附件10.3

Prolois 明确许可

验证您的租约。验证 您的业务。

本租赁协议由房东 和租户于以下生效日期签订。

1. 一般定义的术语。
a) 生效日期: 2021年2月16日
b) 房东: Prologis 目标美国物流基金,LP,特拉华州有限合伙企业
c) 房东通知地址:

序曲

6250 North River Rd,Ste

1100

罗斯蒙特,伊利诺伊州60018

复制到:

序曲

瓦齐街1800号

500套房

科罗拉多州丹佛市80202

收件人:总法律顾问

d) 租户: 美国 贝尔物流公司,伊利诺伊州S公司
e) 租户通知地址: 埃利斯街北1117号 复制到: 福斯特大道814号
本森维尔IL 60106 本森维尔IL 60106
亨利·刘 李瑞安
f) 房舍: 那个 建筑物部分面积约为57,143平方英尺,如附件A所示。
g) 建筑: 伊塔斯卡4 1475 Thorndale Avenue
伊塔斯卡,IL 60143
h) 项目: 伊塔斯卡4
i) 租户比例分享: 57.73%
j) 租赁期限: 开始 在开始日期并在开始日期后61个完整日历月的那一天结束(“RST 日期”)。
k) 开业日期: 2021年4月1日

l) 每月基本租金: 期间 月度基本租金
04/01/2021 穿过 04/30/2021 *$51,190.60
05/01/2021 穿过 03/31/2022 $51,190.60
04/01/2022 穿过 03/31/2023 $52,470.37
04/01/2023 穿过 03/31/2024 $53,782.13
04/01/2024 穿过 03/31/2025 $55,126.68
04/01/2025 穿过 03/31/2026 $56,504.85
04/01/2026 穿过 04/30/2026 $57,917.47
* 在此期间每月基本租金将减少。在此期间,每月FOE和税款将根据租约的规定缴纳。

m)

每月固定运营费用

(“每月FOE”):

运营费用:

资本维修/更换:

每月FOE总数:

$7,619.07

$809.53

$8,428.60

n) FOE年度增加: 2.40%
o)

初步估计每月税款:

$6,666.68
p) 保证金: $100,000
q) 房东经纪人: Lee & Associates
r) 租户经纪人: 达尔文房地产

SPD属性ID: [chi 06808]

[伊]

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s) 展品: 附件A - 场地平面
附件B - 项目规则和法规
附件C - 开始日期证书
附件D - 搬出条件
附件E - 市场续订选项
附件F - 建筑(交钥匙)

2.授予条款。考虑到承租人有义务支付租金以及本租约规定的其他条款、契诺和条件 ,房东向承租人出租,承租人根据本租约的条款和条件,在租赁期限内将房产出租给承租人。承租人特此声明并向房东保证,代表承租人签订本租约的个人有完全的权利和授权根据本租约条款签订本租约,并且已正式采取一切必要的公司行动,不需要进一步的行动或批准即可将本租约作为承租人的一项具有约束力和可强制执行的义务。

3.对房产的验收。承租人接受房屋在开业之日的状况,并遵守所有适用的法律、条例、法规、契诺和限制。房东不对该房屋是否适合承租人的业务作出任何陈述或保证,而承租人亦不会对该房屋适合承租人的预定用途作出任何默示保证。在任何情况下,房东不对房屋的任何缺陷或对其使用的任何限制承担任何责任。不迟于开工日期后10天,承租人应签署开工日期证书,并以附件C的形式向房东提交开工日期证书。租户在开工日期前占用房屋,除支付基本租金、月租金和税金外,应承担租户在本租约项下的所有义务。

业主声明并保证,自开工之日起,物业的暖通空调、电气、管道和其他机械系统均处于良好运行状态。

4.使用。该场所只能用于接收、储存、运输和销售(但特别不包括零售)产品,以及附带的其他合法目的。承租人不得在房屋内进行任何拍卖、清算或类似活动,并将以安全的方式使用房屋、建筑和项目,不会浪费、使房屋的楼面或结构超载 或使房屋使用会损坏房屋。承租人不得允许任何室外储物、滋扰或令人不快的气味、噪音或震动从房屋散发出来。承租人使用房产时应遵守现在或以后适用于房产的所有联邦、州、地方和市政法律、命令、判决、条例、法规、法规、许可证、许可证、契诺和限制(统称为“法律要求”)。根据《美国残疾人法》、类似的州法规、地方条例或任何可能不时修订的相关规定,该场所不得用作公共住宿场所。承租人应自费对因承租人使用或占用房屋而按法律要求对房屋或项目进行的任何改动或修改。

5.基本租金。第一个月的基本租金、税金和月租金应在本租约签订时到期并支付,这些金额应在到期并应支付的第一个月使用。承租人应在开工日期后每个日历月的第一天或之前向房东预付基础租金, 无需要求,随后的每月分期付款应在开始日期后的第一天或之前(按任何部分日历月按比例计算)。租户向房东(或房东不时以书面形式指定的其他方或地点)的所有付款应通过电子资金转账或自动清算所进行。承租人 向房东支付基本租金和其他款项的义务和本租赁项下房东的义务是独立的义务。承租人不得减少、减少或抵销本租约项下到期和应付的任何金额,除非本租约明确规定。如果承租人拖欠任何一期基本租金、税款、每月欠款或其他超过5天的到期和应付款项,除了房东的所有其他权利和补救措施(而不是作为惩罚)外,承租人应按要求向房东支付相当于拖欠金额的8%(8%)的滞纳金。

6.敌人。除基本租金外,在基本租金到期的同一天,租客应向房东支付相当于第一款规定的月度敌人的金额 ,房东和租客同意偿还第11款规定的房东的维护、维修和更换义务、物业管理费和第10款规定的房东产生的保险费。生效日期为每年的周年纪念日(或者,如果第一个周年纪念日发生在日历月的第一天以外的日期,然后,在紧随其后的日历月的第一天和之后的每年的周年纪念日),每月敌人应自动按年度敌人增加时的百分比增加。

