附件10.3

业主同意转让及承租

和对租约的第三次修订

本业主同意转让和接管租赁及第三次租赁修正案(以下简称《协议》)的生效日期为^这是2024年6月1日(“执行日期”)，由特拉华州哈特维尔创新园区有限责任公司(“房东”)、特拉华州UnQure，Inc.(特拉华州公司(“委托人”))和GENEZEN MA，Inc.(特拉华州公司(“受让人”))提供。

独奏会：

A.King 113 Hartwell LLC，业主权益前身(作为业主)和转让人(作为租客)签订了日期为2013年7月24日的特定租赁契约(“原始租赁”)，该契约由UnQure N.V.于2018年11月9日的特定第一修正案(“第一修正案”)和日期为2019年6月17日的特定第二修正案(“第二修正案”)(统称为“现有租赁”)修订，受UnQure N.V.于2013年7月24日的特定担保(“uniQure Guaranty”)的影响，根据荷兰法律成立的公共有限责任公司(“uniQure担保人”)，以房东为受益人，根据该公司，房东已将马萨诸塞州列克星敦哈特维尔大道113号大楼中约83,998平方米的可出租空间出租给转让人(如现有租约“大楼”中更详细地描述)。-本协议中使用且未在本协议中另行定义的所有大写单词和短语应具有现有租赁中赋予它们的含义。经本协议修改和修订的现有租约在本协议中称为“租约”。

B.转让人和受让人打算以附件A的形式订立一份转让和承租协议(“转让协议”)，根据该协议，转让人应将其在承租人和承租人的所有权利、所有权和权益转让给受让人。

C.转让人和受让人已请求房东同意转让协议，并且房东已同意根据本协议中包含的条款和条件给予此类同意。

D.业主和受让人同意修改和修改现有的租约，所有条款和条件如下所述。

因此，考虑到通过本参考并入本文的前述朗诵，以及其他良好和有价值的对价，房东、转让人和受让人特此同意如下：

1.转让协议。转让人和受让人特此向业主陈述并保证如下：(A)转让协议格式的真实、完整和正确的副本作为附件A附于本合同；以及(B)当转让人和受让人签署转让协议时，转让协议应与转让协议中定义的《行政程序法》一起，

​

​

构成转让人和受让人之间关于租赁和房产的完整协议。受让人应在不迟于全面签署的转让协议生效日期(“转让生效日期”)后的一(1)个工作日内，将转让协议的副本交付给房东。

2.假设。*尽管转让协议有任何相反规定，在转让人与受让人签署转让协议后，截至转让生效日期，受让人本人及其继承人和受让人特此承担并同意履行转让人在租赁项下的所有契诺、协议、条款、条件、债务和义务，包括但不限于支付根据租赁条款和条件应支付的所有租金和其他费用的义务。在转让生效日或之前，受让人应交付或安排交付符合租赁要求的金额和格式的信用证(“替代信用证”)。

3.房东的同意。在符合并依赖于(A)本协议中向业主作出的条款、条件、协议和陈述，以及(B)转让协议的签署和效力的情况下，业主特此同意根据本协议将租赁从转让人转让给受让人；然而，转让协议或本协议中包含的任何内容不得解释为修订、修改、放弃、损害或影响(I)任何条款、契诺、条件或条款，(Ii)转让人在租赁下的任何责任和义务，(Iii)业主在租赁下的任何权利或补救，或(Iv)业主在租赁下在法律和/或衡平法上的义务和责任。*本协议不得构成或解释为放弃、限制或修改租客在租赁项下的任何后续转让、分租或其他转让方面须事先征得业主书面同意的义务。

4.没有释放。*尽管转让协议中有任何相反规定，但在本第4款剩余部分的规限下，转让人仍应就租赁下承租人的所有义务、责任、责任、契诺和条件对业主负有直接和主要的责任，无论这些义务、责任、责任、契诺和条件是在转让生效日期之前或之后发生的。自转让生效之日起及之后，转让人与受让人的责任为连带责任。*但不限于，出让人应并继续对所有该等义务及责任负上责任，即使其后承租人根据租约转让(S)、转租(S)或转让(S)承租人的权益。尽管前述规定或租约中包含的任何其他相反规定，转让人和UnQure担保人在租约、本协议或转让协议下均不对房东或受让人承担以下任何责任：(I)租户在2029年5月31日及之后(该日期为租约的当前到期日)首次产生的任何义务、责任、责任、契诺和条件，包括但不限于，在第二个附加期内；或(Ii)在本协议签署日期后到期和应付的任何支付基本租金的义务或责任，但以本协议修订的任何特定时间段的基本租金超过第二修正案第1.a和1.b节基本租金表格中所列相同时间段的基本租金为限(双方同意只有受让人和Genezen担保人负责该超出的基本租金)，或(Iii)任何义务或责任

