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	业务发展	3	-	4
	财务信息
	财务要闻	5
	FFO，调整后的桥梁	6
	合并资产负债表	7
	归属于普通股股东的净收益（亏损）（合并和按分部划分）	8	-	11
	按股分列的净营业收入和按股分列的净营业收入——现金基础（按分部和子细分市场划分）	12	-	14
	同一门店的股票净资产净值和同店净资产净值按份额计算——现金基础	15


	开发/再开发-活跃的项目和未来的机会	16


	租赁活动和租约到期
	租赁活动	17	-	18
	租约到期	19	-	21
	资本支出、租户改善和租赁佣金	22
	未合并的合资企业	23	-	25
	债务和资本
	资本结构	26
	普通股数据	27
	债务分析	28
	对冲工具	29
	合并债务到期日	30
	财产统计
	前 30 名租户	31
	平方英尺	32
	占用率和居住统计	33
	地面租赁	34
	属性表	35	-	43
	执行官和研究报道	44
	附录：定义和非公认会计准则对账
	定义	i
	对账	ii	-	xv

此处包含的某些陈述构成前瞻性陈述，该术语的定义见经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》第21E条。前瞻性陈述并不能保证未来的表现。它们代表着我们的意图、计划、期望和信念，并受许多假设、风险和不确定性的影响。我们未来的业绩、财务状况和业务可能与这些前瞻性陈述中表达的业绩、财务状况和业务存在重大差异。您可以通过在本补充包中查找 “近似值”、“相信”、“期望”、“预期”、“估计”、“打算”、“计划”、“将”、“可能” 等词语或其他类似表述来找到其中的许多陈述。我们还注意到以下前瞻性陈述：就我们的开发和重建项目而言，预计的完工日期、估计的项目成本、预计的增量现金收益率、稳定日期和完成成本；未来资本支出、普通股和优先股股东分红以及运营合作伙伴关系分配的估计。决定这些陈述和我们其他前瞻性陈述结果的许多因素超出了我们的控制或预测能力。目前，一些因素包括利率上升和通货膨胀对我们业务、财务状况、经营业绩、现金流、经营业绩的影响，以及这些因素已经并将继续对我们的租户、全球、国家、区域和地方经济以及金融市场和整个房地产市场产生的影响。有关可能对我们的前瞻性陈述结果产生重大影响的因素的进一步讨论，请参阅 “第1A项”。风险因素” 载于我们截至2023年12月31日止年度的10-k表年度报告第一部分。对于这些陈述，我们要求为1995年《私人证券诉讼改革法》中包含的前瞻性陈述提供安全港的保护。提醒您不要过分依赖我们的前瞻性陈述，这些陈述仅代表截至本补充一揽子计划发布之日。本节中包含或提及的警示性陈述明确限定了随后归因于我们或任何代表我们行事的人的所有书面和口头前瞻性陈述。我们没有义务公开发布对前瞻性陈述的任何修订，以反映本补充计划发布之日之后发生的事件或情况。该补充包包括某些非公认会计准则财务指标，并附有Vornado Realty Trust及其子公司（“公司”）认为根据美利坚合众国普遍接受的会计原则（“GAAP”）计算和列报的最直接的可比财务指标。其中包括运营资金（“FFO”）、可供分配的资金（“FAD”）、净营业收入（“NOI”）和房地产扣除利息、税项、折旧和摊销前的收益（“EbitDare”）。本补充包中提供了最直接可比的GAAP财务指标与提出的非GAAP财务指标之间差异的量化对账。这些非公认会计准则财务指标的定义以及管理层认为非公认会计准则指标为投资者提供了有关公司财务状况和经营业绩以及管理层使用这些指标的目的（如果适用）的有用信息的原因陈述，可在附录第一页本补充包的定义部分中找到。

本补充包应与公司截至2024年6月30日的季度10-Q表季度报告和公司截至2024年6月30日的季度补充固定收益数据包一起阅读，两者均可在公司网站www.vno.com上访问。

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业务发展

融资活动

公园大道 280 号

2024年4月4日，一家我们持有50％权益的合资企业修改并延长了公园大道280号的10.75亿美元抵押贷款。经修订的贷款的到期日延长至2026年9月，可选择完全延长至2028年9月，但须遵守某些条件。修订后的贷款利率仍为SOFR加1.78％。2024年7月8日，该合资企业将截至2028年9月的利率改为5.84％的固定利率。此外，2024年4月4日，合资企业修改并延长了1.25亿美元的夹层贷款，随后偿还了6250万美元的贷款。在偿还夹层贷款方面，我们确认了我们在债务清偿收益中的31,21.5万美元份额，该份额包含在合并损益表的 “来自部分所有权实体的收入” 中。

第七大道 435 号

2024年4月9日，我们完成了对第七大道435号的7500万美元再融资，其中3750万美元归属于运营合伙企业。这笔纯息贷款的利率为SOFR加2.10％，将于2028年4月到期。截至2026年4月，该贷款的利率已改为6.96％的固定利率。该贷款取代了之前的95,696,000美元全追索权贷款，后者的利息为SOFR加1.41％。

无抵押循环信贷额度

2024年5月3日，我们将两项无抵押循环信贷额度中的一项延长至2029年4月（已全面延期）。这笔9.15亿美元的新贷款取代了定于2026年4月到期的12.5亿美元融资。新融资机制目前的利率为SOFR加1.20％，贷款费为25个基点。我们的12.5亿美元循环信贷额度将于2027年12月到期（已全面延期），利率为SOFR加1.15％，贷款费为25个基点。

第五大道 640 号（第五大道和时代广场合资企业）

2024年6月10日，第五大道和时代广场合资企业完成了对第五大道640号的4亿美元再融资。无追索权贷款将于2029年7月到期，固定利率为7.47％，摊销额为每年7,000,000美元。这笔贷款取代了之前的5亿美元贷款，合资企业偿还了这笔贷款1亿美元。之前的贷款完全归于运营合伙企业，利息为SOFR加1.11％。

利率互换和上限安排

在截至2024年6月30日的六个月中，我们签订了以下利率互换和上限安排。有关我们的利率互换和上限安排的更多信息，请参阅第29页：

（金额以千计）

名义金额
（共享）

全包掉期费率

到期日期

可变利率利差

利率互换：

PENN 11 (1)

250,000

6.21%

10/25

S+206

第七大道 435 号

75,000

6.96%

04/26

S+210

指数行使率

利率上限：

第九大道 61 号（45.1% 的利息）

75,543

4.39%

01/26

S+146

____________________

(1) 加上现有的50万美元宾夕法尼亚11号抵押贷款的25万美元互换安排，到2025年10月，该贷款的利息将按6.28％的全互换利率计算。

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业务发展

处置

220 中央公园南区

在截至2024年6月30日的三个月和六个月中，我们完成了位于中央公园南区220号（“220 CPS”）的两套公寓的出售，净收益为31,605,000美元，财务报表净收益为15,175,000美元，包含在合并收益表的 “处置全资和部分持有资产的净收益” 中。与这些销售有关，我们的合并收益表中确认了2,106,000美元的所得税支出。有四套商品仍未售出。

西 93 街 50-70 号

2024年5月13日，我们将我们在西93街50-70号的49.9％权益出售给了我们的合资伙伴。在扣除计划于2024年12月到期的现有83,500,000美元抵押贷款中的份额后，我们获得了200万美元的净收益，净收益为87.3万美元。净收益包含在我们的合并损益表中 “处置全资和部分持有资产的净收益” 中。

亚历山大公司

2024年5月3日，我们拥有32.4％的普通股权益的亚历山大公司（“亚历山大”）与彭博有限责任公司达成协议，将计划于2029年2月到期的占地约94.7万平方英尺的位于列克星敦大道731号的租约延长11年，至2040年2月。

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财务摘要（未经审计）
（金额以千计，每股金额除外）
	在已结束的三个月中						在已结束的六个月中 6月30日
	6月30日				2024 年 3 月 31 日
	2024		2023				2024		2023
总收入	$	450,266	$	472,359	$	436,375	$	886,641	$	918,282

归属于普通股股东的净收益（亏损）	$	35,260	$	46,377	$	(9,034)	$	26,226	$	51,545
每股普通股：
基本	$	0.19	$	0.24	$	(0.05)	$	0.14	$	0.27
稀释	$	0.18	$	0.24	$	(0.05)	$	0.13	$	0.27




归属于普通股股东的FFO加上调整后的假定转化率（非公认会计准则）	$	112,766	$	140,737	$	108,847	$	221,608	$	257,032
摊薄后每股（非公认会计准则）	$	0.57	$	0.72	$	0.55	$	1.13	$	1.32

归属于普通股股东的FFO加上假设的转换率（非公认会计准则）	$	148,944	$	144,059	$	104,129	$	253,068	$	263,149
FFO-运营伙伴关系（“OP”）基础（非公认会计准则）	$	162,307	$	155,149	$	113,485	$	275,787	$	283,385
摊薄后每股（非公认会计准则）	$	0.76	$	0.74	$	0.53	$	1.29	$	1.35

普通股每股股息 (1)	$	—	$	—	$	—	$	—	$	0.375

FFO派息率（基于归属于普通股股东的FFO加上调整后的假定转化率）(1)	不适用		不适用		不适用		不适用		28.4		%
FAD 派息率 (1)	不适用		不适用		不适用		不适用		36.8		%

已发行的VNO普通股的加权平均值	190,492		191,468		190,429		190,460		191,668
可兑换 A 类单位和 LTIP 单位奖励	17,136		14,810		17,174		17,155		14,835
加权平均值 VRLP A 类未偿还单位	207,628		206,278		207,603		207,615		206,503
摊薄型股权支付奖励	3,913		32		4,204		4,058		51
可赎回优先单位——普通股等价物	1,955		3,378		1,875		1,915		2,852
加权平均值 VRLP A类未偿还单位——摊薄	213,496		209,688		213,682		213,588		209,406

________________________________

(1) 我们预计，我们将在第四季度支付2024年的普通股股息，但须经董事会批准。

请参阅附录以了解GAAP与非GAAP指标的对账。

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FFO，调整后的桥牌——2024 年第二季度对比2023 年第二季度（未经审计）


（金额以百万计，每股金额除外）	FFO，经调整后
	金额		每股
截至2023年6月30日的三个月调整后（非公认会计准则）归属于普通股股东的FFO加上假设的转化率	$	140.7	$	0.72

调整后的FFO（减少）增加，原因是：
租约到期日，扣除租金期满和其他与租户相关的项目	(15.1)
蒙哥马利街 345 号租户和解收益，扣除 2023 年的法律费用	(14.1)
扣除利息收入后的利息支出变动	(7.0)
可变业务（主要是标牌）	3.9
其他，净额	3.7
	(28.6)
非控股权益在上述项目中的份额以及假定可转换证券转换的影响	0.7
净减额	(27.9)		(0.15)

截至2024年6月30日的三个月调整后（非公认会计准则）归属于普通股股东的FFO加上假设的转化率	$	112.8	$	0.57

请参阅附录以了解GAAP与非GAAP指标的对账。

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合并资产负债表（未经审计）
（金额以千计）
	截至				增加（减少）
	2024年6月30日		2023 年 12 月 31 日
资产
房地产，按成本计算：
土地	$	2,434,209	$	2,436,221	$	(2,012)
建筑物和装修	10,228,821		9,952,954		275,867
开发成本和在建工程	1,156,060		1,281,076		(125,016)
租赁权改善和设备	133,755		130,953		2,802
总计	13,952,845		13,801,204		151,641
减去累计折旧和摊销	(3,899,475)		(3,752,827)		(146,648)
房地产，净额	10,053,370		10,048,377		4,993
使用权资产	678,670		680,044		(1,374)
现金、现金等价物和限制性现金
现金和现金等价物	872,609		997,002		(124,393)
受限制的现金	244,245		264,582		(20,337)

总计	1,116,854		1,261,584		(144,730)
租户和其他应收账款	71,213		69,543		1,670
对部分持股实体的投资	2,711,080		2,610,558		100,522


租金直线上涨产生的应收账款	706,157		701,666		4,491
递延租赁成本，净额	354,395		355,010		(615)
已确定的无形资产，净额	122,414		127,082		(4,668)
其他资产	396,028		333,801		62,227
总资产	$	16,210,181	$	16,187,665	$	22,516
负债、可赎回的非控制性权益和权益
负债：
应付抵押贷款，净额	$	5,672,086	$	5,688,020	$	(15,934)
优先无抵押票据，净额	1,194,894		1,193,873		1,021
无抵押定期贷款，净额	795,254		794,559		695
无抵押循环信贷额度	575,000		575,000		—
租赁负债	741,762		732,859		8,903
应付账款和应计费用	363,457		411,044		(47,587)
递延收入	30,805		32,199		(1,394)
递延补偿计划	108,553		105,245		3,308
其他负债	316,906		311,132		5,774
负债总额	9,798,717		9,843,931		(45,214)
可赎回的非控制性权益	593,465		638,448		(44,983)
股东权益	5,626,300		5,509,064		117,236
合并子公司的非控股权益	191,699		196,222		(4,523)
负债、可赎回的非控制性权益和权益总额	$	16,210,181	$	16,187,665	$	22,516

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归属于普通股股东的合并净收益（亏损）（未经审计）
（金额以千计）
	在已结束的三个月中
	6月30日						2024 年 3 月 31 日
	2024		2023		方差
物业出租 (1)	$	343,894	$	365,216	$	(21,322)	$	337,376
租户费用报销 (1)	48,683		47,743		940		46,638
收购的低于市场价格的租约的摊销，净额	1,217		1,360		(143)		693
租金直线	(199)		4,515		(4,714)		4,571
租金收入总额	393,595		418,834		(25,239)		389,278
费用和其他收入：
建筑物维护服务（“BMS”）清洁费	38,465		35,146		3,319		35,780
管理和租赁费	6,709		3,658		3,051		2,611
其他收入	11,497		14,721		(3,224)		8,706
总收入	450,266		472,359		(22,093)		436,375
运营费用	(229,380)		(222,723)		(6,657)		(226,224)
折旧和摊销	(109,774)		(107,162)		(2,612)		(108,659)
一般和行政	(38,475)		(39,410)		935		(37,897)
递延补偿计划负债的费用	(1,398)		(2,182)		784		(4,520)
交易相关费用及其他	(3,361)		(30)		(3,331)		(653)
支出总额	(382,388)		(371,507)		(10,881)		(377,953)
来自部分所有实体的收入	47,949		37,272		10,677		16,279

利息和其他投资收益，净额	10,511		13,153		(2,642)		11,724
递延薪酬计划资产的收入	1,398		2,182		(784)		4,520
利息和债务支出	(98,401)		(87,165)		(11,236)		(90,478)
处置全资和部分拥有资产的净收益	16,048		936		15,112		—
所得税前收入	45,383		67,230		(21,847)		467
所得税支出	(5,284)		(4,497)		(787)		(6,740)
净收益（亏损）	40,099		62,733		(22,634)		(6,273)
减去归因于以下非控股权益的净亏损（收益）：
合并子公司	13,890		2,781		11,109		11,982
运营伙伴关系	(3,200)		(3,608)		408		786
归属于Vornado的净收益	50,789		61,906		(11,117)		6,495
优先股分红	(15,529)		(15,529)		—		(15,529)

归属于普通股股东的净收益（亏损）	$	35,260	$	46,377	$	(11,117)	$	(9,034)



资本化支出：
开发工资单	$	1,829	$	2,704	$	(875)	$	2,499
利息和债务支出	12,794		9,949		2,845		12,564

