添付ファイル10.3

​

レンタルする

​

​

ソワ北区科学区

​

​

サンディエゴInspire 4，LLC

デラウェア州にある有限責任会社は

大家として、

そして

IBio，Inc

デラウェア州の会社は

宿泊客として。

​

​

​

カタログ

​

​

​

​

-i-

​

​

​

​

-II-

​

用語インデックスが定義されている

​

​

-III-

​

​

​

-IV-

​

ソワコ学区

レンタルする

本リース(“リース”)の日付は，下記“基本賃貸情報要約”(“要約”)第1節で述べた日付であり，デラウェア州有限責任会社(“大家”)San Diego Inspire 4，LLCとデラウェア州社(“テナント”)iBio，Inc.によって締結される。

リース基本情報の概要

​

¹既存の建築許可証は住宅全体の仕事をカバーしている；許可証は臨時住宅内の仕事に限定されない。テナントが事前に仮設住宅に入る権利(およびテナントが仮住宅賃貸料を支払う義務)は、サンディエゴ市(建築検査部門)がテナントが最終的に建物許可証に署名する前に臨時住宅を占有することを許可することに依存する。

​

-1-

​

​

²レンタル日がグレゴリオ暦月の初日でない場合、レンタル1年目は、レンタル期間の最初の12(12)個の完全なグレゴリオ暦月およびレンタル日が存在する任意の部分西暦月を含むべきであり、この部分グレゴリオ暦月の基本レンタル料は、以下の3.1節の割合で計算されなければならない。

³1平方フィート当たりの毎月の基本的なレンタル料は、伝統的な丸め原則に従って最も近いセントに丸められています。

⁴テナントは、すべての適用された通知及び救済期間の満了後に本レンタル条項に違反しない限り、テナントは4(4)ヶ月の基本賃貸料減免を受ける権利がある。第二次(2)基本賃貸料は減免しなければならない^発送する)、第三(3)^研究開発)、第四(4)^{これは…。})及びレンタル期間の第五(5)個の完全暦(“減免期間“)，総額は204 894.00ドルであった。テナントは、テナントの直接料金シェアと、その間に起因するすべての電気料金を支払う義務があります。

⁵12(12)ヶ月の期限に基づきます。85-88ヶ月目は4(4)ヶ月目であり、この4(4)ヶ月目の基本賃貸料総額は251，791.96ドルである。

​

-2-

​

​

​

-3-

​

​

​

-4-

​

1.不動産、建物、プロジェクト、公共エリア

1.1住宅、建物、プロジェクト、公共区域です。

1.1.1家です。大家ここでは，本要約2.2節で規定した家屋をテナントに賃貸し，テナントはここで本要約2.2節で述べた家屋(以下，“家”と略す)を賃貸する.家屋の輪郭は添付ファイル1.1.1-1を見た。双方はここで、物件の賃貸は、本明細書に記載された条項、契約および条件、およびテナント契約に基づいて、その遵守および履行されるべきすべての条項、契約および条件を遵守および履行する重要な対価として、本賃貸は、当該条項、契約および条件を履行する条件の下で締結されることに同意する。双方は、添付ファイル1.1.1-1の目的は、以下1.1.2節で定義する建物内の家屋の実質的な位置のみを示すことであり、添付ファイルは、建物の建設、その正確な面積または公共領域の特定の位置に関するプロトコル、陳述または保証を意味するものではなく、以下1.1.3節で定義される、またはその要素または建物または“プロジェクト”への通路のプロトコル、陳述または保証を意味することを認めなければならない。このタームは以下の1.1.2節で定義する.テナントは家屋の現在の“現状”状況を受け入れるべきであり、家は“ほうき清掃”の条件で納入すべきであり、家屋のパイプ、電気システム、消防散水システム、照明、エアコンと暖房システムは良好な運行状況とメンテナンス状態にあり、すべての適用法律に符合し、所有者の仕事とテナントに符合し、本テナントの仕事書とテナント作業書に基づいて基本的に完成した改善工事である, 家主は、本賃貸契約又は添付ファイル1.1.1-2に添付されているテナント勤務書に別途明確な規定がない限り、住宅改善に係る任意の改善工事又はサービスの提供又は支払いを義務していない。テナントは、本賃貸契約が完全に締結·交付された日から仮設住宅に完全に入居·占有する権利を有するものとする。家主は，適用法に基づいて仮設住宅をテナントに納入し，パイプ，電気システム，消防散水システム，照明，エアコン，暖房システムを含めて清掃状態にし，良好な運転状況やメンテナンス状態にし，費用は大家が負担しなければならない。場所は、建物の外壁、入口、ロビーおよび主ホール、エレベータロビーおよび公共トイレ、公共階段および階段、エレベータおよびエレベータ井戸、ボイラー室、散水室、エレベータ室、機械室、積載および受信エリア、電気および電話間、門番部屋、ならびに建物の他の部分との共同使用のための専用の導管、電線および付属の固定装置および装置を含むが、これらに限定されない。

1.1.2ビルとプロジェクトです。房舎は，要約2.1節に規定する建物(“建物”)の一部である本借約で使用される“プロジェクト”という言葉は，(I)建築と公共区域，(Ii)建築と公共区域が存在する土地(景観，駐車施設，その他の改善により改善される)，および(Iii)プロジェクトが“ソレント北科学区”と呼ばれる部分に位置する別の建物(すなわちソレント谷路1760号)，およびそのような隣接建築が存在する土地を指す。明らかにするために，SOVA北部科学区は“SOVA科学区”と呼ばれるプロジェクトの一部である

1.1.3公共エリアです。テナントは、プロジェクト内の他のテナントと共同で使用する権利があり、本テナントの約5条に記載された規則および規定に適合する場合には、所有者、テナントおよびプロジェクトの任意の他のテナントが共同で使用するためのプロジェクト部分(このような地域および所有者が適宜指定されたプロジェクトの他の部分を時々提供し、特定のテナント(テナントを含む)として指定された専用または所有者および特定のテナント(テナントを含む)によって共有されるいくつかの領域を含み、ここでは総称して“公共エリア”と呼ばれる)。公共区域は“工事公共区域”と“建築公共区域”からなる。本賃貸契約で用いられる“プロジェクト公共エリア”という言葉は，所有者が公共エリアに指定した項目部分であり，添付ファイル1.1.1-1に示すとおりである.本賃貸契約で用いられる“建物公共区域”という言葉は，所有者が建物内の公共区域部分に指定されていることを指す.公共区域の維持と運営方式は大家が自ら決定し、その使用は大家が以下5.2節で時々制定した規則、法規、制限を遵守しなければならない。所有者は、プロジェクト要素および公共地域の位置を一時的に閉鎖、変更または増加させる権利を保持するが、これに関連して、所有者は、商業的に合理的な方法で閉鎖、変更、増加または変更を行うべきであり、商業上の合理的な努力を採用して、テナントの使用および家屋へのいかなる実質的な干渉をできるだけ減少させるべきである。

​

-5-

​

1.2借りられる平方フィートの家です。本賃貸については、家屋の“賃貸可能平方フィート”は“要約”2.2節で述べたものとし、賃貸期間内に再計量してはならない。本賃貸に関しては、事業者が使用する可能性のある任意の後続の更新された基準(“BOMA”)に基づいて、事業者によって使用される可能性のある任意の後続の更新された基準(“BOMA”)に従って、一部の建物およびプロジェクト内の他の建物の公共領域およびサービス領域を含む、ANSI Z 65.2-2012“工業建築基準測定方法”または所有者によって使用される可能性のある標準賃貸面積測定に基づいて修正されなければならない。

2.レンタル期間

2.1レンタル期間。本レンタルの条項と規定は本レンタルの日から発効します。本レンタル期間(“レンタル期間”)は、要約3.1節で述べたように、要約3.2節に記載された日付(“レンタル開始日”)から始まり、要約3.4節に記載された日付(“レンタル満期日”)が終了しなければ、本レンタルが次の規定に従って早期に終了しない限り、要約3.4節に記載されている日付(“レンタル期限”)で終了する。本賃貸契約については、“レンタル年”という言葉は、レンタル期間内に連続して12(12)ヶ月の期間を指し、レンタル日とその後12(12)ヶ月毎の期間とを含む。レンタル期間内のいつでも、大家は、本契約添付ファイル2.1に記載されたフォーマットでテナントに真の誤りのない通知を渡すことができ、その中に記載されている情報の確認のみとして、テナントは通知を受けてから10(10)営業日以内に大家さんに署名して返却しなければならないが、この書類に署名することは、レンタル開始又はテナントが本契約下での義務の条件となるべきではない。

3.基本レンタル料

3.1賃料を払う。テナントは、“概要”第4.1節又は大家が随時書面で指定した場所に基づいて、事前通知又は要求がない場合には、小切手により“概要”第4節に規定する基本賃貸料(基本賃貸料)を支払い、概要第4節に規定する毎月平均分割払いにより、事前に貨幣を支払い、支払時に当該貨幣はアメリカ合衆国の個人又は公共債務の法定通貨であるか、又は所有者が提供する電信為替又は電子支払指示に基づいて指示しなければならない。レンタル期間内に各日歴月の最初の日または前に、何の相殺や減額もあってはならない。レンタル期間の最初の完全月の基本レンタル料は、テナントが本レンタル契約を締結したときに支払わなければなりません。任意のレンタル料支払い日(レンタル料開始日を含む)がその月の初日にない場合、または任意のレンタル料を支払う期間が1ヶ月未満である場合、そのカレンダー月の終了またはレンタル期間が終了した日から、任意の断片的な月のレンタル料は日累積で計算され、年間レンタル料が適用される1/365に等しく計算される。本レンタル条項に基づいて行われる他のすべての支払いや調整は、時間別に分担する必要がある場合は、同じ基準で分担しなければなりません。基本賃貸料と付加賃貸料の合計は“レンタル料”としなければならない。前述の規定を制限することなく、テナントが賃貸料を支払う義務は、絶対的、無条件でなければならず、いかなる所有者契約の影響も受けず、現在又はそれ以降に物件に適用される任意の法律又は法規、又はテナント使用に対するいかなる他の制限、又は(本契約が明確に規定されていることを除く)いかなる死傷又は徴用も解除又は影響を受けてはならない, または家主が本賃貸契約に含まれる任意の約束(本契約が明確に規定されているものを除く)、または任意の他の事件を履行することができなかった場合、テナントは、上記のリスクを負担し、現在または以降に存在する本賃貸契約の終了またはキャンセル、退出または不動産の引き渡しまたはその任意の部分のすべての権利を放棄するか、または任意の推定駆逐性質を主張する抗弁またはレンタル料の追討を求める任意の行動を放棄する。本契約に含まれるテナント契約は独立しており，テナントに依存せず，テナントはいかなる成文法や司法法の逆規定も放棄する.

3.2不動産からのレンタル料です。大家とテナントは、本賃貸契約に基づいて大家に支払うすべての基本賃貸料、追加賃貸料及びその他の賃貸料(以下、単独と総称して“レンタル料”と呼ぶ)は、1986年の米国国税法(改正)第856(D)条とそれに基づいて公布された米国財務省条例(“条例”)第856(D)節の規定に適合しなければならない。“規則”または“条例”、または収入裁決または他の同様の公開声明に含まれる国税局の“規則”または“条例”の解釈が変更された場合、任意の賃貸料が“規則”第856(D)節及びその下で公布される条例の規定に適合しなくなるように変更された場合、賃貸料の支払い方法は、資格に適合するように大家の要求された方法で調整されなければならないが、3.2節の要求に基づいて行われる任意の調整は、調整前に支払うべき賃貸料と同等の(経済用語で)賃貸料を生成しなければならない。

​

-6-

​

4.追加レンタル料

4.1一般条項です。テナントは、本テナント第3条に規定する基本賃貸料を支払うほか、本テナントは、本テナント第4.2.6節と4.2.2節でそれぞれ定義した年間“直接料金”における“テナントシェア”を支払わなければならない。この等のテナントが支払う金は、テナントが本テナント条項(基本賃貸料を除く)に基づいて所有者に支払う任意及び他のすべての金を支払う必要があり、以下、総称して“追加賃貸料”と呼ぶ。本第4条で支払うべき付加賃貸料としてのすべての金額は、基本賃貸料と同じ期限及び方式で支払わなければならない。テナントがリース期間満了後の他の義務を制限することなく、テナントが本条第4条に規定する追加賃貸料を支払う義務は、リース期間満了後も継続しなければならない。

4.2追加的なレンタル料に関する重要な用語の定義。本条第4条で用いられるように、以下の用語は、以下の意味を有するものとする

4.2.1わざと見落としてしまいました。

4.2.2“直接料金”とは“営業費用”と“税費”のことです。

4.2.3“料金年度”とは、リース期間が満了した例年を含むリース期間の任意の部分が存在する例年を意味するが、所有者は、テナントに通知した後、時々料金年次を任意の他の12(12)ヶ月間に変更することができ、このような変更があれば、直接料金におけるテナントのシェアは、任意のこのような変更に係る費用年次に応じて公平に調整されなければならない。

4.2.4“運営支出”とは、所有者が任意の支出年度内に、(I)プロジェクトまたはその任意の部分の所有権、管理、保守、警備、修理、交換、回復または運営、ならびに(Ii)テナントがSOVA科学区内の建物の他のテナントと共同で使用するSOVA科学区内の便利施設(フィットネスおよび会議センターに限定されない市場賃貸料を含むが)の所有権、管理、維持、警備、修理、交換、回復または運営のために支払われるまたは累積されたすべての合理的な支出、コストおよび金額を意味する。前述の一般性を制限することなく、運営費用は、具体的には、(1)公共事業、電話、機械、衛生、豪雨排水およびエレベータシステムの運転、修理、保守および改修費用、およびこれに関連するメンテナンスおよびサービス契約の費用、およびすべての公共事業を公共地域に供給する費用、およびこれらに関連する維持およびサービス契約の費用のいずれかおよびすべての費用を含む。(Ii)ライセンス、証明書、ライセンスおよび検査のコスト、ならびに運営費用に影響を与える可能性のある任意の政府法規の競争コスト、ならびに任意の連邦、州または市政府によって許可された交通需要管理計画または同様の計画に関連するコスト、(Iii)事業者が負担するプロジェクトに関連するすべての保険のコスト、(Iv)景観美化、再点灯、およびプロジェクトまたはその任意の部分の運営、修理および維持のためのすべての用品、ツール、設備および材料のコスト；(V)駐車場の運営、修理、回復および維持費用。(Vi)合理的な相談料、弁護士費、会課金、および請負費を含む管理、運営に関連する費用およびその他の費用, プロジェクトのメンテナンスおよびメンテナンス、(7)任意の設備賃貸契約に従って支払われたお金および任意の管理オフィススペースの公正な賃貸料価値、(8)以下の(F)項目を除いて、プロジェクト運営、保守および安全作業に従事するすべての人員の賃金、賃金およびその他の補償および福祉は、これに徴収された税金を含む、(9)故意の漏れ、(X)プロジェクトのすべてのシステムおよび設備およびその部品の運営、修理、保守および交換。(Xi)清掃、警報、警備その他のサービスの費用、公共場所の壁面および床カバーの交換、天井タイルおよび固定装置、道路縁および歩道の修理および交換、屋根および屋根の修理の費用；(Xii)所有者が合理的に特定した物件に関する使用年数内の償却(未償却費用の合理的な利息を含む)、個人財産の購入費用または維持、運営および修理工事プロジェクトまたはその任意の部分の賃貸料支出。(Xiii)プロジェクトに関連する資本改善または他のコスト、(A)プロジェクトまたはその任意の部分の運営または維持費用を減少させること、または現在または将来の運営費用を減少させること、またはプロジェクトまたはその居住者の安全または保障を強化すること、(B)現在または予想される強制省エネ計画を遵守すること、(C)賃貸開始日における公共領域の良好な状態または状態を維持するために、公共領域に位置する非構造プロジェクトを置換または修正すること、または(D)任意の連邦、レンタル開始日後に公布される州または市役所の法律または法規。しかし前提は, いかなる資本改善工事のコストはすべて償却しなければならない(次の者が合理的に決定した償却コストの合理的な利息を含む)

​

-7-

​

大家さん)大家さんが合理的に確定したものの耐用年数。および(Xiv)任意の連邦、州または市によって所有者に課せられた消防および警察保護、ゴミ除去、コミュニティサービスまたは他のサービスの費用、費用、料金または評価、または任意の連邦、州または市によって所有者に課せられた任意の許可によって生成された費用、費用、課金または評価、これらの費用、費用、課金または評価は、以下4.2.5節で定義される“税費”を構成しない、(Xv)所有者が合理的に決定したテナント関係計画の費用、および(Xvi)建築物分担費用に関連する任意の地役権、許可証、経営合意、声明、限定的な契約または文書支払いの費用を含むが、いかなる契約、条件、制限に限定されないが、(Xiv)所有者が合理的に決定したテナント関係計画の費用、および(Xvi)建物分担費用に関連する任意の地権、ライセンス、経営協定、宣言、制限的契約または文書に従って支払われる費用。プロジェクトに影響を与える互恵地権協定、およびプロジェクトに影響を与える政府機関と合意された任意の合意(現在または今後の影響財産のいずれかを総称して“基礎文書”と呼ぶ)。しかし、本レンタルの日まで、まだ関連書類がないことが条件です。所有者または所有者のマネージャーまたは代理人が非現場で建物の利益にサービス(例えば、会計)を提供する場合、そのようなサービスのコストは、そのようなサービスから利益を得る物件間で合理的に割り当てられ、運営費用に計上されなければならない。上記の規定があるにもかかわらず、本レンタルについては、運営費用は含まれてはならない

(A)法律費用、空間プランナー費用、広告および普及費用、ならびに工事プロジェクトの元の建設または発展、または元、現在または将来の賃貸に関連するブローカー費用、ならびにテナントとして設置されたテナント改善工事または工事プロジェクトのテナントのための改修または他の方法で空き家空間を改善、装飾、塗装または再装飾するために生じる費用、ライセンス、ライセンスおよび検査費用(ただし、工事計画の任意の場所に関連する費用は含まれない)を含む費用；

(B)上記(Xii)、(Xiii)および(Xiv)項に記載されていることに加えて、減価償却、担保融資の利息および元本、およびその他の債務費用(ある場合)、罰金および利息、および基本建設改善費用(修理または交換とは異なる)；

(C)事業主が、工事プロジェクトの任意のテナントまたは占有者、またはその引受人またはテナントの引受人または任意の他の人によって保険方式で返済または支払いされた費用(直接支出を除く)、および任意のテナントが現地の公共サービス会社と直接契約した電力費用；

(D)任意の貸倒損失、賃貸料損失、貸倒準備金または賃貸料損失

(E)事業主を構成する共同企業またはエンティティの業務運営に関連するコストは、プロジェクトの運用コストとは異なるので、(具体的には、プロジェクト運営に関連する会計コストを含むが、これらに限定されない)。事業主を構成する組合企業または実体の業務運営に関連するコストは、共同企業会計および法務のコスト、任意の担保者の任意の訴訟を弁護するコスト(テナントの訴訟に論争が存在する可能性がある)、販売、シンジケート、融資、担保または担保所有者のプロジェクトにおける任意の権益のコスト、および所有者とその従業員との間、所有者とプロジェクト管理層との間、または所有者と他のテナントまたはテナントとの間の任意の紛争に関連するコストを含む

(F)これらの賃金および福祉が、運営および管理プロジェクトとは無関係な事務にかかる時間ではなく、運営および管理プロジェクトにかかる時間を比例的に反映しない限り、その雇用時間の大部分がプロジェクトの従業員の賃金および福祉に投入されていないが、いずれの場合も、本リースの運営費用にはプロジェクトマネージャー以上の人員の賃金および/または福祉が含まれていない

(G)事業主が工事プロジェクトに支払う地租額；

(H)物件管理費に加えて、所有者または所有者に支払われる付属会社または付属会社の物件管理費および利益増加は、資格に適合する一流非付属第三者が競争に基づいてサービスを提供するコストを超えることを限度とする

(I)事業主経営の商業特許権内の事務員、従業員、または他の人に支払われる任意の補償；ただし、プロジェクト内の任意の店舗に支払われる任意の合理的な補償は、経営支出としなければならない

​

-8-

​

(J)テナントまたはプロジェクトの任意の他のテナントが所有者に精算するすべての物品およびサービス(直接支出を除く)、または所有者が精算することなく1つまたは複数のテナント(テナントを除く)に選択的に提供するすべての物品およびサービス；

(K)プロジェクト管理者が占有する任意のオフィス空間の賃貸料は、このようなオフィス空間の面積または賃貸料が、ビルの近くの類似建物の管理者が占有するオフィス空間の面積または公平な市場賃貸料価値を超える限り、適用項目の規模に応じて適宜調整される

(L)有害材料の除去に関連する法律を遵守することによって生じる費用(使用時に法律で許可されている所有者がこの契約の日に除去すべき建築材料を知らないことを含まない)

(M)事業主が工事プロジェクトとは無関係な一般的な間接費用；

(N)本レンタルの他の場所の運営費に明示的に含まれていないコスト

(O)法律費用、会計士費用(一般簿記支出を除く)、および工事プロジェクトテナントまたは他の占有者間の紛争に関連する支出、またはテナント賃貸条項の実行に関連する支出、または工事プロジェクトまたはその任意の部分に対する事業者の権益または権益の弁護に関連する支出；

(P)任意の備蓄金；

大家がその仕事またはサービスを実行することを承諾したテナントに特定のサービス作業を提供していない場合(大家が実行した場合、そのコストは運営費用に含まれる)、運営費用は、大家がその間に合理的に発生した追加の運営費用に相当する金額を増加させたとみなされ、大家が自費でそのテナントにその仕事またはサービスを提供する場合。プロジェクトが任意の費用年度の全部または一部の時間内に少なくとも100%(100%)占有されていない場合、大家は、プロジェクト100%(100%)が占有される場合に生じる運営費用金額を決定するために、当該年度の運営費用構成に応じて適切に調整され、このように決定された金額は、その年度の運営費用金額とみなされるべきである。

4.2.5税金です。

4.2.5.1“税料”とは、一般的、特別、一般的、一般的または非常に(不動産税、一般的および特別な評価、出国税、代税支払い、商業改善区費、賃貸保有税、または受信した賃貸料に基づく税を含むが、テナントが要求されない限り、不動産税、一般および特別評価、出国税、代税支払い、商業改善区費、賃貸料に基づく税、賃貸料の徴収に適した毛収入または販売税を含むが、固定装置、機械、設備、機器、システムおよび設備、付属物に徴収される個人財産税を含むが、すべての連邦、州、県または地方政府または市政当局によって徴収される様々な税金項目、費用、課金または他の任意の種類および性質の課税を意味する。本プロジェクトまたはその任意の部分に関連する家具および他の個人財産)は、本プロジェクトまたはその任意の部分の所有権、レンタルおよび運営に関連して、または本プロジェクトまたはその任意の部分の所有権、レンタルおよび運営に関連するので、任意の支出年度内(政府または市町村が使用する任意の異なる会計年度を考慮しない)でなければならない。

4.2.5.2税金は、これらに限定されないが、(I)プロジェクトまたはその任意の部分のレンタル権、レンタル権または他の収入、またはプロジェクトまたはその任意の部分をレンタルするビジネスに課せられた任意の税金；(Ii)以前に不動産税の定義に含まれていた任意の評価税、税項、費用、徴収金または課金以外に、または一部または全部が任意の評価税、税項、費用、徴収または課金の任意の評価税、税項、費用、徴収金または課金の代わりに、テナントおよび所有者は、カリフォルニア州の有権者が1978年6月の選挙で採択されたことを認めている(“13号提案”)、政府機関は、消防、街、歩道および道路修理、ゴミ除去および以前に不動産所有者または宿泊客に無料で提供されていた他の政府サービスについて評価税、税、費用、徴収および料金、およびその他のサービスを徴収することができる。さらに，以下の提案が政府サービスや便利施設のレベルと品質の低下を招いていることを認識した

​

-9-

​

13.税金支出はまた、政府機関によって一般的に提供されるサービスおよび便利施設の品質を増強または改善することを目的として、任意の政府または個人評価、または政府または個人コスト分担協定に対するプロジェクトの貢献を含むべきであり(本レンタルの日までにこのようなコスト分担協定がないことを前提とする)、さらに、カリフォルニア州有権者がレンタル期間内に第13号の提案を修正、修正、廃止または拒否することができ、それにより、プロジェクトの評価または徴収される不動産税の増加をもたらすことができることを認め、(Iii)任意の評価、税金、費用、課税、または、そのようなレンタル料の徴収に関連する任意の営業税または総所得税または消費税、またはテナント所有、レンタル、経営、管理、保守、変更、修理、使用または場所またはそれらの任意の部分の使用または占有のために徴収される任意の営業税または総所得税または消費税を含むが、これらに限定されない、または事務所の面積によって分担または測定されることができる費用、または本プロトコルに従って納付されることができる賃貸料。および(Iv)この取引またはテナントがその一方の任意の文書のために、その場所の権益または産業権またはその上の改善を生成または移動させるために行われる任意の評価税、税項、費用、徴収または課金。賃貸期間内の任意の時間において、不動産または非土地財産の全部または一部の従価税、賃貸料総額または他の建築業務措置に対する資本税または他の税、または政府収入、専門権、消費税または同様の税金、評価税、徴収費、課金または費用の全部または一部が、建物推定値、総賃貸料または他の建築業務措置または建物に提供される政府サービスの利益に基づいて所有者を評価することを除いて、任意およびこれらのすべての税金、評価税、徴収金、課金または費用。料金と費用は、このような測定値、またはこれに基づいています, 税金支出の期間内に含まれなければならないが、建築及び土地が大家の唯一の財産である場合に支払われるべき税金支出に限定される。

4.2.5.3税金支出に対抗し、減少させ、またはできるだけ減少させることによって生じる任意のコストおよび支出(合理的な弁護士費および顧問費を含むが、これらに限定されない)は、そのような支出が発生した支出年間の税支出に計上されなければならない。税金の払い戻しは、税項支出から差し引かれ、テナントに返却されなければなりません。いつ受領されても、税金還付の適用される支出年度に基づいて、いずれの場合も、当該支出年度にテナントに返還される金額は、テナントが本条項第4条に基づいて当該支出年度に支払う税費総額を超えてはならない。上記の判決は、本レンタル契約が満了または早期終了後に継続的に有効である。レンタル期間内またはその任意の延期期間の任意の期間の税金が支払い後に任意の理由(適用される政府または市政当局の誤りまたは再評価を含むがこれらに限定されない)によって増加した場合、テナントは、テナントが負担すべき任意のこのような増加した税金を大家に支払うことを要求しなければならない。第4.2.5節には、(I)すべての超過利益税、特許経営税、贈与税、株式税、相続税、相続税、譲渡税または費用、連邦および州所得税、ならびに家主の一般的または純収入(プロジェクト運営の賃貸料、収入または収入に対向する)に適用される他の税種、(Ii)運営費用として含まれる任意の項目、および(Iii)テナントが本リース第4.5節に従って支払う任意の項目を除外しなければならない。

4.2.6“テナントシェア”の計算は、場合に応じて、(1)建物の賃貸可能二乗フィート対建物のレンタル可能平方フィートの比率(すなわち、11，383×21，142)であり、(2)プロジェクトの場合、住宅地のレンタル可能二乗フィート対プロジェクトのレンタル可能平方フィートの比率(すなわち、11，383×59，818)に基づく。しかしながら、テナントが仮設住宅地を占有している間にのみ、建物の場合、建物の賃貸可能二乗フィート対建物のレンタル可能平方フィートの比(すなわち、6 374×21 142)、プロジェクトの場合、仮設住宅地のレンタル可能二乗フィート対プロジェクトのレンタル可能平方フィートの比率(すなわち、6 374×59 818)は、状況に応じて決定される。テナントシェアとは、“概要”第7節に規定する適用割合を指すものとする。

4.3直接費用の分配。双方は，当該ビルは1つの複数ビルプロジェクトの一部であり，当該プロジェクトに関連する費用と支出(すなわち直接費用)は，当該ビルのテナントとそのプロジェクトにおける他のビルのテナントが分担すべきであることを認めた。したがって、4.2節で上述したように、毎年プロジェクト全体のための直接費用(運営費用および税費を含む)が決定され、直接費用の一部は、事業主によって公平に決定され、ビルのテナントに割り当てられるべきである(プロジェクトの任意の他のビルのテナントではない)。建物テナントに割り当てられたこの部分の直接支出は、建物に完全に帰属するすべての直接支出と、プロジェクト全体に帰属する直接支出との公平な部分を含むべきであるが、プロジェクト全体に帰属する直接支出は、建物のみに帰属する直接支出を含まない。また、所有者は、時々商業上の合理的なコストプールを反映する方法で、建物又はプロジェクトの異なる部分又は使用者の間で建物又はプロジェクトの一部又は全部の直接費用を公平に分配する権利がある

​

-10-

​

このように割り当てられたのは等直接支出である.各コストプール内の直接費用は、公平な方法で割り当てられ、そのコストプール内のテナントに課金されなければならない。

4.4追加レンタル料の計算と支払い。テナントは、以下4.4.1節に規定する方法で、賃料毎の年間テナントが負担すべき直接費用シェアを大家に支払わなければならない。

4.4.1実際の直接費用とテナント支払報告書。大家は、各費用年度終了後6(6)ヶ月以内に借主に報告書(“報告書”)を提供し、前年度に発生または計算すべき直接費用、および借主が直接費用に占めるシェアを説明するように努力しなければならない。借地期間内に開始又は終了した各支出年度の報告書を受信した後、借主が来期の基本賃貸料が満了したときに、借主がその支出年度の直接費用に占める全金額を全額支払いし、この用語が以下4.4.2節で定義する費用年度に支払う“推定直接費用”の金額を減算し、借主が支払う推定直接費用が実際の借主の直接費用に占めるシェアより多い場合、借主は、借主が本賃貸項目の次の満期賃貸料に多く支払う金額を免除し、又は、大家が選択した場合、大家さんは余分に払ったお金をテナントに返却しなければなりません。大家は、いかなる支出年度の報告書を適時に提出することができず、大家またはテナントが本条項第4条の下で権利を履行することに影響を与えない。レンタル期限が満了しても、テナントが不動産を空けていても、本賃貸終了の支出年度のテナントが負担すべき直接費用シェアが最終的に確定した場合、テナントは30(30)日以内に大家にその金額を支払うべきであり、テナントが支払う推定直接費用が実際のテナントの直接費用シェアを超えた場合、大家は30(30)日以内にテナントに多額の金額を支払うべきである。4.4.1節の規定は、レンタル期間が満了した後、または12(12)ヶ月前に終了した後も有効である。

