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非公认会计准则财务指标的对账

2024 年 6 月 30 日

（未经审计）

SABRA 医疗保健房地产投资信托基金有限公司

2024 年展望

下表列出了我们2024年的指导方针（摊薄后的每股普通股）：


	低		高
净收入	$	0.48	$	0.51
添加：
房地产资产的折旧和摊销	0.72		0.72
与未合并合资企业相关的房地产资产的折旧和摊销	0.03		0.03

房地产销售净亏损	0.10		0.10
FFO	$	1.33	$	1.36

对物品进行标准化	0.03		0.03
归属于普通股股东的正常化 FFO	$	1.36	$	1.39

归属于普通股股东的FFO	$	1.33	$	1.36
股票薪酬支出	0.04		0.04
非现金租金和相关收入	(0.03)		(0.03)

非现金利息支出	0.04		0.04


其他调整	0.01		0.01
AFFO	$	1.39	$	1.42

对物品进行标准化	0.02		0.02
归属于普通股股东的正常化AFFO	$	1.41	$	1.44

上面的收益指导：

•假设老年住房管理投资组合的同店现金净投资同比增长处于中高水平；

•纳入所有已宣布的投资和处置活动，以及在市场股票发行计划下宣布的活动；以及

•不假设除已披露的投资、处置或资本交易之外的其他投资、处置或资本交易。

上述指导区间反映了管理层对当前和未来市场状况的看法。无法保证公司的实际业绩不会与上述估计有重大差异。除非法律另有要求，否则公司不承担因新信息或新的或未来的发展而更新任何上述指导范围的义务，特此免除任何义务。

参见报告定义。2

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非公认会计准则财务指标的对账

FFO、标准化 FFO、AFFO 和标准化 AFFO

（千美元，每股数据除外）


	截至6月30日的三个月				截至6月30日的六个月
	2024		2023		2024		2023
净收入	$	23,975	$	21,188	$	50,229	$	11,701
添加：
房地产资产的折旧和摊销	41,681		44,142		84,595		96,969

与未合并合资企业相关的房地产资产的折旧、摊销和减值	2,208		2,202		4,437		4,250
房地产销售的净（收益）亏损	(1,776)		7,833		(1,776)		29,348

房地产减值	15,335		—		18,472		7,064

FFO	$	81,423	$	75,365	$	155,957	$	149,332

注销应收现金和直线租金收入和租赁无形资产	—		—		2,921		540

债务消灭造成的损失	—		—		—		1,541
(收回) 贷款损失准备金	(161)		429		(298)		221


其他标准化项目 (1)	1,274		1,301		2,395		2,069
标准化的 FFO	$	82,536	$	77,095	$	160,975	$	153,703
FFO	$	81,423	$	75,365	$	155,957	$	149,332
股票薪酬支出	1,341		1,004		3,862		3,233
非现金租金和相关收入	(2,387)		(3,071)		(1,796)		(5,469)
非现金利息收入	5		4		12		(388)
非现金利息支出	3,068		3,077		6,139		6,091
债务清偿损失的非现金部分	—		—		—		1,541
(收回) 贷款损失准备金	(161)		429		(298)		221


与未合并合资企业有关的其他调整	135		169		288		238
其他调整	429		291		839		693
AFFO	$	83,853	$	77,268	$	165,003	$	155,492




其他标准化项目 (1)	1,126		1,286		2,232		2,038
标准化 AFFO	$	84,979	$	78,554	$	167,235	$	157,530
摊薄后的每股普通股金额：
净收入	$	0.10	$	0.09	$	0.22	$	0.05
FFO	$	0.35	$	0.32	$	0.67	$	0.64
标准化的 FFO	$	0.35	$	0.33	$	0.69	$	0.66
AFFO	$	0.36	$	0.33	$	0.70	$	0.67
标准化 AFFO	$	0.36	$	0.34	$	0.71	$	0.67
摊薄后的已发行普通股的加权平均数：

净收益、FFO 和标准化 FFO	233,750,823		232,244,588		233,583,871		232,214,443
AFFO 和标准化 AFFO	234,907,744		233,586,255		234,821,672		233,560,237

