附件4.21
租赁协议
韦瑟福德农场DC，LP
作为房东，以及
IMMATICS US，Inc.，
AS TENANT
日期：2022年3月24日
德克萨斯州斯塔福德
| 批准的德克萨斯州工业租赁表 基于主租赁版本22 |
基本租赁信息
| 租约日期： | 2022年3月24日 | |||||
| 房东： | 韦瑟福德农场DC，LP，特拉华州有限合伙企业 | |||||
| 租户： | IMMATICS US，Inc.，一家特拉华州公司 | |||||
| 房舍： | 该建筑面积约为100，153平方英尺，通常称为Weatherford Farms Building 1（收件箱大楼收件箱），其街道地址为13203 Murphy Road， 德克萨斯州斯塔福德，以及专门为该建筑服务的停车设施和装卸码头。租赁随附的计划（附件A）概述了该场地。该建筑物所在的土地（ 土地）如附件b所述。“ | |||||
| 项目： | 项目应统称为工业园区内的办公场所以及其他土地、建筑物和改善设施，称为韦瑟福德农场DC。 | |||||
| 期限： | 123个完整历月，加上自生效日期起至生效日期所在月份结束为止的任何部分月份，自生效日期起至下午5时止。当地时间为开工日期后第123个完整日历月的最后 日，受租约规定的调整和提前终止。 | |||||
| 开业日期： | 以下列日期为准：(A)承租人在完成附件D所述工程后占用物业任何部分并开始在该处开展业务的日期，或(B)2022年12月1日 。 | |||||
| 基本租金： | 下列期间的基本租金为下列金额： | |||||
| 租赁月 |
年基本租金每平方英尺 | 每月基本租金 | ||||||
| 1 – 3 |
[ | **] | [ | **] | ||||
| 4 – 15 |
[ | **] | [ | **] | ||||
| 16 – 27 |
[ | **] | [ | **] | ||||
| 28 – 39 |
[ | **] | [ | **] | ||||
| 40 – 51 |
[ | **] | [ | **] | ||||
| i | 批准的德克萨斯州工业租赁表 基于主租赁版本22 |
| 52 – 63 |
[ | **] | [ | **] | ||||
| 64 – 75 |
[ | **] | [ | **] | ||||
| 76 – 87 |
[ | **] | [ | **] | ||||
| 88 – 99 |
[ | **] | [ | **] | ||||
| 100 – 111 |
[ | **] | [ | **] | ||||
| 112 – 123 |
[ | **] | [ | **] |
| * 租赁1至3个月不支付基本租金；本租赁中规定的所有其他金额仍应到期并按本合同规定支付。
如本文所用，术语 租赁月是指租期内的每个日历月(如果开始日期不是在日历月的第一天，则从开始日期到下一个日历月的第一天的期间应计入第一个租赁月，以确定租期的持续时间和适用于该部分月份的月度基本租金费率)。 | ||
| 额外租金： | 承租人S按比例分摊经营成本、税费和保险费。 | |
| 保证金： | $[**]，但如下文第6节所规定的那样减少。 | |
| 租金： | 基本租金、额外租金以及租客根据租约到期并应支付给房东的所有其他款项。 | |
| 首期每月还款额： | 以下内容构成承租人S根据本租约(适用于租赁月 4)按月支付的首期租金，可按租约规定进行调整：
基本 租金： $[**] 额外租金： 税费 ($1.55/SF) $[**] 保险 ($0.2/SF) $[**] 运营成本(0.52美元/SF) 美元[**] 每月租金合计： $[**] | |
| II | 批准的德克萨斯州工业租赁表 基于主租赁版本22 |
| 允许的用途： | 一般办公室、工业、制造(包括生产药品的GMP生产设施或临床试验材料试点工厂)、仓库和实验室用途，包括用于制造、接收、储存、运输和销售承租人制造和/或分销的产品、材料和商品。 | |||
| 承租人S按比例建房： | 100.00%，该百分比为(A)上文所述该大厦出租给租户的可出租平方尺数目除以(B)该大厦可出租平方英尺的100,153平方尺所得的百分比。房东和租客规定，以上规定的大楼可出租平方英尺的数量是决定性的，并对其具有约束力。 | |||
| 承租人S按比例分享-项目： | 承租人S于项目中所占比例为以下百分比：(A)上文所述的楼宇可租平方尺数目除以(B)项目可出租平方英尺作为 其不时存在的百分比，截至本协议日期为17.63%(即楼宇100,153平方英尺除以项目可出租平方英尺568,084平方英尺)。 | |||
| 初始责任保险金额： | $[**] | |||
| 租户S地址： | 开始日期前：Immatics US，Inc. 2201 West Holcombe，205套房 德克萨斯州休斯顿77030 注意： [**] 电话： [**] 电子邮件： [**] |
开始日期如下： 该处所 注意： [**] 电话： [**] 电子邮件： [**] | ||
| 房东询问地址：’ | 对于所有通知：
韦瑟福德农场DC，LP 由仲量联行美洲公司转交 1400 Post Oak Boulevard，1100套房 德克萨斯州休斯顿 77056 注意：物业经理 |
将副本复制到：
韦瑟福德农场DC，LP 套房 520 休斯敦，TX 77024 电子邮件： [**] | ||
| 三、 | 批准的德克萨斯州工业租赁表 基于主租赁版本22 |
目录
页码
| 1. | 定义和基本规定 |
1 | ||||||
| 2. | 租借授权 |
1 | ||||||
| 3. | 占有投标 |
1 | ||||||
| 4. | 租金 |
2 | ||||||
| (a) |
付款 | 2 | ||||||
| (b) |
运营成本 | 2 | ||||||
| (c) |
可控运营成本上限 | 4 | ||||||
| (d) |
检查和审计权 | 4 | ||||||
| 5. | 拖欠付款;手续费 |
5 | ||||||
| 6. | 保证金 |
5 | ||||||
| 7. | 房东承担维护义务’ |
6 | ||||||
| (a) |
持续维护 | 6 | ||||||
| (b) |
租户呼吁自助’ | 6 | ||||||
| 8. | 改进;改建;租户要求维护和维修义务’ |
7 | ||||||
| (a) |
改进;改造 | 7 | ||||||
| (b) |
维修;维护 | 8 | ||||||
| (c) |
履行工作 | 8 | ||||||
| (d) |
机械师的联系 | 9 | ||||||
| (e) |
清洁服务 | 9 | ||||||
| 9. | 公用事业 |
10 | ||||||
| 10. | 使用和遵守法律 |
10 | ||||||
| (a) |
使用 | 10 | ||||||
| (b) |
合规守法 | 10 | ||||||
| 11. | 转让和分包 |
11 | ||||||
| (a) |
转账 | 11 | ||||||
| (b) |
同意标准 | 11 | ||||||
| (c) |
同意申请 | 12 | ||||||
| (d) |
同意条件 | 12 | ||||||
| (e) |
分包商的律师 | 12 | ||||||
| (f) |
取消 | 13 | ||||||
| (g) |
额外补偿 | 13 | ||||||
| (h) |
允许的传输 | 13 | ||||||
| (i) |
空间共享 | 14 | ||||||
| 四. | 批准的德克萨斯州工业租赁表 基于主租赁版本22 |
| 12. | 保险;豁免;代位求偿;赔偿 | 14 | ||||||
| (a) | 租户索赔保险’ | 14 | ||||||
| (b) | 房东保险’ | 15 | ||||||
| (c) | 无代位求偿权;放弃财产索赔 | 15 | ||||||
| (d) | 赔款 | 15 | ||||||
| (e) | 房东保险费用 | 16 | ||||||
| 13. | 排序;律师;致房东抵押贷款人的通知 | 16 | ||||||
| (a) | 从属关系 | 16 | ||||||
| (b) | SNDA | 16 | ||||||
| 14. | 规章制度 | 17 | ||||||
| 15. | 谴责 | 17 | ||||||
| (a) | 总收入 | 17 | ||||||
| (b) | 部分占用-租户的权利’ | 17 | ||||||
| (c) | 故意省略 | 17 | ||||||
| (d) | 临时拿走 | 17 | ||||||
| (e) | 授奖 | 17 | ||||||
| 16. | 火警或其他事故 | 17 | ||||||
| (a) | 维修估算 | 17 | ||||||
| (b) | 租户的权利’ | 18 | ||||||
| (c) | 房东的权利’ | 18 | ||||||
| (d) | 修复义务 | 18 | ||||||
| (e) | 减免租金 | 18 | ||||||
| 17. | 个人财产税 | 18 | ||||||
| 18. | 违约事件 | 19 | ||||||
| (a) | 付款违约 | 19 | ||||||
| (b) | 遗弃 | 19 | ||||||
| (c) | 不容反悔 | 19 | ||||||
| (d) | 保险 | 19 | ||||||
| (e) | 机械师的联系 | 19 | ||||||
| (f) | 其他默认设置 | 19 | ||||||
| (g) | 无力偿债 | 19 | ||||||
| 19. | 补救措施 | 20 | ||||||
| (a) | 终止租赁 | 20 | ||||||
| (b) | 终止拥有 | 20 | ||||||
| (c) | 代表租户表演 | 20 | ||||||
| (d) | 暂停服务 | 21 | ||||||
| 20. | 租户付款;非豁免;累积补救措施 | 21 | ||||||
| (a) | 按租户付款 | 21 | ||||||
| (b) | 没有豁免权 | 21 | ||||||
| (c) | 累积补救措施 | 21 | ||||||
| v | 批准的德克萨斯州工业租赁表 基于主租赁版本22 |
| 21. | 故意省略 | 21 | ||||||
| 22. | 交出房产 | 21 | ||||||
| 23. | 等待 | 22 | ||||||
| 24. | 房东保留的某些权利 | 22 | ||||||
| (a) | 项目运营 | 22 | ||||||
| (b) | 建筑运营 | 22 | ||||||
| (c) | 安防 | 22 | ||||||
| (d) | 潜在买家、贷方和租户 | 22 | ||||||
| 25. | 故意省略 | 23 | ||||||
| 26. | 杂类 | 23 | ||||||
| (a) | 房东转让 | 23 | ||||||
| (b) | 房东的责任’ | 23 | ||||||
| (c) | 不可抗力 | 23 | ||||||
| (d) | 经纪业务 | 23 | ||||||
| (e) | 禁止反言证书 | 23 | ||||||
| (f) | 通告 | 24 | ||||||
| (g) | 可分离性 | 24 | ||||||
| (h) | 修正案;约束力;无电子记录 | 24 | ||||||
| (i) | 安静的享受 | 25 | ||||||
| (j) | 完整协议 | 25 | ||||||
| (k) | 放弃陪审团审讯 | 25 | ||||||
| (l) | 治国理政法 | 25 | ||||||
| (m) | 录音 | 25 | ||||||
| (n) | 水或霉菌通知 | 25 | ||||||
| (o) | 连带责任 | 25 | ||||||
| (p) | 财务报告 | 26 | ||||||
| (q) | [故意省略] | 26 | ||||||
| (r) | 电信 | 26 | ||||||
| (s) | 保密性 | 26 | ||||||
| (t) | 权威 | 27 | ||||||
| (u) | 安全服务 | 27 | ||||||
| (v) | 展品清单 | 27 | ||||||
| (w) | 被禁止的人员和交易 | 27 | ||||||
| (x) | 指控的确定 | 28 | ||||||
