添付ファイル10.32

賃貸契約の最初の修正案

賃貸契約のこの第1改正案(本“第1改正案”)は、2022年11月15日にデラウェア州有限責任会社(“大家”)Are−MA Region No.55，LLCとデラウェア州会社(“テナント”)Editas Medical，Inc.が共同で完成した。

リサイタル

A.大家とテナントは、この特定賃貸契約(日付は2016年2月12日)の双方(“レンタル”)である。当該賃貸契約によれば、テナント賃貸はマサチューセッツ州ケンブリッジ市ヘリー街11号に位置する当該等物件(“物件”)であり、当該物件面積は約59，783平方尺であり、賃貸することができる。賃貸契約では不動産についてより詳細に説明されている。本明細書で使用される未定義の大文字用語は、このリースにおいてそのような用語のために定義された意味を有するべきである。

B.リースの基本期限は、2023年10月31日(“現在満期日”)の満了を予定しています

C.2022年8月15日、テナントは正式にその展示期間の権利を行使し(テナント第39節参照)、借約基本年をさらに5(5)年から2028年10月31日まで延長した(“展示期間期限”)。

D.双方は、延期条項を記念するために、この第1修正案を締結することに同意した

したがって、現在、参照によって本明細書に組み込まれた前述の説明を考慮すると、大家およびテナントは、本明細書に含まれる相互約束および条件、および他の良好かつ価値のある対価格を考慮して、以下のように同意する

1.	学期です。レンタル期間は継続期間終了まで延長されます。テナントは、賃貸期間の延長期間中の家屋の占有は“現状”で行わなければならず、賃貸契約に明確な規定がない限り、大家はテナントに改善手当を提供したり、家屋を変更したりする義務はない。レンタル契約には逆の規定があるにもかかわらず、テナントは継続期間終了後までレンタル期間を延長する権利がない。

2.	基本レンタル料です。テナントは、現在の満了日まで、テナントによって規定された基本賃貸料を支払い続けなければならない。2023年11月1日(“延期発効日”)から、テナントは毎年基本賃貸料を払わなければならず、1平方フィート当たりのレンタル料は107元となる。施行日の延長された各記念日(各周年は“第1改訂調整日”)において、納付すべき基本賃貸料は増加し、第1改正調整日の直前に対応する基本賃貸料に3%を乗じ、得られた金額を第1改正調整日の直前に支払うべき基本賃貸料に加算する方法である

3.	追加料金です。テナントは、テナントがレンタル期間の延長中に負担すべき運営費用、公共事業、税金、および物件に関連するすべての公共事業の直接コストを含むが、テナントがレンタル項目の下で満期になるすべての追加賃貸料を支払い続ける必要がある。

4.	保証金です。家主は、本契約締結日までに、テナントがテナント契約第6条に規定する減収要求に達していることを確認する。大家さんが保証金の再発行金額の再発行信用状を受け取った後、大家はテナントが再発行信用状を受け取ってから30日以内に信用状正本をテナントに返却しなければなりません

単位です。当該等の金がテナントに返還された日からそれ以降、保証金は減収保証金とみなされる

5.	マネージャーです。大家とテナントはそれぞれ声明し、保証し、仲量連合行と高緯物業以外に、いかなる他のブローカー、代理人或いはその他の人(総称して“仲買”と呼ぶ)と本第一修正案に反映された取引について取引を行い、この取引を促進するブローカーもないことを保証した。仲量共同行と高緯物業を除いて、任意のブローカーはテナント或いは所有者(何者に適用されるかによって決まる)のために本第一修正案について手数料或いはその他の形式の賠償を申請し、申請索を提出し、所有者及びテナントはここで補償に同意し、相手が損害を受けないようにする

オーフエフエーです。テナント(A)は、リース期間内に米国財務省外国資産規制事務所(OFAC)の規定及びそれに関連するいかなる法規、行政命令又は規定(総称してOFAC規則と総称する)を遵守し、常に遵守し、(B)国民及び封鎖者リスト、外国逃亡者リスト又は部門制裁識別リストに特に指定されていないか、またリース期間内にリストされてはならない。いずれもOFACによって保存および/またはOFACまたは他の政府当局によって任意の許可された法規、行政命令または法規に従って維持された任意の他の同様のリストに保存され、(C)OFAC規則に従って米国人がそれとトラフィックを行うことを禁止する個人またはエンティティではない。

ほかのです。

A.本“第一修正案”及び“賃貸協定”は、双方が本契約の対象について合意した完全な合意であり、以前及び当時の口頭及び書面合意及び議論のすべての代わりになる。この第一修正案は双方が署名した書面協定でしか修正できません。

B.本第一修正案は、本契約双方、そのそれぞれの利益相続人及び譲受人に対して拘束力を有し、その利益に合致する。

C.本第1の修正案は、2つ以上のコピーに署名することができ、各コピーは原本とみなされるべきであるが、すべてのコピーは一緒に同じ文書を構成する。コピーは、ファクシミリ、電子メール(pdfまたは米国連邦2000年ESIGN法案に準拠する任意の電子署名プロセスを含む)、または他の送信方法によって配信されることができ、したがって、交付された任意のコピーは、正式かつ効率的に配信されたとみなされ、任意の目的で有効であるべきである。本第1の修正案およびそれに関連するすべての事項について、電子署名は、元の署名と同じ法的効力を有する元の署名とみなされるべきである。

D.本第1の修正案によって修正および/または修正された条項を除いて、本リースはここで承認および確認され、本リースの他のすべての条項は、本第1の修正案の変更および変更を受けずに完全な効力を維持しなければならない。本第一改正案の規定が本リースの規定と何か衝突した場合は、本第一改正案の規定に準ずるものとする。本第1改正案の特別改正を通過するか否かにかかわらず、本リースのすべての条項及び条項は、本第1改正案の目的及び意図を実現するために必要な程度修正される。

E.Tenantは大家の業務運営が大家の独自業務であることを認めた。所有者の事前書面の同意を得ず、テナントは秘密にすべきであり、第三者に大家のシステム、制御、設備、プログラミング、サプライヤー、テナントと専用施設の情報を開示してはならず、そしてテナント側に秘密を要求しなければならず、第三者に開示してはならない。

本第1修正案の実行日は上記第1改正案の第1年であることを証明する。

	テナント：

	Editas Medical，Inc
	デラウェア州の会社は


	差出人：	：/s/Gilmore O‘Neill
		：社長とCEO

		ここで証明しますサイン、名前、
		上の肩書きは私のサイン、名前、肩書きです

大家さん：

Are-MA Region No 55 LLC
デラウェア州にある有限責任会社は

差出人：	アレキサンダー不動産株会社L.P
	デラウェア州の有限会社は
	管理メンバー

	差出人：	Are-QRS Corp
		メリーランド州の会社です
		普通パートナー



		差出人：	_/s/アリソン·グローホラ
			_上級副社長-不動産法務