4.4.2直接費用報告書を見積もります。また、大家は、当時の費用年度の直接費用総額の合理的な見積もり(“見積もり”)と、推定されたテナントの直接費用におけるシェア(“推定直接費用”)を列挙した年間料金見積表(“見積表”)をテナントに提供するように努めなければならない。大家は、いかなる費用年度の見積書を速やかに提出することができず、大家が本第4条に基づいて任意の推定直接費用を徴収する権利を行使することを妨げるべきではなく、大家が必要な程度に前に提出したいかなる推定表や推定直接費用を修正することも禁止してはならない。その後、テナントは、次の期の基本賃貸料が満了したときに、その時点で支出年度推定直接費用の一部を支払わなければならない(本4.4.2節の最後の文により支払われた任意の金額を差し引く)。この点数は，本支出年度内に過去の月数を分子とし，支払月を含めて12(12)を分母とすべきである。新たな見積書(大家がいつでもテナントに渡す権利がある)を提供する前に、テナントは、大家がテナントに提出した前の見積書に記載されている推定直接費用総額の12分の1(1/12)に相当する金額を毎月支払い、月ごとに基本レンタル料を支払って分割払いしなければならない。

4.4.3審査権。テナントは、決算書を受け取ってから60(60)日以内に、所有者に書面通知(“審査通知”)を発行し、テナントがオーナーの当該例年の直接費用記録を審査しようとしていることを示すことができる。審査通知を受けてから30(30)日以内に、大家はテナントを提供して審査に必要なすべての記録を検査する必要があり、審査は通常の営業時間内に大サンディエゴ地区にある大家南カリフォルニア不動産マネージャーオフィスで行われる。テナントが代理人を招いて所有者の記録を審査する場合、代理人は独立した勤務会計士事務所と協力しなければならない。(I)所有者は合理的に受け入れ、(Ii)監査または検査の結果に基づいて応急費用または任意の他の方法で補償を受けることはない(テナントはそのような監査について証明することを要求しなければならない)、および(Iii)所有者と書面で監査または検査の結果を秘密にすることに同意する(所有者とテナントとの間でこのような監査について訴訟を提起しなければならない)。テナントは、監査によって発生したすべての費用、費用、費用を独自に負担しなければならない。テナントに記録を提供してから60(60)日以内に，テナントは大家に書面通知(“費用反対通知”)を発行する権利があり，大家のその間の直接費用報告書に対するいかなる反対意見も合理的に詳細に説明する。テナントが60日以内に大家に反対費用通知を出すことができなかった場合、または上記60日以内に大家に審査通知を提供できなかった場合, テナントは、家主の直接費用報告書を承認したものとみなされ、当該年度の直接費用についていかなるクレームも禁止されなければならない。もしテナントが適時に大家に費用異議通知を出した場合、大家とテナントは誠実に協力して、テナント費用異議の中で提起された任意の問題を解決しなければならない

​

-11-

​

気をつけて。大家とテナントが当該カレンダー年度の直接費用が報告された金額より少ないと判断した場合、大家は借主に来期賃貸料の相殺を提供し、借主が多く支払う賃貸料を免除しなければならない。同様に、大家とテナントがその例年の費用が報告された金額よりも高いと判断した場合、テナントは30日以内に大家に少額の金額を支払わなければならない。満期後に発見された場合、テナントは大家さんの領収書を受け取った日から30日以内に借金を支払わなければなりません。テナントまたはその審査員および代理人が取得または閲覧した記録は機密とみなされなければならない。大家がテナントに5%(5%)を超える直接費用を多く徴収している場合、大家はテナントが直接費用の審査に関連するすべての合理的な費用を担当しなければならない。

4.5テナントが直接担当する税金と他の費用。テナントは、責任を負い、延滞前の10(10)日に、テナントの設備、家具、固定装置、および家屋内または周囲に位置する任意の他の個人財産に対して徴収する税金を支払わなければならない。テナントの設備、家具、固定付着物及び任意の他の個人財産のいずれかのこれらの税項が所有者又は所有者の財産から徴収されているか、又は所有者の財産の評価値がそのような設備、家具、固定付着物又は任意の他の個人財産の価値に計上されることによって増加し、所有者がこの増加した評価税に基づいて納税する場合、その有効性にかかわらず、所有者は税金を支払う権利があるが、テナントが要求した場合にのみ、所有者は適切な抗弁を提出する権利があり、テナントは要求(合理的な証明とともに)を要求し、所有者に評価税増加により所有者に徴収された税金又は当該等の税金の割合を還付し、場合によります。

5.場所の使用

5.1許容的用途。テナントは、要約第8節に規定する許可用途にのみ家屋を使用しなければならず、テナントは、家屋又はプロジェクトを任意の他の目的又は目的に使用することを許可してはならない。

5.2禁止的用途。テナントはさらに、テナントが任意の用途または目的のために使用、許容または許可してはならない、テナント、テナントまたはテナントによって要求された任意の人の使用、許容または許可、任意の用途または目的のために、任意の用途または目的のために、所有者が時々改正される可能性のある規則および条例(“規則および条例”)、または適用法律または任意の基本文書に違反することを約束し、同意する。テナントは、任意の方法で工事プロジェクトの名声を損なうこと、または建物の他のテナントまたは占有者の権利を妨害または妨害したり、彼らを傷つけたり、迷惑をかけたりしてはならない、または使用または許容されてはならない任意の不正、不法、または反感のある使用として使用または許容してはならず、テナントも構内、内または周囲に迷惑をかけ、維持、または許可してはならない。テナントはすべての基本書類を遵守しなければならず、テナントは借款及びテナントが不動産を使用する権利及び義務に基づいてすべての関連書類に服従及び従属しなければならない。テナントは、床面負荷が建物構造設計と一致する場所内にしか設備を配置できず(所有者がテナントにこのような情報を提供している限り)、これらの装置は、そのような設備重量を搬送することができる位置に配置されなければならない。テナントは、住宅内に任意の設備または機械を設置して、音または振動がプロジェクト内の公共領域または他のオフィスに延在することを合理的に防止するように配置されなければならない。

5.3危険な材料。

5.3.1借受人の義務。

5.3.1.1展示会。所有者がテナントと本賃貸契約を締結する物質的誘因として、テナントはすでに完全かつ正確に“オーナーレンタル前環境暴露アンケート”(以下、“環境アンケート”と略す)を記入し、現在添付ファイル5.3.1.1として添付している。テナントは、環境アンケートに明確に記載されている化学品または材料およびそれらのそれぞれの数に加えて、テナントまたはテナントのテナントまたは譲受人、またはそのそれぞれの従業員、任意のレベルの請負業者および下請け業者、そのような当事者と契約関係にあるエンティティ(大家を除く)、またはそのような当事者または前述の当事者の代理または代理としての任意のエンティティ(総称して“テナント”と呼ぶ)は、以下の定義のいずれの“危険材料”も製造、使用、貯蔵、または生成することはない、この用語を以下のように定義する。任意の有害材料の持ち込み、配置、貯蔵、製造、生成、混合、処理、回収、使用、または“放出”を引き起こすことができないか、または許可してはならない。この用語は、場所またはプロジェクト内、内部、地下または周囲、典型的なオフィス清掃用品を除いて定義される。大家さんは、テナントが現在または将来の運営に危険材料を使用する必要があるため、無理に同意を拒否したり、遅延したりしてはいけません。このような危険材料がよく使われている限り

​

-12-

​

サンディエゴ県内の生命科学テナントによって行われ，DHHS設立を超えたDHHS出版物BIBL(以下5.3.1.1節で定義する)にさらに記載されている生物安全レベル2以上の作業は，所有者が所有者審査·承認テナントが記入した環境調査アンケートの際に書面で承認されない限り扱われていない。テナントが環境調査アンケート上で所有者に提供する任意の情報または危険材料に関する任意の情報が任意の重要な点で虚偽であるか、不完全であるか、または誤っている場合、テナントが要求を出してから10(10)日以内に訂正された環境調査アンケートを提供しない場合、テナントは、本賃貸契約に基づいて、テナントはそれを違約とみなすべきである。所有者の要求に応じて，あるいはテナントが家屋内で危険材料を使用することに重大な変化が生じた場合，テナントは所有者に最新の環境調査アンケートを提出しなければならない。初期環境アンケートに記載されていない場所の任意の危険材料の使用については、事前に所有者の書面同意を得なければならず、このような同意は、無理に抑留、追加条件、または遅延されてはならず、所有者は、提案された危険材料が場所(または建物)内の人員または財産の安全に実質的なリスクまたは脅威となる可能性がない限り、テナントが緩和措置を実施したにもかかわらず、同意を拒否しない。テナントが家屋内で有害物質を使用または貯蔵することは，適用法に従って行われなければならない。テナントは家屋内に地下タンクを設置したり許可したりしてはならない。さらに、テナントは同意する：(I)次の時間または時間に有害材料の放出を引き起こすか、または容認してはならない, (Ii)テナントまたは所有者に法的責任を課すか、またはそれに起因する環境留置権または使用制限をもたらす活動に、その場所または任意の接続または隣接する場所の下または内に従事してはならない。本レンタルにおいて、“危険材料”とは、すべての可燃性爆発性物品、石油および石油製品、油、オスミウム、放射性物質、有毒汚染物質、アスベスト、ポリ塩化ビフェニル(“ポリ塩化ビフェニル”)、医療廃棄物、発癌または生殖毒性が知られている化学品、汚染物質、汚染物質、危険廃棄物、有毒物質または関連材料を意味し、これらに限定されないが、これらに限定されない化学品、元素、化合物、混合物、溶液、物質、物体、廃棄物、またはそれらの任意の組み合わせは、今後ヒトの健康に有害であると決定されるか、またはそれらの任意の組み合わせとして決定される。放射性、可燃性、腐食性、反応性、爆発性、毒性、発ガン性、感染性または他の有害または潜在的有害な性質または影響により、または任意の環境法に規定されている“危険物質”、“危険廃棄物”、“危険材料”または“有毒物質”の定義における“危険物質”、“危険廃棄物”、“危険材料”または“有毒物質”として定義され、安全または環境に損害を与える。本レンタルでは、用語“危険材料”は、任意の環境法に従って定義され、リストされているか、または他の方法で“危険物質”に分類されているか否かにかかわらず、カビ、真菌または胞子が人間の健康または環境構成リスクまたは家屋の価値に悪影響を及ぼす可能性がある場合には、任意のカビ、真菌または胞子をさらに含むべきである。危険材料はまた、任意の“生物危険廃棄物”、“医療廃棄物”またはカリフォルニアの健康·安全法規第20支部6.1章(医療廃棄物管理法)に規定されている他の廃棄物を含むべきである。本賃貸契約については, 放出“、”放出“または”放出“とは、有害物質の環境中への任意の放出、堆積、排出、排出、漏れ、オーバーフロー、漏れ、遷移、注入、ポンプ搬送、傾倒、脱出、傾倒、処置、または他の移動を意味する。

テナントは、この条項第5条に従って使用又は貯蔵を許可するいかなる有害材料も、同様の分類の危険材料におけるテナントの割合(各層別計算)を超えてはならない。本契約にいかなる逆の規定が含まれていても、いずれの場合も、テナントまたはテナントまたはテナントによって請求された誰も、衛生公衆サービス部(DHHS)と確立され、DHHS出版物“微生物および生物医学実験室の生物安全”(5)にさらに記載されたレベル2リスクカテゴリーを超えた作業を行ってはならない^{これは…。}バージョン)(可能性があり、またはさらに改訂された場合があり、“BMBL”)または家主が合理的に指定した国によって認められた新しいまたは代替基準。テナントは、BMBL基準を遵守し、テナントが家屋内で運営するすべての適用条項に適用しなければならない。

5.3.1.2大家に通知する。法律が適用されてテナントが事前に大家に通知することを要求しない限り、テナントはできるだけ早く書面で大家に通知しなければならないが、いずれの場合も、以下の5(5)日より遅れてはならない：(I)テナントが実際に、場所内、上、地下、周囲、または付近でいかなる有害物質を放出するか(過去または現在にかかわらず)、このような放出の出所または数にかかわらず、または(Ii)テナントは、任意の規制行動、問い合わせ、検査、調査、指示または任意の清掃、コンプライアンス、コンプライアンスを意識している。または(Iii)テナントが知っている任意の人または実体は、損害、貢献、回収コスト、賠償、損失または傷害に関連するかどうかにかかわらず、物件内、上、下、近く、または近くの任意の有害物質について提出された任意の請求。以上(I)、(Ii)及び(Iii)第2項に記載した事項を総称して“危険材料クレーム”と呼ぶ。テナントは、直ちにすべてのコマンド、通知、ライセンス、申請及びその他を

​

-13-

​

どんな危険材料の請求と関連した通信と報告書。さらに、テナントは、テナントに発見された任意の責任を負うことができる任意のイベントまたは条件、または以下に定義する任意の“環境法”による家屋の所有権、占有率、譲渡可能性または用途の制限を直ちに書面で大家に通知しなければならない。テナントは、まず大家さんのテナントの意図を通知し、大家さんが一方としてこのような手続きに参加する機会があることを許可しなければ、任意の危険材料クレームについて任意の法律手続きまたは他の訴訟、和解、法令またはその他の妥協を行ってはならない。もし大家がそうすることを選択した場合、いかなる場合でも、大家さんが事前に書面で同意しなかった場合、テナントは大家さんまたはプロジェクトに拘束力のあるいかなる合意も締結してはならない。所有者は危険材料のクレームに関連する任意の法律または他の行政手続きに出席して参加する権利がある。本リースに関して、“環境法”とは、(I)固体、液体またはガス特性にかかわらず、空気、地表水、地下水または土地に入る、または製造、加工、分配、使用、処理、貯蔵、または製造、加工、分配、使用、処理、貯蔵、または製造、加工、分配、使用、処理、貯蔵、または製造、加工、分配、使用、処理、貯蔵、またはこれらに限定されない、人間の健康、安全、野生動物または環境の保護に関連するすべての現行および将来適用される法律を意味する。危険材料の処置、輸送、運搬。(Ii)従業員又は公衆の健康及び安全に関するすべての規定。環境法には1980年の“総合環境反応，賠償·責任法”が含まれているが，これらに限定されない, 1976年に“資源保護と回収法”によって改正された“固体廃棄物処分法”と、1977年に“クリーン水法”で改正された“連邦水汚染制御法”。“米国連邦法”第2601条及びその後、1974年“安全飲用水法”、米国連邦法第42章、第300 F~300 j条、1970年“職業安全·健康法”、改正後、米国連邦法第29条、第651条及びその後、1990年“石油汚染法”、米国連邦法典第33章、第2701条及び以下、1986年“緊急計画とコミュニティ知る権利法案”、米国連邦法典第42条、1001節及びその後、1969年“国家環境政策法”、米国連邦裁判所第4321条及びその後、1947年“連邦殺虫剤、殺菌剤及びネズミ駆除法”、米国連邦裁判所第136条及びその後；法律が適用されるような連邦、州、または地方法律で定義されている石油および危険材料は、レンタル開始日から施行されるか、またはその後に改正、通過、出版または公布される。

5.3.1.3有害物質の発行。もしテナントまたは任意のテナントが違反または要求に違反して任意の整理(以下の定義を参照)して、家屋内、上、地下または周囲に任意の有害物質を放出する場合、上記の規定に従って大家に通知する以外は、テナントは(I)任意およびすべての環境法によって適用される任意およびすべての報告要件を直ちに遵守し、(Ii)大家に書面証明を提供し、テナントがすべての適用された報告要件を遵守していることを示し、(Iii)任意およびすべての必要な調査、是正、是正を行う。任意及びすべての適用される環境法に基づき、所有者が承認した環境コンサルタントを利用して、救済及びその他の整理行動を行い、これらの行動は、5.3節の規定及び要求に適合しているが、第5.3.4節に限定されないが、(Iv)所有者が合理的に適宜必要と考えられる任意の他の調査、救済及び是正行動をとって、場所及びプロジェクトが救済され、場所及びプロジェクトがレンタル開始日に達成される状況を達成し、これらはすべて第5.3節の規定及び要求に適合する。家主は任意およびすべての環境法の要求に応じて，任意の有害物質の放出を適切な政府当局に報告し，テナントを責任者と決定することができる。テナントは、任意の政府当局が、場所内、場所の上、場所の下、場所外または場所の周囲に有害物質を放出してテナントに発行するすべての行政命令、通知、要求、指示または他の通信の写し、ならびにテナントまたはその代表が、任意のそのような管理命令または指示に応答するために準備されたすべての調査、評価および救済計画および報告の写しを大家に提出しなければならない。

5.3.1.4賠償。

5.3.1.4.1一般的に--大家さんのテナント賠償。賃貸期間内または後にクレームを解決するために支払われるお金を含むが、予見可能または予測不可能であっても、直接または間接的に存在するか否かを含むが、レンタル期間内または後にクレームを解決するために支払われるお金を含むが、レンタル期間内または後にクレームを解決するために支払われるお金を含むが、テナントが個別に責任を負い、保護、弁護、弁護、大家の各当事者を補償しなければならない場合には、テナントがすべてのクレーム、判決、損失、損害、コスト、費用、罰、法執行行動、税金、罰金、救済行動、責任(実際の弁護士費、訴訟、仲裁および行政訴訟費用、専門家および相談料、および実験室費用に限定されないがこれらに限定されない)損害を受けないようにする。使用、生成、製造、処理、処理、精製、生産、加工、貯蔵、放出

​

-14-

​

または任意のテナントが、所有者またはプロジェクトの任意の他のテナントの不注意または故意の不正行為によるものでない限り、家屋またはプロジェクト内、上、下、または近くに危険材料が存在する。テナントの上記の義務は、(I)家屋およびプロジェクトの任意の必要または必要な解体、修理、整理または修復の費用、ならびに任意の閉鎖、解体、修復、または他の必要な計画の準備および実施の費用、(Ii)人身傷害または財産損失の判決、および(Iii)所有者がこれに関連するすべての費用および支出を含むべきであるが、これらに限定されない。

5.3.1.4.2制限。第5.3.1.4節に相反する規定があっても、テナントによる大家への賠償は、テナントの不注意行為や不作為が主題クレームをもたらしたり、悪化させたりしない限り、既存の危険材料に基づくクレームには適用されない。“既存危険材料”とは，本レンタルの日から本プロジェクト内に位置する危険材料のことである。

5.3.1.5環境法を遵守する。テナントが本リースに別途規定されている適用法律の一般性を遵守することを制限しない場合には、テナントは自費で全ての環境法を遵守しなければならない。テナントは、テナントの使用、貯蔵、生成、輸送、運搬、混合または回収使用、貯蔵、生成、輸送、処理、混合または回収の任意の有害材料の適切または必要な任意およびすべての必要な許可、ライセンス、認証および承認を取得し、維持しなければならない。所有者は、テナントに、任意およびすべてのこのような許可、免許、認証および承認、ならびに任意およびすべての危険材料管理計画およびプログラム、任意およびすべての危険材料リスク管理および汚染予防計画、任意およびすべての危険材料緊急反応および従業員訓練計画のコピー、ならびにテナントが危険材料を使用するための任意およびすべての危険材料緊急反応および従業員訓練計画のコピーを取得し、審査および検査することを要求する権利がある。大家の要求に応じて，テナントは大家に記述的説明を提出し，テナントが危険材料に関する活動の性質と範囲を説明し，すべての環境法と本賃貸条項に適合していることを大家に証明しなければならない。

5.3.2性能の保証。

5.3.2.1全体的な環境評価。所有者は、以下に定義する“環境評価”を実行するために、テナントが本レンタル契約における危険材料に関する要件を遵守することを確実にするために、時々所有者を適切な請負業者として採用することができる(ただし、要求されてはならない)場合がある。本リースについて言えば、“環境評価”とは、(I)米国テストと材料協会の当時の基準に基づいて行われた環境現場評価を含み、“すべての適切な問い合わせ”の要求を満たす評価を含むが、(Ii)潜在的に公認された環境条件または環境現場評価によって決定された関心または問い合わせエリアに基づいて場所をサンプリングおよびテストすることを含むが、これらに限定されない。

5.3.2.2環境評価のコスト。所有者は、最初にこのような環評価によって発生したすべての費用および支出を大家が支払うべきであるが、いずれかのこのような環評価が、テナントが本5.3節の規定を遵守していないことを示す場合、テナントは、書面の要求を受けてから30(30)日以内に、このリング評価のすべての費用および支出を追加賃貸料として返済しなければならない。

5.3.3引受人のチェックアウト時の義務です。賃貸期間の満了または早期終了時には、テナントは、(I)第15.3節に従って家屋の環境評価を行い、(Ii)すべての環境法に基づいて、必要に応じて全ての有害物質を家屋から除去して処分して、家屋を任意の目的で使用することを可能にする；および(Iii)家屋に任意の危険な材料を貯蔵するために設置または使用されているすべての容器を解体し、それによる家屋への損傷を修復しなければならない。

5.3.4大掃除をする。

5.3.4.1環境報告；整理。任意の環境評価結果を含む任意の報告(“環境報告”)を含む書面報告がある場合は、(I)本5.3節のテナントに除去または救済義務を有する任意の危険材料の存在を示すべきであり、(Ii)任意の危険材料が存在するため、任意の危険材料の調査、特性評価、監視、評価、修理、閉鎖、修復、除去、または他の清掃(“クリーニング”)を行う必要があり、テナントは、環境報告を受けて30(30)日以内に直ちに作成し、所有者に全面的な計画を提出しなければならない

​

-15-

​

所有者の書面の承認を経て，テナントがどのような行動をとって家を本賃貸契約要求の条件に戻すべきかを明確に規定しているが，テナントが単独のコンサルタントが自分の環境報告を完了する権利があり，かつテナントの環境報告結果が大家の環境報告結果と異なる場合には，双方は任意の整理前に差異解決に誠実に努力すべきである。大家が整理計画を承認した後，テナントは，大家が本賃貸項のいずれの権利や救済措置を制限することなく，自分で費用と費用を負担し，直ちに大家が合理的に受け入れたコンサルタントとともにこの計画を実施し，すべての適用法律およびその計画と本賃貸の要求に基づいて有害物質の整理に着手しなければならない。借主が環境報告書のコピーを受け取ってから30(30)日以内に、(A)清掃を完了できなかった場合、または(B)30日以内に完了できなかった任意の清掃が、最善を尽くして整理計画を策定し、実行可能な場合にできるだけ早く清掃を完了することができなかった場合、所有者は、本賃貸契約の下の任意の他の権利を放棄することなく、環境報告書によって提案された、またはその家に管轄権を有する政府当局によって要求された任意の整理を実行する権利がある。そして、借主にすべてのコストと支出を取り戻し、追加賃貸料として、書面の要求を受けてから10(10)日以内に支払う。

5.3.4.2レンタル料を減免しません。任意の清掃期間中、テナントは、本レンタル契約の下で満期または計算されるすべてのレンタル料を支払い続けなければならず、任意のこのような清掃期間中に任意の基本賃貸料を減収、相殺または繰延する権利はなく、または本レンタル契約の下で満期または計算される追加のレンタル料を支払う権利はない。

5.3.4.3場所を移行します。テナントは、本賃貸契約の満了または早期終了後に不動産を返却する前に任意の整理を完了し、このような完了に関するすべての環境法および任意の政府当局の要求を完全に遵守しなければならないが、これらに限定されず、返還前にどのような政府当局にリスク評価、緩和計画、または他の情報を提出する必要があるかを完全に遵守しなければならない。テナントは、政府当局の手紙又はその他の書面決定を取得し、大家に提出し、整理作業が当該政府当局のすべての要求に従って完了したことを確認し、家屋を制限せずに使用するためのいかなる形態のさらなる応答行動も必要としない。本レンタルの満期または早期終了時には、テナントには、適用法律に基づいて危険材料に関するすべてのライセンスを閉鎖する義務があります。

5.3.4.4タイムリーなクリーニングが行われていません。テナントが担当するいかなる整理作業が完了していない場合、又はテナントが本テナントの満期又はそれ以上の終了前に閉鎖通知書及び環境法の要求を受けていない場合、テナントは閉鎖通知書を受け取っておらず、大家が物件又はその任意の部分を第三者に賃貸することを禁止し、又は第三者が不動産又はその任意の部分を占有又は使用することを阻止した場合、テナントは、テナントが本条項5.3項の義務を完全に履行するまで、残りのテナントとして大家に責任を負わなければならない(第16条により具体的に規定されているような)。

5.3.5守秘契約。法律の強制要求が適用されない限り、テナントの同意を得ない限り、テナントは事前に書面で同意しない限り、テナントは誰(テナントの顧問、弁護士、物件マネージャーおよびこのような情報を理解する必要がある従業員を除く)に開示、討論、伝播、または複製してはならない。テナントが合理的に開示が適用される法律の強制であると考えている場合は、家主が保護令を取得しようと試みることができるように、10(10)日前に大家に機密情報の開示を通知しなければならない(またはテナントが適用法律の短い期限を遵守することを許可する)。テナントは、誠実な潜在的買い手または貸手にこのような情報を追加的に発行することができるが、このような当事者の書面による同意を経て、本5.3節の条項によって制限される必要がある。

5.3.6環境報告書のコピー。テナントは、受領後30日以内に所有者に、家屋、土地下の地下水、またはその環境状況または清掃作業に関する任意およびすべての環境評価、監査、研究および報告書のコピーを所有者に提供しなければならない。テナントは，このような材料のコピーを大家に提供する義務があり，これらの材料がテナントが作成したものであってもテナントのために用意されていても，テナントがどのようにこれらの材料を獲得したかにかかわらず，

​

-16-

​

5.3.7マーク、応答計画など。テナントは，住宅内に環境法適用に要求される任意の標識を掲示することを担当しなければならない。テナントはまた，環境法適用要件のいずれかの業務応答計画またはリストを記入して提出しなければならない。テナントは、このような業務応答計画またはリストのコピーを大家に同時に提出しなければならない。

5.3.8生きる。第5.3節に規定するテナントが行う各契約、合意、陳述、担保及び賠償は、第5.3節に規定するすべてのテナント義務が完全に履行及び履行されるまで、本テナント契約の満了又は早期終了後に継続して有効でなければならない。

5.4アメリカの反ドーピング機関の規定に適合している。本契約には他の逆の規定があるにもかかわらず、テナントは、賃貸開始日後に物件を変更または他の改善(具体的にはテナントの改善を含まない)によって生じた、またはそれに関連するすべての責任、費用および支出を担当しなければならず、テナントは、賠償、保留、弁護(大家によって選択され、大家によって合理的に受け入れられる弁護士)を要求し、大家およびその付属会社、従業員、代理人および請負業者の責任を追及しなければならない。任意の貸主、担保権者または受益者(各貸金者、および大家およびそのパートナーおよび和子パートナー、ならびにそれらのそれぞれの高級管理者、メンバー、取締役、株主、代理人、不動産マネージャー、従業員および独立請負業者、“大家被弁済者”)は、いかなる要求も受けず、クレーム、債務、損失、費用、訴訟、訴訟、損害または判決、ならびに調査または抗弁によって生じるすべての合理的な費用(合理的な弁護士費、課金および支出を含む)の損害を受けない。テナントが賃貸借契約発効日後に行ったり建造したりしたことで、物件が反覚せい剤法を遵守できなかったことによるクレーム)。本5.4節の規定は、本レンタルの満了または早期終了後も有効である。上記の規定にもかかわらず、本5.4節の条項は、所有者またはプロジェクトの任意の他のテナントがとる行動によって引き起こされるADAに関連する任意の問題、または建物またはプロジェクトに関連する一般的な問題には適用されず、具体的に不動産に関連する問題ではない。

5.5規制、CC&R、駐車施設、公共エリア。

5.5.1テナントは他の人と同様の非専有権を有して公共区域を使用すべきであるが、規則制度を遵守しなければならない。公共区域の維持と運営方式は所有者が自ら決定し、その使用は所有者が時々制定する可能性のある規則制度を遵守すべきである。

5.5.2本レンタルは、関連項目または物件(“CC&R”)の任意の記録された契約、条件または制限(“CC&R”)によって規定され、時々改訂、改訂および再記述、補足または他の方法で修正することができるが、これらのような修正、再記述、補足または修正は、テナントの本レンタル契約項目の下での権利または義務を重大に修正してはならない。テナントはCC&R；を遵守すべきであるが、本レンタルの日から、このプロジェクトはいかなるCC&Rの制約を受けない。

5.5.3テナントは，所有者がビルの他の居住者と共同で決定したビルにサービスを提供する駐車施設における位置に，概要第11節に規定する非予約駐車証の数を使用し，テナントがいかなる費用も負担する必要がない非独占的で取消不可能な許可証を所有しなければならない。テナントは、これらの駐車施設を使用して、テナントの車両またはテナントとしての従業員、代理人、請負業者、または招待者の駐車スペースしか駐車できない。いずれの場合も、テナントは、その等の駐車施設に自動車以外のいかなる物品を駐車又は保管してはならない。

5.5.4テナントは駐車施設に不合理な負担をかけないことに同意し，大家や他のテナントと連携して駐車施設を使用することに同意し，大家は駐車施設が過度に混雑していることを確定する権利を保持しており，大家はテナントとビルやプロジェクトの他のテナントとの間に駐車スペースを合理的に割り当てることができるが，テナントはレンタル期間全体にわたって概要11節に規定した無予約駐車証数を使用する権利がある。しかし，この節のどの内容も大家に駐車を監督するための肯定的な責任を与えるためではない.

