EX-10.1

添付ファイル10.1

転貸

本転貸(“転貸”)の日付は2022年3月19日(“発効日”)であり，デラウェア州のCimpress USA Inc.(“転貸者”)とCogent Biosciences，Inc.(デラウェア州の会社(“テナント”)によって締結されている。

R E C I T A LS

2021年1月1日のあるオフィス賃貸契約(“良質賃貸”)に基づいて、デラウェア州の有限責任会社(“良質所有者”)を所有者とし、地主をテナントとして、275ワイマン有限責任会社(“主要所有者”)から主所有者に、通常マサチューセッツ州ウォルザムワイマン街275号棟(“ビル”)と呼ばれるいくつかの物件(“物件”)に位置することを考慮して、約30，642平方フィートの賃貸可能空間、例えば良質賃貸におけるより全面的な記述、および

事情を考慮して、分譲客は分地主からテナント業の一部を処分することを望んでおり、その面積は約17，749平方フィートであり、添付表1に示すように(“分譲物件”)であり、分譲地主は以下に記載の規定、契約及び条件に基づいてこの分譲物件を分譲客に分譲したいと考えている。

A G R E M E N T

したがって、現在、10ドルと00/100ドル(10.00ドル)、本プロトコルで締結された相互契約、その他の代価を考慮して、受け取ったものと十分なものを確認して同意し、分地主はここでそれをテナントに転貸し、分譲客は現在以下に規定する条項と条件に従って、分地主から転貸した不動産を受け取り、賃貸する

定義された用語。本明細書で別の定義に加えて、良質なレンタルにおいて定義され、本明細書で使用されるすべての用語は、良質なレンタルにおいてこのような用語を与える意味を有するべきである。

学期です。本分譲期間(“分租期”)は、(I)すべての分譲人改善工事(以下の定義を参照)が基本的に完了した日又は(Ii)2022年6月1日(当該等の早い日、すなわち“分租会開始日”)から開始され、本分譲書の規定により早く終了しない限り、2026年9月30日(“分租期満了日”)が満了する。

条件を渡す分譲者はすでに分譲物件を視察し、(A)本分譲条項の規定の下で、“そのまま”条件で分譲物件があることを受け入れることに同意した；(B)この分譲所有者は分譲物件、ビル或いはHobbs Brook Office Parkについていかなる陳述と保証を行うことができなかった；及び(C)本合意の他に明文の規定がある以外、分譲所有者は分譲物件の使用及び占有についていかなる工事、いかなる資材を供給し、いかなる支出を招くか、或いは任意の変更或いは改善を行う義務がない。転貸所有者は、付表2に規定する作業(このような作業、“転貸所有者の仕事”)をすべての適用法律に従って行い、ほうきが清掃された場合に転貸家屋を交付し、家具(以下で定義する)を除くすべての転貸所有者の個人財産を移し、費用を自負しなければならない。次地主は実質的に

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2022年5月31日までに二次地主の仕事を完成させる(“二次地主の仕事完了日”)。本条例第5項には別の規定がある以外に、主所有者の同意(定義は以下の文を参照)及び分地主の仕事が実質的に完成する前に、分地主は交付してはならず、分譲客の転貸物件に対する管理も受け入れてはならない。転貸大家は転貸者に、発効日までに、転貸家主は転貸家屋適用法違反に関する書面通知を受けていないことを明らかにした。

家具です。分譲物件は、別表3に記載した家具、固定装置及び設備(“家具”)とともに納入する必要があり、このような家具は分譲期間内に分譲者専用であり、分譲期間が満了した当日に1ドルの金額でテナントに譲渡されなければならない。家具は“そのまま、そのまま”の状態で渡され、すべての欠陥を持ち、いかなる形式の陳述や保証もありません。二大家さんは家具に対して何の義務も責任も負いません。テナントは、そのような家具に対して全責任を負うべきである(保険、安全、メンテナンスに限定されないが)。分譲期間が満了した場合、または早期に終了した場合、テナントは、すべての家具を移動し、移動によるいかなる損傷も修復しなければならない。転貸開始日までに、転貸所有者は、本契約の下の家具を構成しないすべての家具、固定装置、設備を転貸家屋から移動し、費用と費用は転貸所有者が負担しなければならない。

