美国 个国家

证券交易委员会

华盛顿特区，20549

表格 10-K

(标记 一)

根据1934年《证券交易法》第13或15(D)节提交的年度报告

截至2020年12月31日的财年

或

☐ 根据1934年《证券交易法》第13或15(D)节提交的过渡报告

对于 ，过渡期从_

委托 文件号：001-38903

邮政 房地产信托公司

(注册人名称与其章程中规定的准确 )

哥伦比亚大道75

锡达赫斯特， 纽约11516

(主要执行机构地址 )(邮编)

注册人的 电话号码，包括区号：(516) 295-7820

根据该法第12(B)条登记的证券 ：

根据该法第12(G)条登记的证券 ：无

如果注册人是证券法规则405中定义的知名经验丰富的发行人，请用复选标记表示 。是，☐否

如果注册人不需要根据该法第13条或第15条(D)提交报告，请用复选标记表示 。是，☐否

用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人需要提交此类报告的较短时间内)提交了1934年《证券交易法》第13条或15(D)节要求提交的所有报告， 和(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。是，否，☐

用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在要求注册人提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T法规(本章232.405节)规则405要求提交的每个交互数据文件。是，否，☐

用复选标记表示 注册者是大型加速申请者、加速申请者、非加速申请者、较小的报告 公司还是新兴成长型公司。请参阅《交易法》第12b-2条规则中的“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、 “较小的报告公司”和“新兴成长型公司”的定义。

如果 是一家新兴成长型公司，请用复选标记表示注册人是否已选择不使用 的延长过渡期，以遵守根据交易法第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐

用复选标记表示 注册人是否提交了一份报告，证明其管理层根据《萨班斯-奥克斯利法案》(美国法典第15编第7262(B)节)第404(B)条对其财务报告内部控制有效性的评估 是由编制或发布其审计报告的注册会计师事务所 提交的。☐

用复选标记表示注册人是否为空壳公司(如该法第12b-2条所定义)。是，☐否

截至2020年6月30日，也就是注册人最近完成的第二财季的最后一个工作日，注册人的非关联公司持有的注册人A类普通股的总市值约为7180万美元， 根据纽约证券交易所报告的收盘价每股15.95美元计算。

截至2021年3月30日，注册人拥有13,326,514股A类普通股流通股。

通过引用合并的文档

针对第二部分第5项和第三部分第10、11、12、13和14项，注册人在2021年股东年会的最终委托书(将在注册人会计年度结束后120天内提交给证券和交易委员会)的部分 通过引用并入本10-K表格年度报告中。

邮政 房地产信托公司
Form 10-K年度报告
截至2020年12月31日的财年

目录表

有关前瞻性陈述的警告性 声明

此 表格10-K年度报告包含联邦证券法 所指的“前瞻性陈述”。这些前瞻性陈述包括在本年度报告(Form 10-K)中，包括 标题为“风险因素”、“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”、 “业务”和“某些关系和相关人员交易”的章节，涉及的事项包括： 我们的行业、业务战略、有关我们的市场地位、未来运营、利润率、盈利能力的目标和预期、 资本支出、财务状况、流动性、资本资源、现金流、经营结果和其他财务状况。 有关我们的行业、业务战略、目标和预期，涉及我们的市场地位、未来运营、利润率、盈利能力、资本支出、财务状况、流动性、资本资源、现金流、经营结果和其他财务状况 。我们使用了“大约”、“预期”、“假设”、“ ”相信、“”预算“”、“考虑”、“继续”、“可能”、“估计”、“ ”预期、“”未来“、”打算“、”可能“、”展望“、”计划“、” “潜力、”“预测”“、”“项目”“、”“寻求”“、”“应该，“目标”、“ ”、“将”以及类似的术语和短语，以便在本年度报告中识别Form 10-K中的前瞻性陈述。

此外，可能导致实际结果与前瞻性陈述大不相同的重要因素包括： 第1A项中的风险因素。“风险因素”和本年度报告Form 10-K中的其他部分。新的风险和不确定性 不时出现，我们无法预测这些事件或它们可能如何影响我们。除非适用法律另有要求，否则我们没有义务在本年度报告发布之日之后以Form 10-K的形式更新任何 前瞻性陈述。鉴于这些 风险和不确定性，投资者不应过度依赖前瞻性陈述作为对实际结果的预测。

当 我们在本Form 10-K年度报告中使用术语“我们”、“公司”、“邮政”和“我们的 公司”时，我们指的是马里兰州的Postal Realty Trust，Inc.和我们的合并子公司，包括我们是唯一普通合伙人的特拉华州有限合伙企业Postal Realty LP，我们称之为“我们的运营伙伴关系”。

我们所有的 前瞻性声明都会受到风险和不确定性的影响，这些风险和不确定性可能会导致实际结果与我们预期的大不相同，包括：

第 部分I

项目 1.业务

一般信息

我们 是一家内部管理的房地产公司，拥有主要租赁给美国邮政总局的物业。我们相信，以可租赁净面积衡量，我们是租赁给美国邮政总局的物业中最大的业主和管理者之一。

我们 于2018年11月19日在马里兰州成立，并于2019年5月17日完成首次公开募股( )或首次公开募股(IPO)以及相关的组建交易(或组建交易)后开始运营。我们的A类普通股在纽约证券交易所或纽约证券交易所交易，代码为“PSTL”。我们选择从截至2019年12月31日的短纳税年度开始，作为REIT对美国联邦 所得税征税。我们通过传统的 UPREIT架构开展业务，在该架构中，我们的物业由我们的运营合伙企业直接拥有或通过有限合伙企业、有限责任公司或其他子公司拥有。我们是我们运营伙伴关系的唯一普通合作伙伴，通过该合作伙伴关系，我们的邮政 物业直接或间接拥有。截至2020年12月31日，我们在我们的运营合伙企业中拥有约76.9%的有限合伙权益的未偿还普通单位 (每个为“OP单位”，合称为“OP 单位”)，包括我们经营合伙企业的长期激励单位(每个为“LTIP单位”，合称为“LTIP单位”)。 我们的董事会监督我们的业务和事务。我们参考美国邮政总局向邮政管理委员会提交的公开报告，其中包括美国邮政总局 经审计的财务报表，可在www.usps.com或www.prc.gov上查阅。

房地产投资

截至2020年12月31日，我们在726处房地产上的投资约为2.598亿美元(其中一处房产为 融资租赁)。这些物业分布在47个州，总计约270万净可租赁室内平方英尺 ，截至2020年12月31日已100%租赁，加权平均剩余租赁期约为 3.7年。截至2020年12月31日，我们通过我们的应税房地产投资信托基金子公司(TRS)管理着我们首席执行官安德鲁·斯波德克(Andrew Spodek)的附属公司拥有的另外400处物业。我们有权优先购买我们400个托管 物业中的251个。

我们的租约 大部分是修改后的双网租赁，其中USPS负责水电费和日常维护， 向房东报销财产税，而房东负责保险、屋顶和结构。我们相信，这种 结构有助于我们免受某些运营费用增加的影响，并提供更可预测的现金流。我们相信 邮政物流网络中存在的整体整合机会是有吸引力的，我们将继续执行 收购和整合邮政资产的战略，我们相信这些资产将为我们的股东带来强劲的收益。

2020年 亮点

分红

租户 集中

我们收购和管理邮政资产，并将我们的业务作为一个可报告的部门进行报告 。自2020年12月31日起，除位于宾夕法尼亚州沃伦代尔的多租户工业设施 外，我们的所有物业均租赁给单一租户，即USPS。USPS作为分销设施占据了该物业的73%。 请参阅标题-与USPS相关的风险下的项目1A-风险因素下的讨论。

政府 法规

遵守各种政府法规 会影响我们的业务，包括我们的资本支出、收益和竞争地位 。这些政府法规的影响可能会对我们的业务产生重大影响。我们在监督和采取行动 以遵守适用于我们业务的政府法规时会产生成本，这些法规包括但不限于：联邦证券法 和法规；房地产投资信托基金(REIT)和其他税收法规；环境、健康和安全法律法规；地方分区、 使用和其他与房地产相关的法规；以及修订后的1990年美国残疾人法案(ADA)。

我们的 物业必须符合ADA第三章的规定，即此类物业属于ADA定义的 所定义的“公共设施”。ADA可能要求在我们物业的某些公共 区域移除阻碍残疾人进入的结构性障碍，因为这些障碍很容易移除。我们相信现有物业基本上符合ADA的规定 ，我们不会被要求支付大量资本支出来满足ADA的要求。 然而，违反ADA可能会导致对私人诉讼当事人处以罚款或赔偿损失。提供易于实现的住宿的义务 是一项持续的义务，我们将继续评估我们的物业并在这方面进行适当的改动 。

人力 资本资源管理

截至2020年12月31日，我们雇佣了25名全职员工。我们的所有员工都受雇于我们位于纽约州锡达赫斯特的公司办公室。 我们的员工不是任何工会的成员，我们认为我们与员工的关系令人满意。

截至2020年12月31日，我们24%的员工、20%的 被任命的高管和关键员工(定义为所有具有副总裁及以上职称的员工)和20%的 董事会成员是女性。

我们 努力维护工作场所不受基于肤色、种族、性别、国籍、 种族、宗教、年龄、残疾、性取向、性别认同或表达或受适用法律保护的任何其他身份的歧视或骚扰。公司招聘、招聘、发展、培训、薪酬和晋升的基础是资历、绩效、技能和经验。我们相信我们的员工得到了公平的补偿，薪酬和晋升决定 是不考虑性别、种族和民族的。员工的出色表现通常会得到表彰。

新冠肺炎 健康与安全

为应对新冠肺炎疫情，我们迅速将所有员工过渡到远程工作，而没有对工作效率造成重大影响 。我们组织了培训计划，以确保所有员工都做好了远程完成任务的准备。在我们的 公司办公室，我们为所有选择在办公室工作的员工和访客提供清洁用品和面罩， 以及其他安全措施，以帮助减少疾病的潜在传播。

环境问题

根据 各种联邦、州和地方法律、条例和法规，作为不动产的现任或前任所有人，我们可能有责任 承担在我们拥有的物业 内、之内或之下移除或补救某些危险物质、废物或石油产品的费用，包括调查或补救费用、自然资源损害费用或人身伤害或财产损失的第三方责任 。这些法律经常施加责任，而不考虑过错，包括所有者或操作员是否知道或对此类材料的存在或释放负有责任。我们的某些物业可能会受到污染 ，原因是当前或以前将物业或相邻物业用于商业、工业或其他目的。

法律变更 增加物业现有环境条件的潜在责任或增加对排放或其他条件的限制 可能会导致重大的意外支出，或者可能会对我们物业租户的运营造成不利影响 ，这可能会对我们造成实质性的不利影响。我们为我们所有物业的环境责任 维护一份保险单。但是，任何潜在的或现有的环境污染责任可能超过该保险单的承保限额，或不在该保险单的承保范围之内。因此，我们可能不知道我们投资组合中物业的所有潜在或现有的 环境污染责任。因此，我们可能会因这些问题承担重大责任 。

此外，我们的一些建筑可能含有含铅油漆或含石棉材料，或者可能含有或发展有害的 霉菌或遭受其他室内空气质量问题，这可能会导致不良健康影响或财产损坏的责任 或补救费用。室内空气质量问题还可能源于通风不足、室内或室外来源的化学污染以及其他生物污染物，如花粉、病毒和细菌。室内暴露于铅、石棉、 或空气传播的毒素或刺激物超过一定水平可能会导致各种不良健康影响和症状， 包括过敏或其他反应。因此，如果我们的任何物业 都存在铅、石棉、霉菌或其他空气污染物，我们可能需要采取代价高昂的补救计划，以控制或移除受影响物业中的霉菌或其他空气污染物 或增加室内通风。此外，如果发生财产损失或人身伤害 ，铅、石棉、霉菌或其他空气传播污染物的存在可能会使我们承担唯一租户、唯一租户的员工或其他人的责任。我们目前没有发现我们酒店存在任何严重的室内空气质量不良问题。

提交给美国证券交易委员会的报告的可用性

本10-K表格年度报告副本、我们的10-Q表格季度报告、8-K表格当前报告以及根据修订后的1934年《证券交易法》(以下简称《交易法》)第13(A)或15(D)节提交或提交的此类报告的任何修正案均可免费获得，在我们的互联网网站(www.postalrealty.com)上。 所有这些报告在以电子方式提交给 或提交给美国证券交易委员会(“证券交易委员会”)后，在合理可行的情况下尽快在我们的网站上提供。我们的治理准则和业务守则 行为和道德以及我们董事会的审计、薪酬和公司治理委员会章程 也可以在我们的网站https://investor.postalrealtytrust.com/govdocs，上查阅，任何股东都可以 向邮政业信托公司c/o投资者关系部提出书面请求 ，邮政编码：11516。我们的电话号码是(516)295-7820。我们网站上的信息或通过我们网站访问的信息不是、也不应被视为本报告的一部分，也不应被纳入我们提交给证券交易委员会的任何其他文件中。

第1A项。危险因素

风险因素摘要

与USPS相关的风险

与我们的业务运营相关的风险

与我们的组织结构相关的风险

与我们的房地产投资信托基金地位相关的风险

一般风险因素

以下风险因素可能会对我们的整体业务、财务状况、运营结果、 和现金流、我们向股东进行分配的能力、我们获得资本的渠道或我们A类普通股的市场价格产生不利影响，如下面每个风险因素进一步描述的那样。除此处列出的信息外，在这份Form 10-K年度报告 中，您还应仔细查看和考虑我们向SEC提交的其他报告和定期 文件中包含的信息。这些风险因素可能会对我们的整体业务、财务状况、运营结果和现金流 、我们向股东进行分配的能力、我们获得资本的渠道或A类普通股的市场价格 产生重大影响。我们在公开申报文件中描述的风险并不是我们面临的唯一风险。其他 我们目前不知道或我们目前认为无关紧要的风险和不确定性也可能对我们的业务、财务状况和运营结果产生重大不利影响 。本文包括有关前瞻性陈述的其他信息 。

与USPS相关的风险

我们的业务在很大程度上依赖于对租赁邮政物业的需求。

租赁邮政物业需求的任何大幅下降 都可能对我们的业务产生不利影响。全国零售邮政网点的数量 在过去十年中一直在减少。此外，2021年3月23日，香港邮政署长路易斯·德乔伊(Louis DeJoy)发布了一份名为为美国服务：我们实现财务可持续性和卓越服务的愿景和十年计划 (“十年计划”)，其中包括对2015年推迟的设施整合进行评估 ，并可能整合仍未得到充分利用的设施。合并我们的邮政财产将对我们的运营产生实质性的不利影响 。邮政物业数量的进一步减少可能导致未来与USPS签订租约的条款不如当前租约、USPS无法续签我们物业的租约 以及我们可获得的收购机会减少。对邮政财产的需求水平可能受到我们无法控制的各种因素的影响，包括美国联邦政府和邮政总局政策或资金的变化、 人口密度的变化、地方、地区和国家经济的健康和可持续性、流行病的存在 和流行病(例如持续的新冠肺炎大流行)，以及邮政邮政总局的需求和使用。此外，技术创新，如自动投递设备，可能会减少手工投递或亲自取件的需要，从而减少对零售邮局的需求 。此外，联邦快递、亚马逊、UPS和DHL等包裹递送服务提供商开始实施 自动递送设备，以帮助零售公司实现当天和最后一英里的递送，此外还公开表示 他们打算扩大最后一英里的递送能力。这些设备的开发、实施和广泛采用 可能会减少对邮政服务的需求。

USPS正面临立法限制，这些限制阻碍了USPS维持充足流动性以维持其当前运营的能力。 如果USPS的收入因邮政服务需求减少而减少，则USPS可能会减少 其邮局地点的数量。

USPS无法履行其财务义务可能使其资不抵债，或增加国会或 监管机构改革USPS的可能性，这可能会对我们的业务和运营产生实质性的不利影响。

USPS的很大一部分负债包括向退休的USPS员工提供养老金和医疗保健等无资金支持的固定福利。 尽管国会定期就USPS的未来进行辩论，但USPS不太可能在没有监管或国会救济的情况下注销其现有的 债务。如果USPS无法履行其财务义务， 我们的许多租约可能会被USPS腾出，这将对我们的业务和运营产生实质性的不利影响。任何减少USPS对租赁邮政物业需求的国会 或监管行动也将对我们的业务和运营产生重大不利影响 。我们无法预测目前正在考虑的任何改革或拜登(Biden)政府推行的任何改革是否最终会生效，如果是的话，这些改革将如何具体影响我们。

美国邮政背负着巨额债务。

1999年4月1日，USPS与联邦融资银行(“FFB”)签订了经修订的票据购买协议(NPA) ，目的是获得债务融资。根据NPA，FFB必须在交货后五个工作日内，从USPS会议指定的 条件购买票据，最高金额不得超过既定的最高金额。根据组织的需要，USPS在 NPA项下借入的金额每年都会有所不同。从历史上看，USPS的所有未偿债务 都是通过NPA获得的。然而，NPA的最新一次延期于2019年8月31日到期。如果USPS 无法与FFB就延长NPA达成可接受的条款，USPS将需要通过其他方式寻求债务融资， 要么通过与FFB的单独协议(条款可能与NPA中规定的不同)，要么从其他来源寻求债务融资。 不能保证USPS能够延长NPA的期限或获得其预期的 条款或时间的替代债务融资(如果有的话)。如果USPS无法使用FFB延长NPA，则USPS未来可能无法 以与当前可用条款相当的条款向FFB进行债务再融资。

USPS对FFB有大量未偿债务。以及资金严重不足的邮政服务退休人员健康福利 基金或PSRHBF负债，美国邮政要求在未来一段时间内为其提供资金。此外，USPS存在支付给公务员退休系统(CSRS)和联邦雇员退休系统(FERS)基金的退休 摊销资金不足 USPS需要在未来期间为这些资金提供资金。USPS的巨额债务和未支付的退休以及 退休人员健康义务可能要求USPS将其未来运营现金流的很大一部分用于支付债务以及退休和退休人员医疗保健义务，从而减少现金流用于支付运营 费用，包括租赁支付、营运资本、资本支出和其他业务活动。

美国邮政总局受国会的监督和管理，由中华人民共和国和其他政府机构监管。

美国卫生与公众服务部有各种各样的利益相关者，他们的利益和需求有时会发生冲突。USPS作为美国政府行政部门的独立机构运作，因此受到适用于联邦机构的各种法规和其他 限制。美国邮政总局是否有能力提高其产品和服务的费率取决于 中国监管部门的监督和批准。美国邮政总局采取行动的能力受到限制，可能会对其运营和财务业绩产生不利影响，从而减少对租赁邮政资产的需求。

此外， USPS的结构、使命或租赁要求的改变、USPS员工的大幅减少、 人员资源的调动、其他内部重组或占用我们物业的邮局的变更将 影响我们的租约续签机会，并对我们的业务、财务状况和运营结果产生实质性的不利影响 。此外，联邦政府将USPS作为独立机构对待的任何变化，包括(但不限于)将USPS的全部或部分业务私有化，可能会对我们的业务产生重大不利影响 。

USPS的 业务和运营结果受到来自交付市场以及替代产品和数字通信 市场竞争对手的重大影响。

USPS未能 有效竞争和高效运营，未能扩大营销邮件和包裹递送服务，未能增加收入 和其他来源的贡献，这将对USPS的财务状况造成不利影响，随着时间的推移，这种不利影响将 变得更加严重。USPS的市场竞争对手包括当地和全国包裹递送服务提供商 。USPS的竞争对手具有不同的成本结构和较少的监管限制，并且能够提供 不同的服务和定价，这可能会阻碍USPS在这些服务领域保持竞争力。此外，USPS的大多数竞争对手都可以进入资本市场，这使得它们在融资和业务扩展方面具有更大的灵活性。 客户对邮政服务的使用继续转向替代产品和数字通信。 电子邮件和其他形式的电子通信的使用减少了一级邮件数量，电子账单和支付也是如此。 由于邮递员越来越多地使用数字广告(包括数字移动广告)，营销邮件最近出现了下降。随着消费者越来越多地使用电子媒体获取新闻和信息，期刊服务量持续下降 。USPS竞争性服务量的增长在很大程度上归功于USPS的某些最大客户-UPS、联邦快递(FedEx)和亚马逊(Amazon)。这些客户中的每一个都在建设交付能力，使 随着时间的推移，它可以将业务量从USPS分流出去。如果这些客户将大量业务量从USPS分流出去，则USPS竞争性服务量的增长 可能不会持续，而且USPS对租赁邮政资产的需求可能会减少 。