​

2

支付与支付或履行承租人改善(定义如下)、改善或改建，或(Iv)租赁的任何后续转让(S)、分租(S)、许可(S)、质押(S)、按揭(S)或转让(S)或承租人在租赁项下或在物业或其任何部分中的任何权益有关的费用和开支，而该权益未经转让人全权酌情以书面同意；或(V)未经转让人全权以书面同意的对租赁的任何进一步修订、修改或补充，或(Vi)受让人的任何保留，或(Vii)受让人行使租约中的任何选择权，以及因行使该等选择权而增加的租客在租约下的任何义务或责任，或(Viii)移除或恢复任何改善或改动的义务，除非出让人书面同意承担(房东承认截至转让生效日不存在此类义务)。如果受让人在租约项下的违约超出了适用的通知和补救措施，转让人将有权代表受让人在租约规定的通知和补救期限届满后的五(5)个工作日内代表受让人补救违约，如果适用，有权进入房屋以补救任何此类违约。

5.申述。转让人向业主表明，截至签约日期，(A)租约完全有效；(B)除转让协议外，租约未被转让、担保、修订、修改、延长或补充；(C)转让人不知道有任何抗辩或反诉要求执行转让人在租约项下的责任和义务；(D)据转让人所知，转让人无权获得租约项下应付租金的任何减免、抵销或减免；及(E)据转让人所知，转让人或业主均无失责地履行租约所载的任何契诺、协议或条件，亦未发生任何事件，亦不存在因发出通知或时间流逝或两者兼而有之而构成业主或转让人根据租约违约的情况。房东向出让人和受让人声明：(I)截至签约日期，租金尚未预付超过三十(30)天，(Ii)据房东所知，出让人或房东均未违约履行租约中包含的任何契诺、协议或条件，且未发生任何事件，也不存在因发出通知或时间流逝或两者兼而有之而构成房东或出让人在租约项下违约的条件。业主和受让人各自向转让人表示，经本协议修订的租赁是业主和受让人之间关于租赁和房产的唯一协议。

6.另一项任务。受让人特此同意，根据租约第13节的条款和条件，未经业主事先书面同意，不得进一步转让或分租租约、房屋和/或其任何部分，且任何此类转让或分租仅应符合租约的条款和规定，包括但不限于第13节。房东承认并同意，即使租约中有任何相反规定，受让人仍可以不经房东同意，但事先通知房东，将租约转让给出让人；但如果根据本第6款将此类转让和假设返还给出让人(与本条款第4节的假设相反)，(I)出让人应承担租户当时适用的所有义务，尽管本条款第4节规定了对未来责任的限制，(Ii)出让人在转让和假设时应具有至少150,000,000.00美元的净资产，(Iii)应恢复统一保证，以适用于本租赁项下承租人当时适用的所有义务以及本条款第4节规定的对未来责任的限制以及对本合同的修正

​

3

与本修正案同时订立的担保不适用，unQure担保人应以书面形式向房东确认前述事项，并且(Iv)任何此类转让和承担退还给转让人，不得免除受让人或基因担保人在本合同项下或在租赁或基因担保下的义务。

7.修订租契。

A.修正后的担保书。在执行本协议的同时，业主和UnQure担保人应以本协议附件b的形式对UnQure担保进行修订。UnQure担保应保持完全有效，直至2029年5月31日。

B.附加担保。除UnQure担保外，在执行本协议的同时，受让人应促使Genezen Holdings，Inc.(“Genezen担保人”)签署并向房东交付一份附加担保，其形式为本协议附件C(“Genezen担保”)，作为自转让生效之日起及之后支付和履行租赁项下所有承租人义务的额外担保。*《基因担保》自转让生效之日起及其后整个租赁期内(现予延长及可不时进一步延长)保持十足效力及效力。

C.延长任期。自转让生效日期起生效，现将租期延长一次(“第二额外期限”)，自2029年6月1日(“第二额外期限开始日期”)起至2034年5月31日(“第二额外期限延长届满日期”)届满。第二个附加条款应以紧接第二个附加条款之前生效的现有租赁的所有相同条款和条件为基础，但本协议另有规定。

