美国医疗保健房地产投资信托基金（“AHR”）公布2024年第一季度业绩

美国医疗房地产投资信托基金公司（“公司”、“我们” 或 “我们”）（纽约证券交易所代码：AHR）今天公布了其2024年第一季度业绩。

主要亮点：

•截至2024年3月31日的三个月，报告的归属于普通股股东的GAAP净亏损为每股基本股和摊薄后每股亏损0.04美元。

•截至2024年3月31日的三个月，报告的归属于普通股股东（“NFFO”）的正常运营资金为每股基本股和摊薄后每股0.30美元。

•截至2024年3月31日的三个月，投资组合同店（“SS”）总收入与2023年同期相比增长了7.1％，这主要是受公司Ridea运营资产业绩改善的推动。

•截至2024年3月31日的三个月，投资组合的同店净营业收入（“NOI”）与2023年同期相比增长了13.0％，这突显了其高级住房运营物业（“SHOP”）和综合老年人健康园区（“ISHC”）的同店净营业收入（“NOI”）分别增长了33.5％和19.9％。

•出售了公司门诊医疗（“OM”）和商店板块中约1,560万美元的非核心财产。

•以约9,450万美元的价格收购了俄勒冈州的14处房产投资组合，该投资组合由Compass Senior Living以RIDEA结构管理。

•完成了6440万股普通股的公开发行，公开发行价格为每股12.00美元，并在纽约证券交易所（“纽约证券交易所”）上市，股票代码为 “AHR”。

•偿还了约7.215亿美元的未偿债务，加权平均利率约为7.5％，大幅提高了杠杆率指标，为公司提供了额外的借贷能力和灵活性。

“在二月份完成发行和上市活动之后，我们的主要重点是在房地产领域实现强劲的经营业绩。今年有了一个良好的开端，由于老年住房行业存在的供需失衡，我们实现了Ridea运营的资产的巨大增长。公司总裁兼首席执行官丹尼·普罗斯基说，我们的资产处于有利地位，人员配备充足，可以充分利用短期需求的进一步利好，我们认为这将推动更多的入住率增长和利率增长。

2024 年第一季度业绩

除了有效管理可控的支出外，公司的积极资产管理还继续加强营收增长。总体而言，NOI增长仍有望实现公司2024年总投资组合同店净投资增长指导区间内预期的增长。

“我们亲身实践的主动资产管理方法证明了其优点，我们最近收购的俄勒冈州投资组合的出色表现就证明了这一点。该公司首席运营官Gabe Willhite表示，在拥有和运营投资组合仅两个月之后，Compass Senior Living作为我们的运营合作伙伴，这些物业的利润业绩有了显著改善，尽管还为时过早，但仍超出了我们最初的预期。

2024 年全年指南

公司最初于2024年3月21日在公司2023年第四季度财报中公布的截至2024年12月31日的年度的以下指导区间保持不变：

公司2024年指导方针所依据的某些假设可以在本财报的非公认会计准则对账中找到，也可以在公司2024年第一季度补充财务信息（“补充”）的附录中找到。在本财报的非公认会计准则对账中，可以找到根据公认会计原则计算的净亏损与NAReit FFO和NFFO的对账表。本财报中使用的非公认会计准则财务指标和其他术语也在补充文件中进行了定义和进一步解释。公司没有为总收入和物业运营和维护费用的最可比的GAAP财务指标提供指导。此外，如果不做出不合理的努力，就无法将同店净资产净值增长的前瞻性非公认会计准则财务指标与可比的GAAP财务指标进行对账，因为公司无法合理预测GAAP指标中包含的某些项目，包括不代表公司持续经营的非经常性和不经常性项目。这些项目包括但不限于折旧房地产资产减值、先前折旧房地产资产的净额（收益）/亏损、股票补偿、意外损失、非同店收入和非同店运营费用。这些项目不确定，取决于各种因素，可能会对公司在指导期内的GAAP业绩产生重大影响。

