附件10.1

转租

此转租(“转租”)于2024年5月12日(“生效日期”)由地址为9301Amberglen Blvd.，Suite100，Austin TX 78729(“转租业主”)的特拉华州公司分子模板Opco，Inc.和地址为纽约Varick Street 180号6楼的特拉华州公司TracerDx(“转租户”)签订。

独奏会

A.根据由《租赁第一修正案》于2018年6月21日修订的、日期为2010年10月13日的《租赁协议》(以下简称《总租赁》)，由纽约一家有限责任公司180 Varick LLC(及其继承人和受让人，“总业主”)作为业主，与分业主(作为租客)，总业主将纽约瓦里克街180号大楼(以下简称“大楼”)中的某些物业(“租赁区域”)租给了分业主。经编辑的主租约副本作为证据A附于本文件。

B.为购买于2020年6月19日在分地主与分租客之间签订的某一分租契(“原分租契”)，分地主将位于第五日(5)日的租赁面积的一部分转租给分地主^这是)大楼楼层(“5”^这是楼面处所“)。

C.为寻求注明日期为2022年9月16日的某项分租协议第一修正案(经如此修订的原有分租契，“分租契”)，分地主将称为806室的建筑物(“8楼处所”)8楼的3,137平方尺可出租平方尺转租给分地主。5.^这是楼面房舍和8个^这是楼面房舍在分租合同中有更详细的描述。经编辑的转租复印件附在本文件后作为证据

B.本转租中使用但未在本转租中定义的大写术语应具有转租中赋予它们的含义；

分租客希望从分地主那里分租8楼的房产，而分地主希望分租8楼的房产^这是按本分租契所载条款、契诺及条件将楼面物业转予分租客。

协议书

因此，现在，考虑到上述前提和双方在下文所列的相互契诺和承诺，并为了其他良好和有价值的对价，现将分土地所有人和分租客协议如下：

转租。

1.1子版本。在下列条款、契诺及条件的规限下，自生效日期(定义见下文)起生效，分租契业主特此向分租客及分租客出租^这是楼层楼面8^这是楼面用房以下简称转租用房。

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1.2经同意的分租房屋面积。双方特此约定，分租房屋面积为3,137平方英尺，该面积不受分租客或分地主的调整或重新计量。

条件；占有。

本分租契的年期自生效日期起计，并于2025年10月29日(“到期日”)届满，除非根据本分租条款的任何条文(“该条款”)较早终止。生效日期“指在(X)总租契第30节及本协议第3条下总业主同意本分租契(”总业主同意“)及(Y)分业主根据本分租契及本协议第3条同意本分租契(”分业主同意“；总业主同意及分业主同意，统称为”同意书“)之后，分业主将对分租契物业的管有交付给分租客的日期。开工日期后，分房东和分租户应立即以附件C的形式签订开工日期协议确认书，确认开工日期。

同意。

本分租契约并不生效，直至分地主收到该等同意书为止。如总业主或分土地拥有人未能于生效日期后六十(60)日内同意本分租契，则分租业主可向分租客发出书面通知终止本分租契，在此情况下，任何一方均不会根据本分租契向另一方承担任何责任，但分租业主须向分租客退还在本分租契项下由分租客向分租户支付的所有款项。次地主将采取商业上合理的努力，以获得主房东和次地主的同意。

基本租金。

4.1基本租金。自生效日期起至届满日期止，分租客同意向分地主支付分租物业的基本租金(“基本租金”)，金额为每年20.4万美元(204,000.00美元)，按月平均分期付款17,000美元(17,000.00美元)。

4.2付款流程。每个月的基本租金分期付款应于租期内每个历月的第一(1)日预付，但开始日期后的下一个完整月的第一个完整月的基本租金应在分租户签立本分租契时支付，并将计入根据本分租契应支付的第一(1)期基本租金(S)。如租期于公历月首(1)日以外的日期开始或结束，则本分租开始或结束月份的基本租金须按比例(并于每个该月开始时支付)按该月内本分租的有效天数计算(以三十(30)天为基准)，而该部分月份的分期付款应不迟于有关月份开始时支付。除基本租金外，分租客同意于到期时支付额外租金(定义见下文第5节)。所有“Rent”(即

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应包括基本租金和额外租金)应以美利坚合众国的合法货币电汇或ACH支付至次级土地所有者指定的帐户，而无需事先要求，也无需任何扣除、抵销、反索偿或抵扣。分租人支付租金的契诺应独立于本分租契约中的任何其他契诺。

4.3逾期付款。如分租客未能支付任何一期基本租金或额外租金，则自该付款到期之日起计息，直至按(I)于该到期日生效的最优惠利率(定义见下文)加6%(6%)的年利率支付为止，或(Ii)不受高利贷法律豁免的商业贷款(主要为个人、家庭或家庭用途)于该到期日所容许的最高年利率，以较低者为准。尽管有上述规定，在评估利息之前的任何十二(12)个月期间，分承租人应有权获得一次书面通知和五(5)天的治疗期。此外，如分租客未能于到期缴交任何一期基本租金或额外租金，则分租客须向分租户支付相等于应付款额百分之十(10%)的滞纳金。分租客承认，逾期付款将导致分地主产生本分租约未考虑到的成本，而成本的确切金额极难计算且不切实际。双方同意，上述滞纳金是对因此滞纳金而产生的分租业主额外费用的公平合理的估计。“最优惠利率”是指在“华尔街日报”的“货币利率”栏目中公布的最优惠利率(如果“华尔街日报”停止出版或停止刊登该利率，则在类似的后续出版物的类似栏目中刊登)。

