Nysedei-20221231
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TwoMemberNysedei：OperatingPropertyMember2022-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：リンカーン·ウィルヒルのメンバー2022-12-310001364250Nysedei：MbPlazaメンバーNysedei：OperatingPropertyMember2022-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：オリンピックセンターのメンバー2022-12-310001364250Nysedei：OneWestwoodメンバーNysedei：OperatingPropertyMember2022-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：PalisadesPromenadeMembers2022-12-310001364250Nysedei：SaltairSanVicenteMembersNysedei：OperatingPropertyMember2022-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：SanVicentePlazaメンバー2022-12-310001364250Nysedei：SantaMonica広場のメンバーNysedei：OperatingPropertyMember2022-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：第二街広場のメンバー2022-12-310001364250Nysedei：ShermanOaksGalliaメンバーNysedei：OperatingPropertyMember2022-12-310001364250Nysedei：スタジオ広場のメンバーNysedei：OperatingPropertyMember2022-12-310001364250Nysedei：セルマン·オキシッタのメンバーNysedei：OperatingPropertyMember2022-12-310001364250Nysedei：Trillium MembersNysedei：OperatingPropertyMember2022-12-310001364250Nysedei：ValleyExecutiveTowerMemberNysedei：OperatingPropertyMember2022-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：ValleyOfficePlazaメンバー2022-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：Verona Member2022-12-310001364250Nysedei：VillageOnCanonMembersNysedei：OperatingPropertyMember2022-12-310001364250ニューヨーク：WarnerCenter TowersMembersNysedei：OperatingPropertyMember2022-12-310001364250Nysedei：WarnerCorporationセンターのメンバーNysedei：OperatingPropertyMember2022-12-310001364250Nysedei：西城ビルのメンバーNysedei：OperatingPropertyMember2022-12-310001364250Nysedei：Westwood CenterのメンバーNysedei：OperatingPropertyMember2022-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：Westwood PlaceMember2022-12-310001364250Nysedei：FiveHundredFiveBarrington MembersNysedei：OperatingPropertyMember2022-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberニューヨーク：A 1221海洋大通りのメンバー2022-12-310001364250Nysedei：バリントン広場のメンバーNysedei：OperatingPropertyMember2022-12-310001364250Nysedei：Barrington KiowaのメンバーNysedei：OperatingPropertyMember2022-12-310001364250Nysedei：BarryMemberNysedei：OperatingPropertyMember2022-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：Kiowaメンバー2022-12-310001364250Nysedei：モナルア·ヒルサイードのメンバーNysedei：OperatingPropertyMember2022-12-310001364250Nysedei：ResidencesAtBishopPlaceMembersNysedei：OperatingPropertyMember2022-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：太平洋広場のメンバー2022-12-310001364250Nysedei：The Glendon ResidentialコミュニティのメンバーNysedei：OperatingPropertyMember2022-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：ランドマークは天使のメンバーを失った2022-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：ビーチのメンバー2022-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：VillasAtRoyalKunia Members2022-12-310001364250Nysedei：WaenaメンバーNysedei：OperatingPropertyMember2022-12-310001364250Nysedei：OwensmailthWarnerMembersNysedei：OperatingPropertyMember2022-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMember2022-12-310001364250Nysedei：PropertyUnderDevelopmentMemberNysedei：A 1132 BishopStreetConversionMember2022-12-310001364250Nysedei：他の開発メンバーNysedei：PropertyUnderDevelopmentMember2022-12-310001364250Nysedei：PropertyUnderDevelopmentMember2022-12-31

アメリカです
アメリカ証券取引委員会
ワシントンD.C.，20549
表10-K
☑1934年証券取引法第13条又は15条に基づいて提出された年次報告
本財政年度末まで十二月三十一日, 2022
あるいは…。
☐1934年証券取引法第13条又は15条に基づいて提出された移行報告
_から_への過渡期

依頼書類番号：1-33106
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1364250/000136425023000009/nysedei-20221231_g1.jpg
ダグラス·エメット社は
(登録者の正確な氏名はその定款に記載)
メリーランド州20-3073047
(登録設立又は組織の国又はその他の管轄区域)(国際税務局雇用主身分証明書番号)

海洋大通り1299号、1000号スイートルーム, サンタモニカ, カリフォルニア州90401
(主な執行機関の住所、郵便番号を含む)

(310) 255-7700
(登録者の電話番号、市外局番を含む)

同法第12条(B)に基づいて登録された証券：
クラスごとのタイトル取引記号登録された各取引所の名称
普通株は、1株当たり0.01ドルです天意ニューヨーク証券取引所

同法第12条(G)により登録された証券：なし

登録者が証券法規則405で定義されている経験豊富な発行者である場合は、再選択マークで示してください。はい、そうです☑違います。☐
 
登録者がこの法第13節または第15節(D)節に基づいて報告を提出する必要がないかどうかを再選択マークで示す。はい、そうです☐違います。☑
 
登録者が(1)過去12ヶ月以内(または登録者がそのような報告の提出を要求されたより短い期間)に、1934年の証券取引法第13または15(D)節に提出されたすべての報告を提出したかどうか、および(2)このような提出要求を過去90日以内に遵守してきたかどうかを、再選択マークで示す。はい、そうです☑違います。☐
再選択マークは、登録者が過去12ヶ月以内(または登録者がそのような文書の提出を要求されたより短い時間以内)に、S−T規則405条(本章232.405節)に従って提出を要求した各相互作用データファイルを電子的に提出したか否かを示す。はい、そうです☑違います。☐
登録者が大型加速申告会社，加速申告会社，非加速申告会社，小さな報告会社，あるいは新興成長型会社であることを再選択マークで示す。取引法第12 b-2条の規則における“大型加速申告会社”、“加速申告会社”、“小申告会社”、“新興成長型会社”の定義を参照されたい。
大型加速ファイルサーバ☑ファイルマネージャを加速する☐非加速ファイルサーバ☐
規模の小さい報告会社☐新興成長型会社☐
新興成長型企業であれば、登録者が延長された移行期間を使用しないことを選択したか否かを再選択マークで示し、取引所法第13(A)節に提供された任意の新たまたは改正された財務会計基準を遵守する☐
登録者が報告書を提出したかどうかを再選択マークで示し、その経営陣が“サバンズ-オクスリ法案”(“米国連邦法典”第15編、第7262(B)節)第404(B)条に基づいてその財務報告の内部統制の有効性を評価したことを証明する。この評価は、その監査報告書を作成または発行する公認会計士事務所によって行われる。☑
登録者が空殻会社であるか否かをチェックマークで示す(取引法第12 b-2条で定義されている)。はい、そうです☐違います。☑


2022年6月30日現在，登録者の非関連会社が保有する普通株の総時価は$である3.78十億ドルです。(この計算には、登録会社の執行者および取締役実益が所有するすべての普通株の時価は含まれていない。この排除は、そのような者が登録者の関係者であることを認めるものとみなされてはならない。)

登録者は175,809,6822023年2月10日までに発行された普通株。

引用で編入された書類

登録者の最終依頼書は，登録者が2023年に開催する年次株主総会とともに提出され，その内容の一部が本報告の表格10−Kの第3部に引用的に組み込まれる。この依頼書は，登録者が2022年12月31日までの財政年度終了後120日以内に米国証券取引委員会に提出される。




ダグラス·エメット社は

表格10-K

カタログ表
  
ページ
語彙表
2
前向きに陳述する
5
 
第1部
プロジェクト1
業務の概要
6
第1 A項
リスク要因
13
プロジェクト1 B
未解決従業員意見
31
プロジェクト2
属性
32
第3項
法律訴訟
38
プロジェクト4
炭鉱安全情報開示
38
 
第II部
第5項
登録者普通株市場、関連株主事項及び発行者による株式証券の購入
38
プロジェクト6
[保留されている]
39
第七項
経営陣の財務状況と経営成果の検討と分析
40
第七A項
市場リスクの定量的·定性的開示について
55
プロジェクト8
財務諸表と補足データ
55
プロジェクト9
会計と財務情報開示の変更と相違
55
第9 A項
制御とプログラム
56
プロジェクト9 B
その他の情報
56
プロジェクト9 C
検査を妨害する外国司法管轄区域を開示する。
56
 
第三部
第10項
役員·幹部と会社の管理
57
プロジェクト11
役員報酬
57
プロジェクト12
特定の実益所有者の担保所有権及び経営陣及び関連株主の事項
57
第13項
特定の関係や関連取引、取締役の独立性
57
プロジェクト14
最高料金とサービス
57
第4部
プロジェクト15
展示品と財務諸表のスケジュール
58
プロジェクト16
表格10-Kの概要
60
サイン
61


1


語彙表

本報告で使用される略語：

アイダ1990年“アメリカ障害者法案”
AOCIその他の総合収益を累計する
ASC会計準則編集
ASU会計基準が更新される
現金自動支払機市場では
博馬ビル所有者社長連合会
最高経営責任者最高経営責任者
首席財務官首席財務官
コード1986年に国内収入法が改正された
新冠肺炎コロナウイルス病2019
首席運営官首席運営官
天意ダグラス·エメット社は
環境保護局アメリカ環境保護局
仕事がしやすい1株当たりの収益
“取引所法案”1934年改正証券取引法
FASB財務会計基準委員会
FCA金融市場行為監督局
FDICアメリカ連邦預金保険会社
FFO運営資金
FIRPTA改正された1980年外国投資不動産税法
基金.基金未合併機関不動産基金
会計原則を公認する公認会計原則(アメリカ)
アメリカ国税局アメリカ国税局
それは…情報技術
合弁企業合弁企業
ロンドン銀行の同業借り換え金利ロンドン銀行間同業借り換え金利
LTIP単位長期インセンティブ計画単位
塩化マグネシウムメリーランド州会社法総則
NAREIT全米不動産投資信託協会
ニュー交所ニューヨーク証券取引所
保監所その他全面収益(赤字)
行動単位運営パートナーシップ単位
運営パートナー関係ダグラス·エメット地所LP
OFAC外国資産規制事務室
パートナーシップXDouglas Emmett Partnership X，LP
PCAOB上場企業会計監督委員会(米国)
QRS合資格不動産投資信託基金子会社
不動産投資信託基金不動産投資信託基金
届ける表格10-Kの年報
アメリカ証券取引委員会アメリカ証券取引委員会
証券法1933年改正された証券法
S&P 500標準プール500指数
軟性担保付き隔夜融資金利
2
カタログ表

本報告で使用されている略語(続)：
TRS課税不動産投資信託基金子会社
アメリカです。アメリカです
ドルドル
VIE可変利益実体


本報告で使用する定義用語：

年化賃貸料年化現金基礎賃貸料(テナント精算、駐車スペース、その他の収入を含まない)は、報告日から開始し、報告日後に満了した賃貸契約減免前である。私たちの三重純オフィスビル物件(ホノルルとロサンゼルスにあるシングルテナントビル)の年間化賃貸料は、基本賃貸料に費用精算とテナントが支払う通常の建築費用の見積もりを加えることで計算されます。経年化賃貸料には，保険から回収された損失賃貸料とビル管理用途としての賃貸料は含まれていない。年間レンタル料にはサンタモニカの会社本部での私たちのレンタル料が含まれています。我々が年間化賃貸料を報告するのは、広く報告されている株式REITsの業績を評価する指標であり、一部の投資家はそれをテナント需要を決定し、私たちの業績と価値を他のREITsと比較する手段として使用しているからである。私たちは年間化賃貸料を使用して、私たちのオフィスと複数のポートフォリオの表現を管理して監視します。
統合ポートフォリオ私たちの合併後の業績に含まれるすべての資産を含めて、私たちの合併後の合弁企業を含みます。
運営資金(FFO)我々は、NAREITが策定した基準に基づいてFFOを計算し、販売不動産投資の収益(または損失)、不動産投資制御権変更による収益(または損失)、不動産減価償却および償却(私たちのテナントとしての使用権資産の償却や繰延融資コストの償却を含まない)、および私たちの純収益(赤字)から不動産減価減価を差し引く(私たちの総合合弁企業と私たちの未合併基金によるこのようなプロジェクトへの影響を調整するが、私たちの経営パートナー関係における非持株権益は含まれていない)FFOを計算する。FFOは私たちの投資家に有用だと信じているので、私たちが報告した非GAAP補充財務指標だ。FFOの検討については，本報告項目7“経営陣の財務状況と業務成果の検討と分析”を参照した。
賃借率報告日までのレンタル率。管理空間はレンタルされていると考えられている。再配置中に停止された空間または火災または他の破損によって空になった空間は、レンタルパーセンテージを計算する分子および分母には含まれない。私たちが賃貸金利を報告するのは、広く報告されている株式REITsの業績を評価する指標であり、一部の投資家がテナント需要を決定し、私たちの業績を他のREITsと比較する手段としても使用されているからである。私たちはレンタル率を使用して私たちのオフィスと複数のポートフォリオの表現を管理して監視します。
純営業収入(NOI)私たちはNOIを収入として計算し、私たちが所有して運営している物件に起因する運営費用を引いた。NOIは，一般と行政費用，減価償却と償却費用，その他の収入，その他の費用，非合併基金からの収入，利子支出，不動産投資の売却収益(または損失)と非持株権益の純収益(損失)を我々の純収益(損失)から除外することで計算される。NOIは私たちの投資家に有用だと信じているので、私たちが報告した非GAAP補充財務指標だ。本報告第7項“経営陣の財務状況と経営結果の検討と分析”を参照して、我々の同一財産NOIを検討する。
入居率賃貸率から開始されていない契約に署名した賃貸を除いて入居率を計算した。管理空間は占有されたとみなされている。再配置中に使用を停止した空間または火災または他の破損により空になった空間は、入居率を計算する分子および分母には含まれない。入居率を報告するのは，広く報告されている株式REITsの業績を評価する指標であり，一部の投資家がテナント需要を決定し，我々の業績を他のREITsと比較する手段としても用いられているからである。私たちは私たちのオフィスと多家庭ポートフォリオの表現を管理して監視するために入居率を使用した。
3
カタログ表

本報告で使用する定義用語(続)：
経常資本支出
物件安定後の収入維持に必要な建築物改善は，(I)取得した建物が安定している，(Ii)新たに開発された空間，(Iii)収入増加や運営費の増加や空間用途の大幅な変更のためのアップグレード，(Iv)死傷損失および(V)財産を政府または貸手の要求に適合させるための資本支出を含まない。私たちが経常的な資本支出を報告するのは、株式REITsの業績を評価するために広く報告されている指標であり、一部の投資家はそれを私たちのキャッシュフローの需要を決定し、私たちの業績を他のREITsと比較する手段として使用するためである。私たちは日常的な資本を使って私たちのオフィスと多家庭ポートフォリオの業績を管理して監視しています。
レンタル可能二乗フィート
BOMA再計量によれば、賃貸平方フィート(報告日まで開始されていない賃貸契約に署名された平方フィートを含む)、利用可能な平方フィート、建物管理使用平方フィート、およびBOMAを使用したレンタル空間の調整平方フィートからなる。私たちが賃貸二乗フィートを報告するのは、広く報告されている株式REITsの業績と価値を評価する指標であり、一部の投資家によって他のREITsとの業績と価値を比較するためにも使用されているからである。私たちは賃貸可能な平方フィートを使ってオフィスビルの組み合わせの表現を管理し監視しています。
賃借率私たちは二つの形態のレンタル料-現金レンタル料と直線レンタル料を提案した。現金レンタル料の計算方法は、支払われたレンタル料をレンタル可能な平方フィートで割ることです。直線賃貸料の計算方法は，レンタル期間内の平均レンタル料をレンタル可能な平方フィートで割ることである.
同じ属性私たちは一貫した方法で経営の総合物件を持っていて、両期間の全体比較期間を私たちの総合業績で報告してきました。吾等は、比較可能期間内の(I)買収、(Ii)売却、販売待ち、貢献の保有、または他の方法で当社の総合財務諸表から除去する、(Iii)重大な再配置プロジェクト、または開発活動の影響を受け、または重大な死傷損失を受けた物件には含まれず、これらの物件は、比較可能な期間内に買収され、(Ii)売却、売却、保有、または他の方法で我々の総合財務諸表から除外されるか、またはこれらの事業の経営業績が重大な死傷損失を受けると考えられる。私たちはまた土地賃貸から得られたレンタル料を含まない。
短期賃貸借契約
報告日またはそれまでに満期またはレンタル期間が1年未満の賃貸契約を指し、賃貸借見合わせ、月次借約、その他の短期賃貸契約を含む。
総ポートフォリオ私たちの総合ポートフォリオと私たちの基金が持っている物件を含めて。

4
カタログ表


前向きに陳述する

本報告には、証券法第27 A条及び取引法第21 E条に示される前向きな陳述が含まれている。この報告書では、“信じる”、“予想”、“予想”、“推定”、“近似”、“予定”、“計画”、“将”、“可能”、“可能”、“未来”または他の類似した表現を検索することで、多くの(すべてではない)このような陳述を見つけることができる。私たちは1995年の個人証券訴訟改革法に含まれる安全港の保護を要求した。私たちは、本報告書で使用されている任意の前向きな陳述、または私たちが時々口頭または書面で下した陳述は、私たちの信念と仮定、および私たちが現在把握している情報に基づいていることを投資家に想起させる。実際の結果は，既知と未知のリスク，傾向，不確実性，および制御や予測できない要因の影響を受けるであろう。私たちの仮説は合理的だと思いますが、それらは未来の業績を保証することはできませんし、いくつかの仮説は必然的に間違っていることが証明されるでしょう。したがって、私たちの未来の結果は私たちの予想とは違うことが予想され、このような違いは実質的かもしれない。したがって、投資家は、以前に報告された当時の結果および傾向に基づく前向きな陳述に依存して未来の結果または傾向を予測する際には慎重に行動すべきである。私たちの実際の結果、業績、または業績と展望性陳述に明示的または暗示することをもたらす可能性のある大きな異なるリスクおよび不確定要素は、：
•新冠肺炎の大流行に関連した不利な事態の発展
•不利な経済的または不動産開発は南カリフォルニアやハワイホノルルに影響を及ぼす
•私たちの市場は他の不動産投資家の競争から来ています
•賃貸料を削減したり、テナント報酬および空き率を向上させたり
•テナントは契約を違約し、事前にテナントを終了するか、またはレンタル契約を更新しない
•金利を上げる
•インフレを含めた経営コストの増加
•キャッシュフローは私たちの未済債務を返済したり、土地賃貸の家賃を支払うのに十分ではありません
•融資難
•不動産や他の投資を迅速に清算することはできません
•賃貸料規制法律法規の不利な変化
•環境の不確実性
•自然災害
•火災や他の財産損失
•保険不足や保険費用が増加しています
•新市場や和子市場への展開には成功しなかった
•買収する財産を確定することは困難で、買収に成功しなかった
•手に入れた財産経営が成功しなかった
•不動産開発に関わるリスクは
•合弁企業に関連するリスク
•私たちの役人との利益の衝突やキーパーソンへの依存
•区画や他の土地使用法を変更します
•訴訟や政府訴訟の不利な結果
•当社の業務に適用される法律、法規、条約を遵守しない
•テロや戦争が起こりうるのです
•可能なサイバー攻撃や侵入
•会計基準の不利な変化
•私たちは財務報告書に対する内部統制が弱い
•連邦税法に基づいて私たちの不動産投資信託基金の地位を維持できなかった
•税法の不利な変化は、財産税に関する変化を含む。

これらのリスク要因と他のリスク要因のさらなる検討については，項目1 Aを参照されたい。本報告書の“リスク要因”である。本報告書および私たちの行動を代表することができるすべての人の後続の書面および口頭前向き陳述は、本節に含まれているまたは言及された警告声明に明確に完全に適合している。私たちは、本報告日後の事件または状況を反映するために、私たちの展望的陳述のいかなる修正も公開する義務を負わない。
5
カタログ表


第1部

プロジェクト1.ビジネス

概要

Douglas Emmett，Inc.は完全統合、自己管理、自己管理のREITである。私たちはロサンゼルスとホノルルに位置する主な沿岸子市場の高品質オフィスビルと多戸物件の最大所有者と事業者の一つです。パートナー関係とその子会社、私たちの合併合弁企業と私たちの合併基金における私たちの権益を通じて、私たちは最高のオフィスビル物件とハイエンド多戸コミュニティのかなり大きな市場シェアを所有、買収、開発、管理することに集中しており、これらのコミュニティは供給が深刻に制限されているコミュニティ、ハイエンド行政住宅と肝心な生活施設に位置している。私たちのホテルはカリフォルニア州ロサンゼルス県のベフリー山、ブレントウッド、バーバンク、世紀城、オリンピック廊下、サンタモニカ、シェルマンオーク/エンシーノ、ワーナーセンター/ウッドランド山とウェストウッド子市場、そしてハワイホノルルにあります。私たちは既存のサブ市場の市場シェアを増加させ、類似した特徴を持つ他のサブ市場に入る可能性があり、顕著な市場シェアを得ることができると考えているところである。本報告で使用される用語“私たち”、“私たち”、“私たち”は、ダグラス·エメット社とその合併後の子会社を意味する。

2022年12月31日現在、(I)1770万平方フィートのオフィスビル組合、(Ii)5，013軒の複数のマンション単位、および(Iii)土地賃貸に応じて賃貸料を徴収する2つの土地の手数料権益を含む総合ポートフォリオを有している。私たちはまた、2022年12月31日までに、40万平方フィートの追加オフィススペースを持っている未合併基金の株式を管理して所有しています。私たちは私たちの総合ポートフォリオと共に私たちの未合併ファンドを管理しているので、私たちは総ポートフォリオに基づいて私たちのオフィスポートフォリオの統計データを提供します。より多くの情報については、本報告第2項“属性”を参照されたい。2022年12月31日現在、私たちのポートフォリオには、以下の内容が含まれています(付属小売スペースを含み、土地賃貸によって賃貸料を取得している2つの土地は含まれていません)

 統合ポートフォリオ合計する
ポートフォリオ
オフィス
完全資本物件5353
合併合弁企業属性1616
未合併基金財産—2
合計する6971
複数の家庭
完全資本物件1212
合併合弁企業属性22
合計する1414
合計する8385

業務戦略
 
私たちは過去40年間に策定され実施された重点業務戦略を採用しました
•良質なオフィスビルと多家庭物件は尊い細分化市場に集中している。
まず，供給が限られ，参入ハードルが高く，鍵となるライフスタイル便利施設，ハイエンド幹部住宅，強力で多様な経済基盤に近いサブ市場を選択した。私たちの目標サブ市場では、資格のあるA類オフィスビルはほとんどなく、現在建設中です。私たちの細分化市場は裕福な小テナントが主導しています。彼らのレンタル料は彼らの収入より非常に小さく、しかも彼らのレンタル決定の第一の要素ではありません。2022年12月31日まで、私たちのオフィスビルポートフォリオのテナント規模の中央値は約2，500平方フィートです。私たちのオフィスビルテナントは法律、金融サービス、娯楽、不動産、会計とコンサルティング、健康サービス、小売、技術と保険を含む異なる業界を経営し、それによって私たちのどの業界への依存を減少させます。2020年、2021年、2022年には、私たちの総収入の10%以上を占めるテナントはいません。
6
カタログ表


•すべてのサブ市場で相当な市場シェアを得る規律厳正な戦略。
私たちがサブ市場を選択すると、私たちは相当な市場シェアを獲得し、広範なローカル取引市場情報、リースとサプライヤー交渉における価格決定権を提供し、投資機会を識別し交渉する能力を強化するための規律的な戦略に従う。そこで，各サブ市場の総ポートフォリオにおけるオープン平方フィートによると，我々のサブ市場では平均約37%のAクラスオフィスビル空間を占めている.本報告の第2項“属性”における“Officeブリーフケース要約”を参照されたい。
•アクティブ資産と物件管理。
私たちの完全な統合と集中的な運営プラットフォームは、内部賃貸、能動的な資産と不動産管理、内部設計と建築サービスを含む、私たちのサブ市場に必要な比類のないテナントサービスを提供し、これらのサービスは私たちの物件の組み合わせを管理する上で競争優位を提供してくれると信じています。私たちの内部賃貸エージェントと法律家は、異なる小型テナントと大型物件をレンタルすることを可能にして、各営業日に平均して約4つのオフィスビルのレンタルを完了させ、私たちの内部建築会社は、多くの小さな空間を建設するのに要する時間を圧縮して、空き期間を短縮することができます。私たちの物件管理チームは私たちのオフィスと複数のポートフォリオの日常物件管理を監督して、私たちのサブ市場の集中度によって許容される運営効率から利益を得ることができます

会社の構造

ダグラス·エメット社は2005年6月28日に設立され、ダグラス·エメット不動産コンサルタント会社とその9機関ファンドの業務を継続·拡大することを目的としたメリーランド州の会社である。我々のすべての資産は我々の運営組合企業が直接または間接的に保有しており，この運営組合は2005年7月25日にデラウェア州の有限組合として設立された。我々が共同企業を経営する一般パートナーの唯一の株主として、組合契約によれば、我々は通常、我々が共同企業を経営する業務を管理·経営する独占的な権力を有しているが、他の有限パートナーのいくつかの有限承認および投票権の制限を受けなければならない。私たちの経営組合における権益は私たちの持株比率に応じて利益と損失と現金分配を共有する権利を持たせます。

合弁企業と基金

2022年12月31日、経営組合企業が全資で所有している53のオフィスビル物件と12の住宅物件を除いて、私たちは以下の権益を管理し、所有している
•4つの合併した合弁企業、これらの合弁企業を通じて、私たちと機関投資家は私たちの核心市場に16カ所のオフィスビル物件、合計420万平方フィート、および2カ所の住宅物件を持って、470軒のマンションを持っていて、面積で計算すると、2022年12月31日まで、私たちのこれらの合弁企業における加重平均保有率は46%である。我々は、(I)投資資本に基づく分配および現金純営業収入に基づく追加分配、(Ii)物件管理および他のサービスの費用、および(Iii)特定の買収関連費用およびいくつかの他のコストの精算を得る権利がある。
•私たちと機関投資家は、私たちのコア市場に2カ所のオフィスビル物件を所有しており、総面積は40万平方フィートで、2022年12月31日現在、私たちはこの基金の34%の株式を持っている統一基金。我々は，(I)優先配分，(Ii)投資資本に基づく割当て，(Iii)投資家の割当てがしきい値金利を超えた場合の付帯権益，(Iv)物件管理や他のサービスの費用，および(V)何らかのコストを返済する権利がある.

本報告の財務データは公認会計原則に基づいて総合基礎に基づいて私たちの合弁企業を列記し、非総合基礎に従って私たちの基金を列記します。当社の合弁企業の合併に関するより多くの情報は、本報告第15項の合併財務諸表付記1の“列報基礎”を参照されたい。本報告書の不動産データの大部分は、私たちの合弁企業と私たちの基金が所有する物件を含む、私たちの総ポートフォリオに対して提供されています。この報告書は私たちの業務を理解するのに役立つと信じているからです。当社の合弁企業取引に関するより多くの情報は、本報告書第15項の総合財務諸表付記3を参照されたい。

細分化市場

私たちは二つの業務部門、私たちの事務部門と私たちの多家庭部門を経営しています。私たちの細分化された業務には、オフィスビルと複数の不動産を買収、開発、所有、管理することがある。私たちのオフィスビル部門のサービスは主にオフィス空間のレンタルとその他のテナントサービスを含んでいます。駐車と貯蔵空間のレンタルが含まれています。私たちが複数の家庭に提供するサービスは主にアパートのレンタルと他のテナントサービスを含み、駐車と貯蔵空間のレンタルを含む。弊社支部の詳細については、本報告第15項の連結財務諸表の付記15を参照されたい。
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税収

私たちは私たちに資格があると信じていて、私たちはこのような状況が発生したり、発生することを保証できないにもかかわらず、規則に従って不動産投資信託基金として課税し続ける資格があると信じています。不動産投資信託基金としての税収が直面しているリスクについては、本報告第1 A項“リスク要因”を参照されたい。以下の要約全文は，適用される“法典”条項と関連規則および行政·司法解釈によって制限されるもし私たちが不動産投資信託基金として納税する資格があれば、私たちは通常、現在株主に割り当てられている純収入部分に連邦会社所得税を支払うことを要求されません。このような処理方式は、通常投資会社による“二重課税”(すなわち、会社や株主レベル)を実質的に解消している。しかし、場合によっては、私たちは連邦所得税を支払うことを要求されるだろう。

この規則は、不動産投資信託基金を、(I)1人以上の受託者または取締役によって管理される会社、信託または組織、(Ii)株式または実益権益証明書を譲渡可能であることを証明するための実益所有権、(Iii)非因守則第856~860条の規定の場合、課税されるべきローカル法団、(Iv)非金融機関も非保険会社でもあるが、いくつかの条文の規定の制限を受けなければならない、(V)実益所有権は100人以上が保有する、と定義する。(Vi)各課税年度の後半において、発行済み株式価値が50%以下であることは、5人以下の人によって実際にまたは推定されて所有され、(Vii)その割り当て金額およびその収入および資産の性質に関する以下に述べるいくつかの他のテストに適合する。規則“は、課税年度全体にわたって条件(一)~(四)を満たし、12ヶ月の課税年度の少なくとも335日以内、または12ヶ月未満の課税年度の対応する部分内で条件(5)を満たすことを要求する。

私たちは2つの総収入要件を満たさなければなりません
i.私たちの各課税年度の総収入(以下に定義する“取引禁止”の総収入および合資格のヘッジを含まない)の少なくとも75%は、不動産関連の投資または不動産担保、またはいくつかのタイプの一時投資収入から直接または間接的に由来しなければならない
二、私たちの各納税年度の総収入(“取引禁止”および合格ヘッジを含まない総収入)は、75%の基準を満たす収入から、または株式または証券を売却または処分する他の配当金、利息、または収益から少なくとも95%でなければならない。一般に、“取引禁止”とは、通常の業務中に主に顧客に売却するために保有する財産を売却または他の方法で処分することを意味する(停止財産は除く)。

課税年度の四半期ごとに5つの資産テストを通過しなければなりません
i.私たちの総資産価値の少なくとも75%は、他のREITsの株、公開発行されたREITsの債務ツール、いくつかの他の株または債務ツールを含む不動産資産によって代表されなければならない。これらのツールは、私たちが株式または長期公債を発行する収益で購入されている(ただし、発行後1年に限定される)、現金、現金プロジェクト、および政府証券である
二、資産の75%を除いて、私たちの総資産に占める証券の割合は25%を超えてはならない
三、三、25%資産カテゴリに含まれる資産のうち、我々が所有するいずれかの発行者の証券の価値は、我々の総資産価値の5%を超えてはならず、いずれかの発行者証券投票権または証券価値の10%以上を有してはならず、それぞれの場合、上記75%資産試験下の証券およびTRSまたはQRSの権益(以下に定義する)は含まれておらず、10%価値試験の場合には、いくつかの他の例外を除いて、
四、私たちの総資産価値の20%以下は、1つ以上のTRSの証券によって代表されることができ、
v.非合格公開で発売されたREIT債務ツールは、私たちの総資産価値の25%以下を代表することができます。

REITの資格を満たすために、私たちは、(A)私たちの“REIT課税収入”の90%(支払いされた配当控除および私たちの純資本利益を考慮しない計算)および(Ii)停止財産からの純収入の90%(税後)から(B)いくつかの非現金収入の合計に少なくとも等しい配当金(資本利得配当金を除く)を株主に割り当てることを要求されている。当該等割当は、その関連する課税年度内に支払わなければならないか、又は当社が当該年度の申告表をタイムリーに提出する前に申告した次の課税年度内に支払わなければならない。申告後の最初の定期配当金支払日又は前に支払わなければならない。また、吾等がこのように選択してわれわれの納税表に金額を明記する場合は、次の課税年度に支払わなければならない。もし私たちがすべての長期資本の純利益を分配していない場合、あるいは少なくとも90%を分配していませんが、REIT課税収入の100%未満であれば、通常の会社税率で税金を支払うことを要求されます。また、例年ごとに少なくとも(I)当該年度の一般収入の85%、(Ii)年間資本利益収入の95%、および(Iii)前のいくつかの期間のいずれかの未分配課税収入の合計を割り当てていない場合、実際に割り当てられた金額を超える消費税4%の支払いを要求される。
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私たちは様々な共同企業と有限責任会社で権利を持っている。不動産投資信託基金が組合企業のパートナーであるか、又は規則に基づいて共同とみなされる有限責任会社のメンバーである場合、庫務規程によると、不動産投資信託基金の収入及び資産審査については、不動産投資信託基金は、共同企業又は有限責任会社の資産(実体における資本権益に基づいて決定される)の割合シェアを有するものとみなされ、共同企業又は有限責任会社が当該等の収入の10%を占める資産審査を受ける権利があるとみなされる特別規則とみなされる。

私たちはQRSとみなされる子会社の権益を持っている。この規則は、連邦所得税の目的で、QRSは無視され、QRSのすべての資産、負債および収入、控除および信用項目は、私たちの資産、負債、および収入項目とみなされると規定されている。私たちはREITs課税の子会社として私たちの特定の財産を持っていることを選択することで。私たちはまたTRSとみなされることを選択した会社の権利を完全に持っている。何らかの要求に適合すれば、不動産投資信託基金は、不動産投資信託基金と共にTRSに選択された会社の議決権のある株や証券価値の10%以上を持つことができる。TRSは、一般に、その親会社REITおよび他のテナントに慣用的または非常習サービスを提供することを含む任意の業務に従事することができるが、TRSは、ホテルまたは医療施設を管理または経営してはならない。TRSは一般会社とみなされ、通常会社の税率で連邦所得税と適用される州所得税と特許経営税を支払う。さらに、不動産投資信託基金とそのTRSの賃貸料、サービスまたは他の合意、またはREITテナントとのTRS合意が、公平な条項で締結されていない場合、100%の税を徴収することができる。

私たちは、財産を所有しているか、または他の方法で業務を取引したり、居住している司法管轄区を含む、異なる州または地方司法管轄区に州税または地方税を支払うことを要求されるかもしれません。私たちと私たちの株主に対する州と地方税待遇は上記で議論した連邦所得税の結果と一致しないかもしれません。不動産投資信託基金の資格を廃止する代わりに税収、未分配収入、取引が禁止された収入を含む、不動産投資信託基金に適用されるいくつかの税収を支払う必要があるかもしれない

また、ある取引でC社であった会社から任意の資産を買収し、その資産における納税ベースがその資産の公正な市場価値よりも低い場合には、いずれの場合も、資産を取得した日から決定され、その後、資産を取得した日から5年間で資産を処分する収益を確認した場合、通常、(I)資産の公開市場価値が資産における調整後の納税基準を超える範囲で、この収益について最高の正常企業税率で納税することが求められる。すべての場合、私たちが資産を取得した日に決定される

保険

私たちは一括保険の下で、私たちのポートフォリオのすべての物件に全面的な責任、火災、保険範囲の拡大、業務中断と賃貸料損失保険を提供します。損失の相対リスク，保険範囲，業界慣行のコストを考慮すると，保険仕様と保険限度額は適切かつ十分であると考えられる。我々が保険面で直面しているリスクについては、本報告第1 A項“リスク要因”を参照されたい。

競争

私たちは多くのオフィスビルと複数の不動産の開発業者、所有者と事業者と競争して、彼らの多くは私たちの不動産がある同じ市場で私たちと似たような物件を持っています。私たちの物件に関するより多くの情報は、本報告書の第2項を参照されたい。我々が直面している競争に関するリスクについては，本報告第1 A項“リスク要因”を参照されたい。

監督管理

私たちの物件は、公共地域に関する法規、消防と安全要求、各種環境法律、米国反ドーピング機関、新冠肺炎に関する一時停止追放および賃貸料規制法を含む様々な条約、法律、法令、法規によって拘束されている。我々が直面している法律法規のリスクについては、本報告第1 A項“リスク要因”を参照されたい。

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環境持続可能性

私たちの方法は

私たちは環境的に持続可能な方法で私たちの運営を積極的に管理する。 私たちの取締役会は毎年気候に関連する重大なリスクを評価し、方法は発生の可能性と潜在的な影響に基づいて数値を分配し、緩和措置を考慮して評価する 年間を通じて、私たちの企業持続可能な開発委員会は、取締役会議長と首席運営官の指導の下で、私たちの環境、健康、安全、社会リスクの政策と運営制御を監督し、私たちの進展と結果を監督します 毎月、私たちの役員工学サービス部と私たちの六人の地域エンジニアが会議を開き、私たちの企業持続可能な開発委員会が制定した政策を監督して実施します 私たちの地域エンジニアは毎月、特定の建築運営問題と改善機会を検討するために、それぞれの地域の各建築エンジニアと会議を開催します 私たちはまた外部資源を利用して、私たちの持続可能な開発計画に重要な専門知識、ツール、資源を提供します。