5.5.5家主は、外部および内部環境の美化および不動産の細分化の権利を増加または除去することを含む、本リースの条項および条件に基づいて公共領域を修正する権利を保持する。テナントは大家が廊下の独占使用を許可する権利を明確に保持していることを認めた

​

-17-

​

これらのフロアを占有する1つまたは複数のテナントが使用するための特定のフロアに位置するトイレ施設と、前記テナントが前記不動産サービスのために合理的に必要な廊下または前記不動産が存在するフロアのトイレ施設を使用する権利を剥奪してはならない。所有者は、プロジェクト要素および公共領域の位置を一時的に閉鎖、変更、または増加させる権利を保持する。

6.サービスおよびユーティリティ

6.1大家さんがサービスを提供します。大家さんは、レンタル期間内のすべての日(以下に別途説明しない限り)に、以下のサービスを提供しなければならない。

6.1.1元旦、独立日、労働節、戦死将兵記念日、感謝祭、クリスマスなどの祝賀日を除いて、所有者は月曜日~金曜日午前8：00~午後6：00、土曜日午前9：00から午後1：00(総称して“建築時間”と呼ぶ)でビル公共区域に暖房エアコンを提供し、所有者がビルに相当するまたは近隣地域の建物(“休日”と総称する)を適宜決定し、現地または国が認めた他の祝日を遵守する。テナントは家屋にサービスを提供する暖房空調システムの運行時間を完全に制御すべきである。緊急事態と人員死傷以外に、テナントは全天候で現場に入ることができる。

6.1.2所有者は、テナントの照明設備と付属使用設備とを接続するのに十分な電線及び施設を提供しなければならない。テナントは、家屋内の非建築標準照明設備の照明器具、イニシエータ、安定器の交換費用を負担しなければならない。

6.1.3所有者は正常な建物排水口から建物の公共区域と建物に飲料水、トイレとトイレ用水を提供しなければならない。

6.1.4大家はビル内にゴミ箱及び/又はゴミ圧縮機を提供し、テナントや他のテナントが使用するために、普通のオフィスゴミ(有害材料を含まない)、清掃員、ゴミサービス及び同類の建物と一致するビル公共エリアの清掃に使用しなければならない。

6.1.5わざと見落としてしまいました。

6.1.6所有者は、ビルや建物の公共施設に接続され、適用された場合に公共区域の電力、水及び下水道を提供することに同意する。

6.1.7本条の規定に適合する場合には，大家は，借主が本賃貸契約が許可する目的で家屋内で合理的に必要とする電気エネルギーを提供しなければならない。このような電気エネルギーは、所有者が設置、修理、保守、監査、および時々アップグレードした1つまたは複数の電気メーターおよび関連設備を介して供給されなければならず、毎回の費用は所有者が責任を持って、そこに供給される電力量を測定する必要があるが、その場所の電気メーターまたは分表量より多い電力であれば、所有者はテナントと他の表に割り当てられた割合に基づいて、テナントの電気料金を決定しなければならない。また、大家がテナントの使用量が個別にメーターまたは分表を計上すると判断した場合、大家は、その不動産にこのような新しい料金計を設置する費用を支払わなければならない。テナントは，関連請求書を受け取ってから10(10)日以内に，以下6.2節の規定により電気料金を支払わなければならない(本条により，テナントは責任を持って支払う)。家屋に電気エネルギーを供給する費用は、大家のコストの100%(100%)とされなければならない(電力使用量、需要および使用時間、ユーティリティが大家に定期的に転嫁される任意の販売または他の税金、燃料価格調整および追加料金に適用されるか、各レートレベルに適用される消費または需要差を反映するために重み付けされた費用を含む)。テナントおよびその許可代表は、あるような大家の電気時計の読み取り値を確認するために、少なくとも3(3)日前に大家に通知する場合に、等電計(例えば、ある)に接触することができる。賃貸期間内に，所有者はいつでも自分で決定することができ，費用は所有者が負担する, (A)等料金テーブルのインストールまたはキャンセル；(B)等の課金テーブルの数を増加または減少させる。(C)等の課金テーブルが使用する場所の一部を変更する、または。(D)等の課金テーブルの任意または全部を交換する。

6.1.8所有者は、賃貸開始日前にビルと隣接ビルのための公共100キロワット緊急発電機(“緊急発電機”)を設置または設置し、テナントはその発電機に接続することができる。テナントシェアに緊急時能力を乗じた権限をテナントに分配しなければならない

​

-18-

​

それに接続されたテナントに割り当てられた発電機(公共領域に割り当てられた緊急発電機の任意の容量に対して)、テナントのシェアは25キロワットであり、住宅地の実験室部分にサービスを提供するために使用することができる。所有者は、(I)非常用発電機のすべての運転許可証および任意の年間保守契約、(Ii)緊急発電機の維持および整備、および(Iii)緊急発電機APCD(または同等)許可証の取得および支払いに必要な年間試験費用を担当しなければならず、これらはすべて建物運営費用の一部である。大家さんは、テナントが緊急発電機を使用するために必要な任意のAPCD(大気汚染制御区域)許可証の取得と維持、維持に責任を負わなければならない。⁶

6.2テナントが提供するサービスとユーティリティ。上記6.1節で明確に規定されている以外に、テナントは自分で電話、門衛、不動産警備サービスを提供する費用と費用を負担しなければならない。

6.2.1テナントは単独ですべての清掃とゴミサービスの実行、家屋の他の清掃を担当しなければなりません。これらはすべて適用される法律に適合しています。このようなサービスが第三者清掃サービスによって提供され、テナントの従業員によって提供されるのではなく、そのサービスが所有者によって事前に承認された清掃サービスでなければならない(テナントの要求に応じて、大家はテナントに承認されたサプライヤーリストを提供しなければならない)。部屋の清潔と清潔は同類の建築物と一致する方式で部屋を維持するのに十分でなければならない。

6.2.2法律及び本賃貸契約を適用する他の条項(緊急事態が発生しない限り、規則及び条例を含むが、これらに限定されない)及び所有者の合理的な安全対策によれば、テナントは、建物、場所及び建物の公共区域に入ることができるが、建築技師が入る必要がある公共区域を除いて、1日24(24)時間、毎週7(7)日、1年に1日7(7)日であるが、テナントは、建物のこれらの部分の正常な運営時間内に建物の制限進入区域に入ることのみを許可されなければならない。

テナントはいつでも大家と十分に協力し、大家がエアコン、電気、機械とパイプシステムの正常な運行と保護のために合理的に規定したすべての法規と要求を遵守しなければならない。

6.2.3テナントは、家屋に提供されるすべての水(サービス、修理および交換のための逆浸透、イオン除去および他の処理された水を含む費用)、天然ガス、熱力、照明、電力、電話、インターネットサービス、ケーブルテレビ、他の電気通信および他の公共事業、ならびに家屋に提供される任意の費用、追加料金および税金、ならびに家屋に提供される個別に計量された公共事業およびサービスを支払わなければならず、テナントは、公共事業またはサービスの供給者にこれらの費用を直接支払わなければならない。このような公共事業がテナントに個別に計量されていない場合、テナントは、テナントが他の場所と連携して計量したすべての料金のうちのテナントシェアを追加賃貸料として支払うべきであるか、または、大家は、テナントのこれらの公共事業の使用を監視し、テナントに計量装置を監視する費用を徴収することを選択することができるが、大家は、そのような計量装置を初めて購入して設置する費用(限定される)を支払わなければならない。本賃貸契約の日から，ビル全体に電力を供給する単一電気メーターにより建物に電力を供給する。テナントが使用する公共事業がテナントの割合で計算されたシェアを超える場合、テナントは、超えた部分を反映するために、大家のテナントの運営費用シェアを支払わなければならない。ビルまたはプロジェクトの使用率が満員未満である場合、テナントは、(A)公共施設使用の総コストを(B)ビルまたはプロジェクト(例えば、適用可能)のレンタル可能面積で割った後、(Y)得られた商数(Z)建物またはプロジェクト(例えば、適用可能)のレンタル可能総面積の95%(95%)に(Z)建築またはプロジェクトの総レンタル可能面積(例えば、適用)を乗じることによって、建物またはプロジェクトの占有状況に応じて変化する共通施設使用量を推定することができることを認める。テナントは(Y)及び(Z)製品のテナントシェアを支払わなければならない, 大家が合理的に決定した実際の使用量に応じて調整することができるが、大家は100%(100%)を超える公共事業コストを回収することはできず、大家はテナントの実際の使用と消費だけで料金を徴収しなければならない。

6.2.4家屋については、テナントは、(A)許可用途のみの暖房、換気及び空調システム(“暖房空調”)及び(B)上記(A)項に違反することなく、合理的な必要に応じて(本契約に別段の規定がない限り)住宅を合理的に快適な居住状態にするための暖房·換気·空調システムを提供しなければならない

​

-19-

​

レンタル期間内に毎日24(24)時間は、意外事故、徴用権或いは本条に別の規定があることによる。本節では、以下6.4節で明確に規定されていない限り、大家は、暖房空調サービスの中断や破損によっていかなる責任を負うべきではなく、テナントにもいかなる権利や救済措置もないが、オフィスオフィス部分のための暖房空調システムが機能しなくなった場合、大家は、システムの交換を担当しなければならず、システムが機能しなくなった場合、テナントは、その場所の実験室部分のための暖房空調システム(これらのユニットは、発効日に新しいものであり、その場所専用の実験室部分)の交換を担当しなければならない。もし所有者が書面要求を出した場合、テナントは四半期ごとに所有者にこのような専用暖房エアコンユニットの暖房通エアコン維持契約と暖房エアコン維持報告のコピーを提供しなければならない。大家がテナントがエアコンを適切に維持していないと判断した場合、大家は上記(A)および(B)項の責任を負うことができる。

6.2.5テナントが直接料金を徴収する家屋にサービスを提供する任意の公共事業については、テナントは、大家が要求してから30(30)日以内に大家さんに合理的な要求を提供する任意の公共事業使用情報を提供することに同意する。テナントは、少なくとも六十(60)ヶ月または大家が要求する他のより短い時間内に、公共事業者の領収書および請求書を含む住宅内の公共事業使用記録を保持しなければならない。テナントは、家主コンサルタントや政府当局(法律の要件が適用される範囲内)を含む住宅、ビル、プロジェクトの任意の公共事業情報を第三者と共有することができることを認めている。テナントが本項の規定を遵守できなかった場合、テナントは、適用されたユーティリティ事業者から公共事業使用情報を直接収集することを大家に許可する。

6.2.6テナントは自費で家屋内に必要なすべての交換灯管、灯具、電球、安定器を提供して設置しなければならない。

6.2.7テナントが構内で使用する電気エネルギーは、任意の時間において、構内の任意の導体および装置の容量を超えてはならない、または他の方法で使用される電力装置の容量を超えてはならない。この容量を超えないことを保証し、プロジェクト電力システムを介してプロジェクトに電力を分配する可能性のある悪影響を回避するために、事業者が事前に書面で同意することなく(所有者が事業者がプロジェクトの各地域に割り当てる電力供給条件に応じてもよい)、テナントは、任意の固定付着物、電気または設備(通常の商用機器を除く)を建物またはプロジェクトの電力システムに接続してはならない、またはレンタル開始日に既存の家屋電力システムを変更または増加させてはならない。大家が同意した場合、すべての追加の立管、配電ケーブル又は他の必要な設備は、大家によって提供されなければならず、その費用は、テナントが必要に応じて大家に支払わなければならない(又は、テナントの選択に応じて、テナントが大家が承認した平面図及び請負業者に提供されなければならない。そうでなければ、本レンタルの規定に従うべきである)。大家さんは、テナントにこのような立管や設備を設置する前に関連費用を支払うことを要求する権利があります。

6.2.8大家は権利を保持し、合理的に通知する可能性のない緊急時には、大家が合理的に必要と考えている場合には、事故、緊急事態または緊急修理、改築または改善が必要であるため、エレベーター、配管、換気、エアコン、電力システムのサービスを停止し、これらの修理、改築または改善が完了するまで停止する。また、大家は、不可抗力または第三者がガスを送ることができないため、エレベータ施設、配管、換気、エアコンまたは電力サービスを提供することができず、責任や責任を負うこともできない。石油または他の適切な燃料供給(大家が商業的にそのような燃料の代替源を得るために合理的に努力すれば)。そのような修理、変更、または改善が必要またはそれの任意の部分の電力供給を中断する可能性がある場合、大家は、実行可能な場合には、少なくとも3(3)営業日前にテナントに書面通知を与える。上記の規定を制限することなく、明確に理解し、同意し、大家が不可抗力または大家の不注意によりいかなるサービスを提供または履行できない場合、大家は、本賃貸契約の任意の条項、契約、条件、条項または合意に従って任意のサービスを提供するか、またはテナントの利益のために任意の行為または事柄を実行するいかなる契約も、違反とみなされてはならない。

6.3容量；超標準のテナントが使用する。テナントが使用する水、電気、熱またはエアコンが大家が本レンタル約6.1節の規定により提供した水、電気、熱またはエアコンを超えた場合、テナントは、テナントの領収書を受け取ってから30(30)日以内に大家さんに超過使用の実際の費用を支払わなければならない。もし、テナントが大家さんの書面通知後すぐにこのような過剰使用を停止しなかった場合、大家は、任意の公共施設の使用を個別に計量するために装置を設置することができる(または他の合理的な業界標準方法を使用してこのような使用を合理的に推定することができる)

​

-20-

​

この場合、テナントは、請求書を受信してから30(30)日以内に大家に直接料金を支払い、そのような追加の計量装置の設置、テスト、および維持を含む料金を提供する公共事業会社によって計算されなければならない。テナントの電力使用量及び家屋にサービスを提供する任意の他の公共事業施設の電力使用量は、工事プロジェクトの給電線、立管又は配線装置の容量、又はテナントの各階階限界値におけるシェアを超えてはならない。テナントが、家主がこのテナント契約第6.1節の規定により、当該等の公共事業を提供する義務がある時間以外の時間に暖房、換気又はエアコンを使用することを希望する場合、テナントは、大家が時々決定したテナントに必要な用途(ある場合)を事前に大家に通知して、これらの公共事業を提供するようにしなければならない。大家は、大家が合理的に推定した自己払いコストに基づいて時々決定された地域毎のテナントの1時間当たりの料金(追加賃貸料とみなされるべき)をテナントに提供しなければならない。

6.4使用を中断する。テナントは、法的に許容される範囲内で、大家が提供すべきサービスを提供または遅延することができない場合、またはその品質または数の任意の減少について、適用法によって許容される範囲内で、任意のストライキ、停止または他の労働問題、電力、天然ガス、水または他の労務を確保できないことによる損傷、修理、交換、または改善による損害または遅延または減少に責任を負わないことに同意する。任意の暴動または他の危険状況、緊急事態、事故または死傷者、テナントまたは他の当事者の作為または過失、または任意の他の理由により、合理的な努力の後、建物またはプロジェクト内に他の燃料を配置または使用する；このような不履行、遅延或いは減貸は、テナントの使用及び管理所が構成している追放或いは嫌がらせと見なしてはならず、或いはテナントの賃料の支払いを免除し、或いは本レンタル契約下のいかなる義務を履行してはならない。また、いずれの場合も、本条第6条に掲げるサービス又は公共事業を提供できなかった場合、又は本条第6条に記載のサービス又は公共事業を提供できなかったため、利益損失を含むが利益損失に限定されないが、所有者はいずれの場合も責任を負わない。前述の規定は逆であるが、中断が発生した場合には、6.1節に従って所有者に要求される任意のサービス(大家が合理的に同等の代替サービスまたは供給を提供していない)を減少または一時停止することは、テナントが家の重要な部分を使用して享受することに実質的な干渉をもたらし、テナントが実際に影響を受ける部分(このようなイベントのいずれかを“サービス中断”と呼ぶ)の使用を停止する, (I)大家がテナントからサービス中断を記述する書面通知(“サービス中断通知”)を受信した後、そのサービス中断が8(8)営業日連続し、(Ii)そのサービス中断が大家によって合理的に制御できない原因の全部または一部、または任意のテナント側が本テナントに違反する行為または不作為、またはテナントのいずれか一方の不注意によるものである場合(上記条件を満たすサービス中断は以下では“重大サービス中断”と呼ぶ)。違約金とテナントの法律又は衡平法上の唯一の救済措置として、テナントは材料サービス中断の性質と持続時間、影響を受けた不動産面積と当時の現在の賃貸料金額に基づいて、基本賃貸料とテナントの直接費用におけるシェアを公平に減免する権利があり、この期間は材料サービス中断開始時から開始し、材料サービス中断停止の日に終了しなければならない。材料サービス中断が当該テナント契約第11条又は第13条に含まれるイベントによって引き起こされる場合は、テナントが賃貸料を解除する権利は、当該第11条又は第13条(適用に準ずる)の条項によって管轄されなければならず、本段落の規定は適用されない。住宅全体がサービス中断でレンタルできない場合は、減免額を公平に比例配分しなければならない。

6.5三重ネットレンタルです。所有者及びテナントは、本テナントには逆の規定があることを確認したほか、彼らの意図及び合意は、本テナントが“三重純値”であるテナントであることを確認しているため、本テナントに記載されている条項は、本テナント、建物、プロジェクト及びテナントの運営に関する合理的な費用及び支出を所有者に転嫁又は返済することを目的としているが、上記4.2.4節及び第4.2.5節で述べた運営費及び税項の含まれ及び排除を受けなければならない。

7.修理

賃貸期間内に、テナントは、家屋内または家屋にサービスを提供するために専用の他の場所に含まれるすべての内装、固定装置、家具、システム、および設備が良好な状態、修理および状況にある家屋を自費で保持しなければならない。また、テナントは、所有者が指定した任意の合理的な時間内に、所有者の監督と事前に合理的に承認された場合、自費で迅速かつ十分にすべての破損した家屋を修復し、すべての破損、損傷または摩耗の固定装置および付属設備を交換または修理しなければならないが、正常な摩耗による損傷は除外する

​

-21-

​

テナントが適用された通知や救済期限内にこのようなメンテナンスを行うことができなかった場合，大家はこのようなメンテナンスや交換を行う必要はないが，テナントは管理費の5%(5%)を含む修理·交換費用を大家に支払わなければならない。ただし、上記1.1.1節に規定する所有者義務の制約の下で、テナントは、ビル接続点から建物への電力、配管、暖房、換気及び空調システム及び他の公共施設サービス(テナントサービスのみ)を担当し、テナントは、所有者と合理的に承認された適切かつ信頼性の良いサービス会社との契約を確保、支払い、維持すべきであり、これらの会社は、このようなシステムの定期的なメンテナンスを提供する。上記の規定があるにもかかわらず、所有者は建物の外壁、基礎および屋根(屋根隔壁を含む)、建物の構造部分、建物の基本建築システムおよび設備(電力、水道管、暖房、換気および空調システムおよび他の公共施設を含み、事務所(ただしテナントだけのサービスを提供するわけではない)および公共場所のサービスを修理する責任がなければならないが、テナントの不注意や故意行為が不適切であるためにこのような修理が必要である場合は例外である。しかし、このような修理がテナントの不注意或いは故意の不当な行為によるものである場合、所有者は依然としてテナントが自費でこのような修理を行わなければならず、或いは所有者の保険がすでに保証されている場合、テナントはただこれに関連する任意の賠償免除額を支払わなければならない。以下第27条の規定に違反することなく、所有者は、任意の合理的な時間及び合理的な事前通知後に家屋の修繕·変更を行うことを要求されない, 大家が希望又は必要と思うもの、又は政府又は半政府当局又は裁判所命令又は法令は、家主に住宅又はプロジェクト又はプロジェクト内に位置する任意の設備の改善又は増加を要求する。テナントは、カリフォルニア州民法1941および1942節または任意の同様の法律、法規または条例に基づいて修理を行う権利を放棄し、解除し、修理費用は大家が負担する。テナントの本プロトコルの下の義務は、建物内の既存のネットワーク配線に接続されたすべての電気通信回線および配線を維持および修理することを含むべきであるが、テナントがそのような接続を使用する権利があるか、または使用する権利がある場合に限定されるが、テナントが建物の既存ネットワークの電気通信および配線の一部として追加のネットワーク配線を希望または要求する場合、ユーティリティプロバイダがそのような配線を無料で設置することを望まない限り、設置費用はテナントが負担しなければならない。

8.補完および変更

8.1大家さんは改築に同意した。テナントは、家屋又は家屋に関連する任意の機械、パイプ、暖房空調施設又は他の公共施設又は建築システムに対して、任意の改善、改築、増加又は変更(総称して“改築”と呼ぶ)を行ってはならないが、テナントの改善は明確に含まれていない。事前に所有者の書面の同意を得ない限り、テナントは、改築開始前の15(15)営業日以上に所有者の同意を得なければならない。所有者は、(1)建物の外部から見えない限り、(2)建物以外の任意の部分の使用または建物の任意の部分に影響を与えない、(3)建物の任意の占有証明書またはプロジェクトに関連する任意の許可証または免許に違反しない、(4)テナントまたは建物の他のテナントまたは占有者への提供を要求するいかなるサービスにも悪影響を与えない、(5)いかなる建築システムまたは公共領域にも影響を与えない、任意の提案された非構造改築に同意することを無理に拒否または遅延してはならない。(6)建物の価値又は用途を低下させてはならず，及び(7)他の方法で規則及び本条例第8条を遵守してはならない。

8.2気流組織の変化に影響を与える。テナントまたは建物にサービスを提供する換気システムに影響を与える空気分配または排出を開始する前に、テナントを設置する排気システムを含むが、これらに限定されるものではなく、テナントは、オーナーにコンサルタントを提供する第三者に報告し、事業主が合理的に許容可能な形態で、工事が建物(または建物内の任意の他のテナント)の換気システムまたは空気品質に悪影響を与えないことを証明し、工事完了後に、事業者が当該工事に悪影響を与えていないことを確認するために、コンサルタントが所有者に合理的に満足できる証明を提供しなければならない。

8.3建て方です。家屋または関連家屋の任意およびすべての変更または修理に同意する条件として、大家は、その合理的な適宜決定権の下で、適切と考えられる要求を提出することができるが、これらに限定されないが、テナントが選択し、大家によって承認された請負業者、下請け業者、材料、機械師および材料労働者(許可を無理に拒否してはならない、条件を付加したり、遅延してはならない)、および大家に要求された場合(以下、8.5節の制約を受けて)、テナントは、賃貸契約が満了したとき、または任意の事前に終了したときに、テナントが費用を負担し、その変更を撤去しなければならない。しかし、テナントには義務がありません

​

-22-

​

すべてのテナント改善を削除します。テナントは，任意及びすべての適用法律に従い，法律の要件を適用した場合には，有効な建築許可証に基づいて，当該等の改造を良好かつ熟練した方法で建設し，当該等の修理を行う。テナントは、建築家が合理的に判断して、ビルまたは公共区域内または周囲で他の仕事、労働またはサービスに従事する労働力または業界の労働関係を乱すため、請負業者、サービス、労働力、材料または設備を使用してはならない(大家の通知後に使用を停止すべきである)請負者、サービス、労働力、材料または設備を使用してはならない。任意の改築(又は修理)を完了した後、テナントは、すべての請負業者、下請け業者、設計専門家、サービス提供者、サプライヤー及び資材工の最終留置権免除を大家に提出しなければならず、これらの請負業者、下請け業者、設計専門家、サプライヤー及び物質師はこのような仕事を完了し、その労働、供給又はサービスはカリフォルニアの法律に基づいて留置権を生成する。テナントは，本テナントが本テナント第9条に基づいて負う義務を除いて，任意の改築を完了した後，テナントは，CADフォーマットの改築竣工図面の複製可能な写し，及び任意の政府機関の改築に関するすべてのライセンス，承認及びその他の書類の写しをプロジェクト施工マネージャーに提出しなければならない。

8.4改善の費用。テナントが大家に直接何かの仕事を注文した場合、テナントは、大家がその仕事に参加することによって生じるすべての管理費用、一般条件、費用、その他のコスト、支出を補償するために、その作業コストの5%(5%)に相当する金額を大家に支払わなければならない。テナントが大家から直接何の仕事も注文していない場合，テナントは大家の合理的，実際的，自己払いの費用と大家の審査に提案された変更に関する実際の費用を補償しなければならない.

8.5建築保険です。本テナント第10条の要件を除いて，テナントが何らかの変更を行った場合，当該等の変更が開始される前に，テナントは大家に証拠を提供し，テナント又はテナントの総請負者が所有者が承認した当該等の改築工事を請け負う“建設業者一切保険”保険(工事費用が100，000.00ドルを超えることを限度とする)，所有者が合理的に要求する可能性のある他の保険を保証しなければならないが，すべての改築は完了後ただちにテナントが本テナントにより10条に基づいて保険を加入しなければならないことを理解し同意しなければならない。また、テナントの請負業者及び下請け業者は、本リース第10条の要求に応じて、所有者が承認した商業合理的金額に応じて商業一般責任保険、自動車責任保険及び労働者賠償保険に加入しなければならず、当該等の商業一般責任及び自動車責任保険は、テナント及び所有者当事者(以下の定義)を、運営が行われ、完了した主及び非供出に基づく付加保険者としなければならない。テナントは、その請負業者と下請け業者に、(I)基本的に変更を完了した後の10(10)年又は(Ii)適用される訴訟時効又は休止期間に基づいて適切にクレームを提出できる時間の長い時間内に、製品が運営を完了するカバー範囲を維持することを要求しなければならない。大家は，テナントが法定形式の留置権保証金を取得して記録することを適宜要求することができ，あるいは大家が満足する履行及び支払保証金を取得するか，又は何らかの代替形態の担保を取得し，金額が無留置権を確保してこのような変更を完了するのに十分であり，大家を共通債権者として指定することができる, すべての場合、形態と実質的に所有者を合理的に満足させる。また、テナントの請負業者及び下請け業者は、労災保険の購入を要求され、大家を受益者とする職位権を放棄しなければならない。

8.6大家さんの財産。物件内またはその周囲に時々設置または配置されたすべての改築、改善、固定装置、設備および/または付属施設は、テナントが自ら費用を負担し、所有者の財産となり、本賃貸契約の満了または早期終了後に引き続き物件内に維持されなければならない。上記の逆の規定にもかかわらず、所有者は、所有者が改築に同意したときにテナントに書面で通知することができる,テナントは、家屋内の任意の改築および/または改善および/またはシステムおよび設備を自費で解体し、それによる家屋および建物への任意の損傷を修復することを要求する。テナントが必要な解体および/または任意の改築および/または改善および/またはシステムおよび/または設備の解体による損傷を完了できなかった場合、大家は、そうすることができ、テナントに実際的かつ合理的な費用を徴収することができる。テナントは、設置、配置、解体、または融資のいずれかのこのような改築、改善、固定装置および/または設備に関連する任意の責任、費用、義務、費用または留置権のクレームから家主を保護、維持、賠償し、テナントの義務は、本レンタル契約の満了または早期終了後も存在しなければならない。

9.留置権反対の契約

所有者が書面で要求した後の十(10)営業日以内に、テナントは、プロジェクトと場所が完成した仕事、提供された材料又はサービスによって生じるいかなる留置権又は財産権の負担を受けないようにしなければならない

​

-23-

​

テナントまたは代表テナントが負う義務(大家の仕事およびテナントの改善を明確に排除する)は、それによって生じたまたはそれに関連する任意のクレーム、責任、判決または費用(合理的な弁護士費および費用を含むがこれらに限定されないが含まれる)の被害から家主を保護、弁護、賠償、および保護しなければならない。テナントは，家主が適切な無責任通知(当時適用された法律の適用範囲に基づいて)を掲示·記録する機会を有するように，家屋に関連する任意の仕事，サービス又は義務開始前少なくとも20(20)日前に大家に通知しなければならない。テナントは、大家が通知を出してから10(10)営業日以内に法定留置権保証金又はその他の方法で任意のこのような留置権又は財産権負担を解除しなければならず、宿泊客がそうしない場合、大家は、その有効性を調査する責任を負うことなく、そのような留置権又は財産権負担を解除するために必要な金額を支払うことができる。

10.保険

10.1賠償と免除。法律を適用して許容される最大範囲内で、家主双方の深刻な不注意や故意の不正行為を除いて、テナントは、任意の原因(不動産内、不動産上または不動産の周囲での転倒および転倒によるいかなる人身傷害を含むが、これらに限定されない)による不動産内、不動産上または不動産周囲の人員の財産損傷または負傷のすべてのリスクを負担し、法律が適用可能な範囲内で、大家、その貸手、パートナー、パートナー、他の保険者およびそのそれぞれの上級者、代理人、使用人、従業員、従業員、独立請負業者(総称して“所有者側”と呼ぶ)は、テナントまたはテナントによってクレームを出した他の人による人身または財産損害、または使用を失ったことによる損害に対して、いかなる責任も負わず、ここでいかなる責任も免除する。テナントは、賃貸期間内または賃貸期間の開始前または賃貸期間が満了する前の任意のテナント占有期間中に、以下の理由による任意およびすべての損失、費用、損害、傷害、費用および責任(裁判所費用および合理的な弁護士費を含むが、これらに限定されない)から、大家の当事者を賠償、弁護、保護しなければならない。しかし、上記の補償条項は、所有者の深刻な不注意または故意の不正行為には適用されず、(Ii)テナントまたはテナント、テナントまたはテナントの下で申索を提出する者、または建設業者、代理人、使用人、従業員、招待者、テナントの賓客またはカード所有者、またはそのような者が、工事プロジェクト内、工事プロジェクト上、または工事プロジェクトの周囲のいかなる不注意または非作為であるか(テナントのための特別なシステムの使用を含むが、これらに限定されない), または(Iii)テナントは、レンタル期間内またはテナントが、レンタル期間の満了前または後に物件を占有する任意の期間内に、本リース条項に違反する。大家がテナントが不動産を占有することに関連している場合、またはテナントが不動産を占有していることに起因するテナントに対する訴訟において被告とされている場合、テナントは、合理的な評価士費用、会計士費用、および弁護士費など、その実際の専門費用を含むが、その実際の専門費用を含むが、その実際の専門費用を含むが、その実際の専門費用を含むが、合理的な評価士費用、弁護士費など、大家に合理的な費用を支払わなければならない。第10.1節の規定は、本レンタル契約の満了またはそれ以上の終了後も有効である。

10.2テナントの家主財産保険の遵守状況。テナントは，大家がテナントに提供する家屋使用に関するすべての保険会社の要求を自費で遵守すべきであり，これらの要求は許容される用途に実質的な影響を与えない。テナントが許可用途以外の任意の目的に不動産を使用して保険料を増加させた場合、テナントは、このような増加した保険料を大家に補償しなければならない。テナントは、アメリカ保険協会(前全国消防保険者委員会)および任意の類似機関のすべての規則、命令、法規または要求を遵守し、費用はテナントが負担しなければならない。

10.3テナントの保険です。テナントは自費で次の保険を維持しなければならない。その限度額は、(I)本契約で規定する限度額及び(Ii)法律で規定されている限度額のうち大きいものを下回らない。

10.3.1商業一般責任保険の条項は、テナントの経営、製品/完成した経営、社会またはホスト酒類責任(適用される場合)および“保険契約”(最新のISO CG 00 01表に定義されているように)による被保険者の人身傷害、人身および広告傷害および財産損失(損失使用を含む)を含む最新のISO CG 00 01事故表の条項以上であり、交差責任を排除しない保証人分離条項、および主要かつ完了した経営の主要および非納付ベースの追加保険である付加保険者(以下に記載する)を含む。賠償責任限度額以上：

​

-24-

​

​

10.3.2財産保険は、(I)テナントが設置し、テナントのために設置またはテナントが費用を支払うすべてのオフィス家具、商業および貿易固定装置、オフィス機器、独立キャビネット、可動仕切り、商品およびすべての他のテナント財産項目、および(Ii)添付ファイル1.1.1-2に記載のテナント改善措置およびレンタル開始日までに場所内に存在する任意の他のテナント改善措置(“新改善措置”)をカバーする。このような保険は実物損失或いは破損した“すべての保険”を基礎とし、保険を加入するのは新しいすべてのリセットコスト価値(合理的な賠償免除額を守らなければならない)、保険プロジェクトの減価償却を差し引かず、金額は保険証書のいかなる共通保険条項に符合しなければならず、そして火災或いはその他の危険による損傷或いはその他の損失を含むべきであり、雹、嵐、洪水、地震、破壊と悪意の破壊、窃盗、水損害を含むが、ノズル漏れ、地震ノズル漏れ、パイプ破裂或いは停止と爆発を含むがこれらに限定されない。

