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NewbrookDriveMember2023-12-310001035443是：亚历山大生命科学中心达勒姆会员2023-12-310001035443是：亚历山大先进技术中心研究三角形成员2023-12-310001035443是：AlexanderaCenterForAgTechMember2023-12-310001035443是：亚历山大可持续技术中心成员2023-12-310001035443是：Alexandria技术中心Alston成员2023-12-310001035443是：A6040 GeorgeWattsHillDrive成员2023-12-310001035443是：Alexandria创新中心研究三角会员2023-12-310001035443是：编号2525 State Highway 54成员2023-12-310001035443是：No.601 KeystoneParkDriveMember2023-12-310001035443是：编号6101 QuadrangleDriveMember2023-12-310001035443是：AlexanderaCenterForNextGenMedicinesMember2023-12-310001035443是：交叉路口校园成员2023-12-310001035443是：A1020 RedRiverStreetAnd1001 TrinityStreet会员2023-12-310001035443是：Alexandria AdvancedTechnology Center at TheWoodlands会员2023-12-310001035443是：德克萨斯会员2023-12-310001035443国家：加利福尼亚州2023-12-310001035443是：各种会员2023-12-310001035443是：中国房地产会员2023-12-31

美国
证券交易委员会
华盛顿特区20549

表格：10-K
(标记一) ☒根据1934年《证券交易法》第13或15(D)款提交的年度报告
截至本财政年度止12月31日, 2023

佣金文件编号1-12993
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亚历山大房地产股票公司
(注册人的确切姓名载于其章程)
马里兰州 95-4502084
(注册成立或组织的国家或其他司法管辖区) (国际税务局雇主身分证号码)

北欧几里得大道26号, 帕萨迪纳, 加利福尼亚91101
(主要行政办公室地址)(邮政编码)

(626) 578-0777
(注册人的电话号码，包括区号)

根据该法第12(B)条登记的证券：

每个班级的标题交易代码注册的每个交易所的名称
普通股，每股面值0.01美元
是
纽约证券交易所
根据该法第12(G)条登记的证券：无

如果注册人是证券法规则405中定义的知名经验丰富的发行人，请用复选标记表示。是 ☒ 没有预设

如果注册人无需根据该法案第13条或第15（d）条提交报告，则通过勾选标记进行验证。是的 不是 ☒

用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短期限内)提交了1934年《证券交易法》第13节或15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。是 ☒ 没有预设

通过勾选标记检查注册人是否已在过去12个月内（或在注册人被要求提交此类文件的较短期限内）以电子方式提交了根据S-t法规第405条（本章第232.405条）要求提交的所有交互数据文件。 是☒ 没有预设

用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。请参阅《交易法》第12b-2条规则中的“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小报告公司”和“新兴成长型公司”的定义。
大型加速文件服务器☒规模较小的报告公司。☐
加速的文件管理器☐新兴成长型公司：☐
非加速文件服务器☐

如果是一家新兴的成长型公司，用复选标记表示注册人是否已选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易所法》第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐

用复选标记表示注册人是否提交了一份报告，证明其管理层根据《萨班斯-奥克斯利法案》(《美国联邦法典》第15编，第7262(B)节)第404(B)条对其财务报告的内部控制的有效性进行了评估，该评估是由编制或发布其审计报告的注册会计师事务所进行的。☒

如果证券是根据该法第12(B)条登记的，应用复选标记表示登记人的财务报表是否反映了对以前发布的财务报表的错误更正。☐

用复选标记表示这些错误更正中是否有任何重述需要对注册人的任何执行人员在相关恢复期间根据第240.10D-1(B)条收到的基于激励的补偿进行恢复分析。☐

用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如《交易法》第12b-2条所定义)。是☐不，不是。☒

注册人非关联公司持有的普通股股份的总市值约为美元19.5根据该股票2023年6月30日在纽约证券交易所的收盘价计算，价值10亿美元。

截至2024年1月12日， 174,968,259普通股已发行。

引用成立为法团的文件

本10-k表格年度报告的第三部分引用了注册人最终委托声明的某些信息，该声明将在本10-k表格年度报告涵盖的财年结束后120天内提交，与注册人将于2024年5月14日或前后举行的年度股东大会有关。


表格10-K索引

亚历山大房地产股票公司

第一部分页面
第1项。
生意场
1
第1A项。
风险因素
9
项目1B。
未解决的员工意见
51
项目1C。
网络安全
51
第二项。
特性
53
第三项。
法律程序
84
第四项。
煤矿安全信息披露
84
第二部分
第五项。
注册人普通股、相关股东事项和发行人购买股权证券的市场
84
第六项。
[已保留]
84
第7项。
管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析
85
第7A项。
关于市场风险的定量和定性披露
142
第八项。
财务报表和补充数据
144
第九项。
会计和财务披露方面的变化和与会计师的分歧
144
第9A项。
控制和程序
144
项目9B。
其他信息
146
项目9C。
关于妨碍检查的外国司法管辖区的披露
146
第三部分
第10项。
董事、高管和公司治理
146
第11项。
高管薪酬
146
第12项。
某些实益拥有人的担保所有权以及管理层和有关股东的事项
146
第13项。
某些关系和相关交易，以及董事的独立性
146
第14项。
首席会计师费用及服务
146
第四部分
第15项。
展品和财务报表附表
147


词汇表

本文件中可能使用的以下缩写或首字母缩略词应具有以下含义：

ASU会计准则更新
自动取款机在市场上
CIP在建工程
易办事每股收益
FASB财务会计准则委员会
林业局美国食品和药物管理局
FDIC美国联邦存款保险公司
FFO运营资金
公认会计原则美国公认会计原则
暖通空调供暖、通风和空调
美国国税局美国国税局
合资企业合资企业
LEED®
领先能源与环境设计
NAREIT全国房地产投资信托协会
NAV资产净值
纽交所纽约证券交易所
房地产投资信托基金房地产投资信托基金
RSF出租平方英尺/英尺
美国证券交易委员会美国证券交易委员会
SF平方英尺/英尺
SoDo西雅图市中心以南的子市场
软性有担保的隔夜融资利率
索玛旧金山市南子市场
美国美国
VIE可变利息实体


第I部分

前瞻性陈述

本年度报告中包含的表格10-k中的某些信息和陈述，包括但不限于包含“预测”、“指导”、“目标”、“项目”、“估计”、“预期”、“相信”、“预期”、“打算”、“可能”、“计划”、“寻求”、“应该”、“目标”或“将”等词语的陈述，或这些词语或类似词语的否定，构成《1933年证券法》(经修订)第27A节和《1934年证券交易法》(经修订)第21E节所指的“前瞻性陈述”。前瞻性陈述涉及与事件、条件和财务趋势有关的固有风险和不确定性，这些风险和不确定性可能会影响我们未来的运营计划、业务战略、运营结果和财务状况。一些重要因素可能导致实际结果与前瞻性陈述中包含或预期的结果大相径庭，包括但不限于“项目1A”中对风险和不确定性的描述。本年度报告的表格10-k中的“风险因素”。关于可能对我们产生影响的风险因素的其他信息载于本年度报告中的“项目7.管理层对财务状况和业务成果的讨论和分析”。我们年度报告Form 10-k的读者也应该阅读我们的美国证券交易委员会和其他公开提交的文件，以进一步讨论这些因素。

本年度报告中使用的Form 10-k所指的“公司”、“Alexandria”、“Are”、“We”、“Us”和“Our”是指Alexandria Real Estate Equities，Inc.及其合并子公司。以下讨论应与本年度报告表格10-k中“项目15.物证和财务报表附表”下的综合财务报表及其说明一并阅读。

项目1.业务

概述

我们是马里兰州的一家公司，成立于1994年10月，已选择作为REIT征税，用于联邦所得税。Alexandria Real Estate Equities，Inc.(纽约证券交易所代码：ARE)一个 标准普尔500指数®公司，是一家一流的、以使命为导向的生命科学房地产投资信托基金，对世界产生积极和持久的影响。自1994年成立以来，Alexandria一直是生命科学房地产利基市场的先驱，是协作式生命科学、AgTech和先进技术巨型园区的卓越所有者、运营商和开发商，这些园区位于AAA创新集群，包括大波士顿、旧金山湾区、纽约市、圣地亚哥、西雅图、马里兰州和研究三角。截至2023年12月31日，亚历山大港的总市值为331亿，在北美的资产基础为7350万SF。这一资产基础包括4,200万营运物业的RSF，550万正在建设的A/A+级物业的RSF和一个预计在未来两年开工的近期项目，210万的预期优先发展和重建项目的RSF，以及2,390万的未来发展项目的RSF。

我们开发充满活力的巨型校园和充满活力的生态系统，使世界上最聪明的人才和创新公司能够创造改变生活的科学和技术创新。我们相信最高的专业精神、谦逊和团队合作精神。我们的租户包括跨国制药公司；公共和私营生物技术公司；生命科学产品、服务和医疗设备公司；数字健康、技术和农业技术公司；学术和医学研究机构；美国政府研究机构；非营利组织；以及风险投资公司。Alexandria在开发A/A+级物业方面有着长期和可靠的记录，这些物业聚集在生命科学、农业科技和先进技术的巨型校园中，为我们的创新型租户提供高度动态和协作的环境，增强他们成功招聘和留住世界级人才的能力，并激发生产力、效率、创造力和成功。亚历山大还通过我们的风险投资平台为变革性的生命科学、农业食品技术、气候创新和技术公司提供战略资本。我们相信，我们独特的商业模式和勤奋的承保确保了高质量和多样化的租户基础，从而导致更高的入住率、更长的租期、更高的租金收入、更高的回报和更大的长期资产价值。
截至2023年12月31日，我们在北美拥有411个物业，包括约4,720个万RSF经营性物业和在建的新A/A+级开发和重建物业，其中68个经营性物业和开发项目由合并房地产合资企业持有，4个物业由非合并房地产合资企业持有。截至2023年12月31日，我们在北美运营物业的入住率为94.6%。截至2023年12月31日，我们运营物业的10年平均入住率为96%。截至2023年12月31日，投资级或上市大盘股租户占我们有效的年度租金总收入的52%。关于我们合并和未合并的房地产合资企业的更多信息包括在本年度报告中的“项目7.管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”中。关于可能影响我们的风险因素的其他信息包括在“项目1A”中。本年度报告表格10-k中的“风险因素”和“项目7.管理层对财务状况和业务成果的讨论和分析”。

1

业务目标和战略

我们的主要业务目标是基于一个多方面的内部和外部增长平台，实现长期资产价值和股东回报的最大化。我们战略的一个关键要素是我们专注于位于协作生命科学、AgTech和AAA创新集群中的先进技术巨型园区的A/A+级物业。这些关键的校园地点的特点通常是新房东进入门槛高，租户退出门槛高，可用空间供应有限。它们通常是生命科学、农业技术和技术实体非常理想的租赁地点，因为它们靠近专业技能、知识、机构和相关业务的集中地。我们的战略还包括利用我们深厚而广泛的房地产、生命科学、农业技术和技术关系，以确定和吸引新的和领先的租户，并寻找更多创造价值的房地产。

我们的租户基础广泛而多样，涉及生命科学、农业技术和技术行业，反映了我们对拥有大量财务和运营资源的地区、国家和国际租户的关注。有关我们的物业和租户的更详细说明，请参阅本年报中以表格10-k填写的“第二项物业”。我们有一个经验丰富的董事会(“董事会”)，并由在房地产、生命科学、农业技术和科技行业拥有丰富经验的执行和高级管理团队领导。

收购

我们寻求在我们的集群市场中识别和获得高质量的物业。对未来物业收购的批判性评估是我们收购战略的重要组成部分。在评估收购机会时，我们会评估与一个或多个预期物业有关的各项事宜，包括：

•靠近创新和技术进步中心；
•物业的位置和我们在相关市场的战略，包括我们的大型园区战略;
•现有和潜在租户的质量;
•建筑基础设施的状况和容量;
•结构的物理状况和公共区域的改善;
•改进的质量和一般特征;
•租赁空置空间以及重新租赁或更新占用空间的机会;
•是否有可用性和/或有能力添加适当的租户设施;
•可供未来地面开发新空间使用的土地；
•通过重新开发现有空间来产生更高租金的机会；
•房地产的无杠杆收益率；
•气候变化和极端天气条件的潜在影响；以及
•我们有能力增加物业的长期财务回报。

开发、重建和前期建设

我们商业模式的一个关键组成部分是我们有纪律地将资本分配给新的A/A+级物业的开发和再开发，以及在承保某些收购物业时确定的物业增强，这些物业位于AAA创新集群中的协作生命科学、雅培和先进技术巨型园区。这些项目通常专注于提供高质量、通用和可重复使用的空间，以满足广泛租户的房地产需求。完成后，每个创造价值的项目预计将产生租金收入、净运营收入和现金流的增长。我们的开发和重建项目通常位于优质实体非常想要的位置，我们相信这会导致更高的入住率、更长的租期、更高的租金收入、更高的回报和更大的长期资产价值。

开发项目一般包括对通用和可重复使用的实验室设施的基础开发。重建项目包括将收购的办公、仓库或外壳空间永久更改为实验室、AgTech或先进技术空间。除非市场对高品质的A/A+物业有稳固的需求，否则我们一般不会在没有取得大量预租空间的情况下，展开新的A/A+级实验室、亚博科技和先进技术空间的地上建设新发展项目。

施工前活动包括权利、许可、设计、现场工作和地上建筑改进施工开始前的其他活动。推进施工前工作的重点是减少向潜在租户交付项目所需的时间。这些关键活动为未来的地面开发增加了重大价值，也是建筑物垂直建造所必需的。最终，这些项目将提供高质量的设施，预计将产生可观的收入和现金流。

我们业务模式的另一个关键组成部分是我们的价值创造再开发，将收购的办公、仓库或外壳空间重新开发为高质量、通用和可重复使用的实验室空间，可以更高的租金出租。我们的重建策略，一般包括在重建计划展开前，大量预租项目。
2

非房地产投资

我们还对主要涉及生命科学、农业技术和技术行业的上市公司和私人持股实体进行战略投资。我们主要投资于高度创新的实体，这些实体专注于开发促进人类健康和改变患者生活的疗法和产品，这与亚历山大港对全球社会的健康、安全和福祉产生积极和有意义影响的目标是一致的。我们作为房地产投资信托基金的地位限制了我们进行此类非房地产投资的能力。因此，我们以符合REIT要求的方式开展并将继续开展我们的非房地产投资活动。

资产负债表和财务战略

我们寻求最大化资产负债表的流动性和灵活性、现金流和现金分配给我们的股东，通过拥有、运营、管理和有选择地收购、开发和重新开发位于AAA创新集群中的协作生命科学、AgTech和先进技术巨型园区的新A/A+物业，以及对我们资产负债表的审慎管理。特别是，我们寻求通过以下方式最大限度地提高资产负债表的流动性和灵活性、现金流和可供分配给股东的现金：

•保持获得各种资本来源，其中除其他外，包括股息后经营活动的净现金流量、EBITDA增长支持的增量杠杆中性债务、通过房地产处置和出售部分权益实现战略性价值收获和资产回收、非房地产投资销售、出售股权和合资资本；
•通过我们的无担保高级信用额度和商业票据计划下的借款能力、有担保的建筑贷款、有价证券、不定期发行远期股权合同以及现金、现金等价物和受限现金来维持显著的流动性；
•继续改善我们的信用状况；
•最大限度地减少一年内到期的债务；
•保持对长期资本的承诺，为增长提供资金；
•保持低至适度的杠杆率；
•将浮动利率风险降至最低；
•产生高质量、强劲和不断增加的运营现金流；
•有选择地出售房地产资产，包括地块、非核心和类似核心的经营性资产，出售部分权益，并将所得资金再投资于我们高度租赁的创造价值的开发和再开发项目；
•将资本分配给位于AAA创新集群中的协作生命科学、AgTech和先进技术巨型园区的A/A+类物业；
•保持知识创新中心的地理多样性；
•在我们的目标创新集群子市场中有选择地收购高质量的生命科学、农业科技和先进技术空间，价格使我们能够实现诱人的回报；
•有选择地在我们的目标创新集群子市场开发物业；
•有选择地将收购的办公、仓库或外壳空间或新收购的物业重新开发为高质量、通用和可重复使用的实验室空间，以便在我们的目标创新集群子市场以更高的租金出租；
•尽可能以更高的租金续订现有租户空间；
•将租户改善成本降至最低；
•通过租赁空置空间和以更高的租金用新租户取代现有租户来提高投资回报；
•与优质租户签订租约，并主动监控租户健康状况；
•在获得高租赁率的同时保持稳定的入住率；
•实现合同租金上升；以及
•实施有效的成本控制措施，包括谈判租户租约中关于运营费用和某些资本支出的转嫁条款。

3

竞争

一般而言，其他实验室和技术物业都非常靠近我们的物业。任何市场的可出租空间大小都可能对我们租用空间的能力和我们物业的租金产生实质性影响。此外，我们还与其他REITs、保险公司、养老和投资基金、私募股权实体、合伙企业、开发商、投资公司、业主/居住者以及外国投资者争夺投资机会。其中许多实体拥有比我们多得多的财政资源，可能能够比我们能够投资的更多，或者接受比我们愿意接受的更多的风险。这些实体可能对承租人的信誉或房地产投资的总体预期回报方面的风险不那么敏感。此外，由于我们的竞争对手有财力，他们可能会提供更多免费租金优惠、更低的租金或更高的租户改善津贴，以吸引租客。这些租赁激励措施可能会阻碍我们维持或提高租金以及吸引或留住租户的能力。竞争亦可能减少我们可供选择的合适投资机会，或增加有意出售物业的业主的议价能力。过去几年，从机构资金来源和其他REITs获得现有物业和土地的竞争非常激烈；然而，我们相信我们已经从竞争对手中脱颖而出。Alexandria于1994年成立，开创了生命科学房地产利基市场，今天是AAA创新集群地点的生命科学、AgTech和先进技术巨型园区的卓越所有者、经营者和开发商。我们继续保持和培育生命科学、农业科技和科技行业中许多最重要和最具战略意义的关系。

关于我们可报告部门的财务信息

请参阅本年度报告表格10-k中第15项下的综合财务报表附注2--“重要会计政策摘要”，以了解我们的一个可报告分部的信息。

监管

一般信息

我们街市的物业须遵守各项法律、条例和规例，包括与公用地方有关的规例。我们相信我们有必要的许可和批准来经营我们的每一处物业。

《美国残疾人法案》

我们的物业必须符合1990年《美国残疾人法》(以下简称《残疾人法》)第三章的规定，即此类物业属于《残疾人法》所定义的公共设施。ADA可能要求移除结构性障碍，以允许残疾人进入我们物业的某些公共区域，而这些公共区域是很容易移除的。我们相信，我们的物业基本上符合美国反兴奋剂机构的要求，我们将不会被要求产生大量资本支出来满足美国反兴奋剂机构的要求。然而，不遵守ADA可能会导致对私人诉讼当事人处以罚款或赔偿损失。提供易于实现的住宿的义务是一项持续的义务，我们将继续评估我们的物业，并在这方面进行适当的改动。

环境问题

根据各种环境保护法，房地产的现任或前任所有者或经营者可能对该房产存在或排放危险或有毒物质造成的污染负责，并可能被要求调查和补救位于该房产上或源自该房产的污染。这种法律往往规定责任，而不考虑所有者或经营者是否知道或对污染物的存在负有责任，而且责任可能是连带的。以前的业主可能将我们的一些物业用于工业和其他目的，因此这些物业可能包含一定程度的环境污染。我们物业存在污染或未能补救污染，可能会使我们承担第三方责任，或可能对我们出售、租赁或开发房地产或使用房地产作为抵押品借入资本的能力产生重大不利影响。

加州的康奈利法案和65号提案等州法规要求某些建筑物的业主和经营者披露有关石棉或其他有害物质存在的信息。我们的一些房产可能含有含石棉的建筑材料。环境法要求对含石棉的建筑材料进行适当的管理和维护，并可对未能遵守这些要求的建筑物业主或经营者处以罚款和处罚。这些法律还可能允许第三方就与接触含石棉建筑材料有关的人身伤害向业主或经营者寻求赔偿。

此外，我们的一些租户处理有害物质和废物，这是他们在我们酒店的日常运营的一部分。环境法律和法规要求我们的租户，可能还有我们，承担因此类活动而产生的责任。环境责任也可能影响租户向我们支付租金的能力。我们要求我们的租户遵守这些环境法律和法规，并赔偿我们任何相关的责任。

4

独立环境顾问已经对我们投资组合中的物业进行了第一阶段或类似的环境现场评估。现场评估旨在发现和评估有关所调查财产及其周围财产的环境状况的信息，通常不包括土壤采样、地下调查或石棉调查。到目前为止，这些评估尚未披露我们认为会对我们的业务、资产或运营结果产生重大不利影响的任何重大环境责任，预计遵守现有环境法规的持续支出不会很大。然而，对我们物业的评估可能没有揭示评估完成后或未来可能出现的所有环境状况、责任或合规问题；未来的法律、条例或法规也可能施加额外的重大环境责任。

保险

至于我们的物业，我们承保商业一般责任保险和一切风险财产保险，包括业务中断和租金收入损失保险。考虑到损失的相对风险和保险的成本，我们选择我们认为适当的保单规格和保险限额。此外，我们还为位于已知活动地震带附近的某些财产购买了地震保险，金额和免赔额均为我们认为在商业上合理的。我们还为我们的物业投保环境保险和产权保险。我们通常在购买房产时获得产权保险保单，每份保单承保的金额相当于每个房产的初始购买价格。因此，我们的任何所有权保险单的金额都可能低于相关财产的当前价值。关于可能影响我们的风险因素的其他信息包括在“项目1A”中。在本年度报告10-k表格中的“风险因素”中。

可用信息

我们的年度报告Form 10-k、季度报告Form 10-Q和当前报告Form 8-k的副本，包括对上述报告的任何修订，在以电子方式提交给或提供给美国证券交易委员会后，可在合理可行的范围内尽快通过我们的公司网站免费获取，网址为www.are.com。我们董事会审计、薪酬、提名和治理委员会的最新章程，以及我们的公司治理指南和商业诚信政策以及报告违规行为的程序(“商业诚信政策”)，也可以在我们的公司网站上查阅。此外，适用于我们的首席执行官或首席财务官的对我们的商业诚信政策的任何修订或豁免，都将根据适用的美国证券交易委员会和纽约证券交易所的要求在我们的公司网站上免费提供。书面请求应发送到Alexandria Real Estate Equities，Inc.，26 North Euclid Avenue，Pasadena，California 91101，注意：投资者关系部。公众也可以从美国证券交易委员会网站www.sec.gov下载这些材料。

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人力资本

截至2023年12月31日，我们拥有568名员工。我们非常重视与员工建立忠诚度和信任关系。我们有一个适用于我们所有员工的商业诚信政策，每个员工的接收和审查都会被记录下来，并每年进行核实。为了促进卓越的企业文化，Alexandria不断监测员工满意度，寻求员工反馈，并积极改进我们的员工服务。我们与员工一起参加年度绩效考核，并进行正式的员工调查，我们的人才管理团队定期与员工举行会议，不断收集反馈意见，改善员工体验。在过去五年，即2019年至2023年，我们的自愿离职率和总流失率较低，分别为4.1%和8.3%，大大低于房地产投资信托基金行业在2023年NAREIT薪酬与福利调查(2022年数据)中报告的平均自愿离职率和总离职率分别为14.0%和19.0%，证明了员工的积极体验。

我们认识到，亚历山大的根本力量来自于组织内每一名团队成员的贡献，我们未来的增长也依赖于此。Alexandria致力于招聘、培养和留住我们有才华的员工，我们直接了解到，我们一流团队的健康、幸福和福祉是我们员工和公司成功的关键因素。

我们在从公司内部物色高度合格的晋升候选人方面有着出色的业绩记录。亚历山大市的高管和高级管理团队由我们的高级副总裁及以上人员组成，由60人组成，平均拥有23年的房地产经验，其中包括在亚历山大市工作13年。此外，仅我们的执行管理团队就在公司拥有平均18年的经验。Alexandria的高管和高级管理团队在创建、拥有和运营生命科学、农业科技和先进技术集群的关键地点的高度活跃和协作的巨型校园方面拥有独特的经验和专业知识。这些团队包括在各自创新集群的生命科学、农业技术和技术社区中拥有领先声誉和长期关系的区域市场总监。我们相信，我们在房地产、生命科学、农业技术和科技行业的专业知识、经验、声誉和关键关系为亚历山大港在吸引新的商业机会方面提供了显著的竞争优势。

建立多元化的董事会和包容性的员工队伍

我们的公司治理准则突出了我们的董事会对董事会层面多样性的关注。指导方针明确规定，董事会致力于考虑符合条件的女性和少数族裔董事候选人，以及要求其保留的任何猎头公司提供不同候选人的初步名单的政策。

我们努力创造一个开放和尊重的环境，让我们的员工能够积极贡献，获得机会和资源，并充分发挥他们的潜力。作为一个机会均等的雇主，我们有平等的就业机会政策和多元化、平等的就业机会和公平的劳动政策，强调通过招聘和薪酬实践来包容，并考虑空缺职位和内部晋升机会的不同候选人。

此外，作为一家联邦政府承包商，Alexandria制定了平权行动计划，其中规定了公司承诺遵守的政策、做法和程序，以确保符合条件的女性、少数族裔、残疾人士和受保护的退伍军人遵守我们的非歧视和平权行动政策。为了解决与薪酬歧视相关的问题，公司禁止对应聘者的薪酬历史进行任何调查，我们将公平的薪酬审查纳入每一项就业补偿决定。为了加强我们尊重、多元化和包容的企业文化，我们每年都会提供反骚扰培训。

提供特殊福利，以支持员工的医疗和财务健康及福利

我们提供全面的福利方案，旨在满足和/或超过我们员工及其家人的需求。我们公司赞助的一套福利涵盖员工及其家属的100%保费，包括但不限于高承保、低免赔额的首选提供者组织(PPO)医疗计划、全天候远程保健和礼宾医疗服务计划、PPO牙科和矫形保险、慷慨的视力计划、全面的处方药计划、不孕症和计划生育福利、短期和长期残疾福利，以及生命和意外死亡和肢解保险。这些福利支持我们员工及其家人的健康、他们的整体福祉和他们的未来计划，并奖励他们的卓越运营。

此外，我们将员工的整体幸福感放在首位，并提供额外的福利，重点放在他们的情绪、心理、身体、财务和社会健康上，包括：

•100%公司付费的治疗和生活指导帮助我们的员工和他们的合格家属优先考虑他们的心理健康，并提供及时的专业帮助；
•额外的公司带薪假期和带薪假期鼓励员工休息和充电；
•全天候远程医疗 和医学 关怀;
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•专家主导的内部网络研讨会系列利用我们世界级的生命科学网络，就相关和引人入胜的主题教育和告知我们的员工；
•健康报销福利用于健身、自卫、正念应用、订阅、课程和家庭锻炼设备，以鼓励我们的员工保持身心健康；
•通过Alexandria的运营关怀计划增强社会联系为员工选择的任何符合条件的非营利组织(S)捐款、筹款和志愿服务，包括：
•带薪志愿者休假每一历年最多16个小时，
•匹配的礼物的 每一历年最高可达5000美元，
•志愿者奖励亚历山大根据自愿捐款的时间，每历年最多捐款10 000美元(每25小时捐款2 500美元)；
•亚历山大生命线™-亚历山大在生命科学界无与伦比的网络使我们能够获得深厚的医学专业知识。Alexandria Lifeline为我们的员工及其直系亲属提供这方面的专业知识，他们患有严重疾病或受伤，将从专门的医疗护理中受益。

投资于专业发展和培训

亚历山大港将我们的人民视为我们最大的财富。为了吸引和留住最优秀的人才，我们提供有意义的增长和发展机会。我们提供各种学习机会，包括利用社交学习的定制、基于队列的发展计划、讲师指导的培训、按需培训和资源，以及利用率很高的指导计划。

发展计划和培训包括领导力发展、项目管理、商业写作、变革管理、面试、演示、生产力、有效的一对一、目标设定、委托、沟通和反馈等主题。

我们的指导计划使员工能够与整个组织的高级领导合作，以获得支持和职业指导。为了进一步定制开发，我们与主要职能负责人合作，为特定职能团队和经过策划的学习队列设计和实施学习计划。最后，我们的高管培训计划支持高潜力领导者的职业发展。

为了持续监控和改善员工的表现和敬业度，我们使用员工敬业度调查，最近一次是在2022年进行的，员工参与率为91.4%。


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(1)截至2023年12月31日，除非另有说明。我们根据员工的自我认同或为满足美国政府要求而汇编的其他信息来确定种族和性别。
(2)少数群体被定义为包括亚裔、黑人/非裔美国人、西班牙裔/拉丁裔、美洲原住民、太平洋岛民或多种族背景的个人。
(3)经理及以上包括领导他人和/或监督项目的个人。
(4)代表2019年至2023年的五年平均值。
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第1A项。风险因素


概述

以下风险因素 可能会对我们的整体业务产生不利影响， 财务状况、经营结果和现金流；我们向股东进行分配的能力；我们获得资本的途径；或我们普通股的市场价格，如下面每个风险因素进一步描述的。除了这份10-k表格年度报告中列出的信息外，我们还应该仔细审查和考虑我们提交给美国证券交易委员会的其他报告和定期文件中包含的信息。这些风险因素可能会对我们的整体业务、财务状况、经营结果和现金流、我们向股东进行分配的能力、我们获得资本的途径或我们普通股的市场价格产生重大影响。我们在公开申报文件中描述的风险并不是我们面临的唯一风险。我们目前不知道或我们目前认为不重要的其他风险和不确定因素也可能对我们的业务、财务状况和经营结果产生重大不利影响。关于前瞻性陈述的补充资料载于本年度报告表格10-k第一部分的开头。

风险因素摘要

投资我们的证券涉及各种风险。在购买我们的证券之前，应仔细考虑此类风险，包括本条款第1A项实质性风险摘要中所列的风险。

与经营因素相关的风险
•我们可能无法确定和完成收购、投资、开发或重新开发项目，也无法成功和有利可图地运营物业。
•我们可能会拖欠土地租约，或者无法以优惠的条款续订或重新租赁我们的土地或空间，或者根本不能。我们的租户也可能无法支付我们的租金。
•维护和改善物业质量的成本可能高于预期，我们可能无法将任何增加的运营成本转嫁给我们的租户，这可能会导致现金流和盈利能力下降。
•我们可能因租户使用有害材料、有害霉菌、糟糕的空气质量或我们物业的其他缺陷而造成环境损害，或者我们可能因遵守其他环境法而面临更高的成本。
•失去我们的任何高级官员或关键员工的服务，以及对技能人才的竞争加剧，都可能对我们产生不利影响，和/或增加我们的劳动力成本。
•我们依赖有限数量的供应商在我们的物业提供公用事业和其他服务，此类服务的中断可能会对我们的运营和财务状况产生不利影响。
•我们的保险单可能不足以覆盖我们所有的潜在损失，或者我们可能会因保险公司的财务状况而产生费用。
•我们可以在没有股东批准的情况下改变经营政策。
•未能对财务报告保持有效的内部控制可能会对我们的业务产生实质性的不利影响。
•如果我们不符合REIT的资格，我们将按公司税率征税，并且在计算我们的应税收入时将无法扣除某些扣减。
•我们可能无法筹集足够的资本来支持我们的运营，因为我们的信用评级发生了不利的变化，我们无法为现有债务进行再融资或发行新债务，或者我们无法及时或以最佳价格出售现有房地产和非房地产资产。
•我们可能会以我们的投资者可能不同意的方式投资或使用我们的股票或债券发行的净收益，或者以可能不会赚取利润的方式投资或使用。
•我们的偿债义务可能会限制我们从事某些商业活动的能力，或对我们的业务造成其他不利影响。
•我们面临与我们的投资(包括与短期流动性投资相关的风险和责任)和我们投资的公司(包括通过合伙企业、有限责任公司和合资企业拥有的物业，以及通过我们的非房地产风险投资组合拥有的物业)相关的风险和责任，这使我们面临与我们的租户基础相似的风险，以及风险资本投资所固有的额外风险。我们分散投资的能力可能有限。

与市场和行业因素相关的风险
•对我们股票的所有权有限制，根据这些限制，股东可能会失去对其股票的实益所有权，以及我们的章程和章程中的某些条款，这些条款可能会推迟或阻止本公司股东可能希望进行的交易。
•未来可能出售我们普通股的股票可能会对其市场价格产生不利影响。
•我们依赖于生命科学、农业科技和科技行业的健康发展，这些行业内部的变化、竞争加剧，或者我们的租户和这些行业内的非房地产股权投资无法获得用于研究、开发和其他运营的资金，可能会对他们向我们支付租金的能力产生不利影响，或对其价值产生不利影响。
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•市场混乱和波动、资本市场和全球经济的糟糕经济状况，包括大流行或高传染性或传染性疾病的爆发，以及紧张的劳动力市场，都可能对我们持有股权投资的公司的价值或租户和我们投资的公司继续运营、筹集额外资本或以优惠条款从风险资本投资者或金融机构获得资本的能力产生不利影响。

与政府和全球因素相关的风险
•政府机构的行动、政策或关键的领导层变动，或法律或法规的变化，包括与税收、会计、债务、衍生品、政府支出或资金(包括与食品和药物管理局、美国国立卫生研究院(“NIH”)、美国证券交易委员会和其他机构相关的)、药品和医疗保健定价、成本和计划的变化，都可能对整体经济、我们的租户和我们投资的公司以及我们的业务产生重大负面影响。
•政府部分或完全关闭导致机构暂时关闭可能会对我们的租户(其中一些也是政府机构)和我们投资的公司产生不利影响，包括此类公司产品商业化的延迟、研发资金的减少或预算提案批准的延迟。
•任何高度传染性或传染性疾病的爆发可能会对我们的财务状况和运营业绩以及/或我们的租户和非房地产投资产生不利影响。

与一般因素和其他因素有关的风险
•社会、政治和经济不稳定、动乱、重大变化以及其他我们无法控制的情况，包括与美国政治格局变化相关的情况，都可能对我们的业务运营产生不利影响。
•季节性天气条件、气候变化和恶劣天气、交通或劳动力可用性的变化以及其他相关因素可能会影响我们开展业务的能力、我们租户的产品和服务，或者我们的租户和我们投资的公司的此类产品和服务的可用性。
•我们可能无法实现我们的可持续发展目标。
•与数据隐私和安全相关的隐私和信息安全法律、法规、政策和合同义务的变化，或我们未能遵守这些要求，可能会使我们受到罚款或处罚，或增加我们的业务成本、合规风险和潜在责任，并以其他方式对我们的业务或运营结果产生不利影响。
•通过网络攻击、入侵或其他方法发生的系统故障或安全事件可能会扰乱我们的信息技术网络、企业应用程序和相关系统，导致资产或数据的损失，引起补救或其他费用，使我们承担联邦和州法律规定的责任，并使我们面临诉讼和调查，这可能会导致重大声誉损害，并对我们的业务和财务状况产生不利影响。
•立法，包括2022年的《降低通货膨胀法案》，可能会对我们的财务状况和经营结果产生不利影响。

我们试图减轻上述风险。然而，如果我们不能有效地管理这些风险和其他风险的影响，我们实现投资目标的能力可能会受到重大损害，任何前述风险都可能对我们的财务状况、经营业绩和现金流、我们向股东进行分配的能力或我们普通股的市场价格产生重大不利影响。

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运行因素

我们可能无法确定和完成收购并成功运营收购的物业。

我们不断评估可用物业的市场，并可能在有机会时收购物业。我们以优惠条件收购物业并成功经营物业的能力，可能会面临重大风险，包括但不限于以下各项：

•我们可能无法获得想要的物业，因为来自其他拥有大量资本的房地产投资者的竞争，包括上市交易的REITs和机构基金。
•即使我们能够获得想要的房产，来自其他潜在买家的竞争可能会显著提高购买价格，或者导致其他不太有利的条款。
•即使我们订立收购物业的协议，这些协议亦须受惯常条件所规限，包括完成尽职调查，令我们满意。
•我们可能无法完成收购，因为我们无法以优惠的条款或根本不能获得债务和/或股权融资。
•我们可能会花费超过预算的金额来对所收购的物业进行必要的改善或翻新。
•我们可能无法快速有效地将新的收购，特别是对运营物业或物业组合的收购，整合到我们现有的业务中。
•收购的物业可能需要重新评估税收，这可能会导致支付高于预期的物业税。
•市况可能导致空置率高于预期，租赁率低于预期。
•对于未知的债务，我们可以收购有责任且没有任何追索权或只有有限追索权的财产，例如修复未披露的环境污染的责任；承租人、供应商或与财产的前所有者打交道的其他人的索赔；以及普通合伙人、董事、高级管理人员和财产的前所有者所赔偿的其他人的索赔。

上述任何风险的实现都可能对我们满足财务预期、财务状况、经营结果和现金流的能力、我们向股东进行分配的能力、我们普通股的市场价格以及我们履行偿债义务的能力产生重大和不利的影响。

我们可能会因为在新市场进行不成功的收购而蒙受经济损失。

我们可能会在我们以前没有拥有过房产的市场上选择性地收购房产。除了我们在熟悉市场的其他收购中面临的风险外，这些收购可能还会带来风险，例如无法正确预测新市场的情况或趋势，从而无法从收购的物业中产生利润的风险。如果发生这种情况，可能会对我们的财务状况、经营结果和现金流、我们向股东进行分配的能力、我们履行偿债义务的能力以及我们普通股的市场价格产生不利影响。

收购或开发新物业可能会导致难以预测收入潜力。

我们可能会继续收购更多物业和/或土地，并可能根据市场情况寻求战略性地开发现有土地。这些收购和开发可能无法达到预期的表现。如果我们无法准确估计入住率、租金、租赁开始日期、运营成本或改善成本，以使收购的物业或开发物业达到为我们预期的市场地位建立的标准，则该物业的表现可能低于预期。收购的物业可能具有我们尚未发现的影响其估值或收入潜力的特征或缺陷。我们不能向我们的股东保证，我们收购或开发的物业的业绩将在我们的管理下提高或保持。

我们可能达不到发展或重建计划所预期的财政成果。
与发展和重建项目相关的风险很大，包括但不限于以下可能性：
•我们可能无法如期或在预算金额内完成发展或重建项目。
•我们可能无法如期或在预计金额内出租发展或重建项目。
•我们可能会遇到由于缺乏必要的劳动力和建筑材料而导致的项目延误或取消。
•我们可能会将资金花在我们可能无法完成的发展和重建项目上，并将管理层的时间投入到这些项目上。
•在我们开始进行勘探后，我们可能会放弃发展或重建项目，结果可能会损失存款或无法收回已产生的成本。
•市场和经济状况可能会恶化，这可能会导致租金低于预期。
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•对于开发或重建项目，我们可能面临比预期更高的运营成本，包括保险费、公用事业、安全、房地产税，以及遵守政府法规变化或提高关税的成本。
•在发展或重建计划方面，我们可能会面对比我们预期更高的基本建设改善要求，尤其是在较旧的建筑物内。
•我们可能无法继续进行发展或重建项目，因为我们无法以优惠条件或根本不能获得债务和/或股权融资。
•如果我们不及时完成或按照租户的要求完成这些物业的建设，我们可能无法留住已经预租了我们的发展或重建项目的租户。
•已预租我们的开发或重建项目的租户可能会申请破产或资不抵债，或者选择在交付之前终止租约，这可能会对我们的物业产生的收入和价值产生不利影响，或者要求我们改变项目的范围，这可能会导致更高的建设成本、重大的项目延误或更低的财务回报。
•我们可能会遇到第三方诉讼、自然灾害或恶劣天气条件导致的延误、拒绝、不可预见的成本增加和其他损害。
•我们可能会在获得所有必要的分区、土地使用、建筑、占用和其他所需的政府许可和授权方面遇到延误或拒绝。
•由于分区、土地用途、建筑、占用或其他政府法规或法规的改变，我们可能无法按预期进行我们的发展或重建项目。
•开发或重建项目可能存在我们在检查过程中未发现的缺陷，包括潜在的缺陷，这些缺陷可能要在物业投入使用多年后才会显现出来。

上述任何风险的实现都可能对我们满足财务预期、财务状况、经营结果和现金流的能力、我们向股东进行分配的能力、我们普通股的市场价格以及我们履行偿债义务的能力产生重大和不利的影响。

我们可能面临与大宗商品和劳动力价格波动或供应链或采购中断相关的风险和成本增加，这可能会对我们建设项目的状况和回报产生不利影响。

由于外部因素，包括但不限于第三方供应商和承包商的表现；整体市场供求；通货膨胀定价；政府监管；国际贸易；以及一般商业、经济或政治条件的变化，我们建筑项目的大宗商品和熟练劳动力的价格可能会出现不可预测的上涨。因此，完成我们的发展和重建项目所需的原材料和熟练劳动力的成本可能会不时大幅波动。

我们依赖一些第三方供应商和承包商为我们的建筑项目提供原材料和熟练劳动力。我们相信，我们与供应商和承包商有着良好的关系。我们没有遇到与供应商和承包商合作以及获得材料和熟练劳动力的重大困难，也没有因为纠纷、停工或承包商的不当行为或未能履行合同而出现重大延误。虽然我们的大部分材料和熟练劳动力并不依赖于任何一家供应商或供应商，但我们可能会遇到从供应商或供应商那里获得必要材料的困难，这些供应商的供应链可能会受到经济或政治变化的影响，或者在劳动力市场趋紧的情况下，很难从第三方承包商那里获得足够的熟练劳动力。我们是否能够及时或完全不招致重大成本或延误地获得基本商品、用品、材料和熟练劳动力，这是不确定的，特别是在我们无法控制的事件导致的经济不确定时期。我们可能会被迫购买更大数量的用品和材料，或者提前购买。这可能会导致我们比预期更早地要求使用资本。或者，我们也可能被迫寻找新的第三方供应商或承包商，我们过去没有与他们合作过，而且不确定这些新供应商是否能够充分满足我们的材料或劳动力需求。我们对不熟悉的供应链或相对较小的供应合作伙伴的依赖可能会对我们的建设项目的成本和按时完成产生不利影响。此外，我们可能无法与那些与供应商和承包商有更有利关系或更容易获得所需建筑材料和熟练劳动力的实体竞争。

此外，美国政府通过全球气候协议与伙伴国家合作实施的与气候变化相关的新举措可能会对木材、钢铁和混凝土等建筑材料提出更严格的要求，如果我们材料的制造商和供应商背负着昂贵的总量管制与交易或类似的法规或要求，而这些成本又转嫁到我们这样的客户身上，这可能会显著增加我们的建筑成本。由于上述因素，我们可能无法及时和/或在预算范围内完成我们的发展或重建项目，这可能会影响我们向潜在租户出租空间的能力，并对我们的业务、财务状况和运营业绩产生不利影响。

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如果我们不能确定和发展与足够数量的合格供应商和承包商的关系，我们的建筑项目的质量和地位可能会受到不利影响。

我们相信，我们与现有的供应商和承包商保持着良好的关系，我们一般不会遇到与材料和熟练劳动力合作和获取的困难，也不会因为纠纷、停工、承包商的不当行为或未能履行合同而导致项目总成本的显著延误或增加。然而，我们未来可能会经历这些事件，或者我们现有的供应商和承包商可能会不时遇到供应链中断，阻碍他们向我们供应必要的材料和劳动力的能力。因此，我们可能会被迫寻找新的资源来满足我们的建设需求。我们可能会依赖不熟悉的供应链或相对较小的供应合作伙伴，这可能会在我们的建设项目的质量、成本和按时完成方面造成不确定性。

我们有能力继续确定和发展与足够的合格供应商网络的关系，这些供应商能够充分满足我们的建设时间和质量标准，这可能是一个巨大的挑战，特别是在全球供应链中断的情况下。如果我们不能确定并发展与足够数量的供应商和承包商的关系，这些供应商和承包商可以适当地满足我们的建筑需求，我们可能会遇到供应商的物流或供应链网络或信息技术系统中断，以及我们或我们的供应商无法控制的其他因素。如果我们无法获得材料和劳动力来在预期预算内完成我们的建设项目，并以及时有效的方式满足租户的需求和期望，我们的运营结果、现金流和声誉可能会受到不利影响。

我们的租户可能会面临与商品和劳动力价格波动或特殊材料或设备的价格或可用性相关的风险和成本增加，或由于供应链或此类项目的采购中断而增加，这可能对他们的业务或财务状况产生不利影响。

与我们和许多其他公司一样，我们的租户通常面临着商品和劳动力价格上涨以及供应链或采购的普遍风险。然而，我们的许多租户也参与了高度专业化的研究或制造活动，这些活动可能需要独特或定制的化学或生物材料或复杂的特殊设备，但这些材料并不广泛获得，因此可能特别容易受到供应链中断的影响。此外，这些租户可能有复杂的供应链，因为他们的专业活动受到严格的政府监管，这可能进一步阻碍他们获得必要的材料和设备。虽然到目前为止，我们还没有意识到这些问题对我们的租户产生了实质性的影响，但这些问题可能会在未来对我们的租户产生不利影响。

我们可能会拖欠部分物业所在或持有的土地的租约，以备将来开发之用。

如果我们在土地租赁义务的条款下违约，我们可能会失去受租赁约束的财产的所有权。在土地租约及其所有选项到期之前，我们可能无法以优惠条款重新谈判新的租约，如果有的话。这些物业所有权的丧失或租金费用的增加可能会对我们的财务状况、经营业绩和现金流、我们履行偿债义务和向股东进行分配的能力以及我们普通股的市场价格产生实质性的不利影响。请参阅本年度报告表格10-k中“项目7.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析”下的“土地租赁义务”，以了解有关我们的土地租赁义务的其他信息。

我们可能无法成功和有利可图地经营物业。

我们的成功在很大程度上取决于我们成功运营物业的能力。如果我们无法做到这一点，我们的业务可能会受到不利影响。房地产的所有权和运营受到许多风险的影响，这些风险可能会对我们的业务和我们向股东付款的能力产生不利影响，包括但不限于以下风险：

•我们的物业可能不会像我们预期的那样运行。
•我们可能不得不以低于预期的价格租赁空间。
•我们可能无法以可接受的条件获得融资。
•由于房地产资产的非流动性，我们可能无法在想要或需要的时候获得或出售房产。
•我们可能低估了维持或改善空间以达到为该物业的市场定位所确立的标准所需的改善成本。
•我们可能无法完成维护或改善空间所需的改进，原因是意外延误、供应商大幅增加成本或因必要建筑材料供应短缺而取消施工。

上述任何风险的实现都可能对我们满足财务预期、财务状况、经营结果和现金流的能力、我们向股东进行分配的能力、我们普通股的市场价格以及我们履行偿债义务的能力产生重大和不利的影响。

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我们在房地产合资企业中的投资可能达不到预期的回报。

我们有合并和未合并的房地产合资企业，在这些合资企业中，我们与一方或多方分享所有权和决策权。我们的合资伙伴必须同意，才能使适用的合资企业采取具体的重大行动，包括预算批准、收购、出售资产、债务融资、执行租赁协议和供应商批准。根据这些合资企业安排，我们与合作伙伴之间的任何分歧都可能导致延迟或不利的决定。我们不能采取我们认为符合我们最大利益的单边行动，可能会导致错失预期机会和资源分配无效，并可能对合资企业的财务业绩和我们的经营业绩产生不利影响。

我们可能会遇到运营成本增加的情况，这可能会降低盈利能力，以至于我们无法将这些成本转嫁给我们的租户。

我们酒店的运营费用会增加，包括保险、物业税、水电费、行政成本，以及与我们酒店的安全、环境美化以及维修和维护相关的其他成本。截至2023年12月31日，我们约94%的租赁(按年度租金收入计算)是三重净租赁，这要求租户除了基本租金外，还必须支付几乎所有房地产和其他与租金相关的税款、保险、公用事业、安全、公共区域费用和其他运营费用(包括增加)。

我们的运营费用可能会因为我们的物业定期(每年、每三年等)进行税收重估而增加，这可能会导致财产税随着物业价值的增加而增加。然而，在加利福尼亚州，根据通常被称为第13号提案的现行州法律，物业通常在所有权变更或建设完成时被重新评估为市场价值；此后，每年的房地产重新评估仅限于先前评估价值的2%。因此，随着时间的推移，第13号提案通常会导致显著低于市场评估的价值。立法者和政治联盟不时会发起努力，废除或修改13号提案，以消除其对商业和工业地产的适用，如果成功，可能会禁止或限制将增加的财产税评估转嫁给租户。

我们的三重净租赁使我们能够以收回租户的形式将几乎所有房地产和与租金相关的税收转嫁给我们的租户，以及其他成本。因此，由于我们的三重净租赁，我们预计由于税收重估而可能增加的物业税不会对我们的经营业绩产生重大影响。然而，我们不能确定未来我们是否能够继续谈判与租户租约中的税收相关的转嫁条款，或者从长远来看，更高的转接费用不会因为租户无法吸收更高的整体入住费而导致较低的基本租金。因此，废除或修订第13号提案可能会导致我们的租金收入随着时间的推移而减少。如果我们的运营费用增加，而收入却没有相应的增加，我们的盈利能力可能会下降。此外，我们不能确定增加的成本不会导致我们现有或潜在的租户在加利福尼亚州以外的地方寻找空间，这可能会显著阻碍我们提高租金或维持现有入住率水平的能力。加州13号提案的废除或修订可能会显著增加我们部分租户的入住费，并可能对他们的财务状况、支付租金的能力和续签租赁协议的能力产生不利影响，这反过来可能会对我们的财务状况、经营业绩、现金流以及我们向股东进行分配的能力产生不利影响。

此外，遵守加州和我们开展业务的其他州通过的各种法律可能会导致成本增加，这是因为我们的业务受到新的限制，以及我们或第三方服务提供商可能不遵守的影响。与合规性相关的任何更改都可能既耗时又昂贵，而未能及时实施所需的更改可能会使我们承担不合规的责任，其中任何一项都可能对我们的业务、运营业绩和财务状况产生不利影响。

我们的大部分成本，如经营、一般和行政费用、利息支出，以及房地产收购和建造成本，都会受到通货膨胀的影响。

在截至2023年12月31日的年度内，消费者物价指数(“CPI”)上升约3.4%。在过去的三年里，CPI达到了9.1%的峰值。

截至2023年12月31日，我们约96%的租约(按年度租金收入计算)包含约3%的有效年度租金上涨 它们要么是固定的，要么是基于CPI或其他指数编制的索引。我们与租户签订了长期租赁协议，其中3%-12%(基于占用的RSF)每年到期。我们相信，这些年度租约期满可让我们在续期或再租赁时将这些租约重置为市值租金，而我们长期租约内的年度租金升幅一般足以抵销通胀对不可收回成本的影响，例如一般及行政及利息开支。然而，在通胀期间，当通胀率超过我们租赁合同内的年度租金上涨百分比时，这些费率上调或我们续订和再租赁活动的租金重置可能不足以抵消通胀的影响。

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本公司的营运开支包括与物业有关的承包服务，例如清洁及工程服务、公用事业、保安、维修及保养及保险等。财产税也受到通货膨胀变化的影响，因为税收是根据我们位于加州以外的物业的公允价值变化定期重新评估的。如前所述，在加利福尼亚州，财产税不是根据基础房地产资产的公允价值变化重新评估的，而是根据法律限制为最高2%的年增长率。

除地面租赁租金支出外，我们的运营费用通常可以通过我们的租赁安排收回，这使得我们能够将与物业税、保险、公用事业、保安、维修和维护相关的几乎所有费用以及其他运营费用(包括增加的费用)转嫁给我们的租户。截至2023年12月31日，我们约94%的现有租赁(按年度租金收入计算)为三倍净租赁，这使我们能够收回运营费用，而约93%的现有租赁(按年度租金收入计算)也用于重新获得资本支出。我们余下的租约一般为毛租，用以收回每份租约内最初一年的营运开支以外的营运开支。

由于我们有能力从我们的三重净租赁中大幅收回运营费用的增加，通胀通常不会对我们的净运营收入、运营业绩和物业层面的运营现金流产生重大不利影响。然而，不能保证我们的租户能够吸收这些增加的费用，并继续向我们支付他们应承担的运营费用、资本支出和租金，或者能够继续经营他们的业务或进行完全的研究和开发活动。或者，我们的租户可能会决定搬迁到租金和运营费用较低的地区，在那里我们目前可能没有物业，因此，我们的租户可能会停止向我们租赁物业。

我们的一般和行政费用主要包括补偿费用、技术服务和专业服务费。我们的员工薪酬每年都会进行调整，以反映绩效增长；然而，为了保持我们成功竞争最优秀人才的能力，特别是在人才短缺的环境下，不断上升的通货膨胀率可能要求我们在历史年度绩效增长之外提供薪酬增长，这可能会意外和/或显著增加我们的薪酬成本。同样，技术服务费和专业服务费也受到通货膨胀的影响，一般会随着这类服务的市场价格上涨而按比例增加。因此，随着时间的推移，通货膨胀可能会增加我们的一般和行政费用。

在通货膨胀时期，利率在历史上是上升的。例如，为了控制通货膨胀率，美国联邦储备委员会(美联储)将基准联邦基金利率从2022年3月的近零上调至2023年12月31日的5.25%至5.50%之间。尽管有人预期美联储将在2024年开始降低联邦基金利率，但这些预期可能不会成为现实。随着时间的推移，利率的持续上升可能会增加我们的融资成本，无论是通过我们的可变利率无担保高级信用额度和商业票据计划的短期借款、对我们现有借款的再融资，还是通过发行新的债务。此外，市场利率上升可能导致我们的房地产价值下降，也可能对整个证券市场产生不利影响，这可能会影响我们普通股的市场价格，而不考虑我们的经营业绩。我们借贷成本和股价的任何此类不利变化都可能严重影响我们未来筹集新债务和股权资本的能力。

此外，通胀定价可能会增加完成我们的开发和再开发项目所需的建筑成本，包括但不限于建筑材料、劳动力和第三方承包商和供应商提供的服务的成本。然而，在我们的发展和重建项目中，建筑材料成本的某些增长往往可以通过以下两种方式来管理：(I)在我们每项工程的总体建筑成本预算中纳入一般预算应急费用，或(Ii)保证最高价格建筑合同，该合同规定了某些建筑成本的最高价格，并将通胀风险转移到我们的建筑总承包商身上。然而，我们不能保证我们的预算或有可能会准确地反映潜在的建筑成本增加。我们也不能保证我们的总承建商能够吸收这些增加的成本，并在预算内及时完成我们的建筑项目，甚至根本不能完成。

我们依赖许多第三方供应商和承包商为我们的建筑项目提供原材料、熟练劳动力和服务。我们没有遇到与这些第三方供应商和承包商合作以及获得材料和熟练劳动力的重大困难，也没有遇到由于上述因素导致项目总成本大幅延误或增加的情况。虽然我们的大部分材料和熟练劳动力不依赖于任何一家供应商或供应商，但我们可能会遇到从供应商或供应商那里获得必要材料的困难，这些供应商或供应商的供应链可能会受到经济或政治变化、过时的技术、老化的基础设施、运输集装箱和/或运输工具短缺的影响，或者难以从第三方承包商获得足够的熟练劳动力。目前还不确定我们是否能够继续及时或完全不产生重大成本或延误地采购基本商品、物资、材料和熟练劳动力，特别是在我们无法控制的事件导致的经济不确定时期。较高的建筑成本可能会对我们在房地产上的净投资以及我们的开发和重建项目的预期收益产生不利影响，这可能会使原本有利可图的投资机会对我们来说利润更低。

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从历史上看，在利率上升期间，房地产估值通常会因为资本化率的上升而下降，资本化率往往会随着利率的上升而呈方向性变化。因此，长期较高的利率可能会对我们房地产资产组合的估值产生负面影响，并导致更高的资本成本和/或未来房地产处置的销售收益减少。

上述任何风险的实现都可能对我们的财务状况、经营结果、现金流、我们的股票价格和市值以及我们支付股息的能力产生不利影响。

维持我们物业质量的成本可能高于预期，这可能会导致现金流和盈利能力下降。

如果我们的物业在租金、服务、条件或位置方面对现有和潜在租户的吸引力不如我们竞争对手的物业，我们 可能会失去租户或遭受较低的租金。因此，我们可能需要不时作出重大的资本开支，以维持我们的竞争力。 属性。然而，不能保证任何这样的支出会导致更高的入住率或更高的租金，或者阻止现有租户搬迁到物业 由我们的竞争对手拥有。

我们无法在租约到期时以优惠条件续签租约或重新租赁空间，这可能会严重影响我们的业务。

我们的收入主要来自支付租金和偿还租赁项下的运营费用。如果我们的租户遇到业务不景气或其他类型的财务困难，他们可能无法根据租约及时付款。此外，由于内乱、高生活成本、税收以及在我们的某些市场和子市场(如位于加利福尼亚州和华盛顿州的市场)开展业务的其他特定地区成本增加对商业环境的影响，租户可以选择不续签或重新租赁空间。此外，如果我们的租户提前终止或决定不续签租约，我们可能无法重新租赁空间。即使租户决定续订或租赁空间，续订或新租赁的条款，包括任何租户改善、特许权和租赁佣金的成本，对我们可能不如当前的租赁条款有利。因此，我们可能会从受影响的物业中产生比预期更少的现金流，这可能会对我们的业务产生负面影响。我们可能需要转移其他物业产生的现金流，以偿还我们的偿债款项，或支付与拥有受影响物业有关的其他费用。

房客无力支付房租可能会对我们的业务造成不利影响。

我们的收入主要来自支付租金和偿还租赁项下的运营费用。如果我们的租户，特别是重要的租户，未能根据租约支付租金，我们的财务状况、现金流和向股东分配的能力可能会受到不利影响。此外，美国国会无法制定财政年度的预算或发生美国政府部分或完全停摆的情况，可能会导致依赖联邦资金的租户出现财务困难，这可能会对这些租户支付我们租金的能力产生不利影响。

主要承租人的破产或资不抵债也可能对财产产生的收入产生不利影响。如果我们的任何租户在修订后的美国破产法下成为债务人，我们不能仅仅因为该租户的破产而驱逐该租户。破产法院可以授权承租人拒绝并终止与我们的租约。我们就无法收回的未来租金向该承租人提出的索偿，将受到法定限额的限制，而该限额可能远低于承租人根据租约实际欠我们的剩余租金。租金支付的任何不足都可能对我们的现金流和我们向股东进行分配的能力产生不利影响。

我们可能要对租户使用危险材料造成的损害负责。

我们的许多租户从事的研究和开发活动涉及危险材料、化学品以及生物和放射性化合物的受控使用。如果因使用这些危险材料而造成污染或伤害，我们可能要对由此造成的损害负责。这一负债可能超过我们的资源和通过任何适用保险覆盖范围可获得的任何追回，这可能对我们向股东进行分配的能力产生不利影响。

与我们的租户一起，我们必须遵守联邦、州和当地关于危险材料和废物的使用、制造、储存、搬运和处置的法律和法规。不遵守这些法律法规或其变化，可能会对我们的业务或我们的租户的业务以及他们向我们支付租金的能力产生不利影响。

我们的财产可能有我们不知道的缺陷。

尽管我们在收购物业之前，以及在开发或重新开发物业时，我们会彻底审查物业的实际状况，但我们的任何物业都可能具有我们未知的特征或缺陷，这可能会对物业的价值或收入潜力产生不利影响。

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我们的物业可能含有或发展有害霉菌或受到其他空气质量问题的影响，这可能导致对健康造成不利影响的责任和补救问题的费用。

当建筑物或建筑材料中积累了过多的水分时，霉菌可能会滋生，特别是如果水分问题仍未被发现或在一段时间内没有解决的话。有些霉菌可能会产生空气中的毒素或刺激物。室内空气质量问题还可能源于通风不足、室内或室外来源的化学污染以及其他生物污染物，如花粉、病毒和细菌。室内暴露在一定水平以上的空气中的毒素或刺激物可能会导致各种不利的健康影响和症状，包括过敏或其他反应。因此，如果我们的任何物业存在严重的霉菌或其他空气污染物，我们可能需要采取代价高昂的补救计划，以控制或移除受影响物业中的霉菌或其他空气污染物，或增加室内通风。此外，重大霉菌或其他空气污染物的存在可能会使我们承担租户、租户员工和其他人的责任，如果出现财产损失或健康问题。

我们可能无法获得额外的资本来推进我们的业务目标。

我们获得、开发或重新开发物业的能力取决于我们获得资本的能力。房地产行业历来经历了债务和股权资本市场的动荡时期和/或流动性极度匮乏的时期。如果我们长期不能有效地进入公共债务和/或股票市场，可能会导致我们更加依赖替代融资来源进行新的投资。无法以可接受的条件获得债务和/或股权资本可能会推迟或阻止我们获得、融资和完成理想的投资，否则可能会对我们的业务产生不利影响。此外，发行额外的股本或子公司的权益为未来的运营提供资金，可能会稀释我们当时现有股东的所有权。即使流动性重返市场，债务和股权资本的成本也可能比前几年更高。

我们可能无法迅速出售我们的房产来筹集资金。

与其他投资相比，房地产投资的流动性相对较差。因此，我们可能无法根据宏观经济或其他条件的变化，在我们希望的时候或以我们可以接受的价格出售我们的房产。此外，与估计的当前市场价值相比，我们的某些物业的税基较低。因此，出售这些资产将产生大量的应税收益，这可能会增加我们对REIT的分配要求，除非我们根据1986年《国税法》(以下简称《国税法》)第1031条(“第1031条交换”)以符合资格的递延纳税交易所或类似的免税或递延纳税交易或适用抵消性税项扣除的方式出售该等物业。根据第1031条，出售房产的净收益必须由第三方托管代理持有，直到用于购买符合条件的房地产资产，才有资格享受递延纳税待遇。我们可能会在对这些收益进行再投资时遇到延误，或者我们可能根本无法再投资这些收益，因为我们无法购买符合条件的房地产。在使用再投资收益购买额外房地产资产方面的任何延迟或限制可能会导致再投资收益向我们纳税。此外，如果适用于此类递延纳税交易的现行法律后来被修订或废除，我们可能不再能够在递延纳税的基础上出售物业，这可能会对我们的运营业绩和现金流产生不利影响。

此外，《国税法》限制我们出售持有时间少于两年的房产。这些对我们出售财产能力的限制可能会对我们的现金流、偿还债务的能力以及向股东分配资金的能力产生不利影响。

我们信用评级的不利变化可能会对我们的融资能力产生负面影响。

我们的信用评级可能会影响我们可以获得的资本额，以及我们可能产生的任何债务的条款和定价。不能保证我们将能够维持和/或提高我们目前的信用评级。如果我们目前的信用评级被下调或取消，我们很可能会产生更高的借贷成本，并在获得额外融资方面遇到更大的困难，这反过来将对我们的财务状况、经营业绩、现金流和流动性产生重大不利影响。

我们可能无法对我们的债务进行再融资，和/或我们的债务可能无法承担。

房地产行业可能需要更多资金来为债务期限再融资，而不是贷款人提供的资金。贷方可用资金的潜在短缺和更严格的信用承销指导方针可能会限制我们在债务到期时对其进行再融资的能力，或者可能对我们的财务状况、经营业绩和现金流、我们向股东进行分配的能力以及我们普通股的市场价格产生不利影响。

我们可能无法通过发行无担保债券或根据我们的无担保高级信用额度或商业票据计划借入额外的金额。

不能保证我们将能够继续以优惠的条件进入无担保债券市场。我们通过发行无担保债券借入更多资金的能力可能会受到债券市场流动性不足时期的负面影响。
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我们的无担保高级信用额度下的总借款要求遵守某些金融和非金融契约。我们无担保高级信用额度下的借款是由几家银行提供资金的。我们在无担保高级信用额度和商业票据计划下借入额外金额的能力可能会受到以下因素的负面影响：我们物业的现金流减少，我们的无担保高级信用额度和商业票据计划下的违约或交叉违约，不遵守与我们的无担保高级信用额度相关的一个或多个贷款契约，以及我们的无担保高级信用额度下的一个或多个贷款人不履行或倒闭。此外，我们可能无法再融资或偿还我们的无担保高级信用额度或商业票据计划中的未偿还借款。

我们无法在无担保的基础上借入额外的金额，可能会推迟或阻止我们获得、融资和完成理想的投资，这可能会对我们的业务产生不利影响；我们无法根据无担保的高级信用额度或商业票据计划进行再融资或偿还金额，可能会对我们的现金流、向股东分配的能力、财务状况和运营结果产生不利影响。

我们的无担保高级信用额度限制了我们从事某些商业活动的能力。

我们的无担保高级信贷额度包含惯常的负面契约和其他财务和经营契约，其中包括：

•限制我们承担额外债务的能力；
•限制我们进行某些投资的能力；
•限制我们与另一家公司合并的能力；
•限制我们向股东进行分配的能力；
•要求我们保持财务覆盖率；以及
•这就要求我们维持一个合格的未担保资产池。

遵守这些限制可能会阻止我们从事某些有利可图的活动和/或限制我们有效配置资本的能力。不遵守这些限制可能会导致我们在这些贷款和其他贷款上违约，这可能会对我们的运营、财务状况和向股东进行分配的能力产生负面影响。

我们的偿债义务可能会对我们的业务运营产生不利影响。

我们利用债务为我们的业务融资，包括收购、开发和重新开发物业。我们使用债务可能会产生不良后果，包括但不限于以下几点：

•我们的运营现金流可能不足以满足所需的本金和利息支付。
•我们可能被迫处置我们的一个或多个财产，可能是以不利的条件来偿还我们的债务。
•如果我们的担保债务违约，贷款人或抵押权人可能会取消我们担保这些贷款的财产的抵押品赎回权。
•止赎我们的一处房产可能会产生应税收入，而没有任何附带的现金收益来支付税款。
•一笔有交叉违约条款的贷款的违约可能会导致我们自动违约另一笔贷款。
•我们可能无法对现有债务进行再融资或延长期限。
•任何再融资或延期的条款可能不像我们现有债务的条款那么优惠。
•我们的无担保优先信贷额度、担保建筑贷款或商业票据计划的浮动利率可能会大幅增加，这可能会对我们的现金流和运营产生不利影响。
•我们的债务条款可能要求减少我们对股东的分配。

如果我们的支出超过了我们的收入，我们可能不得不借入额外的资金，我们可能无法向股东分配。

如果我们的物业产生的收入不足以支付我们的运营费用，包括我们的偿债义务和资本支出，我们可能不得不借入额外的金额来满足固定成本和现金流需求。这可能会对我们向股东进行分配的能力产生不利影响。可能对我们的物业收入和价值产生不利影响的因素包括但不限于：

•国家、地区和世界范围内的经济和政治状况；
•来自其他物业的竞争；
•生命科学、农业科技和科技行业的变化；
•我们目标市场的房地产状况；
•我们收取租金的能力；
•资金的可得性；
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•金融和银行业的变化；
•利率水平的变化；
•我们物业的空置率和我们重新租赁空间的能力；
•税收或其他监管法律的变化；
•遵守政府监管的成本；
•房地产投资缺乏流动性；
•经营成本增加；以及
•应对与气候变化或自然灾害有关的环境影响的成本增加。

此外，如果一个物业的租赁不是三重净租赁，我们将面临与该物业运营相关的费用增加的更大风险。某些重大支出，如抵押贷款付款、房地产税、保险费和维护费，通常是固定的，不会随着相关财产收入的减少而减少。

如果我们不能有效地管理我们的债务，我们可能会变得高度杠杆化，我们的偿债义务可能会增加到不可持续的水平。

我们的组织文件没有限制我们可能产生的债务数额。因此，如果我们不谨慎地管理我们的资本结构，我们可能会变得高度杠杆化。这将导致我们的偿债义务增加，这可能对我们的现金流和我们向股东进行分配的能力产生不利影响。更高的杠杆率还可能增加我们债务违约的风险，或者可能导致我们的信用评级下调。

如果不能达到市场对我们财务业绩的预期，可能会对我们股票的市场价格和波动性产生不利影响。

我们的实际财务结果可能与我们提供的预期和/或指导大相径庭。这可能是各种因素的结果，包括但不限于：

•经济状况；
•资本市场的状况，包括资金的可获得性和成本；
•我们可获得的融资条件的变化；
•租户的经营业绩或财务状况出现负面发展，包括但不限于他们支付租金的能力；
•我们有能力在租约到期时以类似的速度重新租赁空间；
•我们有能力以类似于出售资产的利率，及时将出售所得资金进行再投资；
•我们有能力按时和/或在预算范围内成功完成物业的开发或重新开发以供租赁；
•我们有能力采购第三方供应商或供应商，为我们的物业开发和重建提供必要的建筑材料；
•租户产品和技术的监管批准和市场接受度；
•承租人或对承租人的责任或合同索赔；
•与未来收购有关的意想不到的困难和/或支出；
•影响我们物业的环境法；
•改变管理我们财务报告的规则或做法；以及
•其他法律和运营事宜，包括房地产投资信托基金资格和关键管理人员的招聘和留用。

如果不能达到市场预期，特别是在收益预期、每股运营资金、运营现金流和收入方面，可能会导致我们的普通股或其他已发行证券的市场价格下降和/或波动性增加。

我们股票的每股价格可能会有很大波动。

我们普通股的每股市场价格可能会因各种因素而大幅波动，其中许多因素是我们无法控制的，包括但不限于：

•债务和/或股权资本的可获得性和成本；
•我们资产负债表的状况；
•实际或预期的资本需求；
•金融和银行业的状况；
•本公司季度经营业绩或股息的实际或预期变化；
•债务到期日和其他合同义务的数额和时间；
•我们的净收入、运营资金或指导的变化；
•发布关于我们、我们的租户、房地产行业或生命科学、雅培和科技行业的研究报告和文章(或虚假或误导性信息)；
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•与其他债务或股权证券(包括其他房地产公司发行的证券)相比，房地产投资信托基金的一般声誉及其股权证券的吸引力；
•股票和债券市场的总体状况，包括固定收益证券利率的变化，这可能导致潜在股东要求从未来的股息中获得更高的年度收益；
•我们分析师评级的变化；
•公司信用评级或债务或其他证券的信用评级发生变化；
•同类公司的市场估值变化；
•市场对我们未来产生的任何额外债务或募集的股权的不良反应；
•关于我们的主要管理人员和/或董事会的增加、离职或其他公告；
•机构股东的行动；
•新闻界或投资界的投机行为；
•卖空本公司普通股或相关衍生证券；
•发布或传播意在制造负面市场势头的意见、描述或虚假信息，包括通过使用社交媒体；
•与生成性人工智能工具和大型语言模型相关的风险，以及这些工具和模型可能得出的关于我们的业务和前景的结论，这些结论与传播负面观点、特征或虚假信息有关；
•恐怖活动对我们的证券交易市场造成不利影响，可能增加市场波动，并进一步侵蚀企业和消费者的信心和支出；
•政府监管行动和税法的变化；
•美国联邦政府层面的财政政策或不作为，可能导致联邦政府关门或对美国经济产生负面影响；
•因市场普遍波动而引起的波动；
•银行部门中断或金融机构倒闭，我们或我们的租户可能与之有业务关系，也可能没有；
•不利影响美国经济和政治环境的全球市场因素；
•一般市场和经济状况；以及
•本年度报告表格10-k中所列任何其他风险因素的实现情况。

这些因素可能会导致我们普通股的市场价格下跌，无论我们的财务状况、运营结果、业务或前景如何。

未来可能出售我们普通股的股票可能会对其市场价格产生不利影响。

我们无法预测未来出售我们普通股的股票或我们普通股的市场价格的影响。出售大量股本，或认为可能发生此类出售，可能会对我们普通股的现行市场价格产生不利影响。请参阅本年度报告表格10-k“项目7.管理层对财务状况和业务成果的讨论和分析”下的“其他来源”。

我们已预留了一些普通股，以根据我们修订和重新修订的1997年股票奖励和激励计划(本文有时称为我们的“股权激励计划”)向我们的董事、高级管理人员和员工发行。根据我们的股权激励计划，我们已经提交了一份关于发行普通股的登记声明。此外，根据我们的股权激励计划发行的任何股票都将不时在公开市场上出售，不受非我们“关联公司”的人的限制(根据1933年证券法修订通过的第144条规则的定义)。附属公司将能够出售我们普通股的股票，但受规则144的限制。

我们对股东的分配随时可能减少。

我们可能不会继续目前水平的分配给我们的股东。我们的董事会将根据一系列因素决定未来的分配，包括但不限于：

•可供分配的经营活动提供的现金净额；
•我们的财务状况和资本要求；
•任何对资金进行再投资而不是分配此类资金的决定；
•我们的资本支出；
•《国税法》REIT条款下的年度分配要求；
•马里兰州法律规定的限制；以及
•董事会认为相关的其他因素。

减少对股东的分配可能会对我们的股票价格产生负面影响。

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普通股的分配可以以现金、股票或两者的组合的形式进行。

作为房地产投资信托基金，我们必须将至少90%的应税收入分配给我们的股东。通常，我们通过我们的运营、资产处置(包括部分利息出售)或产生额外债务来产生现金用于分配。我们的董事会未来可以决定以现金、普通股的股票或现金和普通股的组合的形式支付普通股的股息。例如，我们可以在每个股东的选择下宣布以现金或股票支付股息，但对支付的现金总额有限制。任何此类股息的分配将以一种旨在全额计入满足我们年度分配要求的方式进行，并有资格获得股息支付的扣除。尽管美国国税局私下裁定，如果满足某些要求，这样的股息就符合条件，但不能保证国税局未来不会主张相反的立场。此外，普通股现金收益率的下降可能会对我们的股价产生负面影响。

我们在美国以外拥有某些所有权权益，这可能会使我们面临与国内业务不同或更大的风险。

我们在美国以外有少量运营物业，主要是在加拿大。美国境外的收购、开发、再开发、所有权和运营活动涉及的风险与我们在国内物业和运营方面面临的风险不同。这些风险包括但不限于：