事前に訪問する。主な所有者の同意を得た後すぐに発効し、分譲客は分譲物件に入ることができ、限られた改築と改善を行い、本分譲証書及び主要賃貸契約(改築に関する規定を含むが制限されない)の条項に基づいて、その電気通信、家具及びその他の商業設備を設置しなければならない。テナントによるすべての変更と改善は、良好かつ熟練した方法で行われ、本テナント契約、良質賃貸契約、およびすべての適用法律に適合しなければなりません。いかなる場合でも、このような事前に二次地主の仕事の準備或いは実行を妨害してはならず、もし何か衝突が発生した場合は、次地主の仕事を基準としなければならない。このような事前参入のリスクと費用はテナントが一人で負担しなければならない。早期使用初日から，テナントは本分譲契約のすべての条項や規定が完全に有効であることに同意するが，早期使用期間中には，テナントはレンタル料の支払い義務はない(以下の定義参照)，ただし，テナントはその期間のすべての光熱費の支払いを担当しなければならない(本分譲の第8節に基づいて電力を分配する)。転貸者は、転貸者又はその代理人が転貸開始日前に転貸物件に入ることによるいかなる損害又は人身被害を賠償することに同意し、転貸所有者が損害を受けないようにする。分譲者が転貸家屋に入る前に、分譲者は、本分譲証書規定に基づいて分譲者によって維持される保険の証拠を分譲者に提出しなければならない。

基本レンタル料です。最初の月の基本賃貸料は、本転貸のサインコピーを分地主に渡すときに満期になって支払わなければなりません。転貸開始の日から，転貸者は転貸期間内に各日歴月の最初の月あるいは前に，分地主，分地主で指定された分地主のオフィスあるいはそれに毎月の基本賃貸料を前払いする分割払い(“基本賃貸料”)に，減額または相殺を要求してはならない

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他の人や次地主は時々指定された他の場所、または次地主が提供する電信為替指示に基づいて、連邦保険の電信為替(ACHを含む)：


レンタル期間月数	基本レンタル料は月単位で分割払いにします	年間基本賃貸料	1平方フィート当たり年間レンタル料をお貸ししております
1 - 12	$62,861.04	$754,332.50	$42.50
13 - 24	$64,340.13	$772,081.50	$43.50
25 - 36	$65,819.21	$789,830.50	$44.50
37 - 48	$67,298.29	$807,579.50	$45.50
49-レンタル満期日	$68,777.38	$825,328.50	$46.50

レンタル期間の開始または終了時の任意の部分カレンダー月の基本レンタル料は日の割合で計算しなければなりません。分譲客が分地主に基本賃料とその他の金を支払う義務と本分譲項の下で地主を分ける義務は独立した義務である。本分譲契約が明文で規定した減貸以外に、転貸者はいつでも本契約項目の下で満期になった任意のレンタル料を相殺、低減または相殺する権利がない(以下のように定義する)

追加料金です。テナントは，良質賃貸契約第2.6節の規定により，分譲東は主所有者に追加賃貸料を支払い，所有者の運営費用と大家の税金として支払う義務があることを認めた。2023年1月1日から、分譲客は2022年1月1日(すなわち2022年1月1日から2022年12月31日まで)(総称して“分譲客追加賃貸料”と呼ぶ)に、2022年1月1日(すなわち2022年1月1日から2022年12月31日)を超える任意の所有者税及び所有者の運営支出が増加した57.92%(“テナントシェア”)を分地主に支払い、毎月支払う基本賃貸料を追加賃貸料とする。テナントは，Primeテナントにより，Prime大家は大家の運営費用と大家税の組成物を推定し，100%の入居率を反映することを認めた。この等分譲人の追加賃貸料は月分期に支払うべきであり、金額は時々主所有者が2.6節の分所有者に提供した期間の所有者の税項及び所有者の運営支出の推定に基づいて合理的に推定しなければならない。分地主とテナントは毎年この推定金額を主要テナント2.6節に基づいて主要所有者から受け取った年次報告書と関連書類と照合しなければならない。レンタル期間の開始または終了時に、本プロトコルに従って支払われるべき任意の部分カレンダー月のテナント追加レンタル料は、日に比例して計算されなければならない。さらに、テナントは、分譲業者またはテナントが分譲期間内に分譲物件(テナント要件を含む追加のハウス施設を含む)を使用するため、またはテナントのいかなるものとしても、またはしないために、主要所有者に支払わなければならない任意の金を分譲業者に支払わなければならない。基本賃貸料, 転貸者の追加レンタル料、その他のすべての

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本転貸条項に基づいて支払うべきか、または分地主に支払うことが可能な金額を総称して“賃貸料”と呼ぶ

公共事業とサービスです。転貸者は転貸者の要求を受けてから30(30)日以内に、転貸者に家屋使用量の57.92%を支払うべきである。上記の規定があるにもかかわらず、分地主(本分譲証書が発効した後)にその物件の残りの部分を占有していない場合、あるいは分譲客が分譲物件を占有していない場合、分譲地主は物件内の電気コストを公平かつ合理的に分配し、転貸物件の実際の使用電力量と物件の残高(本分譲証書が発効した後)を反映し、分譲客は分地主が要求してから30(30)日以内に分地主にこの金額を支払うべきである。分譲所有者が物件(またはその部分)の残りの部分を転貸し、そのテナントは特殊な用途があり、消費電力が一般電力よりも高い場合、分譲オーナーは転貸物件内に分譲表(主賃貸契約条項が許可されていれば)を設置し、その分譲物件内の電力使用量のみを分譲客に受け取る必要がある。分室東が分譲者が営業時間以外に暖房やエアコンサービスまたは任意の他の追加、超過または補充サービスを使用するために主大家に追加賃貸料を支払う必要がある場合、分譲者は分房東が要求してから30(30)日以内に分房東に返済しなければならない