10.3.3事業収入は、上記10.3.2節で概説したリスクに起因する賃貸料を含む、実質的に直接的または間接的な収入損失および持続費用を補償するための追加料金保険を追加して1(1)年中断する。

10.3.4自動車責任保険は、自己所有、非自己、レンタル、レンタカーを含む任意の自動車から発生した責任を保証し、毎回の人身傷害と財産損失の総合単項限度額は1，000，000ドル以上である。

10.3.5適用されるすべての州および地方法律法規に基づく労働者賠償および雇用主責任または他の同様の保険、ならびに雇用主責任保険は、限度額が1，000，000ドル以上の人身傷害(毎回事故)、1，000，000ドルの身体疾患傷害(各従業員)および1，000，000ドルの疾患身体傷害(保険証書限度額)またはテナントの傘/超過責任保険が要求するより高い金額を要求することができる。この政策には、家主当事者が利益を得るために、代位権の放棄が含まれるだろう。

10.3.6商業一般責任、自動車責任および雇用主責任保険証書を超える傘式および/または超過責任保険証券は、基本保険証券と同時に、少なくとも基本保険証券と同様に広く、このような基本保険証券の総限度額を低減または使い切る際に“低下”し、“フォーマットに従う”という声明を含まなければならない。毎回発生する限度額は4，000，000ドル以下であってはならず，合計4，000，000ドル以下であってはならない.このような保護傘/超過責任保険リストを裏書きして、当該保険が被保険者が加入する任意の他の保険を付加する主要な保険であることを規定しなければならず、他の保険ではなく、そのような他の保険が主要保険であるか、超過保険であるか、または保険、自己保険または任意の他の保険があるかにかかわらず、このような保護傘/超過責任保険シートを裏書きしなければならない。この裏書きは、本保護傘および/または超過責任保険項目下の任意の“他の保険”条項の制約を受けないように、保護傘/超過保険の垂直使い切りを引き起こさなければならない。

10.3.7テナントの代理人/請負業者。テナントの請負者、下請け業者、および任意のサプライヤー/コンサルタントが、任意の変更または他の改善によって家屋内に持ち込まれた場合(本第10条の場合、総称してテナントの“第三者”と呼ばれる)、テナントは、このような要求を免除するために、所有者の書面の承認を得ない限り、第三者に、この条項の10.3.1、10.3.4および10.3.5節に要求された保険を取得し、維持させなければならない。第10.3.1節及び第10.3.4節に規定するこのような第三者の保険範囲は、テナント及び追加保険者を含まなければならず、各保険者は、進行及び完了した業務の主及び非納付に基づく追加保険者である。さらに、テナントの任意の請負業者または下請け業者が負担しなければならない商業一般責任限度額は、以下の限度額を下回ってはならない：(X)総請負業者--5，000，000ドル、(Y)工事費用が250，000ドル以上の任意の下請け業者--2，000，000ドル、および(Z)工事費用が250，000~1，000，000ドル未満の任意の下請け。上記の制限は、主および/または超過保証書の組み合わせによって満たすことができる。

10.4保険証書の形式。本賃貸借契約に規定するテナント及びその代理人/請負者の最低保険限度額は、いずれの場合もテナントが本借款項における責任を制限しない。このような保険

​

-25-

​

10.3.1節、10.3.2節、10.3.3節、10.3.4節および10.3.6節に記載された保険書に基づいて、所有者、その子会社と付属会社、ランフェロー物件管理サービス会社、ランフェロー戦略価値基金有限責任会社、サンディエゴインセンティブホールディングス有限責任会社、LSVF America、LP、ランフェロー資本組合会社II、LP、ランフェロー不動産パートナー会社、景順CMI投資有限会社および大家が指定した任意の他の当事者(“他の保険者”と総称する)を追加保険者に指定する。テナントのメンテナンスを要求するすべての保険証書は、(I)格付けが“最適保険ガイド”A：viiiを下回らない保険会社によって発行されるべきであり、または大家によって他の方法で受け入れられ、カリフォルニア州で経営されることが許可されるべきである；(Ii)すべてのクレームの主要な保険であり、大家が保証する任意の保険が超過であり、テナントに必要な任意の保険に貢献しないと規定されている；(Iii)(宿泊客は大家が合理的に要求する任意の保険証書の完全コピーを提供すべきである)；(Iv)追加の被保険者をサポートするために代位権裏書きを放棄することを明記する。(V)家主の書面による承認を得ない限り、損害免除額又は自己保証保証金は25，000ドルを超えてはならない。及び(Vi)は、上記保険者は、大家及び大家のいずれかの抵当権者に30(30)日の書面通知を提供しなければならないことを規定しており、当該名称は、保険書のキャンセル前にテナントに提供されることを前提としている(保険料が支払われていない場合は10(10)日である)。テナントは、(A)賃貸開始日及び(B)テナントが初めて物件に入ることを許可された日、及び少なくとも満期日の10(10)日前に、前記保険証書又はその証明書を所有者に交付し、両者のうちの1つが早く発生しなければならない。もしテナントがこのような保険に加入できなかったら, または大家が書面で通知してから10(10)日以内にこのような保険証書または証明書を交付すると、大家は自分でテナントとしてこのような保険証書を購入することができ、その費用はテナントに請求書を渡してから5(5)日以内に大家に支払わなければならない。家主及びその他の保険加入者は、いかなる損害免除額又はこの条項第10条のいずれの保険に関連する自己保証保留金も負担しない。

10.5代位権。大家とテナントは合理的な保険契約者がそれぞれの財産損失リスクを負担しようとしており，本賃貸契約が保険加入を要求するか，または双方がこのような保険を維持する限り，大家とテナントは同意し，財産損失の場合は，それぞれの保険会社にのみ賠償を求め，本契約の下でこのような保険を提供することに同意することを前提としている。双方はこのような損失に対する相手のすべての権利とクレームを放棄し，それぞれの保険者のすべての代位求償権を放棄したが，代位求償を放棄することは被保険者の代位による請求権に影響を与えない。双方は，彼らそれぞれの保険証書が現在又は将来明確に規定されており，代償要求権を放棄して被保険者が代位権によって賠償を受ける権利に影響を与えないことに同意した。テナントは放棄し、その第三者が追加保険者に対するすべての訴訟理由またはクレームを放棄させるように商業的に合理的な努力をしなければならない。これらの訴訟またはクレームは、レンタルまたは任意の変更またはプロジェクトに関連する任意の他の仕事または活動によって生じる任意の責任および労働者賠償クレームに関連する。

10.6保険義務を付加する。プロジェクトが性質、建築タイプ、地理的位置がプロジェクトと類似している場合、大家さんもプロジェクトの他のテナントに他の合理的な保険を加入することを要求し、大家は権利要求を保留して他の保険可能な危険のために他の合理的な保険を提供することを要求し、これらのリスクは性質、建築タイプおよび地理的位置がプロジェクトと似ている場合には通常保険に加入し、貸主または抵当権者がビルによって保証された新しい担保融資を締結した場合、大家は他の合理的な保険の加入を要求する権利があるか、またはプロジェクトと類似している場合、当時通常保険に加入していた他の保険可能な危険を要求する。テナントは、レンタル期間全体にわたって増加した保険金額と、前文に基づいて要求された追加保険を負担し、費用及び費用はテナントが負担しなければならない。

10.7大家さん保険です。所有者は、その通常の責任保険および建物の財産保険(改築やテナント改善は含まれていない)を維持しなければならない。

11.破損と破壊

11.1所有者が破損した家屋を修理する.火災やその他の死傷者により家屋が破損した場合、テナントはすぐに大家に通知しなければなりません。家屋又は家屋にサービス又は通路を提供する任意の公共区域が火災又は他の死傷事故により損傷した場合、所有者は、保険調整の合理的な遅延又は大家が合理的に制御できない他の事項の合理的な遅延の下で、本条第11条のすべての他の条項に適合する場合には、これらの公共区域及び家屋を事故発生前の実質的に同じ状態に戻すために迅速かつ努力しなければならないが、区画及び建築法規及び他の法律又は建物又はプロジェクト担保の保持者が要求する修正、又は所有者が項目の性質に適合する公共区域の任意の他の改正を除く。しかし、その場所への通路は大きな被害を受けてはいけない。家屋に何か破損が発生した場合は，大家がテナント(大家修理通知)に通知した後，大家(又は大家の指定のいずれか一方)は，この条項第10.3.2(Ii)条に基づいて要求されるテナント保険項の下でテナントに支払わなければならないすべての保険金額を大家(又は大家の指定のいずれか一方に分配しなければならない

​

-26-

​

賃貸および大家が任意の変更またはテナント改善を修復する義務は、大家が受け取ったこのような収益の範囲に限定されなければならない。法律の適用可能な範囲内で、大家さんは、テナントまたはその訪問者に迷惑または迷惑をかけたり、そのような破損または修理によってテナントの業務にダメージを与えたり、無責任である。しかし、火災警報または他の意外にテナントが必要な場所または公共場所を占有することを損壊し、そのためにテナントによって占有されていない場合、その時間内およびその場所に占有されてはならない範囲内で、レンタル料は、そこで許可用途として使用することができないレンタル可能平方尺とその場所のレンタル可能平方尺総面積との割合で減収しなければならない。

11.2大家さんは修理を選ぶ権利があります。本賃貸契約第11.1条の規定があるにもかかわらず、大家は、家屋、建築および/またはプロジェクトを再建および/または修復するのではなく、本賃貸契約を終了することを選択することができ、方法は、破損が発見された日から60(60)日以内に借主に借家終了を書面で通知することであり、この通知は、借主に60(60)日の終了日を含めて不動産を空けることを含むが、大家は、家屋または建物が火災または他の死傷者または原因で損傷し、以下の1つまたは複数の条件が存在する場合にのみ、賃貸契約を終了することを選択することができる：(I)大家の合理的な判断に基づいて、破損が発見された日から二百十(210)日以内に合理的に修理を完了することができない(この修理は残業代や他の保険料を支払わずに行われる)。(Ii)建物または工事プロジェクトの任意の住宅ローンの所有者、または建物または工事プロジェクトに関連する土地賃貸人は、住宅ローン債務を償還するために保険収益またはその任意の部分を使用することを要求しなければならない。(Iii)これらの損壊は、所有者の保険証書によって完全に保証されているわけではない。(Iv)所有者は、構造または建築において大きな違いがあるように、建物または公共場所を再建することを決定する。(V)損壊は、賃貸期間の最後の12(12)ヶ月以内に発生する。しかし、大家が上記の規定に基づいて大家の契約終了権を選択しておらず、かつ大家の合理的な意見に基づいて、修理作業が開始後二百十(210)日以内に完了することができない場合、テナントは、破損日後六十(60)日より早くなく、破損日後九十(90)日に遅くなく、書面で大家に本借款を終了することを通知することができ、通知で指定された日から発効することができる, この日付はテナントが通知を出した日から三十(30)日早くてはならず、六十(60)日を超えてはならない。第11.2節の規定があるにもかかわらず、テナントは、第11.2節に基づいて本テナントを終了する権利があるが、(A)火災又はその他の死傷者がプロジェクトに与える損害は、テナント又は任意のテナントの不注意や故意の行為によるものではない、(B)損害により、テナントは合理的に物件内で業務を行うことができない、及び(C)プロジェクトの損傷により、テナントは物件を占有又は使用しないことを前提としている。また、物件破損が賃貸期間の最後の12(12)ヶ月以内に発生し、このような破損により、テナントがその時点の残り期限の少なくとも半分(1/2)期間内に合理的に業務を行うことができない場合、テナントは、本レンタルを終了することができる。

11.3法定条文の免除。本契約の条項は、本条項第11条、家主とテナントとの間の明示的合意を構成し、家屋、建物又はプロジェクトの全部又は任意の部分の任意及びすべての損害又は破壊、及びカリフォルニア州の任意の法規又は法規を含むが、“カリフォルニア州民法”第1932(2)及び1933(4)条を含むがこれらに限定されず、双方の間で明示的合意の損害又は破壊を明示していない任意の権利又は義務、並びに現在又は今後有効な任意の他の法規又は法規を含む。本賃貸契約には適用されず、事務所、建物または工事プロジェクトの全部または任意の部分の損傷または破壊にも適用されない。

12.免除されない

本レンタルのいずれの条項も、その署名された書面で明確に放棄されない限り、本レンタルのいずれか一方が放棄されたとみなされてはならない。本プロトコルのいずれか一方は、本プロトコルに含まれる任意の条項、約束または条件の任意の違反行為の放棄は、本プロトコルに含まれる任意の後続の違反に含まれる同じまたは任意の他の条項、約束または条件の放棄とみなされるべきではない。所有者はその後、本レンタル契約に基づいてレンタル料を受け取ることは、テナントが以前に本レンタル契約を違反したいかなる条項、契約または条件に違反していると見なすべきではないが、テナントはこのように受け入れた特定のレンタル料を支払うことができなかったことを除いて、所有者がそのレンタル料を受け入れる際に以前の違反を知っているかどうかにかかわらず。本契約の規定を下回る賃貸料を受け入れることは、大家が全満期金を受け取る権利を放棄するとみなされるべきではなく、いかなる小切手又は支払いに記載されたいかなる裏書き又は声明又は当該小切手又は支払いに付随するいかなる手紙も同意及び満足とみなされてはならない。大家はこのような小切手又は支払いを受け入れることができるが、大家が全満期金を回収する権利を損なうことはない。本レンタル契約終了後に大家がテナントから受け取ったいかなる金も、いかなる方法でレンタル期間の長さ又はテナントの権利を変更してはならない

​

-27-

​

本条例によれば、または任意の通知を出した後、所有者は、本条例に基づいて、または任意の通知を出した後、テナントがその金額を受信する前に発行された任意の通知を回復、継続または延長することができ、またはそのようなお金を受信する前にテナントに発行された任意の通知に影響を与えることができ、双方は、送達通知または訴訟を提起した後、または物件の管に対して最終判決が下された後、所有者は任意の満期賃貸料を受け取ることができ、前記レンタル料の支払いは上記通知、訴訟または判決を免除または影響しないことに同意する。

13.非難

13.1全体またはほぼすべての不動産、建物またはプロジェクトが収用された場合、または任意の主管当局によって、任意の公共または準公共用途または目的のために非難された場合、またはすべての合理的な建物通路がこのように採用され、または非難された場合、大家およびテナントの双方は、本賃貸契約を終了する権利があり、当局に占有権を提出することを要求した日から発効する。テナントは、そのために所有者又は当局にいかなる請求請求を行ってはならず、所有者は、それに関連する全ての賠償又は金を得る権利があるが、テナントは、テナントの個人財産及びテナントに属する任意の固定付着物、テナントが本テナント条項により借入期間満了後に解体可能な任意の賃貸物及び引っ越し費用について任意の単独クレームを提出する権利があり、当該等のクレームが所有者、そのレンタル者が建物又はプロジェクト又はそのテナントによって得られる賠償金を減少させない限り、当該等のクレームは単独でテナントに支払わなければならない。すべてのレンタル料は終了した日から分担しなければなりません。もし家屋のどの部分も徴収された場合、本賃貸契約はこれによって終了しません。レンタル料は比例して減免されなければなりません。本条第13条のいずれかの逆の規定があっても、家屋180(180)の全部又は一部を一時的に接収する場合には、このような一時的没収は、借主が物件外で事業を展開する能力を実質的に阻止又は不合理に弱めるものではない, この賃貸契約は終了しないが、基本賃貸料とテナントは直接支出の割合を占めるべきであり、借りた物件のレンタル可能二乗フィートとその物件のレンタル可能二乗フィートの総面積の割合によって減少しなければならない。テナントは、“カリフォルニア民事訴訟法”1265.130条項によって享受される可能性のある任意およびすべての権利を放棄する。家主はこのような臨時徴収に関するすべての賠償金を得る権利があるが，テナントは賠償金中の任意の固定装置や内装損失，引っ越しその他は大家が回収した合理的な費用を減らす権利を持たなければならない。もしこのような収用権または廃止手続きのいずれかによって本賃貸契約が終了しなかった場合、大家は、確実に実行可能な範囲内で影響を受けた不動産、建物またはプロジェクトの面積を回復しなければならない。いずれの場合も、家主は、大家が実際に賠償金を受け取っていない限り、いかなる判決や徴用権手続きのために回復する義務はない。

14.譲渡と分譲

14.1振り込みます。大家の事前書面の同意を得ずに、テナントは、本賃貸または本賃貸項の下の任意の権益を譲渡、担保、質権、担保、差し押さえ、差し押さえまたは任意の留置権付加またはその他の方法で譲渡することを許可してはならず、法律の実施に基づいて、本賃貸または本賃貸項のいずれかの権益の譲渡または他の方法での賃貸家屋またはその任意の部分の譲渡を許可してはならない。または任意のライセンスまたは特許プロトコルを締結するか、または他の方法でテナントおよびその従業員および引受業者以外の任意の人が物件またはその任意の部分を占有または使用することを許可する(上記のすべての事項を総称して“譲渡”と呼ぶことがあり、譲渡または譲渡を求める任意の者を“譲渡者”と呼ぶことがある)。テナントが所有者の同意を得ることを希望する場合、テナントは書面で所有者に通知しなければならない。この通知(“譲渡通知”)は、(I)譲渡の提案発効日を含むものとし、その日は、譲渡通知交付日後20(20)日よりも早くてはならず、譲渡通知交付日後180(180)日を超えてはならない。(Ii)譲渡される不動産部分(“主題空間”)の記述を含む。(Iii)譲渡を提案するすべての条項及びその対価格は、“譲渡地価”の計算を含む。以下14.3節の定義によれば、このような譲渡に関連するのは、提案譲渡者の名前および住所、および提案譲渡に関連するすべての既存の署名および/または提案文書のコピー、および(Iv)提案譲受人がその上級者、パートナーまたは所有者によって証明された現在の財務諸表、提案譲受人の商業信用および個人背景および歴史、ならびに大家が財務責任、性質および性質を決定できるように合理的に要求される任意の他の情報である, アドバイスの譲受人及び名声、当該等の譲受人の業務的性質及びテーマ空間のアドバイス用途。いずれも大家が事前に書面で同意していない譲渡は、大家の選択の下で無効であり、無効であり、かつ大家の選択の下で、テナントの本賃貸契約における違約を構成する。大家がいかなる提案の譲渡に同意するか否かにかかわらず、テナントは大家の合理的な審査費と処理費、および任意の合理的な専門費用を支払うべきである(弁護士、会計士、

​

-28-

​

建築家，エンジニア，相談料)は所有者が書面で要求してから30(30)日以内に支払う。

14.2大家さんの同意。大家は無理に拒否し、条件を付加したり、その同意を遅延したりしてはならず、譲渡通知に規定されている条項に従って主題空間を転用したり、本賃貸契約を譲渡したりしてはならない。同意を拒絶する他の合理的な理由を制限することなく、双方は同意し、次の1つまたは複数の適用の場合、本賃貸契約および任意の適用法律に基づいて、大家が任意の提案された転貸または譲渡に同意することを拒否することは合理的である

14.2.1意図的に削除した

14.2.2譲受人は政府機関か、その機関か

14.2.3同意を要求する日に負担される譲渡に関する責任を考慮すると、譲受人は合理的な財務的価値および/または財務的安定性を有する者ではない

14.2.4提案された譲渡は、プロジェクト内の別の空間のテナントに違反するか、またはプロジェクトの占有者にテナントをキャンセルする権利をもたらす

14.2.5提案された譲受人または任意の直接的または間接的な制御、提案された譲受人の制御または共同制御、大家と交渉しているか、または大家が譲渡通知を受けた直前の6(6)ヶ月の間に大家と交渉した個人またはエンティティは、プロジェクト内の空間をレンタルすることができ、プロジェクト内のこれらの空間は依然としてレンタルすることができる。

14.2.6所有者の合理的な査定の下で、テナントが転貸、譲渡、または他の方法で事業所の全部または任意の部分を譲渡するために徴収または累算した分譲、追加賃貸料または他の金額は、任意の人の収入または利益に基づいているか、または譲渡または分譲により、所有者が本賃貸証書に従って徴収した任意の部分の金額が改正された“1986年国税法”(以下、“守則”と呼ぶ)第856(D)条に示される“不動産賃貸料”の資格を満たさない可能性がある。または同様のまたは相続の規定、または所有者の任意の他の入情報が、規則856(C)(2)条に記載された利子の規定に適合しないことをもたらす。

大家が本賃貸契約14.2節の条項に基づいて任意の譲渡を行うことに同意した場合(かつ、大家が本賃貸契約14.4節により所有可能な任意の回収権利を有することができない場合)、テナントは、大家の同意後6(6)ヶ月以内であるが、前記6ヶ月の満了後に、テナントが本テナントが第14.1節に従って大家に提出した譲渡通知に規定されている基本的に同じ条項及び条件に従って、不動産又はその部分の譲渡を行うことができる。しかし、譲渡通知の条項及び条件が(I)に規定されている条項及び条件と何か変化がある場合、家主は最初に第14.2条に基づいて譲渡に同意する権利を有するため、テナントは再び譲渡を大家の承認に提出し、第14条に基づいて他の行動を取らなければならない(大家が本賃貸借契約第14.4条に従って土地を回収する権利を含む)。本賃貸契約には何らかの逆の規定があるにもかかわらず、借主者又は任意の提案された譲受人が、大家が本14.2条又は第14条の義務に違反して同意を拒否又は延期することを主張する場合、彼らの唯一の救済措置は、契約損害賠償(テナント業務を妨害する損害賠償を除く。これらに限定されるものではないが、いずれにしても発生した利益損失を含む)又は宣言的判決及び救済を求める禁止令を要求することでなければならないが、テナントはこれらに限定されないが、テナント自身を代表して本レンタルを終了する任意の法律平等法の権利を代表し、すべての法律の許容範囲内である。提案の譲り受け人を代表する。

14.3保険料を移す。大家が譲渡に同意した場合，双方がここで同意する合理的な条件として，テナントはテナントが譲受人から受け取った14.3節で定義した任意の“譲渡保険料”の50%(50%)を大家に支払わなければならない.“譲渡割増”とは、譲渡期間中に譲渡に関連するすべての賃貸料、追加賃貸料、その他の費用を譲渡者が支払うべきであり、レンタル料を超え、およびテナントが譲渡期間中に1平方フィート当たりレンタル可能な追加賃貸料を意味し、譲渡された不動産が全て未満である場合、譲渡によるテナントによる合理的な第三者費用を差し引いた後、(I)譲渡による物件の変更、改築、改善による任意の設計および建設費用、(Ii)譲渡に関連する任意の無料基本賃貸料、テナント改善手当(ただし、このような無料賃貸料、テナント改善手当)のためのものである

​

-29-

​

改善手当は，譲渡者が支払う総費用を計算する際にのみ差し引くことができる)，(Iii)譲渡に関連する任意のブローカー手数料および(Iv)譲渡に関連して合理的に発生する法的費用および支出(総称して“テナントの分譲コスト”と呼ぶ)である。譲渡プレミアム“はまた、譲受人がテナントに支払う譲渡に関連する任意の使い捨て支払い、キー金額、ボーナスまたは他の現金対価格、およびテナントが譲受人に提供するサービスまたはテナントが譲受人に譲渡する資産、固定装置、在庫、設備、または家具の任意の公平な市価を超える支払いを含むべきであるが、これらに限定されない。家主が適用する譲渡地価シェアの決定は，テナントが譲渡して受け取った賃貸料又はその他の対価に基づいて月ごとに決定しなければならない。

14.4所有者はテーマ空間の選択権を持っている。本条第14条に何らかの逆の規定があっても，テナントが譲渡を考慮している場合,テナントは，所有者に当該譲渡に関する通知(“譲渡意向通知”)を出さなければならない(当該譲渡の譲渡者又は当該譲渡に関する条項が確定したか否かにかかわらず)。譲渡意向通知書は、テナントが譲渡しようとしている物件の賃貸可能平方フィートの面積及び金額(“予想譲渡面積”)、予想譲渡開始日(“予想発効日”)及び予想譲渡期限を記載し、所有者が予想譲渡面積を回収することを選択するために、14.4節に基づいて所有者に当該譲渡意向通知を提出しなければならない。その後，大家は譲渡意向通知を受けてから10(10)日以内にテナントに書面通知(“回収通知”)を発行し，計画中の譲渡空間を回収する権利がある.この等回収は、予想発効日から、当該予想譲渡空間について本リース契約をキャンセル及び終了する。所有者が本賃貸契約を回収し、本賃貸契約が物件全体よりも少ない範囲でキャンセルされた場合、本テナントが保留している賃貸料は、テナントが保持している賃貸二乗フィートと物件内の賃貸可能な平方フィートとに比例して分担しなければならないが、このように改訂された本賃貸契約は、その後も完全に有効であり、いずれか一方が要求した場合、双方は書面で確認しなければならない。大家とテナントは，大家が14.4節で回収した不動産のいずれかのこのような部分の死亡費用を平均的に分担しなければならない。

14.5譲渡の効力。大家が譲渡に同意した場合は，(I)本テナントの条項及び条件は，放棄又は修正されたとみなされてはならない，(Ii)当該同意は，テナント又は譲渡者のいずれかの更なる譲渡に同意するものとみなされてはならない，(Iii)テナントは，契約後，大家が合理的に受け入れる形式で，速やかに大家に譲渡に関するすべての書類の署名原本を提出しなければならない；(Iv)大家の要求に応じて，テナントは独立登録会計士又はテナント首席財務官核証の完全な報告書を提供しなければならない。(V)本契約に関連する譲渡またはこれに関連するいかなる合意も、所有者の同意の有無にかかわらず、主題空間に関連する責任を含むが、主題空間に関連する責任を含むが、テナントまたは賃貸契約の保証者のいずれの責任も解除されない。所有者またはそのライセンス代表は、任意の合理的な時間に、任意の譲渡に関連するテナントの帳簿、記録およびファイルを監査する権利があり、これらの帳簿、記録およびファイルをコピーする権利がある。もしいかなる譲渡の譲渡割増が発見された場合、テナントは要求後30(30)日以内に差額を支払わなければならず、少額が2%(2%)を超えた場合、テナントは大家の監査費用を支払わなければならない。

14.6転貸·譲渡制限。本賃貸契約に相反する規定があっても、上記第14.1条の一般性を制限することなく、テナントは、(A)家屋の全部又は一部を転貸するか、又は譲渡又はその他の方法で本テナント又は譲受人が本テナントに応じて支払う賃貸料又はその他の金額を、転貸者又は譲渡者の業務活動に基づいて得られる収入又は利益に全部又は部分的に基づいてはならない。(B)規則第856(D)(2)(B)節に従って、財産の全部または一部をランフェロー大西洋不動産投資信託株式会社、デラウェア州の会社(“会社”)または会社の任意の関連会社に直接または間接的に譲渡する(規則第856(D)(5)節に規定する推定所有権規則を適用することにより)10%(10%)以上の権益を有する任意の個人または実体；または(C)物件の全部または一部を転用するか、または任意の他の方法で本賃貸契約を譲渡するか、または他の方法で任意の収入を得ることができ、この収入は、大家が本条例に従って受信した任意の部分または任意の転貸が規則856(D)節に示される“不動産賃貸料”に適合しないこと、または大家が受信した任意の他の収入が規則856(C)(2)節に記載された収入に適合しないことをもたらす可能性がある。14.6節の要件は、任意の転貸者または譲渡者の任意のさらなる転貸、譲渡、または他の譲渡にも同様に適用される。本明細書で言及された“規則”第856条はまた、その任意の修正案または後続条項を指摘しなければならない。

​

-30-

​

14.7違約の発生。本契約項のいずれかの譲渡は、本リースの規定に従わなければならず、本テナントが任意の譲渡期間中に終了した場合、大家は権利を有する(かつ、毎回の分譲は大家に能力を提供しなければならない)：(I)当該譲渡をキャンセルと見なし、任意の合法的な方法で主題空間を回収するか、または(Ii)当該譲渡者に任意の当該譲渡の下で大家に依頼し、大家として認めるように要求する。借受人が本借款の下で違約した場合，大家は借主の代理人及び事実上の代理人として，その違約行為が是正されるまで，任意の譲受人に譲渡項の下又は譲渡に関連するすべての金(大家は本賃貸契約下の借主に適用される義務に該当する)を直接大家に支払うよう指示する。譲受人は、テナントがこれを確認する必要がなく、テナントの契約違反に対するいかなる陳述にも依存すべきである。いかなる譲渡後も，譲受人は，借主がその後本賃貸契約に基づいて履行又は遵守するすべての義務及び契約を書面で負担しなければならない。所有者は，任意の譲受人から賃貸料を徴収又は受け入れ，本条第14条のいずれかの規定を放棄したとみなされてはならない，又は任意の譲受人の承認，又はその前又は後に生じたものにかかわらず，テナントの本賃貸契約の下でのいかなる義務を免除してはならない。いずれの場合も、家主は、任意の譲受人に対して本賃貸契約を強制的に執行するいかなる条項も、大家がテナントまたは任意の他の人に対して本賃貸契約の任意の条項を強制的に執行する権利を放棄したとみなされてはならない。借主が本契約項の下での義務が保証されている場合は，保証人も譲渡に同意しない限り，大家の譲渡に対する同意は発効しない。

14.8譲渡に同意すると見なす。本条第14条に相反する規定があっても、(I)本賃貸をテナントに譲渡する関連会社(テナントによって制御され、制御され、又はテナントと共同で制御されるエンティティ)、又は不動産の全部又は一部をテナントに転貸し、(Ii)テナントの賃貸をテナントの全部又は実質的にすべての資産又は権益(組合、株式又はその他)を取得するエンティティに譲渡する。又は(Iii)合併又は合併テナントにより生じた実体の賃貸にリースを譲渡するか、又は(Iv)国で認められている証券取引所(それぞれ“許可譲渡者”である)がテナント株又は任意の他の譲渡テナント株を初めて公開発行する際にテナント持株を売却する会社の株式は、第14条の規定による大家の同意による譲渡とみなされるべきではないが、条件は、(A)テナントがその後10(10)日以内にそのような譲渡又は転貸を大家に通知することである。そして、所有者に所有者の要求を迅速に提供すること、当該譲渡又は転貸又は当該関連会社に関する任意の書類又は情報、(B)譲渡又は転貸は、借主が本賃借契約の下でその義務を逃れたものではないこと、並びに(C)上記(Ii)又は(Iii)第2項に従って譲渡を許可された者に譲渡又は譲渡すること, 本賃貸項の下で発生するテナントの時価(発生したテナント実体がプライベート会社であれば、一般的に受け入れられている会計原則で計算するか、又は生成されたテナント実体が上場会社であれば、生成されたテナント実体の発行済み株式の株価で計算する)(“時価”)は、少なくとも譲渡又は分譲発効日の3(3)ヶ月当日のテナントの時価に等しい。借受人の全権益の譲受人であるとともに、許可譲り受け者でもあり、“許可譲り受け者”と呼ぶこともできる。本14.8節で使用される“制御”とは、任意の個人または実体が50%(50%)を超える投票権を有する証券を直接または間接的に所有するか、またはその事務の一般的な方向に投票権を有するか、または50%(50%)を超える投票権権益を有するか、または(契約または他の方法によって)任意の個人または実体の政策または運営を指導する権限を意味する。この条項第14条によれば，所有者の同意又は所有者の同意がない場合には，許可された譲渡，転貸又はその他の譲渡は，借主が本賃貸契約項の下でのいかなる義務を解除してはならない.