•外币汇率变动的不利影响；
•在汇回外国收入或汇回出售我国一项或多项外国投资所得收益方面的挑战和/或征税；
•外国政治、监管和经济条件的变化，包括国家、地区和地方；
•管理国际业务的挑战；
•聘用或留住关键管理人员方面的挑战；
•遵守各种各样的外国法律和法规的挑战，包括与房地产、公司治理、运营、税收、就业、数据隐私和安全以及法律程序有关的法律和法规；
•贷款做法的差异；
•语言、文化和时区的差异；
•影响海外业务的美国适用法律法规的变化；
•管理对美国和海外业务产生不利影响的外交关系和贸易争端方面的挑战；
•美国联邦政府部分或全部停摆，与其他国家的贸易分歧，或可能影响美国国内和与外国实体的商业交易的不确定性；
•税收和地方法规的变化，可能带来不利的税收后果和处罚；以及
•外资所有权和转让限制。

此外，根据当地税收法律法规和现有的国际税收条约，我们的外国投资须在外国司法管辖区征税。我们在海外市场投资的假设是，我们在那里的未来收益将按当前的现行所得税税率征税。不能保证外国政府将继续遵守我们在外国投资中依赖的现有税收条约，也不能保证这些市场目前的所得税税率不会大幅上升，从而影响我们将外国投资和相关收益汇回国内的能力。此外，任何因汇率变动而确认的国际货币收益，可能不符合毛收入测试的要求，我们必须每年满足这些测试，才有资格和保持我们作为REIT的地位。

在国际市场的投资也可能使我们面临与建立有效的控制和程序以规范在外国地点的运营并监督美国法律和法规(包括《反海外腐败法》和类似的外国法律和法规)的遵守情况相关的风险。《反海外腐败法》和类似适用的反腐败法禁止个人和实体直接或间接向政府官员提供、承诺、授权或提供报酬或任何有价值的东西，以获取、保留或指导业务。不遵守这些法律可能会使我们受到民事和刑事处罚，这可能会对我们的运营结果或我们国际投资的价值产生实质性的不利影响。此外，如果我们不能有效地管理我们的国际业务，我们的整体财务状况、运营结果和现金流以及我们普通股的市场价格可能会受到不利影响。

此外，我们今后可能会与受另一个国家或地区的法律管辖并受其争议解决规则约束的外国实体签订协议。在某些情况下，这样一个国家或区域可能没有一个论坛为我们提供一个有效或高效的手段来解决根据这些协定可能产生的争端。

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我们对通过合伙企业、有限责任公司和合资企业拥有的财产承担风险和责任。

我们的组织文件没有限制我们可以投资于非全资合伙企业、有限责任公司或合资企业的资金数额。合伙、有限责任公司或合资企业投资涉及某些风险，包括但不限于以下风险：

•非全资合伙企业、有限责任公司、合营企业破产，对合伙企业、有限责任公司、合营企业的责任承担；
•我们可以与第三方分享重大决策的某些审批权；
•我们的合伙人可能会申请破产保护，或者无法支付他们应承担的出资份额；
•我们的合作伙伴可能有与我们的商业利益或目标不一致的经济或其他商业利益或目标，这可能会影响我们租赁或转租物业、经营物业或维持我们作为房地产投资信托基金的资格；
•我们的合作伙伴可能与破产或以其他方式倒闭的机构有银行或金融关系，这可能会影响我们获得资本的机会；
•我们的合资伙伴可能有权将他们的权益出售给我们，由于潜在的资本限制，我们在履行这一权利时可能面临挑战，或者，如果我们选择不购买他们的权益，我们可能会被迫出售标的资产，否则我们不会决定这样做；
•根据我们与合作伙伴签订的协议条款，我们以有利条件出售权益的能力可能受到限制或限制；以及
•我们可能不会继续拥有或经营该等关系背后的权益或资产，或可能需要以高于市价的价格购买该等权益或资产以继续拥有该等权益或资产。

上述风险可能会对我们产生负面影响，或要求我们：

•如果我们的合作伙伴未能为其所需出资份额提供资金，或由于银行部门的中断而无法获得资本，则提供额外资本；
•遇到严重的意外延误，可能会阻碍重新开发活动或新建筑的开始或完成；
•产生可能妨碍实现最初预期的收益或回报的额外费用；
•与我们的合资伙伴发生纠纷，可能导致任何一方的所有权权益或物业以低于估计公平市场价值的价格出售；
•提起诉讼或通过诉讼或仲裁解决与合作伙伴的分歧；以及
•由于我们的合作伙伴对我们的合资企业投资所采取的行动而遭受损失或低于最佳回报。

我们通常寻求保持对我们的合伙企业、有限责任公司和合资企业投资的控制，以使我们能够实现我们的业务目标。然而，我们可能无法做到这一点，上述一个或多个事件的发生可能会对我们的财务状况、经营结果和现金流、我们向股东进行分配的能力以及我们普通股的市场价格产生不利影响。

由于我们保险公司的财务状况，我们可能会产生巨大的成本。

我们向保险公司投保我们的财产，我们认为在我们的保单生效时，保险公司的评级很好。我们持有保单的一家或多家保险公司的财务状况可能会受到负面影响，这可能导致他们无法支付未来的保险索赔。他们无力支付未来的索赔可能会对我们的财务业绩产生负面影响。此外，一家或多家保险公司的倒闭可能会增加续保我们的保单的成本，或者增加为其他物业和最近开发或重新开发的物业投保的成本。

我们的保险可能不足以覆盖所有潜在的损失。

作为亚历山大风险管理计划的一部分，我们为我们的投资组合提供全险财产保险，以减轻极端天气事件、自然灾害(包括洪水、野火、地震和风灾)和恐怖主义带来的风险。我们的全风险财产保险目前为我们的运营投资组合提供每次发生20美元的亿限制。然而，它可能不会完全覆盖所有潜在的损失。我们不能保证我们未来会维持目前的保险覆盖面水平。

我们的房地产投资组合中有很大一部分位于地震活跃地区，包括旧金山湾区、圣地亚哥和西雅图，任何地区的破坏性地震都可能对多个物业造成重大影响。对于这些财产，我们已经获得了地震保险，金额和免赔额都是我们认为在商业上合理的。对于加利福尼亚州的房产，保险范围为每次发生33500美元的万，并有年度总限额，可扣除房产重置价值的5%。对于西雅图地区，保险范围为每次发生20000美元的万，并有年度总限额，但有2%的免赔额。然而，任何地区的大地震都可能导致重大损失，可能超出我们的保险范围，并导致重大合计可扣除金额。这可能会对我们的业务、财务状况、业绩产生不利影响
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运营和现金流。

此外，我们还为我们的物业提供环境和产权保险。我们通常在购买房产时获得产权保险保单，每份保单承保的金额相当于每个房产的初始购买价格。因此，目前的财产价值可能会超过相关所有权保险单的承保金额。

我们定期评估保险市场，包括针对恐怖主义、地震和其他灾难性事件的保险。然而，我们无法预测未来此类保险的可用性和可负担性。如果我们的地震和其他保险单的保费变得高得令人望而却步，或者如果我们决定自行承保我们的一些风险，我们可能会修改或停止为我们的部分或全部财产投保。

如果我们的任何物业出现不在保险范围内的损失，超过我们的保单限额，或受保单免赔额的限制，我们可能会损失投资于受影响物业的资本，可能还会损失该物业未来的收入。此外，我们可以继续对任何按揭债务承担义务，或对与受影响物业有关的其他义务负责。我们所有的全资物业，包括由我们的合资伙伴管理的合资企业部分拥有的物业，都承担全面责任、火灾、扩大保险范围和租金损失保险。

对于我们位于野火或洪水易发地区的物业，我们正在评估缓解策略以及潜在的运营和物理改进。例如，我们的一些酒店可能实施的复原力措施可能包括：

•耐火性措施。将灌木管理做法纳入景观设计；选择较不易燃的植物物种并将其放置在距物业合理距离处；用耐火材料建造建筑围护结构；以及安装能够在发生火灾时过滤空气中烟雾颗粒的暖通空调系统。

•抗洪措施。将关键的建筑机械设备放置在屋顶或显著高于预计的潜在洪水高度；在发生洪水时在建筑物入口处放置临时防洪屏障；物业入口或一楼的高度高于预计的现在和未来的洪水高度；在从建筑物排放的雨水/污水渠设施上安装防回流装置；以及将建筑物围护结构防水至预计的洪水高度。

我们的租户还被要求保持全面的保险政策，包括通常为类似物业购买的商业一般责任保险。然而，我们和我们的租户一般不为某些类型的损失投保，这些损失要么无法投保，要么保险成本高得令人望而却步。我们无法预测未来是否有针对任何损失风险的保险。保险公司可能会停止承保某些风险，或者，如果提供了这种保险，这种保险可能会变得过于昂贵。

我们的任何高管和/或高级官员失去服务都可能对我们产生不利影响。

我们依赖相对较少的行政和高级官员的服务和贡献。其中任何一项服务的损失或贡献都可能对我们的业务、财务状况和前景产生不利影响。我们利用管理层成员随着时间的推移与实验室、AgTech和先进技术物业的所有者以及生命科学、AgTech和技术行业的主要租户和风险投资组合公司建立的广泛的个人和业务关系。我们不能向股东保证，我们的高级管理人员将继续受雇于我们。在加州和我们开展业务的某些其他地区，对拥有我们业务所需技能的个人的竞争非常激烈。此外，在我们总部和许多物业所在的加利福尼亚州，高州和地方税以及不断上涨的房价导致了高生活成本，这可能会削弱我们未来在当地吸引和留住员工的能力。由于我们的投资和物业的长期性，我们无法预测，也可能无法有效控制此类成本。如果我们不能成功地吸引新的人员，留住和激励现有的人员，我们的业务可能会受到影响，我们可能无法实施我们目前的举措或有效地增长。

未能对财务报告保持有效的内部控制可能会对我们的业务、运营结果、财务状况和股票价格产生实质性的不利影响。

根据2002年的《萨班斯-奥克斯利法案》，我们必须提供管理层关于财务报告的内部控制的报告，包括管理层对内部控制有效性的评估。我们业务的变化将需要对我们的内部控制系统和流程进行持续的变化。财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述，因为其固有的局限性，包括人为错误的可能性、规避或凌驾于控制之上或欺诈。因此，即使是有效的内部控制也只能在编制和公平列报财务报表方面提供合理的保证。如果我们未能保持内部控制的充分性，包括未能实施所需的任何新的或改进的控制，或者如果我们在执行这些控制时遇到困难，我们的业务、运营结果和财务状况可能会受到重大损害，我们可能无法履行我们的报告义务，并可能对我们普通股的市场价格产生重大不利影响。
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如果我们不符合REIT的资格，我们将按公司税率征税，并且在计算我们的应税收入时将无法扣除某些扣减。

我们已选择根据《国内税法》作为房地产投资信托基金征税。如果在任何课税年度，我们没有资格成为房地产投资信托基金：

•我们的应税收入将按正常的公司税率缴纳联邦和州所得税；
•在计算应纳税所得额时，我们不会被允许扣除对股东的分配；
•在我们丧失资格后的四个课税年度内，我们将被取消作为房地产投资信托基金的资格，除非我们有权根据《国内税法》获得减免；以及
•《国税法》将不再要求我们向股东进行分配。

由于任何额外的纳税义务，我们可能需要借入资金或清算某些投资，以支付适用的税款。因此，可用于投资或分配给我们股东的资金将在涉及的每一年减少。

作为房地产投资信托基金的资格涉及将高度技术性和复杂的《国税法》条款应用于我们的运营和财务业绩，以及确定不完全在我们控制范围内的各种事实事项和情况。这些规定只有有限的司法或行政解释。虽然我们相信我们目前的组织和运作方法符合《国税法》颁布的规则和条例，使我们有资格成为房地产投资信托基金，但我们不能向股东保证我们有资格或将继续保持这样的资格。要符合REIT的资格，我们必须满足一些要求，包括我们的股票所有权以及我们的资产和毛收入的构成。我们还必须向股东分配至少90%的年度REIT应税收入，不包括净资本利得。

我们目前拥有，并可能在未来获得一个或多个实体的直接或间接权益，这些实体已选择或可能选择作为REITs根据国税法征税，该等实体须遵守本文所述的各种REIT资格要求和限制。如果上述任何实体未能符合REIT的资格，则(I)该实体将须缴纳联邦和州所得税，(Ii)就适用于REITs的资产测试而言，此类实体的股份将不再是符合资格的资产，以及(Iii)我们可能未能通过某些适用于REITs的资产测试，在这种情况下，除非我们有资格获得某些减免条款，否则我们将无法获得REIT的资格。

此外，我们目前拥有某些应税房地产投资信托基金子公司的权益，并可能在未来继续收购该等权益。应税REIT子公司是指与母公司REIT(直接或间接拥有REIT子公司的股票)共同选择被视为应税REIT子公司的公司(或在联邦所得税方面视为公司的实体)，而不是REIT。与普通C公司一样，该附属公司须缴交联邦及州所得税，并须就应税房地产投资信托基金附属公司与其母公司之间非按公平原则进行的某些交易，征收100%的消费税。我们打算与我们拥有的任何应税房地产投资信托基金子公司安排我们的交易，以确保它们是以公平条款进行的，以避免产生上文提到的100%消费税。然而，不能保证我们将能够成功地安排未来的交易，以避免受到100%消费税的影响，这可能会对我们的现金流、向股东分配的能力和运营结果产生不利影响。

我们不时地在符合1031条款交易所资格的交易中处置财产。如果打算符合1031条款交换条件的交易后来被美国国税局确定为应纳税，或者如果我们无法确定并完成购买合适的替代财产来实施1031条款交换，或者如果1031条款交换相关的法律被修订或废除，我们可能无法在递延纳税的基础上处置财产。在这种情况下，我们的收益和利润以及我们的应税收入将增加，这可能会增加股息收入，减少向股东返还资本。因此，我们可能被要求向股东支付额外的股息，或者如果我们不支付额外的股息，我们的企业所得税负担可能会增加，我们可能会受到利息和罚款的影响。

我们可能无法参与某些被美国国税局描述为“禁止交易”的交易。对从事被禁止交易的REITs征收的税收是对该交易的净收益征收100%的税。该交易是否被定性为被禁止的交易是事实。一般来说，被禁止的交易是指在正常业务过程中主要为出售给客户而持有的财产的销售或其他处置，但丧失抵押品赎回权除外。然而，如果一项出售符合某些安全港要求，将不被视为被禁止的交易。尽管我们不打算参与被禁止的交易，但不能保证美国国税局会同意我们对我们房产的描述，或者我们是否会满足避风港的要求。

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联邦所得税规则不断受到美国国会和美国国税局的审查。税法的变化可能会对我们的投资者或租户产生不利影响，我们无法预测这些变化未来会如何影响我们。新的立法、美国财政部的法规、行政解释或法院裁决可能会对我们成为REIT的资格、此类资格的联邦所得税后果或对我们的股票投资产生重大负面影响。此外，与投资于其他类型商业实体的税收处理有关的法律可能会改变，使投资于此类其他实体的投资相对于投资房地产投资信托基金更具吸引力。

我们依赖第三方来管理我们酒店的某些便利设施。

我们聘请第三方经理来管理我们酒店的某些便利设施，如餐厅、会议中心、健身设施和停车场。如果这些当事人不能为我们的物业提供优质的服务和便利设施，我们的物业收入可能会受到不利影响。虽然我们监控这些第三方的表现，但如果我们认为他们的表现不充分，我们的追索权可能有限。此外，这些第三方管理人可能经营，在某些情况下可能拥有或投资于与我们的物业竞争的物业或企业，这可能会导致利益冲突。因此，这些第三方经理可能已经做出了，也可能在未来做出了不符合我们最佳利益的决定。

我们依赖有限数量的供应商在我们的物业提供公用事业和某些其他服务，这些服务的中断可能会对我们的业务运营、财务状况和现金流产生重大不利影响。

我们依赖有限数量的供应商在我们的某些物业提供关键服务，包括但不限于公用事业、安全和建筑服务。如果主要供应商因自然灾害(如火灾、洪水、地震等)、电力中断、破产、战争、恐怖主义行为、公共卫生突发事件、网络攻击、流行病或其他意想不到的灾难性事件而未能在我们的物业提供足够的关键服务，我们的业务和物业运营可能会受到不利影响。如果供应商遇到财务困难，如破产或其他我们无法控制的事件，导致其无法充分提供公用事业、安全、建筑或其他重要服务，我们可能会经历严重的服务中断和物业业务运营中断，产生补救成本，并成为索赔和损害我们声誉的对象。他说：

此外，主要供应商在我们酒店提供必要服务方面遇到的困难可能会导致此类服务的市场费率大幅上涨。我们的三重净额租赁允许我们以额外租金的形式将几乎所有的运营费用和某些资本支出转嫁给我们的租户。然而，我们不能确定我们未来是否能够继续谈判租户租约中的转嫁条款，这可能会导致我们收回运营费用的减少。如果我们的运营费用增加，而收入却没有相应的增加，我们的盈利能力可能会下降。此外，我们不能确定增加的成本不会导致我们现有或潜在的租户到其他地方寻找空间，这可能会严重阻碍我们提高租金或维持现有入住率水平的能力。此外，这可能会显著增加我们一些租户的租住成本，并可能对他们的财务状况、支付租金的能力和续签租赁协议的能力产生不利影响。

太平洋燃气电力公司(“PG&E”)是一家主要的公用事业公司，为加州北部(包括旧金山湾区)的住宅和商业客户提供电力和燃气服务。我们位于旧金山湾区市场的大多数物业都依赖PG&E来提供这些基本服务。PG&E于2019年1月根据美国破产法第11章启动自愿重组程序，以应对2017和2018年北加州发生的一系列灾难性野火可能产生的责任。虽然PG&E于2020年7月摆脱破产，但无法保证PG&E或我们在运营的其他城市所依赖的其他主要公用事业提供商能够在类似或未来的事件中维持安全运营并继续提供一致的公用事业服务。在过去火灾季节的大风和高火灾危险时期，PG&E先发制人地切断了加州中部和北部地区的电力供应。关闭的目的是帮助防止在大风和干燥条件下引发的火灾。PG&E警告称，在这家公用事业公司解决维护问题时，它可能不得不采取关闭措施。未来的停电可能会影响我们酒店获得稳定电力供应的可靠性，进而对我们租户的业务产生不利影响。此外，无法保证PG&E监管机构规定的安全措施是否及时和足够防止未来的灾难性野火。同样，我们依赖于为我们在其他地区的物业提供公用事业服务的有限数量的供应商。不能保证类似的破产或困境事件不会导致我们在受影响地区的任何物业的服务意外中断。

上述任何风险的实现都可能对我们满足财务预期、财务状况、经营结果和现金流的能力、我们向股东进行分配的能力、我们普通股的市场价格以及我们履行偿债义务的能力产生重大和不利的影响。

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我们可以在没有股东批准的情况下改变我们的业务政策。

我们的董事会根据管理层的意见决定我们的所有重要业务政策，包括与以下方面相关的政策：

•房地产投资信托基金资格；
•发生债务和债务管理活动；
•选择性的收购、处置、开发和再开发活动；
•股东分派；以及
•其他适当的政策。

我们的董事会可以随时修改或修改这些政策，而不需要我们的股东投票。这些政策的变化可能会对我们的业务和我们向股东进行分配的能力产生不利影响。

对我们股本的所有权有限制，在这种限制下，股东可能会失去对其股票的实益所有权，这可能会推迟或阻止我们的股东原本可能希望进行的交易。

根据《国税法》，一家公司要符合房地产投资信托基金的资格，其已发行股票价值的50%不得超过50%由五个或五个以下的个人或实体(如国税法所述)在一个纳税年度的最后半年直接或建设性地拥有。此外，我们公司的流通股必须在12个月的纳税年度或较短纳税年度的相应部分内至少有335天由100人或以上的人实益拥有。

为了维持我们作为房地产投资信托基金的资格，除其他事项外，我们的章程规定了所有权限制，除某些例外情况外，禁止任何人直接或推定拥有占我们章程中定义的已发行股票总价值9.8%以上的股票。我们的董事会可以全权决定放弃对任何人的所有权限制。然而，如果在豁免生效后，根据《国税法》第856(H)条的规定，我们将被“少数人持有”，我们的董事会可能不会批准该豁免。作为放弃所有权限制的条件，我们的董事会可能需要美国国税局的裁决或法律顾问的意见才能确定我们作为REIT的地位。尽管收到任何该等裁决或意见，本公司董事会仍可就给予豁免施加其认为适当的条件或限制。

我们的章程还禁止转让我们的股票，如果这样的转让会导致我们根据《国税法》第856(H)条被“少数人持有”，或者导致我们的股票由不到100人拥有。

推定所有权规则是复杂的，可能导致一组相关个人或实体直接或推定拥有的普通股股份由一个个人或实体推定拥有。向因转让而违反这些限制的人转让股份将无效，或者这些股份将被交换为超额股票，并转让给我们指定的一个或多个合格慈善组织的信托。在这种情况下，预期受让人将只有权分享信托出售这些股份所得的收益，并且实际上将丧失其对这些股份的实益所有权，但以受让人最初购买这些股份的价格为限。这些所有权限制可能会延迟、推迟或阻止可能涉及普通股持有者溢价或此类持有者可能希望的交易或控制权变更。

除了所有权限制，我们的章程和章程中的某些条款可能会推迟或阻止可能被认为对我们的股东有利的交易。

根据马里兰州法律的授权，我们的章程允许我们的董事会促使我们发行普通股或优先股的额外授权但未发行的股票，并对普通股或优先股的未发行股票进行分类或重新分类，而无需任何股东的批准。我们的董事会可以建立一系列优先股，这些优先股可能延迟、推迟或阻止可能涉及我们普通股溢价或由于其他原因可能是我们普通股股东所希望的交易的交易，或者一系列优先股，其股息优先可能对我们支付普通股股息的能力产生不利影响。

我们的章程只允许在董事选举中以三分之二多数票罢免董事，我们的章程要求提前通知股东提名董事或在年度股东大会上提交业务供股东审议的意向。我们的章程和章程还包含其他条款，可能会延迟、推迟或阻止涉及普通股溢价的交易或控制权变更，或者由于其他原因，可能是我们的股东所希望的交易或控制权变更。

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市场和行业因素

我们在目标市场面临着激烈的竞争。

我们目标市场对业务的激烈竞争可能会对我们的运营产生不利影响。我们通过以下方式竞争投资机会：

•其他房地产投资信托基金；
•保险公司;
•养老金和投资基金；
•私募股权实体；
•伙伴关系;
•开发商；
•投资公司；
•业主/占用人；及
•包括主权财富基金在内的外国投资者。

其中许多实体拥有比我们多得多的财政资源，可能能够支付比我们所能承受的更多的费用，或者接受比我们愿意接受的更多的风险。这些实体可能对承租人的信誉或其投资的地理集中度方面的风险不那么敏感。这些实体还可能与供应商和承包商建立更有利的关系和定价，并可能比我们更快、以更低的成本完成建设项目。我们还可能面临与这些实体的竞争，以便从供应商和承包商那里获得相同或类似的原材料和劳动力资源，以及获得我们使用的特定供应商和承包商。竞争亦可能减少我们可供选择的合适投资机会，或增加有意出售物业的业主的议价能力。如果需求没有相应的增长，竞争加剧可能会导致可用空间与我们相当的供过于求，并导致租金压力和给予租户更大的激励措施。为了保持我们留住现有租户和吸引新租户的能力，我们可能会被迫降低租户目前愿意支付的租金或提供更大的租户优惠。如果我们遇到竞争加剧或供过于求，我们不能确定我们是否能够成功竞争，保持我们的入住率和出租率，并继续扩大我们的业务。因此，我们的财务状况、经营业绩和现金流、我们支付股息的能力以及我们的股票价格可能会受到不利影响。

我们市场的经济状况不佳可能会对我们的业务造成不利影响。

我们的物业主要位于以下市场：

•大波士顿
•旧金山湾区
•纽约市
•圣地亚哥
•西雅图
•马里兰州
•研究三角

由于我们的地理位置集中，我们依赖于这些市场的当地经济和房地产条件。因此，我们面临着越来越多的经济、税收和其他竞争因素的影响(无论是积极的还是消极的)，这些因素特定于有限地理区域的市场。如果在这些市场中的任何一个市场建造太多竞争对手的物业，我们的运营也可能受到影响。这些市场中的任何一个市场的经济低迷都可能对我们的运营和我们向股东进行分配的能力产生不利影响。我们不能向我们的股东保证，这些市场将继续增长或继续有利于生命科学、农业技术和技术行业。

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改善我们的物业比改善传统办公空间的成本要高得多。

我们的许多物业通常包含基础设施改进，这些改进的成本远远高于对其他类型物业的改进。虽然从历史上看，我们能够通过更高的租金收回在改善基础设施方面的额外投资，但未来我们有可能无法继续这样做。典型的基础设施改进包括：

•钢筋混凝土楼板；
•提升屋面承载能力；
•增加地板到天花板的高度；
•重型暖通空调系统；
•加强环境控制技术；
•大幅升级电力、天然气和管道基础设施；以及
•实验室的长凳和通风柜。

由于我们的许多基础设施改善是专门的，而且比其他物业类型的改善成本更高，因此，由于价格波动或建筑材料或劳动力供应短缺而导致的任何意外延误或成本增加，我们可能会受到更大的影响。因此，我们可能无法按计划或在预算金额内完成我们的改善工程，这可能会对我们将可用空间出租给潜在租户的能力造成不利影响，或降低我们预计的项目回报。

我们的租户和风险投资主要集中在生命科学、农业科技和科技行业，这些行业的变化可能会对我们的租赁收入、非房地产投资的价值和我们的经营业绩产生不利影响。

总体而言，我们的业务战略是主要投资于生命科学、农业技术和科技行业租户使用的物业。通过我们的风险投资组合，我们还持有与我们的租户基础相似的公司的投资，这些公司集中在生命科学、农业技术和科技行业。如果生命科学、农业科技或科技行业受到经济、金融或银行危机的影响，或者如果这些行业从美国转移到其他国家，我们的业务可能会受到不利影响。由于我们专注于行业，与我们拥有更多元化的租户和投资相比，这些行业内的事件可能会对我们的运营结果和向股东进行分配的能力产生更显著的影响。此外，我们的一些物业可能更适合特定的生命科学、AgTech或科技行业租户，在我们能够将空间重新出租给不在这些行业经营的租户之前，可能需要进行重大修改。一般来说，如果没有大量的装修费用，我们的物业可能不适合出租给传统的写字楼租户。

我们谈判未来租赁的合同租金升级和实现租金上调的能力将取决于租赁谈判和提出上调时的市场状况以及对实验室、AgTech和先进技术空间的需求。

生命科学、农业技术和技术行业的企业进行合并、收购或其他整合是很常见的。未来生命科学、AgTech和技术实体的合并、收购或整合可能会降低我们租户和潜在租户的RSF要求，这可能会对实验室、AgTech和先进技术空间的需求、我们未来的租赁收入和我们的运营业绩产生不利影响。

我们的租户或这些行业内的风险投资也可能受到涉及与他们有业务关系的金融机构的危机的不利影响。2023年3月10日，当时美国第16大银行、总部位于加利福尼亚州的硅谷银行(SVB)被加州金融保护和创新部关闭，后者任命FDIC为破产管理人。SVB是一家为生命科学、技术和医疗保健等行业提供商业和私人银行产品和服务的供应商。SVB现在是第一公民银行的一个部门。此外，2023年3月12日，纽约州金融服务部宣布关闭总部位于纽约的Signature Bank，并指定FDIC为接管人；2023年5月1日，监管机构接管了第一共和银行，并将其大部分资产和存款出售给摩根大通。

虽然我们没有银行账户，没有向SVB或任何其他最近倒闭的金融机构领导的风险基金提供贷款，也没有对其进行投资，但我们的一些租户和风险投资可能与这些实体有银行或其他业务关系。尽管受到美国联邦储备委员会、联邦存款保险公司和财政部的保护，但如果我们的租户或风险投资无法从这些机构或任何其他未来可能倒闭的金融机构获得现金或其他资本，他们的流动性、履行运营费用义务的能力和财务业绩可能会受到不利影响。因此，这些租户可能无法支付我们的租金，或者我们的风险投资可能会贬值，这可能会对我们的财务业绩产生负面影响。

我们目前或未来的一些租户可能还包括处于其生命周期的初创或成长阶段的科技公司。市场对这些公司信心的波动或经济、金融或银行状况的不利变化，如金融机构的倒闭，包括上述事件，可能会对这些公司的运营产生不成比例的影响。租户的财务状况恶化可能导致我们无法向他们收取租金，从而可能对我们的经营业绩产生负面影响。
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我们的运营结果取决于我们租户的研发努力以及他们为这些努力获得资金的能力。

我们的租户基础包括制药、生物技术、医疗器械、生命科学、技术、农业技术和相关行业的实体；学术机构；政府机构；以及私人基金会。我们的租户根据几个因素来确定他们的研发预算，包括开发新产品的需要、政府和其他资金的可用性、竞争以及资源的普遍可用性。我们通过我们的风险投资组合投资于一些公司，这些公司与我们的租户基础类似，集中在生命科学、农业技术和科技行业。

由于现有资源、研究优先事项、一般经济条件、机构和政府预算限制以及实体的合并和合并的变化，研究和开发预算会出现波动。我们的租户、我们的风险投资组合公司或生命科学、农业技术和技术行业的研发支出大幅减少，可能会对我们的业务产生不利影响。

我们的租户还包括研究机构，它们的资金在很大程度上依赖于政府机构的拨款，如NIH、国家科学基金会和类似的机构或组织。美国政府对研发的资助受到政治进程的影响，而政治进程往往是不可预测的。其他项目，如国土安全或国防，可能会被政府视为更优先考虑的项目。此外，减少或消除预算赤字的建议有时包括减少对NIH和其他为研发活动提供资金的美国政府机构的拨款。此外，美国国会无法制定财政年度的预算或发生美国联邦政府部分或全部关闭可能导致FDA或NIH等机构暂时关闭，这可能会对依赖政府批准和拨款的租户的业务运营产生不利影响。任何偏离研发资金或延迟批准政府预算提案的做法都可能对我们的租户的运营产生不利影响，进而可能影响他们对生命科学/实验室空间的需求以及向我们支付租赁费用的能力，从而对我们的运营业绩产生不利影响。

我们的生命科学行业租户和风险投资组合公司面临许多行业独有的风险，包括(I)技术、专利到期、知识产权和保护的变化，(Ii)高水平的监管，(Iii)其产品的安全性和有效性方面的故障，以及(Iv)产品研发的重大资金需求。这些风险可能会对我们的租户支付租金或履行他们对我们的其他租赁义务的能力造成不利影响，或者可能影响我们的风险投资组合公司的价值，从而可能对我们的业务、经营业绩、财务状况和股票价格产生重大不利影响。

技术变化、专利到期、知识产权和保护
•我们的租户和风险投资组合公司在这个行业开发和销售产品和服务，其特点是快速和重大的技术变化，频繁推出和增强新产品和服务，不断发展的行业标准，以及新的医疗改革立法实施的不确定性，这可能会导致他们失去竞争地位，并对他们的运营产生不利影响。
•我们的许多租户和风险投资组合公司及其许可人需要专利、版权或商业秘密保护和/或使用第三方知识产权来开发、制造、营销和销售其产品和技术的权利。承租人或风险投资组合公司可能无法将其产品或技术商业化，如果涵盖这些产品或技术的专利没有颁发，或被第三方成功挑战、缩小、无效或规避。此外，第三方可能拥有知识产权，这限制了承租人或风险投资组合公司在没有获得使用第三方知识产权的许可证或其他权利的情况下将其产品或技术推向市场的能力，这可能需要承租人支付预付费用或使用费。如果不能从第三方获得这些权利，承租人或风险投资组合公司开发和商业化其产品或技术可能具有挑战性或不可能，这可能对其竞争地位和业务产生不利影响。
•我们的许多租户和风险投资组合公司依靠专利为其产品提供独家营销权。随着他们的产品专利到期，竞争对手可能能够合法地生产和销售与我们的租户或风险投资组合公司的产品类似的产品，这可能会对他们的销售和运营业绩产生重大不利影响。

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高水平的监管
•我们的一些生命科学行业租户和风险投资组合公司开发和制造在制造、营销、销售和使用之前需要监管部门批准的产品，包括FDA的批准。生产和销售药物的监管审批过程成本高昂，通常需要多年时间，需要通过临床试验和大量资源的使用进行验证，而且往往不可预测。租户或风险投资组合公司可能无法获得这些批准，或者在获得这些批准方面可能会经历重大延误。即使租户或风险投资组合公司获得监管批准，上市产品也将受到持续的监管审查，并可能失去批准。
•我们的一些生命科学行业租户和风险投资组合公司能否成功地将任何未来的产品商业化，在一定程度上将取决于政府当局、私人健康保险公司和其他第三方付款人设定的保险和报销水平。此外，未来的报销可能会减少。

其产品的安全性和有效性不合格
•我们的一些生命科学行业租户和风险投资组合公司可能会发现，他们潜在的产品在人体上测试时并不有效，甚至是有害的。
•我们的一些生命科学行业租户和风险投资组合公司依赖于某些产品的商业成功。即使生命科学行业租户或风险投资组合公司开发的产品在人体临床试验中被证明是安全有效的，并获得必要的监管批准，随后发现这些产品的安全问题也可能导致产品责任事件、额外的监管审查和额外标签的要求、失去批准、从市场上撤回产品，以及施加罚款或刑事处罚。
•由生命科学行业租户或风险投资组合公司开发、制造、营销或销售的产品可能不被医生和患者很好地接受，或者可能不如竞争对手的产品有效或被接受。
•我们的生命科学行业租户或风险投资组合公司的竞争对手的临床试验产生的安全信号的负面结果可能会促使监管机构采取可能对我们的租户或风险投资组合公司的临床试验或产品产生不利影响的行动。

产品研究和开发的重大资金需求
•我们的一些生命科学行业租户和风险投资组合公司需要大量资金来开发和商业化其产品和技术，这些产品和技术必须从风险投资公司、私人投资者、公开市场、生命科学行业的其他公司以及联邦、州和地方政府那里获得。这样的资金可能会变得无法获得或难以获得。每家租户或风险投资组合公司筹集资金的能力将取决于其财务和运营状况、产品和技术的生存能力、金融、银行和经济环境的整体状况，以及政府预算政策。
•即使有足够的资金，我们的一些生命科学行业租户或风险投资组合公司也可能无法发现或识别潜在的人类药物靶标，或用于人类的潜在药物，或者无法创造出在发现或识别潜在药物靶标或药物方面具有商业用途的工具或技术。
•我们的一些生命科学行业租户或风险投资组合公司可能无法成功地以经济的方式生产他们的产品，即使这些产品通过人体临床试验证明是安全和有效的。
•营销产品也面临商业化风险，我们的一些生命科学行业租户和风险投资组合公司可能永远不会实现产品利用率或收入的预期水平。
•有关我们生命科学行业租户或风险投资组合公司的产品、临床试验或其他业务发展的负面消息可能会导致他们的股价或信用状况恶化。

我们不能向我们的股东保证，由于生命科学行业固有的风险，我们的生命科学行业租户或风险投资组合公司将能够开发、制造、营销或销售其产品和技术。任何生命科学行业租户或风险投资组合公司无法避免或充分缓解上述风险，可能难以支付租金或履行对我们的其他租赁义务，或可能难以维持我们投资的价值。此类风险还可能降低我们生命科学行业租户和风险投资组合公司的信用质量，或导致我们在这些租户租赁的空间上花费比我们最初预期更多的资金和资源。由于与我们的生命科学行业租户相关的不利发展，我们的资源负担增加，可能导致我们在这些租户租赁的空间上实现低于预期的收益。与我们更重要的生命科学行业租户和风险投资组合公司相关的负面消息也可能对我们的股价产生不利影响。

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我们的AgTech行业租户和风险投资组合公司面临着许多行业独有的风险，包括(I)不确定的监管环境，(Ii)业务的季节性，(Iii)运输产品和原材料的运输机制不可用，(Iv)成本变化或运营中使用的供应或能源的限制，(V)罢工或劳动力放缓或劳动合同谈判，以及(Vi)农业方面的快速技术变化。这些风险可能会对我们的租户支付租金或履行他们对我们的其他租赁义务的能力造成不利影响，或者可能影响我们的风险投资组合公司的价值，从而可能对我们的业务、经营业绩、财务状况和股票价格产生重大不利影响。

不确定的监管环境
•管理互联网、电子商务、电子设备和其他由雅培行业开发的服务和产品的法律法规不断演变。现有和未来的法律法规以及某些机构因美国联邦政府部分或完全关闭而导致的业务停顿，可能会阻碍我们的农业技术行业租户和风险投资组合公司的增长。这些法律和法规可能涵盖税收、隐私、数据保护、定价、内容、版权、分销、移动通信、商业许可和消费者保护等领域。

商业上的季节性
•我们的农业技术产业租户和风险投资组合公司的业务可能会因季节性天气条件和其他他们无法控制的因素而不时波动，影响我们的农业技术产业租户和风险投资组合公司提供的产品和服务。

无法使用运输产品和原材料的运输机制
•我们的一些农业技术产业租户和风险投资组合公司的业务依赖于运输服务来交付他们的产品或向他们的客户交付原材料。如果运输服务提供商无法提供或未能及时交付我们的雅培行业租户或风险投资组合公司的产品，他们可能无法及时制造和交付其服务和产品。

成本变化或对作业中使用的供应或能源的限制
•同样，如果燃料或其他能源价格上涨，可能会增加运输成本，这可能会影响我们农业技术行业租户和风险投资组合公司的业务。

罢工、劳工减速或劳动合同谈判
•我们的AgTech行业租户和风险投资组合公司可能面临员工或第三方承包商的劳工罢工、工作放缓、劳动合同谈判或其他工作行动。如果发生罢工、工作放缓或其他类似的劳工骚乱，我们的AgTech行业租户或风险投资组合公司可能没有能力为其业务配备足够的员工，这可能会对其运营和收入产生不利影响。

农业中的快速技术变革
•农业技术产业的特点是定期推出新产品和服务，以及出现新的行业标准和实践。如果不能及时对这些市场状况做出反应，可能会对我们的农业技术产业租户和风险投资组合公司的运营造成实质性损害。
•农业方面的技术进步可能会减少对作物营养、能源和其他作物投入产品和服务的需求，我们的农业技术产业租户和风险投资组合公司提供这些产品和服务。抗病虫害的转基因作物可能会影响我们租户或风险投资组合公司的某些产品的需求。随着技术允许更有效地使用设备，对燃料的需求可能会下降。

我们不能向股东保证，由于农业技术行业固有的风险，我们的农业技术行业租户和风险投资组合公司将能够开发、生产、营销或销售他们的产品和服务。任何AgTech行业租户或风险投资组合公司无法避免或充分缓解上述风险，可能难以向我们支付租金或履行其对我们的其他租赁义务。此类风险还可能降低我们的农业技术产业租户或风险投资组合公司的信用质量，或导致我们在这些租户租赁的空间上花费比我们最初预期更多的资金和资源。由于与我们的农业技术行业租户相关的不利发展，我们的资源负担增加，可能导致我们在这些租户租赁的空间上实现低于预期的收益。与我们更重要的AgTech行业租户和风险投资组合公司有关的不利消息也可能对我们的股价产生不利影响。
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我们的科技行业租户和风险投资组合公司面临许多行业特有的风险，包括(I)不确定的监管环境，(Ii)快速的技术变化，(Iii)依赖互联网基础设施的维护和安全，(Iv)产品研发和销售增长的重大资金需求，以及(V)知识产权保护不足。这些风险可能会对我们的租户向我们支付租金或履行其他租赁义务的能力产生不利影响，或者可能会影响我们的风险投资组合公司的价值，从而可能对我们的业务、经营业绩、财务状况和股票价格产生重大不利影响。

不确定的监管环境
•互联网、电子商务、电子设备等服务的法律法规不断完善。现有和未来的法律法规，以及某些机构因美国联邦政府部分或全部关闭而导致的业务停顿，可能会阻碍我们的技术行业租户和风险投资组合公司的增长。除其他领域外，这些法律和法规可能涵盖税收、工人分类、隐私、数据保护、定价、内容、版权、分销、移动通信、商业许可和消费者保护。

快速的技术变革
•技术行业的特点是客户要求和偏好的快速变化，新产品和服务的频繁推出，以及新的行业标准和实践的出现。如果不能及时对这些市场状况做出反应，可能会对我们的科技行业租户和风险投资组合公司的运营造成重大损害。

依赖互联网基础设施的维护和安全
•我们的一些科技行业租户和风险投资组合公司依赖其产品和服务的用户持续和畅通无阻地接入互联网，以及接入移动网络。互联网服务提供商和移动网络运营商可能能够阻止、降级或向这些租户、风险投资组合公司或其产品和服务的用户收取额外费用。
•互联网已经经历过并且可能继续经历中断和其他延迟。这些中断和延迟，以及网络攻击和计算机恶意软件、病毒、蠕虫和类似程序造成的问题，可能会对我们的技术行业租户和风险投资组合公司开展业务的能力产生重大影响。
•依赖有限数量的云提供商供应商可能会在网络中断或中断期间对运营造成不利影响或停止。
•安全漏洞或网络攻击可能会延迟或中断我们的技术行业租户和风险投资组合公司提供的服务，并可能损害他们的声誉或使他们承担重大责任。

产品研发和销售增长所需的大量资金
•我们的一些技术行业租户和风险投资组合公司需要大量资金来开发和商业化他们的产品和技术，这些资金必须从风险投资公司、私人投资者、公开市场、技术行业公司以及联邦、州和地方政府那里获得。这样的资金可能会变得无法获得或难以获得。每家租户或风险投资组合公司筹集资金的能力将取决于其财务和运营状况、产品的生存能力以及金融、银行、政府预算政策和经济环境的整体状况。
•即使有足够的资金，我们的一些科技行业租户和风险投资组合公司也可能无法发现或识别潜在客户，或者无法创造出具有商业用途的工具或技术。
•我们的一些科技行业租户和风险投资组合公司可能无法在经济上成功地生产他们的产品。
•市场产品也面临商业化风险，我们的一些技术行业租户和风险投资组合公司可能永远不会实现产品使用率或收入的预期水平。
•关于我们的技术行业租户或风险投资组合公司的产品或其他业务发展的不利消息可能会导致他们的股价或信用状况恶化。

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知识产权保护不力
•我们的一些科技行业租户和风险投资组合公司提供的产品和服务受到盗版和未经授权复制的威胁，而知识产权法律和其他不足的保护措施可能会阻止他们执行或捍卫其专有技术。这些租户和风险投资组合公司还可能面临因用户生成的内容而产生的法律风险。
•商标、版权、专利、域名、商业外观和商业秘密保护的维护成本非常高，可能需要我们的技术行业租户和风险投资组合公司为保护其知识产权而产生巨额成本。

我们不能向我们的股东保证，由于技术行业固有的风险，我们的技术行业租户和风险投资组合公司将能够开发、制造、营销或销售其产品和服务。任何无法避免或充分缓解上述风险的科技行业租户或风险投资组合公司可能难以支付租金或履行对我们的其他租赁义务，或可能难以维持我们的投资价值。此类风险还可能降低我们的科技行业租户或风险投资组合公司的信用质量，或导致我们在这些租户租赁的空间上花费比我们最初预期更多的资金和资源。由于与我们的科技行业租户有关的不利发展，我们的资源负担增加，可能导致我们在这些租户租赁的空间实现低于预期的收益。与我们更重要的技术行业租户和风险投资组合公司有关的不利消息也可能对我们的股价产生不利影响。

我们通过非房地产风险投资组合投资的公司使我们面临与我们的租户基础相似的风险，以及风险资本投资所固有的额外风险，这可能会对我们报告的资产和负债价值和收益产生重大影响，并可能对我们报告的运营业绩产生重大不利影响。

通过我们的战略风险投资组合，我们持有与我们的租户基础相似的公司的投资，这些公司集中在生命科学、农业技术和科技行业。因此，我们投资的风险投资组合公司面临的风险与我们的租户基础构成的风险相似，包括本年度报告中披露的10-k表格。此外，我们通过我们的风险投资组合投资的公司受到风险投资固有风险的影响，并可能受到我们无法控制的外部因素和其他风险的不利影响，包括但不限于以下风险：

•风险资本投资的固有风险，风险资本投资通常侧重于技术未经证实、获得资金有限的小型早期公司，因此通常被认为比投资规模更大、更成熟的公司更具投机性。
•市场混乱和波动，这可能会对我们持有股权投资的公司的价值产生不利影响，进而影响我们通过出售这些投资实现收益的能力。
•资本市场和全球经济的中断、不确定性或波动，这可能会影响我们所投资的公司筹集额外资本或以优惠条款从风险资本投资者或金融机构获得资本的能力。
•这可能会影响我们所投资公司的流动性，这可能(I)妨碍我们在被要求处置这些投资时实现其价值的能力，(Ii)使我们难以及时出售这些投资，以及(Iii)损害该等投资的价值。
•政治气候的变化，潜在的改革和政府谈判和监管的变化，医疗改革立法的影响，包括可能限制药品和药品定价的影响，市场价格和条件，有利或不利临床试验结果的前景，新产品计划，新产品的制造和分销，产品安全和功效问题，以及新的合作协议，所有这些都可能影响我们投资的公司的估值、融资机会、业务运营和财务结果。
•美国联邦政府组织或其他机构的变化，包括政策、法规、预算、关键领导层和其他人员的保留、药品审批管理或对药品或服务开发或商业化的限制，或者未来政府部分或完全关闭导致FDA和美国证券交易委员会等机构暂时关闭，可能会对我们投资的公司产生不利影响，包括推迟此类公司的产品商业化，减少生命科学、雅培和科技行业的研发资金，或因批准这些行业的预算提案而延迟。
•由于任何原因造成的业务影响或变化，包括医疗保健资源从临床试验转移、延迟或在临床试验中招募患者或维持预定的预约、由于社会距离要求和员工希望避免与人接触而导致的员工资源减少导致的实验室研究中断和延误、由于供应链中断导致实验室研究所需的用品和试剂库存不足、获得临床站点位置或聘用临床站点工作人员的延迟或困难、由于旅行限制导致临床站点监控中断、在与研究活动或临床试验相关的监管机构互动或获得监管机构批准方面的延迟，以及生产设施和供应线中断。
•收入或收入增长减少、全球经济恶化或其他原因，可能会损害我们持有股权投资的公司的价值，或阻碍它们筹集额外资本的能力。
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•季节性天气条件、交通或劳动力可用性的变化以及其他相关因素可能会影响我们投资农业科技行业的公司的产品和服务或产品和服务的可用性。

上述许多因素超出我们的控制范围，如果风险投资组合公司受到上述任何一项的不利影响，可能会对我们报告的资产和负债价值和收益产生重大影响，并可能对我们报告的经营业绩产生重大不利影响。任何这些不利事件的发生都可能导致我们普通股的市场价格下跌，无论我们的主要房地产业务表现如何。

市场和其他外部因素可能对我们的非房地产股权投资的估值产生不利影响。

我们通过我们的风险投资组合持有某些上市公司、有限合伙企业和私人持股实体的股权投资，这些实体主要涉及生命科学、农业技术和科技行业。这些投资的估值受到许多我们无法控制的外部因素的影响，包括但不限于市场价格、市场状况、医疗改革立法的效果、有利或不利临床试验结果的前景、新产品计划、新产品的制造和分销、产品安全和功效问题以及新的合作协议。此外，未来政府部分或全部关闭可能导致食品和药物管理局和美国证券交易委员会等机构暂时关闭，可能会对我们持有股权投资的公司的首次公开募股(IPO)、业务运营、财务业绩和项目资金的处理产生不利影响。与上述任何因素有关的不利事态发展可能会对我们股权投资的估值产生不利影响。

市场和其他外部因素可能会对我国非房地产股权投资的流动性产生负面影响。

我们通过我们的风险投资组合对私人持股的生命科学、农业科技和科技公司进行投资。这些投资可能是非流动性的，如果我们被要求处置这些投资，这可能会阻碍我们实现这些投资的价值。这些投资缺乏流动性，可能使我们很难及时出售这些投资，并可能损害这些投资的价值。如果我们被要求迅速清算全部或部分这些投资，我们实现的金额可能会大大低于我们之前对这些投资的估值。

政府因素

联邦所得税政策、债务政策和政府支出结合在一起对经济增长产生的负面影响可能会对我们的运营结果产生不利影响。

全球宏观经济状况影响我们和我们租户的业务。美国银行和政府部门的不稳定和/或政府税收政策、债务政策和政府支出的组合对经济增长造成的负面影响，可能会对整体经济增长以及我们未来的收入增长和盈利能力产生不利影响。我们服务的市场的增长可能是缓慢的，也可能是停滞或收缩一段较长的时间。我们的收入和盈利能力来自我们在北美的租户，其中一些租户从其国际业务中获得了可观的收入。经济波动和不确定性导致的需求模式变化可能会对我们的运营结果产生重大负面影响。这些风险可能会影响我们的整体流动性、我们的借款成本或我们普通股的市场价格。

美国税法的变化可能会对整体经济、我们的租户和我们的业务产生重大负面影响。

此外，美国税法未来的任何变化都可能对我们的某些租户的经营业绩、财务状况和未来的商业计划产生负面影响。税法的这种变化也可能导致政府收入减少，从而减少政府支出，这可能会对一些依赖政府资金的租户造成负面影响。例如，2017年12月20日颁布了2017年减税和就业法案，大幅修订了美国企业所得税法，其中包括从2018年开始的税收年度将企业所得税税率降至21%，对利息扣除施加额外限制，改变净营业亏损结转的使用，允许某些资本支出的支出，并实施修改后的地区制度。我们目前无法预测未来是否会发生任何变化，以及此类变化可能对我们的经营业绩、财务状况和未来业务运营产生任何影响。
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医疗系统法规的实际和预期变化可能会对药品定价、医疗保险成本以及医疗服务和产品的报销产生负面影响。

FDA和其他司法管辖区的类似机构直接监管生命科学、技术和医疗保健行业的许多关键活动，包括进行临床前和临床研究、产品制造、广告和促销、产品分销、不良事件报告和产品风险管理。在国内和国外市场，产品的销售在一定程度上取决于第三方付款人，包括政府和私人健康计划的可获得性和报销金额。政府可以对产品的覆盖范围、报销和定价进行监管，以控制成本或影响产品的使用。私人保健计划也可以通过实施覆盖范围和报销限制来管理成本和利用。第三方付款人对新批准的医疗保健产品的报销存在很大的不确定性。美国和外国政府经常考虑影响医疗保险覆盖面和成本的改革措施。此类改革可能包括改变医疗服务和产品的覆盖范围和报销范围。特别是，2010年的《患者保护和平价医疗法案》受到了司法和国会的挑战，该法案经《医疗保健和教育和解法案》(统称为《ACA》)修订，可能会对ACA授权的计划所涵盖的医疗条款和服务的承保范围和报销产生影响。2017年，人们多次尝试修改ACA；然而，没有一项修正案获得美国参议院通过废除法案所需的50票支持。因此，2017年10月，时任总裁·特朗普发布了一项新的行政命令，名为《在全美促进医疗选择和竞争》，拜登政府于2021年1月废除了该命令。目前尚不清楚美国国会或未来的行政命令还将实施哪些其他变化，以及这些变化将如何影响我们的租户。政府和其他监管监督以及未来监管和政府对医疗系统的干预可能会对我们租户的业务和我们的业务产生不利影响。

美国政府租户可能得不到预期的拨款，这可能会阻碍他们向我们付款的能力。

美国政府租户受到政府资助。如果我们的一个或多个美国政府租户未能收到预期的拨款，我们可能无法收取应付给我们的租金金额。联邦政府支出的大幅减少，特别是近年来发生的税收改革或自动减支程序导致的突然减少，也可能对这些租户履行租赁义务的能力产生不利影响，或降低他们与我们续签租约的可能性。此外，预算压力已经导致，并可能继续导致对资助研究和开发活动的政府机构的拨款减少，如国家卫生研究院。例如，国家卫生研究院的预算一直受到并可能继续受到2013年3月1日生效的2011年预算控制法自动减支条款的重大影响。过去削减预算赤字的建议包括减少NIH和其他研发预算。对研发资金的任何转移或围绕政府预算提案审批的延误可能会导致我们的租户拖欠租金，或者推迟或放弃租赁我们的租赁空间，这可能会对我们的业务、财务状况或运营结果产生不利影响。此外，美国国会无法制定下一财年的预算，或者美国联邦政府发生部分或全部停摆，可能会限制我们的租户及其客户可获得的联邦资金，从而对我们的服务需求产生不利影响。此外，与美国政府租户的租约违约受联邦法规管辖，而不受州驱逐或租金不足法律的管辖。截至2023年12月31日，与美国政府租户在我们酒店的租赁约占1.1%截至2023年12月31日，我们有效的年度租金收入总额。

我们的一些租户可能会受到政府不断加强的价格管制和其他医疗成本控制措施的影响。

政府的医疗成本控制措施会显著影响租户的收入和盈利能力。在美国以外的许多国家，政府机构直接或间接地严格控制我们制药行业租户产品的销售价格。在一些欧盟(“EU”)成员国，处方药的定价和/或报销受到政府的控制，立法者、政策制定者和医疗保险基金继续提出和实施成本控制措施，以降低医疗成本，部分原因是欧盟对医疗成本控制和其他紧缩措施的关注。在美国，我们的制药行业租户受到来自州医疗补助计划、私人保险计划和药房福利经理的巨大定价压力。此外，许多州的立法提案可能会进一步对我们制药行业租户产品的定价和/或报销产生负面影响。此外，药品的定价环境继续成为美国政治关注的焦点。药品和医疗器械产品的定价受到政府和公众的加强审查，并呼吁进行改革。一些州已经实施了，还有一些州正在考虑实施医疗补助计划下的药品价格控制或患者准入限制，一些州正在考虑适用于更广泛的不符合医疗补助资格的人口群体的价格控制制度。我们预计，随着时间的推移，来自美国国内外政府和私人支付者的定价压力将变得更加严重。

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美国联邦政府对FDA、NIH和其他政府机构资金的变化可能会阻碍他们聘用和留住关键领导层和其他人员的能力，适当地管理药物创新，或者阻止我们的生命科学行业租户和风险投资组合公司开发新产品和服务或将其商业化，这可能会对我们的业务产生负面影响。

FDA审查和批准新产品的能力可能会受到各种因素的影响，包括预算和资金水平、雇用和留住关键人员的能力，以及法律、法规和政策的变化。因此，该机构的平均审查时间近年来一直在波动。此外，政府对NIH和其他资助研发活动的政府机构的资助受到政治过程的影响，这一过程本质上是不稳定和不可预测的。

FDA、NIH和其他政府机构正确管理其职能的能力在很大程度上取决于政府资金水平和填补关键领导任命的能力，以及各种因素。推迟填补或更换关键职位可能会严重影响FDA、NIH和其他机构履行职能的能力，并可能极大地影响医疗保健和制药行业。

然而，未来政府任何减少或消除预算赤字的建议都可能包括减少对FDA、NIH和其他相关政府机构的拨款。这些预算压力可能会导致FDA和NIH履行各自职责的能力降低，并可能对学术机构和研究实验室产生相关影响，这些机构和研究实验室的资金完全或部分取决于来自政府来源的资金水平和时间。

在政府部分或完全关闭的情况下，FDA和某些其他科学机构可能会暂时停止某些操作。此外，在这种关闭期间，FDA可能只维持被认为对公众健康至关重要的业务，同时暂停接受新的医疗产品申请，以及与医疗产品、某些药物和食品有关的常规监管和合规工作。

FDA和其他机构的中断，如政府关门造成的中断，或权宜之计支出法案的不确定性，可能会减缓新药和设备被必要的政府机构审查和/或批准所需的时间，并可能影响医疗保健和制药行业及时向市场交付新产品的能力，这将对我们租户的经营业绩和业务产生不利影响。FDA和其他政府机构的职能中断可能会对实验室空间的需求产生不利影响，并对我们的运营业绩和业务产生重大影响。

控制政府项目药品定价的法律法规的变化可能会对我们的经营业绩和业务产生不利影响。

2022年8月22日，2022年《降低通胀法案》签署成为法律。这项立法有史以来第一次允许美国卫生与公众服务部直接与制造商谈判医疗保险药品价格。具体地说，该法律要求制造商对联邦医疗保险B部分和D部分承保的特定药物收取协商的“最高公平价格”，否则将因不遵守规定而被征收消费税，对将药价提高到通货膨胀率以上的药品制造商引入惩罚，并限制联邦医疗保险受益人的额外自付费用。

我们无法预测这项立法的最终影响，也无法预测未来潜在改革的内容和结果，以及政府监管和谈判药品定价能力的变化。限制价格的政策变化可能会减少对研发努力的财政激励，这些努力导致发现和生产新的治疗方法和解决危及生命的疾病的方案。新政策的负面影响可能会对我们的租户和风险投资组合公司的业务产生不利影响，包括生命科学、雅培和科技公司，这可能会减少对生命科学/实验室空间的需求，并对我们的经营业绩和业务产生负面影响。

全球因素

任何高度传染性或传染性疾病的爆发都可能对我们的财务状况和经营业绩造成不利影响或造成干扰。

未来任何高度传染性或传染性疾病的爆发，对我们(或我们的租户)成功运营的能力的影响，可能会受到以下因素的不利影响：

•员工的持续服务和可获得性，包括我们的高管和管理团队中的其他领导人，以及我们招聘、吸引和留住技术人员的能力。如果我们的管理层或人员受到大流行或流行病爆发的大量影响，不能或不允许开展工作，我们的业务和经营业绩可能会受到负面影响。
•我们(或我们的租户)普遍或在受影响地区的运营能力，或我们供应商为我们有效运营所必需的产品或服务的延迟供应。
•我们的租户有能力全额及及时地支付租约的租金，以及在必要的程度上，我们无法按对我们有利的条款重组租户的长期租金义务，或及时重新夺回转租空间。
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•本公司难以按具吸引力的条款取得债务及/或股权资本，以及全球金融市场出现严重混乱及不稳定，或信贷及融资状况恶化，可能会影响本公司(或本公司租户)取得为业务营运提供资金所需资本的能力，或及时更换或更新即将到期的负债，并可能对金融资产及负债的估值产生不利影响，任何因素均可能影响本公司(或本公司租户)满足流动资金及资本开支要求的能力，或对本公司的业务、财务状况、经营业绩及现金流产生重大不利影响。
•由于政府行动或指令，我们的一个或多个物业全部或部分关闭，或出现其他运营问题。
•我们(或我们的租户)继续或按计划完成承租人运营的建设的能力，或建筑所需材料或劳动力供应的延误，这可能会影响我们(或我们的租户)完成或及时完成建设的能力，我们防止租赁终止的能力，以及我们收取租金的能力，这可能对我们的业务、财务状况、运营结果和现金流产生重大不利影响。
•实施预防措施的成本，包括但不限于潜在的额外医疗保险和与劳动力相关的成本。
•政府的努力(如暂停或暂停驱逐程序)，可能会影响我们收取租金的能力或执行我们的租户未能支付租金的补救措施。
•不确定性涉及美国国会或州立法机构是否会通过额外的法律，规定额外的经济刺激方案、政府资金或其他救济计划，是否会颁布此类措施，我们的租户是否有资格或将申请任何此类资金，如果资金可用，是否可以由我们的租户用于支付租金，以及这些资金是否足以补充我们的租户的租金和其他义务。
•全球经济状况恶化和失业，这可能会降低对我们租赁物业的需求和入住率，并可能导致我们的租金和物业价值受到负面影响。
•我们对短期和长期债务来源的依赖，包括我们的无担保优先信用额度、商业票据计划和无担保优先票据，这可能会影响我们继续投资活动和向股东进行分配的能力。
•我们的物业估值下降，这可能会影响我们以有吸引力的价格处置资产或获得以我们的物业为抵押的债务融资的能力，并可能减少债务融资的可用性。
•我们的风险投资组合的估值下降，这可能(I)阻碍我们在被要求处置这些投资时实现其价值的能力，(Ii)使我们难以及时出售这些投资，以及(Iii)损害该等投资的价值。
•根据我们的无担保高级信用额度，我们的一个或多个贷款人拒绝、失败或拖延为他们对我们的融资承诺提供资金，我们可能无法以优惠的条款取代这些承诺，或者根本无法取代。
•只要我们签订衍生金融工具，我们的衍生金融工具的一个或多个交易对手可能会违约或倒闭，增加了我们可能没有意识到使用这些工具的好处的风险。
•在征用权诉讼中，政府当局出于公共目的对我们的财产进行的全部或部分占有。
•我们维持的任何保险的承保范围和赔偿水平，可能会被延迟，或不足以完全抵消任何高度传染性或传染性疾病造成的潜在/实际损失。
•任何增加保险费和征收大额免赔额的行为。
•我们对互联网的依赖程度，因为它涉及到员工的远程工作，以及恶意软件运动和网络钓鱼攻击的增加，利用围绕任何高传染性或传染性疾病的不确定性，这可能会增加我们对网络攻击的脆弱性。
•我们在业务连续性计划无效或在中断期间实施或部署不当的情况下确保业务连续性的能力。
•我们的经营能力，这可能会导致我们的业务和经营业绩下降，或可能影响我们遵守监管义务的能力，并可能导致声誉损害和监管问题或罚款。

一种高传染性或传染性疾病的快速传播、发展和流动性可能会导致全球金融市场和劳动力市场的严重混乱，并可能导致经济状况恶化、经济低迷和/或全球范围内的衰退，这可能会对我们(或我们的租户)的业绩、财务状况、运营结果和现金流产生实质性影响。

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任何高度传染性或传染性疾病的爆发或蔓延可能会对租户的财务状况和经营业绩造成不利影响或造成破坏，从而可能对我们创造足以支付运营费用的收入或产生收入和资本增值的能力造成不利影响。.

我们的租户，其中许多从事生命科学、农业技术或科技行业的业务，可能会因任何高度传染性或传染性疾病而招致重大成本或损失，因业务中断而失去业务，或招致与就地安置订单、隔离、感染或其他相关因素相关的其他责任。由于这种疾病的爆发或传播而导致财务状况恶化的租户，可能由于破产、缺乏流动资金、缺乏资金、经营失败或其他原因而不愿或无法全额或及时支付租金。我们的租户违约和延迟或部分支付租金可能会对我们的租金收入和经营业绩产生不利影响。

任何高度传染性或传染性疾病对我们生命科学行业租户的负面影响可能包括但不限于：

•在招募患者或维持临床试验中预定的研究访问方面出现延误或困难；
•临床现场启动工作出现延误或困难，包括招聘临床现场调查人员和工作人员方面的困难；
•将医疗资源从临床试验中转移出去，包括将医院作为我们租户的临床试验地点，以及医院工作人员支持我们租户进行临床试验；
•由于联邦或州政府、雇主和其他人强加或建议的旅行限制，导致关键临床试验或其他研究活动中断，如临床试验场地监测；
•员工资源的限制，否则将专注于我们租户的研究、业务或临床试验，包括员工或他们的家人生病，员工希望避免与大量人群接触，或由于政府强制实施就地避难所或类似的工作限制；
•供应链、制造和全球运输中断，或其他可能影响承租人研究、临床试验或制造活动所需材料运输的延误；
•我们租户产品的收入预测减少，因为受影响患者的治疗优先于其他治疗，如专科和选择性程序；
•由于员工资源有限或政府雇员被迫休假，与道德委员会、监管机构和其他重要机构和承包商的必要互动出现延误；
•延迟获得监管部门对启动计划中的临床试验或研究活动的批准；
•由于中断、资金短缺或健康问题，以及FDA对与疫情相关的诊断、治疗和疫苗的审查和批准，我们的租户产品的商业化和政府当局(如FDA和联邦和州应急管理机构)对我们租户产品的批准的延迟；
•由于全球市场状况恶化导致裁员，难以留住工作人员或重新雇用工作人员；
•当地法规的变化，作为应对疫情或传播的一部分，可能需要我们的租户改变进行临床试验的方式，这可能会导致意外成本或临床试验完全停止；
•FDA拒绝或不愿意接受美国以外受影响地区的临床试验数据；
•公众对正在治疗(或已经治疗)受传染病影响的病人的医疗机构或其他机构的信任度下降；以及
•无法以对租户有利的条款获得资本，原因是由于经济和金融状况普遍低迷以及市场波动导致公司估值和/或投资者胃口发生变化。

任何高度传染性或传染性疾病对我们雅培行业的租户的负面影响可能包括：

•生产能力和盈利能力下降，原因是劳动力供应减少，例如由于政府限制、雇员无法上班或集体谈判努力；
•由于对商业信心和消费者情绪的不利影响以及经济状况的普遍低迷，可能会取消合同、减少项目以及对租户产品的需求减少；
•由于港口和其他入境通道关闭或仅以部分运力运行，导致进出口和向目标公司及其客户交付产品所需的物流中断；
•制造设施和供应线中断；以及
•无法以对租户有利的条款获得资本，原因是由于经济和金融状况普遍低迷以及市场波动导致公司估值和/或投资者胃口发生变化。

任何高度传染性或传染性疾病对我们科技行业租户的负面影响可能包括：

•因企业关闭、替代工作安排或工作人员生病和/或家人生病而导致工作人员生产力下降；
•租户服务和产品的销售减少，销售周期延长，订阅时间和价值缩短，新技术采用速度放缓，以及由于经济不确定和经济低迷而加剧的价格竞争；
•我们租户的供应链、制造供应商或产品或服务的物流供应商的中断；
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•因旅行限制、虚拟化或取消相关活动而对商业和营销活动的限制；
•对客户关系和我们确认收入的能力产生不利影响，因为我们的租户无法访问他们客户的网站进行实施和现场咨询服务；
•无法招聘和培养具有适当资质的高技能员工，无法对潜在员工进行背景调查，也无法为新员工和现有员工提供必要的设备和培训；
•租户的网络基础设施和技术系统故障，或租户使用的第三方服务出现故障，可能导致系统中断、声誉受损、知识产权损失、产品开发延迟、服务长时间中断、数据安全遭到破坏和关键数据丢失；
•更高的雇佣补偿成本，可能无法通过提高生产率或增加销售来抵消；以及
•无法以对租户有利的条款获得资本，原因是公司估值和/或投资者胃口因经济和金融状况普遍低迷以及市场波动而发生变化。

任何高度传染性或传染性疾病对我们的租户或我们的物业的潜在影响是难以预测的，可能会对我们的租户的运营产生实质性的不利影响，进而对我们的收入、业务和运营结果以及我们的股票价值产生不利影响。任何高度传染性或传染性疾病都可能直接或间接导致本年度报告中表格10-k所列的任何其他风险因素的实现。

其他因素

如果我们不遵守法律或法律发生变化，我们可能会招致巨大的成本。

我们的酒店受到许多联邦、州和地方法规的要求，以及州和地方的消防、生命安全、环境和其他要求。如果我们不遵守所有这些要求，我们可能要向政府当局支付罚款，或向私人诉讼当事人支付损害赔偿金。我们不知道这些要求是否会改变，或者是否会施加新的要求。这些监管要求的变化可能需要我们做出重大的意想不到的支出。这些支出可能会对我们以及我们向股东进行分配的能力产生不利影响。

例如，《加州安全饮用水和有毒物质执法法》，也被称为65号提案，要求对接触加利福尼亚州已知的化学物质导致癌症或生殖毒性的人给予“明确和合理的”警告。我们相信我们遵守65号提案的要求；但是，不能保证我们不会受到与65号提案有关的诉讼或监管执法的不利影响。此外，不能保证遵守新环境法律法规的成本不会很大，或不会对我们实现财务预期、财务状况、运营结果和现金流的能力产生不利影响。

我们可能会在遵守《美国残疾人法》和类似法律的过程中付出巨大代价。

根据《反残疾人法》，公共场所和/或商业设施必须符合与残疾人无障碍和使用有关的联邦要求。我们可能会被要求在我们的物业上进行大量资本支出，以遵守这项法律。此外，不遵守规定可能会导致对私人诉讼当事人处以罚款或赔偿损失。

还有一些关于残疾人无障碍使用的联邦、州和地方法律法规。这些规定可能要求对我们的物业进行修改，或可能会影响未来的翻新。这些支出可能会对我们投资的整体回报产生不利影响。

我们面临着与气候变化和恶劣天气的影响相关的可能风险和成本。

我们无法预测气候变化的进展速度。然而，气候变化的实际影响可能会对我们的财产、运营和业务产生实质性的不利影响。例如，我们的大部分物业位于美国东西海岸。如果气候变化影响天气模式的变化，我们的市场可能会经历恶劣天气，包括飓风、严重的冬季风暴，以及由于风暴强度增加和海平面上升而导致的沿海洪水。我们的某些物业也位于海岸线上，可能容易受到沿海灾害的影响，如海平面上升、恶劣天气模式和风暴潮、土地侵蚀和地下水入侵。随着时间的推移，这些情况可能会导致我们物业的空间需求下降，施工延误，导致建筑成本增加，或者导致我们根本无法运营这些建筑。气候变化和恶劣天气也可能对我们的业务产生间接影响，因为我们认为可以接受的条款增加了财产保险的成本或减少了财产保险的可用性，增加了我们酒店的能源、维护、修复水和/或风损害以及清除积雪的成本。

此外，为了在国内对抗全球变暖的原因，总裁·拜登将气候变化确定为他的政府的首要任务之一，并承诺寻求措施，为美国在2050年前消除温室气体净污染铺平道路。2021年4月，总裁·拜登宣布了政府到2030年将美国温室气体排放量减少至少50%的计划。

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2022年3月，美国证券交易委员会发布了一项拟议标准，要求定量披露某些与气候相关的指标和温室气体排放，包括在我们合并财务报表的脚注中披露。截至本报告之日，该准则尚未最终确定，我们正在评估该准则（如果按建议采用）对我们的综合财务报表的潜在影响。

2022年8月，美国国会签署《2022年通货膨胀削减法案》（“IRA”）成为法律，该法案指示近4000亿美元的联邦支出在未来10年内用于减少碳排放和资助清洁能源，旨在鼓励私人投资清洁能源、交通和制造业。在2023年成立的第一年，爱尔兰共和军在美国各地创造了超过2780亿美元的新绿色投资和新的绿色就业机会。然而，IRA带来的长期影响和好处（如果有的话）仍有待确定。

许多州和市政当局通过了关于影响建筑业的气候披露、气候变化和减排目标的州和地方法律和政策。例如，加利福尼亚州颁布立法，要求某些公司披露温室气体排放和与气候有关的金融风险信息。包括波士顿、剑桥、纽约和西雅图在内的更多城市已经通过了限制与建筑作业相关的温室气体排放的法令。包括纽约和旧金山在内的一些城市也实施了立法，在新的建设项目中取消使用天然气。

基于对气候变化的担忧，联邦、州和地方立法和法规的变化可能会导致我们现有物业和新开发物业的资本支出增加(例如，为了提高能效和/或抵御恶劣天气)，以及我们和我们的租户更高的合规性和其他成本，而不会相应增加收入，这可能会对我们和我们的租户的经营业绩造成不利影响。

此外，我们依赖有限数量的供应商在我们的某些物业提供关键服务，包括但不限于公用事业和建筑服务。如果由于意外事件(包括气候变化导致的事件)，这些供应商无法提供足够的关键服务，我们的物业可能会遭遇严重的服务中断和业务运营中断，产生补救费用，并成为索赔和损害我们声誉的对象。附近LY 40%oF我们拥有和经营的物业位于加利福尼亚州，那里的气候变化与日益温暖和干燥的天气有关，这些天气与高度破坏性的野火的理想条件有关。

例如，我们位于旧金山湾区市场的大多数物业都依赖PG&E提供电力和天然气服务。2019年1月，针对2017年和2018年加州北部发生的一系列灾难性野火可能产生的责任，PG&E根据美国破产法第11章启动了自愿重组程序。虽然PG&E于2020年7月摆脱破产，但不能保证PG&E将能够维持安全运营并继续提供一致的公用事业服务。在最近火灾季节的大风和高度火灾危险期间，PG&E已经先发制人地切断了加州中部和北部地区的电力供应。关闭的目的是帮助防止在大风和干燥条件下引发的火灾。PG&E警告称，在这家公用事业公司解决维护问题时，它可能不得不采取关闭措施。未来的停电可能会影响我们酒店稳定供电的可靠性。不能保证未来气候变化和恶劣天气不会对PG&E或我们的任何其他主要供应商产生不利影响，这反过来可能对我们的物业和租户的运营以及我们的财务状况、运营业绩和现金流产生重大不利影响。

不能保证气候变化和恶劣天气或这些事件对我们的供应商和供应商的潜在影响不会对我们的财产、运营或业务产生实质性的不利影响。

我们可能会因为遵守环境法而付出巨大的代价。

联邦、州和地方环境法律和法规可能要求我们，作为房地产的现任或前任所有者或经营者，调查和补救在我们的任何物业或从我们的任何物业释放的危险或有毒物质或石油产品。调查和补救污染的费用可能会很高，可能会超过我们所能获得的任何保险的金额。此外，污染的存在或未能适当补救，可能会对我们出租或出售受影响的财产，或以该财产作为抵押品借入资金的能力产生不利影响。

根据环境法律和法规，我们可能需要向政府实体或第三方支付与受污染财产有关的财产损害以及调查和补救费用，无论我们是否知道或造成了污染。即使不止一方对污染负有责任，我们也可能要对所有的补救费用负责。此外，第三方可以起诉我们，要求我们赔偿环境污染造成的损害和费用，或者共同责任的各方可能会对他们的责任提出异议，或者在经济上无法支付他们应承担的费用。

