Blackstone Mortgage Trust, Inc.黑石贷款信托第二季度2024年度业绩报告2024年7月24日

黑石|Blackstone Mortgage Trust, Inc. BXMt亮点：请注意：除非另有说明，否则本演示文稿中的信息截至2024年6月30日。所表达的意见仅反映BXMt的当前意见，截至材料中出现的日期，并基于BXMT对当前市场环境的意见，该环境可能会发生变化。 BXMT的经理是黑石的子公司。 （1）代表每股可分配收益。有关定义和与GAAP净收入的调整，请参见附录。 （2）代表公开出售前每股可分配收益。有关定义和与GAAP净收入的调整，请参见附录。▪ Q2 GAAP每股收益为（0.35美元），每股可分配收益为0.49美元；公开出售前每股可分配收益为0.56美元，不包括来自贷款解决方案实现亏损.▪ 强劲的还款和贷款解决方案以及新兴中介机构的活动反映了继续推进周期的进展。保持安全的资产负债表和大量的流动性▪ 推出与M&T Realty Capital的住房代理贷款合作伙伴关系，这与过渡性贷款策略相补充，并增加了潜在的多样化、资本轻量级的收入流。盈利能力浮动利率的业绩贷款，推动了相当数量的现有收入资产负债表稳定性，支持新的投资161亿美元季末流动性12900万美元Q2 2024 LTm新贷款发放和债务回购（a）征信业绩贷款偿还和解决方案具有积极势头。合计偿还的贷款金额为170亿美元，1H 2024年，偿还的不良贷款达到5笔。▪ Q2 2024年公开出售前每股可分配收益为0.56美元。▪ Q2 2024年公开出售前每股可分配收益为0.49美元。

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc.第二季度业绩（1）有关定义和与GAAP净收入的调整，请参见附录▪ Q2 GAAP基本每股损失（0.35美元），每股可分配收益0.49美元，公开出售前每股可分配收益（1）为0.56美元；第二季度支付股息0.62美元每股▪ 每股账面价值为22.90美元，包括每股5.21美元的CECL准备金。▪ BXMT的董事会宣布第三季度普通股股息每股0.47美元，可在2024年9月30日之前登记为股东，于2024年10月15日支付。盈利情况▪ 由机构质量的房地产抵押的166笔高级贷款组成的208亿美元投资组合（b），跨越了各个行业和市场，加权平均贷款LTV为63%。▪ Q2回收贷款70100万美元，超过贷款信托376亿美元的贷款发放；贷款信托在季末之后收回了额外的7400万美元。▪ 与M&T Realty Capital建立了住房代理贷款合作伙伴关系，为BXMt提供一个资本轻量级、长期的收入流组合▪ 90%的投资组合表现良好（b），季末的加权平均风险等级为3.0▪ 在1H 2024年解决了价值3.85亿美元（d）的5项不良贷款交易，按总准备金水平计算，其中包括在Q2出售布鲁克林办公资产的交易。不良贷款集中在美国办公室，受损贷款的准备金平均为29%；CECL准备金净增加了1.4亿美元信用▪ 稳定的、可匹配的融资结构，没有资本市场账面价值的条款▪ 持有较强的流动性，涵盖16亿美元（GAAP权益的40%和净贷款敞口的8%）；2024年6月30日的债务权益比为3.9倍▪ 在2026年之前没有公司债务到期；未来净资金承诺95900万美元，同比下降20%，均摊期限为2.3年资本化和流动性

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc.22.90美元5.21美元6/30/2024年度盈利情况在资不抵债的情况下，二季度的可分配收益仍受到不良贷款利息费用的限制；贷款解决方案将随着时间的推移释放盈利潜力▪ 每股账面价值22.90美元，包括每股5.21美元的CECL准备金每股收益0.49美元0.56美元可分配收益可分布减除前的EPS（1）（1）账面价值和CECL准备金（每股美元）账面价值GAAP EPS（0.35）请参考附录，了解与GAAP净收入的定义和调整CECL准备金

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc.投资组合▪ 166笔高级贷款组成的充分分散的投资组合，由跨越各个行业和市场的机构质量资产担保抵押物组成(b)。 担保物分散(b)(g)澳洲，7%西班牙，5%爱尔兰，6%英国，15%瑞典，2%德国，1%地理区位(b)(f) 美国华盛顿特区，1%美国德克萨斯州，6%美国纽约州，15%美国内华达州，2%美国马萨诸塞州，2%美国伊利诺伊州，3%美国佐治亚州，2%美国佛罗里达州，7%美国加利福尼亚州，12%美国弗吉尼亚州，2%美国亚利桑那州，2%美国科罗拉多州，1%美国北卡罗来纳州，1%美国华盛顿州，1% 日照带24%东北地区19%西部13%中西部4%西北2%英国15%其他欧洲16%澳大利亚7%多家住房租赁业务27%美国办公室租赁业务26%非美国办公室业务10%酒店业18%工业业务10%零售业3%生命科学/工作室2%其他财产4%夏威夷州，1%

