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医疗地产			2024 年第二季度补充信息 5


亮点

资产负债表

•截至2024年6月30日，净负债占调整后息税折旧摊销前利润的比例为6.6倍，一旦其他合资企业和处置完成，预计将达到约6.4倍。

•2024年6月，公司偿还了3.5亿美元无抵押定期贷款中的1亿美元，并行使了第二种选择权，将到期日延长一年至2025年7月，费用约为30万美元。

分红

•公司专注于资本配置和运营势头的重中之重，以加速收益增长和改善股息覆盖范围。

•2024年5月支付了每股0.31美元的股息。每股0.31美元的股息将于2024年8月28日支付给2024年8月12日登记在册的股东和OP单位持有人。

指导

•该公司提高了其2024年标准化每股FFO指引，如下所示：

实际的

预计在 2024 年第三季度

预计2024年

2024 年第二季度

年初至

低

高

低

高

每股收益

美元 (0.39)

美元 (1.22)

美元 (0.11)

美元 (0.10)

美元 (1.50)

美元 (1.40)

NareIT 每股 FFO

0.33 美元

0.03 美元

0.35 美元

0.36 美元

0.77 美元

0.82 美元

标准化每股 FFO

0.38 美元

0.77 美元

0.38 美元

0.39 美元

1.53

1.58 美元

•公司2024年的指导范围包括：

◦补充信息第 30 页的预期 FFO 组成部分中概述的活动

◦已完成的股票回购以及合资企业和资产出售交易的预期债务偿还。预计到2024年，部分年度净增幅约为每股正常化FFO0.01美元

◦预计第三季度季节性公用事业将增加约200万美元

◦此前披露的第三季度单租户空置预计将在第三季度减少60万澳元的租金收入，在第四季度再减少30万澳元

◦Steward Health的租金收入减少了360万美元，其中包括300万澳元的第二季度收入储备和第二至第四季度60万澳元的直线租金收入损失

2024年的年度指导区间反映了公司对当前和未来市场状况的看法，包括对租金、入住率、利率以及运营和一般及管理费用的假设。该公司的指导方针并未考虑收益或损失的影响

处置、潜在减值或债务清偿成本（如果有）。无法保证公司的实际业绩不会大幅高于或低于这些预期。如果实际结果与这些假设有所不同，则公司的预期可能会发生变化。



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亮点

财报电话会议

•美国东部时间2024年8月2日星期五中午12点，医疗保健房地产信托计划举行电话会议，讨论收益业绩、季度活动、公司总体运营和行业趋势。

•同时，将通过 https://investors.healthcarerealty.com/corporate-profile/webcasts 的 “投资者关系” 部分向感兴趣的各方提供电话会议的网络直播。电话会议结束后，将在同一地址进行网络直播重播。

•实时电话会议访问详情：

◦国内免费电话：+1 404-975-4839 接入码 445920；

◦所有其他地点：+1 833-470-1428 接入码 445920。

•重播信息：

◦国内免费电话：+1 929-458-6194 接入码 752070；

◦所有其他地点：+1 866-813-9403 接入码 752070。



医疗地产			2024 年第二季度补充信息 7


重要事实 1
截至2024年6月30日


			属性

			673 处房产总计 3970 万平方英尺
			35 个州的 67 个市场
			92% 由医疗地产管理
			93% 的门诊医疗设施
			前 15 个市场的 NOI 占总收入的 60%


			资本化

			截至24年7月26日，企业价值为117亿美元
			截至24年7月26日，市值为66亿美元
			截至24年7月26日，已发行36670万股股票/单位
			37660万股摊薄后的已发行西澳股票
			每股0.31美元的季度股息
			BBB/baa2 标准普尔/穆迪
			截至24年7月26日，净负债占企业价值的43.8％
			净负债占调整后息税折旧摊销前利润的 6.4 倍

1 包括合资企业持有的房产。



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企业信息

Healthcare Realty（纽约证券交易所代码：HR）是一家房地产投资信托基金（REIT），拥有并经营医疗门诊大楼，主要位于市场领先的医院园区周围。该公司有选择地通过房地产收购和开发来扩大其投资组合。截至2024年6月30日，该公司在35个州投资了673处房地产，总面积为3970万平方英尺，企业价值约为112亿美元，定义为股票市值加上债务本金减去现金。该公司为其投资组合的92％提供了租赁和物业管理服务。


执行官员

托德·J·梅雷迪思
总裁兼首席执行官

小约翰·布莱恩特
执行副总裁兼总法律顾问

J. 克里斯托弗·道
执行副总裁兼首席财务官

罗伯特 E. 赫尔
执行副总裁-投资

朱莉·F·威尔逊
执行副总裁-运营


			分析师报道

			BMO 资本市场
			BTIG, LLC
			花旗研究
			德意志银行证券
			绿街顾问有限公司
			摩根大通证券有限责任公司
			杰富瑞集团有限责任公司
			KeyBanc 资本市场公司
			雷蒙德·詹姆斯律师事务所
			丰业银行
			Wedbush 证券
			富国银行证券有限责任公司


董事会

J. Knox Singleton

医疗保健房地产信托公司董事长

Inova Health System退休首席执行官

托德·J·梅雷迪思

总裁兼首席执行官

医疗保健房地产信托公司

约翰 V. Abbott

退休首席执行官

通用电气公司航空资产管理集团

南希·H·阿吉

总裁兼首席执行官

Carilion 诊所

托马斯·博贾利安

退休的美国房地产主管

Cohen & Steers

Vicki U Booth

总裁兼董事会主席

Ueberroth 家庭基金会

Ajay Gupta

首席执行官

医生康复网络

詹姆斯·J·基尔罗伊

总裁兼投资组合经理

威利斯投资顾问

Jay P. Leupp

管理合伙人兼高级投资组合经理

Terra Firma 资产管理有限责任公司

彼得·F·莱尔

执行副总裁

医疗管理协会有限公司

康斯坦斯·B·摩尔

退休的总裁兼首席执行官

BRE 地产有限公司

克里斯坦·M·巴斯克斯

退休的医疗保健主管

大卫·埃默里（1944-2019）

名誉主席

医疗保健房地产信托公司



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资产负债表
金额以千计，每股数据除外


资产

	2024 年第二季度	2024 年第一季度	2023 年第四季度	2023 年第三季度	2023 年第 2 季度
不动产
土地	1,287,532 美元	1,342,895 美元	1,343,265 美元	1,387,821 美元	1,424,453 美元
建筑物和改进	10,436,218	10,902,835	10,881,373	11,004,195	11,188,821
租赁无形资产	764,730	816,303	836,302	890,273	922,029
个人财产	12,501	12,720	12,718	12,686	12,615
投资于应收账款融资，净额	122,413	122,001	122,602	120,975	121,315
为租赁使用权资产融资	81,401	81,805	82,209	82,613	83,016
在建工程	97,732	70,651	60,727	85,644	53,311
持有待开发的土地	59,871	59,871	59,871	59,871	78,411
房地产投资总额	12,862,398	13,409,081	13,399,067	13,644,078	13,883,971
减去累计折旧和摊销	(2,427,709)	(2,374,047)	(2,226,853)	(2,093,952)	(1,983,944)
房地产投资总额，净额	10,434,689	11,035,034	11,172,214	11,550,126	11,900,027
现金及现金等价物 1	137,773	26,172	25,699	24,668	35,904

待售资产，净额	34,530	30,968	8,834	57,638	151
经营租赁使用权资产	261,976	273,949	275,975	323,759	333,224
对未合并合资企业的投资	374,841	309,754	311,511	325,453	327,245
其他资产、净资产和商誉	559,818	605,047	842,898	822,084	797,796
总资产	11,803,627 美元	12,280,924 美元	12,637,131 美元	13,103,728 美元	13,394,347 美元

负债和股东权益

	2024 年第二季度	2024 年第一季度	2023 年第四季度	2023 年第三季度	2023 年第 2 季度
负债
应付票据和债券	5,148,153 美元	5,108,279 美元	4,994,859 美元	5,227,413 美元	5,340,272 美元
应付账款和应计负债	195,884	163,172	211,994	204,947	196,147
待售物业的负债	1,805	700	295	3,814	222
经营租赁负债	230,601	229,223	229,714	273,319	278,479
融资租赁负债	75,199	74,769	74,503	74,087	73,629
其他负债	177,293	197,763	202,984	211,365	219,694
负债总额	5,828,935	5,773,906	5,714,349	5,994,945	6,108,443


