三者メンバーの5%の少数株を約310万ドルで買収し，Grayson Properties LPはテキサス州デニソンの暴徒テキサス馬医療広場を所有した。暴徒はテキサス医学センターのキャンパス内にあり、UHSの完全子会社が所有し運営している病院である。財産の公正な価値を決定するために第三者評価が完了した。2021年第4四半期に少数株を買収したため、私たちは当該有限責任会社の株式100%を所有しているため、この有限責任会社を統合し、購入日から発効している。取引完了後にこの有限責任会社を合併することは、私たちの純収入に大きな影響を与えない。付記8を参照 この取引に関するより多くの情報開示。

2021年5月、ネバダ州ラスベガスにあるFire Mesaオフィスビルを約1290万ドルの買収価格で買収した。このビルは100%UHSの完全子会社が三重純賃貸条項に基づいてレンタルしている。初期レンタル約束は2027年8月31日に満期になり、2つの5年間の更新オプションがあります。付記3で述べたように、当該オフィスビルの買収は、改正された“国内税法”第1031節に基づいて行われた一連の計画繰延税項同種交換取引の一部である。

2019年9月，我々はGrayson Properties II L.P.95%の非持株所有権，Grayson Properties II L.P.テキサス州デニソンの暴徒テキサス医療広場IIを開発，建設，所有，運営する合意に達した。この暴徒は2020年12月にほぼ完成し、テキサス医療センターのキャンパス内にあり、UHSの完全子会社が所有·運営する病院である。UHSの完全子会社と10年間のFLEXオーナー契約を締結し、暴徒が50%を超える賃貸可能な平方フィートをレンタルし、2020年12月に入居証が発行されて発効した。この有限責任会社は可変権益実体ではなく、しかも著者らは持株権がないため、著者らは権益法に基づいて非総合基準に従ってこの有限責任会社に対して会計処理を行った。

我々はUHS子会社12の地上リースのテナント(合併·非合併投資用)である。UHS子会社の地上レンタルの残りレンタル条項とは約27年から約76年まで様々である。これらの物件の年間賃貸料総額は2022年までの年間賃貸料総額は約508，000ドルであり，2023年，2024年，2025年，2026年までの年間賃貸料総額は約508，000ドルであり，その後合計2，800万ドルである。付記4を参照 私たちのレンタル会計のさらなる開示について。

役人と従業員：私たちの人員はすべてUHS完全子会社の従業員であり、2022年12月31日現在私たちは給料を受けていないにもかかわらず、私たちの人員は通常限定的な株式または制限株式単位の形で株に基づく年間報酬を獲得します。特別な場合、取締役会報酬委員会が適切であると判断した場合、我々の人員はまた、限定的な株式および/または現金ボーナスの形態で一度の報酬報酬を得ることができる。

問い合わせプロトコル：1986年12月24日、2019年1月1日に改訂·再記述された諮問協定(“諮問協定”)によると、UHSの完全子会社であるデラウェア州UHS社(以下、“コンサルタント”)がコンサルタントを務めている。諮問協定によると、コンサルタントは、投資計画を提出し、その計画に適した投資を得るために最善を尽くす義務があります(特定の投資機会を提供する義務はないにもかかわらず)、行政サービスを提供し、私たちの日常的な事務を処理してくれます。我々とUHSとの間のすべての取引は，UHSと関連のない受託者(“独立受託者”)の承認を得なければならない.コンサルティング契約項目の下のサービスを履行する際には、コンサルタントは、会計、法律、税務、その他のサービスを含む独立した専門サービスを使用することができ、コンサルタントの費用は私たちが直接精算することができる。本コンサルティング契約は、吾等又はコンサルタントが六十日の書面通知を出した後、任意の理由で終了することができます。諮問協定は毎年12月31日に満了する；しかし、独立受託者の決定によると、コンサルタントの表現は満足でき、私たちはこの協定を更新することができる。“諮問協定”は2023年まで更新され，その条項は2022年，2021年，2020年の“諮問協定”と同じである。

私たちの2022年、2021年、2020年の相談費は、私たちの総合貸借対照表に基づいて計算され、私たちの平均投資不動産資産の0.70%に相当する。我々の相談費やその他の一般·行政費用の審査によると、業界同行グループと比較して、2022年の相談費計算は2021年、2020年、2019年と変わらない。相談料を計算するための平均不動産資産には、減価償却、現金および現金等価物、受取賃貸金、繰延費用、および他の資産のような当社の総合貸借対照表のいくつかの項目は含まれていません。相談料は四半期ごとに支払い、年末は私たちが監査した財務諸表に基づいて調整することができます。2022年に発生·UHSへの支払い(または対応)の相談費はそれぞれ510万ドル、2021年に440万ドル、2020年に410万ドルであり、2022年、2021年、2020年にそれぞれ7.28億ドル、6.29億ドル、5.92億ドルの平均投資不動産資産に基づく。

所有権を共有する：UHSは2022年12月31日と2021年12月31日までに、我々の5.7%の実益権益流通株を持っている。

UHSに対する米国証券取引委員会の報告書要求：UHSは米国証券取引委員会(“米国証券取引委員会”)の報告要求を遵守し、財務資料を審査した年次報告書と審査されていない財務資料を掲載した四半期報告書を提出する必要がある。UHS関連テナントによる総収入は、2022年12月31日までの5年間の総合収入の約34%(2022年12月31日現在、2021年、2020年12月31日までの年度はそれぞれ約40%、37%、33%)を占めているため、UHSの子会社は私たちのコンサルタントであるため、米証券取引委員会のサイトからUniversal Health Services，Inc.の公開申告書類を取得することをお勧めします。これらの出願はUHSの独占的責任であり、参照によって本明細書に組み込まれていない。

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税収

私たちは1986年に国内所得法第856~860条に基づいて不動産投資信託基金になる資格があるため、連邦所得税の目的については何の規定もなされておらず、このような資格を維持していくつもりです。REITの資格を満たすためには、私たちが毎年REIT課税所得の少なくとも90%を株主に分配することを要求することを含む、いくつかの組織および運営要件を満たさなければならない。不動産投資信託基金として、私たちは通常、配当金として株主に割り当てられた収入に対して連邦、州、あるいは地方所得税を納めない。

タイトルを参照してください“もし私たちが不動産投資信託基金の地位を維持できなかったら、私たちは正常な会社税率で連邦所得税を支払うだろう“リスク要因”の下でより多くの情報を知る。

競争

私たちは医療関連施設の買収、レンタル、融資のために競争している。我々の競争相手は、UHSを含む他のREITs、個人投資家および会社、銀行および他の会社を含むが、これらに限定されない。その中のいくつかの競争相手の規模はもっと大きく、私たちの資本コストよりも低いかもしれない。このような発展は私たちの投資機会の減少、私たちの資本コストとの利益の低下を招く可能性があり、これは私たちの成長を損なうだろう。

当施設が運営している多くの地理的地域では、当施設が提供するサービスに匹敵するサービスを提供している他の施設もあります。また、いくつかの競合する施設は、税金によって支援される政府機関または非営利企業によって所有され、寄付および慈善寄付金の支援を受けることができ、財産税、販売税、所得税を免除することができる。このような免除と支援は、UHSを含む私たちの施設のいくつかの事業者には適用されない。いくつかの市場では、私たちと競争するいくつかの施設は、私たちの施設よりも多くの財力、より良い装備、そしてより広いサービスを提供するかもしれない。当施設のサービスエリアに位置するある病院は専門病院であり，当病院事業者が提供しない可能性のある医療，手術，行為健康サービスを提供している。外来治療と診断施設，外来外科センター，独立救急科の増加も競争を増加させた。

そのほか、病院従業員中の医師の数量と品質は病院の成功と競争優勢を決定する重要な要素である。通常，医師は入院決定を行い，患者の治療過程を指導する。当施設の経営者は，合格した病院管理者，看護師，他の医療従事者を募集·維持して他の医療提供者と競争している。我々の急病看護病院の経営者は，全国的に熟練介護者不足の影響を時々受ける可能性があり，賃金，賃金，福祉支出の増加がインフレ率を超えている可能性がある。私たちの事業者は合格した医師、看護師、医療支援者を吸引して維持する困難に直面する可能性がある。UHSを含む事業者は今後もますます激しい競争に直面しており，患者数の低下を招き，彼らの業務を損なう可能性があり，さらに我々の業務を損なう可能性が予想される。

私たちの非病院物件の大部分は暴徒で、彼らは病院施設のキャンパス付近にあるか、病院施設のキャンパス内に位置している。これらの財産は，これらの要因やオフィス空間の需給や市場賃貸料などの一般的な不動産要因の影響を直接あるいは間接的に受ける.私たちの競争地位を高めるために、私たちは引き続きより多くの医療関連施設に投資し、これらの施設をUHSの子会社を含む可能性のある適格な事業者にレンタルする予定です。

規制やその他の要因は

2022年，2021年および2020年には，それぞれ約29%，28%および25%の収入が急症看護病院，行為健康看護病院および独立救急科(“FED”)営運者とのレンタル契約に由来しており，その大部分はUHSの付属会社である。我々の急性·行為保健病院や連邦医療サービス機関の経営者が稼いだ収入の大部分は、連邦医療保険や医療補助(管理されている連邦医療保険や医療補助計画を含まない)を含む連邦·州医療保健計画から来ている。

