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证券交易委员会
华盛顿特区20549
形式 10-K
☒根据1934年《证券交易法》第13或15(D)节提交的年度报告
截至本财政年度止12月31日, 2023
或
☐根据1934年证券交易法第13或15（d）条提交的过渡报告
从_
委员会档案号：1-12504
这个马塞里奇公司公司
(注册人的确切姓名载于其章程) | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 马里兰州 | | 95-4448705 |
(述明或其他司法管辖权
公司或组织) | | (国际税务局雇主身分证号码) |
| 威尔郡大道401号 | 700号套房， | 圣莫尼卡， | 加利福尼亚 | | 90401 |
| （主要执行办公室地址，包括邮政编码） | | (邮政编码) |
| | (310) | 394-6000 |
| (注册人电话号码，含区号) |
根据《证券法》第12(B)条登记的证券： | | | | | | | | | | | | | | |
| 每个班级的标题 | | 交易代码 | | 注册的每个交易所的名称 |
| 普通股，面值0.01美元 | | 麦克 | | 纽约证券交易所 |
根据该法第12(G)条登记的证券：没有一
如果注册人是《证券法》第405条定义的知名经验丰富的发行人，则通过勾选标记进行验证 是 ☒不是，不是。☐
如果注册人无需根据该法案第13条或第15（d）条提交报告，请勾选标记是 ☐ 不是 ☒
用复选标记标出登记人是否（1）在过去12个月内（或登记人被要求提交此类报告的较短期限内）提交了《1934年证券交易法》第13条或第15（d）条要求提交的所有报告，以及（2）在过去90天内遵守了此类提交要求。 是 ☒不是，不是。☐
用复选标记表示注册人是否已在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T规则第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。是 ☒不是，不是。☐
用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。请参阅《交易法》第12b-2条规则中的“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小报告公司”和“新兴成长型公司”的定义： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 大型加速文件服务器 | ☒ | | 加速后的文件管理器 | ☐ | | 非加速文件管理器 | ☐ | | 规模较小的新闻报道公司 | ☐ |
| | | | | | | | | 新兴成长型公司 | ☐ |
如果是一家新兴的成长型公司，用复选标记表示注册人是否已选择不使用延长的过渡期，以遵守交易所法案第13(A)节规定的任何新的或修订的财务会计准则。☐
用复选标记表示注册人是否提交了一份报告，证明其管理层根据《萨班斯-奥克斯利法案》(《美国联邦法典》第15编，第7262(B)节)第404(B)条对其财务报告的内部控制的有效性进行了评估，该评估是由编制或发布其审计报告的注册会计师事务所进行的。☒
如果证券是根据该法第12(B)条登记的，应用复选标记表示登记人的财务报表是否反映了对以前发布的财务报表的错误更正。☐
用复选标记表示这些错误更正中是否有任何重述需要对注册人的任何执行人员在相关恢复期间根据第240.10D-1(B)条收到的基于激励的补偿进行恢复分析。☐
用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如《交易法》第12b-2条所定义)。是☐不是，不是。☒
注册人非附属公司持有的有投票权和无投票权普通股的总市值约为美元2.4截至注册人最近完成的第二财政季度的最后一个工作日，根据该日普通股最后一次出售的价格计算，价值10亿美元。
截至2024年2月22日，注册人普通股的流通股数： 215,720,093 股票
以引用方式并入的文件
将于2024年举行的年度股东大会的委托声明的部分内容通过引用纳入本表格10-K的第三部分。
MACERICH公司
表格10-K的年报
截至2023年12月31日止的年度
索引
| | | | | | | | |
| | | 页面 |
第I部分 | | |
第1项。 | 业务 | 3 |
项目1A. | 风险因素 | 16 |
项目1B。 | 未解决的员工意见 | 29 |
项目1C。 | 网络安全 | 29 |
第二项。 | 属性 | 30 |
第三项。 | 法律诉讼 | 36 |
第四项。 | 煤矿安全信息披露 | 36 |
第II部 | | |
第5项。 | 注册人普通股市场、相关股东事项与发行人购买股权证券 | 37 |
第6项。 | 已保留 | 40 |
第7项。 | 管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析 | 40 |
项目7A。 | 关于市场风险的定量和定性披露 | 55 |
第8项。 | 财务报表和补充数据 | 56 |
第9项。 | 会计与财务信息披露的变更与分歧 | 56 |
项目9A。 | 控制和程序 | 56 |
项目9B。 | 其他信息 | 58 |
| 项目9C。 | 关于妨碍检查的外国司法管辖区的披露 | 58 |
第III部 | | |
第10项。 | 董事、高管与公司治理 | 58 |
第11项。 | 高管薪酬 | 58 |
第12项。 | 某些实益拥有人的担保所有权以及管理层和相关股东的事项 | 58 |
第13项。 | 某些关系和相关交易，以及董事的独立性 | 58 |
第14项。 | 首席会计师费用及服务 | 58 |
第IV部 | | |
第15项。 | 展品和财务报表附表 | 59 |
第16项。 | 表格10-K摘要 | 59 |
签名 | 110 |
第一部分
与前瞻性陈述有关的重要因素
本Macerich公司(以下简称“公司”)Form 10-K年度报告包含或包含符合联邦证券法定义的前瞻性陈述。任何与历史或当前事实或事项无关的陈述均为前瞻性陈述。您可以通过使用“可能”、“将会”、“可能”、“应该”、“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“预测”、“计划”、“相信”、“寻求”、“估计”、“预定”以及这些词语和类似表达的变体来识别一些前瞻性陈述。如果有关当前状况的陈述暗示当前状况将继续存在，那么这些陈述也可能是前瞻性的。前瞻性陈述以10-K表格的形式出现在许多地方，其中包括关于以下事项的陈述：
•对公司增长的预期；
•公司对其收购、再开发、开发、租赁和经营活动及机会的信念，包括其零售商的业绩和财务稳定；
•公司的收购、处置等战略；
•与遵守政府规定有关的管理事项；
•公司的资本支出计划和为支出获得资本的预期；
•公司对所得税优惠的预期；
•公司对其财务状况或经营业绩的预期；以及
•本公司对其债务进行再融资、承担和偿还债务以及达成合资安排的预期。
请股东注意，任何此类前瞻性陈述都不是对未来业绩的保证，涉及风险、不确定因素和其他因素，这些风险、不确定因素和其他因素可能会导致公司或行业的实际结果、业绩或成就与该等前瞻性陈述明示或暗示的公司或行业的未来结果、业绩或成就大不相同。这些因素包括一般行业以及全球、国家、地区和当地的经济和商业状况，这些因素将影响对零售空间或零售商品的需求、现有和潜在租户的可用性和信誉、锚或租户的破产、关闭、合并或合并、租赁率、条款和支付、利率上升和通货膨胀及其对公司及其租户的财务状况和经营结果的影响、融资和运营支出的可用性、条款和成本；这些风险包括但不限于房地产市场的不利变化，包括但不限于来自其他公司、零售模式和技术的竞争；房地产开发和再开发的风险(包括通胀上升、供应链中断和建设延误)、收购和处置；未来任何高传染性疾病的大流行、流行或爆发对美国、地区和全球经济的不利影响，以及本公司及其租户的财务状况和业绩；房地产投资的流动性、政府行动和举措(包括立法和监管改革)；环境和安全要求；以及可能对上述所有因素产生不利影响的恐怖活动或其他暴力行为。我们敦促您仔细审阅我们就这些风险和其他可能影响我们业务和经营业绩的因素所作的披露，包括在本年度报告10-K表格“风险因素”中所作的披露，以及我们提交给美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)的其他报告，这些披露内容以参考方式并入本文。告诫您不要过度依赖这些前瞻性陈述，这些陈述仅在本文件发表之日发表。公司不打算也没有义务更新任何前瞻性信息，以反映本文件发布之日之后的事件或情况，或反映意外事件的发生，除非法律要求这样做。
第一项：商业银行业务
一般信息
该公司参与收购、拥有、开发、再开发、管理和租赁位于美国各地的地区性和社区/电力购物中心。本公司为特拉华州有限合伙企业Macerich Partnership，L.P.(“营运合伙企业”)的唯一普通合伙人，并拥有该合伙企业的大部分拥有权权益。截至2023年12月31日，营运伙伴拥有或拥有43个区域城镇中心(包括毗邻这些购物中心的写字楼、酒店及住宅空间)、三个社区/电力购物中心及一个重建物业的所有权权益。这47个区域城镇中心、社区/电力购物中心和一个重建物业由大约4600万平方英尺的可出租总面积组成，指的是
在这里被称为“中心”。除文意另有所指外，中心由合并中心(“合并中心”)和未合并合资中心(“未合并合资中心”)组成，如“项目2.物业”所述。
本公司是一间自行管理及自我管理的房地产投资信托基金(“REIT”)，并透过营运合伙及本公司的管理公司、单一成员特拉华州有限责任公司Macerich Property Management Company、单一成员的特拉华州有限责任公司Macerich Management Company、单一成员的亚利桑那州有限责任公司Macerich Arizona Partners LLC、单一成员的特拉华州有限责任公司Macerich Arizona Management LLC、单一成员的科罗拉多州有限责任公司Macerich Partners of Colorado、纽约的MACW Mall Management，以及单一成员的纽约有限责任公司MACW Property Management，LLC进行所有业务。所有七家管理公司均为本公司所有，在此统称为“管理公司”。
该公司于1993年9月成立为马里兰州的一个公司。本10-K表格年度报告中对本公司的所有提及包括本公司、由本公司拥有或控制的实体以及本公司的前身，除非上下文另有指示。
关于该公司过去三个会计年度每年的财务信息包含在该公司的综合财务报表中，该报表包含在“第15项.展品和财务报表附表”中。
最新发展动态
收购：
2023年5月18日，本公司收购了Seritage Growth Properties(“Seritage”)在拥有五个前西尔斯地块的MS Portfolio LLC合资企业中剩余的50%股权，总收购价约为4670万美元。这些包裹位于钱德勒时尚中心、丹伯里集市购物中心、自由式赛道购物中心、洛斯塞里托斯中心和华盛顿广场。自2023年5月18日起，该公司现在拥有这五个前西尔斯地块的100%权益，并将其合并到其合并财务报表中。
2023年11月16日，本公司以560万美元收购了其合资伙伴在Freehold Raceway Mall的49.9%的所有权权益，并承担了其合资伙伴的债务份额。该公司现在拥有Freehold Raceway Mall 100%的股份。于2023年11月16日前，本公司将其于永亨赛道商城的投资作为融资安排的一部分入账(见综合财务报表附注12-融资安排及附注15-收购)。
2023年12月9日，本公司免费收购了其合资伙伴在费城时尚区的50%权益，本公司现在拥有该房产的100%。在2023年12月9日之前，由于本公司的合资伙伴没有实质性参与权，本公司在其合并财务报表中将该合资企业作为合并可变利益实体(VIE)进行会计处理(见合并财务报表附注2-重要会计政策摘要和附注15-收购)。
性情：
2023年5月2日，该公司以2350万美元的价格出售了位于亚利桑那州弗拉格斯塔夫的26.8万平方英尺电力中心弗拉格斯塔夫的Marketplace，由此获得了1030万美元的资产出售收益。该公司用净收益偿还债务。
2023年7月17日，该公司以560万美元的价格出售了位于亚利桑那州梅萨的迷信温泉电力中心，这是一个20.4万平方英尺的电力中心，出售资产获得了190万美元的收益。该公司用净收益偿还债务。
公司在2022年11月1日的到期日没有偿还Towne Mall的贷款，并完成了物业向接管人的过渡。2023年12月4日，Towne Mall被接管人以950万美元的价格出售，获得了820万美元的债务清偿收益。
2023年12月27日，该公司位于One Westside的合资企业以7亿美元的价格出售了位于加利福尼亚州洛杉矶的68万平方英尺的写字楼物业。该物业的现有3.25亿美元贷款已得到偿还，公司25%的所有权份额产生了7760万美元的净收益，用于减少公司的循环贷款安排。作为这笔交易的结果，该公司确认其出售资产的收益份额为810万美元。
于截至2023年12月31日止十二个月内，本公司及若干合营伙伴以独立交易方式出售多幅地块，使本公司应占出售土地收益1,080万美元。该公司将1640万美元的销售收入份额用于偿还债务和其他一般公司用途。
融资活动：
2023年1月3日，公司以3.7亿美元的贷款取代了绿地购物中心和绿地公地现有的3.63亿美元的合并贷款，这两笔贷款都计划于2023年第一季度到期，贷款的固定利率为5.90%，仅在整个贷款期限内计息，2028年1月6日到期。
2023年1月20日，本公司行使了费城时尚区贷款的一年延期选择权，至2024年1月22日。利率为SOFR加3.60%，公司在成交时偿还了2,610万美元的未偿还贷款余额。
2023年3月3日，公司位于斯科茨代尔时尚广场的合资企业用一笔7.00亿美元的新贷款取代了该物业现有的4.039亿美元抵押贷款，该贷款的固定利率为6.21%，仅在整个贷款期限内计息，2028年3月6日到期。
2023年3月22日，本公司执行了将其信贷安排延长一年至2024年4月14日的选择权。自2023年3月13日起，信贷安排从伦敦银行同业拆借利率转换为1个月期SOFR。
2023年4月25日，公司在德普特福德购物中心的合资企业结束了现有的1.599亿美元贷款的到期日延长三年至2026年4月3日，包括延期选项。该公司的合资企业在完成交易时偿还了1000万美元(按公司按比例计算为510万美元)的未偿还贷款余额。贷款利率维持在3.73%不变。
自2023年5月9日起，公司位于碧桂园俱乐部广场的合资企业拖欠了该物业2.952亿美元(按公司按比例计算为1.476亿美元)的无追索权贷款。该公司的合资企业正在与贷款人就这笔无追索权贷款的条款进行谈判。
2023年6月27日，该公司完成了对Danbury Fair Mall的1.335亿美元贷款的一年延期，至2024年7月1日。截至2023年7月1日，公司偿还了1,000万美元的未偿还贷款余额，修订后的利率为7.5%，2023年10月1日的利率为8.0%，2024年1月1日的利率为8.5%，2024年4月1日的利率为9.0%。
于2023年9月11日，本公司与营运合伙公司签订经修订及重述的信贷协议，修订及重述先前的信贷协议，并提供总额6.5亿美元的循环贷款安排，于2027年2月1日到期，并有一年延期选择权。在订立经修订及重述信贷协议的同时，本公司从循环贷款安排下可动用的金额中提取1.52亿美元，并用所得款项全额偿还本公司先前信贷安排下的未偿还款项。
自2023年10月6日起，该公司向尼亚加拉瀑布时装奥特莱斯提供的8,650万美元贷款出现违约。该公司正在与贷款人就这笔无追索权贷款的条款进行谈判。
2023年12月4日，公司位于泰森角中心的合资企业以7.1亿美元的新贷款取代了该物业现有的6.665亿美元抵押贷款，该贷款的固定利率为6.60%，仅在整个贷款期限内计息，2028年12月6日到期。
2024年1月10日，公司在Boulevard Stores的合资企业将该物业现有的2300万美元抵押贷款替换为一笔2400万美元的新贷款，该贷款的利息为SOFR加2.50%的浮动利率，仅在整个贷款期限内计息，2028年12月5日到期。新贷款在整个贷款期限内有一个所需的利率上限，执行利率为7.5%。
2024年1月22日，该公司偿还了费城时尚区的大部分抵押贷款。剩余的820万美元将于2024年4月21日到期。
2024年1月25日，该公司将Danbury Fair Mall现有的1.169亿美元抵押贷款替换为一笔1.55亿美元的新贷款，该贷款的固定利率为6.39%，仅在贷款期限的大部分时间内计息，2034年2月6日到期。
重建及发展活动：
该公司与Simon Property Group成立了一家各占50%股份的合资企业，该集团最初成立的目的是开发洛杉矶高级奥特莱斯，这是加利福尼亚州卡森的一个高端奥特莱斯中心。截至2023年12月31日，合资企业产生的7890万美元中，本公司已提供3950万美元。
该公司正在重新开发圣莫尼卡广场约150,000平方英尺的三层空间(以前由Bloomingdale‘s和Arclight Theatre占用)，圣莫尼卡广场是圣莫尼卡的一个534,000平方英尺的区域城镇中心，
加州拥有娱乐目的地用途、高端健身场所和其他零售用途。该项目的总成本估计在3,500万至4,000万美元之间。截至2023年12月31日，该公司已产生约520万美元。预计的开业将从2024年开始分阶段进行，一直持续到2025年。
该公司的合资企业位于亚利桑那州斯科茨代尔的斯科茨代尔时尚广场，这是一个约1,871,000平方英尺的地区性城镇中心，正在重新开发一座两层的诺德斯特龙侧翼，主要用于奢侈品零售和餐饮用途。该项目的总成本估计在8,000万美元至8,600万美元之间，其中4,000万美元至4,300万美元估计将按比例占公司的份额。截至2023年12月31日，在合资企业产生的4200万美元总支出中，该公司已产生2100万美元。预计将于2024年开业。
其他交易和事件：
该公司宣布，在截至2023年12月31日的一年中，每个季度的现金股息为普通股每股0.17美元。2024年2月2日，该公司宣布第一季度现金股息为普通股每股0.17美元，将于2024年3月4日支付给2024年2月16日登记在册的股东。董事会将按季度审查股息金额。
为配合2021年3月26日开始的“市场”发售计划，即“2021年3月自动柜员机计划”，该公司与若干销售代理签订了一项股权分配协议，根据该协议，公司可发行和出售其普通股，总发行价最高可达5亿美元。截至2023年12月31日，根据2021年3月的自动柜员机计划，该公司的普通股销售总额约为1.517亿美元。
关于公司预期的流动资金需求以及公司为满足这些需求而采取的措施的进一步讨论，见“项目7.管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析--流动资金和资本资源”。
购物中心行业
一般信息：
零售购物中心有几种类型，主要根据规模和营销策略进行区分。地区性购物中心的总建筑面积一般超过400,000平方英尺，通常由两家或两家以上的百货商店或大型零售商店(“支点”)组成，被称为“地区性城镇中心”或“购物中心”。区域城镇中心通常还包括许多多样化的零售店(“购物中心”)，其中大多数是全国性或地区性零售商，通常位于连接Anchor的走廊上。“地带中心”、“城中村”或“专业中心”(“社区/电力购物中心”)是为吸引当地或社区顾客而设计的零售购物中心，通常由一个或多个超市、折扣百货商店和/或药店组成。社区/电力购物中心通常有100,000至400,000平方英尺的GLA。奥特莱斯中心通常包含各种各样的设计师和制造商商店，通常位于露天中心，面积通常从200,000至850,000平方英尺(“奥特莱斯中心”)。此外，独立的零售商店位于购物中心的周边(“独立商店”)。超过10,000平方英尺的GLA面积的购物中心商店和独立商店也被称为“大盒子”。主播、购物中心、独立商店和其他租户通常为公共区域的维护、物业税、保险、广告和其他与购物中心运营相关的支出贡献资金。
区域城镇中心：
区域城镇中心通过提供各种时尚商品、硬商品和服务以及娱乐来利用其贸易区，通常是在一个封闭的、气候受控的环境中，有方便的停车。区域城镇中心提供一系列零售店和娱乐设施，经常作为城镇中心和社区、慈善和促销活动的聚集地。
尽管零售业务具有周期性，但区域城镇中心通常为业主提供相对稳定的收入。这种稳定性既归功于租户的多样性，也归功于区域城镇中心在其贸易区的典型优势。
区域城市中心在价格、提供的商品和租户组合方面有不同的策略，通常是根据其贸易区的需求量身定做的。锚点位于公共区域，其配置旨在最大限度地增加消费者流量，从而使购物中心受益。商场GLA通常指的是Anchors以外的租户的GLA，租给了各种各样的小型零售商。购物中心通常占区域城镇中心收入的大部分。
公司的业务
战略：
公司有一个长期的四管齐下的经营战略，专注于收购、租赁和管理、重新开发和发展区域城镇中心。
收购。此外，公司主要专注于地理位置优越、质量优良的区域城镇中心，这些中心可以在其贸易领域占据主导地位，并具有强大的收入增长潜力。此外，该公司还从事包括零售在内的其他房地产机会性收购，这将补充公司的投资组合。该公司随后寻求通过租赁、管理和重新开发来提高这些物业的经营业绩和回报。自首次公开募股以来，该公司已收购了全国各地购物中心的权益。该公司相信，它在地理上处于有利地位，可以培养和维持与潜在卖家和金融机构的持续关系，并在收购机会出现时迅速采取行动。
租赁与管理。此外，该公司认为，购物中心业务需要跨越多个学科的专业技能，才能有效和有利可图地运营。为此，该公司发展了一个完全集成的房地产组织，拥有内部收购、会计、开发、金融、信息技术、租赁、法律、营销、物业管理和再开发方面的专业知识。此外，公司强调由现场专业人员进行分散的物业管理、租赁和营销的理念。该公司相信，这一战略将使每个中心的运营、租户组合和拉动能力达到最优，并有能力对中心贸易区域不断变化的竞争条件做出快速反应。
本公司相信，现场物业管理人员可以最有效地运营中心。每个中心的物业经理负责监督中心的运营、营销、维护和安全职能。物业经理特别关注控制运营成本，这是中心盈利的关键因素，并寻求与零售商建立牢固的关系，并对其需求做出回应。
该公司通常利用位于不同地区的租赁经理来更好地了解中心所在的市场和社区。该公司不断评估和微调每个中心的租户组合，识别和更换表现不佳的租户，并寻求优化现有的租户规模和配置。
本公司选择性地为第三方提供物业管理和租赁服务。该公司目前为第三方所有者收费管理一个地区性城镇中心和两个社区中心。
重建项目。他说，公司增长战略的主要组成部分之一是其重新开发收购物业的能力。在有选择的基础上，公司的业务战略可能包括混合用途的密实化，以最大限度地利用公司区域城市中心的空间，包括开发区域城市中心的可用土地，或拆除表现不佳的百货商店盒子并重新开发土地。为此，公司已建立了一支重建专业人员队伍，他们主要负责寻找重建机会，他们相信这些机会将为中心带来更高的长期财务回报和市场地位。重建专业人员除了获得所需的政府批准外，还负责监督项目的设计和施工(见《最近的发展》中的“重建和发展活动”)。
发展。此外，本公司有选择性地进行地面发展项目。该公司将其强大的收购、运营和再开发技能与其扎实的开发专业知识相辅相成，进一步增加增长机会。
各中心：
截至2023年12月31日，该中心主要包括43个区域城市中心(包括毗邻这些购物中心的办公、酒店和住宅空间)、三个社区/电力购物中心和一个重建物业，总建筑面积约为4600万平方英尺。这47个中心的平均GLA面积约为98万平方英尺，大小从泰森斯角中心的320万平方英尺到林荫大道商店的20.5万平方英尺不等。截至2023年12月31日，中心主要包括156个锚点，总计约2,120万平方英尺的GLA，以及约5,000个购物中心商店和独立商店，总计约2,360万平方英尺的GLA。
竞争：
许多商场、购物中心和其他以零售为导向的房地产的业主、开发商和经理与该公司竞争收购物业，并吸引租户或锚地占用空间。在美国还有许多其他上市的购物中心公司和几家大型私人购物中心公司，其中任何一家都在某些情况下
情况可能会对公司争夺主播或租户产生不利影响。此外，这些公司以及其他REITs、私人房地产公司或投资者在物业收购方面与公司竞争。这导致了对财产或中心的收购以及对租户或锚地占用空间的竞争。物业收购的竞争可能会导致收购价格上升，并可能对公司以优惠条件进行适当物业收购的能力产生不利影响。相互竞争的购物中心的存在可能会对公司租赁空间的能力和可实现的租金水平产生实质性的不利影响。来自其他零售模式和技术的竞争也日益激烈，如生活方式中心、电力中心、直销中心和在线零售购物，这可能会对公司的收入产生不利影响。
在作出租赁决定时，本公司认为零售商会考虑以下与中心有关的重要因素：质量、设计和位置，包括消费者人口统计；租金；中心内主播和零售商的类型和质量；以及中心的管理和运营经验和战略。本公司相信，鉴于其中心的整体规模、质量和多样性，它能够根据这些标准在其当地市场有效地争夺零售租户。
主要租户：
在截至2023年12月31日的年度内，中心约73%的租金来自10,000平方英尺以下的购物中心和独立商店，27%的租金来自Big Box和Anchor租户。“第一项业务”所列租金总额包括最低租金和百分率租金。
根据截至2023年12月31日的总租金，以下零售商(包括其子公司)代表了中心内最大的10个租户： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 租客 | | 主DBA | | 数量
位置
在
投资组合 | | 占总数的百分比
租金 |
| 维多利亚的秘密公司。 | | 粉色，维多利亚的秘密 | | 42 | | | 2.0 | % |
| 迪克体育用品公司 | | 迪克的体育用品，Moosejaw | | 18 | | | 2.0 | % |
| The Gap，Inc. | | Athleta、Banana Republic、Gap、Gap Kids、Old Naval和其他 | | 40 | | | 1.9 | % |
| Foot Locker，Inc. | | Champs Sports，Foot Locker，House of Hoop by Foot Locker，Kids Foot Locker等 | | 59 | | | 1.9 | % |
| Signet珠宝商有限公司 | | 穿刺塔、青尼罗河、贾里德、凯珠宝商、扎莱斯的玩笑 | | 94 | | | 1.8 | % |
| 路威酩轩集团 | | 路易威登、丝芙兰和其他品牌 | | 34 | | | 1.6 | % |
| H&M Hennes&Mauritz L.P. | | H&M | | 25 | | | 1.5 | % |
| SPARC Group LLC | | Aeropostale、Brooks Brothers、Eddie Bauer、Forever 21、Lucky Brand等 | | 64 | | | 1.4 | % |
| 美国鹰牌服装公司 | | 艾瑞，美国鹰服装公司 | | 36 | | | 1.3 | % |
| Abercrombie&Fitch Co. | | Abercrombie&Fitch，Abercrombie Kids，Hollister Co. | | 43 | | | 1.2 | % |
购物中心商店和独立商店：
商场商店和独立商店租约一般规定租户支付租金，包括基本(或“最低”)租金和基于销售额的百分比租金。在某些情况下，租户只支付最低租金，在其他情况下，租户只支付一定比例的租金。公司一般签订商场商店和独立商店的租约，还要求租户按比例支付财产税，并支付规定金额的运营费用，不包括物业税，无论公司在任何中心实际产生的费用。然而，商场商店和独立商店的某些租约包含要求租户按比例支付公共区域维护、物业税、保险、广告和与中心运营相关的其他费用的规定。
截至2023年12月31日，公司投资组合中10,000平方英尺及以下的租户空间约占所有购物中心商店和独立商店空间的61%。本公司使用10,000平方英尺及以下的租户空间来比较租金活动，因为该空间在形状和配置方面更为一致，因此，本公司能够就该空间的租金活动提供有意义的比较。超过10,000平方英尺的购物中心商店和独立商店空间在整个公司投资组合中的大小和配置都不一致，因此无法将租金活动与公司的其他空间进行有意义的比较。很多非-
超过10,000平方英尺的锚地空间与购物中心没有物理连接，不共享相同的公共区域便利设施，也不能从购物中心的人流中受益。因此，10,000平方英尺以上的空间有一种独特的租金结构，与10,000平方英尺以下的购物中心空间不一致。
入住费：
租户盈利的一个主要因素是占用成本，该成本由公司收取的租户占用成本组成。租户占用成本包括最低租金、百分比租金和可收回支出等租户费用，主要包括物业运营费用和房地产税。然后将这些成本与租户销售额进行比较，以租户占用成本占租户销售额的百分比表示。较低的租用成本百分比显示，与较高的租用成本百分比相比，本公司在续租时增加租金的潜在能力更大。下表汇总了截至2023年12月31日和2022年12月31日的12个月内，购物中心商店和独立商店租户的占用成本占购物中心商店总销售额的百分比：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日的12个月内， |
| 2023 | | | | | | 2022 | | |
| 整合中心： | | | | | | | | | |
| 最低租金 | 7.9 | % | | | | | | 7.4 | % | | |
| 租金百分比 | 0.8 | % | | | | | | 1.1 | % | | |
| 收件箱回收率（1） | 3.4 | % | | | | | | 3.1 | % | | |
| 12.1 | % | | | | | | 11.6 | % | | |
| 未合并的合资中心： | | | | | | | | | |
| 最低租金 | 7.1 | % | | | | | | 6.5 | % | | |
| 租金百分比 | 1.1 | % | | | | | | 1.0 | % | | |
| 收件箱回收率（1） | 2.9 | % | | | | | | 2.8 | % | | |
| 11.1 | % | | | | | | 10.3 | % | | |
| | | | | | | | | |
(1)代表房地产税和公共区域维护费。
下表列出了过去三年截至12月31日各中心每平方英尺的平均基本租金：
10，000平方英尺以下的购物中心商店和独立商店： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至2013年12月31日止年度， | Avg.基地
租金每
平方英尺（1）（2） | | Avg.基本租金
每平方英尺对
已执行的租约
一年内（2）（3） | | Avg.基本租金
每平方英尺
租约到期
一年内（2）（4） |
| 综合中心（按公司比例份额计算）： | | | | | |
| 2023 | $ | 61.66 | | | $ | 58.97 | | | $ | 50.14 | |
| 2022 | $ | 60.72 | | | $ | 56.63 | | | $ | 56.44 | |
| 2021 | $ | 59.86 | | | $ | 56.39 | | | $ | 55.91 | |
| | | | | |
| | | | | |
| 未合并合资中心（按公司比例份额计算）： | | | | | |
| 2023 | $ | 70.42 | | | $ | 64.42 | | | $ | 55.74 | |
| 2022 | $ | 67.37 | | | $ | 69.88 | | | $ | 62.72 | |
| 2021 | $ | 66.12 | | | $ | 66.98 | | | $ | 60.48 | |
| | | | | |
| | | | | |
大盒子和走廊： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至2013年12月31日止年度， | Avg.基地
租金每
平方英尺（1）（2） | | Avg.基本租金
每平方英尺对
已执行的租约
一年内（2）（3） | | 数量
租契
已执行
在.期间
年份 | | Avg.基本租金
每平方英尺
租约到期
一年内（2）（4） | | 数量
租契
即将到期
在.期间
年份 |
| 综合中心（按公司比例份额计算）： | | | | | | | | | |
| 2023 | $ | 16.65 | | | $ | 21.85 | | | 34 | | | $ | 29.67 | | | 15 | |
| 2022 | $ | 15.95 | | | $ | 22.68 | | | 18 | | | $ | 32.15 | | | 14 | |
| 2021 | $ | 17.26 | | | $ | 12.64 | | | 15 | | | $ | 8.57 | | | 15 | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| 未合并合资中心（按公司比例份额计算）： | | | | | | | | | |
| 2023 | $ | 16.40 | | | $ | 30.90 | | | 25 | | | $ | 13.60 | | | 21 | |
| 2022 | $ | 16.23 | | | $ | 27.77 | | | 11 | | | $ | 15.81 | | | 12 | |
| 2021 | $ | 16.72 | | | $ | 36.90 | | | 11 | | | $ | 37.45 | | | 15 | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
_____________________
(1)每平方英尺的平均基本租金基于截至12月31日每个中心的占用空间，并使截至该日期生效的每份租约的条款生效，包括已授予租户的任何让步、减免和其他调整或津贴。
(2)正在开发和重建的中心不包括在平均基本租金之外。
(3)年内执行的租赁每平方英尺的平均基本租金代表租赁前十二个月内按每平方英尺支付的实际租金。
(4)年内到期的租赁的每平方英尺平均基本租金代表租赁最后十二个月内按每平方英尺支付的实际租金。
租赁到期：
下表显示了截至2023年12月31日拥有的中心在未来十年内的计划租赁期限，假设没有租户行使续订选择：
10，000平方英尺以下的购物中心商店和独立商店： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至2011年12月31日止的一年， | | 数量
租契
即将到期 | | 近似
GLA租赁
即将到期（1） | | 占总租赁百分比
GLA代表
通过到期
租约(1) | | 结束基本租金
每平方英尺
到期租赁（1） | | 占基本租金的%
代表
通过到期
租约(1) |
| 综合中心（按公司比例份额计算）： | | | | | | | | | | |
| 2024 | | 417 | | | 893,335 | | | 22.90 | % | | $ | 60.83 | | | 20.88 | % |
| 2025 | | 323 | | | 700,699 | | | 17.96 | % | | $ | 65.35 | | | 17.60 | % |
| 2026 | | 241 | | | 610,959 | | | 15.66 | % | | $ | 68.98 | | | 16.20 | % |
| 2027 | | 212 | | | 433,085 | | | 11.10 | % | | $ | 77.99 | | | 12.98 | % |
| 2028 | | 135 | | | 309,302 | | | 7.93 | % | | $ | 64.40 | | | 7.65 | % |
| 2029 | | 136 | | | 373,421 | | | 9.57 | % | | $ | 70.73 | | | 10.15 | % |
| 2030 | | 76 | | | 211,845 | | | 5.43 | % | | $ | 62.83 | | | 5.11 | % |
| 2031 | | 40 | | | 110,746 | | | 2.84 | % | | $ | 79.29 | | | 3.37 | % |
| 2032 | | 29 | | | 74,904 | | | 1.92 | % | | $ | 60.89 | | | 1.75 | % |
| 2033 | | 35 | | | 129,216 | | | 3.31 | % | | $ | 54.29 | | | 2.70 | % |
| 未合并合资中心（按公司比例份额计算）： | | | | | | | | | | |
| 2024 | | 294 | | | 372,635 | | | 18.30 | % | | $ | 67.49 | | | 16.06 | % |
| 2025 | | 232 | | | 320,924 | | | 15.76 | % | | $ | 69.35 | | | 14.21 | % |
| 2026 | | 213 | | | 290,581 | | | 14.27 | % | | $ | 74.76 | | | 13.87 | % |
| 2027 | | 164 | | | 241,022 | | | 11.84 | % | | $ | 79.09 | | | 12.17 | % |
| 2028 | | 158 | | | 257,132 | | | 12.63 | % | | $ | 83.57 | | | 13.72 | % |
| 2029 | | 94 | | | 134,346 | | | 6.60 | % | | $ | 82.01 | | | 7.04 | % |
| 2030 | | 79 | | | 107,526 | | | 5.28 | % | | $ | 92.04 | | | 6.32 | % |
| 2031 | | 50 | | | 73,060 | | | 3.59 | % | | $ | 74.16 | | | 3.46 | % |
| 2032 | | 58 | | | 85,234 | | | 4.19 | % | | $ | 90.70 | | | 4.94 | % |
| 2033 | | 56 | | | 90,720 | | | 4.46 | % | | $ | 81.08 | | | 4.70 | % |
大盒子和走廊： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至2011年12月31日止的一年， | | 数量
租契
即将到期 | | 近似
GLA租赁
即将到期（1） | | 占总租赁百分比
GLA代表
通过到期
租约(1) | | 结束基本租金
每平方英尺
到期租赁（1） | | 占基本租金的%
代表
通过到期
租约(1) |
| 综合中心（按公司比例份额计算）： | | | | | | | | | | |
| 2024 | | 15 | | | 319,225 | | | 3.90 | % | | $ | 38.24 | | | 8.11 | % |
| 2025 | | 32 | | | 1,324,385 | | | 16.17 | % | | $ | 12.57 | | | 11.05 | % |
| 2026 | | 28 | | | 1,416,432 | | | 17.30 | % | | $ | 10.74 | | | 10.10 | % |
| 2027 | | 39 | | | 1,155,852 | | | 14.12 | % | | $ | 24.26 | | | 18.62 | % |
| 2028 | | 22 | | | 944,679 | | | 11.54 | % | | $ | 16.87 | | | 10.58 | % |
| 2029 | | 12 | | | 311,671 | | | 3.81 | % | | $ | 21.33 | | | 4.41 | % |
| 2030 | | 10 | | | 291,804 | | | 3.56 | % | | $ | 17.13 | | | 3.32 | % |
| 2031 | | 8 | | | 335,560 | | | 4.10 | % | | $ | 19.86 | | | 4.42 | % |
| 2032 | | 6 | | | 245,071 | | | 2.99 | % | | $ | 14.49 | | | 2.36 | % |
| 2033 | | 12 | | | 359,849 | | | 4.39 | % | | $ | 30.23 | | | 7.22 | % |
| 未合并合资中心（按公司比例份额计算）： | | | | | | | | | | |
| 2024 | | 23 | | | 440,317 | | | 11.12 | % | | $ | 17.67 | | | 11.67 | % |
| 2025 | | 29 | | | 623,800 | | | 15.76 | % | | $ | 13.57 | | | 12.70 | % |
| 2026 | | 22 | | | 350,725 | | | 8.86 | % | | $ | 30.64 | | | 16.13 | % |
| 2027 | | 19 | | | 347,431 | | | 8.78 | % | | $ | 20.94 | | | 10.92 | % |
| 2028 | | 15 | | | 496,132 | | | 12.53 | % | | $ | 13.70 | | | 10.20 | % |
| 2029 | | 17 | | | 413,283 | | | 10.44 | % | | $ | 18.28 | | | 11.33 | % |
| 2030 | | 7 | | | 467,875 | | | 11.82 | % | | $ | 4.95 | | | 3.48 | % |
| 2031 | | 8 | | | 346,541 | | | 8.75 | % | | $ | 10.48 | | | 5.45 | % |
| 2032 | | 3 | | | 55,037 | | | 1.39 | % | | $ | 29.38 | | | 2.43 | % |
| 2033 | | 8 | | | 116,195 | | | 2.94 | % | | $ | 36.04 | | | 6.28 | % |
_______________________________________________________________________________
(1)期内到期租赁的每平方英尺期末基本租金代表年内到期租户租赁的最后一年最低租金（以现金为基础）。
上级：
主持人传统上是公众对区域城镇中心认同感的主要因素。主播通常是百货商店，其商品吸引了广泛的购物者。虽然中心从Anchors获得的营业收入比例低于商场和独立商店，但强大的Anchors在维持客户流量和使中心成为商场和独立商店租户的理想地点方面发挥着重要作用。
主播要么拥有他们的门店、他们下面的土地，在某些情况下还拥有邻近的停车区，要么与业主签订长期租约，租金低于商城门店和独立门店向租户收取的租金。拥有自己商店的每个Anchor和出租其商店的某些Anchor与中心的所有者签订互惠地役权协议，其中包括运营事项、初步建设和未来扩展。
锚占本公司截至2023年12月31日的年度租金总额的约6.5%。
下表列出了每个锚、拥有多个锚的每个母公司以及每个该等锚或母公司于2023年12月31日在公司投资组合中拥有或租赁的平方英尺数量。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 名字 | | 数量
锚，锚
商店 | | 拥有GLA
按锚定 | | GLA租赁
按锚定 | | *
|
| 梅西百货。 | | | | | | | | |
| 梅西百货 | | 34 | | | 4,404,000 | | | 1,931,000 | | | 6,335,000 | |
| 布鲁明戴尔的 | | 1 | | | — | | | 253,000 | | | 253,000 | |
| | 35 | | | 4,404,000 | | | 2,184,000 | | | 6,588,000 | |
| JCPenney | | 24 | | | 1,641,000 | | | 2,043,000 | | | 3,684,000 | |
| Dillard‘s(1) | | 12 | | | 1,912,000 | | | 257,000 | | | 2,169,000 | |
| Nordstrom | | 8 | | | 266,000 | | | 1,079,000 | | | 1,345,000 | |
| 迪克体育用品 | | 16 | | | — | | | 1,048,000 | | | 1,048,000 | |
| 目标（2） | | 6 | | | 304,000 | | | 489,000 | | | 793,000 | |
| Forever 21 | | 5 | | | — | | | 464,000 | | | 464,000 | |
| 家得宝 | | 3 | | | 102,000 | | | 274,000 | | | 376,000 | |
| 普里马克（3） | | 6 | | | — | | | 351,000 | | | 351,000 | |
| 好市多 | | 2 | | | 155,000 | | | 167,000 | | | 322,000 | |
| Scheels所有运动 | | 1 | | | 253,000 | | | — | | | 253,000 | |
| 伯灵顿 | | 3 | | | 100,000 | | | 140,000 | | | 240,000 | |
| BJ批发俱乐部 | | 2 | | | 116,000 | | | 123,000 | | | 239,000 | |
| 冯Maur | | 2 | | | 187,000 | | | — | | | 187,000 | |
| 沃尔玛 | | 1 | | | — | | | 173,000 | | | 173,000 | |
| 拉库拉考 | | 1 | | | — | | | 165,000 | | | 165,000 | |
| Boscov的 | | 1 | | | — | | | 161,000 | | | 161,000 | |
| 购物者世界 | | 2 | | | — | | | 134,000 | | | 134,000 | |
| Lowe's | | 1 | | | — | | | 114,000 | | | 114,000 | |
| Neiman Marcus | | 1 | | | — | | | 100,000 | | | 100,000 | |
| 萨克斯第五大道 | | 1 | | | — | | | 92,000 | | | 92,000 | |
| 贝尔克 | | 1 | | | — | | | 87,000 | | | 87,000 | |
| Kohl's | | 1 | | | — | | | 80,000 | | | 80,000 | |
| 梅卡多德洛斯西洛斯 | | 1 | | | — | | | 78,000 | | | 78,000 | |
| 得梅因地区社区学院 | | 1 | | | 64,000 | | | — | | | 64,000 | |
| 空置锚(4) | | 18 | | | 148,000 | | | 1,614,000 | | | 1,762,000 | |
| | 155 | | | 9,652,000 | | | 11,417,000 | | | 21,069,000 | |
| 非公司所有中心的主播(5)： | | | | | | | | |
| Kohl's | | 1 | | | — | | | 82,000 | | | 82,000 | |
| 总 | | 156 | | | 9,652,000 | | | 11,499,000 | | | 21,151,000 | |
_______________________________
(1)Dillard‘s拥有并正在重新开发位于South Plains Mall的前西尔斯地块。他们计划在2024年秋季开设这家商店，并腾出现有的两家门店。
(2)塔吉特宣布计划在Danbury Fair Mall开设一家面积为12.6万平方英尺的双层商店。
(3)Primark宣布计划在泰森斯角中心开设一家两层的商店。
(4)本公司现正积极物色替代租户或已就其中多幅空置土地订立替代租约，及/或目前正执行或考虑为该等地点提供重建机会。本公司继续根据有关其中三个空置锚地的协议条款收取租金。
(5)该公司拥有一座办公楼和三家位于非公司所有的购物中心的商店。在这三家商店中，一家租给了Kohl‘s，两家租给了非Anchor用途。
政府规章
遵守各种政府法规会对公司的业务产生影响，包括其资本支出、收益和竞争地位，这可能是实质性的。本公司产生监管成本，并采取行动遵守适用于其业务的政府法规，这些法规包括但不限于联邦证券法律法规、适用的证券交易所要求、房地产投资信托基金和其他税收法律法规、环境、健康和安全法律法规、地方分区、使用和其他与房地产有关的法规、1990年《美国残疾人法》(“ADA”)和相关法律法规。
见“第1A项。风险因素“讨论公司面临的重大风险，包括与政府法规有关的重大竞争地位风险，见”项目7.管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析“以及公司的综合财务报表，包括其中的相关附注，讨论与评估公司财务状况和经营结果有关的重大信息，包括遵守政府法规可能对其资本支出和收益产生的重大影响。
保险
每个中心都有综合责任保险、火灾保险、扩大保险范围和租金损失保险，类似的物业通常都有保险限额。本公司不承保某些类型的损失(如战争损失)，因为它们要么无法投保，要么在经济上不能投保。此外，虽然本公司或相关合资企业(如适用)为位于加州的中心提供特定的地震保险，但保单的免赔额相当于每个中心总保险价值的5%，每次发生的最低限额为150,000美元，这些中心的综合年度总损失限额为1亿美元。本公司或相关合资企业(视情况而定)为位于太平洋西北部和新马德里地震区的中心投保特定的地震保险。然而，这些保单的免赔额相当于每个中心总保险价值的2%，每次发生的最低限额为150,000美元，这些中心的年总损失限额为1亿美元。虽然本公司或相关合资企业也为中心提供独立的恐怖主义保险，但保单的免赔额为25,000美元，年总损失限额为12亿美元。每个中心都有环境保险，涵盖符合条件的第三方损失、补救和非所有处置场地，但有10万美元的保留额和5000万美元的三年总损失限额，但一个中心和另一个中心除外，前者的十年总损失限额为500万美元，另一个中心的十年总损失限额为2000万美元。一些环境损失不在这项保险的覆盖范围内，因为它们不能投保或经济上不能投保。此外，该公司为几乎所有的中心提供所有权保险，费用通常低于其全部价值。
房地产投资信托资格
本公司选择自截至一九九四年十二月三十一日止首个课税年度起，根据经修订的1986年国内收入守则(“守则”)按房地产投资信托基金的身份缴税，并拟进行营运，以继续根据该守则取得房地产投资信托基金的资格。作为房地产投资信托基金，该公司目前分配给股东的应纳税所得额一般不需要缴纳联邦和州所得税。作为房地产投资信托基金的资格和税务取决于公司是否有能力满足某些股息分配测试、股份所有权要求和守则中规定的各种资格测试。
员工与人力资本
截至2023年12月31日，公司约有655名员工，其中654名为全职员工，1名为兼职员工。该公司相信，与员工的关系良好。
在高级管理层和董事会的监督下，公司致力于培养包容的公司文化，吸引顶尖人才，创造促进合作、创新和多样化的环境，同时提供职业发展机会和培训。公司的人力资本目标包括识别、招聘、留住、发展、激励和整合公司现有和未来的员工。为了实现这些目标，公司制定了一系列政策和计划，并采取了各种举措，包括：
多样性和包容性：该公司认识到以不同的思想、想法和人员加强其员工队伍的价值，并维持符合联邦、州和当地劳动法的就业政策。作为一个机会平等的雇主，它致力于多样性、认可度和包容性，并根据平等就业机会委员会的原则和要求以及ADA的原则和要求，根据员工的业绩和贡献来奖励员工。该公司的政策阐明了其承诺，即提供平等的就业机会，并在各级招聘、招聘和晋升，不分种族、国籍、宗教、年龄、肤色、性别、性别。
定向、性别认同、残疾、受保护退伍军人身份或任何其他受地方、州或联邦法律保护的特征。截至2023年12月31日，该公司约58%的员工为女性。在员工总数中，约30%被确定为属于代表性不足的群体，约
员工薪酬和福利：该公司维持以现金和股权为基础的薪酬计划，旨在吸引、留住和激励其员工。该公司为全职员工提供丰厚的福利待遇，包括：
•通过税收优惠的401(K)计划与公司匹配的退休储蓄;
•基本人寿保险和长期伤残保险，以及医疗、牙科和视力保险;
•危重病保险和补充意外保险;
•带薪假期、病假和公司遵守的节假日;
•医疗保健和受扶养人护理灵活支出账户;
•推荐奖金奖励;
•通过员工援助计划;提供财务、法律、家庭或个人援助
•员工股票购买计划;
•税收优惠529教育储蓄计划;
•帮助资助雇员家属高中后教育的奖学金计划;
•公司赞助的捐赠者建议基金，以支持员工的慈善努力，该基金为慈善志愿者;提供公司配对计划和带薪休假计划
•带薪休假，为志愿者的努力;和
•带薪休假，让员工与新生的孩子建立联系。
员工培训和专业发展：该公司重视员工的职业发展，并通过提供各级培训和教育来促进他们的才华和成长。除了针对特定工作职能的培训计划外，该公司还提供与公司政策、多样性、技能发展、隐私和网络安全有关的培训。为了进一步重视人才发展，该公司于2023年实施了一个统一的平台，供所有员工使用，支持与合规、包容和职业发展相关的培训和教育。截至2023年12月31日，公司员工的平均年限约为10.8年，公司高级管理层的平均年限为20.6年。2023年，公司员工流失率为14%，其中包括所有员工。
员工健康与安全：公司还致力于确保其所有中心和公司办公室的运营以保护在场或受其影响的员工、租户、承包商、客户和公众的健康和安全的方式进行。该公司在其每个中心和办公室实施了一长串运营协议，旨在确保其员工、租户、服务提供商和购物者的安全。
季节性
购物中心行业本质上是季节性的，特别是在假日季节的第四季度，零售商入住率和零售额通常处于最高水平。此外，购物中心在假日期间实现其专卖店(临时零售商)租金的很大一部分，大部分百分比租金在第四季度确认。由于上述原因，第四季度的收益普遍较高。
可持续性
作为公认的可持续发展领导者，该公司在2015-2023年连续九年获得北美零售业GRESB排名第一。公司的公司责任报告副本以及有关公司的环境、社会和治理计划的其他信息可从公司的网站获得，网址为：Www.macerich.com在“投资者--公司责任”项下。公司的可持续发展政策和ESG承诺的副本也可在公司的网站上获得，网址为Www.macerich.com在“投资者-公司治理”下。公司网站上提供的信息不会通过引用并入本10-K表格中。
可用信息;网站披露;公司治理文件
该公司的公司网址为Www.macerich.com。公司在向美国证券交易委员会提交报告或向其提交报告后，在合理可行的范围内尽快通过本网站免费提供其关于10-K、10-Q和8-K表格的报告及其所有修订。这些报告可通过一个免费的第三方服务超级链接在“投资者-金融信息-美国证券交易委员会备案”的标题下获得。公司网站上提供的信息不包含在本表格10-K中作为参考。以下与企业管治有关的文件可于本公司网站查阅，网址为Www.macerich.com在“投资者-公司治理”下：
《企业管治指引》
商业行为和道德准则
首席执行官和高级财务官的道德准则
审计委员会章程
薪酬委员会章程
执行委员会章程
提名及企业管治委员会章程
您也可以通过以下方式索取任何这些文件的副本：
注意：公司秘书
Macerich公司
威尔希尔大道401号，套房700号
加州圣莫尼卡，邮编：90401
项目1A.评估各种风险因素
下面列出的是我们认为对我们的投资者来说是重要的风险，应该仔细考虑。这些风险并不是我们面临的所有风险，如果发生其他我们目前不知道或我们目前认为不重要的因素，也可能会影响我们的业务。本部分包含前瞻性陈述。你应该参考“与前瞻性陈述相关的重要因素”中对前瞻性陈述的限定和限制的解释。就本“风险因素”一节而言，由我们全资拥有的中心称为“全资中心”，由我们部分但非全资拥有的中心称为“合资中心”。
与我们的业务和物业相关的风险
我们主要投资于购物中心，这些中心面临许多我们无法控制的重大风险。.