7.保证金。保证金应在本租约签订时到期并支付给房东,并由房东持有,作为房客履行义务的担保。保证金不是预付租金保证金,也不是房东在违约时的损害赔偿金(定义见下文)。发生任何违约事件时,房东可使用保证金 全部或部分支付本租赁项下到期的拖欠款项,以及此类违约事件造成的任何损害、伤害、费用或责任的费用,但不影响本合同规定或法律规定的任何其他补救措施。承租人应按要求向房东支付将押金恢复到其原始金额的金额。房东对保证金的义务是债务人的义务,而不是受托人的义务。保证金应为房东的财产和保证金的任何剩余金额,并应在承租人履行本租赁义务时支付给承租人。房东不应被要求将保证金与其一般账户分开保存,并且不应就其产生利息。房东在将本租约和房屋转让给承担房东义务的个人或实体时,应免除与保证金有关的任何义务。

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8.公用事业。承租人应直接向公用事业提供商支付为物业提供服务的所有单独计量的或签约的公共和私人公用事业,包括但不限于水、天然气、电力、电话、下水道和垃圾收集,以及与该等公用事业有关的任何税收、罚款或附加费。承租人同意将水和下水道的使用量限制在与正常洗手间、休息室和办公用水量一致的范围内。如果租户对给水和下水道服务的使用大大超过上述限制,房东可以单独计量给水和下水道服务,费用由租户承担,并要求租户直接向服务提供商支付费用。公用事业中断或故障不应导致房东违约、终止本租约或减免租金。

9.税金。根据以下规定的报销,房东应支付在租赁期内因建筑物或项目而产生的所有税款、评估、政府费用以及支付给税务顾问和律师的咨询和争议税(统称为“税款”)的费用。房东可对任何税项的数额、有效性或适用范围提出异议。 根据本租约对房东应支付的租金评估或征收的所有资本税或其他税项,以及由或基于该等租金和/或项目或其任何部分的租金或价值衡量的任何专营税、消费税、使用税、保证金、交易税、销售税或特权税、评估、征税或收费 应由承租人按要求作为额外的 租金支付给房东;但在任何情况下,承租人不承担对房东征收的任何净所得税的责任,除非此类净所得税 替代本协议项下应缴的任何税款。如果任何税收或消费税是直接向租户或房产征收或评估的, 或由于租户进行的任何更改(定义见下文),或对放置在房产内的任何个人财产或固定装置征收或评估,则 租户应按税务机关的要求缴纳该税或消费税,即使向房东征收或评估也是如此。

在租赁期内的每个月,在基本租金到期的同一天,承租人应向房东支付相当于房东估计的承租人在项目或建筑中按比例分摊的税额的1/12(按任何部分日历月按比例计算)。如果承租人在任何一年缴纳的税款总额少于承租人在该年度实际缴纳税款的比例,承租人应在提出要求后30天内将差额支付给房东,如果超过,房东应将退款支付给承租人。要求房东支付的任何款项应送达租户提供给房东的最新地址,如果无法交付,应视为被租户没收。承租人的“比例份额”应为第1款中规定的百分比,由业主根据未来房屋、建筑或项目实际大小的变化进行合理调整。第1款规定的税金是初步估算,房东不保证估算的准确性。

10.保险。房东应维护涵盖建筑物全部重置成本的所有风险财产保险和项目的商业一般责任保险,其形式和金额适用于与建筑物和项目基本相似的物业,可纳入一揽子保单或专属自保计划。承租人不得以任何方式使用房产,否则将使承租人或房东的保险无效、增加保险风险或导致任何保险积分被取消。 如果因承租人使用房产而导致建筑物或项目的任何保险费用增加,则承租人 应向房东支付增加的金额。

承租人应自费始终维护以下保险:(I)商业一般责任保险,以事故为基础,承保承租人及其在项目中的活动,每次事件的最低限额为2,000,000美元(该要求可通过主要保单限额和 超额保单限额的组合来满足);如果承租人或客户的财产保存在房地或项目中,承租人 应为承租人与其客户之间的仓库合同确定的此类财产的全部价值维持保管人的法律责任或受托保管人客户的保险;(Ii)承保所有财产的全部重置成本的所有风险财产保险,以及承租人或其代表在房屋内进行的改善工程的全部重置成本;。(Iii)适用的州法规要求的工伤赔偿保险(或在没有法定要求的情况下房东合理接受的同等保险),其中应包括放弃代位权,使房东、Prologis公司及其附属公司和 物业管理人(房东和此等各方在此统称为“房东当事人”)受益;(Iv) 至少1,000,000美元的雇主责任保险;(V)商务汽车责任保险,每次事故的综合单项限额不低于2,000,000美元,可通过主要保单限额和超额保单限额的组合来满足,承保租户 因拥有、租赁或使用任何自有、租用或非自有车辆而产生的责任,以及(Vi)业务 覆盖至少6个月收入的中断保险。承租人的保险公司应该有一个上午。最佳评级不低于A-VIII,并为房东各方提供主要和非缴费保险(向房东签发的任何提供重复或类似保险的保单应被视为超出租户的保单)。所有商业一般责任保险单应将房东双方列为附加保险人。承租人承保的保险限额和险种不应限制承租人在本租赁项下的责任。承租人应在承租人占有房产之日之前,至少在保险期满前15天,或在收到房东对此类证明的要求后15天,以房东合理接受的形式向房东提供此类保险证书。房东接受任何 保险证书的交付并不表示房东批准或同意已满足本节的保险要求。如果本租赁规定承租人必须携带的任何保险单被取消,或者承租人在保单有效期届满前收到保险公司的取消通知,承租人应立即更换该保险单,以确保不会发生承保失误。