| (y) | 无侵入性测试 | 28 | ||||||
| (z) | 同行 | 28 | ||||||
| (Aa) | 无后果性损害 | 28 | ||||||
| (Bb) | 律师费 | 28 | ||||||
| VI | 批准的德克萨斯州工业租赁表 基于主租赁版本22 |
| 27. | 环境要求 | 28 | ||||||
| (a) | 禁止危险材料 | 28 | ||||||
| (b) | 环境要求 | 29 | ||||||
| (c) | 危险材料的清除 | 29 | ||||||
| (d) | 租户要求赔偿’ | 30 | ||||||
| (e) | 检查和试验 | 30 | ||||||
| 28. | 停车 | 30 | ||||||
| 29. | 其他条文 | 31 | ||||||
| (a) | 标牌 | 31 | ||||||
| (b) | 发生器;液氮（LN 2）罐 | 31 | ||||||
| 第七章 | 批准的德克萨斯州工业租赁表 基于主租赁版本22 |
定义术语列表
页码
| 额外免税额 |
5 | |||
| 额外租金 |
II | |||
| 附属公司 |
1 | |||
| 审批标准 |
3 | |||
| 建筑师 |
1 | |||
| 租赁基本信息 |
1 | |||
| 基本租金 |
i | |||
| 建房 |
i | |||
| 建筑标牌 |
35 | |||
| 建筑结构’ |
1 | |||
| 建筑系统’ |
1 | |||
| 伤亡情况 |
22 | |||
| 代码修改 |
13 | |||
| 开始日期 |
i | |||
| 已填写的付款申请 |
5 | |||
| 后果性损害 |
33 | |||
| 建筑津贴 |
4 | |||
| 可控的运营成本 |
7 | |||
| 损坏通知 |
22 | |||
| 违约率 |
8 | |||
| 环境要求 |
34 | |||
| 预计交货日期 |
1 | |||
| 违约事件 |
23 | |||
| 发电机 |
36 | |||
| 政府要求 |
13 | |||
| 危险材料 |
34 | |||
| 包括 |
1 | |||
| 初始每月付款 |
三、 | |||
| 考察期 |
7 | |||
| 保险费用 |
20 | |||
| 土地 |
i | |||
| 地主 |
1 | |||
| 房东起诉抵押贷款’ |
20 | |||
| 法律 |
1 | |||
| 法律 |
1 | |||
| 租赁 |
1 | |||
| 租赁月 |
II | |||
| 损失 |
19 | |||
| 小规模改建 |
10 | |||
| 抵押贷款 |
20 | |||
| 谈判期限 |
1 | |||
| OFAC |
14 | |||
| 运营成本 |
3 |
| VIII | 批准的德克萨斯州工业租赁表 基于主租赁版本22 |
| 运营成本和税务报表 |
6 | |||
| 允许的转移 |
16 | |||
| 许可受让人 |
16 | |||
| 许可用途 |
三、 | |||
| 第一阶段工作 |
1 | |||
| 房舍 |
i | |||
| 现行租金率 |
1 | |||
| 预防措施 |
9 | |||
| 主要租赁 |
20 | |||
| 项目 |
i | |||
| 租金 |
II | |||
| 修复期 |
22 | |||
| 保证金 |
II | |||
| 独立的公用事业 |
12 | |||
| 共享用户 |
17 | |||
| SNDA |
20 | |||
| SNDA截止日期 |
20 | |||
| 太空计划 |
1 | |||
| 太空计划交付截止日期 |
1 | |||
| 空间共享 |
17 | |||
| 拿走 |
21 | |||
| 有形净值 |
17 | |||
| 罐 |
36 | |||
| 税费 |
6 | |||
| 电信服务 |
31 | |||
| 租客 |
1 | |||
| 租户流失 |
19 | |||
| 租户党 |
1 | |||
| 租户没收场外设备’ |
1 | |||
| 租户按比例分享租户建筑’ |
三、 | |||
| 租户按比例分享配额项目’ |
三、 | |||
| 术语 |
i | |||
| 总建筑成本 |
4 | |||
| 转接 |
14 | |||
| 无法出租 |
13 | |||
| 无法出租 |
13 | |||
| 工作 |
2 | |||
| 施工图 |
2 |
| IX | 批准的德克萨斯州工业租赁表 基于主租赁版本22 |
租赁
本租赁协议(本租赁协议)自2022年3月24日起在特拉华州有限合伙企业Weatherford Farm DC，L.P.和特拉华州公司(承租人)Immatics US，Inc.之间签订。
1.定义和基本规定。以上《基本租赁信息》(《基本租赁信息》)中所述的定义和基本规定在此引用，以供参考。此外，本租赁中使用的下列术语应具有以下含义： 附属公司是指直接或间接控制、由有关一方控制或共同控制的任何个人或实体；·S结构指的是S建筑的外墙、屋顶、基础、基础、承重墙的结构部分、结构楼板和次楼板以及结构柱和梁；？S建筑系统指的是S建筑的暖通空调、生命安全、管道、电气和机械系统；包括但不限于；法律是指所有联邦、州和地方法律、条例、规章和条例，所有对项目、承租人或房东有管辖权和权限的法院命令、政府指令和政府命令，以及影响本租约或项目的所有限制性契诺，法律指上述任何内容；承租人S非现场设备指可能位于项目上或与项目有关的任何承租人S设备或其他财产(场所内除外)；以及承租人当事人指以下任何人：承租人；通过承租人、通过承租人或在承租人之下提出索赔的任何受让人；任何通过承租人、通过承租人或承租人及其各自的代理人、承包商、员工、被许可人、客人和受邀者提出索赔的任何分承租人。
2.租赁 授予。在符合本租约条款的情况下，业主将该房产出租给租客，租客向业主出租。此外，在本租约条款及业主S就此订立的规章制度的规限下，业主向租客及其雇员及受邀者授予非独家许可，可使用业主不时指定的任何车道、装货码头区域、道路、铁轨及其他类似的改善设施作为公共区域，供项目所有租客及占用人共同使用及享用；然而，业主的任何此类指定并不妨碍或损害租客S合理进出物业。
3.管有权的提供。房东及租客预期，在本租约完全签立及交付后一(1)日，业主收到所有于签约时到期的款项及承租人S根据本租约规定投保的证明(预计交付日期)后，物业的占有权将按本租约所规定的条件交予租客。如果房东无法在预计交付日期之前将处于该条件下的房产的所有权交给租客，则(A)本租约的有效性不应因此受到影响或损害，(B)房东不应根据本租约违约或对此承担责任，以及(C)在房东将房产的所有权交付给租客之前，租客没有义务支付租金或履行租客的任何其他义务，直到房东将房产的所有权交付给租客，否则租客将享受任何租金减免。
应自交付财产之日起持续一段时间，相当于承租人在本合同条款下应享有的权利。如果在预计租期后三十(30)天内仍未将房屋交付给租户
| 1 | 批准的德克萨斯州工业租赁表 基于主租赁版本22 |
交付房屋的日期，承租人可选择在上述三十(30)天期限结束后和根据本租约交付房产之前的任何时间，以书面通知房东取消本租约，在此情况下，各方应解除本租约项下的所有义务，但房东应立即将保证金和首期月付款以及承租人向房东支付的与本租约相关的任何其他款项退还给房客。承租人占用该房屋后，应视为已接受该房屋在入住之日的状况，但须视乎房东仍须履行的核对清单项目(如有)。在房东提出要求后十(10)天内，承租人应签署并以附件E的形式向房东提交一份信函，确认(1)初始租期的开始日期和到期日，以及(2)承租人已接受该房产；然而，双方未能签署该信函不应推迟开始日期或以其他方式使本租赁无效。租户在生效日期前占用物业，除须缴交基本租金及额外租金外，须遵守本租约的所有条款。
4.租金。
(A) 付款。承租人应在不通知基本租金的情况下及时支付房东租金，但须事先书面通知，列出根据本租约、索要、扣除或抵销(除非本租约另有明确规定)应支付的所有额外租金，通过向位于本租约规定的房东S地址或房东另有规定的全国银行协会开出的有效和充足的支票或电汇支付，并应附上 所有适用的州和地方销售税或使用税(前提是，在每一历年结束前十(10)天或之前，房东应向承租人提供一张发票，列明承租人在下一个历年每个月应支付的租金)。承租人向房东支付租金的义务和本租约规定的房东的义务是独立的义务。房租应按月预付。基本租金的第一笔月度分期付款应在本租约签订时同时支付，并适用于第四(4)这是)租赁月份；此后，应在每个月的第一天 支付基本租金，从五(5)日开始这是)租赁月份。租赁的前三(3)个月不需要支付基本租金。期初任何部分月份的月租金应等于部分月份有效的年基本租金(及附加租金)的1/365与部分月份的天数的乘积，并应于开始日期到期。在期限结束时支付任何部分日历月的租金应按类似比例计算。
(B)营运成本。
(1)承租人应向业主S支付按比例分摊的建筑和项目年度运营成本(定义见下文)。在每个历年结束前三十(30)天，房东应真诚地估计承租人S在下一个历年或以下历年的经营成本中应按比例分摊。在租期的每个历年或部分历年，承租人应在每月分期付款的同时，提前向房东付款。
| 2 | 批准的德克萨斯州工业租赁表 基于主租赁版本22 |
基本租金，相当于估计租户S按比例分摊该日历年或该日历年部分的经营成本除以该日历年的月数。根据该估计数支付的任何金额应在每个日历年的实际运营成本可用时进行本文规定的调整。
(2)“运营成本”一词是指符合以下条件的所有费用和支出(受下文规定的限制的限制)[**]，按照一贯适用的公认会计原则(GAAP)确定，包括已发生且可分配给 建筑和/或项目的下列成本，但须受本文明确规定的例外情况的限制：[**]。项目的运营成本、税费(定义见下文)和保险成本(定义见下文)可由业主合理确定，在项目大楼和其他建筑之间按比例分摊；但前提是，房产和项目之间的任何运营成本、税费或保险成本不得重复。
运营成本不应包括[**].
在以前确定运营成本时未考虑的范围内，运营成本应减去业主或业主S管理代理人在购买与建筑和项目运营相关的任何商品、公用事业或服务时收到的所有现金折扣、交易折扣或数量折扣。在计算本合同项下的任何费用时，应理解为任何费用不得超过一次。业主应真诚地采取商业上合理的努力，公平地按比例分摊向本建筑和本项目以及业主拥有的任何其他财产提供的服务的费用。房东还同意，由于运营成本的目的之一是允许房东要求租户支付房舍的费用及其按比例分摊的房东实际发生的、可归因于建筑物和项目的费用[**]
(3)承租人亦应每年及合约期内的部分年度，按比例向承租人S支付大楼税，并按适用情况向承租人S按比例支付项目税。承租人应按上文规定的方式向承租人S支付按比例分摊的税款，承租人S应按比例分担经营成本 。？税收是指税收、评估和政府收费或收费，无论是联邦、州、县或市级的，也无论是通过对目前征税的地区或当局征税，还是由其他人征税，以及现在或以后归因于建筑和/或项目或其运营的任何其他税收和评估(包括V.t.C.A.税法171.0001节及以后规定的特许经营税)，以及任何其他税收和评估(包括根据限制性契约或其他私人协议对普通费用进行的非政府评估，这些评估不被视为运营成本的一部分)。可不时修订或记录) 但不包括罚款和利息以及所得税的联邦和州税(如果目前的征税方法发生变化，除全部或部分任何税收外，还对房东征收资本税、销售税或直接对由此产生的租金征收使用税，或根据该房产的全部或部分租金征收特许经营税、评税或收费)，则所有此类税收、评估或收费或部分
| 3 | 批准的德克萨斯州工业租赁表 基于主租赁版本22 |
以此为基础，应被视为包括在税收一词中(就本协议而言)。税收应包括为努力降低税收而聘用的顾问的合理成本和所有自掏腰包因争议任何税收或寻求降低项目的税收估值而产生的成本。出于财产税的目的，承租人放弃根据《德克萨斯州税法》41.413和42.015节的规定，对房产和项目的评估价值提出抗议或上诉的所有权利，以及接收重新评估通知的所有权利。房东不会或有权向其所有租户征收超过房东就本项目实际支付或发生的税款的100%的税款。
(4)在每个历年的4月1日或之后，房东应在切实可行的范围内尽快向租客提供上一年度的经营成本和税金报表(经营成本和税金报表)。如果承租人S根据本第4(B)条估计支付的经营成本或税金在经营成本和税表所涵盖的年度超过承租人S在经营成本和税表中所占比例，则房东应立即将超出的部分计入或补偿承租人；同样，如果承租人S根据本第4(B)条估计支付的该年度经营成本或税金少于承租人S在经营成本和税表中所列该等项目的比例份额，则承租人应立即向房东支付该 不足。
(c)可控运营成本上限。为了计算第4（b）（2）条下租户按比例分成的运营成本，’ [**].
