附件10.4

租约的转让和承担

本转让和租赁假设(以下简称“转让”)于2024年7月22日(“执行日期”)由特拉华州的uniQure，Inc.(“转让人”)和Genezen MA，Inc.(特拉华州的一家公司)(“受让人”)作出。

目击者

A.鉴于，转让人及受让人均为转让人、UnQure Bioharma B.V.、受让人及Genezen Holdings，Inc.于2024年6月29日订立的该等资产购买协议(“该协议”)的订约方，根据该协议，受让人将购买与转让人在厂房内制造及供应生物制品有关的若干资产(定义见下文)，而转让人及受让人将根据该协议的条款订立本转让协议。

B.鉴于，根据日期为2013年7月24日的某些契约(“原始契约”)，由Hartwell Innovation Campus，LLC作为权益王113 Hartwell LLC的继承人，作为业主(“业主”)和转让人(作为租户)之间，经日期为2018年11月9日的某些第一修正案(“第一修正案”)和日期为2019年6月17日的某些第二修正案(“第二修正案”，与原始租赁和第一修正案，“租赁”)共同修订，出让人向业主租赁位于马萨诸塞州列克星敦Hartwell大道113号的大楼(“大楼”)约83,998平方英尺的可出租空间(“楼宇”)，详情见本租约，其副本作为附件A附于本租约，并受该租约所载条款及条件的规限。

C.鉴于根据日期为2013年7月24日的特定担保(“uniQure担保”)，根据荷兰法律成立的上市有限责任公司uniQure N.V.(“uniQure担保人”)已担保支付和履行租赁项下出让人的所有义务。

D.鉴于，转让人希望按照下文规定的条款和条件，将其在租约、租约和租约项下的所有权利、所有权和权益转让给受让人；以及

E.鉴于受让人希望根据下文规定的条款和条件承担出让人在租约项下的所有义务。

协议书

因此，考虑到下文所列的相互契诺和协议，以及其他有价值的对价，本合同双方特此同意如下：

1.大写术语。所有未在此修改或定义的大写术语应具有与本租赁中赋予它们的含义相同的含义。租约中的所有引用

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1

“租约”或“本租约”或其任何部分，应指该租约或其任何部分。

2.任务和假设。转让人特此转让并转让给受让人，自生效日期(如下文定义)起生效，转让人对租约、对租约及其之下的所有权利、所有权和权益，以及与由此产生的租赁地有关的所有权利、特权和从属关系，以及转让人对租户的工作和位于房屋内的变更(如租约中定义的条款)的所有权利、所有权和权益，按照本合同规定的所有条款和条件，在租赁期和任何续期及延期期间，对受让人拥有和持有这些权利、特权和从属关系。在本租约所有条款、契诺及条件的规限下。

3.假设。承让人特此接受上述转让，自生效日期(定义见下文)起生效，并明确承担并同意按时足额支付、履行及遵守租赁规定承租人须支付、履行及遵守的所有租赁条款、契诺、条件及义务。就本转让的所有目的而言，“生效日期”应指《行政程序法》中定义的截止日期。

4.替换信用证。在生效日期或之前，受让人应向房东交付金额为1,740,224.75美元的信用证，该信用证符合租约中的要求。

5.未付租金义务。*根据《行政程序法》第2.03节，转让人应继续为租户在生效日期之前产生的所有金钱义务承担责任，包括但不限于：(I)承租人的付款：(A)物业的基本租金；及(B)根据租约应付的物业的额外租金和其他费用，及(Ii)转让人就生效日期所在财政年度的年终营运成本报表及根据租约及按照租约而发生的税务期间的责任(包括付款责任，如适用)。在房东向受让人提供生效日期所在会计年度的(X)年终报表和(Y)发生生效日期的适用纳税期间承租人应缴纳的税款后三十(30)天内，受让人应向转让人发出通知(会计通知)，说明承租人的经营成本和承租人应承担的税额(视情况而定)是否大于或少于承租人在该会计年度或纳税期间应支付的承租人经营成本和承租人应承担的税额，以及差额。会计通知将包括一份年终报表或从房东那里收到的任何其他发票的副本。如果出现差额，转让人应在收到受让人的会计通知后三十(30)天内向受让人支付因生效日期之前的期间造成的差额，或如果多付，受让人应在受让人收到受让人的会计通知后三十(30)天内将可归因于生效日期前的期间的超额金额退还给转让人。如果转让人和受让人之间对会计报表中规定的金额存在争议，则应根据《行政程序法》第2.03(D)节予以解决。*根据《行政程序法》第X条，并受其中规定的条件和限制(包括但不限于《行政程序法》中定义的免赔额和上限)的约束，转让人应并特此向受让人赔偿