________________________________

(1) “物业租金” 和 “租户费用报销” 是指非公认会计准则财务指标，这些指标与 “租金收入”（根据公认会计原则计算的最直接可比的财务指标）进行了核对。

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按分部划分的归属于普通股股东的净收益（未经审计）
（金额以千计）


	截至2024年6月30日的三个月
	总计		纽约		其他
物业出租 (1)	$	343,894	$	270,093	$	73,801
租户费用报销 (1)	48,683		37,477		11,206
收购的低于市场价格的租约的摊销，净额	1,217		1,048		169
租金直线	(199)		4,285		(4,484)
租金收入总额	393,595		312,903		80,692
费用和其他收入：
BMS 清洁费	38,465		40,689		(2,224)
管理和租赁费	6,709		6,911		(202)
其他收入	11,497		7,075		4,422
总收入	450,266		367,578		82,688
运营费用	(229,380)		(188,947)		(40,433)
折旧和摊销	(109,774)		(86,821)		(22,953)
一般和行政	(38,475)		(12,380)		(26,095)
递延补偿计划负债的费用	(1,398)		—		(1,398)
交易相关费用及其他	(3,361)		(3,258)		(103)
支出总额	(382,388)		(291,406)		(90,982)
来自部分所有实体的收入	47,949		46,977		972

利息和其他投资收益，净额	10,511		4,187		6,324
递延薪酬计划资产的收入	1,398		—		1,398
利息和债务支出	(98,401)		(45,931)		(52,470)
处置全资和部分拥有资产的净收益	16,048		873		15,175
所得税前收入（亏损）	45,383		82,278		(36,895)
所得税支出	(5,284)		(1,455)		(3,829)
净收益（亏损）	40,099		80,823		(40,724)
减去归因于合并子公司非控股权益的净亏损	13,890		10,974		2,916
归属于Vornado Realty L.P. 的净收益（亏损）	53,989		$	91,797	$	(37,808)
减去归属于运营合伙企业非控股权益的净收益	(3,172)
首选单位分布	(15,557)

归属于普通股股东的净收益	$	35,260
在截至2023年6月30日的三个月中
归属于Vornado Realty L.P. 的净收益（亏损）	$	65,514	$	96,475	$	(30,961)
归属于普通股股东的净收益	$	46,377

________________________________

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归属于普通股股东的合并净收益（未经审计）
（金额以千计）
	在截至6月30日的六个月中
	2024		2023		方差
物业出租 (1)	$	681,270	$	708,368	$	(27,098)
租户费用报销 (1)	95,321		103,838		(8,517)
收购的低于市场价格的租约的摊销，净额	1,910		2,727		(817)
租金直线	4,372		694		3,678
租金收入总额	782,873		815,627		(32,754)
费用和其他收入：
BMS 清洁费	74,245		70,474		3,771
管理和租赁费	9,320		6,707		2,613
其他收入	20,203		25,474		(5,271)
总收入	886,641		918,282		(31,641)
运营费用	(455,604)		(451,496)		(4,108)
折旧和摊销	(218,433)		(213,727)		(4,706)
一般和行政	(76,372)		(81,005)		4,633
递延补偿计划负债的费用	(5,918)		(5,910)		(8)
交易相关费用及其他	(4,014)		(688)		(3,326)
支出总额	(760,341)		(752,826)		(7,515)
来自部分所有实体的收入	64,228		53,938		10,290

利息和其他投资收益，净额	22,235		22,737		(502)
递延薪酬计划资产的收入	5,918		5,910		8
利息和债务支出	(188,879)		(173,402)		(15,477)
处置全资和部分拥有资产的净收益	16,048		8,456		7,592
所得税前收入	45,850		83,095		(37,245)
所得税支出	(12,024)		(9,164)		(2,860)
净收入	33,826		73,931		(40,105)
减去归因于以下非控股权益的净亏损（收益）：
合并子公司	25,872		12,709		13,163
运营伙伴关系	(2,414)		(4,037)		1,623
归属于Vornado的净收益	57,284		82,603		(25,319)
优先股分红	(31,058)		(31,058)		—

归属于普通股股东的净收益	$	26,226	$	51,545	$	(25,319)




资本化支出：
开发工资单	$	4,328	$	5,553	$	(1,225)
利息和债务支出	25,358		18,806		6,552

________________________________

- 10 -


按分部划分的归属于普通股股东的净收益（未经审计）
（金额以千计）


	在截至2024年6月30日的六个月中
	总计		纽约		其他
物业出租 (1)	$	681,270	$	539,455	$	141,815
租户费用报销 (1)	95,321		74,333		20,988
收购的低于市场价格的租约的摊销，净额	1,910		1,572		338
租金直线	4,372		9,278		(4,906)
租金收入总额	782,873		624,638		158,235
费用和其他收入：
BMS 清洁费	74,245		79,329		(5,084)
管理和租赁费	9,320		9,623		(303)
其他收入	20,203		12,222		7,981
总收入	886,641		725,812		160,829
运营费用	(455,604)		(377,225)		(78,379)
折旧和摊销	(218,433)		(172,420)		(46,013)
一般和行政	(76,372)		(25,588)		(50,784)
递延补偿计划负债的费用	(5,918)		—		(5,918)
交易相关费用及其他	(4,014)		(3,258)		(756)
支出总额	(760,341)		(578,491)		(181,850)
来自部分所有实体的收入	64,228		62,208		2,020

利息和其他投资收益，净额	22,235		8,193		14,042
递延薪酬计划资产的收入	5,918		—		5,918
利息和债务支出	(188,879)		(84,018)		(104,861)
处置全资和部分拥有资产的净收益	16,048		873		15,175
所得税前收入（亏损）	45,850		134,577		(88,727)
所得税支出	(12,024)		(2,919)		(9,105)
净收益（亏损）	33,826		131,658		(97,832)
减去归因于合并子公司非控股权益的净亏损	25,872		20,056		5,816
归属于Vornado Realty L.P. 的净收益（亏损）	59,698		$	151,714	$	(92,016)
减去归属于运营合伙企业非控股权益的净收益	(2,357)
首选单位分布	(31,115)

归属于普通股股东的净收益	$	26,226
在截至2023年6月30日的六个月中
归属于Vornado Realty L.P. 的净收益（亏损）	$	86,640	$	159,720	$	(73,080)
归属于普通股股东的净收益	$	51,545

________________________________

- 11 -

每股净营业收入和净营业收入——按分部划分的现金基础（非公认会计准则）（未经审计）

（金额以千计）


	截至2024年6月30日的三个月
	总计		纽约		其他
总收入	$	450,266	$	367,578	$	82,688
运营费用	(229,380)		(188,947)		(40,433)
NOI-合并	220,886		178,631		42,255
扣除：归因于合并子公司非控股权益的NOI	(9,013)		(2,196)		(6,817)
添加：我们在部分持股实体的 NOI 中所占份额	68,298		65,718		2,580
NOI at share	280,171		242,153		38,018
直线租金的非现金调整、收购的低于市场价格的租约的摊销、净额和其他费用	(581)		(4,319)		3,738
每股净资产收益率——现金制	$	279,590	$	237,834	$	41,756


	截至2023年6月30日的三个月
	总计		纽约		其他
总收入	$	472,359	$	362,471	$	109,888
运营费用	(222,723)		(176,410)		(46,313)
NOI-合并	249,636		186,061		63,575
扣除：归因于合并子公司非控股权益的NOI	(18,742)		(5,204)		(13,538)
添加：我们在部分持股实体的 NOI 中所占份额	70,745		67,509		3,236
NOI at share	301,639		248,366		53,273
直线租金的非现金调整、收购的低于市场价格的租约的摊销、净额和其他费用	(5,570)		(6,797)		1,227
每股净资产收益率——现金制	$	296,069	$	241,569	$	54,500


	截至2024年3月31日的三个月
	总计		纽约		其他
总收入	$	436,375	$	358,234	$	78,141
运营费用	(226,224)		(188,278)		(37,946)
NOI-合并	210,151		169,956		40,195
扣除：归因于合并子公司非控股权益的NOI	(11,396)		(4,536)		(6,860)
添加：我们在部分持股实体的 NOI 中所占份额	70,369		67,709		2,660
NOI at share	269,124		233,129		35,995
直线租金的非现金调整、收购的低于市场价格的租约的摊销、净额和其他费用	(1,511)		(2,335)		824
每股净资产收益率——现金制	$	267,613	$	230,794	$	36,819

________________________________

有关股票组成部分的 NOI 的详细信息，请参阅附录第 vi 页。

- 12 -

每股净营业收入和净营业收入——按分部划分的现金基础（非公认会计准则）（未经审计）

（金额以千计）


	在截至2024年6月30日的六个月中
	总计		纽约		其他
总收入	$	886,641	$	725,812	$	160,829
运营费用	(455,604)		(377,225)		(78,379)
NOI-合并	431,037		348,587		82,450
扣除：归因于合并子公司非控股权益的NOI	(20,409)		(6,732)		(13,677)
添加：我们在部分持股实体的 NOI 中所占份额	138,667		133,427		5,240
NOI at share	549,295		475,282		74,013
直线租金的非现金调整、收购的低于市场价格的租约的摊销、净额和其他费用	(2,092)		(6,654)		4,562
每股净资产收益率——现金制	$	547,203	$	468,628	$	78,575


	截至2023年6月30日的六个月中
	总计		纽约		其他
总收入	$	918,282	$	726,285	$	191,997
运营费用	(451,496)		(364,731)		(86,765)
NOI-合并	466,786		361,554		105,232
扣除：归因于合并子公司非控股权益的NOI	(30,506)		(10,027)		(20,479)
添加：我们在部分持股实体的 NOI 中所占份额	138,842		132,833		6,009
NOI at share	575,122		484,360		90,762
直线租金的非现金调整、收购的低于市场价格的租约的摊销、净额和其他费用	(518)		(1,764)		1,246
每股净资产收益率——现金制	$	574,604	$	482,596	$	92,008

________________________________

有关股票组成部分的 NOI 的详细信息，请参阅附录第 vi 页。

- 13 -

每股净营业收入和净营业收入——按分部和子分部划分的现金基础（非公认会计准则）（未经审计）

（金额以千计）


	在已结束的三个月中						在已结束的六个月中 6月30日
	6月30日				2024 年 3 月 31 日
	2024		2023				2024		2023
每股净收益：
纽约：
办公室 (1)	$	178,338	$	186,042	$	167,988	$	346,326	$	360,312
零售	48,392		47,428		47,466		95,858		94,624
住宅	6,220		5,467		5,968		12,188		10,925
亚历山大的	9,203		9,429		11,707		20,910		18,499

纽约总计	242,153		248,366		233,129		475,282		484,360
其他：
超市	16,060		16,462		14,486		30,546		31,871
加利福尼亚街 555 号 (2)	16,800		31,347		16,529		33,329		48,276
其他投资	5,158		5,464		4,980		10,138		10,615
其他合计	38,018		53,273		35,995		74,013		90,762
NOI at share	$	280,171	$	301,639	$	269,124	$	549,295	$	575,122





每股净资产收益——现金基础：
纽约：
办公室 (1)	$	176,915	$	181,253	$	166,370	$	343,285	$	363,334
零售	44,700		44,956		43,873		88,573		88,990
住宅	5,947		5,129		5,690		11,637		10,180
亚历山大的	10,272		10,231		14,861		25,133		20,092

纽约总计	237,834		241,569		230,794		468,628		482,596
其他：
超市	16,835		16,592		14,949		31,784		31,267
加利福尼亚街 555 号 (2)	19,956		32,284		16,938		36,894		50,002
其他投资	4,965		5,624		4,932		9,897		10,739
其他合计	41,756		54,500		36,819		78,575		92,008
每股净资产收益率——现金制	$	279,590	$	296,069	$	267,613	$	547,203	$	574,604

________________________________

(1) 包括截至2024年6月30日和2023年6月30日和2023年3月31日的三个月，以及截至2024年6月30日和2023年6月30日的六个月分别为7,926美元、6,797美元、7,217美元、15,143美元和13,086美元的BMS的NOI。

(2) 2023年包括我们在扣除法律费用后的租户和解协议收据中的14,103美元份额。

- 14 -

同店净资产净值和同店净股净资产净值——现金基础（非公认会计准则）（未经审计）


	总计		纽约		超市		加利福尼亚街 555 号 (1)
按份额增长百分比（减少）（2）计算的同店净资产净值：
与 2023 年 6 月 30 日相比，截至 2024 年 6 月 30 日的三个月	(9.0)	%	(4.4)	%	(4.6)	%	(46.4)	%
与 2023 年 6 月 30 日相比，截至 2024 年 6 月 30 日的六个月	(7.0)	%	(4.5)	%	(7.3)	%	(31.0)	%
与 2024 年 3 月 31 日相比，截至 2024 年 6 月 30 日的三个月	3.6	%	3.3	%	11.0	%	1.6	%

同店净资产净值按份额计算——现金基础百分比（减少）增长（2）：
与 2023 年 6 月 30 日相比，截至 2024 年 6 月 30 日的三个月	(6.6)	%	(2.7)	%	(1.3)	%	(38.2)	%
与 2023 年 6 月 30 日相比，截至 2024 年 6 月 30 日的六个月	(5.9)	%	(3.9)	%	(2.2)	%	(26.2)	%
与 2024 年 3 月 31 日相比，截至 2024 年 6 月 30 日的三个月	4.0	%	2.3	%	12.8	%	17.8	%

________________________________

(1) 2023年包括我们在扣除法律费用后的租户和解协议收据中的14,103,000美元份额。

(2) 参见附录第vii至xii页中关于同店股票净资产净值和同门店净资产净值按份额对账——现金基础对账情况。

- 15 -


开发/再开发-活跃的项目和未来的机会
（金额以千计，平方英尺除外）
		（与 Vornado 分享）								预计增量现金收益率
活跃的开发项目：纽约段：	财产可出租 Sq。英尺。	预算			现金金额花费了		剩余支出		稳定年
宾夕法尼亚区：
PENN 2	1,795,000	$	750,000		$	675,504	$	74,496	2026		9.5%
全区改进	不适用	100,000			60,493		39,507		不适用		不适用
宾夕法尼亚州总区		850,000		(1)	735,997		114,003

日落码头 94 工作室（49.9% 的利息）	266,000	125,000		(2)	19,494		105,506		2026		10.3%

活跃开发项目总数		$	975,000		$	755,491	$	219,509

未来的机会：纽约段：	物业分区平方。英尺。（百分之百）
宾夕法尼亚区：
宾夕法尼亚酒店乐园	2,052,000
第八大道和第 34 街土地	105,000
其他多种机会-办公/住宅/零售
宾夕法尼亚州总区	2,157,000
公园大道 350 号建筑群（“350 公园遗址”）(3)	1,389,000
第十一大道260号-办公室 (4)	280,000
第 57 街土地（50% 权益）	150,000
其他细分市场：
527 West Kinzie land，芝加哥	330,000
未来机会总数	4,306,000

________________________________

(1) 不包括债务和股权套利。

(2) 代表我们在35万美元开发预算中占49.9％的份额，其中不包括我们缴纳的租赁权益价值的4万美元，以及我们在开发费用中所占份额和间接费用报销的净额估计为9,000美元。34,000美元将通过现金捐款提供资金，截至2024年6月30日，其中19,494美元已到位。