USPS潜在的资不抵债、无力支付租金或破产将对我们的财务状况、 运营结果、现金流、可供分配的现金以及我们偿还债务的能力产生重大不利影响，并可能导致 我们无法继续经营下去。

USPS违约 可能会导致我们物业产生的运营现金流大幅或完全减少。 不能保证USPS能够避免资不抵债、及时支付租金或根据其 租约避免违约。如果USPS违约，我们可能会在执行房东权利方面遇到延误，并可能在保护我们的投资方面产生巨额成本 。由于我们依赖于USPS的租金支付，因此USPS无法支付租金 可能会对我们以及我们向您进行分配的能力造成不利影响。

虽然 我们不相信美国破产法规定的破产保护适用于USPS，但法律并不明确。 如果USPS申请破产，我们将成为债权人，但我们可能无法收回USPS在破产前欠我们的全部或任何金额 。(=此外，如果USPS申请破产保护，它可能会根据联邦法律终止 与我们的租约，在这种情况下，我们对USPS的一般无担保债权很可能 低于租赁期剩余时间欠我们的全部金额。这将对我们的业务、财务状况和运营结果产生严重的不利影响。

实施德乔伊先生提出的十年计划 可能会对我们的运营、财务状况和运营结果产生重大不利影响。

DeJoy先生发布了 他的十年计划，以应对以下挑战：从传统的信件投递向包裹投递转变，处理、运输、投递和零售业务表现不佳，未能达到服务绩效标准，以及危险和恶化的财务状况，在过去14年中已造成870亿美元的亏损。这些战略计划旨在 扭转未来十年预计1600亿美元的亏损，并从2023年 或2024年开始实现净收益为正。自2015年以来，零售收入大幅下降。十年计划包括调整、采购新设施、 扩展现有设施和整合未充分利用的设施，以及实现零售大厅的现代化，以实现 扩展数字、中小型企业和政府服务，如果我们的邮政资产被整合 ，这可能会影响我们的运营 。十年计划还包括要求国会解除PSRHBF的预筹资金义务，并 要求将医疗保险与邮政服务特定的医疗计划相结合。

本十年计划的实施将在多大程度上影响我们的业务、流动性、财务状况和运营结果， 将取决于许多我们可能无法准确预测或评估的因素。“十年计划”的部分内容需要 国会批准，目前我们无法预测这一点，我们还将与利益相关者就“十年计划”的实施和变化 进行更多对话。USPS未能实施十年计划或未获得国会批准 可能会影响其维持充足流动性以维持当前运营的能力，这可能会导致USPS减少 其邮政地点数量，并对我们的业务和运营结果产生不利影响。

因为USPS是美国联邦政府的独立机构，我们的房产可能比 租赁给非政府租户的类似房产有更高的恐怖袭击风险。

恐怖分子 袭击可能会对我们的运营造成实质性的不利影响，并直接或间接损害我们的资产，无论是物质上的还是 财务上的。由于USPS是，而且预计将继续是美国联邦政府的独立机构，我们的 房产被推定为比租赁给非政府 附属租户的类似房产有更高的恐怖袭击风险。恐怖袭击，如果这些财产没有保险或保险不足，可能会对我们的业务、财务状况和运营结果产生重大 不利影响。

持续的新冠肺炎疫情以及正在采取的防止其蔓延的措施，包括政府实施的与旅行相关的限制， 可能会对美国邮政服务和邮政财产的需求产生负面影响，这可能会对我们的业务、运营业绩和财务状况产生实质性的不利影响。

持续的新冠肺炎疫情和正在采取的预防措施导致许多公共场所的人流量减少，包括邮政物业。继续减少面对面服务的使用可能会减少美国邮政总局对邮政物业的需求 ，我们的运营结果可能会因此而下降。持续的新冠肺炎疫情也导致了 邮件数量的下降，特别是通过邮件进行的广告，这可能会对美国邮政的财务状况产生不利影响， 因此对邮政财产的需求。邮件数量的持续减少或永久性变化可能会减少对邮政资产的需求，并对我们的运营结果产生重大不利影响。

此外， 虽然经公法116-260修订的《冠状病毒援助、救济和经济安全(CARE)法案》(2021年综合拨款法案)包括向USPS提供100亿美元的贷款，但鉴于目前邮件数量减少导致的短缺，不能保证这笔资金将足以维持USPS的运营。截至本报告日期，美国邮政尚未 收到100亿美元贷款的任何部分。此外，为美国邮政总局提供250亿美元或100亿美元备用资金的两项相关法案在2020年第三季度未获通过。

此外，USPS还依赖于其员工的努力，他们中的许多人每天都会接触到大量的个人 。如果美国邮政公司员工因持续的新冠肺炎疫情而不愿或无法定期报到 ，或者美国邮政服务因政府应对疫情而减少，对美国邮政服务的需求或 美国邮政公司的声誉可能会受到影响，导致对邮政财产的需求减少，并对我们的业务和 运营结果产生不利影响。

此外， 鉴于疫情造成的错位和政府施加的与旅行相关的限制：(I)我们已允许 某些员工在家工作，这以前会减缓某些常规流程，未来也可能会减缓这些流程；以及(Ii) 我们过去和将来都会受到与各交易对手沟通和运营延迟的影响。尽管自实施以来，我们在家中实践的有效性有所提高，但此类实践的持续和未来改进，以及与各交易对手的沟通和操作，都高度不确定，无法 预测。

USPS内部领导层、结构、运营和战略的变化 可能会扰乱我们的业务，这可能会对我们的运营、财务状况和运营结果产生实质性影响 。

2020年5月，美国邮政总局董事会一致任命路易斯·德乔伊为邮政署署长。德乔伊于2020年6月15日就职。自德乔伊被任命以来，美国邮政总局至少重新分配或撤换了23名邮政管理人员，其中包括两名负责日常运营的管理人员。美国卫生和公众服务部还实施了管理层招聘冻结，并要求人事管理办公室为某些没有集体谈判协议代表的员工提供未来的自愿提前退休授权(br})。2021年2月24日，约瑟夫·拜登(Joseph Biden)总统提名两名民主党人和一名无党派人士进入USPS理事会，如果得到确认，将导致四名民主党人、四名共和党人和一名无党派人士进入董事会。

最近，DeJoy 先生宣布修改了USPS的组织结构，旨在专注于三个业务运营部门：(I) 零售和递送；(Ii)物流和加工；以及(Iii)商务和业务解决方案。作为修改后的组织结构 的一部分，物流和邮件处理业务将向新的物流和处理运营组织报告， 与现有的区域和地区报告结构分开。这包括所有邮件处理设施和当地运输网络 办公室。进行这些更改是为了降低成本，美国邮政总局可能会实施额外的更改 以降低费用。

这些变化将在多大程度上影响我们的业务、流动性、财务状况和运营结果， 将取决于我们可能无法准确预测或评估的众多不断变化的因素。USPS受到立法 和其他限制，这些限制可能会影响其维持充足流动性以维持当前运营的能力，这可能会 导致USPS减少其邮政地点的数量，并对我们的业务和运营结果产生不利影响。

涉及USPS的诉讼 ，包括与USPS业务变更、2020年总统选举和邮寄 投票相关的诉讼，可能会扰乱我们的业务，这可能会对我们的运营、财务状况和运营结果产生实质性影响。

由于(I)美国卫生和公众服务部内部提议和执行的业务、管理和战略变革，以及(Ii)正在进行的新冠肺炎大流行，显著增加了用于2020年总统选举的缺席选票数量，美国卫生和公众服务部 成为最近诉讼的焦点。截至本报告日期，已对德乔伊先生、美国邮政总局和前总统唐纳德·特朗普提起多起诉讼，这些诉讼与2020年总统选举的美国邮政总局业务变更、邮件延迟和邮寄投票有关，目前仍悬而未决 。

如果由于任何积压、政治言论或诉讼，USPS遭受声誉或财务损害或监管审查增加 ，USPS服务的需求可能会下降，这可能会导致对USPS物业的需求减少。这些更改或任何未来更改的结果 可能会导致USPS的额外延迟或资金短缺。

与我们的业务和运营相关的风险

我们 可能无法以具有竞争力的价格或根本无法获得和/或管理额外的USPS租赁物业。

我们业务计划的一个重要部分是购买租赁给USPS的更多物业。此类房产数量有限 ，与购买 出租给各种租户或在购买时未出租的房产的REITs相比，我们增加投资的机会更少。此外，目前租赁给美国邮政总局的物业 的所有权高度分散，绝大多数业主拥有单一物业。因此，我们可能 需要花费资源来完成对许多个别物业的尽职调查和承保流程，从而增加 我们的购置成本，并可能降低我们为特定物业支付的金额。因此，我们的计划 主要通过收购租赁给USPS的更多物业和管理由第三方租赁给USPS的物业来实现业务增长的计划可能不会成功。此外，由于我们是唯一一家专门从事USPS物业的公开交易REIT ，我们的业务可能会引起其他REITs、房地产公司 和其他投资者对USPS租赁物业的新兴趣，这些投资者拥有比我们以前更多的资源，而这些投资者之前并不关注USPS租赁物业的投资机会。 我们的业务可能会引起其他REITs、房地产公司 和其他投资者对USPS租赁物业的新兴趣，这些投资者之前并不关注USPS租赁物业的投资机会。

我们 目前在宾夕法尼亚州、威斯康星州、缅因州、德克萨斯州、俄克拉何马州和伊利诺伊州拥有集中的邮政物业，并 受这些州地区或当地条件的变化影响。

我们的业务可能会受到我们所在地区的地区或当地条件和事件的不利影响，特别是在我们的许多邮政资产集中的宾夕法尼亚州、威斯康星州、缅因州、德克萨斯州、俄克拉何马州和伊利诺伊州。 可能影响我们的入住率、租金收入、运营资金或物业价值的因素包括 等：

我们 可能无法以优惠条款续签租约或出售腾出的物业，或者在租约到期时根本无法续签租约或出售腾出的物业，这可能会对我们造成实质性的 负面影响，包括我们的财务状况、经营业绩、现金流、可供分配的现金以及 我们偿还债务的能力。

我们 不能向您保证任何租约将续签，或腾出的房产将以优惠条件出售，或者根本不能保证。截至本报告日期 ，USPS已通知我们它打算腾出我们投资组合中的一处房产。如果我们 物业的租金下降、现有租户不续签租约或我们不以优惠条件出售腾出的物业， 我们的财务状况、运营结果、现金流、可用于分配的现金以及我们偿还债务的能力可能会受到重大不利影响 。

房产 空置可能导致巨额资本支出和流动性不足。

租约到期造成的租户损失 可能需要我们花费大量资金来翻新物业，然后 才能适合新租户。我们收购的几乎所有物业都特别适合USPS的特定业务 ，因此，如果USPS不续签租约，我们可能需要花费大量 成本翻新物业，降低我们收取的租金或提供其他优惠，以便将物业出租给其他租户。 如果我们被要求或选择出售房产，我们可能难以将其出售给USPS以外的其他方。这种潜在的流动性不足 可能会限制我们快速修改投资组合以应对经济或其他条件变化的能力，而这些变化 可能会对我们产生实质性的负面影响。

截至2021年3月30日 ，我们11处物业的租约已到期，USPS正在以剩余租户的身份占用这些物业。 如果我们不能成功续签这些到期的租约，我们的入住率、租金收入和净营业收入可能会减少，这可能会对我们的财务状况、运营业绩和 向股东进行分配的能力产生实质性的不利影响。(br}如果我们不能成功续签这些到期的租约，我们的入住率、租金收入和净营业收入可能会减少，这可能会对我们的财务状况、运营业绩和 向股东进行分配的能力产生实质性的不利影响。

截至2021年3月30日 ，我们11处物业(包括我们在2021年2月收购的1处租赁于2020年12月31日到期的物业和10处2021年迄今租赁到期的物业)的租约已到期， USPS作为暂缓租户占用此类物业，总计约24,000平方英尺的室内面积和20万美元的年化租金收入。当租约到期时，USPS将按月成为剩余租户， 通常支付估计市值租金或到期租约下的租金金额中较大的一个。由于 USPS作为暂缓租户占用了我们的11处房产，这些房产目前被排除在我们的信贷安排下的 借款基础之外。

我们 预计我们将为所有已到期或即将到期的物业以及此处讨论的附录 (视适用情况而定)执行新租约。但是，不能保证我们与USPS签订的任何新租约都会反映我们在条款或时间方面的预期 。

我们 可能无法成功续订处于暂缓状态或计划于2021年到期的租约，无法获得 正租金续订价差，或无法按与即将到期的租约条款相当的条款续订租约。如果我们能够 续订这些到期的租约，租约条款可能无法与以前的租约相媲美。如果我们不成功， 我们可能会遇到入住率、租金收入和净营业收入减少，以及借款能力下降的情况 ，这可能会对我们的财务状况、经营业绩和向股东分配 的能力产生实质性的不利影响。

我们 使用运营单位作为收购物业的对价可能会导致股东稀释和/或限制我们出售此类 物业的能力，这可能会对我们产生实质性的不利影响。

我们 可能会通过税收递延贡献交易获得物业或物业投资组合，以换取运营单位，这 可能会导致股东稀释。此收购结构的效果可能包括减少我们可以在收购物业的纳税年限内扣除的税款折旧额 ，并可能要求我们同意通过限制我们处置收购的 物业的能力和/或向贡献者分配合伙债务以维持其纳税基础，来保护 贡献者推迟确认应税收益的能力。这些限制可能会 限制我们一次出售房产的能力，或按条款出售房产，如果没有这些限制，这将是有利的。

邮政财产流动性不足 可能会严重阻碍我们应对财产性能不利变化的能力 并损害我们的财务状况。

我们的 根据不断变化的经济、金融和投资状况迅速出售我们投资组合中的一项或多项邮政资产的能力可能有限 。某些类型的房地产，特别是邮局，其替代用途可能有限，因此流动性相对较差。资本返还和投资收益变现(如果有的话)一般将在标的财产处置或再融资时发生。我们可能无法在任何给定的时间段内通过出售、其他处置 或以有吸引力的价格进行再融资来实现我们的投资目标，或者以其他方式无法完成任何退出战略。 尤其是，我们在特定时间段内处置一个或多个邮政财产的能力受到税收保护协议的某些限制 ，以及物业市场的疲软甚至缺乏、潜在购买者的财务状况或前景的变化、国内或国际经济状况的变化 财产所在司法管辖区的法规或财政政策。

此外，1986年修订后的《国内税法》或该法规对房地产投资信托基金处置 不适用于其他类型房地产公司的财产的能力施加了限制。特别是，适用于REITs的税法 实际上要求我们持有房产用于投资，而不是主要用于在正常业务过程中出售。

我们的 未得到报销的房产的房地产税可能会因房产税率变化或重新评估而增加， 这可能会对我们的现金流、财务状况、经营业绩、A类普通股的每股市场价格、我们履行本金和利息义务的能力以及我们向股东进行分配的能力产生负面影响。

即使 虽然我们目前符合美国联邦所得税的REIT资格，但我们仍需要为某些 房产缴纳州税和地方税。我们物业的房地产税可能会随着物业税税率的变化或税务机关评估或重新评估我们的物业而增加。因此，我们未来缴纳的财产税可能会比过去大幅增加 。如果我们支付的财产税增加，我们的财务状况、经营业绩、现金流 、我们A类普通股的每股交易价以及我们履行本金和利息义务以及 向股东分配的能力可能会受到不利影响。

抵押贷款利率上升或抵押债务不可用 可能会使我们难以为债务融资或再融资，这可能会 对我们的财务状况、增长前景以及我们向股东进行分配的能力产生重大不利影响。

如果我们无法以合理的利率获得抵押贷款，或者根本无法获得抵押贷款，我们可能无法为购买更多房产提供资金 或在现有债务到期时对其进行再融资。如果我们对物业进行再融资时利率较高，我们的收入和 现金流可能会减少，这将减少可用于分配给股东的现金，并可能阻碍我们 通过发行更多股票或借入更多资金来筹集更多资本的能力。此外，如果我们无法在债务到期时对其进行再融资 ，根据我们的税收保护协议，我们可以提供的债务担保机会将会减少， 这可能会触发根据税收保护协议对受保护各方进行赔偿的义务。

抵押 债务义务使我们面临丧失抵押品赎回权的可能性，这可能会导致我们在受抵押债务约束的物业或 组物业上的投资损失。

抵押贷款 和其他担保债务义务增加了我们的财产损失风险，因为财产 担保的债务违约可能会导致贷款人发起止赎行动，并最终导致我们的财产损失，从而确保我们 违约的任何贷款。抵押房产或房产组的任何止赎都可能对我们 房产组合的整体价值产生不利影响。出于税务目的，我们任何受无追索权抵押贷款约束的房产的止赎将被视为以相当于抵押债务未偿还余额的购买价格出售房产。 如果抵押债务的未偿还余额超过了我们在房产中的纳税基础，我们将在丧失抵押品赎回权时确认应税 收入，但不会收到任何现金收益，这可能会阻碍我们满足准则规定的房地产投资信托基金分配要求 。丧失抵押品赎回权还可能触发我们根据有关某些房产销售的税收保护 协议条款承担的税收赔偿义务。

2023年6月之后取消伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)可能会影响我们的财务业绩.

