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2024成员是：ATMCommonStockOfferingProgram已发布2024年2月成员2024-06-250001035443是：ATMCommonStockOfferingProgram已发布2024年2月成员2024-06-3000010354432024-01-012024-03-310001035443Us-gaap:DisposalGroupHeldForSaleOrDisposedOfBySaleNotDiscontinuedOperationsMember2024-06-300001035443是：AlexanderaTechnologySquare会员2024-06-300001035443是：AlexanderaTechnologySquare会员美国公认会计准则：次要事件成员2024-07-222024-07-220001035443是：AlexanderaTechnologySquare会员2024-01-012024-06-300001035443是：AlexanderaTechnologySquare会员美国公认会计准则：次要事件成员2024-07-22

 

美国

证券交易委员会

华盛顿特区20549

表格：10-Q 

(标记一)

    ☒根据证券第13或15（d）条的季度报告

1934年交易所法案 

截至本季度末2024年6月30日

或

    ☐根据证券第13或15（d）条提交的过渡报告

1934年《交换法》

由_至_的过渡期

佣金文件编号1-12993

亚历山大房地产股票公司

(注册人的确切姓名载于其章程)

马里兰州		95-4502084
(述明或其他司法管辖权 公司或组织)		(国际税务局雇主身分证号码)

 北欧几里得大道26号, 帕萨迪纳, 加利福尼亚 91101

(主要行政办公室地址)(邮政编码)

(626) 578-0777

(注册人的电话号码，包括区号)

不适用

(前姓名、前地址和前财政年度，如果自上次报告以来发生变化)

根据《交易法》第12(B)条登记的证券：

每个班级的标题	交易代码	注册的每个交易所的名称
普通股，每股面值0.01美元	是	纽约证券交易所

通过复选标记检查登记人（1）是否已提交证券第13或15（d）条要求提交的所有报告

在过去12个月内(或在要求注册人提交此类报告的较短时间内)，

且（2）在过去90天内一直遵守此类提交要求。 是 ☒*不是。☐

检查注册人是否已以电子方式提交了需要提交的所有互动数据文件，并

根据S-t法规第405条（本章第232.405条）在过去12个月内（或较短时间内）发布

注册人必须提交并张贴此类文件）。 是 ☒*不是。☐

通过勾选标记来确定注册者是否是大型加速归档者、加速归档者、非加速归档者、小型报告

公司，或新兴成长型公司。请参阅“大型加速文件夹”、“加速文件夹”、“小型报告”的定义

《交易法》第120亿.2条中的“公司”和“新兴成长型公司”。

大型加速文件服务器	☒		规模较小的报告公司。	☐
加速的文件管理器	☐		新兴成长型公司：	☐
非加速文件服务器	☐

如果是新兴成长型公司，请用复选标记表示注册人是否已选择不使用延长的过渡期

遵守根据《交易法》第13（a）条规定的任何新的或修订的财务会计准则。 ☐

用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如《交易法》第12b-2条所定义)。是☐  不是 ☒

自.起2024年7月15日, 174,926,073普通股已发行，每股面值0.01美元。

目录

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第一部分--财务信息
第1项。	财务报表（未经审计）
	截至的综合资产负债表 2024年6月30日和2023年12月31日 .............................................................	1
	年度综合财务报表截至2024年6月30日的三个月和六个月和2023:
	合并业务报表 ...................................................................................................................	2
	综合全面收益表 ............................................................................................	3
	合并股东权益及非控制性权益变动表 ..........................	4
	合并现金流量表对于截至2024年6月30日的六个月和2023 ................................	8
	合并财务报表附注 ....................................................................................................................	10
第二项。	管理层对公司财务状况和业绩的讨论与分析 运营 ........................................................................................................................................................................	42
第三项。	关于市场风险的定量和定性披露 .........................................................	110
第四项。	控制和程序 .....................................................................................................................................	111
第II部分--其他资料
第1A项。	风险因素 ....................................................................................................................................................................	112
第五项。	其他信息 .......................................................................................................................................................	113
第六项。	展品 ...............................................................................................................................................................................	114
签名 .................................................................................................................................................................................................		115

i

词汇表

本文档中可能使用的以下缩写或首字母缩略词

应具有如下所述的邻近含义：

ASU	会计准则更新
自动取款机	在市场
CIP	在建工程
易办事	每股收益
FASB	财务会计准则委员会
FDIC	美国联邦存款保险公司
FFO	运营资金
公认会计原则	美国公认会计原则
美国国税局	美国国税局
合资企业	合资企业
NAREIT	全国房地产投资信托协会
NAV	资产净值
纽交所	纽约证券交易所
房地产投资信托基金	房地产投资信托基金
RSF	出租平方英尺/英尺
美国证券交易委员会	美国证券交易委员会
SF	平方英尺/英尺
SoDo	西雅图市中心以南的子市场
软性	有担保的隔夜融资利率
索玛	旧金山湾区市场子市场以南
美国	美国
VIE	可变利息实体

II

第一部分--财务信息

项目1.财务报表(未经审计)

亚历山大房地产股权公司。

合并资产负债表

(单位：千)

	2024年6月30日		2023年12月31日
	(未经审计)
资产
房地产投资	$32,673,839		$31,633,511
对未合并房地产合资企业的投资	40,535		37,780
现金及现金等价物	561,021		618,190
受限现金	4,832		42,581
租户应收账款	6,822		8,211
递延租金	1,190,336		1,050,319
递延租赁成本	519,629		509,398
投资	1,494,348		1,449,518
其他资产	1,356,503		1,421,894
总资产	$37,847,865		$36,771,402
负债、非控股权益和股权
应付有担保票据	$134,942		$119,662
无担保高级应付票据	12,089,561		11,096,028
无担保高级信用额度和商业票据	199,552		99,952
应付账款、应计费用和其他负债	2,529,535		2,610,943
应付股息	227,408		221,824
总负债	15,180,998		14,148,409
承付款和或有事项
可赎回的非控股权益	16,440		16,480
亚历山大房地产股票公司'股东权益：
普通股	1,720		1,719
额外实收资本	18,284,611		18,485,352
累计其他综合损失	(27,710)		(15,896)
亚历山大房地产股票公司'股东权益	18,258,621		18,471,175
非控制性权益	4,391,806		4,135,338
权益总额	22,650,427		22,606,513
负债总额、非控股权益和股权	$37,847,865		$36,771,402

附注是这些合并财务报表的组成部分。

1

亚历山大房地产股权公司。

合并业务报表

(以千为单位，每股除外)

(未经审计)

	截至6月30日的三个月，				截至6月30日的六个月，
	2024		2023		2024		2023
收入：
租金收入	$755,162		$704,339		$1,510,713		$1,392,288
其他收入	11,572		9,561		25,129		22,407
总收入	766,734		713,900		1,535,842		1,414,695
费用：
租赁业务	217,254		211,834		435,568		418,767
一般和行政	44,629		45,882		91,684		94,078
利息	45,789		17,072		86,629		30,826
折旧及摊销	290,720		273,555		578,274		538,857
房地产减值准备	30,763		168,575		30,763		168,575
总费用	629,155		716,918		1,222,918		1,251,103
未合并房地产合营企业收益中的权益	130		181		285		375
投资损失	(43,660)		(78,268)		(376)		(123,379)
房地产销售收益	—		214,810		392		214,810
净收入	94,049		133,705		313,225		255,398
可归因于非控股权益的净收入	(47,347)		(43,768)		(95,978)		(87,599)
归属于亚历山大房地产股票的净利润， 公司的股东	46,702		89,937		217,247		167,799
归属于未归属限制性股票奖励的净收益	(3,785)		(2,677)		(7,444)		(5,283)
归属于亚历山大房地产股票的净利润， 公司的普通股股东	$42,917		$87,260		$209,803		$162,516
亚历山大房地产公司应占每股净利润 股票公司'普通股股东：
基本信息	$0.25		$0.51		$1.22		$0.95
稀释	$0.25		$0.51		$1.22		$0.95

附注是这些合并财务报表的组成部分。

2

亚历山大房地产股权公司。

综合全面收益表

(单位：千)

(未经审计)

	截至6月30日的三个月，				截至6月30日的六个月，
	2024		2023		2024		2023
净收入	$94,049		$133,705		$313,225		$255,398
其他综合(亏损)收入
外币兑换未实现（损失）收益：
未实现外币兑换（损失）收益 期间产生的	(3,895)		3,947		(11,814)		4,223
外币兑换未实现（损失）收益，净额	(3,895)		3,947		(11,814)		4,223
其他综合(亏损)收入合计	(3,895)		3,947		(11,814)		4,223
综合收益	90,154		137,652		301,411		259,621
减：归属于非控制性全面收益 利益	(47,347)		(43,768)		(95,978)		(87,599)
亚历山大房地产公司应占综合收益 股票公司'股东	$42,807		$93,884		$205,433		$172,022

附注是这些合并财务报表的组成部分。

3

亚历山大房地产股权公司。

股东权益及非控制性权益合并变动表

(千美元)

(未经审计)

		亚历山大房地产股票公司'股东权益
		数量： 普普通通 股份		普普通通 库存		其他内容 已缴费 资本		保留 收益		累计 其他 全面 损失		非控制性 利益		总 股权		可赎回 非控制性 利益
截至2024年3月31日余额		172,007,967		$1,720		$18,434,690		$—		$(23,815)		$4,326,703		$22,739,298		$16,620
净收入		—		—		—		46,702		—		47,076		93,778		271
其他综合损失合计		—		—		—		—		(3,895)		—		(3,895)		—
非控股权益的贡献和出售		—		—		499		—		—		77,907		78,406		—
向非控股权益的分配和赎回		—		—		(14)		—		—		(59,880)		(59,894)		(451)
根据股票计划发行		14,394		—		30,691		—		—		—		30,691		—
与股权奖励净结算相关的税收		(4,687)		—		(549)		—		—		—		(549)		—
普通股宣布股息（$1.30每股)		—		—		—		(227,408)		—		—		(227,408)		—
超额分配的重新分类		—		—		(180,706)		180,706		—		—		—		—
截至2024年6月30日余额		172,017,674		$1,720		$18,284,611		$—		$(27,710)		$4,391,806		$22,650,427		$16,440

附注是这些合并财务报表的组成部分。

4

亚历山大房地产股权公司。

股东权益及非控制性权益合并变动表

(千美元)

(未经审计)

		亚历山大房地产股票公司'股东权益
		数量： 普普通通 股份		普普通通 库存		其他内容 已缴费 资本		保留 收益		累计 其他 全面 损失		非控制性 利益		总 股权		可赎回 非控制性 利益
截至2023年3月31日余额		170,859,704		$1,709		$18,902,821		$—		$(20,536)		$3,757,911		$22,641,905		$44,862
净收入		—		—		—		89,937		—		43,567		133,504		201
其他全面收入合计		—		—		—		—		3,947		—		3,947		—
非控股权益的贡献和出售		—		—		4,946		—		—		194,704		199,650		—
向非控股权益的分配和赎回		—		—		—		—		—		(71,230)		(71,230)		(201)
非控股权益转让		—		—		—		—		—		(7,766)		(7,766)		7,766
根据股票计划发行		14,343		—		29,670		—		—		—		29,670		—
与股权奖励净结算相关的税收		(4,269)		—		(501)		—		—		—		(501)		—
普通股宣布股息（$1.24每股)		—		—		—		(214,555)		—		—		(214,555)		—
超额分配的重新分类		—		—		(124,618)		124,618		—		—		—		—
截至2023年6月30日的余额		170,869,778		$1,709		$18,812,318		$—		$(16,589)		$3,917,186		$22,714,624		$52,628

附注是这些合并财务报表的组成部分。

5

亚历山大房地产股权公司。

股东权益及非控制性权益合并变动表

(千美元)

(未经审计)

		亚历山大房地产股票公司'股东权益
		数量： 普普通通 股份		普普通通 库存		其他内容 已缴费 资本		保留 收益		累计 其他 全面 损失		非控制性 利益		总 股权		可赎回 非控制性 利益
截至2023年12月31日的余额		171,910,599		$1,719		$18,485,352		$—		$(15,896)		$4,135,338		$22,606,513		$16,480
净收入		—		—		—		217,247		—		95,435		312,682		543
其他综合损失合计		—		—		—		—		(11,814)		—		(11,814)		—
非控股权益的贡献和出售		—		—		7,700		—		—		258,885		266,585		—
向非控股权益的分配和赎回		—		—		(8,084)		—		—		(127,787)		(135,871)		(833)
非控股权益转让		—		—		—		—		—		(250)		(250)		250
将资本重新分配给合资伙伴		—		—		(30,185)		—		—		30,185		—		—
根据股票计划发行		179,178		2		70,067		—		—		—		70,069		—
与股权奖励净结算相关的税收		(72,103)		(1)		(7,944)		—		—		—		(7,945)		—
普通股宣布股息（$2.57每股)		—		—		—		(449,542)		—		—		(449,542)		—
超额分配的重新分类		—		—		(232,295)		232,295		—		—		—		—
截至2024年6月30日余额		172,017,674		$1,720		$18,284,611		$—		$(27,710)		$4,391,806		$22,650,427		$16,440

附注是这些合并财务报表的组成部分。

6

亚历山大房地产股权公司。

股东权益及非控制性权益合并变动表

(千美元)

(未经审计)

		亚历山大房地产股票公司'股东权益
		数量： 普普通通 股份		普普通通 库存		其他内容 已缴费 资本		保留 收益		累计 其他 全面 损失		非控制性 利益		总 股权		可赎回 非控制性 利益
截至2022年12月31日的余额		170,748,395		$1,707		$18,991,492		$—		$(20,812)		$3,701,248		$22,673,635		$9,612
净收入		—		—		—		167,799		—		87,197		254,996		402
其他全面收入合计		—		—		—		—		4,223		—		4,223		—
非控股权益的贡献和出售		—		—		23,945		—		—		270,722		294,667		35,250
向非控股权益的分配和赎回		—		—		—		—		—		(134,215)		(134,215)		(402)
非控股权益转让		—		—		—		—		—		(7,766)		(7,766)		7,766
根据股票计划发行		208,929		2		65,452		—		—		—		65,454		—
与股权奖励净结算相关的税收		(87,546)		—		(12,469)		—		—		—		(12,469)		—
普通股宣布股息（$2.45每股)		—		—		—		(423,901)		—		—		(423,901)		—
超额分配的重新分类		—		—		(256,102)		256,102		—		—		—		—
截至2023年6月30日的余额		170,869,778		$1,709		$18,812,318		$—		$(16,589)		$3,917,186		$22,714,624		$52,628

附注是这些合并财务报表的组成部分。

7

亚历山大房地产股权公司。 合并现金流量表 (单位：千) (未经审计)
	截至6月30日的六个月，
	2024		2023
经营活动：
净收入	$313,225		$255,398
将净收入与经营活动提供的现金净额进行调整：
折旧及摊销	578,274		538,857
房地产减值准备	30,763		168,575
房地产销售收益	(392)		(214,810)
未合并房地产合营企业收益中的权益	(285)		(375)
未合并房地产合资企业的收益分配	1,652		1,649
贷款费用摊销	8,288		7,368
债务折价摊销	646		592
摊销所获得的高于和低于市场的租赁	(52,855)		(46,425)
递延租金	(96,589)		(62,526)
股票补偿费用	31,632		31,978
投资损失	376		123,379
经营资产和负债变化：
租户应收账款	1,373		1,152
递延租赁成本	(54,560)		(56,367)
其他资产	(3,046)		4,735
应付账款、应计费用和其他负债	(5,548)		30,863
经营活动提供的净现金	752,954		784,043
投资活动：
房地产销售收入	16,670		592,630
房地产的附加物	(1,241,214)		(1,812,241)
购买房地产	(201,049)		(233,317)
托管保证金的变动	(2,473)		13,663
对未合并房地产合资企业的投资	(3,713)		(332)
对非房地产投资的补充	(122,708)		(103,839)
非房地产投资的销售和分配	86,008		109,335
投资活动所用现金净额	$(1,468,479)		$(1,434,101)
融资活动：

8

亚历山大房地产股权公司。 合并现金流量表 (单位：千) (未经审计)
	截至6月30日的六个月，
	2024		2023
应付有担保票据项下的借款	$14,974		$32,550
发行无担保应付优先票据的收益	998,806		996,205
无担保优先信贷额度下的借款	—		375,000
偿还无担保高级信贷额度下的借款	—		(375,000)
根据商业票据计划发行的收益	5,006,950		1,705,000
偿还商业票据计划下的借款	(4,906,950)		(1,705,000)
贷款费用的支付	(10,118)		(10,113)
与股权奖励净额结算有关的已支付税款	(27,017)		(12,521)
普通股股息	(443,958)		(418,477)
非控股权益的贡献和出售	159,644		299,531
对非控股权益的分配和购买	(171,871)		(134,617)
融资活动提供的现金净额	620,460		752,558
外汇汇率变动对现金及现金等价物的影响	147		(185)
现金、现金等价物和限制性现金净(减)增	(94,918)		102,315
期初的现金、现金等价物和限制性现金	660,771		857,975
截至期末的现金、现金等价物和限制性现金	$565,853		$960,290
补充披露和非现金投融资活动：
期内支付的利息，扣除资本化利息后的现金	$56,878		$4,030
房地产本期新增应计建筑	$402,923		$495,807
房地产合资企业的资产贡献和非控股权益发行 企业伙伴	$103,547		$33,250
将额外的实缴资本重新分配给合并后的合资伙伴的非 控股权	$30,185		$—
从租户转让房地产资产和/或设备	$45,719		$—

附注是这些合并财务报表的组成部分。

9

亚历山大房地产股权公司。

合并财务报表附注

(未经审计)

1.陈述的组织和基础

亚历山大房地产股票公司(纽约证券交易所代码：ARE)，S标准普尔500指数®生命科学房地产投资信托基金，是生命科学房地产的先驱

自1994年成立以来，利基市场。亚历山大是协作生活的杰出、任期最长的所有者、运营商和开发者

AAA创新集群地点的科学大型校区，包括大波士顿、旧金山湾区、圣地亚哥、

西雅图、马里兰州、三角研究区和纽约市。截至 2024年6月30日亚历山大的总市值为

$32.51000亿美元以及北美的资产基础，包括 42.1百万运营的RSF属性和 5.3百万A级RSF/

A+物业正在进行中建造和建造一承诺的近期项目预计将于明年开工建设 二年份.

正如在此中使用的季报在表格10-Q中，提及“公司”、“亚历山大”、“ARE”、“我们”、“我们”和“我们的”是指

亚历山大房地产股票公司及其合并子公司。随附的未经审计合并财务报表

包括Alexandria Real Estate Equities，Inc.的账户及其合并子公司。所有重大公司间余额

并且交易已被消除。

我们已根据GAAP并符合

遵守SEC的规则和法规。我们认为，本文呈列的这些中期合并财务报表反映了所有

公平列报中期合并财务报表所需的正常经常性调整。结果

中期业务预算不一定表明预期的截至年底的结果。12月31日，

2024。这些未经审计的综合财务报表应与经审计的综合财务报表一并阅读

报表及附注载于本公司截至该年度的10-k表格年度报告2023年12月31日。任何提及

我们的总市值、建筑物或租户的数量或质量、位置质量、面积、租赁数量或

入住率，以及从这些合并财务报表附注中的这些值得出的任何金额都不在

我们独立注册会计师事务所的程序范围。

2.重要会计政策摘要

整固

在持续的基础上，当情况表明需要重新审议时，我们评估不完全

由我们拥有，按照合并会计准则进行。我们的评估考虑了我们所有的可变利益，包括

股权所有权，以及因我们参与管理每个部分拥有的实体而向我们支付的费用。落入

在合并指导范围内，实体必须同时满足以下两个标准：

•该实体具有为开展业务活动和持有资产而建立的法律结构；

可以是合伙、有限责任公司或公司等形式；以及

•我们在法人实体中拥有可变利益--即合同性质的可变利益，如股权所有权，或

随企业净资产公允价值变动而变动的其他财务权益。

如果一个实体不符合上述两个标准，我们将采用其他会计文献，例如权益会计法。如果

一个实体确实满足上述两个标准，我们评估该实体的合并在可变利率模型下，如果合法的

实体符合以下任何特征即符合VIE的资格，或符合所有其他非VIE的法人实体的投票模式。

具有下列三个特征之一的法人实体被确定为VIE：

1)如果没有额外的附属财政支助，该实体没有足够的股本为其活动提供资金；

2)该实体具有非实质性投票权(即，该实体剥夺了多数经济利益

投票权持有人(S)；或

3)股权持有人作为一个群体，缺乏控制性财务利益的特征。持股人符合这一标准

如果他们缺少以下任何一项：

•通过投票权或类似权利，指导实体最重要影响的活动的权力

该实体的经济表现，表现为：

•实体日常活动管理的实质性参与权；或

•对负责重大决策的一方的实质性罢免权利；

•承担实体预期损失的义务；或

•获得实体预期剩余收益的权利。

10

对于实体，包括我们的房地产合资企业，结构为有限合伙或有限责任公司，我们的

对股权持有人(除普通合伙人或合资企业的管理成员以外的其他股权合伙人)是否缺乏

控制性财务权益的特征包括对有限合伙人或非管理成员的评估

(非控股股东)既缺乏实质性参与权，也缺乏实质性启动权，其定义如下：

•参与权为非控股股东提供了指导重大财务和运营的能力

在正常业务过程中作出的对实体的经济表现有最大影响的决策。

•退出权允许非控股股东在没有理由的情况下罢免普通合伙人或管理成员。

如果我们得出结论认为VIE的三个特征中的任何一个都得到了满足，包括股权持有人缺乏

控股权，因为他们既没有实质性的参与权，也没有实质性的启动权，所以我们得出结论

该实体是VIE，并在可变利息模型下对其进行合并评估。

可变利率模型

如果一个实体被确定为VIE，我们将评估我们是否为主要受益者。主要受益者分析是

基于权力和利益的定性分析。如果我们既有权力又有好处，我们就会巩固VIE--也就是，(I)我们有

指导对VIE的经济表现影响最大的VIE活动的权力(权力)和(Ii)我们有

承担VIE的损失或有权从VIE获得可能对VIE(利益)具有重大意义的利益的义务。我们

只要我们确定我们是主要受益者，就合并VIE。请参阅附注4--“合并实数和未合并实数

我们未经审计的合并财务报表中的“房地产合资企业”和附注7--“投资”，以获取特定实体的信息

符合资格的VIE。如果我们在VIE中拥有可变权益，但不是主要受益人，我们使用

权益法。

投票模式

如果一个法律实体未能满足VIE的三个特征中的任何一个(即，股权不足、非实质性的存在

投票权或缺乏控制性财务权益)，我们然后在投票模式下对此类实体进行评估。在投票模式下，我们

如果我们直接或间接确定我们拥有超过50%的有表决权股份(或拥有

有限合伙企业通过投票权获得的退出权)，其他股权持有人没有实质性的参与权。

年未经审计的合并财务报表请参阅附注4--“合并和未合并的房地产合资企业”

有资格在投票模式下进行评估的具体合资企业的信息。

预算的使用

按照公认会计原则编制合并财务报表需要我们作出估计和假设

影响报告的资产、负债和权益的数额；截至或有资产和负债的披露

合并财务报表；以及报告所述期间的收入和支出数额。实际结果可能

与这些估计有实质性的差异。

房地产投资

企业合并或资产收购的评估

我们评估每一笔房地产收购或实质房地产收购(包括主要以

持有房地产资产)，以确定所收购的资产和活动的综合集合是否符合企业的定义，以及

需要作为一项业务合并来核算。收购一套整合的资产和活动，但不符合

企业的定义被计入资产收购。如果满足以下任一标准，则集成的资产集和

收购的活动不符合企业资格：

•所购入总资产的公允价值基本上全部集中在单一可识别资产或一组资产中。

类似的可识别资产；或

•综合的一套资产和活动至少缺乏一种投入和一种实质性的进程

极大地促进了创造产出的能力(即交易前后产生的收入)。

在下列情况下，收购的过程被认为是实质性的：

•流程包括有组织的员工队伍(或包括提供对有组织员工的访问权限的已获得合同

技术熟练、知识渊博且在执行过程中经验丰富的员工；

•在没有重大成本、努力或延迟的情况下，不能替换该过程；或者

•这一过程被认为是独一无二的或稀有的。

2.主要会计政策概要（续）

11

一般来说，我们对房地产或实体房地产的收购不符合企业的定义，因为

公允价值基本上全部集中于单一可识别资产或一组类似的可识别资产(即土地、建筑物、

以及相关的无形资产)或因为收购不包括以被收购的劳动力或

在没有重大成本、努力或延误的情况下无法替换的已获得合同。在评估获得的服务或管理时

合同时，我们会考虑所提供服务的性质、合同相对于类似独立合同的条款，以及

在评估所获得的合同是否构成实质性程序时，是否有可比供应商。

对取得的不动产的确认

我们评估每一笔房地产收购或实质房地产收购(包括主要以

持有房地产资产)，以确定所收购的资产和活动的综合集合是否符合企业的定义，以及

需要作为一项业务合并来核算。收购一套整合的资产和活动，但不符合

企业的定义被计入资产收购。

对于被计入企业合并的房地产或实物房地产的收购，我们将

收购对价(不包括收购成本)收购的资产、承担的负债、非控股权益以及

先前已有的所有权权益于收购日期按公允价值计算。资产包括无形资产，如租户

与我们作为出租人的就地租赁相关的关系、获得的就地租赁以及有利的无形资产。负债

包括与我们作为出租人的原址租赁相关的不良无形资产。此外，对于收购的就地融资或

我们作为承租人的经营租赁，收购对价分配给租赁负债和相关的使用权资产，

经调整以反映租赁条款与市场条款相比的有利或不利条件。任何超额(赤字)

相对于取得的净资产的公允价值转移的对价计入商誉(讨价还价购买收益)。

与业务合并相关的收购成本在发生时计入费用。

一般来说，我们预计收购房地产或实质房地产将不符合企业的定义

因为公允价值基本上全部集中在单一可识别资产或一组类似的可识别资产(即，土地，

建筑物及相关的无形资产)。资产收购的会计模式类似于企业的会计模式

合并，除非收购对价(包括收购成本)分配给所收购的个别资产，并且

按相对公允价值承担的负债。转移对价相对于公允价值总和的任何超额(赤字)

所取得的资产和承担的负债的一部分，根据各自的相对公允价值分配给各个资产和负债。作为一个

因此，资产收购不会导致确认商誉或廉价购买收益。增量和外部直接

与收购房地产或实质房地产(如法律和其他第三方服务)有关的收购成本为

大写的。

我们行使判断力，以确定用于在其

组件。将代价分配给年内购入物业的不同组成部分可对

我们的净收入是由于适用于每个组件的有用折旧和摊销寿命以及确认相关的

合并经营报表中的折旧和摊销费用。我们在利用可用资源时适用判断

评估相对公允价值的可比市场信息。我们评估有形和无形资产的相对公允价值以及

基于现有可比市场信息的负债，包括估计的重置成本、租金和最近的市场

交易记录。此外，我们可以使用估计现金流预测，利用适当的贴现率和资本化率。

对未来现金流的估计基于一系列因素，包括已知和预期的历史经营结果。

趋势，以及可能影响物业的市场/经济状况。

收购的有形资产的价值是基于我们在“就好像空置”的基础上对公允价值的估计。的价值

收购的原地租赁包括假设租赁期内的估计成本和本应

于收购原址租约之日在市况下执行类似租约而产生之损失。如果有一个

讨价还价固定利率续期期权超过不可撤销租期的就地租赁，我们评估无形资产

因素，如承租人经营的行业的商业条件，承租人所在地区的经济条件

物业的位置，以及承租人在续期内转租物业的能力，以确定可能性

承租人会续约。当我们确定有合理保证将行使这种廉价购买选择权时，

我们考虑确定该租赁的无形价值及其相关摊销期限的选择。我们也认识到

收购资产的相对公允价值、承担的负债以及低于100%的收购中的任何非控股权益

当收购构成对被收购实体控制权的变更时的权益。

2.主要会计政策概要（续）

12

折旧及摊销

分配给建筑物和建筑改善、土地改善、租户改善和设备的价值为

按直线折旧。对于建筑物和建筑物改进，我们使用各自的地面中较短的一个来折旧

租赁期限或其估计使用寿命不得超过40年份。土地改良的折旧超过其估计的有用价值。

生命，不能超过 20年份。租户的改进在其各自的租赁期限或估计使用年限内折旧，以及

设备在租赁期或其估计使用年限中较短的时间内折旧。使用权资产的价值为

在每份相关租约的剩余期限内按直线摊销。取得的原址租约价值及

相关的有利无形资产(即获得的高于市价的租赁)在我们的综合资产负债表中归类为其他资产。

并在相关租赁的剩余条款中摊销，作为租金收入在我们的综合报表中的减少

行动计划。与收购的就地租赁相关的不良无形资产(即以低于市价获得的租赁)的价值为

在我们的综合资产负债表中分类为应付帐款、应计费用和其他负债，并在

相关租赁的剩余条款在我们的综合经营报表中作为租金收入的增加。

资本化项目成本

我们将项目成本资本化，包括前期建设成本、利息、财产税、保险和其他成本。

与项目的开发、再开发、前期建设或建设有关且必不可少的。发展资本化，

在为资产的预期用途做准备的活动进行期间，需要重新开发、预建和建筑成本。

我们的开发、重建、前期建设和建筑活动的波动可能会导致总

费用和净收入。项目基本建成并准备投入使用后发生的费用计入

招致的。如果开发、重新开发、前期建设或建筑活动停止，利息、物业税、保险和

某些其他费用将不再有资格资本化，并将在发生时计入费用。维修和维修的支出

维修费在发生时计入。

房地产销售

当销售计划的以下所有标准都满足时，物业被归类为持有待售：(I)管理层，

有权批准该行动，并承诺出售该财产的计划；。(Ii)该财产可立即在其

目前的条件，仅限于通常和习惯的条款；(Iii)正在进行的寻找买家的计划和其他行动

已启动完成出售计划所需的工作；(4)出售物业的可能性很大，预计将在#年内完成

一年(V)该物业正以相对其现时公平价值而言属合理的价格，积极推介出售；及

(Vi)完成销售计划所需的行动表明不太可能对计划作出重大改变或

该计划将被撤回。资产折旧在财产被指定为待售财产时停止。请参阅附注15--“资产

在我们未经审计的综合财务报表中分类为“待出售”，以了解更多细节。

如果一项财产的处置代表着对我们的运营或财务产生重大影响的战略转变

结果，例如(一)主要业务线，(二)主要地理区域，(三)主要权益法投资，或(四)其他主要部分

如果是一个实体，则该财产的经营，包括任何直接可归因于该实体的利息支出，被归类为已停产

我们合并业务报表中的业务和以前列报的所有期间的数额从继续列报改为

从运营到停止运营。个人财产的处置一般不代表战略转变，因此

通常不符合被归类为非连续作业的标准。

我们按照会计准则确认房地产销售的损益。

与非客户签订合同所产生的非金融资产。我们的普通产出活动包括将空间出租给我们的

租户在经营我们的物业，而不是销售房地产。因此，房地产的销售(其中我们是卖方)有资格

与非客户签订合同。在我们与非客户的交易中，我们适用某些确认和计量原则。

与我们确认来自与客户的合同产生的收入的方法一致。取消对资产的确认是基于

控制权的转移。如果房地产销售合同包括我们对物业的持续参与，那么我们将评估每一个承诺

合同项下的货物或服务，以确定其是否代表单独的履行义务，构成担保，或

防止控制权的转移。如果货物或服务被认为是一项单独的履行义务，

当我们将相关的商品或服务转让给买方时，交易价格被确认为收入。

对出售部分权益的收益或损失的确认也取决于我们是否保留控制权或

该财产的非控制性权益。如果我们在出售完成后保留了物业的控股权，我们将继续

按账面价值反映资产，为出售的部分权益的账面价值记录非控制性权益，并确认其他

收到的对价与按账面价值计算的部分利息之间的差额的实收资本。相反，如果我们保留一个

非控制性权益在房地产的部分权益出售完成后，我们按100%的资产确认收益或损失

都卖出去了。

2.主要会计政策概要（续）

13

长期资产减值准备

在每个季度末之前和之后，我们审查所有

我们需要我们的长期资产来确定是否存在任何需要进行减值分析的触发事件或减值指标。如果

确定触发事件或减值指标时，我们审查对未来未贴现现金流的估计，包括

如果考虑多个结果，则必须采用概率加权方法。

应持有和使用的长期资产，包括我们的租赁物业、CIP、持有的开发用地、使用权资产

与我们作为承租人的经营性租赁有关的资产和无形资产，在条件允许的情况下，分别评估其减值情况

这可能表明，长期资产的账面价值可能无法收回。长期资产的账面价值为

如果持有和使用的现金超过预期使用和最终产生的未贴现现金流的总和，则不能收回

资产的处置。将持有和使用的长期资产的触发事件或减值指标按项目进行评估

并包括估计净营业收入的显著波动、入住率变化、重大近期租赁到期、

当前和历史运营和/或现金流损失、建筑成本、预计完工日期、租金和其他市场

各种因素。我们根据许多因素评估预期的未贴现现金流，包括但不限于建筑

成本、现有市场信息、当前和历史经营结果、已知趋势、当前市场/经济状况

影响资产，以及我们对资产使用的假设，如有必要，包括概率加权方法

结果正在考虑中。

在确定已发生减值时，确认减记，以将资产的账面金额减少到

其估计公允价值。如果不需要确认减值费用，则折旧或摊销的确认为

根据需要进行前瞻性调整，以将资产的账面价值减少到剩余资产的估计处置价值

预计持有和使用资产的期间。我们可以调整预计将被处置的财产的折旧或

在其使用寿命结束之前重新开发。

我们对被归类为持有待售的物业使用持有待售减值模型，这与持有和

使用损伤模型。在持有待售减值模式下，如果持有者的账面价值

被归类为持有待售的长期资产超过其公允价值减去出售成本。由于这两种不同的模式，有可能

以前分类为持有的长期资产，用于要求在分类为持有时确认减值费用

待售的。

国际业务

除了在美国经营物业外，我们还拥有12 加拿大的房产。子公司的本位币

在美国运作的是美元。外国子公司的本币作为其本位币。资产和

我们海外子公司的负债按财务报表日的有效汇率换算成美元。

我们境外子公司的收入和费用账目是使用加权平均汇率换算的。

呈上了。翻译产生的损益在累计其他综合收益(亏损)中归类为

占总股本的单独部分，不包括在净收益(亏损)中。

只要一项外国投资符合分类为持有待售的标准，我们就评估该投资的可回收性。

持有待售减值模式下的投资。我们可以确认减值费用，如果投资的账面价值

超过其公允价值减去销售成本。在确定一项投资的账面价值时，我们考虑其账面净值和任何

与投资有关的累计未实现外币换算调整。

计入累计其他综合收益的汇率损益的适当数额

(亏损)在出售我们的投资时或在全部或实质上变现时，重新分类为净收益(亏损)

彻底清算我们的投资。

投资

我们持有主要涉及生命科学行业的上市公司和私人持股实体的投资。作为一个

REIT，我们通常将每个实体的有表决权股票的持有量限制在以下10%。我们对每项投资的评估是

确定我们是否有能力对被投资人施加重大影响，但不能控制。我们评估在以下方面的投资

我们的持股比例等于或大于20%，但小于或等于50%，且有推定

我们拥有这种能力。对于我们在维护特定所有权账户的有限合伙企业中的投资，我们假设

当我们的所有权权益超过3%至5%时，就存在这种能力。除了我们的所有权权益外，我们还考虑我们是否有

董事会席位或我们是否参与被投资人的决策过程，以及其他标准，以确定我们是否有能力

对被投资人施加重大影响，但不是控制力。如果我们确定我们有这种能力，我们就会对投资进行核算

在权益法下，如下所述。

我们可能会不时持有受合同销售限制的股权投资。我们不承认一个

与合同销售限制相关的折扣。

2.主要会计政策概要（续）

14

按权益法入账的投资

在权益会计法下，我们首先按成本确认我们的投资，然后调整账面价值。

被投资方报告的收益或亏损中我们所占份额的投资额、收到的分配以及非临时性的

减损。有关我们按权益法入账的投资的更多资料，请参阅

未经审计的合并财务报表。

不符合权益会计法的投资

对于我们确定我们没有能力对其施加重大影响或控制的被投资人，我们会说明

每项投资取决于是否投资于(I)上市公司、(Ii)报告资产净值的私人持股实体

每股资产净值，或(Iii)不报告每股资产净值的私人持股实体，如下所述。

对上市公司的投资

我们对上市公司的投资被归类为公允价值易于确定的投资，并

在我们的综合资产负债表中以公允价值列示，公允价值变动归类为投资收益(亏损)。

合并经营报表。我们在上市公司的投资的公允价值是根据销售情况确定的。

证券交易所提供的价格或报价。

对非上市公司的投资

我们对公允价值难以确定的私人持股实体的投资包括：(I)对私人持股的投资

报告每股资产净值的实体和(Ii)不报告每股资产净值的私人持股实体的投资。这些投资是

占比如下：

对报告每股资产净值的私人持股实体的投资

对报告每股资产净值的私人持股实体的投资，如我们在有限合伙企业中的私人持股投资，

以资产净值作为实际权宜之计，以公允价值列示，公允价值变动归类为投资收益(损失)。

合并经营报表。我们使用有限合伙企业报告的每股资产净值，一般不作调整，除非我们

知悉有资料显示，有限合伙企业申报的资产净值并未准确反映

在我们报告日期的投资。

对不报告每股资产净值的私人持股实体的投资

对不报告每股资产净值的私人持股实体的投资使用计量替代方案进行会计处理，

在这种情况下，这些投资按成本计量，根据可见的价格变化和减值进行调整，并对变化进行分类

在我们的综合经营报表中的投资收益(亏损)。

可观察到的价格产生于对同一发行人的相同或类似投资的有序交易，即

投资者在不花费不必要的成本和精力的情况下观察到的。可观察到的价格变化除了其他因素外，还包括股权

同一发行人在报告期内执行的交易，包括随后的股权发行或其他报告的股权

与同一发行人有关的交易。为了确定这些交易是否表明可观察到的价格变化，我们

除其他因素外，评估这些交易是否具有类似的权利和义务，包括投票权、分配

对我们持有的投资的偏好和转换权。

2.主要会计政策概要（续）

15

权益法投资的减值评估和未按

分享

我们监控权益法投资以及不报告新股每股资产净值的私人持股实体的投资。

发展，包括经营结果、临床试验的前景和结果、新产品倡议、新的合作协议、

融资活动和并购活动。这些投资是在定性评估的基础上进行评估的。

通过监测以下触发事件或损伤指示器的存在来确定损伤指标：

(i)被投资方的盈利表现、信用评级、资产质量或业务前景显著恶化；

(Ii)被投资方的法规、经济或技术环境发生重大不利变化；

(Iii)总体市场状况的重大不利变化，包括技术和技术的研发

被投资方正在或试图将其推向市场的产品；

(Iv)对被投资人作为持续经营企业的持续经营能力的重大担忧；和/或

(v)投资者决定停止提供支持或减少对被投资方的财务承诺。

如果存在这样的指标，我们需要估计投资的公允价值，并立即确认

减值费用的数额等于投资的账面价值超过其估计公允价值。

投资损益确认与分类

我们在综合经营报表中确认已实现和未实现损益，分类如下

我们综合经营报表中的投资收入（损失）。未实现损益代表：

(i)上市公司投资的公允价值变动；

(Ii)报告每股资产净值的私人持股实体投资的资产净值变动；

(Iii)未报告每股资产净值的私人持股实体投资的可观察到的价格变化；以及

(Iv)我们权益法被投资人报告的未实现收益或亏损份额。

我们投资的实现损益代表处置后收到的收益之间的差额

投资及其历史或调整后的成本基础。对于我们的权益法投资，已实现的损益代表我们的

被投资公司报告的已实现损益份额。减损是指已实现的损失，从而导致调整后的成本基础，以及

代表降低对不报告每股资产净值和股权的私人控股实体投资的公允价值的费用

方法投资，如果被视为非暂时性的，则应计入其估计公允价值。

收入

下表提供了我们的综合总收入的详细信息 截至2024年6月30日的三个月和六个月和

2023(in数千）：

		截至6月30日的三个月，				截至6月30日的六个月，
		2024		2023		2024		2023
租金收入：
受租赁会计准则约束的收入：
经营租约		$745,626		$695,019		$1,491,687		$1,372,441
直接融资租赁		662		650		1,321		1,298
受租赁会计准则约束的收入		746,288		695,669		1,493,008		1,373,739
须确认收入的收入 会计准则		8,874		8,670		17,705		18,549
租金收入		755,162		704,339		1,510,713		1,392,288
其他收入		11,572		9,561		25,129		22,407
总收入		$766,734		$713,900		$1,535,842		$1,414,695

