Sila Realty Trust 公布2024年第二季度业绩

佛罗里达州坦帕2024年8月6日——净租赁房地产投资信托基金（“房地产投资信托基金”）Sila Realty Trust, Inc.（纽约证券交易所代码：SILA）（“Sila”，“公司”，“我们” 或 “我们”）今天公布了截至2024年6月30日的第二季度经营业绩。

截至2024年6月30日的季度亮点：

•2024 年 6 月 13 日在纽约证券交易所或纽约证券交易所上市

•净收益为460万美元，摊薄后每股收益0.08美元

•现金净营业收入*（NOI）为3,990万美元

•调整后的运营资金*（AFFO）为3,080万美元，摊薄后每股收益0.54美元

•宣布每月定期每股现金分红为0.1333美元，相当于该季度的每股现金分红总额为0.40美元

•收购了位于宾夕法尼亚州雷丁市的1,080万美元医疗门诊大楼

后续事件

•收购了位于阿肯色州史密斯堡的2830万美元住院康复设施

•完成了修改后的 “荷兰拍卖” 要约或要约，购买了价值约5000万美元的普通股

管理层评论

“第二季度是Sila自10年前成立以来历史上的一个重要里程碑。6月13日，我们成为在纽约证券交易所上市的上市房地产投资信托基金，开启了我们创建净租赁医疗房地产一流所有者的旅程的下一个篇章。我们认为，公司之所以取得成功，要归功于我们优秀的员工团队，以及股东的支持，他们支持我们在美国经济中最具弹性的领域之一进行巧妙而周到的投资。” 该公司总裁兼首席执行官迈克尔·塞顿说。

“我们认为，截至第二季度末，我们的投资组合占地约530万平方英尺，加权平均租赁率为97.5％，加权平均剩余租期为8.2年。

“在上半年，我们收购了七处机构质量的医疗保健物业，总收购价约为1.357亿美元，为我们的投资组合增加了约24.4万平方英尺的可出租面积。截至季度末，我们拥有137处房产，这些房产在地域和需求旺盛的医疗保健类别中均呈多元化——医疗门诊大楼（MOB）、住院康复设施（IRF）以及外科和专科设施。我们相信，我们对这些医疗保健领域的战略重点为我们提供了充足的增长空间，这得益于有利的人口结构、医疗保健服务的新兴趋势以及我们作为美国许多顶级医疗保健公司的首选房东的成功关系

提供商。凭借我们强劲的资产负债表、充足的流动性状况和广泛的收购采购网络，Sila处于独特的有利地位，可以在这种资本受限、高利率的环境中扩大我们的影响力。”

*本新闻稿中的一些财务指标是非公认会计准则指标。有关更多信息以及与最直接可比的GAAP指标的对账表，请参阅本新闻稿末尾的非公认会计准则财务指标对账表。

财务业绩

第二季度业绩受到某些事件的影响，包括修订后的GenesisCare USA, Inc.及其附属公司的主租约，即GenesisCare，它涵盖了先前主租约涵盖的原始17处房产中的7处。此外，其余10处房产中有6处的新租约是与收购相关物业业务的新租户签订的。该公司现在还剩下四处未偿还的GenesisCare相关资产，并且正在就其中一处房产的租赁进行最后谈判，出售其他三处房产正处于不同的活跃阶段。影响第二季度的还有该公司租赁给Steward Health Care System LLC（Steward）的唯一房产的运营关闭，该公司于2024年5月申请破产。西拉正在出售该资产。

净收入

我们在2024年第二季度的GAAP净收益为460万美元，摊薄每股收益为0.08美元，而2023年第二季度为390万美元，摊薄每股收益为0.07美元。我们在2024年上半年的GAAP净收益为1,960万美元，摊薄每股收益为0.34美元，而2023年上半年为1,810万美元，摊薄每股收益为0.32美元。

现金 NOI *

2024年第二季度的现金净资产净值为3,990万美元，而2023年第二季度为4,240万美元。下降主要与上述GenesisCare和Steward事件有关。由于租金上涨，2024年第二季度我们的其他同店物业的现金净投资与2023年第二季度相比的增加部分抵消了这一点。此外，Cash NOI的减少是由于处置损失的现金NOI超过了收购中获得的现金NOI，主要与处置收益的重新部署时间有关。

