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Sabra報告2022年第4四半期の業績

カリフォルニア州オーウェン、2023年2月21日-Sabra Health Care REIT，Inc.(以下、“Sabra”、“会社”または“We”)(ナスダック株式コード：SBRA)は本日、2022年第4四半期の経営実績を発表した

2022年第4四半期の業績と最近発生した事件

·2022年第4四半期希釈後の普通株1株当たりの業績は以下の通り

•Net Loss: $(0.37)

•FFO: $0.25

·標準化FFO：0.37ドル

•AFFO: $0.34

·標準化AFFO：0.37ドル

·EBITDARMカバー範囲の概要：

·熟練ケア/過渡期ケア：

◦1.77 x(北米移行に適した形式、AVEMEREレンタル改訂)

◦1.54 x(北米移行、Avamereレンタル改訂に適用され、プロバイダ救済基金は含まれていません)

·高級住宅-賃貸：1.19倍

·行動健康：1.71倍

·専門病院その他：6.95倍

·2023年2月1日、Sabraはこれまで北米ヘルスケア会社(北米)にレンタルしていた24カ所の物件グループをEnsign Group(“Ensign”)とAvamere Family of Companies(“Avamere”)に移行し、初期年間レンタル料は合計3450万ドルとなった。

·2022年第4四半期に、新たに設立された合弁企業を通じてカナダの高級住宅管理コミュニティの85%の権益を5210万ドルで買収し、安定した現金収益率は7.6%と推定した。また，1310万ドルを投資し，1カ所の不動産を依存症治療センターに改築し，Sabraの総投資は1630万ドル，収益率は8.5%と予想されている。

·2022年12月31日以降、Sabraは、以前に会社による開発プロジェクトへの優先株式投資によって提供された460万ドルを含む管理型高齢者住宅コミュニティを、当社の独自開発パイプラインから4，080万ドルで買収しました。この投資の安定した現金収益率は7.3%と推定される。

·2022年第4四半期に、7つの熟練介護施設を売却することで2590万ドルの毛収入を得た。2022年12月31日以降、Sabraはこれまでに開示された処分·償還活動から1兆587億ドルの毛収入を得た。

·先に発表したように、Sabraは信用スケジュールを更新し、延長しました。これは、私たちの最近の材料納期を2026年8月に延期し、価格設定を以前の信用スケジュールと一致させることで、私たちの債務期限状況を改善しました。

·上記2022年12月31日以降の活動については、調整後EBITDAに対する純債務の比率は5.38倍と前四半期比0.12倍減少すると予想される。私たちは依然として強い貸借対照表を維持し、資本市場に入らずに私たちのポートフォリオを強化することに取り組んでいます。

·2023年2月1日、当社の取締役会は四半期現金配当金を1株当たり0.30ドルと発表しました。配当は2023年2月28日現在の2023年2月13日終値時点で登録されている普通株主に支払われる

リック·マッテロス最高経営責任者兼会長は、第4四半期の業績についてコメントした際、“運営面では、主に労働問題によって困難な環境であるが、私たちのポートフォリオはかなり安定している。今年の冬はこれまで熟練した介護や高齢者住宅入居率が安定していた。幸いにも、私たちは今のところインフルエンザがもたらす大きな影響を見ていない。私たちは資産回収計画の面で実質的な進展を成し遂げた。また、北米施設の移行を完了することは企業の信用品質の実質的なアップグレードである。2023年には大流行からの回復に集中し、投資家の資産種別への自信を確立し、2024年に利益成長の回復を図るため、2023年には比較的穏やかになると予想される“と述べた

流動性

2022年12月31日現在、私たちは4930万ドルの無制限現金と現金等価物を含む約8.523億ドルの流動資金を持っており、私たちの循環信用は8.03億ドルの利用可能な借金を手配しています