15.場所の返却；固定付着物の所有権および移動

15.1預かり所に戻す。所有者又は所有者の任意の代理人又は従業員が賃貸期間内に行ういかなる行為又は事柄も、所有者が所有者が書面でこの意図を明確に認めない限り、所有者が物件の引き渡しを受け入れるとみなされてはならない。所有者または所有者の任意の代理人または従業員に、その場所の鍵を渡し、その鍵がその後所有者によって保持されているかどうかにかかわらず、その場所に返却または本レンタル契約を終了するように構成されていないが、テナントが鍵を渡したとしても、テナントは、本レンタル契約が終了するまで、任意の合理的な時間にそのような鍵の返却を要求しなければならない。テナントは自発的または他の方法で本レンタル契約を提出し、大家が受け入れているかどうかにかかわらず、または双方が本テナントを終了することにかかわらず、合併には適用されず、大家は物件に影響を与えるすべての分譲または分譲を所有者に譲渡するか、または任意またはすべての当該均等賃貸テナントまたは分譲を終了することを選択することができる。

15.2テナントはテナント財産を移す。レンタル期間の満了又は本レンタルが早期に終了したときは、テナントは、本条第15条の規定に該当する場合には、退出して占有を提出しなければならない

​

-31-

​

所有者に移譲された物件は、その完全度と状況は、テナントが接収した場合と同様に、大家及び/又はテナントによって改善された後、合理的な摩耗と修繕を経て、具体的には大家が担当し、死傷及び非難を含まず、テナントはテナントの改善を解体する義務がない。賃貸期間の満了または終了時に、テナントは、大家さんに費用を支払うことなく、テナントを本テナント第8.3条の要求に従って移動させるすべての変更、任意の破片およびゴミ、ならびにテナントが家内に所有または設置または設置または配置された家具、設備、独立キャビネット、可動仕切りおよび他の個人財産物品、ならびにテナントから要求された任意の他の人の類似品、移動または手配(大家が自分で任意の個人財産物品の移動を放棄することを決定しない限り)、借受人は自費で移動による不動産と建物へのすべての損傷を修復しなければならない。テナントの個人財産には、家の中に建てられたものでもなく、大家さんが建てたり設置したりしたものも含まれています。

15.3環境アセスメント。テナントは、賃貸契約が満了する前(または任意のより早い終了後30(30)日以内に)、テナントは、床、壁、天井およびカウンターを含むすべての室内表面(床、壁、天井およびカウンターを含む)、パイプ、給水パイプ、廃水道管、および家屋に位置またはサービスするすべての排気管または他の導管を清掃し、他の方法で引退し、テナントが家を使用または占有するために、任意の有害物質に曝露されたすべての排気ガスまたは他の導管を搬送、放出、または他の方法で除去しなければならない。また，この場所を他の方法で清掃し，本第15.3条に要求される環境評価の発行を可能にしなければならない。本賃貸契約満了前(又は任意の早い終了後30(30)日以内に、テナントは自費でテナントにより指定された信用の良い登録環境エンジニア又は工業衛生士が大家(及びテナントが選択した場合、宿泊客)に提出する報告(環境評価)を取得しなければならず、この報告はテナントが指定し、大家が合理的な適宜決定権で受け入れるものであり、この報告は環境エンジニアによる家屋の検査に基づいて、大家が合理的に満足している場合に説明しなければならない：(A)本項第1項に記載の危険材料、このような退役前に存在したのは、適用法に従って解体された部分である。(B)この段落の第1項に記載の全ての有害物質(ある場合)は、適用法に従って、その場所の内部表面(床、壁、天井およびカウンターを含む)、配管、給水管、廃水管および導管、ならびにその場所内のすべてのこれらの排気または他の配管システムから除去されている, 解体、処置、調査、評価、清掃または除去などの危険材料の特別な費用を負担することなく、またはその後のテナントによって再使用することができ、またはそのような危険材料について通知する必要もなく、および(C)家屋は、オフィス、研究開発、または実験室用途のために再占有されてもよく、解体または改修後に、本項の第1の文で説明した処置、調査、評価、清掃または除去または危険材料に関する特別な費用または特別な手続きは生じず、危険材料に関連する通知を発行する必要もない。また、第(B)項及び第(C)項については、“特別費用”又は“特別プログラム”は、具体的な状況に応じて、危険材料の性質が危険材料ではなく非危険材料でなければ発生しない費用又はプログラムを指す。報告書はまた、採択された整理措置、整理場所、テスト運行、および分析結果に関する合理的な詳細を含まなければならない。テナントは、少なくとも工事開始30日前又は賃貸期間満了前の少なくとも60日前に、適用コンサルタントの身分及び提案された環境評価の範囲を所有者に提出し、所有者の合理的な審査及び承認のために、両者は比較的早い者を基準とする。

もしテナントが他の権利又は救済措置を制限することなく第15.3条に規定する義務を履行できなかった場合，テナントが上記5日以内に義務を履行し始めなかった場合，大家は5(5)の仕事日前に借主に義務を履行することを書面で通知することができ，費用はテナントが負担し，テナントは書面の要求を出してから10日以内に大家が当該仕事に関連するすべての合理的な自己負担費用及び費用を返済しなければならない。テナントは、本条項第15.2条に基づいて負う義務は、本賃貸契約の満了又は早期終了後に継続して有効である。また、大家の選択によると、大家は、テナントが本レンタル契約の満了または早期終了時に不動産を引き渡してから20(20)日以内に不動産および/または危険材料項目を検査し、費用と費用は大家が負担することができる。引受人及びその管理者、従業員、請負業者及び代理人の行為又は不作為が(I)借主に財産を交付する際に家屋内に危険材料が存在することが発見された場合(この場合、所有者は、本賃貸借契約に規定する任意の清掃作業に責任がある)、又は(Ii)所有者又は所有者代理人、従業員又は請負者の行為又は非作為、プロジェクト又は場所に危険物質又は危険物質が存在する場合、テナントは、所有者がそのような検査に関連するすべての費用及び支出を支払わなければならない。

​

-32-

​

16.最後まで頑張り抜く

もしテナントが賃貸期間の満了または早期終了後に、大家の明確な書面による同意を得た場合、そのレンタルは月ごとのレンタルのみであり、本契約の更新またはいかなる更なる期限の延期も構成しない。もしテナントが賃貸期間の満了または早期終了後、大家の明確な書面の同意を得ずにレンタルを継続した場合、そのレンタルは、本レンタルの継続またはさらなる期間の延期を構成しない容認的な方法でのみレンタルされるものとみなされる。上記のいずれの場合も、基本賃貸料は月ごとに支払われ、(X)レンタル期間の最後のレンタル期間に適用される基本賃貸料の150%(150%)および(Y)レンタル期間の最後のレンタル期間に適用される基本賃貸料の150%(150%)と、その後1日当たりの公平時価賃貸料との間の高い者に相当する。この月ごとのレンタルまたは許容レンタル(どのような場合に応じて)は、本プロトコルに記載されているすべての他の適用条項、契約および合意に規定されている制限を受けなければなりません。追加レンタル料の支払い義務を含むが、これらに限定されません。本条項第16条のいずれの規定も、所有者がテナントのいかなる保留に同意するかと解釈してはならず、大家は、本賃貸契約の満了又は他の方法で終了したときに、テナントに不動産の占有権を所有者に返還する権利を明確に保留することを要求する。本第16条の規定は、本条項又は法律の規定を放棄した大家の任意の他の権利又は救済措置を制限又は構成するものとみなされてはならない。もしテナントが本賃貸契約の終了または満了時に家を引き渡すことができなかった場合、それによって大家に発生したいかなる他の責任以外にも、テナントは家主を保護、擁護、賠償し、家主をすべての損失から守るべきである, 費用(合理的な弁護士費を含む)および責任は、前述の一般性を制限することなく、任意の後続テナントが引き渡しおよび/またはそれによって大家にもたらした利益損失および間接損害によって提起された任意のクレームを含む。

17.反言証明書の禁止

テナントは、家主が提出するような禁止反言証明書を署名、確認し、大家に交付しなければならず、基本的には、本書類に添付されている添付ファイル17の形態(またはプロジェクトの任意の潜在的担保権者またはその任意の部分が合理的に要求される可能性のある他の形態)を採用し、その中に当時存在する可能性のある任意の例外状況を明記し、大家または大家の担保権者または潜在的担保権者が合理的に要求する任意の他の情報を含まなければならない。潜在的な担保者またはプロジェクトの全部または任意の部分の購入者は、そのような証明書に依存することができる。テナントは、この禁止反言証明書または他の文書を直ちに反対または署名、確認、交付することができず、テナントが禁止反言証明書に含まれる陳述が真実で正しいことを認めたとみなさなければならない。賃貸期間内のいつでも、大家が書面要求を出してから10(10)営業日以内に、大家は、テナントに現在の財務諸表と現在の財務諸表年度前の2(2)年の財務諸表を提供することを要求することができる。この等の報告書は公認会計原則に従って作成しなければならず、これがテナントの正常なやり方である場合は、独立公認会計士が監査しなければならない。監査された財務諸表が作成されていない場合、その報告書は、テナントの首席財務官または財務担当者によって承認される。

大家は、テナントが任意の潜在的貸主、投資家、またはテナントに関連する他の当事者が合理的に要求する可能性のある他の形態で提出される商業的に合理的な反言禁止証明書を署名、確認し、テナントに交付しなければならない。テナントが指定した第三者は、このような証明書のいずれかを信頼することができる。

18.係り受け関係

本借款は、当該建物又はプロジェクトのすべての将来の土地又は関連借款、並びに現在又は後に当該建物又はプロジェクト又はその任意の部分(例えば、ある)に対して効力を有する任意の住宅ローン、信託契約又は他の財産権負担の留置権、並びにそのすべての継続期間、拡張、改訂、合併及び置換、並びに当該等の住宅ローン又は信託契約書を担保として作成又は後日作成されたすべての立て替え金を受け、当該等の住宅ローン、信託契約又は他の財産権負担の所有者又は当該等の土地賃貸証書又は関連借款又は関連借款のレンタル者が当該等の住宅ローン、信託契約又は他の財産権負担よりも優れていることを書面で規定する。借主および同意は、任意の法律手続が、そのような住宅ローンまたは契約の代わりに、または任意の土地賃貸証書の代わりに終了することを要求する場合、買い手または留置権所有者または土地レンタル者が要求する場合には、減額または相殺することなく、任意の当該等の売却停止または住宅ローンまたは契約書の代わりの留置権保持者または購入者またはその任意の相続人(または土地レンタル者)を許可することができる。本賃貸契約に任意の他の逆の規定があっても、当該等の住宅ローン、受託者契約又は他の財産権負担の所持者及び当該等の土地賃貸者は、一人当たり無責任で履行されているか、又は所有者が本賃貸契約下の任意の義務を履行できないために損害賠償責任を負い、及び当該所有者が当該住宅ローン、信託契約又は他の財産権負担を取り消すまで、又は当該土地賃貸契約又は関連する標的下のレンタル者でなければならない

​

-33-

​

賃貸契約は、他の方法で財産の所有権を取得し、その後、償還または所有権取得後に発生または発生した大家の義務のみに責任を負うが、前述の規定は、修理および維持義務のような、そのような所有者または土地賃貸者が停止または所有権を取得した日以降に大家の継続的な義務を履行することを免除してはならない。いずれの当該等所有者も、上記担保償還権の喪失又は業権の取得前に発生又は累積したいかなる所有者義務を履行又は負担するか、又は損害賠償責任を負う義務がない。テナントは、大家が要求を出してから10(10)営業日以内に大家が合理的に必要と考えているさらなる文書又は保証に署名して、本テナントが当該等の担保、信託契約、土地賃貸契約又は基礎テナントに対して従属又は優先的地位を有することを証明又は確認しなければならない。テナントは、償還手続きまたは販売が発生したときに本レンタルを終了するか、または他の方法でテナントの義務に悪影響を及ぼす任意の権利または選択権をテナントに与えることができる現行または将来の法規、ルールまたは法律の規定を放棄することができる。

大家のここでの権益はいつでも任意の抵当権者に抵当として譲渡することができる.前述の規定又は本契約とは逆の規定があるにもかかわらず、家主の利益を承継する担保権者は、(I)大家が本契約項の下のいかなる作為または不作為、不注意または過失のためにテナントにいかなる責任を負うか、(Ii)大家に借りたまたは大家に保管されているいかなる金に対しても責任を負うべきではない(当該抵当権者または土地レンタル者が実際に当該等の保証金を受け取る場合を除き)、(Iii)借主がその前に大家に提出したいかなる反申索または相殺の規定の制限を受けなければならない。(4)担保権者が当該借款を改正又は修正する際に物件を担保とした融資を保有し、担保権者が当該等の改正又は修正(任意の適用書類の要求があるような)に同意しない場合、又は(B)以前の前払い賃貸料が1(1)ヶ月を超え、担保権者の書面で承認されていない場合、(A)当該借款の任意の改正又は修正所の制約を受ける。(V)プロジェクトにおける上記担保権者の権益に加えて、または(Vi)事業者がテナント使用のために準備されるか、または任意のテナント改善手当を支払うか、または任意のテナント改善手当を支払うか、または所有者が本賃貸契約に基づいて行う任意の作業を支払うか実行する責任がある。以上第(I)項のいずれかの規定は、いかなる承継大家権益を免除する担保権者は、相続の日から及びその後に本賃貸契約に規定する大家義務を履行する義務とみなされてはならない。

いかなる相続人も、住宅ローン又は所有者が当該人の利益を受けるために署名した任意の賃貸証書の譲渡によって相続人になってはならず、また、借款又はその他の方法によって任意の法律責任又は義務に規定されてはならず、当該相続人が引当又はその他の方法で所有者の当該財産に対する権益を取得するまで、又は事実上、人身分に基づいて当該財産を引き継ぐことができるまでは、当該相続人が借款の下で負う法律的責任又は義務は、当該相続人が当該場所に対する所有者の権益を取得した場合にのみ適用され、又は実際に人身によって当該財産を管理した日後に発生した法的責任又は義務に適用される。

19.失責処理；救済

19.1違約事件。テナントには、本テナント違約を構成する場合の1つがある

19.1.1テナントは、期限が切れたときに、本テナントが規定する任意のレンタル料または任意の他の費用、またはその任意の部分を支払うことができず、テナントに未払い通知を出した後5(5)日以内に支払うことができないが、大家が任意の12(12)ヶ月の間に2(2)個のこのような通知を発行した場合、テナントは、その延滞賃貸料または本レンタル契約規定によって支払われた任意の他の費用に関する通知を再び受け取る権利がなく、12(12)ヶ月が経過するまで、テナントがその支払いなどを滞納していない

19.1.2この場合、テナントが当該期間内に契約を履行できなかった場合は、テナントは、第19.1.2節の規定に基づいて、大家がテナントに書面通知を行ってから30(30)日以内に、テナントが本レンタルの他の条項、契約又は条件を遵守又は履行できなかったとみなす。しかし、この失責行為の性質が30(30)日の期限内に合理的に救済できない場合、テナントはその期限内に救済に努力し、その後にその失責行為の是正と救済に努力すれば、失責行為としてはならない

19.1.3テナントは家を放棄する

​

-34-

​

19.1.4テナントは、この賃貸借契約第五条、第十四条、第十七条又は第十八条の規定を遵守又は履行することができず、大家の通知後五営業日以上継続する

19.1.5司法管轄権のある裁判所は、引継ぎ人、保護者、財産保管人、破産受託者または同様の者がテナントまたは任意の保証人の全または一部の財産を管理することを委任するが、この委任はその後90日以内に解除されない場合、またはテナントまたは任意の保証人が任意の破産法に基づいて提出するが、再編または手配の提出を含むが、またはテナントまたは任意の保証人に対する提出を提出する場合は、提出日から90日以内に撤回してはならない。

本プロトコルで規定される通知期限は、補充ではなく、法律で規定されている任意の通知期限の代替である。

19.2責任を失った時の救済措置。テナントが適用された通知および救済期限の後に任意の違約事件が発生した場合、大家は、法的または平衡法上入手可能な任意の他の救済措置(これらのすべての救済措置は異なるもの、個別的かつ累積されなければならない)に加えて、通知または要求を必要とすることなく、以下のいずれかまたは複数の救済措置を求めることを選択することができる。テナントここでテナントを放棄した者およびテナントに基づいて申立を提出したすべての者は、本テナントの終了後、任意の裁判所命令または判決または任意の法律手続きまたは命令状を介して、テナントが物件を占有する任意およびすべての権利を償還する。

19.2.1この賃貸契約を終了し(“カリフォルニア州民法”1951.2条によれば)、この場合、テナントは直ちに家主に不動産を返却しなければならず、もしテナントがそうしない場合、占有または延滞によって得られる可能性のある他の救済措置を損なうことなく、大家は不動産を進入して接収することができ、テナントおよび他の所有可能な不動産またはその任意の部分を占有する可能性のある任意の人を追放または追放することができ、これに対して訴訟を提起したり、いかなるクレームまたは損害賠償を提出することもなく、大家はテナントに以下の金を取り戻すことができる

(I)未払い賃貸料を判断する際の価値であり、当該等レンタル料は契約終了時に稼いだものであり、加えて

(Ii)貸出しの際に、賃貸借を終了してから貸出し時に稼ぐべき未払い賃貸料の価値は、テナントが合理的に回避可能であることが証明された賃貸料損失の額を超える

(Iii)リース期間後の未払い賃貸料は、テナントが合理的に回避可能であることを証明した賃貸料損失の金額がロット発行時の価値を超えている

(Iv)テナントが本テナントの義務を履行できなかったために所有者が直接もたらしたすべての損害、または一般的にはそれによって生じる可能性の高い損害を補償するために、特に、引き起こされたブローカー手数料および広告支出、新規テナント改築所またはその任意の部分の支出、同じ用途または異なる用途の支出にかかわらず、新規テナントを得るための任意の特別な特典を含むが、これらに限定されないが、所有者に必要な任意の他のお金を補償する

(V)家主が選択した場合には、上記の金を補充又は代替するために、法律で時々許可される他の金額を適用する。

本19.2節で用いた“レンタル料”という言葉は，本テナント条項に基づいてテナントに支払うことを要求するすべての金額を，大家さんにも他の人にも支払うことを指すとみなされるべきである.上記19.2.1(I)及び(Ii)節で用いられたように、“付与されたときの価値”は、本リース第25条に規定する金利で計算されなければならないが、いずれの場合も法律で許可されているこのような利息の最高額を超えてはならない。上記19.2.1(Iii)節で用いたように，“付与時の価値”は，付与時のサンフランシスコ連邦準備銀行の割引率プラス1%(1%)の割引率で計算すべきである。

19.2.2大家は、カリフォルニア州民法1951.4条に記載されている救済措置を所有しなければならない(テナントに次の条件がある場合、レンタル者は、テナントが違約及び放棄後も有効な賃貸を継続し、満期時にレンタル料を取り戻すことができる

​

-35-

​

転貸または譲渡の権利は，合理的な制限のみを受ける).したがって、大家が借主が契約違反により本賃貸契約を終了することを選択しなかった場合、大家は、満期時にすべての賃貸料を取り戻す権利を含む、本賃貸契約を終了することなく、本賃貸契約を終了することなく、本賃貸契約下のすべての権利および救済措置を強制的に実行することができる。

19.2.3法律の要件を適用する以外に、大家は、事前に要求または通知することなく、任意の声明、強制令、または他の衡平法救済を求め、本リース契約を具体的に実行する権利があり、または本リース契約に違反または違反する任意の規定を制限または禁止する権利がある。本19.2.3節の規定は違約の発生に依存しない.

19.2.4本条例は、損害賠償を証明する際に有効な法律法規によって許容される最高額に等しい権利を、破産、債務返済、手配又は再編の法的手続きにおいて、終了により所有者が証明し、取得する権利を制限し、取得するものではなく、当該金額が所有者が被った損失又は損害の額以上であるか否かにかかわらず、以下である。

19.3テナントの分譲証書。大家がテナントの違約により本テナントを終了するか否かにかかわらず、第19条に記載されているように、大家はテナントの締結を終了し、物件の任意及びすべての分譲、許可証、特許権又は他の双方が同意する占有権手配に影響を与える権利があり、又は大家の全権決定の下で、テナントが当該等分譲、許可証、特許権又は手配中の権益を継承する権利がある。大家が当該均等レンタル、特許、特許権、または手配におけるテナントの権益を継承することを選択した場合、大家がその選択を通知した日から、テナントは、そのような選択に応じて徴収されたレンタル料または他の代価のさらなる権利または権益をもはや享受しない。

19.4再起動に努める。大家は、回収または回収、修理、保守、変更、変更および増築、委託して所有者の権益を保障してはならない、あるいは所有者の任意の他の行動または非作為は、所有者が本賃貸契約またはテナントの占有権を終了することを選択したと解釈し、あるいは譲渡物件を受け入れても、借主が本テナントに明確な書面通知を出さない限り、テナントの本賃貸契約項目の下でのいかなる義務も完全にまたは一部免除することはできない。借受人は、任意の法律で規定されている償還または本賃貸契約を回復する権利を取り消すことができません。上記の規定にもかかわらず、テナントは、家主が適用法律に基づいて家を再賃貸する権利があるといういかなる要求も放棄しない。

19.5大家さんは約束を破った。

19.5.1将軍。本賃貸契約には逆の規定があるにもかかわらず、大家は契約を破ってはならない。大家がテナントからの通知を受けてから30(30)日以内にその義務を履行できなかった場合、大家がその義務を履行しないことを詳細に説明しなければならない。しかし、大家の義務の性質が30(30)日を超えて履行されなければならない場合、大家がその30(30)日以内に義務を履行し、その後努力して完成を追求する場合、大家は約束を破るべきではない。

20.静かに楽しむ約束

所有者の契約、テナントは賃貸料を支払い、サービス費用及びその他の予約金を受け取った後、そしてテナントが遵守、遵守及び履行しなければならないすべての他の条項、契約、条件、条項及び合意を遵守、遵守及び履行しなければならない時、レンタル期間内に、本条項、チノ、条件、条項及び合意に該当する場合、平和及びひそかに所有、所有及び享受し、いかなる所有者又は所有者を通じて合法的な申索を提出する者の妨害を受けないようにしなければならない。前述の契約は、任意の他の明示的または黙示された契約の代わりになる。

​

-36-

​

21.信用向上

21.1信用状です。テナントが本賃貸契約に署名してから10(10)営業日以内に、テナントは、借主に本要約第9節で述べた金額の信用状(“信用証保証金”)を預託すべきであり、テナントが本賃貸契約項の下でのすべての義務を忠実に履行する増信措置として、以下のようになる

(A)テナントは、リース満了後90(90)日まで、賃貸期間全体にわたって、所有者に完全に有効な常青樹信用状を提供し、維持しなければならない。この信用状は、実質的に添付ファイル21の形態で発行され、所有者が合理的に満足するように発行され、金額は、要約第9節で述べたように、初期信用状は、モルガン·チェース銀行によって所有者が承認されたフォーマットで発行されることができる。(I)の期間のいずれかにおいて、家主が発行者の財務状況を自己決定した場合、本リース契約の締結日に発行者の財務状況に重大な不利な変化が生じた場合、これらに限定されないが、発行者が連邦預金保険会社又は任意の相続人又は類似の実体によって破産又は接収又は管理されたと宣言された場合、当該発行者のために受託者、受付人又は清算人が指定された場合、信用証発行者の長期債務の信用評価(ムーディによれば、発行者がいかなる政府機関といかなる規制協定を締結し、又は法律規定に適用されるいかなる資本要求を満たしていない場合、大家は、信用状証券を異なる発行者が発行した信用状に交換することを要求することができ、この場合、テナントは、大家が書面で通知した後20(20)日以内に、商業銀行又は貯蓄ローン協会が発行した、大家が自ら決定して受け入れ可能であり、かつ本条のすべての他の要求に適合する代替信用状証券を大家に交付しなければならない。もしテナントに実際の通知があったら、あるいは大家さんはいつでもテナントに通知します, 信用証保証金のいずれかの発行者が破産した場合、またはFDIC引継ぎ手続に入った場合、テナントは、商業銀行または預金協会が発行した本条の他のすべての要求に適合する商業銀行または貯蓄融資協会が発行した代替信用証保証金を直ちに大家に交付しなければならない。本文では、信用状の発行者について、“破産”は、発行者の主要な銀行監督機関(すなわち、州特許銀行の州銀行監督機関；連邦特許銀行または貯蓄機関のOCCまたはOTS；またはそのメンバー銀行のFRB)の破産の判定を指すべきである。

(B)所有者は、信用状担保を使用して、任意の賃貸料または任意の他の延滞金を支払うために、または所有者がテナント違約によって被る可能性のある任意の他の損失または損害を補償することができる：(I)違約が適用された通知および救済期間を超える(または本会は、通知および適用された救済期間が経過したときに存在するが、適用された破産または他の同様の法律が違約通知の送信を一時停止または禁止する場合のみ)。(Ii)任意の信用証保証金の満了前45(45)日に、テナントは、大家に合理的に満足できる信用状保証金の修正または交換を大家に交付しておらず、満期日を当時の賃貸満了日後90(90)日に延長し、(Iii)テナントは、大家譲渡信用証保証金のいかなる銀行手数料も支払わない。又は(Iv)信用状保証金の発行人は、当該市に事務所を設立することを停止又は停止することを宣言し、大家は、そこに信用証保証金下の為替手形を提出することができる(かつ、隔夜宅配便又はファックスによる信用証保証金の発行を許可しない)。本節では、本賃貸契約において大家が特定の場合に信用状保証金を開設することを許可する他のいかなる条項も制限しません。テナントが信用証保証金を使用する場合、テナントは、10営業日以内に大家に代替信用状を提供しなければならない、又は既存の信用状の修正を行い、信用証保証金の金額で当該信用状の金額を増加させ、本契約に要求されるフォーマットに従って、テナントがそうしないことは、本テナントに対する実質的な違反となる。大家は、上記の規定に従って使用されていないいかなる抽選の収益も現金保証金として所持しなければならない。以下に述べる。

(C)大家がその不動産の権益を譲渡した場合、大家はその権益を譲渡者に譲渡し、譲渡をテナントに通知し、大家は大家の請求を受けてから15(15)営業日以内に自費で提出しなければならない(発券者が要求した場合、大家は同意しなければならない)。大家の譲受人を受益者に代わる信用状保証金の修正に指定しなければならない。要求された保証金が信用状保証金発効中に変化した場合、テナントは、信用状保証金の相応の修正を提出しなければならない(発券者が要求した場合、大家は同意しなければならない)。

(D)家主が時々現金形式で信用状保証金を所持している場合、大家は、このような現金を借入客として本賃貸契約を忠実に履行するすべての条項、契約及び条件の保証を保有しなければならず、これらの条項、チノ及び条件は、家主が#年からの期間内に履行される

​

-37-

​

契約日からテナントが本賃貸契約項の下での義務が満了又は終了した日まで。テナントが、賃貸料の支払いに関連する任意の条項を含む任意の条項(適用される通知および救済期間を超える)を延滞した場合、大家は、任意の賃貸料または任意の他の延滞金を支払うために、使用、運用または保持してもよく、または、本賃貸契約に規定されているテナントの違約によって受けた任意の他の損失または損害を賠償することができる。本条項の規定は、本レンタルが満了した後、または事前に終了した後に継続的に有効です。テナントに対して破産又は他の債務者−債権者訴訟を行う場合には、家主が当時所持していた任意の現金担保は、家主が当該訴訟を提起する前の全ての期間に支払うべき賃貸料及びその他の費用の支払いに最初に用いられるものとみなされる。大家は，家主が当時持っていた資金を家主の権益を購入した買い手に交付または貸記し，その際(および譲渡者が当該などの資金を確認した後，本リースを明示的または書面で負担しても)，大家は当該などの資金に関するいかなるさらなる責任も免除しなければならない。この規定は今後のいかなる譲渡にも適用されなければならない。テナントが本テナントの各条項を全面的かつ忠実に履行しなければならない場合、現金担保(ある場合)またはその任意の残高は、本レンタル契約の満了または早期終了後90日以内にテナントに返却されなければならない(または大家の選択に応じて、テナント権益の最後の譲受人に返却されなければならない)。大家が本契約の下で保有する保証を現金とする場合、大家は、大家が選定した銀行機関の口座にこのような現金を所持しなければならない。ただし、条件は, この大家さんは現金保証のために単独で口座を保留することを要求すべきではありませんが、大家さんの他の資金と混合して使用することができます。大家は当該現金担保から発生するすべての利息及び/又は配当金(あれば)を得る権利がある。

(E)本レンタル契約に逆の規定があっても、テナント期間76(76)ヶ月最終日のテナント時価がテナントが本テナント日の時価の2倍以上である場合には、必要な信用状保証金金額は94，422ドルに削減される。

22.わざと見落としている

23.フラグ

23.1標札。第23.1条所有者の事前書面による承認が明確に許可されていない限り、テナントは、不動産の外部又はプロジェクトの任意の他の部分から見える任意の標識を不動産内又はその近傍に設置してはならない(テナント名又はテナント商品又は他の内容を宣伝する標識を含むが、これらに限定されない)。テナントは費用を自己負担し、(I)入り口に建築基準マークと一致しなければならないテナントを識別する標識を有する権利があり、(Ii)所有者が承認し、適用法に適合する位置に(1)屋外屋上マークを有する。このような進入標識は，所有者が建物内の他の類似階で使用する標識に相当し，すべての標識は所有者の当時の建築基準標識プログラムに適合しなければならない.すべての許可された標識は、一流および安全な条件および外観をテナントが自費で維持しなければならない。大家さんはテナントの入口ドア看板と外部建築標識の設置と最終的な解体を担当しなければならない。テナントは、いかなる標識の建立、維持、又は撤去による家屋又は建物内外へのいかなる損傷も修復しなければならない。テナントの標識もまた適用されるすべての法律に適合しなければならない。すべての建物標識は、建物内の他のテナントの既存の権利およびプロジェクトの任意の契約宣言に適合しなければならない。