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2

在生效日期之前发生的与租户在租约项下的金钱义务有关的任何索赔。

6.维护、修理和恢复义务。

(a)尽管租约或本协议中有任何相反规定，转让人和受让人在此同意，受让人有义务提供并履行租户在租约项下对房屋的维护、维修、更换、恢复和清洁义务。所有维护(包括所有例行维护合同)、维修、更换和恢复，以维持房舍的良好状态和工作秩序，应由受让人负责。

(b)在租赁期限届满或提前终止时，受让人而非转让人应负责拆除转让人或受让人在房屋内安装的所有改建、增建或改善，在租约要求的范围内，并修复因该等拆除而造成的所有损坏。

7.转让和转租。*自生效日期起及之后，除非租约第13条另有准许，否则承让人根据租约第13条的规定，在每次未经业主事先书面同意的情况下，同意不会根据法律实施或其他方式自愿转让、转租、许可、按揭、质押、抵押或以其他方式转让租约或其于租约中的任何权益。受让人如上一句所述转让租约的能力，在各方面均须受受让人遵守《行政程序法》第7.04条的约束。

8.危险材料。自生效日期起及之后，受让人明确承认并同意，受让人而不是转让人应负责与租赁所需场所有关的任何拆除、去污、合规、报告和补救义务，费用和费用由受让人承担。*从生效日期起及之后，受让人应进一步被要求赔偿、保持无害并为转让人辩护，使其免受以下直接引起的任何和所有索赔、责任或损害：(A)违反租约第17条的规定；(B)在房产内、之上、楼下或附近存在或从房产内或从房产排放任何有害物质，不包括房东所做的任何租户改善工作；或(C)使用、分析、储存、运输、处置、释放、威胁释放、排放或产生危险物质到场所、场所内、场所内、场所下方、场所周围或场所外，除非在(A)-(C)项中的每一种情况下，受让人证明这是由转让人直接造成的，而不是受让人加剧的。

9.保险。*在生效日期或之前至2029年5月31日，受让人应由受让人自行承担费用，随时获得和维护租户将获得和维护的所有保险类型和承保范围(以及形式)，金额不低于租约中指定的金额。所有此类保险单应指定委托人为其项下的附加被保险人。应转让人的要求，受让人应交付此类保险的证书副本。如果受让人没有将该保险指定给转让人作为其项下的附加被保险人，转让人可以获得

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3

保险费用由受让人单独承担，受让人应应转让人的要求向转让人补偿此类费用。

10.保证金。在执行本转让的同时，特拉华州的一家公司Genezen Holdings，Inc.(“Genezen担保人”)应签署并交付一份以转让人和UnQure担保人为受益人的、以本合同附件b(以下简称“Genezen担保人”)为受益人的担保书，保证受让人在本协议项下和作为租户的所有契诺、义务和协议的支付和履行，包括但不限于2029年5月31日或之前产生的或与截至2029年5月31日的期间有关的滞留租金或恢复义务，或如果晚些时候，转让人或承租人对房东负有责任的担保。

11.房舍的状况。受让人承认并同意，它将接受该房产目前的“原样”、“原样”状态，转让人没有义务做任何工作或其他事情来准备或使该房产准备好供受让人使用。对于转让人和受让人之间，转让人在生效日期后不应承担租约项下的义务。

12.赔偿。受让人应赔偿并使转让人和统一担保人免受任何和所有要求、索赔、诉讼、损失、损害、债务、诉讼及其成本和开支的损害，包括但不限于合理的律师费和任何种类和性质的支出(统称为“转让人索赔”)，转让人或统一担保人或其代表可能因受让人未能或被指控未能承担、履行、支付、履行或遵守任何契诺、条款和条件而对转让人或统一担保人施加、主张或以其他方式招致任何损失，包括：但不限于对其的任何修订，以及自生效日期起及之后的任何租户改善津贴或增加的租金，或因承租人在生效日期后使用和占用物业并在物业内营运而产生的其他情况。如果因任何转让人索赔而对转让人提起诉讼或诉讼，受让人应在接到转让人或unqure担保人的通知后，与转让人或unqure担保人合理批准的律师一起为该诉讼或诉讼辩护，受让人应支付针对该诉讼或诉讼进行辩护的所有费用。