我々の急性介護施設や行為保健病院の大部分の収入は，連邦医療保険や医療補助計画を含む第三者支払者から来ている。近年，これらの政府計画の変化は補償の制限を招き，場合によっては医療サービスの補償レベルを低下させている。連邦と州政府計画の支払いは、法律と法規の変化、行政裁決、解釈と決定、利用審査要求、および連邦と州資金制限の影響を受け、これらはすべて計画支払いを大幅に増加または減少させ、患者にサービスを提供するコストと施設への支払い時間に影響を与える可能性がある。われわれも当院施設の事業者も，最近と将来の政策変化がそれぞれの運営結果に及ぼす影響を予測することはできない。また、“患者保護と平価医療法案”(以下“立法”と略称する)の資金要求と他の条項が連邦と州政府にもたらす不確実性と財政圧力のため、納税者資金のMedicareおよびMedicaid計画の使用可能性に影響を与える可能性がある。また，この立法を廃止または代替する可能性があり，医療サービスの精算に大きな影響を与える可能性がある。

2018年12月14日、テキサス州の連邦地域裁判所はこの立法全体が違憲であることを発表した。最高裁の結論は、2017年の減税·雇用法案(TCJA)により個人強制令の税収が0ドルに引き下げられた(すなわち収入が生じなくなったということである

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税金)、この法案を違憲にする。最高裁はまた、個人強制令は立法に重要であり、法律の他の部分と不可分であるため、立法全体が違憲であるとしている。裁判所が宣言的判決を発表したため、法律は禁止されておらず、その立法は控訴期間中も有効である。この事件はアメリカ最高裁に上訴されましたカリフォルニア州はテキサス州を訴えます原告は立法に挑戦する資格がなく、最低基本医療保険のカバー範囲または個人許可を得ることを要求している。裁判所はこの事件を却下したが、立法が憲法に適合しているかどうかを具体的に判断しなかった。2022年9月7日同じテキサス州連邦地方裁判所判事はBraidwood Managementはベecera事件を訴えた特定の健康計画が米国予防サービスワーキンググループによって提出された“A”または“B”提案をカバーすることを要求し、費用を分担することなく、米国憲法の予約条項に違反し、ある種のHIV予防薬のカバー範囲は宗教自由回復法に違反すると裁定された。現在、私たちはこの訴訟の結果やその潜在的な影響を予測できない。2020年の選挙結果は，立法がすべてまたは部分的に廃止されるリスクを低下させる可能性があるが，立法実行における持続的な不確実性は，衛生保健提供者の戦略や業務計画に予測不可能性をもたらし，それ自体がリスクとなる。政府納付者の納付差やサービス範囲を削減すると，病院施設経営者の業務，財政状況，経営業績に大きな悪影響を及ぼす可能性があり，われわれの病院施設も影響を受ける。

さらに、医療業界は、連邦、州、地方政府の各レベルの広範で複雑な法律と法規を遵守しなければならない。これらの法律と法規は、病院の課金方法とサービス価格、医師や他の回診源との関係、医療の十分性および医療機器とサービスの質、施設の所有権、医療と支援者の資格、健康に関する情報と患者カルテに関する秘密、維持、プライバシー、安全問題、緊急事態を有する患者のスクリーニング、安定、移転、私たちの施設の認証、免許と認可、運営政策と手順、および；施設とサービスの新築や拡張。

これらの法律法規は非常に複雑で、多くの場合、私たちの施設の運営者は規制や司法解釈のメリットを得ていない。将来、これらの法律および法規の異なる解釈または実行は、私たち事業者の現在または過去のやり方を不当または不法行為によって告発されるか、または施設、設備、人員、サービス、資本支出計画、および運営費用の面で変更することを要求するかもしれない。UHSと私たちの病院の他の事業者と連邦政府は彼らの政策、手続き、やり方が政府法規に適合していると信じているが、彼らが追加の政府調査や行動を受けないこと、あるいは制裁、罰金または罰を受けた場合、彼らは制裁、罰金、罰に直面しないことを保証することはできない。彼らが最終的に勝利しても、上記の法律、法規、または規則のうちの1つによる重大な政府調査や行動は、彼らに実質的な悪影響を与え、さらに私たちに悪影響を及ぼす可能性がある。

我々の各病院施設は認証されていると考えられており，これは認証されていることを意味し，関連する州法律や法規に基づいて適切な許可を得，連邦医療保険計画に基づいて認証を受けている。認証された施設を維持する効果は，これらの施設が連邦医療保険や医療補助計画に参加できるようにすることである。当院施設の事業者は，これらの施設は実質的に適用される連邦，州，地方，その他の関連法規や基準に適合していると考えている。しかし，いずれの病院施設も公認された認証地位を失い，連邦医療保険や医療補助計画下での認証を失った場合，これらの施設はこの2つの計画とその業務から精算することができず，逆に我々の病院は実質的な悪影響を受ける可能性がある。

医療業界に関連する様々な要因や政府規制は、上記のような要因が私たちに影響を与えているからです

私たちの急性看護病院、行為保健病院、連邦医療機関の経営者が稼いだ収入の大部分は連邦医療保険と医療補助を含む連邦と州医療保健計画から来ている。連邦医療保険·医療補助計画の法定枠組みの下で、多くの一般的な急性看護業務は、行政裁決、解釈、裁量権の影響を受け、これらの裁決、解釈、裁量権は、この2つの計画のうちの1つまたは2つの計画および他の第三者支払者によって支払われるお金に影響を与える可能性がある。連邦政府はその連邦医療保険計画に基づき，様々な式に基づいて計画に参加した病院に支払いを行う。入院サービスでは，本港急症看護病院の運営者は入院前払い費用制度(“IPPS”)を遵守しなければならない。IPPS計画によると，病院では退院のたびにあらかじめ定められた固定支払額が得られる。固定支払額は，患者ごとの医療保険重症度診断関連群(MS−DRG)に基づいている。各MS−DRGは、特定の診断を有する平均患者を治療するために、推定された病院リソース強度に基づく支払率を割り当てられる。これらの料率は歴史に基づく全国平均コストであり，病院の看護提供における実際のコストは考慮されていない。MS−DRG比率は毎年地理領域に応じて調整され，重症度の統計正規分布に基づいて重み付けされている。

外来サービスでは，急性看護病院は外来プログラムコードに基づいて外来予想支払いシステム(PPS)で支払われる。外来PPS料率は地理調整後の全国支払金額であり，連邦医療保険支払いと受益者自己払いを含む。いくつかの新技術プロジェクトとサービスについては、外来支払い計画下の特別支払いは、過渡的な伝達支払いと特別精算料率によって行うことができる。

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私たちの3つの急性看護病院、3つの行為保健機関、2つのUHS子会社が運営する連邦医療機関、および独立した第三者が運営する2つの連邦医療機関はテキサス州、フロリダ州、バージニア州、サウスカロライナ州、アイオワ州にある。私たちのいくつかの施設の事業者、特に上記の各州の病院事業者が稼いだ医療補助収入の減少は、これらの事業者の将来の運営業績に大きな悪影響を与えることはなく、私たちに大きな悪影響を及ぼす可能性があります。

登録者の行政員

エレン·B·ミラーさんは、1986年の創業以来、取締役会長兼CEOを務めており、2003年2月に社長に任命されました。彼は1990年まで私たちの総裁を務めていた。Mr.Millerは現在UHS取締役会執行主席を務めており、1978年の設立から2020年12月31日まで、UHS取締役会主席兼最高経営責任者を務めている。2009年にマーク·D·ミラーがUHSの総裁に選出されるまでUHSの総裁を務めていた。エレン·B·ミラーはさん·マーク·D·ミラーの父親で、マーク·D·ミラーは2008年12月に当社の取締役会メンバーに選出され、UHSの総裁兼CEO兼UHS取締役会メンバーでもありました。マーク·D·ミラーは2009年から2020年12月31日までUHSの総裁を務めていた。

チャールズ·F·ボイルさんは、2022年に高級副総裁兼首席財務官に任命され、2003年から副会長兼首席財務官に就任した。1991年から弊社副総裁兼財務総監。ボイルは1983年からUHSで複数のポストを務めてきた。2017年、UHSの上級副総裁に任命され、財務総監を務め続けた。2003年から総裁副主任兼財務総監を務め、1994年から企業会計アシスタント総裁副主任を務めた。

シェリル·K·ラマガノさんは2022年に高級副総裁運営、財務担当兼秘書に任命され、2003年から総裁副財務兼財務秘書を務めた。1992年から弊社副総裁兼司庫に就任。ラマガノは1983年以来、UHSで複数のポストを務めてきた。2017年、彼女はUHSの上級副社長に任命され、同社の財務担当を続けた。2003年から総裁副主任兼財務主管を務め、1994年からアシスタント財務主管を務めた。

