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thStembersTRNO：RealEstateInvestmentPropertyExcludingUnamorizedNetDeferredFinancingCostsMember2022-12-310001476150TRNO：RealEstateInvestmentPropertyExcludingUnamorizedNetDeferredFinancingCostsMemberTRNO：八千五百五十九メンバー2022-12-310001476150TRNO：OneTwoNineFiveZeroSWSouthRiverMemberTRNO：RealEstateInvestmentPropertyExcludingUnamorizedNetDeferredFinancingCostsMember2022-12-310001476150TRNO：American Gateway MembersTRNO：RealEstateInvestmentPropertyExcludingUnamorizedNetDeferredFinancingCostsMember2022-12-310001476150TRNO：RealEstateInvestmentPropertyExcludingUnamorizedNetDeferredFinancingCostsMemberTRNO：American Gateway 5メンバー2022-12-310001476150TRNO：RealEstateInvestmentPropertyExcludingUnamorizedNetDeferredFinancingCostsMemberTRNO：国/地域2425メンバー2022-12-310001476150TRNO：国/地域26メンバーTRNO：RealEstateInvestmentPropertyExcludingUnamorizedNetDeferredFinancingCostsMember2022-12-310001476150TRNO：RealEstateInvestmentPropertyExcludingUnamorizedNetDeferredFinancingCostsMemberTRNO：国/地域メンバー2728名2022-12-310001476150TRNO：国のメンバー2930人TRNO：RealEstateInvestmentPropertyExcludingUnamorizedNetDeferredFinancingCostsMember2022-12-310001476150TRNO：MiamiInternational貿易センターメンバーTRNO：RealEstateInvestmentPropertyExcludingUnamorizedNetDeferredFinancingCostsMember2022-12-310001476150TRNO：SventyFithAveMemberTRNO：RealEstateInvestmentPropertyExcludingUnamorizedNetDeferredFinancingCostsMember2022-12-310001476150TRNO：RealEstateInvestmentPropertyExcludingUnamorizedNetDeferredFinancingCostsMemberTRNO：TwoNineTwoZeroVStreetMembers2022-12-310001476150TRNO：30 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カタログ表
アメリカです
アメリカ証券取引委員会
ワシントンD.C.，20549
_________________________
表10-K
_________________________
☒1934年証券取引法第13条又は15条に基づいて提出された年次報告
本財政年度末まで十二月三十一日, 2022
あるいは…。
☐1934年証券取引法第13条又は15条に基づいて提出された移行報告
_から_への過渡期
手数料書類番号001-34603
_________________________
トレノ不動産会社
(登録者の正確な氏名はその定款に記載)
_________________________
メリーランド州27-1262675
(明またはその他の司法管轄権
会社や組織)		(税務署の雇用主
識別番号)
東北8街10500番地, 1910号室ベルヴィユ, 瓦
98004
(主な行政事務室住所)(郵便番号)
登録者の電話番号、市外局番を含む：(415) 655-4580
同法第12条(B)に基づいて登録された証券：
クラスごとのタイトル取引コード登録された各取引所の名称
普通株は、1株当たり0.01ドルですTRNOニューヨーク証券取引所
同法第12条(G)に基づいて登録された証券：
ありません
登録者が証券法規則405で定義されている経験豊富な発行者である場合は、再選択マークで示してくださいはい、そうです ☒ No ☐
登録者が第13条又は第15条(D)に基づいて報告書を提出する必要がないか否かを再選択マークで示す
Act. Yes ☐ 違います。  ☒
登録者が(1)過去12ヶ月以内(または登録者がそのような報告の提出を要求されたより短い期間)に、1934年の証券取引法第13または15(D)節に提出されたすべての報告を提出したかどうか、および(2)このような提出要求を過去90日以内に遵守してきたかどうかを、再選択マークで示すはい、そうです ☒ No ☐
再選択マークは、登録者が過去12ヶ月以内(または登録者がそのような文書の提出を要求されたより短い時間以内)に、S−T規則405条(本章232.405節)に従って提出を要求した各相互作用データファイルを電子的に提出したか否かを示すはい、そうです ☒ No ☐
登録者が大型加速申告会社，加速申告会社，非加速申告会社，小さな報告会社，あるいは新興成長型会社であることを再選択マークで示す。“大手加速申告会社”“加速申告会社”“小さな報告会社”の定義を参照してください
取引法第12 b-2条の“新興成長型会社”とする。
大型加速ファイルサーバ☒ファイルマネージャを加速する☐
非加速ファイルサーバ☐規模の小さい報告会社☐
新興成長型会社☐
新興成長型企業であれば、登録者が延長された移行期間を使用しないことを選択したか否かを再選択マークで示し、取引所法第13(A)節に提供された任意の新たまたは改正された財務会計基準を遵守する
登録者が報告書を提出したかどうかを再選択マークで示し、その経営陣が“サバンズ-オクスリ法案”(“米国連邦法典”第15編、第7262(B)節)第404(B)条に基づいてその財務報告の内部統制の有効性を評価したことを証明する。この評価は、その監査報告書を作成または発行する公認会計士事務所によって行われる☒
証券が同法第12条(B)に基づいて登録されている場合は，登録者の財務諸表が以前に発表された財務諸表の誤り訂正を反映しているか否かを示すチェックマークを適用する。 ☐
これらのエラーのより真ん中に登録者の任意の実行者が関連回復中に第240.10 D−1(B)条に従って受信されたインセンティブベースの補償に従って回復分析を行う必要があるかどうかを再選択マークで示す
登録者が空殻会社であるか否かをチェックマークで示す(取引法第12 b-2条で定義されている)。はい、違います☒ 
非関連会社が保有する投票権と無投票権普通株の総時価は、ニューヨーク証券取引所が報告した終値に基づいて計算され、2022年6月30日現在、すなわち登録者が最近完成した第2四半期の最終営業日：ドル4,112,575,120それは.(この計算では、登録者は、報告された登録者の執行者および取締役実益によって所有されているその普通株のすべての株式の時価を除外する。このような排除は、そのような人が登録者の関連先であることを構成または認めるものとみなされるべきではない)
登録者は76,978,972その普通株は、1株当たり額面0.01ドルで、2023年2月6日までに発行された。
法団に成立した文書を引用する
本10-K表年次報告第III部分は、Terreno Realty Corporationが2023年株主総会に提出した委託書の一部の内容を引用しており、登録者は、第14 A条に基づいて2022年度終了後120日以内に米国証券取引委員会に提出する予定である。

1
カタログ表
トレノ不動産会社

表格10-Kの年報
2022年12月31日までの年度

カタログ表
 
第1部：
プロジェクト1
業務.業務
4
第1 A項
リスク要因
9
プロジェクト1 B
未解決従業員意見
23
プロジェクト2
属性
24
第3項
法律訴訟
28
プロジェクト4
炭鉱安全情報開示
28
第2部：
第5項
登録者普通株市場、関連株主事項及び発行者による株式証券の購入
29
プロジェクト6
保留されている
31
第七項
経営陣の財務状況と経営成果の検討と分析
31
第七A項
市場リスクの定量的·定性的開示について
53
プロジェクト8
財務諸表と補足データ
53
プロジェクト9
会計と財務情報開示の変更と相違
53
第9 A項
制御とプログラム
53
プロジェクト9 B
その他の情報
56
プロジェクト9 C
検査妨害に関する外国司法管区の開示
56
第3部：
第10項
役員·幹部と会社の管理
56
プロジェクト11
役員報酬
56
プロジェクト12
特定の実益所有者の担保所有権及び経営陣及び関連株主の事項
56
第13項
特定の関係や関連取引、取締役の独立性
56
プロジェクト14
チーフ会計士費用とサービス
56
第4部：
プロジェクト15
展示品と財務諸表の付表
57
財務諸表索引
57
プロジェクト16
表格10-Kの概要
57
展示品索引
サイン

2
カタログ表
前向きに陳述する
本年度報告の10-K表には、1995年の“個人証券訴訟改革法案”、1933年に改正された“証券法”(以下、“証券法”)と、1934年に改正された“証券取引法”(以下、“取引法”)が指す前向きな陳述が含まれている。前向きな陳述は、経営陣の信念および経営陣が行っている仮説と現在入手可能な情報に基づいていることを投資家に想起させる。これらの言葉は、“予想”、“信じる”、“推定”、“予想”、“予定”、“可能”、“可能”、“計画”、“プロジェクト”、“結果”、“すべき”、“求める”、“目標”、“見る”、“可能”、“立場”、“機会”、“展望”、“潜在”、“未来”および同様の表現を使用する場合には、歴史問題に完全に関連するものではなく、前向き表現を識別することを目的とする。これらの陳述はリスク、不確実性、仮説の影響を受け、未来の業績を保証することはできず、これらは私たちがコントロールできない既知と未知のリスク、傾向、不確実性、要素の影響を受ける可能性がある。これらのリスクまたは不確実性のうちの1つまたは複数が現実になるか、または潜在的な仮定が正しくないことが証明された場合、実際の結果は予想、推定、または予測の結果と大きく異なる可能性がある。私たちは、法的要件がなければ、新しい情報、未来の事件、または他の理由でも、私たちの前向きな陳述を更新するために何の責任も負わないことを明確に示した。したがって、投資家は、当時の結果および傾向に基づいて未来の結果または傾向を予測する過去の前向きな陳述に慎重に依存すべきである。
私たちの実際の結果、業績または業績と展望性陳述の中で明示的または暗示的な結果、業績または業績が大きく異なるいくつかのリスクおよび不確実性をもたらす可能性がある：
•本表の10-K年度報告に掲載された要素は、“リスク要素”と“経営層の財務状況と経営成果の討論と分析”のタイトルに以下の要素を含む
•私たちは私たちに有利な条項で工業財産権を識別して買収する能力で
•資本市場の普遍的な変動性と私たちの普通株の市場価格
•不利な経済的または不動産的条件または工業不動産部門および/または私たちが不動産を所有する市場の発展；
•私たちのキーパーソンへの依存と第三者不動産マネージャーへの依存
•私たちは会社、特に上場企業に適用される法律、規則、法規を遵守することができない
•私たちは成長を効果的に管理することができます
•テナントが破産し、レンタル契約が延滞したり、テナントがレンタル契約を更新しなくなったりする
•レンタル率の低下や空き率の上昇
•金利と運営コストが増加する
•不動産の評価と減価費用の低下
•私たちの予想レバレッジは、必要な外部融資と、既存と未来の債務超過義務を得ることができなかった
•株主に分配する能力は
•私たちは利上げに成功しませんでした
•私たちは買収した物件を経営することができませんでした
•私たちの不動産再開発、改修、拡張戦略と活動に関するリスク(インフレ上昇、サプライチェーン中断、工事遅延を含む)
•新冠肺炎あるいは未来の任意の他の高伝染性疾患の大流行、流行或いは爆発がアメリカ、地域と世界経済、そして私たちと私たちのテナントの業務、財務状況と経営結果に与える影響；
•不動産投資信託基金(“REIT”)の資格を取得したり、その地位を維持したりすることができず、税法に不利な変化が生じる可能性がある
•未加入または保険加入不足の損失および費用は、私たちの財産に関連しているか、または他の原因による未来の訴訟である
•自然災害に関連した環境不確実性とリスク
•金融市場の変動
3
カタログ表
•不動産·区画法の変化及び不動産税率の引き上げ。
第1部
プロジェクト1.ビジネス
概要
Terreno Realty Corporation(“Terreno”、およびその子会社“We”、“Us”、“Our”、“Our Company”または“当社”)は、米国の6つの主要な沿岸市場で工業不動産を買収、所有·運営している：ロサンゼルス、新沢北西部/ニューヨーク市、サンフランシスコ湾区、シアトル、マイアミ、ワシントンD.C.。倉庫/配送を含むいくつかのタイプの工業不動産に投資している(2022年12月31日現在、年間化基本賃貸料の約76.5%)、Flex(軽工業と研究開発を含む。(または研究開発)(約4.1%)、輸送(約6.8%)および改良土地(約12.6%)。我々の目標は、複数のテナントによって共有され、私たちが運営する各サブ市場内の顧客ニーズに合わせた、充填領域に位置する機能性物件である。充填位置とは，高度に集中した開発済み土地と既存建築に囲まれた地理的位置である。2022年12月31日までに、私たちは合計252棟の建物を持ち、総面積は約1，530万平方フィート、46ブロックの改善区画、総面積は約161.4エーカー、および3カ所の再開発中の物件は、完成後に約34，000平方フィートの建物と2つの総面積約12.1エーカーの改善区画を含む。2022年12月31日まで、建築と改善ブロックはそれぞれ約98.6%と92.5%が569人の顧客にレンタルされ、その中の最大の顧客は私たちの年間化基本賃貸料総額の約4.3%を占めている
私たちはメリーランド州の内部管理会社で、2010年12月31日までの納税年度から不動産投資信託基金(REIT)に選ばれ、私たちは2010年12月31日までの納税年度から、改正された1986年の国内税法(または同法典)第856~860節に基づいて納税します。
我々の投資戦略は
私たちはアメリカの六つの主要な沿海市場で工業不動産を買収し、所有し、運営します。ロサンゼルス、新沢北西部/ニューヨーク市、サンフランシスコ湾区、シアトル、マイアミとワシントンD.C.です。
以下に述べるように、私たちは倉庫/配送、FLEX(軽工業と研究開発を含む)、輸送と改良土地を含むいくつかのタイプの工業不動産に投資した。我々の目標は、複数のテナントによって共有され、私たちが運営する各サブ市場内の顧客ニーズに合わせた、充填領域に位置する機能性物件である。
工業施設の一般特性
倉庫/配送(2022年12月31日現在、年間化基本賃貸料総額の約76.5%)
 
•シングルテナントとマルチテナント施設は、通常10，000平方フィートを超えるテナントにサービスを提供します
•オフィス面積は一般的に20%未満です
•典型的な高さは18フィートから36フィートです
•生産·製造分野も含まれている場合があります
•波止場の高位および/または平級門を介した内部訪問
•大型トラック配送選択のためのトラック庭、大量のトラック活動および/またはトレーラー保管の準備を含む場合があります
Flex(軽工業と研究開発を含め、私たちの年間化基本賃貸料総額の約4.1%を占め、現在まで
2022年12月31日)
 
•単テナントとマルチテナント施設は、通常10，000平方フィート未満のテナントにサービスを提供します
•施設は通常、オフィスと倉庫·製造活動を同時に収容することができます
•通常倉庫/配送施設よりも大きなオフィス空間と浅い湾の深さを持っています
•増加した事務用途と一致した駐車
•平級門および/または埠頭高門を通って内部通路に入ります
•中等トラック活動の準備をする
•陳列室、サービスセンター、または組立/照明製造アセンブリを含むことができます
•環境美化を強化する
輸送(2022年12月31日現在、私たちの年間化基本賃貸料総額の約6.8%)
 
•トラック埠頭と他の輸送施設を含めて、単一テナントサービスでもあり、複数のテナントサービスでもあります
•普通大量のドックの高いドア、浅い湾の深さと低い正味の高さがあります
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•大量のトラック活動とトレーラー保管の準備
土地改善(2022年12月31日現在、私たちの年間化基本賃貸料総額の約12.6%)
 
•トラック、トレーラー、車の駐車を含む工業用屋外貯蔵
•将来再開発されるかもしれません

我々が目標市場を選択した根拠は，我々の実行管理層が北米，ヨーロッパ，アジアの50以上の世界工業市場で投資·運営した経験，需給ファンダメンタルズ，および予想人口変化，規制と物質制限，技術変化，電子商取引，車両走行距離減少による経済·環境効果などの要因による物流モデルの傾向である。私たちは私たちの目標市場が魅力的な長期投資属性を持っていると信じている。我々の目標資産は以下のような特徴を持つが，これらに限定されない
 
•人口の密集した沿岸市場にあります
•港、空港、高速道路、鉄道などの交通インフラに近い
•供給が制限されたサブ市場に位置し、物質および/または規制制限のため、新工業の発展を阻害した
•機能が強く、レイアウトが柔軟で、単一テナントおよびマルチテナントを収容するように修正することができる
•物件のリセットコストで割引された購入価格
•運営または実物を再レンタルまたは改善することによってリターンの潜在力を向上させること；
•時間が経つにつれて、財産をより高く、よりよく利用する機会が得られる。
一般的には，現地の第三者物件管理会社を利用して日常物件管理を行う傾向がある。私たちは、アウトソーシング物件管理は費用効果があり、運営の柔軟性を提供し、買収機会の源でもあると信じている。私たちは過去に私たちのいくつかの物件を直接管理していました。もし私たちがこのような直接物件管理が私たちの最適な利益に合っていると確定すれば、未来はそうするかもしれません。
私たちは現在未開発や未改善の工業用地を買収したり、緑地地上発展を行ったりするつもりはない。しかし、私たちが所有している物件のために再建、改修、拡張の機会を求め続け、物件を買収し、ブロックを改善し、短期的に再発展し、隣接する土地を買収して既存施設を拡張することを期待しています。
私たちは、私たちの投資の大部分を個別物件や不動産組合の株式の形で買収し続けると予想しています。私たちは工業不動産を持っている他の会社や実体を買収することで工業財産権を得ることができる。私たちは工業不動産保証の債務に日和見的に投資します。そうでなければ、これらの債務は私たちの投資基準に適合し、基礎不動産の最終買収を目的としています。私たちは現在、特定の種類の工業物件の保有量について特定の百分率を設定するつもりはない。この予想は、当時の市場状況に基づいており、異なる現行の市場状況に対応するために、時間の経過とともに変化する可能性がある。
私たちが買収した物件は安定している(完全賃貸)かもしれないし、不安定である可能性もある(短期賃貸契約の満期または一部または全部が空いている)。2010年2月16日から2022年12月31日までの間に、107軒の不動産を安定させた。
私たちが物件の予想総リターンがその時価に対して特に低いと信じている場合、あるいは物件の時価がその推定リセットコストよりも著しく高いと信じている場合、私たちは時々物件を販売する。このような売却によって得られた資金は、より良い期待リターンを提供したり、株主に返却されることが期待される物件に再投資される。2010年の設立以来、29カ所の物件を売却しており、総販売価格は約5.76億ドル、総収益は約2兆487億ドル。
競争優位
私たちは以下の競争優位を通じて競争相手から抜け出したと信じています
 
•投資戦略に焦点を当てる。私たちはアメリカ沿岸部の6つの主要市場にのみ投資し、充填区に集中している。我々は，経営陣の北米，ヨーロッパ，アジア50以上の世界工業市場での投資と運営の経験，需給ファンダメンタルズ，および人口変化，規制と実際の制限，技術変化，電子商取引，車両走行距離減少による経済·環境効果などの物流モデル傾向の予想に基づいて，6つの目標市場を選択した
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旅行と他の要素。私たちは現在未開発や未改善の土地を買収したり、緑地地面の発展を行ったりするつもりはありませんが、再建、改修、拡張活動を行います。

•報酬構造は高度に一致している。私たちは役員報酬が長期的な株主価値創出と密接に関連しなければならないと思う。そのため、著者らの幹部の長期業績持分激励報酬は完全に著者らの総株主リターンに基づいており、モルガン·スタンレー資本国際アメリカ不動産投資信託指数(MSCI U.S.REIT Index，RMS)或いは富時全国不動産投資信託協会(FTSE National Association of Real Estate Investment Trust，NAREITと略称する)株式工業指数の総株主リターンを超えている。

•強力なコーポレート·ガバナンスに力を入れる。私たちは次のような強力なコーポレート·ガバナンスに取り組んでいます
–私たちの取締役会のメンバーは毎年1回務めています
–私たちは競争のない役員選挙で多数票基準を採用しました
–私たちはメリーランド州から撤退する3つの反買収条項を選択しており、将来、株主の承認なしにこれらの条項を再加入することを選択しないかもしれない
–私たちの所有権制限は、私たちの不動産投資信託基金としての地位を保護するためであり、逆買収ツールとしてのためではなく、
–私たちには株主権益計画がありません。将来的には、株主がそのような計画を採択することを事前に承認しない限り、株主権利計画を採用しないか、または取締役会が通過した場合、採択後12ヶ月以内に株主権利計画を株主に提出して承認投票を行い、そうでなければ計画は終了する。
私たちの資金調達戦略は
私たちの融資戦略の主な目標は財務の柔軟性と保守的な資本構造を維持し、留保キャッシュフロー、処分物件の収益、長期債務及び普通株と永久優先株を発行して私たちの成長に資金を提供することです。長期的には私たちは
 
•我々の合併債務の未償還元本額といかなる未償還永久優先株の清算優先権の和をわが企業の総価値の35%以下に制限した
•固定料金カバー率を2.0倍以上維持する
•債務と調整後EBITDAの比率を6.0倍以下に維持した
•変動金利債務を返済していない本金額を総合債務総額の20%以下に制限する
•私たちが予想していた平均賃貸期間(5-7年)と一致した債務満期日がずれて、私たちの賃貸料が市場状況に応じて私たちの資本構造の一部を再定価できるようになりました。
私たちは柔軟な資本構造を維持するつもりで、長期目標は私たちの投資レベルの格付けを維持し、追加の無担保債務と永久優先株を発行することです。恵誉格付けは私たちの発行者にBBBを格付けし、見通しは安定している。証券格付けは、証券の購入、売却、または保有の提案ではなく、指定格付け機関が随時修正または撤回する影響を受ける可能性がある。私たちが現在の信用評価を維持できるという保証はない。私たちの信用格付けは、私たちが獲得できる資本の数量とタイプ、そして私たちが獲得可能な任意の融資の条項に影響を与えることができる。もし私たちの現在の信用格付けが引き下げられた場合、追加融資を獲得したり、既存の債務と約束を再融資することは困難になったり、高価になる可能性がある。我々は主に優先無担保手形，定期融資，信用手配，財産処分および普通株と永久優先株の発行収益を利用する予定である。これらの物件の住宅ローン比率が高い可能性があるため、買収物件に関する債務を負担することも可能である。
私たちの会社の構造は
私たちはメリーランド州の会社で、2009年11月6日に設立され、2010年から公開保有されており、米国証券取引委員会(“米国証券取引委員会”)の報告義務を遵守している。私たちの構造は傘形共同不動産投資信託基金(UPREIT)ではありませんが、必要であれば買収を促進するために似たような構造を作ることができます。私たちは現在、子会社を通じて間接的に私たちの物件を所有しており、状況に応じて1つ以上の課税REIT子会社を利用することが可能です。
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私たちの納税状況
2010年12月31日までの課税年度から、規則第856~860節に基づいて不動産投資信託基金として課税することを選択した。私たちは、私たちの組織と運営方法が連邦所得税の目的であるREITの資格と税金要求を満たすことができるようにし続けていると信じている。REITの地位を維持するために、私たちは毎年少なくとも90%の課税収入純額を株主に分配し、資本純収益は含まれていないことを含むいくつかの組織と運営要求を満たさなければならない。不動産投資信託基金として、現在株主に割り当てられているREIT課税収入は、通常連邦所得税を支払う必要はありません。もし私たちがいかなる納税年度に不動産投資信託基金になる資格がなければ、私たちは正常な会社税率で連邦所得税を支払います。たとえ私たちがREITとして納税する資格があっても、私たちの収入や財産はいくつかの連邦、州と地方税を支払う必要があるかもしれません。私たちの課税REIT子会社の収入(あれば)は正常な会社税率で納税します。私たちは現在課税REIT子会社を持っていないが、未来にはそうなるかもしれない。
競争
私たちは現在の工業不動産買収市場の競争が激しいと思う。私たちは、年金基金とその顧問、銀行と保険会社の投資口座、他の公共およびプライベート不動産投資会社、他のREITs、不動産有限共同企業、所有者ユーザー、個人、その他の不動産投資活動に従事する実体と不動産投資を競争し、その中のいくつかの実体の財力は私たちよりも大きい。私たちは不動産賃貸が競争力があると思う。私たちは競合物件からのオーナーとマネージャーの顧客に対する競争を経験した。したがって、無料レンタル期間を提供し、テナント改善費用を徴収したり、他の誘因を提供しなければならない可能性があり、これらはすべて私たちの運営業績に悪影響を及ぼす可能性があります。
政府規則
様々な政府法規を遵守することは、私たちの資本支出、収益、競争地位を含む、私たちの業務に影響を与え、これは実質的な可能性がある。私たちは、連邦証券法律法規、適用される証券取引所要件、不動産投資信託基金およびその他の税金法律法規、環境、健康および安全法律法規、地方区分、使用およびその他の不動産関連法規、および1990年の“米国障害者法”を含むが、これらに限定されない当社の業務に適用される政府法規を遵守するための監督と行動をとる。
以下の議論に加えて、“項目1 A-リスク要因”を参照して、政府法規に関連する我々の競争地位に対する重大なリスクを検討し、“項目7.経営層の財務状況及び経営結果に対する議論及び分析”及び我々が監査した合併財務諸表及びその関連付記を参照して、我々の財務状況及び経営結果を評価することに関連する重大な情報を検討し、重大な程度において、政府法規の遵守が我々の資本支出及び収益に及ぼす影響を含む。
環境問題
私たちが所有し、獲得する工業財産権は様々な連邦、州、地方環境法によって制限される。これらの法律によると、裁判所や政府機関は、私たちが知らなくても汚染に責任を負わなくても、汚染された財産の所有者として財産を整理することを要求する権利がある。これらの法律は、不動産が汚染されたときにその不動産を所有している人にも適用されるため、いくつかの不動産を売却しても、これらのコストが生じる可能性がある。費用の整理のほか、環境汚染は不動産の価値に影響を与え、所有者が不動産を担保として借金したり、不動産を売却したりする能力に影響を与える。適用される環境法により，裁判所や政府機関は，当該施設が汚染され人間の健康や環境を脅かしている場合には，廃棄物をごみ処理施設(例えばごみ埋立地や焼却炉)に送る人にその施設の清掃費用を支払うことを要求する権利もある。
また、複数の裁判所の裁決が確定し、第三者は財産汚染による損害について損害賠償金を追討することができる。例えば、私たちの不動産でアスベストに曝露された人は、もし彼や彼女がアスベストで被害を受けたら、賠償を求めるかもしれない。最後に，いくつかの環境法は財産の使用を制限したり，各種活動に条件を設定したりする。例えば，化学品を使用している企業に詳細な管理を求め，使用中の化学品を地方官僚に通報することが法律で求められている。
私たちは上で議論したどんな費用も負担することができる。汚染された財産の整理、クレーム防止、環境法遵守のコストは巨大である可能性があり、利用可能である可能性がある
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私たちの株主に割り当てられます。買収前には、各物件に対して“第1段階環境現場評価”やESAを行うことが多い。しかしながら、これらのESAは、私たちの業務、資産、運営結果、または流動資金に重大な悪影響を及ぼす可能性のあるすべての環境コストを開示しない可能性があり、すべての潜在的な環境負債が決定されていない可能性がある。
一般的には，現地第三者物件管理会社を用いて日常物件管理を行い，これらの第三者に依存してそれぞれの物件の日常運営に適用される連邦，州，現地環境法律を遵守して我々の工業物件を運営し，環境汚染や同様の問題をタイムリーに通知する。したがって、私たちは私たちが意識していない重大な環境責任の影響を受けるかもしれない。私たちは、(1)将来の法律や法規が私たちに重大な環境責任を加えないこと、または(2)私たちの工業物件の環境状況が、私たちの工業物件の近くの物件の状況(例えば、漏れた地下タンクが存在するかどうか)や私たちとは関係のない第三者の影響を受けないことを保証することはできない。2022年12月31日と2021年12月31日まで、私たちは重大または実質的なリスクの開放は見られなかった。
未保険の一般損失
私たちは財産と賃貸料損失、責任、そしてテロ保険を保証する。損失の相対リスク、このような保険のコスト、および現在の業界慣行を考慮すると、保険条項、条件、限度額、および賠償免除額は、現在の場合には十分かつ適切であると考えられる。しかも、私たちの物件は地震や洪水の影響を受けやすい地域に位置しているか、未来に位置しているかもしれない。したがって、私たちは適用された場合、これらの財産のために限られた地震·洪水保険をかけた。しかしながら、戦争行為による損失のようないくつかの特殊な損失もあり、これらの損失は保険に加入できない可能性があり、経済的に保険をかけることができない可能性もある。何らかのテロ行為の保険を受けており、商業的に合理的と考えられる保険規格と保険限度額を持っていますが、このような保険に基づいて料金を徴収できる保証はありません。もし未保険の損失が発生すれば、私たちは物件への投資と、予想される利益とキャッシュフローを失うかもしれない。2022年12月31日または2021年12月31日まで、私たちはいかなる重大または実質的なリスクの開放も発見されなかった。
従業員と人的資本
2023年2月7日まで、私たちは40人の従業員がいます。私たちの職員たちはどんな労働組合の会員でもなく、集団交渉協定の制約も受けない
私たちは私たちの成功が私たちの人々の才能と専門知識と関連があるということを知っている。私たちは私たちの従業員に投資し、業務全体で個人のスキルとリーダーシップの向上に取り組んでいます。私たちの人的資本目標には、適用、識別、採用、保留、発展、インセンティブ、私たちの既存と未来の従業員を統合することが含まれています。また、ボランティアの仕事を奨励し、有給休暇を提供して慈善活動に参加し、一部の従業員の寄付を条件に合った非営利組織とマッチングさせることで、外部コミュニティの参加を強調した
機会均等な雇用主として、私たちは多様性と包括性の一貫した情報を提唱し、従業員の業績と貢献に応じて彼らを奨励する。私たちは性別、代表性が不足している地域社会と仕事経験の面で取締役会の多様性を増加させた。我々は、(I)私たちの役員と株主の利益を調整することを目的とした役員報酬計画を設計し、(Ii)私たちの役員が私たちの業務を管理して、私たちの最近、中期、長期目標を達成するように激励し、(Iii)才能と合格した役員を誘致し、維持するのを助けること、(Iv)他の産業不動産投資信託基金と競争すること、(V)私たちの役員を奨励し、私たちの株式の有意義な所有権レベルを得ることを提供する。
私たちの従業員、第三者不動産マネージャー、テナントと私たちの不動産があるコミュニティの健康と安全は第一に注目されている問題です。私たちは従業員に健康なライフスタイル決定を奨励し、保険請求を減らし、生産性を向上させることで、最終的に会社に利益を与える。また、医療、歯科、視力、生命保険、短期障害保険など、従業員に競争力のある健康と健康福祉を提供し、有給休暇や個人休暇を含む健康精算計画、税前収入で通勤やオフィス駐車料金を支払う計画、競争力のある休暇政策を提供しています。
利用可能な情報
私たちは以下の住所でインターネットサイトを維持していますHttp：//terreno.comそれは.我々のサイト上の情報は，本年度報告Form 10-Kの一部でもなく，参考に本報告にも組み込まれていない.私たちは、私たちのウェブサイトで、または私たちのウェブサイトを通じて、“取引法”に基づいて米国証券取引委員会に提出または提出されたいくつかの報告書と、これらの報告書の修正を無料で提供します。これらの報告には，Form 10−Kに関する我々の年次報告，Form 10−Qに関する我々の四半期報告，Form 8−Kに関する我々の現在の報告，およびこれらの報告の展示と改訂，および16節の届出文書が含まれている。私たちはこの情報を私たちの
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私たちが電子的に情報をアーカイブしたり、アメリカ証券取引委員会に提供した後、合理的で実行可能な範囲でできるだけ早く無料で私たちのサイトにアクセスします。アメリカ証券取引委員会のウェブサイトのEDGARデータベースにアクセスすることで報告書を得ることもできますHttp：//www.sec.gov。

第1 A項。リスク要因です
以下に我々の投資家にとって重要なリスクであると考え，慎重に考慮すべきであることを示す.以下のいずれかのリスクが発生した場合、私たちの業務、財務状況、経営結果、キャッシュフロー、および普通株分配および1株当たり取引価格を支払う能力は不利な影響を受ける可能性があります。これらのリスクは私たちが直面しているすべてのリスクではなく、これらのリスクが発生すれば、私たちは現在知らない、あるいは現在重要ではないと考えている他の要素も私たちの業務に影響を与える可能性がある。投資家は、2ページ目から前向き陳述の資格および制限の説明を参照すべきであり、また、これらのリスク要因の任意の重大な更新を理解するために、我々のForm 10-Q四半期報告およびForm 8-Kの現在の報告を参照すべきである。

私たちの業務や財産に関するリスク

私たちの長期的な成長は将来の物件の買収にある程度依存し、統合や他のリスクを構成する物件を買収する可能性があり、これは私たちの業務を損なう可能性があります。

私たちは私たちの6つの目標市場で産業を買収し続けるつもりだ。買収物件は、私たちの投資が私たちが予想していたほど良いリスクがないかもしれないことを含め、私たちの新しい買収を私たちの既存の業務に迅速かつ効率的に統合することができないかもしれませんし、買収物件の市場基準に達した私たちのコスト推定は不正確であることが証明されるかもしれません。我々はまた、不利な環境状態の負債、通常の業務中に生成されるべきであるが未払いの負債または税務負債を含むが、これらに限定されないが、非開示負債または以前に存在する未開示負債を所有または有することができる。このような未知の債務については、私たちは追跡権を持っていないかもしれないし、限られた追跡権だけで、あるいは私たちは財産に十分な金額の保険を提供できないかもしれないし、根本的にはできないかもしれない。したがって、これらの実体または財産の所有権に基づいて私たちに負債を提出すれば、私たちは債務を返済するために大量の資金を支払う必要があるかもしれないが、これは私たちのキャッシュフローに悪影響を及ぼすかもしれない。私たちがこのようなリスクやこれらの買収で遭遇した他のどんな問題も成功的に克服することは保証されない。

しかも、私たちはあなたに私たちの目標市場で魅力的な価格設定レベルの投資機会を保証することができません。私たちの目標市場の競争により、私たちは私たちが望む物件を得ることができないかもしれないし、購入価格は大幅に上がるかもしれません。もし私たちの目標市場が私たちが予想していたような機会がなければ、私たちが業務計画を実行し、成長予測を達成する能力は実質的に悪影響を受ける可能性がある

現金分配の可用性と時間は不確定であり、メリーランド州の法律要求によって制限されている.

