附录 99.1
全球医疗房地产投资信托基金宣布第四季度 以及 2023 年年底财务业绩
2023 年处置的净收益 用于降低杠杆率并为公司增长做好准备
马里兰州贝塞斯达 — 2024 年 2 月 27 日 — (美国商业资讯)— 全球医疗房地产投资信托基金公司(纽约证券交易所代码:GMRE)(“公司” 或 “GMRE”),一家净租赁医疗办公室 房地产投资信托基金(REIT),收购医疗机构并将这些设施租赁给医生团体和地区以及 国家医疗保健系统今天公布了截至2023年12月31日的三个月和十二个月的财务业绩和其他数据。
杰弗里·布希,董事长兼首席执行官 总裁表示:“在2023年,我们成功地驾驭了不断变化的资本市场环境,取得了稳健的业绩 归功于我们的高质量投资组合和租户群的持续弹性。虽然市场的整体交易活动保持不变 温和,主要是由于高利率,我们在年内总共产生了8,050万美元的处置总收益 帮助我们在年底将杠杆率降至43.6%。我感谢团队的辛勤工作和贡献,这些努力造就了我们 在 2023 年取得成功。展望未来,我们相信我们在2024年有充足的收购渠道,并且完全有能力利用这一优势 这些机会。”
第四 2023 年季度亮点
· | 归属于普通股股东的净亏损 为80万美元,摊薄每股收益为0.01美元,而归属于普通股股东的净收益为40万美元,合0.01美元 上一年度同期的摊薄后每股。 |
· | 的运营资金(“FFO”) 1,330万美元,合每股每股0.19美元,而去年同期为1,550万美元,合每股每单位0.22美元。 |
· | 调整后的运营资金(“AFFO”) 为1,590万美元,合每股每股0.23美元,而去年同期为1,650万美元,合每股每单位0.24美元 时期。 |
· | 总收入同比下降9.2% 3,300万美元,主要由公司在2023年前九个月完成的财产处置以及 确认与一名租户相关的约110万美元租金的储备金,包括约20万美元的延期租金 租金。 |
· | 2023 年 12 月,我们完成了防御 CMBS的3,060万美元贷款。这次失败的资金来自我们的左轮手枪的借款,导致债务的清偿蒙受损失 90万美元。与失败有关,我们随后收到了CMBS服务商持有的840万美元托管资金 并用这些资金减少了我们的债务总额。 |
· | 截至12月,投资组合租赁入住率为96.5% 2023 年 31 日。 |
2023 年全年亮点
· | 归属于普通股股东的净收益 为1,480万美元,摊薄每股收益0.23美元,而去年同期为1,330万美元,摊薄每股收益0.20美元 时期。 |
1
· | FFO 为 5,840 万美元,合每股 0.83 美元,以及 单位,而去年同期为6,400万美元,合每股0.92美元。 |
· | AFFO 为 6,430 万美元,合每股 0.91 美元,以及 单位,而去年同期为6,800万美元,合每股0.98美元。 |
· | 完成了两间医疗办公室的收购 加利福尼亚州雷丁的建筑物占地18,698平方英尺,收购价格为670万美元,上限率为7.6%。 |
· | 以加权平均值完成了三次处置 上限利率为6.3%,总收益为8,050万美元,总收益为1,560万美元。 |
· | 将公司的杠杆率降至43.6% 截至2023年12月31日,这一比例为47.6%,而截至2022年12月31日为47.6%。 |
财务业绩
第四季度的租金收入下降 同比增至3,290万美元,主要反映了公司在第一季度完成的财产处置的影响 2023年的九个月,以及与我们的医疗办公大楼相关的约110万美元租金储备金的确认 新泽西州东奥兰治的租户,包括约20万美元的递延租金。
第四季度的总支出为31.5美元 百万美元,而去年同期为3,450万美元,这主要反映了公司财产的影响 处置已在2023年前九个月完成,利息支出减少情况如下所述。
第四季度的利息支出为7.0美元 百万美元,而去年同期为810万美元。这一变化反映了较低的平均借款的影响,以及 与去年同期相比,利率较低。
归属于普通股股东的净亏损 第四季度总额为80万美元,摊薄每股收益为0.01美元,而归属于普通股股东的净收益为0.4美元 上年同期为百万美元,摊薄每股收益0.01美元。
该公司报告的FFO为1,330万美元,或 2023年第四季度每股每股0.19美元,AFFO为1,590万美元,合每股每股0.23美元,而FFO为15.5美元 百万美元,合每股每股0.22美元,与去年同期相比,AFFO为1,650万美元,合每股每股0.24美元。
投资活动
