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两港投资公司公布2024年第二季度财务业绩

在波动性加剧的情况下取得了稳定的业绩

纽约，2024年7月30日——MSR +机构RMBS房地产投资信托基金（REIT）Two Harbors Investment Corp.（纽约证券交易所代码：TWO）今天公布了截至2024年6月30日的季度财务业绩。

季度摘要

•报告的每股普通股账面价值为15.19美元，并宣布第二季度普通股股息为每股0.45美元，这意味着账面价值的季度经济回报率持平。在2024年的前六个月，账面价值的总经济回报率为5.8％。（1）

•产生的综合收益为50万美元，合每股加权平均基本普通股0.00美元。

•回购了2026年到期的本金1,000万美元的可转换优先票据。

•推出了直接面向消费者的回收原创平台。

•通过出售64亿美元未付本金余额（UPB）的机会主义承诺，积极管理MSR投资组合。

•通过流转销售收购结算了3.278亿uPb的MSR。

•季度末，和解了MSR对16亿美元uPB的批量收购，并承诺通过批量收购再购买10亿美元的uPB。

•季度末，市场普通股发行计划增加了1120万股，使普通股的总授权量达到1500万股。

Two Harbors总裁兼首席执行官比尔·格林伯格表示：“本季度再次表明了我们独特的MSR投资组合结构与机构RMBS相结合的好处。”“我们已战略性地向MSR分配了60％以上的资本，在这种环境下，MSR的期限短，利差波动性低。在我们的运营抵押贷款公司RoundPoint中，我们完成了所有服务的转让，RoundPoint现在为超过90万笔贷款提供服务。我们还成功推出了直接面向消费者的回收发放平台，我们打算在第三季度开始向客户提供一系列辅助和房屋净值产品，包括第二留置权贷款。”

“MSR在第二季度表现良好，当前供应减少和需求旺盛的动态提振了估值。鉴于市场的强劲出价，我们看到过去几年中一些最大的MSR买家变成了卖家，我们在本季度既是服务业的卖方又是买方，积极管理了我们的MSR投资组合。” Two Harbors首席投资官尼克·莱蒂卡说。“从历史角度来看，机构人民币的名义利差仍然很大，在波动率较低的环境中具有收紧的可能性，我们预计这将与美联储削减周期的开始有关。”

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(1) 账面价值的经济回报率定义为从给定时期开始到结束时每股普通股账面价值的增加（减少），加上该期间内申报的股息，除以该期初的账面价值。

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经营业绩

下表汇总了该公司2024年第二季度和2024年第一季度的GAAP和非GAAP收益指标以及关键指标：


双港投资公司的经营业绩（未经审计）
（以千美元计，每股普通股数据除外）
	截至2024年6月30日的三个月							截至2024年3月31日的三个月
归属于普通股股东的收益	收益			每加权平均基本普通股		普通股平均年化回报率		收益			每加权平均基本普通股		普通股平均年化回报率
综合收入	$	479		$	—	0.1	%	$	89,370		$	0.85	22.4	%
GAAP 净收入	$	44,552		$	0.43	11.1	%	$	192,448		$	1.85	48.2	%

可供分配的收益 (1)	$	17,516		$	0.17	4.4	%	$	4,725		$	0.05	1.2	%


运营指标
普通股每股股息	$	0.45						$	0.45
年化股息收益率 (2)	13.6		%					13.6		%
期末每股普通股账面价值	$	15.19						$	15.64
账面价值的经济回报率 (3)	—		%					5.8		%
运营费用，不包括非现金LTIP摊销和某些运营费用 (4)	$	37,924						$	40,300
运营费用，不包括非现金LTIP摊销和某些运营费用，占平均权益的百分比 (4)	6.8		%					7.2		%

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(1) 可供分配的收益（EAD）是非公认会计准则衡量标准。有关EAD的定义以及GAAP与非GAAP财务信息的对账，请参阅第11页。