私たちは定期的に株主に四半期現金分配(配当とも呼ばれる)を行い、四半期現金分配を定期的に支払い続ける予定です。わが社の戦略は分配可能なキャッシュフローの中から四半期分配のための資金を完全に提供することです。しかし、私たちの取締役会は、任意の現金分配の時間、形式、金額を決定し、私たちの四半期分配に資金を提供する権利があります 利用可能なキャッシュフローの組み合わせから経常的資本支出および/または借金および財産処分の収益を差し引くか、または私たちの分配可能なキャッシュフローの任意の部分を運営資本として保持することができる。私たちは私たちの株主に割り当てを支払うのに十分な資金があることを保証することができません。あるいは私たちがしているどのような割り当てのレベルも時間の経過とともに増加し、さらには変わらないままで、これらは私たちの普通株の市場価格に実質的な悪影響を及ぼす可能性があります。

私たちが株式分配を支払う能力もメリーランド州法の適用によって制限されており、この法律によると、分配が発効した後、正常な業務過程で満期になった債務を返済できない、あるいは私たちの総資産が私たちの総負債の合計よりも少なくなり、任意の種類や系列が私たちの流通株に優先する株式保有者が解散したときに優先権を満たすために必要な金額に加えて、一般的に私たちの株を分配することはできません。もしあれば、私たちの流通株の優先株に優先します。

私たちの投資は工業不動産分野に集中しており、その分野の経済が低下すれば、私たちの業務は悪影響を受けるだろう。

私たちの不動産資産への投資は工業不動産分野に集中している。私たちのビジネス活動が不動産業の他の部門のより大きな部分を含むよりも、この集中は私たちをこの部門の不況リスクにより大きく直面させるかもしれない。
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新冠肺炎或いは未来のいかなる他の高度伝染性疾病の大流行、流行或いは爆発はすべて私たちの業務、財務状況、経営業績とキャッシュフロー及び私たちのテナントの業務、財務状況、経営業績とキャッシュフローに不利な影響を与える可能性がある。

全世界の新冠肺炎の大流行は、各種の変種の出現を含み、すでに米国と世界経済に重大な妨害を与える可能性があり、すでに金融市場の大幅な変動と負の圧力をもたらし続ける可能性がある。新冠肺炎或いはその他のいかなる高度伝染性疾病の未来の大流行、流行或いは爆発が著者らの業務に与える影響程度は未来の事態の発展に依存し、これらの事態の発展は非常に高い不確定性を持っており、しかも正確に予測できず、大流行の範囲、重症度と持続時間、新変種の出現と特徴、大流行を抑制或いはその影響を軽減するための行動、現有の新冠肺炎ワクチンの採用、実施と有効性、及び大流行の直接と間接経済影響と抑制措置などを含む。新冠肺炎、または将来の任意の他の高度感染性疾患の大流行、流行または爆発は、私たちの業務、財務状況、運営結果、およびキャッシュフローに実質的な悪影響を及ぼす可能性があり、以下に述べるおよび本“リスク要因”部分の多くのリスクを増加させる可能性がある

•政府またはテナントの行動により、私たちの1つまたは複数の物件が完全にまたは部分的に閉鎖されているか、または他の運営制限または他の問題が生じ、私たちの運営および私たちのテナントおよび第三者不動産マネージャーの運営に実質的な悪影響を与え続ける可能性がある
•私たちのテナントの業務、財務状況、および流動性に影響を与える経済活動が減少し、いくつかの重要なテナントを含む私たちの1つまたは複数のテナント、または私たちの1つまたは複数の第三者マネージャーを含めて、私たちへの賃貸料支払いまたは他の義務を全額履行することができないか、または賃貸料の遅延支払い、または破産保護の申請を含む他の方法でこのような義務の修正を求めることができない可能性がある
•契約を更新することができず、レンタルスペースを借りることができません。テナントの違約による空きスペースや、テナントが割引条項で満期になったときにスペースを再レンタルすることや、現在のレンタル環境が減速した場合を含めて、レンタルを継続することができません。これは、賃貸料収入の低下を招き、または賃貸料支払いを受信または受信していない場合に中断または遅延を招く可能性があります
•米国と世界の金融市場の深刻な混乱と不安定、あるいは信用や融資状況の悪化は、魅力的な条件で債務や株式資本を得ることが困難になり、さらには全く得られず、商業活動に資金を提供し、債務をタイムリーに返済する能力に影響を与える可能性がある
•建築活動の制限を含む、材料または製品供給中断または請負業者がタイムリーに履行できないか、または完全に履行できないことは、進行中または将来の建設または再開発プロジェクトの完了の遅延をもたらす可能性がある。

私たちの財産のある地域に影響を与える事件や事件は私たちの財務業績に大きな悪影響を及ぼすかもしれません。

私たちの業務や財務業績に大きな悪影響を及ぼす可能性のある一般地域、国、国際経済状況に加えて、私たちの経営業績は、私たちが経営している特定の市場、特に私たちが大量の物件を持っている市場の不利な経済状況の重大な悪影響を受ける可能性があります。例えば、2022年12月31日現在、私たちの約17.7%のレンタル可能な二乗フィートおよび約42.2%の改善ブロックは、私たちの年間化基本賃貸料総額に占めるニュージャージー州北部/ニューヨーク市に位置し、約24.9%である。我々が市場に物件を持っている他の資料については、本年報10-K表の“第2項-物件”を参照されたい。不動産市場や私たちのどの市場のいかなる経済低迷も、これらの市場の任意の経済改善時間を正確に予測できなかったことは、私たちの運営や私たちの株主に割り当てることができる収入や現金に大きな悪影響を及ぼす可能性がある。

私たちはレンタル契約を更新できない可能性があり、空きスペースを借りることができません。テナントの違約による空きスペースや、テナントが満期になった時に再レンタルスペースを含めることができません。

私たちの物件の賃貸契約が更新されることを保証することはできません。あるいはそのような物件は当時の平均有効賃貸料純額以上の純賃貸料で再賃貸しますか、あるいは全然しません。しかも、私たちは割引や改善を支援することを要求されるかもしれない。もし私たちの物件の賃貸料が低下すれば、私たちのテナントは賃貸契約を更新しない、あるいは私たちは私たちの大部分の利用可能な空間を再レンタルしません。テナントの違約による空き空間、そして借入予定期限の空間を含めて、私たちの財務状況、経営業績、キャッシュフロー、株主に割り当てることができる現金、私たちの普通株の1株当たりの取引価格、そして私たちが債務超過義務を履行する能力は大きな影響を受けるかもしれません。さらに賃貸契約の更新や不動産の再賃貸ができなければ
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この財産は縮小する可能性があります。ある財産の市場価値はその財産の賃貸価値にある程度依存するからです。

私たちは未来のテナント改善に資金を提供する必要があるかもしれないが、私たちはこのような改善のための資金がないかもしれない。

私たちのどこかの物件のテナントが契約を更新しなくなったり、他の方法で私たちのあるビルの空間を空けたりした場合、1つ以上の新しいテナントを引き付けるためには、空いた空間内に新しいテナント改善施設を建設する資金が必要になる可能性が高い。私たちはまたテナント改善のための資金を提供して、テナントを維持することを要求されるかもしれない。転貸に必要ないかなる改善も支払うために私たちの現金状況や融資可獲得性を管理しようとしているにもかかわらず、将来このような目的に利用できる十分な資金源があることを株主に保証することはできません。

私たちはテナントが破産したり借金を返済できなかったり、一般テナントの違約の潜在的な不利な影響に直面している。

私たちの収入は、物件全体を占めるいくつかの重要なテナントと独身テナントを含むテナントに依存します。したがって、我々テナントの破産又は資が債務を相殺しない、又は一般的なテナントが違約することは、私たちの物件に生じる収入に悪影響を及ぼす可能性がある。テナントが契約を破った場合、私たちは大家としての権利の実行を遅延させる可能性があり、私たちの投資を保護し、私たちの財産を再賃貸する際に、訴訟や関連費用を含む巨額のコストが生じる可能性があります。

私たちのテナント、特にレバレッジ率の高いテナントは、将来破産保護や破産を申請するかもしれません。破産法によると、テナントはその破産だけで追放されることはできないが、破産したテナントは拒否され、私たちとの賃貸契約を終了することができる。この場合、破産テナントの未払い賃貸料と将来の賃貸料に対するクレームは法定上限によって制限され、この上限は、賃貸契約に基づいて実際に不足している余剰賃貸料を大幅に下回る可能性があり、それでも、未払い賃貸料に対するクレームは全数支払いされない可能性が高い。このギャップは、私たちに任意の担保ローンや物件の運営費用を支払うために他の収入源を探すことを強要し、私たちのキャッシュフローや運営結果に悪影響を与え、株主への分配額を減少させる可能性がある。

不動産推定値と減価費用の低下は私たちの収益や財務状況に悪影響を及ぼす可能性がある。

不利な市況などが私たちの物件に減値がある可能性があることを示した場合、物件の帳簿価値を検討します。私たちの検討は、不動産投資の使用と最終処分によって予想される将来のキャッシュフロー(利息費用を含まない)の推定に基づいている。私たちは将来の営業収入、傾向と見通しなどの要素、レンタル需要、競争などの要素の影響を考慮する。もし吾らの評価が、吾らがある不動産投資の帳簿価値を回収できない可能性があり、帳簿価値が物件の見積もり公正価値を超えた場合には、入金減値損失になる可能性がある。これらの損失は私たちの純収入に直接影響を与え、記録減価損失は直ちに純収入を負に調整するからだ。期待キャッシュフローの評価は高い主観性を持ち，部分的には将来の入居率，賃貸料，資本需要に対する仮定に基づいており，これらの仮定は将来期間の実際の結果とは大きく異なる可能性がある。悪化しつつある不動産市場は、減値分析で使用されている仮説を再評価する可能性がある。減価費用は、私たちの財務状況、経営業績、分配可能な現金(株主に分配可能な現金を含む)、および私たちの普通株の1株当たりの取引価格に悪影響を及ぼす可能性があります。

私たちは現地の第三者マネージャーを利用して私たちのほとんどの物件に対して日常物件管理を行います。

一般的に、私たちは将来他の物件を直接管理するかもしれませんが、現地の第三者マネージャーを利用して日常物件管理を行うのが好きです。私たちが第三者マネージャーを利用する程度では、私たちのマネージャーが良質なサービスを提供できなければ、私たちの工業資産からのキャッシュフローは不利な影響を受けるかもしれません。さらに、私たちのマネージャーまたはその関連会社が管理している可能性があり、場合によっては、私たちの工業物件と競争する工業物件に投資したり、信用支援または経営保証を提供したりすることができ、これは、利益の衝突や私たちの工業物件の運営に関する決定をもたらす可能性があり、これは私たちの最適な利益に合致しない。

私たちの再建、改造、または拡張戦略は成功しないかもしれない。

私たちは再建の機会を求めたり、私たちが持っている産業を拡張したり改善したりするかもしれない。これらの活動は、これらに限定されないリスクの影響を受けているが、これらに限定されない：私たちは予想された効果を達成していないプロジェクトにお金と時間を費やす；実際の建築または運営コストは、最初の推定よりも高い人工および材料コストを含む；私たちは建築材料を得る上で遅延に遭遇する可能性がある；私たちは必要な許可や許可を得ることができないかもしれない；許可と許可は私たちの進捗を阻害または遅延する可能性のある厳しい条件によって制限される可能性があり、私たちは私たちが予想した時間内にまたは予想された時間内に工事を完了することができない
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すべて；入居率と賃貸率は期待されていないかもしれない；私たちはこのようなプロジェクトの融資を優遇条件で得ることができないかもしれないし、融資を全く受けられないかもしれない。

私たちは私たちが締結した協定や拘束力のない買収意向書の工業財産権を買収しないかもしれない。

我々は、将来的に第三者売り手と合意および拘束力のない意向書を締結して物件を買収することが可能であり、これは、本テーブル10-K年度報告書の“重大な現金約束”というタイトルの下でより全面的に記述されている。契約や非拘束性意向書に基づいて物件を買収する保証はありません。買収には満足できる職務調査や各成約条件を完成させる必要があるので、契約性意向書物件ではなく、物件について売買合意を締結しなければなりません。このような提案された買収は保証されず、もし完成すれば、私たちの予想された時間枠や条項に従って完成されるだろう。もし私たちが契約や拘束力のない意向書での物件買収を完了していなければ、費用が発生しますが、私たちの株主はこのような物件を買収するためのいかなるメリットも意識していません。

私たちが頼りにしているのはキーパーソンです。

私たちの成功は私たちの高度管理チームの貢献に大きくかかっており、彼らの持続的なサービスは保証されていない。 私たちの上級管理チームのサービスが流失したり、私たちが適切な代替者を見つけることができないことは、私たちの財務状況とキャッシュフローに悪影響を及ぼすかもしれない。また、このような損失は資本市場でマイナスとみなされる可能性があり、これは私たちの財務状況やキャッシュフローにも悪影響を及ぼす可能性がある

我々は，ネットワーク攻撃，ネットワーク侵入や他の方式を介したセキュリティホールに関するリスクや，我々の情報技術(IT)ネットワークや関連システムの他の重大な中断に直面している.

私たちのITネットワークと関連システムは、私たちの業務運営と私たちの日常運営を実行する能力に重要であり、場合によっては、私たちのいくつかのテナントの運営に重要であるかもしれません。我々は，ネットワーク攻撃やインターネット上のネットワーク侵入，マルウェア，コンピュータウイルス，電子メール添付ファイル，我々のシステムにアクセスまたはアクセスできる人，我々のITネットワークや関連システムの他の重大な中断にかかわらず，セキュリティホールに関するリスクに直面している.世界各地からの未遂攻撃および侵入の数、強度および複雑さの増加に伴い、特にコンピュータハッカー、外国政府およびネットワークテロリストを含むネットワーク攻撃またはネットワーク侵入によって、セキュリティホールや破壊が発生するリスクは一般的に増加し、これは逆に私たちのネットワークとシステムを保護するコストの増加を招く可能性がある。さらに、当社のプロバイダまたは他のサービスプロバイダの第三者セキュリティイベントは、許可されていない情報へのアクセスまたはサービスの中断によって、データおよび運営に影響を与える可能性もあります。我々は、我々のITネットワークおよび関連システムのセキュリティおよび完全性を維持するために努力しているが、暗号保護、年間持続的なトレーニングモジュール、頻繁なバックアップ、冗長なデータシステムを含むが、暗号保護、年間持続的なトレーニングモジュール、頻繁なバックアップ、冗長なデータシステムを含むセキュリティホールや中断のリスクを管理するための様々な措置を実施しているが、私たちのセキュリティ努力および措置が有効であるか、または意図されたセキュリティホールまたは中断が成功したり、損害を与えたりすることは保証されていない。私たちのITネットワークおよび関連システムに関連するセキュリティホールまたは他の重大な中断は、私たちのネットワークおよびシステムの正常な動作を深刻に混乱させ、私たちの運営を混乱させる可能性があり、これは、私たちのキャッシュフロー、財務状況、および運営結果に大きな悪影響を及ぼす可能性があります。

私たちは時々訴訟を受けるかもしれません。これらの訴訟は私たちのキャッシュフロー、財務状況、経営業績、私たちの普通株の市場価格にマイナスの影響を与えるかもしれません。

私たちは時々私たちの業務に関連した訴訟と規制手続きの被告になるかもしれない。訴訟や規制手続き固有の不確実性のため、私たちはこのような訴訟や法的手続きの最終結果を正確に予測することができない。不利な結果は私たちのキャッシュフロー、財務状況、経営業績、私たちの普通株の取引価格にマイナス影響を与えるかもしれません。

融資や資本に関連するリスク

もし私たちが追加的な資金調達を受けることができなければ、私たちの成長は限られるだろう。

信用市場の不利な条件、特に不動産面の不利な条件が大幅に悪化すれば、我々の業務は実質的な悪影響を受ける可能性がある。もし私たちが有利な条件で追加的な融資を得ることができなければ、私たちが成長予想を達成する能力を含め、産業不動産に投資することで成長を達成する長期的な能力は制限されるだろう。将来、私たちは普通株と永久優先株の発行、循環信用手配下の借金、定期融資、無担保債務証券の発行、個人保証債務を含む株式と債務融資に依存する
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私たちの買収、再建、改修、拡張活動、および運営資金を支援するために、不動産または不動産プール、および資本循環。もし私たちがこれらや他の出所から株式や債務融資を得ることができない場合、または満期時に既存債務を再融資することができなければ、私たちの財務状況や経営業績は悪影響を受ける可能性がある。市場状況は私たちが追加的な融資を得ることを困難にするかもしれません。私たちはあなたに追加の債務や株式融資を得ることができることを保証することができません。あるいは私たちは有利な条件でこれらの融資を得ることができます。

さらに、REITの資格を満たすためには、私たちは毎年少なくとも90%の課税所得額(支払いされた配当金を差し引く前に決定し、純資本利益を含まない)を私たちの株主に分配しなければならず、私たちは通常、この金額を超えると予想される。したがって、買収、再開発、改修、拡張(あれば)や他の資本支出を支援するための収益を維持する能力が制限される。

債務超過義務は私たちの全体的な経営業績に悪影響を及ぼす可能性があり、工業財産権を売却し、株主に分配する能力や私たちの普通株の市場価格に悪影響を及ぼす可能性があるかもしれません。

私たちの業務戦略は、無請求権担保債務と無担保債務を用いて長期成長に資金を提供することを考えています。2022年12月31日現在、私たちの総債務(繰延融資コストを差し引く)は約7.708億ドルで、循環信用手配借款、定期ローン借入金、優先無担保手形借入金、担保ローン(あれば)を含む。長期的には、私たちの合併債務の未償還元本金額と発行された優先株の清算優先権の合計をわが企業の総価値の35%以下に制限するつもりですが、私たちの管理文書は私たちが発生する可能性のある債務金額に制限はありません。私たちの取締役会は株主の承認なしにいつでも融資政策を変更することができます。固定費用カバー率を2.0倍以上、債務対調整後EBITDA比率を6.0倍以下に維持し、変動金利債務の未償還元本を合併債務総額の20%以下に制限する予定ですが、株主の承認を必要とすることなく、取締役会はこれらの制限をいつでも修正または廃止する可能性があります。したがって、私たちは未来に保証債務を含む多くの追加債務を招くかもしれない。私たちの既存の債務と追加債務の発生は、以下のリスクを含む多くのリスクに直面する可能性がある
•私たちの経営キャッシュフローは必要な元金と利息を支払うのに十分ではありません
•私たちの債務は不利な経済的、産業的条件下での私たちの脆弱性を増加させるかもしれない
•私たちは、株主に割り当てられる現金、運営および資本支出に利用可能な資金、将来のビジネス機会、または他の目的を減少させるために、資金フローの大部分を債務返済に使用することを要求されるかもしれない
•再融資の条項は、再融資された債務の条項よりも優遇されるかもしれない
•レバレッジの使用は私たちが株主に分配する能力と私たちの普通株の市場価格に悪影響を及ぼすかもしれない。

もし私たちが既存または未来の債務を返済するのに十分な資金がなければ、私たちの信用手配下の債務と優先無担保手形を含めて、追加の債務または追加の持分融資によって債務の再融資が必要になる可能性がある。もし任意の再融資時に、現行金利または他の要素が再融資金利を上昇させ、利息支出の増加は私たちのキャッシュフローに悪影響を与え、それによって私たちの株主に分配できる現金に影響を与える。もし私たちが受け入れ可能な条件で私たちの債務を再融資できなければ、私たちは不利な条件で工業財産権を処分することを余儀なくされ、損失を招くかもしれない。私たちはまた私たちが持っている財産を抵当に入れて、循環信用手配や他の債務を保障することができる。もし私たちが未来の債務超過義務を履行できなければ、私たちは私たちの償還義務の一部または全部を失うリスクを冒すだろう。これらの財産は担保されて、私たちの償還義務を保証するかもしれない

金利は私たちがコントロールできない多くの要素に敏感で、全体的な経済状況と各種の政府と監督管理機関の政策を含む。より高い金利は、私たちが生成した任意の変動金利債務の債務超過要求を増加させる可能性があり、これは、私たちの株主に割り当てられる金額を減らし、私たちの運営、将来のビジネス機会、または他の目的に利用可能な資金を減らすことができるかもしれない。また、金利上昇は、第三者が私たちの資産に支払うことを望む金額を低下させ、ビジネス戦略の実施、資本回収、および/または経済的または他の条件の変化に対応するためにポートフォリオを迅速に変更する能力を制限する可能性があります

私たちの既存債務に関する合意には、私たちの将来の債務に関する合意には、私たちの業務と株主への分配能力を制限する可能性のある契約が含まれると予想されます.

私たちは2027年1月に満期になった1.00億ドルの定期融資、2028年1月に満期になった1.00億ドルの定期融資、2025年8月に満期になった4.0億ドルの借入能力の循環信用手配を含む信用手配がある。私たちはまだ5.75億ドルの優先無担保手形が返済されていない。私たちは義務を履行することを保証することに同意した
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借り手(完全子会社)は私たちの循環信用手配、私たちの定期ローンと私たちの優先無担保手形に基づいています。私たちの循環信用手配、私たちの定期融資と私たちの優先無担保手形には、将来の債務に関する私たちの合意には、固定費用カバー範囲と債務比率、その他の制限などの財務と運営契約が含まれると予想され、これらの制限は、株主への分配または他の支払い能力を制限し、私たちの投資活動を制限することができます。例えば、もし私たちが約束を破ったら、私たちの信用計画は分配を制限するだろう。これらの条約は、私たちの経営や財務的柔軟性、および将来の業務や競争活動の変化に対する私たちの反応能力を制限する可能性があり、株主の最適な利益に合った取引を行う能力や必要な資金を得る能力を制限する可能性もあります

私たちの財務契約を履行できなかったのは、他の原因を除いて、私たちの経営業績が変化し、追加債務が発生したり、全体的な経済状況が変化したからかもしれません。もし私たちが契約に違反した場合、あるいは私たちの信用手配、私たちの定期ローン、私たちの優先無担保手形、あるいは私たちの未来の合意の下で違約事件が発生した場合、私たちは満期前に債務の全部または一部を返済することを要求される可能性があり、魅力的な条項でこのような償還手配に融資できないかもしれません。さらに、私たちの既存の優先無担保手形に関する手形購入プロトコルには、私たちが将来締結する任意の無担保債務協定には、特定の他の債務に関する特定の交差違約条項が含まれている可能性があり、無担保融資者が、場合によっては他の融資が違約した場合に違約を宣言する権利がある。我々の債務合意によれば、違約は我々のキャッシュフロー、財務状況、運営結果に実質的な悪影響を及ぼす可能性がある。

私たちは未済債務を購入したり、融資を提供することができ、すべての場合は工業財産権を担保にすることができ、これは私たちをリスクに直面させるだろう。

もし私たちが償還停止、代替停止証書、または他の方法で対象財産の所有権を得ることができると信じていれば、私たちは貸金人と投資家から工業財産を担保とした未返済債務を買収したり、工業財産を保証するローンを提供することができる。もし私たちがこのような債務を買収したり、そのような融資を提供したりすれば、借り手は私たちの償還停止や他の行動に様々な抗弁を求める可能性があり、私たちは適時に対象財産を得ることができないかもしれないし、このような場合、私たちはそのような財産を獲得する際に重大なコストと重大な遅延が発生する可能性があり、これらはすべて私たちの財務業績に悪影響を与え、このような投資から得られる期待収益を低下させる可能性がある。さらに、私たちはこのような投資から現在のリターンを得ることができないかもしれません。特に私たちが取得したり提供したりしたローンが違約や違約した場合。

もし私たちが債務者の占有融資や融資を提供すれば、借り手の違約は私たちのキャッシュフローに悪影響を及ぼす可能性がある。

私たちは、破産を申請した財産所有者に債務者占有融資を提供したり、不動産を担保にした融資を限られた上で提供することができます。そうでなければ、直接購入することができます。私たちは、このようなローンは、私たちが購入しようとしている1カ所以上の物件を抵当にして、そのようなローンを返済する代わりに、そのような不動産を購入する権利があると予想している。このような融資下での借り手のいかなる違約も、私たちのキャッシュフローと、株主に現金を分配する能力に悪影響を与え、訴訟および関連費用をもたらす可能性があります。借り手が違約したときに保証された財産を得ることが予想されるが、財産の担保償還権の取り消しに成功する保証はなく、いずれも巨額の費用を招く可能性がある。

私たちの信用評価の不利な変化は私たちの資金調達活動に否定的な影響を及ぼすかもしれない。

恵誉格付けは私たちの発行者にBBBを格付けし、見通しは安定している。証券格付けは、証券の購入、売却、または保有の提案ではなく、指定格付け機関が随時修正または撤回する影響を受ける可能性がある。私たちの信用格付けは私たちが獲得できる資本額と、私たちが発生する可能性のある任意の債務の条項と定価に影響を及ぼすかもしれない。私たちが現在の信用格付けを維持できる保証はありません。もし私たちの信用格付けが引き下げられれば、私たちはより高い貸借コストが発生し、追加融資を得る上で困難に直面する可能性があります。さらに、私たちの信用格付けの引き下げは、私たちの既存と未来の信用手配と債務ツールの下で追加的な支払いまたは他の否定的な結果を引き起こすかもしれない。例えば、私たちの信用格付けが投資レベル以下に引き下げられた場合、私たちはいくつかの既存債務の延期を獲得または維持することができないかもしれない。私たちの信用格付けの不利な変化は、私たちの再融資活動、私たちの債務満期日を管理する能力、私たちの将来の成長、私たちの財務状況、私たちの株式の市場価格、そして私たちの買収活動にマイナスの影響を及ぼすかもしれない。

リッジ金利の変化を効果的にヘッジできなければ、経営結果に悪影響を及ぼす可能性がある。

上限契約やスワップ協定のような金利ヘッジ手配を使用することで、金利変動への開放を管理することを求めることができる。私たちは今のところヘッジスケジュールはありませんが、以前は私たちの定期ローンに関連する可変キャッシュフローをヘッジするために金利上限を使用していました。私たちが5月に達成した任意の未来のヘッジ計画は
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金利変化に対する私たちのリスクを効果的に減らすことはできず、裁判所はこのような手配は法的強制執行力を持たないと判断する可能性がある。ヘッジは私たちの投資全体のリターンを下げる可能性があり、有効なヘッジ金利の変化ができなかったことは私たちの経営業績に重大な悪影響を及ぼす可能性がある。

ロンドン銀行の同業解体(“LIBOR”)を中止し、LIBORを別の参考金利で置き換えることは、私たちの貸借コストに悪影響を及ぼす可能性があり、私たちの業務や経営業績に影響を与える可能性があります。

2023年6月30日以降、私たちに関連するすべてのLIBOR設定が発表停止または代表的ではなくなると予想されています。LIBORを終了することは、すでに返済されていない借金や対沖取引の能力を借り入れたり維持したりする能力に影響を与えませんが、LIBORにリンクした契約は、担保付き隔夜融資金利(“SOFR”)に変換されているため、LIBORとSOFRの間の差は、提案の利差調整に加えて、利息やヘッジコストがLIBORよりも高くても利用可能な場合があります。さらに、SOFRは代替基準金利委員会が提案した代替金利であるにもかかわらず、貸手はSOFRと類似しているか、または利息またはヘッジコストをより高くするLIBORとは異なる代替金利を選択する可能性もある。どの金利がロンドン銀行間の同業借り換え金利の不確定性に代わるかを受けて、ロンドン銀行間同業借り換え金利の我々の借入金コストにおける終了幅を予測することはまだ不可能である。2022年12月31日現在、我々の可変金利債務を管理する各プロトコルはSOFRに移行しているか、合意期限内にLIBORが得られない場合にLIBORを置き換えることが規定されている。

もし私たちが普通株式を増発すれば、私たちの既存の株主は希釈されるかもしれない。

我々の普通株の大量株を公開市場で販売し、不動産、ポートフォリオまたは業務買収に関連する普通株発行を含み、2019年の株式インセンティブ計画に基づいて従業員に任意の制限的な株式の発行および帰属を付与し、我々が改訂·再策定した長期インセンティブ計画に基づいて奨励を付与する際に、我々の普通株を発行することは、既存株主の株式を希釈し、我々の普通株の市場価格に悪影響を及ぼす可能性がある。

私たちは優先株や債務証券を発行する可能性があり、他の将来の債務を発生させる可能性があり、これらの債務は清算時に私たちの普通株よりも優先され、私たちの普通株の市場価格に悪影響を及ぼす可能性がある。

私たちの普通株の保有者は優先購入権や希釈防止の他の保護措置を享受する権利がない。清算時には、私たちの債務証券及び任意の優先株の保有者及び他の借入金の貸金人は、私たちの既存のクレジット手配及び対応する担保融資を含めて、私たちの普通株の保有者よりも優先して利用可能な資産の分配を得ることができる。さらに、将来発行される債務証券や発生した追加債務は、私たちの普通株の市場価格を低下させる可能性がある。私たちの優先株が将来発行されれば、清算分配や配当支払いに優先する可能性があり、これは普通株式保有者に配当金を支払う能力や別の分配を行う能力を制限する可能性があるため、私たちの普通株の市場価格を低下させる可能性がある

資本と信用市場の変動は私たちに実質的な悪影響を及ぼすかもしれない。

資本と信用市場はすでに極端な変動と混乱を経験し続けている可能性があり、これは私たちが株を調達することを難しくし、私たちがお金を借りたり、新しい債務融資を獲得したり、有利な条件で期限が近づいている債務の再融資を阻害する可能性があり、甚だしきに至ってはそうではない。過去に発生した市場動揺や信用緊縮は、消費者の自信を悪化させる可能性があり、商業活動が一般的に減少する可能性があり、これは、有利な条件で、あるいは資産を買収·処分する能力が全くないことを含む、私たちに実質的かつ不利な影響を与える可能性もある。資本と信用市場の変動はまた私たちの普通株の市場価格に実質的な悪影響を及ぼす可能性がある。

不動産業界に関連するリスク

不動産投資はリスクに直面しており、私たちの業務に悪影響を及ぼすかもしれない。

不動産投資は異なる程度のリスクに直面しており、私たちの業績や価値は一般経済状況や私たちの物件に関するリスクの影響を受けています。ポートフォリオの地域多様性、市場研究、資産管理能力によってこれらのリスクを最小限に抑えることが求められているが、これらのリスクは解消できない。不動産価値やキャッシュフローに影響を与える可能性のある要素には
•国、地域、地方の経済状況は低下している(特に失業率の上昇)
•潜在的なテナントに対する私たちの不動産の魅力と、他の産業からの競争
•地域内の類似または競合物件の供給または需要の変化；
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•私たちの物件のテナントは破産し、財務的に困難で、あるいは賃貸契約が違約した
•不利な資本と信用市場の状況は、私たちの経営活動を制約するかもしれない
•債務融資の金利、可獲得性、条項の変化は、高金利または金利上昇時期を含む
•経営コストと支出の変化、持続的な高インフレ時期を含む賃貸料を制御する能力
•税収、不動産、環境、区画法の変化、これらの法律の下で私たちが負う可能性のある責任を含む、政府の規則、法規、財政政策を遵守するコストを変更または増加させる
•メンテナンス、保険、リフォーム、そして私たちの不動産のコストを増加させます
•既知の不利な環境条件またはそのような条件の留保負債に関連するコストの意外な変化；
•テナント回転率
•新規賃貸契約によれば、需要が減少するため、レンタル料を割引または低減する転貸が必要となる可能性がある
•テナントの業務と物流需要の変化により、私たちは私たちの物件をリフォームして再配置することができます
•サプライチェーン、自動運転車、ロボット、3 D印刷、または他の技術の再構成などの技術変革；
•テロや国内テロを含む政治的、規制、または他の要因によるグローバル·サプライチェーンの中断
•政府とその機関を閉鎖することを含む、政治、政府、または規制システムを混乱させる
•デフレの影響は、信用市場の混乱を含み、消費需要と全体的な価格水準の低下を弱化させた。

また、近年、米国や海外の経済不確実性の増加が観察されており、これは経済減速や衰退、持続的なインフレ、より高い金利や不動産需要の低下を招く可能性があり、このような事件やこれらの事件のいずれかが発生する可能性があり、賃貸料の普遍的な低下や既存の賃貸契約違反事件の増加を招き、私たちの財務状況や運営業績に大きな悪影響を与えると考えられている。将来のテロや戦争は経済活動を低下させる可能性もあり、これは私たちの物件の需要や価値を減少させ、彼らが賃貸義務を履行する能力を含む、私たちのテナントに悪影響を及ぼす可能性がある。これらや他の理由で、私たちは私たちの株主に利益を得るか、あるいは資産価値の増加を達成することを保証することができません。

私たちの競争相手の行動は私たちの物件の入居率と賃貸率の上昇を低下または阻止する可能性があります。

私たちは他の不動産開発業者、所有者、事業者と競争して、彼らの中の何人かは私たちが所有している物件がある同じ市場で私たちの物件と似た物件を持っています。もし私たちの競争相手が現在の市場価格より低いか、あるいは私たちの不動産テナントから受け取った賃貸料で空間を提供する場合、私たちは既存または潜在的なテナントを失う可能性があり、私たちはテナントのレンタル契約が満期になったり、新しいテナントを引き付ける時にテナントを維持するために、賃貸料の低減やテナントの優遇または優遇のレンタル条項を提供することを余儀なくされる可能性があります。私たちの競争相手のこれらの行動によって、私たちの財務状況、キャッシュフロー、分配可能な現金、私たちの普通株の取引価格、および私たちの債務返済義務を履行する能力は重大な悪影響を受けるかもしれない。

不動産投資の流動性は他のタイプの資産に及ばず、これは投資家の経済的リターンを低下させる可能性がある。

不動産投資は、他のタイプの投資のように流動性を持たず、状況により投資収入が減少した場合、担保ローン支払い、不動産税、メンテナンスコストなど、不動産投資に関連する重大な支出は、通常は減少しない。また、1年以内に売却可能な物件の数、税ベース、これらの物件のコストを改善する避風港ルールを遵守し、他のテストに適合し、不動産投資信託基金が売却資産について懲罰的税を徴収することを回避できるようにする予定だ。したがって、私たちがいつでも資産を売る能力は制限されるかもしれない。このような流動性の不足は、経済、金融、投資、または他の条件の変化に対応するためにポートフォリオを迅速に変更する能力を制限する可能性があり、結果として、私たちの財務状況、経営業績、キャッシュフロー、および普通株分配および市場価格を支払う能力に悪影響を及ぼす可能性がある。

不動産関連の未加入や保険加入不足の損失は私たちのリターンに悪影響を及ぼす可能性があります。

私たちは私たちのすべての財産が死傷者損失を補償するのに十分な保険を持っていることを確実にするために努力するつもりだ。しかし、洪水、ハリケーン、火災、地震、その他の自然災害、戦争行為、
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テロや騒乱は、一般に保険に加入していないか、または一般的に不完全に加入しており、経済的に不可能または不謹慎であると考えられているからである。また、保険コストや獲得性の変化は私たちを未加入の死傷損失に直面させる可能性がある。この場合、私たちが受け取った保険収益は、被害や破壊された財産に対する私たちの経済的地位を回復するのに十分ではないかもしれません。私たちは、損傷した財産を修復または再建するための他の資金源を得ることができないかもしれません。もし私たちの任意の財産に保険が完全にカバーできない意外な損失が発生した場合、私たちの資産価値はこのような未保険損失の金額を差し引くことになり、私たちはこれらの財産の資本投資と潜在収入の重大な損失を経験し、その財産に関連する任意の請求権債務を負担し続ける可能性がある。インフレ、建築規則、条例の変化、環境考慮、その他の要素はまた、不動産が破損したり、破壊された後に保険収入を使用して物件を交換したり改造したりすることができないかもしれない。どのような損失も、私たちの財務状況、経営結果、キャッシュフロー、普通株分配を支払う能力、および普通株の市場価格に悪影響を及ぼす可能性がある

私たちはロサンゼルス、サンフランシスコ湾区とシアトルに不動産を持っています。これらの不動産は地震が発生しやすいことが知られている地域にあります。歴史的に地震活動の影響を受けやすい地域にあるすべての財産にリセットコスト地震保険をかけていますが、商業的に合理的な保険制限と免責額の制限を受けて、経済的に優遇された条件で保険を受けることができず、このような財産に関連するすべての損失をカバーすることができず、保険をかけていない死傷損失に直面する可能性があります。私たちは現在の産業慣行に基づいて、毎年私たちの地震保険カバー範囲を評価するつもりだ。

有害な環境条件は私たちの経営業績に悪影響を及ぼすかもしれない。

各種連邦、州、地方環境法によると、不動産の現所有者または前任所有者または経営者は、そのような財産上の危険または有毒物質を調査、除去または修復する費用を負担する必要があるかもしれない。このような法律は、所有者や経営者がこのような危険または有毒物質の存在を知っているかどうかにかかわらず、責任を負うことを規定することが多い。一人だけでなく汚染に責任があっても，適用される環境法でカバーされている各人は発生したすべての清掃費用に責任を負う可能性がある。さらに、第三者は、環境汚染による人身傷害、自然資源または財産損失またはその他の費用を調査および清掃費用を含む賠償を求めることができる敷地所有者または運営者を起訴することができる。もし私たちの不動産に危険や有毒物質が存在したり、汚染された不動産を適切に救済していない場合、汚染問題の解決にコストが生じる可能性があり、あるいは他の方法で私たちが不動産を売却したり賃貸したり、不動産を担保として借金する能力に悪影響を及ぼす可能性があるからだ。環境法は財産の使用方式や企業の経営方式にも制限を加えることができる。環境法に違反した財産所有者は制裁を受ける可能性があり，これらの制裁は政府機関によって実行される可能性があり，場合によっては個人的に実行される可能性もある。私たちの物件を買収して所有する時、私たちはそのようなコストに直面するかもしれない。環境クレームを弁護し、環境法規の要求を遵守したり、汚染された財産を救済するコストは、私たちの業務、資産、あるいは運営結果に重大な悪影響を及ぼす可能性があり、それによって私たちの株主に分配できる金額に影響を与える可能性がある。

米国環境法はまた，アスベストを含む建物の所有者や運営者がアスベストを適切に管理·維持し，アスベストに接触する可能性のある人を十分に通知または訓練し，アスベストが建物の改修や解体中に妨害されないように，アスベストの除去やその他の除去措置を含む特殊な予防措置をとることを求めている。これらの法律は，これらの規定を遵守しない建物所有者や経営者に罰金や懲罰を加えることができ，第三者がアスベスト曝露に関する人身被害について所有者や経営者に賠償を求めることを許可することができる。私たちのいくつかの不動産にはアスベストを含む建築材料が含まれているかもしれない。

私たちは歴史的に工業、製造、そして商業目的のための不動産に投資している。一部の財産には、石油製品および他の危険または有毒物質を貯蔵するための地下タンクが含まれているか、または含まれている可能性がある。このすべての作業は石油製品や他の危険や有毒物質の漏れを招く可能性がある。私たちのいくつかの物件は、石油製品または他の危険または有毒物質を貯蔵するための地下貯蔵タンクをすでにまたは現在含んでいる他の物件に隣接しているか、または近くにある可能性がある。さらに、私たちのいくつかの物件は、そのような物件の前の所有者またはテナントを含む他の人が、石油製品または他の危険または有毒物質を放出する可能性のある活動に従事しているか、または将来的には、石油製品または他の危険または有毒物質を放出する可能性がある活動に従事しているか、または他の物件に隣接しているか、または隣接している可能性がある。必要があれば、私たちは商業上の合理的な条項に従って環境保険証書を取得して、潜在的な環境責任を保証することができますが、保険証書の保証条件と制限に制限されなければなりません。吾らは時々不利な環境条件下で物件や物件権益を買収する可能性があるが、吾らはこのような条件に関連する環境責任が定量化可能であると信じており、買収はリスク調整後の卓越した見返りを生じると信じている。このような状況で、私たちは環境調査、整理、監視の費用をコストに組み込む。また、物件処分に関しては、物件の何らかの環境状況を救済または監査し、関連費用を負担することに同意することができます。

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吾らは一般に物件を買収する前に第I期環境地盤評価を取得し，吾などの将来買収可能な物件は買収時に独立した環境コンサルタントを受けて第I期や類似の環境評価を行う可能性が予想される。第1段階評価は、調査された財産及びその周囲の財産の環境状況に関する情報を発見し、評価することを目的としている。第一段階評価には，一般に歴史回顧，公共記録審査，調査地点や周囲財産の調査，書面報告書の作成·発表があるが，土壌採取や地下調査は含まれておらず，通常アスベスト調査も含まれていない。私たちの物件に対する環境評価が、私たちの業務、財務状況、あるいは全体の運営結果に重大な悪影響を及ぼすと信じている環境責任を示していなくても、このような状況が存在しないことや未来が起こらないことを保証することはできません。重大な環境条件，責任やコンプライアンス問題は環境評価に発見されていないか，あるいは環境評価が完了した後に出現する可能性がある。また，(I)将来の法律，条例や規制が重大な環境責任を加えないこと，あるいは(Ii)我々の物件の環境状況がテナント，そのような物件の近くの土地や作業状況(例えば地下貯蔵タンクの漏れ物)や我々とは無関係な第三者の影響を受けないことを保証することはできない。

私たちの財産に関する政府の法律法規を遵守するコストは、私たちの収入と任意の分配に利用可能な現金に悪影響を及ぼす可能性があります。

すべての不動産と不動産で行われる操作は様々な連邦、州、地方法律法規によって制約されている。テナントの経営能力や収入を発生させてそのレンタル義務を支払う能力は、このような法律や条例で規定されている許可や遵守義務の影響を受ける可能性がある。その中のいくつかの法律および法規は、非または汚染を引き起こす行為が合法であるかどうかにかかわらず、テナント、所有者または経営者が汚染された財産を調査または救済する費用の連帯責任を負担することを規定する可能性がある。我々の物件を工業，製造，商業活動に従事するテナントに賃貸することは，環境法令で規定されている責任リスクを負うことになる

その中のいくつかの法律と条例は、今後の日付から新しいまたはより厳しい基準を遵守することを要求するために改正された。新しいまたはより厳しい法律や法規を遵守したり、既存の法律をより厳格に解釈したりするには、物質的支出が必要になるかもしれない。また、私たちは様々な地方、州、連邦の消防、健康、生命安全、類似の規定を遵守し、規定を守らないことで罰金や損害賠償の責任を負う可能性があるかもしれない。私たちが支払わなければならないいかなる物質支出、罰金、または損害賠償は私たちの分配能力を低下させ、私たちの普通株の価値を下げるかもしれない。さらに、これらの法律や政府条例を変更したり、機関や裁判所が解釈したりする可能性がある。