D.第二个附加期内的基本租金。尽管现有租约有任何相反规定，但考虑到本文所载协议，经第二修正案第1.a及1.b节修订的第一修正案第3.a及3.b节所载的基本租金附表现予修订，修订期间自转让生效日期起至2029年5月31日止(“备用基本租金期间”)。在备用基本租金期间和第二个附加期内应支付的基本租金应按照下列时间表支付：

​

4

​

E.延期条款。承租人应继续有权根据租赁第1.2节规定的所有相同条款和条件，将租赁期限延长两(2)个额外的五(5)年续展期，但下列条款除外：

(i)第一次延期将于2034年6月1日开始，至2039年5月31日届满，第二次延期将于2039年6月1日开始，至2044年5月31日届满。

(Ii)第二个(2^nd)删除第1.2(A)节的一句话，代之以：“承租人必须在不迟于本租约当前期限届满前十二(12)个月且不早于本租约当前期限届满前二十四(24)个月的日期(”延期期限“)或之前，向业主发出书面通知(”延期通知“)，以行使延期选择权。

F.房东第三修正案的贡献。

(i)自转让生效日期起，承租人有权使用一笔不超过419.99万美元/100美元(4,199,900.00美元)(即每单位可出租平方英尺50美元)的出资(“房东第三修正案出资”)，用于与永久贴在房产上或属于“租户改善津贴项目”的改建有关的费用，该术语在下文第7.F(Ii)节中定义(统称为“租户改善”)；然而，承租人只有权使用最高62万9985 00/100美元(629,985.00美元)(即房东第三修正案贡献的15%(15%))作为软成本(定义如下)。*在任何情况下，房东均无义务根据本条款7.F或其他与承租人建造承租人改善工程或任何承租人改善津贴项目相关的支出，支付总额超过房东第三修正案贡献总和的款项。*房东第三修正案规定的所有租户改善工程，根据租约条款，应视为业主财产；但房东可在业主批准任何特殊改建的计划和规格的同时，向租客发出书面通知，要求租客在租期结束前或在租约提前终止后，由租户自费拆除房东确定的租户改善工程，并修复对房产的任何损坏。

​

5

由于这种拆除造成的建筑物，并将受影响的部分归还给大楼标准总办公室和研究和开发条件。尽管本合同或租约有任何相反规定，出让人不承担移除或恢复任何承租人改进的义务或责任，包括但不限于任何特殊改建。

(Ii)除第7.F节另有规定外，房东的第三修正案贡献仅由房东支付改建和以下项目及费用(“软成本”)(统称为“租户改善津贴项目”)：建筑师和工程师为房屋的空间规划和设计支付的所有合理费用、业主项目管理费、与建筑和施工管理费有关的许可证和许可证费。-购买和/或安装家具、固定装置、实验室设备或办公设备、安装电话或数据布线或其他信息技术、标牌和任何其他个人财产的费用应由承租人独自承担，不得由房东的第三修正案出资支付。房东第三修正案贡献的任何部分在本协议执行日期后三十六(36)个月后仍未支付或分配用于支付的，应归还给房东和租户，对此不再有任何权利。*所有租户的改善应符合业主批准租赁变更的相关规定。即使现有租约中有任何相反规定，承租人应应要求向房东偿还房东因审查和批准承租人的计划和规范而产生的所有第三方自付费用，这些费用与承租人将对房产进行的拟议租户改善有关。承租人不应向业主支付与承租人改善相关的施工管理费。

(Iii)在承租人改善的施工期间，房东应每月支付房东第三修正案对承租人改善津贴项目的贡献，用于承租人的利益，并授权为承租人的利益发放以下款项。在第五天或之前(5)^这是)在每个日历月的设计和施工期间(或房东合理指定的其他日期)，承租人应向房东提交：(A)经承租人批准的向承租人承包商支付的款项的偿还请求，其格式应由房东提供，按行业显示承租人改善工程完工百分比的时间表，详细列出已完成和未完成的工程部分；(B)承租人使用的所有分包商、劳工、物料工和供应商(这些分包商、劳工、物料工和供应商，以及承包商统称为“承租人代理人”)为房屋提供的劳动力和材料的发票；(C)已签署的机械师的留置权豁免或免除(视情况而定)所有承租人代理人应遵守房东合理确定的M.G.L.第254章第32节的适当规定；以及(D)房东合理要求的所有其他信息。承租人的付款请求应视为承租人接受和批准承租人付款请求中规定的所提供的工作和/或所提供的材料。*在30天内(30天内，如果承租人已支付下文第7.F(V)节规定的“承租人分担额”，房东应向承租人交付一张应付给承租人的支票，支付下列金额中较小的一个：(A)承租人要求的上述E(III)节所述的金额(减去承租人的分担额，如果适用)，减去百分之五(5%)的保留(此类保留的总金额称为“最终保留”)，以及(B)任何剩余可用余额