(2) 股息收益率的计算方法是将给定时期内申报的股息年化除以该期末的收盘股价。

(3) 账面价值的经济回报率定义为从给定时期开始到结束时每股普通股账面价值的增加（减少），加上该期间内申报的股息，除以该期初的账面价值。

(4) 不包括2024年第二季度的160万美元非现金股权薪酬支出和2024年第一季度的610万美元非现金股权薪酬支出以及2024年第二季度60万美元的某些运营信贷和2024年第一季度的120万美元支出。某些运营费用主要包括与公司正在进行的与PRCm Advisers LLC的诉讼有关的费用。它还包括与公司收购RoundPoint Mortgage Servicing LLC相关的某些交易费用。

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投资组合摘要

截至2024年6月30日，该公司的投资组合包括111亿美元的机构人民币、MSR和其他投资证券及其相关的名义债务套期保值。此外，该公司持有49亿美元的债券等值净待公布证券（TBA）。

下表汇总了公司截至2024年6月30日和2024年3月31日的投资组合：


双港投资公司投资组合
（以千美元计）

投资组合构成	截至 2024 年 6 月 30 日				截至 2024 年 3 月 31 日
	（未经审计）				（未经审计）
机构人民币抵押贷款	$	8,035,395	72.4	%	$	8,188,432	72.6	%
抵押贷款服务权 (1)	3,065,415		27.6	%	3,084,879		27.4	%
其他	3,942		—	%	3,953		—	%
汇总投资组合	11,104,752				11,277,264
待定净排名 (2)	4,940,593				3,433,417
总投资组合	$	16,045,345			$	14,710,681

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（1）根据上月末公司MSR基础贷款的本金余额，本月的购买量有所增加。

(2) 代表待定头寸的债券等值价值。债券等值价值定义为名义金额乘以市场价格。根据公认会计原则，记作衍生工具。


机构RMBS特有的投资组合指标	截至 2024 年 6 月 30 日			截至 2024 年 3 月 31 日
	（未经审计）			（未经审计）

加权平均成本基础 (1)	$	101.28		$	100.70


三个月心肺复苏术的加权平均值	7.3		%	4.8		%

总加权平均票面利率	5.8		%	5.6		%
加权平均贷款年限（月）	31			30

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(1) 加权平均成本基础仅包括机构本金和利息RMBS，并使用账面价值进行加权。


特定于 MSR 的投资组合指标 (1)	截至 2024 年 6 月 30 日			截至 2024 年 3 月 31 日
（以千美元计）	（未经审计）			（未经审计）
未付本金余额	$	209,389,409		$	213,596,880
总票面利率	3.5		%	3.5		%
目前的贷款规模	$	333		$	335
原创 FICO (2)	759			759
原始 LTV	71		%	72		%
违约 60 天以上	0.7		%	0.7		%
净服务费	25.3 个基点			25.3 个基点

	截至2024年6月30日的三个月			截至2024年3月31日的三个月
	（未经审计）			（未经审计）
公允价值（亏损）收益	$	(22,857)		$	11,012
服务收入	$	169,882		$	160,928
维修成本	$	5,214		$	6,904
服务储备金的变化	$	(739)		$	215

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(1) 指标不包括证券化信托中的住宅抵押贷款，该公司是该信托的指定服务管理机构。除uPB以外的投资组合指标表示由uPB加权的平均值。

(2) FICO代表抵押贷款行业公认的借款人信用评分。

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其他投资和风险管理指标	截至 2024 年 6 月 30 日		截至 2024 年 3 月 31 日
（以千美元计）	（未经审计）		（未经审计）
净多头名义待定 (1)	$	4,983,000	$	3,450,000
名义期货	$	(6,308,900)	$	(5,638,800)


名义利率互换	$	11,739,471	$	9,822,112

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(1) 根据公认会计原则记作衍生工具。

融资摘要

下表汇总了截至2024年6月30日和2024年3月31日的公司财务指标和未偿还的回购协议、循环信贷额度、定期票据和可转换优先票据：


2024年6月30日	平衡		加权平均借款利率		加权平均到期月数	不同交易对手的数量
（千美元，未经审计）
以证券为抵押的回购协议	$	7,834,910	5.48	%	2.78	18
由 MSR 担保的回购协议	600,000		8.49	%	22.72	1

回购协议总额	8,434,910		5.69	%	4.20	19
由MSR担保的循环信贷额度及相关的服务预付债务	1,279,271		8.45	%	20.25	4
由MSR担保的应付定期票据	—		—	%	—	不适用
无抵押可转换优先票据	259,412		6.25	%	18.54	不适用
借款总额	$	9,973,593