(1) FFO和AFFO的其他正常化项目主要包括扣除回收额后的三净运营费用。

参见报告定义。3

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调整后的息税折旧摊销前利润、调整后的息税折旧摊销前利润、调整后的息税折旧摊销前利润，以及调整后的年化息税折旧摊销前利润

净负债和净负债占调整后息税折旧摊销前利润

（以千计）


	三个月已结束
	2024年6月30日


净收入	$	23,975
利息	29,314
所得税支出	437
折旧和摊销	41,681
EBITDA	$	95,407
未合并合资企业的收入	(80)

来自未合并合资企业的分配	1,130
股票薪酬支出	1,341
收购和交易成本	201

追回贷款损失	(161)
房地产减值	15,335

其他费用	1,190

房地产销售净收益	(1,776)
调整后的息税折旧摊销前利润 (1)	$	112,587
本期活动调整 (2)	(1,091)
调整后的息税折旧摊销前利润，经调整	$	111,496

调整后的息税折旧摊销前利润（按年计算）	$	445,984








	2024年6月30日
有担保债务	$	47,134
循环信贷额度	130,367
定期贷款	539,665
高级无抵押票据	1,750,000
合并债务	2,467,166
现金和现金等价物	(36,398)
净负债	$	2,430,768



	2024年6月30日
净负债	$	2,430,768
调整后的年化息税折旧摊销前利润	$	445,984
净负债占调整后息税折旧摊销前利润	5.45 倍

(1) 调整后的息税折旧摊销前利润按扣除利息、税项、折旧和摊销前的收益（“息税折旧摊销前利润”）计算，其中不包括合并相关成本、公司长期股权奖励计划下的股票薪酬支出和贷款损失准备金的影响。

(2) 对本期活动的调整使该期间完成的收购和处置生效，就好像此类收购和处置已于期初完成一样，并对公司认为不代表本期经营业绩的某些收入和支出项目进行调整。

参见报告定义。4

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合并收益表

补充信息

（以千计）


	截至6月30日的三个月				截至6月30日的六个月
	2024		2023		2024		2023
现金租金收入	$	93,527	$	87,381	$	182,563	$	177,038
直线租金收入	1,176		1,503		2,328		2,850
注销应收现金和直线租金收入和租赁无形资产	—		—		(2,954)		(518)
高于/低于市值的租赁摊销	1,211		1,568		2,422		3,136

运营费用回收	3,182		3,822		6,513		7,638
租金和相关收入	$	99,096	$	94,274	$	190,872	$	190,144

参见报告定义。5

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养老住房-管理收入和现金NOI

（以千计）


	三个月已结束
	2023年6月30日		2023年9月30日		2023 年 12 月 31 日		2024 年 3 月 31 日		2024年6月30日
收入：
居民费用和服务	$	58,428	$	59,748	$	61,256	$	66,031	$	67,939
来自未合并合资企业的（亏损）收入：
居民费用和服务	9,760		9,950		10,007		10,362		10,453
同一家商店不包含居民费和服务 (1)	(4,398)		(4,708)		(4,990)		(9,293)		(10,251)
同一家商店的居民费和服务	$	63,790	$	64,990	$	66,273	$	67,100	$	68,141


净收益（亏损）	$	21,188	$	(15,101)	$	17,156	$	26,254	$	23,975
调整：
与养老住房无关的净（收益）亏损——管理	(19,638)		18,275		(13,562)		(21,673)		(17,589)
折旧和摊销	12,279		11,885		11,707		12,084		11,278
其他收入	—		(470)		—		(898)		—
出售房地产的净（收益）亏损	(18)		(9)		5		—		—
未合并合资企业的亏损（收入）	653		645		761		595		(80)
Sabra在未合并合资企业净营业收入中所占的份额	2,681		2,612		2,425		2,690		3,236
现金净营业收入	$	17,145	$	17,837	$	18,492	$	19,052	$	20,820