交易活动

正如先前宣布的那样，该公司于2024年2月1日收购了俄勒冈州的高级住房投资组合，包括14处房产的856张床位。总对价包括约9,450万美元的假定债务加上交易成本，反映出每张床位的价格约为11万美元。假定债务的固定利率为4.54％，将于2028年1月1日到期。该投资组合由康帕思老年生活通过RIDEA结构进行管理。该公司作为三网租赁物业领域的租户与康帕思老年生活有着长期的合作关系，并认可了该运营商在 COVID-19 疫情中的实力。该管理协议是公司与Compass Senior Living签订的首个RIDEA结构，旨在扩大公司高质量的运营商关系。

此外，在截至2024年3月31日的三个月中，公司出售了两座非核心运营大楼和一座非核心商店设施，总收益约为1,560万美元，其中1100万美元是先前公布的。

季度末之后，通过公司对Trilogy REIT Holdings的投资，公司赎回了Trilogy管理层成员和Trilogy顾问委员会某些成员拥有的Trilogy的所有剩余股权。因此，截至2024年4月15日，该公司拥有Trilogy76％的股份。正如先前报道的那样，该公司还可以选择在2025年9月30日之前以预定价格收购合资伙伴持有的Trilogy剩余24％的股份。

资本市场和资产负债表活动

正如先前宣布的那样，在截至2024年3月31日的三个月中，公司完成了6440万股普通股的公开发行，筹集了7.728亿美元的总发行收益，并在纽约证券交易所上市了此类普通股，股票代码为 “AHR”。在本季度，公司偿还了约7.215亿美元的未偿债务，加权平均利率约为7.5％。未偿债务的大幅减少显著减少了短期到期日和高利率浮动利率债务，从而提高了公司的杠杆率。此外，在本季度中，公司修改了现有的信贷额度，延长了到期日并将其借贷能力提高至11.5亿美元。信贷额度包括初始总额为6亿美元的无抵押循环信贷额度和初始总额为5.5亿美元的无抵押定期贷款额度。信贷额度的循环部分现已于2028年2月14日到期，并可能延长12个月，但须遵守某些条件，该额度的定期贷款部分将于2027年1月19日到期。

截至2024年3月31日，该公司的按比例计算的债务总额为17.5亿美元，公司的合并流动性总额约为9.145亿美元，包括现金和信贷额度的未动用能力。

“利用2月份公开募股的收益，我们得以偿还浮动利率债务，使我们的净债务与调整后的息税折旧摊销前利润比率在第一季度末降至6.4倍。我们认为，我们先前公布的今年剩余时间的正常化FFO和同店投资组合指导中包含的有机收益增长将进一步提高我们的杠杆率。” 该公司首席财务官布莱恩·皮伊说。

分布

正如先前宣布的那样，公司董事会宣布截至2024年3月31日的季度普通股、t类普通股和I类普通股的现金分配为每股0.25美元。第一季度分配于2024年4月19日以现金支付给截至2024年3月28日的登记股东。

补充信息

该公司已经披露了截至2024年3月31日以及截至该季度的投资组合、财务状况和经营业绩的补充信息，以及某些其他信息，这些信息可在公司网站 https://ir.americanhealthcarereit.com 上查阅。

电话会议和网络直播信息

该公司将于美国东部时间2024年5月14日下午 1:00 举办网络直播和电话会议。在电话会议上，公司高管将审查2024年第一季度的业绩，讨论最近发生的事件并进行问答环节。