在.期间截至2024年6月30日的三个月和六个月、受租赁会计准则约束的收入

聚合物边 $746.3万和$1.51000亿美元分别，并代表 97.3%和97.2%, 分别占我们的总收入。期间

这个截至2023年6月30日的三个月和六个月、受租赁会计准则约束的收入总额d $695.7万

和$1.41000亿美元分别，并代表 97.4%和97.1%，Rese讽刺的是，占我们总收入的比例。我们的其他收入包括

主要是所列每个期间赚取的管理费和利息收入。有关我们的详细讨论

收入来源，请参阅“租赁会计“和”确认与客户签订合同所产生的收入”在注2中-“总结

重要会计政策的”纳入我们未经审计的合并财务报表。

2.主要会计政策概要（续）

16

租赁会计

租赁的定义和分类

当我们签订合同或修改现有合同时，我们会评估合同是否符合租赁的定义。

要满足租赁的定义，合同必须满足所有三个标准：

(i)一方当事人(出租人)必须持有已确定的资产；

(Ii)交易对手(承租人)必须有权从资产的使用中获得几乎所有的经济利益。

在整个合同期内；以及

(Iii)对手方(承租人)必须有权在整个合同期内指导使用所确定的资产。

如果我们是承租人或销售型直接融资，我们将租赁分为融资租赁或经营性租赁，或者

如果我们是出租人的话就是经营性租赁。我们使用以下标准来确定租赁是融资租赁(作为承租人)还是销售类型

或直接融资租赁(作为出租人)：

(i)租赁期结束时，所有权从出租人转移给承租人；

(Ii)购买选择权合理地肯定会被行使；

(Iii)租赁期为标的资产剩余经济寿命的大部分；

(Iv)租赁付款的现值基本上等于或超过标的资产的全部公允价值；或

(v)标的资产是专门资产，预计在租赁期结束时没有其他用途。

如果我们满足上述任何一项标准，我们将租赁计入融资型、销售型或直接融资型租赁。如果我们这么做了

不符合任何标准的，我们将该租约作为经营性租赁入账。

如果租赁被认为是将标的资产的控制权转移给承租人，则该租赁被计入销售型租赁。一个

如果风险和报酬在没有转移控制权的情况下被转移，租赁被计入直接融资租赁，这是正常的

指存在承租人以外的无关第三方的剩余价值担保。

这一分类将确定租约的确认方法：

•对于经营租赁，如果我们是出租人，我们确认租金收入，如果我们是出租人，我们确认租赁运营费用。

承租人，在租赁期内按直线计算。

•对于销售型租赁或直接融资租赁，我们确认租金收入，或对于融资租赁，我们

在租赁期内，使用有效利息法确认租赁运营费用。

•在销售型租赁或直接融资租赁开始时，如果我们确定租赁物业的公允价值较低

如果销售损失超过其账面价值，我们将在租赁开始时立即确认销售损失。如果公允价值超过

按租赁的账面金额计算，收益在销售型租赁的租赁开始时确认。用于直接融资

在租赁期间，收益在租赁开始时递延，并在租赁期限内摊销。

出租人会计

签立租约的费用

我们将初始直接成本资本化，这些成本仅代表执行不会发生的租赁的增量成本

如果没有获得租约的话。我们为谈判或安排租赁而产生的成本，无论其结果如何，例如固定的

员工补偿、谈判租赁条款的税收或法律咨询以及其他成本在发生时计入费用。

经营租约

我们采用单一成分会计政策对租赁合同收入进行会计核算。这项政策要求

美国将按基础资产类别将与每份租赁相关联的租赁组成部分和非租赁组成部分(S)作为一个单独的组成部分进行核算

组件(如果满足两个条件)：

(i)租赁部分和非租赁部分(S)的转让时间和方式相同；以及

(Ii)租赁部分如果单独核算，将被归类为经营性租赁。

租赁部分主要包括固定租金付款，这是根据我们的

租赁和或有租金付款。非租赁部分主要包括承租人回收，即偿还

在我们的三重净租赁结构下的租金运营费用，包括物业税、保险、水电费、维修和

维护和公共区域费用。

2.主要会计政策概要（续）

17

如果租赁组成部分是主要组成部分，我们将该租赁项下的所有收入作为单一组成部分在

符合租赁会计准则。相反，如果非租赁部分是主要部分，则所有收入

该等租赁项下之会计准则乃按照收入确认会计准则入账。我们的经营租赁有资格

在我们的每个租约中，单一组成部分会计和租赁组成部分占主导地位。因此，我们考虑到了所有

根据租赁会计准则经营租赁的收入，并将这些收入归类为本公司的租金收入。

合并经营报表。

我们从物业准备投入使用之日起，开始确认与经营租赁有关的租金收入。

承租人的预期用途，以及承租人占有或控制租赁资产的实际用途。租金收入

与经营租赁项下的固定租金支付相关的款项按直线基准按各自的经营租赁条款确认。

我们将预期在后期收到的金额归类为综合资产负债表中的递延租金。收到的金额

当前但确认为未来期间的收入在我们的公司的应付账款、应计费用和其他负债中分类

合并资产负债表。

与浮动付款相关的租金收入包括收回租户和或有租金付款。租客

追回，包括偿还水电费、维修和保养费用、公共区域费用、房地产税和保险费，

和其他运营费用，在发生适用费用的期间确认为收入，

承租人有义务向我们报销。与其他可变付款相关的租金收入在关联时确认

意外情况已被排除。

我们评估从我们的租户那里收取我们每个经营租赁的未来租赁付款的情况。如果我们确定

如果可收款是可能的，我们将根据上述方法确认租金收入。如果我们确定

收款是不可能的，我们认识到调整以降低我们的租金收入。此外，我们可能认识到一位将军

如果我们不希望全额收取未来的租赁款，我们将在投资组合级别(而不是个人级别)提供补贴。

对于我们确定不可能收回未来租赁付款的每份租赁，我们停止承认

在直线基础上从租金中获得收入，并将收入确认限制在从承租人或承租人收取的付款中较少的部分

本应以直线方式确认的租赁收入。我们不会恢复对以下收入的直线确认

这些租赁的租金，直至我们确定与这些租赁相关的未来付款可能可收回为止。我们还录制了一张

与递延租金余额有关的一般津贴，在投资组合一级(而不是个人一级)预计不会出现

在租赁期内全额收取。自.起2024年6月30日和2023年12月31日，我们的一般免税额余额合计

$21.3万和$21.4万，Rese确实如此。

直接融资型和销售型租赁

与直接融资和销售型租赁相关的租金收入在租赁期内使用有效

利率法。在租赁开始时，我们在合并资产负债表中将一项资产记录在其他资产中，这

代表我们在租赁中的净投资。这一初始净投资是通过将未来总投资的现值相加来确定的。

可归因于租赁的租赁付款和物业的估计剩余价值，减去与我们的

直接融资租赁。在租赁期内，对租赁的投资增值，产生恒定的定期回报率

租赁中的净投资。这些租赁的收入在我们的综合报表中被归类为租金收入。

行动。随着租赁费的收到，我们的净投资会随着时间的推移而减少。

我们在当前预期信贷损失下评估我们在直接融资和销售型减值租赁中的净投资。

会计准则。有关更多信息，请参阅“信贷损失准备附注2--“重要会计摘要”

在我们未经审计的合并财务报表中加入“保单”。

作为出租人，我们将不依赖于指数或费率的可变租金的租赁归类为经营性租赁

在租赁开始之日，如果同时满足以下两项条件：

(i)在现行租赁会计制度下，租赁将被归类为销售型租赁或直接融资租赁

标准；标准和

(Ii)销售型租赁或直接融资租赁分类将导致租赁开始时的销售亏损。

我们不会终止确认标的资产，也不会在租赁开始时确认损失，但会继续确认

对标的资产在其使用年限内进行折旧。

2.主要会计政策概要（续）

18

承租人会计

我们有经营租赁协议，其中我们是承租人，包括土地和写字楼租赁。在租赁处

开始日期(或如果租约是作为房地产收购的一部分获得的，则在收购日期)，我们必须确认

对我们未来在这些经营租赁下的义务进行会计处理的负债，以及相应的使用权资产。

租赁负债是根据未来租赁付款的现值计量的，包括期限内的付款。

根据我们的延期选择权，我们有理由肯定会行使。未来租赁付款的现值计算如下

每个经营租约使用各自的剩余租期和相应的估计增量借款利率，即

我们估计，在类似期限内以抵押方式借款所需支付的利率为

租赁费。随后，通过适用租赁开始时确定的贴现率来增加租赁负债。

截至期初的租赁负债余额的日期，并减去该期间的付款。我们将其分类

综合资产负债表中的应付账款、应计费用和其他负债中的经营租赁负债。

使用权资产是根据相应的租赁负债计量的，并根据初始直接租赁成本和任何

在租赁开始前与业主交换的其他对价，以及反映有利或

与收购时的市场条款相比，收购租赁的条款不利。随后，使用权

资产在租赁期内按直线摊销。我们对合并后的其他资产中的使用权资产进行分类

资产负债表

确认与客户签订合同所产生的收入

我们确认与与客户的合同交易相关的收入，不包括受

《租赁会计准则》中讨论的租赁会计“以上，按照收入确认会计准则。一个

客户与非客户的区别在于所转让的商品或服务的性质。为客户提供

由公司的普通产出活动产生的商品或服务，而非客户则被提供非财务的

不属于公司正常产出活动的资产。

我们通常确认向客户转让商品和服务的收入，其金额反映了

我们期望在交换中有权获得的对价。为了确定客户收入的确认

合同，我们使用一个五步模型来(I)确定与客户的合同，(Ii)确定合同中的履行义务，

(3)确定交易价格，包括在未来可能出现重大逆转的情况下的可变对价

没有发生，(Iv)将交易价格分配给合同中的履约义务，以及(V)在以下情况下确认收入

履行履行义务。

我们确定合同履行义务，并确定是否应在某个时间点确认收入或

随着时间的推移，基于商品和服务的控制权何时转移到客户手中。我们考虑我们是否控制了商品或服务

在转移到客户之前，以确定我们是否应该作为委托人或代理人来解释这一安排。如果我们

确定我们控制了提供给客户的商品或服务，那么我们就是交易的委托人，我们认识到

交换中预期的对价总额。如果我们只是安排而不是控制商品或服务

转移到客户，然后我们被视为交易的代理，我们确认净额

我们有权在交易所保留对价。

受收入确认会计准则约束的总收入，并归入本公司的租金收入

合并经营报表 截至2024年6月30日的三个月和六个月包括在内$8.9百万和$17.7百万,

分别，主要涉及与长期租赁协议相关的短期停车收入。短期停车收入

不符合单一组件会计政策，如中所述出租人会计注2--“重要信息摘要”

会计政策“，这是由于我们的停车服务义务和相关租赁转让的时间和模式的不同

同一租赁协议中的组件。我们根据收入确认确认短期停车收入。

提供服务并履行履行义务时的会计准则，通常发生在某个时间点。

对租户信用质量的监控

在每个租约期限内，我们通过(I)监控租户的信用质量和任何相关的重大变化

由国家公认的信用评级机构对租户进行评级的信用评级；(Ii)审查

可供公众使用的租户或根据适用租约必须交付给我们的租户，(Iii)监控新闻

关于我们的租户及其各自业务的报告，以及(Iv)监测租赁付款的及时性。

2.主要会计政策概要（续）

19

信贷损失准备

我们被要求估计和确认终身预期损失，而不是发生的损失，在我们的大部分财务

按摊余成本和某些其他工具计量的资产，包括贸易和其他应收款(不包括应收款

经营租赁)、贷款、持有至到期的债务证券、销售型租赁的净投资和直接融资

租赁和表外信贷敞口(例如，贷款承诺)。对此类预期损失的确认，即使预期的

信用损失的风险很小，通常会导致更早地确认信用损失。关于经营性租赁可回收性的评估

根据这一评估对租赁收入的付款和确认的调整由租赁会计处理。

中讨论的标准租赁会计在附注2的较早部分--“重要会计政策摘要”致未经审计的

合并财务报表。

在每个报告日期，我们重新评估我们对直接融资和销售的总净投资的信用损失准备金-

类型租赁和我们的贸易应收账款。如有必要，我们确认对当前预期信贷的估计进行信贷损失调整。

损失，在我们的综合经营报表中被归类为租赁业务。请参阅附注5-“租赁”至我们的

未经审计的合并财务报表，以了解更多细节。

所得税

我们是根据《国内收入守则》(以下简称《守则》)组织和运作的REIT。根据《守则》，一个房地产投资信托基金

至少分发了90%每年将其REIT应纳税所得额(不包括净资本利得)分配给股东，并满足某些其他

条件是其分配的应税收入不缴纳联邦所得税，但可能受到某些联邦、外国、州、

和地方税。我们分发100%我们每年的应纳税所得额；因此，不需要为联邦所得税拨备。在……里面

除了我们的REIT申报单外，我们还为我们的子公司提交联邦、外国、州和当地的纳税申报单。我们向位于以下地区的司法管辖区提交申请

美国、加拿大、中国和其他国际地点。我们的报税表须在不同的司法管辖区进行例行审核，以

2018年至2023年历年。

员工和非员工基于股份的支付

我们已经实施了一项全实体范围的会计政策，以解释授予员工的基于股票的奖励被没收的情况

以及发生时的非雇员。作为这一政策的结果，我们确认了基于股票的奖励与基于时间的归属的费用

没有减少的条件，以估计没收。本会计政策仅适用于服务条件奖励。为

对于业绩条件奖励，我们将继续评估达到这些条件的可能性。与没收有关的开支

当没收发生时，奖励被撤销。所有基于股票支付奖励支付的不可没收股息最初被归类为

留存收益和重新归类为薪酬成本，只有当发生的基本奖励发生没收。我们的员工和非员工-

基于员工股份的奖励在授予之日按公允价值计算，并在接受者所需的服务期内予以确认。

远期股权销售协议

本公司不时订立远期股权出售协议，并按会计处理。

关于金融工具和衍生工具的指导意见。在会计指引下，我们的远期股权出售协议不

被认为是负债，因为它们不体现回购我们股票的义务，也不体现发行变量的义务

货币价值主要是固定的、随我们股票公允价值以外的其他因素而变化的股票数量，或

与我们的股份成反比。我们还评估协议是否符合衍生品和对冲指导范围

作为股权工具入账的例外情况。我们的远期股权销售协议被归类为股权合同，基于

以下评估：(1)没有一项协议的行使或有事项是基于可观察到的市场或指数，此外

与我们自己的股票价格和业务的市场有关的协议；以及(Ii)没有任何和解条款排除这些协议

从被编入我们自己的股票索引。

担保证券的发行人和担保人子公司

一般来说，持有担保证券的发行人的母公司必须提供单独的附属发行人或担保人

财务报表，除非它有资格披露例外。如果父实体符合以下条件，则有资格获得披露例外

以下标准：

(i)子公司发行人或担保人是母公司的合并子公司，并且

(Ii)子公司发行注册证券，该证券是与母公司共同和分别发行的，或者是完全和

由母公司无条件担保。

符合上述标准的母实体可转而提供汇总的财务信息(“备选披露”)

在合并财务报表内或在“管理层对财务状况和结果的讨论和分析”内

我们评估了标准，并确定我们有资格获得披露例外，这使我们能够

提供备选披露；因此，我们在《管理层对财务问题的讨论和分析》中介绍了备选披露

项目2中的“作业条件和结果”。

2.主要会计政策概要（续）

20

贷款手续费

获得长期融资所产生的费用被资本化和分类，并出现相应的债务工具

在我们的综合资产负债表上。与我们的无担保高级信用额度相关的贷款费用被资本化，并在其他

资产。资本化的金额在相关贷款的期限内摊销，摊销在我们的

合并经营报表。

权益法投资的分配

我们使用“分配性质”方法来确定我们的合并现金报表中的分类

从权益法投资收到的现金分配流量，包括我们未合并的房地产合资企业和股权

方法非房地产投资。在这种方法下，根据基本活动的性质对分发进行分类

产生了现金分配。如果我们缺乏在未来应用这一方法所需的信息，我们将被要求申请

“累计收益”法是一种追溯的会计变更。在累积收益法下，

已确认收益中累计权益金额以下的分配被归类为经营活动的现金流入，以及

超过这一数额的被归类为投资活动的现金流入。

受限现金

我们在合并资产负债表中将现金和现金等价物与受限现金分开列报。然而，我们

在对所列期初和期末总额进行核对时，将限制性现金与现金和现金等价物一起包括在内

在合并现金流量表中。我们提供综合资产负债表和

当余额包括一个以上的现金、现金等价物和现金流动表项目时，应视需要编制现金流量表。

受限现金。我们还披露了与重大受限现金余额有关的限制的性质。

最近的会计声明

2023年8月23日，FASB发布了一份ASU，要求合资企业在成立时衡量其资产和

在其独立财务报表中按公允价值计算的负债。合资企业将确认其公允价值与其

权益及其可确认为商誉的资产和负债的公允价值(如果为负值，则为权益调整)

合并会计准则，不论净资产是否符合企业的定义。新会计准则

旨在减少实践中的多样性。本ASU将适用于符合以下公司合资企业定义的合资企业

GAAP，从而将其范围限制在不受控制的合资企业，因此不被任何合资投资者合并。我们一般

寻求保持对我们的房地产合资企业的控制，因此预计本ASU将适用于有限数量的我们的

采用本会计准则后形成的未合并房地产合营企业。本标准不改变

投资者在其个人财务报表中对合资企业的投资进行会计核算，因此，采用该报表将具有

对我们的合并财务报表没有影响。本会计准则适用于组建企业的合资企业

日期为2025年1月1日或之后，允许提前领养。我们预计在2025年1月1日采用该ASU。

2023年11月27日，FASB发布了一份ASU，要求在以下情况下每季度披露部门费用：

(2)定期提供给首席运营决策者(“CODM”)；以及(3)包括在每一份报告中

衡量某一部门的利润或亏损。此外，本ASU要求每年披露CODM的名称并说明如何

CODM使用分部的损益衡量来评估分部的表现并分配资源。根据这一ASU，

我们综合财务报表的脚注可能包括与我们单一可报告分部相关的增量披露。的

从我们截至2024年12月31日的年度10-k表格年度报告开始，需要遵守该ASO，

随后在我们的10-Q表格季度报告中进行中期披露，允许提前采用。我们希望采用这个

亚利桑那州立大学提交截至2024年12月31日的年度10-k表格年度报告。

2.主要会计政策概要（续）

21

我们对房地产的合并投资，包括如注15所述分类为持待售的房地产资产-

我们未经审计的综合财务报表中的“分类为持作出售的资产”包括以下内容： 2024年6月30日

和2023年12月31日(单位：千)：

		2024年6月30日		2023年12月31日
出租物业：
土地(与出租物业有关)		$4,375,145		$4,385,515
建筑和建筑改进		20,636,599		20,320,866
其他改进		4,166,935		3,681,628
出租物业		29,178,679		28,388,009
发展和重建项目		8,952,574		8,226,309
房地产总投资		38,131,253		36,614,318
减去：累计折旧		(5,457,414)		(4,980,807)
房地产投资		$32,673,839		$31,633,511

收购

在.期间截至2024年6月30日的6个月，我们完成了收购，采购价格汇总 $201.8百万,

主要与我们海港创新区多尔切斯特大道285、299、307和345号新成立的合资企业有关

子市场。未经审计的合并财务请参阅附注4--“合并和未合并的房地产合资企业”

声明以了解更多详细信息。

根据我们对每笔收购的评估，我们确定基本上所有与每笔收购相关的公允价值

集中在单个可识别资产或一组类似的可识别资产中，或与没有

行动。因此，每笔交易都不符合企业的定义，因此被记为资产。

收购。在每笔交易中，我们将每笔收购的总对价分配给单独的资产和负债

按相对公允价值收购.

房地产资产销售和减损费用

本公司于年内完成房地产资产部分权益的处置及出售截至2024年6月30日的6个月

由以下部分组成(千美元)：

												从销售中获利 房地产
属性		子市场/市场		日期 销售		利息 售出		RSF		销售价格
房地产处置：
99 A街(1)		海港创新区/ 大波士顿		3/8/24		100%		235,000		$13,350		$—
其他										3,863		392
										$17,213		$392

(1)截至2023年12月31日的三个月内，我们确认了房地产减损费用 $36.1百万将我们的投资减少至当前的公允价值

更少的销售成本。我们在截至2024年3月31日的三个月内完成了出售。

2024年7月，我们完成处置 一 纽约市子市场的办公楼汇总 349,947RSF,

那是c截至2024年6月30日被归类为持有待售，售价为 $60.0百万和公认的不是得或失s.

减值费用

2020年和2022年，我们与以下公司签订了采购协议 二大波士顿市场的潜在收购，

聚合 1.4百万未来发展的RSF。总采购价格合计 $366.8百万，我们最初预计

2024年后完成这些收购。我们对每个地点的意图包括在现有建筑到期后拆除现有建筑

就地租赁和生命科学财产的开发。截至2024年6月30日的三个月内，我们决定不再

由于当前的宏观经济环境对财务前景产生了负面影响，继续进行这些收购

对于这些项目。因此，我们确认了总计的减损费用 $30.8百万，主要包括收购前

与这些潜在收购相关的成本.

3.投资房地产的数量

22

我们不时签订合资协议，通过合资协议，我们拥有房地产实体的部分权益，

拥有、开发和运营房地产。截至 2024年6月30日，我们的房地产合资企业持有以下物业：

	属性		市场		子市场		我们的所有权 利息(1)
合并房地产合资企业(2):
	宾尼街50号和60号		大波士顿		剑桥/内城			34.0%
	宾尼街75/125号		大波士顿		剑桥/内城			40.0%
	宾尼街100号和225号以及第三街300号		大波士顿		剑桥/内城			30.0%
	柯立芝大道99号		大波士顿		剑桥/内城			75.0%
	尼科街15号		大波士顿		海港创新区			56.7%
	多切斯特大道285、299、307和345号		大波士顿		海港创新区			60.0%
	亚历山大中心®对于科学技术- Mission Bay(3)		旧金山湾区		Mission Bay			25.0%
	欧文斯街1450号		旧金山湾区		Mission Bay			26.3%	(4)
	601、611、651、681、685和701网关 林荫大道		旧金山湾区		南旧金山			50.0%
	751 Gateway Boulevard		旧金山湾区		南旧金山			51.0%
	东格兰德大道211号和213号		旧金山湾区		南旧金山			30.0%
	福布斯大道500号		旧金山湾区		南旧金山			10.0%
	亚历山大中心®生命科学-米尔布雷		旧金山湾区		南旧金山			47.7%
	梅里菲尔德街3215号		圣地亚哥		Torrey Pines			30.0%
	亚历山大的校园点(5)		圣地亚哥		大学城中心			55.0%
	光明道5200号		圣地亚哥		大学城中心			51.0%
	9625 Towne Centre Drive		圣地亚哥		大学城中心			30.0%
	亚历山大的SD Tech(6)		圣地亚哥		索伦托梅萨			50.0%
	太平洋科技园		圣地亚哥		索伦托梅萨			50.0%
	萨默斯岭科学园(7)		圣地亚哥		索伦托梅萨			30.0%
	1201和1208 Eastlake Avenue East和199 East 布莱恩街		西雅图		联合湖畔			30.0%
	德克斯特大道北400号		西雅图		联合湖畔			30.0%
	默瑟街800号		西雅图		联合湖畔			60.0%
未合并的房地产合资企业(2):
	第三街1655号和1725号		旧金山湾区		Mission Bay			10.0%
	1401/1413研究大道		马里兰州		洛克维尔			65.0%	(8)
	研究大道1450号		马里兰州		洛克维尔			73.2%	(8)
	西迪克曼街101号		马里兰州		Beltsville			58.2%	(8)

(1)请参阅下一页的表格，该表格显示了合并框架下我们合资企业的分类。

(2)除了上市的房地产合资企业外，各个合作伙伴还持有微不足道的非控股权益 三 北方的其他合并房地产合资企业

美国和我们对 一 北美其他不起眼的未合并房地产合资企业。

(3)包括伊利诺伊街409号和499号，欧文斯街1500号和1700号，以及观澜湾大道南455号。

(4)在.期间截至2024年6月30日的6个月，我们的股权从 40.6%到 26.3%基于我们的合资企业持续资助建设成本

合作伙伴并将股权重新分配给我们的合资伙伴 $30.2百万从我们这里。我们合资伙伴的非控股权益份额预计将

增加到75%而我们的则减少到 25%因为我们的合作伙伴贡献了额外的股权，为项目的建设提供资金。

(5)包括校园点径10210、10260、10290和10300，以及校园点院4110、4135、4155、4161、4165、4224和4242。

(6)包括斯克兰顿路9605、9645、9675、9685、9725、9735、9805、9808、9855和9868以及巴恩斯峡谷路10055、10065和10075。

(7)包括Summers Ridge路9965、9975、9985和9995。

(8)代表与当地一家房地产运营商的合资企业，由我们的合资伙伴管理对经济有重大影响的日常活动

合营企业的业绩。

我们的合并政策在附注2-“重要会计政策摘要”中的“合并”项下描述给我们的

未经审计的合并财务报表。合并会计具有很高的技术性，但其框架主要是基于

控制合营企业的财务利益。我们通常合并一个合资企业，它是一个法律实体，我们

控制权(即，我们有权指导对合资企业的经济业绩影响最大的活动)

通过合同权利，而不考虑我们的所有权利益，以及我们通过分配

收益或亏损以及支付给我们的费用可能会对合资企业产生重大影响(“VIE模式”)。

4.合并和非合并房地产合资企业

23

当我们通过投票权拥有控股权时，我们通常也会合并合资企业，而我们的

投票权权益大于50%(“投票模式”)。有些合资企业的投票权权益不同于所有权权益。我们

对不符合权益会计法下合并标准的合资企业，确认我们所占份额

收益和损失。

下表显示了我们在合并框架下的房地产合资企业的分类：

属性(1)		整固 型号		有表决权的权益		合并分析			结论
宾尼街50号和60号		VIE模型		不适用 VIE下 型号					已整合
宾尼街75/125号						我们有：
宾尼街100号和225号以及300号 三街
柯立芝大道99号						(i)	指挥的权力 合资企业的活动 这对它的影响最大 经济表现;以及
尼科街15号
285、299、307和345多切斯特 大道
亚历山大中心®科学和 技术-使命湾
欧文斯街1450号
601、611、651、681、685和701 Gateway Boulevard
751 Gateway Boulevard
东格兰德大道211号和213号						(Ii)	可能带来重大好处 到合资企业。
福布斯大道500号
亚历山大中心®对于生命科学- 米尔布雷
梅里菲尔德街3215号
亚历山大的校园点
光明道5200号						因此，我们是主要的 每个VIE的受益人
9625 Towne Centre Drive
亚历山大的SD Tech
太平洋科技园
萨默斯岭科学园
1201和1208 East Lake Avenue East 东布莱恩街199号
德克斯特大道北400号
默瑟街800号
1401/1413研究大道						我们不控制合资企业 因此不是主要的 受益人。			权益法 会计
研究大道1450号
西迪克曼街101号
第三街1655号和1725号		投票模式		不 超过50%		我们的投票权是50%或更少。

(1)除了上市的房地产合资企业外，各个合作伙伴还持有微不足道的非控股权益 三 北方的其他合并房地产合资企业

美国和我们对 一 北美其他不起眼的未合并房地产合资企业。

4.合并和非合并房地产合资企业(续)

24

组建合并房地产合资企业

我们根据上述合并框架评估了下文所述的每家房地产合资企业，

在未经审计的合并财务报表附注2中的“合并”中进一步详细说明-“重要会计政策摘要”

发言。

请参阅我们未经审计的合并财务报表附注2 -“重要会计政策摘要”中的“合并”

更多信息的声明。有关我们完成的房地产资产部分权益处置和出售的摘要

在此期间截至2024年6月30日的6个月，指“房地产资产销售和减损费用“注3中-“投资于

房地产”纳入我们未经审计的合并财务报表。

多切斯特大道285、299、307和345号

截至2024年3月31日的三个月内，我们成立了房地产合资企业，以开发生命科学大型园区。

我们贡献 $155.3百万 这些房地产合资企业，以及我们合作伙伴在贡献房地产资产中所占的份额总计

$103.5百万. 截至2024年3月31日，这些合资企业在我们的多切斯特大道285、299、307和345号拥有四块土地

海港创新区子市场，未来发展机遇聚集 1.0百万 SF.我们确定我们已经

控制这些房地产合资企业，因此我们整合了合资企业。

自.起2024年6月30日，我们有 60%合资企业的所有权权益。

合并的VIE资产负债表信息

我们与合资伙伴一起持有房地产合资企业的权益，并将其合并到我们的财务中

报表这些现有的合资企业提供大量股权资本，为我们未来的一部分建设支出提供资金，以及我们的一部分建设支出。

合资伙伴还可以向这些实体提供股权，用于融资相关活动。

下表汇总了截至2011年合并VIE的资产负债表信息 2024年6月30日和12月31日，

2023(单位：千)：

		2024年6月30日		2023年12月31日
房地产投资		$8,635,462		$8,032,315
现金及现金等价物		277,985		306,475
其他资产		791,836		728,390
总资产		$9,705,283		$9,067,180
应付有担保票据		$134,323		$119,042
其他负债		636,200		608,665
强制赎回非控制性权益		—		35,250
总负债		770,523		762,957
可赎回的非控股权益		6,828		6,868
亚历山大房地产股权公司S的股权份额		4,536,126		4,162,017
非控股权益的股权份额		4,391,806		4,135,338
负债和权益总额		$9,705,283		$9,067,180

在决定是否汇总合并后的VIE的资产负债表信息时，我们考虑了每个VIE的相似性

VIE，包括这些实体拥有、管理、运营和租赁VIE拥有的房地产的主要目的，以及

我们作为管理成员参与每个VIE的性质相似。由于特征的相似性，我们提出了

汇总这些实体的资产负债表信息。我们合并后的VIE的资产都没有限制

它们用于解决VIE的具体义务。我们合并后的VIE没有债权人或其他合作伙伴可以求助于

我们的一般信用和我们对合并VIE的最大风险敞口仅限于我们在每个VIE中的可变利益，除了我们的

柯立芝大道99号房地产合资企业，VIE的担保建设贷款由我们担保。请参阅附注10-

在我们未经审计的合并财务报表中列出“有担保和无担保的优先债务”，以获得更多信息。

4.合并和非合并房地产合资企业(续)

25

未合并的房地产合资企业

我们对未合并VIE的最大敞口仅限于我们在每个VIE中的投资，但我们的1450 Research除外

Boulevard和101 West Dickman Street未合并的房地产合资企业，在这些合资企业中，我们保证$6.7百万的

与每个VIE的担保贷款相关的未偿余额。 我们对未合并房地产合资企业的投资占

根据权益法并在合并资产负债表中分类为对未合并房地产合资企业的投资，

截至日期，包括以下内容 2024年6月30日和2023年12月31日(单位：千)：

属性		2024年6月30日		2023年12月31日
第三街1655号和1725号		$11,161		$11,718
研究大道1450号		9,129		6,041
西迪克曼街101号		9,703		9,290
其他		10,542		10,731
		$40,535		$37,780

下表列出了截至2011年与我们未合并房地产合资企业担保贷款相关的关键术语 6月30日，

2024(千美元)：

								利息 费率(1)		100%				我们的 分享
未合并的合资企业		到期日				规定的汇率				集料 承诺		债务 天平(2)
1401/1413研究大道			12/23/24			2.70%		3.31%		$28,500		$28,417		65.0%
第三街1655号和1725号(3)			3/10/25			4.50%		4.57%		600,000		599,718		10.0%
西迪克曼街101号			11/10/26			SOFR+1.95%	(4)	7.39%		26,750		18,558		58.2%
研究大道1450号			12/10/26			SOFR+1.95%	(4)	7.45%		13,000		8,598		73.2%
										$668,250		$655,291

(1)包括利息费用和贷款费用摊销。

(2)代表未偿还本金，扣除未摊销递延融资成本， 截至2024年6月30日.

(3)该未合并的合资企业正处于与潜在贷方合作为这笔有担保无追索权贷款再融资的早期阶段。如果全部或部分

如果债务无法再融资，我们可能会考虑向该未合并的部分注入额外的股权 合资企业。

(4)该贷款须遵守固定的SOFR下限 0.75%.

4.合并和非合并房地产合资企业(续)

26

请参阅“租赁会计”在注释2 -我们未经审计的合并财务报表的“重要会计政策摘要”中

有关租赁会计准则的信息陈述，该准则规定了确认、计量、列报和

租赁协议双方的租赁披露（即，承租人和出租人）。

我们作为出租人的租约

自.起2024年6月30日，我们有过408属性聚合42.1百万运营中RSF在关键集群地点，包括更大的

波士顿、旧金山湾区、圣地亚哥、西雅图、马里兰州、三角研究区和纽约市。我们主要关注

在AAA创新集群地点开发A/A+级物业，提供我们大型企业不可或缺的规模和战略设计

校园策略。战略位置靠近顶级学术医疗机构，并配备精心策划的设施、服务和交通

我们的大型园区旨在支持我们的租户吸引和留住顶尖人才，我们认为这是一个关键驱动力

租户对我们房产的需求。

自.起2024年6月30日，我们作为出租人的所有租赁均被归类为经营租赁，但 一直接

融资租赁.我们的租约描述如下。

经营租约

自.起2024年6月30日，我们的408 物业须遵守营运租赁协议。二在这些属性中，表示

二地块须遵守租赁协议，每个协议都包含承租人从我们购买基础资产的选择权，地址：

自以下日期开始的30天期间内的每个公平市场价值 15年份, 30年份，以及74.5年份租金之后

开始日期 2017年10月1日. 剩余租期与每个相关 二地块s是 68.4年份.我们的租约

通常包含以到期时的现行市场价格延长租赁期限的选择。某些经营租赁包含

提前终止选项需要提前通知并支付罚款，在大多数情况下，罚款金额足以

租户认为其在经济上不利。 根据我们的运营条款将收到的未来租赁付款

租赁协议（不包括费用报销）有效 2024年6月30日下表概述了（以千计）：

年		量
2024		$973,926
2025		1,911,248
2026		1,852,109
2027		1,769,872
2028		1,631,328
此后		11,045,840
总		$19,184,323

有关更多信息，请参阅未经审计合并财务报表的注释3 -“房地产投资”

关于我们拥有的房地产资产，即我们经营租赁下的基础资产。

直接融资租赁

自.起2024年6月30日，我们有过一直接融资租赁协议t，净投资余额为 $40.5百万，对于一个

剩余租约的停车结构任期68.4年份. 承租人有权选择在公平市场购买基础资产

每次期间的值 30-天从以下日期开始的时期 15年份, 30年份，以及74.5年份 租金之后

开始日期 2017年10月1日.

