P R E S S S R E L E A S E

Vornado 公布2024年第二季度财务业绩

纽约市 | 2024 年 8 月 5 日

Vornado Realty Trust（纽约证券交易所代码：VNO）今天报告说：

截至2024年6月30日的季度财务业绩

截至2024年6月30日的季度，归属于普通股股东的净收益为35,26万美元，摊薄每股收益为0.18美元，而去年同期为46,377,000美元，摊薄每股收益为0.24美元。

截至2024年6月30日的季度，归属于普通股股东的运营资金（“FFO”）加上假设转化率（非公认会计准则）为148,944,000美元，摊薄每股收益0.76美元，而去年同期为144,059,000美元，摊薄每股收益0.74美元。调整下表中列出的影响同期可比性的项目，截至2024年6月30日的季度调整后（非公认会计准则），归属于普通股股东的FFO加上假设的转化率为112,766,000美元，摊薄每股0.57美元，上一季度为140,737,000美元，摊薄每股0.72美元。

截至2024年6月30日的六个月财务业绩

截至2024年6月30日的六个月中，归属于普通股股东的净收益为26,226,000美元，摊薄每股收益为0.13美元，而截至2023年6月30日的六个月中，归属于普通股股东的净收益为51,545,000美元，摊薄每股收益为0.27美元。

截至2024年6月30日的六个月中，归属于普通股股东的FFO加上假设转化率（非公认会计准则）为253,068,000美元，摊薄每股1.29美元，而截至2023年6月30日的六个月为263,149,000美元，摊薄每股1.35美元。调整下页表格中列出的影响同期可比性的项目，截至2024年6月30日的六个月中，归属于普通股股东的FFO加上假设的转化率为221,608,000美元，摊薄每股1.13美元，截至2023年6月30日的六个月为257,032,000美元，摊薄每股1.32美元。

下表核对了归属于普通股股东的FFO加上归属于普通股股东的假设转换（非公认会计准则）再加上调整后的假设转换（非公认会计准则）：

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(1) 有关截至2024年6月30日和2023年6月30日的三个月和六个月中归属于普通股股东的净收益与归属于普通股股东的FFO加假设转换（非公认会计准则）的对账情况，请参阅第9页。

FFO，调整后的桥牌——2024 年第二季度与 2023 年第二季度

下表将我们的归属于普通股股东的FFO加上截至2023年6月30日的三个月的调整后（非公认会计准则）与截至2024年6月30日的三个月调整后（非公认会计准则）的归属于普通股股东的FFO加上假设的转化率相结合：

有关截至2024年6月30日和2023年6月30日的三个月和六个月中归属于普通股股东的净收益与归属于普通股股东的FFO加假设转换（非公认会计准则）的对账情况，请参阅第9页。归属于普通股股东的FFO的对账加上假定转换为归属于普通股股东的FFO加上假设的转换，如上所示。

融资活动

公园大道 280 号

2024年4月4日，一家我们持有50％权益的合资企业修改并延长了公园大道280号的10.75亿美元抵押贷款。经修订的贷款的到期日延长至2026年9月，可选择完全延长至2028年9月，但须遵守某些条件。修订后的贷款利率仍为SOFR加1.78％。2024年7月8日，该合资企业将截至2028年9月的利率改为5.84％的固定利率。此外，2024年4月4日，合资企业修改并延长了1.25亿美元的夹层贷款，随后偿还了6250万美元的贷款。在偿还夹层贷款方面，我们确认了我们在债务清偿收益中的31,21.5万美元份额，该份额包含在合并损益表的 “来自部分所有权实体的收入” 中。

第七大道 435 号

2024年4月9日，我们完成了对第七大道435号的7500万美元再融资，其中3750万美元归属于运营合伙企业。这笔纯息贷款的利率为SOFR加2.10％，将于2028年4月到期。截至2026年4月，该贷款的利率已改为6.96％的固定利率。该贷款取代了之前的95,696,000美元全追索权贷款，后者的利息为SOFR加1.41％。

无抵押循环信贷额度

2024年5月3日，我们将两项无抵押循环信贷额度中的一项延长至2029年4月（已全面延期）。这笔9.15亿美元的新贷款取代了定于2026年4月到期的12.5亿美元融资。新融资机制目前的利率为SOFR加1.20％，贷款费为25个基点。我们的12.5亿美元循环信贷额度将于2027年12月到期（已全面延期），利率为SOFR加1.15％，贷款费为25个基点。

