EX-10.1

附录 10.1

[***] 根据法规 S-k，本文件中的某些信息已被排除，

项目 601 (b) (10)。此类排除信息不重要，由注册人处理

是私密的还是机密的。

转租协议

这个转租协议 (”转租”) 的日期截至 2024 年 7 月 1 日（”生效日期”），由特拉华州的一家公司 CARGO THERAPEUTICS, INC.（”附属房东”），以及特拉华州的一家公司 VAXCYTE, INC.（”子租户”）。

演奏会

答：Sublandlord目前从旧金山Are-63号有限责任公司租赁某些场所特拉华州有限责任公司（”房东大师” 或”房东”），根据日期为2023年12月11日的某些租赁协议的条款和条件（”大师租赁”），其副本作为附录A附于此，该附录已按非实质性财务条款进行了编辑。根据主租约，Sublandlord目前向Master租赁房东那些位于加利福尼亚州圣卡洛斯工业路835号94070号的某栋建筑物中通常被称为300和400套房的某些场所，占地约99,557平方英尺（”房舍”），正如主租约中更具体地描述的那样。此处所有大写但未定义的术语均应具有主租赁中赋予的含义。

b. 主租约的期限计划于3月31日到期^st， 2031。

C. 分租人希望将部分房屋转租给分租户，分租人希望将部分房屋转租给分租户根据本转租的条款和条件，Sublandlord的房产。

协议

N哇，T因此，出于良好和宝贵的考虑，其收据和充分性是特此确认，分租人和分租人特此同意如下：

1。转租场所；获得服务。

1.1 分房东特此向分租户转租部分房屋，包括大约 38,200 平方英尺的可出租平方英尺 300 号套房中的空间 (”转租房屋”），如附录b中更具体地描述的那样，分租人特此根据本转租的条款和条件从分租房东手中转租转租房屋。在遵守分租主履行本第1.1节规定的义务以及分房东完成分房东工作（定义见下文）的义务的前提下，分租人应接受转租在 “转租开始日期”（定义见下文），处于 “现状” 和 “现状” 状态的房屋处于维修状态和状态。分租房东应在转租开始时交付转租房屋将扫帚清理干净、空置且没有所有垃圾、居住者和个人财产（附录C中规定的个人财产除外），这些财产应在整个学期内保留在场地内 [个人财产”]，

但清单中题为 “拟从转租房屋中移除的个人财产” 部分的个人财产除外，房东的规定除外同意），并根据主租约第28条完全退役。为避免疑问，附录C中未列明的所有个人财产应在附录C之前和作为条件移除分租人向分租人交付转租房屋的情况。除非本转租约中另有规定，否则分租户明确承认并同意 Sublandlord 没有任何义务为准备工作开展任何工作转租房屋供分租户使用和占用，但本文所附附附录D中描述的消失工作除外（”Sublandlord 的作品”) 可能在转租后完成开课日期。在 (a) 分租人和分租人全面执行本转租约后的十 (10) 个工作日内，(b) 完成退役和危险品封闭计划（定义见总协议）后的十（10）个工作日内租赁）转租房屋的租赁，（c）安装和激活所有分租户读卡器 [***] 以及（d）主房东签署和交付房东同意（定义见下文）（此类日期在满足上述要求 (a) 至 (d) 后交付所有权，”转租开始日期”），分租房东应按照以下规定将转租房屋的所有权移交给分租户通过此次转租。

