EX-10.2

本转让和第一修正案同意书(以下简称《同意书》)于2023年9月6日由特拉华州有限责任公司(“房东”)Are-San FRANCISCO No.63，LLC授予特拉华州一家公司(“承租人”)Codexis，Inc.和特拉华州一家公司(“受让人”)VAXCyte，Inc.。

答：业主和租客是该份日期为2021年1月29日的特定租赁协议(“该租赁”)的订约方。根据该租约，承租人向业主租赁位于加利福尼亚州圣卡洛斯工业路825号之该特定楼宇(“该楼宇”)内约36,593平方尺之可租单位，包括(I)约18,817平方尺之Suite100A及(Ii)约17,776平方尺之Suite2000亿。除非上下文另有明确指示，否则本协议中未另作定义的大写术语应具有租赁中规定的含义。

B.承租人希望将其在租约和根据租约出租的房产的权益转让给受让人，具体内容如该转让和承租协议(“转让协议”)的规定所述，并按照该转让和承租的规定进行，该转让协议的副本作为附件A附于本文件。

承租人和受让人希望在转让协议中预期的将租赁转让给受让人(“转让”)时获得业主的同意。

承租人和受让人已要求对租约进行某些其他修改，房东希望在符合本合同规定的条款和条件的情况下满足这些要求。

因此，现在，考虑到前述和本文所载的协议，并出于其他良好和有价值的代价，房东特此同意本租约的转让和修订；此等同意受租客和受让人在此同意的下列条款和条件的约束和约束：

1.1.

此同意书无效，转让亦无效，承让人亦不得接管物业，除非及直至业主已收到：(A)租客及承让人签立的本同意书副本，及(B)于生效日期(定义见转让协议)(“转让日期”)或之前，租客须向业主交付租约下截至该付款日期仍未支付的全数转让租金本金余额。承租人和受让人声明并向业主保证，本合同附件中作为证据A的转让协议副本真实、正确、完整。受让人应在(X)受让人根据转让协议进入房屋或(Y)转让日期之前，向房东交付一份符合租赁要求的保险凭证。

1.2.

业主既不批准也不反对转让协议中包含的条款、条件和协议，所有这些条款、条件和协议在任何时候都应服从于租约和本同意书中包含的所有契诺、协议、条款、条款和条件。

1.3.

本协议或转让协议中包含的任何内容不得解释为修改、放弃、损害或影响租约中包含的任何条款、契诺或条件(包括受让人就任何其他或未来的转让或分租获得任何所需同意的义务)，或放弃任何违反条款、契诺或条件的义务，或放弃任何违反条款的行为，或放弃业主在租约项下对任何个人、商号、协会或公司负有的任何权利或补救，或扩大或增加业主在租约项下的义务或责任。所有租约条款、契诺和条件由业主、租户和受让人各自声明为完全有效，在本同意书条款的约束下。本协议所载任何规定均不免除承租人在转让日期前因租约而产生的任何义务，及/或若租约于转让日期前一天终止则租约到期或提前终止的任何义务(统称为“承租人尚存义务”)。除承租人的尚存义务外，房东特此免除租客自转让日期起及之后首次在租约下产生的任何及所有义务及责任。

A.自转让日期起，受让人在此明确承担并同意受租约的约束，并为房东的利益履行和遵守租户在转让日期及之后产生的每一项租户义务。

B.承租人和受让人同意本同意书的每个条款和条件，如果转让协议的条款与本同意书的条款有任何冲突，则以本同意书的条款为准。

1.6.

在承租人向业主交付已签署的同意书副本的同时，根据租约第22(B)条的条款，承租人应向业主支付2500美元的费用，作为业主审查转让协议和准备本同意书的代价。

1.7.

租户和受托人同意，未经房东事先书面同意，不得以任何方式修改或修改转让协议，不得无理拒绝、附加条件或延迟同意。未经房东事先书面同意，对转让协议的任何修改或修订均无效且没有任何效力。

2.1.

基本租金。在转让日或之前，承租人应交付自转让日起至转让日后3个月的期间内的业主基本租金(“基本租金扣减金额”)。即使租约中有任何相反规定，承租人作为租约下的“承租人”，自转让日起至转让日后3个月止的期间内，不需要支付基本租金，房东应适用基本租金

A.自转让之日起，将本租约第1页中的“保证金”一词修改为：

截至本合同日期，房东持有金额为415,696.48美元的信用证(“Codexis信用证”)。在转让日期后十(10)个工作日内，房东应签署取消Codexis信用证所合理需要的任何文件(如果开证人要求取消，则退还其正本)。在转让日或之前，受让人应以信用证的形式向房东交付22万，655 79/百美元(220,655.79美元)的保证金，以满足租赁规定的要求。尽管有上述规定，如果受让人迟迟未向房东交付保证金，房东有权继续持有Codexis信用证，直至受让人向房东交付保证金后十(10)个工作日。如果受让人在转让日期后三十(30)天内仍未交付保证金，房东有权但无义务提取保证金金额的Codexis信用证并持有该收益，直至受让人向房东交付保证金后十(10)个工作日(届时房东应将该收益返还给租客)。

C.尽管租约第40节有任何相反规定，但如果受让人根据租约第40节规定的条款和条件行使延期权利，房东可以要求受让人(I)续签或延长现有信用证，或(Ii)根据租约第6节规定的条款和条件提供新的信用证。

2.4.

改装。根据租约第12节的条款，租户在租期届满或提前终止时，不应要求租户拆除或恢复租户于同意日期当日的改善或任何其他更改或改善，租户亦无权在租期内或在期限届满或提前终止时的任何时间移除任何租户改善或任何其他更改或改善。

2.6.