截至2013年，我们直接融资租赁净投资总额的组成部分 2024年6月30日和2023年12月31日

下表总结了（以千计）：

	2024年6月30日		2023年12月31日
直接融资租赁总投资	$252,368		$253,324
减：直接融资租赁未获得的收入	(209,067)		(210,388)
减去：信贷损失准备金	(2,839)		(2,839)
直接融资租赁净投资	$40,462		$40,097

自.起2024年6月30日，我们的估计信用损失与我们相关直接融资租赁是 $2.8百万. 不是调整

期间需要估计信用损失余额 截至2024年6月30日的6个月.有关更多详细信息，请参阅“预期信贷

损失”在我们未经审计的合并财务报表的注释2 -“重要会计政策摘要”中。

5.租契

27

根据我们的直接融资租赁条款将收到的未来租赁付款 2024年6月30日概列

下表（以千计）：

年		总
2024		$963
2025		1,976
2026		2,036
2027		2,097
2028		2,160
此后		243,136
总		$252,368

租金收入

我们的租金收入包括与房地产租赁协议相关的收入，主要包括

遵守租赁会计准则和收入确认会计准则的收入如下（单位：千）：

		截至6月30日的三个月，				截至6月30日的六个月，
		2024		2023		2024		2023
租金收入：
受租赁会计准则约束的收入：
经营租约		$745,626		$695,019		$1,491,687		$1,372,441
直接融资租赁		662		650		1,321		1,298
受租赁会计准则约束的收入		746,288		695,669		1,493,008		1,373,739
须确认收入的收入 会计准则		8,874		8,670		17,705		18,549
租金收入		$755,162		$704,339		$1,510,713		$1,392,288

我们受收入确认会计准则约束并分类为租金收入的收入包括

主要是短期停车收入，根据租赁会计准则不被视为租赁收入。参阅

“收入“和”确认与客户签订合同所产生的收入附注2--“重要会计政策摘要”

在我们未经审计的综合财务报表中获取更多信息。

剩余价值风险管理策略

我们的租约不保证标的资产的剩余价值。我们管理与剩余相关的风险

我们租赁资产的价值：(I)评估每一笔潜在的房地产收购，以确定它是否符合我们的业务

目标主要投资于高需求市场，(Ii)直接管理我们的租赁物业，经营频繁的物业

检查，在潜在的维护问题出现之前主动解决，和/或及时解决任何发生的问题，以及

(Iii)仔细挑选我们的租户，并在各自的租约期限内监察他们的信贷质素。

我们是承租人的租约

经营租赁协议

我们有经营租赁协议，其中我们是承租人，包括土地和写字楼租赁。其中的一些

在满足某些条件时，租约可以选择延长或终止合同条款。没有明显的限制或

租约强加的契约，也没有剩余价值的保证。

我们确认使用权资产，它在我们的综合资产负债表中被归类为其他资产，以及相关的

负债，归类于应付账款、应计费用和综合资产负债表中的其他负债

说明我们作为承租人的土地和写字楼租赁安排下我们未来的义务。请参阅“承租人会计”

在我们未经审计的综合财务报表附注2--“重要会计政策摘要”中。

5.租约(续)

28

自.起2024年6月30日，剩余合同付款总额的现值 $837.1百万在我们的运营下

租赁协议，包括我们合理确定会行使的延期选择权， $379.2百万.我们相应

经营租赁使用权资产，根据初始直接租赁成本和之前与房东交换的其他对价进行调整

租赁开始时，总计 $510.1百万。自.起2024年6月30日，加权平均剩余租期

我们作为承租人的经营租赁大约 41年份，包括我们相当肯定的扩展选项

行使，加权平均贴现率为 4.6%.加权平均折扣率基于增量

为每份租赁估计的借款利率，这是我们估计我们必须支付的利率以抵押贷款

在类似期限内支付相当于租赁付款额的金额。

截至日期的土地租赁义务 2024年6月30日包括租赁 36在我们的物业中，约占9%

占我们房产总数的比例。 不包括一年到期的土地租赁 2036相关内容一用网本经营物业

的价值$5.8百万截至2024年6月30日，我们的地面租赁义务的剩余租赁期限约为 30至98

年份，包括我们有理由肯定会行使的扩展选项。

我们是经营租赁的承租人的不可取消经营租赁下的未来租赁付款的对账

租赁负债反映在我们截至2011年未经审计的综合资产负债表中 2024年6月30日下表列出了（以千计）：

年		总
2024		$10,819
2025		22,671
2026		22,865
2027		21,946
2028		21,614
此后		737,191
我们作为承租人的经营租约的未来付款总额		837,106
贴现的效果		(457,883)
经营租赁负债		$379,223

承租人经营成本

经营租赁成本与我们作为承租人的地面和办公室租赁有关。土地租赁通常需要固定的

每年支付租金，还可能包括上涨条款和续订选项。我们的经营租赁义务与我们相关

办公室租赁的剩余期限高达 12年份，不包括扩展选项。 对于截至2024年6月30日的三个月和六个月

和2023，我们作为承租人的经营租赁成本如下（以千计）：

		截至6月30日的三个月，				截至6月30日的六个月，
		2024		2023		2024		2023
经营租赁毛成本		$9,930		$11,815		$19,141		$21,272
资本化租赁成本		(518)		(3,297)		(1,046)		(4,218)
我们作为承租人的经营租约的费用		$9,412		$8,518		$18,095		$17,054

对于截至2024年6月30日的6个月和2023、已支付并分类为未经审计的经营活动的金额

我们作为承租人的租赁的合并现金流量表 $16.4百万和$18.0百万，分别为。

5.租约(续)

29

现金、现金等值物和限制现金包括以下截至 2024年6月30日和2023年12月31日(在

千人）：

	2024年6月30日		2023年12月31日
现金及现金等价物	$561,021		$618,190
受限现金：
用于房地产收购的托管资金	—		37,434
其他	4,832		5,147
	4,832		42,581
总	$565,853		$660,771

7. 投资

我们持有主要涉及生命科学行业的上市公司和私人持股实体的投资。作为一个

REIT，我们通常将每个实体的有表决权股票的持有量限制在以下10%。我们对每项投资的评估是

确定我们是否有能力对被投资人施加重大影响，但不能控制。我们评估在以下方面的投资

我们的持股比例等于或大于20%，但小于或等于50%，且有推定

我们拥有这种能力。对于我们在维护特定所有权账户的有限合伙企业中的投资，我们假设

当我们的所有权权益超过3%至5%时，就存在这种能力。除了我们的所有权权益外，我们还考虑我们是否有

董事会席位或我们是否参与被投资人的决策过程，以及其他标准，以确定我们是否有能力

对被投资人施加重大影响，但不是控制力。如果我们确定我们有这种能力，我们就会对投资进行核算

在权益法下，如下所述。

按权益法入账的投资

在权益会计法下，我们首先按成本确认我们的投资，然后调整账面价值。

被投资方报告的收益或亏损中我们所占份额的投资额、收到的分配以及非临时性的

减损。

自.起2024年6月30日，我们有过10对有限合伙企业的投资为每个投资者维护特定的所有权账户，

其采用权益法核算。这些投资总计 $139.3百万.我们对每一项的所有权权益

这些10投资超过5%。

不符合权益会计法的投资

对于我们确定我们没有能力对其施加重大影响或控制的被投资人，我们会说明

每项投资取决于是否投资于(I)上市公司、(Ii)报告资产净值的私人持股实体

每股资产净值，或(Iii)不报告每股资产净值的私人持股实体，如下所述。

对上市公司的投资

我们对上市公司的投资被归类为公允价值易于确定的投资，并

在我们的综合资产负债表中以公允价值列示，公允价值变动归类为投资收益(亏损)。

合并经营报表。我们在上市公司的投资的公允价值是根据销售情况确定的。

证券交易所提供的价格或报价。

对非上市公司的投资

我们对公允价值难以确定的私人持股实体的投资包括：(I)对私人持股的投资

报告每股资产净值的实体和(Ii)不报告每股资产净值的私人持股实体的投资。这些投资是

占比如下：

对报告每股资产净值的私人控股实体的投资

对报告每股资产净值的私人持股实体的投资，如我们在有限合伙企业中的私人持股投资，

以资产净值作为实际权宜之计，以公允价值列示，公允价值变动归类为投资收益(损失)。

合并经营报表。我们使用有限合伙企业报告的每股资产净值，一般不作调整，除非我们

知悉有资料显示，有限合伙企业申报的资产净值并未准确反映

在我们报告日期的投资。

6. 现金、现金等价物和受限现金

30

对不报告每股资产净值的私人持股实体的投资

对不报告每股资产净值的私人持股实体的投资使用计量替代方案进行会计处理，

在这种情况下，这些投资按成本计量，根据可见的价格变化和减值进行调整，并对变化进行分类

在我们的综合经营报表中的投资收益(亏损)。

可观察到的价格产生于对同一发行人的相同或类似投资的有序交易，即

投资者在不花费不必要的成本和精力的情况下观察到的。可观察到的价格变化除了其他因素外，还包括股权

同一发行人在报告期内执行的交易，包括随后的股权发行或其他报告的股权

与同一发行人有关的交易。为了确定这些交易是否表明可观察到的价格变化，我们

除其他因素外，评估这些交易是否具有类似的权利和义务，包括投票权、分配

对我们持有的投资的偏好和转换权。

权益法投资的减值评估和未按

分享

我们监控权益法投资以及不报告新股每股资产净值的私人持股实体的投资。

发展，包括经营结果、临床试验的前景和结果、新产品倡议、新的合作协议、

融资活动和并购活动。这些投资是在定性评估的基础上进行评估的。

通过监测以下触发事件或损伤指示器的存在来确定损伤指标：

(i)被投资方的盈利表现、信用评级、资产质量或业务前景显著恶化；

(Ii)被投资方的法规、经济或技术环境发生重大不利变化；

(Iii)总体市场状况的重大不利变化，包括技术和技术的研发

被投资方正在或试图将其推向市场的产品；

(Iv)对被投资人作为持续经营企业的持续经营能力的重大担忧；和/或

(v)投资者决定停止提供支持或减少对被投资方的财务承诺。

如果存在这样的指标，我们需要估计投资的公允价值，并立即确认

减值费用的数额等于投资的账面价值超过其估计公允价值。

投资损益确认与分类

我们在综合经营报表中确认已实现和未实现损益，分类如下

我们综合经营报表中的投资收入（损失）。未实现损益代表：

(i)上市公司投资的公允价值变动；

(Ii)报告每股资产净值的私人持股实体投资的资产净值变动；

(Iii)未报告每股资产净值的私人持股实体投资的可观察到的价格变化；以及

(Iv)我们权益法被投资人报告的未实现收益或亏损份额。

我们投资的实现损益代表处置后收到的收益之间的差额

投资及其历史或调整后的成本基础。对于我们的权益法投资，已实现的损益代表我们的

被投资公司报告的已实现损益份额。减损是指已实现的损失，从而导致调整后的成本基础，以及

代表降低对不报告每股资产净值和股权的私人控股实体投资的公允价值的费用

方法投资，如果被视为非暂时性的，则应计入其估计公允价值。

对报告资产净值的私人控股实体投资的融资承诺

我们致力于资助大约 $402.0百万用于我们对报告资产净值的私人控股实体的投资。我们

资金承诺将在明年的不同日期到期 12年份 加权平均到期时间为 8.3年份 截至6月30日，

2024.我们无法赎回这些投资，但我们可能会在这些投资的整个期限内收到分配。

O您对报告资产净值的私人控股实体的投资通常预期初始期限超过 10 年加权-

这些投资预计清算的平均剩余期限为 5.4年份 截至2024年6月30日.

7.投资(续)

31

下表总结了截至2013年我们的投资 2024年6月30日和2023年12月31日(单位：千)：

	2024年6月30日
	成本		未实现 收益		未实现 损失		携带 量
上市公司	$201,321		$42,052		$(90,182)		$153,191
报告资产净值的实体	510,335		162,559		(33,254)		639,640
不报告资产净值的实体：
具有可观察价格变化的实体	94,509		79,609		(1,007)		173,111
没有可观察到价格变化的实体	389,124		—		—		389,124
按权益法入账的投资	不适用		不适用		不适用		139,282
总投资	$1,195,289		$284,220		$(124,443)		$1,494,348

	2023年12月31日
	成本		未实现 收益		未实现 损失		携带 量
上市公司	$203,467		$50,377		$(94,278)		$159,566
报告资产净值的实体	507,059		192,468		(27,995)		671,532
不报告资产净值的实体：
具有可观察价格变化的实体	97,892		77,600		(1,224)		174,268
没有可观察到价格变化的实体	368,654		—		—		368,654
按权益法入账的投资	不适用		不适用		不适用		75,498
总投资	$1,177,072		$320,445		$(123,497)		$1,449,518

对未报告仍持有资产净值的私人持有实体投资的累计损益（已实现和未实现）

截至2024年6月30日汇总到a 损失的$59.6百万，包括向上调整汇总 $79.6万，向下

总计调整数 $1.0百万和损害合计 $138.2百万.

我们的投资收入（损失） 截至2024年6月30日的三个月和六个月和2023由以下组成（在

千人）：

		截至6月30日的三个月，				截至6月30日的六个月，
		2024		2023		2024		2023
已实现收益(亏损)		$20,578	(1)	$(371)		$34,704	(1)	$20,373
未实现亏损		(64,238)		(77,897)		(35,080)		(143,752)
投资损失		$(43,660)		$(78,268)		$(376)		$(123,379)

(1)由已实现的收益组成 $33.4百万和$62.2百万，部分被以下的减损费用所抵消 $12.8百万和$27.5百万 在此期间三个月及六个月

截至2024年6月30日，分别为。

在.期间截至2024年6月30日的6个月、对不报告资产净值的私人控股实体的投资损益

截至目前仍持有 2024年6月30日汇总到a 损失的 $13.7万，包括向上调整汇总 $15.7万

以及向下调整和减损的总和 $29.4万.

D在这个过程中截至2023年6月30日的六个月、对不报告资产净值的私人控股实体的投资损益

截至目前仍持有 2023年6月30日汇总到a 损失的$23.3百万，包括向上调整汇总 $3.8万和

向下调整和减损合计 $27.1万.

未实现收益或亏损 与仍持有的投资（不包括按权益法核算的投资）相关，

的2024年6月30日和2023聚合以 损失的 $1.8万和$47.6百万 在此期间截至2024年6月30日的6个月和2023,

分别进行了分析。

我们的投资 损失的$0.4百万对于截至2024年6月30日的6个月还包括$0.7百万股权 损失我们的

权益法投资.

请参阅我们未经审计的合并财务报表附注2 -“重要会计政策摘要”中的“投资”

更多信息声明.

7.投资(续)

32

下表总结了截至年的其他资产的组成部分 2024年6月30日和2023年12月31日(单位：千)：

	2024年6月30日		2023年12月31日
获得的就地租赁	$398,033		$461,613
递延补偿计划	46,223		40,365
递延融资成本--无担保高级信贷额度	27,113		30,897
存款	28,221		25,863
家具、固定装置和设备	32,775		26,560
直接融资租赁净投资	40,462		40,097
应收票据	16,975		15,841
经营性租赁使用权资产	510,075		516,452
其他资产	92,515		88,453
预付费用	21,042		30,969
物业、厂房和设备	143,069		144,784
总	$1,356,503		$1,421,894

9.公允价值计量

我们提供有关所有可实际估计其公允价值的金融工具的公允价值信息。我们测量

并通过利用区分数据的公允价值层次披露金融资产和负债的估计公允价值

从独立于报告实体和报告实体自己对市场参与者的假设的来源获得

假设。这一层次由三个大的层次组成，如下：(1)相同资产或负债的活跃市场报价

(1)、(2)重要的其他可观察到的投入(2级)，以及(3)重要的不可观察的投入(3级)。重要的其他可观察到的

投入可以包括活跃市场中类似资产或负债的报价，以及该资产或资产可观察到的投入。

负债，如利率、外汇汇率和收益率曲线。无法观察到的重要输入通常基于

实体自身的假设，因为几乎没有相关的市场活动，如果有的话。在公允价值的确定

计量基于来自公允价值层次结构不同级别的投入，公允价值层次结构中的水平

整个公允价值计量的下降是基于对整个公允价值计量具有重要意义的最低投入水平。

我们对特定投入对整个公允价值计量的重要性的评估需要判断和考虑

特定于资产或负债的因素。

按公允价值经常性计量的资产和负债

下表列出了我们在公允价值层次结构中按经常性基础按公允价值计量的资产。

(以千计)。截至，并无按公允价值按经常性基础计量的负债。2024年6月30日和2023年12月31日.那里

是不是期间，按公允价值计量的资产经常性转移至公允价值层级的第3级或从公允价值层级的第3级转移 六

截至2024年6月30日的月份.

				公允价值计量使用
描述		总		中国报价： 活跃的房地产市场 相同资产 (1级)		意义重大 其他 可观测输入 (2级)		意义重大 看不见 输入量 (3级)
对上市公司的投资：
截至2024年6月30日		$153,191		$153,191		$—		$—
截至2023年12月31日		$159,566		$159,566		$—		$—

我们对上市公司的投资代表公允价值易于确定的投资，并以

公允价值，公允价值变化在综合财务报表中分类为投资收益。我们还持有投资

私人控股实体，包括（i）报告资产净值的投资和（ii）不报告资产净值的投资，进一步

如下所述。

8. 其他资产

33

我们对报告资产净值的私人持有实体的投资，例如我们对有限合伙企业的私人持有投资，

使用资产净值作为实际权宜方法按公允价值列账，公允价值变化分类为净利润。 截至2024年6月30日和

2023年12月31日，报告资产净值总计的私人控股实体投资的公允价值 $639.6万和

$671.5万，分别。根据公允价值要求，这些投资被排除在上述公允价值等级之外

会计准则我们根据最新的资产净值估计有限合伙企业各项投资的公允价值

由各有限合伙企业报告。因此，我们对报告的私人持有实体投资的公允价值的确定

资产净值通常不涉及重大估计、假设或判断。

按公允价值非经常性基础计量的资产和负债

下表列出了公允价值等级内按非经常性公允价值计量的资产

截至2024年6月30日和2023年12月31日(in千）。

				公允价值计量使用
描述		携带 量		中国报价： 活跃的房地产市场 相同资产 (1级)		意义重大 其他 可观测输入 (2级)			意义重大 看不见 输入量 (3级)
持待售房地产资产 根据公允价值减销售成本调整的价值：
截至2024年6月30日		$104,765	(1)	$—		$—			$104,765	(2)
截至2023年12月31日		$133,885	(1)	$—		$—			$133,885	(2)
对不这样做的私人控股实体的投资 报告导航：
截至2024年6月30日		$194,165		$—		$173,111	(3)		$21,054	(4)
截至2023年12月31日		$188,689		$—		$174,268	(3)		$14,421	(4)

(1)这些金额包括在我们分类为持待售的净资产的总余额中 $136.3万和$191.4万截至2024年6月30日和

2023年12月31日分别在附注15中披露-“分类为持作出售的资产”，并代表截至2011年持作出售的资产 2024年6月30日和12月31日，

2023，分别被识别为损伤的。请参阅我们的注3 -“房地产投资”和注15 -“分类为持待售资产”

未经审计的合并财务报表以获取更多信息。

(2)代表持有待售资产在根据以下因素调整各自公允价值减去销售成本后的总账面值 执行买卖

第三方房地产经纪人提供的协议、意向书或估值.

(3)这些金额代表我们对具有可观察价格变化的私人控股实体的股权投资的总账面值，这些投资包含在

投资余额of $1.5十亿和 $1.4十亿分别在截至2012年未经审计的合并资产负债表中 2024年6月30日和2023年12月31日,

分别在未经审计的综合财务报表附注7 -“投资”中披露。

(4)这些金额包括在没有可观察到价格变化余额的私人控股实体的投资中 $389.1百万和 $368.7百万截至

2024年6月30日和2023年12月31日分别在未经审计的综合财务报表附注7 -“投资”中披露。上述

余额代表对不报告资产净值的私人控股实体的投资的公允价值，其损失已根据

“中描述的测量替代指南投资”在注释2 -我们未经审计的合并财务报表的“重要会计政策摘要”中

发言。

分类为持作出售的房地产资产按公允价值减销售成本计量

我们分类为持作出售并按公允价值减销售成本计量的房地产资产见上表。

这些房产是我们截至2011年分类为持待售的总房地产资产的子集 2024年6月30日和2023年12月31日,

分别进行了分析。这些房地产资产的公允价值是根据已签署的买卖协议、

意向，或由第三方房地产经纪人提供的估值。参阅附注2--“重大项目摘要”中的“房地产投资”

会计政策“和附注15--”归类为待售资产“列入我们未经审计的综合财务报表，用于

信息。

对不报告资产净值的私人持股实体的投资

我们对不报告资产净值的私人持股实体的投资是按成本计量的，并根据可见的价格变化进行调整。

和减值，并在净收入中确认变化。这些投资是根据可观察到的

同一发行人相同或相似投资的有序交易。在另一次调整之前，不会进行进一步的调整

发生可观察到的交易。因此，我们对不报告的私人持股实体的投资的公允价值的确定

净资产净值不涉及重大估计和假设，也不涉及主观和复杂的判断。

我们还对不报告资产净值的私人持股实体的投资进行定性评估，以确定

减损。如果存在减值指标，我们需要估计投资的公允价值，并立即确认

一笔减值费用，其数额等于投资的账面价值超过其估计公允价值。

9.公允价值计量(续)

34

公允价值的估计通常采用估值技术，其中包括反映折现的收益法。

现金流分析，以及包括对收购倍数和定价倍数进行比较分析的市场方法

由市场参与者提供。在某些情况下，我们可能会对一项特定的投资使用多种估值技术，并估计其公允价值。

基于多个估值结果平均值的价值。

有关更多信息，请参阅我们未经审计的综合财务报表的附注7-“投资”。

财务状况表中未按公允价值计量但已披露公允价值的资产和负债

我们的应付担保票据和应付无担保优先票据的公允价值，以及我们的

无担保高级信用额度和商业票据计划，使用广泛接受的估值技术进行估计，包括

使用其他重要的可观察输入进行贴现现金流分析，例如有关折扣和

类似期限、期限和信用评级的借款利率。因为我们的金融工具的估值是基于这些

如果我们的估计被证明是不准确的，那么我们的金融工具的实际公允价值可能与我们的估计类型存在重大差异。

此外，使用不同的市场假设或估计方法可能会对估计公允价值产生重大影响。

金额。

自.起2024年6月30日和2023年12月31日，我们的应付和无担保票据的账面和估计公允价值

在我们的无担保高级信用额度和商业票据计划下的应付优先票据和未偿还金额，包括

得出估计数的公允价值层次内的水平如下(以千计)：

	2024年6月30日
	账面价值		公允价值层次结构						估计数 公允价值
			中国报价： 活跃的房地产市场 相同资产 (1级)		意义重大 其他 可观测输入 (2级)		意义重大 看不见 输入量 (3级)
负债：
应付有担保票据	$134,942		$—		$134,422		$—		$134,422
应付无抵押优先票据	$12,089,561		$—		$10,344,795		$—		$10,344,795
无担保高级信贷额度	$—		$—		$—		$—		$—
商业票据计划	$199,552		$—		$199,926		$—		$199,926

	2023年12月31日
	账面价值		公允价值层次结构						估计数 公允价值
			中国报价： 活跃的房地产市场 相同资产 (1级)		意义重大 其他 可观测输入 (2级)		意义重大 看不见 输入量 (3级)
负债：
应付有担保票据	$119,662		$—		$118,660		$—		$118,660
应付无抵押优先票据	$11,096,028		$—		$9,708,930		$—		$9,708,930
无担保高级信贷额度	$—		$—		$—		$—		$—
商业票据计划	$99,952		$—		$99,915		$—		$99,915

现金及现金等值物、受限制现金、租户应收账款、存款、应收票据、账目的公允价值

应付账款、应计费用和其他短期负债与其公允价值接近。

9.公允价值计量(续)

35

Th下表总结了截至2011年我们的未偿债务和各自的剩余本金付款 2024年6月30日(千美元)：

		表示 费率		利息 费率(1)		成熟性 日期(2)		截至12月31日期间的剩余本金付款，														未摊销 （推迟 融资 成本）， （折扣）/ 补价
债务								2024		2025		2026		2027		2028		此后		本金				总
应付有担保票据
大波士顿(3)		SOFR+2.70%		8.14%		11/19/26		$—		$—		$134,648		$—		$—		$—		$134,648		$(325)		$134,323
旧金山湾区		6.50%		6.50		7/1/36		32		34		36		38		41		438		619		—		619
有担保债务加权平均利率/ 小计				8.13				32		34		134,684		38		41		438		135,267		(325)		134,942
无担保高级信贷和商业额度 票据计划(4)		(4)		5.57	(4)	1/22/28	(4)	—		—		—		—		200,000		—		200,000		(448)		199,552
应付无抵押优先票据		3.45%		3.62		4/30/25		—		600,000		—		—		—		—		600,000		(739)		599,261
应付无抵押优先票据		4.30%		4.50		1/15/26		—		—		300,000		—		—		—		300,000		(778)		299,222
应付无抵押优先票据		3.80%		3.96		4/15/26		—		—		350,000		—		—		—		350,000		(899)		349,101
应付无抵押优先票据		3.95%		4.13		1/15/27		—		—		—		350,000		—		—		350,000		(1,321)		348,679
应付无抵押优先票据		3.95%		4.07		1/15/28		—		—		—		—		425,000		—		425,000		(1,523)		423,477
应付无抵押优先票据		4.50%		4.60		7/30/29		—		—		—		—		—		300,000		300,000		(1,138)		298,862
应付无抵押优先票据		2.75%		2.87		12/15/29		—		—		—		—		—		400,000		400,000		(2,269)		397,731
应付无抵押优先票据		4.70%		4.81		7/1/30		—		—		—		—		—		450,000		450,000		(2,241)		447,759
应付无抵押优先票据		4.90%		5.05		12/15/30		—		—		—		—		—		700,000		700,000		(5,121)		694,879
应付无抵押优先票据		3.375%		3.48		8/15/31		—		—		—		—		—		750,000		750,000		(4,669)		745,331
应付无抵押优先票据		2.00%		2.12		5/18/32		—		—		—		—		—		900,000		900,000		(7,428)		892,572
应付无抵押优先票据		1.875%		1.97		2/1/33		—		—		—		—		—		1,000,000		1,000,000		(7,543)		992,457
应付无抵押优先票据		2.95%		3.07		3/15/34		—		—		—		—		—		800,000		800,000		(7,613)		792,387
应付无抵押优先票据		4.75%		4.88		4/15/35		—		—		—		—		—		500,000		500,000		(5,185)		494,815
应付无抵押优先票据		5.25%		5.38		5/15/36		—		—		—		—		—		400,000		400,000		(4,280)		395,720
应付无抵押优先票据		4.85%		4.93		4/15/49		—		—		—		—		—		300,000		300,000		(2,929)		297,071
应付无抵押优先票据		4.00%		3.91		2/1/50		—		—		—		—		—		700,000		700,000		10,049		710,049
应付无抵押优先票据		3.00%		3.08		5/18/51		—		—		—		—		—		850,000		850,000		(11,417)		838,583
应付无抵押优先票据		3.55%		3.63		3/15/52		—		—		—		—		—		1,000,000		1,000,000		(13,892)		986,108
应付无抵押优先票据		5.15%		5.26		4/15/53		—		—		—		—		—		500,000		500,000		(7,702)		492,298
应付无抵押优先票据		5.625%		5.71		5/15/54		—		—		—		—		—		600,000		600,000		(6,801)		593,199
无担保债务加权平均利率/ 小计				3.84				—		600,000		650,000		350,000		625,000		10,150,000		12,375,000		(85,887)		12,289,113
加权平均利率/总额				3.89%				$32		$600,034		$784,684		$350,038		$625,041		$10,150,438		$12,510,267		$(86,212)		$12,424,055

(1)代表适用期间结束时的加权平均利率，包括贷款费用摊销、债务溢价(贴现)摊销和其他银行费用。

(2)反映我们控制的任何扩展选项。

(3)代表我们的合并房地产合资企业为99 Coolidge Avenue持有的有担保建筑贷款，我们拥有该公司的一家 75.0% 兴趣截至 2024年6月30日，这家合资企业hAS$60.7百万 现有贷方提供

嵄 彸诺丅利率从SOFR+开始下调2.70% 在完成某些租赁、建设和财务契约里程碑后，随着时间的推移，SOFR+2.10%。

(4)请参阅“$5.0十亿无担保高级信贷额度“和”$2.5十亿商业票据计划”在以下页面上。 2024年7月，我们与贷方集团签署了一项协议，以修改和重述我们的无担保高级额度

信贷除其他变化外，将到期日从 2028年1月22日至2030年1月22日，包括扩展选项我们控制的。我们预计修正案和重述将在以下日期生效： 2024年9月

在满足某些条件后。

10.有担保和无担保的高级债务

36

下表总结了我们的有担保和无担保优先债务以及我们的无担保优先债务下的未偿金额

截至日期的信贷额度和商业票据计划 2024年6月30日(千美元)：

	固定利率 债务		浮息 债务						加权平均
									利息		剩余 术语 (单位：年)
					总		百分比		费率(1)
应付有担保票据	$619		$134,323		$134,942		1.1%		8.13%		2.4
应付无抵押优先票据	12,089,561		—		12,089,561		97.3		3.81		13.3
无担保高级信贷额度 和商业票据计划	—		199,552		199,552	(2)	1.6		5.57	(2)	3.6	(3)
总计/加权平均数	$12,090,180		$333,875		$12,424,055		100.0%		3.89%		13.0	(3)
占债务总额的百分比	97.3%		2.7%		100%

(1)代表截至适用期末的加权平均利率，包括与贷款费用摊销、

债务溢价（折扣）和其他银行费用。

(2)自.起2024年6月30日, 我们有过不是我们的无担保高级CRE额度的未偿余额dit和$199.6百万未偿商业票据的加权-

平均利率 5.57%.

(3)我们使用无担保高级信用额度的到期日计算商业票据的加权平均剩余期限。利用成熟度

我们未偿商业票据的日期，即我们债务的综合加权平均到期日 is 13.0年份.年期间出售的商业票据 六

截至2024年6月30日的月份发行的加权平均到期收益率为 5.59%加权平均成熟期为 16日数.

U无担保优先票据s应付

I2024年2月，我们发布了 $1.0十亿应付无担保优先票据e加权平均利率为 5.48%

加权平均成熟度为 23.1年份.无担保优先票据包括 $400.0百万的5.25%无抵押优先

到期票据2036和$600.0百万的5.625%到期无担保优先票据 2054.

$5.0十亿无担保高级信贷额度

自.起2024年6月30日，我们的无担保高级信贷额度的总承诺f $5.0十亿利率为

SOFR PLUS0.855%.除了借贷成本外，无担保高级信贷额度每年还需缴纳 0.145%

根据未完成的总承诺。根据我们实现某些年度可持续发展指标的能力，

费率和设施费费率也会上调或下调，最高可达 四利率的基点

最高可达一设施费率的基点。

基于根据我们的无担保高级信贷额度条款实现的某些可持续发展指标

协议规定，借款利率在一年内降低， 二个基点至 SOFR加 0.855%，来自SOFR plus 0.875%,

设施费减少了 0.5基点为0.145%从…0.15%。自.起2024年6月30日, 我们有过不是我们的未偿余额

无担保信贷额度。

2024年7月，我们与贷方集团签署了一项协议，将我们的无担保高级信贷额度修改和重述为，

除其他变化外，将到期日延长至 2028年1月22日至2030年1月22日，包括我们控制的扩展选项.

我们预计修正案和重述将成为2024年9月生效在满足某些条件后。

$2.5十亿公司商业用纸计划

我们的商业票据计划为我们提供了发行高达 $2.5十亿商业票据票据

短期固定利率利息，期限一般为 30天或更短，最大成熟度为 397日数自年月日起

发行。 我们的商业票据计划由我们的无担保高级信贷额度支持，并且我们希望始终保留

我们的无担保高级信贷额度下的最低未提取借款金额等于根据

我们的商业票据计划。我们将发行票据的净收益用作一般运营资本和其他一般

企业目的。一般企业目的可能包括但不限于偿还其他债务和选择性

开发、重建或收购物业。期间 截至2024年6月30日的6个月，商业票据票据

发行的加权平均到期收益率为 5.59%加权平均成熟期为 16日数. 自.起6月30日，

2024，我们商业票据计划下的未偿余额为 $199.6百万使用一个加权平均利率 5.57%.

10.有担保和无担保的高级债务（续）

37

利息开支

下表总结了 截至2024年6月30日的三个月和六个月和2023(单位：千)：

	截至6月30日的三个月，				截至6月30日的六个月，
	2024		2023		2024		2023
产生的利息	$126,828		$108,746		$249,508		$209,570
资本化利息	(81,039)		(91,674)		(162,879)		(178,744)
利息开支	$45,789		$17,072		$86,629		$30,826

11. 应付账目、应计费用和其他负债

下表总结了截至2011年应付账款、应计费用和其他负债的组成部分 6月30日，

2024和2023年12月31日(单位：千)：

	2024年6月30日		2023年12月31日
应付账款和应计费用	$434,668		$524,439
应计建造	612,663		606,333
获得的低于市价的租约	267,137		322,040
有条件资产报废义务	55,709		53,083
递延租金负债	12,223		15,183
经营租赁负债	379,223		382,883
未付租金和租户保证金	583,625		548,529
其他负债	184,287		158,453
总	$2,529,535		$2,610,943

截至2024年6月30日和2023年12月31日，我们的有条件资产报废债务负债主要由土壤

以及与我们的某些物业相关的地下水修复责任。其中一些我们的财产可能含有石棉或

受到其他危险或有毒物质的影响，在某些情况下需要补救。我们独立地参与

请环境顾问在我们的物业进行第一阶段或类似的环境评估。这类评估

通常包括现场检查、面谈和公共记录审查；石棉、含铅油漆和模具调查；地下

抽样；其他检测。我们确认对有条件资产报废债务(包括石棉)公允价值的负债。

当负债的公允价值能够合理估计时。此外，环境法律法规受制于我们的租户，以及

潜在的我们，对租户日常处理危险物质和废物可能导致的责任，作为其

在我们酒店的运营。到目前为止，对我们物业的评估和调查还没有显示出任何其他

我们认为环境责任将对我们的业务和财务报表产生实质性的不利影响，或者需要

在我们的合并财务报表中的额外披露或确认。

10.有担保和无担保的高级债务（续）

38

我们不时订立远期股权出售协议，这些协议在附注13-“股东权益”中讨论，以

我们未经审计的综合财务报表。我们考虑远期股权出售协议可能导致的摊薄。

关于每股收益的计算。在开始时，协议对基本每股收益的计算没有影响，因为没有股份。

一直送到和解为止。远期股权销售协议结算时发行的普通股，按

期间这些普通股均已发行，均计入基本每股收益的分母。要确定由以下因素引起的稀释

在远期股权出售协议结算前一段时间内，我们计算加权平均股数

未偿还-使用库存股方法稀释。

我们将包含不可没收股息权的未归属限制性股票奖励作为参与证券和

在使用两级法计算每股收益时，将这些证券包括在内。我们的远期股权销售协议不是

参与证券，因此不包括在使用两类法计算每股收益中。在两个阶级之下

方法，我们将净收益(扣除可归属于非控股权益的金额)分配给普通股股东和非既得性限制性股东。

使用季度至今和年初至今每一类别已发行股票的加权平均股票奖励

独立，根据各自对已宣布(或累计)和未分配收益的分红参与权。

下表协调了基本和稀释每股收益计算的分子和分母三至六

截至2024年6月30日的月份和2023(以千为单位，每股除外)：

	截至6月30日的三个月，				截至6月30日的六个月，
	2024		2023		2024		2023
净收入	$94,049		$133,705		$313,225		$255,398
可归因于非控股权益的净收入	(47,347)		(43,768)		(95,978)		(87,599)
归属于未归属限制性股票奖励的净收益	(3,785)		(2,677)		(7,444)		(5,283)
基本每股收益和稀释后每股收益的分子-净收入 归属于亚历山大房地产股票公司' S 普通股股东	$42,917		$87,260		$209,803		$162,516
基本每股收益的分母-加权平均股数 在外流通普通股	172,013		170,864		171,981		170,824
远期股权出售协议的稀释效应	—		—		—		—
稀释后每股收益的分母-加权平均股数 在外流通普通股	172,013		170,864		171,981		170,824
亚历山大房地产公司应占每股净利润 股票公司'普通股股东：
基本信息	$0.25		$0.51		$1.22		$0.95
稀释	$0.25		$0.51		$1.22		$0.95

12.每股收益

39

Common股权交易s

I2024年2月，我们加入了一项新的ATM普通股发行计划，该计划允许我们出售总计高达

$1.51000亿美元我们的普通股. 

在.期间截至2024年6月30日的三个月，我们进行了新的远期股权出售 协议聚合

$27.8万去卖230千人股票我们的ATM计划下的普通股以平均价格of $122.32 （承保前

折扣）。截至 2024年6月30日, 这些协议都没有 已经解决了。

自.起2024年6月30日，我们的ATM计划下可用于未来普通股销售的剩余总金额为

$1.47十亿.

分红

截至2024年3月31日的三个月内，我们宣布对普通股总额进行现金股息 $222.1万,

或$1.27每股2024年4月，我们支付了截至3月31日三个月申报的普通股的现金股息，

2024.

在.期间截至2024年6月30日的三个月，我们宣布对普通股总额进行现金股息 $227.4万,

或$1.30每股在 2024年7月，我们为申报的普通股支付了现金股息 截至2024年6月30日的三个月.

累计的其他综合损失

积累其他全面的变化 损失归属于亚历山大房地产股票公司'股东

在此期间截至2024年6月30日的6个月完全是由于净未实现 损失 of $11.8万 关于外币兑换

与我们主要在加拿大的业务有关。

普通股、优先股和超额股票授权

我们的宪章授权发布 400.0百万分享普通股，其中172.0百万股票是已发布，并

截至 2024年6月30日.我们的章程还授权发行最多 100.0百万股优先股, 无的

已发放且未偿还 2024年6月30日.此外， 200.0百万“超额股票”份额(as在我们的章程中定义）

经授权， 无其中已发放且未偿还 2024年6月30日.