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc.美国办公室全部其他合计投资组合RR 1 RR 2 RR 3 RR 4 RR 5 2H 2023年 2024年YTD▪ 加速的偿还活动，在Q2偿还了7010万美元，在今年截至日期为25亿美元（h）。▪ 信用挑战主要集中在美国办公室，在那里55%的企业处于观察名单或受损状态，然而更高质量的办公室继续展示流动性（7200万美元偿还至今）（h）。投资组合活动年率加权风险等级(b)3.52.83.0资产净值155亿美元208亿美元截至日期为6/30净贷款敞口(h)名为loans(i)的15笔/17亿美元的贷款(i)贷款增长额(h)，名为loans(i)的22笔/25亿美元的贷款（h）20%房地产20%办公室$7400万自7月时间(h)起

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc.163美元147美元603美元759美元3/31/2024 6/30/2024年普通准备金资产特定准备金表现90%10%信用6▪ 90%的投资组合表现良好(b)，1H 2024年3.85亿美元的不良贷款解决方案符合准备金水平。在受损贷款成本基础上，9060万美元的CECL准备金反映了Q2账面价值；资产特定的CECL准备金代表不良贷款成本基础上的26%，平均意味着抵押品价值下降了50%以上CECL准备金（以百万美元计）投资组合业绩(b)3.85亿美元不良贷款解决方案1H 2024年（d）90626%的5风险评级贷款（b）$766

黑石 | 黑石抵押信托公司，资本化7 ▪ 继续保持强劲的流动性，反映出保守的资本管理 ▪ 良好构建的资产负债表定位于承受波动性，没有资本市场的标记于市场价值规定，有限的信用标记于市场价值规定和在2026年之前没有企业债务到期债务

黑石 | 黑石抵押信托公司II. 附录8

黑石 | 黑石抵押信托公司附录9 组合细节(以百万为单位) 贷款类型(k) 起源日期(l) 总贷款(k) 本金余额(k) 净账面价值 现金券(m) 整体收益(m) 最大到期(n) 位置 物业类型 每平方英尺/单元/键 起始LTV (c) 贷款1 高级贷款 2018年4月9日 $14.87 $12.17 $12.13 +4.24% +4.57% 2025年6月9日 纽约办公室 $429/平方英尺 48% 贷款2 高级贷款 2019年8月14日 $10.52 $9.91 $9.89 +3.08% +3.72% 2024年12月23日 都柏林-IE Mixed-Use $305/平方英尺 74% 贷款3 高级贷款 2022年6月24日 $8.82 $8.82 $8.77 +4.75% +5.07% 2029年6月21日 多元化-AU 客房式旅馆 $402/平方英尺 59% 贷款4 高级贷款 2018年3月22日 $5.71 $5.71 $5.70 +3.25% +3.31% 2026年3月15日 多元化-西班牙 Mixed-Use n / a 71% 贷款5 高级贷款 2021年7月23日 $4.80 $4.66 $4.64 +3.60% +4.04% 2027年8月9日 纽约多功能 $626,064 / unit 58% 贷款6 高级贷款 2021年3月30日 $4.50 $4.50 $4.48 +3.20% +3.41% 2026年5月15日 多元化- SE 工业$86/平方英尺 76% 贷款7 高级贷款(k) 2019年11月22日 $4.83 $3.99 $0.90 +4.31% +4.54% 2027年12月9日 洛杉矶办公室 $730/平方英尺 69% 贷款8 高级贷款 2021年12月9日 $3.85 $3.74 $3.73 +2.76% +3.00% 2026年12月9日 纽约混合型 $129/平方英尺 50% 贷款9 高级贷款 2019年9月23日 $3.72 $3.49 $3.49 +3.00% +3.27% 2024年8月16日 多元化-西班牙 客房式旅馆$122,206/钥匙62% 贷款10 高级贷款 2018年4月11日 $3.45 $3.41 $3.41 +2.25% +2.25% 2025年5月1日 纽约办公室$433/平方英尺 n/m 贷款11 高级贷款 2022年6月28日 $6.75 $3.11 $3.04 +4.60% +5.07% 2029年7月9日 奥斯汀混合型 $258/平方英尺 53% 贷款12 高级贷款 2021年7月15日 $3.10 $3.08 $3.06 +4.25% +4.76% 2026年7月16日 多元化-EUR 客房式旅馆$235,484/钥匙53% 贷款13 高级贷款 2021年9月29日 $3.12 $3.03 $3.02 +2.81% +3.03% 2026年10月9日 华盛顿特区办公室 $395/平方英尺 66% 贷款14 高级贷款 2021年10月25日 $3.00 $3.00 $3.00 +4.00% +4.32% 2024年10月25日 多元化-AU 客房式旅馆$147,930/钥匙56% 贷款15 高级贷款2018年12月11日 $3.56 $2.98 $3.00 +1.75% +1.76% 2026年12月9日 芝加哥办公室 $252/平方英尺 78%贷款16-166$17,294 $16,076 $15,645CECL准备$25,754 $23,636 $21,977 +3.31% +3.70% 2.1年63%总计/权重平均值