(3) 从2024年10月到2030年6月，肯尼思·格里芬（“KG”）的子公司可以选择（i）收购与沃尔纳多和鲁丁合资企业（“沃尔纳多/鲁丁合资企业”）（沃尔纳多在该实体中实际持有36％的权益）的60％权益，以建造一座占地1700,000平方英尺的新办公大楼，使350公园用地的估值为1美元 12亿美元或（ii）以14亿美元（向沃尔纳多捐款10.85亿美元）的价格收购350公园用地。从2024年10月到2030年9月，沃尔纳多/鲁丁合资公司可以选择以12亿美元（向沃尔纳多捐款9亿美元）将350公园场地交给KG。

(4) 该建筑物受地租约的约束，该租约将于2114年到期。

无法保证上述项目将按计划或在预算范围内完成、完成。此外，无法保证公司会成功地按预期的时间表或假定的租金租赁房产。

- 16 -


租赁活动（未经审计）
（平方英尺以千计）

下表中的租赁活动和相关统计数据基于在此期间签署的租约，根据公认会计原则，不打算与租金收入的开始时间相吻合。第二代租赁空间是指已空置超过九个月的平方英尺，租户改善和租赁佣金是根据我们在此期间租赁的平方英尺份额计算的。


	纽约									加利福尼亚街 555 号
	办公室			零售			超市
截至2024年6月30日的三个月
租赁总平方英尺	1,322			4			32			66
我们在租赁的平方英尺中所占的份额：	598			4			32			47
初始租金 (1)	$	131.37		$	301.14		$	56.39		$	99.14
加权平均租赁期限（年）	9.7			5.0			7.2			9.8
第二代重置空间：
平方英尺	518			4			19			47
GAAP 基础：
直线租金 (2)	$	123.83		$	301.14		$	54.30		$	104.86
之前的直线租金	$	114.41		$	237.37		$	56.26		$	79.18
增加（减少）百分比	8.2		%	26.9		%	(3.5)		%	32.4		%
现金基础（非公认会计准则）：
初始租金 (1)	$	137.60		$	301.14		$	60.48		$	99.14
先前上涨的租金	$	133.10		$	262.23		$	63.21		$	87.49
增加（减少）百分比	3.4		%	14.8		%	(4.3)		%	13.3		%
租户改善和租赁佣金：
每平方英尺	$	63.48		$	54.97		$	56.60		$	123.12
每年每平方英尺	$	6.54		$	10.99		$	7.86		$	12.56
初始租金的百分比	5.0		%	3.6		%	13.9		%	12.7		%

________________________________

(1) 代表每平方英尺的现金基础加权平均起租金，这通常表示市场租金。大多数租赁包括免费租金和定期增加的租金，这些费用不包含在每平方英尺的初始现金基础租金中，但包含在每平方英尺的GAAP基准直线租金中。

(2) 代表公认的每平方英尺基准加权平均租金，该租金在相应租赁期限内得到确认，包括免费租金和定期增加租金的影响。

- 17 -


租赁活动（未经审计）
（平方英尺以千计）


	纽约									加利福尼亚街 555 号
	办公室			零售			超市
截至2024年6月30日的六个月
租赁总平方英尺	1,613			40			83			107
我们在租赁的平方英尺中所占的份额：	848			37			83			76
初始租金 (1)	$	118.96		$	258.76		$	61.09		$	87.03
加权平均租赁期限（年）	10.1			3.9			5.5			8.1
第二代重置空间：
平方英尺	613			31			62			76
GAAP 基础：
直线租金 (2)	$	117.77		$	250.90		$	61.68		$	86.42
之前的直线租金	$	109.45		$	234.04		$	59.59		$	77.94
百分比增长	7.6		%	7.2		%	3.5		%	10.9		%
现金基础（非公认会计准则）：
初始租金 (1)	$	130.35		$	255.12		$	64.16		$	87.03
先前上涨的租金	$	126.21		$	298.27		$	65.04		$	91.01
增加（减少）百分比	3.3		%	(14.5)		%	(1.4)		%	(4.4)		%
租户改善和租赁佣金：
每平方英尺	$	87.22		$	104.98		$	44.94		$	84.20
每年每平方英尺	$	8.64		$	26.92		$	8.17		$	10.40
初始租金的百分比	7.3		%	10.4		%	13.4		%	11.9		%

_______________________________

(2) 代表公认的每平方英尺基准加权平均租金，该租金在相应租赁期限内得到确认，包括免费租金和定期增加租金的影响。

- 18 -


租约到期（未经审计）纽约分段

	租赁期限到期	我们的份额平方英尺即将到期租赁 (1)		按年计算的租金上涨即将到期的租约				的百分比按年计算租金上涨
				总计		每平方米英尺。
办公室：	2024 年第二季度 (2)	305,000		$	30,320,000	$	99.41	2.6	%




	2024 年第三季度	51,000		4,158,000		81.53		0.4	%
	2024 年第四季度	127,000		9,683,000		76.24		0.8	%
	2024 年总计	178,000		13,841,000		77.76		1.2	%
	2025 年第一季度	101,000		7,890,000		78.12		0.7	%
	2025 年第二季度	387,000		30,604,000		79.08		2.6	%
	剩余 2025	91,000		7,100,000		78.02		0.6	%
	2026	1,163,000		95,823,000		82.39		8.1	%
	2027	1,319,000		105,053,000		79.65		8.9	%
	2028	1,049,000		84,766,000		80.81		7.2	%
	2029	1,284,000		105,517,000		82.18		8.9	%
	2030	644,000		54,312,000		84.34		4.6	%
	2031	844,000		76,429,000		90.56		6.5	%
	2032	972,000		95,909,000		98.67		8.1	%
	2033	502,000		43,312,000		86.28		3.7	%
	2034	584,000		63,902,000		109.42		5.4	%
	此后	4,457,000	(3)	366,154,000		82.15		30.9	%



零售：	2024 年第二季度 (2)	—		$	—	$	—	0.0	%




	2024 年第三季度	21,000		9,719,000		462.81		3.9	%
	2024 年第四季度	—		—		—		0.0	%
	2024 年总计	21,000		9,719,000		462.81		3.9	%
	2025 年第一季度	129,000		6,355,000		49.26		2.5	%
	2025 年第二季度	8,000		271,000		33.88		0.1	%
	剩余 2025	47,000		4,726,000		100.55		1.9	%
	2026	160,000		29,517,000		184.48		11.7	%
	2027	52,000		21,289,000		409.40		8.4	%
	2028	31,000		14,346,000		462.77		5.7	%
	2029	53,000		26,149,000		493.38		10.4	%
	2030	158,000		24,962,000		157.99		9.9	%
	2031	68,000		30,955,000		455.22		12.3	%
	2032	55,000		29,416,000		534.84		11.7	%
	2033	17,000		6,466,000		380.35		2.6	%
	2034	81,000		8,551,000		105.57		3.4	%
	此后	301,000		39,403,000		130.91		15.5	%

________________________________

(1) 不包括仓储、空置等。

(2) 包括按月租约、延期租户和在本季度最后一天到期的租约。

(3) 假设美国邮局在2038年之前行使了位于第三大道909号的492,000平方英尺的所有租约续订期权，前提是其期权租金低于市场。

- 19 -


租约到期（未经审计）超市

	租赁期限到期	我们的份额平方英尺即将到期租赁 (1)	按年计算的租金上涨即将到期的租约				的百分比按年计算租金上涨
			总计		每平方米英尺。
办公室/陈列室/零售：	2024 年第二季度 (2)	6,000	$	403,000	$	67.17	0.3	%







	2024 年第三季度	30,000	1,719,000		57.30		1.2	%
	2024 年第四季度	79,000	4,399,000		55.68		3.0	%
	2024 年总计	109,000	6,118,000		56.13		4.2	%
	2025 年第一季度	81,000	4,358,000		58.11		3.0	%
	2025 年第二季度	38,000	2,363,000		62.18		1.6	%
	剩余 2025	74,000	4,361,000		58.93		3.0	%
	2026	284,000	16,638,000		58.58		11.4	%
	2027	196,000	10,912,000		55.67		7.5	%
	2028	705,000	35,991,000		51.05		24.6	%
	2029	160,000	8,991,000		56.19		6.2	%
	2030	47,000	3,044,000		64.77		2.1	%
	2031	319,000	16,063,000		50.35		11.0	%
	2032	420,000	20,343,000		48.44		14.0	%
	2033	54,000	2,720,000		50.37		1.9	%
	2034	94,000	4,443,000		47.27		3.1	%
	此后	192,000	8,834,000		46.01		6.1	%

________________________________

(1) 不包括仓储、空置等。

(2) 包括按月租约、延期租户和在本季度最后一天到期的租约。

- 20 -


租约到期（未经审计）加利福尼亚街 555 号

	租赁期限到期	我们的份额平方英尺即将到期租赁 (1)	按年计算的租金上涨即将到期的租约				的百分比按年计算租金上涨
			总计		每平方米英尺。
办公室/零售：	2024 年第二季度 (2)	—	$	—	$	—	0.0	%





	2024 年第三季度	—	—		—		0.0	%
	2024 年第四季度	65,000	7,121,000		109.55		6.2	%
	2024 年总计	65,000	7,121,000		109.55		6.2	%
	2025 年第一季度	—	—		—		0.0	%
	2025 年第二季度	21,000	2,263,000		107.76		2.0	%
	剩余 2025	199,000	18,963,000		95.29		16.4	%
	2026	238,000	25,219,000		105.96		21.8	%
	2027	65,000	6,485,000		99.77		5.6	%
	2028	112,000	10,645,000		95.04		9.2	%
	2029	120,000	12,256,000		102.13		10.6	%
	2030	109,000	10,285,000		94.36		8.9	%
	2031	29,000	2,209,000		76.17		1.9	%
	2032	9,000	992,000		110.22		0.9	%
	2033	15,000	1,800,000		120.00		1.6	%
	2034	—	—		—		0.0	%
	此后	196,000	17,398,000		88.77		14.9	%

________________________________

(1) 不包括仓储、空置等。

(2) 包括按月租约、延期租户和在本季度最后一天到期的租约。

- 21 -


资本支出、租户改善和租赁佣金（未经审计）
合并
（金额以千计）
	在截至2024年6月30日的六个月中
	道达尔公司		纽约分段		超市		加利福尼亚街 555 号		其他
资本支出：
维护资产的支出	$	36,804	$	24,452	$	9,167	$	2,465	$	720
租户改进	28,614		25,075		2,891		648		—
租赁佣金	7,441		4,568		131		2,742		—
定期租户改善、租赁佣金和其他资本支出	72,859		54,095		12,189		5,855		720
非经常性资本支出 (1)	50,803		45,358		3,460		1,913		72
资本支出和租赁佣金总额	$	123,662	$	99,453	$	15,649	$	7,768	$	792

开发和重建支出 (2)：
PENN 2	$	69,241	$	69,241	$	—	$	—	$	—
PENN 1	19,468		19,468		—		—		—
宾夕法尼亚州全区改进	15,605		15,605		—		—		—
宾夕法尼亚酒店网站	12,515		12,515		—		—		—
法利大厦	6,705		6,705		—		—		—
其他	14,542		12,161		656		—		1,725
	$	138,076	$	135,695	$	656	$	—	$	1,725

________________________________

(1) 主要是第一代空间的租户改善和租赁佣金。

(2) 包括资本化利息支出、运营费用和开发工资单。

- 22 -


未合并的合资企业（未经审计）
（金额以千计）
		截至 2024 年 6 月 30 日
合资企业名称	资产类别	所有权百分比	公司的携带金额		公司的按比例债务份额 (1)		100% 的合资企业债务 (1)			到期日 (2)	通过 SOFR 传播	利率 (3)
第五大道和时代广场合资企业	零售/办公	51.5%	$	2,253,658	$	367,464	$	756,193		各种各样	各种各样	各种各样

亚历山大的	办公/零售	32.4%	79,598		352,040		1,086,544			各种各样	各种各样	各种各样

部分拥有的办公楼/土地：
公园大道 280 号	办公/零售	50.0%	117,820		537,500		1,075,000		(4)	09/26	S+178	7.11%	(5)
西 57 街房产	办公/零售/土地	50.0%	40,766		—		—			不适用	不适用	不适用
西 22 街 512 号	办公/零售	55.0%	31,938		69,591		126,530			06/25	S+235	6.85%
第七大道 825 号	办公室	50.0%	5,254		27,000		54,000			01/26	S+275	8.08%
第九大道 61 号	办公/零售	45.1%	994		75,543		167,500			01/26	S+146	5.85%
650 麦迪逊大道	办公/零售	20.1%	—		161,024		800,000			12/29	不适用	3.49%

其他投资：
日落码头 94 工作室	工作室校园	49.9%	65,032		50		100			09/26	S+475	10.08%
独立广场	住宅/零售	50.1%	60,341		338,175		675,000			07/25	不适用	4.25%
罗斯林广场	办公/住宅	43.7% 到 50.4%	35,131		12,603		25,000			04/26	S+200	7.33%
其他	各种各样	各种各样	20,548		82,510		582,120			各种各样	各种各样	各种各样
			$	2,711,080	$	2,023,500	$	5,347,987
对包含在其他负债中的部分所有实体的投资 (6)：
西 34 街 7 号	办公/零售	53.0%	$	(72,564)	$	159,000	$	300,000		06/26	不适用	3.65%
第十大道 85 号	办公/零售	49.9%	(15,691)		311,875		625,000			12/26	不适用	4.55%
			$	(88,255)	$	470,875	$	925,000

________________________________

(1) 代表合同债务义务。该运营合伙企业共为30.3万美元的合资合伙企业债务提供担保，主要包括7 West 34万澳元的30万美元抵押贷款。街。

(2) 假设行使右侧延期权。

(3) 代表截至期末的有效利率，基于截至合同重置日的适当参考利率加上合同利差，经套期保值工具调整（如适用）。

(4) 2024年4月4日，合资企业修订了1,07.5万美元的抵押贷款并将其延长至2026年9月，并可选择完全延长至2028年9月，但须遵守某些条件。此外，2024年4月4日，合资企业修改并延长了12.5万美元的夹层贷款，随后偿还了62,500美元的贷款。有关详细信息，请参见第 3 页。

(5) 2024年7月8日，合资企业将截至2028年9月的利率改为5.84％的固定利率。有关详细信息，请参阅第 3 页。

(6) 我们的负基数源于超过投资的分配。

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未合并的合资企业（未经审计）
（金额以千计）
	截至 2024 年 6 月 30 日的所有权百分比	我们在净收益（亏损）中所占份额截至6月30日的三个月						截至6月30日的三个月，我们在NOI（非公认会计准则）中的份额，
		2024			2023			2024		2023
合资企业名称
纽约：
第五大道和时代广场合资企业：
净收益中的权益	51.5%	$	10,427		$	5,941	(1)	$	28,966	$	29,689
扣除我们的支出份额后的优先股回报率		10,258			9,329			—		—

		20,685			15,270			28,966		29,689
公园大道 280 号	50.0%	23,468		(2)	(4,981)			7,252		10,112
亚历山大的	32.4%	2,649			19,714		(3)	9,203		9,429
第十大道 85 号	49.9%	(1,839)			(1,653)			3,602		3,345
西 34 街 7 号	53.0%	1,259			1,134			3,725		3,658
西 22 街 512 号	55.0%	(779)			(797)			1,499		1,499
西 57 街房产	50.0%	(317)			(258)			(59)		(15)
独立广场	50.1%	166			(630)			5,601		4,952
第九大道 61 号	45.1%	(42)			38			2,000		1,923
其他，净额	各种各样	1,727			7,644			3,929		2,917
		46,977			35,481			65,718		67,509