2024 年 3 月 31 日	平衡		加权平均借款利率		加权平均到期月数	不同交易对手的数量
（千美元，未经审计）
以证券为抵押的回购协议	$	8,102,661	5.52	%	2.91	18
由 MSR 担保的回购协议	258,977		6.92	%	5.28	3

回购协议总额	8,361,638		5.61	%	2.98	19
由MSR担保的循环信贷额度及相关的服务预付债务	1,357,671		8.56	%	15.32	4
由MSR担保的应付定期票据	295,520		8.24	%	2.83	不适用
无抵押可转换优先票据	268,953		6.25	%	21.53	不适用
借款总额	$	10,283,782

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按抵押品类型划分的借款	截至 2024 年 6 月 30 日			截至 2024 年 3 月 31 日
（以千美元计）	（未经审计）			（未经审计）
机构人民币抵押贷款	$	7,834,693		$	8,102,444
抵押贷款还本付息权和相关服务预付义务	1,879,271			1,912,168
其他-安全	217			217
其他-不安全 (1)	259,412			268,953
总计	9,973,593			10,283,782
待定成本基础	4,950,762			3,421,932
未结算人民币的净应付款（应收账款）	—			(213,264)
总计，包括待定协议和未结算人民币的净应付款（应收账款）	$	14,924,355		$	13,492,450

期末的债务与权益比率 (2)	4.5		:1.0	4.6		:1.0
期末的经济债务与权益比率 (3)	6.8		:1.0	6.0		:1.0

按抵押品类型划分的融资成本 (4)	截至2024年6月30日的三个月			截至2024年3月31日的三个月
	（未经审计）			（未经审计）
机构人民币抵押贷款	5.54		%	5.63		%
抵押贷款还本付息权和相关服务预付义务 (5)	8.99		%	9.08		%
其他-安全	5.53		%	6.99		%
其他-不安全 (1) (5)	6.89		%	6.87		%
年化融资成本	6.23		%	6.30		%
利率互换 (6)	(0.61)		%	(0.56)		%
美国国债期货 (7)	(0.29)		%	(0.30)		%
待定助理 (8)	3.44		%	3.57		%
年化融资成本，包括掉期、美国国债期货和TBA	4.76		%	5.02		%

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(1) 无抵押可转换优先票据。

(2) 定义为机构和非机构投资证券及MSR提供资金的借款总额除以总权益。

(3) 定义为机构和非机构投资证券及MSR提供资金的借款总额，加上按待定净成本计算的隐含债务和未结算人民币的净应付账款（应收账款），除以总权益。

(4) 不包括任何由美国国债担保的回购协议。

(5) 包括债务发行成本的摊销。

(6) 为减轻与公司未偿借款相关的利率风险而持有的利率互换的融资成本包括利差收入/支出以及签订利率互换协议时已支付或收到的预付款的摊销，并以平均借款余额作为分母进行计算。

(7) 为降低与公司未偿借款相关的利率风险而持有的美国国债期货的融资成本是使用平均借款余额作为分母计算的。美国国债期货收入在经济上等同于使用短期回购协议持有和融资最便宜的相关美国国债或债券。

(8) TBA的隐含融资收益/美元滚动收入成本是使用TBA的平均成本基础作为分母计算的。待定美元滚动收入等同于使用短期回购协议为控股和融资机构人民币的非公认会计准则。根据公认会计原则，TBA被视为衍生工具。

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电话会议

Two Harbors Investment Corp. 将于美国东部时间2024年7月31日上午9点举行电话会议，讨论其2024年第二季度的财务业绩和相关信息。要参加电话会议，请在上述开始时间前大约 10 分钟拨打免费电话 (888) 394-8218，并提供会议代码 1669717。电话会议还将进行网络直播，可在公司网站www.twoharborsinvestment.com的 “新闻与活动” 栏目在线观看。对于那些无法参加的人，将在直播结束大约四小时后在公司的网站上重播网络直播。

双港投资公司

马里兰州的一家公司Two Harbors Investment Corp. 是一家房地产投资信托公司，投资抵押贷款还本付息权、住宅抵押贷款支持证券和其他金融资产。Two Harbors 总部位于明尼苏达州圣路易斯公园。