(d)检查和审计权。
(1)如果当时没有未解决的违约事件，租户应有权在 [**]在营业成本和税务报表交付后的第 日期间(检查期间)，业主S的账簿和记录与上一个日历年的营业成本和税金有关并包含相关信息，以便核实其金额。此类检查应在房客向房东发出书面通知前至少十五(15)天在房东S办公室进行。房东和租客在评估对方S计算的经营成本和税金时，应合理 。承租人应在审计完成后三十(30)天内向业主提供调查结果的复印件。承租人S未能在检查期间内行使其在本协议项下的权利，应被视为放弃其仅就上一年度的该等经营成本和税项的方法、准确性或金额进行检查或提出异议的权利。
(2)房东S或租客S在考察日历年的经营成本及税金计算有误的，房东应在以下时间内向租客全额补足[**]如果租户多付了该金额，则在错误金额确定后5天内，租户应向房东支付[**]如果租户少付了该金额，则在 确定此类错误后的天数。[**]在上述三十(30)天内。如果承租人向房东提供书面通知，质疑房东S的说法是否正确，如果是这样的话
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在承租人向房东发出书面通知后三十(30)天内，争议仍未通过双方协议解决，承租人可将争议提交给 (I)四大会计师事务所中的任何一家，或(Ii)由承租人选择并经房东批准的信誉良好的独立注册会计师事务所，该会计师事务所的决定应是决定性的，并对各方具有约束力 。如果该会计认为有差错，如果租客多付了该金额，房东将予以纠正，如果租客少付了该金额，房客应向房东支付。该决定所涉及的费用和费用由被要求改正付款的一方承担。
(3)承租人应对每次审计或检查的结果保密，不得使用除四大会计师事务所或独立注册会计师事务所以外的任何第三方进行此类审计或检查[**]。 本第4(C)条不得解释为限制、暂停或免除承租人S到期支付租金(包括额外租金)的义务。
5.拖欠款项；手续费。本合同项下要求承租人的所有付款未在[**] ([**]金额在这里被称为违约率)；此外，房东除了可以获得的所有其他权利和补救措施外，还可以向租户收取相当于以下两者中较大者的费用[**]拖欠房东因房客S拖欠房款而造成的费用和不便，由房东赔偿。但是，在任何情况下，根据本条款5或本租赁的其他地方允许的费用，在适用法律下被视为 利息的范围内，不得超过最高合法利率。尽管有上述规定，在房东向租户发出书面通知后五(5)个工作日内，承租人在五(5)个工作日内未能付款的任何十二(12)个月期间内，第一次和第二次发生(但不包括随后发生的 事件)不应收取任何费用或费用。
6.保证金。在签订本租约的同时，承租人 应向房东支付押金，押金由房东保管，以确保租客S履行其在本租约项下的义务。保证金不是预付租金，也不是房东S在违约时的损害赔偿措施或限额(如本文所定义)。房东在发生违约事件后，可随时使用全部或部分保证金来履行承租人未能履行本合同项下的任何义务。在任何此类保证金申请后，承租人应按要求向房东支付申请的金额，以便将保证金恢复到该日历年的确定金额。根据适用于商业租赁保证金的法律的要求和条件，房东应在适用法律要求的时间内，在扣除所有损害赔偿、收费和法律允许的其他金额后，将保证金的剩余部分返还给承租人。房东和租客同意，此类扣除应包括但不限于房东遭受的所有损害和损失，或房东合理估计因租户违反本租约而将遭受的损失 。保证金可以与其他资金混合使用，不支付利息。如果房东转让其在房产中的权益，房东将把保证金转让给受让人，并在转让和 向租户交付受让人S责任确认书时
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对于法律规定的押金，房东此后不再承担退还押金的责任。如果在开工日期的每个周年之前没有发生违约事件，承租人应有权在开工日期的每个周年日的初始期限内减少25,000.00美元的保证金。保证金的剩余部分 将由房东根据第6款的规定持有和使用。只要承租人有权享受任何此类减免，房东应自动将减免的金额作为抵扣 房客下一次因房东而产生的每月基本租金分期付款(S)，并在提交给租户的发票上清楚地注明这一抵免。
7.房东S承担的赡养义务。
(A)持续维护。本租赁为净租赁；因此，除本合同另有规定外，业主应 维护、维修和更换S大楼，使其处于良好的工作状态。更换S大楼任何部分的费用应由业主独自承担，维修和维护S大楼的所有费用应在上文第4(B)(2)节允许的范围内计入运营成本。在承租人书面通知房东有此需要之前，房东不应对任何此类工作负责。S大楼不包括天窗、窗户、玻璃或平板玻璃、门或顶盖门、特殊门面或办公室入口、码头保险杠、码头平板或平地机、装货区和码头以及装货码头设备，所有这些都应由承租人进行维护。 业主S对本租赁项下业主专门负责的任何缺陷、维修、更换或维护的责任应限于实施工程的费用。此外，业主应与bulk warehouse/industrial/manufacturing/office或服务中心设施的运营保持良好的工作状态，并维修项目的停车区和其他公共区域，包括车道、小巷、景观以及围绕建筑物和公用线路的地面，包括维护、维修和更换用于建筑物、建筑物外部(包括油漆)的任何铁轨、景观喷水系统和任何通常与前述相关的物品。在上述第4(B)节允许的范围内，执行上述句子所述工作的所有成本应计入运营成本。承租人应立即以书面形式通知业主根据本第7条要求进行的任何工程，在承租人向业主交付该通知之前，业主不应负责执行该工程。
(二)租户S自助。如果房东未能履行本租赁项下的任何维护或维修义务，且房东S收到租客的书面通知(在紧急情况下可以口头通知)后三十(30)天内仍未履行此义务，或者房东在三十(30)天内开始维护或维修，并在此后勤奋地进行维护或维修直至完成，则房东应承担违约责任。尽管有前述规定，如果发生紧急情况(即对人身或财产构成迫在眉睫的危险或损坏的情况)，业主应在合理可行的范围内尽快开始补救(例如，聘请合格人员确认必要维修的范围，准备必要的计划，开始必要的许可等)，但在任何情况下不得超过收到租户S通知后五(5)天，在此期间，租户可根据其选择，采取商业上合理的步骤，将因房东S未履行义务而造成的损失降至最低。
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其维护或维修义务(预防性措施)。如果房东未能在本合同规定的适用期限内修复其故障，则租户除有权采取预防措施外，还有权根据本节规定履行房东S的保养或维修义务。此外，在承租人S履行义务(包括履行任何预防措施)后，房东应向承租人偿还一切合理的、自掏腰包房东收到费用清单后三十(30)天内，租户应支付与此相关的费用，以及已支付的收据和其他合理而充分的证明文件的副本。如果承租人采取任何此类行动(包括 预防措施)，并且该工作将影响S结构大楼和/或S系统大楼，承租人只能使用经业主在大楼内使用或批准的承包商进行S结构大楼或S系统大楼的工作，除非该等承包商不愿意或无法执行、及时执行或以合理和具有竞争力的成本进行此类工作，在这种情况下，承租人可以使用 通常和定期在大休斯顿工业市场的其他可比A类工业建筑中进行类似工作的任何其他合格承包商的服务。房东应在收到租客提供的发票后三十(30)天内(全额)支付该发票，并提供合理、充分的证明文件；然而，如果房东没有在收到发票后三十(30)天内支付租户提供的发票以及合理和充分的证明文件，或在收到发票和合理和充分的证明文件后十五(15)天内向租户提交详细的书面反对意见，则承租人有权从租户根据本租赁应支付的下一次应计基本租金分期付款中扣除发票中规定的金额，直至全部偿还为止。[**].
