展品 10.1

租契的第一项修订

本租赁的第一个修正案(本《修正案》)自

132024年5月1日，特拉华州有限公司BMR-Rogers Street LLC附近和之间

责任公司(“房东”)和特拉华州公司(“租户”)。

独奏会

A.WHEREAS、业主和租客是该租约的当事人，租约日期为2019年11月5日(该租约可能已不时被修订、补充或修改，即“现有租约”)，根据该租约，租户向业主租赁位于马萨诸塞州剑桥市宾尼街301号的某些物业(“该物业”)(“该大楼”)；

鉴于房东和租客希望延长现有租约的期限；

和

鉴于，业主和租客希望修改和修改现有的租约

仅限于以下所述的方面和条件。

协议书

因此，现在，房东和房客，考虑到本合同所载的相互承诺，并出于其他良好和有价值的代价，在此承认已收到和充分，并打算具有法律约束力，同意如下：

1.定义。就本修正案而言，除非本修正案另有规定，否则大写术语应具有现有租赁中赋予它们的含义。经本修正案修订的现行租约，在本文中统称为“租约”。自本修订之日起及以后，现有租约中使用的“租赁”一词应指经本修正案修订的现有租约。

第一个延期期限；期限届满日期。特此延长两年。

(2)自2025年8月19日(“第一次延期期限开始之日”)起计的十年零十三(13)天。特此将期限届满日期修改为2027年8月31日。从第一次延长期限开始之日起至新期限届满之日止的一段时间，在本文中称为“第一次延期期限”。本租约所称期限，是指经第一次续期续期后的现有租约下的期限。

3.选项。双方承认并同意，根据本修订延长租约并不构成行使现有租约第42条下的续期选择权。双方进一步同意修改现有租约第42条中定义的“选项”如下：

BioMed房地产表格日期：10/04/23

A.修改现有租约第42条第一段，删除“两(2)年”一词，代之以“五(5)年”。

B.修改现有租约第42.1节的第一句，删除“(A)当时基本租金的103%(103%)和(B)”等字，并删除“(I)3%(3%)或(Ii)中较大者”。

c.现有租约第42.3条的第一句应进行修改，删除“十五（15）个月”一词，并将其替换为“十二（12）个月”。

为免生疑问，选择权（经本第3条修订）应继续遵守现有租约第42条的条款和条件。

4.第一个延期期间的基本租金。第一个延期期内，该场所基本租金的每月和每年分期付款应如下表所示。

日期

可出租的场地平方英尺

每可出租平方英尺的年固定租金

每年固定租金

每月固定年租金

2025年8月1日

- 8月18日，

2025

51,408

每年154.92美元

--*

--**

8月19日，

2025年-8月

31, 2025

51,408

每年120.00美元

--**

9月1日，

2025年-8月

31, 2026

51,408

每年120.00美元

$6,168,960.00

$514,080.00

9月1日，

2026年-8月

31, 2027

51,408

每年123.60美元

$6,354,028.80

$529,502.40

*385,350.07美元是2025年8月1日至2025年8月18日期间十八(18)天存根期间到期的基本租金，而215,581.92美元是2025年8月19日至2025年8月31日期间十三(13)天存根期间到期的基本租金。2025年8月到期的总金额为600,931.99美元。

5.额外租金。承租人支付额外租金的义务，包括但不限于承租人调整后的运营费用份额、物业管理费、成本

物业的公用事业费用和与物业有关的任何停车费，应按照租约规定并在租约规定的范围内，持续到第一个延展期。

6.处所的状况。承租人承认：(A)其拥有并完全熟悉物业的状况，且即使租约中有任何相反规定，亦同意在租约明文规定的业主维修及保养义务的规限下，以“目前”的状况接受该物业；及(B)业主并无义务改建、维修或以其他方式准备物业以供租客在第一次延期期间继续居住，或支付物业的任何改善费用，除非租约另有明文规定。