黑石 | 黑石抵押信托公司附录10 合并负债表(以千为单位) 2024年6月30日 2023年12月31日 资产 现金及现金等价物 $373876 $350014贷款应收账款 $22,870,848 $23,787,012 现行预期信用损失准备金 ($-893,938) ($-576,936)贷款应收账款, 净额 $21,976,910 $23,210,076 经营性不动资产净值 $60,018 — 其他资产 $225,795 $476,088 负债和股权 担保债务, 净额 $12,096,705 $12,683,095 证券化债务工具，净额 $2,327,774 $2,505,417资产特定负债, 净额 $1,120,760 $1,000,210 贷款转售, 净额 $100,442 $337,179 期限贷款, 净额 $2,095,199 $2,101,632 资产支持的债务，净额 $337,336 $362,763 可转换票据，净额 $296,486 $295,847 其他负债 $257,299 $362,531 负债合计 $18,632,001 $19,648,674 承诺和附加证明 - - 股权 A类普通股，面值$0.01 $1,736 $1,732 资本金附加净额 $5,524,043 $5,507,459 累积其他综合所得 $10,328 $9,454 累积赤字 ($1,551,603) ($1,150,934) 总Blackstone Mortgage Trust, Inc.股东权益 $3,984,504 $4,367,711 非控制性利益 $20,094 $19,793 总权益 $4,004,598 $4,387,504 负债和权益总计 $22,636,599 $24,036,178

黑石 | 黑石抵押信托公司附录11 合并利润表(按千美元计，每股数据除外) 美元 二〇二四年 二〇二三年 二〇二四年 二〇二三年 来自贷款和其他投资的收入 利息和相关收入 $466,152 $521,892 $952,275 $1,013,276 减：利息和相关支出 $339,380 $344,549 $683,110 $661,746 贷款和其他投资的收入净额 $126,772 $177,343 $269,165 $351,530 其他支出 管理和激励费用 $18,726 $32,815 $37,653 $63,865 一般和行政费用 $13,660 $13,022 $27,388 $25,887 其他支出 $32,386 $45,837 $65,041 $89,752 贷款损失准备的增加 ($152,408) ($27,807) ($387,277) ($37,630) 债务清偿收益 — — $2,963 — 不动产实际净额收入 (963) — ($963) — 税前（损）盈利($58,985) $103,699 ($181,153) $224,148 所得税费用 $1,217 $1,202 $2,219 $3,095 净（亏损）收益($60,202) $102,497 ($183,372) $221,053 归属于非控股权益的净收入 ($855) ($846) ($1,523) ($1,645) 归属于Blackstone Mortgage Trust, Inc.的净（亏损）收益 ($61,057) $101,651 ($184,895) $219,408 每股信息（基本） 普通股每股净（亏损）收益，基本($0.35) $0.59 ($1.06) $1.27 基本普通股平均发行股数 173,967,340 172,615,385 174,004,464 172,606,914 每股信息（摊薄） 普通股每股净（亏损）收益，摊薄($0.35) $0.58 ($1.06) $1.25 普通股摊薄仓位平均股数 173,967,340 180,886,445 174,004,464 180,877,974 截至6月30日的三个月 截至6月底的六个月