4.4没有弃权。分租客支付的款项或分土地业权人收取及接受的低于基本租金或额外租金的款额，不得被视为支付当时到期应付的全部款项的部分款项；任何支票或任何支票、支付租金或其他付款的信件上的任何背书或声明，亦不得被视为协议及满意；而分土地拥有人可接受但无义务接受该等部分款项，但不影响分土地拥有人追讨本分租契或法律规定的到期及应付余额或寻求任何其他补救措施的权利。如次地主在租金到期及应付后的任何时间接受租金，则该等接受不应成为随后延误的理由或构成放弃次地主在本协议下的权利。

额外的租金；房地产税的上升。

5.1支付额外租金。除基本租金外，于合约期内，分租客应支付所有成本、费用及分租客应付的款项，不论该等费用是否直接支付予总业主、分地主或分地主(视属何情况而定)，均视为额外租金(定义见分租契第3.8节)。上述款项(包括对该等款项的任何估计)须于根据转租条款及条件所规定的时间支付予分地主。分租客应负责支付根据分租契，分租业主有义务支付的所有其他款项(但不包括因分租契下的分租契业主违约而产生的其他款项，除非全部或部分是由分租客的作为或不作为造成的)，并负责支付任何额外的费用和开支

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因分租客的入住权或要求而由分地主招致。或由分地主根据转租条款以其他方式施加的，则上述款项应在根据转租条款及条件所规定的时间支付给分地主。

5.2分租客在整段期间内，须按照第一修正案第3.5节、原分租契第3.6节及租契第46节的规定，向分地主支付分租人于基本课税年度(定义见原分租契)所增加的楼宇房地产税中的分租人份额，但分租人的份额指0.694%，而主租契第46节所指的“租客份额”指0.694%。

5.3除所有额外租金外，根据分租契第3.6节的规定，分租客应负责在合约期内支付分租物业内的所有电费。在任何情况下，分租人在8楼物业内的用电应符合主租约第45条的规定。

5.4分租人负责清洁分租房屋，费用由分租人自行承担。分租人应与一家有执照和信誉的公司签订合同，按照所有适用的规则、法规和法律要求妥善处理所有实验室废物。

5.5根据本条款第5条应支付的所有款项，以及分租客根据本分租契承担或同意支付的所有其他成本和开支(基本租金除外)应被视为根据本分租契应支付的“额外租金”，而分土地所有人如未能支付该等额外租金，将享有本协议项下的一切权利及补救办法。

转租租赁参照并入；假设。

6.1注册成立。分租客确认已阅读分租契及主租契，并完全熟悉其中的所有条款及条件。本分租契的所有章节及证物均已并入本分租契内，犹如在本分租契内已有充分说明一样，但(I)原分租契的第1、2、3.1-3.5、4.3、(除(A)条外)、6.1、15、17、18、20、21、附件A及附件C的第1、2、3.1-3.5、4.3、(6.1、15、17、18、20、21、附件A及附件C)、第(Ii)、第(2)、第(3.1-3.3)、第6、第7.1(最后一句除外)、第(8)及第(9)节已全部从分租契中删除，(Iii)分地主在分租契中作出的所有陈述及担保仅由分地主作出，而非由分地主作出，及(Iv)分地主延长、扩展、订立合约、取消或终止分租契的任何权利，均不以任何方式适用于分租客或使分租客受益。总租契的条款按照分租条款的规定并入本分租合同。此外，转租业主不负责向转租房屋提供电力或任何服务。尽管原分租契第7.2节已纳入本分租契，但分租客应完全向分地主寻求履行其中所载有关暖通空调的任何义务。分租客对除分租物业以外的租赁物业的任何部分的任何义务或租金概不负责，但分租客在租赁物业的任何其他部分内的任何作为或不作为或影响租赁物业的任何其他部分的任何作为或不作为除外。

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6.2从属关系。本分租契在各方面均受制于主租契及分租契的条款、契诺及条件，以及受制于主租契及分租契的一切事宜。分承租人应赔偿分房东和其他受赔人(如第11条所定义)，使其不受任何和所有损失、损害、惩罚性责任、折叠床和费用的损害，包括但不限于合理的律师费和支出，这些费用和支出可能是由于分租客未能遵守、遵守或履行分租人部分的任何条款、条款、契诺、条件和义务而造成的。在转租合同下遵守或履行的条款应纳入本文，但仅限于适用于转租物业的范围，或自生效日期起及之后生效。分租客将不会或不允许任何行为导致或构成主租契或分租契项下的违约或违约；任何该等违规、违约或违约将构成分租客违反本分租约项下的重大责任。

6.3术语用法。除以上6.1节所述(或本合同另有明确规定)外，未经其他方式编辑的转租合同中包含的条款、条款、契诺、约定、条件、权利、义务、补救措施和协议通过本参考纳入本转租合同，并作为本转租合同的一部分，如同在本转租合同中详细阐述一样，但就本转租合同而言，该等并入条款应被视为