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房东和租客获得的所有风险财产保险应包括保险公司放弃代位权,以及根据被保险人对房东和房东或租客以及租户当事人(定义见第30款)的转让而获得的与任何保险损失或损害相关的所有权利。对于所有风险财产保险可承保的任何风险造成的损失或损害,任何一方、其房东方或租户方(视情况而定)均不对另一方承担责任,双方均放弃就此类损失或损害向另一方以及房东方和租户双方(视情况而定)提出索赔。一方当事人未能为其财产投保不应使本豁免无效。对于因任何原因造成的业务中断损失,任何一方、业主方和租户双方均不承担责任,双方均不向另一方以及业主方和租户方索赔,包括但不限于因另一方在场地或项目中的疏忽行为而造成的全部或部分直接或间接损害。尽管有上述相反规定,对于承租人或承租人对房屋造成的任何损坏,承租人应在收到有关金额的通知后三十(30)天内支付房东一切险财产保险的免赔额,每次事故不得超过25,000美元。

11.房东的维修保养费用。业主应自费进行维修,并在合理必要时更换建筑物的下列部件以保持良好的工作状态:结构部件、屋顶、外墙、停车场、车道、小巷、景观美化、室外照明、消防喷水系统、供暖、通风和空调机组(“暖通空调机组”)、典型仓库的外部百叶窗或通风风扇 换气、供暖和/或任何用于仓库仓库部分的蒸发冷却器系统(“仓库系统”), 和下面的楼板给水和下水道管线,每条都不包括合理的损耗和承租方造成的损坏,而这些损坏不在保险范围内。暖通空调机组和仓库系统(如果有)统称为“业主的暖通空调义务”。此外,如果项目所在地的市场习惯,业主应以与建筑物所在市场的类似建筑和项目业主一致的方式为项目提供除雪、扫地和清扫停车场,费用由业主承担。本款所用术语“墙”不包括窗、玻璃、门、顶盖门、门面、码头门和码头设备。承租人应及时向业主发出书面通知,说明业主根据本租约要求进行的任何维修。

12.租户的维修。根据业主在第11款中的义务,并在第10款和第16款的规定下,承租人应自费维修、更换和维护专门为房屋提供服务的所有区域、改善和系统,包括但不限于码头和装卸区、码头门、码头设备、管道、固定装置、板水以上和下水道管线、入口、门、天花板、窗户和内墙。修理和更换债务可能包括资本修理或 受益可能超过到期日的资本更换。房东的暖通空调义务不包括承租人安装的任何暖通空调系统,任何专用暖通空调设备或系统(包括但不限于房间补充暖通空调,除仓库系统以外的任何服务于房屋仓库部分的空调系统,或temperature-controlled product)(collectively“租户的暖通空调”所必需的空调系统),承租人应负责维护、维修和更换租户的暖通空调,以及排气扇、管网、通风口、并登记承租人的暖通空调。 承租人同意在整个租赁期内使用合格的承包商维护预防性维护/服务合同,为服务于该场所的所有门和码头设备进行 维护。如果承租人没有进行其负责的任何维护、维修或更换,房东可以进行此类工作,并在要求后10天内由承租人报销。除第10款和第16款另有规定外,承租人应承担因承租人、其代理人、承包商或被邀请人造成损坏,或承租人未能按照本租约进行维护而对房屋、建筑物或项目的任何部分进行维修或更换的费用。

13.承租人进行的改建和交易固定装置。承租人或代表承租人对房屋进行的任何改动、增建或改善(“承租人进行的改动”)应事先获得业主的书面同意和批准,不得无理扣留、推迟或附加条件,条件是此类改动不会对建筑物的结构或屋顶、建筑物的外部或建筑物或项目的公用设施或机械系统造成重大影响。 承租人应补偿业主在审查计划和规格以及监督施工方面的合理自付费用。房东审核平面图和规格并监督施工的权利应完全出于其自身利益,房东没有义务监督这些平面图和规格或施工是否符合法律要求。承租人应自费对承租人进行的所有改动:(A)由房东合理地使用优质材料以良好和熟练的方式建造,以及(B)遵守房东的保险和法律要求。承租人应向房东提供所有从事工作或提供材料的人员的姓名和邮寄地址。在开始施工之前,业主可以根据适用法律在房屋及其周围张贴不负责任的通知。承租人应 促使其承包商为工人赔偿提供保险证明,包括放弃以业主方为受益人的代位权,并从保险公司获得令业主满意的金额为2,000,000美元的商业一般责任, 包括为业主方提供额外保险地位的条款,来自任何完成承租人变更工作的承包商。 完成任何承租人进行的变更后,承租人应将所有承包商和分包商的所有最终留置权豁免交付房东。 房屋交出后,房东或租客建造的所有承租人进行的改建和任何租赁改进应作为房东的财产保留在房屋内,除非房东要求搬迁,在这种情况下,承租人应自费修复因搬迁而造成的任何损坏。

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未经房东事先批准,承租人可安装货架、货架、垃圾箱、机械和行业固定装置(统称为“行业固定装置”),但这些物品不得超载,可在不损坏楼板或物业的情况下移走,且其安装符合所有法律要求。 租户在交出房屋时应拆除其行业固定装置,并应修复因拆除该等物品而对楼板或物业造成的任何损坏。

14.有征兆。未经业主事先书面同意,承租人不得在建筑物外部安装任何装饰物、旗帜、旗帜、横幅、室外遮阳篷、窗户或门字、标语牌、广告媒体、灯光或标志,或从建筑物外部可见的室内窗帘、窗帘、栏杆或其他窗户处理 ,业主可自行决定是否同意。在房屋交还或腾出之前,承租人应拆除所有标牌,并修复、油漆和/或更换因此而损坏的建筑设施表面。承租人应自费获得所有适用的政府许可和任何标志的批准。