カーラ·J·ピーターソンさんは2022年にUHSで働き始め、彼女は調達と発展部副総裁に任命された。

第1 A項国際ロータリーSK因子

私たちは多くの既知および未知のリスクに直面しており、その中の多くのリスクは以下、本年度報告の他の部分で説明される。以下に説明する任意のイベントは、当社の業務、財務状況、および運営結果に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。私たちは、私たちが現在どうでもいいと思っている他のリスクと不確実性が私たちの業務と運営結果に影響を及ぼす可能性があるということを認識していない。

新冠肺炎の流行に関連するリスク

新冠肺炎とその他の流行病、流行病あるいは公衆衛生の脅威は私たちのテナントの業務、私たちの業務、そして私たちの運営結果と財務状況に悪影響を及ぼすかもしれません。

私たちは新冠肺炎の大流行に関連する健康懸念を含む公衆衛生脅威と流行病に関連するリスクに直面している。2020年3月、世界保健機関は新冠肺炎の疫病を大流行と発表し、連邦政府は新冠肺炎を全国の緊急状態と発表した。連邦や州政府が実施している様々な政策、各州の違いにより、全国の多くの不必要な企業が異なる時間帯を閉鎖している。

新冠肺炎は2022年12月31日までの運営業績に実質的な悪影響を与えていないが、疫病は私たちのテナントの未来の運営と財務業績に潜在的な不利な影響を与える可能性があり、更に私たちへの影響は多くの要素に依存し、その大多数の要素は私たち或いは私たちのテナントの制御或いは予測能力を超えていると考えられる。これらの要因には、疫病伝播の持続時間と重症度に限定されないが、当病院および他の医療機関の事業者がキャンセルまたは再配置した選択的手術の数および新冠肺炎患者の数、私たちのテナントは、新冠肺炎の大流行に対応するための措置を取っている；旅行禁止と制限、その場または自宅にいる命令、隔離、社会的距離の促進、企業閉鎖、商業活動の制限を含む政府と行政法規の影響；著者らのテナント病院と他の医療機関の患者数の変化は、患者が医療保健システムとの相互作用が新冠肺炎に感染するリスクを普遍的に心配していること、刺激措置が医療業界と私たちのテナントに与える影響、マクロ経済状況の悪化による患者数と支払人構造の変化(企業閉鎖とリストラによる未加入と保険不足の患者の増加を含む)、臨床スタッフの潜在的な中断、テナント従業員と患者に必要な用品(設備を含む)に関する中断である

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これらの要素には、私たちの医療用品、特に個人保護用品、特に個人保護設備、従業員、サプライチェーンまたは他の支出に対する私たちのテナントの支出が増加する可能性がある；私たちの負債と受け入れ可能な条件でこのような債務を再融資する能力の影響、新冠肺炎の大流行による金融市場と金融機関の業務中断、および私たちの不動産が存在する国と地域の全体的な経済状況が新冠肺炎の大流行による変化、失業と雇用不足レベルの上昇、消費者支出、自信の低下を含む。これらの要因は、私たちの施設事業者の将来の業務、財務状況、および運営結果に重大な悪影響を及ぼす可能性があり、さらに、世界経済の衰退または私たちの1つまたは複数の重要な市場または私たちの施設事業者のキー市場の衰退リスク、私たちおよび私たちのテナントに与える可能性のある影響と、このような影響に対する私たちの評価、およびサプライチェーンの任意の中断および効率の低下を含む、私たちのマクロ経済影響に重大な悪影響を及ぼす可能性がある。

また，連邦医療保険·医療補助サービスセンター(CMS)は2021年11月5日から発効し，すべての連邦医療保険と医療補助認証機関のすべての適用スタッフに新冠肺炎ワクチンの接種を要求する臨時最終規則(IFR)を発表した。IFRによれば、この規定がカバーする施設は、すべての条件に適合するスタッフが2021年12月5日までに、任意の看護、治療または他のサービスを提供する前に、最初の2剤の新冠肺炎ワクチンまたは1剤の新冠肺炎ワクチンを接種したことを保証する政策を策定しなければならない。すべての条件を満たす従業員は2022年1月4日までに必要なワクチンを接種しなければならない，ワクチンを全面的に接種することができる--2剤のファイザーかModernaか、1剤のジョンソンである。この条例はまた，公認された医療条件や宗教的信仰，儀式や風習に基づく免除を規定している。IFRによれば、施設は、連邦法律に適合する免除を可能にするために、同様のプログラムまたは計画を作成しなければならない。施設が設定された最終期限までにIFRを遵守できなければ，規定を満たしていないため連邦医療保険や医療補助計画によって終了する可能性がある。また、米国職業安全·健康管理局は、100人以上の従業員を持つすべての企業に2022年1月4日までにワクチンを接種することを求める緊急臨時基準(ETS)を発表した。ETSによると，その日までにワクチンを接種していない従業員は毎週新冠肺炎検査を行う必要があり，陰性であり，職場でマスクを着用している。これらの規則に対する法的挑戦はそれに伴う, 米国最高裁判所はETSの一時停止の要求を支持するが、IFRワクチン接種を許可することは追加訴訟中に発効することを要求する。CMSによると，最高裁訴訟とは無関係な州の病院は，上記の日と一致したIFRワクチン接種要求を遵守する予定である。最高裁訴訟に関与した州の病院は，2022年2月13日までに第1剤の要求を達成し，2022年3月15日までに第2剤の要求を達成することを求められている。テキサス州の病院では2022年2月19日までに第1剤の要求を達成し，2022年3月21日までに第2剤の要求を達成することが求められている。現在、私たちはこのような追加訴訟が私たちまたは私たちの施設の事業者の潜在的な生存能力や影響を予測することはできない。これらの規則の実施は、IFRやETSに基づいてワクチン接種を要求していない従業員の人員配置に当施設事業者が影響を与える可能性がある 人員配置問題による関連収入損失やコスト増加は、我々または事業者の財務業績に実質的な悪影響を及ぼす可能性がある。

UHSの完全子会社であるMcAllen医療センターに貸与された賃貸契約によると，病院の現在の四半期収入を基準年の対応四半期と比較した計算に基づいてボーナス賃貸料収入を得た。そのため、病院の患者数や収入が大幅に低下すれば、私たちが将来この物件で稼いだボーナス賃貸料収入は大幅に低下する可能性がある。

いくつかの要素は一部のテナントが現在のレベルで適時に私たちに賃貸料を支払うことができない、あるいは賃貸契約の改訂或いは終了を求めることができない可能性があり、それによって私たちの入居率レベル、私たちの収入、キャッシュフロー及び物件価値に不利な影響を与え、そして私たちの現有の配当レベルを維持する能力に影響を与える可能性がある。新冠肺炎の制限と経済への影響により，潜在テナントの減少に遭遇する可能性があり，新規テナントの数や既存テナントの契約継続率に悪影響を及ぼす可能性がある。新冠肺炎の大流行はまた、私たちの負債と受け入れ可能な条件でこれらの債務を再融資する能力に影響を与える可能性があり、また、新冠肺炎の大流行による金融市場と金融機関の業務中断に関連するリスクに影響を与える可能性があり、これは融資の観点から私たちに影響を与える可能性があり、新冠肺炎の大流行は私たちの資産の所在国と地域の全体的な経済条件を変化させる可能性がある。キャッシュフローや経営成果の減少は、無形資産や長期資産の潜在的減値を含む重大会計推定に使用される投入や仮定に影響を与える可能性がある。

コロナウイルス援助、救済、経済安全法案(“CARE法案”)、Paycheck保護計画、医療保健強化法案(“PPHCE法案”)、2021年米国救援計画法案(“ARPA”)の実施と影響には高い不確実性があり、これは私たちのテナントが獲得する援助や福祉の総額やタイプに影響を与える可能性がある。

コロナウイルス援助、救済、経済安全法(“CARE法案”)、アリペイ保護計画、医療保健強化法案(“PPHCE法案”)と2021年の米国救援計画法案(“ARPA”)を含む最近の立法は、新冠肺炎の大流行中の援助を支援するために病院や他の医療保健提供者に寄付資金を提供している。CARE法案やPPHCE法案の実施には高い不確実性があり，連邦政府は追加的な刺激や救済措置を考慮する可能性があるが，追加的な刺激措置が公布またはその影響を予測することはできない。CARE法案、PPHCE法案、ARPAによると、私たちのテナントがどれだけの財務や他のタイプの援助を受けるかを保証することはできませんし、これらの立法が私たちのテナント運営に与える影響、あるいはそれらが私たちのテナントの競争相手の運営にどのように影響するかを予測することは困難です。私たちのテナントが何か返済する必要があるかどうか保証できません

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以前は贈与条項やその他の理由で得られた援助を遵守していませんでした。さらに、私たちは新しい冠肺炎疫病が私たちのテナント(および私たち)に与える予想された負の影響がCARE法案、PPHCE法案、およびARPAによってどの程度獲得されるか、または得られる金額や利益によってどの程度相殺されるかを評価することができない。