可赎回的非控制性权益	3,875	3,880	3,868	3,195	2,487

股东权益
优先股，面值0.01美元；授权20万股	—	—	—	—	—
普通股，面值0.01美元；授权1,000,000股	3,643	3,815	3,810	3,809	3,808
额外的实收资本	9,340,028	9,609,530	9,602,592	9,597,629	9,595,033
累计其他综合收益（亏损）	6,986	4,791	(10,741)	17,079	9,328
归属于普通股股东的累计净收益	574,178	717,958	1,028,794	1,069,327	1,137,171
累计分红	(4,037,693)	(3,920,199)	(3,801,793)	(3,684,144)	(3,565,941)
股东权益总额	5,887,142	6,415,895	6,822,662	7,003,700	7,179,399
非控股权益	83,675	87,243	96,252	101,888	104,018
权益总额	5,970,817	6,503,138	6,918,914	7,105,588	7,283,417
负债和股东权益总额	11,803,627 美元	12,280,924 美元	12,637,131 美元	13,103,728 美元	13,394,347 美元

2024年第12季度的现金及现金等价物包括现金托管账户中持有的9,600万美元收益，该投资组合于2024年6月28日结束，公司于2024年7月1日收到。



医疗地产			2024 年第二季度补充信息 10


损益表
以千美元计




	2024 年第二季度	2024 年第一季度	2023 年第四季度	2023 年第三季度	2023 年第 2 季度
收入
租金收入 1	308,135 美元	318,076 美元	322,076 美元	333,335 美元	329,680 美元
利息收入	3,865	4538	4,422	4,264	4,233
其他操作	4,322	4,191	3,943	4,661	4,230
	316,322	326,805	330,441	342,260	338,143
开支
物业运营	117,719	121,078	121,362	131,639	125,395
一般和行政	14,002	14,787	14,609	13,396	15,464
对物品进行标准化 2	—	—	(1,445)	—	(275)
将一般和行政管理标准化	14,002	14,787	13,164	13,396	15,189
交易成本	431	395	301	769	669
与合并相关的成本	—	—	1,414	7,450	(15,670)
折旧和摊销	173,477	178,119	180,049	182,989	183,193
	305,629	314,379	317,735	336,243	309,051
其他收入（支出）
不计入合并相关公允价值的利息支出	(52,393)	(50,949)	(52,387)	(55,637)	(54,780)
与合并相关的公允价值调整	(10,064)	(10,105)	(10,800)	(10,667)	(10,554)
利息支出	(62,457)	(61,054)	(63,187)	(66,304)	(65,334)
出售房地产和其他资产的收益	38,338	22	20,573	48,811	7,156
偿还债务的收益	—	—	—	62	—
房地产资产减值和信用损失准备金	(132,118)	(15,937)	(11,403)	(56,873)	(55,215)
商誉减值	—	(250,530)	—	—	—
未合并合资企业的股权损失	(146)	(422)	(430)	(456)	(17)
利息和其他（支出）收入，净额	(248)	275	65	139	592
	(156,631)	(327,646)	(54,382)	(74,621)	(112,818)
净（亏损）收入	美元 (145,938)	$ (315,220)	美元 (41,676)	$ (68,604)	美元 (83,726)
归属于非控股权益的净亏损（收益）	2,158	4,384	1,143	760	967
归属于普通股股东的净（亏损）收益	美元 (143,780)	美元 (310,836)	$ (40,533)	$ (67,844)	美元 (82,759)

普通股每股基本收益	美元 (0.39)	美元 (0.82)	美元 (0.11)	美元 (0.18)	美元 (0.22)
摊薄后的每股普通股收益	美元 (0.39)	美元 (0.82)	美元 (0.11)	美元 (0.18)	美元 (0.22)

加权平均已发行普通股——基本	372,477	379,455	379,044	378,925	378,897
已发行普通股的加权平均值——摊薄 3	372,477	379,455	379,044	378,925	378,897

收入表补充信息

2024 年第二季度

2024 年第一季度

2023 年第四季度

2023 年第三季度

2023 年第 2 季度

利息收入

融资应收账款

2,094 美元

2,117 美元

2,132 美元

2,002 美元

2,053 美元

抵押贷款和夹层贷款利息

1,771

2,421

2,290

2,262

2,180

总计

3,865 美元

4,538 美元

4,422 美元

4,264 美元

4,233 美元

其他营业收入

停车收入

2,463 美元

2,545 美元

2,392 美元

2,751 美元

2,370 美元

管理费和杂项收入

1,859

1,646

1,551

1,910

1,860

总计

4,322 美元

4,191 美元

3,943 美元

4,661 美元

4,230 美元

1Steward Health收入储备金的租金收入减少了300万美元。其中包括4月份的220万加元和5月份的申请前租金以及3月份的80万美元。此外，该公司还从租金收入中撤销了220万美元的直线应收租金。

2023 年第 24 季度的正常化项目包括遣散费，2023 年第二季度包括非常规法律费用。

3当存在亏损时，潜在的普通股不包括在摊薄后的每股收益的计算中，因为其影响将是每股反稀释金额。因此，该公司总计3,657,682套的OP不包括在内。



医疗地产			2024 年第二季度补充信息 11


FFO、标准化 FFO 和 FAD 1,2,3
以千美元计，每股数据除外




	2024 年第二季度	2024 年第一季度	2023 年第四季度	2023 年第三季度	2023 年第 2 季度
归属于普通股股东的净亏损	美元 (143,780)	美元 (310,836)	$ (40,533)	$ (67,844)	美元 (82,759)
摊薄后每股归属于普通股股东的净亏损 3	美元 (0.39)	美元 (0.82)	美元 (0.11)	美元 (0.18)	美元 (0.22)

房地产资产销售收益	$ (33,431)	$ (22)	$ (20,573)	美元 (48,811)	美元 (7,156)
房地产资产减值	120,917	15,937	11,403	56,873	55,215
房地产折旧和摊销	177,350	181,161	182,272	185,143	185,003
合伙单位的非控制性损失	(2,077)	(4,278)	(491)	(841)	(1,027)
未合并的合资企业折旧和摊销	4,818	4,568	4,442	4,421	4,412
FFO 调整	267,577 美元	197,366 美元	177,053 美元	196,785 美元	236,447 美元
每股普通股的FFO调整——摊薄后	0.71 美元	0.51 美元	0.46 美元	0.51 美元	0.62 美元
FFO	123,797 美元	美元 (113,470)	136,520 美元	128,941 美元	153,688 美元
普通股每股FFO——摊薄后4％	0.33 美元	美元 (0.30)	0.36 美元	0.34 美元	0.40 美元

交易成本	431	395	301	769	669
与合并相关的成本	—	—	1,414	7,450	(15,670)
租赁无形资产摊销	129	175	261	213	240

收到的非例行法律费用/被没收的款项	465	—	(100)	—	275
债务融资成本	—	—	—	(62)	—
遣散费	—	—	1,445	—	—
其他资产的信贷损失和收益，净额为5	8,525	—	—	—	—
商誉减值	—	250,530	—	—	—
与合并相关的公允价值调整	10,064	10,105	10,800	10,667	10,554
未合并的合资企业正规化项目 6	89	87	89	90	93
标准化 FFO 调整	19,703 美元	261,292 美元	14,210 美元	19,127 美元	美元 (3,839)
每股普通股的正常FFO调整——摊薄后	0.05 美元	0.68 美元	0.04 美元	0.05 美元	美元 (0.01)
标准化的 FFO	143,500 美元	147,822 美元	150,730 美元	148,068 美元	149,849 美元
普通股每股标准化FFO-摊薄后	0.38 美元	0.39 美元	0.39 美元	0.39 美元	0.39 美元

非房地产折旧和摊销	313	485	685	475	802
非现金利息摊销，净额 7	1,267	1,277	1,265	1,402	1,618
租金储备，净额 8	1,261	(151)	1,404	442	(54)
直线租金收入，净额	(6,799)	(7,633)	(7,872)	(8,470)	(8,005)
基于股票的薪酬	3,383	3,562	3,566	2,556	3,924
未合并的合资非现金项目 9	(148)	(122)	(206)	(231)	(316)
经非现金项目调整的标准化FFO	142,777	145,240	149,572	144,242	147,818
第二代 TI	(12,287)	(20,204)	(18,715)	(21,248)	(17,236)
租赁佣金已支付	(10,012)	(15,215)	(14,978)	(8,907)	(5,493)
建设资本	(12,835)	(5,363)	(17,393)	(14,354)	(8,649)
总维护资本支出	(35,134)	(40,782)	(51,086)	(44,509)	(31,378)
时尚	107,643 美元	104,458 美元	98,486 美元	99,733 美元	116,440 美元
季度股息和收益分配	118,627 美元	119,541 美元	118,897 美元	119,456 美元	119,444 美元
FFO wtd 平均已发行普通股——摊薄后 10	376,556	383,413	383,326	383,428	383,409