环境法还管理含石棉建筑材料的存在、维护和移除。这些法律可能会对我们释放含石棉的建筑材料施加罚款和惩罚，并可能允许第三者就因接触石棉纤维而造成的人身伤害向我们寻求赔偿。我们在我们的一些物业检测到含有石棉的建筑材料，但我们预计它们不会导致我们的材料环境成本或责任。
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环境法律法规还要求拆除或升级某些地下储罐，并规定：

•排放雨水、废水和任何水污染物；
•空气污染物的排放；
•危险或有毒化学品、物质或废物的产生、管理和处置；以及
•工作场所健康和安全。

我们的许多租户经常处理危险物质和废物，作为他们在我们酒店运营的一部分。环境法律和法规要求我们的租户，可能还有我们，承担因这些活动而产生的责任。环境责任也可能影响租户向我们支付租金的能力。我们要求我们的租户遵守这些环境法律和法规，并赔偿我们任何相关的责任。

独立环境顾问已经在我们的物业进行了第一阶段或类似的环境评估。我们打算聘请顾问对我们未来的收购进行类似的环境评估。这种类型的评估通常包括现场检查、面谈和公共记录审查，但不包括地下抽样。到目前为止，这些评估和对我们物业的某些额外调查尚未发现任何我们认为会对我们的业务、资产或运营结果产生重大不利影响的环境责任。

其他调查还酌情包括：

•石棉调查；
•测氡；
•含铅涂料调查；
•模具检验；
•补充公共记录审查；
•地下取样；以及
•其他测试。

然而，对我们现有物业的评估可能没有揭示所有的环境责任，对未来收购的评估也不会揭示出所有的环境责任。因此，可能存在我们不知道的重大环境责任，这可能会给我们或我们的租户带来大量成本，并可能对我们的业务产生重大不利影响。

环境、健康或安全事项受到不断变化的法规要求的制约。与不断变化的需求有关的费用和资本支出取决于颁布和执行新标准的时间。正如前面的风险因素所讨论的，由于对气候变化风险的担忧，可能会实施更严格的监管框架来减少温室气体污染，包括采用碳税、限制性许可和提高能效标准。这些要求可能会使我们的运营成本更高，并延长我们的项目时间表。遵守不断变化的监管要求(包括温室气体法规和政策)的成本可能会对我们的财务业绩产生负面影响。此外，环境法规的变化可能会抑制或中断我们的运营，或者需要对我们的设施进行修改。因此，环境、健康或安全监管事项可能导致重大意想不到的成本或负债，并可能对我们的业务、财务状况、运营结果、现金流以及我们普通股的市场价格产生重大不利影响。

我们可能无法实现我们的可持续发展目标。

我们寻求对我们的租户、股东、员工以及我们生活和工作的社区的健康、安全和福祉产生积极和有意义的影响。为配合这些工作，我们可考虑订立具体的可持续发展目标，以减少营运中的建筑物和新的地面发展计划对环境造成的影响。有可能阻碍我们实现这些目标的重大风险，包括但不限于以下可能性：

•市场状况的变化可能会影响我们为那些减少能源和水资源消耗、温室气体排放以及节省废物的项目部署资本的能力。
•我们的租户可能不愿意或无法接受与可持续发展项目相关的潜在增量费用，包括符合建筑认证标准(如LEED、Fitwel和Well)规定的要求的费用。

上述任何风险的实现都可能严重影响我们的声誉、我们在高水平LEED认证有助于我们努力获得建筑许可和权利的市场中继续开发物业的能力，以及我们在选择租赁地点时吸引将LEED认证列为优先事项的租户的能力。

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我们可能会以投资者可能不同意的方式投资或使用我们的无担保优先票据(“绿色债券”)发行的净收益，这些票据专门用于符合条件的绿色项目(“绿色债券”)，也可能不会赚取利润。

发行绿色债券的净收益(包括我们于2023年2月发行的50000美元万无担保优先票据)预计将全部或部分用于资助符合条件的绿色项目(定义见下文)，包括该等项目的开发和重新开发。这些发行的净收益最初通常用于减少我们无担保高级信用额度的未偿还余额或我们商业票据计划下的未偿还金额。然后我们将资金分配给最近完成的和未来符合条件的绿色项目。

“符合资格的绿色项目”的定义为：
•已获得或有望获得LEED金牌或白金认证的新的A/A+级开发物业；
•已获得或可望获得LEED金牌或白金认证的现有A/A+级重建物业；以及
•已获得或预计将获得LEED金牌或白金认证的租户改进。

符合条件的绿色项目包括在适用的绿色债券发行日期之前三年内支付的项目。我们打算在适用的绿色债券发行日期后两年内使用出售绿色债券的剩余净收益。LEED是由非营利性组织美国绿色建筑委员会(USGBC)开发的自愿性第三方建筑认证程序。USGBC制定了LEED认证程序，以(I)从整个建筑的角度评估建筑物在整个生命周期中的环境性能，(Ii)为什么是“绿色建筑”提供一个明确的标准，(Iii)提高建筑师和建筑承包商的环境意识，以及(Iv)鼓励设计和建造使用可持续或绿色资源和材料的节能、节水建筑。

不能保证用绿色债券的收益资助的项目将满足投资者关于环境影响和可持续业绩的标准和期望。特别是，不能保证将该等收益用于任何符合资格的绿色项目将完全或部分满足投资者目前或未来对该投资者或其投资必须遵守的任何投资标准或准则的任何期望或要求，无论是根据任何当前或未来适用的法律或法规，还是由其本身的章程或其他管理规则或投资组合授权(尤其是关于任何项目或用途的任何直接或间接的环境、可持续性或社会影响、相关绿色项目的标的或与之相关的)。在项目的设计、施工和运营过程中，可能会产生不利的环境或社会影响，或者项目可能会引起维权团体或其他利益相关者的争议或批评。此外，尽管我们将绿色债券的收益限制在符合条件的绿色项目上，但不能保证我们预计将获得LEED认证的一个或多个开发、重建和租户改善项目真的会获得此类认证。此外，我们可能会不时地对我们的债务进行再融资，以利用较低的市场利率或其他优惠条款，我们未来可能会在与我们的绿色债券相关的情况下执行这一策略。如果再融资协议的条款对资金可以分配的用途范围设定了不同的限制或没有限制，我们不能保证在我们的绿色债券再融资之前建立的未来符合条件的绿色项目的拨款在再融资完成后保持不变。

美国会计准则的变化可能会对我们产生不利影响。

美国制定财务会计准则和披露信息的监管委员会和政府机构，包括美国财务会计准则委员会和美国证券交易委员会，不断变化和更新我们必须遵循的财务会计准则。

财务会计准则委员会不时发行华硕股票，这可能会对我们的财务状况或运营结果产生实质性影响，进而也可能对我们普通股的市场价格产生重大影响。这些潜在影响包括但不限于资产负债表的重大变化、收入或费用确认时间或方法的重大变化，或我们报告的经营业绩的重大波动，包括我们的运营费用或与工资成本、法律成本和其他自付成本相关的运营费用增加，以及为遵守这些华硕的要求而产生的其他自付成本。

在实施会计原则变更方面的任何困难，包括修改我们的会计制度和更新我们的政策、程序、信息系统以及财务报告的内部控制的能力，都可能导致财务报表严重不准确，进而可能损害我们的经营业绩或导致我们无法履行报告义务。华硕可能带来的重大变化可能会导致收入和费用确认的波动，并对我们的运营结果产生重大影响。我们可能还会遇到一般和行政费用的增加，这是由于最初实施这种ASU所需的额外资源造成的。这可能会对我们报告的运营结果、盈利能力和财务报表产生不利影响。此外，采用新的会计准则可能会影响我们债务契约计算的结果。我们不能保证我们将能够与我们的贷款人合作，成功地修改我们的债务契约，以应对会计准则的变化。

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我们受制于与数据隐私和安全相关的不断变化的隐私和信息安全法律、法规、政策和合同义务。对这些要求的更改或我们不遵守这些要求，可能会使我们面临罚款或处罚、增加业务成本、合规风险和潜在责任，并可能对我们的业务、财务状况和运营结果产生实质性的不利影响。

在正常业务过程中，我们处理个人数据和其他敏感信息，包括我们的租户、供应商和员工的信息。因此，我们受到许多数据隐私和安全任务的约束，包括法律、法规、外部和内部数据隐私和安全政策以及合同要求。

例如，2023年1月1日生效的加州隐私权法案(CPRA)极大地扩大了最初由加州消费者隐私法案(CCPA)定义的“消费者”的定义，将求职者、员工和独立承包商包括在内。此外，CPRA引入了新的消费者权利，以限制其敏感个人信息的使用，并强制雇主披露个人信息的使用情况、个人在CCPA下的权利以及他们的个人信息保留期或他们用来确定保留期的标准。

CCPA于2020年1月1日生效，适用于加州的消费者、商业实体和居民。它宽泛地定义了“个人信息”，为加州居民提供了扩大的隐私权和保护，并建立了对某些数据泄露的违规行为的民事处罚。它还允许加州居民选择不出售他们的个人信息，不遵守规定的企业将面临巨额处罚。

我们已采取行动，积极加强对个人信息的处理，包括但不限于：

•更新外部和内部隐私通知和政策；
•执行符合CCPA和CPRA的程序，包括有效处理加州居民(包括我们的员工)关于其个人信息的潜在要求的程序；
•修订我们的文件保留政策，以尽量减少受CCPA和CPRA限制的资料的存储；以及
•修改与我们的合作伙伴和供应商的合同，以纳入数据使用限制、安全措施和其他必需的条款。

然而，不能保证我们将充分满足CCPA和CPRA的要求，或其他司法管辖区不断演变的法律。数据隐私和安全形势正变得越来越复杂。不同的法规可能会导致在多个法域之间的适用和解释不一致。因此，我们可能需要投入大量资源，实施或重大改变现有技术、系统或实践，以准备和遵守新法规。我们未能遵守适用的联邦、州和地方隐私法可能会导致：

•损害我们的声誉；
•补救和合规成本增加；
•政府的调查和执法行动；
•罚款、处罚或诉讼，包括集体诉讼；
•筹资方面的挑战；以及
•无法执行我们的业务战略，包括我们的增长计划。

上述法律的变化可能会使我们面临更大的合规风险和潜在的责任，并对我们的业务、财务状况和运营结果产生实质性和不利的影响。

如果我们的信息技术网络或数据或我们所依赖的第三方的网络或数据被中断或以其他方式泄露，我们可能会经历代价高昂的补救或其他费用、联邦和州法律下的责任以及诉讼和调查，其中任何一项都可能导致重大的声誉损害，并对我们的业务、财务状况、运营结果、现金流以及普通股的市场价格产生重大和不利的影响。

信息技术、通信网络、企业应用程序和相关系统，包括我们物业中的系统，对我们的业务运营至关重要。在我们的正常业务过程中，我们使用这些系统为我们的租户提供服务，管理我们的租户和供应商关系、内部通信、会计、财务报告和记录保存系统，以及我们业务的许多其他关键方面。这些行动依赖于我们的计算机系统和网络中机密和其他信息的安全收集、存储、传输和其他处理，并使我们和我们所依赖的第三方面临各种不断变化的威胁，包括但不限于可能导致安全事件的勒索软件攻击。

网络攻击、基于互联网的恶意活动、线上和线下欺诈以及其他类似活动威胁到我们的机密、专有和敏感数据和信息技术系统以及我们所依赖的第三方系统的机密性、完整性和可用性。这类威胁很普遍，而且还在继续上升，越来越难以检测，来自各种来源，包括传统的计算机“黑客”、威胁参与者、“黑客活动家”、有组织的犯罪威胁参与者、人员(例如通过盗窃或滥用)、复杂的民族国家和民族国家支持的参与者。

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一些行为者现在从事并预计将继续从事网络攻击，包括但不限于出于地缘政治原因并结合军事冲突和防御活动的民族国家行为者。在战争和其他重大冲突期间，我们和我们所依赖的第三方可能容易受到这些攻击的高风险，包括报复性网络攻击，这些攻击可能会实质性地扰乱我们的系统和运营、供应链以及生产、销售和分销我们服务的能力。

我们和我们所依赖的第三方受到各种不断变化的威胁的影响，包括但不限于：物理入侵；因停电或灾难性事件(如火灾、洪水、飓风和地震)造成的中断；未经授权的一方对我们的安全网络的破坏(包括供应链中断造成的破坏)；软件漏洞或错误；恶意软件(包括高级持续威胁入侵的结果)；恶意代码(如计算机病毒和蠕虫)；电子邮件附件；拒绝服务攻击；凭据填充；凭据获取；员工错误、盗窃或误用；社会工程攻击(包括通过深度伪装和网络钓鱼攻击)；勒索软件；服务器故障；软件或硬件故障；数据或其他信息技术资产丢失；广告软件；电信故障；或其他类似威胁。

特别是，严重的勒索软件攻击正变得越来越普遍，可能导致我们的运营和财产严重中断；机密、专有和敏感数据的丢失；声誉损害；以及资金转移。勒索付款可能会减轻勒索软件攻击的负面影响，但我们可能不愿意或无法支付此类付款，例如，由于适用的法律或法规禁止此类付款。

随着越来越多的员工在我们的办公场所或网络之外使用网络连接、计算机和设备，包括在家里、途中和公共场所工作，远程工作变得越来越普遍，并增加了我们的信息技术系统和机密、专有和敏感数据的风险。远程工作的员工可能会使我们面临更多的网络安全风险和漏洞，因为我们的系统可能会受到外部系统和技术中存在的漏洞的负面影响，而这些漏洞不是我们所能控制的。

此外，我们对第三方服务提供商的依赖可能会给我们的业务运营带来新的网络安全风险和漏洞，包括供应链攻击和其他威胁。我们依赖第三方服务提供商和技术来运行关键业务系统，以在各种环境中处理机密、专有和敏感数据，包括但不限于基于云的基础设施、数据中心设施、加密和身份验证技术、员工电子邮件和其他功能。我们还依赖第三方服务提供商提供其他产品、服务或其他方式来运营我们的业务。我们监控这些第三方的信息安全做法的能力有限，这些第三方可能没有足够的信息安全措施。如果我们的第三方服务提供商遇到安全事件或其他中断，我们可能会遇到不良后果。虽然如果我们的第三方服务提供商未能履行其对我们的数据隐私或安全相关义务，我们可能有权获得损害赔偿，但任何赔偿都可能不足以弥补我们的损害，或者我们可能无法追回此类赔偿。此外，供应链攻击的频率和严重性都有所增加，我们不能保证我们供应链中第三方的基础设施或我们第三方合作伙伴的供应链没有受到损害。

我们可能会花费大量资源或修改我们的业务活动，以尝试防范安全事件。此外，某些数据隐私和安全义务可能要求我们实施和维护特定的安全措施或行业标准或合理的安全措施，以保护我们的信息技术系统和机密、专有和敏感数据。

虽然我们已经实施了旨在保护我们的系统和机密、专有和敏感数据并管理网络安全风险的安全措施，但不能保证这些措施将有效。我们采取措施监控和发展我们的信息技术网络和基础设施，并投资于开发和加强我们的控制，旨在防止、检测、响应和降低未经授权的访问、滥用、计算机病毒和其他可能产生安全影响的事件的风险。我们还制定了政策和程序，以识别网络安全事件和技术漏洞，并及时将其提升到高级管理层进行补救。此外，我们采取措施检测和补救漏洞，但我们可能无法检测和补救所有漏洞，因为用于利用漏洞的威胁和技术经常变化，而且本质上往往是复杂的。因此，此类漏洞可以被利用，但可能要在安全事件发生后才能检测到。未被检测到和/或未被利用的关键漏洞可能会给我们的业务带来重大风险。此外，我们可能会在制定和部署旨在解决任何此类已确定的漏洞的补救措施方面遇到延误。

任何先前识别或类似的威胁都可能导致安全事件或其他中断，从而可能导致未经授权、非法或意外地获取、修改、销毁、丢失、更改、加密、披露或访问我们的机密、专有和敏感数据或我们所依赖的第三方的信息技术系统。 不能保证我们旨在防止、检测或响应入侵；限制对关键数据的访问；防止业务信息丢失、破坏、更改或被盗；或限制此类攻击的负面影响的行动、安全措施和控制措施能够针对安全事件提供绝对安全。涉及我们的信息系统或我们的租户、供应商、软件创建者、云提供商、网络安全服务提供商或我们所依赖的其他第三方的重大安全事件可能会导致，其中包括：

•盗窃我们的现金、现金等价物或其他流动资产，包括公开交易的证券；
•我们的系统运行中断，可能导致运行效率低下和利润损失；
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•未经授权访问和销毁、丢失、被盗、挪用或发布我们或我们的租户和其他业务合作伙伴的专有、机密、敏感或其他有价值的信息，这些信息可能被用来与我们竞争或用于破坏性、破坏性或其他有害的目的和结果；
•我们无法提供遵守美国证券交易委员会、美国国税局或其他州和联邦监管机构的规则和法规所需的财务和运营数据；
•我们无法适当地监督我们遵守有关我们作为房地产投资信托基金资格的规章制度；
•补救任何损害所需的大量管理关注和资源；
•面临重大诉讼和监管罚款、处罚或其他制裁；
•违反我们的租赁协议或其他协议；
•损害我们在租户、商业伙伴和投资者中的声誉；
•失去商机；
•留住员工和招聘困难；
•未经授权进入、破坏、破坏、丢失或拒绝向我们的建筑物提供服务；
•增加主动防御措施的成本，以防止未来的网络事件，包括雇用人员和顾问或投资于更多技术；以及
•提高我们的网络安全保险费。

可能并不总是能够预测、检测或识别对我们系统的威胁，或者针对所有安全事件实施有效的预防措施。我们可能无法立即解决安全事件的后果。我们的计算机系统、软件、网络或其他技术资产的成功入侵可能会发生并持续很长一段时间，然后才会被检测到，原因包括：

•我们业务的广度和我们系统处理的大量交易；
•运行我们业务所需的广泛软件，以及高级持续威胁导致的供应链攻击增加；
•我们的业务合作伙伴数量众多；
•发起网络攻击的频率和广泛的来源；
•供应链攻击事件增多；
•网络攻击的严重性；以及
•网络攻击的扩散和日益复杂的程度和类型。

此外，特定网络攻击的程度以及我们可能需要采取的调查攻击的步骤可能不会立即明朗。因此，如果发生攻击，可能需要相当长的时间才能完成此类调查。在调查期间，我们可能不一定知道造成的损害的程度或如何最好地补救，而且某些错误或行动可能会在被发现和补救之前重复或加剧，这可能会进一步增加网络攻击的成本和后果。此外，适用的数据隐私和安全义务可能要求我们将安全事件通知相关利益相关者。此类披露代价高昂，披露或不遵守此类披露要求可能会导致不良后果。

我们的合同可能不包含责任限制，即使有，也不能保证我们的合同中的责任限制足以保护我们免受与我们的数据隐私和安全义务相关的责任、损害或索赔。我们不能确定我们的保险覆盖范围是否足够或足以保护我们免受或减轻因我们的数据隐私和安全实践而产生的责任，不能确保此类保险将继续以商业合理的条款或根本不存在，或者此类保险将支付未来的索赔。

除了经历安全事件外，第三方还可能从公共来源、数据经纪人或其他方式收集、收集或推断有关我们的敏感信息，这些信息会泄露有关我们组织的竞争敏感细节，并可能被用来破坏我们的竞争优势或市场地位。此外，公司或我们租户的专有、机密和/或敏感信息可能会因我们的员工、人员或供应商使用生成性人工智能技术而泄露、披露或泄露。

即使我们不是直接攻击的目标，针对美国政府、金融市场、金融机构或其他企业的网络攻击也可能发生，包括我们的租户、供应商、软件创建者、云提供商、网络安全服务提供商和我们所依赖的其他第三方，此类事件可能会扰乱我们未来的正常业务运营和网络。

2022年3月，总裁·拜登签署了《关键基础设施网络事件报告法案》，要求关键基础设施实体在72小时内向美国国土安全部网络安全和基础设施安全局报告任何重大网络事件，以及在发生后24小时内支付勒索软件款项等项目。中钢协必须在2025年9月之前发布最终规则，目前还不清楚我们是否会在国际贸易规则下受到这些规则的约束。

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一般风险因素

我们面临着与短期流动性投资相关的风险。

有时，我们可能会有大量现金余额投资于各种短期投资，目的是在提供当前收入的同时保持本金价值和保持高度的流动性。这些投资可以包括(直接或间接)银行债务(包括存单)、货币市场基金、国库银行证券和其他短期证券。对这些证券和基金的投资不包括本金损失保险。在某些情况下，我们可能被要求以低于面值的价格赎回全部或部分此类证券或基金。我们投资价值的下降，或我们赎回这些投资的权利的延迟或暂停，可能会对我们的经营业绩或财务状况以及我们到期支付债务的能力产生实质性的不利影响。

对技术人才的竞争可能会增加劳动力成本。

我们在吸引和留住合格和熟练的人才方面与其他公司竞争。我们依赖于我们吸引和留住负责公司日常运营的熟练管理人员的能力。竞争压力可能要求我们提高薪酬和福利待遇，以便有效地竞争这些人员。我们可能无法通过增加向租户征收的差饷来抵消这些额外成本。如果这些成本增加，或者如果我们无法吸引和留住合格和熟练的人才，我们的业务和经营业绩可能会受到不利影响。

如果不能有效地对冲利率变化，可能会对我们的经营业绩产生不利影响。

我们可能会不时订立利率对冲协议，以管理部分受利率波动影响的风险。利率对冲协议涉及风险，例如交易对手可能无法履行其在这些协议下的义务的风险。此外，这些安排可能不能有效减少我们对利率变化的风险敞口。这些风险因素可能导致无法有效对冲利率变化的影响，从而可能对我们的经营业绩产生不利影响。截至2023年12月31日，我们没有未完成的利率对冲协议。

市场波动可能会对我们的业务产生负面影响。

资本和信贷市场时不时会出现波动。在某些情况下，市场对某些发行人的股价和信贷能力产生了下行压力，而不考虑这些发行人的潜在财务和/或经营实力。如果发生市场混乱和波动，不能保证我们不会对我们的业务、财务状况和运营结果产生负面影响，这种影响可能是实质性的。市场混乱和波动可能会对我们持有股权投资的公司的价值产生不利影响，包括通过我们的非房地产风险投资组合，我们可能需要在收益中确认亏损。资本市场的中断、不确定性或波动也可能限制我们以有利的条件或完全限制我们从金融机构获得资金，我们通过发行股权证券筹集资金的能力可能会受到我们无法控制的原因的不利影响，通过全球经济和金融体系的异常中断或通过其他事件。

财务会计准则的改变可能会对我们遵守金融债务契约产生不利影响.

我们的无担保优先应付票据包含金融契约，这些契约是根据工具发行之日的公认会计原则计算的。然而，某些债务协议，包括与我们的无担保优先信贷额度相关的债务协议，包含金融契约，其计算基于当前的GAAP，这可能会在未来发生变化。我们的无担保优先信贷额度协议规定，当我们的金融债务契约受到会计准则变化的影响时，我们将真诚地重新谈判该金融契约，以保留现有金融契约的原意。至于那些需要在会计准则改变时重新谈判财务契约的债务协议，我们不能保证我们会成功谈判，也不能保证重新谈判的契约不会对我们施加更多限制。

极端天气和自然或其他不可预见的灾害可能会造成财产损失或中断运营，这可能会损害我们的业务和运营业绩。

我们的物业位于可能受到极端天气和自然或其他灾害影响的地区，包括但不限于地震、风、洪水、飓风、火灾、电力短缺、电信故障、医疗流行病、爆炸或其他自然或人为事故或事件。我们的公司总部和某些物业位于加利福尼亚州历史上经常发生地震和野火的地区。此类情况和灾难性事件可能会损坏我们的财产，扰乱我们的运营，或对我们的租户或第三方供应商的运营产生不利影响。这些事件可能会影响我们经营业务的能力，并对我们的财务和经营业绩产生重大负面影响。这些事件造成的损害可能会导致对受损财产或设备的昂贵维修，我们建筑项目的开发或重新开发的延迟，或者我们日常业务运营的中断，这可能会导致成本增加和收入减少。

46

我们将保险范围维持在我们认为适合我们业务的水平。然而，我们不能确定承保金额是否足以弥补在发生另一场野火或其他自然或人为灾难时发生的损害或损失，这些灾难可能会对我们的财产、运营、业务或我们的租户造成实质性的不利影响。

如果美国联邦政府未能管理其财政事务或避免政府关门，可能会对经济环境产生负面影响，并对我们的运营结果产生不利影响。

国会在联邦预算和联邦政府获准的未偿债务上限(通常称为“债务上限”)问题上存在分歧，此前曾导致美国联邦政府停摆一段时间.一般来说，如果没有制定有效的立法来为政府运作提供资金并管理联邦债务水平，联邦政府可能会暂停对某些政府账户的投资，以及其他可用的选择，以便优先偿还其债务。如果美国国会在未来任何时候都不能通过支出法案或解决债务上限问题，将增加美国违约的风险、美国联邦政府信用评级下调的风险，以及其他经济混乱的风险。这样的失败，或者被认为是这样的失败的风险，可能会因此对美国和全球的金融市场和经济状况产生实质性的不利影响。在过去十年中，有两次在拨款立法的最后期限之前，国会未能通过新的拨款法案，也未能通过继续延长拨款的决议，导致美国政府停摆，导致联邦机构停止非必要的行动。目前的资金措施只能为政府提供资金，一直持续到2024年2月2日，如果立法者到这个时候不能通过一项持续的决议或新的联邦预算，另一次联邦政府停摆可能会开始。如果美国联邦政府的财政僵局导致经济状况严重恶化，我们的运营或我们租户的运营可能会受到影响，这可能会对我们的财务状况和运营结果产生不利影响。这些风险还可能影响我们的整体流动性、借款成本或普通股的市场价格.

法律、法规和财务会计准则的变化可能会对我们报告的经营业绩产生不利影响。

作为对被认为是导致或加剧了2008年全球金融危机的现行法规中被认为存在的滥用和缺陷的回应，世界各地的立法、监管和会计准则制定机构正在对构成数十年来全球和国内企业基本竞争环境的法律、法规和会计准则进行密集、广泛的审查和重写。在包括美国在内的许多司法管辖区，立法和监管回应包括对现有的监管和规则制定机构和组织进行广泛重组，并建立具有广泛权力的新机构。这一重组扰乱了长期的监管和行业关系以及既定的程序。

规则制定和行政工作主要集中在被认为是造成金融危机的领域，包括银行、投资银行、证券监管和房地产金融，并对许多其他领域产生了溢出影响。这些举措在管理房地产行业和许多其他企业的基本规则方面造成了一定程度的不确定性，这在美国是前所未有的，至少自大萧条之后的立法、监管改革和政府重组浪潮以来是这样。

全球金融危机以及政府和会计行业对危机的积极反应是在2008年金融危机之前开始的金融和证券监管日益全球化和国际化的背景下发生的。这一持续趋势的结果是，以前几乎完全在地方或国家一级受到监管的金融和投资活动正越来越多地受到国际监管，或者至少是在国际基础上得到协调，国家规则制定和标准制定集团放弃不同程度的地方和国家控制，以实现更统一的监管，并减少市场参与者在司法管辖区之间进行监管套利的能力。自金融危机以来，这种全球化趋势一直在继续，可以说，这种趋势的紧迫感和重要性有所增加。

这种高度的监管不确定性，加上全球、国内和当地经济的基本状况和前景的相当大的额外不确定性，创造了一个商业环境，使商业规划和预测比金融和房地产行业的企业通常情况下更加不确定。

在我们经营的商业房地产领域，会计准则制定当局为从根本上重写主要会计文献而采取的各种举措带来的不确定性，构成了企业参与基本规则的一个重要不确定性来源。会计准则的变化可能会对我们的财务业绩和租户的业绩产生重大影响，这反过来又会对我们产生次要影响。

47

全球金融压力、高结构性失业水平，以及其他我们无法控制的事件或情况，可能会对我们的行业、业务、经营业绩、合同承诺和获得资本的机会产生不利影响。

从2008年到2010年，对能源成本、地缘政治问题、信贷可获得性和成本、美国抵押贷款市场以及美国房地产市场下滑的重大担忧加剧了波动性，降低了对经济和市场的预期，按历史标准衡量，结构性失业水平居高不下。这些因素，加上不稳定的油价和波动的商业和消费者信心，导致经济急剧下滑。此外，银行和金融体系面临严重的金融和结构性压力，导致人们对全球信贷和金融体系严重缺乏信任和信心。消费者和资金管理人已经清算并可能清算股权投资，消费者和银行持有并可能持有现金和其他风险较低的投资，这导致公司的股权资本大幅下降，在某些情况下造成灾难性的下降，金融机构倒闭。尽管美国银行的收益和流动性有所回升，但未来银行信贷大幅亏损的可能性给贷款前景带来了不确定性。

美国联邦政府主权信用评级的下调和欧洲的经济危机可能会对我们的流动性、财务状况和收益产生负面影响。

此前美国的债务上限和预算赤字担忧，加上欧洲的主权债务状况，增加了主权信用评级进一步下调和经济放缓的可能性。不能保证未来的债务上限或联邦支出立法不会失败，并导致美国违约，这可能会导致美国信用评级下调。

标准普尔评级服务公司于2011年将其对美国的长期主权信用评级从“AAA”下调至“AA+”，并于2023年予以确认。然而，联邦政府内部进一步的财政僵局可能会导致未来的评级下调。任何进一步下调美国政府主权信用评级或其公认的信誉的影响，从本质上讲都是不可预测的，可能会对美国和全球金融市场和经济状况产生不利影响。这可能会导致利率和借贷成本进一步上升，这可能会对我们以有利条件进入债务市场的能力产生负面影响。此外，信用评级下调可能会造成更广泛的金融动荡和不确定性，这可能会对我们普通股的市场价格构成下行压力。持续的不利经济状况可能会对我们的业务、财务状况和运营结果产生实质性的不利影响。

由于大规模冲突，包括国家之间的战争，美国以外的经济和社会动荡以及地缘政治不稳定，可能会对我们、美国和全球经济产生不利影响。

国与国之间的紧张局势不时可能爆发为战争，并可能对邻国以及与受影响地区进行贸易或外交关系的国家产生不利影响。这种战争行为可能在全球范围内造成广泛和挥之不去的损害，包括但不限于(一)安全和网络安全、(二)经济和(三)全球关系。

2022年2月，俄罗斯入侵乌克兰。为了应对入侵和随之而来的战争，包括美国在内的许多国家对俄罗斯实施了重大的经济和其他制裁。这场战争造成了二战以来欧洲最大的难民危机，并对乌克兰的基础设施和经济造成了重大破坏。这两个国家的经济可能会受到严重影响，这也可能对包括美国在内的全球经济产生不利影响。此外，俄罗斯在入侵乌克兰后对其发动了猛烈的网络战，目标是该国的关键基础设施、政府机构、媒体组织以及美国和欧盟的相关智库。

美国联邦政府警告美国人，俄罗斯可能会以网络攻击为目标，以报复美国实施的制裁，并敦促公共和私营部门加强网络防御，保护关键服务和基础设施。此外，总裁·拜登指示政府机构在各自管辖范围内强制实施网络安全和网络防御措施，并启动了加强电力、管道和供水部门网络安全的行动计划。本届政府还与中钢协发起了联合行动，通过“打开盾牌”行动保护美国不受可能的网络攻击。中钢协发布公告，警告俄罗斯国家支持的威胁分子将目标对准美国和其他西方国家的“新冠肺炎”研究、政府、选举组织、医疗保健和制药、国防、能源、视频游戏、核、商业设施、水、航空和关键制造等行业。虽然我们到目前为止还没有经历过这样的网络攻击，但尚不清楚俄罗斯是否会成功突破我们的网络防御系统，或者更广泛地说，攻破上面列出的地区的网络防御系统，如果成功，可能会对我们的运营和生计所需的关键基础设施造成中断，或者我们的租户、社区和商业合作伙伴的关键基础设施。

经济活动的中断、不稳定、波动和下降，无论发生在哪里，无论是由战争行为、其他侵略行为还是恐怖主义造成的，反过来也可能损害对我们财产的需求、安全和价值。由于以上讨论的因素，我们可能无法照常运营我们的业务，这可能会对我们的现金流、财务状况和运营结果产生不利影响。

48

采用巴塞尔III标准和其他影响金融机构的监管标准可能会对我们获得融资的机会产生负面影响，或影响我们未来融资安排的条款。

为了应对各种金融危机和金融市场的波动，巴塞尔银行监管委员会(“巴塞尔委员会”)通过了巴塞尔III监管资本框架(“巴塞尔III”或“巴塞尔III标准”)。20国集团领导人于2010年11月批准了《巴塞尔协议III》的最终改革方案。2013年1月，巴塞尔委员会同意推迟实施巴塞尔III标准，并扩大了允许纳入某些银行流动性衡量的资产范围。美国银行业监管机构已选择实施基本上所有的巴塞尔III标准，巴塞尔III的实施从2014年开始，到2020年逐步实施，但由于新冠肺炎疫情的影响，2020年进展有限。

自批准巴塞尔III标准以来，美国监管机构也发布了规则，对美国最具系统重要性的银行组织施加了比巴塞尔III标准更严格的补充杠杆率标准(SLR标准)。此外，美国联邦储备委员会(Federal Reserve)通过了一项最终规则，确立了一种方法，以确定一家美国银行控股公司是否为具有全球系统重要性的银行组织(GSIB)。任何被认定为GSIB的公司都将被征收基于风险的资本附加费，该附加费是根据其系统性风险状况进行校准的。根据最终规则，资本附加费于2016年1月1日开始分阶段实施，并于2019年1月1日全面生效。

2014年9月3日，美国银行业监管机构发布了在美国实施巴塞尔委员会流动性覆盖率(LCR)的最终规则(LCR最终规则)。LCR旨在促进国际上活跃的银行组织的短期应变能力，以提高银行业吸收因特殊或市场压力而产生的冲击的能力，并改善对流动性风险的衡量和管理。LCR最终规则包含在某些方面比巴塞尔委员会的LCR更严格的要求。LCR衡量的是一家机构的优质流动资产与其现金净流出的对比。根据LCR最终规则，LCR的过渡期为2015年至2017年。

美国监管机构还发布并提出了对金融机构的业务活动施加额外限制的规则，包括它们的交易和投资活动。例如，从2014年4月起，美国监管机构通过了一项最终规则，实施了多德-弗兰克华尔街改革和消费者保护法案中被称为“沃尔克规则”的一节。沃尔克规则一般限制某些美国和外国金融机构从事自营交易，以及投资赞助包括私募股权基金和对冲基金在内的“备兑基金”或与其建立某些关系。2020年1月生效的修正案通过调整沃尔克规则的适用，简化某些标准和要求，并减轻合规负担，提供了一定程度的监管缓解，特别是与自营交易限制有关的监管。预计还会有更多与“备抵基金”有关的修正案。沃尔克规则的影响是不确定的，但无论如何，它都可能限制各种银行活动，这反过来可能导致金融市场的不确定性。

2020年3月，由于新冠肺炎疫情的影响，巴塞尔委员会宣布将《巴塞尔协议III》的实施推迟到2023年1月1日。2023年，美国监管机构提议2025年7月遵守新要求。

实施巴塞尔III标准、SLR标准、GSIB资本附加费、LCR最终规则、沃尔克规则和其他类似的规则和法规，可能会导致我们向其借款的美国和外国金融机构的资本金要求增加，并对其施加其他财务约束，这可能会对我们获得融资的机会产生负面影响，或影响我们未来融资安排的条款。

社会、政治和经济不稳定、动乱和其他我们无法控制的情况可能会对我们的业务运营产生不利影响。

我们的业务可能会受到我们所在地理区域的社会、政治和经济不稳定、动乱或破坏的不利影响，无论原因如何，包括美国新总统政府的法律、法规和政策变化、抗议、示威、罢工、骚乱、内乱、不服从、叛乱或社会和其他政治动乱。

此类事件可能导致限制、宵禁或其他行动，并导致地区和全球经济状况和周期发生重大变化，这可能对我们的财务状况和运营产生不利影响。在过去的几年里，美国各地的城市都发生了与民权、自由以及社会和政府改革有关的抗议活动。虽然许多地方的抗议活动是和平的，但西雅图、波特兰、洛杉矶、华盛顿特区、纽约市和明尼阿波利斯等城市发生了抢劫、破坏和火灾，导致强制宵禁，并在一些地方部署了美国国民警卫队。政府为保护人员和财产而采取的行动，包括宵禁和对商业活动的限制，可能会扰乱业务，损害人们对个人福祉的看法，并增加对安全资源的额外支出。此外，这种社会或政治动乱导致的行动可能会对我们的人员、设施和业务构成重大风险。示威、抗议或其他因素的影响和持续时间尚不确定，我们不能确保未来不会出现进一步的政治或社会动荡，也不能确保不会发生其他可能导致社会、政治和经济混乱的事件。如果此类事件或中断持续很长一段时间，我们的整体业务和运营结果可能会受到不利影响。

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联邦政策的变化，包括税收政策，以及监管机构的变化，随着选举后政策和人员的变化而发生，这导致了涉及监督水平和对某些行业和公司实体的关注的变化。影响生命科学、农业技术和技术行业以及整个房地产行业的现行法律和监管框架的潜在变化的性质、时机以及经济和政治影响仍然高度不确定。例如，任何与美国税法相关的修改建议，如涉及1031条款交易所的建议，都可能对我们未来的业务、财务状况、运营结果和增长前景产生重大不利影响。我们不时地在符合1031条款交易所资格的交易中处置财产。如果某些拟议的变化最终生效，以及围绕1031条款交易所的法律被修订或废除，我们可能无法在递延纳税的基础上处置财产。在这种情况下，我们的收益和利润以及我们的应税收入将增加，这可能会增加股息收入，减少向股东返还资本。因此，我们可能被要求向股东支付额外的股息，或者如果我们不支付额外的股息，我们的企业所得税负担可能会增加，我们可能会受到利息和罚款的影响。

恐怖袭击可能会对我们的业务和经营业绩产生不利影响，并可能降低我们的资产价值。

2001年9月11日发生的恐怖袭击事件可能会对我们的业务、我们的经营业绩以及我们普通股的市场价格产生实质性的不利影响。未来国外或国内的恐怖袭击可能会导致经济活动下降，这可能会减少对我们财产的需求，并降低其价值。如果未来任何外国或国内的恐怖袭击影响我们的租户，他们的业务也可能同样受到不利影响，包括他们继续履行租赁义务的能力。

一旦发生信息技术系统故障，我们的业务和运营将受到影响。

尽管我们的系统冗余，实施了安全措施，并为我们的内部信息技术系统制定了灾难恢复计划，但我们的系统容易受到来自任何来源的损坏，包括计算机病毒、未经授权的访问、能源中断、自然灾害、恐怖主义、战争和电信故障。任何导致我们运营中断的系统故障或事故都可能对我们的业务造成实质性的破坏。我们还可能产生额外的巨额费用，以补救此类中断造成的损害。

卖空者可能从事旨在压低我们普通股市场价格的操纵活动，这可能导致我们管理层的时间发生重大转移，还可能导致相关的政府或监管调查或其他法律行动，以及其他影响。

卖空是指出售卖方并不拥有的证券，而是从第三方借入或打算借入的证券，目的是随后购买价格较低的相同证券，然后返还给贷款人。因此，希望我们的普通股价格下跌符合卖空者的利益。在任何时候，卖空者可能会发布或安排传播意在制造负面市场势头的观点或特征，包括通过使用社交媒体。鉴于最近生成性人工智能工具和大型语言模型的激增，此类观点、描述或虚假信息的传播可能会对这些工具和模型对我们的业务和前景得出的结论产生负面影响。

卖空报告可能会增加发行人股价的波动性，并引发监管和政府调查。2023年6月，一家卖空者发布了一份报告，其中包含对我们的业务和财务前景的某些负面和虚假指控。无论是非曲直，这些指控和虚假陈述可能会迅速传播，并削弱人们对我们的业务、财务前景或声誉的信心。因此，维护或加强我们的声誉可能需要我们投入大量资源来驳斥不正确或误导性的指控，采取或辩护相关的法律行动，或从事其他可能代价高昂、耗时或不成功的活动。此外，任何来自政府组织或其他监管机构的潜在调查或正式调查，包括美国证券交易委员会的调查，都可能导致我们管理层的时间被实质性转移，并可能对我们的业务和运营结果产生重大不利影响。

我们在存款账户中持有一部分现金和现金等价物，如果持有此类存款的金融机构倒闭，可能会受到不利影响。

我们 在保险金融机构维护我们的现金和现金等价物。每个机构的综合账户余额定期大大超过联邦存款保险公司承保的250,000美元，因此，信贷风险集中。 与超过FDIC保险覆盖范围的金额有关。因此，我们在获取超过FDIC保险覆盖范围的全部或部分资金时可能会面临损失或延迟的风险，这可能会对我们的短期流动性、我们的业务运营能力和财务业绩产生不利影响。

上述任何一项或全部内容都可能对我们的财务状况、经营结果、现金流或我们普通股的市场价格产生实质性的不利影响。我们目前不知道或我们目前认为无关紧要的其他风险和不确定性也可能对我们的业务、财务状况和经营结果产生重大不利影响。

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项目1B。未解决的员工意见

没有。

项目1C。网络安全

风险管理和战略

我们的公司信息技术、通信网络、企业应用程序、会计和财务报告平台以及相关系统，以及我们为租户提供的系统，都是我们业务运营所必需的。除其他外，我们使用这些系统来管理我们的租户和供应商关系，用于内部通信，用于会计操作记录保存功能，以及我们业务的许多其他关键方面。我们的业务运营依赖于对专有、机密和敏感数据的安全收集、存储、传输和其他处理。

我们已实施和维护各种信息安全流程，旨在识别、评估和管理对我们的关键计算机网络、第三方托管服务、通信系统、硬件和软件以及我们的关键数据(包括知识产权、具有专有、战略性或竞争性的机密信息，以及租户数据(“信息系统和数据”))构成的网络安全威胁的重大风险。

我们依赖一个多学科团队，包括我们的信息安全职能部门、法律部门、管理层和第三方服务提供商，以识别、评估和管理网络安全威胁和风险。我们通过使用各种方法来监控和评估我们的威胁环境和风险状况，从而识别和评估来自网络安全威胁的风险，包括使用手动和自动工具、订阅识别网络安全威胁的报告和服务、分析威胁和威胁参与者的报告、对威胁环境进行扫描、评估我们行业的风险状况、利用内部和外部审计以及进行威胁和漏洞评估。

根据环境的不同，我们实施和维护各种技术、物理和组织措施、流程、标准和/或政策，旨在管理和缓解网络安全威胁对我们的信息系统和数据造成的重大风险，包括风险评估、事件检测和响应、漏洞管理、灾难恢复和业务连续性计划、我们会计和财务报告职能的内部控制、数据加密、网络安全控制、访问控制、物理安全、资产管理、系统监控、供应商风险管理计划、员工培训和渗透测试。

我们不时与帮助我们识别、评估和管理网络安全风险的第三方合作，包括专业服务公司、咨询公司、威胁情报服务提供商和渗透测试公司。

为了运营我们的业务，我们利用某些第三方服务提供商来执行各种功能。我们寻求与维护网络安全计划的可靠、信誉良好的服务提供商接洽。根据所提供服务的性质、处理的信息的敏感性和数量以及服务提供商的身份，我们的供应商管理流程可能包括审查此类提供商的网络安全做法、按合同向提供商施加义务、进行安全评估以及在其参与期间定期进行重新评估。

我们不知道来自网络安全威胁的任何风险，包括任何网络安全事件所造成的风险，这些风险已经或合理地可能对我们的公司产生重大影响，包括我们的业务战略、运营结果或财务状况。请参阅“第1A项。本年度报告以Form 10-k表中的“风险因素”，包括“如果我们的信息技术网络或数据或我们所依赖的第三方的网络或数据被中断或以其他方式损坏，我们可能会经历昂贵的补救或其他费用、联邦和州法律下的责任以及诉讼和调查，任何这些都可能导致重大的声誉损害，并对我们的业务、财务状况、运营结果、现金流和我们普通股的市场价格产生实质性和不利的影响”，以进一步讨论与网络安全相关的风险。

治理

我们的董事会负责监督公司的战略和风险管理，包括与网络安全威胁有关的重大风险。这种监督是由董事会直接执行的，并通过其委员会执行。董事会审计委员会(“审计委员会”)根据其章程监督包括网络安全在内的系统性风险的管理。审计委员会定期与管理层讨论本公司的重大财务风险敞口，以及为监测和控制这些风险而实施的措施，包括那些可能由重大网络安全威胁造成的风险。这些讨论包括公司的风险评估和风险管理政策。

我们的管理层以首席技术官Greg C.Thomas和首席财务官兼财务主管Marc E.Binda为代表，领导我们的网络安全风险评估和管理流程，并监督其实施和维护。
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Greg C.Thomas是我们信息技术部门的一名经验丰富的信息技术专业人员，自2018年以来一直担任首席技术官。他与公司的内部信息技术部门和外部合作伙伴合作，监控和提高我们的网络安全能力。Thomas先生拥有成熟的房地产行业记录，在战略技术、组织、风险缓解、流程改进倡议和数字转型方面为组织提供指导。他还在技术和网络安全方面拥有丰富的经验，这些经验是在他30多年的职业生涯中获得的，包括在另外两家大型房地产公司担任首席信息官，以及在安永和德勤律师事务所的房地产行业技术实践中担任领导职务。他在迈阿密大学获得系统分析和金融学学士学位。

Marc E.Binda，注册会计师，是我们财务和风险管理职能方面经验丰富的风险管理专业人士，自2023年9月以来一直担任首席财务官，自2018年4月以来一直担任财务主管。宾达先生曾于2019年6月至2023年9月出任常务副总裁财务及财务主管，于2018年4月至2019年6月出任高级副总裁财务及财务主管，于2012年4月至2018年4月出任高级副总裁财务总监，并于2005年1月至2012年4月出任其他职位。宾达先生目前负责公司会计、财务和财务战略的主要职能，包括风险管理。此外，宾达先生还领导公司的网络安全风险监督以及开发和加强旨在预防、检测、解决和缓解网络事件风险的内部控制。

管理层与我们的信息技术部门协调，负责聘用合适的人员，帮助将网络安全风险考虑纳入公司的整体风险管理战略，并向相关人员传达关键优先事项。管理层负责批准预算、批准网络安全流程以及审查网络安全评估和其他与网络安全相关的事项。

我们的网络安全事件响应和漏洞管理流程旨在根据情况将某些网络安全事件上报给管理层成员。管理层，包括首席技术官、首席财务官和财务主管，在公司的事件响应团队中服务，帮助公司缓解和补救他们收到通知的网络安全事件。此外，公司的事件响应流程包括向审计委员会报告某些网络安全事件。审计委员会每季度召开一次会议，并定期收到包括首席技术官、首席财务官和财务主管在内的管理层关于公司重大网络安全威胁和风险以及公司为应对这些威胁和风险而实施的程序的报告。
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项目2.财产
一般信息

截至2023年12月31日，我们在北美拥有411个物业，包括约4,720个万RSF营运物业和在建的新A/A+级开发及重建物业，其中68个物业由合并房地产合资企业持有，4个物业由非合并房地产合资企业持有。截至2023年12月31日，我们在北美运营物业的入住率为94.6%。我们酒店的外观通常类似于传统的办公物业，但内部基础设施的设计是为了满足生命科学、雅培和技术租户的需求。这些改进通常是通用的，而不是特定租户特有的。因此，我们相信这些改善措施具有长远的价值和实用价值，可供广泛的租户使用。对我们酒店的改进通常包括：

•钢筋混凝土楼板；
•提升屋面承载能力；
•增加地板到天花板的高度；
•重型暖通空调系统；
•加强环境控制技术；
•大幅升级电力、天然气和管道基础设施；以及
•实验室的长椅。

截至2023年12月31日，我们对我们的每一处物业都持有费用简单利息，但北美的36处物业受土地租赁权益限制，占我们物业总数的约9%。在这36处房产中，我们在大波士顿市场持有10处房产，在旧金山湾区市场持有20处房产，在纽约市市场持有两处房产，在西雅图市场持有一处房产，在马里兰市场持有一处房产，在Research Triangle市场持有两处房产。在截至2023年12月31日的年度内，我们的土地租赁租金支出占净营业收入的百分比累计为1.5%。请参阅本年度报告表格10-k“项目15.物证和财务报表附表”中的综合财务报表及其附注，以供进一步讨论。

截至2023年12月31日，我们有超过1,000份租约，总计约800名租户，其中198处，即48%，是我们的411处物业中的单租户物业。我们多租户楼宇的租约初始年期通常为4至11年，而单租户楼宇的租约初始期限通常为11至21年。此外，截至2023年12月31日：

•投资级或上市大盘股租户占我们年总租金收入的52%；
•我们约96%的租约(按年度租金收入计算)包含有效的年度租金上涨，约3%是固定的或根据消费者物价指数或其他指数编制的指数；
•我们约94%的租约(按年度租金收入计算)是三重净额租约，这要求租户除基本租金外，还须支付几乎所有的房地产税、保险、公用事业、维修和保养、公用面积费用和其他运营费用(包括增加)；以及
•我们约93%的租约(按年度租金收入计算)用于重新收回资本支出(如暖通空调维护和/或更换、屋顶更换和停车场重新铺设)，我们认为这些支出通常由房东在传统写字楼租赁中承担。

我们的租约通常还赋予我们审查和批准租户对物业进行改造的权利。一般来说，租户安装的对物业的改进是可重复使用的通用改进，在我们选择的租约终止后仍是我们的财产。然而，根据我们大部分租约的条款，我们可以要求租户自费拆除某些非通用的改善设施，并将处所恢复到原来的状态。

有关计算上述计量依据的说明，请参阅本年度报告“项目7.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析”下“非公认会计准则计量和定义”一节中“年度租金收入”和“经营统计”的定义。
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物业的位置

我们物业的位置是多样化的，在许多A/A+类资产中战略性地聚集在生命科学、AgTech和AAA创新集群市场的先进技术巨型园区。下表列出了截至2023年12月31日，我们在北美每个市场有效的RSF总额、物业数量和年租金收入(千美元，不包括RSF金额)：
RSF物业数量年租金收入
市场
运营中发展重建项目总占总数的百分比总占总数的百分比每个RSF
大波士顿
10,836,743 975,419 1,304,051 
(1)
13,116,213 28 %72 $820,759 38 %$79.82 
旧金山湾区7,906,198 498,142 300,010 8,704,350 18 67 460,272 21 66.04 
纽约市
922,477 — — 922,477 2 4 72,993 3 92.75 
圣地亚哥
7,831,370 1,187,796 — 9,019,166 19 90 320,460 14 43.48 
西雅图
2,962,995 33,349 148,890 3,145,234 7 44 131,377 6 46.57 
马里兰州
3,582,494 510,601 — 4,093,095 9 51 123,780 6 36.57 
研究三角
3,840,876 — — 3,840,876 8 39 120,982 6 32.20 
德克萨斯州1,845,159 — 73,298 1,918,457 4 15 57,591 3 32.80 
加拿大
898,740 — 172,936 1,071,676 2 12 17,222 1 22.01 
非集群/其他市场347,806 — — 347,806 1 10 15,827 1 57.96 
持有待售物业
1,049,135 — — 1,049,135 2 7 26,907 1 不适用
北美
42,023,993 3,205,307 1,999,185 47,228,485 100 %411 $2,168,170 100 %$56.08 
5,204,492
(1)主要与我们位于Winter Street 840号和Sylvan Road 40、50和60号的活跃重建项目有关，位于亚历山大中心的RSF总计716，604个®生命科学-沃尔瑟姆大型园区，合并后43%的租赁/谈判。这个大型园区项目预计将满足大波士顿128号公路子市场的需求。

北美入住率汇总

下表列出了截至以下日期我们在每个北美市场的运营物业以及运营和重建物业（不包括待售物业）的入住率：
 运营属性运营和重建物业
市场12/31/2312/31/2212/31/2112/31/2312/31/2212/31/21
大波士顿94.9 %94.5 %95.2 %84.7 %85.5 %83.2 %
旧金山湾区94.8 96.7 93.0 91.4 93.3 92.6 
纽约市85.3 
(1)
92.3 98.4 85.3 92.3 91.0 
圣地亚哥94.1 95.4 93.1 94.1 95.4 91.7 
西雅图95.2 97.0 95.6 90.7 90.1 88.5 
马里兰州95.6 95.8 99.8 95.6 93.3 96.0 
研究三角97.8 94.0 94.6 97.8 85.0 86.1 
德克萨斯州95.1 91.2 不适用91.5 81.6不适用
小计94.9 95.1 94.9 90.7 89.9 89.1 
加拿大87.1 80.8 78.6 73.0 68.2 78.6 
非集群/其他市场78.5 75.0 75.1 78.5 75.0 75.1 
北美94.6 %94.8 %94.0 %90.2 %89.4 %88.5 %
(1)纽约市市场的占用情况包括亚历山大中心的空置情况®生命科学-长岛市房产，截至2023年12月31日，该房产的入住率为41.7%。此外，我们位于亚历山大中心的大型园区®生命科学-截至2023年12月31日，纽约市的居住率为95.8%。
54

前20名租户

前20名租户中92%的年租金收入来自投资级
或公开交易的大盘股租户(1)

截至2023年12月31日，我们的物业出租给高质量和多元化的租户群体，没有个人租户占我们有效年租金收入的5.7%以上。下表根据截至2023年12月31日有效的年租金收入列出了有关我们与北美20家最大租户的租赁信息（以千美元计，平均市值除外）：
剩余租期(1)
(单位：年)
集料
RSF
每年一次
租赁
收入(1)
占年租金总收入的百分比(1)
投资级信用评级
平均市值(1)
(以十亿计)
租客穆迪标普(S&P)
1 Moderna公司13.2 1,370,536 $122,763 5.7 %——$47.4 
2 礼来公司9.1 1,154,917 93,815 4.3 A2A+$440.5 
3 百时美施贵宝公司6.7 852,830 66,339 3.1 A2A+$131.5 
4 罗氏6.4 770,279 46,192 2.1 AA2AA型$242.1 
5 武田药品株式会社6.0 549,760 37,399 1.7 Baa2BBB+$49.0 
6 Alphabet公司2.9 654,423 36,809 1.7 AA2AA+$1,509.5 
7 Illumina公司6.6 890,389 36,204 1.7 Baa3BBB$27.9 
8 
270Bio公司(2)
9.7 312,805 33,617 1.6 ——$0.4 
9 哈佛大学6.0 389,233 32,494 1.5 AAA级AAA级$— 
10 Novartis AG4.6 450,563 31,196 1.4 A1AA-$221.7 
11 云软件集团公司3.2 
(3)
292,013 28,537 1.3 ——$— 
12 优步技术公司58.7 
(4)
1,009,188 27,750 1.3 ——$84.8 
13 辉瑞。1.2 
(5)
524,159 25,242 1.2 A1A+$208.5 
14 阿斯利康6.0 416,761 24,583 1.1 A3A$212.5 
15 美国政府6.8 340,238 23,023 1.1 AAA级AA+$— 
16 赛诺菲7.0 267,278 21,444 1.0 A1AA型$129.2 
17 纽约大学8.1 218,983 21,056 1.0 AA2AA-$— 
18 麻省理工学院5.4 246,725 20,504 0.9 AAA级AAA级$— 
19 波士顿儿童医院12.8 266,857 20,066 0.9 AA2AA型$— 
20 默克公司9.9 312,935 20,033 0.9 A1A+$274.8 
共计/加权平均数9.6 
(4)
11,290,872 $769,066 35.5 %

年度租金收入和RSF包括我们在北美管理的每一处物业的100%。

(1)基于截至2023年12月31日有效的年度租金收入总额。有关我们计算未合并房地产合营企业的年度租金收入及平均市值的方法，请参阅本年报10-k表格第7项下“非公认会计准则措施及定义”一节的“年度租金收入”及“投资级或上市大额租户”的定义。
(2)截至2023年9月30日，270 Bio，Inc.25060美元万现金、现金等价物和有价证券。此外，270 Bio，Inc.产生的年度租金收入的90.0%由另一家公共生物技术公司(与270 Bio，Inc.有关联的一方)担保。
(3)包括最近收购的一处物业的一份租约，该物业有未来开发和重新开发的机会。与Cloud Software Group，Inc.(前身为TIBCO Software，Inc.)签订的租约在我们买下房子的时候已经就位了。
(4)包括(I)第三街1455及1515号土地的土地契约(两幢楼宇合共422,980 RSF)及(Ii)第三街1655及1725号(两幢楼宇合共586,208 RSF)的土地契约，由吾等持有10%拥有权的未合并房地产合营公司拥有。年度租金收入以我们综合物业的年度租金收入及我们未合并房地产合资企业的年度租金收入份额的100%呈列。关于更多细节，请参阅脚注1。不包括土地租赁，截至2023年12月31日，我们最大的20个租户的加权平均剩余租期为7.8年。
(5)主要涉及我们纽约市子市场的一座写字楼，总租金为349,947 RSF，合同租赁于2024年第三季度到期，截至2023年12月31日被归类为持有待售。
55

长期稳定的现金流来自
优质多样的租户
房地产投资信托基金行业领先的客户群
投资级或上市大盘股租户
92%52%
Are的前20名租户
年租金收入(1)
占ARE总数的百分比
年租金收入(1)
长期租赁条款
9.6年7.4年
前20名租户所有租户
加权平均剩余期限(2)

租户收藏的持续实力(3)
99.9%
截至以下三个月
2023年12月31日
99.4%
2024年1月

(1)代表截至2023年12月31日有效的年度租金收入。有关更多信息，请参阅本年度报告10-k表格第7项下的“非GAAP指标和定义”部分。
(2)基于截至2023年12月31日有效的年度租金总收入。
(3)代表截至本报告日期在每个指定期间收取的应收账款总额中的部分。

56

AAA地区高质量且多元化的客户群
坚实且多元化的租户基础
q423clienttenantmixv4.jpg
行业
年租金收入(1)每个RSF
跨国制药$64.22 
公共生物技术-批准或上市的产品$68.98 
机构（学术/医疗、非营利组织和美国政府）$59.95 
公共生物技术-临床前或临床阶段$70.25 
私营生物技术$82.51 
生命科学产品、服务和设备$43.45 
未来用途的变化(2)
$44.38 
投资级或大盘股技术$31.93 
其他(3)
$32.61 
ARE年租金收入的百分比(1)
过去10年96%的可靠历史入住率(4)从…
我们在AAA地区对A/A+级物业的需求历来强劲
AAA级位置跨关键位置的入住率
q423realestatev5.jpg
q423occupancyv10Kv2.jpg
ARE百分比
年租金收入(1)
有关更多信息，请参阅本年度报告表格10-k项目7下的“非公认会计准则的衡量和定义”一节。
(1)代表截至2023年12月31日有效的年度租金收入。
(2)表示目前从用于未来用途变化的空间产生的年度租金收入，包括1.1%从有盖土地游戏项目产生的年度租金收入总额中，用于未来的发展机会。这些租约的加权平均剩余期限为4.0年。
(3)我们的“其他”租户占我们每年租金收入的3.0%，包括科技、专业服务、金融、电信和建筑/房地产公司，以及与零售相关的租户(占我们年度租金收入的不到1.0%)。
(4)代表过去10年截至每年12月31日北美运营物业的平均入住率。
(5)关于更多细节，请参阅本项目2“北美入住率摘要”一节脚注1。
(6)2021年和2022年最近收购的物业的收购空置率为1.7%，主要代表租赁机会。截至2023年12月31日，不包括已获得的空置率，北美运营物业的出租率为96.3%。

57


房地产的列表
Mega Campuses Encompass占我们年租金收入的75%(1)

下表提供了截至2023年12月31日有关我们房产的某些信息（以千美元计）：
入住率
RSF物业数量年租金收入
运营中运营和重建
市场/ 子市场/地址
运营中发展重建项目总
大波士顿
剑桥/内城
大型校区：亚历山大中心®在肯德尔广场
2,856,043 — — 2,856,043 11$266,549 99.6 %99.6 %
50(2), 60(2), 75/125(2), 100(2)，和225(2)宾尼街，140和215第一街，150第二街，300第三街(2)、赫尔利街11号和埃德温H. 100号陆地大道
大型校区：亚历山大中心® 肯德尔广场一号
1,370,989 — — 1,370,989 12140,216 88.0 88.0 
肯德尔广场一号（100、200、300、400、500、600/700、1400、1800和2000号楼）、宾尼街325和399号以及汉普郡街一号
大型校区：亚历山大科技广场®
1,185,284 — — 1,185,284 7115,886 99.9 99.9 
100、200、300、400、500、600和700科技广场
大型校园：查尔斯号上的阿森纳872,883 248,018 — 1,120,901 1351,957 97.6 97.6 
阿森纳街311、321和343号，北灯塔街300、400和500号，
金斯伯里大道1、2、3和4号，塔尔科特大道100、200和400号
大型校区：阿森纳路480号和阿森纳街446、458、500和550号521,735 — — 521,735 527,136 99.2 99.2 
柯立芝大道99号(2)
43,568 277,241 — 320,809 15,221 100.0 100.0 
剑桥/内城6,850,502 525,259 — 7,375,761 49606,965 97.0 97.0 
芬威
大型校区：亚历山大中心®生命科学-芬威
1,234,888 450,160 133,578 1,818,626 398,035 92.0 83.0 
401和421(2)公园大道和布鲁克莱恩大道201号(2)
海港创新区
5和15(2)尼科街
441,396 — — 441,396 239,724 75.7 75.7 
海港创新区441,396 — — 441,396 239,724 75.7 75.7 
128号公路
大型校区：亚历山大中心®生命科学-沃尔瑟姆
326,110 — 716,604 1,042,714 522,738 100.0 31.3 
Sylvan Road 40、50和60号、Gate house Drive 35和Winter Street 840号
大型校园：现代之路706,988 — — 706,988 429,059 100.0 100.0 
19、225和235总统路585,226 — — 585,226 313,374 100.0 100.0 
128号公路1,618,324 — 716,604 2,334,928 1265,171 100.0 69.3 
其他691,633 — 453,869 1,145,502 610,864 79.2 47.8 
大波士顿10,836,743 975,419 1,304,051 13,116,213 72$820,759 94.9 %84.7 %

(1)截至2023年12月31日。请参阅本年度报告第2项中的“新A/A+级开发和重建物业：管道摘要”部分以及本年度报告第7项下“非GAAP措施和定义”部分中“Mega园区”的定义10-k表格。
(2)我们通过房地产合资企业拥有该房产的部分权益。有关更多详细信息，请参阅本年度报告表格10-k第7项下的“合并和未合并房地产合资企业”部分。
58


房产列表（续）
入住率
RSF物业数量年租金收入
运营中运营和重建
市场/ 子市场/地址
运营中发展重建项目总
旧金山湾区
Mission Bay
大型校区：亚历山大中心®科学与技术-使命湾(1)
2,012,791 212,796 — 2,225,587 10$91,856 94.9 %94.9 %
1455(2), 1515(2)、1655和1725第三街、409和499伊利诺伊街、1450、1500和1700欧文斯街以及455 Mission Bay Boulevard South
Mission Bay2,012,791 212,796 — 2,225,587 1091,856 94.9 94.9 
南旧金山
大型园区：亚历山大技术中心®- 门户(1)
1,342,194 — 300,010 1,642,204 1275,299 86.6 70.8 
600(2), 601, 611, 630(2), 650(2), 651, 681, 685, 701, 751, 901(2)，和951(2)Gateway Boulevard
大型校区：亚历山大中心®先进技术-南旧金山
919,704 — — 919,704 557,055 100.0 100.0 
213(1)、东格兰德大道249、259、269和279号
亚历山大中心®生命科学-南旧金山
503,388 — — 503,388 332,372 89.8 89.8 
哈斯金斯路201号以及东杰米球场400和450号
大型校区：亚历山大中心®先进技术- Tanforan
445,232 — — 445,232 24,011 100.0 100.0 
1122和1150 El Camino Real
亚历山大中心®生命科学-米尔布雷(1)
— 285,346 — 285,346 1— 不适用不适用
哈丽特·塔布曼路230号
福布斯大道500号(1)
155,685 — — 155,685 110,680 100.0 100.0 
南旧金山3,366,203 285,346 300,010 3,951,559 24179,417 93.1 85.5 
大斯坦福大学
大型校区：亚历山大中心®生命科学-圣卡洛斯
739,157 — — 739,157 950,755 99.0 99.0 
工业路825、835、960和1501-1599
亚历山大斯坦福生命科学区703,570 — — 703,570 965,005 98.3 98.3 
Porter Drive 3160、3165、3170和3181; Hillview Avenue 3301、3303、3305、3307和3330
Hillview Avenue 3412、3420、3440、3450和3460号338,751 — — 338,751 524,275 83.2 83.2 
3875 Fabian Way228,000 — — 228,000 19,402 100.0 100.0 
2475和2625/2627/2631汉诺威街和1450 Page Mill Road194,503 — — 194,503 318,294 100.0 100.0 
耿路2100、2200、2300、2400号162,584 — — 162,584 412,241 100.0 100.0 
加西亚大道2425号/海湾大道2400/2450号 99,208 — — 99,208 14,257 100.0 100.0 
西海湾路3350号61,431 — — 61,431 14,770 100.0 100.0 
大斯坦福大学2,527,204 — — 2,527,204 33188,999 97.0 97.0 
旧金山湾区7,906,198 498,142 300,010 8,704,350 67460,272 94.8 91.4 
纽约市
纽约市
大型校区：亚历山大中心®生命科学-纽约市
743,377 — — 743,377 367,706 95.8 95.8 
东29街430号和450号
亚历山大中心®生命科学-长岛市
179,100 — — 179,100 15,287 41.7 41.7 
第48大道30-02
纽约市922,477 — — 922,477 4$72,993 85.3 %85.3 %

请参阅本年度报告第2项中的“新A/A+级开发和重建物业：管道摘要”部分以及本年度报告第7项下“非GAAP措施和定义”部分中“Mega园区”的定义10-k表格。

(1)我们通过房地产合资企业拥有该房产的部分权益。有关更多信息，请参阅本年度报告表格10-k第7项下的“合并和未合并房地产合资企业”部分。
(2)我们拥有该房产100%的股份。
59


房产列表（续）
入住率
RSF物业数量年租金收入
运营中运营和重建
市场/ 子市场/地址
运营中发展重建项目总
圣地亚哥
Torrey Pines
大型校园：亚历山大广场一号833,589 334,996 — 1,168,585 12$49,861 100.0 %100.0 %
3115和3215(1)Merryfield Row，3010、3013和3033 Science Park Road，10935、10945和10955 Alexandria Way，10975 North Torrey Pines Road，10975、10995和10996 Torreyana Road和3545 Cray Court
托里岭296,290 — — 296,290 313,969 85.8 85.8 
10578、10618和10628科学中心大道
鹦鹉螺213,900 — — 213,900 48,729 88.2 88.2 
3530和3550约翰·霍普金斯法院以及3535和3565通用原子法院
Torrey Pines1,343,779 334,996 — 1,678,775 1972,559 95.0 95.0 
大学城中心
Mega Campus：Campus Point by Alexandria(1)
1,666,590 598,029 — 2,264,619 1377,574 99.0 99.0 
9880(2), 10010(2), 10140(2)、10210、10260、10290和10300 Campus Point Drive和4135、4155、4161、4224、4242和4275(2) 校园点球场
大型校园：Illumina Way 5200号(1)
792,687 — — 792,687 629,978 100.0 100.0 
ARE滨海艺术中心243,084 — — 243,084 45,022 47.7 47.7 
4755、4757和4767 Nexus中心大道和4796行政大道
9625 Towne Centre Drive(1)
163,648 — — 163,648 16,528 100.0 100.0 
亚历山大的科斯塔维德8,730 — — 8,730 2879 100.0 100.0 
8505 Costa Verde Boulevard和4260 Nobel Drive
大学城中心2,874,739 598,029 — 3,472,768 26119,981 95.0 95.0 
索伦托梅萨
Mega Campus：亚历山大的SD Tech(1)
1,064,267 254,771 — 1,319,038 1544,628 95.6 95.6 
9605、9645、9675、9685、9725、9735、9808、9855和9868 Scranton Road，5505 Morehouse Drive(2)、和10055、10065、10075、10121(2)，和10151(2)巴恩斯峡谷路
大型校园：亚历山大的序列区800,151 — — 800,151 723,930 89.0 89.0 
6260、6290、6310、6340、6350、6420和6450序列驱动器
太平洋科技园(1)
544,352 — — 544,352 58,969 89.1 89.1 
Waples Street 9389、9393、9401、9455和9477
萨默斯岭科学园(1)
316,531 — — 316,531 411,521 100.0 100.0 
9965、9975、9985和9995萨默斯岭路
亚历山大的斯克里普斯科学园144,113 — — 144,113 111,069 100.0 100.0 
霍伊特公园大道10102号
是波托拉101,857 — — 101,857 34,034 100.0 100.0 
6175、6225和6275 Nancy Ridge Drive
5810/5820 Nancy Ridge Drive83,354 — — 83,354 14,693 100.0 100.0 
9877 Waples Street63,774 — — 63,774 12,680 100.0 100.0 
5871 Oberlin Drive33,842 — — 33,842 11,799 100.0 100.0 
索伦托梅萨3,152,241 254,771 — 3,407,012 38$113,323 93.8 %93.8 %
请参阅本年度报告第2项中的“新A/A+级开发和重建物业：管道摘要”部分以及本年度报告第7项下“非GAAP措施和定义”部分中“Mega园区”的定义10-k表格。

(1)我们通过房地产合资企业拥有该房产的部分权益。有关更多信息，请参阅本年度报告表格10-k第7项下的“合并和未合并房地产合资企业”部分。
(2)我们拥有该房产100%的股份。
60


房产列表（续）
入住率
RSF物业数量年租金收入
运营中运营和重建
市场/ 子市场/地址
运营中发展重建项目总
圣地亚哥（续）
Sorrento Valley
3911、3931和3985索伦托谷大道108,812 — — 108,812 3$4,112 85.0 %85.0 %
11045和11055 Roselle Street42,055 — — 42,055 22,156 100.0 100.0 
Sorrento Valley150,867 — — 150,867 56,268 89.2 89.2 
其他309,744 — — 309,744 28,329 87.6 87.6 
圣地亚哥7,831,370 1,187,796 — 9,019,166 90320,460 94.1 94.1 
西雅图
联合湖畔
Mega Campus：亚历山大的Eastlake生命科学校区1,214,448 33,349 — 1,247,797 980,053 95.9 95.9 
1150, 1165, 1201(1), 1208(1), 1551和1616 Eastlake Avenue East、188和199(1)东布莱恩街和费尔维尤大道东1600号
大型校区：亚历山大中心® 生命科学-南湖联盟
290,754 — — 290,754 117,969 100.0 100.0 
德克斯特大道北400号(1)
特里大道北219号25,966 — — 25,966 11,372 90.7 90.7 
联合湖畔1,531,168 33,349 — 1,564,517 1199,394 96.6 96.6 
SoDo
第四大道南830号42,380 — — 42,380 11,052 70.5 70.5 
埃利奥特湾
3000/3018西大道47,746 — — 47,746 13,147 100.0 100.0 
哈里森街西410号和埃利奥特大道西410号36,849 — — 36,849 21,586 100.0 100.0 
埃利奥特湾84,595 — — 84,595 34,733 100.0 100.0 
Bothell
大型校区：亚历山大中心® 先进技术-峡谷公园
916,446 — — 916,446 2119,348 92.6 92.6 
22121和22125东南第17大道、22021、22025、22026、22030、22118和22122东南第20大道、22333、22422、22515、22522、22722和22745东南第29大道、22213和22309东南第30大道、和1629、1631、1725、1916和1930东南220街
亚历山大中心® 先进技术-Monte Villa Parkway
311,030 — 148,890 459,920 65,972 96.8 65.4 
蒙特别墅大道3301、3303、3305、3307、3555和3755
Bothell1,227,476 — 148,890 1,376,366 2725,320 93.7 83.6 
其他77,376 — — 77,376 2878 100.0 100.0 
西雅图2,962,995 33,349 148,890 3,145,234 44$131,377 95.2 %90.7 %
请参阅本年度报告第2项中的“新A/A+级开发和重建物业：管道摘要”部分以及本年度报告第7项下“非GAAP措施和定义”部分中“Mega园区”的定义10-k表格。

