附件4.5

日期：2024年3月22日

CHELLINK INVESTMENT LIMITED

和

我赢控股有限公司

***********************************************

租赁协议

的

全部30^这是 干诺道73号德辅道中141号中国保险集团大厦楼层
香港中环及机利文街61-65号

***********************************************

曾、陈及黄
律师和公证人
香港

参考号：C/163818/24/C/asc.ten
标准/CLW/98年9月2日

173939392

本计划于2024年3月22日

业主之间 其姓名地址或注册办事处和描述载于本协议附表一第一部分（以下称为“ 房东”，该术语应包括其继任者和转让人）的一方和租户的姓名地址或注册 办事处和描述载于本协议附表一第二部分（以下称为“租户”）的另一部分 特此由上述双方共同商定如下：-

第（一）节

场所和期限

房东应出租，租客应将本合同附表2中更详细描述和列出的所有房产(下称“该房产”)连同业主的所有固定附着物和装置一并出租，并与业主和所有其他享有相同权利的人共同使用，包括入口、楼梯、平台、上述处所所属建筑物(以下称为“该建筑物”)内的通道及洗手间，但如该等通道及洗手间对上述处所的适当使用及享用是必需的，且业主可不时限制该用途，则属例外。此外，该等通道及洗手间亦须连同上述升降机及自动扶梯的共同使用(如该等用途可供使用及操作)一并使用。按本条例附表1第III部所列的年期在建筑物内安装中央空调设备，以本条例附表1第IV部所述及列明的方式 支付租金及其他费用。

第(Ii)节 租金及其他收费

租户特此与业主达成如下协议：-

(1) 按上文规定的支付日期和方式，按时支付和解除上述租金(“租金”)、差饷和附表1第IV部分所述的所有其他费用(“服务费”)。

(2) 准时支付及清缴所有差饷(“差饷”)、税项、评估、维修、关税、收费、征收及 政府(定义见下文)或其他合法当局对上述物业或其拥有人或占用人(地租及物业税除外)现在或以后评估、征收或征收的任何开支。

(3) 按时支付及清缴上述物业的所有服务维修、电话、煤气、水电费用(包括但不限于安装于该物业内的空调风机盘管的费用，如有的话)，不论该物业所安装的独立收费表或向承租人呈交的账目所显示的费用(包括押金)。本合同包含的任何内容均不得以暗示或推断的方式授予承租人安装上述公用设施的独立电表的权利 ，除非业主已事先书面批准，且安装计划应已由业主或其管理代理人、建筑物经理、相关公用事业公司和法定或公共或主管当局以书面形式批准。

第(Iii)节

承租人的 其他义务

租户在此进一步与房东达成如下协议：-

(1)在违反政府、公用事业公司、法定或公共或主管当局的所有条例、法规、附例、命令、规则和要求、公契、公契(如有的话)和管理协议中有关上述处所的使用和占用，以及在上述处所进行和进行承租人的业务或任何其他 行为、契据的情况下， 服从并遵守业主，并向业主作出全面赔偿。承租人或承租人的任何持牌人(定义见下文)在其内或其上作出、准许、容忍或遗漏的事项或事情，并立即以书面通知业主，通知业主从政府或任何公用事业公司或任何法定、公共或主管当局接获有关或有关上述处所或向其提供的任何服务的任何通知。

(2)(A) 在本协议期限内，由承租人承担费用，将上述房屋保持在良好、清洁和可出租的状态，并进行维修，使业主满意(正常撕裂和磨损除外)。

(B)保持上述场所的所有内部(包括但不限于(地板和室内抹灰或其他饰面或墙壁、地板和天花板上的油漆)和业主的家具固定装置和装置，以及其中的所有附加设施(包括但不限于门框、空调、风机盘管、空压机、窗框、通风器、门、窗、消防设备和器具、电气安装和布线、防盗警报系统、卫生系统设备和总开关盒)保持完好。清洁和可租赁的维修和状况，并妥善保存和油漆，使业主满意，因此保持 由租户承担费用，并在本协议条款在类似条件下到期或更早确定时交付给业主。

(C) (I)按照本协议有效期内不时有效的政府、公用事业公司和主管当局的条例和其他命令、规则和法规来装修上述房屋，并根据不时有效的该等条例、命令、规则和法规对其进行维护、补充、修改或更改。承租人在进行本合同项下的工程时，应仅使用业主书面批准(不得无理拒绝批准)的承包商(S)。

(Ii) 按照业主及其管理代理人和建筑物管理人发出的指示和条件，以及租户所希望或政府要求的工程的图纸、布图详情及图则、设计及规格(连同“装修图”)(包括但不限于电线图及安装、空调及机械通风图)，为上述处所进行装修。公用事业公司或任何公共、法定或主管当局应首先向房东提交并经房东书面批准，以便在本协议期限内保持其完好、清洁和可租赁的状态，并进行令房东满意的维修。业主有权接受或拒绝其认为合适的全部或部分装修计划。业主还有权更改或指定装修工程使用的饰面和材料的选择，承租人在进行此类工程时应遵守和遵守并确保其被许可人 遵守本协议的要求和规定，以及业主及其授权代表、承包商和管理代理人以及建筑物经理不时发出的指示和指示。为使建筑物的建筑服务得到有效的协调和控制，业主有权要求租户在上述场所内或为该场所的建筑服务进行的所有改动和增加只能由业主的承包商进行，费用由承租人承担。就本条款而言，在业主酌情认为适当或必要的范围内，根据不时进行的更改和增加，“建筑服务”一词是指与上述房屋有关的所有机械和电气工程及安排(包括但不限于电力空调、管道和消防装置)。在任何工程开始前，承租人应向业主提供以下资料和物品：

(D) 应要求向业主支付业主因审议和批准装修图则及其所有修改和修订而产生的所有费用，并负责获得与拟议的装修隔断、改建、增加安装和装修工程有关的所有必要许可 许可证和批准。 业主根据或依据或与本协议有关的任何批准或指示，不应解除租户遵守和遵守公契的责任，公契(如有)及管理协议。承租人应提交所需的所有申请和装修计划，并应遵守政府、公用事业公司和对上述工程拥有管辖权的公共或法定或主管部门的所有条例、规则和规章及附例。没有必要的许可、许可证和批准，承租人不得 开始任何此类装修、隔断、改建、增加安装和装修工程。承租人应对前述违约的后果负全部责任(包括但不限于为遵守政府或主管当局的任何公共或法定要求所需的拆迁、增建和改建的费用)，并应 就承租人违反本条款而引起的所有损失、索赔、费用、诉讼和诉讼向房东进行赔偿，并使房东得到全额赔偿。