電話会議と会社情報

2023年2月22日(水)太平洋時間午前10時、電話会議を開催し、同時にインターネット中継を行い、2022年第4四半期の業績を検討する。インターネット中継サイトはhttp：//vents.q 4 inc.com/tentendee/407563855。アメリカの参加者のダイヤル番号は(888)880-4448です。米国以外の参加者の場合、ダイヤル番号は(646)960−0572である。会議ID番号は1382596です。電話会議のデジタル再放送は同社のサイトで視聴され、サイトはwww.sprar Health.com。会社の第4四半期の補足パケットも会社サイトの“投資家”の部分で取得される

サブラについて

Sabraのポートフォリオは、2022年12月31日現在、402の不動産投資((1)264の熟練介護/移行介護施設、(2)47の高齢者住宅コミュニティ(“高齢者住宅賃貸”)、3)第三者物件管理協定に従って経営されている高齢者住宅コミュニティ59件(“高級住宅管理”)、(4)17行為保健施設と(5)専門病院や他施設15件)、販売型賃貸投資1件、課税融資投資12件(担保融資2件およびその他10件を含む)、7項目の優先株投資と3項目の未合併合弁企業への投資。Sabraが保有する投資不動産は2022年12月31日現在、39，985床/単位を含み、米国とカナダに分布している。

避難所を前向きに声明する

本プレスリリースには、1995年の個人証券訴訟改革法で定義された“前向き”陳述が含まれている。歴史的または現在の事実や事項とは無関係ないかなる陳述も前向きな陳述である。これらの陳述は、“予期する”、“信じる”、“意図する”、“すべき”または同様の用語またはその否定を使用することによって識別することができるが、これに限定されるものではない。展望的な陳述の例は、最近およびこれから行われる投資と処置に関する私たちの予想、最近完成した北米施設の移行による企業信用の質の更新に関する予想、私たちのポートフォリオの安定性に対する予想、私たちの現在のインフルエンザ季節への影響の予想、2023年のわが社に対する比較的穏やかな年の予想、2024年の大流行からの回復と潜在的収益の増加に対する期待、および私たちの将来の財務状況、運営結果、キャッシュフロー、流動性、業務戦略、成長機会、潜在投資と処置、および未来の業務と融資活動の計画および目標に対する他の予想を含む。

様々な要素のため、私たちの実際の結果は展望性陳述で予測されたまたは予想と大きく異なる可能性があり、これらの要素は以下の要素を含むが、これらに限定されない：流行病や流行病、新冠肺炎を含む、および私たちのテナント、借り手と老年住宅管理コミュニティへの関連影響；労働コストの上昇と歴史的に下位の失業率；市場金利とインフレの上昇；私たちの高級住宅管理コミュニティの運営リスク；私たちの業界の競争状況；肝心な管理者の流失；私たちの財産の未加入や加入不足の損失；潜在的な減値費用と私たちの資産会計に関連する調整；会計基準の更新(“ASU”)2016-02年度報告の賃貸料と関連収入の潜在的な変化；ASUの後続改訂された賃貸；合併していない合弁企業における私たちの投資に関連するリスク；壊滅的な天気と他の自然災害や人為的災害；気候変動が私たちの不動産に与える影響と持続可能かつ省エネルギー措置を実施できなかった；私たちのテナント、借り手と高級住宅管理コミュニティの運営コストと競争の増加；医療規制と法執行の強化；私たちのテナントの精算への依存

政府および他の第三者支払者計画；私たちのテナント、事業者または借り手が破産または債務不履行を宣言した影響；私たちが代替テナントを見つける能力および新しい物件を買収する際に予見できないコストの影響；訴訟と保険コスト上昇が私たちのテナント業務に与える影響；規制機関に医療財産譲渡の影響を承認することを要求する；私たちが持っている不動産に関連する環境コンプライアンスコストと責任；私たちのテナント、借り手または事業者は適用されるプライバシーおよびデータ安全法律を遵守できないか、または私たちのテナント、借り手または事業者の情報技術に重大な破壊をもたらす。私たちは医療不動産分野、特に熟練した介護/移行介護施設と老年住宅コミュニティに集中しており、これにより、私たちの収益能力は、複数の業界に投資するのではなく、特定の業界の低迷の影響を受けやすくなります；私たちの巨額の債務と私たちの債務返済能力；私たちの債務協定では、配当金の支払い、投資を行うこと、追加債務を発生させ、有利な条件で債務再融資を行う能力、信用格付けの不利な変化、私たちの予想レベルで配当分配を行う能力、私たちの株式と債務融資を通じて資金を調達する能力、マクロ経済状況の変化と不確定性、および金融市場の混乱。私たちがアメリカ以外に財産を持っていることに関連する危険。, これらの要因には、為替変動、不動産投資の流動性が相対的に悪いこと、連邦税法に基づいて不動産投資信託基金(“REIT”)としての私たちの地位を維持する能力、REIT要求およびREITとしての私たちの地位に関連するいくつかの税収および税務規制事項を遵守すること、REITsの税収法律法規の変化に影響を与えること、私たちの文書とメリーランド州法律で規定されている所有権制限および買収抗弁措置を管理し、制御権の変更や業務合併機会を制限する可能性があること、およびわが社定款における独占フォーラム条項がある。