(I)按文意所需，以分地业主代以“分地主”；。(Ii)按文意所需，以分租客代以“分租客”；。(Iii)凡提及“固定年租”之处，以根据本条例应缴付的基本租金代替；。(Iii)凡提及“固定年租金”时，以根据本条例应缴的额外租金代替；。(Iv)凡提及“处所”及“8”之处，以本条例所界定的分租处所代替；。^这是如文意所需，(V)以本分租契代以“本分租约”，(Vii)以本分租契项下所有对“条款”及“生效日期”的提法取代，并加以必要的变通，依此类推；但在任何情况下，该分地主均不会就总业主的任何义务或总业主的任何违约或失实陈述对分租客负上任何责任。

6.4服务的规定。即使本分租契中有任何相反规定，分土地所有人不得被要求(I)向转租物业提供任何保险、服务或建筑，(Ii)向转租物业提供转租业主及/或总业主根据转租及/或总租契(或按法律规定)可能同意提供的任何公用事业设施(包括电力)，(Iii)进行分租业主或总业主依据总租契的条款(或按法律规定)可能已同意进行的任何修葺，包括在意外发生后所需的任何修葺；。(Iv)采取与分租处所的经营、保养、修葺、修复、重建、更改或服务有关的任何其他行动，而该等行动是分地主及/或总业主同意提供、提供、制造、遵从或采取，或安排在分租契约或总租契(视属何情况而定)下提供、遵从或采取的，(V)为分租物业提供任何抵押，或(Vi)除本分租契约所载者外，根据总租契向分租客提供分租契下分地主及/或总业主所需的任何减税、回扣、信贷、津贴或其他优惠。转租人不得就任何财产向转租人提出任何索赔

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(C)分地主或其代理人、承建商、雇员、受邀者或特许持有人的作为或不作为，或(D)总业主或其代理人、承建商、雇员、受邀者或特许持有人的作为或不作为。

6.5主租约下的放弃。如因意外事故、谴责或服务中断而导致(在生效日期后的一段时间内)，分租业主实际上应收到关于分租房屋的租金减免，则分租客有权从分租业主那里获得按比例分摊的减租，计算方法如下：就减租适用且根据本分租契约分租客有义务支付租金的每一可出租平方英尺而言，根据本分租契下分租客应支付的每平方英尺租金与分租契下分租业主就分租物业应支付的每平方英尺租金的比率，分租客应获得其按比例分摊的减让额，但在任何情况下不得超过分租业主为分租物业实际收到的减让额，减去分租业主因获得该减让权而产生的任何费用。

6.6与万事达租赁发生冲突。如本分租契约有任何明文规定与本分租契约或主要租约的任何部分有所抵触，则以本分租契约的条款为准。在转租条款适用于转租房屋的范围内，分租客应承担和履行转租条款下的所有转租人义务，并为转租业主、转租业主和总房东的利益履行义务。

6.7分租服务。转租人有权获得转租人根据转租合同有权获得的所有工程、服务、维修、重新粉刷、恢复、提供公用事业、电梯或暖通空调服务，或履行其有权获得的任何其他义务；但与此相关的唯一义务应是按转租人的书面要求向转租人提出要求，并由转租人承担全部费用和费用。如总业主或总业主未能履行就转租物业而对次业主所负的任何义务，则次业主将尽商业上合理的努力，促使总业主(在分租契规定的范围内)履行及遵守该等义务(但次业主无义务对分业主或总业主展开任何法律、仲裁或审计程序，或利用任何自助权，或支付任何款项或其他代价，但根据分租契的明文规定，该等款项或代价除外)。但对于分土地业主或总业主未能遵守或履行该等义务，或因分租契或总租契(视属何情况而定)下的分土地业主或总业主的任何失责，或分土地业主或总业主未能根据分租契或总租契(视属何情况而定)行事或给予任何同意或批准，或因分业主或总业主的任何不当行为或不作为，亦不以任何方式免除或免除本条例下分租客的责任，除非本分租契有明文规定。

6.8要求房东提供服务。如有需要，分租客应与分地主合作，以从分地主和/或总房东处获得

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任何该等工程、服务、修理、重新粉刷、修复、提供公用设施、电梯或暖通空调服务，或履行分租或总租赁项下的任何分业主或总业主的其他义务，均可在日常事务中，分租客应首先与总业主联系，以获得所需的服务或项目，如果总业主未能履行，则分租客应仅与分业主联系。

6.9在任何时间，在向分租客发出合理的事先通知后，分地主可选择要求分租客履行本分租契项下的分租客义务，直接转租给分租户。分租客应不时将其向分房东和/或总房东发送和接收的所有通知和其他通信的副本发送给分房东。如分租终止，则本分租将终止，双方将获解除本分租项下的所有责任及义务。