8.改善；改建；承租人S的保养和维修义务。
(A)改进；改动。(I)房屋的改善应由承租人S承担安装费用，但须符合建筑津贴和附加津贴，且必须符合业主事先书面批准的图则和规格，而该批准应受本第8(A)、 和(Ii)节所述的规定所管限。除工程和轻微改动外，未经业主S事先书面同意，不得对房屋进行任何改动或增加，不得无理扣留。有条件的或延迟的。 业主可拒绝同意任何可能对(业主合理酌情决定)(1)S大楼或S大楼系统(包括S大楼洗手间或 机械室)或(2)大楼外观产生不利影响的任何改动或增建。未经业主事先书面同意，承租人不得在房屋外部喷漆或安装照明或装饰品、标牌、窗户或门字或任何类型的广告媒体，业主S可根据本租约第29(A)条的规定单独和绝对酌情拒绝同意。所有改建、增建和改善应由 承租人按照所有法律进行建造、维护和使用，并承担风险和费用；房东S同意或批准任何改建、增建或改善(或其计划)不构成房东或房东S接受的声明或保证，即这些改建、增建或改善符合良好的建筑和/或工程实践或所有适用法律，承租人应单独负责确保所有此类符合。？微小的改动 是指改动：(A)[**]; (B) [**]；及(C)[**]。全[**]与业主批准的承租人S空间平面图(如本合同附件D所述和定义)一致的，现由业主批准
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(B)修理；保养。承租人应维护房屋，包括装货区域和码头，以及与房屋相关的任何装货码头设备，使其处于清洁、安全和可操作的状态，不得允许或允许房屋的任何部分继续受到损坏。此外，承租人应自费按照所有法律和设备制造商S建议的服务计划，维修、更换和保持良好状态，包括房屋的所有部分、承租人S的非房屋设备和专门为房屋提供服务的所有区域、改善和系统，包括装货码头、污水底泵、船坞水井、码头设备和装货区域、船坞门、船坞密封、架空门、水平仪和类似的平整设备、管道、自来水、消防喷水系统和下水道，直到公共连接点、入口、门、天花板、窗户、内墙和除虫墙的内侧。以及供暖、通风和空调系统 (包括任何蒸发式机组)，以及为房舍提供服务的其他建筑和机械系统。此类维修和更换包括资本支出和维修，如果承租人未能履行本合同项下的任何维修义务，并且在房东书面通知后五(5)个工作日内此类故障持续五(5)个工作日(或如果承租人在该五(5)个工作日内开始进行所需的维修并努力完成)，则该故障持续五(5)个工作日(或合理要求的较长时间)，则房东可由承租人承担费用。承租人应在房东S的指示和监督下，对承租方造成的建筑物损坏进行维修或更换。如果承租人未能在损坏发生后十五(15)个工作日内(或在承租人在该十五(15)个工作日内开始进行该等维修或更换并努力完成的情况下，合理要求的较长时间内)进行维修或更换，则房东可支付承租人S的费用。如果损坏发生在房屋以外，则房东可以选择由租户S承担费用来修复损坏，而不是让租户修复损坏。房东根据第8款进行的所有维护、维修或更换工作的合理费用应在房东向租户开具发票后三十(30)天内支付给房东。
(C) 工作绩效。本第8节所述的所有工作只能由业主或业主书面批准的承包商和分包商进行，对于维持业主要求的保险范围的承包商和分包商，不得无理拒绝批准。承租人应促使所有承包商和分包商购买并维持保险范围，并指定房东、房东S物业管理公司和房东S资产管理公司作为额外的保险人，承保房东合理要求的金额和公司的此类风险。承租人应在开始施工前向业主提供承建商的姓名或提供材料，业主可根据适用法律在房屋及其周围张贴不负责任的通知。所有工作应依照所有法律，以良好和熟练的方式进行，以免损坏建筑物(包括建筑物、S结构和S大楼系统)。所有可能影响S大楼或S大楼系统的此类工程必须经S大楼备案工程师批准，由承租人S承担费用，并在业主S选择的情况下，必须由业主S负责此类工作的通常承包商进行。所有影响楼顶的工作 必须由房东S屋面承包商进行，如果会使屋面无效或降低屋顶的保修期，将不被允许。
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(D)技工S留置权。承租方完成的所有工作、提供的材料或应承租方的要求承担的义务应视为仅由承租人授权和订购，承租人不得允许针对与此相关的房产或项目提出任何机械师S的留置权。承租人完成任何此类工作后，应向业主提交承租人(或承租人S总承包商)直接承包的所有承包商、所有分包商和物料工的最终留置权豁免。如果已提交留置权，则 承租人应在房东向承租人递交提交通知后三十(30)天内(或更早，如有必要，以防止没收房产、项目或房东在其中的任何权益或就其处以任何罚款)，(1)支付留置权金额并解除留置权，或(2)努力抗辩此类留置权，并向房东交付移除或解除此类留置权所需的保证金或其他担保。如果承租人未能及时采取任何一项行动，则房东可以支付留置权索赔，任何如此支付的金额，包括费用和利息，应在房东为租客开具发票后十(10)天内支付给房东。房东和租客承认并同意，他们的关系是并将完全是房东-租户的关系(从而排除了业主-承包商、业主-代理或其他类似关系)。因此，现在或以后与承租人、承租人的任何承包商或分包商或任何其他承租方签订合同的所有物质工人、承包商、工匠、技工、劳工或任何其他承租方，在此通知他们，他们只向承租人寻求获得付款。 本合同中的任何内容不应被视为房东同意对房屋进行任何留置权，项目或业主S因承租人完成或为承租人进行的任何工作而享有的权益，或被视为给予任何承包商或分包商或物质人在业主持有的任何资金中的任何权利或权益，以补偿承租人该等工程的任何部分费用。承租人应就因承租方未能支付承租方或应承租方要求而进行的任何工作、提供的材料或承担的任何义务而产生或与之相关的所有索赔、诉讼理由、诉讼、判决、损害赔偿和费用(包括律师费)，为业主及其代理人和代表辩护、赔偿并使其不受损害。本赔偿条款在本租约终止或期满后继续有效。
(E)清洁服务。承租人应自费为房屋提供清洁服务，并应保持房屋清洁安全。承租人应将所有垃圾和垃圾存放在区域内和房东不时指定的容器中，并应根据房东不时制定的合理规定安排定期收集垃圾和垃圾，费用自负。如果承租人未能按照前述规定向房屋提供清洁服务或垃圾清理服务，并且在书面通知承租人后持续五(5)个工作日以上(或在任何12个月内超过两次)，房东除可获得的任何其他权利和补救措施外，还可提供此类服务，承租人应向房东支付相关费用，外加相等的管理费。[**]房东向租客交付发票后 。
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9.公用事业。房东表示，以下水电费 分别计入大楼(单独的水电费)；燃气、电力、暖气和电话。承租人应直接与适用的公用事业提供商签订所有单独的公用事业合同，并直接向适用的提供商支付此类服务的成本，以及与承租人S使用物业有关的任何税费、罚金、附加费、连接费、维护费等，在这种情况下，此类费用不应计入运营成本 。用水(包括下水道)计量到项目(即大楼和另外两栋大楼)。承租人可以选择安装分水表来测量承租人S在房屋内的用水量(包括下水道) 房东水表应由房东或房东S指定的人读数，承租人应在收到发票后三十(30)天内向房东支付基于提供此类服务的公用事业公司收取的服务费，包括所有税款，但不加价。承租人不得将房屋内的自来水/下水道计入水表；业主应以其善意、合理的判断，根据业主S的合理判断中的密度、使用量等因素，在本项目的现有租户之间分摊自来水/下水道费用。房东对物业公用设施服务的任何中断或故障不承担任何责任，并且该公用设施服务的中断或故障不应构成对租户的推定驱逐，不构成任何默示保证的违反，或者，除下一句中规定的外，承租人有权享受本合同项下的租户S义务的任何减轻。[**]. ？不可租用或不可租用？指的是租户[**].
10.依法使用和遵守
(A)使用。承租人应仅在许可的范围内使用该房屋，并应遵守与本租约和/或房屋的使用、状况、出入和占用有关的所有法律，不得造成浪费，不得使S大楼或S大楼不堪重负。该场所不得用于任何有损名誉的用途、造成异常火灾危险的用途，或用于储存任何危险物质(本合同第27条规定的除外)。未经房东S事先书面同意，禁止在室外存放，包括存放卡车或其他车辆。如果因承租方S的行为或因承租人迁出房屋而导致建筑物或其内容的保险费率增加，则承租人应按要求向业主支付增加的金额，而接受此类付款并不放弃业主S的任何其他权利。承租人应开展业务并相互控制承租方，不得在其管理项目的过程中对其他承租人或房东造成任何滋扰或无理干预。
(B)遵守法律。
(1)现行政府规章。如果租赁之日存在的任何联邦、州或地方法律、条例、命令、规则、法规或要求(统称为政府要求)要求对房屋进行更改或修改(修改守则)，并且该守则(I)不是由于房屋租户的特定用途而需要修改的(区别于要求与建筑物相媲美的建筑物的所有者进行的改变或改善，而不是由任何特定居住者使用)，和(Ii)因租客对房屋进行任何更改而不需要修改代码的，修改代码应由业主执行，业主S承担全部费用 和费用。
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(2)政府规定房东责任。如果 由于一个或多个截至本租约之日尚不存在的政府要求，在租期内不时需要对建筑物或项目进行代码修改，并且(I)由于建筑物的承租人进行特定用途而不需要 (与要求与建筑物相媲美的建筑物的所有者进行的更改或改善不同，无论其用途如何)，以及(Ii)因租客对房产进行任何更改而不需要进行的，则修改守则应由业主进行，其成本应计入运营成本。
(3)政府规定承租人责任。如果由于一个或多个政府要求， 在租期内不时需要对建筑物或项目进行代码修改，而该修改是由于房屋的租户的特定用途或由于租户对房屋的任何更改而导致的 ，则该代码修改应是租户在所有方面的唯一且独有的责任；但是，如果该租户执行此类更改会触发修改代码的要求，则该租户有权撤回其执行拟议更改的请求。
11.转让及分租。
(A)转让。除第11(H)款规定外，未经房东事先书面同意，承租人不得(1)直接或通过法律实施转让、转让或扣押本租约或其中的任何产业权或权益，(2)允许任何其他实体通过合并、合并或其他重组成为本租约项下的承租人，(3)如果承租人是其股票公开交易的公司以外的实体，则允许转让承租人的所有权权益，以改变目前对承租人的控制，(4)转租房屋的任何部分， (5)授予房屋任何部分的任何许可证、特许权或其他占有权，或(6)允许租户以外的任何一方使用房屋(第11(A)(1)至11(A)(6)节所列的任何事件均为转让)。
(B)同意标准。房东不得无理拒绝对房产的任何转让或转租，前提是建议的受让人(1)信誉良好，(2)在企业界享有良好声誉，(3)将房产用于允许的用途(因此，但不限于信贷处理和电话营销)，并且不会以任何与业主与大楼或项目的任何其他租户签订的任何专用协议或其他类似协议相冲突的方式使用房产，(4)不使用房产。建筑物或项目：(5)不是政府实体、分支机构或机构；(6)不是建筑物或项目的另一占有者；(7)符合财政部外国资产管制办公室(OFAC)的规定(包括S特别指定的国民和受阻人士名单上的规定)和任何法规、行政命令(包括2001年9月24日的行政命令)
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(Br)阻止财产并禁止与从事、威胁实施或支持恐怖主义的人进行交易)，或与之有关的其他政府行为；以及(8)不是房东当时所在的个人或实体，或在承租人寻求签订此类转让或转租之前的六个月期间内，就租赁建筑物或项目中的空间进行谈判的个人或实体，或 任何此类个人或实体的任何附属公司；否则，房东可自行酌情拒绝同意。此外，如果存在任何租户违约的情况，房东可以不同意任何拟议的转让。
(C)请求同意。至少[**]在建议转让生效日期之前，承租人应向房东提供建议转让的所有条款和条件的书面说明、建议文件的副本以及有关建议受让人的以下信息：建议受让人和拥有、控制或指导建议受让人的任何实体和个人的名称和地址；关于其商业和商业历史的合理令人满意的信息；建议的房屋用途；银行、金融和其他信用信息；以及足以使房东确定建议受让人的信用和品格的一般参考资料。在[**]经房东书面通知后，[**].
(D)同意的条件。如果房东同意转让，建议的受让人应向房东提交一份书面协议，明确承担承租人S在本协议项下的义务；然而，任何少于全部房产的受让人只需在转让期间对转让空间适当分配的本租约项下的义务负责。任何转让不得解除承租人在本租赁下的义务；承租人及其受让人应对此承担连带责任。房东S对任何转让的同意不应放弃房东S关于任何后续转让的权利。如果在房屋的任何部分或其任何部分被转让时发生违约事件，则房东除可采取其他补救措施外，还可直接向该受让人收取所有应付给租户的租金，并将该等租金用于支付租金。承租人指示其受让人在收到房东的通知后，在违约事件发生后直接向房东支付租金。承租人应支付拟转租或转让所需的任何消毁墙壁或其他改善工程的费用。
(E)由转租人代理。 本租约项下的每一分租约应服从和从属于本租约以及本租约所属或将从属的事项，且各分租客被视为已同意，在业主根据本租约终止、重新收回或没收的情况下，业主可自行选择接管承租人在该分租约项下作为分地主的权利、所有权和权益，而该分租客应根据该分租约当时的执行条款，在房东S的选择下，委托房东代理。但房东不对(1)租客先前在该分租约下的任何作为或不作为负责，(2)受该分租客对租客提出的任何反诉、抵销或抗辩的约束，(3)不受该分租约先前未经房东书面批准的任何修改的约束，或受该分租客向租客支付的租金、额外租金或预付租金超过当月的任何租金或额外租金或预付租金的约束，且即使预付款项，所有该等租金仍应到期并欠下，(4)受分租人未交付给房东的任何抵押或预付租金定金的约束，且受分租人应仅向承租人寻求退款或补偿的约束，或(5)有义务在转租空间内进行任何工作或为入伙做准备，以及
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与该委托书有关的任何文书，分租人应签署并交付房东合理要求的证据和确认该委托书的文书。作为占用或使用房屋任何部分的条件，每个分租户或租户的被许可人应自动被视为已同意受本第11(E)条的条款约束。
(F)取消。业主可在[**]在收到租户S要求业主S同意转让或转租的书面请求后，对于拟转租或转租生效之日起拟转租或转让的部分，取消本租约；但该租户可[**]。如果房东取消了该房屋任何部分的租约，则该部分房屋的租约将终止，租户应向房东支付自取消之日起与该房屋部分相关的所有应计租金。此后，房东可以将房屋的这一部分出租给未来的受让人(或任何其他人)，而不对租户承担责任。
(G)额外补偿。 承租人在收到补偿后应立即向房东支付，[**].
