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美国
证券交易委员会
华盛顿特区，20549
形式 10-K
| | | | | |
| ☒ | 根据1934年证券交易法第13或15（D）条的年度报告 |
截至本财政年度止12月31日, 2023
或
| | | | | |
| ☐ | 根据1934年证券交易法第13或15（D）条提交的过渡报告 |
对于从日本到日本的过渡期，日本将从日本过渡到日本，日本将从日本转向日本。
委托文件编号：1-07533 （联邦房地产投资信托基金）
委托文件编号：333-262016-01（联邦房地产OP LP）
联邦房地产投资信托基金
联邦房地产运营有限公司
(注册人的确切姓名载于其章程)
| | | | | | | | |
马里兰州（联邦房地产投资信托基金） | | 87-3916363 |
特拉华州（联邦房地产OP LP） | | 52-0782497 |
| (组织状况) | | (税务局雇主身分证号码) |
玫瑰大道909号，200套房, 北贝塞斯达, 马里兰州20852
（主要行政办公室地址） (Zip代码）
(301)998-8100
(注册人的电话号码，包括区号)
根据该法第12(B)条登记的证券：
| | | | | | | | |
| 联邦房地产投资信托基金 |
| | |
| 每个班级的标题 | 交易符号 | 注册的每个交易所的名称 |
| 实益权益普通股 | FRT | 纽约证券交易所 |
| 每股面值0.01美元，附带相关普通股购买权 | | |
| | |
| 存托股份，每股代表1/1000股份 | FRT-C | 纽约证券交易所 |
| C系列累积可赎回优先股的5.00%，每股面值0.01美元 | | |
| | | | | | | | |
| 联邦房地产经纪公司 |
| | |
| 每个班级的标题 | 交易符号 | 注册的每个交易所的名称 |
| 没有一 | 不适用 | 不适用 |
根据该法第12(G)条登记的证券：无
如果注册人是证券法规则405中定义的知名经验丰富的发行人，请用复选标记表示。
联邦房地产投资信托基金 ☒ 是 ☐编号：
联邦房地产OP LP ☒ 是 ☐编号：
用复选标记表示注册人是否不需要根据该法第13节或第15(D)节提交报告。
联邦房地产投资信托基金 ☐是☒ 不是
联邦房地产OP LP ☐是☒ 不是
用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短时间内)提交了1934年《证券交易法》第13或15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。
联邦房地产投资信托基金 ☒ 是 ☐编号：
联邦房地产OP LP ☒ 是 ☐编号：
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T规则第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。
联邦房地产投资信托基金 ☒ 是 ☐编号：
联邦房地产OP LP ☒ 是 ☐编号：
通过复选标记来确定注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、小型报告公司还是新兴成长型公司。请参阅《交易法》第12 b-2条中“大型加速申报人”、“加速申报人”、“小型报告公司”和“新兴成长型公司”的定义：
| | | | | | | | | | | |
| 联邦房地产投资信托基金 | | |
| 大型加速文件服务器 | ☒ | 加速的文件管理器 | ☐ |
| | | |
| 非加速文件服务器 | ☐ | 规模较小的新闻报道公司 | ☐ |
| | | |
| | 新兴成长型公司 | ☐ |
| 联邦房地产经纪公司 | | |
| 大型加速文件服务器 | ☐ | 加速的文件管理器 | ☐ |
| | | |
| 非加速文件服务器 | ☒ | 规模较小的新闻报道公司 | ☐ |
| | | |
| | 新兴成长型公司 | ☐ |
| | | |
| 如果是新兴成长型公司，请勾选注册人是否选择不利用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）条规定的任何新的或修订的财务会计准则。 | ☐ |
| 用复选标记表示注册人是否提交了一份报告，证明其管理层根据《萨班斯-奥克斯利法案》(《美国联邦法典》第15编，第7262(B)节)第404(B)条对其财务报告的内部控制的有效性进行了评估，该评估是由编制或发布其审计报告的注册会计师事务所进行的。 | |
| 联邦房地产投资信托基金 | ☒ | | |
| 联邦房地产经纪公司 | ☒ | | |
| | | |
| 如果证券是根据该法第12(B)条登记的，应用复选标记表示登记人的财务报表是否反映了对以前发布的财务报表的错误更正。 | |
| 联邦房地产投资信托基金 | ☐ | | |
| 联邦房地产经纪公司 | ☐ | | |
| | | |
| 用复选标记表示这些错误更正中是否有任何重述需要对注册人的任何执行人员在相关恢复期间根据第240.10D-1(B)条收到的基于激励的补偿进行恢复分析。 | |
| 联邦房地产投资信托基金 | ☐ | | |
| 联邦房地产经纪公司 | ☐ | | |
用复选标记表示登记人是否为空壳公司(如该法第12b-2条所界定)。
联邦房地产投资信托基金 ☐是☒编号：
联邦房地产OP LP ☐是☒编号：
登记人的非关联公司持有的登记人普通股的总市值，以登记人普通股在2023年6月30日的收盘价为基础：。
联邦房地产投资信托基金：美元7.9十亿
联邦房地产运营LP：不适用
2024年2月7日，联邦房地产投资信托公司发行的普通股数量为82,989,879.
以引用方式并入的文件
联邦房地产投资信托公司将为2024年5月举行的年度股东大会向美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)提交的委托书的部分内容将通过引用纳入本协议的第三部分。
解释性说明
本报告综合了联邦房地产投资信托基金和联邦房地产运营有限责任公司截至2023年12月31日的10-K表格年度报告。除另有说明或文意另有所指外，凡提及“联邦房地产投资信托”、“母公司”或“信托”，均指联邦房地产投资信托；凡提及“联邦房地产营运有限公司”或“营运合伙企业”，均指联邦房地产营运有限公司。术语“本公司”、“本公司”、“本公司”和“本公司”是指母公司及其通过其直接和间接拥有的子公司(包括经营合伙企业)开展的业务和运营。“股份”和“股东”指的是母公司的股份和股东，而不是经营合伙有限责任合伙人的有限合伙权益。
母公司是一家房地产投资信托基金(“REIT”)，拥有有限责任公司100%的权益，是经营合伙企业的唯一普通合伙人Federal Realty GP LLC(“普通合伙人”)的唯一成员，并对其行使独家控制权。截至2023年12月31日，母公司拥有经营合伙企业中100%的未偿还合伙单位(“运营单位”)。
本公司相信，将母公司和经营合伙企业的Form 10-K年度报告合并到这一单一报告中可提供以下好处：
•加强投资者对母公司和经营合伙企业的了解，使投资者能够以与管理层相同的方式看待业务和运营业务；
•消除重复披露，并提供更精简和更易读的演示文稿；以及
•通过编制一份合并报告而不是两份单独的报告来创造时间和成本效益。
管理层将母公司和经营合伙企业作为一项业务进行运营。由于营运合伙由母公司管理，而母公司实质上透过营运合伙经营其所有业务，因此母公司的管理层与营运合伙的管理层由相同的人士组成。
我们认为，在母公司和经营合伙企业如何作为一家合并公司运营的背景下，了解母公司和经营合伙企业之间的一些差异是很重要的。母公司是房地产投资信托基金，其唯一的重大资产是其在经营合伙企业中的直接和间接权益。因此，母公司本身除了不时发行公开股本外，并不经营其他业务。母公司预计不会产生任何重大债务。经营合伙企业持有我们几乎所有的资产，并保留本公司合资企业的所有权权益。除母公司公开发行股票所得款项净额贡献予营运合伙企业以换取营运单位外，营运合伙企业产生本公司业务所需的所有资本。这种资本的来源包括经营合伙企业的业务、其直接或间接产生的债务以及合伙企业单位的发行。
股东权益、合伙人资本和非控股权益是母公司的合并财务报表与经营合伙企业的合并财务报表之间的主要差异。运营合伙公司的资本目前包括母公司拥有的运营单位，未来可能包括第三方拥有的运营单位。第三方拥有的经营单位(如有)在经营合伙企业的财务报表中计入资本，在母公司的财务报表中计入非控股权益。
母公司为财务报告目的而合并经营合伙企业，母公司除于经营合伙企业的投资外并无其他资产。因此，虽然股东权益和合伙人资本如上所述有所不同，但母公司和经营合伙企业的资产和负债在各自的财务报表上是相同的。
为了突出母公司和经营合伙公司之间的区别，本报告中有几节分别讨论母公司和经营合伙公司，包括单独的财务报表(但合并的脚注)、单独的控制程序部分以及单独的附件31和32证明。在母公司和经营合伙企业合并披露的章节中，本报告将行动或控股称为公司的行动或控股。
联邦房地产投资信托基金
联邦房地产运营有限公司
表格10-K的年报
财政年度截至2023年12月31日
目录
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| 第I部分 | | |
| 第1项。 | 业务 | 3 |
| 项目1A. | 风险因素 | 8 |
| 项目1B。 | 未解决的员工意见 | 19 |
| 项目1C。 | 网络安全 | 19 |
| 第二项。 | 属性 | 19 |
| 第三项。 | 法律诉讼 | 28 |
| 第四项。 | 煤矿安全信息披露 | 28 |
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| 第二部分 | | |
| 第五项。 | 我们的普通股市场和相关股东事项以及发行人购买股票证券 | 29 |
| 第六项。 | 已保留 | 31 |
| 第7项。 | 管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析 | 31 |
| 第7A项。 | 关于市场风险的定量和定性披露 | 47 |
| 第八项。 | 财务报表和补充数据 | 48 |
| 第九项。 | 会计与财务信息披露的变更与分歧 | 48 |
| 第9A项。 | 控制和程序 | 48 |
| 项目9B。 | 其他信息 | 49 |
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| 第III部 | | |
| 第10项。 | 受托人、高管与公司治理 | 50 |
| 第11项。 | 高管薪酬 | 50 |
| 第12项。 | 某些实益拥有人的担保所有权以及管理层和有关股东的事项 | 50 |
| 第13项。 | 某些关系和相关交易，以及受托人独立性 | 50 |
| 第14项。 | 首席会计师费用及服务 | 50 |
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| 第IV部 | | |
| 第15项。 | 展品和财务报表附表 | 50 |
| 第16项。 | 表格10-K摘要 | 54 |
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| 签名 | 55 |
第一部分
前瞻性陈述
本年度报告中关于Form 10-K的某些陈述为前瞻性陈述。这些陈述包括关于联邦房地产投资信托基金和联邦房地产运营有限责任公司(统称为“我们”或“我们”)和我们的管理团队成员的意图、信念或当前预期的陈述，以及此类陈述所基于的假设，通常通过使用诸如“可能”、“将”、“寻求”、“预期”、“相信”、“估计”、“预期”、“计划”、“打算”、“应该”或类似的表达来识别。实际结果可能与这些前瞻性陈述中预期的大不相同。此外，前瞻性陈述仅在发出之日发表，我们没有义务更新或修改前瞻性陈述，以反映随着时间的推移发生的假设变化、意外事件的发生或未来经营结果的变化，除非法律要求。
以下是一些风险和不确定因素，尽管不是所有的风险和不确定因素，它们可能导致我们的实际结果与我们的前瞻性陈述中的结果大相径庭：
•我们的租户将不支付租金、可能提前腾出或申请破产的风险，或我们可能无法在租约到期时以优惠的租金续签或重新出租空间或填补现有空置的风险；
•我们可能无法进行或无法获得任何发展、重建或翻新项目所需批准的风险，以及我们确实进行的预期或正在进行的物业发展、重建或翻新项目的完成可能成本更高、完成时间更长或未能达到预期效果的风险；
•通常与房地产行业相关的风险，包括我们物业的入住率和我们从物业获得的租金可能低于预期的风险，新的收购可能无法按预期进行，收购竞争可能导致收购价格上涨，与定期维护和维修或翻新空间、保险和其他业务相关的成本可能增加，我们的物业可能出现环境问题并导致意外成本，以及由于房地产缺乏流动性，我们可能无法在适当的时候出售物业；
•如果我们无法获得额外资本，或者如果我们获得的资本成本显著高于历史水平，我们的增长将受到限制；
•与一般经济状况相关的风险，包括我们地理市场的通货膨胀和当地经济状况；
•以我们可以接受的条款融资的风险、我们满足现有财务契约的能力以及这些契约对我们业务施加的限制，以及利率上升的可能性，这将导致利息支出增加；
•与我们作为房地产投资信托基金(通常称为REIT)的地位有关的风险，用于联邦所得税目的，例如与我们作为REIT地位有关的复杂税收法规的存在，新立法导致的REIT要求未来变化的影响，以及未能获得REIT资格的不利后果；以及
•对于与自然灾害、气候变化和公共卫生危机(例如新冠肺炎的爆发和全球蔓延)有关的风险，以及国际、联邦、州和地方政府、机构、执法部门和/或卫生当局为应对这些风险而采取的措施，可能会导致或实质上加剧上述一个或多个风险，并可能显著扰乱或阻止本公司在更长一段时间内正常运营。
此外，我们描述了可能导致实际结果和事件在“风险因素”(本年度报告10-K表第I部分第1A项)、“关于市场风险的定量和定性披露”(第II部分，第7A项)和“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”(第II部分，第7项)方面存在重大差异的风险和不确定因素。
第1项：商业银行业务
一般信息
联邦房地产投资信托基金(“母公司”或“信托”)是一家股权房地产投资信托基金(“REIT”)。Federal Realty op LP(“营运合伙”)是信托透过其进行实质上所有业务及拥有其大部分资产的实体。信托拥有有限责任公司100%的权益，是唯一的
联邦房地产有限责任公司(“普通合伙人”)是经营合伙企业的唯一普通合伙人，并对其行使独家控制权。除另有说明或文意另有所指外，“吾等”、“吾等”及“吾等”指信托及其通过其直接及间接拥有的附属公司(包括营运合伙公司)进行的业务及运作。我们专门从事高质量零售和混合用途物业的所有权、管理和再开发，主要位于我们认为零售供不应求的社区，在美国大西洋中部和东北部地区、加利福尼亚州和南佛罗里达州战略选择的大都市市场。截至2023年12月31日，我们拥有或拥有社区和社区购物中心以及混合用途物业的多数股权，这些物业作为102个以零售房地产项目运营，商业面积约为2600万平方英尺。总体而言，截至2023年12月31日，房地产项目租赁比例为94.2%，入住率为92.2%。我们的收入主要来自与租户签订的租赁协议。自1962年成立以来，我们一直向股东支付季度股息，并连续56年增加每股普通股股息。
我们成立于1962年，是根据哥伦比亚特区法律成立的房地产投资信托基金，并于1999年在马里兰州重新组建为房地产投资信托基金。2022年1月，我们完成了本年度报告开头说明中描述的UPREIT重组。根据经修订的1986年国内收入法典(“守则”)的规定，我们的运作方式旨在符合REIT的税务资格。我们的主要执行办公室位于马里兰州20852，北贝塞斯达玫瑰大道909号。我们的电话号码是(301)-998-8100。我们的网站地址是Www.federalrealty.com。我们网站上包含的信息不是本报告的一部分，也不包含在此作为参考。
业务目标及策略
我们的主要业务目标是拥有、管理、收购和重新开发以零售为重点的高品质物业组合，这些物业将：
•增加分配给股东的现金流；
•
•提供资本增值的潜力；以及
•保护投资者资本。
我们的投资组合包括，并将继续收购和重新开发多种形式的高质量零售，从通常以杂货店为基础的地区、社区和社区购物中心，到通常以零售组成部分为中心但也包括住宅、办公和/或酒店组成部分的混合用途物业。
运营策略
我们不断评估和评估我们的运营战略，以确保它们是有效的，并使我们处于应对市场变化的最佳地位。我们积极管理我们的物业，通过吸引和保留强大而多样化的租户基础，并用实力较强的租户取代不那么相关、较弱、表现不佳的租户，来最大化租金并维持入住率水平。我们的酒店通常位于该国一些人口最稠密和最富裕的地区。这些强劲的人口结构帮助我们的租户产生了更高的销售额，这通常使我们能够保持更高的入住率，收取更高的租金，并保持稳定的租金增长，所有这些都增加了我们投资组合的价值。我们的经营策略还包括：
•通过谈判在租赁期内增加合同租金、续签即将到期的租约或以更高的租金将空间出租给新租户来提高租金，同时限制空置率和停机时间；
•保持多元化的租户基础，从而限制任何一个租户的财务或经营困难；
•监控我们的租户基础的商品组合，以实现强大的国家和地区租户与当地特色租户之间的平衡；
•将管理费用和运营成本降至最低；
•监控我们物业的外观和建筑的质量、状况和设计，以及物业上的其他改善措施，以最大限度地吸引客户，从而产生更高的租金和入住率；
•管理我们的物业，以考虑到它们对气候变化的影响以及它们在面对气候变化时的弹性；
•发展当地和区域市场专门知识，以便利用市场和零售趋势；
•利用我们管理团队的人脉和经验，与租户建立和保持长期关系；
•提供卓越的客户服务；以及
•在我们的许多物业创造一种可识别的、独特的体验，并服务于周围社区，帮助这些物业和这些物业的租户免受在线零售的影响。
投资策略
我们的投资策略是以超过我们长期加权平均资本成本的风险调整回报率配置资本，用于具有未来收入增长和增值潜力的项目。
•
•为能够产生更高销售额的租户，因此支付更高的租金，翻新或扩大租户空间；
•收购位于人口稠密和/或富裕地区的优质零售和混合用途物业，这些地区的进一步发展门槛很高，并有可能通过翻新、扩建、重新配置和/或保留来提高经营业绩和创造价值；以及
•开发混合用途物业的零售部分，以及开发或以其他方式投资于我们已拥有的混合用途物业的非零售部分，以利用这些物业创造的整体价值。
投资标准
在评估潜在的重建、保留、扩建、收购和发展机会时，我们会考虑以下因素：
•与我们的短期和长期资本成本相关的预期收益，以及我们在实现预期收益时将面临的预期风险；
•物业营业收入的预期增长率；
•通过重建和保留来增加物业的长期价值的能力；
•租户在物业、租户销售业绩和租户资信等方面表现不一；
•房产所在的地理区域，包括该地理区域的人口密度、家庭收入、教育水平以及人口和收入趋势。这可能不时包括对新市场的评估；
•物业附近的竞争条件，包括人均可出租总面积(GLA)、对租户的竞争以及其他人通过重新开发、新建或翻新创造竞争物业的能力；
•现有道路对财产的进入和可见性，以及财产贸易区内新的、拓宽的或重新调整的道路的可能性，这可能会影响出入、通勤和购物模式；
•我们在市场领域现有投资的水平和成功程度；
•土地、建筑物及其他改善工程的现时市值，以及增加该等市值的潜力；及
•土地的物理条件、建筑物和其他改善情况，包括结构和环境条件。
融资策略
我们的融资策略旨在使我们能够保持投资级资产负债表，同时保持足够的灵活性，以最具成本效益的方式为我们的运营和投资活动提供资金。我们的融资策略包括：
•保持审慎的总体杠杆水平和适当的未担保财产池，足以支持我们的无担保借款；
•管理我们对可变利率债务的敞口；
•保持充足的现金水平和可用信贷额度，以满足短期运营和投资需求；
•利用市场机会对现有债务进行再融资，降低利息成本，并管理我们的债务到期日，使我们的债务相对于我们的规模不会在任何一年到期；
•出售增长潜力有限或不适合我们整体投资组合的物业，并把所得款项重新运用于重新发展、翻新、租赁和/或扩建我们现有的物业、收购新物业或减少债务；以及
•利用我们现有的最有利的长期资金来源，为重建和收购机会提供资金，这些机会可能包括：
◦通过公开发行出售我们的股权或债务证券，包括我们的市场(“ATM”)股权计划，在该计划中，我们可能会不时提供和出售普通股，包括通过远期销售合同或私募，
◦通过包括可交换债务在内的无担保或担保借款而产生的债务，
◦在我们的经营合伙企业中发行单位(通常是为了换取财产的税收递延贡献)；这些单位通常获得与我们的普通股相同的分配，并且这些单位的持有人有权根据我们的选择将其单位交换为现金或普通股，或
◦采用合资安排。
人力资本
截至2024年2月7日，我们有297名全职员工和7名兼职员工。我们的员工中没有一个是由集体谈判单位代表的。我们相信，我们与员工的关系是良好的。
多样性和包容性
我们是平等机会/平权行动雇主，努力维护一个不受种族、肤色、宗教、性别、性取向、国籍、残疾或受保护的退伍军人身份歧视的工作场所。
健康、安全和健康
我们致力于员工的健康、安全和健康，并营造一个让我们的员工在平衡工作和生活的同时取得成功的环境。我们为我们的员工提供健康和健康计划，其中包括支持身体和精神健康的福利。我们也已经过渡到混合工作模式。
薪酬和福利
我们提供具有竞争力的薪酬和福利，包括健康、牙科、视力、短期和长期残疾、人寿保险和401(K)退休计划，以及包括假期、病假和个人假期在内的慷慨带薪休假计划。除了我们的股权奖励计划外，我们还提供季度奖励计划，以及对表现优异或超出工作描述基本要求的员工进行现场奖金奖励。
人才培养
员工可以访问各种不同的培训课程、书籍、书籍摘要和有声读物，以及涵盖各种不同业务和软技能培训主题的大量原始材料。此外，我们还提供学费和职业资格证书的报销。
社区参与
回馈社会是我们是谁和我们所做的事情不可或缺的一部分。我们提供充足的方式，通过我们酒店的计划或慈善活动和志愿者机会回馈社会，这些机会也是我们员工的团队建设练习。
纳税状况
当我们提交1962年的纳税申报单时，我们选择作为REIT根据联邦所得税法纳税。作为房地产投资信托基金，我们通常不需要为我们分配给股东的应税收入缴纳联邦所得税。根据该守则，房地产投资信托基金须遵守多项组织及营运要求，包括一般每年分配至少90%的应课税收入。出于联邦所得税的目的，我们通常也没有资格在失去资格的那一年后的四年内被视为REIT。即使我们符合联邦所得税的REIT资格，我们也可能需要缴纳某些州和地方所得税和特许经营税，以及我们未分配的应税收入的联邦所得税和消费税。
我们已选择将我们的某些子公司视为应税REIT子公司，我们将其称为TRS。一般而言，租户可从事任何房地产业务及某些非房地产业务，但须受守则所订的若干限制所规限。TRS需缴纳联邦和州所得税。我们的TRS活动并不是实质性的。
一般经济状况
高水平的通货膨胀、更高的利率和潜在的经济状况恶化给我们的业务和租户带来了风险。我们继续监测和处理与经济总体状况有关的风险。未来对我们的业务、运营结果、现金流和增长战略的影响程度高度不确定，最终将取决于未来的发展，而这些都是无法预测的。
影响我们财产的政府法规
我们和我们的物业受到各种联邦、州和地方环境、健康、安全和类似法律的约束。请参阅第1A项。《风险因素-与我们的REIT地位和其他法律法规有关的风险因素》，进一步讨论我们遵守政府监管的潜在实质性影响，包括环境法规和管理REITs的规则。
这些法律对我们拥有的特定财产的适用取决于各种财产的具体情况，包括财产的当前和以前的用途、财产使用的建筑材料以及财产的实际布局。根据某些环境法，作为目前或以前拥有的物业的所有者或经营者，我们可能被要求调查和清理某些危险或有毒物质、含石棉材料或石油产品在物业中的泄漏，我们可能被要求对财产损害以及与污染相关的调查和清理费用负责，并且根据普通法，我们可能需要对因房地产环境污染而导致的损害和伤害向第三方承担责任。此类成本或负债可能超过受影响房地产的价值。污染的存在或未能补救污染可能会对我们出售或租赁房地产或以房地产作为抵押品借款的能力产生不利影响。
无论是现有的环境、健康、安全和类似法律，还是我们遵守这些法律的成本，都没有对我们的财务状况或运营结果产生实质性的不利影响，管理层认为未来也不会。此外，我们目前拥有或过去拥有的物业没有，也不预期会因环境污染而招致任何材料成本或责任。然而，我们无法预测新的或变化的法律或法规对我们目前拥有或未来可能获得的财产的影响。我们目前没有计划在遵守环境、健康、安全和类似法律方面投入大量资本支出，而且我们为我们的大部分物业投保了环境保险，涵盖了许多环境风险。
能源和排放法规影响我们的物业
我们拥有财产的一些司法管辖区已经或可能制定立法，要求只使用某些类型的能源，限制现场的能源使用，或限制建筑物的允许排放，超过这些限制将被处以罚款或其他费用。 这类立法通常包括从通过到实施的较长时间，以使业主有充分的机会进行投资并采取其他行动来遵守立法。 我们认为我们将需要进行的任何投资都将作为我们物业普通资本改善规划过程的一部分，以遵守迄今通过的法律。 我们还讨论了这些类型的法律在我们的能源削减和能源效率努力中的潜在影响，这在项目7中有更详细的描述。“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析--公司责任。” 这些类型的法律并未对我们的财务状况或经营结果产生重大不利影响，管理层也不认为它们会在未来产生重大不利影响。 然而，我们无法预测新的或变化的法律或法规对我们目前拥有或未来可能获得的财产的影响
竞争
众多商业开发商和房地产公司在物业租赁和收购方面与我们竞争。其中一些竞争对手可能拥有比我们更多的资本资源，尽管我们不相信我们物业所在的任何一级市场中的任何单一竞争对手或竞争对手群体在该市场中占据主导地位。本次比赛可能：
•减少可供收购的房产数量;
•增加可供购置的物业的成本；
•干扰我们吸引和留住租户的能力，导致空置率上升和/或租金下降；以及
•对我们将运营费用降至最低的能力造成不利影响。
我们酒店的零售商还面临着来自在线零售商、直销店、折扣购物俱乐部、超市以及其他形式的商品和服务销售和营销的日益激烈的竞争，例如直邮。这种竞争可能导致租户违约和资不抵债。
可用信息
我们的Form 10-K年度报告、Form 10-Q季度报告、Form 8-K当前报告，以及根据1934年《证券交易法》(以下简称《交易法》)第13(A)或15(D)节提交或提交的报告修正案，均可通过我们网站的投资者部分免费获取，网址为：Www.federalrealty.com在我们以电子方式向美国证券交易委员会或美国证券交易委员会提交材料或向美国证券交易委员会或美国证券交易委员会提供材料后，我们将在合理可行的范围内尽快向美国证券交易委员会或美国证券交易委员会提交材料。
我们的公司治理准则、商业行为准则、适用于我们首席执行官和高级财务官的道德准则、举报人政策、组织文件以及我们的审计委员会、薪酬和人力资本委员会以及提名和公司治理委员会的章程都可以在我们网站投资者部分的公司治理部分找到。
对道德守则或商业行为守则的修订或适用于我们任何高管或高级财务官的豁免，也将在我们网站的公司治理部分披露。
项目1A.不包括风险因素
这份Form 10-K年度报告包含符合1933年证券法第27A节、交易法第21E节和1995年私人证券诉讼改革法含义的前瞻性陈述。此外，我们以引用方式并入本Form 10-K年度报告中的文件，包括我们随后提交给美国证券交易委员会的文件，都将包含前瞻性声明。当我们提到前瞻性陈述或信息时，有时我们会使用“可能”、“将会”、“可能”、“应该”、“计划”、“打算”、“预期”、“相信”、“估计”、“预期”和“继续”等词语。特别是，以下风险因素描述了前瞻性信息。风险因素描述了可能影响这些陈述的风险，但不是包罗万象的，特别是关于未来可能发生的事件。可能会发生许多事情，导致实际结果与我们所描述的不同。这些因素包括但不限于以下因素：
与我国房地产投资和经营相关的风险因素
如果租户的零售业务不成功，我们物业的收入可能会减少或受到限制。
我们物业的收入主要取决于我们的租户是否有能力及时支付其租约规定的全部租金和其他费用。我们的一些租约规定，除基本租金外，根据租户产生的销售总额的特定百分比，在基本金额之上支付额外租金，并一般规定偿还房地产税和物业运营费用。经济、法律和/或竞争条件，以及公众健康问题，可能会影响租户零售业务的成功，从而影响我们从租户那里获得的租金和费用报销金额。租户及时支付基本租金、百分比租金或其他费用的能力的任何下降，包括在租赁期结束前关闭门店或任何租户申请破产保护，都将对我们的财务状况和运营业绩产生不利影响。如果租户违约，我们在执行租赁条款下作为房东的权利时可能会遇到延误和意想不到的成本，这也可能对我们的财务状况和经营业绩产生不利影响。
我们的净收入取决于我们的“锚定”租户的成功和持续存在。
如果任何主营店或主租户的业务下滑、破产或资不抵债，我们的净收入可能会受到不利影响。主要租户通常会占用大量的面积，支付物业总租金的很大一部分，并通过吸引大量客户来为其他租户的成功做出贡献。关闭物业的一个或多个锚店可能会对该物业造成不利影响，并导致其他租户终止租约或减少租金，这些租户的租约可能允许在该等情况下终止或减租，或其本身的经营可能因此而受到影响。在过去的几年里，我们看到一些市场的锚定成交量和成交量较高，这导致了更大的零售空间供过于求。因此，租户对我们某些锚地的需求可能会减少，因此，我们可能会看到这些空间的空置率增加和/或租金下降，这可能会对我们的净收入产生负面影响。截至2023年12月31日，我们的主租户空间出租率为96.0%，入住率为93.9%。
零售购物从实体店转向网上购物，可能会对我们的现金流、财务状况和经营业绩产生不利影响。
许多经营实体店的零售商已将在线销售作为其业务的重要组成部分。转向网上购物可能会导致我们某些租户的实体销售下降，并可能导致我们某些租户未来缩小零售地点的规模或数量。我们维持多元化零售物业组合的策略部分减轻了这种风险。零售商利用实体店进行“展厅”和在线销售分销目的（特别是在像我们这样人口稠密地区的购物中心）的趋势可能会进一步减轻这种风险。然而，无法保证我们的购物中心不会受到转向网上购物的进一步影响。因此，我们的现金流、财务状况和运营业绩可能会受到不利影响。
我们拥有地理上集中的物业，这些地区的不利经济或房地产市场下滑可能会对我们产生实质性的不利影响。
截至2023年12月31日，我们的租户在12个州和哥伦比亚特区运营。任何对我们物业集中的市场造成不成比例影响的不利情况，都可能对我们的投资组合产生放大的不利影响。有关地理集中度的其他讨论，请参阅“物业”(本年度报告表格10-K的第2项)。房地产市场像过去一样受到经济低迷的影响，我们无法预测经济状况将如何在短期和长期影响这个市场。
这些州的经济下滑或房地产市场下滑可能会损害我们的财务表现和我们的房产价值。可能对这些州的经济状况产生负面影响的因素包括：
•企业裁员或裁员；
•行业放缓；
•较长一段时间内的高通胀水平；
•提高利率；
•由于健康危机，增加了商业限制；
•企业搬迁；
•不断变化的人口结构；
•增加远程办公和使用替代工作地点；
•基础设施质量；
•房地产供过于求或需求减少；
•租客拖欠租金的物业，在新租约下可获优惠或减收租金；及
•经营成本增加，包括保险费和房地产税。
我们可能无法从申请破产保护的租户那里收回到期余额。
如果租户或租赁担保人申请破产，我们可能无法收回该当事人所欠的所有请愿前金额。此外，申请破产保护的租户可能终止我们的租赁，在这种情况下，我们将拥有一般无担保债权，其金额可能低于租赁期剩余时间欠我们的全部金额，这可能对我们的财务状况和运营结果产生不利影响。
我们在续订租约或转租空间方面可能会遇到困难或延误。
我们的大部分收入直接或间接来自向租户收取的租金。我们面临的风险是，当租约到期或终止时，无论是根据租户破产、一般经济状况或其他原因，租约到期或终止，我们物业的空间租约可能不会续期，空间可能不会重新租赁，或者续订或重新租赁的条款，包括所需翻新或向租户提供优惠的成本，可能不如当前的租赁条款，并可能包括租金的降低。因此，我们的净收入可能会减少。
我们的发展活动有内在的风险。
与翻新和重新开发现有的改善措施相反，对不动产进行根本性的改善会带来巨大的风险。我们一般不打算取得未开发的土地作未来发展之用，但我们确实打算完成我们已拥有的未来几期工程的发展和建造工作。我们可以自己承担这些和其他项目的开发，如果在风险调整回报的基础上有理由的话，也可以引入第三方。如果市场状况不允许适当的回报，我们也可以选择推迟项目的完成。如果条件出现，我们无法或决定不完成项目，或者如果我们项目的预期现金流不超过账面价值，我们可能需要对项目进行减值。如果我们现有项目的任何额外阶段，或者如果任何新项目不成功，可能会对我们的财务状况和运营结果产生不利影响。
除了其他地方描述的与房地产投资相关的一般风险和上述具体风险外，与我们剩余开发活动相关的风险包括：
•承包商的变更可能会推迟开发项目的完成并增加总体成本；
•由于总体经济的波动，启动和稳定之间的巨大时间间隔使我们面临更大的风险；
•将住宅产品交付到不确定的住宅环境中可能会导致较低的租金或更长的时间来实现经济稳定；
•我们的大量投资与基础设施有关，如果我们不完成后续阶段，项目的整体价值可能会受到负面影响；
•未能或不能以优惠条件获得建设或永久融资；
•在可能永远无法完成的项目上花费金钱和时间；
•难以找到关键主播或其他租户可能会影响入住率和预计收入；
•无法达到预期的租金水平或预期的租赁速度；
•高于估计的建造或运营成本，包括劳动力和材料成本；以及
•由于多种因素可能导致项目延迟完成，包括新冠肺炎、供应链中断和短缺、通货膨胀、天气、劳动力中断、建筑延误或在收到分区或其他监管批准方面的延误、恐怖行为或其他暴力行为、或天灾(如火灾、地震或洪水)。
再开发和收购可能无法达到预期的效果。
我们的投资战略包括在人口稠密地区重新开发和收购高质量、以零售为重点的物业，这些地区的平均家庭收入很高，而且在增加有竞争力的零售供应方面存在重大障碍。重新开发和收购物业涉及以下风险，其中任何一项都可能对我们的经营业绩和我们履行义务的能力产生不利影响：
•我们对改善、重新定位或重新开发物业的成本的估计可能被证明太低，或者我们估计完成改善、重新定位或重新开发的时间可能太短。因此，物业可能无法实现我们预测的回报，无论是暂时的，还是更长的一段时间；
•我们可能无法确定合适的物业进行收购，或可能无法完成我们确定的物业的收购；
•我们可能无法成功地将收购整合到我们现有的业务中；
•我们重新开发或收购的物业可能无法在我们做出投资决定的时间范围内达到我们预计的入住率或出租率，这可能导致物业无法实现我们预期的回报；
•我们对每项新投资的收购前评估可能在收购物业后才能发现某些缺陷或确定必要的维修，这可能会显著增加我们的总收购成本或减少物业的现金流；以及
•我们在收购之前对物业或建筑物进行的调查，以及我们可能从该建筑物或物业的卖家那里收到的任何陈述，可能无法揭示各种负债，这可能会减少物业的现金流或增加我们的收购成本。
我们的业绩和价值受到与房地产行业相关的一般风险的影响。
我们的经济表现和房地产资产的价值，以及我们投资的价值，都受到这样的风险的影响，即如果我们的物业不能产生足够的收入来满足我们的运营费用，包括偿债和资本支出，我们的现金流和向股东支付分配的能力将受到不利影响。作为一家房地产公司，我们容易受到以下房地产行业风险的影响：
•整体或我们物业所在地区的经济不景气；
•当地房地产市场状况的不利变化，如供过于求或需求减少；
•租户偏好的变化降低了我们物业对租户的吸引力；
•分区或管制限制；
•市场租金下降；
•可能增加或减少能源成本和其他与天气有关的费用的天气情况；
•与需要定期维修、翻新和重新租赁空间有关的费用；以及
•与一个或多个物业相关的适当维护、保险和其他运营成本的增加，包括房地产税，即使市场因素和竞争等情况导致一个或多个物业的收入减少，也可能发生这种情况，尽管房地产税通常不会因此类收入的减少而增加。
这些风险中的每一个都可能导致市场租金下降和空置率上升，从而可能对我们的财务状况和运营业绩产生不利影响。
许多房地产成本是固定的，即使我们的房地产收入减少了。
我们的财务业绩主要取决于以对我们有利的条款将我们物业中的空间出租给租户。与房地产投资相关的成本，如房地产税、保险和维护成本，通常不会减少，即使物业没有完全入伙、租金下降或其他情况导致房地产收入减少。因此，如果租户不支付租金或我们无法以优惠条件出租我们的物业，我们物业运营的现金流可能会减少。在这种情况下，我们可能无法毫不拖延地行使我们作为房东的权利，并可能招致巨额法律费用。此外，我们可能收购或重新开发的新物业可能不会生产
任何重大收入不会立即产生，而现有业务的现金流可能不足以支付与该等新物业有关的营运开支及偿债，直至该等物业全部入伙为止。
竞争可能会限制我们购买新物业和从租户那里获得足够收入的能力。
许多商业开发商和房地产公司与我们竞争，为我们现有的物业和要收购的物业寻找租户。这项比赛可能：
•减少可供收购的房产；
•增加可供购置的物业的成本；
•降低应付给我们的租金；
•干扰我们吸引和留住租户的能力；
•导致我们物业的空置率上升；以及
•对我们将运营费用降至最低的能力造成不利影响。
我们酒店的零售商还面临着来自在线零售商、直销店、折扣购物俱乐部和其他形式的商品销售和营销(如直邮)的日益激烈的竞争。这种竞争可能导致租户违约和资不抵债。如果我们无法继续吸引合适的零售租户到我们的物业，或在我们的地理市场购买新的物业，这可能会对我们产生净收入、偿还债务和向我们的股东进行分配的能力产生重大影响。
我们可能无法在适当的时候出售房产，因为房地产投资缺乏流动性。
房地产投资通常不会很快售出。此外，联邦所得税法适用于房地产，特别是REITs，这可能会限制我们出售资产的能力。我们可能无法迅速改变我们的投资组合，以应对经济或其他条件的变化，包括由于经济环境的原因，无法以我们认为合适的回报出售物业。我们无法对投资业绩的不利变化做出快速反应，这可能会对我们履行义务和向股东进行分配的能力产生不利影响。
我们在处理我们共同拥有的投资方面的灵活性可能有限。
我们的组织文件没有限制我们可以投资于与其他个人或实体共同拥有的财产和资产的资金数额。截至2023年12月31日，我们与其他人共同持有了19个以零售为主的房地产项目，此外还持有了以“down REIT”结构拥有的物业。此外，截至2023年12月31日，我们拥有Assembly Row酒店部分的权益。我们未来可能会进行更多的联合投资。我们现有和未来的联合投资可能使我们面临特殊风险，包括我们的合作伙伴或共同投资者可能破产，这些合作伙伴或共同投资者可能具有与我们的商业利益或目标不同或不兼容的经济或其他商业利益或目标，这些合作伙伴或共同投资者可能采取与我们的建议或指示相反的行动，或与我们的政策或目标背道而驰，以及可能与我们的合资伙伴就影响财产或合资企业的决定发生纠纷，这可能导致诉讼或仲裁或其他形式的纠纷解决。尽管截至2023年12月31日，我们持有所有现有共同投资的控股权(上文讨论的酒店投资、2017年收购的La Alameda购物中心投资以及2022年收购的Chandler音乐节和Chandler Gateway购物中心的投资除外)，但我们通常必须获得共同投资者的同意或满足定义的标准才能出售或融资这些物业。共同所有权使第三方有机会影响我们的一些投资可以获得的回报，并可能对我们向股东进行分配的能力产生不利影响。我们也可能对我们共同投资者的行为负责。
我们的财产保险覆盖范围可能不足。
我们目前为我们所有的财产提供全面的保险，包括责任保险、火灾、洪水、地震、环境问题、租金损失和恐怖主义行为保险。所有这些保单都包含承保范围限制。我们相信这些保险的类型和金额通常是为我们物业所在地区的类似类型房地产资产的所有者或由其获得的。我们打算为其后购入的物业投购类似的保险。
由于保险业遭受重大损失和其他非我们所能控制的因素，保险覆盖范围可能会减少，保险价格可能会上升。因此，我们可能无法以足够的金额或合理的价格续期或复制我们现有的保险范围。此外，保险公司可能不再为某些类型的损失提供保险，例如恐怖主义行为、流行病和有毒霉菌造成的损失，或者，如果提供保险，获得这些类型的保险的费用可能不合理。因此，我们可能不再为某些类型的损失提供保险，和/或可获得的保险限额可能会减少。如果未投保的损失
或超过我们的保险限额的损失，我们可能会损失我们在物业上投资的全部或部分资本，以及来自该物业的预期未来收入，但仍有义务支付与该物业相关的任何抵押债务或其他财务义务。我们不能保证未来不会发生超出保险金额的重大损失。如果我们的任何物业遭遇灾难性损失，可能会严重扰乱我们的运营，推迟收入，并导致修复或重建物业的巨额费用。此外，由于通货膨胀、守则和条例的改变、环境考虑和其他因素，在建筑物损坏或被摧毁后，使用保险收入来更换建筑物可能并不可行。此外，如果我们的保险公司无法支付或对索赔提出异议，我们可能无法收取保险收益。这样的事件可能会对我们的经营结果和我们履行义务的能力产生不利影响，包括向我们的股东分配。
自然灾害、气候变化和健康危机可能会对我们的现金流和经营业绩产生不利影响。
气候变化可能会增加自然灾害和恶劣天气条件的不可预测性和频率，影响自然资源的可用性，并对未来的趋势和风险敞口造成额外的不确定性。我们的某些业务位于易受自然灾害和恶劣天气条件影响的地区，如飓风、地震、干旱、雪灾、洪水和火灾。气候变化或自然灾害的影响可能会推迟新的开发项目，增加修复或更换受损财产的投资成本，增加运营成本，创造额外的投资成本来改善现有财产，以符合气候变化法规，增加未来的财产保险成本，影响水和其他自然资源的可获得性，并对租户的空间需求产生负面影响。*如果我们无法获得保险或不能以可接受的条款获得保险，或者如果我们的保险不足以涵盖这些事件造成的业务中断或损失，我们的收益、流动性或资本资源可能会受到不利影响。
此外，我们的业务还面临与公共卫生危机、流行病和流行病的影响相关的风险。此类活动可能会：
•抑制全球、国家和地方经济活动；