そのほか、アメリカ衛生と公衆サービス部(“HHS”)は新冠肺炎疫病に対応して発表した突発公共衛生事件(“PHE”)の間に、いくつかの医療サービス提供者に有利な精算政策と監督管理の柔軟性を採用した。HHSはすでにガイドラインを発表し，PHEを2023年5月11日に満期にする予定であることを示している。公衆衛生部門の地位の終了は様々な指定された時間範囲でこのような政策を締結することにつながるだろう。私たちは、サプライヤーが申告したPHE中にこのような有利な条件を失ったことが、最終的に私たちのテナント(および私たち)にマイナスの財務的影響を与えるかどうかを予測することができません。

規制環境のリスクについて

当病院施設の事業者(UHSを含む)と我々の医療オフィスビルの収入と運営結果は，政府や他の第三者支払者支払いの著しい影響を受けている。

当病院施設の事業者，連邦捜査局，わが医療オフィスビルのテナントは，連邦医療保険や医療補助計画を含む第三者支払者から大きな収入を得ている。近年，これらの政府計画の変化は補償の制限を招き，場合によっては医療サービスの補償レベルを低下させている。連邦と州政府計画の支払いは、法律と法規の変化、行政裁決、解釈と決定、利用審査要求、および連邦と州資金制限の影響を受け、これらはすべて計画支払いを大幅に増加または減少させ、患者にサービスを提供するコストと施設への支払い時間に影響を与える可能性がある。私たちのテナントは最近と未来の政策変化が彼らの運営に与える影響を予測できない。

私たちの3つの急性看護病院、3つの行為健康病院、2つのUHSの完全子会社または合弁企業が運営する連邦医療機関、および非関連第三者が運営する2つの連邦医療機関はテキサス州、フロリダ州、バージニア州、サウスカロライナ州とアイオワ州にある。私たちのいくつかの施設の事業者、特に上記の各州の病院事業者が稼いだ医療補助収入の減少は、これらの事業者の将来の運営業績に大きな悪影響を与えることはなく、私たちに大きな悪影響を及ぼす可能性があります。また、“患者保護·平価医療法案”の資金要求やその他の条項が連邦や州政府にもたらす不確実性と財政圧力により、納税者資金の連邦医療保険や医療補助計画への利用可能性に影響を与える可能性がある。政府納付者の納付差やサービス範囲を削減すると，病院施設経営者の業務，財政状況，経営業績に大きな悪影響を及ぼす可能性があり，われわれの病院施設も影響を受ける。

政府精算計画の変化に加え，われわれの病院事業者は管理医療組織を含む個人支払者と有利な契約を交渉する能力が，これらの施設の収入や運営結果に大きな影響を与えている。管理医療機関を含めた個人支払者は，低い支払率を病院に求めることが多くなってきている。私たちの病院事業者は第三者が引き続き努力し、精算レベルとコストコントロールを積極的に管理することを望んでいる。第三者支払者からの精算金額の減少は，当院事業者の財務状況や運営結果に大きな悪影響を及ぼす可能性がある。

連邦医療保険や医療補助資金の減少や変化は，我々の施設事業者(UHSを含む)の将来の運営業績に大きな悪影響を及ぼす可能性があり，逆に収入や純収入を大幅に減少させる可能性がある。

2011年予算制御法(“予算制御法”)は、その間にすべての医療保険支出を2%削減することを含む2012−2021年の財政年度の連邦支出の大幅削減を要求している。国会がその後採択した立法は2%の削減を2021年に廃止したが、これらの削減を2030年に延長することを交換とした。支払い停止期間は2022年3月31日まで延長され、その時から2022年6月30日まで、支払いは1%減少し、その後はすべて2%減少した。最新の立法はこのような削減を2032年まで延長する。

2024年から2027年まで続き，連邦基金の各州への医療補助は比例しない株式病院(DSH)への支出が減少する。このような削減は何度か延期されており，最近ではCAAにより，さらにDSHを2024年に延期している.削減期間中，州医療補助DSHの連邦基金からの支出は毎年80億ドル減少する。未加入個人の割合，医療補助利用率，未補償医療保健に基づいて，各州に減税を実施した。私たちはこれらの支払い政策が事業者(UHSを含む)と私たちの業務にどのような影響を与えるか予測できない。

医療改革の不確実性は，当施設事業者(UHSを含む)の業務や将来の運営結果に大きな影響を与える可能性があり，逆に我々の収入や純収入を大幅に減少させる可能性がある。

2010年3月23日、オバマ総裁はこの法案に署名し、法律にした。2010年3月30日に法律となった“2010年医療·教育和解法案”(“和解法案”)には、立法に対する若干の改正案が盛り込まれている。この立法と“和解法案”(総称して“立法”と呼ぶ)を組み合わせた2つの主な目標は，医療保険をより多く得る機会を提供し，医療関連費用を削減することである。

この法案は米国の未加入患者の減少を招くことが予想されるが，事業者が回収できない売掛金から当施設の費用を差し引くことを減らすことになるが，この法案は以下の点で他の変化を行っている

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医療保険や医療補助は，当施設の事業者に悪影響を及ぼす可能性があると考えられる。この法案は10年以内に病院に支払われる医療保険や医療補助を純減少させ，総額1550億ドルになると予測されている。この立法は、連邦医療保険·医療補助計画下の精算を改正し、質の高いケアを効果的に提供することを強調し、これらの目標を達成するために、これらの計画の下でいくつかのインセンティブと罰措置を含む。この立法は2010年度から2019年度までの連邦財政年度市場バスケット更新の減少を規定し、2011年10月1日から連邦医療保険B部分精算項目とサービスの市場バスケット更新と2012年10月1日から連邦医療保険入院サービスの市場バスケット更新を開始し、生産性を相殺した。この法案とその後の改正はMedicare DSHとMedicaid DSHの支払いを減らすことを規定する。Medicare DSHの削減は2013年10月からですが、Medicaid DSHの精算計画は2024年からです。この立法は価値に基づく調達計画を実施し、効率的な看護を提供する人に奨励する。逆に、ある施設が品質パラメータに達しなかったために得られた補償は減少する；これらの病院は再入院或いは病院獲得性疾患比率が高すぎる病院を含む。

2012年、米国最高裁の裁決は、州政府が特定の医療補助カバー要求を遵守しないために連邦資金を撤回しようとしている連邦政府の医療保険カバー範囲を拡大する能力を制限し、立法における違憲条項を保留することである。この決定により，連邦政府は既存の医療補助資金を減らすことで，医療補助拡大計画に参加しないことを選択した州を処罰してはならない。したがって，各州は連邦医療補助資金を失うリスクを冒すことなく，受け入れまたは参加しないことを選択することができる。そのため，テキサス州を含む多くの州で連邦資金を失うことなく医療補助計画を拡大していない。医療保険·医療補助サービスセンター(CMS)は、第1115条の模範免除を承認し、医療補助資格に適合するいくつかの個人の仕事やコミュニティ参加要求を規定している。しかし、バイデン政府は最近、連邦医療補助計画の仕事要求に賛成しないと表明した。これらの要求は巨大なリスクをもたらし、多くの潜在的な模範受益者は最初に医療保険に参加できなくなり、あるいはこれらの要求は相当な数の資格停止を招き、最終的に最初に加入できる受益者の中で加入資格を取り消すことになる。そのため、CMSは最近、仕事の要求を含むいくつかの州の医療補助計画の承認を撤回した。

立法において医療保険や医療補助精算に直接または間接的に影響を与える様々な条項は数年以内に発効する予定である。この立法が医療提供者に与える影響は、実施法規、解釈的指導、および将来可能な立法または法的挑戦の影響を受けるだろう。連邦医療保険共有貯蓄計画を作成するなど、いくつかの立法条項は、将来の連邦計画が医療保健をどのように清算するかに不確実性をもたらしている。したがって，法例が病院経営者の後日の返済にどのような影響を与えるかを予測することはできず，法例が我々の物件のテナント/経営者の後日の経営業績に大きな悪影響を与えず，我々の業務に影響を与える保証もない。

その法案はまた医療分野の詐欺と乱用を減らすための条項を含む。この立法は、連邦反リベート法規と虚偽クレーム法案を含むいくつかの既存の法律を改正し、政府機関と個人原告が医療提供者に対する訴訟で勝ちやすいようにした。国会前に反リベート法規の意図要求が改正され、一人の人がこのような法律違反が発見されるまで“実際に知っているまたは具体的な意図がある”という反リベート法規を必要としないことが規定されているが、この立法では、連邦民事虚偽クレーム法案の目的に応じて、いかなる反リベート法規に違反する物品やサービスのクレームも虚偽クレームとみなされることが規定されている。この立法規定によると、医療保健提供者が60日を超える多額の支払い金を抑留することは連邦民事虚偽請求法の制約を受けるべきであり、この法定要求を実施するいくつかの最終法規はまだ執行される必要がある。その法案はまた監査請負業者計画を医療補助に拡張するだろう。これらの改正案はまた，適用法令に違反した医療提供者が厳しい罰金や処罰を受けやすいようにしている。