2021年3月5日，负责监管伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的英国金融市场行为监管局(FCA)宣布，2023年6月30日之后，所有与我们相关的LIBOR条款将停止发布或不再具有代表性 。FCA的声明与2021年3月5日伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)管理人ICE Benchmark Administration Limited(简称IBA)的声明不谋而合，该声明表示，由于在2023年6月30日之后无法获得计算与我们相关的LIBOR期限 所需的输入数据，IBA将不得不在2023年6月30日最后一次发布后立即 停止发布此类LIBOR期限。这些公告意味着，我们基于伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的任何超过2023年6月30日的借款都需要转换为置换利率。在美国，另类参考利率委员会(Alternative Reference Rate Committee，简称ARRC)(由联邦储备委员会(Federal Reserve Board)和纽约联邦储备银行(Federal Reserve Bank Of New York)召集，由拥有当然官方部门成员的私营部门实体组成的委员会)建议将有担保的隔夜融资利率(SOFR)加上建议的 利差调整作为LIBOR的替代。LIBOR和SOFR之间存在显著差异，例如LIBOR是无担保的贷款利率，SOFR是有担保的贷款利率，SOFR是隔夜利率，而LIBOR反映的是不同期限的定期利率。 如果我们基于LIBOR的借款转换为SOFR，LIBOR和SOFR之间的差异，加上建议的利差调整， 可能会导致利息成本高于LIBOR保持可用的情况，这可能会对 产生实质性的不利影响虽然SOFR是ARRC建议的替代率, 贷款人也可能选择与LIBOR不同的替代替代利率 ，其方式与SOFR类似，或以其他方式导致我们的利息 成本更高。鉴于哪些利率将取代伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)仍存在不确定性 ，目前还无法预测LIBOR在我们借款成本上的结束幅度。

我们债务协议中的契约 可能会对我们的财务状况产生不利影响。

我们的 信用协议包含对我们产生债务能力的惯例限制、要求和其他限制。我们 必须保持一定的比率，包括最高总负债与总资产价值之比、最高担保负债与总资产价值之比 、最低季度调整后EBITDA与固定费用之比、未担保 财产净营业收入与无担保利息支出之比以及无担保负债与无担保资产价值之比上限。我们根据我们的信用协议借入 的能力取决于我们的财务和其他契约的遵守情况。

如果 未能遵守我们的信用协议或其他债务工具下的任何契诺，可能会导致我们的一个或 个债务工具违约。特别是，我们可能会在担保债务工具下遭遇违约，这可能会超过我们的信用协议下的交叉违约 门槛，从而导致信用协议下的违约事件。在这种情况下，我们可能无法获得其他 资金来源，或者只能以不具吸引力的条款获得资金。此外，如果我们在债务协议中违反契约 ，贷款人可以宣布违约，如果债务有担保，则接管担保违约贷款的财产 。

或者， 即使担保债务工具低于我们信用协议下的无追索权担保债务的交叉违约阈值 ，此类担保债务工具下的违约仍可能导致我们的信用协议下的交叉违约，因为根据我们的信用协议的定义，此类担保债务 工具可能不符合“无追索权”的资格。我们的信用协议和我们发行的任何高级无担保票据之间可能会出现另一种可能的交叉 违约。前述任何违约或 交叉违约事件都可能导致我们的贷款人加快付款时间和/或禁止未来借款，这两种情况中的任何一种都会对我们的业务、运营、财务状况和流动性产生重大不利影响。

如果 未能有效对冲利率变化，可能会对我们的财务状况、经营业绩、现金流、 可供分配的现金以及我们偿还债务的能力产生不利影响。

在 保持我们作为房地产投资信托基金的资格的前提下，我们可以进行对冲交易，以保护我们免受利率波动对浮动利率债务的影响 。我们的套期保值交易可能包括签订利率上限协议或利率互换协议。这些协议涉及风险，例如此类安排不能有效降低我们受利率变化影响的风险，或者法院可能裁定此类协议不具有法律执行力。此外， 利率对冲的成本可能很高，尤其是在利率上升和波动的时期。套期保值可能会增加我们的成本，并降低我们投资的整体回报。此外，虽然套期保值协议旨在减轻 利率上升对我们的影响，但它们也可能使我们面临协议其他各方无法履约的风险，我们可能会产生与协议结算相关的巨额成本，或者基础交易 可能无法符合财务会计准则委员会(FASB)、会计准则编纂或ASC，主题815，衍生品和对冲基金的高效现金流对冲资格

我们的成功 取决于不能保证其持续服务的关键人员，失去一名或多名关键人员可能会 对我们管理业务和实施增长战略的能力产生不利影响，或者可能在资本市场上对我们的公司造成负面印象 。

我们的 持续成功和我们管理预期未来增长的能力在很大程度上取决于关键人员的努力， 特别是Spodek、Garber和Klein先生，他们拥有广泛的市场知识和关系，对我们的运营和融资活动具有重大影响 。这些人对我们的成功至关重要的原因之一是，每个 都拥有国家或地区的行业声誉，吸引了业务和投资机会，并帮助我们与贷款人、USPS和邮政物业所有者进行谈判 。如果我们失去他们的服务，这种关系可能会减少或受到不利影响 。我们与Spodek、Garber和Klein先生签订的雇佣协议并不保证他们继续受雇于我们。

我们其他许多高管 在房地产行业也有丰富的经验和良好的声誉，这有助于我们 发现机会，为我们带来机会和谈判。失去一名或多名高级管理团队成员的服务，或我们无法吸引和留住高素质人才，可能会对我们的业务产生不利影响， 减少我们的投资机会，削弱我们与贷款人、业务合作伙伴、现有和潜在租户以及行业参与者的关系 ，这可能会对我们的财务状况、经营业绩、现金流和 我们A类普通股的每股交易价格产生重大不利影响。

我们 可能面临持续或未来的诉讼，包括与以前拥有物业的实体相关的现有索赔 以及在正常业务过程中的其他索赔，这可能会对我们的财务状况、运营结果、现金流和我们A类普通股的每股交易价格产生重大不利影响。

我们 可能会受到诉讼，包括与以前拥有物业的实体相关的现有索赔，以及在正常业务过程中的其他 索赔。其中一些索赔可能导致巨额辩护费用和潜在的针对我们的重大判决 ，其中一些不投保或无法投保。我们一般都打算大力自卫。但是， 我们无法确定当前断言的任何索赔或未来可能出现的索赔的最终结果。针对我们的此类事件的解决 可能导致我们不得不支付巨额罚款、判决或和解，如果没有保险， 或者如果罚款、判决和和解超过保险水平，可能会对我们的收益和现金流产生不利影响，从而 对我们的财务状况、经营业绩、现金流、可供分配的现金以及我们偿还债务的能力 产生不利影响。某些诉讼或某些诉讼的解决可能会影响我们某些保险覆盖范围的可用性或成本，这可能会对我们的运营结果和现金流产生重大不利影响， 我们将面临更多未投保的风险，和/或对我们吸引高级管理人员和董事的能力产生不利影响。

如果我们的现有属性遭受重大或全面的 损失，我们 可能无法将这些属性重建为其现有规格。

如果我们的一处房产遭受重大或全面损失，我们可能无法将此类 房产重建为其现有规格。此外，重建或改善此类物业可能需要进行重大的 升级，以满足分区和建筑规范要求

合资企业投资可能会受到以下因素的不利影响：我们缺乏唯一的决策权、我们对合资企业财务状况的依赖以及我们与我们的合资企业之间的纠纷。

在 未来，我们可以通过合伙企业、合资企业或其他实体与第三方共同投资，收购房地产、合伙企业、合资企业或其他实体的非控股 权益并管理其事务。对于任何此类安排 或我们未来可能达成的任何类似安排，我们可能无法对开发、房地产、合伙企业、合资企业或其他实体行使独家决定权 。在某些情况下，对合伙企业、合资企业或其他实体的投资可能涉及未涉及第三方的风险，包括 合作伙伴或合资企业可能破产或无法为其所需出资份额提供资金。 合作伙伴或合资企业可能具有与我们的业务利益或目标不一致的经济或其他商业利益或目标，并可能采取与我们的政策或目标背道而驰的行动 ，他们可能存在利益冲突 此类投资还可能存在决策陷入僵局的潜在风险， 例如销售或融资，因为我们和合作伙伴或合资企业都不能完全控制合伙企业 或合资企业。此外，我们将我们在合资企业中的权益出售或转让给第三方可能受 以我们的合资伙伴为受益人的同意权或优先购买权的约束，这在任何情况下都会限制我们处置我们在合资企业中的权益的能力 。如果我们是任何合伙企业或有限责任公司的有限合伙人或非管理成员 ，如果该实体采取或预期采取可能危及我们作为房地产投资信托基金的地位或要求我们 纳税的行为, 我们可能会被迫处置我们在这种实体中的权益。在某些情况下，我们可能对合作伙伴的行为负责 ，合作伙伴的活动可能会对我们保持REIT资格的能力产生不利影响，或者影响我们根据《投资公司法》排除或豁免注册的能力，即使我们不控制合资企业。我们与合作伙伴或合资企业之间的纠纷 可能会导致诉讼或仲裁，这会增加我们的费用，并使我们的 高级管理人员和董事无法将时间和精力集中在我们的业务上。因此，合作伙伴 或共同风险投资人 的行动或与其发生纠纷可能会导致合伙企业或合资企业拥有的财产面临额外风险。此外， 在某些情况下，我们可能要对我们的第三方合作伙伴或合资企业的行为负责。我们的合资企业可能 受制于债务，在信贷市场动荡的时期，此类债务的再融资可能需要股本募集。

对技能人才的竞争 可能会增加我们的劳动力成本。

我们 在吸引和留住合格的技术人才方面与其他公司展开了激烈的竞争。我们依靠我们的能力 吸引和留住熟练的管理人员，以成功管理我们公司的日常运营。竞争压力 可能要求我们提高薪酬和福利待遇，以便有效地竞争这类人员。我们可能无法 通过提高我们向USPS收取的费率来抵消这些增加的成本。如果这些成本增加，或者如果我们无法 吸引和留住合格的技术人员，我们的业务和运营结果可能会受到损害。

我们的 增长依赖于我们无法控制的外部资金来源，这些资金来源可能无法按商业合理的条款 提供给我们，甚至根本无法获得，这可能会限制我们满足资本和运营需求的能力，或者向我们的股东进行必要的现金分配 以获得和保持我们作为房地产投资信托基金(REIT)的资格。

取决于我们在我们的信贷安排下借款的能力，我们未来可能会寻求更多的担保借款，尽管 我们尚未就任何此类额外担保借款签订任何初步或具有约束力的文件， 也不能保证任何贷款人愿意按照我们预期的条款和时间向我们提供贷款(如果有的话)。为了符合 资格并保持我们作为房地产投资信托基金的资格，守则要求我们每年分配至少90%的房地产投资信托基金应纳税所得额，而不考虑支付的股息扣除和不包括任何净资本利得。 此外，如果我们分配的应纳税所得额少于 房地产投资信托基金应纳税所得额的100%，包括任何净资本利得，我们将按正常的公司税率缴纳所得税。由于这些分配要求，我们可能无法从运营现金流中满足未来的 资本需求，包括任何必要的资本支出。因此，我们依赖第三方来源 为我们的资金需求提供资金。我们可能无法以优惠条件或根本无法获得此类融资，我们 招致的任何额外债务都将增加我们的杠杆率和违约可能性。我们能否获得第三方资金来源，在一定程度上取决于：

从历史上看， 资本市场一直受到重大干扰。如果我们不能从第三方获得资金，我们可能 无法在存在战略机遇时收购或开发物业，无法满足我们现有物业的资本和运营需求，无法履行我们的偿债义务，也无法向我们的股东进行必要的现金分配，以符合并保持我们作为房地产投资信托基金的资格 。

我们 可能会招致与环境问题相关的重大成本和责任。

根据 与环境有关的各种联邦、州和地方法律法规，作为不动产的现任或前任所有人，我们可能对在该财产、在该财产内、在该财产下或从该财产迁徙的危险或有毒物质、废物或石油 产品的存在或释放而产生的成本和损害负责，包括调查、清理此类污染的费用，以及 声称对人体健康、财产或自然资源造成的损害的责任 。此类法律通常施加严格的责任，而不考虑 过错，包括所有者或操作员是否知道或对此类污染的存在负责，而责任 可能是连带的。这些负债可能很大，任何所需的调查、补救、清除、 罚款或其他成本可能会超过物业和/或我们的总资产的价值。此外，如果我们的物业存在污染 或未对污染进行补救，可能会使我们承担补救费用和/或 人身或财产损失的第三方责任，或者对我们出售、租赁或开发物业或将物业作为抵押品借款的能力造成重大不利影响。此外，环境法可能会在受污染的场地上设立留置权，以支持政府 为解决此类污染而招致的损害和费用。此外，如果在我们的物业上发现污染，环境 法律可能会对物业的使用方式或企业的经营方式施加限制，这些限制 可能需要大量支出。请参阅“商业和物业-监管-环境事项”。

我们的某些 物业可能已经或可能受到当前或以前将物业或相邻的 物业用于商业或工业用途而产生的污染的影响。此类污染可能是由于石油或危险物质的泄漏或用于储存此类材料的储罐泄漏造成的。我们可能不知道我们投资组合中物业的所有潜在或现有环境污染责任 。因此，我们可能会因这些问题而承担重大责任。

作为我们物业上的建筑物的所有者，我们可能会因建筑物中存在石棉 或铅等危险材料或其他不利条件(如室内空气质量差)而面临责任。环境法律规范建筑物内危险材料的存在、 维护和移除，如果我们不遵守此类法律，我们可能面临 此类不遵守行为的罚款，并可能被要求减少、移除或以其他方式处理危险材料，以符合适用的环境法律法规 。此外，我们还可能向第三方(如建筑物的居住者或员工)承担与暴露在建筑物内的危险材料或不利条件相关的损害赔偿责任，并且我们可能会因建筑物内危险材料或其他不利条件的消减或补救而招致材料 费用。如果我们将来承担重大环境责任，我们可能会发现很难出售或租赁任何受影响的物业。

我们的 属性可能含有或发展有害霉菌或遭受其他空气质量问题，这可能导致对健康造成不利影响的责任和补救费用 。

当 建筑物或建筑材料中积聚过多水分时，可能会发生霉菌生长，特别是如果水分问题 仍未发现或在一段时间内未得到解决。有些霉菌可能会产生空气中的毒素或刺激物。室内空气质量问题还可能源于通风不足、室内或室外来源的化学污染以及其他生物 污染物，如花粉、病毒和细菌。室内暴露在一定水平以上的空气中的毒素或刺激物可 据称会引起各种不良健康影响和症状，包括过敏或其他反应。因此，如果我们的任何物业存在重大霉菌或其他空气污染物 ，我们可能需要进行代价高昂的补救 计划，以控制或移除受影响物业中的霉菌或其他空气污染物，或增加室内通风。 此外，如果据称发生财产损坏或人身伤害，重大霉菌或其他空气污染物的存在可能会使我们承担USPS、USPS员工 或其他人的责任。

我们 面临地震和恶劣天气等自然灾害的风险，以及与气候变化的物理 影响相关的风险。

自然灾害和恶劣天气(如洪水、地震、龙卷风或飓风)可能会对我们的财产造成重大损害。 我们的许多物业位于俄克拉荷马州、德克萨斯州、密苏里州和路易斯安那州等州，这些州在历史上经历过龙卷风和飓风等自然灾害的高风险。我们与此类事件相关的伤亡损失和营业收入损失的程度 取决于事件的严重程度和受影响地区的暴露总量。 当我们在地理上集中暴露时，影响一个地区的单个灾难(如地震)或破坏性天气事件 (如龙卷风或飓风)可能会对我们的财务状况和运营结果 产生重大负面影响。我们的财务业绩可能会因自然灾害或恶劣天气造成的损失而受到不利影响。

我们还面临着与严冬天气相关的风险，特别是在东北部、大西洋中部和中西部地区，包括清除冰雪的成本增加。恶劣天气也可能增加我们酒店的维护和维修需求。

最后， 如果气候变化确实发生，其物理影响可能会对我们的财产、运营和业务产生实质性的不利影响 。在气候变化导致天气模式变化的程度上，我们的市场可能会经历风暴强度的增加 。这些情况可能会导致我们的财产遭到物理损坏或对我们建筑物的空间需求下降，或者 我们根本无法在受这些条件影响的区域内运营建筑物。气候变化还可能对我们的业务产生间接的 影响，因为它增加了我们认为可以接受的财产保险的成本(或使其不可用)、增加了能源成本 并增加了我们酒店的除雪成本或相关成本。 应对气候变化的拟议立法可能会增加我们酒店的公用事业和其他运营成本，如果不被租金收入上升所抵消， 将减少我们的净收入。如果气候变化的影响是实质性的或长期发生，我们的 财产、运营或业务将受到不利影响。

我们的 物业可能需要支付减损费用。

我们 将评估是否有任何指标表明我们的房产价值可能受损。仅当 物业将产生的预计总未来现金流(未贴现且不含利息费用)低于物业的账面价值时，该物业的价值才被视为减值。在我们对现金流的估计中，我们将考虑 预期未来营业收入、趋势和前景、需求、竞争和其他因素的影响等因素。如果我们正在评估 潜在的资产出售或开发备选方案，未贴现的未来现金流分析将根据当前计划、预期持有期和可用的市场信息考虑资产负债表日期最有可能的 行动方案。 我们将被要求对我们的物业价值是否存在减值进行主观评估。这些评估 可能受到我们无法控制的因素的影响，例如租户提前腾空或因地震、龙卷风、飓风和其他自然灾害、火灾、内乱、恐怖主义行为或战争行为造成的财产损坏。这些评估可能会对我们的收益产生直接影响 ，因为记录减值费用会导致收益立即出现负调整。 不能保证我们将来不会计入与物业减值相关的减值费用。 任何此类减值都可能对我们的业务、财务状况和 期间的运营结果产生重大不利影响。

我们的 产权保险单可能无法覆盖所有产权缺陷。

我们的物业是按业权保单投保的。但是， 我们尚未获得新的业主所有权保险单，该保单与在组建交易中收购我们的初始物业以及在组建交易之后的某些收购相关。 交易完成后，我们还没有获得新的业主所有权保险单。在某些情况下，这些保单自收购或稍后进行再融资时起 有效。因此，可能存在 因此类收购或再融资而出现的所有权缺陷，我们不会为这些缺陷投保所有权保险。如果存在与我们的任何物业相关的重大产权缺陷 所有权保险单未充分承保，我们可能会损失部分或 部分或全部投资于此类物业的资本和预期利润。

我们 可能会因遵守适用于我们酒店的各种联邦、州和地方法律、法规和契约而产生巨额费用 。

物业 受各种公约以及联邦、州和地方法律和法规要求的约束，包括许可和许可 要求。当地法规，包括市政或地方条例、分区限制和社区开发商强加的限制性契约 可能会限制我们使用我们的物业，并可能要求我们获得当地官员的批准或限制 我们使用我们的物业，并可能要求我们在任何时间 就我们的物业获得社区标准组织的当地官员的批准，包括在开发或收购物业之前或在对我们现有的任何物业进行翻新时 。除其他事项外，这些限制可能涉及消防和安全、地震或危险材料 减排要求。不能保证现有法律和监管政策不会对我们或未来任何开发、收购或翻新的时间或成本产生不利影响，也不能保证不会采用额外的法规 增加此类延迟或导致额外成本。我们的增长战略可能会受到我们能否获得许可、许可证 和分区减免的影响。

此外，联邦和州法律法规，包括《美国残疾人法》(ADA)和1988年《公平住房修正案法》(FHAA)等法律，对我们的物业和运营施加了进一步的限制。 根据《美国残疾人法》和《联邦住房法》，所有公共设施必须满足与残疾人进入和使用相关的联邦要求。 我们的某些物业目前可能不符合《残疾人法》或《联邦住房法》的规定。如果我们投资组合中的一个或多个物业 不符合ADA、FHAA或任何其他法规要求，我们可能会产生额外成本以使物业 合规、招致政府罚款、判给私人诉讼当事人损害赔偿金或无法对此类物业进行再融资。此外， 我们不知道现有要求是否会改变，或者未来的要求是否会要求我们进行重大的意外支出 ，这将对我们的财务状况、运营结果和现金流产生不利影响。

我们 已经并可能继续收购以下物业：(I)租赁给USPS和非邮政租户，(Ii)仅租赁给非邮政租户，或(Iii)在对我们来说是新的市场，我们可能无法适应这些新的商业模式。

我们 已经并可能继续收购(I)租赁给USPS和非邮政租户，(Ii)仅租赁给非邮政租户，或(Iii)在我们新的市场中租赁的物业，我们可能无法适应这些新的商业模式。 当我们收购此类物业时，我们可能面临与缺乏市场或租户知识或对 当地经济或新租户运营的了解相关的风险。此外，我们可能面临与建立新的业务关系相关的风险 ，以及不熟悉当地政府和当地或租户特定的许可程序。我们致力于通过 广泛的勤奋和研究以及与经验丰富的服务提供商的合作来降低此类风险。但是，不能保证 所有此类风险都会消除。

与我们的组织结构相关的风险

Spodek先生及其附属公司在完全稀释的基础上直接或间接拥有我们公司的大量实益权益 ，并有能力对我们的公司和我们的经营伙伴关系施加重大影响，包括批准 重大公司交易。

截至2021年3月30日，Spodek先生及其附属公司持有我们已发行普通股的总投票权约14.3%。根据他对A类普通股和表决权等价股的所有权，Spodek先生及其附属公司 有能力影响提交给我们股东的事项的结果，包括我们董事会的选举 和重大公司交易的批准，包括业务合并、合并和合并。因此， Spodek先生对我们有重大影响，可能会以不符合我们其他 股东最佳利益的方式施加影响。投票权的集中还可能产生延迟或阻止控制权变更的效果， 我们的股东可能会认为这是有益的。