我々の業務に影響を及ぼす可能性のあるリスク及び不確実性の他の情報については、2022年12月31日現在の10−K表年次報告第I部第1 A項を含む米国証券取引委員会(“米国証券取引委員会”)に提出された文書を参照されたい。私たちは、本プレスリリースの日後のイベントまたは状況を反映して、または法律の要求がなければ、アクシデントの発生を反映するために、いかなる前向き情報も更新する義務もない。

テナントと借り手情報

本プレスリリースには、私たちと私たちの借り手が不動産を賃貸するいくつかのテナントへの情報が含まれていますが、その多くはアメリカ証券取引委員会の報告によって制限されていません。本プレスリリースで提供される私たちのテナントおよび借り手に関する情報は、そのテナントおよび借り手によって提供されるか、またはそのテナントおよび借り手から提供される情報である。私たちはまだこのニュースを独立して確認していない。私たちはこのような情報がどんな実質的な側面でも不正確だと信じる理由がない。私たちは参考にするためにこのデータを提供する。

非公認会計基準財務計量に関する説明

本プレスリリースは以下のようにアメリカ証券取引委員会によって非公認会計基準の財務指標として定義された財務指標を含む：調整後の利税前利益、純債務と調整後の利税前利益の比、純営業収入、現金純収益、年化現金純収益、運営資金、標準化純収益、調整後の純収益、標準化純収益、希釈後の1株当たり純収益、希薄化後の1株当たり純収益。これらの測定基準は、他社が使用する非GAAP財務測定基準とは異なる可能性があり、これらの測定基準の公表は孤立的に考慮されているわけではなく、米国公認会計原則に基づいて準備および公表された財務情報を代替するためでもない。本プレスリリースの“報告定義”にはこれらの非GAAP財務指標の解釈が含まれており，最も比較可能なGAAP財務指標とこれらの非GAAP財務指標との入金は我々のサイトの投資家部分に含まれており，サイトはhttps：//ir.spralth.com/Investors/Finance/Quarter-Resultsであると考えられる.

接触する

投資家とメディア問い合わせ電話：(888)393-8248

Sabra Healthcare REIT，Inc

合併損失表

(千ドル1株当たりのデータは除く)

(1)レンタル料および関連収入のその他の詳細については、5ページ目を参照されたい。

Sabra Healthcare REIT，Inc

合併損益表−補足資料

(単位：千)

Sabra Healthcare REIT，Inc

合併貸借対照表

(千ドル1株当たりのデータは除く)

 

 

Sabra Healthcare REIT，Inc

統合現金フロー表

(単位：千)

Sabra Healthcare REIT，Inc

運営資金(FFO)、標準化FFO、

調整後の運営資金(AFFO)と統合AFFO

(千ドル1株当たりのデータは除く)

(1)支払い支援資金Sabraが出資する必要はなく、私たちのEnlivant未合併合弁企業からTPGから受け取った2022年と2021年第4四半期優先資本の発行収益と、2021年第2四半期合弁企業の手元の現金。