この法案が病院に与える影響は違うかもしれない。立法規定は今後数年以内に異なる時間で施行されるため、私たちは立法の多くの規定がさらに修正される必要がある可能性があると予想する。立法の全部または一部を廃止し、内容の一部を実施したり、資金を提供したりし、その規定を修正または追加修正する計画が存在してきた。立法が立法を廃止したり修正しようとした最終結果と立法に対する法的挑戦は未知だ。医療保険を維持できなかったことに対する処罰を廃止する立法が公布されており、これが最初の立法の一部である。また、国会では、実質的な部分(I)で大雇用主が医療保険の取得または提供を要求する任務をそれぞれ廃止する法律が審議されている。(Ii)保険会社が2ヶ月以上保険に加入しておらず、その後保険を購入した個人に30%までの付加価値を徴収することを許可する；(Iii)医療保険の購入に税金控除を提供し、収入レベルに応じて税金控除を段階的に廃止する；(Iv)医療貯蓄口座を拡大する。(V)州医療補助計画の連邦資金に1人当たりの上限を設定するか、または州政府によって選択された場合、連邦資金を全体支出に移行させ、(Vi)各州が連邦標準とは異なる方法で基本医療福祉を定義することを可能にし、特定の商業医療計画が保険料を設定する際に以前に存在する疾患を含む健康状態を考慮することを可能にするいくつかの連邦要件の免除を可能にする。

2021年3月11日、総裁·バイデンは“米国救援計画”に署名し、法律にした。ARPは立法医療保険補助金の資格をMarketplaceで自分の医療保険を購入する人に拡大し、これらの人の家庭収入は連邦貧困レベルの400%を超えている。ARPはまた低所得者への財政援助額を増加させ、これらの人たちは立法によって援助を受ける資格がある。2022年8月16日に“2022年インフレ率低減法案”が可決され、その中で

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その他，CMSはMedicare B部分とD部分により精算されたある単一由来薬物と生物製品の価格交渉を許可し，まず2026年からMedicare D部分から支払われた10種類の高コスト薬物，次いで2027年の15種類のD部分薬，2028年の15種類のB部分またはD部分薬剤，および2029年以降の20種類のB部分またはD部分薬剤である。アイルランド共和軍はまた、2025年まで個人への個人医療保険の補助金を立法に基づいて拡大し続けている。アイルランド共和軍が病院と医療産業全体に及ぼす影響はまだ不明だ。

この立法によると、病院はその標準料金リストを公開しなければならず、2019年1月1日から、CMSはこの開示を機械可読形式で行い、すべての病院項目とサービスの費用および診断関連集団の平均費用を含むことを要求する。2019年11月27日、CMSは“病院公開標準料金の価格透明性要件”の最終ルールを発表した。この規定は2021年1月1日に施行され、すべての病院が患者に提供できるすべての項目とサービスの支払者特定交渉料率、最低交渉料率、最高交渉料率、現金を公表することを要求し、個別項目とサービス、およびサービスパッケージを含む。このような要求を守らないことは毎日の罰金につながるかもしれない。

CAAの一部として、国会は、場合によっては患者残高請求書を防止または制限するための立法を採択した。CAAは緊急サービス，ネットワーク内施設からのネットワーク外支援提供者と空中救急車輸送人からの意外な医療請求書を解決した。インフォームドコンセントを得ない限り、法律では、ネットワーク外緊急サービスまたはネットワーク内施設のネットワーク外サービスを提供する際の突撃課金は禁止されている。これらの場合，サービス提供者は，ネットワーク内の料金分担要求を超えるいかなる金額も患者に徴収してはならない.2021年7月13日、HHS、労働部、財務省は臨時最終規則を発表し、この立法の実施を開始した。この規則は、医療提供者が場合によっては通常より高いネットワーク外料金でサービス支払いを受ける能力を制限し、他の場合にはネットワーク外支払いを禁止する。

このような価値ベースの調達傾向は当院事業者の収入に悪影響を及ぼす可能性がある。

政府や個人支払者は，価値に基づく調達措置が財政インセンティブと医療の質や効率を束ねており，わが病院や他の医療機関の運営結果に影響を与えることが多くなり，予想される品質基準を達成できなければ，その収入に悪影響を与える可能性があると考えられる。この法案には連邦医療計画における価値ベースの購入を促進するためのいくつかの条項が含まれている。連邦医療保険は現在，提供者に何らかの品質措置を報告することを求めており，従来の自動奨励を得た入院や外来手術の全額精算が増加している。また、ある品質業績基準を達成或いは超えた病院はより高い精算金額を獲得し、特定の条件で再入院した病院はより少ない精算を得ることになる。また，医療保険は，これらの疾患が入院時に存在しない限り，ある病院獲得性疾患の治療のために病院に追加費用を支払うことはなくなった。連邦財政年度(FFY)2015年から、前年に全国の全病院の中で最悪の25%の病院がより少ない医療保険精算を受ける。この法律はまた、ある提供者が予防できる疾患を治療するために、医療補助計画下の連邦資金を使用することを禁止している。

個人支払者にも価値に基づいて医療サービスを購入する傾向がある。多くの大型商業支払者は病院に質の高いデータを報告することを要求し、その中のいくつかの支払者はある予防可能な不良事件のために病院に精算しない。患者の結果評価基準に基づく精算計画を含め，より一般的になり，より高い割合の精算金額に係る価値に基づく購入計画が予想される。この傾向が当院事業者の運営結果にどのように影響するかは予測できないが，政府や個人支払者が確立した品質基準を達成できなければ，彼らの収入に悪影響を及ぼす可能性がある。

政府の精算計画(例えば、MedicareまたはMedicaid)、許可および認証要件、詐欺および法規の乱用、または新たな立法進展を遵守できなかった事業者は、私たちに対する義務を履行できない可能性がある。

私たちの事業者は、UHSとその子会社を含み、多くの連邦、州と地方の法律と法規の制約を受けており、これらの法律と法規は立法、規則と法規の通過および既存の法律の行政と司法解釈によって常に重大な変化が発生する(場合によってはトレーサビリティがある)。これらの変化の最終時間や効果は予測できない.政府の規制はわが事業者の経営コストや政府や他の第三者支払者が獲得した補償額に大きな影響を与える可能性がある。もし私たちのどの事業者もこのような法律、要求、そして法規を遵守できなかったら、彼らが私たちの義務を履行する能力に悪影響を及ぼすかもしれない。これらの規定には，他の事項に加えて，病院請求書のやり方やサービス価格，医師や他の転属源との関係，医療の十分性，医療機器やサービスの質，医療従事者と支援者の資格，電子健康記録法規の実施と継続，健康に関する情報や患者の医療記録に関する秘密，維持，安全問題，救急科を設置した病院が緊急事態を有する患者のスクリーニング，安定，移転，我々の施設の認証，免許と認可，運営政策と手順，施設やサービスの建設や拡張が含まれている。

もし私たちの経営者が適用された法律と法規を遵守できなかった場合、彼らは刑事罰、民事処罰(1つ以上の施設を経営する免許の取り消しを含む)を受け、1つ以上の施設を連邦医療保険、医療補助、および他の連邦、および州医療計画から除外する可能性がある。このような処罰を加えると

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その事業者が私たちにレンタルや抵当ローンを支払ったり、その施設を運営し続ける能力を危険にさらしている。また，我々のボーナスレンタル料はUHS病院施設の純収入に基づいているが，これは逆にテナントが政府から得た精算金額の影響を受けている。

UHSと私たちの急性看護機関の他の事業者は、彼らの政策、手続き、およびやり方が政府法規に適合していると考えているが、彼らが政府の調査や行動を受けないこと、または彼らが制裁、罰金または処罰を受けた場合、彼らは制裁、罰金、または罰に直面しないことを保証することはできない。これらの法律法規の多くは比較的新しいため、多くの場合、私たちの事業者は規制や司法解釈の利点を持っていない。将来、これらの法律および法規の異なる解釈または実行は、それらの現在または過去のやり方を不当または不法行為によって告発されるか、または施設、設備、人員、サービス、資本支出計画、および運営費用の面で変更することを要求するかもしれない。彼らが最終的に勝利しても、上記の法律、法規、または規則のうちの1つによる重大な政府調査や行動は、彼らに実質的な悪影響を与え、さらに私たちに悪影響を及ぼす可能性がある。

米国の現在と未来の連邦税収改革立法は予測困難な方法でREITsに積極的で消極的な影響を与える可能性がある。

2017年12月22日に法律となった“2017年減税·雇用法案”(略称“2017年税法”)に署名し、企業と個人の税率および税収計算を大きく変えた。2017年の税法は私たちに大きな直接的な影響を与えていませんが、私たちのテナントと私たちが業務を展開している司法管轄区域およびREITsの全体投資理論が積極的でマイナスの影響を受ける可能性があるため、間接的に影響を与える可能性があります。また、2017年の税法の全体的な影響は、連邦税務当局が将来発表する可能性のある解釈や法規、および2017年の税法に対する州や地方税の変化に依存しており、将来的にはこのような解釈、法規、その他の変化が私たちに悪影響を及ぼす可能性があります。2020年3月27日、新冠肺炎の経済的影響を緩和するための連邦立法であるCARE法案が法律に署名された。“CARE法案”は2017年の税法のいくつかの条項を技術的に修正または仮改正しており、今後さらにこのような立法が公布される可能性がある。また，税法をさらに改正する可能性があり，これらの改正は2017年の税法や新冠肺炎の流行とは無関係である。特に，随時立法，行政あるいは司法行動によりREITsの連邦所得税を改正することができ，遡及効力を有する可能性がある。