房地产投资面临不同程度的风险，这些风险可能会影响我们的中心产生足够的收入来满足运营和其他费用的能力，包括偿债、租赁付款、资本支出和租户改善，并向我们和我们的股东进行分配。许多因素可能会减少中心产生的收入，包括：
•全球和国家经济气候，包括地缘政治紧张和军事冲突的影响;
•区域和当地经济(可能受到失业率上升、房地产价值下降、丧失抵押品赎回权的增加、更高的税收、工厂关闭、行业放缓、工会活动、不利天气状况、自然灾害和其他因素的负面影响);
•本地房地产状况(如零售空间或零售商品供过于求或需求减少、租金下降、房地产价值下降以及现有和未来租户的可获得性和信誉);
•消费者行为、偏好或人口结构的变化，这可能会导致消费者支出、消费者信心和季节性支出水平下降(特别是在假日季节，因为许多零售商的年销售额不成比例);
•
•零售商或购物者对中心;的安全性、便利性和吸引力的负面看法
•暴力行为，包括恐怖活动;和
•维护、保险和运营成本增加(包括房地产税)。
购物中心物业的收入和购物中心的价值也受到适用的法律和法规的影响，包括税收、环境、安全和分区法律。
我们的中心有相当大的比例集中在地理上，因此对当地的经济和房地产条件很敏感.
我们的中心有相当大比例位于加利福尼亚州、纽约和亚利桑那州。如果疲弱的经济或房地产状况或其他因素影响到加州、纽约和亚利桑那州，或我们拥有比美国其他地区更严重的物业高度集中的任何地区，我们的财务业绩可能会受到负面影响。
我们处在一个竞争激烈的行业中.
我们的物业与商场、购物中心和其他以零售为导向的房地产的其他业主、开发商和经理，包括其他上市商场公司和大型私人商场公司，在收购物业和吸引租户或锚点占据空间方面展开竞争。对物业收购的竞争可能会导致购买价格上升，并可能对我们以优惠条件进行适当物业收购的能力产生不利影响。相互竞争的购物中心的存在可能会对我们租赁空间的能力和可以实现的租金产生实质性的不利影响。
来自其他零售模式和技术的租户和购物者的竞争也越来越激烈，例如生活方式中心、电源中心、直销中心和在线零售购物，这可能会对我们的收入产生不利影响。数字和移动技术的日益普及加速了一定比例的市场份额从实体店购物向网络购物的转变。如果我们不能成功地使我们的业务适应不断变化的消费者购买习惯，可能会对我们的财务状况和运营结果产生实质性的不利影响。此外，网上零售购物的增加已经并将继续导致零售商关闭表现不佳的商店，如果持续下去，可能会影响我们的入住率水平和租户愿意支付的租金。
我们可能无法续签租约、租赁空置空间或重新出租空间，因为租约以优惠条款到期或根本无法，或无法向中心的适当租户组合提供租约，这可能会对我们的财务状况和运营业绩产生不利影响.
我们不能保证我们的租约将会续签，或我们中心的空置空间将以等于或高于当前平均净有效租金的净有效租金重新出租，也不能保证不会提供大幅租金减免、租户改善、提前解约权或低于市价的续约选项来吸引新租户或留住现有租户。如果我们中心的租金下降，如果我们现有的租户不续签租约，或者如果我们不重新出租我们的大部分可用空间和租约即将到期的空间，我们的财务状况和经营业绩可能会受到不利影响。
此外，如果我们未能在我们的零售和混合用途物业(包括我们正在开发或重新开发的物业)识别和确保正确的租户组合，我们的中心可能无法吸引他们打算服务的社区，这可能会减少客户流量和我们租户的运营，并对我们的财务状况和运营结果产生不利影响。
如果Anchors或其他重要租户的业务下滑、关闭或出售门店或宣布破产，我们的财务状况和经营业绩可能会受到不利影响.
如果Anchor或其他重要租户的业务不景气，或破产或无力偿债，导致他们在根据破产法寻求债权人(包括我们作为出租人)的保护后关闭零售店或终止租约，我们的财务状况和经营业绩可能会受到不利影响。近年来，包括由于美国经济不确定性造成的普遍状况，零售业的一些公司，包括我们的一些租户，已经宣布破产，倒闭，大幅减少了他们的实体业务，或者未能履行他们对我们和其他人的合同义务。如果我们的租户之一申请破产，我们可能无法在申请破产之前收回该租户所欠的金额。我们可能会在破产前或破产后对某些陷入严重财务困境的租户进行契约修改，以使他们继续经营下去。在……里面
此外，在申请破产后，租户可终止其与吾等的任何或全部租约，在此情况下，吾等对该租户的一般无担保债权的价值可能少于在租赁期余下时间内欠吾等的全部金额。此外，我们可能需要在重新出租破产租户腾出的空间时产生巨额费用，并且可能无法以类似的条件或根本无法释放空间。承租人，特别是Anchor的破产，可能需要对其空间进行大规模的重新开发，但成功与否无法得到保证，可能会使重新出租其空间变得困难和昂贵，而且可能难以租赁受影响物业的剩余空间。
此外，某些百货公司和其他全国性零售商已经并可能继续经历其零售商店的客流量下降、来自电子商务等替代零售选择的竞争加剧以及对其商业模式的其他形式的压力。如果在我们中心经营的零售商的店内销售额因不利的经济状况或任何其他原因而大幅下降，租户可能无法支付他们的最低租金或费用回收费用。如果承租人违约，受影响的中心在执行其作为出租人的权利时可能会遇到延误和成本。
一个或多个中心的主播和/或租户也可能因零售业的合并、收购、合并或处置而终止租约。将Anchor或商店出售给不太受欢迎的零售商可能会降低入住率、客户流量和租金收入。根据经济状况，Anchors或其他重要租户可能会出售在我们中心运营的门店或合并重复或地理重叠的门店位置。一个主播和/或大量租户关闭门店可能会允许其他主播和/或某些其他租户终止租约，获得租金减免和/或停止在中心经营门店，或以其他方式对中心的入住率产生不利影响。
我们的房地产收购、开发和重建策略可能不会成功.
我们在收入、净收入和运营资金方面的历史增长在一定程度上与购物中心的收购、开发和重新开发有关。许多因素，包括资金的可获得性和成本、我们的未偿债务总额、我们以有吸引力的条款获得融资的能力(如果有的话)、利率和有吸引力的收购目标的可用性等，都将影响我们未来收购、开发和重新开发更多物业的能力。我们在寻找收购机会方面可能不会成功，新收购的物业表现可能不会像预期的那样好。我们努力完成收购、开发和重新开发物业或增加市场渗透率所产生的费用可能会对我们的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响。我们面临着主要来自其他REITs以及私人房地产公司或投资者的收购竞争。我们的一些竞争对手拥有更多的财政和其他资源。收购购物中心的竞争加剧可能会导致购买价格上涨，并可能对我们以优惠条件获得更多物业的能力产生不利影响，或者根本不影响。我们不能保证我们将能够成功地实施我们的增长战略，或者有效和有利可图地管理我们扩大的业务。
我们可能无法从新收购的资产中获得预期的财务和运营结果。可能影响预期结果的一些因素包括：
•我们整合和管理新物业的能力，包括提高此类物业的入住率和租金;
•在预期时间框架内处置非核心资产;和
•我们有能力筹集长期融资，以符合我们的业务战略的资本成本实施资本结构。
我们的业务战略还包括有选择地开发和建设零售物业。在有选择的基础上，我们的业务战略可能包括混合用途的密集化，以最大限度地利用我们区域城市中心的空间，包括开发我们区域城市中心的可用土地，或通过拆除表现不佳的百货商店盒子和重新开发土地。我们可能进行的任何开发、重建和建设活动都会受到房地产开发风险的影响，包括缺乏融资、施工延误、环境要求、建筑成本上升、预算超支、沉没成本和租赁。此外，新落成物业的入住率和租金可能不足以使该物业盈利。房地产开发活动还面临着无法获得或延迟获得所有必要的分区、土地使用、建筑和占用以及其他必要的政府许可和授权的风险。如果发生上述任何一种情况，我们向股东支付股息和偿还债务的能力可能会受到不利影响。
此外，如果我们选择进行“混合用途”重建，我们将面临与每项非零售用途(例如，写字楼、住宅、酒店和娱乐)相关的风险，而我们的零售租户在这类物业中的表现可能会因延迟开业和/或此类非零售用途的表现而受到负面影响。我们在以下方面的经验较少
因此，我们可能会寻求与在非零售用途方面拥有更多经验的第三方开发商或第三方经理签订合同。除了一般与商业房地产开发相关的风险外，我们还将面临与非零售房地产的所有权和管理相关的风险，包括管理某些类型的非零售物业的经验有限，以及非零售行业竞争和趋势的不利影响。例如，在写字楼物业方面，一些企业正在迅速发展，使员工远程办公、灵活工作时间、开放式工作场所和电话会议越来越普遍，这可能使企业能够减少其空间需求，并随着时间的推移侵蚀对办公空间的总体需求，这反过来又可能对入住率、租金和物业估值构成下行压力，其中每一项都可能对我们的财务状况、运营业绩、现金流和向股东进行预期分配的能力产生不利影响，就我们拥有办公物业的程度而言。
我们酒店的多余空间可能会对我们产生实质性的不利影响.
我们的某些物业已经或可能继续有过剩的空间可供未来的租户使用，这些物业可能会继续出现这种供过于求的情况，其他物业可能会在未来开始出现这种情况。虽然与前几年相比，2023年和2022年的破产速度有所放缓，但我们继续经历Anchors和其他国家和地方零售商的破产，以及我们的租户中的商店关闭。过去，信誉良好的零售租户议价能力的提高导致我们的租金和入住率水平面临下行压力，而未来议价能力的任何增加也可能导致我们不得不增加在改善租户方面的支出，并可能进行其他契约修改，以吸引或留住租户，任何这些加在一起，都可能对我们造成重大和不利的影响。
房地产投资的流动性相对较差，我们可能无法在我们想要的时间以优惠的条件出售房产。.
房地产投资的流动性相对较差，这限制了我们调整投资组合以应对经济、市场或其他条件变化的能力。此外，适用于REITs的联邦所得税法有一些限制，限制了我们出售资产的能力。此外，由于我们的财产通常被抵押来担保我们的债务，我们可能无法在没有支付相关债务和/或大量提前还款的情况下获得抵押财产的留置权的解除，这限制了我们处置财产的能力，即使在其他情况下出售可能是可取的。此外，有兴趣购买购物中心的潜在买家数量有限。因此，如果我们想要出售我们的一个或多个中心，我们可能无法在所需的时间段内处置它，并且可能得到的对价可能少于我们最初对该中心的投资。
我们的房地产资产可能要计提减值费用.
我们定期评估是否有任何指标，包括物业经营表现、预期持有期的变化及一般市况，显示我们的房地产资产及其他投资的价值可能受到减值。只有在计入预期概率加权平均持有期的估计未来未贴现及无杠杆物业现金流总额低于物业的账面价值时，物业的价值才被视为减值。在我们对现金流的估计中，我们考虑了物业的趋势和前景，以及需求和竞争对预期未来运营收入的影响。如果我们正在评估一项资产的潜在出售或重建替代方案，未贴现的未来现金流根据当前计划、预期持有期和可用市场信息考虑截至资产负债表日期最有可能的行动方案。我们被要求对我们的房地产资产和其他投资的价值是否存在减值做出主观评估。减值费用对我们的收益有直接影响。我们过去曾对我们的某些资产计入减值费用，不能保证我们未来不会计入额外费用。任何未来的减值都可能对我们在确认费用期间的经营业绩产生重大不利影响。
可能的环境责任可能会对我们产生不利影响.
每个中心都进行了环境现场评估--由环境顾问进行的第一阶段研究。作为这些评估和其他信息的结果，我们了解到某些中心或与某些中心相邻的物业存在某些环境问题，例如含石棉材料(“ACM”)(其中一些在某些条件下可能最终需要移除，尽管公司已制定了管理ACM的操作和维护计划)、地下储罐(通常存在于与加油站或汽车轮胎、电池和配件服务中心相关的中心或附近，其中一些可能已泄漏或被怀疑已泄漏)和氯代烃(如全氯乙烯及其降解副产品，在某些中心检测到，并且经常与承租人干洗操作有关)。这些问题可能导致潜在的环境责任，并导致我们在应对这些责任或与未来调查或补救相关的其他成本方面产生成本。
根据各种联邦、州和地方环境法律、条例和条例，房地产的现任或前任所有者或经营者可能需要承担移除或补救该房地产上、下或内的危险或有毒物质的费用。这些法律经常规定责任，无论所有者或经营者是否知道或对危险或有毒物质的存在负有责任。调查、清除或补救危险或有毒物质的费用可能很高。此外，危险或有毒物质的存在，或未能妥善补救环境危害，可能会对业主或经营者出售或出租受影响的不动产或以受影响的不动产作为抵押品借钱的能力造成不利影响。
安排处置或处理危险或有毒物质的个人或实体也可能承担在处置或处理设施移除或补救危险或有毒物质的费用，无论该设施是否由安排处置或处理危险或有毒物质的个人或实体拥有或经营。例如，现有法律规定了将ACM释放到空气中的责任，第三方可以寻求房地产所有者或经营者对与接触ACM相关的人身伤害进行赔偿。对于我们拥有、运营、管理、开发和重新开发中心，或我们未来收购的任何其他中心或物业，我们可能会根据这些法律承担责任，并可能在应对这些责任时产生成本。
我们面临着与气候变化相关的风险.
由于气候变化导致天气模式的变化，我们在某些市场的物业可能会经历风暴强度的增加和海平面的上升。随着时间的推移，气候变化可能会导致我们一些中心对零售空间的需求波动或减少，或者在极端情况下，我们根本无法运营这些物业。气候变化也可能对我们的业务产生间接影响，因为它增加了优惠条件下的保险成本(或使其无法获得)，或者根本就是增加了我们物业的能源成本，或者要求我们花费资金来维修和保护我们的物业免受此类风险的影响。此外，我们寻求在我们的酒店促进能源效率和其他可持续发展战略。实施这些战略和遵守与气候变化相关的新法律或法规，包括遵守“绿色”建筑规范，可能会导致巨额资本支出，以改善我们现有的物业或我们可能收购的物业。此外，联邦、州和地方各级旨在增加与气候有关的披露的法律和法规，包括美国证券交易委员会提出的规则和加利福尼亚州最近颁布的立法，在这些法律和法规生效时可能会增加合规和数据收集成本。如果我们不能遵守有关气候变化的法律法规或实施有效的可持续发展战略，我们在租户和投资者中的声誉可能会受到损害，我们可能会受到罚款和/或惩罚。此外，我们不能保证我们的任何可持续发展战略会降低运营成本、提高入住率或提高租金，或者阻止我们现有的租户搬迁到我们的竞争对手拥有的物业。
我们的一些财产受到潜在的自然灾害或其他灾难的影响.
我们的一些中心位于易受自然灾害影响的地区，包括加利福尼亚的中心或其他地震风险较高的地区，我们的中心位于洪水平原或可能受到龙卷风不利影响的地区，以及我们的中心位于沿海地区，这些地区可能受到海平面上升或飓风、热带风暴或其他恶劣天气条件的不利影响。自然灾害的发生可能会延误重建或开发项目，增加修复或更换受损财产的投资成本，增加未来的财产保险成本，并对租户对租赁空间的需求产生负面影响。如果我们无法获得保险或不能以可接受的条款获得保险，或者我们的保险不足以弥补这些事件造成的损失，我们的财务状况和经营业绩可能会受到不利影响。
未投保或投保不足的损失可能对我们的财务状况产生不利影响。.
我们的每个中心都有综合责任保险、火灾保险、扩大保险范围和租金损失保险，类似的物业通常都有保险限额。我们不承保某些类型的损失(如战争损失)，因为它们要么无法投保，要么不能在经济上投保，而且我们的保险范围可能有某些例外(如流行病)，使我们无法根据保单收取某些索赔。此外，虽然我们或相关合资企业(如适用)为位于加州的中心提供特定的地震保险，但保单的免赔额相当于每个中心总保险价值的5%，每次发生的最低限额为150,000美元，这些中心的综合年总损失限额为1亿美元。我们或相关合资企业在适用的情况下，为位于太平洋西北部和新马德里地震区的中心投保特定的地震保险。然而，这些保单的免赔额相当于每个中心总保险价值的2%，每次事件的最低赔偿额为150,000美元，这些中心的综合年总损失限额为1亿美元。虽然我们或相关合资企业也为中心提供独立的恐怖主义保险，但保单的免赔额为25,000美元，年总损失限额为12亿美元。每个中心都有环境保险，涵盖符合条件的第三方损失、补救和非所有处置场地，但保留额为100,000美元，三年总损失限额为5,000万美元，其中一个中心的十年总损失限额为500万美元，另一个中心的十年总损失限额为2,000万美元。一些人
环境损失不在这份保险的承保范围内，因为它们不能投保或经济上不能投保。此外，我们为几乎所有的中心提供所有权保险，费用通常低于其全部价值。
如果发生未投保的损失或超过投保限额的损失，我们可能会损失我们在物业上投资的全部或部分资本，以及来自该物业的预期未来收入，但可能仍有义务偿还与该物业相关的任何抵押债务或其他财务义务。
我们的财产税可能会在不事先通知的情况下增加。
我们的物业和我们未来开发或收购的任何其他物业的房地产税可能会随着物业税税率的变化以及税务机关对这些物业的评估或重新评估而增加。虽然我们的大多数租约要求租户按比例支付财产税，但部分或全部财产税可能无法从租户那里收取。提高我们的物业税税率或物业的评估价值可能会对我们的财务状况、经营业绩、现金流和向我们的股东进行预期分配的能力产生不利影响。
遵守《美国残疾人法》以及消防、安全和其他法规可能会要求我们进行可能对现金流产生不利影响的支出.
我们投资组合中的所有物业都必须遵守美国残疾人法案(ADA)。遵守反兴奋剂机构的要求可能需要消除准入障碍，而不遵守可能会导致美国政府对其处以罚款，或向私人诉讼当事人支付损害赔偿金，或者两者兼而有之。虽然我们的投资组合租赁给租户有义务遵守ADA规定，但在他们租赁的物业内，如果租赁物业内的必要变化涉及比预期更大的支出，或者如果这些变化必须以比预期更快的速度进行，租户支付成本的能力可能会受到不利影响。此外，我们被要求在我们投资组合中物业的公共区域内遵守ADA要求，并且我们可能无法将补救任何公共区域ADA问题所需的任何费用转嫁给我们的租户。此外，我们被要求按照消防和安全法规、建筑法规和其他土地使用法规运营物业，因为它们可能被政府机构和机构采用，并适用于我们的投资组合。我们可能被要求支付大量资本支出来遵守，我们翻新或重新开发符合这些要求的物业以及遵守ADA规定的能力可能会受到限制。由此产生的支出和限制可能会对我们的财务状况和经营业绩产生实质性的不利影响。
我们面临着与网络攻击、网络入侵或其他方式的安全破坏有关的风险，以及我们的信息技术网络和相关系统受到其他重大破坏的风险.
我们面临着与网络威胁相关的风险，并一直是安全漏洞的目标，无论是通过网络攻击或互联网上的网络入侵、恶意软件、计算机病毒、电子邮件附件、我们组织内部的人员或可以访问我们组织内部系统的人，以及我们的IT网络和相关系统的其他重大中断。网络事件的复杂性和频率一直在增加，可能包括第三方使用被盗或推断的凭据、计算机恶意软件、病毒、垃圾邮件、网络钓鱼攻击、勒索软件和其他故意攻击和试图获得未经授权的访问权限来访问数据。用于破坏或获取存储数据或传输数据的系统的技术经常发生变化，我们可能无法实施足够的预防措施或在发生安全漏洞时阻止它们。由于可能试图渗透和破坏我们的计算机系统的威胁参与者使用的技术经常变化，并且可能在对目标发动攻击之前无法识别，因此我们可能无法预测这些技术。这些威胁反过来可能导致保护我们的信息系统、检测和应对威胁以及从网络事件中恢复的成本增加。虽然我们投保了网络责任保险，但它可能不足以覆盖与此类事件相关的所有损失。
我们的IT网络和相关系统对我们的业务运营和我们执行日常运营的能力至关重要，在某些情况下，可能对我们某些租户的运营至关重要。尽管我们努力维护这些类型的IT网络和相关系统的安全和完整性，并实施了各种措施来管理安全事件的风险，但我们不能保证我们的安全努力和措施将是有效的，或者企图的网络攻击不会成功、破坏或破坏。涉及我们的信息系统的安全事件可能会扰乱我们的网络和系统的正常运行。这反过来可能导致财务报告错误陈述、违反贷款契约和/或错过预期报告截止日期、无法正确监控我们遵守有关我们作为房地产投资信托基金资格的规章制度的情况、未经授权访问以及销毁、丢失、被盗、挪用或发布我们或其他人的专有、机密、敏感或其他有价值的信息，这些信息可能被用来与我们竞争或用于破坏性、破坏性或其他有害的目的和结果;需要大量的管理注意力和资源来补救任何损害，;会因违反合同、损害、信用、处罚或终止租约或其他协议;或损害我们在租户和投资者中的声誉。此外，针对我们的主播和租户的网络攻击，包括未经授权访问
客户的信用卡数据和其他机密信息可能会降低消费者的信心和消费支出，并对我们的业务产生负面影响。个人数据的任何泄露、丢失或泄露也可能使我们面临民事罚款和处罚，或根据美国相关的州和联邦隐私法要求损害赔偿。数据泄露和其他数据安全泄露可能导致公开披露，进而可能导致广泛的负面宣传。
暴力和破坏公物行为、内乱以及实际或威胁发动的恐怖袭击可能会对我们的财政状况和行动结果产生不利影响。.
由于我们的财产对公众开放，它们暴露在与暴力和破坏行为、内乱、犯罪活动以及实际或威胁的恐怖袭击有关的风险中，这些可能是我们无法控制或无法预防的。如果这些事件中的任何一个发生，相关财产可能会面临物质和声誉上的损害，这些财产及其租户产生的收入可能会受到负面影响。消费者还可能感觉到这些风险的威胁加剧，因为中心所在市场的犯罪率上升，以及媒体的负面关注。对安全风险的担忧可能会影响消费者、租户和租户员工在我们酒店购物和/或工作的意愿，这可能会导致消费者流量减少，我们酒店的销售额下降，或者增加对安全资源的额外支出。随之而来的零售需求下降可能会对我们的收入和物业价值造成不利影响，并使我们难以续订或重新租赁物业。
恐怖主义活动或暴力和破坏行为也可能通过损坏、破坏或损失直接影响我们财产的价值。此外，此类行为的保险可获得性或一般保险可能会减少或成本更高，这可能会增加我们的运营费用，并对我们的财务状况和运营结果产生不利影响。
未来任何高传染性疾病的大流行、流行或爆发都可能对美国、地区和全球经济造成干扰，并可能对我们的业务、财务状况和经营业绩以及我们租户的业务、财务状况和经营业绩产生实质性的不利影响。.
未来任何高传染性疾病的任何大流行、流行或爆发，包括出现更多新冠肺炎变种，都可能对美国和全球经济造成广泛的干扰，并可能导致金融市场的大幅波动和负面压力。未来任何高传染性疾病的大流行、流行或暴发对我们的行动的影响程度将取决于未来的事态发展，这些事态发展高度不确定，不能有把握地预测，包括这种大流行病的范围、严重程度和持续时间、新变种的出现和特点、为遏制这一大流行病或减轻其影响而采取的行动，包括采用、管理和有效性现有疫苗，以及这一大流行病的直接和间接经济影响和遏制措施等。我们以前曾经历过新冠肺炎对我们业务的不利影响，以及未来任何高传染性疾病的任何大流行、流行或爆发可能对我们的业务、财务状况和运营结果产生不利影响，并且它还可能具有增加本“风险因素”部分描述的许多风险的效果，包括：
•由于政府或租户的行动导致我们的一个或多个中心完全或部分关闭或出现其他运营问题，这可能会对我们和我们的租户;的运营产生不利影响
•影响我们租户的业务、财务状况和流动性的经济活动减少，这可能导致我们的一个或多个租户，包括我们的一个或多个锚，无法全额履行他们对我们的义务，或者根本不能以其他方式寻求修改这些义务，包括推迟或减少租金支付，或者宣布破产;
•消费者支出水平和消费者信心下降，以及我们中心的流量下降，这可能会影响中心在短期内产生足够收入以满足运营和其他费用的能力，也可能会加速转向在线零售购物，如果这种情况持续下去，即使在这种大流行、流行病或任何其他高度传染性疾病的爆发的直接影响得到解决后，也可能导致中心收入长期下降。;
•无法续签租约、租赁空置空间，包括租户破产和违约造成的空置空间，或在租约以优惠条款到期时重新出租空间，或者根本无法续签，这可能导致租金支付减少或入住率下降，或者可能导致租金支付中断或延迟接收;
•关闭我们一个或多个物业的锚点，这可能会在我们的一个或多个此类物业的租约中触发共同租赁条款，并可能导致收入和入住率;下降
•对我们财务业绩的潜在负面影响可能会对我们遵守信贷安排和其他债务协议中的财务契约产生不利影响，或导致无法满足其中某些财务条件。
公约，这可能导致违约事件，如果不治愈或放弃，可能会加速部分或全部此类债务，并可能对美国;产生实质性的不利影响
•我们的一个或多个物业因抵押债务而产生的资产价值可能下降，这可能会抑制我们成功为一个或多个此类物业进行再融资的能力，导致适用的抵押债务协议下的违约，并可能导致此类债务的加速;和
•全球金融市场的混乱和不稳定或信贷和融资状况的恶化可能使我们难以以有吸引力的条款获得债务和股权资本，也可能影响我们为业务活动提供资金、及时偿还债务以及在我们的信贷安排到期日之前更新、延长或更换我们的信贷安排的能力，或者以对我们有利的条款进行。
通货膨胀可能会对我们的财务状况和经营业绩造成不利影响.
美国的通货膨胀率在整个2022年和2023年期间都在上升，并可能在短期内继续上升。由于这些通胀上升，我们已经经历了，并可能继续经历以下部分或全部：
•提高我们未偿还浮动利率债务的利率，以及提高任何新的和再融资的固定利率债务的利率;
•难以用租金更高的新租约替换即将到期的租约或将其续期;和
•由于消费者支出减少，租户销售额下降，这可能会对租户履行租金义务的能力造成不利影响，和/或导致租金百分比下降。
此外，尽管我们的大部分租约要求租户按比例支付水电费和房地产税，以及规定的运营费用金额，无论任何中心实际发生的费用是多少，但巨大的通胀压力和增加的运营成本可能会增加我们对不断上升的物业费用的风险，这将减少我们的现金流和利润，并使我们在中心维持历史成本控制变得更加困难。
我们有大量债务，这可能会影响我们未来的运营.
截至2023年12月31日，我们的未偿贷款债务总额为69.2亿美元(包括42.3亿美元的合并债务，减去可归因于非控股权益的1.6亿美元，加上我们按比例分配的未合并合资企业的抵押贷款和其他应付票据28.5亿美元)。由于大量的债务，我们必须用我们现金流的一大部分来偿还债务的本金和利息，这限制了可用于其他商业机会的现金数量。借贷成本在整个2022年和2023年期间都在上升，随着美联储继续应对不断上升的通胀，借贷成本在短期内可能会继续上升，因此，我们的未偿还浮动利率债务以及新的和再融资的固定利率债务的借贷成本已经变得更加昂贵，而且可能会继续上升。我们受制于通常与债务融资和借贷成本增加相关的风险，包括我们的运营现金流不足以满足所需的偿债要求，以及利率上升可能对我们的偿债成本产生不利影响。
在某些情况下，我们可以通过使用利率上限和掉期协议来限制我们对与部分浮动利率债务相关的利率波动的敞口。根据目前的市场条件，此类协议允许我们用固定利率债务取代浮动利率债务，以实现我们所希望的浮动利率债务与固定利率债务的比率。然而，在利率上升的环境下，我们可以通过这种替代固定利率上限和掉期协议或新债和再融资债务的固定利率获得的固定利率也将继续增加。我们使用利率对冲安排也可能使我们面临额外的风险，包括安排的交易对手可能无法履行其义务，以及终止这些安排通常涉及交易费用或违约成本等成本。我们不能保证我们的对冲活动会对我们的运营结果、流动性或财务状况产生预期的影响。
此外，我们的大多数中心都是抵押的，以确保偿还债务，如果中心的收入不足以偿还债务，中心可能会被抵押权人取消抵押品赎回权，导致收入损失和我们的总资产价值下降。于截至2023年12月31日止年度内，吾等于尼亚加拉瀑布地产旗下时尚网点的未偿还按揭贷款到期后未能偿还，因此贷款出现违约。我们正在与贷款人就这笔无追索权贷款的条款进行谈判。
我们有义务遵守可能影响我们经营活动的财务和其他契约。.
我们的无担保信贷安排包含金融契约，包括利息覆盖要求，以及对我们产生债务、支付股息和进行某些收购的能力的限制。这些公约可能会限制我们追求某些商业倡议或某些交易的能力，否则这些交易可能是有利的。此外，失败
履行这些金融契约中的某些条款可能会导致违约事件，如果不加以补救或免除，可能会加速部分或全部此类债务，从而可能对我们产生实质性的不利影响。
我们的增长和持续偿债要求依赖外部融资，并面临再融资风险。.
我们主要依靠外部融资，主要是债务融资，在更有限的情况下，股权融资，为我们的业务增长提供资金，并确保我们能够满足我们的未偿债务的持续到期日。我们能否获得融资，取决于银行、贷款人和其他机构是否愿意根据其承保标准向我们放贷，而承保标准可能会随着市场状况和一般资本市场的状况而波动。此外，市场混乱和波动的程度可能会对我们利用资本市场进行股权融资的能力产生重大不利影响。
我们还面临通常与债务融资相关的风险，包括我们的运营现金流不足以满足所需的偿债要求，或者我们将无法以可接受的条款为此类债务进行再融资，或者根本不能。如果到期日到期的本金不能再融资、延期或用其他来源的收益(如新股本)偿还，我们的现金流可能不足以在重大“气球”付款到期的年份偿还所有到期债务。此外，无法保证我们将能够继续以可接受的条款获得未来增长所需的融资，或者根本不能保证，任何新的或再融资的债务也可能施加更多限制性条款。
我们的成功在一定程度上取决于我们吸引和留住有才华的员工的能力，而我们的任何一名关键人员的流失都可能对我们的业务产生不利影响.
我们业务的成功在一定程度上取决于我们的执行管理团队和关键员工的领导力和表现，我们吸引、留住和激励有才华的员工的能力可能会对我们未来的业绩产生重大影响。对这些人的竞争是激烈的，我们不能向您保证我们将保留我们的执行管理团队和关键员工，或者我们将来能够吸引和留住其他高素质的人担任这些职位。失去这些人中的任何一个或多个都可能对我们的运营结果、财务状况和现金流产生实质性的不利影响。
我们普通股的价格已经并可能继续大幅波动，这可能会使我们的股东很难在他们想要的时候或以他们认为有吸引力的价格转售他们的股票。.
我们在纽约证券交易所的普通股价格不断变化，并受到重大价格波动的影响。我们的股价可能会因多种因素而波动，其中许多因素是我们无法控制的。这些因素可能包括但不限于，我们的经营业绩或股息;整体市场波动的实际或预期变化，包括某些上市租户市场价格的潜在极端涨跌、行业因素和一般经济和地缘政治状况和事件，例如经济放缓或衰退、消费者对经济的信心、持续的军事冲突和恐怖袭击;公开交易市场的技术因素，这些因素可能会产生与宏观、行业或公司特定基本面相一致的价格波动，包括但不限于散户投资者的情绪(包括可能在金融交易和其他社交媒体网站上表达的情绪)，空头股数在我们证券中的数量和地位，以及卖空者被迫回补其未平仓头寸、获得保证金债务、我们普通股的期权和其他衍生品交易以及其他技术性交易因素的可能性;我们资金从运营或收益估计中产生的变化;我们购物中心产生足够收入以满足运营和其他费用的能力的变化;锚或租户破产、关闭、合并或整合;本地经济和房地产条件在我们高度集中的地理位置;中心受到公共或私营购物中心公司或其他公司的竞争，包括对收购中心和租户占用空间的竞争我们租户根据当前租赁条款支付租金和履行对我们的其他义务的能力，我们以优惠条款出租空间的能力，我们收购和房地产开发战略的成功，我们遵守我们债务协议中的财务契约的能力，我们债务协议中限制性契约的影响，我们获得融资的机会，通货膨胀和利率上升的风险，我们无法符合或保持我们作为房地产投资信托基金的地位的风险;我们遵守我们的合资协议的能力和与我们的合资投资相关的其他风险和可能的未保险损失，;，;;，我们遵守合资协议的能力，以及与我们的合资投资相关的其他风险，以及可能的未保损失，包括伤亡事件或自然灾害造成的损失和可能的环境责任;任何高传染性疾病未来对美国、地区和全球经济以及对我们的财务状况和经营结果以及我们的承租人的财务状况和经营结果造成的不利影响;我们的任何重要股东决定出售大量我们的普通股;任何未来发行的股权证券;以及实现本10-K表格年度报告中包含的任何其他风险因素。
与我们的组织结构相关的风险
某些个人对我们和运营伙伴关系的管理都有重大影响，这可能会造成利益冲突.
