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2023年2月15日

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Tim McHugh (419) 247-2800

WellTower報告書2022年第4四半期の業績

オハイオ州トレド、2023年2月15日…WellTower Inc.(ニューヨーク証券取引所コード：WELL)は本日、2022年12月31日までの四半期業績を発表した

最近のハイライト

·報告された普通株主の純損失は1株希釈後0.01ドル

·報告普通株主保有正常化FFOは1株当たり希釈後0.83ドル

·報告された総ポートフォリオは前年比12.9%増で、我々の高齢者住宅運営(SHO)ポートフォリオ28.1%のSSNOI増加に後押しされている

·SHOポートフォリオ第4四半期同店収入は前年同期比10.3%増、前年同期比平均入居率200ベーシスポイント増とREVPOR 7.5%増に後押しされた。第4四半期の同店REVPORの増加は記録以来の最高水準に達しました

·Integra Healthcare Properties(“Integra”)と合弁企業を設立し、従来ProMedicaが管理していた熟練介護資産の運営を一流の地域事業者に移行することを発表した。Integraは全147物件グループの主賃貸契約を締結し、ポートフォリオの2つの部分の15%の所有権を購入しました

·執行副総裁にNikhil Chaudhriを任命する-首席投資官、執行副総裁にAyesha Menonを任命する-Wellness住宅開発会社を含む幹部チームの昇進を発表

·WellTowerの特定の独立生活施設はREIT投資多元化およびエンパワーメント法案ではないと判断した有利なプライベートレターを受け取った(“Redea”)第三者または課税REIT子会社の“医療施設”へのレンタルを要求

·ジェリー·デイビスを戦略顧問に任命することを発表した。デイビスは33年間の業界経験を持つ多家族企業の幹部だった。デービスさん氏は最近、スタンダード&プアーズ500ファミリー不動産投資信託基金UDRの社長兼首席営業責任者を務め、包括的で業界有数の運営プラットフォームを構築し続ける当社の努力をサポートします。

年度のハイライト

·2022年に41億ドルの総投資を比例して完了し、資金は主に37億ドルの長期持分収益および4.23億ドルの処置とローン返済収益の決済から来ている

·純債務と調整後EBITDAの比は2021年12月31日の6.95倍から2022年12月31日の6.31倍に向上し、利用可能な流動性は51億ドルであり、信用限度額能力、利用可能な現金、および最近の予想収益を含む51億ドルである

·2022年6月、改正された52億ドルの無担保信用手配を完了し、定期ローンの定価を引き上げた。信用手配には40億ドルの循環信用能力が含まれ、借入金利は調整後のSOFR金利より77.5ベーシスポイント高く、10億ドルの定期融資能力、借入金利は調整後のSOFR金利より85.0ベーシスポイント高く、及び2.5億カナダドルの定期融資能力は、CDORより85.0ベーシスポイント高い。また、循環融資および定期融資は、ある温室効果ガス排出削減を満たす場合に金利を低下させることを可能にする

·Avery Healthcareに投資することで高度に成熟したグローバル投資家ルベン兄弟と戦略的パートナーシップを構築すること、東海岸で重要な業務を持つ米国屈指の高齢者住宅事業者退職無限会社(“Rui”)とプロジェクト関係を構築することを含む、一流の開発者、事業者、投資家と新たな長期成長関係を構築し続ける。これらの長期的なパートナーシップは将来の資本配置機会に意義のある貢献をすることが予想される

·5年連続でブルームバーグ社のジェンダー平等指数に選ばれ、政策制定、代表性、透明性を通じてジェンダー平等を支持する持続的な努力を表彰する

·2022年に48人の新入社員を純増加し、資産管理、データ分析、投資、開発に重点を置いており、WellTowerチームの拡張が10%を超えていることを意味する

資本活動と流動性は、私たちの信用限度額での利用可能な借金、現金と現金等価物、および制限された現金を含み、2022年12月31日現在、私たちは47億ドルの最近利用可能な流動性を持っており、2024年までに重大な優先無担保手形満期日はない。2022年12月31日までの3ヶ月間、私たちは長期販売協定により1800万株を決済し、私たちのATM計画に基づいて売却された普通株を決済し、15億ドルの毛収入を生み出した。2022年12月31日現在、変動金利債券のシェアを2022年9月30日の19.7%から16.0%に引き下げた。