2023年全年,公司 (i) 完成了 以6.3%的加权平均上限率出售三笔股票,总收益为8,050万美元,总收益为 1,560万美元,以及(ii)完成了一项占地18,698平方英尺的收购,收购价格为670万美元,上限利率 为 7.6%。
2
投资组合更新
截至2023年12月31日,该公司的投资组合 占用率为96.5%,包括470万平方英尺的可租赁面积,年化基本租金为1.102亿美元。截至12月31日, 2023年,公司投资组合的加权平均租赁期限为5.8年,加权平均年租金上涨幅度为 2.1%,公司的投资组合租金覆盖率为4.2倍。
展望未来,该公司将在短期内进行收购 管道包括约9500万至1.1亿美元的符合我们投资标准的房产。
资产负债表和资本
2023 年 12 月,我们完成了防御 CMBS的贷款,总共还款3,150万美元,包括交易费用,资金来自我们的左轮手枪的借款。 扣除未摊销的债务发行费用后,该贷款的账面价值在还款之日为3,060万美元,导致 清偿债务造成的损失为90万美元。由于贷款被拒绝,我们随后获得了840万美元的托管资金 资金由CMBS服务商持有,并用这些资金减少了我们的总债务。
截至2023年12月31日,未偿债务总额, 包括信贷额度的未偿借款和应付票据 (均扣除未摊销的债务发行成本) 为6.112亿美元 该公司的杠杆率为43.6%。截至2023年12月31日,该公司的总债务为加权平均利息 利率为3.83%,加权平均剩余期限为2.9年。
截至2024年2月26日,该公司的借款 信贷额度下的容量为2.94亿美元。
该公司没有发行任何普通股 截至2023年12月31日止年度或2024年1月1日至2024年2月26日期间其自动柜员机计划下的股票。
分红
2023 年 12 月 12 日,董事会( “董事会”)宣布向截至2023年12月27日的普通股股东和单位持有人派发每股0.21美元的现金股息, 该股息于2024年1月9日支付,代表公司2023年第四季度的股息支付。董事会还宣布了0.46875美元 向截至2024年1月15日的公司A系列优先股的登记持有人派发的每股现金股息,该股的支付日期为 2024 年 1 月 31 日。该股息代表了该公司自此以来的A系列优先股的季度股息 2023 年 10 月 31 日至 2024 年 1 月 30 日。
3
2024 年年会
2024 年 2 月 21 日,董事会批准了会议 以及公司2024年年度股东大会的记录日期。会议将于2024年5月15日星期三举行。 截至2024年3月20日的登记股东将有资格在会议上投票。
补充信息
有关这些结果的详细信息可以在公司的 补充财务一揽子计划可在公司网站的 “投资者关系” 部分获得,网址为 http://investors.globalmedicalreit.com/。
电话会议和网络直播信息
该公司将举办网络直播和会议 请于美国东部时间 2024 年 2 月 28 日星期三上午 9:00 致电。网络直播位于 “投资者关系” 部分 访问该公司的网站 http://investors.globalmedicalreit.com/。
要通过电话参与:
在开始时间前至少五分钟拨号 并参考全球医疗房地产投资信托基金公司
国内:1-877-704-4453
国际:1-201-389-0920
重播:
电话会议的音频重播将是 发布在公司的网站上。
非公认会计准则财务指标
普通的
管理层认为某些非公认会计准则财务状况 这些措施是衡量公司经营业绩的有用补充指标。对于公司而言,非公认会计准则指标包括收益 不动产利息、税项、折旧和摊销前(“息税折旧摊销前利息” 和 “调整后息税折旧摊销前利息”),FFO 还有 AFFO。非公认会计准则财务指标通常定义为旨在衡量财务业绩和财务状况的指标 或现金流量,但不包括或包括根据以下标准确定的最可比的衡量标准不会进行调整的金额 使用 GAAP。公司之所以报告非公认会计准则财务指标,是因为管理层认为这些指标也是其中之一 房地产投资信托基金行业和行业分析师评估房地产投资信托基金时使用的最主要衡量标准。出于这些原因,管理层认为 适合披露和讨论这些非公认会计准则财务指标。
此处列出的非公认会计准则财务指标 不一定与其他房地产公司提供的相同,因为并非所有房地产公司都使用 相同的定义。不应将这些指标视为净收入的替代方案,以此作为公司财务指标 业绩,或作为经营活动现金流的替代方案,作为公司流动性的衡量标准,这些衡量标准也不是 必然表明有足够的现金流来满足公司的所有需求。管理层认为,为了便于明确 了解公司的历史合并经营业绩,应将这些指标与净收入一起审查 以及本文其他地方列报的运营现金流量.