23.2使用禁止の標識や他のもの。設置され、大家さん単独で許可されていない看板、通知、標識、画像、名前、または広告は、大家は別途通知することなく撤去することができ、費用はテナントが負担することができる。上記23.1条に基づいて明確に許可されない限り、テナントは、プロジェクトの外部又は屋根又は公共領域にいかなる標識も設置してはならない。いかなる標識、展示、カーテン、窓文字またはブラインド(それらが所有者が許可したビルのカーテンの後ろに位置していても)、または家またはビルの外部から見える他の物品または変更は、所有者がその合理的な適宜決定権で事前に承認しなければならない。所有者の事前書面による承認を経ず、テナントはビル内外にいかなる突起、アンテナ、アンテナ又は類似設備を設置又は設置してはならないが、以上第23.1条に規定するテナントの権利を遵守しなければならない。

24.法律を守る

テナントは、不動産やプロジェクト内または近くでテナントをしたり、容認したりしてはならない。いかなる法律、法規、条例または他の連邦、州または地方政府といかなる衝突もしてはならない

​

-38-

​

現行で有効または後で制定または公布される可能性のある規則、条例または要件(総称して“適用法律”と呼ぶ)。テナントは、費用および費用を自己負担し、(I)テナントが物件を使用すること、(Ii)任意の改築または(Iii)建物に関連するすべての適用法律を迅速に遵守しなければならないが、改築またはテナントが建物をオフィスおよび実験室用途以外の任意の用途として使用することによってトリガされる義務に限定される。テナントは，第24条に要求された範囲内で，適用法律の要求に応じて，家屋のすべてに必要な改築を行い，費用及び費用はテナントが負担しなければならない。本条第24条の前述の条項とは逆であるにもかかわらず、テナントは、テナントが適切な管轄権の裁判所において、住宅又はテナントが家屋の特定用途又は占有に好意的に適用されることに異議を唱えた場合には、適用される法律の遵守を延期することができる。しかし、以下の場合にのみ、テナントは、関連規定の遵守を遅延させることができる：(A)テナントが関係処の占有証明書を取得または維持することを禁止する；(B)所有者が建物またはその任意の部分の占有証明書を取得または維持することを禁止する；(C)従業員および/または所有者または建物内の任意のテナント(テナントを含む)の安全に不合理かつ重大な影響を与える；(D)従業員および/または所有者または建物内の任意のテナント(テナントを含む)の招待者に重大な健康被害をもたらす。(E)他の方法でテナントが使用するか、または建物に入ることに重大な悪影響を及ぼすか、または。(F)所有者または建物の任意の他のテナントに重大な義務、責任、罰金、または罰を課す, または、建物の所有者または他のテナントまたは招待者が使用するか、または建物に入ることに大きな悪影響を及ぼす。任意の管轄権のある裁判所の判決又は任意の司法訴訟においてテナントを受け入れる決定は、大家が訴訟側であるか否かにかかわらず、当該宿泊客が上記のいずれかの政府措置に違反しているか否かは、大家と宿泊客との間で、当該事実の決定的な事実でなければならない。所有者は、建物の公共区域に関連するすべての適用法律を遵守しなければならないが、当該等の適用法律を遵守することは、本賃貸契約下の借主の責任ではなく、また大家が当該等の法律を遵守しない場合、テナントが家屋の占有証明を取得又は維持することを禁止するか、又は借主従業員の安全に不合理かつ実質的に影響を与えるか、又はテナント従業員の健康に重大な危害を与えるか、又は他の方法でテナントの使用又は不動産への進入に実質的かつ不利な影響を与えるであろう。大家は，この条項第24条に基づいて大家が発生した任意のコスト又は費用を運営費用に計上することを許可されなければならないが，上記4.2.7節の条項で禁止されている程度を超えてはならない。

“カリフォルニア州民法”1938節の規定によると、大家はテナントに開示し、テナントは、この家、建物、公共エリアともに認証アクセス専門家(CASP)の検査を受けていないことを確認した。カリフォルニア州民法の1938年の条項によると、現在テナントに通知した：“認証アクセス専門家(CASP)はテーマ家屋を検査することができ、テーマ家屋が州法律下ですべて適用される建築関連のバリアフリー基準に適合しているかどうかを確定することができる。州法では対象家屋のCASP検査は要求されていないが，テナントやテナントが要求した場合，商業不動産所有者やレンタル者はテナントやテナントによる対象家屋のCASP検査を禁止してはならない。双方は任意のCASP検査の時間と方式、CASP検査費用の支払い及び場所内の建築関連バリアフリー基準違反の是正に必要な任意の修理費用の手配について合意しなければならない。テナントが家屋のCASP検査を要求した場合、テナントは自費で所有者が承認したCASP(所有者が所有者の選択に応じてCASPを指定できることを前提とする)を保持し、双方が合意した時間に家屋を検査する。テナントは、CASPが発行する任意の報告または証明書(“CASP報告”)のコピーを大家に提供しなければならない。大家とテナントは同意し，CASP報告で決定された施工に関するバリアフリー基準違反を是正するための必要な修正はテナントが担当すべきである。テナントは、テナントがこのような修正を完了する必要がない限り、CASPレポートの情報を秘密にすることに同意する。

25.超過料金

大家または家主指定者が満期後5(5)営業日以内に大家または大家指定者が支払う家賃分割払いまたは宿泊客の他の金を受け取っていない場合、宿泊客は、期限を過ぎた金額の5%(5%)に相当する滞納金、および家主宿泊客が賃貸料および/または本契約に規定する他の費用を支払うことができないことによる任意の合理的な弁護士費を大家に支払わなければならない。上記の規定にもかかわらず、大家はテナントから初回(1)の滞納金を受け取ってはならない^ST)テナントが期限を過ぎた支払い通知を出してから5(5)営業日以内にタイムリーに支払うことができない限り、12(12)ヶ月の間の超過支払い。期限を過ぎて徴収された費用は、追加的なレンタル料とみなされなければならず、その権利は、大家が本合意または法律に従って享受するすべての他の権利および救済措置以外の権利でなければならず、違約金として解釈されてはならず、または任意の方法で大家さんの救済措置を制限してはならない。上記の滞納金を除いて、本契約項の下で借りた任意のレンタル料又はその他の金

​

-39-

​

満期未支払いの大家は満期日から利息を計上しなければならず、年利率は(I)各月の第1火曜日に発表されたFRB統計データ発表H.15で引用された“銀行良質融資”の年利(またはこの金利の発行を停止した場合、大家とテナントが合理的に合意しなければならない他の比較可能指数)に9(9)ポイントをプラスし、(Ii)法律で許可されている最高金利のうち小さい者に等しい。

26.所有者が責任を失った権利を救済し、テナント払い

26.1大家さんの解毒剤です。借受人は本レンタル契約が遵守或いは履行しなければならないすべての契約と契約に基づいて、すべてテナントが自分で費用と支出を負担しなければならず、しかもレンタルを減らすことはできない。テナントが本借款のいずれの義務も履行できず、かつ継続時間が上記19.1.2節で許可された時間を超えた場合、本テナントが別途規定されていない限り、大家は、テナントが契約違反によりその権利を放棄することなく、テナントの本借入契約の下でのいかなる義務も解除しない場合には、テナントに当該等の金を支払うか、又は当該等の行為を実行することができる。本賃貸契約に明確な規定がない限り、テナントは、大家がテナントに報告書を提出した後に大家に支払うべきである：(I)大家が第26.1条の規定により合理的に支払う支出と、大家がテナントの違約を救済することに関する義務に相当する。(Ii)本テナント第10条にいうすべての損失、費用、債務、損害賠償及び費用に相当する。および(Iii)は、所有者が、賃貸料を徴収するか、または強制的に執行しようと試みるか、または本賃貸契約または法律に従って所有者が享受する任意の権利の強制実行を試みることによって生じるすべての支出および義務に相当し、すべての合理的な法的費用およびそのように支出される他の金額を含むが、これらに限定されない。第26.1条の引受人の義務は、リース期間の満了又はそれ以上の終了後も存続しなければならない。

27.事業主のプロジェクトの制御；事業者の進入

27.1プロジェクト制御。所有者はビルやプロジェクトに対する完全な制御権を保持しているが，本テナントが規定するテナントが有する賃貸権に抵触してはならない。この保留には、家主がプロジェクトを分割する権利があること、建物を共同管理マンション単位に変換すること、プロジェクトの全部または一部を売却すること、またはプロジェクトに不動産およびその任意の改善を増加させることによってプロジェクトの規模を変更すること、第三者に評価および許可証を付与すること、建物の所有権を維持または確立すること、財産の有料所有権から分離すること、建物およびプロジェクトの部分を増築または再建すること、建物および建物の他の部分または工事プロジェクトのための配管、導管、導管、電線および付属の固定装置の使用のために、設置、使用、保守、修理、交換および移転し、それらが建物、建物または工事プロジェクトの他の場所に位置するにかかわらず、プライベートハードディスク、ロビーおよび入口を含む任意の他の公共領域または施設を改築または移転し、テナントはいかなる費用も負担する必要がない。所有者が本第27.1条に基づいて享受する権利は、建築、維持、移転、変更、改善、または建物またはプロジェクトを調整する権利を含むが、これらに限定されない。条件は、(I)任意のこのような権利の行使は、テナントの不動産使用に重大かつ不利な妨害を与えてはならず、テナントが不動産に関連するコストまたは賃貸料を大幅に増加させてはならない、またはテナントの駐車スペース数を大幅に減少させてはならない、(Ii)所有者は、テナントの不動産使用に重大な悪影響を及ぼす可能性のある権利を行使する前に、テナントに合理的な事前通知を出さなければならない。(Iii)所有者は合理的な努力を尽くし、テナント業務への妨害をできるだけ少なくしなければならない, しかし、このような業務は、合理的な場合には、そのような作業を営業時間外または週末に行うことを含む許可された用途に適合しなければならない。公共事業、サービス、安全、ビル運営に必要な地域の所有権は大家さんに保留されます。上記の規定にもかかわらず，大家はこのような活動に必要な家に入る場合についてテナントに合理的な事前通知を提供しなければならない。

27.2大家さんが入ります。大家は、すべての合理的な時間に保持し、(I)それらを検査するために、(1)営業日以上の事前にテナントに通知した場合(緊急時または定期サービスに関連する場合を除く)、(I)それらを検査するために、(Ii)潜在的買い手、現在または未来の担保権者、地面または基礎レンタル者または保険会社に、または賃貸期間の最後の12(12)ヶ月以内に潜在的テナントに不動産を展示する；(Iii)無責任な通知を掲示する(当時適用される法律の適用範囲に基づく)；または(Iv)場所または建物を改築、改善または修理するか、または建物または建物のシステムおよび装置を構造変更、修理または改善する。大家が商業的に合理的な努力をして、宿泊客の家に入る業務行為への妨害をできるだけ少なくすれば、大家は家主の違約を招くことなくこのような進入を行うことができ、必要な合理的な手順を取ってその目的を実現することができる。緊急の場合、大家さんは大家さんが適切だと思うどんな方法でもドアを開ける権利があります

​

-40-

​

家へ行きます。所有者は、建物の入口または通路、ドアおよびドア、廊下、エレベーター、階段、トイレまたは他の公共部分の配置または位置を随時変更し、知られている名前、住所、番号、または名前に変更する権利があるが、任意のこのような変更は、(A)建物に入るテナントの通路を不合理に低減、妨害、または奪うことができず、または(B)通過しない限り、レンタル可能面積を減少させることができる極小の額)。所有者は、上記のようにして事務所に進入し、強制的または不法に事務所に進入したとしてもよく、またはテナントを実際にまたは推定して場所から追放してはならないが、上記の修理、変更、改善、追加または修復中に、基本レンタル(および任意の他の賃貸項目)は、任意の場合において、テナントの損失または中断またはその他の理由によって減少してはならない。任意の理由でテナントが入ることが必須または許可されなければならない場合、所有者または所有者代理人、代表、請負業者または従業員は入ることができ、所有者または所有者代理人は、進入中に関係状況下でテナントの財産に合理的な配慮を与え、いかなる方法でも本賃貸契約に影響を与えなければならない場合、所有者またはそのような代理人は、そのために法的責任を負う必要がない。賃貸期間内に、テナントは、家主が家に入るために必要なすべての鍵、カード、パスワード、または他の手段を持っていることを保証する責任を常に担当しなければならない。家主及び家主代理人，大家代表，請負業者，従業員及びその他の被招待者及び被許可者は，家に入る間に得られたテナントに関する任意の情報を厳密に秘密にしなければならず，法的要件及び本テナント第29.27条が別途許可されていない限り，いかなる個人又は実体にもそのような情報を開示してはならない。

28.テナント駐車

レンタル期間内に、大家は、テナントに標準サイズ自動車及び小型多機能車が使用する駐車通行証を提供しなければならず、その数は、“概要”第11節に規定される駐車通行証の数に相当し、駐車通行証は、プロジェクトにサービスを提供する現場及び/又は非現場駐車施設に適用されなければならない。このような駐車施設は、この駐車施設を利用する権利のある他の人と同様に、先着で停泊しなければならない。駐車スペースはレンタル期間中は無料です。テナントが駐車証を使用し続ける権利は、テナントが駐車施設の秩序ある運営と時々規定されているすべての規則(大家さんが構築した任意のシールや他の識別システム、駐車施設内での車両修理や保守活動を禁止することを含む)を遵守することに依存し、テナントは、任意のテナントやテナント訪問者もこれらの規制を遵守することを確保するために協力しなければならない。テナントが駐車証を使用してプロジェクトに駐車するリスクはテナントが独自に負担し、テナントは、大家がテナント、その従業員および/または訪問者車両の損傷、または本契約で付与された駐車権または任意のテナント、その従業員および/または訪問者が駐車施設を使用することに関連するまたは関連する他の人身傷害または財産損傷または窃盗を認め、同意し、いかなる責任も負わない。大家は，第28条の下の義務を大家の付属会社又は第三者駐車場管理人又は事業者に譲渡する権利があり，この場合，テナントは，第28条に基づいて支払うべき任意の金を当該他の実体に直接支払わなければならない。

29.雑項条文

29.1用語；タイトルここで用いられる“大家”と“テナント”という言葉は複数と単数を含むべきである.本規定を会社や共同企業や個人，男性または女性(場合によっては必要に応じて)に適用するために必要な文法変更は，いずれの場合も十分に表現されていると仮定すべきである.文章や章のタイトルは便宜上、制限、解釈、影響、またはそのような文章や章の意味を変更するとみなされてはならない。

29.2制約効果。本賃貸証書の他のすべての条文には別の規定がある以外、本賃貸証書の各契約、条件及び条文はすべて所有者及びテナント、及び彼らそれぞれの相続人、遺産代理人、相続人又は譲受人の利益に適用され、(場合によっては)所有者及びテナントに対して拘束力又は利益を持たなければならないが、本条はテナントが本レンタル約第14条の規定に違反した譲渡を行うことを許可してはならない。

29.3航空権はありません。本借款は、その財産が家主又は他の誰に属するかにかかわらず、テナントが任意の財産に対するいかなる展望権又は採光権又は空気権を付与しない。任意の時間において、工事プロジェクト内または周囲の修理、改善、保守または清掃のために、所所の任意の窓が窓の光または視野を一時的に暗くしたり、遮蔽したりする場合、所有者にいかなる責任も負わず、本賃貸契約下でのテナントの義務を減少または減少させることもない。

​

-41-

​

29.4賃貸借契約を変更する。建物またはプロジェクトの現在または将来の抵当権者または土地賃貸者が本賃貸契約を修正する必要がある場合、この修正は、テナントに増加したコストまたは費用をもたらすことなく、または任意の他の方法でテナントの本賃貸契約下の権利および義務に重大な悪影響を与えることができない場合、この場合、テナントは、本レンタル契約をこのように修正することに同意し、任意の合理的に必要な書類に署名し、要求を出してから10(10)営業日以内に大家に書類を渡すことができる。

29.5大家の権益を譲渡する。テナントは，大家がプロジェクト又は建物及び本テナント中の全部又は一部の権益を譲渡する権利があることを認め，テナントは同意し，もしこのような譲渡が発生した場合，大家は本借款の下のすべての責任を自動的に免除し，テナントは譲渡日後に完全に譲受人が大家の本借款の下での義務を履行することに同意し，譲渡者は完全に負担して大家が履行すべき本テナントのすべての義務を担当し，テナントは譲渡者に履行を依頼しなければならない。

29.6録画禁止です。大家さんとテナントは、本レンタル契約またはそのメモを記録しないことに同意します。

29.7大家の肩書。大家さんの所有権はずっとテナント所有権の最高の地位だった。この条例は、テナントが所有者の所有権を妨げる可能性があり、または妨害する可能性があることを許可しない。大家さんはそのビルの費用権を持っている。

29.8当事者間の関係。本賃貸契約の双方または任意の第三者は、本レンタル契約に含まれる任意の内容を、委託代理関係、共同関係、合弁企業関係、または大家とテナントとの間の任意の関係を構築すると解釈してはならない。

29.9支払いの運用。大家は、借主がこのような支払いに対するテナントの指定を考慮することなく、本テナントに応じてテナントから受け取った支払いを使用する権利があり、テナントの本借款の下でのいかなる義務も履行し、その順序及び金額は大家が自ら決定する。

29.10正念場。このレンタルの各条項を履行するためには、時間が重要であり、その中で履行時間が要因である。

29.11一部無効です。本リースに含まれる任意の条項、条項または条件が任意の程度で無効または強制的に実行できない場合、本リースの残りの部分またはその条項、条項または条件は、無効または強制実行できない条項、条項または条件以外の個人または状況への適用は、そのために影響を受けてはならず、本リースの各他の条項、条項、および条件は、法律によって許容される最大可能な範囲内で有効かつ強制的に実行可能でなければならない。

29.12保証はありません。本リース契約を締結および交付する際に、テナントは、追加のレンタル料を構成する任意の項目の金額または合計追加賃貸料に関する任意の陳述、または大家さんが完全に、同じレベル、または同じベースで他のテナントに同じサービスを提供する任意の陳述、または本明細書で明確に説明されていない任意の保証または所有者の任意の声明を含むが、これらに限定されない。

29.13罪を逃れる。所有者または所有者の双方が、本賃貸契約の下で所有者の任意の違約または本賃貸または所有者の経営、管理、賃貸、修理、リフォーム、変更、またはプロジェクトまたは物件に関連する任意の他の事項によって生じる任意の違約、責任は、事業主のプロジェクトにおける権益に等しい金額に限定されなければならない。大家または大家の双方はいかなる個人的責任も負いません。テナントは、その本人とテナントを通じて、テナントまたはテナントの下でクレームを出したすべての人を代表して、このような個人責任を明確に放棄し、免除します。29.13節に含まれる責任制限は、大家と大家の双方の現在と未来のパートナー、受益者、上級管理者、取締役、受託者、株主、代理人と従業員、およびそれらのそれぞれのパートナー、相続人、相続人、譲受人に有利になる。いずれの場合も、所有者のいずれかの現在又は未来のパートナー(所有者が共同企業である場合)、受託者又は受益者(所有者又は所有者のいずれかのパートナーが信託である場合)は、所有者が本賃貸契約の下での義務を履行するためにいかなる責任も負わない。本契約には、いかなる逆の規定もあるにもかかわらず、(1)いかなる場合においても、家主または任意の大家は、テナント事業へのダメージまたは損傷または干渉、利益損失、賃貸料または他の収入損失、ビジネスチャンス損失、営業権損失または使用損失を含むが、これらに限定されないが、これらに限定されない

​

-42-

​

(2)テナントは、所有者業務へのダメージまたは損傷または干渉、利益損失、賃貸料またはその他の収入損失、ビジネスチャンス損失、営業権損失または使用損失を含むが、これらに限定されないが、第5.3節(危険材料)および第16節(見合わせ)で明確に規定されているものを除く。

29.14全体的な合意。双方は、本賃貸双方の間に口頭合意が本賃貸に影響を与えないことを理解し、認め、本賃貸は、双方の賃貸物件に関する完全な合意を構成し、双方の間または所有者がテナントに示す任意およびすべての以前の交渉、手配、パンフレット、合意および了解(ある場合)を置換および廃止し、本レンタルを説明または説明するために使用されてはならない。双方が書面で署名しない限り、本レンタルの任意の条項、契約、条件、または条項を修正、削除、または追加することはできません。

29.15不動産投資信託基金。テナントは当社が所有者である共同経営会社を確認し、規則に基づいて不動産投資信託基金(“REIT”)として納税することを選択した。借主は、不動産投資信託基金としての会社の地位を維持または明確にするために必要な修正を行うことに同意する。前提は、(A)合理的であること、(B)借主が本借款を使用することが許可されている不動産に実質的な悪影響を与えないこと、(C)基本賃貸料、追加賃貸料を増加させず、本賃貸契約借主又はテナントの他の義務に応じて支払う他の金、又は借主が本借款の下でいかなる権利を減少させるか、大家が当該等に必要な修正を含む本賃貸契約改正案をテナントに提出することができ、かつテナントが実行すべきである。テナントが受け取ってから10(10)日以内に、この修正を確認して大家に提出します。

29.16賃借権。所有者は、事業主がその唯一の商業判断に基づいて確定した、建物又はプロジェクトの利益を最大限に促進するために、プロジェクトにおいて他の賃貸契約を締結する絶対的な権利を保持する。テナントは、任意の特定のテナントまたは種類または数のテナントがレンタル期間内に建物またはプロジェクト内の任意の空間を占有しているという事実に依存せず、大家も代表しない。

29.17不可抗力です。ストライキ、休業、労使紛争、天災、戦争行為、テロ行為、政府行為又は不作為、サービスを得ることができない、労働力又は材料又は合理的な代替品、政府行為、内乱、火災又はその他の死傷者、流行病又は流行病(新冠肺炎を含む)及びその他の義務履行義務を有する者の合理的な制御範囲を超えた他の原因によるいかなる予防、遅延又は停止(総称して“不可抗力”と呼ぶ)が、本リース契約(総称して“不可抗力”と総称する)によりテナントが支払う賃貸料及びその他の費用の義務を除く。当該側の義務履行を免除すべき期限は、いずれかのこのような予防、遅延又は停止の期限と同じであるため、本リースがいずれか一方の義務履行期限を規定している場合は、その期限は、不可抗力により当該側が義務を履行する任意の遅延期限を延長しなければならない。

29.18お知らせします。いずれか一方が本プロトコルまたは法律に従って他方に発行または要求するすべての通知、要求、声明、指定、承認または他の通信(総称して“通知”と呼ぶ)は、(A)米国書留または書留、前払い郵便、請求受領書(“メール”)によって送信され、(B)国によって認可された夜間宅配便配信、または(C)自ら配信されなければならない。任意の通知は、“概要”第12節に規定する適切な住所又はテナントが、大家への通知において時々指定された他の場所でテナントに送信、転送又は交付し、以下に規定する住所又は大家がテナントへの通知において時々指定された他の場所で大家に送信、転送又は交付しなければならない。いずれの通知も，(I)郵送日後3(3)日，(Ii)隔夜宅配便が送達された日，または(Iii)専任者が送達された日とみなされる。本リースの日から、大家への通知は、“概要”第13節に規定する適切な住所で、大家さんに送信、転送、または交付しなければなりません。

29.19連合といくつかです。1つ以上のテナントがある場合は，本テナントがテナントに課す義務は連帯しなければならない。

29.20権威。もしテナントが会社、信託あるいは共同企業である場合、テナントはここで声明し、テナント(A)が正式に設立され、資格があることを保証するカリフォルニア州また、カリフォルニア州で業務を行うことを許可する外国人実体として資格があり、(B)本リース契約に署名·交付する完全な権利および権限を有し、(C)テナントを代表して署名した各人がそうする権利がある。

​

-43-

​

29.21弁護士費です。大家またはテナントのいずれか一方が訴訟を起こし，本テナント規定下の任意の満期金の回収を要求する場合，または本テナントの任意の規定に違反したり，他方の他の救済を要求したりする場合は，一方が発生したすべての費用および支出を勝訴し，合理的な弁護士費を含めて他方が支払わなければならない。

29.22法律を管理する；陪審員による裁判を放棄する。このレンタル契約はカリフォルニア州の法律に基づいて解釈され、実行されなければならない。これによって引き起こされる任意の訴訟または訴訟において、大家およびテナントは、(I)カリフォルニア州内の任意の管轄権を有する裁判所の管轄権に同意し、(Ii)カリフォルニア州の法律によって許可された任意の方法で訴訟手続に送達し、(Iii)時間および費用を節約するために、本契約のいずれか一方において、本レンタル、大家およびテナントの関係、テナントの使用または占有、および/または任意の傷害または損害クレーム、または任意の緊急または法的救済措置のために、他方またはその相続人に提起された任意の訴訟、訴訟または反クレームのうち、陪審員なしで裁判を行う。大家が基本的な賃貸料または追加のレンタル料を支払わないために任意の簡易な手続きまたは訴訟を開始する場合、テナントは、任意のそのような訴訟または訴訟において任意の性質またはタイプの反クレームを提出してはならない(反クレームが強制的でない限り)、法的には独立訴訟に格下げされるべきである。

29.23賃貸借証書を提出する。本を提出するテナントの検査又は署名は、賃貸に対する保留、選択権又は選択権を構成するものではなく、大家とテナントの双方が署名及び交付する前に、本は賃貸契約又はその他の方式として有効ではない。

29.24マネージャーです。家主及びテナントは、第14節に記載された不動産ブローカー又は代理(“仲買”)を要約する以外に、いかなる不動産仲買又は代理人と本賃貸交渉に関連する取引を行うこともなく、他のいかなる不動産ブローカー又は代理が本賃貸に関連する手数料を徴収する権利があるかを知らないことを保証する。すべての当事者は、任意のクレーム、要求、損失、責任、訴訟、判決、コストおよび費用(合理的な弁護士費を含むがこれらに限定されない)の損害から、他方を賠償および保護することに同意し、これらのクレーム、要求、損失、責任、訴訟、判決、費用および支出(合理的な弁護士費を含むが、これらに限定されないが)は、任意の不動産業者または仲介人(仲介人を除く)との任意の取引によって借りられた任意の賃貸手数料または同等の補償を告発され、補償者によって、または補償者によって発生する。第29.24条の条項は、レンタル期間が満了した後、または早期終了後に継続的に有効である。大家は大家と仲介人の間の別の書面協定に基づいて仲介人に手数料を支払わなければならない.

29.25プロジェクトや建築名、住所、標識です。所有者は、項目または建物の名称および/または住所を随時変更する権利があり、所有者が自ら決定した場合に、項目または建物の外部および内部に任意およびすべての標識を設置、貼り付け、維持する権利がある。所有者が事前に書面で同意しない場合、テナントは、広告又はその他の宣伝において、プロジェクト又は建物の名称又は使用項目又は建物の画像又はイラストを使用してはならない。又はテナントが所内で業務を行う住所以外の任意の目的として使用してはならない。

29.26対応者。本租約は1式2通の署名が可能であり，その効力は本租約双方の署名と同じ文書の効力と同じである。双方は、(例えば、DocuSignまたは他の同様の電子署名技術によって)本リース契約に署名および交付する電子署名技術を使用することができ、そのような電子署名のいずれかは、他方に渡された“湿”原本署名と同じとみなされるべきである。双方のコピーは一緒に解釈されなければならず、レンタル契約を構成しなければならない。ファックスまたは電子メールファイルの添付ファイルの方法で本リースの任意の契約コピーを交付することは、元の署名された文書を交付することと同等であるとみなされる。

29.27守秘契約。大家とテナントは、本テナントの内容、大家又はテナントから受信した建築又はプロジェクトに関する任意の情報及び任意の関連書類を秘密にした情報であることを認める。双方はこのような秘密情報を厳格に秘密にすべきであり、“知る必要がある”に基づいて、双方の財務、法律、空間計画コンサルタントが“知る必要がある”でなければ、いかなる個人又は実体にもこのような秘密情報を開示してはならないが、このような他の当事者が本29.27条に規定する義務を理解していることを前提としており、大家及びテナントは、このような各当事者が本項の規定に違反した任意の開示に責任を負うべきである。

​

-44-

​

29.28このプロジェクトの発展。

29.28.1細分化する。所有者は建物またはプロジェクトの全部または一部を再分割する権利を保持する。テナントは，大家の要求に応じて，大家の要求に応じて，本テナントが分割による状況およびそれに関連する任意の地図に適合するように，本テナントに必要な任意の他の書類に署名して交付する.本レンタルには約いかなる逆の規定があるにもかかわらず、所有者以外のエンティティは、任意の建物および/または公共エリアの単独所有権に対して、直接料金の計算またはテナントが支払う直接費用シェアに影響を与えるべきではない。

29.28.2建設物件と他の改善策。テナントは，テナントが家を占有した後，プロジェクトの一部が工事中である可能性があり，騒音，ほこり，通路阻害などのレベルで完全に建設されたプロジェクトを超える可能性があることを認めている。テナントは、すべてのレンタル料補償またはその建物に関連する推定追放クレームを放棄します。しかしながら、テナントは、所有者が現在リフォームしているか、またはレンタル期間内にリフォーム、改善、変更、または修正(総称して“リフォーム”と呼ぶ)プロジェクト、建築および/または不動産を有している可能性があることを認めている。大家さんは商業的に合理的な努力をして、テナントの使用や家に入ることに実質的な悪影響を与えないように何のリフォームも完成しなければならない。上記の規定にもかかわらず、テナントは同意し、当該等の内装はテナントへの建設的な追放を構成すべきではなく、テナントにいかなるレンタル料減免も享受させる権利があるべきではない。家主は内装によるテナントへのいかなるダメージやテナント妨害業務に対しても一切の責任を負わず、テナントも内装により不動産又はテナント個人財産の全体又は一部の使用又は改善を失う権利がなく、又は当該等の内装によるいかなる不便又は悩みにより大家からいかなる賠償又は損害を受ける権利もないが、前述の規定は、家主を適用法律に基づいて大家、その代理人、従業員又は請負業者の深刻な不注意又は故意の不正行為による人身傷害及び財産損失の責任をある程度制限すべきではない。

29.29違反はありません。テナントは、本契約の下での署名または履行は、テナントがいかなる制約テナントの合意、文書、契約、法律、規則に違反してはならないことを保証し、宣言し、テナントは保護、弁護、賠償し、大家さんを保護し、弁護し、大家さんを賠償し、テナントが本保証と陳述に違反したことによるいかなるクレーム、要求、損失、損害、債務、費用および費用を含まないようにするが、合理的な弁護士費と費用の影響を含まないようにする。

29.30通信とコンピュータ回線です。テナントは、家屋にサービスする任意の通信又はコンピュータ電線及びケーブル(総称して“回線”と呼ぶ)を設置、メンテナンス、交換、解体又は使用することができ、テナントは、事前に所有者の書面同意を得なければならない(同意は無理に拒絶されてはならない、条件付き又は遅延されてはならない)、所有者が書面で承認した経験豊富な合格請負者を使用し、本テナント第7条及び第8条の他のすべての規定を遵守しなければならない。テナントはこれに関連したすべての費用を支払わなければならない。大家は、テナントが任意の回線を設置する前にテナントに通知する権利を保持し、テナントが自分で費用を負担することを要求し、本レンタル契約が満了またはより早く終了する前に、物件内またはそれにサービスを提供する任意の回線を撤去する。

29.31輸送管理。テナントは、プロジェクトおよび/またはビル内および周囲の駐車、交通または交通を管理するための現在または将来のすべての計画を完全に遵守すべきであり、これに関連して、テナントは、大家、任意の政府交通管理組織、または交通関連の任意の他の委員会または実体と直接協力し、その場所に位置するすべての従業員の交通計画および管理に責任を負う行動を取らなければならない。このような計画は、(1)ピーク時間帯におけるテナントの車両移動回数を制限すること、(2)車両占有率を増加させること、(3)内部相乗り計画および従業員交通コーディネーターを実施すること、(4)従業員および任意のプロジェクト、建築または地域相乗り計画マネージャーと協力すること、(5)雇用主支援のインセンティブ(財政または実物)を設定して従業員の相乗りを奨励すること、および(6)従業員に柔軟な勤務便を提供することを含むことができるが、これらに限定されない.

