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SABRA 公布了 2024 年第二季度业绩；上调了 2024 年的预期

加利福尼亚州塔斯汀，2024年8月7日——萨布拉医疗保健房地产投资信托基金有限公司（“萨布拉”，“公司” 或 “我们”）（纳斯达克股票代码：SBRA）今天公布了其2024年第二季度的经营业绩。

2024 年第二季度业绩和近期事件

•2024年第二季度每股摊薄普通股业绩如下：

•净收入：0.10 美元

•FFO：0.35 美元

•标准化 FFO：0.35 美元

•AFFO：0.36 美元

•标准化 AFFO：0.36 美元

•息税折旧摊销前保险摘要：

•熟练护理/过渡护理：1.85 倍

•老年住房-已租赁：1.35 倍

•行为健康、专科医院及其他：3.69x

•同店管理的老年人住房现金净收益同比增长17.7％。

•截至2024年6月30日的投资活动为6,010万美元，预计初始现金收益率为8.7％。此外，在季度末之后，Sabra完成了对利奥·布朗集团运营的两个管理型高级住房社区的7,580万美元收购，初始预期现金收益率为8.0％。

•在2024年第二季度，Sabra完成了四项设施的处置，总收益为670万美元，过去十二个月的现金收益率为5.0％。此外，在季度末之后，Sabra完成了四处房产的处置，总收益为3,490万美元，过去十二个月的现金收益率为4.0％。

•今年迄今为止，Sabra已利用其市场股票发行计划下的远期特征，允许以每股14.72美元的初始加权平均价格出售多达470万股股票，扣除佣金。截至2024年8月7日，根据远期销售协议，200万股股票仍在流通，扣除佣金后的初始加权平均价格为每股15.11美元。

•截至2024年6月30日，净负债占调整后息税折旧摊销前利润的比例为5.45倍。

•医疗保险和医疗补助服务中心最近完成了对熟练护理机构4.2％的医疗保险费率的上调，这突显了这一点，该上调将于2024年10月1日生效。此外，许多州还通过各种手段增加了对熟练护理行业的支持，包括提高医疗补助基准率，以及调整成本衡量标准以更好地应对通货膨胀压力。总体而言，我们估计，Sabra投资组合中医疗补助费率的增长将平均约为7％，其中大部分已于2024年7月1日生效。

•2024 年 8 月 7 日，萨布拉董事会宣布季度现金分红为每股普通股0.30美元。股息将于2024年8月30日支付给截至2024年8月19日营业结束时的登记在册的普通股股东。

2024 年指南

Sabra已将其2024年的收益指导区间提高如下（摊薄后每股普通股归属于普通股股东）：

•净收入：0.48 美元-0.51 美元

•FFO：1.33 美元-1.36 美元

•标准化的 FFO：1.36 美元-1.39 美元

•AFFO：1.39 美元-1.42 美元

•标准化的 AFFO：1.41 美元-1.44 美元

指导区间假设管理的高级住房投资组合的同店现金净投资同比增长处于中高水平。指南还包括所有已宣布的投资和处置活动，以及在市场股票发行计划下宣布的活动。除了已经披露的以外，指南不假设额外的投资、处置或资本交易。

上述指导区间反映了管理层对当前和未来市场状况的看法。无法保证公司的实际业绩不会与上述估计有重大差异。除非法律另有要求，否则公司不承担因新信息或新的或未来的发展而更新任何上述指导范围的义务，特此免除任何义务。

首席执行官兼董事长里克·马特罗斯在评论第二季度的业绩时表示：“随着今年的推移，萨布拉的投资组合继续保持增长势头。熟练护理人员的利润率和租金覆盖率高于疫情前的水平，随着入住率的持续恢复，有可能进一步增加。随着通货膨胀的持续增长，医疗补助费率的增长预计将比去年高于平均水平的利率增长高出约200个基点。管理型高级住房投资组合的增长加速，杠杆率下降，我们很高兴能够增加指导。最后，我们的投资渠道持续改善，我们宣布的投资活动就证明了这一点。随着时间的推移，随着机会的出现，我们预计所有资产类别都将保持活跃。”