“按原样”接受分租物业。

转租房屋须在“原样及无瑕疵”的情况下干净地交付给转租人，而不受转租人、其代理人、高级职员、董事、雇员、顾问或律师就此作出任何陈述及保证。分租客确认并同意，分租业主及其代理人、高级职员、董事、雇员、顾问及律师并无就转租物业或其中的任何改善作出任何性质的陈述、保证或承诺。分租客接管分租物业的任何部分，即为分租客接受“原样及有瑕疵”及该分租物业适合于分租客拟作的用途，并于取得该管有时状况良好及令人满意的确凿证据。分租客向分地主陈述并向其保证：(A)根据分租契约，分租物业的唯一用途为实验室用途，及(B)在签订本分租契约前，分租业主已就分租物业是否适合其预期用途进行其认为适当的调查，并已确定该分租物业适合作该等预期用途。转租业主没有任何义务为转租人建造任何改善设施，也没有义务维修或翻新转租房屋。尽管有上述规定，副房东应在扫帚清洁的情况下交付房产，并将所有家具、固定装置和设备从房产中移走，而不是FF&E(见第22条的定义)。所有电器、固定装置、电气系统和设备以及暖通空调应按原样交付。

保密协议。

除第8款明确允许外，未经另一方事先书面同意，任何一方及其代理人、雇员、受邀者和承包商不得向任何第三方披露另一方的任何机密信息。如果：(A)信息由一方以有形形式向另一方披露，并显眼地标记为“保密”、“专有”等；(B)由一方以无形形式向另一方披露，并在披露时被该方确定为机密、专有或类似信息；或(C)根据信息的性质或披露的情况，合理地理解为保密。此外，即使本分租契约中有任何相反规定，

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本转租条款(但不是其本身的存在)将被视为双方的保密信息。除本分租合同的条款和条件外，在以下情况下，信息将不被视为保密信息：(I)接收方在从披露方收到信息之前直接或间接从已知对披露方负有保密义务以外的来源获知；(Ii)接收方直接或间接从已知对披露方负有保密义务的来源以外的来源获知(独立于披露方披露)；

(Iii)公开或以其他方式不再保密或保密，除非接收方违反本分租约；或(Iv)由接收方独立开发。除非披露方违反本分租协议，否则本分租合同的条款及条件将不再保密，除非该等条款及条件已为公众所知。尽管本合同有任何相反规定，任何一方均可向分地主和总房东披露本转租合同。每一方应以与保护自身保密信息的步骤一致的方式保护另一方的保密信息(包括但不限于本转租的条款)，但不得低于合理的谨慎程度。在下列情况下，每一方均可披露另一方的保密信息：(1)法律或法院或其他有管辖权的政府机构的命令要求披露，在给予另一方合理通知后，另一方有足够的时间在合理可能的情况下寻求保护令；(2)如果该方的律师认为根据任何有关公开披露商业信息的适用证券法，披露是可取的；或(3)该披露是合理必要的，并向该当事人或其实际或潜在贷款人或投资者的雇员、高级管理人员、董事、成员、律师、会计师、顾问和顾问披露，或者该披露对于一方当事人行使其权利和履行其在本分租约项下的义务是必要的，只要在所有情况下该披露的范围不超过合理所需，且收到该披露的一方在收到该披露之前同意对该信息保密。每一方都有责任确保第一方根据第11条披露的另一方的任何保密信息由接受披露的人保密。在不限制第11条的一般性的情况下，未经另一方明确书面同意，在任何情况下，分租户和分业主均不会直接或间接发布关于本分租合同或本分租合同中规定的任何事项的任何新闻稿，或将任何一方的名称用于任何商业目的或使用任何一方的任何商标，除非另一方事先明确书面同意授予或扣留该方的唯一和绝对酌情决定权。每一方都承认，任何违反第11条的行为都可能造成不可弥补的损害，对此金钱损害赔偿是不充分的补救措施，因此，一旦违反第11条，非违约方有权获得适当的衡平法救济，而无需在法律或衡平法上拥有的任何其他补救措施以外的保证书。

转让和分租。

9.1同意的要求。在征得总业主、分地主及分地主同意后，分租客有权根据总租契及分租契的规定转让本分租契或分租物业。总租契、分租契及本条例第9条所规定的所有材料的副本，须同时送交总业主、分地主及分地主，并须连同分租客提出的任何此类同意要求一并送交。在不限制以下原因的情况下-

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分地主如不批准(I)转租物业的建议用途，或(Ii)受让人或新分租客的信誉或商业声誉，则可合理地拒绝同意。对于任何转让或转租，分租业主有权审查和批准任何建议的受让人或分租客的当前财务报表。如果次地主因总房东或次地主拒绝同意而拒绝同意，则次地主不应是不合理的。

9.2收取租金；进一步转让/分租。如果本分租契已转让，或如该分租处所或其任何部分是由非分租客所分租或占用的，则不论是否已获得任何所需的同意，在分租客违约后，分租业主可向该承让人、分租客或其他占用人收取租金及其他费用，并将收取的租金净额应用于本协议所保留的基本租金及额外租金，但该等转让、分租、占用或收取，不得视为免除本条第9条的规定或接受受让人。本分租契项下的分租客或其他占用人。分业主、分业主或总业主对转让或分租的同意，不得以任何方式解释为免除分租客获得总业主、分业主及分业主对任何进一步转让或分租的同意。该等转让或分租须受总租契、分租及本分租的所有条款及条件所规限，而即使有任何转让或分租，分租客仍须承担本分租项下的主要责任。

10.