根据经营合伙的有限合伙协议，我们作为唯一普通合伙人，负责管理经营合伙的业务和事务。由于我们和我们的附属公司以及我们的运营伙伴或其任何合作伙伴之间的关系，未来可能存在或可能出现利益冲突。根据马里兰州法律，我们的董事和高级管理人员对我们公司负有与他们管理我们公司相关的责任。同时，根据特拉华州法律，我们对我们的运营合伙企业及其有限合伙人负有责任和义务，这些责任和义务已被我们运营合伙企业的合伙协议所修订，与作为唯一普通合伙人的我们运营合伙企业的管理相关。作为我们经营合伙企业的普通合伙人，我们的职责和义务可能与我们的董事和高级管理人员对我们的公司和我们的股东的职责相冲突。
合资中心的外部合作伙伴给我们的股东带来了额外的风险.
我们拥有房地产合伙企业的部分权益，这些合伙企业拥有20个合资中心和一个开发物业，以及几个开发地点。我们可以通过合资安排获得更多物业的部分权益。对合资中心的投资涉及不同于对全资中心的投资的风险。
我们对合资伙伴负有受托责任，这可能会影响有关合资中心的决定。我们在某些合资中心的合作伙伴(尽管我们拥有多数法定所有权)共同控制与合资中心有关的重大决策，包括关于销售、再融资和额外出资的时间和金额的决策，以及可能对我们产生不利影响的决策。
此外，在下列情况下，我们可能会失去与合资中心有关的管理权和其他权利：
•我们没有提供我们的份额的额外资本所需的财产合伙企业;或
•根据物业合伙的合伙协议或与物业合伙或合营中心有关的其他协议，我们会违约。
此外，如果我们的合资伙伴之一申请破产，可能会对各自的财产造成重大和不利的影响。根据破产法，我们可能被禁止在没有事先获得法院批准的情况下采取一些影响我们合资伙伴的财产的行动，这在大多数情况下需要事先通知其他各方并举行听证会。至少，获得法院批准的要求可能会推迟我们将或可能想要采取的行动。如果我们投资于合资企业中心的相关合资企业产生了追索权义务，其中一个合资伙伴的破产解除可能导致我们对该等债务的最终责任比其他情况下要求的更大部分。
由于某些合资企业协议中关于根据资本账户余额分配现金流、分配损益和支付优先回报的各种条款，我们在合资企业中的合法所有权权益有时可能不等于我们在实体中的经济利益。因此，我们在某些合资中心的实际经济利益(有别于我们的法定所有权权益)可能会不时波动，可能与我们的法定所有权利益不完全一致。我们几乎所有的合资协议都包含优先购买权、买卖条款、退出权利、违约稀释补救措施和/或房地产合资协议中惯常的、可能对最终实现现金流和/或资本或清算收益产生积极或消极影响的其他分拆条款或补救措施。
我们的控股公司结构使我们依赖于运营合伙企业的分配.
由于我们通过经营合伙公司开展业务，我们偿还债务和向股东支付股息的能力严格取决于经营合伙公司的收益和现金流，以及经营合伙公司向我们分配股息的能力。根据特拉华州修订的《统一有限合伙企业法》，如果在分配时，在分配生效后，运营合伙企业的所有负债(一些无追索权负债和对合伙人的一些负债除外)超过运营合伙企业资产的公允价值，则禁止运营合伙企业向我们进行任何分配。无法从运营合伙企业进行现金分配可能会危及我们保持REIT资格的能力。
所有权限制以及我们宪章和附例的某些条款可能会阻止控制权的改变或降低我们普通股的价值.
所有权限制。为了维持我们作为房地产投资信托基金的资格，我们的已发行股票价值(在计入某些收购股票的选择权后)可能直接或间接地或通过应用某些归属规则由五名或五名以下的个人(如经修订的1986年国税法(下称“守则”)所界定，包括一些通常不被视为“个人”的实体)在课税年度的后半年的任何时候拥有。为了协助我们保持房地产投资信托基金的资格，除其他目的外，我们的章程限制任何单一股东或一组股东(有限的例外情况除外)拥有超过5%(“所有权限制”)的已发行股票数量或价值中较小者的所有权。除了加强我们作为房地产投资信托基金的地位外，拥有权限制还可以：
•在未经我们董事会批准的情况下，延迟、推迟或阻止我们控制权的变更或其他交易，即使控制权变更或其他交易符合我们股东的最佳利益，;和
•限制我们的股东获得普通股或优先股溢价的机会，如果投资者试图收购超过所有权限制的一批股票或以其他方式改变对我们的控制权，他们可能会获得溢价。
本公司董事会可全权酌情决定放弃或修改(在其指示的任何条件的限制下)一名或多名股东的所有权限制，前提是董事会认为超过这一限制不会危及我们作为房地产投资信托基金的地位。
我们宪章和附例的精选条款。本公司章程及附例的部分条文可能会延迟、延迟或阻止第三方为本公司提出收购建议，并可能会妨碍部分或大部分本公司股份持有人认为符合其最佳利益的控制权变更，或使本公司股东有机会实现较本公司股份当时市价溢价。这些规定包括：
•股东大会将审议的股东提名董事和股东提案的提前通知要求;
•我们董事有义务考虑与拟议的业务合并或其他控制权变更交易有关的各种因素;
•我们董事有权对未发行的股票进行分类或重新分类，并促使本公司发行一类或多类普通股或优先股;
•我们董事创建并促使本公司发行权利的权力，使其持有人有权从US;购买股票或其他证券，以及
•对我们宪章的修改、对我们控制权的改变以及我们董事和高级管理人员的责任的限制。
马里兰州法律的某些条款可能会阻止控制权的变化或降低我们普通股的价值.
《马里兰州一般公司法》(下称《马里兰州公司法》)的某些条款可能会延迟、推迟或阻止第三方为我们提出收购建议，并可能会阻止我们部分或多数股票的持有者可能认为符合他们最佳利益的控制权变更，或者可能会让我们的股东有机会实现对我们股票当时市场价格的溢价，包括：
•“业务合并”条款，在受限制的情况下，禁止我们与“有利害关系的股东”(一般定义为在紧接有关日期之前的两年内任何时间实益拥有我们已发行有表决权股票的10%或以上投票权的任何人士，或我们的关联公司或联营公司是我们当时已发行股票的10%或以上的实益拥有人)或有利害关系股东的关联公司之间的某些业务合并，并可在该股东成为有利害关系的股东的最近日期之后的五年内，对这些组合;和
•“控制股份”条款规定，在“控制股份收购”(定义为“控制股份收购”)中收购的本公司“控制股份”(定义为与股东控制的其他股份合计，使股东有权在选举董事时行使三个递增投票权范围之一的股份)的持有者
直接或间接取得“控制股份”的所有权或控制权)并无投票权，除非获本公司股东以所有有权就此事投下的至少三分之二的赞成票批准，但不包括所有有利害关系的股份。
在本章程的许可下，本章程豁免本公司与委托人及其各自的联营公司及有关人士之间的任何业务合并。《股东权益法》还允许董事会在感兴趣的股东成为感兴趣的股东之前，豁免特定的企业合并。此外，如果一个人本来会成为有利害关系的股东的交易事先得到董事会的批准，那么他或她就不是有利害关系的股东。
此外，根据我们的章程中的一项规定，我们已选择不参与《控股股份》的收购条款。然而，在未来，我们可以在没有得到股东批准的情况下，通过修改我们的章程，选择加入mcl的控制股份条款。《公司章程》和《宪章》还包含关于我们修改《宪章》某些条款、合并或出售全部或几乎所有资产的能力的绝对多数投票权要求。
此外，我们的董事会已经通过了一项决议，禁止我们选择遵守《管理层会计准则》第3章第8副标题的规定，其中包括允许我们的董事会在没有股东批准的情况下对董事会进行分类。《氯化镁条例》标题3、副标题8的这类规定可能具有反收购效果。我们只有在首先获得我们股东的批准后，才可以选择遵守标题3，副标题8的分类董事会规定。
联邦所得税风险
出售一些中心和委托人的某些持股的税收后果可能会产生利益冲突.
如果出售部分中心，委托人将面临负面的税收后果。因此，委托人可能不会赞成出售这些中心，即使这样的出售可能会使我们的其他股东受益。此外，委托人可能与我们的股东拥有不同的利益，因为他们是经营合伙企业中有限合伙单位的重要持有人。
如果我们没有资格成为房地产投资信托基金，我们将减少可用于分配给股东的资金.
我们认为，我们目前有资格成为房地产投资信托基金。不能保证我们将保持房地产投资信托基金的资格。作为房地产投资信托基金的资格涉及到高度技术性和复杂的法典条款的应用，对这些条款只有有限的司法或行政解释。在像我们这样通过经营合伙企业和合资企业持有资产的REIT结构的情况下，这些条款和适用的所得税法规的复杂性更大。对不完全在我们控制范围内的各种事实事项和情况的决定，包括我们在合资中心的合作伙伴的决定，可能会影响我们作为REIT的持续资格。此外，立法、新法规、行政解释或法院裁决可能会显著改变有关我们作为房地产投资信托基金的资格或该资格的美国联邦所得税后果的税法。
此外，我们目前通过已选择作为REITs征税的子公司持有我们的某些物业，未来我们可能会决定通过一个或多个选择作为REITs征税的子公司持有我们的一个或多个其他物业符合我们的最佳利益。如果这些子公司中的任何一家不符合美国联邦所得税的REIT资格，那么我们也可能无法符合美国联邦所得税的REIT资格。
如果在任何课税年度，我们没有资格成为房地产投资信托基金，我们将遭受以下负面结果：
•我们将不被允许在计算我们的应纳税所得额;和
•我们的应税收入将按正常的公司税率缴纳美国联邦和州所得税。
此外，如果我们失去房地产投资信托基金的地位，我们将被禁止在失去资格的下一年的四个课税年度内获得房地产投资信托基金的资格，而没有法定规定的宽免。因此，净收益和可用于分配给我们股东的资金将在至少五年内减少，我们股票的公平市场价值可能会受到重大不利影响。此外，美国国税局可能会挑战我们过去一段时间的REIT地位。这样的挑战，如果成功，可能会导致我们欠下一大笔税款、利息和之前几个时期的罚款。未来的经济、市场、法律、税务或其他方面的考虑可能会导致我们的董事会取消我们的REIT选举。
即使我们仍然有资格成为房地产投资信托基金，我们也可能面临其他税收负债，从而减少我们的现金流。此外，我们的收入和财产可能要缴纳联邦、州和地方税。这些税收中的任何一项都会减少可用于分配给股东的现金。
遵守REIT要求可能会导致我们放弃其他有吸引力的机会.
为了符合美国联邦所得税的资格，我们必须满足有关收入来源、资产性质、分配给股东的金额和股票所有权等方面的测试。我们也可能被要求在不利的时候或当我们没有现成的资金可供分配时，向我们的股东进行分配。因此，遵守REIT要求可能会导致我们放弃原本会追求的机会。
此外，守则中有关REIT的规定，对来自“被禁止交易”的收入征收100%的税。被禁止的交易通常包括出售不符合法定避风港资格的资产，如果此类资产构成库存或在正常业务过程中为出售而持有的其他财产，但丧失抵押品赎回权的财产除外。如果我们认为出售资产和其他投资可能被认为是被禁止的交易，这种100%的税收可能会影响我们在其他适当的时候出售资产和其他投资的意愿。
遵守REIT的要求可能会迫使我们借入资金或采取其他措施向我们的股东进行分配.
作为房地产投资信托基金，我们通常必须将我们年度应税收入的90%(受某些调整)分配给我们的股东。有时，出于财务报告的目的，我们产生的应税收入可能大于我们的净收入，或者我们的应税收入可能大于我们可用于分配给股东的现金流。如果我们在这些情况下没有其他资金可用，我们可能无法按照REIT规则的要求分配90%的应税收入。在这种情况下，我们将需要借入资金，清算或出售我们的部分财产或投资(可能以不利或不利的价格)，在某些有限的情况下分配现金和股票的组合(由我们的股东选择，但受公司设定的总现金限额的限制)或寻找其他替代资金来源。这些替代方案可能会增加我们的成本或减少我们的股本。此外，就我们借入资金支付分配的程度而言，我们在未来期间可用的现金量将减去我们所借金额的本金和利息所需的现金流，这将限制我们可用于其他投资或商业机会的现金流。
我们可能面临与1031条款交易所相关的风险.
如果拟符合1031条款交换条件的交易后来被确定为应纳税，我们可能面临不利后果，如果适用于此类交易的法律被修订或废除，我们可能无法在递延纳税的基础上处置财产。第1031条交换现在只适用于不动产，不适用于与不动产一起转让的任何相关动产。因此，任何与1031条款不动产交换相关的增值性个人财产转让将导致收益被确认，这种收益通常被视为95%和75%毛收入测试的不符合条件的收入。任何此类不符合资格的收入都可能对我们的REIT地位产生不利影响。
如果我们的经营伙伴关系在税收方面未能保持其合伙企业的地位，我们将面临不利的税收后果。
我们打算保持经营伙伴关系作为联邦所得税伙伴关系的地位。然而，如果国税局成功质疑经营合伙企业作为合伙企业应纳税实体的地位，则经营合伙企业将作为公司纳税。这将减少运营伙伴关系可以向我们提供的分发量。这也可能导致我们失去REIT地位，后果如上所述。这将大大减少我们可用于分销的现金和您的投资回报。此外，如果经营合伙企业拥有其全部或部分财产的任何合伙企业或有限责任公司，在联邦所得税方面失去了作为合伙企业或被忽视实体的特征，则将作为一家公司征税，从而减少对经营合伙企业的分配。这种对基础实体的重新定性也可能威胁到我们维持REIT地位的能力。
立法或监管行动可能会对我们的股东产生不利影响。
近年来，美国联邦所得税法在立法、司法和行政方面进行了多次修改，适用于类似于我们股票投资的投资。税法的其他修改可能会在未来继续进行，我们不能向您保证，任何此类修改不会对我们或我们的股东的税收产生不利影响。
任何此类变化都可能对对我们股票的投资、对我们物业的市值或转售潜力产生不利影响。
项目1B：处理未解决的工作人员意见
没有。
项目1C：关于网络安全的问题
网络风险管理与策略
公司在董事会审计委员会的监督下，实施并维护了网络安全风险管理计划，其中包括系统地识别、评估和处理(通过缓解、转移、避免和/或接受)网络安全风险的流程。该计划通过建立供应商风险要求和进行供应商风险评估，扩展到第三方供应商和公司管理的各种物业，包括公司和商业物业。
该风险管理计划处理但不限于外部审核员和评估员、内部审核员和评估员、威胁情报提供商、内部利益相关者、漏洞管理计划和安全管理计划确定的风险。公司的内部审计团队管理和维护已识别的风险的补救策略，并定期向高级领导报告。作为公司网络风险管理计划的一部分，公司已聘请外部独立评估员进行网络风险评估，评估网络风险管理控制，并向管理层报告调查结果和建议。
该公司与其行业内的其他公司一样，面临着与其业务相关的许多网络安全风险。虽然到目前为止，这些风险没有对公司产生重大影响，包括其业务战略、经营结果或财务状况，但公司的数据和系统不时受到威胁，并发生与之相关的安全事件。有关公司面临的网络安全风险的更多信息，请参见第1A项。风险因素。
与网络安全风险相关的治理
公司的网络风险管理计划及相关操作和流程由信息技术部高级副总裁(以下简称高级副总裁-IT)负责。目前，高级副总裁-IT职位由拥有超过25年的网络安全、信息技术和系统工程经验的个人担任。高级信息技术副总裁每季度与首席财务官和首席法务官会面，以监测和审查公司网络安全风险管理流程的结果，并讨论和决定与网络安全风险处理战略(包括缓解措施)有关的事项。
本公司还成立了业务连续性计划和网络安全风险委员会(“安全委员会”)，负责监督从网络安全威胁到高级领导层的风险的优先顺序和升级，由高级副总裁-IT和投资组合运营和人员执行副总裁总裁担任主席。安全委员会向首席财务官和首席法务官报告，委员会成员包括负责资产管理、风险管理、营销和业务发展的公司高级领导层。总体而言，安全委员会成员拥有信息安全、风险管理、监督和合规方面的经验。
公司董事会在风险监督方面发挥着重要作用，并作为一个完整的董事会和其委员会履行其职责。审计委员会已授权其审计委员会监督风险管理事项，包括网络安全和信息技术事项。如审计委员会章程所示，该委员会负责审查信息技术、网络安全和其他数据保护战略和计划，以及评估事件响应协议。安全委员会向审计委员会提供季度报告，高级副总裁-IT每年或更频繁地出席董事会会议，向公司董事会通报网络安全风险。
此外，该公司必须遵守2002年《萨班斯-奥克斯利法案》的要求，信息技术一般控制是公司财务报告内部控制的重要组成部分，需要进行控制测试。代表网络安全风险的控制缺陷将由管理层向审计委员会报告。
项目2.管理所有财产
下表列出了截至2023年12月31日由公司全资或部分拥有的中心和其他地点的某些信息。 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 数数 | | 公司的
所有权(1) | | 姓名或名称
中心/位置(2) | | 年份
原创
建筑业/
采办 | | 最多年份
近期
扩展/
翻新 | | 总
GLA（3） | | 商城和
独立式
玻璃 | | 百分比
购物中心和
独立式
GLA租赁 | | 非拥有的邻居（3） | | 公司拥有的监督者（3） | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 整合中心： | | | | | | | | | | | | |
| 1 | | 50.1% | | 钱德勒时尚中心（4） | | 2001/2002 | | 2023 | | 1,402,000 | | | 683,000 | | | 97.8 | % | | 迪拉德百货、梅西百货、谢尔斯所有体育 | | — | | |
| | | 钱德勒，亚利桑那州 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2 | | 100% | | 丹伯里博览会购物中心（4） | | 1986/2005 | | 2016 | | 1,275,000 | | | 593,000 | | | 99.3 | % | | JCPenney，梅西百货 | | 迪克体育用品、Primark、Target（5） | | |
| | | | 康涅狄格州丹伯里 | | | | | | | | | | | | | | |
| 3 | | 100% | | 沙漠天空购物中心 | | 1981/2002 | | 2007 | | 738,000 | | | 271,000 | | | 96.7 | % | | 伯灵顿迪拉德' s | | 拉库拉考，梅卡多德洛斯西洛斯 | | |
| | | | 亚利桑那州凤凰城 | | | | | | | | | | | | | | |
| 4 | | 100% | | 伊斯特兰购物中心（6） | | 1978/1998 | | 1996 | | 1,017,000 | | | 528,000 | | | 93.1 | % | | 迪拉德百货、梅西百货 | | JCPenney | | |
| | | | 印第安纳州埃文斯维尔 | | | | | | | | | | | | | | |
| 5 | | 100% | | 费城时尚区 | | 1977/2014 | | 2019 | | 802,000 | | | 575,000 | | | 80.9 | % | | — | | 伯灵顿、普里马克、购物者世界 | | |
| | | | 费城，宾夕法尼亚州 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 6 | | 100% | | 芝加哥的时尚专卖店 | | 2013/— | | - | | 530,000 | | | 529,000 | | | 98.2 | % | | — | | — | | |
| | | | 伊利诺伊州罗斯蒙特 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 7 | | 100% | | 美国尼亚加拉瀑布时尚奥特莱斯 | | 1982/2011 | | 2014 | | 674,000 | | | 674,000 | | | 83.4 | % | | — | | — | | |
| | | | 尼亚加拉大瀑布 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 8 | | 100% | | 自由霍尔德赛道购物中心（4） | | 1990/2005 | | 2007 | | 1,546,000 | | | 857,000 | | | 95.1 | % | | JCPenney，梅西百货 | | 迪克体育用品，Primark | | |
| | | | 新泽西州弗里霍尔德 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 9 | | 100% | | 弗雷斯诺时装展 | | 1970/1996 | | 2006 | | 974,000 | | | 419,000 | | | 98.2 | % | | 梅西百货 | | 永远21、JCPenney、梅西百货 | | |
| | | | 加利福尼亚州弗雷斯诺 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 10 | | 100% | | 绿英亩购物中心（4）（6）（7） | | 1956/2013 | | 2016 | | 2,058,000 | | | 952,000 | | | 97.7 | % | | — | | BJ ' s Wholesale Club、Dick ' s Sporting Goods、Macy ' s（两家）、Primark、Shoppers World、Walmart | | |
| | | | 谷溪，纽约 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 11 | | 100% | | 内陆中心 | | 1966/2004 | | 2016 | | 671,000 | | | 270,000 | | | 95.9 | % | | 梅西百货 | | 永远21，JCPenney | | |
| | | | 加利福尼亚州圣贝纳迪诺 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 12 | | 100% | | 国王广场购物中心（6） | | 1971/2012 | | 2018 | | 1,146,000 | | | 445,000 | | | 99.1 | % | | 梅西百货 | | 伯灵顿、劳氏、普里马克、塔吉特 | | |
| | | | 纽约布鲁克林 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 13 | | 100% | | La Cumbre广场（6） | | 1967/2004 | | 1989 | | 323,000 | | | 173,000 | | | 92.5 | % | | 梅西百货 | | — | | |
| | | | 加利福尼亚州圣巴巴拉 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 14 | | 100% | | 北方公园购物中心（4） | | 1973/1998 | | 2001 | | 934,000 | | | 399,000 | | | 82.0 | % | | 迪拉德、JCPenney、Von Maur | | — | | |
| | | | 爱荷华州达文波特 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 15 | | 100% | | 奥克斯，The | | 1978/2002 | | 2017 | | 1,207,000 | | | 605,000 | | | 90.0 | % | | JCPenney、Macy ' s（两家） | | 迪克体育用品公司，Nordstrom | | |
| | | | 加利福尼亚州千橡市 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 16 | | 100% | | 太平洋景观 | | 1965/1996 | | 2001 | | 886,000 | | | 401,000 | | | 81.0 | % | | JCPenney，Target | | 梅西百货 | | |
| | | | 加利福尼亚州文图拉 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 17 | | 100% | | 皇后区中心（6） | | 1973/1995 | | 2004 | | 968,000 | | | 412,000 | | | 98.9 | % | | JCPenney，梅西百货 | | — | | |
| | | | 纽约皇后区 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 18 | | 100% | | 圣莫尼卡广场（4） | | 1980/1999 | | 正在进行中 | | 534,000 | | | 358,000 | | | 85.8 | % | | — | | Nordstrom | | |
| | | | 加利福尼亚州圣莫尼卡 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 数数 | | 公司的
所有权(1) | | 姓名或名称
中心/位置(2) | | 年份
原创
建筑业/
采办 | | 最多年份
近期
扩展/
翻新 | | 总
GLA（3） | | 商城和
独立式
玻璃 | | 百分比
购物中心和
独立式
GLA租赁 | | 非拥有的邻居（3） | | 公司拥有的监督者（3） | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 19 | | 84.9% | | 三潭村区域中心 | | 2007/— | | 2018 | | 1,203,000 | | | 795,000 | | | 96.5 | % | | 迪拉德百货、梅西百货 | | 迪克体育用品 | | |
| | | | 吉尔伯特，亚利桑那州 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 20 | | 100% | | 南方公园购物中心（4） | | 1974/1998 | | 2015 | | 802,000 | | | 290,000 | | | 72.6 | % | | 迪拉德，冯·莫尔 | | 迪克体育用品公司，JCPenney | | |
| | | | 伊利诺伊州莫林 | | | | | | | | | | | | | | |
| 21 | | 100% | | 斯通伍德中心（4）（6） | | 1953/1997 | | 1991 | | 927,000 | | | 356,000 | | | 95.8 | % | | — | | JCPenney、Kohl ' s、梅西百货 | | |
| | | | 唐尼，加利福尼亚州 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 22 | | 100% | | 迷信泉中心（4） | | 1990/2002 | | 2002 | | 955,000 | | | 384,000 | | | 89.4 | % | | 迪拉德百货、杰西潘尼百货、梅西百货 | | — | | |
| | | | 亚利桑那州梅萨 | | | | | | | | | | | | | | |
| 23 | | 100% | | 谷购物中心 | | 1978/1998 | | 1992 | | 506,000 | | | 191,000 | | | 88.4 | % | | 目标 | | 贝尔克、迪克体育用品、JCPenney | | |
| | | | 弗吉尼亚州哈里森堡 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 24 | | 100% | | 谷河中心 | | 1969/2006 | | 2007 | | 814,000 | | | 415,000 | | | 96.3 | % | | 梅西百货 | | JCPenney | | |
| | | | 俄勒冈州尤金 | | | | | | | | | | | | | | |
| 25 | | 100% | | 维克多谷，购物中心（4） | | 1986/2004 | | 2012 | | 578,000 | | | 259,000 | | | 99.1 | % | | 梅西百货 | | 迪克体育用品公司，JCPenney | | |
| | | | 加利福尼亚州维克多维尔 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 26 | | 100% | | 复古集市商城 | | 1977/1996 | | 2020 | | 916,000 | | | 472,000 | | | 97.0 | % | | 梅西百货 | | 迪克体育用品、杰西潘尼、梅西百货 | | |
| | | | 加利福尼亚州莫德斯托 | | | | | | | | | | | | | | |
| 27 | | 100% | | 威尔顿购物中心（4） | | 1990/2005 | | 2020 | | 741,000 | | | 422,000 | | | 95.9 | % | | JCPenney，BJ ' s批发俱乐部 | | 迪克体育用品 | | |
| | | | 萨拉托加温泉，纽约 | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 综合中心总数 | | 25,127,000 | | | 12,728,000 | | | 93.6 | % | | | | | | |
| | 未合并的合资中心： | | | | | | | | | | | | |
| 28 | | 60% | | 箭头镇中心 | | 1993/2002 | | 2015 | | 1,078,000 | | | 472,000 | | | 99.6 | % | | 迪拉德百货、杰西潘尼百货、梅西百货 | | 迪克体育用品 | | |
| | | | 亚利桑那州格伦代尔 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 29 | | 50% | | 比尔特莫尔时尚公园 | | 1963/2003 | | 2020 | | 611,000 | | | 306,000 | | | 93.1 | % | | — | | 梅西百货，萨克斯第五大道 | | |
| | | | 亚利桑那州凤凰城 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 30 | | 50% | | 百老汇广场（4） | | 1951/1985 | | 2016 | | 996,000 | | | 451,000 | | | 95.3 | % | | 梅西百货 | | Nordstrom | | |
| | | | 核桃溪，加利福尼亚州 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 31 | | 50.1% | | 科尔特·马德拉，村庄 | | 1985/1998 | | 2020 | | 502,000 | | | 265,000 | | | 96.4 | % | | 梅西百货、诺德斯特龙 | | — | | |
| | | | 加利福尼亚州科尔特马德拉 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 32 | | 50% | | Country Club Plaza | | 1922/2016 | | 2015 | | 971,000 | | | 971,000 | | | 83.7 | % | | — | | — | | |
| | | | 密苏里州堪萨斯城 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 33 | | 51% | | 德普特福德购物中心 | | 1975/2006 | | 2020 | | 1,016,000 | | | 444,000 | | | 95.9 | % | | JCPenney，梅西百货 | | 博斯科夫' s体育用品公司 | | |
| | | | 新泽西州德普特福德 | | | | | | | | | | | | | | |
| 34 | | 51% | | 平铁十字路口（4） | | 2000/2002 | | 2009 | | 1,393,000 | | | 694,000 | | | 93.7 | % | | 迪拉德百货、梅西百货 | | 迪克体育用品，永远21 | | |
| | | | 科罗拉多州布鲁姆菲尔德 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 35 | | 50% | | 基尔兰下议院 | | 1999/2005 | | 2003 | | 438,000 | | | 438,000 | | | 98.1 | % | | — | | — | | |
| | | | 亚利桑那州凤凰城 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 36 | | 60% | | 莱克伍德中心 | | 1953/1975 | | 2008 | | 2,050,000 | | | 985,000 | | | 96.0 | % | | — | | Costco、Forever 21、家得宝、JCPenney、梅西百货、塔吉特 | | |
| | | | 莱克伍德，加利福尼亚州 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 37 | | 60% | | 洛斯塞里托斯中心（7） | | 1971/1999 | | 2016 | | 1,011,000 | | | 536,000 | | | 96.7 | % | | 梅西百货、诺德斯特龙 | | 迪克体育用品，永远21 | | |
| | | | 加利福尼亚州塞里托斯 | | | | | | | | | | | | | | |
| 38 | | 50% | | 斯科茨代尔时尚广场 | | 1961/2002 | | 正在进行中 | | 1,871,000 | | | 910,000 | | | 92.8 | % | | 迪拉德的 | | 迪克体育用品公司、梅西百货公司、内曼·马库斯公司、Nordstrom | | |
| | | | 亚利桑那州斯科茨代尔 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 39 | | 60% | | 南平原购物中心（4） | | 1972/1998 | | 2017 | | 1,243,000 | | | 494,000 | | | 91.1 | % | | 家得宝 | | 迪拉德（两个）（8），JCPenney | | |
| | | | 德克萨斯州的拉伯克 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 40 | | 51% | | 二十九街（6） | | 1963/1979 | | 2007 | | 694,000 | | | 553,000 | | | 94.3 | % | | — | | 家得宝 | | |
| | | | 科罗拉多州博尔德 | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 数数 | | 公司的
所有权(1) | | 姓名或名称
中心/位置(2) | | 年份
原创
建筑业/
采办 | | 最多年份
近期
扩展/
翻新 | | 总
GLA（3） | | 商城和
独立式
玻璃 | | 百分比
购物中心和
独立式
GLA租赁 | | 非拥有的邻居（3） | | 公司拥有的监督者（3） | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 41 | | 50% | | 泰森斯角中心（7） | | 1968/2005 | | 2014 | | 1,848,000 | | | 1,108,000 | | | 97.3 | % | | — | | Bloomingdale ' s、Macy ' s、Nordstrom、Primark（9） | | |
| | | | 弗吉尼亚州泰森斯角 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 42 | | 60% | | 华盛顿广场（7） | | 1974/1999 | | 2005 | | 1,301,000 | | | 578,000 | | | 97.0 | % | | 梅西百货 | | 迪克体育用品公司、JCPenney、Nordstrom | | |
| | | | 俄勒冈州波特兰 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 43 | | 19% | | 西阿克雷斯 | | 1972/1986 | | 2001 | | 692,000 | | | 426,000 | | | 94.7 | % | | 梅西百货 | | JCPenney | | |
| | | | 北达科他州法戈 | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 未合并合资企业总数 | | 17,715,000 | | | 9,631,000 | | | 93.5 | % | | | | | | |
| 43 | | | | 区域城镇中心总数 | | | | | | 42,842,000 | | | 22,359,000 | | | 93.5 | % | | | | | | |
| | 社区/电力购物中心 | | | | | | | | | | | | |
| 1 | | 50% | | 阿特拉斯公园，商店（10） | | 2006/2011 | | 2013 | | 373,000 | | | 373,000 | | | 94.2 | % | | — | | — | | |
| | | | 纽约皇后区 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2 | | 50% | | 大道商店（10） | | 2001/2002 | | 2004 | | 205,000 | | | 205,000 | | | 95.3 | % | | — | | — | | |
| | | | 钱德勒，亚利桑那州 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 3 | | 100% | | 索岭中心（4）（11） | | 1975/1998 | | 2013 | | 801,000 | | | 519,000 | | | 73.3 | % | | 得梅因地区社区学院 | | 目标 | | |
| | | | 爱荷华州得梅因 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 3 | | | | 社区/电力购物中心总数 | | 1,379,000 | | | 1,097,000 | | | 84.5 | % | | | | | | |
| 46 | | | | 其他资产前总计 | | 44,221,000 | | | 23,456,000 | | | | | | | | | |
| | 其他资产： | | | | | | | | | | | | |
| | 100% | | 各种（11）（12） | | - | | - | | 267,000 | | | 184,000 | | | — | | | — | | Kohl's | | |
| | 50% | | 斯科茨代尔时尚广场-办公室（10） | | 1984/2002 | | 2016 | | 123,000 | | | — | | | — | | | — | | — | | |
| | | | 亚利桑那州斯科茨代尔 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 50% | | 泰森斯角中心办公室（10） | | 1999/2005 | | 2012 | | 170,000 | | | — | | | — | | | — | | — | | |
| | | | 弗吉尼亚州泰森斯角 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 50% | | 凯悦泰森街角中心(10) | | 2015 | | 2015 | | 290,000 | | | — | | | — | | | — | | — | | |
| | | | 弗吉尼亚州泰森斯角 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 50% | | 维塔·泰森斯角落中心(10) | | 2015 | | 2015 | | 398,000 | | | — | | | — | | | — | | — | | |
| | | | 弗吉尼亚州泰森斯角 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 50% | | 泰森大厦(10) | | 2014 | | 2014 | | 539,000 | | | — | | | — | | | — | | — | | |
| | | | 弗吉尼亚州泰森斯角 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 其他正在开发的资产： | | | | | | | | | | | | |
| | 5% | | 天堂谷购物中心(10)(13) | | 1979/2002 | | 正在进行中 | | 303,000 | | | — | | | — | | | 好市多JCPenney | | — | | |
| | | | 亚利桑那州凤凰城 | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 其他资产总额 | | 2,090,000 | | | 184,000 | | | | | | | | | |
| | | | 总计 | | 46,311,000 | | | 23,640,000 | | | | | | | | | |
________________________
(1)本公司在本表中的所有权权益反映其直接或间接的合法所有权权益。法定所有权有时可能不等同于本公司对上市物业的经济利益，原因是若干合资企业协议中关于根据资本账户余额分配现金流、分配损益和支付优先回报的各种条款。因此，本公司于若干物业的实际经济权益(有别于其法定所有权权益)可能会不时变动，并可能与其法定所有权权益并不完全一致。本公司几乎所有合营协议均包含优先购买权、买卖条款、退出权、违约摊薄补救及/或房地产合营协议中惯常的分拆条款或补救措施，该等条款或补救措施可能会对最终变现现金流及/或资本或清算收益产生正面或负面影响。见“项目1A.-与我们的组织结构有关的风险--合资中心的外部合作伙伴给我们的股东带来额外的风险”。
(2)本公司拥有或拥有43个区域城市中心(包括毗邻这些购物中心的写字楼、酒店及住宅空间)、三个社区/电力购物中心及一个重建物业的所有权权益。除上表注脚(6)所示的七个中心外，本公司控制的标的土地全部由本公司或(如属合营中心)由合营物业合伙或有限责任公司以费用形式拥有。就该七个中心而言，本公司控制的部分相关土地由第三方拥有，并根据长期土地租约出租予本公司或合营物业合伙企业或有限责任公司。土地租约的终止日期为2038至2078年。
(3)总GLA包括截至2023年12月31日锚(无论是否拥有)以及购物中心和独立商店的GLA。“非拥有锚地”指由锚地租户占用的非本公司所有的空间(如为合资企业中心，则为合资物业合伙企业或有限责任公司)。“公司所有的锚地”是指由公司(或就合资中心而言，由合资物业合伙企业或有限责任公司)拥有(或租赁)的空间，并出租(或转租)给Anchor。
(4)这些中心有空置的锚地，属于本公司或其合资企业所有。本公司现正积极物色替代租户或已就其中多幅空置土地订立替代租约，及/或目前正执行或考虑为该等地点提供重建机会。本公司继续根据有关其中三个空置锚地的协议条款收取租金。
(5)塔吉特宣布计划在Danbury Fair Mall开设一家两层、12.6万平方英尺的门店。
(6)该中心所在的部分土地受一份或多份长期土地租约的约束。
(7)该中心有一个空置的前主播商店，由公司或其合资企业拥有，将为重新开发而拆除。
(8)Dillard‘s拥有并正在重新开发位于South Plains Mall的前西尔斯地块。他们计划在2024年秋季开设这家商店，并腾出现有的两家门店。
(9)Primark宣布计划在泰森斯角中心开设一家新的两层商店。
(10)包括在未合并的合资中心。
(11)包括在综合中心内。
(12)该公司拥有一座办公楼和三家位于非公司所有的购物中心的商店。在这三家门店中，一家租给了Kohl‘s，两家租给了非Anchor用途。至于写字楼及三间店铺的其中一间，相关土地完全由本公司收取费用拥有。至于余下的两间店铺，相关土地由第三方拥有，并根据长期建筑物或土地租约出租予本公司。根据典型的建筑物或土地租约条款，该公司为建筑物或土地的使用支付租金，并一般负责与建筑物和改善工程有关的所有成本和开支。在某些情况下，公司有优先购买权或优先购买权。这两份土地租约将于2027年和2028年到期。
(13)2021年夏天开工建设，这是一个多阶段、多年项目的第一阶段，目的是将以前的区域城镇中心天堂谷购物中心改造成一个混合用途的开发项目，在这块92英亩的土地上拥有高端杂货店、餐厅、多户住宅、办公室、零售店和其他元素。现有的Costco和JCPenney门店仍在营业，而该酒店的所有其他门店都已关闭。
抵押贷款债务
下表列出了有关困扰中心的抵押贷款的某些信息，包括公司拥有少于100%权益的中心。以下是截至2023年12月31日的信息(以千美元为单位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 作为抵押品的财产 | | 固定或
漂浮 | | 携带
金额(1) | | 有效利息
价格（2） | | 每年一次
债务
服务（3） | | 成熟性
日期(4) | | 天平
到期日期
成熟性 | | 最早日期
笔记可以是
失败或
预付 |
| 整合中心： | | | | | | | | | | | | | | |
| 钱德勒时装中心(5) | | 固定 | | $ | 255,924 | | | 4.18 | % | | $ | 10,496 | | | 7/5/24 | | $ | 256,000 | | | 随时 |
| 丹伯里商城(6栋) | | 固定 | | 122,502 | | | 8.51 | % | | 21,272 | | | 7/1/24 | | 107,124 | | | 随时 |
| 费城时尚区(7) | | 漂浮 | | 70,820 | | | 9.50 | % | | 6,333 | | | 1/22/24 | | 68,320 | | | 随时 |
| 芝加哥的时尚专卖店 | | 固定 | | 299,375 | | | 4.61 | % | | 13,740 | | | 2/1/31 | | 300,000 | | | 随时 |
| 美国尼亚加拉大瀑布时装店(8) | | 固定 | | 86,470 | | | 6.45 | % | | 8,719 | | | 10/6/23 | | 86,470 | | | 随时 |
| 自由霍尔德赛道购物中心 | | 固定 | | 399,044 | | | 3.94 | % | | 15,600 | | | 11/1/29 | | 386,013 | | | 随时 |
| 弗雷斯诺时装展 | | 固定 | | 324,453 | | | 3.67 | % | | 11,658 | | | 11/1/26 | | 325,000 | | | 随时 |
| | | | | | | | | | | | | | |
| 绿地购物中心(9栋) | | 固定 | | 359,264 | | | 6.62 | % | | 21,826 | | | 1/6/28 | | 370,000 | | | 8/17/2025 |
| 国王广场购物中心 | | 固定 | | 536,956 | | | 3.71 | % | | 19,543 | | | 1/1/30 | | 540,000 | | | 随时 |
| 橡树，(10) | | 固定 | | 151,496 | | | 5.74 | % | | 12,456 | | | 6/5/24 | | 149,947 | | | 随时 |
| 太平洋景观 | | 固定 | | 70,976 | | | 5.45 | % | | 3,936 | | | 5/6/32 | | 62,877 | | | 11/23/2024 |
| 皇后区中心 | | 固定 | | 600,000 | | | 3.49 | % | | 20,922 | | | 1/1/25 | | 600,000 | | | 随时 |
| 圣莫尼卡广场(11) | | 漂浮 | | 297,474 | | | 7.32 | % | | 20,649 | | | 12/9/25 | | 300,000 | | | 随时 |
| 三潭村区域中心 | | 固定 | | 219,506 | | | 4.34 | % | | 9,460 | | | 7/1/29 | | 220,000 | | | 随时 |
| | | | | | | | | | | | | | |