4
FFO 和 AFFO
FFO 和 AFFO 是其中的非公认会计准则财务指标 美国证券交易委员会(“SEC”)规则的含义。公司考虑 FFO 和 AFFO 是衡量其经营业绩的重要补充指标,并认为证券分析师、投资者经常使用FFO, 以及其他利益相关方参与房地产投资信托基金的评估,其中许多房地产投资信托基金在报告结果时会出示FFO。按照 全国房地产投资信托协会(“NAREIT”)的定义,FFO是指计算出的净收益或亏损 根据公认会计原则,不包括销售收益(或亏损),扣除OP单位和LTIP单位持有人的非控股权益 财产和特殊项目,减去优先股股息,加上与房地产相关的折旧和摊销(不包括 债务发行成本的摊销(高于和低于市场租约的摊销),以及未合并合伙企业的调整后 和合资企业。因为FFO不包括与房地产相关的折旧和摊销(债务发行成本的摊销) 该公司认为,与市场租赁摊销费用相比,FFO提供的绩效衡量标准不亚于市场租赁摊销费用) 同期比较,反映了入住率、租金率、运营成本、开发活动趋势对运营的影响 以及利息成本,从最接近的GAAP衡量标准、净收益或亏损来看,提供的视角并不明显。
AFFO是许多投资者使用的非公认会计准则指标 和分析师通过消除不反映持续情况的项目的影响来衡量房地产公司的经营业绩 物业业务。管理层通过修改NAReit对FFO的计算方法,调整某些现金和非现金来计算AFFO 项目以及某些经常性和非经常性项目。对于公司而言, 这些项目包括:(a) 经常性收购和处置成本, (b) 债务清偿损失,(c) 经常性直线递延租金收入,(d) 经常性股票补偿支出, (e) 定期摊还高于和低于市场价格的租约,(f) 定期摊销债务发行成本,以及 (g) 其他项目。
管理层认为,此外还要举报 AFFO to FFO 是一项有用的补充衡量标准,可供投资界在评估公司的经营业绩时使用 比较基础。
息税折旧摊销前利润和调整后息折旧摊销
我们计算息税折旧摊销前利润回复 按照 采用 NAReit 制定的标准并定义息税折旧摊销前利润回复 按照 GAAP 加上折旧计算的净收益或亏损 以及摊销、利息支出、出售投资物业的损益和减值损失(如适用)。
我们定义调整后的息税折旧摊销前利润回复 作为 EBITDA回复 加 债务清偿损失、非现金股票补偿支出、与高于和低于市价相关的非现金无形摊销 租赁、收购前费用和其他正常化项目。管理层考虑息税折旧摊销前收入回复 和调整后的息税折旧摊销前利回复 重要的 措施,因为它们提供了额外的信息,允许管理层、投资者以及我们当前和潜在的债权人进行评估 并比较我们的核心经营业绩和偿债能力。
5
租金覆盖率
用于计算我们的投资组合加权平均值 eBitdArm覆盖率(“租金覆盖率”),我们排除了信用评级租户或其子公司财务状况 陈述要么没有提供, 要么不够详细。这些比率仅基于最新的可用信息。大多数 租户财务报表未经审计,我们尚未独立验证任何租户财务信息(已审计或未经审计) 因此,我们无法向您保证此类信息是准确或完整的。某些其他租户(约占我们投资组合的17%) 由于(i)缺乏可用的财务信息或(ii)租户规模较小,因此不包括在计算范围内。此外,还包括 在未申报的租户中,不到17%是Pipeline Healthcare, LLC,该公司于2023年10月出售给Heights Healthcare并正在运营 在新管理层的领导下。此外,我们的租金覆盖率增加了医生的分配和薪酬。管理层相信一切 调整是合理和必要的。
年化基本租金
年化基本租金代表每月基本租金 2023年12月,乘以12(或扣除租赁总额房产的年化支出后的基本租金)。因此,这种方法 按年计算的金额截至某一时间点,但不考虑未来 (i) 合同租金的上涨;(ii) 租赁活动或(iii)租赁到期。此外,按现金收款核算的租赁不包括在 年化基本租金。
资本化率
资本化率(“资本利率”) 收购的计算方法是将当前的年化基本租金除以合同购买价格。用于投资组合资本化 利率,对合同购买价格进行了某些调整,包括对后续资本投资的调整。
6
前瞻性陈述