UHSとその子会社は未解決の法的訴訟、株主集団訴訟、政府調査、規制行動に直面しているという。

UHSとその子会社は未解決の法律行動、政府調査、規制行動に直面している。UHSは2022年，2021年および2020年12月31日までの年度の総合収入のうちそれぞれ約40%，37%および33%を占めており，UHSの付属会社が私たちの顧問であるため，閣下の取得と検視を奨励している法律訴訟汎用医療サービス会社の10−Kと10−Q表の一節は，証券取引委員会に公開提出されている。これらの出願はUHSの独占的責任であり、参照によって本明細書に組み込まれていない。

訴訟や政府調査における告発を弁護したり、類似した事件や任意の関連宣伝を行ったりすると、多大なコストが生じる可能性があり、UHS管理層の高い関心が必要となる可能性があり、UHSの名声が深刻な被害を受ける可能性がある。UHSは、これらの事項の結果を予測することができず、任意のこのような損失の金額や範囲を合理的に推定することもできないが、これらの訴訟の結果および発表されたこれらの事項に関する調査、宣伝およびニュース文章は、その業務、財務状況、運営結果および/またはキャッシュフローに重大な悪影響を及ぼす可能性があると述べている。

UHSは、過去、現在、および未来の事実、イベント、状況、および発生に関連する可能性がある他の既知および未知のまたは損失を受けている可能性がある。法的手続きの一部または全部または他の損失において不利な結果が生じた場合、または将来的にUHSに対して成功したクレームおよび他の訴訟が提起された場合、その財務状況、運営結果、および流動性に重大な悪影響を与え、さらには私たちに重大な悪影響を及ぼす可能性がある。

特に，政府調査，およびQui Tamや株主訴訟は，政府医療計画から除外されることを含む実質的な罰金，処罰，損害賠償や他の制裁を招く可能性がある。連邦医療保険と医療補助問題に関連する訴訟和解は、通常、お金と会社の誠実な合意を支払う必要があり、その中のいずれもUHSの業務、財務状況、運営結果および/またはキャッシュフローに重大な悪影響を与え、さらに私たちに重大な悪影響を与える可能性がある。

必要な規制承認は私たちの医療施設の譲渡を延期または禁止するかもしれない。

医療施設を後続のテナントまたは事業者に譲渡するには、必要な証拠法および医療保険および医療補助提供者の手配に応じて得られる所有権変更承認を含むが、他のタイプの商業運営および他のタイプの不動産を譲渡するには必要ないが、規制部門の承認または承認を得る必要がある場合がある。任意のテナントまたは事業者の交換は、施設を移転するために必要な任意の連邦、州または地方政府機関の規制承認手続き、または許可管理施設を取得する事業者の交換によって延期される可能性がある。もし私たちが優遇条項で適切な代替テナントや事業者を見つけることができない場合、あるいは全くない場合、私たちは施設を引き継ぐかもしれません。これは私たちに後継責任を負わせるかもしれません。あるいは私たちが経営権とライセンスを譲渡する可能性のある後続事業者を賠償することを要求します。これらはすべて私たちの業務、運営結果、財務状況に実質的な悪影響を及ぼす可能性があります。

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私たちのサービスは、環境、社会、およびガバナンス(“ESG”)に関する法規および予想を含む、変化するコーポレート·ガバナンスおよび開示開示法規および予想に支配されており、これは私たちを多くのリスクに直面させる可能性がある。

最近、団体、政府機関、および公衆はESG問題に関心を持つようになっており、規制機関、顧客、投資家、従業員、および他の利害関係者は、ESG問題および関連開示にますます注目している。このようなESG事項に対する政府、投資家、社会の関心は、気候変動、人的資本、労働者、リスク監督などのテーマに関する強制的およびボランティア的報告、職務調査および開示を拡大することを含み、管理、評価、報告が必要な事項の性質、範囲、複雑さを拡大する可能性がある。

私たちはまた気候とESGに関連した商業的な傾向に直面している。投資家は会社に投資するかどうかを決定する時、ますますESG要素を考慮して、気候リスク、多様性、持分と包摂的な政策及び会社の管理を含む。さらに、いくつかの産業または資産に参加しているので、私たちの名声および投資家関係は、気候変動をもたらす活動、またはESGに関連する他の問題、および気候変動または他のESGに関連する問題の考慮のために、私たちの活動を継続または変更すべきであると考えられる任意の決定に関与しているので、私たちの名声および投資家関係は損なわれる可能性がある。逆に、私たちがこのような業界や活動に参加することを避けると、私たちの資本配置機会を制限し、私たちの業務に悪影響を及ぼすかもしれません。

業務運営に関するリスク

医療業界の競争激化は私たちの事業者(UHSを含む)の収入を低く、コストが高く、私たちの収入、不動産価値と賃貸契約条項に影響を与える可能性がある。

医療業界の競争は激しく，近年，病院と他のヘルスケア提供者との間で患者や医師の競争が激化している。当施設の多くの地理的地域では、当施設が提供するサービスに匹敵するサービスを提供している他の施設もあります。また、いくつかの競合する施設は、税金によって支援される政府機関または非営利企業によって所有され、寄付および慈善寄付金の支援を受けることができ、財産税、販売税、所得税を免除することができる。このような免除と支援は、UHSを含む私たちの施設のいくつかの事業者には適用されない。

いくつかの市場では、私たちと競争するいくつかの施設は、私たちの施設よりも多くの財力、より良い装備、そしてより広いサービスを提供するかもしれない。当施設のサービスエリアに位置するある病院は専門病院であり，当病院事業者が提供しない可能性のある医療，手術，行為健康サービスを提供している。外来治療と診断施設，外来外科センターと独立した非臥床外科センターの増加もわが事業者の競争を増加させた。

また，当施設の事業者は，UHSによる運営を含む他の医療提供者からの競争に直面しており，医師が所有する施設や他の競争施設を含めて，その不動産は我々のいくつかの施設に属していない。このような競争は市場で経験されており，テキサス州のマッカレンを含めているが，我々のマッカレン医療センターは370床の急性看護病院である。

そのほか、病院従業員中の医師の数量と品質は病院の競争優位を決定する重要な要素である。通常，医師は入院決定を行い，患者の治療過程を指導する。当施設の経営者も他の医療機関と競争しており，資格を合わせた病院管理者，看護師，他の医療従事者の募集や慰留が困難になる可能性がある。

UHSを含む事業者は今後もますます激しい競争に直面しており，患者数の低下を招き，彼らの業務を損なう可能性があり，さらに我々の業務を損なう可能性が予想される。

私たちの収入の大部分は事業者に依存している。UHSが財政難に遭遇したり、私たちに支払うことができなかったり、急性看護病院3軒の賃貸契約を更新しないことを選択した場合、私たちの収入は大幅に減少する可能性があります。

2022年12月31日までの1年間、UHSからの賃貸支出は私たちの総合収入の約40%を占めている。また，UHSの子会社は2022年12月31日現在，我々が所有する6つの病院施設をレンタルしており，現在のレンタル期間は2026年から2040年まで異なる期間で満期となっている。UHSは私たちに対する義務を履行し続けるか、既存のレンタル予定期限に更新することを保証できません。また，UHSの子会社が我々がレンタルしている6病院または2つの連邦医療機関のいずれかから選択権を行使すれば，販売収益から有利な収益率を得ることができなければ，現在施設賃貸で稼いでいる賃貸料収入に比べて将来的に収入が低下する可能性がある。UHSが私たちに対する義務を履行できないか、またはUHSが6つの病院または2つの連邦医療機関の賃貸契約を更新しないことを選択した場合、私たちの収入および純収入は大幅に減少する可能性があり、これは逆に私たちが支払う配当金を減少させ、私たちの株価を下落させる可能性がある。どうぞご覧ください連結財務諸表付記4-リース会計、より多くの情報を得るために。

私たちとUHSの関係は利益の衝突を引き起こすかもしれない。

私たちの収入やレンタルの大部分がUHSに依存しているほか、1986年以降、UHSの完全子会社であるデラウェア州UHS社(以下、“コンサルタント”と略す)がコンサルタントを務めてきた。私たちが改訂した“諮問協定”によると

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繰り返しますが、2019年1月1日から、コンサルタントは私たちに投資計画を提出し、その計画に適した投資を得るために最善を尽くして(特定の投資機会を提供する義務はないにもかかわらず)、行政サービスを提供し、私たちの日常的な問題を処理する義務があります。しかも、私たちのすべての職員たちはAdvisorの職員たちだ。私たちは一般的に制限的な株の形で年間株式報酬を得ているにもかかわらず、私たちは給料を受けていない。特別な場合、取締役会報酬委員会が適切であると判断した場合、我々の人員はまた、限定的な株式および/または現金ボーナス形態の一次報酬報酬を得ることができる。私たちのコンサルタントとUHSが提供してくれる管理·コンサルティングサービスの品質と深さは、コストを大幅に増加させることなく、関係のない第三者との契約や自己相談によって複製できないと信じています。私たちはこのような関係が過去に私たちに有益だったと信じているが、私たちはそれらが未来に私たちに不利にならないという保証はない。

UHSとのすべての取引は私たちの大多数の独立受託者たちの承認を受けなければならない。UHSおよびその子会社との歴史的かつ持続的な関係により、将来的には、私たちの業務往来は、このような関係のない第三者と同じまたは有利な条項を達成しない可能性がある。我々とUHSの間には我々が解決できない紛争が生じる可能性があり，あるいはこれらの紛争の解決は我々が第三者と達成する可能性のある解決策ほど有利ではないかもしれない.