13.委托方的治愈能力。如果房东通知转让人和受让人租赁项下受让人的非货币性违约，而受让人在收到通知后十五(15)天内没有治愈此类非货币性违约(或者如果受让人在租赁项下违约的性质是合理地需要超过十五(15)天才能治愈，而受让人在所述十五(15)日内没有开始治愈，并继续努力进行治愈)，且受让人没有通知受让人受让人已经或将在所述十五(15)天内开始治愈此类非货币性违约，则受让人应在书面通知受让人后，允许受让人以受让人的单独费用进入场所并补救此类非货币违约，但转让人应在适用的通知和补救期限之外有额外五(5)个工作日来补救此类非货币违约。

14.通知。本转让项下要求或允许发出的任何通知、同意请求、要求或其他文书或通讯，应按照租约的规定发出，如果是寄给转让人的，请寄往以下规定的地址；如果寄给受让人，则应寄往以下规定的场所或地址。任何一方都可以随时

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4

更改地址或通过将通知递送给另一方来指定此类通知的附加地址。

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15.律师费。根据租约第13条，受让人和转让人应各自向房东支付与本次转让相关的总成本和费用的50%(50%)，并征得房东的同意，包括合理的律师费。

16.具有约束力；整份协议；修正。本文书对本文书各方及其各自的继承人和受让人具有约束力，并符合其利益。本转让文件、《行政程序法》和《同意书》包含本协议双方就本协议所含事项达成的所有协议，任何与此类事项有关的事先协议、安排或谅解均不适用于任何目的。除非由本转让双方签署的书面文书，否则不得修改、修改或终止本转让。

17.房东的同意。这一转让取决于收到房东的同意(“同意”)。

18.权威。转让人和受让人在此各立契约，保证并声明，代表该当事人签署或交付本转让书的每一个人

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5

根据该当事人的组织文件被授权这样做；本转让所转让的租赁对该当事人具有约束力；该当事人被正式组织并被授权在马萨诸塞州联邦开展业务；并且该当事人签署和交付本转让不会导致任何违反或构成违约，该当事人是一方或可能受其约束的任何抵押贷款、信托契据、租赁、贷款、信用协议、合伙协议或其他合同或文书。

19.多个对应物；签名本转让可以多份副本签署，每份副本应视为原件，所有副本一起构成一份相同的文件。本转让书的每一方及其各自的继承人和受让人应被授权依赖本转让书上所有各方的签名，这些签名通过传真、PDF或电子方式交付，构成本转让书的正式授权的、不可撤销的、实际的、当前交付的，并附有每个人和实体的原始墨迹签名。转让人和受让人(I)打算受通过传真、电子邮件或其他电子方式发送或交付的任何文件上的签名(无论是原始的、传真的还是电子的)的约束，(Ii)知道另一方将依赖此类签名，以及(Iii)特此放弃基于上述签名形式执行本转让条款的任何抗辩。如果本转让是通过电子签名签署的，则执行本文件的各方均明确同意，根据《全球和国家商务电子签名法》(E-SIGN)和《统一电子交易法》(UETA)，传真、电子邮件或其他电子方式的签名应构成电子记录在E-SIGN和UETA下的电子签名。

20.司法管辖权。本转让应受马萨诸塞州联邦法律管辖和解释。

[签名页面如下]