調整します。分譲所有者及びテナントは分譲開始日に責任を分担し、良質な賃貸契約項目の下で主要所有者に支払うべき追加賃貸料及び任意の他の追加賃貸料、及び分譲物件のテナントが直接支払う光熱費及びその他の運営コストの請求書を支払うべきであり、この等の分担は分譲所有者が公平な方法で決定する。任意の支払い、費用、または他の割合が転貸開始日にまだ決定できない場合、転貸開始日が最近発行された手形に基づいて調整され、最終手形が発行された後、できるだけ早く再調整されなければならない。

10.

使います。分譲所は用途を許可しなければならず，他の用途としてはならない

11.

改装する。分譲者が任意の改築、追加、改善(総称して“分譲者改善”と呼ぶ)に関する権利及び義務は、良質な借款第5.9節に制限されなければならず、分譲物件に適用される範囲内で、この条項は、全文に記載されているように、参考にして本文書に組み込まれる。本契約又は主賃貸に第5.9条の逆の規定があっても、分大家者及び主大家の同意を得た任意の分譲戸改良は、分譲者が実行し、費用及び費用は分譲業者が自己負担し、以下の要件を満たす

分家東が事前に書面で同意していない場合、分譲客はいかなるテナント改善も行うことができず、大家さんが同意した場合、無理に拒否、条件を付加したり、同意を遅延させたりしてはならない。分譲地が同意できる条件は、家主が主賃貸契約に基づいて当該テナントの解体改善を要求した場合、そのテナントは、テナント期間の満了時に当該等の改善を撤去することに同意することである

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転貸者は自費で本テナント証書と主借主証書における分譲者改善に関するすべての規定を遵守すべきであり、前述の規定の一般性を制限することなく、分譲物業界内又はその周囲で任意のテナント改善を行う前に、事前に家主の書面による同意を得なければならない規定を含む

分譲業者は、当該等の提案された分譲者改善工事のすべての計画及び仕様、提案された請負者及びすべての建設予定の下請け業者の名称、及び主借主契約に基づいて、分大家及び主大家が当該等分テナント改善工事について提出しなければならない他のすべての書類を分譲地及び主大家に提出し、事前書面による承認を提供しなければならない。このようなテナント改善が完了した後、転貸者は、分譲者改善工事の“竣工”図面を分大家さんと大家さんにそれぞれ提供しなければならない

分譲業者は、分地主、主大家、彼らの代理人、従業員、相続人、譲渡人とテナントを保護するために、責任、財産損失と労災保険を含むが、責任、財産損失と労災保険に限定されないが、区分地主に満足できる保険範囲と保険者を提供しなければならない(マサチューセッツ州連邦で業務を経営することが許可されるべき)、

本契約項の下のすべてのこのようなテナントのテナントの改善および回復の義務は、良好かつ熟練した方法で履行され、本分譲契約のすべての適用法律要件、条項および条件、ならびに分譲住宅または建物に影響を与える任意の保険証書のすべての要件に適合しなければならない

転貸者は、このような転貸者の改善に関連するすべての市政および他の政府許可証、許可、許可、承認および証明書を自費で取得しなければならない

分譲期間が終了したとき、テナントは、テナントが同意を要求したときに、テナントが解体するすべてのテナント改善措置を指示することを要求されなければならない(以下のタイプのテナント改善措置を除いて、適用範囲内では、主要大家がこのような解体要求を書面で放棄しない限り、テナントは常に解体を要求されなければならない)、ケーブルおよび食器洗浄機、温水タンク、補充冷却設備など、任意の給水システムに接続されたすべての固定装置および設備。この分譲所の状況は、当該分譲所が解体すべきテナントが改善される日までの状況に回復するためには、良好かつ熟練した方法で回復する必要がある。任意のテナントの改善が転貸期間の終了時に解体する必要がある場合、地主は、転貸者が本テナントの回復義務のために、予想される回復コストの50%を超えない追加の担保を提供することを選択することができる(土地所有者によって合理的に推定される)

たとえ本分借款にいかなる逆の規定があっても，本分借款が許可または要求した任意の分譲者が改善または修復工事を行う

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(このような承認は、主所有者(主賃貸条項に基づいて)および分割所有者(無理に抑留されてはならない、遅延または追加条件によって)事前に承認された請負業者によってのみ履行されることができる。

テナントは、本テナント条項に基づいて行われる任意のテナント改善に関連する任意の監督費の支払いを担当しなければならない

12.