1运营资金（“FFO”）和每股FFO是NAReit采用的经营业绩衡量标准。NareIT将FFO定义为 “净收益（根据公认会计原则计算），不包括与房地产相关的折旧和摊销、出售某些房地产资产的损益、控制权变更产生的收益和亏损，以及减值直接归因于该实体持有的折旧房地产价值减少时某些实物资产和投资的减值减记。”

2FFO、标准化FFO和可供分配的资金（“FAD”）不代表根据公认会计原则确定的经营活动产生的现金，也不一定表示可用于满足现金需求的现金。不应将FFO、正常化FFO和FAD视为可归属于普通股股东的净收益的替代方案，以此作为公司经营业绩的指标，也不得将其作为衡量流动性的现金流的替代方案。

3当存在亏损时，潜在的普通股不包括在摊薄后的每股收益的计算中，因为其影响将是每股反稀释金额。

4对于2024年第一季度，基本加权平均已发行普通股是计算每股时使用的分母。

5包括1,120万美元的信用损失准备金和220万美元的上期Steward Health直线租金注销，被其他资产的490万美元收益所抵消。

6包括公司在与未合并的合资企业相关的正常化项目（例如租赁无形资产以及收购和追求成本）中所占的比例份额。

7包括递延融资成本、折扣和保费的摊销，以及非现金融资应收账款摊销。

2024年第82季度包括与3月份Steward Health收入储备金相关的80万美元。

9包括公司在直线租金、净额和租金储备中所占的比例份额，净额与未合并合资企业相关的净额。

10公司采用库存股法，其中包括截至2024年6月30日的三个月中未偿还的420,687笔非既得股份奖励的稀释效应。还包括3,657,682个未偿还的OP单位的摊薄影响。



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资本资金和承诺
以千美元计，每股数据除外


收购和再开发资金
	2024 年第二季度		2024 年第一季度		2023 年第四季度		2023 年第三季度		2023 年第 2 季度
收购 1	$—		$—		$—		11,450 美元		$—
重建/开发 2	44,796		21,580		32,272		30,945		32,068
第一代 TI 和收购资本支出 3	13,010		12,421		7,632		9,013		10,258

维护资本支出资金
	2024 年第二季度		2024 年第一季度		2023 年第四季度		2023 年第三季度		2023 年第 2 季度

第二代 TI	12,287 美元		20,204 美元		18,715 美元		21,248 美元		17,236 美元
租赁佣金已支付	10,012		15,215		14,978		8,907		5,493
建设资本	12,835		5,363		17,393		14,354		8,649
	35,134 美元		40,782 美元		51,086 美元		44,509 美元		31,378 美元
现金 NOI 的百分比
第二代 TI	6.2	%	10.1	%	9.2	%	10.4	%	8.3	%
租赁佣金已支付	5.0	%	7.6	%	7.3	%	4.4	%	2.6	%
建设资本	6.5	%	2.7	%	8.5	%	7.0	%	4.2	%
	17.7	%	20.4	%	25.0	%	21.8	%	15.1	%

租赁承诺 4
	2024 年第二季度		2024 年第一季度		2023 年第四季度		2023 年第三季度		2023 年第 2 季度
续订
平方英尺	788,862		1,454,998		582,239		625,762		638,587
第二代 Ti/平方英尺/租赁年份	1.81 美元		2.39 美元		1.89 美元		1.76 美元		1.64
租赁佣金/平方英尺/租赁年份	1.33 美元		0.90 美元		1.66 美元		1.48 美元		1.19 美元
续订承诺占年度净租金的百分比	13.6	%	13.8	%	12.7	%	13.1	%	12.8	%
WalT（以月为单位）5	52.3		60.5		43.1		42.1		56.7

新租约
平方英尺	252,795		337,357		315,243		344,524		205,565
第二代 Ti/平方英尺/租赁年份	6.90 美元		7.32 美元		5.98 美元		5.57 美元		7.11 美元
租赁佣金/平方英尺/租赁年份	1.98 美元		1.68 美元		1.72 美元		1.81 美元		1.40 美元
新租赁承诺占年度净租金的百分比	43.3	%	42.8	%	33.4	%	32.1	%	45.0	%
WalT（以月为单位）5	82.6		92.8		90.2		85.8		81.3

全部
平方英尺	1,041,657		1,792,355		897,482		970,286		844,152


租赁承诺占年度净租金的百分比	22.6	%	20.5	%	21.9	%	22.6	%	21.7	%
WalT（以月为单位）5	59.6		66.6		59.6		57.6		62.7

1收购包括通过合资企业按公司所有权百分比收购的房产。

2再开发资金包括重建/开发、开发竣工和不稳定物业的资本支出。

3收购资本支出包括作为近期收购的一部分承保的短期资金。不包括重建/开发的第一代租户改善。

4反映了本季度开始的租约。不包括最近收购或处置的房产、开发竣工、在建工程、待开发土地、公司财产、重建物业、不稳定的房产、计划处置和归类为待售资产。

5WALT = 加权平均租赁期限。



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债务指标1
以千美元计


截至2024年6月30日的负债摘要
	本金余额	余额 1	到期日 2	到期月数 2	利息支出	合同利息支出	合同费率		有效费率		调整后的公允价值合并
高级笔记	25万美元	249,674 美元	5/1/2025	10	2,470 美元	2,422 美元	3.88	%	4.12	%
	60万	582,873	8/1/2026	25	7,189	5,251	3.50	%	4.94	%	Y
	50 万	485,889	2027 年 7 月 1 日	36	5,775	4,688	3.75	%	4.76	%	Y
	300,000	297,726	2028 年 1 月 15 日	43	2,785	2719	3.63	%	3.85	%
	650,000	580,666	2030 年 2 月 15 日	68	7,666	5,037	3.10	%	5.30	%	Y
	299,500	296,984	3/15/2030	69	1,928	1,797	2.40	%	2.72	%
	299,785	296,086	3/15/2031	81	1,592	1,536	2.05	%	2.25	%
	800,000	658,263	3/15/2031	81	8,400	4,000	2.00	%	5.13	%	Y
	3,699,285 美元	3,448,161 美元		53	37,805 美元	27,450 美元	2.97	%	4.44	%
定期贷款	25万美元	249,659 美元	2025 年 7 月 20 日	13	5,434 美元	5,434 美元	SOFR + 1.04%		6.37	%
	20 万	199,750	5/31/2026	23	3,217	3,217	SOFR + 1.04%		6.37	%
	15万	149,716	6/1/2026	23	2,413	2,413	SOFR + 1.04%		6.37	%
	300,000	299,970	10/31/2026	28	4,825	4,825	SOFR + 1.04%		6.37	%
	20 万	199,571	7/20/2027	36	3,217	3,217	SOFR + 1.04%		6.37	%
	300,000	298,498	2028 年 1 月 20 日	42	4,825	4,825	SOFR + 1.04%		6.37	%
	1,400,000 美元	1,397,164 美元		28	23,931 美元	23,931 美元			6.37	%
15亿美元的信贷额度	25万美元	25万美元	10/31/2027	40	2,081 美元	2,081 美元	SOFR + 0.94%		6.28	%

抵押贷款	53,005 美元	52,828 美元	各种各样的	19	530 美元	539 美元	4.05	%	4.18	%
	5,402,290 美元	5,148,153 美元		44	64,347 美元	54,001 美元	4.01	%	5.05	%	2,550,000 美元
减少现金	(137,773)
净负债	5,264,517 美元
利率互换					(3,803)	(3,803)
利息成本资本					(974)	—
无抵押信贷额度费和递延融资成本					1,945	758

为使用权资产摊销融资					942	—
					62,457 美元	50,956 美元


截至2024年6月30日的债务到期日程表
	本金付款
	银行贷款	高级笔记	抵押贷款票据		总计	WA 费率
2024			7,726 美元		7,726 美元	4.10	%
2025	25万美元	25万美元	16,375		516,375	5.09	%
2026	650,000	60万	28,904		1,278,904	4.95	%
2027	450,000	50 万			950,000	4.97	%
2028	300,000	300,000			60万	5.00	%