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6

兹证明，双方已于上述日期正式签署本转让和承租合同。

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7

UnQure担保人的确认

以下签署人根据2013年7月24日的某项保证，作为上述租赁的担保人，同意放弃转让和承担租赁。

自上文第一次写明的日期起执行。

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8

附件A

租约复印件

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A-1

附件B

论遗传担保的形式

担保

本担保(本担保)于2024年_

转让人已同意转让日期为2013年7月24日由转让人(作为承租人)和哈特维尔创新园区有限责任公司之间的某些租约，作为113Hartwell LLC作为业主(房东)的权益继承人，经2018年11月9日的某些第一修正案修订后，转让日期为2019年6月17日的某些第二修正案，以及日期为偶数日期的某些业主同意转让和接管租赁以及日期为偶数日期的第三修正案(统称为“租赁”)，涉及位于列克星敦列克星敦哈特维尔大道113号的大楼内约83,998平方英尺的可出租空间(“处所”)。马萨诸塞州(“大楼”)根据日期为偶数日的租约的若干转让及承担(“转让”)，转让予特拉华州的Genezen MA，Inc.(“受让人”)。为了促使转让人参与转让，担保人已同意签署本担保并将其交付给转让人和unQure担保人。出于良好和有价值的代价，担保人同意无条件地保证及时、准时地支付租赁项下的“租客”(转让人和/或单一担保人对房东负有责任)或转让项下的受让人必须支付的所有租金和其他付款，并及时、迅速地全面履行和遵守租赁项下的“租户”(转让人和/或单一担保人对房东负有责任)或转让项下的受让人必须履行和遵守的所有契诺、条件和协议。担保人明确同意，本担保的有效性和担保人的义务不应因以下原因而终止、影响或损害：业主、转让人和/或单一担保人放任受让人，或业主、转让人和/或单一担保人主张受让人根据租赁或转让条款保留给业主、转让人和/或单一担保人的任何权利或补救措施，或因免除受让人在租赁或转让项下的任何义务(包括但不限于，但不限于)拒绝根据现在或以后制定的破产法进行的程序中的租约和/或转让)；担保人特此放弃所有保证抗辩。

担保人的义务包括，但不限于，向出让人或单一担保人支付“承租人”根据租赁或转让的任何条款、在法律上或在衡平法上应支付的任何款项，包括但不限于因违反任何保证、给予任何赔偿或凭借任何其他契约而应支付的任何款项。

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​

“承租人”和/或承租人(在转让人和/或单一担保人对房东负有责任的范围内)和/或转让。

担保人在本合同项下的义务构成付款和履约的担保，而不仅仅是收款担保，在“承租人”和/或受让人在租赁项下的所有义务(转让人和/或单一担保人对房东负有责任的范围内)或转让全部付清和履行之前，担保人的义务应保持完全有效。如果在任何时候，受让人向房东支付的任何款项(转让人和/或单一担保人对房东负有责任)、转让人或单一担保人在破产、破产、受让人重组或其他情况下被撤销或必须以其他方式恢复或退还，担保人在本协议项下关于该付款的义务应在该时间恢复，如同从未支付过该款项一样。担保人还同意，其在本担保项下的责任应是主要的(且本文书的标题和“担保人”一词的使用不得解释为限制担保人的上述主要义务)，并且在转让人和/或单一担保人根据本担保产生的任何诉讼权中，转让人和/或单一担保人可以根据各自的选择，共同或个别地对担保人、任何其他担保人和受让人提起诉讼，并可以对担保人提起诉讼，而无需对受让人或任何其他担保人提起任何诉讼或取得任何不利判决。担保人不可撤销地放弃担保人在履行本担保项下的所有担保义务(无论是直接或间接地、通过法律实施或合同或其他方式)之前的任何时间可能拥有的任何和所有权利，以就本担保项下的付款向受让人主张任何索赔，包括但不限于代位权、分担、补偿、免责和赔偿的任何和所有权利或索赔，并进一步放弃受让人和/或统一担保人可能持有的任何担保保证金或其他抵押品的任何利益和参与的任何权利；保证人不得就保证人可能对受让人承担的任何责任向受让人提出任何抵销或反索赔。

担保人特此放弃对本担保项下的任何付款的提示、抗辩、违约通知、付款要求和所有其他担保抗辩，并同意在要求时无条件支付租赁项下的所有欠款。担保人进一步放弃受让人或担保人对受让人和/或单一担保人可能有或声称有的任何抵销或反索赔(必须在转让人和/或单一担保人对受让人或担保人提起的诉讼中提出的任何强制性反诉除外)，以及影响担保人在本担保项下的责任的任何诉讼时效的好处。担保人在此同意赔偿转让人和unQure担保人中的每一人，并使他们不会因转让人和/或uniquure担保人因避免从受让人那里收到关于租赁项下“承租人”或受让人在转让项下的义务的任何付款而遭受或发生的所有损失和费用(包括法律费用)而受到损害。*如果转让人和/或unQure担保人聘请了一名律师来执行本担保或提起与本担保或本担保项下的任何付款的收取相关的任何诉讼或上诉，则转让人和/或uniqure担保人有权追回其合理的律师费、费用和相关支出(由审理该诉讼或上诉的法院裁定)，以及转让人和/或uniqure担保人有权获得的任何其他救济。