私たちは私たちの利害関係者と協力して、持続可能な発展努力を調整し、私たちの企業とコミュニティの効率と健康レベルを向上させます 私たちは、テナント、サプライヤー、サプライヤーと私たちの持続可能な開発目標と基準を共有し、彼らと密接に協力して、情報を収集し、解決策を開発し、私たちの目標を達成するために技術と計画を実施します 私たちのコミュニティでは、他の利害関係者の意見を求め、地域のビジネス改善地域に参加しています。 私たちは持続可能な発展を私たちの物件管理実践、テナント改善拡張、既存および潜在テナントとの会議に取り入れました。

私たちの持続可能な開発計画は4つの重要な分野を含んでいます

•エネルギー使用量

私たちの毎年の実際のエネルギー消費は天気、建物の入居率、テナントの活動など、多くの要素の影響を受けている その中の多くの要素は私たちがコントロールできることではない しかし、私たちは私たちの建物をもっとエネルギー節約することを求めることができて、確実に求めることができる

私たちのエネルギー消費を低減するいくつかの措置は、リアルタイムエネルギー監視ソフトウェア、LED照明改造、新エネルギー管理システムを含む。 我々の努力により，2021年12月31日現在，我々の安定した合格オフィス空間の89%が米国環境保護局の“エネルギースター認証”を取得する資格があり，全国上位25%の建物にエネルギー効率がある(本報告日現在，2022年のエネルギースタースコアは公表されていない)。

私たちのエネルギーと電力は公共事業会社が電力網(ロサンゼルス水電部門、南カリフォルニアエジソン社、ハワイ電力会社)を介して提供しています 2020年には、私たちの公共事業供給者が提供する再生可能エネルギーの割合は約3分の1(最新データ)と推定される。

•用水量

私たちは私たちのポートフォリオの水を節約するための一連の措置を取った。私たちの建物は低流量の蛇口とトイレを使っています。私たちは無水小便器を使うことで水を節約します。許可された場合、私たちは使用した水の回収を試みた(法律によっては、人間の消費に適合しなければならないので、私たちの建物で使用されている水の大部分を回収することはできない)。私たちのいくつかの建物では、地下水が自然に地下駐車場に浸透し、水を地下に引き戻す前に水を処理します。

•危険廃棄物と回収を含む廃棄物を制御する

回収：私たちはサプライヤーやテナントと協力して、私たちの物件で商業廃棄物と電子廃棄物回収計画を実施しました(生産廃棄物や包装廃棄物は発生しません)。

非危険廃棄物：私たちの通常の操作は少量の補助廃棄物しか発生せず、主にオフィス環境での典型的な操作から来ている。私たちが浪費している主な源は、建物をリフォームして発生した破片であり、特に新しいテナントがビルに搬入された場合、反復的なテナント改善が生じる可能性がある。この無駄を最大限に減らすために、将来のテナントが使用できるテナント改善施設を建設し、実質的な改修を行うことなくテナントを既存の空間に設置しようとしている。

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危険廃棄物：私たちの業務は少量の補助危険廃棄物(主に事務用品)しか発生せず、私たちはすべての適用された廃棄物法規に基づいて処分します。同様に、私たちのテナントは、追加の危険廃棄物の使用を禁止する一般的な事務用途の賃貸契約にほぼ完全に制限され、賃貸要求に応じて適用されるすべての廃棄物法規を遵守する。

•交通輸送を含む空気排出

我々の業務では窒素酸化物(NOx)，硫黄酸化物(SOx)，揮発性有機化合物(VOCs)や粒子状物質(PM)のような大量の空気排出は発生しないが，ロサンゼルスの不動産では天然ガスボイラのような少量の固定汚染源の排出が発生する。私たちはより低い排出モデルにアップグレードすることでこのような排出を減らすために努力してきた。私たちは1平方フィートあたりの電力使用量を減らすことで公共事業者の間接空気排出を削減したい。

私たちはまたテナントに持続可能な交通選択を奨励します：私たちはすでに私たちの物件に200以上の電気自動車充電ステーションを設置し、より多くの充電ステーションを増やす計画です。私たちのすべての建物は十分な自転車駐車スペースを提供します。

•発展する

地上開発は私たちの業務のほんの一部しか占めていないが、増加している。これまで、私たちのすべての開発プロジェクトは、私たちがすでに所有している既存のオフィスビルやマンションコミュニティ敷地に追加的な密度を増加させてきた。環境保全区や生物多様性の高い地域ではない開発地点の選択に取り組み，緑地ではなく褐色地の利用に努めている。

コミュニティ影響力

私たちは私たちのいるコミュニティに意味のある、往々にして変革的な支援を提供する上で長い歴史を持っている。私たちはまた重点産業と専門組織に慈善支援を提供し、通常は活動支援の形で提供する。

私たちのビジネス戦略の一部は、私たちの目標サブ市場に非常に大きなオフィスビルと住宅コミュニティの集中度を持つことです。私たちはこのような多くのコミュニティで大量の所有権シェアを持っていて、これは私たちを独特の地位に置き、時々屋外改善プロジェクトに投資して、これらのプロジェクトは私たちの不動産を改善するだけでなく、周囲のコミュニティに貴重な便宜施設を提供します。例えば、私たちが最近ブレントウッドで完成した住宅開発プロジェクトでは、大量の追加資本を投入し、Wilshire Boulevardに1エーカーの公園を建設し、公衆に開放し、周囲の不動産とコミュニティに都市緑地と貴重な便宜施設を提供した。

人力資本

著者らの長期戦略の核心は正しい技能を持つ最適な人材を吸引、育成、維持し、私たちの成功を推進することである。私たちが競争地位を維持する能力は、私たちの幹部とキーパーソンの技能と努力に大きく依存して、彼らは豊富な不動産業界の経験、強力な業界の名声とネットワークを持っていて、私たちが買収、処分、開発と借入機会を識別し、物件のテナントと売り手と交渉し、私たちの開発プロジェクトと物件の運営を管理するのを助けてくれます。2022年12月31日まで、私たちは約750人を雇用した。

私たちは開放、尊重、信頼の文化を提唱し、私たちがしているすべてのことにチームワークと包容の感覚をもたらす。私たちは一連の経験、背景、観点を持つことが私たちに新しいやり方を見つけることができるということを認識している。私たちは必ず肉体的に職場文化を育成し、私たちのすべての従業員に発言権を与え、彼らの潜在力を発揮しなければならない。私たちは、私たちの毎日のコミュニケーション計画、従業員に私たちのビジョン声明と核心価値観に関する日常訓練、そして私たちの四半期従業員表彰計画、ジェーン·ジョイス賞など、私たちの文化を積極的に促進する計画があります。

私たちは私たちと一緒に働く人たちの多様性と包括性を重視して促進する。私たちは、人種、性別、肌の色、血統、市民身分、結婚状況、家庭状況、民族または社会出身、民族、宗教、年齢、障害、性的指向、性別同意または表現、医療条件、遺伝情報、軍人または退役軍人身分、政治的観点、または法的保護が適用される任意の他の地位の差別または嫌がらせを受けない職場で平等な機会を提供することに取り組んでいる。採用、採用、配置、発展、訓練、給与と昇進はこれらの要素に基づいているのではなく、資格、業績、技能と経験などの要素に基づくべきである。

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最も優秀な人材を雇用·維持する第一歩は，安全で心強い職場を作ることであり，人々に価値を感じさせることが知られている。有給休暇、休暇、病気休暇、退職貯蓄計画、医療、歯科、視力保険など、すべての正社員に競争力のある報酬と福祉を提供しています。また、従業員が従業員だけではなく、自分が所有者であることを表現し、感じることができるように、非常に寛大な持分補償計画を提供します。2022年には、約750人の従業員の約半分に株式報酬を提供しました。

従業員、テナント、そしてサプライヤーの健康と安全は私たちにとって最も重要だ。私たちは製品の組み合わせ全体でリードした健康と安全基準を堅持して、毎年すべての従業員に安全訓練を完成させることを要求しています。私たちは従業員の健康意識を向上させるための健康計画を持っている。このプロジェクトのいくつかの活動は生物識別スクリーニング、インフルエンザワクチン注射、健康なおやつと従業員の歩行挑戦を含む。この計画はより高い従業員満足度、より低い医療コスト、従業員業績の改善を含む多くのメリットを提供する。

2020年、2021年と2022年の間に、新冠肺炎の疫病は著者らの人力資本管理に重大な影響を与えた。私たちは必要不可欠な業務と考えられ、私たちは迅速に行動し、私たちの物件開放を維持し、現場や本社で働き続けるテナントや従業員を保護するために安全協定や手続きを策定した。これらの措置には，清掃·消毒対策の強化，新鮮な空気の換気を最大限に増加させること，エアフィルタの効率を向上させることがある。これらの換気と濾過措置は大流行後長い間、私たちの室内空気の質に長期的に有益な影響を与えるだろう。私たちはまた、私たちのホテルでの新冠肺炎の伝播を防ぐために、従業員訓練と労働力ガイドラインを実施した。

主な執行事務室

私たちの主な行政事務室は私たちが持っているビルの中にあります。郵便番号：90401(電話：310-255-7700)。

利用可能な情報

私たちのウェブサイトではWww.douglasemmett.com米国証券取引委員会に報告書を提出または提出した後、Form 10-K年次報告、Form 10-Q四半期報告、Form 8-K現在の報告、およびこれらの報告のすべての修正を無料で提供します。私たちのウェブサイトの“わが社-投資家-アメリカ証券取引委員会届出書類”を参照してください。私たちのウェブサイトでは、私たちのビジネス行動と道徳基準、私たちの取締役会とその委員会の規約が含まれている当社の管理文書を無料で提供しています。私たちのサイトの“当社-投資家-管理”を参照してください。私たちのサイト上のどんな情報や私たちのサイトからのハイパーリンクも本報告書に含まれません。もっと情報が必要でしたら、ご連絡ください

スチュアート·マクヒンニ
投資家関係部総裁副社長
310-255-7751
メール：smcelhinney@douglasemmett.com






















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カタログ表


第1 A項。リスク要因

以下のリスク要因は、我々の業務や運営に悪影響を及ぼす可能性があると考えられる最も重大なリスク要因であり、我々の財務状況、REIT状況、運営結果およびキャッシュフロー、債務返済および株主への配当金の支払い能力、ビジネスチャンスが発生したときに資本を把握する能力、資本を調達する能力、および私たちの普通株の市場価格を含むが、これらに限らない。これは詳細なリストではなく、他のリスク要素は私たちの業務と財政的表現に悪影響を及ぼすかもしれない。私たちの運営環境は競争が激しく、変化が迅速で、新しいリスク要素が時々現れている。したがって、私たちはこれらのすべてのリスク要素を予測することができず、これらのすべてのリスク要素が私たちの業務に与える影響を評価することもできないし、任意の要素や要素の組み合わせは、実際の結果が任意の前向き陳述に含まれる結果と大きく異なる程度をもたらす可能性がある。危険要素に対する討論は多くの展望的な陳述を含む。前向き陳述に依存する注意事項については，本報告の冒頭の“前向き陳述”を参照されたい。

以下にリスク要因の概要を示す
私たちの財産や業務に関連するリスク
•新冠肺炎の全世界的な大流行は、すでに私たちの業務、財務状況、経営業績、キャッシュフロー、私たちの債務返済能力、株主に配当金を支払う能力、私たちの不動産投資信託基金の地位、私たちがビジネス機会が現れた時にそれらを利用する能力、私たちの資本を調達する能力、および/または私たちの普通株の市場価格に悪影響を及ぼす可能性がある。
•持続的な高インフレは私たちの経営業績、キャッシュフロー、財務状況、私たちが配当金と分配を支払う能力、そして私たちの普通株の市場価格に悪影響を及ぼすかもしれない。
•すべての物件はカリフォルニア州ロサンゼルス県とハワイホノルルにありますので、私たちが直面しているリスクは私たちがもっと多様なポートフォリオを持っているリスクよりもっと大きいです。ロサンゼルス県の不動産はいくつかのサブ市場に集中して、私たちはこれらの特定の地区と関連するリスクに直面させます。
•私たちの経営業績は不動産業界に関連するリスクの影響を受けています。
•私たちは大量の債務を背負っており、これは私たちを金利変動リスクと債務再融資できないリスクに直面させ、逆に債務違約のリスクに直面させる可能性がある。
•新しい賃貸契約から得たレンタル料は私たちの要求価格のレンタル料より低いかもしれません。時々レンタル料の低下を経験するかもしれません。
•他の物件との競争に成功するために、私たちは私たちの不動産を維持し、修理し、改造する必要があります。これは私たちのキャッシュフローを減少させます。
•私たちは激しい競争に直面しています。これは私たちの物件の入居率とレンタル率に悪影響を及ぼすかもしれません。
•潜在的な損失は、不利な気象条件、自然災害および所有権クレームを含み、保険範囲内にない可能性がある。
•私たちは賃貸契約を更新したり、空きスペースをレンタルすることができないかもしれません。
•オフィスビルポートフォリオに対する業務戦略は、規模の小さいテナントに賃貸に重点を置いており、これはより大きな信用リスクをもたらす可能性がある。
•不動産投資は一般的に流動性が不足している。
•私たちは法律、法規、そして協約を遵守することで大きな費用を発生させるかもしれない。
•私たちは不動産を持っているので、私たちは広範な環境法規の制約を受けて、これは未来の環境支出と債務に不確実性をもたらします。
•私たちの物件は、有害なカビを含んだり発展したり、他の大気質問題の影響を受けたりする可能性があり、これは健康に悪影響を及ぼす責任と救済費用を招く可能性がある。
•賃貸料規制または賃貸料安定化立法および他の規制制限は、賃貸料を向上させる能力を制限し、新たなまたは増加した運営コストを私たちのテナントに転嫁する可能性がある。
•私たちは事業を拡大できる買収を達成できないかもしれないし、買収した物件を統合·運営することもできないかもしれない。
•私たちは私たちの業務を新しい市場やサブ市場に拡張することに成功できないかもしれません。
•私たちは不動産開発と関連した危険に直面している。
•私たちが合弁会社を設立したり、付属会社の証券(私たちの運営組合会社を含む)を発行したりすると、いくつかのリスクに直面します。
•もし私たちがその中の一つの不動産の土地賃貸契約を滞納したら、私たちの業務は不利な影響を受けるかもしれない。
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•私たちは未来に期待された水準で株主に分配される十分な現金を持っていないかもしれない。
•私たちは契約相手側が外国資産規制事務所から“禁制者”に指定されるリスクに直面している。
•テロと戦争は私たちの業務と経営業績を損なうかもしれない。
私たちの組織や構造に関するリスクは
•私たちの物件を売却したり再融資したりする際に、OP単位所有者への税収結果は、私たち役員の利益が私たちの株主の利益と異なる可能性があります。
•私たちの幹部たちは私たちの問題に大きな影響を及ぼす。
•彼らの雇用協定によると、もし私たちの一部の幹部が理由なく解雇されたり、十分な理由があれば、彼らは解散費を得るだろう。
•私たちのどんな幹部や重要な上級者たちの流出は私たちの業務を深刻に損なう可能性がある。
•私たちの経営陣の報酬報酬は、改善された財務業績や私たちの普通株の市場価格と関連していないか、対応していないかもしれません。
•私たちの取締役会は株主の承認なしに重大な会社政策を変更するかもしれない。
•私たちの成長は私たちがコントロールできない外部資本源に依存する。
•私たちは短期流動性投資と関連した危険に直面している。
•私たちの憲章、私たちが運営するパートナーのパートナーシップ協定、メリーランド州法律には、統制権変更取引を延期または阻止する可能性のある条項が含まれています。
•私たちが共同経営する一般パートナーの唯一の株主として、私たちの受託責任に利益衝突が生じる可能性があります。
税務関連のリスクと不動産投資信託基金としての私たちの地位
•私たちの財産税は、財産税税率の変化、再評価、あるいは財産税法律の変化によって増加する可能性があり、これは私たちのキャッシュフローに悪影響を及ぼすだろう。
•REIT資格を取得できなかったことは、より高い税金と分配に利用可能な現金の減少につながるだろう。
•連邦所得税の目的で、運営組合またはその任意の子会社が一般会社とみなされる場合、不動産投資信託基金になる資格がなくなってしまう可能性がある。
•私たちが不動産投資信託基金になる資格があっても、分配に使える現金を減らすために税金の支払いを要求されるだろう。
•不動産投資信託基金の流通要求は、私たちの流動性に悪影響を及ぼす可能性があり、他の魅力的な機会を放棄する可能性がある。
•REIT株主は現金分配なしに課税収入を得ることができる。
•1031条項交換条件を満たす取引が後に課税対象と決定された場合、または1031条項交換を実施するために適切な代替財産の購入を決定し、完了できない場合、私たちは不利な結果に直面する可能性があり、このような取引に適用される法律が改正または廃止された場合、繰延納税に基づいて財産を処分することができない可能性がある.
•REITsに影響を与える立法または他の行動は、私たちがREIT資格を維持する能力やこのような資格の連邦所得税結果を含む、私たちの投資家または私たちに否定的な影響を与えるかもしれない。
•非米国投資家はFIRPTAを納める必要があるかもしれませんが、もし私たちが“国内統制”REITの資格に適合していない場合、または私たちの株が成熟した証券市場で定期的に取引されていないと思われない場合、FIRPTAはいくつかの分配および普通株の販売に課税されます。
一般リスク
•ネットワーク攻撃，ネットワーク侵入，あるいは他の方式のセキュリティホール，および我々のITネットワークや関連システムの他の重大な中断により，我々の業務を損なう可能性がある.
•訴訟は私たちの業務に悪影響を及ぼすかもしれない。
•もし私たちが効果的な財務報告内部統制制度を維持できなければ、私たちは私たちの財務結果を正確に報告できないかもしれない。
•新しい会計声明は私たちの経営業績や私たちのテナント報告書の財務表現に悪影響を及ぼすかもしれません。

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私たちの財産や業務に関連するリスク

新冠肺炎の全世界的な大流行は、すでに私たちの業務、財務状況、経営業績、キャッシュフロー、私たちの債務返済能力、株主に配当金を支払う能力、私たちの不動産投資信託基金の地位、私たちがビジネス機会が現れた時にそれらを利用する能力、私たちの資本を調達する能力、および/または私たちの普通株の市場価格に悪影響を及ぼす可能性がある。

各国政府と企業が行動を取ってこの公衆衛生危機を緩和することに伴い、新冠肺炎の全世界の疫病はすでに一般経済活動を深刻に混乱させた。大流行が最終的に我々の業務に与える影響の程度は将来の事態の発展に依存し，これらの事態の発展は高い不確実性を持ち，個々の変異の持続時間や伝播，その深刻さ，ウイルスを抑制するための行動，未来のウイルス変異の出現と影響，正常経済と運営条件回復の速度と程度を含むが予測できない。大流行が後退しても、私たちはそれによる景気後退を含め、世界経済の影響が私たちの業務に与える重大な影響を経験し続けるかもしれない
しかしながら、大流行のすべての影響は現在知られていないが、大流行のいくつかの潜在的な影響は、以下のことを含むかもしれない
•政府の行動は、賃貸契約の実行を一時停止し、賃料を迅速または根本的に受け取ることができない能力を減少または減少させること、テナントの需要に悪影響を与えること、私たちのコストを増加させること、または他の方法で私たちの賃貸を減少させることを含むが、これらに限定されない
•サプライチェーン、政府、または他の建設または私たちの運営および/または私たちのテナントの運営に悪影響を及ぼす中断；
•私たちのテナントは経済的圧力に直面しており、これは入金の減少や違約を招く可能性がある
•テナント需要の減少または異なることは、私たちのビルの入居率および/またはレンタル率をより低くすることになる
•私たちのビルの乗車率が低下し、駐車収入が低下した
•安全性の観点から、費用および/または資本投資の増加またはテナント需要の減少
•私たちの従業員またはテナント遠隔作業のため、IT中断および/またはネットワーク攻撃のリスクが増加した
•従業員やテナントの病気や社交的疎遠のために私たちの運営が中断された
•労働市場への影響は、より高い従業員流動率と労働コストの増加を招く可能性がある
•金融市場、私たちの物件価値および/または私たちのキャッシュフローの変化は、私たちの株価および/または私たちのテナントが合理的または任意の条件で必要な債務または持分資本を得ることに悪影響を及ぼす；および/または
•保険費用または獲得可能性の増加、または保険条項の変化。

持続的な高インフレは私たちの経営業績、キャッシュフロー、財務状況、私たちが配当金と分配を支払う能力、そして私たちの普通株の市場価格に悪影響を及ぼすかもしれない。

インフレ上昇が私たちの業務に与えるいくつかの潜在的な悪影響は、
•賃料経営コストと一般的で行政コストの増加
•インフレと同じ速度でレンタル料を増やすことはできないかもしれません
•インフレと同じ速度で賃貸料を増加させることができれば、テナントの私たちの不動産に対する需要を減らすことができるかもしれない
•オフィスビルのテナントに高い賃貸料運営コストを回収できないかもしれません
•オフィスビルのテナントにより高い運営コストを徴収することは、オフィスビルの物件に対するテナントの需要を減少させる可能性がある
•インフレ上昇は通常、金利上昇を伴う。これは、(I)私たちの貸借コストを増加させること、(Ii)私たちの不動産推定値に悪影響を与えること、および(Iii)景気後退をもたらし、私たちの業務に悪影響を及ぼすことをもたらすかもしれない
•私たちの財産を維持するために日常的な資本支出を増加させる
•建築コストが増加し、これはプロジェクトの開発と再配置のコストを増加させる
•キャッシュフローの減少は私たちが配当金と分配を支払う能力に悪影響を及ぼすだろう。

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すべての物件はカリフォルニア州ロサンゼルス県とハワイホノルルにありますので、私たちが直面しているリスクは私たちがもっと多様なポートフォリオを持っているリスクよりもっと大きいです。ロサンゼルス県の不動産はいくつかのサブ市場に集中して、私たちはこれらの特定の地区と関連するリスクに直面させます。

私たちの不動産は地理的に集中しているため、私たちが経営している市場とサブ市場は、不利な経済と監督管理の発展および自然災害の影響を受けやすく、例えば、経済減速、業界の減速、業務縮小、業務移転、不動産とその他の税収の増加、法規の変化、地震、洪水、干ばつ、野火。カリフォルニアも他の多くの州より訴訟が良く、規制され、より課税されていると考えられている

私たちの経営業績は不動産業界に関連するリスクの影響を受けています。

不動産投資は様々なリスク、価値、需要の変動と周期の影響を受け、その多くは私たちがコントロールできない。これらの活動には限定されません
•国際的、国家的、または地方経済状況の不利な変化
•可能な市場圧力を含み、レンタル料減免、テナント改善、早期解約権、または市価未満の契約継続選択をテナントに提供することを要求する可能性のある市場圧力を含む優遇条件でのレンタルスペースを提供することができない
•実際または潜在的な投資家、買い手、売り手、またはテナントの財務状況は不利に変化する
•テナントからレンタル料を受け取ることはできません
•他の不動産運営会社、上場REITs、機関投資基金など、他の不動産投資家からの競争
•オフィス空間および住宅単位に対するテナントの需要が減少した理由は、(I)空間利用の傾向、(Ii)物件の相対的な人気度の変化、(Iii)賃貸空間のタイプ、(Iv)購入と賃貸の対比、(V)次市場犯罪率やホームレスの増加、または(Vi)景気後退、である
•駐車スペースへの需要減少の原因としては，(I)ビルの乗車率の低下，(Ii)自動運転車などの科学技術の影響，あるいは(Iii)相乗りサービスの普及，などがあげられる
•事務用住宅や住宅の供給を増やす
•金利と信用供給の変動は、私たちが優遇条件で融資を得る能力に悪影響を与えるかもしれないし、全く影響を与えないかもしれない
•(I)保険コスト、(Ii)労働コスト(例えば、私たちの従業員または建築サービス契約を締結したいずれか一方の従業員が労働組合に加入するような労働コスト、(Iii)エネルギー価格、(Iv)不動産評価および他の税金、および(V)法律、法規、および政府政策を遵守するコスト、を含む、運営コストの増加(またはテナントから運営コストを回収する能力低下)
•公共事業が中断した
•賃貸料規制、安定法及びその他の賃貸料を規制する法律又はチノの影響
•法律、法規、政府政策--衛生、安全、環境、区画と税法、政府財政政策と反ドーピングを含むが、これらに限定されない--の変更と実行に関する変更
•連邦と州支出と税金政策に関する立法不確実性
•不動産を効率的に経営することは困難である
•不良物件を買収すること
•適当な時間やお得な価格で財産を売ることはできません。

私たちは大量の債務を背負っており、これは私たちを金利変動リスクと債務再融資できないリスクに直面させ、逆に債務違約のリスクに直面させる可能性がある。

私たちには大量の債務があり、様々な目的で大量の追加債務が発生する可能性がありますが、将来の物件買収や開発活動に資金を提供し、物件を再配置し、私たちの運営に資金を提供することを含むかもしれません。当社の合併債務の詳細については、本報告第15項の総合財務諸表付記8を参照されたい。私たちの未合併債務のより多くの詳細については、本報告書の第7項“表外手配”を参照されたい。

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私たちの巨額の債務、そして私たちの債務協定が私たちに加えた制限や他の制限、特に経済低迷期に信用を得ることが困難な場合には、私たちに悪影響を及ぼすかもしれません

•金利上昇と高金利時期は、(I)私たちの経営結果、(Ii)私たちが配当と分配を支払う能力、(Iii)私たちの普通株の市場価格、および(Iv)私たちが借金したり、優遇条件でお金を借りる能力に悪影響を及ぼす
•私たちのキャッシュフローは私たちに必要な元金と利息を支払うのに十分ではないかもしれません
•私たちの借金を返済することは、私たちの不動産を経営したり、私たちのREIT資格を維持するために必要な分配を支払うのに十分な現金がないかもしれません
•必要に応じたり、優遇条件でより多くの資金を借りることができない可能性があり、買収機会を利用する能力に悪影響を及ぼす可能性がある
•私たちは期限が切れた時に私たちの債務を再融資できないかもしれないし、再融資条項は私たちの既存の債務の条項よりも優遇されないかもしれない
•私たちは私たちの1つ以上の財産を処分しなければならないかもしれないし、不利な条件の下であるかもしれない
•私たちは融資文書の任意の制限条項に違反する可能性があり、これは融資者に私たちの債務義務を加速させる権利があるかもしれない
•私たちはヘッジ浮動金利債務をヘッジできないかもしれません。取引相手は私たちの対沖合意の義務を履行できないかもしれません。ヘッジプロトコルはリッジ金利変動リスクを効果的にヘッジできないかもしれません。私たちが持っているいかなるヘッジ合意が満期になった時、私たちは当時の既存の市場金利と現在のヘッジファンドの債務に関する未来の金利変動に直面します。もし私たちがヘッジアップしている標的債務が違約すれば、私たちも違約を宣言される可能性があります
•私たちは約束を破る可能性があり、貸主または抵当権者は、私たちがその融資を保証した財産の担保償還権を取り消し、賃貸料と賃貸の譲渡を得るかもしれない
•私たちの債務と交差違約条項の下で、私たちの違約は他の債務の違約を招く可能性がある
•私たちの財産に対するいかなる補償も、現金収益なしに課税収入を創出する可能性があり、これは、規則に規定されているREIT分配要件を満たす能力に悪影響を及ぼす可能性がある
•私たちの変動金利債務と関連ヘッジの多くは、ドル-ロンドン銀行間同業借り上げ金利を基準としており、米ドル-ロンドン銀行間同業借り上げ金利基準に影響を与える規制の変化、例えばSOFR(本報告第7 A項-市場リスクの定量化および定性的開示に関する)や他の指数への移行は、私たちの借入コストまたは私たちのヘッジファンドの有効性に影響を与える可能性がある。

新しい賃貸契約から得たレンタル料は私たちの要求価格のレンタル料より低いかもしれません。時々レンタル料の低下を経験するかもしれません。

様々な要素、例えば私たちのサブ市場の競争定価圧力、ロサンゼルス県或いはホノルル不動産市場の不利な条件、全体的な経済低迷或いは私たちの物件は私たちのサブ市場の他の物件と比べて望ましいかどうかによって、私たちが新しい賃貸から得た賃貸料は私たちの元の賃貸料より低いかもしれません。

他の物件との競争に成功するために、私たちは私たちの不動産を維持し、修理し、改造する必要があります。これは私たちのキャッシュフローを減少させます。

もし私たちの物件が賃貸料、サービス、条件、あるいは位置の面で既存と潜在的なテナントに競争相手が持っている物件がなければ、私たちはテナントを失ったり、より低い賃貸料に耐えたりする可能性があります。したがって、私たちは時々私たちの不動産の競争力を維持するために巨額の資本支出を発生させる必要があるかもしれない。このような支出が入居率や賃貸料の上昇を招いたり、既存のテナントが私たちの競争相手が所有している物件に移転することを阻止することは保証できません。

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私たちは激しい競争に直面しています。これは私たちの物件の入居率とレンタル率に悪影響を及ぼすかもしれません。

私たちは多くのオフィスビルと複数の不動産の開発業者、所有者と事業者と競争して、彼らの多くは私たちの不動産がある同じ市場で私たちと似たような物件を持っています。もし私たちの競争相手が現在の市場価格より低いか、または現在テナントから受け取っている賃貸料よりも低い賃貸料で空間を提供する場合、または彼らがテナントに大量のレンタル料または他の特典を提供する場合、私たちは既存または潜在的なテナントを失う可能性があり、彼らを代替できない可能性があり、私たちは賃貸料を現在徴収している賃貸料よりも低くすることを余儀なくされるかもしれないし、より多くの実質的な賃貸料減免、テナント改善、事前解約権、または市場の契約延長オプションを提供して、テナント賃貸契約が満了したときにテナントを維持することを余儀なくされるかもしれない。
潜在的な損失は、不利な気象条件、自然災害および所有権クレームを含み、保険範囲内にない可能性がある。

カリフォルニア州ロサンゼルス県とハワイホノルルでの業務は、地震、津波、ハリケーン、火山、干ばつ、風、洪水、山体地滑りと火災のような悪天候条件と自然災害の影響を受けやすいです。気候変動はこのような災害が発生する可能性を増加させる可能性があり、気候変化は海面上昇などの他の影響を与える可能性があり、これはホノルルでの財産に影響を与える可能性がある

不利な気象条件、自然災害、気候変動の影響は、私たちの不動産やその所在地域の経済に重大な損害を与える可能性があり、これらのリスクは私たちの不動産の位置集中によって増加する。私たちの保険カバー範囲は、悪天候や自然災害による業務中断または損失をカバーするのに十分ではない可能性があります。また、私たちの保険証書には大量の自己保険部分と、このような活動の重大な賠償免除額と自己費用が含まれており、私たちはアメリカの保険供給とその定価の影響を受けています。したがって、不利な気象条件と自然災害が発生すれば、私たちは大きなコストを招くかもしれない

私たちのほとんどの物件は南カリフォルニアにあり、これは地震リスクが増加している地域です。私たちは現在私たちの財産に地震保険をかけていますが、私たちの地震保険金額は地震による損失を完全にカバーするのに十分ではないかもしれません。もし私たちの判断によると、これらの保険証書の保険コストが損失リスク割引額の価値を超えていれば、私たちは未来に私たちの一部または全部の財産への地震あるいは任意の他の保険への保険を減少または停止するかもしれません。

私たちは特定の環境条件、アスベスト、騒乱、あるいは戦争による損失のようないくつかの損失に保険をかけない。また、私たちの財産権保険証書は一般的に物件を購入する時の価値だけを保証し、私たちのポートフォリオの市場価値の増加に伴い、私たちの財産権保険カバー範囲を増加させるつもりもありません。したがって、私たちは不利な所有権からのクレームを含めて、私たちが経験する可能性のあるすべての損失に十分な保険を提供していないかもしれない。

もし私たちが保険に加入していない、あるいは保険限度額を超えた損失に遭遇した場合、私たちは重大なコストが発生し、損害財産に投資する資本とこれらの財産が予想する将来のキャッシュフローを損失する可能性がある。破損した財産が保証されれば、これらの財産が取り返しのつかない損害を受けても、債務に責任を負い続けるかもしれない

もし私たちの任意の財産が破壊または破損された場合、現在の区画および土地使用法規によると、私たちはその多くの財産をその既存の位置の既存の高さや大きさに再建することができないかもしれない。もし私たちの1カ所の物件が重大あるいは全面的な損失を受けた場合、私たちはこのような物件をその既存の規格に再建することができないかもしれません。そうでなければ、現在の法規要求を満たすためにこのような物件をアップグレードする必要があるかもしれません。

私たちが経営している子市場の新しい規定は私たちに建物の安全改善を要求するかもしれません。例えば、地震を防ぐために建物を改修することを要求するかもしれません。これらの規定を守ると、巨額のコストが発生するかもしれません。

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私たちは賃貸契約を更新したり、空きスペースをレンタルすることができないかもしれません。

私たちはテナントのレンタル契約を更新できないかもしれません。この場合、新しいテナントを探さなければなりません。新規テナントを誘致したり、既存のテナントを引き留めたりするためには、特に不況の時期には、既存の賃貸料よりも低い賃貸料を受け入れなければならないか、あるいは大幅な賃貸料減免、テナント改善、早期解約権、または市価より低い継続選択を提供しなければならない可能性がある。そのため、私たちの一部のオフィスビルと複数の住宅は長い間空いている可能性があります。さらに、いくつかの既存のテナントは、現在の市場価格よりも低いレートでリース条項を更新するか、またはテナントが満了する前にテナントを終了する選択をテナントに提供している。私たちは積極的に機会を探して、位置が良いと思う高品質の建物を探して、これらの建物は現在あるいはもうすぐ来る空きによって過渡段階にあるかもしれません。このような空き物件が不動産買収後に補填されることや、新しいテナントの賃貸契約が時価以上の価格で締結されることは保証できません。2022年12月31日まで、私たちの総オフィスビルグループの12.9%の面積がレンタルでき、13.8%の面積は2023年に期限が切れる予定です。2022年12月31日まで、私たちの多家庭ポートフォリオの0.6%の単位がレンタルできます。私たちの多家庭ポートフォリオのほとんどのレンタル契約は来年中に更新しなければなりません。より多くの情報は、本報告項目2“属性”を参照されたい。

オフィスビルポートフォリオに対する業務戦略は、規模の小さいテナントに賃貸に重点を置いており、これはより大きな信用リスクをもたらす可能性がある。

オフィスビルポートフォリオの業務戦略は、規模の小さいテナントへのレンタルに重点を置いており、これはより大きな信用リスクをもたらす可能性があります。彼らは規模の大きいテナントよりも不況の影響を受けやすく、テナントをキャンセルまたは更新しない可能性が高いかもしれません。

不動産投資は一般的に流動性が不足している。

私たちの不動産投資は比較的迅速に売ることが難しい。1つの投資の資本返還および収益現金化(ある場合)は，一般に売却または再融資対象財産の場合に発生する.私たちは販売によって私たちの投資目標を達成できないかもしれないし、任意の所与の期間内に魅力的な価格で再融資できないかもしれない。私たちはまたどんな脱退戦略も達成できないかもしれない。いずれの要因も、(I)弱い市場状況、(Ii)不動産の既定の市場不足、(Iii)潜在的買い手の財務状況または見通しの変化、(Iv)ローカル、国または国際経済状況の変化、および(V)法律、法規または財政政策の変化など、これらのリスクを増加させる可能性がある。さらに、いくつかの財産は、第1の契約権または土地賃貸権のような契約権利の悪影響を受ける可能性がある。

私たちは法律、法規、そして協約を遵守することで大きな費用を発生させるかもしれない。

私たちのポートフォリオにおける物件は、様々な条約、連邦、州と地方法律、条例、規制要件(許可と許可要件を含む)、様々な環境法律、米国反ドーピング機関、賃貸料規制法によって制約されています。これらの法律および法規は、市政または地方条例、区画制限、およびコミュニティ開発業者によって適用される制限契約を含み、私たちの不動産の使用を制限する可能性があり、いつでも私たちの物件について現地の役人またはコミュニティ標準組織の許可を得ることを要求するかもしれません。物件を買収する前に、または私たちの既存の任意の物件をリフォームする場合も含まれています。その他の事項以外にも，これらの制限は消防や安全，地震，アスベスト削減や危険材料整理要求に関与する可能性がある。既存の法律および法規が、私たちまたは将来の買収、開発またはリフォームの時間またはコストに悪影響を与えないことを保証することはできず、このような遅延を増加させたり、追加のコストをもたらす追加の法規を採用しない保証もない。米国反ドーピング機関の規定によると，我々の物件は障害者の立ち入りや使用に関する連邦要求に適合しなければならず，ある程度これらの物件は“公共施設”である。私たちがこのような法律と法規を遵守するために努力していく費用は巨大だ。さらに、私たちは、適用される法律や法規を遵守するかどうかを決定するために、私たちのすべての財産を全面的に監査または調査していないので、調査および救済費用、罰金および/または損害を負担する必要があるかもしれません。これは巨額である可能性があり、私たちが財産を売却したり、賃貸したり、その財産を担保として借金する能力に悪影響を及ぼす可能性があります。