此后		2,049,285			2,049,285	2.41	%
总计	1,650,000 美元	3,699,285 美元	53,005 美元		5,402,290 美元	4.01	%
净负债					5,264,517 美元
固定利率债务余额	1,075,000 美元	3,699,285 美元	53,005 美元		4,827,290 美元
固定利率债务百分比，扣除现金			92	%
公司在合资企业净负债中所占份额		20,299 美元


利率互换
成熟	金额	固定软速率
2026 年 5 月	275,000 美元	3.74	%
2026 年 6 月	150,000	3.83	%
2026 年 12 月	150,000	3.84	%
2027 年 6 月	200,000	4.27	%
2027 年 12 月	300,000	3.93	%
截至 2024 年 6 月 30 日	1,075,000 美元	3.92	%

1余额在扣除折扣、公允价值调整和递延融资成本后反映出来，包括保费。

2 包括扩展选项。



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债务契约和流动性
以千美元计


截至2024年6月30日的精选金融债务契约 1
	计算	要求	每笔债务契约
循环信贷额度和定期贷款
杠杆比率	债务总额/总资本	不大于 60%	39.3	%
安全杠杆比率	有担保债务总额/总资本	不大于 30%	0.4	%
未支配杠杆比率	无抵押债务/无担保房地产	不大于 60%	42.6	%
固定费用覆盖率	息税折旧摊销前利润/固定费用	不小于 1.50 倍	3.1x
无担保覆盖率	无抵押息税折旧摊销前利润/无担保利息	不小于 1.75 倍	3.1x
资产投资	未改良土地、合资企业和抵押贷款/总资产	不大于 35%	9.9	%

高级票据
债务总额的产生	债务总额/总资产	不大于 60%	39.4	%
产生任何留置权担保的债务	有担保债务/总资产	不大于 40%	0.4	%
维持无担保资产总额	未抵押资产/无抵押债务	不低于 150%	251.2	%
还本付息覆盖范围	息税折旧摊销前利润/利息费用	不小于 1.5 倍	3.1x

其他
净负债占调整后息税折旧摊销前利润 2	净负债（债务减去现金）/调整后的息税折旧摊销前利润	不是必需的	6.6 倍
按调整后的息税折旧摊销前利润计算净负债的运行利率 4	运行利率净负债（债务减去现金）/调整后的息税折旧摊销前利润 4	不是必需的	6.4 倍
净负债与企业价值之比 3	净债务/企业价值	不是必需的	45.8	%


流动性来源

现金			137,773 美元
无抵押信贷额度的可用性			1,250,000
合并未支配资产（总额）5			12,752,707

1不包括公司各种债务协议所要求的所有财务和非财务契约和限制。财务指标包括公司在未合并合资企业中的比例份额（视情况而定）。

2净负债包括公司在未合并合资企业净负债中所占的份额。调整后息税折旧摊销前利润的对账情况见第25页。

3基于2024年6月28日16.48美元的收盘价以及包括已发行OP单位在内的367,984,916股已发行股票。

4运行利率净负债与调整后息税折旧摊销前利润之比反映了额外资产出售和合资交易的预期收益。

52024年第二季度按年计算的未支配资产净资产净值为7.64亿美元。



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合资与处置活动
以千美元计


合资企业和处置活动
位置	计数	类型	关闭	平方英尺	已租用百分比		销售价格		收益	保留的所有权百分比
纽约州奥尔巴尼	1	暴徒	4/1/2024	14,800	—	%	725 美元		725 美元	—
德克萨斯州圣安吉洛	1	暴徒	4/12/2024	24,580	100	%	5,085		5,085	—
德克萨斯州休斯顿	1	暴徒	5/20/2024	37,040	5	%	250		250	—
KKR 合资企业 1	10	暴徒	5/23/2024	556,274	99	%	284,348		227,478	20	%
科罗拉多州丹佛	1	暴徒	5/30/2024	37,130	100	%	19,000		19,000	—
KKR 合资企业 1	1	暴徒	6/6/2024	129,879	100	%	54,858		43,886	20	%
明尼阿波利斯市	1	暴徒	6/21/2024	50,291	23	%	1,082		1,082	—
北卡罗来纳州格林斯伯勒/罗利 2	9	暴徒	6/28/2024	309,424	97	%	99,518		99,518	—
年初至今的总处置活动	25			1,159,418	91	%	464,866 美元		397,024 美元
平均资本化率 3							6.6	%

。

1该公司将以下MOB出售给合资企业，保留20％的所有权：北卡罗来纳州罗利、纽约州纽约、宾夕法尼亚州费城、乔治亚州亚特兰大和德克萨斯州奥斯汀各有一家；洛杉矶有两家暴民，华盛顿州西雅图有四家。

2该公司在一次交易中向单一买家出售了位于北卡罗来纳州格林斯伯勒的七辆MOB和位于北卡罗来纳州罗利的两辆非集群单租户暴徒。

3Cap 利率表示到位现金 NOI 除以销售价格。



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合资企业
以千美元计


投资组合
				2024 年第二季度
合资企业	所有权权益	房产数量	平方英尺	占用		NOI	NOI At SHARE	SAME STORE NOI 在共享中
Nuveen	50%	21	1,053,773	85	%	5,117 美元	2,562 美元	2,562 美元
世邦魏理仕	20%	4	283,880	71	%	1,655	331	331
KKR	20%	11	686,153	99	%	2,635	527	—
其他 1	46%	9	611,747	95	%	4,471	2,084	1,960
总计		45	2,635,553	89	%	13,878 美元	5,504 美元	4,853 美元


资产负债表
合资企业	房地产投资 2	债务 2	股票债务	利率
Nuveen	448,979 美元	$—	$—	—
世邦魏理仕	135,346	—	—	—
KKR	314,506	—	—	—
其他 1	244,407	69,100	27,640	5.3	%
总计	1,143,238 美元	69,100 美元	27,640 美元	5.3	%
按合资公司份额计算的净负债	20,299 美元

1 包括一家合并的合资企业和两家未合并的合资企业。所有权百分比根据投资进行加权。

2代表合资企业100％的房地产资产和债务。



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重建/开发活动
以千美元计


重建/开发项目
市场	相关的卫生系统		正方形英尺		当前租赁百分比		预算	完成成本	预计完工/初始租约开始时间
积极发展
北卡罗来纳州罗利	UNC REX Health		120,694		42	%	52,600 美元	11,767 美元	2024 年第四季度
亚利桑那州凤凰	荣誉健康		101,000		80	%	58,000	16,525	2024 年第四季度
德克萨斯州沃思堡 1	贝勒·斯科特和怀特		101,000		40	%	9,640	1,649	2026 年第一季度
全面发展			322,694		53	%	120,240 美元	29,941 美元
预计稳定收益率-6.5%-8.0%
竣工后的预计稳定期-12-36 个月

积极重建
华盛顿特区	Inova 健康		259,290		85	%	17,557 美元	7,082 美元	2024 年第四季度
德克萨斯州休斯顿	HCA		314,861		62	%	30,000	21,860	2025 年第四季度
北卡罗来纳州夏	诺万特健康		169,135		76	%	18,700	9,869	2026 年第一季度
华盛顿特区	Inova 健康		57,323		66	%	10,078	3,864	2026 年第一季度
全面重建			800,609		73	%	76,335 美元	42,675 美元
已占用百分比					65	%
预计稳定收益率-9.0％-12.0％
竣工后的预计稳定期-12-36 个月