我们股东的利益与我们经营合伙企业中各单位的持有人的利益之间可能存在或将来可能出现利益冲突 ，这可能会阻碍可能使我们的股东受益的业务决策。

利益冲突 一方面可能由于我们与我们的附属公司之间的关系 ，另一方面由于我们的运营合作伙伴或其任何合作伙伴之间的关系，因此可能存在或在未来可能会出现。根据马里兰州法律，我们的董事和高级管理人员对我们公司负有责任 ，这与他们对我们公司的管理有关。同时，作为我们经营合伙企业的普通合伙人，根据特拉华州法律和 经营合伙企业的合伙协议，我们对我们的经营合伙企业及其有限合伙人负有与我们的经营合伙企业管理相关的受托责任和义务。作为我们经营合伙企业的普通合伙人，我们的受托责任和义务可能与我们的董事 和高级管理人员对我们公司的职责相冲突。作为有限合伙人，Spodek先生在我们的运营合伙企业中拥有重大利益，在做出影响我们的股东和我们运营合伙企业的有限合伙人的决策时， 可能存在利益冲突。

合伙协议规定，如果我们的经营合伙企业或任何合伙人的利益与我们公司或我们股东的单独利益发生冲突，另一方面，我们作为我们经营合伙企业的 普通合伙人，没有义务不优先考虑我们公司或我们股东的单独利益。我们或我们董事会采取的任何行动或未能采取的行动 优先考虑我们公司或我们股东的单独利益，并且不会导致违反经营合伙企业的 有限合伙人在其合伙协议下的合同权利，也不违反我们作为经营合伙企业的普通合伙人对经营合伙企业及其合作伙伴负有的忠诚义务( 我们作为经营合伙企业的普通合伙人对经营合伙企业及其合作伙伴负有的忠诚义务)。

此外， 合伙协议规定，对于经营合伙企业或任何有限责任合伙人遭受的损失、产生的责任或未获得的利益，我们不对经营合伙企业或任何有限责任合伙人承担任何金钱赔偿责任 ，但对我们的故意伤害或严重疏忽承担责任的 除外。我们的经营合伙企业必须赔偿我们、我们的董事和高级管理人员、我们经营合伙企业的管理人员和我们的指定人员不受与我们经营合伙企业的经营有关的任何和所有索赔的影响，除非(1)该人的作为或不作为对导致该诉讼的事项具有重大意义，并且 是恶意行为或主动故意不诚实的结果，(2)该人实际上在违反或违反合伙协议的情况下获得了不正当的 个人利益，或者(受赔偿的 人有合理的理由相信该行为或不作为是非法的。我们的经营合伙企业还必须支付或偿还 任何此类人员的合理费用，前提是收到该人员善意相信已达到赔偿所需行为标准的书面确认书，以及如果最终确定该人员不符合赔偿行为标准，将偿还已支付或预付的任何款项的书面承诺 。(#**$$ //##*_)。我们的经营合伙企业 不会就寻求赔偿的人未经我们的批准而提起的任何诉讼向任何人赔偿或预付资金(但为执行此人根据合伙企业协议获得赔偿的权利而提起的任何诉讼除外)，或者如果此人被认定对我们的经营合伙企业在诉讼中的任何索赔的任何部分负有责任，则不会向该人提供赔偿或预付资金。

我们的 章程包含某些限制我们股票所有权和转让的条款，这些条款可能会延迟、推迟或阻止控制权交易的变更 可能涉及A类普通股的溢价，或者我们的股东否则 认为符合他们的最佳利益。

我们的 宪章包含对我们股票的某些所有权限制。除其他限制外，我们的章程禁止(除某些例外情况外)任何人实益或推定拥有超过8.5%的普通股总流通股或任何类别或系列的优先股的流通股 ，以限制性较强者为准。 以限制性较强者为准，禁止任何人实益或推定拥有超过8.5%的普通股总流通股或超过8.5%的任何类别或系列优先股的流通股 。如果满足某些条件，我们的董事会可行使其唯一且绝对的酌情权， 前瞻性或追溯性地豁免任何人不受此所有权限制。此所有权限制以及我们章程中对我们股票所有权和转让的 其他限制可能：

我们 可以增加股票授权股数，对未发行股票进行分类和重新分类，并在没有股东 批准的情况下发行股票。

我们的 董事会在未经股东批准的情况下，根据我们的章程有权修改我们的章程，增加或减少我们被授权发行的股票总数或任何类别或系列的股票数量； 条件是，我们的董事会不得增加我们有权发行或重新分类的有表决权等价股的股份数量 未经已发行股票的大多数持有人的批准，我们的股本中的任何股票都不得增加或重新分类为有表决权等价股 ， 我们的章程有权修改我们的章程，以增加或减少我们授权发行的股票总数或任何类别或系列的股票数量； 条件是，我们的董事会不得增加我们有权发行或重新分类的有表决权等价股的股数 此外，根据我们的章程，我们的董事会有权在没有股东批准的情况下， 授权我们发行A类普通股或优先股的授权但未发行的股票，并将我们A类普通股或优先股的任何未发行股票 分类或重新分类为一个或多个类别或系列的股票 ，并设置优先、转换或其他权利、投票权、限制、股息和其他分配的限制、 资格或赎回条款或条件因此，我们可能会发行 系列或类别的普通股或优先股，包括优先股、股息、权力和权利、投票权或其他权利， 优先于我们A类普通股持有人的权利，或在其他方面与A类普通股持有人的权利冲突。尽管我们的董事会 目前没有这样的意向，但它可能会建立一类或一系列优先股，根据该系列的 条款，可能会延迟、推迟或阻止可能涉及我们 A类普通股溢价或我们的股东认为符合其最佳利益的交易或控制权变更。

MgCl的某些 条款可能会阻止控制权变更，这可能会阻碍第三方进行要约收购或 寻求可能涉及A类普通股溢价或我们的 股东认为符合其最佳利益的其他控制权变更交易。

MgCl的某些 条款可能会阻止第三方提出收购我们的提议，或者阻止控制权的变更 ，否则我们A类普通股的持有者将有机会 实现对此类股票当时市场价格的溢价，包括：

根据本公司董事会的决议，我们已选择退出《商业合并管理条例》的业务合并条款，并规定我们与任何其他人士之间的任何 业务合并均不受《商业合并管理条例》的业务合并条款的约束，前提是 该业务合并必须首先获得本公司董事会的批准(包括大多数非关联公司 或该等人士的关联公司的董事)。此外，根据我们的章程中的一项规定，我们已选择不受MgCl的控制股份条款 的限制。然而，我们的董事会可以通过决议选择加入MgCl 的业务合并条款，我们也可以通过修订我们的章程，在未来选择加入MgCl的控制股份条款。

MgCl的某些条款允许我们的董事会在未经股东批准的情况下， 无论我们的章程或章程当前有何规定，都可以实施某些公司 治理条款，其中一些条款(例如，分类董事会)目前不适用于我们。如果实施，这些 条款可能会限制或阻止第三方为我们提出主动收购建议，或者 在其他情况下延迟、推迟或阻止我们控制权的变更，否则，我们A类普通股的持有者将有机会实现高于当时市场价格的溢价。我们的章程 包含一项条款，根据该条款，我们在有资格这样做的时候，选择遵守《公司章程》第3章、 副标题8中有关填补我们董事会空缺的规定。

我们的 章程指定马里兰州巴尔的摩市巡回法院为我们股东可能提起的某些类型的诉讼 和诉讼的唯一和独家论坛，这可能会限制我们的股东在与我们或我们的董事、高级管理人员或员工的纠纷中获得有利的 司法论坛的能力。

我们的 章程一般规定，除非我们书面同意选择另一个论坛，否则马里兰州巴尔的摩 市巡回法院(或在某些情况下，美国马里兰州地区法院，北区) 应是股东可能就我们的公司、我们的董事、我们的高级职员或我们的员工发起的特定类型的诉讼和诉讼的唯一和独家论坛。这种法院条款的选择可能会限制股东 在司法法院提出其认为有利于与我们或我们的董事、高管或员工发生纠纷的索赔的能力，这可能会阻止针对我们和我们的董事、高管和 员工提出有价值的索赔。或者，如果法院发现本公司附例的这一条款不适用于或无法对 一种或多种指定类型的诉讼或诉讼程序执行，我们可能会在其他司法管辖区产生与解决此类问题相关的额外费用 ，这可能会对我们的业务、财务状况或运营结果产生不利影响。我们采纳此 条款是因为马里兰州的法官比任何其他 州的法官在处理马里兰州公司法问题方面拥有更多经验，我们认为这将降低我们被迫在多个 论坛上为重复诉讼辩护的费用，也不太可能原告律师利用此类诉讼强迫我们达成其他不合理的 和解。

我们经营合伙企业的合伙协议中的某些 条款可能会延迟或阻止对我们的主动收购。

我们经营合伙企业的合作伙伴协议中的条款 可能会延迟或使主动收购我们的交易变得更加困难，或者 变更我们的控制权。这些规定可能会阻止第三方提出涉及主动收购我们或变更我们控制权的提议，尽管我们的一些股东可能认为此类提议(如果提出)是可取的。这些规定 除其他外包括：

截至2021年3月30日， Spodek先生及其附属公司拥有约56.22%的已发行运营单位，包括并非由我们拥有的 运营合伙企业的长期激励单位(每个单位为“LTIP单位”，统称为“LTIP单位”)，以及我们A类普通股和所有投票权等价股中约5.6%的流通股，这些股份加起来约占我们

税收 保护协议可能会限制我们出售或以其他方式处置某些物业的能力，并可能要求我们的运营合作伙伴 保持某些债务水平，否则我们的业务运营将不需要这些债务水平。

关于财产对我们的运营合伙企业的贡献 ，我们的运营合伙企业已经签订并可能在未来签订税收保护协议，根据该协议，它同意将出售或以其他方式处置出资财产对出资合作伙伴造成的税收后果降至最低。 税收保护协议可能会使出售受此类协议约束的任何房产在经济上是不受限制的，尽管这样做可能符合我们股东的最佳利益。此外，我们可能被要求在任何税收保护协议有效期内保持最低 债务水平，无论此类债务水平是运营我们的业务所需的其他 ，还是为我们的某些出资人提供担保债务或承担赤字的机会 在未来偿还、报废、再融资或以其他方式减少(计划摊销除外)当前未偿还债务时 在形成交易完成十周年之前 。如果我们未能提供 此类机会，我们将被要求向每位此类贡献者交付一笔现金付款，以近似 贡献者因我们未能向该贡献者提供此类机会而产生的纳税义务，以及因此类纳税保护付款而产生的税款 。尽管如此，我们已经并可能在未来签订 税收保护协议，以帮助我们的运营合伙企业物业的出资人推迟确认因任何此类贡献而产生的应税 收益及之后的应税 收益。

我们的 董事会可能会在未经股东批准的情况下更改我们的战略、政策和程序，我们的杠杆率可能会更高 ，这可能会增加我们在债务义务下的违约风险。

我们的 投资、融资、杠杆和分销政策，以及与所有其他活动(包括增长、资本化和运营)有关的政策，将完全由我们的董事会决定，并可能在 任何时候由我们的董事会修改或修订，而无需通知我们的股东或进行投票。这可能会导致我们进行运营 事务、进行投资或实施与本报告中设想的不同的业务或增长战略。此外， 我们的章程和章程没有限制我们可能产生的债务金额或百分比，无论是资金还是其他方面的债务。我们的董事会 可以在没有股东批准的情况下随时改变或取消我们现行的借款政策。如果这一政策改变， 我们的杠杆率可能会更高，这可能会导致我们的偿债能力增加。更高的杠杆率也会增加我们债务违约的风险 。此外，我们投资政策的改变，包括我们在投资组合或我们寻求投资的资产类型中分配资源的方式，可能会增加我们面临的利率 风险、房地产市场波动和流动性风险。我们对上述政策的改变可能会对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生实质性的不利影响 。

我们的权利和股东对我们董事和高级管理人员采取行动的权利是有限的。

根据 马里兰州法律，一般来说，如果董事真诚履行职责，以他或她合理地相信符合我们最佳利益的方式履行职责，并以通常谨慎的类似职位的人在类似情况下会 使用的方式谨慎行事，则他或她将不承担责任。此外，我们的章程限制了我们的董事和高级管理人员对我们和我们的股东的金钱损害的责任 ，但以下责任除外：

我们的 宪章要求我们在马里兰州 法律允许的最大范围内赔偿每位董事和高级职员，并预支费用给每位董事和高级职员，为他或她因服务于我们而被提起或可能被提起的任何诉讼辩护 。我们已经与我们的每位高管和董事签订了赔偿协议，根据这些协议，我们将在马里兰州法律允许的最大程度上赔偿我们的董事和高管 在担任高管和/或董事期间发生的所有费用和责任，但有限的例外情况除外。因此，我们和我们的股东对我们的董事和高级管理人员拥有的权利可能 比如果没有我们章程中的当前条款或其他公司可能存在的权利更有限 。

我们 是一家没有直接业务的控股公司，因此，我们依靠从我们的运营合伙企业获得的资金来支付 债务，我们股东的利益在结构上从属于我们运营的 合伙企业及其子公司的所有债务和义务。

我们 是一家控股公司，我们几乎所有的业务都是通过我们的运营伙伴关系进行的。除了在我们的经营伙伴关系中拥有权益外，我们没有任何独立的业务。因此，我们依靠我们的 运营合伙企业的现金分配来支付我们在A类普通股股票上宣布的任何股息。我们还依赖经营合伙企业的分配 来履行我们的任何义务，包括对从经营合伙企业分配给我们的应税收入的任何纳税义务。 我们的经营合伙企业分配给我们的应税收入。此外，由于我们是一家控股公司，您作为股东的债权在结构上将 从属于我们的运营合伙企业及其子公司的所有现有和未来的债务和义务(无论是否借款) 。因此，在我们破产、清算或重组的情况下，我们的资产以及我们经营中的 合伙企业及其子公司的资产只有在我们及其经营中的 合伙企业及其子公司的所有债务和义务全部清偿后，才能用于满足我们股东的债权。

我们的 经营合伙企业可能在未经股东同意的情况下向第三方发行额外的运营单位，这将减少我们在经营合伙企业中的所有权比例，并可能对我们的经营合伙企业向 我们分配的金额产生稀释效应，从而影响我们可以向我们的股东分配的金额。

截至2021年3月30日 ，我们运营伙伴关系中约18.2%的未完成运营单位(包括LTIP单位)由第三方持有 。在收购物业或其他方面，我们可能会继续向第三方发放额外的OP 单元。此类发行将降低我们在运营合伙企业中的持股比例，并可能影响我们的运营合伙企业向我们分配的 金额，从而影响我们可以向我们的 股东分配的金额。OP单位的持有者对我们的运营合伙企业的任何此类发行或其他合伙级别的活动没有任何投票权 。

与我们的房地产投资信托基金地位相关的风险

如果 不能保持REIT的资格，将导致我们作为正规公司纳税，这将大大减少可用于分配给我们股东的资金 。

我们已选择并 打算从截至2019年12月31日的短短纳税年度开始，继续以允许我们有资格根据守则第856-860条作为房地产投资信托基金纳税的方式运营。 从截至2019年12月31日的短暂纳税年度开始，我们将有资格作为房地产投资信托基金纳税。房地产投资信托基金的资格涉及高度技术性 和复杂的税收规则的适用，对此只有有限的司法和行政解释。我们通过合伙企业持有大量 我们的所有资产，这一事实进一步复杂化了REIT要求的应用。即使是看似次要的技术 或无心之失也可能危及我们的房地产投资信托基金(REIT)地位。我们的REIT地位取决于可能不完全在我们控制范围内的各种事实和情况 。此外，我们作为房地产投资信托基金的资格和税收取决于我们是否有能力通过实际的年度经营业绩和联邦税法中规定的某些资格测试来持续满足 。 例如，要获得房地产投资信托基金的资格，我们任何一年的总收入至少有95%必须来自符合条件的来源， 例如房地产租金，我们必须满足关于我们资产构成的多项要求。此外，我们 必须每年至少向股东分配我们REIT应纳税所得额的90%(不包括净资本收益)。 不能保证我们在任何特定纳税年度的实际运营结果将满足这些要求。 此外，新的法律、法规、行政解释或法院裁决可能会使我们更难或不可能符合REIT的资格，或者可能降低投资的可取性 我们没有也不打算请求美国国税局(Internal Revenue Services)或美国国税局(IRS)做出裁决。 , 我们有资格成为房地产投资信托基金，本年度报告中的表格10-K中的陈述对美国国税局或任何 法院没有约束力。因此，我们不能确定我们是否有资格成为房地产投资信托基金(REIT)。

如果 我们在任何课税年度未能保持REIT的资格，我们将面临严重的税收后果，这将大大 减少可用于分配给我们股东的资金，因为：

此外，如果我们没有资格成为房地产投资信托基金，我们将不再被要求向我们的股东进行分配。由于所有这些因素，我们未能获得REIT资格可能会削弱我们扩大业务和筹集资金的能力， 这将对我们A类普通股的价值产生不利影响。

即使 如果我们有资格成为房地产投资信托基金，我们也可能需要缴纳一些美国联邦、州和地方所得税、财产税和消费税 或我们的收入 或财产，在某些情况下，如果我们在正常业务过程中出售我们持有的主要用于销售给客户的财产，还需要缴纳100%的惩罚性税 。此外，我们的应税房地产投资信托基金子公司(“TRS”)在其运营的司法管辖区内作为普通 公司缴税。

即使 如果我们有资格成为房地产投资信托基金，我们也可能面临其他税收负债，从而减少我们的现金流。

即使 如果我们有资格作为房地产投资信托基金纳税，我们的收入和资产也可能需要缴纳一定的联邦、州和地方税，包括 任何未分配收入的税，因丧失抵押品赎回权而进行的某些活动的收入税，以及州或地方 所得税、财产税和转让税。此外，根据从2018年开始适用的新合伙企业审核程序，我们的运营 合伙企业以及我们未来可能拥有的任何其他合伙企业可能要在实体层面对根据这些程序评估的任何税款负责。此外，我们的TRS将缴纳常规的公司联邦税、州税和地方税。这些税收中的任何一项都会 减少可用于分配给股东的现金。

如果 未按要求进行分配，我们将缴纳联邦企业所得税。

我们已经并打算继续运营，以便 有资格成为符合联邦所得税目的的房地产投资信托基金。为了符合REIT的资格，我们通常被要求每年将至少90%的REIT应税收入分配给我们的股东，而不考虑支付的股息扣减和不包括任何净资本利得。 如果我们满足这一分配要求，但分配的应纳税所得额不到 应纳税所得额的100%，我们将为未分配的应纳税所得额缴纳联邦企业所得税。此外，如果我们在一个日历年度向股东支付的实际金额少于守则规定的最低金额 ，我们将 缴纳4%的不可抵扣消费税。确认收入和相关现金收入的时间不同， 根据守则第163(J)条，我们或子公司从借款中扣除利息支出的能力受到限制，或者所需债务摊销付款的影响，都可能要求我们以我们认为不利的条款借款或筹集资本，或者以我们认为不利的价格或时间出售资产，以分配足够的应税收入，以满足分配要求，并避免企业所得税和4%的债务摊销，这可能要求我们按照我们认为不利的条款借款或筹集资本，或者在我们认为不利的时候出售资产，以分配足够的应税收入，以满足分配要求，并避免企业所得税和4

遵守REIT要求 可能会导致我们放弃其他有吸引力的机会或清算其他有吸引力的投资。

要 保持联邦所得税REIT的资格，我们必须不断满足有关 我们的收入来源、资产的性质和多样化、我们分配给股东的金额以及我们股本的 所有权等方面的测试。为了满足这些测试，我们可能会被要求放弃原本可能进行的投资。 因此，遵守REIT要求可能会阻碍我们的业绩。

尤其是，我们必须确保在每个日历季度末，至少75%的资产价值由现金、 现金项目、政府证券和合格房地产资产组成。我们对证券(除 政府证券、TRS证券和合格房地产资产以外)的剩余投资一般不能超过任何一个发行人的未偿还 有表决权证券的10%或任何一个发行人的未偿还证券总值的10%。此外， 一般来说，我们的资产价值(政府证券、TRS证券和合格房地产资产除外)的5%不能由任何一个发行人的证券组成，一个或多个TRS的证券不能代表我们总资产价值的20% 。如果我们在任何日历季度末未能遵守这些要求，我们必须 在日历季度结束后30天内纠正不符合要求的情况，或者有资格获得某些法定救济条款，以 避免失去我们的REIT资格并遭受不利的税收后果。因此，我们可能需要清算其他 有吸引力的投资。这些行动可能会减少我们的收入和可分配给我们 股东的金额。