また，我々のテナントと締結した賃貸契約には，一般にテナントにすべての法律を遵守させ，指定された用途で経営する義務が含まれているが，テナントが賃貸契約の条項を遵守する保証はない。また，我々のテナントは，テナントに含まれる用途制限を無視して，特定の用途を禁止しようと努力しているにもかかわらず，高度に危険な用途を含む借約未考慮の操作を行う可能性がある.テナントが契約遵守を要求され、コンプライアンス費用を支払う可能性があっても、物件を合法的にコンプライアンスにする費用が発生する可能性があります。

私たちは将来の気候変動と気候変動に関するリスクの潜在的な影響に直面しており、これは意外な損失を招く可能性があり、私たちの業務や財務状況に影響を与える可能性がある。

気候変動への懸念から、政府当局や各種利益集団は、温室効果ガス排出の規制や“グリーン”建築法規の施行を目的とした規制など、気候変動に関する法律法規を推進している。これらの法律や法規は、既存物件の改善を要求したり、テナントに効果的に転嫁できない可能性がある運営コストが増加したりする可能性があります。また、このような法律や法規は、私たちのテナントに大きなコストをもたらす可能性があり、例えば、私たちのテナントが購入した燃料や他のエネルギーのコストが増加する可能性がある。このような増加したコストは、私たちのテナントの財務状況と彼らが賃貸義務を履行する能力に影響を与える可能性があり、また私たちの物件をレンタルあるいは転貸する能力に影響を与える可能性があります。

私たちは将来の気候変化がもたらす可能性のある実際のリスクに直面する可能性があり、これは私たちの運営コストを増加させ、私たちのテナントが賃貸料を支払う能力に影響を与え、私たちの物件をレンタル、開発、あるいは処分する能力に悪影響を及ぼすかもしれない。私たちの物件は深刻な嵐や洪水のような珍しい悲劇的な天気事件の影響を受けるかもしれない。極端な天気イベントの頻度が増加すれば、私たちのこのような事件への暴露は増加するかもしれない。私たちのいくつかの財産は海面上昇の危険を受けるかもしれない。また、多くの州·地方政府は、気候変動に関連するリスクに対応するために、事業主や開発業者に、その開発または再開発計画に弾力的な措置を含むように規制を通過または検討している。もしこのような規定が私たちのすべての不動産に適用されれば、私たちはこのような規定を満たすために巨額の費用を支払うことを要求されるかもしれない。

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カタログ表
規制要件を遵守または遵守しないことは巨額の費用を招く可能性がある。

“米国障害者法”、1988年の“公平住宅改正案”、カリフォルニアの様々なエネルギー効率基準、例えば“住宅および非住宅建築エネルギー効率基準”24条および/または他の類似法規など、様々な規制機関が制定した多くの法規を遵守しなければならない。規定を守らないと個人訴訟当事者に罰金や損害賠償を科す可能性があります。もし私たちが追加的なコストを発生させ、私たちの不動産に予期せぬ支出や重大な修正を要求されたら、これらの規制要求に適合して、私たちの財務状況、キャッシュフロー、経営結果、私たちの普通株の市場価格、そして私たちが株主に分配する能力は悪影響を受けるかもしれない。

もし私たちが物件を売却することを決定した場合、私たちは不確定な市場状況を含めて物件を売却できない可能性があり、これは私たちの普通株の投資リターンに悪影響を及ぼす可能性がある。

私たちは売却や他の処分方法が私たちの投資目標に合うまで、私たちが投資している様々な不動産を保有する予定だ。私たちは、同じ市場で類似資産を剥離しているか、および/または私たちの比較可能な資産推定値よりも低い評価値で販売し、私たちの不動産の潜在的な買い手に魅力的な融資を提供する他の売り手からの競争を含む、有利な条項または私たちによって支配されていない要素で物件を売却することができるかどうかにかかっている。市場状況の不確実性が私たちの将来の物件処置に影響を与える可能性があるため、私たちは将来これらの物件を売却して利益を得ることができるか、あるいは全くできないと株主に保証することはできません

また、物件を売却する前に、資金を使って問題を是正したり改善したりする必要があるかもしれませんが、これらの問題を修正したり改善したりする資金がないかもしれません。物件を買収する際には、一定期間内に当該物件の売却を禁止する制限、又は当該物件が負担又は償還可能な債務金額を制限するなどの他の制限を加えることに同意することができる。このような規定は私たちが不動産を売る能力を制限するだろう。

私たちの組織構造に関連するリスクは

私たちの取締役会は株主の承認なしに重大な会社政策を変更するかもしれない。

私たちの投資、融資、借金と分配政策、そして他のすべての活動の政策は、成長、債務、資本化、運営を含めて、私たちの取締役会によって決定されます。取締役会は、私たちの株主に通知したり、投票に投票したりすることなく、いつでも、または時々適宜、これらの政策を修正または修正することができる。また、取締役会は、ニューヨーク証券取引所の上場基準を含む適用される法律や規制要件に適合することを前提として、私たちの利益衝突政策を含む私たちのガバナンス政策を変更する可能性があります。これらの政策の変化は、私たちの財務状況、経営結果、キャッシュフロー、普通株の1株当たりの取引価格、および私たちの債務超過義務の履行、私たちの株主への分配能力に悪影響を及ぼす可能性がある。

私たちは許可株の数を増やし、株主の承認なしに株式を発行することができる。

適用される法律及び法規の要求に基づいて、本定款は、当社取締役会が株主の承認を受けていない場合には、当社の普通株又は優先株の認可株式総数又は任意の種類又は系列の認可株式数を増加させ、当社の普通株又は優先株の授権が発行されているが未発行株式を発行し、当社の普通株又は優先株のいずれかの未発行株式を分類又は再分類し、当該等の分類又は非分類株式の優先株、権利及びその他の条項を設定する。私たちの取締役会は一連の優先株を確立することができ、これらの一連の条項に基づいて、私たちの普通株のプレミアムまたは私たちの株主の最適な利益に符合する取引または制御権の変更に関連する可能性があることを延期、延期、または阻止することができる。

メリーランド州の法律の特定の条項は統制権の変化を阻止するかもしれない。

“メリーランド州一般会社法”のいくつかの条項は、第三者が私たちの買収提案を阻止したり、コントロール権の変更を阻害したりする可能性があり、そうでなければ、私たちの普通株式の保有者に機会を提供し、このような株式の当時の市場価格に対するプレミアムを実現する可能性がある
•“業務合併“制限の場合には、”利害関係のある株主“(”利益株主“の定義に基づく)又は利害関係のある株主の関連会社と何らかの業務統合を行うことを5年以内に禁止する条項
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カタログ表
株主が利害関係のある株主となる最近の日付は、その後、特定の最低価格条件が満たされない限り、特別な株主投票要求を適用することができる

•“支配権シェア条項は、“支配権株式買収”で買収された当社の“支配権株式”(各株とも“制御株式取得規則”の定義による)には投票権がなく、我々の株主の少なくとも3分の2の賛成票で承認されない限り、すべての利益関連株式は含まれていないと規定している。

吾らはそれぞれ当社の取締役会決議及び当社の附例一項の規定を経て、当社の業務合併及び持株条項から撤退することを選択した。しかし、将来的には、株主の承認後にのみ、当社の業務合併条項に加入することを決議により選択することができ、当社の株主が承認した場合にのみ、当社の定款を改訂することにより、当社の支配権株式条項に加入することを選択することができます。我々の取締役会はまた、株主の承認を受けずに“財務報告”第3章第8副見出しの規定を遵守することを選択することを禁止する決議を採択し、株主の承認なしに取締役会を分類することを可能にする。“塩化マグネシウム条例”見出し3、副題8のような規定は逆買収効果がある可能性がある。

また、私たちの定款における取締役罷免に関する条項および私たちの定款における事前通知条項は、わが社の取引または統制権の変更を延期、延期、または阻止する可能性があり、これらの取引または統制権の変更は、私たちの普通株式所有者のプレミアムまたはその他の面で彼らの最適な利益に合致する可能性があります。同様に、我々の取締役会が株主承認の場合(場合によっては)“上場企業条例”に加入する企業合併又は持株株式条項又は“上場企業会計基準”第3章第8副見出しの規定を選択した場合、“上場企業会計基準”のこれらの条項は、同様の逆買収効果を有する可能性がある。

私たちの権利と私たちの株主が私たちの役員と上級管理者に行動する権利は限られています。

メリーランド州の法律では、取締役または上級管理者は、私たちと私たちの株主に対するその職責を履行する際に、何の責任も負いません。私たちの規約は、私たちと私たちの株主の金銭的損害に対する私たちの役員と上級管理者の責任を制限していますが、以下の理由による責任は除外します
•金銭、財産またはサービスの面で実際に不正な利益または利益を収受する；または
•取締役又は役人の自発的かつ故意不誠実な発見に基づいて、裁決された訴訟原因に実質的な影響を与える最終判決。

しかも、私たちの憲章は私たちと私たちの定款を許可して、私たちの役員と上級職員たちがメリーランド州の法律で許容された最大限の行動を補償することを要求します。したがって、私たちの取締役や役員の善意からの行動がわが社の業績を阻害した場合、当該取締役や役員に損害賠償を追及する能力は制限されます。また、取締役や役員が発生した弁護費を事前に支払う義務がある可能性があり、取締役会の決定に応じて、従業員や他の代理人が法的訴訟で発生した弁護費用を事前に支払うことができる。

不動産投資信託基金としての私たちの地位に関するリスク

REITの資格を満たしていなければ、通常のC社として課税され、株主に分配できる資金を大幅に削減することになる。

私たちは、私たちの組織と運営方法がREITの資格と税金要求を満たすことができるようにし続けていると信じている。しかし、私たちはあなたに私たちがそうする資格があるということを保証できない。これは、不動産投資信託基金としての資格は、適用規則の中で高度に技術的かつ複雑な条項に関連しており、これらの条項は限られた司法·行政解釈のみであり、私たちの制御範囲内では完全ではない事実と状況の決定に関連しているからである。将来の立法、新法規、行政解釈または裁判所判決は、連邦所得税の目的に関連するREIT資格またはこのような資格の連邦所得税の結果を著しく変える可能性がある。

もし私たちがいかなる課税年度に不動産投資信託基金になる資格がなく、特定の法定条項によって減免を受けることができなければ、私たちは深刻な税収結果に直面し、これは私たちの株主に分配できる資金を大幅に減少させるだろう
•私たちの課税収入を計算する際には、株主に支払う配当金を差し引くことは許可されず、通常の会社税率で連邦と州所得税を支払うことができます
•私たちが資格を取り消された年以降の4つの納税年度では、不動産投資信託基金になる資格があることを選ぶことはできません。
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カタログ表

しかも、私たちはこれ以上分配の支払いを要求されないだろう。これらすべての要因により、REIT資格を獲得できなかったことは、業務拡大や資金調達能力を弱める可能性があり、普通株の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。

私たちが不動産投資信託基金になる資格があっても、私たちは他のキャッシュフローを減らす納税義務に直面する可能性がある。

私たちがREITの資格を満たしていても、私たちの収入と資産は、任意の未分配収入の税金、担保償還権を失ったために行われた特定の活動の収入の税収、州または地方所得税、財産税、移転税を含むいくつかのアメリカ連邦、州、地方税を支払う必要があるかもしれない。私たちの納税義務は、州や地方税収の法律または法規の変化によって増加するかもしれません。または財産税の場合、私たちの財産は税務機関によって評価または再評価されるかもしれません。このような税金のいずれも株主に分配するために使用できる現金を減らすだろう。

私たちは、禁止された取引に懲罰税を課すことを避けるために、私たちが行っている任意の禁止された取引に100%の罰税を徴収するか、または禁止された取引に懲罰的税を課すことを避けるために、いくつかの他の有益な機会を放棄することを要求されるかもしれない。

もし私たちが購入または保有している財産が主に通常の業務中に顧客に売却された場合、米国連邦税法によると、私たちが少なくとも2年間保有している財産に適合する1つまたは複数の安全港例外を処分し、いくつかの追加要求を満たさない限り、私たちは処分財産の収益について100%の取引禁止税を支払わなければならないかもしれない

禁止された取引税の潜在的な適用は、潜在的な財産処分を放棄すること、または私たちに魅力的である可能性のある他の機会を放棄すること、または課税不動産投資信託基金子会社(“TRS”)を介して投資を保有すること、またはそのような処置または他の機会を行うことをもたらす可能性があり、これは、通常、これらのTRSに企業所得税を生成させる。

不動産投資信託基金の分配要求は、私たちの流動性に悪影響を及ぼす可能性があり、不利な市場条件で資金を借り入れたり、資産を売却したりすることを迫る可能性がある。

不動産投資信託基金の地位を維持し、不動産投資信託基金の分配要求を満たすためには、当時の市場状況がこれらの借金や売却に不利であっても、短期的な方法で資金を借り入れたり、資産を売却したりする必要があるかもしれない。REITの資格を満たすためには、私たちは通常、資本利益を含まずに、毎年少なくとも90%の課税所得純額を株主に分配しなければならない。また、私たちが割り当てた課税純収入(任意の純資本利益を含む)が100%未満であれば、企業所得税を納付します。私たちは、REITs基準の要求に適合し、私たちの業務目標と一致する範囲で、私たちの企業所得税義務を最大限に削減または廃止するために、私たちの株主に分配する予定です。私たちの運営キャッシュフローは、実際に所得税の収入を確認することと連邦所得税の収入を確認することとの間の時間差、または差し引かれない資本支出、準備金の作成、または必要な債務超過または償却支払いの影響で、必要な分配提供資金が不足している可能性がある。私たちのキャッシュフローは私たちの分配需要を満たすのに十分ではなく、私たちのREIT地位を維持するために必要な分配のために資金を提供するために、短期的かつ長期的な債務を調達したり、株式証券を売却する能力に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、私たちは4%の相殺できない消費税を徴収します。もし私たちがどのカレンダー年に支払う分配が私たちの一般収入の85%より少ないならば、私たちの資本収益の純収入の95%と私たちの数年前の未分配収入の100%の合計です。

REITsが支払った配当金は通常、税率を下げる条件を満たしていない。

現在、米国の個人株主に支払われる適格配当金の最高税率は20%だ。しかし、REITsによって支払われた配当金は、通常、このような低下した金利を享受する資格がない。しかしながら、2026年1月1日までの納税年度には、一般不動産投資信託基金の多くの配当金および非会社納税者の特定の貿易または商業収入は最高20%差し引かれる(特定の制限を受ける)。さらに、そのような配当金がTRSから取得されたいくつかの配当に起因することができる場合、そのような配当金は、一般に、合格配当収入に適した料率低減の条件に適合するであろう。私たちは現在TRSの権利を持っていないが、私たちは未来にそのような権利を持つかもしれない。定期会社の配当に適用されるより安い金利は、個人投資家がREITsに投資する吸引力が配当金を支払う非REIT会社に投資する株よりも相対的に低いと考えてしまう可能性があり、これは、私たちの普通株を含むREITs株の価値に悪影響を及ぼす可能性がある。

私たちは現金ではなく株で配当金を支払うことを選択することができ、この場合、株主は彼らが受け取った任意の現金配当金を超える所得税の支払いを要求される可能性がある。

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カタログ表
私たちは株の形で支払われた課税配当金を割り当てることができる。課税株式配当を取得した課税株主は、配当金の全金額を一般収入として米連邦所得税目的の当期と累積収益と利益に計上することを要求される。したがって、株主は、このような配当金について、受信された任意の現金配当金を超える所得税を支払うことを要求される可能性がある。米国の株主がこの税を支払うために配当として取得した株を売却する場合、販売収益は、売却時の私たちの株式の市場価格に依存する配当に関連する収入に含まれる金額よりも少ない可能性がある。さらに、いくつかの非米国株主に対して、私たちはこのような配当金について米国連邦所得税を源泉徴収することを要求されるかもしれない。また、私たちのかなりの株主が配当金を払って税金を支払うために普通株を売却すれば、私たちの普通株の取引価格に下振れ圧力を与える可能性がある。

REITの要求を遵守することは、他の魅力的な機会を放棄したり、他の魅力的な投資を清算したりする可能性がある。

連邦所得税の資格を満たすためには、私たちの収入源、私たちの資産の性質と多様性、私たちが私たちの株主に割り当てた金額、私たちの株式所有権などに関するテストを絶えず満たさなければならない。このような試練を満たすために、私たちは本来行われる可能性のある投資を放棄することを要求されるかもしれない。したがって、REIT要求を遵守することは私たちの業績を阻害するかもしれない。

特に、各カレンダー四半期末に、私たちの資産価値の少なくとも75%が現金、現金プロジェクト、政府証券、合格不動産資産で構成されていることを確実にしなければならない。我々の証券への余剰投資(政府証券と適格不動産資産を除く)は、一般に、いずれの発行者の未償還証券総投票権の10%またはいずれかの発行者未償還証券総価値の10%を超えることはできない。また、一般的には、我々の資産価値の5%(政府証券および適格不動産資産を除く)は、いずれかの発行者の証券から構成することができ、私たちの総資産価値の20%を超えないものは、1つまたは複数のTRSの証券で表すことができ、各カレンダー四半期終了時に、私たちの総資産価値の25%以下は、公開発売されたREITsの無担保債務で表すことができる。もし私たちがどんなカレンダー四半期の終了時にこれらの要求を遵守できなかった場合、私たちはカレンダー四半期の終了後30日以内に要求に合わない状況を修正したり、私たちのREIT資格を失ったり、不利な税金結果を受けないようにいくつかの法定救済条項を得る資格があります。したがって、私たちは他の魅力的な投資を清算することを要求されるかもしれない。このような行動は私たちの収入と私たちの株主に割り当てられる金額を減らすかもしれない。

私たちはどんなTRSとの関係も限られていて、このような制限を守らないと私たちのREIT資格を危うくし、特定の税金を徴収することにつながるかもしれません。

私たちは現在TRSの権利を持っていないが、私たちは未来にそのような権利を持つかもしれない。不動産投資信託基金として、私たちが所有している任意のTRSの所有権や運営は様々な制限を受けており、これらの制限を守らなければ、追加の税金を納め、金額が大きい可能性があり、あるいはREITの地位を失う可能性があります。私たちはもし私たちがTRSの権利を獲得すれば、私たちはこのような制限を遵守すると予想しているが、私たちはこの点で保証を提供することができない。

私たちの取締役会は、株主の承認なしにREIT資格を廃止することができ、これにより、連邦所得税を納付し、株主への分配を減少させることができます。

当社の規約では、取締役会がREITになり続ける資格がもはや私たちの最良の利益に適合していないと考えている場合、取締役会は、株主の承認なしに当社のREIT選挙を撤回または終了することができます。もし私たちが不動産投資信託基金でなくなったら、私たちは私たちの課税収入のために連邦と州会社の所得税を支払う必要があり、私たちの課税収入の大部分を私たちの株主に分配する必要がなくなり、これは私たちの株主への総リターンと私たちの普通株の市場価格に悪影響を及ぼすかもしれない。

私たちは1031条項取引所と関連した危険に直面するかもしれない。

私たちは、“規則”第1031条に規定する“同種交換”の資格を満たすために、1つ以上の不動産取引に従事することができ、連邦所得税の延期納付資格を得ることができる。第1031条の規定により延期する資格のある取引が後に課税対象と判断された場合、私たちは不利な結果に直面する可能性がある。また、このような取引に適用される法律が改正または廃止された場合、繰延納税に基づいて財産を処分することができない可能性がある。

私たちは不利な立法や規制税金の変化の影響を受ける可能性があり、これは私たちの普通株の市場価格を下げるかもしれない。

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カタログ表
いつでも、REITs(または他の方法で私たちの業務に影響を与えるか、または私たちの株主に影響を与える)を管理する連邦所得税法またはこれらの法律の行政解釈が改正される可能性がある。私たちは、任意の新しい連邦所得税の法律、法規または行政解釈、または任意の既存の連邦所得税の法律、法規または行政解釈の任意の修正案がいつ、または通過されるか、公布または発効されるかどうかを予測することができず、任意のそのような法律、法規、または解釈はさかのぼって発効する可能性がある。私たちと私たちの株主は連邦所得税の法律、法規、または行政解釈の任意のこのような変化または任意の新しい悪影響を受けるかもしれない。

一般リスク

もし私たちが統制や手続きや財務報告の内部統制を開示する上で欠陥があれば、私たちの業務は悪影響を受ける可能性がある。

財務報告書の開示制御と手続き、および内部統制の設計と有効性は、すべての誤り、誤った陳述、または非現実的な陳述を防ぐことができない可能性がある。経営陣は、財務報告の開示制御および手続きおよび内部統制の有効性を検討し続けますが、財務報告の内部統制が常に効率的にすべての制御目標を達成する保証はありません。私たちの財務報告の内部統制には、任意の重大な欠陥を含む欠陥があり、これは、私たちの財務諸表の誤った陳述や再説明、または私たちの株価の下落を招く可能性があります。

私たちの普通株の市場価格と取引量は不安定かもしれません。取引価格は私たちの1株当たりの純資産価値より高いか低いかもしれません。

私たちの普通株の市場価格は変動するかもしれない。しかも、私たちの普通株の取引量は変動し、重大な価格変動を招く可能性がある。もし私たちの普通株の市場価格が下落したら、あなたはあなたがこのような株を購入したかそれ以上の価格であなたの株を転売できないかもしれません。私たちは私たちの普通株の市場価格が未来に変動したり下がったりしないという保証がない。

また、不動産投資信託基金の権益証券の時価は、不動産投資信託基金の成長潜在力とその現在と潜在的な将来の現金分配に対する市場の見方に基づいており、運営、販売または再融資からの現金分配、および基礎資産の不動産市場価値にかかわらず。私たちの普通株の取引価格は私たちの1株当たりの純資産価値より高いか低いかもしれません。我々が投資、運営資本準備、その他の目的のために運営キャッシュフローを保留している限り、これらの留保資金は、私たちの対象資産価値を増加させるとともに、それに応じて私たちの普通株の市場価格を向上させないかもしれない

私たちの株価に負の影響を与える可能性があり、または私たちの普通株式価格や取引量の変動を引き起こす可能性のある要素は、私たちの財務状況、業績、流動性、および見通し、私たちの四半期の経営業績または分配の実際または予想の変化、私たちの運営資金(FFO)または収益の変化、私たちまたは不動産業界に関する研究報告の発表、アナリストの収益推定の変化およびアナリストの収益推定を満たす能力、市場金利の上昇は、私たちの株式購入者のより高い収益率を要求する；REITsが発行する類似証券の市場；REIT証券の魅力は、他の会社の証券と比較して、REITsが支払った配当金により高い税率を課すこと、政府立法、行動または規制、私たちが債務または優先株証券を発行すること、本Form 10-K年度報告書で提案された任意の他のリスク要因を実現すること、および資本市場および不動産市場、および経済状況を含む一般市場を実現することに考慮される。


項目1 B。未解決の従業員のコメント。
ない。


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カタログ表
項目2.財産
2022年12月31日までに、私たちは合計252棟の建物を持ち、総面積は約1，530万平方フィート、46ブロックの改善区画、総面積は約161.4エーカー、および3カ所の再開発中の物件は、完成後に約34，000平方フィートの建物と2つの総面積約12.1エーカーの改善区画を含む。2022年12月31日まで、建築と改善ブロックはそれぞれ約98.6%と92.5%が569人の顧客にレンタルされ、その中の最大の顧客は私たちの年間化基本賃貸料総額の約4.3%を占めている。これらの物件はロサンゼルス、新沢北西部/ニューヨーク市、サンフランシスコ湾区、シアトル、マイアミとワシントンD.C.にあります。私たちは倉庫/配送建築、柔軟な建築(軽工業と研究開発を含む)、輸送建築と改善されたブロックを含むいくつかのタイプの工業不動産に投資します。これらのタイプの工業不動産の一般的な説明については、本年度報告の表格10−Kの“プロジェクト1−我々の投資戦略である工業施設の一般的な特徴”を参照されたい。我々の目標は，充填区に位置する機能的建築であり，これらの建物は複数のテナントによって共有され，我々が運営する各サブ市場内の顧客ニーズに合わせている可能性がある。充填位置とは，高度に集中した開発済み土地と既存建築に囲まれた地理的位置である。我々の物件の詳細リストについては、本年度報告書の“総合財務諸表、別表3--不動産投資および減価償却累計”を参照されたい
次の表は、2022年12月31日までの不動産分野への投資をタイプ別にまとめています
タイプ建物や改良ブロックの数
年化基本賃貸料(千)1
全体のパーセントを占める
倉庫/配送220$166,531 76.5 %
フレックス138,919 4.1 %
輸送する1914,764 6.8 %
土地を改良する4627,352 12.6 %
合計する298$217,566 100.0 %
1年化基本賃貸料の計算方法は、2022年12月31日まで、各賃貸契約の契約月基本賃貸料は、いかなる部分または全部のレンタル料減免も含まず、12を乗じた。
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カタログ表
次の表は、2022年12月31日までの不動産への投資を市場別にまとめています
ロサンゼルス機ニュージャージー州北部/ニューヨーク市サンフランシスコ湾区シアトルですマイアミですワシントンD.C.合計/加重平均
不動産投資
建物の数54 43 52 44 37 22 252 
レンタル可能二乗フィート2,779,708 2,706,893 2,436,280 2,783,070 2,814,302 1,762,100 15,282,353 
全体のパーセントを占める18.2 %17.7 %15.9 %18.2 %18.5 %11.5 %100.0 %
2022年12月31日までの入居率
99.3 %98.7 %97.0 %97.3 %100.0 %99.2 %98.6 %
年化基本賃貸料(千)1
$33,419 $42,651 $34,080 $32,539 $26,476 $21,049 $190,214 
全体のパーセントを占める17.6 %22.4 %17.9 %17.1 %13.9 %11.1 %100.0 %
年化基本賃貸料11平方フィートあたり
$12.10 $15.96 $14.42 $12.01 $9.41 $12.05 $12.62 
加重平均残存賃貸年限(年)2
5.7 4.5 2.8 3.9 5.2 3.4 4.3 
改良土地への投資
ブロック数14 13 3 10 3 3 46 
エーカー29.8 68.0 7.1 25.9 9.9 20.7 161.4 
全体のパーセントを占める18.5 %42.2 %4.4 %16.0 %6.1 %12.8 %100.0 %
2022年12月31日までの入居率
89.4 %100.0 %100.0 %92.4 %32.0 %100.0 %92.5 %
年化基本賃貸料(千)1
$8,199 $11,423 $1,467 $3,882 $428 $1,953 $27,352 
全体のパーセントを占める30.0 %41.8 %5.4 %14.2 %1.6 %7.0 %100.0 %
年化基本賃貸料1 1平方フィートあたり
$7.07 $4.03 $4.76 $3.89 $3.11 $2.24 $4.31 
加重平均残存賃貸年限(年)2
3.8 5.0 3.1 2.4 1.8 6.3 4.4 
不動産と改良土地の総投資
年化基本賃貸料(千)1
$41,618 $54,074 $35,547 $36,421 $26,904 $23,002 $217,566 
年化基本賃貸料総額のパーセント1
19.1 %24.9 %16.3 %16.7 %12.4 %10.6 %100.0 %
帳簿総生産3
$679,911 $769,004 $556,761 $601,920 $467,136 $324,042 $3,398,774 
総帳簿価値のパーセント20.0 %22.6 %16.4 %17.7 %13.7 %9.6 %100.0 %
1年化基本賃貸料の計算方法は、2022年12月31日まで、各賃貸契約の契約月基本賃貸料は、いかなる部分または全部のレンタル料減免も含まず、12を乗じた。
2加重平均賃貸期間の算出方法は、2022年12月31日までの賃貸契約毎の残存賃貸期限を加算し、それぞれの面積で重み付けする。
3再開発中の3つの物件を含み、完成後には約34000平方フィートの建物と2つの合計約12.1エーカーの改善区画が含まれる
2022年12月31日現在、私たちは3カ所の再開発中の物件を持っており、完成後には約34，000平方フィートの建物と2枚の合計約12.1エーカーの改善ブロックが含まれ、総投資は約6930万ドルと予想され、その中には再開発コスト、資本化利息、その他のコストが含まれる。
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カタログ表
次の表は、2022年12月31日と2021年12月31日までの3ヶ月と3年間に発生した資本支出(千ドル単位)をまとめています
12月31日までの3ヶ月間12月31日までの年度
2022202120222021
建築改良$6,165 $8,600 $40,337 $29,614 
テナント状況を改善する252 1,060 11,533 8,018 
レンタル手数料4,410 3,265 19,584 15,487 
再建·改修·拡張678 4,776 21,623 14,711 
資本支出総額1
$11,505 $17,701 $93,077 $67,830 
12022年および2021年12月31日までの3カ月でそれぞれ約620万ドルおよび1，100万ドル，および2022年および2021年12月31日までの3カ月でそれぞれ約6，110万ドルおよび3，900万ドルを含み，2022年および2021年12月31日までの3カ月間の20および22物件の賃貸買収空き家，建設中の再建および拡張プロジェクト(安定資本)，および2022年および2021年12月31日までの34および24物件の約6，110万ドルおよび3，900万ドルに関連している。
私たちの工業不動産は通常“三重純価値”の借約、すなわちテナントに比例して不動産税、保険料、運営コストを納めたり、“修正総価格”で借約、つまりテナントが一定のハードルを超えた費用を支払う。さらに、私たちの約93.5%の賃貸空間は固定賃貸料の上昇または消費物価指数に基づく賃貸料の上昇を含む。レンタル期間は通常三年から十年まで様々です。我々は、未返済売掛金残高を検討することにより、テナントの流動資金及び信用を継続的に監査し、賃貸契約に関する規定に基づいて、テナントの財務状況を定期的に適切に検討する。必要があれば、テナント経営陣と彼らの業務について議論し、テナントの運営を実地に視察します。
26
カタログ表
2022年12月31日までの年間化基本賃貸料計算によると、上位20位のお客様は以下の通りです
お客様賃貸借証書レンタル可能である
平方フィート		全体のパーセントを占める
レンタル可能である
平方フィート
年化する
基本賃貸料
(単位：千)1
全体のパーセントを占める
年化する
基本賃貸料		土地面積を改善する
1アマゾン6471,8803.1 %$9,444 4.3 %6.2
2フェデックス社は6246,7791.6 %4,943 2.3 %7.7
3デンナハ3171,7071.1 %3,960 1.8 %—
4アメリカ政府は8300,7322.0 %3,929 1.8 %—
5コロンビア特区8245,8881.7 %3,480 1.7 %—
6DirectBuyホーム内装1230,8911.5 %3,463 1.6 %—
7連合兄弟連絡会社です。130,9780.2 %2,580 1.2 %—
8オニール物流2237,6921.6 %2,131 1.0 %—
9
コルニー港安全会社です。
1—— %2,040 0.9 %16.9
10
B&B花崗岩塊販売有限責任会社
1—— %1,944 0.9 %7.2
11好市多-革新ソリューション有限責任会社1219,9101.4 %1,926 0.9 %—
12韓進国際アメリカ有限会社と韓進運輸有限公司1114,0610.7 %1,848 0.8 %—
13XPO物流2180,7171.2 %1,843 0.8 %—
14
チーム連合物流会社DBA A&V輸送
2—— %1,805 0.8 %4.4
15L 3ハリステクノロジー社1147,8981.0 %1,751 0.8 %—
16
異端者技術会社
272,8080.5 %1,613 0.8 %1.4
17バー物流1203,2631.3 %1,593 0.7 %—
18トパズ照明会社1190,0001.2 %1,552 0.7 %—
19YRC261,2520.4 %1,540 0.7 %—
20莢企業有限責任会社1201,9771.3 %1,515 0.7 %—
合計する513,328,43321.8 %$54,900 25.2 %43.8
1年化基本賃貸料の計算方法は、2022年12月31日現在、賃貸二乗フィートおよび/または土地(任意の部分または全部の賃貸料減免を含まない)を改善することができる賃貸契約の毎月基本賃貸料に12を乗じたものである。
次の表は、2022年12月31日までの既存レンタルの予想レンタル満期日をまとめていますが、予定満期日または前に行使されていない継続選択権または停止権はありません
年.年レンタル可能二乗フィートレンタル可能な総レンタル料の割合
平方フィート
年化基本賃貸料
(単位：千)2, 3
年化総額のパーセント
基本賃貸料
2023 1
2,010,83313.2 %$23,027 9.2 %
20241,811,12811.9 %25,385 10.2 %
20252,221,81814.5 %38,014 15.2 %
20262,435,00115.9 %42,928 17.2 %
20272,382,50515.6 %39,447 15.8 %
その後…4,205,75127.5 %80,871 32.4 %
合計する15,067,03698.6 %$249,672 100.0 %
12022年12月31日またはその後に満期になった賃貸契約と、合計約84，922平方フィートの月極借約を含む。
2年化基本賃貸料はレンタル満期時の毎月契約基本賃貸料で計算され、一部または全部のレンタル料減免は含まれていないAS2022年12月31日、12を掛ける。
3合計約161.4エーカーの46ブロックの改良ブロックに関する経年化基本賃貸料を含む。
27
カタログ表
私たちが現在のレンタル料以上のレンタル料で再レンタルしたり、満期になる空間を更新する能力は私たちの運営結果に影響を与えます。2022年12月31日現在、我々ポートフォリオの年間化基本賃貸料総額の約9.2%を占める賃貸契約は、2023年12月31日までの1年間で満期になる予定です。私たちは現在、平均的に、2023年に満期になった新しい(再レンタル)または更新レンタルが実現可能なレンタル料は、現在同じ空間で支払われているレンタル料よりも高くなると予想しています。2022年12月31日までの3カ月間で約30万平方フィートおよび2.6エーカーで土地を改善した新賃貸および継続賃貸の現金賃貸料変動は、同一空間の以前の賃貸料より約45.2%高かったが、2022年12月31日までの年度開始の合わせて約220万平方フィートおよび19.1エーカーで土地を改善した新賃貸および継続賃貸の現金賃貸料変動は、この同じ空間の以前の賃貸料より約49.5%高かった。2022年12月31日までの3カ月と年度，我々の運営グループのテナント保持率はそれぞれ80.6%と56.6%であった。2022年12月31日までの3カ月および年間の改善された土地組合のテナント保有率はそれぞれ0%および65.0%であった。テナント留保比率を，既存テナントが報告期間内にレンタルを開始したすべてのテナントの面積または面積を，報告期間内のすべての満期テナントの面積または面積で割ったものと定義する。賃貸契約満了前に違約又は買断されたテナント及び一年以下の短期賃貸契約の面積又は面積は計算に含まれない。
私たちの過去の表現は未来の結果を代表することができないかもしれません。賃貸契約が継続するかどうか、あるいは私たちの不動産が現在の平均賃貸料以上のレンタル料で再賃貸するかどうかを保証することはできません。また、特定市場の転貸/賃貸賃貸料は、ポートフォリオ全体の賃貸料と一致しない可能性があるが、市場内の特定物件の転貸/継続賃貸料は、特定市場におけるポートフォリオの賃貸料と一致しない可能性があり、いずれも、現地の不動産条件、現地の工業空間の需給、物件の状況、賃貸インセンティブ(無料およびテナント改善を含む)の影響、および物件または物件内の空間が再開発されているかどうかを含む一連の要因によるものである。
項目3.法的訴訟
私たちは何の実質的な訴訟にも巻き込まれておらず、私たちが知っている限り、私たちを脅かす実質的な訴訟もない。
第4項鉱山安全情報開示
適用されません。
28
カタログ表
第II部
第五項登録者普通株式市場、関連株主事項及び発行者が株式証券を購入する。
市場情報
私たちの普通株はニューヨーク証券取引所(“NYSE”)に上場し、コードは“TRNO”です。2023年2月2日までに、約66，265人の普通株保有者が登録されている。この数字には、“被著名人”や“街”名義で株式を保有する株主は含まれていない。
流通戦略
私たちは取締役会が許可して私たちによって発表された場合に、四半期割り当てを定期的に支払うつもりだ。私たちが株主に分配する能力はまた、私たちの留保キャッシュフローレベルに依存し、投資資本の源として利用するつもりです。不動産投資信託基金として課税する資格があるためには、少なくとも以下の金額に等しい金額を株主に分配しなければならない
 
(i)私たちの不動産投資信託基金の課税所得額の90%(支払われた配当を差し引く前に決定され、純資本収益は含まれていません)
(Ii)当社が担保償還権を喪失したことで得られた税引き後純収入(ある場合)の90%は、“規則”がこのような収入に課した税金を上回っている
(Iii)特定のプロジェクトの非現金収入の合計。
一般的には、未分配のREIT課税収入に所得税と消費税を徴収しないように、私たちのREIT課税収入を100%分配する予定です。しかし、私たちはあなたに私たちがこのような流通を維持することができるということを保証することができない。
配布の時間と頻度は、私たちの取締役会によって許可され、様々な要因に基づいて発表されます
 
•行動の実際的な効果
•私たちの留保キャッシュフローのレベルは
•借金返済の要求はありません
•私たちの不動産の資本支出要求は
•私たちの財産処分
•私たちの課税所得は
•規則では、不動産投資信託基金に規定されている年間割当要求
•私たちの運営費は
•メリーランド州の法律による入手可能な資金の制限
•取締役会は関連された他の要素を考えるかもしれない。
任意の例年については、割り当て可能な現金は、私たちのREIT課税収入よりも少なく、資産の売却または借入資金の現金割り当て、または課税株式割り当てまたは債務証券割り当ての形態で必要な割り当ての一部を要求される可能性がある。上記の税務規則に基づいて計算された収入は、必ずしも私たちが財務報告で決定した収入に対応するとは限らない。
私たちの株主への分配は一般的に普通の収入として私たちの株主に課税されます。しかし、私たちの投資の大部分は工業財産の株式所有権権益であるため、これは私たちの収入に減価償却と他の非現金費用を発生させ、私たちの分配の一部は免税資本リターンを構成する可能性があります。私たちの現在の意図はこのような資本リターンのレベルを制限することですが。
 