14.非控制性权益

非控股权益指我们拥有控股权益的某些实体中的第三方权益。截至

2024年6月30日，这些实体拥有 68 p绩效，包含在我们的合并财务报表中。非控制性权益

根据额外缴款和分配、净利润或亏损的比例份额以及其他进行调整

综合收益或损失。与这些实体相关的分配、利润和损失根据各自的

运营协议。期间 截至2024年6月30日的6个月和2023，我们分发了 $119.9百万和$134.6万,

分别给我们合并后的房地产合资伙伴。

我们的某些非控股权益有权要求我们赎回他们在各自实体中的所有权权益。

我们将实体中的这些所有权权益归类为可赎回的非控制权益，而不是我们合并后的总股本

资产负债表。可赎回的非控股权益根据额外的贡献和分配进行调整，比例份额

净收益或亏损，以及其他全面收益或亏损。如果可赎回的非控股权益的金额少于

超过资产负债表日的最高赎回价值，则将该金额调整为最高赎回价值。

赎回价值的后续下降只有在之前的增长已被确认的范围内才被确认.

请参阅附注4-“合并和未合并的房地产合资企业”，以了解我们的未经审计的综合财务

报表以获取更多信息。

13.股东权益

40

自.起2024年6月30日，我们有广告 五属性聚合808,692被分类为h的RSFELD待售在我们的合并中

财务报表。

处置归类为持作出售的房产并不代表已经（或将产生）重大影响的战略转变

我们的运营或财务业绩，因此不符合已终止业务的分类标准。我们也就不会再

我们的物业分类为持作出售后的折旧。

以下是截至2011年净资产摘要 2024年6月30日和2023年12月31日对于我们的房地产投资来说，

分类为持作出售 截至每个相应日期（以千计）：

	2024年6月30日		2023年12月31日
总资产	$137,370		$194,223
总负债	(3,386)		(4,750)
累计其他综合收益合计	2,306		1,960
归类为持有待售的净资产	$136,290		$191,433

有关更多信息，请参阅“房地产销售”在注2 -“重要会计政策摘要”中向我们未经审计

合并财务报表。

16.后续事件

亚历山大科技广场®土地租赁修正案

2024年7月，我们对亚历山大科技广场现有地面租赁协议执行了修订案® Mega

校园聚合 1.2百万RSF 在我们的剑桥子市场将期限延长 24年份从…2065年1月1日至

2088年12月31日.该修正案要求我们预付延长租期的全部租金义务

$270.0万 于2024年第四季度和2025年第一季度分两期分期付款.该金额将摊销于

从2024年7月到2088年12月的剩余租期内采用直线法，以及 修订后的经营租赁将继续生效埃斯特

年租金费用增量约为 $3.6百万.

亚历山大科技广场® 是剑桥全球生命科学生态系统中心的一个基础性大型校园

并且是诺华股份公司、葛兰素史克有限公司等关键战略长期租户在大波士顿的运营基地

麻省理工学院和马萨诸塞州将军布莱根。通过以下方式确保土地租赁 2088年12月 显着

增强了我们对这个关键大型园区投资的长期价值。

无担保高级信用额度修正案

2024年7月，我们与贷方集团签署了一项协议，将我们的无担保高级信贷额度修改和重述为，

除其他变化外，将到期日延长至 2028年1月22日至2030年1月22日，包括我们控制的扩展选项。

我们预计修正案和重述将成为生效日期：2024年9月 在满足某些条件后。

15.分类为持作出售之资产

41

项目2.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析

前瞻性陈述

本季度报告中以Form 10-Q形式包含的某些信息和陈述，包括但不限于陈述

包含“预测”、“指导”、“目标”、“项目”、“估计”、“预期”、“相信”、“预期”、“打算”、“可能”、“计划”等词语。

“寻求”、“应该”、“目标”或“将”，或这些词语或类似词语的否定，构成“前瞻性陈述”。

经修订的1933年《证券法》第27A条和1934年《证券交易法》第21E条的含义为

经修订。前瞻性陈述涉及与下列事件、条件和金融趋势有关的固有风险和不确定性

可能会影响我们未来的运营计划、业务战略、运营结果和财务状况。一些重要因素

可能导致实际结果与前瞻性陈述中包含或预期的结果大不相同，包括，

但不限于以下内容：

•经营因素，例如与市场预期相比，我们的业务未能成功运营或在

与我们的竞争对手相比，我们无法在需要的时候获得资本，或者在需要的时候为债务到期日进行再融资，以及/

或未能维持我们作为房地产投资信托基金的联邦税收地位；

•市场和行业因素，如生命科学行业和/或我们的租户的不利发展；

•政府因素，如联邦、州、地方和/或外国政府造成的任何不利影响

政策、法律和/或资金水平；

•全球因素，如负面的经济、社会、政治、金融、信贷市场、银行状况和/或区域

武装敌对行动；以及

•其他因素，如气候变化、网络入侵和/或法律、法规和财务会计的变化

标准

这份风险和不确定性清单并非详尽无遗。有关可能影响我们的风险因素的其他信息也包括在内

在第I部之下；“第1A项。风险因素“；和”项目7.管理层对财务状况和结果的讨论和分析

在截至本年度的10-k表格年度报告中2023年12月31日并在本季度的各个章节下

以表格10-Q提交报告。阅读这份Form 10-Q季报的读者也应该阅读我们提交给美国证券交易委员会的其他公开文件

关于这些因素的进一步讨论。

42

概述

我们是马里兰州的一家公司，成立于1994年10月，已选择作为联邦所得税的REIT征税

目的。Alexandria Real Estate Equities，Inc.(纽约证券交易所代码：ARE)一个 标准普尔500指数®公司，是一家一流的、以使命为导向的生命科学

房地产投资信托基金对世界产生积极而持久的影响。作为生命科学房地产利基的先驱，我们成立于1994年，

亚历山大是AAA协作生命科学大型园区杰出、任期最长的所有者、运营商和开发商

创新集群地点，包括大波士顿、旧金山湾区、圣地亚哥、西雅图、马里兰州、研究三角区、

和纽约市。截至 2024年6月30日亚历山大的总市值为 325亿美元 并在北美拥有资产基础

那包括4,210万运营的RSF性能和 530万正在建设的A/A+级物业的RSF和一

承诺的近期项目预计将于明年开工建设 二好几年了。 亚历山大拥有悠久且久经考验的赛道

开发A/A+级物业的记录聚集在生命科学巨型园区，为我们的创新租户提供高度

充满活力和协作的环境，增强他们成功招聘和留住世界一流人才的能力，并激励

生产力、效率、创造力和成功。亚历山大还为变革性的生命科学公司提供了战略资本

通过我们的风险投资平台。我们相信，我们独特的商业模式和勤奋的承保确保了高质量和多样化的

租户基础导致更高的入住率、更长的租期、更高的租金收入、更高的回报和更长的长期租期

资产价值。

自.起2024年6月30日:

•投资级或上市大盘股租户代表53%我们每年租金收入的百分比；

•大致 96% 我们的租约(按年度租金收入计算)中包含有效的年度租金上升

近似3.0% 它们要么是固定的 或根据消费者物价指数或其他指数编制索引；

•大致 94% 在我们的租约中(按年租金收入计算)是三重净租约，这需要租户支付

几乎所有的房地产税、保险、公用事业、维修和维护、公共区域费用和其他

除基本租金外的营运开支(包括增加的营运开支)；及

•大致93%我们的租约(在年度租金收入基础)为重新收回资本支出提供的资金

(如暖通空调维护和/或更换、屋顶更换和停车场重新铺设)

在传统的写字楼租赁中，通常由房东承担。

我们的主要业务目标是基于一个多方面的平台实现长期资产价值和股东回报最大化

内部增长和外部增长的关系。我们战略的一个关键要素是我们对位于协作生活中的A/A+类物业的独特关注

位于AAA创新集群的大型科学园区。我们的超大校园专为扩展而设计，为租户提供了一条清晰的道路

为了增长，包括通过我们未来的发展和再发展。位于一流学术医疗机构附近的战略位置

我们的大型校园配备了精心策划的便利设施、服务和交通通道，旨在支持我们的租户在

吸引和留住顶尖人才，我们认为这是租户对我们酒店需求的关键驱动力。我们的战略还包括

利用我们深厚而广泛的房地产和生命科学关系，以确定和吸引新的和领先的租户和

寻找额外的创造价值的房地产。

执行摘要

经营业绩

	截至6月30日的三个月，				截至6月30日的六个月，
	2024		2023		2024		2023
归因于亚历山大共同体的净利润 股东-稀释：
以百万计	$42.9		$87.3		$209.8		$162.5
每股	$0.25		$0.51		$1.22		$0.95
归因于亚历山大的运营资金 普通股股东-稀释后，经调整：
以百万计	$405.5		$382.4		$809.4		$756.1
每股	$2.36		$2.24		$4.71		$4.43

欲了解更多信息，请参阅“经调整后归属亚历山大的运营资金和运营资金

房地产股票公司普通股股东“下”定义和对账“以及这些项目的表格形式

在“行动的结果”在第2项中。

43

一家运营出色、行业领先的房地产投资信托基金，拥有高质量、多元化的客户群，以支持不断增长的收入、稳定的现金流，

利润丰厚

(As的 2024年6月30日，除非另有说明）
大型园区年租金收入的百分比			74%
来自投资级或上市大盘股租户的年租金收入百分比			53%
租户数量持续增长：
截至三个月，租户应收账款占租金收入的百分比 2024年6月30日			0.9%
2024年7月截至本报告日期已收取的租户租金和应收账款			99.7%
截至三个月的租户租金和应收账款 2024年6月30日截至本日期已收集 报告			99.9%
北美运营物业的占用			94.6%
调整EBITDA率 截至2024年6月30日的三个月			72%
租金按年上升的租约百分比			96%
加权平均剩余租期：
前20名租户			9.4	年份
所有租户			7.4	年份

强劲的租赁量和稳健的租金上涨

•强劲的租赁量聚合 1.1万RSF 对于截至2024年6月30日的三个月.

•稳定租金上涨 7.4%和3.7%(cash根据）的 截至2024年6月30日的三个月和26.2%和15.0%

(cash根据）的 截至2024年6月30日的6个月.

•79% 我们过去十二个月的租赁活动的一部分来自我们现有的租户基础。

		2024年6月30日
		截至三个月		截至六个月
总租赁活动(简写为RSF)		1,114,001		2,256,858
租赁开发和再开发空间(简写为RSF)		340,989		441,221
租赁续约和转租空间：
RSF(包括在上述租赁活动总额中)		589,650		1,584,420
租金上调		7.4%		26.2%
租金增加(现金收付制)		3.7%		15.0%

持续稳健的净营业收入和内部增长

•总收入增长

•$76670万，起来 7.4%，适用于截至2024年6月30日的三个月，与71390万对于三个月

截至2023年6月30日.

•15亿美元，向上8.6%，适用于截至2024年6月30日的6个月，与14亿美元对于截至6月30日的六个月，

2023.

•净营业收入（现金制）of 19亿美元对于截至2024年6月30日的三个月年化，增长了

1.227亿美元，或6.9%，与截至2023年6月30日止三个月 按年计算。参考“净营业收入，净

营业收入（现金制）和营业利润率“在”下“定义和对账“在第2项中，我们的和解

净利润与净营业收入（现金制）。

•同房产净营业收入增长

•1.5%和3.9%(cash根据）的 截至2024年6月30日的三个月，与截至6月30日的三个月，

2023.

•1.1%和3.7%(cash根据）的 截至2024年6月30日的6个月，与截至2023年6月30日的六个月.

•96%我们的租赁包含合同年租金上涨幅度接近 3%.

44

资产负债表强大灵活，流动性强; 前10%美国所有公开交易的房地产投资信托基金的信用评级排名

•自.起2024年6月30日，我们的信用评级gs来自标准普尔全球评级a和穆迪投资者服务公司是 BBB+和Baa1,

分别，哪个等级in是 前10% 在所有公开交易的美国REIT中。

•净债务和优先股与调整后EBITDA之比 5.4x 和 固定费用覆盖率 4.5x对于截至三个月

2024年6月30日按年计算。

•大量流动性 56亿美元.

•32%我们总债务的一半将于2049年及以后到期.

•13.0年 加权平均剩余债务期限。

•97.3%的我们的债务有固定利率。

•总债务和优先股与总资产之比 29%.

•11亿美元现有合并房地产合资企业合作伙伴的预期注资承诺

建设从 2024年7月1日穿过2027.

一致的股息策略，重点是在股息用于再投资后保留运营活动的大量净现金流

•宣布的普通股股息 截至2024年6月30日的三个月的 $1.30 每股普通股合计 $5.08

每普通股 截至2024年6月30日的十二个月，起来 24美分，或5%，在 截至6月30日的十二个月，

2023.

•股息率 4.4%截至2024年6月30日.

•红利上缴比例 55%截至以下三个月2024年6月30日.

•平均每股股息增长 5%从…2020通过截至2024年6月30日的三个月按年计算。

•保留用于再投资的股息后，经营活动产生的大量净现金流量总计 21亿美元对于

截至12月31日的年度， 2020穿过2023并包括我们2024年提供的净现金指导范围的中点

按股息后的经营活动计算。

亚历山大2024年资本战略的持续执行

我们预计将继续推行我们的战略，为年底资本需求的很大一部分提供资金

2024年12月31日处置和出售部分权益，并正在积极寻求多项处置和部分权益

销售机会。

(单位：百万)
完成对非我们大型园区战略不可或缺的物业100%权益的处置		$77	(1)
待完成的交易须经过意向书或买卖协议谈判		807
远期股权销售协议预计将于2024年达成		27
		911
额外有针对性的处置、部分权益出售和普通股		639
2024处置、部分权益出售和普通股的指导中点		$1,550

(1)参见“部分权益的处置和出售” 请参阅第2项，了解更多详细信息。

强大的资产负债表管理

截至或截至的关键资本指标 截至2024年6月30日的三个月

		2024年6月30日					年第四季度目标 2024年化
		季度 年化			尾随 12个月
净债务和优先股与调整后EBITDA之比		5.4x			5.6x		小于或等于5.1x
固定收费覆盖率		4.5x			4.6x		大于或等于4.5倍

•325亿美元总市值。

•201亿美元在总股本中，排名在 前10%在所有公开交易的美国REITs中。

•自.起2024年6月30日，我们的非房地产投资总计 15亿美元:

•未实现利得我们的合并资产负债表中列出的是 $15980万，包括未实现收益总额和

损失总额为 2.842亿美元和1.244亿美元，分别为。

•投资损失的4370万美元对于截至2024年6月30日的三个月在我们的综合报表中列出

业务包括 3340万美元已实现 利得，抵消了 12.8百万美元的i损坏费用和6420万美元的

未实现损失.投资 损失的40万美元对于截至2024年6月30日的6个月呈现在我们的合并中

运营说明书包括 6220万美元已实现 利得，被以下的减损费用所抵消 2750万美元和$35.1

百万未实现 损失.

45

关键资本事件

•2024年7月，我们与贷方集团签署了一项协议，将我们的无担保高级信贷额度修改和重述为，

除其他变化外，将到期日延长至 2028年1月22日至2030年1月22日，包括扩展选项，

我们控制.我们预计修正案和重述将在以下日期生效： 2024年9月 达成后

一定条件

•在.期间截至2024年6月30日的三个月，我们达成了新的远期股权销售协议，总计

2780万美元去卖23万分享我们的ATM计划下的普通股 均价 $122.32（之前

承保折扣）.我们预计将于2024年达成这些远期股权销售协议。截至 2024年6月30日而截至

本报告发布之日，我们的ATM计划下可用于未来普通股销售的剩余总额为

14.7亿美元.

外部增长和房地产投资

亚历山大高度租赁的价值创造管道实现了年净营业收入的增量 16百万美元，开始于

这个截至2024年6月30日的三个月，预计将实现增量的年度净营业收入 4.8亿美元通过

这个2028年第一季度

•在.期间截至2024年6月30日的三个月，我们投入了服务开发和再开发项目汇总

284,982 RSF那就是100%在多个子市场租赁并实现了增量的年度净营业收入 的

16百万美元.期间的死亡 截至2024年6月30日的三个月包括：

•195,435和25,655RSF位于9810 Darnestown Road和9808 Medical Center Drive，分别位于

亚历山大中心®生命科学-我们洛克维尔子市场的Shady Grove大型园区.

•预计年度净营业收入（现金制）将增长 8000万美元在取消最初的免费租金后，

加权平均烧毁时间约为 七月份，来自最近交付的项目。

•69%RSF在我们的总价值创造管道中的一部分位于我们的大型园区内。

发展和再开发项目		增量 年净 营业收入		RSF			租赁/ 谈判 百分比
(百万美元)
已投入使用：
截至2024年3月31日的三个月		$26		343,445				100%
截至2024年6月30日的三个月		16		284,982				100
期间投入使用的总数 截至2024年6月30日的6个月		$42		628,427				100%
预计将投入使用(1):
2024年第三季度穿过2025年第四季度		$187	(2)	5,432,915				61%
2026年第一季度穿过2028年第一季度		293							(3)
		$480

(1)代表交付在建项目的预期增量年度净营业收入and 一致力

近期项目预计明年开工建设 二好几年了。

(2)包括 150万RSF预计将趋于稳定 到2025年以及是 87%租赁和部分交付 截至2025年第四季度来自预期项目

在2026年及以后保持稳定. 除了所代表的项目外，我们还在评估 一可以积极启动的优先预期开发项目

2024年下半年开工，可能于2025年首次交付.参阅“新A/A+级”项下的初始和稳定入住年数

开发和重建物业：当前项目”，请参阅第2项中的更多详细信息。

(3)71%我们价值创造项目的租赁RSF的一部分来自我们的现有租户基地。

46

47

48

运营总结

同一房地产网 营业收入增长			租金增长： 续订/转租的空间
边距(1)			有利的租赁结构(2)
运营中	调整后的EBITDA		所有者和运营商的战略租赁结构 协作生命科学大型园区
72%	72%		增加现金流
			包含年度租赁的百分比 租金上涨						96%
			稳定的现金流
加权平均租期 已签立租约的数量(3)			三倍的百分比 净租赁						94%
			降低资本支出负担
8.8年			提供 资本支出的收回						93%
净债务和优先股 调整后的EBITDA(4)			固定收费覆盖率(4)

请参阅“相同的属性“和”定义和对账“在第2项中了解更多详细信息。“定义和对账”包含“固定费用”的定义

覆盖率”、“净债务和优先股与调整后EBITDA”和“净营业收入”及其各自与最直接可比的对账

根据GAAP提出的财务措施。

(1)对于截至2024年6月30日的三个月.

(2)租金根据我们有效的年租金收入计算 截至2024年6月30日.

(3)代表2015年12月31日至2015年12月31日期间已执行租赁的加权平均租期 2024年6月30日.

(4)季度年化。

49

我们高质量和多样化的组合带来稳定的现金流 大致800房客
				投资级或公开交易 大型租户
				92%
				ARE前20名租户 年租金收入
				53%
ARE百分比 年租金收入				ARE年度 租金收入
坚实的历史占领 96%过去10年(3)从… 我们在AAA地区对A/A+级物业的需求历来强劲
大型校园		跨关键位置的入住率
ARE百分比 年租金收入

(4)

生命科学

产品，

服务，

及装置

跨国

制药业

公众

生物技术-

核可或

推向市场

产品t

公众

生物技术

- 临床前或

临床分期

私

生物技术

其他(2)

投资级或

大型科技公司

未来变化

在……里面使用(1)

生物医学和

政府

院校

74%

Mega

校园

26%

非大型

校园

截至 2024年6月30日.年租金收入代表实际金额 截至2024年6月30日。请参阅“定义和对账“请参阅第2项，以获取更多信息。

(1)代表目前从未来用途改为实验室空间的空间产生的年度租金收入， 包括 1.0%年租金收入

由覆盖陆地游戏产生 项目未来的发展机会。这些租赁的加权平均剩余期限为 2.9好几年了。

(2)代表“其他”租户产生的年度租金收入占我们的百分比，其中 包括技术、专业服务、金融、电信、

和建筑/房地产公司，以及（不到 1.0%我们的年租金收入）零售相关租户。

(3)代表2015年至2023年每年12月31日和2024年6月30日运营物业的平均入住率。

(4)请参阅“下的脚注1北美入住率汇总“在第2项中了解更多详细信息。

50

长期稳定的现金流来自 优质多样的租户
长期租赁条款
9.4年
前20名租户
7.4年
所有租户
加权平均剩余期限(1)

租户收藏的持续实力(2)
99.9%
截至以下三个月 2024年6月30日
99.7%
2024年7月

(1)基于截至2011年有效的年租金收入 2024年6月30日.

(2)代表截至本报告日期收取的每个期间的应收账款总额的部分。

51

租赁

下表总结了我们物业的租赁活动：

		截至三个月						截至六个月					截至的年度
		2024年6月30日						2024年6月30日					2023年12月31日
		包括 直线租金			收付实现制			包括 直线租金			收付实现制		包括 直线租金		收付实现制
(每RSF美元)
租赁活动：
续订/转租的空间(1)
租金变动		7.4%	(2)		3.7%	(2)		26.2%			15.0%		29.4%		15.8%
新费率		$46.56			$47.92			$69.43			$68.20		$52.35		$50.82
到期率		$43.34			$46.23			$55.02			$59.32		$40.46		$43.87
RSF		589,650						1,584,420					3,046,386
租户改善/ 经纪佣金		$31.83						$25.32					$26.09
加权平均租赁 术语		4.4年						8.0年					8.7年
开发/重新开发/ 以前空置的空间 租赁(3)
新费率		$67.96			$65.59			$68.85			$66.73		$65.66		$59.74
RSF		524,351						672,438					1,259,686
加权平均租赁 术语		7.4年						7.2年					13.8年
租赁活动摘要 （总数）：
新费率		$57.55			$56.99			$69.26			$67.78		$56.09		$53.33
RSF		1,114,001						2,256,858					4,306,072
加权平均租赁 术语		6.6年						7.7年					11.3年
租赁费用(1)
到期率		$46.19			$48.02			$52.27			$55.24		$43.84		$45.20
RSF		888,415						2,301,346					5,027,773

租赁活动包括我们投资的北美物业的100%业绩。

(1)不包括按月租赁总额 129,549无国界记者组织和 86,092RSF截至 2024年6月30日 和2023年12月31日，分别为。在.期间落后十二个月

告一段落2024年6月30日，我们平均给予免租金优惠 0.8月份每年。

(2)包括一次续订总计 34,611我们大斯坦福子市场的RSF。不包括此次续订，截至三个月的租金变化 2024年6月30日

是13.6% 和9.1%(cash基础).根据执行的租赁数量和组合，租金率变化可能会在季度之间出现波动。参阅

“预测结果“第2项中涉及截至2024年12月31日的年度执行租赁的预期租金变化。

(3)有关更多信息，包括项目总成本，请参阅第2项中的“新A/A+级开发和重建房产：管道摘要”。

52

合同租赁到期情况汇总

下表总结了截至日期我们物业的合同租赁到期情况 2024年6月30日:

年				RSF				百分比 占领的RSF				年租金收入 (per RSF）(1)				百分比 年租金收入
	2024	(2)			1,629,725				4.1%				$52.61				3.9%
	2025				3,969,159				10.1%				$52.32				9.4%
	2026				2,741,258				6.9%				$52.81				6.6%
	2027				3,155,424				8.0%				$52.84				7.6%
	2028				4,697,787				11.9%				$51.91				11.1%
	2029				2,519,629				6.4%				$51.26				5.9%
	2030				2,732,244				6.9%				$46.39				5.8%
	2031				3,655,986				9.3%				$54.89				9.1%
	2032				1,078,558				2.7%				$59.67				2.9%
	2033				2,872,541				7.3%				$51.57				6.7%
此后					10,398,273				26.4%				$65.96				31.0%

(1)代表截至日期的有效金额 2024年6月30日.

(2)不包括按月租赁总额 129,549 RSF截至 2024年6月30日.

下表列出了我们剩余时间按市场划分的租赁费用 2024为了.2025截至2024年6月30日:

		2024合同租赁到期（RSF）
市场		租赁		谈判/ 期待		面向未来 发展/重建(1)					剩余 届满 租契(2)		总(3)		每年一次 租赁 收入 (per RSF）(4)
						vbl.承诺 近期/ 预期的优先级			未来
大波士顿		14,075		57,179		—			104,500		210,588		386,342		$78.66
旧金山湾区		—		58,517		107,250			—		252,300		418,067		55.48
圣地亚哥		27,119		—		—			226,144		17,408		270,671		29.33
西雅图		18,107		—		—			—		111,263		129,370		20.78
马里兰州		—		—		—			—		10,919		10,919		5.62
研究三角		—		10,478		—			—		18,439		28,917		37.70
纽约市		—		5,896		—			—		355,792	(5)	361,688		53.71
德克萨斯州		—		—		—			—		—		—		—
加拿大		13,321		—		—			—		—		13,321		26.58
非集群/其他市场		—		—		—			—		10,430		10,430		57.02
总		72,622		132,070		107,250			330,644		987,139		1,629,725		$52.61
到期租约的百分比		4%		8%		7%			20%		61%		100%
		2025合同租赁到期（RSF）											年租金 收入 (per RSF）(4)
市场		租赁		谈判/ 期待		面向未来 开发/ 重建项目(1)			剩余 届满 租契(6)		总
大波士顿		44,332		38,705		25,312			890,639	(7)	998,988		$78.18
旧金山湾区		35,797		83,980		—			491,082		610,859		71.91
圣地亚哥		22,324		28,854		269,048			257,832		578,058		27.46
西雅图		—		14,058		50,552			215,294		279,904		31.76
马里兰州		35,055		—		—			185,357		220,412		28.41
研究三角		—		—		—			320,957		320,957		51.34
纽约市		—		—		—			67,215		67,215		106.25
德克萨斯州		—		357,136		198,972			247,246		803,354		36.27
加拿大		—		—		—			88,412		88,412		20.31
非集群/其他市场		—		—		—			1,000		1,000		49.20
总		137,508		522,733		543,884			2,765,034		3,969,159		$52.32
到期租约的百分比		3%		13%		14%			70%		100%

(1)主要代表最近为未来价值创造机会而收购的资产，我们预计，根据市场条件和租赁情况，

开始从非实验室空间向实验室空间的首次转换，或开始未来的地面开发。截至 2024年6月30日、年租金

这些将于年到期的租赁的收入 2024和2025是 $42.98根据RSF和 $32.71每个RSF，分别。这些租赁的加权平均到期日期

年期满 2024和2025是 2024年9月29日和2025年1月12日，分别。参考“房地产投资“在”下“定义和对账“在

第2项了解更多详细信息，包括目前包含在租赁物业中的价值创造平方英尺。

(2)不包括脚注5所述的到期日，年剩余最大的合同租赁到期日 2024是97,702RSF在我们所在的Mission Bay子市场

努力留住当前的租户。

(3)不包括按月租赁总额 129,549RSF 截至2024年6月30日.

(4)代表有效金额 截至2024年6月30日.

(5)包括 349,947 位于东42街219号的RSF被归类为持有待售 截至2024年6月30日并于2024年7月售出.

(6)关键剩余到期租赁 2025 包括600,477三个子市场的RSF加权平均到期日为 2025年2月1日和年租金收入

截至2024年6月30日大致合计 3700万美元包括以下内容：（i） 248,700亚历山大科技广场的RSF®我们的大型校园

剑桥子市场，其中 171,945RSF预计将从单租户重新定位为多租户，我们正在评估重新定位的选项

剩余76,755RSF;（ii） 247,246工业界的RSF奥斯汀子市场的l和研发空间，我们正在评估重新租赁或重新定位的市场选择

空间;和（iii） 104,531RSF位于我们的Research Triangle市场，目前正在重新租赁。 我们预计这些空间的停机时间范围从 12至24

加权平均数为月。

(7)包括816,048剑桥/内郊区合同租赁中断的RSF 子市场.有关更多详细信息，请参阅脚注6。

53

前20名租户

92%前20名租户的年租金收入来自投资级

或公开交易的大盘股租户(1)

我们的物业出租给高质量和多元化的租户群体，没有任何个人租户占比超过 5.7%

截至2013年，我们的年租金收入 2024年6月30日.下表列出了有关我们20家最大的租赁的信息

北美租户基于截至2011年的年租金收入 2024年6月30日（以千美元计，平均市场除外

上限金额）：

				剩余 租赁 术语(1) (单位：年)					集料 RSF			每年一次 租赁 收入(1)				百分比 年租金 收入 (1)			投资级 信用评级				平均值 市场 帽子(1) (以十亿计)
		租客																	穆迪		标普(S&P)
1		Moderna公司			12.9				1,385,536			$	127,122			5.7%			—		—		$40.5
2		礼来公司			8.6				1,134,349				92,931			4.2			A2		A+		$620.0
3		百时美施贵宝公司			6.6				999,379				76,363			3.4			A2		A+		$107.4
4		武田药品株式会社			10.9				549,759				47,899			2.2			Baa2		BBB+		$45.4
5		罗氏			5.8				770,279				45,888			2.1			AA2		AA型		$224.0
6		Illumina公司			6.6				955,669				41,588			1.9			Baa3		BBB		$21.4
7		Alphabet公司			3.0				724,223				39,155			1.8			AA2		AA+		$1,805.5
8		270Bio公司(2)			9.2				312,805				33,543			1.5			—		—		$0.2
9		Novartis AG			4.1				450,563				30,969			1.4			A1		AA-		$227.3
10		哈佛大学			6.3				343,858				28,872			1.3			AAA级		AAA级		$—
11		云软件集团公司			2.7	(3)			292,013				28,537			1.3			—		—		$—
12		美国政府			6.1				429,359				28,491			1.3			AAA级		AA+		$—
13		优步技术公司			58.3	(4)			1,009,188				27,765			1.3			—		—		$123.5
14		阿斯利康			5.3				450,848				27,156			1.2			A3		A		$213.0
15		辉瑞。			0.7	(5)			504,716				23,730			1.1			A1		A+		$171.0
16		赛诺菲			6.5				267,278				21,444			1.0			A1		AA型		$126.0
17		默克公司			9.0				337,703				21,401			1.0			A1		A+		$293.8
18		安进。			8.5				428,227				21,314			1.0			Baa1		—		$148.0
19		纽约大学			7.6				218,983				21,056			0.9			AA2		AA-		$—
20		麻省理工学院			5.0				246,725				20,527			0.9			AAA级		AAA级		$—
		共计/加权平均数			9.4	(4)			11,811,460			$	805,751			36.5%

年租金收入和RSF包括我们在北美管理的每个物业的100%。参考“年度租金收入“和”投资级或公开交易的大型

租户上限“在”下“定义和对账“在第2项中了解更多详细信息，包括我们计算未合并雷亚尔年租金收入的方法

房地产合资企业和平均市值分别。

(1)基于截至2011年有效的年租金收入 2024年6月30日.

(2)自.起2024年3月31日，2七十生物公司held 1.814亿美元现金、现金等值物和有价证券. 2024年3月，Regeneron Pharmaceuticals，Inc.，一

穆迪和标准普尔分别授予投资级信用评级为Baa 1和BBB+的上市生物技术公司签订了一份关于

大约195,000RSF，或 69.6%我们每年的租金收入来自270个生物 截至2024年6月30日.此外， 90.2%年租金收入的

由270号生物产生的，由另一家相关上市生物技术公司担保。

(3)由2022年收购的物业的一份租约组成，该物业具有未来的开发和重建机会。此次与Cloud Software Group，Inc.的租赁（原名

作为TIBCO Software，Inc.）当我们获得该房产时就已经到位了。

(4)包括（i）第三街1455号和1515号土地的土地租赁（两栋建筑合计 422,980RSF)和(Ii)第三街1655和1725号的租约(两栋楼

聚合 586,208在我们未合并的房地产合资企业拥有的观澜湾子市场，我们拥有10%的所有权权益。每年一次

租金收入是用我们合并物业的年度租金收入的100%和我们未合并的房地产的年度租金收入的份额来列报的。

房地产合资企业。关于更多细节，请参阅脚注1。撇除该等土地租约，前20名租户的加权平均剩余租期为8.0

年 截至2024年6月30日.

(5)主要涉及我们纽约市子市场的一栋写字楼 349,947RSF合同租赁将于2024年7月到期，分类为

截至2024年6月30日持有出售，2024年7月出售。

54

物业的位置

我们物业的位置在许多A/A+类资产中多样化，这些资产战略性地聚集在生命科学领域

AAA创新集群市场的巨型园区。下表列出了RSF总额、物业数量和年租金

截至以下日期的有效收入2024年6月30日在我们在北美的每个市场(千美元，按RSF金额除外)：

		RSF										数量 属性		年租金收入
市场		运营中		发展		重建项目		总		占总数的百分比				总		占总数的百分比		每个RSF
大波士顿		10,751,016		764,036		1,638,878	(1)	13,153,930		28%		73		$848,799		38%		$83.84
旧金山湾区		7,863,964		498,142		282,054		8,644,160		18		66		449,633		20		65.52
圣地亚哥		7,757,132		1,186,104		—		8,943,236		19		88		328,872		15		44.60
西雅图		3,188,135		31,270		34,306		3,253,711		7		44		138,136		6		45.73
马里兰州		3,804,438		292,946		—		4,097,384		9		51		135,978		6		37.45
研究三角		3,923,169		—		—		3,923,169		8		40		123,315		6		32.27
纽约市		922,477		—		—		922,477		2		4		72,885		3		92.89
德克萨斯州		1,845,159		—		73,298		1,918,457		4		15		57,830		3		32.83
加拿大		933,660		—		139,311		1,072,971		2		12		20,353		1		22.98
非集群/其他市场		347,806		—		—		347,806		1		10		15,180		1		57.70
持有待售物业		808,692		—		—		808,692		2		5		25,994		1		不适用
北美		42,145,648		2,772,498		2,167,847		47,085,993		100%		408		$2,216,975		100%		$56.87
				4,940,345

(1)主要包括我们积极的重建项目 聚合 716,604RSF在 西尔万路40、50和60号和冬季街840号l定位 亚历山大中心®

生命科学-沃尔瑟姆大型校园, 它们是43%租赁/谈判以合并基准.这个大型校园项目预计将满足我们的需求

128号公路子市场。

北美入住率汇总

下表列出了我们的运营物业以及运营和重建的入住率

截至以下日期，我们每个北美市场的房产（不包括待售房产）：

		运营属性						运营和重建物业
市场		6/30/24		3/31/24		6/30/23		6/30/24		3/31/24		6/30/23
大波士顿		94.2%		94.5%		92.5%		81.7%		83.3%		83.2%
旧金山湾区		94.0		94.4		95.5		90.7		91.2		91.9
圣地亚哥		95.1		95.2		92.8		95.1		95.2		92.8
西雅图		94.7		94.9		95.1		93.7		93.9		89.5
马里兰州		96.5		95.4		96.2		96.5		95.4		94.9
研究三角		97.4		97.8		94.3		97.4		97.8		94.3
纽约市		85.1	(1)	84.4		88.9		85.1		84.4		88.9
德克萨斯州		95.5		95.1		95.1		91.8		91.5		91.0
小计		94.7		94.9		93.8		90.2		90.6		89.8
加拿大		94.9		91.8		87.3		82.5		77.8		69.2
非集群/其他市场		75.6		75.4		81.3		75.6		75.4		81.3
北美		94.6%		94.6%		93.6%		89.9%		90.2%		89.2%

(1)亚历山大中心®生命科学-纽约市大型校园是 95.5%已占领 2024年6月30日.纽约市市场的占有率

反映了亚历山大中心的空缺®对于生命科学- 长海岛城物业，这是41.7%已占领 2024年6月30日.

55

房地产投资

我们商业模式的一个重要组成部分，是我们有纪律地分配资本，用于开发和重新开发新的

A/A+类物业，以及在承保某些已收购物业期间确定的物业增强功能，位于

AAA创新集群中的协作式生命科学巨型园区。这些项目的重点是提供高质量、通用和

可重复使用的空间，满足各种租户的房地产需求。完成后，每个创造价值的项目都是

预计将带来租金收入、净运营收入和现金流的增长。我们的发展和重建项目

通常位于高质量实体非常希望的位置，我们认为这会导致更高的入住率，更长的时间

租赁条款、更高的租金收入、更高的回报和更大的长期资产价值。我们的前期建设活动是在

为财产的预期用途做好准备的命令，并包括权利、许可、设计、现场工作和之前的其他活动

地上建筑改建工程开工。

我们在房地产方面的投资包括以下内容：2024年6月30日(千美元)：

				发展和重建
				积极的和近期的 施工				未来的机会取决于 市况及租赁
		运营中		在……下面 施工 61%租赁/ 谈判		vbl.承诺 近期 51%租赁/ 谈判(1)		优先性 预期的		未来		小计		总
平方英尺
运营中		41,336,956		—		—		—		—		—		41,336,956
新的A/A+级开发和 重建房产		—		4,940,345		492,570		2,670,922		27,261,766		35,365,603		35,365,603
价值创造平方英尺目前包含在 出租物业(2)		—		—		(159,884)		(309,148)		(2,938,815)		(3,407,847)		(3,407,847)
总面积，不包括持有的房产 销售		41,336,956		4,940,345		332,686		2,361,774		24,322,951		31,957,756		73,294,712
持有待售物业		808,692		—		—		—		—		—		808,692
总面积		42,145,648		4,940,345		332,686		2,361,774		24,322,951		31,957,756		74,103,404
房地产投资
截至2011年的总账面价值 2024年6月30日(3)		$29,178,679		$3,888,714		$58,751		$762,507		$4,242,602		$8,952,574		$38,131,253

(1)表示一个承诺的近期项目预计明年开工建设 二年后 2024年6月30日.