15.停车。承租人可在指定为非预留停车场的项目区域内停放可操作的车辆,并将可操作的车辆和拖车通宵停放在卡车装卸码头和指定的卡车和拖车停放区,前提是 不干扰其他租户进入大楼和项目停车场和卡车庭院。如果房东合理地认为分配停车位对项目有利,房东可以在租户和其他租户之间分配停车位。房东不承担针对任何第三方执行租户停车权的责任。如果承租人不遵守任何停车要求,或因承租人停车或停放车辆而对项目中的其他承租人造成滋扰 (“停车违约”),且此类停车违约从房东要求停止停车违约起持续3天以上,房东除其他权利外,还可导致导致停车违约的车辆被拖走,费用由承租人承担,不对房东负责,房东可聘请停车管理公司强制租户和承租人 各方停止停车。承租人应在收到该金额的发票后三十(30) 天内向房东偿还与停车管理有关的所有费用。

16.修复。如果在租赁期内的任何时间,房屋因火灾或其他伤亡而受损,房东应在损坏后60天内通知租户,房东合理估计修复房屋所需的时间。 如果修复时间估计超过6个月,房东或租客可选择终止本租赁,但需在房东通知后30天内通知另一方。如果双方均不选择终止本租赁,或者如果房东估计修复需要6个月或更短时间,则房东应在因收取保险金或不可抗力事件而导致延迟的情况下,修复房屋,但不包括租户所做的任何改动。承租人应由承租人承担费用 ,除非因收取保险赔偿或不可抗力事件造成延误,否则应迅速完成房东不需要进行的所有维修或恢复工作。尽管如此,如果物业在租赁期限的最后一年内损坏,且房东合理地估计需要一个月以上的时间来修复损坏,任何一方均可终止本租赁。基本租金、税项和月度敌人应在自该 伤亡事件发生之日起的维修和恢复期间按承租人不能使用的房产占房产总面积的比例递减。此类减免应是承租人的唯一补救措施,除上述规定外,承租人放弃因损坏或伤亡损失而终止租赁的任何权利。

17.谴责。如果房屋或项目的任何部分根据政府法律、条例或法规,或通过征用权,或以私人购买的方式被用作任何公共或准公共用途(“征收”或“征收”), 而这种占用将严重干扰或损害业主对建筑物或项目的所有权或运营,则在业主书面通知 时,本租约终止,基本租金、月租金和税款应自该日期起分摊。如果物业的一部分 被占用,而本租约未按上述规定终止,则基本租金和月租金应按比例减少,幅度为在有关情况下属公平合理的 。如果发生任何此类征用,房东有权获得从任何此类征用中获得的全部价格或奖励,而不向租户支付任何费用,租户特此将房东租客在此类奖励中的权益(如果有)转让给房东。在不减少业主赔偿的情况下,承租人有权单独向判决当局(但不是房东)提出索赔,要求承租人就搬家费用和对承租人的行业固定装置的损坏单独给予或可追回的赔偿。

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18.转让和转租。除以下规定外,未经房东事先书面同意,承租人不得转让或转租本租约或其任何部分,同意不得被无理拒绝、附加条件或拖延, 任何未经房东同意的尝试均属无效。此外,承租人不得抵押或质押其在本租赁中的租赁权益。如果受让人或转租人对房屋的预期用途会影响其他租户的经营,影响他们对项目的使用,或削弱业主重新租赁建筑物或项目中其他空间的能力,则房东有理由拒绝、推迟或有条件地同意任何转让或转租。承租人应按房东的合理要求向房东提供所有有关受让人或转租人的信息,任何已批准的转让或转租均应 (I)明确遵守本租约的条款和条件,以及(Ii)在通知时间或转让或转租生效日期发生未治愈的违约事件时可撤销。就本段而言,转让控制承租人的所有权 权益应视为本租约的转让,除非该等所有权权益公开交易。尽管有上述规定,承租人仍可将物业或其任何部分转让或转租予任何控制承租人、由承租人控制或与承租人(“承租人联属公司”)共同控制的实体(“承租人联属公司”),而无须业主事先书面同意。房东可就任何转让或转租向租客收取1,500美元,但须征得房东同意。本租赁对 承租人及其继承人和允许的受让人具有约束力。房东收到租客意欲转让或转租房产或其任何部分(租户关联公司除外)的书面通知后,房东可在30天内向租客发出书面通知,自租客通知中规定的开始日期起终止本租约。

尽管有任何转让或转租,承租人和承租人义务的任何担保人仍有责任支付基本租金、税款、每月租金和任何其他应付金额,并遵守本租赁项下承租人的所有义务(无论任何此类转让或转租是否已获得房东的批准)。如承租人或受让人所欠租金超过本租约项下的应付租金,承租人应在收到租金后10天内向房东支付所有超出的额外租金。

如果本租约已转让,或者房屋转租(无论是全部或部分),或者如果房屋由租户以外的任何人占用,则在发生违约事件时,房东可以向任何租户收取租金,并将收取的金额用于本合同项下应支付的下一笔 租金。

19.赔偿。除业主方的疏忽或故意不当行为外,承租人同意赔偿业主方、业主代理人、员工和承包商因第三方对任何人的伤害和对项目内或与项目有关的财产造成的损害、损害、费用和费用(包括律师费)而造成的一切损失、责任、损害、费用和开支(包括律师费),以及因承租人或承租方使用和占用场地,或因所做的任何活动、工作或事情而造成的损失、责任、损害、损害、盗窃、挪用或损失由于承租人、承租人、受让人、雇员、承包商和代理人的任何其他行为或不作为,项目中承租人或承租人或承租人允许或忍受。根据本条款要求提供的保险不应被视为限制承租人在本款项下的义务。