今季完成した注目すべき投資活動

第4四半期には、2.23億ドルの買収·融資資金、1.88億ドルの発展資金を含む4.12億ドルの総投資を割合で達成した。10件のプロジェクトを着工し、割合で累計2.77億ドルの投資を完了した。また、本四半期には、比例財産処分と1.59億ドルのローン返済を完了しました。

本四半期には，ProMedicaが運営する147施設の熟練介護施設の売却と移行を完了する最終合意に達した。昨年12月，ProMedicaはこれまでWellTowerやProMedicaと合弁していたポートフォリオの15%の権益を譲ってくれ，ProMedicaのこれらの物件に関する賃貸義務を免除した。Integraはポートフォリオの主賃貸契約を締結し、所有権株式を取得していない資産を含むすべての資産に対して財務責任を負う。Integraの業務計画には，それぞれの市場で良好な業績を記録した地域事業者約15社との転貸契約が含まれている。また，12月には熟練介護資産54件の15%の権益を約7300万ドルでIntegraに売却し，2023年1月には約7400万ドルで31項目の熟練介護資産15%の権益をIntegraに売却した。これらの取引はWellTowerとIntegraが85/15合弁企業を設立した最初の2回の取引であり，残りの部分は今後12カ月以内に完了する予定である

StoryPoint High Livingは10月に1.13億ドルで5つの不動産を成約した

また、第4四半期に、私たちは800万ドルの収益で高齢者住宅財産を売却した

2022年に完成した注目すべき投資活動

2022年の間に、30億ドルの買収·融資資金、11億ドルの発展資金を含む41億ドルの総投資を達成した。私たちは21の開発プロジェクトを改造しました割合は合計6.68億ドルですまた、年内には、財産の比例売却と4.23億ドルの返済を完了した。

健康住宅プラットフォームは、アメリカ中価格帯の年齢制限と目標年齢賃貸住宅の最大の所有者として、2022年通年で42カ所の物件を買収することで、私たちのプラットフォームを発展させ続けている。2022年12月31日までに、私たちは3600軒を超える健康住宅が開発されている。

StoryPoint High Livingは2022年にStoryPoint High Livingとの関係を拡大し，StoryPoint High Livingはミシガン州ブライトンに本部を置く卓越した高齢生活事業者であり，Align RIdea 3.0契約によりミシガン州，オハイオ州，テネシー州のコミュニティを買収した。2022年通年で、StoryPointと合計30カ所の不動産を買収し、割合で4.7億ドルを購入した。これらのコミュニティの年中央値は2016年であり，大流行開始時には基本的にレンタル状態であり，業界の他のコミュニティと類似しており，COVIDに関する業務挑戦の大きな影響を受けている。StoryPointの運営プラットフォームでは，これらの物件は2023年以降に顕著な入居率，利益率，キャッシュフローが増加することが予想される

Oakmont Management Groupは2022年通年で、専門的な住民の健康と健康計画に専念する西海岸Aクラスのコミュニティ事業者であるOakmontとの戦略的パートナーシップを拡大した。カリフォルニアの敷居の高い市場で4つの新築賃貸コミュニティと3つの安定した入場料コミュニティを購入しました。総購入価格は3.34億ドルです。また、オクモンテ社がNOIの改善を推進したことで成功したことから、カリフォルニア州の10社の物件を別の事業者からオークモント社に移行させた。これらの取引の後、WellTower-Oakmontのパートナー関係は33の資産を含み、もう1つが開発されている。

Cogir管理会社は引き続きCogirとの関係を発展させ、年内に4つの独立した取引を完了し、カナダで合計10カ所の不動産を完成し、アメリカで合計4カ所の不動産を完成させ、比例して購入した総価格は7.72億ドルだった。これらの物件は極めて魅力的な市場にあり、数桁に達する無レバー内部収益率が発生することが予想される。

Related CompaniesとAtria High Livingは2019年に，Related CompaniesやAtria High Livingと長期戦略的パートナーシップを構築し，主要大都市地域の高齢者に合わせた現代都市コミュニティの開発と投資を発表した。2022年には、パートナー関係の一部として、Coterie Cathedral Hill、208ユニットを含むサンフランシスコ一等地に位置する高級高齢者生活施設、Coterie Hudson Yards、126ユニットを含む補助生活タワー、406個のアパートユニットを含む2つの住宅コミュニティを提供した。