[パフォーマンスチャート]
以下の図では、我々の普通株の2017年12月31日から2022年12月31日までの株主累積総リターンの変化を、スタンダードプール500株式指数、モルガン·スタンレー資本国際アメリカ不動産投資信託指数(RMS)と富時NAREIT株工業指数の累積総リターンと比較した。グラフに示されたリターンは必ずしも未来の表現を暗示しているとは限らない.2017年12月31日に我々の普通株と上記の各指数に投資したと仮定した100ドルを比較し、配当再投資(あれば)を仮定した。
29
カタログ表
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476150/000147615023000004/trno-20221231_g1.jpg

業績グラフおよび関連情報は“募集材料”とみなされてはならないし、米国証券取引委員会に“届出”されているとみなされてはならないし、引用によってこのような情報を将来のいかなる届出文書にも組み入れてはならない。

最近売られている未登録証券
(a)適用されません。
(b)適用されません。
(c)
期間(A)購入した普通株式総株式数(B)普通株平均支払価格(C)公開発表された計画又は案の一部として購入した株式総数(D)計画または計画に従って購入可能な株式の最大数(または近似ドル価値)
2022年10月1日-2022年10月31日108$55.98 適用されない適用されない
2022年11月1日-2022年11月30日——適用されない適用されない
2022年12月1日-2022年12月31日——適用されない適用されない
合計する108
1
$55.98 適用されない適用されない
1     従業員を代表して当社に提出した普通株株式は、当該従業員の帰属制限株に関する源泉徴収義務を履行する。

発行人が株式証券を購入する
ない。

30
カタログ表
第六項保留。
適用されません。

第7項：経営陣の財務状況と経営成果の検討と分析。
あなたは、本年度報告における“リスク要因”、“前向き陳述”、“業務”と題するForm 10-K年次報告における“リスク要因”、“前向き陳述”、“業務”と、我々の監査された総合財務諸表および本Form 10-K年度報告における他の部分に関する付記に関連して、以下の議論内容を読むべきである。この議論には、リスクと不確実性に関する現在の予想を反映する展望的な陳述が含まれている。多くの要素により、“リスク要因”の節と本年度報告10-K表の他の部分で議論された要素を含むため、実際の結果とイベントの時間は、これらの前向き陳述に記載されているものと大きく異なる可能性がある。
概要
私たちはアメリカの6つの主要な沿海市場で工業不動産を買収、所有、運営しています。ロサンゼルス、新沢北西部/ニューヨーク市、サンフランシスコ湾区、シアトル、マイアミ、ワシントンD.C.です。私たちは倉庫/配送(2022年12月31日現在、私たちの年間基本賃貸料の76.5%)、Flex(軽工業と研究開発や研究開発を含む)(約4.1%)、輸送(約6.8%)、改良土地(約12.6%)を含むいくつかのタイプの工業不動産に投資しています。我々の目標は、複数のテナントによって共有され、私たちが運営する各サブ市場内の顧客ニーズに合わせた、充填領域に位置する機能性物件である。充填位置とは，高度に集中した開発済み土地と既存建築に囲まれた地理的位置である。2022年12月31日までに、私たちは合計252棟の建物を持ち、総面積は約1，530万平方フィート、46ブロックの改善区画、総面積は約161.4エーカー、および3カ所の再開発中の物件は、完成後に約34，000平方フィートの建物と2つの総面積約12.1エーカーの改善区画を含む。2022年12月31日現在、私たちの建築と改善ブロックはそれぞれ569人の顧客に約98.6%と92.5%をレンタルし、その中で最大の顧客は私たちの年間化基本賃貸料総額の約4.3%を占めている。
私たちは内部管理のメリーランド州会社で、規則856~860条に基づいて不動産投資信託基金として課税することを選択し、2010年12月31日までの納税年度から開始した。
我々の投資戦略は
私たちはアメリカの六つの主要な沿海市場で工業不動産を買収し、所有し、運営します。ロサンゼルス、新沢北西部/ニューヨーク市、サンフランシスコ湾区、シアトル、マイアミとワシントンD.C.です。私たちは倉庫/配送、FLEX(軽工業と研究開発を含む)、輸送と土地改良を含むいくつかのタイプの工業不動産に投資します。我々の目標は、複数のテナントによって共有され、私たちが運営する各サブ市場内の顧客ニーズに合わせた、充填領域に位置する機能性物件である。
我々が目標市場を選択した根拠は，我々の実行管理層が北米，ヨーロッパ，アジアの50以上の世界工業市場で投資·運営した経験，需給ファンダメンタルズ，および予想人口変化，規制と物質制限，技術変化，電子商取引，車両走行距離減少による経済·環境効果などの要因による物流モデルの傾向である。私たちは私たちの目標市場が魅力的な長期投資属性を持っていると信じている。我々の目標資産は以下のような特徴を持つが，これらに限定されない
 
•人口の密集した沿岸市場にあります
•港、空港、高速道路、鉄道などの交通インフラに近い
•供給が制限されたサブ市場に位置し、物質および/または規制制限のため、新工業の発展を阻害した
•機能が強く、レイアウトが柔軟で、単一テナントおよびマルチテナントを収容するように修正することができる
•物件のリセットコストで割引された購入価格
•収益の可能性を向上させるために、運営および有形施設を再レンタルまたは改善すること
•時間が経つにつれて、財産をより高く、よりよく利用する機会が得られる。
一般的には，現地の第三者物件管理会社を利用して日常物件管理を行い，買収機会の源とすることが好きである。私たちはアウトソーシング業管理が費用効果があり、運営柔軟性を提供してくれると信じている。もし私たちがこのような直接物件管理が私たちの利益に最も合っていると思うなら、私たちは未来に物件を直接管理するかもしれない。
31
カタログ表
私たちは現在未開発や未改善の工業用地を買収したり、緑地地上発展を行ったりするつもりはない。しかし、私たちが所有している物件のために再建、改修、拡張の機会を求め続け、物件を買収し、ブロックを改善し、短期的に再発展し、隣接する土地を買収して既存施設を拡張することを期待しています。
私たちは、私たちの投資の大部分を個別物件や不動産組合の株式の形で買収し続けると予想しています。私たちは工業不動産を持っている他の会社や実体を買収することで工業財産権を得ることができる。私たちは工業不動産保証の債務に日和見的に投資します。そうでなければ、これらの債務は私たちの投資基準に適合し、基礎不動産の最終買収を目的としています。私たちは現在、特定の種類の工業物件の保有量について特定の百分率を設定するつもりはない。この予想は、当時の市場状況に基づいており、異なる現行の市場状況に対応するために、時間の経過とともに変化する可能性がある。
私たちが買収した物件は安定しているかもしれません(完全賃貸)、不安定かもしれません(短期賃貸契約が満期になり、一部または全部空いており、実際に移転する必要があるかもしれません)
私たちが物件の予想総リターンがその時価に対して特に低いと信じ、および/または物件の時価がその推定リセットコストよりも著しく高いと信じた場合、私たちは時々物件を販売する。このような売却によって得られた資金は、より良い期待リターンを提供したり、株主に返却されることが期待される物件に再投資される。2010年の設立以来、29カ所の物件を売却しており、総販売価格は約5.76億ドル、総収益は約2兆487億ドル。
32
カタログ表
2022年の発展
買収活動
2022年には20カ所の工業不動産を買収し、購入総価格は約4億148億ドルだった。これらの財産は，手元の既存現金，処分の純収益，普通株発行と債務の純収益を用いて無関係な第三者から得られたものである。次の表に2022年の間に得られた工業特性を示します
属性名位置買い入れ期日量
建物.建物		正方形
足
購入価格
(単位：千)1
安定している
上限税率2
土地面積を改善する
県線#29と#30フロリダ州ハラル2022年2月9日2 407,000 $73,200 3.8 %—
33位ワシントン州ベルヴィユ2022年2月23日2 29,000 13,040 3.4 %1.2
東北91号ワシントン州レイドモンドApril 8, 20222 32,000 9,780 4.1 %—
87年以上のレイマーズニュージャージー州のニューアークApril 18, 2022— — 17,300 5.3 %9.7
トマス道3660号カリフォルニア州サンクララMay 4, 20221 135,000 54,600 2.5 %—
ドレーモス通り127番地ニュージャージー州のニューアークMay 19, 2022— — 11,900 6.9 %2.4
3660費用分析カリフォルニア州アナハイムMay 24, 2022— — 15,000 4.7 %2.1
興デリー通り332号カリフォルニア州インゲルウッドMay 25, 20221 19,000 9,280 2.4 %—
イヒス通り8320-8400番地カリフォルニア州ロサンゼルスMay 25, 20221 40,000 17,902 3.2 %—
ティガデンカリフォルニア州サンレアンドロJune 1, 20225 104,000 34,600 3.5 %—
ロアノーク通り293番地ニュージャージー州のニューアークJune 7, 2022— — 13,000 5.4 %1.8
柳樹路8660号ワシントン州レイドモンドJune 17, 2022— — 19,900 4.3 %3.5
北西90街8050番地フロリダ州メイドレー市July 5, 2022— — 20,000 5.6 %6.7
4857 W 147th Stカリフォルニア州ホーソン2022年8月2日— — 6,500 5.0 %1.3
南アラミダ街19500番地カリフォルニア州ランジョー·ドミンゲス2022年8月3日— — 32,075 5.5 %3.0
東コロラド街三零九一号カリフォルニア州アナハイム2022年9月6日— — 7,325 5.0 %1.2
北西46街7045番地フロリダ州マイアミ2022年10月24日1 16,000 4,703 5.2 %—
西104街5401番地カリフォルニア州ロサンゼルス2022年11月1日1 26,000 17,000 2.5 %—
629ヘンリーニュージャージー州エリザベス2022年11月29日1 23,000 15,350 5.4 %—
メープル通り南14805番地カリフォルニア州ランジョー·ドミンゲス2022年12月30日— — 22,358 6.2 %2.8
合計/加重平均17 831,000 $414,813 4.2 %35.7
1無形負債や住宅ローン保険料は含まれていない(あれば)。初期投資総額は約4.223億ドルであり、その中には1300万ドルの資本化閉鎖コストと買収コスト、1410万ドルの仮定無形負債と1960万ドルの29号県と30号県の不動産の短期資本支出に関する他の信用が含まれている。
2安定資本化率は，ここでは安定上限金利と呼び，買収時に市場占有率(一般に95%)に安定した物件の年間現金ベース純営業収入をその物件の総買収コストで割ると計算される。物件の総買収コスト基準は、初期購入価格、仮定債務の市価建ての影響、買い手の職務調査と成約コスト、推定された最近の資本支出及び安定を実現するために必要な賃貸コストを含む。我々は，物件の現金ベース純営業収入を，直線賃貸料や賃貸無形資産の償却を含まない純営業収入と定義した。これらの安定した上限金利はリスク、不確実性、仮説の影響を受け、将来の表現を保証することはできず、これらは既知と未知のリスク、傾向、不確実性、非我々の制御要因の影響を受ける可能性があり、安定上限金利に関する推定予測を実現できるかどうかに関するリスク、および本10-K表年報や他の公開申告文書に含まれるリスク要因を含む。
33
カタログ表
再建活動
2022年12月31日までに、再開発中の3カ所の物件があり、完成後には約34，000平方フィートの建物と2枚の合計約12.1エーカーの改善区画が含まれる。次の表は、2022年12月31日現在再建中の物件のいくつかの情報をまとめています
属性名
所期合計
(投資の)
数千人)1
これまでにかかった金額推定数
金額
残っている
(千単位で)かかる
推定数
安定封口
料率率2
推定開発後面積推定すると開発面積は2平方フィートです推定数
成し遂げる
四半期.四半期
2022年12月31日レンタル率
ベリーエサ
$25,961 $24,863 $1,098 4.9 %7.2 適用されないQ3 2023— %
Paterson Plank III
25,303 20,116 5,187 4.4 %4.9適用されないQ4 2023— %
147番街
18,060 6,917 11,143 6.1 %—34,000Q3 2024— %
合計/加重平均$69,324 $51,896 $17,428 5.0 %12.1 34,000— %
1物件の予想総投資は、初期購入価格、買い手の職務調査と成約コスト、推定された最近の再開発支出、資本化利息、安定を実現するために必要な賃貸コストを含む。
2推定安定上限税率の算出方法は，市場占有率(一般に95%)に安定した物件の推定年化現金ベース純営業収入を物件の総買収コストで割ったものである。我々は，物件の現金ベース純営業収入を，直線賃貸料や賃貸無形資産の償却を含まない純営業収入と定義した。これらの推定された安定上限金利は、リスク、不確実性、仮説の影響を受け、将来の表現を保証することはできず、これらは、既知および未知のリスク、傾向、不確実性および非我々の制御要因の影響を受ける可能性があり、安定上限金利に関する推定予測を実現できるかどうかに関するリスク、および本10-K表年報および他の公開申告文書に含まれるリスク要因を含む。
2022年には3つの物件の再開発を完了し、総面積は約60万平方フィート。次の表には、2022年12月31日までの年度内に落成した再建物件の若干の資料を掲載しています

属性名位置
合計する
投資(千単位)1
推定数
安定封口
料率率2
平方フィート竣工四半期
アメリカの門戸フロリダ州マイアミ$7,500 6.6 %51,800Q1 2022
県線#29と#30フロリダ州ハラル75,539 3.8 %407,084Q2/Q3 2022
73番街フロリダ州マイアミ20,200 8.1 %128,844Q3 2022
合計/加重平均$103,239 4.8 %587,728
1物件の総投資には、初期購入価格、買い手の職務調査と閉鎖コスト、再開発支出、資本化利息、安定化に必要な賃貸コストが含まれる。
2推定安定上限税率の算出方法は，市場占有率(一般に95%)に安定した物件の推定年化現金ベース純営業収入を物件の総買収コストで割ったものである。我々は，物件の現金ベース純営業収入を，直線賃貸料や賃貸無形資産の償却を含まない純営業収入と定義した。これらの安定した上限金利はリスク、不確実性、仮説の影響を受け、将来の表現を保証することはできず、これらは既知と未知のリスク、傾向、不確実性、非我々の制御要因の影響を受ける可能性があり、安定上限金利に関する推定予測を実現できるかどうかに関するリスク、および本10-K表年報や他の公開申告文書に含まれるリスク要因を含む。

2022年、2021年、2020年12月31日までの年間で、再建·拡張活動に関する利息をそれぞれ約260万ドル、70万ドル、160万ドルに資本化した。
処置活動
2022年12月31日までの年間で、ニュージャージー北部/ニューヨーク市市場にある3カ所の物件を売却しました。総販売価格は約1.597億ドル、収益は約1.071億ドルです
34
カタログ表
シアトル市場にある不動産は、価格は約860万ドル、収益は約510万ドル。
以下は、2022年12月31日、2021年、2020年12月31日までの年間販売物件の経営実績概要(単位：千ドル)である
 12月31日までの年度
 202220212020
賃料収入$3,533 $6,022 $5,052 
テナント料精算1,341 2,539 2,333 
物件運営費(1,474)(2,692)(2,491)
減価償却および償却(719)(1,656)(1,720)
営業収入$2,681 $4,213 $3,174 
信用手配
2022年6月29日、吾らは6件目の改正及び再予約された高級信用協定の第1修正案(“第1修正案”)を締結し、その中で(I)循環信用手配の借入能力を1.5億ドルから4.0億ドル増加させ、(Ii)アコーディオン機能を1.5億ドルから5.0億ドル減少させ、(Iii)はLIBORではなくSOFRで利息、定価及び費用を計算することを規定した

O2022年9月2日、吾らは2028年1月に満期となる追加1億ドルの定期融資を増加させるために、改正および再予約された高級信用協定(第1修正案及び第2改正案、“改正融資”改正)の第2改正案(“第2修正案”)を締結した。私たちは第2の修正案に加入する際に定期融資項目のすべての利用可能金額を抽出した。改訂スケジュールの詳細については、当社の連結財務諸表に添付されている“付記6-債務”を参照されたい。
高級無担保手形
2022年8月1日、私たちは循環信用手配の借金を使って5000万ドルの7年間優先無担保手形を前払いした。手形の利息は4.23%で、元の満期日は2022年9月1日だった。
ATM機計画
市場での株式発行計画(“3億ドル現金自動支払機計画”)があり、この計画によると、私たちの普通株の株を発行して販売することができ、総発行価格は30，000万ドル(2022年12月31日現在残り1兆426億ドル)に達し、金額と時間は時々決定される。私たちは3億ドルのATM計画に基づいて株式を発行する純収益(あれば)を一般会社用途に使用する予定で、将来の買収、再開発、債務返済が含まれる可能性があり、私たちの循環信用手配下の借金を含む。2022年の間に，我々は3億ドルのATM計画に基づき，加重平均発行価格で1株61.31ドルで合計1，286，125株の普通株を発行し，純収益は約7770万ドル，適用された販売エージェントに支払う総報酬は約110万ドルであった.
株式買い戻し計画
私たちは2024年12月31日までに最大300万株の普通株を時々買い戻すことを許可する株式買い戻し計画を持っている。本計画による購入(あれば)は，連邦証券法や他の法律で許可されている公開市場または私的協議の取引で行われる.任意の買い戻しの時間、方式、価格、金額は私たちが適宜決定し、経済と市場状況、株価、適用される法律要求、その他の要素の影響を受けるだろう。その計画はいつでも一時停止または終了されるかもしれない。2022年12月31日現在、私たちはまだ私たちの株式買い戻し計画に基づいていかなる普通株も買い戻していません。
配当と分配活動
2023年2月7日、私たちの取締役会は、2023年4月6日に2023年3月31日の終値時に登録された株主に現金配当金を支払うことを発表しました。金額は普通株1株当たり0.40ドルです。
次の表は、2022年12月31日までの年間1株当たりの支払いまたは支払いの現金配当金を示しています
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カタログ表
次の3か月まで防衛を強化する1株当たりの配当金
共有		申告日日付を記録する支払期日
March 31, 2022普通株$0.34 2022年2月8日March 25, 2022April 8, 2022
June 30, 2022普通株$0.34 May 3, 2022June 30, 2022July 14, 2022
2022年9月30日普通株$0.40 2022年8月2日2022年9月30日2022年10月14日
2022年12月31日普通株$0.40 2022年11月1日2022年12月30日2023年1月13日
契約承諾
2023年2月7日現在、第三者販売者と4つの工業物件を買収する未完了契約を締結し、本年度報告Form 10-Kの“材料現金承諾”の項で述べたように、総購入価格は2.595億ドルである。提案された買収は満足できる職務調査と様々な成約条件を達成しなければならないので、契約下の物件を買収する保証はありません。
展望
現在、私たちの業務は6つの市場で運営されています。平均的には、2023年に満期になった新しいレンタル契約や更新レンタルで実現可能なレンタル料は、現在同じ空間で支払われているレンタル料よりも高くなると思います。しかし、新しい投機的発展は続いている。この新開発プロジェクトは、このような新しい開発プロジェクトがないように、潜在的なレンタル料の増加を遅らせるだろう

私たちは魅力的な買収機会を見た。しかし、私たちの購入量は機会セットの品質と定価と資産純資産に対する私たちの株の価格に依存するだろう。それらの事前に知られていない条件は我々の結果を決定する.資産の売却と資本の再配置を継続して、1株当たりの純資産価値を向上させたり、資本を株主に還元したりする。2023年に入って、私たちの貸借対照表は成長のために非常に良い準備をしています。私たちの4.0億ドルの循環信用手配に残高がないので、現金残高は約2640万ドルです。

私たちの6つの市場で、私たちはますます都市充填位置に集中している。私たちの純成長は、私たちが直接知ることができる運営決定の規模に限られていますが、13年前に比べて、今日は私たちの戦略の長期投資優位と将来の成長機会を強く感じています。私たちは総合的な業績ではなく、1株当たりの業績が重要だということを肝に銘じておく

私たちは私たちの機能的で非常に豊かな沿岸資産の長期的な運営の見通しを信じている。私たちは穏健な貸借対照表管理を信じている。私たちは私たちの市場をリードするコーポレートガバナンスと異常に一致した役員管理職の報酬によるメリットを信じています。したがって、私たちは未来に情熱を持っていて、時間とともに私たちの株主のためにより良い業績を作ることができます

我々の見通しは，本10−K表年次報告に記載されているリスクの影響を受けており，“第1 A項−リスク要因”に記載されているリスクを含む。
インフレ率
米国経済は2022年にインフレ率の大幅な上昇を経験した。様々な業界や部門が大口商品価格の上昇の影響を受けています。近年、インフレはテナント改善と基本建設プロジェクト、貨物と労働力、運営コストを含む建築コストを増加させている。私たちの大部分のテナントは彼らが負担すべき運営費用を支払うことを要求しています。公共地域の維持、不動産税と保険を含めて、インフレによるコストと運営費用が増加するリスクを減らすことができます。また、約71.1%の賃貸可能平方フィートの賃貸契約が5年以内に満期になり、当時の既存の市場金利で既存の賃貸契約の代わりに新借約を求めることができるようになりました。

補足材料アメリカ連邦所得税の考慮事項

以下の議論は、2021年2月10日に米国証券取引委員会に提出されたS-3表登録説明書の“重要な米国連邦所得税考慮事項”項の開示(このような開示、すなわち“基本開示”)を補足·更新する。本節で用いた他に定義されていない大文字用語の意味は，基本開示で用いられているものと同様であるべきである.

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カタログ表
2022年12月29日、米国国税局は法典897、1441、1445、1446条に基づいて最終的な財務省条例を公布し、一部の目的は米国以外の株主に対する各種控除制度を調整することである。新しい財政省条例は次のように規定されている

i.非米国株主に支払われる一般的なREIT配当金に適用される源泉徴収規則(一般的には、総金額の源泉徴収率は30%であり、条約が別途規定されていない限り、またはこのような非米国株主の米国内での取引または業務に有効に関連し、適切な証明を提供する)は、(A)我々が支払った任意の分配において資本利益配当金として指定されていない部分に適用される。非米国株主株式調整基準を超えるリターンまたは分配は、当該株式を処分することから得られた収益とみなされ、(B)我々が支払った資本利益所得配当金のいずれかの部分は、受給者が10%を超える我々の株式カテゴリの定期取引を有していないため、米国不動産権益の売却または交換による収益とはみなされず、資本利得配当が発生した日までの1年間である。

二、外国不動産投資税法(FIRPTA)下の控除規則は、私たちの株に対する興味が米国の不動産権益(例えば、私たちは国内統制の適格投資実体であるため)や“適格保有者”に支払われない限り、私たちが支払う分配が非米国株主の私たちの株式に対する調整基盤を超えて適用される。“減納合格所持者”とは、合格所有者(以下の定義を参照)と外国組合企業を指し、そのすべての権益は合格所有者が保有し、1つ或いは複数の組合企業を含む。

三、三、FIRPTA下の控除規則は、適格株主に支払われない限り、米国不動産権益の売却または交換に起因することができる非米国株主に支払われる資本利益配当金に適用される。

上記(Ii)項に規定するFIRPTA控除については、適用される納付率は現在15%であるが、上記(Iii)項に規定するFIRPTA控除については、適用される控除率は現在21%である。FIRPTAが第(III)項に基づく源泉徴収の目的については、資本利益配当金が米国不動産権益の売却または交換に起因するかどうかは、FIRPTAによるある非米国株主への分配処理の一般的な例外状況に基づいて決定され、この例外状況に基づいて、米国の成熟証券市場で定期的に取引されている任意の種類の株について当該非米国株主に支払ういかなる分配も、米国不動産権益の売却または交換から確認された収益とはみなされず、もし当該非米国株主が当該等の権益を所有している割合が10%を超えない場合、分配の日までの一年間のいつでもいいです。不一致の範囲内で、これらの財務省条例は“基本開示”というタイトルの下で源泉徴収に関する議論に取って代わった米国連邦所得税の重要な考慮要因−米国の非米国株主への課税“しかし、これらの財務省の規定にもかかわらず、私たちが控除規則の目的のために分配を正確に記述する際に困難に直面した場合、私たちは適用可能な最高アメリカ連邦納付率でこのような分配を減納することを決定するかもしれない。

また、タイトルの下の第2段落“アメリカ連邦所得税の重要な考慮事項-アメリカの非アメリカ株主への課税-私たちが分配します“削除し、次のように置き換えます

我々の現在および累積している収益および利益(米国不動産権益を処分する収益に起因することはできない)の分配を超え、非米国株主がその株式に基づいている場合には、このような株を売却する収益として非米国株主に課税することになり、以下で説明する。私たちが現在または累積している収益と利益を超え、かつ私たちが米国不動産権益を売却または交換する収益の分配に属しておらず、非米国株主のその株式における調整基礎(それぞれ1株当たり確定)を超えない限り、非米国株主に課税すべきではない。代わりに、彼らはこのような株式における非米国株主の調整基数を下げるだろう。このような分配が非米国株主持分の調整ベースを超える場合、それらは、非米国株主株の収益を売却または処分するとみなされ、課税される可能性がある-株を売る“以下は本節の一部である

新しい財政省条例はまた合格した外国年金基金に新しい指導を提供した。タイトルの下の4段目は“重要なアメリカ連邦所得税の考慮事項−米国の非米国株主への課税−株売却−“削除し、次のように置き換えます

FIRPTAの有効な関連収入条項について、以下の“合格所持者”に関する討論によると、“合格外国養老基金”(定義は以下参照)或いはそのすべての権益が合格外国年金基金が保有するいかなる実体も外国人とみなされず、FIRPTAによってこのような実体の税収を免除する。“適格外国年金基金”とは、(1)外国で作成または組織され、(2)外国(またはその1つまたは複数の政治地域)または1つまたは複数の雇用主によって設立され、現職または前任従業員(自営業者を含む)に退職または年金福祉を提供する組織または手配を意味する
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カタログ表
(3)参加者又は受益者がその資産又は収入の5%を超える権利を得る権利がない、(4)政府の監督管理を受け、関係地方税務機関に提供又はその他の方法で受益者に関する年間資料を取得する権利がある、(5)現地法律に基づいて、(A)本来納税すべき入金は、その総収入から控除又は免除することができ、又はより低い税率で課税することができ、又は(B)その投資収入の納税遅延課税、あるいはこのような収入をその総収入から除外したり減額したりして税率で課税する。財務省条例によると、以下の“合格保持者”に関する議論によると、FIRPTAの有効関連収入条項についても、“合格制御実体”は外国人とはみなされない。合格制御エンティティは、一般に、1つまたは複数の合格外国救済基金によって直接的または間接的に1つまたは複数の合格制御エンティティによって所有される外国の法律に従って設立された信託または会社を含む

財政部法規はさらに、合格した外国年金基金または合格した制御実体は、米国の不動産権益またはそれに起因するREIT分配を処分する上でFIRPTAの制約を免れないと規定しており、この合格した外国年金基金または合格した制御実体が“合格所有者”でない限り。合格所有者になるためには、合格した外国年金基金或いは合格した制御実体はアメリカの不動産権益或いはREIT分配を処分する時に2つの代替テストの一つを満たさなければならない。第1の基準によれば、合格した外国年金基金又は合格した制御実体は、その資格が合格した外国年金基金又は合格した制御実体の処置又は分配の日が終了した絶え間ない期間内に、最も早い日に米国の不動産権益を有していない場合、合格の所持者である。あるいは、適格な外国年金基金または合格した制御エンティティが、前に述べた期間内に最初に米国の不動産権益を保有している場合には、いくつかのテスト期間の要求を満たした場合にのみ、合格した所有者となることができる。

財政部条例はまた、すべての権益を適格所有者が保有する外国パートナー企業は、1つ以上の提携企業を通じて、その身分を証明することができ、“外国投資家権利法”に基づいて源泉徴収するために外国人とみなされないことを規定している。
私たちはどんな非アメリカの株主にも適用されるこのような財政部法規を遵守するつもりだ。
財務状況及び経営実績
私たちのほとんどの収入はテナントから受け取ったレンタル料から来ています。これらのレンタル料は私たちの各物件の既存の賃貸契約から来ます。これらの収入には、固定基礎賃貸料と、私たちが発生し、個別のテナントに転嫁したいくつかの物件の運営費用の回収が含まれている。接近体積量私たちの93.5%のレンタル空間には固定賃貸料の上昇あるいは消費物価指数に基づくレンタル料の上昇が含まれています。レンタル期間は通常三年から十年まで様々です。
私たちの主な現金支出には、私たちの不動産運営費用が含まれています。その中には、不動産税、修理と維持、管理費用、保険、光熱費、一般および行政費用が含まれています。その中には、補償コスト、オフィス費用、専門費用および他の行政費用、買収コスト、仲介人やコンサルタントに支払う第三者コスト、主に循環信用手配、定期ローン、優先無担保手形の利息支出が含まれています。
私たちが異なる時期に物件を買収した影響で、私たちの総合経営業績は往々にして異なる時期に比較できない。買収された財産の経営結果は、買収の日に当社の財務諸表に含まれています。
以下、2022年12月31日と2021年12月31日までの年間業績の分析には、同じ店舗物件に起因できる変化が含まれている。2022年12月31日現在と2021年12月31日までの年度比較の同一商店池には、2022年12月31日現在と2021年1月1日以降に所有·運営されているすべての物件が含まれており、2022年12月31日までに処分、売却のために保有または再開発中の物件は含まれていない。2022年12月31日まで、同じ商店池は197棟の建物を含み、総面積は約1，210万平方フィートで、私たちの総所有面積の約79.4%を占め、24枚の改善ブロックは、私たちの総所有面積の約56.7%、約91.5エーカーを占めている。2022年12月31日現在、2022年から2021年までの間に非同一店舗物件を買収、再開発または販売するか、または2022年12月31日までに販売待ち(ある場合)または再開発中の非同一商店物件であり、55棟の建物、総面積約310万平方フィート、22ブロックの面積約69.9エーカーの改善区画、および3カ所の再開発中の物件であり、完成後には面積約34，000平方フィートの建物と2枚の総面積約12.1エーカーの改善区画が含まれる。2022年12月31日と2021年12月31日までの合併同店池占有率はそれぞれ約99.5%と98.1%であった。
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カタログ表
私たちの将来の財務状況と経営業績は、賃貸料収入、直線賃貸料と賃貸無形資産の償却を含み、より多くの物件を買収する影響を受ける可能性があり、支出は歴史的結果と大きく異なる可能性がある。

2022年12月31日までの年度と2021年12月31日までの年度比較：
 12月31日までの年度  
 20222021$Change変更率
 (千ドル) 
賃料収入1
同じ店$166,590 $155,955 $10,635 6.8 %
異なる店経営属性2
52,758 20,144 32,614 161.9 %
賃料総収入219,348 176,099 43,249 24.6 %
テナント料精算1
同じ店45,040 40,777 4,263 10.5 %
異なる店経営属性2
11,824 5,054 6,770 134.0 %
テナント料は総額を精算する56,864 45,831 11,033 24.1 %
総収入276,212 221,930 54,282 24.5 %
物件運営費
同じ店52,473 48,529 3,944 8.1 %
異なる店経営属性2
16,430 7,719 8,711 112.9 %
物件運営費総額68,903 56,248 12,655 22.5 %
純営業収入3
同じ店159,157 148,203 10,954 7.4 %
異なる店経営属性2
48,152 17,479 30,673 175.5 %
純営業収入合計$207,309 $165,682 $41,627 25.1 %
他のコストと支出
減価償却および償却65,763 50,687 15,076 29.7 %
一般と行政31,192 26,964 4,228 15.7 %
調達コストとその他1,465 172 1,293 751.7 %
その他のコストと費用の合計98,420 77,823 20,597 26.5 %
その他の収入(費用)
利子とその他の収入809 822 (13)(1.6)%
償却を含めた利子支出(23,850)(18,054)(5,796)32.1 %
不動産投資販売収益112,166 16,627 95,539 574.6 %
その他収入合計89,125 (605)89,730 適用されない
純収入$198,014 $87,254 $110,760 126.9 %
1会計基準更新(ASU)2018-11号、レンタル(テーマ842)、ターゲットを絞った改善により、レンタルと非レンタル賃貸賃貸収入を分離しないことを選択することができます。テナントがレンタルして稼いだすべての賃貸料収入は、私たちが添付している総合経営報告書に“賃貸料収入とテナント費用精算”の行に反映されています。私らは、上記のような賃貸料収入やテナント支出の精算に関する列報はそうではなく、米国公認の会計原則(“公認会計原則”)に従って新聞を書くつもりもないと信じている。私たちは、経営陣、投資家、他の関係者たちがよくこれらの情報を使用して私たちの業績を評価すると信じている。この基準を採用していることについては、連結財務諸表に付記されている“付記2--重要会計政策”を参照されたい。
22021年と2022年の買収·処分を含め、22の改善されたブロックと2022年12月31日現在の3つの再開発中の物件。
3直線賃貸料とレンタル無形資産の償却が含まれている。本年度報告Form 10−Kにおける“非GAAP財務指標”を参照して，純営業収入と同店純営業収入と純収入の定義と入金を知り，なぜ純営業収入と同店純営業収入が我々の経営業績を測る有用な補完指標であると考えているのかを検討した。
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カタログ表
収入を得る。2022年12月31日までの1年間で、総収入が前年より約5430万ドル増加したのは、主に新規と更新の賃貸、2022年から2021年の間の物件買収および入居率の増加によるものだ。2022年12月31日までに年度開始された新規借款および継続借款の現金賃貸料は合わせて約220万平方フィートおよび19.1エーカーで、前年より約49.5%増加した。2022年と2021年12月31日までに、あるテナントに与えられた契約賃貸料減免に関する直線賃貸料収入はそれぞれ約750万ドルと530万ドルを記録し、それぞれ約90万ドルと100万ドルの賃貸終了収入を記録した。
物件運営費用。2022年12月31日までの1年間で、総物件運営支出は前年より約1270万ドル増加した。物件運営総支出が増加したのは、主に2022年から2021年の間に物件買収が約870万ドル増加したことと、保険料、年率上昇に関する不動産税および一部物件の公共事業支出の増加によるものである。
減価償却と償却。2022年12月31日までの年間で、減価償却と償却が前年比約1510万ドル増加したのは、主に2022年から2021年の間に物件を買収したことと、2022年12月31日までの1年間に4カ所の物件を売却したためである。
一般と行政費用です。2022年12月31日までの1年間で、一般·行政費は前年より約420万ドル増加したが、これは主に制限株式償却やその他の補償支出の増加、ボーナス支出の増加、従業員数と賃金の前年比の増加を含むためである。
買収コストとその他2022年12月31日までの1年間で，買収コストやその他のコストが前年に比べて約130万ドル増加したのは，主に我々A通り物件の環境修復が約100万ドルであったためである。
利息と他の収入。2022年12月31日までの年度の利息やその他の収入は前年並み。
利息支出は、償却が含まれています。2022年12月31日までの1年間で、利息支出は前年より約580万ドル増加した。この成長は主に、2022年9月2日に新たな1億ドルの無担保定期融資項目のすべての利用可能金額を借り入れ、2022年12月31日までの通年循環信用手配の借入が前年より増加したことと、2022年12月31日までの年間無担保定期融資と循環信用手配の平均金利が前年を上回ったためである。2022年8月1日に5，000万ドルの優先無担保手形を返済し、利息は4.23%で、2022年12月31日までの循環信用手配のすべての借金を返済し、この増加を部分的に相殺した。
不動産投資販売収益。2022年12月31日までの1年間で、不動産投資の販売収益は前年より約9550万ドル増加した。2022年12月31日までの1年間で、4カ所の物件を売却した総収益は約1.122億ドルであったのに対し、前年に2カ所の物件を売却した総収益は約1660万ドルであることが確認された。
2021年12月31日までの年度と2020年12月31日までの年度比較：
2021年12月31日までの年度と2020年12月31日までの年度の検討は、2021年12月31日までの年次報告書10-K表に含まれており、37ページの第2部第7項の下で、“経営陣の財務状況と経営結果の検討·分析”が含まれており、この報告は2022年2月9日に米国証券取引委員会に提出されている。
流動性と資本資源
私たちの融資戦略の主な目標は財務の柔軟性と保守的な資本構造を維持し、留保キャッシュフロー、処分物件の収益、長期債務及び普通株と永久優先株を発行して私たちの成長に資金を提供することです。長期的には私たちは
•我々の合併債務の未償還元本額といかなる未償還永久優先株の清算優先権の和をわが企業の総価値の35%以下に制限した
•固定料金カバー率を2.0倍以上維持する
•債務と調整後EBITDAの比率を6.0倍以下に維持した
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カタログ表
•変動金利債務を返済していない本金額を総合債務総額の20%以下に制限する
•私たちが予想していた平均賃貸期間(5年から7年)と一致した債務満期日がずれており、市場状況に応じて賃貸料が変化するにつれて資本構造の一部を再設定することができます。
私たちは柔軟な資本構造を維持するつもりで、長期目標は私たちの投資レベルの格付けを維持し、追加の無担保債務と永久優先株を発行することです。恵誉格付けは私たちの発行者にBBBを格付けし、見通しは安定している。証券格付けは、証券の購入、売却、または保有の提案ではなく、指定格付け機関が随時修正または撤回する影響を受ける可能性がある。私たちが現在の信用評価を維持できるという保証はない。私たちの信用格付けは、私たちが獲得できる資本の数量とタイプ、そして私たちが獲得可能な任意の融資の条項に影響を与えることができる。もし私たちの現在の信用格付けが引き下げられた場合、追加融資を獲得したり、既存の債務と約束を再融資することは困難になったり、高価になる可能性がある。我々は主に優先無担保手形，定期融資，信用手配，財産処分および普通株と永久優先株の発行収益を利用する予定である。これらの物件の住宅ローン比率が高い可能性があるため、買収物件に関する債務を負担することも可能である。
私たちは、運営提供された現金純額、既存の現金残高、および(必要に応じて)循環信用手配下の短期借入金によって、私たちの短期流動性需要を満たす予定です。私たちの運営が提供する純現金は運営需要を満たすのに十分であり、任意の借金の利息を支払い、連邦所得税法のREIT要求に基づいて分配に資金を提供すると信じている。短期的には、私たちは手元の現金、定期融資、優先無担保手形、担保ローン、私たちの循環信用で手配した借金、永久優先株と普通株発行、そして時々の財産処分を用いて、将来の不動産投資に資金を提供するつもりだ。私たちは循環信用手配下の借金、定期的な普通株の発行、永久優先株、長期無担保と保証債務、および時々物件を売却して得られた収益を通じて、工業物件の他の投資、物件買収、物件再開発、改修と拡張、および予定された債務満期日を含む長期流動資金需要を満たすことを期待している。私たちの買収戦略の成功は、循環信用手配の下で借入を獲得する能力と、株式と債務証券を発行することで追加資本を得る能力にある程度依存するかもしれない。
私たちは、私たちの財務状況、財務状況の変化、収入または支出、経営結果、流動性、資本支出または資本資源に現在または未来の影響を与える可能性がある表外手配は何もありませんが、これらは投資家にとって重要です。
流動資金の持分源
以下は、2022年12月31日現在の市場での普通株式発行計画のいくつかの情報である
ATM株発行計画実施日最高総発行価格(千)普通株で合計できる
3億ドルのATM計画June 11, 2021$300,000 $142,583 
次の表は市場における普通株発行計画の下での活動を示しています 2022年と2021年12月31日までの年度：
この年度までに
販売された株加重平均
1株当たりの価格		純収益
(単位：千)		販売手数料
(単位：千)
2022年12月31日1,286,125 $61.31 $77,707 $1,143 
2021年12月31日2,569,771 $63.23 $160,127 $2,356 
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カタログ表
流動性債務源
2022年12月31日現在、2024年7月に1，000万ドルが満期になる優先無担保手形、2026年7月に満期になる5，000万ドルの優先無担保手形、2027年10月に満期になる5，000万ドルの優先無担保手形、1，000万ドルが2028年7月に満了する優先無担保手形、1，000万ドルが2029年12月に満期となる優先無担保手形、1.25億ドルが2030年8月に満期となる優先無担保手形、および5，000万ドルが2031年7月に満期となる優先無担保手形(総称して“高級無担保手形”と呼ぶ)がある。
私たちは改正融資の側で、2025年8月に満期になった4.0億ドルの循環信用手配、2027年1月に満期になった1.00億ドルの定期融資、2028年1月に満期になった1.00億ドルの定期融資を含む。2022年9月2日、改正された融資メカニズム第2改正案に加入すると、2028年1月に満期となった1億ドルの定期融資下での全利用可能金額を抽出した。2022年12月31日と2021年12月31日まで、循環信用手配は未返済借入金がなく、定期ローン未返済借款はそれぞれ2億ドルと1.0億ドルである。
改正された融資総額は最大5.0億ドル増加し、最高11億ドル以下となるが、行政代理の承認を得、追加金額を提供したい貸手を決定しなければならない。改訂された貸金下の未返済借金は、(I)2027年1月に満期になった40000万ドルの循環信用手配、2027年1月に満期になった10000百万ドルの定期ローン及び2028年1月に満期になった10000百万ドルの定期ローンの合計、あるいは(Ii)未担保物件価値の60.0%に限られている。改訂された融資の利息は、定期融資を含め、一般に吾等が選択した(I)SOFRプラス適用SOFR保証金または(Ii)に適用される基本金利で支払い、この基本金利は行政代理の最優遇金利の中で最も高く、連邦基金実金利より0.50%高く、30日間SOFRプラス改訂貸金下のSOFR金利ローンの適用SOFR保証金プラス1.25%、または毎年1.25%である。循環信用手配の適用SOFR保証金は1.10%~1.55%(2022年12月31日現在1.10%)、定期融資の適用SOFR保証金は1.25%~1.75%(2022年12月31日現在1.25%)であり、これは私たちの未返済総合負債と私たちの総合総資産価値の比率に依存し、10ベーシスポイントのSOFR信用調整を含む。改訂されたローン計画は季節ごとに年会費を支払うことが要求され、金額は0.15%から0.30%まで様々で、総合負債の返済と総合総資産額の比率に依存する。
改正されたローンおよび高級無担保手形は、私たちおよび借り手が未保証財産を所有するほとんどの既存およびこれから設立される子会社によって保証される。改訂されたローンや高級無担保手形は、私たちの財産やそのような財産を持っている付属会社の権益を担保にしていません。改正された融資メカニズムと高級無担保手形には、私たちが守らなければならない一連の金融と他の条約が含まれている。2022年12月31日と2021年12月31日までに、改正された融資メカニズムと高度無担保手形下の契約を遵守しました。
2022年12月31日と2021年12月31日現在、私たちが持っている現金と現金等価物はそれぞれ約2640万ドルと2.044億ドルだ
次の表は、2022年12月31日と2021年12月31日までの年度私たちの債務満期日と元本支払い、および2022年12月31日と2021年12月31日までの年度の時価、資本化率、調整後のEBITDA、利息カバー率、固定費用カバー率と債務比率(千ドルで1株データを除く)をまとめています
信用.信用
施設		定期ローン上級生
安全じゃない
備考		債務総額
2023$—$—$—$—
2024——100,000100,000
2025————
2026——50,00050,000
2027—100,00050,000150,000
その後…—100,000375,000475,000
債務総額—200,000575,000775,000
繰延融資コスト、純額—(1,007)(3,175)(4,182)
総債務，純額$—$198,993$571,825$770,818
加重平均金利適用されない5.5%3.1%3.7%
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カタログ表
2022年12月31日まで2021年12月31日まで
総債務，純額$770,818$720,670
権益
普通株
未償還株1
76,881,14775,344,302
市場価格2
$56.87$85.29
総株4,372,2316,426,116
総時価$5,143,049$7,146,786
不動産総債務と総投資の比3
22.7%24.5%
総債務と総時価の比4
15.0%10.1%
変動金利債務は総債務のパーセントを占める5
25.8%13.8%
純収入$198,014$87,254
調整後EBITDA6
$187,097$149,094
利子引受範囲 7
7.8 x8.3 x
固定費用カバー範囲8
7.1 x8.0 x
債務と調整後EBITDAの比総額9
3.7 x4.5 x
総債務加重平均満期日5.3 5.9 