如果分租房东未能使转租开始日期在 [***] 当天或之前（ ”转租开始日期以外”），子租户有权终止转租协议；在这种情况下，分租人没有义务为根据本协议完成的任何工作支付费用，所有改进都是转租房屋将成为并仍然是分区房东的财产，除尚存的义务（定义见下文）外，分租人和分租人均不得根据租约对方承担任何进一步的义务。尽管有前述相反的规定，但由于任何原因，转租开始日期之外均不可延长，[***]；但是，前提是 (i) 分租人应就每次此类延期向分租户提供书面通知立即但在任何情况下，都应在当前的转租开始日期之外之前（并且每份此类书面通知均应明确说明根据条款将转租开始日期之外延期的日历日期）此）和（ii）不得因不可抗力而将转租开始日期之外延长总共超过六十（60）天。对于任何此类索赔，Sublandlord应立即向子租户提供书面通知不可抗力事件和子租户延误事件，以及对导致此类不可抗力和子租户延误事件的事实和情况的合理详细描述。如本文所用，”幸存下来义务” 应指以下义务：（1）分租人将向分租户退还分租人支付的与租约有关的任何款项或押金；以及（2）任何赔偿义务明确规定在协议终止后继续有效（举例而非限制，本协议中双方各自对经纪佣金的赔偿义务）。

分区房东应设计和执行或安排执行分区房东的工程，费用由分区房东承担（且不包括此类费用）费用应按照（i）主租赁条款；（ii）所有法律要求和（iii）适用的技能和护理专业标准，以良好和像工人一样的方式，立即向子租户）收取所有尽职调查。分租人和分租人应就分租人工作的执行方式和时间进行合理的合作和协调，以最大限度地减少分租人在转租地业务运营受到的干扰场所。

尽管有前述相反的规定，但如本文所述，”工作之余完成日期”) 应指 [***]。外部工作完成日期不得出于任何原因延长，除非Sublandlord有权将外部工作完成日期逐日延长，但实际完成日期的每一天由于不可抗力，分区房东的工程延迟执行（为避免疑问，公认主租赁中不可抗力的定义包括政府延迟发放建筑许可证）和/或分租人延迟；但是，前提是 (i) 分租人应立即向分租户提供每次此类延期的书面通知，但无论如何，应在当前的外部工作完成日期之前（并且每份此类书面通知均应明确规定了根据本协议条款将外部工作完成日期延长至的日历日期（ii）由于不可抗力，外部工作完成日期不得超过六十年 (60) 天总计。分租人应立即就任何此类声称的不可抗力和分租户延误事件向分租人提供书面通知，并合理详细地描述给出的事实和情况引发此类声称的不可抗力和子租户延迟事件。如本文所用”子租户延迟” 是指在 [***] 之后完成Sublandlord's Work时出现的任何实际延迟，可直接归因于 (i) 分租方未能在本转租条款中明确要求分租方在一段时间内或在最后期限内采取行动或作出回应，(ii) 分租方或其作为或不作为（有义务采取行动）代理人、承包商、分包商或员工，但是，本条款 (ii) 项下的任何此类作为或不作为（有义务采取行动）均不得作为 “分租户延迟” 的依据，除非 [***] 此类行为仍在继续在分租人收到Sublandlord的书面通知（详细说明分租人或其代理人或承包商造成所谓延误的行为）后的几个工作日，或（iii）分租方未能向分租人提供分租人提供的任何信息拥有完成分租房东工作的合理要求的进入转租房产的权利。

在这种情况下，分租人应未能在外部工作完成日期之前完成分房东的工作（在上述段落规定的范围内，该日期应因不可抗力和/或分租户延迟而延期）之前完成，分租人应获得租金抵免 [***]。上述租金抵免（如果累积）将适用于随后到期的转租月租金的分期付款，直至用尽为止。

1.2 关于本协议下的转租补助金，转租人应定期访问Sublandlord's Glasswash & 位于场所四楼的高压灭菌服务仅用于对Subtenant的器械进行清洁和消毒；前提是此类使用不得包括使用或引入任何危险物质。分租人不得在对四楼空间进行任何此类使用期间，违反了主租赁的条款或条件。分租人有权根据子租户对玻璃清洗剂和高压灭菌器的使用制定合理的规章制度服务。

1.3 子租户的授权员工将有权进入转租的场所和停车场（更具体地说）第 6.1 (g) 节中规定的全天候运行，但主租赁第 1 节最后一句中规定的例外情况除外。将根据以下规定向转租场所提供电力和电梯服务主租约。