また、私たちはカリフォルニアの一連の現代コミュニティでパートナー関係のために私たちの3番目と4番目の場所で開発を始めました。クビティーノ開発プロジェクトとサンクララ開発プロジェクトはいずれも2022年に着工し、この2つのプロジェクトはいずれも2022年に着工している。クビティーノ開発プロジェクトは高齢者がクビティーノ最高の便利施設を楽しむことができ、シリコンバレーと便利につながっている。サンクララ開発プロジェクトはシリコンバレーの先端に位置し、東湾も増加している。

ルベン兄弟は2022年にルベン兄弟と共に長期的な戦略的パートナーシップを構築し、私たちの最大の事業者の一人とイギリス最大のパートナーであるエフリー医療会社を買収しました。双方が半分ずつ株式を持つ合弁企業は、ルベン兄弟の不動産投資と開発を通じて鋭い未来の成長機会をもたらすと予想されています。同社は年内に、WellTowerが以前所有または融資していた6カ所の物件を買収し、他の4カ所の物件の開発を開始した。また、2022年12月には、25年以上の経験を持つベテラン住宅幹部ロナ·ロスがエフリーの最高経営責任者に任命され、合弁企業を率いて次の成長段階に入る。ロスさんはBarchester Healthcareで7年間働いており、そこで彼女は実行チームのメンバーを務め、80の療養所の運営指導を担当している。

年末後の注目すべき投資活動

年末後，2.83億ドルの総投資を比例して完了し，また，熟練介護資産31項目の15%の権益を約7400万ドルでIntegraに売却した。

2023年2月15日、取締役会は2022年12月31日までの四半期の現金配当金を1株当たり0.61ドルと発表した。この配当金は2023年3月8日まで2023年2月28日までに登録されている株主に支払われ、207四半期連続で現金配当金が支給されることになる。今後の四半期配当金の発表と支払いはまだ取締役会の審査と承認を待たなければならない

2023年を展望して我々は2023年の収益指針を発表しており、普通株株主は純収益を1株希釈後0.57ドルから0.75ドルの間に占めるべきであり、普通株株主は正常化FFOを1株希釈後3.35ドルから3.53ドルの間に占めるべきであることを報告している。私たちの指導意見を準備する際に、以下の仮定をした

·同じ店舗NOI：混合SSNOIの平均成長率は8%~13%と予想され、以下の構成要素を含む：

◦高齢者の住宅運営率は約15%から24%

◦高齢者の住宅三重純額は約1%から3%

◦外来医療の約2%から3%

◦長期/急性後ケア約2%~3%

·投資：当社の収益指針には、これまでに完了または発表された買収のみが含まれています。しかも、これまで発表されてきたもの以外には、何の移行や再編も含まれていない

·金利と為替レートの影響：変動金利債務金利の上昇およびポンドやカナダドルに対してドルが強くなり、2023年の普通株主の正常化FFOは2022年より約0.19ドル減少すると予想される

·一般·行政費：一般·行政費は約1.66億~1.74億ドル、株式ベースの報酬費は約2900万ドルと予想されています。

·発展：2023年に2022年12月31日に行われているプロジェクトに関する発展に約6.89億ドルの資金を提供する予定です。

·処分：今後12カ月の比例処分収益は3.83億ドル、混合収益率は7.9%と予想されています。これには約3.62億ドルの予想財産販売収益と2100万ドルの予想返済収益が含まれている。

·提供者救済資金：2023年の収入指針には、提供者救済資金やその年度に受け取る可能性のある他の政府からの贈与を確認することは含まれていません。2022年には、英国とカナダの提供者救済基金や類似計画のために約3500万ドルのシェアを確認した。

私たちの指導には、私たちが発表した以外の追加投資、処置、または資本取引も含まれておらず、他の費用、減価、融資損失準備金の意外な増加、または他の追加的な正常化項目も含まれていない。補足報告措置部分をさらに検討し、正常化FFOとSSNOIの定義と、普通株主が入手可能な純収入の見通しと普通株式株主の正常化FFOの入金に関する添付ファイル3を参照されたい。2022年第4四半期の電話会議で、2023年の展望と仮定に関するより多くの詳細を提供します。