流动性

截至2024年6月30日，我们拥有约9.06亿美元的流动性，包括3640万美元的无限制现金和现金等价物以及循环信贷额度下的8.696亿美元的可用借款。截至2024年6月30日，我们在自动柜员机计划下还有4.55亿美元的可用资金。

电话会议和公司信息

2024年8月8日星期四太平洋时间上午10点将举行电话会议，同时进行网络直播，讨论2024年第二季度业绩。网络直播网址是 https://events.q4inc.com/attendee/150203568。美国参与者的拨入号码是 (888) 880-4448。对于美国以外的参与者，拨入号码是 (646) 960-0572。会议 ID 号为 1382596。电话会议的数字重播将在公司网站www.sabrahealth.com上公布。公司第二季度的补充信息包也将在公司网站的 “投资者” 部分公布。

关于 SABRA

截至2024年6月30日，Sabra的投资组合包括374处供投资的房地产物业（包括（i）236个熟练护理/过渡性护理机构，（ii）39个高级住房社区（“老年住房——租赁”），（iii）66个由第三方物业经理根据物业管理协议运营的高级住房社区（“高级住房——管理”），（iv）18个行为健康设施和（v）15家专科医院和其他医院设施），一项待售资产，14项应收贷款投资（包括三笔抵押贷款）贷款和其他11笔贷款), 五项优先股投资和两项对未合并合资企业的投资.截至2024年6月30日，萨布拉持有的投资房地产包括37,749张床位/单元，分布在美国和加拿大。

前瞻性陈述安全港

本新闻稿包含1995年《私人证券诉讼改革法》中定义的 “前瞻性” 陈述。任何与历史或当前事实或事项无关的陈述均为前瞻性陈述。这些陈述可以通过使用 “期望”、“相信”、“打算”、“应该” 或类似术语或其否定词来识别，但不限于此。前瞻性陈述的示例包括有关我们对收益增长预期的所有陈述；以及我们对未来财务状况的其他预期（包括我们对2024年的收益指引以及其中提出的假设）、对医疗保险和医疗补助报销趋势和费率上升的预期、我们对入住率、经营业绩、现金流、流动性、业务战略、增长机会、潜在投资和处置的预期，以及我们对投资的预期活动，以及未来运营和筹资活动的计划和目标。

由于各种因素，我们的实际业绩可能与前瞻性陈述中的预测或设想存在重大差异，其中包括：劳动力成本增加和失业率创历史新低；市场利率和通货膨胀率上升；包括 COVID-19 在内的流行病或流行病以及对租户、借款人和老年人住房（管理社区）的相关影响；与我们的老年住房——管理社区相关的运营风险；我们行业的竞争条件；损失密钥管理人员；影响我们财产的未投保或投保不足的损失；与资产会计相关的潜在减值费用和调整；根据2016-02年会计准则更新（“ASU”），经后续华硕修订的租金和相关收入的潜在变动；与我们在未合并合资企业中的投资相关的风险；灾难性天气和其他自然或人为灾害、气候变化对我们财产的影响以及倒闭实现可持续和节能措施；运营成本增加，租户、借款人和老年人住房——管理型社区；加强医疗监管和执法；租户依赖政府和其他第三方付款人计划报销；租户、运营商或借款人宣布破产或破产的影响；我们寻找替代租户的能力以及收购新房产的不可预见成本的影响；诉讼和保险成本上涨对租户业务的影响；医疗保健物业的转让需要获得监管部门的批准；与我们拥有的房地产相关的环境合规成本和责任；我们的租户、借款人或运营商未能遵守适用的隐私和数据安全法，或严重违反我们或我们的租户、借款人或运营商的信息技术；我们专注于医疗地产行业，尤其是熟练护理/过渡护理设施和老年人住房社区，这使我们的盈利能力更高容易受到经济低迷的影响与投资多个行业相比，特定行业；债务的巨额和偿还债务的能力；债务协议中的契约可能限制我们支付股息、进行投资、承担额外债务和以优惠条件为债务再融资的能力；信用评级的不利变化；我们按照预期水平进行股息分配的能力；我们通过股权和债务融资筹集资金的能力；宏观经济状况的变化和不确定性；以及财务中断市场；与我们在美国境外拥有财产相关的风险，包括货币波动；房地产投资的相对缺乏流动性；我们根据联邦税法维持房地产投资信托基金（“REIT”）地位的能力；房地产投资信托基金要求的遵守情况以及与我们的房地产投资信托基金地位相关的某些税收和税务监管事项；影响房地产投资信托基金的税法和法规的变化；管理文件中的所有权限制和收购辩护；以及根据马里兰州的法律，这可能会限制控制权的变更或业务合并机会；以及我们章程中的独家论坛条款。