期限が切れています

分譲契約が満了した日またはその前に、または本分譲契約が早期に終了した日に、転貸者は自費で転貸家屋から移動しなければならない(I)そのすべての個人財産((A)家具および(B)転貸者によって設置または家具の一部として設置された任意の配線および回線を含むが、(Ii)テナントが分譲期間内または任意の早期使用中に転貸家屋の任意の改築、増加または改善(任意のテナント改善を含む)を含むが、テナントがこのような変更に同意することを要求したとき、オーナーはテナントの除去を指示した。追加または改善(以下のタイプのテナント改善を除く、適用される範囲内では、テナントは、主要大家がこのような解体要件を書面で放棄しない限り、常に解体を要求されなければならない(ケーブルおよび食器洗浄機、温水タンク、補充冷却装置などの任意の給水に接続されたすべての固定装置および設備)、および(Iii)任意の承認された標識。前に述べたことに加えて、転貸者は、転貸開始日前に転貸住宅の変更または改善を行うことを要求されてはならないが、これらに限定されないが、転貸者は、転貸開始日前に存在する任意の状況を修復することを要求されてはならない(任意の早期使用中にテナントが直接または間接的に引き起こされない限り)。本契約条項に基づいて物品を解体した後、分譲者は、費用を自負し、転貸家屋を迅速に修理·回復し、その物品を配置または設置する前の状態に回復させ、その等の解体に関連する転貸家屋および/または建物の任意の損傷を修復しなければならない, 転貸物件を本条例第12(B)条に規定する条件に戻すために。本分譲期間が満了した日或いはそれより早く終了した時、分譲客が許可或いは移動を要求したすべての物件は、この分譲契約期間の満了日或いはそれ以上の終了日後に、依然として分譲物件に残っているすべての財産は、放棄されたとみなされ、分譲所有者が分譲所有者として保留する財産を選択することができ、或いは分譲客が自己分譲物件から移動し、費用は分譲客が負担することができる。任意の均等支出(テナントが主所有者に支払うことに限定されないが含まれる任意の費用を含む)は、テナントによって分割地主への支払いを要求すべきであり、区分地主が基本賃貸料を構成するか、または本合意に従って保持された追加のレンタル料を構成するように、同じ方法および同じ救済措置で賃料を徴収することができるとみなされるべきである。転貸者は、本条約の義務を遵守又は履行することは、転貸期間が満了した日又は本転貸の早期終了後も存続しなければならない。分譲業者は、分譲期間が満了する前に、分譲物件とその賃貸物件の残りの部分を隔てる壁の撤去を要求される可能性があることを認めている。分譲客は地主に入る権利があることに同意した

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譲渡期間の最後の四十五(45)日以内に分譲住宅を転用して、分地主によって決定された任意の解体及び修復義務(破損した壁及び分土地所有者の任意の他の部分を含むがこれらに限定されない)を履行し、分土地所有者によって唯一かつ絶対的な適宜決定権を有する(当該等の解体及び修復作業は、“分土地所有者の修復作業”と呼ぶ)。分譲地主の修復工事と関係がある場合、分地主は必要な時に転貸物件に入ることができ、分譲所有者の修復仕事を行うことができ、分譲客はこのような移転仕事を行うことによって任意の減貸、相殺或いは減資或いは任意の他の請求を得る権利がない；しかし、分譲地主は商業上の合理的な努力を尽くし、できるだけ分譲物件内のテナントの業務運営への妨害を減らすべきである

レンタル期間の満了或いは本分譲契約が早く終了した時、分譲者は転出し、分譲物件を分譲人に渡すべきであり、ほうきの清掃、空き、状況良好、合理的な損失、火災破損或いはその他の意外事故は除くが、自分で費用と支出を負担し、本条例第12(A)条の規定に基づいて移動しなければならないすべての物品を移動しなければならない。本テナントまたは主要借款に規定されている通知を除いて、テナント代表自身およびすべてのテナントまたは分譲客によって申請を提出した者を代表し、すべての債権者を含み、ここで法的に許可された任意およびすべての権利および特権を明確に放棄および放棄し、このような権利および特権は、テナントおよびすべての当該等の人々が任意の現行または将来の法律の下で享受する可能性のある任意の転出通知または分権再収意向の送達通知であり、そうでなければ、この通知を発行する必要がある可能性がある。転貸者は、転貸期間が満了した日又はそれ以前又はそれ以上に転貸を終了した日に、転貸者が転貸物件の引き渡しができなかったか又は遅延したことによる任意及びすべての損失、コスト、支出又は責任を同意し、転貸所有者に損害を与えることなく賠償及び免除を行う。

13.