(E) 业主或业主代理人可能已代表承租人向政府或公用事业公司或公共、法定或主管当局提交隔断和装修建议书，但如未能遵守本条款的规定，应自付费用，承租人应独自承担政府、公用事业公司或法定或主管当局要求承租人提出的任何拒绝或任何修改的后果，以及因该等拒绝或修改而造成的任何延误或损失。为保证租户及其持牌人在进行本合同项下的任何租客工程时，适当遵守和遵守业主及其管理代理人和建筑物经理不时制定的规则和规定，租户应在开始该等工程前向业主、其管理代理人和建筑物经理(视属何情况而定)交一笔由业主或其管理代理人及建筑物经理(视属何情况而定)所规定数额的装修按金。装修保证金须于上述处所按照批准的图则进行装修后退还租户，但须扣除因业主、其管理代理人及建筑物经理(视属何情况而定)对该建筑物或其任何部分造成的损害或损失，以及因租客违反本条款而对任何人造成的损害或损失或伤害。

(3)在业主提出要求时，立即向业主支付和补偿更换和修理上述房屋内和/或周围所有破碎和损坏的窗框和玻璃板的费用，无论其是否因租户或其持牌人的疏忽或由于租户无法控制的情况(包括但不限于台风和暴雨)而损坏或损坏。

(4)应要求立即向业主支付和补偿根据本协议完成的维修和更换工程的费用(包括但不限于空调风机盘管和空调系统或装置的所有其他部件损坏或损坏)，无论其是否由于疏忽或非承租人或其被许可人所能控制的情况所致， 并修复对上述场所或建筑物的任何部分(S)造成的所有损坏和缺陷。

(5) 维修或更换位于上述场所内的任何电气、机械气体或管道配件安装布线和仪表 如果变得危险、不安全或危险，或者业主、政府、任何公用事业公司、法定、公共或主管当局要求，立即修理或更换位于上述场所内的任何电气、机械、气体或管道装置布线和仪表 ，并且在维修或更换时，承租人只能使用业主或政府、任何公用事业公司、法定或 公共或主管当局书面指定的承包商。应要求，承租人应允许业主代理人和/或承包商在上述场所内的任何时间测试承租人的电气、机械、燃气或管道配件、安装设备、接线和仪表。承租人应赔偿房东和所有人，并使他们免受因上述房屋内的电气、机械、气体或管道配件的任何故障或年久失修而导致或可归因于的任何费用、索赔、损失、损害、伤害 诉讼或诉讼 安装的布线装置或仪表。

(6)保持厕所、卫生管道和供水设备(包括但不限于排水水龙头、洗脸盆和水槽)位于上述场所内(或其他地方，如果租户或其持牌人专用)，保持良好、清洁和可出租的维修和状况，使业主满意，并符合政府和公共事业公司以及有关法定或公共或主管当局的条例和命令、法规和附例。如果发生任何损坏，承租人应根据上述条款中的维修契约，立即修复损坏的房屋，并将上述房屋(或其他地方，如果仅由承租人或其许可证持有人使用)内的厕所、卫生间、水管和供水设备恢复到适当的状态和条件。

(7)应要求立即向业主支付并偿还业主因租户或其持牌人的疏忽或不当使用而堵塞或堵塞的任何下水道、管道、卫生设备或水管或供水设备的清洁、清理、修理或更换所产生的全部费用。

(8) 对于任何人对上述房屋或建筑物的任何部分或其相邻或邻近的房屋造成的损失和损害，或因直接或间接造成的任何伤害， 任何人提出的任何诉讼、诉讼、索赔或要求，承担全部责任并全额赔偿业主。由于承租人或其被许可人的失职或失职或疏忽而导致上述房屋缺乏维修或保养，或 火灾或烟雾扩散，或水溢出或渗漏，或任何物质或任何东西从上述房屋逃逸 ，并对此进行补偿，如果房东要求，为任何财产损失或损坏或任何人身伤害或任何经济损失，或火灾、水、天然气、配件、库存、设备或任何风险或责任由房东根据本协议与信誉良好的保险公司按房东不时批准的条款和价值予以免责或排除，并应在其上批注以表明房东是上述房产的所有者，并且 应包含一项条款，大意是在未经房东事先书面同意的情况下，不得取消、修改或限制由此承保的保险以及由此产生的条款和条件。承租人特此承诺，应房东的要求，向业主出示保单、最后一次支付保费的收据以及保险公司出具的证明，证明保单在各方面均有效且有效，但前提是，如果承租人在任何时间未能在房东可接受的合理时间内完成保单或保单的全部生效，或导致保单或保单无效或可撤销，房东可以采取一切适当或必要的措施来实施和维持足够的保险，房东为此目的花费的任何款项均可按要求向租户追回，不得扣除。

(9) 采取一切预防措施，保护上述场所的内部免受暴雨或台风等的破坏。

(10)根据本协议，经业主事先书面批准，并经业主、业主建筑师和总承包商检查后， 对上述房屋进行承租人的任何工程。

(11)除非业主或业主授权代表以书面形式签署，否则业主的批准无效。

(12) 允许业主及其承包商和业主授权的所有人员在所有合理的 次并在事先通知的情况下，进入并检查上述房屋的维修状况、缺陷和损坏情况，清点其中的配件和固定装置，并进行本协议规定的任何工程、维修或保养，但在发生紧急情况时，业主、其佣人或工人或承包商或代理人或建筑物的经理可无需通知并在必要时强行进入上述房屋。

(13)在收到业主或其授权代表或代理人或建筑物或政府或任何公用事业公司或公共事业公司或公共、法定或主管当局的经理发出的任何通知，说明需要进行的任何工程或维修，以及完成这些工程或维修的时间，以及根据本协议承租人的责任时，立即：如租户未能在任何方面遵守该通知，则业主(但不损害其在此或法律上的任何其他权利)、其代理人、佣工、承建商和工人以及建筑物经理可进入上述处所并进行该通知所指的所有或任何工程，而这样做的费用及由此产生的所有开支可作为拖欠租金予以追讨，并由租客应要求立即支付给业主 。