向右延伸。本租约第四十条继续具有十足效力和效力。尽管有租约第40(C)节的规定，业主特此同意将延期权利转让给受让人，租约第40(C)节仍将完全有效。

房东和承租人特此同意，除承租人的生存义务外，房东特此免除承租人在租赁期间和之后产生的任何和所有义务和责任

转让日期，包括但不限于任何延期权利的行使、物业的扩建、租约期限的延长或对租约的任何进一步修订或修改。

房舍的状况。在房东和租客之间，租户应被要求在转让日期将房产交付给受让人，条件与租户在租约期满时将房产交还给房东的条件相同，包括但不限于完成关于租户在房产内的实验室操作的退役和危险物质关闭计划。承租人不得将租户自同意之日起存在的任何承租人改进或租约允许的任何其他更改或改善拆除。

4.1.

房客。承租人特此向房东和受让人陈述并保证，截至本同意之日，据承租人所知，在没有调查或调查义务的情况下，(I)房东在租约下没有违约，(Ii)承租人不需要任何合伙人、股东、债权人、投资者、司法或行政机构、当局或其他各方的同意，(Iii)代表承租人签署本同意书和本文提及的文书的个人以及承租人的合伙人、高级职员或受托人(如果有)具有法律权力、权利、及(Iv)除本同意书明文规定外，租约并无任何变更。

4.2.

受让人。受让人特此声明并向房东和租户保证，截至本同意之日，据受让人所知，在没有调查或调查义务的情况下，(I)受让人不需要任何合伙人、股东、债权人、投资者、司法或行政机构、当局或其他方面的同意，而受让人未就转让或本同意获得任何同意；(Ii)代表受让人签署本同意书和本文提及的文书的个人以及受让人的合作伙伴、高级管理人员或受托人(如果有)拥有法律权力、权利和实际权力，以约束受让人遵守本协议和本协议的条款和条件。

4.3.

房东。房东特此向租客和受让人表示并保证，截至本同意书签署之日，据房东所知，在没有调查或调查义务的情况下，(I)租客在租约下没有违约，(Ii)不需要任何合伙人、股东、债权人、投资者、司法或行政机构、当局或其他各方就尚未获得的同意，(Iii)代表房东和房东的合伙人、高级职员或受托人签署本同意书和本文提及的文书的个人，如果有的话，具有法律权力、权利、及(Iv)除本同意书明文规定外，本租约并无任何变更。

4.4.

确认开工日期。根据业主与租客于二零二二年十二月五日签立的于二零二二年十二月五日生效的若干确认，租赁基准期限的开始日期为二零二一年十一月三十日，而租赁基准期限的终止日期为二零三一年十一月三十日。

5.1.

本同意书可以签署多份副本，每份副本应被视为正本，但所有副本一起构成同一份文书。副本可通过电子邮件(包括pdf或任何符合美国联邦ESIGN法案2000年的电子签名过程)或其他传输方式交付，因此交付的任何副本应被视为已正式且有效地交付，并且在任何目的下都是有效的。就本同意和与之相关的所有事项而言，电子签名应被视为原始签名，此类电子签名与原始签名具有同等的法律效力。

5.3.

每个承租人和受让人目前(A)遵守并就受让人而言，在租赁期内应始终遵守美国财政部外国资产管制办公室(OFAC)的规定以及与之相关的任何法规、行政命令或规定(统称为OFAC规则)，(B)未列入，且关于受让人，在租赁期内不得列入特别指定国民和受让人名单、逃避外国制裁者名单或部门制裁识别名单，均由OFAC保存和/或在OFAC或其他政府当局根据任何授权法规、行政命令或法规维护的任何其他类似名单上，并且(C)不是根据OFAC规则禁止美国人与其进行业务往来的个人或实体。

5.4.

承租人应支付任何经纪佣金或费用，这是根据另一项协议转让的结果，承租人特此赔偿并同意使房东不会因因承租人的行为而产生的任何损失或责任或因转让而应支付的任何其他佣金或费用而受到损害。受让人特此赔偿并同意使房东免受因受让人的行为而产生的任何与转让相关的佣金或费用造成的损失或责任。

5.6.

承租人和受让人承认房东的业务运营是房东的专有业务。未经业主事先书面同意，承租人和受让人应保密，不得向第三方披露，并应要求其各自的代理人、受让人、转租人、员工、受邀者和承包商对有关业主业务运营的信息保密，不得向第三方披露，包括但不限于关于业主的系统、控制、设备、编程、供应商、租户和专门设施的信息。尽管有上述规定，承租人和受让人仍可向承租人或受让人各自的雇员、董事会、委员会、贷款人、投资者、第三方、顾问和顾问披露在承租人或受让人各自经营过程中合理需要的信息(X)，但前提是承租人和受让人应要求此等各方将信息保密，(Y)遵守有管辖权的法院或其他政府机构的有效命令，或任何法律、法规或法规，以及(Z)在双方之间的争议解决程序中需要时。

Codexis公司
佩诺斯科特大道400号
加利福尼亚州红木城
注意：首席运营官

Codexis公司
佩诺斯科特大道400号
加利福尼亚州红木城
注意：总法律顾问

Vaxcyte，Inc.
工业路825号3楼
加利福尼亚州圣卡洛斯，94070
注意：首席执行官

Vaxcyte，Inc.
工业路825号3楼
加利福尼亚州圣卡洛斯，94070
注意：总法律顾问

以资证明，房东、租户和受托人已促使其正式授权的代表于上文第一条所写的日期签署本同意书。

作者：亚历山大房地产股票，LP，
特拉华州有限合伙企业，
管理成员

我特此证明签名、姓名和头衔
上面是我的签名、姓名和头衔。