(2)请参阅“房地产投资“在”下“定义和对账”在第2项中 了解更多详细信息，包括目前包含在租金中的价值创造平方英尺

属性。

(3)余额不包括累计折旧和我们应占的与我们的未合并房地产合资企业持有的物业相关的成本基础，即

在我们的合并资产负债表中分类为对未合并房地产合资企业的投资。

56

我们在年期间收购房地产资产 截至2024年6月30日的6个月截至本报告之日，悬而未决的金额包括以下内容（以千美元计）：

属性

子市场/市场

日期 购买

运营中 入住率

未来 发展 RSF(1)

购进价格

截至2024年3月31日的三个月内完成：

多切斯特大道285、299、307和345号（合并合资企业60%的权益）(2)

海港创新区/大波士顿

1/30/24

不适用

1,040,000

$155,321

其他(3)

39,490

194,811

内完成 截至2024年6月30日的三个月:

其他

7,000

201,811

待收购须签署意向书或买卖 协议

47,600

$249,411

2024年制导射程

$250,000 – $750,000

(1)我们预计将在建设开始后为未来开发和重建项目提供总估计成本和相关收益。

(2)有关更多详情，请参阅未经审计合并财务报表第1项附注4 -“合并和未合并房地产合资企业”。

(3)包括付款of 3,530万美元根据我们的合作伙伴有意行使看跌期权的通知，赎回我们的合作伙伴在大波士顿市场一家合并房地产合资企业中的部分所有权权益

2023年12月收到，2024年1月结算。

收购

57

本公司于年内完成房地产资产部分权益的处置及出售截至2024年6月30日的6个月截至本报告日期，悬而未决的包括

以下（以千美元计）：

属性		子市场/市场		销售日期		利息售出			RSF		销售价格
截至2024年6月30日的六个月:
处置不属于我们大型园区战略的物业100%权益
99 A街(1)		海港创新区/大波士顿		3/8/24		100%			235,000		$13,350
其他											3,863
											17,213
2024年7月完成：
其他(2)											60,000
											77,213
受意向书或买卖协议约束的待决交易 谈判											806,728
											$883,941
2024年处置、部分权益出售和普通股指导范围									$1,050,000 – $2,050,000

(1)我们在截至2024年3月31日的三个月内完成了出售并认识到 无得无失S.有关更多信息，请参阅未经审计合并财务报表第1项中的注释3 -“房地产投资”。

(2)处置于2024年7月完成 以2024年7月的租赁比例出租给单一租户n，年净营业收入为 1 860万美元基于截至2024年6月30日的三个月年化计算。这项资产是

此前被认为是一个潜在的开发项目，该项目将于2024年7月现场非实验室空间租赁到期。

处置和出售部分权益

58

refer 到 “净营业收入“在”下“定义和对账” 请参阅第2项，了解更多详细信息，包括其与根据GAAP提出的最直接可比财务指标的对账。

(1)我们在开发和重建项目增量年度净营业收入中的份额预计将是投入服务主要从 3Q24穿过1Q28 i预计将 3.8亿美元.

(2)代表将通过项目交付投入服务的预期增量年度净营业收入 正在建设中， 一承诺的近期项目预计将于明年开工建设 二

年s.

(3)包括 150万RSF预计将趋于稳定到2025年以及是 87%租赁和部分交付 至第四季度25 来自预计将在2026年及以后稳定的项目。 除了所代表的项目外， 我们正在评估

一预计优先开发项目可能于2024年下半年开始积极建设，并可能于2025年初步交付.参阅“新A/A+级开发”项下的初始和稳定入住年

和重建物业：当前项目”，请参阅第2项中的更多详细信息。

新A/A+开发及再开发物业

59

下表列出了年期间投入使用的新A/A+级物业的价值创造开发和重建 截至2024年6月30日的6个月（美元

千人）：

新增年度净营业收入 1H24交付

聚合4200万，包括1600万美元 在……里面2Q24

北灯塔街500号和 金斯伯里大道4号(1)		1150 East Lake Avenue East		达内斯敦路9810号		9808医疗中心路
大波士顿/ 剑桥/内城		西雅图/湖联盟		马里兰州/罗克维尔		马里兰州/罗克维尔
138，537 RSF		280，361 RSF		195，435 RSF		52，115 RSF
100%之出租		100%之出租		100%之出租		100%之出租

房地产/市场/子市场		2Q24 送货 日期(2)		我们的 所有权 利息		RSF投入使用								入住率 百分比(3)				项目总				无与伦比的收益率
						在.之前 1/1/24		1Q24		2Q24		总										首字母 稳定下来				首字母 稳定 (Cash基础）
																		RSF		投资
发展项目
99柯立芝大道/大波士顿/剑桥/内城		不适用		75.0%		43,568		72,846		—		116,414			100%			320,809		$468,000			7.1%				7.0%
北灯塔街500号和金斯伯里大道4号/更大 波士顿/剑桥/内郊区		5/10/24		100%		—		100,624		37,913		138,537			100%			248,018		427,000			6.2				5.5
1150 Eastlake Avenue East/西雅图/Lake Union		4/13/24		100%		278,282		—		2,079		280,361			100%			311,631		443,000			6.6				6.7
9810 Darnestown Road/Maryland/Rockville		4/1/24		100%		—		—		195,435		195,435			100%			195,435		135,000			7.1				6.2
9808医疗中心大道/马里兰州/罗克维尔		6/18/24		100%		26,460		—		25,655		52,115			100%			95,061		113,000			5.5				5.5
重建项目
651 Gateway Boulevard/旧金山湾区/南旧金山 Francisco		不适用		50.0%		—		44,652		—		44,652			100%			326,706		487,000			5.0				5.1
亚历山大中心®先进技术- Monte Villa Parkway/西雅图/博瑟尔		不适用		100%		65,086		115,598		—		180,684			100%			460,934		229,000			6.3				6.2
加拿大		4/17/24		100%		44,862		9,725		23,900		78,487			100%			250,790		113,000			6.4				6.3
加权平均值/总数		4/21/24				458,258		343,445		284,982		1,086,685						2,209,384		$2,415,000			6.2%				6.1%

(1)图片代表查尔斯大校区阿森纳北灯塔街500号。

(2)代表结束的三个月内发生的交付的平均交付日期 2024年6月30日，按年租金收入加权。

(3)占领者r截至最近交付，RSF已投入使用。

新的A/A+级开发和重建物业：最近交付

60

柯立芝大道99号		北灯塔街500号和 金斯伯里大道4号(1)		阿森纳街311号		布鲁克莱恩大道201号		公园大道401号
大波士顿/ 剑桥/内城		大波士顿/ 剑桥/内城		大波士顿/ 剑桥/内城		大波士顿/芬威		大波士顿/芬威
204，395 RSF		109，481 RSF		308，446 RSF		58，149 RSF		159，959 RSF
36%租赁		92%租赁/谈判		21%租赁		99%租赁/谈判		14%租赁

公园大道421号		西尔万路40、50和60号(2)		冬季街840号		欧文斯街1450号(3)		651 Gateway Boulevard
大波士顿/芬威		大波士顿/128号公路		大波士顿/128号公路		旧金山湾区/ Mission Bay		旧金山湾区/ 南旧金山
392，011 RSF		576，924 RSF		139，680 RSF		212，796 RSF		282，054 RSF
13%租赁		29%租赁		100%租赁		- 租赁/谈判%		21%租赁

(1)图片代表查尔斯大校区阿森纳北灯塔街500号。

(2)图片代表亚历山大中心西尔万路60号®生命科学-沃尔瑟姆大型校园。该项目预计将满足我们128号公路子市场的需求。

(3)图片代表了扩大我们现有亚历山大中心的单租户或多租户项目®科技-使命湾大型露营地s，我们的合资伙伴将资助100%的建设成本，直到达到

拥有权权益 75%，之后将缴纳各自份额的额外资本。 我们目前正在营销该空间以供租赁，并从公开交易的生物技术和机构租户那里获得了初步兴趣。

新A/A+级开发和重建物业：当前项目

61

哈丽特·塔布曼路230号		10935、10945和10955 亚历山大路(1)		4135校园点球场		4155校园点球场		巴恩斯峡谷路10075号
旧金山湾区/ 南旧金山		圣地亚哥/托里松树		圣地亚哥/ 大学城中心		圣地亚哥/ 大学城中心		圣地亚哥/索伦托梅萨
285，346 RSF		334，996 RSF		426，927 RSF		171，102 RSF		253，079 RSF
100%租赁		100%租赁		100%租赁		100%租赁		70%租赁

1150 East Lake Avenue East		亚历山大中心® 治疗晚期 技术-蒙特别墅公园路(2)		达内斯敦路9820号		9808医疗中心路		8800科技森林广场
西雅图/湖联盟		Seattle/Bothell		马里兰州/罗克维尔		马里兰州/罗克维尔		德克萨斯州/大休斯顿
31，270 RSF		34，306 RSF		250，000 RSF		42，946 RSF		73，298 RSF
100%租赁		98%租赁		100%租赁		69%租赁		41%租赁

(1)图片代表亚历山大路10955号 位于亚历山大广场一号大型园区。

(2)图片代表Monte Villa Parkway 3755号。

新A/A+级开发和重建物业：当前项目（续）

62

下表概述了截至2011年我们正在建设的新A/A+级开发和重建物业以及预租赁/谈判近期项目

2024年6月30日(千美元)：

房地产/市场/子市场				平方英尺						百分比						入住率(1)
		开发/重建		服役		CIP		总		租赁			租赁/ 谈判			首字母				稳定下来
在建工程
2024年和2025年稳定
99柯立芝大道/大波士顿/剑桥/内城		Dev		116,414		204,395		320,809		36%			36%				4Q23			2025
北灯塔街500号和金斯伯里大道4号/大波士顿/ 剑桥/内城		Dev		138,537		109,481		248,018		85			92				1Q24			2025
201 Brookline Avenue/大波士顿/芬威		Dev		451,967		58,149		510,116		98			99				3Q22			4Q24
840 Winter Street/大波士顿/128号公路		雷杰夫		28,534		139,680		168,214		100			100				4Q24			2025
230 Harriet Tubman Way/旧金山湾区/南旧金山		Dev		—		285,346		285,346		100			100				1Q25			1Q25
4155 Campus Point Court/圣地亚哥/大学城中心		Dev		—		171,102		171,102		100			100				4Q24			4Q24
1150 Eastlake Avenue East/西雅图/Lake Union		Dev		280,361		31,270		311,631		100			100				4Q23			3Q24
亚历山大中心®先进技术- Monte Villa Parkway/西雅图/博瑟尔		雷杰夫		426,628		34,306		460,934		98			98				1Q23			4Q24
9820 Darnestown Road/Maryland/Rockville		Dev		—		250,000		250,000		100			100				4Q24			4Q24
9808医疗中心大道/马里兰州/罗克维尔		Dev		52,115		42,946		95,061		69			69				3Q23			4Q24
8800 Technology Forest Place/德克萨斯州/大休斯顿		雷杰夫		50,094		73,298		123,392		41			41				2Q23			2025
加拿大		雷杰夫		111,479		139,311		250,790		73			73				3Q23			2025
				1,656,129		1,539,284		3,195,413		87			87
2026年及以后的稳定
阿森纳街311号/大波士顿/剑桥/内郊区		雷杰夫		82,216	(2)	308,446		390,662		21			21				2027			2027
401 Park Drive/大波士顿/芬威		雷杰夫		—		159,959		159,959		14			14				2024			2026
421 Park Drive/大波士顿/芬威		Dev		—		392,011		392,011		13			13				2026			2027
西尔万路40、50和60号/大波士顿/128号公路		雷杰夫		—		576,924		576,924		29			29				2025			2027
其他/大波士顿		雷杰夫		—		453,869		453,869		—			—	(3)			2027			2027
欧文斯街1450号/旧金山湾区/米申湾		Dev		—		212,796		212,796		—			—	(4)			2025			2026
651 Gateway Boulevard/旧金山湾区/南旧金山		雷杰夫		44,652		282,054		326,706		21			21				1Q24			2026
10935、10945和10955亚历山大路/圣地亚哥/托里松树		Dev		—		334,996		334,996		100			100				4Q24			2026
4135 Campus Point Court/圣地亚哥/大学城中心		Dev		—		426,927		426,927		100			100				2026			2026
10075 Barnes Canyon Road/圣地亚哥/索伦托梅萨		Dev		—		253,079		253,079		70			70				2025			2026
				126,868		3,401,061		3,527,929		38			38
				1,782,997		4,940,345		6,723,342		61			61
承诺近期项目预计将在未来两年内开工建设
4165 Campus Point Court/圣地亚哥/大学城中心		Dev		—		492,570		492,570		—			51
总				1,782,997		5,432,915		7,215,912		57%			61%
(1)初始入住日期取决于租赁和/或市场条件。稳定入住率可能会因单租户和多租户而异。多租户项目的入住率可能会在一段时间内增加。 (2)我们希望重新开发一个额外的 25,312截至日期占用空间的RSF 2024年6月30日现有租约到期至2025年下半年，将进入实验室空间。参考“房地产投资“在 “定义和对账“请参阅第2项，以获取更多信息。 (3)代表一个专注于邻近物业/园区现有租户需求的项目，该项目也将满足其他非亚历山大物业/园区的需求。 (4)代表扩大我们现有大型园区的单租户或多租户项目，我们的合资伙伴将资助100%的建设成本，直到获得 75%，之后它将贡献其 各自份额的额外资本。我们目前正在营销该空间以供租赁，并从公开交易的生物技术和机构租户那里获得了初步兴趣。

新A/A+级开发和重建物业：当前项目（续）

63

		我们的 所有权 利息			100%								无与伦比的收益率
房地产/市场/子市场					服役		CIP		成本 完成		总计为 完成		首字母 稳定下来				初步稳定 (Cash基础）
在建工程
2024年和2025年稳定
99柯立芝大道/大波士顿/剑桥/内城		75.0%			$135,922		$184,887		$147,191		$468,000			7.1%				7.0%
北灯塔街500号和金斯伯里大道4号/大波士顿/ 剑桥/内城		100%			279,029		110,110		37,861		427,000			6.2%				5.5%
201 Brookline Avenue/大波士顿/芬威		99.0%			664,823		88,711		21,466		775,000			7.2%				6.5%
840 Winter Street/大波士顿/128号公路		100%			13,651		184,050		39,299		237,000			7.6%				6.5%
230 Harriet Tubman Way/旧金山湾区/南旧金山		47.7%			—		312,344		197,656		510,000			7.4%				6.4%
4155 Campus Point Court/圣地亚哥/大学城中心		55.0%			—		124,823		48,177		173,000			7.4%				6.5%
1150 Eastlake Avenue East/西雅图/Lake Union		100%			373,827		45,984		23,189		443,000			6.6%				6.7%
亚历山大中心®先进技术- Monte Villa Parkway/西雅图/博瑟尔		100%			193,641		11,144		24,215		229,000			6.3%				6.2%
9820 Darnestown Road/Maryland/Rockville		100%			—		161,736		15,264		177,000			6.3%				5.6%
9808医疗中心大道/马里兰州/罗克维尔		100%			63,410		47,451		2,139		113,000			5.5%				5.5%
8800 Technology Forest Place/德克萨斯州/大休斯顿		100%			57,055		45,377		9,568		112,000			6.3%				6.0%
加拿大		100%			49,303		44,036		19,661		113,000			6.4%				6.3%
					1,830,661		1,360,653
2026年及以后的稳定(1)
阿森纳街311号/大波士顿/剑桥/内郊区		100%			60,555		228,799		待定
401 Park Drive/大波士顿/芬威		100%			—		178,178
421 Park Drive/大波士顿/芬威		99.7%			—		376,163
西尔万路40、50和60号/大波士顿/128号公路		100%			—		419,034
其他/大波士顿		100%			—		141,776
欧文斯街1450号/旧金山湾区/米申湾		26.3%			—		230,909
651 Gateway Boulevard/旧金山湾区/南旧金山		50.0%			59,265		275,841		151,894		487,000			5.0%				5.1%
10935、10945和10955亚历山大路/圣地亚哥/托里松树		100%			—		283,079		219,921		503,000			6.2%				5.8%
4135 Campus Point Court/圣地亚哥/大学城中心		55.0%			—		236,595		待定
10075 Barnes Canyon Road/圣地亚哥/索伦托梅萨		50.0%			—		157,687		163,313		321,000			5.5%				5.7%
					119,820		2,528,061
					1,950,481		3,888,714
承诺近期项目预计将在未来两年内开工建设
4165 Campus Point Court/圣地亚哥/大学城中心		55.0%			—		58,751		待定
总					$1,950,481		$3,947,465		$3,840,000	(2)	$9,740,000	(2)
我们的投资份额(2)(3)					$1,880,000		$3,170,000		$3,040,000		$8,090,000
请参阅“初始稳定收益率(无杠杆)“在”下“定义和对账“请参阅第2项，以获取更多信息。 (1)我们预计将为每个项目提供总估计成本和相关收益，预计在2026年及以后的几个季度内稳定下来。 (2)代表四舍五入至最接近的1000万美元的美元金额，包括列为待定项目的初步估计金额。 (3)代表我们根据开发或重建项目完成后的所有权百分比所占的投资份额。

新A/A+级开发和重建物业：当前项目（续）

64

69%RSF位于我们的大型园区内

下表总结了截至年我们在北美所有开发和重建项目的关键信息 2024年6月30日(千美元)：

市场 房地产/子市场		我们的 所有权 利息			账面价值		平方英尺
							发展和重建								总(1)
							积极的和近期的 施工				未来的机会取决于 市况及租赁
							在……下面 施工		vbl.承诺 近期		优先性 预期的		未来
大波士顿
大型校园：查尔斯/剑桥/内河上的阿森纳 郊区		100%			$350,306		417,927		—		25,312		34,157		477,396
阿森纳街311号、北灯塔街500号和金斯伯里4号 大道
99柯立芝大道/剑桥/内郊区		75.0%			184,887		204,395		—		—		—		204,395
大型校区：亚历山大中心®生命科学-芬威/ 芬威		(2)			643,052		610,119		—		—		—		610,119
布鲁克莱恩大道201号以及公园大道401和421号
大型校区：亚历山大中心®生命科学-沃尔瑟姆/ 128号公路		100%			665,082		716,604		—		—		515,000		1,231,604
Sylvan Road 40、50和60号、Gate house Drive 35和Winter 840 街道
大型校区：亚历山大中心®在肯德尔广场/ 剑桥		100%			124,868		—		—		—		216,455		216,455
埃德温·H·兰德大道100号
大型校区：亚历山大科技广场®/剑桥		100%			7,881		—		—		—		100,000		100,000
大型校园：阿森纳路480号和446、458、500和550 阿森纳街/剑桥/内郊区		100%			85,126		—		—		—		902,000		902,000
阿森纳街446、458、500和550号
大型校区：多切斯特大道285、299、307和345号/ 海港创新区		60.0%			283,744		—		—		—		1,040,000		1,040,000
Necco街/海港创新区10号		100%			104,966		—		—		—		175,000		175,000
超大校园：Moderna一路/128路		100%			26,500		—		—		—		1,085,000		1,085,000
总统大道215号/128号公路		100%			6,816		—		—		—		112,000		112,000
其他创造价值的项目		(3)			295,006		453,869		—		—		1,323,541		1,777,410
					$2,778,234		2,402,914		—		25,312		5,503,153		7,931,379
参阅“Mega campus”下的“Mega campus”定义和对账“请参阅第2项，以获取更多信息。 (1)代表一个或多个新的A/A+级房产开发或重建完成后的总面积。所展示的面积包括目前运营的建筑物的RSF，这些建筑物还拥有 未来的发展或重建机会。现有现有租赁到期后，我们打算拆除或重新开发现有物业。参考“房地产投资“在”下“定义和 对账“请参阅第2项，了解更多信息，包括目前包含在租赁物业中的价值创造平方英尺。 (2)我们有一个99.0%对布鲁克林大道201号的兴趣聚集 58,149RSF，a 100%对401 Park Drive的兴趣总计 159,959RSF，还有 99.7%对421 Park Drive的兴趣总计 392,011RSF。 (3)包括我们通过房地产合资企业拥有部分权益的房产。请参阅我们未经审计的合并财务报表第1项中的注释4 -“合并和未合并房地产合资企业”， 更多细节。

新A/A+级开发和重建物业：管道摘要

65

市场 房地产/子市场		我们的 所有权 利息			账面价值		平方英尺
							发展和重建								总(1)
							积极的和近期的 施工				未来的机会取决于 市况及租赁
							在……下面 施工		vbl.承诺 近期		优先性 预期的		未来
旧金山湾区
大型校区：亚历山大中心®科学技术 - 使命湾/使命湾		26.3%			$230,909		212,796		—		—		—		212,796
欧文斯街1450号
亚历山大中心®生命科学-米尔布雷/南旧金山		47.7%			469,434		285,346		—		198,188		150,213		633,747
Harriet Tubman Way 230号、Adrian Road 201和231号以及6和30号 罗林斯路
大型园区：亚历山大技术中心®- 门户/ 南旧金山		50.0%			302,398		282,054		—		—		291,000		573,054
651 Gateway Boulevard
大型校区：亚历山大中心®先进技术 - 坦福兰/南旧金山		100%			388,661		—		—		150,000		1,780,000		1,930,000
1122、1150和1178 El Camino Real
大型校区：亚历山大中心®先进技术 - 南旧金山/南旧金山		100%			6,655		—		—		107,250		90,000		197,250
211(2)和东格兰德大道269号
大型校区：亚历山大中心® 生命科学- San 卡洛斯/大斯坦福		100%			435,269		—		—		105,000		1,392,830		1,497,830
960工业路、987和1075商业街以及888 布兰斯滕路
3825和3875 Fabian Way/大斯坦福		100%			151,762		—		—		—		478,000		478,000
耿路2100、2200、2300和2400号/大斯坦福		100%			35,759		—		—		—		240,000		240,000
加州大道901号/大斯坦福		100%			18,640		—		—		—		56,924		56,924
Mega校区：88 Bluxome Street/SoMa		100%			388,020		—		—		—		1,070,925		1,070,925
其他创造价值的项目		100%			—		—		—		—		25,000		25,000
					$2,427,507		780,196		—		560,438		5,574,892		6,915,526
参阅“Mega campus”下的“Mega campus”定义和对账“请参阅第2项，以获取更多信息。 (1)代表一个或多个新的A/A+级房产开发或重建完成后的总面积。所展示的面积包括目前运营的建筑物的RSF，这些建筑物还拥有 未来的发展或重建机会。现有现有租赁到期后，我们打算拆除或重新开发现有物业。参考“房地产投资“在”下“定义和 对账“请参阅第2项，了解更多信息，包括目前包含在租赁物业中的价值创造平方英尺。 (2)我们通过房地产合资企业拥有该房产的部分权益。有关更多详情，请参阅未经审计合并财务报表第1项附注4 -“合并和未合并房地产合资企业”。

新的班级A/A+开发和重建物业：管道摘要（续）

66

市场 房地产/子市场		我们的 所有权 利息			账面价值		平方英尺
							发展和重建								总(1)
							积极的和近期的 施工				未来的机会取决于 市况及租赁
							在……下面 施工		vbl.承诺 近期		优先性 预期的		未来
圣地亚哥
超大校园：亚历山大广场一号/托里·派恩斯		100%			$339,673		334,996		—		—		125,280		460,276
10935、10945和10955亚历山大路以及10975和10995 Torreyana Road
大型校园：亚历山大/大学城的校园点 中心		55.0%			584,337		598,029		492,570		—		650,000		1,740,599
10010(2), 10140(2)，以及10260 Campus Point Drive和4135、4155、 4161、4165和4275(2)校园点球场
Mega Campus：亚历山大/索伦托梅萨的SD Tech		50.0%			283,420		253,079		—		250,000		243,845		746,924
斯克兰顿路9805号以及巴恩斯峡谷路10065和10075号
11255和11355 North Torrey Pines路/Torrey Pines		100%			146,905		—		—		153,000		62,000		215,000
ARE镇中心/大学城中心		100%			19,163		—		—		230,000		—		230,000
9363、9373和9393 Towne Centre Drive
亚历山大海岸/大学城中心		100%			135,662		—		—		—		537,000		537,000
8410-8750 Genesee Avenue和4282 Esplanade Court
大型校园：Illumina Way 5200/大学城中心		51.0%			17,443		—		—		—		451,832		451,832
9625 Towne Centre Drive/大学城中心		30.0%			837		—		—		—		100,000		100,000
大型校园：亚历山大/索伦托梅萨的序列区		100%			46,323		—		—		—		1,798,915		1,798,915
6260、6290、6310、6340、6350和6450序列驱动器
亚历山大/索伦托梅萨的斯克里普斯科学园		100%			118,800		—		—		—		598,349		598,349
10048、10219、10256和10260 Meanley Drive和10277 斯克里普斯牧场大道
太平洋科技园/索伦托梅萨		50.0%			23,845		—		—		—		149,000		149,000
威普尔斯街9444号
4025、4031、4045和4075索伦托山谷大道/索伦托 谷地		100%			43,064		—		—		—		247,000		247,000
其他创造价值的项目		100%			74,588		—		—		—		475,000		475,000
					$1,834,060		1,186,104		492,570		633,000		5,438,221		7,749,895
参阅“Mega campus”下的“Mega campus”定义和对账“请参阅第2项，以获取更多信息。 (1)代表一个或多个新的A/A+级房产开发或重建完成后的总面积。所展示的面积包括目前运营的建筑物的RSF，这些建筑物还拥有 未来的发展或重建机会。现有现有租赁到期后，我们打算拆除或重新开发现有物业。参考“房地产投资“在”下“定义和 对账“请参阅第2项，了解更多信息，包括目前包含在租赁物业中的价值创造平方英尺。 (2)我们对该房产拥有100%的权益。

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市场 房地产/子市场		我们的 所有权 利息			账面价值		平方英尺
							发展和重建								总(1)
							积极的和近期的 施工				未来的机会取决于 市况及租赁
							在……下面 施工		vbl.承诺 近期		优先性 预期的		未来
西雅图
大型校区：亚历山大中心® 生命科学- Eastlake/ 联合湖畔		100%			$45,984		31,270		—		—		—		31,270
1150 East Lake Avenue East
亚历山大中心®先进技术- Monte Villa Parkway/Bothell		100%			11,144		34,306		—		50,552		—		84,858
3301 Monte Villa Parkway
大型校区：亚历山大中心®生命科学-南方 湖联盟/湖联盟		(2)			452,222		—		—		1,095,586		188,400		1,283,986
德克斯特大道北601号和701号以及默瑟街800号
第四大道南830号和1010号/SoDo		100%			58,530		—		—		—		597,313		597,313
大型校区：亚历山大中心®先进技术 - 峡谷公园/博瑟尔		100%			16,891		—		—		—		230,000		230,000
东南第20大道21660号
其他创造价值的项目		100%			140,480		—		—		—		706,087		706,087
					725,251		65,576		—		1,146,138		1,721,800		2,933,514
马里兰州
大型校区：亚历山大中心®生命科学-阴暗 格罗夫/罗克维尔		100%			230,578		292,946		—		—		296,000		588,946
9808 Medical Center Drive以及9820和9830 Darnestown Road
					230,578		292,946		—		—		296,000		588,946
研究三角
大型校区：亚历山大中心®先进技术 - 研究三角/研究三角		100%			101,026		—		—		180,000		990,000		1,170,000
戴维斯大道4号和12号
大型校区：亚历山大中心®生命科学-达勒姆/ 研究三角		100%			174,404		—		—		—		2,210,000		2,210,000
摩尔大道41号
大型校区：亚历山大中心®下一代药品/ 研究三角		100%			$106,777		—		—		—		1,055,000		1,055,000
东康沃尔路3029号
参阅“Mega campus”下的“Mega campus”定义和对账“请参阅第2项，以获取更多信息。 (1)代表一个或多个新的A/A+级房产开发或重建完成后的总面积。所展示的面积包括目前运营的建筑物的RSF，这些建筑物还拥有 未来的发展或重建机会。现有现有租赁到期后，我们打算拆除或重新开发现有物业。参考“房地产投资“在”下“定义和 对账“请参阅第2项，了解更多信息，包括目前包含在租赁物业中的价值创造平方英尺。 (2)我们有一个100%德克斯特大道北601号和701号的权益总计 414,986RSF和a 60%对默瑟街800号优先预期开发项目的兴趣汇总 869,000RSF。

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市场 房地产/子市场		我们的 所有权 利息			账面价值		平方英尺
							发展和重建								总(1)
							积极的和近期的 施工				未来的机会取决于 市况及租赁
							在……下面 施工		vbl.承诺 近期		优先性 预期的		未来
研究三角（续）
大型校区：亚历山大中心®可持续 技术/研究三角		100%			$52,777		—		—		—		750,000		750,000
TW Alexander Drive 120号，北卡罗来纳州54号高速公路东2752号，南10号 三角车道
卡皮托拉大道100号/研究三角		100%			—		—		—		—		65,965		65,965
其他创造价值的项目		100%			4,185		—		—		—		76,262		76,262
					439,169		—		—		180,000		5,147,227		5,327,227
纽约市
大型校区：亚历山大中心®生命科学-纽约 城市/纽约市		100%			161,482		—		—		—		550,000	(2)	550,000
					161,482		—		—		—		550,000		550,000
德克萨斯州
亚历山大中心®林地的先进技术/ 大休斯顿		100%			48,250		73,298		—		—		116,405		189,703
8800科技森林广场
Trinity Street 1001和Red River Street 1020/Austin		100%			9,929		—		—		126,034		123,976		250,010
其他创造价值的项目		100%			135,323		—		—		—		1,694,000		1,694,000
					193,502		73,298		—		126,034		1,934,381		2,133,713
加拿大		100%			44,036		139,311		—		—		371,743		511,054
其他创造价值的项目		100%			118,755		—		—		—		724,349		724,349
截至目前管道总数 2024年6月30日					$8,952,574	(3)	4,940,345		492,570		2,670,922		27,261,766		35,365,603

参阅“Mega campus”下的“Mega campus”定义和对账“请参阅第2项，以获取更多信息。

(1)总面积包括 3,407,847RSF我们预计将拆除或重新开发并开始未来建设的当前运营建筑物。参考“房地产投资“在”下“定义和对账“在项中

2了解更多信息，包括目前包含在租赁物业中的价值创造平方英尺。

(2)根据期权协议，我们目前正在与纽约市就一座新生命科学大楼的未来选址进行长期土地租赁谈判，总金额约为 550,000SF.

(3)I包括 39亿美元 目前正在建设的项目 61% 租赁/谈判.我们还预计开始建设 一承诺的近期项目汇总 5880万美元，这是 51%租赁/

谈判，在接下来 二年后 2024年6月30日.

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69

行动的结果

我们提供了项目的表格比较，无论是收益还是损失，这可能有助于对我们的结果进行高层理解

并为截至2011年10-k表格年度报告中包含的披露提供背景信息 2023年12月31日还有我们的

随后的10-Q表格季度报告。我们相信，这种表格展示有助于投资者更好地理解

公司层面做出的决策和开展的活动显着影响我们从2011年至2012年的经营业绩比较

期我们还相信，这种表格演示将补充投资者对我们的披露和房地产的了解

经营业绩。出售房地产的损益和被归类为持有待售资产的减值与公司-

平分处置房地产的决策。提前清偿债务的收益或损失与公司层面的融资有关

决策重点放在我们的资本结构战略上。非房地产投资的重大已实现和未实现损益，

房地产和非房地产投资减值减值，因员工辞职而加速的股票补偿费用

高管与我们房地产资产的经营业绩无关，因为它们是战略、公司层面的结果。

非房地产投资决策和外部市场状况。非房地产投资减值与

我们房地产的经营业绩，因为它们代表了非房地产投资在其公允价值时的减记

由于一般市场的变化或其他非我们所能控制的条件，本公司的资产净值将低于其各自的账面价值。意义重大

本期表格披露中包括的项目，无论是收益还是损失，在项目2中有更详细的说明。

包括在Alexandria普通股股东应占净收益中截至2024年6月30日的三个月和六个月和2023

相关每股金额如下(除每股金额外，以百万计)：

	截至6月30日的三个月，								截至6月30日的六个月，
	2024		2023		2024		2023		2024		2023		2024		2023
	量				每股--稀释后				量				每股--稀释后
非房地产未实现亏损 投资	$(64.2)		$(77.9)		$(0.37)		$(0.46)		$(35.1)		$(143.8)		$(0.20)		$(0.84)
房地产销售收益	—		214.8		—		1.26		0.4		214.8		—		1.26
非房地产投资减值准备	(12.8)		(23.0)		(0.08)		(0.13)		(27.5)		(23.0)		(0.16)		(0.13)
房地产减值准备	(30.8)		(168.6)		(0.18)		(0.99)		(30.8)		(168.6)		(0.18)		(0.99)
总	$(107.8)		$(54.7)		$(0.63)		$(0.32)		$(93.0)		$(120.6)		$(0.54)		$(0.70)

请参阅我们未经审计的综合财务报表的注释3 -“房地产投资”和注释7 -“投资”

第1项了解更多信息。

70

相同的属性

我们通过对某些公司的运营业绩的评估来补充对运营业绩的评估

属性，称为“相同属性”。有关确定我们的Same Properties投资组合的更多信息，请参阅

“相同的属性比较“在”下“定义和对账”在第2项中。下表提供了有关我们的信息

相同的属性 截至2024年6月30日的三个月和六个月:

		2024年6月30日
		截至三个月		截至六个月
与上年同期相比，净营业收入的百分比变化		1.5%		1.1%
可比期间净营业收入（现金制）百分比变化 与去年		3.9%		3.7%
营业利润率		70%		70%
相同物业的数量		350		346
RSF		35,626,897		34,775,838
入住率-本期平均值		94.6%		94.2%
入住率-同期与上一年的平均值		94.4%		94.6%

下表将相同属性的数量与总属性进行了协调 截至2024年6月30日的6个月:

开发-正在建设中		属性
布鲁克莱恩大道201号		1
1150 East Lake Avenue East		1
达内斯敦路9820号		1
柯立芝大道99号		1
北灯塔街500号和金斯伯里大道4号		2
9808医疗中心路		1
欧文斯街1450号		1
哈丽特·塔布曼路230号		1
4155校园点球场		1
10935、10945和10955亚历山大路		3
巴恩斯峡谷路10075号		1
公园大道421号		1
4135校园点球场		1
		16
开发-投入使用后 2023年1月1日		属性
751 Gateway Boulevard		1
尼科街15号		1
宾尼街325号		1
6040乔治瓦茨山道		1
达内斯敦路9810号		1
		5
重建-正在建设		属性
冬季街840号		1
西尔万路40、50和60号		3
亚历山大中心®先进技术- Monte 别墅公园路		6
651 Gateway Boulevard		1
公园大道401号		1
8800科技森林广场		1
阿森纳街311号		1
加拿大		4
其他		2
		20

重新开发-投入使用后 2023年1月1日		属性
世纪大道20400号		1
第一街140号		1
埃利斯路2400号、摩尔道40号和TW Alexander 14号 驾驶		3
9601和9603医疗中心大道		2
		7
之后的收购 2023年1月1日		属性
其他		5
		5
未合并的房地产合资企业		4
持有待售物业		5
从相同属性中排除的属性总数		62
相同的属性		346
截至目前北美房产总数 2024年6月30日		408

71

截至三个月的结果比较 2024年6月30日日止三个月 2023年6月30日

下表列出了相同房产和非相同房产净营业收入组成部分的比较

截至三个月的房产 2024年6月30日，相较于截至2023年6月30日（美元单位：千）。指

至“定义和对账“第2项中的定义”租户复苏”和“净营业收入”及其对账

根据根据GAAP列出的最直接可比的财务指标、租金收入和净利润，

分别进行了分析。

		截至6月30日的三个月，
		2024		2023		$Change		更改百分比
租金收入：
相同的属性		$464,917		$454,603		$10,314		2.3%
不同的属性		111,918		83,286		28,632		34.4
租金收入		576,835		537,889		38,946		7.2
相同的属性		156,945		153,802		3,143		2.0
不同的属性		21,382		12,648		8,734		69.1
租户复苏		178,327		166,450		11,877		7.1
租金收入		755,162		704,339		50,823		7.2
相同的属性		377		300		77		25.7
不同的属性		11,195		9,261		1,934		20.9
其他收入		11,572		9,561		2,011		21.0
相同的属性		622,239		608,705		13,534		2.2
不同的属性		144,495		105,195		39,300		37.4
总收入		766,734		713,900		52,834		7.4
相同的属性		185,721		178,544		7,177		4.0
不同的属性		31,533		33,290		(1,757)		(5.3)
租赁业务		217,254		211,834		5,420		2.6
相同的属性		436,518		430,161		6,357		1.5
不同的属性		112,962		71,905		41,057		57.1
净营业收入		$549,480		$502,066		$47,414		9.4%
净营业收入-相同房产		$436,518		$430,161		$6,357		1.5%
直线租金收入		(17,856)		(26,981)		9,125		(33.8)
所获得的低于市场租赁的摊销		(15,910)		(15,619)		(291)		1.9
净营业收入-相同房产（现金制）		$402,752		$387,561		$15,191		3.9%

72

租金收入

T租金的总收入 截至2024年6月30日的三个月 增额通过5080万美元，或7.2%，至7.552亿美元,

与$70430万对于截至2023年6月30日止三个月由于 增加租金收入和租户

恢复，如下所述。

租金收入

总租金收入 截至2024年6月30日的三个月 增额通过3890万美元，或7.2%，至5.768亿美元,

与5.379亿美元对于截至2023年6月30日止三个月.这个增加主要是由于租金上涨

我们与以下相关的非相同房产的收入 270万RSF投入使用的开发和重建项目

之后 2023年4月1日 and 四运营资产汇总 486,610RSF在 2023年4月1日.

来自我们相同房产的租金收入 截至2024年6月30日的三个月 增额通过1030万美元，或2.3%，至

4.649亿美元，与4.546亿美元对于截至2023年6月30日止三个月. 这个增加主要是由于租金

自那以来，续租和重新租赁空间增加 2023年4月1日.