现金净营业收入不包含在同一家门店 (1)	21		97		(226)		(680)		(622)
同店现金净营业收入	$	17,166	$	17,934	$	18,266	$	18,372	$	20,198

(1) 包括对外币汇率变动的调整（如果适用），将本期的平均汇率应用于前一期业绩。

参见报告定义。6

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按房产类型划分的现金净投资回报率

（以千计）


	截至2024年6月30日的三个月
	熟练护理/过渡护理		老年人住房								行为健康		专科医院及其他
			老年住房-已租赁		养老住房-综合管理		养老住房-未合并管理		老年人住房总数						其他		企业		总计
净收益（亏损）	$	44,809	$	8,724	$	6,306	$	80	$	15,110	$	(5,989)	$	3,330	$	9,106	$	(42,391)	$	23,975
调整：
折旧和摊销	21,456		3,760		11,278		—		15,038		3,638		1,462		—		87		41,681
利息	202		216		—		—		216		—		—		—		28,896		29,314
一般和行政	—		—		—		—		—		—		—		—		12,741		12,741
追回贷款损失和其他储备金	—		—		—		—		—		—		—		—		(161)		(161)
房地产减值	2,542		—		—		—		—		12,324		—		—		469		15,335

其他收入	—		—		—		—		—		—		—		—		(78)		(78)
房地产销售净收益	(1,776)		—		—		—		—		—		—		—		—		(1,776)
未合并合资企业的收入	—		—		—		(80)		(80)		—		—		—		—		(80)
所得税支出	—		—		—		—		—		—		—		—		437		437
Sabra在未合并合资企业净营业收入中所占的份额	—		—		—		3,236		3,236		—		—		—		—		3,236
净营业收入	$	67,233	$	12,700	$	17,584	$	3,236	$	33,520	$	9,973	$	4,792	$	9,106	$	—	$	124,624
非现金收入和支出调整	(1,259)		(868)		—		—		(868)		(178)		(52)		5		—		(2,352)
现金净营业收入	$	65,974	$	11,832	$	17,584	$	3,236	$	32,652	$	9,795	$	4,740	$	9,111	$	—	$	122,272

参见报告定义。7

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非公认会计准则财务指标的对账

按物业类型划分的年化现金净投资回报率

（以千计）


	截至2024年6月30日的六个月
	熟练护理/过渡护理		老年人住房								行为健康		专科医院及其他
			老年住房-已租赁		养老住房-综合管理		养老住房-未合并管理		老年人住房总数						其他		企业		总计
净收益（亏损）	$	82,449	$	15,784	$	11,482	$	(515)	$	26,751	$	(859)	$	6,633	$	18,046	$	(82,791)	$	50,229
调整：
折旧和摊销	43,053		7,904		23,362		—		31,266		7,195		2,923		—		158		84,595
利息	406		435		—		—		435		—		—		—		56,881		57,722
一般和行政	—		—		—		—		—		—		—		—		24,631		24,631
追回贷款损失	—		—		—		—		—		—		—		—		(298)		(298)
房地产减值	5,679		—		—		—		—		12,324		—		—		469		18,472

其他（收入）支出	—		—		(898)		—		(898)		—		—		—		60		(838)
房地产销售净收益	(1,776)		—		—		—		—		—		—		—		—		(1,776)
未合并合资企业的亏损	—		—		—		515		515		—		—		—		—		515
所得税支出	—		—		—		—		—		—		—		—		890		890
Sabra在未合并合资企业净营业收入中所占的份额	—		—		—		5,926		5,926		—		—		—		—		5,926
净营业收入	$	129,811	$	24,123	$	33,946	$	5,926	$	63,995	$	18,660	$	9,556	$	18,046	$	—	$	240,068
非现金收入和支出调整	(2,542)		(1,606)		—		—		(1,606)		2,524		(111)		12		—		(1,723)
现金净营业收入	$	127,269	$	22,517	$	33,946	$	5,926	$	62,389	$	21,184	$	9,445	$	18,058	$	—	$	238,345




