附录 10.5
商业租赁
本商业租约（以下简称 “租约”）自2024年7月1日起由黛博拉·波特诺伊（“出租人”）与Crvo-Cell International, Inc.（“承租人”）签订。
WITNESSETH：考虑到此处包含的共同契约、承诺和条件，出租人特此向承租人出租、租赁和设计，承租人特此接受并接受位于佛罗里达州迈阿密戴德县的房舍，名为柯林斯大道10178号103号套房，按原样作为承租人，但须遵守本协议的条款、条款、契约、条件和限制，佛罗里达州巴尔港 33154（以下简称 “场所”）。出租人和承租人（分别为 “一方”，统称为 “双方”）进一步协议如下：
一、期限。本租约的期限将从2024年7月1日（“租赁开始日期”）开始，并将于2026年6月30日（“原始期限”）到期。
2。租金。对于本文规定的房屋租赁，承租人应在最初的12个月内每月向出租人支付四千四百美元（S4,400.00），在随后的12个月中，承租人将支付7％的涨幅，即每月4,708美元。每月租金应在每个日历月的第一天按月向出租人支付，无需提出要求。根据出租人的指示，每月租金（“租金”）应通过直接银行存款支付给出租人。不得给予承租人额外的时间进行邮寄付款。如果在到期后的五（5）天内未支付任何金额的租金，承租人同意在没有要求的情况下支付相当于租金金额百分之十（I 0%）的滞纳金。如果任何金额的租金在到期日后的十五（15）天内仍未支付，则该金额此后将按每年百分之十（I 8%）计息，直到付清为止。
3.预付租金和押金。承租人在执行租约时已提前向出租人支付了金额为4,000.00美元的押金。保证金应由出租人持有，不承担利息责任，并作为承租人履行本租约下的契约和义务的担保，以及出租人因违反本租约而遭受的任何损失，包括但不限于律师费和成本。保证金不应被视为：（i）任何货币租赁义务的预付款，或（ii）承租人违约时承租人损害赔偿的衡量标准。在不影响任何其他补救措施的情况下，出租人可以不时在必要的范围内使用保证金来偿还或履行承租人根据本协议承担的任何义务，如果承租人在收到通知并有机会进行补救后仍未这样做，承租人应向出租人支付相应的金额，以便将保证金恢复到原始金额。如果承租人在本租约终止时没有违约，并且在使用保证金中的任何必要金额后，a) 将房屋恢复原状
原始状态，不包括正常磨损；或 b) 支付因本租赁的任何条款而应付给出租人的任何未付款项，任何此类申请后剩余的保证金余额应由出租人在六十 (60) 天内退还给承租人。
4。续订。如果承租人没有违约本协议中的任何期限，则本租约将续延一年，除非承租人在当时有效的租赁期限到期前120天通知出租人不打算续约。出租人可以在提前30天通知承租人后终止租约。在第一个租期之后，每个后续租赁期限的月租金将增加7.0％。
5。场所的使用。承租人只能将大卫·波特诺伊出于办公目的使用和占用场所。承租人已经检查了房屋，并承认其维修状况良好，适合承租人使用。
6。转让或转租。承租人不得转让本租约，也不得全部或部分转租房屋。
7。交出房舍。在原始期限或任何续订期限（如果适用，下文定义）结束时，承租人应交出房屋并保持该期限开始时的良好状态，合理的磨损和火灾、元素或其他人员伤亡造成的损坏除外，并移走承租人和通过承租人或承租人名下提出索赔的所有人的所有物品、商业固定装置和其他个人财产，并和平地屈服房产以及与之相关的所有钥匙、锁和固定装置（承租人的商业用具除外）由出租人决定维修、订单和状况良好。通过执行本租约，承租人承认并确认房屋状况良好，没有损坏，并且房屋立即适合承租人使用。
8。公用事业：出租人应负责支付房屋的所有水电费。
9。通知。根据本租约条款可能或将要发出的任何通知均应以书面形式发出，应以专人送达、邮寄、电子邮件、通过美国挂号邮件隔夜快递发送，或按照法律另行规定，在上述地址或更改此类地址的一方可能不时以书面形式指定的其他地址向各方发送。除非本租约中另有规定，否则如果通过专人送达、邮寄、隔夜快递或电子邮件送达，则通知在送达时被视为已送达。通知的电子邮件地址应为：
出租人：deb.portnoy@gmail.com 承租人：legalnotice@cryo-cell.com
10。律师费。尽管本租约中有任何其他规定，但如果因本租约或任何执行该租约的判决而发生任何诉讼，胜诉方应有权向非胜诉方收回其费用和合理的律师费，包括通过收取费用和确定应裁定的适当费用和成本金额。
11。完整协议。本租约包含双方之间的所有条款、契约、条件和谅解，除非以书面形式作出并由双方的授权代表签署，否则本租约的任何变更或修改均无效。
为此，双方签署了本租约，自2024年7月1日起生效，以昭信守。
承租人：出租人：
_/s/吉尔·泰曼斯_____________ _/s/黛博拉·波特诺伊___________________________________
Cryo-Cell 国际公司黛博拉·波特诺伊
作者：吉尔·泰曼斯日期：2024 年 6 月 25 日
日期：2024 年 6 月 25 日