活跃的重建/开发项目总数		1,123,303	67	%	196,575 美元		72,616 美元

1预算和待完成成本代表公司在开发项目中的预期份额。该开发项目的总成本为4,820万美元，其中约3,860万美元预计将由机构投资者通过合资企业提供资金。



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投资组合 1,2
以千美元计


市场
		计数	平方英尺										全资拥有

市场	MSA 等级		暴徒		住院患者		办公室		全资拥有		合资企业	总计	占总量的百分比		NOI 的累积百分比
德克萨斯州达拉斯	4	50	3,230,488		146,519		199,800		3,576,807		226,076	3,802,883	9.4	%	9.4	%
华盛顿州西雅图	15	29	1,402,890						1,402,890		189,611	1,592,501	5.7	%	15.1	%
德克萨斯州休斯顿	5	30	2,314,095		67,500				2,381,595			2,381,595	5.0	%	20.1	%
北卡罗来纳州夏	22	32	1,792,908						1,792,908			1,792,908	4.6	%	24.7	%
科罗拉多州丹佛	19	34	1,743,689				93,869		1,837,558		116,616	1,954,174	4.1	%	28.8	%
乔治亚州亚特兰大	9	27	1,375,178						1,375,178		47,963	1,423,141	3.9	%	32.7	%
加利福尼亚州洛杉矶	2	30	950,269		63,000				1,013,269		786,520	1,799,789	3.8	%	36.5	%
麻州波士顿	11	17	806,410						806,410			806,410	3.5	%	40.0	%
佛罗里达州迈阿密	7	18	1,196,531						1,196,531			1,196,531	3.3	%	43.3	%
田纳西州纳什维	36	13	1,241,872				108,691		1,350,563			1,350,563	3.1	%	46.4	%
亚利桑那州凤凰	10	35	1,512,304						1,512,304			1,512,304	3.1	%	49.5	%
佛罗里达州坦帕	18	19	971,975						971,975			971,975	2.8	%	52.3	%
北卡罗来纳州罗利	42	27	986,403						986,403		75,494	1,061,897	2.7	%	55.0	%
印第安纳波利斯	33	41	1,162,955		61,398				1,224,353		273,479	1,497,832	2.6	%	57.6	%
田纳西州孟菲斯	43	11	802,221		54,416				856,637			856,637	2.1	%	59.7	%
伊利诺州芝加哥	3	6	607,845						607,845			607,845	2.0	%	61.7	%
纽约，纽约	1	15	647,004						647,004		57,411	704,415	2.0	%	63.7	%
德克萨斯州奥斯汀	29	12	657,575						657,575		129,879	787,454	2.0	%	65.7	%
加利福尼亚州旧金山	12	9	452,666						452,666		110,865	563,531	1.9	%	67.6	%
夏威夷州檀香山	56	6	439,500						439,500			439,500	1.9	%	69.5	%
其他（47 个市场）		212	10,235,057		540,974		1,228,363		12,004,394		621,639	12,626,033	30.5	%	100.0	%
总计		673	34,529,835		933,807		1,630,723		37,094,365		2,635,553	39,729,918	100.0	%
房产数量			605		15		8		628		45	673
占平方英尺的百分比			93.1	%	2.5	%	4.4	%	100.0	%
% 多租户			86.3	%	—	%	64.3	%	83.2	%
投资			11,781,285 美元		436,145 美元		470,992 美元		12,688,422 美元
季度现金 NOI 2			173,492 美元		8,182 美元		5,756 美元		187,430 美元
现金 NOI 的百分比			92.6	%	4.4	%	3.0	%	100.0	%


按所有权和租户类型划分
	全资拥有				合资企业
	多租户		单租户			多租户		单租户		总计
房产数量	511		117			33		12		673
平方英尺	30,856,792		6,237,573			2,171,011		464,542		39,729,918
占平方英尺的百分比	77.6	%	15.7	%		5.5	%	1.2	%	100.0	%
投资 2	10,104,760 美元		2,583,662 美元			329,843 美元		94,441 美元		13,112,706 美元
季度现金 NOI 2	147,528 美元		39,902 美元			4,113 美元		1,390 美元		192,933 美元
现金 NOI 的百分比	76.5	%	20.7	%		2.1	%	0.7	%	100.0	%

1总投资和季度现金净资产净值反映在公司的所有权百分比上。租赁和建筑物级别的相关指标，例如建筑物平方英尺和占用率，反映在100％的建筑物上。

2不包括待售资产、待开发用地、在建工程和公司财产。



医疗地产			2024 年第二季度补充信息 19


卫生系统 1,2


MoB 投资组合
			建筑物平方英尺			楼房数量			由卫生系统租用	租赁平方英尺的百分比		租赁数量

卫生系统	系统等级 3	信用评级	开启/相邻 4	校外附属机构 5	总计		占总量的百分比
HCA	1	bbb-/baa3	2,068,375	779,288	2,847,663	42	9.1	%	813,694	2.7	%	130
共同精神	4	A-/A3	1,801,813	540,834	2,342,647	42	6.5	%	728,994	2.4	%	140
贝勒·斯科特和怀特	21	aa-/aa3	2,364,055	66,376	2,430,431	27	6.3	%	1,064,986	3.5	%	168
提升生命值	3	AA+/AA2	2,262,563	97,551	2,360,114	25	6.0	%	970,637	3.2	%	149
倡导健康	无	aa/aa3	790,317	496,198	1,286,515	20	4.4	%	1,083,740	3.6	%	101
Wellstar 健康系统	无	A+/A2	896,773	23,088	919,861	18	2.9	%	586,056	1.9	%	79
AdventHealt	11	aa/aa2	758,638	118,585	877,223	13	2.7	%	384,529	1.3	%	82
威斯康星大学医学院（西雅图）	91	AA+/AAA	461,363	125,543	586,906	9	2.6	%	282,014	0.9	%	31
三一健康	7	aa-/aa3	830,772	184,318	1,015,090	14	2.5	%	542,027	1.8	%	73
特尼特医疗公司	6	B+/B1	884,029	238,375	1,122,404	17	2.4	%	300,723	1.0	%	58
浸信会纪念医疗保健	89	A-2/--	544,122	252,414	796,536	10	2.2	%	430,663	1.4	%	53
社区卫生系统	8	CCC+/CAA2	785,169	—	785,169	16	2.1	%	353,558	1.2	%	45
塔夫茨医学	无	bbb-/	252,087	—	252,087	2	1.8	%	252,087	0.8	%	2
加州大学健康分校	无	aa/aa2	477,272	—	477,272	9	1.6	%	30,080	0.1	%	11
夏威夷太平洋健康	181	--/A1	173,502	124,925	298,427	3	1.6	%	98,398	0.3	%	39
WakeMed	185	--/A2	380,141	101,597	481,738	14	1.5	%	144,265	0.5	%	21
旗帜健康	24	AA-/--	749,075	31,039	780,114	24	1.5	%	126,553	0.4	%	33
普罗维登斯健康与服务	5	A/A2	277,474	31,601	309,075	7	1.5	%	111,557	0.4	%	24
Bon Secours 卫生系统	22	A+/A2	405,945	—	405,945	6	1.4	%	242,817	0.8	%	50
萨特健康	12	A+/A1	175,591	76,507	252,098	3	1.3	%	93,229	0.3	%	19
Overlake 健康系统	291	bbb+/baa2	230,710	—	230,710	3	1.2	%	61,218	0.2	%	5
其他（69 信用评级）			6,129,159	3,661,590	9,790,749	190	27.6	%	4,109,395	13.6	%
小计-信用评级 6			23,698,945	6,949,829	30,648,774	514	90.7	%	12,811,220	42.3	%
其他非信用评级 7			1,042,749	470,851	1,513,600	34	4.3	%	878,872	2.9	%
校外非附属机构 8			—	2,367,461	2,367,461	57	5.0	%	—	—	%
全资拥有			24,741,694	9,788,141	34,529,835	605	100.0	%	13,690,092	45.2	%
合资企业			1,749,093	660,384	2,409,477
总计			26,490,787	10,448,525	36,939,312

1总投资和季度现金净资产净值反映在公司的所有权百分比上。租赁和建筑物级别的相关指标，例如建筑物平方英尺和占用率，反映在100％的建筑物上。

2不包括在建工程和归类为待售资产。

3根据现代医疗保健的医疗保健系统财务数据库按收入排名。

4该公司将相邻房产定义为距离医院园区不超过0.25英里。

5包括卫生系统租用财产20％或以上的股权和/或距离医院园区不到2英里的校外建筑物。

6按平方英尺计算，82％是关联的，40％由投资级评级的医疗保健提供商租用。

7包括 34 处与医院系统相关的未评级房产。Steward Health租赁了58万平方英尺的面积，占公司总ABR的1.6％。

8 包括卫生系统租用的不超过 20% 且距离医院园区超过两英里的校外建筑物。



医疗地产			2024 年第二季度补充信息 20


MoB 靠近医院 1,2,3


按地点划分的 MoB

	房产数量	平方英尺	总计		土地租赁百分比
在校园里	232	17,984,131	48.7	%	77.6	%
毗邻 4 号校区	179	8,506,656	23.0	%	15.2	%
总数/相邻	411	26,490,787	71.7	%	57.6	%
校外-附属机构 5	172	7,947,703	21.5	%	17.5	%
校外	60	2,500,822	6.8	%	9.4	%
	643	36,939,312	100.0	%	45.7	%
全资拥有	605	34,529,835
合资企业	38	2,409,477


按集群 6 划分的 MoB

	总计				以医院为中心 7
	房产数量	平方英尺	MoB 平方英尺的百分比		房产数量	平方英尺	MoB 平方英尺的百分比
聚集	466	25,905,434	70.1	%	383	22,585,090	72.4	%
非集群	177	11,033,878	29.9	%	122	8,606,370	27.6	%
总计	643	36,939,312	100.0	%	505	31,191,460	100.0	%