電話会議情報2023年2月16日(木)午前9時の電話会議を手配しました。東部時間は2022年第4四半期の業績、業界動向、ポートフォリオの表現について議論した。(888)340−5024または646−960−0135(国際)に電話すれば、電話をかけることができる。電話会議を現場で聴くことができない人では，通話終了後2時間から2023年2月23日まで録音再放送が可能となる.再放送を聴くには、770-2030または(647)362-9199(国際)に電話してください。会議ID番号は8230248です。インターネット中継に参加するには、通話15分前にwww.well Tower.comにログインして必要なソフトウェアをダウンロードしてください。再放送は90日間続く。

補充報告措置は、米国公認会計原則(“米国公認会計原則”)の定義に従って、純収益と普通株株主が純収益(“NICS”)を占めるべきであることが最適な収益評価基準であると考えている。しかし、

運営資金(“FFO”)，標準化FFO，NOI，SSNOI，REVPOR，SS REVPOR，EBITDA，調整後EBITDAは我々の経営業績を評価する有用な補完指標であると考えられる。EBITDAや調整後EBITDAは含まれておらず，これらの補完措置は我々が比例所有権に基づいて開示されている。比例金額は、少数パートナーの非持株所有権権益の合併金額を減少させ、未合併金額における少数持分のシェアを増加させることにより得られる。私たちは合併されていない投資を統制しない。比例開示は有用であると考えられるが、我々合弁企業が手配した法律や経済的影響を正確に記述することはできない可能性があり、慎重に使用すべきである。

米国公認会計原則によると、不動産資産の歴史的コスト会計は、不動産資産の価値が時間の経過とともに予測可能に減少すると暗黙的に仮定していることが減価償却準備から証明されている。しかし、不動産価値は歴史的に市場状況に伴い上昇または低下しているため、多くの業界投資家やアナリストは、歴史的コスト会計を採用した不動産会社が経営業績を公表するのは十分ではないと考えている。これに応じて，全米不動産投資信託協会(NAREIT)はFFOを作成し，REITsの経営業績を測る補完指標として，歴史的コスト減価償却を純収入から除外した。NAREITの定義によると、普通株株主のFFOとは、アメリカ公認会計原則に基づいて計算した普通株株主が純収益を占めるべきであり、不動産販売の収益(或いは損失)と減価償却資産の減価償却を含まず、不動産減価償却と償却を加え、及び未合併実体と非制御権益を調整した後の純収益である。普通株株主占有正常化FFOとは、普通株株主がFFOを占めること(付表2で詳述したいくつかの項目調整)のことである。普通株株主が正常化FFOを占めることは、投資家と株式アナリストがこの指標を使用して、当社の異なる期間の経営業績を一致的に比較したり、他のREITsや他社と比較したりすることができるため、意外および/または計り知れない項目による違いを考慮する必要がないからであると考えられる