ゴールドリース会社です。分地主が分譲客に表示すると、本文書に添付されている表4は良質租約の正確及び完全なコピー(分地主によって改訂された)であり、しかも分地主の知るところによると、発効日まで、主要な所有者或いは分地主は是正されていない違約行為がなく、いかなる事件或いは情況も通知或いは一定時間経過後或いは両者が同時に発生した後に違約を構成することができる。分譲業者は、分譲物件、ビルまたはホブスブルックオフィス公園内、上または近くで何もしないことに同意し、分権者が良質な賃貸借契約項目の下での約束および義務に違反する行為を招くことに同意する。以下の条項以外に、本分譲契約は主租契に記載されているすべての条項、条文、契約及び条件の規定に制限され、そしてこのような条項、条項、契約及び条件の制限を受け、現在主租契の条文を本分譲契約内に組み込み、分地主がその下の所有者であるように、分譲客はその下のテナントである

“基本賃貸料”などの定義された経済用語は適用されない

2.2節第2段落(情報技術空間について)と添付ファイルA−1(“情報技術空間”)は適用されない

良質賃貸契約第2.4(A)節(期限に関する)は適用されない

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良質賃貸契約を適用する2.6節(追加賃貸料について)は、本分賃貸契約第7段落の規定に改正されて適用される

良質賃貸の第2.6.5節(監査関連)は適用されない

良質賃貸契約4.1.4節(タイトルは“家具、固定装置および設備”)および“家具、固定装置および設備”へのすべての言及は適用されない

良質賃貸契約第5.12節(タイトルは“マーク”)は適用されない

7.1(B)節(“終了プロトコル”での違約に関する)は適用されない

良質賃貸契約(タイトルは“通知”)8.3節は適用されない

良質借約(タイトルは“仲買”)8.6節は適用されない

主な借約8.21節(タイトルは“担保”)、添付ファイルF(“担保”)、および“保証”または“保証人”について言及したすべての内容は適用されない

良質租約第9.1条(タイトルは“所有者の責任”)は、区分地主と分譲客との間には適用されない

(上記で言及されていない)良質な賃貸契約のいずれの編集条項も適用されない

適切な場合には、本契約で言及された“主賃貸契約”は、本契約に組み込まれた主賃貸を意味するものとみなされ、主賃貸における“不動産”は、本契約の下での“転貸物件”とみなされ、主賃貸における“所有者”への言及は、本契約における“分譲所有者”とみなされ、主賃貸における“借主”への言及は、本契約における“転貸条項”とみなされ、分譲所有者は主所有者としてはならない、又は主所有者のいずれの責任も負わないことを理解し、同意すべきである。主賃貸証書の中で、すべて所有者が提供するサービス或いは所有者保険規定を提出するところ、及び任意の他のその性質のために建物の所有者或いは運営者に関係し、建築物が空間を分譲客にレンタルするテナントではなく、引き続き主所有者であり、分地主ではない所有者への提述でなければならない。テナントは、オーナーの承認または同意を必要とするすべての条項のうち、オーナーの承認または同意を得なければならない。もし本転貸条項とテナント契約の条項が衝突した場合、分地主とテナントの間で衝突が発生した場合、本転貸条項を基準とする。

14.

良質の賃貸契約を中止する。もし主なレンタル期間が何らかの理由で転貸期限までに終了した場合、本転貸はすぐに終了します。本転貸条項にいかなる逆の規定があっても、分地主は自発的に転貸物件に関連する主要賃貸契約を終了してはならない(分地主の法律及び/又は契約権利を行使することによって主要借款を終了しなければならない

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大家が約束を破ったり，既存の良質な賃貸権の行使による火災，死傷や非難)は，分房東が良質な大家と合意しない限り，家主は分譲者が本分譲地で所有する権利を認めることに同意する。

15.

聖約。テナントがテナント所有者と締結した契約は、すべてのテナントがテナントとして履行しなければならないすべての契約及び義務を履行し、分譲物件に関係し、各方面(すべての職業安全及び健康管理局、環境及びその他の適用法律、法規及び基準を遵守することに限定されない)において、本分譲契約及び本分賃貸契約により改訂された第一借款の適用条項を遵守しなければならない。分譲者は分譲地主に約束し、それは主用賃貸契約または本分譲契約条項に違反するいかなることをしてはならないか、または許可してはならない。テナントがテナントが転貸家屋に関連する分権者の義務を負担することに基づいて、主借主契約に基づいてテナントが支払うまたは履行する任意の支払いまたは行為を規定することができず、かつ、当該違約は、(A)主テナントが規定する違約救済期間の半分(1/2)、または(B)主テナントが規定する救済期間が満了する前の5(5)日前に、本契約項のいずれかの義務または違約を放棄または解除することなく、(しかし、義務がない)当該口座に当該等の金を支払うか、又は当該等を行うことができ、費用はテナントが負担し、分地主は必要又は適切と思われる任意及びすべての行動を情状酌量して上記の救済措置を達成することができる。分地主が借金を救済するために合理的にいかなる支出を招くのであれば、分地主は要求に応じてテナントにその金を追討し、本分租借の追加賃貸料とする権利がある。分譲地主は分譲業者に、それが良質な賃貸借契約条項に違反するいかなることをしてはならないと約束し、それによって、良質な賃貸借契約を没収或いは終了することを招く。

16.