| 维克多山谷，购物中心 | | 固定 | | 114,966 | | | 4.00 | % | | 4,560 | | | 9/1/24 | | 115,000 | | | 随时 |
| 复古集市商城 | | 固定 | | 226,910 | | | 3.55 | % | | 15,069 | | | 3/6/26 | | 211,507 | | | 随时 |
| | | | $ | 4,136,136 | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 作为抵押品的财产 | | 固定或
漂浮 | | 携带
金额(1) | | 有效利息
价格（2） | | 每年一次
债务
服务（3） | | 成熟性
日期(4) | | 天平
到期日期
成熟性 | | 最早日期
笔记可以是
失败或
预付 |
| 未合并合资企业中心（按公司按比例计算）： | | | | | | | | | | | | | | |
| 箭头镇中心（60%） | | 固定 | | $ | 232,187 | | | 4.05 | % | | $ | 13,833 | | | 2/1/28 | | $ | 212,555 | | | 随时 |
| 阿特拉斯公园（Atlas Park），The Shops（50%）（12） | | 漂浮 | | 32,210 | | | 10.24 | % | | 3,128 | | | 11/9/26 | | 32,500 | | | 随时 |
| Boulevard Shops（50%）（13） | | 漂浮 | | 11,500 | | | 7.41 | % | | 843 | | | 3/4/24 | | 11,500 | | | 随时 |
| 百老汇广场（50%） | | 固定 | | 218,183 | | | 4.19 | % | | 13,172 | | | 4/1/30 | | 189,724 | | | 随时 |
| Corte Madera，The Village at（50.1%） | | 固定 | | 109,642 | | | 3.53 | % | | 6,074 | | | 9/1/28 | | 98,753 | | | 随时 |
| 乡村俱乐部广场（50%）（14） | | 固定 | | 147,628 | | | 3.88 | % | | 9,001 | | | 4/1/26 | | 137,525 | | | 随时 |
| 德普特福德购物中心（51%） | | 固定 | | 74,031 | | | 3.98 | % | | 5,795 | | | 4/3/26 | | 67,503 | | | 随时 |
| FlatIron Crossing（51%）（15）（16） | | 固定 | | 88,455 | | | 8.55 | % | | 6,874 | | | 2/9/25 | | 89,250 | | | 随时 |
| 基尔兰下议院（50%） | | 固定 | | 97,492 | | | 3.98 | % | | 6,407 | | | 4/1/27 | | 88,724 | | | 随时 |
| 莱克伍德中心（60%） | | 固定 | | 197,389 | | | 4.15 | % | | 13,144 | | | 6/1/26 | | 185,306 | | | 随时 |
| 洛斯塞里托斯中心（60%） | | 固定 | | 303,188 | | | 4.00 | % | | 18,046 | | | 11/1/27 | | 278,711 | | | 随时 |
| | | | | | | | | | | | | | |
| 天堂谷I（5%） | | 固定 | | 1,307 | | | 5.00 | % | | 65 | | | 9/29/24 | | 1,307 | | | 随时 |
| 天堂谷II（5%） | | 固定 | | 1,025 | | | 6.95 | % | | 71 | | | 7/1/2026 | | 1,025 | | | 随时 |
| 天堂谷零售（5%） | | 漂浮 | | 221 | | | 8.35 | % | | 18 | | | 2/3/2027 | | 221 | | | 随时 |
| 天堂谷住宅（2.5%） | | 漂浮 | | 999 | | | 8.10 | % | | 81 | | | 2/3/2028 | | 999 | | | 随时 |
| 斯科茨代尔时尚广场（50%）（17） | | 固定 | | 348,983 | | | 6.28 | % | | 22,052 | | | 3/6/28 | | 350,000 | | | 8/4/2025 |
| 南平原购物中心（60%） | | 固定 | | 120,000 | | | 4.22 | % | | 5,065 | | | 11/6/25 | | 120,000 | | | 随时 |
| 二十九街（51%） | | 固定 | | 76,500 | | | 4.10 | % | | 3,137 | | | 2/6/26 | | 76,500 | | | 随时 |
| 泰森斯角中心（50%）（18） | | 固定 | | 349,980 | | | 6.89 | % | | 23,758 | | | 12/6/28 | | 355,000 | | | 12/7/2026 |
| 泰森斯塔（50%） | | 固定 | | 94,635 | | | 3.38 | % | | 3,164 | | | 10/11/29 | | 95,000 | | | 随时 |
| 泰森·维塔（50%） | | 固定 | | 44,607 | | | 3.43 | % | | 1,485 | | | 12/1/30 | | 45,000 | | | 随时 |
| 华盛顿广场（60%）（15）（19） | | 固定 | | 291,218 | | | 8.18 | % | | 23,423 | | | 11/1/26 | | 286,785 | | | 随时 |
| West Acres -开发（19%） | | 固定 | | 680 | | | 3.72 | % | | 25 | | | 10/10/29 | | 680 | | | 随时 |
| 西部英亩(19%) | | 固定 | | 12,600 | | | 4.61 | % | | 1,025 | | | 3/1/32 | | 8,256 | | | 随时 |
| | | | $ | 2,854,660 | | | | | | | | | | | |
_______________________________________________________________________________
(1)应付按揭票据余额包括未摊销债务贴现。债务贴现是指在各种收购中承担的债务的本金价值下的债务公允价值不足。债务贴现按与实际利息法相近的方式在相关债务期限内摊销为利息支出。
截至2023年12月31日的债务贴现包括以下内容： | | | | | |
| 质押作抵押品的财产 | |
| 未合并合资企业中心（按公司按比例计算）： | |
| |
| 莱克伍德中心 | (3,416) | |
| $ | (3,416) | |
应付按揭票据余额亦包括未摊销递延融资成本，该等成本在相关债务的剩余期限内以近似实际利息方法的方式摊销为利息开支。截至2023年12月31日，综合中心的未摊销递延融资成本为2,110万美元，非综合合资中心的未摊销递延融资成本为1,060万美元(按公司按比例计算)。
(2)披露的利率代表实际利率，包括债务贴现和递延融资成本。
(3)年度偿债是指每年支付的本金和利息。
(4)到期日假设所有延期选择权均已全部行使，并且公司不会选择在这些日期之前对债务进行再融资。这些延期选项由公司酌情决定，但受公司相信将满足的某些条件的制约。
(5)贷款中49.9%的权益已由第三方就一项融资安排承担。
(6)2024年1月25日，该公司将Danbury Fair Mall现有的1.169亿美元抵押贷款替换为一笔1.55亿美元的新贷款，该贷款的固定利率为6.39%，仅在贷款期限的大部分时间内计息，2034年2月6日到期。
(7)2023年1月20日，公司偿还了2610万美元的未偿还贷款余额，并行使了贷款延期一年至2024年1月22日的选择权。利率为SOFR加3.60%。2024年1月22日，公司偿还了大部分贷款余额。剩余的820万美元将于2024年4月21日到期。
(8)自2023年10月6日起，这笔贷款将违约。该公司正在与贷款人就这笔无追索权贷款的条款进行谈判。
(9)2023年1月3日，该公司完成了对Green Acres购物中心和Green Acres Commons的为期5年的3.7亿美元的联合再融资。新的只计息贷款以5.90%的固定利率计息，2028年1月6日到期。
(10)2022年5月6日，该公司完成了为期两年的贷款延期至2024年6月5日，新的固定利率为5.25%。该公司在结账时偿还了500万美元的未偿还贷款余额。2023年6月5日，该公司偿还了10,000美元的未偿还贷款余额。
(11)2022年12月9日，该公司完成了贷款的三年延期至2025年12月9日，包括延期选项。利率维持在LIBOR加1.48%不变，并已转换为1个月期限SOFR加1.52%，自2023年7月9日起生效。这笔贷款由一项利率上限协议覆盖，该协议有效地防止了伦敦银行间同业拆借利率在截至2023年12月9日的期间超过4.0%。利率上限协议自2023年7月9日起转换为1个月期SOFR，并以4%的执行利率延长至2024年12月9日。
(12)这笔贷款由利率上限协议覆盖，该协议有效地防止了SOFR在2024年11月7日之前超过5.76%。
(13)2024年1月10日，公司在Boulevard Stores的合资企业将该物业现有的2300万美元抵押贷款替换为一笔2400万美元的新贷款，该贷款的利息为SOFR加2.50%的浮动利率，仅在整个贷款期限内计息，2028年12月5日到期。新贷款在整个贷款期限内有一个所需的利率上限，执行利率为7.5%。
(14)自2023年5月9日起，这笔贷款将违约。该公司的合资企业正在与贷款人就这笔无追索权贷款的条款进行谈判。
(15)这笔贷款要求始终存在利率上限协议，这限制了贷款的现行浮动利率指数(即SOFR)可以上升到多高。截至本报告日期，这笔贷款的SOFR超过了所需利率上限协议内的执行利率，因此，这笔贷款被视为固定利率债务。
(16)这笔贷款的利息为SOFR加3.70%，并受到利率上限协议的覆盖，该协议有效地防止了SOFR在2024年2月15日之前超过4.0%。利率上限协议此后被延长，执行率为5.0%，至2025年2月9日。
(17)2023年3月3日，公司位于斯科茨代尔时尚广场的合资企业用一笔7.00亿美元的新贷款取代了该物业现有的4.039亿美元抵押贷款，该贷款的固定利率为6.21%，仅在整个贷款期限内计息，2028年3月6日到期。
(18)2023年12月4日，公司位于泰森角中心的合资企业以7.1亿美元的新贷款取代了该物业现有的6.665亿美元抵押贷款，该贷款的固定利率为6.60%，仅在整个贷款期限内计息，2028年12月6日到期。
(19)这笔贷款的利息为SOFR加4.0%，并受到利率上限协议的覆盖，该协议有效地防止了SOFR在2024年11月1日之前超过4.0%。2023年11月1日，公司的合资企业偿还了1500万美元(按公司按比例计算为900万美元)的未偿还贷款余额。
项目3.开展法律诉讼
本公司、经营合伙企业、管理公司或其各自联属公司目前并无涉及任何重大法律程序。
项目4.披露煤矿安全情况
不适用。
第二部分
项目5. 登记人普通股市场、相关股东事宜及发行人购买股份
该公司的普通股在纽约证券交易所挂牌交易，交易代码为“MAC”。截至2024年2月22日，约有543名登记在册的股东。
为维持其作为房地产投资信托基金的资格，本公司每年须向股东分配经某些调整后的至少90%的应纳税所得额净额。该公司2023年和2022年的所有季度股息都以现金支付。未来派息的时间、数额及组成将由本公司董事会全权酌情决定，并将取决于实际及预期的现金流、财务状况、营运资金、盈利、资本要求、年度房地产投资信托基金分派要求、合约禁止或其他限制、适用法律及董事会认为相关的其他因素。举例来说，根据本公司现有的融资安排，本公司可根据源自营运资金的公式派发现金股息及作出其他分派(见“管理层对财务状况及营运结果的讨论及分析-营运资金(”FFO“)”)，且只有在融资协议下并无违约的情况下才可派发现金股息及作出其他分派，除非在某些情况下，支付分派是使本公司能够继续符合守则所指的房地产投资信托基金资格。
股票表现图表
下图比较了从2018年12月31日到2023年12月31日，公司、标准普尔(“S”)MidCap 400指数和富时NAREIT股票零售指数累计股东总回报(假设股息再投资)的年度百分比变化。富时NAREIT股票零售指数是包括该公司在内的公开交易REITs的行业指数。
该图表假设，在2018年12月31日收盘时，该公司每只普通股和指数的投资价值为100美元。
根据向公司秘书提出的书面请求，公司将向任何股东提供富时纳雷特股票零售指数中包含的房地产投资信托基金列表。下文列出的历史信息不一定表明未来的表现。
标准普尔中型股400指数和富时纳雷特股票零售指数的数据由Research Data Group提供。
版权所有© 2024 S & P，麦格劳希尔公司旗下的一个部门。All rights reserved. | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
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| Macerich公司 | | 100.00 | | | 67.83 | | | 31.00 | | | 52.24 | | | 35.77 | | | 52.17 | |
| S标准普尔中型股400指数 | | 100.00 | | | 126.20 | | | 143.44 | | | 178.95 | | | 155.58 | | | 181.15 | |
| 富时纳雷特股票零售指数 | | 100.00 | | | 110.65 | | | 82.78 | | | 125.75 | | | 109.04 | | | 120.56 | |
最近出售的未注册证券
2023年11月2日，公司作为运营合伙企业的普通合伙人，在赎回运营合伙企业的总计165，384个普通合伙单位后，发行了165，384股公司普通股。根据修订后的1933年《证券法》第4（a）（2）条，这些普通股是以私募方式发行给运营合伙企业的有限合伙人（一名认可投资者）。
发行人购买股票证券 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 期间 | | 购买的股份总数 | | | 每股平均支付价格 | | 作为公开宣布的计划或计划的一部分购买的股票总数 | | | 根据计划或计划可能尚未购买的股票的大约美元价值(1) | |
| 2023年10月1日至2023年10月31日 | | — | | | | $ | — | | | — | | | | $ | 278,707,048 | | |
| 2023年11月1日至2023年11月30日 | | — | | | | — | | | — | | | | $ | 278,707,048 | | |
| 2023年12月1日至2023年12月31日 | | — | | | | — | | | — | | | | $ | 278,707,048 | | |
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(1)2017年2月12日，公司董事会在市况许可下，不时授权回购至多5.0亿美元的公司已发行普通股。
项目6.保留预算
不适用。
项目7.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析
管理层概述与总结
该公司参与收购、拥有、开发、再开发、管理和租赁位于美国各地的地区性和社区/电力购物中心。本公司为经营合伙的唯一普通合伙人，并拥有经营合伙的大部分拥有权权益。于2023年12月31日，营运合伙拥有或拥有43个区域城市中心(包括毗邻该等购物中心的写字楼、酒店及住宅空间)、三个社区/电力购物中心及一个重建物业的所有权权益。这47个区域城市中心、社区/电力购物中心和一个重建物业由约4600万平方英尺的可出租总面积(GLA)组成，在本文中被称为“中心”。除文意另有所指外，该等中心由综合中心(“综合中心”)和未合并合资中心(“未合并合资中心”)组成，如“项目2.物业”所述。本公司是一家自行管理及自行管理的房地产投资信托基金，并透过营运合伙企业及管理公司进行所有业务。
以下讨论主要基于本公司截至2023年、2023年、2022年及2021年12月31日止年度的综合财务报表。它将截至2023年12月31日的年度的运营和现金流结果与截至2022年12月31日的年度的运营和现金流进行比较。还包括截至2022年12月31日的年度运营和现金流与截至2021年12月31日的年度运营和现金流的比较。这一信息应与所附的合并财务报表及其附注一并阅读。
财务报表反映了每笔交易发生后的以下收购、处置和所有权变化。
收购：
2022年8月2日，本公司收购了MS Portfolio LLC中两个前西尔斯地块(Deptford Mall和Vintage Fire Mall)剩余50%的所有权权益，MS Portfolio LLC是公司与Seritage的合资企业，总收购价格为2450万美元。自2022年8月2日起，公司现拥有这两个前西尔斯地块的100%权益，并已将其合并到综合财务报表中(见综合财务报表附注中的附注15-收购)。
2023年5月18日，该公司收购了Seritage在MS Portfolio LLC合资企业中剩余的50%股权，该合资企业拥有五个前西尔斯地块，总收购价约为4670万美元。这些包裹位于钱德勒时尚中心、丹伯里集市购物中心、自由式赛道购物中心、洛斯塞里托斯中心和华盛顿广场。自2023年5月18日起，本公司现拥有这五个前西尔斯地块的100%权益，并已在其综合财务报表中合并(见综合财务报表附注15-收购)。
2023年11月16日，本公司以560万美元收购了其合资伙伴在Freehold Raceway Mall的49.9%的所有权权益，并承担了其合资伙伴的债务份额。该公司现在拥有Freehold Raceway Mall 100%的股份。于2023年11月16日前，本公司将其于永亨赛道商城的投资作为融资安排的一部分入账(见综合财务报表附注12-融资安排及附注15-收购)。
2023年12月9日，本公司免费收购了其合资伙伴在费城时尚区的50%权益，本公司现在拥有该房产的100%。在2023年12月9日之前，由于本公司的合资伙伴没有实质性参与权，本公司在其合并财务报表中将该合资企业作为VIE入账(见合并财务报表附注中的附注2-重大会计政策摘要和附注15-收购)。
性情：
2021年3月29日，公司以1.00亿美元的价格将亚利桑那州凤凰城的天堂谷购物中心出售给一家新成立的合资企业，从而获得了约560万美元的资产出售收益。在出售的同时，公司选择以5%的所有权权益再投资于新的合资企业。该公司用出售所得的9,530万美元净收益来偿还其信贷额度。
2021年9月17日，该公司以1.653亿美元的价格出售了亚利桑那州图森市的Tucson La Encantada，由此获得了约1.172亿美元的资产出售收益。该公司用大约1.01亿美元的现金净收益偿还债务。
2021年12月31日，本公司将其在伊利诺伊州芝加哥北桥商店的合资权益转让给合资企业的合作伙伴。转让包括由合营合伙人承担合营公司所欠债务中本公司的份额，而本公司并无收到任何现金代价。该公司确认了与这项任务有关的大约2830万美元的损失。
2021年12月31日，公司以2,100万美元的价格将其在伊利诺伊州芝加哥北沃巴什大道443号的未开发物业的合资权益出售给合资伙伴。该公司确认了与出售有关的一项无形收益。
于截至二零二一年十二月三十一日止十二个月内，本公司及若干合营伙伴以独立交易方式出售多幅地块，使本公司应占出售土地收益1,960万美元。该公司将4650万美元的销售收入份额用于偿还债务和其他一般公司用途。
于截至二零二二年十二月三十一日止十二个月内，本公司及若干合营伙伴以独立交易方式出售多幅地块，使本公司应占出售土地收益2,390万美元。该公司将6030万美元的销售收入份额用于偿还债务和其他一般公司用途。
2023年5月2日，该公司以2350万美元的价格出售了位于亚利桑那州弗拉格斯塔夫的26.8万平方英尺电力中心弗拉格斯塔夫的Marketplace，由此获得了1030万美元的资产出售收益。该公司用净收益偿还债务。(见“流动性和资本资源”)。
2023年7月17日，该公司以560万美元的价格出售了位于亚利桑那州梅萨的迷信温泉电力中心，这是一个20.4万平方英尺的电力中心，出售资产获得了190万美元的收益。该公司用净收益偿还债务。(见“流动性和资本资源”)。
公司在2022年11月1日的到期日没有偿还Towne Mall的贷款，并完成了物业向接管人的过渡。2023年12月4日，Towne Mall被接管人以950万美元的价格出售，获得了820万美元的债务清偿收益。
2023年12月27日，该公司位于One Westside的合资企业以7亿美元的价格出售了位于加利福尼亚州洛杉矶的68万平方英尺的写字楼物业。该物业的现有3.25亿美元贷款已得到偿还，公司25%的所有权份额产生了7760万美元的净收益，用于减少公司的循环贷款安排。作为这笔交易的结果，该公司确认其出售资产的收益份额为810万美元。
于截至2023年12月31日止十二个月内，本公司及若干合营伙伴以独立交易方式出售多幅地块，使本公司应占出售土地收益1,080万美元。该公司将1640万美元的销售收入份额用于偿还债务和其他一般公司用途。
融资活动：
2021年1月22日，公司完成了将Green Acres购物中心2.582亿美元贷款的一年延期至2022年2月3日的交易，其中还包括已行使的一年延期至2023年2月3日的选择权。利率保持不变，公司在成交时偿还了900万美元的未偿还贷款余额。如下文所述，公司在贷款到期日之前更换了这笔贷款。
2021年3月25日，该公司完成了绿亩公地1.246亿美元贷款的两年延期至2023年3月29日。利率为伦敦银行同业拆息加2.75%，公司在成交时偿还了470万美元的未偿还贷款余额。如下文所述，公司在贷款到期日之前更换了这笔贷款。
2021年4月14日，该公司终止了现有的信贷安排，并签订了一项新的信贷协议，其中包括2023年4月14日到期的5.25亿美元循环贷款安排和2024年4月14日到期的1.75亿美元定期贷款安排。本公司于2021年4月在签订新信贷协议的同时全数动用1.75亿美元定期贷款安排，其后于2021年9月以出售Tucson La Encantada所得款项偿还定期贷款安排的未偿还余额。
2021年10月26日，公司在Atlas Park商店的合资企业用一笔6500万美元的新贷款取代了该物业的现有贷款，该贷款的浮动利率为LIBOR加4.15%(2023年4月7日转换为SOFR加4.26%)，并于2026年11月9日到期，包括延期期权。这笔贷款有利率上限。
该协议有效地防止了LIBOR/SOFR在2023年11月7日之前超过3.0%。自那以后，利率上限得到了延长，有效地阻止了SOFR在2024年11月7日之前超过5.76%。
在截至2021年12月31日的年度内，该公司偿还了当时未偿还的17亿美元债务，其中包括与2021年4月签订新信贷协议有关的9.85亿美元债务。这些偿还金额相当于自2020年12月31日以来，按公司份额计算的未偿债务减少了约20%。
2022年2月2日，公司在熨斗十字路口的合资企业用一笔1.75亿美元的新贷款取代了现有的1.97亿美元贷款，该贷款的利息为SOFR加3.70%，将于2025年2月9日到期。这笔贷款由利率上限协议覆盖，该协议有效地防止SOFR在2024年2月15日之前超过4.0%，在2025年2月9日之前超过5.0%。
2022年4月29日，该公司用一笔7200万美元的新贷款取代了Pacific View的现有1.106亿美元贷款，该贷款的固定利率为5.29%，于2032年5月6日到期。
2022年5月6日，该公司完成了橡树贷款的两年延期至2024年6月5日，新的固定利率为5.25%。该公司在结账时偿还了500万美元的未偿还贷款余额。
2022年7月1日，公司进一步将Danbury Fair Mall的贷款到期日延长至2023年7月1日。利率维持在5.5%不变，公司于完成交易时偿还了1,000万美元的未偿还贷款余额。
2022年11月14日，该公司位于华盛顿广场的合资企业将该物业5.03亿美元贷款的到期日延长至2026年11月1日，包括延期选择权。这笔贷款的浮动利率为SOFR加4.0%，但须遵守利率上限协议，该协议有效地防止SOFR在2024年11月1日之前超过4.0%。合资企业在完成交易时偿还了1500万美元(按公司按比例计算为900万美元)的贷款。
2022年12月9日，该公司将Santa Monica Place的3.0亿美元贷款的到期日延长至2025年12月9日，包括延期选项。这笔贷款此前的浮动利率为LIBOR加1.48%，并转换为1个月期SOFR加1.52%，自2023年7月9日起生效。
2023年1月3日，公司以3.7亿美元的贷款取代了绿地购物中心和绿地公地现有的3.63亿美元的合并贷款，这两笔贷款都计划于2023年第一季度到期，贷款的固定利率为5.90%，仅在整个贷款期限内计息，2028年1月6日到期。
2023年1月20日，本公司行使了费城时尚区贷款的一年延期选择权，至2024年1月22日。利率为SOFR加3.60%，公司在成交时偿还了2,610万美元的未偿还贷款余额。
2023年3月3日，公司位于斯科茨代尔时尚广场的合资企业用一笔7.00亿美元的新贷款取代了该物业现有的4.039亿美元抵押贷款，该贷款的固定利率为6.21%，仅在整个贷款期限内计息，2028年3月6日到期。
2023年3月22日，本公司执行了将其信贷安排延长一年至2024年4月14日的选择权。自2023年3月13日起，信贷安排从伦敦银行同业拆借利率转换为1个月期SOFR。
2023年4月25日，公司在德普特福德购物中心的合资企业结束了现有的1.599亿美元贷款的到期日延长三年至2026年4月3日，包括延期选项。该公司的合资企业在完成交易时偿还了1000万美元(按公司按比例计算为510万美元)的未偿还贷款余额。贷款利率维持在3.73%不变。
自2023年5月9日起，公司位于碧桂园俱乐部广场的合资企业拖欠了该物业2.952亿美元(按公司按比例计算为1.476亿美元)的无追索权贷款。该公司的合资企业正在与贷款人就这笔无追索权贷款的条款进行谈判。
2023年6月27日，该公司完成了对Danbury Fair Mall的1.335亿美元贷款的一年延期，至2024年7月1日。截至2023年7月1日，公司偿还了1,000万美元的未偿还贷款余额，修订后的利率为7.5%，2023年10月1日的利率为8.0%，2024年1月1日的利率为8.5%，2024年4月1日的利率为9.0%。
于2023年9月11日，本公司与营运合伙公司签订经修订及重述的信贷协议，修订及重述其先前的5.25亿美元信贷协议，并提供总额6.5亿美元的循环贷款安排，于2027年2月1日到期，并有一年延期选择权。在订立经修订及重述信贷协议的同时，本公司从循环贷款安排下可动用的金额中提取1.52亿美元，以及
用所得款项全额偿还本公司先前信贷安排下的未偿还款项。(见“流动性和资本资源”)。
自2023年10月6日起，该公司向尼亚加拉瀑布时装奥特莱斯提供的8,650万美元贷款出现违约。该公司正在与贷款人就这笔无追索权贷款的条款进行谈判。
2023年12月4日，公司位于泰森角中心的合资企业以7.1亿美元的新贷款取代了该物业现有的6.665亿美元抵押贷款，该贷款的固定利率为6.60%，仅在整个贷款期限内计息，2028年12月6日到期。
2024年1月10日，公司在Boulevard Stores的合资企业将该物业现有的2300万美元抵押贷款替换为一笔2400万美元的新贷款，该贷款的利息为SOFR加2.50%的浮动利率，仅在整个贷款期限内计息，2028年12月5日到期。新贷款在整个贷款期限内有一个所需的利率上限，执行利率为7.5%。
2024年1月22日，该公司偿还了费城时尚区的大部分抵押贷款。剩余的820万美元将于2024年4月21日到期。
2024年1月25日，该公司将Danbury Fair Mall现有的1.169亿美元抵押贷款替换为一笔1.55亿美元的新贷款，该贷款的固定利率为6.39%，仅在贷款期限的大部分时间内计息，2034年2月6日到期。
重建及发展活动：
该公司与Simon Property Group成立了一家各占50%股份的合资企业，该集团最初成立的目的是开发洛杉矶高级奥特莱斯，这是加利福尼亚州卡森的一个高端奥特莱斯中心。截至2023年12月31日，合资企业产生的7890万美元中，本公司已提供3950万美元。
该项目的总成本估计在3,500万至4,000万美元之间。截至2023年12月31日，该公司已产生约520万美元。预计的开业将从2024年开始分阶段进行，一直持续到2025年。
该公司的合资企业位于亚利桑那州斯科茨代尔的斯科茨代尔时尚广场，这是一个约1,871,000平方英尺的地区性城镇中心，正在重新开发一座两层的诺德斯特龙侧翼，主要用于奢侈品零售和餐饮用途。该项目的总成本估计在8,000万美元至8,600万美元之间，其中4,000万美元至4,300万美元估计将按比例占公司的份额。截至2023年12月31日，在合资企业产生的4200万美元总支出中，该公司已产生2100万美元。预计将于2024年开业。
其他交易和事件：
该公司宣布，在截至2023年12月31日的一年中，每个季度的现金股息为普通股每股0.17美元。2024年2月2日，该公司宣布第一季度现金股息为普通股每股0.17美元，将于2024年3月4日支付给2024年2月16日登记在册的股东。董事会将按季度审查股息金额。
随着单独的“在市场”发售计划的开始，公司分别在2021年2月1日和2021年3月26日，分别称为“2021年2月ATM计划”和“2021年3月ATM计划”，并统称为“ATM计划”，与某些销售代理签订了单独的股权分配协议，根据这些协议，公司可以根据2021年2月ATM计划和2021年3月ATM计划中的每一个发行和出售总发行价高达5亿美元的普通股，或根据ATM计划发行和出售总发行价高达10亿美元的普通股。截至2023年12月31日，根据2021年3月的自动柜员机计划，该公司的普通股销售总额约为1.517亿美元。截至2021年6月30日，2021年2月ATM计划已全部使用，不再活跃。
关于公司预期的流动资金需求以及公司为满足这些需求而采取的措施的进一步讨论，见“项目7.管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析--流动资金和资本资源”。
通货膨胀：
中心的大多数租约在整个租赁期内都有定期的租金调整。这些租金的加幅是固定的，或根据消费物价指数的按年增幅计算。此外，每年10,000平方英尺及以下空间的常规租约到期(见“本公司业务-租约到期”)，使本公司能够在现有租约的租金低于当时的现有市场租金时，以更高的基本租金用新租约取代现有租约。本公司签订的租约一般要求租户支付规定数额的运营费用，一般不包括物业税，无论任何中心实际发生的费用如何，这给公司带来了成本控制的负担。此外，大多数租约要求租户按比例支付财产税和水电费。预计通胀将对公司2023年和2024年的成本产生负面影响。
关键会计政策和估算
根据美国公认会计原则(“GAAP”)编制财务报表时，管理层需要作出估计和假设，以影响财务报表日期的资产和负债额、或有资产和负债的披露以及报告期内收入和支出的报告金额。实际结果可能与这些估计不同。
其中一些估计和假设包括对收入确认的判断、公共区域维护和房地产应计税项的估计、坏账准备、长期资产减值、有形资产和无形资产之间的购买价格分配、成本资本化和公允价值计量。公司的重要会计政策和估计在公司综合财务报表附注中的附注2--重要会计政策摘要中有更详细的描述。然而，以下政策被认为是至关重要的：
收购：
在收购房地产时，本公司评估收购是企业合并还是资产收购。对于业务合并和资产收购，公司将财产的购买价格分配给收购的有形资产和无形资产和负债。对于资产收购，本公司将交易成本资本化，并使用分配所有累计成本的相对公允价值法分配收购价格。对于企业合并，本公司根据每项单独确认的资产和负债的估计公允价值来支出已发生的交易成本并分配收购价格。本公司根据收购的估计公允价值，将收购的估计公允价值分配给土地、建筑、租户改造和已确认的无形资产和负债。此外，任何假设的应付按揭票据均按其估计公允价值入账。土地和建筑物的估计公允价值是采用“空置”方法确定的。租户改善指与现有租赁相关的有形资产，按收购日期的公允价值计算，按剩余租赁条款按比例计算。承租人的改进被归类为财产项下的资产，并在剩余的租赁期内折旧。可确认的无形资产和负债涉及原址经营租赁的价值，有三种形式：(1)租赁佣金和法律费用，代表与收购原址租赁的“成本规避”有关的价值，例如根据公司市场普遍经历的条款支付的租赁佣金；(2)原地租赁的价值，表示将“假定的空置”财产租赁到购买时的入住率所需期间的收入和成本的估计损失；及(Iii)现地租赁的市值高于或低于市值，代表收购时的合约租金与市值租金之间的差额，并已扣除租户信贷风险。租赁佣金和法律费用计入递延费用和其他资产，并在剩余租赁期限内摊销。本地租赁的价值记录在递延费用和其他资产中，并在剩余的租赁期限加上任何低于市价的固定利率续期期权中摊销。高于或低于市价的租赁按递延费用及其他资产或其他应计负债分类，视乎合约条款高于或低于市价而定，而资产或负债按租赁余下条款的最低租金摊销。低于市价租赁的剩余租赁条款可能包括某些低于市价的固定费率续期。在考虑承租人是否会执行低于市价的固定利率续租选择权时，公司会评估收购时的经济因素和某些定性因素，例如中心的租户组合、公司与租户的关系以及可供竞争的租户空间。
当本公司成为作为可变利益实体的现有权益法投资的主要受益人时，现有权益投资的公允价值超过投资的账面价值，而投资的账面价值超过公允价值，则确认重新计量损益。公允价值是根据贴现现金流模型确定的，重要的不可观察的输入包括贴现率、终端资本化率和市场租金。
资产减值：
本公司通过考虑预期未来营业收入、趋势和前景以及需求、竞争和其他经济因素的影响来评估其物业价值是否存在减值指标。这些因素包括预计租金收入、运营成本和资本支出以及资本化率和估计持有期。本公司一般长期持有及营运其物业，从而降低其账面价值无法收回的可能性。事件或环境的变化可能会改变资产或资产组的预期持有期，从而可能导致减值亏损，而该等亏损可能会对本公司的财务状况或经营业绩造成重大影响。如果该物业的账面价值超过估计未贴现现金流量，则确认的减值损失等于账面价值超过其估计公允价值的部分。被归类为持有待售的物业按账面价值或公允价值减去出售成本中较低者计量。
物业的估计公允价值通常通过折现现金流分析或基于合同销售价格确定。贴现现金流方法包括重要的不可观测的输入，包括贴现率、终端资本化率和市场租金。现金流量预测及比率须由管理层作出判断，而该等假设的变动可能会影响对公允价值的估计。
本公司在未合并的合资企业中的投资采用与上述相同的财产减值会计模式。此外，本公司审查其在未合并合资企业的投资，以确定一系列经营亏损和其他可能表明其投资价值发生了非临时性下降的因素。各未合并合营企业的投资将定期进行评估，并于认为必要时评估非暂时性的可回收性及估值下降。本公司在其投资范围内记录任何此类减值。
金融工具的公允价值：
公允价值层次区分基于独立于报告实体的来源获得的市场数据的市场参与者假设和报告实体自身关于市场参与者假设的假设。
一级投入利用活跃市场对公司有能力获得的相同资产或负债的报价。第二级投入是指第一级中所包括的报价以外的直接或间接可观察到的资产或负债的投入。二级投入可包括活跃市场中类似资产和负债的报价，以及资产或负债的可观察到的投入(报价除外)，如利率、汇率和收益率曲线，这些可在通常报价的间隔内观察到。第三级投入是资产或负债的不可观察的投入，通常基于实体自己的假设，因为几乎没有相关的市场活动。如果公允价值计量的确定基于公允价值体系不同级别的投入，则整个公允价值计量所在的公允价值体系中的水平是基于对整个公允价值计量重要的最低水平投入。本公司对某一特定投入对整个公允价值计量的重要性的评估需要进行判断，并考虑资产或负债特有的因素。
本公司计算金融工具的公允价值，并在公允价值不同于该等金融工具的账面价值时，在综合财务报表附注中计入该等额外资料。当公允价值合理地接近账面价值时，不会进行额外披露。
本公司按公允价值经常性记录其融资安排(见本公司综合财务报表附注12-融资安排)债务，公允价值变动在本公司综合经营报表中记为利息支出。公允价值是根据贴现现金流模型确定的，重要的不可观察的输入包括贴现率、终端资本化率和市场租金。融资安排债务的公允价值对这些无法观察到的重大投入很敏感，这些投入的变化可能导致公允价值计量大幅上升或下降。
经营成果
下文讨论的经营业绩中的许多差异是由于影响本公司上述物业的交易所致，包括与重建物业、合营过渡中心及处置物业(定义见下文)有关的交易。
为便于下文讨论，本公司将“相同的中心”定义为在比较的两个时期内基本完成并投入运营的中心。
物业“)。公司根据中心是否在两个比较期的整个期间内是否基本建成并投入运营，将中心移入和移出同一中心。因此，同一中心由所有合并中心组成，不包括比较期间的重建物业、合资企业过渡中心和处置物业。
至于截至2023年12月31日止年度与截至2022年12月31日止年度的比较，以及截至2022年12月31日止年度与截至2021年12月31日止年度的比较，并无重建物业。
对于截至2023年12月31日的年度与截至2022年12月31日的年度的比较，合资过渡中心是位于德普特福德购物中心和Vintage Fire Mall的两个前西尔斯地块，前西尔斯在钱德勒时尚中心、Danbury Fair Mall、Freehold Raceway Mall、Los Cerritos Center和Washington Square的五个前地块(参见《管理层概述与摘要》中的“收购”)，以及截至2022年12月31日的年度的比较，合资过渡中心是位于德普特福德购物中心和Vintage Fire Mall的两个前西尔斯地块。
就截至2023年12月31日止年度与截至2022年12月31日止年度的比较而言，处置物业为位于弗拉格斯塔夫、迷信温泉电力中心及Towne Mall的Marketplace(见管理概览及摘要中的“处置”)，而就截至2022年12月31日止年度与截至2021年12月31日止年度的比较而言，处置物业为天堂谷商场及Tucson La Encantada。
未合并的合营企业采用权益会计方法反映。该公司在这些中心的结果中按比例的份额反映在综合经营报表中，作为未合并合资企业的收益(亏损)的权益。
本公司认为租户年销售额、入住率(不包括大型零售店或“锚地”)及已发行差价(即根据10,000平方尺及以下空间计算，于过去十二个月签订的租约的每平方英尺初始平均基本租金与于过去十二个月届满时的每平方英尺平均基本租金的比较)，是本公司内部增长的主要表现指标。
在截至2023年12月31日的12个月内，整个投资组合中低于10,000平方英尺的可比租户销售额与2022年的时间框架相比下降了1.8%。2023年12月31日的租赁入住率为93.5%，较2022年12月31日的92.6%增长0.9%，与2023年9月30日的93.4%相比环比增长0.1%。
本公司继续续订或更换计划于2024年到期的租约，但由于多种因素，本公司不能肯定其有能力签署、续期或更换于2024年或以后到期的租约。截至2023年12月31日，这些计划到期的租约约占中心面积130万平方英尺，占购物中心商店和独立商店GLA的21.32%，面积为10,000平方英尺及以下。这些计算不包括正在开发或重新开发的中心和财产处置(参见管理概述与摘要中的“收购”、“处置”和“重新开发和开发活动”)，并包括按公司份额计算的合资企业拥有的中心的平方英尺。
2024年租约到期仍是公司的重要关注点。截至2023年12月31日，本公司已对将于2024年到期的41%的面积执行续签租约或承诺，租约预计将于2024年至2025年开始，另有33%的到期面积处于意向书阶段。不包括这些租约，将于2024年到期的剩余租约，约占中心面积20万平方英尺，正处于勘探阶段。
本公司已就已于2024年开业或计划于2024年开业的109家总面积约160万平方英尺的新店签订租约，并为2024年后开设的总面积约591,000平方英尺的新店签订另外17份租约。虽然2024年可能会有更多的新空间开放，但任何这样的租约都还没有签署。
于截至2023年12月31日止往绩十二个月内，本公司签署了274份新租约及565份续期租约，总面积约为420万平方尺，其中240万平方尺与综合中心有关。平均租户津贴为每平方英尺22.38美元。
展望
2024年2月5日，本公司宣布，谢霆锋将被任命为本公司首席执行官(“首席执行官”)和总裁，自2024年3月1日起生效，此前本公司现任首席执行官Thomas E.O‘Hern和本公司现任总裁Edward C.Coppola将于2024年2月29日退休。
公司有一个长期的四管齐下的经营战略，专注于收购、租赁和管理、重新开发和发展区域城镇中心。2023年，该公司租赁了420万平方英尺，这是自公司成立以来按平方英尺计算的租赁量最强劲的一年。该公司的投资组合还经历了过去十年来租户破产量最低的一次。截至2023年12月31日，该公司的投资组合租赁入住率为93.5%，与截至2021年3月31日的疫情驱动的低点88.5%相比，过去11个季度增长了5.0%。本公司在解决其无追索权抵押债务的近期到期日方面继续取得进展，如下所述。尽管该中心的大多数主要业绩指标在2023年期间继续改善，但2024年的业务结果可能会受到某些宏观经济因素的负面影响，包括通胀和利率的任何持续上升或经济放缓或衰退。
2023年该公司中心的流量水平约为2022年水平的94%。在截至2023年12月31日的12个月里，整个投资组合中面积不到10,000平方英尺的可比租户销售额与2022年同期相比下降了1.8%。截至2023年12月31日的12个月，低于10,000平方英尺的投资组合租户每平方英尺销售额为836美元，而截至2022年12月31日的12个月为869美元。
2023年，该公司签署了839份新租约和续签租约，面积约为420万平方英尺，而2022年签署了963份租约和380万平方英尺。与2022年同期相比，在可比基础上，租赁数量减少了13%，租赁面积增加了12%。
本公司相信，租户基础内的多样化用途一直是，并将继续是其中心未来显著的内部增长催化剂，因为新用途提高了租户组合的生产力和多样性，并有可能显著增加适用中心的客户流量。在截至2023年12月31日的年度内，本公司签署了超过600,000平方英尺的新门店协议，另有140,000平方英尺的此类新马塞里奇投资组合租约目前正在洽谈中。
截至2023年12月31日，租赁入住率增至93.5%，与2022年12月31日的租赁入住率92.6%相比增长0.9%，与2023年9月30日的租赁入住率93.4%相比环比增长0.1%。
该公司的许多租约都包含共同租赁条款。某些锚地或小型租户的关闭已经成为永久性的，无论是由大流行还是其他原因造成的，因此可能会触发某些租约中的合租条款。本公司预计该等条款对租赁收入的负面影响不会很大。
与2021年相比，2023年和2022年涉及该公司租户的破产申请速度大幅下降。在截至2023年12月31日的年度内，共有10宗涉及公司租户的破产申请，总计15份租约，按公司所占份额计算，租赁面积约为111,000平方英尺，年租赁收入为360万美元。根据目前的信息和市场数据，该公司预计2024年申请破产的速度将继续低于过去十年的平均破产率。
在2024年，公司预计在经常性运营资本支出、租赁资本支出和支付股息后，运营产生正现金流。这一假设不包括处置、再融资或发行普通股所产生的任何潜在资本。这一预期盈余将用于为公司的发展和重建管道提供资金，并在可用范围内为公司的资产负债表去杠杆化。
该公司在解决其短期、无追索权贷款到期日问题上继续取得进展，自2023年初以来已完成7笔交易。自2023年1月1日以来，该公司已经再融资或发放了7笔贷款，总额约为28亿美元，或按公司的比例约为20亿美元。这包括2023年9月签订的修订和重述的信贷协议，其中规定了总计6.5亿美元的循环贷款安排，比之前的5.25亿美元的信贷协议有所增加，该协议将于2027年2月1日到期，并有一年的延期选项。欲了解截至本年度报告10-K表格之日公司在2023年的融资交易的更多信息，请参阅“融资活动”和“流动性和资本资源”。
由于未偿还的浮动利率债务，利率上升正在增加公司的借款成本，并导致新的固定利率债务的利率上升。该公司预计，目前可能低于市场利率的贷款的再融资或延期将产生更多的利息支出。在某些情况下，通过使用利率上限和掉期协议，该公司已经并可能继续限制其对与部分浮动利率债务相关的利率波动的风险敞口。根据目前的市场情况，此类协议允许该公司更换
浮动利率债务和固定利率债务，以实现其期望的浮动利率债务与固定利率债务的比率。然而，该公司签订的任何利率上限或掉期协议可能不能有效地减少其对利率变化的风险。
截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度比较
收入：
从2022年到2023年，租赁收入增加了850万美元，增幅为1.1%。租赁收入的增加归因于来自同一中心的增加500万美元和来自合资过渡中心的增加640万美元，部分被处置物业的290万美元所抵消。租赁收入包括高于和低于市价租赁的摊销、直线租金的摊销、租赁终止收入、百分比租金和坏账的回收。高于和低于市价租赁的摊销从2022年的220万美元增加到2023年的310万美元。直线租金摊销从2022年的80万美元减少到2023年的460万美元。租赁终止收入从2022年的1300万美元下降到2023年的1050万美元。租金百分比从2022年的4950万美元降至2023年的3820万美元，主要是由于到期空间的租约续期而从浮动租金结构转换为固定租金结构。坏账收回从2022年的70万美元增加到2023年的270万美元。
其他收入从2022年的3010万美元增加到2023年的4490万美元。这一增长主要是由于停车、利息和与同一中心相关的其他收入。
由于租赁和开发费用的增加，管理公司的收入从2022年的2850万美元增加到2023年的3020万美元。
购物中心和运营费用：
从2022年到2023年，购物中心和运营费用减少了150万美元，降幅为0.5%。购物中心及营运开支减少是由于同一购物中心减少450万美元，部分被Disposal Properties增加140万美元及合营过渡中心增加160万美元所抵销。同一中心的下降主要是由于与2022年相比，2023年的房地产税收支出减少。
租赁费用：
由于补偿费用增加，租赁费用从2022年的3270万美元增加到2023年的3640万美元。
管理公司的运营费用：
管理公司的运营费用从2022年到2023年增加了230万美元，原因是薪酬支出增加。
REITs一般及管理费用：
由于薪酬和咨询费用增加，REIT一般和行政费用增加210万美元。
折旧和摊销：
从2022年到2023年，折旧和摊销减少了930万美元。折旧及摊销减少归因于同一中心减少1,030万美元及处置物业减少2,000,000美元，部分由合营过渡中心增加3,000,000美元抵销。
利息支出：
从2022年到2023年，利息支出减少了4390万美元。利息支出减少的原因是融资安排减少5,890万美元，处置物业减少10万美元，合资公司过渡中心减少190万美元，但这些中心增加了1,220万美元，公司循环信贷额度的利率和未偿还余额增加了480万美元，部分抵消了这一减少额。自2023年11月16日起，本公司收购了其合作伙伴在Freehold Raceway Mall的权益，因此，Freehold Raceway Mall不再是融资安排的一部分，由本公司100%拥有。融资安排的利息开支减少主要是由于相关物业的公允价值变动及相关物业的应付按揭票据(见本公司综合财务报表附注12-融资安排)所致。
上述利息支出项目是扣除资本化利息后的净额，资本化利息从2022年的1050万美元增加到2023年的2050万美元。
未合并合营企业亏损中的权益：
从2022年到2023年，未合并合资企业的股本亏损增加了1.517亿美元。未合并合营企业权益亏损的增加主要是由于估计持有期减少导致2023年碧桂园俱乐部广场减值亏损1.01亿美元及合营过渡中心减值亏损51.4百万美元所致(见本公司综合财务报表附注4-对未合并合营企业的投资)。
资产出售或减记（亏损）收益净额：
(损失)出售或减记资产的收益，从2022年到2023年净增1.422亿美元。增加的主要原因是尼亚加拉大瀑布的Fashion奥特莱斯的减值损失1.447亿美元，这是由于该物业的估计持有期缩短所致。
净亏损：
从2022年到2023年，净亏损增加了2.13亿美元。净亏损的增加主要是由于尼亚加拉大瀑布、乡村俱乐部广场和合资企业过渡中心的时尚门店的减值损失以及上述其他差异所致。
运营资金（FFO）：