年度化调整 (1)	125,086		24,099		36,406		7,018		67,523		22,175		9,394		18,094		—		242,272
年化现金净营业收入	$	252,355	$	46,616	$	70,352	$	12,944	$	129,912	$	43,359	$	18,839	$	36,152	$	—	$	480,617
重新分配调整 (2)	1,754		5,966		—		—		5,966		24,426		—		(32,146)		—		—
调整后的年化现金净营业收入	$	254,109	$	52,582	$	70,352	$	12,944	$	135,878	$	67,785	$	18,839	$	4,006	$	—	$	480,617

(1) 代表该期间完成的收购、处置、租赁修改和定期租金上涨的年度影响，以及使该期间的现金净营业收入代表全年的现金净营业收入所需的数学调整。

(2) 进行调整，以反映来自应收抵押贷款和建筑贷款以及标的房地产相关资产类别的优先股投资的年化现金净营业收入。

参见报告定义。8

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按付款人来源分列的年化现金净投资回报率

（以千计）


	截至2024年6月30日的六个月
	私人付款人		非私人付款人		其他		企业		总计
净收益（亏损）	$	37,694	$	77,280	$	18,046	$	(82,791)	$	50,229
调整：
折旧和摊销	42,774		41,663		—		158		84,595
利息	457		384		—		56,881		57,722
一般和行政	—		—		—		24,631		24,631
追回贷款损失	—		—		—		(298)		(298)
房地产减值	12,104		5,899		—		469		18,472

其他（收入）支出	(898)		—		—		60		(838)
房地产销售的净（收益）亏损	(1,888)		112		—		—		(1,776)
未合并合资企业的亏损	515		—		—		—		515
所得税支出	—		—		—		890		890
Sabra在未合并合资企业净营业收入中所占的份额	5,926		—		—		—		5,926
净营业收入	$	96,684	$	125,338	$	18,046	$	—	$	240,068
非现金收入和支出调整	152		(1,887)		12		—		(1,723)
现金净营业收入	$	96,836	$	123,451	$	18,058	$	—	$	238,345




年度化调整 (1)	101,489		122,689		18,094		—		242,272
年化现金净营业收入	$	198,325	$	246,140	$	36,152	$	—	$	480,617

(1) 代表该期间完成的收购、处置、租赁修改和定期租金上涨的年度影响，以及使该期间的现金净营业收入代表全年的现金净营业收入所需的数学调整。

参见报告定义。9

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非公认会计准则财务指标的对账

按关系划分的年化现金净投资回报率

（以千计）


	截至2024年6月30日的六个月
	签名医疗保健		少尉集团		Avamere 公司家族		行为签名		美国康复中心		麦奎尔集团		所有其他关系		企业		总计
净收益（亏损）	$	11,565	$	13,812	$	13,646	$	11,992	$	12,712	$	7,190	$	62,103	$	(82,791)	$	50,229
调整：
折旧和摊销	6,748		6,491		5,941		4,482		1,022		3,563		56,190		158		84,595
利息	—		—		—		—		—		—		841		56,881		57,722
一般和行政	—		—		—		—		—		—		—		24,631		24,631
追回贷款损失	—		—		—		—		—		—		—		(298)		(298)
房地产减值	2,661		—		—		—		—		—		15,342		469		18,472

其他（收入）支出	—		—		—		—		—		—		(898)		60		(838)
房地产销售的净亏损（收益）	3		—		—		—		—		—		(1,779)		—		(1,776)
未合并合资企业的亏损	—		—		—		—		—		—		515		—		515
所得税支出	—		—		—		—		—		—		—		890		890
Sabra在未合并合资企业净营业收入中所占的份额	—		—		—		—		—		—		5,926		—		5,926
净营业收入	$	20,977	$	20,303	$	19,587	$	16,474	$	13,734	$	10,753	$	138,240	$	—	$	240,068
非现金收入和支出调整	11		26		51		(291)		(73)		(1,947)		500		—		(1,723)
现金净营业收入	$	20,988	$	20,329	$	19,638	$	16,183	$	13,661	$	8,806	$	138,740	$	—	$	238,345




