2023年7月18日

回复：回购和回租承诺 — Tellurian Inc. Driftwood LNG Land（“房产”）

收件人：谢里夫·苏基先生

董事会执行主席
Tellurian Inc.

亲爱的 Souki 先生，

Blue Owl Real Estate Fund VI OP LP（或其关联公司，以及由此类实体或其受共同控制的关联公司组成的特殊目的实体，“买方”、“我们” 或 “我们”）很高兴向特拉华州的一家公司Tellurian Inc.（及其关联公司 “Tellurian”、“您” 或 “您的”）向特拉华州的一家公司Tellurian Inc.（统称 “Tellurian”、“您” 或 “您的”）提供完成售后回租的承诺与租户（定义见条款表（定义见下文））及其适用的关联公司进行交易（“售后回租交易”），涉及拥有的总面积为200英亩的土地和600英亩的土地位于路易斯安那州查尔斯湖的Driftwood LNG LLC（“卖方”）租赁的英亩土地（“财产”），基本上符合本承诺书（“承诺”）中规定的条款和条件，包括作为附录A附录A的条款表（“条款表”）。

A.About 蓝猫头鹰房地产

Blue Owl Real Estate是一家领先的全球房地产投资公司，专注于收购净租赁给投资级别和信誉良好的租户的房产。Blue Owl Real Estate的投资基金目前拥有300亿美元的全权收购和共同投资能力。Blue Owl Real Estate专门为包括公司、医疗保健系统、大学和政府实体在内的各种组织提供灵活的资本解决方案。

Blue Owl Real Estate目前正在为其第六只增值封闭式房地产基金、核心+开放式房地产基金和非交易房地产投资信托基金配置资金，主要用于售后回租和量身定制的交易。2022年，蓝猫头鹰房地产部署了约52亿美元的资本，使其成为北美第二大商业地产收购者。

Blue Owl Real Estate为主要公共和企业养老金计划以及私人捐赠基金的多元化组合管理资金，例如芝加哥教师养老基金、密歇根州市政雇员退休制度、宾夕法尼亚州雇员退休制度等等。

b. 承诺；购买价格；先决条件

1. 承诺；购买价格。在承诺期（定义见下文），在遵守本协议条款和条件的前提下，买方特此不可撤销地承诺并同意根据条款表和购买协议（定义见下文）中的规定以10亿美元的收购价格（“购买价格”）收购房产。本承诺将在承诺期到期（定义见下文）时到期且不再具有进一步的效力或效力（本承诺中明确在终止或到期后仍然有效的条款除外）。

2. 承诺期。承诺期应从本承诺之日开始，最早在 (i) 自本承诺之日起一百八十 (180) 天内终止，(ii) 根据本承诺条款终止本承诺，(iii) 终止购买协议（该期限，“承诺期”）。在上述承诺期到期或终止后，除非此处另有明确规定，否则买方没有完成售后回租交易的进一步义务或对您承担任何其他责任或义务。

3.先决条件。买方完成售后回租交易的承诺以满足承诺期内以下先决条件为前提：

(a) 根据本承诺和条款表中规定的条款，谈判、执行和交付关于购买和出售财产的购买和销售协议（“购买协议”），并满足买方有义务完成购买协议和租赁中规定的售后回租交易的所有先决条件；

(b) (i) 向买方确定 “应急担保人”，其投资等级评级必须为bBb或更高，或获得同等的影子信用评级；以及 (ii) 买方在满意地完成对租户和应有担保人经审计的财务状况的全面审查后，自行决定批准应急担保人；

(c) (i) 基本上以双方商定的形式执行和交付租约，包括条款表附录 “A” 中规定的条款；(ii) 以买方和应急担保人可以接受的形式和实质内容共同和单独地为租户在租约下的义务的支付和履行提供担保；

(d) (i) 买方收到的由国家认可的产权保险公司签发的产权保险单，金额为购买价格，仅显示允许的抵押物（定义见本文附录b）；（ii）买方收到的ALTA调查的收据，该调查足以使产权保险公司取消产权保险单中的一般调查例外情况，并且不向价值披露任何重大和不利事项财产的，但允许的抵押权除外（前提是任何此类许可的抵押权的位置如此类调查所示，可能构成此类重大和不利的问题），（iii）买方收到的常规分区报告表明（x）该物业在很大程度上遵守了管理财产占用、使用和运营的适用的分区法律和法令（为避免疑问，建筑物、火灾或其他法规的违规行为不应被视为导致财产不符合实质性规定），以及（y）如果适用，任何不合格用途或结构构成合法的不合规用途或结构，以及 (iv) 买方的收到了有关该物业的第一阶段环境场地评估，该评估未发现该物业中、上面或其中的任何（A）危险物质或石油产品

向环境释放的财产，在向环境释放的预示条件下，或在对未来向环境释放构成重大威胁的条件下释放的财产，或 (B) 与该财产有关的其他不利环境问题；以及

(e) 买方可自行决定接受的证据，证明Tellurian或其关联公司已从其他资本来源担保了足够金额的股权和债务承诺，用于Driftwood项目的开发

如果在售后回租交易完成时上述任何一项或多项先决条件未得到满足，则 (a) 买方可以选择（以书面形式）放弃此类条件并继续完成售后回租交易，或者（b）不应要求买方完成售后回租交易，本承诺将终止，不再具有进一步的效力或效力。