•推动通货膨胀，对证券市场的交易活动产生不利影响，这可能对我们普通股和债务证券的交易价格以及我们利用证券市场作为流动性来源的能力产生不利影响；
•对租户的财务状况产生不利影响，因为他们限制了客流量和业务人员，这可能会影响他们支付租金的能力和做出新租赁承诺的意愿；
•减少我们的现金流，这可能会影响我们以当前利率和当前格式支付股息的能力，或者根本不影响我们偿还债务的能力；
•暂时或永久性地减少对零售或办公空间的需求；
•通过要求我们的人员远程工作来干扰我们的业务运营；
•增加网络攻击的频率；
•扰乱对我们的开发和再开发活动可能很重要的供应链；
•导致劳动力短缺；
•干扰潜在的物业买卖；
•影响我们以当前利率和当前形式或根本不支付股息的能力；以及
•有其他难以预测的直接和间接影响。
这种风险取决于公共卫生问题的性质和严重程度，以及政府下令和个人决定限制旅行、经济活动和个人互动的范围和持续时间，这些都不能有把握地预测。特别是，我们无法预测针对公共卫生问题而下达的居家和其他政府命令的影响，这些命令可能因司法管辖区而异，或者公共卫生问题的短期和长期经济影响，每一项都可能对我们的业务产生实质性的不利影响。
更多地关注与企业责任相关的指标和报告，特别是与环境、社会和治理(“ESG”)因素相关的指标和报告，可能会增加成本并使我们面临新的风险。
投资者和其他利益相关者越来越关注于了解公司如何应对各种ESG因素。其中许多投资者和股东将目光投向ESG评级系统，或第三方集团开发的披露框架，以便在公司评估投资决策和公司披露时，对ESG因素进行比较。
尽管我们参与了许多这样的评级体系或披露框架，而且通常在我们确实参与的评级体系中得分相对较高，但我们并不参与，也不一定会在所有可用的评级体系中得分很高。此外，这些评级系统使用的标准经常变化，我们不能保证我们能够随着标准的变化而获得良好的分数。我们通过公司披露我们的ESG活动来补充我们对评级系统的参与，但许多投资者和利益相关者可能会寻找我们没有提供的具体披露。未能参与某些第三方评级系统、未能在这些评级系统中取得好成绩或未能提供某些ESG
当投资者或其他人将我们与行业内类似公司进行比较时，披露信息可能会导致声誉受损，并可能导致某些投资者不愿投资于我们的股票，这可能会对我们的融资能力产生不利影响。
关于信托基金的公司责任倡议的更多信息，见项目7。“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析--公司责任。”
与我们的融资策略和资本结构相关的风险因素
我们的债务数额和债务施加的限制可能会对我们的业务和财务状况产生不利影响。
截至2023年12月31日，我们的未偿债务约为46亿美元。在这些未偿债务中，约5.191亿美元由我们8个房地产项目的全部或部分担保。截至2023年12月31日，我们大约87.0%的债务是固定利率或通过利率互换协议固定的，其中包括我们所有的财产担保债务和我们的无担保优先票据。我们的组织文件没有限制我们可能产生的债务水平或数额。我们未偿债务的数额不时会对我们的股东产生重要影响。例如，它可以：
•要求我们将运营现金流的很大一部分用于偿还债务，从而减少了可用于运营、财产收购、重新开发和未来可能出现的其他适当商业机会的资金；
•限制我们对已发行普通股和优先股进行分配的能力；
•使我们难以满足偿债要求；
•要求我们在再融资时将增加的运营现金流用于偿还债务，或在利率上升时用于可变利率、未对冲债务；
•限制我们在规划或应对业务变化以及影响业务盈利能力的因素方面的灵活性；
•限制我们获得未来可能需要的任何额外债务或股权融资的能力，用于营运资金、债务再融资、资本支出、收购、重新开发或其他一般企业用途，或以优惠条件获得此类融资；和/或
•限制我们开展业务的灵活性，这可能会使我们与债务较少或债务限制较少的竞争对手相比处于劣势。
我们是否有能力按计划支付本金、支付利息或为债务进行再融资，将主要取决于我们未来的表现，而在一定程度上，这在一定程度上受到经济、金融、竞争和其他我们无法控制的因素的影响。不能保证我们的业务未来将继续从运营中产生足够的现金流来偿还我们的债务或满足我们的其他现金需求。如果我们无法从我们的业务中产生这种现金流，我们可能需要对现有债务的全部或部分进行再融资，出售资产或获得额外融资，以满足我们的债务义务和其他现金需求，包括支付维持我们作为房地产投资信托基金的地位所需的股息。我们不能向您保证，在我们认为可以接受的条款下，任何此类再融资、出售资产或额外融资都是可能的。
根据我们的债务义务，我们有义务遵守财务和其他公约，这可能会限制我们的经营活动，而不遵守这些公约可能会导致违约，从而根据我们的债务协议加速付款。
我们的循环信贷安排、无担保定期贷款和某些系列票据包括可能限制我们未来经营活动的金融契约。我们还必须遵守其他公约，其中包括以下条款：
•与保证抵押的财产维护有关的；
•限制我们质押资产或设立留置权的能力；
•限制我们承担额外债务的能力；
•限制我们修改或修改抵押物业现有租约的能力；
•限制我们与关联公司进行交易的能力；以及
•
截至2023年12月31日，我们遵守了所有与违约相关的金融契约。如果我们违反了任何违约相关的债务契约，包括上面列出的契约，并且没有在任何适用的补救期限内补救，我们的贷款人可以要求我们立即偿还债务，如果债务得到担保，可以立即开始诉讼，以接管以贷款为抵押的财产。我们的许多债务安排，包括我们的公开票据和我们的循环信贷安排，都是交叉违约的，这意味着根据这些债务安排的贷款人可以让我们陷入违约，如果我们违反并未能治愈某些其他债务的违约，他们会要求立即偿还债务。
义务。因此，我们债务契约下的任何违约都可能对我们的财务状况、我们的运营结果、我们履行义务的能力和我们股票的市场价值产生不利影响。
我们的信用由国家认可的信用评级机构进行评级。信用评级是根据我们的经营业绩、流动资金和杠杆率、财务状况和前景，以及信用评级机构认为与我们的行业和整体经济前景相关的其他因素而给予的。我们的信用评级可能会影响我们获得的资本额，以及我们获得的某些现有和未来融资的条款。由于我们依赖债务融资为业务增长提供资金，信用评级的不利变化，包括前景的实际变化，甚至启动可能导致不利变化的信用评级审查，可能会对我们产生重大不利影响。
如果我们不能获得更多资本，我们的增长能力将受到限制。
我们的增长战略专注于我们已经拥有的物业的开发和再开发，以及收购更多的物业。我们认为，很难用经营活动的现金为我们预期的增长提供资金，因为除了其他要求外，我们通常还被要求每年向股东分配至少90%的应税收入，才能继续符合联邦所得税的REIT资格。因此，我们必须主要依靠债务或股权资本的可用性，这些资本可能会也可能不会以优惠的条件或根本不能获得。债务可能包括出售债务证券和来自第三方的抵押贷款。如果在我们需要筹集资金的时候，经济条件和资本市场的条件并不有利，我们可能需要以不太有利的条件获得资金。此外，我们不能保证额外的融资、再融资或其他资本将以我们希望的金额或优惠条款获得。我们能否获得债务或股权资本取决于许多因素，包括市场对我们的增长潜力和风险状况的看法，我们支付股息的能力，以及我们当前和潜在的未来收益。根据这些因素的结果以及经济环境的影响，我们可能会拖延或难以令人满意地实施我们的增长战略，或者无法实施这一战略。
利率上升可能会对我们的现金流以及我们的未偿债务和优先股的市场价格产生不利影响。
截至2023年12月31日，在我们46亿美元的未偿债务中，约8.536亿美元以浮动利率计息，其中6.0亿美元是我们的无担保定期贷款，以SOFR加85个基点加0.10%的浮动利率计息。余下的253.6,000,000美元包括一笔200,000,000美元的应付按揭，其利息为SOFR加95个基点的浮动利率，该利率实际上由三份利率互换协议固定至初始到期日；以及5,360万美元的应付按揭，其利息为SOFR加195个基点的浮动利率，并由两项利率互换协议有效固定。我们还有12.5亿美元的循环信贷安排，截至2023年12月31日没有余额，利息为SOFR加77.5个基点，加0.10%。未来我们可能会以浮动利率借入更多资金。利率上升将增加我们可变利率债务的利息支出，减少我们的现金流，这可能对我们偿还债务和履行其他义务的能力产生不利影响，还可能减少我们能够分配给股东的金额。我们可能会对全部或部分浮动利率债务进行额外的对冲安排或其他交易，以限制我们对利率上升的风险敞口。然而，如果任何此类对冲安排的对手方不履行义务，我们在与对冲或类似安排有关的可变利率债务项下需要支付的金额可能会增加。此外，市场利率的上升可能会导致我们的债务证券和优先股的购买者要求更高的年收益率，这可能会对我们的未偿还债务证券和优先股的市场价格以及再融资或发行额外债务证券或优先股的成本和/或时间产生不利影响。
套期保值活动可能会使我们面临风险，包括交易对手不会履行的风险，以及对冲不会产生我们预期的经济利益，这可能会对我们产生不利影响。
我们可以使用衍生工具来管理对可变利率风险的敞口。我们一般通过利率互换来管理我们对可变利率风险的敞口，并通过国库锁定来管理在发行债券之前利率上升的风险。这些和类似的对冲安排涉及风险，包括交易对手可能无法履行其在这些安排下的义务的风险，这些安排可能无法有效地减少我们对利率变化的敞口，我们从对冲交易中获得的收入可能受到管理REITs的联邦税收条款的限制，以及如果利率下降，这些安排可能会减少给我们带来的好处。制定和实施利率风险策略是复杂的，不能保证我们的对冲活动将完全有效地使我们免受与利率波动相关的风险。
此外，关于我们于2024年1月发售的2029年到期的3.25%可交换优先债券，我们已与某些期权交易对手签订了上限看涨期权交易。有上限的通话交易包括，受惯例限制
调整后，最初作为票据基础的普通股数量。预期有上限的催缴交易一般可减少任何票据交换时对我们普通股的潜在摊薄及/或抵销吾等须支付超过已交换票据本金额的任何现金付款(视属何情况而定)，而有关减持及/或抵销须受上限规限。期权交易对手是金融机构，我们面临其中任何一家或所有机构可能在上限看涨交易下违约的风险。我们对期权交易对手的信用风险敞口没有任何抵押品作担保。全球经济状况已导致某些金融机构实际或预期出现倒闭或财务困难，并可能对期权对手方在有上限的看涨期权交易下的表现产生不利影响。如果期权对手方面临破产程序，吾等将成为该程序中的无担保债权人，其债权相当于根据与该期权对手方的上限催缴文件所确定的当时终止金额。我们的风险敞口将取决于许多因素，但一般来说，我们风险敞口的增加将与市场价格和普通股波动性的增加相关。此外，一旦期权交易对手违约，我们可能遭受不利的税收后果，以及比我们目前预期的普通股更多的摊薄。我们不能对期权交易对手的财务稳定性或生存能力提供任何保证。
与我们的REIT地位和其他法律法规相关的风险因素
环境法律法规可能会降低我们物业的价值或盈利能力。
所有不动产和在不动产上进行的作业均受联邦、州和地方有关有害物质、环境保护以及人类健康和安全的法律、法令和条例的约束。根据各种联邦、州和地方法律、条例和法规，我们和我们的租户可能负责处置或处理在我们拥有或经营的物业中排放的危险或有毒物质，以及与危险或有毒物质相关的某些其他潜在成本(包括政府罚款和人身和财产伤害)。无论我们是否知道或对危险或有毒物质的存在负有责任，都可能施加这一责任。此外，我们的物业存在污染或我们的任何物业未能妥善补救污染，可能会对我们出售或租赁该等物业或以该等物业作为抵押品借入资金的能力造成不利影响。成本或负债可能超过受影响房地产的价值。我们并不知悉任何有关我们物业的环境状况会对我们的业务、资产或整体营运结果产生重大不利影响。
此外，政府在气候变化方面的立法和法规的变化可能会导致资本支出增加，以提高我们现有物业的能效，也可能要求我们在没有相应收入增加的情况下，在开发或重建项目上投入更多资金，这可能会对我们的财务状况、运营结果和现金流产生不利影响。
1990年的《美国残疾人法》可以要求我们对现有的或新获得的房产采取补救措施。
我们现有的物业，以及我们可能收购的作为商业设施的物业，都必须符合1990年《美国残疾人法》第三章的规定。对财产的调查可能会发现不遵守本法的情况。该法或其他联邦、州或地方法律或法规的要求也可能在未来发生变化，并限制我们在残疾人无障碍设施方面进一步翻新我们的财产。未来遵守这项法案可能需要对物业进行昂贵的改变。
我们的租户产生的收入可能会受到他们所受的各种联邦、州和地方法律的负面影响。
我们和我们的租户受到广泛的联邦、州和地方法律法规的约束，如地方许可要求、消费者保护法以及州和地方消防、生命安全和影响物业使用的类似要求。租约通常要求每个租户遵守所有法律和法规。不遵守规定可能会导致政府当局罚款，向私人诉讼当事人支付损害赔偿金，或者限制在此类财产上开展业务的能力。这类不遵守规定可能会减少我们从租户那里获得的收入，可能需要我们支付与任何不符合规定有关的罚款或罚款，并可能对我们出售或租赁物业的能力产生不利影响。
如果不符合联邦所得税的REIT资格，将导致母公司作为公司征税，这将大大减少可用于支付分配的资金。
我们相信，为了联邦所得税的目的，我们是作为REIT的组织和资格的，目前我们打算以一种允许我们继续符合准则REIT资格的方式运营。然而，我们不能向您保证，我们在未来仍将保持这样的资格。
作为房地产投资信托基金的资格涉及应用高度技术性和复杂的守则条款和根据守则发布的适用所得税法规。某些不完全在我们控制范围内的事实和情况可能会影响我们作为REIT的资格。例如，要符合REIT的资格，我们任何一年的总收入中至少有95%必须来自符合条件的租金和某些其他收入。例如，如果租户的违约会减少符合条件的租金的收入，那么满足这一要求可能会很困难。作为房地产投资信托基金，我们通常必须每年向股东分配至少90%的应纳税所得额。此外，新的立法、新的法规、新的行政解释或新的法院裁决可能会显著改变有关REIT资格的税法或这种资格的联邦所得税后果。对REITs税务处理的任何修改都可能对我们的净收入产生重大不利影响。
如果我们没有资格成为房地产投资信托基金：
•在计算应纳税所得额时，我们不会被允许扣除分配给股东的部分；
•我们将按正常的公司税率缴纳联邦所得税；
•除非我们根据特定的法律规定有权获得减免，否则我们不能选择在被取消资格的那一年之后的四个课税年度内作为房地产投资信托基金纳税；
•我们可能被要求缴纳巨额所得税，这将大大减少我们未能或不被允许符合资格的每一年可用于投资或分配给我们股东的资金；以及
•我们将不再被法律要求向我们的股东进行任何分配。
为了保持我们作为房地产投资信托基金的地位，我们限制了母公司任何一个股东可以拥有的股份数量。
该守则对房地产投资信托基金的股票所有权施加了某些限制。例如，在任何课税年度的后半年度内，五名或以下人士(如守则所界定)可直接或间接拥有不超过50%的股本流通股价值。为保障我们的房地产投资信托基金地位，母公司的信托声明禁止任何一名股东持有(实际或建设性的)超过9.8%的已发行普通股或任何类别或系列的已发行优先股。推定所有权规则是复杂的。由一组相关个人和/或实体实际或推定拥有的母公司股本股份可被视为由其中一名个人或实体推定拥有。因此，个人或实体收购价值低于9.8%的已发行普通股和/或一类或一系列优先股(或收购拥有普通股或优先股的实体的权益)可能导致该个人或实体(或另一实体)建设性地拥有9.8%以上的已发行股本价值。如果发生这种情况，要么所有权转移将无效，要么股票将被转移到慈善信托基金，然后出售给能够在不违反9.8%所有权限制的情况下拥有这些股份的人。
董事会可根据具体情况免除这些限制。此外，如果董事会和有资格在股东大会上投票的三分之二的股东认为母公司尝试有资格或继续有资格成为房地产投资信托基金不再符合我们的最佳利益，他们可以取消这些限制。9.8%的所有权限制可能会延迟、推迟或阻止我们可能涉及普通股溢价或符合股东最佳利益的交易或控制权变更。
影响REITs的立法、行政、监管或其他行动，包括美国国税局采取的立场，可能会对我们和我们的投资者产生实质性的不利影响。
与美国联邦所得税有关的规则不断受到参与立法程序的人员以及美国国税局(IRS)和美国财政部(Treasury)的审查。税法或国税局和财政部对税法的解释的变化，无论是否具有追溯力，都可能对我们和我们的投资者造成实质性的不利影响。无法预测通过新税法或其他条款的可能性，或对我们和我们的股东的直接或间接影响。因此，此类新立法、财政部法规、行政解释或法院裁决可能会对我们有资格作为房地产投资信托基金和/或美国联邦所得税征税的能力产生重大和负面影响，并可能对我们和具有这种资格的投资者造成严重后果。
母公司的信托声明和章程中的某些税收和反收购条款，以及合伙企业的有限合伙协议中的某些限制，可能会阻碍我们控制权的改变。
适用于马里兰州REITs的母公司信托声明和章程以及马里兰州一般公司法中包含的某些条款可能会阻止第三方向我们提出收购要约或收购建议。如果发生这种情况，可能会推迟、阻止或阻止控制权的变更或现有管理层的撤换。这些规定还可能延迟或阻止股东获得高于当时市价的普通股溢价。这些规定包括：
•上述房地产投资信托基金的所有权限额；
•授权发行我们的优先股，其权力、优先权或权利将由董事会决定；
•我们的股东特别会议只能由董事会主席、首席执行官、总裁、三分之一的受托人或拥有不少于会议所有投票权25%的股东召开;
•董事会无需股东投票即可对未发行的受益股份进行分类或重新分类，包括将普通股重新分类为优先股，反之亦然;
•需要三分之二的股东投票才能批准对信托声明的一些修订；以及
•对在股东大会上提交的提案的提前通知要求。
根据马里兰州法律，除非房地产投资信托基金选择不受这项法律的约束，否则在“控制权股份收购”中获得的“控制权股份”没有投票权，除非股东以有权就该事项投下的三分之二的票数批准，但不包括收购方和身为房地产投资信托基金雇员的高级管理人员或受托人拥有的股份。“控制权股份收购”是指取得控制权股份，但有一些例外。
母公司的章程规定，马里兰州控制权股份收购法不适用于任何人对我们普通股的任何收购。本附例条文可于任何时间，不论在收购控制权股份之前或之后，经有权投票的过半数股东表决而全部或部分废除，而于废除后，在任何后续附例所规定的范围内，可适用于任何先前或其后的控制权股份收购。
此外，合伙企业的有限合伙协议(“合伙协议”)中的某些条款可能会延迟或使对我们的主动收购或我们控制权的变更变得更加困难。这些规定可能会阻止第三方提出涉及主动收购我们或改变我们控制权的提议，尽管一些股东可能认为此类提议是可取的。这些规定还使第三方在未经董事会同意的情况下改变合伙企业的管理结构变得更加困难。这些规定包括：
•有限合伙人和有限合伙权益单位(“OP单位”)的某些受让人的赎回权；
•对运营单位的转让限制和对合伙人入职的限制；
•要求普通合伙人未经其同意不得解除其作为合伙企业普通合伙人的职务；
•普通合伙人在合伙企业中发行优先合伙权益的能力，其条款可由其决定，而无需任何有限合伙人的批准或同意；以及
•对普通合伙人、合伙企业或母公司转让其在合伙企业中的权益或以其他方式从事某些非常交易的能力的限制，其中包括某些合并、企业合并、出售其全部或几乎所有资产和资本重组。
我们可能需要招致额外的债务才有资格成为房地产投资信托基金。
作为房地产投资信托基金，我们通常必须每年向股东分配至少90%的应纳税所得额。我们对未分配的应税收入和净资本利得缴纳所得税。此外，如果我们未能分配足够的收入，以满足基于我们的普通收入、资本收益和前几年未分配收入总额的最低分配测试，我们将被征收4%的消费税。我们打算向股东进行分配，以符合准则的分配条款，并避免联邦所得税和消费税。我们可能需要借入资金来满足我们的分销要求，因为：
•在确定应纳税所得额时，我们的收入可能与我们的相关支出不匹配；以及
•不可扣除的资本支出、建立准备金或偿债要求可能会减少可用现金，但不会减少应税收入。
在这种情况下，我们可能不得不以其他方式认为不利的条款借入资金，即使我们的管理层认为市场状况使借款在财务上不具吸引力，我们也可能不得不借入资金。现行税法还允许我们以股票而不是现金支付一部分分配。
一般风险因素
我们的债务和股权证券的市值会受到各种因素的影响，这些因素可能会导致大幅波动或波动。
与其他上市证券一样，我们的债务和股权证券的市场价格取决于各种因素，这些因素可能会不时变化和/或可能与我们的财务状况、经营业绩或前景无关，这些因素可能会导致该等价格的大幅波动或波动。这些因素包括：
•总体经济和金融市场状况；
•利率水平和走势；
•我们有能力进入资本市场筹集更多资金；
•增发股权或债务证券；
•我们的运营资金(“FFO”)或收益预期的变化；
•我们的信用评级或分析师评级的变化；
•我们的财务状况和业绩；
•与其他房地产投资信托基金相比，市场对我们业务的看法；以及
•与其他投资选择相比，市场对REITs的总体看法。
我们不能向您保证，我们将继续按目前的组成或按历史比率支付股息。
我们继续以历史利率支付普通股股息或提高普通股股息率的能力，以及我们支付优先股股息和偿还债务证券的能力，将取决于许多因素，其中包括以下因素：
•我们的财务状况和未来经营的结果；
•我们的租户在合同租赁协议下的表现；
•我们贷款契约的条款；以及
•我们有能力以诱人的价格收购、融资、开发或重新开发和租赁更多的物业。
如果我们不维持或增加，或者如果我们改变普通股的股息构成，可能会对我们普通股和其他证券的市场价格产生不利影响。我们未来可能提供的任何优先股都可能有固定的股息率，该股息率不会随着我们普通股股息率的任何增加而增加。相反，支付我们普通股的股息可能需要全数支付任何优先股的股息和支付我们可能提供的任何债务证券的利息。
母公司是一家没有直接业务的控股公司，它将依靠从合伙企业获得的资金来支付其债务并向其股东进行分配。
母公司是一家控股公司，预计将通过合伙企业开展基本上所有的业务。母公司除于合伙企业拥有权益外，将不会拥有任何独立业务。因此，母公司将依靠合伙企业的分配来进行我们在普通股上宣布的任何分配。母公司还将依赖合伙企业的分配来履行其义务，包括合伙企业分配给母公司的应税收入的任何纳税义务。通过对普通合伙人的所有权和控制权，母公司对合伙企业行使独家控制权，包括授权合伙企业进行分配，但须遵守合伙企业协议中所述合伙企业有限合伙人的某些有限批准和投票权。此外，由于母公司是一家控股公司，您作为股东的债权在结构上从属于对合伙企业及其子公司优先股权持有人的所有现有和未来债务和义务。因此，在合伙企业或其子公司破产、资不抵债、清算或重组的情况下，合伙企业或适用子公司的资产只有在这些债务和义务全部履行后才能用于满足我们股东的任何索赔要求。
我们目前100%拥有合伙企业发行的运营单位，是其唯一的有限合伙人。然而，对于我们未来的收购活动或其他方面，我们可能会向第三方发行额外的运营单位，并接纳额外的有限合伙人。此类发行将减少母公司在合伙企业中的持股比例。
失去我们的密钥管理可能会对业绩和我们普通股的价值产生不利影响。
我们依赖于我们密钥管理部门的努力。尽管我们相信可以为关键高管的任何离职找到合格的继任者，但他们的服务损失可能会对我们的业绩和我们的普通股价值产生不利影响。
我们可以在没有股东批准的情况下调整我们的业务政策。
我们可能会在没有股东批准的情况下修改我们的投资、融资、借款和其他运营战略的方法。任何这些项目的方法的改变都可能对我们的财务状况和经营结果以及我们证券的市场价格产生不利影响。
我们目前的业务计划侧重于我们对高质量零售物业的投资，这些物业通常是社区和社区购物中心或混合用途物业，主要是通过重新开发和收购。如果这项业务计划不成功，可能会对我们的财务状况和运营结果产生实质性的不利影响。
鉴于这些不确定性，提醒读者不要过度依赖我们的任何前瞻性陈述，包括本年度报告中的那些Form 10-K。除非法律要求，否则我们不承诺因新信息、未来事件或其他原因而更新任何前瞻性陈述。您应该仔细查看上述风险和风险因素。
我们面临与网络威胁相关的风险，这些威胁可能导致机密信息丢失和其他业务中断。
我们广泛依赖信息技术系统来处理交易和管理我们的业务，我们的业务面临网络安全事件的风险，并可能受到影响。这些攻击可能包括试图未经授权访问我们的数据和计算机系统，以及攻击第三方的信息技术系统，我们依赖这些系统提供与关键业务功能相关的重要信息技术服务，如工资单。网络攻击可以是非常复杂的黑客组织进行的个人和/或高度组织的尝试。网络攻击可能会危及我们员工、租户和供应商的机密信息。成功的攻击可能会对我们的业务运营、运营结果或财务状况产生不利影响，其中包括扰乱我们的收入收集，通过限制访问我们的资产来干扰我们履行财务义务的能力，或导致我们的财务报告不准确。我们采取了一系列措施来预防、检测和缓解这些威胁，包括密码加密、多因素身份验证、频繁的密码更改事件、防火墙检测系统、就地杀毒软件、频繁备份、核心应用程序的冗余数据系统和渗透测试；然而，不能保证此类努力在防止重大网络安全事件方面取得成功。
项目1B.未解决的工作人员意见。
没有。
项目1C：关于网络安全问题
请参阅第7项。《管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析--网络安全》，讨论公司的网络安全政策。
第2项：管理所有财产
一般信息
截至2023年12月31日，我们拥有或拥有社区和社区购物中心以及混合用途物业的多数股权，这些物业作为102个以零售房地产项目运营，面积约2,600万平方英尺。这些物业主要位于美国东北部和大西洋中部地区、加利福尼亚州和南佛罗里达州战略大都市市场的人口稠密和富裕社区。在我们2023年的总收入中，没有一处商业或住宅物业的收入超过10%。我们相信，由信誉良好的公司提供的商业一般责任、火灾、洪水、地震、恐怖主义和商业中断保险，以及商业上合理的免赔额、免赔额和限额，足以保障我们的财产。
租户多元化
截至2023年12月31日，我们拥有约3,300份商业租约和3,100份住宅租约，租户从独资业主到国内和国际主要零售商。截至2023年12月31日，没有一个租户或附属租户群体占我们年化基本租金的2.7%以上。由于我们的租户多元化，我们相信我们对任何一次破产申请的风险敞口都不会很大，然而，许多租户的多次申请可能会产生重大影响。
地域多元化
我们的102个房地产项目分布在12个州和哥伦比亚特区。下表显示了截至2023年12月31日每个州的项目数量、商业空间可租赁总面积(GLA)和总投资组合可租赁商业空间总面积的百分比。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 状态 | | 数量：
项目 | | 粗系带
区域 | | 百分比
总值
可出租
区域 |
| | | (单位：平方英尺) |
| 加利福尼亚 | | 21 | | | 6,376,000 | | | 24.5 | % |
| 马里兰州 | | 17 | | | 4,471,000 | | | 17.2 | % |
| 维吉尼亚 | | 19 | | | 4,092,000 | | | 15.7 | % |
| 宾夕法尼亚州 | | 9 | | | 1,853,000 | | | 7.1 | % |
| 马萨诸塞州 | | 7 | | | 2,230,000 | | | 8.6 | % |
| 新泽西 | | 7 | | | 1,890,000 | | | 7.3 | % |
| 纽约 | | 7 | | | 1,426,000 | | | 5.5 | % |
| 佛罗里达州 | | 4 | | | 1,287,000 | | | 4.9 | % |
| 伊利诺伊州 | | 4 | | | 799,000 | | | 3.1 | % |
| 亚利桑那州 | | 2 | | | 947,000 | | | 3.6 | % |
| 康涅狄格州 | | 3 | | | 398,000 | | | 1.5 | % |
| 密西根 | | 1 | | | 216,000 | | | 0.8 | % |
| 哥伦比亚特区 | | 1 | | | 54,000 | | | 0.2 | % |
| 总 | | 102 | | | 26,039,000 | | | 100.0 | % |
租约、租约条款和租约期满
我们的租赁被归类为运营租赁，通常要求每月预付最低租金，在租赁期内定期增加租金，根据租户实现的销售水平支付百分比租金，并偿还大部分现场运营费用和房地产税。我们租约中的这些功能通常会减少我们面临更高成本的风险，并使我们能够参与改善租户销售。
商业地产的租约一般从三年到十年不等；然而，某些租约，主要是与主要租户的租约，可能会更长。我们的许多租约包含租户选项，使租户能够在到期时以预先确定的租金费率延长租约期限，其中通常包括固定租金上涨、消费物价指数调整或从先前基本租金开始的其他市场费率调整。住宅单位的租期一般为一年或一年以下，2023年约占总租金收入的9.7%。
下表列出了我们的商业租赁截至2023年12月31日的租约到期时间表，假设没有租户行使未来的续约选择权，从2024年开始到2033年之后的10年中每年都是如此。年化基本租金反映的是截至2023年12月31日的现地合同租金。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 租约期满年份 | | 租赁
正方形
素材
即将到期 | | 百分比：
租借的北京广场
素材
即将到期 | | 年化
基本租金
由以下人士代表
即将到期的租约 | | 由即将到期的租约表示的年化基准租金的百分比 |
| 2024 | | 1,881,000 | | | 8 | % | | $ | 54,591,000 | | | 7 | % |
| 2025 | | 3,400,000 | | | 14 | % | | 90,760,000 | | | 12 | % |
| 2026 | | 2,118,000 | | | 9 | % | | 73,469,000 | | | 10 | % |
| 2027 | | 3,003,000 | | | 12 | % | | 103,735,000 | | | 14 | % |
| 2028 | | 2,689,000 | | | 11 | % | | 88,072,000 | | | 11 | % |
| 2029 | | 2,942,000 | | | 12 | % | | 93,294,000 | | | 12 | % |
| 2030 | | 1,165,000 | | | 5 | % | | 35,242,000 | | | 5 | % |
| 2031 | | 1,165,000 | | | 5 | % | | 38,993,000 | | | 5 | % |
| 2032 | | 2,228,000 | | | 9 | % | | 75,410,000 | | | 10 | % |
| 2033 | | 1,374,000 | | | 6 | % | | 44,473,000 | | | 6 | % |
| 此后 | | 2,049,000 | | | 9 | % | | 60,832,000 | | | 8 | % |
| 总 | | 24,014,000 | | | 100 | % | | $ | 758,871,000 | | | 100 | % |
签订了1,016,000平方英尺的可比空间新租约，按现金计算平均租金上涨了13%。签订了1011,000平方英尺的可比空间续约合同，平均租金按现金计算增加了8%。租户对可比空间的改善和激励措施为每平方英尺29.84美元，其中，2023年新租赁的每平方英尺56.95美元，续签的每平方英尺2.60美元。
签订了757,000平方英尺的可比空间新租约，平均租金按现金计算增加了8%。签订了1228000平方英尺的可比空间续约合同，平均租金按现金计算增加了4%。租户对可比空间的改善和激励措施为每平方英尺31.65美元，其中，新租约每平方英尺75.12美元，2022年续签每平方英尺4.86美元。
与可比空间相关的租金增长一般包括在反映业主和租户之间市场杠杆作用的独立交易中签署的所有零售空间租约，但不包括已出售或根据合同将出售的物业的租约。在非典型情况下，管理层可就如何最有效地反映本计算中报告的空间的可比性作出判断。租户改善和激励措施包括承诺用于改善(装修)空间的总金额，因为它与特定的租赁有关。奖励措施包括支付给租户的金额，以此作为签署不代表建筑改善的租约的诱因。与租户改善有关的费用需要管理层判断，以确定哪些费用是针对租户的，而不是对空间的延迟维护。
从历史上看，我们每年都会为140万至200万平方英尺的零售空间签订可比空间租赁协议，预计2024年的租赁量将与这些历史平均水平保持一致。尽管我们预期可比空间的年租金整体为正增长，但任何个别租约或个别租约组合在任何特定期间报告的年度租金变动可能为正或负，我们不能保证可比空间租约的年度租金将继续按历史水平上升(如果有的话)。目前的经济状况可能会对我们的租赁活动数量以及我们能够向新租户或续订租户收取的租金金额产生不利影响。
2023年签署的租约一般在接下来的两年内生效，尽管有些租约可能要到2026年或以后才会生效。此外，一些新租户可能最终不会拥有他们的空间，而新租约和续期租约的租户可能由于经营、融资或其他事项而无法支付全部合同租金。然而，
我们以往租金的增长确实提供了有关租户/业主关系的信息，以及随着时间的推移，我们可能实现的租金收入的潜在增长。
零售和住宅物业
下表列出了我们拥有股权、拥有租赁权益或以其他方式控制并于2023年12月31日合并的所有房地产项目的信息。除非另有说明，否则我们是我们房地产项目的唯一所有者。主要租户是项目中最大的租户，以出租的平方英尺为基础，或者是项目成功的重要租户，因为他们有能力吸引零售客户。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 财产，城市，州，邮政编码 | | 年已完成 | | 获得的年份 | | 平方英尺(1)/公寓单位 | | 每平方英尺平均基本租金(2) | | 租赁百分比(3) | | 主租户(S) |
| 亚利桑那州 | | | | | | | | | | | | |
驼背柱廊
亚利桑那州凤凰城85016（4） | | 1977, 2019 | | 2021 | | 642,000 | | $18.47 | | 90% | | 弗莱食品与药品
Marshalls
诺德斯特龙最后机会
百思买
地板和装饰 |
钱德勒音乐节
钱德勒，亚利桑那州85224（5）（6） | | 2000 | | 2022 | | 355,000 | | $18.20 | | 89% | | 罗斯穿得更少
Nordstrom Rack
TJ Maxx
Ulta |
钱德勒门户
钱德勒，AZ 85226（5）（6） | | 2001 | | 2022 | | 262,000 | | $11.15 | | 100% | | 沃尔玛
Hobby Lobby
Petco |
希尔顿村
斯科茨代尔，AZ 85250（4）（7） | | 1982, 1989 | | 2021/2022 | | 305,000 | | 33.92 | | 94% | | CVS
休斯顿的 |
| 加利福尼亚 | | | | | | | | | | | | |
杜鹃
南门，CA 90280（4）（6） | | 2014 | | 2017 | | 226,000 | | $30.13 | | 100% | | Marshalls
罗斯穿得更少
Ulta
迈克尔斯 |
贝尔花园
贝尔花园，CA 90201（4）（6）（7） | | 1990, 2003, 2006 | | 2017/2018 | | 330,000 | | $23.74 | | 97% | | 食物4少
Marshalls
罗斯穿得更少
鲍勃折扣家具 |
Colorado Blvd
帕萨迪纳，CA 91103（7） | | 1905-1988 | | 1998 | | 42,000 | | $59.98 | | 73% | | 香蕉共和国
真正的美食厨房 |
乌鸦峡谷下议院
圣拉蒙，CA 94583 | | 1980, 1998,
2006 | | 2005/2007 | | 239,000 | | $35.49 | | 85% | | 芽
总葡萄酒及更多
阿拉莫王牌硬件 |
East Bay Bridge
埃默里维尔和奥克兰，CA 94608 | | 1994-2001,
2011, 2012 | | 2012 | | 440,000 | | $20.45 | | 100% | | Pak-N-Save
目标
家得宝
Nordstrom Rack
Ulta
迈克尔斯 |
埃斯孔迪多长廊
埃斯孔迪多，CA 92029 | | 1987 | | 1996/2010 | | 298,000 | | $30.47 | | 98% | | TJ Maxx
迪克体育用品
罗斯穿得更少
鲍勃折扣家具 |
四街
伯克利，CA 94710（4） | | 1948, 1975 | | 2017 | | 71,000 | | $33.57 | | 81% | | CB2
英迈图书集团
领头羊咖啡 |
自由广场
洛杉矶，CA 90002（4）（7） | | 2020 | | 2018 | | 114,000 | | $31.21 | | 96% | | Smart & Final
耐克
眨眼健身
罗斯穿得更少 |
格罗斯蒙特中心
La Mesa，CA 91942（4） | | 1961, 1963, 1982-1983, 2002 | | 2021 | | 877,000 | | $14.75 | | 97% | | 目标
沃尔玛
Barnes&Noble
梅西百货
CVS |
黑斯廷斯牧场广场
帕萨迪纳，CA 91107（7） | | 1958, 1984, 2006, 2007 | | 2017 | | 273,000 | | $9.15 | | 100% | | Marshalls
HomeGoods
CVS |
Hollywood Blvd
好莱坞，加利福尼亚州90028 | | 1929, 1991 | | 1999 | | 181,000 | | $36.58 | | 86% | | 目标
Marshalls
洛杉矶健身
CVS |
Kings Court
洛斯加托斯，CA 95032（7）（8） | | 1960 | | 1998 | | 81,000 | | $44.45 | | 98% | | 卢纳尔迪的
CVS |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 财产，城市，州，邮政编码 | | 年已完成 | | 获得的年份 | | 平方英尺(1)/公寓单位 | | 每平方英尺平均基本租金(2) | | 租赁百分比(3) | | 主租户(S) |
La Alameda
核桃公园，CA 90255（5）（6）（7） | | 2008 | | 2017 | | 245,000 | | $27.86 | | 95% | | Marshalls
罗斯穿得更少
CVS
Petco |
老城中心
洛斯加托斯，CA 95030 | | 1962, 1998 | | 1997 | | 98,000 | | $45.15 | | 85% | | Anthropologie
丝芙兰
阿豪斯家具
巴塞罗那电信 |
观澜湖的奥利沃
观澜湖，CA 91345（4） | | 2018 | | 2017 | | 156,000 | | $34.13 | | 100% | | 目标
24小时健身
罗斯穿得更少
Ulta |
Plaza Del Sol
南埃尔蒙特，CA 91733（4） | | 2009 | | 2017 | | 48,000 | | $24.07 | | 96% | | Marshalls |
El Segundo广场/ The Point
埃尔塞贡多，CA 90245（6） | | 2006-2007, 2016 | | 2011/2013 | | 502,000 | | $48.97 | | 98% | | Whole Foods
Nordstrom Rack
HomeGoods
迪克体育用品
多家餐厅 |
圣安东尼奥中心
山景城，CA 94040（7）（8） | | 1958,
1964-1965,
1974-1975,
1995-1997 | | 2015/2019 | | 213,000 | | $17.46 | | 100% | | Trader Joe's
沃尔玛
24小时健身 |
桑塔纳商业街
圣何塞，CA 95128（7）（10） | | 2002, 2009, 2016, 2020 | | 1997 | | 1,206,000 | | $57.98 | | 99% | | Crate & Barrel
Container Store
H&M 百思买
闪闪发光
Net App
多家餐厅 |
桑塔纳街住宅
圣何塞，CA 95128 | | 2003-2006,
2011, 2014 | | 1997/2012 | | 662个单位 | | 不适用 | | 97% | | |
西尔玛镇中心
西尔玛，CA 91342（4） | | 1973 | | 2017 | | 148,000 | | $17.89 | | 93% | | 食物4少
CVS |
Third Street Promenade
圣莫尼卡，CA 90401 | | 1888-2000 | | 1996-2000 | | 185,000 | | $81.93 | | 69% | | 阿迪达斯
约翰·里德健身
多家餐厅 |
西门中心
圣何塞，CA 95129 | | 1960-1966 | | 2004 | | 648,000 | | $20.26 | | 91% | | 目标
Nordstrom Rack
耐克作坊
TJ Maxx
罗斯穿得更少 |
| 康涅狄格州 | | | | | | | | | | | | |
布里斯托尔广场
布里斯托尔，CT 06010 | | 1959 | | 1995 | | 264,000 | | $15.20 | | 88% | | Stop & Shop
TJ Maxx
伯灵顿 |
达里安·康姆斯
达连，CT 06820 | | 1920-2009, 2023 | | 2013/2018 | | 99,000 | | $46.87 | | 92% | | Equinox
沃尔格林
多家餐厅 |
达里恩下议院住宅
达连，CT 06820 | | 2022 | | 2013/2018 | | 124个单位 | | 不适用 | | 98% | | |
格林威治大道