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私たちは不動産を持っているので、私たちは広範な環境法規の制約を受けて、これは未来の環境支出と債務に不確実性をもたらします。

環境法は，環境中に排出される危険や有毒物質を規制し，責任を規定する。これらの法律の様々な規定によると、不動産の現所有者または前任所有者または経営者は、不動産自体、内部または転入または転出に関連する土壌または地下水汚染に関する費用を負担する可能性がある。危険や有毒物質の処置や処理を手配する者は、処分場所の汚染を整理する費用を負担する可能性がある。このような法律は往々にして責任を規定しており，この人が汚染の危険や有毒物質の存在を知っているかどうかにかかわらず責任がある。また、一部の法律は汚染された場所に留置権を設け、政府が汚染に関する損害や費用の賠償に有利になる可能性がある。これらの物質の存在や汚染、または適切な救済ができなかった場合、私たちが財産を売却または賃貸したり、財産を担保として借金する能力に悪影響を及ぼす可能性がある。当ホテルで危険または有毒物質に曝露された人は、例えば、いくつかの法律がアスベスト含有材料の放出または接触の責任を規定している人身傷害損害賠償訴訟を起こす可能性があり、この物質は私たちの多くの建物に存在することが知られている。他の場合、私たちのいくつかの物件は、過去の運営または非現場源からの汚染の影響を受けている(または可能性がある)。したがって、私たちの現在または以前の不動産所有権、運営、管理、開発については、環境法に基づいて調査と整理費用、罰金、損害賠償責任を負う必要があるかもしれない。
私たちのほとんどの物件は、潜在的な環境問題を決定するために独立した環境コンサルタントによって初歩的な環境評価、すなわち第1段階評価を行っているが、第1段階評価の範囲は限られており、物件に関連するすべての潜在的な環境責任やリスクを決定することができない可能性がある。例えば、私たちの物件または隣接物件の不動産または歴史的業務の以前の所有者または経営者は、私たちまたは第1段階の評価を準備している独立コンサルタントが知らない重大な環境状況をもたらす可能性がある。法律や法規の要件が適用されない限り、第1段階評価で決定された環境条件をさらに調査、救済、または改善することはできない。私たちはこれらや他の環境研究がすべての潜在的な環境責任を決定したり、未来に重大な環境責任を招かないことを保証することはできません。もし私たちが未来に本当に重大な環境責任を負うならば、私たちは巨額の救済費用に直面し、影響を受けた物件を売ることが難しいことを発見するかもしれません。アスベスト含有建築物の詳細については，本報告第15項の総合財務諸表付記17を参照されたい。

また、気候変動の影響を軽減するために実施された連邦、州、地方立法、法規を遵守するためのコストが発生する可能性がある。変化する法規要求を遵守するコストは私たちの運営結果に悪影響を及ぼす可能性がある。

私たちの物件は、有害なカビを含んだり発展したり、他の大気質問題の影響を受けたりする可能性があり、これは健康に悪影響を及ぼす責任と救済費用を招く可能性がある。

湿気は建物または建築材料に蓄積され、カビの成長が発生する可能性があり、特に湿気の問題が発見されていない場合、または一定期間解決されていない可能性がある。一部のカビは空気中の毒素や刺激物を産生する可能性がある。室内空気品質問題はまた通風不足、室内或いは屋外由来の化学汚染及びその他の生物汚染物、例えば花粉、ウイルスと細菌に起因する可能性がある。室内で一定レベル以上の空気中に暴露された毒素或いは刺激物はアレルギー或いは他の反応を含む様々な不利な健康影響や症状を引き起こす可能性がある。したがって、私たちの任意の不動産に深刻なカビまたは他の空気汚染物質が存在する場合、影響を受けた物件中のカビまたは他の空気汚染物質を制御または除去し、または室内換気を増加させるために、コストの高い修復計画をとる必要があるかもしれない。また、財産損失や人身傷害が発生したといわれている場合、重大なカビや他の空気汚染物質の存在は、テナント、テナント従業員、または他の人の責任を負わせる可能性がある。

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カタログ表


賃貸料規制または賃貸料安定化立法および他の規制制限は、賃貸料を向上させる能力を制限し、新たなまたは増加した運営コストを私たちのテナントに転嫁する可能性がある。

現在、賃貸料の上昇時間や金額を法律法規で制限したり、中低所得住宅に関する法規が施行されている地域で物件の運営·買収を継続していく予定です

カリフォルニア州と南カリフォルニアの各都市、私たちの不動産があるロサンゼルスとサンタモニカを含めて、家賃規制立法を制定しました。ロサンゼルス県にあるすべての多くの不動産はこれらの法律と法規の影響を受けています。カリフォルニアの現行法律によると、テナントが賃貸料規制単位を転出すると、賃貸料を市場賃貸料に高めることができる。しかし、継続借主の賃貸料上昇幅はカリフォルニア州、ロサンゼルスとサンタモニカ賃貸料規制法規によって制限されている

ハワイには州強制の賃貸料規制はありませんが、ホノルルの複数の住宅市場の一部の地域は中低所得住宅法規に制約されています。私たちはホノルルのいくつかの複数の住宅の特定のパーセントのユニットを特定のレベル以下の収入を持っている人に貸して、特定の税金優遇と交換することに同意しました

これらの法律および法規は、(I)時価賃貸料の徴収、賃料の増加、テナントの追放、または増加した運営費用を取り戻す能力を制限することができ、(Ii)より高い賃貸料を支払うテナントを引き付ける能力にマイナス影響を与えることができ、(Iii)報告およびコンプライアンスのコストを発生させることを要求し、(Iv)場合によっては私たちの財産処分の難しさを増加させることができる。これらの規定を遵守しないいかなる行為も、罰金、処罰、および/またはいくつかの税金優遇の喪失、およびレンタル料の没収をもたらす可能性がある

私たちは事業を拡大できる買収を達成できないかもしれないし、買収した物件を統合·運営することもできないかもしれない。

私たちが計画している成長戦略には機会が現れた時に規律的に物件を買収することが含まれています。私たちは優遇条件で物件を買収し、これらの物件を統合·運営する能力は以下のリスクを含む重大なリスクに直面している
•他の不動産投資家の競争のため、私たちは他の不動産運営会社、上場したREITs、投資基金を含む所望の物件を得ることができないかもしれない
•他の潜在的な買収者からの競争は、必要な不動産の購入価格を著しく向上させる可能性がある
•私たちは買収時に私たちの結果に付加価値のない物件を得ることができるかもしれません。あるいは私たちの期待を満たすためにそれらを管理して賃貸することができないかもしれません
•私たちは運営から十分な現金を生成できないかもしれないし、買収を完了するために必要な債務や株式融資を得ることができないかもしれない
•買収物件のキャッシュフローは、関連債務融資を返済するのに十分ではないかもしれない
•私たちは買収した物件を必要な改善やリフォームするために予算よりも多くのお金がかかるかもしれない
•私たちは私たちが成し遂げていない潜在的な買収に多くの時間とお金を使うかもしれない
•買収や買収を追求する過程は、私たちの高級管理チームの関心を既存の業務運営からそらすことができるかもしれない
•新しい買収、特に不動産ポートフォリオの買収を、私たちの既存の業務に迅速かつ効率的に統合することはできないかもしれません
•買収物件の入居率と賃貸率は予想を下回る可能性がある
•我々は、環境汚染、テナント、サプライヤーまたはその他の人の物件前所有者に対するクレームの整理、および一般パートナー、取締役、高級職員およびその他の物件前所有者によって賠償されるクレームなどの既知または未知の責任を負うために、追跡権または有限追跡権なしに物件を買収することができる。

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カタログ表


私たちは私たちの業務を新しい市場やサブ市場に拡張することに成功できないかもしれません。

機会があれば、私たちは新しい市場で物件を買収することを模索するかもしれない。現在の市場で物件を買収、統合、運営する能力に適用されるリスクは、新市場での物件の買収、統合、運営能力にも適用されます。これらのリスクを除いて、私たちは私たちが参入する可能性のあるいかなる新しい市場の動きも市場状況と同じ程度の熟知を持っていないだろうし、これは私たちがこれらの市場に拡張する能力に悪影響を及ぼすかもしれない。私たちは新しい市場で相当な市場シェアを構築したり、予想された投資収益を達成することができないかもしれない。

私たちは不動産開発と関連した危険に直面している。

私たちは私たちのいくつかの物件に関する開発と再開発活動に従事している。私たちがそうする程度では、私たちは以下のリスクを含むいくつかのリスクに直面している
•私たちは予定通りにあるいは予算金額内に開発や再建プロジェクトを完成できないかもしれません(天気、労働条件、許可問題、材料不足、価格上昇など、私たちがコントロールできないリスクのため)
•私たちは、開発または再建された物件を予算の賃貸料で賃貸したり、予算の時間範囲で物件を賃貸することができないかもしれない
•私たちができないかもしれない物件を開発したり再開発するのに時間と資金をかけることができます
•私たちは必要なすべての区画、土地使用、および他の必要な権利、ならびに建築、占有、および他の必要な政府許可および許可を得る上で遅延や拒否に遭遇する可能性があり、私たちがこれらの許可および許可によって適用される条件を遵守するコストが増加する可能性がある
•第三者訴訟や反対による遅延、拒否、または予見できない費用の増加に遭遇する可能性があります
•私たちが開発したり再開発した物件から予想される財務結果を得ることができないかもしれません

私たちが合弁会社を設立したり、付属会社の証券(私たちの運営組合会社を含む)を発行したりすると、いくつかのリスクに直面します。

我々は、将来、共同企業、共同企業または他のエンティティを介して、または物件、共同企業、共同企業または他のエンティティの非持株権益を買収または処分することによって、または物件、共同企業または他のエンティティの事務を管理する責任を分担し、第三者と物件を開発または買収するか、または第三者から資金を調達することが可能である。これは私たちを他の所有権方法が存在しない可能性のある危険に直面させるかもしれない
•私たちは、財産、共同企業、合弁企業、または他のエンティティに対して唯一の意思決定権を行使することができないかもしれません。これは、私たちがそのようなエンティティの権利を売却または譲渡する能力、またはそのようなエンティティがその資産を譲渡または売却する能力を制限することを可能にします
•パートナーまたは合弁会社は、出資、債務融資または金利交換に関する義務を含む契約を違約する可能性があり、これは、物件の買収、建設または開発を延期したり、共同企業または合弁企業に対する私たちの財務的約束を増加させたりする可能性がある
•流動性の異なる需要、市場または税収目標の評価、他の物件の相互競争利益の所有権、および私たちとの競争または不一致の他の商業利益、政策または目標などの問題によって、私たちのパートナーまたは合弁企業と利益が衝突する
•もし、このような共同所有または管理の実体が、私たちの不動産投資信託基金としての地位を危うくしたり、私たちの納税を要求する行動を取ったりすれば、私たちはその実体における私たちの権益(できれば)を処分しなければならず、不動産投資信託基金としての私たちの地位を失わなければならないなど、大きな損失を受ける可能性がある
•任意の構造または取引の税金影響に対する私たちの仮定は正しくないことが証明される可能性があり、私たちはこのような取引または他の側面で負担する可能性のある第三者への任意の負債を含む、重大な課税収入、不動産税再評価、または他の債務に直面する可能性がある
•私たちとパートナーや合弁会社との間の紛争は、訴訟や仲裁を招き、私たちの費用を増加させ、私たちの不動産を開発または運営する能力に影響を与え、および/または私たちの上級管理者および/または役員が彼らの時間と集中を私たちの業務に集中させることを阻止するかもしれない
•場合によっては、私たちは私たちの第三者パートナーまたは共同ベンチャーキャピタルの行動に責任を負うかもしれない
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カタログ表


•私たちは必要に応じて機関投資家や主権富基金から資金を調達したり、優遇条項で資金を調達することができないかもしれない。

もし私たちがその中の一つの不動産の土地賃貸契約を滞納したら、私たちの業務は不利な影響を受けるかもしれない。

私たちのいくつかの物件は土地賃貸が必要かもしれない。もし私たちがこのような賃貸契約条項の下で違約すれば、私たちは損害賠償責任を負い、不動産における私たちの所有権を失う可能性があります。

私たちは未来に期待された水準で株主に分配される十分な現金を持っていないかもしれない。

私たちの分配は私たちが運営から発生した現金を超えるかもしれない。必要であれば、既存の現金残高や追加の借金から差額に資金を提供することができる。もし私たちの利用可能な現金が私たちの課税収入より大幅に低い場合、私たちはお金を借りてこのような分配を行うことができない限り、または普通株で必要な分配を行うことができない限り、REITの地位を失うかもしれない。

私たちは契約相手側が外国資産規制事務所から“禁制者”に指定されるリスクに直面している。

米財務省外国資産規制部は、テロリストや他の方法で阻止または禁止されていると認定された人(“禁止された人”)リストを保存している。外国資産規制所条例及びその他の法律では、被禁者との業務又は取引を禁止している。私たちのいくつかの合意は私たちとお互いにOFACの要求を遵守することを要求する。私たちと契約した一方がOFACリストに登録された場合、OFAC規制は私たちに合意の終了を要求する可能性があり、これはもう一方が損失や損害のクレームを出し、終了が間違っていると言う可能性がある。

テロと戦争は私たちの業務と経営業績を損なうかもしれない。

未来に起こる可能性のあるテロや戦争は、たとえ彼らが実際に起こったことがなくても、私たちの行動に否定的な影響を及ぼすかもしれない。テロはまた、いくつかの種類の損害や事故の保険範囲と保険価格に大きな影響を与え、私たちのテロ保険リストには多額の損害賠償額と共同賠償が含まれている。もしこのような種類の行動に十分な保険が足りなければ、私たちは大きな損失を受けるかもしれない。

私たちの組織や構造に関するリスクは

私たちの物件を売却したり再融資したりする際に、OP単位所有者への税収結果は、私たち役員の利益が私たちの株主の利益と異なる可能性があります。

私たちのいくつかの財産は私たちがパートナーシップを運営する単位と交換するために私たちに寄付された。このような物件は出資時の内在収益を実現していないため、いくつかの運営部門の所有者は、私たちの幹部を含めて、私たちが共同企業が所有している物件を売却または再融資する時、私たちの普通株式所有者とは異なる、より不利な税収結果を受ける可能性があり、現金化事件で比例せずに課税収入と収益項目の分配を増加させることを含む。したがって、特定の物件の任意の売却または再融資の適切な価格設定、時間および他の実質的な条項、または売却または再融資の有無について、これらの所有者は異なる目標を有する可能性がある。

私たちの幹部たちは私たちの問題に大きな影響を及ぼす。

2022年12月31日まで、私たちの幹部は私たちが発行した普通株の4%を持っていますが、彼らが発行したLTIPとOP単位がすべて普通株に変換されれば、彼らは16%の株式を所有します。したがって、私たちの役員は、彼らが類似した方法で投票すれば、私たちの事務に大きな影響を与え、私たちの他の株主の最適な利益に合わない方法でこのような影響を行使することができます。私たちの株主の最適な利益に適合する可能性がある支配権変更取引を延期、延期、または阻止しようとすることを含むかもしれません。

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カタログ表


彼らの雇用協定によると、もし私たちの一部の幹部が理由なく解雇されたり、十分な理由があれば、彼らは解散費を得るだろう。

ジョーダン·L·カプラン、ケネス·M·パンゼー、ケビン·A·クルーミーと雇用協定があり、理由なく解雇されたり、正当な理由(支配権変更後を含む)で辞任したりすれば、各幹部に解散費を提供し、解散費の基本は、年間賃金、ボーナス、奨励的報酬(LTIP単位、オプション、優秀な補助金など)の2~3倍(役人に依存)である。しかも、このような行政者たちは退職後に制限されず、私たちと競争するだろう。

私たちのどんな幹部や重要な上級者たちの流出は私たちの業務を深刻に損なう可能性がある。

私たちが競争地位を維持する能力は、私たちの幹部とキーパーソンの技能と努力に大きく依存して、彼らは豊富な不動産業界の経験、強力な業界の名声とネットワークを持っていて、私たちが買収、処分、開発と借入機会を識別し、物件のテナントと売り手と交渉し、私たちの開発プロジェクトと物件の運営を管理するのを助けてくれます。もし私たちがどんな幹部や重要な上級者のサービスも失ったら、私たちの業務は不利な影響を受けるかもしれない。

私たちの経営陣の報酬報酬は、改善された財務業績や私たちの普通株の市場価格と関連していないか、対応していないかもしれません。

私たちの取締役会の報酬委員会は私たちの報酬と奨励的な報酬計画を監督する責任がある。私たちの報酬委員会は、報酬プランを構築する上で大きな裁量権を持っており、任意の数の要因に応じて報酬決定を行うことができる。補償補償は、改善された財務業績や私たちの普通株の市場価格に関連していないか、または対応しない可能性がある。当社の株式報酬に関するより多くの情報は、本報告書第15項の合併財務諸表の付記13を参照されたい。

私たちの取締役会は株主の承認なしに重大な会社政策を変更するかもしれない。

私たちの投資、融資、借金、配当、運営、その他の政策は私たちの取締役会によって決定される。当社取締役会は、株主投票を必要とすることなく、いつでもこれらの政策を修正または修正することができる。私たちの取締役会は、このような変更が適用される法的要求に適合することを前提として、利益衝突に関する私たちの政策を変えるかもしれない

私たちの成長は私たちがコントロールできない外部資本源に依存する。

不動産投資信託基金の資格を満たすためには、規則に基づいて、支払された配当金の減額や純資本収益の控除を考慮することなく、毎年少なくとも90%の“不動産投資信託基金課税所得額”を分配しなければならない。もし私たちがすべての長期資本利益純額または少なくとも90%のREIT課税収入を割り当てていなければ、私たちは正常な会社税率で税金を支払うことを要求されます。これらの分配要求のため、私たちは買収、開発、債務再融資など、私たちの運営キャッシュフローから将来の資本需要に資金を提供できないかもしれない。したがって、私たちは第三者源に依存して私たちのいくつかの資本需要に資金を提供することが予想され、私たちは優遇条項で融資を受けることができないか、あるいは融資を全く受けられないかもしれない。どんな追加的な借金も私たちのレバレッジ率を増加させ、私たちが発行したどんな追加株式も私たちの普通株を希釈するだろう。第三者の資金源を得ることができるかどうかは多くの要素に依存しています
•一般的な市場状況
•市場は私たちの成長の可能性について考えています
•私たちの現在の債務水準は
•私たちの現在と期待されている未来の収益は
•私たちのキャッシュフローと現金配当金
•私たちの普通株の一株当たりの市場価格です。
24
カタログ表


私たちは短期流動性投資と関連した危険に直面している。

私たちは時々相当な現金残高を持ち、様々な短期通貨市場基金投資に投資し、現在の収入を提供しながら、元金価値を維持し、高度な流動性を維持することを目的としている。これらの投資は元金損失保険もなく、これらの基金での私たちの投資が額面通りに償還されることを保証することもできない。もし私たちが私たちの投資を清算したり、額面で償還することができなければ、私たちは損失を受け、流動性の問題に遭遇するかもしれない。

私たちの憲章、私たちが運営するパートナーのパートナーシップ協定、メリーランド州法律には、統制権変更取引を延期または阻止する可能性のある条項が含まれています。

(I)私たちの憲章は5%の所有権制限を規定している。

いくつかの例外を除いて、私たちの定款は所有権の制限を含み、私たちの取締役が必要かつ適切な行動をとることを許可し、誰もが私たちの普通株式流通株の価値または数量の5%を超えない所有権を実際にまたは推定することを制限し、制限の強いものを基準とする。当社取締役会は、免除提案中の譲受人が所有権制限を受けないことを自ら決定することができます。私たちの規約に含まれる所有権制限は、私たちの普通株の割増または私たちの株主の最適な利益に合致する取引または制御権変更に関連する可能性があり、遅延または阻止することができます。

(Ii)我々の取締役会は、株主の承認なしに1種類または一連の優先株を作成して発行することができる

我々の定款によれば、取締役会は、我々の定款を修正し、我々が発行する権利のある普通株又は任意の種類又は系列の株式総数を増加又は減少させ、1つ又は複数のカテゴリ又は系列の優先株を指定して発行し、株主の承認を受けずに、我々の普通株式又は優先株のいずれかの未発行株式を分類又は再分類する権利がある。私たちの取締役会は、任意の種類またはシリーズで発行された優先株の相対的な権利、優遇、および特権を決定することができる。したがって、私たちは、普通株式保有者の権利よりも優先順位、配当、権力および権利、投票権または他の優先株を含む系列またはカテゴリの優先株を発行することができる。優先株の発行は制御権変更取引の延期や阻止効果も生じる可能性があり、そうでなければ我々株主の最適な利益に合致する可能性がある。

(Iii)当社が共同経営する組合契約のいくつかの条項は、当社の能動的買収を遅延または阻止する可能性があります

私たちの経営パートナー協定の条項は、私たちの能動的な買収や私たちの統制権の変更を延期したり、さらに難しくしたりするかもしれません。これらの規定は、一部の株主がこのような提案が望ましいと思っているかもしれないが、第三者が私たちの支配権を能動的に買収したり、私たちの支配権を変更することに関する提案を阻止する可能性がある。これらの規定には
•条件を満たす当事者の償還権
•私たちの行動単位への譲渡制限
•通常のパートナーは、場合によっては有限パートナーの同意を必要とせずに組合契約の能力を修正する
•有限パートナーは、特定の場合、普通組合企業の権益と合併の権利を譲渡することに同意する。

任意の潜在的な制御権変更取引は、いくつかのLTIP単位の加入者指定条項によってさらに制限される可能性があり、これらの条項は、LTIP単位の所有者の権利を保持することを要求し、LTIP単位の所有者の権利に悪影響を与えるように、私たちの運営パートナーのパートナーシップ協定を修正することを制限する可能性がある。

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カタログ表


(4)メリーランド州法律のいくつかの条項は、制御の変化を阻害する可能性がある

我々の株主が我々の普通株式市場価格よりも高い割増を実現する機会を与える可能性がある場合、MGCLのいくつかの条項は、第三者による我々の買収提案を阻止するか、または制御権の変更を阻害する可能性がある
•“業務合併”条項は、制限された場合、“利害関係のある株主”(一般に吾等の株式又はその連合会社の10%以上の投票権を有する者と定義される)との間の特定の業務合併を禁止し、当該株主が利害関係のある株主となった直近の日から5年以内に、その後、これらの合併に特別評価権及び特別株主投票権要求を適用する
•“制御株式”条項は、“制御株式取得”(“制御株式”の所有権又は制御権を直接又は間接的に取得することができると定義される)で買収された自社の“制御株式”(株主が制御する他の株式と合計して、株主が選挙取締役の3つの漸増投票権範囲のうちの1つを行使する権利を有する株式と定義される)に投票権を有しないが、当社株主が当該事項について賛成票の少なくとも3分の2の賛成票を投じる権利を有する承認を受けた場合は、この限りではなく、全ての関連株式は含まれていない。

吾らはすでに当社附例の一項の規定に基づき、当社取締役会決議及び当社附例のいずれかの規定を経て、当社定款を脱退するこれらの条項(例えば、当社の業務合併条項)を選択した。しかし、当社取締役会は、上記のような当社の合併条項を脱退する条項を廃止することを決議することができますが、当社も自社の定款を改訂することにより、当社の将来の制御株式条項に加入することを選択することができます。

私たちの規約、定款、私たちの運営パートナー協定、メリーランド州法律には他の条項も含まれています。これらの条項は、普通株のプレミアムや私たちの株主の最適な利益に適合する可能性のある取引や統制権の変更に関連する可能性があります。

私たちが共同経営する一般パートナーの唯一の株主として、私たちの受託責任に利益衝突が生じる可能性があります。

私たちが経営する共同会社の一般パートナーの唯一の株主として、私たちは、私たちの経営パートナーの中の他の有限責任パートナーに受託責任があり、これらの義務を履行することは、私たちの株主の利益と衝突する可能性があります。当社運営組合の有限パートナーは、当社の株主に対する受託責任と、当社が運営パートナーとしている一般パートナーとの当該等の有限パートナーの責任が衝突することに同意しており、当該等の有限パートナーの利益を優先的に配慮する義務はない。有限パートナーは、経営パートナー協定のいくつかの改正について採決する権利があり(これらの改訂は、有限パートナー(私たちを含む)の多数の承認を必要とし、その権利に悪影響を及ぼすいくつかの修正を個別に承認する権利がある。このような投票権の行使方法は私たちの株主の利益と衝突するかもしれない。例えば、私たちは、有限パートナーの同意を得ずに、その権利に悪影響を与える方法で、“経営パートナー合意”に規定されている有限パートナーが割り当てられた権利を得ることを修正することはできず、たとえそのような修正が私たちの株主の最適な利益に適合する可能性がある。

税務関連のリスクと不動産投資信託基金としての私たちの地位

私たちの財産税は、財産税税率の変化、再評価、あるいは財産税法律の変化によって増加する可能性があり、これは私たちのキャッシュフローに悪影響を及ぼすだろう。

私たちは私たちの物件のために物件税を支払うことを要求されました。物件税の税率の引き上げに伴い、あるいは私たちの物件が税務機関によって評価され、再評価されるにつれて、私たちの物件税は増加するかもしれません。カリフォルニア州では，通常第13号提案と呼ばれる現行州法律によると，現在では所有権変更や建設完了時にのみ物件を市場価値として再評価しており，その後，毎年の不動産再評価は通常以前に評価された価値より2%増加することに限られている。したがって、時間の経過とともに、第13号提案は通常、市場評価の価値を著しく下回ることになる。

時々、最近を含めて、立法者および政治連合は、商業および/または他の財産への適用を除去するために、13号提案を廃止または修正するために努力し始めている。もし13号提案が私たちのカリフォルニア物件の評価価値を制限しなければ、これらの物件の評価価値と不動産税は大幅に増加する可能性があり、これは私たちの運営結果、キャッシュフロー、財務状況に実質的な影響を与えるかもしれない。

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カタログ表


REIT資格を取得できなかったことは、より高い税金と分配に利用可能な現金の減少につながるだろう。

2006年12月31日までの最初の課税年度から不動産投資信託基金として課税することを選択した。REITの資格を満たすためには、持続的な基礎の上で、いくつかの技術的および複雑な収入、資産、組織、分配、株主所有権、およびその他の要件を満たさなければならない。これらのテストに関するより多くの情報は、本報告の項目1“業務概要”を参照されたい。私たちがこれらの試練を満たすことができるかどうかは、多くの要素の分析と遵守にかかっており、その中の多くの要素は正確に決定されておらず、限られた司法と行政解釈だけであり、完全に私たちの制御範囲内ではない。私たちの運営パートナーシップを通じて私たちの資産の大部分を持つことはREIT要求の応用をより複雑にし、技術的あるいは無意識的なミスは私たちのREIT地位を脅かす可能性がある。新しい立法、財政部法規、行政解釈或いは裁判所判決は税法を著しく変える可能性があり、REIT資格の要求或いはREIT資格の連邦所得税の結果に関連する。私たちは引き続きREITの資格を満たすと信じていますが、私たちはREITの資格に適合しているか、あるいは引き続きREITの資格を満たしているという保証はありません

もし私たちがいかなる納税年度に不動産投資信託基金になる資格がなく、いくつかの減免条項が適用されなければ、私たちは正常な会社税率で私たちの課税収入に連邦所得税を支払うことになり、私たちの課税収入を計算する時に株主への分配を差し引くことができません。そのような会社の納税義務は巨大であり、私たちの株主に割り当てられる現金の数を減らすことができるかもしれない。いくつかの条文に基づいて猶予を受ける権利がない限り、不動産投資信託基金としての資格を終了した次の年の4つの課税年度内に不動産投資信託基金として納税する資格も廃止されます。また、私たちが不動産投資信託基金になる資格がなければ、株主への分配は要求されません。株主に割り当てられた配当収入は、現在および累積された収益および利益に応じて税金を納めます。もし私たちが連邦所得税のREIT資格を満たしておらず、規制の下の1つ以上の救済条項を利用して私たちのREIT地位を維持することができれば、私たちはまた失敗ごとに50，000ドル以上の懲罰的税金を支払うことを要求されるだろう。

これらの要因により、REITに適合しない資格は、資本調達や業務拡大能力を弱める可能性があり、株主への分配を大幅に減少させ、巨額の債務(借金が可能な場合)やそれによって生じる税金を支払うために大量の投資を清算し、普通株の市場価格に悪影響を及ぼす可能性がある。
私たちの基金と私たちの3つの合併合弁企業も1つ以上のエンティティを通じて財産を持っています。これらのエンティティはREITsの資格を満たすことを目指しており、私たちは将来REITsを含む他の構造を使用するかもしれません。このようなエンティティがREIT資格を取得できなかった場合、REIT子会社に類似した結果が生じる可能性があり、REIT資格を取得できない可能性もある。

連邦所得税の目的で、運営組合またはその任意の子会社が一般会社とみなされる場合、不動産投資信託基金になる資格がなくなってしまう可能性がある。

吾らは、経営パートナーおよび私たちが直接または間接的な権益を有する他の付属パートナーシップ企業、有限責任会社、REIT付属会社、QRSおよび他の付属会社(TRSを除く)は、税務上、組合企業、無視されたエンティティ(例えば、100%所有する有限責任会社の場合)、REITまたはQRS(場合によっては)とみなされると信じているが、国税局がそのようなエンティティの税務分類に挑戦することに成功しないこと、または裁判所がこのような挑戦に耐えないことを保証することはできない。米国国税局が経営組合や他の子会社を会社として課税すべき実体(会社として課税される“上場組合企業”を含む)と見なすことに成功すれば、不動産投資信託基金になる資格がない可能性が高く、これらの子会社が割り当てられる現金数を大幅に削減することになる。

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カタログ表


私たちが不動産投資信託基金になる資格があっても、分配に使える現金を減らすために税金の支払いを要求されるだろう。

私たちが連邦所得税の不動産投資信託基金になる資格があっても、私たちは私たちの収入と財産に特定の連邦、州、地方税を支払うことを要求されるだろう。例えば、私たちが割り当てたREIT課税収入(資本利益を含む)が100%未満の場合、私たちは所得税を支払うだろう。さらに、我々のTRSによって直接取得された任意の課税所得額、または連邦所得税目的の下で我々のTRSのエンティティから独立して無視されたエンティティとみなされることによって、連邦および可能な州会社所得税が納付される。私たちは私たちの子会社をTRSとすることを選択して、未来に私たちは他の子会社をTRSとすることを選択するかもしれない。この点で、REITsおよびその子会社に適用される法律のいくつかの条項は、TRSが適切なレベルの連邦所得税を受けることを保証する。例えば、2018年までの課税年度では、TRSが付属REITに支払う利息を控除する能力が制限されていますが、2017年以降の課税年度では、TRSがどの貸主に支払う利息を控除する能力がより一般的に制限されています。さらに、REIT、REITのテナントとTRSとの間の経済的取り決めが、無関係な当事者間の同様の取り決めに匹敵しない場合、REITは、その受信したいくつかのお金またはそのTRSのいくつかの控除のために100%の税金を支払わなければならない。しかも、一部の州と地方司法管轄区は私たちの収入の一部に課税するかもしれません。REITとして、私たちはこれらの収入のために連邦所得税を支払う必要がありません。すべての州と地域が連邦所得税のようにREITsを扱うわけではありませんから。さらに、もし私たちが“禁止された取引”の純収入を持っていれば、これらの収入は100%税を徴収されるだろう。全体的に言えば, 禁止された取引とは、通常の業務中に販売またはその他の方法で主に顧客に売却するために保有する財産を処分することをいう。私たちは私たちの正常な業務過程で主に顧客に販売するために所有すると説明される物件を保有するつもりはありませんが、このような定性的は事実の決定であり、アメリカ国税局が私たちの不動産の定性に同意する保証はありません。ある程度、私たちは連邦、州、地方税を支払うことを要求されて、私たちは株主に分配できる現金が減少するだろう。

不動産投資信託基金の流通要求は、私たちの流動性に悪影響を及ぼす可能性があり、他の魅力的な機会を放棄する可能性がある。

REITの資格を満たすためには、私たちは通常、純資本利益を含まず、少なくとも90%のREIT課税収入を毎年分配しなければならない。もし私たちがすべての長期資本利益純額または少なくとも90%のREIT課税収入を割り当てていなければ、私たちは正常な会社税率で税金を支払うことを要求されます。私たちは、REITsの基準要件を遵守し、私たちの企業所得税義務を最小限にしたり、廃止したりするために、私たちの株主に分配するつもりです。いくつかのタイプの資産および活動は、課税収入と利用可能な現金との間の深刻な不一致をもたらすか、または収入を確認することと実際に現金を受け取る時間が異なるためか、控除費用と実際に支払う費用との間の差によるものである。このような資産には、融資構造によって資金を調達する賃貸不動産が含まれており、融資構造は借金の返済に利用可能なキャッシュフローの一部または全部を要求する。したがって、私たちの課税収入の大部分を分配する要求は、不利な市場条件下で資産を売却し、不利な条項で借金し、私たちの株を分配の一部として課税分配することを招く可能性があり、その中で株主は私たちの株や(総分配のパーセンテージに制限された)現金を受け入れることを選択することができ、分配は本来私たちの運営、資本支出、買収または債務の返済に資金を提供することができ、あるいは他の魅力的な機会を放棄することにつながる。

不動産投資信託基金の株主は現金分配なしで課税収入を得ることができます.

場合によっては、REITsは、必要な配当金を現金ではなく株で支払うことを許可される。もし私たちがこのオプションを利用すれば、私たちの株主は、現金分配によってそれによって発生した税金を支払うのではなく、このような株に税金を分配することを要求されるかもしれない。

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カタログ表


1031条項交換条件を満たす取引が後に課税対象と決定された場合、または1031条項交換を実施するために適切な代替財産の購入を決定し、完了できない場合、私たちは不利な結果に直面する可能性があり、このような取引に適用される法律が改正または廃止された場合、繰延納税に基づいて財産を処分することができない可能性がある.

吾等は、規則第1031節(第1031節取引所)に基づいて税務繰延取引所の資格を満たした取引中の不動産を随時処分することができる。1つの取引は1031条項取引所の資格として成功的に疑問視され、現在の課税対象と決定される可能性がある。この場合、私たちの課税収入は増加し、私たちが行うべき分配金額も増加し、私たちのREIT分配要求を満たすだろう。これは株主が獲得した任意の資本収益を減少させ、彼らの配当収入を増加させるかもしれない。場合によっては、私たちは追加の配当金の支払いを要求されるかもしれません。あるいは代わりに、利息と罰金を含むかもしれない会社の所得税を支払う必要があります。したがって、私たちは追加の配当金や税金を支払うためにお金を借りる必要があるかもしれませんが、このような税金を支払うことは、株主に割り当てるために使用できる現金の減少につながる可能性があります。1031条項の取引所が後に課税と決定された場合、株主に配布された任意の報告を含む関連年間の納税申告書を修正する必要があるかもしれません。1031条取引所に関連する法律を改正または廃止する立法を制定することが可能であり、これは、繰延納税に基づいて不動産を処分することをより難しくするか、または不可能にする可能性がある。

REITsに影響を与える立法または他の行動は、私たちがREIT資格を維持する能力やこのような資格の連邦所得税結果を含む、私たちの投資家または私たちに否定的な影響を与えるかもしれない。

連邦所得税法は立法手続きに参加する人員、米国国税局、米国財務省の審査を受け続けている。法律の変化は私たちと私たちの投資家に悪影響を及ぼすかもしれない。新しい立法、財政部法規、行政解釈、または裁判所判決は、私たちがREIT資格に適合する能力、このような資格の連邦所得税の結果、あるいは私たちの投資の連邦所得税の結果に重大なマイナス影響を与えるかもしれない。他のエンティティの税金待遇や他のエンティティへの投資に関する法律の変化は、REITへの投資よりも、そのような他のエンティティへの投資をより魅力的にする可能性がある。

非米国投資家はFIRPTAを納める必要があるかもしれませんが、もし私たちが“国内統制”REITの資格に適合していない場合、または私たちの株が成熟した証券市場で定期的に取引されていないと思われない場合、FIRPTAはいくつかの分配および普通株の販売に課税されます。

非米国投資家は米国不動産権益を処分し、資産は主に米国不動産権益またはUSMPIからなる米国会社の株を含み、通常処置時に確認された収益にFIRPTA税を徴収する。しかし、不動産投資信託基金が“国内統制の適格投資実体”であれば、このFIRPTA税は不動産投資信託基金の株を処分するのには適用されない。国内コントロールの適格投資実体は不動産投資信託基金を含み、指定されたテスト期間内に、非米国所有者が直接或いは間接的に保有する株式価値は常に50%を下回っている。我々が国内統制の適格投資実体でなければ、非米国投資家が我々の普通株を売却する場合、一般にFIRPTAの規定に従ってUSUPIとして納税することはなく、(1)所有する株式は、財務省法規で定義された成熟証券市場での“定期取引”に適用されるカテゴリに属し、(2)私たちの普通株を売却する非米国投資家は、指定された試験期間内に私たちが発行した普通株の10%以下を保有していることを前提とする。もし私たちが国内統制の適格投資実体の資格を満たしていなければ、私たちの普通株も“定期取引”することができず、非米国投資家が私たちの普通株を売却して実現した収益はFIRPTA税と適用された源泉徴収税を納められる。私たちが国内持ち株による適格な投資実体になることは保証されない。さらに、私たちの非米国株主に行われる任意のUSMPI売却による収益の分配は、通常、FIRPTA税および適用される事前提案にも課税される, 分配前の年のいつでも、非米国株主が保有する普通株が我々普通株の10%を超えていない限り、私たちの普通株は“定期取引”とみなされている。


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カタログ表


一般リスク

ネットワーク攻撃，ネットワーク侵入，あるいは他の方式のセキュリティホール，および我々のITネットワークや関連システムの他の重大な中断により，我々の業務を損なう可能性がある.