失误和补救措施。

10.1如分租客在本分租契项下违约，则分租契或主租契、分租土地所有人应享有法律或衡平法上的所有权利及补救，包括但不限于主租契及分租契所述的所有权利及补救。在不限制上述一般性的情况下，分地主享有法律规定的权利和补救措施，包括但不限于，有权终止分租客对分租房的占有权，并追回判给时未支付的基本租金、额外租金和判给后剩余期限的其他费用超过分租人证明可以合理避免的同期租金损失的金额；及法律所规定的权利及补救措施，使分租契业主得以继续本分租契约，并执行其在本分租契项下的所有权利及补救措施，包括但不限于追讨基本租金、额外租金及到期收取的其他费用的权利，只要分租契业主并不终止分租客的管有权利。在本分租期满或提前终止后，分租客无权占用分租物业或其任何部分。在本分租期满或提前终止时，分租人应将其所有固定装置和设备从分租房屋中移走，但FF&E除外。如分租客或透过、透过或根据分租客提出申索的任何一方继续持有，分租契业主可行使其在法律或衡平法上可得的任何及所有补救办法，以收回对分租物业的占有权及追讨损害赔偿。转租人应赔偿、辩护并使转租人免受因转租人接管所引起或造成的一切责任、索赔和损害(包括律师费)，包括相应的损害。每个月或不足一个月的

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分租客或透过、透过或根据分租客提出申索的任何一方，在本分租契期满后或在本分租契或分租客的占有权终止后，仍占用全部或任何部分的分租物业，则分租客须负责支付根据分租契第8条应支付的所有款项。此外，若分租客对转租物业的任何保留导致分租契及/或总租契项下的滞留，则分租客须负责因分租契项下的分租契业主及/或总租契项下的分租契业主所持有的任何费用及开支，包括但不限于滞留租金及相应的损害，支付予分租契业主及/或主业主的所有费用及开支。次级地主接受任何较小的金额，应被解释为预付款项，而不是为支付此类滞留的损害赔偿金。本分租期届满或提前终止时，如分租人未能将分租人所拥有或安装的家具、设备、商业及贸易固定装置、独立橱柜、可移动隔断及其他个人财产移走，或未能按照所有适用法律、规则及法规妥善停用实验室设备(包括FF&E)，应视为暂缓。任何该等未按本条例规定由转租人移走的财产将被视为已被遗弃，并可由转租人自费储存、移走及处置，而转租人亦放弃就因转租人保留及/或处置该等财产而导致的任何损害向转租人提出的所有索偿。如转租人未能妥善停用实验室设备，则转租人有权但无义务自行承担费用及开支。

10.2如本分租契下分租客发生非金钱违约，则分租客在分租契内所享有的通知及补救权利，与分租契下的分租契业主就类似违约而提供的通知及补救权利相同，但分租客的补救时间不得超过分租契下相应时间的75%(75%)。

10.3分土地所有人须就分租契条款及条件下任何影响分租客在本分租契项下权利的失责，以书面通知分租客。

10.4本节的规定在本分租期满或提前终止后继续有效。

11.

赔偿；损害赔偿限制；分承租人的义务

来赔偿。分租客应赔偿、辩护并使分土地所有人、分土地所有人及总业主及其各自的董事、高级人员、代理人、雇员、特许持有人或受邀人(统称“受弥偿人”)不受任何申索、损害、损失、法律责任、成本及开支的损害，包括但不限于，在任何弥偿下，分土地所有人或/或总业主在任何弥偿下可能须对分土地所有人及/或总业主负上法律责任的任何款项，不论是明示或由总租契注册成立的，以及合理的律师费及费用：(A)分租客使用转租处所或进行其业务或任何活动、工作、或任何活动、工作、(B)分租客根据本分租契条款(或其任何同意条款)须履行的任何义务的任何违反或失责行为，及

(C)分租客或其董事、高级人员、代理人的任何作为、疏忽、过失或不作为，

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雇员、被许可人或被邀请者。如因任何该等申索而对分租户或其董事、高级人员、代理人、雇员、特许持有人或受邀请人提出任何诉讼或法律程序，则在接到分租户的通知后，分租客应由经分租户书面批准的律师为该等诉讼或法律程序辩护，费用由转租人承担。次承租人或其律师应随时向次房东全面通报此类辩护的情况，未经次房东书面同意不得和解。在法律允许的最大范围内，作为对转租业主的一项重要代价，分租客特此承担因任何原因对转租房屋内、其上或周围的人造成财产损害或伤害的所有风险，并放弃对转租业主的所有索赔，但因转租业主未能遵守本转租或转租业主未能遵守当地、州或联邦法律的任何条款和条件而导致的情况除外，在书面通知转租业主后，这种不遵守情况持续了一段不合理的时间。但在任何情况下，次地主均不对任何特殊、后果性或惩罚性损害赔偿负责。

12.