20.检查、数据和访问。业主及其代理人、代表和承包商可在合理的 时间进入物业,检查物业,用于任何商业目的,并在租赁期限的最后一年向潜在租户展示物业。房东可在建筑物上竖立标牌,标明房产可供出租或项目可供出售。 房东可授予地役权、公开奉献、指定和修改公共区域,并设置影响项目的限制 (统称为“产权负担”),前提是此类产权负担不会对租户的使用或占用造成实质性影响 ,并且租户同意签署任何必要的文书以实现该等产权负担。在向租户发出合理的事先通知后,业主有权为安装和维护设备而进入房屋,并有权在租赁期内从设备中收集数据以支持业主对建筑物的有效管理 ,前提是此类设备的安装和维护和数据收集不会对租户使用或占用房屋造成实质性影响。房东不得出于商业目的出售或披露以任何方式识别租户、租户设备或租户人员的数据。房东可在适用法律要求的范围内披露数据,以进行基准比较,或提供、维护、改善和保持房东、Prologis公司及其附属公司的财产处于良好的工作状态。房东应拥有从此类设备收集的数据,并将其保密,但房东仅可将其用于并披露给政府和监管机构,以履行房东的法定义务。承租人不得篡改或干扰设备。本合同所称设备是指业主安装和拥有的任何传感器、计算机或电子设备、系统和应用软件、外围设备、仪表或其他数据采集设备。设备不应 包括摄像机、视频或语音记录设备。本文中使用的术语“数据”应指与设备相关联、由设备创建或生成或通过设备传输的任何信息。房东不得将设备用于收集个人或员工相关数据;租户的业务和运营数据,或用于跟踪或识别人员、设备或租户的库存。

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21.安静的享受。除本租赁条款所规定的违约事件外,承租人应与任何通过业主、通过业主或在业主之下提出索赔的人相比,享有和平和安静的物业享受。

22.投降吧。在租户的占有权到期或提前终止时,承租人应按照本合同所附的迁出条件,将房产交还业主,条件与收到的情况相同,但不包括第(Br)16和17段所述的正常损耗、伤亡损失和处罚。房东选择:(I)成为房东的财产,或(Ii) 被视为废弃,在这种情况下,房东可将其储存、移走和处置,费用由房客承担,租客放弃因房东保留和处置该等财产而对房东提出的所有损害索赔。本租约项下任何尚未履行的承租人义务,包括但不限于赔偿义务、缴纳税款以及与房屋状况和维修有关的所有义务,在租赁期限终止后仍然有效。尽管本合同对 有任何相反规定,但如果承租人在本租约期满或更早终止时未能按本合同规定的条件交出房产,承租人同意房东有权但无义务代表承租人完成此类修改、维护、维修和更换,承租人应在收到要求后三十(30)天内向房东偿还独立承包商估计的费用以及相当于此类费用的5%的管理费。

23.坚持住了。如租客于租期届满后继续拥有物业,业主应立即终止该物业的占有权,而本租约的所有条款均适用于该暂留期内,但(I)任何扩建、 续期或类似的权利或选择权除外,及(Ii)暂留期的基本租金为当时有效基本租金的两倍。本租约项下应支付的所有其他 金额应根据本租约的条款继续支付。此外,承租人应对房东因此而造成的所有损失承担责任。除非另有明确规定,承租人(经业主同意或未经业主同意)不得延长本租约 ,本款不得解释为承租人同意保留对物业的占有权。 就本段而言,“对物业的占有”应持续至业主完全控制物业, 所有钥匙已交付,且租户已履行租赁终止后有关物业状况和维修的所有必要义务。

24.违约事件。以下各项均应为承租人违约事件(“违约事件”):

a)承租人未能支付基本租金的任何分期付款、税款、月度欠款或到期时所需的任何其他付款,该等拖欠应自应付款之日起持续5天。

b)承租人或承租人义务的担保人或担保人应(I)为债权人的利益进行一般转让; (Ii)启动任何案件、法律程序或其他诉讼,寻求以债务人的名义发出济助令,或裁定其破产或无力偿债,或寻求重组、安排、调整、清算、解散或重组其或其债务,或寻求为其或其财产的全部或任何实质性部分 指定接管人、受托人、保管人或其他类似的官员(统称为“救济程序”);(Iii)成为任何救济诉讼的标的,但在提交或登记后60天内未被撤销;或(Iv)死亡或丧失法律行为能力(如果租户、担保人或担保人是个人) 或被解散或以其他方式无法维持其合法存在(如果租户、担保人或担保人是公司、合伙企业或其他 实体)。

c)根据本租约规定由承租人维持的任何保险被取消或终止、到期、减少或发生重大变化(但在每种情况下,本租约允许的除外),或者承租人未能按照第10段的要求及时向房东交付任何保险证书。

d)承租人离开物业,且未能作出业主可合理接受的安排,以确保(I)承租人对物业的保险 不会被作废或取消,(Ii)物业将得到保护,以及(Iii)物业将得到妥善维护,包括维护公用设施服务。承租人应至少每月检查一次房屋,并在房屋状况发生不利变化的情况下向业主报告。

e)承租人转让、转租或转让承租人在本租约中的权益,但本租约允许的除外。

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f)承租人未在对该房屋或建筑物提出留置权或产权负担后20天内解除对该房屋或建筑物的任何留置权。

g)承租人未遵守本租约中除本款明确提及的条款外的任何规定,房东向承租人发出关于违约的书面通知后,这种违约应持续20天以上,除非本租约另有规定(该通知代替而不是作为强行进入和扣留或为占有房产而采取类似行动的先决条件所需的任何通知)。

25.房东的补救措施。每次发生违约事件时,只要违约事件持续,房东可以随时选择:(I)终止本租约或承租人的占有权(但承租人仍应承担以下规定的责任),和/或(Ii)在法律或衡平法上寻求任何其他补救措施。在本租赁终止或承租人的占有权终止后,房东可在没有正式要求或任何形式的通知的情况下,通过简易程序或法律授权的任何其他诉讼或程序重新进入房产,并将租客及其所有人员和财产移出。如果房东重新进入房产,房东有权保留和使用或移走和储存房产内的所有财产。尽管本合同有任何相反规定,但如果业主在任何 十二个月期间内发出三次本租约违约事件的通知,则随后发生的违约事件应被视为即时违约事件,承租人没有本租约中另有规定的治愈期,房东可立即寻求本租约中规定的所有补救措施。