主要由于上述因素，普通股股东和单位股东应占的FFO-摊薄，不包括与Chandler Freehold有关的融资费用、债务清偿收益和应计违约利息支出从2022年的4.375亿美元下降到2023年的4.03亿美元，降幅为7.9%。为了对公司应占净亏损(最直接可比的公认会计准则财务指标)与普通股股东和单位股东应占FFO(摊薄)和普通股股东和单位股东应占FFO(摊薄)进行核对，不包括与Chandler Freehold有关的融资费用、债务清偿收益和应计违约利息支出(摊薄)，请参阅下文“运营资金(FFO)”。
经营活动的现金流：
从2022年到2023年，经营活动提供的现金减少了4200万美元。如上所述，减少的主要原因是资产和负债以及结果的变化。
投资活动产生的现金流：
从2022年到2023年，投资活动提供的现金增加了5390万美元。投资活动提供的现金增加，主要是未合并合营企业的分派增加169.6美元，但因出售资产所得减少1,490万美元、出售合营物业应收款项减少2,100万美元、购置物业增加2,210万美元、发展、重建及翻新3,580万美元及物业改善2,190万美元而部分抵销。来自未合并合资企业的分配增加，主要是由于分配了斯科茨代尔时尚广场再融资的贷款净收益(见“--《管理层概述与总结》中的融资活动)以及销售净收益在One West Side的分配(见“-《管理概述与总结》中的处置)。
融资活动的现金流：
从2022年到2023年，用于融资活动的现金增加了1690万美元。用于融资活动的现金增加的主要原因是，抵押贷款、银行和其他应付票据的付款增加4.572亿美元，递延融资成本增加2250万美元，融资安排债务的付款增加560万美元，抵销部分被来自抵押贷款、银行和其他应付票据的收益增加4.42亿美元以及股息和分派减少2700万美元所抵消。股息和分配的减少主要是由于对合并合资企业的分配减少，部分被普通股股东的股息增加所抵消。
截至二零二二年及二零二一年十二月三十一日止年度比较
关于截至2022年12月31日的年度与截至2021年12月31日的年度的讨论，载于公司于2023年2月24日提交给美国证券交易委员会的截至2022年12月31日的年度报告10-K表第47页，题为“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”。
流动性与资本资源
本公司预期未来12个月及以后将透过营运产生的现金、未合并合资企业的分派、营运资金储备及/或其信贷额度下的借款，以满足营运开支、偿债及股息需求的流动资金需求。
资本的用途
下表汇总了截至12月31日的年度在该中心发生的资本支出和租赁收购成本(按公司按比例计算)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| (千美元) | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 整合中心： | | | | | |
| 购置财产、建筑装修和设备 | $ | 83,025 | | | $ | 49,459 | | | $ | 18,715 | |
| 中心的发展、重建、扩建和翻新 | 94,601 | | | 55,493 | | | 46,341 | |
| 租客津贴 | 27,083 | | | 25,045 | | | 22,101 | |
| 递延租赁费 | 5,595 | | | 2,443 | | | 2,585 | |
| $ | 210,304 | | | $ | 132,440 | | | $ | 89,742 | |
| 合资中心(按公司比例)： | | | | | |
| 购置财产、建筑装修和设备 | $ | 17,628 | | | $ | 13,222 | | | $ | 18,803 | |
| 中心的发展、重建、扩建和翻新 | 58,091 | | | 74,592 | | | 48,512 | |
| 租客津贴 | 18,533 | | | 16,757 | | | 11,594 | |
| 递延租赁费 | 4,644 | | | 4,057 | | | 2,881 | |
| $ | 98,896 | | | $ | 108,628 | | | $ | 81,790 | |
该公司预计未来12个月的租户津贴和递延租赁费用的金额将与2023年相当。该公司预计在2024年期间用于开发、重新开发、扩建和翻新的资金约为1.6亿至1.8亿美元。该等开支、发展及/或重建项目的资本一直是，并预期将继续从手头现金、债务或股权融资取得，预计将包括本公司信贷额度下的借款、物业融资及建筑贷款，每一项均在可用范围内。
资金来源
本公司过去亦曾透过股票发售及发行、物业再融资、合营交易及出售非核心资产产生流动资金，并可能在未来继续这样做。例如，公司于2023年5月2日出售了亚利桑那州弗拉格斯塔夫的市场，于2023年7月17日出售了亚利桑那州梅萨市的迷信温泉电力中心，并于2023年12月27日出售了加利福尼亚州洛杉矶的One Westside。该公司使用其从这些交易中获得的收益份额来偿还其信用额度和其他债务。于截至2023年12月31日止年度，本公司及若干合营伙伴以不同交易方式出售多幅地块，总收益为1,640万美元(按本公司股份计算)，本公司用以偿还债务及作其他一般企业用途。此外，本公司已提交搁置登记声明，登记了本公司可能不时出售的未指明数额的普通股、优先股、存托股份、债务证券、认股权证、权利、股票购买合同和单位。
2021年3月26日，公司登记了一项“在市场上”的发行计划，根据该计划，公司可以根据自动柜员机计划发行和出售总发行价高达5亿美元的普通股，发行金额和时间由公司决定。在截至2022年12月31日和2023年12月31日的12个月内，没有根据自动取款机计划发行任何股票。截至2023年12月31日，该公司在自动取款机计划下的普通股销售总额约为1.517亿美元。
资本和信贷市场可能会波动，有时还会限制企业获得债务和股权融资。本公司一直能够获得资本；然而，不能保证本公司在未来期间或在类似的条款和条件下能够这样做。许多因素影响该公司获得资本的能力，例如其总体债务水平、利率、利息覆盖率和当时的市场状况，包括经济放缓或衰退时期。
例如，信贷市场已经经历并可能继续经历与各种因素有关的更广泛的市场问题所导致的放缓，这些因素包括区域银行的健康状况、市场对各种商业房地产部门的普遍情绪以及美联储实施的加息。公司预计因再融资或延长贷款期限而产生的利息支出将增加，这些贷款的利息可能低于市场利率
费率。此外，公司浮动利率债务比例的增加将使其在未来受到利率波动的影响。
截至2023年12月31日，公司的未偿贷款债务总额为69.2亿美元(包括42.3亿美元的合并债务，减去1.6亿美元的非控股权益，加上按比例分摊的未合并合资企业债务28.5亿美元)，其中包括抵押贷款和其他应付票据。该公司的大部分债务由以个人物业为抵押的固定利率常规抵押票据组成。本公司预期，未来12个月内的所有到期款项将由本公司的信贷额度或手头现金进行再融资、重组、延期及/或偿还(见管理层概述及摘要中的“融资活动”)。
本公司认为，按比例计算的债务向投资者提供了有关其财务状况的有用信息，因为它包括本公司在未合并的合资企业中的债务份额，对于合并的债务，不包括本公司在合并后的合资企业中的合作伙伴份额，在每种情况下都以相同的基准列报。本公司拥有多家重要的合资企业，以这种方式按比例列报其按比例承担的债务，可帮助投资者在考虑本公司在这些合资企业中的经济利益后，更好地了解本公司的财务状况。本公司按比例承担的债务不应被视为根据GAAP或任何其他GAAP财务衡量标准确定的本公司综合债务总额的替代品，只应与本公司根据GAAP编制的财务信息一起考虑，并作为对其的补充。
本公司对其于合营企业的投资按权益会计法核算其并无控股权或并非主要受益人，而该等投资于本公司的综合资产负债表中反映为于未合并合营企业的投资。
此外，截至2023年12月31日，公司或有责任承担4100万美元的信用证，以保证公司履行与中心有关的某些义务。截至2023年12月31日，这些信用证中有4080万美元是由受限现金担保的。本公司不认为这些信用证会导致对本公司的责任。
该公司在解决其短期、无追索权贷款到期日问题上继续取得进展，自2023年初以来已完成7笔交易。自2023年1月1日以来，该公司已经再融资或发放了7笔贷款，总额约为28亿美元，或按公司的比例约为20亿美元。这包括2023年9月签署的修订和重述的信贷协议，其中规定了2027年2月1日到期的总计6.5亿美元的循环贷款安排，并有一年的延期选择权。欲了解截至本年度报告10-K表格之日公司在2023年的融资交易的更多信息，请参阅《管理层概述与摘要》中的“融资活动”。
此前，该公司有一项5.25亿美元的循环贷款安排，计划于2024年4月14日到期。于2023年9月11日，本公司与营运合伙企业签订经修订及重述的信贷协议，修订及重述先前的信贷协议，并提供总额6.5亿美元的循环贷款安排，于2027年2月1日到期，并有一年延期选择权。循环贷款安排可以扩大到9.5亿美元，条件是收到贷款人的承诺和其他条件。在订立经修订及重述信贷协议的同时，本公司从循环贷款安排的可用金额中提取1.52亿美元，并用所得款项全额偿还其先前信贷安排下的未偿还款项。信贷安排项下的所有债务均由本公司无条件担保，并以若干全资资产的按揭及本公司若干附属公司持有的股权质押的形式作抵押。新信贷安排按基本利率(定义见信贷协议)或经调整期限SOFR(定义见信贷协议)及适用保证金(两者均为适用保证金)收取利息，由经营合伙商行选择。适用的保证金取决于公司的整体杠杆率，在选定的指数利率上从1.00%到2.50%不等。截至2023年12月31日，借款利率为SOFR加2.35%的利差。截至2023年12月31日，信贷安排下的借款减去循环贷款安排的未摊销递延融资成本1,550万美元，总实际利率为8.57%。截至2023年12月31日，该公司在循环贷款安排下可用于额外借款的资金为5.448亿美元。
截至2023年12月31日的12个月的现金股息和分配为1.593亿美元(包括来自合并合资企业的510万美元分配)，资金来自运营。
于2023年12月31日，本公司遵守其协议下所有适用的贷款契诺。
截至2023年12月31日，公司拥有现金和现金等价物9490万美元。
重大现金承诺：
以下是截至2023年12月31日综合中心预计付款期间的重大现金承诺时间表(以千为单位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 按期付款到期 |
| 现金承诺 | | 总 | | 少于
1年 | | 1岁-3岁 | | 3年至5年 | | 多过
五年 |
| 长期债务(包括预期利息支付)(1)(2) | | $ | 4,923,501 | | | $ | 990,900 | | | $ | 1,687,921 | | | $ | 642,630 | | | $ | 1,602,050 | |
| 租赁义务(3) | | 140,737 | | | 20,920 | | | 24,769 | | | 20,217 | | | 74,831 | |
| | $ | 5,064,238 | | | $ | 1,011,820 | | | $ | 1,712,690 | | | $ | 662,847 | | | $ | 1,676,881 | |
_______________________________________________________________________________
(1)浮动利率债务的利息支付是基于2023年12月31日的有效利率。
(2)2024年1月22日，该公司偿还了费城时尚区的大部分抵押贷款。剩余的820万美元将于2024年4月21日到期。2024年1月25日，该公司将Danbury Fair Mall现有的1.169亿美元抵押贷款替换为一笔1.55亿美元的新贷款，该贷款的固定利率为6.39%，仅在贷款期限的大部分时间内计息，2034年2月6日到期。(请参阅《管理概述与摘要》中的“融资活动”)。
(3)见本公司合并财务报表附注中的附注8-租赁。
营运资金(“FFO”)
全美房地产投资信托协会将FFO定义为净收益(亏损)(根据公认会计准则计算)，不包括出售物业的收益(或亏损)，加上与房地产相关的折旧和摊销、房地产减值减值以及因关联公司持有的房地产价值下降和未合并合资企业的调整后减记附属公司的投资。未合并合资企业的调整按相同基准计算以反映FFO。
作为一种融资安排，本公司将其在钱德勒自由基金的合资企业作为一项融资安排。就此项处理而言，本公司确认下列融资开支：(I)融资安排债务的公允价值变动，(Ii)支付予合营合伙人的任何款项相当于彼等按比例应占净收入，及(Iii)支付予合营合伙人的任何款项少于或超过彼等按比例应占净收入的份额。本公司在其FFO定义中不包括与公允价值变动相关的已注意到的费用，以及支付给合资伙伴的款项少于或超过其按比例占净收入的份额。2023年11月16日，本公司收购了其合资伙伴在Freehold Raceway Mall的49.9%的所有权权益，因此，该物业不再是融资安排的一部分，由本公司100%拥有。(见综合财务报表附注内附注12-融资安排及附注15-收购)。2023年11月16日之后的钱德勒自由持有权应被视为仅指钱德勒时尚中心。
该公司还提出了FFO，不包括与Chandler Freehold相关的融资费用、债务清偿(收益)损失和应计违约利息支出。
FFO和摊薄基础上的FFO对于投资者比较不同时期的经营和财务结果是有用的。这一点尤其正确，因为FFO不包括房地产折旧和摊销，因为该公司认为房地产价值根据市场状况波动，而不是随着时间的推移按比例直线贬值。本公司相信，与其他房地产投资信托基金的经营业绩相比，这样的陈述也为投资者提供了更有意义的经营业绩衡量标准。此外，公司认为，不包括与Chandler Freehold有关的融资费用以及与债务清偿和应计违约利息费用相关的影响的FFO提供了有关公司业绩的有用补充信息，因为它显示了对公司经营业绩的更有意义和一致的比较，并使投资者能够更容易地比较公司的业绩。违约利息支出反映了与尼亚加拉大瀑布和乡村俱乐部广场的时尚门店相关的无追索权贷款的应计利息。GAAP要求公司应计这些金额，这些金额预计不会支付，一旦贷款被修改或抵押贷款抵押品的所有权转移，预计将被冲销。
本公司认为，FFO不代表GAAP定义的运营现金流量，不应被视为GAAP定义的净收益(亏损)的替代方案，也不表示可用于为所有现金提供资金的现金
流量需求。该公司还警告说，FFO可能无法与其他房地产投资信托报告的类似名称的措施相媲美。
以下对公司应占净(亏损)收入-普通股股东和单位股东摊薄的FFO和FFO-基本和摊薄，不包括与Chandler Freehold有关的融资费用，债务清偿(收益)损失，截至2021年12月31日、2023年、2022年、2021年、2020年和2019年的应计违约利息支出净额和应计违约利息支出(美元和股票，以千计)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 | | 2020 | | 2019 |
| 公司应占净(亏损)收入 | $ | (274,065) | | | $ | (66,068) | | | $ | 14,263 | | | $ | (230,203) | | | $ | 96,820 | |
| 对公司应占净(亏损)收入与普通股股东和单位股东应占FFO的调整--基本和摊薄： | | | | | | | | | |
| 经营合伙企业中的非控股权益 | (11,389) | | | (2,660) | | | 714 | | | (16,822) | | | 7,131 | |
| 出售或减记合并资产的损失(收益)净额 | 134,523 | | | (7,698) | | | (75,740) | | | 68,112 | | | 11,909 | |
| 合并资产的重新计量损失 | — | | | — | | | — | | | 163,298 | | | — | |
| 加：未折旧资产出售或合并资产减记的收益 | 3,705 | | | 16,091 | | | 19,461 | | | 7,777 | | | 3,829 | |
| 减：非房地产销售减记或资产合并资产减记损失 | — | | | (2,000) | | | (2,200) | | | (4,154) | | | — | |
| 加：非控股权益份额出售或减记资产合并资产的收益（损失） | 2,224 | | | 6,287 | | | 9,732 | | | (120) | | | (2,822) | |
| 出售或减记资产未合并合资企业的损失（收益）（1） | 136,377 | | | 19,397 | | | 4,931 | | | (6) | | | 462 | |
| 加：出售未折旧资产-未合并合资企业收益（1） | 7,102 | | | 7,794 | | | 93 | | | — | | | — | |
| 合并资产折旧和摊销 | 282,361 | | | 291,612 | | | 311,129 | | | 319,619 | | | 330,726 | |
| 减去：折旧和摊销中的非控制性权益-合并资产 | (11,938) | | | (21,592) | | | (29,239) | | | (15,517) | | | (15,124) | |
| 折旧和摊销--未合并的合资企业(1) | 170,199 | | | 176,303 | | | 182,956 | | | 199,680 | | | 189,728 | |
| 减去：个人财产折旧 | (7,987) | | | (12,834) | | | (12,955) | | | (15,734) | | | (15,997) | |
| 普通股股东和单位股东的FFO--基本和稀释 | 431,112 | | | 404,632 | | | 423,145 | | | 475,930 | | | 606,662 | |
| 与钱德勒永久保有有关的融资费用 | (26,311) | | | 32,902 | | | (955) | | | (136,425) | | | (69,701) | |
| 可归因于普通股股东和单位股东的FFO，不包括与钱德勒永久持有相关的融资费用-基本和稀释 | 404,801 | | | 437,534 | | | 422,190 | | | 339,505 | | | 536,961 | |
| 债务枯竭（收益）损失、净合并资产 | (8,208) | | | — | | | 1,007 | | | — | | | 351 | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| 应计违约利息支出 | 6,417 | | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 归属于普通股股东和单位股东的FFO（不包括与Chandler Freehold相关的融资费用）、债务消除（收益）损失、净和应计违约利息费用-稀释 | $ | 403,010 | | | $ | 437,534 | | | $ | 423,197 | | | $ | 339,505 | | | $ | 537,312 | |
| FFO加权平均流通股数量： | | | | | | | | | |
| 普通股股东和单位股东的FFO--基础(2) | 224,501 | | | 223,678 | | | 207,991 | | | 156,920 | | | 151,755 | |
| 计算FFO稀释时稀释证券影响的调整： | | | | | | | | | |
| 基于股份和单位的薪酬计划 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 归属于普通股股东和单位股东的FFO-稀释（3） | 224,501 | | | 223,678 | | | 207,991 | | | 156,920 | | | 151,755 | |
_______________________________________________________________________________
(1)未合并资产按公司按比例列报。
(2)根据调整后的基本净收入计算，以达到基本FFO。在截至2023年12月31日、2022年、2021年、2020年和2019年12月31日的年度内，未完成的运营单位分别为900万、860万、990万、1070万和1040万个。
(3)FFO稀释后流通股的计算包括股份和单位补偿计划的影响以及使用库存股方法的可转换优先票据。它还假设了MACWH、LP普通单位和优先单位的换算，只要它们对FFO稀释计算具有稀释作用。
第7A项包括关于市场风险的定量和定性披露
该公司的主要市场风险敞口是利率风险。本公司已管理并将继续通过以下方式管理利率风险：(1)维持固定利率、长期债务与总债务的比率，使浮动利率敞口保持在可接受的水平；(2)通过使用利率上限和/或适当的期限匹配的掉期来降低某些长期浮动利率债务的利率敞口；(3)在适当的情况下使用国库利率锁定来确定预期债务交易的利率；以及(4)利用长期债务和/或股权的有利市场条件。
下表列出了截至2023年12月31日有关公司长期债务的信息，包括按预定到期日计算的本金现金流量、加权平均利率和估计公允价值(以千美元为单位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 预期到期日 | | | | |
| | 截至2013年12月31日的年度， | | | | | | |
| | 2024 | | 2025 | | 2026 | | 2027 | | 2028 | | 此后 | | 总 | | 公允价值 |
| 整合中心： | | | | | | | | | | | | | | | |
| 长期债务： | | | | | | | | | | | | | | | |
| 固定费率(1) | $ | 739,859 | | | $ | 608,383 | | | $ | 538,780 | | | $ | 1,682 | | | $ | 378,336 | | | $ | 1,519,423 | | | $ | 3,786,463 | | | $ | 3,494,872 | |
| 平均利率 | 5.17 | % | | 3.49 | % | | 3.55 | % | | 4.82 | % | | 5.86 | % | | 4.05 | % | | 4.29 | % | | |
| 浮动利率(2) | 70,820 | | | 300,000 | | | — | | | — | | | 105,000 | | | — | | | 475,820 | | | 480,110 | |
| 平均利率 | 8.94 | % | | 6.88 | % | | — | % | | — | % | | 7.99 | % | | — | % | | 7.43 | % | | |
债务总额--合并中心 | $ | 810,679 | | | $ | 908,383 | | | $ | 538,780 | | | $ | 1,682 | | | $ | 483,336 | | | $ | 1,519,423 | | | $ | 4,262,283 | | | $ | 3,974,982 | |
未合并的合资中心： | | | | | | | | | | | | | | | |
长期债务(按公司按比例计算)： | | | | | | | | | | | | | | | |
| 固定费率 | $ | 42,046 | | | $ | 243,253 | | | $ | 780,794 | | | $ | 386,587 | | | $ | 1,023,872 | | | $ | 346,928 | | | $ | 2,823,480 | | | $ | 2,649,330 | |
| 平均利率 | 4.48 | % | | 5.44 | % | | 5.30 | % | | 3.99 | % | | 5.62 | % | | 3.84 | % | | 5.06 | % | | |
| 浮动利率(3) | 11,500 | | | — | | | 32,500 | | | 221 | | | 999 | | | — | | | 45,220 | | | 46,626 | |
| 平均利率 | 7.33 | % | | — | % | | 9.62 | % | | 8.35 | % | | 8.10 | % | | — | % | | 9.00 | % | | |
债务总额-未合并的合资企业中心 | $ | 53,546 | | | $ | 243,253 | | | $ | 813,294 | | | $ | 386,808 | | | $ | 1,024,871 | | | $ | 346,928 | | | $ | 2,868,700 | | | $ | 2,695,956 | |
_______________________________________________________________________________
(1)2024年1月25日，该公司用一笔新的1.55亿美元十年期固定利率贷款取代了Danbury Fair Mall现有的1.169亿美元抵押贷款(见管理层概述与摘要中的“融资活动”)。
(2)2024年1月22日，该公司偿还了费城时尚区的大部分抵押贷款。剩余的820万美元将于2024年4月21日到期(见管理概述与摘要中的“融资活动”)。
(3)2024年1月10日，公司在Boulevard商店的合资企业用新的2400万美元的五年期浮动利率贷款取代了现有的2300万美元的物业抵押贷款(见管理概述与摘要中的“融资活动”)。
截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，联合中心的固定利率债务总额分别为38亿美元和37亿美元。这类固息债在2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月的平均利率分别为4.29%和4.01%。截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，联合中心的浮动利率债务总额分别为5亿美元和7亿美元。2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月这类浮动利率债的平均利率分别为7.43%和6.53%。
截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，本公司在未合并合资中心固定利率债务中的按比例份额分别为28亿美元和27亿美元。这类固息债在2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月的平均利率分别为5.06%和4.46%。截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，本公司在未合并合资中心浮动利率债务中的按比例份额分别为4520万美元和9070万美元。2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月这类浮动利率债的平均利率分别为9.00%和5.81%。
本公司在正常业务过程中使用衍生金融工具来管理或对冲利率风险，并按公允价值将所有衍生工具记录在资产负债表上。利率上限协议提供了防止名义金额的浮动利率超过上述附表所述利率的保护，而利率互换协议实际上将名义金额的浮动利率替换为上文所述的固定利率。截至2023年12月31日，本公司已有利率上限协议(见本公司综合财务报表附注中的附注4-未合并合资企业的投资和附注5-衍生工具和对冲活动)。每笔贷款都要求始终有利率上限协议，这限制了贷款的现行浮动贷款利率指数(即SOFR)可以上升到多高。截至本年度报告表格10-K的日期，SOFR为每一笔贷款
超过所需利率上限协议内的执行利率(“执行利率”)。如果SOFR确实超过了执行利率，那么这些贷款中的每一笔都将被视为固定利率债务。如果此后这些贷款的SOFR不再超过执行利率，那么这些贷款将再次被视为浮动利率债务。
此外，本公司已评估其浮动利率债务的市场风险，并认为根据截至2023年12月31日未偿还的5.21亿美元浮动利率债务，利率每上升1%将使未来的收益和现金流每年减少约520万美元。
本公司长期债务的公允价值是根据现值模型估计的，该模型利用反映与类似风险和期限的长期债务相关的风险的利率。此外，计算应付按揭票据公允价值的方法包括根据用作相关债务抵押品的物业的估计价值作出信贷价值调整(见本公司综合财务报表附注中的附注10-应付按揭票据及附注11-银行及其他应付票据)。
项目8.编制财务报表和补充数据
见财务报表和财务报表明细表，了解项目E15中所列的必要信息。
项目9.报告会计和财务披露方面的变化和与会计人员的分歧
没有。
项目9A：管理控制和程序
关于披露控制和程序的有效性的结论
根据修订后的1934年《证券交易法》(下称《交易法》)第13a-15(B)条的规定，管理层在公司首席执行官和首席财务官的监督下，在公司首席财务官的参与下，对截至本10-K表格年度报告所涉期间结束时公司披露控制和程序的有效性进行了评估。根据截至2023年12月31日的评估，公司首席执行官和首席财务官得出结论，公司的披露控制和程序(如交易法规则第13a-15(E)和15d-15(E)条所定义)有效，以确保公司根据交易法提交或提交的报告中要求披露的信息在美国证券交易委员会规则和表格规定的时间段内被记录、处理、汇总和报告，以及(B)积累并传达给公司管理层。包括其首席执行官和首席财务官，或酌情履行类似职能的人员，以便就所需披露及时作出决定。
管理层关于财务报告内部控制的报告
公司管理层负责建立和维护对财务报告的充分内部控制(如《交易法》规则13a-15(F)所界定)。公司管理层评估了截至2023年12月31日公司财务报告内部控制的有效性。在进行这项评估时，公司管理层使用了特雷德韦内部控制-综合框架委员会赞助组织委员会(2013)所制定的标准。公司管理层的结论是，截至2023年12月31日，公司对财务报告的内部控制基于这一评估是有效的。
独立注册会计师事务所毕马威会计师事务所审计了公司2023年的综合财务报表，该报表包括在本年度报告10-K表中，该公司发布了一份关于公司财务报告内部控制的报告，如下所示。
财务报告内部控制的变化
在截至2023年12月31日的季度内，公司财务报告内部控制没有发生重大影响或合理地可能对公司财务报告内部控制产生重大影响的变化。
独立注册会计师事务所报告
致本公司股东及董事会
Macerich公司：
财务报告内部控制之我见
我们根据特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的《内部控制-综合框架(2013)》中确立的标准，对Macerich公司及其子公司(本公司)截至2023年12月31日的财务报告内部控制进行了审计。我们认为，根据特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的《内部控制-综合框架(2013)》中确立的标准，截至2023年12月31日，公司在所有实质性方面都保持了对财务报告的有效内部控制。
我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准审计了本公司截至2023年12月31日、2022年12月31日和2022年12月31日的综合资产负债表，截至2023年12月31日的三年期间各年度的相关综合经营表、综合(亏损)收益、权益和现金流量，以及相关附注和财务报表附表三-房地产和累计折旧(统称为综合财务报表)，我们于2024年2月26日的报告对该等综合财务报表表达了无保留意见。
意见基础
本公司管理层负责维持有效的财务报告内部控制，并负责评估财务报告内部控制的有效性，包括在随附的《管理层财务报告内部控制报告》中。我们的责任是根据我们的审计，对公司财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。
我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得合理的保证，以确定财务报告的有效内部控制是否在所有重要方面都得到了维护。我们对财务报告的内部控制的审计包括了解财务报告的内部控制，评估存在重大弱点的风险，以及根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作有效性。我们的审计还包括执行我们认为在这种情况下必要的其他程序。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。
财务报告内部控制的定义及局限性
公司对财务报告的内部控制是一个程序，旨在根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。公司对财务报告的内部控制包括下列政策和程序：(1)关于保存合理详细、准确和公平地反映公司资产的交易和处置的记录；(2)提供合理的保证，即交易被记录为必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(三)提供合理保证，防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权收购、使用或处置公司资产。
由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来期间进行任何有效性评估的预测都有可能因条件的变化而出现控制不足的风险，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。
/s/毕马威会计师事务所
加利福尼亚州洛杉矶
2024年2月26日
项目9B：提供其他资料
截至2023年12月31日止三个月内，本公司董事或高级管理人员(定义见1934年证券交易法第16a-1(F)条)概无采纳、终止或修订规则10b5-1或非规则10b5-1的交易安排(定义见S-K规则第408项)。
项目9C。关于妨碍检查的外国司法管辖区的披露
不适用
第三部分
项目10.董事会、高管和公司治理
第10项所要求的资料将包括在本公司提交给其2024年股东周年大会的最终委托书中，并以引用方式并入本文。
公司通过了《商业行为和道德准则》，为其董事、高级管理人员和员工提供行为和道德原则。本守则符合2002年《萨班斯-奥克斯利法案》的要求以及美国证券交易委员会和纽约证券交易所的适用规则。此外，公司还通过了《首席执行官和高级财务官道德守则》，补充了适用于所有员工的《商业行为和道德守则》，并符合2002年《萨班斯-奥克斯利法案》和美国证券交易委员会对这些高级职员的适用规则的额外要求。在美国证券交易委员会和纽约证券交易所适用规则要求的范围内，公司打算在公司网站上迅速披露对这些守则某些条款的未来修订或对授予董事和高管的此类条款的豁免，包括公司的主要高管、主要财务官、主要会计官或执行类似职能的人Www.macerich.com在“投资者-公司治理-道德准则”下。所有这些行为准则均可在公司网站上查阅，网址为Www.macerich.com在“投资者--公司治理”下。
于2023年期间，本公司与2024年股东周年大会有关的委托书中所述的程序并无重大改变，股东可藉此向本公司推荐董事提名人选。
项目11.增加高管薪酬
第11项要求的信息将包括在公司提交给2024年股东年会的最终委托书中，并通过引用并入本文。
项目12.讨论某些实益所有人和管理层的担保所有权及相关股东事项
第12项所要求的资料将包括在本公司提交给其2024年股东周年大会的最终委托书中，并以引用方式并入本文。
第十三项：建立某些关系和相关交易，以及董事的独立性
第13项要求的信息将包括在本公司提交给2024年股东年会的最终委托书中，并通过引用并入本文。
项目14.支付总会计师费用和服务费
第14项要求的信息将包含在公司将提交给2024年股东年度会议的最终委托声明中，并通过引用纳入本文。
第四部分
项目15.清单、展品和财务报表附表 | | | | | | | | | | | |
| | | 页面 |
| (a)及（c） | 1 | | 财务报表 | |
| | 独立注册会计师事务所的报告（KPMG LLP，洛杉矶，加利福尼亚州，PCAOB审计师事务所ID：185) | 60 |
| | 截至2023年12月31日和2022年12月的合并资产负债表 | 63 |
| | 截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日止年度的合并业务报表 | 64 |
| | 截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度合并全面（亏损）收益表 | 65 |
| | 截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度合并权益表 | 66 |
| | 截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日止年度的合并现金流量表 | 69 |
| | 合并财务报表附注 | 71 |
| 2 | | 财务报表附表 | |
| | 附表三-房地产和累计折旧 | 101 |
| | | |
| (b) | | 展品索引 | 104 |
项目16.表格10-K摘要
不适用。
独立注册会计师事务所报告
致本公司股东及董事会
Macerich公司：
对合并财务报表的几点看法
我们审计了Macerich公司及其子公司(公司)截至2023年12月31日和2022年12月31日的综合资产负债表，截至2023年12月31日的三年期间各年度的相关综合经营表、全面(亏损)收益、权益和现金流量，以及相关附注和财务报表附表三-房地产和累计折旧(统称为综合财务报表)。我们认为，综合财务报表在所有重要方面都公平地反映了公司截至2023年12月31日和2022年12月31日的财务状况，以及截至2023年12月31日的三年期间每年的经营结果和现金流量，符合美国公认会计原则。
我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准，根据特雷德韦委员会保荐组织委员会发布的《内部控制-综合框架(2013)》中确立的标准，对公司截至2023年12月31日的财务报告内部控制进行了审计，我们2024年2月26日的报告对公司财务报告内部控制的有效性发表了无保留意见。
意见基础
这些合并财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对这些合并财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。
我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些准则要求我们计划和执行审计，以获得关于合并财务报表是否没有重大错报的合理保证，无论是由于错误还是舞弊。我们的审计包括执行评估合并财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于合并财务报表中的金额和披露的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评价合并财务报表的整体列报。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。
关键审计事项
下文所述的关键审计事项是指向审计委员会传达或要求传达给审计委员会的当期综合财务报表审计所产生的事项：(1)涉及对综合财务报表具有重大意义的账目或披露；(2)涉及我们特别具有挑战性的、主观的或复杂的判断。关键审计事项的传达不会以任何方式改变我们对综合财务报表的整体意见，我们也不会通过传达下面的关键审计事项来就关键审计事项或与其相关的账目或披露提供单独的意见。
未合并合营企业的财产、净额和投资减值评估
正如综合财务报表附注2、4及6所述，本公司于未合并合营企业(拥有及经营物业)的综合物业及投资，于有指标显示该等物业的账面价值可能无法收回或于未合并合营企业的投资可能出现非暂时性减值时，评估其综合物业及投资于未合并合营企业的减值。本公司在作出这项评估时，会考虑物业经营表现、预期持有期、资本化率及其他市场因素。截至2023年12月31日，房地产净额为59亿美元，对未合并合资企业的投资为8.53亿美元。如果物业的账面价值超过其未贴现现金流量的估计，则确认的减值损失等于账面价值超过其公允价值的部分。物业的公允价值是通过销售法或折现现金流法确定的。对未合并的合资企业持有的财产进行减值处理的方法与此类似。正如综合财务报表附注6所述，由于综合物业的预期持有期减少，本公司厘定该物业的账面价值已减值，并按现金流量贴现法计提减值费用1.447亿美元。
我们将对未合并合资企业的财产、净额和投资减值的评估确定为一项重要的审计事项。在评估预期持有期时，需要审计师的主观判断来评估公司官员考虑的相关事件或情况变化。房产预期持有期的缩短可能意味着潜在的减值。此外，通过贴现现金流量法确定的公允价值的评估，特别是对物业的市场租金、折扣率和终端资本化率的主要假设，需要审计师高度的判断。对这些关键假设的评估需要大量的审计工作，包括具有专门技能和知识的评估专业人员的参与。
以下是我们为解决这一关键审计问题而执行的主要程序。我们对设计进行了评估，并测试了对公司财产减值过程的某些内部控制的操作有效性，包括对公司对预期持有期的评估的控制，以及对贴现现金流分析中使用的关键假设的发展的控制。在评估预期持有期时，我们通过以下方式评估了公司考虑的相关事件或情况变化：
•阅读公司董事会会议纪要，并就潜在的处置某些房地产的计划(如有)获得书面陈述
•向组织中负责和授权潜在处置活动的人员询问公司的计划
•阅读与投资者和分析师的外部交流
•考虑本公司按揭一年内到期物业的计划。
在我们拥有专业技能和知识的估值专业人员的协助下，我们通过将公司使用的市场租赁率、折扣率和终端资本化率与类似地理区域可比物业的公开市场数据进行比较，评估了贴现现金流分析中使用的重要假设。
融资安排义务的公允价值评估
如综合财务报表附注2及附注12所述，本公司将Chandler Freehold合并合营公司报告为一项融资安排，相关递延收益按公允价值记为负债。融资安排债务的公允价值主要根据基础购物中心钱德勒时尚中心的公允价值确定，钱德勒时尚中心由钱德勒永久控股合并合资企业拥有。购物中心的公允价值是使用贴现现金流模型估计的。融资安排债务公允价值的后续变动计入利息支出。截至2023年12月31日的融资安排债务为1.03亿美元。截至2023年12月31日的年度，融资安排债务的公允价值调整为3500万美元。
我们将钱德勒永久持有融资安排债务的公允价值评估确定为一项关键的审计事项。在评估用于对购物中心进行公允价值评估的贴现现金流模型时，需要高度的审计师判断力。具体地说，该模型对重大假设的合理可能变化很敏感，这些假设对确定融资安排债务的公允价值有重大影响。主要假设包括市场租赁率、折扣率和终端资本化率。对这些关键假设的评估需要大量的审计工作，包括具有专门技能和知识的评估专业人员的参与。
以下是我们为解决这一关键审计问题而执行的主要程序。我们对本公司融资安排债务的公允价值确定程序的某些内部控制的设计和运行有效性进行了评估和测试，特别是对贴现现金流分析中使用的关键假设的发展进行了评估。
在我们拥有专业技能和知识的估值专业人员的协助下，我们通过将公司使用的市场租赁率、折扣率和终端资本化率与类似地理区域可比物业的公开市场数据进行比较，评估了贴现现金流分析中使用的重要假设。
/s/ 毕马威会计师事务所
我们自2010年以来一直担任本公司的审计师
加利福尼亚州洛杉矶
2024年2月26日
MACERICH公司
合并资产负债表
（千美元，面值除外）
| | | | | | | | | | | |
| | 12月31日， |
| | 2023 | | 2022 |
| 资产： | | | |
| 财产，净值 | $ | 5,900,489 | | | $ | 6,127,790 | |
| 现金及现金等价物 | 94,936 | | | 100,320 | |
| 受限现金 | 95,358 | | | 80,819 | |
| 应收租户款和其他应收款，净额 | 183,478 | | | 183,593 | |
| 使用权资产，净额 | 118,664 | | | 126,606 | |
| 递延费用和其他资产，净额 | 263,068 | | | 247,424 | |
| | | |
| 应由关联公司支付 | 4,755 | | | 3,299 | |
| 对未合并的合资企业的投资 | 852,764 | | | 1,224,288 | |
| 总资产 | $ | 7,513,512 | | | $ | 8,094,139 | |
| 负债及权益： | | | |
| 应付按揭票据 | $ | 4,136,136 | | | $ | 4,240,596 | |
| 应付银行票据和其他票据 | 89,548 | | | 163,117 | |
| 应付账款和应计费用 | 64,194 | | | 63,107 | |
| | | |
| 租赁负债 | 83,989 | | | 94,911 | |
| 其他应计负债 | 334,742 | | | 318,745 | |
| 超过未合并合营企业投资的分配 | 174,786 | | | 121,093 | |
| 融资安排义务 | 102,516 | | | 143,221 | |
| 总负债 | 4,985,911 | | | 5,144,790 | |
| 承付款和或有事项 | | | |
| 股本： | | | |
| 股东权益： | | | |
普通股，$0.01面值，500,000,000于二零二三年及二零二二年十二月三十一日获授权的股份， 215,976,614和215,241,129分别于2023年、2023年和2022年12月31日发行和发行的股份 | 2,158 | | | 2,151 | |
| 额外实收资本 | 5,509,603 | | | 5,506,084 | |
| 累计赤字 | (3,063,789) | | | (2,643,094) | |
| 累计其他综合(亏损)收入 | (952) | | | 632 | |
| 股东权益总额 | 2,447,020 | | | 2,865,773 | |
| 非控制性权益 | 80,581 | | | 83,576 | |
| 权益总额 | 2,527,601 | | | 2,949,349 | |
| 负债和权益总额 | $ | 7,513,512 | | | $ | 8,094,139 | |
附注是这些合并财务报表的组成部分。
MACERICH公司
合并业务报表
(千美元，每股除外)
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至2013年12月31日止年度， |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 收入： | | | | | |
| 租赁收入 | $ | 809,023 | | | $ | 800,548 | | | $ | 787,547 | |
| 其他 | 44,860 | | | 30,104 | | | 33,867 | |
| 管理公司 | 30,185 | | | 28,512 | | | 26,023 | |
| 总收入 | 884,068 | | | 859,164 | | | 847,437 | |
| 费用： | | | | | |
| 购物中心和运营费用 | 288,407 | | | 289,884 | | | 295,016 | |
| 租赁费用 | 36,423 | | | 32,670 | | | 24,838 | |
| 管理公司的业务费用 | 70,060 | | | 67,799 | | | 61,030 | |
| 房地产投资信托基金一般及行政开支 | 29,238 | | | 27,164 | | | 30,056 | |
| | | | | |
| | | | | |
| 折旧及摊销 | 282,361 | | | 291,612 | | | 311,129 | |
| 706,489 | | | 709,129 | | | 722,069 | |
| 利息（收入）费用： | | | | | |
| 关联方 | (24,206) | | | 34,735 | | | (3,718) | |
| 其他 | 197,126 | | | 182,116 | | | 196,397 | |
| 172,920 | | | 216,851 | | | 192,679 | |
| 债务清偿损失(收益) | (8,208) | | | — | | | 1,007 | |
| 总费用 | 871,201 | | | 925,980 | | | 915,755 | |
| 未合并合资企业的（损失）收入权益 | (156,937) | | | (5,256) | | | 15,689 | |
| | | | | |
| 所得税优惠(费用) | 494 | | | (705) | | | (6,948) | |
| | | | | |
| (损失)出售或减记资产的收益，净额 | (134,523) | | | 7,698 | | | 75,740 | |
| 净(亏损)收益 | (278,099) | | | (65,079) | | | 16,163 | |