要通过网络直播加入，投资者可以使用以下链接：https://events.q4inc.com/attendee/167736636。

或者，要通过电话加入，请通过以下链接进行预注册。

电话会议结束后不久，我们的网站 https://ir.americanhealthcarereit.com 将提供电话会议的数字重播。

前瞻性陈述

根据1933年《证券法》第27A条的规定，本新闻稿中包含的某些声明，包括与公司对其利息支出储蓄、资产负债表、每股净收益或亏损、每股FFO、总投资组合同店净资产净值增长、细分市场同店净投资增长、占用率、NOI增长、收入增长、利润扩张以及Trilogy计划的预期相关的声明，可被视为前瞻性陈述，经修订，以及经修订的1934年《证券交易法》第21E条。公司打算将所有此类前瞻性陈述纳入这些法案中包含的前瞻性陈述的适用安全港条款的涵盖范围。此类前瞻性陈述通常可以通过使用前瞻性术语来识别，例如 “可能”、“可以”、“期望”、“打算”、“预测”、“估计”、“相信”、“继续”、“可能”、“举措”、“重点”、“寻求”、“目标”、“战略”、“计划”、“潜力”、“可能地”、“准备”，“准备”，“准备”，“准备”，” “预测”、“未来”、“长期”、“一次”、“应该”、“可能”、“将”、“可能”、“可能”、“不确定性” 或其他类似词语。提醒读者不要过分依赖这些前瞻性陈述，这些陈述仅代表截至本新闻稿发布之日。任何此类前瞻性陈述均基于当前对公司运营行业和市场的预期、估计和预测以及公司管理层的信念和假设，涉及已知和未知的风险和不确定性，这些风险和不确定性可能导致实际业绩与其中所表达或暗示的结果存在重大差异，包括但不限于公司向美国证券交易委员会提交的定期报告中披露的风险。除非法律要求，否则公司不承担任何义务更新或修改本新闻稿中包含的任何前瞻性陈述。

非公认会计准则财务指标

公司报告的业绩是根据公认会计原则列报的。公司还披露了以下非公认会计准则财务指标：NareIT FFO、NFFO、NOI、同店净利润、息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润。公司认为，这些非公认会计准则财务指标是衡量其经营业绩的有用补充指标，投资者和分析师使用这些指标来持续比较公司不同时期的经营业绩以及与其他房地产投资信托基金或公司的经营业绩，而不必考虑意外和/或无法计算的项目造成的差异。此处使用的非公认会计准则财务指标的定义以及与根据公认会计原则计算的最直接可比财务指标的对账可以在本财报的末尾找到。

关于美国医疗房地产投资信托基金公司

American Healthcare REIT, Inc. 是一家自我管理的房地产投资信托基金，收购、拥有和运营多元化的临床医疗房地产投资组合，主要关注门诊医疗建筑、养老住房、熟练护理机构和其他医疗保健相关设施。其财产分布在36个州、英国和马恩岛。欲了解更多信息，请访问 www.AmericanHealthcarereit.com。