如果房东终止本租约,房东可向租客追回(I)自终止之日起租客应支付的所有基本租金、税金、每月租金和所有其他金额;(Ii)根据紧接在该租约终止日期之后的基本租金金额计算的任何期间基本租金的价值;(Iii)重新出租房屋的费用,包括但不限于房东产生的经纪费和/或租赁佣金 、为新租户(S)拆除和储存房产、修复或改变房屋的费用;(Iv)业主为寻求补救而产生的所有合理 费用,包括合理的律师费和法院费用;及(V)在本租约终止后至期满之日的 期间,在考虑到可接受的 租客及其他影响租赁的市场条件下,房东可合理预期通过在该期间内重新出租物业收回的任何净额的基础租金现值、税项、每月租金及租客应支付的其他金额的超额 。此类现值应按照相当于终止之日90天期美国国库券利率的贴现率计算。

如果房东终止了租客的占有权(但不是本租约),房东可以,但没有义务为租客转租房屋,而不免除租客的责任,也不需要要求或通知租户。任何物业的重新出租须符合业主自行决定的条款及条件(包括但不限于不同于剩余租期的条款、租金优惠、物业的改建及维修、向任何租客出租少于整个物业的租金,以及在重新出租物业前租赁项目的任何其他部分)。房东不承担责任,租客的义务也不会因房东未能转租或收取租金而减少。为了重新出租,房东有权在房东认为合理必要的情况下对房产进行任何 修缮、更改、改动或增加。如果该房屋未被重新出租,则承租人应向房东支付一笔相当于基本租金、每月租金、租客在这段或多个时期内应缴和应缴税款的金额,加上收回房屋的成本(包括律师费和诉讼费用)、未付的基本租金、税款、每月敌人、其他应计金额,包括收回房屋时的利息,以及房东努力重新出租房屋所产生的费用。如果房屋被转租,但没有从转租中获得足够的资金 [在首次扣除在转租时本租约项下应计的未付基本租金、税款、每月租金和其他金额后, 收回占有权的成本(包括律师费和法律费用)、维修、改建和增建的成本和费用、转租费用(包括租赁佣金和房东代表租户完成的维修)和收租成本 ]为支付本租约规定的租金,承租人应按要求立即支付任何欠款。 承租人同意房东可以提起诉讼,追回到期的任何款项。尽管有此类未终止的转租行为, 房东可在此后任何时间以书面形式选择终止本租约。

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房东行使任何补救措施不应被视为房东接受退还房产和/或终止本租约。与 相反的任何法律、惯例或习惯,房东应始终有权严格按照本租约的条款执行本租约的条款;房东在任何时候未能严格按照本租约的条款执行其在本租约项下的权利,不得被解释为以任何方式创造了与本租约的特定条款、条款和契诺相反的风俗或方式,或对其进行了修改。租客和房东还同意,房东根据本租约或在法律或衡平法上执行其权利的忍耐或放弃,不应视为放弃房东在任何后续违约事件中执行其一项或多项权利的权利。房东在知悉违反本合同任何条款的情况下收到租金或其他付款,不应被视为放弃该违反,除非房东书面同意并经房东签字,否则房东对本租约任何条款的放弃不应视为已作出。在法律允许的最大范围内,租户放弃所有赎回权,如果租约终止,或租户因 判决或任何法院或法官的逮捕令而被剥夺。如果房东行使法律规定的自助或锁定补救措施,租户特此放弃就租客可能造成的任何业务损失或业务中断向房东提出的所有索赔,任何剩余在房产上的财产应视为租户放弃,房东可以存储、移走或处置此类财产,费用由租户承担,租户放弃因房东保留和处置此类财产而造成的任何损害的所有索赔。本租赁中使用的术语“进入”、“重新进入”、“进入”或 “重新进入”不限于其技术法律含义。

26.租客的补救措施/责任限制。房东不得违约,除非房东 未能在承租人书面通知后30天内履行其任何义务(除非由于义务的性质,这种履行 需要超过30天,然后在合理必要的时间段之后)。房东的所有义务应解释为契约,而不是条件;除非本租约另有规定,否则承租人 不得因违反房东在本租约项下的义务而终止本租约。房东在本租约项下的所有义务仅在房东拥有房产期间对房东具有约束力,而不是在此之后。本租约中的“业主”一词 仅指物业当时的现任业主,在物业所有权发生转移的情况下,业主应被解除及解除业主此后产生的所有义务,但该等义务在租赁期内对每个新业主具有约束力,直至业主拥有该业主的期间为止。业主在本租约项下的任何责任应仅限于其在建筑物中的权益,在任何情况下,不得就本租约向业主主张任何个人责任或对业主的任何其他财产或资产的追索权 。

27.从属关系。在不需要任何其他承租人文书或行为的情况下,本租约及承租人在本租约项下的权益及权利,在任何时候均受建筑物的任何现有或未来的第一按揭或建筑物所受的任何土地租约及其所有修订、修改、转让及 延展的留置权管辖及从属。承租人同意在任何此类抵押的持有人或任何土地租赁的出租人的选择下,委托给任何该等持有人或出租人。承租人应要求同意签署、确认和交付该等文书,以确认任何该等持有人所要求的从属关系和授权书。尽管有上述规定,任何该等持有人可于任何时间以书面通知承租人的方式,将其按揭附属于本租约,而无须经承租人同意。本租约中使用的“抵押”一词应被视为包括信托契约、担保转让和任何其他产权负担,任何对抵押的“持有人”的提及应被视为包括信托契据下的受益人。

28.机械师的留置权。承租人没有明示或默示的权力在建筑物、处所或本租约上建立或设置任何留置权或任何形式的产权负担。承租人约定并同意,它将使房东免受基于或产生的一切损失、成本或费用,这些损失、成本或费用是基于或产生于针对租赁地产、房东在物业中的权益或本租赁项下主张的索赔或留置权。承租人应立即以书面通知房东任何针对房产的留置权或产权负担,并在存档或记录后20天内以房东满意的方式解除或担保该留置权或产权负担。

29.禁止反言证书。承租人同意在房东提出要求后10天内签署包含习惯条款的禁止反言证书,并交付给房东或房东指定人。本租约规定的补救或宽限期不适用于承租人及时交付禁止反言证书的义务。

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30.