| 减归属于非控股权益的净（损失）收入 | (4,034) | | | 989 | | | 1,900 | |
| 公司应占净(亏损)收入 | $ | (274,065) | | | $ | (66,068) | | | $ | 14,263 | |
| 归属于普通股股东的每股普通股收益： | | | | | |
| 基本信息 | $ | (1.28) | | | $ | (0.31) | | | $ | 0.07 | |
| 稀释 | $ | (1.28) | | | $ | (0.31) | | | $ | 0.07 | |
| 已发行普通股加权平均数： | | | | | |
| 基本信息 | 215,548,000 | | | 215,031,000 | | | 198,070,000 | |
| 稀释 | 215,548,000 | | | 215,031,000 | | | 198,070,000 | |
因此，附注是这些合并财务报表不可分割的一部分。
MACERICH公司
综合全面(亏损)收益表
(千美元)
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至2013年12月31日止年度， |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 净(亏损)收益 | $ | (278,099) | | | $ | (65,079) | | | $ | 16,163 | |
| 其他综合(亏损)收入： | | | | | |
| 利率上限/掉期协议 | (1,584) | | | 656 | | | 8,184 | |
| 综合(亏损)收益 | (279,683) | | | (64,423) | | | 24,347 | |
| 减归属于非控股权益的净（损失）收入 | (4,034) | | | 989 | | | 1,900 | |
| 公司应占综合(亏损)收入 | $ | (275,649) | | | $ | (65,412) | | | $ | 22,447 | |
因此，附注是这些合并财务报表不可分割的一部分。
MACERICH公司
合并权益表
(千美元，每股数据除外) | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 股东权益 | | | | |
| | 普通股 | | 额外实收资本 | | 累计
赤字 | | 累计其他综合损失 | | 股东合计
股权 | | | | |
| | 股份 | | 帕尔
价值 | | | | | | 非控制性
利益 | | 总
股权 |
| 2021年1月1日的余额 | 149,770,575 | | | $ | 1,498 | | | $ | 4,603,378 | | | $ | (2,339,619) | | | $ | (8,208) | | | $ | 2,257,049 | | | $ | 188,211 | | | $ | 2,445,260 | |
| 净收入 | — | | | — | | | — | | | 14,263 | | | — | | | 14,263 | | | 1,900 | | | 16,163 | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| 利率上限/掉期协议 | — | | | — | | | — | | | — | | | 8,184 | | | 8,184 | | | — | | | 8,184 | |
摊销股份和以单位为基础的计划 | 248,264 | | | 2 | | | 17,996 | | | — | | | — | | | 17,998 | | | — | | | 17,998 | |
员工购股 | 143,191 | | | 1 | | | 1,347 | | | — | | | — | | | 1,348 | | | — | | | 1,348 | |
股票发行，净额 | 62,049,131 | | | 620 | | | 829,621 | | | — | | | — | | | 830,241 | | | — | | | 830,241 | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
已宣布的分配($0.60)每股 | — | | | — | | | — | | | (118,340) | | | — | | | (118,340) | | | — | | | (118,340) | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
对非控股权益的分配 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (25,107) | | | (25,107) | |
非控制性权益的贡献 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 580 | | | 580 | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
非控股权益转换为普通股 | 2,585,896 | | | 26 | | | 48,781 | | | — | | | — | | | 48,807 | | | (48,807) | | | — | |
赎回非控制性权益 | — | | | — | | | (17) | | | — | | | — | | | (17) | | | (161) | | | (178) | |
论合伙经营中非控股利益的调整 | — | | | — | | | (12,666) | | | — | | | — | | | (12,666) | | | 12,666 | | | — | |
| 2021年12月31日的余额 | 214,797,057 | | | $ | 2,147 | | | $ | 5,488,440 | | | $ | (2,443,696) | | | $ | (24) | | | $ | 3,046,867 | | | $ | 129,282 | | | $ | 3,176,149 | |
附注是这些合并财务报表的组成部分。
MACERICH公司
合并股票报表（续）
(千美元，每股数据除外) | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 股东权益 | | | | |
| 普通股 | | 额外实收资本 | | 累计
赤字 | | 累计
其他
全面
(亏损)收入 | | 股东合计
股权 | | | | |
| | 股份 | | 帕尔
价值 | | | | | | 非控制性
利益 | | 总
股权 |
| 2021年12月31日的余额 | 214,797,057 | | | $ | 2,147 | | | $ | 5,488,440 | | | $ | (2,443,696) | | | $ | (24) | | | $ | 3,046,867 | | | $ | 129,282 | | | $ | 3,176,149 | |
| 净(亏损)收益 | — | | | — | | | — | | | (66,068) | | | — | | | (66,068) | | | 989 | | | (65,079) | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
利率上限/掉期协议 | — | | | — | | | — | | | — | | | 656 | | | 656 | | | — | | | 656 | |
摊销股份和以单位为基础的计划 | 218,771 | | | 2 | | | 22,117 | | | — | | | — | | | 22,119 | | | — | | | 22,119 | |
员工购股 | 179,723 | | | 2 | | | 1,739 | | | — | | | — | | | 1,741 | | | — | | | 1,741 | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| 股票发行，净额 | — | | | — | | | (183) | | | — | | | — | | | (183) | | | — | | | (183) | |
已宣布的分配($0.62)每股 | — | | | — | | | — | | | (133,330) | | | — | | | (133,330) | | | — | | | (133,330) | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
对非控股权益的分配 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (52,998) | | | (52,998) | |
非控制性权益的贡献 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 602 | | | 602 | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
非控股权益转换为普通股 | 45,578 | | | — | | | 2,700 | | | — | | | — | | | 2,700 | | | (2,700) | | | — | |
赎回非控制性权益 | — | | | — | | | 177 | | | — | | | — | | | 177 | | | (505) | | | (328) | |
论合伙经营中非控股利益的调整 | — | | | — | | | (8,906) | | | — | | | — | | | (8,906) | | | 8,906 | | | — | |
| 2022年12月31日的余额 | 215,241,129 | | | $ | 2,151 | | | $ | 5,506,084 | | | $ | (2,643,094) | | | $ | 632 | | | $ | 2,865,773 | | | $ | 83,576 | | | $ | 2,949,349 | |
附注是这些合并财务报表的组成部分。
MACERICH公司
合并股票报表（续）
(千美元，每股数据除外) | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 股东权益 | | | | |
| | | 普通股 | | 额外实收资本 | | 累计赤字 | | 累计其他综合收益(亏损) | | 股东权益总额 | | | | |
| | | 股份 | | 帕尔
价值 | | | | | 非控制性
利益 | | 总
股权 |
| 2022年12月31日的余额 | | 215,241,129 | | | $ | 2,151 | | | $ | 5,506,084 | | | $ | (2,643,094) | | | $ | 632 | | | $ | 2,865,773 | | | $ | 83,576 | | | $ | 2,949,349 | |
| 净亏损 | | — | | | — | | | — | | | (274,065) | | | — | | | (274,065) | | | (4,034) | | | (278,099) | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
利率上限协议 | | — | | | — | | | — | | | — | | | (1,584) | | | (1,584) | | | — | | | (1,584) | |
摊销股份和以单位为基础的计划 | | 325,229 | | | 3 | | | 16,062 | | | — | | | — | | | 16,065 | | | — | | | 16,065 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
员工购股 | | 226,766 | | | 2 | | | 1,796 | | | — | | | — | | | 1,798 | | | — | | | 1,798 | |
| 股票发行，净额 | | — | | | — | | | (583) | | | — | | | | | (583) | | | — | | | (583) | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
已宣布的分配($0.68)每股 | | — | | | — | | | — | | | (146,630) | | | — | | | (146,630) | | | — | | | (146,630) | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
对非控股权益的分配 | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (12,660) | | | (12,660) | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
非控股权益转换为普通股 | | 183,490 | | | 2 | | | 5,427 | | | — | | | — | | | 5,429 | | | (5,429) | | | — | |
赎回非控制性权益 | | — | | | — | | | 39 | | | — | | | — | | | 39 | | | (94) | | | (55) | |
论合伙经营中非控股利益的调整 | | — | | | — | | | (19,222) | | | — | | | — | | | (19,222) | | | 19,222 | | | — | |
| 2023年12月31日的余额 | | 215,976,614 | | | $ | 2,158 | | | $ | 5,509,603 | | | $ | (3,063,789) | | | $ | (952) | | | $ | 2,447,020 | | | $ | 80,581 | | | $ | 2,527,601 | |
附注是这些合并财务报表的组成部分。
MACERICH公司
合并现金流量表
(千美元) | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至2013年12月31日止年度， |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 经营活动的现金流： | | | | | |
| 净(亏损)收益 | $ | (278,099) | | | $ | (65,079) | | | $ | 16,163 | |
| 将净(亏损)收入调整为经营活动提供的现金净额： | | | | | |
| 债务清偿损失(收益) | (8,208) | | | — | | | 1,007 | |
| | | | | |
| 出售或减记资产的损失(收益)净额 | 134,523 | | | (7,698) | | | (75,740) | |
| 折旧及摊销 | 296,394 | | | 302,480 | | | 324,403 | |
| | | | | |
| 摊销股份和以单位为基础的计划 | 13,166 | | | 17,638 | | | 14,273 | |
| 直线租金和高于和低于市场租赁的摊销，净额 | 522 | | | (1,271) | | | (7,691) | |
| 追讨可疑帐目 | (2,699) | | | (656) | | | (6,390) | |
| 所得税(福利)费用 | (494) | | | 705 | | | 6,948 | |
| 未合并合资企业亏损（收入）中的权益 | 156,937 | | | 5,256 | | | (15,689) | |
| 融资安排债务的公允价值变动 | (35,118) | | | 24,233 | | | (15,390) | |
| | | | | |
| 未合并合资企业的收入分配 | 280 | | | 1,532 | | | 48 | |
| 扣除收购和处置后的资产和负债变化： | | | | | |
| 承租人和其他应收款 | 354 | | | 6,610 | | | 62,421 | |
| 其他资产 | 6,100 | | | (13,246) | | | 14,876 | |
| 应付（来自）附属公司 | (1,456) | | | (3,626) | | | 1,939 | |
| 应付账款和应计费用 | 1,870 | | | (382) | | | (6,746) | |
| 其他应计负债 | 11,430 | | | 71,014 | | | (28,064) | |
| 经营活动提供的净现金 | 295,502 | | | 337,510 | | | 286,368 | |
| 投资活动产生的现金流： | | | | | |
| 财产的取得 | (46,687) | | | (24,544) | | | — | |
| 物业的发展、重建、扩建及翻新 | (77,941) | | | (42,153) | | | (77,686) | |
| 物业改善 | (74,562) | | | (52,640) | | | (30,521) | |
| | | | | |
| | | | | |
| 收取应收票据的收益 | 3,500 | | | — | | | 1,300 | |
| | | | | |
| | | | | |
| 递延租赁成本 | (7,000) | | | (3,111) | | | (2,720) | |
| 来自未合并的合资企业的分配 | 300,861 | | | 131,306 | | | 93,927 | |
| 对未合并的合资企业的贡献 | (81,158) | | | (81,718) | | | (86,846) | |
| | | | | |
| | | | | |
| 与出售合资企业财产有关的应收账款收取收益 | — | | | 21,000 | | | — | |
| | | | | |
| 出售资产所得收益 | 35,528 | | | 50,458 | | | 337,514 | |
| 投资活动提供(用于)的现金净额 | 52,541 | | | (1,402) | | | 234,968 | |
附注是这些合并财务报表的组成部分。
MACERICH公司
合并现金流量表(续)
(千美元) | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至2013年12月31日止年度， |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 融资活动的现金流： | | | | | |
| 来自抵押贷款、银行和其他应付票据的收益 | 719,000 | | | 277,000 | | | 520,000 | |
| 抵押贷款、银行和其他应付票据的付款 | (863,258) | | | (406,075) | | | (2,020,395) | |
| 递延融资成本 | (28,913) | | | (6,446) | | | (22,872) | |
| | | | | |
| | | | | |
| 支付融资安排义务 | (5,587) | | | — | | | — | |
| | | | | |
| 融资租赁的付款 | (2,000) | | | (1,923) | | | (1,849) | |
| 股票和单位计划的收益 | 1,798 | | | 1,741 | | | 1,348 | |
| 股票发行（成本）收益，净额 | (583) | | | (183) | | | 830,241 | |
| | | | | |
| | | | | |
| 赎回非控制性权益 | (55) | | | (328) | | | (178) | |
| 非控制性权益的贡献 | — | | | 602 | | | 128 | |
| | | | | |
| | | | | |
| 股息和分配 | (159,290) | | | (186,328) | | | (143,447) | |
| | | | | |
| 融资活动所用现金净额 | (338,888) | | | (321,940) | | | (837,024) | |
| 现金、现金等价物和限制性现金净增(减) | 9,155 | | | 14,168 | | | (315,688) | |
| 年初现金及现金等价物和限制性现金 | 181,139 | | | 166,971 | | | 482,659 | |
| 年终现金及现金等价物和限制性现金 | $ | 190,294 | | | $ | 181,139 | | | $ | 166,971 | |
| 补充现金流信息： | | | | | |
| 利息现金支付，扣除资本化金额后的净额 | $ | 191,500 | | | $ | 180,321 | | | $ | 204,221 | |
| 非现金投资和融资活动： | | | | | |
| 计入应付账款和应计费用及其他应计负债的应计开发成本 | $ | 48,191 | | | $ | 35,334 | | | $ | 18,279 | |
| | | | | |
| 运营合作伙伴单位转换为普通股 | $ | 5,429 | | | $ | 2,700 | | | $ | 48,807 | |
| 与出售合资企业财产有关的应收账款 | $ | — | | | $ | — | | | $ | 21,000 | |
| 从未合并合资企业收购的资产 | $ | 46,713 | | | $ | 23,554 | | | $ | — | |
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*附注是这些合并财务报表的组成部分。
目录表
MACERICH公司
合并财务报表附注
(千美元，每股除外)
1. 组织：
Macerich公司（“公司”）参与了位于美国各地的区域和社区/电力购物中心（“中心”）的收购、所有权、开发、重建、管理和租赁。
该公司于1994年3月16日首次公开募股完成后开始运营。截至2023年12月31日，公司为唯一普通合伙人并持有 96Macerich Partnership，L.P.(“营运合伙”)的%所有权权益。根据经修订的1986年国内收入法(“守则”)，本公司的组织符合房地产投资信托基金(“REIT”)的资格。
物业管理、租赁和公司投资组合的再开发由公司的管理公司提供：Macerich Property Management Company，LLC(特拉华州单一成员有限责任公司)、Macerich Management Company(加利福尼亚州公司)、Macerich Arizona Partners LLC(亚利桑那州单一成员有限责任公司)、Macerich Arizona Management LLC(特拉华州单一成员有限责任公司)、Macerich Partners of Colorado LLC(科罗拉多州单一成员有限责任公司)、MACW Mall Management，Inc.(纽约公司)和MACW Property Management，LLC(纽约单一成员有限责任公司)。全七的管理公司归本公司所有，在此统称为“管理公司”。
2. 重要会计政策摘要：
陈述依据：
该等综合财务报表乃根据美国公认会计原则(“公认会计原则”)编制。
随附的综合财务报表包括本公司的账目。对本公司拥有控股权的实体的投资或符合会计准则编纂(“ASC”)810“合并”可变利益实体(“VIE”)定义的实体的投资，即由于所有权、合同或其他财务利益，本公司既有权指导对可变利益实体的经济表现有最重大影响的活动，又有义务承担可能对可变利益实体有重大影响的亏损或收取利益的权利；否则，该等投资按权益会计方法入账，并反映为未合并合资企业的投资。
本公司唯一的重要资产是对经营合伙企业的投资，因此，本公司的几乎所有资产和负债均为经营合伙企业的资产和负债。此外，经营伙伴关系还投资了多家VIE，包括三潭村区域中心。
经营合伙企业的VIE包括以下资产和负债： | | | | | | | | | | | |
| 12月31日， |
| 2023(1) | | 2022 |
| 资产： | | | |
| 财产，净值 | $ | 128,673 | | | $ | 452,559 | |
| 其他资产 | 22,277 | | | 93,102 | |
| 总资产 | $ | 150,950 | | | $ | 545,661 | |
| 负债： | | | |
| 应付按揭票据 | $ | 219,506 | | | $ | 323,841 | |
| 其他负债 | 78,794 | | | 135,340 | |
| 总负债 | $ | 298,300 | | | $ | 459,181 | |
目录表
MACERICH公司
合并财务报表附注(续)
(千美元，每股除外)
2.重要会计政策摘要：（续）
呈现基础：（续）
(1)2023年12月9日，公司收购了其合资伙伴的50.0免费拥有费城时尚区的%权益，该公司现在拥有100该房产的%。因此，截至2023年12月31日，费城时尚区不包括在内（见注15-收购）。
所有公司间账户和交易已在合并财务报表中注销。
下表列出了公司合并资产负债表上报告的年初和期末现金和现金等值物以及限制性现金与其合并现金流量表上显示的总额的对账：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 期初 | | | | | |
| 现金及现金等价物 | $ | 100,320 | | | $ | 112,454 | | | $ | 465,297 | |
| 受限现金 | 80,819 | | | 54,517 | | | 17,362 | |
| 现金及现金等价物和限制性现金 | $ | 181,139 | | | $ | 166,971 | | | $ | 482,659 | |
| 期末 | | | | | |
| 现金及现金等价物 | $ | 94,936 | | | $ | 100,320 | | | $ | 112,454 | |
| 受限现金 | 95,358 | | | 80,819 | | | 54,517 | |
| 现金及现金等价物和限制性现金 | $ | 190,294 | | | $ | 181,139 | | | $ | 166,971 | |
现金和现金等价物以及受限现金：
公司将购买时原到期日为三个月或以下的所有高流动性投资视为现金等值物，其成本接近公允价值。受限制现金包括贷款和其他协议所需的财产税和其他资本储备。
收入：
租赁收入包括最低租金、百分比租金、租户回收和其他租赁收入。最低租金收入按直线基准按相关租赁条款确认。一年内到期的租金金额与记录为租金收入的金额之间的差额被称为“直线租金调整”。最低租金增加(减少)$(4,624), $(777)及$5,873由于截至2023年、2023年、2022年及2021年12月31日止年度租金直线调整。当达到租户指定的销售目标时，确认并累算百分比租金。从某些租户获得的按比例分摊的房地产税、保险和其他购物中心运营费用的估计收回，在发生适用费用的期间确认为收入。其他租户支付固定费率，这些租户收回的收入在相关租约期限内按直线原则确认为收入。
管理公司为附属和非附属购物中心提供物业管理、租赁、公司、开发、再开发和收购服务。考虑到这些服务，管理公司每月收取的管理费通常从1.5%到 4所管理物业每月租金总收入的百分比。
物业：
维护和维修费用在发生时计入运营费用。主要更换和改造的费用，包括暖通空调设备、屋顶、停车场等，在其估计使用年限内计入资本化和折旧。损益在出售或注销相关资产时确认，并反映在收益中。
目录表
MACERICH公司
合并财务报表附注(续)
(千美元，每股除外)
2.重要会计政策摘要：（续）
财产按成本入账，在资产的估计使用年限内采用直线折旧法，折旧如下：
| | | | | |
| 建筑物和改善措施 | 5 - 40年份 |
| 改善租户状况 | 5 - 7年份 |
| 设备和家具 | 5 - 7年份 |
费用资本化：
该公司将重新开发、开发、翻新和改善物业所产生的成本资本化。资本化成本包括物业开发所必需的前期成本、开发成本、建筑成本、利息成本、房地产税、工资及相关成本以及开发期间发生的其他成本。这些资本化成本包括明显与项目相关的直接和某些间接成本。间接成本包括房地产税、保险和某些分担的行政成本。在评估应资本化的直接和间接费用数额时，根据每项活动实际花费的时间估计数对项目进行分配。与具体项目没有明确关联的间接成本被计入期间成本。资本化的间接成本根据不能立即占用的建筑物部分的面积分配给开发和再开发活动。如果为准备空置空间而产生的费用和活动停止，则成本资本化也将停止，直到此类活动恢复。一旦空置空间的工作完成，项目成本就不再资本化。对于租赁期延长的项目，本公司在重大活动停止时终止资本化，但不超过建筑外壳完成后或建筑基本完成后一年的较短期限。
对未合并的合资企业的投资：
本公司在合资企业的投资采用权益会计方法核算，除非本公司在合资企业中拥有控股权，或者合资企业符合VIE的定义，即本公司是VIE的主要受益者，因为其有权指导对可变利益实体的经济表现产生最重大影响的活动，并有义务承担可能对可变利益实体产生重大影响的损失或获得可能对可变利益实体产生重大影响的利益。尽管该公司拥有超过50虽然本公司于Corte Madera Village，LLC、Macerich HHF Center LLC、New River Associates LLC及Pacific Premier Retail LLC拥有%权益，但由于外部合作伙伴于该等合资企业拥有实质参与权，本公司并无于该等合资企业拥有控股权，因此，本公司于该等合资企业的投资采用权益会计方法核算。
权益法投资最初按成本计入资产负债表，随后进行调整，以反映公司在净收益和亏损、收到的分配、额外供款和某些其他适当调整中的比例份额。当该等亏损将投资减至零，本公司不再确认其应占净亏损的比例，本公司并无责任担保合营公司的债务，亦无承诺向合营公司提供进一步的财务支持。当累计分配超过本公司的投资时，本公司单独报告合资企业的投资，即超过未合并的合资企业投资的分配。某些合资企业的净投资低于零，因为融资或经营分配通常大于净收益，因为净收益包括折旧和摊销费用。
收购：
在收购房地产时，本公司评估收购是企业合并还是资产收购。对于业务合并和资产收购，公司将财产的购买价格分配给收购的有形资产和无形资产和负债。对于资产收购，本公司将交易成本资本化，并使用分配所有累计成本的相对公允价值法分配收购价格。对于企业合并，本公司根据每项单独确认的资产和负债的估计公允价值来支出已发生的交易成本并分配收购价格。本公司根据收购的估计公允价值，将收购的估计公允价值分配给土地、建筑、租户改造和已确认的无形资产和负债。此外，任何假设的应付按揭票据均按其估计公允价值入账。土地和建筑物的估计公允价值是采用“空置”方法确定的。租户改善指与现有租赁相关的有形资产，按收购日期的公允价值计算，按剩余租赁条款按比例计算。
目录表
MACERICH公司
合并财务报表附注(续)
(千美元，每股除外)
2.重要会计政策摘要：（续）
承租人的改进被归类为财产项下的资产，并在剩余的租赁期内折旧。可确认的无形资产和负债与原地经营租赁的价值有关三表格：(I)租赁佣金及法律成本，代表与收购原址租赁“避免成本”有关的价值，例如根据本公司市场普遍经历的条款支付的租赁佣金；(Ii)原地租赁的价值，代表在购买时将“假设的空置”物业租赁至入住率所需期间的收入及成本的估计损失；及(Iii)原址租赁的高于或低于市值的价值，指于收购时的合约租金与市场租金之间的差额，经考虑承租人信贷风险而贴现。租赁佣金和法律费用计入递延费用和其他资产，并在剩余租赁期限内摊销。原地租赁的价值计入递延费用和其他资产，并在剩余租赁期限加上任何低于市价的固定利率续期期权中摊销。高于或低于市价的租赁按递延费用及其他资产或其他应计负债分类，视乎合约条款高于或低于市价而定，而资产或负债按租赁余下条款的最低租金摊销。低于市价租赁的剩余租赁条款可能包括某些低于市价的固定费率续期。在考虑承租人是否会执行低于市价的固定利率续租选择权时，公司会评估收购时的经济因素和某些定性因素，例如中心的租户组合、公司与租户的关系以及可供竞争的租户空间。
当本公司成为现有权益法投资的主要受益人时，如现有权益投资的公允价值超过该投资的账面价值，而该投资的账面价值超过公允价值，则确认重新计量损益。公允价值是根据贴现现金流模型确定的，重要的不可观察的输入包括贴现率、终端资本化率和市场租金。
递延费用：
与获得租户租赁有关的直接成本采用直线法在租赁协议的初始期限内递延和摊销。由于这些递延租赁成本是与本公司在这些中心的租赁安排有关的生产性资产，相关现金流量在随附的综合现金流量表中被归类为投资活动。与购物中心物业融资相关的成本在相关贷款的有效期内递延和摊销，采用的是近似实际利息法的直线法。
协议条款的范围如下：*。 | | | | | |
| 递延租赁成本 | 1 - 15年份 |
| 递延融资成本 | 1 - 15年份 |
计入减值：
本公司通过考虑预期未来营业收入、趋势和前景以及需求、竞争和其他经济因素的影响来评估其物业价值是否存在减值指标。这些因素包括预计租金收入、运营成本和资本支出以及资本化率和估计持有期。本公司一般长期持有及营运其物业，从而降低其账面价值无法收回的可能性。事件或环境的变化可能会改变资产或资产组的预期持有期，从而可能导致减值亏损，而该等亏损可能会对本公司的财务状况或经营业绩造成重大影响。如果该物业的账面价值超过估计未贴现现金流量，则确认的减值损失等于账面价值超过其估计公允价值的部分。被归类为持有待售的物业按账面价值或公允价值减去出售成本中较低者计量。
物业的估计公允价值通常通过折现现金流分析或基于合同销售价格确定。贴现现金流方法包括重要的不可观测的输入，包括贴现率、终端资本化率和市场租金。现金流量预测及比率须由管理层作出判断，而该等假设的变动可能会影响对公允价值的估计。
目录表
MACERICH公司
合并财务报表附注(续)
(千美元，每股除外)
2.重要会计政策摘要：（续）
本公司在未合并的合资企业中的投资采用与上述相同的财产减值会计模式。此外，本公司审查其在未合并合资企业的投资，以确定一系列经营亏损和其他可能表明其投资价值发生了非临时性下降的因素。各未合并合营企业的投资将定期进行评估，并于认为必要时评估非暂时性的可回收性及估值下降。本公司在其投资范围内记录任何此类减值。
基于份额和单位的薪酬计划：
股份及以单位为基础的补偿奖励的成本于授出日期以奖励的计算公允价值计量，并于必需的服务期(通常为奖励的归属期间)内按直线基准确认。
衍生工具和套期保值活动：
本公司于综合财务报表中确认所有衍生工具，并按公允价值计量衍生工具。本公司在正常业务过程中使用利率互换和上限协议(统称为“利率协议”)来管理或减少其对利率不利波动的风险敞口。该公司将其套期保值设计为有效地减少其被指定对冲的风险敞口。任何符合现金流对冲标准的工具在衍生合约开始时被正式指定为现金流对冲。在持续的季度基础上，该公司调整其资产负债表，以反映其衍生品的当前公允价值。在公允价值变动有效的情况下，公允价值变动计入全面收益。
由于利率协议而支付(收到)的金额被记录为利息支出的增加(减少)。
如果任何用于风险管理的衍生工具不符合对冲标准，它将在每个期间按市价计价，并在综合经营报表中计入价值变化。
所得税：
本公司选择自截至一九九四年十二月三十一日止课税年度起，根据守则作为房地产投资信托基金课税。要符合REIT的资格，该公司必须满足一系列组织和运营要求，包括要求它将至少90%的应纳税所得额分配给股东。管理层目前的意图是遵守这些要求并保持公司的房地产投资信托基金地位。作为房地产投资信托基金，该公司目前分配给股东的应税收入一般不需要缴纳公司层面的联邦所得税。如果该公司在任何课税年度未能符合REIT的资格，则它将按常规公司税率缴纳联邦所得税，并可能在随后的四个纳税年度内无法符合REIT的资格。即使公司有资格作为房地产投资信托基金纳税，公司的收入和财产也可能需要缴纳某些州税和地方税，如果有未分配的应税收入，公司可能需要缴纳联邦所得税和消费税。
每名合伙人按其合伙企业的收入或亏损份额单独缴税，因此，综合财务报表中没有为经营合伙企业计提联邦和州所得税拨备。本公司的应税房地产投资信托基金附属公司(“TRS”)须缴交公司层面的所得税，该等税项已在本公司的综合财务报表中作出规定。
递延税项资产和负债就已列入财务报表或纳税申报表的事件的预期未来税务后果予以确认。根据这一方法，递延税项资产和负债是根据资产和负债的财务报告和税基之间的差额，使用预期差额将被冲销的年度的现行税率确定的。TRS的递延税项资产和负债主要涉及财产账面和税基的差异，以及用于联邦和州所得税目的的营业亏损结转。如本公司认为所有或部分递延税项资产极有可能无法变现，则会就递延税项资产计提估值拨备。递延税项资产的变现取决于公司在未来期间产生足够的应纳税所得额。
目录表
MACERICH公司
合并财务报表附注(续)
(千美元，每股除外)
2.重要会计政策摘要：（续）
细分市场信息：
该公司目前在一业务细分，收购、所有权、开发、再开发、管理和租赁区域和社区购物中心。此外，该公司还在一地理区域，美国。
金融工具的公允价值：
公允价值层次区分基于独立于报告实体的来源获得的市场数据的市场参与者假设和报告实体自身关于市场参与者假设的假设。
一级投入利用活跃市场对公司有能力获得的相同资产或负债的报价。第二级投入是指第一级中所包括的报价以外的直接或间接可观察到的资产或负债的投入。二级投入可包括活跃市场中类似资产和负债的报价，以及资产或负债的可观察到的投入(报价除外)，如利率、汇率和收益率曲线，这些可在通常报价的间隔内观察到。第三级投入是资产或负债的不可观察的投入，通常基于实体自己的假设，因为几乎没有相关的市场活动。如果公允价值计量的确定基于公允价值体系不同级别的投入，则整个公允价值计量所在的公允价值体系中的水平是基于对整个公允价值计量重要的最低水平投入。本公司对某一特定投入对整个公允价值计量的重要性的评估需要进行判断，并考虑资产或负债特有的因素。
本公司计算金融工具的公允价值，并在公允价值不同于该等金融工具的账面价值时，在综合财务报表附注中计入该等额外资料。当公允价值合理地接近账面价值时，不会进行额外披露。
利率协议的公允价值乃采用市场标准方法厘定，即在浮动利率跌破或升至利率协议的执行利率之上时，将会产生的未来预期现金收入贴现。在计算利率协议的预计收入时使用的浮动利率是基于对未来利率的预期，该预期是根据可观察到的市场利率曲线和波动性得出的。本公司纳入信用估值调整，以在公允价值计量中适当反映其自身的不履行风险和各自交易对手的不履行风险。在调整衍生工具合约的公允价值以计入非履行风险的影响时，本公司已考虑净额结算及任何适用的信贷提升的影响，例如抵押品入账、门槛、相互认沽及担保。
本公司按公允价值按经常性原则记录其融资安排债务，公允价值变动在本公司综合经营报表中记为利息支出。公允价值是根据贴现现金流模型确定的，重要的不可观察的输入包括贴现率、终端资本化率和市场租金。融资安排债务的公允价值对这些无法观察到的重大投入很敏感，这些投入的变化可能导致公允价值计量大幅上升或下降。
风险集中：
该公司在多家商业银行设有现金账户。这些银行的账户由联邦存款保险公司(FDIC)担保，最高可达250美元。在年内的不同时期，该公司的存款都超过了FDIC保险限额。
在截至2023年12月31日、2022年或2021年12月31日的年度内，没有任何中心或租户的总收入超过10%，纽约的一个中心除外，它代表着大约11%和12分别占公司截至2023年和2022年12月31日的综合收入的百分比。
管理层估计：
根据公认会计准则编制财务报表要求管理层作出估计和假设，以影响报告的资产和负债额以及披露或有资产和负债
目录表
MACERICH公司
合并财务报表附注(续)
(千美元，每股除外)
2.重要会计政策摘要：（续）
本报告所述期间的财务报表日期和报告的收入和支出数额。实际结果可能与这些估计不同。
最近的会计声明：
2023年11月，财务会计准则委员会发布了会计准则更新(ASU)第2023-07号“分部报告(主题280)：对可报告分部披露的改进”。此ASU在2023年12月15日之后的财年和2024年12月15日之后的财年内的过渡期内有效，并允许提前采用。该公司目前正在评估采用这一ASU对其合并财务报表和披露的影响。
3. 每股盈利（“EPS”）：
下表核对了计算截至12月31日的年度每股收益时使用的分子和分母(以千股为单位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 分子 | | | | | |
| 净(亏损)收益 | $ | (278,099) | | | $ | (65,079) | | | $ | 16,163 | |
| 减去：可归因于非控股权益的净(亏损)收入 | (4,034) | | | 989 | | | 1,900 | |
| 公司应占净(亏损)收入 | (274,065) | | | (66,068) | | | 14,263 | |
| 将收益分配给参与证券 | (870) | | | (856) | | | (853) | |
基本和稀释EPs的分子-归属于普通股股东的净（损失）收入 | $ | (274,935) | | | $ | (66,924) | | | $ | 13,410 | |
| 分母 | | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 基本和稀释后每股收益的分母--已发行普通股的加权平均数(1) | 215,548 | | | 215,031 | | | 198,070 | |
| ESPN-归属于普通股股东的净（损失）收入： | | | | | |
| 基本的和稀释的 | $ | (1.28) | | | $ | (0.31) | | | $ | 0.07 | |
| | | | | |
____________________________________
(1)稀释后的每股收益不包括 99,565, 99,565和101,948截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度的可转换优先单位，因为其影响具有反稀释性。
稀释后的每股收益不包括 8,952,452, 8,646,182和9,920,654截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度的运营合作伙伴单位（“OP单位”），因为其影响具有反稀释性。
目录表
MACERICH公司
合并财务报表附注(续)
(千美元，每股除外)
4. 对未合并的合资企业的投资：
该公司通过与第三方的多个未合并合资企业拥有运营物业。截至2023年12月31日，公司在每家合资企业中的直接或间接所有权权益如下： | | | | | |
| 合资企业 | 所有权%（1） |
| |
| AM泰森斯有限责任公司 | 50.0 | % |
| 比尔特莫尔购物中心合作伙伴有限责任公司 | 50.0 | % |
| Corte Madera Village，LLC | 50.1 | % |
| 乡村俱乐部广场KC Partners LLC | 50.0 | % |
| |
| 基尔兰下议院投资有限责任公司 | 50.0 | % |
| Macerich HHF Broadway Plaza LLC-Broadway Plaza | 50.0 | % |
| Macerich HHF Centers LLC-各种物业 | 51.0 | % |
| |
| 新河协会有限责任公司-箭头镇中心 | 60.0 | % |
| |
| Pacific Premier Retail LLC-各种物业 | 60.0 | % |
| Propcor II Associates，LLC Boulevard Shops | 50.0 | % |
| PV Land SPE，LLC | 5.0 | % |
| 斯科茨代尔时尚广场合作伙伴 | 50.0 | % |
| TM TRS Holding Company LLC | 50.0 | % |
| 泰森斯角有限责任公司 | 50.0 | % |
| 泰森斯角酒店I LLC | 50.0 | % |
| 泰森斯角房地产控股II LLC | 50.0 | % |
| 泰森斯角房地产有限责任公司 | 50.0 | % |
| West Acres Development，LLP | 19.0 | % |
| WMAP，L.L.C.-Atlas Park，商店 | 50.0 | % |
_______________________________________________________________________________
(1)本公司在本表中的所有权权益反映其直接或间接的合法所有权权益。法定所有权有时可能不等同于本公司在上市实体中的经济利益，这是由于某些合资企业协议中关于根据资本账户余额分配现金流量、分配损益和支付优先回报的各种条款。因此，本公司于若干物业的实际经济权益(有别于其法定所有权权益)可能会不时变动，并可能与其法定所有权权益并不完全一致。本公司几乎所有合营协议均包含优先购买权、买卖条款、退出权、违约摊薄补救及/或房地产合营协议中惯常的分拆条款或补救措施，该等条款或补救措施可能会对最终变现现金流及/或资本或清算收益产生正面或负面影响。
在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度以及2023年12月31日之后的事件中，本公司对未合并的合资企业进行了以下投资、处置和融资：
于2021年3月29日，在出售天堂谷商场(见附注16-处置)的同时，本公司选择于5$的%所有权权益3,819按权益会计法核算的现金。
2021年10月26日，公司在阿特拉斯公园商店的合资企业用新的美元取代了现有的物业贷款65,000以伦敦银行同业拆借利率加浮动利率计息的贷款4.15%(转换为SOFR PLUS4.262023年4月7日)，2026年11月9日到期，包括延期期权。这笔贷款受到利率上限协议的覆盖，该协议有效地防止了LIBOR/SOFR超过3.0截至2023年11月7日。自那以后，利率上限被延长，并有效地防止了SOFR超过5.76截至2024年11月7日。
2021年12月31日，本公司将其在伊利诺伊州芝加哥北桥商店的合资权益转让给合资企业的合作伙伴。转让包括合资伙伴对公司股份的承担
目录表
MACERICH公司
合并财务报表附注(续)
(千美元，每股除外)
4.对未合并的合资企业的投资：(续)
本公司并无收取任何现金代价，而本公司并无收取任何现金代价。该公司确认了大约#美元的损失。28,276与这项任务有关。
于2021年12月31日，本公司将其于伊利诺伊州芝加哥北瓦巴什大道443号未开发物业之合营权益，以$出售予合营伙伴。21,000。该公司确认了与出售有关的一项无形收益。
2022年2月2日，该公司在熨斗道口的合资企业取代了现有的美元197,011用新的美元对物业进行贷款175,000以SOFR PLUS计息的贷款3.70%，2025年2月9日到期。这笔贷款由利率上限协议覆盖，该协议有效地防止SOFR超过4.0截至2024年2月15日5.0截至2025年2月9日。
2022年8月2日，公司收购了剩余的50公司与Seritage Growth Properties(“Seritage”)的合资企业MS Portfolio LLC中的两个前西尔斯地块(Deptford Mall和Vintage Fire Mall)的%所有权权益，总收购价格约为$24,544。由于这项交易以及合资公司某些其他资产持有期的缩短，在截至2022年12月31日的12个月内录得减值亏损。本公司应占减值亏损为#美元27,054。自2022年8月2日起，公司现在拥有并整合了其100在合并财务报表中对这两个前西尔斯地块的权益百分比(见附注15—合并合资企业和收购)。
2022年11月14日，公司在华盛顿广场的合资企业于四年制现有贷款的到期日延长至2026年11月1日，包括延期选项。该公司的合资企业偿还了$15,000 ($9,000按本公司按比例计算)结清时的未偿还贷款余额。这笔贷款的利息为SOFR PLUS4.0%，并由利率上限协议覆盖，该协议有效地防止SOFR超过4.0%至2024年11月1日。2023年11月1日，公司合资企业额外偿还美元15,000 ($9,000按公司的比例份额）未偿贷款余额。
2023年3月3日，该公司在斯科茨代尔时尚广场的合资企业取代了现有的403,931该物业的按揭贷款金额为$700,000以固定利率计息的贷款6.21%，是整个贷款期限内的利息，2028年3月6日到期。
2023年4月25日，公司在德普特福德购物中心的合资企业于三年制现有贷款的到期日延长至2026年4月3日，包括延期选项。该公司的合资企业偿还了$10,000 ($5,100按本公司按比例计算)结清时的未偿还贷款余额。贷款利率维持在3.73%.