被禁止的交易税可能会限制我们处置房产的能力。

A 房地产投资信托基金(REIT)从被禁止的交易中获得的净收入将被征收100%的税。一般来说，被禁止的交易是指出售或 其他处置止赎财产以外的财产，主要是为了在正常业务过程中出售给客户。 我们可能要缴纳等同于房地产处置净收益100%的禁止交易税。虽然可以 将房地产投资信托基金的不动产销售定性为禁止交易，但我们不能 向您保证我们可以遵守该安全港，或者我们将避免拥有可能被定性为主要在正常业务过程中出售给客户的财产 。因此，我们可以选择不进行某些物业销售 ，也可以通过我们的TRS进行此类销售，这需要缴纳联邦和州所得税。

我们 可能会受到我们前任的纳税义务或收益和利润的影响。

我们的前身作为C公司应纳税的一部分 作为组建交易的一部分并入我们。作为合并的结果，这类应税C公司的任何未缴税款 都转移给了我们。根据赔偿协议，如果最终确定任何此类纳税义务，Spodek先生及其附属公司必须向我们支付款项 。如果Spodek先生及其附属公司不支付此类 款项，我们将负责支付此类纳税义务，这将减少可用于分配给股东的现金。

与UPH累计收益和应占利润的估计有关的不确定性。

由于我们的前身United Postal Holdings， Inc.或UPH的一部分是C公司，要符合REIT的资格，我们必须在截至2019年12月31日的纳税年度结束前向我们的股东分配UPH在成立交易之前 应纳税年度的所有累积收益和应占利润。根据我们从会计师事务所获得的收益和利润研究，我们不相信 我们有任何可归因于UPH的累计收益和利润。虽然我们认为我们满足了与UPH收益和利润分配相关的 要求，但确定UPH的累计收益和应占利润 是一项复杂的事实和法律决定。我们的累计收益和UPH应占利润的计算存在很大不确定性，包括我们对适用法律的解释与美国国税局(IRS)不同。此外， 美国国税局在审计UPH截至与我们合并的生效日期的纳税年度时，可以成功地断言应增加我们的 应纳税所得额，这可能会增加我们应占UPH的收益和利润。虽然有程序 可以解决未能分配我们所有非REIT收益和利润的问题，但我们现在无法确定我们是否能够 利用这些程序或这样做对我们的经济影响。如果确定我们在选择符合资格成为REIT的任何课税年度结束时有未分配的非REIT 收益和利润，并且我们无法解决 未能分配该等收益和利润的问题，则我们将不符合准则所规定的REIT资格。

在合并后五年内出售作为我们和UPH合并的一部分而获得的资产将产生公司所得税，这将减少可用于分配给我们股东的现金。

如果我们在合并后五年内出售作为我们与UPH合并的一部分而获得的任何资产，并确认从出售中获得的 应税收益，我们将按最高公司税率缴纳相当于以下金额(以较小者为准)的税款：

此 规则可能会阻止我们在合并后五年内出售作为合并一部分收购的资产。

我们的董事会可以在未经股东批准的情况下取消我们的REIT资格，这可能会给我们的股东带来不良后果 。

我们的 章程规定，如果董事会认为继续作为房地产投资信托基金的资格不再符合我们的最佳利益，则董事会可以撤销或以其他方式终止我们的REIT选举，而无需我们的 股东的批准。如果我们不再有资格 成为房地产投资信托基金(REIT)，我们的应税收入将需要缴纳联邦所得税，并且不再需要将我们应税收入的大部分 分配给我们的股东，这可能会对我们向股东返还的总回报产生不利影响。

我们与TRS的 交易将导致我们对某些收入或扣减征收100%的惩罚性税，如果这些交易 不是按公平条款进行的话。

总体而言， 房地产投资信托基金资产价值的20%不得超过一个或多个TRS的股票或证券。此外， 守则限制TRS向其母房地产投资信托基金支付或累算利息的扣除额，以确保TRS受 适当水平的公司税的影响，在某些情况下，可能适用其他扣除额限制。守则 还对TRS及其母公司REIT之间的某些交易征收100%消费税，这些交易不是按公平原则进行的 。

我们的 TRS的应税收入将缴纳适用的联邦、外国、州和地方所得税，其税后净收入 将可分配给我们，但不需要分配给我们。我们认为，我们TRS的 股票和证券的总价值将低于我们总资产(包括我们的TRS股票和证券)的20%。 此外，我们将监控我们在TRS中各自投资的价值，以确保遵守TRS 所有权限制，并将按照我们认为合理的条款安排我们与TRS的交易，以避免 招致上述100%消费税。但是，不能保证我们能够遵守上面讨论的20% 限制或避免适用100%消费税。

您 可能被限制收购或转让一定数量的A类普通股。

我们章程中对所有权和转让的 限制可能会抑制我们股本的市场活动，并限制我们的业务 合并机会。

为了在每个课税年度保持我们作为房地产投资信托基金的资格，守则中定义的五个或五个以下个人在课税年度的后半个月内的任何时候都不得 以实益或建设性方式持有我们已发行和已发行股票的价值超过50%。 在课税年度的后半段 任何时候都不得 以实益或建设性的方式持有我们已发行和已发行股票的价值超过50%。本规范中的归属规则确定是否有任何个人或实体根据此要求以实益或建设性方式拥有我们的 股本。此外，在每个纳税年度至少 335天内，必须至少有100人实益拥有我们的股本。为了帮助确保我们通过这些测试，我们的章程限制收购 和拥有我们股本的股份。

除某些例外情况外，我们的 章程授权我们的董事会采取必要的行动，以保持我们作为房地产投资信托基金的资格 。除非得到我们董事会的豁免，否则我们的章程禁止除Spodek先生以外的任何人实益地 或建设性地拥有超过8.5%的我们普通股的总流通股价值或数量(以限制性较大者为准)，或超过我们任何类别或系列的优先股流通股价值的8.5%。 我们的宪章允许Spodek先生最多拥有15.0%的价值或数量的股票，以较多者为准。 我们的章程禁止Spodek先生以实益方式 或建设性地拥有超过8.5%的已发行普通股 或任何类别或系列的优先股的流通股价值超过8.5%的股份。 我们的董事会可能不会向任何建议的受让人授予豁免，使其拥有 所有权将导致我们没有资格成为房地产投资信托基金(REIT)的人。但是，如果我们的董事会认为继续将 作为房地产投资信托基金的资格不再符合我们的最佳利益，这以及对转让和所有权的其他限制 将不适用。

房地产投资信托基金支付的股息 一般不符合从普通公司获得的股息收入的降低税率。

符合条件的 支付给个人、信托和遗产的美国股东的股息收入适用于资本利得的降低的最高税率 。然而，REITs支付的股息通常不符合降低的合格股息率 。在2026年1月1日之前的纳税年度，非公司纳税人最多可以扣除某些过关业务收入的20%，包括“合格REIT股息”(通常是REIT股东收到的未被指定为资本利得股息或合格股息收入的股息)，但受一定限制，导致此类收入的有效 最高联邦所得税税率为29.6%。虽然适用于合格 股息收入的降低的联邦所得税税率不会对REITs或REITs应支付股息的税收产生不利影响，但适用于常规公司股息的更优惠的税率 可能会导致个人、信托和遗产投资者认为投资于REITs 的吸引力相对低于投资于支付股息的非REIT公司的股票，这可能对REITs的股票(包括我们的A类普通股)的价值产生不利的 影响。税率可能会在未来的立法中改变。

如果我们的经营合伙企业不符合联邦所得税的合伙企业资格，我们将不再有资格成为房地产投资信托基金 ，并遭受其他不利后果。

我们 认为，出于联邦所得税的目的，我们的运营合作伙伴关系一直并将被视为合作伙伴关系。作为合伙企业， 我们的运营合伙企业一般不需要为其收入缴纳联邦所得税。相反，它的每个合作伙伴(包括 我们)将被分配，并可能被要求就其在我们经营合伙企业收入中的份额缴税。 但是，我们不能向您保证，出于联邦所得税的目的，美国国税局不会质疑我们经营合伙企业或我们作为合伙企业拥有权益的任何其他子公司 合伙企业的地位，或者法院不会支持此类 挑战。如果美国国税局成功地将我们的经营合伙企业或任何其他子公司合伙企业视为应按公司缴纳联邦所得税的实体 ，我们将无法通过适用于REITs的毛收入测试和某些资产 测试，因此，我们可能不再有资格成为REIT。此外，如果我们的运营合伙企业 或任何子公司合伙企业不符合合伙企业资格，可能会导致其缴纳联邦和州公司所得税 ，这将显著减少可用于偿债和分配给其合作伙伴(包括我们)的现金金额。

为维持我们的房地产投资信托基金地位，我们可能被迫在不利的市场条件下借入资金，而此类 资金在预期的时间或根本无法获得，可能会导致我们在不合适的时间和/或以不利的条件缩减投资活动或处置资产 ，这可能会对我们的财务状况、 经营业绩和现金流产生重大不利影响。

为了 符合REIT的资格，我们通常必须每年向我们的股东分配至少90%的“REIT 应税收入”，而不考虑支付的股息扣除和不包括净资本利得的情况下确定的“REIT 应纳税所得额”。此外， 我们将按常规公司税率(目前为21%)缴纳美国联邦所得税，条件是我们分配的应税净收入(包括净资本利得)少于100%，并且我们在任何日历年的分配低于美国联邦所得税 法律规定的最低金额的 金额将缴纳4%的不可抵扣消费税。我们打算继续将我们的净收入分配给我们的股东，以满足REIT 90%分配的要求 ，并避免美国联邦所得税和4%的不可抵扣消费税。

此外，我们的应税收入可能会不时超过GAAP确定的净收入。例如，可能会发生这种情况， 因为已实现资本损失在确定我们的GAAP净收入时被扣除，但在计算我们的应税收入时可能不能扣除。 此外，我们可能会发生不可扣除的资本支出，或被要求支付债务或摊销款项。 由于上述原因，我们在特定年度产生的现金流可能少于应税收入，如果我们不在该年度将收入分配给股东，我们可能会招致美国联邦 所得税和该收入4%的不可抵扣消费税。 在这种情况下，我们可能被要求(I)使用现金储备，(Ii)以我们认为不利的利率或时间产生债务，(Iii) 在不利的市场条件下出售资产。资本 支出或偿还债务，或(V)对我们的股票进行应税分配，作为分配的一部分，股东 可以选择接受我们的股票或(受以总分配的百分比衡量的限制)现金，以满足 房地产投资信托基金90%的分配要求，并在该年度避免美国联邦所得税和4%的不可抵扣消费税。 这些替代方案可能会增加我们的成本或减少我们的股本。因此，遵守REIT要求可能会阻碍我们的增长能力 ，这可能会对我们的业务、财务状况和运营结果产生不利影响。

我们的信贷安排或其他借款协议中的约定 可能会限制我们支付分配的能力，这可能会导致 我们没有资格成为房地产投资信托基金(REIT)。

为了保持我们作为房地产投资信托基金的资格，守则一般要求我们每年分配至少90%的应纳税所得额 ，在确定时不考虑支付的股息扣除，不包括任何净资本利得。此外，如果我们分配的应纳税所得额(包括任何净资本利得)不到 应纳税所得额的100%，我们将按常规公司税率缴纳所得税。根据我们的信贷安排或其他借款协议，我们可能会 受到各种金融契约的约束，这些契约可能会限制我们向股东进行分配的能力，这可能会限制我们 进行足够的分配以维持我们的房地产投资信托基金(REIT)地位。

新的 法律或行政或司法行动，在每一种情况下都可能具有追溯力，可能会对我们或我们的股东产生不利影响。

REITs的联邦所得税待遇可以随时通过立法、司法或行政 行动修改，可能具有追溯力，这可能会影响对美国投资的联邦所得税待遇。涉及REITs的联邦所得税规则 经常受到参与立法过程的人员、美国国税局(IRS)和美国财政部的审查， 这可能导致法律变更以及对法规和解释的频繁修订。 税法的其他更改可能会继续发生。我们和我们的股东可能会因最近的任何变化或 任何新的联邦所得税法律、法规或行政解释而受到不利影响。

一般风险因素

提高市场利率可能会对我们证券的市场价格产生不利影响。

投资者在决定是否买入或卖出我们的证券时可能会考虑的因素之一是，相对于市场利率，我们的股息率占我们股票或单价的百分比 。如果市场利率上升，潜在投资者可能希望我们的证券获得更高的股息或利率，或者寻求支付更高股息或利息的证券。我们A类普通股的市场价格 可能主要基于我们从我们的投资中获得的收益和回报，以及与我们的财产和我们向股东的相关分配有关的 收入，而不是根据财产或投资本身的市值或潜在的 评估价值。因此，利率波动和资本市场状况 可能会影响我们A类普通股的市场价格。例如，如果利率上升而不提高我们的股息率 ，我们的A类普通股的市场价格可能会下降，因为随着债券等计息证券的市场利率上升，潜在投资者可能会要求我们的A类普通股获得更高的股息率 。此外，利率上升 将导致我们可变利率债务的利息支出增加，从而对现金流和我们偿还债务和支付股息的能力 产生不利影响。

未来 股权证券的发行将稀释我们现有股东的权益，并且可能优先于我们的A类普通股以进行股息分配 ，这可能会对我们A类普通股的市场价格产生不利影响。

在 未来，我们可能会尝试通过发行额外的股权证券(包括 类优先股或普通股)来增加我们的资本资源。额外的股票发行可能会稀释我们现有股东的持股，或者降低我们A类普通股的市场价格，或者两者兼而有之。优先股可能优先于清算分配或优先 支付股息，这可能会限制我们向普通股持有人进行股息分配的能力。由于我们在未来的任何发行中发行证券的决定将取决于市场状况和其他我们无法控制的因素， 我们无法预测或估计我们未来发行的金额、时间或性质。因此，我们的股东承担了我们 未来发行降低我们A类普通股的市场价格并稀释他们在我们的持股的风险。

我们A类普通股的市场价格一直并可能继续波动，并且已经下跌，并可能继续下跌。 这可能会导致您对我们A类普通股的投资遭受重大或完全损失。

股票市场之前和最近都经历了重大的价格和成交量波动。因此，我们A类普通股的市场价格 一直并可能在未来出现类似的波动，我们A类普通股的投资者可能会经历其投资价值的下降，包括与我们的经营业绩或前景无关的下降。 我们A类普通股的市场价格可能会受到多种因素的广泛波动，包括：

在 过去，证券集体诉讼经常是在公司股价出现波动后对其提起的。 股价波动后，通常会对公司提起证券集体诉讼。这类诉讼可能会导致巨额费用，并分散我们管理层的注意力和资源。

未来 出售我们的A类普通股、优先股或可转换为A类普通股、可交换或可执行的证券可能会压低我们A类普通股的市场价格。

我们 无法预测未来出售我们的A类普通股、优先股或可转换为或可交换的A类普通股的证券 或可在公开市场上转售的这些证券是否会降低我们A类普通股的市场价格 。在公开市场上出售大量此类证券，包括在赎回OP单元时出售，或者认为这些出售可能会发生，可能会导致我们普通股的市场价格下跌，您可能会损失全部或部分投资。未来发行A类普通股、优先股 或其他可转换为A类普通股或可交换或可行使的证券，包括但不限于与房地产、投资组合或业务收购相关的 运营单位，以及向我们股权激励计划参与者 发放基于股权的奖励，可能会对我们A类普通股的市场价格产生不利影响。 这些证券的未来发行也可能对我们通过出售股权证券获得额外资本的条款产生不利影响。 此外，未来出售或发行我们的A类普通股可能会稀释现有股东的权益。

我们 面临网络安全风险和与安全漏洞相关的风险，这些风险可能会扰乱我们的运营、对我们的财务状况造成重大损害、导致资产被挪用、泄露机密信息和/或损害我们的业务关系 并且不能保证我们和我们的服务提供商针对这些 风险所采取的措施是否有效。

我们 面临网络安全风险，以及与安全漏洞或中断相关的风险，例如通过互联网进行的网络攻击或网络入侵 、恶意软件、计算机病毒、电子邮件附件、社会工程和网络钓鱼计划或我们组织内部的人员 。安全漏洞或破坏的风险，特别是通过网络攻击或网络入侵，包括计算机黑客、民族国家附属行为者和网络恐怖分子的 ，通常随着来自世界各地的未遂攻击和入侵的数量、强度和复杂性的增加而增加。这些事件可能导致我们的运营中断 ，对我们的财务状况、现金流和普通股市场价格造成实质性损害，资产被挪用 ，业务过程中收集的机密信息泄露或损坏，信息或资产被盗的责任 ，网络安全保护和保险成本增加，监管执法，诉讼以及对我们的利益相关者关系的 损害。这些风险需要 我们持续且可能增加关注和其他资源，以识别和量化这些风险，升级和扩展我们的技术、系统和流程以充分 应对这些风险，并定期为我们的员工提供培训，以帮助他们检测网络钓鱼、恶意软件和其他计划。 这种关注分散了其他活动的时间和其他资源，并且不能保证我们的努力会有效。 此外，我们在日常工作中依赖第三方服务提供商在我们酒店进行租赁和其他活动 ，我们不能保证我们的第三方供应商已建立或使用的网络和系统 是否有效。

在 正常业务过程中，我们和我们的服务提供商(包括提供物业管理、 租赁、会计和/或工资服务的服务提供商)收集并保留我们的租户、员工 和供应商提供的某些个人信息。我们还广泛依赖计算机系统来处理交易和管理业务。我们不能保证 我们和我们的服务提供商为保护我们系统上的机密信息而设计的数据安全措施是否能够防止未经授权访问此个人信息。不能保证我们为维护我们和我们的服务提供商收集的信息以及我们和他们的计算机系统的安全性和完整性所做的努力 是否有效，或者不能保证安全漏洞或中断的企图不会成功或造成损害，可能会 我们的运营中断，对我们的财务状况、现金流和我们普通股的市场价格造成实质性损害， 增加的网络安全保护和保险成本，监管执法，诉讼和对我们的利益相关者关系的损害。

第 1B项。未解决的员工意见

没有。

项目 2.属性

截至2020年12月31日，我们在47个州拥有726处邮政 物业组合，其中约有270万净可租赁室内平方英尺。除位于宾夕法尼亚州沃伦代尔的多租户工业设施外，我们的所有物业 都租给了单一租户，即USPS。USPS作为分销设施占据了该物业的73%。下图显示了截至2020年12月31日我们拥有和管理的物业的足迹。

说明性 注意：

有关我们截至2020年12月31日的物业的信息 包含在“项目15”中。本年度报告表格10-K的“附件，财务报表附表--附表 III.房地产和累计折旧”。

计划 租赁到期

截至2020年12月31日，根据我们与USPS的租约，到到期的加权平均剩余年数约为3.7 年，到期时间至2029年。下表详细说明了截至2020年12月31日，我们酒店在指定期限内的预定租赁到期日期 。

说明性 注释：

第 项3.法律诉讼

我们 和我们的子公司不时地成为因其正常业务过程而引起的诉讼的当事人。我们目前没有受到任何实质性诉讼，据我们所知，我们也没有受到任何其他诉讼的威胁，但在正常业务过程中出现的疏忽或其他索赔的例行诉讼和行政诉讼除外，其中一些 预计将由责任保险承保，所有这些共同预计不会对我们的流动性、运营业绩或业务或财务状况产生重大不利 影响。

第 项4.矿山安全信息披露

不适用 。

第 第二部分

第 项5.注册人普通股市场、相关股东事项和发行人购买股权证券

市场 信息

我们的A类普通股 在纽约证券交易所交易，代码为“PSTL”。截至2021年3月30日，共有13,326,514股A类普通股已发行和流通，3名股东登记在册。登记在册的股东人数并不代表我们A类普通股的实际受益所有者人数，因为我们A类普通股的股票经常被证券交易商和其他人以“街 名”持有，以使可能投票的受益者受益。