12022年12月31日現在と2021年12月31日現在の356，632株と289，186株の非帰属制限株を含む。2022年12月31日現在と2021年12月31日までに繰延補償計画でそれぞれ保有している417，665株と257，727株も含まれている。
2私たちの普通株のニューヨーク証券取引所での終値は、それぞれ2022年12月30日と2021年12月30日で、単位は1株当たりドルです。
3不動産総債務と総投資の比は、総債務(保険料と繰延融資コスト純額を含む)を不動産総投資で割ったものである。
4総債務-総時価の計算方法は、総時価で割った保険料と繰延融資コストの純額を含む総債務である。
5変動金利債務が総債務に占める割合は、保険料及び繰延融資コストを差し引いた純額を含む変動金利債務であり、総債務を除いて、保険料及び繰延融資コスト純額を含む。
62022年12月31日及び2021年12月31日までの年度未計利息、税項、物件販売収益(損失)、減価償却及び償却、買収コスト及び株式報酬前収益(“調整EBITDA”)調整後のEBITDAと純収入の定義と入金，および調整後のEBITDAが我々の経営業績の有用な補完尺度であると考えられるかの検討については，本年度報告10−K表の“非GAAP財務測定基準”を参照されたい。
7金利カバー率の計算方法は，調整後のEBITDAを利息支出で割ったものであり，償却を含む。調整後のEBITDAと純収入の定義と入金，および調整後のEBITDAが我々の経営業績の有用な補完尺度であると考えられるかの検討については，本年度報告10−K表の“非GAAP財務測定基準”を参照されたい。
8固定費用カバー率の算出方法は，調整後のEBITDAを利息支出で割ったものであり，償却プラス資産化利息を含む。調整後のEBITDAと純収入の定義と入金，および調整後のEBITDAが我々の経営業績の有用な補完尺度であると考えられるかの検討については，本年度報告10−K表の“非GAAP財務測定基準”を参照されたい。
9債務と調整後EBITDA総額の計算方法は総債務であり，保険料と繰延融資コスト純額を含み，経年化調整後EBITDAを除く。調整後のEBITDAと純収入の定義と入金，および調整後のEBITDAが我々の経営業績の有用な補完尺度であると考えられるかの検討については，本年度報告10−K表の“非GAAP財務測定基準”を参照されたい。
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カタログ表
次の表は、2022年12月31日と2021年12月31日までの年間支払いまたは対応する1株当たり現金配当金を示しています
3人にとっては
現在までの月		防衛を強化する1株当たりの配当金
共有		申告日日付を記録する支払期日
March 31, 2022普通株$0.34 2022年2月8日March 25, 2022April 8, 2022
June 30, 2022普通株$0.34 May 3, 2022June 30, 2022July 14, 2022
2022年9月30日普通株$0.40 2022年8月2日2022年9月30日2022年10月14日
2022年12月31日普通株$0.40 2022年11月1日2022年12月30日2023年1月13日
3人にとっては
現在までの月		防衛を強化する配当をする
1株当たり		申告日日付を記録する支払期日
March 31, 2021普通株$0.29 2021年2月9日March 26, 2021April 9, 2021
June 30, 2021普通株$0.29 May 4, 2021June 30, 2021July 14, 2021
2021年9月30日普通株$0.34 2021年8月3日2021年10月1日2021年10月15日
2021年12月31日普通株$0.34 2021年11月2日2021年12月15日2022年1月5日
現金の出所と用途
私たちの主な現金源は、運営からの現金、融資項目の下の借金の対応、私たちが改訂した融資手配の利用、普通株と優先株の発行、財産の売却収益、無担保手形の発行です。私たちの現金の主な用途は資産買収、債務超過、資本支出、運営コスト、会社管理費用、普通配当金です。
経営活動からの現金。2022年12月31日までの1年間で、経営活動が提供する純現金総額は約1兆432億ドルだったが、2021年12月31日までの年間は約1兆322億ドルだった。経営活動が提供する現金の増加は、主に2022年から2021年の間に買収された物件による追加キャッシュフローと、私たちが同じ商店街の新規賃貸契約と契約更新による賃貸料の増加である。
投資活動からの現金。2022年と2021年12月31日までの年間、投資活動のための現金純額はそれぞれ約3億377億ドルと6.664億ドルで、主にそれぞれ約4.076億ドルと6.45億ドルの不動産買収によって支払われた現金と、それぞれ約9220万ドルと6260万ドルの資本改善増加が含まれ、それぞれ約1.621億ドルと410万ドルの不動産投資販売純収益によって部分的に相殺された。
資金調達活動からの現金。2022年12月31日までの1年間に、融資活動が提供する現金純額は約1770万ドルであり、その中には主に新たな1.00億ドルの無担保定期融資下での全利用可能金額と普通株を発行する約7770万ドルの純収益が含まれており、5000万ドルの優先無担保手形の支払いと約1.074億ドルの配当金支払いが部分的に相殺されている。2021年12月31日までの1年間に、融資活動が提供する現金純額は約6.312億ドルであり、その中には主に普通株の発行と約2.75億ドル優先無担保手形の発行による純収益約4.567億ドルが含まれており、一部は約8460万ドルの配当金支払いと約1130万ドルの担保融資支払いによって相殺されている
重要な会計政策と試算
以下は私たちが重要だと思う会計政策の討論だ。以下の議論は我々の最も重要な会計政策に関連しており，これらの政策は我々の財務状況や経営結果の記述が最も重要であり，管理層が最も困難で最も主観的で複雑な判断を行う必要があると考えられる。これらの判断は、財務諸表日に報告された資産及び負債の報告金額及び資産及び負債の開示、並びに報告期間内に報告された収入及び費用の報告金額に影響を与える。異なる推定または仮定を適用することは、私たちの財務諸表で報告された金額が大きく異なることをもたらす可能性があります。
コスト資本化する。私たちは再開発、リフォーム、不動産投資の拡大に直接関連するコストを資本化する。このようなプロジェクトに関するコストは発生時に資本化に計上される。もしプロジェクトが放棄された場合、このような費用は再開発または拡張プロジェクトが放棄された間に支出されるだろう。資本化を考慮するコストには、建築コスト、利息、不動産税、保険(適用など)が含まれているが、これらに限定されない。これらは
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カタログ表
コストは資産の期待用途に備えた必要な活動が行われている間にのみ資本化される。資産の予定用途に備えた活動が一時停止されれば、資本化期間はこのような活動が回復するまで停止する。保修及び補修物件に発生する費用は、物件の使用年数を延長しない場合には、発生した費用を計上する。
利息は、再建、改修または拡張から資産が予想される使用が可能になるまでの実資本支出に基づいて、期間の加重平均借入金利で資本化される。
不動産買い入れ。 企業合併 (Topic 805): 企業の定義を明らかにする買収(または処分)された総資産の公正価値が実質的に単一の識別可能資産または同様の識別可能資産のセットに集中している場合、この統合資産および活動は企業とはみなされないことが要求される。企業になるためには、得られた活動および資産のセットは、投入および1つまたは複数の実質的なプロセスを含み、それらは共に産出を創出する能力に寄与しなければならない。私たちの不動産買収は一般的に明確な定義の下で資産買収に計上されることが確認された。物件を買収する際には、吾らは購入した有形資産(主に土地、ビル及び内装を含む)及び無形資産及び負債(一般に市価賃貸借契約及びすべての原地租を超える初期価値からなる)の公正価値を推定している。我々は，リセットコスト，推定キャッシュフロー予測，その他の推定技術などの第3レベル投入を用いて公正価値を決定し，既存の市場情報に基づいて適切な割引率と資本化率を適用した。買収に関係して負担する住宅ローンは、買収当日に類似した債務の現在の市場金利でその公正価値で入金される。資産買収に関する買収関連コストは相対公正価値基準で個別有形無形資産及び負債の資本化に計上し、業務合併に関する買収関連コストは発生時に費用を計上する。
有形資産の公正価値は、それが空いているように、財産を評価することによって決定される。土地価値は現在の比較販売価値(あればある)或いは管理層が市場状況及び著者らの管理チームの経験による公正価値の推定に基づいて得られる。建築および改善価値は、リセットコストから減価償却を差し引いて計算されるか、または経営層が割引キャッシュフロー分析または同様の方法を用いて当該資産の公正価値の推定を使用する。上記リース及び市価リース未満の公正価値は、買収リース(買収リースに関するリスクを反映した割引率を使用)に基づいて徴収された契約金額と吾等が推定した市場賃貸金利との差額の現在値から算出され、当該期間の計算は、リースの残期限に市価を下回る固定金利継続権のいずれかを加えた期間に等しい。上記および市価以下のリース価値は、残りの初期年間に償却された賃貸料収入に市価を下回る固定金利継続権のいずれかの期限を加え、当該等オプションはそれぞれ賃貸契約の安価な継続権とみなされる。原位置レンタルの初期価値は、手数料および他の関連コストを含む同様のレンタルを実行するコストに基づく。跡地賃貸の原価値には，不動産税，保険，賃貸物件の空きから購入までの日入居率の推定時間内に市場価格で計算される賃貸料収入損失推定も含まれる。
減損する。イベントや状況変化が物件の帳簿価値を完全に回収できない可能性がある場合，財務報告用途の帳簿価値は物件ごとの基準で減値を審査する。このようなイベントまたは状況変化の例は、販売資産を分類すること、所定の保有期間を変更すること、または資産が空いている時間が予想を大幅に超える場合を含むことができる。使用のために販売または保有するための資産を保有する予期される用途は、減値の計量方法に大きな影響を与える。1つの資産を長期的に保有しようとする場合、回収可能性は未割引の将来のキャッシュフローに基づく。この資産額面が将来のキャッシュフロー法で計算されていない場合、この資産額面は、予想される保有期間のコストまたは予想キャッシュフローの現在値のうち低い者によって計量される。資産帳簿価値が予想保有期間のコストまたは予想キャッシュフローの現在値の低い者を超えた場合には、収益の減価費用を確認する。もし1つの資産が売却しようとした場合，減値は推定公正価値から売却コストを引いて決定する.予想される将来の純現金流量の推定は本質的に不確実であり、他を除いて、現在と未来の経済と市場状況および資本獲得性に関する仮定に依存する。賃貸率、レンタル期間、保有期間および販売価格に関する仮定に基づいて推定公正価値を決定します。利用可能な場合、現在の市場情報は、資本と賃貸料成長率を決定するために使用される。もしあれば、現在の比較販売価値も公正価値を決定するために使用することができる。市場情報が容易に入手できない場合, このような投資は私たちの市場状況に対する理解と私たちの管理チームの経験に基づいている。実際の結果は私たちの推定とは大きく違うかもしれない。公正価値推定に用いる割引率は，示した保有期間に応じた割引率を表し，リスクプレミアムを重畳する。
収入確認。当社はリース期間中に賃貸借契約を運営する賃貸料収入を直線的に記録し，テナントが必要な金を支払うことができないことによる可能性のある推定損失計を計上している。もしテナントが不審口座、保証金、信用状に対する予約金額を超える契約レンタル金を支払うことができなかった場合、将来的に疑わしい口座費用を追加的に確認しなければならないかもしれません。テナントの財務状況を定期的に適切に検討し、テナントの流動資金や信用を継続的に監査していきます
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カタログ表
毎期、私たちは直線レンタル料を含めて、私たちの未払い売掛金を審査して、疑わしい帳簿を発見し、必要に応じて準備を提供します。テナントが最終終了契約に署名し、終了費用の支払いが料金を支払う前に満たさなければならないまたは放棄しなければならないいかなる条件にも制限されていない場合には、レンタル終了費用も記録します。テナントが最終終了契約に調印しても賃貸空間内に残っていれば、適用の終了が延期され、そのテナントの入居期間内に確認される。
テナント支出償還収入には，テナントが賃貸借契約に応じて支払う不動産税，保険その他回収可能な物件運営費の金および金額が含まれており，関連支出が発生した同期間に収入として確認されている。
所得税。私たちは規則に基づいて不動産投資信託基金として課税し、2010年12月31日現在の納税年度から不動産投資信託基金として運用することを選択した。REITの資格を満たすためには、私たちが毎年REIT課税収入の少なくとも90%を私たちの株主に分配することを要求することを含むいくつかの組織および運営要件を満たさなければならない(計算時に支払われた配当金の減額や純資本利益は考慮されておらず、必ずしもGAAPに従って計算された純収益に等しいとは限らない)。不動産投資信託基金として、私たちが株主に条件に合った配当金を分配する限り、私たちは通常連邦所得税を納めません。もし私たちがどの納税年度にREITになる資格がなければ、私たちは正常な企業所得税税率で私たちの課税収入について連邦所得税を納付し、通常は資格を失った次の年の4つの納税年度内に連邦所得税の目的のためにREITとして扱う資格がありません。アメリカ国税局が特定の法定条項に基づいて減免してくれない限り。このような事件は我々の純利益と株主に分配可能な純現金に実質的な悪影響を及ぼす可能性がある。しかし、私たちは私たちの組織と運営方式がREITとしての待遇に適合していると信じている。
株式報酬と他の長期奨励的報酬。私たちはASC 718の規定に従って報酬-株報酬私たちの株式補償計画は、株式支払い取引に関する補償コストを財務諸表で確認し、発行された権益または負債ツールの公正価値に基づいて計量することを要求する。我々の2019年株式インセンティブ計画(“2019年計画”)は、制限株式奨励、業績株奨励、非制限株、または上記の任意の組み合わせを付与することを規定しています。株式補償は財務諸表で一般·行政費用として確認され、付与された日の賠償金の公正価値に応じて計量される。私たちは歴史的経験と予想された行動に基づいて罰金率を推定する。費用額は今後の期間中に株式奨励の具体的な特徴に応じて調整される可能性がある。
また、2019年1月8日に改訂および再記載された改正長期インセンティブ計画(改訂および再記載された“改正長期インセンティブ計画”)に基づいて、予め設定された業績評価期間(一般に3年)が終了した後に普通株で支払う長期インセンティブ目標報酬(“パフォーマンス株式奨励”)を我々の役員に発行した。獲得可能な金額は可変であり、これは、予め設定された業績評価期間内のモルガン·スタンレー資本国際米国不動産投資信託指数(MSCI U.S.REIT Index，RMS)およびリッチNAREIT株式工業指数(FTSE NAREIT Equity Industrial Index)に対する当社株の相対的な総株主リターンに依存する。改正されたLTIPによると、参加者1人当たり2019年1月1日以降に付与された業績株式奨励は、若干の普通株で表示され、普通株で決済される。目標報酬は以前はドル金額で表示され、普通株で決済されていた。2019年1月1日以降に付与された業績株式奨励から、業績株式奨励の付与日公允価値は、付与日にモンテカルロシミュレーションモデルを用いて現在の会計処理下で決定され、業績期間中に直線ベースで確認される。2019年1月1日までに付与された業績株奨励については、モンテカルロシミュレーションモデルを用いて、付与日と報告期間ごとに業績株式報酬の公正価値を推定します。2019年1月1日までに付与された業績株奨励は、貸借対照表日の業績株奨励の公正価値に基づいて、必要な業績期間の報酬支出であることが確認され、当該公正価値は我々の相対株価表現によって四半期が異なる, 業績株奨励の構成部分として付属の総合貸借対照表に計上した。
材料現金引受
2023年2月7日までに、第三者販売者と4つの未完成契約を締結し、4つの工業物件を買収し、総購入価格は2.595億ドルだった。提案された買収は満足できる職務調査と様々な成約条件を達成しなければならないので、契約下の物件を買収する保証はありません。
私たちの購入契約の1つは約1億736億ドルの総購入価格でマイアミCountyline社パーク(“Countyline”)121エーカーのプロジェクトを買収し、220万平方フィートの工業配送建物を持ち、Countyline内の7つの完全にレンタルされた建物に隣接している。このプロジェクトはゴミ埋立地の再建プロジェクトで、フロリダ州の有料道路とI-75号線の南部終点に隣接して、現在29.8%を借りて、面積は19.1万平方メートルです
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カタログ表
建設中の後装式工業集散楼と506，000平方フィートの埠頭を跨ぐ工業集散楼。前借りビル落成後の安定上限比率は5.0%と推定され、残りの8棟合資格ビルの安定上限比率は6.0%と推定される。2025年に完成する予定で、このプロジェクトにはLEED認証を受けた工業建築が10基含まれ、総面積は約220万平方フィート、総投資は約4.911億ドルと予想される。安定資本化率に関するより多くの情報は、“プロジェクト7.経営陣の財務状況と業務成果の討論と分析--2022年の発展--買収活動”を参照し、同節に掲載された表の足注2を含む
次の表は、2022年12月31日までに満期になった重大な現金約束(千ドル単位)をまとめています
材料現金引受1以下
年.年		1-3年3-5年5つ以上
年.年		合計する
債務$— $100,000 $200,000 $475,000 $775,000 
債務利息支払い18,015 32,280 26,535 21,808 98,638 
賃貸承諾額を経営する657 1,374 1,410 840 4,282 
購入義務1
259,545 — — — 259,545 
合計する$278,217 $133,654 $227,945 $497,648 $1,137,465 
12023年2月7日まで
非公認会計基準財務指標
我々の経営業績の重要な補完指標として，投資家に有用であると考えられる非GAAP財務指標を用いた：運営資金，あるいはFFO，調整後EBITDA，純営業収入，あるいはNOI，同店NOIと現金ベース同店NOIである。FFO，調整後のEBITDA，NOI，同店NOI，キャッシュベース同店NOIは単独で考慮すべきではなく，GAAPの業績測定基準による代替品とすべきではない。また，FFO，調整後EBITDA，NOI，同店NOIと現金ベース同店NOIの計算は他社から報告されたFFO，調整後EBITDA，NOI，同店NOI，現金ベース同店NOIと比較できない可能性がある。
我々は，全国不動産投資信託協会(“NAREIT”)が策定した基準に基づいてFFOを計算し，この協会はFFOを純収益(赤字)(公認会計原則に基づいて決定)と定義し，売却財産の収益(損失)や減価償却不動産の減価償却を含まず，不動産資産の減価償却と償却，および合併していない提携企業と合弁企業を調整したFFO(計算時にFFOを同じ基準で反映する)と定義している。報告FFOは、投資家に、不動産減価償却や償却、資産売却の収益や損失などの特定の非現金項目を考慮することなく、我々の経営状況の測定であるため、我々の経営業績に関する有用な情報を提供していると考えられる。
FFOは我々の経営業績の有意義な補完指標であると考えられ，公認会計原則による不動産資産の歴史的コスト会計は不動産資産の価値が時間の経過とともに予測可能に減少すると暗黙的に仮定しているからである。不動産価値は歴史的に市場状況に伴い上昇または低下しているため、多くの業界投資家やアナリストは、歴史的コスト会計を使った不動産会社が経営業績を公表するだけでは不十分だと考えている。したがって，FFOの使用は，必要なGAAPプレゼンテーションに加えて，我々の運営実績をより網羅的に知ることができると考えられる.
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カタログ表
次の表は、2022年12月31日、2021年、2020年12月31日までの3ヶ月と年間の純収入から計算したFFOを反映しています
 12月31日までの3ヶ月間  12月31日までの3ヶ月間
 20222021$Change変更率20212020$Change変更率
純収入
$58,880 $32,259 $26,621 82.5 %$32,259 $13,513 $18,746 138.7 %
不動産投資販売収益(36,118)(13,442)(22,676)168.7 %(13,442)— (13,442)適用されない
減価償却および償却18,536 13,707 4,829 35.2 %13,707 11,192 2,515 22.5 %
非不動産減価償却(16)(22)6 (27.3)%(22)(11)(11)適用されない
参加証券に割り当てる1
(192)(126)(66)52.4 %(126)(73)(53)72.6 %
普通株主は運営資金を占めなければならない2
$41,090 $32,376 $8,714 26.9 %$32,376 $24,621 $7,755 31.5 %
普通株式1株当たり基本FFO
$0.54 $0.44 $0.10 22.7 %$0.44 $0.36 $0.08 22.2 %
希釈して1株当たりFFO
$0.54 $0.44 $0.10 22.7 %$0.44 $0.36 $0.08 22.2 %
加重平均ほぼ普通株式
76,048,579 73,380,519 73,380,519 68,245,315 
加重平均で普通株を希釈する
76,145,382 73,735,244 73,735,244 68,652,454 
12月31日までの年度12月31日までの年度
20222021$Change変更率20212020$Change変更率
純収入$198,014 $87,254 $110,760 126.9 %$87,254 $79,795 $7,459 9.3 %
不動産投資販売収益(112,166)(16,627)(95,539)574.6 %(16,627)(26,766)10,139 (37.9)%
減価償却および償却65,763 50,687 15,076 29.7 %50,687 45,875 4,812 10.5 %
非不動産減価償却(72)(74)2 (2.7)%(74)(70)(4)5.7 %
参加証券に割り当てる1
(656)(428)(228)53.3 %(428)(496)68 (13.7)%
普通株主は運営資金を占めなければならない2
$150,883 $120,812 $30,071 24.9 %$120,812 $98,338 $22,474 22.9 %
普通株式1株当たり基本FFO$2.00 $1.71 $0.29 17.0 %$1.71 $1.45 $0.26 17.9 %
希釈して1株当たりFFO$2.00 $1.71 $0.29 17.0 %$1.71 $1.44 $0.27 18.8 %
加重平均ほぼ普通株式75,498,107 70,534,202 70,534,202 67,762,927 
加重平均で普通株を希釈する75,586,480 70,793,670 70,793,670 68,170,066 
1株式ベースの支払い取引で付与されたツールが参加証券であるか否かを決定し、1株当たり収益を計上する政策と一致するために、普通株式1株当たりFFOは、配当(ある場合)割り当てを宣言するFFOに基づいて調整され、2段階法によりすべての参加証券(加重平均発行済み普通株と未帰属発行制限株)に割り当てられる。この方法により、356，796株、288，976株と203，729株の加重平均非帰属制限株は#年に分配された
48
カタログ表
2022年、2021年、2020年12月31日までの3カ月、および2022年、2021年と2020年12月31日までの年間発行済み加重平均未帰属制限株はそれぞれ328，866株、245，075株と341，673株だった。
22022年、2021年および2020年12月31日までの3カ月間の業績共有奨励費を含めてそれぞれ約130万ドル、130万ドルおよび290万ドル、および2022年、2021年および2020年12月31日までの年度のそれぞれ約450万ドル、530万ドルおよび660万ドル。業績株式奨励に関するより多くの情報は、我々の連結財務諸表に付記されている“付記10-株主権益”を参照されたい。
前年同期と比較して，2022年12月31日までの3カ月と年度のFFOがそれぞれ約870万ドルと3010万ドル増加したのは，主に2021年と2022年の間の物件買収と，2022年12月31日までの3カ月と年度の同店NOIが前年同期に比べてそれぞれ約250万ドルと110万ドル増加したためである。FFOの増加は、ボーナス支出の増加および2022年12月31日までの3ヶ月および年度の前年同期と比較した従業員数および賃金の増加を含む、発行された加重平均普通株増加および制限株式償却およびその他の補償費用の増加による一般および行政費用増加によって部分的に相殺される。我々A大道物件の環境修復により，2022年12月31日までの年度，買収コストやその他のコストも増加している。また、2022年12月31日までの3ヶ月間、200万ドルの市価以下の賃貸を解約しました。これらの賃貸は、複数の物件の早期賃貸終了と関係があります。
調整後のEBITDAを，利息，税項，減価償却と償却前の収益，不動産投資販売収益，買収コスト，株式ベースの報酬として計算した。列報調整後のEBITDAは，未課税，不動産投資販売収益(損失)，非現金減価償却と償却費用，買収コスト，株式ベースの報酬影響までの非レバレッジベースの運営のための投資家に我々の経営業績に関する有用な情報を提供していると考えられる。金利支出を除くことにより、調整後のEBITDAは、投資家が私たちの資本構造と債務から独立して私たちの経営業績を評価することができるので、不動産業界でも他の業界でも、私たちの四半期と他の中期および年度期間の経営業績をより意味的に比較し、私たちの経営業績を他社の経営業績と比較することができる。我々は現在成長段階にあるため，買収コストは調整後のEBITDAには含まれておらず，我々の経営業績を安定した会社と比較するためである。
49
カタログ表
下表は、2022年、2021年、2020年12月31日までの3ヶ月と年度の純収入計算による調整後EBITDAを反映している
 12月31日までの3ヶ月間  12月31日までの3ヶ月間  
 20222021$Change変更率20212020$Change変更率
純収入$58,880 $32,259 $26,621 82.5 %$32,259 $13,513 $18,746 138.7 %
不動産投資販売収益(36,118)(13,442)(22,676)168.7 %(13,442)— (13,442)適用されない
減価償却および償却18,536 13,707 4,829 35.2 %13,707 11,192 2,515 22.5 %
償却を含めた利子支出7,457 5,207 2,250 43.2 %5,207 4,195 1,012 24.1 %
株に基づく報酬2,653 2,547 106 4.2 %2,547 3,472 (925)(26.6)%
調達コストとその他374 — 374 適用されない— 85 (85)適用されない
調整後EBITDA$51,782 $40,278 $11,504 28.6 %$40,278 $32,457 $7,821 24.1 %
12月31日までの年度12月31日までの年度
20222021$Change変更率20212020$Change変更率
純収入$198,014 $87,254 $110,760 126.9 %$87,254 $79,795 $7,459 9.3 %
不動産投資販売収益(112,166)(16,627)(95,539)574.6 %(16,627)(26,766)10,139 (37.9)%
減価償却および償却65,763 50,687 15,076 29.7 %50,687 45,875 4,812 10.5 %
償却を含めた利子支出23,850 18,054 5,796 32.1 %18,054 15,997 2,057 12.9 %
株に基づく報酬10,171 9,554 617 6.5 %9,554 9,826 (272)(2.8)%
仕入コスト1,465 172 1,293 751.7 %172 271 (99)(36.5)%
調整後EBITDA$187,097 $149,094 $38,003 25.5 %$149,094 $124,998 $24,096 19.3 %
私たちはNOIを賃貸料収入として計算し、テナント費用の精算、物件運営費用を引いた。私たちは、同じ店舗のNOIを賃貸料収入と計算し、テナント費用の精算を含め、同一店舗に基づく物件運営費用を差し引く。NOIには減価償却、償却、一般と行政費用、買収コストと利息支出は含まれておらず、償却が含まれている。私たちは現金をもとに同店NOIと同店NOIを計算し、直線賃貸料やレンタル無形資産の償却は含まれていない。同一ストレージプールには、2022年12月31日までと2021年1月1日以来所有·運営されているすべての物件が含まれており、2022年12月31日までに販売または再開発のために処分、保有されている物件は含まれていない。2022年12月31日現在、同一商店池は197棟の建物からなり、総面積は約1210万平方フィートで、私たちの総所有面積の約79.4%を占め、24枚の改善されたブロックは、私たちの総所有面積の約56.7%、約91.5エーカーである。同一店舗池は、2021年12月31日現在と2020年12月31日までの3ヶ月と年度を比較するために使用され、2021年12月31日現在および2020年1月1日以降所有·運営されているすべての物件を含み、2021年12月31日までに処分、第三者への売却、または再開発中の物件は含まれていない。2021年12月31日現在、同一商店池は210棟の建物からなり、総面積は約1250万平方フィートで、私たちが所有している総面積の約83.0%と、19ブロックの改善されたブロックで、面積は約79.6エーカーで、私たちが持っている総面積の約62.6%を占めている。騒音を呈していると考えられます, 同店NOIと現金基礎同店NOIは投資家に著者らの物件経営業績に関する有用な情報を提供した。NOIは減価償却、償却、一般と行政費用、購入コストと利息支出などの不動産管理に関連する制御不能項目を排除したからである。同一店舗NOIと現金ベース同一店舗NOIを表示することにより，同一店舗の経営業績を直接異なる時期で比較することができる。
50
カタログ表
下表には、2022年12月31日、2021年、2020年12月31日までの3ヶ月と年度の純収入から算出したNOI、同店NOI、現金ベース同店NOIが反映されている
 12月31日までの3ヶ月間  12月31日までの3ヶ月間  
 20222021$Change変更率20212020$Change変更率
純収入1
$58,880 $32,259 $26,621 82.5 %$32,259 $13,513 $18,746 138.7 %
減価償却および償却18,536 13,707 4,829 35.2 %13,707 11,192 2,515 22.5 %
一般と行政8,193 7,716 477 6.2 %7,716 6,936 780 11.2 %
調達コストとその他374 — 374 適用されない— 85 (85)適用されない
その他の収入と支出の合計(29,059)(8,372)(20,687)247.1 %(8,372)4,127 (12,499)適用されない
純営業収入56,924 45,310 11,614 25.6 %45,310 35,853 9,457 26.4 %
店舗別の騒音を減らす
(15,927)
2
(6,797)
2
(9,130)134.3 %(7,094)
3
(1,859)
3
(5,235)281.6 %
同じ店の騒音 4
$40,997 $38,513 $2,484 6.4 %$38,216 $33,994 $4,222 12.4 %
直線賃貸料の削減と無形資産のリース償却5
(1,381)(2,652)1,271 (47.9)%(2,388)(2,117)(271)12.8 %
現金制同店騒音
$39,616 $35,861 $3,755 10.5 %$35,828 $31,877 $3,951 12.4 %
終業料収入を差し引く(77)(148)71 (48.0)%(148)(75)(73)97.3 %
現金制の同一店舗NOIは、停止料は含まれておりません$39,539 $35,713 $3,826 10.7 %$35,680 $31,802 $3,878 12.2 %
12022年、2021年、2020年12月31日までの3カ月間の約60万ドル、10万ドル、10万ドルの賃貸終了収入を含む。
22021年と2022年の買収·処分、22の改善ブロック、再開発中の3つの物件、2022年12月31日現在の4つの完成した再開発物件が含まれる。
32020年と2021年の買収·処分、17の改善ブロック、4つの再開発中の物件、2022年12月31日現在の1つの完成した再開発物件を含む。
42022年、2022年、2021年、2020年12月31日までの3カ月約10万ドルの賃貸終了収入を含む。
5同一商店池のレンタル無形資産の直線賃貸料と償却のみを含む。
51
カタログ表
 12月31日までの年度12月31日までの年度  
 20222021$Change変更率20212020$Change変更率
純収入1
$198,014 $87,254 $110,760 126.9 %$87,254 $79,795 $7,459 9.3 %
減価償却および償却65,763 50,687 15,076 29.7 %50,687 45,875 4,812 10.5 %
一般と行政31,192 26,964 4,228 15.7 %26,964 23,489 3,475 14.8 %
仕入コスト1,465 172 1,293 751.7 %172 271 (99)(36.5)%
その他の収入と支出の合計(89,125)605 (89,730)適用されない605 (11,642)12,247 適用されない
純営業収入207,309 165,682 41,627 25.1 %165,682 137,788 27,894 20.2 %
店舗別の騒音を減らす
(48,152)
2
(17,479)
2
(30,673)175.5 %(19,556)
3
(7,204)
3
(12,352)171.5 %
同じ店の騒音 4
$159,157 $148,203 $10,954 7.4 %$146,126 $130,584 $15,542 11.9 %
直線賃貸料の削減と無形資産のリース償却5
(7,402)(11,006)3,604 (32.7)%(10,021)(4,284)(5,737)133.9 %
現金制同店騒音
$151,755 $137,197 $14,558 10.6 %$136,105 $126,300 $9,805 7.8 %
終業料収入を差し引く(422)(764)342 (44.8)%(309)(3,717)3,408 (91.7)%
現金制の同一店舗NOIは、停止料は含まれておりません$151,333 $136,433 $14,900 10.9 %$135,796 $122,583 $13,213 10.8 %
12022年、2021年、2020年12月31日までの年間約90万ドル、100万ドル、380万ドルの賃貸終了収入を含む。
22021年と2022年の買収·処分を含め、22ブロックの面積が約69.9エーカーの改善区画、2022年12月31日現在の3カ所の再開発中の物件と4カ所で完成した再開発物件。
32020年と2021年の買収·処分を含め，17ブロック面積約47.5エーカーの改善ブロック，4カ所で再開発中の物件，2022年12月31日までに完成した再開発物件である。
42022年、2021年、2020年12月31日までの年間約40万ドル、80万ドル、370万ドルの賃貸終了収入を含む。
5同一商店池のレンタル無形資産の直線賃貸料と償却のみを含む。
2022年12月31日までの3カ月間、現金ベース同店NOIが前年同期比で約380万ドル増加したのは、主に新規と更新された賃貸契約の賃貸料収入の増加と、以前に存在した賃貸契約に含まれる契約賃貸料の増加によるものである。2022年，2022年および2021年12月31日までの3カ月間，同一店舗池内のいくつかのテナントに提供された契約レンタル料減免総額はそれぞれ約110万ドルおよび70万ドルであったが，同一店舗プール内の複数のテナントから受け取った賃貸終了収入はそれぞれ約10万ドルおよび10万ドルであった。また、2022年12月31日までの3カ月間の現金ベースで同一店のNOIが増加した約20万ドルは、2020年に空きや短期満期の物件に関係している。
2022年12月31日までの年間で、現金ベース同店NOIが前年比約1460万ドル増加したのは、主に新規賃貸契約と更新賃貸契約の賃貸料収入の増加および入居率の増加によるものである。2022年および2021年12月31日現在，同一店舗池内の複数のテナントに提供される契約レンタル料減免総額はそれぞれ約350万ドルおよび300万ドルであるのに対し，同一店舗プール内のいくつかのテナントから徴収される賃貸終了収入はそれぞれ約40万ドルおよび80万ドルである。また、2022年12月31日までの年間現金ベースで増加した同店NOIのうち、約60万ドルが2020年に空きや近いうちに満期になる物件に関係している。
52
カタログ表
第七A項。市場リスクに関する定量的で定性的な開示。
市場リスクには、金利、外貨為替レート、商品価格、株価、その他の市場敏感ツールに影響を与える市場変化によるリスクが含まれる。業務戦略を推進する時、私たちが直面している主な市場リスクは金利リスクだ。私たちが直面している金利変化のリスクは、主に債務が流動性を維持し、資本支出に資金を提供し、私たちのポートフォリオと業務を拡大するために使用されるからだ。私たちは金利変化が収益とキャッシュフローに与える影響を制限し、私たちの全体の借金コストを下げることを求めている。以下に述べるように、私たちのいくつかの未返済債務は変動金利で利下げされ、私たちは私たちの未来のいくつかの未返済債務に変動金利があると予想する。私たちは、金利上限および/またはスワッププロトコルを使用して、私たちの可変金利債務に関連する金利リスクを管理することができる。私たちは定期的に可変金利債務の代わりに固定金利の長期債務を用いて、私たちの資産と運営に資金を提供する予定です。
2022年12月31日現在、私たちの改訂融資スケジュールによると、私たちは2億ドルの未返済借入金があり、これらの借金はいずれも金利上限の制限を受けていません。私どもの改訂融資メカニズムに基づいて借り入れたお金はSOFRプラス適用SOFR保証金の変動金利で計上されています。2022年12月31日現在、私たちの改正融資メカニズムによると、未返済借入金の加重平均金利は5.5%です。SOFR金利が0.25%変動した場合、利息支出は金利変動、将来の収益、キャッシュフローに応じて毎年約50万ドル増加または減少し、2022年12月31日までに改正された融資メカニズムの未償還残高総額となる。
2023年6月30日以降、私たちに関連するすべてのLIBOR設定が発表停止または代表的ではなくなると予想されています。LIBORの終了は、すでに返済されていない借金や対沖取引の能力を借り入れたり維持したりする能力に影響を与えませんが、私たちがLIBORにリンクした契約がSOFRに変換されるにつれて、LIBORとSOFRの間の差異に加え、提案の利差調整に加えて、利息やヘッジコストがLIBORよりも高くても利用できる場合があります。さらに、SOFRは提案された代替金利であるにもかかわらず、貸手は、SOFRと類似しているか、または利息またはヘッジコストをより高くするLIBORとは異なる代替金利を選択することも可能である。どの金利がロンドン銀行間の同業借り換え金利の不確定性に代わるかを受けて、ロンドン銀行間同業借り換え金利の我々の借入金コストにおける終了幅を予測することはまだ不可能である。 2022年12月31日現在、我々の可変金利債務を管理する各プロトコルはSOFRに移行しているか、合意期限内にLIBORが得られない場合にLIBORを置き換えることが規定されている
項目8.財務諸表と補足データ
本年度報告F−1ページ表10−Kから第4部第15項“証拠物と財務諸表明細書”を参照。