其他：
亚历山大的公司费用收入	32.4%	1,185			1,699			660		1,028
罗斯林广场	43.7% 到 50.4%	(61)			250			542		1,158
其他，净额	各种各样	(152)			(158)			1,378		1,050
		972			1,791			2,580		3,236

总计		$	47,949		$	37,272		$	68,298	$	70,745

________________________________

(1) 包括5,120美元的应计违约利息，该利息是贷款机构在第五大道697-703号贷款重组过程中免除的，并将在重组贷款的剩余期限内摊销，从而减少未来的利息支出。

(2) 2024年包括我们在偿还公园大道280号夹层贷款中获得的31,215美元的债务清偿收益。有关详细信息，请参见第 3 页。

(3) 包括我们在出售亚历山大Rego III地块的净收益中所占的16,396美元份额。

- 24 -


未合并的合资企业（未经审计）
（金额以千计）
	截至 2024 年 6 月 30 日的所有权百分比	截至6月30日的六个月中，我们在净收益（亏损）中所占份额						截至6月30日的六个月中，我们在NOI（非公认会计准则）中的份额
		2024			2023			2024		2023
合资企业名称
纽约：
第五大道和时代广场合资企业：
净收益中的权益	51.5%	$	19,718		$	16,140	(1)	$	57,068	$	59,253
扣除我们的支出份额后的优先股回报率		19,586			18,555			—		—

		39,304			34,695			57,068		59,253
公园大道 280 号	50.0%	15,426		(2)	(9,510)			15,592		20,353
亚历山大的	32.4%	7,803			23,285		(3)	20,910		18,499
第十大道 85 号	49.9%	(4,361)			(5,847)			6,677		4,855
西 34 街 7 号	53.0%	2,398			2,219			7,348		7,254
西 22 街 512 号	55.0%	(1,308)			(1,152)			3,163		2,981
西 57 街房产	50.0%	(517)			(426)			(66)		67
独立广场	50.1%	(261)			(1,127)			10,770		9,961
第九大道 61 号	45.1%	(122)			(8)			3,908		3,771

其他，净额	各种各样	3,846			8,324			8,057		5,839
		62,208			50,453			133,427		132,833
其他：
亚历山大的公司费用收入	32.4%	2,365			2,872			1,318		1,679
罗斯林广场	43.7% 到 50.4%	(166)			779			1,065		2,272
其他，净额	各种各样	(179)			(166)			2,857		2,058
		2,020			3,485			5,240		6,009

总计		$	64,228		$	53,938		$	138,667	$	138,842

________________________________

(2) 2024年包括我们在偿还公园大道280号夹层贷款中获得的31,215美元的债务清偿收益。有关详细信息，请参见第 3 页。

(3) 包括我们在出售亚历山大Rego III地块的净收益中所占的16,396美元份额。

- 25 -


资本结构（未经审计）
（金额以千计，每股和每单位金额除外）

				截至 2024 年 6 月 30 日
债务（合同余额）：
合并债务 (1)：
应付抵押贷				$	5,708,919
高级无抵押票据				1,200,000
8亿美元的无抵押定期贷款				800,000
22亿美元的无抵押循环信贷额度				575,000
				8,283,919
非合并实体债务的比例份额				2,494,375
减去：非控股权益在合并债务中的份额（主要是美洲大道1290号和加利福尼亚街555号）				(682,059)
				10,096,235		(A)

	股票/单位	清算偏好
永久首选：
3.25% 的首选单位 (D-17)（141,400 个单位 @ 每单位 25.00 美元）				3,535
5.40% L 系列优先股	12,000	$	25.00	300,000
5.25% m 系列优先股	12,780	25.00		319,500
5.25% N 系列优先股	12,000	25.00		300,000
4.45% O 系列优先股	12,000	25.00		300,000
				1,223,035		(B)

	已转换股票	2024 年 6 月 30 日普通股价格
股权：
普通股	190,505	$	26.29	5,008,376
可兑换 A 类单位和 LTIP 单位奖励	17,161	26.29		451,163
可转换股份等价物：
D-13 系列首选机组	1,776	26.29		46,691
G-1 至 G-4 系列首选机组	106	26.29		2,787
A 系列优先股	25	26.29		657
	209,573			5,509,674		(C)
总市值（A+B+C）				$	16,828,944

________________________________

(1) 参见截至2024年6月30日的合并债务附录第十三页的对账情况，合并资产负债表上列报的净债务与合并合同债务的对账情况。

- 26 -


普通股数据（纽约证券交易所代码：VNO）（未经审计）

Vornado Realty Trust普通股在纽约证券交易所（“纽约证券交易所”）上市，股票代码为VNO。以下是VNO普通股的业绩和股息摘要（基于纽约证券交易所的价格）：


	第二季度		第一季度		第四季度		第三季度
	2024		2024		2023		2023
价格高	$	30.02	$	29.46	$	32.21	$	26.21
价格低廉	$	22.42	$	24.17	$	18.36	$	17.28
收盘价-季度末	$	26.29	$	28.77	$	28.25	$	22.68

转换后的已发行股份、A类单位和可转换优先股（以千计）	209,573		209,348		209,159		209,448





转换后的已发行股票、A类单位和可转换优先单位的收盘市值	$	5.5	十亿	$	6.0	十亿	$	5.9	十亿	$	4.8	十亿

我们预计，我们将在第四季度支付2024年的普通股股息，但须经董事会批准。

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债务分析（未经审计）
（金额以千计）
	截至 2024 年 6 月 30 日
	总计			变量			已修复 (1)
（合同债务余额）	金额		加权平均利率	金额		加权平均利率	金额		加权平均利率
合并债务 (2)	$	8,283,919	4.57%	$	1,216,619	6.21%	$	7,067,300	4.28%
非合并实体债务的比例份额	2,494,375		5.66%	1,126,301		7.14%	1,368,074		4.44%
总计	10,778,294		4.82%	2,342,920		6.66%	8,435,374		4.31%
减去：非控股权益在合并债务中的份额（主要是美洲大道1290号和加利福尼亚街555号）	(682,059)			(397,059)			(285,000)
公司在总债务中所占的比例份额	$	10,096,235	4.78%	$	1,945,861	6.54%	$	8,150,374	4.37%

截至2024年6月30日，881,943美元的浮动利率债务（每股）受利率上限安排的约束，不受利率上限安排约束的1,063,918美元的浮动利率债务占我们按比例总债务份额的11％。有关详细信息，请参阅以下页面。

债务契约比率 (3)：

高级无抵押票据
2025 年、2026 年和 2031 年到期

无抵押循环信贷额度和无抵押定期贷款

必需

实际

必需

实际

未偿债务总额/总资产

低于 65%

47%

(4)

低于 60%

38%

(5)

有担保债务/总资产

低于 50%

33%

(4)

低于 50%

27%

(5)

利息覆盖率（年化合并息税折旧摊销前利润与年化利息支出）

大于 1.50

1.87

不适用

固定费用保障

不适用

大于 1.40

1.92

未抵押资产/无抵押债务

大于 150%

425%

不适用

无担保债务/未设押资产的上限价值

不适用

低于 60%

21%

未支配覆盖率

不适用

大于 1.75

7.09


合并未支配息税折旧摊销前利润（非公认会计准则）：	Q2 2024 按年计算
纽约	$	292,284
其他	112,924
总计	$	405,208

________________________________

（1）包括利率互换安排固定利率的可变利率债务，以及受1.00％SOFR利率上限安排约束的95万美元1290美洲大道抵押贷款。

(2) 参见截至2024年6月30日合并资产负债表中列报的合并债务附录第十三页的对账情况，净额为合并合同债务。

(3) 我们的债务契约比率和合并未支配息税折旧摊销前利润是根据我们的优先无抵押票据、无抵押循环信贷额度和无抵押定期贷款（如适用）的条款计算的。用于这些计算的方法可能与其他公司的类似标题的比率和金额有很大不同。有关计算这些比率所用方法的更多信息，请参阅我们向美国证券交易委员会提交的循环信贷额度、优先债务契约以及适用的招股说明书和招股说明书补充文件。

(4) 按息税折旧摊销前利润计算的总资产上限为7.0％。

（5）按息税折旧摊销前利润计算的总资产上限为以下利率：办公资产为6.5％，零售为6.0％，贸易展览为8.0％，多户住宅为5.75％，酒店为7.25％，其他资产类型为6.5％。

- 28 -


截至2024年6月30日的对冲工具（未经审计）
（金额以千计）
	债务信息						隔夜利息/上限信息
	份额余额		到期日 (1)		可变利率利差		每股名义金额			到期日期		全包掉期费率

利率互换：
合并：
加州街555号抵押贷款	$	840,000		05/28		S+205	$	840,000			05/26	6.03%
770 百老汇抵押贷款	700,000			07/27		S+225	700,000				07/27	4.98%
PENN 11 抵押贷款	500,000			10/25		S+206	500,000				10/25	6.28%
无抵押循环信贷额度	575,000			12/27		S+115	575,000				08/27	3.88%
无抵押定期贷款	800,000			12/27		S+130
直到 07/25							700,000				07/25	4.53%
07/25 到 10/26							550,000				10/26	4.36%
10/26 到 8/27							50,000				08/27	4.04%
西 33 街 100 号抵押贷款	480,000			06/27		S+185	480,000				06/27	5.26%
第七大道888号抵押贷款	259,800			12/25		S+180	200,000				09/27	4.76%
4 联合广场南抵押贷款	120,000			08/25		S+150	97,300				01/25	3.74%
第七大道435号抵押贷款	75,000			04/28		S+210	75,000				04/26	6.96%
未合并：
列克星敦大道731号-零售公寓抵押贷款	97,200			08/25		S+151	97,200				05/25	1.76%
利率上限：												指数行使率	现金利率 (2)	有效利率 (3)
合并：
美洲大道 1290 号抵押贷款	$	665,000		11/28		S+162	$	665,000			11/25	1.00%	2.62%	5.94%
公园大道一号抵押贷款	525,000			03/26		S+122	525,000				03/25	3.89%	5.11%	6.16%
西 34 街 150 号抵押贷款	75,000			02/28		S+215	75,000				02/26	5.00%	7.15%	7.75%
606 百老汇抵押贷款	37,060			09/24		S+191	37,060				09/24	4.00%	5.91%	5.95%
未合并：
第九大道61号抵押贷款	75,543			01/26		S+146	75,543				01/26	4.39%	5.85%	6.31%
西 22 街 512 号抵押贷款	69,591			06/25		S+235	69,591				06/25	4.50%	6.85%	7.16%
Rego Park II 抵押贷款	65,624			12/25		S+145	65,624				11/24	4.15%	5.60%	6.28%
时装中心购物中心/华盛顿大厦抵押贷款	34,125			05/26		S+305	34,125				05/25	3.00%	6.05%	7.61%

债务受利率互换影响，并受1.00％的SOFR利率上限限制							$	4,929,500
可变利率债务受利率上限限制							881,943
每笔贷款协议的固定利率债务							3,220,874
浮动利率债务不受利率互换或上限限制							1,063,918		(4)(5)
按股计算的债务总额							$	10,096,235

________________________________

(1) 假设行使右侧延期权。

(2) 等于 (i) 经套期保值工具调整后的截至最近合约重置日的有效指数利率和 (ii) 合约利差的总和。

(3) 等于（i）现金利率和（ii）期限内利率上限溢价摊销影响的总和。

(4) 我们的现金、现金等价物和限制性现金利息收入的增加在一定程度上缓解了我们对SOFR指数上涨的风险。

(5) 2024年7月8日，公园大道280号合资企业将截至2028年9月的107.5万美元（每股537,500美元）抵押贷款的利率改为5.84％的固定利率。

有关2024年达成的利率对冲安排的详细信息，请参阅第3页。

- 29 -


合并债务到期日为100％（合同余额）（未经审计）
（金额以千计）
财产	到期日 (1)	通过 SOFR 传播			利率 (2)	2024		2025		2026		2027		2028		此后		总计
有担保债务：
606 百老汇（50.0% 的利息）	09/24		S+191		5.91%	$	74,119	$	—	$	—	$	—	$	—	$	—	$	74,119
4 联合广场南	08/25		S+150	(3)	4.32%	—		120,000		—		—		—		—		120,000
宾夕法尼亚大学 11	10/25				6.28%	—		500,000		—		—		—		—		500,000
第七大道 888 号 (4)	12/25		S+180	(3)	5.31%	—		259,800		—		—		—		—		259,800
公园大道一号	03/26		S+122		5.11%	—		—		525,000		—		—		—		525,000
公园大道 350 号	01/27				3.92%	—		—		—		400,000		—		—		400,000
西 33 街 100 号	06/27				5.26%	—		—		—		480,000		—		—		480,000
百老汇 770 号	07/27				4.98%	—		—		—		700,000		—		—		700,000
西 34 街 150 号	02/28		S+215		7.15%	—		—		—		—		75,000		—		75,000
第七大道 435 号	04/28				6.96%	—		—		—		—		75,000		—		75,000
加利福尼亚街 555 号（70.0% 的利息）	05/28		S+205	(3)	6.43%	—		—		—		—		1,200,000		—		1,200,000
美洲大道 1290 号（70.0% 的利息）	11/28				2.62%	—		—		—		—		950,000		—		950,000
第三大道 909 号	04/31				3.23%	—		—		—		—		—		350,000		350,000
有担保债务总额						74,119		879,800		525,000		1,580,000		2,300,000		350,000		5,708,919
无抵押债务：
2025年到期的优先无抵押票据	01/25				3.50%	—		450,000		—		—		—		—		450,000
2026年到期的优先无抵押票据	06/26				2.15%	—		—		400,000		—		—		—		400,000
12.5亿美元的无抵押循环信贷额度	12/27				3.88%	—		—		—		575,000		—		—		575,000
8亿美元的无抵押定期贷款	12/27		S+130	(3)	4.79%	—		—		—		800,000		—		—		800,000
9.15亿美元的无抵押循环信贷额度	04/29		S+120		—	—		—		—		—		—		—		—
2031年到期的优先无抵押票据	06/31				3.40%	—		—		—		—		—		350,000		350,000
无抵押债务总额						—		450,000		400,000		1,375,000		—		350,000		2,575,000
债务总额						$	74,119	$	1,329,800	$	925,000	$	2,955,000	$	2,300,000	$	700,000	$	8,283,919
加权平均汇率						5.91%		4.97%		3.83%		4.61%		4.90%		3.32%		4.57%

固定利率债务 (5)						$	—	$	1,247,300	$	400,000	$	2,855,000	$	1,865,000	$	700,000	$	7,067,300
固定加权平均利率即将到期						—		4.83%		2.15%		4.54%		4.33%		3.32%		4.28%
浮动利率债务						$	74,119	$	82,500	$	525,000	$	100,000	$	435,000	$	—	$	1,216,619
浮动加权平均利率即将到期						5.91%		7.05%		5.11%		6.64%		7.34%		—		6.21%

________________________________

(1) 假设行使右侧延期权。

(2) 代表截至期末的有效利率，基于截至合同重置日的适当参考利率加上合同利差，经套期保值工具调整（如适用）。有关利率互换和利率上限安排的信息，请参阅上一页。

(3) 利率互换安排部分对冲余额。有关详细信息，请参见上一页。

(4) 2023年12月，我们进行了贷款修改，根据该修改，在一段时间内免除本金摊销。

(5) 归类为固定利率的债务包括可能在债务到期前到期的利率互换安排的影响，以及受1.00％SOFR利率上限安排约束的95万美元1290美洲大道抵押贷款的影响。有关利率互换安排的信息，请参阅上一页。