损坏分租客的财产。

总业主、分地主、分地主及其各自的董事、高级人员及代理人，对以下情况概不负责：(A)托付给建筑物或其物业管理人的任何财产的任何损坏；(B)任何财产因被盗或其他原因而造成的损失或损坏；(C)因火灾、爆炸、掉落的灰泥、蒸汽、气体、电力、水或雨水而对人或财产造成的任何伤害或损坏，而该等伤害或损坏可能是从建筑物的任何部分或其内的喉管、装置或水管工程、或从屋顶、街道或地下表面、从任何其他地方或潮湿或任何其他因由所引致的，或(D)因建筑物的其他租户或住客或受邀人的行为或疏忽而对分租客的业务或占用造成的任何损害或损失。如果转租房屋或建筑物发生火灾或事故，或其中或固定附着物或设备有瑕疵，则分租客应立即通知分业主、分业主和总业主。

13.

转租人的保险。

13.1分租人须在整个承租期内，自行承担成本及开支，向获授权在分租物业所在司法管辖区处理业务的公司，以及根据分租条款，维持分租业主须维持的任何保险范围。次地主、次地主和总业主(以及主租约规定的其他当事人)应被指定为该保险下的额外保险人。分租客应向分房东、分房东和总房东提供保险证书，证明本合同规定分租客在生效日期前必须投保的保险，并应要求在生效日期后不时提供保险证书。分租客还同意提前不少于三十(30)天书面通知分地主、分地主和总业主(以及任何其他被指名为额外保险人的各方)取消或减少任何此类保单下的保险。

13.2分租客特此代表自己和代表其保险人放弃向分土地所有人、分土地所有人、总房东以及其董事、高级职员、雇员、代理人和代表追偿的任何和所有权利。

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业主以代位或其他方式，因火灾或本合同所述的任何扩大保险范围内的风险给分租客或其控制下的他人的财产造成损失或损坏，但该等损失或损坏是按照发生该等损失或损坏时有效或根据本合同规定承保的任何保险单投保的。如有必要，分承租人应通知其保险承运人放弃上述代位求偿权。因火灾或此处所述的任何扩展保险风险对分租户或其控制下的他人财产造成的损害，分土地所有人代表其本人及其保险人放弃向其及其高级职员、雇员、代理人和代表追偿的任何权利，只要该等损失或损害在发生该等损失或损坏时有效或根据本合同规定承保的任何保险单已投保。

14.

服务。

除本分租契明文规定的范围外，因以下原因而未能提供或延迟提供任何服务，或(B)因意外、破损、修理、罢工、停工或其他任何性质的劳资纠纷或任何其他类似或不同的原因，超出分租业主、分业主或总业主的合理控制范围，或因对转租处所或建筑物进行任何维修或改善，或(B)限制、削减、配给或限制任何公用事业单位或政府机构使用水、电、天然气或为转租房屋或大楼提供服务的任何其他公用事业单位；但由分地主向分地主提供的任何与分租处所有关的租金减免，须在分地主收到时转移至分租客；然而，分租客无权获得超过根据本条例就减租可归因于的相应期间所应支付的租金的减免。分租户不得将任何电力设备连接至建筑物的配电系统，否则可能会使建筑物或分租房屋的电力容量超载。

15.

时间；营业日。

时间是这一转租的本质。本协议所称营业日，系指星期一至星期五(公众假期除外)。

16.

表演权。

如分租客未能支付本租契规定其须支付的任何款项，或未能履行其根据本条例须履行的任何其他行为，而该等不履行行为应在分租契业主发出书面通知后五(5)个营业日内持续，则分租客可在不免除或免除分租客的任何义务的情况下，按本分租契的规定支付任何该等款项或履行任何其他该等行为。应要求，分租户应立即向分土地所有人偿还与该等付款或履约有关的一切合理费用。

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17.

不放弃。

在授权取消或没收本分包租约的任何事件发生后的任何时间，接受租金或次分包业主或次分包租户的任何其他作为或不作为均不应视为对过去或未来任何违规、违约或未能遵守或履行本合同的任何契诺、协议、条款或条件的放弃，或在可能存在取消或没收原因的任何时候，根据法律要求的通知，剥夺任何一方取消或没收该分包合同的权利，或被解释为在未来任何时候阻止任何一方立即行使任何其他选择权，根据本分包合同的任何条款或规定，其可能拥有的权利或补救措施。

18.

通知。

本分包合同下的所有通知均应以书面形式提交给次业主或次分包人，具体地址如下：

如果对副地主说：

分子模板OpCo，Inc. 9301 Amberglen Blv.，Suite 100

Austin TX 78729注意：总法律顾问

以及一份副本，以供：

斯蒂芬妮·雷律师事务所，安多佛路68号

罗克维尔中心，纽约11570注意：斯蒂芬妮·雷，Esq.

如果转租户：TracerDx，Inc.

纽约州纽约瓦里克大街180号6楼

或寄往任何一方此后以书面指定的地址。尽管有上述规定，分地主亦可随时在分租物业内向分租客递交任何通知。当面送达或当天寄送的通知将在送达指定地址的收件人后立即生效；隔夜快递发送的通知将在接受服务交付后一(1)个工作日生效；以邮寄方式发送的通知将在邮寄后两(2)个工作日生效。

19.

交回分租处所。

分租客自愿或以其他方式交出本分租租约，或相互取消本分租租契，并不适用于合并，而在分地主的选择下，应作为向其转让任何分租或分租租约的方式。

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20.