(14) 在承租人意识到上述房屋可能造成或遭受的任何损坏，以及下水道、水管、燃气管道、电线或公用设施、配件、固定装置安装或其他服务或设施中的任何事故或缺陷时，应立即通知业主。对于任何第三方对房东提出的任何索赔或诉讼，以及房东因租户违反本规定而直接或间接遭受的任何损失，本公司将向房东进行赔偿。

(15) 在紧接本协议期限届满前三个日历月内的任何合理时间，允许业主 和/或其地产代理和/或雇员和/或潜在租户和/或买家进入、查看和视察上述物业，并且 业主有权在上述三个日历月期间展示(不间断地)在上述 物业内外展示业主认为合适的通知，说明该物业将出租或出售，并附带或不附带空置物业，以及 业主希望获得的与此相关的其他信息。

(16)遵守和遵守业主及其管理代理人根据本合同第(9)节不时采用的规定。

(17)对租户的所有持牌人的作为、疏忽、疏忽和过失或违规行为承担全部责任，就好像它们是租户本人的作为、疏忽、不作为和过失一样，并就所有费用、索赔要求和诉讼向业主全额赔偿 诉讼费用、与此相关的费用或对任何人的责任。就本协议而言，承租人的任何行为疏忽、疏忽、疏忽或违反应视为承租人的作为疏忽、疏忽或违反。

(18)根据《消防条例》及政府、主管当局、业主或其管理代理人及大厦管理人制定的所有命令、指示、守则及规例的规定，在上述楼宇内的地点保持电池供电的紧急照明及出口标志运作。

(19)自费在上述场所内提供接地，以满足政府、主管当局、业主或其管理代理人以及建筑物管理人的要求。

(20)允许管道、导管、电缆、电线和公用设施线路在上述场所内架设和通过，以便为建筑物内的其他场所和区域提供服务。为此，业主及其代理人、工人和承包商以及建筑物的经理有权进入上述场所进行检查。

(21)为保安目的，准许业主的佣工或保安人员在任何合理时间进入上述处所，并自费将上述处所连接至任何公用警报或保安系统，并在业主要求时，将其连接至业主提供及操作的建筑物保安系统。

(22)遵守政府及所有法定或公共或主管当局就任何额外的消防服务及消防系统及器材所订的命令、守则及规定，而业主提供的消防系统及器材除外，不论是因租客的业务或其他原因而引起的，而由此产生的费用应由租客自行承担。

(23) 在本协议期满或更早确定时，以令业主满意的良好、清洁和可出租的 修缮和状况悄悄交出上述房屋及其所有业主的固定附着物、配件和增建物(包括但不限于空调管道，如有)，且只要 承租人在取得业主书面同意的情况下，对上述物业进行任何改动或增建或安装任何结构或非结构的固定装置或装置，房东可自行决定要求承租人拆除和/或拆除该等改装的固定装置或装置或其任何部分(S)或部分(S) ，并以适当和工匠的方式修复和修缮因此而对该房屋和房东的固定装置和装置造成的任何损坏，并由承租人负责拆除所有门上的所有字母和字符，费用由租户承担。在本协议期限届满或更早的时候将上述房屋的墙壁和窗户交还给房东，并将通往该房屋所有部分的所有钥匙交给房东。

(24) 自费安装通向上述房屋的电话服务的空管道。该房屋的电话服务只能由业主事先书面批准的公用事业公司安装，承租人应自行安排在该房屋内安装电话，并在所有管道中留有拉线。在上述房屋外安装所有电话线必须按照房东的书面指示进行，租户应立即向房东支付安装通向该房屋的任何电话插座或管道所发生的费用。

(25) 除非业主事先书面批准，否则应始终关闭上述房屋的所有门窗，并允许业主及其雇员、管理代理和承包商以及大楼经理在本协议的 期限内不时进入上述房屋，以便关闭任何门窗。

(26)允许业主及其代理人、承包商、工人和佣人代表承租人并为承租人的利益进行房东决定的承租人的任何工作。此类工程应包括业主认为有必要在紧急情况下进行的工程、承租人的过失造成的工程、与建筑物的结构部件和一般公用系统有关的工程，以及在施工期间竖立临时安全路障围板和临时标志(如有必要)的工程。 因此而产生的所有费用应由承租人根据要求立即支付给业主，并可作为拖欠的租金收回。

(27)在本协议有效期内，准许业主及其代理人、工人、佣工、承建商及大厦经理在任何合理时间(紧急情况除外)进入及进入上述处所，并进行任何更新、清洁、更改或修葺上述处所或任何毗邻或邻近处所或建筑物的工程。

(28) 自费将垃圾和垃圾从上述场所移至房东不时指定的地点，并只使用房东指定的垃圾容器。房东提供垃圾收集服务的，应由房客自行使用，由此产生的一切损失由房客独自承担，房客应按照房东的指示，按时向房东支付并报销该等费用。

(29)只能在业主为此目的而不时指定的时间，通过业主不时指定的入口及送货升降机(如有)装卸货物、设备及器具。

(30)应要求立即向业主支付和补偿因租户或其持牌人或通过租户或在租户下提出索赔的任何其他人对建筑物公共区域的任何部分造成的损坏的费用。

(31) 应要求立即向业主支付在大楼的指导牌上粘贴、维修或更换租户姓名的费用 。

(32)如在建筑物附近进行或授权进行任何挖掘或其他建筑工程或翻新工程或维修工程，则承租人应在业主事先通知下，准许业主及其雇员、承建商、工人、管理代理人及大厦经理进入上述处所进行其认为必需的工程及维修工程，以保护建筑物外墙免受人身伤害或财产损坏，并对建筑物进行保养，而无须向业主提出任何损失或损害或赔偿 。