- 30 -

前 30 名租户（未经审计）

（金额以千计，平方英尺除外）


租户	正方形镜头 At Share	按年计算租金上涨 At Share (1)		占年化上涨的份额租金总额的百分比
Meta Platforms, Inc.	1,451,153	$	168,342	9.4	%
IPG 及其关联公司	1,029,557	68,898		3.9	%
城堡	585,460	62,498		3.6	%
纽约大学	685,290	49,540		2.7	%
麦迪逊广场花园及附属机构 (2)	449,053	45,654		2.5	%
彭博社有限责任公司	306,768	43,527		2.4	%
谷歌/摩托罗拉移动（由谷歌保证）	759,446	42,537		2.4	%
亚马逊（包括其全食子公司）	312,694	30,854		1.7	%
美国斯沃琪集团	11,957	28,528		1.6	%
纽伯格·伯曼集团有限责任公司	306,612	28,247		1.6	%
LVMH 品牌	65,060	26,409		1.5	%
美国银行	247,615	26,263		1.5	%
AMC Networks, Inc.	326,717	26,104		1.4	%
苹果公司	412,434	24,077		1.3	%
维多利亚的秘密	33,156	20,251		1.1	%
PjT 合伙人控股公司	134,953	19,507		1.1	%
普华永道	241,196	19,367		1.1	%
梅西百货	242,837	18,378		1.0	%
快速零售（优衣库）	47,167	14,094		0.8	%
纽约市	232,010	12,148		0.7	%
King & Spalding	122,859	11,979		0.7	%
足部储物柜	149,987	11,938		0.7	%
WSP 美国	172,666	11,246		0.6	%
AbbVie Inc.	168,673	11,125		0.6	%
Axon Capital	93,127	10,992		0.6	%
Alston & Bird LLP	126,872	10,865		0.6	%
伯灵顿外套厂	108,844	10,707		0.6	%
安泰人寿保险公司	64,196	10,274		0.6	%
库什曼和韦克菲尔德	120,481	9,893		0.5	%
埃利奥特投资管理有限责任公司	74,724	9,881		0.5	%
				49.3	%

________________________________

(1) 表示扣除免费租金加上租户报销额前的每月合同基本租金乘以12。按年计算的按份额上涨的租金包括已签署但尚未开始的租约，以代替现有租户或同一空间中的空置空间。

(2) 包括麦迪逊广场花园娱乐公司在宾夕法尼亚二号的新租约。部分新空间的收入确认尚未开始。

- 31 -


平方英尺（未经审计）
（平方英尺以千计）
		在 Vornado's Share
	在 100%		正在开发或无法出租	服役中
		总计		办公室	零售	陈列室	其他
分段：
纽约：
办公室	20,374	17,542	1,749	15,610	—	183	—
零售	2,409	1,970	246	—	1,724	—	—
住宅-1,330 个单位	1,215	623	19	—	—	—	604
亚历山大（32.4% 的利息），包括312套住宅单元	2,456	796	82	307	325	—	82
	26,454	20,931	2,096	15,917	2,049	183	686

其他：
超市	3,688	3,679	—	2,104	103	1,257	215
加利福尼亚街 555 号（70% 的利息）	1,821	1,274	—	1,240	34	—	—
其他	2,845	1,346	144	212	879	—	111
	8,354	6,299	144	3,556	1,016	1,257	326

截至 2024 年 6 月 30 日的总平方英尺	34,808	27,230	2,240	19,473	3,065	1,440	1,012

截至 2024 年 3 月 31 日的总平方英尺	35,084	27,364	2,120	19,589	3,062	1,440	1,153

	在 100%
停车库（不包括在上面）：	平方英尺	的数量车库	的数量空格
纽约	1,635	9	4,685
超市	558	4	1,643
加利福尼亚街 555 号	168	1	461
罗斯林广场	411	4	1,094
截至 2024 年 6 月 30 日的总计	2,772	18	7,883

- 32 -


占用率（未经审计）

	纽约		超市		加利福尼亚街 555 号
入住率为：
2024年6月30日	88.3	%	76.9	%	94.5	%
2024 年 3 月 31 日	88.2	%	77.6	%	94.5	%
2023 年 12 月 31 日	89.4	%	79.2	%	94.5	%
2023年6月30日	90.1	%	80.0	%	94.5	%


住宅统计（未经审计）

		Vornado 的所有权权益
	单位数量	单位数量	入住率	每月平均值每单位租金
纽约：
2024年6月30日 (1)	1,642	769	97.6%	$4,624
2024 年 3 月 31 日	1,974	939	97.5%	$4,163
2023 年 12 月 31 日	1,974	939	96.8%	$4,115
2023年6月30日	1,975	940	96.5%	$4,010

________________________________

(1) 反映了我们在西93街50-70号的49.9％权益的出售。有关详细信息，请参阅第 4 页。

- 33 -


地面租赁（未经审计）
（金额以千计，平方英尺除外）

财产	本年度按股出租			下一个期权续订日期		完全扩展租约到期		租金上涨和其他信息
合并：
纽约：
法利大厦（95% 的利息）		$	4,750		无		2116		无
PENN 1：
土地		待定			2073		2098		租金在每25年的续订期开始时按公允市场价值（“FMV”）进行重置。从2023年6月开始的25年租金重置目前正在进行中，时机尚不确定。最终的FMV决定可能大大高于或低于我们2022年1月的估计。
长岛铁路大厅零售		1,379			2048		2098		两个 25 年续订选项。基本租金每10年增加一次，下一次租金增长将在2028年增加，这是基于房地产税和运营支出的增加减少的总收入的增长。此外，租金百分比根据超过规定门槛的年总收入支付。基本租金和百分比租金通过租金抵免额减少，该抵免额按Vornado资助的开发成本的百分比计算。
第十一大道 260 号		4,448			无		2114		租金每年按消费者价格指数的较低者或复合1.5％的价格增长。我们可以在未来某个日期行使购买期权，价格为每年110,000美元，按消费者价格指数的较低值或复合1.5％。
第七大道 888 号		3,350			2028		2067		FMV 有两个 20 年续订选项。
西 34 街 330 号- 65.2% 的土地租赁		10,265			2051		2149		FMV 有两个 30 年期和一个 39 年续订期权。
第三大道 909 号		1,600			2041		2063		按当前年租金计算，可续订22年。
第三大道 962 号（东 58 街 150 号的附楼）-50.0% 的地面已出租		666			无		2118		租金每 10 年重置为 FMV。
其他：
韦恩镇中心		5,697			2035		2064		两个 10 年续订选项和一个 9 年续订选项。租金每年按消费物价指数增长6％，以较大者为准。
安纳波利斯		650			无		2042		到2032年，固定租金将增加到每年750美元。
未合并：
日落码头 94 工作室（49.9% 的利息）		449			2060		2110		五个 10 年续订选项。2028 年固定租金上涨，此后每五年增加一次。从2028年9月开始，额外租金的支付金额等于总收入的6％减去基本租金。
第九大道 61 号（45.1% 的利息）		3,635			无		2115		租金根据消费者价格指数每三年增加一次，但有上限。在2051年、2071年和2096年，租金重置的依据是扣除房地产税后的房地产总收入的增长（如果大于消费者价格指数的重置）。
法拉盛（亚历山大）（32.4% 的利息）		259			2027		2037		一个为期10年的续订选项，费用为FMV的90％。

- 34 -


纽约分段
属性表
（按年计算的上涨租金额，以千计）	% 所有权		% 占用率		加权平均值上涨年租金 PSF (1)		按年上涨的租金 (2)		平方英尺			拖欠款（非公认会计准则）（以千计）(3)			主要租户
财产									总计财产	服役中	正在开发中或不可用用于出租
纽约：
宾夕法尼亚区：
PENN 1
（在 2098 年之前租用场地）**															思科、哈特福德火灾保险、帝国健康选择保险有限公司、联合航空
															医疗服务公司、西门子移动、WSP USA、Gusto Inc.、三星、
-办公室	100.0	%	85.8	%	$	81.74			2,254,000	2,254,000	—				Canaccord Genuity
-零售	100.0	%	100.0	%	171.40				304,000	92,000	212,000				美国银行、星巴克、蓝瓶咖啡公司、Shake Shack
	100.0	%	86.3	%	85.16		$	194,100	2,558,000	2,346,000	212,000	$	—

PENN 2
-办公室	100.0	%	100.0	%	119.36				1,741,000	125,000	1,616,000				麦迪逊广场花园，美国职业足球大联盟有限责任公司*
-零售	100.0	%	100.0	%	134.26				54,000	24,000	30,000				摩根大通
	100.0	%	100.0	%	121.94		63,700		1,795,000	149,000	1,646,000	575,000		(4)

法利大厦（在 2116 年之前租赁的地面和建筑物）**
-办公室	95.0	%	100.0	%	117.86				730,000	730,000	—				元平台有限公司
-零售	95.0	%	37.0	%	311.90				116,000	116,000	—				Duane Reade、Magnolia Bakery、星巴克、Birch Coffee、H&H Bagels、
	95.0	%	91.5	%	128.41		99,200		846,000	846,000	—	—			Avra Prime*

宾夕法尼亚大学 11

-办公室	100.0	%	100.0	%	71.81				1,112,000	1,112,000	—				苹果公司、麦迪逊广场花园、AMC Networks, Inc.、梅西百货
-零售	100.0	%	80.1	%	152.25				39,000	39,000	—				PNC 银行全国协会、星巴克
	100.0	%	99.3	%	74.07		78,900		1,151,000	1,151,000	—	500,000

西 33 街 100 号
-办公室	100.0	%	89.5	%	68.94				859,000	859,000	—				IPG 及其关联公司
-零售	100.0	%	15.6	%	72.23				257,000	257,000	—				Aeropostale
	100.0	%	73.1	%	69.09		55,400		1,116,000	1,116,000	—	480,000

西 34 街 330 号
（截至 2149 年，65.2% 的土地已租用）**
-办公室	100.0	%	64.5	%	78.31				701,000	701,000	—				Structure Tone、Deutsch, Inc.、Footlocker、HomeAdvisor,
-零售	100.0	%	92.7	%	108.15				24,000	24,000	—				星巴克
	100.0	%	65.3	%	79.47		36,600		725,000	725,000	—	100,000		(5)

第七大道 435 号
-零售	100.0	%	100.0	%	35.22		1,500		43,000	43,000	—	75,000			Forever 21

西 34 街 7 号
-办公室	53.0	%	100.0	%	82.13				458,000	458,000	—				亚马逊
-零售	53.0	%	100.0	%	345.93				19,000	19,000	—				亚马逊、Lindt、Naturalizer（由 Caleres 保证）
	53.0	%	100.0	%	93.27		43,600		477,000	477,000	—	300,000

第七大道 431 号
-零售	100.0	%	100.0	%	249.95		1,100		9,000	9,000	—	—			埃森

西 32 街 138-142 号
-零售	100.0	%	80.3	%	127.21		400		8,000	8,000	—	—

西 34 街 150 号
-零售	100.0	%	100.0	%	38.58		3,000		78,000	78,000	—	75,000			老海军

- 35 -


纽约分段
属性表
（按年计算的上涨租金额，以千计）	% 所有权		% 占用率		加权平均值上涨年租金 PSF (1)			按年上涨的租金 (2)		平方英尺			拖欠款（非公认会计准则）（以千计）(3)		主要租户
财产										总计财产	服役中	正在开发中或不可用用于出租
纽约（续）：
宾夕法尼亚区（续）：
西 33 街 137 号
-零售	100.0	%	100.0	%	$	160.80		$	500	3,000	3,000	—	$	—

西 33 街 131-135 号
-零售	100.0	%	100.0	%	64.44			1,500		23,000	23,000	—	—

其他 (3 座建筑)
-零售	100.0	%	65.4	%	190.86			1,600		16,000	16,000	—	—

宾夕法尼亚州总区								581,100		8,848,000	6,990,000	1,858,000	2,105,000

中城东部：
第三大道 909 号
（在 2063 年之前租用土地）**															IPG 及其附属公司、AbbVie Inc.、美国邮局、
-办公室	100.0	%	93.1	%	67.26		(6)	60,100		1,352,000	1,352,000	—	350,000		盖勒公司、莫里森·科恩律师事务所、萨德·韦尔宾嫩律师事务所


东 58 街 150 号 (7)
-办公室	100.0	%	80.9	%	82.06					541,000	541,000	—			哈兰城堡，Tournesol Realty LLC（彼得·马里诺）
-零售	100.0	%	100.0	%	94.75					3,000	3,000	—
	100.0	%	81.0	%	82.14			35,700		544,000	544,000	—	—

列克星敦大道 715 号
-零售	100.0	%	100.0	%	199.75			4,400		22,000	22,000	—	—		Orangetheory Fitness、Casper、桑坦德银行、Blu Dot

第三大道 966 号
-零售	100.0	%	100.0	%	112.60			800		7,000	7,000	—	—		麦当劳

第三大道 968 号
-零售	50.0	%	100.0	%	188.17			1,200		7,000	7,000	—	—		富国银行

中城东区总计								102,200		1,932,000	1,932,000	—	350,000

中城西区：
第七大道 888 号
（在 2067 年之前租用土地）**															Axon Capital LP、Lone Star 美国收购有限责任公司、Top-New York, Inc.
-办公室	100.0	%	86.1	%	100.24					872,000	872,000	—			联合人才机构沃尔纳多执行总部
-零售	100.0	%	100.0	%	253.55					15,000	15,000	—			Redeye Grill L.P.
	100.0	%	86.3	%	101.82			78,200		887,000	887,000	—	259,800

第 57 街-2 栋建筑
-办公室	50.0	%	85.4	%	60.61					81,000	81,000	—
-零售	50.0	%	—	%	—					22,000	22,000	—
	50.0	%	71.2	%	60.61			4,200		103,000	103,000	—	—

第七大道 825 号
-办公室	50.0	%	79.6	%	59.02					169,000	169,000	—	54,000		Young Adult Institute Institute Inc.，儿童新选择有限公司
-零售	100.0	%	100.0	%	160.71					4,000	4,000	—	—
			80.1	%	61.98			8,400		173,000	173,000	—	54,000

中城西区总计								90,800		1,163,000	1,163,000	—	313,800

- 36 -


纽约分段
属性表
（按年计算的上涨租金额，以千计）	% 所有权		% 占用率		加权平均值上涨年租金 PSF (1)		按年上涨的租金 (2)		平方英尺				拖欠款（非公认会计准则）（以千计）(3)		主要租户
财产									总计财产		服役中	正在开发中或不可用用于出租
纽约（续）：
公园大道：
公园大道 280 号															埃利奥特投资管理有限责任合伙人、PjT Partners、GIC Inc.
-办公室	50.0	%	90.5	%	$	120.02			1,237,000		1,237,000	—			富国银行、Investcorp 国际公司
-零售	50.0	%	93.8	%	54.61				28,000		28,000	—			星巴克，法萨诺餐厅
	50.0	%	90.6	%	118.51		$	135,100	1,265,000		1,265,000	—	$	1,075,000

公园大道 350 号
-办公室	100.0	%	100.0	%	106.75		62,500		585,000		585,000	—	400,000		城堡

公园大道道总部							197,600		1,850,000		1,850,000	—	1,475,000
中央大酒店：
公园大道 90 号															Alston & Bird、Capital One、普华永道、MassMutual
-办公室	100.0	%	97.9	%	83.96				938,000		938,000	—			Factset Research Systems Inc.、Foley & Lardner
-零售	100.0	%	72.8	%	178.69				18,000		18,000	—			花旗银行、星巴克
	100.0	%	97.4	%	85.26		76,700		956,000		956,000	—	—