(H)允许的转让。尽管有第11(A)条的规定， 承租人可以将其在本租赁中的全部或部分权益或全部或部分房产(允许转让)转让给以下类型的实体(允许的受让人)，而无需业主的书面同意：
(1) [**];
(2) [**]或
(3) [**].
承租人应将任何此类允许的转让及时通知房东。承租人应继续对履行承租人在本合同项下的所有义务负责，或者如果承租人因合并、合并或收购而不再存在，则尚存的或 收购实体应明确以书面形式承担承租人在本合同项下的义务。此外，获准受让人应遵守本租约的所有条款和条件，且获准受让人对房产的使用 不得违反影响房产、建筑物、项目、业主或建筑物或项目的其他租户的任何其他协议。在任何允许的转让生效日期后30天内，承租人应向房东提供(A)实施此类允许转让的文书副本，(B)证明承租人S满足上述适用于此类转让的要求的文件，(C)本租约规定的与获准受让人有关的保险证据，以及(D)符合OFAC的规定和任何法规、行政命令(包括2001年9月24日禁止财产和禁止与实施、威胁实施或支持恐怖主义的人进行交易的行政命令)或其他政府行动的证据。包括许可受让人的名称和地址，以及拥有、控制或指导许可受让人的任何实体和个人的名称和地址。允许转让的发生不应放弃房东S对任何后续转让的权利。？有形净值是指总资产超过总负债的部分，在每种情况下都是根据公认会计原则确定的，但不包括根据公认会计原则被归类为无形资产的所有资产，包括商誉、许可证、专利、商标、商号、版权和 特许经营权。经许可的受让人随后进行的任何转让均应遵守本条第11条的规定。
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(i) [**].
12.保险；豁免；代位权；弥偿。
(A)承租人S保险。自(1)承租人进入或占用房屋之日或(2)开始营业之日起生效，并在整个租期内持续有效：(A)商业一般责任保险，金额为[**]对于每个事件，或在初始期限届满后，房东不时合理要求的其他金额(如果房屋的使用和占用包括商业一般责任保单下排除在或可能被排除在商业一般责任保单范围之外的任何活动或事项(例如，销售、服务或酒精饮料的消费)，承租人应获得商业一般责任保单的批注，或以其他方式获得保险，以承保此类活动或事项产生的所有责任，金额为房东 合理要求的金额)、承保租户、房东、房东S物业管理公司、房东S资产管理公司，以及，如果房东提出书面要求，房东S抵押权人不承担因使用和占用房产和(不暗示房东同意安装)承租人S的场外设备的安装、操作、维护、维修或拆除而造成的一个或多个人的伤亡或财产损坏的一切责任，(B)承保房产内所有改建、改善和改造的全部价值的保险，将房东和房东S抵押人指定为他们的利益可能显示的额外的 损失收款人，(C)承保所有家具的全部价值，承租方(包括承租人S的场外设备)在房屋内或以其他方式放置在项目中的交易固定装置和个人财产(包括承租人或其他人的财产)，(D)足以涵盖承租人S在本合同项下的赔偿义务的合同责任保险(但仅在该合同责任保险尚未包括在承租人S商业一般责任保险单的情况下)，(E)工人S赔偿保险，(F)金额至少等于九(9)个月基本租金的业务中断保险，以及(G)金额至少等于$的伞形保险单。[**]总体而言。由承租人承保的商业一般责任保险的免赔额不得超过[**]每次事故；承租人维护的财产保险的免赔额不得超过[**]每次发生的事件。当向房东开具的任何保单提供重复或类似的承保范围时，租客S保险应向房东提供主要保险； 房东S保单将超过租客S保单。承租人应在生效日期或承租人进入或入住房屋日期之前至少十(10)天，以及每次续保前至少十五(15)天，向房东提供此类保险的证明，并且承租人应在取消任何此类保单前至少三十(30)天通知房东。所有此类保单应采用令房东合理满意的格式，并由S最佳评级为A+：VII或更高的公司出具。如果承租人未能遵守上述保险要求，或未能向房东提交本合同所要求的承保证明或证明，且此类不符合规定的持续时间超过[**]房东书面通知后数日，房东除根据本租约或以其他方式可获得的任何其他补救措施外，可(但无义务)获得此类保险，租客应在[**]在房东书面通知后，其溢价费用加上管理费[**]这样的代价。
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(B)业主S保险。在整个租赁期限内，房东应至少维护以下保险单：[**]。房东可以，但没有义务，维持其认为必要的其他保险和附加保险。业主承担的与本项目有关的所有保险费用应计入保险费(定义如下)。房东承保的上述保单及其他任何保险均为房东的独有利益，并由房东S全权控制，租客无权对其任何收益或其下的任何其他权利进行任何权利或索赔。
(C)无代位求偿权；放弃财产索赔。 房东和租客均放弃就任何财产的损坏或被盗、毁坏、损失或失去使用而向另一方提出的任何索赔，只要同样的索赔是根据 本第12节所述类型的保险单投保的，该保险单涵盖项目、房产、房东S或租户S、固定装置、个人财产、租赁改进或业务，或根据本条款规定必须投保的，无论是否另一方的疏忽造成了此类损失(定义如下)。此外，承租人放弃对房东的任何损失索赔，只要这种损失是由恐怖主义行为造成的。每一方应促使其保险承运人在所有适用的保单上签字，放弃承运人S在代位求偿或其他情况下对另一方的追偿权利。尽管本租约中有任何相反的规定，房东、其代理人、雇员和承包商不对承租人或通过承租人或承租人提出索赔的任何一方负责(承租人特此免除房东及其雇员、代理人、承包商、雇员和受邀者的任何索赔或责任)，因伤亡、盗窃、火灾、第三方或任何其他原因或其他原因造成项目内或周围承租方的任何财产损失、损失、无法使用或被盗，无论是任何一方的疏忽造成了损失的全部或部分。承租人承认，房东不对位于项目内或项目周围的任何承租方的财产投保，也不对其损坏负责。
(D)弥偿。
(1)除第12(C)条另有规定外，承租人应为业主及其代表和代理人辩护、赔偿，并使其免受因任何人身伤害或死亡、损坏或被盗、毁坏、失去或失去使用或任何财产(损失)而产生的一切索赔、要求、责任、诉讼、判决、损害和费用(包括合理的律师费)。[**].
(2)除第12(C)条另有规定外，房东应保护、赔偿租客及其代表和代理人，使其免受因任何人身伤害或死亡或任何财产的损坏、盗窃、毁坏、丢失或失去使用(租户损失)而产生的所有索赔、要求、责任、诉讼、判决、损害和费用(包括合理的律师费)[**].
(3)本租约所载的弥偿在本租约终止或期满后仍然有效，且不会因本租约任何条文下的租金减免或分摊而终止或被免除、减少或以任何方式影响。如果提起本协议规定需要赔偿的任何诉讼，赔偿方同意在提出请求后，利用合理地令被赔偿方满意的律师，在该诉讼中为受赔偿方辩护，费用由受赔偿方承担。
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(E)房东S保险的费用。承租人应按比例向承租人S支付业主不时为本项目承担的保险费用，包括火灾和延伸保险(包括扩大和扩大保险范围的风险、泥石流、地面沉降、火山喷发、洪水、地震和租金损失保险)，以及全面公共责任保险和超额责任保险，金额和条款由业主认为必要或适宜(统称为保险费用)。[**]。每笔保险费应与上文规定的承租人S按比例分摊的经营成本同时到期并以相同方式支付。最初的每月保险费 是根据房东S对租户S的善意估计，按比例分摊第一个历年剩余时间的估计保险费。[**]。房东S收到某一历年的保险费账单后，房东认定租客S支付的保险费总额少于租客S按比例承担的实际保险费，房东应在房东书面通知后三十(30)日内将差额支付给房东；如果租客S支付的保险费总额超过租客S按比例承担的实际保险费，房东应保留超出的部分，并将超出的部分计入租户S 未来支付的保险费(除非合同期满，房东应在到期后三十(30)日内将超出的部分退还给租户)。
13.从属关系；委托；通知房东S抵押贷款。
(A)从属地位。在以下第13(B)条的规限下，本租约应从属于现在或以后涵盖物业全部或任何部分的任何信托契据、 按揭或其他担保文书(每个为按揭)或任何土地租约、总租约或主要租约(每个为主要租赁) (任何该等按揭下的抵押权人、任何该等信托契据下的受益人或任何该等主要租赁下的出租人在此称为业主兼S按揭人)。任何业主S抵押权人可在任何时间，单方面选择以书面通知承租人，使本租约优于其在物业的按揭、主要租赁或其他权益。
(B)SNDA。尽管本合同有任何相反规定，但在租赁日(SNDA截止日期)后三十(30)天或之前，房东应获得现任房东S抵押人的从属、互不干扰和委托协议，协议的形式应作为附件H(SNDA)。业主声明并保证，于租赁日，除业主S的权益外，并无任何按揭或主要租约对该建筑物或项目构成任何其他影响。[**]。如果房东没有在SNDA截止日期或之前交付SNDA(以第13条规定的形式或承租人以其唯一但合理的酌情决定权以其他方式同意的形式)，则承租人有权(但没有义务)在以下时间内向房东送达书面通知后终止本租赁[**]在SNDA的最后期限之后。承租人S在本协议项下的权利根据第(Br)节第13(A)条附属于任何未来业主S抵押权人，须以该未来业主S及S签署并交付实质上符合附件 附件H格式的从属、不受干扰及委托协议，或租客及该业主S抵押人或其他机构贷款人合理接受的其他商业合理形式为条件。
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14.规章制度。承租人应遵守作为附件C所附的本项目规章制度，业主可为本项目及相关设施的安全、护理或清洁不时更改该等规章制度，但条件是房东必须 向承租人提供合理的事先通知，且该等变更适用于本项目的所有租户，不会无理干扰承租人使用本物业，并由业主以非歧视性的方式执行。承租人应对各承租方遵守该等规章制度负责。如果任何规章制度与本租赁的明示条款相冲突，则以本租赁的条款为准。
15.谴责。
(A)总摄入量。如果整个建筑物或房地被征用权占用或以征用权转让(a 征用)，[**]。如果房东收到征用通知或征用威胁(无论这种征用是完全征用、部分征用还是临时征用)，[**]收到通知后，房东应向租户提供书面通知，其中包含房东收到的通知的副本。
(B)部分承租人S权利。如果项目的任何部分被征用，并且这种征用将阻止承租人以与紧接该征用之前进行的方式合理地可比的方式在房屋内开展业务，[**]，租金自取得之日起分摊 。如果承租人不终止本租约，则租金应在合理的基础上减免因被征用而无法承租的部分。
(C)故意遗漏。
(D)临时取用。如果该房屋的全部或任何部分成为被征收的对象[**].