​

6

房东第三修正案贡献的一部分(不包括最终保留，前提是房东不会因任何工作不符合房东批准的计划和规格或由于任何不合格的工作而提出任何付款请求。房东支付此类款项不应被视为房东批准或接受承租人付款申请中规定的所提供的工程或材料。

(Iv)承租人改建工程完成后，承租人应(X)根据M.G.L.第254章第32节向房东提交正式签署的最终技工免责书和解除书，以及证明承租人改进工程已基本完成的证明，以及(Y)业主指定的格式(例如，纸质和/或电子文件)的“收尾包”，其中包含但不限于以下物品(房东认为必要的范围)：(A)竣工图纸和最终记录CAD图纸；(B)所有承包商、分包商和材料供应商的保证和保证；(C)任何政府机构就租户改善工程发出的所有许可、批准和其他文件；(D)因租户改善工程的性质而需要的独立空气平衡报告；以及(E)房东可能合理要求的其他信息或材料。房东只有在承租人因租户改善津贴项目而产生费用的情况下，才有义务从房东第三修正案的贡献中支出。根据租约条款，所有房东第三修正案提供的租户改善津贴项目应被视为房东财产。

(Iii)承租人应根据经业主合理批准的商业合理和习惯施工合同(统称为“合同”)，聘用业主合理批准的持牌总承包商(以下简称“承包商”)。*在承租人改善工程开始施工之前，以及在承租人接受所有承租人改善工程的投标后，承租人应按行业向业主提供与承租人或承建商进行或在其指示下进行的承租人改善工程的设计和施工相关的或已发生的最终费用的详细细目，这些费用构成承租人改善工程工程的估计总成本的基础(“最终预算”)。如果最终预算超过房东第三修正案的分摊额(减去房东已经支付的任何部分，或租户在承租人改善工程开始时或之前要求支付的部分)(“超额津贴金额”)，则房东可以扣留租客根据本条款第7.F条要求支付的每笔款项的一个百分比(“租户分摊额”)，该租户分摊额应等于超额津贴金额除以最终预算的金额。而承租人向承包商支付承租人的分担额，应成为业主有义务支付业主第三修正案分担额的一个条件。租户应根据房东的要求向房东提交最终预算的最新版本，如果最终预算比最初的最终预算增加超过2%(2%)，则更新后的最终预算应用于计算超额津贴金额和租户此后的缴费。

​

(Iv)尽管本合同有任何相反的规定，但如果超出任何适用的通知和补救期限(包括但不限于承租人未能为超额津贴金额的任何部分提供资金)发生任何违约事件

​

7

在承租人改善工程基本完成之时或之前的任何时间，除了根据租约授予房东的所有其他权利和补救措施外，房东有权扣缴房东第三修正案规定的全部或部分费用，并且/或房东可在不承担任何责任的情况下导致承租人改善工程停止施工(在这种情况下，承租人应对任何延误和由此引起的任何费用负责)。

​

G.通知。*就本租约的所有目的而言，业主的通知地址如下：

哈特维尔创新园区有限责任公司

C/O健康峰值属性

主街1900号，500号套房

加利福尼亚州欧文，邮编：92614

注意：LS资产管理

副本发送至：

哈特维尔创新园区有限责任公司

C/O健康峰值属性

锡拉丘兹南街4600号，500套房

科罗拉多州丹佛市80237

注意：法律部

Goulston&StorrsPC

邮局广场一号25楼

马萨诸塞州波士顿，邮编：02109

请注意：[***]

​

自转让生效日起生效，就租赁的所有目的而言，转让人的通知地址如下：

​

uniQure，Inc.

一个Hartwell餐厅

马萨诸塞州列克星敦，邮编02421

收件人：首席法律官

电子邮件：[***]

​

将一份副本(不构成通知)发给：

​

Covington&Burling LLP

《纽约时报》大楼

第八大道620号

纽约，NY 10018-1405年

发信人：Stephen A.Infante，Esq.

​

自转让生效之日起生效，就租赁的所有目的而言，受让人的通知地址如下：

​

​

8

Genezen MA，Inc.

C/o Genezen Holdings Inc.