私たちは、ネットワーク攻撃やインターネット上のネットワーク侵入、マルウェア、コンピュータウイルス、電子メール添付ファイル、私たちの組織内部の人員、または私たちの組織内部システムにアクセスできる人、および私たちのITネットワークおよび関連システムの他の重大な中断を含むセキュリティホールに関連するリスクに直面しています。世界各地からの未遂攻撃と侵入の数、強度と複雑性の増加に伴い、セキュリティホールや破壊のリスクは普遍的に増加し、特にコンピュータハッカー、外国政府とネットワークテロリストを含むネットワーク攻撃或いはネットワーク侵入を介している。私たちのITネットワークおよび関連システムは、私たちの業務運営と私たちの日常運営(私たちの建築システムを管理することを含む)を実行する能力に重要であり、場合によっては、私たちのいくつかのテナントの運営に重要であるかもしれません。これらのタイプのITネットワークおよび関連システムのセキュリティおよび完全性を維持し、セキュリティホールや中断のリスクを管理するための様々な措置が実施されているにもかかわらず、私たちの努力が意図されたセキュリティホールや中断を効果的に防止することは保証されない。最も厳密な情報，ネットワーク，システム，施設を保護しても潜在的な脆弱性が存在し，このような意図したセキュリティホールで使用される技術が進化しているため，通常ターゲットに対して攻撃を開始するまで認識され，場合によってはその設計は検出されず，実際には検出されない可能性がある.したがって，これらの技術を予見できない可能性があり，十分な安全障壁や他の予防措置を実施することもできないため，このリスクを完全に低下させることは不可能である。我々のITネットワークおよび関連システムに関連するセキュリティホールまたは他の重大な中断は、例えば、私たちの業務に悪影響を及ぼす可能性がある
•私たちのネットワークとシステムを中断して、私たちの運営および/または私たちのテナントまたはサプライヤーの運営を中断します
•財務報告書の詐称、融資契約違反、予想報告締め切りの逃し、予期許可締切日の見逃し
•法律を守ることはできません
•不正アクセス、廃棄、紛失、窃盗、流用、または私たちまたは他の人の独自、機密、敏感、または他の価値のある情報を公開し、他の人は、これらの情報を利用して私たちと競争したり、破壊的、破壊的、または他の有害目的のために使用したりすることができる
•テナントが依存している建築システムを維持することができません
•経営陣に大量のエネルギーと資源を投入して、それによるいかなる損害も救済することを要求する
•契約違反、損害賠償、信用、罰金、または賃貸契約終了または他の契約違反のクレーム；
•テナント、投資家、あるいは他の人たちでの私たちの名声を損なう。

訴訟は私たちの業務に悪影響を及ぼすかもしれない。

私たちは時々私たちの日常業務の過程で発生した様々な訴訟、クレーム、そして他の法的手続きに参加する。不利な訴訟解決策は私たちに悪影響を及ぼすかもしれない。有利な結果があっても、訴訟は巨額の費用を招き、我々の経営陣の注意を著しくそらし、同様の悪影響を与える可能性がある

もし私たちが効果的な財務報告内部統制制度を維持できなければ、私たちは私たちの財務結果を正確に報告できないかもしれない。

効果的な財務報告内部統制制度は、信頼できる財務報告を提供し、不正を防止し、上場企業としての成功的な運営に不可欠である。財務報告書に対する私たちの内部統制がいつでもすべての統制目標を効果的に達成できるという保証はない。私たちは財務報告書の内部統制に欠陥があり、重大な弱点を含み、これは私たちの財務報告書に重大な誤報を招く可能性があり、これは私たちの財務諸表の再説明を招く可能性がある。有効な内部統制を維持できなかったことは、報告義務を履行できない可能性があり、これは、ニューヨーク証券取引所に上場し続ける能力や、米国証券取引委員会の法執行行動に影響を与え、投資家が私たちが報告した財務情報に自信を失う可能性がある

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カタログ表


新しい会計声明は私たちの経営業績や私たちのテナント報告書の財務表現に悪影響を及ぼすかもしれません。

会計政策と方法は私たちの財務状況と経営結果をどのように記録して報告するかの基礎だ。財務会計基準委員会および米国証券取引委員会が会計基準を策定する様々な措置による不確実性は、財務会計および報告基準、またはこれらの財務諸表作成を指導する基準の解釈および適用を変更する可能性がある。同様に、これらの変化は、私たちのテナント報告の財務状況や経営結果、信用格付け、賃貸不動産の選好に実質的な影響を与える可能性がある。本報告第15項連結財務諸表付記2の“新会計公告”を参照

項目1 B。未解決従業員意見

ない。
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カタログ表


項目2.財産

私たちは私たちの総ポートフォリオに不動産レベルのデータを提供しますが、私たちは私たちの総合ポートフォリオに歴史的資本支出を提供します。

2022年12月31日までのOfficeポートフォリオの概要

エリア物件数2平方フィートのレンタルができます
エリアは二乗フィートをレンタルできます(1)
我々の平均市場シェアは(2)
ロサンゼルス機
西区(3)
52 9,998,784 40,042,78034.7 %
谷地16 6,790,777 21,755,73743.6 
ホノルル(3)
3 1,277,664 5,172,13924.7 
総数/平均値71 18,067,225 66,970,65637.4 %
________________________________________________
(1)各地域のレンタル可能二乗フィートは、世邦魏理仕地域サブ市場の2022年第4四半期の世邦魏理仕市場報告に報告されているレンタル可能平方フィートに基づいて計算される。
(2)我々の市場シェアは、各サブ市場の総ポートフォリオにおける開放平方フィートの平均値に基づいて、適用地域のレンタル可能平方フィートで割ることによって計算され、以下のように重み付けされる
エリア子市場物件数2平方フィートのレンタルができます
我々の市場シェアは(2)
西区ブレントウッド15 2,085,745 60.3 %
ウェストウッド7 2,191,444 43.6 
オリンピック回廊5 1,142,885 29.5 
ビバリーヒルズ(3)
11 2,196,067 27.8 
サンタモニカ11 1,425,374 14.4 
世紀の城3 957,269 9.0 
谷地シェルマンオーク/エンシノ12 3,488,995 53.6 
ワーナーセンター/ウッドランド山3 2,845,577 37.5 
バーバンク1 456,205 6.0 
ホノルル
ホノルル(3)
3 1,277,664 24.7 
合計/加重平均71 18,067,225 37.4 %
________________________________________________
(3)市場シェアを計算する際に、(I)ホノルルにあるオフィスビルの約406，000平方フィートの空き空間を、私たちのレンタル可能面積とサブ市場のレンタル可能面積から除去する方法と、(Ii)ビバリーヒルズ都市境界外に位置する218，000平方フィートの不動産を分子および分母から除去する方法を調整した。








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カタログ表


2022年12月31日までのオフィスビルの組合せレンタルとその場のレンタル料のパーセンテージ

エリア(1)
パーセント
レンタルする
年化賃貸料(2)
1平方フィートあたりのレンタル年間レンタル料(2)
1平方フィートあたりのレンタル月収(2)
ロサンゼルス機
西区87.1 %$465,109,266 $56.75 $4.73 
谷地86.2 203,666,873 36.34 3.03 
ホノルル91.3 38,029,901 34.28 2.86 
合計/加重平均87.0 %$706,806,040 $47.41 $3.95 
_____________________________________________
(1)地域データは以下の基本的なサブ市場データを反映している
エリア子市場パーセント
レンタルする
1平方フィートあたりのレンタル月収(2)
西区ビバリーヒルズ94.9 %$4.76 
ブレントウッド83.0 4.01 
世紀の城91.6 4.50 
オリンピック回廊80.2 3.40 
サンタモニカ92.5 7.00 
ウェストウッド81.2 4.54 
谷地バーバンク100.0 4.83 
シェルマンオーク/エンシノ88.9 3.09 
ワーナーセンター/ウッドランド山80.7 2.58 
ホノルルホノルル91.3 2.86 
加重平均87.0 %$3.95 
____________________________________
(2)まだ開始されていない署名された賃貸契約は含まれておらず、これらのレンタル契約は、レンタル率に含まれるが、年間レンタル料には含まれていない。

2022年12月31日までのオフィスビルレンタル多様化

ポートフォリオテナント規模
中央値平均値
平方フィート2,5005,500


オフィスビルレンタルレンタル可能二乗フィート年化賃貸料
レンタル中の平方フィート番号をつけるパーセント金額パーセント金額パーセント
2，500以下1,345 49.6 %1,935,67813.0 %$84,814,085 12.0 %
2,501-10,0001,034 38.1 5,056,569 33.9 232,673,212 32.9 
10,001-20,000210 7.7 2,905,325 19.5 137,034,451 19.4 
20,001-40,00091 3.4 2,453,302 16.5 117,019,233 16.6 
40,001-100,00030 1.1 1,745,925 11.7 90,760,299 12.8 
100，000を超える3 0.1 812,969 5.4 44,504,760 6.3 
全借約合計2,713 100.0 %14,909,768100.0 %$706,806,040 100.0 %
33
カタログ表


2022年12月31日までの最大オフィスビルテナント

次の表によると、テナントが支払う年間賃貸料総額は1%以上である

テナント賃貸借契約数物件数
賃貸借契約が満期になる(1)
レンタル総面積は平方フィートですレンタル可能な平方フィートのパーセント年化賃貸料年化賃貸料のパーセント
ワーナー兄弟探索(2)
43 2023-2024 483,4122.7 %$27,477,617 3.9 %
カリフォルニア大学ロサンゼルス校(3)
2210 2023-2027 261,1791.4 14,209,652 2.0 
ウィリアム·モーリスが前進した(4)
3 1 2023-2027219,364 1.2 13,953,542 2.0 
モルガン·スタンレー(5)
5 5 2025-2028142,020 0.8 10,273,231 1.4 
Equinoxフィットネス(6)
6 5 2029-2038185,236 1.0 10,142,330 1.4 
マゼリッジ(7)
2 1 2023-202882,368 0.5 7,501,247 1.1 
合計する42251,373,5797.6 %$83,557,619 11.8 %
______________________________________________________
(1)満期日はリースで計算する(満期日は倉庫や類似テナントを反映しない).
(2)2平方フィート(四捨五入)の満了は、2023年に2.7万平方フィート、2024年に45.6万平方フィートである。
(3)2平方フィート(四捨五入)の満了状況は、2023年に8件のテナント合計5.9万平方フィート、2024年に2件のテナント合計1.1万平方フィート、2025年に4件のテナント合計8.9万平方フィート、2026年に5件のテナント合計3.2万平方フィート、2027年に3件のテナント合計7.1万平方フィートである。テナントは2024年に15，000平方フィート、2025年に51，000平方フィートを終了することを選択することができる。
(4)2平方フィート(四捨五入)の満了は、2023年は1000平方フィート、2027年は21.1万平方フィートである。
(5)2.6万平方フィート(四捨五入)の満了は、2025年は2.6万平方フィート、2027年は8.6万平方フィート、2028年は3万平方フィートである。テナントは、2024年に32，000平方フィートを終了する面積を選択することができます。
(6)平方フィート(四捨五入)の満了状況は、2029年3.4万平方フィート、2035年4.6万平方フィート、2037年3.1万平方フィート、2038年7.4万平方フィートである。
(7)平方フィート(四捨五入)の満了は、2023年は2.7万平方フィート、2028年は5.5万平方フィートである。

2022年12月31日までのオフィス業界多元化

業界.業界賃貸借契約数年間化賃貸料は総賃貸料の割合を占める
法律.法律57818.4 %
金融サービス36615.6 
娯楽17314.5 
不動産.不動産31712.3 
会計と相談2949.5 
医療サービス3728.3 
技術914.3 
小売する1624.8 
保険943.8 
教育サービス472.6 
公共行政762.4 
製造と販売501.2 
広告.広告381.0 
他にも551.3 
合計する2,713100.0 %

34
カタログ表



2022年12月31日までのオフィスレンタル満期日(継続選択権と早期解約権を行使しないと仮定)

賃貸借期間量
賃貸借証書		レンタル可能である
平方フィート		まもなく満期になる
平方フィート
全体のパーセントを占める		2022年12月31日の年間レンタル料年化する
賃料形式で貸し出す
全体のパーセントを占める
年化する
一件のレンタル料
平方フィートを借りる(1)
年化する
一件のレンタル料
レンタルする
正方形
期限が切れたときの足(2)
短期賃貸借契約90 346,608 1.9 %$12,892,329 1.8 %$37.20 $37.21 
2023647 2,491,715 13.8 112,973,008 16.0 45.34 45.72 
2024540 2,982,209 16.5 141,332,159 20.0 47.39 49.23 
2025478 2,246,320 12.4 102,529,281 14.5 45.64 49.40 
2026324 1,780,115 9.9 84,561,041 12.0 47.50 52.94 
2027270 1,941,468 10.7 96,798,669 13.7 49.86 57.31 
2028148 1,006,021 5.6 51,271,967 7.2 50.97 58.25 
202963 434,813 2.4 21,231,469 3.0 48.83 59.61 
203052 589,002 3.3 30,448,670 4.3 51.70 63.96 
203140 323,138 1.8 17,025,341 2.4 52.69 66.50 
203227 208,182 1.1 9,800,526 1.4 47.08 62.80 
その後…34 560,177 3.1 25,941,580 3.7 46.31 65.07 
小計/加重平均2,713 14,909,768 82.5 706,806,040 100.0 47.41 52.54 
署名したレンタル契約はまだ始まっていません600,540 3.3 
使用可能である2,338,608 12.9 
ビル管理用途114,226 0.7 
ボマー調整 (3)
104,083 0.6 
合計/加重平均2,713 18,067,225 100.0 %$706,806,040 100.0 %$47.41 $52.54 
_____________________________________________________
(1)2022年12月31日の年間レンタル料をレンタル二乗フィートで割ることを示しています。
(2)満期時の年間レンタル料をレンタル二乗フィートで割ったことを表す。
(3)BOMAが再測定したリースの平方フィート調整を反映しないことを示す。
35
カタログ表


オフィスビルテナント改善とレンタル手数料

 十二月三十一日までの年度
 202220212020
契約を更新する   
賃貸借契約数571 557 438 
平方フィート2,416,521 2,553,056 1,990,974 
1平方フィートあたりのテナント改善コスト(1)
$11.06 $8.59 $8.98 
1平方フィートあたりのレンタル手数料のコスト(1)
5.86 5.88 6.99 
1平方フィートあたりの総コストは(1)
$16.92 $14.47 $15.97 
新規賃貸借契約   
賃貸借契約数343 351 228 
平方フィート1,225,024 1,105,297 700,509 
1平方フィートあたりのテナント改善コスト(1)
$27.68 $27.43 $25.46 
1平方フィートあたりのレンタル手数料のコスト(1)
9.26 9.81 9.41 
1平方フィートあたりの総コストは(1)
$36.94 $37.24 $34.87 
借約合計   
賃貸借契約数914 908 666 
平方フィート3,641,545 3,658,353 2,691,483 
1平方フィートあたりのテナント改善コスト(1)
$16.65 $14.28 $13.27 
1平方フィートあたりのレンタル手数料のコスト(1)
7.01 7.07 7.62 
1平方フィートあたりの総コストは(1)
$23.66 $21.35 $20.89 
______________________________________________________
(1)テナント改善とレンタル手数料は借入契約期間中に報告する。テナント改善は，署名された賃貸契約に基づいているか，あるいはテナント改善手当を指定していないテナントに対しては，テナント開始時の予算金額となる。


事務室の日常的な資本支出(総合オフィスポートフォリオ)
 十二月三十一日までの年度
202220212020
経常資本支出(1)
$4,224,496 $3,838,453 $3,887,091 
総面積は2平方フィートです(1)
14,851,378 14,851,378 14,851,378 
1平方フィートあたりの日常的な資本支出(1)
$0.28 $0.26 $0.26 
____________________________________________________
(1)経常的資本支出の定義によると、以下の属性は除外した
•2022年には11カ所の不動産を取り除きました総面積は280万平方フィートです
•2021年には11カ所の不動産を取り除きました総面積は290万平方フィートです
•2020年には11カ所の不動産を取り除きました総面積は300万平方フィートです
36
カタログ表


2022年12月31日までの多世帯ポートフォリオ

子市場物件数単位数単位が総数のパーセントを占める
ロサンゼルス機
サンタモニカ3940 19 %
ロサンゼルス西部71,676 33 
ホノルル42,397 48 
合計する145,013 100 %
子市場レンタル率
年化賃貸料(1)
賃貸単位ごとの月極
ロサンゼルス機
サンタモニカ99.0 %$48,792,756 $4,372 
ロサンゼルス西部(2)
99.0 44,809,560 3,133 
ホノルル99.8 61,607,256 2,151 
合計/加重平均99.4 %$155,209,572 $2,869 
_______________________________________________________
(1)複数の住宅組合は、10495平方フィートの付属小売空間をさらに含み、年間賃貸料は449，224ドルであり、複数の住宅の年間賃貸料には含まれない。
(2)火災により一時的に空いている94ユニットと，賃貸中の新築物件の376ユニットは含まれていないことを計算する.


多家族経常資本支出

 十二月三十一日までの年度
202220212020
経常資本支出(1)(2)
$3,092,613 $2,821,969 $2,666,273 
総単位数(1)(2)
3,925 3,449 3,230 
単位ごとの経常的資本支出(1)(2)
$807 $818 $832 
____________________________________________________
(1)経常的資本支出には単位売上に関するコストが含まれている。私たちのマルチ戸建てポートフォリオは大量のユニットを含んでいます。サンタモニカの賃貸料規制法のため、1979年以来賃貸料は穏やかな増加しかありません。2022年の間、テナントが1つのユニットを搬出した時、私たちは1ユニット当たり6.5万ドルを生成し、そのユニットが私たちの基準に達するようにした。私たちはこのような資本支出を非日常的な支出に分類する。
(2)経常的資本支出の定義によると、以下の属性は除外した
•2022年、私たちは2カ所の不動産を排除し、合計1088セットになりました。
•2021年、私たちは2つの不動産を排除し、合計939セットになった。
•2020年、私たちは4つの不動産を排除し、合計1057セットになった。


37
カタログ表



項目3.法的訴訟

私たちは時々私たちの日常業務の過程で発生した様々な訴訟、クレーム、そして他の法的手続きに参加する。当社の業務に関する一般的、定例訴訟以外に、当社は現在、当社の業務、財務状況、あるいは経営結果に重大な悪影響を及ぼすと信じている法的手続きに参加していません。

プロジェクト4.鉱山安全情報開示
    
ない。

第II部

項目5.登録者普通株式市場、関連株主事項、発行者による株式証券の購入

普通株市場
私たちの普通株はニューヨーク証券取引所で取引され、コードは“dei”です。2022年12月30日、私たちの普通株の終値は15.68ドルです。

次の表にニューヨーク証券取引所が発表した私たちの普通株の配当金を示します

 第1四半期第2四半期第3四半期第4四半期
2022    
発表された配当$0.28 $0.28 $0.28 $0.19 
2021    
発表された配当$0.28 $0.28 $0.28 $0.28 


記録保持者

2023年2月10日までに、私たちは11人の普通株式保有者がいます。我々普通株の多くの株式は“街道”の名義で保有されているため、当該等株式の実益所有者の数は知られておらず、上記数字にも含まれていない。

未登録の証券を売却する

ない。

株式証券の買い戻し

ない。


38
カタログ表


[パフォーマンスチャート]

以下の情報は、“募集材料”とみなされてはならないか、または米国証券取引委員会に“保存されている”とみなされてはならないか、または第14 Aまたは14 C条の制約(S-K規則第201項に規定されているものを除く)、または取引法第18節の責任を負うものとみなされてはならない。このような情報を募集材料とみなすか、参照によって証券法または取引法下の申告文書に具体的に組み込むことが明確に要求されない限り。

以下の図では、私たちの普通株式の2017年12月31日から2022年12月31日までの累積総リターンを、標準プール500指数、NAREIT Equity、および適切な“同業グループ”指数の累積総リターンと比較します(2017年12月31日に私たちの普通株式および各指数に100ドル投資し、すべての配当が前期普通株に配当金を支払う頻度で追加の普通株に再投資すると仮定します)。図に示す総リターン表現は，必ずしも未来の総リターン表現を表しているわけではなく，未来を示唆するための総リターン表現でもない.

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1364250/000136425023000009/nysedei-20221231_g2.jpg

 期間が終わる
索引.索引12/31/1712/31/1812/31/1912/31/2012/31/2112/31/22
天意100.00 85.46 112.77 77.97 92.59 45.48 
S&P 500100.00 95.62 125.72 148.85 191.58 156.88 
NAREIT持分(1)
100.00 95.38 120.17 110.56 158.36 119.77 
同世代集団(2)
100.00 85.50 106.60 72.66 88.27 50.01 
_____________________________________________
(1)富時NAREIT株REITs指数。
(2)ボストン不動産会社(BXP)，Kilroy Realty Corporation(KRC)，SL Green Realty Corp.(SLG)，Vornado Trust(VNO)とHudson Pacific Properties，Inc.(HPP)からなる。

第六項です[保留されている]
39
カタログ表


プロジェクト7.経営陣の財務状況と経営成果の検討と分析
以下の議論は、我々の前向きな陳述、免責声明、および我々の総合財務諸表および本報告書第15項の関連説明と共に読まなければならない。2022年の間、私たちの運営結果は新冠肺炎の疫病、インフレと資本取引の影響を受けた-以下の“新冠肺炎疫病が私たちの業務に与える影響”と“買収、融資、発展と再配置”を参照されたい。

概要
Douglas Emmett，Inc.は完全統合、自己管理、自己管理のREITである。私たちの運営パートナー関係及びその子会社、私たちの合併合弁企業と私たちの合併基金における権益を通じて、私たちはカリフォルニア州ロサンゼルス県とハワイホノルルの良質なオフィスビルと多戸物件の最大所有者と事業者の一つです。私たちは、深刻な供給制限、ハイエンド行政住宅、重要なライフスタイル便利施設を持つトップオフィスビルとトップマルチコミュニティのかなりの市場シェアの保有、買収、開発、管理に集中している。2022年12月31日現在、私たちのポートフォリオには、以下の内容が含まれています(付属小売スペースを含み、土地賃貸によって賃貸料を取得している2つの土地は含まれていません)
 
統合ポートフォリオ(1)
総ポートフォリオ(2)
オフィス
クラスA属性6971
2平方フィート(単位：千)を借りることができる(3)
17,68118,067
賃借率87.1%87.0%
入居率83.7%83.7%
複数の家庭
属性1414
職場.職場5,0135,013
賃借率(4)
99.4%99.4%
入居率(4)
98.1%98.1%
_____________________________________________________________________
(1)我々の総合ポートフォリオは，これらの物件を我々の総合結果に含める.私たちの子会社を通じて、私たちは全部で53カ所のオフィスビル物件、合計1，350万平方フィート、12カ所の住宅物件、4，543軒のマンションを持っています。4つの合併した合弁会社を通じて、私たちの部分は他の16カ所のオフィスビル物件、合計420万平方フィート、および2カ所の住宅物件、計470軒のマンションを持っています。私たちの総合ポートフォリオには二つの全額所有の土地が含まれていません。私たちはこの二つの土地から土地を得てA級オフィスビルとホテルの所有者にレンタルします。
(2)私たちの総ポートフォリオには、当社の総合ポートフォリオと、当社の非総合ファンド、パートナーシップXが所有する2つの合計40万平方フィートの物件が含まれています。パートナーシップXの詳細については、本報告書第15項の統合財務諸表の付記6を参照してください。
(3)2022年12月31日現在、オフィスビル約406，000平方フィートの空きスペースを撤去し、住宅マンションに改築している。以下に“買収、融資、開発、再配置”を参照。
(4)火災により一時的に空いている94ユニットと，賃貸中の新築物件の376ユニットは含まれていないことを計算する.

細分化された市場と場所別の収入
2022年、私たちの総合ポートフォリオの収入源は以下の通りです
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1364250/000136425023000009/nysedei-20221231_g3.jpg_____ _https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1364250/000136425023000009/nysedei-20221231_g4.jpg
40
カタログ表



新冠肺炎の発生がわが企業に与える影響

全体的な疫病の間、私たちの建物はテナントに開放されて利用可能だった。私たちが主に業務を展開している司法管轄区(カリフォルニア州、ロサンゼルス、ベフリー山とサンタモニカ)の政府当局は異なる期限と範囲(住宅、小売とオフィスビル)の新冠肺炎流行緩和法令を通過し、異なる免除があり、これらの法令は一般的に追放、滞納金と利息を禁止し、ある時期にレンタル料を延期することを許可している。私たちの賃貸収入は改善されたが、これらの条例の余剰影響と疫病の負の影響を受け続けている。
2020年以来、私たちの運営業績は新冠肺炎の疫病の悪影響を受けている。私たちの2022年の経営業績が全体的に2021年より良いのは、主に、(I)徐々に回復すること、(Ii)テナントからより良いお金を受け取ること、(Iii)低い不良債権を押し売りすること、(Iv)あるオフィスビルテナントを権責発生制会計に回復すること、(V)より高いオフィス駐車場収入、(Vi)2022年第2四半期に買収した多店舗物件、(Vii)私たちの多戸開発プロジェクトの新単位、および(Viii)私たちの多世帯ポートフォリオのより高い賃貸料によるものである。このような有利な影響部分は私たちのレンタル費用に対するインフレの影響によって相殺される。
大流行は2021年と2022年に改善されたにもかかわらず、私たちのコレクションに大きな影響を与えた。主に新冠肺炎の流行による回収できないオフィスビルテナントの売掛金と繰延賃貸料売掛金の費用は、2022年と2021年のオフィスビル収入をそれぞれ60万ドルと300万ドル減少させた。私たちはあるオフィスビルテナントに対する権利責任発生制会計を回復し、これらのテナントは以前回収できないと確定され、収受制会計を実現し、私たちのオフィスビル収入は2022年に360万ドル増加した。我々の入金会計政策については、本報告第15項総合財務諸表付記2の収入確認会計政策における“受取可能性”を参照されたい。大流行が私たちの未来のコレクションにどのように影響するのかまだ分からない。
私たちの将来のレンタル、レンタル料の徴収、収入に影響を与える可能性のある他の考慮要素は以下の通りです
•大流行はどのくらい続きますか
•政府当局は新しいテナント保護措置を承認するかどうか
•もっと多くのテナントが商売が悪化した時に家賃を払わないかもしれません
•私たちのビルの着座率がどのように変化し、駐車収入またはレンタル料収入に影響を与えるか；および/または
•賃貸活動と入居率はどのように変化し、疫病終了後の任意の長期的な傾向を含む。

全体的に言えば、大流行は私たちの業務の多くの部分に悪影響を与え続け、これらの影響は実質的に継続されると予想される。当業務が直面するリスクに関するより多くの情報は、本報告の第1部1 A項の“リスク要因”を参照されたい。


買収·融資·開発·再配置

買収する

海洋大通り1221号を買収します

2022年4月26日、サンタモニカ海洋大通り1221号に120ユニットある豪華な複数戸のマンションを買収した3.3億ドル(買収コストを除く)を支払った。私たちは私たちが管理し55%の権益を持つ新しい合併合弁会社を通じてその物件を買収した。我々は合弁会社に9，900万ドルを出資し、外部投資家は合弁会社に8，100万ドルを出資する。合弁会社は1.75億ドルの担保のある、追加権のみの定期融資を通じて今回の買収に一部の資金を提供し、この融資は2029年4月に満期となる。私たちは金利スワップを使用してローン金利を3.90%に固定し、この金利スワップは2026年5月に満期になります。買収物件の経営結果は買収日から我々の総合経営実績に計上されています。買収価格配分は、本報告第15項に係る連結財務諸表付記3を参照されたい。

41
カタログ表


融資する
2022年第1四半期:
•私たち一家が合併した完全子会社の3.00億ドルの定期ローンのヘッジの金利スワップ満期を行い、代わりに金利スワップを行い、定期ローンスワップ固定金利を3.42%から2.66%に引き下げた。

2022年第2四半期:

•私たちは55%の権益を管理している新しい合併合弁企業で、新しい定期融資を通じて住宅物件購入に一部の資金を提供しており、上記の“買収”を参照する。
•ヘッジは2027年6月に満期となった5億5千万ドルの変動金利定期ローンの金利スワップが2022年6月1日に満期になったため、このローンの金利は現在変動している。

.の間に2022年第3四半期:

•私たちの合併合弁企業の4億5千万ドルの定期融資のためのヘッジの金利スワップはすでに満期になり、代わりに既存の金利スワップが行われている。これにより、定期融資スワップ固定金利は3.04%から2.26%に低下した。

.の間に2022年第4四半期:

•私たちは2022年第4四半期に資金調達取引をしなかった。

付記3、8及びを参照10当社の買収、債務、派生商品についての詳細は、本報告書第15項の総合財務諸表を参照されたい。

発展動向
•カリフォルニア州ブレントウッド住宅街の高層ビル“ロサンゼルスランドマーク”
西ロサンゼルスでは、376軒のマンションを持つ34階建ての高層マンションの建設を完了し、2022年に使用を開始した。この塔は39.4万平方フィートに直接隣接するオフィスビル、1エーカーの公園、712ユニットの住宅物件の場所に建てられており、これらはすべて私たちが所有している
•ハワイホノルルビ暁普街1132号“ビショップ広場の住宅”
ホノルル市中心部で、私たちは25階、49.3万平方フィートのオフィスビルを493軒の賃貸マンションに改造しています。このプロジェクトはホノルル賃貸住宅の深刻な不足問題の解決を支援し、中央ビジネスエリアを立て直しており、私たちはそこにかなりのA級オフィススペースを持っている。2022年12月31日現在、計画ユニットの72%を交付し、交付されたユニットをすべてレンタルしています。余剰オフィス空間の空きに伴い，転換は段階的に2025年まで行われるため，余剰支出が予想される時間は不確定である。

再配置する
私たちは常に大量の空き物件や近い将来の賃貸展示期間が予想される物件を戦略的に購入し、物件とサブ市場に対する私たちの知識を利用して物件を再配置し、最適な用途とテナントの組み合わせを実現する。しかも、私たちは私たちのポートフォリオに既存の物件を再配置するかもしれない。私たちが担当する建物の再配置作業は通常数ヶ月あるいは数年の時間を要し、一連の改善に関連し、徹底的な構造改修から的確な再改造から選択された空間へと関連するかもしれない。再配置期間中、影響を受けた物件は賃貸料収入と入居率の低下を示す可能性があり、これは私たちの業績に影響を与え、異なる時期の表現比較に影響を与える。
42
カタログ表


賃料動向−総ポートフォリオ

オフィスビル賃貸料

私たちのオフィスビル賃貸料は2020年、2021年、2022年の間に新冠肺炎疫病の悪影響を受け、それぞれの時期の低い賃貸料はテナント改善コストの低下部分によって相殺されたにもかかわらず。次の表は、各期間に私たちの総オフィスビルポートフォリオで締結された賃貸の1平方フィートあたりの平均年間レンタル料と1平方フィートあたりのレンタルの年間レンタル取引コストを示しています

 十二月三十一日までの年度
20222021202020192018
平均直線レンタル率(1)(2)
$46.78$44.99$45.26$49.65$48.77
年化賃貸取引コスト(3)
$5.85$4.77$5.11$6.02$5.80
___________________________________________________
(1)この等平均賃貸料は年ごとに直接比較することはできないが，各期間の平均賃貸料は各報告期間内に締結された賃貸契約に係るビル，街市，空間タイプ及び条項などの要因によって顕著な影響を受けるためである。直線賃貸料は、賃貸料割引と賃貸料上昇を含む賃貸契約全体の全経済価値を考慮しているため、賃貸期間全体の毎年上昇の影響を含む後者は、現金賃貸料を終了するよりも良い比較を提供する可能性があると考えられる。
(2)重み付き平均直線経年化レンタル料を反映する.
(3)加重平均賃貸手数料とテナント改善手当を賃貸の加重平均年数で割ったことを反映する。売り手が取得した財産の中で大量に協議した賃貸契約や，大家の要求に応じて空間から移転したテナントの賃貸契約は含まれていない.