(33)将建筑物经理或任何影响或相当可能影响送达租客的处所的法定或公共 或主管当局发出的任何通知、命令、指示或其他事情的副本交予业主。

(34)在租户开始营业前，申请并取得政府或任何法定或公共或主管当局所需的一切必要的批准、许可证和许可证， 在租户开始营业之前，申请并取得与租户使用和占用上述房产以及在上述房产内经营租户的业务相关的所有必要的许可和许可证，并在本协议有效期内保持这些许可证和许可证的全部效力，并就房东作为上述房产的所有者可能招致的任何索赔、损失、损害、费用、要求和责任向房东进行全额赔偿。 由于未能获得和保持必要的批准，许可证和执照。

(35) 即使法律或衡平法有任何相反的规定，在本协议期满或更早确定时，将上述房产的空置占有权移交给业主。

(36)此外，在不损害业主在本合同项下的权利的情况下，允许房东且房客特此授权房东切断该房产的电力和空调冷冻水的供应，并以房东认为合适的方式处置该房产内或该房产内的所有物品，包括商品、设备、家具、动产和固定装置，与此相关的任何费用应由房客支付，并可作为债务向其追讨。房东不以任何方式对租户或租户的许可证持有人因公用事业中断和物品处置而对财产或任何人造成的任何损失或损坏或伤害或事故负责。

(37)向业主或其管理代理人或建筑物管理人(视属何情况而定)立即按需支付及偿还业主或其管理代理人或建筑物管理人在建筑物正常营业时间以外的空调费用，费用应由业主或其管理代理人或建筑物管理人根据提供费用而不时厘定。

(38) 遵守政府及所有法定或公共或主管当局当时有效的任何条例、命令、规则及规例及命令，以及所有未来的成文法则或修订(如该等成文法则或修订适用于上述处所)，并对租户及其持牌人违反任何条例、命令及规则及规例的后果负责及负责。

第(IV)节

房东的义务

房东特此与租客约定如下：-

(1) 允许租户(在本协议有效期内按本协议规定的日期和方式支付租金、差饷和服务费，并遵守和履行本协议所载的协议、契诺、规定和条件)在不受房东或任何合法代表房东提出索赔的人 中断的情况下，安静地管有和享用上述房产。

(2)就上述物业缴交地租及物业税。

(3)在租期开始之日或之前，以“原样”条件将上述房屋交予承租人。

第(V)节

限制 和禁止

承租人特此与房东协议如下：-

(1)(A)未经业主事先书面同意，不得安装或允许或容受安装任何设备、仪器或机械或物品，使地板的任何部分的重量超过其设计的重量，或需要任何额外的主电线，或消耗不是通过租户的单独电表计量的电力。

(B)房东 有权规定保险箱和其他重型设备或物品的最大重量和允许放置的位置，并要求这些设备或物品以房东认为必要的尺寸和材料支撑，以分配重量。

(2)未经业主事先书面同意，不得 在上述处所或建筑物或其任何部分内外竖立、安装、移走或更改任何固定附着物、装置、隔断或构筑物或其他竖设或安装，亦不得在上述处所或业主的固定附着物及装置或任何电线及装置或任何管道、排水渠或污水渠内进行任何结构性或非结构性更改或增加，或准许或容受他人对该处所或业主的固定附着物及装置或任何电线及装置或任何喉管、排水渠或污水渠进行任何结构或非结构性的改动或增加。

(3)未经业主事先书面同意，不得 切割、损毁、伤害、钻入、标记、污损或允许或容受切割、致残、 伤、钻入、标记或污损任何门、窗、墙、横梁、空调管道(如有)、结构构件或上述房屋的任何织物或其内包括的任何电气机械气体管道或卫生设备或装置。

(4)未经业主事先书面同意，不得更改上述房屋入口处大门上现有的锁、螺栓和配件，也不得在其上安装任何额外的锁、螺栓或配件。

(5)不得在上述处所之内或之上，或在公用通道、升降机、自动扶梯、大堂洗手间或建筑物的屋顶，作出或准许或容受他人作出任何可能或会对业主或其雇员、持牌人、代理人或承建商造成滋扰或烦扰的作为或事情，或对建筑物内或任何毗邻或邻近建筑物内其他处所的租客或占用人造成损害或伤害。

(6)不得在任何时间在上述处所内制作或作出或准许或容受他人作出任何作为或事情、或任何音乐或噪音(包括但不限于电视、无线电或任何其他服务的广播所发出的声音，或任何能够产生或复制接收或记录音乐或声音的设备、器材或乐器所发出的声音)，以致业主认为(该意见为最终定论)构成构成滋扰或骚扰或烦扰，或提出合理投诉的理由，建筑物内任何其他处所的占用人或使用或探访该处所的人。

(7)未经业主事先书面同意，不得 张贴、陈列、展示或粉刷或进行任何更改或增加 ，或允许或容受他人在上述处所以外或任何公用区域(包括但不限于建筑物的楼梯、升降机、自动扶梯、大堂、平台或走廊)张贴、展示或展示或绘画任何招牌、装饰旗帜、标志、装饰、广告或其他装置，不论是否在业主指定的地点或之前以业主书面批准的形式照明。

(8)除承租人的业务外，不得使用或准许或容受他人将上述处所或其任何部分用作任何用途，而该等业务的性质列于本条例附表1第V部，而未经业主事先书面同意，承租人无权更改其在上述处所进行的业务的性质。

(9)不得将上述场所或其任何部分用于任何非法、不道德或不正当目的，或允许或容受他人将其用于任何非法或不道德或不正当的目的。

(10)在《业主与租客(综合)条例》或当其时生效的类似法例所指的范围内， 不得在上述处所或其任何部分之内或之上使用、准许或容受他人将其用作住宿地方或住宅处所，亦不得允许任何 人在该处所过夜。

(11)不得在上述处所内或之上使用或准许或容受他人在该处所内或之上用作制造货品及商品、或用作车间或储存与承租人在该处经营的业务有关而合理需要的货品及商品(存货除外)。

(12)不得在上述处所或其任何部分内存放或储存、准许或容受他人存放或储存任何非法药物、盗版物品或商品、枪械、弹药、火药、硝石、煤油或其他爆炸品、易燃、危险或危险物质，或《危险药物条例》或《危险品条例》所禁止的货品或物品或其他物质或货品。