私たちはNOIを総収入と定義し、テナント精算、物件運営費用を引いた。物件運営費用とは、当社の物件を管理、維持、サービスするテナントに関するコストのことです。これらの費用には、財産に関する賃金および福祉、経営者に支払われる財産管理費、マーケティング、内務、飲食サービス、維持、公共事業、財産税、保険が含まれるが、これらに限定されない。一般·行政費用とは，財産経営に関係なく財産に分配できない一般的な間接費用，あるいは取引コストである。これらの支出には、会社員に関連する賃金や福祉、専門サービス、事務費用、会社固定資産減価償却が含まれているが、これらに限定されない。SSNOIは一致した全体を用いて私たちの物件の運営業績を評価するために使用され、この全体は私たちのポートフォリオ構成の変化を制御している。本明細書で使用されるように、同じ商店は、一般に、関連する年次報告中のポートフォリオにおける収入を生成する物件として定義される。買収·開発転換は、買収や使用開始後丸5四半期の同一店舗金額に含まれる。期間内のブロック、ローン及び分譲証書、及び販売された又は販売されたものに分類されたもの, 同じストレージ金額から除外されます。再開発された物件(高齢者住宅運営物件の重大な改修を含み、そのうちの20%以上のユニットが30日以上同時に使用を停止するか、または外来医療物件が予想用途を変更することを含む)は、再建が完了してからちょうど5四半期になるまで、同じ店舗金額に計上されない。事業者の移行および/または細分化市場の転換を経験している物件も、事業者の転換または細分化市場の転換が完了してから丸5四半期まで、同じストレージ金額から除外されている。また、不可抗力、天災、その他の特殊な不利な事件の深刻な影響を受けた物件は、物件が再使用されてから丸5四半期までは、同じ店舗金額には含まれていない。SSNOIは非現金NOIを含まず、一致した物件所有権パーセンテージを示すための調整を含み、一貫したレートを使用してカナダ物件およびイギリス物件に換算する。正常化には経営陣がSSNOIを考慮する際に適切な調整を含むと考えられ、SSNOIは補充的で非公認会計基準の業績測定基準である。これらの調整はSSNOIを増加または低下させることはありません, 私たちがアメリカ公認会計基準に基づいて作成した財務諸表に反映されている。顕著な規格化要素(各物件タイプのSSNOI増加がそれぞれ0.50%を超える任意の要素として定義される)は単独で開示と解釈される。私たちはNOIとSSNOIは投資家に関連と有用な情報を提供していると信じています。それらは非レバー化に基づいて私たちの物件の不動産レベルでの運営表現を測定したからです。著者らはNOIとSSNOIを用いて資源配分に関する意思決定を行い、私たちの物件の物件レベル表現を評価した。本プレスリリースにはSSNOIの総合ベースや資産タイプによる予測範囲の調整は含まれておらず、不合理な努力がない場合にGAAPの財務指標に含まれる必要があるいくつかの金額を定量化することができないため、この調整はある程度の精度を意味し、投資家を困惑させたりミスリードしたりする可能性があると考えられる。

REVPORは私たちの高齢者住宅運営物件の1部屋あたりの毎月の平均収入を表しています。これは損益表中の総宿泊費とサービス収入を月平均入居日数で割った割合で計算される。SS REVPORは、一貫した全体での私たちの不動産のREVPOR表現を評価するために使用され、これは私たちのポートフォリオの組成変化を除去する。SSNOIのための同じ属性プールに基づいており、SSNOIのための任意の収入正常化を含む。著者らはREVPORとSS REVPORを用いて、入居率変動の影響を受けることなく、私たちの高齢者住宅運営組合の創造能力と利益潜在力を評価した。彼らは業界や競争相手の統計データと比較するためにも用いられており，知っていれば我々高齢者住宅運営組合の質を評価している。

私たちはレバレッジ率とカバー率で私たちの信用力を測定する。レバレッジ率は、現金と制限的な現金を差し引いた後、私たちの貸借対照表資本のどれだけが長期債務と関係があるかを示している。私たちは私たちの現在の状況と一致した資本構造を維持するために、十分な資本化比率とカバー率を維持する予定だ。これらの比率はEBITDAと調整後のEBITDAから計算した。EBITDAの定義は利子支出、所得税、

減価償却と償却。調整されたEBITDAは、株式ベースの補償支出、融資損失準備、債務清算損益、物件損益/減値、デリバティブおよび金融商品の損益、その他の費用、他の減値費用、および経営陣が適切と考える他の調整を含む未合併実体を含まないEBITDAとして定義される。我々の業務パフォーマンスの評価と評価に付加的な情報を提供しているため，EBITDAと調整後のEBITDAおよび純収入は重要な補完指標であると考えられる。私たちのレバレッジ率には純債務と調整後のEBITDAの比が含まれている。純債務は、経営リース負債、現金および現金等価物の減算、および限定的な現金を含まない長期債務総額として定義される

我々の補充報告措置と同様の呼称の財務措置は、投資家、株式と債務アナリスト、および格付け機関によって会社の評価、比較、格付け、投資提案に広く使用されている。我々の経営陣は、これらの財務措置を使用して、内部と外部と歴史的経営実績との比較を促進し、経営決定を行う際に使用する。しかも、取締役会はこのような指標を利用して経営陣を評価する。補充報告措置は、米国公認会計原則に基づいて決定された経営活動によって提供される純収入または現金流量を代表するものではなく、収益性や流動性を評価する代替措置とみなされてはならない。最後に、私たちの定義によると、補充報告措置は、他の不動産投資信託基金や他社が報告したような権益項目と比較できない可能性がある。補足報告措置の情報や調整については，補足報告措置の入金添付ファイルと2022年12月31日までの四半期の補足パケットを参照して，会社サイト(www.well Tower.com)で取得できる.