(1)我们通过房地产合资企业拥有该房产的部分权益。有关更多信息，请参阅本年度报告表格10-k第7项下的“合并和未合并房地产合资企业”部分。

61


房产列表（续）
入住率
RSF物业数量年租金收入
运营中运营和重建
市场/ 子市场/地址
运营中发展重建项目总
马里兰州
洛克维尔
大型校区：亚历山大中心® 生命科学- Shady Grove
1,176,744 510,601 — 1,687,345 20$53,655 96.6 %96.6 %
9601、9603、9605、9704、9708、9712、9714、9800、9804、9808、9900和9950 Medical Center Drive、14920和15010 Broschart Road、9920 Belward Campus Drive以及9810和9820 Darnestown Road
皮卡德大道1330号131,508 — — 131,508 14,197 100.0 100.0 
1405和1450(1) 研究大道
114,849 — — 114,849 23,025 73.3 73.3 
东古德大道1500号和1550号91,359 — — 91,359 21,844 100.0 100.0 
5研究地点63,852 — — 63,852 13,073 100.0 100.0 
5研究法庭51,520 — — 51,520 11,788 100.0 100.0 
12301 Parklawn Drive49,185 — — 49,185 11,598 100.0 100.0 
洛克维尔1,679,017 510,601 — 2,189,618 2869,180 95.8 95.8 
盖瑟斯堡
亚历山大技术中心®- 盖瑟斯堡一世
619,241 — — 619,241 917,532 93.6 93.6 
9、25、35、45、50和55 West Watkins Mill Road以及910、930和940 Clopper Road
亚历山大技术中心®- 盖瑟斯堡二世
486,633 — — 486,633 718,543 100.0 100.0 
700、704和708 Quince Orchard Road以及19、20、21和22 Firstfield Road
世纪大道20400号81,006 — — 81,006 13,298 100.0 100.0 
401专业驱动器63,154 — — 63,154 12,135 100.0 100.0 
风河巷950号50,000 — — 50,000 11,234 100.0 100.0 
620专业驱动器27,950 — — 27,950 11,207 100.0 100.0 
盖瑟斯堡1,327,984 — — 1,327,984 2043,949 97.0 97.0 
Beltsville
8000/9000/10000弗吉尼亚庄园路 191,884 — — 191,884 13,021 100.0 100.0 
西迪克曼街101号(1)
135,423 — — 135,423 11,503 64.4 64.4 
Beltsville327,307 — — 327,307 24,524 85.3 85.3 
北弗吉尼亚州
14225纽布鲁克大道248,186 — — 248,186 16,127 100.0 100.0 
马里兰州3,582,494 510,601 — 4,093,095 51$123,780 95.6 %95.6 %
请参阅本年度报告第2项中的“新A/A+级开发和重建物业：管道摘要”部分以及本年度报告第7项下“非GAAP措施和定义”部分中“Mega园区”的定义10-k表格。

(1)我们通过房地产合资企业拥有该房产的部分权益。有关更多信息，请参阅本年度报告表格10-k第7项下的“合并和未合并房地产合资企业”部分。
62


房产列表（续）
入住率
RSF物业数量年租金收入
运营中运营和重建
市场/ 子市场/地址
运营中发展重建项目总
研究三角
研究三角
大型校区：亚历山大中心®生命科学-达勒姆
2,155,252 — — 2,155,252 15$52,175 97.5 %97.5 %
摩尔大道6、8、10、12、14、40、42和65号、亚历山大大道21、25、27、29和31号、埃利斯路2400号和TW亚历山大大道14号
大型校区：亚历山大中心®可持续技术
364,493 — — 364,493 714,233 99.9 99.9 
TW Alexander Drive 104、108、110、112和114以及三角大道5号和7号
亚历山大中心®对于AgTech
345,467 — — 345,467 216,541 97.2 97.2 
5号和9号实验室路
大型校区：亚历山大中心®先进技术-研究三角
341,626 — — 341,626 416,079 99.4 99.4 
戴维斯大道6、8、10和12号
亚历山大技术中心®- 奥尔斯顿
155,533 — — 155,533 33,837 90.9 90.9 
卡皮托拉大道100、800和801
6040乔治瓦茨山道149,585 — — 149,585 27,375 100.0 100.0 
亚历山大创新中心®- 研究三角
136,729 — — 136,729 34,093 97.2 97.2 
基特溪路7010、7020和7030号
北卡罗来纳州东54号高速公路2525号82,996 — — 82,996 13,651 100.0 100.0 
601 Keystone Park Drive77,595 — — 77,595 12,137 100.0 100.0 
6101 Quadrangle Drive31,600 — — 31,600 1861 100.0 100.0 
研究三角3,840,876 — — 3,840,876 39120,982 97.8 97.8 
德克萨斯州
奥斯汀
大型校园：十字路口校园1,525,359 — — 1,525,359 1243,031 98.8 98.8 
507 East Howard Lane、13011 McCallen Pass、13813和13929 Central Lake Drive以及12535、12545、12555和12565 Riata Vista Circle
三一大街1001号和红河街1020号198,972 — — 198,972 211,630 100.0 100.0 
奥斯汀1,724,331 — — 1,724,331 1454,661 98.9 98.9 
大休斯顿
亚历山大中心®伍德兰兹的先进技术
120,828 — 73,298 194,126 12,930 41.525.8 
8800科技森林广场
德克萨斯州1,845,159 — 73,298 1,918,457 1557,591 95.1 91.5 
加拿大898,740 — 172,936 1,071,676 1217,222 87.1 73.0 
非集群/其他市场347,806 — — 347,806 1015,827 78.5 78.5 
北美，不包括持有的待售物业40,974,858 3,205,307 1,999,185 46,179,350 4042,141,263 94.6 %90.2 %
持有待售物业1,049,135 — — 1,049,135 726,907 63.3 %63.3 %
道达尔-北美42,023,993 3,205,307 1,999,185 47,228,485 411$2,168,170 
请参阅本年度报告第2项中的“新A/A+级开发和重建物业：管道摘要”部分以及本年度报告第7项下“非GAAP措施和定义”部分中“Mega园区”的定义10-k表格。


63


租赁活动


在截至2023年12月31日的年度内，对我们高质量A/A+物业的强劲需求转化为2023年我们整体投资组合和我们的价值创造管道的稳健租赁活动和租金增长。

•共批出222份租约，加权平均租约期为11.3年，涉及430个万土地储备基金，包括与我们的发展及重建项目有关的596,533个土地储备基金；
•在过去12个月中，我们76%的租赁活动来自我们现有的租户基础；
•每年为续期和转租空间租赁300万RSF；以及
•续订和转租空间的年租金分别增长29.4%和15.8%(现金基础)。

在截至2023年12月31日的年度内，我们就租赁的430万RSF给予租户优惠/免租金，平均每年0.6个月。

租赁结构

截至2023年12月31日止年度，同业地产总收入增长4.3%，截至2023年12月31日止年度同业物业净营业收入及同业物业净营业收入(收付实现制)分别增长3.4%及4.6%，受惠于强劲的市场基本面因素。由于AAA地段A/A+类空间的有限供应和创新租户的强劲需求，推动截至2023年12月31日止年度的租金增幅分别为29.4%及15.8%(现金基准)，300万续订/再租赁基准租金上升，而有利的三重净租赁结构加上合约年度租金上升，导致截至2023年12月31日止年度的相同物业营运利润率及相同物业本期平均入住率均为94.6%，较上年同期平均水平下降80个基点，而我们的288个相同物业合计2,870万基准基准利率。截至2023年12月31日，我们约94%的租赁(按年度租金收入计算)是三重净租赁，这要求租户除了基本租金外，还必须支付基本上所有的房地产税、保险、公用事业、维修和维护、公共区域费用和其他运营费用(包括增加的费用)。此外，约96%的租约(按年度租金收入计算)包含约3%的固定或基于消费物价指数或其他指数的合约年度租金升幅，而约93%的租约(按年度租金收入计算)规定收回某些资本开支。

64


租赁活动(续)
下表汇总了截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的年度我们在我们酒店的租赁活动：
截至十二月三十一日止的年度：
20232022
包括
直线租金		收付实现制包括
直线租金		收付实现制
(每RSF美元)
租赁活动：
续订/转租的空间(1)
    
租金变动
29.4%
(2)
15.8%
(2)
31.0%22.1%
新费率
$52.35 $50.82 $50.37 $48.48 
到期率
$40.46 $43.87 $38.44 $39.69 
RSF
3,046,386 4,540,325 
租户改善/租赁佣金
$26.09 $27.83 
加权平均租期
8.7年5.0年
开发/重新开发/租赁以前空置的空间(3)
新费率
$65.66 $59.74 $73.46 $64.04 
RSF
1,259,686 3,865,262 
加权平均租期
13.8年11.8年
租赁活动摘要（总数）：
新费率
$56.09 $53.33 $60.98 $55.64 
RSF
4,306,072 8,405,587 
加权平均租期
11.3年8.1年
租赁费用(1)
到期率
$43.84 $45.20 $37.41 $38.06 
RSF
5,027,773 6,572,286 
租赁活动包括我们投资的北美物业的100%业绩。

(1)不包括截至2023年12月31日和2022年12月31日分别总计86，092 RSF和266，292 RSF的月度租赁。截至2023年12月31日止年度，我们平均每年提供6000万. n的免费租金优惠。
(2)包括将99，557 RSF重新租赁给位于835 Industrial的Cargo Therapeutics，现金租金率与前租户的租金相比下降了4.1%，而10年租赁期不到三年。不包括这笔租赁，2023年空间续订和重新租赁的租金上涨率分别为32.4%和17.0%（现金基础）.
(3)有关项目总成本的更多信息，请参阅第2项中的“新A/A+级开发和重建房产：管道摘要”部分。
65


合同租赁到期情况汇总

下表总结了截至2023年12月31日我们物业的合同租赁到期信息：
年RSF百分比
占领的RSF
年租金收入
(per RSF）(1)
总数的百分比
年租金收入
2024
(2)
3,443,219 8.8 %$49.36 7.9 %
20253,876,007 9.9 %$52.08 9.3 %
20262,576,109 6.6 %$52.02 6.2 %
20272,720,041 6.9 %$52.75 6.6 %
20284,685,961 11.9 %$51.92 11.2 %
20292,517,755 6.4 %$52.73 6.1 %
20302,549,798 6.5 %$50.18 5.9 %
20313,711,668 9.4 %$56.14 9.6 %
20321,157,219 2.9 %$59.66 3.2 %
20332,780,801 7.1 %$51.97 6.7 %
此后9,310,793 23.6 %$63.13 27.3 %
(1)代表截至2023年12月31日的有效金额。
(2)不包括截至2023年12月31日总计86，092 RSF的月度租赁。

66


合同租赁到期情况摘要（续）

下表按市场列出了截至2023年12月31日我们在北美的2024年和2025年合同租赁到期的信息：
2024年合同租赁到期（RSF）
年租金收入
(per RSF）(4)
市场
租赁谈判/
期待
面向未来发展/
重建项目(1)
剩余
即将到期的租约(2)
总(3)
大波士顿76,696 12,962 412,946 
(5)
471,370 973,974 $65.16 
旧金山湾区48,238 3,038 191,333 491,345 733,954 62.13 
纽约市— — — 363,218 
(6)
363,218 57.25 
圣地亚哥— 17,105 580,021 
(7)
184,459 781,585 25.18 
西雅图6,748 18,724 50,552 197,588 273,612 26.33 
马里兰州89,831 — — 41,378 131,209 32.55 
研究三角72,078 17,000 — 75,140 164,218 50.44 
德克萨斯州— — — — — — 
加拿大20,107 — — — 20,107 26.57 
非集群/其他市场— — — 1,342 1,342 106.21 
总
313,698 68,829 1,234,852 1,825,840 3,443,219 $49.36 
到期租约的百分比
9 %2 %36 %53 %100 %
2025年合同租赁到期（RSF）
年租金收入
(per RSF）(4)
市场
租赁谈判/
期待
面向未来发展/
重建项目(1)
剩余
即将到期的租约(2)
总
大波士顿15,798 8,500 25,312 
(5)
1,203,988 
(8)
1,253,598 $69.79 
旧金山湾区35,797 — — 476,712 512,509 66.85 
纽约市— — — 65,538 65,538 88.23 
圣地亚哥— 32,767 — 355,302 388,069 40.52 
西雅图11,220 — — 323,344 334,564 30.29 
马里兰州— — — 198,094 198,094 27.23 
研究三角— — — 220,439 220,439 50.92 
德克萨斯州— — 198,972 604,382 803,354 36.27 
加拿大— — — 88,412 88,412 20.44 
非集群/其他市场— — — 11,430 11,430 80.31 
总
62,815 41,267 224,284 3,547,641 3,876,007 $52.08 
到期租约的百分比
2 %1 %6 %91 %100 %

(1)代表租约到期，主要与所收购的财产有关，目标为：
20242025
未来重建项目预计将在短期内动工466,248 151,346 
未来发展项目预计会在租约期满后拆卸，并视乎租户需求和整体市场情况而定。768,604 72,938 
平均到期日(按即将到期的年度租金收入加权)2024年7月22日2025年1月12日
有关租赁物业目前包括的价值创造平方英尺的更多详细信息，请参阅本年度报告10-k表格第7项下“非公认会计准则衡量和定义”一节中的“房地产投资--目前在租赁物业中创造价值的平方英尺”。
(2)不包括脚注6所述的到期时间，2024年剩余的最大合同租赁到期金额是我们正在努力保留现有租户的观澜子市场的97,702 RSF，2025年是我们奥斯汀子市场的357,136 RSF，我们正在就续约现有租户进行早期谈判。
(3)不包括截至2023年12月31日总计86,092 RSF的按月租赁。
(4)表示截至2023年12月31日的有效金额。
(5)包括2024年和2025年分别位于剑桥/内郊区阿森纳街311号的308,446个RSF和25,312个RSF，目标是在现有租约到期后进行重新开发。
(6)包括位于东42街219号的349,947个RSF，它以前被归类为未来开发/重建的目标，现在被归类为截至2023年12月31日持有待售，预计将于2024年出售。
(7)包括位于大学城中心子市场的4161校园点苑的159,884个RSF，目标是未来发展为位于4165校园点苑的492,570 RSF大楼，其中51%是租赁/谈判，预计在未来两年内开始建设，视租户需求和整体市场状况而定。
(8)包括我们剑桥/内郊子市场的905,127 RSF，在我们的亚历山大技术广场，剩余的最大合同租赁到期总额为171,945 RSF® 超大校园。
67

房地产投资

我们商业模式的一个关键组成部分是我们有纪律地将资本分配给新的A/A+级物业的开发和再开发，以及在承保某些收购物业时确定的物业增强，这些物业位于AAA创新集群中的协作生命科学、雅培和先进技术巨型园区。这些项目的重点是提供高质量、通用和可重复使用的空间，满足广泛租户的房地产需求。完成后，每个创造价值的项目预计将产生租金收入、净运营收入和现金流的增长。我们的开发和重建项目通常位于优质实体非常想要的位置，我们相信这会导致更高的入住率、更长的租期、更高的租金收入、更高的回报和更大的长期资产价值。我们的施工前活动是为了使物业为其预期用途做好准备，包括在地上建筑改善施工开始之前的权利、许可、设计、现场工作和其他活动。

截至2023年12月31日，我们在房地产方面的投资包括以下内容(以千美元为单位)：
发展和重建
积极建设和近期建设未来的机会取决于
市况及租赁
运营中
在建中61%租赁
承诺近期51%租赁/谈判(1)
预期的优先级未来小计总
平方英尺
运营中40,974,858 — — — — — 40,974,858 
新A/A+开发及再开发物业— 5,204,492 492,570 2,710,462 26,754,679 35,162,203 35,162,203 
目前包括在租赁物业中的创造价值的平方英尺(2)
— — (159,884)(617,594)(3,111,413)(3,888,891)(3,888,891)
总面积，不包括待售物业40,974,858 5,204,492 332,686 2,092,868 23,643,266 31,273,312 72,248,170 
持有待售物业1,049,135 — — — 235,000 235,000 1,284,135 
总面积42,023,993 5,204,492 332,686 2,092,868 23,878,266 31,508,312 73,532,305 
房地产投资
截至2023年12月31日的总账面价值(3)
$28,388,009 $3,661,679 $46,257 $702,248 $3,816,125 $8,226,309 $36,614,318 

(1)代表一个预计将在2023年12月31日之后的未来两年内开始建设的近期项目。
(2)有关目前包含在租赁物业中的价值创造平方英尺的更多详细信息，请参阅本年度报告10-k表格第7项下“非GAAP衡量标准和定义”部分中的“房地产投资”。
(3)余额不包括累计折旧和我们应占的与我们的未合并房地产合资企业持有的物业相关的成本基础，该物业在我们的合并资产负债表中被归类为对未合并房地产合资企业的投资。
68


收购


我们截至2023年12月31日止年度完成的房地产资产收购以及截至2024年12月31日止年度的预测包括以下内容（以千美元计）：
属性子市场/市场购买日期物业数量运营中
入住率		平方英尺购进价格
收购与开发和
再发展机会(1)
总(2)
未来发展积极开发/再开发为未来发展/重建而运作
2023年收购
加拿大加拿大1/30/231100 %— — 247,743 247,743 $100,837 
其他五花八门五花八门4100 1,089,349 110,717 185,676 1,385,742 158,139 
2023年收购总额5100 %1,089,349 110,717 433,419 1,633,485 $258,976 
2024年收购
截至2024年1月29日完成五花八门五花八门—不适用300,000 — — 300,000 $103,250 
截至2024年1月29日的待完成收购，以已签署的意向书或买卖协议为准358,746 
$461,996 
2024年制导射程$250,000 – $750,000
(1)我们预期在建筑工程展开后，会提供未来发展和重建项目的估计总成本和有关收益。
(2)指一个或多个新的甲/甲+级物业完成发展或重建后的总面积。所提供的面积包括目前正在运营的具有未来开发或重新开发机会的建筑的RSF。有关更多信息，请参阅本年度报告表格10-k项目7下“非公认会计准则的措施和定义”一节中“房地产投资”的定义。

69


处置和出售部分权益
在截至2023年12月31日的年度内，我们完成的房地产资产部分权益的处置和销售包括以下内容(千美元，不包括每RSF的销售价格)：
属性子市场/市场销售日期利息售出RSF资本化率资本化率
(Cash基础）		销售价格每个RSF的销售价格
对并非我们大型园区战略不可或缺的物业进行100%权益的价值收获处置：
北托里松树路11119号(1)
托里派恩斯/圣地亚哥5/4/23100 %72,506 4.4 %
(1)
4.6 %
(1)
$86,000 $1,186 
第二大道225、266和275号以及纪念大道780和790号(2)
128号公路和剑桥/内城/大波士顿6/13/23100 %428,663 不适用不适用365,226 $852 
格罗夫街275号(3)
128号公路/大波士顿6/27/23100 %509,702 不适用不适用109,349 不适用
640 Memorial Drive、100 Beaver Street以及11025和11035 Roselle Street(4)
剑桥和内郊区和128号公路/大波士顿和索伦托山谷/圣地亚哥12/20/23100 %361,102 不适用不适用312,244 $865 
东街380号和420号(5)
海港创新区/
大波士顿
12/20/23100 %195,506 不适用不适用86,969 $445 
其他81,845 
1,041,633 
战略处置和部分权益出售：
尼科街15号(6)
海港创新区/
大波士顿
4/11/2318 %
(6)
345,996 6.6 %5.4 %66,108 $1,626 
9625 Towne Centre Drive(7)
大学城中心/
圣地亚哥
6/21/2320.1 %163,648 4.2 %4.5 %32,261 $981 
公园大道421号(8)
芬威/大波士顿9/19/23
(8)
(8)
不适用不适用174,412 不适用
272,781 
2023年处置和出售部分权益总额$1,314,414 
(1)我们根据截至2023年3月31日的三个月的净营业收入和净营业收入(现金收付制)计算资本化率。出售完成后，我们确认了房地产销售的收益，总计2760美元万。
(2)代表位于第二大道225、266和275号的五个实验室物业，总计329,005 RSF和780和790纪念道总计99,658 RSF。我们根据截至2023年6月30日的三个月的净营业收入和净营业收入(收付实现制)分别计算出5.0%和5.2%的资本化率(现金制)，折合成年率包括可供重新开发的空置。完成出售后，我们确认房地产销售收入总计187.2至100万美元。
(3)在截至2023年6月30日的三个月内，我们确认了14540美元的房地产减值费用万，以将我们的投资减少到当前的公允价值减去销售成本。
(4)表示截至2023年9月30日已被占用46%的四个运营物业，其中包括位于马萨诸塞州坎布里奇波特纪念大道640号的两个实验室物业，总计242,477个RSF；位于马萨诸塞州沃尔瑟姆的比弗街100号，总计82,330个RSF；以及位于索伦托山谷的两个非实验室物业，总计36,295个RSFB市场。这些非核心资产不是我们的大型校园战略的组成部分，需要大量资金才能稳定下来。出售完成后，我们确认了房地产销售的收益，总计5,970美元万。
(5)代表两个非实验室物业，最初是作为工业和自我储存空间获得的，目的是在现有的原址租约到期后拆除这些物业，以授权和发展生命科学园区。在截至2023年12月31日的三个月内，由于宏观经济环境的变化和物业附近缺乏交通选择，我们决定不继续进行这个项目，并确认减值费用9480万美元将我们的投资减少到目前的公允价值减去出售成本。
(6)代表2023年11月交付的一个开发项目，总计345,996个RSF，其中97%出租给礼来公司用于礼来基因医学研究所。2023年4月，一位投资者获得了这家合资企业20%的权益，其中包括我们出售的18%的权益和我们现有合作伙伴出售的2%的权益。出售完成后，吾等于合并房地产合营公司的所有权权益为72%，现有及新合伙人的非控股权益分别为8%及20%。我们保留了对这家房地产合资企业的控制权，因此继续巩固它。我们出售的18%权益的售价为6610万，或每股RSF 1,626美元，资本化率分别为6.6%和5.4%(现金收付制)。项目完成后，我们预计我们的新合资伙伴将贡献约13000美元的万，为其建设份额提供资金，并将其在合资企业中的所有权权益从20%增加到37%。
(7)一名投资者收购了该合并房地产合资公司70.0%的权益，该权益由吾等出售的20.1%权益及吾等前合资伙伴持有的49.9%权益组成。我们的那部分销售价格是3,230万美元，或每股RSF 981美元，代表资本化率F分别基于截至2023年6月30日止三个月的净营业收入及净营业收入(收付实现制)4.2%及4.5%(按年率计算)。我们保留了对这家房地产合资企业的控制权，因此继续巩固这一物业。这笔交易的对价超过账面价值1,560美元万。
(8)表示在我们分威子市场Park Drive 421号的一个660,034个RSF积极开发项目中处置268,023个RSF。这笔交易的收益将帮助为我们剩余的392,011 RSF的建设提供资金。该项目在截至2023年12月31日的三个月内开始垂直建设，预计2026年基本完工。买方将为建造268,023 RSF的剩余成本提供资金，因此，这些成本不包括在我们预计的建设支出中。我们将开发和运营已完成的项目，并将在未来三年赚取开发费。
70


新A/A+开发及再开发物业
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请参阅本年度报告表格10-k项目7下“非公认会计准则计量和定义”一节中的“净营业收入”，以了解更多细节及其与根据公认会计准则提出的最直接可比财务计量的对账情况。
(1)我们从主要从24年第一季度开始至27年第四季度投入使用的开发和重建项目中增加的年度净运营收入份额为38900美元万。
(2)代表预计将投入使用的每年增加的净营业收入，包括为未来几年稳定下来的项目提供的部分交付。
(3)包括1.4亿RSF预计将在2024年稳定下来，93%的租赁率。有关更多信息，请参阅本10-k表格年度报告第2项“新A/A+级开发和重建物业：当前项目”部分中的初始和稳定入住年份。
71


新的A/A+级开发和重建物业：最近交付
宾尼街325号第一街140号柯立芝大道99号
大波士顿/剑桥大波士顿/剑桥大波士顿/
剑桥/内城
462，100 RSF403，892 RSF43，568 RSF
100%之出租100%之出租100%之出租
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布鲁克莱恩大道201号尼科街15号751 Gateway Boulevard1150 East Lake Avenue East
大波士顿/芬威大波士顿/
海港创新区		旧金山湾区/
南旧金山		西雅图/湖联盟
451，967 RSF345，996 RSF230，592 RSF278，282 RSF
100%之出租97%的占用率100%之出租100%之出租
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72


新的A/A+级开发和重建物业：最近交付（续）
亚历山大中心® 治疗晚期
技术-蒙特别墅公园路(1)
9808医疗中心路
9601和9603
Medical Center Drive(2)
世纪大道20400号
Seattle/Bothell马里兰州/罗克维尔马里兰州/罗克维尔马里兰州/盖瑟斯堡
65，086 RSF26，460 RSF95，911 RSF81，006 RSF
100%之出租100%之出租100%之出租100%之出租
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埃利斯路2400号、摩尔路40号和
14 TW Alexander Drive(3)
6040 George Watts Hill Drive，
第二阶段		8800科技森林广场
研究三角/研究三角研究三角/研究三角德克萨斯州/大休斯顿
603，316 RSF88，038 RSF50，094 RSF
100%之出租100%之出租100%之出租
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(1)图片代表Monte Villa Parkway 3755号。
(2)图片代表9601 Medical Center Drive。
(3)图片代表亚历山大中心埃利斯路2400号®生命科学-达勒姆大型校区。
73


新的A/A+级开发和重建物业：最近交付（续）
下表列出了截至2023年12月31日止年度投入使用的新A/A+级物业的价值创造开发和重建（以千美元计）：
创造了公司历史上最高的年度净营业利润增量
从2023年起，贷款总额为26500万美元，其中第四季度14500万美元
房地产/市场/子市场
4Q23
交货日期(1)
我们的所有权权益RSF投入使用
入住率(2)
项目总无与伦比的收益率
1/1/23之前1Q232Q233Q234Q23总初步稳定初始稳定（现金基础）
RSF投资
发展项目
宾尼街325号/大波士顿/剑桥11/17/23100%— — — — 462,100 462,100 100%462,100 $823,000 8.9 %7.6 %
99柯立芝大道/大波士顿/剑桥/内城12/13/2375.0%— — — — 43,568 43,568 100%320,809 468,000 7.1 7.0 
201 Brookline Avenue/大波士顿/芬威不适用99.0%340,073 107,174 4,720 — — 451,967 100%510,116 775,000 7.2 6.5 
15 Necco Street/大波士顿/海港创新区11/17/2356.7%— — — — 345,996 345,996 97%345,996 540,000 6.7 5.6 
751 Gateway Boulevard/旧金山湾区/南旧金山不适用51.0%— — — 230,592 — 230,592 100%230,592 246,000 7.0 7.5 
1150 Eastlake Avenue East/西雅图/Lake Union10/28/23100%— — — — 278,282 278,282 100%311,631 443,000 6.6 6.7 
9808医疗中心大道/马里兰州/罗克维尔不适用100%— — — 26,460 — 26,460 100%95,061 113,000 5.5 5.5 
6040 George Watts Hill Drive，二期/研究三角/研究三角11/1/23100%— — — — 88,038 88,038 100%88,038 66,000 8.1 7.1 
重建项目
140第一街/大波士顿/剑桥不适用100%— — 325,346 78,546 — 403,892 100%408,259 1,248,000 5.6 4.7 
亚历山大中心®先进技术- Monte Villa Parkway/西雅图/博瑟尔
不适用100%— 35,847 — 29,239 — 65,086 100%460,623 229,000 6.3 6.2 
9601和9603医疗中心大道/马里兰州/罗克维尔不适用100%34,589 13,927 — 47,395 — 95,911 100%95,911 63,000 8.0 6.8 
20400世纪大道/马里兰州/盖瑟斯堡不适用100%50,738 19,692 10,576 — — 81,006 100%81,006 35,000 9.5 9.3 
埃利斯路2400号、摩尔大道40号和TW Alexander大道14号/研究三角/研究三角不适用100%326,445 276,871 — — — 603,316 100%603,316 241,000 8.1 6.8 
8800 Technology Forest Place/德克萨斯州/大休斯顿不适用100%— — 46,434 3,660 — 50,094 100%123,392 112,000 6.3 6.0 
加拿大10/31/23100%— — — 34,242 10,620 44,862 100%250,790 104,000 7.0 7.0 
加权平均值/总数11/12/23751,845 453,511 387,076 450,134 1,228,604 3,271,170 4,387,640 $5,506,000 7.0 %6.3 %
有关正在使用和在建的RSF的详细信息（如果适用），请参阅第2项中的“新A/A+级开发和重建物业：当前项目”。
(1)代表截至2023年12月31日的三个月内交付的平均交付日期，按年租金收入加权。
(2)与最近交付时投入使用的RSF总运营量有关。
74


新A/A+级开发和重建物业：当前项目

柯立芝大道99号
北灯塔街500号和
金斯伯里大道4号(1)
布鲁克莱恩大道201号公园大道401号公园大道421号
大波士顿/
剑桥/内城		大波士顿/
剑桥/内城		大波士顿/芬威大波士顿/芬威大波士顿/芬威
277，241 RSF248，018 RSF58，149 RSF133，578 RSF392，011 RSF
36%租赁85%租赁98%租赁17%租赁13%租赁
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西尔万路40、50和60号(2)
冬季街840号
欧文斯街1450号(3)
651 Gateway Boulevard哈丽特·塔布曼路230号
大波士顿/128号公路大波士顿/128号公路旧金山湾区/
Mission Bay		旧金山湾区/
南旧金山		旧金山湾区/
南旧金山
576，924 RSF139，680 RSF212，796 RSF300，010 RSF285，346 RSF
29%租赁100%租赁- 租赁/谈判%22%租赁100%租赁
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(1)图片代表查尔斯大校区阿森纳北灯塔街500号。
(2)图片代表Sylvan Road 50号。亚历山大中心®生命科学-沃尔瑟姆 大型园区项目预计将吸引我们128号公路子市场的需求。
(3)图片代表了扩大我们现有亚历山大中心的单租户或多租户项目®科学与技术- Mission Bay大型园区，该园区将由我们的合资伙伴100%资助。我们目前正在营销该空间以供租赁，并从公开交易的生物技术和机构租户那里获得了初步兴趣。


75


新A/A+级开发和重建物业：当前项目（续）

10935、10945和10955
亚历山大路		4135校园点球场4155校园点球场巴恩斯峡谷路10075号1150 East Lake Avenue East
圣地亚哥/托里松树圣地亚哥/
大学城中心		圣地亚哥/
大学城中心		圣地亚哥/索伦托梅萨西雅图/湖联盟
334，996 RSF426，927 RSF171，102 RSF254，771 RSF33，349 RSF
75%租赁100%租赁100%租赁24%租赁/谈判100%租赁
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亚历山大中心® 先进技术-Monte Villa Parkway(1)
达内斯敦路9810和9820号9808医疗中心路8800科技森林广场
Seattle/Bothell马里兰州/罗克维尔马里兰州/罗克维尔德克萨斯州/大休斯顿
148，890 RSF442，000 RSF68，601 RSF73，298 RSF
90%租赁100%租赁60%租赁41%租赁
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(1)图片代表Monte Villa Parkway 3755号。

76


新A/A+级开发和重建物业：当前项目（续）

下表列出了截至2023年12月31日我们正在建设的新A/A+级开发和重建物业以及预租赁/谈判近期项目的摘要（以千美元计）：
房地产/市场/子市场平方英尺百分比
入住率(1)
开发/重建服役CIP总租赁租赁/谈判首字母稳定下来
在建工程
2024年稳定
201 Brookline Avenue/大波士顿/芬威Dev451,967 58,149 510,116 98 %98 %3Q222024
840 Winter Street/大波士顿/128号公路雷杰夫28,534 139,680 168,214 100 100 20242024
230 Harriet Tubman Way/旧金山湾区/南旧金山Dev— 285,346 285,346 100 100 20242024
4155 Campus Point Court/圣地亚哥/大学城中心Dev— 171,102 171,102 100 100 20242024
1150 Eastlake Avenue East/西雅图/Lake UnionDev278,282 33,349 311,631 100 100 4Q232024
亚历山大中心®先进技术- Monte Villa Parkway/西雅图/博瑟尔
雷杰夫311,733 148,890 460,623 90 90 1Q232024
9820 Darnestown Road/Maryland/RockvilleDev— 250,000 250,000 100 100 20242024
9810 Darnestown Road/Maryland/RockvilleDev— 192,000 192,000 100 100 20242024
9808医疗中心大道/马里兰州/罗克维尔Dev26,460 68,601 95,061 60 60 3Q232024
8800 Technology Forest Place/德克萨斯州/大休斯顿雷杰夫50,094 73,298 123,392 41 41 2Q232024
1,147,070 1,420,415 2,567,485 93 93 
2025年稳定
99柯立芝大道/大波士顿/剑桥/内城Dev43,568 277,241 320,809 36 36 4Q232025
北灯塔街500号和金斯伯里大道4号/大波士顿/
剑桥/内城		Dev— 248,018 248,018 85 85 20242025
651 Gateway Boulevard/旧金山湾区/南旧金山雷杰夫— 300,010 300,010 22 22 20242025
10075 Barnes Canyon Road/圣地亚哥/索伦托梅萨Dev— 254,771 254,771 12 24 20242025
加拿大雷杰夫77,854 172,936 250,790 73 73 3Q232025
121,422 1,252,976 1,374,398 44 46 
(2)
1,268,492 2,673,391 3,941,883 76 77 
2026年及以后的稳定
401 Park Drive/大波士顿/芬威雷杰夫— 133,578 133,578 17 17 20242026
421 Park Drive/大波士顿/芬威Dev— 392,011 392,011 13 13 20262027
西尔万路40、50和60号/大波士顿/128号公路雷杰夫— 576,924 576,924 29 29 20252027
其他/大波士顿雷杰夫— 453,869 453,869 — — 20252026
欧文斯街1450号/旧金山湾区/米申湾Dev— 212,796 212,796 — — 
(3)
20252026
10935、10945和10955亚历山大路/圣地亚哥/托里松树Dev— 334,996 334,996 75 75 20252026
4135 Campus Point Court/圣地亚哥/大学城中心Dev— 426,927 426,927 100 100 20262026
— 2,531,101 2,531,101 36 36 
(2)
1,268,492 5,204,492 6,472,984 61 61 
近期项目预计未来两年内开工建设
4165 Campus Point Court/圣地亚哥/大学城中心Dev— 492,570 492,570 — 51 
总1,268,492 5,697,062 6,965,554 56 %60 %
(1)初始入住日期取决于租赁和/或市场条件。稳定入住率可能会因单租户和多租户而异。多租户项目的入住率可能会在一段时间内增加。
(2)这些项目的重点是满足邻近物业/园区现有租户的需求，也将满足其他非亚历山大物业/园区的需求。
(3)代表扩大我们现有大型园区的单租户或多租户项目，该项目将由我们的合资伙伴100%资助。我们目前正在营销该空间以供租赁，并从公开交易的生物技术和机构租户那里获得了初步兴趣。
77


新A/A+级开发和重建物业：当前项目（续）
我们的所有权权益100%无与伦比的收益率
房地产/市场/子市场服役CIP成本来完成总计为
完成		初步稳定初始稳定（现金基础）
在建工程
2024年稳定
201 Brookline Avenue/大波士顿/芬威99.0 %$661,831 $80,604 $32,565 $775,000 7.2 %6.5 %
840 Winter Street/大波士顿/128号公路100 %13,648 130,274 64,078 208,000 7.5 %6.5 %
230 Harriet Tubman Way/旧金山湾区/南旧金山47.1 %— 237,118 272,882 510,000 7.4 %6.4 %
4155 Campus Point Court/圣地亚哥/大学城中心55.0 %— 89,704 83,296 173,000 7.4 %6.5 %
1150 Eastlake Avenue East/西雅图/Lake Union100 %363,824 33,827 45,349 443,000 6.6 %6.7 %
亚历山大中心®先进技术- Monte Villa Parkway/西雅图/博瑟尔
100 %93,238 104,608 31,154 229,000 6.3 %6.2 %
9820 Darnestown Road/Maryland/Rockville100 %— 144,388 32,612 177,000 6.3 %5.6 %
9810 Darnestown Road/Maryland/Rockville100 %— 108,644 24,356 133,000 6.9 %6.2 %
9808医疗中心大道/马里兰州/罗克维尔100 %34,825 54,312 23,863 113,000 5.5 %5.5 %
8800 Technology Forest Place/德克萨斯州/大休斯顿100 %43,529 56,245 12,226 112,000 6.3 %6.0 %
1,210,895 1,039,724 
2025年稳定(1)
99柯立芝大道/大波士顿/剑桥/内城75.0 %48,183 245,314 174,503 468,000 7.1 %7.0 %
北灯塔街500号和金斯伯里大道4号/大波士顿/
剑桥/内城
100 %— 337,677 89,323 427,000 6.2 %5.5 %
651 Gateway Boulevard/旧金山湾区/南旧金山50.0 %— 306,273 待定
10075 Barnes Canyon Road/圣地亚哥/索伦托梅萨50.0 %— 124,450 
加拿大100 %29,400 47,974 26,626 104,000 7.0 %7.0 %
77,583 1,061,688 
2026年及以后的稳定(1)
401 Park Drive/大波士顿/芬威100 %— 140,156 待定
421 Park Drive/大波士顿/芬威99.6 %— 301,730 
西尔万路40、50和60号/大波士顿/128号公路100 %— 397,582 
其他/大波士顿100 %— 136,992 
欧文斯街1450号/旧金山湾区/米申湾40.6 %— 268,290 
10935、10945和10955亚历山大路/圣地亚哥/托里松树100 %— 177,828 325,172 503,000 6.2 %5.8 %
4135 Campus Point Court/圣地亚哥/大学城中心55.0 %— 137,689 待定
— 1,560,267 
1,288,478 3,661,679 
近期项目预计未来两年内开工建设
4165 Campus Point Court/圣地亚哥/大学城中心55.0 %— 46,257 待定
总$1,288,478 $3,707,936 $3,970,000 
(2)
$8,960,000 
(2)
我们的投资份额(3)
$2,990,000 
(2)
$3,090,000 
(2)
$7,350,000 
(2)
(1)我们预计将为每个项目提供总估计成本和相关收益，并在2025年及以后的未来几个季度内保持稳定。
(2)金额四舍五入至最接近的1000万美元，包括列为待定项目的初步估计金额。
(3)代表我们根据开发或重建项目完成时的所有权百分比所占的投资份额。
78


新A/A+级开发和重建物业：管道摘要
下表总结了截至2023年12月31日我们在北美所有开发和重建项目的关键信息（以千美元计）：
市场
房地产/子市场
我们的所有权权益账面价值平方英尺
发展和重建
总(1)
积极建设和近期建设未来的机会取决于
市况及租赁
在建中近期承诺预期的优先级未来
大波士顿
99柯立芝大道/剑桥/内郊区75.0 %$245,314 277,241 — — — 277,241 
大型校园：查尔斯/剑桥/内郊区的阿森纳100 %348,919 248,018 — 333,758 34,157 615,933 
阿森纳街311号、北灯塔街500号和金斯伯里大道4号
大型校区：亚历山大中心®生命科学-芬威/芬威
(2)
522,490 583,738 — — — 583,738 
布鲁克莱恩大道201号以及公园大道401和421号
大型校区：亚历山大中心®生命科学-沃尔瑟姆/128号公路
100 %588,757 716,604 — — 515,000 1,231,604 
Sylvan Road 40、50和60号、Gate house Drive 35和Winter Street 840号
大型校区：亚历山大中心®在肯德尔广场/剑桥
100 %115,187 — — — 216,455 216,455 
埃德温·H·兰德大道100号
大型校区：亚历山大科技广场®/剑桥
100 %7,881 — — — 100,000 100,000 
超大校园：阿森纳路480号和阿森纳街446、458、500和550号/剑桥/内郊100 %83,175 — — — 902,000 902,000 
阿森纳街446、458、500和550号
Necco街/海港创新区10号100 %103,531 — — — 175,000 175,000 
超大校园：Moderna一路/128路100 %26,182 — — — 1,100,000 1,100,000 
总统大道215号/128号公路100 %6,816 — — — 112,000 112,000 
其他创造价值的项目
(3)
286,099 453,869 — — 1,323,541 1,777,410 
$2,334,351 2,279,470 — 333,758 4,478,153 7,091,381 
关于更多信息，请参阅本年度报告表格10-k项目7下“非公认会计准则的措施和定义”一节中的“巨型校园”的定义。

(1)指一个或多个新的甲/甲+级物业完成发展或重建后的总面积。所展示的面积包括目前正在运营的建筑的RSF，这些建筑也具有固有的未来开发或重新开发机会。在现有原址租契期满后，我们有意拆卸或重建现有物业。有关更多信息，请参阅本年度报告表格10-k项目7下“非公认会计准则措施和定义”一节中“房地产投资--目前出租物业的价值创造面积”的定义。
(2)我们拥有布鲁克林大道201号总计58,149 RSF的99.0%权益，Park Drive 401总计133,578 RSF的100%权益，以及Park Drive 421总计392,011 RSF的99.6%权益。
(3)包括我们通过一家房地产合资企业拥有部分权益的物业。有关其他详情，请参阅本公司年度报告第15项下的综合财务报表附注4-“合并及未合并房地产合营企业”。
79


新A/A+开发和再开发物业：管道摘要(续)
市场
房地产/子市场
我们的所有权权益账面价值平方英尺
发展和重建
总(1)
积极建设和近期建设未来的机会取决于
市况及租赁
在建中近期承诺预期的优先级未来
旧金山湾区
大型校区：亚历山大中心®科学与技术-使命湾/使命湾
40.6 %$268,290 212,796 — — — 212,796 
欧文斯街1450号
大型园区：亚历山大技术中心®- 门户/南旧金山
50.0 %332,447 300,010 — — 291,000 591,010 
651 Gateway Boulevard
亚历山大中心®生命科学-米尔布雷/南旧金山
47.1 %388,202 285,346 — 198,188 150,213 633,747 
Harriet Tubman Way 230号、Adrian Road 201和231号以及Rollins Road 6和30号
大型校区：亚历山大中心®先进技术-南旧金山/南旧金山
100 %6,655 — — 107,250 90,000 197,250 
211(2)和东格兰德大道269号
大型校区：亚历山大中心® 生命科学-圣卡洛斯/大斯坦福
100 %423,593 — — 105,000 1,392,830 1,497,830 
工业路960号、商业街987和1075号以及布兰斯滕路888号
大型校区：亚历山大中心®先进技术-坦福兰/南旧金山
100 %377,159 — — — 1,930,000 1,930,000 
1122、1150和1178 El Camino Real
3825和3875 Fabian Way/大斯坦福100 %147,079 — — — 478,000 478,000 
耿路2100、2200、2300和2400号/大斯坦福100 %— — — — 240,000 240,000 
加州大道901号/大斯坦福100 %16,419 — — — 56,924 56,924 
Mega校区：88 Bluxome Street/SoMa100 %378,835 — — — 1,070,925 1,070,925 
其他创造价值的项目100 %— — — — 25,000 25,000 
2,338,679 798,152 — 410,438 5,724,892 6,933,482 
纽约市
大型校区：亚历山大中心®生命科学-纽约市/纽约市
100 %151,846 — — — 550,000 
(3)
550,000 
$151,846 — — — 550,000 550,000 
关于更多信息，请参阅本年度报告表格10-k项目7下“非公认会计准则的措施和定义”一节中的“巨型校园”的定义。

(1)指一个或多个新的甲/甲+级物业完成发展或重建后的总面积。所展示的面积包括目前正在运营的建筑的RSF，这些建筑也具有固有的未来开发或重新开发机会。在现有原址租契期满后，我们有意拆卸或重建现有物业。有关更多信息，请参阅本年度报告表格10-k项目7下“非公认会计准则措施和定义”一节中“房地产投资--目前出租物业的价值创造面积”的定义。
(2)我们通过一家房地产合资企业拥有这处房产的部分权益。有关其他详情，请参阅本公司年度报告第15项下的综合财务报表附注4-“合并及未合并房地产合营企业”。
(3)根据一项期权协议，我们目前正与纽约市就一座总金额约为550,000瑞士法郎的新大楼未来选址的长期土地租赁进行谈判。
80


新A/A+开发和再开发物业：管道摘要(续)
市场
房地产/子市场
我们的所有权权益账面价值平方英尺
发展和重建
总(1)
积极建设和近期建设未来的机会取决于
市况及租赁
在建中近期承诺预期的优先级未来
圣地亚哥
超大校园：亚历山大广场一号/托里·派恩斯100 %$232,897 334,996 — — 125,280 460,276 
亚历山大路10935、10945和10955以及托雷亚纳路10975和10995
大型校园：亚历山大/大学城中心的校园点55.0 %419,857 598,029 492,570 — 650,000 1,740,599 
10010(2), 10140(2)，以及10260 Campus Point Drive和4135、4155、4161、4165和4275(2)校园点球场
Mega Campus：亚历山大/索伦托梅萨的SD Tech50.0 %241,448 254,771 — — 493,845 748,616 
斯克兰顿路9805号以及巴恩斯峡谷路10065和10075号
11255和11355 North Torrey Pines路/Torrey Pines100 %143,262 — — 309,094 — 309,094 
亚历山大/索伦托梅萨的斯克里普斯科学园100 %114,859 — — 105,000 493,349 598,349 
10048、10219、10256和10260 Meanley Drive和10277斯克里普斯牧场大道
亚历山大海岸/大学城中心100 %131,264 — — — 537,000 537,000 
8410-8750 Genesee Avenue和4282 Esplanade Court
大型校园：Illumina Way 5200/大学城中心51.0 %17,461 — — — 451,832 451,832 
ARE镇中心/大学城中心100 %26,503 — — — 400,000 400,000 
9363、9373和9393 Towne Centre Drive
9625 Towne Centre Drive/大学城中心30.0 %837 — — — 100,000 100,000 
大型校园：亚历山大/索伦托梅萨的序列区100 %45,889 — — — 1,798,915 1,798,915 
6260、6290、6310、6340、6350和6450序列驱动器
太平洋科技园/索伦托梅萨50.0 %23,514 — — — 149,000 149,000 
威普尔斯街9444号
4025、4031、4045和4075索伦托谷大道/索伦托谷100 %39,707 — — — 247,000 247,000 
其他创造价值的项目100 %72,465 — — — 475,000 475,000 
$1,509,963 1,187,796 492,570 414,094 5,921,221 8,015,681 
关于更多信息，请参阅本年度报告表格10-k项目7下“非公认会计准则的措施和定义”一节中的“巨型校园”的定义。

(1)代表一个或多个新的A/A+级房产开发或重建完成后的总面积。所展示的面积包括目前在运营的建筑物的RSF，这些建筑物也具有固有的未来开发或重建机会。现有的就地租赁到期后，我们打算拆除或重新开发现有物业并开始未来的建设。有关更多信息，请参阅本年度报告表格10-k第7项下“非GAAP指标和定义”部分中“房地产投资-目前租赁物业中的价值创造平方英尺”的定义
(2)我们对该房产拥有100%的权益。
81


新A/A+开发和再开发物业：管道摘要(续)
市场
房地产/子市场
我们的所有权权益账面价值平方英尺
发展和重建
总(1)
积极建设和近期建设未来的机会取决于
市况及租赁
在建中近期承诺预期的优先级未来
西雅图
Mega校区：亚历山大/Lake Union的Eastlake生命科学校区100 %$33,827 33,349 — — — 33,349 
1150 East Lake Avenue East
亚历山大中心®先进技术- Monte Villa Parkway/Bothell
100 %104,608 148,890 — 50,552 — 199,442 
3301、3555和3755 Monte Villa Parkway
大型校区：亚历山大中心®生命科学-南湖联盟/湖联盟
(2)
432,644 — — 1,095,586 188,400 1,283,986 
德克斯特大道北601号和701号以及默瑟街800号
第四大道南830号和1010号/SoDo100 %57,159 — — — 597,313 597,313 
大型校区：亚历山大中心®先进技术-峡谷公园/博瑟尔
100 %15,975 — — — 230,000 230,000 
东南第20大道21660号
其他创造价值的项目100 %99,744 — — — 691,000 691,000 
743,957 182,239 — 1,146,138 1,706,713 3,035,090 
马里兰州
大型校区：亚历山大中心®生命科学- Shady Grove/Rockville
100 %327,940 510,601 — — 296,000 806,601 
9808 Medical Center Drive和9810、9820和9830 Darnestown Road
$327,940 510,601 — — 296,000 806,601 
关于更多信息，请参阅本年度报告表格10-k项目7下“非公认会计准则的措施和定义”一节中的“巨型校园”的定义。

(1)指一个或多个新的甲/甲+级物业完成发展或重建后的总面积。所展示的面积包括目前正在运营的建筑的RSF，这些建筑也具有固有的未来开发或重新开发机会。在现有原址租契期满后，我们有意拆卸或重建现有物业。有关更多信息，请参阅本年度报告表格10-k项目7下“非公认会计准则措施和定义”一节中“房地产投资--目前出租物业的价值创造面积”的定义。
(2)我们拥有Dexter Avenue North 601和701号100%的权益，总面积为414，986 SF，并拥有位于Mercer Street 800号的优先预期开发项目60%的权益，总面积为869，000 SF。
82


新A/A+开发和再开发物业：管道摘要(续)
市场
房地产/子市场
我们的所有权权益账面价值平方英尺
发展和重建
总(1)
积极建设和近期建设未来的机会取决于
市况及租赁
在建中近期承诺预期的优先级未来
研究三角
大型校区：亚历山大中心®先进技术-研究三角/研究三角
100 %$96,835 — — 180,000 990,000 1,170,000 
戴维斯大道4号和12号
大型校区：亚历山大中心®下一代药品/
研究三角
100 %104,542 — — 100,000 955,000 1,055,000 
东康沃尔路3029号
大型校区：亚历山大中心®生命科学-达勒姆/
研究三角
100 %173,864 — — — 2,210,000 2,210,000 
摩尔大道41号
大型校区：亚历山大中心®可持续技术/
研究三角
100 %52,601 — — — 750,000 750,000 
TW Alexander Drive 120号、North NC 54号高速公路2752号和South Triangle Drive/Research Triangle 10
卡皮托拉大道100号/研究三角100 %— — — — 65,965 65,965 
其他创造价值的项目100 %4,185 — — — 76,262 76,262 
432,027 — — 280,000 5,047,227 5,327,227 
德克萨斯州
亚历山大中心®林地/大休斯顿的先进技术
100 %75,748 73,298 — — 116,405 189,703 
8800科技森林广场
Trinity Street 1001和Red River Street 1020/Austin100 %9,327 — — 126,034 123,976 250,010 
其他创造价值的项目100 %133,865 — — — 1,694,000 1,694,000 
218,940 73,298 — 126,034 1,934,381 2,133,713 
加拿大100 %47,974 172,936 — — 371,743 544,679 
其他创造价值的项目100 %114,995 — — — 724,349 724,349 
截至2023年12月31日的管道总数，不包括持有的待售物业
8,220,672 
(2)
5,204,492 492,570 2,710,462 26,754,679 35,162,203 
持有待售物业5,637 — — — 235,000 235,000 
截至2023年12月31日的管道总数
$8,226,309 5,204,492 492,570 2,710,462 26,989,679 35,397,203 

关于更多信息，请参阅本年度报告表格10-k项目7下“非公认会计准则的措施和定义”一节中的“巨型校园”的定义。

(1)总楼面面积包括3,888,891个目前正在运作的建筑物的RSF，这些建筑物将在未来开始建设时重新开发或由新的发展RSF取代。有关更多信息，请参阅本年度报告表格10-k项目7下“非公认会计准则措施和定义”一节中“房地产投资--目前出租物业的价值创造面积”的定义。
(2)总账面价值包括37亿美元的在建项目，其中61%是租赁的。我们还预计在2023年12月31日之后的未来两年内开始建设一个总价值4,630美元的短期项目万，其中51%是租赁/谈判。
83



项目3.法律程序

据我们所知，除了例行诉讼和行政诉讼，以及其他被认为不是实质性的诉讼外，没有针对我们的法律诉讼待决，基本上所有这些诉讼都将由责任保险承保，总的来说，预计不会对我们的财务状况、经营结果或现金流产生实质性的不利影响。

项目4.矿山安全披露

不适用。

第二部分

项目5.注册人普通股市场、相关股东事项和发行人购买股权证券

我们的普通股在纽约证券交易所交易，代码为“ARE”。2024年1月12日，我们普通股的最后一次销售价格为126.25美元，有622我们普通股的记录持有人(不包括以割让公司的名义持有股份的受益所有者)。

为了保持我们作为房地产投资信托基金的资格，我们必须每年向股东分配至少90%的本应纳税年度收入，在确定时不考虑所支付股息的扣除，也不包括任何净资本利得。在某些情况下，我们可能被要求提供超过现金流的分配来满足这些分配要求。在这种情况下，我们可以借入资金，也可以通过发行额外的债务或股本来筹集资金。除非我们已经支付了优先股的全部累积股息，否则我们的普通股不能支付股息。截至2023年12月31日，我们没有流通股优先股。我们普通股的未来分配将由我们的董事会决定，并由董事会酌情决定，并将取决于许多因素，包括可供分配给我们股东的实际现金、我们的财务状况和资本要求、根据国内税法REIT条款的年度分配要求、马里兰州法律的限制，以及我们的董事会认为相关的其他因素。我们不能向我们的股东保证，我们将在未来进行任何分配。

有关根据股权补偿计划授权发行的证券的信息，请参阅本年度报告中表格10-k中的“项目12.某些受益所有人的担保所有权和管理层及有关股东事项”。

第六项。[已保留]
84


项目7.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析

以下讨论应与本年度报告表格10-k中“项目15.物证和财务报表附表”下的综合财务报表及其说明一并阅读。前瞻性陈述涉及与事件、条件和财务趋势有关的固有风险和不确定性，这些风险和不确定性可能会影响我们未来的运营计划、业务战略、运营结果和财务状况。一些重要因素可能导致实际结果与此类前瞻性陈述中包含或预期的结果大不相同，包括但不限于本年度报告中“项目7.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析”中所述的内容。我们不承担任何责任更新这些因素中的任何一项，或公开宣布对本文件或任何其他文件中包含的任何前瞻性陈述进行任何修订，无论是由于新信息、未来事件或其他原因。

如本年度报告中使用的10-k表格所示，“公司”、“亚历山大”、“是”、“我们”、“我们”和“我们”指的是亚历山大房地产股权公司及其合并子公司。

85

执行摘要

经营业绩
截至2013年12月31日止的年度，
20232022
Alexandria普通股股东的净收入-稀释后：
以百万计
$92.4 $513.3 
每股
$0.54 $3.18 
来自Alexandria普通股股东的运营资金--经调整稀释：
以百万计
$1,532.3 $1,361.7 
每股
$8.97 $8.42 

有关更多信息，请参阅“非公认会计准则的衡量和定义”一节中的“业务资金和经调整的S普通股股东的业务资金”，以及本年度报告表格10-k中本项目7“业务结果”一节中这些项目的表格列示。

运营卓越、行业领先，拥有高质量、多元化的客户基础，支持不断增长的收入、稳定的现金流和强劲的利润率

截至2023年12月31日，超大校园年有效租金收入总额的百分比
75 %
截至2023年12月31日投资级或上市大盘股租户每年有效租金收入总额的百分比
52 %
租户数量持续增长：
截至2023年12月31日的低租户应收账款
$8.2百万
2024年1月截至本报告日期收取的租户租金和应收账款
99.4 %
截至本报告日期截至2023年12月31日止三个月的租户租金及应收账款
99.9 %
截至2023年12月31日北美营业物业入住率
94.6 %
截至2023年12月31日的三个月的调整后EBITDA利润率
69 %
加权-截至2023年12月31日的平均剩余租赁期限：
前20名租户9.6年份
所有租户7.4年份

稳定的年租赁量和租赁率随着长期租赁的持续而增加

•截至2023年12月31日的年度，稳健的租赁量总计430万RSF。
•截至2023年12月31日的年度加权平均租期为11.3年，高于我们过去10年8.8年的历史长期加权平均租期。
•过去12个月，我们76%的租赁活动来自我们现有的租户基础。
2023
总租赁活动(简写为RSF)4,306,072 
租赁开发和再开发空间(简写为RSF)596,533 
租赁续约和转租空间：
RSF(包括在上述租赁活动总额中)3,046,386 
租金上调29.4%
(1)
租金增加(现金收付制)15.8%
(1)
(1)包括将99，557 RSF重新租赁给位于835 Industrial的Cargo Therapeutics，现金租金率与前租户的租金相比下降了4.1%，而10年租赁期不到三年。不包括这笔租赁，2023年空间续订和重新租赁的租金上涨率分别为32.4%和17.0%（现金基础）.
86

持续稳健的净营业收入和内部增长

•截至2023年12月31日的一年，总收入为29美元亿，增长11.5%，而截至2022年12月31日的一年，总收入为26美元亿。
•截至2023年12月31日的年度，净营业收入(收付实现制)为18亿，较截至2022年12月31日的年度增加185.8美元，增幅为11.5%。
•截至2023年12月31日的年度，与截至2022年12月31日的年度相比，同一物业的净营业收入增长3.4%和4.6%(现金基础)。
•我们96%的租约包含约3%的合同年租金上涨。

始终如一的分红战略侧重于在分红后保留来自经营活动的大量净现金流，用于再投资

•截至2023年12月31日的三个月宣布的普通股股息为每股普通股1.27美元，截至2023年12月31日的一年普通股每股4.96美元，比截至2022年12月31日的一年增加了24美分，或5%。
•截至2023年12月31日的股息率为4.0%。
•截至2023年12月31日的三个月的股息支付率为56%。
•2019年至2023年，每股股息年均增长6%。
•截至2019年12月31日至2023年的年度，扣除为再投资保留的股息后的经营活动产生的大量净现金流总计190万。

执行我们的价值收获和资产回收2023年自筹资金战略

我们的2023年资本计划包括14美元的亿资金主要来自处置和部分权益出售，其中43900美元的万在截至2023年12月31日的三个月内完成，并专注于通过以下方式加强我们的资产基础(单位：百万)：
2023年完工
获得100%物业权益的价值处置不是我们大型园区战略的组成部分$1,042
战略处置和部分权益出售273
在2022年签订并在截至2023年12月31日的三个月内结算的远期股权出售协议的收益104
总$1,419

2024年1月，我们现有的ATM计划在相关货架注册到期后变为非活动状态。我们希望在不久的将来提交一个新的货架登记和自动取款机计划。


87

外部增长和房地产投资

亚历山大的高租赁价值创造管道提供了公司历史上最高的年度净运营收入增量，分别为14500美元万和26500美元万，分别从截至2023年12月31日的三个月和年度开始，并推动未来增量年度净运营收入总计4.95亿美元

•在截至2023年12月31日的三个月内，我们投入了总计120万RSF的服务开发和再开发项目，这些项目99%在多个子市场租赁，实现了14500万的年净运营收入增量。截至2023年12月31日的三个月内交付的货物包括：
•在我们的剑桥子市场宾尼街325号加速交付462,100 RSF，这是100%租赁给Moderna的；
•位于我们海港创新区子市场Necco Street 15号的345,996 RSF，其中97%租给了礼来公司；
•278,282 RSF位于Eastlake Avenue East 1150号，这是一栋多租户建筑，位于我们的Lake Union子市场，已100%租赁；以及
•88,038 RSF位于我们的Research Triang子市场中的George Watts Hill Drive 6040号，100%租赁给Fujifilm DiSynth BioTechnologies。
•年度净营业收入(现金收付制)预计将增加11400美元万的燃烧燃烧的初始免费租金从最近交付的项目。最初的免费租金有10个月的加权平均燃尽期。
•在我们的价值创造渠道中，66%的RSF位于我们的大型校园内。

(百万美元)每年递增
净营业收入		RSF租赁/谈判
百分比
已投入使用：
截至2023年9月30日的9个月$120 1,290,721 100%
截至2023年12月31日的三个月145 1,228,604 99
2023年投入使用的总数量$265 2,519,325 100%
预计将投入使用(1):
2024财年$149 
(2)
5,697,062
60%(3)
2025财年146 
2026年第一季度至2027年第四季度
200 
$495 
(1)代表预计将投入使用的年度净营业收入增量，包括在未来几年稳定下来的部分交付。
(2)包括140RSF，预计在2024年稳定下来，现已租赁93%。有关更多资料，请参阅本年报表格10-k第2项下“新甲类物业+发展及重建物业：现有项目”一节的初步及稳定入住年期。
(3)我们价值创造项目中70%的租赁RSF来自我们现有的租户基础。

88

可能影响我们未来业绩的趋势

2023年，我们确定了对我们的业绩产生或可能产生负面影响的关键市场趋势和不确定性。虽然我们已经制定了缓解战略，将这些趋势和不确定性带来的风险降至最低，但不能保证这些措施在防止对我们未来的运营结果、财务状况和现金流造成重大影响方面取得成功。请参阅“第1A项。风险因素“在这份10-k表格的年度报告中讨论我们面临的其他风险。

•新的竞争性供应可能会对我们的租金造成压力，并对我们的经营业绩产生不利影响。 在新冠肺炎大流行期间及之后，向混合和远程工作安排的转变，已导致某些写字楼和其他房地产投资信托基金以及房地产公司将未充分利用的办公空间重新利用为实验室设施。我们的成功和其他实验室运营商的成功已经并可能继续促使新的和现有的生命科学开发商开始投机性的重新开发和/或开发项目，以满足对实验室设施的预期需求。这些转换和投机性开发项目可能会在不久的将来导致生命科学设施供应的大幅增加，潜在地加剧该行业的竞争，并对未来的租金和入住率构成下行压力。

在截至2023年、2022年和2021年12月31日的年度内，我们续订/再租赁空间的租金分别增长了29.4%、31.0%和37.9%。我们对2024年租赁续订/再租赁租金增长的指导范围为11.0%至19.0%，反映出相对于过去几年的较低预期。然而，为了保持竞争力，我们可能需要进一步将未来的租金降至低于这些预测的水平。此外，我们可能需要提供更多租户改善津贴或额外的租户优惠，包括免租，以留住现有租户或吸引新租户。

截至2023年12月31日，我们预计570架万RSF将主要从2024年至2027年开始投入使用并稳定下来，将主要从2024年至2027年开始产生49500美元的万年净运营收入增量。上述风险的实现可能会阻碍我们以预期的速度为与这些项目相关的剩余未租赁RSF获得租户的能力，或者根本上可能导致预计增加的年度净运营收入出现短缺或延迟开始。

•不利的资本市场和整体宏观经济环境可能会对我们的房地产和非房地产投资组合的价值产生负面影响，并可能限制我们筹集资金以实现我们的业务目标的能力。
我们能否有效地进行发展和重建活动，取决于我们能否获得所需的资金。2024年，我们预计建设和收购支出将从22美元亿增加到33美元亿。

•房地产估值下降，资本化率上升.预计我们预计的建设和收购支出的一部分将通过处置和出售非核心房地产资产的部分权益来提供资金。与许多其他投资类型相比，房地产投资的流动性普遍较低，这可能会给我们及时或以合理的价格出售房产带来挑战，特别是在通胀和利率存在不确定性的经济环境下。

如果通胀居高不下，美联储可能会继续提高联邦基金利率，这可能会导致利率以及债务和股权融资成本的进一步上升。这可能会阻止我们房地产资产的潜在买家以优惠的条件获得所需的融资，潜在地消除他们对市场的参与，或迫使他们寻求更昂贵的替代融资选择。买家面临的这些挑战可能会导致可供出售的房产数量增加，并可能对房地产估值施加下行压力，提高资本化率，可能会对我们预计在2024年出售房地产资产的销售收益产生不利影响。

如上所述，随着新的房地产投资进入实验室，上述盈余和估值压力可能会进一步加剧。再加上高利率和市场流动性减少，这可能会导致房地产估值长期下降和资本化率上升，可能需要确认额外的重大房地产减值。

下表显示了2021年、2022年和2023年与处置和出售我们房地产资产的部分权益相关的资本化率上升的趋势(以千美元为单位)。虽然表中所列资本化率的上升部分可归因于我们出售的非核心资产的质量，但资本化率近年来总体上有所上升，而且不能保证这种上升趋势在未来会稳定或逆转。
总处置房地产销售收益超过账面价值的对价房地产减值
资本化率(1)
资本化率
(收付实现制)(1)
2021$2,630,136 $126,570 $992,299 $52,675 4.6 %4.2 %
2022$2,222,296 $537,918 $644,029 $64,969 4.5 %4.4 %
2023$1,314,414 $277,037 $7,792 $461,114 6.7 %5.9 %
(1)关于其他信息，请参阅本年度报告表格10-k中本项目7“非公认会计准则的计量和定义”一节中“资本化率”的定义。
89

•成本增加，可获得的资金有限。 2024年，我们预计我们的部分建设将通过发行60000美元万至14美元亿的债券筹集资金。然而，如果我们在以目标价出售房地产资产方面遇到困难，我们可能需要增加对债务融资的依赖，为2024年的建设项目提供资金。如果当前的高利率环境持续或恶化，债务融资选择可能会变得更昂贵、更难获得，甚至无法获得，这可能会限制我们如期完成开发项目的能力，从而推迟我们预期的增量年收入，并对我们的业务产生负面影响。

下表反映了与我们于2021年、2022年和2023年发行的无担保优先应付票据相关的利率上升的趋势(以千美元为单位)。不能保证这种债务成本上升的趋势不会持续到未来。
发行的无抵押优先应付票据
利率(1)
2021$1,750,000 2.58 %
2022$1,800,000 3.38 %
2023$1,000,000 5.07 %
(1)包括贷款费用摊销、债务溢价(贴现)摊销和其他银行费用。

•资本化利息的减少。 我们的战略重点是优先完成我们在建的高租赁项目。此外，我们投资于我们未来的管道，目标是提高价值和缩短时间表，以便进行垂直建设。这是对我们对这些项目未来需求增加的预期的回应，并反映在我们预计2024年资本化利息将在32500美元万至35500美元万之间。关于其他信息，请参阅本年度报告表格10-k项目7下“非公认会计准则的计量和定义”一节中“资本化利息”的定义。

然而，目前具有挑战性的宏观经济环境，包括实验室空间供应增加，债务成本上升或无法获得，以及从房地产资产处置中获得足够收益的挑战，如上所述，可能需要重新评估我们目前的计划，并导致我们的建设项目暂时停止。这可能导致我们2024年的资本化利息下降到低于我们目前的预测，并增加我们在2024年综合运营报表中确认的利息支出。

下表显示了我们在2021年、2022年和2023年期间不断增加的资本化利息和减少的利息支出(以千美元为单位)。然而，不能保证这一趋势将持续到未来。
总利息支出资本化利息利息支出
2021$312,806 $(170,641)$142,165 
2022$372,848 $(278,645)$94,203 
2023$438,182 $(363,978)$74,204 

•非房地产投资的波动性.我们持有主要涉及生命科学、农业技术和技术行业的上市公司和私人持股实体的战略投资。这些投资受到市场和行业特定风险的影响，这些风险可能会对它们的估值产生重大影响。与许多其他行业一样，生命科学行业容易受到宏观经济挑战的影响，例如持续的经济不确定性和资本环境收紧。这些因素可能会导致我们非房地产投资的估值波动性增加。

在这种不利的环境下，我们的投资分配--我们可能会收到股息、有限合伙企业投资的清算分配，或者导致我们私人持有的被投资人被其他实体收购的合并和收购--可能会导致较低的已实现收益。此外，如果市场状况恶化，我们在以最佳价格出售这些证券方面可能面临挑战，可能会扰乱我们的资本战略。

不利的市场状况也可能表明，我们对未报告每股资产净值的私人持股实体的投资可能出现减值，并导致确认额外的重大非房地产减值、较低的已实现收益和较高的未实现亏损。
下表反映了2021年、2022年和2023年我们的非房地产投资的波动性(以千为单位)：
已实现收益(1)
未实现收益(亏损)总投资收益(亏损)
2021$215,845 $43,632 $259,477 
2022$80,435 $(412,193)$(331,758)
2023$6,078 $(201,475)$(195,397)
(1)包括截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日止年度的减值费用合计7,460美元万和2,050美元万。截至2021年12月31日止年度内并无确认减值费用。

90

上述任何风险的实现都可能对我们的收入产生实质性的不利影响，特别是我们的租金收入、净运营收入、我们的运营结果、运营资金、运营利润率、新的或现有建筑项目的初始稳定收益(无杠杆)、入住率、每股收益、每股FFO、我们的整体业务以及我们普通股的市场价值。

•缓解因素：

•巨型园区战略：专注于AAA创新集群地点的顶级A/A+资产。亚历山大已经建立了一个高质量的实验室®资产基础主要集中在进入门槛较高的市场。尽管最近实验室空间的可用性有所增加，但亚历山大预计将继续受益于我们对A/A+类资产的关注，这些资产战略性地聚集在生命科学、农业技术和先进技术巨型园区中，这些园区位于靠近顶级学术医疗机构的创新集群位置。这种接近是租户需求的关键驱动因素。我们的校园有两种不同的使用方式：(I)容纳我们租户的研究活动，(Ii)从有限的人才库中招聘和留住最优秀的人才，这突显了为什么我们的大型校园提供的规模、战略设计和安置至关重要。

生命科学公司的首席执行官们通常预计，在公司实现科学里程碑的基础上，公司会实现快速、指数级的增长。我们的大型校区专为扩展而设计，为我们的租户提供在我们的大型校园内增长的机会，包括通过我们未来的开发和重建，总计3,150万RSF，其中66%集中在我们的大型校园内。我们大型校区的战略位置，既有很高的知名度，又有明确的增长道路，这是租户从我们那里租赁空间的强大动力。

此外，我们的租户认识到，他们的成功与他们吸引和留住人才以促进他们的科学发展的能力直接相关。我们的大型校园提供了一套卓越的便利设施、服务和交通工具，为我们的租户提供了宝贵的选择。我们大型校园的协作、充满活力的元素，加上世界级的便利设施，增强了他们将这些空间用作有效招聘工具的信心。相比之下，今天市场上竞争激烈的供应中，有很大一部分是由孤立的一次性建筑组成的。这些设施可能会提供运营空间，但它们无法提供我们的巨型校园所提供的规模和战略设计。

因此，我们的外部增长战略专注于创建新的和增强现有的巨型校园，这是我们对抗竞争供应的最强有力的防御。在过去的三十年里，我们在AAA创新集群所在地建立了重要的市场地位。我们的巨型校园为生命科学租户提供了一个全面的解决方案，由于复制这种模式需要大量的时间和资金，因此复制这个解决方案具有挑战性。我们相信，对我们巨型园区战略的关注将继续使我们处于有利地位，以应对潜在的竞争激烈的新实验室空间的供应。这一战略部分归功于我们以下列出的显著业绩指标，尽管当前宏观经济环境具有挑战性，以及新冠肺炎疫情的残余影响，但我们仍然实现了这些业绩指标：
•强劲的每股运营资金-稀释后，2023年调整为8.97美元，2024年预期增长5.6%，达到我们指导范围的中点每股9.47美元。
•截至2023年12月31日的年度，同业净营业收入增长3.4%和4.6%(现金基础)，截至2024年12月31日的年度，预期同业净营业收入增长1.5%和4.0%(现金基础)。
•截至2023年12月31日的强劲入住率为94.6%，截至2024年12月31日的预期入住率为94.6%至95.6%。
•截至2023年12月31日止年度的固定租金增幅为29.4%及15.8%(现金基准)，而截至2024年12月31日止年度的预期租金增幅分别为15.0%及9.0%(现金基准)。
•2023年，我们的已执行租约总计430万RSF。尽管这低于2022年和2021年租赁活动的8.4亿万RSF和950万RSF，但重要的是要认识到，2021-2022年是一个特殊时期，因为强劲的资本市场推动了需求的显著增长。不包括这些年，2023年的租赁活动已经正常化，与我们从2013年到2020年执行的420个万RSF的历史年平均水平一致。
•2023年期间签订的租赁的加权平均租期为11.3年，超过2014-2023年期间8.8年的加权平均租期。
•我们60%的项目总计570个万RSF，主要预计将在2024–2027 a已租赁或正在洽谈；
•我们预计在2024年稳定下来的项目有93%是预租的。

•我们团队的卓越运营。Alexandria在我们的Labspace的直接资产管理和运营方面提供并展示了卓越的运营®资产基础。这种高水平的性能对于帮助保护价值数十亿美元的密集型基础设施、专业设备以及无价的租户研究和临床资产至关重要。以实验室为基础的科学研究的苛刻性质要求严格遵守地方、州和联邦监管机构制定的安全标准。关键的合规性方面包括良好的生产实践和临床
91

实验室改进修正案(CLIA)认证，遵守国家生物安全水平准则，适当许可和处理危险废物产生和化学品储存，维护安全站，有效管理超低温冰柜，以及仔细发放许可证和管理放射性材料。

我们的团队由经验丰富、受过良好教育和具有专业资格证书的设施专家组成。这种专门知识对于确保安全和高效的突破性科学研究环境至关重要，多年来一直在培养和保持这种专门知识。

•我们品牌的实力。 作为生命科学和房地产领域公认的领导者，亚历山大港成功地建立了多元化和高质量的租户基础。在过去的30年里，我们与租户建立了长期的关系和战略合作伙伴关系，这使我们能够保持强劲的入住率、租赁以及净运营收入和现金流的增长，并有效地驾驭各种经济周期。我们品牌实力的关键指标包括：
•截至2023年12月31日，我们过去12个月中76%的租赁活动来自我们现有的租户基础；
•截至2023年12月31日，我们前20名租户的年租金收入中有92%来自投资级或大盘股上市公司，这是我们30年历史上的最高水平；
•截至2023年12月31日的强劲入住率为94.6%，而截至2024年12月31日的预期入住率为95.1%，为我们指引范围的中点；以及
•我们的租户收入在过去三年中一直保持在较高水平，从2021年初到2023年12月31日，平均为99.8%。

•生命科学基础。我们监测市场需求趋势，特别是在生命科学行业，以使我们的物业产品与租户需求最佳匹配。生命科学产业显示出强劲的长期增长，这得益于多方面的资金来源，包括私人风险资本、生物制药研发支出、政府资金和对生物医学创新的慈善支持。我们专注于高质量的LabSpace®黄金地段的资产使我们能够有效地利用这些持续的趋势：
•自2014年以来，美国上市生命科学公司的研发支出一直在持续增长，2023年比2014年几乎翻了一番。在排名前20位的制药研发支出者(2022年)中，有16人是亚历山大港的租户。
•该部门的增长进一步得到了政府资金大幅增长的支持，2023年国家卫生研究院的预算比2019年增加了25%。
•尽管与2020-2022年的峰值相比，生命科学风险投资有所下降，但仍保持强劲。2023年，资金水平超过了2013至2019年每年的水平。
•世邦魏理仕在2024年1月发布的《2024年美国生命科学展望》报告中强调，2023年FDA批准的新药数量接近过去25年来第二高的年度总数。自2013年以来，亚历山大市的租户承担了FDA批准的近一半的新疗法。