第九項会計及び財務開示に関する変更と相違。
ない。
第9条。制御とプログラムです
情報開示制御とプログラムの評価
私たちの経営陣は、最高経営責任者総裁と財務責任者の参加の下で、我々の開示制御およびプログラム(取引法第13 a-15(E)および15 d-15(E)条に定義されているような)の有効性を監督下で評価し、本報告で述べた期間が終了するまで、私たちの開示制御およびプログラムは有効であり、取引法に基づいて提出または提出された報告書で開示された情報が記録、処理されることを合理的に保証することができると結論した。米国証券取引委員会の規則及び表に規定された時間内にまとめて報告し、必要な開示をタイムリーに決定するために、最高経営者総裁及び最高財務官を含む我々の経営陣に適切な状況で蓄積して伝達する
53
カタログ表
経営陣財務報告内部統制年次報告書
トレノ不動産会社の経営陣は財務報告書の十分な内部統制の構築と維持に責任がある。この内部制御システムは、財務諸表の作成と公平な列報に関する合理的な保証を会社管理層および取締役会に提供することを目的としている。すべての内部制御システムには，どんなに良く設計されていても，固有の限界がある.したがって，有効と判定されたシステムであっても，財務諸表の作成や列報に合理的な保証を提供することしかできない.
Terreno Realty Corporationの経営陣は、2022年12月31日までの財務報告の内部統制の有効性を評価した。この評価を行う際には、テレデビル委員会後援組織委員会(COSO)が“内部統制--総合枠組み(2013年枠組み)”で提案した基準を用いた。その評価によると、Terreno Realty Corporationの経営陣は、2022年12月31日現在、財務報告に対する社内統制がこれらの基準に基づいて有効であるとしている。Terreno Realty Corporationの独立監査人は、本年度報告書Form 10-Kに含まれる社内財務報告の内部統制の有効性に関する監査報告書を発表した(2022年12月31日現在の社内財務報告の内部統制の有効性について保留されていない意見を発表した)。


54
カタログ表
独立公認会計士事務所報告

Terreno Realty Corporation株主と取締役会へ

財務報告の内部統制については

我々は、テレデビル委員会後援組織委員会が発表した内部統制-総合枠組み(2013年枠組み)(COSO基準)で確立された基準に基づいて、Terreno Realty Corporation 2022年12月31日までの財務報告内部統制を監査した。COSO規格によれば，Terreno Realty Corporation(当社)は2022年12月31日まですべての重要な面で財務報告を効率的に内部統制していると考えられる

我々はまた、米国上場会社会計監督委員会(PCAOB)の基準に従って、当社の2022年12月31日まで、2022年12月31日と2021年12月31日までの総合貸借対照表を監査し、2022年12月31日までの各年度の関連総合経営報告書、全面収益、権益と現金流量、および当社指数第15項に記載されている関連付記と財務諸表付表を監査し、2023年2月8日の報告に対して保留のない意見を発表した。

意見の基礎

当社経営陣は、効果的な財務報告内部統制を維持し、添付されている“経営陣財務報告内部統制年次報告”における財務報告内部統制の有効性を評価する責任がある。私たちの責任は私たちの監査に基づいて、会社の財務報告書の内部統制に意見を述べることです。私たちはPCAOBに登録されている公共会計士事務所で、アメリカ連邦証券法およびアメリカ証券取引委員会とPCAOBの適用規則と法規に基づいて、私たちは会社と独立しなければなりません。

私たちはPCAOBの基準に従って監査を行っている。これらの基準は、財務報告の有効な内部統制がすべての重要な面で維持されているかどうかを決定するために、合理的な保証を得るために監査を計画し、実行することを要求する

我々の監査には，財務報告の内部統制を理解すること，重大な弱点があるリスクを評価すること，評価されたリスクテストに基づいて内部統制の設計·運用有効性を評価すること，および状況下で必要と考えられる他のプロセスを実行することが含まれる。私たちは私たちの監査が私たちの観点に合理的な基礎を提供すると信じている

財務報告の内部統制の定義と限界

会社の財務報告に対する内部統制は、公認された会計原則に基づいて、財務報告の信頼性と外部目的の財務諸表の作成に合理的な保証を提供することを目的としたプログラムである。会社の財務報告に対する内部統制には、(1)合理的で詳細かつ正確かつ公平に会社の資産を反映した取引および処分に関する記録の保存、(2)公認された会計原則に従って財務諸表を作成するために必要な取引が記録されている合理的な保証を提供し、会社の収入および支出は会社の経営陣と取締役の許可のみに基づいて行われる。(三)財務諸表に重大な影響を及ぼす可能性のある不正買収、使用、または処分会社の資産を防止またはタイムリーに発見する合理的な保証を提供する

その固有の限界のため、財務報告書の内部統制は誤った陳述を防止したり発見できない可能性がある。また，将来的にどのような有効性評価を行うかの予測は，条件の変化により制御不足のリスクが生じる可能性があり，あるいは政策やプログラムの遵守度が悪化する可能性がある

/S/安永法律事務所
カリフォルニア州サンフランシスコ
2023年2月8日


55
カタログ表
財務報告の内部統制の変化
2022年12月31日までの四半期内に、財務報告の内部統制に大きな影響を与えたり、合理的に財務報告の内部統制に大きな影響を与える可能性のある変化はありません。
プロジェクト9 B。他の情報。
2023年2月7日、David M.Leeは、他の約束に集中するために、私たちの2023年株主総会(以下、年次総会)で再選されないことを私たちに通知した。李さんは引き続き我々の取締役会に在籍し、年次総会中も委員会のメンバーを務め続ける。李さんが再選に出馬しないことを決めたのは、我々の運営、政策、やり方に関連するいかなる問題においてもわれわれと食い違いがあったからではない。
プロジェクト9 Cです。検査を妨害する外国司法管轄区域を開示する。

ない。
第三部


プロジェクト10.取締役、行政、企業管理
第10項要求の情報は、今年度の株主総会の最終委託書に含まれ、2022年12月31日までの財政年度終了後120日以内に提出され、引用により本明細書に組み込まれる予定である。

第11項.行政職報酬
第11項の要求された情報は、今年度の株主総会の最終委託書に含まれ、2022年12月31日までの財政年度終了後120日以内に提出され、引用により本明細書に組み込まれる予定である。
 
第12項：特定の実益所有者の保証所有権及び管理職及び関連株主事項。
第12項の要求された情報は、今年度の株主総会の最終委託書に含まれ、2022年12月31日までの財政年度終了後120日以内に提出され、引用により本明細書に組み込まれる見通しである。
 
第十三条特定関係及び関連取引、並びに取締役の独立性。
第13項の要求された情報は、今年度の株主総会の最終委託書に含まれ、2022年12月31日までの財政年度終了後120日以内に提出され、引用により本明細書に組み込まれる見通しである。
 
プロジェクト14.チーフ会計士費用とサービス
第14項の要求された情報は、今年度の株主総会の最終委託書に含まれ、2022年12月31日までの財政年度終了後120日以内に提出され、引用により本明細書に組み込まれる予定である。

56
カタログ表
第IV部
 
プロジェクト15.証拠品および財務諸表の添付表
(a)
1. and 2. 財務諸表 時刻表と
本年度報告はF-1ページから始まり、表10-Kの単独節として、以下の総合財務資料を含む

ページ
独立公認会計士事務所レポート(PCAOB ID：42)
58
2022年と2021年12月31日までの連結貸借対照表
60
2022年·2021年·2020年12月31日までの総合業務報告書
61
2022年，2021年，2020年12月31日までの総合総合収益表
62
2022年·2021年·2020年12月31日までの総合権益報告書
63
2022年、2021年、2020年12月31日までの統合現金フロー表
64
連結財務諸表付記
65
別表3--不動産投資と減価償却
1
米国証券取引委員会に適用される会計法規に規定されている他のすべての付表は、関連する指示によって要求されているか、適用されていないため、省略されているか、または必要な情報は、総合財務諸表およびその付記に含まれている。
3.陳列品
法規S-K第601項の提出を要求する証拠は、本年度報告の末尾のテーブル10-Kに列挙され、署名ページの直前に、参照によって本年度報告に組み込まれる。
 
項目16.表格10-Kの概要
ない。
57
カタログ表
独立公認会計士事務所報告


Terreno Realty Corporation株主と取締役会へ

財務諸表のいくつかの見方

添付のTerreno Realty Corporation(当社)が2022年12月31日と2021年12月31日までの総合貸借対照表、関連する総合経営報告書、全面収益を監査しました, 2022年12月31日までの3年度の毎年の権益及びキャッシュフロー、および指数第15項に記載されている付記及び財務諸表付表(総称して“総合財務諸表”と呼ぶ)。総合財務諸表は、すべての重要な面で、2022年12月31日、2022年12月31日、2021年12月31日までの会社の財務状況、および2022年12月31日までの3年度の経営結果とキャッシュフローを公平に反映しており、米国公認会計原則に適合していると考えられる。

また、米国上場企業会計監督委員会(PCAOB)の基準に基づき、テレデビル委員会協賛組織委員会が発表した“内部統制-総合枠組み(2013枠組み)”で確立された基準に基づいて、2022年12月31日までの財務報告内部統制を監査し、2023年2月8日に発表された報告書について保留意見を発表した。

意見の基礎

これらの財務諸表は会社の経営陣が責任を負う。私たちの責任は私たちの監査に基づいて会社の財務諸表に意見を発表することです。私たちはPCAOBに登録されている公共会計士事務所で、アメリカ連邦証券法およびアメリカ証券取引委員会とPCAOBの適用規則と法規に基づいて、私たちは会社と独立しなければなりません。

私たちはPCAOBの基準に従って監査を行っている。これらの基準は、財務諸表に重大な誤報がないかどうかに関する合理的な保証を得るために、エラーによるものであっても不正であっても、監査を計画し、実行することを要求する。我々の監査には、財務諸表の重大な誤報リスクを評価するプログラム、エラーによるものであれ詐欺であっても、これらのリスクに対応するプログラムを実行することが含まれています。これらの手続きは、財務諸表中の金額および開示に関連する証拠をテストに基づいて検討することを含む。我々の監査には、経営陣が使用する会計原則の評価と重大な見積もり、財務諸表の全体列報を評価することも含まれています。私たちは私たちの監査が私たちの観点に合理的な基礎を提供すると信じている。

重要な監査事項

以下に述べる重要な監査事項とは、監査委員会に伝達または要求が監査委員会に伝達された当期財務諸表監査によって生じる事項である：(1)財務諸表に対して重大な意義を有する勘定または開示に関するものであり、(2)特に挑戦的で主観的または複雑な判断に関するものである。重要監査事項の伝達は、総合財務諸表に対する私たちの全体的な意見をいかなる方法でも変えることはなく、以下の重要な監査事項を伝達することによって、重要な監査事項またはそれに関連する勘定または開示について個別の意見を提供することはない。

58
カタログ表
購入済み物件の推定値
物質の記述
同社は2022年12月31日までの年間で20件の不動産買収を完了し、総買収価格は4.223億ドル。これらの財産は関係のない第三者から得られたものだ。これらの取引は、総合財務諸表付記2と付記4でさらに議論されているように、資産購入入金となる。各買収の購入価格は、その相対的に公正な価値に応じて個別買収の資産と負債に割り当てられる。

監査会社の不動産買収は複雑であり、評価専門家の参加が必要であり、各買収構成要素の公正な価値を確定する際に判断と推定を行う必要があるからである。有形資産の公正価値は、それが空いているように、財産を評価することによって決定される。土地価値は、現在の比較販売価値(例えば、ある)または経営陣が、市場状況と会社管理チームの経験に基づいて公正価値を推定したものである。建築および改善価値は、リセットコストから減価償却を差し引いて計算されるか、または経営層が割引キャッシュフロー分析または同様の方法を用いて当該資産の公正価値の推定を使用する。上記及び時価賃貸を下回る公允価値は、買収リース(買収リースに関するリスクを反映した割引率を使用)によって徴収された契約金額と自社の時価賃貸金利の推定との差額の現在値から計算され、この期間の計算は、リースの残存期間に市価を下回る固定金利継続権のいずれかを加えた期間に等しい。
私たちが監査でどのようにこの問題を解決したのか
私たちは理解を得て、設計を評価し、評価モデルの審査と資産と負債の推定に基づく関連する重大な仮定の制御を含む、会社の不動産買収に対する会計制御の購入会計に対する操作の有効性をテストした。

買収資産と負債の購入価格配分をテストするために、我々の監査プログラムは、購入プロトコルの審査、評価方法、および上記で説明した買収物件構成要素を評価するための重要な仮定をテストすることを含む。著者らは土地比較販売価値、建築物リセットコスト及び減価償却推定、市場賃貸料比率、割引率及び市場賃貸料成長率を外部市場データと比較し、これらの仮定を現金流量予測及び全体推定値の結論に入れた。私たちはまた下位データの完全性と正確性をテストした。私たちの評価専門家に当社が採用した方法の評価に協力してもらい、土地、建物、および市場無形資産を評価する際に使用されるいくつかの仮定をテストしました。

/s/ 安永法律事務所
2012年以来、当社の監査役を務めてきました。
カリフォルニア州サンフランシスコ
2023年2月8日
59
カタログ表
トレノ不動産会社
合併貸借対照表
(千単位-1株当たりおよび1株当たりのデータは含まれていない)
2022年12月31日2021年12月31日
  
資産
不動産投資
土地$1,850,860 $1,556,952 
建物と改善策1,372,473 1,210,591 
建設中の工事51,896 65,157 
無形資産123,545 114,126 
物件への総投資3,398,774 2,946,826 
減価償却累計と償却(323,631)(279,062)
物件投資純額3,075,143 2,667,764 
現金と現金等価物26,393 204,404 
制限現金1,690 397 
その他の資産、純額61,215 51,650 
総資産$3,164,441 $2,924,215 
負債と権益
負債.負債
信用手配$— $— 
定期ローンに対応して純額198,993 99,495 
高級無担保手形、純額571,825 621,175 
証券保証金27,454 23,914 
無形負債、純額55,873 51,025 
配当金に応じる30,753 25,618 
売掛金とその他の負債49,692 45,025 
総負債934,590 866,252 
引受金及び又は事項(付記12)
権益
株主権益
普通株：$0.01額面は400,000,000ライセンス株、そして76,463,48275,068,575それぞれ2022年12月31日と2021年12月31日に発行·発行された株。
765 752 
追加実収資本
2,167,276 2,069,604 
繰延報酬計画で保有している普通株は417,665そして275,727株式はそれぞれ2022年12月31日と2021年12月31日である。
(26,462)(15,197)
利益を残す88,272 2,804 
株主権益総額2,229,851 2,057,963 
負債と権益総額$3,164,441 $2,924,215 
付記はこれらの連結財務諸表の構成要素である。
60
カタログ表
トレノ不動産会社
連結業務報告書
(千単位-1株当たりおよび1株当たりのデータは含まれていない)
12月31日までの年度
 202220212020
収入.収入
賃料収入とテナント料が精算される$276,212 $221,930 $186,884 
総収入276,212 221,930 186,884 
コストと支出
物件運営費68,903 56,248 49,096 
減価償却および償却65,763 50,687 45,875 
一般と行政31,192 26,964 23,489 
調達コストとその他1,465 172 271 
総コストと費用167,323 134,071 118,731 
その他の収入(費用)
利子とその他の収入809 822 873 
償却を含めた利子支出(23,850)(18,054)(15,997)
不動産投資販売収益112,166 16,627 26,766 
その他収入合計89,125 (605)11,642 
純収入198,014 87,254 79,795 
参加証券に割り当てる(854)(311)(400)
普通株主が得られる純収入$197,160 $86,943 $79,395 
普通株1株当たり収益-基本と希釈後収益：
普通株主が得られる純収入-基本$2.61 $1.23 $1.17 
普通株主が獲得できる純収益--減額$2.61 $1.23 $1.16 
基本加重平均普通株式発行済み75,498,107 70,534,202 67,762,927 
希釈加重平均普通株式発行75,586,480 70,793,670 68,170,066 
付記はこれらの連結財務諸表の構成要素である。
61
カタログ表
トレノ不動産会社
総合総合収益表
(単位：千)

 12月31日までの年度
 202220212020
純収入$198,014 $87,254 $79,795 
他の全面的な収入：
キャッシュフローヘッジ調整— 183 254 
総合収益$198,014 $87,437 $80,049 
付記はこれらの連結財務諸表の構成要素である。
62
カタログ表

トレノ不動産会社
合併権益表
(千単位-共有データを除く)

 普通株その他の内容
もう払いました-
“資本論”で		延期補償計画で保有している普通株給与繰延計画保留する
収益.収益		積算
その他の総合
損		 
量
株		金額合計する
2019年12月31日現在の残高67,252,787$673 $1,514,266 —$— $2,621 $(437)$1,517,123 
純収入—— — —— 79,795 — 79,795 
普通株を発行し、発行コストを差し引いて#ドル1,406
1,344,28113 70,638 —— — — 70,651 
従業員奨励に関する普通株を没収する(5,146)— (265)—— — — (265)
従業員奨励に関する普通株買い戻し(154,375)— (9,572)—— — — (9,572)
制限株を発行する78,041— — —— — — — 
株に基づく報酬—— 6,688 —— — — 6,688 
普通配当金(ドル1.121株当たり)
—— — —— (76,490)— (76,490)
繰延給与計画に預金する(139,224)— 7,546 139,224(7,546)— — — 
その他総合収益—— — —— — 254 254 
2020年12月31日の残高68,376,364686 1,589,301 139,224(7,546)5,926 (183)1,588,184 
純収入— — — — — 87,254 — 87,254 
普通株を発行し、発行コストを差し引いて#ドル6,123
6,736,455 66 463,680 — — — — 463,746 
従業員奨励に関する普通株を没収する(776)— — — — — — — 
従業員奨励に関する普通株を獲得する(6,534)— (582)— — — — (582)
制限株を発行する99,569 — — — — — — — 
株に基づく報酬— — 9,554 — — — — 9,554 
普通配当金(ドル1.261株当たり)
— — — — — (90,376)— (90,376)
繰延給与計画に預金する(136,503)— 7,651 136,503 (7,651)— — — 
その他総合収益— — — — — — 183 183 
2021年12月31日現在の残高75,068,575752 2,069,604 275,727 (15,197)2,804 — 2,057,963 
純収入— — — — — 198,014 — 198,014 
普通株を発行し、発行コストを差し引いて#ドル1,557
1,444,156 13 77,281 — — — — 77,294 
従業員奨励に関する普通株を没収する(29,391)— — — — — — — 
従業員奨励に関する普通株を獲得する(14,823)— (1,045)— — — — (1,045)
制限株を発行する136,903 — — — — — — — 
株に基づく報酬— — 10,171 — — — — 10,171 
普通配当金(ドル1.481株当たり)
— — — — — (112,546)— (112,546)
繰延給与計画に預金して引き出した純額を差し引く(141,938)— 11,265 141,938 (11,265)— — — 
その他総合収益— — — — — — — — 
2022年12月31日現在の残高76,463,482$765 $2,167,276 417,665 $(26,462)$88,272 $— $2,229,851 
付記はこれらの連結財務諸表の構成要素である。
63
カタログ表
トレノ不動産会社
統合現金フロー表
(単位：千)
 12月31日までの年度
 202220212020
経営活動のキャッシュフロー
純収入$198,014 $87,254 $79,795 
純収入と業務活動が提供する現金純額を調整する
直線賃貸料(9,353)(8,683)(361)
リース無形資産の償却(16,271)(7,686)(5,420)
減価償却および償却65,763 50,687 45,875 
不動産投資販売収益(112,166)(16,627)(26,766)
繰延融資コストの償却1,371 1,335 1,391 
繰延優先保証ローン費用の償却— — (57)
株に基づく報酬10,171 9,554 9,826 
資産と負債の変動
その他の資産(1,368)(3,669)(3,911)
売掛金とその他の負債7,049 20,043 678 
経営活動が提供する現金純額143,210 132,208 101,050 
投資活動によるキャッシュフロー
購入物件で支払った現金(407,558)(644,956)(98,088)
不動産投資販売収益純額162,145 41,082 70,685 
建設中工事の増築プロジェクト(25,638)(11,274)(8,989)
建物の増築、内装、レンタル費用(66,611)(51,290)(31,611)
融資の償還を優先的に保証する— — 15,915 
投資活動のための現金純額(337,662)(666,438)(52,088)
融資活動によるキャッシュフロー
普通株発行78,851 462,386 64,767 
普通株発行コスト(1,163)(5,683)(940)
従業員奨励に関する普通株買い戻し(1,045)(582)(9,837)
信用ツール借款208,000 75,000 — 
信用に応じて支払いを手配する(208,000)(75,000)— 
定期ローンの借り入れに応じる100,000 — — 
無担保手形を優先した借金— 275,000 — 
無担保手形の支払いを優先する(50,000)— — 
住宅ローンの支払いに応じる— (11,271)(33,077)
繰延融資コストを支払う(1,498)(4,027)— 
普通株主に支払う配当金(107,411)(84,628)(74,778)
融資活動が提供する現金純額17,734 631,195 (53,865)
現金および現金等価物と制限的現金純(マイナス)増加(176,718)96,965 (4,903)
年初現金および現金等価物と制限現金
204,801 107,836 112,739 
年末現金および現金等価物と制限現金
$28,083 $204,801 $107,836 
キャッシュフロー情報の補足開示
利子を支払う現金は資本化利息を差し引く$25,219 $15,144 $16,315 
非現金取引の補足開示
資本改善に関する売掛金18,158 16,873 10,552 
繰延補償計画に非現金普通株を発行する(11,265)(7,651)(7,546)
使用権資産による賃貸負債の確認1,192 3,287 — 
購入財産払いの現金を掛け合わせる
物件購入$422,298 $681,970 $100,391 
他の資産や負債を負担する(14,740)(37,014)(2,303)
物件買収のための現金純額$407,558 $644,956 $98,088 
付記はこれらの連結財務諸表の構成要素である。
64
カタログ表
トレノ不動産会社
連結財務諸表付記
注1組織する
Terreno Realty Corporation(“Terreno”、およびその付属会社、“会社”)は#年に工業不動産を買収、所有、経営している6人アメリカの主要な沿岸市場：ロサンゼルス、新沢北西部/ニューヨーク市、サンフランシスコ湾区、シアトル、マイアミ、ワシントンD.C.。これらの連結財務諸表に添付されているすべての平方フィート、エーカー、入居率、および物件数は監査されていません。2022年12月31日までに会社は252集まった建物15.3百万平方フィートです46改良されたブロックは約161.4エーカーと三つ再建中の物件は完成後には1つは建築面積約34,000平方フィートと二つ改良されたブロック集合は12.1エーカーです。
当社はメリーランド州の内部管理会社であり、改正された1986年の国税法(“守則”)第856~860条に基づいて不動産投資信託基金(“REIT”)課税として選択し、2010年12月31日までの課税年度から算出した。
注2重大会計政策
陳述の基礎。添付されている当社総合財務諸表は、米国公認会計原則(“公認会計原則”)に基づいて作成されています。添付されている総合財務諸表には、当社のすべての勘定とその子会社が含まれており、すべての会社間残高と取引は合併で抹消されています。
見積もりの使用。公認会計基準に従って連結財務諸表を作成することは、財務諸表の日に報告された資産及び負債額、又は有資産及び負債の開示に影響を与えるために、管理層に推定及び仮定を要求する。実際の結果はこれらの推定とは異なる可能性がある。
コスト資本化する。同社はその不動産投資の再開発、改修、拡大に直結するコストを資本化している。このようなプロジェクトに関するコストは発生時に資本化に計上される。プロジェクトが放棄された場合、このような費用は再開発、改修、または拡張プロジェクトが放棄された間に支出されるだろう。資本化を考慮するコストには、建築コスト、利息、不動産税、保険(適用など)が含まれているが、これらに限定されない。これらの費用は，資産の予定用途に備えた必要な活動が行われている間にのみ資本化される。資産の予定用途に備えた活動が一時停止されれば、資本化期間はこのような活動が回復するまで停止する。保修及び補修物件に発生する費用は、物件の使用年数を延長しない場合には、発生した費用を計上する。
利息は、再建、改修または拡張から資産が予想される使用が可能になるまでの実資本支出に基づいて、期間の加重平均借入金利で資本化される。
不動産投資です。不動産投資は、テナント改善、賃貸改善及び賃貸コストを含み、コストから減価償却累計額を差し引くと、状況表示コストが回収できない場合がない限り、物件の帳簿価値は、見積もり公正価値まで低下させるように調整しなければならない。当社はまた、市場の賃貸、原位置レンタル、リース開始コストが買収に与える影響を審査し、それに応じて無形資産または負債を記録する。
減損する。イベントや状況変化が物件の帳簿価値を完全に回収できない可能性がある場合，財務報告用途の帳簿価値は物件ごとの基準で減値を審査する。このようなイベントまたは状況変化の例は、販売資産を分類すること、所定の保有期間を変更すること、または資産が空いている時間が予想を大幅に超える場合を含むことができる。使用のために販売または保有するための資産を保有する予期される用途は、減値の計量方法に大きな影響を与える。1つの資産を長期的に保有しようとする場合、回収可能性は未割引の将来のキャッシュフローに基づく。この資産額面が将来のキャッシュフロー法で計算されていない場合、この資産額面は、予想される保有期間のコストまたは予想キャッシュフローの現在値のうち低い者によって計量される。資産帳簿価値が予想保有期間のコストまたは予想キャッシュフローの現在値の低い者を超えた場合には、収益の減価費用を確認する。もし1つの資産が売却しようとした場合，減値は推定公正価値から売却コストを引いて決定する.予想される将来の純キャッシュフローの推定は本質的に不確実であり、他を除いて、現在および未来の経済および市場に関する仮定に依存する
65
カタログ表
条件と資金の獲得可能性。当社は、賃貸率、リース期間、保有期間および販売価格の仮定に基づいて見積公正価値を決定します。利用可能な場合、現在の市場情報は、資本と賃貸料成長率を決定するために使用される。もしあれば、現在の比較販売価値も公正価値を決定するために使用することができる。既製の市場情報がない場合、投入は会社の市場状況の理解と会社管理チームの経験に基づく。実際の結果は会社の見積もりとは大きく違うかもしれません。公正価値推定に用いる割引率は，示した保有期間に応じた割引率を表し，リスクプレミアムを重畳する。いくつありますか違います。2022年まで、2021年または2020年12月31日までに自社物件の帳簿価値の減価費用を計上する。
不動産買い入れ。会計基準更新(ASU)2017-01によると、企業合併 (Topic 805): 企業の定義を明確にし買収(または処分)された総資産の公正価値が実質的に単一の識別可能資産または同様の識別可能資産のセットに集中している場合、この統合資産および活動のセットは企業とはみなされない。企業になるためには、得られた活動および資産のセットは、投入および1つまたは複数の実質的なプロセスを含み、それらは共に産出を創出する能力に寄与しなければならない。当社は、明らかにされた定義に基づいて、その不動産買収が一般的に資産買収として入金されることを決定した。物件を買収する際には、当社は買収された有形資産(一般に土地、ビル及び内装を含む)及び無形資産及び負債(一般に市価賃貸借契約及びすべての原位置賃貸借契約を超える初期価値からなる)の公正価値を推定する。同社はリセットコスト、推定キャッシュフロー予測、その他の推定技術などの第三級投入を使用し、既存の市場情報に基づいて適切な割引率と資本化率を適用して公正価値を決定している。買収に関係して負担する住宅ローンは、買収当日に類似した債務の現在の市場金利でその公正価値で入金される。資産買収に関する買収関連コストは相対公正価値基準で個別有形無形資産及び負債の資本化に計上し、業務合併に関する買収関連コストは発生時に費用を計上する。
有形資産の公正価値は、それが空いているように、財産を評価することによって決定される。土地価値は、現在の比較販売価値(例えば、ある)または経営陣が、市場状況と会社管理チームの経験に基づいて公正価値を推定したものである。建築および改善価値は、リセットコストから減価償却を差し引いて計算されるか、または経営層が割引キャッシュフロー分析または同様の方法を用いて当該資産の公正価値の推定を使用する。上記及び時価賃貸を下回る公允価値は、買収リース(買収リースに関するリスクを反映した割引率を使用)によって徴収された契約金額と自社の時価賃貸金利の推定との差額の現在値から計算され、この期間の計算は、リースの残存期間に市価を下回る固定金利継続権のいずれかを加えた期間に等しい。上記および市価以下のリース価値は、残りの初期年間に償却された賃貸料収入に市価を下回る固定金利継続権のいずれかの期限を加え、当該等オプションはそれぞれ賃貸契約の安価な継続権とみなされる。賃料収入は、償却が市価より高いことと、市価賃貸借契約より低いことによる純影響で合計約#ドル増加した16.3百万、$7.7百万ドルとドル5.42022年12月31日まで、2021年、2020年12月31日までの年度はそれぞれ100万ドル。原位置レンタルの初期価値は、手数料および他の関連コストを含む同様のレンタルを実行するコストに基づく。跡地賃貸の原価値には，不動産税，保険，賃貸物件の空きから購入までの日入居率の推定時間内に市場価格で計算される賃貸料収入損失推定も含まれる。2022年12月31日現在、これらの無形資産と負債に関する残りの加重平均レンタル期間は6.6何年もです2022年12月31日と2021年12月31日現在、会社の無形資産及び負債は、保有する販売対象財産(ある場合)を含み、以下の内容(千ドル単位)を含む
 2022年12月31日2021年12月31日
 毛収入積算
償却する		ネットワークがあります毛収入積算
償却する		ネットワークがあります
その場で賃借する$119,959 $(83,222)$36,737 $110,351 $(72,266)$38,085 
市価以上の賃貸借契約3,586 (3,558)28 3,775 (3,706)69 
市価以下の賃貸(95,638)39,765 (55,873)(78,753)27,728 (51,025)
合計する$27,907 $(47,015)$(19,108)$35,373 $(48,244)$(12,871)
66
カタログ表
2022年12月31日までの今後5年間とその後の無形資産と負債の予想償却額は以下の通り(千ドル単位)
2023$(242)
2024(1,278)
2025(2,035)
2026(2,150)
2027(2,011)
その後…(11,392)
合計する$(19,108)
不動産と無形資産の減価償却と耐用年数。減価償却と償却は直線をもとに、関連資産や負債の推定耐用年数で計算する下表は、通常減価償却や償却の計算に用いられる標準減価償却寿命を反映している。しかしながら、これらの資産や負債の推定使用寿命によっては、これらの減価償却寿命が異なる可能性がある。
説明する標準減価償却年限
土地未減価償却
家を建てる40年.年
建築改良
5-40年.年
テナント状況を改善するレンタル期間や使用年数が短い
リースコスト賃借期間
その場で賃借する賃借期間
高い/下回る-時価賃貸契約賃借期間
資産を売るために持っています。物件が会計基準編纂(“ASC”)360に規定されている基準に適合している場合、当社はその物件を販売対象物件と考えている不動産·工場および設備(“別注5--売却/処分のための資産の保有”を参照)。販売対象物件を保有する場合は、帳簿または公正価値から予想販売コストの中で低い者を引いて申告し、販売待ち物件を保有する場合は減価償却を行わない。
現金と現金等価物。現金および現金等価物は、主要銀行機関が保有する現金および他の元の満期日が3ヶ月以下の高流動性短期投資を含む。現金等価物は、通常、米国政府証券、政府機関証券、または通貨市場口座に投資される。
現金制限があります。制限現金には、物件買収に関連する信託現金と、特定の資本改善、賃貸、利息および不動産税、および特定の担保融資義務に要求される保険支払いのための準備金が含まれる。
以下では、現金と現金等価物と制限現金の入金状況をまとめ、添付統合現金フロー表(千ドル単位)に掲載する
12月31日までの年度
202220212020
初めから
年初現金および現金等価物
$204,404 $107,180 $110,082 
制限現金397 656 2,657 
現金および現金等価物および限定現金204,801 107,836 112,739 
終わりにする
年末現金および現金等価物
26,393 204,404 107,180 
制限現金1,690 397 656 
現金および現金等価物および限定現金28,083 204,801 107,836 
現金および現金等価物と制限的現金純(マイナス)増加$(176,718)$96,965 $(4,903)
67
カタログ表
収入確認。当社はレンタル期間中に運営テナントの賃貸料収入を直線法で記録し，テナントが必要な金を支払うことができないことによる可能性のある見積もり損失について検討した。もしテナントが疑わしい口座、保証金、信用状に対する会社の準備を超えた契約賃貸支払いを支払うことができなかった場合、会社は今後の間に追加の不審口座費用を確認しなければならない可能性がある。当社は定期的にテナントの財務状況を適切に検討することにより、テナントの流動資金及び信用を継続的に監査している。各期間ごとに、会社は直線賃貸料を含めて未払い売掛金を審査し、不審な帳簿があるかどうかを判断し、必要に応じて支出を提供する。当社もテナントが当社と最終終了契約を締結した後、レンタル費用の終了を記録しますが、終了費用の支払いは該当または免除しなければならない条件に制限されません。テナントが最終終了契約に調印しても賃貸空間内に残っていれば、適用の終了が延期され、そのテナントの入居期間内に確認される。テナント支出償還収入には，テナントが賃貸借契約に応じて支払う不動産税，保険その他回収可能な物件運営費の金および金額が含まれており，関連支出が発生した同期間に収入として確認されている。
2022年12月31日と2021年12月31日までの約48.0百万ドルとドル39.7直線レンタル料と売掛金はそれぞれ100万ドルで、手当を差し引くと約#ドルです0.6百万ドルとドル0.52022年12月31日現在と2021年12月31日現在の600万ユーロは、それぞれ他の資産の構成要素として連結貸借対照表に計上される。
融資コストを繰延する。融資に関するコストは実際の利子法を用いて関連融資期限内に資本化して利子支出に償却する。当社の循環信用手配に関連する繰延融資コストは、付随する総合貸借対照表において資産に分類され、他の資産の構成要素として、債務負債に関連する繰延融資コストは、付随する総合貸借対照表から債務負債の帳簿金額から直接差し引かれる。循環信用手配と債務負債に関する繰延融資コストは累計償却後のコストで入金される合計で約$となる11.9百万ドルとドル10.6それぞれ2022年12月31日と2021年12月31日まで。
所得税。当社は守則に基づいて不動産投資信託基金課税として選択し、二零一零年十二月三十一日までの課税年度から不動産投資信託基金形式で運用を開始した。REITの資格を満たすためには、当社は、その年間REIT課税所得額の少なくとも90%をその株主に割り当てることを要求することを含むいくつかの組織および運営要件を満たさなければならない(計算時に支払われた配当控除や純資本利益は考慮されておらず、必ずしもGAAPに従って計算された純収入に等しいとは限らない)。不動産投資信託基金として、同社は通常、条件に合った配当金を株主に分配する限り、連邦所得税を支払う必要はない。任意の納税年度に不動産投資信託基金になる資格がない場合、その課税収入は通常の企業所得税税率で連邦所得税を納付し、米国国税局が特定の法定条項に基づいて減免を与えない限り、資格を失った次の納税年度の4つの納税年度内に不動産投資信託基金として扱う資格が認められない。このような事件は、会社の純収入や株主に分配可能な純現金に大きな悪影響を及ぼす可能性がある。しかし、当社はその組織と運営方式が不動産投資信託基金としての待遇に適合していると信じている。
ASC 740-10, 所得税(“ASC 740-10”),財務諸表においてどのように不確定な税務状況を確認、計量、列報、開示するかについて指導を提供する。ASC 740~10は、これらの納税状況が“より可能性が高い”かどうかを決定するために、納税申告書の準備中の会社の納税状態を評価することを要求し、適用税務機関の支援を受ける。より到達可能な敷居に適合するとは考えられない職の税収割引は、今年度中に税収支出として記録されている。2022年12月31日および2021年12月31日まで、当社は税項目の割引を確認していないことはなく、今後12ヶ月以内に税項が確認されていない状況に重大な変化があるとも信じていない。同社の納税申告書は連邦、州、地方税務管轄区の審査を受け、2022年12月31日まで、連邦目的については、2018年から2021年までを含む。
株式報酬と他の長期奨励的報酬。当社はASC 718の規定に従っている報酬-株報酬株式ベースの補償計画を説明するために、この計画は、財務諸表において、株式ベースの支払い取引に関連する補償費用を確認し、発行された権益または負債ツールの公正な価値に基づいて費用を計量することを要求する。当社2019年持分インセンティブ計画(“2019年計画”)は、制限性株式奨励、業績株奨励、非制限株、または上記奨励の任意の組み合わせを付与することを規定しています。株式補償は、添付されている総合業務報告書で一般的かつ行政費用であることが確認され、付与された日の奨励公正価値に応じて計量される。同社は歴史的経験と予想される行動から罰金率を推定している。費用額は今後の期間中に株式奨励の具体的な特徴に応じて調整される可能性がある。
また、当社はすでにその改訂及び再改訂された長期インセンティブ計画(改訂及び再記載された“改訂された長期インセンティブ計画”)に基づいて長期インセンティブ目標奨励(“業績株式奨励”)を付与している
68
カタログ表
2019年1月8日に改めて述べますが、予め設定された業績測定期間ごとに終了した後、普通株式形式で役員に支払うことができます。通常は3年それは.利益を得る可能性のある金額は可変であり、これは、モルガン·スタンレー資本国際米国不動産投資信託指数(MSCI U.S.REIT Index，RMS)および富時NAREIT株式工業指数(FTSE NAREIT Equity Industrial Index)の予め設定された業績評価期間内の株主総リターンと比較して、会社普通株の相対的な総株主リターンに依存する。改訂されたLTIPによると、参加者1人当たりに付与された業績株奨励は、いくつかの普通株で表示され、普通株で決済される。業績株式報酬の付与日公報価値は、付与日にモンテカルロシミュレーションモデルを用いて決定され、業績期間中に直線的に確認される。
金融商品の使用を誘導する。当社は公正価値に応じて添付されている総合貸借対照表にすべての派生商品を記録しています。派生ツールが価値変動を公正に許容する会計処理は、派生ツールの期待用途、当社がすでにヘッジ関係において派生ツールを指定し、ヘッジ保証会計を適用することを選択したかどうか、及びヘッジ保証関係がヘッジ保証会計を適用するために必要な標準に適合するかどうかに依存する。
金融商品の公正価値. ASC 820, 公正価値計量と開示(“ASC 820”)(“付記9-公正価値計量”参照)公正価値は、計量日に市場参加者間の秩序ある取引において資産または移転負債を売却するために課金される価格として定義される。ASC 820はまた、公正な価値を使用して金融資産および負債を計量するための指導を提供する。ASC 820は、アクティブ市場を使用して同じ資産または負債のオファーを計量すること(第1のレベル)と、アクティブ市場の類似ツールのオファーを使用して計量するか、または非アクティブ市場の同じまたは同様のツールのオファーを使用して計量すること(第2のレベル)と、市場で観察されにくい重大な推定仮説(第3のレベル)とを含む、公正な価値計量における公正な価値計量のレベルを開示することを要求する。
市場を細分化して開示する。 ASC 280, 細分化市場報告企業が報告できる部門の財務と記述性情報を報告する標準を確立した。その会社はそれを確認しました1つは部門、不動産投資に関連した活動を報告することができる。同社の不動産への投資は地理的に多様化しており、首席運営決定者は単一の資産レベルで経営業績を評価している。会社のすべての資産は似たような経済的特徴を持っているため、これらの資産は1つは報告可能な部分。
注3信用リスクが集中する
会社をかなり集中的な信用リスクに直面させる可能性のある金融商品には、主に現金と現金等価物が含まれる。当社の連邦保険金融機関での預金は連邦保険の限度額を超える可能性があります。しかし、会社経営陣は、これらの預金を保有する預金機関の財務状況により、会社は重大な信用リスクに直面しないと考えている。
2022年12月31日までに会社は43集まった建物2.7百万平方フィートと13改良されたブロックは約68.0総面積に占めるニュージャージー州北部/ニューヨーク市のエーカーの割合は24.9基本レンタル料の%を年化します。このような年間化基本賃貸料パーセントは、2022年12月31日までに発効する賃貸契約の基本賃貸料に基づいて計算され、賃貸料減免の一部または全部は含まれていない。
他の不動産会社はその不動産市場で同社と競争している。これはテナントが空間を占有する競争を招いた。競合物件の存在は、会社の賃貸空間の能力や実現可能な賃貸料レベルに実質的な影響を与える可能性がある。当社の年間化基本賃貸料の10%以上を占めるテナントはありません December 31, 2022, 2021 and 2020.
注4不動産投資
2022年12月31日までに当社が買収する20工業不動産は，購入費用を含めた初期投資総額は約#ドルである422.3100万ドルのうち316.0100万ドルが記録されています94.4100万ドルを建築と改善のために11.9100万ドルから無形資産まで。また、同社は#ドルと仮定している17.1百万ドルの借金です。
次の表に、会社が2022年12月31日までの年間で買収した完全資本工業物件を示します
69
カタログ表
属性名位置買い入れ期日量
建物.建物		正方形
足
購入価格
(単位：千)1
土地面積を改善する
県線#29と#30フロリダ州ハラル2022年2月9日2 407,000 $73,200 —
33位ワシントン州ベルヴィユ2022年2月23日2 29,000 13,040 1.2
東北91号ワシントン州レイドモンドApril 8, 20222 32,000 9,780 —
87年以上のレイマーズニュージャージー州のニューアークApril 18, 2022— — 17,300 9.7
トマス道3660号カリフォルニア州サンクララMay 4, 20221 135,000 54,600 —
ドレーモス通り127番地ニュージャージー州のニューアークMay 19, 2022— — 11,900 2.4
3660費用分析カリフォルニア州アナハイムMay 24, 2022— — 15,000 2.1
興デリー通り332号カリフォルニア州インゲルウッドMay 25, 20221 19,000 9,280 —
イヒス通り8320-8400番地カリフォルニア州ロサンゼルスMay 25, 20221 40,000 17,902 —
ティガデンカリフォルニア州サンレアンドロJune 1, 20225 104,000 34,600 —
ロアノーク通り293番地ニュージャージー州のニューアークJune 7, 2022— — 13,000 1.8
柳樹路8660号ワシントン州レイドモンドJune 17, 2022— — 19,900 3.5
北西90街8050番地フロリダ州メイドレー市July 5, 2022— — 20,000 6.7
4857 W 147th Stカリフォルニア州ホーソン2022年8月2日— — 6,500 1.3
南アラミダ街19500番地カリフォルニア州ランジョー·ドミンゲス2022年8月3日— — 32,075 3.0
東コロラド街三零九一号カリフォルニア州アナハイム2022年9月6日— — 7,325 1.2
北西46街7045番地フロリダ州マイアミ2022年10月24日1 16,000 4,703 —
西104街5401番地カリフォルニア州ロサンゼルス2022年11月1日1 26,000 17,000 —
629ヘンリーニュージャージー州エリザベス2022年11月29日1 23,000 15,350 —
メープル通り南14805番地カリフォルニア州ランジョー·ドミンゲス2022年12月30日— — 22,358 2.8
合計/加重平均17 831,000 $414,813 35.7
1無形負債や住宅ローン保険料は含まれていない(あれば)。初期総投資総額は約#ドルであった422.3$を含む百万ドル13.0100万ドルの資本化成約コストと買収コスト14.1無形負債は百万ドルとドルです19.629号と30号県の物件の短期資本支出に関するその他の控除額は100万ポンドである。
会社は2022年12月31日までの年間記録収入と純収入は約$である11.4百万ドルとドル3.2それぞれ2022年の買収に関連する100万ドル。
2021年12月31日までに当社が買収する34工業不動産は，購入費用を含めた初期投資総額は約#ドルである682.0100万ドルのうち446.3100万ドルが記録されています206.8100万ドルを建築と改善のために28.9100万ドルから無形資産まで。また、同社は#ドルと仮定している37.4百万ドルの借金です。
次の表に、会社が2021年12月31日までの年間で買収した完全資本工業物件を示します
70
カタログ表
属性名位置買い入れ期日量
建物.建物		正方形
足
購入価格
(単位：千)1
土地面積を改善する
パトソン広場256号ニュージャージー州カルシュタット2021年1月13日1 16,159 $10,625 —
117位東北ワシントン州コクラン2021年2月25日1 126,721 33,750 —
24番と25番県線フロリダ州ハラルMarch 17, 20212 273,577 48,114 —
エジソンカリフォルニア州サンレアンドロMarch 31, 20213 112,392 17,600 —
73番街フロリダ州マイアミApril 6, 2021— — 5,800 5.8
ケント郡68番街ワシントン州ケント市April 13, 20212 67,120 10,000 —
東吉希語カリフォルニア州サンノゼApril 22, 2021— — 8,004 2.2
グラメッシ広場カリフォルニア州トラウスMay 12, 20211 17,407 6,290 —
西洋の大通りワシントン州シアトルMay 12, 20213 51,853 16,450 —
西南第16街ワシントン州レントンJune 14, 2021— — 7,615 2.9
県線#26フロリダ州ハラルJuly 14, 20211 220,942 39,409 —
13020 & 13030 Cerise カリフォルニア州ホーソンJuly 14, 20212 21,846 8,075 —
トレトン通り西1150号と1250番地カリフォルニア州オランジJuly 30, 20212 34,224 9,335 —
MLK 9801ワシントン州シアトル2021年8月11日— — 11,900 3.1
MLK 9845ワシントン州シアトル2021年8月11日— — 15,750 3.4
MLK 9600ワシントン州シアトル2021年8月11日— — 22,350 5.2
福祉街カリフォルニア州ヘイワード2021年8月26日2 40,504 8,250 —
Paterson Plank IIIニュージャージー州カルシュタット2021年8月27日— — 17,850 4.9
第三街九十七番地ニュージャージー州カーニー2021年9月27日— — 26,250 5.4
13025セリスカリフォルニア州ホーソン2021年9月30日1 21,000 7,875 —
ウッドヴィルワシントン州ウッドビル2021年10月1日1 84,238 23,600 —
190モーガンブルックリンニューヨーク州2021年10月12日1 11,881 4,450 —
サンペドロカリフォルニア州ガードナー2021年10月15日— — 8,800 2.0
北通り228番地ニュージャージー州エリザベス2021年10月20日1 30,978 44,000 —
ピケットバージニア州アレキサンダー市2021年10月29日1 27,683 9,000 —
ベリーエサカリフォルニア州サンノゼ2021年10月29日— — 23,000 7.2
768 772 Ceresカリフォルニア州ロサンゼルス2021年11月18日2 16,887 7,661 —
燕尾服メリーランド州ハイツビル2021年11月23日— — 8,000 2.9
カエデIIカリフォルニア州ランジョー·ドミンゲス2021年11月30日— — 13,800 2.3
アイゼンハワーバージニア州アレキサンダー市2021年12月10日3 199,396 60,750 —
46番街4501番メリーランド州ブラデンスバーグ2021年12月13日— — 11,850 4.4
県線#27と#28フロリダ州ハラル2021年12月15日2 401,906 74,142 —
ウッドビルIIワシントン州ウッドビル2021年12月23日2 118,310 33,500 —
柳の木ワシントン州レイドモンド2021年12月27日— — 3,500 0.8
合計/加重平均34 1,895,024 $657,345 52.5
1無形負債や住宅ローン保険料は含まれていない(あれば)。初期総投資総額は約#ドルであった682.0$を含む百万ドル12.6100万ドルの資本化成約コストと買収コスト34.2無形負債は百万ドルとドルです22.124号県と25号県，26号県と27号県と28号県の物件の短期資本支出に関する他の貸付金は100万ドルであった。
71
カタログ表
同社の2021年12月31日現在の年間記録収入と純収入は約$である12.6百万ドルとドル4.0それぞれ2021年の買収に関連する100万ドル。
上記の資産と負債は公正価値で記録されており、第3級投入が使用されている。これらの財産は，手元の既存現金，売却財産で得られた収益および普通株や循環信用借金の発行を利用して無関係な第三者から購入したものである.
2022年12月31日までに会社は三つ再建中の物件は完成後には1つは建築面積約34,000平方フィートと二つ改良されたブロック集合は12.1エーカーです次の表は、2022年12月31日現在再建中の物件のいくつかの情報をまとめています
属性名位置
所期合計
(投資の)
数千人)1
推定開発後面積推定すると開発面積は2平方フィートです
ベリーエサ
カリフォルニア州サンノゼ$25,961 7.2適用されない
Paterson Plank III
ニュージャージー州カルシュタット25,303 4.9適用されない
147番街
カリフォルニア州ホーソン18,060 適用されない34,000
合計/加重平均$69,324 12.134,000
1物件の予想総投資は、初期購入価格、買い手の職務調査と成約コスト、推定された最近の再開発支出、資本化利息、安定を実現するために必要な賃貸コストを含む。
2022年以内に当社は完成します三つ属性集約約0.6百万平方フィートです次の表は、2022年12月31日までに落成した再建物件のいくつかの資料について概説します