前瞻性陈述

本演示文稿包括1995年《美国私人证券诉讼改革法》安全港条款所指的 “前瞻性陈述”。实际结果可能与预期、估计和预测不同，因此，读者不应依赖这些前瞻性陈述作为对未来事件的预测。诸如 “期望”、“目标”、“假设”、“估计”、“项目”、“预算”、“预测”、“预测”、“打算”、“计划”、“可能”、“将”、“可能”、“应该”、“相信”、“预测”、“潜力”、“继续” 等词语以及类似的表述旨在识别此类前瞻性陈述。这些前瞻性陈述涉及重大风险和不确定性，可能导致实际业绩与预期业绩存在重大差异，其中包括我们在截至2023年12月31日止年度的10-k表年度报告以及随后的任何10-Q表季度报告中描述的以 “风险因素” 为标题的内容。可能导致实际业绩差异的因素包括但不限于：信贷市场状况和总体经济状况；利率和资产市值的变化；目标资产基础抵押贷款预付利率的变化；目标资产基础抵押贷款的违约率或回收率下降；房价下跌；我们为投资组合中的风险建立、调整和维持适当套期保值的能力；可用性和成本我们的目标资产；可用性和成本融资；我们行业竞争格局的变化；我们有效执行我们已经或将来可能推行的战略交易和举措并从中受益的能力；我们认识到收购RoundPoint Mortgage Servicing LLC的好处和管理与经营抵押贷款服务商和发起人相关的风险的能力；我们终止与PRCm Advisers LLC的管理协议以及与此类终止相关的正在进行的诉讼的能力；我们管理各种抵押贷款服务商和发起人的能力与我们的业务相关的运营风险和成本；我们的通信和信息技术系统的中断或损伤；我们收购MSR和维持MSR投资组合的能力；我们面临的法律和监管索赔的风险；影响我们业务的立法和监管行动；我们维持房地产投资信托基金资格的能力；以及由于我们的房地产投资信托基金身份和1940年《投资公司法》下的豁免地位而对我们的业务施加的限制。

提醒读者不要过分依赖任何前瞻性陈述，这些陈述仅代表截至发布之日。Two Harbors不承担或接受任何义务公开发布任何前瞻性陈述的任何更新或修订，以反映其预期的任何变化或任何此类声明所依据的事件、条件或情况的任何变化。有关这些和其他风险因素的更多信息包含在Two Harbors最近向美国证券交易委员会（SEC）提交的文件中。随后有关Two Harbors或任何代表Two Harbors或任何代表其行事的事项的所有书面和口头前瞻性陈述均由上述警示性陈述明确限定。

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非公认会计准则财务指标

除了披露根据美国公认会计原则（GAAP）计算的财务业绩外，本新闻稿和随附的投资者介绍还提供了非公认会计准则财务指标，例如可供分配的收益和相关的每股普通股指标。该公司提出的非公认会计准则财务指标提供了补充信息，以帮助投资者分析公司的经营业绩，并有助于与业内同行进行比较。但是，由于这些指标不是根据公认会计原则计算的，因此不应将其视为替代或优于根据公认会计原则计算的财务指标。应仔细评估公司的GAAP财务业绩以及这些业绩的对账。请参阅本新闻稿第 11 页上的 GAAP 与非 GAAP 对账表。

附加信息

Two Harbors的股东和其他感兴趣的人士可以在www.twoharborsinvestment.com上找到有关该公司的更多信息，也可以在美国证券交易委员会的互联网网站www.sec.gov上找到有关该公司的更多信息，收件人：明尼苏达州圣路易斯公园1601号900号套房，55416，（612）453-4100。

联系我们

玛格丽特·卡尔，Two Harbors Investment Corp. 投资者关系主管，(612) -453-4080，Margaret.Karr@twoharborsinvestment.com