(E)奖励。如果发生任何窃取行为，那么[**]；然而，本条规定不得被视为阻止承租人就任何承租人S物业或以上建筑标准装置的当时价值或该等征收所包括的其他改善工程及任何搬家费用而提出 单独申索，但任何该等判给是对给予业主的补偿的 增加，且不会导致对业主的补偿减少。
16.火警或其他伤亡事故。
(A)修理概算。如果房屋或建筑物因火灾或其他伤亡(伤亡)而受损，房东应：[**]在发生此类事故后，应向承租人提供修复此类事故造成的损坏所需时间的善意估计(损坏通知)。
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(B)承租人S权利。[**].
(三)业主S权利。如果伤亡造成建筑物的实质性部分损坏，并且对房屋的损坏超过[**]房东合理估计的重置成本(不包括基础和基础)，并且这种损坏发生在租期的最后一年，那么，只要租户没有选择行使其续约选择权，房东可以 书面通知其选择在以下时间内终止本租约[**]在损坏通知交付给租户之后。
(D)修理义务。如果任何一方在发生意外事故后选择终止本租约，则房东应在事故发生后的一段合理时间内开始修复房屋，并应在修理期内以合理的努力将房屋恢复到紧接事故发生前的基本相同状态；但是，除由业主负责的S建筑和S系统大楼的维修或更换外，业主不应要求业主维修或更换房屋内的任何改建或改善(承租人应迅速、尽职地由租户S自费维修和恢复)或房屋或大楼内租户或其他人的任何家具、设备、贸易固定装置或个人财产。如果房东未能在以下时间内基本完成修复[**]超过维修期后，承租人有权在[**]在此期限届满后三十(30)天内送达业主的事先书面通知[**]在规定期限内，如果业主在终止日期之前基本上完成了修复，则终止合同无效。
(E)租金减免。如果房屋因意外事故而损坏，自损坏之日起至房东S修缮完成为止(或房东或租客终止本租约之日，视情况而定)，因损坏而无法租用的部分租金应在合理的基础上减免，除非是租户一方的严重疏忽或故意不当行为造成该等损坏，在此情况下，承租人应继续支付租金而不给予减免。
17.个人财产税。承租人应对承租人放置在房屋内或建筑物或项目内或其上的个人财产、家具或固定装置征收或评估的所有税款负责。如果承租人对房东或房东S财产征收或评估的任何税款，房东选择支付，或者如果房东S财产的评估价值因计入此类个人财产、家具或固定装置而增加，并且房东选择根据这种增加缴纳税款，则承租人应在提出书面请求后三十(30)日内向房东支付本协议项下承租人应承担的主要责任部分；但是，如果承租人通知房东，在房东支付税金之前，房东将对税金的有效性或数额提出异议，并在此后依法努力进行此类争辩，并且如果不付款不会对项目或房东的权益构成损失或扣押的威胁，或对房东施加任何费用或罚款，则房东不得支付该金额。
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18.失责事件。以下每个事件应 为默认事件：
(A)拖欠款项。承租人S未在到期之日起五(Br)(5)个工作日内支付租金，在房东向承租人交付到期租金的书面通知后五(5)个工作日内仍未支付租金；然而，如果承租人在到期之日起三(3)个工作日内未支付租金，且在未支付租金之前的十二(12)个月内，房东已两次或更多次向租户发出书面通知，则发生违约事件，房东没有义务发出任何通知；
(B)遗弃。承租人放弃或腾出房屋或其任何主要部分；
(C)禁止反言。承租人在房东S根据第26(E)条提出书面要求后未提供任何禁止反言证明，且自房东S第二次书面通知承租人后七(7)个工作日内仍未提供；
(D)保险。承租人未能按照第12(A)条的要求获取、维护并向业主交付保险单和承保范围的证据，且在房东S第二次书面通知承租人后七(7)个工作日内继续不履行；
(E)技工S留置权。承租人未能在第8(D)节规定的时间内，以第8(D)条所要求的方式，在第8(D)节规定的时间内，按照第8(D)条的要求，支付和公布任何针对房屋或项目的技工S提出的针对房屋或项目的任何工作、提供的材料或承担的义务，并在业主S第二次书面通知承租人后五(Br)(5)个工作日内继续进行；
(F)其他违约行为。承租人S未履行、遵守或遵守本租赁项下承租人的任何其他协议或义务，并在房东向承租人交付书面通知后持续超过三十(30)天，但条件是， 然而，如果承租人S不履行的性质是合理地需要超过三十(30)天才能治愈，则如果承租人在所述三十(30)天内开始履行，并在此后努力在合理时间内完成补救，则视为已治愈；以及
（g） 破产。租户提出或针对租户提出请愿书（“”就本第18（g）条而言，租户一词应包括租户在本协议下义务的任何担保人’）（1）在任何破产程序中;（2）根据任何州或联邦债务人救济法寻求任何救济;（3）为租户的全部或几乎全部’财产或租户’在本租赁中的权益任命清算人或接管人;（4）重组或修改租户’的资本结构;或（5）为债权人的利益进行的任何转让程序;然而，如果针对租户提出此类请愿书，则此类提交不应 构成违约事件，除非租户未能在提交该请愿书后九十（90）天内驳回该请愿书发起的诉讼。
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19.补救办法。房东S对于上文第18(B)款(放弃)所列违约事件的唯一补救办法是终止本租约。在发生任何其他违约事件时，房东除根据本合同或法律或衡平法赋予房东的所有其他权利和补救措施外，还可采取下列任何一项或多项行动：
(A)租约终止。通过给予承租人书面通知终止本租约，在此情况下，承租人应向房东支付(1)本合同项下截至终止日期的所有租金，(2)根据第20(A)条应支付的所有金额，以及(3)相当于(A)承租人本应在剩余期限内按折扣价支付的租金总额，其年利率等于《华尔街日报西南版》在其列表中所列的货币利率减去1%的最优惠利率，减去(B)当时该处所在该期间的公平租金价值，并以同样的折扣计算；
(B)终止管有。终止承租人S在不终止本租约的情况下拥有物业的权利，并向承租人发出书面通知，在此情况下，承租人应向业主支付(1)截至终止占有之日为止的所有租金和其他金额，(2)第20(A)条规定的不时到期的所有金额，以及 (3)本合同规定承租人在剩余期限内支付的所有租金和其他净额，减去业主在此期间通过重新出租物业而收到的任何净额，扣除业主在转租物业时产生的所有 合理成本。如果房东选择根据第19(B)条的规定行事，房东可以将所有租客S的财产从房产中移走，并将其存放在公共仓库或其他地方，费用由租户承担，而不对由此可能造成的任何损失或损害承担责任。业主应尽合理努力按业主全权合理酌情决定的条款(包括不同于租期的条款、租金优惠以及对物业的改建和改善)重新出租物业；然而，在租赁大楼或项目的其他部分之前，业主没有义务重新出租物业，并且业主没有义务接受任何潜在租户，除非该拟租户符合房东S的所有租赁标准。房东不对S因房东S未转租或未收取转租而承担的责任承担责任，也不因此而减少承租人在本合同项下的义务。承租人无权获得因转租而获得的超过本合同项下到期租金的任何对价。房东在房屋内的重收不应影响租客S在剩余租期内的义务；相反，房东可不时对租客提起诉讼，以收取租客应支付的金额，而无需房东S等到 租期届满。除非房东向租户发出书面通知，明确表示它已选择终止本租约，否则房东采取的所有驱逐或排除租户的行动应被视为根据本第19(B)条采取的行动。如果房东选择根据第19(B)条继续进行，它可以随时选择根据第19(A)条终止本租约；
(C)代表租客作出作为。承租人有义务以承租人S的名义并代表承租人S履行本租约条款下的任何行为(如有必要，还应进入相关房屋)，对此不承担任何损害索赔责任，但因房东S在履行该义务时的重大疏忽或故意不当行为除外，承租人应应要求赔偿房东因履行承租人S在本租约项下的义务而可能产生的任何合理费用(包括但不限于收取费用和法律费用)，并按违约率支付利息；或
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(D)暂停服务。暂停本合同项下要求房东提供的任何服务，对此不承担任何损害赔偿责任。
20.租户付款； 不豁免；累积补救。
(A)租客付款。在任何违约事件中，如果房东选择接管该房产，则租户应支付[**]。在法律允许的最大范围内，房东和租客同意房屋所在州的联邦法院和州法院对与本租约相关或由此产生的任何事项以及双方在本租约下的权利和义务拥有专属管辖权。
(B)没有豁免。房东S在发生违约事件后接受租金，不应放弃房东S对该违约事件的权利。房东对任何违反或违反本条款的行为的放弃，不应放弃房东S对未来违反该条款的权利。业主S接受租金的任何部分，并不放弃业主S就到期剩余部分租金的权利，无论在支付租金的任何文书上的任何背书或其他声明或与此相关的任何文字； 因此，业主S接受租金的部分并不构成对全部到期租金的协议和清偿。
(C)累积补救。本租约规定的任何和所有补救措施：(1)是房东在法律或衡平法上可能获得的任何和所有其他补救措施的补充；(2)应是累积的；(3)可由房东选择先后或同时进行。房东行使任何补救措施不应被视为选择补救措施或阻止房东在未来行使任何其他补救措施。
21.故意遗漏的。
22.交回处所。房东的任何行为都不应被视为接受交还房产，除非是由房东签署的书面协议，否则接受交还房产的协议无效。在本租约期满或终止时，承租人应将房屋及其内部的所有改进工程交付给房东，且在租期内应保持良好的维修和状况，没有放置在房屋上的有害物质，清洁、合理的磨损(以及第15和16条所规定的非租户造成的谴责和伤亡损害) 除外，并应将房屋的所有钥匙交付给房东。只要本租约下不存在违约事件，承租人可以移走租客放置在房屋内或建筑物内其他地方的所有独立的固定装置、家具和个人财产(但承租人不得移走由房东支付全部或部分费用的任何此类物品或任何电线或电缆，除非房东要求)。此外，承租人应根据房东的要求拆除该等改建、增建、装修、固定装置、个人财产、设备、电线、管道、布线和家具(包括承租人S的场外设备)；但不得要求承租人 拆除对经业主S批准的房屋或项目的任何增建或改善，除非房东在批准安装该等 装修或增建工程时已明确书面通知承租人，上述改善或增建必须在租约期满或更早终止时拆除。承租人应修复因此而造成的所有损坏。所有未如此移除的物品，在房东S 选项下，应被视为具有
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被租客遗弃，房东可以在不通知租客的情况下挪用、出售、储存、销毁或以其他方式处置该等物品；任何此类处置都不应被视为严格的止赎或以其他方式行使房东S对根据第21条授予的担保权益的权利。本第22条的规定在期限结束时继续有效。