•审慎理财。我们强大而灵活的资产负债表和审慎的资产负债表管理是我们驾驭经济不确定性和把握新机遇的关键因素。以下几个主要指标突显了香港财政状况的强项：
•截至2023年12月31日，我们的大量流动资金为58美元的亿，这为我们提供了灵活性，以满足我们的运营需求和寻求增长机会。
•我们预计，到2024年，我们将有能力通过以下来源为我们的大部分资本需求自筹资金：
•股息后经营活动提供的45000美元万净现金，处于我们2024年指导范围的中点；
•从2024年1月1日至2027年，我们现有的合并房地产合资伙伴预计将出资12亿用于建设资金，其中包括2024年43000美元的万。
•14美元亿，来自在我们2024年指导范围的中点处置和出售房地产资产的部分权益。
•截至2023年12月31日，S全球评级和穆迪投资者服务对我们的信用评级为BBB+和分别为Baa1，继续排名第一在前10%的人中在所有公开交易的美国REITs中。
•截至2023年12月31日，我们的固定利率债务占总债务的98.1%，这为偿债成本提供了可预测性。
•我们的债务到期日安排得很好，在2025年4月之前没有债务到期。这为我们提供了财务灵活性，并降低了短期再融资风险。截至2023年12月31日，我们29%的债务在2049年或更晚到期，只有20%的债务在未来5年到期。
•截至2023年12月31日，我们的债务加权平均剩余期限为12.8年，显示了我们的债务管理战略方法，并专注于保持可管理的年度债务到期日。
•截至2023年12月31日的三个月，我们的净债务和优先股与调整后EBITDA的比率为5.1倍，相当于公司历史上的最低杠杆水平。
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资本战略的执行

2023年资本战略

在2023年，我们继续执行我们资本战略的许多长期组成部分，如下所述。

保持获得对我们的长期资本结构具有重要战略意义的不同资本来源

•从经营活动中产生了可观的净现金流。
•2023年，我们用股息后运营活动的净现金流为我们的股权资本需求提供了53590美元的万资金。

•通过房地产处置、部分利息出售和远期股权合同结算持续获得战略价值。
•2023年，销售主要是房地产不是我们庞大园区战略组成部分的资产产生了13亿美元的资本，用于投资于我们高度租赁的开发和重新开发项目以及战略收购。与这些交易相关，我们记录的收益或对价超过账面价值总计284.8至100万美元。.
•在截至2023年12月31日的三个月里，我们通过发行69.9股万普通股，解决了截至2022年12月31日尚未完成的远期股权出售协议，我们获得了104.3美元的净收益。
•2024年1月，我们现有的ATM计划在相关货架注册到期后变为非活动状态。我们希望在不久的将来提交一个新的货架登记和自动取款机计划。

•与截至2022年12月31日的三个月相比，截至2023年12月31日的三个月的年化调整后息税前利润大幅增长24810美元万，增幅为13%，这使得我们能够：
•利用2023年初有利的资本市场环境，在杠杆中性的基础上，机会性地发行总额为10亿的无担保优先票据，加权平均利率为4.95%，加权平均期限为21.2年；以及
•将截至2023年12月31日的三个月的净债务和优先股与调整后EBITDA的比率维持在5.1倍，按年率计算。

强大而灵活的资产负债表，具有可观的流动性，信用评级在所有上市的美国REITs中排名前10%

•截至2023年12月31日，我们的信用评级来自S全球评级a和穆迪投资者服务公司是BBB+和分别为Baa1，继续排名第一在前10%的人中在所有公开交易的美国REITs中。
•净债务和优先股与调整后EBITDA之比为5.1倍，相当于公司历史上的最低杠杆水平，截至2023年12月31日的三个月的固定费用覆盖率为4.5倍。
•相当大的流动性为58美元亿。
•在2025年前没有债务到期日。
•只有20%的债务在未来五年到期。
•12.8年加权平均剩余债务期限。
•我们98.1%的债务是固定利率的。
•总债务和优先股与总资产之比为27%。
•12亿美元 从2024年1月1日到2027年，现有合并房地产合资伙伴为建设提供资金的预期出资承诺。

截至2023年12月31日或截至2023年12月31日年度的主要资本指标

•亿的总市值为331美元。
•2，18亿美元的亿总股本，在前10%aMong所有上市的美国REITs。
•非房地产投资总计14美元亿：
•我们综合资产负债表中的未实现收益为19690美元万，包括未实现收益总额320.4美元和亏损总额123.5美元。
•在我们的综合经营报表中列报的截至2023年12月31日的年度投资亏损195.4,000,000美元，其中包括201.5,000,000美元的未实现亏损和6，10,000,000美元的已实现收益，包括7,460万的减值。

93

2024年资本战略

在2024年，我们打算继续执行我们的资本战略，以进一步增强我们的信用状况，这将使我们能够进一步改善我们的资本成本，并继续我们纪律严明的资本配置方法。与2023年一致，我们2024年的资本战略包括以下要素：

•将资本分配给位于生命科学、农业科技和AAA创新集群中的先进技术巨型园区的A/A+级物业。
•保持对不同资本来源的审慎获取，包括派息后经营活动的净现金流、由调整后EBITDA增长支撑的增量杠杆中性债务、通过房地产处置和部分权益出售、非房地产投资销售、出售股权、合资资本和其他资本来源实现的战略价值收获和资产回收。
•继续改善我们的信用状况。
•保持对长期资本的承诺，为增长提供资金。
•谨慎地阶梯债务到期日，管理短期可变利率债务。
•审慎管理非房地产股权投资，支持企业层面的投资战略。
•保持稳定和灵活的资产负债表，并拥有大量的流动性。

我们的新A/A+级物业的开发和重新开发预计将带来大量增量EBITDA，预计将使我们能够继续在杠杆中性的基础上为我们的开发和重新开发项目的很大一部分提供债务融资。我们预计将继续为我们的发展和重建项目不时获得不同的资金来源，包括应付的无抵押优先票据和有担保的建筑贷款。我们预计将继续在无担保的基础上保持我们净营业收入的相当大比例，以便在未来灵活进入无担保和担保债务市场，尽管我们预计传统的应付担保抵押票据仍将是我们资本结构的一小部分。我们打算用股息后经营活动的净现金流量和房地产资产出售、部分利息出售和股权资本的收益来补充我们剩余的资本需求。有关详细信息，请参阅本项目7中的“预测结果、资本来源”和“资本用途”。我们实现2024年资本战略目标和预期的能力将在一定程度上取决于资本市场状况、房地产市场状况和其他我们无法控制的因素。因此，不能保证我们将能够实现这些目标和期望。请参阅我们在第一部分和“项目1A”下对“前瞻性陈述”的讨论。本年度报告的表格10-k中的“风险因素”。
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运营总结

历史上相同的财产
净营业收入增长		历史租金增长率：
续订/转租的空间
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边距(2)
有利的租赁结构(3)
运营中调整后的EBITDA协作生命科学、农业科技和先进技术园区所有者和运营商的战略租赁结构
71%69%增加现金流
租金按年上升的租约百分比
96%
稳定的现金流
加权平均租期
已签立租约的数量
三倍的百分比
净租赁
94%
降低资本支出负担
8.8年
用于重新收回资本支出的租赁百分比
93%
10年
(2014–2023)
净债务和优先股
调整后的EBITDA(4)
固定收费覆盖率(4)
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关于更多细节，请参阅本项目7中的“相同的属性”和“非公认会计准则的衡量和定义”。“非公认会计准则计量和定义”载有“净营业收入”的定义及其与根据公认会计准则提出的最直接可比财务计量的对账。

(1)10年平均值代表截至2014年12月31日至2023年的平均值。
(2)表示截至2023年12月31日的三个月的百分比。
(3)按截至2023年12月31日有效的年度租金收入计算的百分比。
(4)按年率计算的季度。关于更多细节，请参阅本项目7“非公认会计准则措施和定义”一节中“固定费用覆盖率”和“净债务和优先股与调整后EBITDA之比”的定义。
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行业和企业责任领导力：催化和引领积极变革，造福人类健康和社会

•2023年1月，亚历山大市成为国际可持续实验室研究所(“I2SL”)新的Lab2Zero计划的创始赞助商之一。作为创始赞助商，我们帮助推动I2SL新路线图的发展，该路线图旨在改善现有和未来实验室建筑的能源和排放性能。
•2023年2月，在我们的研究三角市场，Alexandria在《三角商业日报》的2023年太空大奖，包括最佳生命科学/实验室租约，租用我们亚历山大中心的7三角车道® 对于可持续技术，我们亚历山大中心的巨型园区和顶级灵活租赁®为生命科学-达勒姆巨型校园。一年一度的空间奖表彰研究三角的顶级房地产开发和交易.
•2023年3月，亚历山大港被命名为新闻周刊是美国最值得信赖的公司该公司是S标准普尔500指数中仅有的六只基于三个公开信任点认可的REITs之一：客户信任、投资者信任和员工信任。
•2023年3月，在我们的圣地亚哥市场，亚历山大市被选为两个2023年CoStar Impact Awards-10055 Barnes Canyon Road年度商业发展奖-亚历山大超大园区SD Tech和百时美施贵宝(Bristol Myers Squibb)的年度租约，用于我们为全球制药公司在我们的园区点(Campus Point)开发创新研究中心。CoStar Impact Awards表彰对其社区产生重大影响的模范商业房地产交易和项目。
•2023年4月，在我们的大波士顿市场，亚历山大市获得了两个2023年BOMA中大西洋Toby(年度杰出建筑)奖-亚历山大中心宾尼街225号的企业融资®在我们亚历山大科技广场的肯德尔广场巨型园区和100,000平方英尺以下的建筑700科技广场®超大校园。Toby奖是商业地产行业对商业管理和运营卓越的最高认可。
•2023年4月，在我们的西雅图市场，亚历山大获得了2023年BOMA太平洋西北Toby企业设施类奖项，该奖项由亚历山大大型园区在东湖生命科学东湖大道1165号颁发。
•2023年8月，在我们旧金山湾区的市场上，685 Gateway Boulevard，一个处于可持续发展前沿的便利设施枢纽，获得了加州美国建筑师学会(AIA)颁发的2023年气候行动类设计奖。这座建筑被指定为零能源准备，并有望获得国际生活未来研究所(ILFI)的零能源认证，是该奖项计划中最高级别认可的两个项目之一。AIA加州设计奖的获奖者体现了卓越的设计和应对气候变化的能力。
•2023年9月，在我们的大波士顿市场，Alexandria因开发宾尼街325号而获得剑桥商会2023年远见奖，该建筑被设计为剑桥最可持续发展的实验室建筑，由M奥德纳作为其新的全球总部和研发中心。商会的年度奖项表彰来自商业、机构和非营利性社区的创新者，他们实现了变革，并对剑桥及其他地区的人们的生活产生了积极影响。
•2023年10月，Alexandria的持续业绩得到了2023年GRESb房地产评估的几项成就的支持：(I)运营资产和开发基准的4星级评级，(Ii)我们连续第七次获得绿星称号，以及(Iii)我们连续第六次获得A级披露分数，满分为100分，2023年我们在ESG实践和报告方面的透明度排名第一。GRESb是全球领先的房地产和基础设施投资ESG基准之一。
•亚历山大市与格伦基金会建立了长期有效的合作伙伴关系，该基金会是一家致力于通过一系列计划表彰改善人类健康的生命科学创新的全球机构，包括一年一度的美国格伦论坛和2023年10月26日在纽约市举行的美国格伦大奖。
•在2023年美国格伦论坛上，Alexandria提出了一个题为“抗击精神疾病和成瘾的国家当务之急”的小组讨论，成员包括精神健康和成瘾康复的主要倡导者、国会议员和退伍军人Seth Moulton和Michael Waltz以及海豹突击队基金会首席执行官Robin King。美国外星人论坛在亚历山大中心举行®为生命科学--纽约市。
•Alexandria执行主席兼创始人Joel S.Marcus今年再次成为备受尊敬的评审团成员，他表彰了生命科学中的变革性创新。他与其他有影响力的生命科学领袖一起，担任过美国最佳数字健康奖委员会成员，负责评估和表彰最佳数字健康解决方案；最佳医疗技术；最佳孵化器、加速器和股票；以及最佳创业公司。
•亚历山大港继续通过我们有影响力的社会责任支柱应对当今一些最紧迫的社会挑战，优先关注心理健康和成瘾问题。One15是我们与Verly合作推出的一种以数据为导向的综合护理模式，用于治疗成瘾患者。2023年10月，该公司在俄亥俄州代顿市庆祝了校园成立四周年。自2019年开业以来，One15已经在这个以患者为中心的整体学习健康系统中治疗了超过7500名患者。
•2023年11月，亚历山大在波士顿、圣地亚哥和西雅图金县获得了BOMA颁发的多个2023年Toby奖。
•在我们的大波士顿市场，亚历山大市中心的宾尼街60号®在肯德尔广场，大型校园荣获实验室建筑类奖项，亚历山大中心的200号和1400号建筑获奖®在肯德尔广场一号，大型校园分别获得了历史建筑和翻新建筑类别的冠军。
•在我们的圣地亚哥市场，我们的校园点9880校园点大道位于亚历山大市的巨型校园旁，亚历山大GradLabs的所在地®，获得了该地区有史以来第一个生命科学类别的Toby奖。
•在我们的西雅图市场，亚历山大市东湖生命科学校区东湖大道1165号获得了该地区有史以来第一个生命科学类别的Toby奖。
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(1)反映了亚历山大的当前得分以及截至2023年12月31日彭博专业服务公司提供的富时NAREIT所有REITs指数公司的最新得分。
(2)反映了亚历山大的当前得分和截至2023年12月31日ISS网站上可获得的富时NAREIT所有REITs指数公司的最新得分。
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气候变化

我们无法预测气候变化的进展速度。然而，气候变化的实际影响可能会对我们的财产、运营和业务产生实质性的不利影响。例如，我们的大部分物业位于美国东西海岸，有些物业靠近海岸线。在气候变化影响天气模式的程度上，我们的市场可能会经历恶劣天气，包括飓风、严重的冬季风暴、野火、干旱和由于风暴强度增加和海平面上升而导致的沿海洪水。随着时间的推移，这些情况可能会导致我们物业的空间需求下降，施工延误，从而导致建筑成本增加，或者我们根本无法运营这些建筑。气候变化和恶劣天气也可能对我们的业务产生间接影响，因为我们认为可以接受的条款增加了财产保险的成本或减少了财产保险的可用性，并增加了我们酒店的能源、维护、修复水和/或风损害以及清除积雪的成本。我们继续评估我们的资产基础是否可能面临以下与气候相关的风险：海平面上升和暴雨增加、洪水、干旱、酷热和野火。

我们正在密切关注市场需求和监管的变化等因素。截至2023年12月31日，亚历山大市前20名租户(按年租金收入计算)中有90%设定了净零碳和/或碳中和目标。从政策和监管的角度来看，2023年11月至12月举行的联合国年度气候峰会COP28重申了将全球气温上升控制在1.5摄氏度的关键温度门槛的目标。此外，许多州和市政当局已经通过了关于气候变化的州和地方法律和政策，包括影响建筑业的气候披露和减排目标。例如，加利福尼亚州颁布立法，要求某些公司披露与温室气体和气候有关的金融风险信息。包括波士顿、剑桥、纽约和西雅图在内的更多城市已经通过了限制与建筑作业相关的温室气体排放的法令。包括纽约和旧金山在内的一些城市也实施了立法，在新的建设项目中取消使用天然气。请参阅“项目1A”中“其他因素”中的“我们面临与气候变化和恶劣天气的影响有关的可能风险和成本”。请在本年度报告的10-k表格中选择“风险因素”，以获取更多信息。

我们通过气候复原力路线图评估和减轻与气候有关的有形风险的方法，以及通过我们的温室气体减排战略评估和减轻过渡风险的方法概述如下。

气候适应能力路线图

我们继续评估与气候变化相关的潜在物理风险，分析与过去天气事件相关的气候数据和财产损失，并审查未来急性气候危害（大雨事件、干旱、洪水、热带气旋和野火增加）和慢性气候危害（海平面上升和气温上升）的可能性。我们还考虑当地气候变化脆弱性评估和复原力规划工作。我们的气候复原力路线图使用气候模型和情景分析来识别建筑层面的潜在未来危险。此外，我们还进行物理检查以评估弹性并确定是否需要额外的缓解措施。

在我们对实际风险的评估中，Alexandria考虑了2030年和2050年的两种气候变化情景：(I)高排放情景，其中温室气体排放量随着时间的推移继续增加(RCP 8.5)；以及(Ii)中间情景，其中温室气体排放到2050年趋于稳定，之后下降(RCP 4.5)。RCP 8.5通常预测比RCP 4.5更显著的未来气候危害影响。

在对2050年之前的潜在危害进行评估后，被建模为高度暴露于一种或多种气候危害的地点将接受实地检查，以评估其对当前和/或未来压力的恢复能力，并确定是否需要进一步缓解。

对于某些建筑物，缓解可能包括应急准备，以及名义上的基本建设改善工作。我们可能会发现，其他建筑需要更重大的规划和投资，以纳入更复杂的弹性措施。下面介绍了我们的一些酒店可能需要的弹性措施。

在我们位于容易发生洪水的地区的运营物业中，我们可以考虑将关键的建筑机械设备放置在屋顶上或显著高于预计的潜在洪水高度，在现场储存临时防洪屏障，以便在洪水事件发生前部署在建筑物入口处，在从建筑物排放的雨水/污水设施上安装防回流装置，并将建筑物围护结构防水至预计的洪水高度。

在我们位于容易发生野火的地区的运营物业中，我们可以考虑进行环境美化改造，以更换易起火的材料，并选择耐火植物放置在距离建筑物合理的距离。

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对于我们新的A/A+级物业的开发和再开发，我们将致力于适应气候变化的设计。2022年，亚历山大港致力于进一步制定弹性设计指南，以减少现有气候模型中确定的未来气候条件的潜在风险。根据这些指导方针，我们将努力设计出融合了材料、系统和功能的建筑，以管理预测的气候危害，并在气候事件发生期间和之后保持建筑的可操作性。在可行的情况下，我们会考虑可配合冷却基础设施扩展的设计，以应付未来的建筑需求。在缺水地区，我们将考虑种植抗旱植物，并在可行的情况下为建筑物配备设备，以收集、处理和重复利用建筑系统和降水活动中的可用水。在容易发生野火的地区，我们会考虑在景观设计中加入灌木管理措施，并加入更佳的空气过滤系统，以支持安全和健康的室内空气。

对于我们投资组合中的收购，我们继续使用环境建模作为我们尽职调查的一部分，以评估潜在风险，并为我们的财务建模和交易决策提供信息。

作为Alexandria风险管理计划的一部分，我们在投资组合层面上维护所有风险的财产保险，包括正在开发的物业，以帮助缓解极端天气事件的风险，以及与自然灾害相关的损失的潜在影响，如洪水、野火和风灾。我们利用我们与财产保险公司的气候缓解战略来帮助降低我们的总体风险成本。然而，我们不能保证我们的保险将覆盖我们所有的潜在损失，也不能保证气候变化和恶劣天气不会对我们的财产、运营或业务产生实质性的不利影响。有关我们与保险承保范围相关的风险管理策略的更多信息，请参阅“我们的保险可能不足以覆盖所有潜在损失”中的“经营因素”中的“项目1A”。本年度报告的表格10-k中的“风险因素”。

温室气体减排战略

我们正在制定一项温室气体减排战略，该战略与我们许多创新租户的可持续发展目标密切相关。我们的战略将直接专注于通过电气化、能效和可再生电力减少我们运营中的排放，并将间接专注于通过与我们的供应链合作减少与建筑活动相关的排放，以及通过采购减少具体碳排放，如下所述。

我们已经采取步骤，将电气化纳入我们的一些发展项目，包括亚历山大中心的哈里特·塔布曼路230号®为生命科学-米尔布雷园区在我们的南旧金山次市场。我们寻找利用替代能源的机会。例如，我们在大波士顿地区的宾尼街325号和Necco街15号开发项目使用地热能。我们还计划继续增加可再生电力的消费，包括通过我们将于2024年在我们的大波士顿地区生效的新的太阳能发电购买协议。

我们的目标是减少与建筑活动相关的排放。这些活动可能包括这样的战略，如与我们的供应链接触，并通过采购实现碳减排目标。我们间接关注的排放将需要重大创新和具有成本效益的解决方案，以开发大幅减排的途径。

董事会和领导层监督

审计委员会监督公司财务和其他系统性风险的管理，包括与气候变化有关的风险。在管理层面，Alexandria的可持续发展委员会由公司房地产开发、资产管理、风险管理和可持续发展团队的执行管理团队成员和高级决策者组成，领导我们应对气候相关风险的方法的制定和执行。

请参阅“第1A项。在这份表格10-k的年度报告中，我们将讨论我们面临的气候变化风险。
100

行动的结果

我们提供了损益项目的表格比较，这可能有助于更高层次地了解我们的结果，并为本年度报告中以Form 10-k格式披露的情况提供背景。我们相信，这样的表格说明有助于投资者更好地了解公司层面作出的决定和开展的活动，这些决定和活动对我们不同时期的经营业绩比较有重大影响。我们还相信，这一表格介绍将补充投资者对我们的披露和房地产经营业绩的了解。出售房地产的收益或损失以及归类为持有待售资产的减值与公司层面处置房地产的决定有关。提前清偿债务的收益或损失与公司层面的融资决策有关，这些决策侧重于我们的资本结构战略。非房地产投资的重大已实现和未实现收益或亏损、房地产和非房地产投资的减值以及高管辞职导致的股票薪酬支出加速与我们房地产资产的经营业绩无关，因为它们是公司层面的战略性非房地产投资决策和外部市场状况的结果。非房地产投资的减值与我们房地产的经营业绩无关，因为它们代表非房地产投资的公允价值因一般市场变化或我们无法控制的其他条件的变化而低于各自的账面价值时的减值。本年度报告以表格10-k的形式在本项目7下更详细地说明了本期表格披露中的重大项目，无论是收益还是损失。截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的年度，Alexandria普通股股东应占净收益中包括的关键项目以及相关的每股金额如下(单位：百万，每股金额除外)：
截至2013年12月31日止的年度，
2023202220232022
量每股--稀释后
非房地产投资的未实现亏损$(201.5)$(412.2)$(1.18)$(2.55)
房地产销售收益277.0 537.9 1.62 3.33 
非房地产投资减值准备(74.6)(20.5)(0.44)(0.13)
房地产减值准备(461.1)(65.0)(2.70)(0.40)
提前清偿债务损失— (3.3)— (0.02)
高管辞职加速了股票薪酬支出(20.3)(7.2)(0.12)(0.04)
总$(480.5)$29.7 $(2.82)$0.19 

有关更多信息，请参阅我们合并财务报表的附注3-“房地产投资”和附注7-“投资”。
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相同的属性

我们除了对我们的运营结果进行评估外，还对我们的某些物业的运营业绩进行了评估，称为“相同的物业”。有关如何厘定同一物业组合的其他资料，请参阅本年报表格10-k本第7项内“非公认会计准则计量及定义”一节中有关“同一物业比较”的定义。下表显示了截至2023年12月31日、2023年12月和2022年12月我们相同物业的信息：
12月31日，
20232022
与上年同期相比，净营业收入的百分比变化3.4%6.6 %
净营业收入(收付实现制)与上年同期相比的百分比变化4.6%9.6 %
营业利润率69%70%
相同物业的数量288 253
RSF28,691,10526,121,796
入住率-本期平均值94.6%95.7 %
入住率-同期与上一年的平均值95.4%94.7 %


下表核对了截至2023年12月31日的一年中相同物业的数量与总物业的比例：

开发-正在建设中属性
布鲁克莱恩大道201号1
1150 East Lake Avenue East1 
达内斯敦路9810和9820号2 
柯立芝大道99号1 
北灯塔街500号和金斯伯里大道4号2 
9808医疗中心路1 
欧文斯街1450号1 
哈丽特·塔布曼路230号 1 
4155校园点球场1 
10935、10945和10955亚历山大路3 
巴恩斯峡谷路10075号1 
公园大道421号1 
4135校园点球场1 
17 
开发-2022年1月1日之后投入使用
属性
工业路825号和835号2 
9950医疗中心路1 
梅里菲尔德街3115号1 
戴维斯大道8号和10号2 
5号和9号实验室路2 
巴恩斯峡谷路10055号1
霍伊特公园大道10102号1 
751 Gateway Boulevard1 
尼科街15号1
宾尼街325号1 
6040乔治瓦茨山道1 
14 
重建-正在建设属性
冬季街840号1 
西尔万路40、50和60号3 
亚历山大中心®先进技术-Monte Villa Parkway
6 
651 Gateway Boulevard1 
公园大道401号1 
8800科技森林广场1 
加拿大4 
其他2 
19 
重新开发-投入使用后
2022年1月1日
属性
波特大道3160号1 
莫尔豪斯大道5505号1 
查尔斯号上的阿森纳11 
第48大道30-021 
埃利斯路2400号、摩尔道40号和TW亚历山大道14号3 
世纪大道20400号1 
第一街140号 1 
9601和9603医疗中心大道2 
21 
2022年1月1日之后的收购
属性
Hillview Avenue 3301、3303、3305和33074 
8505 Costa Verde Boulevard和4260 Nobel Drive2 
225和235总统路2 
104 TW Alexander Drive4 
汉普郡街一号1 
路口校园9 
埃德温·H·兰德大道100号1 
10010和10140 Campus Point Drive和4275 Campus Point Court3 
军工厂街446号和458号2 
门楼大道35号1 
三一大街1001号和红河街1020号2 
其他10 
41 
未合并的房地产合资企业4 
持有待售物业7 
从相同属性中排除的属性总数123 
相同的属性288 

截至2023年12月31日北美的总物业
411 
102

截至2023年12月31日的年度与截至2022年12月31日的年度的业绩比较

下表列出了截至2023年12月31日的年度相同物业和非相同物业的净营业收入组成部分与截至2022年12月31日的年度的比较(以千美元为单位)。我们提供截至2022年12月31日止年度与截至2021年12月31日止年度的业绩比较，包括截至2022年12月31日止年度的相同物业及非相同物业的净营业收入组成部分与截至2021年12月31日止年度的比较，在截至2022年12月31日的年度报告10-k表格第7项内的“经营业绩”部分。关于“租户回收”和“净营业收入”的定义及其与根据公认会计准则分别提出的最直接可比财务计量、租金收入和净收入之间的协调，请参阅本年度报告表格10-k本项目7内的“非公认会计准则计量和定义”一节。

截至2013年12月31日止的年度，
20232022$Change更改百分比
租金收入：
相同的属性$1,495,031 $1,444,782 $50,249 3.5 %
不同的属性648,940 505,316 143,624 28.4 
租金收入2,143,971 1,950,098 193,873 9.9 
相同的属性537,698 504,299 33,399 6.6 
不同的属性160,787 121,643 39,144 32.2 
租户复苏698,485 625,942 72,543 11.6 
租金收入2,842,456 2,576,040 266,416 10.3 
相同的属性813 827 (14)(1.7)
不同的属性42,430 12,095 30,335 250.8 
其他收入43,243 12,922 30,321 234.6 
相同的属性2,033,542 1,949,908 83,634 4.3 
不同的属性852,157 639,054 213,103 33.3 
总收入2,885,699 2,588,962 296,737 11.5 
相同的属性623,484 586,323 37,161 6.3 
不同的属性235,696 196,830 38,866 19.7 
租赁业务859,180 783,153 76,027 9.7 
相同的属性1,410,058 1,363,585 46,473 3.4 
不同的属性616,461 442,224 174,237 39.4 
净营业收入$2,026,519 $1,805,809 $220,710 12.2 %
净营业收入-相同房产$1,410,058 $1,363,585 $46,473 3.4 %
直线租金收入 (65,988)(67,233)1,245 (1.9)
所获得的低于市场租赁的摊销(21,945)(32,552)10,607 (32.6)
净营业收入-相同房产（现金制）$1,322,125 $1,263,800 $58,325 4.6 %

103

租金收入

由于租金收入和租户复苏的增加，截至2023年12月31日止年度的租金总收入增加了26640万美元，增幅为10.3%，达到280亿美元，而截至2022年12月31日止年度的260亿美元，如下所述。

租金收入

截至2023年12月31日的一年，租金总收入增加了19390美元，万增长了9.9%，达到21亿美元，而截至2022年12月31日的一年，租金收入为20亿美元。增长主要是由于我们的非同一物业的租金收入增加，这些物业涉及2022年1月1日后投入使用的570个万RSF开发和重建项目，以及2022年1月1日后收购的41个运营物业，总计420个万RSF。

截至2023年12月31日的年度，我们同一物业的租金收入增加了5,020美元(万)，增幅为3.5%，至15亿美元，而截至2022年12月31日的年度的租金收入为14亿美元。这一增长主要是由于自2022年1月1日以来租赁续约和转租空间的租金上涨。
租户复苏

截至2023年12月31日的年度，租户回收增加了7,250美元万，增幅为11.6%，至698.5,000,000美元，而截至2022年12月31日的年度为625.9,000,000美元。这一增长主要来自与我们投入使用的开发和重新开发项目相关的非同一物业，以及在2022年1月1日之后获得的物业，如上文“租金收入”一节所述。

截至2023年12月31日止年度，同一物业的租户回收金额较截至2022年12月31日止年度的50430美元万增加3,340美元(或6.6%)至537.7,000,000美元，主要是由于截至2023年12月31日止年度的营运开支增加所致，详见下文“租赁业务”一节的讨论。截至2023年12月31日，我们94%的租赁(按年度租金收入计算)是三重净租赁，这要求租户在基本租金之外支付几乎所有的房地产税、保险、公用事业、维修和维护、公共区域费用和其他运营费用(包括增加的费用)。

其他收入

截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日止年度的其他收入分别为4,320万美元和1,290万美元，主要由各自期间赚取的管理费和利息收入组成。其他收入的增长主要是由于与我们西雅图市场的一家合资企业有关的530美元的万租赁费，以及我们从货币市场账户赚取的平均利率在截至2023年12月31日的年度内提高到4.0%以上(而截至2022年12月31日的年度低于1.2%)导致的利息收入增加。

租赁业务

截至2023年12月31日的年度的总租赁运营支出增加了7,600美元万，或9.7%，至859.2,000,000美元，而截至2022年12月31日的年度为783.2,000,000美元。这一增长主要是由于与我们的非相同物业有关的增加费用，其中包括投入使用的开发和重新开发项目以及收购的物业，如上文“租金收入”一节所述。

截至2023年12月31日止年度，Same Properties的租金营运开支增加3,720美元万至62350美元万，较截至2022年12月31日止年度的58630美元万增加6.3%。增加的主要原因是：(I)维修和维护费用总计930万，主要是由于服务费率上升；(Ii)财产税总计850万，主要是由于我们的大波士顿市场的年度财产税重新评估以及与我们圣地亚哥市场最近成立的合资企业相关的税收重新评估；(Iii)财产保险费用总计560万，主要是由于保险费增加；(Iv)公用事业支出总计370万，主要是由于费率增加。

一般和行政费用

截至2023年12月31日的一年，一般和行政费用增加了2,210万美元，增幅为12.5%，达到199.4美元，而截至2022年12月31日的一年为177.3美元，这主要是由于与前高管Dean A.Shigaga和John H.Cunningham于2023年辞职有关的股票薪酬支出加速所致。有关更多信息，请参阅我们合并财务报表的附注16--“基于股份的薪酬”。


104

利息开支

截至2023年12月31日、2023年和2022年12月31日的年度的利息支出包括以下内容(以千美元为单位)：

截至2013年12月31日止的年度，
组件20232022变化
毛利$438,182 $372,848 $65,334 
资本化利息(363,978)(278,645)(85,333)
利息开支$74,204 $94,203 $(19,999)
平均未偿债务余额(1)
$11,242,532 $10,374,497 $868,035 
加权平均年利率(2)
3.9 %3.6 %0.3 %

(1)代表各时期内平均未偿债务余额。
(2)代表产生的年化总利息除以相应期间平均未偿债务余额。

与截至2022年12月31日止年度相比，截至2023年12月31日止年度利息费用的净变化是由于以下原因（以千美元计）：

组件
利率(1)
生效日期变化
利息增加是由于：
债务发行：
2053年到期的50000万美元无担保优先票据5.26 %2023年2月$22,567 
2035年到期的50000万美元无担保优先票据4.88 %2023年2月20,857 
100亿美元的无担保优先票据应付3.63 %2022年2月4,451 
80000万美元应付无担保优先票据3.07 %2022年2月2,977 
建筑借款和应付有担保票据项下利率增加8.38 %5,736 
提高商业票据计划和无担保高级信贷额度的借款利率11,825 
其他利息增加3,209 
总加幅71,622 
利息因下列原因而减少：
偿还应付有担保票据3.40 %2022年4月(1,787)
商业票据计划和无担保高级信贷额度下的平均未偿还余额减少(4,501)
总减幅(6,288)
总利息的变动65,334 
资本化利息的增加(85,333)
利息支出的总变动$(19,999)
(1)代表适用期间结束时的加权平均利率，包括贷款费用摊销、债务溢价(贴现)摊销和其他银行费用。

折旧及摊销

截至2023年12月31日的一年的折旧和摊销费用增加了9,130美元万，增幅为9.1%，达到11亿美元，而截至2022年12月31日的年度的折旧和摊销费用为10美元亿。这一增长主要是由于投入使用的开发和再开发项目以及收购的物业的额外折旧，如上文“租金收入”一节所述。

105

房地产减值准备

在截至2023年12月31日的年度内，我们在综合经营报表中确认了总计46110美元的减值费用万，归类为房地产减值，主要涉及非战略位置的物业，这些物业不是我们大型校园战略的组成部分，截至2023年12月31日已售出或被分类为持有待售。有关详情，请参阅本年度报告10-k表格第15项下附注3-“房地产投资”中的“出售房地产资产及减值费用”一节。

在截至2022年12月31日的年度内，我们确认了总计6,500美元万的房地产减值费用，主要与我们在加州现有子市场之一的未来开发项目的全部投资万注销3830美元有关。由于宏观经济环境恶化，对该项目的财务前景产生了负面影响，我们决定不再继续进行该项目，因此确认了这一减值。

提前清偿债务损失

于截至2023年12月31日止年度内，并无确认因提前清偿债务而蒙受损失。

在截至2022年12月31日的年度内，我们确认了提前清偿债务的亏损330万，包括与偿还两张应付担保票据有关的预付款罚金和未摊销贷款费用的注销。

投资损失

在截至2023年12月31日的一年中，我们确认了总计195.4美元的投资亏损。这一亏损包括20150美元万的未实现亏损和重新分类，这是由于我们在报告净资产净值的私人持股实体的投资的公允价值减少了11160美元，以及在截至2023年12月31日的年度内将前期确认的未实现收益重新分类为投资销售的已实现收益的万重新分类。投资亏损还包括610万的已实现收益，主要包括上文讨论的销售收到的投资和分配的已实现收益8,990万，但被已实现亏损9，30美元万和减值费用7,460美元万部分抵销，这些损失主要与不报告资产净值的私人实体的非房地产投资有关。

在截至2022年12月31日的年度内，我们确认了总计331.8美元的投资亏损，其中包括8,040美元的已实现收益和41220美元的未实现亏损万。

有关我们投资的更多信息，请参阅本年度报告10-k表格中第15项下的综合财务报表附注7-“投资”。有关我们的减值会计政策，请参阅本年度报告10-k表格中第15项下的附注2--“重要会计政策摘要”中的“投资”部分。

房地产销售收益

在截至2023年12月31日的年度内，我们确认了与处置13处物业相关的27700美元万收益。在截至2023年12月31日的年度综合经营报表中，收益被归类为房地产销售收益。

在截至2022年12月31日的年度内，我们确认了53790美元的万收益，主要与23处物业的处置有关。在截至2022年12月31日的年度综合经营报表中，收益被归类为房地产销售收益。

有关本公司房地产销售的更多信息，请参阅本年度报告10-k表格第15项下综合财务报表附注3-“房地产投资”中的“房地产资产销售及减值费用”部分。

其他全面收益(亏损)

截至2023年12月31日的年度的其他全面收入总额增加了1,840美元万，未实现净收益合计为490美元万，而截至2022年12月31日的年度未实现净亏损为1,350美元万，主要与我们在加拿大的业务相关的外币换算有关。
106


资本支出摘要

我们截至2023年12月31日的年度的建筑支出和截至2024年12月31日的年度的预计支出包括以下内容(以千为单位)：
截至2023年12月31日的年度
截至2024年12月31日的年度预测中点
A/A+类物业的构造：
在建项目
在建和承诺的近期项目(1)预计2024年开工建设的四个项目
$2,672,376 $1,710,000 
未来的管道预建
主要是大型园区扩建的前期工作(授权、设计和现场工作)581,535 720,000 
增收资本支出和非增收资本支出260,392 250,000 
建设支出(非控股权益出资前)(2)
3,514,303 2,680,000 
非控股权益的贡献(合并房地产合资企业)(479,698)(430,000)
(3)
总建筑支出$3,034,605 $2,250,000 
2024年制导射程$1,950,000 – $2,550,000
(1)包括总计520万RSF的在建项目和预计将在2023年12月31日后的未来两年内开工建设的总计4.93万RSF的近期项目，这些项目60%是租赁/谈判的，预计将产生49500美元的增量年度净运营收入，主要从2024年第一季度开始到2027年第四季度。
(2)包括我们在与建筑相关的未合并房地产合资企业中的贡献。
(3)金额是指预期在未来12个月内从我们现有的合并房地产合资企业获得的合同资金承诺部分。

合并房地产合资企业中的合作伙伴为建设提供资金的预计出资
下表汇总了我们现有合并合资企业中合作伙伴到2027年为建设提供资金的预计资本贡献(以千为单位)：
预计计时
量(1)
2024财年$430,000 
2025年至2027年
816,000 
总$1,246,000 
(1)金额代表我们综合建筑支出的减少。

利息资本化

我们的建筑支出包括资本化的利息。下表提供了截至2023年12月31日的年度内资本化的主要利息类别：
总资本化利息的百分比
A/A+类物业的构造：
在建项目
在建和承诺的近期项目(1)
41 %
未来的管道预建
主要是大型园区扩建的前期工作(授权、设计和现场工作)46 
规模较小的重新开发和重新定位资本项目13 
100 %

107

下表提供了截至2023年12月31日我们价值创造渠道下的其他运营RSF类别，其中66%的RSF位于我们的大型校园内：
工程竣工后
RSF潜在的增长
运营RSF
在建和承诺的近期项目(1)
5,697,062 76%
未来机会取决于市场条件和租赁29,465,141 
价值创造管道：发展与再发展35,162,203 
(1)包括总计520万RSF的在建项目和预计将在2023年12月31日后的未来两年内开工建设的总计4.93万RSF的近期项目，这些项目60%是租赁/谈判的，预计将产生49500美元的增量年度净运营收入，主要从2024年第一季度开始到2027年第四季度。
108

预测结果

我们根据我们对截至2024年12月31日的年度的现有市场状况和其他假设的看法，提出了可归因于Alexandria普通股股东的每股收益的最新指引-稀释后的每股收益和应归于Alexandria普通股股东的每股运营资金-摊薄后的每股收益，如下表所示。下表还提供了Alexandria普通股股东稀释后每股收益(根据公认会计原则提出的最直接可比性财务指标)与每股运营资金(非公认会计准则衡量标准)以及我们在截至2024年12月31日的最新指导中包括的其他关键假设的对账。不能保证实际数额不会大幅高于或低于这些预期。请参阅本年度报告表格10-k第一部分开头所述的“前瞻性陈述”。

预计2024年每股收益和每股运营资金可归因于Alexandria的普通股股东-摊薄
每股收益(1)
3.49美元至3.69美元
房地产资产的折旧和摊销
5.95
未归属限制性股票奖励的分配
(0.07)
每股运营资金(2)
9.37美元至9.57美元
中点
$9.47
(1)不包括2023年12月31日之后要求在收益中确认并排除在每股运营资金中的非房地产投资未实现损益（经调整）。
(2)请参阅“经营资金和运营资金（经调整后，归属于Alexandria Real Estate Equities，Inc.）”的定义在本年度报告第7项内的“非GAAP措施和定义”部分中的普通股股东”，以获取更多信息。

关键假设(1)
(百万美元)
2024年指南
低高
截至2024年12月31日北美运营物业的占用率
94.6%95.6%
租赁续约和转租空间：
租金上涨
11.0%19.0%
租金上涨（现金制）
5.0%13.0%
相同的物业表现：
净营业收入增长0.5%2.5%
净营业收入增长（现金制）3.0%5.0%
直线租金收入$169 $184 
一般和行政费用$181 $191 
利息资本化(2)
$325 $355 
利息开支$154 $184 
非房地产投资的已实现收益(3)
$95 $125 
(1)我们在上表中提出的假设受到一些变量和不确定性的影响，包括在第一部分“项目1A”下作为“前瞻性陈述”讨论的那些变量和不确定性。风险因素“；项目7.本年度报告中管理层对财务状况和业务成果的讨论和分析。只要我们的全年盈利指引在年内有所更新，我们将就该指引的任何重大改变提供额外的披露支持理由。
(2)我们预计2024年的利息资本化将比2023年下降，这是由于资本化基础的整体下降，部分抵消了2024年加权平均利率的上升。
(3)指已实现的损益，包括在调整后的每股运营摊薄资金中，不包括在非房地产投资中实现的重大减值。有关详情，请参阅本公司于10-k年度报告第15项下的综合财务报表附注7-“投资”。

关键信用指标目标(1)
净债务和优先股与调整后EBITDA之比-2024年第四季度折合成年率
小于或等于5.1x
固定费用覆盖率-2024年第四季度年化
大于或等于4.5倍
(1)有关更多信息，请参阅本年度报告表格10-k中本项目7“非公认会计准则的衡量和定义”一节中各项指标的相应定义。

109

合并和非合并房地产合资企业

我们为我们合并的房地产合资企业的非控股权益份额和我们在未合并的房地产合资企业的投资份额提供资产负债表和经营业绩信息的组成部分，以帮助投资者估计与我们的部分拥有实体相关的资产负债表和经营业绩信息。这些金额是通过计算我们在财务报表中合并的每个合资企业的每个财务项目的非控股权益百分比来估计的，以得出每个组成部分的累计非控股权益份额。此外，对于我们不控制和不合并的房地产合资企业，我们将我们的经济所有权百分比应用于未合并的房地产合资企业，以得出我们在所提交的每个组成部分中的比例份额。请参阅本年度报告10-k表格中第15项下的综合财务报表附注4-“合并及未合并房地产合营企业”以作进一步讨论。

联合房地产合资企业
房地产/市场/子市场
非控制性(1)
利息份额
运营RSF
100%
宾尼街50号和60号/大波士顿/剑桥/内城66.0 %532,395 
宾尼街75/125号/大波士顿/剑桥/内城60.0 %388,270 
宾尼街100号和225号和第三街300号/大波士顿/剑桥/内郊区70.0 %870,106 
99柯立芝大道/大波士顿/剑桥/内城25.0 %43,568 
(2)
15 Necco Street/大波士顿/海港创新区43.3 %345,996 
其他合资企业/大波士顿38.8 %— 
(2)
亚历山大中心®科学与技术-米申湾/旧金山湾区/米申湾(3)
75.0 %1,003,603 
欧文斯街1450号/旧金山湾区/米申湾59.4 %
(4)
— 
(2)
601, 611, 651(2)、681、685和701 Gateway Boulevard/旧金山湾区/南旧金山
50.0 %786,549 
751 Gateway Boulevard/旧金山湾区/南旧金山49.0 %230,592 
211(2)和东格兰德大道213号/旧金山湾区/南旧金山
70.0 %300,930 
福布斯大道500号/旧金山湾区/南旧金山90.0 %155,685 
亚历山大中心®生命科学-米尔布雷/旧金山湾区/南旧金山
52.9 %— 
(2)
梅里菲尔德街3215号/圣地亚哥/托里派恩斯70.0 %170,523 
亚历山大/圣地亚哥/大学城中心的校园点(5)
45.0 %1,342,164 
5200 Illumina Way/圣地亚哥/大学城中心49.0 %792,687 
9625 Towne Centre Drive/圣地亚哥/大学城中心70.0 %163,648 
亚历山大/圣地亚哥/索伦托·梅萨的SD Tech(6)
50.0 %881,930 
太平洋科技园/圣地亚哥/索伦托·梅萨50.0 %544,352 
夏令岭科学园/圣地亚哥/索伦托·梅萨(7)
70.0 %316,531 
东湖大道1201号和1208号和东布莱恩街199号/西雅图/莱克联合70.0 %321,115 
德克斯特大道北400号/西雅图/联合湖畔70.0 %290,754 
美世大街800号/西雅图/联合湖畔40.0 %— 
(2)
未合并的房地产合资企业
房地产/市场/子市场
我们的所有权份额(8)
运营RSF
100%
第三街1655号和1725号/旧金山湾区/观澜湾10.0 %586,208
1401/1413研究大道/马里兰州/罗克维尔65.0 %
(9)
(10)
1450研究大道/马里兰州/罗克维尔73.2 %
(9)
42,679 
西迪克曼街101号/马里兰州/贝尔茨维尔57.9 %
(9)
135,423 
(1)除上市的合并房地产合资企业外，各合资伙伴在北美其他三家房地产合资企业中持有微不足道的非控股权益。
(2)表示当前正在建设或正在进行价值创造的物业。有关更多详情，请参阅本年报表格10-k第2项下“新甲类物业+发展及重建物业”一节。
(3)包括伊利诺伊街409号和499号，欧文斯街1500号和1700号，以及观澜湾大道南455号。
(4)随着我们的合作伙伴随着时间的推移为项目提供建设资金，我们合资伙伴的非控股股权份额预计将增加到75%。
(5)包括校园点径10210、10260、10290和10300，以及校园点院4110、4135、4155、4161、4165、4224和4242。
(6)包括斯克兰顿路9605、9645、9675、9685、9725、9735、9805、9808、9855和9868以及巴恩斯峡谷路10055、10065和10075。
(7)包括Summers Ridge路9965、9975、9985和9995。
(8)除了上市的未合并房地产合资企业外，我们还持有北美另一家微不足道的未合并房地产合资企业的权益。
(9)代表与当地一家房地产运营商的合资企业，在该合资企业中，我们的合资伙伴管理着对合资企业的经济表现有重大影响的日常活动。
(10)代表与一家著名零售房地产开发商的合资企业，建立一个零售购物中心，总规模为84,837 RSF。

110

下表列出了截至2023年12月31日与我们未合并的房地产合资企业的担保贷款相关的关键条款(以千美元为单位)：
到期日规定的汇率
利率(1)
100%我们的份额
未合并的合资企业总承诺
债务余额(2)
1401/1413研究大道12/23/242.70%3.31 %$28,500 $28,331 65.0%
第三街1655号和1725号3/10/254.50%4.57 %600,000 599,505 10.0%
西迪克曼街101号11/10/26SOFR+1.95%
(3)
7.38 %26,750 14,762 57.9%
研究大道1450号12/10/26SOFR+1.95%
(3)
7.44 %13,000 8,280 73.2%
$668,250 $650,878 
(1)包括利息费用和贷款费用摊销。
(2)代表截至2023年12月31日的未偿还本金（扣除未摊销递延融资成本）。
(3)该贷款的SOFR固定下限为0.75%。

下表列出了截至2023年12月31日的三个月和一年，与我们合并和未合并房地产合资企业的经营业绩和财务状况相关的信息（单位：千）：
合并房地产合资企业的非控股权益股份我们的未合并份额
房地产合资企业
2023年12月31日2023年12月31日
截至三个月截至的年度截至三个月截至的年度
总收入$110,156 $419,078 $3,129 $11,365 
租赁业务(32,622)(123,896)(887)(3,259)
77,534 295,182 2,242 8,106 
一般和行政(1,803)(3,244)(15)(86)
利息(24)(39)(899)(3,451)
房地产资产的折旧和摊销(30,137)(115,349)(965)(3,589)
分配给可赎回非控股权益的固定回报(1)
201 805 — — 
$45,771 $177,355 $363 $980 
直线型租金和低于市场的租赁收入
$7,414 $20,402 $427 $1,339 
运营资金(2)
$75,908 $292,704 $1,328 $4,569 
(1)代表将合资企业收益分配给可赎回的非控股权益，主要是在我们的南旧金山子市场的一个物业中。这些可赎回的非控股权益从其投资中赚取固定回报，而不是参与物业的运营结果。
(2)请参阅本年度报告表格10-k本项目7“非公认会计准则计量和定义”一节中“业务资金和经调整的可归因于亚历山大港房地产股权公司的S普通股股东的业务资金”的定义及其与根据公认会计准则提出的最直接可比财务计量的对账。
111


截至2023年12月31日
合并房地产合资企业的非控股权益股份我们的未合并份额
房地产合资企业
房地产投资$3,937,012 $123,220 
Cash, cash equivalents, and restricted cash149,715 3,552 
其他资产405,012 12,285 
应付有担保票据(29,761)(92,982)
其他负债(274,910)(8,295)
强制赎回非控制性权益(35,250)
(1)
— 
可赎回的非控股权益
(16,480)— 
$4,135,338 $37,780 
(1)这笔款项已于2024年1月12日赎回。有关其他资料，请参阅本公司年度报告10-k表格第15项下的附注19-“后续事项”、附注11-“应付帐款、应计费用及其他负债”及附注4-“合并及未合并房地产合营企业”。

在截至2023年、2023年和2022年12月31日的年度内，我们的合并房地产合资企业分别向我们的合资伙伴分配了总计24410美元的万和192.2美元。有关其他资料，请参阅我们的综合现金流量表及附注4-“合并及未合并房地产合营企业”至本年度报告表格10-k项下第15项下的综合财务报表。
112


投资


我们持有主要涉及生命科学、农业技术和技术行业的上市公司和私人持股实体的投资。下表汇总了我们的投资收益(亏损)和非房地产投资的组成部分(以千为单位)。欲了解更多信息，请参阅本年度报告10-k表格中第15项下的综合财务报表附注7-“投资”。
2023年12月31日截至2022年12月31日的年度
截至三个月截至的年度
已实现(亏损)收益$(10,825)
(1)
$6,078 
(1)
$80,435 
未实现收益(亏损)19,479 
(2)
(201,475)
(2)
(412,193)
(3)
投资收益(亏损)$8,654 $(195,397)$(331,758)
2023年12月31日2022年12月31日
投资成本未实现收益未实现亏损账面金额账面金额
上市公司$203,467 $50,377 $(94,278)$159,566 $207,139 
报告资产净值的实体507,059 192,468 (27,995)671,532 759,752 
不报告资产净值的实体：
具有可观察价格变化的实体97,892 77,600 (1,224)174,268 193,784 
没有可观察到价格变化的实体368,654 — — 368,654 388,940 
按权益法入账的投资不适用不适用不适用75,498 65,459 
2023年12月31日$1,177,072 
(4)
$320,445 $(123,497)$1,449,518 $1,615,074 
2022年12月31日$1,152,613 $506,404 $(109,402)$1,615,074 

公共/私人混合(成本)租户/非租户混合(成本)
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(1)包括1,230美元万和8,060美元万的已实现收益，分别被截至2023年12月31日的三个月和年度的2,310美元万和7,460美元万减值费用所抵销。
(2)由3,430美元万未实现收益和11160美元万未实现亏损组成，前者主要由于截至2023年12月31日止三个月上市交易实体估值增加所致，后者主要源于吾等于截至2023年12月31日止年度内报告净资产净值的私人持股实体投资之公平值减少，以及分别有1,480美元万及8,990美元万将先前期间确认之未实现收益重新分类为吾等于截至2023年12月31日止三个月及年度内出售投资时之已实现收益。
(3)包括27420美元的未实现亏损万，主要原因是我们在上市公司的投资的公允价值减少，以及13800美元的万会计重新分类，将以前期间确认的未实现收益重新分类为我们在截至2022年12月31日的一年中出售投资时的已实现收益。
(4)占截至2023年12月31日总资产的2.8%。
113

流动性
流动性无担保老年人的未偿还借款最少，可获得大量贷款
信用额度
(单位：百万)
$5.8B
q423lineofcreditv3.jpg
(单位：百万)
在我们的无担保高级信用额度下的可获得性，扣除我们商业票据计划下的未偿还金额
$4,900 
Cash, cash equivalents, and restricted cash661 
剩余的建筑贷款承诺76 
对上市公司的投资160 
截至2023年12月31日的流动性
$5,797 

我们预计将通过经营活动提供的现金净额、定期资产出售、战略性房地产合资企业、长期担保和无担保债务、我们无担保优先信贷额度下的借款、我们商业票据计划下的发行以及额外债务和/或股权证券的发行，满足某些长期流动性要求，例如开发、再开发、其他建设项目、资本改善、租户改善、物业收购、租赁成本、非营收资本支出、预定债务到期日、向非控股权益分配和支付股息。

我们还期望继续满足我们的短期流动资金和资本要求，如本节所述，一般通过我们的营运资本和经营活动提供的净现金。我们相信，经营活动提供的净现金将继续足以使我们能够进行必要的分配，以继续符合REIT的资格。

有关我们与合同义务和承诺相关的流动资金要求的更多信息，请参阅本年度报告10-k表格中项目15下的综合财务报表附注5-“租赁”和附注10-“有担保和无担保优先债务”。

在接下来的几年里，我们的资产负债表、资本结构和流动性目标如下：

•在向开发和再开发项目和/或收购投资的非控制性权益支付股息和分配后，保留经营活动的现金流；
•保持可观的资产负债表流动性；
•改善信用状况和相对长期资金成本；
•保持多元化的资本来源，包括经营活动提供的净现金来源、无担保债务、担保债务、选择性房地产资产出售、战略房地产合资企业、非房地产投资销售和普通股;
•保持对长期资本的承诺，为增长提供资金；
•对债务期限保持谨慎的阶梯关系；
•保持可靠的信用指标;
•审慎管理浮动利率债务敞口；
•维持一个庞大的未支配资产池，以提供财务灵活性；
•从经营活动提供的现金净额中为普通股股息和非控股权益分配提供资金；
•按房地产总资产的百分比管理有纪律的价值创造项目；以及
•在创造价值的项目中保持较高的预租和租赁百分比。

114

下表显示了截至2023年12月31日，我们无担保高级信用额度下的可用性，扣除我们商业票据计划下的未偿还金额；现金、现金等价物和限制性现金；我们担保建筑贷款下的可用性；以及对上市公司的投资(以千为单位)：

描述陈述
费率		集料
承付款
杰出的
天平(1)
剩余承付款/流动资金
在我们的无担保高级信用额度下的可获得性，扣除我们商业票据计划下的未偿还金额SOFR+0.835%$5,000,000 $99,952 $4,900,000 
Cash, cash equivalents, and restricted cash
660,771 
建设贷款SOFR+2.70%$195,300 $119,043 75,626 
对上市公司的投资
159,566 
截至2023年12月31日的流动性
$5,795,963 

(1)代表截至2023年12月31日的未偿还本金（扣除未摊销递延融资成本）。

Cash, cash equivalents, and restricted cash

截至2023年和2022年12月31日，我们分别拥有66080美元的万和85800美元的万，包括现金、现金等价物和限制性现金。我们预计现有现金、现金等价物和限制性现金、经营活动提供的净现金、房地产资产销售收益、出售部分权益、战略性房地产合资企业、非房地产投资销售、我们无担保高级信用额度下的借款、我们商业票据计划下的发行、无担保优先应付票据的发行、我们担保建筑贷款项下的借款和普通股发行将继续足以为我们的经营活动和投资和融资活动的现金承诺提供资金，例如定期季度股息、对非控制性权益的分配、预定的债务偿还、收购和某些资本支出，包括与建筑活动相关的支出。

现金流

我们根据经营活动、投资活动和融资活动报告和分析我们的现金流。下表汇总了截至2022年12月31日、2023年和2022年的现金流变化(单位：千)：

截至2013年12月31日止的年度，
20232022变化
经营活动提供的净现金$1,630,550 $1,294,321 $336,229 
投资活动所用现金净额$(2,500,619)$(5,080,458)$2,579,839 
融资活动提供的现金净额$674,156 $4,229,772 $(3,555,616)

经营活动

经营活动所提供的现金流主要取决于我们资产基础的占用水平、我们租约的租金比率、租金的收缴情况和向租户收回营运费用的情况、发展和重建项目完成的时间，以及收购和出售营运物业的时间。截至2023年12月31日的一年，经营活动提供的净现金增加了33620美元，达到16美元万，而截至2022年12月31日的一年为13亿美元。增长主要是由于自2022年1月1日以来：(I)我们最近投入使用的高度租赁的开发和重建项目产生的现金流，(Ii)创收收购，以及(Iii)租赁续约和转租空间的租金上涨。

115

投资活动

截至2022年12月31日、2023年和2022年12月31日终了年度用于投资活动的现金包括以下内容(以千计)：

 截至2013年12月31日止的年度，
 20232022增加(减少)
投资活动的现金来源：
房地产销售收入$1,195,743 $994,331 $201,412 
非房地产投资的销售和分配183,396 198,320 (14,924)
托管保证金的变动— 155,968 (155,968)
未合并的房地产合资企业的资本返还
— 471 (471)
1,379,139 1,349,090 30,049 
现金用于投资活动的情况：
购买房地产
265,750 2,877,861 (2,612,111)
房地产的附加物
3,418,296 3,307,313 110,983 
托管保证金的变动5,582 — 5,582 
对未合并房地产合资企业的投资
658 1,442 (784)
对非房地产投资的补充
189,472 242,932 (53,460)
3,879,758 6,429,548 (2,549,790)
投资活动所用现金净额$2,500,619 $5,080,458 $(2,579,839)

与截至2022年12月31日的年度相比，截至2023年12月31日的年度用于投资活动的现金净额减少，主要是由于用于购买房地产的现金减少，但增加用于房地产补充的现金部分抵消了这一减少。有关其他资料，请参阅本年度报告10-k表格第15项下的综合财务报表附注3-“房地产投资”。

116

融资活动

截至2022年12月31日、2023年和2022年12月31日终了年度，筹资活动提供的现金流构成如下(以千计)：
截至2013年12月31日止的年度，
20232022变化
应付有担保票据项下的借款$59,957 $49,715 $10,242 
偿还有担保应付票据项下的借款(30)(934)904 
对有担保应付票据失效的赔偿— (198,304)198,304 
发行无担保优先应付票据所得款项
996,205 1,793,318 (797,113)
无担保优先信贷额度下的借款1,245,000 1,181,000 64,000 
偿还无担保高级信贷额度下的借款(1,245,000)(1,181,000)(64,000)
根据商业票据计划发行的收益9,234,000 14,641,500 (5,407,500)
偿还商业票据计划下的借款(9,134,000)(14,911,500)5,777,500 
贷款费用的支付
(16,047)(35,612)19,565 
与债务相关的变化
1,140,085 1,338,183 (198,098)
非控股权益的贡献和出售
547,391 1,542,347 (994,956)
对非控股权益的分配和购买(245,091)(192,171)(52,920)
发行普通股所得款项103,846 2,346,444 (2,242,598)
普通股股息(847,483)(757,742)(89,741)
与股权奖励净额结算有关的已支付税款
(24,592)(47,289)22,697 
融资活动提供的现金净额$674,156 $4,229,772 $(3,555,616)

117

资本资源

我们预计，截至2024年12月31日止年度的主要流动性需求将由以下多种资本来源满足，如下表所示。无法保证我们的资金来源和使用不会大幅高于或低于这些预期。
主要资金来源和用途
(单位：百万)
2024年指南
射程中点
资金来源：
增量债务$900 $900 $900 
股息后经营活动提供的净现金400 500 450 
处置和出售部分权益(1)(2)
900 1,900 1,400 
资本来源总额$2,200 $3,300 $2,750 
资金用途：
施工
$1,950 $2,550 $2,250 
收购(3)
250 750 500 
资本使用总额$2,200 $3,300 $2,750 
增量债务（包括上文）：
发行无担保优先应付票据(4)
$600 $1,400 $1,000 
无担保高级信用额度、商业票据计划和其他300 (500)(100)
增量债务$900 $900 $900 
(1)截至本报告日期，我们有尚未完成的房地产处置，取决于已签署的意向书或买卖协议，总额为14240美元万。
(2)2024年1月，我们现有的ATM计划在相关货架注册到期后变为非活动状态。我们希望在不久的将来提交一个新的货架登记和自动取款机计划。
(3)主要代表扩大现有巨型校园或与新的巨型园区相关的战略收购。截至本报告之日，我们已经完成了总计10330美元的万收购。
(4)我们的指导假设我们发行新的2025年到期的无担保优先票据，为偿还2025年4月30日到期的60000美元万无担保优先票据提供资金。视市场情况，我们可能会在2024年寻找机会，通过发行额外的无担保优先应付票据来偿还2025年到期的债务。

上表中资本来源和用途背后的主要假设包括有利的房地产交易和资本市场环境、我们核心经营物业的表现、当前和未来开发和重建项目的租赁和交付，以及租赁活动。我们预期的资本来源和用途受到一些变数和不确定因素的影响，包括第一部分中作为“前瞻性陈述”讨论的那些变数和不确定因素。风险因素“；以及本年度报告表格10-k中的”项目7.管理层对财务状况和业务成果的讨论和分析“。我们预计将每季度更新对关键资金来源和用途的预测。

118

资金来源

股息后经营活动提供的净现金

我们预计在截至2024年12月31日的一年中，在向非控股权益支付普通股股息和分配后，来自经营活动的净现金流将保留40000万至50000万。就此计算而言，营业资产和负债的变动不包括在内，因为它们代表时间差异。在截至2024年12月31日的一年中，我们预计我们最近交付的项目、预计将交付的高度预租的价值创造项目、来自相同物业的贡献以及最近收购的创收物业将有助于增加租金收入、净营业收入和现金流。我们预计，由于最近投入使用的项目在最初的免费租赁期即将结束时开始支付合同租金，合同短期内年度净营业收入(现金收付制)增长11400万。关于经营活动提供的2023年12月31日终了年度现金流量的讨论，请参阅本年度报告10-k表中本项目7“流动资金”中的“现金流量”小节。

债务

我们预计2024年我们的部分资本需求将来自我们商业票据计划下的发行、我们无担保优先信用额度下的借款以及我们担保建筑贷款下的借款。

截至2023年12月31日，我们的无担保优先信贷额度的总承诺为50美元亿，利率为SOFR加0.835%。除借贷成本外，无抵押优先信贷额度还须按未偿还承诺总额收取每年0.14%的融资费。基于我们实现某些年度可持续发展目标的能力，利率和贷款费率也可相对于利率上调或下调最多4个基点，而贷款费率最多调整1个基点。

2023年6月，我们修改了无担保高级信用额度，将可供借款的总承诺从40亿增加到50亿。

在截至2023年3月31日的三个月内，我们实现了某些年度可持续发展目标，如我们的无担保高级信贷额度协议所述，该协议将一年期的借款利率降低了4个基点，从SOFR加0.835%，从SOFR加0.875%，并将贷款费用从0.15%降低了一个基点，至0.14%。截至2023年12月31日，我们的无担保高级信贷额度没有未偿还余额。

2023年7月，我们将商业票据计划下不时发行的总金额从20美元亿提高到25美元亿。我们的商业票据计划为我们提供了发行最高25美元亿商业票据的能力，期限通常为30天或更短，最长为自发行之日起397天。我们的商业票据计划由我们的无担保高级信用额度支持，我们预计在任何时候，我们都将在我们的无担保高级信用额度下保留相当于我们商业票据计划下任何未偿还余额的最低未支取借款能力。我们使用该计划下的借款来满足短期资本需求。根据我们的商业票据计划发行的票据在商业票据市场上按惯例出售。它们通常以低于面值的价格发行，代表发行时由市场状况决定的到期收益率。如果我们无法以与无担保优先信贷额度相同或更优惠的条款发行商业票据或对未偿还商业票据进行再融资，我们预计将在无担保优先信贷额度下借款。在截至2023年12月31日的年度内出售的商业票据以加权平均到期收益率5.55%发行。截至2023年12月31日，我们有10000美元的万未偿还商业票据。

2023年2月，我们机会性地发行了100亿美元的无担保优先票据，加权平均利率为4.95%，加权平均期限为21.2年。无担保优先票据包括2035年到期的50000万美元4.75%无担保优先票据和2053年到期的50000万美元5.15%无担保优先票据。


119



下表列出了截至2023年12月31日止年度我们的平均未偿债务和加权平均利率（以千美元计）：
截至2023年12月31日的年度
平均未偿债务加权平均利率
长期固定利率债务$11,044,128 3.62 %
短期可变利率无担保高级信用额度和商业票据计划债务293,690 5.77 
混合平均利率11,337,8183.68 
与无担保优先信贷额度有关的贷款费用、摊销费用和年度贷款费用不适用0.11 
总计/加权平均数$11,337,818 3.79 %

房地产处置和部分权益的出售

我们预计将继续专注于有纪律地执行精选的房地产销售。未来的销售将提供重要的资本来源，为即将进行的和最近完成的机会性收购以及我们高度租赁的创造价值的开发和重新开发项目提供部分资金，并为增长提供大量资本。我们还可能考虑额外出售核心A/A+类物业和/或开发项目的部分权益。2024年，我们预计房地产处置和部分房地产资产权益的销售将在90000美元万到19美元亿之间。满足我们预测的资本来源所需的资产出售金额将根据与出售资产相关的EBITDA金额而变化。

有关本公司房地产处置及出售部分权益的其他资料，请参阅本公司合并财务报表第15项及第2项下的附注3-“房地产投资”、附注4-“合并及未合并房地产合资企业”及附注15-“股东权益”及“处置及出售部分权益”。

作为房地产投资信托基金，我们通常要对房地产资产销售的净收益征收100%的税，美国国税局将其描述为“禁止交易”。我们预计我们的销售不会被归类为违禁交易。不过，除非我们符合某些“避风港”要求，否则房地产资产出售是否属被禁止交易，将视乎出售的事实和情况而定。我们的房地产资产出售可能并不总是符合这样的避风港要求。请参阅“第1A项。本年度报告中的10-k表格中的“风险因素”，以获取有关“禁止交易”税的更多信息。

普通股交易

在截至2023年12月31日的三个月中，我们通过发行69.9股万普通股解决了截至2022年12月31日尚未完成的远期股权出售协议，我们获得了10430美元的万净收益。

2024年1月，我们现有的ATM计划在相关货架注册到期后变为非活动状态。我们希望在不久的将来提交一个新的货架登记和自动取款机计划。

其他来源

作为一家知名的经验丰富的发行人，我们不时会根据自己的需求和市场状况酌情发行证券，包括在必要时平衡我们对增量债务资本的使用。

此外，我们与合资伙伴一起持有我们在财务报表中合并的房地产合资企业的权益。这些现有的合资企业提供了大量的股权资本，为我们未来的部分建设支出提供资金，我们的合资伙伴也可能向这些实体提供股权，用于融资相关活动。从2024年1月1日到2027年12月31日，我们预计将从现有的合并房地产合资伙伴那里收到总计12亿的出资，为建设提供资金。在截至2024年12月31日的一年中，来自现有合资伙伴的非控股权益的贡献预计将总计430.0美元。
120

资本的用途

资本支出摘要

我们资本的主要用途之一与物业的开发、重建、前期建设和建设有关。我们目前有价值创造管道中的项目，总计550个A/A+级物业的万RSF正在建设中，一个短期项目预计将在未来两年内开工建设，210个万RSF优先预期开发和重新开发项目，以及2,390万SF的北美未来开发项目。我们产生与开发、重新开发、前期建设和其他建设活动相关的资本化建设成本。我们还产生额外的资本化项目成本，包括利息、物业税、保险和其他与项目的开发、重新开发、前期建设或建设直接相关和必不可少的成本，这些成本是为资产的预期用途做准备所必需的活动正在进行期间。有关资本开支的更多资料，请参阅本年报10-k表格内第2项下的“新A/A+发展及重建物业：目前项目”及本年度报告第7项内“房地产投资”一节的“资本开支摘要”小节。

我们将利息成本作为项目成本进行资本化，前提是资产的支出和利息成本已经产生，在此期间，为资产的预期用途准备资产的必要活动正在进行。截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度的资本化利息分别为36400美元万和27860美元万，在我们的综合资产负债表中归类为房地产投资。资本化利息的增加与用于资本化利息的加权平均利率从截至2022年12月31日的年度的3.51%上调至2023年的3.79%有关，以及截至2023年12月31日的年度的加权平均资本化成本基数较高，为95亿，而截至2022年12月31日的年度为78亿美元。

财产税、房地产保险和间接项目成本，如建筑、办公、法律和行政成本，明显与开发或建设中的项目有关，在资产进行准备其预期用途的活动期间发生时，计入资本化。在截至2023年、2023年和2022年12月31日的一年中，我们利用了与开发、重建、前期和建设项目相关的工资和其他间接成本，总计10840美元万和8,380美元万，以及财产税、房地产保险和间接项目成本分别为12910美元万和9,730美元万。

与2022年同期相比，截至2023年12月31日的年度资本化成本增加，主要是因为我们2023年在建和预建活动中的价值创造管道项目比2022年增加。施工前活动包括权利、许可、设计、现场工作和地上建筑改进施工开始前的其他活动。推进施工前工作的重点是减少向潜在租户交付项目所需的时间。这些关键活动为未来的地面开发增加了重大价值，也是建筑物垂直建造所必需的。如果我们停止为资产的预期用途做准备所需的活动，与资产相关的利息、税收、保险和某些其他直接和间接项目成本将计入已发生的费用。维修和保养支出在发生时计入费用。

我们的开发、再开发和建筑活动的波动可能会导致总支出和净收益发生重大变化。例如，如果我们的开发、再开发和建筑活动减少了10%，而间接项目成本(包括利息和工资)没有相应的下降，那么截至2023年12月31日的年度，总支出将增加约6,010美元万。

我们使用第三方经纪人来协助我们的租赁活动，他们在租赁成功后按或有支付。我们被要求将与成功租赁交易相关的初始直接成本资本化，该等交易直接由租赁交易产生并对租赁交易至关重要，如果该租赁交易没有成功执行，我们就不会产生这些成本。在截至2023年12月31日的年度内，我们资本化了初始直接租赁总成本7,530美元万。无论租赁结果如何，我们为谈判或安排租赁而产生的成本，如固定的员工补偿、税收或谈判租赁条款的法律建议，以及其他成本，都在发生时计入费用。

收购

截至2023年12月31日，我们根据已签署的意向书或买卖协议进行的未决收购的总收购价格总计46200美元万。我们预计在12个月内完成这些收购。

有关吾等收购的资料，请参阅本公司年报10-k表格第15项下附注3“房地产投资”及本公司合并财务报表附注4“合并及未合并房地产合营企业”及本年度报告10-k表格2项下“房地产投资”部分“收购”小节。

121

分红

在截至2023年和2022年12月31日的年度内，我们分别支付了84750美元万和75770美元万的普通股股息。与截至2022年12月31日的年度相比，在截至2023年12月31日的年度内，我们为普通股支付的股息增加了8,970美元万，这主要是由于我们的自动取款机计划下的普通股发行和远期股权出售协议的结算导致2022年1月1日之后发行的普通股数量增加，部分原因是相关股息从截至2022年12月31日的年度支付的每股普通股4.66美元增加到2023年12月31日止年度的每股4.9美元。

应付有担保票据

截至2023年12月31日的应付担保票据由三张票据组成，由两项财产担保。我们的应付担保票据通常需要每月支付本金和利息，加权平均利率约为8.37%。截至2023年12月31日，我们在房地产担保债务方面的投资总账面价值约为33090美元万。截至2023年12月31日，我们的应付担保票据，包括未摊销折扣和递延融资成本，分别包括约61.9亿美元的万和11900美元的万固定利率债务和未对冲的可变利率债务。

无担保优先应付票据和无担保优先信贷额度

截至2023年12月31日，我们在无担保优先票据项下的主要财务契约的要求和实际业绩如下：
契约率(1)
要求2023年12月31日
总负债与总资产之比小于或等于60%28%
有担保债务与总资产之比小于或等于40%0.3%
合并EBITDA(2)到利息支出
大于或等于1.5倍15.3x
未担保总资产价值与无担保债务之比大于或等于150%346%
(1)所有契约比率标题均采用各自债务协定中所界定的条款。
(2)综合EBITDA的计算是基于我们的贷款协议中包含的定义，不能直接与交易所法案47226号版本中所述的EBITDA的计算进行比较。

此外，契约条款(其中包括)限制本公司、Alexandria Real Estate Equities，L.P.及本公司附属公司(I)完成合并，或合并或出售本公司全部或几乎所有资产，以及(Ii)产生若干有担保或无担保债务的能力。

截至2023年12月31日，我们无担保优先信贷额度下的主要财务契约的要求和实际业绩如下：
契约率(1)
要求2023年12月31日
杠杆率小于或等于60.0%27.0%
有担保债务比率小于或等于45.0%0.2%
固定收费覆盖率大于或等于1.50x4.13x
无担保权益覆盖率大于或等于1.75x28.55x
(1)所有契约比率标题都使用信贷协议中定义的条款。

预计利息支付

我们固定利率债务的估计利息支付是根据合同利率计算的，包括付息日期和预定到期日。截至2023年12月31日，我们98.1%的债务是固定利率债务。有关我们债务的更多信息，请参阅本年度报告10-k表格中第15项下的综合财务报表附注10-“有担保和无担保优先债务”。

土地租赁义务

截至2023年12月31日的地面租赁义务包括对我们36处物业的租赁，约占我们物业总数的9%。不包括一份于2036年到期的土地租约，该土地租约与截至2023年12月31日账面净值为570美元万的一处运营物业有关，我们的土地租赁义务的剩余租期约为31至98年，包括我们合理确定将行使的可用延期选择权。