西点大道9900号，套房128

印第安纳波利斯，46256

发信人：史蒂文·法瓦罗罗

电子邮件：[***]

​

将副本复制到：

​

Goodwin Procter LLP

北街100号

马萨诸塞州波士顿，邮编：02210

请注意：[***]

​

一方根据租赁或本协议发出的任何通知必须交付给本协议的另一方才能生效。

​

8.来自房地产的租金。即使租约中有任何相反规定，租户不得：(I)转让、转租、许可、按揭、质押、质押或转让租约或房产的全部或部分，无论是一次性或每隔一段时间，通过出售或转让股票、合伙或实益权益、法律实施或其他方式，改变租户或租户的任何直接或间接所有人的所有权或控制权，或允许租户及其雇员和承包商以外的任何人占用或使用房产或其任何部分，根据修订后的1986年《国内收入法》(以下简称《法》)，任何直接或间接拥有房东并有资格成为房地产投资信托基金的实体(“REIT所有者”)，直接、间接或通过适用该法第856(D)(5)节规定的推定所有权规则，拥有10%(10%)或更大的权益；或(Ii)根据租约第8.2节进行任何转让或其他诉讼，其方式将导致房东根据本租约收到的任何部分不符合该守则第856(D)节所指的“不动产租金”。承租人承认并同意(A)业主已聘请一家应课税房地产投资信托基金附属公司(“TRS”)(其为业主的联属公司)经营位于大楼内的餐饮服务区及健身中心；(B)TRS将按需要进一步聘用独立承包商经营该等餐饮服务区及健身中心，以符合现有营运情况；及(C)承租人就餐饮服务区及/或健身中心应支付的额外租金已经(或将会)分配予TRS。

9.信用证的退还；解除。

(a)房东承认，它目前持有一份来自委托人的金额为1,740,224.75美元的信用证(“现有信用证”)。在收到替换信用证后十(10)个工作日内，房东应将现有信用证连同开具现有信用证的银行所需的任何商业上合理的文件退还给转让人，以终止该信用证。房东在收到替换信用证后，不得动用现有信用证。自收到日期起

​

9

替代信用证，房东免除了转让人维护信用证或现金保证金的任何义务。

(b)自2029年6月1日起及之后，业主应并在此免除出让人与本租约有关的任何及所有责任。

10.经纪业务。业主、出让人及受让人各自保证并声明其并未与任何经纪或代理进行任何与转让租赁或本协议有关的交易。*转让人和受让人特此共同和各自赔偿房东因通过转让人或受让人提出的与本协议相关的任何经纪佣金、调查费用或其他赔偿要求而产生或产生的一切费用、损害和开支，包括合理的律师费和支出，并使其不受损害。*如果因任何此类索赔而对房东提起诉讼或诉讼，则转让人和受让人应自行承担费用，与房东合理接受的律师为该索赔辩护，并自费解决任何此类索赔；然而，与此相关的任何规定、和解协议、同意令、判决或法令应在各方面事先获得房东的书面批准。房东特此赔偿转让人和受让人因通过房东索赔的任何经纪佣金、调查费或其他与本协议相关的赔偿而产生或产生的一切费用、损害和开支，包括合理的律师费和支出，并使其不受损害。如果因任何此类索赔而对转让人或受让人提起任何诉讼或诉讼，则业主应自费向转让人和/或受让人(视情况而定)合理接受的律师为该索赔辩护，并由业主自费解决任何此类索赔；然而，与此相关的任何规定、和解协议、同意命令、判决或法令均须在各方面事先获得转让人和/或受让人(视情况而定)的书面批准。

11.不适用的租赁条款。第3.2、3.33.4和3.5节、原始租约附件3A、30亿、3C、3D和3E以及《第一修正案》第4和第5节不适用于本协议或第二附加条款。

12.其他的。提交本协议草案以供审查和谈判并不构成对房屋的租赁要约、保留或选择权，本协议对房东、转让人或受让人没有约束力，除非房东、转让人和受让人已签署本协议并将其交付给其他各方。“除本协议明文规定及明确规定外，现批准及确认现有租约，而现有租约的所有条款、契诺、协议及规定在延长后的整个租赁期内保持不变及完全有效。房东、转让人和受让人均同意，本协议适用于本协议其他各方及其允许的继承人和受让人的利益，并对其具有约束力。本协议应受马萨诸塞州联邦法律管辖并根据其解释，但不适用其法律冲突原则。

13.终止；先决条件。尽管本协议中有任何相反的规定，但本协议的效力和业主在本协议项下的同意须受先行条件(“先行条件”)的约束，不迟于

​

10

于美国东部时间2024年8月31日下午5：00之前(I)转让生效日期应已发生，且(Ii)已将一份已完全签立的转让协议副本交付给业主。时间是满足先行条件的关键，如果在前述日期之前没有满足先行条件，则本协议将终止和失效，无效，并且没有任何效力或效果。