私たちは様々な合弁企業の中で非持株権を持っている。

2022年12月31日までに、私たちの総合および未合併収入の8%は、4社が共同所有する有限責任会社/有限責任会社から来ており、私たちが非持株権権益を持っている割合は33%から95%を占めている。私たちの投資水準と統制不足は私たちを投資と収入の潜在的な損失に直面させる。私たちの所有権配置は過去に私たちに有利だったにもかかわらず、私たちはそれらが未来に有利になることを保証できない。

我々が引き続き非持株所有権の権益を保有する4つの有限責任会社/有限責任会社の経営および/または共同協定によれば、第三者メンバーおよび信託は、任意の場合、ある条件の制限の下で、他のメンバー(“非売却メンバー”)に要約(“要約メンバー”)を提出する権利があり、(I)契約メンバーが決定した価格(“譲渡価格”)で約メンバーの全所有権権益を非要約メンバーに売却することに同意する(“要約売却”)、または(2)非カプセルメンバの全所有権権益(“要約購入”)を同等の譲渡価格で購入する.必須会員は60から90日の期間がある：(I)譲渡価格で要約会員の全所有権を購入するか、または(Ii)その全所有権権益を同等の割合で譲渡価格で要約会員に売却する。譲渡の終了は非カプセルメンバーの受け入れ後60日から90日以内に完了しなければならない.

第三者メンバの上記の権利に加えて、売買権益や標的物件について相手または第三者に売買することについて、第三者メンバと時々議論する。私たちが私たちの権益や標的財産を売却すれば、収益を資産に再配置し、現在と同じかそれ以上の見返りを得ることができないかもしれない。私たちがそうできないいつでも、私たちが現在の水準の配当を増加または維持する能力は不利な影響を受ける可能性があり、これは私たちの株価を下落させるかもしれない。

私たちのテナントの破産、違約、資金不履行、あるいは財務状況の悪化は、私たちの未払い賃貸料を受け取る能力を大幅に延期するかもしれません。あるいは新しい事業者を探すことを要求します。

私たちの財務状況と私たちの株主への分配能力は、倒産、資金不担保、または業務の一般的な低迷を含む、私たちの主要テナントが経験した財務困難の悪影響を受ける可能性があります。私たちが直面しているリスクは、私たちの経営者が彼らの義務を履行できないかもしれないということであり、それが彼らの破産や債務不履行を招く可能性があるということだ。私たちのレンタルとローンは、投資を中止し、経営者を追放し、即時返済および他の救済措置を要求する権利を提供してくれますが、破産法は破産または再編を申請する側に何らかの権利を提供しています。破産した経営者は私たちが破産手続きで未払いレンタル料や利息を受け取る能力を制限するかもしれない。

不動産所有権はリスクと負債を発生させ、意外な損失や費用を招く可能性がある。

私たちの業務は、不動産買収や所有権に関するリスクの影響を受けています

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上記のリスクに加えて、UHS子会社の6病院への賃貸を含む当社の物件の賃貸を予測することはできませんが、本稿で議論したように、それぞれのレンタル施設を公平な時価で購入することを選択することができ、2026年から2040年までの異なる期間が満了した現在のレンタル期間が終了した時点で、レンタルに規定されているレートまたは公平な時価賃貸料率で更新するかどうかを選択することができます。賃貸契約が継続しない場合、私たちはこれらの病院のために他の事業者を探し、および/またはあまり優遇されない条項で賃貸契約を締結する必要があるかもしれない。私たちの病院への購入選択権の行使は、現在このような施設から稼いでいる賃貸料収入よりも収益率が低い可能性があります。また、レンタル期間満了後にそれぞれのレンタル病院の購入選択権および優先購入権を各テナントに付与することは、病院を売却またはレンタルする能力に悪影響を及ぼす可能性があり、第三者が提供する価格や条項は、レンタル期間の最後の数年間の施設の財務表現に部分的に依存する可能性があるため、UHSとの間に潜在的な利益衝突が存在する可能性がある。

もし私たちが私たちのREITの地位を維持できなかったら、私たちは正常な会社税率で私たちの課税収入に連邦所得税を払います。

REITの資格を満たすためには、いくつかの高度な技術的で複雑な国内収入法条項を守らなければならない。私たちは設立以来REITの資格を満たしてきたと信じていますが、私たちがずっと資格を持っているか、将来も資格があるという保証はありません。REITの資格を満たしていなければ、通常の会社税率で徴収される連邦所得税を含む所得税義務を負う可能性がある。これによって生成される追加所得税は、株主に割り当てられ、債務を返済するために使用できるキャッシュフローを著しく減少させる可能性がある。また、失格になれば、失格後4年以内に不動産投資信託基金になることが禁止される可能性があります。また、資格を取り消された場合、私たちの課税収入を計算する際に株主に割り当てられた費用を差し引くことは許されず、州や地方所得税の増加を受ける可能性があります。

私たちが不動産投資信託基金になる資格があっても、私たちは他のキャッシュフローを減らす納税義務に直面する可能性がある。

私たちはまだ不動産投資信託基金として納税する資格があっても、私たちの収入と資産は、任意の分配されていない収入の税金、担保償還権を失ったために行われた特定の活動の収入税、州や地方所得税、財産税、移転税を含むいくつかの連邦、州と地方税を支払う必要があるかもしれない。このような税金のいずれも債務を支払うために使用できる現金を減らすだろう。

REITsが支払った配当金は通常、税率を下げる条件を満たしていない。

一般的に、米国会社が米国の個人株主に支払う配当金は2022年に連邦所得税を納め、最高税率は20%である(ある納税者は特定の付加税を支払う必要がある)。対照的に、私たちは不動産投資信託基金であるため、米国の個人株主への分配は一般会社の分配に適用される税率を享受する資格がないため、2022年には37%までの連邦所得税を支払う必要があるかもしれない(一部の納税者は特定の付加税を支払う必要がある)。REITsと他社の配当金の違いは、個人投資家がREITsに投資する魅力が他社よりも低いと考えてしまう可能性があり、私たちの株式価値に悪影響を及ぼす可能性があります。

もし私たちがREITsに適用される厳格な収入分配要求を遵守できなければ、経営活動によって発生した現金のみを使用すれば、他のソースからの現金の発生が要求され、これは私たちの財務状況に悪影響を及ぼす可能性がある。

REIT資格に適合することに関する優遇税待遇を得るためには，通常，毎年少なくとも90%の課税所得額を株主に分配することが求められている。また、私たちの収入のどの未分配部分も正常な会社税率で課税され、これらの未分配収入には4%の消費税が徴収される可能性がある。資格に適合したREITに関する税金優遇を得るために必要な分配要求を満たすためには，(I)条件が借金に不利であっても借入資金を求める，(Ii)既存株主の将来の配当や株式価値に希釈効果を与える可能性のある株式を発行すること，および/または(Iii)保留を決定する可能性のある資産を剥離すること，が要求される可能性がある。これらの他の非経営手段による資金獲得は、私たちの財務状況や将来の経営業績に悪影響を及ぼす可能性があります。

不動産投資信託基金の要求を守ることは、私たちが他の魅力的な機会を放棄することにつながるかもしれない。

連邦所得税の資格を満たすためには、私たちの収入源、私たちの資産の性質と多様性、私たちが私たちの株主に割り当てた金額、私たちの株式所有権などに関するテストを絶えず満たさなければならない。私たちはREIT資格に適合した収入源、資産多様性、または分配要件を満たすために、私たちに有利な投資を行うことができないかもしれない。したがって、REITの要求を守ることは、私たちが何らかの魅力的な投資を行う能力を阻害する可能性がある。

巨額の潜在的負債および上昇する保険コストと可獲得性は、私たち事業者の運営に悪影響を及ぼす可能性があり、これは彼らが私たちの義務を履行する能力にマイナスの影響を与える可能性がある。

医療業界の典型的な状況と同様に，正常な業務過程において，我々の事業者は，UHSを含め，医療事故訴訟，製品責任訴訟，集団訴訟，その他の法的訴訟を受ける。その中のいくつかの行動は巨額のクレームと巨額の弁護費用を伴うかもしれない。専門的および一般的な責任クレームに対する彼らの最終責任が現在の推定と大きく変化する可能性がある場合、これらの保険証書が将来的に部分的または全部使い切られている場合、または請求金額が推定を超えているか、または保険カバー範囲内にない場合、これは私たち事業者の運営に重大な悪影響を与え、さらに私たちに悪影響を及ぼす可能性がある。