年度化调整 (1)	21,854		20,252		19,229		16,717		13,695		8,861		141,664		—		242,272
年化现金净营业收入	$	42,842	$	40,581	$	38,867	$	32,900	$	27,356	$	17,667	$	280,404	$	—	$	480,617

(1) 代表该期间完成的收购、处置、租赁修改和定期租金上涨的年度影响，以及使该期间的现金净营业收入代表全年的现金净营业收入所需的数学调整。

参见报告定义。10

SABRA 医疗保健房地产投资信托基金有限公司

报告定义

调整后的息税折旧摊销前利润调整后的息税折旧摊销前利润按扣除利息、税项、折旧和摊销前的收益（“息税折旧摊销前利润”）计算，其中不包括合并相关成本、公司长期股权奖励计划下的股票薪酬支出以及贷款损失准备金的影响。调整后的息税折旧摊销前利润是衡量经营业绩的重要非公认会计准则补充指标。

年化现金净营业收入（“年化现金NOI”）。该公司认为，GAAP定义的净收益是最合适的收益衡量标准。该公司将年化现金净收益视为重要的补充指标，因为它允许投资者、分析师及其管理层评估其投资的经营业绩。公司将年化现金净资产净值定义为年化收入减去运营费用和非现金收入和支出。年化现金NOI不包括净收入中包含的所有其他财务报表金额。

年化收入。根据截至报告期末的投资金额和适用条款，租赁下的年度合同租金收入以及公司应收贷款和其他投资产生的利息和其他收入。年化收入不包括租户回收款或额外租金，并进行了调整，以反映截至相应期末的十二个月内收到的有关不再按应计制计入的租赁的实际付款。

行为健康。包括为精神健康问题、化学依赖或药物成瘾患者提供住院和门诊护理的行为医院，以及为化学依赖和药物成瘾提供治疗服务的成瘾治疗中心，其中可能包括住院护理、门诊护理、医疗排毒、治疗和咨询。

现金净营业收入（“现金NOI”）。该公司认为，GAAP定义的净收益是最合适的收益衡量标准。该公司认为现金净收益是一项重要的补充衡量标准，因为它允许投资者、分析师及其管理层评估其投资的经营业绩。公司将Cash NOI定义为总收入减去运营费用以及非现金收入和支出。现金NOI不包括净收入中包含的所有其他财务报表金额。

合并债务。公司合并财务报表中报告的公司循环信贷额度、定期贷款、优先无抵押票据和有担保债务的本金余额。

运营资金（“FFO”）和调整后的运营资金（“AFFO”）。该公司认为，GAAP定义的净收益是最合适的收益衡量标准。公司还认为，根据全国房地产投资信托基金协会（“Nareit”）使用的定义定义的运营资金（FFO）和调整后的运营资金（AFFO）（及相关的每股金额）是衡量公司经营业绩的重要非公认会计准则补充指标。由于用于房地产资产的历史成本会计惯例需要直线折旧（土地折旧除外），因此这种会计列报方式意味着房地产资产的价值会随着时间的推移而出现可预见的减少。但是，由于房地产价值历来是随着市场和其他条件的上升或下跌的，因此使用历史成本核算折旧的房地产投资信托基金的经营业绩报告可能不那么丰富。因此，Nareit创建了FFO，作为衡量房地产投资信托基金经营业绩的补充指标，该指标根据公认会计原则的定义，将历史成本折旧和摊销等项目排除在净收益中。FFO定义为根据公认会计原则计算的净收益，不包括房地产处置的收益或亏损以及公司与其未合并合资企业相关的房地产处置的损益份额，加上扣除与非控股权益相关的金额的房地产折旧和摊销，加上公司与未合并合资企业相关的折旧和摊销份额，以及合并和未合并实体的房地产减值费用减值是直接的归因于该实体持有的折旧房地产的价值下降。AFFO被定义为FFO，不包括股票薪酬支出、非现金租金和相关收入、非现金利息收入、非现金利息支出、债务清偿损失的非现金部分、贷款损失和其他储备准备金、非现金租赁终止收入和递延所得税，以及其他非现金收入和支出项目（包括不可资本化的收购成本、与运营商过渡和组织或其他重组活动相关的交易成本），无效获利/亏损衍生工具以及与非控股权益相关的非现金收入和支出金额）以及公司在与未合并合资企业相关的非现金调整中所占份额。该公司认为，使用FFO和AFFO（以及相关的每股金额），加上所需的GAAP报告，可以增进投资者对公司经营业绩的理解，并使房地产投资信托基金之间经营业绩的比较更有意义。公司认为FFO和AFFO是审查比较运营和财务业绩的有用衡量标准，因为通过排除上述适用项目，FFO和AFFO可以帮助投资者比较公司不同时期或与其他公司相比的经营业绩。尽管FFO和AFFO是衡量房地产投资信托基金经营业绩的相关且被广泛使用的指标，但它们并不代表GAAP定义的运营现金流或净收益，在评估公司流动性或经营业绩时，不应将其视为这些衡量标准的替代方案。FFO和AFFO也没有考虑与公司房地产资产相关的资本支出相关的成本，也不声称它们表明可用于为公司未来现金需求提供资金的现金。此外，公司对FFO和AFFO的计算可能无法与其他房地产投资信托基金报告的FFO和AFFO无法进行比较，这些信托基金没有根据当前的Nareit定义定义定义FFO，或者对当前Nareit定义的解释或对AFFO的定义与公司的定义不同。