14.对应者。本协议可由任何数量的副本签署，也可由每个签字人分别签署，这些副本加在一起构成同一份文书。本协议可以电子签名方式签署，在任何情况下，电子签名均应视为原始签名，并应与原始签名具有同等效力。*但不限于，除电子生成的签名外，“电子签名”还应包括原始签名的传真版本或原始签名的电子扫描和传输版本(例如，通过pdf)。

[签名页面如下]

​

11

房东、转让人和受让人已于上述日期签署了本《业主同意转让和承租协议》和《租赁第三修正案》，特此证明。

房东：

​

哈特维尔创新园区有限责任公司，

特拉华州一家有限责任公司

​

​

ASSIGNOR：

​

UnQure，Inc.

特拉华州的一家公司

​

​

受让人：

​

GENEZEN MA，Inc.，一家特拉华州公司

​

​

​

​

12

附件A

转让和假设协议形式

[***]

​

​

​

附件A

附件B

独特担保修正案形式

担保修正案

《保证法》第一修正案

Guaranty的第一项修正案(本“修正案”)是由根据荷兰法律成立的公共有限责任公司uniQure N.V.(通过转换为uniQure BV(“担保人”)的继承人)和特拉华州的有限责任公司Hartwell Innovation Camp，LLC(“房东”)进行的。

独奏会

鉴于，特拉华州的uniQure公司(“uniQure”)，作为租客和业主，作为King 113 Hartwell LLC的权益继承人，作为业主，签订了日期为2013年7月24日的特定租赁契约(“原始租赁”)，并经截至2018年11月9日的特定第一修正案(“第一修正案”)和截至2019年6月17日的特定第二修正案(“第二修正案”)(统称为“现有租赁”)修订；

鉴于，担保人向房东交付了截至2013年7月24日的特定担保(“现有担保”和本修正案中的“担保”)，以确保UnQure在现有租赁下作为租户的付款义务；

鉴于，uniQure已将现有租赁转让给特拉华州的GENEZEN MA，Inc.(“受让人”)；

鉴于，业主已同意转让现有租约，并与受让人和UnQure一起修订了现有租约，规定了房东同意转让和接管租约和第三次修订租约(“同意”和与现有租约一起称为“租约”)；

鉴于，关于转让和同意，Genezen Holdings，Inc.(“Genezen担保人”)已将租赁担保交付给房东；以及

鉴于，就同意而言，UnQure仍将对租户在租赁下的义务承担部分责任，房东和担保人希望根据本条款和条件确认担保人对该等义务的责任。

因此，现在，为了并考虑到上述情况，以及其他良好和有价值的代价，房东和担保人同意将现有的担保修改如下：

1.独奏会和定义的术语。上述朗诵内容特此纳入本修正案。*本文中未另行定义的所有大写术语的含义应与现有担保和租赁中赋予它们的含义相同。

​

附件B-1

2.有保证的义务。自分配生效日期起生效：

3.[故意省略]

4.租约的转让。尽管有现有担保的第5条，从转让生效之日起及之后，担保人不对因租赁的受让人、分租户、被许可人、抵押权人或其他受让人的行为或不作为而产生的未经UnQure书面批准的任何担保义务承担责任。

5.担保确认书。担保人承认，除本修正案明确和具体规定外，在此批准并确认现有担保，现有担保的所有条款、契诺、协议和规定应保持不变、不变，并具有充分的效力和作用。

6.释放担保人。自转让生效之日起，房东应免除担保人在2029年6月1日起及之后所发生或与之有关的所有担保债务的责任。

7.通知。 就担保的所有目的而言，房东的通知地址如下：

哈特维尔创新园区有限责任公司

C/O健康峰值属性

主街1900号，500号套房

加利福尼亚州欧文，邮编：92614

注意：LS资产管理

副本发送至：

哈特维尔创新园区有限责任公司

C/O健康峰值属性

锡拉丘兹南街4600号，500套房

科罗拉多州丹佛市80237

注意：法律部

Goulston&StorrsPC

邮局广场一号25楼

马萨诸塞州波士顿，邮编：02109

请注意：[***]

​

​

附件B-2

自转让生效日起生效，就担保的所有目的而言，担保人的通知地址如下：

​

转交给uniQure，Inc.