23.坚持住了。如果租户在租期结束时没有迁出房屋，则租户在忍耐时应为租户，并且，(A)租户除支付其他租金外，还应支付基本租金[**]及(B)承租人在其他情况下应继续承担承租人S在本租约项下的所有义务。此第23条的规定不应被视为限制或放弃本条款或法律规定的房东的任何其他权利或补救措施。如果承租人在本租约终止或期满后未能交还房产，除因此而对房东产生的任何其他责任外，承租人应保护、辩护、赔偿房东，并使其不受因此而造成的所有损失、费用(包括合理的律师费)和责任的损害。
24.房东保留的某些权利。如果这种权利的行使不会不合理地干扰租户S对房屋的使用和占用，业主应享有以下权利：
(A)项目运作。装饰 ，并对项目或其任何部分进行检查、维修、改动、增加、更改或改进，无论是结构上的还是其他方面的；
(B)建筑业务。进入房屋(在给予租户不少于二十四(24)小时的事先书面通知 )(该通知可通过电子邮件发送至：[**]可以是口头通知，除非发生实际或表面上的紧急情况，在这种情况下不需要通知)，并在任何此类工作继续期间， 暂时关闭建筑物内的门、入口、公共空间和走廊；中断或暂时停止建筑物服务和设施；更改建筑物的名称；并在法律要求的范围内，改变建筑物入口或通道、门和门道、走廊、电梯、楼梯、洗手间或其他公共部分的布置和位置；
(C)保安。采取业主认为合理的措施以保障建筑物及其居住者的安全； 出于原因、可疑原因或紧急演习的目的撤离建筑物；
(D)潜在购买者、贷款人和租户。在不少于二十四(24)小时前发出书面通知(通知可通过电子邮件发送至：[**])在合理时间并与租户协调进入房产，向 (I)潜在买家或贷款人展示房产；以及(Ii)在期限的最后十二(12)个月内的任何时间(如果租户已书面通知房东它不希望续签期限，则在更早的时间)或在违约事件发生后的任何时间 。
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关于第24条，除紧急情况外，承租人有权在房东进行任何此类访问时派代表在场。对于业主S为展示房屋而使用的通道，业主同意尽合理努力安排在房东和租客双方都方便的正常营业时间内进行参观，对于业主S出于非紧急物业检查、维修或任何其他目的而使用的通道，业主同意做出合理的努力来协调和安排租客在正常营业时间内对业主和租客都方便的访问，以最大限度地减少对租客和S在房屋内运营的干扰。承租人同意使用商业上合理的努力与房东合作安排此类展览。房东承认并同意，承租人有权限制房东和/或其他个人进入房屋的某些部分，而没有根据食品和药物管理局颁布的法规或承租人合理确定的遵守任何适用法律所需的适当培训和证书。
25.故意遗漏的。
26.其他的。
(A)业主过户。业主可以转让项目的任何部分及其在本租约项下的任何权利。如果房东转让了其在本租赁项下的权利，则房东在转让之日之后将被解除本租约项下的任何进一步义务，但受让人必须在转让日及之后以书面形式承担房东S在本租约项下的义务。
(二)房东S的责任。[**]。此外，承租人特此放弃其根据《德克萨斯州物权法》第91.004节的法定留置权。
(C)不可抗力。除本租约项下可通过支付款项(例如，支付租金和维持保险)履行的义务外，只要本合同规定任何一方应采取行动的期限，该当事人将不对任何此类期限的任何延误承担责任或责任，并且应将因罢工、骚乱、上帝行为、劳动力或材料短缺、战争、恐怖主义行为或活动、政府法律、法规或限制而造成的任何延误排除在计算范围之外。或任何一方无法控制的任何类型的任何其他原因。
(D)经纪业务。除Colliers International Houston，Inc.和Cushman&Wakefield of Texas，Inc.外，房东和租客均未就本租赁的谈判或执行与任何 经纪人或代理商打交道，后者的佣金应由房东根据单独的书面协议支付。承租人和房东应各自赔偿另一方的所有费用、开支、律师费、留置权和其他佣金或其他赔偿责任，这些费用、费用、律师费、留置权和其他佣金或其他赔偿是由补偿方、通过补偿方或根据补偿方提出索赔的。
(e)禁止反言证书。租户应在房东提出书面请求后十（10）个工作日内，不时向 房东指定的任何一方提供由租户签署的禁止反言证书，该证书基本上按照本协议附件F所附的格式签署，但 租户有权披露其在此类禁止反言之日所知道的任何差异。如果租户没有在规定的时间内向房东提交租户签署的禁止反言证书，房东、房东抵押贷款人和任何 准租户’
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购房人或抵押权人可最终推定并依赖以下事实：(1)本租约完全有效；(2)除业主另有陈述外，本租约的条款并未更改；(3)已预付不超过一个月的基本租金分期付款及其他费用；(4)没有向业主索偿，亦无任何抗辩或抵销权利以收取租金或其他费用；及(5)业主在本租约下并无违约。在这种情况下，承租人应被禁止否认自禁止反言之日起推定事实的真实性，该事实应被视为自房东提出请求之日起 。
(F)通知。本合同项下要求或允许的所有通知均应以书面形式发出，并应按基本租赁信息中规定的地址向双方送达。除非本合同另有规定，否则任何此类通知应：(I)以美国邮寄、已付邮资、经认证的方式发给被通知方，并要求提供回执；(Ii)使用国家认可的隔夜快递隔夜递送；(Iii)通过个人递送；或(Iv)通过电子邮件将电子邮件发送至《基本租赁信息》中规定的电子邮件地址，以本条款第24(F)(I)、(Ii)或(Iii)条允许的另一种方式向被通知方发送确认副本。根据本条例第(Br)条对除电子邮件以外的所有允许的通知形式发出的通知，在实际送达收件人地址或收件人拒绝接收(即使该收件人拒绝送达)之前发生时有效。根据本条例以电子邮件发出的通知，在该电子邮件进入收件人S指定的电子邮件地址所指定的信息处理系统时生效。除上述电子邮件通知外，本协议项下任何通知如以电子方式发送或交付，均无效。在任何情况下，不得通过电子邮件或电子记录签订、签署、终止、更改、修改或修改本租约，但第24(Z)条明确规定的签名交付或传输除外。S一方可以书面通知另一方更改地址；但更改地址的通知在实际收到该通知之前无效。通知副本仅供参考，未发出或未收到任何通知副本不应被视为未发出通知。律师向租客发出的通知应视为租客发出，律师向房东发出的通知应视为房东发出。
(G) 可分性。如果本租赁的任何条款或条款在现行或未来法律下是非法、无效或不可执行的，则本租赁的其余部分不应因此而受到影响，作为本租赁的一部分，应增加一个条款或条款，作为本租赁的一部分，在可能的情况下，类似于该非法、无效或不可执行的条款或条款，并且是合法、有效和可执行的。
(H)修正案；具有约束力；无电子记录。除非业主和租客签署书面文件，否则不得修改本租约。除非双方以书面形式签署放弃本租赁的任何条款，否则不应视为放弃本租赁的任何条款，双方在执行本租赁条款时可能形成的任何习惯或惯例都不应放弃或削弱任何一方坚持要求另一方严格按照本租赁条款履行义务的权利。房东和租客特此同意不以电子方式进行本租约预期的交易或交流，除非(I)通过第26(F)和(Ii)节中明确规定的电子邮件交付或传输
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第26(Z)节明确规定的签名；除第26(F)节具体规定的电子邮件外，书面短语或书面单词也不得解释为包括电子通信。除本租约另有明确规定外，本租约所载条款及条件对本租约双方及其各自的权益继承人和法定代表人均有利，并对其具有约束力。本租赁仅供房东和租客使用，除房东S外，任何第三方不得被视为本租赁的第三方受益人。
(I)安静的享受。如果承租人已履行其在本租约项下的所有义务，承租人应在符合本租约条款和条件的前提下，在不受房东或通过房东或在房东之下提出索赔的任何一方的阻碍下，和平、安静地持有和享用该房产。
(J)整个协议。本租赁构成房东和租客之间关于本租赁标的的完整协议，并取代所有与此相关的口头声明和先前的书面声明。除本租约所载者外，房东或租客并未就本租约或房东或租客因此而承担的义务向另一方作出陈述、保证或协议。任何不明确之处应由起草方解决的正常解释规则不适用于对本租约或对本租约的任何证物或修改的解释。
(K)放弃陪审团审判。在法律允许的最大范围内，房东和租客均放弃在任何诉讼中接受陪审团审判的任何权利，或让陪审团参与解决因本租约或与本租约或与本租约相关而签署或交付的任何其他文书、文件或协议或与本租约相关的交易而引起或与之相关的任何纠纷。
(L)依法治国。本租约受德克萨斯州法律管辖，并根据该州法律进行解释。如果就本租约或与之相关的任何事项提起任何法律诉讼，则专属管辖权仅限于德克萨斯州，地点仅限于本德堡县的州地区法院。
(M)录音。本租赁不得记录；但业主和租客应在租赁日期后立即签署、确认 并提交一份关于本租赁的备忘录，以附件I的形式充分记录，双方均有权以记录方S的费用记录备忘录。在租期结束后十(10)天内，或如果本租赁提前终止，承租人应填写业主合理要求的文件，以删除记录备忘录。
(N)水或霉菌通知。如果承租人或其代理人或员工发现房屋或项目内或周围有漏水、水损坏或霉菌，承租人应立即以书面形式通知房东。
(O)连带法律责任。如果 承租人由不止一方组成，则每一方应对承租人S在本租赁项下的义务承担连带责任。承租人在租期结束时未完全履行的所有未履行义务在租期结束时仍然有效，包括与租金有关的付款义务以及与房屋状况和维修有关的所有义务。
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(P)财务报告。在房东S提出要求后二十(20)天内， 租客将向房东提交承租人S最近的经审计财务报表(包括对该等财务报表的任何附注)，或如果尚未编制该等经审计财务报表，则由独立注册会计师 编制的其他财务报表(及附注)，或如果没有该等财务报表，则承租人S将内部编制的财务报表；然而，如果承租人是上市公司，则承租人可通过向业主承租人S提供最新的年度和季度报告来履行其在本合同项下的义务。房东不会披露租客S财务报表的任何方面，除非(1)向房东S抵押权人或潜在抵押权人披露，或(2)已与房东签署保密协议的 大楼的购买者，(3)房东与租客之间的诉讼，和/或(4)根据法院命令的要求。承租人不得被要求在任何12个月期间提交第26(P)条规定的财务报表一次以上，除非业主S或建筑物的潜在买家或贷款人提出要求，或发生违约事件。
(q) [故意省略].