122

经营租赁协议

截至2023年12月31日，我们作为承租人的土地和写字楼租赁协议下的剩余合同付款分别为82010美元万和2,880美元万。我们被要求确认使用权资产和相关负债，以说明我们作为承租人的经营租赁安排下的未来义务。经营租赁负债是根据剩余租赁付款的现值计量，包括我们合理确定将行使的延期期权项下的期限内的付款。使用权资产相当于相应的营运租赁负债，按初始直接租赁成本及租赁开始前与业主交换的任何其他代价，以及反映收购租赁与收购时市场条款相比有利或不利条款的调整而调整。截至2023年12月31日，根据我们的运营租赁协议，包括我们合理确定将行使的延期期权，剩余合同付款的现值为38290美元万，总计84890美元万，在我们的综合资产负债表中归类为应付账款、应计费用和其他负债。截至2023年12月31日，我们为承租人的经营租赁的加权平均剩余租期约为41年，加权平均贴现率为4.6%。我们相应的经营租赁使用权资产，经初始直接租赁成本和租赁开始前与业主交换的其他对价调整后，总计51650万。我们在合并资产负债表中对其他资产中的使用权资产进行分类。有关其他资料，请参阅本年度报告10-k表格第15项下附注2-“主要会计政策摘要”内的“租赁会计”一节。

承付款

截至2023年12月31日，根据合同，根据租赁条款进行开发、重新开发和改善的物业建设的剩余总成本约为19亿美元。此外，根据一项协议，我们可能需要承担与未来开发项目相关的建筑成本，总计643,331 RSF，根据该协议，我们的交易对手可以选择以双方同意的条款执行未来的租赁协议。

我们预计这些债务的付款将在一到三年内进行，受资本规划不时调整的影响。我们可能有能力停止某些项目的建设，这将导致我们的承诺减少。此外，我们还有总计2,950美元的信用证和履约义务万，主要与建筑项目和预期收购有关。

我们承诺为与我们的非房地产投资相关的大约41360美元的万提供资金。这些资金承诺主要与我们对私人持股实体的投资有关，这些实体报告资产净值并在未来11年的不同日期到期，截至2023年12月31日的加权平均到期时间为8.2年。

暴露在环境责任之下

在收购我们所有物业的过程中，我们已获得第一阶段环境评估，以确定是否存在任何环境责任或其他问题。我们物业的第一阶段环境评估并无披露任何我们相信会对我们的财务状况或整体营运业绩产生重大不利影响的环境责任，亦不知道自第一阶段环境评估完成以来已发生的任何重大环境责任。此外，我们提供污染法律责任保险政策，涵盖我们几乎所有物业的某些环境损失。

123

外币折算损益

下表列出了亚历山大房地产股权公司S股东在截至2023年12月31日的年度内应占其他综合亏损的变化，这主要是由于我们在加拿大的房地产投资的汇率变化(以千为单位)。我们在处置这些资产时，将未实现的外币折算损益重新归类为净收益。
总
截至2022年12月31日的余额$(20,812)
改叙前的其他全面收入4,916 
其他综合收益净额4,916 
截至2023年12月31日的余额$(15,896)

通货膨胀率

截至2023年12月31日，我们约94%的租赁(按年度租金收入计算)是三重净租赁，这要求租户在基本租金之外支付基本上所有的房地产税、保险、公用事业、维修和维护、公共区域费用和其他运营费用(包括增加的费用)。我们约96%的租赁(按年度租金收入计算)包含有效的年度租金上涨，这些租金上涨要么是固定的(一般在3.0%至3.5%之间)，要么是根据消费者物价指数或其他指数编制的指数。因此，我们认为我们的现金流或房地产业务的收益不会受到通胀的重大风险。然而，一段时期的通货膨胀可能会导致我们可变利率借款的成本增加，包括我们的无担保优先信用额度和商业票据计划下的借款，发行无担保优先应付票据，以及我们担保建筑贷款下的借款，以及我们未合并的房地产合资企业持有的担保贷款。

此外，请参阅“第1A项。风险因素“在这份10-k表格的年度报告中，讨论通货膨胀可能直接或间接给我们的业务带来的风险。
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发行人和担保人子公司汇总财务信息

Alexandria Real Estate Equities，Inc.(“发行人”)出售了根据1933年证券法(经修订)登记的某些债务证券，这些债券由发行人的间接100%拥有的子公司Alexandria Real Estate Equities，L.P.(“LP”或“担保人子公司”)全面无条件担保。发行人的其他附属公司，包括但不限于拥有其实质全部房地产的附属公司(统称为“合并非担保人附属公司”)，将不会为该等证券提供担保，包括由有限责任公司部分或100%拥有的附属公司。以下是综合财务信息，截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的资产负债表信息，以及截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的经营业绩和全面收益。下文提供的信息不包括在综合基础上得出信息所需的删除。在列报财务报表摘要时，权益会计方法已应用于(I)发行人于担保附属公司之权益、(Ii)担保附属公司于经合并非担保附属公司之权益及(Iii)经合并非担保附属公司于担保附属公司之权益(如适用)，即使所有该等附属公司均符合根据公认会计原则须予合并之规定。所有资产和负债已分配给发行人和担保人子公司，通常基于法人所有权。

以下表格汇总了截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的财务信息，以及截至2023年12月31日、2023年和2022年12月31日的发行人和担保人子公司的财务信息。提供的金额不代表我们的总合并金额(以千为单位)：

12月31日，
20232022
资产：
Cash, cash equivalents, and restricted cash$210,755 $465,707 
其他资产115,373 107,287 
总资产$326,128 $572,994 
负债：
应付无抵押优先票据$11,096,028 $10,100,717 
无担保高级信用额度和商业票据99,952 — 
其他负债504,659 466,369 
总负债$11,700,639 $10,567,086 

截至2013年12月31日止的年度，
20232022
总收入$54,230 $33,052 
总费用(273,990)(277,647)
净亏损(219,760)(244,595)
归属于未归属限制性股票奖励的净收益(11,195)(8,392)
亚历山大房地产股权公司S普通股股东应占净亏损
$(230,955)$(252,987)

截至2023年12月31日，我们的411处物业中有396处由REIT的全资合并子公司Alexandria Real Estate Equities，L.P.间接持有。


关键会计估计

我们的综合财务报表是根据公认会计准则编制的。按照公认会计原则编制这些财务报表需要我们做出影响资产、负债、收入和费用报告金额的估计、判断和假设。我们基于历史经验、当前趋势和我们认为在这种情况下合理的各种其他因素来进行这些估计、判断和假设。

我们不断评估我们用来准备合并财务报表的估计、判断和假设. C估计、判断或假设中的漏洞可能会影响我们的财务状况和我们的运营结果，这些都是我们的股东、潜在投资者、行业分析师和贷款人在评估我们的业绩时所用的。
125


我们的关键会计估计被定义为根据GAAP作出的会计估计或假设，该估计或假设涉及很大程度的估计不确定性或主观性，并且已经或合理地可能对我们的财务状况或运营结果产生重大影响。我们采用这些关键会计估计的重要会计政策，在本年度报告10-k表格中第15项下的综合财务报表附注2“重要会计政策摘要”中进行了说明。我们的关键会计估计如下所述。

对取得的不动产的确认

一般来说，我们对房地产或实质房地产的收购被计入资产收购，而不是业务组合，因为几乎所有的公允价值都集中在一项或一组类似的可识别资产(即土地、建筑物和相关无形资产)中。资产收购的会计模式要求收购对价(包括收购成本)按相对公允价值分配给收购的个别资产和承担的负债。相对于取得的资产和承担的负债的公允价值之和，转让对价的任何超额(赤字)根据各自的相对公允价值分配给各个资产和负债。

我们根据以下各项评估有形及无形资产及负债的相对公允价值：

(i)可获得的可比市场信息；
(Ii)估计重置成本；或
(Iii)贴现现金流分析/估计净营业收入和资本化率。

在某些情况下，我们可能会使用多种估值技术，并根据多重估值结果的平均值来估计公允价值。我们进行判断，以确定每种估值技术中使用的关键假设。例如，要在贴现现金流分析中估计未来现金流，我们需要使用判断并做出许多假设，包括与租金和运营费用的预期增长、预期趋势和市场/经济状况有关的假设。在折现现金流分析中使用不同的假设可能会影响分配给收购的折旧/摊销资产的对价金额，这反过来又会影响我们的净收入，因为我们的综合经营报表中确认了相关的折旧/摊销费用。

在截至2023年12月31日的一年中，我们完成了对五处物业的收购，总购买价格为25900美元万。这些交易被记为资产收购，每笔交易的购买价格都是根据收购资产和承担的负债的相对公允价值进行分配的。有关其他资料，请参阅本年度报告10-k表格第15项下附注2-“主要会计政策摘要”内的“房地产投资”一节。

长期资产减值准备

分类为持有待售的房地产资产减值

当销售计划的所有会计标准均已满足时，房产被归类为持有待售房产。这些准则载于本年度报告表格10-k项下综合财务报表附注2-“主要会计政策摘要”的“房地产投资”一节。于分类为持有待售时，吾等确认减值费用(如有需要)，以将房地产资产之账面值降低至其估计公允价值减去出售成本。公允价值的确定可能涉及重大判断和假设。我们根据以下可用因素制定关键假设：(I)合同销售价格，(Ii)初步不具约束力的意向书，或(Iii)其他可获得的可比市场信息。如果没有这一信息，我们使用估计的重置成本或估计的现金流预测，这些预测利用估计的贴现率和资本化率。这些估计受到不确定性的影响，因此需要我们做出重大判断。我们于每个报告期内审核所有待售资产，以确定现有账面价值是否可完全收回与其估计公允价值减去出售成本相比是否完全可收回。随后，作为我们季度评估的结果，我们可能会就资产公允价值减去销售成本的任何减少确认增量减值费用。相反，我们可能会确认公允价值随后增加减去销售成本的收益，但限于先前确认的累计净亏损。

其他长期资产的减损

于每个报告期内，吾等会审阅我们所有长期资产的当前活动及业务状况变化，包括我们的租赁物业、CIP、发展用地、与我们为承租人的经营租约相关的使用权资产，以及无形资产，以确定是否存在任何触发事件或需要进行减值分析的减值指标。如果发现触发事件或减值指标，我们将审查对未来未贴现现金流的估计，如有必要，包括在考虑多个结果时采用概率加权方法。

126

待持有及使用的长期资产，于可能显示长期资产的账面价值可能无法收回的情况下，会个别评估减值。将持有及使用的长期资产的账面金额如超过预期因使用及最终处置该资产而产生的未贴现现金流的总和，则不可收回。将持有和使用的长期资产的触发事件或减值指标，包括我们的租赁物业、CIP、为开发而持有的土地和无形资产，按项目进行评估，并包括估计净营业收入、入住率变化、重大近期租赁到期、当前和历史营业和/或现金流亏损、建筑成本、预计完工日期、租金和其他市场因素的重大波动。吾等根据多项因素评估预期未贴现现金流量，包括但不限于建筑成本、现有市场资料、当前及历史经营业绩、已知趋势、可能影响物业的当前市场/经济状况，以及我们对资产用途的假设，包括(如有需要)在考虑多个结果时采用概率加权方法。

于确定已发生减值时，确认减记以将账面值减至其估计公允价值。如不需要确认减值亏损，则按需要对折旧或摊销的确认进行前瞻性调整，以在预计持有和使用资产的剩余期间将房地产的账面价值降至其估计处置价值。我们也可以调整预期在其使用年限结束前处置或重新开发的财产的折旧。

评估减值及计算将持有及使用的长期资产的账面金额时，涉及考虑与分类为持有待售资产的公允价值估计不同的因素及计算。由于这两种不同的模式，以前被归类为持有并用于要求在归类为持有待售时确认减值费用的长期资产是可能的。

非房地产投资减值准备

我们持有主要涉及生命科学、农业技术和技术行业的上市公司和私人持股实体的战略投资。作为房地产投资信托基金，我们通常将我们在每个实体的有表决权股票中的持股百分比限制在10%以下。

我们对没有报告每股资产净值的私人持股实体的投资要求我们在这些实体的条件发生变化时进行减值评估，这可能表明存在减值。我们全年密切关注这些投资的新发展，包括经营结果、临床试验的前景和结果、新产品计划、新的合作协议、融资活动和并购活动。我们在对减值指标进行定性评估的基础上，通过监测以下触发事件或减值指标的存在来评估这些被投资方：(I)被投资方的收益表现、信用评级、资产质量或业务前景显著恶化；(Ii)被投资方的监管、经济或技术环境发生重大不利变化；(Iii)总体市场状况发生重大不利变化，包括被投资方正在或试图将其推向市场的技术和产品的研发；(Iv)对被投资方是否有能力继续经营下去的重大担忧；及/或(V)投资者决定停止提供支持，以减少其对被投资方的财务承诺。如果存在此类指标，我们必须估计投资的公允价值，并立即确认减值损失，其金额等于投资的账面价值超过其估计公允价值。截至2023年、2023年、2022年和2021年的每个12月31日，我们对不报告每股资产净值的私人持股实体的投资账面价值约占我们总资产的1%至2%，总计分别为542.9美元、582.7美元和49130美元万。截至2023年12月31日、2022年12月31日及2021年12月31日止年度，我们确认的减值费用总额为14%, 4%，和我们投资于不报告资产净值的私人持股实体的账面价值的0%。

对租户信用质量的监控

我们持续监控租户的信用质量和任何相关的重大变化，方法是：(I)监控获得国家认可信用评级机构评级的租户的信用评级；(Ii)审核可公开获得或根据适用租约必须提交给我们的租户的财务报表；(Iii)监控有关租户及其各自业务和业务所在行业的新闻报道；以及(Iv)监控租赁付款的及时性。我们拥有一支员工团队，其中包括在生物、化学、工业生物技术、农业技术和生命科学行业具有广泛教育背景或经验的员工，以及金融知识。该团队负责及时评估、监控和沟通租户的信用质量以及其中的任何重大变化。于截至2023年、2023年、2022年及2021年12月31日止年度内，与综合经营报表确认的租户递延租金结余有关的一般免税额的具体撇账及增加不超过各年度租金收入的0.8%。有关更多信息，请参阅本年度报告10-k表格中第15项下的附注2-“重要会计政策摘要”中的“租户信用质量监测”部分。

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非GAAP衡量标准和定义

本节包含某些非GAAP财务指标的额外信息，包括与根据GAAP计算和列报的最直接可比财务指标的协调，我们使用这些补充业绩指标的原因，并相信它们为投资者提供了有用的信息，以及本年度报告中使用的10-k表格中其他术语的定义。

运营资金和调整后的运营资金归因于亚历山大房地产股权公司的S普通股股东

以公认会计原则为基础的房地产资产会计采用历史成本会计，并假设房地产价值随着时间的推移而递减。为了克服房地产价值和房地产资产的历史成本核算之间的差异，NAREIT理事会设立了运营基金，作为一种改进的计量工具。自引入以来，运营资金已成为股权REITs中广泛使用的非GAAP财务指标。我们相信，营运资金作为衡量股权REIT业绩的额外指标，对投资者有所帮助。此外，我们相信，经调整后的营运资金可让投资者在一致的基础上将我们的业绩与其他房地产公司的业绩进行比较，而不必考虑因房地产收购和处置决策、融资决策、资本结构、资本市场交易、非我们所能控制的市场状况波动所产生的差异、或其他可能不能代表我们物业经营业绩的其他公司活动而确认的差异。

NAREIT理事会发布的2018年白皮书(“NAREIT白皮书”)将运营资金定义为净收益(根据公认会计准则计算)，不包括房地产销售的损益、房地产减值以及经营性房地产资产的折旧和摊销，并对我们在合并和未合并的合伙企业和房地产合资企业中所占份额进行了调整。减值是指当可回收期间的公允价值因一般市场情况的变化而低于账面价值且不一定反映物业于相应期间的经营表现时的资产减值。

我们根据NAREIT白皮书计算的运营资金经调整后作为运营资金计算，不包括非房地产投资实现的重大收益、亏损和减值、非房地产投资的未实现收益或损失、提前清偿债务的收益或损失、重大终止费、高管辞职导致的股票薪酬支出加速、交易成本、与此类项目相关的所得税影响，以及此类项目可分配给我们的未归属限制性股票奖励的金额。我们使用两类方法计算可分配给我们的未归属限制性股票奖励的金额。在两级法下，我们通过应用每个季度迄今和年初至今期间各自的加权平均流通股，将净收益(在非控股权益应占金额后)分配给普通股股东和未归属的限制性股票奖励。这可能会导致季度迄今和年初至今数额总和的差异。无论是运营资金还是调整后的运营资金，都不应被视为净收益(根据GAAP确定)作为财务业绩指标的替代选择，或运营活动现金流量(根据GAAP确定)作为流动性衡量标准的替代方案，也不能表明我们现金需求的资金可用性，包括我们的分配能力。

下表将截至2023年12月31日的三个月和十二个月的净收入与非控股权益所占合并房地产合资企业的运营资金份额以及我们在未合并房地产合资企业中的份额进行了核对(以千为单位)：
合并房地产合资企业的非控股权益股份我们的未合并份额
房地产合资企业
2023年12月31日2023年12月31日
截至三个月截至的年度截至三个月截至的年度
净收入$45,771 $177,355 $363 $980 
房地产资产的折旧和摊销30,137 115,349 965 3,589 
运营资金$75,908 $292,704 $1,328 $4,569 





128

下表显示了Alexandria Real Estate Equities，Inc.的S普通股股东应占的净收入(根据公认会计准则提出的最直接的可比性财务指标)，包括我们在合并和未合并的房地产合资企业中所占的份额，以及Alexandria Real Estate Equities，Inc.的S普通股股东应占的运营资金(摊薄后)，以及截至2023年12月31日、2023年12月31日、2022年12月和2021年12月31日的年度的相关每股收益。由于四舍五入，每股金额可能不会相加。
截至2013年12月31日止的年度，
(单位：千)202320222021
可归因于亚历山大房地产股权公司的S普通股股东的净收入-基本和稀释后收益$92,444 $513,268 $563,399 
房地产资产的折旧和摊销1,080,529 988,363 804,633 
合并房地产合资企业折旧和摊销的非控制性份额
(115,349)(107,591)(70,880)
我们在未合并的房地产合资企业中的折旧和摊销份额
3,589 3,666 13,734 
房地产销售收益(277,037)(537,918)(126,570)
不动产减值--租赁财产
450,428 
(1)
20,899 25,485 
分配给未归属的限制性股票奖励
(5,175)(1,118)(6,315)
亚历山大房地产股权公司S普通股股东的运营资金-摊薄(2)
1,229,429 879,569 1,203,486 
非房地产投资的未实现亏损(收益)201,475 412,193 (43,632)
非房地产投资的显著已实现收益— — (110,119)
非房地产投资减值准备
74,550 
(3)
20,512 — 
房地产减值准备10,686 44,070 27,190 
提前清偿债务损失
— 3,317 67,253 
高管辞职加速了股票薪酬支出20,295 
(4)
7,185 — 
分配给未归属的限制性股票奖励
(4,121)(5,137)710 
亚历山大房地产股权公司S普通股股东的运营资金--经调整后摊薄
$1,532,314 $1,361,709 $1,144,888 

(1)有关其他资料，请参阅本年度报告10-k表格第15项下附注3-“房地产投资”内的“出售房地产资产及减值费用”一节。
(2)根据NAREIT理事会制定的标准计算。
(3)与对不报告资产净值的私人持有实体的非房地产投资有关。有关详情，请参阅本公司于10-k年度报告第15项下的综合财务报表附注7-“投资”。
(4)这与两名执行官员辞去总裁院长和首席财务官的职务有关，另一位是约翰·坎宁安辞去执行副总裁总裁--纽约市区域市场经理一职。
129

截至2013年12月31日止的年度，
(每股)202320222021
可归因于亚历山大房地产股权公司S普通股股东的每股净收益-稀释后$0.54 $3.18 $3.82 
房地产资产的折旧和摊销5.67 5.47 5.07 
房地产销售收益(1.62)(3.33)(0.86)
不动产减值--租赁财产
2.64 0.13 0.17 
分配给未归属的限制性股票奖励
(0.04)(0.01)(0.04)
亚历山大房地产股权公司S普通股股东每股运营资金-摊薄7.19 5.44 8.16 
非房地产投资的未实现亏损(收益)1.18 2.55 (0.30)
非房地产投资的显著已实现收益— — (0.75)
非房地产投资减值准备
0.44 0.13 — 
房地产减值准备0.06 0.27 0.18 
提前清偿债务损失
— 0.02 0.46 
高管辞职加速了股票薪酬支出0.12 0.04 — 
分配给未归属的限制性股票奖励
(0.02)(0.03)0.01 
亚历山大房地产股权公司S普通股股东每股运营资金--经调整后摊薄
$8.97 $8.42 $7.76 
加权平均已发行普通股-稀释后(1)
170,909 161,659 147,460 

(1)有关补充资料，请参阅本年度报告表格10-k本第7项内“加权平均已发行普通股--摊薄”的定义。
130

调整EBITDA及经调整EBITDA率

我们使用调整后的EBITDA作为我们业务的补充业绩衡量标准，用于财务和运营决策，并作为在一致的基础上评估期间间比较的补充手段。调整后的EBITDA按扣除利息、税项、折旧及摊销前的收益(“EBITDA”)计算，不包括股票补偿费用、提前清偿债务的收益或亏损、房地产销售收益或亏损、房地产减值以及重大终止费用。调整后的EBITDA还不包括由我们的非房地产投资产生的未实现收益或亏损以及重大已实现收益或亏损和减值。这些非房地产投资金额在我们的综合经营报表中被归类到总收入之外。

我们相信，调整后的EBITDA为投资者提供了相关和有用的信息，因为它允许投资者评估我们业务活动的经营业绩，而不必考虑因与我们的房地产和非房地产投资相关的投资和融资决策、我们的资本结构、资本市场交易以及非我们控制之外的市场状况波动所导致的差异而确认的差异。例如，我们排除了提前清偿债务的收益或损失，以允许投资者独立于我们的债务和资本结构来衡量我们的业绩。我们相信，对房地产销售的减值和损益、非房地产投资的重大减值和已实现损益以及重大终止费用的影响进行调整后，投资者可以在一致的基础上评估不同时期的业绩，而不必考虑因与我们的房地产和非房地产投资或其他公司活动相关的投资和融资决策而确认的差异，这些投资和融资决策可能不能代表我们物业的经营业绩。

此外，我们认为，剔除与股票补偿和未实现收益或亏损相关的费用，有利于投资者比较我们在不同时期的业务活动，而不会受到我们无法控制的市场力量造成的波动。调整后的EBITDA作为衡量我们业绩的指标存在局限性。调整后的EBITDA不反映我们的历史支出或未来对资本支出或合同承诺的要求。虽然调整后的EBITDA是一项相关的业绩衡量标准，但它并不代表根据公认会计准则计算和列报的业务净收益(亏损)或现金流量，在评估业绩或流动性时，不应将其视为这些指标的替代指标。

为了计算调整后的EBITDA利润率，我们将调整后的EBITDA除以我们综合经营报表中显示的总收入。我们相信，这一补充的业绩衡量标准为投资者提供了有关我们经营活动的盈利能力的更多有用信息。

如果没有不合理的努力，我们无法预测第四季度的净收入，因此不提供前瞻性的调整后EBITDA对账。这是因为预测项目的时间和/或数量本身就很困难，这些项目取决于我们无法控制的市场状况，包括处置的时间、资本事件和融资决策，以及季度组成部分，如房地产销售收益、非房地产投资的未实现收益或亏损、房地产减值和非房地产投资减值。我们试图预测这些金额可能会产生重大但不准确的估计，这可能会误导我们的投资者。



131

下表将根据GAAP计算和列报的最直接可比财务指标--净收益(亏损)与调整后的EBITDA进行核对，并计算截至2022年12月31日、2023年和2022年的三个月和年度的调整后EBITDA利润率(以千美元为单位)：

截至12月31日的三个月，截至2013年12月31日止的年度，
2023202220232022
净(亏损)收益$(42,658)$95,268 $280,994 $670,701 
利息开支31,967 17,522 74,204 94,203 
所得税
1,322 2,063 5,887 9,673 
折旧及摊销
285,246 264,480 1,093,473 1,002,146 
股票补偿费用
34,592 11,586 82,858 57,740 
提前清偿债务损失
— — — 3,317 
房地产销售收益(62,227)— (277,037)(537,918)
非房地产投资的未实现(收益)损失(19,479)24,117 201,475 412,193 
房地产减值准备
271,890 26,186 461,114 64,969 
非房地产投资减值准备23,094 20,512 74,550 20,512 
调整后的EBITDA
$523,747 $461,734 $1,997,518 $1,797,536 
总收入$757,216 $670,281 $2,885,699 $2,588,962 
调整后EBITDA利润率
69%69%69%69%

年度租金收入

年度租金收入是指根据GAAP计算的年化固定基础租金义务，用于与我们的运营RSF相关的期末有效租赁。*年度租金收入使用我们综合物业的年度租金收入的100%以及我们在未合并房地产合资企业的年度租金收入中的份额来公布。每个RSF的年度租金收入是通过将年度租金收入除以我们合并物业的RSF的100%和我们在未合并房地产合资企业中持有的物业的RSF份额的总和来计算的。截至2023年12月31日，我们约94%的租赁(按年度租金收入计算)是三重净租赁，这要求租户除了基本租金外，还必须支付基本上所有的房地产税、保险、公用事业、维修和维护、公共区域费用和其他运营费用(包括增加的费用)。每年的租金收入不包括从租户那里收回的这些运营费用。从租户收回的与这些运营费用相关的金额，连同基本租金，在我们的综合运营报表中归类为租金收入。

资本化率

资本化率是根据物业出售日期前一个季度的稳定营业资产的净营业收入和净营业收入(现金收付制)或近期预期净营业收入计算的。

132

资本化利息

我们将利息成本作为正在进行的开发或重新开发项目以供其预期用途的活动期间的项目成本，前提是该资产已支出且已产生利息成本。开发或重新开发项目所需的活动包括施工前活动，如权利、许可、设计、现场工作，以及地上建筑改善工程施工开始前的其他活动。推进施工前工作的重点是减少向潜在租户交付项目所需的时间。这些关键活动为未来的地面开发增加了重大价值，也是建筑物垂直建造所必需的。如果我们停止为项目的预期用途做准备所需的活动，与该项目相关的利息成本将计入已发生的费用。

现金利息

现金利息等于按照公认会计原则计算的利息支出加上资本化利息，减去贷款费用摊销和债务溢价(贴现)。关于利息支出的对账，请参考本10-k年度报告第7项本节中“固定费用覆盖率”的定义，利息支出是根据公认会计准则万亿计算和列报的最直接可比财务指标。现金利息。

A/A+级物业和AAA级位置

A/A+类物业是聚集在AAA级位置的物业，为创新租户提供高度动态和协作的环境，增强他们成功招聘和留住世界级人才的能力，并激发生产力、效率、创造力和成功。A/A+类物业的年租金一般比其他类似类别的物业高。

AAA的位置非常靠近专业技能、知识、机构和相关业务的集中地。这类地点的特点通常是新房东进入门槛高，租户退出门槛高，可用空间供应有限。

开发、重建和前期建设

我们商业模式的一个关键组成部分是我们有纪律地将资本分配给新的A/A+级物业的开发和再开发，以及在承保某些收购物业时确定的物业增强，这些物业位于AAA创新集群中的协作生命科学、雅培和先进技术巨型园区。这些项目通常专注于提供高质量、通用和可重复使用的空间，以满足广泛租户的房地产需求。完成后，每个创造价值的项目预计将产生租金收入、净运营收入和现金流的增长。我们的开发和重建项目通常位于优质实体非常想要的位置，我们相信这会导致更高的入住率、更长的租期、更高的租金收入、更高的回报和更大的长期资产价值。

开发项目一般包括对通用和可重复使用的实验室设施的基础开发。重建项目包括将收购的办公、仓库或外壳空间永久更改为实验室、AgTech或先进技术空间。除非市场对高品质的A/A+物业有稳固的需求，否则我们一般不会在没有取得大量预租空间的情况下，展开新的A/A+级实验室、亚博科技和先进技术空间的地上建设新发展项目。

优先预期的项目是那些最有可能在我们的其他未来项目之前开始未来的地面开发或首次从非实验室空间转换到实验室空间的项目，等待市场条件和租赁谈判。

施工前活动包括权利、许可、设计、现场工作和地上建筑改进施工开始前的其他活动。推进施工前工作的重点是减少向潜在租户交付项目所需的时间。这些关键活动为未来的地面开发增加了重大价值，也是建筑物垂直建造所必需的。最终，这些项目将提供高质量的设施，预计将产生可观的收入和现金流。

开发、再开发和前期建设支出还包括以下成本：(I)使某些收购的物业达到市场标准的金额和/或收购过程中确定的其他成本(通常在收购后两年内)和(Ii)将空间永久转换为高度灵活、随时可入住的实验室空间，以促进前景看好的早期和成长期生命科学公司的增长。

增加收入和重新定位资本支出是指重新定位或显著改变财产用途的支出，包括通过将资产质量从B类提高到A/A+类。

非增收资本支出是指维持稳定物业当前收入所需的成本，包括续订和转租空间的相关成本。
133


股息支付率(普通股)

股息支付率(普通股)是我们普通股(在各自记录日期发行的普通股股票乘以每股相关股息)的绝对美元股息与Alexandria普通股股东应占业务资金的比率--经调整后摊薄。

股息率

该季度的股息率代表年化季度股息除以该季度末的收盘普通股价格。

固定收费覆盖率

固定费用覆盖率是一种非公认会计准则财务指标，代表调整后的EBITDA与现金利息和固定费用的比率。我们相信，这一比率对投资者是有用的，可以作为我们履行固定融资义务和优先股股息能力的补充衡量标准。现金利息等于按照公认会计原则计算的利息支出加上资本化利息，减去贷款费用摊销和债务溢价(贴现)。

下表将利息支出(根据GAAP计算和列报的最直接可比财务指标)与现金利息和固定费用进行核对，并计算截至2023年12月31日和2022年12月31日的三个月和年度的固定费用覆盖率(以千美元为单位)：
截至12月31日的三个月，截至2013年12月31日止的年度，
2023202220232022
调整后的EBITDA$523,747 $461,734 $1,997,518 $1,797,536 
利息开支$31,967 $17,522 $74,204 $94,203 
资本化利息89,115 79,491 363,978 278,645 
贷款费用摊销(4,059)(3,975)(15,486)(13,549)
债务折价摊销(309)(272)(1,207)(384)
现金利息和固定费用$116,714 $92,766 $421,489 $358,915 
固定费用覆盖率：
-年化期间4.5x5.0x4.7x5.0x
-往绩12个月4.7x5.0x4.7x5.0x

如果没有不合理的努力，我们无法预测第四季度的净收入，因此不会在前瞻性的基础上提供固定费用覆盖率的对账。这是因为预测项目的时间和/或数量本身就很困难，这些项目取决于我们无法控制的市场状况，包括处置的时间、资本事件和融资决策，以及季度组成部分，如房地产销售收益、非房地产投资的未实现收益或亏损、房地产减值和非房地产投资减值。我们试图预测这些金额可能会产生重大但不准确的估计，这可能会误导我们的投资者。

总资产

总资产以截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的总资产加上累计折旧计算(单位：千)：
12月31日，
20232022
总资产$36,771,402 $35,523,399 
累计折旧4,985,019 4,354,063 
总资产$41,756,421 $39,877,462 

134

初始稳定收益率(无杠杆)

初始稳定收益率的计算方法是稳定时净营业收入的估计金额除以我们对物业的投资。我们的初始稳定收益率不包括杠杆的好处。由于合同年度租金上涨，我们与创造价值的项目相关的现金租金通常预计会随着时间的推移而增加。我们对初始稳定收益率、初始稳定收益率(现金基础)和完工时总成本的估计代表我们在项目开始时的初步估计。我们预计在项目完成后更新这些信息，或者如果预期项目收益率或成本有重大变化，则更早更新。
•初步稳定收益反映租金收入，包括合同租金上升和租期(S)(S)期间的任何租金优惠，按直线计算。
•初步稳定收益(收付现制)反映初步租金优惠(如有)届满后稳定日期的现金租金，以及我们对物业的总现金投资。

投资级或上市大盘股租户

据彭博社专业服务报道，投资级或上市大盘股租户指的是截至2023年12月31日的12个月内，日均市值超过100美元亿的投资级评级或上市公司。穆迪投资者服务公司和S全球评级公司的信用评级反映了租户母实体的信用评级，不能保证租户的母实体在租户违约时会履行租户的租赁义务。我们监控租户的信用质量和相关的重大变化。导致租户市值降至$100亿以下的重大变化，没有立即反映在12个月平均水平中，可能会导致他们被排除在这一衡量标准之外。

房地产投资

下表显示了截至2023年12月31日，我们新的A/A+开发和重新开发项目的价值创造管道，不包括持有供出售的物业，占总资产的百分比：

百分比
总资产
在建项目和预计在未来两年内开工的近期项目(60%租赁/谈判)
9%
创收/潜在现金流/覆盖土地业务(1)
7%
土地4%
(1)包括具有正在产生或能够产生运营现金流的现有建筑的项目。还包括与现有运营校园相关的开发权。这些项目合计1.1%截至2023年12月31日的年度租金收入总额，并被包括在我们的行业组合图表中，作为未来使用变化的目标。有关更多信息，请参阅本年度报告10-k表项目2下的“AAA地区高质量和多样化的客户群”一节。

135

下表中显示的面积被归类为截至2023年12月31日的运营。这些新购入物业的租约期满或空置空间，代表我们有意在市场情况和租赁情况下，开始首次将非实验室用地改建为实验室用地，或展开未来的地面发展计划：
开发/重建租赁期满的RSF目标为
发展和重建
房地产/子市场20242025
此后(1)
总
承诺的近期项目：
4161校园点球场/大学城中心Dev159,884 — — 159,884 
优先预期项目：
阿森纳街311号/剑桥/内郊区雷杰夫308,446 25,312 — 333,758 
东格兰德大道269号/南旧金山雷杰夫107,250 — — 107,250 
3301 Monte Villa Parkway/Bothell雷杰夫50,552 — — 50,552 
红河街1020号/奥斯汀雷杰夫— 126,034 — 126,034 
466,248 151,346 — 617,594 
未来项目：
100埃德温·H陆地大道/剑桥Dev104,500 — — 104,500 
446、458、500和550阿森纳街/剑桥/内城Dev— — 380,991 380,991 
其他/大波士顿雷杰夫— — 167,549 167,549 
1122和1150 El Camino Real/南旧金山Dev— — 375,232 375,232 
3875 Fabian Way/大斯坦福Dev— — 228,000 228,000 
耿路2100、2200、2300和2400号/大斯坦福Dev84,083 — 78,501 162,584 
960工业路/大斯坦福Dev— — 112,590 112,590 
10975和10995 Torreyana Road/Torrey PinesDev84,829 — — 84,829 
亚历山大/大学城中心的校园点Dev335,308 — — 335,308 
亚历山大/索伦托梅萨的序列区开发/重建— — 684,866 684,866 
第四大道南830号/SoDoDev— — 42,380 42,380 
其他/西雅图Dev— — 77,376 77,376 
卡皮托拉大道100号/研究三角Dev— — 34,527 34,527 
三一大街1001号/奥斯汀Dev— 72,938 — 72,938 
加拿大雷杰夫— — 247,743 247,743 
608,720 72,938 2,429,755 3,111,413 
1,234,852 224,284 2,429,755 3,888,891 
(1)包括截至2023年12月31日的空置面积。

合资企业财务信息

我们列报与我们的房地产合资企业相关的资产负债表组成部分和经营业绩信息，这些信息没有或打算根据公认会计准则列报。我们列出某些财务项目的比例如下：(I)对于我们在财务报表中合并的每个房地产合资企业，由我们通过合同权利或多数投票权控制，但我们拥有少于100%的股份，我们将非控股权经济所有权百分比应用于每个财务项目，以得出每个财务项目的累计非控股权份额；及(Ii)对于吾等不控制及不合并而由合营伙伴共同或透过合约权或多数投票权共同控制的每个房地产合营企业，吾等将我们的经济所有权百分比应用于每个财务项目，以得出吾等在呈交的每个组成部分中所占的比例。

与我们的房地产合资企业相关的资产负债表和经营业绩信息的组成部分并不代表我们对这些项目的法律要求。对于我们并非完全拥有的每个实体，合资协议通常决定股权持有人在发生资本事件时(如出售或再融资)或在清算情况下可获得的收益。股权持有人通常只有在所有债务、优先分配和债权得到偿还或满足后，才有权对合资企业的任何剩余现金拥有各自的合法所有权。

136

我们相信，这些信息可以帮助投资者估计与我们部分拥有的实体相关的资产负债表和经营业绩信息。公布这些信息提供了一个合并财务报表无法立即获得的视角，可以补充我们对合并业绩中包括的合资企业资产、负债、收入和费用的理解。

与我们的房地产合资企业相关的资产负债表和经营业绩信息的组成部分仅限于作为一种分析工具，因为整体经济所有权利益并不代表我们对我们合资企业的每一项资产、负债或运营结果的法定债权。此外，合资企业财务信息可能包括与我们不控制的未合并的房地产合资企业有关的财务信息。我们认为，为了方便投资者清楚地了解我们的经营业绩和我们的总资产和负债，合资企业的财务信息应该与我们的综合经营报表和资产负债表一起审查。合资公司的财务信息不应被视为我们的合并财务报表的替代方案，我们的合并财务报表是根据公认会计原则提出和编制的。

超大园区

超大校园是由大约100个或更多万区域重建基金组成的群集式校园，包括运营的、积极的开发/重新开发，以及预计将被拆除的没有运营的区域规划框架的土地。下表核对了我们截至2023年12月31日的年度租金收入和价值创造渠道RSF(以千美元为单位)：

年租金收入价值创造管道RSF
超大园区$1,621,074 20,859,507 
非巨型园区547,096 10,648,805 
总$2,168,170 31,508,312 
超大园区占年度总租金收入和总价值创造渠道RSF的百分比75 %66 %

股息后经营活动提供的净现金

分红后经营活动提供的现金净额包括对非控股权益分配的扣除。就此计算而言，营业资产和负债的变动不包括在内，因为它们代表时间差异。

净债务和优先股与调整后EBITDA之比

净债务和调整后EBITDA的优先股是一个非公认会计准则的财务指标，我们认为这对投资者是有用的，作为评估我们资产负债表杠杆的补充指标。净债务和优先股等于合并债务总额减去现金、现金等价物和限制性现金，加上截至期末的已发行优先股的总和。关于调整后EBITDA的计算，请参阅本年度报告表格10-k本项目7中“调整后的EBITDA和调整后的EBITDA利润”的定义。

我们无法在没有不合理努力的情况下预测第四季度的净收入，因此不提供前瞻性的净债务和优先股与调整后的EBITDA比率的对账。这是由于对处置时间、资本事件和融资决策以及房地产销售收益、非房地产投资未实现损益、房地产减值和非房地产投资减值等季度组成部分进行预测的固有困难。我们试图预测这些金额可能会产生重大但不准确的估计，这可能会误导我们的投资者。
137


下表对债务与净债务和优先股的比率进行了核对，并计算了截至2022年12月31日、2023年和2022年调整后EBITDA的比率(以千美元为单位)：
12月31日，
20232022
应付有担保票据$119,662 $59,045 
应付无抵押优先票据11,096,028 10,100,717 
无担保高级信用额度和商业票据99,952 — 
未摊销递延融资成本76,329 74,918 
现金及现金等价物(618,190)(825,193)
受限现金(42,581)(32,782)
优先股— — 
净债务和优先股$10,731,200 $9,376,705 
调整后的EBITDA：
-按年率计算的季度
$2,094,988 $1,846,936 
-往绩12个月$1,997,518 $1,797,536 
净债务和优先股与调整后的EBITDA之比：
-按年率计算的季度5.1 x5.1 x
-往绩12个月5.4 x5.2 x

净营业收入、净营业收入(收付实现制)和营业利润率

下表将净收益与净营业收入和净营业收入(收付实现制)进行核对，并计算截至2023年12月31日、2022年和2021年的营业利润率(以千美元为单位)：
截至2013年12月31日止的年度，
202320222021
净收入$280,994 $670,701 $654,282 
未合并房地产合营企业收益中的权益(980)(645)(12,255)
一般和行政费用199,354 177,278 151,461 
利息开支74,204 94,203 142,165 
折旧及摊销
1,093,473 1,002,146 821,061 
房地产减值准备461,114 64,969 52,675 
提前清偿债务损失— 3,317 67,253 
房地产销售收益(277,037)(537,918)(126,570)
投资损失(收益)195,397 331,758 (259,477)
净营业收入2,026,519 1,805,809 1,490,595 
直线租金收入(133,917)(118,003)(115,145)
所获得的低于市场租赁的摊销(93,331)(74,346)(54,780)
净营业收入(收付实现制)$1,799,271 $1,613,460 $1,320,670 
净营业收入(以上)$2,026,519 $1,805,809 $1,490,595 
总收入$2,885,699 $2,588,962 $2,114,150 
营业利润率70%70%71%


138

净营业收入是一项非公认会计准则财务指标，按净收益(亏损)计算，是根据公认会计原则计算和列报的最直接可比较的财务指标，不包括我们未合并房地产合资企业的收益中的股权、一般和行政费用、利息支出、折旧和摊销、房地产减值、提前清偿债务的损益、房地产销售的收益或亏损，以及投资收益或亏损。我们相信，净营业收入为投资者提供了有关我们的财务状况和经营结果的有用信息，因为它主要反映了在物业层面发生的收入和费用项目。我们相信，净营业收入是投资者评估我们综合房地产资产经营业绩的有用指标。现金基础净营业收入是经调整的净营业收入，以剔除GAAP要求的直线租金和收购的高于和低于市场的租赁收入调整的摊销的影响。我们认为，现金基础的净营业收入作为衡量经营业绩的额外指标对投资者有帮助，因为它消除了直线租金收入和收购的高于和低于市场的租赁的摊销。

此外，我们认为净营业收入对投资者来说是有用的，作为我们综合物业的业绩衡量标准，因为当比较不同时期时，净营业收入反映了入住率、租金和运营成本的趋势，这提供了一个不能立即从净收益或亏损中显现出来的视角。净营业收入可以通过计算物业产生的净营业收入除以我们对物业的投资来衡量我们物业的初始稳定收益。净营业收入从净收入中剔除某些组成部分，以便提供与我们物业的运营结果更密切相关的结果。例如，利息支出不一定与房地产资产的经营业绩挂钩，而且往往发生在公司层面，而不是房地产层面。此外，由于历史成本会计和使用年限估计，折旧和摊销可能会扭曲财产层面的经营业绩的可比性。由于我们不将房地产减值视为物业层面的运营费用，因此在计算净营业收入时不计入房地产减值。房地产减值涉及我们资产价值的变化，并不反映与相关收入或支出相关的当前经营业绩。我们的房地产减值是指将资产价值减去出售成本后的估计公允价值。这些减值是由于投资决策或市场状况恶化造成的。我们还不包括已实现和未实现的投资收益或损失，这是由于在公司层面做出的与上市公司和某些私人持股实体的非房地产投资有关的投资决策造成的。因此，我们不认为这些活动是我们房地产资产在物业层面的经营业绩的指标。我们对净营业收入的计算还不包括某些融资决策变化产生的费用，例如提前清偿债务造成的损失，因为这些费用通常与公司战略有关。在确定净营业收入中包括的物业运营费用主要包括与我们的运营物业相关的成本，如公用事业、维修和维护；与土地租赁有关的租金支出；承包服务，如清洁、工程和环境美化；财产税和保险；以及物业级别的工资。一般和行政费用主要包括作为公司办公室管理一部分发生的会计和公司薪酬、公司保险、专业费用、租金和用品。我们计算营业利润率为净营业收入除以总收入。

我们认为，为了方便投资者清楚地了解我们的经营业绩，净营业收入应该与我们综合经营报表中列报的净收益或亏损一起审查。净营业收入不应被视为衡量我们业绩的净收入或亏损的替代方案，也不应被视为现金流的替代方案，以衡量我们的流动性或分配能力。

经营统计

我们提供了与我们的物业相关的某些运营统计数据，包括截至期末的物业数量、RSF、入住率、租赁活动和合同租赁到期。我们相信这些措施对投资者是有用的，因为它们有助于了解我们物业的某些趋势。对于我们投资的所有物业，包括我们合并和非合并房地产合资企业拥有的物业，我们计算物业数量、RSF、入住率、租赁活动和合同租赁到期时间为100%。关于以年度租金收入为基础的经营指标，请参阅本年度报告表格10-k本第7项下“非公认会计准则措施和定义”一节中“年度租金收入”的定义。

139

相同的属性比较

由于我们的整体物业组合在比较期间的变动，包括收购或出售的资产、投入发展或重建的物业，以及最近投入服务的发展或重建物业的变动，综合租金总收入以及营运业绩中的租金营运开支，可能会在不同时期出现重大变动。为了补充对我们在给定季度或年度期间的运营结果的评估，我们分析了在整个比较期间全面运营的所有合并物业的运营业绩，称为相同物业。我们分别公布季度和年初至今的同一物业业绩，以与美国证券交易委员会管理层在讨论和分析我们的财务状况和运营结果时所需的中期财务信息保持一致。该等物业与在呈列的最早可比季度或年初至今期间的第一天之后收购的物业、于比较期间内任何时间进行发展或重建的物业、未合并的房地产合营企业、分类为待售物业及法人实体(履行一般及行政职能的法人实体)分开分析，而不包括在相同的物业结果内。此外，如果有终止费，则不包括在相同物业的结果中。有关更多信息，请参阅本年度报告表格10-k中本项目7中的“相同财产”。

稳定的入住日期

稳定入伙日期是指预计项目入住率达到95%或更高的预计日期。

租户复苏

承租人收回的收入包括偿还房地产税、保险、公用事业、维修及保养、公用地方开支及其他营运开支，并于产生适用开支及产生承租人偿还吾等责任的期间内赚取。

我们将租赁房地产资产所产生的租金收入和租户回收归类到我们综合经营报表的租金收入中。我们在本项目7内“经营业绩”部分的“截至2023年12月31日止年度与截至2022年12月31日止年度的业绩比较”一节中，为投资者提供有关租金收入和租户复苏的单独陈述，因为我们相信这会促进投资者对我们经营业绩的了解。我们相信，提交租户回收对投资者是有用的，作为我们收回三重租赁净额下的运营费用的能力的补充指标，包括收回公用事业、维修和维护、保险、物业税、公共面积费用和其他运营费用，以及我们缓解运营费用组成部分的任何重大变化对净收益的影响的能力。

下表对截至2023年12月31日、2023年、2022年和2021年的租金收入与租户回收收入进行了核对(以千为单位)：
截至2013年12月31日止的年度，
202320222021
租金收入$2,842,456 $2,576,040 $2,108,249 
租金收入(2,143,971)(1,950,098)(1,618,592)
租户复苏$698,485 $625,942 $489,657 
总股本

总股本等于普通股流通股乘以每期期末最后一个交易日的收盘价。

总市值

总市值等于总股本和总债务之和。


140

未支配净营业收入占净营业收入总额的百分比

未支配净营业收入占净营业收入总额的百分比是一种非公认会计准则的财务衡量标准，我们认为这对投资者是有用的，因为它反映了在未支配财产水平上产生的收入和支出项目，因此可以作为我们的未担保房地产资产运营结果的业绩衡量标准。未支配净营业收入来自持续经营业务中归类的资产，截至提出收入的期间，这些资产不受任何抵押、信托契约、留置权或其他担保权益的约束。

下表汇总了截至2023年12月31日、2023年、2022年和2021年的未支配净营业收入占净营业收入总额的百分比(以千美元为单位)：
截至2013年12月31日止的年度，
202320222021
未支配净营业收入
$2,022,177 $1,790,033 $1,444,307 
担保净营业收入
4,342 15,776 46,288 
净营业收入合计$2,026,519 $1,805,809 $1,490,595 
未支配净营业收入占净营业收入总额的百分比
99.8%99.1%96.9%

加权平均已发行普通股-稀释后

我们不时订立资本市场交易，包括远期股权销售协议(“远期协议”)，为收购提供资金，为我们高度租赁的开发和重建项目的建设提供资金，并用于一般营运资金目的。当远期协议尚未完成时，我们必须考虑库存股方法下远期协议的潜在稀释效应。截至2023年12月31日，我们没有未完成的远期协议。有关其他资料，请参阅本年度报告10-k表格第15项下的综合财务报表附注15-“股东权益”。

计算截至2023年12月31日、2023年、2022年和2021年12月31日的年度的每股收益(稀释后)、每股运营资金(摊薄后)和每股运营资金(摊薄后)时使用的普通股加权平均股份计算如下。还显示了与限制性股票奖励相关的加权平均未归属股票，用于计算以下每个时期可分配给未归属股票奖励持有人的金额(以千为单位)：
截至2013年12月31日止的年度，
202320222021
每股收益的基本股份170,909 161,659 146,921 
远期协议— — 539 
稀释后的每股收益170,909 161,659 147,460 
调整后的每股营运资金和每股营运资金的基本股份170,909 161,659 146,921 
远期协议— — 539 
经调整的每股营运资金和每股营运资金的摊薄股份170,909 161,659 147,460 
加权平均未归属限制性股票，用于分配调整后的净收入、运营资金和运营资金2,325 1,723 1,782 
141

第7A项。关于市场风险的定量和定性披露

利率风险

我们认为我们可能面临的主要市场风险是利率风险，这可能是由许多因素造成的，包括政府的货币和税收政策、国内和国际经济和政治考虑，以及其他我们无法控制的因素。

为了修改和管理我们未偿债务的利率特征，并限制利率风险对我们业务的影响，我们可能会使用各种金融工具，包括利率对冲协议、上限、下限和其他利率交换合同。使用这些类型的工具来对冲我们对利率变化的部分敞口可能会带来额外的风险，例如交易对手信用风险和对冲协议的法律可执行性。截至2023年12月31日，我们没有任何未完成的利率对冲协议。

我们未来的收益和与我们未偿债务相关的公允价值主要取决于普遍的市场利率。下表说明了假设利率下限为零%，利率变化1%对截至2022年12月31日、2023年和2022年的固定利率和可变利率债务的影响(以千为单位)：
12月31日，
20232022
可变利率债务对未来收益的年化影响：
税率上调1%$(339)$(597)
费率下降1%$339 $597 
对合并债务总额公允价值的影响：
税率上调1%$(742,460)$(668,639)
费率下降1%$847,335 $759,638 

这些金额是通过考虑假设利率对我们分别于2023年12月31日和2022年12月31日的借款的影响而确定的。这些分析没有考虑到在这种环境下可能存在的整体经济活动水平下降的影响。此外，如果发生如此重大的变化，我们将考虑采取行动，进一步减少我们对这种变化的风险。由于将采取的具体行动及其可能影响的不确定性，敏感性分析假设我们的资本结构不会发生变化。

股权价格风险

我们有股票价格市场风险敞口，因为我们持有上市公司和私人持股实体的股权投资。我们对交易活跃的上市公司的所有投资都按公允价值反映在我们的综合资产负债表中。我们对报告每股资产净值的私人实体的投资按公允价值计量，使用资产净值作为公允价值的实际权宜之计。我们对未报告每股资产净值的私人持股实体的股权投资按成本减去减值计量，并根据期内可见的价格变化进行调整。公共投资的公允价值变动、私人持股实体报告的每股资产净值变动以及未报告每股资产净值的私人持股实体的可观察价格变化在我们的综合经营报表中被归类为投资收入。不能保证未来的价值下降不会对我们未来的经营业绩产生重大不利影响。下表说明了我们的股权投资价值变化10%将对截至2023年12月31日、2023年和2022年的收益产生的影响(以千为单位)：
12月31日，
20232022
股价风险：
公允价值增长10%$144,952 $161,507 
公允价值减少10%$(144,952)$(161,507)

142

外币汇率风险

我们面临着与我们在加拿大和亚洲运营的子公司相关的外币汇率风险。我们海外子公司的本位币是每个国家的当地货币。转换境外子公司资产负债表和经营报表所产生的收益或亏损在累计其他全面收益(亏损)中作为总股本的单独组成部分分类，不包括在净收益(亏损)中。当我们在这些业务中的投资被出售或部分出售时，或在投资完全或基本上完全清算时，损益将反映在我们的合并运营报表中。下表说明了外币相对于美元汇率变化10%将对我们未来的潜在收益以及根据我们截至2022年12月31日、2023年和2022年12月31日、2023年和2022年在美国以外的当前运营资产对外国子公司的净投资的公允价值的影响：
12月31日，
20232022
外币汇率对未来潜在收益的影响：
税率上调10%$311 $147 
10%的降幅$(311)$(147)
外币汇率对境外子公司净投资公允价值的影响：
税率上调10%$37,346 $22,523 
10%的降幅$(37,346)$(22,523)

敏感性分析假设所有外币汇率相对于美元都有平行变动；然而，外币汇率通常不会以这种方式变动，实际结果可能会有很大不同。

我们对截至2023年12月31日的年度的市场风险因素的敞口与上述风险因素一致，包括利率、股票价格和外币汇率变化的影响。

143

项目8.财务报表和补充数据

本项目所要求的资料在本年度报告的表格10-k中作为单独一节列入。见“项目15.物证和财务报表附表”。

项目9.会计和财务披露方面的变化和与会计师的分歧

没有。

第9A项。控制和程序

对披露控制和程序的评价

截至2023年12月31日，我们在首席执行官和首席财务官的监督下，对我们的披露控制和程序的设计和运作的有效性进行了评估。这些控制和程序旨在确保在必要的时间段内记录、处理、汇总和报告披露所需的信息。根据我们的评估，首席执行官和首席财务官得出结论，截至2023年12月31日，我们的披露控制和程序是有效的。

财务报告内部控制的变化

在截至2023年12月31日的三个月内，我们对财务报告的内部控制没有发生任何变化，对我们的财务报告内部控制产生了重大影响，或很可能会对其产生重大影响。

管理层关于财务报告内部控制的年度报告

Alexandria Real Estate Equities，Inc.及其子公司(“本公司”)的管理层负责建立和维持对财务报告的充分内部控制。财务报告的内部控制在1934年修订后的《证券交易法》颁布的第13a-15(F)和15d-15(F)条规则中定义，是由首席执行官和首席财务官设计或在其监督下由公司董事会、管理层和其他人员实施的程序，旨在根据公认会计原则为财务报告的可靠性和为外部报告目的编制财务报表提供合理保证。本公司对财务报告的内部控制包括以下政策和程序：(I)与保存合理详细、准确和公平地反映资产交易和处置的记录有关的政策和程序；(Ii)提供合理保证，以记录必要的交易，以便根据公认会计准则编制财务报表，并且仅根据本公司管理层和董事的授权进行收支；(Iii)就防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权的资产收购、使用或处置提供合理保证。

由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。对未来期间进行任何有效性评估的预测都有这样的风险，即由于条件的变化，控制可能会变得不充分，或者遵守政策或程序的程度可能会恶化。

管理层评估了截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日公司财务报告内部控制的有效性。在进行评估时，管理层利用了特雷德韦委员会赞助组织委员会于#年发布的2013年框架中提出的标准。内部控制--综合框架(COSO 2013)。管理层得出结论，根据其评估，公司对财务报告的内部控制于2023年12月31日生效。截至2023年12月31日，我们对财务报告的内部控制的有效性已由独立注册会计师事务所安永会计师事务所审计，这份报告包括在本文中。

144

独立注册会计师事务所报告

致亚历山大房地产股权公司的股东和董事会。

财务报告内部控制之我见

我们根据特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的内部控制-综合框架(2013年框架)(COSO标准)中确立的标准，对亚历山大房地产股权公司截至2023年12月31日的财务报告内部控制进行了审计。我们认为，根据COSO标准，截至2023年12月31日，Alexandria Real Estate Equities，Inc.(本公司)在所有重要方面都保持着对财务报告的有效内部控制。

我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准审计了本公司截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的综合资产负债表，截至2023年12月31日期间各年度的相关综合经营报表、全面收益、股东权益和非控股权益变化及现金流量，以及指数第15项所列的相关附注和财务报表附表，以及我们日期为2024年1月29日的报告，对此发表了无保留意见。

意见基础

本公司管理层负责维持有效的财务报告内部控制，并负责对财务报告内部控制的有效性进行评估，包括在随附的管理层财务报告内部控制年度报告中。我们的责任是根据审计结果，对贵公司财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及证券交易委员会和PCAOB的适用规则和法规，我们必须独立于公司。

我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得合理的保证，以确定财务报告的有效内部控制是否在所有重要方面都得到了维护。

我们的审计包括了解财务报告的内部控制，评估存在重大弱点的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作有效性，以及执行我们认为在情况下必要的其他程序。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。

财务报告内部控制的定义及局限性

公司对财务报告的内部控制是一个程序，旨在根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。公司对财务报告的内部控制包括下列政策和程序：(1)关于保存合理详细、准确和公平地反映公司资产的交易和处置的记录；(2)提供合理的保证，即交易被记录为必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(三)提供合理保证，防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权收购、使用或处置公司资产。

由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来期间进行任何有效性评估的预测都有可能因条件的变化而出现控制不足的风险，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。



/s/ 安永律师事务所

加利福尼亚州洛杉矶
2024年1月29日
145

项目9B。其他信息

披露10 b5 -1计划

没有一我们的高级管理人员或董事拥有购买或出售我们证券的任何合同、指示或书面计划，旨在满足截至2023年12月31日的年度内任何时候有效的规则10 b5 -1（c）或任何“非规则10 b5 -1交易安排”的肯定性辩护条件。

项目9C。关于妨碍检查的外国司法管辖区的披露

不适用。

第III部

项目10.董事、执行干事和公司治理

本项目所需的信息通过引用我们2024年年度股东大会的最终委托声明（“2024年委托声明”）纳入本文，该声明将根据第14 A条在本财年结束后120天内提交，标题为“董事和执行官”和“公司治理准则和道德准则”。

项目11.高管薪酬

本项目所需的信息通过引用我们2024年代理声明中的标题“高管薪酬”纳入本文。

项目12.某些实益所有人的担保所有权和管理层及有关股东事项

下表列出了截至2023年12月31日公司股权薪酬计划的信息：

股权薪酬计划信息
须提供的证券数目
在行使以下权力时发出
未完成的选项，
认股权证和权利
(a)		加权平均
行权价格
未完成的选项，
认股权证和权利
(b)		证券数量
保持可用时间
根据以下条款未来发行
股权补偿计划
(不包括证券
反映在(A)栏)
(c)
股东批准的股权薪酬计划-修订和重新修订1997年的股票奖励和激励计划
——2,708,800

本条款所要求的其他信息在此引用自我们的2024年委托书，标题为“某些受益所有者和管理层的安全所有权”。

项目13.某些关系和相关交易，以及董事的独立性

本条款所要求的信息在此引用自我们2024年的委托书，标题为“某些关系和相关交易”、“关于关联人交易的政策和程序”和“董事独立性”。

项目14.首席会计师费用和服务

本条款所要求的信息在此引用自我们的2024年委托书，标题为“由独立注册会计师支付的费用”。

146

第四部分

项目15.证物和财务报表附表

(A)(1)和(2)合并财务报表和财务报表附表

本项目要求的财务报表和财务报表附表从F-1页开始，以表格10-k的形式作为单独一节列入本年度报告。
页面
独立注册会计师事务所报告(PCAOB ID：00042)
F-1
Alexandria Real Estate Equities，Inc.的审计综合财务报表：
截至2023年12月31日和2022年12月31日的合并资产负债表
F-3
截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度合并财务报表：
合并业务报表
F-4
综合全面收益表
F-5
合并股东权益及非控制性权益变动表
F-6
合并现金流量表
F-8
合并财务报表附注
F-10
附表三-房地产及累计折旧合并财务报表附表
F-51

(A)(3)展品
展品
数		展品名称通过引用合并：提交日期
3.1*
公司修订及重述章程
表格10-Q1997年8月14日
3.2*
公司更正证明
表格10-Q1997年8月14日
3.3*
公司章程修正案，日期：2017年5月10日
表格8-K2017年5月12日
3.4*
公司章程修正案，日期：2022年5月18日
表格8-K2022年5月19日
3.5*
补充条款，日期为1999年6月9日，涉及9.50% A系列累积可赎回优先股
表格10-Q1999年8月13日
3.6*
补充条款，日期：2000年2月10日，与受《马里兰州普通公司法》第3篇副标题8约束的选择有关
表格8-K2000年2月10日
3.7*
补充条款，日期：2000年2月10日，与A系列初级参与优先股有关
表格8-K2000年2月10日
3.8*
补充条款，日期为2002年1月18日，涉及9.10% b系列累积可赎回优先股
表格8-A2002年1月18日
3.9*
补充条款，日期为2004年6月22日，涉及8.375%系列C累积可赎回优先股
表格8-A2004年6月28日
3.10*
补充条款，日期为2008年3月25日，涉及7.00% D系列累积可转换优先股
表格8-K2008年3月25日
3.11*
补充条款，日期为2012年3月12日，涉及6.45% E系列累积可赎回优先股
表格8-K2012年3月14日
3.12*
补充条款，日期为2017年5月10日，有关重新分类优先股
表格8-K2017年5月12日
3.13*
修订和重述的公司章程（2023年9月21日修订）
表格8-K2023年9月22日
4.1*
代表普通股股份的证书样本
表格10-Q2011年5月5
4.2*
契约，日期为2012年2月29日，该公司作为发行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作为担保人，纽约银行梅隆信托公司，不适用，作为受托人
表格8-K2012年2月29
147

展品
数		展品名称通过引用合并：提交日期
4.3*
第4号补充契约，日期为2014年7月18日，公司作为发行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作为担保人，纽约银行梅隆信托公司，不适用，作为受托人
表格8-K2014年7月18日
4.4*
2029年到期的4.500%优先票据格式（包含在上面的图表4.3中）
表格8-K2014年7月18日
4.5*
契约，日期为2015年11月17日，该公司作为发行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作为担保人，威尔明顿信托基金（全国协会）作为受托人
表格8-K2015年11月17日
4.6*
第1号补充契约，日期为2015年11月17日，公司作为发行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作为担保人，威尔明顿信托基金（全国协会）作为受托人
表格8-K2015年11月17日
4.7*
2026年到期的4.30%优先票据形式（包含在上面的图表4.6中）
表格8-K2015年11月17日
4.8*
第2号补充契约，日期为2016年6月10日，公司作为发行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作为担保人，威尔明顿信托基金（全国协会）作为受托人
表格8-K2016年6月10日
4.9*
2027年到期的3.95%优先票据形式（包含在上面的图表4.8中）
表格8-K2016年6月10日
4.10*
契约，日期为2017年3月3日，该公司为发行人Alexandria Real Estate Equities，LP，作为担保人，分行银行和信托公司，作为受托人
表格8-K2017年3月3
4.11*
第1号补充契约，日期为2017年3月3日，公司作为发行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作为担保人，分行银行和信托公司，作为受托人
表格8-K2017年3月3
4.12*
2028年到期的3.95%优先票据形式（包含在上面的图表4.11中）
表格8-K2017年3月3
4.13*
第2号补充契约，日期为2017年11月20日，公司作为发行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作为担保人，分行银行和信托公司，作为受托人
表格8-K2017年11月20日
4.14*
2025年到期的3.45%优先票据形式（包含在上面的图表4.13中）
表格8-K2017年11月20日
4.15*
第3号补充契约，日期为2018年6月21日，公司作为发行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作为担保人，分行银行和信托公司，作为受托人
表格8-K2018年6月21日
4.16*
第4号补充契约，日期为2018年6月21日，公司作为发行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作为担保人，分行银行和信托公司，作为受托人
表格8-K2018年6月21日
4.17*
2030年到期的4.700%优先票据格式（包含在上面的图表4.16中）
表格8-K2018年6月21日
4.18*
第5号补充契约，日期为2019年3月21日，公司作为发行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作为担保人，分行银行和信托公司，作为受托人
表格8-K2019年3月21日
4.19*
2026年到期的3.800%优先票据格式（包含在上面的图表4.18中）
表格8-K2019年3月21日
4.20*
第6号补充契约，日期为2019年3月21日，公司作为发行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作为担保人，分行银行和信托公司，作为受托人
表格8-K2019年3月21日
4.21*
2049年到期的4.850%优先票据格式（包含在上面的图表4.20中）
表格8-K2019年3月21日
4.22*
第8号补充契约，日期为2019年7月15日，公司作为发行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作为担保人，分行银行和信托公司，作为受托人
表格8-K2019年7月15日
4.23*
2031年到期的3.375%优先票据形式（包含在上面的图表4.22中）
表格8-K2019年7月15日
4.24*
第9号补充契约，日期为2019年7月15日，公司作为发行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作为担保人，分行银行和信托公司，作为受托人
表格8-K2019年7月15日
4.25*
补充契约第11号，日期为2019年9月12日，公司作为发行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作为担保人，分行银行和信托公司，作为受托人
表格8-K2019年9月12日
4.26*
2050年到期的4.000%优先票据格式（包含在上面的附件4.25中）
表格8-K2019年7月15日
148

展品
数		展品名称通过引用合并：提交日期
4.27*
补充契约第10号，日期为2019年9月12日，公司作为发行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作为担保人，分行银行和信托公司，作为受托人
表格8-K2019年9月12日
4.28*
2029年到期的2.750%优先票据形式（包含在上面的图表4.27中）
表格8-K2019年9月12日
4.29*
补充契约第12号，日期为2020年3月26日，公司作为发行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作为担保人，分行银行和信托公司，作为受托人
表格8-K2020年3月26日
4.30*
2030年到期的4.900%优先票据形式（包含在上面的图表4.29中）
表格8-K2020年3月26日
4.31*
补充契约第13号，日期为2020年8月5日，公司作为发行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作为担保人，信托银行作为受托人
表格8-K2020年8月5日
4.32*
2033年到期的1.875%优先票据格式（包含在上面的图表4.31中）
表格8-K2020年8月5日
4.33*
补充契约第14号，日期为2021年2月18日，公司作为发行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作为担保人，信托银行作为受托人
表格8-K2021年2月18日
4.34*
2032年到期的2.000%优先票据格式（包含在上面的图表4.33中）
表格8-K2021年2月18日
4.35*
补充契约第15号，日期为2021年2月18日，公司作为发行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作为担保人，信托银行作为受托人
表格8-K2021年2月18日
4.36*
2051年到期的3.000%优先票据格式（包含在上面的图表4.35中）
表格8-K2021年2月18日
4.37*
第16号补充契约，日期为2022年2月16日，公司作为发行人、Alexandria Real Estate Equities、LP作为担保人、Truist Bank作为受托人
表格8-K2022年2月16日
4.38*
2034年到期的2.950%优先票据形式（包含在上面的图表4.37中）
表格8-K2022年2月16日
4.39*
补充契约第17号，日期为2022年2月16日，公司作为发行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作为担保人，信托银行作为受托人
表格8-K2022年2月16日
4.40*
2052年到期的3.550%优先票据格式（包含在上面的图表4.39中）
表格8-K2022年2月16日
4.41*
补充契约第18号，日期为2023年2月16日，公司作为发行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作为担保人，信托银行作为受托人
表格8-K2023年2月16日
4.42*
2035年到期的4.750%优先票据格式（包含在上面的图表4.41中）
表格8-K2023年2月16日
4.43*
补充契约第19号，日期为2023年2月16日，公司作为发行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作为担保人，信托银行作为受托人
表格8-K2023年2月16日
4.44*
2053年到期的5.150%优先票据格式（包含在上面的附件4.43中）
表格8-K2023年2月16日
4.45
根据1934年《证券交易法》第12条登记的注册人证券说明
不适用随函存档
10.1*
第二次修订和重述的信贷协议，日期为2023年6月28日，公司作为借款人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作为担保人，花旗银行，不适用，作为行政代理人以及贷方和其他当事人
表格10-Q2023年7月24日
10.2*(1)
修订并重述公司1997年股票奖励和激励计划
表格8-K2022年5月19日
10.3*(1)
非雇员董事股票期权协议格式，用于与根据修订和重述的1997年股票奖励和激励计划发行的期权相关
S表格-111997年5月5日
10.4*(1)
与根据修订和重述的1997年股票奖励和激励计划发行的期权相关使用的激励股票期权协议格式
S表格-111997年5月5日
10.5*(1)
与根据修订和重述的1997年股票奖励和激励计划发行的期权相关使用的不合格股票期权协议格式
S表格-111997年5月5日
10.6*(1)
与根据修订和重述的1997年股票奖励和激励计划向员工发行的限制性股票相关使用的员工限制性股票协议格式
表格10-K2018年1月30日
149

展品
数		展品名称通过引用合并：提交日期
10.7*(1)
员工限制性股票协议格式(美国附属公司)，用于根据修订和重订的1997年股票奖励和激励计划向员工发行限制性股票的股票
表格10-K2018年1月30日
10.8*(1)
独立董事限制性股票协议格式，用于根据修订及重订的1997年股票奖励及激励计划向董事发行的限制性股票的股份
表格10-K2018年1月30日
10.9*(1)
独立承包人限制性股票协议的格式，用于根据修订和重新修订的1997年股票奖励和奖励计划向独立承包者发行的限制性股票的股份
表格10-K2018年1月30日
10.10*(1)
自2010年1月1日起生效的公司2000年递延补偿计划
表格10-K2011年3月1日
10.11*(1)
公司2000年董事递延薪酬计划，自2010年1月1日起修订并重述
表格10-K2011年3月1日
10.12*(1)
修订和重新签署的高管聘用协议，自2015年1月1日起生效，由公司和乔尔·S·马库斯签署
表格8-K2015年4月7日
10.13*(1)
公司与乔尔·S·马库斯之间于2017年7月3日修订和重新签署的高管雇佣协议的修正案函
表格8-K2017年7月3日
10.14*(1)
公司与Joel S于2018年3月20日签订的修订和重述的高管雇佣协议的信件修正案马库斯
表格10-Q2018年5月1日
10.15*(1)
公司与Joel S.于2019年1月15日签署的修订和重述的高管雇佣协议的信函修正案马库斯
表格8-K2019年1月18日
10.16*(1)
公司与Joel S.于2020年6月8日签署的修订和重述的高管雇佣协议的信函修正案马库斯
表格10-Q2020年7月27日
10.17*(1)
公司与Joel S.于2023年8月30日签署的修订和重述的高管雇佣协议的信函修正案马库斯
表格10-Q2023年10月23日
10.18(1)
公司与Joel S.于2024年1月5日签署的修订和重述的高管雇佣协议的信函修正案马库斯
不适用随函存档
10.19*(1)
公司与Peter m之间的第三份修订和重述的高管雇佣协议。Moglia，2018年5月22日签订，2018年5月22日生效
表格10-Q2018年7月31日
10.20(1)
公司与Peter Moglia于2024年1月5日签署的修订和重述的高管雇佣协议的信函修正案
不适用随函存档
10.21*(1)
公司与Dean A之间的第四份修订和重述的高管雇佣协议。重永，2018年3月20日签订，2018年4月23日生效
表格10-Q2018年5月1日
10.22*(1)
公司与Marc E之间修订和重述的高管雇佣协议。Binda，2023年8月17日签订，2023年9月15日生效
表格10-Q2023年10月23日
10.23*(1)
公司与Daniel J. Ryan之间的高管雇佣协议于2018年5月22日签订，2018年5月22日生效
表格10-Q2018年7月31日
10.24*(1)
公司与Vincent R之间的第二次修订和重述的高管雇佣协议。小西鲁齐，2015年10月1日签订，2015年10月1日生效
表格10-K2021年2月1日
10.25*(1)
公司与Hunter Kass之间的高管雇佣协议，于2021年1月1日签订，于2021年1月1日生效
表格10-K2022年1月31日
10.26(1)
董事薪酬安排摘要
不适用随函存档
10.27*(1)
公司周年奖金计划
表格8-K2010年6月17日
150

展品
数		展品名称通过引用合并：提交日期
10.28*(1)
公司与各董事、高级管理人员之间的赔偿协议格式
表格10-K2011年3月1日
14.1
公司的商业诚信政策和报告不合规行为的程序（根据S-K法规第406条制定的道德准则）
不适用随函存档
21.1
本公司附属公司名单
不适用随函存档
22.1
公司担保子公司名单
不适用随函存档
23.1
安永律师事务所同意
不适用随函存档
31.1
根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302节对首席执行干事的认证
不适用随函存档
31.2
根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条对首席执行干事的认证
不适用随函存档
31.3
根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条对首席财务官的认证
不适用随函存档
32.0
根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906节通过的《美国法典》第18编第1350节对主要执行干事和首席财务官的认证
不适用随函存档
97.1(1)
激励性补偿补偿政策
不适用随函存档
101.1以下材料摘自公司以iXBRL(内联可扩展商业报告语言)格式编制的截至2023年12月31日的3个月和年度的Form 10-k年度报告：(I)截至2023年、2023年和2022年12月31日的综合资产负债表，(Ii)截至2023年、2022年和2021年12月31日的综合经营报表，(Iii)截至2023年、2022年和2021年12月31日的综合全面收益表，(Iv)截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日的股东权益和非控制权益综合报表(V)截至2023年12月31日、2022年12月31日及2021年12月31日的综合现金流量表；(Vi)综合财务报表附注；及(Vii)附表三--本公司房地产及累计折旧的综合财务报表附表。不适用随函存档
104封面交互数据文件(嵌入内联XBRL文档中)不适用随函存档