格林威治大道，CT 06830 | | 1968 | | 1995 | | 35,000 | | $96.19 | | 100% | | 萨克斯第五大道 |
| 哥伦比亚特区 | | | | | | | | | | | | |
友谊中心
华盛顿特区20015 | | 1998 | | 2001 | | 54,000 | | $28.43 | | 100% | | Marshalls
Maggiano的 |
| 佛罗里达州 | | | | | | | | | | | | |
可可漫步
椰子林，佛罗里达州33133（4）（11） | | 1990/1994,
1922-1973,
2018-2021 | | 2015-2017 | | 277,000 | | $46.70 | | 100% | | 电影院
优菲特健康俱乐部
多家餐厅 |
德尔玛村
博卡拉顿，佛罗里达州33433 | | 1982, 1994
& 2007 | | 2008/2014 | | 187,000 | | $24.35 | | 98% | | 温迪克斯
CVS
洛杉矶健身 |
彭布罗克花园的商店
彭布罗克派恩斯，佛罗里达州33027 | | 2007 | | 2022 | | 392,000 | | $32.43 | | 94% | | 耐克作坊
老海军
DSW
Barnes&Noble |
塔楼商店
佛罗里达州戴维33324 | | 1989, 2017 | | 2011/2014 | | 431,000 | | $28.08 | | 99% | | Trader Joe's
TJ Maxx
罗斯穿得更少
百思买
Ulta |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 财产，城市，州，邮政编码 | | 年已完成 | | 获得的年份 | | 平方英尺(1)/公寓单位 | | 每平方英尺平均基本租金(2) | | 租赁百分比(3) | | 主租户(S) |
| 伊利诺伊州 | | | | | | | | | | | | |
十字路口
高地公园，伊利诺伊州60035 | | 1959 | | 1993 | | 168,000 | | $23.72 | | 96% | | 洛杉矶健身
Ulta
宾尼的
弗格森的浴室、厨房和照明画廊 |
芬利广场
Dowers Grove，IL 60515 | | 1974 | | 1995 | | 281,000 | | $20.35 | | 53% | | 迈克尔斯
Five Below
波蒂略的 |
花园市场
Western Springs，IL 60558 | | 1958 | | 1994 | | 139,000 | | $14.92 | | 96% | | 马里亚诺的生鲜市场
沃尔格林 |
河点中心
伊利诺伊州芝加哥60614 | | 1989, 2012 | | 2017 | | 211,000 | | $22.14 | | 95% | | 朱厄尔·奥斯科
Marshalls
老海军 |
| 马里兰州 | | | | | | | | | | | | |
贝塞斯达街
贝塞斯达，马里兰州20814（6）（7） | | 1945-1991
2001, 2008 | | 1993-2006/
2008/2010 | | 529,000 | | $58.78 | | 92% | | 巨人食品
苹果
Equinox
Anthropologie
耐克直播
多家餐厅 |
贝塞斯达街住宅
马里兰州贝塞斯达20814（6） | | 2008 | | 1993 | | 180台 | | 不适用 | | 95% | | |
国会广场
洛克维尔，马里兰州20852（4） | | 1965 | | 1965 | | 325,000 | | $42.82 | | 89% | | 生鲜市场
Ulta
Barnes&Noble
Container Store
买买宝贝 |
国会广场住宅
洛克维尔，马里兰州20852（4） | | 2003, 2016 | | 1965 | | 194个单位 | | 不适用 | | 99% | | |
法院中心
洛克维尔，马里兰州20852 | | 1975 | | 1997 | | 37,000 | | $26.15 | | 73% | | |
联邦广场
洛克维尔，马里兰州20852 | | 1970 | | 1989 | | 249,000 | | $37.26 | | 93% | | Trader Joe's
TJ Maxx
微中心
罗斯穿得更少 |
盖瑟斯堡广场
盖瑟斯堡，马里兰州20878 | | 1966 | | 1993 | | 207,000 | | $31.06 | | 97% | | Marshalls 罗斯穿得更少
阿什利家具家居商店
CVS |
总督广场
Glen Burnie，MD 21961 | | 1963 | | 1985 | | 243,000 | | $20.42 | | 100% | | Aldi
迪克体育用品
罗斯穿得更少
Petco
鲍勃折扣家具 |
劳雷尔
劳雷尔，马里兰州20707 | | 1956 | | 1986 | | 364,000 | | $24.36 | | 96% | | 巨人食品
Marshalls
洛杉矶健身
HomeGoods |
蒙特罗斯路口
洛克维尔，马里兰州20852 | | 1960-1979,
1996, 2011 | | 2011/2013 | | 369,000 | | $34.33 | | 99% | | 巨人食品
Marshalls
家得宝设计中心
老海军
伯灵顿 |
佩兰广场
马里兰州巴尔的摩21134 | | 1963 | | 1985 | | 397,000 | | $17.29 | | 88% | | 家得宝
迪克体育用品
微中心 |
派克与罗斯
北贝塞斯达，马里兰州20852（10） | | 1963, 2014, 2018, 2020 | | 1982/2007/
2012 | | 792,000 | | $45.07 | | 100% | | 保时捷
优衣库
REI
H&M
L.L.豆
Choice Hotels
多家餐厅 |
派克罗斯住宅
北贝塞斯达，马里兰州20852 | | 2014, 2016, 2018 | | 1982/2007 | | 765单位 | | 不适用 | | 95% | | |
Plaza Del Mercado
马里兰州银泉20906 | | 1969 | | 2004 | | 116,000 | | $33.97 | | 93% | | Aldi
CVS
洛杉矶健身 |
昆斯果园
盖瑟斯堡，马里兰州20877（7） | | 1975 | | 1993 | | 271,000 | | $26.22 | | 81% | | Aldi
HomeGoods
洛杉矶健身
钉 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 财产，城市，州，邮政编码 | | 年已完成 | | 获得的年份 | | 平方英尺(1)/公寓单位 | | 每平方英尺平均基本租金(2) | | 租赁百分比(3) | | 主租户(S) |
怀特马什大道
马里兰州巴尔的摩21236（8） | | 1997 | | 2007 | | 315,000 | | $29.08 | | 96% | | AMC
Ulta
老海军
耐克 |
诺丁汉广场的购物中心
马里兰州巴尔的摩21236 | | 2005-2006 | | 2007 | | 33,000 | | $54.10 | | 100% | | |
怀特马什其他
马里兰州巴尔的摩21236 | | 1985 | | 2007 | | 56,000 | | $36.87 | | 87% | | |
白马什广场
马里兰州巴尔的摩21236 | | 1987 | | 2007 | | 80,000 | | $24.09 | | 98% | | 巨人食品 |
怀尔德伍德
马里兰州贝塞斯达20814 | | 1958 | | 1969 | | 88,000 | | $106.73 | | 100% | | 巴尔杜奇的
CVS
多家餐厅 |
| 马萨诸塞州 | | | | | | | | | | | | |
装配行/
集会广场市场
马萨诸塞州萨默维尔02145（10） | | 2005, 2014, 2018, 2021 | | 2005-2011/
2013 | | 1,212,000 | | $39.63 | | 96% | | Trader Joe's
TJ Maxx
AMC
耐克
Puma
多家餐厅 |
装配行住宅
萨默维尔，MA 02145 | | 2018, 2021 | | 2005-2011 | | 947个单位 | | 不适用 | | 95% | | |
校园广场
布里奇沃特，MA 02324 | | 1970 | | 2004 | | 114,000 | | $17.94 | | 94% | | 罗氏兄弟
伯灵顿
Five Below |
切尔西下议院
切尔西，MA 02150（6） | | 1962,1969,
2008 | | 2006-2008 | | 230,000 | | $14.79 | | 100% | | 家得宝
Planet Fitness
CVS
伯灵顿 |
戴德姆广场
Dedham，MA 02026 | | 1959 | | 1993/2016/
2019 | | 253,000 | | $22.39 | | 91% | | 明星市场
Planet Fitness |
林登广场
韦尔斯利，MA 02481 | | 1960, 2008 | | 2006 | | 224,000 | | $50.81 | | 98% | | 罗氏兄弟
CVS
多家餐厅 |
| | | | | 7个单位 | | 不适用 | | 86% | |
北达特茅斯
北达特茅斯，MA 02747 | | 2004 | | 2006 | | 48,000 | | $17.22 | | 100% | | Stop & Shop |
安妮女王广场
诺威尔，MA 02061 | | 1967 | | 1994 | | 149,000 | | $20.55 | | 99% | | Big Y Foods
TJ Maxx
HomeGoods |
| 密西根 | | | | | | | | | | | | |
格拉蒂奥特广场
罗斯维尔，密歇根州48066 | | 1964 | | 1973 | | 216,000 | | $13.43 | | 78% | | 克罗格
百思买
DSW |
| 新泽西 | | | | | | | | | | | | |
砖广场
布里克镇，新泽西州08723（7） | | 1958 | | 1989 | | 407,000 | | $22.39 | | 94% | | Trader Joe's
AMC
HomeGoods
Ulta 伯灵顿 |
布鲁克35
海砂，新泽西州08750（4）（6）（8） | | 1986, 2004 | | 2014 | | 98,000 | | $39.97 | | 89% | | 香蕉共和国
差距
Williams-Sonoma |
埃利斯堡
樱桃山，新泽西州08034 | | 1959 | | 1992 | | 260,000 | | $17.83 | | 98% | | Whole Foods
Five Below
RH出口
买买宝贝 |
霍博肯
霍博肯，新泽西州07030（4）（6）（12） | | 1887-2006 | | 2019/2020/2022 | | 171,000 | | $58.81 | | 99% | | 耐克直播
CVS
纽约体育俱乐部
丝芙兰
多家餐厅 |
| | | | | 129个单位 | | 不适用 | | 100% | |
Mercer on One（原Mercer Mall）
劳伦斯维尔，新泽西州08648（7） | | 1975 | | 2003/2017/2023 | | 551,000 | | $27.13 | | 94% | | 商店仪式
耐克
罗斯穿得更少
Nordstrom Rack
REI
特斯拉 |
什鲁斯伯里的树林
什鲁斯伯里，新泽西州07702（4）（6）（8） | | 1988, 1993
& 2007 | | 2014 | | 193,000 | | $50.98 | | 95% | | Lululemon
Anthropologie
Pottery Barn
Williams-Sonoma |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 财产，城市，州，邮政编码 | | 年已完成 | | 获得的年份 | | 平方英尺(1)/公寓单位 | | 每平方英尺平均基本租金(2) | | 租赁百分比(3) | | 主租户(S) |
特洛伊山
帕西帕尼-特洛伊，新泽西州07054 | | 1966 | | 1980 | | 210,000 | | $23.07 | | 98% | | 目标
洛杉矶健身 迈克尔斯 |
| 纽约 | | | | | | | | | | | | |
Fresh Meadows
皇后区，纽约州11365 | | 1949 | | 1997 | | 408,000 | | $39.96 | | 98% | | 黄金岛
AMC
Kohl's
Planet Fitness |
乔治城购物中心
布鲁克林，NY 11234 | | 1969, 2006, 2015 | | 2019 | | 147,000 | | $42.72 | | 91% | | 美食之路
Five Below
IHOP |
格林劳恩广场
格林劳恩，NY 11743 | | 1975, 2004 | | 2006 | | 103,000 | | $19.14 | | 79% | | 格林劳恩农场
Planet Fitness |
Hauppauge
豪堡，纽约州11788 | | 1963 | | 1998 | | 134,000 | | $26.83 | | 94% | | 商店仪式
TJ Maxx
Five Below |
亨廷顿
亨廷顿，NY 11746 | | 1962 | | 1988/2007/ 2015 | | 138,000 | | $34.47 | | 91% | | PetSmart
迈克尔斯
REI
Ulta |
亨廷顿广场
东诺斯波特，NY 11731 | | 1980, 2007 | | 2010/2023 | | 243,000 | | $22.82 | | 98% | | Barnes&Noble
在家里
AMC |
梅尔维尔购物中心
亨廷顿，NY 11747（7） | | 1974 | | 2006 | | 253,000 | | $29.83 | | 100% | | 朱塞佩叔叔的市场
Marshalls
迪克体育用品
梅西百货后台
公共土地 |
| 宾夕法尼亚州 | | | | | | | | | | | | |
安道尔
宾夕法尼亚州费城19128 | | 1953 | | 1988 | | 270,000 | | $14.99 | | 87% | | Acme Markets
TJ Maxx Kohl's
洛杉矶健身
Five Below |
Bala Cynwyd
Bala Cynwyd，PA 19004 | | 1955 | | 1993 | | 174,000 | | $37.04 | | 97% | | Acme Markets
迈克尔斯
洛杉矶健身 |
巴拉·辛威德住宅
Bala Cynwyd，PA 19004 | | 2020 | | 1993 | | 87个单位 | | 不适用 | | 97% | | |
弗勒尔敦
Flourtown，PA 19031 | | 1957 | | 1980 | | 158,000 | | $22.42 | | 96% | | 巨人食品
电影酒馆 |
兰开斯特
兰开斯特，PA 17601（7） | | 1958 | | 1980 | | 126,000 | | $19.28 | | 99% | | 巨人食品
AutoZone |
朗霍恩广场
莱维敦，PA 19056 | | 1966 | | 1985 | | 223,000 | | $18.89 | | 99% | | 雷德纳仓库市场
Marshalls
Planet Fitness |
劳伦斯公园
布鲁姆马尔，PA 19008 | | 1972 | | 1980/2017 | | 357,000 | | $24.39 | | 97% | | Acme Markets
TJ Maxx
HomeGoods
Barnes&Noble
兰克瑙医疗中心 |
东北方向
宾夕法尼亚州费城19114 | | 1959 | | 1983 | | 214,000 | | $22.61 | | 81% | | Marshalls
Ulta
Skechers
紧缩健身 |
柳树林
Willow Grove，PA 19090 | | 1953 | | 1984 | | 85,000 | | $24.20 | | 98% | | Marshalls
Five Below |
温纽伍德
韦恩纽伍德，宾夕法尼亚州19096 | | 1948 | | 1996 | | 246,000 | | $32.09 | | 76% | | 巨人食品
老海军
DSW |
| | | | | 9个单位 | | 不适用 | | 100% | |
| 维吉尼亚 | | | | | | | | | | | | |
29th Place
夏洛茨维尔，VA 22091 | | 1975-2001 | | 2007 | | 168,000 | | $20.61 | | 98% | | HomeGoods
DSW
史泰博 |
巴克罗夫特广场
福尔斯彻奇，VA 22041 | | 1963, 1972, 1990, & 2000 | | 2006/2007/ 2016 | | 113,000 | | $29.25 | | 100% | | 哈里斯·蒂特 |
军营路
夏洛茨维尔，VA 22905 | | 1958 | | 1985 | | 495,000 | | $28.55 | | 88% | | Harris Teeter
克罗格
Anthropologie
老海军
Ulta
迈克尔斯 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 财产，城市，州，邮政编码 | | 年已完成 | | 获得的年份 | | 平方英尺(1)/公寓单位 | | 每平方英尺平均基本租金(2) | | 租赁百分比(3) | | 主租户(S) |
伯奇与布罗德
福尔斯彻奇，VA 22046 | | 1960/1962 | | 1967/1972 | | 144,000 | | $38.63 | | 100% | | 巨人食品
CVS
史泰博 |
切斯特布鲁克
麦克莱恩，VA 22101（4） | | 1967 | | 2021 | | 89,000 | | $27.01 | | 81% | | Safeway
星巴克 |
费尔法克斯章克申
弗吉尼亚州费尔法克斯22030（8） | | 1981, 1986, 2000 | | 2019/2020 | | 124,000 | | $25.80 | | 94% | | Aldi
CVS
Planet Fitness |
格雷厄姆公园广场
福尔斯彻奇，VA 22042 | | 1971 | | 1983 | | 133,000 | | $38.92 | | 90% | | 巨人食品
|
依德伍德广场
福尔斯彻奇，VA 22030 | | 1991 | | 1994 | | 73,000 | | $48.18 | | 98% | | Whole Foods |
金斯顿镇中心
金斯顿，VA 22315 | | 1996, 2001, 2006 | | 2022 | | 410,000 | | $27.67 | | 99% | | 巨人食品
Safeway
TJ Maxx
HomeGoods
Five Below
罗斯穿得更少 |
弗农山/南谷/
7770里士满高速公路
亚历山大，VA 22306（8） | | 1966,
1972,1987
& 2001 | | 2003/2006/2021 | | 565,000 | | $20.79 | | 98% | | 购物者食品仓库
TJ Maxx
家得宝
老海军
PetSmart |
老基恩米尔
斯普林菲尔德，VA 22152 | | 1968 | | 1976 | | 90,000 | | $45.90 | | 95% | | 沃尔格林
Planet Fitness |
泛美
弗吉尼亚州费尔法克斯22031 | | 1979 | | 1993 | | 228,000 | | $24.49 | | 91% | | Safeway
微中心
CVS
迈克尔斯 |
派克7广场
维也纳，VA 22180 | | 1968 | | 1997/2015 | | 172,000 | | $48.28 | | 97% | | Lidl
TJ Maxx
DSW
Ulta |
塔楼购物中心
斯普林菲尔德，VA 22150 | | 1960 | | 1998 | | 112,000 | | $28.45 | | 97% | | 洛杉矶Mart
总葡萄酒及更多
Talbots |
Twinbrooke购物中心
弗吉尼亚州费尔法克斯22032 | | 1977 | | 2021 | | 101,000 | | $27.40 | | 93% | | Safeway
沃尔格林 |
泰森车站
福尔斯彻奇，VA 22043 | | 1954 | | 1978 | | 48,000 | | $51.36 | | 88% | | Trader Joe's |
谢尔灵顿村
弗吉尼亚州阿灵顿22206（7） | | 1940,
2006-2009 | | 1995 | | 267,000 | | $40.95 | | 88% | | 哈里斯·蒂特
CVS AMC
多家餐厅 |
西邮报
弗吉尼亚州阿灵顿22202 | | 2001-2002 | | 1998/2010 | | 298,000 | | $32.74 | | 99% | | 哈里斯·蒂特
目标
TJ Maxx
Ulta
沃尔格林
DSW |
柳树草坪
里士满，VA 23230 | | 1957 | | 1983 | | 462,000 | | $22.46 | | 99% | | 克罗格
老海军
罗斯穿得更少
黄金体育馆
迪克体育用品
Ulta |
| 总计-商业（9） | | | | | | 26,039,000 | | $31.60 | | 94% | | |
| 总计-住宅 | | | | | | 3，104个单位 | | | | 96% | | |
_____________________
(1)代表房产商业部分的GLA。我们的一些房产包括办公空间，包含在此平方英尺内。
(2)每平方英尺平均基本租金计算为所有已占用空间的年化现场合同（定义为现金基础，不包括租金减免）最低租金总额除以所有已占用空间的总GLA。平均基本租金仅适用于商业空间。
(3)租赁百分比表示为已占用或受租赁约束的可出租商业平方英尺的百分比。住宅租赁百分比表示为已占用或租赁单位的百分比。
(4)我们拥有这处房产的控股权。
(5)我们拥有这处房产的非控股权益。
(6)这处房产的全部或部分由抵押贷款担保。
(7)根据土地租约，该房产的全部或部分所有权。
(8)我们在“down REIT”合伙企业中拥有该物业的全部或部分，信托的全资子公司是唯一的普通合伙人，第三方合伙人持有经营合伙单位。
(9)汇总信息以GLA加权平均为基础计算，不包括钱德勒节、钱德勒网关和La Alameda，这些都是截至2023年12月31日的未合并物业。
(10)部分物业目前正在开发中。见项目7.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析。
(11)这处房产包括附近四栋建筑的权益。
(12)这处房产包括40栋建筑，主要位于新泽西州霍博肯的华盛顿街和第14街沿线。
第三项：继续进行法律诉讼
我们不时参与日常业务过程中出现的各种法律和监管程序，包括但不限于商业纠纷、环境问题以及与收购和资产剥离等交易相关的诉讼。我们相信，我们目前的诉讼程序不会对我们的财务状况、流动性或运营结果产生实质性的不利影响。见综合财务报表附注7以作进一步讨论。
第四项：煤矿安全信息披露
不适用。
第二部分
第五项：为我们的普通股和相关股东事项以及发行人购买股权证券提供市场
我们的普通股在纽约证券交易所交易，代码为“FRT”。下面列出的是我们普通股在纽约证券交易所的最高和最低销售价格，以及所显示的每个时期宣布的股息。
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 每股价格 | | 分红
已宣布
每股收益 |
| 高 | | 低 | |
| 2023 | | | | | |
| 第四季度 | $ | 107.61 | | | $ | 85.59 | | | $ | 1.090 | |
| 第三季度 | $ | 104.58 | | | $ | 89.90 | | | $ | 1.090 | |
| 第二季度 | $ | 100.67 | | | $ | 85.27 | | | $ | 1.080 | |
| 第一季度 | $ | 115.08 | | | $ | 90.44 | | | $ | 1.080 | |
| 2022 | | | | | |
| 第四季度 | $ | 112.34 | | | $ | 87.79 | | | $ | 1.080 | |
| 第三季度 | $ | 113.61 | | | $ | 86.43 | | | $ | 1.080 | |
| 第二季度 | $ | 128.13 | | | $ | 92.02 | | | $ | 1.070 | |
| 第一季度 | $ | 140.51 | | | $ | 113.10 | | | $ | 1.070 | |
截至2024年2月7日，我们普通股的登记持有人为2,034人。
只要我们保持房地产投资信托基金的地位，并将至少100%的应税收入分配给股东，我们正在进行的业务通常不需要缴纳联邦所得税。根据《守则》，房地产投资信托基金受到许多组织和运作要求的约束，包括一般至少分配90%的应税收入的要求。
未来的分派将由我们的董事会酌情决定，并将取决于我们可供普通股股东使用的实际净收入、财务状况、资本要求、守则REIT条款下的年度分配要求以及董事会认为相关的其他因素。自1962年成立以来，我们一直向股东支付季度股息，并连续56年提高了定期年度股息率。
2023年和2022年我们支付的每股普通股年度股息总额分别为每股4.33美元和4.29美元。年度股息金额不同于为联邦所得税目的计算的股息。分配到我们当前和累积的收益和联邦所得税利润的范围，一般将作为普通股息收入向股东征税。超过当期和累计收益和利润的分配将被视为该股东在该股东股份中的基础的非应纳税减少，在此范围内，此后将被视为应纳税资本收益。被视为减少股东在其股份中的基础的分配，将具有增加在出售股东股份时确认的收益或减少损失的效果。不能保证2024年或随后几年的分配中有哪些部分将构成联邦所得税的资本返还。在房地产投资信托基金赚取长期资本收益净额的年度内，房地产投资信托基金可根据《守则》第857(B)(3)节选择将支付给股东的部分股息指定为资本利得股息。如果做出这一选择，那么资本利得股息通常应作为长期资本利得向股东征税。
下表反映了支付给普通股股东的每股分配的所得税状况：
| | | | | | | | | | | |
| | 年终了
12月31日， |
| 2023 | | 2022 |
| 普通股息 | $ | 3.551 | | | $ | 3.518 | |
| 资本利得 | 0.130 | | | 0.772 | |
| 资本返还 | 0.649 | | | — | |
| | | |
| | | |
| $ | 4.330 | | | $ | 4.290 | |
自2007年3月8日发行日起，我们5.417%系列1累计可转换优先股的分派按每股1.354美元的年利率支付。在我们的5.0%系列C系列累积赎回上的分配
优先股自2017年9月29日发行日起，按每股存托股份每年1.250美元的费率支付。我们不相信我们的优先股权益持有人或我们的债务协议所载的金融契诺所拥有的优先权利已经或将会对我们在正常业务过程中向我们的普通股股东支付股息或分配维持我们作为房地产投资信托基金资格所需的金额的能力产生不利影响。
以下业绩图表将联邦房地产公司普通股的累计股东总回报与S指数和全国房地产投资信托协会编制的权益类房地产投资信托指数进行了比较，该指数从2018年12月31日开始到2023年12月31日止的五个财政年度，假设投资100美元，并在持有期内将所有股息再投资于额外的普通股。股权房地产投资信托基金的定义是，其75%以上的收益来自于房地产资产的股权投资。富时NAREIT股票REIT总回报指数包括在纽约证券交易所、纽约证券交易所MKT或纳斯达克全国市场上市的所有符合税务条件的房地产投资信托基金。过去五年的股票表现并不一定预示着未来的业绩。
最近出售的未登记股份
根据我们若干联营有限合伙企业的各种经营合伙协议的条款，有限合伙人在该等有限合伙企业中的权益可根据我们的选择以现金或同等数量的普通股赎回，但须符合某些条件。截至2023年12月31日止三个月内，我们并无发行任何与赎回down REIT营运合伙单位有关的普通股。我们在2023年期间出售的任何未注册的股权证券此前已在Form 10-Q的季度报告中报告。
发行人及关联购买人购买股权证券
2023年，5930股限制性普通股被前雇员没收。
有时，我们可能被视为回购了股票，因为股票补偿相关的归属事件因税收目的而扣留的股票。
第6项：保留。
没有。
项目七、公司管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析
这一部分一般讨论2023年和2022年两个项目，以及2023年和2022年两个项目的同比比较。未包括在本Form 10-K中的2021年6月和2021年10月的讨论项目和同比比较可在2023年2月8日提交给美国证券交易委员会的Form 10-K年度报告的第II部分，即Form 10-K年度报告的第7项中找到，该讨论和分析未包括在本Form 10-K中。
前瞻性陈述
本节或本报告其他部分的某些陈述可被视为“前瞻性陈述”。见“第1A项。关于这些前瞻性陈述以及可能影响我们的某些风险和不确定性的重要信息，请参阅本报告中的“风险因素”。以下讨论应与本报告“项目8.财务报表和补充数据”中的合并财务报表及其附注一并阅读。
概述
联邦房地产投资信托基金(“母公司”或“信托”)是一家股权房地产投资信托基金(“REIT”)。Federal Realty op LP(“营运合伙”)是信托透过其进行实质上所有业务及拥有实质上所有资产的实体。信托拥有有限责任公司100%的权益，是Federal Realty GP LLC(“普通合伙人”)的唯一成员，并对其行使独家控制权，而Federal Realty GP LLC又是经营合伙企业的唯一普通合伙人。除另有说明或文意另有所指外，“吾等”、“吾等”及“吾等”指信托及其通过其直接及间接拥有的附属公司(包括营运合伙公司)进行的业务及运作。我们专注于高质量零售和混合用途物业的所有权、管理和再开发，这些物业主要位于我们认为供不应求的社区，在美国东北部和大西洋中部地区、加利福尼亚州和南佛罗里达州的战略选择的大都市市场。截至2023年12月31日，我们拥有或拥有社区和社区购物中心以及混合用途物业的多数股权，这些物业作为102个以零售房地产项目运营，面积约2,600万平方英尺。总体而言，截至2023年12月31日，房地产项目租赁比例为94.2%，入住率为92.2%。自1962年成立以来，我们一直向股东支付季度股息，并连续56年增加每股普通股股息。
一般经济状况
高水平的通货膨胀、更高的利率和潜在的经济状况恶化给我们的业务和租户带来了风险。我们继续监测和处理与经济总体状况有关的风险。我们相信，我们为改善我们的财务状况和最大限度地提高我们的流动性而采取的行动，将继续缓解租户没有及时支付合同租金对我们现金流的影响。
关于当前经济状况对我们的结果和长期业务的影响的其他讨论可在整个项目7和项目1A中找到。风险因素。
企业责任
我们积极努力以可持续、负责任和有效的方式运营和开发我们的物业，目标是推动长期增长，并帮助我们的股东、租户、员工和当地社区创造价值。正如我们的ESG政策和我们的2022年环境、社会和治理报告中所描述的那样，我们的计划和努力与联合国可持续发展目标保持一致，这两份报告在我们的网站上仅供参考，并未通过引用纳入本文。
我们致力于在我们的运营物业实施可持续的商业实践，专注于能源效率、节水和最大限度地减少废物，并根据以科学为基础的目标倡议和能源削减目标制定了温室气体(GHG)减排目标。为了实现这些目标，我们正在积极开展现场能效项目，如升级到LED照明、采购绿色能源、降低用电量和增加现场太阳能发电能力。我们已经在我们的26个物业安装了现场太阳能系统，装机容量为14兆瓦，更多的项目正在积极进行中。我们还安装了电动汽车充电装置
在我们的投资组合中，我们的许多物业都有车站。我们目前有400多个充电站在运营，还有更多的正在建设中。
我们也明白，我们面临着气候变化带来的风险，并正在努力评估我们的风险敞口。在我们的《2022年可持续发展报告》中，我们根据气候相关金融披露特别工作组提供了一份披露，我们打算每年提供这一披露。
我们也高度致力于我们的员工，并营造一个促进增长、发展和个人福祉的工作环境。我们的四个核心价值观是责任、卓越、创新和诚信，我们寻求吸引和留住信奉这些价值观的有才华的专业人士。我们在公司责任方面的所有努力都由我们的董事会监督。
我们的开发活动一直专注于拥有、开发和运营通过美国绿色建筑委员会能源和环境设计领先地位(®™®)评级体系认证的物业，该评级体系作为第三方验证建筑或社区的设计和建造是为了减少其环境足迹。我们目前有21栋通过LEED认证的建筑，我们的Pike&Rose项目已经获得了社区发展第三阶段的LEED金牌认证。
网络安全
我们的首席信息官在管理房地产公司的信息系统方面拥有30多年的经验，他领导着我们内部的技术专业团队，负责管理我们的网络安全风险，包括识别我们的主要风险领域，建立流程、程序和系统来缓解这些风险，以及识别和补救可能发生的任何违规行为。网络安全风险管理属于我们的总法律顾问，是我们整体风险管理计划的一部分，该计划最终由董事会审计委员会监督。我们的团队得到了第三方公司的支持，我们聘请该公司担任我们的首席信息安全官，基于该第三方公司在预防网络安全事件、向客户提供有关适当的网络安全程序和流程以及评估这些程序和流程的完整性方面的经验。对我们的网络安全风险的评估和管理涵盖我们的所有内部系统以及维护我们数据的第三方系统。
我们依靠我们管理团队在风险管理方面的经验，并与我们的第三方顾问进行磋商，以适当地应对网络安全威胁。作为我们管理网络安全威胁风险的流程的一部分，我们制定并执行了与密码加密、强度和过期相关的全公司策略，在适当的情况下要求多因素身份验证，并定期对员工进行有关我们的策略和网络安全威胁的培训。我们利用防火墙、反病毒软件、备份、冗余、定期渗透测试以及我们的系统监控和标记访问或使用信息系统的违规行为。我们的首席信息官将向我们的总法律顾问和披露委员会报告任何已知的网络安全事件，以进行评估和补救，并确定我们如何开发进一步的安全系统和程序，以应对不断变化的网络安全威胁。管理层至少每季度向审计委员会提供书面和口头更新，说明我们的主要风险领域、为降低这些风险而采取或计划采取的行动，以及本季度开展的具体活动，包括员工培训和培训结果。管理层还将提供最新情况，以便在发生任何重大网络安全事件时，特别寻求审计委员会的监督。
我们没有经历过任何对我们的业务战略、运营结果或财务状况产生实质性影响的网络安全事件。有关更多信息，请参阅第1A项。风险因素(“我们面临与网络安全威胁有关的风险，这些威胁可能导致机密信息和其他业务分布的损失”)。
关键会计政策和估算
按照美利坚合众国普遍接受的会计原则编制财务报表，即“公认会计原则”，要求管理层作出估计和假设，这些估计和假设在某些情况下会影响资产和负债的报告数额、或有资产和负债的披露以及收入和费用。这些估计是在考虑了过去和当前的事件以及经济状况后，根据管理层的最佳判断编制的。此外，管理层在编制此类估计时所依赖的信息包括内部生成的财务和运营信息、外部市场信息(在可获得时)以及在必要时从与第三方专家磋商中获得的信息。实际结果可能与这些估计不同。关于可能影响这些估计数的可能风险的讨论载于“项目1A”。本报告的“风险因素”。如果估计的变化可能对我们的综合经营结果或财务状况产生重大影响，管理层认为会计估计是至关重要的。
我们的重要会计政策在综合财务报表附注2中有更全面的描述；然而，最关键的会计政策对我们的财务状况和经营结果的描述是最重要的，涉及使用关于未来不确定性的复杂估计和重大假设，因此可能导致实际金额与估计不同，如下：
租赁收入的可收集性
我们与租户的租赁被归类为经营性租赁。当认为有可能在租赁期内收回几乎所有租赁付款时，该租赁符合权责发生制会计的要求。如认为不可能于租赁期内收取实质上所有租赁付款，则租赁收入总额限于根据权责发生制会计确认的收入或收到的现金中较少者。确定在租赁期内收回几乎所有租赁付款的可能性需要做出重大判断。这一决定受到多种因素的影响，包括我们对租户信誉的评估、经济状况、租户在该地点的销售效率、租户和同行业租户的历史经验、租户及其所在行业的未来前景以及租期的长短。如果目前被归类为可能的租赁后来被重新归类为不可能的，任何未偿还的租赁应收账款(包括直线应收租金)将被注销，租金收入将相应减少。例如，如果我们的收款确定不准确，我们需要注销相当于租金收入1%的额外应收账款，我们的租金收入和净收入将减少1130万美元。如果目前被归类为不可能的租赁随后被改为可能，任何租赁应收账款(包括直线应收租金)将重新计入，租金收入相应增加。
截至2023年、2023年和2022年12月31日止年度，与收款相关的调整导致租金收入减少40万美元，租金收入增加410万美元。截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，我们分别约有28%和31%的租户的收入(基于商业租赁总额)正在以现金基础确认。截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，我们的直线应收租金余额分别为1.384亿美元和1.266亿美元，并计入我们综合资产负债表的“应收账款和票据，净额”。
房地产收购
于收购经营性房地产时，吾等估计所收购资产及负债的公允价值，包括土地、楼宇、装修、租赁成本、无形资产(如已收购租赁)、承担债务及流动资产及负债(如有)。根据这些估计，我们将收购价格分配给适用的资产和负债。我们使用与独立评估师类似的方法来估计收购资产和负债的公允价值。分配给收购租赁的价值在相关租赁期内摊销，并在经营报表中反映为租金收入。我们在评估租户行使低于市价续期选择权的可能性时，会考虑定性及定量因素，当我们认为该等续期选择权为廉价续期选择权时，我们会在计算原址租约价值时计入该等续期选择权。若低于市价租赁无形资产的价值包括续期选择期，我们会将该等续期计入已使用的摊销期间。如果承租人在租赁合同终止之前腾出空间，任何已获得的租赁价值的未摊销余额将被注销，计入租金收入。
在2022年至2023年期间，我们收购了包括在合并财务报表中的物业，总购买价格为5.091亿美元。340万美元(或总购买价的1%)分配给高于市值的租赁资产，3990万美元(或8%)分配给低于市值的租赁负债。如果2022年和2023年分配给低于市值的租赁负债和建筑物资产的金额分别减少购买总价的5%，则每年低于市值的租赁负债摊销增加租金收入将减少约220万美元(使用各自收购物业低于市值负债的加权平均年限)，年折旧支出将减少约70万美元(使用35年的折旧年限)。
长期资产和减值
管理层在编制综合财务报表时作出了估计和假设，实际结果将在很长一段时间内确定。这包括长期资产的可回收性，包括我们已收购或重新开发的物业以及我们在某些合资企业中的投资。管理层对减值的评估包括审查可能的减值指标，以及在某些情况下进行未贴现和贴现现金流分析。由于我们在房地产上的大部分投资都是全资或受控资产，持有以供使用，因此，具有减值指标的物业首先会通过比较未贴现的现金流进行减值测试，并考虑到预期的持有期(包括剩余价值)与物业的当前账面净值。如果未贴现的现金流低于账面净值，该房产将减记为预期公允价值。
对贴现和未贴现现金流的计算要求管理层对未来的现金流做出估计，包括收入、运营费用、所需的维护和开发支出、市场状况、
租户的空间和长期的租金。由于我们的资产通常寿命较长，用于估计未来账面价值可回收性的假设需要重要的管理层判断。我们还被要求估计预期的持有期。预期持有期由长期持有改为短期持有将导致未贴现现金流发生重大变化，并可能导致减值费用。实际结果可能与估计大不相同。这些估计对净收入有直接影响，因为计入减值费用会导致净收入的负调整。
最近采用和最近发布的会计公告
见合并财务报表附注2。
2023年收购和处置
2023年1月31日，我们以3550万美元的长期地租收购了亨廷顿广场购物中心16.8万平方英尺的部分，以及我们根据长期土地租赁控制的购物中心部分下的土地的手续费权益。作为这笔交易的结果，我们现在拥有这座24.3万平方英尺物业的全部手续费权益，我们综合资产负债表上的“经营性租赁使用权资产净额”减少了530万美元。收购的约410万美元和130万美元的净资产分别分配给其他资产，用于“收购租赁成本”和“高于市价的租赁”。
2023年5月26日，我们行使了我们的选择权，以3050万美元从我们的共同所有者手中收购了埃斯孔迪多海滨大道22.3%的共同租赁(TIC)权益，使我们的所有权权益达到100%。作为交易的结果，我们获得了这处房产的控制权，并从2023年5月26日起合并了这处房产。与收购的22.3%权益相关的净资产约180万美元和20万美元分别分配给其他资产用于“收购租赁成本”和“高于市场租赁”，与收购的22.3%权益相关的净资产110万美元分配给其他负债用于“低于市场租赁”。