4. 成交：售后回租交易的完成将根据购买协议进行。

C. 保密性和排他性

1. 保密性。本承诺受Tellurian与Blue Owl Real Estate Capital LLC（f/k/a Oak Street Real Estate Capital, LLC）（f/k/a Oak Street Real Estate Capital, LLC）之间签订的截至2023年2月15日的特定保密协议（“保密协议”）的约束，并构成 “机密信息”。尽管如此，(i) Tellurian可以在向美国证券交易委员会提交的文件中以及向售后回租交易的潜在投资者披露本承诺的存在和执行情况（如果适用，还可能终止），前提是未经买方事先书面同意，此类披露不得以任何方式提及Blue Owl Real Estate或其关联公司，也不得将本承诺或其任何部分（经编辑或以其他方式编辑）的副本作为展品包括在内完全和绝对的自由裁量权，以及，(ii) 如果本承诺在截止日期之前尚未终止Tellurian在截至2023年9月30日的季度10-Q表中提交报告时，在适用法律、规章和法规要求的范围内，可以将本承诺连同此类报告一起提交。除非前述条款 (i) 和 (ii) 中明确规定，否则未经买方事先书面同意，Tellurian不得（且应使其关联公司不得）就本承诺或此处设想的交易发布任何新闻稿或其他公开披露。本段的规定在本承诺终止后继续有效。

2. 排他性。在自本协议发布之日起至自本协议发布之日起一 (1) 年之日终止的期限内（“独家期”），您和您的关联公司以及您和您的关联公司各自的董事、员工、高级职员、合伙人（例如合资伙伴）和委托人（统称为 “特卢里亚双方”）将专门与买方就该财产进行谈判根据本文和条款表中规定的条款进行售后回租交易，不会征集、接受、谈判、提供提供信息，或以其他方式寻求或回应（除拒绝）任何与该财产有关的出售和回租要约或实质上相似的交易外。

D. 休息费。

1. 卖方未能与买方达成协议。如果在排他性期内，(i) 您违反了上述第 C.2 节的规定，或 (ii) 您完成了售后回租交易或任何与漂流伍德项目的最终投资决定（或推进建设的类似最终决定）相关的任何股权或债务投资或融资或类似交易，或与之相关的任何股权或债务投资或融资或类似交易，或以其他方式与该项目相关的交易（或推进施工的类似最终决定）（无论是否或未由财产或财产或任何权益的直接或间接所有者直接或间接担保其中）与买方以外的一方（“限制性交易”），并且您未与买方进行售后回租交易，那么，在违反上述第C.2节的规定或此类限制性交易（如适用）完成后，您将有义务向买方支付相当于购买价格百分之三（3％）的费用（“中断费”）。Tellurian 支付分期费的义务在本承诺终止或到期后继续有效。双方承认，买方的损害赔偿难以确定，上述分期费是对特柳里亚当事方违反上述第C.2节或发生限制性交易（如适用）而造成的损失的合理估计。

2. 买方未能完美。如果买方以书面形式满足或放弃了买方有义务在承诺期内完成售后回租交易的所有先决条件，并且买方未能根据购买协议的条款为收购价格提供资金，则买方应在（i）向卖方发出买方不打算完成销售的通知后的五（5）个工作日内向Tellurian支付中断费（以较早者为准）电子回租交易，或（ii）购买协议下的截止日期。买方支付分期费的义务在本承诺终止或到期后继续有效。

E. 其他。

1. 先前的讨论。本承诺（和条款表）取代双方先前就此进行的所有讨论、协议、承诺、安排、谈判或谅解，无论是口头还是书面的。

2. 适用法律；争议。本承诺（和条款表）受纽约州法律管辖。如果本承诺成为争议的主题，则本协议各方特此放弃陪审团的审判。只有通过本协议各方签署的书面形式，才能修改、修改或放弃本承诺。

3. 无分配。未经另一方事先书面同意，任何一方均不得转让本承诺，前提是任何一方声称的违反本条款的本承诺的转让均属无效，此外，(i) Tellurian可以在未经买方同意的情况下将本承诺（包括条款表）转让给其一个或多个关联公司，前提是Tellurian不解除其在本协议下的义务，并且 (ii) 买方可以转让对一家或多家关联公司的本承诺（包括条款表），无需Tellurian的同意，前提是买方未被解除其在本协议下的义务。