自2023年5月9日起，公司在乡村俱乐部广场的合资企业拖欠美元295,210 ($147,605按公司按比例分配的股份)物业的无追索权贷款。该公司的合资企业正在与贷款人就这笔无追索权贷款的条款进行谈判。因此，由于这些讨论的结果不确定，合资企业缩短了财产的持有期。由于缩短持有期，合营公司确定该物业的公允价值低于账面价值，并于2023年录得减值损失。该公司确认了$100,997作为其所占的损失份额，该损失仅限于其投资的程度，该投资已降至零。
2023年5月18日，公司收购了Seritage剩余的50在MS Portfolio LLC合资企业中拥有%的所有权权益五前西尔斯地块，购买总价为$46,687.这些包裹位于钱德勒时装中心、丹伯里博览会购物中心、Freehold Raceway购物中心、洛斯塞里托斯中心和华盛顿广场。由于此次交易和持有期缩短，合资企业记录了一笔资产损失。该公司应占的减损损失为美元51,363。自2023年5月18日起，公司现在拥有并整合了其100这些项目的%权益五前西尔斯包裹纳入其合并财务报表（见注释15-收购）。
2023年12月4日，公司在泰森角中心的合资企业取代了现有的666,465该物业的按揭贷款以新的$710,000以固定利率计息的贷款6.60%，是整个贷款期限内的利息，2028年12月6日到期。
目录表
MACERICH公司
合并财务报表附注(续)
(千美元，每股除外)
4.对未合并的合资企业的投资：(续)
2023年12月27日，公司在西区一号的合资企业出售了该物业，680,000位于加利福尼亚州洛杉矶的平方英尺写字楼物业，售价$700,000。现有的$324,632该财产的贷款已偿还，并有#美元77,643的净收益是在公司的25%所有权股份，用于减少公司的循环贷款安排。作为这项交易的结果，该公司确认其出售资产的收益份额为#美元。8,118.
2024年1月10日，该公司在林荫大道商店的合资企业取代了现有的美元23,000该物业的按揭贷款以新的$24,000以SOFR加码的浮动利率计息的贷款2.50%，仅在整个贷款期限内支付利息，并于2028年12月5日到期。新贷款在整个贷款期限内有一个规定的利率上限，执行利率为 7.5%.
所有未合并合营企业的合并及简明资产负债表及经营报表呈列如下。
截至12月31日的未合并合资企业合并和精简资产负债表： | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 |
| 资产（1）： | | | |
| 财产，净值 | $ | 7,201,941 | | | $ | 8,156,632 | |
| 其他资产 | 607,864 | | | 664,036 | |
| 总资产 | $ | 7,809,805 | | | $ | 8,820,668 | |
| 负债及合伙人资本（1）： | | | |
| 应付按揭及其他票据 | $ | 5,445,411 | | | $ | 5,491,250 | |
| 其他负债 | 436,179 | | | 451,511 | |
| 公司资本 | 1,090,403 | | | 1,528,348 | |
| 外部合伙人资本 | 837,812 | | | 1,349,559 | |
| 负债和合伙人资本共计 | $ | 7,809,805 | | | $ | 8,820,668 | |
| 对未合并合资企业的投资： | | | |
| 公司资本 | $ | 1,090,403 | | | $ | 1,528,348 | |
| 基数调整（2） | (412,425) | | | (425,153) | |
| $ | 677,978 | | | $ | 1,103,195 | |
| | | |
| 资产-对未合并合营企业的投资 | 852,764 | | | $ | 1,224,288 | |
| 负债-分配超过未合并合营企业投资的部分 | (174,786) | | | (121,093) | |
| $ | 677,978 | | | $ | 1,103,195 | |
_______________________________________________________________________________
(1)这些金额包括美元的资产2,613,690及$2,690,651截至2023年12月31日和2022年12月31日，Pacific Premier Retail LLC（“PPR投资组合”）的负债为美元1,578,328及$1,611,661分别截至2023年12月31日和2022年12月31日的PPR投资组合。
(2)公司将其对未合并合资企业的投资成本与标的股权的账面价值之间的差额按与标的资产寿命一致的直线法摊销为（损失）收入。此差额的摊销为美元（14,316), $9,371及$10,276截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日止年度。
目录表
MACERICH公司
合并财务报表附注(续)
(千美元，每股除外)
4.对未合并的合资企业的投资：(续)
未合并合资企业的合并和简明经营报表： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | PPR产品组合 | | 其他
接合
风险投资 | | 总 | |
| 截至2023年12月31日的年度 | | | | | | | | |
| 收入： | | | | | | | | |
| 租赁收入 | | | $ | 178,790 | | | $ | 690,013 | | | $ | 868,803 | | |
| 其他 | | | 2,295 | | | 21,628 | | | 23,923 | | |
| 总收入 | | | 181,085 | | | 711,641 | | | 892,726 | | |
| 费用： | | | | | | | | |
| 购物中心和运营费用 | | | 44,096 | | | 247,843 | | | 291,939 | | |
| 租赁费用 | | | 1,709 | | | 4,960 | | | 6,669 | | |
| 利息开支 | | | 87,586 | | | 197,840 | | | 285,426 | | |
| 折旧及摊销 | | | 89,629 | | | 250,005 | | | 339,634 | | |
| 总运营支出 | | | 223,020 | | | 700,648 | | | 923,668 | | |
| 出售损失或资产减记净额 | | | — | | | (192,336) | | | (192,336) | | |
| | | | | | | | |
| 净亏损 | | | $ | (41,935) | | | $ | (181,343) | | | $ | (223,278) | | |
| 净亏损中的公司权益 | | | $ | (16,517) | | | $ | (140,420) | | | $ | (156,937) | | |
| | | | | | | | |
| 截至2022年12月31日的年度 | | | | | | | | |
| 收入： | | | | | | | | |
| 租赁收入 | | | 183,620 | | | 668,523 | | | 852,143 | | |
| 其他 | | | 739 | | | 19,967 | | | 20,706 | | |
| 总收入 | | | 184,359 | | | 688,490 | | | 872,849 | | |
| 费用： | | | | | | | | |
| 购物中心和运营费用 | | | 41,904 | | | 232,213 | | | 274,117 | | |
| 租赁费用 | | | 1,684 | | | 4,880 | | | 6,564 | | |
| 利息开支 | | | 65,957 | | | 148,443 | | | 214,400 | | |
| 折旧及摊销 | | | 95,990 | | | 258,008 | | | 353,998 | | |
| 总运营支出 | | | 205,535 | | | 643,544 | | | 849,079 | | |
| 出售损失或资产减记净额 | | | — | | | (28,968) | | | (28,968) | | |
| | | | | | | | |
| 净(亏损)收益 | | | $ | (21,176) | | | $ | 15,978 | | | $ | (5,198) | | |
| 净亏损中的公司权益 | | | $ | (3,501) | | | $ | (1,755) | | | $ | (5,256) | | |
| | | | | | | | |
目录表
MACERICH公司
合并财务报表附注(续)
(千美元，每股除外)
4.对未合并的合资企业的投资：(续)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | PPR 投资组合 | | 其他
接合
风险投资 | | 总 |
| 截至2021年12月31日的年度 | | | | | | | | |
| 收入： | | | | | | | | |
| 租赁收入 | | | | $ | 168,842 | | | $ | 631,139 | | | $ | 799,981 | |
| 其他 | | | | 62 | | | 57,083 | | | 57,145 | |
| 总收入 | | | | 168,904 | | | 688,222 | | | 857,126 | |
| 费用： | | | | | | | | |
| 购物中心和运营费用 | | | | 40,298 | | | 246,692 | | | 286,990 | |
| 租赁费用 | | | | 1,286 | | | 4,392 | | | 5,678 | |
| 利息开支 | | | | 63,072 | | | 147,545 | | | 210,617 | |
| 折旧及摊销 | | | | 97,494 | | | 253,561 | | | 351,055 | |
| 总运营支出 | | | | 202,150 | | | 652,190 | | | 854,340 | |
| 出售损失或资产减记净额 | | | | — | | | (9,178) | | | (9,178) | |
| | | | | | | | |
| 净(亏损)收益 | | | | $ | (33,246) | | | $ | 26,854 | | | $ | (6,392) | |
| 公司净（损失）收入中的权益 | | | | $ | (10,866) | | | $ | 26,555 | | | $ | 15,689 | |
| | | | | | | | |
未合并的合资企业使用的重要会计政策与本公司使用的会计政策类似。
5. 衍生工具和套期保值活动：
该公司使用利率上限协议来管理某些浮动利率债务的利率风险。该公司录得与衍生工具按市值计价相关的其他全面（亏损）收入为（1,584), $656及$8,184分别于截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度。的$1,584截至2023年12月31日的其他全面亏损和美元632在美元中656截至2022年12月31日，其他综合收益中的部分是公司从某些未合并合资企业中按比例应占的对冲衍生工具。
以下衍生品于2023年12月31日和2022年12月31日尚未发行： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | 公允价值 |
| 属性 | | 名称 | | 名义金额 | | 产品 | | SOFR/LIBOR利率 | | 成熟性 | | 十二月三十一日，
2023 | | 十二月三十一日，
2022 |
| 圣莫尼卡广场 | | 无边框 | | $ | 300,000 | | | 帽子 | | 4.00 | % | | 12/9/2024 | | $ | 2,665 | | | $ | 2,576 | |
| The Macerich Partnership，L.P. | | 无边框 | | $ | (300,000) | | | 售出的帽子 | | 4.00 | % | | 12/9/2024 | | $ | (2,658) | | | $ | (2,567) | |
上述衍生工具按合计公允价值(第2级计量)估值，并计入其他资产(其他应计负债)。本公司利率衍生工具的公允价值乃根据衍生工具的预期现金流进行贴现现金流分析而厘定。这一分析反映了衍生品的合同条款，包括到期日，并使用了可观察到的基于市场的投入，包括利率曲线和隐含波动率。本公司纳入信用估值调整，以在公允价值计量中适当反映其自身的不履行风险和各自交易对手的不履行风险。
尽管本公司已确定用于评估其衍生产品价值的大部分投入属于公允价值等级的第2级，但与其衍生产品相关的信用估值调整利用第3级投入，例如对当前信用利差的估计，以评估本公司及其交易对手违约的可能性。本公司已评估信贷估值调整对其衍生工具持仓整体估值的影响，并已确定信贷估值调整对其利率上限的整体估值并不重大。作为一个
目录表
MACERICH公司
合并财务报表附注(续)
(千美元，每股除外)
5.衍生工具和套期保值活动：(续)
因此，公司确定其利率上限估值整体归类为公允价值等级的第2级。
6. 财产，净额：
2023年和2022年12月31日的净资产包括以下内容： | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 |
| 土地 | $ | 1,388,345 | | | $ | 1,425,211 | |
| 建筑物和改善措施 | 6,171,027 | | | 6,378,736 | |
| 改善租户状况 | 747,246 | | | 711,007 | |
| 设备和家具(1) | 188,493 | | | 186,767 | |
| 在建工程 | 340,496 | | | 218,859 | |
| 8,835,607 | | | 8,920,580 | |
| 减去累计折旧(1) | (2,935,118) | | | (2,792,790) | |
| $ | 5,900,489 | | | $ | 6,127,790 | |
(1)设备和家具以及累计折旧包括2023年和2022年12月31日与融资租赁相关的ROU资产的成本和累计摊销（见注8-租赁）。
截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日止年度的折旧费用为265,140, $271,494及$282,158，分别为。
截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度资产出售或减记（亏损）净收益包括以下内容：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 房地产销售（1） | $ | 13,380 | | | $ | 386 | | | $ | 113,657 | |
| 资产减记（2） | (153,495) | | | (15,045) | | | (67,344) | |
| 卖地 | 5,592 | | | 22,357 | | | 29,427 | |
| | | | | |
| $ | (134,523) | | | $ | 7,698 | | | $ | 75,740 | |
_______________________________________________________________________________
(1)截至2023年12月31日止年度，包括与出售The Marketplace at Flagstaff和Superstition Springs Power Center相关的收益，以及与出售La Encantada和Paradise Valley Mall相关的收益截至2021年12月31日止年度（见注16-处置）。
(2)包括价值美元的损失144,656尼亚加拉瀑布时尚奥特莱斯和$7,880于截至2023年12月31日止年度内于唐恩商场。包括减值损失$5,471与公司对MS Portfolio LLC的投资有关(见附注4-对未合并合资企业的投资)和减值损失#美元5,140于截至2022年12月31日止年度内于唐恩商场。包括损失$28,276于2021年转让本公司于北桥商铺的合伙权益(见附注4-对未合并合营企业的投资)及减值损失#美元27,281在截至2021年12月31日的一年中，埃斯特雷拉瀑布。减值亏损是由于物业的估计持有期缩短所致。2023年、2022年和2021年12月31日终了年度的剩余款项主要用于核销发展费用。
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MACERICH公司
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(千美元，每股除外)
6.财产，净额：(续)
下表汇总了公司在截至2023年12月31日、2023年、2022年和2021年的年度中因上述减值费用而在非经常性基础上计量的某些资产： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度， | | 公允价值总额计量 | | 相同资产在活跃市场的报价 | | 重要的其他可观察到的投入 | | 无法观察到的重要输入 |
| | (1级) | | (2级) | | (3级) |
| 2023 | | $ | 63,200 | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 63,200 | |
| 2022 | | $ | 18,250 | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 18,250 | |
| 2021 | | $ | 4,720 | | | $ | — | | | $ | 4,720 | | | $ | — | |
与2021年减值相关的公允价值以销售合同为基础，并归类于公允价值层次结构的第二级。与2022年和2023年减值有关的公允价值(第3级计量)是基于收益法，使用的估计终端资本化率为9.5%和13%，贴现率分别为10.5%和14.5%，每平方英尺市值租金为$12至$250.公平值对该等重大不可观察输入数据敏感。
7. 租户及其他租户净收入：
租户和其他应收款净额中包括可疑账款备抵$4,824及$10,741分别为2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日。租户和其他应收款中还包括应计租金净额#美元。15,076及$18,010分别于2023年12月31日和2022年12月31日，以及因直线租金调整而应收的递延租金#美元。105,260及$110,155分别为2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日。
8. 租约：
出租人租赁：
该公司根据被归类为经营租赁的协议租赁其中心。这些租赁一般包括最低租金、百分比租金和收回房地产税、保险和其他购物中心运营费用。最低租金收入按直线基准按相关租赁条款确认。当达到租户指定的销售目标时，确认并累算百分比租金。从某些租户获得的按比例分摊的房地产税、保险和其他购物中心运营费用的估计收回，在发生适用费用的期间确认为收入。其他租户支付固定费率，这些租户收回的收入在相关租约期限内按直线原则确认为收入。就租赁收入而言，如认为不可能收回几乎所有租金，则租赁收入按现金基准确认，所有先前确认的租户应收账款(包括直线租金)均于租赁收入被确定为不可能收回的期间全额预留。
下表汇总了截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日止年度的租赁收入构成：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 租赁收入--固定付款 | $ | 570,869 | | | $ | 551,459 | | | $ | 529,227 | |
| 租赁收入--可变支付 | 235,455 | | | 248,433 | | | 251,930 | |
| 追讨可疑帐目 | 2,699 | | | 656 | | | 6,390 | |
| $ | 809,023 | | | $ | 800,548 | | | $ | 787,547 | |
目录表
MACERICH公司
合并财务报表附注(续)
(千美元，每股除外)
8.租赁：（续）
下表概述未来支付予本公司之租金： | | | | | | | | |
| 2024 | | $ | 483,136 | |
| 2025 | | 406,056 | |
| 2026 | | 332,250 | |
| 2027 | | 254,321 | |
| 2028 | | 197,629 | |
| 此后 | | 685,240 | |
| | $ | 2,358,632 | |
租赁：
本公司拥有若干物业，该等物业受不可撤销经营租赁所规限。这些租约在2078年之前的不同时间到期，在某些情况下，还可以选择延长租约期限。若干租赁按租赁所界定之基本租金收入之百分比计提或然租金付款拨备。另外公司拥有 五融资租赁在2025年的不同时间到期。
下表总结了截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度的租赁成本： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 经营租赁成本 | | | $ | 13,608 | | | $ | 15,133 | | | $ | 14,611 | |
| 融资租赁成本： | | | | | | | |
| **ROU资产摊销 | | | 1,366 | | | 1,930 | | | 1,917 | |
| 租赁负债利息 | | | 420 | | | 499 | | | 574 | |
| | | $ | 15,394 | | | $ | 17,562 | | | $ | 17,102 | |
下表总结了截至2023年12月31日租赁项下所需的未来租金付款： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 年终 | | 运营中
租契 | | 融资租赁 | |
| 2024 | | $ | 11,442 | | | $ | 9,478 | | |
| 2025 | | 11,626 | | | 1,400 | | |
| 2026 | | 11,743 | | | — | | |
| 2027 | | 11,914 | | | — | | |
| 2028 | | 8,303 | | | — | | |
| 此后 | | 74,831 | | | — | | |
| 未贴现的租金付款总额 | | 129,859 | | | 10,878 | | |
| 扣除计入的利息 | | (56,475) | | | (273) | | |
| 租赁总负债 | | $ | 73,384 | | | $ | 10,605 | | |
截至2023年12月31日，公司经营和融资租赁的加权平均剩余租期为 24.1年和0.7分别是年。截至2023年12月31日，公司经营租赁和融资租赁的加权平均增量借款利率为 7.1%和3.6%。
目录表
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合并财务报表附注(续)
(千美元，每股除外)
9. 递延费用和其他资产，净额：
于2023年和2022年12月31日，递延费用和其他资产净值包括以下内容： | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 |
| 租赁 | $ | 89,175 | | | $ | 113,400 | |
| 无形资产： | | | |
| 现场租赁价值（1） | 59,478 | | | 63,961 | |
| 租赁佣金和法律费用（1） | 16,364 | | | 17,299 | |
| 服务市场租赁 | 66,002 | | | 71,304 | |
| 递延税项资产 | 24,024 | | | 23,114 | |
| 递延薪酬计划资产 | 62,755 | | | 54,353 | |
| 其他资产 | 73,576 | | | 66,188 | |
| 391,374 | | | 409,619 | |
| 减累计摊销（2） | (128,306) | | | (162,195) | |
| $ | 263,068 | | | $ | 247,424 | |
_______________________________
(1)这些无形资产未来五年及以后的摊销如下： | | | | | |
| 截至2011年12月31日止的一年， | |
| 2024 | $ | 6,817 | |
| 2025 | 5,619 | |
| 2026 | 4,935 | |
| 2027 | 3,958 | |
| 2028 | 3,297 | |
| 此后 | 11,676 | |
| $ | 36,302 | |
(2)累计摊销包括美元39,540及$44,362分别与2023年12月31日和2022年12月31日的现场租赁价值、租赁佣金和法律费用有关。现场租赁价值、租赁佣金和法律费用的摊销费用为美元7,417, $6,734及$11,233截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日止年度。
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(千美元，每股除外)
9.递延费用及其他资产，净额：（续）
高于市价的租赁和低于市价的租赁的分配价值包括： | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 |
| 高于市价的租约 | | | |
| 原分配价值 | $ | 66,002 | | | $ | 71,304 | |
| 累计摊销较少 | (36,926) | | | (35,156) | |
| $ | 29,076 | | | $ | 36,148 | |
| 低于市价的租赁(1) | | | |
| 原分配价值 | $ | 85,174 | | | $ | 97,026 | |
| 累计摊销较少 | (37,490) | | | (40,797) | |
| $ | 47,684 | | | $ | 56,229 | |
_______________________________
(1)低于市场的租赁计入其他应计负债。
高于和低于市场租赁的分配价值将在个别剩余租赁期内以直线法摊销为最低租金。 未来五年及以后这些价值的摊销如下： | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至2011年12月31日止的一年， | | 上边
市场 | | 以下
市场 |
| 2024 | | $ | 5,308 | | | $ | 7,564 | |
| 2025 | | 3,911 | | | 6,055 | |
| 2026 | | 3,850 | | | 4,730 | |
| 2027 | | 3,141 | | | 4,420 | |
| 2028 | | 2,955 | | | 4,153 | |
| 此后 | | 9,911 | | | 20,762 | |
| | $ | 29,076 | | | $ | 47,684 | |
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(千美元，每股除外)
10. 应付按揭票据：
2023年和2022年12月31日应付的抵押票据包括以下内容： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 抵押票据的携带金额（1） | | 有效利息
价格（2） | | 每月
债务
服务（3） | | 成熟性
日期(4) |
| 作为抵押品的财产 | | 2023 | | | 2022 | |
| 钱德勒时装中心(5) | | $ | 255,924 | | | | $ | 255,736 | | | 4.18 | % | | $ | 875 | | | 2024 |
| 丹伯里商城(6栋) | | 122,502 | | | | 148,207 | | | 8.51 | % | | 1,773 | | | 2024 |
| 费城时尚区(7) | | 70,820 | | | | 104,427 | | | 9.50 | % | | 528 | | | 2024 |
| 芝加哥的时尚专卖店 | | 299,375 | | | | 299,354 | | | 4.61 | % | | 1,145 | | | 2031 |
| 美国尼亚加拉大瀑布时装店(8) | | 86,470 | | | | 90,514 | | | 6.45 | % | | 727 | | | 2023 |
| 永久保有Raceway购物中心(5) | | 399,044 | | | | 398,878 | | | 3.94 | % | | 1,300 | | | 2029 |
| 弗雷斯诺时装展 | | 324,453 | | | | 324,255 | | | 3.67 | % | | 971 | | | 2026 |
| 绿英亩公共场所（9） | | — | | | | 125,256 | | | 7.14 | % | | — | | | — | |
| 绿英亩购物中心（10） | | 359,264 | | | | 237,372 | | | 6.62 | % | | 1,819 | | | 2028 |
| 国王广场购物中心 | | 536,956 | | | | 536,442 | | | 3.71 | % | | 1,629 | | | 2030 |
| 奥克斯，The（11） | | 151,496 | | | | 165,934 | | | 5.74 | % | | 1,038 | | | 2024 |
| 太平洋景观 | | 70,976 | | | | 70,855 | | | 5.45 | % | | 328 | | | 2032 |
| 皇后区中心 | | 600,000 | | | | 600,000 | | | 3.49 | % | | 1,744 | | | 2025 |
| 圣莫尼卡广场（12） | | 297,474 | | | | 296,521 | | | 7.32 | % | | 1,721 | | | 2025 |
| 三潭村区域中心 | | 219,506 | | | | 219,414 | | | 4.34 | % | | 788 | | | 2029 |
| 汤恩购物中心（13） | | — | | | | 18,886 | | | 4.48 | % | | — | | | — | |
| | | | | | | | | | | |
| 维克多山谷，购物中心 | | 114,966 | | | | 114,908 | | | 4.00 | % | | 380 | | | 2024 |
| 复古集市商城 | | 226,910 | | | | 233,637 | | | 3.55 | % | | 1,256 | | | 2026 |
| | $ | 4,136,136 | | | | $ | 4,240,596 | | | | | | | |
(1)应付抵押票据余额还包括未摊销的递延融资成本，这些成本在相关债务的剩余期限内以接近实际利率法的方式摊销为利息费用。未摊销的递延融资成本为美元21,148及$13,830分别为2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日。
(2)所披露之利率指实际利率，包括债务溢价及递延融资成本之影响。
(3)每月还本付息指本金和利息的支付。
(4)到期日假设所有延期选择权均已全部行使，并且公司不会选择在这些日期之前对债务进行再融资。这些延期选项由公司酌情决定，但受公司相信将满足的某些条件的制约。
(5)A 49.9该贷款的%权益已由与本公司在Chandler Freehold的合资企业有关的第三方承担（见附注12-融资安排）。2023年11月16日，公司收购了合作伙伴的 49.9%权益永久业权赛马场商场为$5.6 百万并承担合伙人的债务份额。公司现已拥有 100永久业权Raceway购物中心的百分比（见附注15-收购）。
(6)2022年7月1日，公司将贷款期限延长至2023年7月1日。利率维持不变 5.5%，公司偿还美元10,000截止时未偿贷款余额的比例。2023年6月27日，公司进一步将贷款期限延长至2024年7月1日。公司偿还美元10,000截止时未偿贷款余额的比例和修改后的利率为 7.5%截至2023年7月1日并逐步增加至 8.0%截至2023年10月1日， 8.5%截至2024年1月1日和 9.0截至2024年4月1日的%。2024年1月25日，公司将现有贷款替换为美元155,000以固定利率计息的贷款6.39%，仅为大部分贷款期限内的利息，并于2034年2月6日到期。
(7)2022年8月26日和2022年11月28日，公司偿还了美元83,058及$7,117，分别计算未偿贷款余额以满足某些贷款条件。2023年1月20日，公司偿还美元26,107未偿还贷款余额，并行使其一年制贷款延期选项至2024年1月22日。利率是SOFR加码3.60%. 2024年1月22日，公司偿还了大部分贷款余额。其余$8,171于2024年4月21日到期。
(8)自2023年10月6日起，这笔贷款将违约。该公司正在与贷款人就这笔无追索权贷款的条款进行谈判。
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(千美元，每股除外)
10.应付抵押票据：（续）
(9)2021年3月25日，公司收盘 两年制贷款延长至2023年3月29日。利率为LIBOR + 2.75%，公司偿还美元4,680截止时未偿贷款余额的比例。2023年1月3日，公司于2023年1月3日收盘 五年制 $370,000绿地购物中心和绿地公地的合并再融资。这笔新贷款的利息固定为5.90%，于2028年1月6日到期。
(10)2021年1月22日，公司收盘 一年制贷款延长至2022年2月3日，其中还包括 一年制延期选择权至2023年2月3日，该选择权已被行使。利率保持不变，公司偿还美元9,000截止时未偿贷款余额的比例。2023年1月3日，公司结束为期五年的美元370,000绿地购物中心和绿地公地的合并再融资。这笔新贷款的利息固定为5.90%，2028年1月6日到期。
(11)2022年5月6日，公司于两年制贷款延期至2024年6月5日，新的固定利率为5.25%。该公司偿还了$5,000截至结账时的未偿还贷款余额。2023年6月5日，公司偿还了美元10,000未偿还贷款余额。
(12)2022年12月9日，公司于三年制将贷款延期至2025年12月9日，包括延期选项。利率维持在伦敦银行同业拆息加1.48%，并已转换为1个月期SOFR PLUS1.522023年7月9日生效。这笔贷款由一项利率上限协议覆盖，该协议有效地防止了LIBOR超过4.0在截至2023年12月9日的期间内。利率上限协议转为1个月期SOFR，自2023年7月9日起生效。利率上限协议自那以来得到了延长，增加了4截至2024年12月9日，罢工率为%。
(13)该公司没有在贷款到期日偿还贷款，并完成了将该财产移交给接管人的工作。该房产于2023年12月4日由接管人出售（见注16-处置）。
大多数抵押贷款协议都包含提前偿还债务的预付罚款条款。
截至2023年12月31日，公司所有应付抵押票据均以其所在的房产为抵押，对公司无追索权。
该公司预计未来十二个月内所有到期的贷款将通过公司的信贷额度或手头现金进行再融资、重组、延期和/或偿还。
截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度资本化的利息费用总额为美元20,531, $10,471及$9,504，分别为。
2023年和2022年12月31日应付抵押票据的估计公允价值（第2级计量）为美元3,863,997及$3,894,588，分别基于可比贷款的当前利率。公允价值是使用现值模型和利率确定的，该利率包括基于作为相关债务抵押品的财产的估计价值进行的信贷价值调整。
应付抵押票据的未来到期日如下： | | | | | |
| 截至2011年12月31日止的一年， | |
| 2024 | $ | 810,679 | |
| 2025 | 908,383 | |
| 2026 | 538,780 | |
| 2027 | 1,682 | |
| 2028 | 378,336 | |
| 此后 | 1,519,424 | |
| 4,157,284 | |
| 递延财务成本，净额 | (21,148) | |
| $ | 4,136,136 | |
上面反映的未来到期日反映了公司认为将被行使的延期选择权。
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11. 应付银行和其他票据：
2023年和2022年12月31日应付银行和其他票据包括以下内容：
信贷安排：
此前，该公司有一笔$525,000循环贷款便利，原定于2024年4月14日到期。2023年9月11日，公司和运营合作伙伴签订了一份修订和重述的信贷协议，该协议修改和重述了他们之前的信贷协议，并规定了总计美元650,0002027年2月1日到期的循环贷款安排，一年制扩展选项。循环贷款安排最高可扩展至$。950,000，取决于收到贷款人承诺和其他条件。在订立经修订及重述的信贷协议的同时，本公司提取$152,000这笔资金用于偿还循环贷款安排下的可用金额，并用所得款项全额偿还其先前信贷安排下的未清偿款项。信贷安排项下的所有债务均由本公司无条件担保，并以若干全资资产的按揭及本公司若干附属公司持有的股权质押的形式作抵押。新信贷安排按基本利率(定义见信贷协议)或经调整期限SOFR(定义见信贷协议)及适用保证金(两者均为适用保证金)收取利息，由经营合伙商行选择。适用保证金取决于公司的整体杠杆率，范围为1.00%到 2.50超过所选指标率的%。调整后的期限SOFR为期限SOFR(如信贷协议中所定义)加0.10年利率。截至2023年12月31日和2022年12月31日，借款利率为SOFR加利差2.35%和LIBOR加上利差2.25%。截至2023年12月31日和2022年，循环贷款安排下的借款为#美元。105,000及$171,000分别减去未摊销递延融资成本#美元。15,452及$7,883，利率分别为8.57%和8.08%。截至2023年12月31日，本公司在循环贷款安排下可用于额外借款的资金为$544,787。截至2023年12月31日，信贷安排下借款的估计公允价值(第2级计量)为#美元。110,985对于循环贷款安排，基于现值模型，使用为可比债务向本公司提供的信贷利差。
截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，公司遵守了所有适用的金融贷款契约。
12. 融资安排：
2009年9月30日，本公司成立了一家合资企业，由此第三方收购了49.9Chandler Fashion Center的%权益，a1,402,000亚利桑那州钱德勒和弗洛伊霍尔德赛道购物中心的区域城镇中心面积为1平方英尺。1,546,000新泽西州弗里霍尔德的区域城镇中心，面积为1平方英尺，在此称为钱德勒弗里霍尔德。由于本公司根据协议拥有回购Chandler Freehold资产的某些权利，该交易不符合出售待遇的资格。然而，该公司没有义务回购这些资产。本公司将其对钱德勒自由基金的投资作为一种融资安排进行会计处理。
2023年11月16日，公司收购了49.9于永久业权Raceway Mall之百分之拥有权权益（见附注15-收购）。因此，永久业权赛道购物中心不再是融资安排的一部分， 100%由本公司拥有。2023年11月16日之后提及钱德勒永久产权应被视为仅指钱德勒时装中心。关于收购 49.9%的所有权权益，该公司记录了$5,587购买金额作为融资安排义务的减少。
公司确认利息支出：（i）融资安排义务公允价值变化，（ii）向合资伙伴支付的任何款项，相当于其按比例应占的净收入（亏损），以及（iii）向合资伙伴支付的任何款项低于或超过其按比例应占的净收入。
截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度，公司确认了与融资安排相关的关联方利息（收入）费用如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 合伙人净收入份额的分配（损失） | $ | 2,105 | | | $ | 1,833 | | | $ | (2,763) | |
| 超过合伙人净收入份额的分配 | 8,807 | | | 8,669 | | | 14,435 | |
| 对融资安排义务公允价值的调整 | (35,118) | | | 24,233 | | | (15,390) | |
| $ | (24,206) | | | $ | 34,735 | | | $ | (3,718) | |
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(千美元，每股除外)
12.融资安排：（续）
2023年和2022年12月31日融资安排义务的公允价值（第三级计量）基于约为的最终资本化率 6.5%和6.3%，折扣率约为 8.0%和7.8分别为%，每平方英尺市场租金从美元不等35至$240。融资安排债务的公允价值对这些无法观察到的重大投入很敏感，这些投入的变化可能导致公允价值计量大幅上升或下降。对合伙人的分配，不包括超额贷款收益的分配，以及融资安排债务的公允价值变化，在公司的综合经营报表中确认为利息支出(收入)。
13. 非控股权益：
本公司根据期间内的加权平均所有权权益分配经营合伙企业的净收入。经营合伙企业的非归属于本公司的净收入在综合经营报表中作为非控股权益反映。本公司定期调整于经营合伙企业的非控股权益，以反映其于本公司的所有权权益。该公司拥有一家96截至2023年12月31日和2022年12月31日，经营合伙企业的所有权权益百分比。剩下的4截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，有限合伙权益由本公司的某些高管和董事、他们的某些关联公司和其他第三方投资者以OP单位的形式拥有。根据公司的选择，OP单位可以赎回为记名或非记名股票或现金的股票。在任何资产负债表日，每个运营单位的赎回价值是相当于公司普通股每股收盘价的平均值，面值$0.01每股，如纽约证券交易所报告的十截至各自资产负债表日期的交易日。因此，截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，当时尚未赎回的非本公司拥有的运营单位的赎回总额为$158,157及$103,023，分别为。
该公司于2005年4月就收购Wilmorite投资组合发行了MACWH，LP的普通股和累积优先股。MACWH，LLP的普通股和优先股可由持有人选择赎回，公司可根据公司的选择将其赎回为现金或公司股票，并将其归类为永久股权。
永久股权包括在各种合并合资企业中的外部所有权权益。合资公司不具有要求公司以现金或股票赎回所有权权益的权利。
14. 股东权益：
股票发行：
于2021年2月1日及2021年3月26日，分别称为“2021年2月自动柜员机计划”及“2021年3月自动柜员机计划”，以及统称为“自动柜员机计划”的单独“市场”发售计划开始，本公司与若干销售代理订立单独的股权分配协议，据此，本公司可发行及出售其普通股，总发行价最高可达$500,000在2021年2月ATM计划和2021年3月ATM计划下，或总计$1,000,000在自动取款机程序下。
截至2021年12月31日止十二个月内，本公司发出62,049,131自动柜员机计划下的普通股，总收益为#美元848,301净收益为$830,241扣除佣金和其他交易费用后。自动柜员机计划下的销售收入用于偿还公司的信贷额度(见附注11--银行和其他应付票据)。截至2023年12月31日，美元151,699仍然可以根据2021年3月的ATM计划进行销售。截至2021年6月30日，2021年2月ATM计划已全部使用，不再活跃。未来的实际销售将取决于各种因素，包括但不限于市场状况、公司普通股的交易价格和公司的资本需求。该公司没有义务出售根据自动取款机计划可供出售的剩余股份。
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(千美元，每股除外)
14.股东权益：(续)
股票回购计划：
2017年2月12日，公司董事会授权回购至多美元500,000作为市况及本公司流动资金认股权证之已发行普通股。回购可以通过公开市场购买、私下协商的交易、结构性或衍生交易，包括加速股份回购交易，或证券法和其他法律规定不时允许的其他收购股票的方法进行。该计划在本文中被称为“股票回购计划”。
有几个不是在截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日的年度内，根据股票回购计划进行的回购。
15. 收购：
Sears Deptford Mall和Vintage Fire Mall：
2022年8月2日，公司收购了剩余的50%的所有权权益二之前并不拥有的MS Portfolio LLC合资企业中的前西尔斯地块(Deptford Mall和Vintage Fire Mall)，总收购价为$24,544。自2022年8月2日起，公司现在拥有并整合了其100合并财务报表中这两个前西尔斯包裹的%权益。
以下是Deptford Mall和Vintage Faire Mall的前Sears地块于2022年8月2日合并后的公允价值分配摘要：
| | | | | |
| 土地 | $ | 6,966 | |
| 建筑和改善 | 32,934 | |
| 递延费用 | 8,075 | |
| 其他资产（高于市场租赁） | 2,664 | |
| 其他应计负债（低于市价的租赁） | (2,541) | |
所收购净资产的公允价值（按 100所有权百分比） | $ | 48,098 | |
MS Portfolio LLC：
2023年5月18日，公司收购了Seritage剩余的50在MS Portfolio LLC合资企业中拥有%的所有权权益五前西尔斯地块，购买总价为$46,687.这些包裹位于钱德勒时装中心，丹伯里公平购物中心，永久产权赛道购物中心，洛杉矶喜瑞都中心和华盛顿广场。自2023年5月18日起，本公司现拥有并已合并其 100这些项目的%权益五前西尔斯包裹在其合并财务报表。
以下为位于Chandler Fashion Center、Danbury Fair Mall、Freehold Raceway Mall、Los Cerritos Center及Washington Square之前Sears地块之公平值分配概要：
| | | | | | |
| 土地 | $ | 10,869 | | |
| 建筑和改善 | 39,359 | | |
| 在建工程 | 38,000 | | |
| 递延费用 | 6,821 | | |
| 其他应计负债（低于市价的租赁） | (1,649) | | |
所收购净资产的公允价值（按 100所有权百分比） | $ | 93,400 | | |
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(千美元，每股除外)
15.收购：（续）
自由霍尔德赛道购物中心：
2023年11月16日，公司收购了合资伙伴的 49.9以$收购Freehold Raceway Mall的%所有权权益5,587以及承担其合资伙伴的债务份额。公司现已拥有 100该房产的%利息。2023年11月16日之前，公司将其对Freehold Raceway Mall的投资作为融资安排的一部分（见注12 -融资安排）。
费城时尚区：
2023年12月9日，公司收购了合资伙伴的 50免费拥有费城时尚区的%权益，该公司现在拥有100该房产的%。2023年12月9日之前，由于公司的合资伙伴没有实质性参与权，公司在合并财务报表中将该合资企业作为VIE进行核算（见注2 -重要会计政策摘要）。
16. 性情：
2021年3月29日，该公司以美元的价格将亚利桑那州凤凰城的天堂谷购物中心出售给一家新成立的合资企业100,000导致出售资产和土地的收益为美元5,563. 在出售的同时，该公司选择以新合资企业进行再投资 5%所有权权益（见注4 -对未合并合资企业的投资）。 该公司使用出售所得款项来偿还其信贷额度和其他一般企业用途。
2021年9月17日，该公司以美元的价格出售了亚利桑那州图森的图森La Encantada165,250，导致资产出售收益约为美元117,242.公司使用净现金收益为美元100,142偿还债务。
2023年5月2日，公司出售了位于弗拉格斯塔夫的市场268,000位于亚利桑那州弗拉格斯塔夫的平方英尺电力中心，售价1美元23,500，这导致了出售资产的收益#美元。10,349。该公司用净收益偿还债务。
2023年7月17日，该公司出售了迷信温泉电力中心204,000位于亚利桑那州梅萨的平方英尺电力中心，售价1美元5,634，这导致了出售资产的收益#美元。1,903。该公司用净收益偿还债务。
2023年12月4日，Towne Mall被接管人以美元的价格出售9,500，产生债务清偿收益#美元8,208.