一个Hartwell餐厅

马萨诸塞州列克星敦，邮编02421

收件人：首席法律官

电子邮件：[***]

​

将一份副本(不构成通知)发给：

​

Covington&Burling LLP

《纽约时报》大楼

第八大道620号

纽约，NY 10018-1405年

注意：[***]

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15.其他的。*房东和担保人双方同意，本担保对本合同其他各方及其允许的继承人和受让人有利，并对其具有约束力。本担保应受马萨诸塞州联邦法律管辖并根据其解释，但不适用其法律冲突原则。

16.对应者。本修正案可由任何数量的副本签署，也可由每个签字人在单独的副本上签署，这些副本加在一起应构成同一文书。本修正案可通过电子签名签署，在任何情况下均应视为原始签名，并应与原始签名具有相同的效力和作用。*但不限于，除电子生成的签名外，“电子签名”还应包括原始签名的传真版本或原始签名的电子扫描和传输版本(例如，通过pdf)。

[签名页面如下]

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附件B-3

担保人和房东已于上述第一年生效，特此为证。

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附件B-4

附件C

附加担保的形式

担保

本担保于2024年_

GENEZEN MA，Inc.、特拉华州一家公司(“租户”)和业主是该特定租约的当事人，该租约日期为2013年7月24日，经2018年11月9日的第一修正案、2019年6月17日的第二修正案以及业主对位于马萨诸塞州列克星敦哈特维尔大道113号的大楼内某些物业(以下简称“物业”)的转让和收回租赁以及截至偶数日的第三修正案(以下简称“租赁”)的同意而修订。为了促使房东同意转让和接管租赁以及租赁第三修正案，担保人同意签署本担保并将其交付给房东。出于良好及有价值的代价，担保人特此同意无条件保证及时、准时支付租约中规定的所有租金和承租人必须支付的其他款项，并及时和迅速地全面履行和遵守其中规定承租人必须履行和遵守的所有契诺、条件和协议，并在此确认担保人的收到和充分支付。担保人明确同意，本协议的有效性和担保人的义务不应因以下原因而终止、影响或损害：房东放任租客，或房东主张房东根据租约条款保留给房客的任何权利或补救措施，或因法律实施或其他方式免除租客在租约下的任何义务(包括但不限于，拒绝根据现在或未来制定的破产法程序而拒绝租约)；担保人特此放弃所有担保抗辩。

担保人的责任包括向业主支付租客根据租约的任何条款、法律或衡平法应支付的任何款项，包括但不限于因违反任何担保、给予任何赔偿或租客在租赁下的任何其他契诺而应支付的任何款项。

担保人进一步约定并同意，本担保在租期内以及任何续订、修改或延长租约时将保持并继续完全有效，无论担保人是否已收到任何修改通知或是否已同意此类修改。担保人进一步同意，其在本担保书项下的责任应为主要责任(且本文书的标题和“担保人(S)”一词的使用不得解释为限制担保人的上述主要义务)，并且在业主根据租约产生的任何诉讼权中，业主可选择共同或个别地对担保人、任何其他担保人和租客提起诉讼，并可对担保人提起诉讼，而无需对承租人或任何其他人提起任何诉讼或取得任何判决

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附件C-1

担保人。担保人不可撤销地放弃担保人在履行本担保项下的所有担保义务(无论是直接或间接的、法律的实施或合同或其他方式)之前的任何时间可能拥有的任何权利，即就根据本担保书支付的款项向承租人主张任何索赔，包括但不限于代位权、分担、补偿、免责和赔偿的任何和所有权利或索赔，并进一步放弃房东可能持有的任何担保保证金或其他抵押品的任何利益和参与的任何权利；担保人不会就担保人可能对承租人的任何责任向承租人索赔任何抵销或反索赔。

担保人特此放弃对本担保项下的任何付款的提示、抗辩、违约通知、付款要求和所有其他担保抗辩，并同意在要求时无条件支付租赁项下的所有欠款。担保人进一步放弃承租人或担保人可能有或声称对房东的任何抵销或反索赔(房东对租客或担保人提起的诉讼中必须提出的任何强制性反诉除外)，以及影响担保人在本担保项下的责任的任何诉讼时效的利益。担保人在此同意赔偿房东，并使其免受房东因避免房东就租客在租赁项下的义务而从租客那里收到的任何付款而遭受或发生的一切损失和费用，包括法律费用。如果房东聘请了一名律师来执行本担保，或提起与本担保、租赁或根据本担保或租赁收取的任何付款有关的任何诉讼或上诉，房东有权追回其律师的费用、费用和与此相关的支出，这由审理该诉讼或上诉的法院裁定，除此之外，房东还有权获得任何其他救济。