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双港投资公司
简明的合并资产负债表
（千美元，股票数据除外）
	6月30日 2024		十二月三十一日 2023
	（未经审计）
资产
按公允价值计算的可供出售证券（摊销成本分别为8,359,346美元和8,509,383美元；信贷损失备抵额分别为3,340美元和3,943美元）	$	8,029,955	$	8,327,149
按公允价值计算的抵押贷款服务权	3,065,415		3,052,016
现金和现金等价物	624,199		729,732
受限制的现金	162,623		65,101
应计应收利息	35,993		35,339
交易对手应付的款项	372,192		323,224
按公允价值计算的衍生资产	13,519		85,291
反向回购协议	349,660		284,091
其他资产	196,161		236,857
总资产	$	12,849,717	$	13,138,800
负债和股东权益
负债：
回购协议	$	8,434,910	$	8,020,207
循环信贷额度	1,279,271		1,329,171
应付定期票据	—		295,271
可转换优先票据	259,412		268,582
按公允价值计算的衍生负债	14,264		21,506
应付交易对手的款项	352,117		574,735
应付股息	58,729		58,731
应计应付利息	85,680		141,773

其他负债	170,037		225,434
负债总额	10,654,420		10,935,410
股东权益：
优先股，面值每股0.01美元；1亿股已授权股票，24,870,817股和25,356,426股已发行和流通股票（分别为621,770美元和633,911美元的清算优先权）	601,467		613,213
普通股，面值每股0.01美元；已授权175,000,000股，已发行和流通的股票分别为103,622,239和103,206,457股	1,036		1,032
额外的实收资本	5,933,250		5,925,424
累计其他综合亏损	(323,580)		(176,429)
累积收益	1,610,541		1,349,973
向股东的累积分配	(5,627,417)		(5,509,823)
股东权益总额	2,195,297		2,203,390
负债和股东权益总额	$	12,849,717	$	13,138,800

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双港投资公司
综合收益（亏损）的简明合并报表
（千美元，股票数据除外）
某些前期金额已重新分类，以符合本期列报方式
	三个月已结束				六个月已结束
	6月30日				6月30日
	2024		2023		2024		2023
	（未经审计）				（未经审计）
净利息收入（支出）：





利息收入	$	115,953	$	117,762	$	233,736	$	234,355







利息支出	154,207		159,561		314,207		302,051
净利息支出	(38,254)		(41,799)		(80,471)		(67,696)
净服务收入：
服务收入	176,015		175,223		342,348		328,543
维修成本	4,475		25,190		11,594		53,556
净服务收入	171,540		150,033		330,754		274,987
其他（亏损）收入：
投资证券（亏损）收益	(22,437)		2,172		(33,412)		12,970
服务资产（亏损）收益	(22,857)		21,679		(11,845)		(6,400)
利率互换和掉期协议的收益（亏损）	22,012		56,533		120,522		(25,621)
其他衍生工具的（亏损）收益	(750)		47,161		46,849		(108,610)
其他收入	226		2,200		223		2,200
其他（亏损）收入总额	(23,806)		129,745		122,337		(125,461)
费用：


薪酬和福利	21,244		8,868		47,773		22,951
其他运营费用	17,699		11,886		38,751		22,370


支出总额	38,943		20,754		86,524		45,321
所得税前收入	70,537		217,225		286,096		36,509
所得税准备金	14,201		19,780		26,172		15,872


净收入	56,336		197,445		259,924		20,637


优先股股息	(11,784)		(12,115)		(23,568)		(24,480)
优先股回购和报废的收益	—		2,454		644		2,454
归属于普通股股东的净收益（亏损）	$	44,552	$	187,784	$	237,000	$	(1,389)
每股加权平均普通股的基本收益（亏损）	$	0.43	$	1.94	$	2.27	$	(0.02)
普通股每股加权平均摊薄收益（亏损）	$	0.43	$	1.80	$	2.16	$	(0.02)
每股普通股申报的股息	$	0.45	$	0.45	$	0.90	$	1.05
普通股的加权平均数：
基本	103,555,755		96,387,877		103,478,847		94,492,389
稀释	103,910,812		106,062,378		113,136,629		94,492,389
综合收益（亏损）：
净收入	$	56,336	$	197,445	$	259,924	$	20,637
其他综合损失：
可供出售证券的未实现亏损	(44,073)		(156,306)		(147,151)		(30,375)
其他综合损失	(44,073)		(156,306)		(147,151)		(30,375)
综合收益（亏损）	12,263		41,139		112,773		(9,738)