2023年10月12日，根据主租约中包含的购买选项，我们以5500万美元收购了美世在One(前美世购物中心)购物中心的部分费用权益。由于是次交易，将3,780万美元的“融资租赁使用权资产，净额”分配给“经营性房地产”，而“融资租赁负债”则减少5,500万美元。
在截至2023年12月31日的年度内，我们出售了一处零售物业和一处物业的一部分，销售价格总计3,040万美元，净收益总计约970万美元。
2023年重大债务和股权交易
在截至2023年12月31日的三个月内，我们以每股加权平均价101.30美元出售了1,220,842股普通股(其中62,895股于2024年1月2日结算)，现金收益净额为1.224亿美元，其中包括支付120万美元的佣金和与出售这些普通股相关的额外运营费用10万美元。在截至2023年12月31日的年度内，我们以每股加权平均价101.89美元出售了1,372,889股普通股(其中62,895股于2024年1月2日结算)，现金收益净额为1.383亿美元，其中包括支付140万美元的佣金和与出售这些普通股相关的额外发售费用20万美元。截至2023年12月31日，根据我们的ATM机股权计划，我们有能力发行最多3.121亿美元的普通股。
2023年4月12日，我们发行了3.5亿美元的固定利率优先无担保票据，于2028年5月1日到期，利息为5.375%。债券的发行价为本金额的99.590%，到期收益率为5.468%。扣除发行折扣、承销费和其他成本后的净收益为3.457亿美元。这些票据或“绿色债券”的净收益将用于最近完成和未来符合资格的绿色项目的融资和再融资，这些项目包括(I)收购建筑物的投资；(Ii)建筑物发展或重建；(Iii)现有建筑物的翻新；以及(Iv)租户改善项目，每个项目在票据发行前三年或票据有效期内都已获得或预计将获得LEED金牌或白金认证(或相当于环保的后续标准)。净收益将用于偿还债务，或可投资于短期创收投资，或可用于临时偿还我们循环信贷安排下的当前和/或未来未偿还金额。
自2023年5月4日起，我们的信托声明进行了修订，将实益权益的授权普通股数量增加到200,000,000股。
2023年6月1日，我们偿还了到期的2.75亿美元优先无担保票据。
2023年12月28日，我们的一家全资子公司获得了2亿美元的抵押贷款，这笔贷款的利息为SOFR，外加95个基点的利差，2025年12月28日到期，外加两次一年的延期，根据我们的选择，
由我们的贝塞斯达街物业保护。由于达成了三项利率互换协议，利率在初始到期日期间实际上固定在5.03%。扣除债务发行成本后，我们的净收益为1.991亿美元。本公司附属公司在按揭贷款项下的责任由经营合伙企业担保。
2024年重大债务交易
2024年1月11日，我们的经营合伙企业发行了本金总额为4.85亿美元的3.25%可交换优先债券(“债券”)，这些债券将于2029年1月15日到期，除非提前交换、购买或赎回。在2028年7月15日或之后，就超出本金的交换债务的剩余部分(如果有的话)，票据将可兑换成现金，最高可兑换为票据本金和(如适用)现金、信托公司的普通股或两者的组合。汇率最初相当于每1,000美元债券的本金金额为8.1436股普通股(相当于每股普通股约122.80美元的交换价)。扣除初始购买者折扣和估计发售成本后的净收益约为4.71亿美元。
关于票据，我们与票据的若干初始购买者或其关联公司或其他金融机构进行了私下协商的上限看涨期权交易。根据惯例的调整，有上限的看涨期权交易包括最初作为票据基础的普通股数量。预计有上限的催缴交易一般可减少于交换任何票据时对我们普通股的潜在摊薄及/或抵销吾等须支付的超过票据本金的任何现金付款，而有关减持及/或抵销须受上限规限。有上限的看涨交易的上限价格最初约为每股143.26美元，较我们普通股于2024年1月8日在纽约证券交易所公布的最后售价102.33美元溢价约40%，并可能根据上限看涨交易的条款进行某些调整。债券所得款项的一部分用于支付上限催缴溢价1,940万美元，该溢价将计入信托的股东权益和经营合伙企业的资本。
2024年1月16日，我们偿还了到期的6.0亿美元3.95%的优先无担保票据。
资本化成本
与房地产开发、再开发和租赁直接相关的某些外部和内部成本，包括前期建设成本、房地产税、保险和建筑成本以及直接涉及人员的工资和相关成本，都计入资本化。我们将与开发和重建活动相关的外部和内部成本分别资本化，2023年为1.83亿美元，2022年为2.78亿美元和1100万美元。2023年，与其他物业改善相关的外部和内部成本分别为9100万美元和400万美元，2022年分别为1.11亿美元和400万美元。2023年与租赁活动相关的外部成本和内部成本分别为2000万美元和300万美元，2022年分别为1800万美元和400万美元。2023年开发和再开发活动、其他物业改善和租赁活动的工资和相关福利的资本化内部成本分别为900万美元、400万美元和300万美元，2022年分别为1000万美元、300万美元和400万美元。2023年和2022年的总资本化成本分别为3.12亿美元和4.25亿美元。
展望
我们的长期增长战略主要通过以下方面的组合来关注收益、运营资金和现金流的增长：
•我们可比房地产投资组合的增长，
•我们的投资组合因房地产重新开发和扩张而增长，以及
•通过收购房地产来扩大我们的投资组合。
尽管通胀水平上升和利率上升的总体经济影响在短期内对我们产生影响，但我们的长期重点没有改变。
我们的可比物业增长主要是由新租赁和续租的租金上升、投资组合占用情况的变化以及这些资产的重新开发推动的。从长远来看，我们物业的填充性和强大的人口结构提供了战略优势，使我们能够保持相对较高的入住率，并普遍提高租金。我们继续经历着对我们商业空间的强劲需求，2023年我们完成了200万平方英尺的可比空间租赁，以及我们94.2%的出租率和92.2%的入住率之间2.0%的利差。2023年，与前两年相比，申请破产的租户数量有所上升。因此，大约29万平方英尺的锚地空间在2023年下半年空置，其中约38000平方英尺租给了替代租户。这将在短期内对我们的入住率和净收入产生负面影响，然而，我们预计在未来几个季度内能够以类似或更好的总租金重新租赁空间，以及
我们正在积极与替代租户进行谈判。此外，高通胀和利率上升的影响继续对我们的业务产生负面影响，最大的影响是利息成本、材料成本和运营成本上升。我们继续看到支持我们的开发和重建活动的某些建筑和其他材料成本增加的影响。供应链中断的恶化也可能导致我们的项目和租户扩建的完成时间延长和/或成本增加，这可能会推迟新租约下的租金支付开始。同样，如果我们的租户在支持自己产品的供应链中遇到重大中断、劳动力短缺导致的人员配备问题，或者受到不断恶化的经济状况的影响，他们的支付租金的能力可能会受到不利影响。我们继续监测这些宏观经济发展，并正在与我们的租户和供应商合作，以限制对我们业务的整体影响。
我们相信，我们中心的位置和性质以及多样化的租户基础部分缓解了经济环境中任何潜在的负面变化。然而，租户支付基本租金、百分率租金或其他费用的能力大幅下降，都会对我们的财务状况和经营业绩造成不利影响。我们寻求保持强大的全国性、地区性和地方性零售商的组合。截至2023年12月31日，没有一家租户的年化基本租金占比超过2.7%。
我们继续有几个正在进行的开发项目正在交付，具体如下：
•Pike&Rose的四期是一座276,000平方英尺的写字楼(其中包括10,000平方英尺的底层零售空间)。大约172,000平方英尺的办公空间被出租给两个租户，大约8,000平方英尺的零售空间被出租。该建筑预计耗资1.85亿至2亿美元，于2023年9月下旬开始交付。截至2023年12月31日，约有10.9万平方英尺的办公空间开放。
•桑塔纳西部的建设包括一座八层37.6万平方英尺的写字楼，预计成本在3.15亿美元到3.3亿美元之间。截至2023年12月31日，租赁面积约为29,000平方英尺。
•在整个投资组合中，我们目前有正在进行的重建项目，预计总成本约为3.21亿美元，预计在未来几年内将稳定下来。
以上包括我们基于目前已知信息的最佳估计，然而，建筑完工、最终成本以及租赁和开业的时间可能会受到当前环境的进一步影响，包括更广泛的经济状况以及当地经济状况、通货膨胀、更高的利率和更高的运营成本对经济影响的持续时间和严重程度。
Assembly Row、Pike&Rose、Santana Row和其他物业的未来阶段的开发将根据市场状况、租户需求以及我们对这些阶段是否会产生适当财务回报的评估等因素而机会主义地进行。
我们继续审查收购机会，以补充我们的投资组合，并提供长期增长机会。最初，我们的一些收购对收益增长的贡献不大；但我们相信，它们提供了长期再租赁增长、再开发机会和其他战略机会。收购带来的任何增长都取决于我们是否有能力找到符合我们质量标准的物业，价格符合我们的财务障碍。利率的变化可能会影响我们通过收购实现收益增长的成功，因为它既影响了购买物业必须支付的价格，也影响了我们为收购物业提供经济资金的能力。一般而言，我们的收购最初由我们的循环信贷安排下的可用现金和/或借款提供资金，这些资金可能会在以后通过发行新股本或新的长期债务筹集资金来偿还。我们也可以通过发行普通股、优先股或经营合伙企业中的单位，以及通过抵押贷款和物业销售来为我们的收购融资。
截至2023年12月31日，我们物业的可租赁商业平方英尺为94.2%出租，92.2%入住率。租赁率高于入住率，原因是租赁的空间正在重新开发或改善，或正在等待许可，因此尚未准备好入伙。我们的入住率和租赁率会因收购、重新开发项目的开始和稳定时间、租约期满、租户关闭和破产等因素而变化。
可比较的属性
在这一节中，我们在“可比财产”的基础上提供了某些信息。按可比物业基准提供的资料包括我们在两个时期内拥有和经营的物业的结果，但目前正在开发中或为进行重大重新开发和投资而重新定位的物业除外。在截至2023年12月31日的年度以及2023年和2022年的比较中，94个物业的全部或部分被视为可比物业，8个被视为不可比较物业。在截至2023年12月31日的年度内，一个物业从可比物业转移到不可比较物业，四个物业和一个
与截至2022年12月31日的指定相比，物业从收购转移到可比物业，与2022年12月31日的指定相比，从可比物业中移除了一处物业和一部分物业。虽然围绕名称的变化存在判断，但我们通常会在不可比物业稳定后将其转移到可比物业，这通常被认为是90%的实际入住率，或者当重新开发的预期增长已计入可比时期时。当资产的重新定位已开始，并已或预期会对该历年内的物业营运收入产生重大影响时，我们通常会将物业从可比物业中剔除。一旦我们在整个可比时期内拥有该物业，并且该物业不在开发中或为重大的重新开发和投资而重新定位，则收购被转移到可比物业。
截至2023年12月31日的年度与截至2022年12月31日的年度比较
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| | | | | | 变化 |
| | 2023 | | 2022 | | 美元 | | % |
| | (以千为单位的美元金额) |
| 租金收入 | $ | 1,131,041 | | | $ | 1,073,292 | | | $ | 57,749 | | | 5.4 | % |
| | | | | | | |
| 按揭利息收入 | 1,113 | | | 1,086 | | | 27 | | | 2.5 | % |
| 财产总收入 | 1,132,154 | | | 1,074,378 | | | 57,776 | | | 5.4 | % |
| 租金费用 | 231,666 | | | 228,958 | | | 2,708 | | | 1.2 | % |
| 房地产税 | 131,429 | | | 127,824 | | | 3,605 | | | 2.8 | % |
| 财产费用合计 | 363,095 | | | 356,782 | | | 6,313 | | | 1.8 | % |
物业营业收入(1) | 769,059 | | | 717,596 | | | 51,463 | | | 7.2 | % |
| 一般和行政费用 | (50,707) | | | (52,636) | | | 1,929 | | | (3.7) | % |
| 折旧及摊销 | (321,763) | | | (302,409) | | | (19,354) | | | 6.4 | % |
| | | | | | | |
| VIE解除合并带来的收益 | — | | | 70,374 | | | (70,374) | | | (100.0) | % |
| 房地产销售收益 | 9,881 | | | 93,483 | | | (83,602) | | | (89.4) | % |
| 营业收入 | 406,470 | | | 526,408 | | | (119,938) | | | (22.8) | % |
| 其他利息收入 | 4,687 | | | 1,072 | | | 3,615 | | | 337.2 | % |
| 利息开支 | (167,809) | | | (136,989) | | | (30,820) | | | 22.5 | % |
| | | | | | | |
| 合伙企业的收入 | 3,869 | | | 5,170 | | | (1,301) | | | (25.2) | % |
| | | | | | | |
| 其他合计，净额 | (159,253) | | | (130,747) | | | (28,506) | | | 21.8 | % |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| 净收入 | 247,217 | | | 395,661 | | | (148,444) | | | (37.5) | % |
| 可归因于非控股权益的净收入 | (10,232) | | | (10,170) | | | (62) | | | 0.6 | % |
| 信托基金应占净收益 | $ | 236,985 | | | $ | 385,491 | | | $ | (148,506) | | | (38.5) | % |
(1)物业营业收入为非公认会计准则计量，包括租金收入及按揭利息收入减去租金开支及房地产税。这一衡量标准在内部用于评估上期物业业务的业绩，我们认为这是一项重要的衡量标准。我们相信物业营运收入对投资者衡量物业投资组合的营运表现是有用的，因为该定义不包括营运收入中与物业营运表现无关或不能反映物业营运表现的各项项目，例如一般及行政开支、折旧及摊销，并使我们得以隔离因收购、处置及稳定物业而导致的营运收入差异。因此，房地产运营收入可能会为比较不同时期房地产的运营表现提供一个更一致的衡量标准。财产经营收入不应被视为根据公认会计准则确定的经营结果或经营现金流的替代计量。2023年和2022年营业收入与财产营业收入的对账情况如下：
| | | | | | | | | | | | | | |
| | 2023 | | 2022 |
| | (单位：千) |
| 营业收入 | | $ | 406,470 | | | $ | 526,408 | |
| 一般和行政 | | 50,707 | | | 52,636 | |
| 折旧及摊销 | | 321,763 | | | 302,409 | |
| VIE解除合并带来的收益 | | — | | | (70,374) | |
| 房地产销售收益 | | (9,881) | | | (93,483) | |
| 物业营业收入 | | $ | 769,059 | | | $ | 717,596 | |
财产性收入
与2022年的10.7亿美元相比，2023年房地产总收入增加了5780万美元，增幅5.4%，达到11.3亿美元。截至2023年12月31日，我们购物中心的占有率为92.2%，而2022年12月31日为92.8%。以下讨论了财产收入构成部分的变化。
租金收入
租金收入主要包括最低租金、租户的成本补偿和百分比租金，并扣除与收款有关的调整。与2022年的10.7亿美元相比，2023年的租金收入增加了5770万美元，增幅5.4%，达到11.3亿美元，主要原因如下：
•比2022年和2023年的收购增加2540万美元，
•可比房产增加2 330万美元，主要原因是租金增加约1 640万美元，平均入住率增加约550万美元，从租户那里收回的费用增加510万美元，但因与收款有关的调整增加290万美元和租赁终止费收入减少270万美元而部分抵消。
•不可比物业增加1,920万美元，主要是由于Assembly Row III期、Darien Commons、Pike&Rose III&IV期和CocoWalk的入住率增加，但部分被友谊中心与重建相关的入住率下降所抵消
•由于我们派克和罗斯酒店需求增加，增加了280万美元，
部分偏移量
•房地产销售收入减少1300万美元。
物业费
2023年，房地产总支出增加了630万美元，增幅为1.8%，达到3.631亿美元，而2022年为3.568亿美元。以下讨论了财产费用构成部分的变化。
租金费用
与2022年的2.29亿美元相比，2023年的租金支出增加了270万美元，增幅为1.2%，达到2.317亿美元。这一增长主要是由于以下几点：
•比2022年和2023年的收购增加了440万美元，
•比可比房产增加160万美元，主要原因是维修和保养费用以及通货膨胀影响导致的其他业务费用增加、保险费和水电费增加，以及收入增加带来的管理费增加，但部分被较低的除雪费用所抵消，
•由于Darien Commons、CocoWalk和Assembly Row III期的开业，不可比物业增加了90万美元，但部分被亨廷顿购物中心重新开发相关成本降低所抵消，以及
•由于入住率上升，我们派克和罗斯酒店的运营费用增加了70万美元，
部分偏移量
•房地产销售收入减少510万美元。
由于上述租金收入及租金开支的变动，截至2023年12月31日止年度，租金开支占租金收入的百分比由截至2022年12月31日止年度的21.3%下降至20.5%。
房地产税
与2022年的1.278亿美元相比，2023年的房地产税收支出增加了360万美元，增幅为2.8%，达到1.314亿美元，主要原因如下：
•比2022年和2023年的收购增加410万美元，以及
•比可比房产增加80万美元，原因是较高的摊款被成功的税务上诉部分抵消，
部分偏移量
•我们的物业销售减少了150万美元。
物业营业收入
2023年，房地产运营收入增加了5150万美元，增幅为7.2%，达到7.691亿美元，而2022年为7.176亿美元。这一增长主要是由于租金和入住率上升、我们不可比较的物业在2022年和2023年开业，以及2022年和2023年的收购，但部分被物业销售所抵消。
折旧及摊销
折旧和摊销费用从2022年的3.024亿美元增加到2023年的3.218亿美元，增幅为1,940万美元，增幅为6.4%。这一增长主要是由于物业收购、我们对可比物业的投资、重新开发物业的投入使用以及埃斯孔迪多海滨酒店在2023年第二季度的重新整合，但被2022年的物业销售部分抵消。
VIE解除合并带来的收益
在截至2022年12月31日的年度内，VIE解除合并带来的7040万美元收益是埃斯孔迪多长廊在2022年第三季度解除合并的结果(有关更多信息，请参阅综合财务报表附注3)。
房地产销售收益
截至2023年12月31日止年度的房地产销售收益为990万美元，主要原因是出售了一处零售物业和一处物业的一部分(更多信息见合并财务报表附注3)。
截至2022年12月31日止年度的房地产销售收益9,350万美元，主要是由于出售两处住宅物业(包括毗邻的零售地块)、一处零售物业和一块土地带来的净收益8,410万美元(详情见综合财务报表附注3)，以及与减少我们的估计谴责责任和与2019年12月圣安东尼奥中心在谴责威胁下出售相关的交易成本有关的收益930万美元。
营业收入
与2022年的5.264亿美元相比，2023年的营业收入减少了1.199亿美元，降幅为22.8%，降至4.065亿美元。这一下降主要是由于房地产销售收益下降、VIE拆分前一年的收益以及物业销售，但被更高的租金和入住率、2022年和2023年的收购以及我们不可比物业的2022年和2023年开业部分抵消。
其他
其他利息收入
2023年，其他利息收入增加了360万美元，增幅为337.2，达到470万美元，而2022年为110万美元。这一增长主要是由于我们发行2023年4月优先无担保票据的收益所赚取的利息，直到2023年6月1日我们的2.75%优先无担保票据的偿付，以及现金余额赚取的更高利息。
利息支出
与2022年的1.37亿美元相比，2023年的利息支出增加了3080万美元，增幅22.5%，达到1.678亿美元。这一增长主要是由于以下几点：
•增加2,540万元，原因是整体加权平均借款利率较高，以及
•增加930万美元，原因是加权平均借款增加，
部分偏移量
•资本化利息增加390万美元。
2023年和2022年的总利息成本分别为190.4美元和1.557亿美元。2023年和2022年的资本化利息分别为2260万美元和1870万美元。
合伙企业的收入
与2022年的520万美元相比，2023年来自合作伙伴关系的收入减少了130万美元，降幅为25.2%，降至390万美元。这一下降主要是由于我们的餐饮合资企业的收入较低，这主要是由于前一年某些贷款的免赔率较高。
关于2022年底与2021年底的年度比较的讨论，可以在我们于2023年2月8日提交给美国证券交易委员会的截至2022年12月31日的财政年度Form 10-K年度报告的第二部分，第7项中的“管理层对财务状况和运营结果的讨论和分析”中找到。
流动性与资本资源
由于我们的业务和战略的性质，我们通常从运营中产生大量现金，这些现金主要以股息的形式支付给我们的普通股和优先股股东，因为作为房地产投资信托基金，信托通常被要求每年向股东至少分配我们应税收入的90%(2023年支付的现金股息约为3.609亿美元)。除定期偿债要求(包括与额外或重置债务有关的偿债，以及预定的债务到期日)及支付股息后，营运所得的剩余现金流量将用于资助经常性及非经常性资本项目(例如租户改善及重建)。我们维持12.5亿美元的无担保循环信贷安排，为短期现金流需求提供资金，并希望通过公共和私人债务和股权市场、合资企业关系和物业处置为长期资本支出提供资金。
2023年4月12日，我们发行了3.5亿美元的5.375%优先无担保票据；2023年12月28日，我们获得了2.00亿美元的有担保贷款，初始到期日的利息为5.03%；2024年1月11日，我们发行了4.85亿美元的3.25%可交换优先无担保票据。根据我们的自动柜员机股权计划，我们还通过出售普通股筹集了1.383亿美元。我们在2023年6月1日到期时偿还了2.75亿美元的优先无担保票据，在2024年1月16日到期时偿还了6.0亿美元的3.95%的无担保票据，并将我们6.00亿美元的定期贷款的到期日延长至2025年4月(我们仍可选择将贷款再延长一年至2026年4月)。在2024年的剩余时间里，我们没有额外的债务到期。
截至2023年12月31日，我们的现金及现金等价物为2.508亿美元，12.5亿美元的无担保循环信贷安排没有余额。截至2023年止年度，我们循环信贷安排的未偿还贷款加权平均金额为4470万美元，未摊销债务费用前的加权平均利率为5.9%。根据自动取款机计划，我们还有能力发行最多3.121亿美元的普通股。
我们在2024年的整体资本需求将受到整体经济环境的影响，包括通胀、利率上升和潜在的经济衰退的影响，以及收购机会和我们重新开发和开发活动的水平和总体时间安排。目前，我们的发展和重建项目正处于不同的建设阶段，剩余费用为2.5亿美元。我们预计这些成本中的大部分将在未来两年内产生。我们预计，随着我们完成当前的重建项目，为新租户准备空置空间，并完成当前阶段并为我们更大的混合用途开发项目的下一阶段做准备，总资本成本将从2023年起略有下降。
我们相信，来自运营的现金流、资产负债表上的现金以及12.5亿美元的循环信贷安排将使我们能够在短期内继续运营我们的业务。鉴于我们进入资本市场的能力，我们还预计我们可以获得债务或股权，尽管新发行的债券的利率可能会高于我们目前未偿还的利率。我们也有能力推迟某些开发和再开发项目的时间，以及限制未来的收购，减少我们的运营支出，或重新评估我们的股息政策。我们预计这些流动性来源和运营灵活性的机会将使我们能够长期履行我们的财务义务。我们打算在保守的资本结构下运营，并保持我们的长期承诺，这将使我们能够保持强大的偿债覆盖率和固定费用覆盖率，作为我们对投资级债务评级承诺的一部分。
现金流量摘要
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度： | | |
| | 2023 | | 2022 | | 变化 |
| | (单位：万人) |
| 经营活动提供的净现金 | $ | 555,830 | | | $ | 516,769 | | | $ | 39,061 | |
| 投资活动所用现金净额 | (358,325) | | | (785,998) | | | 427,673 | |
| 融资活动提供的现金净额(用于) | (33,849) | | | 190,414 | | | (224,263) | |
| 增加(减少)现金和现金等价物 | 163,656 | | | (78,815) | | | 242,471 | |
| 现金、现金等价物和受限现金，年初 | 96,348 | | | 175,163 | | | (78,815) | |
| 现金、现金等价物和受限现金，年终 | $ | 260,004 | | | $ | 96,348 | | | $ | 163,656 | |
经营活动提供的净现金从2022年的5.168亿美元增加到2023年的5.558亿美元，增加了3910万美元。增加的主要原因是经非现金项目调整后的净收入增加和房地产销售收益，以及与年终回收账单有关的收款增加。
用于投资活动的净现金从2022年的7.86亿美元减少到2023年的3.583亿美元，减少了4.277亿美元。减少的原因主要是：
•与2022年房地产收购相比，房地产收购减少3.779亿美元，主要原因是2023年1月收购亨廷顿广场，以及收购我们合作伙伴在EsCondido Promenade的22.3%的TIC权益(见合并财务报表附注3)，
•净资本支出减少1.056亿美元，
•合伙企业投资减少2 320万美元，原因是2022年收购了拥有两个购物中心的未合并合资企业47.5%的净权益(更多信息见合并财务报表附注3)；
•2019年圣安东尼奥中心在谴责威胁下部分出售所支付的费用减少了1670万美元，
部分偏移，
•房地产销售净收益减少1.053亿美元，主要是由于2023年销售一个零售物业和一部分物业的净收益为2850万美元，而2022年销售两个住宅物业(一个包括相邻的零售平台)、一个零售物业、一块土地和一部分物业的净收益为1.337亿美元。
融资活动提供的净现金从2022年提供的1.904亿美元减少到2023年的3380万美元，减少了2.243亿美元。减少的原因主要是：
•2022年10月我们的无担保定期贷款净收益2.986亿美元，
•从2023年6月偿还2.75亿美元的优先无担保票据中获得2.75亿美元，
•发行普通股的净收益减少1.754亿美元，主要与我们的ATM计划下的发行有关，2023年和2022年的净收益分别为1.317亿美元和3.068亿美元，
•抵押贷款、融资租赁和应付票据的偿还增加了3,900万美元，主要是由于2023年10月融资租赁收购带来的5,500万美元(更多信息见合并财务报表附注3)，而2022年6月我们霍博肯物业的一栋建筑偿还了1,610万美元的抵押贷款，以及
•由于流通股数量增加以及普通股股息率提高，支付给普通股和优先股股东的股息增加了1190万美元，
部分偏移，
•2023年4月发行3.5亿美元5.375%优先无担保票据的净收益3.457亿美元，
•Bethesda Row物业抵押的抵押贷款净收益1.992亿美元，该贷款于2023年12月签订，以及
•非控股权益的分配和赎回减少2330万美元，主要与2022年7月以2360万美元收购拥有Plaza El Segundo购物中心的合伙企业的可赎回非控股权益有关。
现金需求
下表提供了截至2023年12月31日的重大现金需求摘要，其中包括我们固定的、不可取消的债务：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 按期间分列的现金需求 |
| 总 | | 接下来的12个月 | | 超过12个月 |
| (单位：千) |
| 固定和可变利率债务(仅本金)(1) | $ | 4,615,731 | | | $ | 1,203,936 | | | $ | 3,411,795 | |
| 固定和可变利率债务-我们在未合并的房地产合伙企业中的份额(仅本金)(2) | 63,435 | | | 968 | | | 62,467 | |
| 租赁义务(最低租金支付)(3) | 292,742 | | | 6,532 | | | 286,210 | |
| 重建/非经常开支合约 | 168,383 | | | 163,842 | | | 4,541 | |
| | | | | |
| 房地产承诺(4) | 9,713 | | | — | | | 9,713 | |
| | | | | |
| | | | | |
| 估计所需现金总额 | $ | 5,150,004 | | | $ | 1,375,278 | | | $ | 3,774,726 | |
_____________________
(1)截至2023年12月31日，我们固定利率和可变利率债务的加权平均利率为4.1%。截至2023年12月31日，在未来12个月到期的12亿美元债务中，6.0亿美元在2024年1月到期时得到偿还，与我们的定期贷款相关的另外6.00亿美元被延长一年至2025年4月。
(2)截至2023年12月31日，与我们未合并的房地产合伙企业相关的固定利率和可变利率债务的加权平均利率为4.36%。
(3)这包括与融资和经营租赁有关的最低租金支付。
(4)这包括与圣安东尼奥中心在谴责威胁下出售有关的责任，合并财务报表附注7进一步讨论了这一问题。
除上表所列数额和先前讨论的其他流动资金要求外，还有下列潜在的承付款：
(a)根据国会广场合伙协议的条款，少数合伙人有权要求我们和其他少数合伙人按当时权益的公平市价购买其在国会广场的26.63%权益。如果其他少数股东违约，我们必须购买全部权益。根据管理层目前对截至2023年12月31日的公平市价的估计，我们估计行使认沽期权后的负债约为6,600万美元至6,900万美元。
(b)根据各种其他合伙协议的条款，合伙人有权根据我们的选择，将其运营合伙单位交换为现金或与我们相同数量的普通股。截至2023年12月31日，共有635,431个DOWN REIT运营合伙单位未偿还。
(c)Shrewsbury and Brook 35的Grove的其他成员有权要求我们以当时的公平市价购买其在Shrewsbury的Grove约4.1%的权益和Brook 35约6.5%的权益。根据管理层目前对截至2023年12月31日的公平市场价值的估计，我们估计行使看跌期权后的最高负债将在600万美元至700万美元之间。
(d)霍博肯的另一个成员有权要求我们以当时的公平市价购买其全部10%的所有权权益。根据管理层目前对截至2023年12月31日的公平市价的估计，我们估计行使认沽期权后的最高负债将在1,000万美元至1,100万美元之间。
(e)自2026年6月14日起，驼背柱廊和希尔顿村的另一名成员有权要求我们以当时的公平市价购买其全部2.0%的所有权权益。根据管理层目前对截至2023年12月31日的公允价值的估计，我们估计行使看跌期权后的最高负债将在400万美元至500万美元之间。
(f)自2027年10月6日起，拥有钱德勒音乐节和钱德勒网关股权方法投资的合伙企业中的另一名成员有权要求我们购买其2.5%的净所有权权益。根据管理层目前对截至2023年12月31日的公允价值的估计，我们估计行使看跌期权后的最高负债将在100万美元至200万美元之间。
(g)从2029年6月1日起，格罗斯蒙特中心的其他成员有权要求我们以当时的公平市价购买其全部40.0%的所有权权益。根据管理层目前对截至2023年12月31日的公允价值的估计，我们估计行使看跌期权后的最高负债将在6800万美元至7300万美元之间。
(h)截至2023年12月31日，我们的未偿还信用证约为650万美元。
表外安排
截至2023年12月31日，我们有四项房地产相关权益法投资，未偿债务总额为1.533亿美元，其中我们的份额为6340万美元。截至2023年12月31日，我们在这些合资企业中的投资为3090万美元。
除现金需求表中披露的项目外，截至2023年12月31日，我们没有合理地可能对我们的财务状况、财务状况、收入或支出、运营结果、流动性、现金需求或资本资源的当前或未来产生重大影响的表外安排。
债务融资安排
以下是截至2023年12月31日我们的未偿债务总额摘要：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 债项的描述 | | 原创
债务
已发布 | | 截至2023年12月31日的本金余额 | | 截至2023年12月31日的声明利率 | | 到期日： |
| | | (美元，单位：万美元) | | | | |
| 应付按揭贷款 | | | | | | | | |
| 担保固定利率 | | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| 杜鹃 | | 后天 | | $ | 40,000 | | | 3.73 | % | | 2025年11月1日 |
| 贝塞斯达街（1） | | 200,000 | | | 200,000 | | | SOFR +0.95% | | 2025年12月28日 |
| 贝尔花园 | | 后天 | | 11,531 | | | 4.06 | % | | 2026年8月1日 |
| 埃尔塞贡多广场 | | 125,000 | | | 125,000 | | | 3.83 | % | | 2027年6月5日 |
| 什鲁斯伯里格罗夫（东） | | 43,600 | | | 43,600 | | | 3.77 | % | | 2027年9月1日 |
| 布鲁克35 | | 11,500 | | | 11,500 | | | 4.65 | % | | 2029年7月1日 |
| 霍博肯（24栋楼）（2） | | 56,450 | | | 53,617 | | | SOFR +1.95% | | 2029年12月15日 |
| 各种霍博肯（14栋建筑）（3） | | 后天 | | 29,878 | | | 五花八门 | | 2029年之前各种各样 |
| 切尔西 | | 后天 | | 4,018 | | | 5.36 | % | | 2031年1月15日 |
| | | | | | | | |
| 小计 | | | | 519,144 | | | | | |
| 净未摊销债务发行成本和折扣 | | | | (2,208) | | | | | |
| 应付抵押贷款总额，净额 | | | | 516,936 | | | | | |
| 应付票据 | | | | | | | | |
| 定期贷款（4）（5）（7） | | 600,000 | | | 600,000 | | | SOFR +0.85% | | 2024年4月16日 |
| 循环信贷机制（5）（7） | | (6) | | | — | | | SOFR +0.775% | | 2027年4月5日 |
| 五花八门 | | 7,749 | | | 2,387 | | | 五花八门 | | 2059年之前各种各样 |
| 小计 | | | | 602,387 | | | | | |
| 未摊销债务净发行成本 | | | | (442) | | | | | |
| 应付票据总额，净额 | | | | 601,945 | | | | | |
| 高级票据和债券（7） | | | | | | | | |
| 无抵押定息 | | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| 3.95%纸币 | | 600,000 | | | 600,000 | | | 3.95 | % | | 2024年1月15日 |
| 1.25%纸币 | | 400,000 | | | 400,000 | | | 1.25 | % | | 2026年2月15日 |
| 7.48%债券 | | 50,000 | | | 29,200 | | | 7.48 | % | | 2026年8月15日 |
| 3.25%的债券 | | 475,000 | | | 475,000 | | | 3.25 | % | | 2027年7月15日 |
| 6.82%中期票据 | | 40,000 | | | 40,000 | | | 6.82 | % | | 2027年8月1日 |
| 5. 375%票据 | | 350,000 | | | 350,000 | | | 5.375 | % | | 2028年5月1日 |
| 3.20%纸币 | | 400,000 | | | 400,000 | | | 3.20 | % | | 2029年6月15日 |
| 3.50%纸币 | | 400,000 | | | 400,000 | | | 3.50 | % | | 2030年6月1日 |
| 4.50%纸币 | | 550,000 | | | 550,000 | | | 4.50 | % | | 2044年12月1日 |
| 3.625%纸币 | | 250,000 | | | 250,000 | | | 3.625 | % | | 2046年8月1日 |
| 小计 | | | | 3,494,200 | | | | | |
| 未摊销债务发行成本和保费净额 | | | | (13,904) | | | | | |
| 优先票据和债券总额，净额 | | | | 3,480,296 | | | | | |
| | | | | | | | |
| 总债务，净额 | | | | $ | 4,599,177 | | | | | |
_____________________
(1)2023年12月29日，我们签订了三项利率互换协议，将按揭贷款的加权平均利率定为5.03%，直至初始到期日。
(2)2019年11月26日，我们达成了两项利率互换协议，将抵押贷款的利率定为3.67%。按揭贷款及相关掉期的参考利率于2023年5月由伦敦银行同业拆息修订为SOFR。该修正案适用于2023年7月1日之后的利息支付。
(3)这些抵押贷款的利率从3.91%到5.00%不等。
(4)2024年2月6日，我们将到期日延长至2025年4月16日，我们仍可选择再延长一年，将贷款进一步延长至2026年4月16日。
(5)我们的循环信贷安排SOFR贷款以Daily Simple SOFR或Term SOFR计息，我们的定期贷款按各自信贷协议中定义的期限SOFR计息，根据我们目前的信用评级，加0.10%，外加利差。
(6)于2023年，我们12.5亿美元循环信贷安排下提取的最高金额为1.155亿美元，而在债务费用摊销前，我们循环信贷安排下借款的加权平均实际利率为5.9%。
(7)经营合伙企业是我们的循环信贷安排、定期贷款以及优先票据和债券的债务人。
我们的循环信贷安排、无担保定期贷款和其他债务协议包括可能限制我们未来经营活动的金融和其他契约。截至2023年12月31日，我们遵守了与循环信贷安排、定期贷款和优先票据相关的所有财务和其他契约。此外，我们遵守了所有可能引发我们抵押贷款违约的金融和其他契约。如果我们违反这些金融和其他公约中的任何一项，而没有在适用的补救期限内纠正违约，我们的贷款人可以要求我们立即偿还债务，如果债务得到担保，可以立即开始诉讼，以接管以贷款为抵押的财产。我们的许多债务安排，包括我们的公开票据和循环信贷安排，都是交叉违约的，这意味着根据这些债务安排的贷款人可能会让我们陷入违约，如果我们违反并未能治愈我们某些其他债务义务下的违约，他们可能会要求立即偿还债务。因此，我们债务契约下的任何违约都可能对我们的财务状况、我们的运营结果、我们履行义务的能力和我们股票的市场价值产生不利影响。我们的组织文件没有限制我们可能产生的债务水平或数额。
以下为截至2023年12月31日我们的预定还本金额摘要：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 不安全 | | 安全 | | 总 | |
| | (单位：万人) | |
| 2024 | $ | 1,200,674 | | (1) | $ | 3,262 | | | $ | 1,203,936 | | |
| 2025 | 490 | | | 247,630 | | (2) | 248,120 | | |
| 2026 | 429,344 | | | 26,282 | | | 455,626 | | |
| 2027 | 515,079 | | (3) | 178,282 | | | 693,361 | | |
| 2028 | 350,000 | | | 2,511 | | | 352,511 | | |
| 此后 | 1,601,000 | | | 61,177 | | | 1,662,177 | | |
| $ | 4,096,587 | | | $ | 519,144 | | | $ | 4,615,731 | | (4) |
_____________________
(1)我们的6.00亿美元定期贷款的原始到期日为2024年4月16日。2024年2月6日，我们将定期贷款延长至2025年4月16日，我们仍可选择再延长一年，以进一步将贷款延长至2026年4月16日。
(2)我们由Bethesda Row担保的200.0美元抵押贷款将于2025年12月28日到期，外加两次一年的延期，由我们选择至2027年12月28日。