麦迪逊/第五：
第五大道 640 号															富达投资、雅培资本管理、
-办公室	52.0	%	91.5	%	111.16				246,000		246,000	—			Avolon Aerospace、Houlihan Lokey Advisors Parent, Inc.
-零售	52.0	%	96.2	%	1,100.06				69,000		69,000	—			维多利亚的秘密，戴森
	52.0	%	92.2	%	267.67		74,200		315,000		315,000	—	400,000

第五大道 666 号
-零售	52.0	%	100.0	%	402.77		42,000		114,000	(8)	114,000	—	—		快销（优衣库）、Abercrombie & Fitch、天梭

麦迪逊大道 595 号															LVMH Moet Hennessy Louis Vuitton Inc.，
-办公室	100.0	%	88.0	%	81.66				300,000		300,000	—			Albea 美容解决方案，Aerin LLC
-零售	100.0	%	100.0	%	740.86				30,000		30,000	—			芬迪、Berluti、Christofle Silver Inc.
	100.0	%	88.8	%	128.74		39,100		330,000		330,000	—	—

650 麦迪逊大道															苏富比国际地产有限公司、BC Partners Inc.
-办公室	20.1	%	82.2	%	100.31				564,000		564,000	—			Polo Ralph Lauren，威利特顾问有限责任公司（彭博慈善机构）
-零售	20.1	%	94.3	%	1,111.50				37,000		37,000	—			Moncler USA Inc.、Tod's、Celine、Balmain
	20.1	%	82.7	%	146.70		69,900		601,000		601,000	—	800,000

第五大道 689 号
-办公室	52.0	%	100.0	%	94.03				81,000		81,000	—			雅马哈艺术家服务公司、布鲁内洛·库奇内利美国公司
-零售	52.0	%	100.0	%	1,075.01				17,000		17,000	—			MAC 化妆品，加拿大鹅
	52.0	%	100.0	%	209.89		21,200		98,000		98,000	—	—

第五大道 655 号
-零售	50.0	%	100.0	%	303.65		17,900		57,000		57,000	—	—		菲拉格慕

第五大道 697-703
-零售	44.8	%	100.0	%	2,625.82		40,500		26,000		26,000	—	356,193		美国斯沃琪集团，海瑞温斯顿

麦迪逊总分/第五							304,800		1,541,000		1,541,000	—	1,556,193

- 37 -


纽约分段
属性表
（按年计算的上涨租金额，以千计）	% 所有权		% 占用率		加权平均值上涨年租金 PSF (1)		按年上涨的租金 (2)		平方英尺			拖欠款（非公认会计准则）（以千计）(3)		主要租户
财产									总计财产	服役中	正在开发中或不可用用于出租
纽约（续）：
中城南部：
百老汇 770 号
-办公室	100.0	%	78.5	%	$	114.70			1,077,000	1,077,000	—			Meta Platforms, Inc.、雅虎公司
-零售	100.0	%	92.0	%	94.52				106,000	106,000	—			美国银行 N.A.，韦格曼斯食品市场
	100.0	%	79.7	%	112.75		$	104,600	1,183,000	1,183,000	—	$	700,000

公园大道一号
														纽约大学，BMG版权管理有限责任公司，
-办公室	100.0	%	95.4	%	73.39				867,000	867,000	—			罗伯特·斯特恩建筑师
-零售	100.0	%	90.1	%	82.83				78,000	78,000	—			巴罗达银行、花旗银行、Equinox
	100.0	%	95.0	%	74.12		65,100		945,000	945,000	—	525,000

4 联合广场南
-零售	100.0	%	100.0	%	138.75		28,300		204,000	204,000	—	120,000		伯灵顿、全食市场、DSW、丝芙兰

中城南区总计							198,000		2,332,000	2,332,000	—	1,345,000

洛克菲勒中心：
1290 美洲大道														阿歇特图书集团公司、布莱恩·凯夫律师事务所、
														纽伯格·伯曼集团有限责任公司、SSb Realty LLC、
														Cushman & Wakefield，哥伦比亚大学，Selendy Gay Elsberg PLLC*，
-办公室	70.0	%	88.9	%	88.05				2,044,000	2,044,000	—			fubotv Inc、LinkLaters、King & Spalding*
-零售	70.0	%	94.0	%	232.53				76,000	76,000	—			杜安·里德，摩根大通银行，星巴克
道达尔洛克菲勒中心	70.0	%	89.0	%	92.13		189,600		2,120,000	2,120,000	—	950,000

苏活区：
百老汇 606 号（东休斯顿街 19 号）
-办公室	50.0	%	58.2	%	103.01				30,000	30,000	—
-零售	50.0	%	100.0	%	681.96				6,000	6,000	—			汇丰银行、哈曼国际
	50.0	%	63.7	%	222.64		4,900		36,000	36,000	—	74,119

运河街 304-306 号
-零售	100.0	%	100.0	%	61.58				4,000	4,000	—			恒星作品
'-住宅'	100.0	%	—						9,000	—	9,000
	100.0	%					200		13,000	4,000	9,000	—

运河街 334 号
-零售	100.0	%	—		—				4,000	—	4,000
'-住宅（3 个单位）	100.0	%	—						10,000	—	10,000
	100.0	%					—		14,000	—	14,000	—

苏活区总计							5,100		63,000	40,000	23,000	74,119

- 38 -


纽约分段
属性表
（按年计算的上涨租金额，以千计）	% 所有权		% 占用率		加权平均值上涨年租金 PSF (1)		按年上涨的租金 (2)		平方英尺			拖欠款（非公认会计准则）（以千计）(3)		主要租户
财产									总计财产	服役中	正在开发中或不可用用于出租
纽约（续）：
时代广场：
1540 百老汇
-零售	52.0	%	78.5	%	$	113.31	$	14,900	161,000	161,000	—	$	—	美国 Polo、Forever 21、迪士尼

1535 百老汇
-零售	52.0	%	98.2	%	1,232.66				45,000	45,000	—			T-Mobile、美国斯沃琪集团、李维斯、丝芙兰
-剧院	52.0	%	100.0	%	16.58				62,000	62,000	—			荷兰侯爵剧院
	52.0	%	99.3	%	468.39		46,300		107,000	107,000	—	—

时代广场总馆							61,200		268,000	268,000	—	—

上东区：
第三大道 1131 号
-零售	100.0	%	100.0	%	211.64		4,800		23,000	23,000	—	—		耐克、Crunch LLC、J.Jill

东 66 街 40 号
-住宅（3 个单元）	100.0	%	100.0	%					10,000	10,000	—	—

上东区总计							4,800		33,000	33,000	—	—





切尔西/肉类包装区：
第十一大道 260 号
（在 2114 年之前租用土地）**
-办公室	100.0	%	100.0	%	49.52		10,400		209,000	209,000	—	—		纽约市

第十大道 85 号														谷歌、Telehouse 国际公司、
-办公室	49.9	%	86.4	%	95.73				595,000	595,000	—			Clear Secure 有限公司，Shopify
-零售	49.9	%	55.0	%	52.06				43,000	43,000	—
	49.9	%	84.5	%	93.98		50,100		638,000	638,000	—	625,000

西 26 街 537 号
-零售	100.0	%	100.0	%	161.89		2,800		17,000	17,000	—	—		切尔西工厂公司

第九大道 61 号（2 座建筑）
（在 2115 年之前租用土地）**
-办公室	45.1	%	100.0	%	148.32				171,000	171,000	—			安泰人寿保险公司、苹果公司
-零售	45.1	%	100.0	%	400.96				23,000	23,000	—			星巴克
	45.1	%	100.0	%	164.94		34,400		194,000	194,000	—	167,500

西 22 街 512 号														肯尼思·科尔制作公司*、Next Jump、Omniva LLC
-办公室	55.0	%	84.5	%	119.06				165,000	165,000	—			摩羯投资集团
-零售	55.0	%	100.0	%	106.88				8,000	8,000	—			奈良·罗斯勒画廊，《哈珀之书》
	55.0	%	85.2	%	118.40		17,500		173,000	173,000	—	126,530

切尔西/肉类加工区总区							115,200		1,231,000	1,231,000	—	919,030

- 39 -


纽约分段
属性表
（按年计算的上涨租金额，以千计）	% 所有权		% 占用率		加权平均值上涨年租金 PSF (1)		按年上涨的租金 (2)		平方英尺			拖欠款（非公认会计准则）（以千计）(3)		主要租户
财产									总计财产	服役中	正在开发中或不可用用于出租
纽约（续）：




翠贝卡：
独立广场
-住宅（1,327 个单位）	50.1	%	97.4	%					1,186,000	1,186,000	—
-零售	50.1	%	51.6	%	$	82.51			72,000	72,000	—			杜安·里德
	50.1	%					$	4,200	1,258,000	1,258,000	—	$	675,000

格林威治街 339 号
-零售	100.0	%	100.0	%	77.13		400		8,000	8,000	—	—		萨拉贝丝的

Total Tribeca							4,600		1,266,000	1,266,000	—	675,000
新泽西州：
帕拉姆斯
-办公室	100.0	%	82.8	%	25.71		2,600		129,000	129,000	—	—		沃尔纳多的行政总部

正在开发的物业：
日落码头 94 工作室（在 2110 年之前租赁的地面和建筑物）**
'-工作室	49.9	%	—		—		—		266,000	—	266,000	100

待开发的房产：
宾夕法尼亚酒店网站
-土地	100.0	%	—		—		—		—	—	—	—

第 57 街
-土地	50.0	%	—		—		—		—	—	—	—

第八大道和第 34 街
-土地	100.0	%	—		—		—		—	—	—	—




纽约办公室：

总计			89.3	%	$	89.76	$	1,493,100	20,374,000	18,492,000	1,882,000	$	8,387,930

Vornado 的所有权权益			89.3	%	$	87.70	$	1,247,400	17,542,000	15,793,000	1,749,000	$	6,039,148

纽约零售：

总计			78.5	%	$	260.29	$	440,900	2,409,000	2,163,000	246,000	$	700,312

Vornado 的所有权权益			77.0	%	$	211.86	$	291,400	1,970,000	1,724,000	246,000	$	466,584

纽约住宅:

总计			97.7	%					1,215,000	1,196,000	19,000	$	675,000

Vornado 的所有权权益			97.6	%					623,000	604,000	19,000	$	338,175

- 40 -


纽约分段
属性表
（按年计算的上涨租金额，以千计）	% 所有权		% 占用率		加权平均值上涨年租金 PSF (1)		按年上涨的租金 (2)		平方英尺			拖欠款（非公认会计准则）（以千计）(3)		主要租户
财产									总计财产	服役中	正在开发中或不可用用于出租
纽约（续）：
亚历山大公司:

曼哈顿列克星敦大道 731 号
-办公室	32.4	%	100.0	%	$	142.84			947,000	947,000	—	$	490,000	彭博有限责任公司
-零售	32.4	%	90.3	%	255.80				133,000	133,000	—	300,000		家得宝、胡同、Capital One
	32.4	%	98.9	%	154.58		$	162,700	1,080,000	1,080,000	—	790,000


雷哥公园 I，皇后区（4.8 英亩）	32.4	%	100.0	%	69.97		6,000		338,000	86,000	252,000			伯灵顿，马歇尔

雷哥公园二期（毗邻雷哥公园 I），
皇后区（6.6 英亩）	32.4	%	76.9	%	72.16		33,800		616,000	616,000	—	202,544		Costco、Kohl's、TJ Maxx、百思买*

皇后区法拉盛（在 2037 年之前租用 1.0 英亩的土地）**	32.4	%	100.0	%	33.26		5,500		167,000	167,000	—			新世界购物中心有限责任公司

亚历山大公寓大厦，
雷哥公园，皇后区，纽约州
-住宅（312 个单位）	32.4	%	98.7	%					255,000	255,000	—	94,000




亚历山大的总计	32.4	%	92.1	%	117.22		208,000		2,456,000	2,204,000	252,000	1,086,544


纽约总计			88.6	%	$	105.94	$	2,142,300	26,454,000	24,055,000	2,399,000	$	10,849,786

Vornado 的所有权权益			88.3	%	$	98.67	$	1,646,700	20,931,000	18,835,000	2,096,000	$	7,195,947

________________________________

* 租赁尚未开始。

** 期限假设行使了所有续订期权（如果适用）。

(1) 办公物业的加权平均每平方英尺年租金上涨率和平均占用百分比不包括车库和最低限度的存储空间。零售业每平方英尺的加权平均年租金上涨幅度不包括非销售空间。

(2) 表示扣除免费租金加上租户报销额前的每月合同基本租金乘以12。按年计算的按比例上涨的租金包括已签署但尚未开始的租约，以代替现有租户或同一空间中的空置空间。包括仓库和其他非销售空间的租金，不包括住宅单元的租金。

(3) 代表合同债务义务。

(4) 循环信贷额度的未偿担保金额。

(5) 金额代表沃尔纳多拥有34.8％的土地债务。

(6) 不包括美国邮局占地492,000平方英尺的租约。

(7) 包括截至2118**租赁的第三大道962号（东58街150号的附属建筑）50.0％的土地。

(8) 从第五大道666号办公公寓租赁了75,000平方英尺的面积。

- 41 -


其他部分
属性表
（按年计算的上涨租金额，以千计）	% 所有权		% 占用率		加权平均值上涨年租金 PSF (1)		按年上涨的租金 (2)		平方英尺			拖欠款（非公认会计准则）（以千计）(3)		主要租户
财产									总计财产	服役中	正在开发中或不可用用于出租
超市：

THE mART，芝加哥
														摩托罗拉移动（由谷歌担保）、Avant LLC、
														ANGI Home Services, Inc.、Paypal, Inc.、Conagra Foods Inc.、
														Allscripts 医疗保健、凯洛格公司、IPG 及其附属公司*，
														芝加哥创业中心、Medline Industries, Inc.
-办公室	100.0	%	80.3	%	$	49.35	$	84,500	2,104,000	2,104,000	—			创新发展研究所有限公司、Allstate保险公司

-陈列室/贸易展	100.0	%	72.6	%	57.86		61,100		1,472,000	1,472,000	—			Holly Hunt Ltd.、Steelcase、贝克室内设计集团有限公司
-零售	100.0	%	66.8	%	47.82		2,800		93,000	93,000	—
	100.0	%	76.9	%	52.52		148,400		3,669,000	3,669,000	—	$	—

其他 (2 处房产)	50.0	%	100.0	%	50.43		1,000		19,000	19,000	—	27,120
Total THE mART，芝加哥							149,400		3,688,000	3,688,000	—	27,120



待开发的房产：
527 West Kinzie，芝加哥	100.0	%	—		—		—		—	—	—	—


Total The MART			77.0	%	$	52.50	$	149,400	3,688,000	3,688,000	—	$	27,120

Vornado 的所有权权益			76.9	%	$	52.51	$	148,900	3,679,000	3,679,000	—	$	13,560

加利福尼亚街 555 号：
加利福尼亚街 555 号	70.0	%	98.7	%	$	99.43	$	145,100	1,507,000	1,507,000	—	$	1,200,000	美国银行，N.A.，道奇和考克斯，高盛公司，
														琼斯戴律师事务所、柯克兰埃利斯律师事务所、摩根士丹利律师事务所Inc.，
														麦肯锡公司、瑞银金融服务、
														KKR 金融、微软公司、
														Fenwick & West LLP，盛德奥斯汀

蒙哥马利街 315 号	70.0	%	99.7	%	89.97		20,800		236,000	236,000	—	—		美国银行、北卡罗来纳州、雷格斯、瑞波实验室公司、蓝盾、房屋贷款公司