担保人向房东表示，担保人直接或间接拥有租客的大部分剩余所有权权益。

双方同意，房东在任何一次或多次情况下未能坚持严格履行或遵守租赁的任何条款、规定或契诺或行使其中包含的任何权利，不得被解释或视为对未来该条款、规定、契诺或权利的放弃或放弃，但其应继续并保持完全有效。 房东在明知违反租赁任何条款的情况下收取租金不应被视为对此类违约行为的放弃。

租赁或其中任何权益的任何分包、转让或其他转让均不得抵消或减少担保人在本担保下的责任;凡提及租赁中指定的租户的责任，此类提及均应被视为同样指担保人。

所有根据本担保到期而未在房东书面通知后十(10)天内支付的款项应自适用的到期日起计息，直至房东收到本租约第5.4节规定的逾期付款利率为止。

双方进一步同意，本合同的所有条款和条款均符合房东的继承人、遗嘱执行人、管理人和受让人的利益，并对担保人的继承人、继承人和受让人具有约束力。在本保证中，凡提及担保人，应视为

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附件C-2

包括担保人的继承人和受让人，他们都应受本担保条款的约束；但是，即使有任何此类转让，原担保人仍应对其在本担保项下的所有义务、义务和责任承担全部和完全的责任。在任何情况下，未经业主事先书面同意，不得转让、转让、修改或修改本担保。房东有权不受限制地转让与转让房东在租赁中的权益有关的本担保，而无需征得担保人的同意或采取任何其他要求的行动。

担保人应在业主发出不少于三十(30)天的事先书面通知后，随时签署、确认并向业主交付一份书面声明，证明本担保未经修改且完全有效(或如有修改，则证明其在修改时完全有效，并说明修改后的效力)，意在使业主、建筑物的任何潜在购买者或业主的任何权益、建筑物的任何抵押权人或准抵押权人、建筑物的任何出租人或准出租人、建筑物的任何承租人或准承租人，或其任何抵押的任何预期受让人。

担保人特此同意，本担保应受马萨诸塞州联邦法律管辖并根据其解释，不考虑法律冲突原则。担保人特此同意，所有强制执行本担保的诉讼，以及所有直接或间接由本担保引起或与本担保有关的纠纷，应由马萨诸塞州联邦法院或马萨诸塞州联邦法院处理和裁决，并在此明确和不可撤销地接受该等法院的唯一和专属管辖权。担保人放弃根据任何州或美国的法律或以其他方式反对此类管辖权的任何和所有权利。担保人特此不可撤销地指定承租人作为其代理人，负责与任何此类诉讼相关的诉讼程序的送达。担保人同意，在适用法律允许的范围内，这种对个人管辖权的同意应是自发的，除法律另有允许的送达程序外，不需要其他任何文书或行动，即可在任何此类法院授予担保人管辖权。

根据本担保发出的通知应以书面形式，并按租约中规定的方式发送、发送或传输：(I)如果发送给房东，发送或传输到Goulston&Storars，PC，One Post Office Square，Boston，CA 92614，注意：LS Asset Management，连同一份副本给Hartwell Innovation Campus，LLC，c/o HealthPeak Properties，4600 South Syracuse Street，Suite 500，Denver，CO 80237，注意：法律部，PC，Goulston&Storars，PC，One Post Office Square，Boston，MA 02109，注意：Jean Bowe，Esq.，和(Ii)如果是担保人，地址：印第安纳波利斯128号西点大道9900号邮编：46256，注意：史蒂夫·法瓦罗罗，邮编：马萨诸塞州波士顿，北方大道100号，Goodwin Procter LLP，邮编：02210，注意：安德鲁·C·苏考夫，Esq.，或房东或担保人通过书面通知指定的其他地址。除非本担保另有特别要求，否则不需要就本担保授予房东的任何权利、选择权或权力的行使发出通知。

除非担保人在美国公共证券交易所或其他公共证券交易所以英语提供波士顿地区随时可获得的金融信息(无论是通过互联网或其他方式)，否则担保人应在房东收到以下信息后三十(30)天内交付给房东

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附件C-3

提供担保人最近完成的已审计财务报表，如果担保人没有已审计的财务报表，则担保人应提交未经审计的财务报表。*房东和物业或其任何部分的任何实际或潜在出租人、购买者或抵押权人可依赖任何此类财务信息。

本文中未另作定义的大写术语应具有本租赁中赋予它们的含义。

[签名页如下]

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附件C-4

兹证明，担保人于上述日期签署本担保书，并加盖公章。

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附件C—5