オフィスビル賃料登録簿

2022年、私たちのオフィスビルの賃貸料は引き続き新冠肺炎の疫病の悪影響を受けている。次の表に私たちの総オフィスビルの組み合わせで実行された1平方フィート当たりのレンタルと継続レンタルのレンタル料を示します
2022年12月31日までの年度
賃料登録簿(1)(2)
まもなく満期になる
料率率(2)
新築·契約率(2)
百分率変化
現金レンタル料$49.19$45.66(7.2)%
直線賃貸料$44.21$46.785.8%
___________________________________________________
(1)本年度に締結した新規賃貸料と更新賃料の平均年間安定現金賃貸料と1平方フィート当たり直線賃貸料は，これまでと同じ空間の賃貸契約と比較した。借主の要求に応じて移転したテナントの借約，先の契約に関する資料が不完全又は基本的な賃貸料がテナントの他の場外誘因を反映していると考えられる買収ビルのテナントの借約，その他比較不可能な借約は含まれていない。
(2)私たちのサブ市場、建物ともうすぐ満期になる賃貸期限の変化により、私たちのオフィスビルのレンタル料は時間帯の変化によって変動する可能性があり、これらの指標は予測しにくくなります。
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カタログ表


多戸型賃貸料

我々の複数戸のレンタル率は2020年に新冠肺炎疫病の悪影響を受けたが，2021年と2022年に改善された。次の表は新規テナントの賃貸単位あたりの平均年間レンタル料である
 十二月三十一日までの年度
20222021202020192018
平均年間レンタル料--新規テナント(1)(2)
$31,763 $29,837 $28,416 $28,350 $27,542 
_____________________________________________________
(1)計算には賃貸中の新築物件の376単位は含まれていない.
(2)含まれる物件や単位の変化により，これらの平均レンタル料は毎年直接比較できない.例えば：
(I)2019年には、平均賃貸料はGlendonの買収の影響を受け、当時の賃貸料はポートフォリオの平均水準よりも高かった
(Ii)2020年、ホノルルにあるビショップ広場開発プロジェクトは大量の単位を増加させ、賃料はポートフォリオの平均水準よりも高く、これは平均水準に影響を与え、
(3)2022年、平均賃貸料は海洋大通り1221号の買収の影響を受け、そこの賃貸料はわがポートフォリオの平均水準よりも高い。今回の買収に関するより多くの情報は、“買収、融資、開発、再配置”を参照されたい。

複数戸の家賃登録簿

2022年期間に賃貸料変動の影響を受ける賃貸料(新規テナントおよび年間賃貸料検討を行っている既存テナント)の賃貸料は，平均同一単位の従来の賃貸料より6.4%高かった。これには賃貸中の新築物件のレンタルは含まれていない。


入居率-総ポートフォリオ

私たちのオフィスビル入居率は2020年、2021年と2022年の間に新冠肺炎疫病の不利な影響を受けた。我々の多世帯型入居率は2020年に新冠肺炎疫病の悪影響を受けているが，2021年から2022年までは回復している。以下の表にオフィスビル全体の組み合わせと多家族グループの入居率を示す

 十二月三十一日
入居率(1) 締め切り：
20222021202020192018
事務製品組合83.7 %84.9 %87.4 %91.4 %90.3 %
多シリーズ製品の組み合わせ(2)
98.1 %98.0 %94.2 %95.2 %97.0 %

 十二月三十一日までの年度
平均入居率(1)(3):
20222021202020192018
事務製品組合84.2 %85.7 %89.5 %90.7 %89.4 %
多シリーズ製品の組み合わせ(2)
97.9 %96.8 %94.2 %96.5 %96.6 %
___________________________________________________
(1)入居率には物件買収の影響が含まれており、その大部分は買収時の入居率が既存ポートフォリオの入居率を下回っている。
(2)私たちの毎年の入居率は直接比較できないかもしれません。買収、処置、開発、再建プロジェクトの影響を受ける可能性があります。多世帯計算には，1カ所の不動産で火災が発生して一時的に空いている単位や，賃貸中の新築物件のすべての単位は含まれていない
(3)平均入居率は，その期間ごとの四半期末とその期間開始前の四半期末の平均入居率を計算することで算出した。
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カタログ表


オフィスビルのレンタル期限が切れます

2022年12月31日現在、継続選択権と早期解約権を行使しないと仮定して、私たちの総オフィスビルの組み合わせにおける満期面積は以下のようになると予想されます

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1364250/000136425023000009/nysedei-20221231_g5.jpg
______________________________________________________
(1)2019年12月31日、2020年12月31日および2021年12月31日のレンタル残期限と表記年のレンタル約2022年12月31日の残り期間と同じ割合の平均値。買収は買収後の四半期開始の前年平均に含まれている。



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カタログ表


経営成果

2022年と2021年の対比

私たちの2022年と2021年の運営業績は新冠肺炎疫病の悪影響を受けている。私たちの2022年の経営業績が全体的に2021年より良いのは、主に：(I)疫病が徐々に回復し、(Ii)テナントからより良い入金を得ること、(Iii)低い不良債権を打ち消すこと、(Iv)あるオフィスビルテナントを権責発生制会計に回復すること、(V)より高いオフィス駐車場収入、(Vi)私たちが2022年第2四半期に買収した多世帯物件、(Vii)私たちの多戸開発プロジェクトの新単位、および(Viii)私たちの多世帯投資組合のより高い賃貸料によるものである。このような有利な影響部分は私たちのレンタル費用に対するインフレの影響によって相殺される。


十二月三十一日までの年度有利(不利)
20222021変わる%評注
(単位：千)
収入.収入
オフィスビル賃貸料収入とテナント回収$724,131 $704,946 $19,185 2.7 %
増加の主な原因は入金状況の改善、不良債権沖販売の減少、およびあるテナント回復権責発生制会計である。入居率の低下と市場を下回る賃貸収益の減少により、賃貸料収入が減少し、この増加を部分的に相殺した。
オフィスの駐車スペースとその他の収入$100,442 $81,924 $18,518 22.6 %
この増加は主に駐車活動の増加による駐車収入の増加である。
多世帯収入$169,079 $131,527 $37,552 28.6 %
成長は主に：(I)2022年第2四半期に購入したサンタモニカ海洋大通り1221号物件の収入、(Ii)賃貸料上昇、(Iii)ロサンゼルスランドマーク開発プロジェクトとBishop Place改造プロジェクトの新単位、および(Iv)より良いコレクションによる。
運営費
事務室レンタル料$284,522 $265,376 $(19,146)(7.2)%
増加の主な原因は光熱費、清掃費、人件費、保険料、駐車料金の増加だ。増加した部分は私たちの司教広場改築プロジェクトのレンタル料費用の減少と宣伝費用の減少によって相殺された。
多戸借家費用$49,299 $38,025 $(11,274)(29.6)%
増加の要因は，(I)我々が2022年第2四半期に購入したサンタモニカの海洋大通り1221号物件の賃貸料支出，(Ii)ビショップ広場改造プロジェクトとロサンゼルスランドマーク開発プロジェクトの新単位の賃貸料支出，および(Iii)光熱費と人事支出の増加である。この増加は不動産税の減少部分によって相殺された。
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カタログ表


十二月三十一日までの年度有利(不利)
20222021変わる%評注
(単位：千)
一般と行政費用$45,405 $42,554 $(2,851)(6.7)%
増加の主な原因は宣伝とレンタル費用の増加だ。この増加は法的費用と株式ベースの補償費用の減少によって相殺される。
減価償却および償却$372,798 $371,289 $(1,509)(0.4)%
この成長は主に私たちが第2四半期に購入した物件の減価償却と、ロサンゼルスランドマーク開発プロジェクトの減価償却によるものです。私たちのビショップ広場改築プロジェクトの減価償却減少と、私たちの他の物件の減価償却減少は、この成長を部分的に相殺しました。
営業外収入と費用
その他の収入$4,587 $2,465 $2,122 86.1 %
増加の主な原因は利息収入の増加だが、2021年に回収された取引手数料の一部で相殺される。
その他の費用$(714)$(937)$223 23.8 %
減少の主な原因は2021年の取引費用であるが、一部は私たちの未合併基金であるパートナーシップXに提供されるサービス関連費用の増加によって相殺される。
未合併基金の収入$1,224 $946 $278 29.4 %
この増加は，我々の未合併基金Partnership Xの純収入増加によるものであり，(I)賃貸料上昇による賃貸料収入の増加と，(Ii)駐車活動の増加による駐車収入の増加によるものである。
利子支出$(150,185)$(147,496)$(2,689)(1.8)%
増加の主な原因は債務と金利の上昇だが、融資コストの低下部分は増加の影響を相殺している。

2021年と2020年の対比

2022年2月18日に米国証券取引委員会に提出された2021年12月31日までの年次報告書の第2部の第7項を参照して、2021年の運営結果と2020年の比較を知る。
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カタログ表


非GAAP補足財務指標：FFO

投資家に対する有用性

我々はFFOを報告したのは、広く報告されている株式REITsの業績を評価する指標であり、一部の投資家によって入居率、レンタル率、運営コストが年々変化する影響を決定し、私たちの不動産価値変化の影響を含まず、私たちの業績を他のREITsと比較するためにも使用されているからである。FFOは1種の非GAAP財務指標であり、純収益はGAAP財務指標の中で最も直接比較可能であると考えられる。FFOは私たちの業績を評価する指標として限界があり、不動産の減価償却や償却を含まないため、私たちの物件が使用や市場状況によって発生した価値変化も反映されておらず、私たちの物件の運営業績を維持するために必要な資本支出、テナント改善と賃貸手数料レベルも反映されておらず、これらはすべて実際の経済影響を持っており、私たちの運営業績に実質的な影響を与える可能性がある。FFOは、私たちの業績を評価する指標として、純収益の補充とみなされるべきであり、私たちの流動性やキャッシュフローを評価する指標として使用されるべきではなく、私たちの配当金を支払う能力を含む、私たちの現金需要を満たすために使用可能な資金を示すべきではない。他のREITsはNAREITの定義からFFOを計算しない可能性があるため，我々のFFOは他のREITsのFFOと比較できない可能性がある.我々の純収入に影響を与える項目の検討については、上記の“経営実績”を参照されたい。

2022年と2021年の対比

2022年の間にFFOは3620万ドル増加し，9.4%増の4.197億ドルに達したが，2021年は3.835億ドルであった。この増加は主に我々の多世帯とオフィスビルポートフォリオのNOI増加によるものであるが，一般と行政費用の増加および利息支出の増加分によって相殺される。私たちの多家族ポートフォリオのNOIが増加したのは、主に：(I)2022年第2四半期にサンタモニカ海洋大通り1221号物件を買収したこと、(Ii)賃貸料の上昇、(Iii)私たちのロサンゼルスランドマーク開発プロジェクトとBishop Place改造プロジェクトの新単位、および(Iv)より良いコレクションのためである。私たちのオフィスビル投資組合のNOI増加は主に：(I)より良い入金、低い不良債権の償却、及びあるテナントの回復権責による制会計、及び(Ii)駐車スペース収入の増加によるものである

2021年と2020年の対比

2021年のFFOと2020年の比較を理解するために、2022年2月18日に米国証券取引委員会に提出された2021年12月31日までの年次報告Form 10−Kの第2部の第7項を参照されたい。

公認会計基準との掛け合い

以下の表では、我々のFFO(我々の普通株主と我々の経営パートナーにおける非持株資本によるFFO--合併合弁企業における当社のシェアと我々の非合併ファンドのFFOを含む)と普通株主の純収入(最も直接的な比較可能GAAP測定基準)とを照合した
 十二月三十一日までの年度
(単位：千)20222021
  
普通株主は純収益を占めなければならない$97,145 $65,267 
不動産資産の減価償却と償却372,798 371,289 
非持株権益は純損失を占めなければならない(605)(9,136)
未合併基金の調整に帰すべきである(1)
2,848 2,796 
合併合弁企業の調整に起因することができる(2)
(52,503)(46,760)
FFO$419,683 $383,456 
___________________________________________________
(1)提携企業Xの不動産資産減価償却と償却における私たちのシェアに基づいて調整します。
(2)不動産資産の純収益(損失)および減価償却と償却を調整し、これらの資産は私たちの合併合弁企業における非持株権益に起因する。
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カタログ表


非GAAP補足財務指標：同じ財産ノイズ

投資家に対する有用性

私たちは報告期間中の運営状況を比較するために、同じ物件NOIを報告します。多くの投資家は同一物件NOIを使用して私たちの経営業績を評価し、私たちの経営業績を他のREITsと比較することは、投資取引が経営傾向に与える影響を減らすことができるからである。Same Property NOIは1種の非GAAP財務指標であり、純収益はGAAP財務指標の中で最も直接比較可能であると考えられる。我々は同一物件NOIを報告したのは、株式REITsの業績を評価する広く認められた指標であり、一部の投資家はそれを使用して入居率、レンタル率、運営コストの傾向を決定し、私たちの運営業績を他のREITsと比較した。同じ物件NOIは私たちの業績を評価する指標として限界があります。減価償却や償却費用も含まれていないし、私たちの物件の使用や市場状況による価値変化も反映されていないし、私たちの物件の運営業績を維持するために必要な資本支出、テナント改善と賃貸手数料レベルも反映されていません。これらはすべて実際の経済影響を持っていて、私たちの運営業績に実質的な影響を与える可能性があります。他の不動産投資信託基金は、同じ物件NOIを同じ方法で計算しない可能性がある。したがって，我々の同じ物件NOIは他のREITsの同じ物件NOIと比較できない可能性がある。同一物件NOIは、純収益の補完とみなされるべきであり、私たちの業績を評価する指標として、私たちの流動性やキャッシュフローとして使用されるべきではなく、私たちの配当金を支払う能力を含む、私たちの現金需要を満たすために使用できる資金を示すべきではありません。

2022年と2021年の対比：

私たちの2022年の同じ物件には67のオフィスビル物件が含まれています。合計1760万平方フィートは賃貸できます。そして10軒以上の不動産、合計3449単位です。以下に示す金額は100%である(我々が比例して計算したシェアではない).
私たちの2022年と2021年の同じ物件の業績は新冠肺炎の疫病の悪影響を受けている。2022年の同じ物件の業績が全体的に2021年よりも有利なのは、(I)大流行から徐々に回復していくこと、(Ii)テナントからより良い収益を受け取ること、(Iii)回収できないテナントの売掛金の引抜き、(Iv)あるオフィスビルテナントを権責発生制会計に回復すること、(V)より高いオフィス駐車場収入、および(Vi)私たちの多くの家庭ポートフォリオのより高い賃貸料を回復するためである。このような有利な影響部分は私たちのレンタル費用に対するインフレの影響によって相殺される。
十二月三十一日までの年度有利な
(不利に)
20222021変わる%評注
(単位：千)
オフィスビル収入$814,084 $776,734 $37,350 4.8 %増加の要因は，(I)入金状況の改善，不良債権査定の減少，あるテナント回復権責発生制会計，および(Ii)駐車スペース収入の増加である。入居率の低下と市場を下回る賃貸収益の減少により、賃貸料収入が減少し、この増加を部分的に相殺した。
事務費(279,653)(258,262)(21,391)(8.3)%増加の主な原因は光熱費、清掃費、人件費、保険料、駐車料金の増加だ。この増加はより低い宣伝費用によって部分的に相殺される。
事務室騒音534,431 518,472 15,959 3.1 %
多世帯収入114,688 105,743 8,945 8.5 %この増加は主に賃料上昇と収入増加による賃貸料収入の増加によるものである。
複数世帯の家計(34,633)(31,958)(2,675)(8.4)%増加の主な原因は光熱費と人件費の増加だ。この増加は不動産税の減少部分によって相殺された。
多家庭騒音80,055 73,785 6,270 8.5 %
総騒音$614,486 $592,257 $22,229 3.8 %
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カタログ表


公認会計基準との掛け合い

次の表は、私たちの同じ財産NOIと普通株主が純収入を占めるべき帳簿(最も直接的な比較可能GAAP測定基準)を示しています

十二月三十一日までの年度
(単位：千)20222021
同属性ノイズ$614,486 $592,257 
オフィスビルより収入を得てはいけない10,489 10,136 
比較不可能な事務費用(4,869)(7,114)
比べものにならないほど多くの家族収入54,391 25,784 
比較不能な複数世帯の家計(14,666)(6,067)
騒音659,831 614,996 
一般と行政費用(45,405)(42,554)
減価償却および償却(372,798)(371,289)
その他の収入4,587 2,465 
その他の費用(714)(937)
未合併基金の収入1,224 946 
利子支出(150,185)(147,496)
純収入96,540 56,131 
非持株権益は純損失を占めなければならない605 9,136 
普通株主は純収益を占めなければならない$97,145 $65,267 


2021年と2020年の対比

2022年2月18日に米国証券取引委員会に提出された2021年12月31日までの年次報告書のForm 10−K第2部第7項を参照して、2021年と2020年の同一物件騒音指数との比較を知る。


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カタログ表


流動性と資本資源

短期流動性

私たちの短期流動資金需要には主に私たちの経営活動、開発、再配置プロジェクト、配当と分配に必要な資金が含まれています。2022年、私たちは運営から4億969億ドルの現金を生み出した。2022年12月31日まで、私たちは2.688億ドルの現金と現金等価物を持っていて、私たちの4.0億ドルの循環信用手配には残高がありません。私たちの最初の定期ローンの満期日は2024年12月です。私たちの債務に関するより多くの情報は、本報告第15項の合併財務諸表の付記8を参照されたい。買収と債務再融資は含まれておらず、私たちは手元の現金、運営による現金と私たちの循環信用手配を通じて、私たちの短期流動性需要を満たす予定です。

長期流動性

私たちの長期流動性需要には主に買収、開発、債務再融資に必要な資金の支払いが含まれている。REIT連邦税収規則は毎年少なくとも90%の収入を分配することを要求しているため、これらの長期現金需要を満たすための十分な資金が手元にないと予想される。私たちは長期保証無請求権債務、株式証券(普通株と運営単位を含む)の発行、財産処分と合弁取引を通じて、私たちの長期流動性需要を満たす予定です。ATM計画があります。市場条件によって、最大4.0億ドルの普通株を売ることができます

私たちはただ請求権のない債務だけを使用して、私たちの財産によって保証される。2022年12月31日現在、私たち総オフィスポートフォリオの約46%の資金が占有されていません。金利変化が私たちの運営キャッシュフローに与える影響を軽減するために、私たちは通常、私たちの変動金利ローンと金利交換協定を締結します。これらの交換協定は通常、関連融資の満期日の2年前に満期になり、その間に利息罰を受けることなく、融資を再融資することができる。債務および派生ツール契約に関するより多くの資料は、本報告第15項の総合財務諸表付記8および付記10を参照されたい。項目7 Aを参照。本報告では，利上げが我々の将来の経営業績やキャッシュフローに及ぼす影響に関する“市場リスクの定量的·定性的開示について”について述べた
ある契約義務

私たちの契約引受に関する情報は、本報告第15項の連結財務諸表の以下の付記を参照されたい

•注4--将来最低土地賃貸料
•注8-保証付き支払手形と循環信用手配の最低未来元金支払い、および将来の定期利息支払いの金利を決定します
•付記17--契約約束。

表外手配

未合併基金債務

我々の基金は、パートナーシップXは、自己の担保無請求権債務と金利交換を有する。私たちはすでにいくつかの環境と他の限られた賠償と保証を行い、この融資に関連する慣用的な無請求権剥離をカバーし、金利交換のための保証も提供した。X共同会社はこれらの合意に基づいて私たちが支払うべき任意の金額を賠償することに同意しました。2022年12月31日現在、それぞれの融資·交換協定下のすべての義務は、当該等の合意の条項に従って履行されている。本報告第15項連結財務諸表付記17に記載されている“担保”を参照して、本基金の債務および交換およびそれぞれの担保に関するより多くの情報を知る。


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カタログ表


キャッシュフロー

2022年と2021年の対比

我々の運営キャッシュフローはこの2つの時期に新冠肺炎疫病の不利な影響を受け、2022年にインフレの影響を受けた。

十二月三十一日までの年度(減少を)増やす
現金の中で		%
20222021
(単位：千)
経営活動が提供する現金純額(1)
$496,888 $446,951 $49,937 11.2 %
投資活動のための現金純額(2)
$(560,953)$(288,708)$(272,245)(94.3)%
融資活動のための現金(3)
$(3,003)$5,246 $(8,249)(157.2)%
___________________________________________________
(1)私たちの経営活動からのキャッシュフローは、主に私たちのポートフォリオの入居率と賃貸率、受取テナントの収集可能性、私たちの運営、一般と行政費用、および利息支出のレベルに依存します。経営活動からの現金が4，990万ドル増加したのは，主に我々の多世帯とオフィスビルポートフォリオのNOI増加によるものであったが，利息支出の増加および一般と行政費用の増加分はこの増加を相殺した。私たちの多家族ポートフォリオのNOIが増加したのは、主に：(I)2022年第2四半期にサンタモニカ海洋大通り1221号物件を買収したこと、(Ii)賃貸料の上昇、(Iii)私たちのロサンゼルスランドマーク開発プロジェクトとBishop Place改造プロジェクトの新単位、および(Iv)より良いコレクションのためである。我々のオフィス製品組合せ騒音指数の増加は主に，(I)より良いコレクションと(Ii)駐車収入の増加によるものである。この二つのポートフォリオについて、このような改善は費用増加によって部分的に相殺される。
(2)投資活動からのキャッシュフローは、一般に、物件買収、発展および再建計画、ならびに経常的および非日常的な資本支出を援助するために使用される。投資活動からの現金が2兆722億ドル減少したのは、主に3.305億ドルの財産の購入と、不動産改善のための資本支出が5390万ドル増加したが、開発に用いられた資本支出が1.088億ドル減少したことで部分的に相殺された。
(3)我々の融資活動による現金流通は，我々の借金や資本活動の影響を受け，普通株主と非制御的権益にそれぞれ支払われる配当金と分配を受けることが多い.融資活動からの現金が820万ドル減少したのは、主に純借款が9500万ドル減少したことと、非持株権益に支払われた高い割り当て410万ドルが原因であったが、我々の総合合弁企業における非持株権益の貢献8100万ドルと融資コスト支払いによって1040万ドル分相殺された。


2021年と2020年の対比

2022年2月18日に米国証券取引委員会に提出された2021年12月31日までの年次報告書の第2部の第7項を参照して、2021年のキャッシュフローと2020年の比較を知る。

52
カタログ表


肝心な会計政策

私たちの財務状況と経営結果の討論と分析は私たちの総合財務諸表に基づいています。この報告書は公認会計基準に基づいて作成されています。これは私たちの資産、負債、収入、費用報告金額に影響を与えるいくつかの項目を推定することを要求します。私たちの推定は当時の合理的な仮説と判断に基づいていると思いますが、私たちのいくつかの推定は正しくないことが証明される可能性があり、これらの違いは実質的である可能性があります。以下は私たちの重要な会計政策の議論であり、これらの政策は最も多くの見積もりと判断を必要とすると考えられる。当社の主要会計政策概要は、本報告第15項に記載されている総合財務諸表付記2を参照されたい。

不動産投資

VIEの買収と予備統合

私たちは不動産買収を資産買収に計上する。資産買収の購入価格(資本化された取引コストを含む)と初期合併後に企業として決定されなかった物件の購入価格を、(I)土地、(Ii)建築物及び改善、(Iii)テナント改善及び識別可能な無形資産、例えば原位置市場賃貸、(Iv)買収の高さ及び低い市場の地上及びテナント賃貸、並びに(V)想定債務、土地に基づく比販売、及び将来のキャッシュフロー及びその他の推定方法を用いて予想される収益法に割り当てる。これには，他の資産や負債のリース率，収入増加率，資本化率，割引率の推定が含まれているが，これらに限定されない。我々は“空き家のような”基準で有形資産の相対的公正価値を推定する。買収の原地市場賃貸の推定相対公正価値とは、買収の日に物件を入居率に賃貸する推定コストであり、賃貸手数料と法律コストの公正価値を含む。賃貸期間中に発生する純運営コスト(主に不動産税、保険、公共事業)の推定を含め、上記の入居率レベルに達することが期待される期間を評価する。時価以上及び時価より低い地上借款及びテナントリースの現在値(取得したテナント関連リスクを反映した金利を使用する)の現在値(取得したテナント関連リスクを反映した金利を使用)及び原地地上テナント料又はテナント賃貸に応じて支払う又は徴収しなければならない契約金額との差額、及び吾等の該当する現地賃貸契約に対する公平時価賃貸料の推定は、資産又は負債として記録される, 賃貸契約の残りは取り消すことができない期限内です。債務は予想される将来の支払いの現在値と現在の金利に基づいて公平な価値で入金されると仮定する。

これらの推定は、複雑な計算に関連して、分配が私たちの運営結果に直接的かつ実質的な影響を与えると判断する必要がある。なぜなら、例えば、(I)よりも多くの価値を土地に分配すれば(減価償却なし)、減価償却が少なくなる、または(Ii)テナント改善ではなく、より多くの価値を建物に割り当てる場合、減価償却は、建物の減価償却時間がテナント改善よりも長いので、より長い期間で確認されるからである。

原価資本化

開発コストを資本化し、開発前コスト、利息、物業税、保険、その他不動産開発に直接関連するコストを含む。間接発展コストは、賃金や福祉、オフィス賃貸料、直接開発活動を担当し、開発活動に時間を費やす個人の関連費用を含み、資本化され、それに関連する項目にも割り当てられる。開発コストは資本化されるとともに，大量の活動が行われており，資産の期待用途に備えている。住宅単位やオフィススペースが利用可能な場合には，主要建築活動停止後1年に遅れず，発展プロジェクトはほぼ完了していると考えられる。プロジェクトがほぼ完了し，予想用途や開発活動停止後に発生したコストを投入準備し，発生時に費用を計上した。従来資本化されていた廃棄開発プロジェクトに関するコストは収益を計上していた。修理と保守支出は発生時に費用を計上する

開発コストの資本化は判断する必要があり、私たちの運営結果に直接かつ実質的に影響を与える可能性があり、例えば、(I)資本化すべきコストを資本化しなければ、私たちの運営費用は開発期間内に過大評価され、開発不動産の後続償却は過小評価され、または(Ii)資本化すべきコストを資本化しなければ、私たちの運営費用は開発期間内に過小評価され、不動産の後続減価償却は過大評価されるからである。2022年、2021年、2020年には、それぞれ5970万ドル、1.854億ドル、1.864億ドルの開発コストを資本化した

53
カタログ表


長期資産減価準備

私たちは定期的に私たちの不動産投資の減価を評価し、事件や状況の変化が私たちの不動産投資の帳簿価値が回収できない可能性があることを示している。資産予想による未割引の将来のキャッシュフローが資産の帳簿価値よりも低い場合、私たちの評価は帳簿価値を回収できない可能性があることを示しており、帳簿価値が資産の推定公正価値を超えた場合、減値損失を計上する。我々の将来のキャッシュフローの見積もり部分は，将来の入居率，賃貸料収入，運営コストの仮定に基づいており，実際の結果とは大きく異なる可能性がある。我々は，帳簿価値や見積公正価値の低い者で販売待ち不動産を保有していることを記録し，売却コストを減算し，帳簿価値を回収できないと考えられれば，同様に減価損失を確認する.販売対象資産を持つ市場状況の評価には判断が必要であり，我々の期待は実際の結果とは大きく異なる可能性がある.減価損失は私たちの純収入を減少させ、実質的かもしれない。このような定期的な評価によると、私たちは2022年、2021年、または2020年の間、私たちの長期資産および基金のためにいかなる減価損失も記録していない。
収入確認−オフィスビルテナントから賃貸料を徴収する

テーマ842によれば、レンタル支払いが開始日に回収できない場合、レンタル収入を直線ベースまたは現金ベースで確認された収入のうちの小さい1つに制限します。入金の評価が発効日後に変化すれば、直線ベースで確認された賃貸収入と現金ベースで確認された賃貸収入との差額を賃貸収入の今期調整として記録します。我々はテーマ842完全性損傷モデルを採用した。このモデルでは、売掛金に関する一般的な準備金を保留するのではなく、経営賃貸項目の満期金額が回収可能とみなされているかどうかをリースごとに分析する。私たちはテナントと繰延賃貸料の売掛金を解約して、家賃収入の費用として、レンタル支払いが回収できないことを確定している間に。その後に以前解約した金額を受け取る場合、受け取った金額はレンタル料収入とテナント回収の増加として記録されます。

私たちはレンタル支払いの収集可能性の評価を判断する必要があり、私たちの運営結果に大きな影響を与える可能性があります。この評価は、テナント特定の要因、特定の業界条件、および全体的な経済傾向および条件を含む、推定を行う際に不確定な事項の判断および推定を要求する方法の使用に関する。

2022年、2021年、2020年の間に、私たちの運営結果は新冠肺炎疫病の実質的な影響を受けた。“新冠肺炎疫病が私たちの業務に与える影響”を見た。受取テナントや繰延受取料に関する回収できない費用(主に新冠肺炎の流行による)は、2022年、2021年、2020年にそれぞれ60万ドル、300万ドル、4100万ドルの賃貸料収入とテナント回収を減少させた。私たちはあるオフィスビルテナントに対する権利責任発生制会計を回復し、これらのテナントは以前回収できないと確定され、収受制会計を実現し、私たちのオフィスビル収入は2022年に360万ドル増加した。
テナント回復のための収入確認

当社が運営費を回収可能なテナント回収収入は，回収可能な支出が発生した間に収入と確認された。年末には、レンタル契約ごとに入金し、テナントから受け取った見積もり費用と実際の支出との差額について各テナントに請求書を発行したり、貸方に記入したりします。テナントの収入回復を評価するには、各基礎賃貸の複雑な条項を深く分析する必要がある。回収可能な額を決定する際に行われる推定および判断の例は、以下のようになる
•回収可能な費用を見積もる
•今年度の費用と入居率の変化の影響を見積もる
•各建物の固定と可変運営費用の一部を試算します
•回収可能な費用プールを基準年度に適合させて基礎レンタルのための費用プール；
•対象リース条項に基づいて費用や資本支出が回収できるかどうかを判断する。

これらの見積もりは判断する必要があり、私たちのすべての事務物件の計算に関するものだ。もし私たちの推定が正しくないことが証明されたら、私たちのテナントが収入と純収入を回収することは、未来に私たちが入金する時に実質的で不利な影響を受けるかもしれない。本年度のテナント回復請求書を5%変更した影響は、私たちのテナント回復収入と純収入を2022年、2021年、2020年にそれぞれ220万ドル、240万ドル、260万ドル変化させます
54
カタログ表


株に基づく報酬

私たちはLTIP単位の形で特定の従業員と非従業員役員に株式ベースの報酬を支給します。私たちは必要な帰属中の報酬の公正な価値を確認し、これはサービスに基づいている。奨励の公正価値は授与日の私たちの普通株の市場価値と帰属後制限の割引に基づく。

私たちは帰属後の制限に対する割引推定を判断する必要がある。もし私たちが割引の見積もりが高すぎたり低すぎると、私たちが作った報酬の公正価値がそれぞれ低すぎるか高すぎることを招き、これはそれぞれ株式ベースの給与支出の不足または過剰を招き、株式の報酬の支出不足または過剰支出はそれぞれ私たちの純収益を誇張または過小評価させるだろう。2022年、2021年、2020年の株式給与支出はそれぞれ2100万ドル、2090万ドル、2140万ドル。割引率の5%変化の影響は、私たちの株式給与支出と純収入を2022年、2021年、2020年にそれぞれ110万ドル、100万ドル、110万ドル変化させる。


第七A項。市場リスクの定量的·定性的開示について

私たちの変動金利借款をヘッジする

2022年12月31日現在、私たちの合併借金の89%の金利は固定されているか、金利交換との交換は固定されています。私たちはこれらのツールを使用して、私たちの取引相手がこれらの合意の条項に従って義務を履行できないかもしれないので、私たちを信用リスクに直面させます。私たちは、投資レベルの格付けを持つ様々な金融取引相手と契約を結ぶことで、この信用リスクを最小限にしようとしている。2022年12月31日現在、関連基準金利が100ベーシスポイント上がるごとに、私たちがヘッジしていない変動金利借入金の利息支出は毎年560万ドル増加します。2023年第1四半期の名目総金額が8.374億ドルの将来のスワップ満期については、本報告第15項の総合財務諸表付記8を参照されたい。高い金利は私たちの未来の利息支出を増加させ、これは私たちの未来の純収益と運営キャッシュフローを減少させるだろう。

市場はドル-ロンドン銀行同業借り換え金利からSOFRに移行

2021年3月5日、FCAは2023年6月30日以降、ドル·ロンドン銀行間同業借り換え金利を発表しないと発表した。この声明には，ロンドン銀行間の同業借り換え金利をSOFRタイプ(例えば，定期SOFR，毎日単純SOFRまたは毎日複合SOFR)に変換することと，契約をドル-LIBORからSOFRに変換する際に適用可能な利差を設定することがいくつかの影響がある.2022年12月31日現在、私たちの変動金利借款と金利スワップの大部分はドル-LIBORにリンクしており、現在、これらのすべてのローンと金利スワップは2023年7月1日までにSOFRに転換されると予想されています。契約をSOFRに移行することに関する問題を評価しており、他の問題に加えて、(1)融資利息支払い、(2)交換利息支払い、(3)融資と交換の価値と計算が含まれている。少なくとも2023年6月30日までに、ドル-ロンドン銀行の同業借り換え金利は基本的に現在の形で提供されると予想されているが、それまではドル-ロンドン銀行間の同業借り換え金利が利用できなくなる可能性がある。例えば、ロンドン銀行間同業借り換え金利管理人への申請を拒否する十分な銀行があれば、このような状況が発生する可能性がある。この場合，SOFRへの移行に関連するリスクは加速し増幅する可能性がある。

私たちの債務と金利交換に関するより多くの情報は、本報告書第15項の総合財務諸表付記8および付記10を参照されたい。

項目8.財務諸表と補足データ

財務諸表の索引をご覧くださいプロジェクト15.

項目9.会計·財務開示面の変更と会計士との相違

ない。

55
カタログ表


第9条。制御とプログラム

2022年12月31日現在、すなわち本報告に係る期間が終了した時点で、本報告に係る期間終了時の開示制御および手順(“取引法”第13 a-15(E)および15 d-15(E)条に定義されているような)の有効性を、最高経営責任者および財務責任者を含む経営陣の監督·参加の下で評価した。以上に基づき、我々の最高経営責任者およびCEOは、その時点で、我々の開示制御および手続きは、(I)米国証券取引委員会規則および表で指定された期間内に処理、記録、集約および報告を得るために、取引所法案に基づいて提出または提出された報告書で開示しなければならない情報を効果的に確保し、(Ii)必要な開示決定をタイムリーに行うために、我々の経営陣に伝達されると結論した

2022年12月31日までの四半期内に、財務報告の内部統制には何の変化もなく、これらの変化は、私たちの財務報告の内部統制に大きな影響を与えたり、合理的になったりする可能性がある。財務報告内部統制に関する経営陣の報告及び独立公認会計士事務所の報告書は第1ページに記載されているF-1そしてF-5参照されて本明細書に組み込まれる。

プロジェクト9 B。その他の情報

ない。


プロジェクト9 Cです。検査を妨害する外国司法管轄区域を開示する。

適用されません。
56
カタログ表


第三部

プロジェクト10.取締役、上級管理者、および企業管理

本プロジェクトに必要な資料は、当社が2022年12月31日後120日以内にアメリカ証券取引委員会の2023年株主周年大会依頼書に提出する“取締役選挙(提案1)-現取締役及び被著名人資料”、“当社幹部資料”、“会社管理”、“取締役会会議及び委員会”及び“延滞第16条報告”(必要に応じて)項目の下の資料を参考に入れます。

プロジェクト11.役員報酬

本プロジェクトで要求される情報は、2022年12月31日以降120日以内に米国証券取引委員会に提出される2023年株主周年大会依頼書の“役員報酬”“報酬委員会報告”“米国証券取引委員会報酬”“報酬委員会連動と内部人参加”などのタイトルの情報を参考にしています。

プロジェクト12.特定の実益所有者の保証所有権及び管理職及び株主に関する事項

株式補償計画の下で発行された証券

次の表は、2022年12月31日現在、既存の株式インセンティブ計画に基づいて発行可能な普通株に関する情報を示しています

計画種別未行使のオプション，株式承認証及び権利を行使する際に発行しなければならない普通株式数
(単位：千)		未償還オプション、権証および権利の加重平均行権価格株式ベースの補償計画により将来発行可能な普通株数((A)欄に反映されている株は含まれていない)
(単位：千)
 (a)(b)(c)
株主が承認した株式ベースの報酬計画(1)3,961(2)$—(3)2,276
___________________________________________________________
(1)2016年度総合株式インセンティブ計画の説明については、本報告第15項の総合財務諸表付記13を参照されたい。2022年12月31日まで、私たちは株ベースの他の報酬計画を持っていない。
(2)240万個の既存ユニットと160万個の未帰属LTIPユニットからなる.
(3)未完了の選択肢はない.LTIP単位は価格を行使していない.