(2)2022年12月31日および2021年12月31日までの年間のFFOおよびAFFOには、それぞれ120万ドルおよび40万ドルの従来の思いやり資本財産会社投資に関する収入が含まれている。2022年12月31日までの年間FFOには、我々カナダの借金に関する220万ドルの外貨取引損失が含まれています。また，FFOとAFFOの他の正常化プロジェクトには，回収後の三重正味運転費用が含まれている。

調整後のEBITDA*

調整後のEBITDAは，利子，税項，減価償却と償却前収益(“EBITDA”)を差し引いて計算され，合併関連コスト，会社長期持分奨励計画における株による報酬支出や融資損失準備金の影響は含まれていない。調整後のEBITDAは経営業績を評価する重要な非GAAP補充指標である。

年化現金純営業収入(“年化現金NOI”)*

同社は、公認会計原則に基づいて定義された純収入が最適な収益評価基準だとしている。同社は現金NOIを年化することが重要な補充措置であると考えており、投資家、アナリスト及びその経営陣がその投資の経営業績を評価することを可能にしているからである。同社は経年化現金NOIを年間化収入から運営費と非現金収入と支出を差し引いたものと定義している。年間現金NOIには、純収入に含まれる他のすべての財務諸表金額は含まれていません。

年化収入

賃貸及び利息項目における年間契約賃貸料収入、及び会社が借款及びその他の投資による他の収入を受け取るべきであることは、本報告期間末までの投資額及び適用条項に基づく。年化収入にはテナント回収や追加賃貸料は含まれておらず、(I)それぞれの期間終了までに受信した計上されていない賃貸に関する12ヶ月の実際の支払いを反映するように調整されており、(Ii)当社とGenesisとの2017年の了解覚書に基づき、Sabraが支払うべき余剰賃貸料を先の資産売却から差し引くこと、および(Iii)2022年2月1日からAvamereの年間基本賃貸料の減少を反映している。

行為が健康である

精神的健康状態、化学依存性または物質依存症を有する患者のための入院および外来看護を提供する行為病院と、化学依存および物質嗜癖のための治療サービスを提供する嗜癖治療センターとを含み、入院看護、外来看護、医療戒毒、治療および相談が含まれる可能性がある。

現金純営業収入(“現金純額”)*

同社は、公認会計原則に基づいて定義された純収入が最適な収益評価基準だとしている。同社は現金NOIは投資家、アナリスト、およびその経営陣がその投資の経営業績を評価することを可能にするため、重要な補充措置だと考えている。同社は現金NOIを総収入から運営費と非現金収入と支出を引いたと定義している。現金NOIには、純収入に含まれる他の財務諸表金額はすべて含まれていません。

EBITDARM

特定施設の利息、税項、減価償却、償却、賃貸料及び管理費前収益(“EBITDARM”)は、上記期間中に不動産事業者/テナント(当社ではなく)に計上されなければならない。同社はEBITDARMを用いてEBITDARMのカバー範囲を決定している。EBITDARMは分析ツールとして限界がある。EBITDARMは、施設資本支出または契約承諾の歴史的現金支出または将来の現金需要を反映しない。また，EBITDARMは物件の純収入や業務キャッシュフローを代表するものではなく，これらの指標の代替指標と見なすべきではない。当社はEBITDARMを用いて物件の中核業務を評価し，運営業者/テナントおよび運営構造によって異なる可能性のある管理費を廃止し，当社の運営業者/テナントおよび保証人に十分な流動資金を発生させて当社に対する責任を履行する能力を評価する補充措置としている。

EBITDARMカバー範囲

本報告で述べた期間のEBITDARMと自社施設(高級住宅管理コミュニティを含まない)の現金賃貸料の比率を示す。EBITDARMカバー率は、事業者/テナントに関する現金賃貸料を履行するための事業者/テナント(会社ではない)のための物件のキャッシュフローを生成し、会社の他の義務を履行する能力の補充測定である。しかし，他の要因を除いて，その有用性はEBITDARMの有用性を制限する同様の要因によって制限されている。EBITDARMカバー範囲は安定した施設のみを含み，データがない施設や意味のない施設は含まれていない。