有关可能影响我们业务的风险和不确定性的更多信息，可以在我们向美国证券交易委员会（“SEC”）提交的文件中找到，包括截至2023年12月31日的10-k表年度报告的第一部分第1A项。除非法律要求，否则我们无意更新任何前瞻性信息以反映本新闻稿发布之日之后的事件或情况或反映意外事件的发生，也没有义务更新任何前瞻性信息。

租户和借款人信息

本新闻稿包括有关向我们和借款人租赁房产的某些租户的信息，其中大多数不受美国证券交易委员会报告要求的约束。本新闻稿中提供的与我们的租户和借款人有关的信息由这些租户和借款人提供或源自这些租户和借款人提供的信息。我们尚未独立核实此信息。我们没有理由相信此类信息在任何重要方面都不准确。我们提供这些数据仅供参考。

关于非公认会计准则财务指标的说明

本新闻稿包括美国证券交易委员会定义为非公认会计准则财务指标的以下财务指标：净负债占调整后息税折旧摊销前利润（“FFO”）、正常化FFO、调整后FFO（“AFFO”）、标准化AFFO、摊薄后每股普通股的正常化FFO、摊薄后每股普通股的正常化AFFO、净营业收入（“NOI”）和现金 NOI。这些指标可能与其他公司使用的非公认会计准则财务指标不同，这些指标的列报方式无意孤立考虑，也无意替代根据美国公认会计原则编制和列报的财务信息。对这些非公认会计准则财务指标的解释包含在本新闻稿的 “报告定义” 下，这些非公认会计准则财务指标与我们认为最具可比性的GAAP财务指标的对账载于我们网站的 “投资者” 部分，网址为 https://ir.sabrahealth.com/investors/financials/quarterly-results。

联系

投资者和媒体查询：(888) 393-8248 或 investorinquiries@sabrahealth.com

SABRA HEALTH CARE REIT, INC.

合并收益表

（千美元，每股数据除外）

(1) 有关租金和相关收入的更多详细信息，请参阅以下页面。

SABRA HEALTH CARE REIT, INC.

合并损益表-补充信息

（以千计）

SABRA HEALTH CARE REIT, INC.

合并资产负债表

（以千美元计，每股数据除外）

 

 

SABRA HEALTH CARE REIT, INC.

合并现金流量表

（以千计）

SABRA 医疗保健房地产投资信托基金有限公司

运营资金（FFO），标准化FFO，

调整后的运营资金 (AFFO) 和标准化的 AFFO

（千美元，每股数据除外）

(1) FFO和AFFO的其他正常化项目主要包括扣除回收额后的三净运营费用。

调整后的息税折旧摊销前利润*

调整后的息税折旧摊销前利润按扣除利息、税项、折旧和摊销前的收益（“息税折旧摊销前利润”）计算，其中不包括合并相关成本、公司长期股权奖励计划下的股票薪酬支出以及贷款损失准备金的影响。调整后的息税折旧摊销前利润是衡量经营业绩的重要非公认会计准则补充指标。

行为健康

包括为精神健康问题、化学依赖或药物成瘾患者提供住院和门诊护理的行为医院，以及为化学依赖和药物成瘾提供治疗服务的成瘾治疗中心，其中可能包括住院护理、门诊护理、医疗排毒、治疗和咨询。