可以考虑此处包含的某些陈述 1995年《私人证券诉讼改革法》所指的 “前瞻性陈述”,是公司的 意图使任何此类言论受到由此建立的安全港的保护。这些前瞻性陈述由其确定 使用诸如 “预测”、“相信”、“可以”、“估计”、“期望” 等术语和短语 “打算”、“可能”、“应该”、“计划”、“预测”、“项目”、“将”, “继续” 和其他类似的术语和短语,包括对未来结果的假设和预测的提法。除了 有关历史信息,此处列出的陈述包括但不限于任何有关我们收益的陈述,我们的 流动性、租户向我们支付租金的能力、预期的财务业绩(包括与新股相关的未来现金流) 租户或扩建现有房产)、未来分红或其他财务项目;与我们的计划有关的任何其他声明, 对未来运营和未来投资组合占用率的战略、目标和预期,我们的收购机会渠道 以及预期的收购活动,包括任何收购的时间和/或成功完成以及预计的租金收入 这些财产、我们的预期处置活动,包括任何处置的时间和/或成功完成以及预期 由此产生的收益的使用以及任何有关未来经济状况或业绩的陈述均为前瞻性陈述。这些 前瞻性陈述基于我们当前的预期、估计和假设,并受某些风险和不确定性的影响。 尽管该公司认为其前瞻性陈述中反映的预期、估计和假设是合理的, 实际业绩可能与公司任何前瞻性陈述中的预测或假设存在重大差异。额外 有关我们和我们的业务的信息,包括可能对我们的财务业绩产生重大不利影响的其他因素, 包括但不限于我们的10-k表年度报告、季度中第一部分第1A项——风险因素中描述的风险 关于10-Q表以及我们向美国证券交易委员会提交的其他文件中的报告。提醒您不要过分依赖前瞻性陈述。 公司无意更新任何前瞻性陈述,也没有义务更新任何前瞻性陈述。
投资者关系联系人:
斯蒂芬·斯威特
stephen.swett@icrinc.com
203.682.8377
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全球医疗房地产投资信托基金公司
简明合并余额 床单
(未经审计,以千计, 面值除外)
截至12月31日, | ||||||||
2023 | 2022 | |||||||
资产 | ||||||||
投资房地产: | ||||||||
土地 | $ | 164,315 | $ | 168,308 | ||||
建筑 | 1,035,705 | 1,079,781 | ||||||
网站改进 | 21,974 | 22,024 | ||||||
租户改进 | 66,358 | 65,987 | ||||||
收购的租赁无形资产 | 138,617 | 148,077 | ||||||
1,426,969 | 1,484,177 | |||||||
减去:累计折旧和摊销 | (247,503) | ) | (198,218) | ) | ||||
房地产投资,净额 | 1,179,466 | 1,285,959 | ||||||
现金和现金等价物 | 1,278 | 4,016 | ||||||
受限制的现金 | 5,446 | 10,439 | ||||||
租户应收账款,净额 | 6,762 | 8,040 | ||||||
应向关联方收取的款项 | 193 | 200 | ||||||
托管存款 | 673 | 7,833 | ||||||
递延资产 | 27,132 | 29,616 | ||||||
衍生资产 | 25,125 | 34,705 | ||||||
善意 | 5,903 | 5,903 | ||||||
其他资产 | 15,722 | 6,550 | ||||||
总资产 | $ | 1,267,700 | $ | 1,393,261 | ||||
负债和权益 | ||||||||
负债: | ||||||||
信贷额度,扣除未摊销的债务发行成本 截至2023年12月31日和2022年12月31日,分别为7,067美元和9,253美元 | $ | 585,333 | $ | 636,447 | ||||
应付票据,扣除66美元的未摊销债务发行成本 截至2023年12月31日和2022年12月31日分别为452美元 | 25,899 | 57,672 | ||||||
应付账款和应计费用 | 12,781 | 13,819 | ||||||
应付股息 | 16,134 | 15,821 | ||||||
保证金 | 3,688 | 5,461 | ||||||
其他负债 | 12,770 | 7,363 | ||||||
收购的租赁无形负债,净额 | 5,281 | 7,613 | ||||||
负债总额 | 661,886 | 744,196 | ||||||
承付款和或有开支 | ||||||||
股权: | ||||||||
优先股,面值0.001美元,授权1万股;截至2023年12月31日和2022年12月31日分别已发行和流通3,105股(截至2023年12月31日和2022年12月31日的清算优先权分别为77,625美元) | 74,959 | 74,959 | ||||||
普通股,面值0.001美元,授权50万股;截至2023年12月31日和2022年12月31日分别已发行和流通65,565股和65,518股 | 66 | 66 | ||||||