運営資金(FFO)と調整後の運営資金(AFFO)*

同社は、公認会計原則に基づいて定義された純収入が最適な収益評価基準だとしている。同社はまた，全米不動産投資信託協会(“NAREIT”)の定義に基づいて定義された運営資金，あるいはFFO，および調整後の運営資金，あるいはAFFO(および関連1株当たり金額)は，会社の経営業績を評価する重要な非GAAP補充指標であると考えている。不動産資産のための歴史的コスト会計慣行は直線減価償却(土地を除く)を要求するため、このような会計列報は

不動産資産の価値は時間の経過とともに予見可能に縮むだろう。しかし、不動産価値は歴史的に市場や他の条件の上昇や低下に伴い上昇または低下してきたため、歴史コスト計算減価償却を用いた不動産投資信託基金の経営業績報告情報は少ない可能性がある。そのため、NAREITはFFOを作成し、不動産投資信託基金の経営業績の補充測定基準として、GAAPの定義に基づき、この指標は歴史コスト減価償却や償却などの項目を純収入から除外した。FFOは純収益と定義され、公認会計基準に従って計算され、不動産処分の収益または損失を含まず、それが合併していない合弁企業に関連する不動産処分の損益を含まず、非持株権益に関する純額を加え、合併していない合弁企業に関連する会社が占めるべき減価償却と償却シェアを加え、減価額が実体の保有する減価償却不動産価値の減少に直接起因する場合、合併と未合併実体の不動産減価費用を加える。AFFOは、M&Aコスト、株式ベースの給与支出、非現金賃貸料および関連収入、非現金利息収入、非現金利息支出、債務補償損失の非現金部分、融資損失準備金およびその他の準備金、非現金賃貸終了収入および繰延所得税、および他の非現金収入および費用項目(派生ツールの無効収益/損失を含む)を含むFFOとして定義される, 非持株権益に関する非現金収入と支出金額)および合併していない合弁企業に関する非現金調整における当社のシェア。当社は，FFOとAFFO(および関連する1株当たり金額)を用いて，要求されたGAAP陳述に加えて，投資家の当社の経営業績に対する理解を高め，不動産投資信託基金間の経営業績をより有意義にすると信じている。当社はFFOおよびAFFOは運営および財務表現の比較を検討する有用な指標であると考えており，上記の適用項目を除去すると，FFOおよびAFFOは投資家の自社の異なる期間の経営表現の比較や他社との比較に協力できるためである。FFOとAFFOは不動産投資信託基金の経営業績の関連と広く使用されている測定指標であるが、それらはGAAPが定義した運営キャッシュフロー或いは純収入を代表するものではなく、会社の流動性或いは経営業績を評価する代替指標と見なすべきではない。FFOやAFFOも、会社の不動産資産に関連する資本支出に関するコストを考慮しておらず、会社の将来の現金需要を満たすために利用可能な現金を示しているとも主張しない。また，会社によるFFOやAFFOの計算は，他の不動産投資信託報告のFFOやAFFOと比較できない可能性があり，これらの信託は現在のNAREIT定義に基づいてFFOを定義していないか，あるいは現在のNAREIT定義を説明したり，会社とは異なるAFFOを定義したりしている.

補助金収入

贈与収入には，州や連邦政府が我々の高齢者住宅管理ポートフォリオにおけるコミュニティに専門的に支払う大流行に関する資金が含まれており，本来住民に介護を提供するために受け取った金額に比べて増加している。

純債務*

当社の連結財務諸表に報告されている循環信用手配、定期融資、優先無担保手形と担保債務の元本残高は、当社の合併財務諸表で報告された現金と現金等価物を差し引く。

純債務と調整後EBITDAの比*

債務純額の調整EBITDAの計算方法は債務純額を経年化調整EBITDA(調整EBITDA)で除し、経年調整後の調整によりそれぞれの期間内に完了した買収及び処置を発効させ、当該等買収及び処置が前記期間開始時に完了したようにする。