第五大道 640 号（第五大道和时代广场合资企业）

2024年6月10日，第五大道和时代广场合资企业完成了对第五大道640号的4亿美元再融资。无追索权贷款将于2029年7月到期，固定利率为7.47％，摊销额为每年7,000,000美元。这笔贷款取代了之前的5亿美元贷款，合资企业偿还了这笔贷款1亿美元。之前的贷款完全归于运营合伙企业，利息为SOFR加1.11％。

利率互换和上限安排

在截至2024年6月30日的六个月中，我们签订了以下利率互换和上限安排：

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(1) 加上现有的50万美元宾夕法尼亚11号抵押贷款的25万美元互换安排，到2025年10月，该贷款的利息将按6.28％的全互换利率计算。

处置

220 中央公园南区

在截至2024年6月30日的三个月和六个月中，我们完成了以220个每股收益出售两套公寓单元的交易，净收益为31,605,000美元，财务报表净收益为15,175,000美元，包含在合并收益表中 “处置全资和部分持有资产的净收益”。与这些销售有关，我们的合并收益表中确认了2,106,000美元的所得税支出。有四个单位仍未售出。

西 93 街 50-70 号

2024年5月13日，我们将我们在西93街50-70号的49.9％权益出售给了我们的合资伙伴。在扣除计划于2024年12月到期的现有83,500,000美元抵押贷款中的份额后，我们获得了200万美元的净收益，净收益为87.3万美元。净收益包含在我们的合并损益表中 “处置全资和部分持有资产的净收益” 中。

亚历山大的

2024年5月3日，我们拥有32.4％的普通股权益的亚历山大公司（“亚历山大”）与彭博有限责任公司达成协议，将计划于2029年2月到期的占地约94.7万平方英尺的位于列克星敦大道731号的租约延长11年，至2040年2月。

租赁活动

根据美利坚合众国普遍接受的会计原则（“GAAP”），以下租赁活动和相关统计数据以该期间签署的租约为基础，不打算与租金收入的开始时间相吻合。第二代租赁空间是指已空置超过九个月的平方英尺，租户改善和租赁佣金是根据我们在此期间租赁的平方英尺份额计算的。

在截至2024年6月30日的三个月中：

•1,322,000平方英尺的纽约办公空间（每股598,000平方英尺），初始租金为每平方英尺131.37美元，加权平均租赁期为9.7年。518,000平方英尺的第二代空间的GAAP和按市值计价的租金变化分别为正8.2％和正3.4％。租户改善和租赁佣金为每年每平方英尺6.54美元，占初始租金的5.0％。

•4,000平方英尺的纽约零售空间（全部共享），初始租金为每平方英尺301.14美元，加权平均租赁期为5.0年。4,000平方英尺的第二代空间的GAAP和按市值计价的租金变化分别为正26.9％和正14.8％。租户改善和租赁佣金为每年每平方英尺10.99美元，占初始租金的3.6％。

•THE mART占地32,000平方英尺（全部合股），初始租金为每平方英尺56.39美元，加权平均租期为7.2年。19,000平方英尺的第二代空间的GAAP和按市值计价的租金变化分别为负3.5％和负4.3％。租户改善和租赁佣金为每年每平方英尺7.86美元，占初始租金的13.9％。

•位于加利福尼亚街555号的66,000平方英尺（每股47,000平方英尺），初始租金为每平方英尺99.14美元，加权平均租赁期为9.8年。占地47,000平方英尺的第二代空间的GAAP和按市值计价的租金变化分别为正32.4％和正13.3％。租户改善和租赁佣金为每年每平方英尺12.56美元，占初始租金的12.7％。

在截至2024年6月30日的六个月中：

•1,613,000平方英尺的纽约办公空间（每股84.8万平方英尺），初始租金为每平方英尺118.96美元，加权平均租赁期为10.1年。613,000平方英尺的第二代空间的GAAP和按市值计价的租金变化分别为正7.6％和正3.3％。租户改善和租赁佣金为每年每平方英尺8.64美元，占初始租金的7.3％。

•40,000平方英尺的纽约零售空间（每股37,000平方英尺），初始租金为每平方英尺258.76美元，加权平均租赁期为3.9年。31,000平方英尺的第二代空间的GAAP和按市值计价的租金变化分别为正7.2％和负14.5％。租户改善和租赁佣金为每年每平方英尺26.92美元，占初始租金的10.4％。

•THE mART占地83,000平方英尺（全部合股），初始租金为每平方英尺61.09美元，加权平均租赁期为5.5年。62,000平方英尺的第二代空间的GAAP和按市值计价的租金变化分别为正3.5％和负1.4％。租户改善和租赁佣金为每年每平方英尺8.17美元，占初始租金的13.4％。