(3)我们的12.5亿美元循环信贷安排将于2027年4月5日到期，外加两次为期六个月的延期，由我们选择至2028年4月5日。截至2023年12月31日，这项信贷安排下没有未偿还余额。
(4)由于截至2023年12月31日的未摊销净债务发行成本以及抵押贷款、应付票据和优先票据的溢价/折扣，总债务到期日与综合资产负债表上报告的总债务不同。
利率对冲
我们可以使用衍生工具来管理对可变利率风险的敞口。我们一般通过利率互换来管理我们对可变利率风险的敞口，并通过国库锁定来管理在发行债券之前利率上升的风险。我们订立符合现金流对冲资格的衍生工具，并不以投机为目的订立衍生工具。
与现金流对冲相关的利率掉期按公允价值按经常性原则入账。现金流套期保值的有效性在开始时和持续的基础上进行评估。与现金流量对冲相关的利率掉期公允价值变动的有效部分计入其他全面收益，并计入资产负债表、股东权益表和资本表中的“累计其他全面收益”。如果对冲工具和债务工具的关键条款不完全匹配，如名义金额、结算日期、重置日期、计算期和SOFR利率，则现金流量对冲将无效。此外，交易对手的违约风险是通过监控交易对手的信用来评估的，这包括审查债务评级和财务
性能。如果现金流量对冲被视为无效，与现金流量对冲相关的利率掉期公允价值变动的无效部分将在受影响期间的收益中确认。
截至2023年12月31日，我们有两个利率互换协议，有效地将与我们的Hoboken投资组合相关的应付抵押贷款的利率固定在3.67%，我们有三个利率互换协议，有效地将与Bethesda Row相关的应付抵押贷款的利率固定在5.03%，直到初始到期日。我们的Assembly Row酒店合资企业也是两项利率互换协议的缔约方，这两项协议有效地将截至2025年5月的3900万美元未偿债务的100%固定在6.39%，将2025年6月至2028年5月的未偿债务的50%固定在6.03%。所有掉期都被指定为现金流对冲。对冲无效并未影响我们在2023年、2022年和2021年的收益。
房地产投资信托基金资格
我们打算根据守则第856(C)节维持我们作为房地产投资信托基金的资格。作为房地产投资信托基金，只要我们满足准则的某些技术要求，包括将至少90%的应纳税所得额分配给股东的要求，我们通常不会为分配给股东的收入缴纳公司联邦所得税。
运营资金
来自运营的资金(“FFO”)是对房地产公司经营业绩的非公认会计准则的补充财务衡量。全美房地产投资信托协会(“NAREIT”)对FFO的定义如下：净收益，按照美国公认会计原则计算，加上与房地产相关的折旧和摊销，不包括出售房地产的损益或某些房地产资产和实体投资的控制变更、税项净额和减值减值，而减值直接可归因于实体持有的可折旧房地产的价值下降。我们根据NAREIT的定义计算FFO，并且我们历来报告了我们的FFO可供普通股股东使用，以及我们的净收益和经营活动提供的净现金。应该注意的是，FFO：
•不代表符合公认会计准则的经营活动的现金流量(与财务会计准则不同，会计准则在确定净收入时通常反映了交易和其他事件的所有现金影响)；
•不应被视为净收益的替代方案，以衡量我们的业绩；以及
•不一定反映现金流作为衡量流动性或为现金需求提供资金的能力，包括支付股息的能力。
我们认为可供普通股股东使用的FFO是衡量经营业绩的有意义的额外指标，主要是因为它排除了房地产资产价值随着时间的推移而可预测地减少的假设，这一假设隐含于公认会计原则的历史成本惯例和折旧记录中。我们主要使用FFO作为评估我们与其他REITs相比的运营业绩的几种手段之一。将我们提出的FFO与其他REITs的类似标题措施进行比较可能不一定有意义，因为此类REITs使用的NAREIT定义的应用可能存在差异。
普通股股东可用的FFO的增加或减少不一定会导致总分配的增加或减少，因为我们的董事会不需要每季度增加分配。然而，我们必须分配至少90%的年度应税收入才能保持房地产投资信托基金的资格。因此，FFO的大幅增加通常需要增加对股东的分配，尽管不一定是按比例增加的。
普通股股东可获得的净收益与FFO的对账如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| | (单位为千，每股数据除外) |
| 净收入 | $ | 247,217 | | | $ | 395,661 | | | $ | 269,081 | |
| 可归因于非控股权益的净收入 | (10,232) | | | (10,170) | | | (7,583) | |
| VIE解除合并的收益 | — | | | (70,374) | | | — | |
| 房地产销售收益和权益控制权变动，净额 | (9,881) | | | (93,483) | | | (89,892) | |
| | | | | |
| 房地产资产的折旧和摊销 | 285,689 | | | 266,741 | | | 243,711 | |
| 租赁初始直接成本摊销 | 31,208 | | | 27,268 | | | 26,051 | |
| 运营资金 | 544,001 | | | 515,643 | | | 441,368 | |
| 优先股分红(1) | (7,500) | | | (7,500) | | | (8,042) | |
| 可归因于down REIT运营合伙单位的收入 | 2,767 | | | 2,810 | | | 2,998 | |
| 归属于未归属股份的收入 | (1,955) | | | (1,797) | | | (1,581) | |
| 普通股股东可获得的运营资金 | $ | 537,313 | | | $ | 509,156 | | | $ | 434,743 | |
| | | | | |
| | | | | |
| 普通股加权平均数，稀释后(1)(2) | 82,044 | | | 80,603 | | | 78,072 | |
| | | | | |
| 普通股股东可获得的运营资金，稀释后每股 | $ | 6.55 | | | $ | 6.32 | | | $ | 5.57 | |
| | | | | |
| | | | | |
_____________________
(1)在截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度中，我们第一系列优先股的股息没有在计算普通股股东可用的FFO时扣除，因为相关股票是稀释的，并包括在“稀释后的普通股加权平均数”中。
(2)用于计算稀释后每股普通股FFO的加权平均普通股包括未计入稀释后每股收益计算的down REIT经营合伙单位。这些经营合伙单位的转换在计算稀释后普通股每股FFO时是摊薄的，但在计算2023年和2021年的摊薄每股收益时是反摊薄的。
第7A项包括关于市场风险的定量和定性披露
我们使用金融工具，如债务工具，使我们面临市场风险，这可能会影响我们未来的收益和现金流，以及我们资产的公允价值。市场风险一般是指利率和市场价格变动带来的损失风险。我们通过试图将我们经营、投资和融资活动的预期现金流入与预期现金流出相匹配来管理我们的市场风险，以支付债务、向普通股和优先股股东分红、投资、资本支出和其他现金需求。
我们可能会加入某些类型的衍生金融工具，以进一步降低利率风险。例如，我们使用利率保护和掉期协议将一些可变利率债务转换为固定利率债务，或者对冲预期的融资交易。我们将衍生品用于对冲目的，而不是投机，也不以交易为目的订立金融工具。
利率风险
下面讨论市场利率的假设变化对我们的可变利率债务的利息支出以及我们的全部未偿债务(包括固定利率债务)的公允价值的影响。利率风险额是通过考虑假设利率对我们债务的影响来确定的。报价的市场价格被用来估计我们可销售的优先票据和债券的公允价值，贴现现金流分析通常被用来估计我们的抵押贷款和应付票据的公允价值。估计金融工具的公允价值需要相当大的判断力。这项分析并没有考虑到所有可能影响我们债务的因素，例如不断变化的利率环境可能对整体经济活动水平产生的影响，或我们的管理层可能采取的行动，以减少我们对这种变化的风险敞口。这一分析假设我们的财务结构不会发生变化。
固定利率债务
我们的大部分未偿债务(在不同时间到2059年到期)都有固定的利率，这限制了利率波动的风险。然而，利率波动可能会影响我们固定利率债务工具的公允价值。截至2023年12月31日，我们有40亿美元的固定利率债务未偿还，其中包括2.536亿美元的抵押贷款
由五个利率互换协议有效固定的应付款项。
可变利率债务
一般来说，我们认为我们的主要利率风险是由于我们的未偿还浮动利率债务的利率波动所致。截至2023年12月31日，我们有6.0亿美元的浮动利率债务未偿还(我们无担保定期贷款的本金余额)。根据这一浮动利率债务的数额和具体条款，如果市场利率增加1.0%，我们的年度利息支出将增加约600万美元，而我们的净收益和现金流量将相应减少。相反，如果市场利率下降1.0%，我们的年度利息支出将减少约600万美元，而本年度的净收益和现金流将相应增加。
虽然截至2023年12月31日没有未偿还的金额，但我们有12.5亿美元的循环信贷安排，以浮动利率计息。如果我们在未来增加循环信贷安排的未偿还余额，未来的收益和现金流可能会进一步减少。
第8项：财务报表及补充数据
我们的综合财务报表和补充数据在F-1页开始的10-K表格中作为本年度报告的单独一节包括在内，并在此并入作为参考。
项目9.报告会计和财务披露方面的变化和与会计人员的分歧
没有。
项目9A：管理控制和程序
管理层对信息披露控制和程序的评估
信托及营运合伙维持披露控制及程序(定义见1934年《证券交易法》(下称《交易法》)下的第13a-15(E)及15d-15(E)条)，旨在提供合理保证，确保吾等根据交易法提交或提交的报告中须披露的资料，已在美国证券交易委员会的规则及表格指定的时间内予以记录、处理、汇总及报告，并累积该等信息并传达至信托及营运合伙的管理层，包括其行政总裁及首席财务官。酌情允许就所需披露做出及时决定。由于固有的局限性，披露控制和程序，无论设计和运作得多么好，都只能提供合理的、而不是绝对的保证，确保达到披露控制和程序的目标。
我们的管理层在信托和营运合伙公司首席执行官和首席财务官的参与下，评估了截至2023年12月31日信托和经营合伙公司的披露控制程序和程序的设计和运营的有效性。根据这一评价，信托和经营伙伴关系的首席执行官和首席财务官得出结论，截至2023年12月31日，信托基金和经营伙伴关系的披露控制和程序在合理的保证水平下是有效的。
管理层对财务报告内部控制的评价
信托基金和运营合作伙伴的管理层负责建立和维护对财务报告的充分内部控制。《交易法》第13 a-15（f）条和第15 d-15（f）条将财务报告的内部控制定义为由信托和运营合伙企业的首席执行官和首席财务官设计或监督的流程，并由我们的董事会、管理层和其他人员实施，根据美国公认会计原则（GAAP），为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证并包括这些政策和程序：
•与保存合理、详细、准确和公平地反映我们的交易和资产处置的记录有关；
•提供合理保证，确保按需要记录交易，以便按照普遍接受的会计原则编制财务报表，并确保我们的收支仅根据管理层和受托人的授权进行；以及
•在可能对我们的财务报表产生重大不利影响的情况下，就防止或及时发现未经授权获取、使用或处置我们的任何资产提供合理保证。
由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。对未来期间进行任何有效性评估的预测都有这样的风险，即由于条件的变化，控制可能会变得不充分，或者遵守政策或程序的程度可能会恶化。
我们评估了截至2023年12月31日信托和运营伙伴关系对财务报告的内部控制的有效性。在进行这项评估时，我们使用了特雷德韦委员会赞助组织委员会(COSO)在#年提出的标准内部控制--综合框架(2013)。根据这一评估和标准，管理层得出结论，信托基金和经营伙伴关系对财务报告的内部控制自2023年12月31日起有效。
均富会计师事务所是一家独立注册会计师事务所，曾审计信托和经营合伙企业的合并财务报表，包括在本年度报告中的Form 10-K表中，该公司发布了一份关于信托和经营合伙企业的财务报告内部控制的认证报告，见第页F-2本年度报告的表格10-K。
财务报告内部控制的变化
在2023年第四财季，我们对财务报告的内部控制没有发生重大影响或合理地可能对我们的财务报告内部控制产生重大影响的变化。
项目9B：提供其他资料
没有。
第三部分
项目10.管理受托人、高管和公司治理
委托书中“受托人选举”和“公司治理”标题下的受托人和董事会委员会的表格和叙述、委托书中题为“执行人员”和“第16(A)条(A)实益所有权报告合规”的章节以及本项目10所要求的委托书中包含的其他信息在此作为参考并入本文。
我们通过了一项道德准则，适用于我们的首席执行官和高级财务人员。道德准则可在我们网站的投资者部分的公司治理部分获得，网址为Www.federalrealty.com.
我们采取了内幕交易政策和相关程序，管理我们证券的购买、出售和其他处置，我们认为这些政策和程序的合理设计是为了促进遵守内幕交易法律、规则和法规以及适用于我们的任何纽约证券交易所上市标准。
第11项：增加高管薪酬
根据本条款11的要求，委托书中题为“薪酬汇总表”、“薪酬委员会联锁和内部人参与”、“薪酬委员会报告”、“受托人薪酬”和“薪酬讨论与分析”的章节以及其他信息被并入本文作为参考。
第12项：确定某些实益所有人和管理层的担保所有权及相关股东事项
本第12项所要求的委托书中包含的题为“股份所有权”和“股权补偿计划信息”的委托书部分以及其他信息在此并入作为参考。
第13项：管理某些关系和相关交易，以及受托人独立性
本条款13所要求的委托书中题为“某些关系和相关交易”和“受托人的独立性”的章节以及其他信息在此并入作为参考。
第14项：总会计师费用和服务费
本条第(14)项要求的委托书中题为“独立注册会计师事务所的认可”和“与独立注册会计师事务所的关系”的章节以及其他信息被并入本文作为参考。
第四部分
项目15. 附件和财务报表附表
| | |
(A)(1)财务报表 |
我们的综合财务报表及其附注，以及独立注册会计师事务所的报告，将作为本年度报告的一个单独部分以10-K表格的形式从第页开始F-1. |
|
(2)财务报表附表 |
我们的财务报表明细表包含在本年度报告的10-K表格中的单独一节中，从第页开始F-40. |
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(3)展品 |
|
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(B)下列文件作为证据作为本报告的一部分提交，或通过参考资料纳入本报告： |
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展品索引
| | | | | | | | |
展品
不是的。 | | 描述 |
| | |
| 2.1 | | 合并协议和重组计划，日期为2021年12月2日，由前身、母公司和合并子公司之间的合并协议和重组计划(以前提交为附件2.1到2021年12月2日提交的前任关于Form 8-K的当前报告，并通过引用并入本文)‡ |
| | |
| 3.1 | | 修改和重新发布的母公司2022年1月1日的信托声明，经2022年1月1日生效的修订章程和2023年5月4日生效的修订章程(以前提交的附件3.1至我们于2023年8月2日提交的Form 10-Q季度报告，并在此引用作为参考) |
| | |
| 3.2 | | 于2022年1月1日修订及重订的母公司章程，于2023年2月7日修订(先前提交日期为附件3.1至我们于2023年5月4日提交的Form 10-Q季度报告，并通过引用并入本文) |
| | |
| 3.3 | | 合并子公司和前身之间的合并条款，日期为2021年12月8日(以前提交为附件3.4至母公司于2022年1月3日提交的当前Form 8-K报告，并以引用方式并入本文) |
| | |
| 3.4 | | 联邦房地产有限合伙经营有限公司证书(以前提交为附件3.1至我们于2022年1月5日提交的Form 8-K的当前报告，并通过引用并入本文) |
| | |
| 3.5 | | 联邦房地产有限合伙经营有限责任公司协议，日期为2022年1月5日，由联邦房地产有限责任公司和母公司签署(以前提交为附件3.2至我们于2022年1月5日提交的Form 8-K的当前报告，并通过引用并入本文) |
| | |
| 4.1 | | 普通股证书样本(先前作为附件4(I)存档的前任年度报告表格10-K(截至1999年12月31日止的年度，并以引用方式并入本文) |
| | |
| 4.2 | | 日期为1993年12月1日的†契约，与合伙企业2026年8月15日到期的7.48%债券和2027年8月1日到期的6.82%中期票据有关；(先前作为S-3表格前身注册声明的证据4(A)提交，并在1993年12月13日提交的S-3表格上修订，通过引用并入本文)‡ |
| | |
| 4.3 | | 日期为1998年9月1日的†契约，与该合伙企业2023年到期的2.75%的票据；2024年到期的3.95%的票据；2044年到期的4.50%的票据；2021年到期的2.55%的票据；2046年到期的3.625的票据；2027年到期的3.25%的票据；2029年到期的3.20%的票据；2030年到期的3.50%的票据；2026年到期的1.25%的票据有关附件4(A)至前任于1998年9月17日提交的S-3表格中的注册声明，并通过引用并入本文)‡ |
| | |
| 4.4 | | †第一补充契约，日期为2022年1月5日，由联邦房地产经纪公司和美国银行全国协会签署，日期为1993年12月1日，涉及该合伙企业2026年8月15日到期的7.48%债券和2027年8月1日到期的6.82%中期票据(以前提交的附件4.1至我们于2022年1月5日提交的Form 8-K的当前报告，并通过引用并入本文) |
| | |
| 4.5 | | †第一次补充契约，日期为2022年1月5日，由联邦房地产经纪公司和美国银行全国协会签署，日期为1998年9月1日，涉及该合伙企业2023年到期的2.75%票据；2024年到期的3.95%票据；2044年到期的4.50%票据；2021年到期的2.55%票据；2046年到期的票据3.625；2027年到期的票据3.25%；2029年到期的票据3.20%；2030年到期的票据3.50%；2026年到期的票据1.25%；2028年到期的票据5.375附件4.2至我们于2022年1月5日提交的Form 8-K的当前报告，并通过引用并入本文) |
| | |
| 4.6 | | 存款协议，日期为2017年9月29日，由联邦房地产投资信托公司、Equiniti Trust Company、LLC(美国股票转让和信托公司的继任者)作为托管人以及所有不时收到的持有人签署(以前提交为附件4.1至前身于2017年9月29日提交的表格8-A的注册声明，并通过引用并入本文) |
| | |
| 4.7 | | 与5.000%C系列累计可赎回实益权益优先股有关的证书样本(以前提交的附件4.3至前身于2017年9月29日提交的表格8-A的注册声明，并通过引用并入本文) |
| | |
| | |
| 4.8 | | 日期为2024年1月11日的†契约，涉及联邦房地产公司OP LP和美国银行全国协会之间于2029年到期的3.25%可交换优先票据(以前提交为附件4.1至我们于2023年1月11日提交的当前Form 8-K报告，并通过引用并入本文) |
| | |
| 4.9 | | 证券说明(随函送交存档) |
| | |
| 10.1 | | *联邦房地产投资信托基金与唐纳德·C·伍德于1999年2月22日签署的离任协议(之前作为附件10至前身截至1999年3月31日止季度的Form 10-Q季度报告(“1999年1Q Form 10-Q”)，并以引用方式并入本文) |
| | |
| | |
| | | | | | | | |
展品
不是的。 | | 描述 |
| 10.2 | | *联邦房地产投资信托基金与唐纳德·C·伍德于1999年2月22日签署的执行协议(之前作为附件10到前身1999年的1Q表(10-Q表，并通过引用并入本文) |
| | |
| 10.3 | | *2005年2月16日联邦房地产投资信托基金与唐纳德·C·伍德之间的执行协议修正案(以前提交为附件10.12至前任截至2004年12月31日止年度的10-K表格年度报告(以下简称“2004表格10-K”)，并以引用方式并入本文) |
| | |
| 10.4 | | *联邦房地产投资信托基金与唐纳德·C·伍德于2005年2月16日签署的健康保险延续协议(以前提交为附件10.26到前身的2004年的Form 10-K，并通过引用并入本文) |
| | |
| 10.5 | | *联邦房地产投资信托基金与Dawn M.Becker于2000年4月19日签署的离任协议(以前提交为附件10.26到前身的2005年2Q表格10-Q，并通过引用结合于此) |
| | |
| 10.6 | | *联邦房地产投资信托基金与道恩·M·贝克尔于2005年2月16日签署的离任协议修正案(以前提交为附件10.27到前身的2004年的Form 10-K，并通过引用并入本文) |
| | |
| 10.7 | | 2010年计划发行的股份的长期归属和保留奖励的限制性股票奖励协议格式(以前提交的展品：10.35至前身截至2010年12月31日年度的Form 10-K年度报告(“2010 Form 10-K”)，并以引用方式并入本文) |
| | |
| 10.8 | | *联邦房地产投资信托基金与唐纳德·C·伍德于2009年1月1日签署的离任协议修正案(之前提交为附件10.26至前身截至2008年12月31日年度的Form 10-K年度报告(“2008 Form 10-K”)，并以引用方式并入本文) |
| | |
| 10.9 | | *2009年1月1日联邦房地产投资信托基金与唐纳德·C·伍德之间的执行协议第二修正案(以前提交为附件10.27参考前身2008年的Form 10-K，并以引用方式并入本文) |
| | |
| 10.10 | | *联邦房地产投资信托基金与唐纳德·C·伍德于2009年1月1日签署的医疗保险延续协议修正案(先前提交为附件10.28参考前身2008年的Form 10-K，并以引用方式并入本文) |
| | |
| 10.11 | | *联邦房地产投资信托基金与Dawn M.Becker于2009年1月1日签署的离任协议第二修正案(先前提交为附件10.30参考前身2008年的Form 10-K，并以引用方式并入本文) |
| | |
| 10.12 | | 2010年绩效激励计划(以前提交为附录A参考前任为2010年股东周年大会所作的最终委托书，并以引用方式并入本文) |
| | |
| 10.13 | | 《2010年绩效激励计划修正案》(以下简称《2010年计划》)(原文为附录A参考前任为2010年股东周年大会所作的委托书，并以参考方式并入本文) |
| | |
| 10.14 | | 联邦房地产投资信托长期奖励计划和信托年度奖励计划下的奖励的限制性股票奖励协议格式，以及2010年计划发行的股票的年度归属的基本奖励(以前提交的附件10.34参考前身2010年的Form 10-K，并以引用方式并入本文) |
| | |
| 10.15 | | 根据联邦房地产投资信托基金的长期激励奖励计划对2010年计划发行的股票进行前期奖励的限制性股票奖励协议修订版(以前提交为附件10.35至前身截至2012年12月31日年度的Form 10-K年度报告(“2012 Form 10-K”)，并以引用方式并入本文) |
| | |
| 10.16 | | 根据联邦房地产投资信托基金的长期激励奖励计划对2010年计划发行的股票进行的长期归属和保留奖励的限制性股票奖励协议修订版(以前提交为附件10.36参考前身2012年的Form 10-K，并以引用方式并入本文) |
| | |
| 10.17 | | 2010年计划外授予的股票的绩效股份奖励协议修订版(以前提交为附件10.37参考前身2012年的Form 10-K，并以引用方式并入本文) |
| | |
| 10.18 | | 联邦房地产投资信托长期激励奖励计划和信托年度激励奖金计划下的奖励的限制性股票奖励协议修订版，以及2010年计划发行的股票的年度奖励的基本奖励(先前作为前身2012年10-K表格的附件10.38提交，并通过引用并入本文) |
| | |
| 10.19 | | 联邦房地产投资信托基金和Daniel·古列蒙于2016年8月15日签订的遣散费协议(以前提交为附件10.36到前任截至2016年9月30日的Form 10-Q季度报告，并通过引用并入本文) |
| | |
| 10.20 | | 2020年绩效激励计划(以前提交为附录B参考前任为2020年年度股东大会所作的最终委托书，并以引用方式并入本文) |
| | | | | | | | |
展品
不是的。 | | 描述 |
| 10.21 | | 截至2020年5月6日的定期贷款协议，由借款人、金融机构一方及其根据第12.6条允许的受让人的前身签署。作为贷款人的PNC银行、作为行政代理的全国协会、作为联合辛迪加代理的地区银行、真实银行和美国银行全国银行协会、作为联合银团代理的PNC Capital Markets、LLC、地区资本市场公司、SunTrust Robinson Humphrey，Inc.和美国银行全国协会作为联合牵头安排人和账簿管理人(以前提交附件10.1至前任于2020年5月6日提交的表格8-K的当前报告，并通过引用并入本文)‡ |
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| 10.22 | | 联邦房地产投资信托长期激励奖励计划和信托年度激励奖金计划下的奖励以及2020年计划发行的股票的年度归属的基本奖励的限制性股票奖励协议格式(以前提交的附件10.32前身于2021年2月11日提交的Form 10-K年度报告，并通过引用并入本文) |
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| 10.23 | | 根据联邦房地产投资信托基金的长期激励奖励计划对2020年计划发行的股票进行奖励的期权奖励协议的格式(以前提交的附件10.33前身于2021年2月11日提交的Form 10-K年度报告，并通过引用并入本文) |
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| 10.24 | | 根据联邦房地产投资信托基金的长期激励奖励计划对2020年计划发行的股票进行长期归属和保留奖励的限制性股票奖励协议格式(以前提交的附件10.34前身于2021年2月11日提交的Form 10-K年度报告，并通过引用并入本文) |
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| 10.25 | | 2020年计划授予的股份的绩效股份奖励协议格式(以前提交的附件10.35至前身于2021年2月11日提交的关于From 10-K的年度报告，并通过引用并入本文) |
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| 10.26 | | 2020年计划授予的基本期权的期权奖励协议格式(以前提交为附件10.36前身于2021年2月11日提交的Form 10-K年度报告，并通过引用并入本文) |
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| 10.27 | | 杰弗里·S·伯克斯的绩效奖励协议格式，日期为2021年2月10日(以前提交为附件10.1到2021年2月12日提交的前任关于Form 8-K的当前报告，并通过引用并入本文) |
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| 10.28 | | 修订和重新签署了联邦房地产投资信托基金和杰弗里·S·贝克斯于2021年2月10日签署的《离世协议》(以前提交为附件10.2到2021年2月12日提交的前任关于Form 8-K的当前报告，并通过引用并入本文) |
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| 10.29 | | 《定期贷款协议第一修正案》，日期为2021年4月16日，由前身作为借款人、贷款人、新贷款人、离开贷款人(其中定义了每个此类术语)和PNC银行，全国协会作为行政代理(以前提交为附件10.1至前身于2021年4月19日提交的关于From 8-K的当前报告，并通过引用并入本文)‡ |
| | |
| 10.30 | | 前身与母公司之间签订的总括转让、假设和修订(以前提交为附件10.1到我们于2022年1月3日提交的Form 8-K的当前报告，并通过引用并入本文) |
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| 10.31 | | 《定期贷款协议和同意书第二修正案》，日期为2022年1月1日，由作为借款人的前任、作为借款人的每一方贷款人和作为行政代理的PNC银行(以前提交为附件10.3至信托于2022年1月3日提交的当前Form 8-K报告，并通过引用并入本文)‡ |
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| 10.32 | | 第二次修订和重新签署的信贷协议，日期为2022年10月5日，由合伙企业作为借款人、贷款人每一方和富国银行全国协会作为行政代理(以前提交为附件10.1至信托于2022年10月11日提交的表格8-K的最新报告，并以引用方式并入本文) |
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| 10.33 | | 《定期贷款协议第三修正案》，日期为2022年10月5日，由合伙企业作为借款人、作为借款人的每一方贷款人和作为行政代理的PNC银行(以前提交为附件10.2至信托于2022年10月11日提交的表格8-K的最新报告，并以引用方式并入本文) |
| | |
| 10.34 | | 第二次修订和重新签署的信贷协议的第一修正案，日期为2023年8月25日，由合伙企业和合伙企业之间作为借款人、贷款人各方和富国银行全国协会作为行政代理(随函存档) |
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| 10.35 | | 《定期贷款协议第四修正案》，日期为2023年8月25日，由合伙企业作为借款人、作为借款人的每一方贷款人和作为行政代理的PNC银行(随函存档) |
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| 10.36 | | 对第二次修订和重新签署的信贷协议的第二次修正案，日期为2024年1月2日，由合伙企业作为借款人，作为借款人的每一方贷款人，作为行政代理的富国银行(随函存档) |
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展品
不是的。 | | 描述 | | |
| 10.37 | | 《定期贷款协议第五修正案》，日期为2024年1月2日，由合伙企业作为借款人、作为借款人的每一方贷款人和作为行政代理的PNC银行(随同存档) | | |
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| 10.38 | | 发行人、父母和代表之间于2024年1月11日签订的登记权协议(以前提交为附件10.1至信托于2024年1月11日提交的表格8-K的最新报告，并以引用方式并入本文) | | |
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| 19.1 | | 关于联邦房地产股票和其他证券内幕信息和交易的政策(兹提交) | | |
| | | | |
| 21.1 | | 联邦房地产投资信托和联邦房地产运营有限责任公司的子公司(兹提交) | | |
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| 23.1 | | Grant Thornton LLP的同意书（随附文件） | | |
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| 31.1 | | 规则13a-14(A)联邦房地产投资信托公司首席执行官证书(特此提交) | | |
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| 31.2 | | 细则13a-14(A)联邦房地产投资信托基金首席财务官证书(特此提交) | | |
| | | | |
| 31.3 | | 规则13a-14(A)首席执行官证书-联邦房地产业务有限责任公司(兹提交) | | |
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| 31.4 | | 规则13a-14(A)首席财务官证书--联邦房地产业务有限责任公司(兹提交) | | |
| | | | |
| 32.1 | | 第1350节联邦房地产投资信托公司首席执行官证书(兹提交) | | |
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| 32.2 | | 第1350节首席财务官证书--联邦房地产投资信托基金(现存档) | | |
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| 32.3 | | 第1350节首席执行官证书-联邦房地产运营有限责任公司(兹提交) | | |
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| 32.4 | | 第1350节首席财务官证书-联邦房地产运营有限责任公司(兹提交) | | |
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| 97 | | 联邦房地产投资信托和联邦房地产运营有限责任公司追回政策(兹提交) | | |
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| 101 | | 以XBRL(可扩展商业报告语言)格式编制的截至2023年12月31日的10-K表格年度报告中的以下材料：(1)合并资产负债表，(2)合并全面收益表，(3)合并股东权益表，(4)合并现金流量表，(5)已详细标记的合并财务报表附注。 | | |
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| 104 | | 封面交互数据文件(格式为内联XBRL，包含在附件101中) | | |
_____________________
*管理合同或补偿计划必须根据表格10-K第15(B)项作为证据提交。
†根据条例S-K第601(B)(4)(Iii)项，信托和合伙通过本文件同意，应要求向美国证券交易委员会提供一份定义信托和合伙长期债务持有人权利的其他文书的副本。
‡在本展览索引中，术语“前身”是指在我们的UPREIT转换生效之前的联邦房地产投资信托基金，如我们于2022年1月3日和5日提交的当前Form 8-K报告中所述。在完成UPREIT转换后，伙伴关系成为前身根据该文书享有的权利和承担的义务的继承者。
项目16. 表格10-K总结
没有。
签名
根据修订后的1934年证券交易法第13或15(D)节的要求，每个注册人已于2024年2月12日正式授权以下签署人代表其签署本报告。
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| 联邦房地产投资信托基金 |
| 联邦房地产经纪公司 |
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| 作者： | /S/唐纳德·C·伍德 |
| 唐纳德·C·伍德
首席执行官兼受托人 |
根据修订后的1934年《证券交易法》的要求，本报告已由以下人员以登记人的身份在指定日期代表每个登记人签署。签名如下的每一人在此组成并任命唐纳德·C·伍德和道恩·M·贝克尔分别为他或她的事实代理人和代理人，并有权以任何和所有身份代表他或她签署对本报告的任何或所有修订，并将其连同证物和其他相关文件一起提交，授予该事实受权人及代理人完全权力及权力，以作出及执行与该等事宜有关的每项必需的作为及事情，并在此批准及确认该等事实受权人及代理人或其代理人可凭藉本条例作出或安排作出的一切事情。
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| 签名 | | 标题 | | 日期 |
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| /S/唐纳德·C·伍德 | | 首席执行官兼受托人 | | 2024年2月12日 |
| 唐纳德·C·伍德 | | (首席行政主任) | |
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| /S/丹尼尔·古利蒙 | | 执行副总裁-首席财务官 | | 2024年2月12日 |
| 丹尼尔·古列尔蒙 | | 官员兼财务主管（校长 | | |
| | 财务和会计干事) | | |
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| /S/ DAVID W.费德 | | 非执行主席 | | 2024年2月12日 |
| David W.费德 | | | | |
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/S/伊丽莎白一世荷兰 | | 受托人 | | 2024年2月12日 |
| 伊丽莎白一世荷兰 | | | | |
| | | | |
| /S/ NICOLE Y.兰姆-黑尔 | | 受托人 | | 2024年2月12日 |
| 妮可·Y兰姆黑尔 | | | | |
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| /S/托马斯A.麦克伊钦 | | 受托人 | | 2024年2月12日 |
| Thomas A.麦克伊钦 | | | | |
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| /S/安东尼·P·纳德尔，III | | 受托人 | | 2024年2月12日 |
| 安东尼·P·纳德，三世 | | | | |
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| /S/盖尔·P·施泰内尔 | | 受托人 | | 2024年2月12日 |
| 盖尔·P·施泰内尔 | | | | |
项目8和项目15（a）（1）和（2）
合并财务报表和明细表索引
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| 页码 |
独立注册会计师事务所报告（PCAOB ID号 248) | F-2 |
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| 联邦房地产投资信托基金： | |
| 截至2023年12月31日和2022年12月31日的合并资产负债表 | F-8 |
| 截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度合并全面收益表 | F-9 |
| 截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的股东权益综合报表 | F-10 |
| 截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的合并现金流量表 | F-11 |
| |
| 联邦房地产运营有限责任公司： | |
| 截至2023年12月31日和2022年12月31日的合并资产负债表 | F-12 |
| 截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度合并全面收益表 | F-13 |
| 截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的合并资本报表 | F-14 |
| 截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的合并现金流量表 | F-15 |
| |
| 合并财务报表附注 | F-16 |
| |
| 财务报表明细表 | |
| 附表三-房地产及累计折旧汇总表 | F-40 |
| 附表四--房地产按揭贷款 | F-48 |
所有其他时间表都被省略了，要么是因为这些信息不适用，不是实质性的，要么是因为我们的合并财务报表和相关附注中披露了这些信息。
独立注册会计师事务所报告
受托人和股东
联邦房地产投资信托基金
对财务报告内部控制的几点看法
我们根据2013年建立的标准，审计了截至2023年12月31日联邦房地产投资信托基金(马里兰州房地产投资信托基金)和子公司(统称为信托基金)的财务报告内部控制内部控制--综合框架由特雷德韦委员会赞助组织委员会(“COSO”)发布。我们认为，根据2013年建立的标准，截至2023年12月31日，信托在所有实质性方面都对财务报告保持了有效的内部控制内部控制--综合框架由COSO发布。
