▪ 5% (0-3%)

▪ 61% (3-4%)

▪ 24%（> 4%）

•截至2024年6月30日，净负债占调整后息税折旧摊销前利润的比例为6.6倍，一旦其他合资企业和处置完成，预计将达到约6.4倍。

•2024年6月，公司偿还了3.5亿美元无抵押定期贷款中的1亿美元，并行使了第二种选择权，将到期日延长一年至2025年7月，费用约为30万美元。

•公司专注于资本配置和运营势头的重中之重，以加速收益增长和改善股息覆盖范围。

•2024年5月支付了每股0.31美元的股息。每股0.31美元的股息将于2024年8月28日支付给2024年8月12日登记在册的股东和OP单位持有人。

•该公司提高了其2024年标准化每股FFO指引，如下所示：

•公司2024年的指导范围包括：

◦补充信息第 30 页的预期 FFO 组成部分中概述的活动

◦已完成的股票回购以及合资企业和资产出售交易的预期债务偿还。预计到2024年，部分年度净增幅约为每股正常化FFO0.01美元

◦预计第三季度季节性公用事业将增加约200万美元

◦此前披露的第三季度单租户空置预计将在第三季度减少60万澳元的租金收入，在第四季度再减少30万澳元

◦Steward Health的租金收入减少了360万美元，其中包括300万澳元的第二季度收入储备和第二至第四季度60万澳元的直线租金收入损失

2024年的年度指导区间反映了公司对当前和未来市场状况的看法，包括对租金、入住率、利率以及运营和一般及管理费用的假设。该公司的指导方针并未考虑收益或损失的影响

处置、潜在减值或债务清偿成本（如果有）。无法保证公司的实际业绩不会大幅高于或低于这些预期。如果实际结果与这些假设有所不同，则公司的预期可能会发生变化。

•美国东部时间2024年8月2日星期五中午12点，医疗保健房地产信托计划举行电话会议，讨论收益业绩、季度活动、公司总体运营和行业趋势。

•同时，将通过 https://investors.healthcarerealty.com/corporate-profile/webcasts 的 “投资者关系” 部分向感兴趣的各方提供电话会议的网络直播。电话会议结束后，将在同一地址进行网络直播重播。

•实时电话会议访问详情：

◦国内免费电话：+1 404-975-4839 接入码 445920；

◦所有其他地点：+1 833-470-1428 接入码 445920。

•重播信息：

◦国内免费电话：+1 929-458-6194 接入码 752070；

◦所有其他地点：+1 866-813-9403 接入码 752070。

Healthcare Realty（纽约证券交易所代码：HR）是一家房地产投资信托基金（REIT），拥有和经营医疗门诊大楼，主要位于市场领先的医院园区周围。该公司有选择地通过房地产收购和开发来扩大其投资组合。作为第一家也是最大的专门经营医疗门诊建筑的房地产投资信托基金，Healthcare Realty的投资组合包括近700处房产，总面积超过4000万平方英尺，集中在15个成长型市场。

有关该公司的更多信息，包括本季度的运营情况，可在www.healthcarerealty.com上找到。除了其中包含的历史信息外，本新闻稿还包含与公司有关的某些前瞻性陈述。根据经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》第21E条的定义，前瞻性陈述是不描述历史事实的陈述，包括有关管理层意图、信念、预期、计划或未来预测的陈述。由于此类陈述包括风险、不确定性和意外情况，因此实际结果可能与此类前瞻性陈述所表达或暗示的结果存在重大和不利的差异。这些风险、不确定性和突发事件包括但不限于以下方面：公司的预期业绩可能无法实现；未能实现合并的预期收益；重大交易成本和/或未知或不可估量的负债；与公司未来机会和计划相关的风险，包括公司未来预期财务业绩和业绩的不确定性；如果公司未能如期或按预期的速度实现合并的预期收益，则可能出现的风险金融分析师或投资者，公司普通股的市场价格可能会下跌；普遍不利的经济和当地房地产状况；总体经济状况的变化，特别是房地产市场的变化；立法和监管变化，包括房地产投资信托基金税收法律的修改和医疗保健行业法律的修改；资本的可用性；利率的变化；房地产行业的竞争；公司拟议市场领域运营物业的供求情况；美国普遍接受的会计原则的变化；适用于房地产投资信托基金的政策和指导方针；可供收购的房产；融资的可得性；疫情和其他健康问题以及旨在防止其传播的措施，包括当前持续的 COVID-19 疫情；以及这些事项可能对公司业务、经营业绩、现金流和财务状况产生的潜在重大不利影响。有关公司及其业务的其他信息，包括可能对公司财务业绩产生重大不利影响的其他因素，包括但不限于公司2023年10-k表年度报告及其向美国证券交易委员会提交的其他文件中第一部分第1A项——风险因素中描述的风险。

2024年第12季度的现金及现金等价物包括现金托管账户中持有的9,600万美元收益，该投资组合于2024年6月28日结束，公司于2024年7月1日收到。

1Steward Health收入储备金的租金收入减少了300万美元。其中包括4月份的220万加元和5月份的申请前租金以及3月份的80万美元。此外，该公司还从租金收入中撤销了220万美元的直线应收租金。

2023 年第 24 季度的正常化项目包括遣散费，2023 年第二季度包括非常规法律费用。

3当存在亏损时，潜在的普通股不包括在摊薄后的每股收益的计算中，因为其影响将是每股反稀释金额。因此，该公司总计3,657,682套的OP不包括在内。

1运营资金（“FFO”）和每股FFO是NAReit采用的经营业绩衡量标准。NareIT将FFO定义为 “净收益（根据公认会计原则计算），不包括与房地产相关的折旧和摊销、出售某些房地产资产的损益、控制权变更产生的收益和亏损，以及减值直接归因于该实体持有的折旧房地产价值减少时某些实物资产和投资的减值减记。”