黑石 | Blackstone Mortgage Trust，Inc. APPENDIX 12 季度每股计算（单位为千元，除每股数据外）2024年6月30日结束的三个月2024年3月31日结束的三个月净亏损（o）（61057）（123,838）CECL准备金的摊销（p）（12,537）（61,013）CECL准备金的增加152,408 234,868未实现收益（损失）（外汇（损失）的实现套期保值，净值（q）（1,352）111与共同控制利益相关的调整，净（35）134房地产拥有的折旧185-其他项目-7可分配收益85,74358,198 CECL准备金的摊销（p）12,53761,013与CECL准备金的摊销相关的激励费用（r）——6272分红派息前可分配收益98,280 112,939加权平均股数，基本（s）173,967 174,042每股基本可分配收益0.49美元0.33美元分红派息前每股基本可分配收益0.56美元0.65美元2024年6月30日 2024年3月31日 股东权益3984504美元4144753美元A类普通股173,619个173,582个延迟股票单位 389 370年报告期末共计174009 173952每股账面价值为22.90美元23.83美元2024年6月30日结束的三个月2024年3月31日结束的三个月净亏损（o）（61057）（123,838）加权平均股数，基本173,967 174,042每股基本金额（0.35）（0.71）稀释收益（61057）（123,838）加权平均股本，稀释173,967 174,042每股稀释金额0.35美元0.71美元可分配收益对账值单股收益损失

黑石 | Blackstone Mortgage Trust，Inc. 定义13 可分配收益：Blackstone Mortgage Trust，Inc.（“BXMT”）在本演示文稿中披露可分配收益。可分配收益是以其他方法计算和展示的财务指标，而不是根据美国通用会计原则（“GAAP”）计算和展示的财务指标。可分配收益是一个非GAAP指标，它定义为GAAP净收入（损失）（包括在本期未能在GAAP净收入（损失）中得到确认的实现收益和损失），并排除（I）非现金股权补偿费用，（ii）折旧和摊销，（iii）未实现的收益（损失），和（iv）某些非现金项目。分发盈利有时也可能会被调整，以便根据GAAP的变化和BXMT的管理人确定除外一次性事件并得到大多数独立董事的批准。可分配收益反映了BXMT管理协议之间的条款BXMT的经理和BXMt，用于计算其激励费用支出。 BXMT的CECL准备金已被排除在可分配收益之外，与其他未实现的收益（损失）一致，按照其报告可分配收益的现有政策。如果并且仅当在实现事件上实现和被视为不可回收时，BXMt预计只会在可分配收益中承认这种潜在的信用损失。通常在贷款偿付或在抵押物的情况下出售基础资产时，它是在该时间实现的，但在BXMT的确定的实现和不可回收性方面，实现和不可回收性也可以得出结论。 BXMT在可分配收益中任何这种信贷损失实现的时间可能与GAAP准则下准备的CECL准备金或核销时间有实质性不同。分配收益表中反映的实现损失数额等于收到的现金或预计收到的现金与资产账面价值之间的差异，并反映了与其贷款的终极实现相关的经济体验。 BXMt认为，可分配收益提供了有意义的信息，可以与根据GAAP确定的净收入（损失）和运营活动现金流量并用。 BXMt认为，可分配收益是对现有和潜在的未来股票持有者有用的财务指标，因为历史上，随着时间的推移，可分配收益一直是其每股股息的强有力的指标。作为REIt，BXMt通常必须每年分配其纳税后净收入的至少90％，经过一定的调整，因此，BXMt相信其股息是股东可能投资于BXMT的A类普通股的主要原因之一。可分配收益有助于BXMt在考虑某些交易和BXMt认为并不一定表明BXMT当前的贷款组合和运营的影响的GAAP调整之外评估其业绩的绩效指标，在宣布其股息时，BXMt考虑可分配收益的性能度量。此外，BXMt认为，呈现可分配收益但不包括CECL准备金的摊销的有助于反映BXMT的直接运营结果，并帮助现有和潜在的未来的BXMT的A类常股股东评估BXMT的业绩。 BXMt在宣布BXMT的股息时考虑了可分配收益在CECL准备金的摊销之前的其他绩效指标。 BXMT的可分配收益以及CECL准备金的摊销之前的可分配收益不表示净收入（损失）或来自营业活动产生的现金，并且不应被视为GAAP净收入（损失）的替代品或BXMT的可用现金需求的指标。此外，BXMT计算可分配收益和分配前CECL准备金的可分配收益的方法可能与其他公司用于计算同一或类似的补充绩效指标的方法不同，因此，BXMT上报的可分配收益不能与其他公司报告的类似指标进行比较。非合并的高级利益：对第三方获得和辛迪加的贷款的高级利益。这些不得回收的借款参与权，这些不得回收的借款参与权不包括在GAAP资产负债表中，构成了其他融资能力，并包括在讨论贷款组合中。净贷款敞口：表示包括在BXMT的合并财务报表中的贷款，减去（I）资产特定债务，（ii）出售的参与权，（iii）成本恢复产生的资金，和（iv）其贷款应收账款上的CECL准备金。