(R)电讯。承租人及其电信公司，包括当地交换电信公司和替代接入供应商服务公司，无权进入和在大楼内安装和运行电信系统，包括语音、视频、数据、互联网和通过 有线、光纤、微波、无线和任何其他传输系统(如电信服务)提供的任何其他服务，包括为大楼内的部分或全部承租人提供的S电信，以及从大楼到任何其他位置的通信， 未经业主S事先书面同意，不得无理扣留。应要求所有电信服务提供商遵守大楼的规章制度、适用法律和业主S的政策以及大楼的惯例。承租人确认房东无需提供或安排任何电信服务，且房东不对任何承租方承担安装、运营或维护电信服务或与之相关的任何设备或设施的责任。承租人应自费并自行承担获得所有电信服务的责任。
(S)保密。承租人承认本租赁的条款和条件为房东S的利益保密，未经房东S事先书面同意，承租人不得以任何方式或方式直接或间接向任何人披露；但是，如果法律(包括但不限于联邦证券法律和法规)或法院命令、美国证券交易委员会报告义务或向其律师、会计师、雇员和现有或潜在的金融合作伙伴、投资者或贷款人(及其律师、会计师和雇员)披露本租赁的条款和条件，承租人可以披露本租赁的条款和条件，前提是承租人告知这些条款和条件的保密性质并同意对其保密(在每种情况下，在披露之前)。承租人应对承租人或承租人向其披露或提供本租赁条款和条件的任何实体或个人违反本条款的任何披露承担责任。房东对任何披露的同意不应被视为放弃房东对未来任何披露的任何禁止。
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(T)主管当局。承租人(如果是公司、合伙企业或其他商业实体)在此声明并向房东保证，承租人是正式成立并有资格在房屋所在州开展业务的现有实体，承租人完全有权签署和交付本租约，代表承租人签署的每个人 都有权这样做。房东在此声明并向租户保证，房东是一个正式成立的实体，有资格在房产所在的州开展业务，房东 拥有签署和交付本租约的完全权利和权力，代表房东签字的每个人都有权这样做。
(U)保安服务。承租人承认并同意，虽然房东可以(但没有义务)巡逻大楼或项目，但房东不会为S的场外设备提供任何安保服务，对于承租人因任何第三方未经授权进入房产或承租人S所在区域或因该第三方违反安保措施而导致的任何盗窃损失或其他损害，房东不负责任，承租人不向房东索赔。
(五)展品清单。本文所附的所有展品和附件均通过引用并入本文。
附件A--房舍概要
附件b--土地描述
附件C--建筑规则和条例
附件D-承租人完工-工作
附件E-开工日期确认书表格
附件F-承租人禁止反言证书表格
附件G-续订选项
展品H-SNDA
附件一 《租赁备忘录》
(W)被禁止的人和交易。承租人向房东表示并向房东保证，承租人目前遵守并将在有效期内(包括任何延期)始终遵守财政部外国资产管制处的规定(包括在外国资产管制处S特别指定的国民和受阻滞者名单上的规定)和任何法规、行政命令(包括2001年9月24日禁止财产并禁止与犯下、威胁犯下或支持恐怖主义的人进行交易的行政命令)，或与之相关的其他政府行动。房东声明并向租户保证，房东目前遵守并将在有效期内(包括其任何延期)始终遵守财政部外国资产管制处(包括在外国资产管制处S特别指定国民和被封锁者名单上的规定)和任何法规、行政命令(包括2001年9月24日禁止财产和禁止与实施、威胁实施或支持恐怖主义的人进行交易)或其他政府行动的规定。
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(X)收费的厘定。房东和租客同意，本租约中用于确定租户应付费用和金额的每项条款(包括关于额外租金和租户S按比例分摊税款和保险费的条款)在商业上是合理的，对于每一项此类费用或金额， 构成对费用金额的陈述，或根据德克萨斯州物权法93.012节的规定计算费用的方法。
(Y)无侵入性测试。未经业主事先书面同意，承租人不得、也不得允许任何承租方进行项目土壤或地下水的任何侵入性调查、钻探或采样，业主S有权自行决定是否同意。
(Z)对应方。本租约可签订任何数量的副本，每个副本应被视为原件，所有此类副本应构成一个租约。为促进本租约的执行，双方可通过传真或电子邮件(*.pdf或类似文件类型)签署和交换签名页。双方还同意，本租约的副本 可以通过Adobe Sign、DocuSign协议或其他电子平台以电子方式签署。所有此类签名均可用于取代本租约的原始墨迹湿签名，并应与实际交付原始签名具有同等的法律效力。
(Aa)没有相应的损害。在任何情况下，本合同项下的任何一方都不对 承担责任，房东和租户双方代表自己和所有其他业主方，以及租户，代表自己和所有其他租户放弃任何特殊的、附带的、间接的、间接的或惩罚性的损害赔偿要求，包括但不限于与利润损失和商业机会损失有关的任何损害赔偿(集体、后果性损害赔偿)，无论房东或租客是否可以合理预见此类损害。 前述间接损害的放弃不适用于拖延(如第23节所述)或租户违反以下第27节的后果。
(Bb)律师费。如果任何一方因本租赁而对另一方提起任何法律诉讼或诉讼，胜诉一方有权追回合理的律师费和诉讼费用(包括但不限于所有上诉费用)，并将这些金额计入在该诉讼中作出的任何判决中。
27.环境要求。
(A)禁止使用有害物质。除了承租人为日常清洁和办公目的使用的产品中所含的危险材料，以及根据适用的法律在房屋内运输、使用、储存、产生、制造和/或处置与承租人S的业务相关的其他危险材料，包括国际建筑规范理事会制定的《国际建筑规范》中规定的与b类居住相关的所有危险材料外，承租人不得允许或导致任何一方将任何危险材料带到房屋内。
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业主S事先未经书面同意，擅自在厂房或项目内运输、储存、使用、产生、制造、处置或释放任何有害物质。承租人应严格遵守所有环境要求和本租约的所有要求，自负盈亏。承租人应按照业主不时提出的合理要求，填写并证明与承租人S在房屋内或项目内运输、储存、使用、产生、制造或释放有害物质有关的披露声明，承租人应立即向业主提交违反任何环境要求的任何书面通知(或类似的书面传票)副本 。尽管本租约有任何相反规定，承租人在任何情况下都不得在场地内使用、储存或维护任何氯化溶剂或全氟辛烷磺酸化学品，承租人也不得安装任何地下储罐。承租人应被要求为所有地上储罐提供二次密封。
(B)环境规定。环境要求一词是指管理或与场所、项目或环境的健康、安全或环境状况有关的所有法律，包括以下法律：《综合环境响应、补偿和责任法》；《资源保护和回收法》；《清洁空气法》；《清洁水法》；《有毒物质控制法》及其所有州和地方对应法律，以及任何普通或民事法律义务，包括滋扰或侵入，以及本租约第14节和附件C的任何其他要求。危险材料一词系指并包括受任何环境要求管制或可能对人类健康或环境造成不利影响的任何物质、材料、废物、污染物或污染物，包括任何固体或危险废物、危险物质、石棉、石油(包括原油或其任何部分、天然气、合成气体、多氯联苯和 放射性物质)。就环境要求而言，在法律授权的范围内，承租人是且应被视为责任方，包括承租人S设施的所有人和经营者，以及承租人一方带到场所或项目中的所有危险材料以及由此产生、产生或产生的废物、副产品或残留物的所有人。
(C)清除有害物质。承租人应自行承担成本和费用，将承租方储存、处置或以其他方式释放到房屋或项目上的所有有害物质移至符合所有环境要求并令房东合理满意的方式和水平，但在任何情况下不得低于符合所有环境要求的水平和方式，且不限制房屋或项目未来的任何用途，或要求记录租赁终止后有关房屋或项目的任何契约限制或通知。承租人应在承租人S的房屋占有权终止或到期之前，或为达到环境要求或达到环境要求所需的较早日期之前，进行搬迁工作。如果承租人未能在本合同规定的期限内完成此类工作，则房东可酌情决定，在不放弃本租赁或法律或衡平法规定的任何其他补救措施的情况下(包括强制承租人 进行此类工作的行动)，由承租人S承担费用。承租人应在房东S提出要求后三十(30)天内支付房东因进行此类工作而发生的所有费用。业主代表承租人进行此类工作，承租人仍是危险材料的所有者、生产者、操作员、运输者和/或环境方面的安排者
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要求。未经业主书面批准，承租人同意不与任何人，包括任何政府当局，就移走已处置或以其他方式排放到房屋或项目内的危险材料达成任何协议；但上述限制是针对任何意外泄漏或无意排放危险材料的， 不适用于承租人S日常工作可能涉及危险材料的交付和运输的经营活动。
(四)承租人S弥偿。承租人应赔偿、辩护并使房东免受任何和所有损失 (包括房屋或项目的价值减值和项目租金收入的损失)、责任(包括任何严格的责任)、索赔、要求、诉讼、诉讼、损害(包括惩罚性损害赔偿)、费用(包括补救、拆除、修理、纠正行动或清理费用)和费用(包括实际合理的律师费、顾问费或专家费，包括清除或管理任何带入房屋或项目的石棉，或违反本条第27条的要求受到干扰)，因承租方释放有害材料或违反第27条规定而导致房东遭受或招致的任何损失、索赔、要求、诉讼、诉讼、损害或费用，无论房客是否知情，但不包括房东S的重大疏忽或故意不当行为所引起的任何损失、索赔、要求、诉讼、诉讼、损害或费用。承租人在本租约期满或终止后，应继续履行本第27条所规定的义务。
(E)检查和测试。房东有权进入并有权对房屋进行检查和测试，以确定承租人S是否遵守环境要求、其在本第27条下的义务或房屋的环境状况。在业主S提前通知租户时，应允许业主进入，并在适当的情况下尽量减少对租户S作业的任何干扰。此类检查和测试应由业主S承担费用，除非此类检查或测试显示承租人 不符合任何环境要求，在这种情况下，承租人应向房东报销此类检查和测试的合理费用。房东S收到或满意任何环境评估，绝不放弃房东对租客拥有的任何权利。承租人应及时将承租人就任何可能违反环境要求或释放或威胁将任何有害物质排放到房屋或项目或从房屋或项目中释放的任何沟通或报告通知业主。承租人应在收到后五天内向业主提供从任何政府机构或其他方收到的任何文件或通信的副本，该文件或通信涉及可能违反环境要求或与向或威胁向房屋或项目释放任何有害材料相关的索赔或责任。未经业主事先书面同意，承租人不得进行，也不得允许任何承租方进行任何侵入性调查、钻探或采样该场所或项目的土壤或地下水，业主S有权自行决定是否事先征得同意。
28.停车。承租人有权独家使用与大楼相关的所有停车位。 房东声明[**].
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29.其他规定。
(A)标牌。[**](建筑标牌)哪个建筑标牌应由租户支付费用。建筑标牌必须符合所有适用法律，并须经业主S事先书面批准(业主不得无理扣留)，以及适用于该建筑的所有政府或监管机构的批准。承租人 应将建筑物标牌保持在良好的维修状态，在本租约到期或提前终止时，应拆除建筑物标牌并修复因该标牌(和/或其拆除)而造成的所有损坏，并将建筑物外部恢复到安装建筑物标牌之前的状态(合理损耗除外)。
(b) [**]
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房东和租客明确拒绝对房产适合租客S预期的商业用途的任何默示担保，租客S在本协议项下支付租金的义务不取决于房产状况或房东履行本协议项下义务的情况，除本协议另有明确规定外，租户应继续支付租金，不得减免、索要、抵销或扣除，即使房东违反了本协议项下的职责或义务，无论是明示的还是默示的。
本租约的签订日期如下所述，但为了参考起见，本租约的日期应为上文首次写入的日期 。如果签约日期为空，则本租约自上文第一次写明的日期起视为签约。
| 房东： | 威瑟福德农场华盛顿特区，L.P. 特拉华州有限合伙企业 | |||||||||
| 作者： | 池湾沿岸105 Weatherford Farm，L.P. 特拉华州有限合伙企业 其普通合伙人 | |||||||||
| 作者： | Chi LTH GP，L.L.C.， 特拉华州一家有限责任公司， 其普通合伙人 | |||||||||
| 作者： | /s/ | |||||
| [**] | ||||||
| 租户： | IMMATICS US，Inc.，一家特拉华州公司 | |||||||
| 作者： | /s/ | |||||||
| 姓名： | ||||||||
| 标题： | ||||||||
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已修改的展览
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