优先股股息	(11,784)		(12,115)		(23,568)		(24,480)
优先股回购和报废的收益	—		2,454		644		2,454
归属于普通股股东的综合收益（亏损）	$	479	$	31,478	$	89,849	$	(31,764)

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双港投资公司
利息收入和利息支出
（千美元，股票数据除外）

	三个月已结束				六个月已结束
	6月30日				6月30日
	2024		2023		2024		2023
	（未经审计）				（未经审计）
利息收入：
可供出售证券	$	99,211	$	104,195	$	199,816	$	201,233



其他	16,742		13,567		33,920		33,122
利息收入总额	115,953		117,762		233,736		234,355
利息支出：
回购协议	113,714		116,946		232,430		221,301

循环信贷额度	29,906		29,684		60,153		55,340
应付定期票据	6,008		8,239		12,426		15,882
可转换优先票据	4,579		4,692		9,198		9,528

利息支出总额	154,207		159,561		314,207		302,051
净利息支出	$	(38,254)	$	(41,799)	$	(80,471)	$	(67,696)

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双港投资公司
公认会计准则与非公认会计准则财务信息的对账
（千美元，股票数据除外）
某些前期金额已重新分类，以符合本期列报方式

	三个月已结束
	6月30日 2024		三月三十一日 2024
	（未经审计）		（未经审计）
综合收益与可供分配的收益的对账：
归属于普通股股东的综合收益	$	479	$	89,370

对归属于普通股股东的其他综合亏损的调整：
可供出售证券的未实现亏损	44,073		103,078
归属于普通股股东的净收益	$	44,552	$	192,448

为排除报告的已实现和未实现（收益）损失而进行的调整：
证券已实现亏损	22,149		10,915
证券未实现亏损（收益）	117		(20)
信贷损失准备金	171		80
抵押贷款还本付息权的已实现和未实现亏损（收益）	22,857		(11,012)
利率互换和掉期终止或到期时的已实现收益	(2,388)		(13,890)
利率互换和掉期的未实现收益	(4,609)		(70,325)
其他衍生工具的已实现和未实现亏损（收益）	852		(47,489)
优先股回购和报废的收益	—		(644)
其他已实现和未实现（收益）损失	(226)		3
其他调整：
MSR 摊销 (1)	(89,058)		(78,704)
待定美元总收入（亏损）(2)	4,019		(1,905)
美国国债期货收入 (3)	7,211		7,694
服务储备金的变化	(739)		215
非现金股权薪酬支出	1,643		6,083
某些运营费用 (4)	(624)		1,198

非EAD的所得税净准备金	11,589		10,078
可供分配给普通股股东的收益 (5)	$	17,516	$	4,725

基本普通股加权平均值	103,555,755		103,401,940
每股加权平均基本普通股可供分配给普通股股东的收益	$	0.17	$	0.05

_____________

(1) MSR摊销是指MSR公允价值变动中主要归因于投资组合预期现金流（径流）实现的部分，由于公司决定按公允价值核算MSR，该部分被视为非公认会计准则衡量标准。

（2）待定美元滚动收入在经济上等同于使用短期回购协议为机构RMBS进行控股和融资。

(3) 美国国债期货收入在经济上等同于使用短期回购协议持有和融资最便宜的相关美国国债或债券。

(4) 某些运营费用主要包括与公司正在进行的与PRCm Advisers LLC的诉讼有关的费用。它还包括与公司收购RoundPoint Mortgage Servicing LLC相关的某些交易费用。

(5) EAD是一项非公认会计准则指标，我们将其定义为归属于普通股股东的综合收益，不包括总投资组合的已实现和未实现损益、优先股回购的损益、信贷损失准备金（逆转）、MSR的陈述和担保义务准备金、与限制性普通股相关的非现金补偿支出以及某些运营费用。顾名思义，EAD包括净利息收入、衍生品利息的应计和结算、TBA的美元滚动收入、美国国债期货收入、服务收入（扣除MSR的估计摊销额和某些与现金相关的运营费用）。EAD提供补充信息，以帮助投资者分析公司的经营业绩，并有助于与行业同行进行比较。EAD是我们董事会为确定普通股申报的股息金额而考虑的几项措施之一，不应将其视为我们应纳税所得额的指标，也不应将其视为我们可能申报的股息金额的代表。

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