保证金。

201在签立本分租契的同时，分租客应向分地主存入17,000.00美元(“保证金金额”)，作为分租人忠实履行及遵守本分租契的所有契诺、协议、条款、条款及条件的抵押。分租客同意，如果分租客在任何适用的通知和补救期限届满后不履行本分租契条款下分租人有义务遵守、履行或保存的任何契诺、协议、条款、条款和条件，包括支付基本租金和额外租金，则分租户可使用、应用或保留由分租业主持有的全部或任何部分抵押(“抵押”)。

20.2如在任何适用的通知及补救期限过后，分租客未能全数及迅速支付及履行本分租约项下的任何分租客契诺及义务(包括将分租物业的管有交还予分租业主)，包括但不限于支付基本租金或任何其他租金，包括在转租物业的重租方面出现任何损害或不足之处，无论是在简易程序或分地主以其他方式重新收回之前或之后发生的损害赔偿或不足之处，或发生下列任何事件时，在法律允许的范围内，如破产呈请由或针对分租客提出，或如果分租客为债权人的利益进行一般转让，或接受任何破产或重组行为的利益；或(D)如就分租客财产的任何部分委任接管人或受托人，而该委任在九十(90)天内仍未卸任；或(E)如发出遗嘱执行书或扣押令，使分租契处所须由分租客以外的任何人接管或占用或企图接管或占用(任何该等事件，即“破产事件”)，则分土地拥有人可使用、运用或保留由分土地拥有人持有的全部或任何部分抵押(“抵押”)，但无须使用、运用或保留该抵押的全部或部分，以支付任何基本租金及额外租金为限，或任何其他有关分租客在任何适用的通知及补救期间届满后将会拖欠的款项，或因或之后分租客就本分租契约的任何契诺、协议、条款、条款及条件而可能或需要支出的任何款项，包括在任何适用的通知及补救期间届满后所产生的任何损害或不足，不论该等损害或短缺是在简易法律程序或分租业主以其他方式重收之前或之后，或甚至在破产事件发生后累积的。分土地所有人无须如此使用、运用或保留如此存放的全部或任何部分抵押，但如将全部或任何部分如此使用、运用或保留，则分承租人应应要求立即向分土地拥有人存入一笔相等于如此使用、运用或保留的金额，以使分土地所有人在合约期内任何时间手头均有全部抵押保证金金额。如分租客未能如期缴交基本租金，则在适用的宽限期过后，分地主将享有与拖欠基本租金相同的权利及补救办法。如分租人完全及忠实地遵守本分租契的所有条款、条文、契诺、协议及条件，抵押品应于期满日期后退还予分租人，并将整个分租物业的独家管有交予分租业主。如将分土地拥有人在本分租契内、根据本分租契或向本分租契拥有的权益转让：(I)分土地拥有人

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(I)承租人或承租人应将抵押品转让给受让人、承租人或受让人；(Ii)分承租人随即免除再承租人退还该抵押品的所有责任；及(Iii)分租客同意只向分土地承租人的继任者寻求退还该抵押品；双方同意，本条款适用于将抵押品转让或转让给新的分土地拥有人的每项转让或转让。分租客进一步承诺，分租客不会转让或妨碍或企图转让或扣押本协议内存放的款项作为抵押，而分业主或分业主的继承人或受让人均不受任何该等转让、产权负担、转让企图或产权负担的约束。另有一项明确理解，分租户无权收取任何抵押利息。

21.

总则。

21.1最终协议。本分租合同及其附件包含双方就本合同标的达成的所有协议，并无任何口头或其他协议修改或影响本分租合同。本转租取代本合同双方或其代表先前就转租房屋所订立或签署的任何及所有协议。

21.2术语和标题。“次级地主”和“次级租客”一词既包括复数，也包括单数，在任何性别中使用的词语都包括所有性别。本分租合同各部分的所有权不是本分租合同的一部分，对本分租合同任何部分的解释或解释均无影响。

21.3继承人和分配人。本分租契所载的所有契诺、协议、条款及条件均适用于分地主及分租客及其各自的获准继承人及受让人，并对其具有约束力。

21.4名经纪人。除世邦魏理仕(CBRE，Inc.)(“经纪商”)外，分租客并未聘用任何经纪、发现者或其他有权就本分租契的谈判、签立或交付获得任何佣金或费用的人士，并向分租户表示并向其保证，分租客应就任何该等经纪所声称的任何索赔而招致的任何损失、成本、责任或开支，向分租户作出弥偿、辩护及持有无害的分租契。发现者或其他人士(经纪人除外)根据由分租客或其代表作出或声称已作出的任何安排或协议。根据另一份书面协议，分租业主应向分租客的经纪及分租业主的经纪支付因本分租而产生的所有佣金。

21.5分地主的责任；对分租客救济的限制。董事的高级职员、雇员或股东，以及任何母公司、附属公司或联营公司，均不会就本转租承担任何个人责任或承担任何个人责任。关于本分租契中明确要求分租户不得无理拒绝、无理条件或无理拖延其同意或批准的任何条款，分租客在任何情况下均无权提出、也不得提出任何索赔，且分租客特此放弃任何金额的索赔，无论是肯定的或以抵销、反索赔或抗辩的方式，作为损害赔偿金、费用、费用、律师费或支出