蒙哥马利街 345 号	70.0	%	—	%	—		—		78,000	78,000	—	—

加利福尼亚街道总计 555 号			94.5	%	$	98.15	$	165,900	1,821,000	1,821,000	—	$	1,200,000

Vornado 的所有权权益			94.5	%	$	98.15	$	116,200	1,274,000	1,274,000	—	$	840,000

________________________________

* 租赁尚未开始。

** 期限假设行使了所有续订期权（如果适用）。

(1) 每平方英尺的加权平均年租金上涨幅度不包括地租、仓储租金和车库。

(3) 代表合同债务义务。

- 42 -


其他部分
属性表
（按年计算的上涨租金额，以千计）	% 所有权		% 占用率		加权平均值上涨年租金 PSF (1)		按年上涨的租金 (2)		平方英尺			拖欠款（非公认会计准则）（以千计）(3)	主要租户
财产									总计财产		正在开发中或不可用用于出租
										服役中
其他：
弗吉尼亚州：
罗斯林广场
-办公室-4 栋建筑	46.2	%	30.4	%	$	48.97			736,000	432,000		304,000			内森同事
-住宅-2 栋建筑（197 个单元）	43.7	%	99.0	%					253,000	253,000		—
	45.6	%					$	6,300	989,000	685,000		304,000	$	25,000

时尚中心购物中心/华盛顿塔
-办公室	7.5	%	75.0	%	57.12				170,000	170,000		—	42,300		兰德公司
-零售	7.5	%	94.5	%	39.01				868,000	868,000		—	412,700		梅西百货、诺德斯特龙
	7.5	%	91.3	%	41.44		53,000		1,038,000	1,038,000		—	455,000

新泽西州：
韦恩镇中心，韦恩（在 2064 年之前租用土地）**	100.0	%	100.0	%	28.48		14,900		690,000	686,000		4,000	—		好市多，迪克体育用品，
															Nordstrom 机架，UFC FIT

大西洋城（11.3 英亩的土地在 2070 年之前租给了 VICI Properties，价格为博尔加塔酒店和赌场大楼的一部分）	100.0	%	100.0	%	—		—		—	—		—	—		VICI Properties（地面承租人）

马里兰州：
安纳波利斯（在 2042 年之前租赁的地面和建筑物）**	100.0	%	100.0	%	11.70		1,500		128,000	128,000		—	—		家得宝

其他合计			82.9	%	$	39.44	$	75,700	2,845,000	2,537,000		308,000	$	480,000

Vornado 的所有权权益			86.7	%	$	25.04	$	23,200	1,346,000	1,202,000		144,000	$	46,728

________________________________

** 期限假设行使了所有续订期权（如果适用）。

(1) 每平方英尺的加权平均年租金上涨幅度不包括地租、仓储租金、车库和住宅。

(3) 代表合同债务义务。

- 43 -

投资者信息

公司官员：

史蒂芬·罗斯

董事会主席兼首席执行官

迈克尔·佛朗哥

总裁兼首席财务官

Glen J. Weiss

执行副总裁-办公租赁-房地产联席主管

巴里 ·S·兰格

执行副总裁-开发-房地产联席主管

海姆·切拉

执行副总裁-零售主管

托马斯·J·萨内利

执行副总裁-财务兼首席行政官

研究报道

卡米尔·邦内尔

史蒂夫·萨克瓦

维克拉姆·马尔霍特拉

美国银行/美银证券

Evercore IS

瑞穗证券（美国）有限公司

416-369-2140

212-446-9462

212-282-3827

布伦丹·林奇

凯特琳·伯罗斯/朱利安·布劳因

罗纳德·卡姆德姆

巴克莱资本

高盛

摩根士丹利

212-526-9428

212-902-4736/212-357-7297

212-296-8319

约翰·P·金

迪伦·布尔津斯基

亚历山大·戈德法布/康纳·米切尔

BMO 资本市场

绿街顾问

派珀·桑德勒

212-885-4115

949-640-8780

212-466-7937/203-861-7615

迈克尔·格里芬

安东尼·保隆/雷钟

尼古拉斯·尤利科

花旗银行

摩根大通

斯科舍资本（美国）公司

212-816-5871

212-622-6682/212-622-5411

212-225-6904

Floris van Dijkum

马克·斯特里特/伊恩·斯奈德

迈克·刘易斯

罗盘点

摩根大通固定收益

信托证券

646-757-2621

212-834-5086/212-834-3798

212-319-5659

研究报道-作为向有关各方提供的一项服务，而不是对任何报告的认可，也不是对其中所含任何信息准确性的陈述。分析师报告中表达的观点、预测和其他前瞻性陈述如有更改，恕不另行通知。

- 44 -

附录

定义和非公认会计准则对账


财务补编定义

财务补充文件包括各种非公认会计准则财务指标。这些非公认会计准则指标的描述如下所示。以下页面提供了这些非公认会计准则指标与最直接可比的GAAP指标的对账情况。

每股净营业收入（“NOI”）和每股净营收——现金基础——每股净资产净收益表示总收入减去运营支出，包括我们在部分持有实体的份额。股票净资产净值——现金基础是指经调整后的股票净资产净值，其中不包括直线租金收入和支出、收购的低于和高于市场租约的摊销、尚未确定的地租重置应计额以及其他非现金调整。我们认为，按股兑现计算的净资产收益率是制定决策和评估我们细分市场未实现业绩的主要非公认会计准则财务指标，因为这与总资产回报率相关，而不是杠杆股本回报率。由于房地产的买入和出售是基于股票现金基础的NOI，因此我们利用这一衡量标准来做出投资决策，并将资产的表现与同行的表现进行比较。不应将净收入或运营现金流视为净收入或运营现金流的替代方案，也不得与其他公司采用的类似标题的衡量标准相提并论。

同店净资产净利润率和同门店净资产净收益按股计算——现金基础——同门店净资产净值代表本年度和上一年度报告期内在运营的业务的净资产净收益率。相同的门店净资产净收益——现金基础是相同的门店每股净营收益，经调整后不包括直线租金收入和支出、收购的低于和高于市场租约的摊销、尚未确定的地租重置应计额以及其他非现金调整。我们提出这些非公认会计准则指标是为了（i）便于对我们的物业和细分市场的运营业绩进行有意义的比较，（ii）决定是否购买、出售或再融资房产，（iii）将我们的房地产和细分市场的表现与同行的表现进行比较。不应将同一门店的股本净收益和同店净资产净收益——现金基础视为净收入或运营现金流的替代方案，也可能无法与其他公司采用的类似标题的衡量标准相提并论。

运营资金（“FFO”）——FFO是根据全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）理事会采用的定义计算的。NareIT将FFO定义为经调整的GAAP净收益或亏损，不包括某些房地产资产销售的净收益、某些房地产资产的减值减记以及在减值直接归因于实体持有的折旧房地产价值下降时对实体的投资、房地产资产的折旧和摊销费用以及其他特定项目的净收益，包括未合并子公司此类调整的比例份额。FFO和摊薄后每股FFO是管理层、投资者和分析师使用的非公认会计准则财务指标，用于促进对不同时期和同行之间的经营业绩进行有意义的比较，因为它排除了房地产折旧和摊销以及净收益对销售的影响，这些影响基于历史成本，并隐含地假设房地产的价值会随着时间的推移而出现可预见的下降，而不是根据现有市场条件波动。FFO不代表经营活动产生的现金，也不一定表示可用于满足现金需求的现金，不应将其视为业绩衡量标准的净收入或作为流动性衡量标准的现金流的替代方案。FFO 可能无法与其他公司采用的类似标题的措施相提并论。

可供分配的资金（“FAD”）——FAD的定义是FFO减去（i）现金基础的经常性租户改善、租赁佣金和资本支出，（ii）收购的低于市场的租赁的直线租金和摊销，以及（iii）其他非现金收入，以及（iv）其他非现金费用。FAD是一项非公认会计准则财务指标，不代表现金流，也不表示根据公认会计原则确定的经营活动提供的现金流。FAD仅作为补充披露提供，管理层认为该披露提供了有关公司为股息提供资金能力的有用信息。

房地产未计利息、税项、折旧和摊销前的收益（“息税折旧摊销前利润”）——息税折旧摊销前利润（即房地产公司的息税折旧摊销前利润）是NareIT制定的非公认会计准则财务指标，可能无法与未根据NareIT定义计算息税折旧摊销前利润的其他房地产投资信托基金报告的息税折旧摊销前利润相提并论。Nareit将EbitDare定义为GAAP净收益或亏损，加上利息支出，加上所得税支出，加上折旧和摊销，加上（减去）处置折旧财产的亏损和收益，包括控制权变更的亏损和收益，加上因合资企业折旧财产价值下降而产生的折旧财产和对未合并实体的投资的减值减记，以及为反映该实体在息税折旧摊销前所占份额而进行的调整未合并实体的DA。该公司之所以将息税折旧摊销前利润纳入其中，是因为它是其他房地产投资信托基金使用的业绩衡量标准，因此可以为投资者提供有用的信息，以比较Vornado的业绩与其他房地产投资信托基金的业绩。

- i -


非公认会计准则对账归属于普通股股东的净收益（亏损）与归属于普通股股东的FFO的对账加上假设的转换（未经审计）
（金额以千计，每股金额除外）
	在已结束的三个月中						在已结束的六个月中 6月30日
	6月30日				2024 年 3 月 31 日
	2024		2023				2024		2023
归属于普通股股东的净收益（亏损）与归属于普通股股东的FFO加上假设转换（非公认会计准则）的对账：
归属于普通股股东的净收益（亏损）	$	35,260	$	46,377	$	(9,034)	$	26,226	$	51,545
摊薄后每股	$	0.18	$	0.24	$	(0.05)	$	0.13	$	0.27

FFO 调整：
不动产的折旧和摊销	$	97,897	$	94,922	$	96,783	$	194,680	$	189,714

出售房地产的净收益	(873)		(260)		—		(873)		(260)
我们在部分控股实体中所占的份额：
不动产的折旧和摊销	26,458		26,666		26,163		52,621		54,135
出售房地产的净收益	—		(16,545)		—		—		(16,545)

	123,482		104,783		122,946		246,428		227,044
非控股权益在上述调整中所占的份额	(10,191)		(7,510)		(10,171)		(20,362)		(16,256)
FFO 调整数，净额	$	113,291	$	97,273	$	112,775	$	226,066	$	210,788

归属于普通股股东的FFO（非公认会计准则）	$	148,551	$	143,650	$	103,741	$	252,292	$	262,333
摊薄型可转换证券假定转换的影响	393		409		388		776		816
归属于普通股股东的FFO加上假设的转换率（非公认会计准则）	148,944		144,059		104,129		253,068		263,149
追加分配给运营合伙企业非控股权益的FFO	13,363		11,090		9,356		22,719		20,236
归属于A类单位持有人的FFO（非公认会计准则）	$	162,307	$	155,149	$	113,485	$	275,787	$	283,385
摊薄后每股FFO（非公认会计准则）	$	0.76	$	0.74	$	0.53	$	1.29	$	1.35

-二-


非公认会计准则对账调整后（未经审计）归属于普通股股东的FFO加上假定转化为普通股股东的FFO的对账以及假设的转化率
（金额以千计，每股金额除外）
	在已结束的三个月中						在已结束的六个月中 6月30日
	6月30日				2024 年 3 月 31 日
	2024		2023				2024		2023
归属于普通股股东的FFO加上假设的转换率（非公认会计准则）	$	148,944	$	144,059	$	104,129	$	253,068	$	263,149
摊薄后每股（非公认会计准则）	$	0.76	$	0.74	$	0.53	$	1.29	$	1.35

影响归属于普通股股东的FFO的某些（收益）支出项目以及假定转化率：
我们在公园大道280号夹层贷款的折扣注销收益中所占的份额	$	(31,215)	$	—	$	—	$	(31,215)	$	—
出售220套CPS公寓单元的税后净收益	(13,069)		—		—		(13,069)		(6,173)
我们在法利大厦投资的递延纳税义务（通过应纳税房地产投资信托基金子公司持有）	2,599		2,206		4,134		6,733		5,081
其他	2,252		(5,785)		1,009		3,261		(5,497)
	(39,433)		(3,579)		5,143		(34,290)		(6,589)
非控股权益在上述调整中所占的份额	3,255		257		(425)		2,830		472
影响归属于普通股股东的FFO的某些（收益）支出项目总额加上假设的转化率，净额	$	(36,178)	$	(3,322)	$	4,718	$	(31,460)	$	(6,117)


经调整后，归属于普通股股东的FFO加上假设的转换率（非公认会计准则）	$	112,766	$	140,737	$	108,847	$	221,608	$	257,032
摊薄后每股（非公认会计准则）	$	0.57	$	0.72	$	0.55	$	1.13	$	1.32

-iii-


非公认会计准则对账归属于普通股股东的FFO和假定转换为FAD的对账（未经审计）
（金额以千计）
		在已结束的三个月中						在已结束的六个月中 6月30日
		6月30日				2024 年 3 月 31 日
		2024		2023				2024		2023
归属于普通股股东的FFO，加上假定的转换	(A)	$	148,944	$	144,059	$	104,129	$	253,068	$	263,149

为达到 FAD 而进行的调整（按沃尔纳多的份额计算）：
影响时尚的某些物品		(39,433)		(3,579)		5,143		(34,290)		(6,589)
定期租户改善、租赁佣金和其他资本支出		(53,934)		(46,932)		(39,633)		(93,567)		(107,533)
股票薪酬支出		8,750		11,868		7,519		16,269		23,582
债务发行成本和其他非现金利息支出的摊销		17,091		9,162		17,388		34,479		18,002
个人财产折旧		1,444		1,604		1,428		2,872		2,835
直线租金的非现金调整、收购的低于市场价格的租约的摊销、净额和其他租金		(581)		(5,570)		(1,511)		(2,092)		(518)
运营合伙企业在上述调整中所占份额中的非控股权益		5,502		2,317		800		6,302		4,858
FAD 调整数，净额	(B)	(61,161)		(31,130)		(8,866)		(70,027)		(65,363)

FAD（非公认会计准则）	(A+B)	$	87,783	$	112,929	$	95,263	$	183,041	$	197,786

FAD 派息率 (1) (2)		不适用		不适用		不适用		不适用		36.8		%

________________________________

(1) 由于现金支出时机的波动、新租约的开始以及我们运营的季节性，按季度计算的FAD派息率不一定代表全年的金额。

(2) 我们预计我们将在第四季度支付2024年的普通股股息，但须经董事会批准。

-iv-

非公认会计准则对账

净收益（亏损）与每股净营业收入和每股净营业收入的对账——现金基础（未经审计）

（金额以千计）


	在已结束的三个月中						在已结束的六个月中 6月30日
	6月30日				2024 年 3 月 31 日
	2024		2023				2024		2023
净收益（亏损）	$	40,099	$	62,733	$	(6,273)	$	33,826	$	73,931
折旧和摊销费用	109,774		107,162		108,659		218,433		213,727
一般和管理费用	38,475		39,410		37,897		76,372		81,005
交易相关费用及其他	3,361		30		653		4,014		688
来自部分所有实体的收入	(47,949)		(37,272)		(16,279)		(64,228)		(53,938)