本プロジェクトに必要な残りの情報は、2022年12月31日後120日以内に米国証券取引委員会に提出される2023年株主年次総会依頼書の“投票証券と主要株主-いくつかの実益所有者と管理層の保証所有権”というタイトルの情報を参考にして組み込まれます。

第13項：特定の関係及び関連取引、並びに取締役独立性

本行は，2022年12月31日後120日以内に米国証券取引委員会に提出する2023年株主周年大会依頼書のうち，取締役選挙(提案1)−現取締役および著名人の資料，コーポレートガバナンスおよび関連者との取引などの項目の資料が本プロジェクトに組み込まれている。

プロジェクト14.主な会計費用とサービス

独立公認会計士事務所は安永法律事務所, カリフォルニア州ロサンゼルス、PCAOB社ID：42それは.本項に必要な資料は，当社が2022年12月31日後120日以内に米国証券取引委員会に提出した2023年株主周年大会依頼書の“独立公認会計士事務所”の欄に記載されている資料を参照して編入する。
57
カタログ表


第4部

プロジェクト15.証拠品および財務諸表の添付表

(A)(1)及び(2)財務諸表及び付表

索引.索引
ページ
陳列品
59
サイン
61
財務報告の内部統制に関する管理報告
F- 1
独立公認会計士事務所報告
F- 2
独立公認会計士事務所財務報告内部統制報告
F- 5
合併貸借対照表
F- 6
連結業務報告書
F- 7
総合総合収益表(損益表)
F- 8
合併権益表
F- 9
統合現金フロー表
F- 11
連結財務諸表付記
F- 12
概要
F- 12
重要会計政策の概要
F- 13
不動産投資
F- 20
土地賃貸
F- 21
リース無形資産を買収する
F- 22
非総合基金への投資
F- 23
その他の資産
F- 23
純支払保証手形と循環信用手配
F- 24
支払利息·買掛金·繰延収入
F- 26
派生ツール契約
F- 26
権益
F- 29
仕事がしやすい
F- 31
株に基づく報酬
F- 32
金融商品の公正価値
F- 34
細分化市場報告
F- 36
将来の最低賃貸収入
F- 37
支払いを受ける、あるいは事項と保証があります
F- 37
別表3--総合不動産と減価償却
F- 39
注：必要な資料が存在しないため、または添付表の提出を要求するのに十分ではないか、または必要な資料が財務諸表または付記に含まれているので、他のすべての添付表は省略される。



58
カタログ表
ダグラス·エメット社は
陳列品

(A)(3)展示品

番号をつける説明する脚注
3.1
ダグラス·エメット社の修正案と再記述条項。
(1)
3.2
ダグラス·エメット社の定款です
(2)
3.3
ダグラス·エメット社は条項の修正証明書を改訂して再記載した。
(3)
3.4
付例改訂
(4)
4.1
ダグラス·エメット社の普通株式証明書形式です。
(5)
4.2
1934年証券取引法第12条により登録された証券説明
(6)
10.1
Douglas Emmett Properties、LP有限共同契約フォーマット
(5)
10.2
Douglas Emmett，Inc.と指定された初期所有者との間の登録権プロトコル。++
(7)
10.3
ダグラス·エメット社とその役員と上級管理職との間の賠償協定フォーマット。++
(8)
10.4
Douglas Emmett，Inc.2016総合株式インセンティブ計画。++
(9)
10.5
ダグラス·エメット地所表、LPパートナー単位指定-2016 LTIP単位。++
(10)
10.6
Douglas Emmett，Inc.2016総合株式インセンティブ計画LTIP単位報酬プロトコルの形式。++
(11)
10.7
Douglas Emmett，Inc.，Douglas Emmett Properties，LPとJordan L.Kaplan間の雇用契約日は2019年1月1日である。++
(12)
10.8
Douglas Emmett，Inc.，Douglas Emmett Properties，LPとKenneth Panzer間の雇用契約日は2019年1月1日である。++
(12)
10.9
Douglas Emmett，Inc.，Douglas Emmett Properties，LPとKevin A.Crummyとの雇用契約日は2019年1月1日である。++
(12)
21.1
登録者の子会社リスト。**
23.1
独立公認会計士事務所が同意します。**
31.1
2002年にサバンズ·オクスリ法案第302条に基づいて発行された最高経営責任者証明書。**
31.2
2002年にサバンズ·オクスリ法第302条に基づいて発行された首席財務官証明書。**
32.1
2002年にサバンズ·オクスリ法案第906条に基づいて発行された最高経営責任者証明書。 *
(13)
32.2
2002年のサバンズ·オキシリー法第906条に基づいて発行された首席財務官証明書。 *
(13)
101.INS内部接続されたXBRLインスタンス文書−インスタンス文書は、そのXBRLタグがイントラネットXBRL文書に埋め込まれているので、対話データファイルには現れない。*
101.書院インラインXBRL分類拡張アーキテクチャドキュメント。*
101.カールインラインXBRL分類拡張はリンクベース文書を計算します*
101.defXBRLソート拡張を連結してLinkbaseドキュメントを定義します*
101.介護会XBRL分類拡張タグLinkbaseドキュメントを連結します。*
101.PreXBRL分類拡張プレゼンテーションLinkbaseドキュメントをインターコネクトします。*
104表紙インタラクションデータファイル(内蔵XBRL文書)*
*本年度報告とともに表格10−Kの形で提出した。
+契約または補償計画、契約または手配を管理することを指す。
(1)2006年10月19日に表S−11の修正案第6号が提出され、この参照によって本明細書に組み込まれる。(アーカイブ番号333-135082)
(2)Form 8−Kは、2013年9月6日に提出され、この参照によって本明細書に組み込まれている。(アーカイブ番号：001-33106)
(3)Form 8−Kは、2006年10月30日に提出され、この参照によって本明細書に組み込まれる。(アーカイブ番号：001-33106)
(4)Form 8−Kは、2018年4月9日に提出され、この参照によって本明細書に組み込まれている。(アーカイブ番号：001-33106)
59
カタログ表
ダグラス·エメット社は
展示品(続)

(5)2006年10月3日に表S−11の修正案第3号が提出され、この参照によって本明細書に組み込まれる。(アーカイブ番号333-135082)
(6)Form 10−Kは、2022年2月18日に提出され、この参照によって本明細書に組み込まれる。(アーカイブ番号：001-33106)
(7)表S−11は、2006年6月16日に提出され、この参照によって本明細書に組み込まれる。(アーカイブ番号333-135082)
(8)2006年9月20日に表S−11の修正案第2号が提出され、この参照によって本明細書に組み込まれる。(アーカイブ番号333-135082)
(9)2020年4月17日に最終依頼書が提出され、この引用によって本明細書に組み込まれる。(アーカイブ番号：001-33106)
(10)Form 8−Kは、2016年12月12日に提出され、この参照によって本明細書に組み込まれている。(アーカイブ番号：001-33106)
(11)Form 10−Kは、2022年2月18日に提出され、この参照によって本明細書に組み込まれる。(アーカイブ番号：001-33106)
(12)Form 8−Kは、2018年12月24日に提出され、この参照によって本明細書に組み込まれている。(アーカイブ番号：001-33106)
(13)米国証券取引委員会第33-8212号プレスリリースによると、これらの証拠は参考に供するだけであり、本報告の一部として10-K表または個別の開示文書としてアーカイブされることもなく、参照によっていかなる証券法登録声明にも盛り込まれない。


項目16.表格10-Kの概要

ない。
60
カタログ表


サイン

1934年“証券取引法”第13又は15(D)節の要求に基づいて、登録者は、次の署名者が代表して本報告書に署名することを正式に許可した。

 ダグラス·エメット社は
  
日付：差出人：/s/ジョーダン·L.カプラン
2023年2月17日 ジョーダン·L·カプラン
  社長と最高経営責任者

1934年の証券取引法の要求に基づき、本報告は2023年2月17日現在、以下の者がそれぞれの身分で登録者を代表して署名した。

サインタイトル
  
/s/ジョーダン·L.カプラン 
ジョーダン·L·カプラン取締役最高経営責任者総裁
(首席行政主任)
  
/s/ピーター·D·シーモア 
ピーター·D·シーモア首席財務官
(首席財務会計官)
  
/s/Dan A.Emmett 
ダン·A·エメット取締役会議長
  
/s/Kenneth M.パンザー 
ケネス·M·パンゼル首席運営官兼取締役
  
/s/Leslie E.Bider
レスリー·E·ビデル役員.取締役
/s/ドリン·C·ドミンゲス
ドリン·C·ドミンゲス役員.取締役
デイビッド·T·ファンバーグ博士
デイビッド·T·ファンバーグ博士役員.取締役
/s/レイ·C·レナード
レイ·C·レナード役員.取締役
バージニア·A·マクフェラン
バージニア·A·マクフェラン役員.取締役
/s/トーマス·E·オハーン
トーマス·E·オヘーン役員.取締役
  
ウィリアム·E·サイモン
ウィリアム·E·サイモン役員.取締役
/s/王シェリー
王シェリー役員.取締役
61
カタログ表



財務報告の内部統制に関する管理報告

1934年の証券取引法第13 a-15(F)および15 d-15(F)条の規定によると、Douglas Emmett，Inc.の経営陣は財務報告の十分な内部統制の確立と維持を担当している。

我々の内部制御システムは財務報告の信頼性に合理的な保証を提供し、アメリカ公認会計原則に基づいて外部報告目的の財務諸表を作成することを目的としている。我々の経営陣は、署名した最高経営責任者と最高財務責任者を含め、2022年12月31日までの財務報告書に対する内部統制の有効性を評価した。評価には，経営陣はトレデビル内部制御委員会後援組織委員会が発表した基準である総合枠組み(2013年枠組み)を用いた。この評価に基づき、経営陣は、2022年12月31日現在、財務報告書に対する内部統制がこれらの基準に基づいて有効であると結論した。

経営陣は、私たちの最高経営責任者やCEOを含め、私たちの開示制御や手続きや私たちの内部統制がすべてのミスや詐欺を防ぐことができることを望んでいません。発想や動作がどんなに良くても、絶対的な保証ではなく、合理的な保証しか提供できず、制御システムの目標が実現されることを確保する制御システム。また，制御システムの設計は，資源制約が存在し，そのコストに対する制御の利点を考慮しなければならないという事実を反映しなければならない.すべての制御システムの固有の限界により，どの制御評価もすべての制御問題や不正イベントが発見されたことを絶対に保証することはできない.

我々は、2022年12月31日までの財務報告内部統制の有効性を安永会計士事務所が監査しており、この独立公認会計士事務所は、本年度報告に含まれる総合財務諸表を監査し、その報告はF−2ページに掲載されており、この報告は、2022年12月31日現在の我々の財務報告内部統制の有効性について保留されていない意見を表明している。
/s/ジョーダン·L.カプラン
ジョーダン·L·カプラン
社長と最高経営責任者
/s/ピーター·D·シーモア
ピーター·D·シーモア
首席財務官

2023年2月17日


F- 1
カタログ表


独立公認会計士事務所報告

Douglas Emmett、Inc.の株主と取締役会へ
財務諸表のいくつかの見方
ダグラス·エメット社(当社)の2022年12月31日と2021年12月31日までの連結貸借対照表、および2022年12月31日までの3年度の関連総合経営表、全面収益(損失)、権益と現金流量および指数第15(A)項に記載されている付記と財務諸表(総称して“総合財務諸表”と呼ぶ)を監査した。総合財務諸表は、すべての重要な面で、2022年12月31日、2022年12月31日、2021年12月31日までの会社の財務状況、および2022年12月31日までの3年度の経営結果とキャッシュフローを公平に反映しており、米国公認会計原則に適合していると考えられる。
また、米国上場企業会計監督委員会(PCAOB)の基準に基づき、テレデビル委員会協賛組織委員会が発表した“内部統制-総合枠組み(2013枠組み)”で確立された基準に基づき、2022年12月31日までの財務報告内部統制を監査し、2023年2月17日に発表された報告書について保留意見を発表した。
意見の基礎
これらの財務諸表は会社の経営陣が責任を負う。私たちの責任は私たちの監査に基づいて会社の財務諸表に意見を発表することです。私たちはPCAOBに登録されている公共会計士事務所で、アメリカ連邦証券法およびアメリカ証券取引委員会とPCAOBの適用規則と法規に基づいて、私たちは会社と独立しなければなりません
私たちはPCAOBの基準に従って監査を行っている。これらの基準は、財務諸表に重大な誤報がないかどうかに関する合理的な保証を得るために、エラーによるものであっても不正であっても、監査を計画し、実行することを要求する。我々の監査には、財務諸表の重大な誤報リスクを評価するプログラム、エラーによるものであれ詐欺であっても、これらのリスクに対応するプログラムを実行することが含まれています。これらの手続きは、財務諸表中の金額および開示に関連する証拠をテストに基づいて検討することを含む。我々の監査には、経営陣が使用する会計原則の評価と重大な見積もり、財務諸表の全体列報を評価することも含まれています。私たちは私たちの監査が私たちの観点に合理的な基礎を提供すると信じている。
重要な監査事項
以下に述べる重要な監査事項とは、監査委員会に伝達または要求が監査委員会に伝達された当期財務諸表監査によって生じる事項である：(1)財務諸表に対して重大な意義を有する勘定または開示に関するものであり、(2)特に挑戦的で主観的または複雑な判断に関するものである。重要な監査事項の伝達は、総合財務諸表に対する私たちの全体的な意見をいかなる方法でも変えることはなく、以下の重要な監査事項を伝達することによって、重要な監査事項またはそれに関連する勘定または開示について個別の意見を提供することもない。

購入価格計算
関係事項の記述
当社は2022年12月31日までの年度中に、当社が管理し55%の持株権を持つ新しい共同経営会社を通じて、サンタモニカ海洋大道1221号の複数のマンションを買収した。総合財務諸表付記3で述べたように、取引は資産買収で入金されるため、買収不動産の価格で入金され、購入コストが含まれる。買収価格は買収資産と負債の相対的に公正な価値によって土地、ビル及び内装に分配され、及び無形資産、例えば原地の時価賃貸及び買収が時価より低いテナント賃貸負債を識別することができる。資産および負債を買収する公正価値は、当社が土地に関する販売比較法および他の買収資産や負債に関する割引現金流量を採用する収益法を用いて決定される。どちらの方法も同社が入手可能な市場情報を投入として使用している。

F- 2
カタログ表


経営陣は、買収された土地、建物、改善施設、および無形賃貸資産や負債に割り当てる公正な価値を決定する際に重大な推定を行う必要があるため、会社が買収した会計を監査することは複雑である。重大な推定は主に資産と負債の公正価値を評価するための推定モデルの投入属判断性質、及びそれぞれの公正価値が重大な基本仮定の変動に非常に敏感であるためである。使用するより重要な仮定には，土地販売，賃貸料，収入増加率，割引率，資本化率がある。このような重大な仮定は展望的であり、未来の経済と市場状況の影響を受けるかもしれない。

私たちが監査でどのようにこの問題を解決したのか
我々は理解を得て、設計を評価し、不動産買収の管理層会計制御の操作有効性をテストし、会社の買収価格分配、キャッシュフロー予測と使用される基礎データの正確性の仮定の制御を含む。たとえば，推定モデルとそのような推定のための基本的な仮定を作成するための審査の制御をテストした.
会社の財産買収については、取引契約を読み、取引が業務合併として入金されているかどうかを適切に判断したかどうかを評価する。有形資産と無形賃貸資産および負債の公正価値推定を策定する際に用いられる重要な仮定と方法も評価した。土地、ビル及び無形賃貸資産及び負債の推定公正価値をテストするために、著者らは監査プログラムを行い、その中に当社が販売比較及び収益方法を使用する状況を評価し、現金フローモデルに使用されている重要な仮説をテストし、及び重大な仮説及び推定を支持する基礎データの完全性と正確性をテストした。たとえば，キャッシュフロー予測に用いる契約賃貸料サンプルに基づくローカルテナント賃貸に同意し，物件運営費用の合理性を評価する.我々は、当社が採用した方法と標準評価方法の比較の評価に協力してくれた評価専門家を招き、買収した土地、建物、無形賃貸資産、負債の公正価値推定を作成する際に使用される重大な仮定の合理性を確認するためのプログラムを実行した。例えば，我々の推定専門家(I)は，独立して決定されたデータ源を用いて管理層が選択した比較可能な土地販売の妥当性を評価し，(Ii)特定の市場情報(すなわち，収入増加率，割引率，市場賃貸率，資本化率)を取得し，会社が使用する市場情報と比較する.
不動産投資減価準備
関係事項の記述
2022年12月31日現在、同社の不動産への純投資総額は90億ドル。総合財務諸表付記2で述べたように、当社はその物件の帳簿価値に何らかの減値があるかどうかを定期的に評価しており、事件や状況変化が物件の帳簿価値を回収できない可能性がある場合を示している。物件に減値指標が出現した場合、管理層は物件予想による将来の未割引現金流量を計算し、物件の帳簿価値と比較して、減値が発生したかどうかを決定する。
監査当社の不動産資産が回収可能かどうかの評価は複雑であり、経営陣が将来のキャッシュフローを推定する際の仮定を評価する際には、将来の市場や経済状況の仮定に基づいているため、高い主観的である。未割引の将来のキャッシュフロー仮説に要求される推定には、将来の入居率、賃貸料収入、および運営コストに対する管理層の仮定が含まれる。
F- 3
カタログ表


私たちが監査でどのようにこの問題を解決したのか著者らは当社の不動産資産減価評価フローの制御について理解、評価と運行効果テストを行った。例えば，経営陣が将来的に減値指標が存在する物件を推定し評価する未割引キャッシュフロー予測に用いる仮説の制御をテストした.

減価指標が決定された物件について、当社は物件未割引の将来のキャッシュフローの推定を監査手続きを行った。例えば、将来のキャッシュフローを推定するための重要な仮定を、会社の履歴会計記録や既存の市場データと比較した。経営陣がキャッシュフローを予測する数学的正確性もテストしましたまた，ある仮説について，仮説変化が物件の未割引キャッシュフローの変化をもたらすことを評価するための感受性分析を行った。

/S/安永法律事務所
1995年以来、私たちは同社の監査役を務めてきた。
カリフォルニア州ロサンゼルス
2023年2月17日
F- 4
カタログ表



独立公認会計士事務所報告

Douglas Emmett、Inc.の株主と取締役会へ

財務報告の内部統制については

我々は，トレデビル委員会後援組織委員会が発表した内部統制-総合枠組み(2013年枠組み)(COSO規格)で確立された基準に基づき，Douglas Emmett，Inc.2022年12月31日までの財務報告内部統制を監査した。我々の考えでは，ダグラス·エメット社(当社)はCOSO基準に基づき，2022年12月31日現在，すべての重要な面で財務報告を効果的に内部統制している。

米国上場企業会計監督委員会(PCAOB)の基準に従ってDouglas Emmett，Inc.2022年12月31日と2021年12月31日までの総合貸借対照表を監査し，2022年12月31日までの3年度の関連総合経営報告書，総合収益(損失)，権益と現金流量および指数第15(A)項に記載されている付記と財務諸表付表について，2023年2月17日の報告で無保留意見を発表した。

意見の基礎

当社経営陣は、効果的な財務報告内部統制を維持し、添付されている“財務報告内部統制管理報告”における財務報告内部統制の有効性を評価する責任がある。私たちの責任は私たちの監査に基づいて、会社の財務報告書の内部統制に意見を述べることです。私たちはPCAOBに登録されている公共会計士事務所で、アメリカ連邦証券法およびアメリカ証券取引委員会とPCAOBの適用規則と法規に基づいて、私たちは会社と独立しなければなりません。

私たちはPCAOBの基準に従って監査を行っている。これらの基準は、財務報告の有効な内部統制がすべての重要な面で維持されているかどうかを決定するために、合理的な保証を得るために監査を計画し、実行することを要求する。

我々の監査には，財務報告の内部統制を理解すること，重大な弱点があるリスクを評価すること，評価されたリスクテストに基づいて内部統制の設計·運用有効性を評価すること，および状況下で必要と考えられる他のプロセスを実行することが含まれる。私たちは私たちの監査が私たちの観点に合理的な基礎を提供すると信じている。

財務報告の内部統制の定義と限界

会社の財務報告に対する内部統制は、公認された会計原則に基づいて、財務報告の信頼性と外部目的の財務諸表の作成に合理的な保証を提供することを目的としたプログラムである。会社の財務報告に対する内部統制には、(1)合理的で詳細かつ正確かつ公平に会社の資産を反映した取引および処分に関する記録の保存、(2)公認された会計原則に従って財務諸表を作成するために必要な取引が記録されている合理的な保証を提供し、会社の収入および支出は会社の経営陣と取締役の許可のみに基づいて行われる。(三)財務諸表に重大な影響を及ぼす可能性のある不正買収、使用、または処分会社の資産を防止またはタイムリーに発見する合理的な保証を提供する。

その固有の限界のため、財務報告書の内部統制は誤った陳述を防止したり発見できない可能性がある。また，将来的にどのような有効性評価を行うかの予測は，条件の変化により制御不足のリスクが生じる可能性があり，あるいは政策やプログラムの遵守度が悪化する可能性がある.

/S/安永法律事務所
カリフォルニア州ロサンゼルス
2023年2月17日
F- 5
カタログ表
ダグラス·エメット社は
合併貸借対照表
(単位：千、共有データを除く)




 2022年12月31日2021年12月31日
資産  
不動産投資、毛利$12,292,973 $11,819,077 
減算：減価償却累計と償却(3,299,365)(3,028,645)
不動産投資、純額8,993,608 8,790,432 
土地賃貸使用権資産7,455 7,464 
現金と現金等価物268,837 335,905 
テナント売掛金6,879 13,127 
繰延賃料を受け取る114,980 115,148 
賃貸無形資産を買収し，純額3,536 4,168 
金利契約資産270,234 15,473 
非総合基金に投資する47,976 46,594 
その他の資産33,941 25,721 
総資産$9,747,446 $9,354,032 
負債.負債
保証手形と循環信用手配、純額$5,191,893 $5,012,076 
地上賃貸責任10,848 10,860 
支払利息·買掛金·繰延収入140,925 145,460 
証券保証金61,429 55,285 
購入した賃貸無形負債，純額31,364 24,710 
金利契約負債1,790 69,930 
配当金に応じる33,414 49,158 
総負債5,471,663 5,367,479 
権益
Douglas Emmett，Inc.株主資本：
普通株、$0.01額面は750,000,000許可、175,809,682そして175,529,133未返済日はそれぞれ2022年12月31日と2021年12月31日である
1,758 1,755 
追加実収資本3,493,307 3,488,886 
その他の総合収益を累計する187,063 (38,774)
赤字を累計する(1,119,714)(1,035,798)
ダグラス·エメット社の株主資本総額2,562,414 2,416,069 
非制御的権益1,713,369 1,570,484 
総株4,275,783 3,986,553 
負債と権益総額$9,747,446 $9,354,032 


連結財務諸表の付記を参照。

F- 6
カタログ表
ダグラス·エメット社は
連結業務報告書
(単位は千、1株当たりのデータは除く)





 十二月三十一日までの年度
 202220212020
収入.収入 
事務室レンタル 
賃料収入とテナント回収$724,131 $704,946 $680,359 
駐車やその他の収入100,442 81,924 90,810 
事務室総収入824,573 786,870 771,169 
  
複数戸の賃貸
賃料収入152,314 116,095 107,011 
駐車やその他の収入16,765 15,432 13,343 
複数世帯の総収入169,079 131,527 120,354 
総収入993,652 918,397 891,523 
  
運営費
事務費284,522 265,376 268,259 
複数世帯の家計49,299 38,025 37,154 
一般と行政費用45,405 42,554 39,601 
減価償却および償却372,798 371,289 385,248 
総運営費752,024 717,244 730,262 
その他の収入4,587 2,465 16,288 
その他の費用(714)(937)(2,947)
未合併基金の収入1,224 946 430 
利子支出(150,185)(147,496)(142,872)
不動産売却投資収益— — 6,393 
純収入96,540 56,131 38,553 
非持株権益は純損失を占めなければならない605 9,136 11,868 
普通株主は純収益を占めなければならない$97,145 $65,267 $50,421 
普通株1株当たり純収益−基本収益と希釈後収益$0.55 $0.37 $0.28 


連結財務諸表の付記を参照。


F- 7
カタログ表                    
ダグラス·エメット社は
総合総合収益表(損益表)
(単位：千)


 十二月三十一日までの年度
 202220212020
純収入$96,540 $56,131 $38,553 
その他全面収益(損失)：キャッシュフローヘッジ325,548 158,923 (183,521)
総合収益(赤字)422,088 215,054 (144,968)
非持株権益の総合損失に帰することができる(99,106)(40,526)64,816 
普通株主は総合収益(赤字)を占めなければならない$322,982 $174,528 $(80,152)


連結財務諸表の付記を参照。



F- 8
カタログ表                    
ダグラス·エメット社は
合併権益表
(単位は千で、1株当たり配当データは含まれていない)




 十二月三十一日までの年度
 202220212020
   
普通株株期初残高175,529 175,464 175,370 
運営単位を普通株に交換する281 65 94 
期末残高175,810 175,529 175,464 
  
普通株期初残高$1,755 $1,755 $1,754 
運営単位を普通株に交換する3 — 1 
期末残高$1,758 $1,755 $1,755 
  
追加実収資本期初残高$3,488,886 $3,487,887 $3,486,356 
運営単位を普通株に交換する4,597 1,056 1,535 
現金で運営単位を買い戻す(176)(57)(4)
期末残高$3,493,307 $3,488,886 $3,487,887 
  
その他の総合収益を累計する期初残高$(38,774)$(148,035)$(17,462)
キャッシュフローヘッジ調整225,837 109,261 (130,573)
期末残高$187,063 $(38,774)$(148,035)
  
赤字を累計する期初残高$(1,035,798)$(904,516)$(758,576)
普通株主は純収益を占めなければならない97,145 65,267 50,421 
配当をする(181,061)(196,549)(196,361)
期末残高$(1,119,714)$(1,035,798)$(904,516)
非制御的権益期初残高$1,570,484 $1,558,928 $1,658,862 
非持株権益は純損失を占めなければならない(605)(9,136)(11,868)
キャッシュフローヘッジ調整99,711 49,662 (52,948)
投稿する．81,000 — — 
分配する(58,969)(54,919)(60,392)
運営単位を普通株に交換する(4,600)(1,056)(1,536)
現金で運営単位を買い戻す(161)(65)(3)
株に基づく報酬26,509 27,070 26,813 
期末残高$1,713,369 $1,570,484 $1,558,928 
声明は次のページに続きます。
F- 9
カタログ表                    
ダグラス·エメット社は
合併権益表
(単位は千で、1株当たり配当データは含まれていない)



十二月三十一日までの年度
202220212020
  
総株期初残高$3,986,553 $3,996,019 $4,370,934 
純収入96,540 56,131 38,553 
キャッシュフローヘッジ調整325,548 158,923 (183,521)
現金で運営単位を買い戻す(337)(122)(7)
投稿する．81,000 — — 
配当をする(181,061)(196,549)(196,361)
分配する(58,969)(54,919)(60,392)
株に基づく報酬26,509 27,070 26,813 
期末残高$4,275,783 $3,986,553 $3,996,019 
発表された1株当たり普通配当金$1.03 $1.12 $1.12 

連結財務諸表の付記を参照。
F- 10
カタログ表                    
ダグラス·エメット社は
統合現金フロー表
(単位：千)

 十二月三十一日までの年度
 202220212020
経営活動  
純収入$96,540 $56,131 $38,553 
純収入と経営活動が提供する現金純額を調整する：
未合併基金の収入(1,224)(946)(430)
不動産損害賠償保険から得た収益— — (13,105)
不動産売却投資収益— — (6,393)
減価償却および償却372,798 371,289 385,248 
取得したリース無形資産の純増加額(11,255)(9,541)(15,878)
直線賃貸料169 1,051 18,733 
償却して解約したローンの保険料(460)(460)(2,274)
償却と解約された繰延融資コスト7,943 10,902 7,832 
株に基づく報酬の償却21,025 20,887 21,365 
未合併基金からの業務分配1,224 943 394 
運営資本構成の変化：
テナント売掛金6,248 5,099 (11,645)
支払利息·買掛金·繰延収入(1,399)(2,842)5,557 
証券保証金4,832 (962)(4,676)
その他の資産447 (4,600)(3,063)
経営活動が提供する現金純額496,888 446,951 420,218 
投資活動
不動産改善のための資本支出(162,364)(108,499)(143,445)
発展の資本支出(75,754)(184,592)(154,153)
不動産損壊保険5,716 3,041 17,120 
物件買収(330,470)— — 
不動産投資を売却して得られた純額— — 20,658 
未合併基金の追加権益を買収する— — (6,591)
未合併基金からの資本分配1,919 1,342 1,236 
投資活動のための現金純額(560,953)(288,708)(265,175)
融資活動
借入金収益245,000 1,345,000 674,000 
借金を返済する(70,823)(1,075,787)(549,752)
融資原価払い(2,032)(12,397)(3,846)
購入金利上限(481)— — 
売却金利上限で得られた金444 — — 
合併後の合弁企業における非持株権益の出資81,000 — — 
非持株権への支払い(58,969)(54,919)(60,392)
普通株主に支払う配当金(196,805)(196,529)(196,333)
買い戻し運営単位(337)(122)(7)
融資活動が提供する現金純額(3,003)5,246 (136,330)
現金および現金等価物および制限現金の増加(67,068)163,489 18,713 
現金および現金等価物と制限された現金期初め残高336,006 172,517 153,804 
現金および現金等価物と制限された現金期末残高$268,938 $336,006 $172,517 
期末現金残高入金
十二月三十一日までの年度
202220212020
現金と現金等価物$268,837 $335,905 $172,385 
制限現金101 101 132 
現金および現金等価物および限定現金$268,938 $336,006 $172,517 



キャッシュフロー情報を補完する

 十二月三十一日までの年度
 202220212020
利子を支払う現金は資本化利息を差し引く$141,427 $136,999 $136,823 
支払資本化利息$9,101 $8,814 $4,810 
非現金投資取引
不動産·開発資本支出計上プロジェクト$33,783 $38,101 $37,185 
不動産と開発改善の資本化株補償$5,479 $6,183 $5,448 
完全減価償却·償却された建物·建物改善·テナント改善·リース無形資産の撤去$100,050 $157,325 $73,045 
完全に償却された賃貸無形資産を除去する$1,438 $442 $372 
完全に付加価値を獲得した賃貸無形負債の除去$11,900 $23,725 $20,649 
非現金融資取引
AOCI合併デリバティブに記録された収益(損失)$326,396 $82,876 $(232,652)
AOCI-未合併ファンド派生ツールに記録されている収益(損失)(私たちのシェア)$3,780 $569 $(410)
発表した配当金$181,061 $196,549 $196,361 
運営単位を普通株に交換する$4,600 $1,056 $1,536 

連結財務諸表の付記を参照。
F- 11
カタログ表
ダグラス·エメット社は
連結財務諸表付記


1. 概要

組織機関と業務記述

Douglas Emmett，Inc.は完全統合、自己管理、自己管理のREITである。私たちはカリフォルニア州ロサンゼルス県とハワイホノルル最大の高品質オフィスビルと多戸物件の所有者と事業者の一つです。私たちはパートナー関係とその子会社、合併合弁企業と連合基金における私たちの権益を通じて、私たちは深刻な供給制限、ハイエンド行政住宅、重要な生活様式便利施設を持っているトップオフィスビル物件とトップクラスの多世帯コミュニティのかなりの市場シェアの所有、買収、開発、管理に集中している。連結財務諸表で使用される用語“私たち”、“私たち”および“私たち”は、ダグラス·エメット社およびその合併に基づく子会社を意味する。

2022年12月31日まで、私たちの総合ポートフォリオは：(I)17.7100万平方フィートのオフィスビルの組み合わせ(Ii)5,013多戸マンション単位；及び(Iii)二つ私たちは土地賃貸契約に基づいてレンタル料のブロックを受け取ります。2022年12月31日に別の株を所有している未合併基金の株式も管理しています0.4100万平方フィートのオフィススペースです私たちは私たちの総合ポートフォリオと共に私たちの未合併ファンドを管理しているので、私たちは総ポートフォリオに基づいて私たちのオフィスポートフォリオの統計データを提供します。2022年12月31日まで、私たちのポートフォリオには以下のものが含まれています(補助小売スペースを含むと含まれていません二つ土地賃貸契約に応じてレンタル料を徴収するブロック)：

 統合ポートフォリオ総ポートフォリオ
オフィス
完全資本物件5353
合併合弁企業属性1616
未合併基金財産—2
6971
複数の家庭
完全資本物件1212
合併合弁企業属性22
1414
合計する8385

陳述の基礎

添付されている連結財務諸表は、ダグラス·エメット社及びその子会社の連結財務諸表であり、我々の運営パートナーシップと我々の合併合弁企業とを含む。すべての重大な会社間残高と取引は私たちの連結財務諸表に出荷されました。

私たちは私たちがVIEの主な受益者またはそのエンティティの多数の投票権の権利を持っていると思われるエンティティを統合する。以下の場合、私たちはVIEの主な受益者とみなされる：(I)私たちはVIEの活動を指導して、その経済的表現に最も大きな影響を与える権利があり、(Ii)損失を負う義務があるか、またはVIEに大きな意味を持つ可能性のある利益を得る権利がある。我々は，他の各当事者が実質的な始動権を持つ実体を合併せず，このVIE活動を指導する権限を剥奪することが，このVIEの経済表現に最も大きな影響を与えている。私たちが主要な受益者であるかどうかを決定する際に、私たちが考慮する要素は、所有権利益、管理層代表、意思決定を制御する権力、そして各当事者の契約と実質的な参加権を含む。

私たちは私たちの経営パートナーシップを強化し、このパートナーシップを通じてほぼすべての業務を展開し、直接、子会社を通じて私たちのほとんどの資産を所有し、私たちのほとんどの債務を返済する義務があります。合併債務、私たちが合併した合弁企業は含まれていません3.41億ドルは、それぞれ2022年12月31日と2021年12月31日まで。付記8を参照してください。私たちは合併しました四つ合弁会社は私たちの運営パートナー関係を通じて。私どもの合弁企業取引に関するより多くの情報は、付記3を参照されたい。私たちは運営パートナー関係と私たちの四つ合弁企業は、それらがVIEであるため、私たちまたは私たちの運営パートナーは各企業の主な受益者である。
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カタログ表
ダグラス·エメット社は
連結財務諸表付記

2022年12月31日現在、当社の統合VIEエンティティ(当社の運営パートナーは含まれていません)を所有しています
•合併資産総額は$3.9410億ドルです3.54不動産投資に関する10億ドル)と
•合併負債総額は#ドル1.8910億ドルです1.81債務に関連した10億ドル)。

2021年12月31日現在、当社の統合VIEエンティティ(当社の運営パートナーは含まれていません)を所有しています
•合併資産総額は$3.5610億ドルです3.28不動産投資に関する10億ドル)と
•合併負債総額は#ドル1.7210億ドルです1.64債務に関連した10億ドル)。

添付されている総合財務諸表はアメリカ証券取引委員会の規則と規定に基づいて作成され、財務会計基準委員会が財務会計基準委員会で確立したアメリカ公認会計原則に符合する。連結財務諸表には、その中に掲載されている財務情報を公平に列挙するための通常の恒常的な調整を含むすべての必要な調整が含まれていると考えられる。物件数または種類、面積、1平方フィート当たりの金額、マンション単位および地理的位置へのいかなる言及も監査されておらず、私たちの独立公認会計士事務所がPCAOB基準に基づいて私たちの総合財務諸表を監査する範囲内ではありません。

2. 重要会計政策の概要

予算の使用

米国公認会計原則に従って連結財務諸表を作成することは経営陣にいくつかの推定を要求し、これらの推定は合併財務諸表と付記中の報告書の金額に影響を与える。実際の結果はこのような推定とは大きく異なるかもしれない。

不動産投資

VIEの買収と予備統合

財産買収は一般に企業の定義に適合せず、買収された総資産の公正価値の実質的にすべてが識別可能な資産または類似した識別可能な資産のセットに集中しているので、資産買収に計上される。私たちは買収物件の運営結果をそれぞれの買収日からの運営結果に含めます。我々は，資産買収(資本化取引コストを含む)および業務として決定されていない物件の初期合併時の購入価格を，相対公平価値ごとに，(I)土地，(Ii)建築物および改善，(Iii)テナント改善および識別可能無形資産，例えば現地時価借款，(Iv)購入の市価より高い地上およびテナント契約(継続選択権を含む)，および(V)想定債務および(Vi)仮説金利交換に割り当てた.公正価値は、土地の比較可能な販売と、将来のキャッシュフローの予測および他の推定方法を使用する収益法に基づいており、これらの技術は、他の資産および負債の賃貸料、収入増加率、資本化率、および割引率の推定を含むが、これらに限定されない。我々は“空き家のような”基準で有形資産の相対的公正価値を推定する。買収の原地市場賃貸の推定相対公正価値とは、買収の日に物件を入居率に賃貸する推定コストであり、賃貸手数料と法律コストの公正価値を含む。このような入居率レベルに達すると予想される期間を評価し、純運営コスト(主に不動産税)の推定を含む, 保険と公共事業)がレンタル期間中に発生する費用。市価以上および市価以下の地上およびテナント賃貸賃貸によるリース残取消不可年期の現在値(買収されたリース関連リスクを反映した割引率を使用)と，原地またはテナント賃貸によってそれぞれ支払われる契約金額との差額，および吾らの該当する跡地賃貸に対する公平市価賃貸料の見積もりを資産または負債として入金する。債務は予想される将来の支払いの現在値と現在の金利に基づいて公平な価値で入金されると仮定する。物件買収の開示については、付記3を参照されたい。

減価償却および償却

以下に掲げる資産及び負債は、総合貸借対照表から関連減価償却又は償却/増額及び任意の減価費用を差し引いて計上する。私たちの建物や私たちの建物が新開発プロジェクトの影響を受けると、影響を受けた資産の減価償却を加速します。資産が売却または廃棄された場合、そのコストおよび関連する減価償却または償却は、私たちの総合貸借対照表から除外され、それによって生じる収益または損失(ある場合)は、それぞれの時期の経営業績に反映される。
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•建物と改善施設は直線減価償却で、耐用年数は25歳至れり尽くせり40年建物上の15年改善を求めています
•テナントの改善は関連借款の有効期限内に直線原則で減価償却し、任意の残り残高は任意の事前にテナントを終了した期間に減価償却する。
•買収した跡地賃貸は直線的に償却し、買収した跡地賃貸の加重平均余剰期限で償却する。
•買収したリース無形資産は関連レンタル期間内に直線法で償却し、任意の残り残高は事前にレンタルを終了した期間に償却する。
•買収した市価以上および市価以下のテナントリースは，関連賃貸契約の年間内に直線的に償却/増額し，賃貸料収入の増加(市価より低い賃貸については)または減少(市価より高い賃貸については)を記録した。
•私たちはそこから地代収入を稼いだ市価よりも高く、市価より低い地上賃貸契約は、関連賃貸借契約の有効期間内に直線的に償却/増額し、賃貸料収入の増加(市価より低い賃貸について)または減少(市価より高い借款について)を記録した。
•取得された市価以上および市価以下の土地賃貸(吾等はそのために地代支出が発生する)は、関連賃貸期間内に増加/償却し、支出増加(市価未満の賃貸について)または減少(市価より高い賃貸については)を記録する。