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財産保険料率、特にカリフォルニアの地震保険料率も上昇し続けている。私たちのテナントと事業者は、UHSを含めて、彼らが賃貸と抵当ローンで私たちに対する保険、賠償、その他の義務を履行できないかもしれません。それによって、私たちはこれらのリスクに直面する可能性があります。また、私たちのテナントや事業者は、彼らの賃貸や担保ローン支払いを支払うことができない可能性があり、これは私たちの収入を減少させ、私たちの入金と訴訟コストを増加させるかもしれません。さらに、もし私たちが影響を受けた施設の担保償還権のキャンセルを要求されたら、私たちのこれらの施設からの収入は長い間減少またはキャンセルされるかもしれない。さらに、場合によっては、私たちは私たちの事業者の行動に関連した訴訟で被告になるかもしれない。私たちは私たちの事業者の活動に参加していませんし、私たちの標準賃貸契約は一般的に私たちの事業者に保険を提供することを要求していますが、このような訴訟で私たちに不利な重大な判決は私たちと私たちの事業者の保険範囲を超える可能性があり、これは私たちに判決費用を支払うことを要求します。

私たちは重要な管理者に深刻に依存しています。私たちの一人以上の主要幹部や私たちの事業者の大部分の地元の病院管理者の離職は私たちの業務を損なう可能性があります。

私たちの高度管理者と当事業者の地元病院管理者の重要なメンバーの専門知識と努力は私たちの業務の成功に重要です。私たちの1人以上の高級管理者または私たちの事業者の大部分の現地の病院管理者のサービスを失うことは、私たちの管理専門知識と私たちの事業者が私たちの施設で効率的で良質な医療サービスを提供する能力を深刻に弱める可能性があり、これは彼らの業務を損害し、私たちの業務を損なう可能性があります。

投資家の私たちの業界への興味が増加し、事業者やREITレベルの統合が競争を増加させ、私たちの収益力を低下させる可能性がある。

私たちの業務競争は非常に激しく、私たちは未来にもっと競争力があるかもしれないと予想している。私たちは医療関連施設の買収、レンタル、融資のために競争している。私たちの競争相手にはUHSを含む他のREITs、銀行、その他の会社が含まれていますが、いくつかの会社は規模が大きく、資金コストは私たちより低いかもしれません。これらの発展は私たちの投資機会の減少、私たちの資本コストとの間の利益差を減少させる可能性があり、これは私たちの成長を損なうだろう。競争激化は、私たちの業務目標に合った機会を発見し、成功させることを難しくし、売却を求めるオーナーの交渉能力を高め、私たちの投資、買収、開発活動を阻害する可能性があります。もし私たちの発展ルートを十分に利用して、十分な数の医療施設を割引価格で確定して購入することができなければ、あるいは商業的に有利な条項を買収融資とすることができなければ、私たちの業務、運営結果、財務状況は大きな悪影響を受ける可能性がある。

私たちは私たちのいくつかの医療保健物件が他の事業者とテナントに適合するように、巨額のリフォーム費用を支払うことを要求されるかもしれない。

医療施設は通常高度にカスタマイズされており，非医療関連の用途には容易に適応できない可能性がある。不動産を医療用途に適合させるためには，電力，天然ガス，パイプラインインフラのアップグレードなどの改善が必要であり，これらは高価であり，テナントによって異なる場合もある。新しい事業者または代替事業者またはテナントは、事業者またはテナントの特定の運営に依存して、1つの不動産において異なる機能を使用する必要がある場合がある。現在の経営者やテナントが賃貸料を支払い、物件を空けることができない場合、別の事業者やテナントを見つけることができる前に、物件を修正する巨額の支出が生じる可能性がある。さらに、複数の事業者やテナントを収容するために物件をリフォームする必要がある場合、賃貸スペースを再利用できる前に大量の支出が発生する可能性があります。これらの支出やリフォームは、私たちの業務、運営結果、および財務状況に実質的な悪影響を及ぼす可能性がある。

ネットワークセキュリティ事件は、HIPAA違反、メンバーのプライバシー侵害、または他の負の影響をもたらす可能性がある。

著者らとUHSは広範に著者らの情報技術(“IT”)システムに依存して臨床と財務データを管理し、著者らの患者、支払人、サプライヤーと他の第三者とコミュニケーションを行い、そして運営結果を総括と分析する。また，2009年の“米国回復·再投資法案”によると，UHSは電子健康記録および健康情報技術となる有意義なユーザの採用と利用に大量の技術投資を行っている。当社のITシステムは、停電、施設の破損、コンピュータと電気通信障害、コンピュータウイルス、セキュリティホール(クレジットカードや個人識別情報漏洩を含む)、破壊行為、窃盗、自然災害、壊滅的な事件、人為的エラー、潜在的なネットワーク脅威(悪意のあるコード、ワーム、ネット釣り攻撃、サービス拒否攻撃、恐喝ソフトウェア、および他の複雑なネットワーク攻撃を含む)の被害または中断を受けますが、私たちの災害復旧計画は発生する可能性のあるすべての状況を考慮することができません。サイバー犯罪者の戦術、技術、プログラムが進化するにつれて、彼らはより老練になり、私たちは追加の予防措置を取り続けて、私たちのネットワークとデータのネットワーク防御を強化していきます。しかし、私たちの任意のシステムが破損し、正常に動作できなくなったり、利用できなくなったりすると、大量の修理または交換コストが発生する可能性があり、プライバシー法および独自の業務情報に制約された保護された健康情報や他のデータ、および私たちがキー機能を実行する能力の中断、中断、遅延などの重要なデータの損失や破損に遭遇する可能性があり、これは、私たちの業務および運営結果に実質的かつ不利な影響を与え、巨額の罰金、訴訟、顧客流出、私たちの名声および業務の深刻な損害、およびその他の損失を招く可能性があります。また、, 私たちの将来の運営結果と私たちの名声は、公衆衛生情報、他の機密データ、または独自の業務情報の盗難、破壊、紛失、または流用の悪影響を受けるかもしれない。

2020年9月，UHSは情報技術セキュリティ事件を経験し，UHSは米国に位置する業務に関する情報技術アプリケーションへのアクセスを一時停止した.情報技術の応用は

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オフラインの場合には、オフライン記録方法を含む既定のバックアップフローを利用して、全国各地の施設において安全かつ効率的に患者ケアを提供する。UHSはすでに安全事件の性質と潜在的な影響を調査し、第三者情報技術と法医学サプライヤーを招いて協力を提供した。これまで、いかなる患者や従業員データが不正アクセス、複製、または乱用された証拠は発見されていない。事故発生後、その急性看護と行為健康病院及び会社レベルの情報技術応用プログラムは迅速に回復し、それによってすべての主要なシステムと応用プログラムとの接続を再構築し、電子カルテ、実験室と薬局システムを含み、その病院は正常な運営を回復した。

市場状況と流動性に関するリスク

米国の経済·雇用状況の悪化は、私たちの業務や当施設事業者の将来の運営結果に大きな影響を与える可能性があり、逆に私たちの収入や純収入を大幅に減少させる可能性があります。

私たちの将来の経営結果は、全体的な経済状況の悪化の悪影響を受ける可能性があり、これは失業および/または保険のない人の増加を招く可能性がある。当事業者の患者数、収入と財務結果は医療保険を持つ患者の全体的な状況に大きく依存し、医療保険はある市場での個人の就業状況に大きく依存する。インフレや金利上昇を含む経済状況の悪化は、より高い失業率を招く可能性があり、これにより医療保険のない人数が増加する可能性がある。したがって、私たちの施設の運営者たちは患者数の減少を経験するかもしれない。このようなことが発生すれば，当医療オフィスビルの入居率の低下や，当病院施設事業者が稼いだ収入の減少を招く可能性があり，将来のボーナス賃貸料収入(UHS病院施設)に不利となり，将来の賃貸契約更新条項や病院物件の潜在的価値に悪影響を及ぼす可能性がある。

信用や資本市場の悪化は私たちの資金源の獲得に悪影響を及ぼす可能性があり、必要なときに使用可能な資金があるかどうか、私たちの業務成長を支援するための資金があるかどうかを判断することはできません。

不動産投資信託基金としての私たちの地位を維持するためには、課税収入の90%を株主に分配しなければならないので、運営収入を使用して私たちの成長に資金を提供することはできません。したがって、私たちの成長戦略は、合理的なコストで追加資本を調達し、新しい投資に資金を提供できるかどうかにある程度かかっている。私たちは、債務満期日または前に、私たちの債務(非持株権を持つ複数の有限責任会社が保有する第三者債務を含む)を再融資し、私たちの資本コストよりも高い収益率で投資するために、合理的なコストで追加の債務と持分資本を調達することができると信じている。私たちは必要な時に満足できる条件で融資を提供することを保証できません。これは私たちの業務を損なう可能性があります。このような不確実性を考慮して、私たちの成長戦略は信頼できず、失敗するかもしれない。