黑石 | Blackstone Mortgage Trust，Inc. ENDNOTES 14 a.表明在截至2024年6月30日的十二个月内，新贷款发放额为6900万美元，债务回购额为6000万美元。不包括现有贷款的加码。b.基于净贷款敞口。 请参见定义。c.反映了投资由BXMt发起或收购时的平均贷款价值（LTV），不包括任何受损害的贷款和出售的任何下级参与权益。d.基于自解决前一个季度结束时的相关贷款的净贷款敞口。e.表示债务与权益的比率，即（I）在任何情况下，不包括未摊销的延期融资成本和折扣，减去现金的总有担保债务，资产-特定债务，期限贷款，高级有担保票据和可转换票据，资本，以及（ii）总权益。 组成总贷款组合不到1％的状态和国家被排除在外。g.具有多个组成部分的资产根据每种抵押品类型的分配价值进行比例分配。h.包括通过2024年7月23日的偿还。i.反映全额贷款偿还。 j.不包括Term Loan b规定的每年1.0％的预定摊销付款。k。某些贷款包括尚未包括在BXMT合并财务报表中的合计72500万美元的非合并的高级利益，并排除BXMt出售但作为2024年6月30日包括在BXMT合并财务报表中的下级贷款利益的10100万美元。总贷款包括未获融资的承诺。l.贷款被BXMt起草或收购的日期。为了反映重大贷款修改，后来更新了发票日期。m.加权平均现金券和全年收益率表示相对于相关浮动基准利率的差价。如有，则排除按成本恢复和不应计提方法计算的贷款。n.最大成熟期假设所有展期选项都已行使;但是，浮动利率贷款通常可以在最后到期日之前无处罚地偿还。o.表明归属于Blackstone Mortgage Trust，Inc.的净损失。p.反映截至2024年6月30日结束的三个月和2024年3月31日结束的实现损失与贷款本金金额有关的损失。q.反映未对冲外币复制的实现收益（损失）。这些金额未包括在GAAP净损失中，而是作为BXMT合并财务报表中其他综合收益的组成部分。r.反映如果在2024年3月31日结束的三个月内未发生这种摊销，将会发生的激励费用支出的600万美元。s.基本加权平均每股股数不包括从BXMT可转换票据的潜在转换股份。与一次性事件排除Distributable Earnings的其他未实现调整一致，这些可能发放的股票在转换发生之前不予纳入考虑范围。

Blackstone | Blackstone Mortgage Trust, Inc. 前瞻性声明和Important Disclosure信息 15 此文中的“Blackstone Mortgage Trust”、“公司”、“我们”、“我们的”或“我们”，是指除非上下文要求特定，否则是指Blackstone Mortgage Trust, Inc.及其子公司。所表达的意见仅反映BXMt在本文日期内的当前意见，并基于BXMT对当前市场环境的看法，该环境可能会发生变化。无法保证本文所述任何趋势将持续或不会逆转。过去的事件和趋势并不意味着、预示或保证未来的事件或结果。本报告可能包含根据1933年证券法第27A条修正案和1934年证券交易法第21E条修正案的规定，在众多方面，包括但不限于其业务运营和财务业绩、业务计划和当前宏观经济环境变化的影响方面反映BXMt当前看法的前瞻性声明。您可以通过使用诸如“前景”、“目标”、“指标”、“相信”、“期望”、“潜力”、“持续”、“可能”、“将”、“应该”、“寻求”、“预测”、“打算”、“估计”、“预期”或这些单词的负面形式或其他可比的单词来识别这些前瞻性声明。此类前瞻性声明受到各种风险和不确定性的影响。因此，有或将有重要因素，可能导致实际结果如有所示不同于这些声明中指示的结果。BXMt认为，这些因素包括但不限于其年度报告（Form 10-k）中所述的，截至2023年12月31日结束的财年的“风险因素”下所描述的因素，在其定期提交给证券交易委员会（“SEC”） 的文件中，这些因素可以在SEC网站www.sec.gov上访问。这些因素并不应被解读为详尽无遗，并应与本报告和文件中包含的其他谨慎声明一起阅读。BXMt对因随后的事件或情况变为不实的前瞻性声明不承担更新或补充的义务。