販売待ちの不動産を持っている

物件がある要求に適合した場合、私たちの総合貸借対照表では、売却物件、販売対象物件を承認するマーケティング、および今後12ヶ月以内に売却が行われる可能性が予想される販売対象物件に分類されます。販売待ちの物件を保有してその帳簿価値や公正価値から売却コストを差し引いた低い者列帳に分類され、その物件の減価償却も停止します。2022年12月31日と2021年12月31日まで、販売待ちの不動産は何もありません。

性質.性質

売却不動産投資の収益や損失を確認するには、一定の収入確認基準を満たし、不動産の支配権を買い手に移すことが求められる。記録された収益または損失は、販売価格から販売コストと私たちが不動産を販売する際の帳簿価値との差額を引いて測定される。私たちの財産処分開示は付記3を参照されたい。

原価資本化

不動産建設期間中に発生したコストは資本化されている。開発と再開発活動のコスト資本化は開発前段階から始まり，物件開発を開始するために必要な活動と定義した。私たちはプロジェクトがほぼ完了した時に資本化を停止したが、主要建築活動が停止して1年後ではない。財産の予定用途に準備するために必要な活動が一時停止された場合には、資本化も停止します。資本化コストは私たちの総合貸借対照表の不動産投資総額に含まれています。解体費用とメンテナンス費用は発生時に費用として記入します。2022、2021、2020年の間に59.7百万、$185.4百万ドルとドル186.4私たちの開発に関連した100万ドルのコストは9.1百万、$8.8百万ドルとドル4.8資本化利息はそれぞれ百万ドルです。

土地賃貸

私たちは借受人で、テーマ842“賃貸”に基づいて私たちの土地賃貸を計算します。私たちは土地賃貸を経営的賃貸に分類し、土地使用権資産と将来の賃貸支払いの賃貸負債を確認する。私たちはレンタル支払いが費用であることを確認します。この費用は私たちの合併業務報告書の事務費用に含まれています。この土地賃貸に関するより多くの情報は、付記4を参照されたい。土地賃貸負債の公正価値開示については、付記14を参照されたい。




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非総合基金に投資する

2022年12月31日と2021年12月31日まで、私たちは管理し、所有しています1つは未合併基金。付記6を参照してください。私たちは権益法を使って私たちの非総合基金の投資を計算します。私たちは基金に重大な影響を与えているが、この基金をコントロールすることができません。資本法の下で、私たちは最初に、買収ベース差と資金調達コストの追加基準を含む資金への投資をコストで計上し、その後、投資残高を調整して、(I)私たちの基金の純収益または損失における私たちのシェア、(Ii)私たちの基金の他の全面収益または損失におけるシェア、(Iii)私たちの基金への現金貢献、および(Iv)私たちの基金からの分配。もし私たちが基金で私たちの権利を売却したり、基金が合併する資格があれば、私たちの総合貸借対照表から私たちの未合併基金への投資を削除します。

私たちは非総合基金への投資を総合貸借対照表の非総合基金投資に計上した。我々の基金が累積した他の全面収益又は赤字のシェアは総合貸借対照表に計上された累積他全面収益(赤字)である。2022年12月31日と2021年12月31日までの未合併ファンド投資残高に含まれる総投資ベース差は$27.8百万ドルとドル28.7それぞれ100万ドルです私たちの基金の純収益または損失シェアは私たちの総合経営報告書の非総合基金収入に含まれています。

私たちは定期的に私たちの非総合基金への投資に非一時的な減値が存在するかどうかを評価する。もし事件や状況の変化が公正価値が帳簿額面以下に下落したことを示しているが、この下落は一時的なものではなく、減価費用を計上する。この定期的な評価によると違います。減価は2022年、2021年、または2020年に発生する。

長期資産減価準備

私たちの物件の帳簿価値に何か減値があるかどうか、事件や状況の変化が物件の帳簿価値が回収できない可能性があることを示す場合を定期的に評価します。もし事件や状況変化が発生して公正価値が帳簿額面以下に下落したことを示し、この下落幅が回収できなければ、減価費用を計上する。我々の物件の帳簿価値の回収可能性は，帳簿価値と物件予想による未割引将来のキャッシュフローの比較によって測定されている。帳簿価額が推定未割引未来の現金流量を超えた場合、推定割引未来の現金流量に基づいて、物件の帳簿価値とその公正価値との差額に相当する減価損失を計上する。この定期的な評価によると違います。減価は2022年、2021年、または2020年に発生する。

現金と現金等価物

購入時満期日が3ヶ月以下の短期投資を現金等価物と見なします。

収入確認

賃料収入とテナント回収

私たちはテーマ842に基づいて賃貸料収入とテナント回収を会計処理した。私たちは賃貸料収入とテナントが回収した収入を総合的に計算できるように実際の便宜的な方法を採用した。賃貸料収入とテナントがテナント賃貸から回収した収入は、私たちの総合経営報告書の賃貸料収入とテナント回収に計上されています。私たちのすべてのテナント賃貸契約は経営賃貸契約に分類されます。1年を超えるレンタル期間については，レンタル料収入はレンタル期間内に直線的に確認した。月ごとのレンタルまたは計画的にレンタル料または他の調整を増加させていないレンタルからのレンタル収入は、稼いだときに月ごとに確認します。

不動産税、公共区域修理及びその他回収可能な運営費の推定テナント回収金は、賃貸料収入及び総合経営報告書中のテナント回収金に計上されており、回収可能な支出が発生している間は毛数で確認されている。年末後、私たちの政策に基づいて、私たちは一つずつレンタルした上で入金を行い、私たちがテナントに出した見積もり費用と実際に発生した費用との差額について各テナントに請求書を発行したり、貸方に記入したりします。

テナント売掛金には、主に契約賃貸支払いの満期金額、公共エリア維持費用の返済、物件税、テナントに回収可能なその他のコストが含まれる。繰延賃貸料売掛金とは、これまでに記録されてきた累積直線賃貸料収入が賃貸契約項目の下でこれまでに発行された累積現金賃貸料を超える金額を指す。
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賃貸借契約が終了する

賃貸終了費用は、我々の総合経営報告書における賃貸料収入とテナント回収に含まれており、関連賃貸がキャンセルされた場合には、直線ベースで新たな残り賃貸期間内に確認する。私たちが確認した賃貸終了収入は$です1.3百万、$1.2百万ドルとドル1.02022年、2021年、2020年はそれぞれ100万人。

テナント状況を改善する

吾らが建設および所有してテナントによって返済されたテナント改善工事は吾等の資産として記録されているが，総合経営報告書の賃貸料収入およびテナント回収に計上された関連収入は，関連賃貸期間内に確認される。私たちはテナント改善を補償するための収入が#ドルであることを確認した4.8百万、$5.8百万ドルとドル5.92022年、2021年、2020年はそれぞれ100万人。

コレクター性

テーマ842によると、テナント賃貸プロトコルにおける実質的にすべての満期金額が回収可能とみなされているかどうかを評価した。この評価は、テナント特定の要因、特定の業界条件、および全体的な経済傾向および条件を含む、推定を行う際に不確定な事項の判断および推定を要求する方法の使用に関する。

合意したレンタルについては、このようなレンタル項目の大部分の満期賃貸支払いを受け取る可能性が高く、引き続きレンタル期間内のレンタル収入を直線的に記録します。私らが当該等リース契約の大部分の満期賃貸支払いを受け取ることが不可能であると判断したテナントについては，賃貸収入を直線基準や現金基準で確認した収入のうち小さい者に制限した。入金結論が変化すれば、直線ベースで確認した賃貸収入と現金ベースとの差額を記録し、賃貸料収入とテナント回収の当期調整とします。著者らは、借主金および繰延賃貸料受取金を入金し、期間中の賃貸料収入および借家金を回収し、基本的にすべての賃貸支払いを回収することは不可能であると結論した。主に新冠肺炎の流行の影響で、回収できないテナントの売掛金と繰延請求料の費用は私たちのオフィス収入を#ドル減少させた0.6百万、$3.0百万ドルと$41.02022年、2021年、2020年はそれぞれ100万人

もし私たちがその後以前にログアウトされた金額を受け取る場合、受け取った金額は徴収期間中に私たちのレンタル料収入とテナント回収の増加として記録されます。私たちはあるオフィスビルのテナントに対する権利責任発生制会計を回復しました。これらのテナントは以前回収できないと確定され、受取による制会計を実現し、私たちのオフィスビルの収入を#ドル増加させました3.62022年には100万人に達する。

賃貸借変更

2020年4月、財務会計基準委員会職員は、新冠肺炎の大流行により提供されたレンタル特許権にリース会計基準を適用する内容の質疑応答文書(“レンタル修正質疑応答”)を発表した。現行の賃貸会計指針によると、吾等は賃貸基準ごとにレンタル特許権がテナントと達成した新たな手配の結果であるか否か(テナント改訂会計枠組み内で処理されるか否か)、又はレンタル特許権が既存の賃貸契約内で強制的に実行可能な権利及び義務であるか否か(テナント改訂会計枠組みに適用されない)に基づいて決定しなければならない。契約改訂質疑応答は、ある基準に適合した場合にレンタル分析を迂回することを可能にし、類似した特徴と類似した状況を有する賃貸契約に適合する契約改訂会計フレームワークを適用するか否かを選択することができる。私たちは今回の選挙を利用して1つの借約を回避して分析を行い、基準を満たす借約特許権にテナントを適用して会計枠組みを修正することを選択した。

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オフィス駐車収入

我々の総合業務報告書では、オフィス駐車収入は、オフィス駐車および他の収入のうち、特別テーマ606“顧客との契約収入”の範囲に含まれる。私たちのレンタル契約は通常テナントに特定の数の駐車スペースを提供します。私たちはレンタル契約によって月ごとに駐車収入を計算と確認し、通常料金を使用する時に発効する毎月の駐車料金です。

オフィス駐車収入は$84.9百万、$69.0百万ドルとドル76.12022年、2021年、2020年はそれぞれ100万人。オフィスの駐車売掛金は$です0.9百万ドルとドル0.82022年12月31日と2021年12月31日現在、それぞれ100万ユーロであり、私たちの総合貸借対照表のテナント売掛金に計上されています。

保険追討

財産損失に関連する保険賠償は、当該損害から確認された任意の損失の額を超え、支払いを受けたか、または収益額の確認を受けた後に他の収入と記す。

2020年1月、私たちの住宅ビルで火災が発生した。私たちは一括保険の下で、このような損失を補うために、私たちのポートフォリオのすべての財産に全面的な責任と財産保険を提供します。記録しました$3.9百万、$4.8百万ドルと$3.92022年、2021年、2020年の業務中断収入はそれぞれ100万ドルで、これらの収入は私たちの総合運営報告書に含まれる複数戸のレンタル駐車やその他の収入に含まれています。また，財産損失に関する収益#ドルも記録した13.12020年に100万ドルに達しましたその他の収入私たちの総合経営報告書にあります。

利子収入

私たちの短期通貨市場基金投資の利息収入は権責発生制で確認されました。利息収入は私たちの総合経営報告書の他の収入に含まれています。

リースコスト

私たちは842番目のテーマに基づいてレンタル費用を計算する。テーマ842によると、レンタルの初期直接コストを資本化し、これらのコストはレンタルを実行していなければ発生しないコストである。賃貸借契約が締結されたか否かにかかわらず、賃貸借契約を交渉するコストは、従業員賃金のように、最初の直接コストとみなされず、発生時に費用を計上する。

融資コスト

担保付き支払手形及び循環信用手配によって直接発生したローンコストは延期され、ローン或いは信用手配期限に関する利息支出に償却される。未償却金額は保証手形の事前返済時にログアウトし、関連コストと累積償却は私たちの総合貸借対照表から抹消されます

ある程度、再融資は同一貸主との債務交換と考えられ、旧債務が会計目的であるか否かに応じて修正または返済として決定されて融資コストを計算する。古い債務が修正されたと判定された場合、我々は、(I)修正された債務の新しい期間内に修正された旧債務に関連するいかなる未償却融資コストを延期し、償却し続けるか、(Ii)債務を修正する新しい期限内に修正に関連する貸主コストを遅延させ、償却すること、および(Iii)修正に関連するすべての他のコストを支出する。古い債務が清算と判断された場合、私たちは(I)清算時に清算債務に関連するいかなる未償却融資コストを解約し、関連するコストおよび累積償却を私たちの総合貸借対照表から削除し、(Ii)清算に関連するすべての貸金者コストを支出し、(Iii)新しい債務期限内に清算債務に直接関連するすべての他のコストを延期し、償却する。

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私たちが同じ貸主と循環信用スケジュールを修正または交換する場合、私たちは、新しい計画の借入能力が古い手配の借入能力以上であるかどうか、または(B)古い手配の借入能力(借入能力の残り期間と最高利用可能な信用との積と定義される)よりも低いかどうかに基づいて融資コストを計算する。もし新しい手配の借入能力が古い手配の借入能力以上である場合、吾らは(I)新しい手配の期限内に古い手配の未償却繰延融資コストを繰延し、(Ii)新しい手配の期限内に新しい手配に直接関連するすべての貸金人及びその他のコストを繰延し続ける。もし新しい手配の借入能力が古い手配の借入能力より低い場合、吾らは(I)古い手配の借入能力が減少した割合で取引時の古い手配に関連するいかなる未償却繰延融資コストを売り、及び(Ii)新しい手配の期限内に新しい手配に直接関連するすべての貸金人及びその他のコストを繰延する。

繰延貸付コストは総合貸借対照表に記載されており、私たちの担保付き支払手形と循環クレジット手配の帳簿金額から差し引かれます。支出されたすべての融資コストと償却された繰延融資コストは、総合経営報告書の利息支出に計上される。私たちの融資費用の開示は付記8を参照されたい。

債務割引と保険料

公正価値で物件を買収して負担する入金債務に関する債務割引やプレミアムは、関連融資の残り期限内にそれぞれ償却および累積するのが一般的であり、これは実際の利子法とほぼ同じである。償却/増額は、私たちの総合経営報告書の利息支出に含まれています。

派生ツール契約

私たちは金利交換と上限契約を利用して変動金利債務金利の変化に関連するリスクを管理し、ある貸手の要求を満たす。私たちが変動金利定期ローンを締結する時、私たちは通常、融資期限の大部分をカバーする等額元本の金利交換協定を締結し、これは実際に私たちの変動金利債務をその間に固定金利ベースに変換します。ヘッジ会計が適用されなくても、ヘッジ会計を適用しないことを選択しても、特定の経済リスクをヘッジするためのデリバティブ契約を締結する可能性があります。私たちは投機デリバティブでもなく、他のデリバティブツールも使用しない。

デリバティブプロトコルを締結する際には、会計用途として現金流量ヘッジとして指定することを選択するのが一般的である。キャッシュフローヘッジヘッジに指定されたヘッジツールの公允価値変動は累計他の全面収益(赤字)(AOCI)に計上され、これは収益以外の権益構成要素である。私たちの基金がキャッシュフローヘッジツールとして指定したヘッジツールについては、AOCIにこのヘッジツールの公正価値変化における私たちのシェアを記録します。AOCIに記録されている私たちの指定されたヘッジに関する金額は利息支出に再分類されます。すでにヘッジされた変動金利債務は利息を支払う必要があるからです。AOCIで報告されている本ファンドのヘッジファンドに関する金額は、本ファンドがそのヘッジファンドの変動金利債務に利息を支払うため、非総合ファンド収入に再分類される。
私たちのデリバティブは私たちの総合貸借対照表に公正価値によって毛金利に基づいて示され、計算すべき利息は含まれていません。利子は総合貸借対照表の支払利息、買掛金及び繰延収入に計上しなければならない。私たちのファンド派生製品の公正価値シェアは総合貸借対照表の非総合基金投資に計上されています。私たちの派生ツールの開示については、付記10を参照されたい。

株に基づく報酬

我々は公正価値会計方法を用いて株式に基づく報酬を計算し、ある従業員と非従業員取締役にLTIP単位を付与することを含む。奨励の推定公正価値は授与日の私たちの普通株の市場価値と帰属後制限の割引に基づいている。与えられた長期投資協定単位の推定公正価値は、推定没収を引いた後、帰属期間に償却し、サービスによって計算する。私たちの株式ベースの給与開示については、付記13を参照されたい。

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仕事がしやすい

当期普通株株主が占めるべき純収益を当期発行普通株の加重平均で割ることで基本1株当たり収益を計算する。当期普通株株主が占める純収益を各期間内に発行された普通株と希薄化ツールの加重平均で割って、在庫株方法を採用することで、当期普通株株主の純収益を計算する方法である。LTIP単位に帰属していない没収不可能な配当権が含まれており、著者らはこれを参加証券として計算し、2段階法を用いて基本と1株当たり収益の計算に計上した。私たちが開示した1株当たりの収益については、付記12を参照してください。

市場情報を細分化する

分部情報の作成は，我々の経営陣が運営意思決定目的で情報を審査するための基礎と同様である.私たちは経営している二つ業務分野：オフィスビル不動産の買収、開発、所有権と管理、および複数戸の不動産の買収、開発、所有権と管理。私たちのオフィスビル部門のサービスは主にオフィス空間のレンタルとその他のテナントサービスを含んでいます。駐車と貯蔵空間のレンタルが含まれています。私たちが複数の家庭に提供するサービスは主にアパートのレンタルと他のテナントサービスを含み、駐車と貯蔵空間のレンタルを含む。私たちの分部開示については、付記15を参照してください。

所得税

2006年12月31日までの最初の課税年度から不動産投資信託基金として課税することを選択した。REITの資格を満たすためには、私たちのREIT課税所得額の少なくとも90%を株主に割り当て、経営実績、資産保有量、分配レベル、株式所有権の多様性などに関する規則の様々な他の要求を満たさなければなりません。私たちがREITとして納税する資格がある限り、私たちは通常、REIT資格活動から得られた現在の株主に割り当てられた収益のために会社レベルの所得税を支払う必要はありません。もし私たちがいかなる納税年度に不動産投資信託基金になる資格がなく、規則に規定されているいくつかの貯蓄条項を利用できない場合、私たちのすべての課税収入は正常な会社税率で連邦所得税を支払います。

私たちは通常、私たちのテナントに習慣的または非習慣的なサービスを提供することを含む、私たちの子会社をTRSと見なすことを選択しました。TRSは一般会社とみなされ、通常会社の税率で連邦所得税と適用される州所得税と特許経営税を支払う。私たちは二つ2020年のTRSS。私たちのTRSは2022年、2021年、または2020年に重大な税金支出や所得税プロジェクトを延期していません。我々の子会社(我々のTRSを除く)は，我々の運営パートナーシップを含め，組合企業，無視された実体，QRSまたはREITsであり，連邦所得税目的に適用される.適用される連邦および州所得税規則によれば、無視された実体または流動実体からの純収益または損失の分配シェアは、それぞれの所有者の所得税申告書に報告されなければならない。したがって、私たちの連結財務諸表にはこのような実体の所得税支出は含まれていない。

新会計公告

米国公認会計原則の変更は財務会計基準委員会が実りある形で実施された。私たちはすべてのASUSの適用性と影響力を考慮する。以下に議論するASU以外に，FASBは我々が適用予定の他のASUを何も発表していない
私たちの連結財務諸表に実質的な影響を及ぼす。

ASU 2022-06の採用(テーマ848-“参考為替レート改革”)

FASBは2022年12月、ASU番号2022-06を発表し、ASU番号2020-04、テーマ848-“参考為替レート改革”の日没日を2022年12月31日から2024年12月31日に延期した。ASU 2020-04には、債務、リース、デリバティブ、その他の契約に影響を与える参照為替レート改革関連活動の実際の便宜策が含まれています。2020年第1四半期に、私たちは確率と未来のLIBOR指数キャッシュフローの有効性評価に関するヘッジ会計の方便を適用することを選択し、未来のヘッジ取引所に基づく指数が対応するデリバティブの指数に一致すると仮定した。これらの方便の応用は，デリバティブの列報を過去の列報と一致させる.私たちは2022年12月にASU 2022-06を採用しました。それは私たちの財務諸表に影響を与えません。






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3. 不動産投資

次の表は不動産への投資をまとめています

(単位：千)2022年12月31日2021年12月31日
土地(1)
$1,185,977$1,150,821
建物と改善策(1)
10,055,4999,344,087
テナント無形資産の改善とレンタル981,460935,639
開発中の物件(1)
70,037388,530
不動産投資、毛利$12,292,973$11,819,077
__________________________________________________________________________________
(1) 2022年の間、土地や建物の開発に移行した財産残高と投入された不動産改善残高は#ドル13.1百万ドルとドル360.4それぞれ100万ドルです2021年の間、建物の開発に移行した財産残高と投入された不動産改善残高は#ドル51.2百万ドルです。

2022年物件買収

海洋大通り1221号を買収します

2022年4月26日に$を支払いました330.0百万ドルで、買収コストは含まれていません。豪華なマンションを買収するためのものです120単位はサンタモニカ海洋大通り1221番地にあります。私たちは新しい合併後の合弁会社を通じてこの不動産を獲得しました。その合弁会社は私たちが管理して、私たちはその合弁会社の中で所有しています55%の利息。我々は買収を資産買収に計上し，買収物件の経営業績は買収日から我々の総合経営実績に計上する。次の表に今回の買収の買収価格配分をまとめた調達コスト、割合、類似調整のため、次の表の契約価格と調達価格の分配総額は異なる

(単位：千)購入価格配分
土地$22,086 
建物と改善策319,666 
テナント無形資産の改善とレンタル8,879 
得られた市価以下の借約(18,542)
他の負債を負担する(1,619)
購入した純資産と純負債$330,470 


2020年財産処分

2020年12月に私たちは80,000ホノルル平方フィートオフィスビル物件、契約価格は$です21.0100万ドルの現金で収益を生み出します6.4取引コストを差し引いた百万ドルです。売却物件は私たちの合併合弁企業が保有しており、私たちはその合弁企業の3分の2の資本権益を持っています。合弁会社はその後、2020年12月31日までに解散した。
F- 20
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4. 土地賃貸

私たちはハワイホノルルにある土地賃貸契約に基づいてレンタル料を支払い、この賃貸契約は2086年12月31日に満期になります。家賃を$に固定する7332029年2月28日までに、既存の地代または当時の時価賃貸料のうちの大きいものにリセットする。

2022年12月31日現在、土地賃貸使用権資産の帳簿価値は$7.5百万ドル、地面賃貸負債は#ドルです10.8百万ドルです。地代費用は私たちの総合業務報告書の事務費用に含まれていて、#ドルです7332022年、2021年、2020年の期間は1000人。

次の表、支払った地代は引き続き#ドルになると仮定します7332029年2月28日以降の年間千元は、2022年12月31日までの将来最低土地賃貸支払いを示している

12月31日までの年度：(単位：千)
2023$733 
2024733 
2025733 
2026733 
2027733 
その後…43,246 
将来の最低賃貸支払い総額$46,911 

F- 21
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5. リース無形資産を買収する

私たちが買収したリース無形資産の概要

(単位：千)2022年12月31日2021年12月31日
市価以上のテナント賃貸$4,968 $6,406 
市価以上のテナントレンタル-累計償却(2,309)(3,132)
私たちがレンタル者の場合、市価より高い価格で土地を賃貸します1,152 1,152 
市価以上の土地賃貸は累計償却する(275)(258)
賃貸無形資産を買収し，純額$3,536 $4,168 
市価以下のテナント賃貸$64,851 $58,209 
市価以下のテナントレンタル-累積付加価値(33,487)(33,499)
購入した賃貸無形負債，純額$31,364 $24,710 

連結業務報告書への影響

次の表は、市場より高いと低い賃貸に関する純償却/付加価値をまとめています
 十二月三十一日までの年度
(単位：千)202220212020
市価以上とそれ以下のテナント賃貸資産と負債の純増加(1)
$11,272 $9,558 $15,895 
市価以上の地上賃貸資産を償却する(2)
(17)(17)(17)
合計する$11,255 $9,541 $15,878 
_______________________________________________________________________________________
(1)オフィスと複数世帯の賃貸料収入の純増加を記録した。
(2)オフィス駐車場やその他の収入の減少額を計上する.

次の表は、私たちが2022年12月31日に市場を上回ったことと市場を下回る賃貸に関する未来の純増加値を示しています。
12月31日までの年度：収入の純増加
(単位：千)
2023$10,564 
20247,993 
20255,466 
20262,665 
20271,392 
その後…(252)
合計する$27,828 
F- 22
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6. 非総合基金に投資する

私たちの基金の概要は

2022年12月31日と2021年12月31日まで、私たちが管理·所有している持分は33.5%当社およびファンドの他の投資家が所有している非合併ファンドを介して、パートナーシップX二つ事務物件合計0.4百万平方フィートです。追加で買いました3.6パートナーシップXにおける百分率は$6.62020年の間に100万人に達します

共同企業Xは、私たちに費用を支払い、当社が提供する物件管理や他のサービスに関連するいくつかの費用を精算します。これらの費用は、私たちの総合経営報告書の他の収入に含まれています。私たちはまた投資家の投資資本と特定の現金リターンを超える任意の利益に基づいて分配を得る以下の表は、パートナーシップXから受け取った現金割り当てを示しています
 十二月三十一日までの年度
(単位：千)202220212020
受信した操作割り当て$1,224 $943 $394 
受領資本分配1,919 1,342 1,236 
受信した配布総数$3,143 $2,285 $1,630 


パートナーシップXの財務情報の概要

次の表はパートナーシップ10の選定財務情報を示しています。列挙された額は反映されています100基金に関する金額の割合(私たちが比例して計算したシェアではない)は、歴史的帳簿価値に基づいている

(単位：千)2022年12月31日2021年12月31日
総資産$147,853 $139,171 
総負債$119,038 $117,668 
総株$28,815 $21,503 

 十二月三十一日までの年度
(単位：千)202220212020
総収入$18,561 $17,185 $15,744 
営業収入$5,722 $4,921 $3,614 
純収入$3,158 $2,333 $887 


7. その他の資産

(単位：千)2022年12月31日2021年12月31日
制限現金$101 $101 
前払い費用19,871 15,936 
無限生存無形資産1,988 1,988 
家具、固定装置及び装置、並びに網具7,144 2,499 
他にも4,837 5,197 
その他資産総額$33,941 $25,721 
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8. 純支払保証手形と循環信用手配
説明する
成熟性
日取り(1)
2022年12月31日までの元本残高2021年12月31日現在の元本残高変動金利
固定利子
料率率 (2)
期日が切れる
(単位：千)
合併後の完全子会社
定期ローン(3)
3/3/2025$335,000 $335,000 
Libor+1.30%
3.84%3/1/2023
住宅利美ローン(3)
4/1/2025102,400 102,400 
Libor+1.25%
2.76%3/1/2023
定期ローン(3)
8/15/2026415,000 415,000 
Libor+1.10%
3.07%8/1/2025
定期ローン(3)
9/19/2026400,000 400,000 
Libor+1.15%
2.44%9/1/2024
定期ローン(3)
9/26/2026200,000 200,000 
Libor+1.20%
2.36%10/1/2024
定期ローン(3)
11/1/2026400,000 400,000 
Libor+1.15%
2.31%10/1/2024
住宅利美ローン(3)(4)
6/1/2027550,000 550,000 
Libor+1.37%
適用されない適用されない
定期ローン(3)
5/18/2028300,000 300,000 
Libor+1.40%
2.21%6/1/2026
定期ローン(3)(5)
1/1/2029300,000 300,000 
SOFR+1.56%
2.66%1/1/2027
住宅利美ローン(3)
6/1/2029255,000 255,000 
Libor+0.98%
3.26%6/1/2027
住宅利美ローン(3)
6/1/2029125,000 125,000 
Libor+0.98%
3.25%6/1/2027
定期ローン(6)
6/1/203828,502 29,325 適用されない4.55%適用されない
循環信用手配(7)
8/21/2023— — 
Libor+1.15%
適用されない適用されない
完全子会社債務総額3,410,902 3,411,725 
合併後の合弁企業
定期ローン(3)
12/19/2024400,000 400,000 
Libor+1.30%
3.47%1/1/2023
定期ローン(3)(8)
5/15/2027450,000 450,000 
Libor+1.35%
2.26%4/1/2025
定期ローン(3)
8/19/2028625,000 625,000 
Libor+1.35%
2.12%6/1/2025
定期ローン(3)(9)
4/26/2029175,000 — 
SOFR+1.25%
3.90%5/1/2026
住宅利美ローン(3)
6/1/2029160,000 160,000 
Libor+0.98%
3.25%7/1/2027
合併債務総額(10)
5,220,902 5,046,725 
未償却ローン保険料，純額(11)
3,547 4,007 
未償却繰延ローンコスト、純額(12)
(32,556)(38,656)
合併債務総額，純額$5,191,893 $5,012,076 
_____________________________________________________
以下の説明を除いて、私たちのローンと循環信用手配：(I)請求権がない、(Ii)単独の担保品プールによって保証され、含まれる 1つは(Iii)毎月利息および満期未償還元金のみの支払いを要求すること、および(Iv)いくつかの金融チノを記載しており、場合によっては、吾ら(依吾らが選択した)が保証または追加の担保を提供しない限り、または融資文書に記載されている特定のパラメータ内で融資を返済するように吾等に要求する可能性がある。期限延長オプションを持ついくつかの融資は、融資期限を延長するために、最低財務限界値を達成することを要求しています。
(1)満期日には延期オプションが含まれています。
(2)2022年12月31日から施行される。金利交換の影響は含まれており、前払い融資費用や融資保険料の影響は含まれていない。金利スワップの詳細については、付記10を参照されたい。私たちの融資コストとローン割増の詳細については、以下を参照されたい。
(3)融資協定にはゼロ-LIBORまたはSOFR FLOORパーセント。ローンがスワップ固定であれば、関連するスワップにはこのような下限は含まれていない
(4)これらのスワップは2022年6月1日に満期になる
(5)有効率従3.42%から2.662022年1月1日に満期の古いスワップに代わる新しいスワップが
(6)このローンは毎月元金と利息を支払う必要があります。元金の償却は30-年間償却スケジュール。
(7)$400.0百万の循環信用手配。未使用承諾料は0.10%から0.15%です。この施設にはゼロ-LIBOR下限パーセント
(8)有効率従3.04%から2.262022年7月1日、既存のスワップが満期のスワップに代わる規模に拡大された場合、
(9)私たちは2022年第2四半期に住宅物件の購入に関するこのローンを完成させました。付記3を参照してください。
(10)この表には、私たちの未合併基金の融資は含まれていません--付記17を参照してください。私たちの債務公正価値開示は付記14を参照してください。
(11)残高は累計償却純額#ドルです3.7百万ドルとドル3.2それぞれ2022年12月31日と2021年12月31日である。
(12)残高は累計償却純額#ドルです54.1百万ドルとドル46.3それぞれ2022年12月31日と2021年12月31日である。
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債務統計数

次の表は、私たちの総合固定金利と変動金利債務をまとめています

(単位：千)2022年12月31日までの元本残高2021年12月31日現在の元本残高
固定金利ローンの総額に転換する$4,642,400 $5,017,400 
固定金利ローン総額28,502 29,325 
総額変動金利ローン550,000 — 
債務総額$5,220,902 $5,046,725 


次の表は、2022年12月31日現在のある合併債務統計をまとめたものである

ローンまたはスワップ条項に基づいて利息を決定する総合ローンの統計
元金残高(単位：10億)$4.67
加重平均残存寿命(延期オプションを含む)4.5年.年
加重平均残固定利子期間2.4年.年
加重平均年利率2.82%


将来元金払い

2022年12月31日まで、私たちの総合保証支払手形と循環信用手配の最低未来元金の支払いは以下の通りです
12月31日までの年度：
満期日延長オプションが含まれています(1)
(単位：千)
2023$862 
2024400,902 
2025438,343 
20261,415,987 
20271,001,033 
その後…1,963,775 
将来元金支払総額$5,220,902 
____________________________________________
(1)私たちのいくつかの融資協定は、融資期間を延長するために、いくつかの最低財務限界を達成することを要求している。

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ローン保険料とローンコスト

次の表は、私たちの総合経営報告書の利息支出に含まれているローン割増とローンコストを示しています
 十二月三十一日までの年度
(単位：千)202220212020
償却して解約したローンの保険料$(460)$(460)$(2,274)
償却と解約された繰延融資コスト7,943 10,902 7,832 
融資コストはすでに支出された117 408 1,008 
合計する$7,600 $10,850 $6,566 


9. 支払利息·買掛金·繰延収入

(単位：千)2022年12月31日2021年12月31日
支払利息$13,529 $12,254 
売掛金と売掛金80,244 83,150 
収入を繰り越す47,152 50,056 
支払利息·買掛金·繰延収入総額$140,925 $145,460 



10. 派生ツール契約

派生ツールの要約

次の表は、2022年12月31日までのデリバティブ契約をまとめています

金利交換数量概念上の
(単位：千)
キャッシュフローのヘッジに指定されたデリバティブ：
合併デリバティブ-スワップ(1)(3)(5)
30$4,642,400 
未合併ファンドのデリバティブ−スワップ(2)(3)(5)
2$115,000 
キャッシュフローのヘッジに指定されていないデリバティブ：
総合デリバティブ-上限(3)(4)(5)
5$1,100,000 
___________________________________________________
(1)名目金額は含まれています100%ではなく、合併後の合弁企業のデリバティブに占める割合ではありません。
(2)名目金額反映100%ではなく、私たちが比例的に割り当てた未合併ファンドのデリバティブではありません。私たちの基金に関するもっと多くの情報は、私たちの持分率を含めて、付記を参照してください6.
(3)私たちのデリバティブ契約はデリバティブ契約間の相殺権を規定していません。
(4)含まれています四つ名目金額で購入した金利上限は$です550.0百万ドルと1つは売却金利上限、名義金額は$550.0百万ドルです。
(5)私たちの派生公正価値開示は付記14を参照されたい。

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信用リスクに関連したものや特徴がある

私たちのいくつかのスワップ取引は信用リスクに関連したまたは特徴的なものを含む。例えば、私たちは私たちのいくつかの金利スワップ取引相手と合意しました。その中には、もし私たちがヘッジしている基礎債務が私たちの債務違約によって貸手によって返済を加速されたら、私たちは違約を宣言されるかもしれない条項が含まれています。2022年12月31日現在、私たちの金利スワップ、私たちの合併合弁企業の金利スワップ、あるいは私たちの基金の金利スワップに違約事件はありません。私たちは私たちの金利交換契約債務に担保を提供しないつもりだ私たちの金利交換契約負債(計上利息および信用リスク調整を含まない)の公正価値は以下の通りです
(単位：千)2022年12月31日2021年12月31日
派生商品を合併する(1)(2)
$— $77,760 
統一基金のデリバティブ(3)
$— $— 
___________________________________________________
(1)金額は含まれています100%ではなく、合併後の合弁企業のデリバティブに占める割合ではありません。
(2)2022年12月31日まで、私たちは負債先の合併スワップを持っていない
(3)私たちの未合併基金は、この報告書で説明された間の負債状況に何のスワップ取引もない。私たちの基金のより多くの情報については、私たちの持分率を含めて、付記6を参照してください。


取引相手信用リスク

私たちは担保を受け取っていないので、金利交換と上限契約資産で取引相手の信用リスクを受けています。投資レベルの格付けを持つ様々な取引相手と合意することで、このリスクを最小限に抑えることを求めている金利交換と上限契約資産の公正価値は以下の通りであり、計算すべき利息と信用リスク調整を含まない

(単位：千)2022年12月31日2021年12月31日
派生商品を合併する(1)
$281,982 $14,927 
統一基金のデリバティブ(2)
$12,863 $1,889 
___________________________________________________
(1)金額は含まれています100%ではなく、合併後の合弁企業のデリバティブに占める割合ではありません。
(2)これらの金額は100%ではなく、私たちが比例的に割り当てた未合併ファンドのデリバティブではありません。私たちの基金のより多くの情報については、私たちの持分率を含めて、付記6を参照してください。
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AOCIと統合レポートに及ぼすファジィ制約語の影響

以下の表は我々のデリバティブが我々のAOCIと総合経営報告書に与える影響を紹介した

(単位：千)十二月三十一日までの年度
 202220212020
キャッシュフローのヘッジに指定されたデリバティブ：  
総合デリバティブ：
再分類前にAOCIに記録された損益(1)
$326,396 $82,876 $(232,652)
(収益)損失AOCIから利子支出に再分類する(1)
$(4,287)$75,358 $49,435 
総合経営報告書に記載された利息支出$(150,185)$(147,496)$(142,872)
未合併ファンドのデリバティブ(2):
  