​

-45-

​

29.32他の特別従属権。テナントは、上記6.1.8節の規定により所有者によってビル内に設置または設置された緊急発電機を他の人と共同で接続して使用する権利があるが、以下の条件を満たす必要がある

(1)法律が適用可能な範囲内で、テナントが緊急発電機を使用するリスクは、完全にテナントが負担すべきである(大家は、緊急発電機がテナントの使用に十分であるかどうかは何も述べたり保証しない)

(2)テナントが非常用発電機を使用する場合は、環境法を含むすべての適用法律を遵守しなければならず、所有者は、その使用に関連する任意およびすべての許可を取得しなければならない(テナントが発電機に接続するために必要ないかなる許可も除く)

(3)所有者は、レンタル開始日前に緊急発電機の中心分配点にアクセスする責任を負わなければならない

(4)非常用発電機の運転と維持費用は運転費用に計上しなければならない。テナントの特殊システムの使用は、テナントがこのような緊急発電機テナントに対して利用可能な容量シェアを超えてはならないが、家屋実験室部分に割り当てられたシェアは、上記6.1.8節に記載されているようにしなければならない

(5)緊急発電機の使用は規制を遵守すべきである。

(6)テナントは、大家または他の側が緊急発電機に対していかなる形態の保証もしないことを認め、同意し、明示的であっても黙示しても、テナントはこのようなすべての保証を負担しない。

所有者は、将来的にビルのための追加的な特殊システムを追加し、これらのシステムをすべての実験室テナントに提供するために、事前にテナントに書面通知を行うことができ、この場合、これらの追加システムは、本プロトコル下の特別なシステムとみなされるべきである。

​

​

-46-

​

大家とテナントは上記の日付で本テナントに署名し、証人として、当該日付はカリフォルニア州の押印文書である。

​

​

-47-

​

添付ファイル1.1.1-1

​

家屋.家屋

​

​

​

添付ファイル1.1.1-1

-1-

​

添付ファイル1.1.1-2

借受人工作書

このテナント勤務書は，住宅内に最初のテナントを建てる工事改善に関する条項と条件を述べている。このテナントの仕事の手紙は基本的に時間順に編成されており、部屋の建設について順に議論されています。これらの問題は住宅の実際の建設過程に現れるからです。本テナント仕事レターに言及されている“本レンタル”条項又は章は、添付ファイル1.1.1-2に添付されているリース関連部分を意味し、本テナント仕事レターはその一部であり、本テナント仕事レターに言及されている“本テナント仕事手紙”部分は、本テナント仕事レターの関連部分を指すべきである。

1.物件内での所有者の初歩的な建設

1.1大家さんが働いています。本賃貸契約の締結日までに、家主は、物件を改善し、本賃貸契約の要求に応じて物件をテナントに交付するために、家主が建造、改修、又は添付ファイル1に記載の改善工事(総称して“所有者工事”と呼ぶ)を招いたか、又は自己負担しなければならない。⁷大家は、テナント改善手当は、大家さんの仕事の費用の支払いには使用されないことを認め、同意したが、テナントが既存の2(2)部屋を3(3)部屋に変更するか、または任意のドアの位置を移動させることを決定した場合、既存の仕様設計のこのような変更に関連する追加料金は、テナントのTI手当から差し引かれなければならない。所有者の仕事は一流の職人方式で行われ、高品質の新しい材料を使用し、すべての適用される法律に適合しなければならない。所有者の仕事は、24章に適用されるすべての建築規範、地震、消防および生命安全、既存のMEPプロジェクトおよび天井の構造的支持、建物の出口照明、および建物から離れたすべての出口照明、ならびに米国障害者法案(ADA)の要求(建物および駐車場に出入りする交通経路を含む)を遵守しなければならない。

2.テナント環境の改善

2.1テナント改善手当。テナントは、81，960ドル(81，990.00ドル)(“最高手当金額”)を得る権利があり、50，90ドル(50，090ドル)は家屋改善の実験室部分(“実験室設備技術手当”)に使用されなければならず、残りは家屋改善の実験室部分に使用されなければならない[31，870ドル(31870.00ドル)]臨時勤務場所(“臨時勤務場所TI手当”を改善し、実験室勤務場所TI手当と共に使用し、“TI手当”)に使用しなければならない。実験室ビルTI手当は、実際および合理的な自己払い建築および工事費用、ならびに所有者またはその付属会社に支払われるべきテナント改善コストの5%(5%)に相当するプロジェクト管理費、およびテナント改善の初期設計および施工に関連するプロジェクト管理費を含むが、テナント改善の初期設計および施工に関連するプロジェクト管理費を含むが、所有者によって生成されるハードコストおよび慣用ソフトコストに使用され、テナント改善は、家屋の実験室部分(配電、音声およびデータ配線、WiFiおよびセキュリティシステムを含むが含まれるがこれらに限定されないが、テナントの施工経理及び許可証(本作業書によれば)(“テナント改良実験室場所”)。仮設住宅TI手当は、テナント改善の初期設計および施工に関連する費用(仮設住宅内の電力分配を含むが、これらに限定されないが含む)、テナントの施工マネージャー、および本作業書による許可および許可(“仮設住宅テナント改善”、および実験室ハウステナント改善と共に“テナント改善”)を含む、オーナーによって生成されるハードコストおよび常習ソフトコストに使用されなければならない。しかし、部屋内の音声およびデータ配線、WiFiおよびセキュリティシステムおよび他の技術システム費用のための最高手当金額は22，766.00ドルに限定されなければならない。前述または本協定の他の場所には別の規定があるにもかかわらず, 事業主工事改善に関するいかなる施工硬コストもプロジェクト管理費を徴収すべきではない(ただし，テナント改善に関する設計費用，所有者工事に関する設計費用を除く，このような設計費用が発効日までに提供されるサービスが生じても，プロジェクト管理費を納付しなければならない)。

​

添付ファイル1.1.1-2

-1-

​

所有者は、請負業者の支払申請コピーを提供することにより、いつでもテナントに工事進捗状況を通報することに同意する。テナント改善措置は、本ファイルに添付されている添付ファイル2(“テナント要求”)により詳細に記載されており、所有者及びテナントが最高免税額を確認し、同意することは、本テナント勤務手紙の規定の下、及び本テナント作業書簡に基づいてテナントの要求に記載されたテナント改善措置を構築するために使用される。いずれの場合も、大家は、このテナント勤務書に基づいて最高手当額を超える総金額を支払う義務はない。大家は，すべての適用法律と承認された施工図(以下3.4節の定義を参照)に基づいて，テナントが合理的に指示した他の方式で，良好かつ熟練した方式でテナントを改良しなければならない。賃貸借約款によると、TI手当を支払ったすべてのテナント改善は、所有者の財産とみなされなければならない。

2.2信託基金手当の支給。本テナント作業書に別の規定がある以外に、TI手当は、所有者によって支払われなければならない(各支出は、所有者の合理的な支払い手続きに基づいて支払われるべき)、所有者がテナントの工事改善工事に関連する費用および以下の項目および費用(総称して“テナント改善手当項目”と総称する)：(I)“施工書類”の作成および審査(この用語は、本テナント作業書3.1節で定義される)に関する“建築家”の費用(この用語は、本テナント作業書3.1節で定義される)を支払う。(Ii)上記プロジェクト管理費の支払、(Iii)工事書類の承認後に公布されたすべての適用建築規則(“規則”)に規定されている施工書類の変更又はテナント改善に要する費用、(Iv)借主及び任意の下請け業者に支払われる費用、及び(V)テナント改善に関する他の費用は、本テナント作業書の具体的な規定に基づいてTI手当を用いて支払うことができる限り。

本協定には逆の規定があるにもかかわらず、テナントの内装費用には、24章に適用される建築法規、地震、消防および生命安全、既存のMEPプロジェクトおよび天井の構造的支持、建物の出口照明、および建物から離れたすべての出口照明、および米国障害者法(“ADA”)の要件(建物と駐車場を往復する交通経路を含む)の遵守によって生じる費用が含まれてはならない。このようなコンプライアンスコストは所有者工事の一部を構成すべきであり、工事現場手当は工事現場の要求に関連する建築工事に直接関連するコンプライアンスコスト(あればある)にのみ使用される。

3.施工書類

3.1建築家·施工文書の選択。所有者は，Ferguson Pape Baldwin建築家(“建築家”)が，建築家が選択し，所有者の合理的な承認を受けたコンサルティングエンジニアとともに“施工文書”を作成することを手配すべきであり，この用語は，本3.1節でテナント改善のために定義される。本契約項の下で建築家が作成した平面図と図面を総称して“施工書類”と呼ぶ。すべての施工書類は所有者が確定した図面フォーマットと規格に適合しなければならず、所有者とテナントの承認を経なければならない。テナントは大家の合理的な許可を得た建築事務所を招いて同業者の審査を行うことができ、同業者の審査に関連する費用はテナントが独自に支払うべきである。

大家には、大家とテナントが先に承認した平面図に表示されていないテナント変更やテナント改善を承認または実行する義務はなく、大家の合理的な判断によれば、このようなテナント改善の完了は、テナント改善計画完了日以降に延期され、テナントが当該工事構成テナントの遅延に書面で同意しない限り(この工事により大量完成がその日後に延期される場合)、大家とテナントがそのテナント遅延金額に同意すると、(Ii)建物内で任意の他の工事を行うコストが大幅に増加する。いずれの場合も、テナントが所有者の変更推定通知(定義は後述)に応じてこのような費用を支払うことに同意しない限り、または(Iii)建物の設計、品質、設備またはシステムと互換性がない、または他の方法で既存の建築システムまたは構造を変更する必要があり、これらはFIT計画(定義は後述)の予想される改善によって必要とされず、建築構造またはシステムに重大な悪影響を与えるか、または(Iv)他の方法でリース規定に適合しない。

​

添付ファイル1.1.1-2

-2-

​

3.2最終的な宇宙計画ですテナントは、添付ファイル3として本文書(“FIT計画”)に添付された建築家による予備空間計画を承認している。本契約添付ファイル4に規定される日または前に、所有者は、建築家にテナントのためにFIT平面図と合理的に一致すべき空間平面図を準備させ、すべての実験室、オフィス、部屋および他の仕切りのレイアウトおよび指定、それらの予期される用途、およびその中に含まれる設備を含むべきであり、所有者およびテナント承認に提出されなければならない商業上の合理的な努力を行うべきである。大家およびテナントは、受信後5(5)営業日以内に空間平面図の変更を検討して提供しなければならない(テナントが5(5)営業日以内に反対しない場合は、この空間平面図はテナントの許可を得たものとみなさなければならない)、大家は、テナントまたは大家さんの任意の要求を受けて変更した後5(5)営業日以内に合理的な努力をして、建築家に修正された平面図を作成し、配布しなければならない。前項に規定された時間範囲内で提出及び回答の過程は、大家及びテナントが空間計画を書面で承認するまで継続しなければならないが、最終空間計画は、添付ファイル4に規定された承認日前に承認されなければならないことが了承された。大家及びテナントが最終空間計画を承認した場合、この空間計画は最終空間計画とみなされるべきである(“最終空間計画”)。

3.3工事書類。添付ファイル4に規定する日付又は前に、大家は、商業的に合理的な努力を行い、大家の設計/建設請負者に、建築家に最終空間平面図と一致する最終施工書類を完成させ、大家及びテナントに承認を提出させるべきである。所有者及びテナントは、施工書類を受領してから5(5)営業日以内に施工書類の任意の変更を審査して提供しなければならない。所有者は、テナント又は所有者の任意の変更請求を受けてから5(5)営業日以内に合理的な努力をして建築家に修正された書類の準備及び配布を行わなければならない。前文に規定された時間範囲内で提出及び回答の過程は、所有者及びテナントがこのような書類を書面で承認するまで継続しなければならない。所有者及びテナントが承認されると、施工書類は最終文書とみなされるべきであるが、施工書類は添付ファイル4に規定された承認日前に承認されなければならない。いずれの場合も、テナント又は大家は、最終空間平面図と一致しない変更を要求してはならない。施工書類は，本テナント作業書の日に存在する適用法律に適合しなければならず，これらの法律は，テナントが完成した施工書類を承認する前に公布することができる。本作業書簡3.1及び5.4節の規定に適合する場合、テナントは時々所有者が合理的に指定した形式で所有者に書面命令(“テナント変更”)を発行することができ、施工書類に表示されたテナントの改善を要求し、承認は無理に拒絶されたり、条件を付加したりしてはならない, また、テナント変更を大家に交付してから5(5)営業日以内に承認または拒否しなければならない。超過手当額は、以下5.4節でさらに考慮するテナントの変化に応じて調整される。

3.4許可証。3.3節の承認(又は承認とみなす)による施工書類は“承認された施工図”とする。テナントの承認又は承認コスト提案書とみなされた後，大家は，直ちに承認された施工図を適切な市町村に提出させ，必要なすべての適用建築許可(以下4.1節で定義する)を得て，適用されるテナント改善工事(“許可”)の施工を開始し，完全に完了させなければならない。

3.5締め切りです。以下、3節、4節及び本テナント作業書に記載されている項目、平面図及び図面承認の適用日を本契約添付ファイル4(“締め切り”)に示し、さらに詳細に説明する。

4.テナント改善工事の施工

4.1請負業者です。所有者によって指定され、テナントの承認を受けた設計·建造請負業者(“建設業者”)は、競争的入札手順に基づいてテナント改良工事を建設しなければならない。

4.2コスト提案書。所有者とテナントが施工図を承認した後、所有者は、承認された施工図に基づいてテナントにコスト提案書を提供しなければならず、コスト提案書は、テナントの設計と施工に関連するすべてのテナント改善手当プロジェクトのコストを可能な限り含むべきであり、所有者請負者のいわゆる保証最高価格提案書と施工スケジュール(総称してコスト提案書と呼ぶ)を含むべきであり、コスト提案書には請負業者の費用が含まれなければならない

​

添付ファイル1.1.1-2

-3-

​

一般的な条件と合理的な偶然性。コスト提案には，機械設備などの長納期事項のための貿易セットの事前発表が含まれる可能性がある.コスト提案に関して、所有者は、請負業者に、各下請け業界から少なくとも3つの総コストが10，000ドルを超えると予想される入札を募集するように促すべきである。テナントが事前に書面で同意していない場合は，所有者の関連先又は所有者に関連するいずれか一方に入札又はいかなる作業を行ってはならない。テナントは、各業種の入札に下請け業者を提出する権利があるが、所有者の合理的な承認を得なければならない。大家は入札する下請け業者を承認する前にテナントと協議し，テナントはテナントの要求に応じて入札案を審査することができる.各入札要求の場合，大家は責任ある最低入札を受け入れ，大家とテナントが合理的に別途決定しない限り.テナントは、原価提案書を受け取ってから5(5)営業日以内に承認(又は合理的に承認しない)して大家に交付しなければならない(テナントが5(5)営業日以内にコスト提案書に意見を発表できなかった場合は、テナントがコスト提案書を承認したとみなす)が、テナントは、当該5(5)営業日以内にテナントに承認された作業図面の変更を要求する権利を有するものとする。価値工事目的のコスト提案書を受け取った後(この場合、所有者は、テナント変更を示す修正図面を受け取り、承認した後、請負業者に大家およびテナントに新たなコスト提案書を提供するように促す(このような承認は、無理に抑留、条件を付加したり、遅延してはならない)。大家さんが承認したり、宿泊客を承認したとみなされたコスト提案の後, 大家は、請負業者にコスト提案書に記載されている物品の購入を促し、これらの物品に関連する工事を開始するためにテナントが許可しなければならない(テナントが承認または承認コスト提案書とみなされる日を以下“コスト提案書交付日”と呼ぶ)。

4.3建設業者は建設テナント改善工事を請け負う。

4.3.1超過免税額。(I)コスト提案金額と(Ii)未利用テナント改善手当残高との差額を“超過手当”と呼ぶ。費用提案書交付日には、テナントは、任意の超過手当額の50%(50%)に相当する現金(超過手当額)を大家に交付しなければならない。超過手当は、テナント改善手当の残りの部分を支払った後に所有者が支払う必要があり、支払い手続きはテナント改善手当の手続きと同じでなければならない。残りの50%(50%)超過手当は、テナント改善手当が切れた後(少なくとも大家が第1期超過手当金額を使用する予定の20(20)日前)に大家に支払わなければならない。適用されるコスト提案書の交付日後に、施工書類またはテナント改善に対応して任意の修正、変更または置換を行う場合、以下5.4節の規定に適合する場合には、コスト提案書に、そのような修正、変更または置換に関連する任意の追加コストまたは任意の他の追加コストが、テナント改善手当と、以前にテナントによって援助された任意の超過手当との合計を超える限り、所有者が要求を出した後，テナントは直ちに所有者に超過費用を支払い，超過手当額の補充としなければならない(テナント改善手当がすべて切れているか否かにかかわらず)。基本完成日後に、大家さんが持っている超過手当額は、この仕事書に基づいてテナント改善費用を支払う必要はありません, この金は基本完成後15(15)日以内にテナントに返却しなければならない。双方が別の約束をしない限り、賃貸条項によると、すべての超過補助金が支払われたテナント改善は、家主の財産とみなされるべきである。テナントはここで確認し、同意し、テナントは、テナント改善に関連するすべての費用を担当し、テナントの承認を受けるべきであるが、テナント改善手当の部分を超えている(コスト提案書の内容とは無関係)。

4.3.2所有者の請負業者に対する保留。第2節には別途規定があるほか，所有者は独立して請負業者を招聘して適用された承認された施工図と適用されるコスト提案書に従って施工テナントの改築工事を行わなければならない。テナントの書面の要求に応じて，テナントは所有者が請負業者と締結した施工契約を審査する権利がある。事業主は、請負業者の施工作業を管理し、施工欠陥からテナントを保護するために、請負業者の作業パフォーマンスを監督するように努力しなければならない。所有者は、すべての適用された法律及び承認された施工図に従って、良好かつ熟練した方法でテナントの改築を施工しなければならない。

​

添付ファイル1.1.1-2

-4-

​

5.テナント改善作業を完了する

賃貸借開始日

5.1ほぼ完成する。住宅舎はテナント内装工事がほぼ完成した日に“いつでもご利用いただけます”としなければならない。本賃貸については、“基本完成”は、(I)承認されたテナント改善工事施工図(大家が合理的に決定した)に基づいてテナント改善工事の施工を完了するが、(1)テナントの使用及び所期用途のための家屋の占有を損なわない任意の承認リスト項目を除き、(2)緊急発電機の設置、(Ii)占用証明書又はその法律等価物を取得し、その所期用途家屋の占有を許可する(“サイン”)ことを完成させなければならない。(Iii)すべての基礎建築システムが正常に動作し、全面的に使用され、(Iv)賃貸契約および本テナント作業書に要求される条件で家屋をテナントに交付し、(V)上記(I)項に記載の事項を確認するために、建築家が請負業者に代わって基本完成証明書を交付する。もしサインが最終的な入居証でなければ、大家は必要な仕事に勤勉に行って、完全な入居証を獲得し、そして基本完成後、合理的で実行可能な情況下でできるだけ早く商業上の合理的な努力を取って、この完全な入居証を獲得すべきである。大家は少なくとも十日前(10)までにテナントに書面で通知し、大家が大家の仕事を合理的に予想し、テナント改善作業がほぼ完了する(以下に述べる)日付を通知しなければならない, 大家は、その日付を正確に見積もることができず、いずれの場合も、実際の竣工日または大家またはテナントの本契約項の他の義務に影響を与えない。テナントによると、所有者はすでにそれに開示し、応急発電機は納期の長いプロジェクトである；所有者は応急発電機を現場に渡した後、合理的で実行可能な情況でできるだけ早く設置する。

5.2家屋の基本完成時間を延期する.5.2節に別途規定がある以外は、レンタル日はレンタル契約に規定されている日付で開始しなければなりません。以下の項目は、実際に実質完成が2022年1月1日(“完成予定日”)に遅延した後、または借り手の遅延とは無関係な理由で基本完成の推定日を改訂した場合、より遅い日付を構成し、追加費用なしに合理的に回避することができない“テナント遅延”を構成しなければならない

5.2.1テナントは期限を守らない

5.2.2テナントは、本作業書に規定されている期間内に、テナントが応答することを要求する任意の事項を直ちに承認または合理的に拒否することができない(疑問を免除するために、5(5)営業日または本合意が要求する可能性のあるより短い期限を超える任意の期限を指すものとする。)テナントが、本作業書の条項に従って提出された任意のそのような承認要求に同意するとみなされない限り、

5.2.3テナントは、本テナント勤務書又は賃貸契約の実質的な条項に違反する(大家は、事前にテナントに書面通知を提供し、違反条項の性質及び本5.2.3節の規定による遅延を説明しなければならないことを前提とする)

5.2.4任意のテナント変更(上記4.2節で述べた価値工学変更を含む)；

5.2.5テナントは、所有者がそのような材料、部品、内装または内装がテナントの内装工事の遅延を招くことを書面で通知した後、リース契約に記載されている予定の基本完成日のように、商業的に合理的な時間では得られない材料、部品、内装または内装を堅持する

5.2.6借受人または借受人、テナントまたはテナントの下で行動する任意の人の他の行為または非作為は、建築工事の遅延または本テナントの仕事書に記載されている任意のプロセスの遅延をもたらす(ただし、大家は、本第5.2.6節に規定する遅延およびそれによる遅延をもたらす行為または不作為の性質、ならびに2(2)営業日の治癒期間を説明するために、事前にテナントに書面通知を提供しなければならない)；および/または

5.2.7テナントまたはテナントによって、テナントまたはテナントの下で行動する者のいずれかが、署名遅延を招く(ただし、大家は、当該行為を説明するために借主に書面通知を提供しなければならない。)

​

添付ファイル1.1.1-2

-5-

​

本5.2.7節の規定により，遅延とそれによる遅延の見落としおよび両(2)営業日の治療期間)を招いた。

任意のテナントが遅延した場合、テナントの賃料支払い責任の支払い開始の目的だけでは、実質落成日は上記で述べたテナント遅延が発生していない場合には物件が実質的に完成した日付とみなされ、レンタル料開始日はそれに応じて発生するとみなされるべきである(ただし、テナントのテナントの支払い責任の開始についてのみ)。テナント遅延により増加したテナント改善費用はテナントが支払わなければならない。

大家とテナントは、任意のテナント遅延を決定することに同意した時間長は以下のとおりである：(I)テナント遅延定義におけるテナント遅延定義の5.2.1と5.2.2節の任意の遅延により、適用されるテナント遅延は、本テナントが規定する適用時間帯の毎日を超え続けることに等しく、および(Ii)他の遅延については、大家は、事件発生後10日(10)営業日以内に借主に書面で通知し、10(10)営業日以内に大家に書面通知を提出し、呼ばれる見積もり遅延に異議を唱えることができる。10(10)営業日以内に発行された書面通知が推定値に論争がある限り、遅延の時間は、主張された推定遅延よりも少なくてはならない。

5.3行と仕事のリストを着る。テナント改善工事がほぼ完了した後，テナントが家屋に入居する前に，テナントが所有者に2(2)日以上の書面通知を出した後，大家は請負者を手配してテナント代表とともに家屋を検査し，テナント改善工事の未完成または欠陥のある項目リストを記入しなければならない。請負業者はリスト承認後30(30)日以内または合理的に実行可能な場合にリストに記載されたプロジェクトをできるだけ早く完成させなければならないが、リストプロジェクトが合理的に30(30)日を超えて完成する必要がある場合、所有者は請負業者に30(30)日以内にこの特定プロジェクトの完成を開始させ、完成のために努力しなければならない。5.3節の条項は、物件の基本的な完成や賃貸料発効日の出現に影響を与えません。

5.4テナント変更。大家は可能であるが，任意のテナント変更を承認する義務はなく，テナントは第4.3.1節の規定により事前に大家に納入(またはテナント改善手当から全額支払う)の承認テナント変更に関する任意およびすべての追加費用または支出を許可する義務はないが，承認テナント変更に関する追加コストが25，000ドル(累計)を下回っており，かつそのテナント変更が10(10)日以上遅延することがない場合は，大家はそのテナント変更を承認しなければならない.テナントが任意のテナント変更を要求した場合，大家は書面(“大家変更試算通知”)でテナントにそのテナント変更によるテナント改善や大家工事の設計及び/又は施工の見積もりコストを確定し，当該提案テナント変更による推定テナント遅延をテナントに提供しなければならない(あれば)。テナントは，大家変更試算通知を受けてから3(3)営業日以内に，大家が適用されたテナント変更を継続したいかどうかを書面で通知し，当該テナント変更を撤回しなければならない。テナントはこの3(3)営業日以内に対応できず、適用されたテナント変更を撤回するとみなされる。任意のテナント変更のコストは純額で決定すべきである；すなわちテナント変更により節約される費用(あれば)を考慮する.未使用のテナント改善手当が残っていない場合には、超過手当額はテナントの変化に応じて調整される。もし大家さんがテナント改善中に変更指示を出したら, このような変更の純コストがこのような変更がなければ発生するコストを超えていれば，そのような変更の費用や費用は所有者が負担しなければならない.本テナント勤務書のいずれの条項も制限しない一般的な場合、テナントは、テナント変更によるいかなる時間延長も、いかなるレンタル料開始日の延長にもつながらないことを認める。所有者は、所有者変更見通し通知を受けた後、テナントの通知を受けた後、テナント変更に記載された作業を行うことを許可されなければならない。すべての変更書は，コスト提案における任意の変更と，変更書によるテナント改善作業の実質完了過程における任意の遅延を具体的に説明しなければならない.