租户复苏

租户恢复 截至2024年6月30日的三个月 增额通过1190万美元，或7.1%，至1.783亿美元，比较

至1.665亿美元对于截至2023年6月30日止三个月。这增加主要来自与我们相关的非相同房产

投入使用的开发和重建项目以及之后收购的房产 2023年4月1日，如上所述

在“租金收入”下。

同一物业的租户恢复 截至2024年6月30日的三个月 增额通过3.1百万美元，或2.0%，至

1.569亿美元，与1.538亿美元对于截至2023年6月30日止三个月，主要是由于运营费用较高

在此期间截至2024年6月30日的三个月，如下文“租赁业务”中所讨论. 自.起2024年6月30日, 94%我们的租约

(on以年租金收入为基础）是三重净租赁，要求租户支付几乎所有房地产税、保险，

公用事业、维修和维护、公共区域费用和其他运营费用（包括增加的费用）

基本租金。

租赁业务

租赁运营费用总额 截至2024年6月30日的三个月 增额通过540万美元，或2.6%，至

2.173亿美元，与2.118亿美元对于截至2023年6月30日止三个月. 这个增加主要是由于增量

与我们相同房产相关的费用，如下所述。

Same Properties的租金运营费用 增额通过7.2百万美元，或4.0%，至1.857亿美元在此期间三个月

截至2024年6月30日，与1.785亿美元对于截至2023年6月30日止三个月,主要是由于

(i)公用事业费用总计 4.2百万美元，由于利率较高，以及（ii） 财产税总计 3.3百万美元，主要是由于每年

加州监管上涨高达2%，以及因出售部分权益而重新评估的价值增加.

折旧及摊销

折旧和摊销费用 截至2024年6月30日的三个月 增额通过1720万美元，或6.3%，至

2.907亿美元，与2.736亿美元对于截至2023年6月30日止三个月. 这个增加主要是由于额外的

投入服务的开发和重建项目以及收购物业的折旧，如上文所述

“租金收入.”

一般和行政费用

的一般和行政费用截至2024年6月30日的三个月 减少通过 1.3百万美元，或2.7%，至

4460万美元，与4590万美元 对于截至2023年6月30日止三个月。这个减少量主要是由于减少

由于我们的两名高管于2023年下半年辞职而产生的补偿费用。 占净营业额的百分比

收入、我们过去十二个月的一般和行政费用结束 2024年6月30日和2023是9.2%和9.7%,

分别.

73

利息开支

的利息支出截至2024年6月30日的三个月和2023由以下部分组成(千美元)：

		截至6月30日的三个月，
组件		2024		2023		变化
毛利		$126,828		$108,746		$18,082
资本化利息		(81,039)		(91,674)		10,635
利息开支		$45,789		$17,072		$28,717
平均未偿债务余额(1)		$12,454,474		$11,346,604		$1,107,870
加权平均年利率(2)		4.1%		3.8%		0.3%

(1)代表各时期内平均未偿债务余额。

(2)代表产生的年化总利息除以相应期间平均未偿债务余额。

年内利息支出的净变化 截至2024年6月30日的三个月，与日止三个月

30, 2023，原因如下（以千美元计）：

组件		利率(1)				生效日期		变化
利息增加是由于：
债务发行：
2054年到期的60000万美元无担保优先票据			5.71%			2024年2月		$8,440
2036年到期的40000万美元无担保优先票据			5.38%			2024年2月		5,264
建筑借款和有担保票据利率增加 应付			8.14%					1,145
平均未偿余额增加和/或借款利率上升 根据商业票据计划和无担保高级信贷额度								2,382
其他利息增加								851
总利息的变动								18,082
资本化利息减少								10,635
利息支出的总变动								$28,717

(1)代表截至适用期末的加权平均利率，包括贷款费用摊销、债务溢价（折扣）摊销，以及

其他银行费用。

房地产减值准备

2020年和2022年，我们在大波士顿市场执行了两项潜在收购的购买协议，其中

聚合 140万未来发展的RSF。总采购价格合计 $36680万，我们最初预计

2024年后完成这些收购。我们对每个地点的意图包括在现有建筑到期后拆除现有建筑

就地租赁和生命科学财产的开发。截至2024年6月30日的三个月内，我们决定不再

由于当前的宏观经济环境对财务前景产生了负面影响，继续进行这些收购

对于这些项目。因此，我们确认了总计的减损费用 3080万美元，主要包括收购前

与这些潜在收购相关的成本.

在.期间截至2023年6月30日止三个月，我们确认了房地产减损费用总额 1.686亿美元,

主要是为了减少携带量 我们的128号公路子品牌内有三栋办公楼t将其当前公允价值减去成本

卖.

74

投资损失

在.期间截至2024年6月30日的三个月，我们认可投资 损失聚合 4370万美元. 这损失组成

未实现 损失的 2020万美元主要是由于 减少量我们对公开交易实体的投资的公允价值以及

a 4410万美元因未实现资产重新分类而产生 利得前期确认为销售已实现收益

投资在 截至2024年6月30日的三个月. 投资 损失还包括实现 利得的3340万美元，部分

偏移量损失费用 1280万美元主要与以下内容有关二对私人持有实体的非房地产投资

报告资产净值。

在.期间截至2023年6月30日止三个月，我们认可了一项投资 损失聚合 7830万美元，其中包括

的7790万美元未实现 损失和37.1万美元已实现 损失.

有关我们投资的更多信息，请参阅我们未经审计的合并财务报表附注7 -“投资”

在第1项中.有关我们的减损会计政策，请参阅我们的注释2 -“重要会计政策摘要”中的“投资”

未经审核 第1项合并财务报表。

房地产销售收益

在.期间截至2023年6月30日止三个月，我们认识到2.148亿美元涨势与完成有关 六真实

遗产处置.该收益在我们的综合运营报表中被归类为房地产销售收益

截至2023年6月30日止三个月.

其他综合性的损失

其他综合总计 损失对于截至2024年6月30日的三个月减少了 780万美元总计净

未实现损失的390万美元与净未实现相比 利得 of 390万美元对于截至2023年6月30日止三个月，主要

与我们在加拿大的业务相关的外币兑换有关。

75

结果比较 截至2024年6月30日的6个月发送到截至2023年6月30日的六个月

下表列出了相同房产和非相同房产净营业收入组成部分的比较

的属性 截至2024年6月30日的6个月，与截至2023年6月30日的六个月（美元单位：千）。参阅

“定义和对账“第2项中的定义”租户复苏”和“净营业收入”及其对账

根据GAAP列出的最直接可比的财务指标、租金收入和净利润，

分别进行了分析。

		截至6月30日的六个月，
		2024		2023		$Change		更改百分比
租金收入：
相同的属性		$910,423		$893,008		$17,415		2.0%
不同的属性		247,812		163,183		84,629		51.9
租金收入		1,158,235		1,056,191		102,044		9.7
相同的属性		311,894		303,702		8,192		2.7
不同的属性		40,584		32,395		8,189		25.3
租户复苏		352,478		336,097		16,381		4.9
租金收入		1,510,713		1,392,288		118,425		8.5
相同的属性		715		737		(22)		(3.0)
不同的属性		24,414		21,670		2,744		12.7
其他收入		25,129		22,407		2,722		12.1
相同的属性		1,223,032		1,197,447		25,585		2.1
不同的属性		312,810		217,248		95,562		44.0
总收入		1,535,842		1,414,695		121,147		8.6
相同的属性		366,985		350,672		16,313		4.7
不同的属性		68,583		68,095		488		0.7
租赁业务		435,568		418,767		16,801		4.0
相同的属性		856,047		846,775		9,272		1.1
不同的属性		244,227		149,153		95,074		63.7
净营业收入		$1,100,274		$995,928		$104,346		10.5%
净营业收入-相同房产		$856,047		$846,775		$9,272		1.1%
直线租金收入		(32,773)		(51,793)		19,020		(36.7)
所获得的低于市场租赁的摊销		(30,910)		(30,758)		(152)		0.5
净营业收入-相同房产（现金制）		$792,364		$764,224		$28,140		3.7%

76

租金收入

租金总收入 截至2024年6月30日的6个月 增额通过1.184亿美元，或8.5%，至15亿美元,

与14亿美元对于截至2023年6月30日的六个月，由于 增加在租金收入和租户复苏方面，

下面将进行讨论。

租金收入

总租金收入 截至2024年6月30日的6个月 增额通过$10200万，或9.7%，至12亿美元，比较

至11亿美元对于截至2023年6月30日的六个月。这个增加主要是由于我们的非租赁收入增加

与之相关的相同房产 390万RSF之后投入使用的开发和重建项目的数量 1月1日，

2023 和五运营资产汇总 734,353RSF在 2023年1月1日.

来自我们相同房产的租金收入 截至2024年6月30日的6个月 增额通过1740万美元，或2.0%，至

$91040万，与89300万美元对于截至2023年6月30日的六个月。这个增加主要是由于租金

自那以来，续租和重新租赁空间增加 2023年1月1日.

租户复苏

租户恢复 截至2024年6月30日的6个月 增额通过1640万美元，或4.9%，至$35250万，与

3.361亿美元对于截至2023年6月30日的六个月。这增加部分来自与我们相关的非相同房产

投入使用的开发和重建项目以及之后收购的房产 2023年1月1日正如所讨论的那样

以上在“租金收入”项下。

同一物业的租户恢复 截至2024年6月30日的6个月 增额通过820万美元，或2.7%，至

3.119亿美元，与$30370万对于截至2023年6月30日的六个月，主要是由于期间运营费用较高

这个截至2024年6月30日的6个月，如下文“租赁业务”中所讨论的。截至 2024年6月30日, 94% 我们的租约(在

年租金收入基础）是三重净租赁，要求租户支付几乎所有房地产税、保险、水电费，

除基本租金外，维修和维护、公共区域费用以及其他运营费用（包括增加的费用）。

租赁业务

租赁运营费用总额 截至2024年6月30日的6个月 增额通过1,680万美元，或4.0%，至4.356亿美元,

c煎蛋卷 4.188亿美元对于截至2023年6月30日的六个月，主要是由于增加在我们的相同房产的租金

运营费用由以下部分组成 (i) 财产税的增长总额 650万美元，主要是由于年度监管增加

加州高达2%，以及由于出售部分权益而重新评估的价值增加，（ii）公用事业增加

费用合计 330万美元，主要是由于费率较高;及（iii）财产保险费用总额增加 $3.0

百万，主要是由于保险费较高。

折旧及摊销

折旧和摊销费用 截至2024年6月30日的6个月 增额通过3940万美元，或7.3%，至

5.783亿美元，与5.389亿美元对于截至2023年6月30日的六个月。这个增加主要是由于额外的

投入服务的开发和重建项目以及收购物业的折旧，如上文所述

“租金收入.”

一般和行政费用

的一般和行政费用截至2024年6月30日的6个月 减少通过2.4百万美元，或2.5%，至

9170万美元，与9410万美元对于截至2023年6月30日的六个月。这个减少量主要是由于减少

由于我们的两名高管于2023年下半年辞职而产生的补偿费用。占净营业额的百分比

收入、我们过去十二个月的一般和行政费用结束 2024年6月30日和2023是 9.2%和9.7%,

分别进行了分析。

77

利息开支

的利息支出截至2024年6月30日的6个月和2023由以下部分组成(千美元)：

		截至6月30日的六个月，
组件		2024		2023		变化
毛利		$249,508		$209,570		$39,938
资本化利息		(162,879)		(178,744)		15,865
利息开支		$86,629		$30,826		$55,803
平均未偿债务余额(1)		$12,260,781		$11,001,895		$1,258,886
加权平均年利率(2)		4.1%		3.8%		0.3%

(1)代表各时期内平均未偿债务余额。

(2)代表产生的年化总利息除以相应期间平均未偿债务余额。

年内利息支出的净变化 截至2024年6月30日的6个月，与截至6月30日的六个月，

2023，原因如下（以千美元计）：

组件		利率(1)				生效日期		变化
利息增加是由于：
债务发行：
2053年到期的50000万美元无担保优先票据			5.26%			2023年2月		$3,225
2035年到期的50000万美元无担保优先票据			4.88%			2023年2月		2,982
2054年到期的60000万美元无担保优先票据			5.71%			2024年2月		12,754
2036年到期的40000万美元无担保优先票据			5.38%			2024年2月		7,954
建筑借款和有担保票据利率增加 应付			8.14%					2,531
平均未偿余额增加和/或借款利率上升 根据商业票据计划和无担保高级信贷额度								8,801
其他利息增加								1,691
总利息的变动								39,938
资本化利息减少								15,865
利息支出的总变动								$55,803

(1)代表截至适用期末的加权平均利率，包括贷款费用摊销、债务溢价（折扣）摊销，以及

其他银行费用。

房地产减值准备

2020年和2022年，我们在大波士顿市场执行了两项潜在收购的购买协议，其中

聚合 140万未来发展的RSF。总采购价格合计 $36680万，我们最初预计

2024年后完成这些收购。我们对每个地点的意图包括在现有建筑到期后拆除现有建筑

就地租赁和生命科学财产的开发。截至2024年6月30日的三个月内，我们决定不再

由于当前的宏观经济环境对财务前景产生了负面影响，继续进行这些收购

对于这些项目。因此，我们确认了总计的减损费用 3080万美元，主要包括收购前

与这些潜在收购相关的成本.

在.期间截至2023年6月30日的六个月，我们确认了房地产减损费用总额 $16860万,

主要是为了减少t的携带量我们的128号公路子品牌内的三层楼办公园区t将其当前公允价值减去成本

卖.

有关更多信息，请参阅“房地产资产销售和减损费用”注3 -“房地产投资”中

我们的未经审计合并财务报表第1项。

78

投资损失

D在这个过程中截至2024年6月30日的6个月，我们认可了一项投资 损失聚合 37.6万美元. 这一损失

包括未实现的 损失主要由于未实现收益的重新分类 3510万美元先前承认

期间投资实现后的已实现收益 截至2024年6月30日的6个月.投资 损失也

包括实现 利得的6220万美元，部分偏移损失费用 2750万美元主要与非房地产相关

对不报告资产净值的私人控股实体的投资。

在.期间截至2023年6月30日的六个月，我们认可投资 损失聚合 1.234亿美元，由以下内容组成

2040万美元已实现 利得和14380万美元未实现 损失.

有关我们投资的更多信息，请参阅我们未经审计的合并财务报表附注7 -“投资”

在第1项中。有关我们的损害会计政策，请参阅“投资”在注2 -“重要会计政策摘要”中

第1项未经审计的合并财务报表。

房地产销售收益

在.期间截至2023年6月30日的六个月，我们认识到21480万增益s 与处置有关 六房地产

资产.该收益在我们的综合运营报表中被归类为房地产销售收益 六个月

截至2023年6月30日.

其他综合损失

其他综合损失总额 截至2024年6月30日的6个月减少了1600万美元 总计净

未实现损失的 1180万美元与净未实现相比 利得的420万美元对于截至2023年6月30日的六个月，主要是在

与我们在加拿大的业务相关的外币兑换有关。

79

资本支出摘要

我们的建设支出 截至2024年6月30日的6个月以及年底预计支出 十二月三十一日，

2024包括以下内容(以千为单位)：

		截至六个月 2024年6月30日				预计中点 终了年度 2024年12月31日
A/A+类物业的构造：
在建项目
在建和承诺的近期项目(1)和项目 预计2024年开始积极建设(2)		$	888,641			$	1,778,000
未来的管道预建
主要是大型校园扩建前期工作（权利， 设计和现场工作）			257,218				652,000
增收资本支出和非增收资本支出			115,659				250,000
建设支出(非控股权益出资前)			1,261,518				2,680,000
非控股权益的贡献（合并房地产联合 企业）			(176,497)				(430,000)		(3)
总建筑支出		$	1,085,021			$	2,250,000
2024年制导射程						$1,950,000 – $2,550,000

(1)包括在建项目总计 490万RSF和一承诺的近期项目汇总 492,570RSF预计将开始建设

在下一个 二年后 2024年6月30日，它们是 61%租赁/谈判并预计产生 48000万美元增量年度净营业收入

主要从 2024年第三季度通过2028年第一季度.

(2)包括预计将于2024年开始积极建设的某些优先开发和重建项目，具体取决于市场状况和

租赁。参考“房地产投资“在”下“定义和对账“在第2项中了解更多详细信息，包括当前包含的价值创造平方英尺

出租房产。

(3)代表现有合并房地产合资企业合作伙伴预计为建设提供资金的合同资本承诺。

合并房地产合资企业中的合作伙伴为建设提供资金的预计出资

下表总结了我们现有合并合资企业中合作伙伴的预计资本投入

建设贯穿 2027(单位：千)：

预计计时		量(1)
2024年7月1日至2024年12月31日		$253,503
2025年至 2027		804,528
总		$1,058,031

(1)代表我们综合建筑支出的减少。

利息资本化

我们的建设支出包括资本化利息。 下表提供了期间资本化的主要利息类别

这个截至2024年6月30日的6个月:

		截至2024年6月30日的六个月						工程竣工后
		平均房地产 基本资本化		百分比 资本总额 利息				RSF		潜在的增长 运营RSF
A/A+类物业的构造：
在建项目
在建和承诺的近期项目		$2,723,268			34%			5,432,915		77%
未来的管道预建
优先预期项目		624,317	(1)		8			2,670,922
主要是大型校园扩建前期建设 工作（权利、设计和现场工作）		3,579,182	(1)		44			27,261,766
规模较小的重新开发和重新定位资本项目		1,123,183			14			不适用
		$8,049,950			100%			35,365,603

(1)平均房地产基础资本化r对我们未来的管道预建设感到高兴，包括s 32%来自四个关键活跃和未来价值创造项目推出多项大型

校园。

80

预测结果

我们提供了亚历山大普通股股东应占每股收益的更新指导-稀释后，来自运营的资金

可归于Alexandria普通股股东的股份-稀释后，每股运营资金可归因于Alexandria

普通股股东-根据我们目前对现有市场状况的看法和其他假设，经调整后稀释

年终2024年12月31日如下表所述。下表还提供了可归因于以下各项的每股收益对账

Alexandria的普通股股东-摊薄，根据GAAP提出的最直接的可比财务指标，至

每股营运资金和经调整的每股营运资金、非公认会计准则计量及其他主要假设

包括在年终的最新指引内2024年12月31日。不能保证实际金额不会

实质上高于或低于这些预期。请参阅我们在本文开头对“前瞻性陈述”的讨论。

第二项。

预计2024每股收益和每股运营资金可归因于 Alexandria的普通股股东-稀释		自7/22/24起				截至4/22/24
每股收益(1)		2.98美元至3.10美元				3.6美元至3.72美元
房地产资产的折旧和摊销			5.95				5.95
房地产减损-租赁物业和土地			0.01				—
未归属限制性股票奖励的分配			(0.05)				(0.06)
每股运营资金(2)		8.89美元至9.01美元				9.49美元至9.61美元
非房地产投资的未实现亏损(收益)			0.20				(0.17)
非房地产投资减值准备			0.16				0.09
房地产减值准备			0.17				—
分配给未归属的限制性股票奖励			(0.01)				—
调整后的每股运营资金(2)		9.41美元至9.53美元				9.41美元至9.53美元
中点			$9.47				$9.47

(1)不包括非房地产投资的未实现损益 2024年6月30日 需要在收益中确认并被排除在基金之外的

每股运营情况，经调整。

(2)请参阅“定义和对账“请参阅第2项，以获取更多信息。

关键假设(1) (百万美元)		2024导向
		低		高
截至2015年北美运营物业的占用率 2024年12月31日		94.6%		95.6%
租赁续约和转租空间：
租金上涨		11.0%		19.0%
租金上涨（现金制）		5.0%		13.0%
相同的物业表现：
净营业收入增长		0.5%		2.5%
净营业收入增长（现金制）		3.0%		5.0%
直线租金收入		$169		$184
一般和行政费用		$181		$191
利息资本化		$325		$355
利息开支		$154		$184
非房地产投资的已实现收益(2)		$95		$125

(1)上表中列出的我们的假设受到许多变量和不确定性的影响，包括在“前瞻性陈述”下讨论的变量和不确定性

第I部；“第1A项。风险因素“；以及”管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析“。

截至年底的年度2023年12月31日以及在“项目1A”中。本季度报告表格10-Q的“第二部分--其他信息”中的风险因素。尽我们最大的努力-

本年度盈利指引如有更新，吾等将就该指引的任何重大改变提供额外的披露支持理由。

(2)指已实现损益，计入经调整稀释后的每股营运资金，不包括已实现的非实质减值。

房地产投资(如果有的话)。有关更多详情，请参阅本公司未经审计综合财务报表第1项的附注7-“投资”。

关键信用指标目标(1)
净债务和优先股与调整后EBITDA之比-第四季度2024年化		小于或等于5.1x
固定费用覆盖率-第四季度2024年化		大于或等于4.5倍

(1)请参阅“定义和对账“请参阅第2项，以获取更多信息。

81

合并和非合并房地产合资企业

我们公布了资产负债表的组成部分和经营业绩信息，以换取我们的非控股权益份额

合并房地产合资企业和我们在非合并房地产合资企业中的投资份额，以帮助投资者

估计与我们部分拥有的实体相关的资产负债表和经营业绩信息。这些金额由以下人士估计

对于我们在财务报表中合并的每个合资企业，计算每个财务的非控股权益百分比

项目以得出所呈现的每个组成部分的累计非控股权益份额。此外，对于我们的房地产合资企业

我们不控制也不合并，我们将我们的经济所有权百分比应用于未合并的房地产联合体

冒险得出我们在所呈现的每个组成部分中的比例份额。参见注4 -“合并和未合并实际

房地产合资企业”将我们的未经审计合并财务报表第1项进一步讨论。

联合房地产合资企业
房地产/市场/子市场		非控制性(1) 利息份额				运营RSF 100%
宾尼街50号和60号/大波士顿/剑桥/内城			66.0%				532,395
宾尼街75/125号/大波士顿/剑桥/内城			60.0%				388,269
宾尼街100号和225号和第三街300号/大波士顿/剑桥/内郊区			70.0%				870,106
99柯立芝大道/大波士顿/剑桥/内城			25.0%				116,414	(2)
15 Necco Street/大波士顿/海港创新区			43.3%				345,996
多切斯特大道285、299、307和345号/大波士顿/海港创新区			40.0%				—	(2)
亚历山大中心®科学技术-米申湾/旧金山湾区/ Mission Bay(3)			75.0%				999,866
欧文斯街1450号/旧金山湾区/米申湾			73.7%	(4)			—	(2)
601, 611, 651(2)、681、685和701 Gateway Boulevard/旧金山湾区/ 南旧金山			50.0%				831,326
751 Gateway Boulevard/旧金山湾区/南旧金山			49.0%				230,592
211(2)和东格兰德大道213号/旧金山湾区/南旧金山			70.0%				300,930
福布斯大道500号/旧金山湾区/南旧金山			90.0%				155,685
亚历山大中心®生命科学-米尔布雷/旧金山湾区/南旧金山			52.3%				—	(2)
梅里菲尔德街3215号/圣地亚哥/托里派恩斯			70.0%				170,523
亚历山大/圣地亚哥/大学城中心的校园点(5)			45.0%				1,342,164
5200 Illumina Way/圣地亚哥/大学城中心			49.0%				792,687
9625 Towne Centre Drive/圣地亚哥/大学城中心			70.0%				163,648
亚历山大/圣地亚哥/索伦托·梅萨的SD Tech(6)			50.0%				884,270
太平洋科技园/圣地亚哥/索伦托·梅萨			50.0%				544,352
夏令岭科学园/圣地亚哥/索伦托·梅萨(7)			70.0%				316,531
1201和1208 Eastlake Avenue East和199 East Blaine Street/西雅图/Lake Union			70.0%				321,115
德克斯特大道北400号/西雅图/联合湖畔			70.0%				290,754
美世大街800号/西雅图/联合湖畔			40.0%				—	(2)
未合并的房地产合资企业
房地产/市场/子市场		我们的所有权 分享(8)				运营RSF 100%
第三街1655号和1725号/旧金山湾区/观澜湾			10.0%				586,208
1401/1413研究大道/马里兰州/罗克维尔			65.0%	(9)			(10)
1450研究大道/马里兰州/罗克维尔			73.2%	(9)			42,679
西迪克曼街101号/马里兰州/贝尔茨维尔			58.2%	(9)			135,423

更多详细信息请参阅第2项“定义和对账”下的“合资企业财务信息”。

(1)除了上市的合并房地产合资企业外，各个合资企业合作伙伴还持有微不足道的非控股权益 三 其他房地产联合

北美的企业。

(2)代表目前正在建设或处于价值创造管道中的房产。请参阅第2项中的“新A/A+级开发和重建物业”

更多细节。

(3)包括伊利诺伊街409号和499号，欧文斯街1500号和1700号，以及观澜湾大道南455号。

(4)在.期间 截至2024年6月30日的6个月，我们的股权减少了，OM40.6%至26.3% 基于我们的合资企业持续资助建设成本

合作伙伴并将股权重新分配给我们的合资伙伴of 3020万美元经任何事先 预计我们合资伙伴的非控股权益份额

增加to 75%而我们的减少到 25%因为我们的合作伙伴贡献了额外的股权，为项目的建设提供资金。

(5)包括校园点径10210、10260、10290和10300，以及校园点院4110、4135、4155、4161、4165、4224和4242。

(6)包括斯克兰顿路9605、9645、9675、9685、9725、9735、9805、9808、9855和9868以及巴恩斯峡谷路10055、10065和10075。

(7)包括Summers Ridge路9965、9975、9985和9995。

(8)除了上市的未合并房地产合资企业外，我们还持有 一北美其他不起眼的未合并房地产合资企业。

(9)代表与当地一家房地产运营商的合资企业，由我们的合资伙伴管理对经济有重大影响的日常活动

合营企业的业绩。

(10)代表与一家著名零售房地产开发商的合资企业，建立一个零售购物中心，总规模为84,837 RSF。

82

下表列出了截至2011年与我们未合并房地产合资企业担保贷款相关的关键术语 6月30日，

2024(千美元)：

		到期日				规定的汇率		利息 费率(1)		100%				我们的 分享
未合并的合资企业										集料 承诺		债务余额(2)
1401/1413研究大道			12/23/24			2.70%		3.31%		$28,500		$28,417		65.0%
第三街1655号和1725号			3/10/25	(3)		4.50%		4.57%		600,000		599,718		10.0%
西迪克曼街101号			11/10/26			SOFR+1.95%	(4)	7.39%		26,750		18,558		58.2%
研究大道1450号			12/10/26			SOFR+1.95%	(4)	7.45%		13,000		8,598		73.2%
										$668,250		$655,291

(1)包括利息费用和贷款费用摊销。

(2)代表未偿还本金，扣除未摊销递延融资成本， 截至2024年6月30日.

(3)该未合并的合资企业正处于与潜在贷方合作为这笔有担保无追索权贷款再融资的早期阶段。如果全部或部分

如果债务无法再融资，我们可能会考虑向这家未合并的合资企业注入额外的股权。截至 2024年6月30日，我们在这方面的投资

未合并的房地产合资企业是 11.2百万美元.

(4)该贷款的SOFR固定下限为0.75%。

下表列出了与我们合并和

截至2011年未合并房地产合资企业 截至2024年6月30日的三个月和六个月(单位：千)：

	非控股权益份额 联合房地产合资企业				我们的未合并份额 房地产合资企业
	2024年6月30日				2024年6月30日
	截至三个月		截至六个月		截至三个月		截至六个月
总收入	$111,210		$222,307		$3,156		$6,331
租赁业务	(31,443)		(62,312)		(995)		(2,019)
	79,767		159,995		2,161		4,312
一般和行政	(1,004)		(1,682)		(30)		(70)
利息	(253)		(469)		(933)		(1,855)
真实资产折旧和摊销 地产资产	(31,364)		(62,268)		(1,068)		(2,102)
固定回报分配给 可赎回的非控制性 利益(1)	201		402		—		—
	$47,347		$95,978		$130		$285
直线租金和低于市场 租赁收入	$6,225		$15,534		$248		$530
运营资金(2)	$78,711		$158,246		$1,198		$2,387

更多详细信息请参阅第2项“定义和对账”下的“合资企业财务信息”。

(1)代表将合资企业盈利分配给可赎回非控股权益，主要是 一位于我们南旧金山子市场的房产。这些

可赎回的非控股权益从其投资中获得固定回报，而不是参与该房产的经营成果。

(2)请参阅“运营资金和调整后的运营资金归因于亚历山大房地产股权公司的S普通股股东“在”下“定义

和对账“在第2项中，定义及其与根据GAAP提出的最直接可比财务指标的对账。

	截至2024年6月30日
	非控股权益 合并份额 房地产合资企业		我们的一份 疏松 房地产合资企业
房地产投资	$4,157,101		$124,994
Cash, cash equivalents, and restricted cash	132,692		4,128
其他资产	431,584		12,752
应付有担保票据	(33,581)		(95,547)
其他负债	(279,550)		(5,792)
可赎回的非控股权益	(16,440)		—
	$4,391,806		$40,535

在.期间截至2024年6月30日的6个月和2023，我们合并的房地产合资企业总共分配了

$11990万和1.346亿美元分别向我们的合资伙伴提供。请参阅我们的合并现金流量表和

注4 -未经审计的合并财务报表第1项中的“合并和未合并房地产合资企业”

其他信息。

83

投资

我们持有主要涉及生命科学行业的上市公司和私人控股实体的投资。的

下表总结了我们投资收入（损失）和非房地产投资（以千计）的组成部分。参见注释7 -

我们未经审计的合并财务报表第1项中的“投资”以获取更多信息。

		2024年6月30日						截至的年度 2023年12月31日
		截至三个月			截至六个月
已实现收益		$20,578	(1)		$34,704	(1)		$6,078	(2)
未实现亏损		(64,238)	(3)		(35,080)	(4)		(201,475)	(5)
投资损失		$(43,660)			$(376)			$(195,397)

		2024年6月30日								2023年12月31日
投资		成本		未实现 收益		未实现 损失		携带 量		账面金额
上市公司		$201,321		$42,052		$(90,182)		$153,191		$159,566
报告资产净值的实体		510,335		162,559		(33,254)		639,640		671,532
不报告资产净值的实体：
具有可观察价格变化的实体		94,509		79,609		(1,007)		173,111		174,268
没有可观察到价格变化的实体		389,124		—		—		389,124		368,654
计入权益的投资 方法		不适用		不适用		不适用		139,282		75,498
2024年6月30日		$1,195,289	(6)	$284,220		$(124,443)		$1,494,348		$1,449,518
2023年12月31日		$1,177,072		$320,445		$(123,497)		$1,449,518

公共/私人混合(成本)		租户/非租户混合(成本)

85%

私

15%

公众

29%

租客

71%

非租户

(1)由已实现的收益组成 3340万美元和6220万美元，部分偏移损失费用 1280万美元和2750万美元 在此期间三个月及六个月

截至2024年6月30日，分别.

(2)由已实现的收益组成 8060万美元, 偏移量通过损失费用 7,460万美元 在截至2023年12月31日的年度内。

(3)C未实现的回忆录 损失的2020万美元主要由于我们对上市实体的投资公允价值下降，以及 4410万美元结果

从前期确认的未实现收益的会计重新分类为年内实现投资后的已实现收益 截至三个月

2024年6月30日.

(4)主要与前期确认的未实现收益的会计重新分类为年内实现投资后的已实现收益有关 六

截至2024年6月30日的月份.

(5)包括未实现的损失 11160万主要是由于我们对报告资产净值的私人控股实体的投资公允价值下降和

8990万美元由于会计重新分类将前期确认的未实现收益转化为我们出售投资的已实现收益 年

截至2023年12月31日.

(6)表示2.8%截至2011年的总资产 2024年6月30日.参考“的定义总资产“在”下“定义和对账”在项目2了解更多详细信息。

84

流动性

流动性			最低未偿借款和 重要可用性 无担保高级信贷额度
$5.6B			(单位：百万)
(单位：百万)
我们的无担保高级信贷额度下的可用性，扣除 我们商业票据计划下的未偿金额	$4,800
未完成的远期股权销售协议(1)	27
Cash, cash equivalents, and restricted cash	566
我们的担保建筑贷款下的可用性	61
对上市公司的投资	153
截至以下日期的流动性2024年6月30日	$5,607

(1)代表未来结算的预期净收益 23万承销商后远期股权销售协议下的普通股股份

折扣.

我们预计将满足某些长期流动资金要求，如发展、重建、其他

建筑项目、资本改善、租户改善、物业收购、租赁成本、非增收资本

支出、预定债务到期日、对非控制性权益的分配以及通过提供的现金净额支付股息

通过经营活动、定期出售资产、战略房地产合资企业、长期担保和无担保债务，

我们无担保优先信用额度下的借款，我们商业票据计划下的发行，以及额外债务的发行

和/或股权证券。

我们还希望继续满足我们的短期流动性和资本要求，如本节进一步详细说明的那样，

一般通过我们的营运资金和经营活动提供的净现金。我们相信，运营所提供的净现金

活动将继续足以使我们能够进行必要的分配，以继续符合REIT的资格。

有关我们与合同义务和承诺相关的流动资金要求的其他信息，请参阅

附注5--“租赁”和附注10--“有担保和无担保优先债务”列入我们未经审计的综合财务报表第1项。

在接下来的几年里，我们的资产负债表、资本结构和流动性目标如下：

•在向非控股权益支付股息和分配后保留经营活动的现金流

对开发和再开发项目和/或收购的投资；

•保持可观的资产负债表流动性；

•改善信用状况和相对长期资金成本；

•保持多样化的资本来源，包括业务活动提供的现金净额、无担保债务、

担保债务、选择性房地产资产出售、战略房地产合资企业、非房地产投资销售以及

普通股；

•保持对长期资本的承诺，为增长提供资金；

•对债务期限保持谨慎的阶梯关系；

•保持可靠的信用指标;

•审慎管理浮动利率债务敞口；

•维持庞大的、未受支配的资产池，以提供财务灵活性;

•从经营活动提供的现金净额中为普通股股息和非控股权益分配提供资金；

•按房地产总资产的百分比管理有纪律的价值创造项目；以及

•在创造价值的项目中保持较高的预租和租赁百分比。

85

下表列出了我们的无担保高级信贷额度下的可用性，扣除我们的未偿金额

商业票据计划;未完成的远期股权销售协议;现金、现金等值物和限制性现金;可用性

根据我们的有担保的建设贷款;以及截至2011年对上市公司的投资 2024年6月30日(单位：千)：

描述		规定的汇率		集料 承付款		杰出的 天平(1)		剩余 承诺/ 流动性
我们的无担保高级信贷额度下的可用性，扣除 我们商业票据计划下的未偿金额		SOFR +0.855%		$5,000,000		$199,552		$4,800,000
未完成的远期股权销售协议(2)								27,488
Cash, cash equivalents, and restricted cash								565,853
建设贷款		SOFR+2.70%		$195,300		$134,323		60,652
对上市公司的投资								153,191
截至以下日期的流动性2024年6月30日								$5,607,184

(1)代表未偿还本金，扣除未摊销递延融资成本， 截至2024年6月30日.