此外，截至2021年3月30日，已发行和已发行的投票权等价股有27,206股，有限合伙人持有的运营单位和LTIP单位为2,987,063股 。所有已发行和已发行的投票等值股票均由Spodek先生及其关联公司 持有。此类股票不存在公开交易市场。

我们打算继续 宣布我们的A类普通股季度分红。然而，股息的实际金额和时间将由我们的董事会 自行决定，除了守则的要求外，还将取决于我们的财务状况。 我们不能保证未来的分红金额和时间。

根据股权补偿计划授权发行的证券

项目5所需的 信息以我们为2021年年度股东大会 会议的最终委托书为参考纳入。

项目 6.保留

项目 7.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析

以下讨论及分析以本公司截至2020年12月31日及截至2019年12月31日及截至2019年12月31日的综合及综合财务报表及相关附注，以及本公司及本公司截至2019年12月31日的会计前身的综合及合并财务报表及相关附注为基础，并应一并阅读。 以下讨论及分析以本公司截至2020年12月31日及截至2019年12月31日的年度及截至2019年12月31日的本公司及本公司会计前身的综合及合并财务报表及其相关附注为依据。

如本节中使用的 所述，除非上下文另有规定，否则所指的“我们”、 和“我们公司”是指马里兰州的Postal Realty Trust，Inc.以及我们的合并子公司， 包括特拉华州有限合伙企业Postal Realty LP(“我们的运营合伙企业”)，我们是该公司的唯一 普通合伙人，我们在本节中将其称为我们的运营合伙企业。

在我们的IPO于2019年5月17日结束之前，我们的首席执行官兼董事会成员Andrew Spodek 直接或间接控制了前任拥有的190处房产，这些房产是作为组建交易的一部分贡献的。 在这190处房产中，有140处是由我们的前任通过一系列控股公司间接持有的，我们将这些公司统称为“UPH”。其余50处房产由Spodek先生通过12家有限责任公司 和一家有限合伙企业(我们统称为Spodek LLC)拥有。对我们前身的引用包括 UPH、Spodek LLC和Nationwide Postal Management，Inc.，后者是一家物业管理公司，我们在组建交易中集体收购了其管理业务 。

本 管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析包含涉及风险、不确定性和假设的前瞻性陈述 。有关与前瞻性陈述相关的风险、不确定性和假设的讨论，请参阅“关于前瞻性陈述的告诫声明” 。由于各种因素，包括但不限于“风险因素”和本报告其他部分所包含的因素，我们的实际结果可能与前瞻性陈述中明示或暗示的结果大不相同 。

概述

公司

我们 于2018年11月19日成立为马里兰州公司，并在完成IPO和相关的 组建交易后开始运营。我们通过传统的UPREIT结构开展业务，其中我们的物业由我们的 运营合伙企业直接拥有，或通过有限合伙企业、有限责任公司或其他子公司拥有。在完成我们的IPO和组建交易 时，我们拥有位于41个州的271处邮政物业组合，其中包括约872,000平方英尺的可净租赁室内平方英尺，所有这些物业都租给了美国邮政总局。在截至2020年12月31日的一年中，我们以约1.3亿美元(不包括关闭成本)收购了主要租赁给USPS的261处邮政物业。截至2020年12月31日，我们的投资组合由726处拥有的邮政物业组成，分布在47个州，约有270万净可出租内部平方英尺。

以下图表显示了截至2020年12月31日我们投资组合的某些统计数据：

按合计内部平方英尺% 的投资组合

按总租金总额百分比计算的投资组合

我们 是我们运营合伙企业的唯一普通合作伙伴，通过运营合伙企业直接或间接拥有我们的邮政资产。 截至2021年3月30日，我们拥有约81.8%的未完成运营单位，包括LTIP单位。我们的董事会监督 我们的业务和事务。

关注 优惠和自动取款机计划

2020年7月15日，我们公开发行350万股A类普通股，或7月份的后续发行，定价为每股13.00美元。2020年7月17日，承销商根据30天的选择权额外购买了521,840股票， 以每股13.00美元的价格额外购买了至多525,000股票，或7月份的额外股票。7月份的后续发行(包括7月份的增发股票)于2020年7月20日结束，毛收入为5220万美元，在扣除约290万美元的承销折扣后，在 生效与7月份的后续发行相关的其他估计费用90万美元之前，净收益约为4940万美元。

2020年12月14日，我们分别与Jefferies LLC、Stifel、Nicolaus&Company，InCorporation、BMO Capital Markets Corp.、Janney Montgomery Scott LLC和D.A.Davidson&Co.进行了单独的公开市场销售，据此，我们可以 不时提供和出售我们的A类普通股，总销售价格最高可达50,000,000美元。截至2020年12月31日，我们 在自动柜员机计划下还有5000万美元的剩余可用资金。

根据 公开市场销售协议，我们A类普通股的股票可以通过销售代理进行交易 ，这些交易被视为1933年证券法第415条规定的“在市场上”发行，包括 直接在纽约证券交易所进行的销售，或者在交易所以外的做市商进行的销售，或者在符合我们书面通知的条款 的情况下，在私下协商的交易中进行的。

高管 概述

我们 是一家内部管理的房地产投资信托基金，专注于收购和管理主要租赁给美国邮政的物业。我们相信，邮政物流网络中存在的整体整合机会非常有吸引力。我们继续执行 收购和整合邮政资产的战略，这将为我们的股东带来强劲的收益。

地理 集中

截至2020年12月31日，我们在47个州拥有726处邮政 物业，主要租赁给美国邮政总局。在截至2020年12月31日的一年中，我们总租金收入的10.0%集中在宾夕法尼亚州。这种地理集中度可能使公司面临这些州经济的某些衰退 或这些州各自房地产市场状况的其他变化。当前支付计划或任何这些领域的监管、经济、环境或竞争条件的任何重大变化都可能对我们的整体业务结果产生影响 。如果这些市场中的任何一个发生负面的经济或其他变化，我们的业务、财务状况和经营结果、我们向股东进行分配的能力以及我们普通股的交易价格都可能受到不利影响。

新兴 成长型公司

我们 是2012年的Jumpstart Our Business Startups Act或JOBS Act中所定义的“新兴成长型公司”， 我们有资格利用适用于非“新兴成长型公司”的其他上市 公司的各种报告要求的某些豁免，包括不需要遵守2002年“萨班斯-奥克斯利法案”第404节的审计师认证 要求。减少我们定期报告和委托书中有关高管薪酬的披露义务 ，并免除对高管薪酬和股东批准之前未批准的任何金降落伞支付进行不具约束力的咨询投票的要求。

此外，就业法案还规定，“新兴成长型公司”可以利用修订后的1933年“证券法”(“证券法”)规定的延长过渡期 ，以遵守新的或修订的 会计准则。换句话说，新兴成长型公司可以推迟采用某些会计准则，直到 这些准则适用于私营公司。我们已经利用了这些豁免；尽管受 某些限制的限制，我们可能会选择在未来停止利用这些豁免，即使我们仍然是一家“新兴的 成长型公司”。

我们 将一直是一家“新兴成长型公司”，直到(I)财政年度的最后一天(我们的年收入总额等于或超过10.7亿美元) 期间，(Ii)我们IPO五周年后的财政年度的最后一天 ，(Iii)我们在上一个三年 期间的最后一天出现为止。 我们将保持“新兴成长型公司”的地位，直到(I)财政年度的最后一天，在此期间，我们的年收入总额等于或超过10.7亿美元(根据通货膨胀进行定期调整)。发行了超过10亿美元的不可转换债券，或(Iv)根据修订后的1934年证券交易法(“交易法”)，我们被视为“大型加速申请者”的日期。

我们 也是证券法下S-K法规所定义的“较小的报告公司”，并已选择 利用可供较小的报告公司使用的某些大规模披露。即使我们不再是一家“新兴成长型公司”，我们也可能继续是一家规模较小的报告公司 。

我们 选择从截至2019年12月31日的短暂纳税年度开始，根据守则被视为房地产投资信托基金。只要我们有资格 成为房地产投资信托基金(REIT)，我们通常不需要缴纳联邦所得税，因为我们将每个 纳税年度的应纳税所得额分配给我们的股东。

可能影响未来运营结果的因素

美国邮政总局

我们 依赖于美国邮政的财务和运营稳定性。美国邮政总局目前正面临多种情况 ，这些情况威胁到其为其运营和其他义务提供资金的能力，因为目前没有联邦政府的干预 。

USPS受到法律法规的约束，这些法律法规限制了 收入来源，强制要求支付某些费用，并限制其借款能力。因此，USPS无法为其规定的 费用提供资金，并继续需要向其退休系统支付规定的款项，以及为现有员工和 退休人员提供医疗福利。美国卫生和公众服务部的立场是，如果没有立法 和监管干预，仅靠提高生产率和降低成本的措施将不足以维持在到期时履行其所有现有义务的能力。此外， 虽然经公法116-260修订的《冠状病毒援助、救济和经济安全(CARE)法案》、《2021年综合拨款法案》包括向美国邮政总局提供100亿美元的贷款，但鉴于目前邮件数量减少导致的短缺，不能保证这笔资金足以维持美国邮政总局的运作。

持续的新冠肺炎疫情和正在采取的预防措施导致许多公共场所的人流量减少，包括邮政物业。继续减少面对面服务的使用可能会减少美国邮政总局对邮政物业的需求 ，我们的运营结果可能会因此而下降。持续的新冠肺炎疫情也导致了 邮件数量的下降，特别是通过邮件进行的广告，这可能会对美国邮政的财务状况产生不利影响， 因此对邮政财产的需求。邮件数量的持续减少或永久性变化可能会减少对邮政资产的需求，并对我们的运营结果产生重大不利影响。

最后， 由于美国卫生和公众服务部内部提议和执行的业务、管理和战略变革，以及正在进行的新冠肺炎大流行，显著增加了用于2020年总统选举的缺席选票数量，美国卫生和公众服务部 成为最近诉讼的焦点。截至本报告日期，已对德乔伊先生、美国邮政总局 和前总统唐纳德·特朗普提起多起诉讼，涉及美国邮政总局的业务变动、邮件延迟和2020年总统选举的邮寄投票 。如果由于任何积压、政治言论或诉讼，USPS遭受声誉或财务损害，或者 监管审查增加，对USPS服务的需求可能会下降，这可能会导致对USPS物业的需求减少。 这些更改或任何未来更改的结果可能会导致USPS进一步延迟或资金短缺。

收入

我们的收入主要来自与USPS签订的物业租赁的租金和租户报销 ，以及由我们的TRS PRM管理的Spodek先生、他的家人及其合作伙伴拥有的邮政物业的管理协议下的费用和其他收入。 我们的收入主要来自与USPS签订的物业租赁合同下的租金和租户报销，以及由我们的TRS PRM管理的邮政物业的费用和其他收入。租金收入指租赁 根据与USPS签订的租赁确认的收入，其中包括高于和低于市场租赁无形资产的影响。租户报销 主要是指USPS根据租约支付的款项，用于偿还我们在每个物业 支付的大部分房地产税。手续费和其他收入主要代表PRM根据管理协议从Spodek先生、其家族成员及其合作伙伴拥有的邮政物业获得的收入，并占管理物业租赁收入的百分比。 截至2020年12月31日，所有出租给美国邮政总局的物业的平均剩余租赁期为3.7年。可能 影响我们未来租金收入、租户报销和费用以及其他收入的因素包括但不限于：(I)我们续签或更换即将到期的租约和管理协议的能力；(Ii)当地、地区或国家经济状况；(Iii)邮政空间供过于求或需求减少；(Iv)市场租金的变化；(V)美国邮政总局当前物业租赁计划或租赁形式的变化；以及(Vi)我们能够在我们的物业 和托管物业提供充分的服务和维护。

运营费用

我们 将我们的物业出租给美国邮政总局。我们的大部分租约是修改后的双网租约，根据该租约，USPS负责 水电费、日常维护和财产税的偿还，房东负责保险和屋顶 和结构。因此，与业主在这些租约下的责任相关的成本增加可能会对我们的经营业绩产生负面影响 。请参阅“租约续约”以作进一步讨论。

运营费用 通常包括房地产税、物业运营费用(包括保险、维修和维护费用) (租户负责的费用除外)、与物业维护相关的工资以及折旧和摊销。 可能影响我们控制这些运营成本能力的因素包括但不限于：定期维修成本、 翻新成本、转租空间成本以及根据适用法律可能承担的责任。从租户 收回的款项在相关支出发生期间按权责发生制确认为收入。承租人报销 和运营费用按毛数确认，因为(I)一般来说，我们是 房地产税的主要义务人，(Ii)如果承租人不偿还房地产税，我们将承担信用风险。

当市场因素和竞争等情况导致物业收入减少时， 拥有和运营物业的费用不一定会减少。如果收入下降，我们可能无法相应地减少开支。与房地产投资相关的成本 通常不会大幅降低，即使物业没有完全占用或其他 情况导致我们的收入减少。因此，如果未来收入减少，静态运营成本可能会对我们未来的现金流和运营结果产生不利影响 。

常规 和管理

一般 和管理费用是指人事成本、专业费用、法律费用、保险、咨询费、投资组合服务 成本以及与公司治理、向SEC和NYSE提交报告以及其他合规事宜相关的其他费用。 我们的前身是私人所有的，从历史上看不会产生我们作为上市公司所产生的成本。此外， 我们预计随着产品组合的增长，我们的一般和管理费用将继续上升，但由于效率和规模经济的原因，我们预计此类费用占收入的百分比 将随着时间的推移而下降。

基于股权的 薪酬费用

所有 基于股权的薪酬费用在我们的合并运营报表中确认为一般 、管理费用和物业运营费用的组成部分。我们发放基于股票的奖励，以使员工的利益与投资者的利益保持一致 。

折旧 和摊销

折旧 和摊销费用主要与财产折旧和装修折旧以及某些租赁 无形资产的摊销有关。

负债 和利息支出

我们前身的利息支出主要与三笔应付抵押贷款和关联方纯利息本票有关，详情请参见所附财务报表的附注5-债务 。作为形成交易的结果，我们承担了前身的某些债务，即使用我们IPO净收益的一部分在没有罚款的情况下偿还了 的一部分。2019年9月27日，我们与人民联合银行、全国协会、个人和行政代理、作为银团代理的蒙特利尔银行资本市场公司和某些其他贷款人签订了经修订的信贷协议 。信贷协议规定了高级循环信贷安排，循环承诺本金总额为1亿美元，并根据惯例条件， 可以选择将协议下的总贷款承诺增加至多1亿美元，或手风琴功能。 2020年1月30日，我们修改了信贷协议，以行使部分手风琴功能，将信贷安排下的最高可用金额增加到1.5亿美元，取决于确定的借款基础物业。 我们修改了信贷协议，以行使手风琴功能的一部分，将信贷安排下的最高可用金额增加到1.5亿美元，具体取决于确定的借款基础物业。 我们修改了信贷协议，以行使手风琴功能的一部分，将信贷安排下的最高可用金额增加到1.5亿美元，取决于确定的借款基础物业于二零二零年六月二十五日，本公司进一步修订信贷协议， 修订若干定义及借款基数计算以增加可用产能，以及与综合有形净值有关的限制性 契约(定义见该等修订)。于二零二零年十一月二十四日，吾等修订信贷 协议，以修订若干定义及借款基数计算，以容许除USPS 以外的不动产租赁，但须受某些限制(定义见该等修订)。

截至2020年12月31日，我们15处物业 的租约已到期，USPS将此类物业作为暂缓租户占用，从而将此类物业排除在我们信贷安排下借款基础的 部分之外。2020年12月31日之后，我们签署了这15处物业的所有租约。 我们打算将信贷安排用于营运资金用途，其中可能包括偿还抵押贷款债务、收购房产 以及其他一般企业用途。与我们的前身采用的方法一致，我们使用直线法在非现金 基础上将与其债务相关的递延融资成本摊销至利息支出，这近似于 实际利率法相对于相关贷款的条款。债务结构的任何变化，包括与物业收购相关的债务融资 ，都可能对经营业绩产生重大影响，具体取决于任何此类债务的条款。

收入 税收优惠(费用)

作为房地产投资信托基金(REIT)，我们目前分配给股东的应税净收入一般不需要缴纳联邦所得税。 根据该准则，房地产投资信托基金受到众多组织和运营要求的约束，包括要求它们每年至少分配其REIT应税收入的90%，这一要求不考虑支付股息的扣除额，不包括 任何净资本利得。如果我们在任何课税年度没有资格作为REIT纳税，也没有资格获得某些法定的 减免条款，我们该年度的收入将按正常的公司税率纳税，我们将被取消 在我们不再具有REIT资格的下一个纳税年度的四个纳税年度的REIT纳税资格。即使我们符合联邦所得税的 REIT资格，我们的收入和资产仍可能需要缴纳州税和地方税，我们的未分配收入仍需缴纳联邦 所得税和消费税。此外，PRM和我们未来形成的任何其他TR赚取的任何收入， 都将缴纳联邦、州和地方企业所得税。

截至2020年12月31日，我们15处物业的租约已到期 ，USPS以暂住租户的身份占用此类物业。请参阅“项目2.属性-租赁到期 时间表”。截至2021年3月30日，有11个租约处于暂缓状态，相当于每年租金收入的20万美元。我们 可能无法成功续订处于暂缓状态或将于2021年到期的租约，或无法获得正的 租金续订价差，甚至无法以与即将到期的租约相当的条款续订租约。如果我们不成功， 我们可能会遇到入住率、流量、租金收入和净营业收入减少的情况，这可能会对我们的财务状况、运营业绩和向股东分配的能力产生实质性的不利影响 。

运营结果

截至2020年12月31日的年度与2019年12月31日的年度对比

我们截至2020年12月31日的年度运营业绩 包括截至2020年12月31日的年度综合业绩。我们截至2019年12月31日的年度运营业绩包括我们从2019年5月17日IPO至2019年12月31日期间的综合业绩，以及我们的前身2019年1月1日至2019年5月16日期间的综合业绩。我们在2020年净亏损60万美元，自2019年5月17日IPO完成至2019年12月31日亏损200万美元，其中包括提前清偿前任债务20万美元 和基于股权的薪酬约100万美元的亏损。有关我们在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度内的房地产收购活动的信息，请参阅附注3-所附财务报表的房地产收购 。

收入

与截至2019年12月31日的年度相比，截至2020年12月31日的年度总收入增加了 1340万美元。收入增长 归因于我们收购的物业，这些物业是我们2020年全年投资组合的一部分，与形成交易相关，以及我们自首次公开募股(IPO)完成以来收购的物业的影响。

租金收入 -租金收入同比增长1,140万美元，主要原因是我们收购的与 相关的物业，形成交易是我们2020年全年投资组合的一部分，以及我们自 IPO完成以来收购的物业的影响。

租户报销 -与截至2019年12月31日的年度相比，截至2020年12月31日的年度租户报销增加了170万美元，这主要是因为我们收购的物业与2020年全年的形成交易是我们投资组合的一部分 以及我们自IPO完成以来收购的物业的影响。

手续费及其他收入。 与截至2019年12月31日的年度相比，截至2020年12月31日的年度的其他收入增加了20万美元，达到140万美元 主要是由于截至2020年12月31日的年度保险回收增加，但被杂项收入下降所抵消。

运营费用

房地产税 -与截至2019年12月31日的年度相比，截至2020年12月31日的年度的房地产税增加了170万美元 原因是我们收购的物业与形成交易相关，是我们2020年全年投资组合的一部分，以及我们自IPO完成以来收购的物业的影响。

物业运营费用 -2020年12月31日的房地产运营费用增加了70万美元，从截至2019年12月31日的一年的120万美元 增加到190万美元。物业管理费用包括在物业运营费用中，在截至2020年12月31日的年度中增加了10万美元，从截至2019年12月31日的年度的70万美元增加到80万美元。增加的60万美元中的其余 涉及我们收购的与维修和维护以及保险相关的费用(br}形成交易是我们2020年全年投资组合的一部分)，以及我们自IPO完成以来收购的物业 的影响。