2024年上半年的现金净资产净值为8,680万美元，而2023年上半年为8,800万美元。减少的主要原因是处置所损失的现金净收益超过了主要与处置收益重新部署时间相关的收购所得的现金净投资额。与2023年同期相比，2024年上半年同期的同店现金净值*有所增加，部分原因是收到了GenesisCare的一次性付款，作为从主租约中移除十处房产的对价，这抵消了与上述GenesisCare和Steward事件相关的现金净投资的减少。此外，由于租金上涨，与2023年上半年相比，2024年上半年其他同店物业的现金净收益有所增加。

调整后的运营资金 (AFFO) *

2024年第二季度，AFFO为3,080万美元，摊薄每股收益0.54美元，而2023年第二季度为3,160万美元，摊薄每股收益0.55美元。

2024年上半年的AFFO为6,910万美元，摊薄每股收益为1.20美元，而2023年上半年为6,580万美元，摊薄每股收益为1.15美元。

房地产投资组合亮点

投资活动

在截至2024年6月30日的季度中，公司以1,080万美元的收购价收购了位于宾夕法尼亚州雷丁的一处医疗保健物业，占地约3万平方英尺。

在截至2024年6月30日的季度之后，公司收购了位于阿肯色州史密斯堡的一处医疗保健物业或史密斯堡医疗机构，占地约62570平方英尺，收购价约为2830万美元。

投资组合

截至2024年6月30日，西拉多元化的房地产投资组合包括137处房产，占地约53万平方英尺。加权平均剩余租期约为8.2年，其中21％的年化基本租金将在未来五年到期，加权平均固定租金上涨率为2.2％，不包括与消费者价格指数（CPI）挂钩的租约。该公司第二季度的新租约和续订租约总面积为65,670平方英尺。租赁的可出租平方英尺的加权平均百分比为97.5％。

资产负债表和资本市场活动

截至2024年6月30日，西拉拥有强劲的资产负债表和流动性状况，总额约为5.87亿美元，其中包括8,700万美元的现金和现金等价物以及其无抵押信贷额度下的5亿美元可用资金。2024年6月30日之后，该公司使用5000万美元现金完成了要约，并使用了830万澳元的现金，并在循环信贷额度上借入了2,000万美元收购了史密斯堡医疗机构。

截至2024年6月30日，无抵押信贷额度下的未偿本金债务总额为5.25亿美元，通过11份利率互换协议进行固定，这些协议将在2024年12月至2028年1月的不同日期到期。截至2024年6月30日，公司未偿还本金债务总额的加权平均利率为3.3％，其中包括利率互换协议的影响。截至2024年6月30日，净负债占企业价值的比例约为26.4％。

正如先前报道的那样，西拉的普通股于2024年6月13日在纽约证券交易所上市并开始交易，股票代码为 “SILA”。2024年4月8日，出于上市的预期，公司修改了章程，对每类普通股的每股已发行和流通股实行一对四的反向股票拆分，自2024年5月1日起生效，或反向股票拆分。2024 年 4 月 5 日，公司董事会或董事会批准暂停公司经修订和重述的股票回购计划（SRP），并终止股票回购计划，自上市之日起生效。董事会还批准终止分配再投资计划，该计划自2024年5月1日起生效。2024年6月13日，在纽约证券交易所上市的同时，公司开始了要约。作为要约的结果，公司同意以每股22.60美元的收购价购买约220万股普通股（约占截至2024年7月19日要约到期时已发行普通股总数的3.9％），总收购价约为5000万美元，不包括相关费用和开支。公司为要约提供了资金，并将使用其可用现金为所有相关费用提供资金。

分布

截至2024年6月30日的季度，该公司的股息支付与AFFO的比率为75.0％。2024年7月15日，公司向截至营业结束时的公司登记股东支付了约770万美元的现金分配

2024 年 7 月 1 日。2024年7月16日，董事会批准并批准了将于2024年8月15日支付给截至2024年7月31日营业结束的公司登记股东的分配。分配额将等于每股普通股0.1333美元，年化金额为每股1.60美元。

电话会议和网络直播

美国东部时间2024年8月7日星期三上午11点将为投资者和分析师举行电话会议和网络音频直播，讨论我们的2024年第二季度经营业绩并回答问题。直播和存档的网络直播可在公司网站investors.silarealtytrust.com的 “活动” 页面上观看，也可以通过events.q4inc.com/attendee/762636139的直接链接观看。存档的网络直播将在电话会议结束后的12个月内播出。

关于 Sila Realty Trust, Inc.