•位于加利福尼亚街555号的10.7万平方英尺（每股76,000平方英尺），初始租金为每平方英尺87.03美元，加权平均租赁期为8.1年。76,000平方英尺的第二代空间的GAAP和按市值计价的租金变化分别为正10.9％和负4.4％。租户改善和租赁佣金为每年每平方英尺10.40美元，占初始租金的11.9％。

占用率

（由沃尔纳多分担）			纽约																		超市						加利福尼亚街 555 号
			总计						办公室						零售
截至 2024 年 6 月 30 日的入住率			88.3		%				89.3		%				77.0		%				76.9		%				94.5		%

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(1) 2023年包括我们在扣除法律费用后的租户和解协议收据中的14,103,000美元份额。

(2) 参见第11至16页，了解同一门店的股票净资产净值和按股计算的同店净资产净值——现金基础对账。

NOI At At Share 和 NOI At Share-现金基础：

截至2024年6月30日和2023年6月30日的三个月和六个月以及截至2024年3月31日的三个月，我们在纽约和其他国家的股票净投资收益和股票净资产收益——现金基础的要素汇总如下。

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(1) 包括截至2024年6月30日和2023年3月31日的三个月，以及截至2024年6月30日和2023年6月30日的六个月，分别为7,926美元、6,797美元、7,217美元、15,143美元和13,086美元的建筑维护服务NOI。

(2) 2023年包括我们在扣除法律费用后的租户和解协议收据中的14,103美元份额。

截至 2024 年 6 月 30 日的活跃开发/重建摘要：

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(1) 不包括债务和股权套利。

(2) 代表我们在35万美元开发预算中占49.9％的份额，其中不包括我们缴纳的租赁权益价值的4万美元，以及我们在开发费用中所占份额和间接费用报销的净额估计为9,000美元。34,000美元将通过现金捐款提供资金，截至2024年6月30日，其中19,494美元已到位。

无法保证上述项目将按计划或在预算范围内完成、完成。此外，无法保证公司会成功地按预期的时间表或假定的租金租赁房产。

电话会议和音频网络直播

正如先前宣布的那样，该公司将于美国东部时间（美国东部时间）2024年8月6日星期二上午10点举办季度财报电话会议和网络音频直播。拨打 888-317-6003（国内）或 412-317-6061（国际）并输入密码 8799771 即可参加电话会议。电话会议的网络直播将在Vornado网站www.vno.com的 “投资者关系” 栏目上播出，电话会议结束后将在网站上在线播放网络直播。

联系我们

托马斯·J·萨内利

(212) 894-7000

补充数据

有关经营业绩、物业和租户的更多详细信息，请访问该公司的网站www.vno.com。Vornado Realty Trust是一家完全整合的股权房地产投资信托基金。

此处包含的某些陈述可能构成1995年《私人证券诉讼改革法》所指的 “前瞻性陈述”。前瞻性陈述并不能保证未来的表现。它们代表着我们的意图、计划、期望和信念，并受许多假设、风险和不确定性的影响。我们未来的业绩、财务状况和业务可能与这些前瞻性陈述中表达的业绩、财务状况和业务存在重大差异。您可以通过在本新闻稿中查找 “近似值”、“相信”、“期望”、“预期”、“估计”、“打算”、“计划”、“将”、“可能” 等词语或其他类似表述来找到其中的许多陈述。我们还注意到以下前瞻性陈述：就我们的开发和重建项目而言，预计的完工日期、估计的项目成本、预计的增量现金收益率、稳定日期和完成成本；未来资本支出、普通股和优先股股东分红以及运营合作伙伴关系分配的估计。有关可能对我们的前瞻性陈述结果以及未来业绩和财务状况产生重大影响的因素的讨论，请参阅截至2023年12月31日止年度的10-k表年度报告第一部分第1A项中的 “风险因素”。目前，一些因素包括利率上升和通货膨胀对我们业务、财务状况、经营业绩、现金流、经营业绩的影响，以及这些因素已经并将继续对我们的租户、全球、国家、区域和地方经济以及金融市场和整个房地产市场产生的影响。