2。学期。本次转租的期限（”转租任期”) 应从转租开始之日开始，并在第二十四 (24) 天的最后一天到期^th) 自转租开始之日起一个月（”转租到期日期”），除非根据本转租条款提前终止。转租的开始日期定为2024年6月1日。只要子租户在本转租中没有违约在适用的通知和补救期到期之后，并且分租人无意重新占用转租房屋，转租人有权将转租期限延长一处的转租期限 (1) 额外十二 (12) 个月的期限 (”延期期限”) 通过向 Sublandlord 交付书面通知（”延期通知”) 给定不小于 [***] 且不大于 [***] 在转租期到期之前。[***]。在延期期间，如果适用，转租月租金应从初始转租期到期时的转租月租金基础上增加百分之三（3％）。

3.使用。分租人应根据主租约使用转租场所，且仅用于开展子租户的业务，包括研发实验室、相关办公室和其他与项目性质（定义见主租约）以及其他符合条款的相关用途主租赁中规定的条件。

4。租金。分房东应负责按时支付基本租金和主租约下的额外租金，以及在转租期之前和期间以其他方式遵守分租主根据主租约承担的义务。分租人应根据本协议向分租房东支付以下转租租金：

4.1 转租定期租金；租金开始日期。从转租租金开始之日开始，并持续到转租租金开始之日转租期限，分租人应向分租房东支付转租租金（”转租 每月租金”）并以美利坚合众国的合法货币代替主租约中规定的基本租金，没有从转租租金开始之日起至转租到期日，在转租期限的每个月的第一天提前扣除、抵消、事先通知或要求（下文第 6.2 节中规定的除外），金额为二十一万三千九百二十美元和 00/100 美元（213,920.00 美元），加上子租户在包括税费在内的 “运营费用” 中所占份额的额外租金份额（定义见以下条款）分租主必须根据主租约支付转租房屋的主租约），在转租期内和转租期内（与此类付款有关，分租人应向转租人提供月度报表）计算子租户在这些费用中的份额或其他合理的预先估算（计算子租户的付款义务），但是，不包括（x）因分房东违反协议而产生的任何滞纳金、损害赔偿或罚款主租约（不包括因分租人未能遵守本转租约而导致的租金（如果有的话）；(y) 由于分区房东就房屋而非转租者提出的任何服务和要求而产生的任何额外租金场所（例如，仅惠及转租场所以外区域的非营业时间服务），以及 (z) 除非本转租中另有规定。如本文所用，”转租 租金开始日期” 应指自转租开始之日起六十（60）天的日期；前提是转租人支付额外租金的义务应从转租开始之日开始。在转租生效的每个周年纪念日日期，转租月租金将在整个过程中增加百分之三（3％）

学期。如本文所用，”子租户的份额” 是指转租房屋的可出租平方英尺占总可出租面积的百分比房屋的镜头；因此，截至本转租之日，转租人的份额应为38.37％。在任何情况下，都不得因对转租房屋或场所或任何其他场所进行任何调整而增加分租人的份额除了转租房屋的实际物理扩建或转租房屋面积的实际缩小以外的原因。

分租人应根据分租人的要求，向分租人提供主房东实际提交的所有陈述的副本转租期内与转租房屋相关的预计额外租金。

不管怎么样与本转租约中的规定相反，只要分租人提供了本协议第6.1（e）节所要求的保险证明，并且主租约双方已获得房东的同意，分租人就可以访问转租开始日期前三十 (30) 天转租的场所 (”抢先体验期”) 安装家具、固定装置和设备、信息技术基础设施，并以其他方式为转租场所做好准备子租户的占用情况。分租户应在抢先体验期内遵守本转租的所有条款和条件，但支付转租月租金和分租人额外租金份额的义务除外。

4.2 其他费用。此外，分租人应向Sublandlord支付因请求的服务而实际产生的任何费用分租人对房东负有责任的分租人，其中涉及房东没有义务根据主租约免费提供的服务，例如转租人搬入的载货电梯费用（”其他收费”）。此类其他费用如果不是由分租人直接支付给房东，则应在分租人向转租人开具账单后的三十（30）天内支付给分房东，以便汇款给房东。