良質の賃貸借契約を実行する。テナントの要求とテナントの唯一の費用と支出の下で、分地主は商業上合理的な努力でテナント分譲地主の良質なテナントの下での権利を代表して実行することになるが、この条項は分地主にいかなる訴訟または他の手続きを開始して、良質なテナント項目の下の主要所有者の義務を強制的に実行するか、あるいは主要な大家に対して任意の他の強制実行行動を行う義務があることを規定しない。本分譲証書に記載されているいかなる事項も、分地主が主所有者の主賃貸契約中のいかなる義務、契約、保証、合意或いは約束の保証と解釈してはならず、分地主が主租借約と同じ或いは類似した条項で分譲客への承諾と解釈してはならない。

17.

弁償します。テナントは、地主、主大家と主大家の管理代理人(総称して“受損者”と呼ぶ)を賠償し、賠償者がいかなるクレーム、訴訟、判決、債務、費用と支出(合理的な弁護士費を含む)の損害を受けないようにしなければならず、これらのクレーム、訴訟、判決、債務、費用と支出がテナントの使用と占有転貸物件によって発生或いは関連している限り、或いはテナント或いはテナントの代理人、請負業者、従業員或いは招待者が本テナント契約又は主賃貸契約の項目の下の任意の契約、条項又は条件を履行できないことによって生成される。副大家または次大家の代理人、請負業者、従業員または招待者が本合意、条項または条件を履行できなかったために発生した任意のクレーム、訴訟、判決、債務、費用と支出は、合理的な弁護士費を含み、次大家は次の宿泊客を賠償し、次の宿泊客を任意のクレーム、訴訟、判決、債務、費用と支出の損害から保護しなければならない

- 9 -

転貸する。本分譲期間が満了した後又は早期に終了した後、テナント及び分権者は、本条項第17条の下での義務は依然として有効である

18.

譲渡と転貸。主賃貸証書にいかなる逆の規定があっても、分譲業者の事前書面の同意を得ていなくても、分譲客は全部または部分的に譲渡してはならない(法律の実施または他の方法によって)、譲渡(直接または間接にかかわらず)、質権または本分譲契約におけるその権益を保留または保留してはならない、または分譲物件の任意の部分を全部または部分的に転貸または分譲を許可したり、分譲物件またはその任意の部分が分譲者以外のいかなる人または実体によって占有または使用されても、転貸所有者はその合理的な適宜決定権に基づいて分譲または適用条件を抑留または適用することができる。良質賃貸契約項の下の良質所有者の同意を得ていない場合は，当該等分譲又は譲渡は発効してはならない。もし分地主と主大家がこのような譲渡或いは転貸に同意する場合、分譲客は各方面で依然として分地主に対してすべてと主要な責任を負うべきである。分地主は、いかなる提案の譲渡または分譲についてもいかなる回収権を行使してはならない(ただし、主所有者は、主賃貸契約に基づいて、その所有可能な任意の回収権を行使することができる)。

19.

マネージャーです。各分地主と分譲客は他方に表示し、保証し、高緯物業と高力(“仲介人”)を除いて、本分譲に関連する仲介人といかなる取引も行わず、双方は上記の陳述と保証に違反したいかなる行為について賠償、弁護し、相手を傷つけないようにすることに同意した。別の書面協定によると、地主は仲介人に本転貸に関する手数料を支払う責任を負わなければならない。

20.

止めて。良質賃貸契約によると、分譲者は分地主に割り当てられた同じ割合で駐車スペースを使用する権利がある(すなわち、分譲物件は1，000ごとに2平方フィートレンタル可能であり、3.5個の非予約駐車スペースがある)。テナントはこのような駐車スペースが非独占的であることを認めており、先に行って、再テナントはこのような駐車スペースに義務がありません

21.

便宜施設。地主に分けて使用できる限り、分譲客とその従業員は良質な賃貸借契約の下で地主に適用する同じ条項と条件でバイキングレストランとフィットネスセンター(“フィットネスセンター”)を使用する権利がある。テナント及びその従業員がフィットネスセンターを使用する条件の一つとして、転貸者はすべてのユーザーが主大家或いはフィットネスセンター運営者の要求に従って棄権書に署名することを要求し、テナントはフィットネスセンターの使用による家主と主大家の発生或いはそれに関連する任意とすべてのクレーム、要求、訴訟、判決、債務、費用と支出を賠償しなければならず、合理的な弁護士費を含む

22.