我们亦已按照美国上市公司会计监督委员会(“PCAOB”)的标准，审核截至2023年12月31日及截至12月31日止年度的信托综合财务报表，而我们于2024年2月12日的报告对该等财务报表表达了无保留意见。
意见基础
信托基金管理层负责维持对财务报告的有效内部控制，并负责评估财务报告内部控制的有效性，包括在随附的《管理层对财务报告内部控制的评价》中。我们的责任是根据我们的审计，就信托对财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们必须与信托基金保持独立。
我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得合理的保证，以确定财务报告的有效内部控制是否在所有重要方面都得到了维护。我们的审计包括了解财务报告的内部控制，评估存在重大弱点的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作有效性，以及执行我们认为在情况下必要的其他程序。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。
财务报告内部控制的定义及局限性
公司对财务报告的内部控制是一个程序，旨在根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。公司对财务报告的内部控制包括下列政策和程序：(1)关于保存合理详细、准确和公平地反映公司资产的交易和处置的记录；(2)提供合理的保证，即交易被记录为必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(三)提供合理保证，防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权收购、使用或处置公司资产。
由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来期间进行任何有效性评估的预测都有可能因条件的变化而出现控制不足的风险，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。
/s/ 均富律师事务所
佛罗里达州杰克逊维尔
2024年2月12日
独立注册会计师事务所报告
受托人和股东
联邦房地产投资信托基金
对财务报表的几点看法
本公司已审计所附联邦房地产投资信托基金(一家马里兰州房地产投资信托基金)及其附属公司(统称“信托”)截至2023年12月31日、2023年及2022年12月31日的综合资产负债表、截至2023年12月31日止三个年度各年度的相关综合全面收益表、股东权益变动表及现金流量表，以及列于第15(A)(2)项(统称为“财务报表”)的相关附注及财务报表附表。我们认为，财务报表在所有重要方面都公平地反映了信托基金截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的财务状况，以及截至2023年12月31日的三年期间每年的经营成果和现金流量，符合美利坚合众国普遍接受的会计原则。
我们还根据美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准，根据2013年建立的标准，审计了截至2023年12月31日的信托财务报告内部控制内部控制--综合框架由特雷德韦委员会赞助组织委员会(“COSO”)发布，我们2024年2月12日的报告表达了无保留的意见。
意见基础
这些财务报表由信托管理部门负责。我们的责任是根据我们的审计对信托的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们必须与信托基金保持独立。
我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得关于财务报表是否没有重大错报的合理保证，无论是由于错误还是舞弊。我们的审计包括执行评估财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查与财务报表中的数额和披露有关的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评价财务报表的整体列报。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。
关键审计事项
下文所述的关键审计事项是指当期对财务报表进行审计而产生的事项，该事项已传达或要求传达给审计委员会，并且：(1)涉及对财务报表具有重大意义的账目或披露；(2)涉及我们特别具有挑战性的、主观的或复杂的判断。关键审计事项的传达不会以任何方式改变我们对财务报表的整体意见，我们也不会通过传达下面的关键审计事项，就关键审计事项或与之相关的账目或披露提供单独的意见。
租赁回收性评估
为了按应计制确认租金收入，信托公司必须确定根据租赁安排基本上所有到期的租金是否都是可收取的。如果信托得出结论认为，对于特定租约，基本上所有租金都不是可收取的，则该安排下的租金收入只能在收到租户的现金付款后才能确认。
信托在进行收藏性评估时作出重大判断，并包括以下考虑因素，在执行我们的审计程序时，需要审计师作出具有挑战性和主观性的判断：
•承租人的信誉
•当前经济状况
•租户和其他租户在同一行业经营的历史经验
我们的审计程序与收藏品评估有关 包括以下内容：
•我们测试了与收藏性评估过程相关的内部控制的设计和操作有效性。
•我们评估了管理层与此评估相关的会计政策。
•我们核实了管理层评估的租户人口的完整性。
•我们研究了最近可获得的公开信息，包括截至2023年12月31日的一年中确认的租金收入最高的10个租户的信息，如破产文件、行业期刊和期刊，以及对于我们研究中确定的任何信托租户，我们评估了这些信息是否被考虑在管理层的收集评估中。
•我们使用证明文件重新计算了选定的租户应收余额的账龄。
•对于被认为可能收回的租户应收账款，我们对管理层得出的收回评估结论进行了评估，并对每一次选择执行了以下程序：
◦核实管理层与收款评估相关的会计政策是否得到遵守。
◦检查来自管理层的文件，如租户收集历史和任何直接通信，并评估管理层的考虑因素，以支持达成可收集性评估结论。
◦研究公开可得信息，独立验证用于进行收集评估的管理信息的完整性和准确性。
/s/ 均富律师事务所
自2002年以来，我们一直担任信托基金的审计师。
佛罗里达州杰克逊维尔
2024年2月12日
独立注册会计师事务所报告
受托人及单位持有人
联邦房地产经纪公司
对财务报告内部控制的几点看法
我们根据2013年建立的标准，审计了截至2023年12月31日联邦房地产运营有限公司(特拉华州的一家有限合伙企业)和子公司(统称为运营合伙企业)的财务报告内部控制内部控制--综合框架由特雷德韦委员会赞助组织委员会(“COSO”)发布。我们认为，根据2013年制定的标准，截至2023年12月31日，经营伙伴关系在所有实质性方面都对财务报告保持了有效的内部控制内部控制--综合框架由COSO发布。
我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准审计了截至2023年12月31日及截至2023年12月31日年度的经营合伙企业的综合财务报表，我们于2024年2月12日的报告对该等财务报表表达了无保留意见。
意见基础
经营合伙企业的管理层负责维持对财务报告的有效内部控制，并负责评估财务报告内部控制的有效性，包括在随附的《管理层财务报告内部控制评价》中。我们的责任是根据我们的审计，就运营合伙企业对财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们必须独立于运营合伙企业。
我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得合理的保证，以确定财务报告的有效内部控制是否在所有重要方面都得到了维护。我们的审计包括了解财务报告的内部控制，评估存在重大弱点的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作有效性，以及执行我们认为在情况下必要的其他程序。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。
财务报告内部控制的定义及局限性
公司对财务报告的内部控制是一个程序，旨在根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。公司对财务报告的内部控制包括下列政策和程序：(1)关于保存合理详细、准确和公平地反映公司资产的交易和处置的记录；(2)提供合理的保证，即交易被记录为必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(三)提供合理保证，防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权收购、使用或处置公司资产。
由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来期间进行任何有效性评估的预测都有可能因条件的变化而出现控制不足的风险，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。
/s/ 均富律师事务所
佛罗里达州杰克逊维尔
2024年2月12日
独立注册会计师事务所报告
受托人及单位持有人
联邦房地产经纪公司
对财务报表的几点看法
我们已审计所附的Federal Realty OP LP(特拉华州有限合伙企业)及附属公司(统称为“营运合伙企业”)截至2023年12月31日、2023年及2022年12月31日的综合资产负债表，截至2023年12月31日止三个年度各年度的相关综合全面收益、资本及现金流量表，以及列于第15(A)(2)项下的相关附注及财务报表附表(统称为“财务报表”)。我们认为，财务报表按照美利坚合众国普遍接受的会计原则，在所有实质性方面公平地列报了经营伙伴关系截至2023年12月31日、2023年和2022年12月31日的财务状况，以及2023年12月31日终了三年期间每一年的经营成果和现金流量。
我们还根据美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准，根据2013年建立的标准，审计了运营合伙企业截至2023年12月31日的财务报告内部控制内部控制--综合框架由特雷德韦委员会赞助组织委员会(“COSO”)发布，我们2024年2月12日的报告表达了无保留的意见。
意见基础
这些财务报表是经营合伙公司管理层的责任。我们的责任是根据我们的审计对运营伙伴关系的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们必须独立于运营合伙企业。
我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得关于财务报表是否没有重大错报的合理保证，无论是由于错误还是舞弊。我们的审计包括执行评估财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查与财务报表中的数额和披露有关的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评价财务报表的整体列报。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。
关键审计事项
下文所述的关键审计事项是指当期对财务报表进行审计而产生的事项，该事项已传达或要求传达给审计委员会，并且：(1)涉及对财务报表具有重大意义的账目或披露；(2)涉及我们特别具有挑战性的、主观的或复杂的判断。关键审计事项的传达不会以任何方式改变我们对财务报表的整体意见，我们也不会通过传达下面的关键审计事项，就关键审计事项或与之相关的账目或披露提供单独的意见。
租赁回收性评估
为了按应计制确认租金收入，经营合伙企业必须确定根据租赁安排应收的基本上所有租金是否都应收取。如果经营合伙企业得出结论，认为某一特定租约的租金几乎全部不能收取，则该安排下的租金收入只能在收到租户的现金付款后才能确认。
经营合伙企业在进行收款评估时会作出重大判断，并包括以下考虑因素，在执行我们的审计程序时，需要审计师作出具挑战性和主观的判断：
•承租人的信誉
•当前经济状况
•租户和其他租户在同一行业经营的历史经验
我们与收藏品评估有关的审计程序包括：
•我们测试了与收藏性评估过程相关的内部控制的设计和操作有效性。
•我们评估了管理层与此评估相关的会计政策。
•我们核实了管理层评估的租户人口的完整性。
•我们研究了最近可获得的公开信息，包括截至2023年12月31日的一年中确认的租金收入最高的10个租户的信息，如破产文件、行业期刊和期刊，以及对于我们研究中确定的任何运营合伙企业的租户，我们评估了这些信息是否被考虑在管理层的收集评估中。
•我们使用证明文件重新计算了选定的租户应收余额的账龄。
•对于被认为可能被收回的租户，我们对管理层得出的可收回评估结论进行了评估，并对每一次选择执行了以下程序：
◦核实管理层与收款评估相关的会计政策是否得到遵守。
◦检查了来自管理层的文件，如租户收集历史和与其的任何直接通信，并评估了管理层的考虑因素，以支持达成收藏性评估结论。
◦研究公开可得信息，独立验证用于进行收集评估的管理信息的完整性和准确性。
/s/ 均富律师事务所
自2022年以来，我们一直担任运营合作伙伴的审计师。
佛罗里达州杰克逊维尔
2024年2月12日
联邦房地产投资信托基金
合并资产负债表
| | | | | | | | | | | |
| 十二月三十一日， |
| 2023 | | 2022 |
| | (In数千，份额和每股数据除外） |
| 资产 | | | |
| 房地产，按成本计算 | | | |
运营（包括美元2,021,622及$1,997,583合并可变利益实体） | $ | 9,932,891 | | | $ | 9,441,945 | |
在建工程（包括美元8,677及$8,477合并可变利益实体） | 613,296 | | | 662,554 | |
| | | |
| 10,546,187 | | | 10,104,499 | |
减累计折旧和摊销（包括美元416,663及$362,921合并可变利益实体） | (2,963,519) | | | (2,715,817) | |
| 房地产净值 | 7,582,668 | | | 7,388,682 | |
| 现金及现金等价物 | 250,825 | | | 85,558 | |
| 应收账款和票据，净额 | 201,733 | | | 197,648 | |
| 应收抵押票据，净额 | 9,196 | | | 9,456 | |
| 对伙伴关系的投资 | 34,870 | | | 145,205 | |
| 经营性租赁使用权资产净额 | 86,993 | | | 94,569 | |
| 融资租赁使用权资产净额 | 6,850 | | | 45,467 | |
| 预付费用和其他资产 | 263,377 | | | 267,406 | |
| | | |
| 总资产 | $ | 8,436,512 | | | $ | 8,233,991 | |
| 负债和股东权益 | | | |
| 负债 | | | |
应付抵押贷款，净额（包括 $189,286及$191,827合并可变利益实体） | $ | 516,936 | | | $ | 320,615 | |
| | | |
| 应付票据，净额 | 601,945 | | | 601,077 | |
| 高级票据和债券，净值 | 3,480,296 | | | 3,407,701 | |
| 应付账款和应计费用 | 174,714 | | | 190,340 | |
| 应付股息 | 92,634 | | | 90,263 | |
| 应付保证金 | 30,482 | | | 28,508 | |
| 经营租赁负债 | 75,870 | | | 77,743 | |
| 融资租赁负债 | 12,670 | | | 67,660 | |
| 其他负债和递延信贷 | 225,443 | | | 237,699 | |
| 总负债 | 5,210,990 | | | 5,021,606 | |
| 承付款和或有事项(附注7) | | | |
| 可赎回的非控股权益 | 183,363 | | | 178,370 | |
| 股东权益 | | | |
授权优先股 15,000,000股票，$0.01标准： | | | |
5.0%系列C累积可赎回优先股，（以清算优先$表示25,000每股)，6,000已发行及已发行股份 | 150,000 | | | 150,000 | |
5.417%系列1累积可转换优先股，（清算优先级$25每股)，392,878已发行及已发行股份 | 9,822 | | | 9,822 | |
实益权益普通股，$0.01标准杆，200,000,000和100,000,000授权股份分别 82,775,286和81,342,959分别发行和发行的股份 | 833 | | | 818 | |
| 额外实收资本 | 3,959,276 | | | 3,821,801 | |
| 累计股息超过净利润 | (1,160,474) | | | (1,034,186) | |
| 累计其他综合收益 | 4,052 | | | 5,757 | |
| 信托股东权益总额 | 2,963,509 | | | 2,954,012 | |
| 非控制性权益 | 78,650 | | | 80,003 | |
| 股东权益总额 | 3,042,159 | | | 3,034,015 | |
| 总负债和股东权益 | $ | 8,436,512 | | | $ | 8,233,991 | |
附注是这些合并报表的组成部分。
联邦房地产投资信托基金
综合全面收益表
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| | (单位：万人，每股收益数据除外) |
| 收入 | | | | | |
| 租金收入 | $ | 1,131,041 | | | $ | 1,073,292 | | | $ | 948,842 | |
| | | | | |
| 按揭利息收入 | 1,113 | | | 1,086 | | | 2,382 | |
| 总收入 | 1,132,154 | | | 1,074,378 | | | 951,224 | |
| 费用 | | | | | |
| 租金费用 | 231,666 | | | 228,958 | | | 198,121 | |
| 房地产税 | 131,429 | | | 127,824 | | | 118,496 | |
| 一般和行政 | 50,707 | | | 52,636 | | | 49,856 | |
| | | | | |
| 折旧及摊销 | 321,763 | | | 302,409 | | | 279,976 | |
| 总运营支出 | 735,565 | | | 711,827 | | | 646,449 | |
| | | | | |
| | | | | |
| VIE解除合并带来的收益 | — | | | 70,374 | | | — | |
| 房地产出售收益和权益控制权变更 | 9,881 | | | 93,483 | | | 89,950 | |
| | | | | |
| 营业收入 | 406,470 | | | 526,408 | | | 394,725 | |
| | | | | |
| 其他收入/(支出) | | | | | |
| 其他利息收入 | 4,687 | | | 1,072 | | | 809 | |
| 利息开支 | (167,809) | | | (136,989) | | | (127,698) | |
| | | | | |
| 合伙企业的收入 | 3,869 | | | 5,170 | | | 1,245 | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 净收入 | 247,217 | | | 395,661 | | | 269,081 | |
| 可归因于非控股权益的净收入 | (10,232) | | | (10,170) | | | (7,583) | |
| 归属信托的净收入 | 236,985 | | | 385,491 | | | 261,498 | |
| 优先股股息 | (8,032) | | | (8,034) | | | (8,042) | |
| 普通股东可获得的净收入 | $ | 228,953 | | | $ | 377,457 | | | $ | 253,456 | |
| 每股普通股收益，基本 | | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 普通股股东可获得的净收入 | $ | 2.80 | | | $ | 4.71 | | | $ | 3.26 | |
| 普通股加权平均数 | 81,313 | | | 79,854 | | | 77,336 | |
| 每股普通股收益，稀释 | | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 普通股股东可获得的净收入 | $ | 2.80 | | | $ | 4.71 | | | $ | 3.26 | |
| 普通股加权平均数 | 81,313 | | | 80,508 | | | 77,368 | |
| | | | | |
| 净收入 | $ | 247,217 | | | $ | 395,661 | | | $ | 269,081 | |
| 其他综合（损失）收入-利率掉期价值变化 | (1,824) | | | 8,569 | | | 3,917 | |
| 综合收益 | 245,393 | | | 404,230 | | | 272,998 | |
| 可归属于非控股权益的全面收益 | (10,113) | | | (10,935) | | | (7,903) | |
| 归属信托的综合收入 | $ | 235,280 | | | $ | 393,295 | | | $ | 265,095 | |
附注是这些合并报表的组成部分。
联邦房地产投资信托基金
股东权益综合报表
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 信托股东权益 | | | | |
| | 优先股 | | 普通股 | | 其他内容
已缴费
资本 | | 累计
分红
净盈余
收入 | | 累计
其他
全面
(亏损)收入 | | 非控制性权益 | | 股东权益总额 |
| | 股份 | | 量 | | 股份 | | 量 | | | | | |
| | (单位：千，共享数据除外) |
| 2020年12月31日余额 | 405,896 | | | $ | 159,997 | | | 76,727,394 | | | $ | 771 | | | $ | 3,297,305 | | | $ | (988,272) | | | $ | (5,644) | | | $ | 84,590 | | | $ | 2,548,747 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
净利润，不包括美元4,296归因于可赎回非控股权益 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 261,498 | | | — | | | 3,287 | | | 264,785 | |
其他综合收益-利率掉期价值变化，不包括美元320应占可赎回非控制性权益 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 3,597 | | | — | | | 3,597 | |
向普通股股东宣布的股息（美元4.26每股) | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (332,116) | | | — | | | — | | | (332,116) | |
| 向优先股东宣布股息 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (8,042) | | | — | | | — | | | (8,042) | |
向非控股权益申报的分配，不包括美元5,268归因于可赎回非控股权益 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (4,341) | | | (4,341) | |
| 已发行普通股，净额 | — | | | — | | | 1,643,845 | | | 17 | | | 172,736 | | | — | | | — | | | — | | | 172,753 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 根据股息再投资计划发行的股份 | — | | | — | | | 19,758 | | | — | | | 1,955 | | | — | | | — | | | — | | | 1,955 | |
| 以股份为基础的补偿费用，扣除没收 | — | | | — | | | 164,553 | | | 2 | | | 14,432 | | | — | | | — | | | — | | | 14,434 | |
| 代扣代缴员工税股份 | — | | | — | | | (29,031) | | | — | | | (2,998) | | | — | | | — | | | — | | | (2,998) | |
| 向下REIT OP单位的转换和赎回 | — | | | — | | | 76,786 | | | — | | | 7,474 | | | — | | | — | | | (7,573) | | | (99) | |
非控股权益的贡献，不包括美元74,530归因于可赎回非控股权益 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 6,583 | | | 6,583 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 调整可赎回非控股权益 | — | | | — | | | — | | | — | | | (2,110) | | | — | | | — | | | — | | | (2,110) | |
| 2021年12月31日的余额 | 405,896 | | | $ | 159,997 | | | 78,603,305 | | | $ | 790 | | | $ | 3,488,794 | | | $ | (1,066,932) | | | $ | (2,047) | | | $ | 82,546 | | | $ | 2,663,148 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
净利润，不包括美元6,613归因于可赎回非控股权益 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 385,491 | | | — | | | 3,557 | | | 389,048 | |
其他综合收益-利率掉期价值变化，不包括美元765应占可赎回非控制性权益 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 7,804 | | | — | | | 7,804 | |
向普通股股东宣布的股息（美元4.30每股) | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (344,711) | | | — | | | — | | | (344,711) | |
| 向优先股东宣布股息 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (8,034) | | | — | | | — | | | (8,034) | |
向非控股权益申报的分配，不包括美元8,090归因于可赎回非控股权益 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (5,007) | | | (5,007) | |
| 已发行普通股，净额 | — | | | — | | | 2,634,223 | | | 26 | | | 306,828 | | | — | | | — | | | — | | | 306,854 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 股票期权的行使 | — | | | — | | | 366 | | | — | | | 35 | | | — | | | — | | | — | | | 35 | |
| 根据股息再投资计划发行的股份 | — | | | — | | | 19,502 | | | — | | | 2,104 | | | — | | | — | | | — | | | 2,104 | |
| 以股份为基础的补偿费用，扣除没收 | — | | | — | | | 110,395 | | | 2 | | | 15,016 | | | — | | | — | | | — | | | 15,018 | |
| 代扣代缴员工税股份 | — | | | — | | | (41,105) | | | — | | | (4,900) | | | — | | | — | | | — | | | (4,900) | |
| 优先股的转换 | (7,018) | | | (175) | | | 1,675 | | | — | | | 175 | | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 向下REIT OP单位的转换和赎回 | — | | | — | | | 14,598 | | | — | | | 1,367 | | | — | | | — | | | (2,065) | | | (698) | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| VIE的解固 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 972 | | | 972 | |
| 调整可赎回非控股权益 | — | | | — | | | — | | | — | | | 12,382 | | | — | | | — | | | — | | | 12,382 | |
| 2022年12月31日的余额 | 398,878 | | | $ | 159,822 | | | 81,342,959 | | | $ | 818 | | | $ | 3,821,801 | | | $ | (1,034,186) | | | $ | 5,757 | | | $ | 80,003 | | | $ | 3,034,015 | |
净利润，不包括美元7,253归因于可赎回非控股权益 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 236,985 | | | — | | | 2,979 | | | 239,964 | |
其他综合损失-利率掉期价值变化，不包括美元119应占可赎回非控制性权益 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (1,705) | | | — | | | (1,705) | |
向普通股股东宣布的股息（美元4.34每股) | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (355,241) | | | — | | | — | | | (355,241) | |
| 向优先股东宣布股息 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (8,032) | | | — | | | — | | | (8,032) | |
向非控股权益申报的分配，不包括美元9,539归因于可赎回非控股权益 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (4,541) | | | (4,541) | |
| 已发行普通股，净额 | — | | | — | | | 1,310,118 | | | 13 | | | 131,716 | | | — | | | — | | | — | | | 131,729 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 根据股息再投资计划发行的股份 | — | | | — | | | 19,847 | | | — | | | 1,870 | | | — | | | — | | | — | | | 1,870 | |
| 以股份为基础的补偿费用，扣除没收 | — | | | — | | | 139,248 | | | 2 | | | 15,425 | | | — | | | — | | | — | | | 15,427 | |
| 代扣代缴员工税股份 | — | | | — | | | (46,009) | | | — | | | (5,019) | | | — | | | — | | | — | | | (5,019) | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 向下REIT OP单位的转换和赎回 | — | | | — | | | 9,123 | | | — | | | 883 | | | — | | | — | | | (883) | | | — | |
| 非控制性权益的贡献 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 1,092 | | | 1,092 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 调整可赎回非控股权益 | — | | | — | | | — | | | — | | | (7,400) | | | — | | | — | | | — | | | (7,400) | |
| 2023年12月31日余额 | 398,878 | | | $ | 159,822 | | | 82,775,286 | | | $ | 833 | | | $ | 3,959,276 | | | $ | (1,160,474) | | | $ | 4,052 | | | $ | 78,650 | | | $ | 3,042,159 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
附注是这些合并报表的组成部分。
联邦房地产投资信托基金
合并现金流量表 | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| | (单位：千) |
| 经营活动 | | | |
| 净收入 | $ | 247,217 | | | $ | 395,661 | | | $ | 269,081 | |
| 将净收入与经营活动提供的现金净额进行调整： | | | | | |
| 折旧及摊销 | 321,763 | | | 302,409 | | | 279,976 | |
| | | | | |
| VIE解除合并带来的收益 | — | | | (70,374) | | | — | |
| 房地产出售收益和权益控制权变更 | (9,881) | | | (93,483) | | | (89,950) | |
| | | | | |
| 合伙企业的收入 | (3,869) | | | (5,170) | | | (1,245) | |
| 直线租金 | (11,576) | | | (18,326) | | | (9,397) | |
| 基于股份的薪酬费用 | 14,308 | | | 13,704 | | | 13,009 | |
| 其他，净额 | (4,959) | | | (4,812) | | | (3,223) | |
| 资产和负债变动（扣除收购和处置的影响）： | | | | | |
| | | | | |
| 应收账款净额减少(增加) | 3,468 | | | (12,071) | | | 1,214 | |
| 预付费用和其他资产增加 | (6,881) | | | (1,219) | | | (5,607) | |
| 应付账款和应计费用增加 | 6,005 | | | 77 | | | 6,782 | |
| 保证金和其他负债增加 | 235 | | | 10,373 | | | 10,712 | |
| 经营活动提供的净现金 | 555,830 | | | 516,769 | | | 471,352 | |
| 投资活动 | | | | | |
| 购置房地产 | (60,628) | | | (438,494) | | | (366,466) | |
| 资本支出-开发和重建 | (214,062) | | | (309,046) | | | (368,786) | |
| 资本支出-其他 | (97,058) | | | (107,655) | | | (71,728) | |
| 在谴责威胁下出售财产的相关成本 | (1,378) | | | (18,031) | | | — | |
| 出售房地产所得收益 | 28,451 | | | 133,717 | | | 137,868 | |
| VIE解除合并产生的现金变化 | — | | | (4,192) | | | — | |
| | | | | |
| 对伙伴关系的投资 | — | | | (23,155) | | | (3,115) | |
| 合伙企业的分配超过收入 | 9,860 | | | 6,864 | | | 2,970 | |
| | | | | |
| 租赁成本 | (23,510) | | | (22,541) | | | (21,990) | |
| （发行）偿还抵押贷款和其他应收票据，净额 | — | | | (3,465) | | | 31,129 | |
| 投资活动所用现金净额 | (358,325) | | | (785,998) | | | (660,118) | |
| 融资活动 | | | | | |
| | | | | |
| 修改循环信贷安排的成本 | — | | | (6,375) | | | — | |
| 发行优先票据，扣除成本 | 345,698 | | | — | | | — | |
| 优先票据的偿还 | (275,000) | | | — | | | — | |
| 发行抵押贷款和应付票据，扣除成本 | 199,237 | | | 298,568 | | | — | |
| 偿还抵押贷款、融资租赁和应付票据 | (58,472) | | | (19,443) | | | (277,643) | |
| 发行普通股，扣除成本 | 131,895 | | | 307,275 | | | 172,981 | |
| | | | | |
| 支付给普通股和优先股股东的股息 | (359,194) | | | (347,284) | | | (335,656) | |
| 代扣代缴员工税股份 | (5,019) | | | (4,900) | | | (2,998) | |
| 非控制性权益的贡献 | 1,092 | | | — | | | 133 | |
| 向非控股权益分派及赎回 | (14,086) | | | (37,427) | | | (9,784) | |
| 融资活动提供的现金净额(用于) | (33,849) | | | 190,414 | | | (452,967) | |
| 增加(减少)现金、现金等价物和限制性现金 | 163,656 | | | (78,815) | | | (641,733) | |
| 年初现金、现金等价物和限制性现金 | 96,348 | | | 175,163 | | | 816,896 | |
| 年终现金、现金等价物和受限现金 | $ | 260,004 | | | $ | 96,348 | | | $ | 175,163 | |
附注是这些合并报表的组成部分。
联邦房地产经纪公司
合并资产负债表
| | | | | | | | | | | |
| 十二月三十一日， |
| 2023 | | 2022 |
| | (In数千，单位数据除外） |
| 资产 | | | |
| 房地产，按成本计算 | | | |
运营（包括美元2,021,622及$1,997,583合并可变利益实体） | $ | 9,932,891 | | | $ | 9,441,945 | |
在建工程（包括美元8,677及$8,477合并可变利益实体） | 613,296 | | | 662,554 | |
| | | |
| 10,546,187 | | | 10,104,499 | |
减累计折旧和摊销（包括美元416,663及$362,921合并可变利益实体） | (2,963,519) | | | (2,715,817) | |
| 房地产净值 | 7,582,668 | | | 7,388,682 | |
| 现金及现金等价物 | 250,825 | | | 85,558 | |
| 应收账款和票据，净额 | 201,733 | | | 197,648 | |
| 应收抵押票据，净额 | 9,196 | | | 9,456 | |