純営業収入(NOI)*

同社は、公認会計原則に基づいて定義された純収入が最適な収益評価基準だとしている。同社はNOIが重要な補充措置であると考えており、投資家、アナリスト及びその管理層がその投資の経営業績を評価することを可能にしているからである。同社はNOIを総収入から運営費を差し引いたものと定義している。NOIには、純収入に含まれる他のすべての財務諸表金額は含まれていません。

正規化FFOと正規化AFFO*

標準化FFOと標準化AFFOはそれぞれFFOとAFFOを代表し，会社がその持続的な経営業績を反映できないと考えられる何らかの収入と支出項目を調整した。当社は，標準化FFOと標準化AFFOは，これらの収入や費用項目を含まない会社の経営業績を評価する有用な指標であり，投資家が会社の異なる時期の経営業績を比較したり，他社と比較したりするのを支援していると考えている。正規化FFOと正規化AFFOは運営キャッシュフローや純収入を代表せず，以下のように定義される

会社の流動性や経営業績を評価する際には、これらの評価基準の代替指標とすべきではない。FFOの正常化やAFFOの正常化も、会社の不動産資産に関する資本支出に関するコストを考慮しておらず、会社の将来の現金需要を満たすための現金に利用可能であることを示しているとも主張しない。また，当社の帰化FFOと帰化AFFOの計算は，他の不動産投資信託報告の正規化FFOや正規化AFFOと比較できない可能性があり，これらの不動産投資信託は現在のNAREIT定義に基づいてFFOを定義したり，現在のNAREIT定義を解釈したりFFOとAFFOを定義したり，正規化FFOと正規化AFFOを定義したりしておらず，当社とは異なる。

入居率

占有率は示した期間の各施設の平均運営占有率である。パーセンテージの計算方法は，実際の国勢調査を同期に利用可能なベッド/単位で提供する期間を割ったものである。入居率には安定した施設のみが含まれており，データや意味のない施設は含まれていない。

REVPOR

REVPORとは，示した期間において，高級住宅管理コミュニティが占有単位ごとに毎月生じる平均収入である。その計算方法は，補助金収入を含まない住民費用とサービス収入を月平均占有単位日数で割ったものである。REVPORは安定した施設のみを含む.

高齢者住宅

老年住宅コミュニティは独立生活コミュニティ、補助生活コミュニティ、持続看護退職コミュニティと記憶看護コミュニティを含む

高級住宅-管理型

第三者物件管理人が物件管理協定に基づいて経営する高級住宅コミュニティ

熟練した組み合わせ

技能組合の定義は，熟練介護/過渡期看護機関の連邦医療保険と非医療補助管理型看護患者総収入を示した期間の技術看護/過渡期看護機関の総収入で割ったものである。スキルセットには安定した施設のみが含まれており，データや意味のない施設は含まれていない.

熟練ケア/過渡期ケア

熟練看護/過渡期看護施設には，熟練看護，過渡期看護，多免許指定，精神健康施設がある。

専門病院や他の

急性看護、長期急性介護およびリハビリテーション病院、宿泊サービスを提供する施設、日常生活活動の援助、および熟練介護/移行介護、高齢者住宅または行動健康に分類されない他の施設を含む可能性がある。

安定した施設

買収時、同社は各施設を安定または非安定に分類した。また、会社は買収後に施設を非安定施設に分類することができる。施設が非安定施設に分類される可能性がある場合には，新たに建設された開発プロジェクト，重大な改修や増築が行われている施設，新規事業者への再配置や移行，テナントビジネスモデルの大きな転換がある。このような施設は、通常、一致した使用率を維持する比較的早い時間(熟練介護/移行介護施設85%、高齢者住宅コミュニティ90%)または分類日後24ヶ月後に安定施設に再分類される。安定施設には、(I)販売待ち施設、(Ii)戦略売却候補施設、(Iii)新事業者への移行施設、(Iv)自社リースから自社運営施設への移行、および(V)本報告に記載した期間の3ヶ月前に買収された賃貸施設は含まれていない。

*非公認会計基準財務指標

本プレスで用いた非GAAP財務指標の有用性と限界に関する台帳，定義，重要な議論は，以下のサイトで見つけることができる：https：//ir.sprar Health.com/Investors/Finance/Quarter-Results.