保証金です。転貸者が本転貸契約に署名するとともに、転貸者は分地主に37万5849ドル(375，849ドル)の現金保証金(“保証金XE”保証金“”)を支払わなければならない。担保保証金は分地主が持ち、分譲人が本分譲契約のすべての条項、契約書と条件を忠実に履行することを保証しなければならない。転貸者が本分譲契約のいずれかの条項を滞納している場合、賃貸料の支払いに関する条項を含むが、これらに限定されない

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分地主は、任意のレンタル料または任意の他の借金を支払うために、または分地主が分譲客の違約のために支出する可能性または義務がある任意の金を支払うために、使用、運用、またはすべてまたは任意の部分保証金を保留することができ、または分地主が分譲客の違約によって被った任意の他の損失または損害を賠償することができる。保証金の任意の部分がこのように使用または運用されている場合、テナントは書面の要求を出してから5(5)営業日以内に、分地主に保証金をその元の金額に戻すのに十分な現金を入金し、テナントがそうしなければ、本分譲契約下の違約行為となる。転貸者が本分譲契約の各規定を全面的かつ忠実に履行しなければならない場合、保証金またはその任意の残高は、分譲期間の満了後60(60)日以内に転貸者に返却されなければならない。転貸者は保証金のいかなる利息も得る権利がない。分譲客は現在或いはその後に発効するすべての法律条項を放棄し、これらの条項は、分家東は保証金の中から合理的に必要なお金を請求して、レンタル料の延滞を修復し、テナントによる損傷或いは分譲住宅を修復することができ、双方は同意し、分譲客或いはその任意の高級職員、従業員、代理人或いは招待者の行為或いは不作為によるいかなる他の予見できない損失或いは損害として、合理的に必要なクレームを提出することができる。破産またはテナントに対する他の債務者−債権者訴訟が発生した場合、保証金は、テナントがそのような訴訟を提起する前のすべての期間に支払うべき賃貸料および他の費用の支払いに最初に使用されなければならない。次地主は適宜決定することができる, 保証金を他の資金と混合する。保証金は地主が獲得する権利のあるいかなる追跡の制限になってはならない。

23.

標札。主所有者の同意を得て、テナントは転貸物件の入り口とビルのロビーにビル標準標識を設置する権利があります。テナントはどんな標識に関連したすべての費用を責任を負わなければならない。本業主が事前に書面で許可していない場合、テナントは、分譲住宅の外部から見えるいかなる標識、名称、プラカード、広告または掲示を建物の任意の部分に刻んではならない。ドア上のすべての標識またはアルファベット、またはPrime大家さんの許可を受けた他の標識またはアルファベットは、Prime大家が合理的に許可した者が文字を彫ったり、ペンキを塗ったり、貼り付けたりして、テナントがすべての費用と費用を負担しなければならない。

24.

ほかのです。

対応者。本稿では，対応する正本に署名することができ，これらの正本を合わせて正本文書を構成すべきである.電子メール(または他の電子方式)を介して送信される本転貸契約の任意の署名は、元の署名とみなされ、本転貸契約の双方に対して拘束力を有するべきである

お知らせします。本区分規定に従って発行されなければならないまたは発行されなければならないすべての通知、要求、要求、または他の通信(総称して“通知”と呼ぶ)は、書面で発行されなければならず、(A)配信証明を有する全国隔夜配信サービス、(B)直接配信または(C)電子メール送信(全国隔夜配信サービスとともに)、それぞれの場合、以下のアドレスで予期される受信者に送信されるか、または本契約に従って発行されるべき書面通知によって指定されるべき他のアドレスまたは他の人の注意、および受信者に送信されるべきである

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送達の受信または拒否時に受信されたとみなされるか、または電子メール送信の場合、自発的な送信の日から送信されたとみなされるべきであるが、受信者がマサチューセッツ州ボストン現地時間午後5：00前にそのような送信を受信することが予想されることが前提である(マサチューセッツ州ボストン現地時間午後5：00からその後に受信された任意の送信は、次の営業日に受信されるものとみなされるべきである)。通知は代理人が分大家またはテナントを代表して発行することができる.本第24(B)条の規定に従って変更されない限り、本分レンタルによる通知のアドレスは以下のとおりである

副地主は住所を知らせた

Cimpress USA Inc

ワイマン街275番地

マサチューセッツ州ウォルザム、郵便番号02451

注意：マシュー·ウォルシュ上級副社長総法律顧問

メール：mwalsh@cimpress.com

テナント通知先：

有力な生物科学会社です

ケンブリッジ公園通り200号、スイートルーム二千五百

マサチューセッツ州ケンブリッジ02140

注意：ジョン·グリーン最高財務責任者と

エヴァン·D·カーンズ首席法律官

メール：john.green@cogentBio.com；Evan.Kearns@cogentBio.com

反言証明書を禁止する。分地主の書面請求を受けた後、分譲業者は随時、また時々十五(15)日以内に署名、確認し、分地主に書面声明を提出し、(I)本分譲証書が修正されておらず、有効であることを証明し、あるいは本分譲契約が修正された場合、本分譲契約は修正された後に完全に有効であり、そしてこのような修正を説明し、(Ii)基本賃貸料、追加レンタル料及び本レンタル契約項の他の費用を支払う日；(Iii)分譲客に知られている限り、本分租約項の下に違約は何も存在しない、あるいはいかなる違約があれば、各項目の当該等の責任を負う性質、及び(Iv)分地主が合理的に要求できる本分賃貸借契約条項に関連する他の事項は、分地主が主要な賃貸証書に基づいて主要な所有者に反言証明書を提出しなければならないことと類似した事項を含む。