美国医疗保健房地产投资信托基金有限公司

简明的合并资产负债表

截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日

（以千计）（未经审计）

美国医疗保健房地产投资信托基金有限公司

简明的合并运营报表和综合亏损

在截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 3 月 31 日的三个月

（以千计，股票和每股金额除外）（未经审计）

美国医疗保健房地产投资信托基金有限公司

FFO 和标准化 FFO 对账

在截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 3 月 31 日的三个月

（以千计，股票和每股金额除外）（未经审计）

美国医疗保健房地产投资信托基金有限公司

调整后的息税折旧摊销前利润

截至2024年3月31日的三个月

（以千计）（未经审计）

美国医疗保健房地产投资信托基金有限公司

现金 NOI 对账

在截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 3 月 31 日的三个月

（以千计）（未经审计）

___________

(1) 所有季度均基于截至最近一个季度末的所有权百分比。

美国医疗保健房地产投资信托基金有限公司

同店 NOI 对账

在截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 3 月 31 日的三个月

（以千计）（未经审计）

美国医疗保健房地产投资信托基金有限公司

同店 NOI 对账 —（续）

在截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 3 月 31 日的三个月

（以千计）（未经审计）

___________

(1) 所有季度均基于截至最近一个季度末的所有权百分比。

美国医疗保健房地产投资信托基金有限公司

同店收入对账

截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月和年度

（以千计）（未经审计）

美国医疗保健房地产投资信托基金有限公司

同店收入对账 —（续）

截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月和年度

（以千计）（未经审计）

___________

(1) 所有季度均基于截至最近一个季度末的所有权百分比。

美国医疗保健房地产投资信托基金有限公司

收益展望对账

截至2024年12月31日的财年

（以百万计，每股金额除外）（未经审计）

						低						高
			归属于普通股股东的净（亏损）收益			$	(4.15)					$	3.19
			折旧和摊销 (1)			147.26						147.26
			归属于普通股股东的 NAREIT FFO			$	143.11					$	150.45
			其他无形资产的摊销 (1)			$	1.66					$	1.66
			递延租金的变化 (1)			(0.42)						(0.42)
			股权计划变更对非现金的影响 (1)			6.04						6.04
			其他调整			(0.80)						(0.80)
			归属于普通股股东的正常化 FFO			$	149.58					$	156.92
			每股普通股净（亏损）收益			$	(0.03)					$	0.03
			NareIT 每股普通股 FFO			$	1.13					$	1.19
			每股普通股的标准化FFO			$	1.18					$	1.24
			加权平均摊薄后股数			126.6						126.6
			总投资组合同店 NOI 增长			5.00%						7.00%
			细分市场同店 NOI 增长：
			ISHC			8.00%						10.00%
			门诊医疗			(0.50)%						0.00%
			商店			25.00%						30.00%
			三网租赁			1.00%						3.00%

___________

(1) 列报的金额扣除非控股权益的份额和AHR在未合并实体中的份额。

定义

调整后的息税折旧摊销前利润：息税折旧摊销前利润不包括股票薪酬支出、收购和追求成本、房地产销售收益（亏损）、未实现外币收益（亏损）、金融工具公允价值变动、房地产资产减值、租赁终止收入、非经常性项目以及经非控股权益调整后的影响。

Cash NOI：NOI 不包括以下项目的影响，但不包括非现金项目的影响，例如直线租金和租赁无形资产的摊销；（2）第三方设施租金的支付；以及（3）此处包含的 Cash NOI 对账中列出的其他项目。Cash NOI 和同店 NOI 都包括所有权和其他调整。

息税折旧摊销前利润：一种非公认会计准则财务指标，定义为扣除利息、税项、折旧和摊销前的收益。

GAAP 收入：根据公认会计原则（“GAAP”）确认的收入，其中包括直线租金和其他非现金调整。

ISHC：综合老年人健康园区包括一系列老年人护理，包括独立生活、辅助生活、记忆护理、熟练护理服务和某些辅助业务。综合老年人健康园区主要使用RIDEA结构运营。

NareIT FFO或FFO：归属于控股权的运营资金；非公认会计准则财务指标，符合NareIT理事会批准的FFO白皮书（“白皮书”）制定的标准。该白皮书将FFO定义为根据公认会计原则计算的净收益（亏损），不包括某些房地产资产的销售收益或亏损、合并先前持有的股权后的损益、某些房地产资产和投资的减值减记，以及未合并的合伙企业和合资企业的折旧和摊销。尽管如上所述，减值费用不包括在FFO的计算中，但请注意，减值是基于预计的未来未贴现现金流的。计算未合并合伙企业和合资企业的调整以反映FFO。

净负债：长期债务总额，不包括经营租赁负债，减去现金和现金等价物以及与债务相关的限制性现金。

NOI：净营业收入；一种非公认会计准则财务指标，定义为根据公认会计原则计算的净收益（亏损），来自扣除一般和管理费用的房产、业务收购费用、折旧和摊销、利息支出、处置损益、房地产投资减值、未合并实体的收入或亏损、调整先前持有的股权的收益、外币收益或亏损、其他收入以及所得税优惠或支出。

非核心财产：被认为对我们的日常运营产生未来经济效益或价值不重要的和/或预计将出售的资产。

归属于控股权或NFFO的正常化FFO：FFO对确定GAAP净收益（亏损）时包含的以下项目进行了进一步调整：支出性收购费用和成本，我们称之为业务收购费用；与递延租金变动以及上述和低于市场租赁的摊销相关的金额（调整以反映此类付款）