7.经纪。除世邦魏理仕(“业主经纪”)及仲量联行(“承租人经纪”)外，房东及租客各自声明并向对方保证，除世邦魏理仕(“业主经纪”)及仲量联行(“租客经纪”)外，并无与任何房地产经纪或代理有任何交易，亦无其他房地产经纪或代理有权或可能有权收取与本租约有关的佣金。房东应根据房东与房东经纪人和房东与租客经纪人之间的单独协议，就本修正案对房东经纪人和租客经纪人进行赔偿，在每种情况下，均以全面执行和交付本修正案以及满足该单独协议中规定的任何其他或有事项为条件和条件。承租人同意就承租人雇用或聘用或声称受雇或聘用的任何经纪人或代理人(承租人的经纪人除外)或声称受雇于承租人的任何及所有费用或赔偿责任向业主赔偿。

8.无默认设置。承租人表示，据承租人所知，业主与租客并无违反各自在现有租约下的任何义务，亦未发生任何事件，即随着时间的推移或发出通知(或两者)而构成业主或租客在现有租约下的违约。房东表示，据房东所知，房东和租客并无违反各自在现有租约下的任何义务，亦未发生因时间推移或发出通知(或两者皆有)而构成房东或租客在现有租约下违约的事件。

9.通知。承租人确认，即使租约中有任何相反规定，根据租约交付给承租人的通知应发送至：

SCHOLAR ROCK公司宾尼街301号

马萨诸塞州剑桥，邮编：02142

收件人：Jeremy Crossin，Erin Moore，复制至：

SCHOLAR ROCK公司宾尼街301号

马萨诸塞州剑桥，邮编：02142

收信人：合法

10.修订的效力。除经本修正案修改外，现有租约及其所有契诺、协议、条款、条款和条件将继续完全有效，并在此予以批准和确认。如果本修正案中包含的条款与现有租赁条款之间存在任何冲突，则本修订条款中包含的条款将取代并控制双方的义务和责任。

11.继承人及受让人。本修正案中包含的每一契约、条件和协议均适用于本修正案各方及其各自的继承人、受遗赠人、受遗赠人、遗嘱执行人、管理人以及允许的继承人、受让人和再承租人，并对其适用并对其具有约束力。本条的任何规定不得以任何方式改变租约中限制转让或分租的规定。

12.其他。本修正案仅在房东和租客签署并交付本修正案后生效。本修正案中各款和各款的字幕仅为方便起见而插入和包括在内，在解释本修正案的规定时不应被考虑或给予任何影响。本文中的所有展品均以引用方式并入本文。提交本文书供承租人审查或签署并不构成租约的保留或选择权，在业主和租客双方签署并交付之前，本文书不应作为租约、租约修订或其他方式有效。

13.主管当局。承租人保证并声明签署本修正案的个人有权力、授权和法律行为能力代表承租人签署本修正案。

14.对应；传真和PDF签名。本修正案可以一份或多份副本执行，当每一份副本合并在一起时，应构成一个相同的文件。本修正案上的传真或便携文件格式(PDF)签名应等同于原始签名，并具有相同的效力和效果。

15.房东的收件箱。房东、租户和德意志银行股份有限公司（一家由纽约金融服务部授权的德国银行、纽约州特许银行美国高盛银行和摩根大通银行，NA根据美国法律注册的银行协会（统称为“分包商”）是日期为2022年5月9日的某些次级协议、租赁转让确认、律师和不打扰协议（“SNDA”）的缔约方。业主表示，根据业主与承租人之间的贷款协议，承租人不需要承租人批准本修正案。

16.双方同意签署并记录对租赁通知的修订，该修订由米德尔塞克斯南契约登记处记录在第73898卷第351页中，以反映租赁通知中规定的租赁条款的变更。

[本页的其余部分特意留空]

兹证明，业主和租户已于上文第一所写的日期和年份执行本修正案，作为马萨诸塞州的密封文书。

房东：

BMR-罗杰斯街有限责任公司，

特拉华州一家有限责任公司

作者：/s/科琳·奥康纳

姓名：科琳·奥康纳职务：东海岸和英国租赁高级副总裁市场

租户：

学校ROCk，Inc.，

特拉华州的一家公司

作者：/s/爱德华·迈尔斯

姓名：爱德华·迈尔斯

标题：首席运营官和首席财务官