棄権書はありません。いずれか一方が本契約の任意の約束または条件を厳格に履行することを堅持することができなかったか、または本契約に含まれる任意の選択権を行使していない場合は、任意の他の場合にその約束、条件または選択権を放棄すると解釈されてはならない。

分譲覚書。転貸者は本転貸またはその任意のメモを記録してはならない。

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治国理政。本転貸契約はマサチューセッツ州連邦国内法律に管轄され、その解釈によると、本契約によって発生した各方面のすべての義務はマサチューセッツ州連邦内で履行することができる。

部分的です。本転貸契約の任意の条項の無効は、いかなる方法でも本転貸契約の残りの部分の有効性、実行可能性、または効力を損害または影響することはない。

全体的な合意。これまで双方間で達成されたすべての了解と合意は、口頭でも書面でも、本転貸に合併され、この転貸合意だけで分地主とテナントとの合意を完全かつ完全に表現してきた。

当事者間の関係。本転貸契約は委託代理関係を生じることもなく、いかなる共同関係、共同経営企業、或いは分地主と分譲客の間のいかなる関係や関係も発生しないが、本分譲証書に明確に規定されている場合を除いて、分地主と分譲客の間の唯一の関係は本分譲契約に規定されている分地主と分譲客の間の関係である。

累積的な救済措置。本契約の特別な規定を除いて、転貸者の本賃貸契約項の下でのすべての権利及び救済措置は累積されなければならず、法律で許可されている任意の他の権利及び救済措置を排除してはならない。

責任喪失通知書。分地主及び分譲客はそれぞれ良質の借款を受けた主所有者又は相続人による主賃貸契約の下で分譲所有者又は分譲客義務を履行する通知後5(5)個の営業日内に、合理的な努力を尽くして通知写し及び関連資料を上記住所の他方に送付するか、又は分所有者又は分譲客が随時指定した任意の他の住所に通知し、当該通知は本分借款の規定に従って発送される。

入札していません。この分譲証書を提出することは、賃貸転貸を提出した物件でもなく、分譲業者が転貸した物件を分譲者に保留することに同意したわけでもない。転貸者が正式に署名して元の転貸者に譲渡し、転貸者が正式に署名し、原始転貸を交付して転貸者に渡し、主大家の同意を得る前に、分土地所有者はテナントに拘束力があることに対応しない。

権威。当該分譲客代表及び分譲地主に保証し、当該分譲客及び各代表当該分譲客が本分譲契約に署名した者はすでに正式な許可を得て本分譲契約を締結及び交付し、当該分譲客はその登録に基づいて設立又は設立した国家の法律及び設立所の法律に基づいて正式に設立した会社、有限責任会社、組織又は共同企業は、分譲物件が所在する司法管轄区で業務を展開する資格があり、その登録に基づいて設立又は設立した国家の法律及び分譲物件業が司法管轄区にある法律の信用が良好であり、権利及び権限があって本分譲契約を締結する権利があり、しかも分譲テナントが本分譲契約に入るために必要なすべての会社或いは共同企業の行動を許可することができた。

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25.

主な大家さんは同意します。この転貸の条件は，主賃貸契約に基づいて主所有者がこれに対する転貸の同意(“同意”)を取得し，分譲主と分譲客が相互に協力し，主所有者の同意を求めることである。副大家は主な大家が同意を得て徴収した任意の費用を担当しなければならない。もし双方が本転貸契約に署名·交付してから30(30)日以内に家主の同意を得られない場合は，分大家またはテナントは同意を受けた日までに他方に書面通知を出して本テナント契約を終了することができるが，本分譲契約は主大家が分大家またはテナントに書面通知を提出し，大家に同意を与えない日に自動的に終了する。今回の転貸終了の場合：(I)いずれか一方が先に今回の転貸により他方に支払ったすべての金は返却しなければならない；及び(Ii)各方面は今回の分譲のいかなるさらなる責任或いは義務を解除することができるが、今回の分譲終了日までに累積及びまだ履行されていない債務或いは義務は除く。

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発効日から、双方はすでに本転貸書類に署名し、印鑑を押したことを証明した。

次地主：

Cimpress USA Inc

デラウェア州の会社は

By: _/s/ Sean Quinn___________________

名前：ショーン·クイン

職務：執行副総裁兼首席財務官

転貸者：

コケント生物科学は

デラウェア州の会社は

By: _/s/ Evan D. Kearns_______________

名前：エヴァン·D·カーンズ

職務：首席法務官

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