4.3 “转租租金” 的定义。根据本转租条款，转租人对分租户的所有金钱义务均为被视为租金 (”转租租金”）。转租租金应通过ACH或电汇到Sublandlord可能以书面形式指定的账户以美国的合法货币支付给Sublandlord。转租应付租金学期内任何部分月份的费用应根据该月的实际天数每天按比例分配。

5。安全存款。

A。

分租人应向分房东交付一笔金额为二十一万三千美元的保证金九百二十和 00/100 美元（213,920.00 美元）（”保证金”）确保子租户忠实遵守和履行本转租的条款和条件。如果 Subtenant 默认为在对此类违约行为的任何通知和补救期之日之后遵守或履行任何此类条款和条件，Sublandlord可以使用或使用全部或部分保证金来支付未在到期时支付的任何转租租金或用于支付因此类违约而应付给Sublandlord的任何其他款项，包括Sublandlord代表Sublandnent遵守或执行此类条款或条件的任何费用，以及在重审或损害赔偿方面的任何缺陷由 Sublandlord 产生。如果 Sublandlord 使用或使用全部或部分押金，

分租人应在Sublandlord发出通知后的十（10）个工作日内向Sublandlord提供额外资金，以便将保证金恢复到之前的金额分区房东的此类资金用途。保证金，或根据本第 5 节不得使用或使用的部分，应在较晚者之后的三十 (30) 天内退还给子租户包括：（i）本转租约到期或提前终止，以及（ii）根据本转租将房屋移交给分租房东。

B。

子租户可以以信函的形式提供押金，以代替现金保证金将Sublandlord命名为受益人的信用额度应为二十一万三千九百二十和00/100美元（合213,920.00美元），其最终到期日应为转租到期后的两个月日期，并在其他方面符合主租赁第 6 节中包含的信用证要求。Sublandlord 特此批准 (i) 第一公民银行和信托公司作为此类信用证的发行人 (ii) 附录E所附的信用证形式。

6。主租约。

6.1 转租从属于主租约；转租人的契约。Sublandlord 表示这是真实、正确和完整的主租约的副本作为附录A附于此，该附录已按非实质性财务条款进行了编辑。根据本第 6 节的条款，本转租在所有方面均受其约束并服从主租赁的所有条款、条款、契约、规定、条件和协议。分租人和分房东协议如下：除非本转租协议中另有规定，否则此类转租协议中的所有提及内容均包含在内提及 “租户” 一词的规定应视为指分租户，所有提及 “场所” 一词的内容均应视为指转租场所，所有提及 “租赁” 一词的内容均应视为指转租场所在本转租中，所有提及 “条款” 一词的内容均应视为指转租条款，所有提及 “房东” 一词的内容均应视为指分租房东，所有提及该术语的内容均应视为指分租房东除非明确说明或上下文暗示，否则 “受保人” 应被视为包括对分租人或分租人的提及（视情况而定）。如果本转租条款与本转租条款之间存在任何冲突主租约的条款，在分租人与分租人之间，以本转租的条款为准。

(a) 基本租赁规定。特此以引用方式将主租赁条款纳入此处，但 (i) 基本租赁条款除外：房屋、基本租金、房屋可出租面积、租户在建筑物运营费用中所占份额，保证金金额、目标生效日期、基本期限、租金支付地址和租户通知地址，(ii) 附录 A、C、F 和 G，(iii) 第 2、3 (a) 节，3 (b)、[***]、4、6 的最后一句（前提是如果子租户根据本转租协议第 5 (b) 节提供信用证，此类信用证必须满足主租赁第 6 节、35、第 38、39、40 条第 3 款的要求，以及其中 42 (q)。