根据公认会计原则应计制计算）；我们的股票工具变动对非现金的影响；非现金或非经常性收入或支出；所得税优惠或支出的非现金影响；资本化利息；商誉减值；债务投资结算成本摊销；净收益（亏损）中包含的按市值调整；清偿或出售债务、套期保值、外汇、衍生品的净收益（亏损）中包含的收益或损失或持有的证券，如果此类持股的交易不是企业的基本属性计划；在对合并和未合并的合伙企业和合资企业进行调整后，此类调整的计算以在相同的基础上反映正常的FFO。

入住率：就Om而言，截至报告日期，包括按月租约在内，租赁和占用总可出租平方英尺的百分比。对于所有其他房产类型，入住率是指根据最新一季度的可用数据得出的平均季度营业入住率。公司使用仅由租户提供的未经审计的定期财务信息来计算入住率，并且尚未独立验证这些信息。入住率指标反映在我们的按比例分配的份额中。

门诊医疗或 OM：门诊医疗大楼。

Pro-Rata：截至2024年3月31日，我们通过实体拥有和/或运营我们的126个综合老年人健康园区，这些实体拥有75.4％的所有权权益，并通过实体拥有其他八座建筑物，这些实体拥有90.0％至98.0％的所有权权益。由于我们在这些实体中拥有控股权，因此这些实体和这些实体拥有的财产将根据公认会计原则合并到我们的财务报表中。但是，尽管此类房产是在我们的财务报表中合并列报的，但我们只能按比例获得此类房产产生的净现金流中所占的份额。因此，截至适用日期，我们根据我们在这些实体中的按比例分配的所有权权益以及这些实体拥有的财产，在此提供了某些财产信息，而不是合并数据。在这种情况下，信息被认为是在 “按比例分配” 的基础上提供的。

RIDEA：用于描述投资组合中使用 “RIDEA结构” 中所述的RIDEA结构的房产。

RIDEA结构：2007年《房地产投资多元化和赋权法》允许的一种结构，根据该结构，我们将某些医疗保健房地产物业租赁给一家全资的应纳税房地产投资信托基金子公司（“TRS”），后者又与符合条件的独立承包商（“EIK”）签订合同，以收费运营此类房产。在这种结构下，eIK收取管理费，TRS从医疗保健房地产的运营中获得收入，并将支付运营该物业所需的费用（包括向我们支付的公司间租金和TRS级别的任何税款）后的任何剩余收入作为利润保留。通过RIDEA结构，除了从TRS获得租金收入外，我们还保留了医疗房地产运营中的任何税后利润，并受益于运营业绩的改善，同时承担了物业经营业绩下降的风险。

同店或 SS：在两个比较期内均拥有和合并的房产，未以其他方式排除在外。如果房产是：(1) 已售出、归类为待售物业或经营被归类为已终止经营的房产，则不包括在同店范围内

符合公认会计原则；（2）在很长一段时间内受到重大破坏性事件的影响，例如洪水或火灾；或（3）计划进行或目前正在进行重大扩张/翻新或商业模式过渡，或者在前一比较期开始之后已经过渡了商业模式。

同店净资产净值或 SS NOI：我们的同店物业的现金净收益率。同店净资产净值用于评估我们物业的经营业绩，使用一致的人口来控制我们投资组合构成的变化。Cash NOI 和同店 NOI 都包括所有权和其他调整。

商店：高级住房经营物业。

平方英尺或平方米英尺：根据建筑物所有者和经理人协会的测量标准计算的净可出租平方英尺。

债务总额：公司合并财务报表中报告的公司循环信贷额度、定期贷款和有担保债务的本金余额。

三部曲：三部曲投资有限责任公司；我们的合并合资企业之一，截至2024年3月31日，我们间接持有该合资企业75.4％的权益。

Trilogy REIT Holdings：Trilogy REIT Holdings, LLC；该公司与拥有Trilogy或Trilogy Investors, LLC权益的NorthStar Healthcare Income, Inc.的合资企业。

三网租赁：租户负责支付租金、维护租赁物业以及缴纳财产税和其他费用的租约。