额外的实收资本 | 722,418 | 721,991 | ||||||
累计赤字 | (238,984) | ) | (198,706) | ) | ||||
累计其他综合收益 | 25,125 | 34,674 | ||||||
全球医疗房地产投资信托基金公司股东权益总额 | 583,584 | 632,984 | ||||||
非控股权益 | 22,230 | 16,081 | ||||||
权益总额 | 605,814 | 649,065 | ||||||
负债和权益总额 | $ | 1,267,700 | $ | 1,393,261 |
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全球医疗房地产投资信托基金公司
简明合并报表 运营的
(未经审计,以千计, 每股金额除外)
三个月已结束 十二月 31, | 十二个月已结束 十二月 31, | |||||||||||||||
2023 | 2022 | 2023 | 2022 | |||||||||||||
收入 | ||||||||||||||||
租金收入 | $ | 32,931 | $ | 36,290 | $ | 140,934 | $ | 137,167 | ||||||||
其他收入 | 31 | 16 | 115 | 116 | ||||||||||||
总收入 | 32,962 | 36,306 | 141,049 | 137,283 | ||||||||||||
开支 | ||||||||||||||||
一般和行政 | 4,220 | 4,051 | 16,853 | 16,545 | ||||||||||||
运营费用 | 6,094 | 7,138 | 28,082 | 25,188 | ||||||||||||
折旧费用 | 10,204 | 10,580 | 41,266 | 40,008 | ||||||||||||
摊销费用 | 4,041 | 4,513 | 16,869 | 16,715 | ||||||||||||
利息支出 | 6,984 | 8,064 | 30,893 | 25,230 | ||||||||||||
收购前费用 | — | 112 | 44 | 354 | ||||||||||||
支出总额 | 31,543 | 34,458 | 134,007 | 124,040 | ||||||||||||
投资物业出售收益前收益和债务清偿损失前的收益 | 1,419 | 1,848 | 7,042 | 13,243 | ||||||||||||
出售投资物业的收益 | — | — | 15,560 | 6,753 | ||||||||||||
债务消灭造成的损失 | (868) | ) | — | (868) | ) | — | ||||||||||
净收入 | $ | 551 | $ | 1,848 | $ | 21,734 | $ | 19,996 | ||||||||
减去:优先股分红 | (1,455) | ) | (1,455) | ) | (5,822) | ) | (5,822) | ) | ||||||||
减去:归因于非控股权益的净亏损(收益) | 64 | (24) | ) | (1,122) | ) | (854 | ) | |||||||||
归属于普通股股东的净(亏损)收益 | $ | (840) | ) | $ | 369 | $ | 14,790 | $ | 13,320 | |||||||
归属于普通股股东的每股净(亏损)收益——基本收益和摊薄后收益 | $ | (0.01 | ) | $ | 0.01 | $ | 0.23 | $ | 0.20 | |||||||
加权平均已发行股票——基本和摊薄后 | 65,565 | 65,518 | 65,550 | 65,462 |
9
全球医疗房地产投资信托基金公司
净收入与FFO和AFFO的对账
(未经审计,以千计,每股除外 和单位金额)
三个月已结束 十二月 31, | 十二个月已结束 十二月 31, | |||||||||||||||
2023 | 2022 | 2023 | 2022 | |||||||||||||
净收入 | $ | 551 | $ | 1,848 | $ | 21,734 | $ | 19,996 | ||||||||
减去:优先股分红 | (1,455) | ) | (1,455) | ) | (5,822) | ) | (5,822) | ) | ||||||||