常规 和管理-截至2020年12月31日的年度，一般和行政费用增加了340万美元，从截至2019年12月31日的年度的480万美元增加到820万美元，这主要是由于上市公司提高了专业费用，以及 人员和投资者关系费用增加。此外，与截至2019年12月31日的年度相比，截至2020年12月31日的年度基于股权的薪酬支出 增加了120万美元，这是因为自我们IPO以来授予的奖励的基于股权的额外薪酬支出 。

折旧和摊销 -截至2020年12月31日的年度，折旧和摊销费用增加了540万美元，从截至2019年12月31日的年度的380万美元增加到920万美元，主要与我们作为形成交易的一部分收购的物业(作为我们2020年全年投资组合的一部分)以及我们收购的物业自IPO完成以来的影响有关。

总计 利息费用，净额

在截至2020年12月31日的年度内，我们产生了总利息支出，净额为280万美元，而截至2019年12月31日的年度为150万美元。 利息开支增加主要与2019年9月订立的信贷 贷款增加所产生的利息有关，以及与信贷融资相关的递延融资成本摊销。这一增长 被截至2019年12月31日的年度内提前清偿与IPO相关的20万美元债务的亏损所抵消 。

现金流

截至2020年12月31日的年度与截至2019年12月31日的年度对比

截至2020年12月31日， 公司拥有220万美元的现金和110万美元的托管和准备金，而截至2019年12月31日， 公司的现金为1250万美元，托管和准备金为70万美元。

运营 活动的现金流-截至2020年12月31日的一年，运营活动提供的净现金增加了650万美元，达到940万美元，而2019年同期为290万美元。增加的主要原因是自首次公开募股以来收购的邮政物业增加了 ，所有这些物业都产生了额外的租金收入和营运资金的相关变化 。

投资活动的现金流 投资活动使用的净现金在截至2020年12月31日的一年中增加了5350万美元，达到1.262亿美元，而2019年同期为7270万美元。这一增长主要是因为我们在2020年间收购了261家邮政物业 。

融资 活动的现金流-截至2020年12月31日的一年，融资活动提供的净现金增加了2470万美元，达到1.068亿美元，而2019年同期提供的现金为8210万美元。这一增长主要与截至2020年12月31日的年度内净借款增加 被股票发行收益减少和自我们IPO以来支付更高的股息 所抵消。

流动性 与资本资源

流动性和资本资源分析

截至2020年12月31日，我们 拥有约220万美元的现金以及110万美元的托管和准备金。

截至2020年12月31日，我们的信用贷款余额为7800万美元。2020年1月30日，我们行使了信贷安排上的手风琴 功能，将允许借款从1.0亿美元增加到1.5亿美元，但其中确定的借款 基础物业仍未担保，并受已签租约的约束。于2020年6月25日，本公司进一步 修订信贷协议，以修订(其中包括)若干定义及借款基数计算，以增加可用产能 ，以及与综合有形净值有关的限制性契约(定义见该等修订)。于2020年11月24日，我们修订了信贷协议，修订了某些定义和借款基数计算 ，以允许不动产的USPS以外的租赁受某些限制(定义见该修订)。我们打算 将我们的信贷工具用于营运资金用途，这可能包括偿还债务、财产收购和 其他一般公司用途。截至2020年12月31日，我们15处物业的租约已到期，USPS占用了 此类物业作为暂缓租户，从而将此类物业排除在我们的Credit 贷款基础之外。

信贷安排由本公司及本公司若干间接附属公司或附属担保人共同及各别提供担保，并包括附属担保人的股权质押。 信贷安排由本公司及本公司的若干间接附属公司或附属担保人 提供共同及个别担保，并包括附属担保人的股权质押。信贷协议包含惯例 契约，除某些例外情况外，这些契约限制产生债务、授予资产留置权、进行特定类型的投资、进行收购、合并或合并、出售资产、进行套期保值 交易、与关联公司进行某些交易以及进行分配。信贷协议要求对合并财务维护契约的合规性 进行季度测试，包括最高综合担保债务比率、最高综合杠杆率、最低综合固定费用覆盖率、最低综合有形净值 、最高股息支付率、最高综合无担保杠杆率和最低偿债覆盖率。 信贷协议还包含某些常规违约事件，包括未能根据 信贷安排及时付款、任何导致其他重大债务到期的事件或条件。 信贷协议还包含某些常规违约事件，包括未能根据 信贷安排及时付款，以及任何导致其他重大债务到期的事件或条件。 信贷协议还包含某些常规违约事件，包括未能根据 信贷安排及时付款、任何事件或条件导致其他重大债务到期

我们的 短期流动资金需求主要包括与我们的物业相关的运营费用和其他支出， 分配给我们的有限合伙人，以及分配给符合REIT资格的股东，资本支出 ，以及潜在的收购。我们预计将通过运营提供的净现金、 现金、我们信贷安排下的借款以及潜在的证券发行来满足我们的短期流动性需求。

我们的 长期流动性需求主要包括到期偿还债务、物业收购 和非经常性资本改善所需的资金。我们预计将通过运营净现金、包括我们的信贷安排和抵押融资在内的长期债务、发行股票和债务证券以及精选出售我们物业的收益 来满足我们的长期流动性需求。我们还可以使用我们的信用 融资工具为物业收购和非经常性资本改善提供资金，等待永久的物业级别融资。

我们 相信我们可以获得多种资金来源来满足我们的长期流动性需求，包括 额外债务的产生和额外股本证券的发行。然而，在未来，可能有许多因素 可能会对我们获得这些资金来源的能力产生实质性的不利影响，包括整个股权和信贷市场的不利条件、我们的杠杆程度、我们的未担保资产基础、我们的 贷款人施加的借款限制、REITs的一般市场条件、我们的运营业绩、流动性以及市场对我们的看法。我们业务战略的成功 在很大程度上取决于我们获得这些不同资金来源的能力。此外， 我们不断评估收购邮政物业的可能性，这在很大程度上取决于 拥有和租赁邮政物业的市场以及USPS签订新租约或续签租约的条款。

要 保持我们作为REIT的资格，我们必须每年向我们的股东分配至少90%的应纳税所得额，而不考虑支付的股息扣除(不包括资本利得) REIT应税收入的90%。由于 这一要求，我们不能像 非REITs的其他实体那样依赖留存收益为我们的业务需求提供资金。如果我们没有足够的运营资金来满足我们的业务需求，我们将需要 寻找其他方式来满足这些需求。此类替代方案可能包括剥离物业 (无论销售价格是否最优或是否符合我们的长期战略目标)、产生债务或在公开或非公开交易中发行 股权证券，这些交易条款的可用性和吸引力无法得到保证。

合并债务

截至2020年12月31日，我们的未偿还合并本金债务约为1.25亿美元。下表 列出了截至2020年12月31日和2019年12月31日有关公司未偿债务的信息：

说明性 注释：

截至2020年12月31日的担保借款

截至2020年12月31日，我们的未偿还担保借款约为4700万美元，全部为固定利率债务， 加权平均年利率为3.34%。在截至2020年12月31日的年度内，我们获得的抵押贷款总额 为4400万美元。

合同义务和其他长期负债

下表提供了截至2020年12月31日我们承诺的信息，包括合同义务项下的任何保证承诺或 最低承诺。

说明性 注释：

分红

要 符合并保持我们作为REIT的资格，我们必须向股东支付至少等于我们确定的 REIT应税收入的90%的股息，而不考虑支付的股息扣除和不包括净资本利得。在截至2020年12月31日的 年度内，我们支付了每股0.79美元的现金股息。

后续 事件

2021年 融资活动

2021年2月3日， 我们用从我们的信贷工具借款的收益偿还了第一俄克拉荷马银行(2020年4月)和第一俄克拉荷马银行(2020年6月)。 在2020年12月31日之后，公司的净信贷工具活动为1,050万美元。截至本报告日期 ，该公司已从其信贷安排中提取了6750万美元。

2021年 房地产收购

在2020年12月31日之后，我们以大约2570万美元的价格通过个人或小型投资组合交易收购了54处邮政物业。

后续服务

2021年1月11日，我们将A类普通股公开发行3,250,000股，或1月份的后续发行定价为每股15.25美元。 2021年1月12日，承销商根据30天期权 额外购买了487,500股票，最多以每股15.25美元的价格额外购买487,500股票，或1月份额外购买的股票。1月份的后续发行(包括1月份的增发股票)于2021年1月14日结束，毛收入为5700万美元，扣除约310万美元的承销折扣后，在与1月份的后续发行相关的其他估计费用生效之前，净收益约为5390万美元。

分红

2021年1月28日，我们的董事会批准并宣布第四季度普通股股息为每股0.2175美元 ，于2021年2月26日支付给2021年2月12日登记在册的股东。

表外安排

截至2020年12月31日 ，我们没有任何表外安排。

关键会计政策和估算

我们对公司财务状况和经营业绩的 讨论和分析是基于根据公认会计原则编制的本公司和我们的前身的历史合并合并财务报表 。这些财务报表的编制 要求我们在做出影响资产、负债、收入和费用报告金额的估计时做出最佳判断。我们的估计基于历史经验和其他假设，我们认为 在这种情况下是合理的。我们根据当前可用的信息持续评估我们的评估。 实际结果可能与这些评估结果不同。

我们的 合并财务报表是根据公认会计准则和证券交易委员会的规章制度编制的。在编制 合并财务报表时，管理层必须作出判断，并作出可能影响资产和负债账面价值以及报告的收入和费用金额的假设和估计。实际结果可能与这些估计值不同 。以下是我们的会计政策摘要，我们认为这些政策对编制我们的合并财务报表 至关重要。我们的会计政策在合并和合并财务报表附注中的附注2.重要会计政策摘要 中有更全面的论述。

作为一家“新兴成长型公司”，我们打算利用延长的过渡期来采用新的或 修订后的会计准则，否则这些会计准则将适用于我们作为一家公开报告公司，尽管受某些限制 我们可能会选择在未来停止利用这些例外，即使我们仍然是一家“新兴成长型公司”。 因此，我们的财务报表可能无法与其他公共报告公司的财务报表相比较，这些公司要么不是新兴成长型公司，要么是新兴成长型公司，但选择不利用就业法案的这些条款 ，投资者可能会认为我们的证券相对于其他公司来说不是有吸引力的投资，这可能会对我们的股价产生不利的 影响。

演示基础

随附的 合并和合并财务报表包括本公司、其前身、经营合伙企业及其全资子公司的财务状况和经营业绩 。前身代表持有房地产权益的某些实体的组合 ，这些实体在组建交易之前通常受到控制。由于 它们共同控制，拥有物业的独立前身实体和管理 公司的财务报表在合并的基础上列报。消除了所有重大公司间余额和交易的影响 。

我们 整合了运营合作伙伴关系，在VIE中，我们被认为是主要受益者。主要受益者 是这样的实体：(I)有权指导对实体的经济业绩影响最大的活动 ，(Ii)有义务承担VIE的损失，或有权从VIE获得可能对VIE产生重大影响的利益 。

非控制性权益被定义为实体中不能直接或间接归属于我们的权益部分。 非控制性权益必须在综合资产负债表中作为权益的单独组成部分列示。因此， 净收益(亏损)的列报反映了归属于控制性和非控制性权益的收入。

使用预估的

按照公认会计原则编制财务报表要求管理层作出估计和假设，以影响报告期内报告的资产和负债额、或有资产和负债的披露以及报告的 收入和费用。尽管管理层认为其估计是合理的，但实际结果可能与这些估计不同。

房地产投资

在 收购房地产时，购买价格是根据收购资产的相对公允价值和承担的负债分配的。 收购房地产时，购买价格是根据收购资产的相对公允价值和承担的负债来分配的。购买价格与收购物业有形资产的相对公允价值的分配 是通过将物业视为空置进行估值得出的。所列期间内的所有房地产收购均符合资产收购条件 ，因此，与这些资产收购相关的收购相关费用和收购相关费用均资本化 作为收购的一部分。

房地产投资 通常包括土地、建筑物、租户改造和已确定的无形资产，如原地租赁 无形资产和高于或低于市场的租赁无形资产。与房地产资产的开发、建设、租赁或扩建明显相关的直接和某些间接成本被资本化为物业成本。维修和维护费用 计入已发生费用。

收入 确认

我们 与租户签订了运营租赁协议，其中一些协议包含未来租金上涨的条款。租金收入在租赁期内以直线方式确认 。此外，某些租赁协议规定向租户报销房地产税和其他可收回成本 ，这些费用在我们的合并和合并营业报表中按应计制记为“租户报销收入” 。

手续费 和其他收入主要由物业管理费组成。这些费用来自与 与我们首席执行官有关联的实体签订的合同协议。管理费收入确认为根据各自协议赚取。

非控股权益

非控股 权益是指前任之前的投资者和收购组合的某些卖家持有的OP单位，以及主要由我们的首席执行官持有的LTIP单位。 LTIP单位主要由我们的首席执行官持有。完成IPO和组建交易后，运营合伙企业向前身之前的投资者发行了1,333,112个运营单位，作为他们将前身权益 贡献给运营合伙企业和向我们的首席执行官贡献114,706个LTIP单位的部分代价。在截至2020年12月31日的一年中，我们向首席执行官授予了94,303个LTIP 个单位。此外， 在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度内，我们分别向与投资组合收购相关的某些贡献者发放了483,333个和824,350个运营单位 。

新的 会计声明

有关我们采用新会计声明的讨论，请参阅附注2.合并和合并财务报表的重要会计原则摘要 。

通货膨胀率

因为我们的大多数租约提供固定的年度租金支付，而不会每年租金上涨，所以我们的租金收入是固定的，而我们的物业运营费用会受到通货膨胀的影响。我们的大部分租约规定承租人报销房地产税 ，因此承租人必须向我们报销房地产税。我们相信，如果通货膨胀随着时间的推移增加费用 ，租约续约率的增加将大大抵消这种增加。

第 7A项。关于市场风险的定量和定性披露

不适用 。

邮政 房地产信托公司

财务报表索引

第 项8.财务报表和补充数据

财务 报表

独立注册会计师事务所报告

股东和董事会

邮政房地产信托公司

纽约州锡达赫斯特

关于合并报表和合并报表的几点意见

我们已审核所附邮政房地产信托公司截至2020年12月31日及2019年12月31日的合并资产负债表、截至该日止年度的邮政房地产信托公司及其前身(“本公司”)的相关合并及合并经营报表、权益(赤字)变动及现金流量，以及相关的 附注及附表(统称为“合并及合并财务报表”)。我们认为，合并和合并财务报表在所有重要方面都公允地反映了公司于2020年12月31日和2019年12月31日的财务状况，以及公司当年的经营业绩和现金流。 在 符合美利坚合众国普遍接受的会计原则的情况下结束。

意见基础

这些合并合并的 合并财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的 审计 对公司合并合并财务报表发表意见。我们是一家在美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)注册的公共会计师事务所 ，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会(SEC)和PCAOB适用的 规则和法规，我们必须与公司保持独立。

我们根据 PCAOB的标准进行审核。这些准则要求我们计划和执行审计，以获得关于 合并和合并财务报表是否没有重大错报的合理保证，无论 是由于错误还是欺诈。本公司不需要，也不需要我们对其财务报告的内部控制进行审计 。作为我们审计的一部分，我们需要了解财务报告内部控制 ，但不是为了对公司财务报告内部控制 的有效性发表意见。因此，我们不表达这样的意见。

我们的审计包括执行程序 以评估合并和合并财务报表重大错报的风险(无论是由于错误还是欺诈) 以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在 测试的基础上检查关于合并和合并财务报表中的金额和披露的证据 。我们的审计还包括评估管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评估合并和合并财务报表的整体列报。我们 相信我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。

/s/bdo USA，LLP

自2017年以来，我们一直担任本公司的审计师 。

纽约，纽约

2021年3月30日

第 部分：财务信息

第 项1.财务报表

邮政 房地产信托公司

合并资产负债表

附注是这些合并合并财务报表的组成部分。

邮政 房地产信托公司

合并 和合并的合并业务报表

附注是这些合并合并财务报表的组成部分。

邮政 房地产信托公司

合并 合并权益变动表

(赤字)

附注是这些合并合并财务报表的组成部分。

邮政 房地产信托公司

合并 和合并现金流量表

附注是这些合并合并财务报表的组成部分。

邮政 房地产信托公司

合并合并财务报表附注

注： 1.业务组织机构和业务描述

Postal 房地产信托公司(“公司”、“我们”或“我们的”)于2018年11月19日在马里兰州成立。2019年5月17日，本公司完成了 公司A类普通股的首次公开发行(IPO)，每股票面价值0.01美元(我们的《A类普通股》)。本公司将首次公开招股所得款项净额 贡献予特拉华州有限合伙企业Postal Realty LP(“营运合伙企业”)，以 换取于营运合伙企业中拥有有限合伙权益的普通单位(每个单位为“营运单位”，而统称为“营运单位”)。本公司及经营合伙公司于首次公开招股及 若干相关筹划交易(“筹划交易”)完成后开始运作。在首次公开招股及 成立交易完成前，本公司并无任何业务。

公司在经营合伙企业中的权益使本公司有权按照公司对运营单位的所有权百分比分享经营合伙企业的分配和分配 损益。作为经营合伙企业的 唯一普通合伙人，根据合伙协议，本公司拥有管理和开展经营合伙企业业务的独家权力，但须获得有限合伙人的有限批准和投票权。 截至2020年12月31日，本公司持有经营合伙企业约76.9%的权益。作为唯一普通合伙人和多数股权持有人，本公司合并经营合伙企业的财务状况和经营业绩。 经营合伙企业被视为可变利益实体(VIE)，我们是该实体的主要受益者。

我们的前身(“前身”)是由有限责任公司(“LLC”)、一家C-Corporation (“UPH”)、一家S-Corporation(“NPM”)和一家有限合伙企业组成。组成前身的实体 由Spodek先生及其关联公司持有多数股权和控制权，并通过向本公司和经营合伙企业出资或与其合并而被收购。

前身不代表法人实体。前身及其相关资产及负债由共同控制 ，并就本公司的首次公开招股向经营合伙企业作出贡献。

在2019年5月17日之前的 期间，前身通过有限责任公司、UPH和有限合伙企业在33个州拥有190家邮政物业 。

NPM 成立于2004年11月17日，目的是管理商业地产。

截至2020年12月31日，该公司在47个州拥有726处邮政物业。我们的物业主要 租赁给单个租户，即美国邮政服务公司(USPS)。

此外， 公司通过其应税房地产投资信托基金子公司(“TRS”)邮政房地产管理TRS，LLC(“PRM”)，为另外400处由 Spodek先生及其联营公司、其家庭成员及其合作伙伴拥有的邮政物业提供收费的第三方物业管理服务。

公司在2019年5月15日之前，被授权发行最多6亿股普通股，每股票面价值0.01美元。于2019年5月15日，本公司就首次公开招股修订其公司章程，使本公司目前获授权发行最多500,000,000股A类普通股、27,206股B类普通股、每股面值0.01美元(我们的 “B类普通股”或“有投票权等价股”)，以及最多100,000,000股优先股。

本公司相信其组织方式及运作方式使其能够符合守则规定的 或房地产投资信托基金(“REIT”)资格，本公司选择自截至我们截至2019年12月31日的短短课税年度起根据守则作为 房地产投资信托基金(“REIT”)征税。作为房地产投资信托基金，公司一般不会 缴纳联邦所得税，因为它将每个纳税年度的房地产投资信托基金应纳税所得额分配给其股东。 房地产投资信托基金受一系列组织和运营要求的约束。

邮政 房地产信托公司

合并和合并财务报表附注

(续)

根据 Jumpstart Our Business Startups Act(“JOBS Act”)，本公司有资格成为新兴成长型公司(“EGC”)。 EGC可以像我们一样选择利用为遵守财务会计准则委员会(“FASB”)或 美国证券交易委员会(“SEC”)可能发布的新会计准则或修订后的会计准则而延长的私营公司过渡期。