(2)代表未来结算的预期净收益of 23万远期股权销售协议下的普通股股份s 承销商后

打折。

Cash, cash equivalents, and restricted cash

自.起2024年6月30日和2023年12月31日，我们有过 56590美元万和66080美元万分别是现金、现金、

等价物和受限现金。我们预计现有现金、现金等价物和受限现金、净现金由运营部门提供

活动、房地产资产出售收益、出售部分权益、战略房地产合资企业、非房地产投资

销售，我们无担保高级信用额度下的借款，我们商业票据计划下的发行，无担保的发行

应付优先票据，我们有担保建筑贷款项下的借款，以及普通股的发行，以继续足以

为我们的经营活动和投资和融资活动的现金承诺提供资金，如定期季度股息，

分配给非控股权益、按计划偿还债务、收购和某些资本支出，包括

与建筑活动有关的支出。

现金流

我们根据经营活动、投资活动和融资活动报告和分析我们的现金流。以下是

表汇总了年内我们现金流的变化。截至2024年6月30日的6个月和2023(单位：千)：

	截至6月30日的六个月，
	2024		2023		变化
经营活动提供的净现金	$752,954		$784,043		$(31,089)
投资活动所用现金净额	$(1,468,479)		$(1,434,101)		$(34,378)
融资活动提供的现金净额	$620,460		$752,558		$(132,098)

经营活动

经营活动提供的现金流主要取决于我们资产基础（租金）的占用水平

我们的租赁费率、租金的收取和从租户收回运营费用、完成时间

开发和重建项目，以及 收购和处置经营性财产的时机。 提供的现金净额

经营活动对于截至2024年6月30日的6个月 减少通过31.1百万美元至7.53亿美元，与7.84亿美元为

这个截至2023年6月30日的六个月，主要是由于时差导致的流动资金波动。

86

投资活动

用于投资活动的现金对于截至2024年6月30日的6个月和2023包括以下内容(以千为单位)：

	截至6月30日的六个月，				增加(减少)
	2024		2023
投资活动的现金来源：
房地产销售收入	$16,670		$592,630		$(575,960)
非房地产投资的销售和分配	86,008		109,335		(23,327)
托管保证金的变动	—		13,663		(13,663)
	102,678		715,628		(612,950)
现金用于投资活动的情况：
购买房地产	201,049		233,317		(32,268)
房地产的附加物	1,241,214		1,812,241		(571,027)
托管保证金的变动	2,473		—		2,473
对未合并房地产合资企业的投资	3,713		332		3,381
对非房地产投资的补充	122,708		103,839		18,869
	1,571,157		2,149,729		(578,572)
投资活动所用现金净额	$1,468,479		$1,434,101		$34,378

这个增加投资活动中使用的净现金 截至2024年6月30日的6个月，与六个月

截至2023年6月30日，主要是由于用于房地产购买和扩建的现金减少，部分被下降所抵消

房地产销售收益。请参阅我们未经审计的合并财务报表的注释3 -“房地产投资”

第1项了解更多信息。

融资活动

融资活动提供的现金流对于截至2024年6月30日的6个月和2023包括以下

(in数千）：

	截至6月30日的六个月，
	2024		2023		变化
应付有担保票据项下的借款	$14,974		$32,550		$(17,576)
发行无担保优先应付票据所得款项	998,806		996,205		2,601
无担保优先信贷额度下的借款	—		375,000		(375,000)
偿还无担保高级信贷额度下的借款	—		(375,000)		375,000
根据商业票据计划发行的收益	5,006,950		1,705,000		3,301,950
偿还商业票据计划下的借款	(4,906,950)		(1,705,000)		(3,201,950)
贷款费用的支付	(10,118)		(10,113)		(5)
与债务相关的变化	1,103,662		1,018,642		85,020
非控股权益的贡献和出售	159,644		299,531		(139,887)
对非控股权益的分配和购买	(171,871)		(134,617)		(37,254)
普通股股息	(443,958)		(418,477)		(25,481)
与股权奖励净额结算有关的已支付税款	(27,017)		(12,521)		(14,496)
融资活动提供的现金净额	$620,460		$752,558		$(132,098)

87

资本资源

我们预计年底的主要流动性需求 2024年12月31日将满足以下倍数

资金来源，如下表所示。无法保证我们的资本来源和使用不会是物质性的

高于或低于这些预期。

主要资金来源和用途 (单位：百万)		2024导向						一定的 已完成 项目
		射程				中点
资金来源：
增量债务		$885		$885		$885		见下文
股息后经营活动提供的净现金		400		500		450
处置、部分权益出售和普通股权(1)		1,050		2,050		1,550		(1)
资本来源总额		$2,335		$3,435		$2,885
资金用途：
施工		$1,950		$2,550		$2,250
收购		250		750		500		$202
土地租赁预付款(2)		135		135		135
资本使用总额		$2,335		$3,435		$2,885
增量债务（包括上文）：
发行无担保优先应付票据(3)		$1,000		$1,000		$1,000		$1,000	(3)
无担保高级信用额度、商业票据计划和其他		(115)		(115)		(115)
增量债务		$885		$885		$885

(1)更多详情请参阅第2项中的“部分权益的处置和出售”。我们预计将继续实施我们的战略，为我们的大部分资本提供资金

截至2024年12月31日的年度的要求，包括处置和出售不属于我们大型园区战略的房产的部分权益，

积极寻求多项处置和部分权益出售机会。截至本报告日期，我们已完成处置汇总 7,720万美元,有

受意向书或买卖协议谈判影响的额外待决交易汇总 80670美元万，并进入新的远期股权

销售协议汇总 2 780万美元总的来说，这代表了 59%的 155亿美元中点在我们的制导范围内。

(2)有关其他资料，请参阅本公司第1项未经审计综合财务报表附注16--“后续事项”。

(3)表示 10亿美元于2024年2月发行的无抵押优先应付票据。视市场情况，我们可能会在2024年寻求更多机会来筹集资金

偿还我们的债务600.0美元和100万美元的3.45%到期的无担保优先票据2025年4月30日通过发行额外的无担保优先应付票据，

我们目前的2024年指导方针并没有假设这一点。

上表中资本来源和用途背后的主要假设包括有利的房地产交易和

资本市场环境、我们核心运营资产的表现、当前和未来发展的租赁和交付

和重建项目，以及租赁活动。我们预期的资本来源和用途受到许多变量的影响，

不确定因素，包括在第一部分“项目1A”下作为“前瞻性陈述”讨论的那些因素。风险因素“；和”第7项。

管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析“年报10-k表格

告一段落2023年12月31日；以及“第1A项。本表格10季度报告第二部分--其他信息中的风险因素--

问：我们预计会每季度更新对关键资金来源和用途的预测。

88

资金来源

股息后经营活动提供的净现金

我们希望保留4亿美元至5亿美元普通股支付后的经营活动现金流量净额

截至该年度的股息及向非控股权益的分配2024年12月31日。出于此计算的目的，

营业资产和负债的变动不包括在内，因为它们代表时间差异。截至年底的年度2024年12月31日,

我们期待我们最近交付的项目，我们高度预租的创造价值的项目预计将交付，贡献来自

同样的物业，以及最近收购的创收物业，以增加租金收入，净运营

收入和现金流。我们预计近期合同规定的年度净营业收入(现金收付制)增长为8000万美元相关

到最近投入使用的项目的合同租金开始，而这些项目的初始免费租金即将结束

期参考“现金流“在第2项中，讨论经营活动提供的现金流 截至六个月

2024年6月30日.

债务

我们希望为我们的一部分资本需求提供资金 2024根据我们的商业票据计划发行，发行

无担保优先应付票据、我们无担保优先信用额度下的借款以及我们有担保建设下的借款

贷款。

自.起2024年6月30日，我们的无担保高级信贷额度的承诺总额为 50亿美元利率为

SOFR PLUS0.855%.除了借贷成本外，无担保高级信贷额度每年还需缴纳 0.145%

根据未完成的总承诺。根据我们实现某些年度可持续发展目标的能力，

费率和设施费费率也会上调或下调，最高可达 四利率的基点

最高可达一设施费率的基点。

基于根据我们的无担保高级信贷额度条款实现的某些可持续发展指标

协议，借款利率为 一年内减少 二SOFR加码基点0.855%，来自SOFR plus 0.875%,

设施费减少了 0.5基点为0.145%从…0.15%.自.起2024年6月30日, 我们有过不是我们的未偿余额

无担保信贷额度。

2024年7月，我们与贷方集团签署了一项协议，将我们的无担保高级信贷额度修改和重述为，

除其他变化外，将到期日延长至 2028年1月22日至2030年1月22日，包括我们控制的扩展选项.

我们预计修正案和重述将在以下日期生效：2024年9月 在满足某些条件后。

我们的商业票据计划为我们提供了发行高达 25亿美元商业票据s成熟了

个大体 30天或更短，最高成熟度为 397自发布之日起天数.我们的商业票据计划是

由我们的无担保高级信贷额度支持，并且我们希望始终保留最低未提取金额的借贷能力

我们的无担保高级信贷额度相当于我们商业票据计划下的任何未偿余额。我们使用借款

根据该计划为短期资本需求提供资金。根据我们的商业票据计划发行的票据按惯例出售

商业票据市场中的术语。它们通常以面值折扣发行，代表市场决定的到期收益率

发布时的条件。如果我们无法发行商业票据或对未偿商业票据进行再融资

如果纸质票据的条款等于或比无担保高级信贷额度下的条款更优惠，我们预计将根据

无担保高级信贷额度。年期间出售的商业票据 截至2024年6月30日的6个月发布于

加权平均到期收益率of 5.59%. 自.起2024年6月30日，我们有未偿余额 1.996亿美元在我们的

商业票据计划，加权平均利率为 5.57%.

在2024年2月，我们发布 10亿美元应付无担保优先票据加权平均利率为 5.48%

加权平均成熟度为 23.1年.无担保优先票据包括f 40000万美元的5.25%无抵押优先

到期票据2036和6.0亿美元的5.625%到期无担保优先票据 2054.

89

下表列出了年内我们的平均未偿债务和加权平均利率 三至六

截至2024年6月30日的月份（美元单位：千）：

		平均未偿债务				加权平均利率
		2024年6月30日				2024年6月30日
		三个月 告一段落		截至六个月		三个月 告一段落		截至六个月
长期固定利率债务		$12,171,633		$11,927,318		3.79%		3.75%
短期浮动利率无担保高级 信贷额度和商业票据 计划 债务		335,917		433,681		5.56		5.61
混合平均利率		12,507,550		12,360,999		3.84		3.82
贷款费摊销和年度设施费 与无担保高级信贷额度相关		不适用		不适用		0.12		0.12
总计/加权平均数		$12,507,550		$12,360,999		3.96%		3.94%

房地产处置、部分权益出售和普通股发行

我们预计将继续专注于严格执行精选房地产销售。未来的销售将提供重要的

资金来源，为一部分悬而未决和最近完成的收购以及我们高度租赁的价值创造开发提供资金

和重建项目，并为增长提供了大量资本。此外，我们还可能考虑额外销售部分

对核心A/A+级物业和/或开发项目的兴趣。截至12月31日的一年， 2024，我们预计房地产

处置、出售部分权益和发行普通股范围从 11亿美元 to 21亿美元。资产的数量

满足我们预测的资本来源所需的销售额将根据与资产相关的EBITDA金额而有所不同

卖

见附注3--“房地产投资”，附注4--“合并和非合并房地产合资企业”，以及

附注13--未经审计的合并财务报表第1项中的“股东权益”和“处置和出售部分

项目2中的“权益”，以获取有关我们的房地产处置和部分权益的销售的其他信息。

作为房地产投资信托基金，我们通常要对房地产资产出售的净收益征收100%的税，美国国税局的特征是

“禁止的交易。”我们预计我们的销售不会被归类为违禁交易。然而，除非我们遇到某些

“避风港”要求，房地产资产出售是否属于“禁止交易”，将以事实和情况为准。

这笔交易的价值。我们的房地产资产出售可能并不总是符合这种“避风港”的要求。请参阅“第1A项。的“风险因素”

表格10-k截至该年度的年报2023年12月31日了解有关“禁止交易”税的更多信息。

普通股交易

在.期间截至2024年6月30日的三个月，我们达成了新的远期股权销售协议，总计

2780万美元去卖23万股票我们的ATM计划下的普通股 均价 $122.32（承保前

折扣）.我们预计将于2024年达成这些远期股权销售协议。截至 2024年6月30日，剩余总额

根据我们的ATM计划，可用于未来普通股的销售 14.7亿美元.

其他来源

作为知名经验丰富的发行人，我们可能会根据我们的需求和市场不时酌情发行证券

条件，包括在必要时平衡我们对增量债务资本的使用。

此外，我们与合资伙伴一起持有房地产合资企业的权益，并将其整合到我们的

财务报表。这些现有的合资企业提供大量股权资本，为我们未来的一部分建设支出提供资金，

我们的合资伙伴也可能向这些实体提供股权，用于融资相关活动。 F罗姆2024年7月1日穿过

十二月三十一日，2027，我们预计收到的注资总额 11亿美元来自现有合并房地产联合

风险合作伙伴为建设提供资金。截至12月31日的一年内， 2024、非控股权益的贡献

现有合资伙伴预计将聚集在一起 4.3亿美元.

90

资本的用途

资本支出摘要

我们资本的主要用途之一与房地产的开发、重建、预施工和建设有关。

我们目前有项目处于价值创造管道中 530万A/A+级房产的RSF 正在建设中的

和一承诺的近期项目预计将于明年开工建设 二年份，以及240万优先级RSF

预期的开发和重建项目.我们承担与开发、重建、

施工前和其他施工活动。我们还产生额外的资本化项目成本，包括利息、财产税，

保险和其他与开发、重建、预施工或建造直接相关且至关重要的费用

项目，在准备资产用于其预期用途所需的活动正在进行期间。参考“新A/A+类

开发和重建物业：当前项目“和”资本支出摘要“在第2项中，了解有关的更多信息

我们的资本支出。

我们仅在准备资产所需的活动期间将利息成本资本化为项目成本

其预期用途正在持续，前提是该资产已经支出并且已经产生利息成本。资本化

利息 截至2024年6月30日的6个月和2023的 1.629亿美元和$17870万，分别被归类为

我们合并资产负债表中的房地产投资。 这个减少量资本化利息与 较低加权的-

平均资本化成本基础 80亿美元对于截至2024年6月30日的6个月，与94亿美元对于六个月

截至2023年6月30日，部分抵消了 增加加权平均利率用于资本化利息 3.94%对于六

截至2024年6月30日的月份从…3.73%对于截至2023年6月30日的六个月. 

财产税、房地产保险和间接项目成本，例如建筑、管理、法律费用和办公室

与开发或建设中的项目明确相关的成本，在资产发生期间将资本化

正在进行活动以准备其预期用途。我们将工资和其他与发展相关的间接成本资本化，

再开发、预施工和建设项目，汇总 5210万美元和 5,030万美元、财产税、保险

房地产和间接项目成本总计 6300万美元和6300万美元在此期间截至2024年6月30日的6个月和

2023，分别为。

我们的资本化成本截至2024年6月30日的6个月，与去年同期相比2023，基本上是一致的

由于我们的价值创造渠道在这些时期的规模相对一致。施工前活动包括

地上建筑开始建造前的权利、许可、设计、现场工作和其他活动

改进。推进施工前工作的重点是减少交付项目所需的时间。

房客。这些关键活动为未来的地面开发增加了重要价值，也是垂直建筑所必需的

建筑物。如果我们停止为资产的预期用途做准备所需的活动，利息、税收、保险和某些

与资产有关的其他直接和间接项目费用将在发生时计入费用。维修和保养支出

在发生时计入费用。

我们的发展、重建和建造活动的波动可能会导致总

费用和净收入。例如，如果我们经历了10%的开发、重新开发和建设

如果间接项目费用，包括利息和工资，没有相应的减少，总支出就会增加

按大约 2 780万美元对于截至2024年6月30日的6个月.

我们使用第三方经纪人来协助我们的租赁活动，他们在租赁成功后按情况获得报酬。我们

需要资本化与成功租赁交易相关的初始直接成本，这些交易直接由租赁产生且对租赁至关重要

交易，如果该租赁交易没有成功执行，就不会发生。期间 截至六个月

2024年6月30日，我们将初始直接租赁成本总额资本化 4700万美元.我们因谈判或安排租赁而产生的费用

无论结果如何，例如固定员工薪酬、税收或谈判租赁条款的法律建议以及其他成本，

按发生时支出。

收购

在.期间截至2024年6月30日的6个月，我们已完成收购的总收购价格 2.018亿美元。自.起

2024年6月30日，根据已签署的意向书或买卖协议，我们即将进行的收购的总购买价格

预计2024年完成的总计 4760万美元. 截至12月31日的一年， 2024，我们预计房地产

收购范围从 2.5亿美元至7.5亿美元.

请参阅“收购”注3 -“房地产投资”和注4 -“合并和未合并房地产

合资企业“到我们未经审计的合并财务报表第1项，和”收购“在第2项中，了解有关我们的信息

收购。

91

分红

在.期间截至2024年6月30日的6个月和2023，我们支付了普通股股息 44400万美元和4.185亿美元,

分别进行了分析。这个增加的2550万美元在年期间向我们普通股支付的股息 截至2024年6月30日的6个月,

与之相比截至2023年6月30日的六个月主要是由于已发行普通股数量增加

之后 2023年1月1日由于远期股权销售协议已结算，以及支付给公司的相关股息增加

$2.54期间每股普通股 截至2024年6月30日的6个月从… $2.42期间每股普通股 止六个月

30, 2023.

应付有担保票据

截至日期的应付有担保票据 2024年6月30日包括 三担保的票据 二属性.我们的有担保应付票据

通常需要每月支付本金和利息，加权平均利率约为 8.13%。自.起

2024年6月30日，我们在房地产担保债务投资的总账面价值约为 $35690万。自.起6月30日，

2024，我们的有担保应付票据，包括未摊销折扣和递延融资成本，约占

61.9万美元和13430万美元 分别为固定利率债务和未对冲可变利率债务。

自.起2024年6月30日，我们的未合并房地产合资企业，我们在其中持有 10%所有权权益，位于1655

和1725 Third Street在我们的Mission Bay子市场，有一个 6.0亿美元有担保未偿还贷款到期日期 2025年3月10日。这个

未合并的房地产合资企业正处于与潜在贷方合作为该债务再融资的早期阶段。如果

如果所有或部分债务无法再融资，我们可能会考虑向该未合并的房地产注入额外的股权

合资企业.

无担保优先应付票据和无担保优先信贷额度

无担保高级人员项下关键财务契约的要求以及我们的实际表现

应付票据截至 2024年6月30日具体情况如下：

契约率(1)		要求		2024年6月30日
总负债与总资产之比		小于或等于60%		30%
有担保债务与总资产之比		小于或等于40%		0.3%
合并EBITDA(2)到利息支出		大于或等于1.5倍		13.2x
未担保总资产价值与无担保债务之比		大于或等于150%		328%

(1)所有契约比率标题均采用各自债务协定中所界定的条款。

(2)综合EBITDA的计算基于我们贷款协议中包含的定义，并且与EBITDA的计算不能直接比较，

参见《交易法》第47226号版本。

此外，契约条款等限制了公司、亚历山大房地产股票公司、

LP，和公司的子公司（i）完成合并，或合并或出售公司的全部或绝大部分资产，

及（ii）产生某些有担保或无担保债务。

无担保高级项目项下关键财务契约的要求以及我们的实际表现

信用截至 2024年6月30日具体情况如下：

契约率(1)		要求		2024年6月30日
杠杆率		小于或等于60.0%		29.2%
有担保债务比率		小于或等于45.0%		0.2%
固定收费覆盖率		大于或等于1.50x		4.01x
无担保权益覆盖率		大于或等于1.75x		15.84x

(1)所有契约比率标题均使用信贷协议中定义的条款。

预计利息支付

我们固定利率债务的估计利息支付是根据合同利率（包括利息）计算的

付款日期和预定到期日期。截至 2024年6月30日, 97.3%我们的债务中有一部分是固定利率债务t.有关其他信息

关于我们的债务，请参阅我们未经审计的综合财务报表的注释10 -“有担保和无担保高级债务”

第1项。

92

土地租赁义务

截至日期的土地租赁义务 2024年6月30日包括租赁 36我们的财产并占大约 9%的

我们的房产总数。

其中 36属性、17房产须遵守地面租赁，加权平均剩余租赁期限为

42 年，包括我们有理由肯定会行使的延期选择。这些租赁是由我们大区的单一出租人签订的

斯坦福子市场，我们在过去10年中与该子市场续签了三份土地租约。

我们剩余 19受地面租赁约束的房产位于多个子市场，并有剩余租赁期限

范围从大约 41至98年这些地面租赁的加权平均剩余租期为 69年，包括

我们有理由肯定会行使的扩展选项。

在许多情况下，我们寻求在预定的合同到期之前延长我们的土地租赁。如果我们

在成功延长土地租约后，我们可以看到向土地出租人支付的预付款或经常性未来付款大幅增加

和/或增加地面租赁费用，这可能需要我们增加资本资金需求。

经营租赁协议

自.起2024年6月30日，根据土地和写字楼租赁协议剩余的合同付款，而我们是

承租人合计81100美元万和2610万美元，分别为。我们被要求确认使用权资产和相关负债。

以说明我们作为承租人的经营租赁安排下我们未来的义务。经营租赁责任为

按剩余租赁付款的现值计算，包括我们延期期间的付款

我们有理由肯定会行使的期权。使用权资产等于相应的经营租赁负债，调整后

在租赁开始前与业主交换的初始直接租赁成本和任何其他代价，如

以及调整，以反映与当时的市场条款相比，收购租赁的有利条件或不利条件

收购。自.起2024年6月30日，剩余合同付款的现值合计 83710美元万在我们的

经营租赁协议，包括我们合理确定会行使的延期选择权， $37920万，这是

在我们的综合资产负债表中分类为应付账款、应计费用和其他负债。截至 2024年6月30日vt.的.

我们作为承租人的经营租赁的加权平均剩余租期约为 41年，包括扩展

我们合理确定会行使的期权，加权平均贴现率为 4.6%.我们相应的运营

租赁使用权资产，根据初始直接租赁成本和之前与房东交换的其他对价进行调整

租赁开始，总计 51010万.我们将使用权资产归类为综合余额中的其他资产

薄膜.参考“租赁会计”在注释2 -我们未经审计的合并财务报表的“重要会计政策摘要”中

第1项中的声明以获取更多信息。

2024年7月，我们对亚历山大科技广场现有地面租赁协议执行了修订案® Mega

校园聚集 120万我们剑桥子市场的RSF将期限延长 24年从…2065年1月1日至

2088年12月31日.该修正案要求我们预付延长租期的全部租金义务 $270.0

百万 于2024年第四季度和2025年第一季度分两期进行。该金额将按

2024年7月至2088年12月剩余租赁期采用直线法，并将产生修订后的经营租赁

年租金费用增量约为 360万美元.

亚历山大科技广场®是剑桥全球生命科学生态系统中心的一个基础性大型校园

并且是诺华股份公司、葛兰素史克公司、马萨诸塞州等关键战略租户的大波士顿运营基地

理工学院和马萨诸塞州将军布莱根。确保到2088年12月的土地租赁显着增强了

我们对这个关键大型园区投资的长期价值。

承付款

自.起2024年6月30日、正在开发中的物业建设合同项下的剩余总成本，

重建和租赁条款下的改善 15亿美元.此外，我们可能需要承担

与未来开发项目相关的建筑成本总计 643,331RSF根据我们的协议

交易对手可以选择以双方同意的条款执行未来的租赁协议。我们预计这些义务的付款

发生在 一至三年，并会不时进行资本规划调整。我们可能有能力停止

某些项目的建设，这将导致我们的承诺减少。

自.起2024年6月30日，预计将于2024年完成且正在执行的待收购的收购价格

意向书或买卖协议，汇总 4760万美元.此外，我们还有信用证和绩效

债务合计 2950万美元 主要与我们的开发和重建项目有关。

93

我们致力于资助大约 43230万美元与我们的非房地产投资有关。这些供资

承诺主要与我们对报告资产净值并在不同日期到期的私人控股实体的投资相关

下一个12年, 加权平均到期时间为 8.3年 截至2024年6月30日.

暴露在环境责任之下

在收购我们所有物业时，我们已获得第一阶段环境评估以确定

存在任何环境责任或其他问题。我们物业的第一阶段环境评估尚未

披露了我们认为会对我们的财务状况或业绩产生重大不利影响的任何环境责任

从整体来看，我们也不知道自第一阶段以来发生的任何重大环境责任

环境评估已完成。此外，我们还承保污染法律责任保险，涵盖

我们几乎所有财产都会造成一定的环境损失。

外币折算损益

下表列出了累计其他综合的变化 损失归因于亚历山大房地产公司

股票公司'期间的股东 截至2024年6月30日的6个月主要是由于年外汇汇率变化

我们在加拿大的房地产投资（以千计）。我们将未实现的外币兑换损益重新分类为净额

我们处置这些资产时的收入。

		总
截至2023年12月31日的余额		$(15,896)
重新分类前的其他全面损失		(11,814)
净其他综合亏损		(11,814)
截至2024年6月30日余额		$(27,710)

通货膨胀率

自.起2024年6月30日，大约94% 在我们的租约中(按年度租金收入计算)是三重净租约，这

要求租户支付几乎所有的房地产税、保险、公用事业、维修和维护、公共区域费用，以及

除基本租金外的其他经营费用(包括增加的营业费用)。大致 96%我们的租约(按年出租)

收入基础)包含有效的年度租金上涨，这些租金要么是固定的(通常是 3.0%至3.5%)或编入索引

基于消费者物价指数或其他指数。因此，我们不相信我们的现金流或房地产收益

运营受到通胀的重大风险影响。然而，一段时期的通货膨胀可能会导致我们的成本增加

浮动利率借款，包括我们的无担保高级信用额度和商业票据计划下的借款，发行

应付无抵押优先票据，以及我们有担保建筑贷款项下的借款，以及由我们的未合并持有的有担保贷款

房地产合资企业。

94

发行人和担保人子公司汇总财务信息

Alexandria Real Estate Equities，Inc.(“发行人”)出售了根据1933年证券法登记的某些债务证券，

经修订后，由Alexandria Real Estate Equities，L.P.(“LP”或“担保人”)全面和无条件担保

附属公司“)，发行人间接全资拥有的附属公司。发行人的其他子公司，包括但不限于

拥有其几乎全部房地产的子公司(统称为“合并后的非担保人子公司”)将不会提供

担保这类证券，包括由有限责任公司部分或100%拥有的子公司。以下是财务摘要

信息综合列示资产负债表信息，截至2024年6月30日和2023年12月31日，以及

经营和综合收益 截至2024年6月30日的6个月和年度 2023年12月31日出版人及

担保子公司。以下提供的信息不包括获得关于

巩固的基础。在列报财务报表摘要时，权益会计法已应用于（i）

发行人于担保子公司的权益，（ii）担保子公司于合并非担保子公司的权益，

及（iii）合并非担保子公司在担保子公司中的权益（如适用），即使所有此类

子公司符合GAAP下合并的要求。所有资产和负债已分配给发行人和

担保子公司一般以法人所有权为基础。

下表列出了截至 2024年6月30日和2023年12月31日为了.

这个截至2024年6月30日的6个月和截至2023年12月31日的年度针对发行人和担保子公司。提供的量

不代表我们的总合并金额（以千计）：

		2024年6月30日		2023年12月31日
资产：
Cash, cash equivalents, and restricted cash		$181,951		$210,755
其他资产		123,797		115,373
总资产		$305,748		$326,128
负债：
应付无抵押优先票据		$12,089,561		$11,096,028
无担保高级信用额度和商业票据		199,552		99,952
其他负债		531,118		504,659
总负债		$12,820,231		$11,700,639

		截至六个月 2024年6月30日		截至的年度 2023年12月31日
总收入		$30,900		$54,230
总费用		(176,987)		(273,990)
净亏损		(146,087)		(219,760)
归属于未归属限制性股票奖励的净收益		(7,444)		(11,195)
亚历山大房地产股权公司S普通股股东应占净亏损		$(153,531)		$(230,955)

自.起2024年6月30日, 393我们的408属性由房地产投资信托基金的全资合并子公司间接持有，

亚历山大房地产股票有限公司

关键会计估计

请参阅我们截至年度的10-k表格年度报告 2023年12月31日讨论我们的批判性会计

与所收购房地产的确认、长期资产的减损、非房地产投资的减损有关的估计，以及

监控租户信用质量。

95

定义和对账

本节包含有关某些非GAAP财务指标的更多信息，包括与最多的对账

根据公认会计原则计算和列报的直接可比财务计量以及我们使用这些计量的原因

对业绩的补充衡量，并相信它们为投资者提供了有用的信息，以及对其他

本报告中使用的术语。

运营资金和调整后的运营资金归于亚历山大房地产股权公司的S普通股

股东

以公认会计原则为基础的房地产资产会计采用历史成本会计，并假设房地产价值递减。

随着时间的推移。为了克服房地产价值和房地产资产的历史成本核算之间的差异，

NAREIT理事会设立了业务基金，作为一种改进的衡量工具。自推出以来，来自

运营已成为股权REITs中广泛使用的非GAAP财务指标。我们相信，运营资金是

对投资者有帮助，作为衡量股权REIT表现的额外指标。此外，我们相信来自运营的资金，如

调整后，允许投资者在一致的基础上将我们的业绩与其他房地产公司的业绩进行比较，而无需

必须说明因房地产收购和处置决定、融资决定、资本

结构、资本市场交易、不受我们控制的市场条件波动引起的差异，或其他

公司活动可能不能代表我们酒店的经营业绩。

NAREIT理事会发布的《2018年白皮书》(《NAREIT白皮书》)将运营资金定义为

净收益(按照公认会计准则计算)，不包括房地产销售损益和房地产减值，外加

经营性房地产资产的折旧和摊销，并对我们合并和未合并的份额进行调整后

合伙企业和房地产合资企业。减值是指当公允价值超过可回收时资产的减值。

由于一般市场状况的变化，期间低于账面价值，并不一定反映经营情况

物业在相应期间内的表现。

我们计算调整后的运营资金，作为根据NAREIT White计算的运营资金

账面上，不包括非房地产投资的重大损益和减值，非房地产投资的未实现损益

房地产投资，房地产减值，主要包括与收购有关的收购前成本

我们决定不再追逐提前清偿债务、巨额终止费、股票加速上涨的收益或损失

因高管辞职而产生的薪酬支出、交易成本、与此类项目相关的所得税影响以及

可分配给我们的未归属限制性股票奖励的此类项目的金额。我们计算可分配给我们的

使用两级法的未授予限制性股票奖励。在两级法下，我们分配净收入(在金额之后

可归因于非控股权益)授予普通股股东和未归属的限制性股票奖励

加权平均-每个季度至今和年初至今期间的流通股。这可能会导致不同的

季度至今和年初至今金额的总和。无论是业务资金还是调整后的业务资金，

应被视为净收益(根据公认会计原则确定)的替代品，作为财务业绩的指标，或

经营活动的现金流量(根据公认会计原则确定)作为流动性的衡量标准，也不表明

资金的可获得性，以满足我们的现金需求，包括我们的分配能力。

下表对合并房地产合资企业的净收入与运营资金的份额进行了核对

应归因于非控股权益及吾等于未合并房地产合营公司中的份额止六个月

2024年6月30日(单位：千)：

	非控股权益份额 联合房地产合资企业				我们的未合并份额 房地产合资企业
	2024年6月30日				2024年6月30日
	截至三个月		截至六个月		截至三个月		截至六个月
净收入	$47,347		$95,978		$130		$285
折旧和摊销 房地产资产	31,364		62,268		1,068		2,102
运营资金	$78,711		$158,246		$1,198		$2,387

96

下表显示了Alexandria Real Estate Equities，Inc.'的净利润对账。'的共同

股东，根据GAAP列出的最直接可比的财务指标，包括我们在来自

合并和未合并的房地产合资企业，来自亚历山大房地产股票归属运营的资金，

公司的普通股股东-稀释，资金来自Alexandria Real Estate Equities，Inc.的运营'的共同

股东-稀释后，经调整，以及相关每股金额 截至2024年6月30日的三个月和六个月和2023(在

数千，每股金额除外）。由于四舍五入，每股金额可能不会增加。

		截至6月30日的三个月，				截至6月30日的六个月，
		2024		2023		2024		2023
归属于亚历山大房地产股票的净利润， 公司的普通股股东-基本股东和稀释股东		$42,917		$87,260		$209,803		$162,516
房地产资产的折旧和摊销		288,118		270,026		573,068		532,150
非控股份额的折旧和摊销 合并房地产合资企业		(31,364)		(28,220)		(62,268)		(56,398)
我们的折旧和摊销份额 未合并房地产合资企业		1,068		855		2,102		1,714
房地产销售收益		—		(214,810)		(392)		(214,810)
房地产减损-租赁物业和土地		2,182		166,602		2,182		166,602
分配给未归属的限制性股票奖励		(1,305)		(872)		(4,736)		(2,220)
亚历山大房地产公司的运营资金 股票公司'普通股股东-稀释(1)		301,616		280,841		719,759		589,554
非房地产投资的未实现亏损		64,238		77,897		35,080		143,752
非房地产投资减值准备		12,788	(2)	22,953		27,486		22,953
房地产减值准备		28,581	(3)	1,973		28,581		1,973
分配给未归属的限制性股票奖励		(1,738)		(1,285)		(1,528)		(2,164)
亚历山大房地产公司的运营资金 股票公司'普通股股东-被稀释，因为 调整后		$405,485		$382,379		$809,378		$756,068

(1)根据NAREIT理事会制定的标准计算。

(2)与不报告资产净值的私人持有实体的非房地产投资相关。请参阅我们未经审计的合并财务报表的注释7 -“投资”

第1项中的声明以获取更多信息。

(3)请参阅我们未经审计的合并财务报表第1项中的“房地产资产销售和减损费用”-“房地产投资”中的“房地产投资”，

其他信息。

		截至6月30日的三个月，				截至6月30日的六个月，
(每股)		2024		2023		2024		2023
亚历山大房地产公司应占每股净利润 股票公司'普通股股东-稀释		$0.25		$0.51		$1.22		$0.95
房地产资产的折旧和摊销		1.50		1.42		2.98		2.80
房地产销售收益		—		(1.26)		—		(1.26)
房地产减损-租赁物业和土地		0.01		0.98		0.01		0.98
分配给未归属的限制性股票奖励		(0.01)		(0.01)		(0.02)		(0.02)
亚历山大的每股运营资金 房地产股票公司普通股股东-稀释		1.75		1.64		4.19		3.45
非房地产投资的未实现亏损		0.37		0.46		0.20		0.84
非房地产投资减值准备		0.08		0.13		0.16		0.13
房地产减值准备		0.17		0.02		0.17		0.02
分配给未归属的限制性股票奖励		(0.01)		(0.01)		(0.01)		(0.01)
亚历山大的每股运营资金 房地产股权股份有限公司的S普通股股东- 稀释，经调整后		$2.36		$2.24		$4.71		$4.43
加权平均普通股流通股- 稀释(1)		172,013		170,864		171,981		170,824

(1)请参阅“加权平均已发行普通股-稀释后“有关更多信息，请参阅本部分。

97

调整EBITDA及经调整EBITDA率

我们使用调整后的EBITDA作为我们业务的补充业绩衡量标准，用于财务和运营决策-

并作为一种补充手段，在一致的基础上评价各时期的比较。计算调整后的EBITDA

扣除利息、税项、折旧及摊销前收益(“EBITDA”)，不包括股票薪酬费用、收益或损失

提前清偿债务、房地产销售损益、房地产减值以及重大终止费用。

调整后的EBITDA还不包括未实现的收益或亏损以及重大的已实现收益或亏损和减值，这些收益或损失来自我们的

非房地产投资。这些非房地产投资金额在我们的综合经营报表中分类。

不包括总收入。

我们相信，调整后的EBITDA为投资者提供了相关和有用的信息，因为它允许投资者评估

我们业务活动的经营业绩，而不必考虑因投资和

与我们的房地产和非房地产投资有关的融资决策、我们的资本结构、资本市场交易以及

由于我们无法控制的市场状况的波动而导致的差异。例如，我们排除了早期的收益或损失

清偿债务，使投资者能够独立于我们的债务和资本结构来衡量我们的业绩。我们

认为调整减值和损益对房地产销售、重大减值和变现的影响

非房地产投资的收益或损失，以及可观的终止费，使投资者能够在不同时期评估业绩

无需考虑因相关投资和融资决定而确认的差额

对我们的房地产和非房地产投资或其他可能不能代表公司经营的活动

我们酒店的表现。

此外，我们认为，剔除与股票薪酬和未实现收益或亏损有关的费用有助于

投资者对我们不同时期的业务活动进行比较，而不会因我们无法控制的市场力量而导致波动。

调整后的EBITDA作为衡量我们业绩的指标存在局限性。调整后的EBITDA不反映我们的历史支出或

资本支出或合同承诺的未来所需资源。虽然调整后的EBITDA是衡量业绩的相关指标，

它不代表按照公认会计原则计算和列报的业务净收益(亏损)或现金流量，它应该

在评价业绩或流动性时，不应将其视为这些指标的替代。

为了计算调整后的EBITDA利润，我们将调整后的EBITDA除以总收入，如

合并经营报表。我们相信，这一补充业绩衡量标准为投资者提供了额外的

关于我们经营活动的盈利能力的有用信息。

如果没有不合理的努力，我们无法预测第四季度的净收入，因此不提供对账

用于前瞻性调整后的EBITDA。这是由于预测项目的时间和/或数量的固有困难

这取决于我们无法控制的市场状况，包括处置的时机、资本事件和融资决策，如

以及房地产销售收益、非房地产投资未实现收益或损失等季度组成部分，

房地产减损和非房地产投资减损。我们预测这些数量的尝试可能会产生显着的

但估计不准确，这可能会对我们的投资者造成误导。

98

下表对账了净利润（损失），这是中计算和呈列的最直接可比的财务指标

根据GAAP，调整后EBITDA并计算调整后EBITDA利润率 截至6月30日的三个月和六个月，

2024和2023(千美元)：

	截至6月30日的三个月，				截至6月30日的六个月，
	2024		2023		2024		2023
净收入	$94,049		$133,705		$313,225		$255,398
利息开支	45,789		17,072		86,629		30,826
所得税	1,182		2,251		2,946		3,382
折旧及摊销	290,720		273,555		578,274		538,857
股票补偿费用	14,507		15,492		31,632		31,978
房地产销售收益	—		(214,810)		(392)		(214,810)
非房地产投资的未实现亏损	64,238		77,897		35,080		143,752
房地产减值准备	30,763		168,575		30,763		168,575
非房地产投资减值准备	12,788		22,953		27,486		22,953
调整后的EBITDA	$554,036		$496,690		$1,105,643		$980,911
总收入	$766,734		$713,900		$1,535,842		$1,414,695
调整后EBITDA利润率	72%		70%		72%		69%

年度租金收入

 

年度租金收入是指按公认会计原则计算的租赁年化固定基数租金债务。

截至期末有效，与我们的运营RSF相关。*年度租金收入以年度租金的100%呈现

我们合并物业的收入以及我们未合并的房地产合资企业的年度租金收入份额。

每个RSF的年度租金收入是通过将年度租金收入除以我们的综合RSF的100%之和来计算的

物业和我们在未合并的房地产合资企业中持有的物业的RSF份额。自.起2024年6月30日，大约

94%在我们的租约中(按年租金收入计算)是三重净租约，这要求租户支付几乎所有的房地产

税费、保险费、水电费、修理费和维持费、公共区域费用和其他业务费用(包括增加

除基本租金外)。每年的租金收入不包括从租户那里收回的这些运营费用。金额

向租户收回的有关营运开支，连同基本租金，在我们的

合并经营报表。

资本化率

资本化率是以净营业收入和净营业收入(收付实现制)为基础计算的。

不包括租赁终止费用，用于物业出售日期前一个季度的稳定运营资产，或

近期预期净营业收入。

资本化利息

我们将利息成本作为项目的成本，在需要开发、重新开发或

将项目重新定位为预期用途的工作正在进行中，前提是已为资产支付了支出，并且利息成本已

已经招致了。开发、重新开发或重新定位项目所需的活动包括施工前活动，例如

地上建筑开始建造前的权利、许可、设计、现场工作和其他活动

改进。推进施工前工作的重点是减少交付项目所需的时间。

房客。这些关键活动为未来的地面开发增加了重要价值，也是垂直建筑所必需的

建筑物。如果我们停止为项目的预期用途做准备所需的活动，则与该项目相关的利息成本将被计入。

已招致的。

现金利息

现金利息等于按照公认会计原则计算的利息支出加上资本化利息减去摊销

贷款手续费和债务保费(折扣)。请参阅“固定收费覆盖率“在本节中，为了对利息支出进行对账，

根据公认会计准则万亿计算和列报的最直接可比财务指标。现金利息。

99

A/A+级物业和AAA级位置

A/A+类物业是聚集在AAA级位置的物业，为创新租户提供高度动态和

协作环境，增强他们成功招聘和留住世界级人才的能力，并激发生产力，

效率、创造力和成功。A/A+类物业的年租金一般比其他类似类别的物业高

属性。AAA的位置非常靠近专业技能、知识、机构和相关业务的集中地。

开发、重建和前期建设

我们商业模式的一个重要组成部分，是我们有纪律地分配资本，用于开发和重新开发新的

A/A+类物业，以及在承保某些已收购物业期间确定的物业增强功能，位于

AAA创新集群中的协作式生命科学巨型园区。这些项目通常专注于提供高质量的、

通用的、可重复使用的空间，满足各种租户的房地产需求。完成后，每一次价值创造

该项目预计将带来租金收入、净运营收入和现金流的增长。我们的发展和重建

项目通常位于高质量实体非常希望的地点，我们认为这会导致更高的入住率，

租期更长，租金收入更高，回报更高，长期资产价值更大。

开发项目一般包括对通用和可重复使用的实验室设施的基础开发。

重新开发项目包括将收购的办公室、仓库或外壳空间永久更改为实验室空间。

我们一般不会展开新的发展项目，在地上建造新的A/A+实验室空间，除非

首先，确保此类空间的大量预租，除非市场对高质量的A/A+级物业有坚实的需求。

优先预期的项目是那些最有可能开始未来的地面开发或首次从

在我们的其他未来项目之前，将非实验室空间转换为实验室空间，等待市场条件和租赁谈判。

施工前活动包括权利、许可、设计、现场工作和开工前的其他活动

地上建筑施工的改进。前期工作的推进集中在缩短时间上

需要向潜在租户交付项目。这些关键活动为未来的基础发展和

是建筑物垂直建造所必需的。最终，这些项目将提供高质量的设施，预计将

产生可观的收入和现金流。

开发、再开发和建设前支出还包括以下费用：(1)带来某些

所购物业符合市场标准和/或在收购过程中确定的其他成本(通常在两年内

收购)和(2)将空间永久改建为高度灵活、随时可入住的实验室空间，以促进有前途的

处于早期和成长期的生命科学公司。

增加收入和重新定位资本支出是指重新定位或显著改变使用

A财产，包括通过将资产质量从B类提高到A/A+类。

非营收增值性资本支出是指维持稳定的

财产，包括续订和转租空间的相关费用。

股息支付率(普通股)