环境要求。除以下项目中包含的危险物质外:(I)承租人用于日常清洁和办公用途的少量产品;(Ii)叉车丙烷罐,和(Iii)承租人储存和/或分发在原始的、密封的和未打开的容器中的产品,未经业主事先书面同意,承租人不得携带、允许或导致任何一方将任何危险材料带到项目内,或在项目内、项目上或项目周围运输、储存、使用、产生、制造或处置任何危险材料。承租人应:(V)严格遵守所有环境要求,包括以承租人“设施”的“运营者”和承租人或任何承租方(定义如下)为项目带来的所有有害物质的“所有者”(在适用的环境要求中使用)的身份,遵守适用的环境要求规定的所有报告义务;(V)在项目中经营其业务时应严格遵守所有环境要求,以及由此产生、产生、生产或从项目中提取的废物、副产品或残渣;(W)迅速提供承租人收到或发送的与项目危险材料有关的任何索赔、报告、投诉、通知、信件、警告或声称的违规行为的副本;(X)以令业主满意的方式迅速、勤奋地补救承租人、其代理人、员工、承包商、分租户、被许可人或受邀者(统称为“承租人各方”)在项目上或从项目中排放的任何危险物质;(Y)及时以书面形式通知业主任何危险物质在项目中、项目上或项目下的泄漏、释放、排放或处置;以及(Z)迅速完成并交付业主要求的关于承租人或任何承租方在项目内、项目上或与项目有关的危险材料的运输、储存、使用、产生、制造或释放的任何披露或证明。承租人应对因承租人或承租方在项目中运输、储存、使用、产生、制造、处置或释放有害物质而导致的业主承担严格责任,而不考虑任何其他方的过错或疏忽。本租赁中规定的任何补救措施或宽限期均不适用于承租人根据本款条款和条件迅速开始并努力履行其补救义务的义务。“环境要求”一词是指任何政府当局或机构目前和未来适用的所有法规、法规、条例、规则、法规、判决、命令或其他类似的法令,以规范或涉及健康、安全或环境条件,包括但不限于:“综合环境响应、补偿和责任法”;“资源保护和恢复法”;以及所有州和地方对应法,以及根据其颁布或发布的任何法规或政策。“危险材料”一词是指并包括任何受任何环境要求管制的物质、材料、废物、污染物或污染物、石棉、放射性物质和石油(包括原油或其任何馏分、天然气液体、液化天然气或可用作燃料的合成气体或天然气和此类合成气体的混合物)。

承租人对开工日期之前或租赁期内由承租人以外的任何一方或承租方以外的任何一方造成或允许的项目上的有害物质,不对业主承担任何责任。

承租人应赔偿、辩护并使房东不受以下任何和所有损失(包括房屋或项目的价值减值,以及项目租金收入的损失)、索赔、要求、诉讼、诉讼、损害(包括惩罚性损害赔偿)、费用和开支(包括合理的律师、顾问和专家费用)的损害,或房东因以下原因而遭受或招致的损害:(I)承租人或任何承租人在项目上或从项目中释放有害材料,或(Ii)承租人,或任何承租人 当事人违反或不遵守本款,无论承租人是否知道此类不遵守。承租人在本款项下的义务在本租约期满或更早终止后继续有效。

房东(包括房东的顾问、贷款人或指定人)应有权进入并有权检查并在该场所进行测试,以评估该场所的状况,或确定租户是否遵守本款或任何适用的环境要求。如果检查发现承租人不遵守规定,承租人应立即补偿房东合理的检查和测试费用。房东收到“干净”的环境评估报告,不应免除承租人在本款项下的义务,也不构成房东放弃其在此享有的权利和补救措施。

31.规章制度。承租人应遵守房东合理制定的所有规则和规定,包括不时向承租人提供的场地和项目的使用。现将现行规章制度作为附件附于本合同附件b。业主对项目内其他租户违反规章制度不承担任何责任或义务。

32.安全服务部。承租人承认并同意,虽然房东可以巡逻本项目,但房东不提供任何安全服务,房东不对承租人承担任何责任,承租人不应就承租人违反安全规定或因盗窃造成的损失或承租人遭受或招致的任何其他损害向房东提出任何索赔。

33.不可抗力。除金钱义务外,房东和租客对因劳资纠纷、天灾、无法获得劳动力或材料、 政府限制或法规或许可证发放延迟、敌人或敌对政府行动、内乱、伤亡和房东或租客无法合理控制的其他原因(“不可抗力”)而导致的延迟履行本协议项下的义务不负责任。

34.整个协议。本租赁构成房东和租客与 关于本租赁标的的全部协议。任何先前的协议、承诺、谈判或陈述均由本租赁取代。本租约仅可由双方签署的书面文件进行修订。

35.可分割性。如果本租约的任何条款在现行法律或未来法律下是非法、无效或不可执行的,则在这种情况下,双方的意图是将该条款替换为含义类似的有效条款,并且本租约的其余部分不受影响。