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该次地主已不合理地拒绝、不合理地附加条件或不合理地拖延该同意或批准。对于分承租人声称其同意或批准的不合理拒绝或无理拖延，分租客的唯一补救办法应是仅由分租户自费提起和提起的诉讼或法律程序，以强制执行该条款、强制令或宣告性判决。

21.6可维护性。本分租合同的任何条款如被证明为无效、无效或非法，则不得以任何方式影响、损害或无效本分租合同的任何其他条款，而本分租合同的其余条款仍应保持完全的效力和效力。

21.7分租租契的审核。提交本文件供分租客审核或签署并不构成保留或选择转租，除非及直至(A)由分租业主及分租客双方签立及交付，及(B)发出同意书，否则本文件不会作为转租或其他方式有效。

21.8录音。未经另一方书面同意，分租业主及分租客均不得记录本分租契或其任何备忘录，而分租客如试图这样做，将构成分租客根据本分租契作出即时及无法补救的违约行为。

21.9授权签字人。分租客特此声明并向分土地所有人保证，签立本分租契的人士为分租客的正式授权代表，并有全权签立及交付本分租契。

21.10财务报表。分租客谨此声明并向分租契业主保证，分租客向分租土地所有人提交的分租人财务报表在各重大方面均属真实无误，而分租客亦承认该财务报表所提供的资料是促使分租土地主订立本转租契约的重要诱因。

21.11债务的存续。本分租契的所有条款，如要求在本分租契终止后支付款项或交付财产，或要求分租客赔偿、抗辩或使分租主不受损害，应在本分租契期满或提前终止后继续有效。

21.12对应部分。本分租约可签立多份副本，每份副本应被视为正本，但所有副本应共同构成同一份文书。

21.13OFAC名单。分租户在此向分租户业主表示，分租户及其主要负责人、高级管理人员、董事和股东未被列入美国财政部、外国资产管制办公室根据任何授权的美国法律、法规或美国总裁行政命令保存的受金融制裁的特别指定国民和受阻人士名单以及任何其他类似名单，分租户或其主要负责人、高级管理人员、董事和股东也不受根据美国总裁的任何授权美国法律、法规或行政命令而实施的贸易禁运或经济制裁。

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21.14访问。在总租约条款及总业主颁布的所有规章制度的规限下，分租客每周7天、每天24小时均可使用分租房。

22.

家具、家具和设备。

于开始日期，转租人可免费使用本协议附件D所列的转租人设备(统称为“认可设备”)及位于转租物业内的该等家具及陈设(与实验室设备相对)(认可设备及该等家具及陈设，统称为“财务及设备”)。经批准的设备和其他未列于附件D的FF&E设备应按原样交付给转租人，而转租人没有义务维护、维修或更换任何FF&E设备。未经转租人事先书面同意，转租人无权使用未列于附件D的任何设备，但可由转租人自行决定不予使用。未经转租人事先书面同意，转租人无权在租期内移走或处置任何房屋及设备，但可由转租人自行决定是否予以扣留。任何该等搬迁须由分租人自行承担费用及费用。分承租人可在租约期满或较早终止前，自行承担费用及开支，以取得分租人的同意，以储存任何已移走的租金及设备，并将其归还给分租户。在合理损耗的情况下，分租人应在本合同签订之日将所有的分租房及所有分租房交还给分租人，条件与分租房交付时相同。

23.

暖通空调。

于开始日期或之前，分租户应签订第7.2节所规定的维修合同。维修合同须经分地主、分地主批准。

24.

反腐。

双方的意图是，不得支付或转让任何有价值的东西，其目的或效果是公开或商业贿赂、接受或默许敲诈勒索、回扣或其他非法或不正当的商业手段或任何不正当的利益。双方应遵守所有国际反腐败法，如《反海外腐败法》第15编78dd-1及以后。就各自在本分租下的义务而言，任何一方均不会在任何时间直接或间接向：(I)任何政府、部门、机构或其机构的任何官员或雇员；(Ii)以官方身份为或代表任何政府、部门、机构或其机构的任何其他人士；(Iii)任何政党或其任何官员或雇员；(Iv)任何政治职位的任何候选人；(V)在任何政府人员或雇员、政党或其官员或雇员、或政治职位候选人的建议、要求或指示下，或为其利益而作出的任何其他人士、商号、法团或其他实体；或。(Vi)任何其他人士、商号、法团或其他实体，而该等人士、商号、法团或其他实体明知该等款项或其他有价物品的部分或全部将会支付予任何政府人员或雇员。

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任何政府部门、机构或机构，政党或其官员或雇员，或政治职位候选人。

[页面的其余部分故意留空；签名紧随下一页]

特此证明，双方已于生效日期签署本分包合同。

SUb-SUBRANDLORD：分子模板OpCo，Inc.

特拉华州的一家公司

作者：/s/ Eric Poma 姓名：Eric Poma，博士

其：首席执行官兼首席科学官

子客户：TracerDx，Inc.

特拉华州的一家公司

作者：/s/ Mark Kaganovich 姓名：马克·卡加诺维奇

ITS：首席执行官