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担保人向转让人和唯一担保人表示，担保人直接或间接拥有受让人的大部分未清偿所有权权益。

租约的转租、转让或以其他方式转让租约或其中的任何权益，均不得终止或减少担保人在本保证下的责任；凡提及租约中所指名的“承租人”或转让书中的“受让人”的责任时，应视为同样指担保人。

根据本担保到期的所有付款，在转让人和/或优刻得担保人书面通知到期后十(10)天内未付款，应从适用的到期日起计息，直至转让人和/或优刻得担保人收到，利率为本租赁第5.4节规定的迟付款利率。

双方进一步同意，本协议的所有条款和规定应符合转让人和单一担保人的继承人、遗嘱执行人、管理人和受让人的利益，并对担保人的继承人、继承人和受让人具有约束力。本担保书中凡提及担保人的，应视为包括担保人的继承人和受让人，他们均受本担保书的规定约束；但即使有任何此类转让，原担保人仍应对其在本担保书项下的所有义务、义务和责任承担全部责任和责任。在任何情况下，未经转让人和uniqure担保人事先书面同意，不得转让、转让、修改或修改本担保。

担保人应在不少于三十(30)天前收到转让人和/或unQure担保人的书面通知后，随时签署、确认并向转让人和uniqure担保人交付一份书面声明，证明本担保未经修改且完全有效(或者，如果有修改，本声明在修改后完全有效，并说明修改的内容)，据此提交的任何此类声明均可供转让人和uniqure担保人及其各自的继承人和受让人信赖。

担保人特此同意，本担保应受马萨诸塞州联邦法律管辖并根据其解释，不考虑法律冲突原则。担保人特此同意，所有强制执行本担保的诉讼，以及所有直接或间接由本担保引起或与本担保有关的纠纷，应由马萨诸塞州联邦法院或马萨诸塞州联邦法院处理和裁决，并在此明确和不可撤销地接受该等法院的唯一和专属管辖权。担保人放弃根据任何州或美国的法律或以其他方式反对此类管辖权的任何和所有权利。担保人特此不可撤销地指定承租人作为其代理人，负责与任何此类诉讼相关的诉讼程序的送达。担保人同意，在适用法律允许的范围内，这种对个人管辖权的同意应是自发的，除法律另有允许的送达程序外，不需要其他任何文书或行动，即可在任何此类法院授予担保人管辖权。

根据本担保发出的通知应以书面形式，并按照转让(I)中规定的方式交付、发送或传输给转让人和/或uniquure担保人，地址为c/o uniquure，Inc.，One Hartwell Place，Lexington，MA 02421，收件人：首席法务官，电子邮件：

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收件人：史蒂芬·A·因凡特，邮编：10018-1405年，收件人：史蒂芬·A·因凡特，Esq.，(Ii)如需担保人，请发送至印第安纳波利斯128号西点大道2900号，邮编：46256，注意：史蒂夫·法瓦洛罗，邮编：02210，地址：Goodwin Procter LLP，100Northern Avenue，Boston，MA 02210，收件人：Andrew C.Sucoff，Esq.，或委托人、联合担保人或担保人已书面通知其他人的其他地址。除非本担保另有明确要求，否则不需要就本担保授予转让人和/或统一质量担保人的任何权利、选择权或权力的行使发出通知。

除非担保人在美国公共证券交易所或其他公共证券交易所交易，提供波士顿地区随时可获得的英文财务信息(无论是通过互联网或其他方式)，否则担保人应在转让人和/或uniQure担保人提出合理要求后三十(30)天内向转让人和/或uniqure担保人提交担保人最近完成的经审计财务报表(该要求每历年不得超过一次)，如果担保人没有经审计的财务报表，担保人应提交未经审计的财务报表。*任何此类财务信息均可由转让人和/或uniquure担保人依赖。

本文中未另作定义的大写术语应具有本租赁中赋予它们的含义。

[签名页如下]

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兹证明，担保人于上述日期签署本担保书，并加盖公章。

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