再分類前にAOCIに記録された損益(1)
$3,780 $569 $(410)
赤字をAOCIから非合併ファンド収益に再分類する(1)
$(341)$120 $106 
合併業務表に記載されている未合併基金収入$1,224 $946 $430 
キャッシュフローのヘッジに指定されていないデリバティブ：
総合デリバティブ：
利子支出の損失と記す$38 $— $— 
__________________________________________________
(1)私たちのAOCI台帳については、付記11を参照してください。
(2)私たちは基金の総金額に私たちの基金の資本を乗じることで私たちのシェアを計算する。私たちの基金のより多くの情報については、私たちの持分率を含めて、付記6を参照してください。


AOCI未来の再分類

2022年12月31日現在、キャッシュフローのヘッジに指定されているデリバティブのAOCIは以下のように推定されています

(単位：千)
総合デリバティブ：
収益はAOCIから利子支出に再分類される$132,805 
未合併ファンドのデリバティブ(1):
収益はAOCIから非合併ファンド収益に再分類される$1,535 
______________________________________________
(1)基金シェアを算出する方法は、基金の総金額に基金の権益を乗じることである。私たちの基金のより多くの情報については、私たちの持分率を含めて、付記6を参照してください。
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11. 権益

取引記録

2022年の期間：
    
•私たちが得たのは2811000個の運営単位が、同じ数の普通株式を運営単位所有者に発行することと引き換えに。
•私たちが得たのは10千個の運営単位、価格は$です337現金で千元です。
•私たちは新しい合併後の合弁企業を通じて複数のマンションを買収しました。この合弁企業は私たちが管理していて、私たちはこの合弁企業の中で持っています55%の利息。私たちが購入した物件についてのより多くの情報は、付記3を参照されたい。私たちは貢献した$99.0合弁企業に100万ドルを提供し、外部投資家が貢献した81.0合弁会社に百万ドル。

2021年の間：

•私たちが得たのは651000個の運営単位が、同じ数の普通株式を運営単位所有者に発行することと引き換えに。
•私たちが得たのは4千個の運営単位、価格は$です122現金で千元です。

2020年：

•私たちが得たのは941000個の運営単位が、同じ数の普通株式を運営単位所有者に発行することと引き換えに。
•私たちが得たのは150運営単位、価格は$7現金で千元です。
 

非制御的権益

私たちの非持株権には、私たちが所有している経営組合企業と合併合弁企業ではない権益が含まれています。2022年12月31日現在、当社は提携企業における非持株権益を運営しています32.5100万個の運営単位と完全に帰属するLTIP単位は、約30%を占めています15.6私たちは共同企業の未補償資本総額の%を運営しています175.8何百万もの運営機関が175.8百万株はすでに普通株を発行している)。

私たちの普通株式の一部、OP単位、LTIP単位(一旦帰属と登録)は実質的に同じ経済的特徴を持ち、私たちの運営パートナー関係の分配において平等に共有される。運営機関を持つ投資家は，我々の運営組合が単位あたり以下の時価に相当する現金金額でその運営先を買収することを促す権利がある1つは買収日私たちの普通株の株式、あるいは私たちが選択した場合、彼らの運営単位を私たちの普通株の株式に交換します 1つは-1対1 bアヒス。LTIP部門は私たちの従業員と非従業員役員に彼らの報酬の一部として与えられた。これらの奨励は通常サービス期間内に付与され、授与されると、通常は運営単位に変換することができ、私たちの株価上昇幅が指定された障害を超えることを前提としている。

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経営パートナー関係における所有権の権利の変化

以下の表は普通株主が純収益を占めるべきと私たちの経営パートナー関係における所有権権益の変化が私たちの株式に与える影響を紹介した
十二月三十一日までの年度
(単位：千)202220212020
普通株主は純収益を占めなければならない$97,145 $65,267 $50,421 
非持株権からの譲渡：
非制御的権益を持つ運営機関を交換する4,600 1,056 1,535 
非持株権益から運営単位を買い戻す(176)(57)(4)
非制御的権益の純譲渡4,424 999 1,531 
普通株主は純収益の変化と非持株権益の移転を占めなければならない$101,569 $66,266 $51,952 


AOCI入金(1)

次の表には、キャッシュフローのヘッジに指定されたデリバティブに関する調整のみが含まれている私たちのAOCI台帳を示しています
十二月三十一日までの年度
(単位：千)202220212020
その他の全面赤字を累計-期初残高$(38,774)$(148,035)$(17,462)
総合デリバティブ：
再分類前の他の総合収益(損失)326,396 82,876 (232,652)
損失(収益)をAOCIから利子支出に再分類する(4,287)75,358 49,435 
未合併ファンドのデリバティブ(2):
再分類前の他の総合収益(損失)3,780 569 (410)
AOCI損失(収益)を未合併基金収益に再分類する(341)120 106 
当期純額保険325,548 158,923 (183,521)
非持株権益の保監所に帰することができる(99,711)(49,662)52,948 
普通株主は保証金を占めなければならない225,837 109,261 (130,573)
累計その他総合収益(赤字)-期末残高$187,063 $(38,774)$(148,035)
__________________________________________________
(1)派生ツールの詳細については、付記10を参照されたい。派生ツールの公正価値の開示については、付記14を参照されたい。
(2)私たちは基金の総金額に私たちの基金の資本を乗じることで私たちのシェアを計算する。私たちの基金のより多くの情報については、私たちの持分率を含めて、付記6を参照してください。

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配当金(監査なし)

我々が2022年に支払う普通配当金は、連邦所得税の目的で以下のように分類される

日付を記録する支払期日1株当たりの配当金普通収入%資本利益%資本収益率%第百九十九A条配当%
12/31/20211/19/2022$0.28 44.5 %— %55.5 %44.5 %
3/31/20224/19/20220.28 44.5 %— %55.5 %44.5 %
6/30/20227/15/20220.28 44.5 %— %55.5 %44.5 %
9/30/202210/18/20220.28 44.5 %— %55.5 %44.5 %
合計/加重平均$1.12 44.5 %— %55.5 %44.5 %


12. 仕事がしやすい

以下の表に基本1株当たり収益と希釈1株当たり収益の計算方法を示す

十二月三十一日までの年度
202220212020
分子(千)：
普通株主は純収益を占めなければならない$97,145 $65,267 $50,421 
参加証券の構成：帰属していないLTIP単位(912)(876)(830)
普通株主は純収益を占めるべきである−基本収益と希薄収益$96,233 $64,391 $49,591 
分母(千)：
発行済み普通株の加重平均株式−基本と希釈−(1)
175,756 175,478 175,380 
普通株1株当たり純収益−基本収益と希釈後収益$0.55 $0.37 $0.28 
____________________________________________________
(1)希釈1株当たり収益を計算する際に、未補償運営単位および既得長期収益単位は、いくつかの条件で普通株式に交換可能であっても分母に含まれない1つは(単位ベースで希釈された1株当たりの普通株主純収入に等しい)彼らの関連純収入が、普通株主の純収入を計算する際に差し引かれたので、1対1である。したがって、どんな交換も希釈後の1株当たりの収益に何の影響も与えないだろう。以下の表に各期間の未償還の重み付き平均運営単位と既得LTIP単位を示す

 十二月三十一日までの年度
(単位：千)202220212020
行動単位29,756 28,643 28,288 
帰属LTIP単位1,120 1,439 815 


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13. 株に基づく報酬

株式激励計画

計画説明書

改訂されたDouglas Emmett，Inc.2016総合株式インセンティブ計画(私たちの2016計画)は、奨励株式オプション、非限定株式オプション、株式付加価値権、繰延株式奨励、制限株式報酬、配当等価権、および他の株式ベースの奨励を付与することを可能にします。2020年5月28日、株主は将来の奨励金の普通株式数の増加を含む2016年計画の修正案を承認した9.5百万ドルです。私たちはいつも共有している2.32022年12月31日現在、付与可能な株式数は100万株。LTIP単位、繰延株、制限株などの奨励は、対象株式の全価値を提供し、計上計画限度額は二つ株式です。株式オプションや株式付加価値権などの奨励金が計上される1つは共有しています私たちが2016年に予約する予定の株式数も、株式分割、株式配当、私たちの資本の他の変化時に調整されます。没収、キャンセル、または他の方法で終了(行使を除く)された株式は、2016年計画下で将来発行可能な株式株式に再計上される。行使されたオプションについては，純決済に基づいて普通株−行使価格と関連税収を差し引いた純額を発行する方針である。

計画管理

私たちの2016計画は私たちの取締役会の報酬委員会によって管理されている。報酬委員会は私たちの計画を説明し、私たちの計画を管理するために必要または必要なすべての決定を下すことができる。委員会は、賞を授与される参加者を選択する十分な権力と権力を持ち、参加者に任意の奨励の組み合わせを行い、任意の奨励の実行可能性または授与速度を加速し、私たちの計画の規定に基づいて各奨励の具体的な条項と条件を決定する。すべての管理職、従業員、役員、その他の重要な人員(コンサルタントや将来の従業員を含む)は、私たちの2016年計画に参加する資格があります。

LTIP単位

我々は，我々の運営組合において，LTIP単位と呼ばれる一連の単独の有限組合利益単位の形でいくつかの賞を授与し，独立した賞として授与することができ，2016年に計画された他の賞とともに授与することもできる.当社のLTIP単位は、付与時の普通株式の価値に基づいて推定され、雇用またはサービスの継続、および/または予め設定された業績目標、財務指標、および他の目標を含む報酬委員会によって決定される可能性のある条件および制限された制約を受ける。許可されるとLTIP単位は通常1つはまず、私たちの株価上昇幅が指定された関門を超えていることが前提だ。

従業員賞

私たちは毎年LTIP単位の形で異なる従業員に株式ベースの報酬を支給し、私たちの年間インセンティブ報酬の一部として、一部は付与された日に帰属し、残りの部分は三つ等額の年間分割払い三つ贈与日後の例年。付与された日に帰属されていないLTIP単位の補償費用は、報酬の各個々の帰属部分の必要なサービス期間内に直線的に確認される。私たちもLTIP単位の形式である従業員に長期補助を提供して、通常は等額の年間分割払い形式で提供します四つ至れり尽くせり5人贈与日の後の例年では、いくつかの贈与は、贈与日の帰属の一部に含まれる。全体的に私たちは同意します2.2百万人1.1百万ドルと1.12022年、2021年、2020年にそれぞれ100万個のLTIP単位を従業員に提供します。

非従業員董事賞

そのサービスの年会費として，我々の非従業員取締役一人ひとりがサービスを提供する年度内，すなわち付与日後のカレンダー年度内に，四半期ごとにLTIP単位の付与を受ける.全体的に私たちは同意します134何千もあります52何千もあります55それぞれ2022年，2021年，2020年に我々の非従業員取締役に1000個のLTIP単位を提供している.


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補償費用

株式の給与に基づく我々の会計政策については、付記2を参照されたい。2022年12月31日現在、LTIP単位の報酬に帰属していない未確認株式報酬支出総額は#ドル19.2100万ドルは加重平均期間で2何年もです次の表は株式ベースの報酬支出を示しています

十二月三十一日までの年度
(単位：千)202220212020
株式に基づく報酬費用，純額$21,025 $20,887 $21,365 
株式資本化報酬$5,479 $6,183 $5,448 

株に基づく奨励活動

以下の表では，我々の未帰属LTIP単位の活動を紹介する

帰属していないLTIP単位：単位数(千)加重平均付与日公正価値授与日公正価値(千)
2019年12月31日現在返済しておりません924 $30.48 
授与する1,190 $21.12 $25,175 
既得(1,073)$24.58 $26,369 
没収される(57)$28.20 $1,623 
2020年12月31日現在返済していません984 $25.71 
授与する1,121 $24.64 $27,631 
既得(1,073)$25.05 $26,871 
没収される(17)$28.69 $501 
2021年12月31日現在の未返済債務1,015 $25.17 
授与する2,310 $11.69 $26,987 
既得(1,705)$15.72 $26,794 
没収される(20)$29.20 $587 
2022年12月31日に返済されていません1,600 $15.73 
 
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14. 金融商品の公正価値

我々の金融商品の公正価値の推定は、既存の市場情報と広く使用されている推定方法を利用して決定された。市場データを解読し、見積もりの公正な価値を確定するためには、かなりの判断力が必要である。異なる市場仮定や推定方法を使用することは公正価値の推定に重大な影響を与える可能性がある。FASB公正価値フレームレベルは，報告エンティティとは独立したソースから得られた市場データに基づく仮説と，報告エンティティ自身の市場に基づく投入に関する仮定を区別する.階層構造は以下のとおりである
第1レベル-アクティブ市場における同じ資産または負債の未調整見積を投入利用する。
第2レベル-アクティブ市場における類似した資産および負債については、投入を直接または間接的に観察することができる。
第3レベルである入力は，レポートエンティティが生成した観察不可能な仮説である.

2022年12月31日現在、第3レベルで投入された金融商品を使用した公正価値推定は何もありません。

公正な価値で開示された金融商品

短期金融商品

現金及び現金等価物、テナント売掛金、循環信用限度額、支払利息、支払債権、保証金及び配当金の帳簿額面は、このようなツールの短期的な性質によって公正価値に近い。

担保付き手形に対処する

私たちの保証支払手形の詳細については、付記8を参照されたい。私たちは保証手形に対応する元金と利息の信用調整後の現在値を計算することで、私たちの合併保証支払手形の公正価値を推定します。この計算は、第2レベル投入と考えられる観察可能な市場金利を計上しており、ローンは満期時に返済されておらず、期限延長オプションも含まれていると仮定している以下の表は、保証付き手形の推定公正価値と帳簿価値(私たちの循環信用手配を含まない)に対応しており、帳簿価値には未償却融資プレミアムが含まれており、未償却繰延融資費用は含まれていないことを示している

(単位：千)2022年12月31日2021年12月31日
公正価値$5,115,548 $5,017,494 
帳簿価値$5,224,449 $5,050,732 


地上賃貸責任

私たちの土地賃貸契約の詳細については、付記4を参照されたい。私たちは、私たちの逓増借款金利を使用して付記4に開示された将来の賃貸支払いの現在値を計算することによって、私たちの土地賃貸負債の公正な価値を推定します。この計算は観察可能な市場金利に組み込まれており、これは第2レベルの投入だと考えられる次の表に私たちの土地賃貸負債の推定公正価値と帳簿価値を示します

(単位：千)2022年12月31日2021年12月31日
公正価値$4,466 $8,861 
帳簿価値$10,848 $10,860 





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公正な価値に応じて計量する金融商品

派生ツール

我々のデリバティブの詳細については、付記10を参照されたい。私たちは総合貸借対照表に公正価値、毛数列に派生商品を示し、計算すべき利息は含まれていない。私たちは、各派生ツールの予想される将来のキャッシュフローのクレジット調整された現在値を計算することによって、私たちの派生ツールの公正な価値を推定する。この計算には，デリバティブの契約条項，二次投入と考えられる観察可能な市場金利，取引相手および我々自身の不履行リスクを反映した信用リスク調整がある。私たちの派生商品は主純額決済手配の制約を受けません。公正価値計量変動が私たちの財務諸表に与える影響については、私たちの派生ツール会計政策付記2を参照してください。

次の表に私たちのデリバティブの推定公正価値を示します

(単位：千)2022年12月31日2021年12月31日
派生資産：
公正価値-c統合する誘導体.誘導体(1)
$270,234 $15,473 
公正価値-未整合基金のデリバティブ(2)
$12,426 $1,963 
派生負債：
公正価値-c統合する誘導体.誘導体(1)
$1,790 $69,930 
公正価値-未整合基金のデリバティブ(2)
$— $— 
___________________________________________________________________________________
(1)統合デリバティブ、100私たちの総合貸借対照表の金利契約では、私たちが比例して計算したシェアではなく、合併した合弁会社のデリバティブに%が含まれています。公正価値には、総合貸借対照表に計上された支払利息の課税利息は含まれていません。
(2)金額反映100%ではなく、私たちが比例的に割り当てた未合併ファンドのデリバティブではありません。私たちが比例配分した非総合ファンド派生ツールに関する金額は、私たちの総合貸借対照表上の非総合ファンド投資に計上されています。この報告書で述べられている間、私たちの未合併基金はいかなる派生ツールの負債状況もない。私たちのファンドのより多くの情報については、私たちの株式パーセントを含めて、付記6を参照してください。付記17の当ファンドのデリバティブに関する“保証”を参照してください。
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15. 細分化市場報告

分部情報の作成は，我々の経営陣が運営意思決定目的で情報を審査するための基礎と同様である.私たちの業務は二つ業務部門：(I)オフィスビル不動産の買収、開発、所有·管理、および(Ii)複数の不動産の買収、開発、所有·管理。オフィスビル部門に提供するサービスは主にオフィス空間のレンタルと他のテナントサービスが含まれています。駐車とストレージスペースのレンタルを含みます。私たちが複数の家庭に提供するサービスには、マンションレンタルと他のテナントサービスが含まれています。駐車と貯蔵スペースレンタルが含まれています。私たちはこの測定基準を使用して業績を評価したり、資源を分配する決定をしないので、部門ごとに資産情報を報告しません。このため、減価償却や償却費用は各支部間で分配されない。私たちの内部報告書は会社レベルのこれらの項目を対象としているため、一般と行政費用および利息支出は部門利益に含まれていません

次の表に私たちの報告可能な部門の運営活動を示します

(単位：千)十二月三十一日までの年度
202220212020
事務区域
事務室総収入$824,573 $786,870 $771,169 
事務費(284,522)(265,376)(268,259)
オフィスビル部門利益540,051 521,494 502,910 
多家族線段
複数世帯の総収入169,079 131,527 120,354 
複数世帯の家計(49,299)(38,025)(37,154)
多家族細分化市場利益119,780 93,502 83,200 
全ての細分化市場の総利益は$659,831 $614,996 $586,110 


以下の表は、すべての部門の利益総額と普通株主が純収入を占めるべき帳簿状況を示している
(単位：千)十二月三十一日までの年度
202220212020
全ての細分化市場の総利益は$659,831 $614,996 $586,110 
一般と行政費用(45,405)(42,554)(39,601)
減価償却および償却(372,798)(371,289)(385,248)
その他の収入4,587 2,465 16,288 
その他の費用(714)(937)(2,947)
未合併基金の収入1,224 946 430 
利子支出(150,185)(147,496)(142,872)
不動産売却投資収益— — 6,393 
純収入96,540 56,131 38,553 
非持株権益は純損失を占めなければならない605 9,136 11,868 
普通株主は純収益を占めなければならない$97,145 $65,267 $50,421 
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16. 未来の最低賃貸賃貸料収入

私たちは主にキャンセルできない経営賃貸契約に基づいてテナントに空間をレンタルします。これらのテナントは通常基本レンタル料とある運営費用の返済条項が含まれています二つ私たちは土地賃貸契約に基づいてレンタル料のブロックを受け取ります次の表は2022年12月31日まで、私たちがキャンセルできないオフィスビルのテナントの将来の最低基本賃貸料と私たちの総合物件の地上賃貸を示しています

12月31日までの年度：(単位：千)
2023$622,166 
2024534,721 
2025432,079 
2026332,733 
2027253,997 
その後…714,360 
将来最低基本賃貸料合計(1)
$2,890,056 
_____________________________________________________
(1)(I)住宅賃貸契約を含まず，リース期間は通常1年(Ii)賃貸料の見合わせ；(Iii)貯蔵物およびアンテナ賃貸料のような他のカテゴリ賃貸料、(Iv)テナント料補償、(V)直線賃貸料、(Vi)償却/付加価値が市価よりも高い/下回るように購入された無形資産、および(Vii)レンタル料百分率。これらの金額は，テナントが持つ早期終了選択権は行使されないと仮定する.

17. 支払いを受ける、あるいは事項と保証があります

法律訴訟

私たちは時々私たちの日常業務の過程で発生した様々な訴訟、クレーム、そして他の法的手続きに参加する。当社の業務に関する一般的、定例訴訟以外に、当社は現在、当社の業務、財務状況、あるいは経営結果に重大な悪影響を及ぼすと信じている法的手続きに参加していません。

リスクが集中する

テナント売掛金

私たちのテナント売掛金とテナント賃貸に関する繰延賃貸料売掛金は信用リスクの影響を受けています。私たちのテナントがそれぞれの賃貸条項を履行する能力は依然として経済、規制、そして社会的要素にかかっている。以下の方法でテナント賃貸の信用リスクを最小限にすることを求めている：(I)異なる業界からのより小さく、より豊かなオフィスビルテナントについて、(Ii)潜在テナントの信用評価、および(Iii)テナントから保証金または信用状を取得する。2022年、2021年、2020年の間、私たちの総収入の10%以上を占めるテナントはいません。“賃貸収入とテナント回収”会計政策を参照してください 売掛金と繰延賃貸料売掛金不良債権は収入付記2に計上される。

地理的リスク

私たちのすべての資産、私たちの合併合弁会社と私たちの非合併基金の資産を含めて、すべてカリフォルニア州ロサンゼルス県とハワイホノルルに位置しているので、私たちはこれらの市場で不利な経済と規制発展及び自然災害の影響を受けやすいです。

デリバティブ取引相手の信用リスク

私たちは私たちのデリバティブ取引相手に信用リスクがある。私たちは私たちのデリバティブ取引に関連した担保を発表したり受け入れたりしないつもりだ。私たちのデリバティブ契約はデリバティブ契約間の相殺権を規定していません。我々のデリバティブ契約の詳細については、付記10を参照されたい。私たちは、投資レベルの格付けを持つ様々な取引相手と合意することで、私たちの信用リスクを最小限に抑えることを求めている
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現金残高

私たちは、元本価値を維持し、現在の収入を提供しながら高度な流動性を維持することを目的とした様々な短期通貨市場基金にかなりの現金残高を投資している。これらの投資は元金損失保険もなく、これらの基金での私たちの投資が額面通りに償還されることを保証することもできない。私たちは投資レベルの格付けを持つ良質な金融機関の銀行口座にも大量の現金残高を持っている。FDICは各アメリカ銀行機関の利息銀行口座ごとに25万ドルまでの保険を提供している。

資産廃棄債務

条件付き資産廃棄義務とは、資産廃棄活動を実行する法的義務であり、この活動において、決済の時間および/または方法は、我々の制御範囲内にある可能性があるか、または我々の制御範囲内にない可能性がある将来のイベントに依存する。条件付き資産廃棄債務の公正価値が合理的に推定できる場合には、その債務の負債を記録しなければならない。環境現場評価が確定しました33歳我々の総合ポートフォリオにアスベストが含まれている建物は，これらの財産が解体されたり，重大な改修が行われたりすれば，適用される環境法規に従って解体しなければならない。

2022年12月31日現在，重大な改修や将来改修を計画している物件からアスベストを除去する義務は，我々の連結財務諸表にとって重要ではない。2022年12月31日現在，我々の他の物件からのアスベスト除去義務には確定できない決済日があり，条件付き資産廃棄義務に関する公正な価値を合理的に見積もることはできない。

契約承諾

発展プロジェクト

ホノルルの中心部では25階建ての建物を改築しています493,0002平方フィートのオフィスビルは約3万平方メートルになりました493オフィススペースの空きに伴い、数年以内に段階的にアパートを建てる予定だ。2022年12月31日現在，この開発プロジェクトと他の開発プロジェクトに対する残りの契約約束総額は約$である42.5百万ドルです

その他契約承諾

2022年12月31日現在、移転、資本支出項目、テナント改善における私たちの残りの契約約束総額は約$です26.5百万ドルです。

保証する

未合併基金担保

未合併基金、パートナーシップX、1ドルあります115.0年満期の百万円の定期融資2028年9月14日それは.2021年10月1日から、このローンの利息はLIBOR+となります1.35%(ベルト)ゼロ-LIBOR下限パーセント)、実際には固定されています2.19%締切日2026年10月1日金利交換(ない)ゼロ-LIBOR下限パーセント)。このローンの保証方法は二つ財産はX共同企業が所有しており，追徴権はない.

我々はすでにX共同会社の融資にいくつかの環境と他の有限賠償と保証を提供し、常習的な無請求権剥離をカバーし、関連するスワップにも保証を提供した。X共同会社はこれらの合意に基づいて私たちが支払うべき任意の金額を賠償することに同意しました。2022年12月31日現在、LIBORがゼロ%以下に低下しないと仮定し、スワップの最高未来利息支払いを$とする3.7百万ドルです。

2022年12月31日現在、関連融資·交換協定下のすべての義務は、これらの合意の条項に従って履行されている。パートナーシップXのより多くの情報については，付記6を参照されたい.

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別表第三--総合不動産及び減価償却と償却
2022年12月31日まで
(単位：千)


  初期コスト買収後の資本化のコスト総帳簿金額   
属性名足手まとい土地
建築と改善(2)
改善(2)(3)
土地
建築と改善(2)(3)
合計する(4)
減価償却累計および償却(3) (5)
建造·改修年獲得した年
Office属性
100ウィルシャー$252,034 $12,769 $78,447 $155,949 $27,108 $220,057 $247,165 $90,389 1968/2002/20191999
233ウェールズ郡62,962 9,263 130,426 3,555 9,263 133,981 143,244 24,162 1975/2008-20092016
401ウィル郡— 9,989 29,187 136,696 21,787 154,085 175,872 63,751 1981/2000/20201996
サンタモニカ42933,691 4,949 72,534 3,760 4,949 76,294 81,243 13,176 1982/20162017
司教広場1132号— 8,317 105,651 (49,831)8,833 55,304 64,137 31,687 19922004
1299海124,699 22,748 265,198 20,377 22,748 285,575 308,323 46,519 1980/2006/20202017
1901星光大通り193,502 18,514 131,752 117,319 26,163 241,422 267,585 104,252 1968/20012001
2001年ウィルシャー郡37,411 5,711 81,622 4,034 5,711 85,656 91,367 8,765 1980/20132008
8383ウィルシャー175,314 18,004 328,118 5,424 18,005 333,541 351,546 35,160 1971/20092008
8484ウィルシャー(1)— 8,846 77,780 15,656 8,846 93,436 102,282 29,586 1972/20132013
9100ウィルシャー142,264 13,455 258,329 6,784 13,455 265,113 278,568 27,120 1971/20162008
ウィルシャー九四零一号28,502 6,740 152,310 16,462 6,740 168,772 175,512 26,602 1971/20202017
ウィルシャー九六0一号— 16,597 54,774 108,431 17,658 162,144 179,802 71,306 1962/20042001
9665ウィルシャー77,445 5,568 177,072 23,637 5,568 200,709 206,277 31,973 1971/20202017
10880ウィルシャー207,712 29,995 437,514 34,498 29,988 472,019 502,007 94,377 1970/2009/20202016
10960ウィルシャー209,575 45,844 429,769 33,768 45,852 463,529 509,381 98,257 1971/20062016
サンビンセント11777号44,412 5,032 15,768 29,485 6,714 43,571 50,285 19,499 1974/19981999
12100ウィルシャー101,203 20,164 208,755 9,512 20,164 218,267 238,431 42,498 19852016
12400ウェールズ郡— 5,013 34,283 76,042 8,828 106,510 115,338 45,323 19851996
15250ベンチュラ22,369 2,130 48,908 1,956 2,130 50,864 52,994 5,544 1970/20122008
16000ベンチュラ37,971 1,936 89,531 2,216 1,936 91,747 93,683 9,705 1980/20112008
16501ベンチュラ42,944 6,759 53,112 13,083 6,759 66,195 72,954 19,516 1986/20122013
ビバリーヒルズ医療センター46,180 4,955 27,766 30,501 6,435 56,787 63,222 24,931 1964/20042004
ビショップ広場200,000 16,273 213,793 50,268 16,273 264,061 280,334 90,495 1972/19832010
ブレントウッド裁判所— 2,564 8,872 804 2,563 9,677 12,240 4,163 19842006
ブレントウッド行政広場— 3,255 9,654 34,222 5,921 41,210 47,131 18,106 1983/19961995
ブレントウッド医療広場— 5,934 27,836 2,133 5,933 29,970 35,903 13,329 19752006
ブレントウッドセント·ビンセント医療— 5,557 16,457 2,575 5,557 19,032 24,589 7,943 1957/19852006
ブレントウッド/サルテル— 4,468 11,615 11,425 4,775 22,733 27,508 10,496 19862000
ボンディ/オリンピック— 4,201 11,860 28,861 6,030 38,892 44,922 16,915 1991/19981994
カムデン医学芸術42,276 3,102 12,221 29,125 5,298 39,150 44,448 16,929 1972/19921995
嘉泰キャンパス— 6,595 70,454 5,156 6,594 75,611 82,205 20,689 1965/20082014
世紀公園広場173,000 10,275 70,761 140,910 16,153 205,793 221,946 80,946 1972/1987/20201999
世紀公園西(1)— 3,717 29,099 419 3,667 29,568 33,235 13,137 19712007
コロンブスセンター— 2,096 10,396 9,592 2,333 19,751 22,084 8,572 19872001
珊瑚広場— 4,028 15,019 19,159 5,366 32,840 38,206 14,465 19811998
敷石広場(1)— 8,245 80,633 5,538 8,263 86,153 94,416 35,151 19862007
Encino Gateway— 8,475 48,525 54,788 15,653 96,135 111,788 42,330 1974/19982000
エンシーノ広場— 5,293 23,125 48,214 6,165 70,467 76,632 31,302 1971/19922000
エンシーノテラス105,565 12,535 59,554 102,406 15,533 158,962 174,495 67,774 19861999
行政ビル(1)— 6,660 32,045 58,220 9,471 87,454 96,925 38,025 19891995
F- 39
カタログ表
ダグラス·エメット社は
別表第三--総合不動産及び減価償却と償却
2022年12月31日まで
(単位：千)


  初期コスト買収後の資本化のコスト総帳簿金額  
属性名足手まとい土地
建築と改善(2)
改善-
文集(2)(3)
土地
建築と改善(2)(3)
合計する(4)
減価償却累計および償却(3) (5)
建造·改修年獲得した年
事務物件(継続)
第一金融広場54,077 12,092 81,104 5,627 12,092 86,731 98,823 20,878 19862015
ロサンゼルス門戸— 2,376 15,302 61,022 5,119 73,581 78,700 26,949 1987/20221994
港湾裁判所— 51 41,001 52,683 12,060 81,675 93,735 31,744 19942004
ランドマークII— 6,086 109,259 68,338 13,070 170,613 183,683 74,944 19891997
リンカーン/ウィルシャー— 3,833 12,484 26,953 7,475 35,795 43,270 14,245 19962000
MB Plaza— 4,533 22,024 34,519 7,503 53,573 61,076 23,359 1971/19961998
オリンピックセンター52,000 5,473 22,850 35,110 8,247 55,186 63,433 24,750 1985/19961997
One Westwood(1)— 10,350 29,784 65,082 9,194 96,022 105,216 40,735 1987/20041999
パリセーズ海岸通り60,318 5,253 15,547 53,321 9,664 64,457 74,121 28,758 19901995
サルテル/サンベンセント21,533 5,075 6,946 18,344 7,557 22,808 30,365 10,495 1964/19921997
セント·ビンセント広場— 7,055 12,035 523 7,055 12,558 19,613 5,575 19852006
サンタモニカ広場48,500 5,366 18,025 21,445 6,863 37,973 44,836 16,231 1983/20042001
第二街広場— 4,377 15,277 36,024 7,421 48,257 55,678 21,518 19911997
シェルマンオーク広場300,000 33,213 17,820 423,532 48,328 426,237 474,565 182,462 1981/20021997
スタジオ広場— 9,347 73,358 122,001 15,015 189,691 204,706 86,186 1988/20041995
“鉄塔”67,064 9,643 160,602 5,085 9,643 165,687 175,330 33,924 1988/19982016
延齢草(1)(6)— 20,688 143,263 83,788 21,989 225,750 247,739 94,195 1988/20212005
谷行政ビル104,000 8,446 67,672 109,131 11,737 173,512 185,249 73,320 19841998
谷事務広場— 5,731 24,329 49,353 8,957 70,456 79,413 30,467 1966/20021998
ヴェローナ— 2,574 7,111 15,365 5,111 19,939 25,050 8,631 19911997
キヤノンの村61,745 5,933 11,389 51,518 13,303 55,537 68,840 23,789 1989/19951994
ワーナーセンタービル335,000 43,110 292,147 417,949 59,418 693,788 753,206 305,790 1982-1993/20042002
ワーナー企業センター34,671 11,035 65,799 2,874 11,035 68,673 79,708 8,992 1988/20152008
西区ビル141,915 8,506 79,532 79,586 14,568 153,056 167,624 65,702 19851998
ウェストウッドセンター140,648 9,512 259,341 10,533 9,513 269,873 279,386 55,970 1965/20002016
ウェストウッド広場71,000 8,542 44,419 66,176 11,448 107,689 119,137 39,916 19871999
多族特性
バーリントン555号50,000 6,461 27,639 41,555 14,903 60,752 75,655 26,457 19891999
海洋大通り1221号175,000 22,086 328,545 700 22,086 329,245 351,331 11,413 1971/20002022
バリントン広場210,000 28,568 81,485 147,705 58,208 199,550 257,758 88,534 1963/19981998
バリントン/キオワ13,940 5,720 10,052 1,095 5,720 11,147 16,867 4,854 19742006
バリー11,370 6,426 8,179 841 6,426 9,020 15,446 4,033 19732006
キオワ5,470 2,605 3,263 930 2,605 4,193 6,798 1,711 19722006
モアナルワ山の斜面アパート255,000 24,791 157,353 126,198 35,365 272,977 308,342 69,509 1968/2004/20192005
ビショップ広場の住宅— — — 128,998 — 128,998 128,998 7,445 2020-20222004
太平洋広場78,000 10,091 16,159 76,945 27,816 75,379 103,195 31,734 1963/19981999
グレンデン160,000 32,773 335,925 2,890 32,775 338,813 371,588 33,951 20082019
ロサンゼルスランドマーク— 13,070 — 317,986 13,070 317,986 331,056 2,448 2018-2022適用されない
海岸.海岸212,000 20,809 74,191 204,885 60,555 239,330 299,885 100,194 1965-67/20021999
ロイヤルクニア別荘94,220 42,887 71,376 16,852 35,163 95,952 131,115 46,345 1990/19952006
ヴァイナアパート102,400 26,864 119,273 2,190 26,864 121,463 148,327 26,347 1970/2009-20142014
F- 40
カタログ表
ダグラス·エメット社は
別表第三--総合不動産及び減価償却と償却
2022年12月31日まで
(単位：千)


  初期コスト買収後の資本化のコスト総帳簿金額   
属性名足手まとい土地
建築と改善(2)
改善-
文集(2)(3)
土地
建築と改善(2)(3)
合計する(4)
減価償却累計および償却(3) (5)
建造·改修年獲得した年
土地賃貸
オーヴェンマス/ワーナー(6)— 23,848 — — 23,848 — 23,848 — 適用されない2006
総運営属性$5,220,902 $911,770 $6,922,385 $4,388,781 $1,185,977 $11,036,959 $12,222,936 $3,299,365 
開発中の物件
ビショップ広場の住宅$— $— $— $38,072 $— $38,072 $38,072 適用されない適用されない
他の発展31,965 31,965 31,965 適用されない適用されない
開発中の総物件$— $— $— $70,037 $— $70,037 $70,037 $—   
合計する$5,220,902 $911,770 $6,922,385 $4,458,818 $1,185,977 $11,106,996 $12,292,973 $3,299,365   
_____________________________________________________
(1)これらの財産は私たちの循環信用手配によって保証され、2022年12月31日まで残高がありません。
(2)テナントの改善と無形資産のレンタルを含む。
(3)完全減価償却と償却を差し引いた建物、建物改善、テナント改善、リース無形資産は私たちの帳簿から除外します。
(4)2022年12月31日現在、合併不動産の連邦所得税総コスト基数は$8.7610億ドル(監査なし)。
(5)私たちの連結財務諸表付記2の減価償却と償却政策を参照してください。
(6)この不動産には私たちが土地の賃貸契約に基づいてレンタル料を受け取る土地が含まれています。

次の表は不動産への投資残高を示しています
(単位：千)十二月三十一日までの年度
 202220212020
不動産投資、毛利   
期初残高$11,819,077 $11,678,638 $11,478,633 
物件買収350,631 — — 
改善と発展223,315 297,764 297,558 
販売した物件— — (24,508)
完全減価償却·償却された建物·建物改善·テナント改善·リース無形資産の撤去(100,050)(157,325)(73,045)
期末残高$12,292,973 $11,819,077 $11,678,638 
減価償却累計と償却
期初残高$(3,028,645)$(2,816,193)$(2,518,415)
減価償却および償却(372,798)(371,289)(385,248)
販売した物件— — 10,002 
その他の減価償却と償却2,028 1,512 4,423 
完全減価償却·償却された建物·建物改善·テナント改善·リース無形資産の撤去100,050 157,325 73,045 
期末残高$(3,299,365)$(3,028,645)$(2,816,193)
不動産投資、純額$8,993,608 $8,790,432 $8,862,445 

F- 41