Sila Realty Trust, Inc. 总部位于佛罗里达州坦帕市，是一家净租赁房地产投资信托基金，其战略重点是投资庞大、不断增长且具有弹性的医疗保健行业。公司在持续的护理过程中投资于高质量的医疗机构，我们相信，这将产生可预测、持久和不断增长的收入来源。我们的投资组合包括地理位置不同的设施中的高质量租户，这些租户有能力利用向患者提供的动态医疗服务。截至2024年6月30日，该公司在美国64个市场拥有137处房地产和两块未开发土地。欲了解更多信息，请访问该公司的网站www.silarealtytrust.com。

前瞻性陈述

根据经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》第21E条的定义，此处包含的某些陈述，除历史事实外，可能被视为 “前瞻性陈述”，并应受该法提供的安全港的保护。这些陈述基于管理层当前的预期和信念，受多种趋势和不确定性的影响。任何前瞻性陈述都不打算也不应作为未来业绩的保证。你可以使用诸如 “预测”、“相信”、“继续”、“可能”、“估计”、“期望”、“打算”、“可能”、“展望”、“计划”、“潜力”、“预测”、“项目”、“寻求”、“应该”、“将” 等词语以及其他类似的术语和短语来识别前瞻性陈述，包括对未来业绩假设和预测的陈述和引用、战略收购和增长机会、我们的增长轨道、扩大业务范围的立场以及未来的分布。前瞻性陈述受各种风险和不确定性以及可能导致实际业绩与公司预期存在重大差异的因素的影响，您不应依赖前瞻性陈述，因为它们涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，在某些情况下，这些因素超出了公司的控制范围，可能对公司的经营业绩、财务状况、现金流、业绩或未来成就或事件产生重大影响。其他因素包括标题为 1A 的部分中描述的因素。公司向美国证券交易委员会提交的2023年10-k表年度报告第一部分的 “风险因素”，该报告的副本可在www.sec.gov上查阅。除非法律要求，否则公司没有义务公开更新或修改任何前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。

补充信息

该公司经常通过新闻稿、美国证券交易委员会文件、公开电话会议和公司网站investors.silarealtytrust.com为投资者和市场提供信息。公司在其网站上发布的信息可能被视为重要信息。因此，公司鼓励投资者和其他对公司感兴趣的人

除了关注公司的新闻稿、公开电话会议和美国证券交易委员会的文件外，还要定期监控和审查公司在其网站上发布的信息。定义词汇表（包括某些非公认会计准则财务指标的定义）和其他补充信息可在2024年8月6日提交的8-k表最新报告的附件中找到。

非公认会计准则财务指标

本新闻稿包括美国公认会计原则（GAAP）未定义的某些财务业绩指标。本新闻稿中包含这些非公认会计准则财务指标与最直接可比的GAAP指标的对账。我们认为，此类衡量标准为投资者提供了有关我们经营业绩的更多信息，也是将我们的业绩与其他房地产投资信托基金的表现进行比较的基础。我们对这些非公认会计准则指标的定义和计算可能与其他房地产投资信托基金报告的类似指标不同。

这些非公认会计准则财务指标不应被视为归属于普通股股东的净收益（根据公认会计原则确定）的替代方案，作为我们财务业绩的指标，经营活动现金流的替代方案（根据公认会计原则确定），或作为我们流动性的衡量标准，这些指标也不一定表明有足够的现金流来满足我们的所有需求。

投资者联系人：

迈尔斯·卡拉汉，资本市场和投资者关系高级副总裁

833-404-4107
IR@silarealtytrust.com

简明合并资产负债表（金额以千计，股票数据除外）

(1) 根据2024年5月1日生效的反向股票拆分的影响进行了追溯性调整。

简明合并（未经审计）季度综合收益表（金额以千计，股票数据和每股金额除外）

(1) 根据2024年5月1日生效的反向股票拆分的影响进行了追溯性调整。

非公认会计准则财务指标对账

下文介绍了FFO、核心FFO和AFFO，以及这些非公认会计准则指标与净收益（最直接可比的GAAP指标）的对账，以及对同店现金NOI的描述，以及该非公认会计准则指标与租金收入的对账，这是最直接可比的GAAP指标。