股息支付率(普通股)是指我们的普通股(普通股)的绝对股息金额的比率

在各自记录日期发行的普通股(乘以相关的每股股息)为运营资金

可归因于Alexandria的普通股股东-经调整后稀释。

股息率

本季度的股息率代表年化季度股息除以期末普通股收盘价。

这个季度的。

100

固定收费覆盖率

固定费用覆盖率是一项非GAAP财务指标，表示调整后的EBITDA与现金利息和

固定费用。我们相信，这个比率对投资者是有用的，可以作为我们满足固定融资能力的补充衡量标准。

债务和优先股股息。现金利息等于按照公认会计原则加计算的利息支出

资本化利息，较少摊销贷款费用和债务溢价(折扣)。

下表对利息支出进行了核对，利息支出是计算和列报的最直接可比财务指标

根据GAAP，兑现利息并计算固定费用覆盖率对于截至2024年6月30日的三个月和六个月

和2023(千美元)：

		截至6月30日的三个月，				截至6月30日的六个月，
		2024		2023		2024		2023
调整后的EBITDA		$554,036		$496,690		$1,105,643		$980,911
利息开支		$45,789		$17,072		$86,629		$30,826
资本化利息		81,039		91,674		162,879		178,744
贷款费用摊销		(4,146)		(3,729)		(8,288)		(7,368)
债务折价摊销		(328)		(304)		(646)		(592)
现金利息和固定费用		$122,354		$104,713		$240,574		$201,610
固定费用覆盖率：
-按年率计算的季度		4.5x		4.7x		4.6x		4.9x
-往绩12个月		4.6x		4.9x		4.6x		4.9x

如果没有不合理的努力，我们无法预测第四季度的净收入，因此不提供对账

前瞻性的固定费用覆盖率。这是由于预测时间和/或数量的固有困难

取决于我们控制之外的市场条件的项目，包括处置时间、资本事件和融资

决策以及季度组成部分，例如房地产销售收益、非房地产未实现收益或损失

投资、房地产减损和非房地产投资减损。我们预测这些数量的尝试可能

产生重大但不准确的估计，这可能会对我们的投资者造成误导。

总资产

总资产按总资产加累计折旧计算截至2024年6月30日和2023年12月31日(在

千人）：

	2024年6月30日		2023年12月31日
总资产	$37,847,865		$36,771,402
累计折旧	5,457,414		4,985,019
总资产	$43,305,279		$41,756,421

初始稳定收益率(无杠杆)

初始稳定收益率计算为稳定时净营业收入的估计金额除以我们的投资

在房产里。我们最初稳定的收益率不包括杠杆的好处。我们与价值创造项目相关的现金租金是

由于合同年租金上涨，通常预计租金将随着时间的推移而增加。我们对初始稳定收益率的估计，初始

稳定的收益率（现金基础）和完工时的总成本代表我们在项目开始时的初步估计。我们

预计在项目完成后更新此信息，或者如果预期项目收益率有重大变化，则更早更新

或者成本。

•初步稳定收益反映租金收入，包括合约租金上升和任何租金宽减

租赁期限(S)(S)，按直线计算。

•初步稳定收益(现金收付制)反映初步租金宽减(如有)后稳定日期的现金租金。

以及我们在该物业上的全部现金投资。

101

投资级或上市大盘股租户

投资级或公开交易的大盘股租户代表投资级评级或公开交易的租户

在截至12个月的12个月内，日均市值超过100美元的公司亿2024年6月30日，如报道所述

彭博专业服务公司。穆迪投资者服务公司和S全球评级公司的信用评级反映了

租户的父实体，并且不能保证租户的父实体将在这样的情况下履行租户的租赁义务

租户的默认设置。我们监控租户的信用质量和相关的重大变化。导致租户

市值降至100美元以下的亿，这不会立即反映在12个月的平均水平上，可能会导致他们的

排除在这一措施之外。

房地产投资

下表列出了我们新的A/A+级开发和再开发项目的价值创造管道，

不包括持有的待售财产，占截至的总资产的百分比2024年6月30日:

		百分比 总资产
正在建设的项目和 一承诺近期项目预计开工建设 在接下来的时间里二年份(61%租赁/谈判）			9%
创收/潜在现金流/覆盖土地业务(1)			7%
土地			5%

(1)包括现有建筑物正在产生或能够产生运营现金流的项目。还包括与现有运营相关的开发权

校园。这些项目汇总 1.0%年租金收入的比例 2024年6月30日并包含在我们的行业组合图表中，作为未来变化的目标

使用.有关更多信息，请参阅第2项中的“高质量且多元化的客户群”。

102

下表中列出的面积被归类为截至2011年的运营面积 2024年6月30日. 这些租赁租赁或

最近收购的物业的空置空间代表了我们有意寻求的未来机会，具体取决于市场状况

和租赁，开始从非实验室空间首次转换为实验室空间，或开始未来的地面建设

发展：

		开发/重建		租赁期满的RSF目标为 发展和重建
房地产/子市场				2024		2025		此后(1)		总
承诺的近期项目：
4161校园点球场/大学城中心		Dev		—		159,884		—		159,884
优先预期项目：
阿森纳街311号/剑桥/内郊区		雷杰夫		—		25,312		—		25,312
东格兰德大道269号/南旧金山		雷杰夫		107,250		—		—		107,250
3301 Monte Villa Parkway/Bothell		雷杰夫		—		50,552		—		50,552
红河街1020号/奥斯汀		雷杰夫		—		126,034		—		126,034
				107,250		201,898		—		309,148
未来项目：
100埃德温·H陆地大道/剑桥		Dev		104,500		—		—		104,500
446、458、500和550阿森纳街/剑桥/内 郊区		Dev		—		—		376,698		376,698
其他/大波士顿		雷杰夫		—		—		167,549		167,549
1122和1150 El Camino Real/南旧金山		Dev		—		—		375,232		375,232
3875 Fabian Way/大斯坦福		Dev		—		—		228,000		228,000
耿路2100、2200和2400号/大斯坦福		Dev		—		—		78,501		78,501
960工业路/大斯坦福		Dev		—		—		112,590		112,590
亚历山大/大学城中心的校园点		Dev		226,144		109,164		—		335,308
亚历山大/索伦托梅萨的序列区		开发/重建		—		—		686,290		686,290
第四大道南830号/SoDo		Dev		—		—		42,380		42,380
其他/西雅图		Dev		—		—		76,559		76,559
卡皮托拉大道100号/研究三角		Dev		—		—		34,527		34,527
三一大街1001号/奥斯汀		Dev		—		72,938		—		72,938
加拿大		雷杰夫		—		—		247,743		247,743
				330,644		182,102		2,426,069		2,938,815
				437,894		543,884		2,426,069		3,407,847

(1)包括截至目前的空置面积 2024年6月30日.

103

合资企业财务信息

我们提供与我们的房地产合资企业相关的资产负债表组成部分和经营业绩信息，这些企业包括

未根据GAAP呈列或打算呈列。我们列出某些财务项目的比例份额

如下：（i）对于我们在财务报表中合并的每个房地产合资企业，这些企业由我们通过以下方式控制

合同权利或多数投票权，但我们拥有的权利不到100%，我们适用非控制性利益经济

每个财务项目的所有权百分比，以得出每个组成部分的此类累积非控股权益份额

以及(Ii)对于我们不控制也不合并的每个房地产合资企业，而是共同控制或

由我们的合资伙伴通过合同权或多数表决权，我们将我们的经济所有权百分比应用于每个

财务项目，以达到我们在提交的每个组成部分中的比例份额。

与我们的房地产合资企业有关的资产负债表和经营业绩信息的构成部分不代表

我们对这些物品的法律要求。对于我们不完全拥有的每个实体，合资协议通常决定什么股权

持有者可以获得资本事件，如出售或再融资，或者在清算的情况下。股权持有人通常是

只有在所有负债、优先分配和

索赔已得到偿还或得到满足。

我们相信，这些信息可以帮助投资者估计与我们的资产负债表和经营业绩相关的信息

部分拥有的实体。提供此信息提供了综合财务部门无法立即获得的视角

报表和一份可以补充对下列合资企业资产、负债、收入和费用的理解的报表

我们的综合结果。

与我们的房地产合资企业有关的资产负债表和经营业绩信息的构成部分仅限于

作为总体经济所有权利益的分析工具，并不代表我们对每一家合资企业资产的法律要求，

负债或经营结果。此外，合资企业的财务信息可能包括与

我们不控制的未合并的房地产合资企业。我们相信，为了便于投资者有一个清晰的认识

在我们的经营业绩和总资产负债中，合资企业的财务信息应与我们的

合并经营报表和资产负债表。不应将合资企业财务信息视为替代方案

我们的综合财务报表是根据公认会计准则列报和编制的。

超大园区

大型校区是由约1亿RSF或更多组成的集群校区，包括运营、活跃

开发/重建以及土地RSF减少运营RSF预计将被拆除。下表协调了我们的年度

租金收入和价值创造管道RSF截至 2024年6月30日(千美元)：

		年租金 收入		价值创造 管道RSF
超大园区		$1,649,514		21,944,200
非巨型园区		567,461		10,013,556
总		$2,216,975		31,957,756
大型园区占年租金收入和总价值创造的百分比 管道RSF		74%		69%

股息后经营活动提供的净现金

股息后经营活动提供的净现金包括向非控股权益分配的扣除。为

为了进行此计算，不包括经营资产和负债的变化，因为它们代表了时间差异。

104

净债务和优先股与调整后EBITDA之比

净债务和优先股与调整后EBITDA之比是一项非GAAP财务指标，我们认为作为一项重要的指标对投资者有用

评估我们资产负债表杠杆的补充指标。净债务和优先股等于合并后的总和

债务减去现金、现金等价物和限制性现金，加上截至期末的未偿还优先股。 请参阅“调整后的

EBITDA和调整后的EBITDA利润率“关于调整后EBITDA计算的进一步信息，请参阅本节。

如果没有不合理的努力，我们无法预测第四季度的净收入，因此不提供对账

净债务和优先股与调整后EBITDA之比为前瞻性。这是由于预测经济增长的内在困难。

不受我们控制的取决于市场状况的项目的时间和/或数量，包括处置的时间、资本

事件和融资决策，以及季度组成部分，如房地产销售收益、未实现收益或亏损

非房地产投资、房地产减值和非房地产投资减值。我们试图预测这些

数额可能会产生重大但不准确的估计，这可能会误导我们的投资者。

下表对债务与净债务和优先股的比率进行了调整，并计算了截至6月30日，

2024和2023年12月31日(千美元)：

	2024年6月30日		2023年12月31日
应付有担保票据	$134,942		$119,662
无担保高级应付票据	12,089,561		11,096,028
无担保高级信用额度和商业票据	199,552		99,952
未摊销递延融资成本	81,942		76,329
现金及现金等价物	(561,021)		(618,190)
受限现金	(4,832)		(42,581)
优先股	—		—
净债务和优先股	$11,940,144		$10,731,200
调整后的EBITDA：
-按年率计算的季度	$2,216,144		$2,094,988
-往绩12个月	$2,122,250		$1,997,518
净债务和优先股与调整后的EBITDA之比：
-按年率计算的季度	5.4x		5.1x
-往绩12个月	5.6x		5.4x

105

净营业收入、净营业收入(收付实现制)和营业利润率

下表将净利润与净营业收入和净营业收入（现金制）进行调节并计算

营业利润率 截至2024年6月30日的三个月和六个月和2023(千美元)：

		截至6月30日的三个月，				截至6月30日的六个月，
		2024		2023		2024		2023
净收入		$94,049		$133,705		$313,225		$255,398
未合并房地产合营企业收益中的权益		(130)		(181)		(285)		(375)
一般和行政费用		44,629		45,882		91,684		94,078
利息开支		45,789		17,072		86,629		30,826
折旧及摊销		290,720		273,555		578,274		538,857
房地产减值准备		30,763		168,575		30,763		168,575
房地产销售收益		—		(214,810)		(392)		(214,810)
投资损失		43,660		78,268		376		123,379
净营业收入		549,480		502,066		1,100,274		995,928
直线租金收入		(48,338)		(29,335)		(96,589)		(62,526)
所获得的低于市场租赁的摊销		(22,515)		(24,789)		(52,855)		(46,425)
净营业收入(收付实现制)		$478,627		$447,942		$950,830		$886,977
净营业收入（现金制）-年化		$1,914,508		$1,791,768		$1,901,660		$1,773,954
净营业收入(以上)		$549,480		$502,066		$1,100,274		$995,928
总收入		$766,734		$713,900		$1,535,842		$1,414,695
营业利润率		72%		70%		72%		70%

净营业收入是一种非GAAP财务指标，计算为净利润（亏损），是最直接可比的财务指标

根据GAAP计算和呈列的衡量标准，不包括我们未合并房地产联合盈利中的权益

企业、一般和管理费用、利息费用、折旧和摊销、房地产减损、收益或

提前清偿债务损失、房地产销售损益、投资收益或损失。我们相信净运营

收益为投资者提供有关我们的财务状况和经营结果的有用信息，因为它主要反映了

在财产层面产生的收入和支出项目。因此，我们认为净营业收入是一个有用的衡量标准

供投资者评估我们综合房地产资产的经营业绩。现金基础上的净营业收入为净

调整后的营业收入不包括直线租金和获得的高于和低于市场的租赁的摊销的影响

GAAP要求的收入调整。我们认为，现金基础上的净营业收入作为一项额外的

经营业绩的衡量标准，因为它消除了直线租金收入和收购的上下摊销

市场租赁。

106

此外，我们相信净营业收入对投资者来说是有用的，可以作为我们综合资产的业绩衡量标准。

因为，在不同时期进行比较时，净营业收入反映了入住率、租金和运营成本的趋势，

它们提供了一个从净收益或亏损中不能立即显现的视角。净营业收入可以用来衡量最初的

通过计算物业产生的净营业收入除以我们对物业的投资，稳定了我们物业的收益。

净营业收入将某些组成部分从净收入中剔除，以便提供与

我们酒店的运营结果。例如，利息支出不一定与房地产公司的经营业绩挂钩

房地产资产，通常发生在公司层面，而不是房地产层面。此外，折旧和摊销，

由于历史成本会计和使用年限估计，可能会扭曲物业层面的经营业绩的可比性。

由于我们没有考虑房地产减值，所以在计算净营业收入时不考虑房地产减值。

是物业级的运营费用。房地产减值与我们资产价值的变化有关，并不反映

与相关收入或支出相关的当前经营业绩。我们的房地产减值是指减记

资产价值减去出售成本后的估计公允价值。这些减值是由于投资决策或恶化造成的。

在市场条件下。我们还不包括已实现和未实现的投资收益或损失，这些收益或损失是由下列投资决策造成的

发生在公司层面，涉及对上市公司和某些私人持股实体的非房地产投资。

因此，我们不认为这些活动是我们在该物业的房地产资产经营业绩的指标。

水平。我们对净营业收入的计算也不包括因某些融资决策的变化而产生的费用，例如

提前清偿债务造成的损失，因为这些费用往往与公司战略有关。物业运营费用包括在

确定净运营收入主要包括与我们的运营资产相关的成本，如公用事业、维修和

维修；与土地租赁有关的租金费用；订约承办服务，如清洁、工程和美化；财产

税收和保险；以及财产级工资。一般和行政费用主要包括会计费用和公司费用。

作为公司办公室管理的一部分产生的补偿、公司保险、专业费用、租金和用品。我们

计算营业利润率为净营业收入除以总收入。

我们相信，为了方便投资者清楚了解我们的经营业绩，净营业收入应该

应与我们综合经营报表中列报的净收益或净亏损一并审查。净营业收入

不应被视为净收益或亏损的替代方案，也不应被视为现金流的替代方案

作为衡量我们流动性或分配能力的指标。

经营统计

我们提供了与我们的物业相关的某些运营统计数据，包括物业数量、RSF、入住率、

租赁活动和截至期末的合同租赁到期。我们相信这些措施对投资者是有用的。

因为它们有助于了解我们物业的某些趋势。我们计算物业的数量、RSF、入住率

对于我们有投资的所有物业，100%的百分比、租赁活动和合同租赁到期，包括

由我们合并和非合并的房地产合资企业拥有的财产。用于基于年租金的运营指标

收入，请参阅“年度租金收入“在这一节中。

相同的属性比较

由于我们的整体物业组合在比较期间的变化，包括由

最近收购或出售的资产、置入发展或重新发展中的物业，以及最近发展或重新发展的物业

投入使用后，租金的综合总收入以及租金运营费用在我们的经营业绩中可以显示

不同时期的变化很大。为了补充对我们在给定季度或

年度期间，我们分析所有在整个年度内全面运营的综合物业的运营业绩

列示的比较期间，称为相同的性质。我们分别公布季度和年初至今的相同物业业绩

在管理层讨论和分析我们的财务状况时，与美国证券交易委员会要求的中期财务信息保持一致

手术的条件和结果。这些相同的属性与第一天之后获得的属性分开进行分析

在提出的最早可比季度或年初至今期间，在任何

比较期间内的时间、未合并的房地产合资企业、被归类为待售物业和公司

被排除在同一财产结果之外的实体(履行一般和行政职能的法人实体)。另外，

如果有终止费，则不包括在相同物业的结果中。请参阅“相同的属性“请参阅第2项，以获取更多信息。

稳定的入住日期

稳定入伙日期是指项目预计达到入住率95%或

更大

107

租户复苏

租户回收是指包括偿还房地产税、保险、水电费、修理费和

维护、公共区域费用和其他运营费用，并在适用费用期间赚取

以及承租人赔偿我们的义务产生了。

我们将租金收入和通过租赁房地产资产产生的租户回收归入年收入中。

租金收入在我们的综合经营报表中。我们为投资者提供单独的租金收入说明。

和租户恢复“行动的结果“第(2)项，因为我们相信这会促进投资者对本公司运作的了解。

结果 我们相信，公布租户恢复情况对投资者是有用的，可以作为我们恢复能力的补充衡量标准。

三重租赁净额下的运营费用，包括收回公用事业、维修和保养、保险、物业税、

公共区域费用和其他运营费用，以及我们减轻对净收入的影响的能力

我们运营费用组成部分的可变性。

下表对租金收入和租户回收收入进行了核对截至2024年6月30日的三个月和六个月和

2023(单位：千)：

		截至6月30日的三个月，				截至6月30日的六个月，
		2024		2023		2024		2023
租金收入		$755,162		$704,339		$1,510,713		$1,392,288
租金收入		(576,835)		(537,889)		(1,158,235)		(1,056,191)
租户复苏		$178,327		$166,450		$352,478		$336,097

总股本

总股本等于普通股流通股乘以上次交易收盘价

每个时段结束时的第一天。

总市值

总市值等于总股本和总债务之和。

未支配净营业收入占净营业收入总额的百分比

 

无担保净营业收入占总净营业收入的百分比是我们的一项非GAAP财务指标

相信作为我们未受约束房地产资产运营结果的绩效衡量标准对投资者有用，因为它

反映在未支配财产水平上发生的收入和支出项目。无抵押净营业收入为

源自分类为持续经营的资产，不受任何抵押、信托契约、保留权或其他担保的约束

利息，截至收入列报期间。

下表总结了未支配净营业收入占净营业收入总额的百分比

截至2024年6月30日的三个月和六个月和2023(千美元)：

	截至6月30日的三个月，				截至6月30日的六个月，
	2024		2023		2024		2023
未支配净营业收入	$544,268		$500,923		$1,091,098		$993,783
担保净营业收入	5,212		1,143		9,176		2,145
净营业收入合计	$549,480		$502,066		$1,100,274		$995,928
未支配净营业收入占总额的百分比 净营业收入	99.1%		99.8%		99.2%		99.8%

加权平均已发行普通股-稀释后

我们不时进行资本市场交易，包括远期股权销售协议（“远期

协议”）、资助收购、资助我们高度租赁的开发和重建项目的建设，以及一般

流动资金目的。我们需要考虑库藏股项下远期协议的潜在稀释影响

方法，而远期协议尚未完成。 自.起2024年6月30日，我们有未完成的远期协议来出售

合计 23万股普通 库存.请参阅我们未经审计的合并财务报表的注释13 -“股东权益”

第1项中的声明以获取更多信息。

108

用于计算每股收益的流通普通股加权平均股数-稀释后，来自每年运营的资金

股份-稀释，每股运营资金-稀释，经调整， 截至2024年6月30日的三个月和六个月和2023

计算如下。还显示了与用于

计算以下各个时期可分配给未归属股票奖励持有人的金额（单位：千）：

	截至6月30日的三个月，				截至6月30日的六个月，
	2024		2023		2024		2023
每股收益的基本股份	172,013		170,864		171,981		170,824
远期协议	—		—		—		—
稀释后的每股收益	172,013		170,864		171,981		170,824
每股运营资金的基本份额和 调整后的每股运营资金	172,013		170,864		171,981		170,824
远期协议	—		—		—		—
每股运营资金的稀释股份和 调整后的每股运营资金	172,013		170,864		171,981		170,824
用于加权平均未归属限制性股票 计算净收益的分配，资金来自 业务，以及调整后的业务资金	2,878		2,163		2,933		2,219

109

项目3.关于市场风险的定量和定性披露

利率风险

我们认为我们可能面临的主要市场风险是利率风险，这可能是多种因素造成的，

包括政府的货币和税收政策，国内和国际的经济和政治考量等因素

这超出了我们的控制范围。

为了修改和管理我们未偿债务的利率特征，并限制利率的影响

风险，我们可能会利用各种金融工具，包括利率对冲协议、上限、下限和

其他利率互换合同。使用这些类型的工具来对冲我们对利息变化的一部分敞口

利率可能会带来额外的风险，例如交易对手信用风险和对冲协议的法律可执行性。自.起2024年6月30日,

我们没有任何未完成的利率对冲协议。

我们未来的收益和与我们的未偿债务相关的公允价值主要取决于

利息。下表说明了假设利率下限为零利率，利率每变动1%对我们的

固定和可变利率债务，截至2024年6月30日(单位：千)：

可变利率债务对未来收益的年化影响：
税率上调1%	$(653)
费率下降1%	$653
对合并债务总额公允价值的影响：
税率上调1%	$(774,018)
费率下降1%	$885,119

这些金额是根据假设利率对本公司截至6月30日，

2024。这些分析没有考虑到这种情况下可能存在的整体经济活动水平下降的影响

环境。此外，如果发生这种重大变化，我们将考虑采取行动，进一步减轻我们的

暴露在这一变化中。由于将采取的具体行动及其可能的影响的不确定性，敏感性

分析假设我们的资本结构没有变化。

股权价格风险

我们有股票价格市场风险敞口，因为我们持有上市公司和非上市公司的股权投资。

持有的实体。我们对交易活跃的上市公司的所有投资都按公允价值反映在我们的综合资产负债表中。

我们对报告每股资产净值的私人持股实体的投资以公允价值计量，使用资产净值作为公允价值的实际权宜之计。

价值。我们对不报告每股资产净值的私人持股实体的股权投资是按成本减去减值计算的。

根据期内可观察到的价格变化进行调整。公共投资公允价值变动、每股资产净值变动

由私人持股实体报告的，以及不报告每股资产净值的私人持股实体的可观察到的价格变化是

在我们的综合经营报表中归类为投资收益。不能保证未来的价值下降将

不会对我们未来的经营业绩产生实质性的不利影响。下表说明了10%的变化对

我们股权投资的价值将对截至2024年6月30日(单位：千)：

股价风险：
公允价值增长10%	$149,435
公允价值减少10%	$(149,435)

110

外币汇率风险

我们面临与在加拿大运营的子公司相关的外币汇率风险。功能

我们外国子公司的货币是每个国家/地区的当地货币。翻译带来的损益

我们的外国子公司的资产负债表和经营报表分类为累计其他全面收益

（亏损）作为总权益的单独组成部分，并不包括在净收益（亏损）中。损益将反映在我们的

当我们在这些业务中的投资出售或部分出售时，或者在完成或完成时，合并运营报表

投资基本上完成清算。下表说明了外币汇率变化10%的影响

相对于美元将对我们的潜在未来盈利以及我们对外国子公司的净投资的公允价值产生影响

基于截至目前我们在美国境外的运营资产 2024年6月30日(单位：千)：

外币汇率对未来潜在收益的影响：
税率上调10%	$71
10%的降幅	$(71)
外币汇率对境外子公司净投资公允价值的影响：
税率上调10%	$39,090
10%的降幅	$(39,090)

敏感性分析假设所有外币汇率相对于美元都有平行的变动；然而，

外币汇率通常不会以这种方式变动，实际结果可能会有很大不同。

我们对市场风险因素的敞口截至2024年6月30日的6个月与提出的风险因素一致

包括利率、股票价格和外币汇率变化的影响。

项目4.控制和程序

对披露控制和程序的评价

自.起2024年6月30日，我们在首席执行官和主要负责人的监督下进行了一次评估

财务总监对我们的披露控制和程序的设计和操作的有效性进行了评估。这些控件和

已设计程序以确保记录、处理、汇总和报告披露所需的信息

在必要的时间内。根据我们的评估，主要执行干事和主要财务官得出结论

我们的信息披露控制和程序在2024年6月30日.

财务报告内部控制的变化

于截至三个月止三个月内，我们对财务报告的内部控制并无任何改变。2024年6月30日

这对我们对财务报告的内部控制产生了重大影响，或有可能产生重大影响。

111

第II部分--其他资料

第1A项。风险因素

除了本文件中所述的信息季报在表格上：10-Q，我们还应该仔细审查和考虑

我们提交给美国证券交易委员会的其他报告和定期备案文件中包含的信息，包括但不限于信息

载于标题“第1A项”之下。风险因素“在年报10-k表中列出2023年12月31日.那些

风险因素可能会对我们的业务、财务状况和经营结果产生重大影响。我们在公众中描述的风险

申请并不是我们面临的唯一风险。我们目前未知或我们目前认为存在的其他风险和不确定性

非实质性的，也可能对我们的业务、财务状况和经营结果产生实质性的不利影响。

与标题“第1A项”中披露的风险因素相比，我们的风险因素没有实质性变化。风险因素“中的

表格10-k截至该年度的年报2023年12月31日，以下更新除外：

人工智能的使用带来了风险和挑战，可能会对我们的业务和

经营业绩或我们租户和供应商的业绩，或可能对生活需求和需求产生不利影响

科学实验室空间作为一个整体。

我们可能会采用生成性人工智能和机器学习(统称为AI)工具，并将其集成到我们的

提高效率和精简现有系统的业务。然而，人工智能工具的部署和维护

可能会带来很大的风险。虽然这些工具在优化流程和提高效率方面有希望，但与许多工具一样

技术创新的同时，也带来了固有的风险。这些包括但不限于，可能的不准确、偏见、

知识产权侵权或挪用，以及对数据隐私和网络安全的担忧。

此外，人工智能的使用可能会引入不易检测的错误或不足。缺陷，

用于人工智能培训的数据或人工智能生成的内容、分析或建议中的不准确或偏见

应用程序，可能会对我们的业务、财务状况和运营结果产生不利影响。周围的法律景观

人工智能正在发展，仍然不确定。尚不清楚这一领域的法律发展如何影响我们的业务和

我们执行我们的专有权利或保护这些权利不受侵犯的能力。

我们的租户使用人工智能的潜在风险

整合人工智能技术在生命科学行业的发展既带来了重大机遇，也带来了内在的

风险。人工智能预测模型有可能提高仿真模型的准确性和实用性，并被利用

广泛地跨越药物开发的不同阶段。然而，人工智能的采用也带来了复杂的风险格局

与上面描述的类似，必须谨慎导航。

此外，我们的租户采用人工智能可能会导致我们的建筑目前没有的基础设施要求

适应，例如由于高性能计算而增加的电力需求。基础设施升级可能需要

大量资本支出，并可能影响我们建筑业务的环境足迹。

我们的投资者、分析师和其他市场参与者使用人工智能可能带来的风险

投资者、分析师和其他市场参与者越来越多地使用人工智能进行处理、汇总和

解读财务和其他信息，包括我们在Form 10-k年度报告、Form 10-Q季度报告、

和其他公开披露，构成了潜在的风险。虽然人工智能可以提高数据分析的效率，但人工智能也可以

由于算法限制或对复杂财务数据的误解而无法准确地解释或汇总信息

概念。这些误解可能会进一步加剧，因为人工智能可能会忽视在

不同的报告部分，如管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析

或在我们的年度报告Form 10-K和/或Form 10-Q季度报告中的风险因素部分。

我们作为房地产投资信托基金的地位引入了独特的财务指标，如运营资金和运营资金，如

调整后，代表广泛使用的股权REITs的非GAAP财务业绩衡量标准。人工智能培训不足

我们行业独有的方面可能会导致对这些财务措施的不准确解释，特别是在

将我们的业绩与非房地产投资信托基金实体进行比较。此外，要求房地产投资信托基金至少分配

90%的REIT应税收入流向股东，导致REITs严重依赖债务和股权融资。如果没有

足够的培训，这些独特的方面可能无法被人工智能恰当地解释，并可能导致对我们的

财务指标，如净债务和优先股与调整后的EBITDA之比，导致不准确的结论和误导

投资建议。

112

此外，目前公众在使用、计算和列报非公认会计准则方面的不一致

企业可能会导致人工智能对这些指标的不准确解读和比较。如果没有适当的调整

对于这些分歧，人工智能可能会产生与同行公司的错误比较，扭曲我们运营的观点

业绩和盈利能力，这可能会导致投资者对我们的竞争地位等做出误导的结论

公司。

与人工智能使用相关的其他挑战可能包括：

•对房地产市场细微差别的解释不足，包括地理和财产类型的差异，以及

物业质量。

•过分强调定量数据，忽视了管理层的专业知识、背景、

和任期；以及公司战略、信用评级、往绩和市场声誉。

•依赖历史数据，这可能无法可靠地预测充满活力的房地产行业的未来表现。

•目前，人工智能在作出细微判断方面的能力有限，特别是在理解市场趋势方面，

不确定性，以及投资者情绪。

我们致力于在我们的公开披露中保持最高水平的透明度、完整性和问责性。

然而，我们无法控制第三方人工智能工具对这些信息的处理或解释。不正确的人工智能

解读可能会显著影响投资决策，这可能会对我们的股价、投资者信心、

和我们的声誉。此外，解决和纠正公众误解所需的时间和资源可能会分散注意力

来自我们的业务活动，这可能进一步加剧潜在的负面影响。

供应商使用人工智能的潜在风险

我们的供应商可能在我们不知情的情况下将人工智能工具整合到他们的产品或服务中，

这些工具可能不符合有关隐私和数据的现有或快速演变的监管或行业标准

保护。因此，这可能会抑制我们或我们的供应商维护适当级别的服务、数据隐私和

整体体验。世界各地的坏人使用越来越复杂的方法，包括使用人工智能，从事

涉及盗窃和滥用个人信息、机密信息和知识产权的非法活动。如果我们，

我们的供应商或与我们开展业务的其他第三方经历了实际或感觉到的侵犯隐私或

由于安全事件的使用，我们可能会受到不利影响，丢失宝贵的知识产权或机密

信息，并对我们的声誉和公众对我们安全措施有效性的看法造成损害。

网络犯罪分子使用人工智能的潜在风险

随着人工智能技术变得更加先进，网络犯罪分子可能会开发出更复杂的攻击方法。是这样的

方法可能包括使用人工智能来自动化和增强网络钓鱼方案、推进恶意软件，以及执行更多操作

有效的网络攻击。人工智能驱动的网络威胁可能更难检测和对抗，这可能会构成重大风险

我们的数据安全和我们系统的完整性。如果这种人工智能增强的网络攻击成功，它们可能导致

大量数据泄露、敏感信息丢失以及严重的财务和声誉损失。

上述任何风险的实现都可能对我们的收入、净运营产生实质性的不利影响

收入；我们的运营业绩、运营资金、运营利润率、占有率、每股收益、FFO；我们的整体业务；以及

我们普通股的市值。上述任何结果都可能对我们、我们的租户和供应商造成损害

对我们的业务或我们的租户和供应商的业务造成不利影响。此外，这些风险，再加上不确定的监管

环境，可能导致声誉损害、法律责任、政府或监管审查，或对我们的

业务运营。

项目5.其他信息

披露10 b5 -1计划

没有一有任何购买或出售我们证券的合同、指示或书面计划符合以下条件

旨在满足规则10 b5 -1（c）或任何有效的任何“非规则10 b5 -1交易安排”的肯定辩护条件

时候 截至2024年6月30日的三个月.

113

项目6.展品

展品 数		展品名称		由以下公司合并 参考：		提交日期
3.1*		公司章程修订和重述，日期：1997年5月21日		表格10-Q		1997年8月14日
3.2*		公司更正证明，日期：1997年6月20日		表格10-Q		1997年8月14日
3.3*		公司章程修订案，自2017年5月10日起生效		表格8-K		2017年5月12日
3.4*		公司章程修订案，自2022年5月18日起生效		表格8-K		2022年5月19日
3.5*		补充文章，日期：1999年6月9日，与9.50%系列A有关 累积可赎回优先股		表格10-Q		1999年8月13日
3.6*		补充条款，日期：2000年2月10日，与选举有关 须遵守《马里兰州总公司法》第3条第8条的副标题		表格8-K		2000年2月10日
3.7*		补充文章，日期：2000年2月10日，与A系列有关 初级参与优先股		表格8-K		2000年2月10日
3.8*		补充条款，日期：2002年1月18日，涉及9.10% b系列累积可赎回优先股		表格8-A		2002年1月18日
3.9*		补充文章，日期：2004年6月22日，与8.375%系列C有关 累积可赎回优先股		表格8-A		2004年6月28日
3.10*		补充文章，日期：2008年3月25日，与7.00%系列D有关 累积可转换优先股		表格8-K		2008年3月25日
3.11*		补充文章，日期：2012年3月12日，与6.45% E系列有关 累积可赎回优先股		表格8-K		2012年3月14日
3.12*		补充条款，自2017年5月10日起生效，与重新分类有关 优先股		表格8-K		2017年5月12日
3.13*		修订和重述的公司章程（9月21日修订， 2023)		表格8-K		2023年9月21日
10.1*		修订并重述公司1997年股票奖励和激励计划		表格8-K		2024年5月16日
22.1		公司担保子公司名单		不适用		随函存档
31.1		根据第302条对首席执行官的认证 2002年萨班斯-奥克斯利法案		不适用		随函存档
31.2		根据第302条对首席执行官的认证 2002年萨班斯-奥克斯利法案		不适用		随函存档
31.3		根据第302条对首席财务官进行认证 2002年萨班斯-奥克斯利法案		不适用		随函存档
32.0		首席执行官和首席财务官认证 根据18 U.S.C.第1350条，根据第906条通过 2002年的《萨班斯-奥克斯利法案》		不适用		随函存档
101.1		以下材料来自公司10-Q表格季度报告 截至2024年6月30日的季度，格式为iDatabRL（Inline 可扩展的商业报告语言）：（i）合并资产负债表 截至2024年6月30日和2023年12月31日（未经审计），（ii）合并 截至2024年6月30日的三个月和六个月的运营报表 及2023年（未经审计），（iii）综合全面报表 截至2024年和2023年6月30日的三个月和六个月的收入 （未经审计）、（iv）合并股东权益变动表 截至6月30日的三个月和六个月内的非控股权益， 2024年和2023年（未经审计），（v）合并现金流量表 截至2024年6月30日和2023年6月30日止六个月（未经审计），及（vi）附注 合并财务报表（未经审计）		不适用		随函存档
104		封面页交互数据文件-本季度报告的封面页 截至2024年6月30日的季度10-Q表格格式为Inline MBE 并包含在图表101.1中		不适用		随函存档

（*）通过引用并入。

114

签名

根据1934年证券交易法的要求，登记人已正式签署本报告

由以下签署人代表其，并为此正式授权， 2024年7月22日.

	亚历山大房地产证券公司
	/S/乔尔·S·马库斯
	乔尔·S·马库斯 执行主席 (首席行政主任)
	/s/ Peter m.莫利亚
	Peter M.莫利亚 首席执行官兼首席投资官 (首席行政主任)
	/s/ Marc E.宾达
	马克·E宾达 首席财务官兼财务主管 (首席财务官)

115