4. 同行。本承诺可以在多个对应方中签署，也可以通过传真或以PDF格式通过电子邮件发送，每份承诺均应被视为原件，所有协议共同构成同一份文书。

5. 没有第三方受益人。本承诺仅为您的利益以及买方及其关联公司的利益而作出，不为任何其他个人或实体的利益服务，也不得被任何其他个人或实体所信赖。

6. 诚信努力。如果按照本承诺的规定接受本承诺的条款，则您和买方应根据本协议的条款和购买协议真诚地努力完成售后回租交易。

7. 经纪商。Tellurian向买方表示，除莱利证券公司（“经纪人”）外，它没有与任何参与本承诺所设想交易的经纪商签约，也不知道任何经纪商的费用或开支均不由买方支付。通过在下方签署，Tellurian同意支付因违反上述声明而产生的任何和所有损失、成本或费用，并对买方进行赔偿，使买方免受损害。买方向Tellurian表示，它没有与任何参与本承诺所设想交易的经纪商签订合同，而且除了经纪商之外，它不认识任何此类经纪商。本段的规定应在售后回租交易结束和/或本承诺终止后继续有效。

8.Blue Owl 房地产不是信托机构。Tellurian承认并同意（i）蓝猫头鹰房地产与卖方之间不打算或已经就本承诺所考虑的任何交易建立信托、咨询或代理关系，无论蓝猫头鹰房地产是否就其他事项向特卢里亚提供过咨询或建议，（ii）蓝猫头鹰房地产与Tellurian之间的正常业务关系不会直接或间接导致，Tellurian也不依赖蓝猫头鹰房地产的任何信托义务，（iii）Tellurian有能力评估和理解，Tellurian理解并接受本承诺所设想的交易条款、风险和条件，(iv) Tellurian获悉，蓝猫头鹰房地产从事的交易范围广泛，可能涉及与Tellurian的利益不同的利益，蓝猫头鹰房地产有义务通过任何信托机构向特勒里亚披露此类权益和交易，在允许的最大范围内，咨询或代理关系，以及（v）Tellurian的弃权根据法律，Tellurian可能以违反信托或其他默示义务或涉嫌违反信托或其他默示义务为由向蓝猫头鹰房地产公司提出的任何索赔，并同意蓝猫头鹰房地产对Tellurian不承担任何责任（无论是直接还是间接）就此类信托或其他默示义务索赔，也不对代表泰勒或以其权利提出信托或其他义务索赔的任何人承担任何责任（无论是直接还是间接）包括Tellurian的股东、员工或债权人。

9. 终止先前的意向书。双方特此确认并同意，先前由双方签订的2023年4月4日签署的购买意向书将自本协议发布之日起全部终止。自本承诺执行之日起，双方之间的所有谈判、谅解和协议均应完全受本条款的约束

以及本承诺和保密协议中规定的条件，除非双方另有书面明确约定。

我们对自己执行这笔交易的能力充满信心，我们对我们认为这将是成功合作关系的开始的前景感到兴奋。如有任何问题，请随时致电我们。我们期待着进一步的讨论。

[签名页如下]

真的是你的，

蓝猫头鹰房地产基金 VI OP LP，

特拉华州有限合伙企业

作者：蓝猫头鹰房地产基金 GP VI LLC，

特拉华州的一家有限责任公司

作者：_/s。迈克尔·雷特_____

姓名：迈克尔·雷特

职位：首席运营官

同意并接受：

TELLURIAN INC.，

特拉华州的一家公司

作者：_/s/西蒙·奥克斯利______

姓名：西蒙·奥克斯利

职位：首席财务官

日期：2023 年 7 月 18 日

附录 A

条款表

附录 “A”

租赁条款

展品 “B”

尽职调查材料

1.影响该物业的租约及其所有修正案的完整副本

2. 来源和用途以及详细的资金来源

3.所有环境、工程、物理状况报告和/或 ADA 调查的副本

4. 最新修订调查和场地规划的副本（描述所有改进、地役权、物业界限等）

5. 入住证明（如果适用）

6. 确认分区合规性

7. 洪水区证书

8. 屋面系统、暖通空调、外部围护结构、电梯和其他主要组件（如果适用）的保修证明

9. 备用发电机系统运行的所有许可证和执照

10. 任何活性物质合同的副本

11.过去两（2）年（以及当前纳税年度）的房地产税账单（如果有）

12.卖方与财产相关的产权保险承诺和政策的副本

13.该物业内所有建筑计划和规格以及用于改善的施工图纸的副本

14.当前的一般责任和财产保险凭证

15. 最近五 (5) 年的资本支出表（如果有）和未来五（5）年的预算

16. 电费账单

17.过去 10 年的租金清单

18. 评估（如果有）

附录 B

允许的负担

“允许的负担” 是指：

(i) 租约（仅涉及财产）；

(ii) 转租（如果适用）（仅适用于财产）；

(iii) 因买方或其代表、代理人、员工或独立承包商的行为而产生的任何例外情况；

(iv) 本年度及以后各年尚未到期或未缴的房地产税；

(v) 评估本年度及以后年份尚未到期或尚未支付的市政改善（如果有）以及供水和下水道变更（如果有）；

(vi) 分区和分区条例及规例；

(vii) 产权政策中规定的标准除外条款，这些例外情况是财产所在司法管辖区的惯例，卖方无需按照上述规定将其删除；以及

(viii) 在本协议发布之日之前交付给买方律师的所有权承诺中规定的有关财产的附表B-II中的所有例外情况。