添付ファイル99.1

万国健康不動産収入信託基金

2022年第4四半期と通年財務実績を報告

総合経営実績--2022年12月31日と2021年12月31日までの3ヶ月間：

プロイセン国王、ペンシルバニア州-Universal Health Realty Income Trust(ニューヨーク証券取引所コード：UHT)は今日、2022年12月31日までの3ヶ月間の純収入は560万ドル、または1株当たり希釈後の収益は0.41ドル、2021年第4四半期は9160万ドル、または1株当たり希釈後の収益は6.65ドルであると発表した。

添付の非GAAP補足情報付表(“補充スケジュール”)に示すように、2021年12月31日までの3ヶ月間、私たちの財務業績には、不動産資産を剥離する際に実現された合計収益8，600万ドル、または1株当たり希釈後収益6.24ドルが含まれており、(I)ワシントン州奥本にある医療オフィスビル(“MOB”)を剥離した資産実現収益1，760万ドル、この建物は2021年11月に剥離され、純現金収益は約2，490万ドルである。(2)西南ヘルスケアシステム内谷キャンパスに収録された6，840万ドルの収益を剥離し，ユニバーサル医療サービス会社(“UHS”)との資産売買協定の一部として交換する。改正国内所得法第1031条の規定によると、これらの取引は、同様の財産交換として組織·完成されている。2021年12月31日までの3カ月間に記録された8，600万ドルの不動産資産剥離総収益(補足付表で計算)の報告結果を調整したところ、調整後の純収入は560万ドル、あるいは希釈後の1株当たり収益は0.41ドルであった

2022年12月31日までの3ヶ月間、2021年比四半期と比較して、私たちの調整後の純収入は相対的に変わらないが、以下は2022年第4四半期の調整後の純収入の2021年第4四半期と比較した変化である：(I)110万ドル減少、あるいは1株希釈後の収益0.08ドル、主に利息支出の増加、主に私たちの平均借入金金利の上昇と私たちの平均未返済借金の増加によるものである。(Ii)2021年12月31日に満期になったイリノイ州シカゴにある空き専門病院の賃貸により927，000ドル減少したか、または1株当たり0.07ドル(2022年12月31日までに発生した332，000ドルの解体費用を含む)、(3)125万ドル増加、または2022年第4四半期にイリノイ州シカゴにある専門病院と和解と解除協定を結んだため、1株当たり0.09ドル減少した。(Iv)2021年12月31日にUHSと合意された資産売買協定により279，000ドル純増加したか、または1株当たり0.02ドル薄くなった。(V)公平時価賃貸借継続のウェリントンへの影響により265，000ドル増加したか、または1株当たり0.02ドル薄くなった

地域医療センターは，2022年1月1日に施行された，(Vi)263，000ドル，あるいは希釈して1株0.02ドルであり，各種物件による収入合計純増加が原因である

補充付表によると、私たちの運営資金(FFO)は2022年第4四半期に1，240万ドル、あるいは1株当たり希釈後収益0.9ドル、2021年第4四半期に1，290万ドル、あるいは1株希釈後の収益0.93ドルである。

2022年第4四半期、2021年第4四半期と比較して、我々のFFOは444，000ドル減少したか、希釈後の1株当たり0.03ドル減少した。減少の主な原因は、私たちの合併と非連結投資による減価償却と償却費用が470，000ドル減少したこと、または1株当たり希釈後の収益が0.03ドル減少したことだ

総合経営実績--2022年と2021年12月31日までの12カ月間：

2022年12月31日までの12ヶ月間の純収益は2110万ドル、あるいは1株当たり希釈後収益は1.53ドルであったが、2021年通年では1.092億ドル、あるいは1株希釈後の収益は7.92ドルであった。