折旧和摊销费用 | 14,211 | 15,064 | 58,007 | 56,611 | ||||||||||||
出售投资物业的收益 | — | — | (15,560) | ) | (6,753) | ) | ||||||||||
FFO | $ | 13,307 | $ | 15,457 | $ | 58,359 | $ | 64,032 | ||||||||
债务消灭造成的损失 | 868 | — | 868 | — | ||||||||||||
上述市场租约的摊销,净额 | 240 | 292 | 1,052 | 1,027 | ||||||||||||
直线延期租金收入 | (273) | ) | (1,006) | ) | (2,636) | ) | (4,251) | ) | ||||||||
股票薪酬支出 | 1,222 | 1,066 | 4,242 | 4,681 | ||||||||||||
债务发行成本的摊销及其他 | 581 | 601 | 2,376 | 2,201 | ||||||||||||
收购前费用 | — | 112 | 44 | 354 | ||||||||||||
AFFO | $ | 15,945 | $ | 16,522 | $ | 64,305 | $ | 68,044 | ||||||||
归属于普通股股东的每股净(亏损)收益——基本收益和摊薄后收益 | $ | (0.01 | ) | $ | 0.01 | $ | 0.23 | $ | 0.20 | |||||||
每股和单位的FFO | $ | 0.19 | $ | 0.22 | $ | 0.83 | $ | 0.92 | ||||||||
每股和单位的AFFO | $ | 0.23 | $ | 0.24 | $ | 0.91 | $ | 0.98 | ||||||||
加权平均已发行股票和单位——基本和摊薄后 | 70,565 | 69,725 | 70,378 | 69,662 | ||||||||||||
加权平均已发行股票和单位: | ||||||||||||||||
加权平均普通股 | 65,565 | 65,518 | 65,550 | 65,462 | ||||||||||||
加权平均 OP 单位 | 2,244 | 1,668 | 2,077 | 1,669 | ||||||||||||
加权平均 LTIP 单位 | 2,756 | 2,539 | 2,751 | 2,531 | ||||||||||||
加权平均已发行股票和单位——基本和摊薄后 | 70,565 | 69,725 | 70,378 | 69,662 |
10
全球医疗房地产投资信托基金公司
净收入与息税折旧摊销前利润的对账回复 和调整后的息税折旧摊销前利回复
(未经审计,以及 成千上万)
三个月已结束 十二月三十一日 | 十二个月已结束 十二月三十一日 | |||||||||||||||
2023 | 2022 | 2023 | 2022 | |||||||||||||
净收入 | $ | 551 | $ | 1,848 | $ | 21,734 | $ | 19,996 | ||||||||
利息支出 | 6,984 | 8,064 | 30,893 | 25,230 | ||||||||||||
折旧和摊销费用 | 14,245 | 15,093 | 58,135 | 56,723 | ||||||||||||
出售投资物业的收益 | — | — | (15,560) | ) | (6,753) | ) | ||||||||||
EBITDA回复 | $ | 21,780 | $ | 25,005 | $ | 95,202 | $ | 95,196 | ||||||||
债务消灭造成的损失 | 868 | — | 868 | — | ||||||||||||
股票薪酬支出 | 1,222 | 1,066 | 4,242 | 4,681 | ||||||||||||
上述市场租约的摊销,净额 | 240 | 292 | 1,052 | 1,027 | ||||||||||||
收购前费用 | — | 112 | 44 | 354 | ||||||||||||
调整后 EBITDA回复 | $ | 24,110 | $ | 26,475 | $ | 101,408 | $ | 101,258 |
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