1总投资和季度现金净资产净值反映在公司的所有权百分比上。租赁和建筑物级别的相关指标，例如建筑物平方英尺和占用率，反映在100％的建筑物上。

2包括合资房产，不包括在建工程和归类为待售资产。

3邻近医院园区包括配有住院床位的急诊医院。该公司不将住院康复医院（IRF）、专业护理机构（SNF）或长期急诊医院（LTACH）视为用于距离计算的医院园区。

4该公司将相邻房产定义为距离医院园区不超过0.25英里。

5包括卫生系统租用财产20％或以上的股权和/或距离医院园区不到2英里的校外建筑物。

6A 集群定义为在两英里的地理半径内至少有两个属性。该公司认为，集群可以提高运营效率和更多的本地租赁知识，从而加速NOI的增长。

7 包括位于医院园区两英里范围内的建筑物。



医疗地产			2024 年第二季度补充信息 21


租赁到期日和入住率 1,2


租赁到期时间表
		平方英尺												全资租赁的数量
		全资和合资企业
		多租户 3		单租户		总计		占总数的百分比		合资企业		全资拥有
逐月		457,605		24,996		482,601		1.4	%	13,136		469,465		181
2024 年第三季度		1,093,706		380,276		1,473,982		4.2	%	130,683		1,343,299		338
2024 年第四季度		1,039,667		104,517		1,144,184		3.3	%	41,074		1,103,110		300
2025		4,165,471		950,537		5,116,008		14.7	%	274,188		4,841,820		1,229
2026		3,951,704		304,579		4,256,283		12.2	%	184,641		4,071,642		1,061
2027		3,796,648		1,023,495		4,820,143		13.8	%	257,369		4,562,774		1,022
2028		3,179,896		610,332		3,790,228		10.9	%	161,658		3,628,570		848
2029		2,576,498		846,555		3,423,053		9.8	%	378,111		3,044,942		635
2030		1,884,093		729,095		2,613,188		7.5	%	159,421		2,453,767		364
2031		1,268,246		236,689		1,504,935		4.3	%	101,919		1,403,016		286
2032		1,848,475		368,172		2,216,647		6.4	%	168,109		2,048,538		298
2033		984,154		177,327		1,161,481		3.3	%	128,433		1,033,048		202
此后		2,129,942		732,975		2,862,917		8.1	%	363,840		2,499,077		323
总占用量		28,376,105		6,489,545		34,865,650		87.8	%	2,362,582		32,503,068		7,087
建筑物总数		33,027,803		6,702,115		39,729,918				2,635,553		37,094,365
占用率		85.9	%	96.8	%	87.8	%			89.6	%	87.6	%
已租用%		87.6	%	97.6	%	89.3	%			90.0	%	89.3	%
WALTR（4 个月）	49.3	63.9		52.0						50.5
WalT（月）4	92.8	136.6		100.9						99.7


季度租赁活动 5
	多租户		单租户		总计
	吸收活性	平方英尺	吸收活性	平方英尺	吸收活性	平方英尺
占用的平方英尺，周期初		28,505,413		6,702,485		35,207,898
处置物和持有待售资产		(251,232)		(212,940)		(464,172)
到期和提前休假	(1,100,109)		(78,584)		(1,178,693)
续约、修订和延期	855,246		78,584		933,830
新的租约开始了	366,787		—		366,787
吸收		121,924		—		121,924
占用的平方英尺，期末		28,376,105		6,489,545		34,865,650

1总投资和季度现金净资产净值反映在公司的所有权百分比上。租赁和建筑物级别的相关指标，例如建筑物平方英尺和占用率，反映在100％的建筑物上。

2除非另有说明，否则不包括用于开发的土地、在建工程、公司财产和归类为待售的资产。

3全资多租户投资组合的平均租赁面积为3,895平方英尺。

4WALTR = 加权平均剩余租期；WalT = 加权平均租赁期限。

5不包括月度活动，直到签订租期续约或租户离职为止。



医疗地产			2024 年第二季度补充信息 22


租赁统计 1,2


同店续订 2
	2024 年第二季度		年初至

MoB 现金租赁利差 3	2.9	%	3.4	%

MoB 现金租赁利差分配
	9.7	%	6.2	%
0-3% 的点差	5.4	%	8.7	%
3-4% 的点差	60.5	%	56.3	%
> 4% 的点差	24.4	%	28.8	%
总计	100.0	%	100.0	%

MoB 租户留存率	85.5	%	85.1	%


就地合同平均增长率 4
	多租户				单租户				总计
	% 增长		的百分比基本租金		% 增长		的百分比基本租金		% 增长		的百分比基本租金
同一家商店 2	2.87	%	75.2	%	2.50	%	18.9	%	2.79	%	94.1	%
收购	2.91	%	2.1	%	2.38	%	0.6	%	2.79	%	2.8	%
其他 5	2.80	%	3.1	%	2.00	%	0.1	%	2.78	%	3.2	%
总计	2.87	%	80.4	%	2.50	%	19.6	%	2.79	%	100.1	%
自动扶梯类型
已修复	2.84	%	96.9	%	2.54	%	88.5	%	2.78	%	95.3	%
消费物价指数	3.80	%	3.1	%	2.21	%	11.5	%	3.04	%	4.7	%


相同的商店类型和所有权结构 2
	多租户		单租户		总计
租户类型
医院	46.3	%	68.5	%	50.5	%
医生等	53.7	%	31.5	%	49.5	%

租赁结构
格罗斯	9.0	%	1.3	%	7.6	%
修改后的总额	30.9	%	10.5	%	27.1	%
网	60.1	%	65.4	%	61.1	%
绝对净值 6	—	%	22.8	%	4.3	%

所有权类型
地面租赁	44.6	%	38.6	%	43.6	%
费用很简单	55.4	%	61.4	%	56.4	%


按规模划分的租赁数量 7
租赁平方英尺	租赁数量	沃尔特	沃尔特尔
0-2,500	3,649	70.9	37.1
2,501-5,000	1,795	81.4	41.5
5,001-7,500	621	91.5	45.8
7,501-10,000	351	98.1	53.6
10,001 +	671	118.5	58.8
租赁总数	7,087	99.7	50.5

1总投资和季度现金净资产净值反映在公司的所有权百分比上。租赁和建筑物级别的相关指标，例如建筑物平方英尺和占用率，反映在100％的建筑物上。

2同店物业是指在所列的同比比较期内已纳入运营的房产。因此，同店物业不包括最近收购或处置的房产、归类为待售或待售的房产、正在重建的房产以及新开发或开发的房产。

3年迄今为止，不包括67,500平方英尺的非暴民续约。

4不包括租赁期限为一年或更短的租赁。

5 包括重建物业、开发竣工和合资企业。

6租户通常负责运营费用和资本债务。

7不包括合资企业、待开发土地、在建工程、公司财产和归类为待售资产。



医疗地产			2024 年第二季度补充信息 23


同一家商店 1,2
以千美元计，每平方英尺数据除外


总现金流量
	占总净资产净值的百分比		2024 年第二季度		2024 年第一季度		2023 年第 2 季度		同比变化百分比		2024 年至今		2023 年至今		% 变化
多租户	72	%	$	142,762	$	140,644	$	138,839	2.8	%	$	283,406	$	276,565	2.5	%
单租户	20	%	39,990		42,173		39,863		0.3	%	82,163		79,924		2.8	%
合资企业	2	%	4,853		4,833		4,714		2.9	%	9,686		9,277		4.4	%
同一家商店	94	%	$	187,605	$	187,650	$	183,416	2.3	%	$	375,255	$	365,766	2.6	%
计划中的处置	—	%	90		92		(88)		(202.3)	%)	182		502		(63.7)	%)
再开发/开发	2	%	3,099		2,814		3,276		(5.4)	%)	5,913		6,886		(14.1)	%)
全资和合资收购	1	%	1,368		835		651		110.1	%	2,203		799		175.7	%
开发完成	—	%	771		731		426		81.0	%	1,502		869		72.8	%
已完成的处置和待售资产	3	%	5,969		8,256		20,059		(70.2)	%)	14,225		42,392		(66.4)	%)
总现金 NOI	100	%	198,902 美元		200,378 美元		207,740 美元		(4.3)	%)	399,280 美元		417,214 美元		(4.3)	%)

没有监管员储备金的门店现金净收益率相同			189,756 美元		187,650 美元		183,416 美元		3.5	%	377,406 美元		365,766 美元		3.2	%