首次公开发行和组建交易

本公司及营运合伙企业于2019年5月17日完成首次公开发售及组建交易后开始运作。 本公司的业务主要通过经营合伙企业和经营合伙企业的全资子公司 进行。

2019年5月17日，本公司完成首次公开募股，据此，本公司以每股17.00美元的公开发行价出售了450万股A类普通股。该公司筹集了7650万美元的毛收入，扣除约540万美元的承销折扣以及与IPO相关的640万美元的其他费用后，净收益约为7110万美元。公司的A类普通股于2019年5月15日在纽约证券交易所开始交易，交易代码为“PSTL”。

在 首次公开募股和组建交易方面，本公司通过其经营合伙企业，利用部分 所得款项净额偿还了与前身相关的约3170万美元未偿债务。

根据成立交易 ，本公司直接或通过经营合伙企业收购了前身为 的实体。最初的财产和其他权益用于交换1,333,112个运营单位、637,058股A类普通股 、27,206股投票权等价股和190万美元现金。此外，经营合伙企业 购买了81处邮政物业(“收购物业”)，以换取2,690万美元现金，其中包括向本公司首席执行官兼董事斯波德克先生支付约100万美元，以换取他对九项收购物业的非控股所有权 。

本公司截至2019年12月31日的年度经营业绩反映了前身 与本公司的经营业绩，而截至2019年12月31日的财务状况仅反映本公司的财务状况。本 附注中对合并财务报表的引用为“Postal Realty Trust，Inc.”。表示本公司在 首次公开募股和组建交易完成后的期间以及之前所有期间的前身。

以下是2019年1月1日至2019年5月16日期间的前身运营说明书摘要，以及公司2019年5月17日至2019年12月31日期间的运营说明书。 以下是前身运营说明书(2019年1月1日至2019年5月16日)和公司2019年5月17日(至2019年12月31日)运营说明书的摘要。这些金额 包含在本报告截至2019年12月31日的年度合并和合并经营报表中。

邮政 房地产信托公司

合并和合并财务报表附注

(续)

邮政 房地产信托公司

合并和合并财务报表附注

(续)

注 2.重要会计政策摘要

演示基础

随附的 合并和合并财务报表包括本公司及其前身、经营合伙企业及其全资子公司的财务状况和经营业绩 。自成立之日起至2019年5月17日，本公司并无任何 业务。前身代表持有房地产权益 的某些实体的组合，这些权益在形成交易之前通常被控制。由于共同控制，拥有物业的独立前身实体和管理公司的财务报表 在合并合并 基础上列报。所有重要的公司间余额和交易的影响都已消除。

公司合并了运营伙伴关系，在VIE中，公司被视为主要受益者。主要 受益人是这样的实体：(I)有权指导对实体的经济绩效影响最大的活动，(Ii)有义务承担VIE的损失，或有权从VIE获得可能 对VIE产生重大影响的利益。

非控股权益定义为实体中不能直接或间接归属于 公司的那部分股权。非控股权益必须在综合资产负债表中作为权益的单独组成部分列示 。因此，净收益(亏损)的列报反映了归因于控制性和非控制性利益的收入。

使用预估的

按照公认会计原则编制财务报表要求管理层作出估计和假设，以影响报告期内报告的资产和负债额、或有资产和负债的披露以及报告的 收入和费用。尽管管理层认为其估计是合理的，但实际结果可能与这些估计不同。

提供 和其他成本

由本公司最初单一股东的联属公司支付的若干与IPO及组建交易有关的成本 已由本公司从IPO所得款项中偿还 。发售成本作为额外实收资本的减少记录在公司综合资产负债表的“股东权益” 中。

分部 报告

公司收购和管理邮政资产，并将我们的业务作为一个可报告的部门进行报告。

房地产投资

在 收购房地产时，购买价格是根据收购资产的相对公允价值和承担的负债分配的。 收购房地产时，购买价格是根据收购资产的相对公允价值和承担的负债来分配的。购买价格与收购物业有形资产的相对公允价值的分配 是通过将物业视为空置进行估值得出的。所列期间内的所有房地产收购均符合资产收购条件 ，因此，与这些资产收购相关的收购相关费用和收购相关费用均资本化 作为收购的一部分。

房地产投资 通常包括土地、建筑物、租户改造和已确定的无形资产，如原地租赁 无形资产和高于或低于市场的租赁无形资产。与房地产资产的开发、建设、租赁或扩建明显相关的直接和某些间接成本被资本化为物业成本。维修和维护费用 计入已发生费用。

邮政 房地产信托公司

合并和合并财务报表附注

(续)

折旧 或摊销费用是根据以下估计使用寿命使用直线法计算的：

所购入的 高于或低于市价租赁无形资产在适用租赁期内摊销为“租金收入”， 包括低于市价租赁的任何期权期限。

递延 成本

与发行本公司 有担保长期债务有关的融资成本采用实际利息法递延并摊销为相关债务工具期限内的利息支出 ，并在综合资产负债表中报告为相关债务余额的减少。 与本公司信贷安排或(“信贷安排”)相关的递延融资成本递延并 摊销为信贷安排期限内利息支出的增加，并计入“

重新分类

某些 上期金额已重新分类，以符合本期的列报方式。

现金 和ESCROWS和准备金

现金 包括期限不超过三个月的无限制现金。托管和准备金由受限现金组成。以下 表提供了在公司合并资产负债表 以及合并和合并现金流量表中报告的现金、托管和准备金的对账：

收入 确认

公司与租户签订了运营租赁协议，其中一些协议包含未来租金上涨的条款。租金收入 在租赁期内以直线方式确认。此外，某些租赁协议规定向租户报销房地产税和其他可收回成本，这些费用按应计制在公司的综合和综合经营报表上记为“租户报销 收入”。

邮政 房地产信托公司

合并和合并财务报表附注

(续)

手续费 和其他收入主要由物业管理费组成。这些费用来自与 与公司首席执行官有关联的实体签订的合同协议。管理费收入确认为根据各自协议赚取。

公司承保责任保险，以减轻其对某些损失的风险，包括与财产损失和 业务中断有关的损失。本公司记录财产损失和其他损失的预期保险收益的估计金额 作为资产(通常是保险公司的应收账款)和收入，最高可达收到保险收益 被视为可能收到的损失金额。任何超过损失金额的保险赔偿都被认为是或有收益，在收到收益之前不会记录在手续费和其他收入中。保险业务恢复 收入或利润损失的中断被全部计入或有收益，因此在收到收益之前不会在收入中记录 。

直接融资租赁收入按实际利率法在租赁期内确认。租赁开始时，我们在公司的 综合资产负债表中记录投资中的一项资产，代表公司在直接融资租赁中的净投资。这项初始 净投资是通过将直接融资租赁的未来最低租赁付款总额与物业的估计剩余价值(如有)减去未赚取收入 相加而确定的。在租赁期内，直接融资 租赁的投资减少，收入在公司的合并 和合并经营报表的“手续费和其他收入”中确认为收入，并产生固定的定期直接融资投资回报率 租赁，净额。

所得税 税

作为房地产投资信托基金，公司分配给股东的净收益(亏损)一般无需缴纳联邦企业所得税 。持有我们 物业的运营合伙企业是符合美国联邦所得税目的的合伙企业，不需要缴纳美国联邦所得税，因为收入 和费用会传递给各自纳税的所有者。运营伙伴 运营所在的州和城市通常遵循美国联邦所得税待遇。

UPH 在2019年5月17日IPO日期之前的纳税年度须缴纳联邦、州和地方所得税。在IPO和组建交易完成后的 期间，PRM需缴纳联邦、州和地方企业所得税 ，前提是存在应纳税所得额。UPH和PRM按照资产负债法计入所得税。 在资产负债法下，递延税项资产和负债是根据已制定税法的现有资产和负债的财务报表账面价值与其各自计税基础之间的差额和适用于临时差额预期冲销期间的法定税率之间的差额来确认的。

当管理层预期递延税项资产很可能全部( )或部分资产无法变现时，将为这些资产设立估值拨备。在厘定估值免税额是否合理时，所有正面及 负面证据及所有应课税收入来源(例如过往盈利历史、预期未来盈利、结转及结转 期间及税务策略)均会被考虑，以估计是否会产生足够的未来应课税收入以变现递延 税项资产。评估估值免税额是否足够，乃根据司法管辖区对应课税收入的估计及 递延税项资产可收回的期间而厘定。

所得税申报表中采取或预期采取的不确定税收头寸的 税收影响只有在税务机关根据截至报告日期的技术优点进行审查后“更有可能”持续的情况下才会被确认。 报税表中采取或预期采取的不确定税收头寸的税收影响只有在税务机关根据截至报告日期的技术优点进行审查后才会被确认 。财务报表中确认的此类仓位的税收优惠是根据 在最终结算时实现的可能性大于50%的最大效益来衡量的。本公司确认与所得税费用中不确定税位相关的估计应计利息和罚金。

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金融工具的公允价值

估计公允价值披露后的 由管理层使用现有市场信息和适当的估值方法确定 。然而，要解读市场数据和制定估计公允价值，需要相当大的判断力。因此， 此处提供的估计不一定代表公司在2020年12月31日和2019年12月31日处置资产和负债时可能实现的金额 。使用不同的市场假设及/或估计方法 可能会对估计公允价值金额产生重大影响。现金、托管和准备金、应收账款、预付费用、应付账款和应计费用由于到期日较短，其金额与截至2020年12月31日和2019年12月31日的公允价值合理接近。

截至2020年12月31日，本公司投资了一项账面价值为50万美元、实际利率为7.89%的直接融资租赁。直接融资租赁投资的账面价值接近于截至2020年12月31日的公平市价 。该公司债务的公允价值被归类为3级基础(如ASC 820，公允价值计量和披露所提供的 )。

本公司在其信贷安排下借款的公允价值接近账面价值。本公司 担保借款的公允价值总计约4710万美元和320万美元，而截至2020年12月31日和2019年12月31日的本金余额分别为4700万美元 和320万美元。公司债务的公允价值被归类为 3级基础(由ASC 820，公允价值计量和披露提供)。这些金融工具的公允价值 是根据本公司目前可用于类似期限和期限的贷款的借款利率采用贴现现金流分析确定的 。抵押债务的公允价值是通过按市场利率贴现未来的合同利息和本金支付而确定的。

有关资产和负债公允价值的披露 基于截至2020年12月31日和2019年12月31日管理层可获得的相关信息。虽然管理层并不知悉任何会显著影响公允价值金额的因素，但自2020年12月31日以来，该等金额 并未就该等财务报表进行全面重估，目前对公允价值的估计可能与本文所载金额有重大差异。

损损

房地产投资及相关无形资产的账面价值 每当发生事件或情况变化 表明账面金额可能无法收回时，都会进行减值审查。当 资产的账面金额在未贴现的基础上超过预期持有期的预计未来现金流量总和时，即存在减值。减值 损失是根据资产账面金额超过其估计公允价值来计量的。减值分析将 基于当前计划、预期持有期和准备分析时可用的市场信息。如果 对预计未来现金流、预期持有期或市场状况的估计发生变化，减值损失的评估可能会有所不同，这种差异可能是重大的。对预期现金流的评估是主观的，部分基于对未来入住率、租金和资本需求的假设，这些假设可能与实际结果大不相同 。在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度内，没有记录到减值。

信用风险集中

截至2020年12月31日，该公司的物业主要租赁给单一租户，即美国邮政总局(USPS)。在截至2020年12月31日的一年中，我们的总租金收入为2030万美元， 集中在以下州：宾夕法尼亚州(10.0%)。在截至2019年12月31日的一年中，我们890万美元的总租金收入集中在以下州：德克萨斯州(14.2%)、马萨诸塞州(14.0%)、威斯康星州(12.9%)和宾夕法尼亚州(9.9%)。 USPS履行租约条款的能力取决于这些地区的监管、经济、环境或竞争性 条件，并可能对我们的整体业务结果产生影响。

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公司已将现金存入大型金融机构，并将其银行存款保持在超过联邦 保险限额的金额。该公司在该等账目中并未出现任何亏损。

非控股权益

本公司的非控股 权益指由前任的前投资者和某些向本公司出售物业的卖方 持有的经营合伙企业有限合伙权益的共同单位(每个为“LTIP单位”，统称为“OP单位”)，以及主要由公司首席执行官持有的经营合伙企业的长期激励单位(每个为“LTIP单位”，统称为“LTIP单位”)。于完成首次公开发售及组建交易后，营运合伙公司向前身投资者发行1,333,112个营运单位，作为 将前身权益贡献予营运合伙公司及114,706个LTIP单位予本公司首席执行官的部分代价。

此外，在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度内，公司就投资组合收购分别向 某些贡献者发放了483,333和824,350个运营单位。

基于权益 的薪酬

公司根据ASC主题718补偿-股票补偿对基于股权的薪酬进行会计处理，该主题 要求公司确认授予日期的费用和基于股权的奖励的公允价值。授予具有服务条件和/或市场条件的员工和非员工的股权分类股票奖励 在授予之日 按公允价值计量，只有在奖励修改后才按公允价值重新计量。公司将在发生没收时记录没收情况。

公司在每个奖励的必要服务期内以直线方式确认补偿费用，报告期结束时确认的补偿费用金额至少等于相应 奖励在授予日期或修改日期(视情况而定)截至该日期的公允价值部分。对于具有市场条件的奖励，只要提供了必要的服务，如果不满足市场条件，则 补偿成本不会逆转，因为市场条件 不代表归属条件。

有关详细信息，请参阅 注10.股东权益。

每股收益

本公司根据2019年5月17日开始的A类普通股的加权 平均流通股减去已发行和已发行的非既得性股份计算每股净亏损。 稀释每股收益是在实施期内所有潜在稀释股后计算的。 截至2020年12月31日和2019年12月31日，分别有2,849,804股和2,277,466股潜在稀释股与非控股权益持有的OP单位和LTIP单位的发行相关 。

未来会计准则的应用

2016年2月，FASB发布了ASU 2016-02，租赁；2018年7月，FASB发布了ASU 2018-10，对主题 842，租赁的编码改进，以及ASU 2018-11，租赁-有针对性的改进；2018年12月，FASB发布了ASU 2018-20，针对出租人的窄范围改进 。这组ASU统称为主题842。主题842取代租赁会计的现有标准 (主题840，租赁)。主题842将于2021年1月1日对公司生效，因为该公司将 归类为新兴成长型公司。

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公司期望选择主题842提供的实际权宜之计，包括：允许 实体在采用时不重新评估(I)到期或现有合同是否包含租赁，(Ii)是否与到期或现有租赁安排相关的租赁分类，以及(Iii)到期或现有租赁产生的成本是否符合初始 直接成本的实际权宜之计，以及作为出租人，不将某些非租赁部分(如公共区域)分开的实际权宜之计 如果非租赁组件和相关租赁组件的转移时间和模式相同， 租赁组件将被分类为运营租赁(如果单独核算)。

主题 842要求承租人通过使用权(ROU)模式在其资产负债表上记录大多数租赁，即承租人在其资产负债表上记录ROU资产和租赁负债。在ROU模式下，租期少于12个月的租约不需要 入账。承租人将租赁视为融资租赁或经营性租赁，其分类影响 损益表中费用确认的时间和模式。租赁费用将根据作为融资租赁入账的租赁的有效 利息方法和作为经营性租赁入账的租赁 的租赁期内的直线基础确认。截至2020年12月31日，该公司是一份写字楼租约和两份土地租约的承租人 ，需要按照ROU模式进行会计核算。采用主题842后，公司预计将在其综合资产负债表中记录大约110万美元的ROU资产和相应的 租赁负债。

出租人在主题842下的 会计与主题840的会计基本相同。在主题842下，出租人将继续 将租赁视为销售型、直接融资型或经营型租赁。如果租赁被视为将标的资产的控制权 转让给承租人，则该租赁将被视为出售。如果在不转让控制权的情况下传递风险和回报，租赁将被归类为直接融资。 否则，该租约将被视为经营性租赁。主题842要求在某些情况下将交易 作为销售回租中的融资进行会计处理，包括向卖方和承租人提供根据租户的选择从房东手中购买房产的选择权 。本公司预计，这一规定可能会在未来改变这些类型租赁的会计 。主题842还包括分离租赁和非租赁组件的概念。在 主题842下，公共区域维护等非租赁组成部分将在主题606下入账，并与 租赁付款分开。但是，公司将选择出租人实际的权宜之计，允许公司在满足某些条件时不分离这些组件 。采用主题842后，该公司预计将在其综合运营报表中将租户报销与租金收入 合并在一起。

2016年9月，FASB发布了ASU第2016-13号，金融工具--信贷损失(主题326)：金融工具信用损失计量 ，2018年11月发布ASU No.2018-19，对主题 326“金融工具-信贷损失”的编纂改进。该指导意见改变了实体将如何计量大多数金融资产和某些其他工具的信贷损失，这些资产和工具不是通过净收入以公允价值计量的。该指南将当前的 “已发生损失”模型替换为“预期损失”方法。公司还将被要求披露有关其如何制定免税额的 信息，包括影响公司估计预期信贷损失的因素的变化 以及这些变化的原因。ASU No.2018-19将营业租赁应收账款排除在本指南的范围 之外。由于公司被归类为新兴 成长型公司，本指南将于2023年1月1日对公司生效。该公司目前正在评估采用该指南将对其 合并财务报表产生的影响。

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注 3.房地产收购

下表汇总了截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度公司收购情况。包括交易成本在内的收购价 根据收购日的相对公允价值 分配给可单独确认的有形资产和无形资产及负债。包括交易成本在内的采购总价分配如下 ：

说明性 注释：

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附注 4.无形资产和负债

下表汇总了我们应用收购会计后的无形资产和负债：

截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度内，现场租赁无形资产的摊销 分别为470万美元和210万美元。 此摊销包括在公司合并和合并营业报表的“折旧和摊销”中。

截至2020年12月31日和2019年12月31日止年度，所收购的 高于市值租约的摊销分别为0.02万美元和0.01,000美元，并计入本公司综合及综合经营报表的“租金收入” 。截至2020年12月31日和2019年12月31日止年度，低于市价租赁收购的摊销 分别为130万美元和50万美元 并计入本公司综合及综合经营报表的“租金收入”。

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截至2020年12月31日，本公司无形资产的加权平均摊销期限分别约为3.8年、3.7年 和7.7年，分别为原地租赁无形资产、高于市价的租赁和低于市价的租赁。

这些无形资产的未来 摊销/增值如下：

注 5.债务

下表汇总了公司截至2020年12月31日和2019年12月31日的负债情况：

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说明性 注释：

根据我们的选择，适用于信贷安排下贷款的 利率等于基本利率加保证金 年利率为0.7%至1.4%，或伦敦银行同业拆借利率加保证金年利率为1.7%至2.4%，每个利率均基于综合杠杆率 。此外，本公司在截至2020年3月31日止历季期间(包括该季度)，就信贷安排项下的循环承诺额支付未使用的 信贷费 ，前1亿美元每年0.75%，超过1亿美元的循环承诺额每年0.25%，其后期间未使用的循环承诺额合计每年0.25%的未使用信贷费 ，这两个期间均采用每日未使用承诺额的计算 。

在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度内，本公司分别产生了30万美元和10万美元的与信贷安排相关的未使用费用 。本公司根据信贷安排借款的能力须持续遵守 多项惯常的正面及负面契诺。截至2020年12月31日，本公司遵守了 信贷机构的所有债务契约。

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截至2020年12月31日和2019年12月31日，我们担保借款的加权平均到期日分别为6.6年和15.7年。

截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度内，支付利息的现金 分别为230万美元和110万美元。

截至2020年12月31日的 预定偿还债务本金情况如下：

注 6.租赁

截至2020年12月31日，除多租户工业设施外，我们所有物业均100%租赁给USPS。 某些租约已到期，剩余部分将在不同日期到期，直至2029年11月30日。

截至2020年12月31日，根据未来五年不可取消的经营租赁及此后的 ，未来 应收到的最低租赁付款如下：⁽¹⁾

说明性 注释：

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直接融资租赁

截至2020年12月31日 ，该公司拥有一份与其一处邮政物业相关的直接融资租赁协议。下表汇总了截至2020年12月31日公司融资租赁净投资的组成部分：

根据本公司截至2020年12月31日的直接融资租赁，未来五年及以后将收到的 未来 租赁付款如下：