截至2023年、2022年和2021年12月31日的十二个月内，公司在单独交易中出售了多个地块，导致土地出售收益为美元5,592, $22,357及$29,427，分别为。该公司将其从这些销售中获得的收益份额用于偿还债务和其他一般公司用途。
17. 承付款和或有事项：
截至2023年12月31日，本公司或有负债为$41,033在保证公司履行与中心有关的某些义务的信用证中。本公司不认为这些信用证会导致对本公司的责任。
该公司已签订多项与其重新发展及发展活动有关的建筑协议。这些协定规定的义务取决于按照相关协定规定的准则完成服务。截至2023年12月31日，公司拥有8,351在未偿债务方面，它认为这些债务将在未来12个月内结清。
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(千美元，每股除外)
18. 关联方交易：
某些未合并的合资企业已聘请管理公司来管理中心的业务。根据这些安排，管理公司可报销支付给各中心现场雇员、租赁代理和项目经理的补偿，以及保险费和其他行政费用。以下是截至12月31日的年度向未合并的合资企业收取的费用： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 管理费 | $ | 18,144 | | | $ | 18,208 | | | $ | 17,872 | |
| 开发费和租赁费 | 9,201 | | | 8,028 | | | 5,958 | |
| $ | 27,345 | | | $ | 26,236 | | | $ | 23,830 | |
关联方交易的利息(收入)支出还包括(24,206), $34,735和$(3,718)分别于2023年、2022年和2021年12月31日终了年度与融资安排有关(见附注12--融资安排)。
附属公司的应收账款包括$4,755及$3,299截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，根据管理协议，未偿还的合资企业的未偿还成本和费用。
19. 基于份额和单位的计划：
公司制定了以股份和单位为基础的薪酬计划，以吸引和留住高管、董事和关键员工。
2003年股权激励计划(“2003年计划”)授权授予股票奖励、股票期权、股票增值权、股票单位、股票红利、业绩奖励、股息等价权和运营单位或其他可转换或可交换单位。截至2023年12月31日，已根据2003年计划授予股票奖励、股票单位、LTIP单位(定义见下文)、股票增值权(“SARS”)和股票期权。根据2003年计划授予的用于获得普通股的所有股票期权或其他权利的期限为10几年或更短的时间。这些奖励通常是根据公司和员工的表现授予的。除另有规定外，除继续受雇的服务条件外，所有奖项均无业绩要求。所有奖励均受公司薪酬委员会决定的限制。根据2003年计划可发行的普通股总股数为26,112,331股份。截至2023年12月31日，有7,678,580根据2003年计划可供发行的股票。
股票单位：
股票单位代表在归属时收到一股公司普通股的权利，用于一库存单位。股票单位的价值由授予之日公司普通股的市场价格决定。下表汇总了截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日止年度内非既得股票单位的活动：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| | 单位 | | 加权
平均值
授予日期
公允价值 | | 单位 | | 加权
平均值
授予日期
公允价值 | | 单位 | | 加权
平均值
授予日期
公允价值 |
| 年初余额 | 295,054 | | | $ | 14.58 | | | 266,505 | | | $ | 19.05 | | | 309,845 | | | $ | 21.47 | |
| 授与 | 251,738 | | | 10.92 | | | 209,146 | | | 13.43 | | | 169,112 | | | 14.61 | |
| 既得 | (262,745) | | | 14.08 | | | (180,597) | | | 19.84 | | | (211,465) | | | 19.03 | |
| 被没收 | — | | | — | | | — | | | — | | | (987) | | | 22.12 | |
| 年终余额 | 284,047 | | | $ | 11.79 | | | 295,054 | | | $ | 14.58 | | | 266,505 | | | $ | 19.05 | |
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(千美元，每股除外)
19.基于股份和单位的计划：（续）
长期激励计划单位：
根据长期奖励计划(“LTIP”)，每个获奖者将获得一种形式的经营合伙单位(“LTIP单位”)，形式为经营合伙企业或限制性股票单位(连同LTIP单位，“LTIP单位”)。在特定事件发生时，在满足适用归属条件的情况下，LTIP单位(在转换为OP单位后)最终可赎回为公司普通股，或根据公司的选择赎回现金一-单位为一-以股份为基础。LTI单位根据公司普通股支付的股息金额获得现金股息。LTIP可包括市场索引型奖励、绩效奖励和服务型奖励。
按市场指数化的本地房地产投资信托基金单位于授权期内根据本公司于衡量期末计算的股东每股普通股总回报(“总回报”)相对于一组同业房地产投资信托基金总回报的百分位排名而归属。以业绩为基础的LTI单位在指定期间内根据公司在该期间的经营业绩授予。
基于服务的LTI单位的公允价值由公司普通股在授予之日的市场价格确定。市场指数化LTI单位和基于业绩的LTI单位的公允价值在授予之日使用蒙特卡洛模拟模型进行估计。本公司的股票价格以及同行REITs组的股票价格(用于市场指数奖励)被假设遵循多元几何布朗运动过程。在金融市场建模时，多变量几何布朗运动是一个常见的假设，因为它允许建模数量(在本例中为股票价格)与其当前值随机变化，并取大于零的任何值。本公司及同业集团REITs的股价回报的波动性是根据回顾期间估计的。股票价格在“衍生服务期”内的预期增长率是根据授权日的无风险利率来确定的。
在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度内，公司授予了以下LTI单位： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 授予日期 | | 单位 | | 类型 | | 每个LTI单位的公允价值 | | 背心日期 |
| 1/1/2021 | | 576,378 | | | 基于服务的 | | $ | 10.67 | | | 12/31/2023 |
| 1/1/2021 | | 1,005,073 | | | 基于性能的 | | $ | 9.85 | | | 12/31/2023 |
| | 1,581,451 | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| 1/1/2022 | | 376,153 | | | 基于服务的 | | $ | 17.28 | | | 12/31/2024 |
| 1/1/2022 | | 716,545 | | | 基于性能的 | | $ | 15.77 | | | 12/31/2024 |
| | 1,092,698 | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| 1/1/2023 | | 577,255 | | | 基于服务的 | | $ | 11.26 | | | 12/31/2025 |
| 1/1/2023 | | 1,030,077 | | | 基于性能的 | | $ | 10.97 | | | 12/31/2025 |
| | 1,607,332 | | | | | | | |
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(千美元，每股除外)
19.基于股份和单位的计划：（续）
市场指数化LTI单位和基于绩效的LTI单位（第3级）的公允价值是在授予日期使用蒙特卡洛模拟模型估计的，该模型基于以下假设：
| | | | | | | | | | | | | | |
| 授予日期 | | 无风险利率 | | 预期波动率 |
| 1/1/2021 | | 0.17 | % | | 62.82 | % |
| 1/1/2022 | | 0.97 | % | | 70.83 | % |
| 1/1/2023 | | 4.21 | % | | 74.23 | % |
下表概述了截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度非归属LTI单位的活动： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| | 单位 | | 加权
平均值
授予日期
公允价值 | | 单位 | | 加权
平均值
授予日期
公允价值 | | 单位 | | 加权
平均值
授予日期
公允价值 |
| 年初余额 | 2,215,167 | | | $ | 12.90 | | | 1,837,691 | | | $ | 14.14 | | | 784,052 | | | $ | 28.11 | |
| 授与 | 1,607,332 | | | 11.07 | | | 1,092,698 | | | 16.29 | | | 1,581,451 | | | 10.15 | |
| 既得 | (1,378,528) | | | 10.94 | | | (386,828) | | | 15.86 | | | (286,373) | | | 17.62 | |
| 被没收 | (187,124) | | | 12.15 | | | (328,394) | | | 27.64 | | | (241,439) | | | 29.25 | |
| 年终余额 | 2,256,847 | | | $ | 12.86 | | | 2,215,167 | | | $ | 12.90 | | | 1,837,691 | | | $ | 14.14 | |
股票期权：
下表总结了截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度已归属股票期权的活动： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| | 选项 | | 加权
平均值
锻炼
价格 | | 选项 | | 加权
平均值
锻炼
价格 | | 选项 | | 加权
平均值
锻炼
价格 |
| 年初余额 | 26,371 | | | $ | 54.56 | | | 37,515 | | | $ | 54.34 | | | 37,515 | | | $ | 54.34 | |
| 授与 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | |
| | | | | | | | | | | |
| 被没收 | — | | | $ | — | | | (11,144) | | | 53.82 | | | — | | | — | |
| 年终余额 | 26,371 | | | $ | 54.56 | | | 26,371 | | | $ | 54.56 | | | 37,515 | | | $ | 54.34 | |
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(千美元，每股除外)
19.基于股份和单位的计划：（续）
董事影子股票计划：
董事影子股票计划为董事会非雇员成员(“董事”)提供了延期支付现金薪酬的机会，并在服务终止或预定期间后以普通股而不是现金形式获得该等薪酬。薪酬一般包括本公司应付予董事的年度聘用金。递延金额一般在每期开始时记入虚拟股票单位。三年制递延补偿的现值除以授予日公司普通股的平均公平市价。与虚拟股票奖励有关的补偿支出由股票单位价值在适用服务期内按直线摊销确定。股票单位(包括股息等价物)归属为董事服务(与费用有关)。既得的影子股票单位最终以普通股的形式在一-单位为一- 份额基础。在董事选择的范围内，股票单位根据普通股支付的股息金额以额外股票单位形式获得股息等值。根据董事幻影股票计划可能授予的幻影股票单位总数为 650,000。截至2023年12月31日，有174,576根据董事的幻影股票计划可授予的股票单位。
下表总结了截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度非归属幻影股票单位的活动： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| | 股票单位 | | 加权
平均值
授予日期
公允价值 | | 股票单位 | | 加权
平均值
授予日期
公允价值 | | 股票单位 | | 加权
平均值
授予日期
公允价值 |
| 年初余额 | 34,039 | | | $ | 14.19 | | | — | | | $ | — | | | 4,662 | | | $ | 35.35 | |
| 授与 | 6,513 | | | 11.48 | | | 61,420 | | | 14.35 | | | 17,554 | | | 12.09 | |
| 既得 | (23,509) | | | 13.44 | | | (27,381) | | | 14.55 | | | (22,216) | | | 16.97 | |
| | | | | | | | | | | |
| 年终余额 | 17,043 | | | $ | 14.19 | | | 34,039 | | | $ | 14.19 | | | — | | | $ | — | |
员工股票购买计划（“ESPP”）：
ESPP授权符合条件的员工通过定期发行期间自愿扣除工资来购买公司的普通股。根据ESPP，普通股以 15发行期开始和结束时普通股公允价值中较小者的折扣%。最多 1,291,117根据ESPP，普通股可供购买。截至2023年12月31日，该计划下可供未来购买的股票数量为 82,873.
薪酬：
以下概述了截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度股份和单位计划下的薪酬成本：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 股票单位 | $ | 3,150 | | | $ | 3,110 | | | $ | 3,173 | |
| LTI单位 | 12,599 | | | 18,611 | | | 14,448 | |
| | | | | |
| 虚拟库存单位 | 316 | | | 398 | | | 377 | |
| $ | 16,065 | | | $ | 22,119 | | | $ | 17,998 | |
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(千美元，每股除外)
19.基于股份和单位的计划：（续）
公司将股份和单位薪酬成本资本化为#美元。2,899, $4,481及$3,725截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日止年度。
截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日止年度内归属的股票单位的公允价值为2,736, $2,349及$3,408，分别为。截至2023年12月31日的股份和单位计划的未确认补偿成本包括#美元。3,087来自LTI Units和$1,858从库存单位。
20. 员工福利计划：
401(K)计划：
本公司有一项固定供款退休计划，涵盖其合资格员工(下称“计划”)。该计划是一项固定缴款退休计划，涵盖Macerich Property Management Company、LLC和参与的附属公司的合格员工。该计划包括Macerich公司普通股基金，作为该计划下的新投资选择，650,000根据本计划为发行保留的普通股。根据该计划，公司作出相当于以下数额的出资100第一个的百分比三参与者延期支付的补偿百分比，以及50下一个的百分比二参与者延期支付的薪酬的百分比。在截至2023年、2023年、2022年及2021年12月31日止年度内，本公司作出的这些对等贡献为3,593, $3,206及$3,144，分别为。计划发起人和/或参与关联公司对本计划的贡献和配套贡献在作出期间被确认为公司的费用。
递延薪酬计划：
本公司已制定递延薪酬计划，根据该计划，本公司高管及主要员工可选择延迟收取部分现金薪酬，否则将于一历年支付至较后一年。公司可在计划年度开始前由董事会自行决定，将相当于参与者延期付款百分比的相应金额记入参与者账户的贷方。该公司贡献了$463, $429及$325分别在截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日的年度内对这些计划进行修订。缴费在缴费期间确认为补偿。
21. 所得税：
就所得税而言，支付给普通股股东的分配包括普通收入、资本利得、第1250条未收回的收益和资本返还或两者的组合。下表详细说明了截至2023年12月31日、2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度每股分配构成： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 2023(1) | | 2022(2) | | 2021(3) |
| 普通收入 | | $ | 0.36 | | | 53.0 | % | | $ | 0.49 | | | 79.2 | % | | $ | 0.04 | | | 6.0 | % |
| 资本利得 | | 0.32 | | | 47.0 | % | | 0.06 | | | 9.9 | % | | 0.15 | | | 24.9 | % |
| | | | | | | | | | | | |
| 资本返还 | | — | | | — | % | | 0.07 | | | 10.9 | % | | 0.41 | | | 69.1 | % |
| 已支付的股息 | | $ | 0.68 | | | 100.0 | % | | $ | 0.62 | | | 100.0 | % | | $ | 0.60 | | | 100.0 | % |
_______________________________________________________________________________
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(千美元，每股除外)
21.所得税：(续)
(1)根据守则199A节的规定，2023年的普通收入被视为“合格的房地产投资信托基金股息”，而2023年的资本利得被视为“未收回的第1250节收益”。
(2)54.5根据守则第199A节的规定，2022年普通收入的%被视为“合格房地产投资信托基金股息”。45.5根据守则第1(H)(11)节的规定，2022年普通收入的10%被视为“合格股息收入”。
(3)根据守则199A节的规定，2021年普通收入被视为“符合条件的房地产投资信托基金股息”。
除符合资格的房地产投资信托基金附属公司外，本公司已为其所有公司附属公司作出应课税房地产投资信托基金附属公司选择。选举的有效期为2001年1月1日开始的一年及以后的年份，选举是根据《守则》第856节(L)进行的。
截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日止年度的TRSS所得税拨备如下： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
当前 | $ | — | | | $ | — | | | $ | — | |
| 延期 | 494 | | | (705) | | | (6,948) | |
| 所得税优惠(费用) | $ | 494 | | | $ | (705) | | | $ | (6,948) | |
截至2023年12月31日、2023年、2022年和2021年12月31日止年度的TRS所得税拨备与适用联邦公司税率计算的金额进行了核对，如下： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| TRSS的账面损失(收益) | $ | 7,671 | | | $ | 2,718 | | | $ | (23,205) | |
所得税前持续经营收益按法定税率征税 | $ | 1,611 | | | $ | 571 | | | $ | (4,873) | |
| | | | | |
| 州税 | 220 | | | (116) | | | (1,261) | |
| 其他 | (1,337) | | | (1,160) | | | (814) | |
| 所得税优惠(费用) | $ | 494 | | | $ | (705) | | | $ | (6,948) | |
截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，包括在递延税项净资产中的TRS的暂时性差异和结转的税收影响摘要如下： | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 |
| 净营业亏损结转 | $ | 12,740 | | | $ | 13,362 | |
财产，主要是折旧和摊销的差异、土地资产的征税基础和某些其他成本的处理 | 10,396 | | | 9,019 | |
| 其他 | 888 | | | 733 | |
| 递延税项净资产 | $ | 24,024 | | | $ | 23,114 | |
从2031年开始，通过2017纳税年度产生的净营业亏损(“NOL”)将于2037年到期。根据2017年的减税和就业法案，2018年及以后纳税年度产生的不良贷款将无限期结转。冠状病毒援助、救济和经济安全法案取消了减税和就业法案对2018年、2019年和2020年产生的NOL施加的80%的应税收入限制。
截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度有不是未确认的税收优惠。
本公司须为本公司认为更有可能无法变现的递延税项资产的任何部分设立估值拨备。本公司的评估考虑了所有正面和负面的证据，包括任何当前和累计亏损的性质、频率和严重程度、结转年度的应税收入、递延税项负债的预定冲销情况、税务筹划策略以及预计未来的应税收入。截至2023年12月31日，本公司未记录任何估值津贴。
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合并财务报表附注(续)
(千美元，每股除外)
21.所得税：(续)
2020年至2022年纳税年度仍需接受公司管辖的征税司法管辖区的审查。公司预计未来12个月内未确认的税收优惠总额不会发生重大变化。
22. 后续活动：
2024年2月2日，公司宣布股息/分配美元0.172024年2月16日记录在案的普通股股东和OP单位股东的每股收益。所有股息/分配将于2024年3月4日以100%现金支付。
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附表三--房地产和累计折旧
2023年12月31日
(千美元)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 公司的初始成本 | | | | 期末结转总额 | | | | |
| 购物中心/实体 | 土地 | | 建筑和
改进 | | 装备
和
家具 | | 成本资本化
在之后
采办 | | 土地 | | 建筑和
改进 | | 装备
和
家具 | | 施工
正在进行中 | | 总 | | 累计
折旧 | | 总成本
净额
累计
折旧 |
| 钱德勒时装中心 | $ | 24,188 | | | $ | 223,143 | | | $ | — | | | $ | 34,766 | | | $ | 24,188 | | | $ | 250,937 | | | $ | 5,878 | | | $ | 1,094 | | | $ | 282,097 | | | $ | 146,946 | | | $ | 135,151 | |
| 丹伯里集市购物中心 | 130,367 | | | 316,951 | | | — | | | 128,748 | | | 141,479 | | | 399,159 | | | 9,649 | | | 25,779 | | | 576,066 | | | 198,641 | | | 377,425 | |
| 沙漠天空购物中心 | 9,447 | | | 37,245 | | | 12 | | | 5,754 | | | 6,843 | | | 41,975 | | | 3,634 | | | 6 | | | 52,458 | | | 18,750 | | | 33,708 | |
| 伊斯特兰购物中心 | 22,050 | | | 151,605 | | | — | | | 15,873 | | | 20,810 | | | 166,229 | | | 2,489 | | | — | | | 189,528 | | | 60,637 | | | 128,891 | |
| 费城时尚区 | 38,402 | | | 293,112 | | | — | | | 12,284 | | | 39,962 | | | 300,480 | | | 470 | | | 2,886 | | | 343,798 | | | 28,608 | | | 315,190 | |
| 芝加哥的时尚专卖店 | — | | | — | | | — | | | 277,497 | | | 40,575 | | | 233,061 | | | 3,861 | | | — | | | 277,497 | | | 94,891 | | | 182,606 | |
| 美国尼亚加拉瀑布时尚奥特莱斯 | 18,581 | | | 210,139 | | | — | | | (39,201) | | | 6,961 | | | 180,563 | | | 1,968 | | | 27 | | | 189,519 | | | 126,039 | | | 63,480 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 自由霍尔德赛道购物中心 | 164,986 | | | 362,841 | | | — | | | 126,472 | | | 167,371 | | | 469,327 | | | 8,996 | | | 8,605 | | | 654,299 | | | 259,718 | | | 394,581 | |
| 弗雷斯诺时装展 | 17,966 | | | 72,194 | | | — | | | 60,230 | | | 17,966 | | | 129,144 | | | 3,275 | | | 5 | | | 150,390 | | | 80,646 | | | 69,744 | |
| 绿田购物中心 | 156,640 | | | 321,034 | | | — | | | 229,555 | | | 175,551 | | | 480,437 | | | 12,398 | | | 38,843 | | | 707,229 | | | 183,180 | | | 524,049 | |
| 内陆中心 | 8,321 | | | 83,550 | | | — | | | 38,240 | | | 10,291 | | | 119,261 | | | 532 | | | 27 | | | 130,111 | | | 46,687 | | | 83,424 | |
| 国王广场购物中心 | 209,041 | | | 485,548 | | | 20,000 | | | 294,507 | | | 209,041 | | | 731,664 | | | 65,661 | | | 2,730 | | | 1,009,096 | | | 243,250 | | | 765,846 | |
| La Cumbre广场 | 18,122 | | | 21,492 | | | — | | | 19,564 | | | 13,856 | | | 45,152 | | | 170 | | | — | | | 59,178 | | | 29,550 | | | 29,628 | |
| Macerich Management Co. | 1,150 | | | 10,475 | | | 26,562 | | | 16,856 | | | 3,878 | | | 19,837 | | | 30,087 | | | 1,241 | | | 55,043 | | | 28,031 | | | 27,012 | |
| MACWH，LP | — | | | 25,771 | | | — | | | (759) | | | — | | | 25,012 | | | — | | | — | | | 25,012 | | | 12,535 | | | 12,477 | |
| 北方公园购物中心 | 7,746 | | | 74,661 | | | — | | | 5,400 | | | 6,939 | | | 80,089 | | | 760 | | | 19 | | | 87,807 | | | 37,837 | | | 49,970 | |
| 奥克斯，The | 32,300 | | | 117,156 | | | — | | | 276,134 | | | 56,387 | | | 364,777 | | | 3,706 | | | 720 | | | 425,590 | | | 222,165 | | | 203,425 | |
| 太平洋景观 | 8,697 | | | 8,696 | | | — | | | 138,639 | | | 7,854 | | | 146,562 | | | 1,616 | | | — | | | 156,032 | | | 94,536 | | | 61,496 | |
| Prasada | 6,615 | | | — | | | — | | | 18,714 | | | — | | | 22,969 | | | — | | | 2,360 | | | 25,329 | | | 5,097 | | | 20,232 | |
| 皇后区中心 | 251,474 | | | 1,039,922 | | | — | | | 73,569 | | | 239,460 | | | 1,019,341 | | | 6,093 | | | 100,071 | | | 1,364,965 | | | 244,828 | | | 1,120,137 | |
| 圣莫尼卡广场 | 26,400 | | | 105,600 | | | — | | | 333,744 | | | 43,763 | | | 342,375 | | | 6,272 | | | 73,334 | | | 465,744 | | | 145,652 | | | 320,092 | |
| 三滩邻近地 | 29,414 | | | — | | | — | | | 12,280 | | | 26,902 | | | 6,454 | | | — | | | 8,338 | | | 41,694 | | | 534 | | | 41,160 | |
| 三潭村区域中心 | 7,827 | | | — | | | — | | | 229,920 | | | 5,921 | | | 225,403 | | | 2,089 | | | 4,334 | | | 237,747 | | | 129,383 | | | 108,364 | |
| 南方公园购物中心 | 7,035 | | | 38,215 | | | — | | | (9,883) | | | 2,763 | | | 32,158 | | | 446 | | | — | | | 35,367 | | | 19,783 | | | 15,584 | |
| 索岭中心 | 6,764 | | | — | | | — | | | 6,824 | | | 1,842 | | | 11,569 | | | 154 | | | 23 | | | 13,588 | | | 8,086 | | | 5,502 | |
| 斯通伍德中心 | 4,948 | | | 302,527 | | | — | | | 16,421 | | | 4,935 | | | 317,895 | | | 1,066 | | | — | | | 323,896 | | | 87,780 | | | 236,116 | |
| 迷信泉中心 | 10,928 | | | 112,718 | | | — | | | 14,350 | | | 10,928 | | | 124,688 | | | 2,380 | | | — | | | 137,996 | | | 40,488 | | | 97,508 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| The Macerich Partnership，L.P. | — | | | 2,534 | | | — | | | 6,915 | | | — | | | 1,722 | | | 7,365 | | | 362 | | | 9,449 | | | 2,552 | | | 6,897 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 谷购物中心 | 16,045 | | | 26,098 | | | — | | | 13,457 | | | 13,805 | | | 41,477 | | | 318 | | | — | | | 55,600 | | | 20,264 | | | 35,336 | |
| 谷河中心 | 24,854 | | | 147,715 | | | — | | | 37,862 | | | 24,854 | | | 183,362 | | | 2,088 | | | 127 | | | 210,431 | | | 92,127 | | | 118,304 | |
| 维克多山谷，购物中心 | 15,700 | | | 75,230 | | | — | | | 58,904 | | | 20,080 | | | 127,854 | | | 1,900 | | | — | | | 149,834 | | | 73,378 | | | 76,456 | |
| 复古集市商城 | 14,902 | | | 60,532 | | | — | | | 65,126 | | | 17,647 | | | 121,313 | | | 1,600 | | | — | | | 140,560 | | | 87,493 | | | 53,067 | |
| 威尔顿购物中心 | 19,743 | | | 67,855 | | | — | | | (2,580) | | | 11,310 | | | 72,158 | | | 1,278 | | | 272 | | | 85,018 | | | 51,172 | | | 33,846 | |
目录表
MACERICH公司
附表三-房地产及累计折旧（续）
2023年12月31日
(千美元)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 公司的初始成本 | | | | 期末结转总额 | | | | |
| 购物中心/实体 | 土地 | | 建筑和
改进 | | 装备
和
家具 | | 成本资本化
在之后
采办 | | 土地 | | 建筑和
改进 | | 装备
和
家具 | | 施工
正在进行中 | | 总 | | 累计
折旧 | | 总成本
净额
累计
折旧 |
| 其他独立商店 | 47,083 | | | 111,936 | | | — | | | (3,388) | | | 13,717 | | | 77,822 | | | 294 | | | 63,798 | | | 155,631 | | | 12,127 | | | 143,504 | |
| 其他土地和开发地产 | 37,850 | | | — | | | — | | | (25,842) | | | 466 | | | 6,047 | | | — | | | 5,495 | | | 12,008 | | | 1,727 | | | 10,281 | |
| $ | 1,395,586 | | | $ | 4,906,495 | | | $ | 46,574 | | | $ | 2,486,952 | | | $ | 1,388,345 | | | $ | 6,918,273 | | | $ | 188,493 | | | $ | 340,496 | | | $ | 8,835,607 | | | $ | 2,935,118 | | | $ | 5,900,489 | |
见所附独立注册会计师事务所报告。
目录表
MACERICH公司
附表三-房地产及累计折旧（续）
2023年12月31日
(千美元)
综合经营报表中反映的公司对建筑物和装修的投资折旧按资产的估计使用寿命计算，具体如下：
| | | | | |
| 建筑物和改善措施 | 5 - 40年份 |
| 改善租户状况 | 5 - 7年份 |
| 设备和家具 | 5 - 7年份 |
截至2023年12月31日止三年房地产资产总额变化如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 余额，年初 | $ | 8,920,580 | | | $ | 8,847,550 | | | $ | 9,256,712 | |
| 添加 | 257,160 | | | 156,445 | | | 100,616 | |
| 处置和退休 | (342,133) | | | (83,415) | | | (509,778) | |
| 余额，年底 | $ | 8,835,607 | | | $ | 8,920,580 | | | $ | 8,847,550 | |
出于联邦所得税目的，上表中包含的房产总成本为美元9,080,781（未经审计）于2023年12月31日。
截至2023年12月31日止三个年度累计折旧变化情况如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 余额，年初 | $ | 2,792,790 | | | $ | 2,563,344 | | | $ | 2,562,133 | |
| 添加 | 265,140 | | | 271,494 | | | 282,158 | |
| 处置和退休 | (122,812) | | | (42,048) | | | (280,947) | |
| 余额，年底 | $ | 2,935,118 | | | $ | 2,792,790 | | | $ | 2,563,344 | |
见所附独立注册会计师事务所报告。
展品索引 | | | | | | | | |
| 展品编号 | | 描述 |
2.1 | | 主协议，日期为2014年11月14日，由Pacific Premier Retail LLC、MACST LLC、Macerich PPR GP LLC、Queens Jet LP、Macerich Queens Jet LP、Queens Jet GP LLC、1700480 Ontario Inc.和公司（通过引用合并为公司当前报告8-K表格的附件，活动日期为2014年11月14日）。 |
| | |
| 3.1 | | | 本公司的修订及重述章程(以引用方式并入，作为经修订的S-11表格(编号：333-68964)上本公司注册声明的证物)(根据S-T规例第105条，无须以超连结形式提交)。 |
| | |
| 3.1.1 | | 公司补充条款(通过引用并入作为公司当前报告表格8-K的证物，事件日期为1995年5月30日)(根据S-T法规第105条，不要求以纸质超链接形式提交)。 |
| | |
3.1.2 | | 公司补充条款(关于第一段)(通过引用并入，作为公司1998年表格10-K的证物)。 |
| | |
3.1.3 | | 公司补充条款(D系列优先股)(通过引用合并为公司当前报告的附件，表格8-K，事件日期为2002年7月26日)。 |
| | |
3.1.4 | | 本公司附属章程(以引用方式并入，作为经修订的S-3表格中本公司注册说明书的证物)(第333-88718号)。 |
| | |
3.1.5 | | 公司修订章程(董事会的解密)(作为公司2008年10-K表格的证物，通过引用而并入公司)。 |
| | |
3.1.6 | | 公司补充条款(通过引用合并为公司当前报告的8-K表的展品，事件日期为2009年2月5日)。 |
| | |
3.1.7 | | 本公司修订细则(增持授权股份)(以参考方式注册为本公司截至2009年6月30日止季度10-Q表格季度报告的证物)。 |
| | |
3.1.8 | | 公司修订细则(取消修改章程所需的绝对多数票要求，并澄清第九条中的提法)(通过引用并入本公司当前报告的8-K表格，事件日期为2014年5月30日)。 |
| | |
3.1.9 | | 补充条款(选择遵守马里兰州公司法第3-803条)(通过引用并入公司当前报告的8-K表格，事件日期为2015年3月17日)。 |
| | |
3.1.10 | | 补充条款(E系列优先股的名称)(通过引用并入本公司当前8-K报表的展品，事件日期为2015年3月18日)。 |
| | |
3.1.11 | | 补充条款(将E系列优先股重新分类为优先股)(通过引用并入公司当前报告的8-K表，事件日期为2015年5月7日)。 |
| | |
3.1.12 | | 补充条款(废除受马里兰州公司法第3-803节约束的选举(通过引用并入本公司当前报告的8-K表，事件日期为2015年5月28日)。 |
| | |
3.1.13 | | 补充条款(选择不遵守《马里兰州公司法总则》(MUTA条款)第3章第8小标题的规定)(通过引用并入本公司当前报告的8-K表格，事件日期为2019年4月24日)。 |
| | |
| | | | | | | | |
| 展品编号 | | 描述 |
3.1.14 | | 公司修订细则(增加的授权股份)(通过引用合并为公司当前报告的证据，表格8-K，事件日期2021年5月28日)。 |
| | |
3.2 | | 修订和重新修订公司章程(通过引用合并为公司当前报告的8-K表的证据，事件日期为2023年1月26日)。 |
| | |
4.1 | | 公司证券说明书 |
| | |
4.2 | |
|
| | |
4.3 | | 优先股证书表格(D系列优先股)(以引用方式并入本公司S-3(编号：333-107063)的注册说明书中作为证物)。 |
| | |
10.1 | | 自1994年3月16日起修订和重新签署的《经营合伙有限合伙协议》(通过引用并入本公司1996年的10-K表格中作为证据)。 |
| | |
10.1.1 | | 1997年6月27日修订和重新签署的《经营合伙有限合伙协议》修正案(通过引用并入本公司当前8-K表格报告的附件，事件日期为1997年6月20日)。 |
| | |
10.1.2 | | 1997年11月16日修订和重新签署的《经营合伙有限合伙协议》修正案(通过引用并入本公司1997年的表格10-K作为证据)。 |
| | |
10.1.3 | | 1998年2月25日修订和重新签署的《经营合伙有限合伙协议第四修正案》(通过引用并入本公司1997年的10-K表格作为证据)。 |
| | |
10.1.4 | | 1998年2月26日修订和重新签署的《经营合伙有限合伙协议第五修正案》(通过引用并入本公司1997年的10-K表格作为证据)。 |
| | |
10.1.5 | | 1998年6月17日修订和重新签署的经营合伙有限合伙协议第六修正案(通过引用并入本公司1998年10-K表格的证物)。 |
| | |
10.1.6 | | 1998年12月23日修订和重新签署的经营合伙有限合伙协议第七修正案(通过引用并入本公司1998年10-K表格的证物)。 |
| | |
10.1.7 | | 2000年11月9日修订和重新签署的经营合伙有限合伙协议第八修正案(通过引用并入本公司2000年10-K表格的证物)。 |
| | |
10.1.8 | | 2002年7月26日修订和重新签署的经营合伙有限合伙协议第九修正案(通过引用并入本公司目前的Form 8-K报告中作为证据，事件日期为2002年7月26日)。 |
| | |
10.1.9 | | 2006年10月26日修订和重新签署的经营合伙有限合伙协议第十修正案(通过引用并入本公司2006年10-K表格的证物)。 |
| | |
10.1.10 | | 于2007年3月16日修订及重订的《经营合伙有限合伙协议第十一修正案》(以引用方式并入本公司于2007年3月16日呈交的8-K表格，事件日期为2007年3月16日)。 |
| | |
| | | | | | | | |
| 展品编号 | | 描述 |
10.1.11 | | 截至2009年4月30日的经修订及重订的《经营合伙有限合伙协议》第十二次修正案(以参考方式并入本公司截至2009年6月30日止季度的10-Q表格季度报告作为证物)。 |
| | |
10.1.12 | | 截至2009年10月29日的《经修订及重订的经营合伙有限合伙协议》第十三条修正案(以引用方式并入本公司2009年的10-K表格中作为证物)。 |
| | |
10.1.13 | | 截至2021年4月14日修订和重新签署的经营合伙有限合伙协议第十四修正案(通过引用并入本公司2021年10-K表格的证物)。 |
| | |
10.1.14 | | 《经修订及重新签署的经营合伙有限合伙协议第十五修正案》表格(以引用方式并入本公司目前的8-K表格报告中，事件日期为2005年4月25日)。 |
| | |
10.2 | * | 修订和重新启动了高管递延薪酬计划(2003)(通过引用并入公司2003年的10-K表格中作为证据)。 |
| | |
10.2.1 | * | 修订和重新确定的高管递延薪酬计划修正案编号1(2008年10月至30日)(通过引用并入本公司2008年10-K表格的证物)。 |
| | |
10.2.2 | * | 修订和重新设定的高管递延薪酬计划修正案编号：(2011年5月1日)(通过引用并入本公司截至2011年6月30日的季度报告Form 10-Q的附件)。 |
| | |
10.2.3 | * | 经修订及重订的高管递延薪酬计划修正案编号3(2012年9月至27日)(以引用方式并入本公司截至2012年9月30日的季度报告Form 10-Q的证物)。 |
| | |
10.3 | * | 修订和重新启动了高级管理人员递延薪酬计划(2003)(通过引用并入公司2003年的10-K表格中作为证据)。 |
| | |
10.3.1 | * | 修订和重订的高级管理人员递延薪酬计划修正案编号1(2008年10月至30日)(通过引用并入本公司2008年10-K表格的证物)。 |
| | |
10.3.2 | * | 经修订及重订的《高级管理人员递延薪酬计划》(2011年5月1日)修正案编号2(以引用方式并入本公司截至2011年6月30日止季度10-Q表格的季度报告作为证物)。 |
| | |
10.3.3 | * | 经修订及重订的《高级管理人员递延薪酬计划》(2012年9月27日)修正案编号3(以引用方式并入本公司截至2012年9月30日止季度10-Q表格的季度报告中作为证物)。 |
| | |
10.4 | * | 合格董事递延薪酬/影子股票计划(截至2023年1月1日修订和重述)(通过引用并入本公司2022年10-K表格的证物)。 |
| | |
10.5 | * | 修订并重新制定了生效的2013年高管递延薪酬计划(2016年1月1日)(通过引用并入本公司2015年10-K表格的证据)。 |
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| | | | | | | | |
| 展品编号 | | 描述 |
10.6 | | 修订和重新签署的递延补偿计划公司与富国银行全国协会的信托协议，于2019年6月17日生效(通过引用并入公司截至2019年6月30日的Form 10-Q季度报告的证据)。 |
| | |
| 10.7 | | 本公司与Mace Siegel、Dana K.Anderson、Arthur M.Coppola及Edward C.Coppola于一九九四年三月十六日签订的登记权协议(以引用方式并入本公司1994年的10-K表格作为证物)(根据S-T规则第105条，毋须提交文件超链接)。 |
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10.8 | | 经营合伙公司、本公司和陶布曼房地产集团有限合伙公司于2003年12月18日签订的登记权协议(由陶布曼公司转让给三名受让人的登记权)(通过引用合并为公司2003年10-K表格的证物)。 |
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| 10.9 | | 1994年3月16日的附带注册权协议(通过引用并入作为本公司1994年10-K表格的证据)(根据S-T法规第105条，不要求以纸质超链接形式提交)。 |
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10.10 | | 附带注册权协议日期为1994年7月21日(通过引用并入本公司1997年的10-K表格中作为证据)。 |
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10.11 | | 附带登记权协议，日期为1995年8月15日(通过引用并入本公司1997年的10-K表格中作为证据)。 |
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10.12 | | 附带登记权协议，日期为1995年12月21日(通过引用并入本公司1997年的10-K表格中作为证据)。 |
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10.13 | | 遗漏的附带/索要登记权协议清单(通过引用并入本公司1997年的表格10-K作为证据)。 |
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10.14 | | 本公司与小哈里·S·纽曼于1998年7月24日签署的赎回、注册权和锁定协议。和LeRoy H.Brettin(通过引用合并为公司1998年的10-K表格的展品)。 |
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10.15 | * | 公司与其高级管理人员和董事之间的赔偿协议表(通过引用合并为公司2008年10-K表的证物)。 |
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10.16 | | 与D系列优先股持有人的注册权协议表(通过引用并入本公司目前的F8-K表中作为证据，事件日期为2002年7月26日)。 |
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10.16.1 | | 被遗漏的注册权协议清单(通过引用并入本公司当前8-K表的证据，事件日期为2002年7月26日)。 |
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10.17 | | 修订和重新签署的信贷协议，日期为2023年9月11日，由本公司作为担保人，合伙企业作为借款人和某些附属担保人，德意志银行纽约分行作为行政代理和抵押品代理，德意志银行证券公司、摩根大通银行、高盛美国银行和蒙特利尔银行作为联席牵头安排人和联席簿记管理人，德意志银行证券公司和摩根大通银行作为联合辛迪加代理，高盛银行美国银行和TD证券公司作为共同文件代理，以及与之有关的各种贷款人(通过引用合并为本公司当前报告Form 8-K的证物，事件日期为2023年9月11日)。 |
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| 展品编号 | | 描述 |
10.18 | | 修订和重申了公司以德意志银行纽约分行为行政代理的无条件担保，日期为2023年9月11日(通过引用并入本公司目前的8-K表格报告，事件日期为2023年9月11日)。 |
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10.19 | | 税务协议(Wilmorite)(通过引用合并，作为公司当前报告Form 8-K的展示，事件日期为2005年4月25日)。 |
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10.20 | * | 截至2023年5月31日修订和重述的Macerich公司2003年股权激励计划(通过引用并入该公司当前报告的8-K表格，事件日期为2023年5月31日)。 |
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10.20.1 | * | 修订和重新实施了2003年股权激励计划下的现金红利/限制性股票/股票单位和LTIP单位奖励计划(作为参考纳入公司2010年10-K表格)。 |
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10.21 | * | Macerich公司员工股票购买计划(经修订和重述，于2021年6月1日生效)(通过引用并入公司于2021年5月28日8-K事件日期的当前报告中作为证物)。 |
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10.22 | * | 执行副总裁控制权离职薪酬计划的变更(作为参考纳入公司截至2019年3月31日的季度报告Form 10-Q)。 |
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10.23 | * | 高级管理人员控制权离职薪酬计划的变化(通过引用并入公司截至2017年9月30日的季度10-Q表格的季度报告中作为证据)。 |
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10.24 | * | 公司与Thomas E.O‘Hern续签的雇佣协议，于2021年6月8日生效(通过引用并入本公司目前的Form 8-K报告中，事件日期为2021年6月11日)。 |
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10.25 | | 2005年修订和重新签署的MACWH有限合伙协议，日期为2005年4月25日(通过引用并入本公司目前的8-K表格中作为证据，事件日期为2005年4月25日)。 |
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10.26 | | 本公司与附件A所列人士于二零零五年四月二十五日订立的登记权协议(于2005年4月25日事件日期并入本公司现行8-K表格作为证物)。 |
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21.1 | | 附属公司名单 |
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23.1 | | 独立注册会计师事务所(毕马威会计师事务所)同意 |
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31.1 | | 第302节董事首席执行官托马斯·E·奥赫恩的认证 |
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31.2 | | 第302节首席财务官Scott W.Kingsmore的认证 |
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32.1 | ** | 第906节Thomas E.O‘Hern和Scott W.Kingsmore的证书 |
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97 | | Macerich公司薪酬追回政策 |
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| 101.SCH | | 内联XBRL分类扩展架构文档 |
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| 101.CAL | | 内联XBRL分类扩展计算链接库文档 |
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| 展品编号 | | 描述 |
| 101.LAB | | 内联XBRL分类扩展标签Linkbase文档 |
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| 101.PRE | | 内联XBRL分类扩展演示文稿Linkbase文档 |
| | |
| 101.DEF | | 内联XBRL分类扩展定义Linkbase文档 |
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| 104 | | 封面交互式数据文件（格式为内联XBRL，附件101.* 中包含适用的分类扩展信息）。 |
* 代表根据S-K法规要求提交的管理合同或补偿计划、合同或安排。
**随函提供。
签名
根据1934年《证券交易法》第13或15（d）条的要求，登记人已于2024年2月26日正式促使以下签署人并经正式授权代表其签署本报告。 | | | | | | | | | | | |
| MACERICH公司 |
| | | /s/ THOMAS E.奥赫恩 |
| 通过 | |
| | | Thomas E.奥赫恩 |
| | | 董事首席执行官兼首席执行官 |
根据1934年《证券交易法》的要求，本报告已由以下人员以登记人的身份在指定日期签署。
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| 签名 | | 容量 | | 日期 |
| /s/ THOMAS E.奥赫恩 | | 董事首席执行官兼首席执行官 | | 2024年2月26日 |
| Thomas E.奥赫恩 | | (首席行政主任) | |
| /s/爱德华C.科波拉 | | 总裁与董事
| | 2024年2月26日 |
| 爱德华·C·科波拉 | | |
| /s/佩吉·阿尔福德 | | 主任
| | 2024年2月26日 |
| 佩吉·阿尔福德 | | |
| /s/ ERIC K.勃兰特 | | 主任
| | 2024年2月26日 |
| 埃里克·K·勃兰特 | | |
| /s/史蒂文·R.散列 | | 董事会主席 | | 2024年2月26日 |
| 史蒂文·R·哈什 | | |
| /s/ EnriQue Hernandez，Jr. | | 主任 | | 2024年2月26日 |
| 小恩里克·埃尔南德斯 | | |
| /s/丹尼尔·J·希尔希 | | 主任
| | 2024年2月26日 |
| 丹尼尔·J·赫希 | | |
| /s/玛丽安·洛文塔尔 | | 主任
| | 2024年2月26日 |
| 玛丽安·洛文塔尔 | | |
| /s/ ANDREA M.斯蒂芬 | | 主任 | | 2024年2月26日 |
| 安德里亚·M斯蒂芬 | | |
| /S/斯科特·W·金斯莫尔 | | 高级执行副总裁、财务主管兼首席财务官（首席财务官） | | 2024年2月26日 |
| 斯科特·W·金斯莫尔 | | |
| /s/克里斯托弗·J·泽伊 | | 高级副总裁兼首席会计官（首席会计官） | | 2024年2月26日 |
| 克里斯托弗·J·泽基尼 | | |