净收入与FFO、核心FFO和AFFO的对账（金额以千计）

(1) 截至2024年6月30日和2023年6月30日的六个月分别包括收到的409.8万美元和400万美元的租赁终止费收入。

(2) 截至2024年6月30日的六个月包括从GenesisCare收到的200万美元遣散费，以换取从先前的主租约或分离的房产中移除的10处房产，并将在GenesisCare修订后的剩余主租赁期限内计入租金收入。

运营资金 (FFO)

FFO的计算方法与NAREIT的定义一致，即净收益（根据公认会计原则计算），不包括房地产资产销售的收益（或亏损）和房地产资产的减值，加上房地产资产的折旧和摊销，以及未合并的合伙企业和合资企业的调整后。但是，应该注意的是，其他房地产投资信托基金可能无法根据当前的NAREIT定义定义FFO，或者对当前NAREIT定义的解释可能与公司不同，因此比较的意义不大。

核心 FFO

该公司认为，Core FFO是一项补充财务业绩指标，可为投资者提供更多信息，以了解公司的可持续业绩。公司通过调整FFO来计算核心FFO，以消除某些GAAP非现金收入和支出项目、预计不会持续影响其经营业绩的不寻常和不经常出现的项目、影响前期可比性的项目和/或与其核心房地产业务无关的项目的影响。其中包括与上市相关的费用、遣散费、注销与前期相关的直线租金应收账款、加速股票补偿、高于和低于市场的租赁无形资产（包括地面租赁）的摊销以及债务清偿损失。其他房地产投资信托基金可能使用不同的方法来计算核心FFO，因此，该公司的核心FFO可能无法与其他房地产投资信托基金相提并论。

AFFO

该公司认为，AFFO是一项补充财务业绩指标，可为投资者提供适当的补充信息，以评估公司的持续运营。AFFO是管理层用来评估公司股息政策的指标。公司通过进一步调整以下项目的核心FFO来计算AFFO：递延租金、本期直线租金调整、递延融资成本摊销和股票薪酬。其他房地产投资信托基金可能使用不同的方法来计算AFFO，因此，该公司的AFFO可能无法与其他房地产投资信托基金相提并论。

在计算净收入或评估公司运营业绩的适用性方面，不应将FFO、Core FFO和AFFO视为比GAAP方法更相关或更准确。在计算FFO、Core FFO和AFFO时，用于评估房地产价值和绩效的方法应被视为更相关的经营业绩衡量标准，并被认为比非公认会计准则FFO、核心FFO和AFFO指标以及对GAAP的调整更为突出。

净收入与同店现金净营业收入（同店现金NOI）的对账（金额以千计）

(1) 截至2024年6月30日和2023年6月30日的六个月分别包括收到的409.8万美元和400万美元的租赁终止费收入。

(2) 截至2024年6月30日的六个月包括从GenesisCare获得的200万美元遣散费，以换取已分割的房产，并将在GenesisCare修订后的剩余主租期内计入租金收入。

NOI

公司将净营业收入或NOI定义为按应计制计算的租金收入减去租金支出。

相同的商店属性

为了评估整体投资组合，管理层分析了相同门店物业的净营业收入。公司将 “相同门店物业” 定义为在两个日历期内拥有和运营的房产，不包括在开发、重建或归类为待售的房产。通过评估相同的门店物业，管理层能够在可比时期内监控公司现有物业的运营情况

衡量当前投资组合的表现，随时观察新收购和处置对净收入的预期影响。截至2024年6月30日和2023年6月30日的季度中，共有127处相同的门店物业。

Cash NOI

该公司将Cash NOI定义为其房产的NOI，不包括GAAP调整对租金收入和租金支出的影响，包括扣除注销后的直线租金调整、市场上和低于市场的租赁无形资产（包括地面租赁）的摊销和内部物业管理费，然后包括以现金形式收到的递延租金。Cash NOI 用于评估公司房地产投资组合的现金表现。计算同店现金净资产净值时不包括非同店现金净损失。该公司认为，NOI和Cash NOI都是净收益的有用补充，因为它们使投资者和管理层能够衡量未分配的房地产层面的经营业绩，并将这些业绩与其他房地产公司的可比业绩进行持续比较。公司使用NOI和Cash NOI来做出资源分配决策并评估房地产投资组合的房地产层面表现。