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大家好，欢迎来参加今天的电话会议，我们将回顾阿什福德信托2024年第二季度的业绩并向大家介绍最新动态。今天的电话会议上将有：总裁兼首席执行官Stephen Zsigray；资产管理执行副总裁Chris Nixon。昨天下午，我们已经通过一则新闻稿公布了今天将通过网络传递的只听模式的电话会议的内容及其可获得性。

现在，我想提醒大家，此电话会议中的某些声明和假设包含或基于“前瞻性”的信息，并根据联邦证券法规的安全港规定进行了。此类前瞻性声明受到无数假设、不确定性和已知或未知风险的影响，可能导致实际结果与预期结果差异显着。这些因素将在公司向证券交易委员会提交的文件中进行更全面的讨论。此电话会议中包含的前瞻性声明仅于此次会议日期公布，并且公司无义务公开更新或修订这些声明。本次会议中的声明不构成任何证券出售或购买的要约。证券仅将通过注册声明和招股说明书提供，可以在www.sec.gov上找到。

此外，此电话会议中使用的某些术语为非GAAP财务指标，其对应关系在公司财报和附表或时间表中提供了说明，已提交于2024年7月30日的8-k表格，并且也可以通过公司网站www.ahtreit.com访问。鼓励听众阅读附表中提供的所有其他信息以及财报中提供的所有其他信息。此外，除非另有说明，所有在本次会议上讨论的报告结果均将2024年6月30日结束的第二季度与2023年6月30日结束的第二季度进行对比。

今天是我作为阿什福德信托首席执行官的第一个电话会议，我期待在未来几个月内与您们许多人会面和交谈。我也很高兴看到我们今年的稳健开局和我们在执行我们明确策略方面取得的重大进展。

今年早些时候，我们宣布了一个雄心勃勃的计划，即在2024年偿还我们的战略公司融资，我们认为这是将阿什福德信托重新定位到增长道路上的至关重要的一步。我们通过资产出售、抵押贷款再融资和非交易优先资本筹资这三种方式，来实现我们的目标。在三个领域，我们都取得了实质性进展，自3月份以来已还本金近9000万美元，现在我们的剩余本金约为9400万美元，并且已经为实现我们的目标做好了充分的准备。

我们当前有几项资产处于销售过程中的不同阶段，虽然我们不太可能全部出售这些资产，但我们仍在努力确定哪些资产收益率最高，同时对我们的去杠杆化努力产生最大影响。

四月份，我们以1.71亿美元或每个房间438000美元的价格，出售了马萨诸塞州波士顿的波士顿希尔顿酒店共390个房间。这次销售的所有收益都用于债务偿还，其中大约6800万美元用于偿还公司的战略融资。

四月份，我们以810万美元的价格，出售了佐治亚州劳伦斯维尔的85个房间的汉普顿酒店。出售价格相当于截至2024年3月的过去12个月的净营业额的6.0％的资本化率。

此外，五月份，我们以800万美元的价格，出售了康涅狄格州曼彻斯特的Courtyard酒店90个房间。该物业负债于一笔抵押贷款，抵押贷款未偿余额约为560万美元。

6月中旬，我们以1750万美元的价格出售了位于佐治亚州肯尼索的90间SpringHill Suites和86间Fairfield Inn酒店。销售价格相当于截至2024年4月的过去12个月的净经营收入的4.8％资本化率。酒店负有抵押贷款，其余额约为1080万美元。

6月底，我们以8700万美元的价格出售了位于佛罗里达州大西洋海滩的193间One Ocean Resort，其中约6620万美元用于相关抵押贷款。

在资产销售之外，我们在第二季度完成了一项关键的再融资。 5月份，我们重新融资了位于田纳西州纳什维尔的文艺复兴酒店担保的贷款，该贷款的最后到期日为2026年3月。新的不可追索贷款总额为267.2百万美元，具有为期两年的初始期限，并有三个一年的延期选项，但须满足一定条件才能实现。贷款仅提供利息，并提供SOFR + 3.98％的浮动利率。以前的贷款总额为240百万美元，并包括新泽西州普林斯顿的296间威斯汀酒店。作为此次再融资的一部分，威斯汀普林斯顿现已不再负债，并且我们已将该物业列为出售。

我们还对我们的非上市优先股发行感到兴奋。我们继续建立销售联合体，目前已经有50份签署的经销商协议，代表近6,000名经销商销售此证券。到目前为止，我们已经筹集了大约147百万美元的总收益，其中包括第二季度的240百万美元。这笔资金对公司非常有吸引力，我们已承诺将筹集的所有资金的50％用于偿还我们更昂贵的战略融资。

通过资产销售，抵押品再融资和我们的非上市优先股发行，我们仍然相信我们正在正确的道路上偿还2024年的战略融资。这些专注于去杠杆化的努力，以及第二季度的良好营运结果和广泛多样化，高质量的组合，具有多个需求驱动程序，将使该公司在2024年及以后表现出色。