（*）通过引用并入。
(1)管理合同或补偿安排。


151

签名

根据1934年证券交易法第13或15（d）条的要求，登记人已正式促使以下签署人代表其签署10-k表格的本年度报告，并经正式授权。
亚历山大房地产股票公司

日期：2024年1月29日
作者：
/S/乔尔·S·马库斯
乔尔·S·马库斯
执行主席
(首席行政主任)
/s/ Peter m.莫利亚
Peter M.莫利亚
首席执行官兼首席投资官
(首席行政主任)
S-1

通过这些在场者了解所有这些，下面签名的每个人都构成并任命Joel S。马库斯，作为他或她的真实合法的事实律师和代理人，拥有完全的替代和重新替代权力，以他或她的名义、地点和替代，以任何和所有身份签署本年度报告的任何和所有修订，表格10-k，并将其归档，连同其证据和与此相关的其他文件（如果有的话），与证券交易委员会一起，授予上述事实律师和代理人充分的权力和授权，以尽可能充分地履行他可能或能够亲自履行的所有意图和目的，特此批准并确认上述事实律师及其替代者的代理人根据本协议可以合法从事或导致从事的所有事情。

根据1934年证券交易法的要求，以下人员代表注册人以所示的身份和日期签署了本表格10-k的年度报告。
签名标题日期
/S/乔尔·S·马库斯执行主席
(首席行政主任)		2024年1月29日
乔尔·S·马库斯
/s/ Peter m.莫利亚首席执行官兼首席投资官
(首席行政主任)		2024年1月29日
Peter M.莫利亚
/s/ Marc E.宾达首席财务官兼财务主管
(首席财务官)		2024年1月29日
马克·E宾达
/s/安德烈斯·R.加文内首席会计官
(首席会计主任)		2024年1月29日
安德烈斯·R加文内
/s/ Steven R.散列引领董事2024年1月29日
Steven R.散列
/s/詹姆斯·P·凯恩主任2024年1月29日
詹姆斯·P·凯恩
/s/辛西娅·L. Feldmann主任2024年1月29日
辛西娅·L·费尔德曼
/s/玛丽亚·C.弗莱雷主任2024年1月29日
玛丽亚·C·弗莱雷
/S/理查德·H·克莱恩主任2024年1月29日
理查德·H·克莱恩
/S/希拉·K·麦格拉思主任2024年1月29日
希拉·K·麦格拉思
/S/迈克尔·A·沃罗诺夫主任2024年1月29日
迈克尔·A·沃罗诺夫
S-2

独立注册会计师事务所报告

致亚历山大房地产股权公司的股东和董事会。

对财务报表的几点看法

本公司已审计所附Alexandria Real Estate Equities，Inc.(本公司)截至2023年12月31日、2023年及2022年12月31日的综合资产负债表、截至2023年12月31日期间各年度的相关综合经营表、全面收益、股东权益及非控制性权益及现金流量的变动，以及列于指数第15项的相关附注及财务报表附表(统称为“综合财务报表”)。我们认为，综合财务报表在所有重要方面都公平地反映了公司于2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的财务状况，以及截至2023年12月31日的三个年度的经营结果和现金流量，符合美国公认会计原则。

我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准，根据特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的《内部控制-综合框架(2013框架)》中确立的标准，审计了公司截至2023年12月31日的财务报告内部控制，我们于2024年1月至29日的报告对此发表了无保留意见。

意见基础

这些财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对公司的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。

我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得关于财务报表是否没有重大错报的合理保证，无论是由于错误还是舞弊。我们的审计包括执行评估财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查与财务报表中的数额和披露有关的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评价财务报表的整体列报。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。

F-1

关键审计事项

下文所述的关键审计事项是指当期对财务报表进行审计而产生的事项，该事项已传达或要求传达给审计委员会：(1)涉及对财务报表具有重大意义的账目或披露；(2)涉及我们特别具有挑战性的、主观的或复杂的判断。关键审计事项的传达不会以任何方式改变我们对综合财务报表的整体意见，我们不会通过传达下面的关键审计事项来就关键审计事项或与之相关的账目或披露提供单独的意见。
长寿房地产资产的估值
有关事项的描述
正如综合财务报表附注2及附注3更全面披露，本公司监控其长期房地产资产的触发事件或减值指标。对于分类为持有待售的长期房地产资产，如果资产的账面价值超过其公允价值减去出售成本，则确认减值费用。在截至2023年12月31日的年度内，公司确认的减值费用总计46110美元万，其中18380美元万 与截至2023年12月31日归类为持有待售的长期资产有关。

本公司对截至2023年12月31日被归类为持有待售物业的估值进行审计是主观的，这是由于管理层用来估计物业公允价值的判断。
我们如何在我们的审计中解决问题
我们对被归类为持有待售的长期房地产资产估值的审计程序包括以下程序等：

我们测试了对公司评估长期房地产资产公允价值的程序的控制的设计和操作有效性，这些公允价值被归类为持有供出售。

我们通过将估计价值与与潜在买家签署的协议、最近的可比销售交易和其他外部市场数据进行比较，测试了公司对归类为持有待售的长期房地产资产的估值。我们的内部估值专家协助我们确定相关交易和市场数据。


/S/安永律师事务所

自1994年以来，我们一直担任该公司的审计师。

加利福尼亚州洛杉矶
2024年1月29日

F-2

亚历山大房地产股权公司。
合并资产负债表
(单位为千，不包括每股和每股金额)
12月31日，
20232022
资产
房地产投资
$31,633,511 $29,945,440 
对未合并房地产合资企业的投资
37,780 38,435 
现金及现金等价物
618,190 825,193 
受限现金
42,581 32,782 
租户应收账款
8,211 7,614 
递延租金
1,050,319 942,646 
递延租赁成本
509,398 516,275 
投资
1,449,518 1,615,074 
其他资产
1,421,894 1,599,940 
总资产
$36,771,402 $35,523,399 
负债、非控股权益和股权
应付有担保票据
$119,662 $59,045 
应付无抵押优先票据
11,096,028 10,100,717 
无担保高级信用额度和商业票据99,952 — 
应付账款、应计费用和其他负债
2,610,943 2,471,259 
应付股息
221,824 209,131 
总负债
14,148,409 12,840,152 
承付款和或有事项

可赎回的非控股权益
16,480 9,612 

亚历山大房地产股票公司'股东权益：
普通股，$0.01每股面值，400,000,000截至2023年12月31日和2022年12月31日授权的股票；171,910,599和170,748,395截至2023年12月31日和2022年12月31日的已发行和已发行股票
1,719 1,707 
额外实收资本18,485,352 18,991,492 
累计其他综合损失(15,896)(20,812)
亚历山大房地产股票公司'股东权益
18,471,175 18,972,387 
非控制性权益
4,135,338 3,701,248 
权益总额
22,606,513 22,673,635 
负债总额、非控股权益和股权
$36,771,402 $35,523,399 


附注是这些合并财务报表的组成部分。
F-3

亚历山大房地产股权公司。
合并业务报表
(以千为单位，每股除外)
截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
收入：
租金收入
$2,842,456 $2,576,040 $2,108,249 
其他收入
43,243 12,922 5,901 
总收入
2,885,699 2,588,962 2,114,150 
费用：
租赁业务
859,180 783,153 623,555 
一般和行政
199,354 177,278 151,461 
利息
74,204 94,203 142,165 
折旧及摊销
1,093,473 1,002,146 821,061 
房地产减值准备
461,114 64,969 52,675 
提前清偿债务损失
— 3,317 67,253 
总费用
2,687,325 2,125,066 1,858,170 
未合并房地产合营企业收益中的权益980 645 12,255 
投资(亏损)收益(195,397)(331,758)259,477 
房地产销售收益277,037 537,918 126,570 
净收入280,994 670,701 654,282 
可归因于非控股权益的净收入
(177,355)(149,041)(83,035)
归属于Alexandria Real Estate Equities，Inc.的净利润'股东103,639 521,660 571,247 
归属于未归属限制性股票奖励的净收益
(11,195)(8,392)(7,848)
归属于Alexandria Real Estate Equities，Inc.的净利润'普通股股东$92,444 $513,268 $563,399 

Alexandria Real Estate Equities，Inc.应占每股净利润'普通股股东：
基本信息$0.54 $3.18 $3.83 
稀释$0.54 $3.18 $3.82 

附注是这些合并财务报表的组成部分。
F-4

亚历山大房地产股权公司。
综合全面收益表
(单位：千)

截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
净收入$280,994 $670,701 $654,282 
其他全面收益(亏损)
外币兑换未实现收益（损失）：
期内产生的未实现外币兑换收益（损失）4,916 (13,518)(669)
外币兑换未实现收益（损失），净额4,916 (13,518)(669)

其他全面收益(亏损)合计4,916 (13,518)(669)
综合收益285,910 657,183 653,613 
减去：非控股权益的综合收益(177,355)(149,041)(83,035)
Alexandria Real Estate Equities，Inc.应占综合收入'股东$108,555 $508,142 $570,578 

附注是这些合并财务报表的组成部分。

F-5

亚历山大房地产股权公司。
合并股东权益及非控制性权益变动表
(千美元)
亚历山大房地产股票公司'股东权益
数量：
普普通通
股份		普普通通
库存		其他内容
实收资本		保留
收益		累计
其他
综合损失		非控制性
利益		总
股权		可赎回
非控制性
利益
2020年12月31日的余额136,690,329 $1,367 $11,730,970 $— $(6,625)$1,706,724 $13,432,436 $11,342 
净收入— — — 571,247 — 82,169 653,416 866 
其他综合损失合计— — — — (669)— (669)— 
非控股权益的贡献和出售
— — 989,393 — — 1,157,668 2,147,061 282 
向非控股权益的分配和赎回— — — — — (112,465)(112,465)(2,878)
普通股发行
20,827,052 208 3,528,889 — — — 3,529,097 — 
根据股票计划发行
709,737 7 97,926 — — — 97,933 — 
与股权奖励净结算相关的税收(183,238)(2)(34,336)— — — (34,338)— 
普通股宣布的股息(美元4.48每股)
— — — (688,833)— — (688,833)— 
超额分配的重新分类— — (117,586)117,586 — — — — 
截至2021年12月31日的余额158,043,880 1,580 16,195,256 — (7,294)2,834,096 19,023,638 9,612 
净收入— — — 521,660 — 148,236 669,896 805 
其他综合损失合计— — — — (13,518)— (13,518)— 
非控股权益的贡献和出售
— — 649,623 — — 910,506 1,560,129 — 
向非控股权益的分配和赎回— — (111)— — (191,590)(191,701)(805)
普通股发行
12,250,645 123 2,346,321 — — — 2,346,444 — 
根据股票计划发行
749,101 7 109,217 — — — 109,224 — 
与股权奖励净结算相关的税收(295,231)(3)(47,448)— — — (47,451)— 
普通股宣布的股息(美元4.72每股)
— — — (783,026)— — (783,026)— 
超额分配的重新分类— — (261,366)261,366 — — — — 
截至2022年12月31日的余额170,748,395 $1,707 $18,991,492 $— $(20,812)$3,701,248 $22,673,635 $9,612 

附注是这些合并财务报表的组成部分。
F-6

亚历山大房地产股权公司。
合并股东权益及非控制性权益变动表（续）
(千美元)
亚历山大房地产股票公司'股东权益
数量：
普普通通
股份		普普通通
库存		其他内容
实收资本		保留
收益		累计
其他
全面
损失		非控制性
利益		总
股权		可赎回
非控制性
利益
截至2022年12月31日的余额170,748,395 $1,707 $18,991,492 $— $(20,812)$3,701,248 $22,673,635 $9,612 
净收入— — — 103,639 — 176,431 280,070 924 
其他全面收入合计— — — — 4,916 — 4,916 — 
非控股权益的贡献和出售
— — 33,896 — — 508,693 542,589 35,250 
向非控股权益的分配和赎回— — — — — (243,268)(243,268)(37,072)
非控股权益转让— — — — — (7,766)(7,766)7,766 
普通股发行699,274 7 103,839 — — — 103,846 — 
根据股票计划发行
798,729 8 156,257 — — — 156,265 — 
与股权奖励净结算相关的税收(335,799)(3)(43,595)— — — (43,598)— 
普通股宣布的股息(美元4.96每股)
— — — (860,176)— — (860,176)— 
超额分配的重新分类— — (756,537)756,537 — — — — 
截至2023年12月31日的余额171,910,599 $1,719 $18,485,352 $— $(15,896)$4,135,338 $22,606,513 $16,480 

附注是这些合并财务报表的组成部分。
F-7

亚历山大房地产股权公司。
合并现金流量表
(单位：千)
截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
经营活动
净收入$280,994 $670,701 $654,282 
将净收入与经营活动提供的现金净额进行调整：
折旧及摊销1,093,473 1,002,146 821,061 
房地产减值准备461,114 64,969 52,675 
房地产销售收益(277,037)(537,918)(126,570)
提前清偿债务损失— 3,317 67,253 
未合并房地产合营企业收益中的权益(980)(645)(12,255)
未合并房地产合资企业的收益分配3,257 3,374 20,350 
贷款费用摊销15,486 13,549 11,441 
债务折扣（溢价）摊销1,207 384 (2,041)
摊销所获得的高于和低于市场的租赁(93,331)(74,346)(54,780)
递延租金(133,917)(118,003)(115,145)
股票补偿费用82,858 57,740 48,669 
投资损失(收益)195,397 331,758 (259,477)
经营资产和负债变化：
租户应收账款(102)(273)(44)
递延租赁成本(109,339)(181,322)(131,560)
其他资产798 (18,960)(24,591)
应付账款、应计费用和其他负债110,672 77,850 60,929 
经营活动提供的净现金1,630,550 1,294,321 1,010,197 
投资活动
房地产销售收入1,195,743 994,331 190,576 
房地产的附加物(3,418,296)(3,307,313)(2,089,849)
购买房地产(265,750)(2,877,861)(5,434,652)
托管保证金的变动(5,582)155,968 (161,696)
出售未合并房地产合资企业的权益— — 394,952 
收购未合并房地产合资企业的权益— — (9,048)
对未合并房地产合资企业的投资(658)(1,442)(13,666)
未合并的房地产合资企业的资本返还— 471 — 
对非房地产投资的补充(189,472)(242,932)(408,564)
非房地产投资的销售和分配183,396 198,320 424,623 
投资活动所用现金净额$(2,500,619)$(5,080,458)$(7,107,324)
附注是这些合并财务报表的组成部分。
F-8

亚历山大房地产股权公司。
合并现金流量表
(单位：千)
截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
融资活动
应付有担保票据项下的借款$59,957 $49,715 $10,005 
偿还有担保应付票据项下的借款(30)(934)(17,979)
应付有担保票据失效的付款— (198,304)— 
发行无担保应付优先票据的收益996,205 1,793,318 1,743,716 
无担保应付优先票据的偿还— — (650,000)
无担保优先信贷额度下的借款1,245,000 1,181,000 3,521,000 
偿还无担保高级信贷额度下的借款(1,245,000)(1,181,000)(3,521,000)
商业票据计划下发行收益9,234,000 14,641,500 30,951,300 
偿还商业票据计划下的借款(9,134,000)(14,911,500)(30,781,300)
提前偿还债务支付的溢价— — (66,829)
贷款费用的支付(16,047)(35,612)(18,938)
与股权奖励净额结算有关的已支付税款(24,592)(47,289)(34,338)
发行普通股所得款项103,846 2,346,444 3,529,097 
普通股股息(847,483)(757,742)(655,968)
非控股权益的贡献和出售547,391 1,542,347 2,026,486 
对非控股权益的分配和购买(245,091)(192,171)(118,891)
融资活动提供的现金净额
674,156 4,229,772 5,916,361 
外汇汇率变动对现金、现金等价物和限制性现金的影响(1,291)(887)(1,712)
现金、现金等价物和限制性现金净(减)增(197,204)442,748 (182,478)
期初的现金、现金等价物和限制性现金
857,975 415,227 597,705 
截至期末的现金、现金等价物和限制性现金
$660,771 $857,975 $415,227 
补充披露和非现金投融资活动：
期内支付的利息，扣除资本化利息后的现金$46,583 $63,193 $139,471 
房地产本期新增应计建筑$629,351 $561,538 $474,751 
房地产合资伙伴的资产出资$33,250 $19,146 $118,750 
向合资伙伴发行非控股权$(33,250)$(19,146)$(118,750)
从租户手中转让房地产资产$31,310 $— $— 
购买非控制性权益的应付款项$(35,250)$— $— 
使用权资产$— $21,776 $103,860 
租赁责任$— $(21,776)$(103,860)
与我们收购合作伙伴在未合并的房地产合资企业中的权益相关的房地产资产整合$— $— $19,613 
承担与收购合伙人在未合并的房地产合资企业中的权益有关的应付担保票据$— $— $(14,558)
与房地产收购有关的递延购买价格$— $— $(81,119)
转让与房地产销售有关的应付担保票据$— $— $28,200 

附注是这些合并财务报表的组成部分。
F-9

亚历山大房地产股权公司。
合并财务报表附注

1.    陈述的组织和基础

亚历山大房地产股票公司(纽约证券交易所代码：ARE)，S标准普尔500指数®生命科学房地产投资信托基金，自1994年成立以来，一直是生命科学房地产利基市场的先驱。Alexandria是合作生命科学、AgTech和先进技术巨型园区的卓越所有者、运营商和开发商，这些园区位于AAA创新集群所在地，包括大波士顿、旧金山湾区、纽约市、圣地亚哥、西雅图、马里兰州和Research Triangle。亚历山大港的总市值为#美元。33.1亿美元，并在北美拥有73.5截至2023年12月31日，1,000,000 SF。如本年度报告中使用的10-k表格所示，“公司”、“亚历山大”、“是”、“我们”、“我们”和“我们”指的是亚历山大房地产股权公司及其合并子公司。随附的合并财务报表包括亚历山大房地产股权公司及其合并子公司的账目。所有重大的公司间余额和交易都已被冲销。

在合并财务报表中提及我们的总市值、建筑物或租户的数量或质量、位置质量、面积、租赁数量或入住率，以及从这些价值得出的任何金额都不在我们独立注册会计师事务所的程序范围内。

2.    重要会计政策摘要

整固

在持续的基础上，当情况表明需要重新考虑时，我们会根据合并会计准则评估并非由我们全资拥有的每个法人实体。我们的评估考虑了我们所有的可变利益，包括股权所有权，以及我们因参与管理每个部分拥有的实体而向我们支付的费用。要属于合并指南的范围，实体必须同时满足以下两个标准：

•该实体具有为开展业务活动和持有资产而建立的法律结构；这种实体可以是合伙、有限责任公司或公司等形式；以及
•我们在法人实体中拥有可变权益--即契约性质的可变权益，如股权所有权，或随着实体净资产公允价值的变化而变化的其他财务权益。

如果一个实体不符合上述两个标准，我们将采用其他会计文献，例如成本或权益会计方法。如果一家实体确实符合上述两项标准，我们将根据可变权益模型(如果该法人实体符合以下任何特征才有资格成为VIE)或根据非VIE的所有其他法人实体的投票模式对该实体进行合并评估。

具有下列三个特征之一的法人实体被确定为VIE：

1)如果没有额外的附属财政支助，该实体没有足够的股本为其活动提供资金；
2)设立具有非实质性表决权的实体(即该实体剥夺了多数经济利益持有人(S)的表决权)；
3)股权持有人作为一个群体，缺乏控制性财务利益的特征。如果股东不具备以下任何一项条件，他们就符合这一标准：
•通过投票权或类似权利，指导对实体的经济业绩影响最大的活动的权力，具体表现为：
•实体日常活动管理的实质性参与权；或
•对负责重大决策的一方的实质性罢免权利；
•承担实体预期损失的义务；或
•获得实体预期剩余收益的权利。

我们的房地产合资企业由有限合伙企业或有限责任公司组成。对于结构为有限合伙或有限责任公司的实体，我们对股权持有人(除普通合伙人或合资企业的管理成员以外的股权合伙人)是否缺乏控股权的评估包括对有限合伙人或非管理成员(非控股股权持有人)是否既缺乏实质性参与权又缺乏实质性启动权的评估，定义如下：

•参与权使非控股股东有能力指导在正常业务过程中做出的对实体经济业绩最重要的财务和经营决策。
•退出权允许非控股股东在没有理由的情况下罢免普通合伙人或管理成员。

F-10


2.报告重要会计政策摘要(续)
如果我们得出结论认为VIE的三个特征中的任何一个都满足，包括股权持有人因为缺乏实质性参与权和实质性启动权而缺乏控股权的特征，我们得出结论认为该实体是VIE，并在可变利率模型下对其进行合并评估。

可变利率模型

如果一个实体被确定为VIE，我们将评估我们是否为主要受益者。主要受益者分析是基于权力和利益的定性分析。如果我们同时拥有权力和利益，我们就合并VIE--也就是说，(I)我们有权指导VIE的活动，从而最大限度地影响VIE的经济表现(权力)，以及(Ii)我们有义务吸收VIE的损失或有权从VIE获得可能对VIE(利益)具有重大影响的利益。只要我们确定自己是主要受益者，我们就会合并VIE。有关符合VIE资格的特定合资企业的信息，请参阅我们合并财务报表的附注4-“合并和未合并房地产合资企业”。如果我们在VIE中拥有可变权益，但不是主要受益人，我们将使用权益法核算我们的投资。

投票模式

如果一家法人实体未能满足VIE的三个特征中的任何一项(即，股本不足、存在非实质性投票权或缺乏控股权)，我们将根据投票模式对该实体进行评估。在投票模式下，如果我们确定我们直接或间接拥有超过50%的有投票权股份，而其他股权持有人没有实质性的参与权，我们就合并了实体。

有关符合投票模式评估资格的特定合营企业的资料，请参阅本公司合并财务报表附注4-“合并及非合并房地产合营企业”。

预算的使用

根据公认会计原则编制合并财务报表时，我们需要做出估计和假设，以影响资产、负债和权益的报告金额；截至合并财务报表日期的或有资产和负债的披露；以及报告期内的收入和费用金额。实际结果可能与这些估计大相径庭。

可报告的细分市场

我们从事向生命科学、雅培和技术租户提供租赁空间的业务。我们的物业相似之处在于，它们为上述行业提供租赁空间，由通用和可重复使用的改进组成，主要位于AAA创新集群地点，并具有相似的经济特征。我们的首席运营决策者，以我们的执行主席、首席执行官和首席投资官为代表，在做出与评估我们的运营业绩相关的决策时，审查我们整个综合业务的财务信息，并在决定如何分配与资本支出相关的资源时，审查我们个别物业的财务信息。我们已将属性聚合到一由于该等物业拥有相似的长期经济特征及其他相似之处，包括采用一致的业务策略营运、通常位于主要大都会地区，以及拥有相似的租户组合，故此两项物业均属可申报分部。在此披露的财务信息代表了与我们的一可报告的部分。

房地产投资

企业合并或资产收购的评估

我们评估每次收购房地产或实质房地产(包括在主要持有房地产资产的实体中的股权)，以确定所收购的一套综合资产和活动是否符合业务的定义，是否需要作为业务组合入账。对不符合企业定义的一套综合资产和活动的收购被计入资产收购。如果符合以下任何一项标准，所收购的一套综合资产和活动将不符合业务资格：

•收购的总资产的公允价值基本上全部集中在单一可识别资产或一组类似的可识别资产中；或
•综合的一套资产和活动至少缺乏一种投入和一个实质性进程，这些投入和实质性进程共同大大促进了创造产出的能力(即交易前后产生的收入)。

F-11


2.报告重要会计政策摘要(续)
在下列情况下，收购的过程被认为是实质性的：

•该流程包括一支有组织的员工队伍(或包括一份获得的合同，该合同提供与一名有组织员工的联系)，该员工在执行流程方面具有技能、知识和经验；
•在没有重大成本、努力或延迟的情况下，不能替换该过程；或者
•这一过程被认为是独一无二的或稀有的。

一般来说，我们对房地产或实质房地产的收购不符合企业的定义，因为几乎所有的公允价值都集中在单一可识别资产或一组类似的可识别资产(即土地、建筑物和相关无形资产)中，或者因为收购不包括以获得的劳动力或获得的合同的形式存在的实质性过程，而在没有重大成本、努力或延误的情况下，无法替换这些资产。

对取得的不动产的确认

我们评估每次收购房地产或实质房地产(包括在主要持有房地产资产的实体中的股权)，以确定所收购的一套综合资产和活动是否符合业务的定义，是否需要作为业务组合入账。对不符合企业定义的一套综合资产和活动的收购被计入资产收购。

对于作为企业合并入账的房地产或实质房地产的收购，我们将收购对价(不包括收购成本)按收购日的公允价值分配给收购的资产、承担的负债、非控股权益和先前存在的所有权权益。资产包括无形资产，如租户关系、收购的就地租赁，以及与我们作为出租人的就地租赁相关的有利无形资产。负债包括与我们作为出租人的原地租赁相关的不良无形资产。此外，对于吾等为承租人的收购的就地融资或经营租赁，收购对价将分配给租赁负债和相关使用权资产，并进行调整，以反映租赁条款与市场条款相比的有利或不利条件。转让的对价相对于取得的净资产的公允价值的任何超额(赤字)都计入商誉(讨价还价购买收益)。与业务合并相关的收购成本在发生时计入费用。

一般而言，我们预计收购房地产或实质房地产将不符合企业的定义，因为几乎所有公允价值都集中在单一可识别资产或一组类似可识别资产(即土地、建筑物和相关无形资产)中。资产收购的会计模式类似于企业合并的会计模式，不同之处在于收购对价(包括收购成本)按相对公允价值基础分配给收购的个别资产和承担的负债。相对于取得的资产和承担的负债的公允价值之和，转让对价的任何超额(赤字)根据各自的相对公允价值分配给各个资产和负债。因此，资产收购不会导致确认商誉或廉价购买收益。与购置不动产或实质不动产(如法律和其他第三方服务)有关的增量和外部直接购置费用被资本化。

我们行使判断，以确定用于在其组成部分之间分配所收购房地产的购买价格的关键假设。由于适用于每个组成部分的有用折旧和摊销年限，以及相关折旧和摊销费用在我们的综合经营报表中的确认，对本年度收购物业的各个组成部分的对价分配可能会对我们的净收入产生影响。我们在利用现有的可比市场信息来评估相对公允价值时采用判断。我们根据现有的可比市场信息评估有形和无形资产及负债的相对公允价值，包括估计重置成本、租金和最近的市场交易。此外，我们可以使用估计现金流预测，利用适当的贴现率和资本化率。对未来现金流的估计基于多个因素，包括历史经营业绩、已知和预期的趋势以及可能影响物业的市场/经济状况。

收购的有形资产的价值是基于我们在“就好像空置”的基础上对公允价值的估计。收购原址租约的价值包括假设租赁期内的估计成本，以及收购原址租赁收购日在市况下执行类似租约所产生的其他成本。如果在原地租赁的不可取消租赁期限之后存在讨价还价的固定费率续订选择权，我们将评估无形因素，例如承租人经营的行业的商业条件、物业所在地区的经济条件以及承租人在续订期限内转租物业的能力，以确定承租人续签的可能性。当吾等确定有合理保证将行使该等廉价购买选择权时，吾等会考虑厘定该等租赁的无形价值及其相关摊销期间的选择权。当收购构成被收购实体控制权的变更时，我们也确认收购资产的相对公允价值、承担的负债以及低于100%权益的收购中的任何非控股权益。


F-12


2.报告重要会计政策摘要(续)
折旧及摊销

分配给建筑物和建筑改善、土地改善、租户改善和设备的价值按直线折旧。就楼宇及楼宇改善工程而言，我们按土地租约年期或其估计使用年限中较短的一项进行折旧，但不得超过40好几年了。土地改良在其估计使用年限内折旧，不得超过20好几年了。租户的改善工程按其各自的租赁期限或估计使用年限折旧，而设备则按租赁期限或其估计使用年限中较短的一项折旧。使用权资产的价值在每个相关租赁的剩余期限内按直线摊销。收购的原地租赁及相关的有利无形资产(即收购的高于市价的租赁)的价值在我们的综合资产负债表中归类为其他资产，并在我们的综合经营报表中作为租金收入的减值在相关租赁的剩余期限内摊销。与收购的就地租赁相关的不良无形资产(即低于市价的租赁)的价值在我们的综合资产负债表中归类为应付账款、应计费用和其他负债，并在相关租赁的剩余期限内作为租金收入的增加在我们的综合经营报表中摊销。

资本化项目成本

我们将项目成本资本化，包括建设前成本、利息、财产税、保险以及与项目的开发、再开发、前期建设或建设直接相关和必不可少的其他成本。需要资本化开发、重新开发、前期建设和建设成本，同时为资产的预期用途做准备的活动正在进行中。我们的开发、重建、前期建设和建筑活动的波动可能会导致总支出和净收益发生重大变化。在项目基本完成并准备投入预期用途后发生的成本在发生时计入费用。如果开发、再开发、前期建设或建筑活动停止，利息、物业税、保险和某些其他成本将不再有资格资本化，并将在发生时计入费用。维修和保养支出在发生时计入费用。

房地产销售

当销售计划的下列所有标准均已满足时，财产被归类为待售财产：(I)有权批准行动的管理层承诺制定出售财产的计划；(Ii)财产在目前的状况下可立即出售，但仅受惯常和习惯条款的限制；(Iii)正在进行的寻找买家的计划，以及完成出售计划所需的其他行动已经启动；(Iv)财产的出售很可能并预计在年内完成。一年(V)该物业正积极推介，以按其目前公平价值而言属合理的价格出售；及。(Vi)完成出售计划所需的行动显示，不太可能对该计划作出重大修改或撤回该计划。资产折旧在财产被指定为待售财产时停止。有关其他详情，请参阅本公司合并财务报表附注18--“归类为待售资产”。

如果出售物业代表对我们的业务或财务业绩有(或将会有)重大影响的战略转变，例如(I)主要业务线、(Ii)主要地理区域、(Iii)主要权益法投资或(Iv)实体的其他主要部分，则物业的营运，包括任何直接应归属于该物业的利息开支，在我们的综合营运报表中被分类为非持续营运，而所呈列的所有过往期间的金额则由持续营运重新分类为非持续营运。个别财产的处置一般不代表战略转移，因此通常不符合将其归类为非连续性业务的标准。

我们根据与非客户签订的合同所产生的非金融资产取消确认的会计准则确认房地产销售的损益。我们的普通产出活动包括在我们的经营物业中向租户出租空间，而不是销售房地产。因此，房地产销售(其中我们是卖方)有资格作为与非客户的合同。在我们与非客户的交易中，我们应用了与我们确认与客户合同产生的收入的方法一致的某些确认和计量原则。资产的解除确认是基于控制权的转移。如果房地产销售合同包括我们对物业的持续参与，那么我们将评估合同中承诺的每一件商品或服务，以确定它是代表单独的履约义务、构成担保还是防止控制权转移。如果商品或服务被认为是单独的履约义务，当我们将相关商品或服务转让给买方时，交易价格的分配部分将被确认为收入。

出售部分权益的收益或损失的确认还取决于我们是否保留该物业的控股权或非控股权。如吾等于出售完成后保留该物业的控股权，吾等将继续按账面价值反映该资产，并就出售的部分权益的账面价值记录非控股权，并就收到的代价与按账面价值计算的部分权益之间的差额确认额外缴入资本。相反，如果我们在完成出售房地产的部分权益后保留非控股权益，我们将确认收益或损失，就像100%出售了资产一样。

F-13


2.报告重要会计政策摘要(续)
长期资产减值准备

在每个季度末之前和之后，我们会审查我们所有长期资产的当前活动和业务状况的变化，以确定是否存在任何需要进行减值分析的触发事件或减值指标。如果发现触发事件或减值指标，我们将审查对未来未贴现现金流的估计，如有必要，包括在考虑多个结果时采用概率加权方法。

将持有和使用的长期资产，包括我们的租赁物业、CIP、为发展而持有的土地、与我们作为承租人的经营租约相关的使用权资产以及无形资产，在可能表明长期资产的账面价值可能无法收回的情况下，将单独评估减值。将持有及使用的长期资产的账面金额如超过预期因使用及最终处置该资产而产生的未贴现现金流的总和，则不可收回。将持有和使用的长期资产的触发事件或减值指标按项目进行评估，包括估计净营业收入、入住率变化、重大近期租赁到期、当前和历史经营及/或现金流亏损、建筑成本、预计完工日期、租金和其他市场因素的重大波动。我们基于众多因素评估预期未贴现现金流，包括但不限于建筑成本、现有市场信息、当前和历史经营结果、已知趋势、可能影响资产的当前市场/经济状况以及我们对资产使用的假设，如有必要，包括在考虑多种结果的情况下采用概率加权方法。

于确定已发生减值时，确认减记，以将资产的账面金额降至其估计公允价值。如果不需要确认减值费用，则在必要时对折旧或摊销的确认进行前瞻性调整，以在预计持有和使用资产的剩余期间将资产的账面价值降至其估计处置价值。我们可以调整预期在其使用年限结束前处置或重新开发的财产的折旧。

我们对被分类为持有待售的物业使用持有待售减值模型，这与持有并使用的减值模型不同。根据持有待售减值模式，若归类为持有待售的长期资产的账面价值超过其公允价值减去出售成本，则确认减值费用。由于这两种不同的模式，以前被归类为持有并用于要求在归类为持有待售时确认减值费用的长期资产是可能的。

国际业务

除了在美国经营物业外，我们还拥有12加拿大的房产。我们在美国运营的子公司的功能货币是美元。外国子公司的本币作为其本位币。我们海外子公司的资产和负债按财务报表日的有效汇率换算成美元。我们海外子公司的收入和费用账目是按所列期间的加权平均汇率换算的。换算产生的收益或亏损在累计其他全面收益(亏损)中作为总股本的单独组成部分分类，不包括在净收益(亏损)中。

只要一项外国投资符合被归类为持有待售的标准，我们就会根据持有待售减值模式评估该投资的可回收性。如果投资的账面价值超过其公允价值减去出售成本，我们可能会确认减值费用。在确定一项投资的账面金额时，我们会考虑其账面净值和与该投资相关的任何累计未实现外币折算调整。

在累计其他全面收益(亏损)中归类的适当数额的汇率损益，在出售我们的投资或在我们的投资完全或基本上完全清算时变现时，重新分类为净收益(亏损)。

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2.报告重要会计政策摘要(续)
I恩韦什

我们持有主要涉及生命科学、农业技术和技术行业的上市公司和私人持股实体的投资。作为房地产投资信托基金，我们通常将我们对每个单独实体的有表决权股票的持有量限制在以下10%。我们评估每一项投资，以确定我们是否有能力对被投资人施加重大影响，但不是控制力。我们评估我们持有的投资等于或大于20%，但小于或等于50%的被投资人有投票权的股票，并假定我们有这种能力。对于我们持有特定所有权账户的有限合伙企业的投资，我们假设当我们的所有权权益超过3%至5%时，这种能力就存在。除了我们的所有权权益外，我们还会考虑我们是否有董事会席位，或者我们是否参与了被投资人的决策过程，以及其他标准，以确定我们是否有能力对被投资人施加重大影响，但不能控制。如果我们确定我们有这样的能力，我们将按权益法核算投资，如下所述。

按权益法入账的投资

根据权益会计方法，我们首先按成本确认我们的投资，然后根据被投资人报告的我们应占的收益或亏损、收到的分配和非临时性减值调整投资的账面价值。有关我们在权益法下入账的投资的更多信息，请参阅我们综合财务报表的附注7-“投资”。

不符合权益会计法的投资

对于我们认为我们没有能力对其施加重大影响或控制的被投资人，我们根据其是否投资于(I)上市公司、(Ii)报告每股资产净值的私人持股实体或(Iii)不报告每股资产净值的私人持股实体，对每项投资进行核算，如下所述。

对上市公司的投资

我们对上市公司的投资被归类为具有易于确定的公允价值的投资，并在我们的综合资产负债表中以公允价值列示，公允价值变动在我们的综合经营报表中归类为投资收益(亏损)。我们在上市公司的投资的公允价值是根据证券交易所的销售价格或报价确定的。

对非上市公司的投资

本公司于公允价值难以确定的私人持股实体的投资包括(I)报告每股资产净值的私人持股实体的投资及(Ii)不报告每股资产净值的私人持股实体的投资。这些投资入账如下：

对报告每股资产净值的私人持股实体的投资

对报告每股资产净值的私人持股实体的投资，例如我们在有限合伙企业中的私人持股投资，作为一种实际的权宜之计，使用资产净值按公允价值列报，公允价值的变化在我们的综合经营报表中归类为投资收益(亏损)。我们使用有限合伙公司报告的每股资产净值，一般不作调整，除非我们知道有信息表明，有限合伙公司报告的每股资产净值没有准确反映我们报告日期的投资公允价值。

对不报告每股资产净值的私人持股实体的投资

对不报告每股净资产净值的私人实体的投资采用计量替代方案，根据该替代计量方案，这些投资按成本计量，根据可见的价格变化和减值进行调整，并在我们的综合经营报表中将变化归类为投资收益(亏损)。

可观察到的价格产生于对同一发行人的相同或类似投资的有序交易，投资者在不花费不适当的成本和努力的情况下遵守这一交易。可观察到的价格变动源于(其中包括)同一发行人在报告期内进行的股权交易，包括随后的股票发行或与同一发行人相关的其他报告的股权交易。为了确定这些交易是否表明可观察到的价格变化，我们评估这些交易是否具有类似的权利和义务，包括投票权、分配偏好和我们所持投资的转换权。

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2.报告重要会计政策摘要(续)
权益法投资和不报告每股资产净值的私人实体投资的减值评估

我们监控权益法投资和不报告每股资产净值的私人实体的投资，包括运营结果、临床试验的前景和结果、新产品计划、新的合作协议、融资活动和并购活动。在对减值指标进行定性评估的基础上，通过监测下列触发事件或减值指标的存在，对这些投资进行评估：

(i)被投资方的盈利表现、信用评级、资产质量或业务前景显著恶化；
(Ii)被投资方的法规、经济或技术环境发生重大不利变化；
(Iii)总体市场状况的重大不利变化，包括被投资方正在或试图向市场带来的技术和产品的研究和开发；
(Iv)对被投资人作为持续经营企业的持续经营能力的重大担忧；和/或
(v)投资者决定停止提供支持或减少对被投资方的财务承诺。

如果存在此类指标，我们必须估计投资的公允价值，并立即确认减值费用，其金额等于投资的账面价值超过其估计公允价值。

投资损益确认与分类

未实现损益包括：

(i)上市公司投资的公允价值变动；
(Ii)报告每股资产净值的私人持股实体投资的资产净值变动；
(Iii)未报告每股资产净值的私人持股实体投资的可观察到的价格变化；以及
(Iv)我们权益法被投资人报告的未实现收益或亏损份额。

我们投资的已实现收益和亏损是指出售投资时收到的收益与其历史或调整后成本基础之间的差额。对于我们的权益法投资，已实现损益代表我们在被投资方报告的已实现损益中所占的份额。减值为已实现亏损，按经调整的成本基准计算，并指将未报告每股资产净值的私人持股实体投资的账面价值及权益法投资(如减值被视为非暂时性减值)减至其估计公允价值的费用。

收入

下表提供了截至2023年12月31日、2022年和2021年的合并总收入的详细信息(以千为单位)：
截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
租金收入：
受租赁会计准则约束的收入：
经营租约$2,802,567 $2,534,862 $2,081,362 
直接融资型和销售型租赁(1)
2,608 3,094 3,489 
受租赁会计准则约束的收入2,805,175 2,537,956 2,084,851 
受收入确认会计约束的收入
标准
37,281 38,084 23,398 
租金收入2,842,456 2,576,040 2,108,249 
其他收入43,243 12,922 5,901 
总收入$2,885,699 $2,588,962 $2,114,150 
(1)本公司于2022年5月完成出售销售类型租赁的房地产资产，此后再无销售类型租赁。

在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度内，受租赁会计准则约束的收入总计为2.81000亿美元或97.2%, $2.51000亿美元或98.0%和$2.11000亿美元或98.6分别占我们总收入的1%。我们的其他收入主要包括管理费和每一年度的利息收入。有关本公司收入来源的详细讨论，请参阅本附注2内的“租赁会计”一节及本附注2内的“确认与客户签订的合约所产生的收入”一节。

F-16


2.报告重要会计政策摘要(续)
租赁会计

租赁的定义和分类

当我们签订合同或修改现有合同时，我们会评估合同是否符合租赁的定义。要满足租赁的定义，合同必须满足所有三个标准：

(i)一方当事人(出租人)必须持有已确定的资产；
(Ii)对手方(承租人)必须有权在整个合同期内从使用资产中获得实质上的所有经济利益；以及
(Iii)对手方(承租人)必须有权在整个合同期内指导使用所确定的资产。

如果我们是承租人，我们将我们的租赁分类为融资租赁或经营性租赁，如果我们是出租人，我们将我们的租赁分类为销售型、直接融资或经营性租赁。我们使用以下标准来确定租赁是融资租赁(作为承租人)还是销售型或直接融资租赁(作为出租人)：

(i)租赁期结束时，所有权从出租人转移给承租人；
(Ii)购买选择权合理地肯定会被行使；
(Iii)租赁期为标的资产剩余经济寿命的大部分；
(Iv)租赁付款的现值基本上等于或超过标的资产的全部公允价值；或
(v)标的资产是专门资产，预计在租赁期结束时没有其他用途。

如果我们满足上述任何一项标准，我们将租赁计入融资型、销售型或直接融资型租赁。如果我们不符合任何标准，我们将该租约作为经营性租赁进行会计处理。

如果租赁被认为是将标的资产的控制权转移给承租人，则该租赁被计入销售型租赁。如果风险和报酬在没有转让控制权的情况下转让，则租赁被视为直接融资租赁，这通常通过存在承租人以外的无关第三方的剩余价值担保来表明。

这一分类将确定租约的确认方法：

•对于经营性租赁，如果我们是出租人，我们将以直线方式在租赁期内确认租金收入，如果我们是承租人，我们将确认租金运营费用。
•对于销售型租赁或直接融资租赁，我们采用实际利息法确认租赁期间的租金收入，而对于融资租赁，我们确认租赁运营费用。
•在销售型租赁或直接融资租赁开始时，如果我们确定租赁物业的公允价值低于其账面价值，我们将在租赁开始时立即确认销售亏损。如果公允价值超过租赁的账面价值，销售类型租赁的收益将在租赁开始时确认。对于直接融资租赁，收益在租赁开始时递延，并在租赁期内摊销。

出租人会计

签立租约的费用

我们将初始直接成本资本化，这只是执行租约的增量成本，如果没有获得租约，就不会产生这些成本。我们为谈判或安排租赁而产生的成本，无论其结果如何，如固定员工薪酬、税收或谈判租赁条款的法律建议，以及其他成本，都计入已发生的费用。

经营租约

我们采用单一成分会计政策对租赁合同收入进行会计核算。这项政策要求我们在满足两个标准的情况下，按基础资产类别，将与每份租赁相关联的租赁组成部分和非租赁组成部分(S)作为单一组成部分进行核算：

(i)租赁部分和非租赁部分(S)的转让时间和方式相同；以及
(Ii)租赁部分如果单独核算，将被归类为经营性租赁。

租赁部分主要包括固定租金付款，即根据我们的租赁到期的预定租金金额，以及或有租金付款。非租赁部分主要包括在我们的三重净租赁结构下代表租金运营费用偿还的租户收回，包括物业税、保险、公用事业、维修和维护以及公共区域费用的收回。

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2.报告重要会计政策摘要(续)
如果租赁组成部分为主要组成部分，我们将根据租赁会计准则将该租赁项下的所有收入作为单一组成部分进行会计处理。相反，如果非租赁组成部分为主要组成部分，则该租赁项下的所有收入将按照收入确认会计准则入账。我们的经营性租赁符合单一组成部分会计核算的条件，并且我们每一份租赁中的租赁组成部分占主导地位。因此，我们根据租赁会计准则对我们的经营租赁的所有收入进行会计处理，并在我们的综合经营报表中将这些收入归类为租金收入。

于物业可供承租人用作预定用途及承租人拥有或控制租赁资产的实际用途之日起，我们开始确认与营运租赁有关的租金收入。与经营租赁项下的固定租金支付有关的租金收入按直线基准按各自的经营租赁条款确认。我们将预期在后期收到的金额归类为综合资产负债表中的递延租金。目前收到但在未来期间确认为收入的金额在我们的综合资产负债表中归类为应付账款、应计费用和其他负债。

与浮动付款相关的租金收入包括收回租户和或有租金付款。收回租户款项，包括公用事业、维修及保养、公用地方开支、房地产税及保险及其他营运开支的补偿，于产生适用开支及产生补偿我们的责任期间确认为收入。与其他可变付款相关的租金收入在相关或有事项剔除后确认。

我们评估从我们的租户那里收取我们每个经营租赁的未来租赁付款的情况。如果我们确定可收款是可能的，我们将根据上述方法确认租金收入。如果我们确定不可能收回，我们会确认调整，以降低我们的租金收入。

对于我们认为不可能收回未来租赁付款的每份租约，我们停止以直线方式确认租金收入，并将收入确认限制为从承租人收取的付款。我们不会恢复对这些租约的租金收入的直线确认，直到我们确定与这些租约相关的未来付款可能可以收回。

我们还记录了与递延租金余额有关的一般津贴，预计在整个租赁期内不会全额收取投资组合一级(而不是个人一级)的递延租金余额。在截至2023年12月31日的年度内，我们记录的调整总额为1.0百万,增加一般免税额余额。截至2023年12月31日，我们的一般津贴余额累计$21.4百万.

直接融资型和销售型租赁

与直接融资及销售型租赁有关的租金收入按实际利率法于租赁期内确认。在租赁开始时，我们在合并资产负债表中将一项资产记录在其他资产中，这代表我们在租赁中的净投资。这项初始净投资是通过将租赁应占的未来租赁付款总额的现值与物业的估计剩余价值减去与我们的直接融资租赁相关的任何未赚取收入确定的。在租赁期内，租赁投资增值，租赁净投资产生恒定的定期回报率。这些租赁的收入在我们的综合经营报表中被归类为租金收入。随着租赁费的收到，我们的净投资会随着时间的推移而减少。

我们根据现行预期信贷损失会计准则评估我们在直接融资和销售型减值租赁中的净投资。有关更多信息，请参阅“信贷损失准备”本附注内的部分将2列入我们的合并财务报表。

作为出租人，如果满足以下两个标准，我们将在租赁开始日将不依赖于指数或费率的可变租赁付款归类为经营租赁：

(i)在现行租赁会计准则下，租赁将被归类为销售型租赁或直接融资租赁；
(Ii)销售型租赁或直接融资租赁分类将导致租赁开始时的销售亏损。

我们不会终止确认相关资产，也不会在租赁开始时确认亏损，但会在相关资产的使用年限内继续折旧。

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2.报告重要会计政策摘要(续)
承租人会计

我们有经营租赁协议，其中我们是承租人，包括土地和写字楼租赁。于租赁开始日期(或如租赁作为房地产收购的一部分而收购)，吾等须确认一项负债，以对该等经营租赁项下我们未来的责任及相应的使用权资产作出会计处理。

租赁负债是根据未来租赁付款的现值计量，包括我们合理确定将行使的延期期权项下的期限内的付款。未来租赁付款的现值是使用各自的剩余租赁期限和相应的估计递增借款利率为每个经营租赁计算的，该递增借款利率是我们估计我们将不得不支付的利率，该利率将在类似期限内以抵押方式借款，金额相当于租赁付款。随后，租赁负债通过将租赁开始日确定的贴现率应用于期初的租赁负债余额而增加，并减去期间支付的款项。我们将经营租赁负债分类为应付账款、应计费用和综合资产负债表中的其他负债。

使用权资产按相应的租赁负债计量，该负债按初始直接租赁成本和租赁开始前与业主交换的任何其他对价进行调整，以及反映收购租赁与收购时的市场条款相比有利或不利条款的调整。随后，使用权资产在租赁期内按直线摊销。我们在合并资产负债表中对其他资产中的使用权资产进行分类。

确认与客户签订合同所产生的收入

我们根据收入确认会计准则确认与与客户的合同交易相关的收入，不包括受上文“租赁会计”部分讨论的租赁会计准则约束的收入。客户与非客户的区别在于所转让的商品或服务的性质。客户被提供给客户的商品或服务是由公司的普通产出活动产生的，而非客户被提供的是公司正常产出活动之外的非金融资产。
    
我们通常确认向客户转让商品和服务的收入，其金额反映了我们预期在交换中有权获得的对价。为了确定客户合同收入的确认，我们使用一个五步模型来(I)确定与客户的合同，(Ii)确定合同中的履约义务，(Iii)确定交易价格，包括在未来可能不会发生重大逆转的范围内的可变对价，(Iv)将交易价格分配到合同中的履约义务，以及(V)在我们满足履约义务时确认收入。

我们确定合同履行义务，并根据对商品和服务的控制权转移给客户的时间，确定收入是在某个时间点确认还是在一段时间内确认。我们在将货物或服务转移给客户之前，会考虑我们是否对货物或服务进行控制，以确定我们是否应该以委托人或代理人的身份考虑这一安排。如果我们确定我们控制了提供给客户的商品或服务，那么我们就是交易的委托人，我们确认了交易中预期的对价总额。如果我们只是安排而不是控制转移给客户的商品或服务，那么我们就被认为是交易的代理人，我们确认了我们有权在交换中保留的净对价金额。

在截至2023年12月31日、2023年和2022年12月31日的年度中，受收入确认会计准则约束并归类为租金收入的总收入包括$37.31000万美元和300万美元38.1100万美元，主要与与长期租赁协议相关的短期停车收入有关。短期停车位收入不符合单一组成部分会计政策，如本附注2内“租赁会计”一节的“出租人会计”小节所述，原因是同一租赁协议内我们的停车服务责任及相关租赁组成部分的转让时间及模式有所不同。当提供服务并履行履行义务时，我们根据收入确认会计准则确认短期停车收入，这通常发生在某个时间点。

对租户信用质量的监控

在每份租约期间，我们透过(I)监察获国家认可信用评级机构评级的租户的信用评级，(Ii)审阅可公开提供或根据适用租约须向我们提交的租户的财务报表，(Iii)监察有关我们的租户及其各自业务的新闻报道，以及(Iv)监察租赁付款的及时性，以监察租户的信贷质量及任何相关的重大变动。

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2.报告重要会计政策摘要(续)
信贷损失准备

我们必须估计和确认以摊余成本和某些其他工具计量的大部分金融资产的终身预期亏损，而不是已发生的亏损，包括贸易和其他应收账款(不包括经营租赁产生的应收账款)、贷款、持有至到期的债务证券、销售类型租赁和直接融资租赁产生的租赁净投资，以及表外信贷敞口(如贷款承诺)。对这种预期损失的确认，即使预期的信用损失风险很小，通常也会导致更早地确认信用损失。对经营租赁付款的可收集性的评估以及对基于此评估的租赁收入调整的确认，受本综合财务报表本附注2前面“租赁会计”一节所讨论的租赁会计准则管辖。

于每个报告日期，我们会重新评估我们的直接融资和销售型租赁以及我们的应收贸易账款的总投资净额的信贷损失准备。如有必要，我们确认对预期信贷损失的当前估计进行信贷损失调整，这在我们的综合经营报表中被归类为租赁业务。有关详情，请参阅本公司合并财务报表附注5-“租赁”。

所得税

我们是根据《国内收入守则》(以下简称《守则》)组织和运作的REIT。根据《守则》，房地产投资信托基金至少90每年向股东支付其REIT应纳税所得额的百分比(不包括净资本利得)，并满足某些其他条件，其分配的应税收入不缴纳联邦所得税，但可能缴纳某些联邦、外国、州和地方税。我们分发100%的应纳税所得额；因此，不需要为联邦所得税拨备。除了我们的REIT申报单外，我们还为我们的子公司提交联邦、外国、州和当地的纳税申报单。我们在美国、加拿大、中国、中国和其他国际地点的司法管辖区备案。我们的纳税申报单在2017年至2022年期间在不同的司法管辖区接受例行审查。

员工和非员工基于股份的支付

我们实施了整个实体范围的会计政策，以核算授予员工和非员工的股份奖励的没收。由于这项政策，我们确认具有基于时间的归属条件的基于股份的奖励的费用，而不会减少对没收的估计。本会计政策仅适用于服务条件奖励。对于绩效条件奖励，我们将继续评估达到此类条件的可能性。与被没收奖励相关的费用将在没收发生时转回。所有因股份支付奖励支付的不可没收股息最初分类为保留收益，并仅在基础奖励被没收时重新分类为补偿成本。我们的员工和非员工股票奖励按授予日期的公允价值计量，并在接受者要求的服务期内确认。

远期股权销售协议

我们根据有关金融工具和衍生工具的会计指引对我们的远期股权销售协议进行会计核算。根据会计指引，年内尚未完成的任何远期股权出售协议均不被视为负债，因为该等协议并不包含回购我们股份的责任，亦不包含发行货币价值主要固定、与我们股份的公允价值不同或与我们的股份相反的可变数目股份的责任。吾等亦评估该等协议是否符合衍生工具及套期保值指引范围的例外情况，并根据以下评估得出结论，该等协议可归类为股权合约：(I)除与本公司股票价格及营运有关的市场外，并无任何协议的或有行使基于可观察市场或指数；及(Ii)并无任何结算条款禁止该等协议与本公司股票挂钩。截至2023年12月31日，我们拥有不是未完成的远期股权出售协议。

担保证券的发行人和担保人子公司

一般来说，持有担保证券的发行人的母实体必须提供单独的子公司发行人或担保人的财务报表，除非它有资格获得披露例外。如果母实体符合以下标准，则有资格获得披露例外：

(i)子公司发行人或担保人是母公司的合并子公司，并且
(Ii)该附属公司发行注册证券，该证券为：
•与母公司共同及各别发行，或
•母公司提供全面、无条件的担保。

符合上述准则的母公司可在综合财务报表内或在项目7的“管理层对财务状况及经营成果的讨论及分析”一节内呈列摘要财务资料(“替代披露”)。吾等评估该等准则，并决定我们符合披露例外情况，使我们可提供替代披露；因此，我们在项目7的“管理层对财务状况及营运结果的讨论及分析”一节内呈报替代披露。
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2.报告重要会计政策摘要(续)

贷款手续费

获得长期融资所产生的费用被资本化并分类，相应的债务工具出现在我们的综合资产负债表上。与我们的无担保高级信用额度相关的贷款费用被资本化，并归入其他资产。资本化金额在相关贷款期限内摊销，摊销在我们的综合经营报表中归类为利息支出。

权益法投资的分配

本公司采用“分配性质”方法，在合并现金流量表中厘定从权益法投资(包括我们的未合并房地产合资企业及权益法非房地产投资)收到的现金分配的分类。在这种方法下，根据产生现金分配的基本活动的性质对分配进行分类。如果我们缺乏将来应用这一方法所需的信息，我们将被要求在追溯的基础上应用“累积收益”方法作为会计变更。根据累计收益法，在确认的收益中，不超过累计权益金额的分配被归类为经营活动的现金流入，超过该数额的分配被归类为投资活动的现金流入。

受限现金

我们在合并资产负债表中将现金和现金等价物与受限现金分开列报。然而，我们在核对合并现金流量表中显示的期初和期末总额时，将限制性现金与现金和现金等价物一起计入。当余额包括一个以上的现金、现金等价物和限制性现金项目时，我们根据需要提供合并资产负债表和合并现金流量表之间的对账。我们还披露了与重大受限现金余额有关的限制的性质。

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2.报告重要会计政策摘要(续)
最近的会计声明

2022年6月30日，FASB发布了一份ASU，澄清了受合同销售限制的股权证券的公允价值计量指南。目前，一些实体对其股权证券投资的价格实行折扣，但受合同销售限制，而另一些实体则不这样做。这一更新消除了实践中的多样性，澄清了不允许承认与合同销售限制有关的折扣。我们在受合同销售限制的上市实体中持有某些股权投资。我们不承认这种折扣；因此，采用这一会计准则不会对我们的合并财务报表产生影响。这一更新不会改变现有的基于份额薪酬的衡量指南的应用。根据这一新准则的披露要求，我们的综合财务报表的脚注将包括与受合同销售限制的股权证券有关的增量披露，包括(I)反映在资产负债表中的此类股权证券的公允价值，(Ii)相应限制的性质和剩余期限，以及(Iii)可能导致限制失效的任何情况。我们于2024年1月1日采用了这一会计准则。

2023年8月23日，FASB发布了一份ASU，要求一家合资企业在成立后，在其独立的财务报表中以公允价值计量其资产和负债。合营企业将根据业务合并会计指引确认其权益的公允价值与其可确认资产及负债的公允价值之间的差额为商誉(或权益调整，如为负数)，而不论净资产是否符合业务的定义。新的会计准则旨在减少实践中的多样性。

这一ASU将适用于符合GAAP中公司合资企业定义的合资企业，从而将其范围限制在不受控制的合资企业，因此不被任何合资企业投资者合并。我们一般寻求保持对我们的房地产合资企业的控制，因此预计这一ASU将适用于采用本会计准则后形成的我们未合并的房地产合资企业的有限数量(如果有的话)。本准则不会改变合营企业投资者在其个人财务报表中对投资的会计处理，因此，采用该准则不会对我们的合并财务报表产生影响。本会计准则将对成立日期为2025年1月1日或之后的合资企业生效，并允许尽早采用。我们预计在2025年1月1日采用该ASU。

2023年11月27日，财务会计准则委员会发布了一份ASU，要求披露下列情况下的分部支出：(I)对分部重要，(Ii)定期提供给首席运营决策者(“CODM”)，以及(Iii)包括在每个报告的分部损益衡量中。公共实体将被要求每季度提供这一披露。此外，这一ASU要求每年披露CODM的名称，并说明CODM如何使用该部门的损益衡量标准来评估部门业绩和分配资源。根据这一ASU，我们的合并财务报表的脚注将包括与我们的单一可报告部门相关的增量披露，包括关于我们的CODM对我们的综合净营业收入--我们单一的可报告部门的损益衡量--的审查的披露，以及综合净营业收入与我们的综合净收入的对账。我们2024年的Form 10-k年度报告以及随后的季度和年度报告将要求遵守这些和某些其他披露要求，并允许及早采用。我们预计在2025年1月1日采用该ASU。



F-22


3.鼓励房地产投资
截至2022年12月31日、2023年和2022年，我们对房地产的综合投资，包括我们合并财务报表附注18--“归类为待售资产”中所描述的被归类为持有待售的房地产资产，包括以下内容：
12月31日，
20232022
出租物业：
土地(与出租物业有关)$4,385,515 $4,284,731 
建筑和建筑改进20,320,866 18,605,627 
其他改进3,681,628 2,677,763 
出租物业28,388,009 25,568,121 
发展和重建项目8,226,309 8,715,335 
房地产总投资--北美36,614,318 34,283,456 
减去：累计折旧-北美(4,980,807)(4,349,780)
房地产净投资--北美
31,633,511 29,933,676 
房地产净投资--亚洲
— 11,764 
房地产投资$31,633,511 $29,945,440 

收购

在截至2023年12月31日的一年中，我们的房地产资产收购包括以下内容(以千美元计)：
平方英尺
市场物业数量未来发展积极开发/再开发为未来发展/重建而运作购进价格
加拿大1— — 247,743 $100,837 
其他41,089,349 110,717 185,676 158,139 
总51,089,349 110,717 433,419 $258,976 
(1)
(1)代表我们收购的合同购买总价，它不同于我们合并现金流量表中的房地产购买
由于付款时间、结账成本和其他收购调整，如租金和费用的比例。

根据吾等对每项收购的评估，吾等确定与每项收购有关的公允价值基本上全部集中于单一可识别资产或一组类似可识别资产，或与一幅没有营运的地块有关连。因此，每笔交易都不符合企业的定义，因此被记为资产购置。于上述每项交易中，吾等将各项收购之总代价分配至按相对公允价值收购之个别资产及负债。

在截至2023年12月31日的年度内，我们收购了五购买总价为$的物业259.0百万美元。关于我们的收购，我们记录了总计$的就地租赁资产15.7我们作为出租人所承担的百万美元及低于市价的租赁负债合计$6.0百万美元。截至2023年12月31日，我们在截至2023年12月31日的年度内收购的原地租赁和低于市场的租赁的加权平均摊销期限为3.3年和2.0分别为年和 3.0总共有几年。

获得的低于市价的租约

截至2023年12月31日和2022年12月31日存在的收购低于市场的租户租赁余额以及相关累计摊销，分类为截至2023年和2022年12月31日的综合资产负债表中的应付账款、应计费用和其他负债，如下（单位：千）：
12月31日，
20232022
获得的低于市价的租约$696,875 $730,441 
累计摊销(374,835)(312,785)
$322,040 $417,656 
F-23


3. 房地产投资（续）

截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度，我们确认租金收入约为美元96.91000万，$78.02000万美元，和美元57.7分别为百万美元，与截至每年年底现有的收购低于市场租赁的摊销有关。

截至2023年12月31日，已收购的低于市场的租赁价值的加权平均摊销期约为 6.3年，以及估计的年度摊销价值 截至2023年12月31日，已获得的低于市场的租赁数量如下（单位：千）：
年量
2024$86,595 
202538,796 
202630,526 
202729,995 
202818,000 
此后118,128 
总$322,040 

获得的就地租赁

截至2023年和2022年12月31日，在我们的综合资产负债表中分类为其他资产的已收购现场租赁和相关累计摊销余额如下（单位：千）：
12月31日，
20232022
获得的就地租赁$1,115,259 $1,150,690 
累计摊销(653,646)(535,052)
$461,613 $615,638 

这些无形资产（在我们的综合运营报表中分类为折旧和摊销费用）的摊销约为美元160.6百万，$169.5百万美元，以及$146.6截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度分别为百万。已收购现场租赁价值的加权平均摊销期约为 8.1年，以及估计的年度摊销价值 截至2023年12月31日，已获得的现场租赁数量如下（单位：千）：
年量
2024$107,883 
202575,610 
202658,029 
202748,279 
202836,171 
此后135,641 
总$461,613 

F-24


3. 房地产投资（续）
房地产资产销售和减损费用

截至2023年12月31日止年度，我们完成的房地产资产部分权益处置和出售包括以下内容（以千美元计）：
房地产销售收益
考虑事项
（下面）/上面
账面价值(1)
属性子市场/市场销售日期利息售出RSF销售价格
部分利息销售(2):
尼科街15号海港创新区/大波士顿4/11/2318 %345,996 $66,108 不适用$(7,761)
9625 Towne Centre Drive
大学城中心/
圣地亚哥
6/21/2320.1 %163,648 32,261 不适用15,553 
98,369 $7,792 
房地产处置：
北托里松树路11119号托里派恩斯/圣地亚哥5/4/23100 %72,506 86,000 $27,585 
第二大道225、231、266和275号以及纪念大道780和790号128号公路和剑桥/内城/大波士顿6/13/23100 %428,663 365,226 187,225 
640 Memorial Drive、100 Beaver Street以及11025和11035 Roselle Street剑桥和内郊区和128号公路/大波士顿和索伦托山谷/圣地亚哥12/20/23100 %361,102 312,244 59,653 
东街380号和420号
海港创新区/
大波士顿
12/20/23100 %195,506 86,969 
(3)
格罗夫街275号128号公路/大波士顿6/27/23100 %509,702 109,349 
(3)
公园大道421号芬威/大波士顿9/19/23
(4)
(4)
174,412 — 
其他81,845 2,574 
1,216,045 $277,037 
2023年处置总数$1,314,414 
(5)

(1)与出售我们保留控制权并因此继续整合的房地产资产的部分权益有关。我们确认了收到的对价和在额外实收资本中出售的部分权益的账面价值之间的差额，没有在收益中确认收益或损失。
(2)有关更多信息，请参阅本公司合并财务报表附注4-“合并和未合并房地产合资企业”中的“出售部分权益”部分。
(3)请参阅下面的“减值费用”小节，了解与本次交易相关确认的减值费用的相关信息。
(4)表示如何处置268,023RSF中的660,034RSF在我们的Fenway子市场中积极开发Park Drive 421号。这笔交易的收益将用于建造我们剩余的392,011项目的RSF。买方将承担剩余的建造成本。268,023RSF，因此这些成本不包括在我们预计的建设支出中。我们将开发和运营已完成的项目，并将在未来三年赚取开发费。
(5)代表我们处置的合同销售总价，这与我们合并现金流量表中“投资活动”和“融资活动”项下的房地产销售收益和非控制权益的贡献和销售不同，主要是由于支付时间、成交成本和其他销售调整，如租金和费用的比例分配。


F-25


3. 房地产投资（续）
减值费用

在截至2023年12月31日的年度内，我们确认的减值费用总额为461.1在我们的综合运营报表中归入房地产减值的百万美元，主要与我们的大型园区战略中不不可或缺的非实验室物业有关，包括：

•减值费用为$145.4百万确认以减少一项资产的账面价值三-建设办公园区聚合509,702RSF在我们的128号公路上的格罗夫街275号子市场，在满足分类标准后，将其估计公允价值减去销售成本。在我们于2020年1月收购时，校园已全部入伙，加权平均剩余租期为6.1好几年了。我们原本打算在收购的原址租约到期后，通过重建将校园改建为实验室空间。在我们重新评估了该项目的财务前景及其与我们的大型校园战略的一致性后，我们决定不再继续这个项目。我们于2023年6月完成了这个园区的出售，售价为1美元。109.3百万美元，没有收益或亏损在收益中确认。

•减值费用为$94.8确认100万美元以减少账面价值一工业产权和一我们海港创新区子市场的自助式仓储物业，在符合分类标准后，减去各自的估计公允价值，即为待售物业。我们最初收购这些房地产资产的目的是为了使该地点成为生命科学园区，在获得的就地租约到期后拆除这些财产，并最终开发生命科学财产。自从收购这些资产以来，宏观经济环境发生了变化，在我们重新评估了这些项目的财务前景及其与我们的大型校园战略的一致性后，我们决定不继续进行这些项目。我们的决定也是基于该地点目前在这个子市场内发展实验室的战略劣势。我们于2023年12月完成了这些资产的出售，售价为1美元。87.0百万美元，没有收益或亏损在收益中确认。

•减值费用为$93.5确认为减少写字楼物业聚合的账面金额349,947在符合分类标准的情况下，将我们纽约市子市场的RSF减去其估计公允价值后的销售成本。我们最初收购这一房地产资产的目的是将其作为生命科学财产，并在获得的就地租约到期后，要么拆除该建筑进行开发，要么将现有建筑重新开发为生命科学财产。自从获得这处房产以来，宏观经济环境发生了变化。在我们重新评估了该项目的财务前景及其与我们的大型校园战略的一致性后，我们决定不再继续这个项目。我们预计在2024年完成这项资产的出售。

•减值费用为$36.1在满足持有待售的分类标准后，我们的海港创新区子市场的开发地块的账面价值将被确认为减去出售成本后的估计公允价值。我们最初收购这一房地产资产的目的是将其授予生命科学资产的权利，并最终开发一项生命科学资产。自从获得这一资产以来，宏观经济环境发生了变化。在我们重新评估了该项目的财务前景及其与我们的大型校园战略的一致性后，我们决定不再继续这个项目。我们预计在2024年完成这项资产的出售。

•减值费用为$29.71,000万美元确认为减少账面价值一办公物业聚合143,943在符合分类标准的情况下，将我们Bothell子市场的RSF折算为其估计公允价值减去销售成本。该资产被归类为持有待售，是因为我们评估了该项目与我们的大型园区战略的一致性，并决定将大量短期资本重新分配给我们的其他具有更大价值创造机会的项目，否则该资产的重新定位将需要这些资本。我们预计在2024年完成这项资产的出售。

•减值费用为$20.81000万美元确认为减少账面价值三分类为持有待售的非实验室物业合计230,704RSF，位于我们的大波士顿和德克萨斯市场，在满足分类标准作为持有待售时，按照各自的估计公允价值减去销售成本。这些资产被归类为持有待售，是因为我们重新评估了项目的财务前景，它们与我们的大型园区战略保持一致，以及我们决定重新分配大量短期资本，否则这些资产的开发和再开发将需要用于我们具有更大价值创造机会的其他项目。我们完成了一笔一2023年12月出售这些物业，没有收益或损失在收益中确认，我们预计在2024年出售剩余的房地产资产。

•减值费用为$17.1300万美元确认全面减记我们的账面价值一在亚洲的剩余财产。

有关其他资料，请参阅本公司合并财务报表附注18--“归类为待售资产”。
F-26


4. 合并和未合并房地产合资企业
我们不时签订合资协议，通过合资协议，我们拥有拥有、开发和运营房地产的房地产实体的部分权益。截至2023年12月31日，我们的房地产合资企业持有以下物业：

属性市场子市场
我们的所有权权益(1)
合并房地产合资企业(2):
宾尼街50号和60号大波士顿剑桥/内城34.0 %
宾尼街75/125号大波士顿剑桥/内城40.0 %
宾尼街100号和225号以及第三街300号大波士顿剑桥/内城30.0 %
柯立芝大道99号大波士顿剑桥/内城75.0 %
尼科街15号大波士顿海港创新区56.7 %
其他合资大波士顿–61.2 %
(4)
亚历山大中心®科学与技术-使命湾(3)
旧金山湾区Mission Bay25.0 %
欧文斯街1450号旧金山湾区Mission Bay40.6 %
(5)
601、611、651、681、685和701 Gateway Boulevard旧金山湾区南旧金山50.0 %
751 Gateway Boulevard旧金山湾区南旧金山51.0 %
东格兰德大道211号和213号旧金山湾区南旧金山30.0 %
福布斯大道500号旧金山湾区南旧金山10.0 %
亚历山大中心®生命科学-米尔布雷
旧金山湾区南旧金山47.1 %
梅里菲尔德街3215号圣地亚哥Torrey Pines30.0 %
亚历山大的校园点(6)
圣地亚哥大学城中心55.0 %
光明道5200号
圣地亚哥大学城中心51.0 %
9625 Towne Centre Drive
圣地亚哥大学城中心30.0 %
亚历山大的SD Tech(7)
圣地亚哥索伦托梅萨50.0 %
太平洋科技园圣地亚哥索伦托梅萨50.0 %
萨默斯岭科学园(8)
圣地亚哥索伦托梅萨30.0 %
1201和1208 Eastlake Avenue East和199 East Blaine Street西雅图联合湖畔30.0 %
德克斯特大道北400号西雅图联合湖畔30.0 %
默瑟街800号西雅图联合湖畔60.0 %
未合并的房地产合资企业(2):
第三街1655号和1725号
旧金山湾区Mission Bay10.0 %
1401/1413研究大道马里兰州洛克维尔65.0 %
(9)
研究大道1450号马里兰州洛克维尔73.2 %
(9)
西迪克曼街101号马里兰州Beltsville57.9 %
(9)
(1)请参阅下一页的表格，该表格显示了合并框架下我们合资企业的分类。
(2)除了上市的房地产合资企业外，多个合作伙伴在北美其他三家合并房地产合资企业中持有微不足道的非控股权益，并且我们在北美另一家微不足道的未合并房地产合资企业中持有权益。
(3)包括伊利诺伊街409号和499号，欧文斯街1500号和1700号，以及观澜湾大道南455号。
(4)有关更多信息，请参阅下文的讨论以及综合财务报表附注11 -“应付账款、应计费用和其他负债”和附注19 -“后续事件”。
(5)我们合资伙伴的非控股权益份额预计将增加至 75%，因为我们的合作伙伴随着时间的推移为项目提供了建设资金。
(6)包括校园点径10210、10260、10290和10300，以及校园点院4110、4135、4155、4161、4165、4224和4242。
(7)包括斯克兰顿路9605、9645、9675、9685、9725、9735、9805、9808、9855和9868以及巴恩斯峡谷路10055、10065和10075。
(8)包括Summers Ridge路9965、9975、9985和9995。
(9)代表与当地一家房地产运营商的合资企业，在该合资企业中，我们的合资伙伴管理着对合资企业的经济表现有重大影响的日常活动。

我们的合并政策在合并财务报表附注2-“重要会计政策摘要”的“合并”一节中描述。合并会计具有很高的技术性，但其框架主要是基于对合资企业财务利益的控制。

F-27


4.包括合并和未合并的房地产合资企业(续)

我们一般通过合同权利(无论我们的所有权利益如何)合并属于我们控制的法人实体的合资企业(即，我们有权指导对其经济表现影响最大的合资企业的活动)，并且我们通过分配收益或亏损以及向我们支付的可能对合资企业具有重大意义的费用来确定我们有利益(“VIE模式”)。

当我们通过投票权拥有控股财务权益并且我们的投票权权益大于50%时，我们通常也会合并合资企业(“投票权模式”)。有些合资企业的投票权权益不同于所有权权益。

对于不符合权益会计方法下的合并标准的合资企业，我们通过确认我们应占的收益和亏损来进行会计处理。

下表显示了我们在合并框架下的房地产合资企业的分类：
属性(1)
整合模式有表决权的权益合并分析结论
宾尼街50号和60号VIE模型
VIE模式下不适用已整合
宾尼街75/125号我们有：
宾尼街100号和225号以及第三街300号
柯立芝大道99号(i)指导合营企业开展对其经济业绩影响最大的活动的权力；
尼科街15号
其他合资企业（大波士顿）
亚历山大中心®科学与技术-使命湾
欧文斯街1450号
601、611、651、681、685和701 Gateway Boulevard
751 Gateway Boulevard
东格兰德大道211号和213号(Ii)对合资企业来说可能意义重大的好处。
福布斯大道500号
亚历山大中心®生命科学-米尔布雷
梅里菲尔德街3215号
亚历山大的校园点
光明道5200号
因此，我们是每个VIE的主要受益者。
9625 Towne Centre Drive
亚历山大的SD Tech
太平洋科技园
萨默斯岭科学园
东湖大道1201号和1208号和东布莱恩街199号
德克斯特大道北400号
默瑟街800号
1401/1413研究大道我们不控制合资企业，因此不是主要受益者。权益会计法
研究大道1450号
西迪克曼街101号
第三街1655号和1725号投票模式不超过50%我们的投票权是50%或更少。

(1)除已上市的房地产合营公司外，各合伙人于北美其他三间合并房地产合营公司持有微不足道的非控股权益，而吾等亦于北美另一间微不足道的未合并房地产合营公司持有权益。


F-28


4.包括合并和未合并的房地产合资企业(续)

出售部分权益

我们在上文概述的合并框架下对我们的每一家房地产合资企业进行了评估，并在我们的合并财务报表附注2-“重要会计政策摘要”的“合并”部分进一步详细说明。在完成每一次部分权益出售后，我们继续整合每一处物业。因此，我们将部分权益的出售计入股权交易，收到的对价和出售的部分权益的账面价值之间的差额在额外缴入资本中确认，没有收益或亏损在收益中确认。

有关更多信息，请参阅本公司合并财务报表附注2--“重要会计政策摘要”中的“合并”部分。有关我们于截至2023年12月31日止年度内已完成的房地产资产部分权益处置及销售的摘要，请参阅本公司合并财务报表附注3-“房地产投资”内的“房地产资产销售及减值费用”一节。

尼科街15号

截至2023年3月31日，我们对位于海港创新区子市场的开发项目Necco Street 15的投资由一家综合房地产合资企业持有，在该合资企业中90%归我们所有，并且10%由我们现有的合资伙伴拥有。

2023年4月，一位投资者收购了一家20我们Necco Street 15号物业的%权益，其中包括18我们出售的%权益和a2我们现有合作伙伴出售的%权益。产品的销售价格18我们出售的%权益为$66.1百万美元，以及7.8收到的对价与我们出售的部分权益的账面价值之间的100万差额被确认为对额外实收资本的调整。出售完成后，吾等于合并房地产合营公司的拥有权权益为72%，我们现有合伙人和新合伙人的非控股权益为8%和20%。我们希望我们的新合资伙伴随着时间的推移为项目的建设提供资金，并将其在合资企业中的所有权权益增加到37自%20%.