(b) 标牌/名录。子租户有权安装标牌并成为建筑物名录中列出的应受主租约第38节（其中第三段除外）的管辖。为避免疑问，如果作为房东同意书的一部分，主房东同意了这一点，则转租人的名称和套房号应包含在建筑物大厅名录中，并在多个纪念碑标志上包含子租户的姓名，但须遵守该第 38 条的条款。无论如何，分房东应提供电梯大厅标牌在向转租人转租房屋的地板上。

(c) 公用事业和服务。子租户的公用事业消费应受主租约第 11 节的约束，该条款通过本提法纳入此处，在转租开始日期之前按比例适当按比例分配所有电费。在某种程度上，任何公用事业都不是单独的由场所内的个人套件计量，但适用于共享系统，使转租房屋和转租场所以外的场所（包括例如但不限于氧气、二氧化碳杜瓦尔、 CDA/吸尘器、消防系统和热水器）因此产生的公用事业消耗成本应按双方各自的可出租平方英尺的比例在分区房东和分租方之间合理公平地分配。

(d) 改动。在没有以下条件的情况下，分租人不得对转租房屋进行任何改动、增建或改进 (i) 主房东事先的书面同意，可以按照主租约的规定给予或不予同意，以及 (ii) 次级房东的书面同意，如果主房东，则不得无理地拒绝、限制或延迟该同意表示同意。尽管有上述规定，分租人可以在未经分租房东同意的情况下根据主租约第12（a）条对转租房屋 [***] 进行仅限通知的变更；前提是分租人可以要求转租人在转租期到期或提前终止时删除此类仅限通知的变更，并通过交付以下方式将转租房屋恢复到此类仅限通知的变更之前的状态在收到此类通知后的十 (10) 个工作日内向子租户发出书面通知。尽管有前述规定，对于子租户希望进行的任何其他改动、增加或改进，(A) 子租户应提供主租约所要求的有关此类拟议改建、增建或改善的所有文件和信息，Sublandlord应立即将此类文件和信息提交给主房东以供其使用同意（如果适用）此类变更、增加或改进，以及（B）在收到所有符合主租约的此类文件和信息后，Sublandlord应回应子租户的请求在收到此类文件和信息后的十五（15）个工作日内，Sublandlord同意此类变更、增加或改进（如果需要）。分区房东可能要求进行任何更改（分区房东的修改除外）在转租期限到期或提前终止时，通过向分租户递交书面通知，在分包租主批准此类变更（或就仅限通知的变更而言，在十周之内移除和恢复工程）（10）分区房东收到相关通知后的几个工作日）此外，尽管主租约中有任何相反的规定，在任何情况下都不得要求分租人拆除或恢复分租人的分租人在移交转租房屋后进行工作，也不得要求分租方拆除除分租户所做的任何改动或改进。

(e) 保险。分租人应维持主租约所要求的保险承保范围该条款第 17 条下的 “租户”，该条款以此提法纳入此处，就好像分租户是该条款下的 “租户” 一样，除了 (i) 次级房东无需购买保险本节中为房东指定

但它应继续向租户提供所需的保险；以及 (ii) 分租人只需要维持与转租人有关的此类保险，并在适用于转租者的范围内场所。每份责任保险单都应将分区房东和主房东列为额外被保险人，财产保单的代位请求豁免应在分租人和分租人之间生效，方式与分租人相同主房东和分房东之间，以及分租人和主房东之间的方式与主房东之间的方式与主房东之间的方式相同。

(f) 转让和转租。分租人不得转让或转租房屋未经 (i) 主房东事先书面同意，可按照《主租约》第 22 条的规定予以批准或拒绝；以及 (ii) 次级房东的书面同意，不得无理地拒绝、限制或延迟同意如果主房东表示同意。尽管有上述规定，（x）如果分租人的转让构成《附属租户》第 22 (b) 条规定的许可转让，则无需征得分房东的同意无需征得主租赁和主房东的同意；并且 (y) 分租人在收到分租人的同意转让或转租请求后，不得选择收回房屋（前提是前述规定不应限制主房东可能获得的任何收回权）。