截至第二季度末，我们的贷款总额为27亿美元，混合平均利率为8.1％，考虑到盈利的利率上限。考虑到当前的SOFR水平和相应的利率上限，我们的债务约有100％现已有效固定。

我们第二季度末现金及现金等价物为12180万美元，受限现金为12450万美元。绝大部分受限现金由放贷人和经理持有的储备账户组成，其中270万美元是与放贷人挂钩的被困现金。季末，我们还有2220万美元的第三方酒店经理应付款项。这主要代表一个我们的财产经理持有的现金，可用于资助酒店营运成本。我们第二季度末净营运资本约为18740万美元

就整个季度而言，我们的全部酒店RevPAR同比增长了1.6％。我们的团队一直在积极推行多项举措，以增加附加收入，与上一年度相比，每间住房的附加收入增长了10％。该组合板块的团体收入收益在全年后半年将保持良好的增长势头。企业短途差旅的复苏也在加速进行中，第二季度企业收入同比增长15％，几乎是我们在第一季度所经历的同比增长的两倍。我们的城市资产也表现出色。对于这些酒店，总收入增长了3％，酒店EBITDA利润率同比增加了160个基点。现在，我将更详细地介绍本季度达成的一些成就。

整个组合板块的团体预订速度继续加快。全年的团队房间收入较去年同期增长了5％，第三季度至年底的收益增长速度为11％。

本季度为所有未来日期预定的团体业务相比较于上一年度同期，获得了7％的平均日房价溢价。我们正在看到企业团队和协会收益的增长，这多少抵消了在总统选举临近之际变弱的团体政府业务带来的影响。酒店总预订窗口的年度同比增长超过20％。尽管每年团队管理规模开始趋于稳定，转化率仍然很高，平均团队预订规模也在增加。我们的团队已经在2025年之前战略性地增加了我们的团队基数，这将保护我们免受宏观经济风险的影响，并允许我们在未来积极地进行瞬态业务。

城市酒店在第二季度表现良好。与上一年度同期相比，酒店EBITDA利润增长了8％。纳什维尔文艺复兴酒店与上一年度同期相比增加了16％，这是令人印象深刻的成绩。这尤其值得关注，因为总收入仅同比增加了1％。酒店在本季度高需求期间优化了业务组合，并推动了积极的定价策略。该酒店在低峰期间也采取了灵活的措施，暂时派遣了几位经理到其他酒店工作，从而降低了我们的人力成本。这种策略导致本季度的酒店EBITDA利润同比增长了683％。

我们对达拉斯/ ft。沃斯市场上我们资产的表现非常满意，该市场占我们投资组合中酒店数量的7％。这些资产相比上一年度同期，总收入增长了6％。此外，相对于上一年度同期，酒店EBITDA利润率扩大了约480个基点。我想要强调的一家酒店是希尔顿福特沃斯酒店，其相比上一年度同期，总收入增长了15％。更令人印象深刻的是，酒店EBITDA利润增长了69％。我们的团队重新调整了内部员工转介计划，从而几乎消除了合约劳动力。此外，该酒店还改进了其排班流程，缩短了加班时间，同时提高了生产力。这些变化导致部门利润率提高了585个基点。

我们具有比较优势，即内部物业税团队。通过利用数据驱动的思路对上诉进行分析，我们在第二季度实现了约150万美元的物业税节省。相比上一年度同期，我们总体节省率增长了20％。我们的团队通过分析市场税收趋势以及其他数据点，确定了我们可以在上诉过程中更积极的酒店。例如，《大糖果城万豪酒店案》在上诉审查委员会层面上成功上诉，我们策略性地决定继续通过诉讼追求进一步的税务评估削减，这导致该财产的总应税价值较上一年度评估降低了550万美元。

接下来是资本支出，2024年第二季度，我们在大糖果城万豪酒店进行了全面的客房翻新，引入了现代化的细节和改进的设施，从而提升了客人的住宿体验。同时我们在达拉斯大使馆套房酒店的下一季度和公共区域进行了全面的翻新，计划在年底前完成。展望2024年第三季度，我们计划在西棕榈滩大使馆套房酒店进行全面的客房翻新。在2024年第四季度，我们计划在投资组合中进行多项翻新，包括升级希尔顿花园酒店奥斯丁的餐厅和会议空间，以及改造埃文斯维尔住宅区和布卢明顿庭院旅馆的客房。在2024年，我们预计在资本支出方面的支出将在8500万美元至1.05亿美元之间。

正如之前提到的，我们的投资组合正在建立牢固的团队业务基础，我们的城市酒店业绩持续改善，并且我们在各种市场中业绩强劲。我们对即将完成的拉孔查基韦斯特酒店转型非常兴奋，这将成为一家拥有品牌的收藏酒店，以及勒帕维农酒店，这将成为一家纪念品酒店，我们还在评估我们的投资组合中的几个新举措，例如品牌转型，战略伙伴关系和高收益翻新。