| 对伙伴关系的投资 | 34,870 | | | 145,205 | |
| 经营性租赁使用权资产净额 | 86,993 | | | 94,569 | |
| 融资租赁使用权资产净额 | 6,850 | | | 45,467 | |
| 预付费用和其他资产 | 263,377 | | | 267,406 | |
| | | |
| 总资产 | $ | 8,436,512 | | | $ | 8,233,991 | |
| 负债和资本 | | | |
| 负债 | | | |
应付抵押贷款，净额（包括美元189,286及$191,827合并可变利益实体） | $ | 516,936 | | | $ | 320,615 | |
| | | |
| 应付票据，净额 | 601,945 | | | 601,077 | |
| 高级票据和债券，净值 | 3,480,296 | | | 3,407,701 | |
| 应付账款和应计费用 | 174,714 | | | 190,340 | |
| 应付股息 | 92,634 | | | 90,263 | |
| 应付保证金 | 30,482 | | | 28,508 | |
| 经营租赁负债 | 75,870 | | | 77,743 | |
| 融资租赁负债 | 12,670 | | | 67,660 | |
| 其他负债和递延信贷 | 225,443 | | | 237,699 | |
| 总负债 | 5,210,990 | | | 5,021,606 | |
| 承付款和或有事项(附注7) | | | |
| 可赎回的非控股权益 | 183,363 | | | 178,370 | |
| 伙伴资本 | | | |
首选单位，398,878已发放和未偿还的单位 | 154,788 | | | 154,788 | |
公共单位，82,775,286和81,342,959已发行和未偿还的单位 | 2,804,669 | | | 2,793,467 | |
| 累计其他综合收益 | 4,052 | | | 5,757 | |
| 合伙人资本总额 | 2,963,509 | | | 2,954,012 | |
| 合并合伙企业中的非控股权益 | 78,650 | | | 80,003 | |
| 总资本 | 3,042,159 | | | 3,034,015 | |
| 总负债和资本总额 | $ | 8,436,512 | | | $ | 8,233,991 | |
附注是这些合并报表的组成部分。
联邦房地产经纪公司
综合全面收益表
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| | (In数千，单位数据除外） |
| 收入 | | | | | |
| 租金收入 | $ | 1,131,041 | | | $ | 1,073,292 | | | $ | 948,842 | |
| | | | | |
| 按揭利息收入 | 1,113 | | | 1,086 | | | 2,382 | |
| 总收入 | 1,132,154 | | | 1,074,378 | | | 951,224 | |
| 费用 | | | | | |
| 租金费用 | 231,666 | | | 228,958 | | | 198,121 | |
| 房地产税 | 131,429 | | | 127,824 | | | 118,496 | |
| 一般和行政 | 50,707 | | | 52,636 | | | 49,856 | |
| | | | | |
| 折旧及摊销 | 321,763 | | | 302,409 | | | 279,976 | |
| 总运营支出 | 735,565 | | | 711,827 | | | 646,449 | |
| | | | | |
| | | | | |
| VIE解除合并带来的收益 | — | | | 70,374 | | | — | |
| 房地产出售收益和权益控制权变更 | 9,881 | | | 93,483 | | | 89,950 | |
| | | | | |
| 营业收入 | 406,470 | | | 526,408 | | | 394,725 | |
| | | | | |
| 其他收入/(支出) | | | | | |
| 其他利息收入 | 4,687 | | | 1,072 | | | 809 | |
| 利息开支 | (167,809) | | | (136,989) | | | (127,698) | |
| | | | | |
| 合伙企业的收入 | 3,869 | | | 5,170 | | | 1,245 | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 净收入 | 247,217 | | | 395,661 | | | 269,081 | |
| 可归因于非控股权益的净收入 | (10,232) | | | (10,170) | | | (7,583) | |
| 归属于合作伙伴的净收入 | 236,985 | | | 385,491 | | | 261,498 | |
| 首选单位的股息 | (8,032) | | | (8,034) | | | (8,042) | |
| 普通单位持有人的可用净收入 | $ | 228,953 | | | $ | 377,457 | | | $ | 253,456 | |
| 每个公用单位的收入，基本 | | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 普通单位持有人可用的净收入 | $ | 2.80 | | | $ | 4.71 | | | $ | 3.26 | |
| 加权平均公用单元数 | 81,313 | | | 79,854 | | | 77,336 | |
| 每个公用单位的收入，稀释 | | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 普通单位持有人可用的净收入 | $ | 2.80 | | | $ | 4.71 | | | $ | 3.26 | |
| 加权平均公用单元数 | 81,313 | | | 80,508 | | | 77,368 | |
| | | | | |
| 净收入 | $ | 247,217 | | | $ | 395,661 | | | $ | 269,081 | |
| 其他综合（损失）收入-利率掉期价值变化 | (1,824) | | | 8,569 | | | 3,917 | |
| 综合收益 | 245,393 | | | 404,230 | | | 272,998 | |
| 可归属于非控股权益的全面收益 | (10,113) | | | (10,935) | | | (7,903) | |
| 归属于合作伙伴关系的综合收入 | $ | 235,280 | | | $ | 393,295 | | | $ | 265,095 | |
附注是这些合并报表的组成部分。
联邦房地产经纪公司
合并资本报表
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 首选单位 | | 公共单位 | | | | 累计
其他
全面
(亏损)收入 | | 合作伙伴资本总额 | | 合并合伙企业中的非控股权益 | | 总资本 |
| | | | | | | |
| |
| 2020年12月31日余额 | | $ | 154,963 | | | $ | 2,314,838 | | | | | $ | (5,644) | | | $ | 2,464,157 | | | $ | 84,590 | | | $ | 2,548,747 | |
| | | | | | | | | | | | | | |
净利润，不包括美元4,296归因于可赎回非控股权益 | | 8,042 | | | 253,456 | | | | | — | | | 261,498 | | | 3,287 | | | 264,785 | |
其他综合收益-利率掉期公允价值变化，不包括美元320应占可赎回非控制性权益 | | — | | | — | | | | | 3,597 | | | 3,597 | | | — | | | 3,597 | |
| 向共同单位持有人申报的分配 | | — | | | (332,116) | | | | | — | | | (332,116) | | | — | | | (332,116) | |
| 向首选单位持有人申报的分配 | | (8,042) | | | — | | | | | — | | | (8,042) | | | — | | | (8,042) | |
向合并合伙企业中非控股权益申报的分配，不包括美元5,268归因于可赎回非控股权益 | | — | | | — | | | | | — | | | — | | | (4,341) | | | (4,341) | |
| 因母公司发行普通股而发行的普通股，扣除发行成本 | | — | | | 172,753 | | | | | — | | | 172,753 | | | — | | | 172,753 | |
| | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | |
| 根据股息再投资计划发行的普通单位 | | — | | | 1,955 | | | | | — | | | 1,955 | | | — | | | 1,955 | |
| 以股份为基础的补偿费用，扣除没收 | | — | | | 14,434 | | | | | — | | | 14,434 | | | — | | | 14,434 | |
| 预扣员工税款的公用单位 | | — | | | (2,998) | | | | | — | | | (2,998) | | | — | | | (2,998) | |
| | | | | | | | | | | | | | |
| 向下REIT OP单位的转换 | | — | | | 7,474 | | | | | — | | | 7,474 | | | (7,573) | | | (99) | |
非控股权益的贡献，不包括美元74,530归因于可赎回非控股权益 | | — | | | — | | | | | — | | | — | | | 6,583 | | | 6,583 | |
| | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | |
| 调整可赎回非控股权益 | | — | | | (2,110) | | | | | — | | | (2,110) | | | — | | | (2,110) | |
| 2021年12月31日的余额 | | $ | 154,963 | | | $ | 2,427,686 | | | | | $ | (2,047) | | | $ | 2,580,602 | | | $ | 82,546 | | | $ | 2,663,148 | |
净利润，不包括美元6,613归因于可赎回非控股权益 | | 8,034 | | | 377,457 | | | | | — | | | 385,491 | | | 3,557 | | | 389,048 | |
其他综合收益-利率掉期公允价值变化，不包括美元765应占可赎回非控制性权益 | | — | | | — | | | | | 7,804 | | | 7,804 | | | — | | | 7,804 | |
| 向共同单位持有人申报的分配 | | — | | | (344,711) | | | | | — | | | (344,711) | | | — | | | (344,711) | |
| 向首选单位持有人申报的分配 | | (8,034) | | | — | | | | | — | | | (8,034) | | | — | | | (8,034) | |
向合并合伙企业中非控股权益申报的分配，不包括美元8,090归因于可赎回非控股权益 | | — | | | — | | | | | — | | | — | | | (5,007) | | | (5,007) | |
| 因母公司发行普通股而发行的普通股，扣除发行成本 | | — | | | 306,854 | | | | | — | | | 306,854 | | | — | | | 306,854 | |
| | | | | | | | | | | | | | |
| 股票期权的行使 | | — | | | 35 | | | | | — | | | 35 | | | — | | | 35 | |
| 根据股息再投资计划发行的普通单位 | | — | | | 2,104 | | | | | — | | | 2,104 | | | — | | | 2,104 | |
| 以股份为基础的补偿费用，扣除没收 | | — | | | 15,018 | | | | | — | | | 15,018 | | | — | | | 15,018 | |
| 预扣员工税款的公用单位 | | — | | | (4,900) | | | | | — | | | (4,900) | | | — | | | (4,900) | |
| 首选单位的转换 | | (175) | | | 175 | | | | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 向下REIT OP单位的转换和赎回 | | — | | | 1,367 | | | | | — | | | 1,367 | | | (2,065) | | | (698) | |
| | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | |
| VIE的解固 | | — | | | — | | | | | — | | | — | | | 972 | | | 972 | |
| 调整可赎回非控股权益 | | — | | | 12,382 | | | | | — | | | 12,382 | | | — | | | 12,382 | |
| 2022年12月31日的余额 | | $ | 154,788 | | | $ | 2,793,467 | | | | | $ | 5,757 | | | $ | 2,954,012 | | | $ | 80,003 | | | $ | 3,034,015 | |
净利润，不包括美元7,253归因于可赎回非控股权益 | | 8,032 | | | 228,953 | | | | | — | | | 236,985 | | | 2,979 | | | 239,964 | |
其他全面损失-利率掉期公允价值变化，不包括美元119应占可赎回非控制性权益 | | — | | | — | | | | | (1,705) | | | (1,705) | | | — | | | (1,705) | |
| 向共同单位持有人申报的分配 | | — | | | (355,241) | | | | | — | | | (355,241) | | | — | | | (355,241) | |
| 向首选单位持有人申报的分配 | | (8,032) | | | — | | | | | — | | | (8,032) | | | — | | | (8,032) | |
向合并合伙企业中非控股权益申报的分配，不包括美元9,539归因于可赎回非控股权益 | | — | | | — | | | | | — | | | — | | | (4,541) | | | (4,541) | |
| 因母公司发行普通股而发行的普通股，扣除发行成本 | | — | | | 131,729 | | | | | — | | | 131,729 | | | — | | | 131,729 | |
| | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | |
| 根据股息再投资计划发行的普通单位 | | — | | | 1,870 | | | | | — | | | 1,870 | | | — | | | 1,870 | |
| 以股份为基础的补偿费用，扣除没收 | | — | | | 15,427 | | | | | — | | | 15,427 | | | — | | | 15,427 | |
| 预扣员工税款的公用单位 | | — | | | (5,019) | | | | | — | | | (5,019) | | | — | | | (5,019) | |
| | | | | | | | | | | | | | |
| 向下REIT OP单位的转换和赎回 | | — | | | 883 | | | | | — | | | 883 | | | (883) | | | — | |
| 非控制性权益的贡献 | | — | | | — | | | | | — | | | — | | | 1,092 | | | 1,092 | |
| | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | |
| 调整可赎回非控股权益 | | — | | | (7,400) | | | | | — | | | (7,400) | | | — | | | (7,400) | |
| 2023年12月31日的余额 | | $ | 154,788 | | | $ | 2,804,669 | | | | | $ | 4,052 | | | $ | 2,963,509 | | | $ | 78,650 | | | $ | 3,042,159 | |
附注是这些合并报表的组成部分。
联邦房地产经纪公司
合并现金流量表 | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| | (单位：千) |
| 经营活动 | | | |
| 净收入 | $ | 247,217 | | | $ | 395,661 | | | $ | 269,081 | |
| 将净收入与经营活动提供的现金净额进行调整： | | | | | |
| 折旧及摊销 | 321,763 | | | 302,409 | | | 279,976 | |
| | | | | |
| VIE解除合并带来的收益 | — | | | (70,374) | | | — | |
| 房地产出售收益和权益控制权变更 | (9,881) | | | (93,483) | | | (89,950) | |
| | | | | |
| 合伙企业的收入 | (3,869) | | | (5,170) | | | (1,245) | |
| 直线租金 | (11,576) | | | (18,326) | | | (9,397) | |
| 基于股份的薪酬费用 | 14,308 | | | 13,704 | | | 13,009 | |
| 其他，净额 | (4,959) | | | (4,812) | | | (3,223) | |
| 资产和负债变动（扣除收购和处置的影响）： | | | | | |
| | | | | |
| 应收账款净额减少(增加) | 3,468 | | | (12,071) | | | 1,214 | |
| 预付费用和其他资产增加 | (6,881) | | | (1,219) | | | (5,607) | |
| 应付账款和应计费用增加 | 6,005 | | | 77 | | | 6,782 | |
| 保证金和其他负债增加 | 235 | | | 10,373 | | | 10,712 | |
| 经营活动提供的净现金 | 555,830 | | | 516,769 | | | 471,352 | |
| 投资活动 | | | | | |
| 购置房地产 | (60,628) | | | (438,494) | | | (366,466) | |
| 资本支出-开发和重建 | (214,062) | | | (309,046) | | | (368,786) | |
| 资本支出-其他 | (97,058) | | | (107,655) | | | (71,728) | |
| 在谴责威胁下出售财产的相关成本 | (1,378) | | | (18,031) | | | — | |
| 出售房地产所得收益 | 28,451 | | | 133,717 | | | 137,868 | |
| VIE解除合并产生的现金变化 | — | | | (4,192) | | | — | |
| | | | | |
| 对伙伴关系的投资 | — | | | (23,155) | | | (3,115) | |
| 合伙企业的分配超过收入 | 9,860 | | | 6,864 | | | 2,970 | |
| | | | | |
| 租赁成本 | (23,510) | | | (22,541) | | | (21,990) | |
| （发行）偿还抵押贷款和其他应收票据，净额 | — | | | (3,465) | | | 31,129 | |
| 投资活动所用现金净额 | (358,325) | | | (785,998) | | | (660,118) | |
| 融资活动 | | | | | |
| | | | | |
| 修改循环信贷安排的成本 | — | | | (6,375) | | | — | |
| 发行优先票据，扣除成本 | 345,698 | | | — | | | — | |
| 优先票据的偿还 | (275,000) | | | — | | | — | |
| 发行抵押贷款和应付票据，扣除成本 | 199,237 | | | 298,568 | | | — | |
| 偿还抵押贷款、融资租赁和应付票据 | (58,472) | | | (19,443) | | | (277,643) | |
| 共同单位的发放，扣除成本 | 131,895 | | | 307,275 | | | 172,981 | |
| | | | | |
| 支付给普通和优先单位持有人的股息 | (359,194) | | | (347,284) | | | (335,656) | |
| 预扣员工税款的公用单位 | (5,019) | | | (4,900) | | | (2,998) | |
| 非控制性权益的贡献 | 1,092 | | | — | | | 133 | |
| 向非控股权益分派及赎回 | (14,086) | | | (37,427) | | | (9,784) | |
| 融资活动提供的现金净额(用于) | (33,849) | | | 190,414 | | | (452,967) | |
| 增加(减少)现金、现金等价物和限制性现金 | 163,656 | | | (78,815) | | | (641,733) | |
| 年初现金、现金等价物和限制性现金 | 96,348 | | | 175,163 | | | 816,896 | |
| 年终现金、现金等价物和受限现金 | $ | 260,004 | | | $ | 96,348 | | | $ | 175,163 | |
附注是这些合并报表的组成部分。
联邦房地产投资信托基金
联邦房地产经纪公司
合并财务报表附注
二零二三年、二零二二年及二零二一年十二月三十一日
注1-业务和组织
联邦房地产投资信托基金(“母公司”和“信托基金”)是一家股权房地产投资信托基金(“REIT”)。Federal Realty op LP(“营运合伙企业”)是母公司透过其进行实质上所有营运及拥有其所有资产的实体。母公司拥有100联邦房地产有限责任公司(“普通合伙人”)拥有有限责任公司%的权益，是其唯一成员，并对其行使控制权，而后者又是经营合伙企业的唯一普通合伙人。母公司通过运营伙伴关系专门从事零售和混合用途物业的所有权、管理和重新开发。我们的物业主要位于我们认为零售供不应求的社区，在大西洋中部和美国东北部地区、加利福尼亚州和南佛罗里达州的战略选择的大都市市场。截至2023年12月31日，我们拥有或拥有社区和社区购物中心以及混合用途物业的多数股权，这些物业作为102主要是零售房地产项目。
我们的运作方式旨在使信托基金有资格成为符合联邦所得税目的的房地产投资信托基金。至少分配给90每年其应纳税所得额的%分配给股东，且符合其他条件的，其分配给股东的应纳税所得额不纳税。
一般经济状况
高水平的通货膨胀、更高的利率和潜在的经济状况恶化给我们的业务和租户带来了风险。我们继续监测和处理与经济总体状况有关的风险。未来对我们的业务、运营结果、现金流和增长战略的影响程度高度不确定，最终将取决于未来的发展，而这些都是无法预测的。
注2-重要会计政策摘要
陈述的基础
2022年1月，我们完成了重组，成立了一家伞式合伙房地产投资信托基金，简称“UPREIT”。重组后，母公司的合并资产和负债与重组前的联邦房地产投资信托基金相同。母公司对普通合伙人行使独家控制权，除其于经营合伙企业的投资外，并无其他资产或负债。因此，UPREIT重组是根据美国普遍接受的会计原则(“公认会计原则”)在共同控制下的实体的合并。因此，所附合并财务报表(包括附注)的列报方式就好像联合企业重组是在列报的最早期间进行的。
合并原则
如附注所述，吾等已将母公司及营运合伙企业的10-K表格年报合并为这份单一报告。因此，我们提出了两套合并财务报表。这两套合并财务报表均包括该实体、其公司附属公司以及其拥有控股权或已确定为可变利益实体(“VIE”)的主要受益人的所有实体的账目。母公司的综合财务报表包括作为母公司的经营合伙企业及其子公司的账目，并通过其对普通合伙人的所有权和控制权，对经营合伙企业行使独家控制权。其他投资者的股权反映为非控制性权益或可赎回的非控制性权益。所有重大的公司间交易和余额在合并中都会被冲销。我们使用权益会计方法来核算我们在不受我们控制的合资企业中的权益。
预算的使用
按照美国公认的会计原则编制财务报表，即“公认会计原则”，要求管理层作出估计和假设，这些估计和假设在某些情况下会影响资产和负债的报告数额、或有资产和负债的披露以及收入和费用。这些估计是在考虑了过去、当前和预期的事件和经济状况后，根据管理层的最佳判断编制的。实际结果可能与这些估计不同。
收入确认和应收账款
我们与租户的租赁被归类为经营性租赁。当认为有可能在租赁期内收回几乎所有租赁付款时，该租赁符合权责发生制会计的要求。租赁付款自承租人控制空间之日起至相关租约期间以直线方式确认。如果我们已确定达到所需的销售水平，与百分比租金相关的可变租赁付款将在租赁年末或更早确认。房地产税和其他成本报销按相关支出发生期间的权责发生制确认。我们的许多租约包含租户选项，使租户能够在到期时以预先确定的租金费率延长租约期限，其中通常包括固定租金上涨、消费物价指数调整或从先前基本租金开始的其他市场费率调整。如果租户在约定期限结束前终止租赁协议，我们可能会要求他们支付取消租赁协议的费用。如果承租人放弃了对空间的控制权，租赁终止费用通常在终止日确认。如租赁提早终止，但承租人根据经修订租赁协议继续控制空间，则租赁终止费用一般在经修订租赁协议的剩余期限内平均确认。评估租赁特许权以确定特许权是否代表对原始租赁合同的修改。修改一般会导致重新评估租期和租赁分类，并重新计量收到的租赁付款。重新计量的租赁付款在经修订租赁合同的剩余期限内按直线原则确认。
2020年4月，财务会计准则委员会发布了关于新冠肺炎疫情所提供租赁特许权的会计处理的解释性指导意见，允许各实体将特许权视为现有合同的一部分，而不是适用租赁修改会计。本指导意见仅适用于不会导致出租人的权利或承租人的义务大幅增加的新冠肺炎疫情相关租赁特许权。我们选择了与符合资格的延迟租金和租金减免协议有关的这一选项。对于有递延租金的合资格租赁修改，这不会导致我们的收入确认发生变化，但在偿还递延租金之前，应收租赁余额会增加。对于符合条件的租约修改，包括租金减免优惠，这将导致当期租金收入直接减少。截至2023年12月31日，我们已经筹集了大约美元。40在总额为300万美元的48与新冠肺炎大流行有关的已执行的租金延期协议造成的损失达100万美元。截至2023年12月31日，我们达成了与新冠肺炎大流行相关的租金减免协议，影响了2023年、2022年和2021年的租金不到美元11000万，$42000万美元，和美元26分别为2.5亿美元和2.5亿美元。
如认为不可能于租赁期内收取实质上所有租赁付款，则租赁收入总额限于根据权责发生制会计确认的收入或收到的现金中较少者。确定在租赁期内收回几乎所有租赁付款的可能性需要做出重大判断。这一决定受到多种因素的影响，包括我们对租户信誉的评估、经济状况、租户在该地点的销售效率、租户和同行业租户的历史经验、租户及其所在行业的未来前景以及租期的长短。如果目前被归类为可能的租赁后来被重新归类为不可能的，任何未偿还的租赁应收账款(包括直线应收租金)将被注销，租金收入将相应减少。如果目前被归类为不可能的租赁随后被改为可能，任何租赁应收账款(包括直线应收租金)将重新计入，租金收入相应增加。
截至2023年12月31日止年度，我们与收款相关的调整导致租金收入减少$0.4100万美元，租金收入增加$4.1截至2022年12月31日的年度为4.5亿美元，租金收入减少#美元24.0在截至2021年12月31日的一年中，这不仅包括被归类为非可能租赁的当期租金收取的影响，还包括对这些租户收取前期租金的影响，我们的可收集性评估从可能租金更改为不可能租金，有争议的租金，以及任何与新冠肺炎直接相关的租金减免。截至2023年12月31日和2022年12月31日，来自大约28%和31我们分别有%的租户(基于商业租赁总额)以现金方式确认。截至2023年12月31日、2023年12月和2022年12月31日，我们的直线应收租金余额为$138.4百万美元和美元126.6应收账款和应收票据，分别记入本公司合并资产负债表的“应收账款和票据净额”。
其他收入确认政策
房地产的销售在控制权转移时确认，这种情况通常发生在房地产被合法出售的时候。当我们进行一项出售物业或部分物业的交易时，我们会根据ASC 610-20“其他收入--非金融资产终止确认的损益”来评估出售的确认情况。根据ASC 610-20，我们应用ASC 606“与客户的合同收入”中的指导来确定控制权是否以及何时转移，以及如何衡量相关的收益或损失。我们根据预期收到的对价来确定交易价格。可变对价包括在交易价格中，只要确认的收益很可能不会发生重大逆转。我们分析重大收益逆转的风险，并在必要时限制
为减轻这一风险而确认的可变考虑因素。对可变考量的估计要求我们做出假设，并应用重大判断。
房地产
土地、建筑物和改善工程按成本入账。折旧是用直线法计算的。估计的使用寿命一般在35年，最多为50几年来，在建筑和重大改进方面。小的改进，家具和设备在使用年限内被资本化和折旧，从2至20好几年了。没有改善或延长相关资产使用寿命的维护和维修在发生时计入运营费用。承租人的改进在相关租约的使用年限或其估计使用年限(以较短者为准)期间资本化及折旧。如果承租人在租赁合同终止之前腾出空间，则任何承租人改进的未折旧余额在被替换或没有未来价值时将被注销。2023年、2022年和2021年，房地产折旧费用为1美元282.0百万，$265.7百万美元和美元245.1分别为100万美元，包括房地产销售的金额。
我们根据估计公允价值、重置成本及/或评估价值，将收购成本分配至收购资产及承担的负债。当我们收购经营性房地产时，购买价格被分配到土地、建筑、装修、租赁成本、无形资产(如收购的租赁)、承担的债务(如有)以及收购的流动资产和承担的流动负债(如有)。分配给收购租赁的价值在相关租赁期内摊销，并在综合全面收益表中反映为租金收入。吾等在评估租户行使低于市价续期选择权的可能性时，会考虑定性及定量因素，并当我们认为该等续期选择权为议价续期选择权时，将该等续期选择权计入收购租赁价值的计算中。若低于市价租赁无形资产的价值包括续期选择期，我们会将该等续期计入已使用的摊销期间。如果承租人在租赁合同终止之前腾出空间，任何已获得的租赁价值的未摊销余额将被注销，计入租金收入。
与资产收购相关的交易成本，如经纪费、转让税、法律、会计、估值和其他专业和咨询费用，都作为收购成本的一部分进行资本化。收购一个运营中的购物中心通常符合资产收购的条件。
我们将与房地产开发和再开发相关的某些成本资本化，包括前期建设成本、房地产税、保险、建筑成本和直接涉及人员的工资及相关成本。此外，我们将与开发和再开发活动相关的利息成本资本化。这些费用的资本化始于活动和相关支出在项目基本完成并准备好投入使用并开始折旧时开始和停止。此外，我们亦会估计某些发展和重建项目落成的可能性。如果我们确定发展或重建不再可能完成，我们就会支出所有无法收回的资本化成本。
长期资产和减值
管理层在编制综合财务报表时作出了估计和假设，实际结果将在很长一段时间内确定。这包括长期资产的可回收性，包括我们已收购或重新开发的物业以及我们在某些合资企业中的投资。管理层对减值的评估包括审查可能的减值指标，以及在某些情况下进行未贴现和贴现现金流分析。由于我们在房地产上的大部分投资都是全资或受控资产，持有以供使用，因此具有减值指标的物业首先会通过比较未贴现的现金流(包括剩余价值)和物业的当前账面净值来进行减值测试。如果未贴现的现金流低于账面净值，该房产将减记为预期公允价值。
在计算贴现和未贴现现金流量时，管理层需要估计未来的现金流量，包括收入、运营费用、必要的维护和开发支出、市场状况、租户对空间的需求以及长期租金。由于我们的资产通常寿命较长，用于估计未来账面价值可回收性的假设需要重要的管理层判断。实际结果可能与估计大不相同。这些估计对净收入有直接影响，因为计入减值费用会导致净收入的负调整。
现金和现金等价物
我们将现金和现金等价物定义为手头现金、金融机构的活期存款和初始到期日不到三个月的短期流动投资。个别银行的现金余额可能超过
联邦存款保险公司(“FDIC”)的联邦保险限额。在2023年12月31日，我们有$257.2超过联邦存款保险公司保险限额的100万美元。
预付费用和其他资产
预付费用及其他资产主要包括租赁成本、预付物业税及以高于市价租赁方式购入。资本化租赁成本是产生的增量直接成本，对于达成一项成功的租赁安排至关重要，如果没有进行租赁交易，就不会发生这种成本。这些费用包括与获得租赁有关的第三方佣金。资本化租赁成本在相关租赁的初始年限内摊销，一般范围为三至十年。我们将这些租赁成本视为我们为产生长期现金流入而进行的前期初始投资的一部分，因此，我们在综合现金流量表中将与租赁成本相关的现金流出归类为投资活动。如果承租人在租赁合同终止之前腾出空间，任何先前资本化的租赁成本的未摊销余额将被注销。
发债成本
与发行债务工具有关的成本递延，并在相关发行的估计年限内摊销为利息支出，采用与实际利息法相近的直线法。如果债务工具在其原定到期日之前还清，债务发行成本的未摊销余额将被注销为利息支出，或者，如果是重大的，则包括在“提前清偿债务”中。与我们的循环信贷安排相关的债务发行成本被归类为资产，并包括在我们综合资产负债表的“预付费用和其他资产”中。所有其他债务发行成本均直接从债务负债的账面金额中扣除。
衍生工具
我们可以使用衍生工具来管理对可变利率风险的敞口。我们一般通过利率互换来管理我们对可变利率风险的敞口，并通过国库锁定来管理在发行债券之前利率上升的风险。我们订立符合现金流对冲资格的衍生工具，并不以投机为目的订立衍生工具。
与现金流对冲相关的利率掉期按公允价值按经常性原则入账。现金流套期保值的有效性在开始时和持续的基础上进行评估。与现金流量对冲相关的利率掉期的公允价值变动的有效部分计入其他全面收益(亏损)，并计入资产负债表和股东权益表的累计其他全面收益(亏损)。如果对冲工具和债务工具的关键条款不完全匹配，如名义金额、结算日期、重置日期、计算期和SOFR利率，则现金流量对冲将无效。此外，交易对手的违约风险是通过监测交易对手的信用可靠性来评估的，其中包括审查债务评级和财务表现。如果现金流量对冲被视为无效，与现金流量对冲相关的利率掉期公允价值变动的无效部分将在受影响期间的收益中确认。
在2023年12月31日，我们有二利率互换协议，有效地将与我们的Hoboken物业相关的应付抵押贷款的利率固定在3.67%，以及三利率互换协议，有效地将我们Bethesda Row物业担保的应付抵押贷款的利率固定在加权平均利率为5.03%至初始到期日。截至2023年12月31日，我们的Assembly Row酒店合资企业是二有效固定利率的利率互换协议100截至2025年5月的合资企业抵押贷款债务的%6.39%，以及502025年6月至2028年5月期间未偿债务的%6.03%。所有掉期都被指定为现金流对冲。对冲无效并未影响2023年、2022年和2021年的收益。
应收按揭票据
我们投资了某些按揭贷款，由于其性质，这些贷款有资格成为应收贷款。在投资时，我们不打算除了融资以外的任何安排，也没有考虑房地产投资。我们对每项投资进行评估，以确定贷款安排是否符合贷款、合资企业或房地产投资的资格，并对其进行适当的会计处理。此类决定会影响我们对这些投资的资产负债表分类以及由此产生的利息收入的确认。
应收按揭票据按扣除任何估值调整后的成本入账。我们使用“预期信贷损失”模型对应收按揭票据进行核算，因此在贷款的整个生命周期内估计和记录减值损失。利息收入应计为应计收入。根据票据协议的合同条款，应收抵押票据被视为逾期。我们每季度评估每一笔应收按揭票据的可回收性，并根据各种因素更新我们的预期信用损失模型，这些因素可能包括支付历史、抵押品的预期公允价值。
确保贷款、内部和外部信用信息和/或经济趋势。当我们很可能无法收回根据现有合同条款到期的所有金额时，贷款被视为减值。当贷款被视为减值时，应计损失金额是通过将应收按揭票据的账面价值与预期未来现金流量的现值进行比较来计算的。由于我们的贷款是以抵押贷款为抵押的，这些贷款具有类似于拥有商业房地产的风险特征。
在2023年12月31日， 三应收按揭票据，账面总额，扣除估值调整后净额#美元9.2百万美元，加权平均利率为10.9%.
基于份额的薪酬
我们通常以受限普通股、普通股和期权的形式向员工和受托人授予基于股份的薪酬奖励。我们根据授予日的奖励公允价值计量基于股份的补偿支出，并在必要的服务期(通常是归属期间)按比例确认支出。有关我们基于股份的薪酬计划和政策的进一步讨论，请参阅综合财务报表的附注12。
可变利息实体
某些实体如没有足够的风险股本，在没有其他各方额外附属财务支持的情况下为其活动提供资金，或其股权投资者不具备控股财务权益的特征，则符合VIE的资格。VIE需要由其主要受益人进行合并。VIE的主要受益人既有权指导对VIE的经济表现影响最大的活动，也有义务承担损失或有权获得可能对VIE产生重大影响的利益。
我们在Assembly Row酒店合资企业、La Alameda购物中心、Chandler节日和Chandler Gateway购物中心的权益法投资，以及我们的抵押贷款应收票据被视为VIE中的可变权益(有关钱德勒节和Chandler Gateway购物中心的更多信息，请参阅合并财务报表附注3)。由于我们不控制对我们的权益法合资企业或与我们的应收抵押贷款票据相关的借款人实体的经济业绩影响最大的活动，我们不是主要受益者，也不进行合并。截至2023年12月31日、2023年和2022年12月31日，我们对权益法合资企业的投资和最大亏损风险敞口为$30.9百万美元和美元34.0分别为100万美元。截至2023年12月31日、2023年12月和2022年12月31日，我们对应收抵押贷款票据的投资和最大亏损敞口为$9.21000万美元和300万美元9.5分别为2.5亿美元和2.5亿美元。截至2022年12月31日，我们有一个77.7在我们2022年12月31日的综合资产负债表中，我们在埃斯孔迪多海滨公园的普通股(“TIC”)权益被记录为权益法投资，并包括在合伙企业的投资中。我们在埃斯孔迪多海滨公园的TIC权益不被视为VIE的可变权益，我们随后于2023年5月26日购买了我们的共有人权益，当时我们合并了物业。有关更多信息，请参阅综合财务报表的附注3。
此外，我们还有19符合我们持有可变权益的VIE标准的实体。对于这些实体中的每一个，我们控制着重大的经营决策，因此有权指导对实体的经济表现影响最大的活动。由于我们也有义务吸收这些实体的大部分损失和/或有权获得这些实体的大部分收益，所有这些都在我们的财务报表中合并。包括在我们综合资产负债表中的与VIE相关的房地产净资产约为#美元1.6截至2023年12月31日和2022年12月31日，我们合并资产负债表中与VIE相关的抵押贷款约为189.3百万美元和美元191.8分别截至2023年、2023年和2022年12月31日。
可赎回的非控股权益
我们有某些非控股权益，一旦发生并非完全在我们控制之下的事件，可以赎回为现金，因此被归类为永久股权之外。我们调整这些非控股权益的账面价值，这些权益目前可以赎回资产负债表日的价值。对账面金额的调整以反映赎回价值的变化，记为对股东权益中额外实缴资本的调整。这些数额归入合并资产负债表的夹层部分。
下表提供了可赎回的非控股权益的前滚：
| | | | | | | | | | | |
| 截至的年度 |
| 十二月三十一日， |
| 2023 | | 2022 |
| (单位：千) |
| 期初余额 | $ | 178,370 | | | $ | 213,708 | |
| 净收入 | 7,253 | | | 6,613 | |
| 投稿 | — | | | 2,111 | |
| | | |
| 其他综合（损失）收入-利率掉期价值变化 | (119) | | | 765 | |
| 分配和赎回 | (9,541) | | | (32,445) | |
| | | |
| 赎回价值变动 | 7,400 | | | (12,382) | |
| 期末余额 | $ | 183,363 | | | $ | 178,370 | |
2022年7月13日，我们收购了21.8在拥有我们的Plaza El Segundo购物中心的合伙企业中%可赎回的非控股权益，价格为$23.62000万美元，使我们的所有权权益达到100%.