(g) 停车。子租户根据主租约第10节，应有权使用子租户在项目中的非预留停车位份额。如果且在主房东的批准范围内经房东同意，转租人有权使用主房东提供的电动汽车充电站供租户一般使用。

(h) 同意。根据本转租要求Sublandlord获得的任何同意或批准均应被视为合理如果主房东根据主租约的条款不予同意或批准，则扣留。

除上述情况外，除非另有规定，否则特此将主租赁的条款纳入本分租约（根据本第 6.1 节第 1 段纳入了 “房东” 和 “租户” 等定义条款）在本次转租中。任何一方均不得采取任何行动、做或允许做任何违反或违约主租赁或任何其他文书的任何条款、契约、条件或规定的任何行为转租是次要的（分租人应遵守主租约的所有条款，前提是分租人仍有义务履行主租约，或者在分租人无法直接履行此类义务的范围内）；或（ii）可能会给另一方带来任何额外费用或其他责任，除非采取或允许此类行动的一方承担并支付此类费用或责任。

分租人明确同意，如果 Sublandlord 的租赁、控制权或占有权将在到期或任何其他情况下终止原因不是分租人的过错，因此本转租应立即停止并终止，分租人应立即将所有权交给分租人；但是，前提是分租人对分租人或对于因适用方在本转租约下的违约而导致的终止，分租人对分租户的责任不应因此类终止而解除。

6.2 分区房东不对师父的陈述和契约负责主租约下的房东。分区房东不得被视为主房东以建筑物出租人的身份在主租约中作出了任何陈述。此外，在转租期内，转租人承认并同意Sublandlord对主房东违反其在主租约下的契约和义务不承担任何责任，但须遵守以下条款和条件。在不限制前述内容概括性的情况下, 分区房东没有义务 (i) 提供主房东在主租约中同意提供的任何服务或公用事业，(ii) 进行主房东在主租约中同意的任何维修或修复主租约，（iii）遵守主房东在主租约中同意遵守的任何法律或公共当局的要求，或（iv）就运营、管理或对建筑物、项目或主房东在主租约中同意占用的任何公共区域的控制权，分区房东对分租人不承担任何责任，对于主房东未能这样做或出于其他原因，分租人不承担任何责任主房东未能遵守或履行主房东必须遵守或履行的主租约的任何条款、契约或条件，前提是分租人真诚地确定主房东没有履行其在主租约下的义务，那么在收到分租人的书面通知后，Sublandlord有义务采取商业上合理的努力来造成此类违约、违约或失败主租约下的主房东有待解决或以其他方式和解，使分租人合理满意；但是，前提是：Sublandlord没有任何义务提起诉讼或其他争议解决要求主房东遵守主租约的程序，除非分租人不能以自己的名义这样做，在这种情况下，根据分租人的书面要求，分租人应承担转租人的费用。如果违约或违约主租约下的主房东在三十 (30) 天到期后仍未得到解决，那么前提是子租户在适用的通知和补救期到期后没有违约分租人的请求，分租人应将其对主房东提起法律诉讼的权利转让给分租人（a”子租户操作”)，前提是 (x) Sublandlord 应合理地协助和合作分租人在此类分租户诉讼中执行主租赁条款；以及 (y) 分租人应赔偿、保护、捍卫分租人并使分租人免受任何和所有第三方责任、索赔、要求、损失、损害、费用和因分租人诉讼产生或与之相关的费用（包括合理的律师费、诉讼和法庭费用）。尽管如此，如果有任何违反主租约的行为，Sublandlord有权提出索赔减免推定驱逐或其他用途的租金，则此类减免应有利于子租户。如果分租人有权获得减免租金或其他因火灾或其他人员伤亡而提出的索赔，则分租人应有同样的说法。