投资组合占用率和吸收率
			占用率%						吸收（以千为单位的平方英尺）
	计数	平方英尺	2024 年第二季度		2024 年第一季度		2023 年第 2 季度		顺序的	Y-O-Y
多租户	486	28,878,272	87.5	%	87.2	%	86.8	%	89	183
单租户	114	6,028,418	99.6	%	99.6	%	99.6	%	—	3
合资企业	33	1,912,709	86.0	%	86.2	%	86.8	%	(3)	(15)
同一家商店	633	36,819,399	89.4	%	89.1	%	88.9	%	86	171
计划中的处置	4	190,646	29.9	%	29.9	%	32.4	%	—	(5)
再开发/开发	18	1,502,989	53.5	%	51.7	%	55.7	%	27	(33)
全资和合资收购	14	881,481	98.9	%	98.7	%	97.4	%	1	17
开发完成	4	335,403	66.7	%	64.5	%	60.2	%	8	86
总投资组合	673	39,729,918	87.8	%	87.4	%	87.4	%	122	226
合资企业	45	2,635,553	89.6	%	89.7	%	89.8	%	(2)	(4)
全资持股总额	628	37,094,365	87.8	%	87.3	%	87.2	%	124	240

多租户	544	33,027,803	85.9	%	85.5	%	85.2	%	122	365

1总投资和季度现金净资产净值反映在公司的所有权百分比上。租赁和建筑物级别的相关指标，例如建筑物平方英尺和占用率，反映在100％的建筑物上。



医疗地产			2024 年第二季度补充信息 24


同一家商店 1,2,3
以千美元计，每平方英尺数据除外


同店现金
	总计
	2024 年第二季度		2024 年第一季度		2023 年第 2 季度		2024 年至今		2023 年至今
基本收入	224,157 美元		224,929 美元		221,006 美元		449,086 美元		440,326 美元
Op. 经验值回收率	68,519		70,121		68,467		138,640		137,163
收入	292,676 美元		295,050 美元		289,473 美元		587,726 美元		577,489 美元
开支	105,071		107,400		106,057		212,471		211,723
Cash NOI	187,605 美元		187,650 美元		183,416 美元		375,255 美元		365,766 美元
每十月收入 SF 4	35.62 美元		35.98 美元		35.38 美元		35.80 美元		35.31 美元
利润	64.1	%	63.6	%	63.4	%	63.8	%	63.3	%
平均入住率	89.3	%	89.1	%	88.9	%	89.2	%	88.8	%
期末入住率	89.4	%	89.1	%	88.9	%	89.2	%	88.9	%
房产数量	633		633		633		633		633

同比变化
每十月收入 SF 4	0.7	%					1.4	%
平均入住率 (bps)	+40						+40
收入	1.1	%					1.8	%
基本收入	1.4	%					2.0	%
经验回收率	0.1	%					1.1	%
开支	(0.9	%)					0.4	%
Cash NOI	2.3	%					2.6	%

没有监管储备金的现金 NOI	3.5	%					3.2	%

1总投资和季度现金净资产净值反映在公司的所有权百分比上。租赁和建筑物级别的相关指标，例如建筑物平方英尺和占用率，反映在100％的建筑物上。

3不包括最近收购或处置的房产、开发竣工、在建工程、待开发土地、公司财产、重建物业、计划处置和归类为待售资产。

4每个 occ SF 的收入的计算方法是将收入除以所提供期间内占用的 SF 的平均值。每个 occ SF 的季度收入按年计算。



医疗地产			2024 年第二季度补充信息 25


NOI 对账 1
以千美元计


自下而上的对账
	2024 年第二季度	2024 年第一季度	2023 年第二季度	2023 年第一季度
净亏损	(145,938 美元)	(315,220 美元)	(83,726 美元)	(88,078 美元)
其他收入（支出）	156,631	327,646	112,818	94,407
一般和管理费用	14,002	14,787	15,464	14,935
折旧和摊销费用	173,477	178,119	183,193	184,479
其他费用 2	5,226	4,727	(11,969)	7,940
直线租金支出	1,063	935	1,525	1,537
直线租金收入	(5,630)	(8,568)	(9,530)	(9,782)
其他收入 3	(5,433)	(7,006)	(4,992)	(733)
合资企业房地产现金 NOI	5,504	4,958	4,957	4,769
Cash NOI	198,902 美元	200,378 美元	207,740 美元	209,474 美元
计划中的处置	(90)	(92)	88	(590)
重建	(3,099)	(2,814)	(3,276)	(3,610)
全资和合资收购	(1,368)	(835)	(651)	(148)
开发完成	(771)	(731)	(426)	(443)
已完成的处置和待售资产	(5,969)	(8,256)	(20,059)	(22,333)
同店现金 NOI	187,605 美元	187,650 美元	183,416 美元	182,350 美元
同店合资房产	(4,853)	(4,833)	(4,714)	(4,563)
同一家门店，不包括合资公司	182,752 美元	182,817 美元	178,702 美元	177,787 美元

自上而下的对账
	2024 年第二季度	2024 年第一季度	2023 年第二季度	2023 年第一季度
租金优惠前的租金收入	311,592 美元	321,833 美元	332,992 美元	328,115 美元
租金优惠	(3,457)	(3,757)	(3,312)	(4,022)
租金收入	308,135	318,076	329,680	324,093
停车收入	2,463	2,545	2,370	2,391
应收融资利息，净额	2,094	2,117	2,180	2,227
不包括直线租金收入	(5,630)	(8,568)	(9,530)	(9,782)
不包括其他非现金收入 4	(2,018)	(3,163)	(1,018)	3,594
现金收入	305,044	311,007	323,682	322,523
物业运营费用	(117,719)	(121,078)	(125,395)	(122,040)
不包括非现金支出 5	6,073	5,491	4,496	4,222
合资企业房地产现金 NOI	5,504	4,958	4,957	4,769
Cash NOI	198,902 美元	200,378 美元	207,740 美元	209,474 美元
计划中的处置	(90)	(92)	88	(590)
重建	(3,099)	(2,814)	(3,276)	(3,610)
全资和合资收购	(1,368)	(835)	(651)	(148)
开发完成	(771)	(731)	(426)	(443)
已完成的处置和待售资产	(5,969)	(8,256)	(20,059)	(22,333)
同店现金 NOI	187,605 美元	187,650 美元	183,416 美元	182,350 美元
同店合资房产	(4,853)	(4,833)	(4,714)	(4,563)
同一家门店，不包括合资公司	182,752 美元	182,817 美元	178,702 美元	177,787 美元

1总投资和季度现金净资产净值反映在公司的所有权百分比上。租赁和建筑物级别的相关指标，例如建筑物平方英尺和占用率，反映在100％的建筑物上。

2包括交易成本、合并相关成本、租金储备、高于市场和低于市场的地面租赁无形摊销、租赁佣金摊销、融资应收账款的非现金调整以及地面租赁直线租金。

3包括管理费收入、利息、高于和低于市场租赁的无形摊销、租赁激励摊销、租赁终止费、递延融资成本摊销和与应收融资投资相关的本金，以及租户改善超额摊销。

4包括高于和低于市场的无形资产、租赁激励措施、租赁终止费、递延融资成本摊销、应收融资和TI摊销。

5包括市场以上和低于市场的地面租赁无形摊销、租赁佣金摊销和地面租赁直线租金。



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NOI 对账 1
以千美元计


调和 NOI 与 FFO 和标准化 FFO
	2024 年第二季度	2024 年第一季度
Cash NOI	198,902 美元	200,378 美元
一般和管理费用	(14,002)	(14,787)
直线租金	5,630	8,568
利息和其他收入（支出），净额	(248)	275
管理费和其他收入	1,858	1,646
应收票据利息收入	1,771	2,421
其他非现金收入 2	1,804	2,939
其他非现金支出 3	(5,858)	(5,268)
非房地产减值	(11,201)	—
所得税	454	336
未合并的合资企业调整	(443)	(427)
债务契约息折旧摊销前利润	178,667 美元	196,081 美元
利息支出	(62,457)	(61,054)
交易成本	(431)	(395)

租赁佣金摊销 4	5,151	4,467
非房地产折旧和摊销	(1,278)	(1,424)
非房地产资产的收益	4,907	—
非控股权益	81	106
商誉减值	—	(250,530)
所得税	(454)	(336)
未合并的合资企业调整	(389)	(385)
FFO	123,797 美元	（113,470 美元）
交易成本	431	395