现金净营业收入（“Cash NOI”）

该公司认为，GAAP定义的净收益是最合适的收益衡量标准。该公司认为现金净收益是一项重要的补充衡量标准，因为它允许投资者、分析师及其管理层评估其投资的经营业绩。公司将Cash NOI定义为总收入减去运营费用以及非现金收入和支出。现金NOI不包括净收入中包含的所有其他财务报表金额。

EBITDARM

在本报告所述期间，特定设施的未计利息、税项、折旧、摊销、租金和管理费（“EBITDARM”）的收益（“EBITDARM”），归该物业（非公司）的运营商/租户。该公司使用息税折旧摊销前利润来确定息税折旧摊销前利润的承保范围。作为分析工具，eBitdArm存在局限性。EbitdArm不反映设施资本支出或合同承诺的历史现金支出或未来现金需求。此外，eBitdArm不代表物业的净收入或运营现金流，不应被视为这些指标的替代方案。公司利用eBitdArm来评估物业的核心业务，取消管理费，管理费可能因运营商/租户和运营结构而异，并作为衡量公司运营商/租户和相关担保人产生足够流动性以履行公司相关义务能力的补充指标。

eBitdarm 覆盖范围

代表本报告所述期间EbitdArm与自有设施（不包括老年住房-管理社区）现金租金的比率。eBitdArm承保范围是衡量物业为运营商/租户（非公司）创造现金流以履行运营商/租户的相关现金租金和其他对公司的义务的能力的补充指标。但是，除其他外，其用途受到限制eBitdArm实用性的相同因素的限制。eBitdArm覆盖范围仅包括稳定设施，不包括数据不可用或无意义的设施。

运营资金（“FFO”）和调整后的运营资金（“AFFO”）*

该公司认为，GAAP定义的净收益是最合适的收益衡量标准。公司还认为，根据全国房地产投资信托基金协会（“Nareit”）使用的定义定义的运营资金（FFO）和调整后的运营资金（AFFO）（及相关的每股金额）是衡量公司经营业绩的重要非公认会计准则补充指标。由于用于房地产资产的历史成本会计惯例需要直线折旧（土地折旧除外），因此这种会计列报方式意味着房地产资产的价值会随着时间的推移而出现可预见的减少。但是，由于房地产价值历来是随着市场和其他条件的上升或下跌的，因此使用历史成本核算折旧的房地产投资信托基金的经营业绩报告可能不那么丰富。因此，Nareit创建了FFO，作为衡量房地产投资信托基金经营业绩的补充指标，该指标根据公认会计原则的定义，将历史成本折旧和摊销等项目排除在净收益中。FFO定义为根据公认会计原则计算的净收益，不包括房地产处置的收益或亏损以及公司与其未合并合资企业相关的房地产处置的损益份额，加上扣除与非控股权益相关的金额的房地产折旧和摊销，加上公司与未合并合资企业相关的折旧和摊销份额，以及合并和未合并实体的房地产减值费用减值是直接的归因于该实体持有的折旧房地产的价值下降。AFFO被定义为FFO，不包括股票薪酬支出、非现金租金和相关收入、非现金利息收入、非现金利息支出、债务清偿损失的非现金部分、贷款损失和其他储备准备金、非现金租赁终止收入和递延所得税，以及其他非现金收入和支出项目（包括不可资本化的收购成本、与运营商过渡和组织或其他重组活动相关的交易成本），无效获利/亏损衍生工具以及与非控股权益相关的非现金收入和支出金额）以及公司的

与其未合并合资企业相关的非现金调整份额。该公司认为，使用FFO和AFFO（以及相关的每股金额），加上所需的GAAP报告，可以增进投资者对公司经营业绩的理解，并使房地产投资信托基金之间经营业绩的比较更有意义。公司认为FFO和AFFO是审查比较运营和财务业绩的有用衡量标准，因为通过排除上述适用项目，FFO和AFFO可以帮助投资者比较公司不同时期或与其他公司相比的经营业绩。尽管FFO和AFFO是衡量房地产投资信托基金经营业绩的相关且被广泛使用的指标，但它们并不代表GAAP定义的运营现金流或净收益，在评估公司流动性或经营业绩时，不应将其视为这些衡量标准的替代方案。FFO和AFFO也没有考虑与公司房地产资产相关的资本支出相关的成本，也没有声称代表可用于为公司未来现金需求提供资金的现金。此外，公司对FFO和AFFO的计算可能无法与其他房地产投资信托基金报告的FFO和AFFO进行比较，这些信托基金没有根据当前的Nareit定义定义定义FFO，或者对当前Nareit定义的解释或对AFFO的定义与公司的定义不同。