(13)不得在大厦任何入口、楼梯、通道、自动扶梯、升降机、大堂或其他共用部分造成任何箱子、商品、货品、动产、垃圾、包装 或其他物件或物品或任何种类或性质的障碍物， 不得妨碍或妨碍或容许或容受阻碍，亦不得将货品或商品或垃圾或任何其他物件或物件或任何其他物件或物件放置在楼宇任何非承租人独占的地方，亦不得将其暴露或准许放置。除房东在本合同项下享有的任何其他权利和补救措施外，房东及其佣人、工人、承包商和管理代理人可在不事先通知租客的情况下清除任何该等障碍物，并按房东不时认为合适的方式处置，而不会为此招致任何责任，租客应应要求立即向房东支付并偿还因此而产生的所有费用和开支。

(14)不得在建筑物的任何入口、楼梯、平台、通道、大堂、变压器室、配电室或其他公用部分内或之上敷设、安装、固定或附连任何电线、电缆或其他物品或物件。

(15)不得在上述处所或建筑物的任何部分内烹调或烹调或准许或容受他人烹调或烹调任何食物[(除 在上述处所内通过服务电梯或准备或食用食物外，准备和食用供承租人的雇员或客人食用的轻餐或茶点 除外，但不得在上述处所的任何零售区域内或在顾客和/或公众看到的范围内食用该等轻餐或茶点。除非使用经批准的微波炉，否则不得烹调或重新加热热的食物。承租人应确保所有湿垃圾和垃圾将通过与建筑物管理部门指定的容器一起和在建筑物管理部门指定的容器中进行安排来处理)]或致使或允许任何令人反感或不寻常的气味 产生、渗入或散发出上述处所。

(16)不得在上述处所内饲养或准许或容受他人饲养任何动物或宠物，并采取一切令业主满意的步骤及预防措施，以防止上述处所或其任何部分受到白蚁、老鼠、老鼠、蟑螂或任何其他害虫或害虫的滋生，而为更好地遵守本条例，业主可要求租客雇用业主不时以书面指定或批准的灭虫承包商，费用由业主以书面指示。如果上述房屋被侵扰，承租人应立即向房东支付并偿还房东安排或批准的灭绝费用，选定的灭绝承包商应被允许为该目的而完全进入该房屋。

(17)(I) 除第(Ii)条另有规定外，未经业主事先书面同意，不得转让、转让、转租或以其他方式放弃对上述处所或其任何部分的占有，无论是以转租、借贷、分享或其他方式， 任何组织、公司或个人不得以任何方式转让、转让、转租或以其他方式放弃对上述处所或其任何部分或其中的权益的占有。本协议一方获得对上述房产或其任何部分的使用或占有 或其中的权益，无论是否就该等使用或占有支付任何租金或其他代价，如果 任何此类转让、分租、分租、转让或放弃对上述房产的占有(无论是否为金钱代价 )，本协议应由房东自行决定，租户应在接到房东的通知后立即迁出上述房产。本协议应是承租人的个人行为，在不以任何方式限制前述一般性的情况下，除非房东事先书面批准，否则下列任何行为和事件的发生应被视为违反本条款：

(A)如承租人为合伙企业，则在现有合伙人去世或清盘或退休或其他情况下接纳一名或多名新合伙人。

(B)如租客是个人(包括合伙租客的唯一尚存合伙人)，则该个人的死亡、精神错乱或伤残，意图是不会将使用、占用或享用上述处所或其任何部分的权利转归遗嘱执行人、遗产管理人、遗产代理人、近亲受托人或委员会。

(C)在承租人为法团的情况下，任何接管、重组、合并、自愿清盘或提出将法团清盘或在法团与其债权人之间订立任何债务重整安排或安排的请愿书 ，或变更拥有多数投票权或以其他方式拥有或实际控制该法团的人。

(D)承租人发出授权书或类似的授权书，借此授权书或类似授权书的受赠人取得使用、管有、占用或享用上述处所或其任何部分或其中权益的权利，或事实上使用、管有、占用或享用该处所。

(E)未经业主事先书面同意而更改附表1第V部所述租客的业务名称。

(17) (Ii)经业主事先同意，租客可与其关联公司共享上述房产的使用。

(18)不得 作出或不作出、准许或导致或容受作出任何行为、契据、事宜或事情，而该等作为、契据、事宜或事情构成违反或违反政府及公契、管理协议及公契(如有)的任何条款及条件，并就任何该等违反或错失向业主作出十足赔偿。

(19)不得 作出或不作出或允许或导致或容受作出任何作为、事迹、事项或事情，以致建筑物或上述处所因火灾或其他可保危险或第三方的索赔而蒙受损失或损害的保险单或保单，或因此而免除或免除业主当时有效的法律责任的任何作为、行为、事项或事情，可被视为无效或被宣布无效或可撤销 ，或其保险费率可予提高，而在发生上述情况时，承租人应全数赔偿房东和所有第三方的损失和损害(不损害房东享有的任何其他权利或补救措施)，包括但不限于房东续签一份或多份保单和增加保险费的费用。

(20)未经业主事先书面同意， 不得在该建筑物的屋顶或墙壁或在该建筑物的天花板或墙壁上架设任何天线。

(21)未经业主书面同意，不得 安装空调和/或供暖设施。

(22)不得暂停、准许或容受暂停上述处所的主要构筑物的任何超重。

(23)不得 允许或容忍在上述场所进行任何拍卖、火灾、破产、关闭或类似性质的销售，或任何折扣型零售业务或任何形式的不道德商业经营，但本条款不排除真正的 促销、清仓或季度或半年度或年度季节性销售。

(24)不得 将任何衣物、衣物或其他物品或物件悬挂在上述处所或建筑物外。

(25)未经业主事先书面同意，不得更改或以任何方式更改业主提供的进出上述场所的标准大门。

(26) 不得作出或准许作出任何相当可能在上述处所或建筑物内引致任何火警危险或其他危险的作为或事情。

(27)不得将家具、设备、配件或大件物品运进或运出大厦，除非在附表3所列的正常营业时间内，且只可在业主或其管理代理人或大厦经理指定的升降机内进行。

(28)不得允许或允许任何食品或食品容器被带进或移出上述场所。

(29) 不得允许在上述场所进行任何形式的赌博。

(30)在本协议有效期内，不得为任何目的或目的而与大楼的任何租户联合组成或组织任何租户协会或工会，或尝试或作出任何努力来组成或组织任何租户协会或工会。

(31)不得在上述场所(供私人饮用的少量除外)或建筑物的任何部分 出售或供应任何啤酒、葡萄酒、烈酒、烈酒或酒精。

(32)不得 允许承租人或其持牌人在上述场所外或大楼内任何地方招揽或招揽业务，或分发任何小册子、通知或广告。

(33) 除非按照业主或其管理代理人和大楼经理不时制定的规定，否则不得在障碍物中停车或以其他方式使用或允许在建筑物内分配用于停放车辆移动或通道或指定为上/卸货区的区域(如有)停放车辆。