5.5遅延は当事者によるものではない。大家さんもテナントも不可抗力で契約履行が遅れたテナント勤務書簡の規定とみなされてはいけません。

​

添付ファイル1.1.1-2

-6-

​

5.6保証します。上記5.3節で説明したリストに規定されている未完成のテナント改善項目および潜在的欠陥を除いて、テナントは、テナントが家を引き継ぐ日にテナント改善のすべての要素を受け入れたとみなされるべきである。リストに規定されているテナント改善プロジェクトの完成状況と論争がある場合、請負者を代表してテナントに建築家が当該プロジェクトが完了したことを証明する証明書を引渡した後、テナントは当該プロジェクトを完了して受け入れなければならず、テナントがテナントに証明書を提出してから10(10)営業日以内に大家に通知し、合理的に当該証明に異議を唱えなければならない。賃貸開始日以降に発生するテナント改善における潜在的欠陥の場合、テナントがその欠陥に関する書面通知を大家に当時発行していない場合は、大家に期限までに少なくとも20(20)日に適用請負者に何らかの是正または救済請求を要求することを放棄したとみなさなければならない(テナントが基本完成日後に書面で要求した場合は、大家はテナントにその欠陥に関する書面通知を提供しなければならない)。本リースについて言えば、“潜在的欠陥”とは、所有者工事工事中の欠陥であり、リスト作成時に肉眼で観察できない欠陥、あるいは季節的な原因で確定できない欠陥である。所有者は、所有者請負業者がテナントが決定した任意のこのような潜在的欠陥を修復、修理または交換するように手配し、このような欠陥が所有者工事に与えるいかなる損害も手配しなければならない, このような行動は、テナントが当所を使用することを不合理に妨害することを回避するために、実際に実行可能な状況下でできるだけ早く正常な動作時間内に行わなければならない。適時かつ十分な通知が発行された場合、大家がテナントの改善またはその任意の部分が請負業者、材料労働者、建築家、サプライヤーまたは製造業者に対して他の保証、契約権利または他のクレームがある場合、大家はまた、その要求に応じて商業的に合理的な努力を講じて、テナントの利益のためにこのような保証または契約権利を実行しなければならない。テナント改善中のすべての潜在的欠陥について、大家さんはすべての責任を負わなければならない。

5.7速達です。所有者は、予想される完成日又は前に所有者工事又はテナント改善を基本的に完了することができず、又は任意の特定の時間に所有者工事又はテナント改善の任意の部分を基本的に完成させることができず、本契約項の下で所有者のいかなる責任を引き起こすべきではなく、所有者の違約を構成してはならず、第5.7節に明確な規定がない限り、本賃貸契約の有効性に影響を与えない。前述したにもかかわらず、家主は商業的に合理的な努力を使用して、住宅の完成予定日または前に使用開始準備をするために、テナントに改善工事を完了させることに同意した。

6.雑項目

6.1テナントはほぼ完成する前に家に入ります。大家は、テナントの家具、固定装置、および設備を設置するために、基本完成前の3(3)日以上にテナントが家に入ることを許可しなければならないが、このような進入は、基本完成のいかなる遅延も招いてはならない。第6.1節第6節において、借主が家屋(仮設住宅を除く)に入ることを許可する前に、大家又は請負者が要求した場合、テナントは、借主及び請負者が承認するためのスケジュールを提出しなければならない。このスケジュールは、テナントが入る時間及び目的を詳細に説明しなければならない。基本賃貸料と追加賃貸料をテナントとして負担すべき直接費用部分(仮物件を除く)を支払うほか、テナントは本条項6.1項に基づいて入居するには、本テナントのすべての適用条項を遵守しなければなりません。また、大家および請負者は、その実益使用のために、賃貸開始日前に仮設住宅に入ることを許可しなければならない。

テナントが賃貸日前に家屋(仮設住宅を除く)に入る条件として、テナントは遵守して履行すべきであり、その従業員、代理人、請負業者、下請け業者、材料サプライヤーと労働者がテナントのすべての保険と賠償義務を遵守し、履行すべきであり、本賃貸項の下でテナント行為を管理する他の義務を促すべきである。

任意のテナントの独立引受業者(又はテナントの従業員又は代理人)が、賃貸料開始日前に物件内で任意の工事又は検査を行う場合は、テナントに記載されているすべての条項、条件及び規定(第10条の規定を含むが、これらのテナントが入る前に、テナントが入る前に、テナントは、第10条に規定する保険範囲の証拠を所有者に提供しなければならない。テナント及び賃貸開始日前に物件内で任意の工事又は検査を行うテナントは、任意の方法で事業主工事又は建物の公共区域又はその他の部分を妨害してはならない。テナントやどんな仕事にも従事するテナント請負業者

​

添付ファイル1.1.1-2

-7-

​

または賃貸開始日前に家屋を検査することは、任意の労働不調和をもたらすであろう。テナントは、本6.1節の項目に関連する労働調和を生成するために必要なすべての費用を担当しなければならない。前述の一般性を制限することなく、所有者工事またはテナント改善の開始または実行の完全または一部が、テナントまたは任意のテナント請負者の任意の行為または不注意、不注意または過失によって遅延した場合、そのような遅延は、上記5.2節で説明した程度のテナント遅延を構成しなければならない。

任意のテナント請負者は、賃貸日の前に家屋内で任意の作業または検査を行い、吊り下げ、電気または機械的必要などの所有者または所有者請負者のサービスを得るために、テナントによって支払いされ、時間および材料に基づいて決定された実際の合理的なコストに基づいて、テナント請負者およびオーナーまたはオーナー請負業者によって決定されるべきである。任意のテナント請負者が賃貸料開始日前に家屋内で任意の作業または検査を行う作業が、任意の所有者工事またはテナント改善プロジェクトの現場設置条件に依存する場合、テナント請負者は、オーナー工事またはテナント改善プロジェクトを設置した後に現場条件を決定しなければならないが、双方は、合理的に実行可能な場合にコストおよび進捗効率を最大限に向上させるために互いに協力しなければならない。大家がテナントの改善または所有者工事の実行を遅延させない限り、またはテナントが本契約の下で負担しない追加費用を招く必要がない。所有者又は所有者建設業者は、いずれも上記建設業者の作業により、所有者工事又はテナント改善工事又は建物内の他の場所で工事を行う方法、時間又は方式を変更することはない。テナントは、各テナント請負業者が賃貸料開始日までに家屋内で作業を行い、定期的に家屋やビル中のきょう雑物を清掃して除去するように手配しなければならない。テナントがこの条項6.1に従って実行する任意の作業は、本テナント第8条の適用規定に従って実行されなければならない。

6.2テナント代表。テナントは，このテナント勤務書に規定されている事項の唯一の代表としてマーティン·ブレンナーを指定しており，別途大家に通知する前に，マーティン·ブレンナーには完全な権力と責任があり，テナントはこのテナントの仕事書の要求に従って行動する。

6.3所有者代表。家主は、本テナント勤務書簡に記載されている事項の唯一の代表としてPeter Fritzを指定しており、別途テナントに通知する前に、当該代表には十分な権力と責任があり、大家が本テナントの仕事書簡の要求に従って行動していることを代表する。

6.4このテナントの仕事の手紙では、時間が重要だ。他に説明がある以外に，本稿で言及したすべての“日数”はカレンダー日を指している.

6.5将軍。本作業レターは、任意の時間または時々物件のために増加する任意の追加空間に適用されるものとみなされてはならず、賃貸契約によって任意のオプションまたは他の方法であっても、リースによって任意のオプションまたは他の方法にかかわらず、元の賃貸期間を継続または延長する場合に、物件の任意の追加空間に適用されるものとみなされてはならない。

​

​

添付ファイル1.1.1-2

-8-

​

テナントワークブック添付1

大家さんの仕事

大家さんの範囲説明：

​

外部改善

·ビルの北側にある新しいエレベーター。

1階から2階まで延びています。エレベーターは86平方フィート追加します

​

レベル1

·新しい歩道、エレベーターに接続

​

レベル2

·新しい着地(着地追加110フィート)、エレベーターを2階のテナントに接続する。

​

·既存2層の内部ラボ/オフィス推定層は200セット

建物は、新しい内壁、ドア、天井、戸棚、

実験室の半分の電気、配管、機械の仕事を完成させる。

事務室の半分だけ細かい調整をした。

​

注：大家さんの仕事の建築許可証は、規範的な実験室/オフィススペースにのみ適用されます。危険材料は条約表307.1(1)と307.1(2)に規定されている数に限られている。テナントが許容数を超えることを選択した場合、戦車申請(Ta)ライセンスを必要とするシステムが提案された場合、審査のために別個のテナント改善ライセンスを提出する必要がある。(要件についてはIB-116を参照)。

​

​

添付ファイル1.1.1-2

-9-

​

テナントワークブック添付2

技術指標要求

​

テナント範囲記述：

​

レベル2

​

以下の要件は、現在のテスト対計画(テナント作業書簡添付ファイル3参照)に基づいており、オーナーによって変更および承認されなければなりません。

​

新しい固定実験室ステージは，水槽とデッキに取り付けられた洗眼液を備えている。

​

オープンオフィスには家具接続のための床箱が提供されている。

​

二酸化炭素鋼瓶に防振制約を提供する。

​

新しいモバイルラボのケースワークを提供し、以下に格納します。

​

ケースデザインの基礎はハンソンの敏捷性だ。

​

平面図に表示された位置に実験室水槽を提供する。

​

自動化室中央の天井上方にJ−boxを提供し，将来の電源投入に備えている。

​

製氷機と臨床分析装置に漏れを提供する。既存の実験室作業台上の新しい水槽。

​

家主標準の制御及び固定装置を提供する。

​

ディスプレイに電源/データ(存在しない場合)を提供する.

​

​

添付ファイル1.1.1-2

-10-

​

テナント仕事書添付ファイル3

平面をフィッティングする

​

​

​

添付ファイル1.1.1-2

-11-

​

テナント仕事書添付ファイル4

スケジュール

​

​

添付ファイル1.1.1-2

-12-

​

​

​

​

添付ファイル1.1.1-2

-13-

​

​

​

​

添付ファイル1.1.1-2

-14-

​

​

​

​

添付ファイル1.1.1-2

-15-

​

添付ファイル2.1

​

レンタル期間日通知書フォーマット

​

​

さんたち：

本リース(“本リース”)によれば、以下のように通知および/または確認します

​

​

​

添付ファイル2.1

-1-

​

添付ファイル5.2

規則制度

テナントは次の規則を忠実に遵守し、遵守しなければならない。所有者は、借主が上記規則又はその他のプロジェクトその他のテナント又は居住者の行為又は不作為に関連する行為又は不作為に責任を負わない。本リースの規則制度は、本リースの他の規定と衝突した場合は、本テナントの他の条項を基準とする。

1.所有者の事前書面の同意を得ず、テナントはいかなるロックを変更したり、家の任意のドアや窓に任意の新しいまたは追加のロックやボルトを取り付けたりしてはならず、所有者は事前に書面で同意して、無理に抑留、調節、または遅延してはならない。もしテナントがドアに鍵を入れる必要がある場合、テナントは大家さんに鍵のコピーや通行証などのロック具を提供しなければならない。テナントは、テナントが要求する任意のロック具の交換や修理の費用を負担しなければならない。大家さんは家の初期鍵を提供します。テナントに必要な任意の追加鍵は合理的な費用で大家さんから取得しなければなりません。大家さんが確定します。本レンタル契約が終了した後、テナントは大家のすべてのロッカールーム、オフィス、トイレの鍵を返却しなければなりません。宿泊客に提供する鍵であっても、宿泊客が他の方法で獲得した鍵であっても、大家さんが鍵を交換したり、紛失した鍵が開いた鍵を交換する必要があると思った場合、テナントは大家さんに鍵の交換や交換の費用を支払わなければなりません。

2.通常の出入り先を除いて、公共廊下への扉は常に閉鎖されなければならない。

3.大家さんはビルの近くの建物のような慣例的な時間内にビルのすべての出入り口を閉鎖してロックする権利を保持しています。テナント、その従業員、代理人は、ビルを出る際に、ビルが正常営業時間の後であれば、ビルのドアは安全に閉鎖され、ロックされていることを確保しなければならない。任意のテナント、その従業員、代理人、または任意の他の人々が、建物にこのようにロックされている任意の時間、または建物が通常の営業時間以外とみなされる任意の時間に建物に入るまたは離れることは、建物登録簿に署名することを要求することができる。建物に入る人が適切な身分証明書や事前に手配された建物に入る通行証を求めない限り、建物への進入を拒否することができる。大家さんはテナントに書面で要求した人に通行証を提供します。テナントは、すべてのテナントが通過を要請した者に責任を負い、大家のすべての行為に責任を負う。家主およびその代理人は、いかなる場合においても、誰もがビルの外に入ったり排除されたりしたいかなる誤りに対しても損害賠償責任を負わない。侵入、暴徒、暴動、公衆騒乱または他の騒乱が発生した場合、所有者は、建物またはプロジェクトの継続中に、生命財産の安全および保護に適切であると考えられる任意の方法で建物またはプロジェクトへの進入を阻止する権利がある。

4.事前に所有者に通知することなく、家具、貨物、または任意のタイプの設備をビルに持ち込むことはできない。ビルに出入りするすべての活動は所有者が手配しなければならず、所有者が指定した時間と方式でしか行われない。所有者は、ビルに入るすべての金庫と他の重量物の重量、大きさ、位置、およびそれをビルに搬入して移す時間と方法を規定する権利がある。大家が必要と思っている場合は，金庫や他の重量物は重量を適切に分配するために必要な厚さに支持すべきである。いずれの場合も、大家さんは、このような安全または財産の損失または破損に責任を負いません。このような任意の安全または他の財産を移動または維持することによって、建物の任意の部分、その内容物、占有者または訪問者にもたらす任意の損害は、テナントが独自に責任および費用を負担しなければならない。

5.所有者が指定した時間内に、特定のエレベータ内又は所有者によって指定された者を除いて、ビル内で家具、小包、用品、設備又は商品を受け取ってはならない。また、エレベータ内で家具、小包、用品、設備又は商品を上下に運搬してはならない。

6.テナントの要求は，プロジェクト管理オフィスや所有者が指定したオフィスに申請した場合にのみ満たされる.所有者が特別な指示をする以外に、所有者従業員はいかなる正常でない職責の仕事に従事したり、いかなることをしてはならない。

​

添付ファイル5.2

-1-

​

7.所有者が事前に書面で同意しない場合、テナントは、場所または建物の任意の部分で展示、配布、ペンキ、または任意の標識、広告、掲示またはチラシを掲示してはならない。テナントは本プロジェクトの任意の居住者を嫌がらせ、誘致、売り込み、あるいはロビーしてはならず、所有者及びその代理人と協力して、このような状況の発生を防止しなければならない。

8.トイレ、トイレ、洗面器及びその他の器具は建設用途以外の他の用途としてはならず、その中に任意の種類の異物を投げてはならない。本条違反によるいかなる損害、停止又は破損の費用は、当該等の破損、停止又は破損をもたらしたテナント又はその雇用、従業員、代理人、訪問者又はカード所有者が負担しなければならない。

9. テナントが自費で必要なすべての許可証と許可証を取得した場合にのみ、管轄権を有する州や地方当局の許可証を含むが、これらに限定されない場合には、工業汚水の建築配管システムへの排出が許可される。

10.大家の事前書面の同意を得ず、テナントは家の床に過積載してはならず、仕切り板、木製品或いは石膏板に穴をあけたり、任意の方法で家屋或いはその任意の部分を汚損してはならない；しかし正常かつ慣用的な事務芸術品と個人物品を吊り下げてはならず、大家が事前に書面で同意する必要はない。テナントは、大家からテナントに提供する承認リストの誰または他の人から泉水、氷、タオル、リネン、メンテナンスまたは他の類似サービスを購入することを要求してはならない。大家は，大家の構造エンジニアに借主に建物上の床荷重を審査させる権利を保持しており，費用は大家が負担し，借主が階面荷重を超えていることが研究されていない限り，この場合，テナントは測量費用を支払うべきである。

11.テナント従業員と被招待者専用の自動販売機を除き、所有者の書面の同意を得ず、自動販売機を設置、メンテナンス、操作したり、一部の馬力オフィス機器以外の機器を設置したりしてはならない。

12.テナントは、賃貸契約が別の許可がない限り、事務所、建物または工事プロジェクト内またはその上で、任意の灯油、ガソリンまたは他の可燃性または可燃性液体、化学品、物質または材料を使用または保存してはならない。

13.大家さんが事前に書面で同意しなかった場合、テナントは大家さんが提供した以外の暖房やエアコン方式を使用してはいけません。

14.テナントは、任意の楽器、ラジオ、蓄音機、または任意の他の方法を使用するか、または任意の楽器、ラジオ、蓄音機、または任意の他の方法を使用することにかかわらず、任意の楽器、ラジオ、蓄音機、または任意の他の方法を使用することにかかわらず、場所内またはそれ以上で、汚いまたは有害なガスまたは物質の使用または使用を許可または保管することを許可または許容してはならない。テナントはどんなものもドアの外、窓の外、天の窓の外あるいは通路に捨ててはいけません。

15.テナントは、任意の動物、鳥鳥、水族館または任意の動物、鳥鳥、水族館を工事プロジェクト、建物または敷地内に持ち込みまたは飼育してはならない、または所有者が指定した地域内でなければ、自転車や他の車両を携帯してはならない。

16.その場所内で調理を行ったり許可したりしてはならないし、商品を貯蔵したり、宿泊したり、いかなる不正、反感または不道徳な使用としても使用してはならない。上記の規定にもかかわらず、保険業者実験室によって許可された設備および電子レンジは、このような使用がすべての適用可能な連邦、州、県および市の法律、法規、条例、規則、および条例に適合する限り、従業員および訪問者のための食品および抽出コーヒー、お茶、ホットチョコレートおよび同様の飲料を加熱するために使用することができる。

17.この場所は，要約に規定されている場所に付随している可能性がない限り，商品の製造や貯蔵に利用してはならない.家主の明確な書面の同意を得ず、テナントは、家屋の任意の部分をメッセンジャー式操作または派遣事務室、公共速記者またはタイピストとして使用すること、または酒、麻薬またはタバコを製造または販売する任意の形態のオフィスとして使用すること、または医務室、理髪店またはネイリストとして使用すること、または就業局として使用することを許可してはならない。テナントは、家屋内で当該テナントのために実際に働いている任意の従業員以外の任意の従業員を雇用又は支払うことができず、家屋内で住所を提供する労働者を募集する広告を出してはならない。

​

添付ファイル5.2

-2-

​

18.大家さんは、誰でもこのプロジェクトから排除または追放する権利を保持しています。大家さんの判断によると、お酒に酔ったり、アルコールや麻薬の影響を受けたり、どんな方法でもこの規則に違反する行為をしたりすることができます。

19.テナント、その従業員、および代理人は、喫煙または他の任意の目的のために、入口、廊下、歩道、ロビー、裁判所、ホール、階段、エレベーター、ロビー、または任意の公共領域をさまよってはならず、これらの領域をいかなる方法でも阻害してはならず、場所の出入り口としてのみ使用しなければならない。

20.テナントは、電力、水、エアコンを無駄にしてはならず、建物の暖房や空調システムが最も効率的に動作することを確保し、いかなる制御の調整も避けることに同意し、大家と十分に協力することに同意した。

21.賃貸契約が別に規定されていない限り、テナントはそのすべてのゴミとゴミを家の内部に保管しなければならない。任意の材料をゴミ箱または容器内に置いてはならず、このような材料の性質がカリフォルニア州サンディエゴで通常および慣用的な方法でゴミおよびゴミを移動および処理させる場合、いかなる管理制限のような処理の法律または条例に違反しない場合、これらの材料をゴミ箱または容器内に置いてはならない。すべてのごみ，ごみ，ごみの処理は所有者が指定した時間内に大家が指定した入口通路とエレベーターでのみ行うことができる。

22.テナントは、大家または任意の政府機関が制定したすべての安全、消防、避難手続きおよび規定を遵守しなければならない。

23.テナントが雇った誰でも清掃作業に従事するには，事前に所有者の書面の承認を得なければならないが，建物内外では，建物マネージャー(ただし，マネージャーや所有者の代理人や雇用者ではない)の制御や指示を受けなければならず，テナントはその人などのすべてを責任としなければならない。

24.所有者が事前に書面で同意することなく、天幕または他の突出物を建物の外壁に取り付けることができず、所有者の標準的なカーテンに加えて、カーテン、ブラインド、カーテンまたは屏風を、場所の任意の窓またはドアに取り付けたり、吊り下げたりしてはならない、またはそのような窓またはドアに関連するための使用。建物周辺に吊り下げられたすべての電気天井固定装置は、蛍光灯および/または所有者が事前に書面で承認した品質、タイプ、設計、暖房白色電球色でなければならない。所有者の事前書面の同意を得ず、いかなる窓の内部或いは外部も塗布或いはその他の方法で日焼け止めをしてはならない。テナントは，所有者が窓の開閉に関する規定を遵守しなければならず，もしあれば，窓上の窓は建物又は建物公共区域の任意の内部部分を見ることができる。

25.建物内のホール、通路または他の公共の場所の窓枠、窓、天窓、窓およびドアに光と空気を反射または許可することは、テナントによって覆われたり遮断されたりしてはならず、瓶、小包、または他の物品を窓台の上に置いてはいけない。

26.テナントは従業員に大家さんに重要なものを知らせることに関する大家さんの要求を守らなければなりません。

27.ビル内やプロジェクト内での喫煙は禁止されています。テナントは、カリフォルニア労働法6404.5節で規定されているカリフォルニア州“禁煙”法律と、時々発効し、このような州法律に置き換えられない可能性のある現地“禁煙”法令を遵守しなければならない。

28.テナントは、所有者が家屋、建物またはプロジェクトの利益のために警備サービスまたは他の安全措置を提供する義務がないことを認める。テナントは、テナント及びその代理人、従業員、請負業者、被招待者及び客及びその財産を第三者行為から保護する一切の責任を負い、家主がプロジェクト又はその任意の部分に安全保護を提供するか否かにかかわらず、ドアロック及び他の進入場所を閉鎖する方法を含む。テナントは家主が選んだ安全とセキュリティ設備、サービス、計画を担当しています

​

添付ファイル5.2

-3-

​

テナントは、提供された保険が無効になる可能性があるか、または故障する可能性があるか、または許可されていない第三者によって回避される可能性があると自ら決定する権利があり、テナントは、本レンタル項目の他の保険義務を負うほか、テナントがこのようなイベントに関連する損失保護を受けたい範囲内で自分の保険範囲を取得しなければならない。テナントは、大家が制定または法律に要求する任意の合理的な安全または安全計画に協力しなければならない。

29.すべての非標準的な電気または機械的特性のオフィス機器は、任意の振動、騒音、および迷惑を吸収または防止するために、所有者によって承認された環境に配置されなければならない。

30.テナントは、建物のいかなる空間や公共ホール内でもカートを使用してはならないが、ゴムタイヤとゴムガードレールが取り付けられたカートは除く。

31.所有者が事前に書面で同意しなかった場合は，当該家屋内でオークション，清算，安売り，休業又は破産売却を行ってはならない。

32.いかなるテナントも、場所の任意の部分を居住寮、寝室、または寮として使用することを使用または許可してはならない。

所有者は、本規則および規則のいずれか1つまたは複数を随時変更または廃止する権利を保持または廃止するか、または所有者が管理、安全、介護および清掃所、建物、公共地域およびプロジェクトのために必要と考えられる他の、さらに合理的な規則および規則を制定し、その中の良好な秩序を維持し、他の居住者およびテナントを容易にする権利を制定する。大家は、任意の特定のテナントの利益のために、これらのルールおよび法規のうちの1つまたは複数を放棄することができるが、大家のこのような放棄は、任意の他のテナントのこのようなルールおよび法規の放棄と解釈してはならず、大家がその後、プロジェクトの任意またはすべてのテナントに対して任意のそのようなルールまたは法規を実行することを阻止することもできない。テナントは、このルールとルールを読んだとみなされ、不動産占有の条件として、これらのルールとルールを遵守することに同意しなければならない。

​

添付ファイル5.2

-4-

​

添付ファイル5.3.1.1

ソワ中央科学区

環境調査アンケート

環境調査アンケート

商業および工業物件

​

​

説明：以下のアンケートはテナント代表が記入し，指定建物/場所の計画運営状況を知るべきである。はっきり印刷して、必要に応じて紙を追加してください。

1.0 Process情報

計画の使用を説明し、採用された製造プロセスの簡単な説明を含む。

​

2.0ハザドゥス材料

危険な材料を使用したり貯蔵したりしましたか？もしそうなら、次の質問を続けてください。もしなければ、3.0節に移ってください。

(材料が使用され、生成され、加工され、製造され、包装され、処理され、貯蔵され、排出され、排出され、または処理される。)もしそうでしたら、この部分に記入してください。この問題が適用されなければ，本部分をスキップして5.0節に移る.

​

​

​

​

添付ファイル5.3.1.1

-1-

​

​

3.0 HAZARDOUSゴミ

もしそうなら、次の質問を続けてください。なければ、この節をスキップして、4.0節に移ってください。

​

​

​

​

​

​

​

4.0米国/ASTS

4.1地下貯油タンク(UST)、地上貯蔵タンク(AST)または石油製品、化学品または液体廃棄物を貯蔵するための関連パイプは現場に存在(継続)または運営(新テナント)を計画するために必要ですか

そうでなければ，5.0節を継続して実行してください.そうである場合、USTまたはASTの容量、内容物、年限、タイプ、および任意の関連する漏れ検出/漏れ防止対策について説明してください。必要なものがあれば、他のページを添付してください。

​

​

添付ファイル5.3.1.1

-2-

​

​

​

​

​

​

4-5.もしこのアンケートを完了してレンタル契約を更新する場合、UST/ASTを物件から除去しましたか？はい

そうであれば、任意の正式な閉鎖または報告およびサポートファイル(例えば、テスト結果の分析、修復報告結果など)を提供してください。

4-6.レンタル契約の更新について、現場には化学品や廃棄物を輸送するための地上または地下管がありますか

新しいテナントに対して、計画の運営にはこのタイプの設備を設置する必要がありますか？

はい、違います

もし問題の中の一つが肯定的なら、説明してください。

​

建築材料を含む5.0 ASBESTOS

この物件はアスベスト調査が行われている可能性があることに注意してください。提供される場合は、既知のアスベスト含有材料またはアスベスト含有材料の位置を推定する情報を参照してください。これらの材料の存在をすべての人員と適切な下請け業者に通知し、これらの材料を混乱させないように通知しなければならない。これらの材料を妨害または除去することに関する任意の活動は、適切な訓練を受けた個人/請負業者によって行われなければならない。

6.0ルール

6-1.この作業は国家汚染物質排出除去システム(NPDES)または同等の許可証を必要とするか、または必要であるかどうかは、この許可証のコピーを添付してください。

​

添付ファイル5.3.1.1

-3-

​

6-2.現場のために危険材料業務計画を立てましたか？そうですか？いいえ
もしあれば、コピーを添付してください。

認証する

私はこのアンケートに記載された不動産についてよく知っている。下に署名することによって、私は私が知っている限り、上記の質問の答えが完全に正確であることを保証します。本人も，賃貸人が物件に関する環境責任リスクを評価する際には，本人の回答の完全性と正確性に依存することが分かっている。

​

​

​

添付ファイル5.3.1.1

-4-

​

添付ファイル17

ソワ中央科学区

テナントは反言証明書のフォーマットを禁止しております

以下に署名する者はテナントであるが，以下に署名する者はテナントであり，当該等テナント(“テナント”)は所有者が所有者として20年20日に締結及び締結したものであり，以下の署名者は位置する[ビルの住所を挿入する]カリフォルニア州サンディエゴは以下のように認証されています

1.本契約添付ファイルAは、本契約およびそのすべての修正および修正された真の正確なコピーである。添付ファイルAに記載されているファイルは、家屋に関する双方の完全な合意を表します。

2.署名者は現在、賃貸契約に記載された物件を占有し、レンタル期間は自己開始し、レンタル期間は満了し、署名者は賃貸契約の終了またはキャンセル、または物件、建物および/またはプロジェクトの全部または一部を購入する権利を選択する権利がない。

3.基本レンタル料は年から支払います。

4.本レンタル約は完全に有効であり、添付ファイルAの規定を除いて、何の修正、補充或いは修正は行われていない。

5.テナントは、家屋の譲渡、譲渡、または転貸のいかなる部分もなく、ライセンスまたは特許協定も締結していないが、以下の場合を除く

6.わざと見落としてしまいました。

7.すべての毎月基本レンタル料分割払い、すべての追加レンタル料、およびすべての毎月推定追加レンタル料分割払いは満期時に支払いました。現在の基本レンタル料は毎月分割払い$です。

8.所有者が賃貸契約を履行するすべての条件はすでに満たされており、しかも所有者は違約行為が存在しない。また、署名者は、大家が本契約書の下で違約したことについて大家に何の通知も提出していない。

9.賃貸契約規定のほか、大家は30(30)日を超える賃貸料を前払いしておらず、大家にも保証金を払っていない。

10.本契約が調印された日まで、既存の抗弁や補償はなく、あるいは、署名者の知る限り、署名者は大家さんに対して抗弁や補償はなく、クレームのいかなる根拠もない。

11.テナントが会社または共同企業である場合、テナントを代表して本禁止反言証明書に署名したすべての人がここで声明し、テナントが正式に設立され、カリフォルニアで業務を展開する資格がある既存のエンティティであることを保証し、テナントは、本禁止反言証明書に署名および交付する完全な権利とライセンスを有し、テナントを代表して署名したすべての人がそうする権利を有する。

12.米国またはいずれの州の破産法または同様の法律によると、以下の署名者に対する議決権訴訟は存在しない。

13.テナントによると、テナントは、その使用に影響を与えるすべての連邦、州および地方法律、条例、規則および法規を完全に遵守しており、危険または有毒物に関連する法律、条例、規則または法規を含むが、これらに限定されない。テナントは許されたり我慢したりしたことがなく、テナントも何も知らない

​

添付ファイル17

-1-

​

任意の連邦、州または地方の法律、条例、規則または規定に違反し、プロジェクトまたは場所または任意の隣接場所または財産内、上、下または周囲の危険、有毒または危険な廃棄物、物質または材料。

14.署名者によると、所有者は、賃貸契約に基づいて行われるすべてのテナント改善工事がテナント契約に従って完了し、署名者に受け入れられ、テナントに応じて署名者に支払われる任意のテナント改善工事のすべての補償および手当が全額支払われていることが知られている。賃貸借規定は所有者が完成しなければならない公共区域内のすべての工事(あれば)が完了し、賃貸契約に必要なすべての駐車スペース及び/又はすでにテナント規定に符合したすべての駐車スペース比率を提供した。

署名者は、本禁止反言証明書が所有者または準抵当権者または準買い手に交付されることができることを認め、許可者または準買い手がローンを発行するか、または不動産が属する財産を取得する際に本明細書に記載された陳述に依存することを認め、本証明書を受信することは、融資を発行するか、またはその財産を取得するための条件である。

Executed at on the day of , 20 .

​

​

​

添付ファイル17

-2-

​

添付ファイル21

​

書式信用状⁸

​

予備信用状の番号を取り消すことはできません

DATE: , 20

​

受益者：

​

出願人：

​

AMOUNT: US$ ($ and 00/100 U.S. DOLLARS)

EXPIRATION DATE: , 20

場所：私たちのカウンターです

​

尊敬するさん/女性：

当方が取り消すことのできない予備信用状の第番号を確認します。あなた方を受益者とする為替手形は、フォーマットは“添付ファイル1”であり、アメリカが即時発行し、次の伝票を添付します

受益者の認可者が署名した日付を明記した声明

具体的な内容は以下のとおりである

(A)大家さんと宿泊客として、私たちはそのレンタル契約の条項に基づいて信用状を開設する権利があります

あるいは…。

(B)信用状第号の通知を受け取ったことを証明します。更新することはなく、以下の会社から代替信用状を受け取っていません

​

添付ファイル21

-1-

​

本信用状の期限が切れる前に少なくとも四十五(45)日に支払います。

本信用状で言及されているリースは識別目的にのみ使用されており、このプロトコルを本信用状に組み込むことや、本信用状の一部を構成するつもりはない。

為替手形と伝票は信用状の番号と日付を明記しなければなりません。部分描画は許可されている.

私たちが満期日の前に少なくとも45(45)日に書留/隔夜宅配サービスによってあなたと上記の住所の申請者に通知しない限り、本信用状は現在の満期日を超えない限り、本信用状は自動的に1年間延長され、修正または追加条件はありません。

本信用状は，1回または複数回譲渡することができ(本信用状で得られた金を譲渡する)，費用は出願人が負担する(支払いはいかなる譲渡の条件にもなってはならない)が，毎回譲渡される金額は，信用状項の下で抽出可能なすべての金額のみである.

すべての支払い要求は、午前時間前に当行オフィス(“銀行オフィス”)AT：日付を明記した証明書類を提出する必要があります。注意：予備信用状部分またはファックスAT：()；そして、同時に電話通知の下で：()、注意：予備信用状議付課は正本を提供し、その後、隔夜の宅配サービスを提供する。

“信用状統一慣例と慣例”(1997年改訂本)第600号出版物にいかなる逆規定があっても、銀行は提示後2(2)営業日以内に、銀行事務室の正常営業時間内に、直ちに利用可能なアメリカ資金で本契約項の下に該当する提示された支払いを支払わなければならない。

私たちはこれが無条件で撤回できない信用状であることを証明し、発行人、裏書き人、真の所持者と合意し、本信用状の条項と条件に基づいて発行された為替手形は、本信用状の期日あるいは前に協議した場合、DRAWEEを提出する際に適切に現金化しなければならない。

本契約の明示条項と一致しないほか、本信用状は国際商会第600号出版物“単信用証統一慣例”(1997年改訂版)の管轄を受けている。

___________________________

​

​

添付ファイル21

-2-

​

添付ファイル1

​

​

添付ファイル21

-3-