属性名位置
合計する
(投資の)
数千人)1
平方フィート竣工四半期
アメリカの門戸フロリダ州マイアミ$7,500 51,800Q1 2022
県線#29と#30フロリダ州ハラル75,539 407,084Q2/Q3 2022
73番街フロリダ州マイアミ20,200 128,844Q3 2022
合計/加重平均$103,239 587,728
1物件の総投資には、初期購入価格、買い手の職務調査と閉鎖コスト、再開発支出、資本化利息、安定化に必要な賃貸コストが含まれる。

同社は再建·拡張活動に関連する権益を約#ドルに資本化する2.6百万、$0.7百万ドルとドル1.62022年12月31日、2021年、2020年12月31日までの年間で、それぞれ100万ドル。
注5売却待ち·処分資産を保有する
物件がASC 360に規定されている基準を満たしている場合、当社はその物件を販売対象物件としている財産·工場·設備それは.販売対象物件を保有する場合は、帳簿または公正価値から予想販売コストの中で低い者を引いて申告し、販売待ち物件を保有する場合は減価償却を行わない。2022年12月31日、2022年12月31日および2021年12月31日まで、会社には販売待ち物件は何もない。
当社は2022年12月31日までに販売します三つニュージャージー州北部/ニューヨーク市市場にある不動産は、総販売価格は約ドルです159.7100万ドルの収益は約$です107.1百万ドルと1つはシアトル市場にある不動産の価格は約$です8.6100万ドルの収益は約$です5.1百万ドルです
72
カタログ表
当社は2021年12月31日までに販売しております1つはシアトル市場にある不動産の価格は約$です10.3100万ドルの収益は約$です3.2百万ドルと1つはニュージャージー州北部/ニューヨーク市市場にある不動産の価格は約ドルです32.7100万ドルの収益は約$です13.4百万ドルです。
当社は2020年12月31日までに販売しております三つワシントンD.C.市場にある不動産の総販売価格は約$です51.3100万ドルの収益は約$です17.8百万ドルと1つはマイアミ市場の不動産の価格は約$です22.2100万ドルの収益は約$です9.0百万ドルです。
注6債務
同社は2022年12月31日と2021年12月31日まで775.0百万ドルとドル725.0それぞれ無担保債務と無担保債務である次の表は、同社の2022年12月31日現在と2021年12月31日までの債務構成(千ドル単位)をまとめたものである
2022
2021
軟辺距離以上
金利.金利1
契約期日
無担保債務：
信用手配$— $— 
1.1% 2
適用されない8/20/2025
5--1年定期ローン
100,000 100,000 
1.3% 2
5.6 %1/15/2027
5--1年定期ローン
100,000 — 
1.3% 2
5.4 %1/15/2028
$50M 7-保証なし年3, 4
— 50,000 適用されない4.2 %9/1/2022
$100M 7-保証なし年3
100,000 100,000 適用されない3.8 %7/14/2024
$50M 10-保証なし年3
50,000 50,000 適用されない4.0 %7/7/2026
$50M 12-保証なし年3
50,000 50,000 適用されない4.7 %10/31/2027
$100M 7-保証なし年3
100,000 100,000 適用されない2.4 %7/15/2028
$100M 10-保証なし年3
100,000 100,000 適用されない3.1 %12/3/2029
$125M 9-保証なし年3
125,000 125,000 適用されない2.4 %8/17/2030
$50M 10-保証なし年3
50,000 50,000 適用されない2.8 %7/15/2031
無担保債務総額775,000 725,000 
差し引く：未償却割増/割引と債務発行コスト(4,182)(4,330)
合計する$770,818 $720,670 
12022年12月31日までの各ローン条項下の契約金利を反映する。未償却債務発行コストや未償却公平市価割増(ある場合)の影響は含まれていない。
2これらの融資の金利は、隔夜融資金利(“SOFR”)とSOFR保証金を担保して構成されている。SOFR利益率は1.10%から1.55% (1.102022年12月31日現在、循環信用手配と1.25%から1.75% (1.25%は、企業の総資産額に対する会社の未返済総合負債の比率に応じて、含まれています10基点SOFR信用調整
3総称して“高級無担保手形”と呼ぶ.
42022年8月1日、会社は1ドルを前払いしました50100万部7年間無担保手形を優先し、会社の循環信用手配からの借金を使用する。

当社は2022年9月2日に、増加のために改正および再予約された高級信用協定(改正された)の第6の改正案(“第2修正案”)を締結した100.02028年1月に満期になった百万定期融資。同社は第二改正案に加入する際に定期融資項目のすべての利用可能金額を抽出した。改訂されたローンの仕組みには1ドルが含まれています400.02025年8月に期限が切れた100万ドルの循環信用計画は100.02027年1月に満期になった百万ドルの定期融資と100.02028年1月に満期になった百万定期融資。2022年と2021年12月31日までに違います。循環信用手配の未返済借入金と#ドル200.0百万ドルとドル100.0定期ローンの未返済借金はそれぞれ百万ドルです。

73
カタログ表
修正された融資総額は最大$を追加増加させることができる500.0百万ドルですが最高額は$を超えません1.110億ドルですが、行政エージェントの承認を得て、追加金額を提供したい貸手を決定しなければなりません。改訂された融資メカニズム下の未返済借金は以下の両者のうち小さい者を基準とする400.0100万ドルの循環信用計画は100.02027年1月に満期になった百万ドルの定期融資と100.02028年1月満期の百万定期融資、または(Ii)60.0財産価値の%を保証していません。改正された融資の利息は、定期融資を含み、一般に(I)SOFRに適用されるSOFR保証金または(Ii)が適用される基本金利(行政エージェントの最優遇金利のうち最高者)によって支払われなければならない0.50連邦基金有効金利以上、30日間SOFRプラス改訂融資限度額で適用されるSOFR保証金1.25%, or 1.25年利率です。適用されるSOFR保証金範囲は1.10%から1.55% (1.102022年12月31日現在、循環信用手配と1.25%から1.75% (1.25%は、企業の総資産額に対する会社の未返済総合負債の比率に応じて、含まれています10基点SOFR信用調整。改正された融資メカニズムは四半期ごとにローンの年会費を支払うことを要求し、金額は0.15%から0.30%は、当社の総合資産総生産に対する当社の未償還総合負債の比率に依存します。
改訂されたローンおよび高級無担保手形は、当社および未担保物件を所有する当社の既存およびまもなく設立されるほとんどの付属会社が保証します。改訂されたローン及び高級無担保手形は、当社の物件又は当該等の物件を保有する付属会社の権益を担保とするものではない。修正された融資と高級無担保手形には、会社が守らなければならない一連の金融と他のチェーノが含まれている。会社は2022年12月31日と2021年12月31日まで、改訂された融資メカニズムと高度無担保手形下の契約を遵守した。
2022年12月31日現在、会社債務の計画元金支払状況は以下の通り(千ドル単位)
信用.信用
施設		定期ローン上級生
安全じゃない
備考		債務総額
2023$—$—$—

$—
2024——100,000100,000
2025————
2026——50,00050,000
2027—100,00050,000150,000
その後…—100,000375,000475,000
債務総額—200,000575,000775,000
繰延融資コスト、純額—(1,007)(3,175)(4,182)
総債務，純額$—$198,993$571,825$770,818
加重平均金利適用されない5.5 %3.1 %3.7 %
注7レンタルする
以下は、2022年12月31日までに発効したテナント経営賃料の将来最低現金レンタル料のスケジュールです。この別表は、既存の賃貸契約の更新または置換の将来の賃貸料収入を反映しておらず、返済された財産経営費用(千ドル)を含まない
2023$213,038 
2024199,387 
2025171,544 
2026139,421 
202798,428 
その後…182,046 
合計する$1,003,864 
注8デリバティブ金融商品
その会社は所有している違います。金利上限は2022年12月31日または2021年。
74
カタログ表
以下の表に、2022年12月31日および2021年12月31日までの年度の総合経営報告書に対する当社デリバティブ金融商品の影響を示す 2020年(千ドル)：
12月31日までの年度
202220212020
キャッシュフローヘッジリッジ関係における金利上限：
派生ツール累計他の全面収益(損失)(“AOCI”)で確認された報酬(有効部分)$—$—$—
AOCIから利子支出の収益額(有効部分)に再分類する$—$183$254
注9公正価値計量
ASC 820は、アクティブ市場を使用して同じ資産または負債のオファーを計量すること(第1のレベル)と、アクティブ市場の類似ツールのオファーを使用して計量するか、または非アクティブ市場の同じまたは同様のツールのオファーを使用して計量すること(第2のレベル)と、市場で観察されにくい重大な推定仮説(第3のレベル)とを含む、公正な価値計量における公正な価値計量のレベルを開示することを要求する。
公正な価値で開示された金融商品
2022年12月31日と2021年12月31日まで、現金および現金等価物、売掛金および売掛金の公正価値は、これらの投資または負債が一次投入の短期的な性質に基づいているため、その帳簿価値に近い。当社の高級無担保手形の公正価値は、当社が利用できる借入金金利から元金と利息の現在値を計算して推定したものであり、借入金利は2級投入であり、信用利差調整(場合によって決まる)を経て、ローンが満期になったときも返済されていないと仮定している。当社の改訂された融資の公正価値はその帳簿価値に近く、変動金利は当社が利用できる市場借款金利、すなわち2段階投入に近いためである
次の表は、2022年12月31日現在と2021年12月31日現在の同社債務の帳簿価値と推定公正価値(千ドル単位)を示している
 公正価値計量使用 
公正価値見積もりはありますか
活発な市場
同じ上の
資産と
負債.負債
(レベル1)		意味が重大である
他にも
観察できるのは
入力量
(レベル2)		意味が重大である
見えない
入力量
(レベル3)		帳簿価値
負債.負債
債務額：
2022年12月31日$700,926 $— $700,926 $— $770,818 
2021年12月31日$743,592 $— $743,592 $— $720,670 
注10株主権益
会社の法定配当金には400,000,000普通株式、$0.011株当たりの額面と100,000,000優先株株、$0.01一株当たりの額面。同社は市場で株を発行する計画を持っている(“ドル300百万ATM計画“)によると、この計画により、会社はその普通株株を発行·販売することができ、総発行価格は最高$に達する300.0百万ドル142.62022年12月31日現在の残高)は、金額と時間は当社が時々決定します。実施中$300百万ドルATM計画は、同社の前に市場での株式発行計画(“従来の3億ドルATM計画”)があり、2021年6月10日に大量に使用され、活躍しなくなった。ドル以下の実売上高300百万ATM計画は、あれば、市場状況、会社普通株の取引価格、会社の適切な資金源の決定、会社の利用可能資金の潜在的な用途を含む会社が時々決定する様々な要素に依存する。2022年12月31日までに当社は合わせて発行します1,286,125普通株式、加重平均発行価格は$61.31$以下の1株あたり300100万台のATM計画、純収益は約$77.7100万ドルで適用された販売エージェントに合計約$を支払います1.1百万ドルです。2021年12月31日までに当社が合算して発行します2,569,771普通株式、加重平均発行価格は$63.23これまでの3億ドルのATM計画で1株当たり300100万ドルの現金自動支払機計画は純収益を生み出します
75
カタログ表
約$160.1100万ドルで適用された販売エージェントに合計約$を支払います2.4百万ドルです。二零年十二月三十一日までに当社発行合算1,197,597普通株式、加重平均発行価格は$54.08前の1ドル以下の1株300ATM機計画、純収益は約$63.8100万ドル、適用された販売代理に合計約$を支払います0.9百万ドルです。
2021年11月8日、当社は公開発行を完了しました3,500,000普通株、1株当たり価格は$です74.50それは.2021年11月10日に会社はまた1台を販売しました525,000引受業者が追加株式を購入する選択権を行使した後の株。今回発行された純収益は約#ドル296.5引受割引と発行コストを差し引いて約$3.3百万ドルです。当社は、運営資金、債務返済、将来の買収、再発展を含む一般企業用途に純額を適用しようとしている。
会社は株式買い戻し計画を持っていて、会社は最も多くの買い戻しを許可しています3,000,0002024年12月31日現在、普通株式の株式を発行している。この計画に基づく購入は、連邦証券法及び他の法律の要求が許可された場合に、公開市場又は私的協議の取引において行われる。任意の買い戻しの時間、方式、価格、金額は当社が適宜決定し、経済と市場条件、株価、適用法律要求、その他の要素の影響を受ける。その計画はいつでも一時停止または終了されるかもしれない。当社は2022年12月31日現在、その株式買い戻し計画に基づいていかなる普通株も買い戻していない。
2022年5月3日の株主総会について、当社は共に授与します10,7462019年計画によると、独立取締役に会社普通株の非制限株式を付与し、付与日の1株当たりの公正価値を$とする69.82それは.付与日普通株の公正価値は、付与日会社普通株の終値に基づいて決定される。同社は約$を確認しました0.8百万ドルの補償費用現在までの年度2022年12月31日は今回の発行に関連している。
♪the the the当社には、選択された従業員および会社の取締役会メンバーの利益のために維持される非限定的な繰延補償計画(“繰延補償計画”)があり、彼らのいくつかの現金と持分に基づく補償はその計画に預けることができる。繰延補償計画資産は、会社が破産または債務を相殺しない場合に会社債権者の債権を受けるラビ信託基金が保有する。繰延補償計画で保有する株式の株主権益における分類方式は，在庫株の分類方式と類似している.株式公正価値の後続変動は確認しません。.の間に締切り年数2022年12月31日 2021 and 2020, 150,867, 136,503そして139,224普通株はそれぞれ繰延補償計画に入金される..の間に締切り年数2022年12月31日 2021 and 2020, 8,929, 0そして0普通株はそれぞれ繰延補償計画から撤退する。
2022年12月31日までに1,898,961“2019年計画”で発行された制限株式付与、非制限株式奨励、または業績株奨励として発行された普通株735,392残りは発行できます。二零一零年二月十六日から二零二年十二月三十一日までに発行された制限株式奨励の1株当たり公正価値は$14.20$まで78.33それは.2022年12月31日までの年度内に付与された制限株の公正価値は約$である9.1100万ドル限定株の帰属期限は1つはそして5年それは.2022年12月31日までに同社は13.2限定株式発行に関する未確認補償コスト総額の百万ドルは，残りの加重平均期間で確認される予定であり，加重平均期間は約0.5である3.2何年もです。同社が確認した補償費用は約#ドル4.9百万、$3.6百万ドルとドル2.62022年12月31日まで、2021年および2020年12月31日までは、それぞれ制限株式発行に関連している。
76
カタログ表
以下は、2022年12月31日、2021年12月31日、2020年12月31日までの年度内に、会社役員と従業員に付与された制限株式総額および関連加重平均付与日公正価値株価の要約である
制限された株式活動：
株加重平均補助金
期日公正価値
2019年12月31日現在の発行済み非既得株426,770 $28.20 
授与する78,041 60.11 
没収される(5,146)51.58 
既得(295,936)21.07 
2020年12月31日現在の既発行非既得株203,729 50.19 
授与する99,569 65.90 
没収される(776)59.29 
既得(13,336)43.04 
2021年12月31日現在の既発行非既得株289,186 55.90 
授与する136,903 66.35 
没収される(29,391)59.69 
既得(40,066)56.06 
2022年12月31日現在の非既得株356,632 $59.58 
以下は、2022年12月31日までに発行された限定株のすべての非既存株の帰属スケジュールである
非帰属株式帰属付表株式数
202363,160 
202499,177 
202566,689 
202643,990 
202783,616 
その後…— 
未帰属株式総数356,632 
長期インセンティブ計画：
2022年12月31日までに三つ業績株奨励の公開業績試算期間：2020年1月1日から2022年12月31日まで、2021年1月1日から2023年12月31日まで、および2022年1月1日から2024年12月31日まで。2020年1月1日までに付与されたオープン業績株奨励に関する費用は、会社の相対株価表現によって異なる
次の表は、2020年1月1日までに付与された業績株奨励に関するいくつかの情報(千ドル単位)についてまとめています
価値業績の分担期間を公平にする最大潜在配当
公正価値2022年12月31日
応募プロジェクト2022年12月31日
12月31日までの年間支出は
202220212020
2018年1月1日-2020年12月31日$— $— $— $— $— $3,138 
改正されたLTIPによると、参加者1人当たり2019年1月1日以降に付与された目標報酬の業績シェア目標奨励は、いくつかの普通株式で表示され、普通株式で決済される。目標報酬は以前はドル金額で表示され、普通株で決済されていた。2019年1月1日以降に付与された業績株式奨励から、業績株式奨励の付与日公允価値は、付与日にモンテカルロシミュレーションモデルを用いて現在の会計処理下で決定され、業績期間中に直線ベースで確認される。
次の表は、2022年12月31日、2021年、2020年12月31日までの年間に特定の業績株奨励の没収状況(千ドル単位)を含む2019年1月1日以降に付与された業績株奨励に関するいくつかの情報をまとめています
77
カタログ表
業績分享期間
与えられた日の公正価値1
12月31日までの年間支出は
202220212020
2019年1月1日-2021年12月31日$4,829 $— $1,609 $1,610 
2020年1月1日-2022年12月31日4,882 1,168 1,858 1,857 
2021年1月1日-2023年12月31日4,820 1,393 1,822 — 
2022年1月1日-2024年12月31日5,789 1,929 — — 
合計する$20,320 $4,490 $5,289 $3,467 
1     授与日のすべての発行済み業績株の2022年12月31日の公正価値を反映する。
配当：
次の表は、2022年12月31日と2021年12月31日までの年間支払いまたは対応する1株当たり現金配当金を示しています
次の3か月まで防衛を強化する1株当たりの配当金申告日日付を記録する支払期日
March 31, 2022普通株$0.34 2022年2月8日March 25, 2022April 8, 2022
June 30, 2022普通株$0.34 May 3, 2022June 30, 2022July 14, 2022
2022年9月30日普通株$0.40 2022年8月2日2022年9月30日2022年10月14日
2022年12月31日普通株$0.40 2022年11月1日2022年12月30日2023年1月13日
次の3か月まで防衛を強化する1株当たりの配当金申告日日付を記録する支払期日
March 31, 2021普通株$0.29 2021年2月9日March 26, 2021April 9, 2021
June 30, 2021普通株$0.29 May 4, 2021June 30, 2021July 14, 2021
2021年9月30日普通株$0.34 2021年8月3日2021年10月1日2021年10月15日
2021年12月31日普通株$0.34 2021年11月2日2021年12月15日2022年1月5日
注111株当たり純収益
ASC 260-10-45によると株式ベースの支払取引で付与されたツールが参加証券であるか否かを判定する没収不能配当権を含む非帰属株式支払奨励は、参加証券であり、2級法に基づいて1株当たり収益を計上する。1株当たり収益を計算する2段階法は、発表された配当金(支払うか否かにかかわらず)と収益を分配しない参加権に基づいて、1株当たり収益を普通株および任意の参加証券に分配する。2種類法では、普通株1株当たり収益の算出方法は、普通株株主に割り当てられた分配収益と普通株株主に分配された未分配収益の和を当期発行普通株の加重平均数で割る。当社の限定株式の非帰属株式は、これらの株式ベースの報酬には、奨励最終帰属または満期にかかわらず、没収不可能な配当権が含まれるので、参加証券とみなされる。その会社は所有している違います。2022年、2021年、2020年12月31日までの年度未償還の逆希釈証券または希釈制限株奨励。
当社が株式ベースの支払取引で付与されたツールが参加証券であるか否かを決定し、1株当たり収益を計上する政策によれば、1株当たりの純収益(損失)は、配当金(ある場合)に分配された収益に基づいて調整され、2段階法によりすべての参加証券(加重平均発行済み普通株と未帰属発行制限株)に分配される。この方法では322,866, 245,075そして341,6732022年12月31日現在、2021年と2020年12月31日までの年度の未帰属制限株加重平均割合を発行した。
78
カタログ表
報告期間を測定期間とし、予め設定された業績測定期間が終了した後、普通株式形式で支払うことが可能な業績株報酬を、発行可能株として既発行株に計上する希薄加重平均普通株計算において、その影響は希薄であると仮定する。業績株奨励に関する希薄株は88,373, 259,468そして407,1392022年，2022年，2021年，2020年12月31日まで年度を終了する。
注12引受金とその他の事項
訴訟を起こす.当社はいかなる重大な訴訟にも触れておらず、その知る限り、いかなる重大な訴訟も脅威にさらされていない。通常の業務過程において、会社は時々、その物件の所有権および運営に関する法律訴訟に関与する可能性がある。経営陣は、当該等の法的行動が最終的に招く可能性のある負債(ある場合)は、当社の総合財務状況、経営業績又はキャッシュフローに大きな影響を与えないと予想している。
契約を承諾する。2023年2月7日までに会社は四つ第三者販売者と未完成の契約を結んで買収する四つ工業財産権、総購入価格は約$です259.5百万ドルです。当社が契約に基づいて当該等の物件を買収する保証はありません。提案した買収は職務調査や各種成約条件の制限を受けなければならないからです。
そのうちの一つの調達契約は買収に関するもので、総調達価格は約#ドルである173.6百万ドルは121-エーカープロジェクト2.2マイアミのCountyline社パーク(“Countyline”)には、100万平方フィートの工業配送建物があり、会社のCountyline内にある7つの完全にレンタルされた建物に隣接している。このプロジェクトはゴミ埋立地再建プロジェクトで、フロリダ州の有料道路と州間道路75号線の南部終点に隣接しています29.8前借りしました%1つは191,0002平方フィート後装工業配電棟と1つは506,000建設中の桟橋工業集散棟の面積は二平方フィートです。2025年に完成する予定で、このプロジェクトには10個LEED認証を取得した工業配送建築の総数は約2.2100万平方フィートの総投資は491.1百万ドルです。
注13後続事件
2023年2月7日、会社取締役会は現金配当金を派遣することを発表し、金額は#ドルとなった0.40普通株1株当たり、2023年4月6日に2023年3月31日終値時に登録された株主に支給される。
79
カタログ表
トレノ不動産会社
付表III
不動産投資と減価償却
2022年12月31日まで
(単位：千)
    