補足付表に示すように、2021年12月31日までの年間財務業績には、不動産資産を剥離する際に実現された8730万ドルの総収益、または1株当たり希釈後の収益6.34ドルが含まれている。上記2021年第4四半期に記録された8600万ドルまたは1株当たり希釈後の収益6.24ドルのほか、2021年第2四半期にアーカンソー州にある暴徒を売却することで130万ドルまたは1株当たり希釈後0.10ドルの収益を得た。2021年12月31日までの12ヶ月間に記録された総収益8730万ドル、または1株当たり希釈後収益6.34ドルを調整した後、調整後の純収益は2021年12月31日までの年間2190万ドル、または希釈後1株当たり1.59ドルであり、2022年12月31日までの年間純収益は2110万ドル、または1株当たり希釈後収益1.53ドルである。

2021年通年と比較して、2022年の12ヶ月間に調整後の純収益が750，000ドル減少したこと、または1株当たり希釈後収益が0.06ドル減少したことは、(I)320万ドルの減少、または1株当たり希釈後収益が0.23ドル減少したこと(2022年12月31日現在発生した332，000ドルの解体費用を含む)がイリノイ州シカゴにある専門病院に関連しており、同病院のレンタルが2021年12月31日に満期になったためである。(Ii)190万ドルの減少、または1株当たり0.14ドルの削減、これは、主に、私たちの平均借入金金利の上昇および私たちの平均未返済借金の増加によるものである。(Iv)2021年12月31日にUHSと締結された資産売買協定により、120万ドルの純増加、または1株当たり0.09ドルの増加、(Iv)2021年12月31日にUHSと締結された資産売買協定により120万ドル増加した。(V)2022年1月1日に施行されたウェリントン地域医療センター賃貸公平市価継続の影響により、110万ドル増加したり、1株当たり0.08ドル薄くなったりした。(Vi)様々な物件による収入の合計純増加により、763，000ドル増加したか、または1株当たり0.05ドル薄くなった

補充付表によると、私たちのFFOは2022年の12ヶ月の間に4880万ドル、あるいは1株当たり希釈後の収益は3.54ドルで、2021年の12ヶ月の間、私たちの純収益は5090万ドル、あるいは1株当たり希釈後の収益は3.69ドルである。

2022年の12ヶ月間で、2021年通年に比べて、私たちのFFOは200万ドル減少したり、希釈して1株当たり0.15ドル減少したりした。この減少は、2021年通年と比較して、2022年通年の調整後の純収入が上記750，000ドル減少したこと、または1株当たりの減価償却収益が0.06ドルであったこと、および我々の合併·未合併投資による減価償却·償却費用が130万ドル減少したこと、または1株当たりの減価償却収益が0.09ドル減少したためである

配当情報：

第4四半期の配当金は1株0.715ドル、合計990万ドルで、2022年11月30日に発表され、2022年12月30日に支払われた。

資本資源情報：

2022年12月31日現在、私たちの3.75億ドルの循環信用協定の条項によると、私たちは2.981億ドルの未返済借金があり、未返済借金と信用証を差し引いたところ、この日までの利用可能な借入金能力は7380万ドルである

新たな建設プロジェクトであるセラ医療プラザ1期：

2022年1月、我々はUHSの完全子会社と土地賃貸と主FLEX賃貸契約を締結し、ネバダ州リノにある暴徒Sierra Medical Plaza Iの不動産を開発、建設、所有することを意図しており、約86，000平方フィートのレンタル二乗フィートがある。この暴徒たちは北ネバダ州セラ医療センターのキャンパス内にあり、UHSの完全子会社が所有·運営し、2022年4月に完成し、開放された新築病院である。我々はすでに関係のない第三者を施工マネージャーに招聘しており、この建物は2022年1月に着工し、2023年3月に完成する予定だ。暴徒のコストは約3460万ドルと推定され、2022年12月31日現在で約2090万ドルが発生している。第三者賃貸契約の実行状況によると、主要なFlex賃貸契約は減少する可能性があり、暴徒がレンタル可能な平方フィートの約68%を占めている。