(34) 不得以附表1第V部指明的名称以外的名称经营业务。如果承租人希望更改企业名称，则必须首先寻求拟议新名称的房东的书面批准。房东可自行决定批准或不批准。在不影响前述规定的情况下，房东可在根据本条款提出的任何审批申请中，要求承租人出示其认为合适的证据，以证明本条款第17款中禁止转让、转租、放弃占有或转让上述房产或其任何部分或其中的任何权益的行为没有违反 协议和规定。

第(Vi)节

排除事项

房东在任何情况下均不对租客或其他任何人负责：

(1)对于承租人或任何上述其他人因建筑物的升降机或自动扶梯或空调系统(如有)的任何缺陷或故障，或因建筑物的任何装置或器具的必要维修或保养，或因建筑物的任何装置或器具的必要维修或保养，或建筑物内的任何设施或服务的必要维修或保养，或因建筑物的任何装置或器具被火毁而造成的任何损失或损害，或因建筑物的升降机或自动梯或空调系统(如有的话)的任何缺陷或故障，或因建筑物内的任何设施或服务中断而造成的任何损失或损害，或因此而对人或财产造成的任何损失或损害或其他责任(不论是直接或后果性的)， 烟水行为或业主无法控制的其他原因，或由于机械、电气或其他缺陷或其他恶劣条件，或任何不可避免的燃料材料、水或劳动力短缺，或业主无法控制的任何原因，或建筑物任何其他部分的租户或占用人或其任何雇员、工人、客户的任何作为、疏忽或违约 代理商、许可人、承包商或受邀者，或电力供应中的任何缺陷或任何波动、中断或终止 电力供应或任何台风山体滑坡位于建筑物或其任何部分或以任何方式与建筑物或其任何部分相连的电线电缆或管道起火或冒烟或漏水或电流，或任何物品、物体或材料(包括但不限于烟头)的掉落或掉落。玻璃或瓷砖)或来自构成建筑物一部分的任何楼层、办公室或处所或邻近区域的任何振动，或上述处所或其中或其任何部分的业主固定装置的任何损坏或损坏状况；或

(2)因任何故障、故障、爆炸或停电、停水、停气或停电、停电、停水、停气、停电、停电、停水、停气、停电、停水、停气、停电、停电、停水、停气、停电、

(3)为安全保管上述处所或其内的任何物品，尤其是在不损害前述规定的一般性的原则下，业主提供(如有的话)看守员及管理员或任何机械或电力保安系统或警报系统或设备，并不构成业主对上述处所或其内任何物品的保安责任，而该责任始终由租客承担，租客亦不应承担。除根据第(Vii)节的规定外，差饷及其他服务费或其任何部分可扣减或停止支付。

(4)本协议和承租人在本协议项下支付租金和其他到期款项以及履行和遵守本协议项下其他义务的义务，不得因房东因任何情况不能履行本协议项下的任何义务、不能提供或延迟提供本协议项下明示或默示提供的任何服务、不能或延迟进行任何维修、改动或装修，或因罢工而不能供应或延迟供应任何设备或固定装置而受到影响或减损或免除。劳工问题、材料短缺或超出其控制范围的任何其他原因，或由于政府或任何公用事业公司、任何法定或公共机构或主管当局的任何条例或任何命令、规则或规定造成的。

(5)业主并不表示或保证上述处所适合作附表1第V部所指明的用途或用途，或作任何用途，而业主特此声明租客(A)业主或代表业主发出的任何批准、指示或指示，不得在任何方面与公契或管理协议或(如有)附属契据的条款及条件一致或得到遵守；及(B)承租人须信纳 或被视为已信纳上述处所适合其将作的用途，以及 上述条款及条件及公契(如有)及管理协议已完全遵守及遵守上述处所及建筑物所受的所有规定及限制。

第(Vii)节

租金减免

(1)如上述处所或其任何部分被摧毁或损坏，或因火灾、台风、天灾或其他非业主所能控制的灾难而被毁坏或损坏，或变得无法进入或不适宜使用 ，则上述处所或建筑物应被谴责为危险构筑物，或拆除令或封闭令将对该处所或建筑物生效。

(2)并非以任何方式直接或间接归因于租户或其持牌人的任何作为或过失或疏忽或不作为；及

(3)业主所订立的保险单不得因租客或其持牌人的任何作为、过失、不作为或疏忽而全部或部分被拒绝缴交保险费，或被宣布无效或被拒绝缴交保费；

(4)则根据租客所受损害的性质及程度而按比例缴付的租金或其部分租金，须予以减收及停止支付，直至上述处所已修复或修复，或可供使用或适合使用或占用，或拆迁令或封闭令已撤销为止，但必须符合下列条件：

(A) 特此设立的任期届满日期不得推迟；和

(B)业主如认为修葺或修复上述处所并不合乎经济、不切实可行或不合理，则可(但没有义务)修葺或修复该处所；及

(C)如上述处所或建筑物的全部或基本上全部已被摧毁，或如变得不适宜使用和占用 而没有修葺和恢复原状，则在上述损坏或毁坏或拆卸或封闭令(视属何情况而定)发生后3个月内，上述处所或建筑物的拆卸令或封闭令仍须继续 而不解除；

本协议任何一方均有权以书面通知另一方终止本协议，自损坏或毁坏或拆除或关闭令发生之日起 终止并无效(但不损害本协议任何一方对另一方的权利和补救措施)，但对任何先前的索赔或违反本协议所含条款和条件的行为，或关于在停止支付租金生效前根据本协议应支付的租金、差饷和服务费的条款和条件的违反，则属例外。