7。赔偿。租约的赔偿条款应像分房东一样适用于本转租约是房东，转租人是租约中描述的租户。此外，Sublandlord特此赔偿并同意为Subtenant、其高管、董事、员工、经理、成员、合伙人、代理人、次级代理人、组成实体和租赁签署人进行辩护、保存和扣押（统称，”子租户受赔方”) 对任何和所有人身伤害或死亡或损害的索赔均无害在转租房屋或项目内或其周围发生的财产，直接或间接是由Sublandlord或其关联方在履行Sublandlord's方面的重大过失或故意不当行为而直接或间接引起的工作，除非是由子租户受保方的疏忽或故意不当行为造成的。

8。附属地主的契约。Sublandlord承诺采取以下措施：

8.1 如果没有，分区房东不得 (1) 在主租约的预定到期日之前交出或终止主租约转租人的同意，或 (2) 修改或修改主租约，其结果将对分租方在本转租或转租场所下的权利或义务产生重大不利影响；

8.2 分租人应遵守主租约的所有条款和规定，除非分租人已承担相同，而且

8.3 Sublandlord在收到通知后，应立即向子租户交付收到的所有通知的副本由房东从主房东处分配，这将对转租房屋或本转租产生任何实质性影响。

9。次级房东纠正分租户违约的权利/分租人纠正分租户违约的权利。如果转租人根据本分租约违约（在任何适用的通知和补救期到期之后），Sublandlord可以在不放弃的情况下放弃或免除子租户在本协议下的任何义务，在不放弃法律或其他方面的任何权利或补救措施的情况下，进行此类付款或执行此类行为。自该日起，Sublandlord以此方式支付或产生的所有款项及其利息已支付或产生的款项，年利率等于每年 12% 或法律允许的最高费率，以较低者为准，应按要求作为额外的转租租金支付给分区房东。如果 Sublandlord 未能付款在到期日之前，主租户有权（但没有义务，除非主房东有此要求）向主房东提供此类款项，除非分租人自行选择，否则分租人有权（但没有义务） (a) 向分租户提供分租人可以合理接受的保证，即此类违约不会导致分租人违约，或 (b) 建立一个托管账户以存放未付的未付租金由分区房东和主房东解决此类失败问题。如果分租人根据本协议提供此类付款，则分租人应根据要求向分租户偿还此类款项。

10。经纪商。分租人和分租人承认并同意仲量联行经纪有限公司（”JLL”）已被分租人用作与本转租相关的分租户的代表，根据单独的书面协议，分租人将仅就本次转租向子租约提供补偿。每个政党都代表除此之外，它没有就本次转租与仲量联行以外的任何经纪人进行过交易。各方应根据另一方的要求赔偿、辩护和保护另一方免受损害，并使其免受损害，并免受另一方对任何经纪人提出的索赔所承担的任何责任在赔偿方违反本款中所载的陈述时。

11。整个协议/修改。本转租协议，包括附录，包含协议各方就本转租协议中涵盖或提及的任何事项达成的所有协议，不包含事先的协议或谅解或信函或提议与任何此类事项有关的对任何目的均有效。本转租只能通过分租主和分租人签署的书面形式进行修改（如果主租赁条款有要求，则必须得到主房东的同意）。没有本转租协议的条款可以通过行为、口头或书面沟通或其他方式进行修改或添加，除非协议各方或其各自的利益继承人签署的书面协议。

12。口译。标题和段落标题不是其中的一部分转租，对本转租任何部分的构造或解释均不产生任何影响。除非另有说明，否则提及的段落和分段均指本转租中的段落和分段。本转租应严格解释既不针对子房东，也不是分租人。

13。陈述。子房东向子租户表示子房东的实际知识：

(a) 分租人交付给转租人并附于此的主租约副本是主租约的完整而准确的副本，主租约已生效，未经其他修改，主房东和分房东之间没有与转租者的租赁、使用和占用有关的其他协议场所；以及