空いた専門施設：

先に開示したように，イリノイ州シカゴにある専門病院の賃貸契約は2021年12月31日に満期となった。この施設は、既存の形態で物件を購入またはレンタルすることに興味がある可能性のある第三者にマーケティングされている。しかし，2022年第4四半期に，この物件の最適な将来用途を評価し，継続的な運営·維持費の削減に努めた後，建築を平地にすることにした。解体作業は2022年第4四半期に開始され、2023年第2四半期に完成する予定で、約140万ドルがかかる見通しだ。2022年12月31日現在，約332，000ドルの解体コストが発生しており，この間の総合損益表には我々の他の運営費用が計上されている

上記の2022年第4四半期に発生した解体コストを含め、イリノイ州シカゴにある物件に関する運営費は、2022年12月31日までの3ヶ月で537，000ドル(解体コスト205，000ドルを除く)、2022年通年で約160万ドル(解体コストを除く)で約130万ドルである。また、上述したように、2022年12月31日までの3ヶ月と12ヶ月の間、私たちの純収入には、当該物件に関する和解·解除協定に関連する125万ドルの収入が含まれている。2021年12月31日までの3ヶ月および12ヶ月の間に、賃貸契約満了前の条項に基づいて、吾らはそれぞれその物件に関する賃貸収入390，000ドルおよび160万ドルを稼いだ。2022年前には、元テナントが施設の運営費用を担当していた

また、インディアナ州エヴェンズビルとテキサス州コパースクリスティに位置する2つの空いている専門施設(2019年から空いている)の2022年と2021年12月31日までの3ヶ月間の総運営費はそれぞれ約123，000ドルと165，000ドルであり、2022年と2021年12月31日までの12ヶ月間はそれぞれ約662，000ドル、737，000ドルであった

私たちは第三者に上記3つの物件を販売し続けている。これらの物件に関する将来の運営費用は，2023年の期間で合計約130万ドルと見積もられ，年率で計算すると(イリノイ州シカゴの物件に関する解体コストは含まれていない)，それらが依然として所有している期間と未賃貸期間は我々が負担する。これらの物件が長期的に所有および未賃貸を継続している場合、または他の事業者/テナント/買い手に物件を適合させるために重大なリフォームまたは追加の解体費用を招く場合、将来の経営業績は大きな悪影響を受ける可能性があります

一般情報、展望性陳述とリスク要素及び非公認会計基準財務測定基準：

ユニバーサル健康不動産収入信託は、急性看護病院、行為保健病院、専門施設、医療/オフィスビル、独立した救急科、児童保育センターを含む医療と人間サービスに関連する施設に投資する不動産投資信託基金である。私たちは21州の76カ所の不動産に投資や約束を持っている。

本プレスリリースは現在の経営陣の予想に基づく前向きな陳述を含む。本明細書に開示された要因、および私たちの各テナントの運営および財務業績、医療業界の傾向に関連する要因、および私たちが米国証券取引委員会に提出した文書(2022年12月31日までの10-K表の第1 A項-リスク要因および第7項-前向き陳述に記載されている)に詳細に記載されている要因は、前向き陳述で予想される結果と大きく異なる結果をもたらす可能性がある。読者はこのような前向きな陳述に過度に依存してはならない。これらの陳述は、本稿の発表日までの経営陣の観点のみを反映しているからである。私たちは、新しい情報、未来の事件、または他の理由でも、いかなる前向きな陳述を修正したり更新したりする義務はない

多くの未来の業績を影響する可能性のある要素はすべて著者らのコントロール或いは予測能力を超えており、新冠肺炎疫病の影響を含む。私たちのテナントおよび私たちのテナントの将来の運営と財務業績は新冠肺炎に関する発展を含む様々な発展の実質的な影響を受ける可能性がある。これらの発展には、全国の看護師および他の臨床スタッフおよび支援者不足による人員配置の減少および賃金支出に関連する増加、政府および医療保健業界の行政法規の影響、企業閉鎖およびリストラによる未加入および加入不足の患者の増加を含むマクロ経済状況の悪化による患者数の低下および支払者の組み合わせの不利な変化、テナント従業員および患者が必要とする供給に関する潜在的中断、および他の支出の潜在的増加が含まれるが、これらに限定されない