利息和其他投资收益，净额	(10,511)		(13,153)		(11,724)		(22,235)		(22,737)
利息和债务支出	98,401		87,165		90,478		188,879		173,402
处置全资和部分拥有资产的净收益	(16,048)		(936)		—		(16,048)		(8,456)
所得税支出	5,284		4,497		6,740		12,024		9,164
来自部分持股实体的NOI	68,298		70,745		70,369		138,667		138,842
归属于合并子公司非控股权益的NOI	(9,013)		(18,742)		(11,396)		(20,409)		(30,506)
NOI at share	280,171		301,639		269,124		549,295		575,122
直线租金的非现金调整、收购的低于市场价格的租约的摊销、净额和其他费用	(581)		(5,570)		(1,511)		(2,092)		(518)
每股净资产收益率——现金制	$	279,590	$	296,069	$	267,613	$	547,203	$	574,604

- v -

非公认会计准则对账

每股净营业收入和净营业收入的组成部分——现金基础（未经审计）

（金额以千计）


	在截至6月30日的三个月中
	总收入				运营费用				NOI				非现金调整 (1)				NOI-现金基础
	2024		2023		2024		2023		2024		2023		2024		2023		2024		2023
纽约	$	367,578	$	362,471	$	(188,947)	$	(176,410)	$	178,631	$	186,061	$	1,504	$	(840)	$	180,135	$	185,221
其他	82,688		109,888		(40,433)		(46,313)		42,255		63,575		4,953		1,327		47,208		64,902
合并总计	450,266		472,359		(229,380)		(222,723)		220,886		249,636		6,457		487		227,343		250,123
非控股权益在合并子公司中的份额	(52,353)		(64,623)		43,340		45,881		(9,013)		(18,742)		(6,270)		(6,678)		(15,283)		(25,420)
我们在部分拥有的实体中所占的份额	117,504		117,817		(49,206)		(47,072)		68,298		70,745		(768)		621		67,530		71,366
Vornado 的份额	$	515,417	$	525,553	$	(235,246)	$	(223,914)	$	280,171	$	301,639	$	(581)	$	(5,570)	$	279,590	$	296,069


	截至2024年3月31日的三个月
	总收入		运营费用		NOI		非现金调整 (1)		NOI-现金基础
纽约	$	358,234	$	(188,278)	$	169,956	$	1,271	$	171,227
其他	78,141		(37,946)		40,195		870		41,065
合并总计	436,375		(226,224)		210,151		2,141		212,292
非控股权益在合并子公司中的份额	(53,167)		41,771		(11,396)		(5,138)		(16,534)
我们在部分拥有的实体中所占的份额	120,742		(50,373)		70,369		1,486		71,855
Vornado 的份额	$	503,950	$	(234,826)	$	269,124	$	(1,511)	$	267,613


	在截至6月30日的六个月中
	总收入				运营费用				NOI				非现金调整 (1)				NOI-现金基础
	2024		2023		2024		2023		2024		2023		2024		2023		2024		2023
纽约	$	725,812	$	726,285	$	(377,225)	$	(364,731)	$	348,587	$	361,554	$	2,775	$	8,956	$	351,362	$	370,510
其他	160,829		191,997		(78,379)		(86,765)		82,450		105,232		5,823		1,419		88,273		106,651
合并总计	886,641		918,282		(455,604)		(451,496)		431,037		466,786		8,598		10,375		439,635		477,161
非控股权益在合并子公司中的份额	(105,520)		(121,438)		85,111		90,932		(20,409)		(30,506)		(11,408)		(12,292)		(31,817)		(42,798)
我们在部分拥有的实体中所占的份额	238,246		233,343		(99,579)		(94,501)		138,667		138,842		718		1,399		139,385		140,241
Vornado 的份额	$	1,019,367	$	1,030,187	$	(470,072)	$	(455,065)	$	549,295	$	575,122	$	(2,092)	$	(518)	$	547,203	$	574,604

________________________________

(1) 包括对直线租金的调整、收购的低于市场租约的摊销、净额和其他调整。

-六-


非公认会计准则对账
与2023年6月30日相比，截至2024年6月30日的三个月中与同一门店净资产净值的对账（未经审计）
（金额以千计）


	总计			纽约			超市			加利福尼亚街 555 号			其他
截至2024年6月30日的三个月 NOI 的份额	$	280,171		$	242,153		$	16,060		$	16,800		$	5,158
减少来自以下来源的股本净收益：
处置	(620)			(633)			13			—			—
开发房产	(9,637)			(9,637)			—			—			—
其他非同店收入，净额	(6,094)			(936)			—			—			(5,158)
截至2024年6月30日的三个月，同一门店的净资产净收益率	$	263,820		$	230,947		$	16,073		$	16,800		$	—

截至2023年6月30日的三个月 NOI 的每股净资产净值	$	301,639		$	248,366		$	16,462		$	31,347		$	5,464
减少来自以下来源的股本净收益：
处置	(696)			(1,082)			386			—			—
开发房产	(4,391)			(4,391)			—			—			—
其他非同店收入，净额	(6,730)			(1,266)			—			—			(5,464)
截至2023年6月30日的三个月，同一家门店的净资产净收益率	$	289,822		$	241,627		$	16,848		$	31,347		$	—

同店每股净资产净值下降	$	(26,002)		$	(10,680)		$	(775)		$	(14,547)		$	—

同店净资产净值的份额下降百分比	(9.0)		%	(4.4)		%	(4.6)		%	(46.4)		%	0.0		%

-七-


非公认会计准则对账
截至2024年6月30日的三个月与2023年6月30日相比的按股净资产净额对账——现金基础与同店净资产净额对账——与2023年6月30日相比的现金基础（未经审计）
（金额以千计）


	总计			纽约			超市			加利福尼亚街 555 号			其他
股票净资产净值——截至2024年6月30日的三个月的现金基础	$	279,590		$	237,834		$	16,835		$	19,956		$	4,965
减去每股净资产收益——现金基础来自：
处置	(620)			(633)			13			—			—
开发房产	(7,353)			(7,353)			—			—			—
其他非同店收入，净额	(6,880)			(1,915)			—			—			(4,965)
截至2024年6月30日的三个月的同店净资产净收益——现金基础	$	264,737		$	227,933		$	16,848		$	19,956		$	—

股票净资产净值——截至2023年6月30日的三个月的现金基础	$	296,069		$	241,569		$	16,592		$	32,284		$	5,624
减去每股净资产收益——现金基础来自：
处置	(860)			(1,337)			477			—			—
开发房产	(4,554)			(4,554)			—			—			—
其他非同店收入，净额	(7,061)			(1,437)			—			—			(5,624)
截至2023年6月30日的三个月的同店净资产净收益——现金基础	$	283,594		$	234,241		$	17,069		$	32,284		$	—

按现金计算的同店净资产净值下降	$	(18,857)		$	(6,308)		$	(221)		$	(12,328)		$	—

按现金计算的同店净资产净值下降百分比	(6.6)		%	(2.7)		%	(1.3)		%	(38.2)		%	0.0		%

-viii-


非公认会计准则对账
与2023年6月30日相比，截至2024年6月30日的六个月中与同一门店净资产净值的对账（未经审计）
（金额以千计）


	总计			纽约			超市			加利福尼亚街 555 号			其他
截至2024年6月30日的六个月的每股净资产净值	$	549,295		$	475,282		$	30,546		$	33,329		$	10,138
减少来自以下来源的股本净收益：
处置	(1,419)			(1,425)			6			—			—
开发房产	(17,595)			(17,595)			—			—			—
其他非同店收入，净额	(11,910)			(1,772)			—			—			(10,138)
截至2024年6月30日的六个月中，同一家门店的净资产净资产收益率	$	518,371		$	454,490		$	30,552		$	33,329		$	—

截至2023年6月30日的六个月的每股净资产净值	$	575,122		$	484,360		$	31,871		$	48,276		$	10,615
减少来自以下来源的股本净收益：
处置	(1,030)			(2,100)			1,070			—			—
开发房产	(8,722)			(8,722)			—			—			—
其他非同一门店（收入）支出，净额	(8,146)			2,469			—			—			(10,615)
截至2023年6月30日的六个月中，同一门店的股票净资产净收益率	$	557,224		$	476,007		$	32,941		$	48,276		$	—

同店每股净资产净值下降	$	(38,853)		$	(21,517)		$	(2,389)		$	(14,947)		$	—

同店净资产净值的份额下降百分比	(7.0)		%	(4.5)		%	(7.3)		%	(31.0)		%	0.0		%

-ix-


非公认会计准则对账
截至2024年6月30日的六个月与2023年6月30日相比的每股净资产净资产的现金基础对账——与2023年6月30日相比的现金基础（未经审计）
（金额以千计）


	总计			纽约			超市			加利福尼亚街 555 号			其他
股票净资产净值——截至2024年6月30日的六个月的现金基础	$	547,203		$	468,628		$	31,784		$	36,894		$	9,897
减去每股净资产收益——现金基础来自：
处置	(1,419)			(1,425)			6			—			—
开发房产	(13,323)			(13,323)			—			—			—
其他非同店收入，净额	(13,253)			(3,356)			—			—			(9,897)
截至2024年6月30日的六个月的同店净资产净收益——现金基础	$	519,208		$	450,524		$	31,790		$	36,894		$	—

股票净资产净值——截至2023年6月30日的六个月的现金基础	$	574,604		$	482,596		$	31,267		$	50,002		$	10,739
减去每股净资产收益——现金基础来自：
处置	(1,263)			(2,514)			1,251			—			—
开发房产	(8,699)			(8,699)			—			—			—
其他非同店收入，净额	(13,132)			(2,393)			—			—			(10,739)
截至2023年6月30日的六个月的同店净资产净收益——现金基础	$	551,510		$	468,990		$	32,518		$	50,002		$	—

按现金计算的同店净资产净值下降	$	(32,302)		$	(18,466)		$	(728)		$	(13,108)		$	—

按现金计算的同店净资产净值下降百分比	(5.9)		%	(3.9)		%	(2.2)		%	(26.2)		%	0.0		%

- x -


非公认会计准则对账
与2024年3月31日相比，截至2024年6月30日的三个月中与同店净资产净值的对账（未经审计）
（金额以千计）


	总计			纽约			超市			加利福尼亚街 555 号			其他
截至2024年6月30日的三个月 NOI 的份额	$	280,171		$	242,153		$	16,060		$	16,800		$	5,158
减少来自以下来源的股本净收益：
处置	(620)			(633)			13			—			—
开发房产	(9,637)			(9,637)			—			—			—
其他非同店收入，净额	(6,094)			(936)			—			—			(5,158)
截至2024年6月30日的三个月，同一门店的净资产净收益率	$	263,820		$	230,947		$	16,073		$	16,800		$	—

截至2024年3月31日的三个月 NOI 的每股净资产净值	$	269,124		$	233,129		$	14,486		$	16,529		$	4,980
减少来自以下来源的股本净收益：
处置	(799)			(792)			(7)			—			—
开发房产	(7,958)			(7,958)			—			—			—
其他非同店收入，净额	(5,816)			(836)			—			—			(4,980)
截至2024年3月31日的三个月中，同一门店的净资产净收益率	$	254,551		$	223,543		$	14,479		$	16,529		$	—

同店净资产净值的份额增加	$	9,269		$	7,404		$	1,594		$	271		$	—

同店净资产净值的份额增长百分比	3.6		%	3.3		%	11.0		%	1.6		%	0.0		%

-xi-


非公认会计准则对账
截至2024年6月30日的三个月与2024年3月31日相比的按股净资产净额对账——现金基础与同店净资产净额对账——现金基础（未经审计）
（金额以千计）


	总计			纽约			超市			加利福尼亚街 555 号			其他
股票净资产净值——截至2024年6月30日的三个月的现金基础	$	279,590		$	237,834		$	16,835		$	19,956		$	4,965
减去每股净资产收益——现金基础来自：
处置	(620)			(633)			13			—			—
开发房产	(7,353)			(7,353)			—			—			—
其他非同店收入，净额	(6,675)			(1,710)			—			—			(4,965)
截至2024年6月30日的三个月的同店净资产净收益——现金基础	$	264,942		$	228,138		$	16,848		$	19,956		$	—

股票净资产净值——截至2024年3月31日的三个月的现金基础	$	267,613		$	230,794		$	14,949		$	16,938		$	4,932
减去每股净资产收益——现金基础来自：
处置	(799)			(792)			(7)			—			—
开发房产	(5,970)			(5,970)			—			—			—
其他非同店收入，净额	(6,013)			(1,081)			—			—			(4,932)
截至2024年3月31日的三个月的同店净资产净收益——现金基础	$	254,831		$	222,951		$	14,942		$	16,938		$	—

以现金为基础的同店净资产净值的增加	$	10,111		$	5,187		$	1,906		$	3,018		$	—

按现金计算的同店净资产净值增长百分比	4.0		%	2.3		%	12.8		%	17.8		%	0.0		%

-xii-


非公认会计准则对账
合并债务对账，净额与合并合同债务的对账（未经审计）
（金额以千计）

	截至 2024 年 6 月 30 日
	合并债务，净额		递延融资成本，净额和其他		合并合同债务
应付抵押贷	$	5,672,086	$	36,833	$	5,708,919
高级无抵押票据	1,194,894		5,106		1,200,000
8亿美元的无抵押定期贷款	795,254		4,746		800,000
22亿美元的无抵押循环信贷额度	575,000		—		575,000
	$	8,237,234	$	46,685	$	8,283,919

-十三-

非公认会计准则对账

净收益（亏损）与息税折旧摊销前利润的对账（未经审计）

（金额以千计）


	在已结束的三个月中						在截至6月30日的六个月中
	6月30日				2024 年 3 月 31 日
	2024		2023				2024		2023
净收益（亏损）与息税折旧摊销前利润（非公认会计准则）的对账：
净收益（亏损）	$	40,099	$	62,733	$	(6,273)	$	33,826	$	73,931
减去归因于合并子公司非控股权益的净亏损	13,890		2,781		11,982		25,872		12,709
归属于运营伙伴关系的净收益	53,989		65,514		5,709		59,698		86,640
息税折旧摊销前利率调整：
折旧和摊销费用	125,799		123,192		124,374		250,173		246,684
利息和债务支出	93,148		118,132		117,340		210,488		229,249
所得税支出	5,582		4,655		7,426		13,008		9,609

出售房地产的净收益	(873)		(16,805)		—		(873)		(16,805)
息税折旧摊销前利润	277,645		294,688		254,849		532,494		555,377
归属于合并子公司非控股权益的息税折旧摊销前利润	9,656		19,757		12,076		21,732		31,943
息税折旧摊销前利润（非公认会计准则）	$	287,301	$	314,445	$	266,925	$	554,226	$	587,320

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非公认会计准则对账调整后的息税折旧摊销前利润与息税折旧摊销前利润的对账（未经审计）
（金额以千计）
	在已结束的三个月中						在截至6月30日的六个月中
	6月30日				2024 年 3 月 31 日
	2024		2023				2024		2023
息税折旧摊销前利润（非公认会计准则）	$	287,301	$	314,445	$	266,925	$	554,226	$	587,320

归属于合并子公司非控股权益的息税折旧摊销前利润	(9,656)		(19,757)		(12,076)		(21,732)		(31,943)

影响息税折旧摊销前利润的某些（收入）支出项目：
出售220套CPS公寓单元和辅助设施的收益	(15,175)		—		—		(15,175)		(7,520)
其他	3,362		(6,575)		1,009		4,371		(5,629)
影响息税折旧摊销前利润的某些（收入）支出项目总计	(11,813)		(6,575)		1,009		(10,804)		(13,149)

调整后的息税折旧摊销前利润（非公认会计准则）	$	265,832	$	288,113	$	255,858	$	521,690	$	542,228

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