9625 Towne Centre Drive

截至2023年3月31日，我们在唐恩中心大道9625号的投资163,648RSF位于我们的大学城中心子市场，是在一家合并的房地产合资企业中持有的，其中50.1%归我们所有，并且49.9%的股份由合资伙伴拥有。

2023年6月，一位投资者收购了一家70我们9625 Towne Centre Drive物业的%权益，该物业包括一个20.1由我们和a出售的部分权益49.9我们以前的合资伙伴出售了它完全和唯一持有的%的权益。支付的对价是基于商定的价值#美元。160.5一百万美元买下了整栋房子。我们的销售价格的一部分20.1我们出售的部分权益为$32.3百万美元，以及15.6超过我们出售的部分权益账面价值的对价被确认为对额外实收资本的调整。出售完成后，我们在合资企业中的所有权为30%.

其他合资

在截至2023年3月31日的三个月内，我们收购了两项物业和权利合计515,000RSF在我们的大波士顿市场有发展机会，购买价格总计为$58.9百万美元。在完成这些收购后，我们与当地一家房地产运营商成立了一家房地产合资企业，收购了一家38.8在该合资企业中的%权益，以换取额外应得权利和其他建造前资产的贡献，总捐款为#美元37.6百万美元，包括总计#美元的非现金捐款33.3百万美元。我们的合作伙伴贡献的权利增加了合资企业的总发展机会715,000*RSF。我们的合作伙伴可以选择要求我们赎回$35.3我们的合作伙伴于2023年12月行使了按贡献价值计算的所有权权益的100万欧元。我们在2024年1月完成了赎回。
F-29


4.包括合并和未合并的房地产合资企业(续)

合并的VIE资产负债表信息

我们与合资伙伴一起持有房地产合资企业的权益，并在我们的财务报表中进行合并。这些现有的合资企业提供了大量的股权资本，为我们未来的部分建设支出提供资金，我们的合资伙伴也可能向这些实体提供股权，用于融资相关活动。

下表汇总了截至2023年12月31日、2023年12月和2022年12月的综合VIE的资产负债表信息(以千为单位)：
12月31日，
20232022
房地产投资$8,032,315 $6,771,842 
现金及现金等价物306,475 246,931 
其他资产728,390 684,487 
总资产$9,067,180 $7,703,260 
应付有担保票据$119,042 $58,396 
其他负债608,665 430,615 
强制赎回非控制性权益35,250 
(1)
— 
总负债762,957 489,011 
可赎回的非控股权益6,868 — 
亚历山大房地产股权公司S的股权份额4,162,017 3,513,001 
非控股权益的股权份额4,135,338 3,701,248 
负债和权益总额$9,067,180 $7,703,260 
(1)与收购我们的合作伙伴在我们的一家房地产合资企业中的部分非控股权益有关，该权益已于2024年1月12日全额支付。有关更多信息，请参阅我们合并财务报表的附注19-“后续事项”和附注11-“应付账款、应计费用和其他负债”。

在决定是否汇总综合VIE的资产负债表信息时，我们考虑了每个VIE的相似性，包括这些实体拥有、管理、运营和租赁VIE拥有的房地产的主要目的，以及我们作为管理成员参与每个VIE的相似性质。由于特征的相似性，我们在汇总的基础上列报这些实体的资产负债表信息。我们合并的VIE的资产都没有限制其用于偿还VIE的特定义务的限制。我们合并后的VIE没有债权人或其他合作伙伴可以获得我们的一般信贷，我们对合并VIE的最大风险敞口仅限于我们在每个VIE中的可变权益，除了我们在柯立芝大道99号的房地产合资企业中，VIE的担保建设贷款由我们担保。欲了解更多信息，请参阅我们合并财务报表的附注10-“有担保和无担保的优先债务”。

F-30


4.包括合并和未合并的房地产合资企业(续)

未合并的房地产合资企业

我们对未合并的VIE的最大敞口仅限于我们在每个VIE中的投资，但我们在研究大道1450号和西迪克曼街101号的未合并房地产合资企业除外，在这些合资企业中，我们保证最高可达$6.7未偿还余额中的100万美元与每个VIE的担保贷款有关。截至2023年12月31日、2023年和2022年，我们在未合并房地产合资企业中的投资(按权益法入账并在我们的合并资产负债表中列示)包括以下内容(以千计)：
12月31日，
属性20232022
第三街1655号和1725号$11,718$12,996
研究大道1450号6,0415,625
西迪克曼街101号9,2908,678
其他
10,73111,136
$37,780$38,435

下表列出了截至2023年12月31日与我们未合并房地产合资企业担保贷款相关的关键条款（以千美元计）：
100%我们的份额
未合并的合资企业到期日规定的汇率
利率(1)
总承诺
债务余额(2)
1401/1413研究大道12/23/242.70%3.31%$28,500 $28,331 65.0%
第三街1655号和1725号3/10/254.50%4.57%600,000 599,505 10.0%
西迪克曼街101号11/10/26SOFR+1.95%
(3)
7.38%26,750 14,762 57.9%
研究大道1450号12/10/26SOFR+1.95%
(3)
7.44%13,000 8,280 73.2%
$668,250 $650,878 
(1)包括利息费用和贷款费用摊销。
(2)代表截至2023年12月31日的未偿还本金（扣除未摊销递延融资成本）。
(3)该贷款的SOFR固定下限为0.75%。

F-31


5.签订新的租约

有关为租赁协议双方(即承租人和出租人)确认、计量、列报和披露租赁的原则的租赁会计准则的信息，请参阅我们的合并财务报表附注2-“主要会计政策摘要”中的“租赁会计”部分。

我们作为出租人的租约

截至2023年12月31日，我们拥有411属性聚合42.0百万运营RSF定位D在关键集群，包括大波士顿、旧金山湾区、纽约市、圣地亚哥、西雅图、马里兰州和研究三角。我们专注于在AAA创新集群地点开发A/A+类物业，我们认为这些物业非常适合生命科学、AgTech和技术实体租用。这类地点的特点通常是新房东进入门槛高，租户退出门槛高，可用空间供应有限。截至2023年12月31日，a我们作为出租人的所有租赁被归类为经营性租赁，但以下情况除外一直接融资租赁。我们的租约描述如下。

经营租约

截至2023年12月31日，我们的411物业须遵守营运租赁协议。二在这些属性中，表示二地块，须遵守租赁协议，每份协议均载有选择权，让承租人可在自下列日期起计的每个30天期间，按公平市价向吾等购买标的资产。15几年来，30年头，还有74.5租金开始日期起计数年后2017年10月1日。剩余的租赁期与每个二地块是68.9好几年了。我们的租约通常包含以到期时的现行市场价格延长租赁期的选项。某些经营租赁包含提前终止选择权，要求提前通知并支付罚款，在大多数情况下，罚款数额足够大，租户认为行使罚款在经济上是不利的。根据自2023年12月31日起生效的经营租赁协议条款，未来将收到的租赁付款(不包括费用报销)概述如下(以千为单位)：
年量
2024$1,862,795 
20251,868,217 
20261,817,938 
20271,738,305 
20281,607,062 
此后10,201,534 
总$19,095,851 

有关我们的自有房地产资产的更多信息，请参阅我们的合并财务报表的附注3-“房地产投资”，这是我们的经营租赁项下的基础资产。

直接融资租赁

截至2023年12月31日，我们拥有一直接融资租赁协议，净投资余额为#美元40.1百万美元，用于剩余租赁期为68.9好几年了。承租人有权在每个30- 从以下日期开始的天数 15几年来，30年头，还有74.5租金开始日期起计数年后2017年10月1日.

截至2023年和2022年12月31日，我们直接融资租赁净投资总额的组成部分总结于下表（单位：千）：
十二月三十一日，
20232022
直接融资租赁总投资$253,324 $255,186 
减：直接融资租赁未获得的收入(210,388)(212,995)
减去：信贷损失准备金(2,839)(2,839)
直接融资租赁净投资$40,097 $39,352 

截至2023年12月31日，我们与直接融资租赁相关的估计信用损失为美元2.8万截至2023年12月31日止年度，无需对估计信用损失余额进行调整。欲了解更多详情，请参阅综合财务报表附注2 -“重要会计政策摘要”中的“信用损失拨备”部分。

F-32


5. 租赁（续）
截至2023年12月31日，根据我们的直接融资租赁条款将收到的未来租赁付款如下表所示（以千计）：
年总
2024$1,919 
20251,976 
20262,036 
20272,097 
20282,160 
此后243,136 
总$253,324 

租金收入

我们的租金收入包括与我们的房地产租赁协议有关的收入，其中主要包括以下租赁会计准则和收入确认会计准则下的收入(单位：千)：
截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
租金收入：
受租赁会计准则约束的收入：
经营租约$2,802,567 $2,534,862 $2,081,362 
直接融资型和销售型租赁(1)
2,608 3,094 3,489 
受租赁会计准则约束的收入2,805,175 2,537,956 2,084,851 
受收入确认会计准则约束的收入37,281 38,084 23,398 
租金收入$2,842,456 $2,576,040 $2,108,249 
(1)本公司于2022年5月完成出售销售类型租赁的房地产资产，此后再无销售类型租赁。

我们的收入受收入确认会计准则约束，并归类于租金收入，主要包括短期停车场收入，而这些收入在租赁会计准则下不被视为租赁收入。有关更多信息，请参阅我们合并财务报表附注2-“重要会计政策摘要”中的“收入”和“确认与客户的合同所产生的收入”部分。

递延租赁成本

下表汇总了截至2023年12月31日和2022年12月31日的延期租赁成本(单位：千)：
十二月三十一日，
20232022
递延租赁成本$1,035,339 $996,116 
累计摊销(525,941)(479,841)
递延租赁成本，净额$509,398 $516,275 

剩余价值风险管理策略

我们的租约不保证标的资产的剩余价值。我们通过以下方式管理与租赁资产剩余价值相关的风险：(I)评估每个潜在的房地产收购，以确定其是否满足我们的业务目标，即主要投资于可用空间有限的高需求市场，(Ii)直接管理我们的租赁物业，进行频繁的物业检查，在潜在的维护问题出现之前主动解决这些问题，并及时解决任何发生的问题，以及(Iii)仔细选择我们的租户，并在各自的租赁期限内监控他们的信用质量。

F-33


5. 租赁（续）
我们是承租人的租约

经营租赁协议

我们有经营租赁协议，其中我们是承租人，包括土地和写字楼租赁。其中一些租约有权在符合某些条件时延长或终止合同条款。租约没有明显的限制或契约，也没有剩余价值的保证。

我们确认使用权资产，它被归类在其他资产在我们的综合资产负债表中，以及相关负债，归类于应付账款、应计费用和其他负债在我们的综合资产负债表中，计入我们作为承租人的土地和写字楼租赁安排下的未来义务。请参阅本公司合并财务报表附注2-“主要会计政策摘要”中“租赁会计”一节的“承租人会计”小节。

截至2023年12月31日，剩余合同付款的现值总计为美元848.9根据我们的经营租赁协议，包括我们合理确定将行使的延期选择权，382.9百万美元。我们相应的经营租赁使用权资产，经初始直接租赁成本和租赁开始前与业主交换的其他对价调整后，总计为$516.5百万美元。截至2023年12月31日，我们作为承租人的经营租赁的加权平均剩余租期约为41年，加权平均贴现率为4.6%。加权平均贴现率是基于每一次租赁的估计增量借款利率，这是我们估计在类似期限内以抵押为基础借款时必须支付的利率，金额与租赁付款相同。

截至2023年12月31日的地面租赁义务包括36在我们的物业中，约占9占我们物业总数的%。不包括一2036年到期的土地租约与一账面净值为$的经营性财产5.7百万截至2023年12月31日，我们的地面租赁义务的剩余租赁期限约为31至98数年，包括我们有理由肯定会行使的延期选择权。

我们是承租人的不可取消经营租赁项下的未来租赁付款与截至2023年12月31日我们的合并资产负债表中反映的经营租赁负债的对账如下表(以千计)：
年总
2024$22,611 
202522,671 
202622,865 
202721,944 
202821,614 
此后737,194 
我们作为承租人的经营租约的未来付款总额848,899 
贴现的效果(466,016)
经营租赁负债$382,883 

承租人经营成本

经营租赁成本与我们作为承租人的土地和写字楼租赁有关。土地租约通常需要支付固定的年度租金，还可能包括升级条款和续签选项。我们与办公室租赁相关的经营租赁义务的剩余期限最高可达13年，不包括延期选项。在截至2023年12月31日、2023年、2022年和2021年12月31日的年度中，我们作为承租人的运营租赁成本如下(以千为单位)：

截至2013年12月31日止的年度，
202320222021
经营租赁毛成本$39,879 $36,527 $28,598 
资本化租赁成本(5,544)(3,661)(3,167)
我们作为承租人的经营租约的费用$34,335 $32,866 $25,431 

截至2023年12月31日、2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日止年度，在我们作为承租人的租赁综合现金流量表中，已支付并归类为经营活动的金额为#美元32.2百万，$55.2百万美元，以及$24.7分别为百万。2023年比2022年减少主要与美元有关26.3截至2022年3月31日的三个月内，与执行土地租赁延期有关的付款百万美元 二我们大斯坦福子市场的房产。
F-34


6. 现金、现金等值物和限制现金

截至2023年和2022年12月31日，现金、现金等值物和限制性现金包括以下内容（单位：千）：
十二月三十一日，
 20232022
现金及现金等价物$618,190 $825,193 
受限现金：
用于房地产收购的托管资金37,434 30,112 
其他5,147 2,670 
42,581 32,782 
总$660,771 $857,975 

7. 投资
我们持有主要涉及生命科学、农业技术和技术行业的上市公司和私人持股实体的投资。作为房地产投资信托基金，我们通常将我们对每个单独实体的有表决权股票的持有量限制在以下10%。我们评估每一项投资，以确定我们是否有能力对被投资人施加重大影响，但不是控制力。我们评估我们持有的投资等于或大于20%，但小于或等于50%的被投资人有投票权的股票，并假定我们有这种能力。对于我们持有特定所有权账户的有限合伙企业的投资，我们假设当我们的所有权权益超过3%至5%时，这种能力就存在。除了我们的所有权权益外，我们还会考虑我们是否有董事会席位，或者我们是否参与了被投资人的决策过程，以及其他标准，以确定我们是否有能力对被投资人施加重大影响，但不能控制。如果我们确定我们有这样的能力，我们将按权益法核算投资，如下所述。

按权益法入账的投资

根据权益会计法，我们最初按成本确认我们的投资，随后根据我们应占的被投资方报告的收益或亏损、已收到的分配和非暂时性减损调整投资的公允价值。

截至2023年12月31日，我们拥有 九对有限合伙企业的投资总计美元75.5为每个投资者维护特定所有权账户的百万美元，这些账户采用权益法核算。我们对其中每一项的所有权权益 九投资超过5%。

不符合权益会计法的投资

对于我们认为我们没有能力对其施加重大影响或控制的被投资人，我们根据其是否投资于(I)上市公司、(Ii)报告每股资产净值的私人持股实体或(Iii)不报告每股资产净值的私人持股实体，对每项投资进行核算，如下所述。

对上市公司的投资

我们对上市公司的投资被归类为具有易于确定的公允价值的投资，并在我们的综合资产负债表中以公允价值列示，公允价值变动在我们的综合经营报表中归类为投资收益(亏损)。我们在上市公司的投资的公允价值是根据证券交易所的销售价格或报价确定的。

对非上市公司的投资

本公司于公允价值难以确定的私人持股实体的投资包括(I)报告每股资产净值的私人持股实体的投资及(Ii)不报告每股资产净值的私人持股实体的投资。这些投资入账如下：

对报告每股资产净值的私人控股实体的投资

对报告每股资产净值的私人持股实体的投资，例如我们在有限合伙企业中的私人持股投资，作为一种实际的权宜之计，使用资产净值按公允价值列报，公允价值的变化在我们的综合经营报表中归类为投资收益(亏损)。我们使用有限合伙公司报告的每股资产净值，一般不作调整，除非我们知道有信息表明，有限合伙公司报告的每股资产净值没有准确反映我们报告日期的投资公允价值。

F-35


7. 投资（续）
对不报告每股资产净值的私人持股实体的投资

对不报告每股净资产净值的私人实体的投资采用计量替代方案，根据该替代计量方案，这些投资按成本计量，根据可见的价格变化和减值进行调整，并在我们的综合经营报表中将变化归类为投资收益(亏损)。

可观察到的价格产生于对同一发行人的相同或类似投资的有序交易，投资者在不花费不适当的成本和努力的情况下遵守这一交易。可观察到的价格变动源于(其中包括)同一发行人在报告期内进行的股权交易，包括随后的股票发行或与同一发行人相关的其他报告的股权交易。为了确定这些交易是否表明可观察到的价格变化，我们评估这些交易是否具有类似的权利和义务，包括投票权、分配偏好和我们所持投资的转换权。

权益法投资和不报告每股资产净值的私人实体投资的减值评估

我们监控权益法投资和不报告每股资产净值的私人实体的投资，包括运营结果、临床试验的前景和结果、新产品计划、新的合作协议、融资活动和并购活动。在对减值指标进行定性评估的基础上，通过监测下列触发事件或减值指标的存在，对这些投资进行评估：

(i)被投资方的盈利表现、信用评级、资产质量或业务前景显著恶化；
(Ii)被投资方的法规、经济或技术环境发生重大不利变化；
(Iii)总体市场状况的重大不利变化，包括被投资方正在或试图向市场带来的技术和产品的研究和开发；
(Iv)对被投资人作为持续经营企业的持续经营能力的重大担忧；和/或
(v)投资者决定停止提供支持或减少对被投资方的财务承诺。

如果存在此类指标，我们需要估计投资的公允价值，并立即确认相当于投资的公允价值超过其估计公允价值的金额的减损费用。

投资损益确认与分类

未实现损益包括：

(i)上市公司投资的公允价值变动；
(Ii)报告每股资产净值的私人持股实体投资的资产净值变动；
(Iii)未报告每股资产净值的私人持股实体投资的可观察到的价格变化；以及
(Iv)我们权益法被投资人报告的未实现收益或亏损份额。

我们投资的已实现收益和亏损是指出售投资时收到的收益与其历史或调整后成本基础之间的差额。对于我们的权益法投资，已实现损益代表我们在被投资方报告的已实现损益中所占的份额。减值为已实现亏损，按经调整的成本基准计算，并指将未报告每股资产净值的私人持股实体投资的账面价值及权益法投资(如减值被视为非暂时性减值)减至其估计公允价值的费用。

对报告资产净值的私人控股实体投资的融资承诺

我们致力于资助约美元382.2亿美元用于我们对报告资产净值的私人控股实体的投资。我们的资金承诺将于明年的不同日期到期 11年，加权平均到期时间为 8.2年份 截至2023年12月31日。我们无法赎回这些投资，但我们可能会在这些投资的整个期限内收到分配。我们对报告资产净值的私人控股实体的投资通常预期初始期限超过 10 年这些投资预计清算的加权平均剩余期限为 5.4截至2023年12月31日。

F-36


7. 投资（续）
下表总结了我们截至2023年和2022年12月31日的投资（以千计）：

2023年12月31日
成本未实现
收益		未实现
损失		账面金额
上市公司$203,467 $50,377 $(94,278)$159,566 
报告资产净值的实体507,059 192,468 (27,995)671,532 
不报告资产净值的实体：
具有可观察价格变化的实体
97,892 77,600 (1,224)174,268 
没有可观察到价格变化的实体
368,654 — — 368,654 
按权益法入账的投资不适用不适用不适用75,498 
总投资$1,177,072 $320,445 $(123,497)$1,449,518 
2022年12月31日
成本未实现
收益		未实现
损失		账面金额
上市公司$210,986 $96,271 $(100,118)$207,139 
报告资产净值的实体452,391 315,071 (7,710)759,752 
不报告资产净值的实体：
具有可观察价格变化的实体
100,296 95,062 (1,574)193,784 
没有可观察到价格变化的实体
388,940 — — 388,940 
按权益法入账的投资不适用不适用不适用65,459 
总投资$1,152,613 $506,404 $(109,402)$1,615,074 
对未报告截至2023年12月31日仍持有资产净值的私人控股实体的投资的累计损益（已实现和未实现）总计亏损美元50.2百万，其中包括总计美元的向上调整77.6 百万，向下调整总计美元1.2百万美元，以及总计美元的减损126.5百万美元。

截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度，我们的投资（损失）收入包括以下内容（以千计）：
截至2013年12月31日止的年度，
202320222021
已实现收益$6,078 
(1)
$80,435 $215,845 
未实现(亏损)收益(201,475)(412,193)43,632 
投资(亏损)收益$(195,397)$(331,758)$259,477 
(1)由已实现收益美元组成80.6百万美元，被损失费用美元所抵消74.6百万在此期间截至2023年12月31日的年度.

截至2023年12月31日止年度，对未报告截至2023年12月31日仍持有资产净值的私人持有实体的投资的损益总计亏损为美元77.7百万，其中包括总计美元的向上调整16.8 百万以及向下调整和减损总计美元94.6百万美元。

截至2022年12月31日止年度，对未报告截至2022年12月31日仍持有资产净值的私人持有实体的投资的损益总计亏损为美元18.3百万，其中包括总计美元的向上调整26.3 百万以及向下调整和减损总计美元44.6百万美元。

截至2021年12月31日止年度，对未报告截至2021年12月31日仍持有资产净值的私人持有实体的投资的损益总计亏损为美元33.3百万，其中包括总计美元的向上调整32.7 百万以及向下调整和减损总计美元66.0百万美元。

截至2023年、2022年和2021年12月31日，与仍持有的投资（不包括按权益法核算的投资）相关的未实现损益总计损失为美元58.81000万美元和300万美元276.5百万美元，收益为$109.4分别为2.5亿美元和2.5亿美元。

我们的投资损失为美元195.4截至2023年12月31日止年度的百万美元还包括美元4.4我们的权益法投资损失中的百万权益。

有关更多信息，请参阅综合财务报表附注2 -“重要会计政策摘要”中的“投资”部分。

F-37


8. 其他资产

下表总结了截至2023年和2022年12月31日其他资产的组成部分（单位：千）：

十二月三十一日，
20232022
获得的就地租赁$461,613 $615,638 
递延补偿计划40,365 33,534 
递延融资成本--无担保高级信贷额度30,897 31,747 
存款25,863 20,805 
家具、固定装置和设备26,560 23,186 
直接融资租赁净投资40,097 39,352 
应收票据15,841 19,875 
经营性租赁使用权资产516,452 558,255 
其他资产88,453 80,724 
预付费用30,969 28,294 
物业、厂房和设备144,784 148,530 
总$1,421,894 $1,599,940 


9.公允价值计量的准则

我们提供有关所有可实际估计其公允价值的金融工具的公允价值信息。我们采用公允价值层次来计量和披露金融资产和负债的估计公允价值，该层次区分了从独立于报告实体的来源获得的数据和报告实体自身关于市场参与者假设的假设。这一层次包括三个大的层次：(1)相同资产或负债的活跃市场报价(第1级)；(2)其他重大可观察投入(第2级)；以及(3)重大不可观察投入(第3级)。重要其他可观察投入可包括活跃市场类似资产或负债的报价，以及对资产或负债可观察到的投入，如利率、汇率和收益率曲线。重大的不可观察的投入通常基于一个实体自己的假设，因为几乎没有相关的市场活动。在公允价值计量的确定基于公允价值体系不同级别的投入的情况下，整个公允价值计量所在的公允价值体系中的水平是基于对整个公允价值计量重要的最低投入水平。我们对某一特定投入对整个公允价值计量的重要性的评估需要作出判断，并考虑资产或负债特有的因素。

按公允价值经常性计量的资产和负债

下表列出了我们在公允价值层次结构中按层级按公允价值经常性计量的资产(以千计)。截至2023年12月31日和2022年12月31日，没有按公允价值经常性计量的负债。此外，还有不是在截至2023年12月31日的年度内，将按公允价值经常性计量的资产转移至公允价值层次中的第三级或从公允价值层次中的第三级转移。
公允价值计量使用
描述总中国报价：
活跃的房地产市场
相同资产
(1级)		意义重大
其他
可观测输入
(2级)		意义重大
看不见
输入量
(3级)
对上市公司的投资：
截至2023年12月31日$159,566 $159,566 $— $— 
截至2022年12月31日$207,139 $207,139 $— $— 

我们对上市公司的投资是具有易于确定公允价值的投资，并按公允价值列账，公允价值变化在综合财务报表中分类为投资收益。我们还持有对私人持有实体的投资，其中包括（i）报告资产净值的投资，和（ii）不报告资产净值的投资，如下进一步描述。

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9. 公平价值衡量（续）
我们对报告资产净值的私人持有实体的投资，例如我们对有限合伙企业的私人持有投资，使用资产净值作为实际权宜之计，按公允价值列账，公允价值变化分类为净利润。截至2023年和2022年12月31日，对报告资产净值的私人控股实体的投资的公允价值总计为美元671.51000万美元和300万美元759.8 分别为百万。根据公允价值会计准则的要求，这些投资被排除在上述公允价值等级之外。我们根据每个有限合伙企业报告的最新资产净值估计我们对有限合伙企业的每项投资的公允价值。因此，确定我们对报告资产净值的私人控股实体的投资的公允价值通常不涉及重大估计、假设或判断。

按公允价值非经常性基础计量的资产和负债

下表列出了截至2023年和2022年12月31日按公允价值等级内级别按非经常性公允价值计量的资产（单位：千）。
公允价值计量使用
描述账面金额中国报价：
活跃的房地产市场
相同资产
(1级)		意义重大
其他
可观测输入
(2级)		意义重大
看不见
输入量
(3级)
持作出售的房地产资产，其公允价值减去销售成本
截至2023年12月31日$133,885 (1)$— $— $133,885 (2)
截至2022年12月31日$116,061 (1)$— $— $116,061 (2)
对不报告资产净值的私人持股实体的投资
截至2023年12月31日$188,689 $— $174,268 (3)$14,421 (4)
截至2022年12月31日$212,262 $— $193,784 (3)$18,478 (4)

(1)这些金额包括在归类为持有待售净资产的总余额中，总额为#美元。191.41000万美元和300万美元116.1截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，分别在附注18-“被归类为持有待售资产”中披露，并分别代表截至2023年12月31日、2023年和2022年12月31日已确认减值的持有待售资产。有关其他资料，请参阅本公司合并财务报表附注3-“房地产投资”及附注18-“归类为待售资产”。
(2)指根据已签署的买卖协议、意向书或第三方房地产经纪提供的估值，经各自公允价值调整后持有待售资产的账面总额减去出售成本。
(3)这些金额是指我们对价格有明显变化的私人实体的股权投资的账面总额，这些投资包括在#美元的投资余额中。1.410亿美元1.6截至2023年、2023年和2022年12月31日的综合资产负债表中，分别在我们综合财务报表的附注7-“投资”中披露了10亿美元。
(4)这些金额包括在私人持股实体的投资中，但没有明显的价格变化，余额总计为#美元。368.7百万美元和美元388.9截至2023年12月31日和2022年12月31日，分别在我们的合并财务报表附注7-“投资”中披露。上述结余是指未按综合财务报表附注2“主要会计政策摘要”“投资”一节所述的计量替代指引确认资产净值减值的私人持股实体投资的账面金额。

被归类为持有待售的房地产资产，按公允价值减去出售成本计量

我们的房地产资产分类为待售，并按公允价值减去出售成本计量，详见上表。这些物业是我们截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日分类为持有待售房地产总资产的子集。这些房地产资产的公允价值是根据第三方房地产经纪人提供的协议销售价格或估值进行估计的。有关更多信息，请参阅我们合并财务报表的附注2-“重要会计政策摘要”和附注18-“归类为待售资产”中的“房地产投资”部分。

对不报告资产净值的私人持股实体的投资

我们对不报告资产净值的私人持股实体的投资按成本计量，根据可见的价格变化和减值进行调整，并在净收益中确认变化。这些投资是根据同一发行人相同或相似投资的有序交易中可见的价格变化进行调整的。在另一笔可观察到的交易发生之前，不会进行进一步的调整。因此，我们对不报告资产净值的私人实体的投资的公允价值的确定不涉及重大估计和假设，也不涉及主观和复杂的判断。

我们还对不报告资产净值的私人持股实体的投资进行减值指标的定性评估。如果存在减值指标，我们必须估计投资的公允价值，并立即确认减值费用，其金额等于投资的账面价值超过其估计公允价值。

F-39


9. 公平价值衡量（续）
公允价值估计通常采用估值技术，其中包括反映贴现现金流分析的收益法，以及包括对市场参与者产生的收购倍数和定价倍数进行比较分析的市场法。在某些情况下，我们可能会对一项特定投资使用多种估值技术，并根据多重估值结果的平均值来估计其公允价值。

有关更多信息，请参阅我们合并财务报表的附注7-“投资”。

财务状况表中未按公允价值计量但已披露公允价值的资产和负债

我们的应付担保票据和无担保优先票据的公允价值，以及我们的无担保高级信用额度和商业票据计划的未偿还金额，是使用广泛接受的估值技术估计的，包括使用其他重要的可观察信息进行贴现现金流分析，例如关于类似条款、到期日和信用评级的贴现和借款利率的现有市场信息。由于我们金融工具的估值是基于这些类型的估计，如果我们的估计不被证明是准确的，我们金融工具的实际公允价值可能会有很大差异。此外，使用不同的市场假设或估计方法可能会对估计公允价值金额产生重大影响。

截至2023年12月31日和2022年12月31日，我们的有担保应付票据和无担保优先票据的账面价值和估计公允价值，以及我们的无担保高级信用额度和商业票据计划下的未偿还金额，包括得出估计的公允价值层次内的水平，如下(以千计)：
2023年12月31日
账面价值公允价值层次结构估计公允价值
中国报价：
活跃的房地产市场
相同资产
(1级)		意义重大
其他
可观测输入
(2级)		意义重大
看不见
输入量
(3级)
负债：
应付有担保票据$119,662 $— $118,660 $— $118,660 
应付无抵押优先票据$11,096,028 $— $9,708,930 $— $9,708,930 
无担保高级信贷额度
$— $— $— $— $— 
商业票据计划$99,952 $— $99,915 $— $99,915 

2022年12月31日
账面价值公允价值层次结构估计公允价值
中国报价：
活跃的房地产市场
相同资产
(1级)		意义重大
其他
可观测输入
(2级)		意义重大
看不见
输入量
(3级)
负债：
应付有担保票据$59,045 $— $58,811 $— $58,811 
应付无抵押优先票据$10,100,717 $— $8,539,015 $— $8,539,015 
无担保高级信贷额度
$— $— $— $— $— 
商业票据计划$— $— $— $— $— 

现金及现金等值物、受限制现金、租户应收账款、押金、应收票据、应付账款、应计费用和其他短期负债的公允价值接近其公允价值。

F-40


10. 有担保和无担保的高级债务
下表总结了截至2023年12月31日我们的未偿债务和各自的本金付款（以千美元计）：
表示
费率
利率(1)
到期日(2)
截至12月31日期间的剩余本金付款，未摊销（递延融资成本）、（折扣）溢价
债务20242025202620272028此后本金总
应付有担保票据
大波士顿(3)
SOFR+2.70 %8.38 %11/19/26$— $— $119,674 $— $— $— $119,674 $(631)$119,043 
旧金山湾区6.50 %6.50 7/1/3632 34 36 38 41 438 619 — 619 
有担保债务加权平均利率/分类8.37 32 34 119,710 38 41 438 120,293 (631)119,662 
无担保高级信贷额度和商业票据计划(4)
(4)
5.76 
(4)
1/22/28
(4)
(4)
— — — 100,000 — 
(4)
100,000 (48)99,952 
应付无抵押优先票据3.45 %3.62 4/30/25— 600,000 — — — — 600,000 (1,181)598,819 
应付无抵押优先票据4.30 %4.50 1/15/26— — 300,000 — — — 300,000 (1,022)298,978 
应付无抵押优先票据3.80 %3.96 4/15/26— — 350,000 — — — 350,000 (1,143)348,857 
应付无抵押优先票据3.95 %4.13 1/15/27— — — 350,000 — — 350,000 (1,574)348,426 
应付无抵押优先票据3.95 %4.07 1/15/28— — — — 425,000 — 425,000 (1,733)423,267 
应付无抵押优先票据4.50 %4.60 7/30/29— — — — — 300,000 300,000 (1,248)298,752 
应付无抵押优先票据2.75 %2.87 12/15/29— — — — — 400,000 400,000 (2,473)397,527 
应付无抵押优先票据4.70 %4.81 7/1/30— — — — — 450,000 450,000 (2,425)447,575 
应付无抵押优先票据4.90 %5.05 12/15/30— — — — — 700,000 700,000 (5,511)694,489 
应付无抵押优先票据3.375 %3.48 8/15/31— — — — — 750,000 750,000 (4,990)745,010 
应付无抵押优先票据2.00 %2.12 5/18/32— — — — — 900,000 900,000 (7,887)892,113 
应付无抵押优先票据1.875 %1.97 2/1/33— — — — — 1,000,000 1,000,000 (7,976)992,024 
应付无抵押优先票据2.95 %3.07 3/15/34— — — — — 800,000 800,000 (7,989)792,011 
应付无抵押优先票据4.75 %4.88 4/15/35— — — — — 500,000 500,000 (5,411)494,589 
应付无抵押优先票据4.85 %4.93 4/15/49— — — — — 300,000 300,000 (2,987)297,013 
应付无抵押优先票据4.00 %3.91 2/1/50— — — — — 700,000 700,000 10,111 710,111 
应付无抵押优先票据3.00 %3.08 5/18/51— — — — — 850,000 850,000 (11,608)838,392 
应付无抵押优先票据3.55 %3.63 3/15/52— — — — — 1,000,000 1,000,000 (14,112)985,888 
应付无抵押优先票据5.15 %5.26 4/15/53— — — — — 500,000 500,000 (7,813)492,187 
无担保债务加权平均利率/分类3.67 — 600,000 650,000 350,000 525,000 9,150,000 11,275,000 (79,020)11,195,980 
加权平均利率/总额 3.72 %$32 $600,034 $769,710 $350,038 $525,041 $9,150,438 $11,395,293 $(79,651)$11,315,642 

(1)代表适用期间结束时的加权平均利率，包括贷款费用摊销、债务溢价(贴现)摊销和其他银行费用。
(2)反映我们控制的任何扩展选项。
(3)代表我们位于柯立芝大道99号的合并房地产合资企业持有的有担保建筑贷款，我们拥有该企业的一家 75.0%利息。截至2023年12月31日，该合资企业hAS$75.6根据现有贷方承诺可提供百万美元。利率从SOFR+开始下调2.70完成某些租赁、建设和财务契约里程碑后，随着时间的推移，%至SOFR+2.10%。
(4)参考“$5.0十亿无担保高级信贷额度”和“美元2.5十亿美元商业票据计划”。
F-41


10. 有担保和无担保的高级债务（续）
下表总结了截至2023年12月31日我们的有担保和无担保优先债务以及无担保优先信贷额度和商业票据计划下的未偿金额（以千美元计）：
固定利率债务
可变利率债务		加权平均
利率(1)
剩余期限
(单位：年)
总百分比
应付有担保票据$619 $119,043 $119,662 1.1 %8.37 %2.9
应付无抵押优先票据11,096,028 — 11,096,028 98.0 3.65 13.0
无担保高级信贷额度和商业票据计划— 99,952 99,952 
(2)
0.9 5.76 
(2)
4.1
(3)
总计/加权平均数$11,096,647 $218,995 $11,315,642 100.0 %3.72 %12.8
(3)
占债务总额的百分比98.1 %1.9 %100 %
(1)代表截至适用期末的加权平均利率，包括与贷款费用摊销、债务溢价（折扣）摊销和其他银行费用相关的费用/收入。
(2)截至2023年12月31日，我们拥有 不是我们的无担保高级信贷额度的未偿余额和美元100.0数百万未偿商业票据。
(3)我们使用无担保高级信用额度的到期日计算商业票据的加权平均剩余期限。使用我们未偿商业票据的到期日，我们债务的综合加权平均到期日为 12.7年截至2023年12月31日止年度出售的商业票据发行的加权平均到期收益率为 5.55%，加权平均成熟期为 11几天。

应付无抵押优先票据

2023年2月，我们趁机发行了美元1.0十亿美元的无担保优先票据，加权平均利率为 4.95%，加权平均到期时间为21.2年无担保优先票据由美元组成500.0百万美元4.75% 2035年到期的无担保优先票据和美元500.0百万美元5.15% 2053年到期的无担保优先票据。

$5.0亿无担保高级信贷额度

2023年6月，我们修改了无担保高级信贷额度，将可用于借款的总承诺增加至美元5.010亿美元4.0亿截至2023年12月31日，我们已 不是我们的无担保信贷额度的未偿余额。

根据我们实现某些可持续发展目标的能力（如我们的无担保高级信贷额度协议中所述），利率和设施费率可能会进行高达 四和一分别为3个基点。在达到某些年度可持续发展目标后，我们的一年期借款利率下调了四SOFR加码基点0.835%，来自SOFR PLUS0.875%，设施费用降低了一基点为0.14自%0.15截至2023年12月31日止年度。

$2.5十亿美元商业用纸计划

2023年7月，根据我们的商业票据计划，我们可以不时发行的总金额增加到$2.510亿美元2.0十亿美元。

我们的商业票据计划为我们提供了发行高达$2.5数十亿美元的商业票据，以短期固定利率计息，期限一般为30天数或更少，最长到期日为397自签发之日起计天数。我们的商业票据计划由我们的无担保高级信用额度支持，我们预计在任何时候，我们都将在我们的无担保高级信用额度下保留相当于根据我们的商业票据计划发行的任何未偿还票据的最低未支取借款能力。我们将发行票据所得款项净额用作一般营运资金及其他一般公司用途。一般公司目的可能包括但不限于偿还其他债务和选择性地开发、重新开发或收购物业。于截至2023年12月31日止年度售出的商业票据，其到期加权平均收益率为5.55%，加权平均成熟期为 11几天。截至2023年12月31日，我们拥有100.0数百万未偿商业票据。

利息开支

下表总结了截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度的利息费用（单位：千）：
截至2013年12月31日止的年度，
202320222021
产生的利息$438,182 $372,848 $312,806 
资本化利息(363,978)(278,645)(170,641)
利息开支$74,204 $94,203 $142,165 

F-42


11. 应付账目、应计费用和其他负债

下表总结了截至2023年和2022年12月31日的应付账款、应计费用和其他负债的组成部分（单位：千）：
十二月三十一日，
20232022
应付账款和应计费用$524,439 $389,741 
应计建造606,333 624,440 
获得的低于市价的租约322,040 417,656 
有条件资产报废义务53,083 52,723 
递延租金负债15,183 18,321 
经营租赁负债382,883 406,700 
未付租金和租户保证金548,529 449,622 
其他负债158,453 
(1)
112,056 
总$2,610,943 $2,471,259 

(1)截至2023年12月31日的余额包括美元35.32024年1月，与收购我们的合作伙伴在我们的一家房地产合资企业中的部分非控股权益有关的1000万美元债务全额支付。有关更多信息，请参阅附注19--“后续事件”。

截至2023年12月31日和2022年12月31日，我们的有条件资产报废义务负债主要包括与我们的某些物业相关的土壤和地下水修复负债。我们的一些物业可能含有石棉或可能受到其他危险或有毒物质的影响，在某些情况下，这些物质需要补救。我们聘请独立环境顾问在我们的物业进行第一阶段或类似的环境评估。这种类型的评估通常包括现场检查、访谈和公共记录审查；石棉、含铅油漆和模具调查；地下采样；以及其他测试。当有条件资产报废债务(包括石棉)的公允价值可以合理估计时，我们确认该负债的公允价值。此外，环境法律和法规要求我们的租户，可能还有我们，承担可能因我们的租户作为其在我们酒店运营的一部分对危险物质和废物的日常处理而产生的责任。到目前为止，这些对我们物业的评估和调查尚未发现我们认为会对我们的业务和财务报表产生重大不利影响的任何额外的环境责任，或者需要在我们的综合财务报表中进行额外的披露或确认。

F-43


12.第一季度每股收益


吾等不时订立远期股权出售协议，于本公司合并财务报表附注15-“股东权益”中讨论。我们在计算每股收益时考虑了远期股权出售协议造成的潜在摊薄。于开始时，该等协议对基本每股收益的计算并无影响，因为在结算前不会交付任何股份。远期股权销售协议结算时发行的普通股，按该等普通股已发行期间的加权计算，计入基本每股收益的分母。为确定结算前一段时间内远期股权出售协议造成的摊薄，我们使用库存股方法计算加权平均已摊薄流通股的数量。

我们将包含不可没收股息权的未归属限制性股票奖励计入参与证券，并使用两级法将这些证券计入每股收益的计算。我们的远期股权出售协议不是参与证券，因此不包括在使用两类法计算每股收益中。在两级法下，我们根据普通股股东对已宣布(或累计)的股息和未分配收益的参与权，独立使用每一类季度迄今和年初至今已发行的加权平均股份，将净收益(在非控股权益应占金额后)分配给普通股股东和未归属限制性股票奖励。

下表核对了截至2021年12月31日、2023年、2022年和2021年的基本和稀释每股收益计算的分子和分母(以千为单位，每股金额除外)：

截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
净收入$280,994 $670,701 $654,282 
可归因于非控股权益的净收入
(177,355)(149,041)(83,035)
归属于未归属限制性股票奖励的净收益
(11,195)(8,392)(7,848)
基本每股收益和稀释后每股收益的分子-亚历山大房地产股权公司S普通股股东的净收入$92,444 $513,268 $563,399 
基本每股收益加权平均普通股流通股分母
170,909 161,659 146,921 
远期股权出售协议的稀释效应
— — 539 
稀释后每股收益的分母--已发行普通股的加权平均股份
170,909 161,659 147,460 
Alexandria Real Estate Equities，Inc.应占每股净利润'普通股股东：
基本信息
$0.54 $3.18 $3.83 
稀释
$0.54 $3.18 $3.82 

F-44


13.取消所得税

根据《房地产投资信托基金守则》，我们已选择作为房地产投资信托基金征税。我们相信，我们已经有资格并将继续有资格成为房地产投资信托基金。根据《守则》，房地产投资信托基金至少90每年向股东支付其REIT应纳税所得额的%，并满足某些其他条件，不缴纳联邦所得税，但可能缴纳某些州、地方和外国税。我们分发100%的应纳税所得额；因此，不需要为联邦所得税拨备。

我们在2022年和2021年分配了我们所有的REIT应税收入，因此，在那两年没有为这些收入缴纳联邦所得税。在截至2023年12月31日的一年中，我们预计将分配我们所有的REIT应税收入，因此，预计不会招致联邦所得税。我们预计在2024年提交2023年联邦所得税申报单时，将最终确定2023年REIT的应纳税所得额。

截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度，我们普通股申报的分配和股息的所得税处理如下(未经审计)：
 截至2013年12月31日止的年度，
 202320222021
普通收入87.8 %57.4 %46.3 %
资本返还— — — 
资本利得为25%0.2 8.1 3.8 
资本利得为20%12.0 34.5 49.9 
总100.0 %100.0 %100.0 %
宣布的股息$4.96 $4.72 $4.48 

从2018年开始，2017年的减税和就业法案增加了199A条，允许根据某些合格的商业收入进行新的减税。第199A条为符合资格的个人纳税人提供了高达其合格REIT股息的20%的扣除。

我们在一个特定季度宣布的股息通常在下一个季度支付。以上为我们2023年支付的股息提供的应税信息是基于管理层的估计。假设我们申请延长截止日期，我们2023年的联邦纳税申报单将于2024年10月15日或之前到期。我们前几个纳税年度的联邦纳税申报单没有经过美国国税局的审查。因此，分配和股息的应税程度可能会发生变化。

除了我们的REIT纳税申报单外，我们还为我们的子公司提交联邦、州和地方纳税申报单。我们在美国、加拿大、中国、中国和其他国际地点的司法管辖区备案，并可能受到当地税务机关的审计、评估或其他行动的影响。我们只有在税务当局完全了解所有相关信息的情况下，才会确认不确定税收状况的税收优惠，前提是税务状况完全可能仅基于其技术优势而得以维持。对符合“更有可能”阈值的不确定税收状况的税收优惠的计量是基于累积概率模型，在该模型下，确认的最大税收优惠金额是在与完全了解所有相关信息的税务机关最终结算时实现可能性大于50%的金额。

截至2023年12月31日，没有未确认的实质性税收优惠。我们预计未确认的税收优惠总额在未来12个月内不会有重大变化。

利息支出和罚金(如有)在利息或罚金开始产生的第一个期间确认，根据相关税法的规定，按适用的法定利率计算。在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度内，我们没有产生任何重大的与税收相关的利息支出或罚款。

F-45


13.免征所得税(续)
以下对净收入(根据公认会计准则确定)与提交给美国国税局的截至2021年12月31日、2022年和2021年的年度的应税收入(以千计，未经审计)进行了核对：
截至十二月三十一日止的年度：
20222021
净收入$670,701 $654,282 
可归因于非控股权益的净收入(149,041)(83,035)
账簿/税收差异：
租金收入确认(6,824)(23,306)
折旧及摊销225,319 153,382 
基于股份的薪酬45,656 34,265 
利息开支(104,519)(79,907)
出售物业(330,820)(100,449)
减值26,322 23,130 
非房地产投资损失369,021 42,908 
其他10,653 33,446 
扣除股息前的应纳税收入756,468 654,716 
消除应税收入所需的股息扣除(1)
(756,468)(654,716)
估计收入须缴纳联邦所得税$— $— 
(1)支付的普通股股息分配总额约为美元757.7百万美元和美元656.0在截至2022年和2021年12月31日的年度内分别为100万美元。

14.    承付款和或有事项

员工退休储蓄计划

我们根据《守则》第401（k）条制定了退休储蓄计划，根据该计划，我们的员工可以将部分薪酬存入各自的退休账户，金额不得超过《守则》允许的最高限额。除了员工缴款外，我们还选择提供公司酌情利润分享缴款（受法定限制），金额约为美元8.6百万，$8.7百万美元，以及$5.0截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度分别为100万。参与该计划的员工将立即归属于他们的供款和公司代表他们所作的供款。

信用风险集中

我们在保险金融机构维护我们的现金和现金等价物。每个机构的综合账户余额定期超过联邦存款保险公司承保的250,000美元，因此，信用风险集中。 与超过FDIC保险覆盖范围的金额有关。到目前为止，我们的投资现金还没有出现任何亏损。

我们的租金收入来自一系列不同的租户。截至2023年12月31日，我们有超过1,000租约。任何一个租户无力支付租金，都不太可能对我们的运营产生严重或财务中断的影响。截至2023年12月31日，我们的三最大的租户占了5.7%, 4.3%，以及3.1年租金总收入的%，或13.1合计中的%。

承付款

截至2023年12月31日，根据租赁条款，正在进行开发、重新开发和改善的物业建设合同下的剩余总成本约为#美元1.9十亿美元。我们预计这些债务的付款将在一至三年，须不时作出资本规划调整。我们可能有能力停止某些物业的建设，这将导致我们的承诺减少。

此外，我们还有信用证和履约义务，总额达$29.5100万美元，主要用于在我们的大波士顿和旧金山湾区市场进行收购的存款。

我们致力于资助约美元413.6与我们的非房地产投资相关的100万美元。这些资金承诺主要与我们对报告资产净值的私人持股实体的投资有关，这些资产净值将在下一年的不同日期到期11年，加权平均到期时间为 8.2截至2023年12月31日。

F-46


15.增加股东权益

普通股交易减少。

在截至2023年12月31日的三个月内，我们通过以下方式结算了截至2022年12月31日尚未完成的远期股权出售协议6991000股普通股，我们从中获得净收益#美元。104.3百万美元。

累计其他综合损失

截至2023年12月31日止年度，亚历山大房地产股权公司S股东应占累计其他综合亏损的变动完全是由于未实现净收益#美元。4.9与我们主要在加拿大的业务相关的外币折算费用为100万美元。

普通股、优先股和超额股票授权

我们的宪章授权发布400.0百万股普通股，其中171.9截至2023年12月31日，已发行和已发行股票达100万股。我们的宪章还授权发行最多100.0百万股优先股，无其中截至2023年12月31日已发行和未偿还的债券。此外,200.0授权发行百万股“超额股票”(在我们的章程中有定义)，无其中截至2023年12月31日已发行和未偿还的债券。

F-47


16.不提供基于股份的薪酬
股票奖励和激励计划

为了吸引和留住最优秀的人才，提供额外的激励，促进公司的成功，我们通常会根据我们的股票奖励和激励计划，以限制性股票的形式发放基于股票的薪酬。自2002年以来，我们没有授予任何期权。每发行一股限制性股票，我们的股票储备就会减少三股(3：1比率)，并按1份(1：1比率)在2018年3月23日及之后。截至2023年12月31日，有2,708,800根据我们的股票奖励和激励计划，为授予未来的股票奖励而预留的股份。

此外，我们的股票奖励和激励计划允许我们向员工、非员工和非员工董事发放股票奖励。股票奖励是对普通股的奖励，其(I)可在发行时全部归属，或(Ii)可根据《守则》第83条承担没收风险。已发行的股票通常归属于四年制自发行之日起计算，股票的出售在归属之日之前受到限制。某些限制性股票奖励也受额外的一年制归属后的持有期。基于时间的股票奖励的未赚取部分在归属期间按直线法摊销为基于股票的薪酬支出。某些限制性股票奖励取决于对业绩水平或市场状况的满意程度。未能满足门槛履约条件将导致股份被没收，并导致先前确认的基于股份的补偿费用冲销。未能满足市场条件将导致没收股份，但不会导致先前确认的以股份为基础的补偿费用的冲销，前提是已提供必要的服务。由于未能满足服务要求而丧失基于时间、基于绩效或基于市场的奖励，将导致先前确认的基于股份的薪酬支出被冲销。

以下是截至2023年12月31日、2022年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的股权激励计划下的股票奖励活动和相关信息的摘要 (千美元，每股信息除外)：

股票奖励数量加权平均
授予日期
每股公允价值
截至2020年12月31日未偿还1,825,280 $132.95 
授与740,920 $174.32 
既得(709,737)$131.54 
被没收(33,003)$99.55 
截至2021年12月31日未偿还债务1,823,460 $150.89 
授与1,032,731 $141.58 
既得(749,101)$146.25 
被没收(19,569)$160.83 
截至2022年12月31日未偿还债务2,087,521 $149.96 
授与1,522,058 $108.22 
既得(798,729)$149.41 
被没收(56,689)$104.65 
截至2023年12月31日未偿还债务2,754,161 $127.34 
截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
授予日期归属股票奖励的总公允价值
$119,335 $109,557 $93,359 
股票奖励确认的总报酬
$139,675 $104,424 $94,748 
资本化股票报酬$56,817 $46,684 $46,079 

2023年、2022年和2021年授予的某些限制性股票奖励取决于业绩和市场状况。这些奖励的授予日期公允价值是使用蒙特卡洛模拟定价模型分别使用以下2023年、2022年和2021年假设确定的：（i）预期期限 3.0几年来，2.8年头，还有3.0年（等于授予日期剩余绩效衡量期），（ii）波动性 32.0%, 30.0%，以及29.0%(接近隐含波动率和历史波动率的混合平均值)，(3)股息率2.8%, 2.5%，以及2.8%，以及(Iv)无风险率4.22%, 2.47%，以及0.23%.

截至2023年12月31日，260.4与股权激励计划下的未归属股票奖励相关的未确认薪酬，预计将在下一年确认四年其加权平均归属期限约为22月份。

F-48


16.不再以股份为基础的薪酬(续)
行政人员离职

Shigaga院长和约翰·H·坎宁安分别于2023年9月15日和2023年12月29日辞去总裁和首席财务官一职，约翰·H·坎宁安辞去执行副总裁总裁-纽约市区域市场经理一职。Shigaga先生作为全职员工继续为公司提供协助，直至2023年12月31日。

Shigaga先生和Cunningham先生的未归属股票奖励将继续按照各自授予日生效的原始条款授予。根据适用的股份薪酬会计准则，我们加快确认未摊销薪酬费用约为#美元。15.61000万美元和300万美元4.6Shigaga先生和Cunningham先生的任期到2023年底分别为1000万美元，与他们的实质性服务期结束相对应。这笔费用在我们截至2023年12月31日的年度综合经营报表中被归类为一般和行政费用。

17.收购非控股权益

非控制性权益是指我们在某些实体中拥有控股权的第三方权益。截至2023年12月31日，这些实体拥有68物业，包括在我们的合并财务报表中。非控股权益根据额外的贡献和分配、净收益或亏损的比例份额以及其他全面收益或亏损进行调整。与这些实体相关的分配、利润和亏损根据各自的经营协议进行分配。在截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度内，我们分发了244.1百万美元和美元192.2分别向我们的合并房地产合资伙伴支付1000万美元。

我们的某些非控股权益有权要求我们赎回他们在各自实体中的所有权权益。我们将实体中的这些所有权权益归类为合并资产负债表中总股本之外的可赎回非控制性权益。可赎回的非控股权益根据额外的贡献和分配、净收益或亏损的比例份额以及其他全面收益或亏损进行调整。如果可赎回的非控股权益的金额低于资产负债表日的最高赎回价值，则将该金额调整为最高赎回价值。随后赎回价值的下降只有在之前的增长已被确认的范围内才被确认。

有关其他资料，请参阅本公司合并财务报表附注4-“合并及未合并房地产合营企业”。

18.购买被归类为持有待售资产的资产

截至2023年12月31日，我们有广告七性能和 一地块聚合1.01000万RSF，在我们的合并财务报表中被归类为持有待售。有关出售以前分类为持有待售的房地产资产的其他信息，请参阅本公司合并财务报表附注3-“房地产投资”中的“房地产资产销售及减值费用”部分。
处置被归类为持有待售的物业并不代表对我们的业务或财务业绩产生重大影响的战略转变，因此不符合被归类为非连续性业务的标准。我们的财产一旦被归类为待售财产，我们就停止折旧。有关更多信息，请参阅附注2--“重大会计政策摘要”中“房地产投资”一节的“房地产销售”小节。

以下是截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日我们的房地产投资净资产摘要，这些投资被归类为持有待售，截至每个日期(以千为单位)：
十二月三十一日，
20232022
总资产$194,223 $117,197 
总负债(4,750)(2,034)
累计其他综合收益合计1,960 898 
归类为持有待售的净资产$191,433 $116,061 

F-49


19.报道了随后的活动。

2024年1月，我们完成了一项收购 300,000总购买价格为美元的未来价值创造机会SF68.0 在我们的大波士顿市场有百万美元。

2024年1月，根据位于大波士顿市场的一家合并房地产合资企业的合作伙伴行使看跌期权，我们以美元赎回了合作伙伴在合并房地产合资企业的部分所有权权益35.3 万更多信息请参阅注4 -“合并和未合并房地产合资企业”。

F-50


附表III
亚历山大房地产股票公司和子公司
附表III
房地产及累计折旧合并财务报表附表
2023年12月31日
(千美元)
初始成本收购后资本化的成本总成本
属性市场累赘土地建筑物与改进建筑物与改进土地建筑物与改进
总(1)
累计折旧(2)
净成本基础
建造日期(3)
日期
后天
亚历山大中心®在肯德尔广场
大波士顿$— 

$600,178 $926,555 $1,947,990 $600,178 $2,874,545 $3,474,723 $(503,555)$2,971,168 1981 - 20232005 - 2022
亚历山大中心®肯德尔广场一号
大波士顿— 405,164 576,213 1,104,541 405,164 1,680,754 2,085,918 (223,051)1,862,867 1985 - 20232016 - 2022
亚历山大科技广场®
大波士顿— — 619,658 294,655 — 914,313 914,313 (365,871)548,442 2001 - 20122006
查尔斯号上的阿森纳大波士顿— 191,797 354,611 651,853 191,797 1,006,464 1,198,261 (75,217)1,123,044 2000 - 20222019 - 2021
阿森纳路480号和阿森纳街446、458、500和550号大波士顿— 121,533 24,464 133,339 121,533 157,803 279,336 (70,773)208,563 1962 - 20092000 - 2022
柯立芝大道99号大波士顿119,042 43,125 — 248,830 43,125 248,830 291,955 (6)291,949 不适用2020
亚历山大中心®生命科学-芬威
大波士顿— 912,016 617,552 534,106 912,016 1,151,658 2,063,674 (58,969)2,004,705 2019 - 20222021
内克街5、10和15号大波士顿— 277,554 55,897 356,438 277,554 412,335 689,889 (7,416)682,473 20192019
一种现代方式大波士顿— 67,329 301,000 54,546 67,329 355,546 422,875 (32,696)390,179 1999 - 20152018 - 2021
亚历山大中心®生命科学-沃尔瑟姆
大波士顿— 141,629 513,901 242,869 141,629 756,770 898,399 (21,848)876,551 1999 - 20102020 - 2022
19、215、225和235总统路大波士顿— 32,136 118,391 27,603 32,136 145,994 178,130 (32,179)145,951 1999 - 20012005 - 2022
其他大波士顿— 171,265 208,319 70,844 171,265 279,163 450,428 (4,744)445,684 五花八门五花八门
亚历山大中心®科学与技术-使命湾
旧金山— 213,014 218,556 668,907 213,014 887,463 1,100,477 (233,274)867,203 2007 - 20142004 - 2017
亚历山大技术中心®- 门户
旧金山— 193,004 364,078 702,904 193,004 1,066,982 1,259,986 (171,828)1,088,158 1984 - 20232002 - 2020
亚历山大中心®生命科学-米尔布雷
旧金山— 69,989 — 311,759 69,989 311,759 381,748 — 381,748 不适用2021 - 2022
亚历山大中心®先进技术-南旧金山

旧金山— 59,199 — 546,295 59,199 546,295 605,494 (135,948)469,546 2008 - 20192004 - 2005
亚历山大中心®先进技术- Tanforan
旧金山— 330,154 51,145 51,161 330,154 102,306 432,460 (11,051)421,409 1971 - 20072021 - 2022
亚历山大中心®生命科学-南旧金山
旧金山— 32,245 1,287 480,347 32,245 481,634 513,879 (139,392)374,487 2012 - 20222002 - 2017
福布斯大道500号旧金山— 35,596 69,091 22,148 35,596 91,239 126,835 (35,880)90,955 20012007
亚历山大中心®生命科学-圣卡洛斯
旧金山— 433,634 28,323 717,671 433,634 745,994 1,179,628 (86,306)1,093,322 1970 - 20222017 - 2021
3825和3875 Fabian Way旧金山— 194,424 54,519 14,737 194,424 69,256 263,680 (11,583)252,097 1969 - 20142019
亚历山大斯坦福生命科学区旧金山— — 599,401 115,138 — 714,539 714,539 (62,305)652,234 2002 - 20222003 - 2022
F-51


附表三（续）
初始成本收购后资本化的成本总成本
属性市场累赘土地建筑物与改进建筑物与改进土地建筑物与改进
总(1)
累计折旧(2)
净成本基础
建造日期(3)
日期
后天
Hillview Avenue 3412、3420、3440、3450和3460号旧金山$— $— $304,318 $88,966 $— $393,284 $393,284 $(19,647)$373,637 1978 - 20182020 - 2021
耿路2100、2200、2300、2400号旧金山— 72,859 53,309 35,856 72,859 89,165 162,024 (19,554)142,470 1984 - 20192018
2475和2625/2627/2631汉诺威街和1450 Page Mill Road旧金山— — 187,472 12,988 — 200,460 200,460 (33,645)166,815 2000 - 20171999 - 2021
加西亚大道2425号/海湾大道2400/2450号旧金山619 1,512 21,323 26,281 1,512 47,604 49,116 (27,833)21,283 20081999
西海湾路3350号旧金山— 4,800 6,693 45,079 4,800 51,772 56,572 (13,221)43,351 19822005
加州大道901号旧金山— — — 16,419 — 16,419 16,419 — 16,419 不适用2021
布鲁瑟姆街88号旧金山— 148,551 21,514 208,770 148,551 230,284 378,835 (23,098)355,737 不适用2017
亚历山大中心®生命科学-纽约市
纽约市— — — 1,102,566 — 1,102,566 1,102,566 (294,190)808,376 2010 - 20162006
亚历山大中心®生命科学-长岛市
纽约市— 22,746 53,093 158,719 22,746 211,812 234,558 (7,486)227,072 20222018
亚历山大广场一号圣地亚哥— 139,608 161,293 673,079 139,608 834,372 973,980 (236,264)737,716 1995 - 20221994 - 2021
亚历山大北一号圣地亚哥— 103,937 1,354 37,971 103,937 39,325 143,262 (1,359)141,903 1980 - 19902020
托里岭圣地亚哥— 22,124 152,840 85,391 22,124 238,231 260,355 (71,018)189,337 2004 - 20212016
鹦鹉螺圣地亚哥— 6,684 27,600 134,110 6,684 161,710 168,394 (70,628)97,766 2009 - 20121994 - 1997
亚历山大的校园点圣地亚哥— 200,556 396,739 703,166 200,556 1,099,905 1,300,461 (218,886)1,081,575 1988 - 20192010 - 2022
光明道5200号圣地亚哥— 39,051 96,606 200,141 39,051 296,747 335,798 (81,880)253,918 2004 - 20172010
ARE滨海艺术中心圣地亚哥— 9,682 29,991 117,777 9,682 147,768 157,450 (54,787)102,663 1989 - 20161998 - 2011
ARE镇中心圣地亚哥— 853 5,101 60,536 853 65,637 66,490 (48,747)17,743 2000 - 20101999
9625 Towne Centre Drive圣地亚哥— 7,686 14,586 65,762 7,686 80,348 88,034 (22,945)65,089 20182014
亚历山大的科斯塔维德圣地亚哥— 124,070 — 26,487 124,070 26,487 150,557 (476)150,081 1988 - 19892022
亚历山大的SD Tech圣地亚哥— 81,428 254,069 438,643 81,428 692,712 774,140 (47,000)727,140 1988 - 20222013 - 2020
亚历山大序列区圣地亚哥— 163,610 281,389 30,101 163,610 311,490 475,100 (19,262)455,838 1997 - 20002020 - 2021
太平洋科技园圣地亚哥— 96,796 66,660 27,088 96,796 93,748 190,544 (5,903)184,641 1989 - 19912021
萨默斯岭科学园圣地亚哥— 21,154 102,046 4,782 21,154 106,828 127,982 (16,796)111,186 20052018
亚历山大的斯克里普斯科学园圣地亚哥— 79,451 59,343 98,047 79,451 157,390 236,841 (4,557)232,284 2001 - 20222021 - 2022
是波托拉圣地亚哥— 6,991 25,153 41,147 6,991 66,300 73,291 (24,464)48,827 2005 - 20122007
5810/5820 Nancy Ridge Drive圣地亚哥— 3,492 18,285 33,468 3,492 51,753 55,245 (16,763)38,482 20212004
9877 Waples Street圣地亚哥— 5,092 11,908 13,289 5,092 25,197 30,289 (4,101)26,188 20202020
5871 Oberlin Drive圣地亚哥— 1,349 8,016 20,511 1,349 28,527 29,876 (5,174)24,702 20212010
3911、3931、3985、4025、4031、4045和4075索伦托谷大道圣地亚哥— 18,177 42,723 38,176 18,177 80,899 99,076 (42,904)56,172 2007 - 20152010 - 2019
11045和11055 Roselle Street圣地亚哥— 1,386 4,288 33,803 1,386 38,091 39,477 (10,414)29,063 2008 - 20142000 - 2013
其他圣地亚哥— 104,737 70,212 65,226 104,737 135,438 240,175 (15,492)224,683 五花八门五花八门
F-52


附表三（续）
初始成本收购后资本化的成本总成本
属性市场累赘土地建筑物与改进建筑物与改进土地建筑物与改进
总(1)
累计折旧(2)
净成本基础
建造日期(3)
日期
后天
亚历山大的伊斯特湖生命科学校区西雅图$— $47,230 $83,012 $1,017,765 $47,230 $1,100,777 $1,148,007 $(235,838)$912,169 1997 - 20232002 - 2022
亚历山大中心®生命科学-南湖联盟
西雅图— 229,607 1,128 425,392 229,607 426,520 656,127 (51,917)604,210 1984 - 20172007 - 2022
特里大道北219号西雅图— 1,819 2,302 20,898 1,819 23,200 25,019 (9,827)15,192 20122007
第四大道南830号和1010号西雅图— 52,700 12,062 15,016 52,700 27,078 79,778 (1,073)78,705 19952020
3000/3018西大道西雅图— 1,432 7,497 24,890 1,432 32,387 33,819 (28,629)5,190 20001998
哈里森街西410号和埃利奥特大道西410号西雅图— 3,857 1,989 20,434 3,857 22,423 26,280 (10,200)16,080 2006 - 20082004
亚历山大中心®先进技术-峡谷公园
西雅图— 117,302 182,213 26,146 117,302 208,359 325,661 (13,803)311,858 1985 - 20072021 - 2022
亚历山大中心®先进技术-Monte Villa Parkway
西雅图— 52,464 64,753 80,630 52,464 145,383 197,847 (2,772)195,075 1994 - 20232020
其他西雅图— 78,900 931 24,453 78,900 25,384 104,284 (942)103,342 五花八门五花八门
亚历山大中心®生命科学- Shady Grove
马里兰州— 85,365 253,567 653,805 85,365 907,372 992,737 (148,111)844,626 1998 - 20232004 - 2021
皮卡德大道1330号马里兰州— 2,800 11,533 37,915 2,800 49,448 52,248 (25,154)27,094 20051997
研究大道1405号马里兰州— 899 21,946 15,818 899 37,764 38,663 (19,356)19,307 20061997
东古德大道1500号和1550号马里兰州— 1,523 7,731 10,709 1,523 18,440 19,963 (11,916)8,047 1995 - 20031997
5研究地点马里兰州— 1,466 5,708 31,235 1,466 36,943 38,409 (19,450)18,959 20102001
5研究法庭马里兰州— 1,647 13,258 24,110 1,647 37,368 39,015 (18,805)20,210 20072004
12301 Parklawn Drive马里兰州— 1,476 7,267 1,734 1,476 9,001 10,477 (4,096)6,381 20072004
亚历山大技术中心®- 盖瑟斯堡一世
马里兰州— 20,980 121,952 56,847 20,980 178,799 199,779 (60,439)139,340 1992 - 20191997 - 2019
亚历山大技术中心®- 盖瑟斯堡二世
马里兰州— 17,134 67,825 108,021 17,134 175,846 192,980 (47,157)145,823 2000 - 20211997 - 2020
世纪大道20400号马里兰州— 3,641 4,759 26,397 3,641 31,156 34,797 (3,667)31,130 20232021
401专业驱动器马里兰州— 1,129 6,941 11,666 1,129 18,607 19,736 (10,023)9,713 20071996
风河巷950号马里兰州— 2,400 10,620 1,591 2,400 12,211 14,611 (4,473)10,138 20092010
620专业驱动器马里兰州— 784 4,705 8,268 784 12,973 13,757 (8,531)5,226 20122005
8000/9000/10000弗吉尼亚庄园路马里兰州— — 13,679 11,706 — 25,385 25,385 (13,423)11,962 20031998
14225纽布鲁克大道马里兰州— 4,800 27,639 22,773 4,800 50,412 55,212 (23,219)31,993 20061997
亚历山大中心®生命科学-达勒姆
研究三角— 190,236 471,263 252,275 190,236 723,538 913,774 (52,766)861,008 1985 - 20232020 - 2022
亚历山大中心®先进技术-研究三角
研究三角— 27,784 16,958 256,806 27,784 273,764 301,548 (25,537)276,011 2007 - 20222012 - 2021
亚历山大中心®对于AgTech
研究三角— 2,801 6,756 208,994 2,801 215,750 218,551 (25,683)192,868 2018 - 20222017 - 2018
亚历山大中心®可持续技术
研究三角— 54,908 18,849 123,255 54,908 142,104 197,012 (51,203)145,809 1966 - 20221998 - 2022
F-53


附表三（续）
初始成本收购后资本化的成本总成本
属性市场累赘土地建筑物与改进建筑物与改进土地建筑物与改进
总(1)
累计折旧(2)
净成本基础
建造日期(3)
日期
后天
亚历山大技术中心®- 奥尔斯顿
研究三角$— $1,430 $17,482 $34,099 $1,430 $51,581 $53,011 $(28,919)$24,092 1985 - 20091998
6040乔治瓦茨山道研究三角— — — 88,166 — 88,166 88,166 (6,806)81,360 2015 - 20232014 - 2022
亚历山大创新中心®- 研究三角
研究三角— 1,065 21,218 31,979 1,065 53,197 54,262 (25,398)28,864 2005 - 20082000
北卡罗来纳州东54号高速公路2525号研究三角— 713 12,827 20,750 713 33,577 34,290 (17,078)17,212 19952004
601 Keystone Park Drive研究三角— 785 11,546 15,846 785 27,392 28,177 (8,861)19,316 20092006
6101 Quadrangle Drive研究三角— 951 3,982 12,261 951 16,243 17,194 (5,064)12,130 20122008
亚历山大中心®下一代药品
研究三角— 94,184 — 10,358 94,184 10,358 104,542 — 104,542 不适用2021
路口校园德克萨斯州— 159,310 440,295 39,352 159,310 479,647 638,957 (23,934)615,023 2000 - 20192021 - 2022
三一大街1001号和红河街1020号德克萨斯州— 66,451 61,732 1,333 66,451 63,065 129,516 (1,942)127,574 1987 - 19902022
亚历山大中心®林地的先进技术
德克萨斯州— 2,116 9,784 122,047 2,116 131,831 133,947 (669)133,278 2002 - 20232020
其他德克萨斯州— 110,867 219 22,793 110,867 23,012 133,879 (122)133,757 五花八门五花八门
加拿大加拿大— 77,005 167,405 97,403 77,005 264,808 341,813 (34,320)307,493 1989 - 20232005 - 2023
五花八门五花八门— 340,160 229,903 173,747 340,160 403,650 743,810 (157,298)586,512 五花八门五花八门
北美119,661 7,875,488 10,606,121 18,132,709 7,875,488 28,738,830 36,614,318 (4,980,807)31,633,511 
亚洲— — — 4,212 — 4,212 4,212 (4,212)— 20152008
$119,661 $7,875,488 $10,606,121 $18,136,921 $7,875,488 $28,743,042 $36,618,530 $(4,985,019)$31,633,511 
F-54


附表三（续）

亚历山大房地产股权公司。
租赁物业和累计折旧合并财务报表附表
2023年12月31日
(千美元)


(1)截至2023年12月31日，我们的房地产资产总成本总计为美元36.6亿美元，超过了联邦所得税目的的房地产成本总计美元36.1亿美元左右483.2百万美元。
(2)折旧寿命可达 40用于建筑和改善的年数，最高可达20土地改良的年期，以及租户改良的相应租约期限。
(3)代表最初建造日期或最近翻修日期中较晚的日期。

F-55


附表三（续）
亚历山大房地产股权公司。
房地产及累计折旧合并财务报表附表
2023年12月31日
(单位：千)

房地产合并投资活动及累计折旧摘要如下：
12月31日，
房地产202320222021
期初余额
$34,299,503 $28,751,910 $21,274,810 
收购（包括房地产、土地和合资企业合并）
296,694 2,722,214 5,405,569 
房地产的附加物
3,107,612 3,388,478 2,267,848 
扣除（包括处置和直接融资租赁）
(1,085,279)(563,099)(196,317)
期末余额
$36,618,530 $34,299,503 $28,751,910 
12月31日，
累计折旧202320222021
期初余额
$4,354,063 $3,771,241 $3,182,438 
房产折旧费用
841,893 751,584 607,927 
出售物业
(210,937)(168,762)(19,124)
期末余额
$4,985,019 $4,354,063 $3,771,241 
F-56