第(Viii)条

默认设置

兹进一步明确同意并声明如下：

(1) 如果任何租金、差饷或服务费或其任何部分在应付后七(7)天仍未支付(无论是否合法或正式要求)，或承租人未能或疏于遵守或履行，或拖欠或遗漏履行任何协议， 本协议所载的规定或条件，如租客本身或如租客将破产或成为公司，则应进入清盘程序，或如提出将租客清盘的请愿书，或如租客因其他原因而资不抵债，或将或试图与债权人达成任何债务重整协议或 安排，或将遭受对所述房屋或以其他方式对租客的 货物执行任何司法执行，则在任何此类情况下，房东有权在此后的任何时间(A)确定本协议，并以全部名义重新进入上述房屋或其任何部分，但不损害房东就任何未决违反或不遵守或不履行 协议的任何未决违约或不遵守或不履行的任何诉讼权利或可获得的补救措施，承租人方面的规定和条件(包括但不限于房东有权向承租人追讨欠款和/或从承租人根据本合同第(X)节支付的押金中扣除由此产生的所有损失和损害，和/或完全没收所述押金)；及(B)就租金、差饷及拖欠服务费(视属何情况而定)按订明利率申索利息，由到期日起至付款日止，作为违约金而非违约金。“订明利率”指香港上海汇丰银行有限公司于租金、差饷及手续费(视属何情况而定)到期之日，就港元存款所报出的最优惠利率的3%。租户因拖欠租金、差饷及服务费(视属何情况而定)而须支付的利息，本身并不视为租金。

(2)租客现不可撤销地授权业主，如业主愿意，可在发生上述失责的情况下，打开上述处所的任何锁及门，以落实业主的重收权。房东以下文提及的方式向租客送达书面通知，表明房东据此行使本合同所载的重收权即为充分行使该权力，而无需房东亲自进入。

(3)房东接受租金并不视为房东放弃就租客违反、不遵守或不履行本协议、规定和条件而对租客提起诉讼的权利。除非房东明确放弃上述权利，否则在房东有权起诉租客之后的任何承诺，应被视为基于中东利润。

(4)对于 这些陈述的目的而言，承租人的任何作为、过失、疏忽或不作为应视为承租人的作为、过失、疏忽或不作为。

(5)就《业主与租客(综合)条例》(第7章)第III部所述的追讨租金的目的而言，以及该等馈赠中，如租金、差饷及应缴服务费如不按上文所规定的时间及方式预缴，即属并当作拖欠。

第(Ix)条

法规

无

第(X)节

存款

(1)租户应在本协议签署之日或之前向业主支付本协议附表1第VI部分所列的押金，以确保租户妥善遵守和履行本协议所载的协议、规定和条件(包括租金、差饷和服务费的适当支付)。如果租户违反或不遵守或不履行任何上述协议、规定或条件，这些协议、规定或条件是不可补救的，或者如果租户可以补救，但租户在房东向租户发出的书面通知中规定的期限届满前未能补救和纠正，则房东有权在不通知租户的情况下，随时行使其绝对酌情权，(I)没收上述押金(包括承租人根据本节第3条支付的任何额外押金(S)(“额外押金”))，作为违约金和违约金；和/或 (Ii)从上述押金中扣除并进一步缴存房东因上述违约、不遵守或不履行所造成的所有金钱损失和损害而欠交的债务和/或所有金钱损失和损害。在任何情况下，房东行使上述没收和扣除权，不影响房东要求超出上述押金或其他押金或房东所承受的进一步损害赔偿的权利，也不影响房东根据本协议或法律享有的所有其他权利和补救措施。房东没收上述押金及其他押金的权利或从上述押金及其他押金中扣除的权利一经行使，即为最终权利，并对租客具有最终约束力。如果房东在本协议有效期内根据本条款行使没收或扣除的权利，房东应应房东的要求立即向房东支付相当于被没收或扣除的金额(S)的一笔或多笔押金，如果房客没有这样做，房东有权重新进入上述房屋，并决定本协议，在这种情况下，房客根据本协议支付的所有押金和额外的押金可按上文规定没收给房东。为免生疑问，房东根据本条款可对上述押金及其他押金行使没收或扣除权的次数不受限制。

(2)在符合前述和前述规定的前提下，在不损害房东根据法律或根据本协议可获得的权利和补救措施的情况下，房东应在本协议期满或更早确定并将空置的房产交付给房东后一个月内，将相当于上述押金和其他押金的款项退还给租户，且不计息。或(不被解释为放弃业主在本协议项下的权利)在业主就任何违反、不遵守或不履行或违约本协议所载任何协议、规定或条件以及租户方面对租户提出的最后一项未决索赔达成和解后一个月内，以较后的 为准。

(3) 租户特此同意，如果根据本协议确定或规定的租金增加，或根据附表1第(Iv)部分增加服务费，则租户应向房东支付 作为额外押金(由房东根据与本节中相同的条款和条件持有)，金额相当于上文(1)所述押金与三个月租金(增加后)和/或(视情况而定)之间的差额BE) 三个月的服务费(增加的)支付给房东的这笔钱，以及在任何此类增加后的下一次增加的租金和服务费

(4) 如在订立租约期间的任何时间，业主须出售或以其他方式转让或转让上述房产，业主可随时将上述(1) 内的押金及(如有)额外押金(须受业主优先没收及扣除的权利规限)或其余额(如有)转让予其买家或承让人(“新业主”)，而业主有权行使上述扣除权。转让后，房东(在此情况下不包括其受让人)将被免除本协议项下的任何责任或义务，即向租户返还 相当于上述(1)中所述押金的金额，并(如果有)进一步押金或其任何余额。此后，承租人只有权向新业主要求退还相当于上述(1)项所述押金的款项，以及(如果有)其他押金或其余额。

章节(Xi)

解释 和其他

(1)业主对租金、差饷或服务费的宽恕、宽恕、忽视或接受，如有任何违约、违约、不遵守或不履行本协议所载任何租客义务的行为，均不构成或视为放弃业主在本协议下的权利，亦不得以任何方式丧失或影响业主在本协议下就任何持续或其后的违约而享有的权利和补救。除非另有书面同意并经房东签字，否则不得从房东的所作所为或允许或容忍房东所做的任何事情中推断或暗示房东违反或不遵守或不履行承租人的义务和本协议下的契诺以及房东的免责声明。除非另有明确规定，否则房东给予的任何同意应仅作为与其相关的特定事项的同意，不得被视为放弃或免除本协议条款的任何 ，也不得解释为免除了在未来获得房东的具体书面同意的必要性。