投资

表示加回累计折旧和摊销后的房地产资产账面金额，不包括净无形资产和负债。

净负债*

公司合并财务报表中报告的公司循环信贷额度、定期贷款、优先无抵押票据和有担保债务的本金余额，扣除公司合并财务报表中报告的现金和现金等价物。

净负债占调整后息税折旧摊销前利润*

净负债占调整后息税折旧摊销前利润的计算方法是净负债除以年化调整后息税折旧摊销前利润，即调整后的息税折旧摊销前利润，根据年化调整进行调整，使相应时期内完成的收购和处置生效，就好像此类收购和处置已在报告期初完成一样。

净营业收入（“NOI”）*

该公司认为，GAAP定义的净收益是最合适的收益衡量标准。该公司认为NOI是一项重要的补充衡量标准，因为它允许投资者、分析师及其管理层评估其投资的经营业绩。该公司将 NOI 定义为总收入减去运营费用。NOI 不包括净收入中包含的所有其他财务报表金额。

标准化 FFO 和标准化 AFFO *

标准化FFO和标准化AFFO分别代表FFO和AFFO，经公司认为不代表其持续经营业绩的某些收入和支出项目进行了调整。公司认为，标准化FFO和标准化AFFO是评估公司经营业绩的有用衡量标准，不包括这些收入和支出项目，可以帮助投资者比较公司在不同时期之间或与其他公司相比的经营业绩。标准化FFO和标准化AFFO不代表GAAP定义的运营现金流或净收益，在评估公司流动性或经营业绩时，不应将其视为这些衡量标准的替代方案。标准化FFO和标准化AFFO也没有考虑与公司房地产资产相关的资本支出相关的成本，也没有意图表明可用于为公司未来现金需求提供资金的现金。此外，公司对标准化FFO和标准化AFFO的计算可能无法与其他房地产投资信托基金报告的标准化FFO和标准化AFFO相提并论，这些信托基金没有根据当前的Nareit定义定义定义FFO，或者解释当前的Nareit定义或对FFO和AFFO或标准化FFO和标准化AFFO的定义与公司的定义不同。

老年人住房

老年人住房社区包括独立生活、辅助生活、持续护理退休和记忆护理社区。

高级住房-管理

根据物业管理协议，由第三方物业经理运营的老年住房社区。

熟练护理/过渡护理

熟练护理/过渡护理机构包括熟练护理、过渡护理、多牌照指定和心理健康机构。

专科医院及其他

包括急性护理、长期急性护理和康复医院、提供寄宿服务的设施（可能包括日常生活方面的援助）以及其他未归类为熟练护理/过渡护理、老年住房或行为健康的设施。

稳定设施

在收购时，公司将每个设施归类为稳定或非稳定设施。此外，公司在收购后可能会将设施归类为非稳定设施。可能导致设施被归类为不稳定设施的情况包括新建的开发项目、正在进行重大翻新或增建的设施、设施被重新定位或过渡到新的运营商以及租户商业模式的重大过渡。此类设施通常在保持稳定性能的前提下重新归类为稳定设施，或在归类为非稳定设施之日起24个月后，以较早者为准。稳定的设施通常不包括（i）待售设施，（ii）战略处置候选设施，（iii）向新运营商过渡的设施，（iv）从公司租赁过渡到公司运营的设施，以及（v）在本报告所述期间前三个月内收购的租赁设施。

*非公认会计准则财务指标

有关本新闻稿中使用的非公认会计准则财务指标的用处和局限性的对账、定义和重要讨论可在以下网址找到 https://ir.sabrahealth.com/investors/financials/quarterly-results。