また、金利上昇は私たちの貸借コストを大幅に増加させ、優遇条件で資本市場に参入する能力を低下させた。金利のさらなる引き上げは、私たちの将来の経営業績に大きな悪影響を及ぼす可能性があり、資本市場に与える影響は、私たちの戦略を実行する能力に悪影響を及ぼす可能性があります

適用すれば、調整後の純収入と調整後の希釈後の1株当たり純収入(補足付表に示すように)は非GAAP財務指標(“GAAP”は米国公認の会計基準)に属し、私たちの経営業績を評価する指標として、私たちの投資家に役立つと信じています。また、適用される場合には、これらの測定基準に基づいて計算された私たちの財務結果を比較検討することは、取引収益などの項目を含むが、取引収益などの項目を含む、毎年非日常的または非運営的な重大なプロジェクトの影響を相殺するため、私たちの投資家に役立つと信じている

運営資金(“FFO”)は不動産投資信託基金(“REITs”)が公認する業績評価指標である。非公認会計基準のFFOと希釈後の1株当たりのFFOは

財務指標は、私たちの経営業績を測る指標として、私たちの投資家にとても役立ちます。我々は、全米不動産投資信託協会(“NAREIT”)が制定した基準に基づいてFFOを計算し、添付の添付表に示すように、この基準は、NAREIT定義に従ってFFOを計算していない他のREITs報告のFFOと比較できないか、またはNAREIT定義の理解が異なるREITs報告書のFFOと比較できない可能性がある。FFOは、列報中に発生する取引収益のようないくつかの項目の影響を調整する。FFOは公認会計基準に基づいて経営活動から発生した現金を代表するものではなく、公認会計基準によって決定された純収入の代替方法とみなされるべきではない。さらに、FFOは、(I)GAAPによって決定された私たちの財務業績の指標、(Ii)GAAPによって決定された経営活動現金流量の代替案、(Iii)私たちの流動性の測定基準、または(Iv)株主に現金を割り当てる能力を含む、私たちの現金需要のために使用可能な資金指標として使用されてはならない。我々が報告した純収入とFFOの入金は以下の補足付表に反映されている。

我々の財務業績を全面的に理解するためには、公認会計原則に基づいて決定された純収入に関連して、これらの措置を検討しなければならない。これらの純収入は、本報告または証券取引委員会に提出された他の文書(2022年12月31日現在のForm 10-K報告書を含む)における簡明な連結財務諸表および付記に提出されるべきである。これらの指標を計上或いは計上しない項目は公認会計基準に基づいて財務業績を理解と評価する重要な構成部分であるため、これらの指標は著者らの経営業績或いは収益能力の純収入を評価する代替指標と見なすべきではない。これらの指標は公認会計原則によって決定されていないため，異なる計算の影響を受けやすいため，他社の他の類似名称の指標と比較できない可能性がある。私たちは投資家たちが私たちの財務表現を評価する時に公認会計基準の測定基準を使用することを奨励する。

(より多くの情報)

万国健康不動産収入信託基金

合併損益表

2022年及び2021年12月31日までの3ヶ月及び12ヶ月

(金額は千単位、共有情報は除く)

(未監査)

万国健康不動産収入信託基金

非公認会計基準補足資料別表(“補足付表”)

2022年12月31日と2021年12月31日までの3ヶ月

(金額は千単位、共有情報は除く)

(未監査)

調整後の純収益の計算

運営資金の計算(“FFO”)

万国健康不動産収入信託基金

非公認会計基準補足資料別表(“補足付表”)

2022年および2021年12月31日までの12カ月

(金額は千単位、共有情報は除く)

(未監査)

調整後の純収益の計算

運営資金の計算(“FFO”)

万国健康不動産収入信託基金

合併貸借対照表

(金額は千単位、共有情報は除く)

(未監査)