净负债。公司合并财务报表中报告的公司循环信贷额度、定期贷款、优先无抵押票据和有担保债务的本金余额，扣除公司合并财务报表中报告的现金和现金等价物。

净负债占调整后息税折旧摊销前利润。净负债占调整后息税折旧摊销前利润的计算方法是净负债除以年化调整后息税折旧摊销前利润，即调整后的息税折旧摊销前利润，根据年化调整进行调整，使相应时期内完成的收购和处置生效，就好像此类收购和处置已在报告期初完成一样。

净营业收入（“NOI”）。该公司认为，GAAP定义的净收益是最合适的收益衡量标准。该公司认为NOI是一项重要的补充衡量标准，因为它允许投资者、分析师及其管理层评估其投资的经营业绩。该公司将 NOI 定义为总收入减去运营费用。NOI 不包括净收入中包含的所有其他财务报表金额。

参见报告定义。11

SABRA 医疗保健房地产投资信托基金有限公司

报告定义

标准化 FFO 和标准化 AFFO。标准化FFO和标准化AFFO分别代表FFO和AFFO，经公司认为不代表其持续经营业绩的某些收入和支出项目进行了调整。公司认为，标准化FFO和标准化AFFO是评估公司经营业绩的有用衡量标准，不包括这些收入和支出项目，可以帮助投资者比较公司在不同时期之间或与其他公司相比的经营业绩。标准化FFO和标准化AFFO不代表GAAP定义的运营现金流或净收益，在评估公司流动性或经营业绩时，不应将其视为这些衡量标准的替代方案。标准化FFO和标准化AFFO也没有考虑与公司房地产资产相关的资本支出相关的成本，也没有意图表明可用于为公司未来现金需求提供资金的现金。此外，公司对标准化FFO和标准化AFFO的计算可能无法与其他房地产投资信托基金报告的标准化FFO和标准化AFFO相提并论，这些信托基金没有根据当前的Nareit定义定义定义FFO，或者解释当前的Nareit定义或对FFO和AFFO或标准化FFO和标准化AFFO的定义与公司的定义不同。

老年人住房。老年人住房社区包括独立生活、辅助生活、持续护理退休和记忆护理社区。

高级住房-管理。根据物业管理协议，由第三方物业经理运营的老年住房社区。

熟练护理/过渡护理。熟练护理/过渡护理机构包括熟练护理、过渡护理、多牌照指定和心理健康机构。

专科医院等。包括急性护理、长期急性护理和康复医院、提供寄宿服务的设施（可能包括日常生活方面的援助）以及其他未归类为熟练护理/过渡护理、老年住房或行为健康的设施。

参见报告定义。12