2FFO、标准化FFO和可供分配的资金（“FAD”）不代表根据公认会计原则确定的经营活动产生的现金，也不一定表示可用于满足现金需求的现金。不应将FFO、正常化FFO和FAD视为可归属于普通股股东的净收益的替代方案，以此作为公司经营业绩的指标，也不得将其作为衡量流动性的现金流的替代方案。

3当存在亏损时，潜在的普通股不包括在摊薄后的每股收益的计算中，因为其影响将是每股反稀释金额。

4对于2024年第一季度，基本加权平均已发行普通股是计算每股时使用的分母。

5包括1,120万美元的信用损失准备金和220万美元的上期Steward Health直线租金注销，被其他资产的490万美元收益所抵消。

6包括公司在与未合并的合资企业相关的正常化项目（例如租赁无形资产以及收购和追求成本）中所占的比例份额。

7包括递延融资成本、折扣和保费的摊销，以及非现金融资应收账款摊销。

2024年第82季度包括与3月份Steward Health收入储备金相关的80万美元。

9包括公司在直线租金、净额和租金储备中所占的比例份额，净额与未合并合资企业相关的净额。

10公司采用库存股法，其中包括截至2024年6月30日的三个月中未偿还的420,687笔非既得股份奖励的稀释效应。还包括3,657,682个未偿还的OP单位的摊薄影响。

管理层认为，运营资金（“FFO”）、每股FFO、标准化FFO、标准化每股FFO、可供分配的资金（“FAD”）是衡量公司经营业绩的有用非公认会计准则。非公认会计准则财务指标通常定义为旨在衡量历史财务业绩、财务状况或现金流的指标，但不包括或包括根据公认会计原则确定的最具可比性的衡量标准中不会进行调整的金额。以下是管理层认为与公司业务有关且对投资者有用的非公认会计准则财务指标的描述。

此处提出的非公认会计准则财务指标不一定与其他房地产公司提出的相同，因为并非所有房地产公司都使用相同的定义。这些指标不应被视为净收益（根据公认会计原则确定）的替代方案，不应被视为公司财务业绩的指标，或作为衡量公司流动性的经营活动现金流的替代方案（根据公认会计原则确定），也不一定表示有足够的现金流来满足公司的所有需求。

每股FFO和FFO是全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）采用的经营业绩衡量标准。NareIT将FFO定义为 “净收益（根据公认会计原则计算），不包括与房地产相关的折旧和摊销、出售某些房地产资产的损益、控制权变更产生的收益和亏损，以及减值直接归因于该实体持有的折旧房地产价值减少时某些实物资产和投资的减值减记。”公司将标准化FFO定义为FFO，不包括与收购相关的费用、租赁无形摊销和其他本质上不寻常且不经常发生的正常化项目。FAD的列报方式是将标准化FFO非房地产折旧和摊销、递延融资费用摊销、基于股份的薪酬支出和租金储备金净额相加；减去维护资本支出，包括第二代租户改善和已支付的租赁佣金以及扣除费用的直线租金收入。公司对这些术语的定义可能无法与其他房地产公司的定义相提并论，因为他们可能采用不同的方法来计算这些金额。FFO、标准化FFO和FAD不代表根据公认会计原则确定的经营活动产生的现金，也不一定表示可用于满足现金需求的现金。不应将FFO、正常化FFO和FAD视为净收入的替代方案，以此作为公司经营业绩的指标，或作为衡量流动性的现金流的替代方案。应结合公认会计准则财务指标，对FFO、标准化FFO和FAD进行审查。

管理层认为，FFO、每股FFO、标准化FFO、标准化每股FFO和FAD可以让您在不影响某些重要的非现金项目（包括折旧和摊销费用）的情况下了解公司物业的经营业绩。根据公认会计原则，房地产资产的历史成本会计假设房地产资产的价值会随着时间的推移而出现可预见的下降。但是，房地产价值在历史上是随着市场状况而上升或下降的。该公司认为，通过排除折旧、摊销、房地产销售收益或亏损以及其他不寻常和不常见的正常化项目的影响，FFO、每股FFO、标准化FFO、标准化每股FFO和FAD可以促进各期经营业绩的比较。该公司之所以报告这些指标，是因为管理层认为它们是房地产投资信托基金行业和行业分析师评估房地产投资信托基金的主要衡量标准，也因为研究分析师在有关房地产投资信托基金的说明和出版物中不断报告、讨论和比较这些指标。

Cash NOI 和同店现金净收益是关键绩效指标。管理层认为这些是补充措施，允许投资者、分析师和公司管理层衡量未公布的房地产层面的经营业绩。公司将Cash NOI定义为租金收入减去物业运营费用。Cash NOI不包括非现金项目，例如高于和低于市场价格的租赁无形资产、直线租金、租赁激励措施、租赁终止费、租户改善摊销和租赁佣金摊销。现金 NOI 是历史数据，不一定代表未来的业绩。

Same Store Cash NOI 比较了稳定房产的现金净投资回报率。稳定房产是指在所列的同比比较期内已纳入运营的房产。因此，稳定的房产不包括最近收购或处置的房产、归类为待售的房产、正在重建的房产以及新开发或开发的房产。

该公司对房产采用重建分类，管理层已批准通过应用额外资源来改变此类物业的战略方向，包括大大高于常规维护和资本改善支出的资本支出。

公司拥有该物业整整八个季度后，任何最近收购的房产都将包含在同一个门店池中。基本完工后，新开发或重新开发的物业将整整八个季度纳入同一个门店库中。