(b) 转租房屋未被全部或部分转租或许可给任何第三方，而且主租约尚未分配；以及

(d) 在任何待处理的破产管理、破产、破产、止赎权、租约终止或其他债权人的诉讼或程序中，Sublandlord不是债务人、被告或应诉人。

14。未获得房东的同意。本转租将构成双方的有效且具有约束力的义务尽管转租期限和分租人的所有权尚未开始，但在他们签署并交付该协议之日之后。在子租户签署并交付本文件后的五 (5) 个工作日内转租，Sublandlord应根据主租约向房东提交一份已完全执行的本转租协议的原件，以征得房东的同意（”房东's 同意t”) 然后发送向转租人全面签订本转租的副本原件，并附上致房东的请求同意的通知副本。双方应在申请房东同意方面进行合理合作，并提供此类信息房东为此目的可能合理要求的可用文件和信息。本转租受主房东的同意并以其为条件，双方承认并同意与主房东的同意同时执行本次转租。如果房东拒绝同意本转租，则本转租将被视为已取消，分租人对此不承担任何责任，分租人也不对转租人承担任何相关责任随函附上。此外，如果此类取消，如果分租人已向分租户支付了与本转租有关的任何款项（例如保证金），则分租人必须在十分钟内将此类款项退还给分租户 (10) 此类取消的工作日，该义务应在取消后继续有效。

15。通知地址。所有可能需要或将需要的通知和要求或允许任何一方根据主租约第 42 (a) 节的条款在以下地址提供（视情况而定）。

致分房东：

货物 Therapeutics, Inc.

工业路825号，400号套房

加利福尼亚州圣卡洛斯 94070

注意：首席财务官

并将其副本发送至：

货物 Therapeutics, Inc.

工业路825号，400号套房

加利福尼亚州圣卡洛斯 94070

注意：首席法务官

瑞生和沃特金斯律师事务所

12670 High Blaff Drive

San 加利福尼亚州迭戈 92130

收件人：斯蒂芬妮·丰塔内斯

致子租户：

Vaxcyte, Inc.

工业路825号，300套房

加利福尼亚州圣卡洛斯 94070

注意：首席执行官

附上副本至：

Vaxcyte, Inc.

工业路825号，300套房

加利福尼亚州圣卡洛斯 94070

注意：总法律顾问

16。对应方和权威。

16.1 本转租协议可由本协议签署人分两份或多份对应方签订，签订时双方均为对应方一起交换即构成完整的原始协议。通过电子邮件、“DocuSign” 或其他公认的电子方式传输的 “PDF” 交换本转租的副本和签名页的副本应构成本租约对双方的有效执行和交付，可用于所有目的代替原始转租协议。通过电子邮件以 “PDF”、“DocuSign” 或其他格式传输的各方签名无论出于何种目的, 普遍接受的电子手段均应被视为其原始签名。

16.2 Sublandlord 向分租人陈述并保证，每人执行，代表Sublandlord证明和/或交付本转租约是授权代表Sublandlord进行证明和/或交付本分租约的，如果没有这样做，则无需任何个人或实体的同意或批准即可完成本转租约是在执行和交付本分租约之前获得的，但未征得主房东的同意（同意的形式应受第 14 节条款的约束）。

16.3 子租户向分租人陈述并保证，每个人执行、证明和/或交付本转租约的时间为 Subtenant 有权代表 Subtenant 这样做，并且分租人无需任何个人或实体的同意或批准即可完成本转租约，如果分租户在执行之前未获得该转租约以及本转租协议的交付。

[签名页如下]

自那时起，分租人和分租人签署了本转租约，以昭信守生效日期。


子房东：		子租户：

货运疗法有限公司，		VAXCYTE, INC.，
特拉华州的一家公司		特拉华州的一家公司

作者：	/s/ Anup Radhakrishnan	作者：	/s/ 格兰特·皮克林
姓名：	阿努普·拉达克里希南	姓名：	格兰特·皮克林
标题：	首席财务官兼首席财务官	标题：	首席执行官

[签名页至转租]

附录 A

主租约

[***]

附录 B

转租的场所

[***]

附录 C

个人财产

[***]

附录 D

消失工作的描述

[***]

附录 E

信用证表格

[***]