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合并资产负债表

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经营业绩

FFO是根据全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）理事会采用的定义计算的。NareIT将FFO定义为经调整的GAAP净收益或亏损，不包括某些房地产资产销售的净收益、某些房地产资产的减值减记以及在减值直接归因于实体持有的折旧房地产价值下降时对实体的投资、房地产资产的折旧和摊销费用以及其他特定项目的净收益，包括未合并子公司此类调整的比例份额。FFO和摊薄后每股FFO是管理层、投资者和分析师使用的非公认会计准则财务指标，用于促进对不同时期和同行之间的经营业绩进行有意义的比较，因为它排除了房地产折旧和摊销以及净收益对销售的影响，这些影响基于历史成本，并隐含地假设房地产的价值会随着时间的推移而出现可预见的下降，而不是根据现有市场条件波动。FFO不代表经营活动产生的现金，也不一定表示可用于满足现金需求的现金，不应将其视为业绩衡量标准的净收入或作为流动性衡量标准的现金流的替代方案。FFO 可能无法与其他公司采用的类似标题的措施相提并论。除了归属于普通股股东的FFO加上假设的转换外，我们还披露了归属于普通股股东的FFO加上调整后的假定转化率。尽管这项非公认会计准则指标与NAREIT对FFO的定义明显不同，但我们认为它提供了对经营业绩的有意义的表述。下一页提供了归属于普通股股东的净收益与归属于普通股股东的FFO的对账以及假设的转换。本新闻稿第2页提供了归属于普通股股东的FFO的对账以及对应归于普通股股东的FFO的假定转换以及调整后的假定转换。

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非公认会计准则对账

下表将归属于普通股股东的净收益与归属于普通股股东的FFO加上假设的转化率进行了对账：

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非公认会计准则对账——续

以下是截至2024年6月30日和2023年6月30日的三个月和六个月以及截至2024年3月31日的三个月净收益（亏损）与股票净收益（亏损）和股票净收益——现金基础的对账情况。

净资产净值表示总收入减去运营支出，包括我们在部分控股实体的份额。股票净资产净值——现金基础是指经调整后的股票净资产净值，其中不包括直线租金收入和支出、收购的低于和高于市场租约的摊销、尚未确定的地租重置应计额以及其他非现金调整。我们认为，按股兑现计算的净资产收益率是制定决策和评估我们细分市场未实现业绩的主要非公认会计准则财务指标，因为这与总资产回报率相关，而不是杠杆股本回报率。由于房地产的买入和出售是基于股票现金基础的NOI，因此我们利用这一衡量标准来做出投资决策，并将资产的表现与同行的表现进行比较。不应将净收入或运营现金流视为净收入或运营现金流的替代方案，也不得与其他公司采用的类似标题的衡量标准相提并论。

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非公认会计准则对账——续

同一门店净资产净值是指在本年度和上一年度报告期内在运营的业务的份额净利润。相同的门店净资产净收益——现金基础是相同的门店每股净营收益，经调整后不包括直线租金收入和支出、收购的低于和高于市场租约的摊销、尚未确定的地租重置应计额以及其他非现金调整。我们提出这些非公认会计准则指标是为了（i）便于对我们的物业和细分市场的运营业绩进行有意义的比较，（ii）决定是否购买、出售或再融资房产，（iii）将我们的房地产和细分市场的表现与同行的表现进行比较。不应将同一门店的股本净收益和同店净资产净收益——现金基础视为净收入或运营现金流的替代方案，也可能无法与其他公司采用的类似标题的衡量标准相提并论。

以下是截至2024年6月30日的三个月，与2023年6月30日相比，我们的纽约板块、THE mART、加利福尼亚街555号和其他投资的股本净收益与同门店净资产净收益的对账情况。

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非公认会计准则对账——续

以下是截至2024年6月30日的三个月，与2023年6月30日相比，我们的纽约板块、THE mART、加利福尼亚街555号和其他投资的股票净资产收益——现金基础与同店净资产净值的对账情况。

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非公认会计准则对账——续

以下是截至2024年6月30日的六个月中，与2023年6月30日相比，我们的纽约板块、THE mART、加利福尼亚街555号和其他投资的股本净收益与同门店净资产净收益的对账情况。

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非公认会计准则对账——续

以下是截至2024年6月30日的六个月中与2023年6月30日相比，我们的纽约板块、THE mART、加利福尼亚街555号和其他投资的股票净资产收益——现金基础与同店净资产净值的对账情况。

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非公认会计准则对账——续

以下是截至2024年6月30日的三个月，与2024年3月31日相比，我们的纽约板块、THE mART、加利福尼亚街555号和其他投资的股本净资产净收益与同门店净资产净收益的对账情况。

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非公认会计准则对账——续

以下是截至2024年6月30日的三个月，与2024年3月31日相比，我们的纽约板块、THE mART、加利福尼亚街555号和其他投资的股票净资产收益——现金基础与同店净资产净值的对账情况。