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36.经纪人。每一方均声明并向另一方保证,其未与任何经纪人、代理人或其他人士就本次交易进行交易,且除本租赁第1段所述的房东经纪人和租户经纪人(如有)外,没有经纪人、代理人或其他人士促成本次交易,双方同意就任何其他经纪人、代理人或其他要求佣金或其他形式赔偿的人就本次租赁交易向补偿方提出索赔,并使对方不受损害 。

37.其他的。

a)时间对于履行租客和房东在本租约项下的义务至关重要。

b)在本租约的所有目的中,承租人应向房东支付的任何款项或费用均应视为租金。

c)如果“承租人”一词包括一个以上的个人、商号或公司,则每个人都应对承租人的义务承担连带责任。

d)本租赁项下提供的所有通知应以书面形式发送,并应通过挂号信或挂号信、要求的回执、或由信誉良好的全国夜间快递服务、预付邮资或按本租赁第1段规定的适用通知地址向房东或租户邮寄。任何一方均可通过上述通知更改其后续所有通知的通知地址,或在所有后续通知中添加要复制的附加方。除非另有相反规定,否则在交货或拒绝交货时应视为已发出通知。

e)除本租约另有规定或法律另有规定外,房东保留拒绝任何同意或批准的绝对权利。

f)应业主要求,承租人应向业主提供由承租人或承租人的会计师编制的最新年度和季度财务报表的真实完整副本,以及承租人通常向其贷款人、股东或业主提供的任何其他财务信息或摘要。

g)本租约或租赁备忘录不应由承租人或代表承租人记录;但应房东的要求,承租人将签署一份租赁备忘录,房东可将其记录下来。

h)本租约的建造和解释应受项目所在州的法律管辖,不包括任何法律冲突原则。

i)解释本租约或本租约的任何证物或修订时,不得采用通常的解释规则,即任何不明确之处应由起草方解决 。

j)业主向租客提交的本租约不具约束力或效力,在双方签订本租约之前,不构成租赁物业的选择权,也不赋予任何一方任何权利或施加任何义务。

k)本租赁中使用的任何性别的词语均应保留并解释为包括任何其他性别,除文意另有所指外,单数中的词语 应包括复数。本租约中插入的标题 仅为方便起见,不以任何方式定义、限制或以其他方式描述本租约的范围或意图,或本租约的任何条款, 或以任何方式影响本租约的解释。

l)承租人到期未支付的任何金额应自到期日起计息,直至按适用法律允许的最高利率或每年15%中的较低者全额支付为止。

m)本合同附件中的所有展品和附件均纳入本租约,并成为本租约的一部分。 如果该等展品或附件与本租约的条款有任何冲突,以该等展品或附件为准。

n)如果任何一方发起诉讼以强制执行本租赁的条款和规定,该诉讼中的非胜诉方应向胜诉方偿还其合理的律师费、提交费和法庭费用。

o)承租人同意,业主有权在未经承租人同意的情况下,在建筑物屋顶安装太阳能发电系统,或签订建筑物屋顶租约,承租人有权在建筑物屋顶安装太阳能发电系统(前提是业主权利的行使不会对承租人的使用和占用造成不利影响,或使承租人承担额外费用)。除本租约另有规定外,承租人特此放弃所有使用权,并同意并承认房东应保留将建筑物和项目外部用于任何虚拟或其他标牌用途的专有权利。房东可以书面要求,承租人应向房东提供适用法律所要求的、用于基准或为了提供、维护、改进和保持项目的良好运行状态的有关公用事业使用情况的数据,费用和费用由承租人承担。承租人可通过以下方式满足提供公用事业数据的要求:(A)根据需要签署书面同意书,让房东直接从公用事业公司获得此类信息,或(B)以房东合理接受的电子格式向房东提供数据。

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p)本协议可以一式多份签署, 每份应视为正本,但所有副本应构成一个相同的协议。以电子方式(例如,电子签名)或通过传真、PDF和/或其他电子图像文件格式传输的当事人的签名应构成并具有与当事人的原始签名相同的效力和效力。签署后,本协议(无论以电子或墨水签署)的PDF(或类似图像文件格式)在所有情况下均应视为原始协议。

q)除非另有说明,本租赁中所有提及和使用的术语“天”均指日历日。

r)承租人向房东表示,房东特此向租户表示,

(i)该实体,或任何直接拥有该实体10%或更多股权的个人或实体,或其任何官员、董事或管理成员,都是根据财政部外国资产管制办公室(OFAC)的规定,限制美国人员或实体与其进行业务往来的个人或实体(每个人都是被禁止的人),包括OFAC特别指定和阻止的人员名单上的当事人名单上的那些当事人,以及根据2001年9月24日签署的行政命令13224(“行政命令”)所涵盖的当事人。题为“阻止财产并禁止与实施、威胁实施或支持恐怖主义的人进行交易”)或其他政府行动;和

(Ii)此类实体的活动不违反2001年《国际反洗钱和金融反恐怖主义法》或《美国爱国者法》或根据其颁布的条例或命令(经不时修订的《洗钱法》)。

38.放弃陪审团审判。租户和房东放弃任何由陪审团审判的权利或让陪审团参与解决房东和租客之间因本租约或与本合同或与本合同相关的交易而签署或交付的任何其他文书、文件或协议而产生的任何纠纷(合同、侵权或其他方面的)的权利。

[页面的其余部分故意为空白;签名页面 跟随]

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特此证明,业主和租户已于生效日期签署本 租赁。

租户: 房东:
美国熊物流公司 Prologis瞄准美国物流基金,LP
伊利诺伊州S公司 特拉华州的有限合伙企业
作者: 普罗吉斯,L.P.
特拉华州的有限合伙企业
其普通合伙人
作者: Prologis,Inc.
马里兰州一家公司
其普通合伙人
发信人: 获授权人
作者: /s/亨利·刘 作者: /s/杰夫·福克曼
姓名: 亨利·刘 姓名: 杰夫·福克曼
标题: 总裁 标题: 高级副总裁-市场官员

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