租赁无形资产摊销	129	175
收到的巨额非经常性律师费/被没收的款项	465	—


与合并相关的公允价值调整	10,064	10,105

信贷损失和其他资产的收益，净额	8,525	—
商誉减值	—	250,530
未合并的合资企业正规化项目	89	87
标准化的 FFO	143,500 美元	147,822 美元

1总投资和季度现金净资产净值反映在公司的所有权百分比上。租赁和建筑物级别的相关指标，例如建筑物平方英尺和占用率，反映在100％的建筑物上。

2包括高于和低于市场价格的租赁无形资产、与销售类租赁相关的利息收入、租赁激励措施、租赁终止费、递延融资成本摊销以及与应收融资投资和TI摊销相关的原则。

3包括市场以上和低于市场的地面租赁无形摊销、租赁佣金摊销和地面租赁直线租金。

4租赁佣金摊销包含在FFO的房地产折旧和摊销附加费中。



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息税折旧摊销前利润对账 1
以千美元计


息税折旧摊销前利润对账

	2024 年第二季度	2024 年第一季度
净亏损	(145,938 美元)	(315,220 美元)
利息支出	62,457	61,054
所得税	454	336
折旧和摊销	173,477	178,119
未合并的合资企业折旧、摊销和利息	5,207	4,952
EBITDA	95,657 美元	美元 (70,759)





交易成本	431	395

出售资产的收益	(38,338)	(22)
房地产资产减值	120,917	15,937
商誉减值	—	250,530


债务契约息折旧摊销前利润	178,667 美元	196,081 美元
租赁佣金摊销 2	5,151	4,467
租赁无形资产、特许经营税和预付土地摊销	980	975
时机影响 3	(1,438)	—
基于股票的薪酬	3,383	3,562
信用损失备抵金	11,201	—
租金储备，净额	1,261	(151)
未合并的合资企业调整	89	87
调整后 EBITDA	199,294 美元	205,021 美元
年化调整后息税折旧摊销前利润	797,176 美元	820,084 美元

净负债的对账
债务（本金余额）	5,402,290 美元	5,372,710 美元
未合并净负债的份额	20,299	23,276
现金 4	(137,773)	(26,172)
净负债	5,284,816 美元	5,369,814 美元

净负债占调整后息税折旧摊销前利润	6.6 倍	6.5 倍



运行利率调整后的息税折旧摊销前利润	6.4 倍

1总投资和季度现金净资产净值反映在公司的所有权百分比上。租赁和建筑物级别的相关指标，例如建筑物平方英尺和占用率，反映在100％的建筑物上。

2租赁佣金摊销包含在FFO的房地产折旧和摊销附加费中。

3调整时机以反映收购和处置对整个季度的影响。出资给合资企业的房产按公司份额进行调整。时间调整还包括本季度确认的一次性项目造成的非经常性影响。

2024年第四十二季度现金包括截至2024年6月30日存放在现金托管账户中的投资组合处置所得的9,600万美元收益。



医疗地产			2024 年第二季度补充信息 28


净资产价值的组成部分 1
以千美元计，每股数据除外

按房产类型划分的现金流量

2024 年第二季度

资产类型

同一家商店 2

ACQ。/DEV。竣工 3

重建

时间/其他调整 4

调整后的净现金

年化调整后净利润

暴徒/门诊

172,555 美元

1,441 美元

2,822 美元

3,554 美元

180,372 美元

721,488 美元

住院/手术

8,860

125

—

8,985

35,940

办公室

6,235

—

(8)

—

6,227

24,908

总现金 NOI

187,650 美元

1,566 美元

2,814 美元

3,554 美元

195,584 美元

782,336 美元

开发特性

已发行股份总数

持有待开发的土地

59,871 美元

截至 2024 年 7 月 26 日 9

366,687,931

重建/开发预算

196,575

256,446 美元

隐含上限利率

股票价格

隐含上限利率

截至 2024 年 7 月 26 日

17.96 美元

7.0

其他资产

处置管道 5

106,764 美元

2024 年第二季度高点

16.63 美元

7.3

不稳定的特性 6

276,498

2024 年第二季度低点

13.70 美元

8.1

现金和其他资产 7

533,908

917,170 美元

债务

无抵押信贷额度

250,000 美元

无抵押定期贷款

1,400,000

高级笔记

3,699,285

应付抵押贷款票据

53,005

公司在合资企业净负债中所占份额

20,299

剩余的重建/开发资金

72,616

其他负债 8

310,852

5,806,057 美元

1总投资和季度现金净资产净值反映在公司的所有权百分比上。租赁和建筑物级别的相关指标，例如建筑物平方英尺和占用率，反映在100％的建筑物上。

2有关同店NOI的详细信息，请参见第24-24页的同店时间表。

3调整以反映在整个五个季度期间收购或稳定重建/开发但未包含在同一门店NOI中的物业的季度净投资回报。

4时机调整包括调整以反映最近完成的70万美元开发项目的完整季度净投资回报率，合资企业出资资产的全年净投资回报率为70万美元，Steward Health收入储备金调整220万美元以及管理费收入170万美元，由其他资产中显示的不稳定物业的180万美元正净投资所抵消。

5包括持有的待售资产和计划处置的资产。

6包括按账面总价值计算的33处房产。这些房产占地120万平方英尺，产生了180万澳元的正净投资回报。

7包括1.378亿美元的现金、1.66亿美元的应收票据、1.343亿美元的预付资产、5,220万美元的应收账款、1,970万美元的预付地面租赁以及600万美元的其他投资。此外，还包括该公司在纳什维尔公司总部占用的1,790万美元部分。

8仅包括预计会减少未来现金或NOI且目前为NOI带来非现金收益的负债。其中包括1.964亿美元的应付账款和应计负债、3,260万美元的保证金、7,520万美元的融资使用权负债和670万美元的递延运营费用报销。

9已发行股份总额包括OP单位。



医疗地产			2024 年第二季度补充信息 29


预期 FFO 的组成部分
以千美元计，每股数据除外



	预计2024年				实际的		实际的
	低		高		2024 年至今		2024 年第二季度







运营指标
多租户吸收 (bps)	100		150		55		37
多租户投资组合现金 NOI 增长 1	3.50	%	4.75	%	3.3	%	3.9	%
单租户投资组合现金 NOI 增长 1	0.50	%	1.50	%	2.2	%	2.6	%

同店现金净资产净值增长，包括公司在合资企业中的份额 1	2.50	%	3.50	%	3.2	%	3.5	%

相同的商店租约保留率	75.0	%	85.0	%	85.1	%	85.5	%


标准化的 G&A	60,000 美元		62,000 美元		28,788 美元		14,002 美元
直线租金，净额	26,000		30,000		14,432		6,799

资本融资
收购	$—		$—		$—
合资和处置收益	900,000		1100,000		397,024
再开发/开发	10万		1300,000		66,376
第一代 TI 和其他资本支出	30,000		40,0000		25,431
维护资本支出
第二代 TI	60,000		7000		32,491
租赁佣金已支付	40,0000		45,000		25,227
建设资本	40,0000		45,000		18,198
总维护资本支出	140,000		160,000		75,916

现金收益率
收购	—	%	—	%	—	%
处置	6.0	%	7.0	%	6.6	%
发展（稳定）	6.5	%	8.0	%
重建（稳定）	9.0	%	12.0	%


收益和杠杆率
每股收益	美元 (1.50)		美元 (1.40)		美元 (1.22)
标准化每股 FFO	1.53		1.58 美元		0.77 美元
将净负债与调整后息税折旧摊销前利润的比率定为2	6.0x		6.5 倍		6.4 倍

1经调整以排除监管员收入储备金的影响。

2运行利率净负债与调整后息税折旧摊销前利润之比反映了额外资产出售和合资交易的预期收益。截至2024年6月30日，净负债与调整后息税折旧摊销前利润之比为6.6倍。



医疗地产			2024 年第二季度补充信息 30


2024 年第二季度
补充信息
截至 2024 年 8 月 2 日装修——未经审计


4			亮点
8			重要事实
9			企业信息
10			资产负债表
11			收入报表
12			FFO、标准化 FFO 和 FAD
13			资本资金和承诺
14			债务指标
15			债务契约和流动性
16			合资和处置活动
17			合资企业
18			重建/开发活动
19			投资组合
20			卫生系统
21			MoB 离医院很近
22			租赁到期日和入住率
23			租赁统计
24			同一家商店
26			NOI 对账
28			息税折旧摊销前利润对账
29			净资产价值的组成部分
30			预期 FFO 的组成部分


前瞻性陈述和风险因素


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