WellTower社(ニューヨーク証券取引所市場コード：WELL)は，オハイオ州トレドに本社を置くスタンダードプール500社であり，ヘルスケアインフラの変革を推進している。同社は，大手高齢者住宅事業者，急症後提供者，医療システムとともに投資し，革新的な看護提供モデルを拡大し，人々の健康と全体的な医療体験を改善するために必要な不動産インフラに資金を提供している。WellTowerは不動産投資信託基金であり、アメリカ、カナダとイギリスの主要な高成長市場に集中する不動産権益を持ち、高齢者住宅と急性発作後のコミュニティ及び外来医療物件を含む。もっと情報を知りたいのですが、www.well Tower.comをご覧ください。私たちはよく私たちのウェブサイトwww.well Tower.comの“投資家”欄で重要な情報を発表しています。会社と投資家のプレゼンテーションや財務情報を含みます。我々は，開示材料，非公開情報の手段として我々のサイトを用い，FD法規下での開示義務を果たす予定である.このような開示は私たちのウェブサイト上の“投資家”というタイトルに含まれるだろう。したがって，投資家は我々のニュース原稿，公開電話会議，米国証券取引委員会に提出された文書に注目するほか，我々のサイトのこの部分にも注目すべきである.我々のサイト上の情報は本プレスリリースには含まれておらず，我々のサイトは非アクティブテキスト参照としてのみ含まれている.

展望性陳述とリスク要素本プレスリリースは1995年の個人証券訴訟改革法で定義された“展望性陳述”を含む。WellTowerが“可能”、“会”、“予定”、“べき”、“信じる”、“予想”、“予想”、“プロジェクト”、“形式”、“推定”または同様の表現を使用する場合、WellTowerは歴史的事件だけに関連するものではなく、前向きな声明を発表している。展望性陳述は、運営指導資金に関する陳述を含み、未来の業績の保証ではなく、リスクと不確定要素に関連し、WellTowerの実際の結果は展望性陳述で議論されたWellTowerの予想と大きく異なる可能性がある。これは、これらに限定されないが、新冠肺炎の大流行の影響、CARE法案と将来の刺激または他の新冠肺炎救済立法の実施と影響の不確実性、経済状況、資金の利用可能性およびコストを含む資本市場の状況、法規および支払い政策の遵守および修正、政府調査および懲罰的和解への対応、費用効果的な方法で十分な責任および他の保険面での事業者/テナントの困難、融資条項の変化を含む医療業界が直面している問題である可能性がある。医療·高齢者住宅業界内の競争；経営者/テナント経営実績や財務状況の負の発展は、含まれるがこれらに限定されない, 彼らが賃貸料を支払い、ローンを返済する能力；WellTowerが不動産を転換または売却して利益を得る能力；予想通りに新しい投資または買収を行うことができなかった；自然災害および他の天災行為がWellTowerの不動産に影響を与える；WellTowerは空きが発生したときに同様の比率で賃貸空間を再レンタルする能力；WellTowerは売却された資産と類似の比率で販売収益にタイムリーに再投資する能力；事業者/テナントまたは合弁パートナーの破産または破産；合弁パートナーの協力；MedicareおよびMedicaid収益および運営要求に影響する政府法規；事業者/テナントの債務または契約クレーム；これらのリスクには、将来の投資または買収に関連する予期しない困難および/または支出、WellTower物件に影響を与える環境保護法、WellTowerの財務報告を管理するルールまたはやり方の変化、ドルと外貨為替レートの変動、WellTowerがその不動産投資信託基金の資格を維持する能力、重要な管理者の採用と活用、WellTowerが時々米国証券取引委員会に提出した報告書に記載されている他のリスクが含まれる。WellTowerは、新しい情報、未来のイベント、または他の理由でも、実際の結果が任意の前向き陳述で予測された結果とは異なる理由で、実際の結果を更新または修正する義務がない。

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