(2)根据本条例规定须送达的任何通知，如致予租客并以预付邮资邮递方式寄往或留在租客在香港的注册办事处或上述处所，即属足够送达；如须送达业主，则如致予业主并以挂号邮递方式寄往或留在其在香港的注册办事处或上述地址或业主不时以书面通知租客的任何其他地址，即属足够送达。以邮寄方式发出的通知，应视为在适当的邮寄时间将通知送到收件人的地址时已收到。

(3)承租人承认，承租人并无就本租约的授予向业主支付任何罚款、地价、关键款项或其他类似性质的对价。

(4)本协议载明双方已达成的全面协议，并未就业主或租客、建筑物或上述处所作出或给予任何其他陈述或保证，如已作出任何该等陈述或保证，不论是口头或书面的，则在此放弃该等陈述或保证，并完全由本协议取代。

(5) 各方应自行支付准备和完成本协议的法律费用及附带费用，但与此相关的印花税和注册费(如有)应由双方平分承担。就此事宜，曾先生、 陈先生及Wong律师仅代表业主行事，租客应自行征询独立法律意见以批准本协议及此租赁事宜。

(6)本协议双方进一步同意，他们应分别受附表3所列的特别条件(如有)的约束和享有该等特别条件的利益。

(7) 在本协议中：

(A)(除非上下文允许或要求)表示单数的词语应包括复数，反之亦然，表示阳性、阴性或中性的词语应包括其他词语；

(B) 标题和索引(如果有)仅供参考，不构成本协议的一部分，本协议的任何规定不得通过引用或以任何方式影响或限制来解释或解释；

(C)“政府”(除文意另有所指外)指香港特别行政区政府；

“被许可人”(除文意另有所指外)应包括承租人的雇员、雇员、工人、客户、代理人和承包商，以及经承租人明示或默示同意而在上述场所内、使用或探访的任何人；

“承租人”应(在文意允许的情况下)指并包括具体指名的一方或多方，但不包括任何此类一方的遗嘱执行人和管理人，或如果此类一方是公司，则不包括其任何清盘人。如承租人由一名以上个人组成，则承租人订立的所有契诺、承诺和协议应视为由构成承租人的所有人员共同和各别订立；

“附属公司”指对承租人而言，其已发行和有表决权的股份或股权的大部分由承租人直接或间接拥有或控制的任何协会、公司、合伙企业、合资企业或其他实体；

(D)对个人的提及包括任何公共机构和任何人，无论是法人还是非法人；

(E)对条例、命令、法规、立法或成文法则的提述，须解释为对不时及当其时有效的条例、命令、法规、法例或成文法则的提述；

(8)承租人 特此声明，其已检查并完全满意并全面接受上述处所的现有状况、状况、固定装置、装修及装修，并同意“按原样”租用该处所，条件是承租人 有义务交出上述处所的空置管有，并在本租约期满或较早终止(公平损耗 除外)后，根据上文所述的规定，将该处所归还业主 。

(9)非本协议一方的人士无权根据《合约(第三方权利)条例》(香港法例第623章)强制执行本协议的任何条款或享有本协议的任何条款的利益。

上文提及的附表1

第一部分

房东

:

切林克投资有限公司()其注册办事处位于15号这是香港北角景华道18号地下

第II部

租户

:

我赢控股有限公司()其注册办事处位于2号楼201室nd香港中环德辅道中141号中国保险集团大厦3楼

第三部分

第IV部

租金（不包括 就上述场所或建筑物应付的差饷、服务费以及其他支出和费用）应提前支付，且不得在1上扣除任何费用^ST每个日历月的第一天。

差饷：该期间及款额由政府不时评估，目前为每季19,350.00港元

所有服务费 (包括管理费、空调费和差饷)应提前支付，不得在1^ST 每个日历月的每一天直接给房东。

第一笔租金、租金和所有 服务费应根据合同所包含的当月天数分摊，并在签订本 协议时支付。

房东 有权要求承租人以现金或任何其他付款方式或任何钞票支付租客根据本协议应支付的费用，并且无论是以支票、现金、自动转账或其他方式付款，如果付款是在除星期六以外的任何工作日 进行的，则必须在到期日下午3点之前到达房东指定的办公室或房东指定的账户。如果本协议规定的租金、差饷或任何服务费的到期日期为星期六、星期日或公众假期，则相关款项应在前一个工作日到期并支付。否则，付款应被视为已由承租人在下一个营业日支付，承租人应被视为已拖欠应有的款项，并且 应按上述条款独自承担违约的后果。

第五部分

第六部分

上面的第二个附表提到了

上述处所

干诺道中73号德辅道中141号及机利文街61-65号中国保险集团大厦30楼全部竖立于海事地段第395号余下部分及其延伸段上。

上文提到的第三个附表

特殊条件

尽管本协议有任何相反规定，承租人仍有权从1月1日起分别占用上述房产六(6)个月 ^ST2024年3月至31日^ST2024年5月(首尾两日包括在内)及1日^ST2026年12月至28日^Th 2027年2月(包括首尾两天)免租金，但在上述免租期内，承租人须支付所有服务费(包括但不限于差饷、管理费及中央冷气费及应支付的其他开支)。

以上第一次写下的日期和年月日，由双方签字为证。

签名：张永汉	)
	)
和张志伦	)
	)
	)
	)
	)
为业主及代表业主	)
	)
其签名(S)由	)
	)
/在下列人士面前：	)

	小湾怡心
	香港特别行政区律师
	曾、陈和黄

陈 何思签署	)
	)
主任 ---------------------	)
	)
	)
	)
	)
代表租户	)
	)
在场：-	)

	爱丽丝m. C.张
	文员 致曾先生、陈先生和黄先生，
	律师及公证人，香港特别行政区

收到上面第一天和第一年	)
	)
由租户撰写并来自租户的总和	)
	)
香港三美元	)	HK$331，349.01
	)	============
一百三百一千	)
	)
三百四十九	)
	)
第一中心只是	)
	)
上述押金表示由	)
	)
承租人向出租人	)
签名由以下人员验证：-

	小湾怡心
	香港特别行政区律师
	曾、陈和黄

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