初期コスト
会社へ
費用.費用
大文字である
後続する
至れり尽くせり
採掘する
繰り越し総額
2022年12月31日
   
属性名
違います。のです
ビーエルディーGSです。
位置足手まとい土地
建築と
改善
土地
建築と
改善
合計する積算
減価償却
年.年
あさって
年.年
構築されています
ロサンゼルス機
104番街1 カリフォルニア州ロサンゼルス$— $3,701 $976 $206 $3,701 $1,182 $4,883 $181 20171951
西104街5401番地1 カリフォルニア州ロサンゼルス— 15,721 1,463 — 15,721 1,463 17,184 5 20221951
139番街2 カリフォルニア州カーソン— 21,236 15,783 600 21,236 16,383 37,619 2,158 20171965/2003
グラスゴー630号1 カリフォルニア州インゲルウッド— 2,245 1,855 475 2,245 2,330 4,575 888 20111988
747グラスゴー1 カリフォルニア州インゲルウッド— 1,759 1,555 510 1,759 2,065 3,824 608 20141981
トレトン通り西1150号と1250番地2 カリフォルニア州オランジ— 7,491 2,488 — 7,491 2,488 9,979 100 20211980 & 1971
13020 & 13030 Cerise2 カリフォルニア州ホーソン— 6,986 1,371 58 6,986 1,429 8,415 56 20211956 & 1958
13025セリス1 カリフォルニア州ホーソン— 6,864 1,330 — 6,864 1,330 8,194 45 20211955
ブロードウェー14611号1 カリフォルニア州ガードナー— 4,757 1,243 1,584 4,757 2,827 7,584 1,254 20131962
3660費用分析— カリフォルニア州アナハイム— 14,213 1,147 446 14,213 1,594 15,807 23 20221966/1993
1961ハミルトン1 カリフォルニア州トラウス— 7,409 4,072 1,881 7,409 5,953 13,362 1,794 20111985
イヒス通り8320-8400番地1 カリフォルニア州ロサンゼルス14,963 3,429 41 14,963 3,470 18,433 56 20221979
興デリー通り332号1 カリフォルニア州インゲルウッド— 6,977 2,800 133 6,977 2,933 9,910 50 20221983
709インド語1 カリフォルニア州インゲルウッド— 2,105 2,972 460 2,105 3,432 5,537 581 20161984
恋をする1 カリフォルニア州コンプトン— 5,143 1,985 511 5,143 2,496 7,639 420 20171972
アンダーソン5 カリフォルニア州ロサンゼルス— 17,095 1,271 4,761 17,095 6,032 23,127 409 20191912-1987
航空業— カリフォルニア州インゲルウッド— 9,544 498 827 9,544 1,325 10,869 95 20202013
谷神路2 カリフォルニア州ロサンゼルス— 4,825 2,833 — 4,825 2,833 7,657 81 20212015
ドミンゲス— カリフォルニア州ロサンゼルス— 11,370 1,535 3,235 11,370 4,770 16,140 832 2017
東コロラド街三零九一号— カリフォルニア州アナハイム— 7,140 464 134 7,140 598 7,738 11 20222,017
ガフィー猫5 カリフォルニア州のダウンタウン— 27,539 22,694 6,523 27,539 29,217 56,756 10,248 20122002
グラッドウィック1 カリフォルニア州ランジョー·ドミンゲス— 11,636 5,998 211 11,636 6,209 17,845 435 20202009
グラメッシ広場1 カリフォルニア州トラウス— 4,846 1,503 252 4,846 1,756 6,602 99 20212015
ホーソン8 カリフォルニア州ホーソン— 17,226 10,069 2,370 17,226 12,439 29,665 2,398 20171952/1986
ラスヘルマナス1 カリフォルニア州コンプトン— 3,330 751 956 3,330 1,707 5,037 584 20141970
リンウッド3 カリフォルニア州リンウッド— 43,885 — — 43,885 — 43,885 — 20171988
マクラーレン1 カリフォルニア州オーウェン— 7,459 668 — 7,459 668 8,127 48 20201982
マンハッタンビーチ1 カリフォルニア州レイドンビーチ— 7,874 5,641 1,791 7,874 7,432 15,306 2,078 20121963/1970
カエデの木— カリフォルニア州ランジョー·ドミンゲス— 9,371 607 592 9,371 1,199 10,570 166 20201978
カエデII— カリフォルニア州ランジョー·ドミンゲス— 14,102 183 495 14,102 678 14,780 70 2021
1
カタログ表
    
初期コスト
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費用.費用
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至れり尽くせり
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繰り越し総額
2022年12月31日
   
属性名
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位置足手まとい土地
建築と
改善
土地
建築と
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合計する積算
減価償却
年.年
あさって
年.年
構築されています
メープル通り南14805番地— カリフォルニア州ランジョー·ドミンゲス— 22,419 682 — 22,419 682 23,102 1 20221963/1983
運搬工1 カリフォルニア州ロサンゼルス— 3,791 399 — 3,791 399 4,190 23 20201911 & 1968
サンペドロ— カリフォルニア州ガードナー— 7,598 1,523 296 7,598 1,819 9,417 112 2021
製靴商— カリフォルニア州サンタフェ温泉— 4,759 1,099 234 4,759 1,333 6,092 176 20181986/1997
スラソン— カリフォルニア州サンタフェ温泉— 4,679 697 957 4,679 1,654 6,333 176 20191967/1973
南アラミダ街19500番地— カリフォルニア州ランジョー·ドミンゲス— 30,176 2,364 — 30,176 2,364 32,540 26 20221982/1985
南幹線道路2 カリフォルニア州カーソン— 16,371 7,045 17,464 16,371 24,508 40,879 8,122 2012/20142016
南主河三期1 カリフォルニア州ガードナー— 11,521 12,467 1,062 11,521 13,529 25,050 1,974 20172016
“テレグラフ泉”2 カリフォルニア州サンタフェ温泉— 7,063 7,236 631 7,063 7,867 14,930 1,341 20172007
バーモント州1 カリフォルニア州トラウス— 10,173 7,105 290 10,173 7,395 17,568 1,054 20181978
1215クルミ1 カリフォルニア州コンプトン— 6,130 2,522 621 6,130 3,143 9,273 432 20171969/1990
クルミII1 カリフォルニア州コンプトン— 6,097 5,069 955 6,097 6,024 12,121 895 20181969
ニュージャージー州北部/
ニューヨーク市は
ドッジドライブx 11 ニュージャージー州西コドウェル— 3,819 2,982 2,767 3,819 5,749 9,568 2,087 20131985
マディソン17番1 ニュージャージー州フェルフィールド— 974 1,647 673 974 2,320 3,294 835 20131979
マディソン22日1 ニュージャージー州フェルフィールド— 1,365 1,607 1,140 1,365 2,747 4,112 545 20151979
中環48号3号286号1 ニュージャージー州カーニー— 12,061 1,664 452 12,061 2,116 14,177 269 20191978/1983
49番街1 ニューヨーククイーンズ— 21,674 2,999 1,435 21,674 4,434 26,108 877 20191966
50クロ2 ニュージャージー州カルシュタット— 10,343 3,876 3,978 10,343 7,854 18,197 1,464 20171970
51クロ— ニュージャージー州カルシュタット— 3,236 589 313 3,236 902 4,138 67 20191956-1966
北ベルゲン74番街1 ニュージャージー州北ベルゲン— 2,933 1,817 1,204 2,933 3,021 5,954 691 20161973
81 N.Hackensack— ニュージャージー州カーニー— 25,901 — 1,263 25,901 1,263 27,164 199 2019
85 Doremus— ニュージャージー州のニューアーク— 5,918 513 26 5,918 539 6,457 83 2018
87年以上のレイマーズ— ニュージャージー州のニューアーク— 21,595 550 — 21,595 550 22,146 12 2022適用されない
127ドレイマーズ— ニュージャージー州のニューアーク— 12,111 430 318 12,111 749 12,859 10 2022適用されない
第三街九十七番地— ニュージャージー州カーニー— 25,580 1,566 1,663 25,580 3,228 28,809 194 20211970
190モーガン1 ブルックリンニューヨーク州— 4,363 249 952 4,363 1,201 5,564 38 20211969
341ミッシェル1 ニュージャージー州カルシュタット— 2,372 4,798 1,273 2,372 6,071 8,443 1,646 20131973
422フレリンウィソン— ニュージャージー州のニューアーク— 16,728 — 6,781 16,728 6,781 23,509 1,395 2017
465草地1 ニュージャージー州カルシュタット— 713 1,618 297 713 1,915 2,628 448 20131972
550 Delancy1 ニュージャージー州のニューアーク— 9,230 4,855 2,395 9,230 7,250 16,480 2,175 20131987
620セクション1 ニュージャージー州エリザベス— 6,491 3,568 6,268 6,491 9,836 16,327 3,789 20111980
629ヘンリー1 ニュージャージー州エリザベス— 13,734 1,690 — 13,734 1,690 15,425 6 20222004
7777西区1 ニュージャージー州北ベルゲン— 4,525 8,856 — 4,525 8,856 13,381 1,299 20171967
900 HART1 ニュージャージー州ピスカットウェイ— 3,202 3,866 1,787 3,202 5,653 8,855 1,585 20141983
901北1 ニュージャージー州エリザベス— 8,035 913 829 8,035 1,742 9,777 661 20162016
北通り228番地1 ニュージャージー州エリザベス— 40,671 5,218 1,234 40,671 6,451 47,123 175 20211975
2
カタログ表
    
初期コスト
会社へ
費用.費用
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至れり尽くせり
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繰り越し総額
2022年12月31日
   
属性名
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位置足手まとい土地
建築と
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土地
建築と
改善
合計する積算
減価償却
年.年
あさって
年.年
構築されています
パトソン広場256号1 ニュージャージー州カルシュタット— 9,478 1,284 1,754 9,478 3,038 12,516 202 20211960
ロアノーク通り293番地— ニュージャージー州のニューアーク— 11,395 2,217 512 11,395 2,729 14,124 55 2022適用されない
A通り4 ニュージャージー州カルシュタット— 7,516 4,660 1,422 7,516 6,082 13,598 1,271 20171951/1957
ベルヴィル1 ニュージャージー州カーニー— 12,845 18,041 1,847 12,845 19,888 32,733 5,730 20112006
商業1 ニュージャージー州カルシュタット— 1,656 1,544 128 1,656 1,672 3,328 205 20181969
デルは1 ニュージャージー州カルシュタット— 6,641 771 833 6,641 1,604 8,245 457 20111972
エゼル2 ニュージャージー州ピスカットウェイ— 2,748 3,801 1,916 2,748 5,717 8,465 1,831 20131981/1984
州間道路2 ニュージャージー州南ブレンレック— 13,686 12,135 16,198 13,686 28,333 42,019 8,800 2010/20131999/2014
ケネディ空港ゲート4 ニューヨーククイーンズ— 18,282 32,933 6,636 18,282 39,569 57,851 11,896 20131986/1991
荘園1 ニュージャージー州東ルザフォード— 4,076 5,262 3,713 4,076 8,975 13,051 1,681 20151968
モーガン2 ブルックリンニューヨーク州— 71,051 10,888 6,014 71,051 16,902 87,953 1,581 20191960/1980 & 1967
新オランダ語1 ニュージャージー州フェルフィールド— 4,773 2,004 — 4,773 2,004 6,777 395 20171976
パトソン·プランカー1 ニュージャージー州カルシュタット— 4,127 455 761 4,127 1,216 5,343 229 20161998
ストックトン— ニュージャージー州のニューアーク— 12,327 1,282 882 12,327 2,164 14,491 597 2017
終点路2 ニュージャージー州アヴェネル— 3,537 3,598 1,327 3,537 4,925 8,462 1,100 20141950/1968
恵蘭1 ニュージャージー州東ルザフォード— 6,366 5,704 598 6,366 6,302 12,668 644 20192005
ウィルソン1 ニュージャージー州のニューアーク— 2,016 484 813 2,016 1,297 3,313 461 20161970
ウッドサイド1 ニューヨーククイーンズ— 23,987 3,796 4,047 23,987 7,843 31,830 1,352 20182018
サンフランシスコ湾区
20番街1 カリフォルニア州オークランド— 18,092 6,730 1,978 18,092 8,708 26,800 963 20191970 & 2003
238/242ローレンス2 カリフォルニア州サンフランシスコ南部— 6,674 2,655 1,972 6,674 4,627 11,301 2,057 20101986
240の町1 カリフォルニア州サンフランシスコ南部— 5,107 3,293 2,806 5,107 6,099 11,206 1,599 20132013
299ローレンス1 カリフォルニア州サンフランシスコ南部— 1,352 1,198 471 1,352 1,669 3,021 727 20101968
631ブレンナン1 カリフォルニア州サンノゼ— 1,932 2,245 959 1,932 3,204 5,136 1,053 20121975
トマス道3660号1 カリフォルニア州サンクララ— 43,053 13,887 617 43,053 14,503 57,557 234 20221973
エヘン2 カリフォルニア州ユニオンシティ— 3,246 2,749 1,518 3,246 4,267 7,513 1,663 20101986
エヘン二世1 カリフォルニア州ユニオンシティ— 2,467 4,527 753 2,467 5,280 7,747 1,238 20151997
バルス3 カリフォルニア州サンレアンドロ— 5,400 7,092 1,630 5,400 8,722 14,122 2,285 20141966
カリブ3 カリフォルニア州サニービル— 17,483 14,493 2,920 17,483 17,413 34,896 5,501 20121980/1981
カールトン宮廷1 カリフォルニア州サンフランシスコ南部— 2,036 1,475 722 2,036 2,197 4,233 622 20121981
クラヴィエ1 カリフォルニア州ヘイワード— 5,964 1,159 189 5,964 1,348 7,312 354 20111967
東吉希語— カリフォルニア州サンノゼ— 6,759 726 2 6,759 729 7,487 42 20211959
エジソン3 カリフォルニア州サンレアンドロ— 14,797 2,806 1,416 14,797 4,221 19,018 265 20211975
福祉街2 カリフォルニア州ヘイワード— 5,023 3,281 538 5,023 3,819 8,842 173 20211976 & 1972
ホチキス1 カリフォルニア州フリーモント— 4,163 3,152 1,074 4,163 4,226 8,389 800 20171997
ホチキスII1 カリフォルニア州フリーモント— 3,042 3,081 355 3,042 3,436 6,478 447 20181997
3
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費用.費用
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繰り越し総額
2022年12月31日
   
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位置足手まとい土地
建築と
改善
土地
建築と
改善
合計する積算
減価償却
年.年
あさって
年.年
構築されています
マーセド4 カリフォルニア州サンレアンドロ— 25,621 9,318 3,497 25,621 12,815 38,436 1,896 20181958
ミッシェル1 カリフォルニア州サンフランシスコ南部— 2,710 2,540 822 2,710 3,362 6,072 596 20161979
ミネソタ州とテネシー州2 カリフォルニア州サンフランシスコ— 34,738 13,141 2,203 34,738 15,344 50,082 1,399 20191963
古い湾— カリフォルニア州サンノゼ— 10,244 1,609 57 10,244 1,666 11,910 180 20201955
聖クレメンテ1 カリフォルニア州ヘイワード— 5,126 3,938 315 5,126 4,253 9,379 565 20181982
ティガデン5 カリフォルニア州サンレアンドロ— 19,172 15,221 399 19,172 15,620 34,792 221 20221970/1972
星光石1 カリフォルニア州サンフランシスコ南部— 3,738 144 2,185 3,738 2,329 6,067 86 20201966 & 1972
西140街2 カリフォルニア州サンレアンドロ— 9,578 6,297 3,745 9,578 10,042 19,620 2,096 20161959
ホイットニー3 カリフォルニア州サンレアンドロ— 13,821 9,016 2,242 13,821 11,258 25,079 1,834 20181974
ランプの芯1 カリフォルニア州サンレアンドロ— 2,224 298 86 2,224 384 2,608 56 20181976
中太平洋第一ビジネス園3 カリフォルニア州ユニオンシティ— 8,468 14,165 2,163 8,468 16,328 24,796 4,112 20141989
中太平洋ビジネスパーク2期4 カリフォルニア州ユニオンシティ— 13,642 23,658 6,337 13,642 29,995 43,637 8,645 20152015
シアトルです
第一大通り1 ワシントン州シアトル— 29,441 30,537 7,755 29,441 38,292 67,733 1,907 20181937 & 1967
33位2 ワシントン州ベルヴィユ— 10,655 3,930 85 10,655 4,015 14,671 95 20221968-2009
六番街の南1 ワシントン州シアトル— 7,215 8,670 94 7,215 8,764 15,979 775 20201960
ケント郡68番街2 ワシントン州ケント市— 7,465 2,263 139 7,465 2,401 9,866 114 20211976
ケント郡84番街— ワシントン州ケント市— 4,552 136 257 4,552 393 4,945 100 20201963 & 2000
117位東北1 ワシントン州コクラン— 23,846 9,842 624 23,846 10,466 34,312 533 20211978
917谷1 ワシントン州プーアルプ— 2,203 4,551 373 2,203 4,924 7,127 441 20192006
3401リンク1 ワシントン州レントン— 2,999 6,707 1,451 2,999 8,158 11,157 1,766 20141984/2012
第二通り4225号1 ワシントン州シアトル— 4,236 4,049 2,258 4,236 6,307 10,543 1,438 20151957
第三大道南4930号1 ワシントン州シアトル— 3,984 2,424 831 3,984 3,255 7,239 800 20161964
12119東の縁— ワシントン州トゥクヴィラ— 4,950 1,740 — 4,950 1,740 6,690 100 20201996
17600西谷ショベル金属加工1 ワシントン州トゥクヴィラ— 3,361 5,260 1,862 3,361 7,122 10,483 2,409 20121986
奥本4001 ワシントン州オーボン— 4,415 5,234 408 4,415 5,642 10,057 607 20192000
奥本13071 ワシントン州オーボン— 4,253 5,034 613 4,253 5,647 9,900 1,403 20142002
ドーソン1 ワシントン州シアトル— 3,902 278 334 3,902 612 4,514 229 20171964
デンバー1 ワシントン州シアトル— 3,203 1,345 491 3,203 1,836 5,039 592 20161953
東谷1 ワシントン州レントン— 2,693 2,959 387 2,693 3,346 6,039 369 20181991
東縁— ワシントン州レントン— 2,618 380 114 2,618 494 3,112 96 20191991
ハドソン1 ワシントン州シアトル— 4,471 912 248 4,471 1,160 5,631 90 20202006
ケント1881 ワシントン州ケント市— 3,251 4,719 2,317 3,251 7,036 10,287 2,377 20101979
ケント1901 ワシントン州ケント市— 4,560 5,561 1,346 4,560 6,907 11,467 1,537 20151992/1999
ケント1921 ワシントン州ケント市— 12,752 20,642 533 12,752 21,175 33,927 1,732 2020
4
カタログ表
    
初期コスト
会社へ
費用.費用
大文字である
後続する
至れり尽くせり
採掘する
繰り越し総額
2022年12月31日
   
属性名
違います。のです
ビーエルディーGSです。
位置足手まとい土地
建築と
改善
土地
建築と
改善
合計する積算
減価償却
年.年
あさって
年.年
構築されています
ケント2021 ワシントン州ケント市— 5,761 9,114 2,810 5,761 11,924 17,685 3,261 20151981
ケント2161 ワシントン州ケント市— 3,672 5,408 1,028 3,672 6,436 10,108 1,745 20141996
ケント社園区4 ワシントン州ケント市— 5,032 6,916 2,416 5,032 9,332 14,364 2,612 20151980/1981
ルシル1 ワシントン州シアトル— 4,498 3,504 1,385 4,498 4,889 9,387 1,257 20171976
ロンド1 ワシントン州オーボン— 2,573 4,399 356 2,573 4,755 7,328 903 20161999
西洋の大通り3 ワシントン州シアトル— 12,550 3,300 656 12,550 3,956 16,506 194 20211988
オリンピック.オリンピック1 ワシントン州トゥクヴィラ— 1,499 1,431 713 1,499 2,144 3,643 763 20151978
MLK 9801— ワシントン州シアトル— 14,388 1,360 429 14,208 1,789 15,997 60 2021
MLK 9845— ワシントン州シアトル— 14,436 531 88 15,389 619 16,008 (22)2021
MLK 9600— ワシントン州シアトル— 20,849 1,395 653 20,077 2,048 22,125 213 20211957
東北91号2 ワシントン州レイドモンド— 7,944 1,866 — 7,944 1,866 9,810 35 20221986/1987
SeaTac 8番街1 ワシントン州のブリアン— 2,501 4,020 1,957 2,501 5,977 8,478 1,843 20131988
東南32街1 ワシントン州ベルヴィユ— 9,059 2,081 1,196 9,059 3,277 12,336 320 20201982
西南第16街— ワシントン州レントン— 6,251 2,001 — 6,251 2,001 8,252 87 20211962
ソフトウェア第341 ワシントン州レントン— 2,912 3,289 555 2,912 3,844 6,756 1,062 20141996/2010
シリコンバレー社2 ワシントン州ケント市— 5,264 9,096 2,303 5,264 11,399 16,663 4,063 20111987
ウッドヴィル1 ワシントン州ウッドビル— 12,490 12,244 2 12,490 12,246 24,736 380 20211996
ウッドビルII2 ワシントン州ウッドビル— 20,941 12,949 31 20,941 12,980 33,921 350 20211999
柳の木— ワシントン州レイドモンド— 3,067 581 148 3,067 729 3,796 17 20211970
柳樹路8660号— ワシントン州レイドモンド— 18,034 2,180 211 18,034 2,391 20,425 35 20221987
マイアミです
26番街1 フロリダ州マイアミ— 3,444 4,558 1,272 3,444 5,830 9,274 1,620 20121973
四十八番街2 フロリダ州マイアミガーデン— 4,322 2,187 1,002 4,322 3,189 7,511 827 20111987
70番通り1 フロリダ州マイアミ— 1,434 2,333 469 1,434 2,802 4,236 842 20111999
第七十大道二期1 フロリダ州マイアミ— 2,152 3,418 1,052 2,152 4,470 6,622 888 20161969
70番通り3番街1 フロリダ州マイアミ— 2,543 3,167 690 2,543 3,857 6,400 726 20161974
70番通りIV1 フロリダ州マイアミ— 1,119 1,456 449 1,119 1,905 3,024 328 20171969
70番通りV1 フロリダ州マイアミ— 5,036 3,419 2,295 5,036 5,714 10,750 704 20171974
73番街2 フロリダ州マイアミ— 6,130 13,932 276 6,130 14,208 20,338 165 20212022
七十四番街1 フロリダ州マイアミ— 2,327 3,538 692 2,327 4,230 6,557 870 20161986
第七十八番街1 フロリダ州ドラル— 2,445 1,755 2,973 2,445 4,728 7,173 1,644 20121977
81番街2 フロリダ州メイドレー市— 2,938 5,242 1,540 2,938 6,782 9,720 1,820 20151996/2003
九十四番街1 フロリダ州ドラル— 3,000 3,580 403 3,000 3,983 6,983 602 20171989
第107番通り1 フロリダ州メイドレー市— 2,787 2,036 884 2,787 2,920 5,707 958 20132001
101番バス1 フロリダ州メイドレー市— 2,647 3,258 675 2,647 3,933 6,580 1,290 20132012
131番街1 フロリダ州メイドレー市— 2,903 5,729 735 2,903 6,464 9,367 1,703 20141999
北西46街7045番地1 フロリダ州マイアミ— 2,517 2,261 206 2,517 2,467 4,984 12 20221986
5
カタログ表
    
初期コスト
会社へ
費用.費用
大文字である
後続する
至れり尽くせり
採掘する
繰り越し総額
2022年12月31日
   
属性名
違います。のです
ビーエルディーGSです。
位置足手まとい土地
建築と
改善
土地
建築と
改善
合計する積算
減価償却
年.年
あさって
年.年
構築されています
北西90街8050番地— フロリダ州メイドレー市— 18,612 2,067 1,690 18,612 3,757 22,369 31 2022適用されない
12950南河西南部1 フロリダ州メイドレー市— 1,971 4,029 804 1,971 4,833 6,804 917 20162000
アメリカゲートウェイ5 フロリダ州ドラル— 9,088 9,552 5,157 9,088 14,709 23,797 4,511 20131978/1982
アメリカゲートウェイ51 フロリダ州ドラル— 2,064 4,326 390 2,064 4,716 6,780 143 20132022
24番と25番県線2 フロリダ州ハラル— 15,552 27,898 6,636 15,552 34,534 50,086 2,055 20212021 & 2021
県線#261 フロリダ州ハラル— 11,826 24,407 4,958 11,826 29,365 41,191 1,405 20212021
県線#27と#282 フロリダ州ハラル— 18,595 49,052 9,764 18,595 58,816 77,411 2,110 20212021 & 2021
県線#29と#302 フロリダ州ハラル— 19,370 52,925 6,227 19,370 59,152 78,522 722 20222022
マイアミ国際貿易センター4 フロリダ州メイドレー市— 5,063 10,958 2,623 5,063 13,581 18,644 3,019 20151996
ワシントンD.C.
七十五番通り5 メリーランド州ランドーバー— 10,658 18,615 5,919 10,658 24,534 35,192 5,960 20141987/1990
V街2920番地1 ワシントンD.C.— 2,248 1,670 1,499 2,248 3,169 5,417 561 20171958
3601ペensy1 メリーランド州ランドーバー— 2,331 4,375 1,566 2,331 5,941 8,272 1,706 20131996
4230“フォーブス”1 メリーランド州ラナム— 1,736 2,395 1,207 1,736 3,602 5,338 932 20132003
46番街4501番— メリーランド州ブラデンスバーグ— 9,576 1,984 1,045 9,576 3,029 12,605 60 20211955
商店街1 メリーランド州ラナム— 3,038 3,007 210 3,038 3,217 6,255 533 20162002
アイゼンハワー3 バージニア州アレキサンダー市— 36,755 23,768 2,089 36,755 25,857 62,612 645 20211974
ハンプトン遠景3 メリーランド州国会高地— 4,602 7,521 2,123 4,602 9,644 14,246 1,637 20161989/1990
新尾根— メリーランド州ハノーバー— 5,689 1,567 443 5,689 2,010 7,699 393 2016
ピケット1 バージニア州アレキサンダー市— 6,256 2,850 477 6,256 3,328 9,584 113 20211963
燕尾服— メリーランド州ハイツビル— 6,867 1,266 1,006 6,867 2,272 9,139 46 20211962
V通り6 ワシントンD.C.— 67,132 41,299 19,329 67,132 60,628 127,759 14,814 20151955/1963
小計252 — 1,850,860 1,060,256 312,218 1,850,860 1,372,473 3,223,333 236,851 
未償却純保険料
未償却繰延融資コスト純額
無形資産123,545 86,780 
合計する252 $— $1,850,860 $1,060,256 $312,218 $1,850,860 $1,372,473 $3,346,878 $323,631 

6
カタログ表

トレノ不動産会社
付表III
不動産投資と減価償却(継続)
2022年12月31日まで
(単位：千)
2022年と2021年12月31日終了年度の不動産活動と減価償却累計概要は以下の通り
 
2022
2021
物件投資
年初残高$2,946,826 $2,231,228 
物件購入422,298681,970 
財産的処置(65,379)(30,934)
建設中の工事21,62314,711 
改良して，解約後の純額を差し引く73,406 49,851 
年末残高$3,398,774 $2,946,826 
 
2022
2021
減価償却累計
年初残高$279,062 238,073
リース無形資産の償却14,253 9,581
減価償却費用48,771 39,498
財産の処分と抹消(18,455)(8,090)
年末残高$323,631 $279,062 


7
カタログ表
展示品索引
展示品
番号をつける
展示品説明
3.1
改訂された登録者の改訂及び再記載定款(以前2010年1月6日に登録者登録説明書S−11表の第2号修正案の添付ファイル3.1として提出され、引用により本明細書に組み込まれている)。
3.2
登録者7.75%系列は、償還可能な優先株の補充条項を累積する(登録者は、2012年7月19日に登録者が現在報告している8−K表の添付ファイル3.1として提出し、参照によって本明細書に組み込む)。
3.3
補足条項(登録者として以前に2017年2月9日に報告された8−K表の添付ファイル3.1が提出され、参照によって本明細書に組み込まれる)。
3.4
登録者定款を改訂·再改訂する(以前2010年1月6日に登録者登録説明書S−11表第2号修正案の添付ファイル3.2として提出し、引用により本明細書に組み込む)。
3.5
登録者規約の第1の修正案を改正し、再改訂する(先に登録者が現在報告している表格8−Kの添付ファイル3.2として2017年2月9日に提出され、引用により本明細書に組み込まれる)。
4.1
登録者普通株式証明書サンプル(以前、2010年1月15日に登録者登録説明書S−11号修正案の添付ファイル4.1として提出され、参照によって本明細書に組み込まれる)。
4.2
登録者証券説明(これまで登録者として2020年2月6日に提出された10−K表年次報告書の添付ファイル4.2を参照して本明細書に組み込む)。
10.1+
登録者とW.Blake Bairdとの間のサービス協定が改訂および再署名され、日付は2014年2月18日である(以前に2014年2月19日に登録者が現在報告しているタブ8−Kの添付ファイル10.1として提出され、参照によって本明細書に組み込まれる)。
10.2+
登録者がMichael A.Cokeと2014年2月18日に締結したサービス協定(以前に2014年2月19日に登録者が現在報告しているエントリ8−Kの添付ファイル10.2として提出され、参照によって本明細書に組み込まれる)が改訂され、再署名された。
10.3+
登録者がJaime J.Cannonと2014年2月18日に締結した解散費協定(以前に2014年2月19日に登録者が現在報告している8−K表の添付ファイル10.3として提出され、参照によって本明細書に組み込まれる)。
10.4+
二零一零年登録者株式インセンティブ計画の改訂及び再作成(二零一四年三月十九日に登録者として付表14 Aの最終委託書付録Aに提出され、参考にして本明細書に組み込まれる)。
10.5+
上級管理者及び従業員制限株式奨励協定表(2010年1月6日に登録者登録説明書第2号修正案の添付ファイル10.4として提出され、表S−11に提出され、参照により本明細書に組み込まれる)。
10.6+
非従業員取締役限定株式奨励協定表(先に二零一零年一月六日に表S−11の登録者登録説明書第2号修正案添付ファイル10.5の形態で提出され、参照して本明細書に組み込まれる)。
10.7+
登録者2019年株式インセンティブ計画(以前に2019年4月30日に登録者登録説明書S-8表の添付ファイル4.7として提出され、参照によって本明細書に組み込まれる)。
10.8+
上級管理者および従業員制限株式報酬プロトコルテーブル(以前に2019年4月30日に登録者として登録された宣言のS−8フォームの添付ファイル4.8が提出され、参照によって本明細書に組み込まれる)。
10.9+
登録者とその役員及び行政者との間の賠償協議表(二零一零年一月六日に登録者登録説明書第S−11号修正案添付ファイル10.6として提出され、引用で本明細書に組み込まれている)。
10.10+
2019年1月1日から施行される登録者長期インセンティブ計画が改訂され、再作成された(以前に2019年1月14日に登録者として現在報告されていた8−K表の添付ファイル10.1が提出され、参照によって本明細書に組み込まれる)。
10.11+
改訂および改訂された登録者長期インセンティブ計画(2019年2月6日に登録者年次報告表格10−Kの添付ファイル10.9として提出され、参照されて本明細書に組み込まれていた)下の授標通知表。
10.12+
登録者長期インセンティブ計画は改訂および再作成され、2014年1月1日から施行される(登録者は2014年2月19日に登録者の現在の報告書のリスト8−Kの添付ファイル10.4として提出され、参照によって本明細書に組み込まれる)。
8
カタログ表
10.13+
登録者長期インセンティブ計画下の授標通知表(2010年1月6日に登録者登録説明書S−11表修正案第2号添付ファイル10.8として提出され、参照により本明細書に組み込まれていた)。
10.14
6回目の改訂と再署名された高級信用協定は，期日は2021年8月20日であり，Terreno Realty LLC，KeyBank National Associationにより，それぞれ“貸手”と“管理エージェント”，MUFG Union Bank，N.A.として，連合シンジガエージェントと連携先頭手配者として，PNC Bank，National Association，連携シンジカルエージェントとして，PNC Capital Markets LLC，連携先頭手配人としてRegions Bank，連合シンディガエージェントとしてRegions Capital Markets，連携先頭手配人としていくつかの銀行，時々当事者になる可能性のある金融機関および他のエンティティは、追加の“貸手”として提出される可能性がある(以前に2021年8月26日に登録者として現在報告されていた8−K表の添付ファイル10.1が提出され、参照によって本明細書に組み込まれる)。
10.15
2022年6月29日までの6回目の改正と再署名された高級信用協定の第1改正案では、Terreno Realty LLCを“借り手”、KeyBank National Associationとして、それぞれ“貸手”と“行政エージェント”、MUFG Union Bank，N.A.として、連携シンジカルエージェントと連携先頭手配人として、PNC Bank，National Association，連携シンジカルエージェントとして，PNC Capital Markets LLC，連携先頭手配人としてRegions Bank，共同シンジカルエージェント，Regions Capital Markets，連合先頭手配人として，いくつかの銀行，時々当事者になる可能性のある金融機関および他のエンティティは、追加の“貸手”として提出される可能性がある(以前、2022年7月5日に登録者として現在報告されていた8−K表の添付ファイル10.1が提出され、参照によって本明細書に組み込まれる)。
10.16
期日は2022年9月2日の第6回改正と再署名された高級信用協定の第2改正案であり、その中でTerreno Realty LLCを“借り手”、KeyBank National Associationとして、それぞれ“貸手”と“行政エージェント”、MUFG Union Bank，N.A.として、連合シンジガエージェントと連携先頭手配人として、PNC Bank，National Association，連合シンディガエージェントとして，PNC Capital Markets LLC，連携先頭手配人としてRegions Bank，共同シンジカルエージェント，Regions Capital Markets，連合牽引人として，いくつかの銀行，Regions Bank，Regions Capital Markets，時々当事者になる可能性のある金融機関および他のエンティティは、追加の“貸手”として提出される可能性がある(以前に2022年9月6日に登録者として現在報告されていた8−K表の添付ファイル10.1が提出され、参照によって本明細書に組み込まれる)。
10.17
手形購入協定は、日付が2017年6月7日であり、登録者、Terreno Realty LLCおよびその別表Bにおいて購入者として指定された機関間の手形購入協定(以前に2017年6月12日に登録者として現在報告されている8−K表の添付ファイル10.1が提出され、参照によって本明細書に組み込まれる)。
10.18
手形購入プロトコルは、日付が2016年6月2日であり、登録者、Terreno Realty LLCおよびその別表Bにおいて購入者として指定された機関間の手形購入協定(2016年6月7日に登録者として以前に報告された8−K表の添付ファイル10.1が提出され、参照によって本明細書に組み込まれる)。
10.19
手形購入協定は、日付が2015年9月1日であり、登録者、Terreno Realty LLCおよびその付表Bにおいて購入者として指定された機関間の手形購入協定である(以前、2015年9月8日に登録者が現在報告している8−K表の添付ファイル10.1として提出され、参照によって本明細書に組み込まれる)。
10.20
手形購入プロトコルは、日付が2019年9月12日であり、登録者、Terreno Realty LLCおよびその添付表Bにおいて購入者として指定された機関間の手形購入プロトコルである(以前に2019年9月18日に登録者として現在報告されている8−Kフォームの添付ファイル10.1が提出され、参照によって本明細書に組み込まれる)。
10.21+
登録者とJohn T.Meyerとの間の解散費協定は、2014年2月18日(以前に登録者として2017年2月8日に提出されたForm 10−K年次報告書の添付ファイル10.14であり、参照により本明細書に組み込まれている)。
10.22+
登録者繰延補償計画(以前に2019年11月8日に登録者として現在報告されている8−K表の添付ファイル10.1が提出され、参照によって本明細書に組み込まれる)。
10.23
チケット購入プロトコルは、日付が2021年5月13日であり、登録者、Terreno Realty LLCおよびその別表Bにおいて購入者として指定された機関間のチケット購入プロトコルである(以前に2021年5月18日に登録者が現在報告している8−Kフォームの添付ファイル10.1として提出され、参照によって本明細書に組み込まれる)。
10.24
チケット購入プロトコルは、日付が2021年8月17日であり、登録者、Terreno Realty LLCと、その別表Bにおいて購入者として指定された機関との間の手形購入プロトコルである(以前に2021年8月23日に登録者が現在報告している8−Kフォームの添付ファイル10.1として提出され、参照によって本明細書に組み込まれる)。
21*
登録者の子会社。
23*
独立公認会計士事務所が同意します。
24.1*
授権書(本年報10-K表の署名ページに掲載)。
31.1*
ルール13 a-14(A)/15 d-14(A)日付が2023年2月8日の証明書。
31.2*
ルール13 a-14(A)/15 d-14(A)日付が2023年2月8日の証明書。
31.3*
ルール13 a-14(A)/15 d-14(A)日付が2023年2月8日の証明書。
9
カタログ表
32.1**
“アメリカ法典”第18編1350節日付は2023年2月8日の証明書です。
32.2**
“アメリカ法典”第18編1350節日付は2023年2月8日の証明書です。
32.3**
“アメリカ法典”第18編1350節日付は2023年2月8日の証明書です。
101.SCH*イントラネットXBRL分類拡張アーキテクチャ文書
101.CAL*インラインXBRL分類拡張計算リンクライブラリ文書
101.LAB*XBRL分類拡張ラベルLinkbase文書を連結する
101.PRE*インラインXBRL分類拡張プレゼンテーションLinkbaseドキュメント
101.DEF*インラインXBRL分類Linkbase文書を定義する
104*表紙インタラクションデータファイル(添付ファイル101に含まれる適用分類拡張情報を含むイントラネットXBRL形式である。*)
________________
*アーカイブをお送りします
**関数で提供されます。
+証拠品は、契約または補償計画またはスケジュールを管理することです。
10
カタログ表
サイン
1934年の証券取引法第13節または15(D)節の要求によると、登録者は、本報告が2023年2月8日にワシントン州ベルビユ市で正式に許可された以下の署名者によって代表されて署名されることを正式に促した。
トレノ不動産会社
差出人： ブラック·ベルド
 W·ブラック·ベルド
 会長兼最高経営責任者
授権書
以下に署名したTerreno Realty Corporation取締役は、それぞれW.Blake BairdとMichael A.Cokeを構成して任命し、それぞれ私たちの真と合法的な弁護士であり、彼らと彼らそれぞれに完全な権力を持ち、私たちの名義で次のような身分で本報告のすべての改正に署名し、私たちの名義と代表で私たちを代表してこのような身分ですべてのことを行い、Terreno Realty Corporationが1934年の証券取引法(改正)の規定および米国証券取引委員会のすべての要求を遵守することができるようにする。
1
カタログ表
本報告書は、1934年の証券取引法の要求に基づき、登録者として指定日に次の者によって署名された。
サイン タイトル 日取り
ブラック·ベルド 
会長兼最高経営責任者
役員と
(首席行政官)
 
2023年2月8日
W·ブラック·ベルド
マイケル·A·コカコーラ 総裁と役員 
2023年2月8日
マイケル·A·コーラ
/s/Jaime J.Cannon 常務副総裁兼最高経営責任者
財務総監
(首席財務官)		 
2023年2月8日
ジェイミーJ.Cannon
/s/メリンダ·ウェストン首席会計官
(首席会計官)
2023年2月8日
メリンダ·ウェストン
/s/リンダ·アサンテ役員.取締役
2023年2月8日
リンダ·アサンテ
ゲイリー·N·ボストン 役員.取締役 
2023年2月8日
ゲイリー·N·ボストン
/s/LeRoy E.Carlson 役員.取締役 
2023年2月8日
ルロイ·E·カールソン
/S/David·M·李 役員.取締役 
2023年2月8日
デヴィッド·M·リー
//エリン·H·よ役員.取締役
2023年2月8日
エリン·H·オ
/s/ダグラス·M·パスクォール 役員.取締役 
2023年2月8日
ダグラス·M·パスクアライ
/s/デニス·ポーク 役員.取締役 
2023年2月8日
デニス·ポーク


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