租契
我们有土地租约在11作为经营租赁入账的物业。经营租赁使用权(“ROU”)资产及相关负债于本公司综合资产负债表分别列示，并反映最低租赁付款的现值。计算中的一个关键输入是贴现率。由于租赁协议中隐含的利率不容易确定，我们利用与租赁剩余期限、我们的信用利差相对应的递增借款利率，并进行调整以反映租赁中存在的抵押付款条款。我们的经营租赁协议可能包括延长租期或提前终止租期的选项。当我们合理确定我们将行使这些选择权时，我们在ROU经营租赁资产和负债中包括延长或终止租约的选择权。经营租赁费用按不可撤销租赁期的直线基础确认，并计入我们综合经营报表中的租金支出。对于租期少于12个月的租约，我们不记录ROU资产或租赁负债。
所得税
我们的运营方式旨在使我们能够有资格成为符合联邦所得税目的的REIT。至少分配给90每年其应纳税所得额的%分配给股东，且符合其他条件的，其分配给股东的应纳税所得额不纳税。因此，我们的应税收入的联邦所得税一直是，通常预计是无关紧要的。我们有义务缴纳州税，在某些州通常包括特许经营税或总收入税。这样的州税也不是实质性的。
我们已选择将我们的某些子公司视为应税REIT子公司，我们将其称为TRS。一般而言，TRS可从事任何房地产业务和某些非房地产业务，但须受经修订的1986年《国内收入法》(下称《守则》)的某些限制。TRS需缴纳联邦和州所得税。我们的TRS活动并不是实质性的。
除了少数例外，我们在2019年之前的几年内不再接受美国联邦、州和地方税务机关的税务审查。截至2023年12月31日和2022年12月，我们有不是重大未确认税收优惠。虽然我们目前有不是重大未确认税收优惠，作为一项政策，我们将与未确认税收优惠相关的罚款和应计利息确认为所得税费用。
细分市场信息
我们的主要业务是零售和混合用途物业的所有权、管理和重新开发。我们逐一审查每个物业的运营和财务信息，因此，每个物业代表一个单独的运营部门。我们使用由租金收入和抵押贷款利息收入组成的物业运营收入，减去租金费用和房地产税来评估财务业绩。不是个人商业或住宅物业构成超过我们收入或物业运营收入的10%而且我们在美利坚合众国以外没有任何业务。因此，我们将我们的属性聚合到一由于该等物业拥有相似的长期经济特征及其他相似之处，包括采用一致的业务策略营运、通常位于主要大都会地区，以及拥有相似的租户组合，故须予申报。
远期权益销售
我们的市场(“自动柜员机”)股票计划允许通过远期销售合同出售股票。我们的远期销售合同目前符合股权分类的所有条件；因此，我们在结算日按合同预期的收购价格记录普通股。此外，我们在计算每股收益时考虑了远期销售合同造成的潜在摊薄。我们使用库存股方法来确定在结算前一段时间内远期销售合同的摊薄(如果有的话)。有关远期销售交易的详情，请参阅综合财务报表附注8。
近期会计公告
| | | | | | | | | | | | | | |
| 标准 | | 描述 | | 对财务报表或重大事项的影响 |
| 2023年通过： | | | | |
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参考汇率改革(主题848)和相关更新：
美国亚利桑那州立大学2020-04年3月 中国汇率中间价改革 中国(话题848) 美国亚利桑那州立大学2022-06, 十二月 2022,推迟日落 第一个日期： | | 这一ASU为公司提供了可选的实用权宜之计，以减轻与过渡离开LIBOR和其他银行间同业拆借利率相关的合同修改的会计负担，这些利率预计将作为参考利率改革的一部分而停止。对于套期保值，指导意见一般允许在不必取消指定套期保值关系的情况下更改参考利率和其他关键条款，并允许继续适用捷径方法。对于合同修改，参考利率或其他关键条款的变化将被视为先前合同的延续。
ASU 2022-06将本指南可立即适用的期限延长至2024年12月31日。 | | 在2023年第二季度，与我们未合并的Assembly Row酒店投资相关的基于LIBOR的抵押贷款进行了再融资。由此产生的新抵押贷款和相关掉期是基于SOFR的。Hoboken的抵押贷款和相关利率掉期从LIBOR过渡到SOFR，自2023年7月1日起生效。因此，我们将相关的实践权宜之计应用于Hoboken贷款的对冲关系，并继续应用套期保值会计。贷款和利率互换的关键条款在从LIBOR过渡到SOFR后继续匹配，过渡对我们的财务业绩、财务状况或现金流没有重大影响。 |
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| 2023年发布： |
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亚利桑那州2023-07,2023年11月分部报告(主题280)，对可报告分部披露的改进 | | 本ASU要求公共实体提供重大分部支出和其他重大分部项目的披露，并在中期内提供关于当前每年需要报告的分部损益和资产的所有披露。此外，拥有单一可报告分部的公共实体必须提供ASC 280要求的所有披露，包括重大分部费用披露。
该指导意见追溯适用于财务报表列报的所有期间，除非该指导意见不切实际。该指南适用于所有公共实体，并在2023年12月15日之后的财政年度和2024年12月15日之后的过渡期内有效。允许及早领养。 | | 虽然我们仍在评估这一ASU，但我们预计将为我们的单一可报告部门提供ASC 280所要求的披露。 |
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| 标准 | | 描述 | | 对财务报表或重大事项的影响 |
亚利桑那州2023-06,2023年10月信息披露改进：响应美国证券交易委员会信息披露更新和简化倡议的编纂修正案 | | 本ASU对FASB会计准则编撰(以下简称《编撰》)中与各分主题相关的披露或列报要求进行了修改。新指南旨在使美国公认会计准则的要求与美国证券交易委员会的要求保持一致，并促进美国公认会计准则在所有实体中的应用。这些披露要求目前包括在美国证券交易委员会条例S-X或美国证券交易委员会条例S-K中。
每一修正案的生效日期将是美国证券交易委员会从S-X法规或S-K法规中删除该相关披露的生效日期。禁止及早收养，修正案应前瞻性地适用。如果美国证券交易委员会在2027年6月30日之前没有从S-X条例或S-K条例中删除适用的要求，则修改将从法典中删除，并且无效。 | | 我们预计这一ASU不会对我们的合并财务报表产生实质性影响。 |
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ASU 2023-01,2023年3月，租约(主题842)共同管制安排 | | 本ASU要求租赁中出租人受共同控制的所有承租人(1)只要承租人通过租赁控制标的资产的使用，将租赁使用期内的租赁改进摊销给共同控制组，以及(2)当承租人不再控制标的资产的使用时，将租赁改进解释为在共同控制下的实体之间通过权益调整进行的资产转移。
该指引可前瞻性地应用于新的和现有的租赁改进，现有租赁改进的剩余余额在其剩余使用年限内摊销给共同控制组，或通过对期初留存收益进行累积效应调整而追溯摊销。
该指导意见在2023年12月15日之后的财政年度以及与这些财政年度有关的过渡期内有效。允许及早领养。 | | 我们预计这一ASU不会对我们的合并财务报表产生影响。 |
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| 发布于2022年： |
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ASU 2022-03,2022年6月，受合同销售限制的股权证券的公允价值计量(主题820) | | 本ASU澄清，在计量股权证券的公允价值时，不考虑合同销售限制，并要求所有拥有受合同销售限制的股权证券的实体进行具体披露，包括(1)反映在资产负债表中的此类股权证券的公允价值，(2)相应限制的性质和剩余期限，以及(3)可能导致限制失效的任何情况。此外，ASU禁止实体将合同销售视为单独的记账单位。
本指南在2023年12月15日之后的财政年度生效，并在这些财政年度内的过渡期内生效，允许提前采用。 | | 我们预计这一ASU不会对我们的合并财务报表产生影响。我们将继续评估这一ASU对OP单位的影响，作为未来收购的考虑因素。 |
合并现金流量表--补充披露
下表提供了与合并现金流量表相关的补充披露：
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| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| | (单位：万人) |
| 补充披露： | | | | | |
| 涉之利息成本总额 | $ | 190,409 | | | $ | 155,659 | | | $ | 150,324 | |
| 利息资本化 | (22,600) | | | (18,670) | | | (22,626) | |
| 利息开支 | $ | 167,809 | | | $ | 136,989 | | | $ | 127,698 | |
| 为利息支付的现金，扣除资本化金额 | $ | 158,796 | | | $ | 130,912 | | | $ | 123,585 | |
| 缴纳所得税的现金 | $ | 284 | | | $ | 624 | | | $ | 386 | |
| 非现金投资和融资交易： | | | | | |
| | | | | |
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| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
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| DownREIT运营合作伙伴单位赎回普通股 | $ | 883 | | | $ | 1,385 | | | $ | 7,545 | |
| | | | | |
| 根据股息再投资计划发行的股份 | $ | 1,704 | | | $ | 1,718 | | | $ | 1,727 | |
| 5.417%系列1累积可转换优先股赎回普通股 | $ | — | | | $ | 175 | | | $ | — | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | | | | | | | | | |
| | 十二月三十一日， | | |
| 2023 | | 2022 | | |
| | (单位：万人) |
| 现金、现金等值物和受限制现金的重新确定： | | | | | |
| 现金及现金等价物 | $ | 250,825 | | | $ | 85,558 | | | |
| 受限现金(%1) | 9,179 | | | 10,790 | | | |
| 现金总额、现金等价物和受限现金 | $ | 260,004 | | | $ | 96,348 | | | |
(1)受限制的现金余额包括在我们综合资产负债表上的“预付费用和其他资产”中，主要与托管账户有关。
注3-房地产
2023年物业收购
2023年1月31日，我们收购了168,000亨廷顿广场购物中心以前没有拥有的一平方英尺部分，以及我们根据长期土地租约以$#控制的购物中心部分下的土地的手续费权益。35.5百万美元。作为这笔交易的结果，我们现在拥有这笔费用的全部利息243,000我们综合资产负债表上的平方英尺物业和“经营性租赁使用权资产，净额”减少了#美元。5.3万约$4.1百万美元和美元1.3收购的净资产中有100万美元分别分配给其他资产，用于“获得的租赁成本”和“高于市价的租赁”。
2023年5月26日，我们行使了我们的期权，并收购了22.3埃斯孔迪多海滨步行街共有人的共有(“TIC”)权益，如下文“2022年其他交易”所述，租金为$30.52000万美元，使我们的所有权权益达到100%。作为交易的结果，我们获得了这处房产的控制权，并从2023年5月26日起合并了这处房产。大约$1.8百万美元和美元0.2百万美元的净资产与22.3取得的权益分别按“取得的租赁成本”和“高于市价的租赁”分配给其他资产，以及#美元。1.1百万美元的净资产与22.3所获得的%权益已分配给“低于市价租赁”的其他负债。
2023年10月12日，我们以1美元收购了美世在One(前称美世购物中心)购物中心的部分费用利息55.0根据主租赁中包含的购买选择权，百万美元。由于此次交易，“融资租赁使用权资产，净值”为美元37.8 分配给“经营性房地产”和“融资租赁负债”减少美元55.01000万美元。
2023年财产处置
截至2023年12月31日止年度，我们出售了一处零售物业和一处物业的一部分，售价总计为美元30.4百万美元，净收益总计约为美元9.7百万美元。
2022年房地产收购
截至2022年12月31日止年度，我们收购了以下物业： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 获取日期 | | 属性 | | 城市/州 | | 总租赁面积（GLA） | | 购进价格 | |
| | | | | | (单位：平方英尺) | | (单位：百万) | |
2022年4月20日和
2022年7月27日 | | 金斯顿镇中心 | | 弗吉尼亚州金斯顿 | | 410,000 | | $ | 200.0 | | (1) |
| 2022年7月18日 | | 希尔顿村（办公楼） | | 亚利桑那州斯科茨代尔 | | 212,000 | | $ | 53.6 | | (2) |
| 2022年7月27日 | | 彭布罗克花园的商店 | | 佛罗里达州彭布罗克派恩斯 | | 391,000 | | $ | 180.5 | | (3) |
| 2022年11月18日 | | 霍博肯（301 Washington St.） | | 霍博肯，新泽西州 | | 不适用 | | $ | 9.0 | | (4) |
(1)大约$11.3百万美元和美元0.3百万美元的净资产分别分配给“购置租赁成本”和“高于市场租赁”的其他资产，以及20.2所收购的百万美元净资产被分配到“低于市场租赁”的其他负债。"
(2)该建筑毗邻我们希尔顿村酒店，并将作为其一部分运营。该土地由长期土地租赁控制，该租赁将于2075年9月30日到期，我们已为此记录了美元6.5百万“经营租赁使用权资产”（扣除1美元0.8比市场负债高出百万美元）和一美元7.3百万”经营租赁负债。“大约美元8.9所收购净资产的百万美元被分配到其他资产中，用于“所收购租赁成本”和美元0.1所收购的百万美元净资产被分配到“低于市场租赁”的其他负债。"
(3)大约$16.3百万美元和美元1.6百万美元的收购净资产分别分配给“收购租赁成本”和“高于市场租赁”的其他资产，以及18.4所收购的百万美元净资产被分配到“低于市场租赁”的其他负债。"
(4)我们拥有的这个房产 90%的所有权权益是通过我们的霍博肯合资企业收购的，目前正处于重建的开始阶段。
2022年10月6日，我们收购了 47.5拥有两个购物中心的未合并合资企业净权益%，合并价格为美元58.9万于收购日期，该等物业的抵押贷款债务总计为美元76.1百万，其中我们的份额约为美元36.2万约$8.0百万美元和美元2.0百万美元的收购净资产分别分配给“收购租赁成本”和“高于市场租赁”的其他资产，以及17.1所收购的百万美元净资产被分配到“低于市场租赁”的其他负债。“有关房产的更多信息如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 属性 | | 城市/州 | | 总租赁面积（GLA） | | 购进价格
(我们的份额) |
| | | | (单位：平方英尺) | | (单位：百万) |
| 钱德勒音乐节 | | 钱德勒，亚利桑那州 | | 355,000 | | $ | 40.8 | |
| 钱德勒门户 | | 钱德勒，亚利桑那州 | | 262,000 | | $ | 18.1 | |
2022年财产处置
在截至2022年12月31日的年度内，我们出售了两项住宅物业(其中一项包括毗邻的零售楼盘)、一项零售物业、一幅土地及一项物业的一部分，总售价为$136.2百万美元，净收益总计约为美元84.1百万美元。
2022年其他交易
2022年8月25日，我们与拥有埃斯孔迪多海滨公园的合伙企业的合作伙伴签订了共同租赁(TIC)协议。因此，该公司拥有一家77.7%的TIC权益，我们的前合伙人拥有剩余的权益22.3%的利息。虽然该公司根据先前的合伙安排控制和合并了埃斯孔迪多海滨大道，但根据旅游业议会协议，控制权是共同的。这笔交易被认为是我们之前的控股合伙人权益的转让，以换取非控股的TIC权益。因此，我们解除了实体的合并，并将我们的信托投资公司权益按公允价值计入权益法投资。我们认出了一张$70.4本公司综合经营报表中的“VIE解除合并收益”，即解除合并实体的账面净值与我们的信托投资公司权益的公允价值之间的差额。截至2022年8月25日，我们在该实体的投资公允价值为$110.02000万美元，并在截至2022年12月31日的综合资产负债表上计入“合伙企业投资”。作为这笔交易的一部分，我们赚了一美元3.52022年12月31日，我们向共同所有人提供的贷款，包括在我们综合资产负债表的“应收账款和票据，净额”中。此外，我们签订了购买选择权协议，收购了旅游业议会。
我们的共同所有人的利息，是通过支付#美元的期权获得的1.51000万美元，并于2023年5月26日结算，如上所述.
注4-已取得的租约
收购的租赁资产包括高于市价的租赁(我们是出租人)和低于市价的租赁(我们是承租人)。收购租赁负债包括低于市价租赁(吾等为出租人)及高于市价租赁(吾等为承租人)。作为出租人，获得的高于市价的租赁计入预付费用和其他资产，低于市价的租赁计入其他负债和递延信贷。根据我们采用的ASC主题842，在我们是承租人的情况下，低于市场租赁和高于市场租赁的收购包括在使用权资产中。以下是我们收购的租赁资产和负债的摘要：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023年12月31日 | | 2022年12月31日 |
| 成本 | | 累计摊销 | | 成本 | | 累计摊销 |
| (单位：千) |
| 高于市价的租赁，出租人 | $ | 45,726 | | | $ | (35,209) | | | $ | 45,737 | | | $ | (33,892) | |
| 低于市场租约，承租人 | 28,101 | | | (5,411) | | | 34,604 | | | (5,847) | |
| *总计 | $ | 73,827 | | | $ | (40,620) | | | $ | 80,341 | | | $ | (39,739) | |
| | | | | | | |
| 低于市场租金，出租人 | $ | (269,268) | | | $ | 104,072 | | | $ | (267,910) | | | $ | 91,989 | |
| 高于市价的租约，承租人 | (11,127) | | | 3,771 | | | (11,127) | | | 3,208 | |
| *总计 | $ | (280,395) | | | $ | 107,843 | | | $ | (279,037) | | | $ | 95,197 | |
在吾等为出租人的情况下，分配给已收购租赁的价值在相关租赁期内摊销，并在综合全面收益表中反映为低于市价租赁的额外租金收入或高于市价租赁的租金收入减少。在我们为承租人的情况下，已收购租赁的相关摊销在综合全面收益表中反映为低于市价租赁的额外租金支出或高于市价租赁的租金支出减少。以下为已收购租赁摊销的摘要：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| (单位：千) |
| 上述市场租赁摊销、出租人 | $ | (3,254) | | | $ | (3,437) | | | $ | (3,150) | |
| 低于市场租赁摊销、出租人 | 15,864 | | | 14,543 | | | 11,897 | |
| 租金收入净增加 | $ | 12,610 | | | $ | 11,106 | | | $ | 8,747 | |
| | | | | |
| 低于市场租赁摊销、承租人 | $ | 742 | | | $ | 828 | | | $ | 828 | |
| 上述市场租赁摊销、承租人 | (563) | | | (554) | | | (538) | |
| 租金费用净增加 | $ | 179 | | | $ | 274 | | | $ | 290 | |
以下是我们所收购租赁资产和所收购租赁负债的剩余加权平均摊销期摘要：
| | | | | | | | |
| | 2023年12月31日 |
| | |
| 高于市价的租赁，出租人 | | 2.8年份 |
| 低于市场租约，承租人 | | 31.0年份 |
| 低于市场租金，出租人 | | 16.9年份 |
| 高于市价的租约，承租人 | | 18.1年份 |
假设没有提前终止租赁，未来五年及此后获得租赁的摊销如下：
| | | | | | | | | | | | | | |
| | 收购的租赁资产 | | 获得的租赁负债 |
| | | (单位：千) |
| 截至十二月三十一日止的年度： | | | | |
| 2024 | | $ | 3,478 | | | $ | 15,291 | |
| 2025 | | 2,409 | | | 11,860 | |
| 2026 | | 2,143 | | | 11,392 | |
| 2027 | | 1,849 | | | 10,895 | |
| 2028 | | 1,474 | | | 10,105 | |
| 此后 | | 21,854 | | | 113,009 | |
| | $ | 33,207 | | | $ | 172,552 | |
注5-债务
以下是截至2023年和2022年12月31日我们的未偿债务总额摘要：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 本金余额截至12月31日， | | 截至日期的规定利率 | | 规定的到期日期截至 |
| 债项的描述 | | | 2023 | | 2022 | | 2023年12月31日 | | 2023年12月31日 |
| 应付按揭贷款 | | | (千美元) | | | | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
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| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| 杜鹃 | | | $ | 40,000 | | | $ | 40,000 | | | 3.73 | % | | 2025年11月1日 |
| 贝塞斯达街（1） | | | 200,000 | | | — | | | SOFR+0.95% | | 2025年12月28日 |
| 贝尔花园 | | | 11,531 | | | 11,835 | | | 4.06 | % | | 2026年8月1日 |
| 埃尔塞贡多广场 | | | 125,000 | | | 125,000 | | | 3.83 | % | | 2027年6月5日 |
| 什鲁斯伯里格罗夫（东） | | | 43,600 | | | 43,600 | | | 3.77 | % | | 2027年9月1日 |
| 布鲁克35 | | | 11,500 | | | 11,500 | | | 4.65 | % | | 2029年7月1日 |
| 霍博肯（24栋楼）（2） | | | 53,617 | | | 55,060 | | | SOFR+1.95% | | 2029年12月15日 |
| 各种霍博肯（14栋建筑）（3） | | | 29,878 | | | 30,876 | | | 五花八门 | | 2029年之前各种各样 |
| 切尔西 | | | 4,018 | | | 4,446 | | | 5.36 | % | | 2031年1月15日 |
| | | | | | | | | |
| 小计 | | | 519,144 | | | 322,317 | | | | | |
| 净未摊销债务发行成本和折扣 | | | (2,208) | | | (1,702) | | | | | |
| 应付抵押贷款总额，净额 | | | 516,936 | | | 320,615 | | | | | |
| 应付票据 | | | | | | | | | |
| 定期贷款（4）（5）（7） | | | 600,000 | | | 600,000 | | | SOFR+0.85% | | 2024年4月16日 |
| 循环信贷机制（5）（6）（7） | | | — | | | — | | | SOFR+0.775% | | 2027年4月5日 |
| 五花八门 | | | 2,387 | | | 2,957 | | | 五花八门 | | 2059年之前各种各样 |
| 小计 | | | 602,387 | | | 602,957 | | | | | |
| 未摊销债务净发行成本 | | | (442) | | | (1,880) | | | | | |
| 应付票据总额，净额 | | | 601,945 | | | 601,077 | | | | | |
| 高级票据和债券（7） | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| 2.75%纸币 | | | — | | | 275,000 | | | 2.75 | % | | 2023年6月1日 |
| 3.95%纸币 | | | 600,000 | | | 600,000 | | | 3.95 | % | | 2024年1月15日 |
| 1.25%纸币 | | | 400,000 | | | 400,000 | | | 1.25 | % | | 2026年2月15日 |
| 7.48%债券 | | | 29,200 | | | 29,200 | | | 7.48 | % | | 2026年8月15日 |
| 3.25%的债券 | | | 475,000 | | | 475,000 | | | 3.25 | % | | 2027年7月15日 |
| 6.82%中期票据 | | | 40,000 | | | 40,000 | | | 6.82 | % | | 2027年8月1日 |
| 5. 375%票据 | | | 350,000 | | | — | | | 5.375 | % | | 2028年5月1日 |
| 3.20%纸币 | | | 400,000 | | | 400,000 | | | 3.20 | % | | 2029年6月15日 |
| 3.50%纸币 | | | 400,000 | | | 400,000 | | | 3.50 | % | | 2030年6月1日 |
| 4.50%纸币 | | | 550,000 | | | 550,000 | | | 4.50 | % | | 2044年12月1日 |
| 3.625%纸币 | | | 250,000 | | | 250,000 | | | 3.625 | % | | 2046年8月1日 |
| 小计 | | | 3,494,200 | | | 3,419,200 | | | | | |
| 未摊销债务发行成本和保费净额 | | | (13,904) | | | (11,499) | | | | | |
| 优先票据和债券总额，净额 | | | 3,480,296 | | | 3,407,701 | | | | | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| 债务总额 | | | $ | 4,599,177 | | | $ | 4,329,393 | | | | | |
_____________________
(1)2023年12月29日，我们进入了三利率互换协议，将按揭贷款的利率定为加权平均利率5.03%至初始到期日。
(2)2019年11月26日，我们进入了二利率互换协议，将抵押贷款的利率固定在3.67%。按揭贷款及相关掉期的参考利率于2023年5月由伦敦银行同业拆息修订为SOFR。该修正案适用于2023年7月1日之后的利息支付。
(3)这些抵押贷款的利率从3.91%到 5.00%.
(4)2024年2月6日，我们将到期日延长至2025年4月16日，我们仍可选择再延长一年，将贷款进一步延长至2026年4月16日。
(5)我们的循环信贷安排SOFR贷款以Daily Simple SOFR或Term SOFR计息，我们的定期贷款按各自信贷协议中定义的SOFR期限计息，外加0.10%，外加一个利差，基于我们目前的信用评级。
(6)于截至2023年12月31日止年度内，本公司根据循环信贷安排提取的最高金额为$115.5在债务费用摊销前，循环信贷安排下的加权平均借款利率为5.9%.
(7)经营合伙企业是我们的循环信贷安排、定期贷款以及优先票据和债券的债务人。
2023年4月12日，我们发行了美元350.0数以百万计的固定利率优先无担保票据，2028年5月1日到期，利息为5.375%。这些票据的报价为99.590本金的%，到期收益率为5.468%。扣除发行折扣、承销费和其他成本后的净收益为$345.7百万美元。
2023年6月1日，我们偿还了我们的美元275.0百万2.75到期时优先无担保票据的百分比。
2023年12月28日，我们的一家全资子公司签订了一份200.0百万抵押贷款，其中有SOFR的利息外加95基点利差，2025年12月28日到期，外加两次一年的延期，由我们的选择，并由我们的Bethesda Row财产担保。利率实际上固定在5.03%至初始到期日，这是三项利率互换协议的结果。我们的净收益是$199.1百万美元，扣除债务发行成本后。本公司附属公司在按揭贷款项下的责任由经营合伙企业担保。
在2023年、2022年和2021年期间，我们的循环信贷安排下的未偿还借款最高金额为$115.5百万，$330.0百万美元和美元150.0分别为100万美元。二月份未偿还贷款的加权平均金额为#元。44.7百万，$80.3百万美元和美元19.6百万美元，债务费用摊销前的加权平均利率为5.9%, 3.2%和0.9循环信贷安排需要每年收取1美元的贷款费。1.9根据修订后的信贷协议，百万美元。于2023年12月31日和2022年12月31日，我们的循环信贷安排已 不是未清偿余额。
我们的循环信贷安排、定期贷款和某些票据要求我们遵守各种财务契约，包括维持最低股东权益和债务覆盖率以及债务与净值的最高比率。截至2023年12月31日，我们遵守了所有违约相关债务契约。
截至2023年12月31日，应付抵押贷款、应付票据、优先票据和债券的计划本金付款如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 抵押贷款
应付 | | | 备注
应付 | | | 优先票据及
债券 | | 总
本金 | | |
| | (单位：千) | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： | | | | | | | | | | | |
| 2024 | $ | 3,262 | | | | $ | 600,674 | | (1) | | $ | 600,000 | | | $ | 1,203,936 | | | |
| 2025 | 247,630 | | (2) | | 490 | | | | — | | | 248,120 | | | |
| 2026 | 26,282 | | | | 144 | | | | 429,200 | | | 455,626 | | | |
| 2027 | 178,282 | | | | 79 | | (3) | | 515,000 | | | 693,361 | | | |
| 2028 | 2,511 | | | | — | | | | 350,000 | | | 352,511 | | | |
| 此后 | 61,177 | | | | 1,000 | | | | 1,600,000 | | | 1,662,177 | | | |
| $ | 519,144 | | | | $ | 602,387 | | | | $ | 3,494,200 | | | $ | 4,615,731 | | | (4) |
_____________________
(1)我们的美元600.0百万定期贷款的原到期日为2024年4月16日。2024年2月6日，我们将到期日延长至2025年4月16日，我们仍可以选择额外延期一年，以进一步将贷款延长至2026年4月16日。
(2)我们的美元200.0 由Bethesda Row担保的百万美元抵押贷款将于2025年12月28日到期，另加两次为期一年的延期，我们可选择延长至2027年12月28日。
(3)我们的美元1.2510亿循环信贷安排将于2027年4月5日到期，外加两次为期六个月的延期，由我们选择至2028年4月5日。截至2023年12月31日，有不是这项信贷安排下的未偿还余额。
(4)由于截至2023年12月31日的未摊销净债务发行成本以及抵押贷款、应付票据和优先票据的溢价/折价，总债务到期日与综合资产负债表上报告的总债务不同.
注6-金融工具的公允价值
公允价值计量基于市场参与者在有序交易中为资产或负债定价时使用的假设。公允价值计量中使用的投入的层次如下：
| | | | | |
| 2. | 第2级投入--相同资产和负债的活跃市场报价以外的可观察投入 |
| | | | | |
| 3. | 第三级投入--价格或估值技术需要对公允价值计量有重大意义且不可观察的投入 |
在某些情况下，用于计量公允价值的投入可能属于公允价值等级的不同级别。在这种情况下，出于披露目的，公允价值计量的分类水平是基于对公允价值计量重要的最低水平投入。
除下文所披露者外，我们金融工具的账面值与其公允价值相若。我们的应付按揭、应付票据及优先票据和债券的公允价值对利率的波动十分敏感。报价市价(第1级)被用来估计我们的可销售优先票据和债券的公允价值，而贴现现金流分析(第2级)通常被用来估计我们的抵押贷款和应付票据的公允价值。估计金融工具的公允价值需要相当大的判断力。本文提出的公允价值估计并不一定表示出售金融工具时可变现的金额。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2023年12月31日 | | 2022年12月31日 |
携带
价值 | | 公允价值 | | 携带
价值 | | 公允价值 |
| (单位：千) |
| 按揭及应付票据 | $ | 1,118,881 | | | $ | 1,101,479 | | | $ | 921,692 | | | $ | 895,654 | |
| 优先票据及债券 | $ | 3,480,296 | | | $ | 3,201,174 | | | $ | 3,407,701 | | | $ | 3,048,456 | |
截至2023年12月31日，我们拥有五名义总金额为#美元的利率互换协议253.6按公允价值经常性计量的百万欧元。我们有二与我们的Hoboken投资组合相关的利率互换协议，将利率固定在$53.6百万美元的抵押贷款应付账款3.67截至2029年12月15日。在2023年12月，我们进入了三与我们的Bethesda Row物业相关的利率掉期协议，该协议将利率固定在$200.0百万抵押贷款，加权平均利率为5.03截至2025年12月28日。
利率互换协议的公允价值乃根据吾等于报告日期终止合约将收取或支付的估计金额而厘定，并采用利率定价模型及与利率相关的可观察资料厘定。我们的掉期在2023年12月31日的公允价值为1美元。4.7并计入我们综合资产负债表中的“预付费用及其他资产”。在2023年期间，我们的利率掉期价值减少了$1.52000万美元(包括$1.9百万从其他全面收益重新分类为利息费用减少）。 我们按公允价值等级内的级别按经常性基准按公允价值计量的金融资产摘要如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023年12月31日 | | 2022年12月31日 |
| 1级 | | 2级 | | 3级 | | 总 | | 1级 | | 2级 | | 3级 | | 总 |
| (单位：千) |
| 利率互换 | $ | — | | | $ | 4,668 | | | $ | — | | | $ | 4,668 | | | $ | — | | | $ | 6,144 | | | $ | — | | | $ | 6,144 | |
我们的一位股权法投资者 二符合现金流对冲资格的利率掉期。于2023年12月31日和2022年12月31日，我们在“累计其他全面（损失）收益”中应占的相关掉期公允价值变动为亏损美元0.3百万美元，收入为$0.9分别为100万美元。
注7-承付款和或有事项
我们有时会涉及正常业务过程中出现的诉讼、保修索赔和环境问题。管理层对与这些事项有关的任何潜在损失的可能性和金额作出假设和估计。
我们目前是各种法律程序的一方。如果可能出现不利结果，并且损失金额可以合理估计，我们将承担诉讼责任。如果可能出现不利的结果，并且对损失的合理估计是一个范围，则应计该范围内的最佳估计数；但是，如果该范围内的任何金额都不是比其他任何金额更好的估计数，则应计该范围内的最小值。与诉讼有关的法律费用在发生时计入。我们不认为这些事项的最终结果，无论是个别的或整体的，可能会对我们的财务状况或经营结果的整体趋势产生重大不利影响；然而，诉讼受到固有的不确定性的影响。此外，根据我们的租约，租户通常有责任赔偿我们作为物业业主(1)因与物业的营运有关的某些事宜而强加于我们或向我们提出的所有法律责任、成本及开支。
承租人，以及(2)在适当情况下，由于物业被吾等收购前与物业所有权有关的某些事宜。
我们为每个索赔的一般责任成本提供自保，最高可达预定的留存金额，我们相信我们有足够的应计项目来支付我们的留存负债。我们目前不维持第三方止损保险单，以弥补超过预定留存金额的责任成本。我们的自我保险责任的应计项目由管理层决定，并基于提交的索赔和已发生但尚未报告的索赔估计。管理层在作出这些决定时，会考虑许多因素，包括第三方精算分析、我们投资组合中以往的经验以及未来索赔成本的增加。如果我们的负债成本超过这些应计项目，我们的净收入就会减少。
考虑到任何保险单，我们为出售房地产时给予买方的保修或与该销售相关的其他潜在责任预留估计损失(如果有的话)。这些保修期限可能长达十年，需要做出重大判断。如果事实和情况的变化表明保修准备金被低估，我们将在发生负债时应计额外准备金，并可合理估计成本。一旦法定责任期到期或所有相关工作基本完成，即可解除保修准备金。
截至2023年12月31日、2023年12月和2022年12月31日，我们的一般责任费用准备金为#美元。3.5百万美元和美元3.3并分别计入我们综合资产负债表中的“应付帐款和应计费用”。任何超过我们估计的潜在损失都将导致我们的净收入减少。在2023年至2022年期间，我们从这些准备金中支付了#美元2.0百万美元和美元2.3分别为100万美元。
我们赔偿了判决当局与判决程序有关的所有费用，包括向物业租户支付的任何款项，并记录了我们对这些费用的估计的相应责任。在2022年期间，我们记录了我们的谴责责任和交易成本的净减少，以反映租户和解的影响和我们目前对剩余成本的估计。因此，在截至2022年12月31日的一年中，我们确认了以下收益：9.31000万美元。在2023年和2022年期间，我们产生了1.41000万美元和300万美元18.0分别向租户支付了1.8亿美元。截至2023年12月31日，我们的负债为$3.6100万美元，以反映我们对剩余成本的估计。
截至2023年12月31日，我们的未偿还信用证约为$6.5百万美元。
截至2023年12月31日，在资本改善、开发和重新开发项目方面，我们的合同义务约为$168.4百万.
根据多个购物中心的运营租赁协议和一份写字楼租赁协议，截至2023年12月31日，我们有义务支付最低年度付款如下：
| | | | | |
| |
| | (单位：万人) |
| 截至12月31日的一年， | |
| 2024 | $ | 5,819 | |
| 2025 | 5,772 | |
| 2026 | 5,406 | |
| 2027 | 5,042 | |
| 2028 | 5,100 | |
| 此后 | 194,040 | |
| 未来最低经营租赁付款总额 | 221,179 | |
| 减去相当于利息的数额 | (145,309) | |
| 经营租赁负债 | $ | 75,870 | |
截至2023年12月31日，融资租赁项下财产的未来最低租赁付款及其现值如下：
| | | | | |
| |
| | (单位：万人) |
| 截至2011年12月31日止的一年， | |
| 2024 | $ | 713 | |
| 2025 | 713 | |
| 2026 | 713 | |
| 2027 | 748 | |
| 2028 | 801 | |
| 此后 | 67,875 | |
| 未来最低融资租赁付款总额 | 71,563 | |
| 减去相当于利息的数额 | (58,893) | |
| 融资租赁负债 | $ | 12,670 | |
根据国会广场合伙协议的条款，少数合伙人有权要求我们和其他少数合伙人购买其26.63按利息当时的公平市价持有国会广场1%的权益。如果其他少数股东违约，我们必须购买全部权益。根据管理层目前对截至2023年12月31日的公平市场价值的估计，我们估计行使看跌期权后的最高负债约为$66百万至美元69百万美元。
梅尔维尔购物中心的主租约于2021年10月14日修订，包括在2025年6月30日之前的任何时候的固定价格看跌期权，要求我们以大约$购买梅尔维尔购物中心3.6百万美元。此外，我们有权在2026年以大约1美元的价格收购梅尔维尔购物中心3.6百万美元。对价不包括房东支付的合同修改费。
什鲁斯伯里和布鲁克35号树林中的其他成员有权要求我们购买其大约4.1在Shrewsbury的Grove的%权益和大约6.5以权益当时的公平市价计算，拥有Brook 35的%权益。根据管理层目前对截至2023年12月31日的公平市场价值的估计，我们估计行使看跌期权后的最高负债将在$6百万至美元7百万美元。
霍博肯的其他成员有权要求我们购买其所有10.0%所有权权益，按权益当时的公平市价计算。根据管理层目前对截至2023年12月31日的公平市场价值的估计，我们估计行使看跌期权后的最高负债将在$10百万至美元11百万美元。
自2026年6月14日起，驼峰柱廊和希尔顿村的其他成员有权要求我们购买其所有2.0%所有权权益，按权益当时的公平市价计算。根据管理层目前对截至2023年12月31日的公允价值的估计，我们估计行使看跌期权后的最高负债将在$42000万美元至2000万美元51000万美元。
自2027年10月6日起，拥有钱德勒音乐节和钱德勒网关股权方法投资的合伙企业中的另一名成员有权要求我们购买其2.5净所有权权益百分比。根据管理层目前对截至2023年12月31日的公允价值的估计，我们估计行使看跌期权后的最高负债将在$11000万美元和300万美元21000万美元。
自2029年6月1日起，格罗斯蒙特中心的其他会员有权要求我们购买其所有 40.0%所有权权益，按权益当时的公平市价计算。根据管理层目前对截至2023年12月31日的公允价值的估计，我们估计行使看跌期权后的最高负债将在$682000万美元至2000万美元731000万美元。
根据某些合伙协议的条款，合作伙伴有权根据我们的选择将其运营合伙单位交换为现金或相同数量的普通股。共 635,431down REIT运营合作伙伴单位的公允价值总额为美元65.5百万，基于我们2023年12月31日的收盘价。
注8-股东权益
我们有股息再投资计划（“计划”），股东可以利用股息和选择性现金付款购买股份。2023年、2022年和2021年， 19,847股票，19,502共享，以及19,758根据该计划分别发行了股份。
截至2023年、2022年和2021年12月31日，我们已 6,000,000发行在外存托股份，每股代表1/1000权益 5.0% C系列累计可赎回优先股，面值$0.01每股（“C系列优先股”），为
美元的清算优先权25.00每股存托股份(或$25,000每股C系列优先股)。C系列优先股的派息比率为5.0美元的百分比25,000每年的清算优先权，并可根据我们的选择赎回。此外，它们是不可转换的，这些股票的持有者通常没有投票权，除非我们在六个季度或更长时间内不支付股息。
截至2023年12月31日和2022年12月，我们有392,878的股份5.417%系列1累计可转换优先股(“系列1优先股”)已发行，清算优先权为$25每股和面值$0.01每股，以及399,8962021年12月31日的股票。系列1优先股以下列比率应计股息5.417%，并可由持有者随时转换为我们的普通股，转换率为$104.69每股。2022年6月15日，我们的第一系列优先股股东之一转换了7,018优先股至1,675普通股。在我们选择的特定情况下，系列1优先股也可以转换。第一轮优先股的持有者没有投票权。
2022年2月14日，我们用新的ATM股权计划取代了我们现有的市场(“ATM”)股权计划，在该计划中，我们可以不时地发售普通股，总发行价最高可达$500.0百万美元。自动柜员机股权计划还允许通过远期销售合同出售股票。我们打算利用自动柜员机股票计划发行的净收益为潜在的收购机会提供资金，为我们的开发和再开发管道提供资金，偿还债务和/或用于一般公司用途。
截至2023年12月31日的年度，我们出售了1,372,889普通股(其中，62,895于2024年1月2日结算)，加权平均价为每股$101.89净现金收益为$138.3百万包括支付美元1.4百万佣金和美元0.2与这些普通股销售相关的额外发行费用为百万美元。截至2022年12月31日止年度，我们发布了 430,473普通股，加权平均价为每股$111.49净现金收益为$47.4百万并支付美元0.5百万佣金和美元0.1与这些普通股销售相关的额外发行费用为百万美元。截至2023年12月31日，我们剩余发行能力最多为美元312.1根据我们的ATM股权计划，持有100万美元的普通股。
2022年期间，我们通过签发远期销售合同 2,203,655普通股，净收益为$259.4万截至2023年12月31日，我们没有未完成的远期销售协议。
自2023年5月4日起，我们的信托声明进行了修订，以增加法定受益普通股的数量， 200,000,000.
注9-分红
下表提供了宣派和支付的每股股息摘要：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| | 已宣布 | | 已支付 | | 已宣布 | | 已支付 | | 已宣布 | | 已支付 |
| 普通股 | $ | 4.340 | | | $ | 4.330 | | | $ | 4.300 | | | $ | 4.290 | | | $ | 4.260 | | | $ | 4.250 | |
| 5.417%系列1累计可转换优先股 | $ | 1.354 | | | $ | 1.354 | | | $ | 1.354 | | | $ | 1.354 | | | $ | 1.354 | | | $ | 1.354 | |
| 5.0% C系列累积可赎回优先股（1） | $ | 1.250 | | | $ | 1.250 | | | $ | 1.250 | | | $ | 1.250 | | | $ | 1.250 | | | $ | 1.250 | |
| | | | | | | | | | | |
| (1)金额代表每股存托股份的股息，每股代表股份的1/1000。 |
已付每股股息的所得税状况摘要如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 普通股 | | | | | |
| 普通股息 | $ | 3.551 | | | $ | 3.518 | | | $ | 3.358 | |
| 资本利得 | 0.130 | | | 0.772 | | | 0.680 | |
| 资本返还 | 0.649 | | | — | | | 0.212 | |
| | | | | |
| | | | | |
| $ | 4.330 | | | $ | 4.290 | | | $ | 4.250 | |
5.417%系列1累计可转换优先股 | | | | | |
| 普通股息 | $ | 1.313 | | | $ | 1.110 | | | $ | 1.124 | |
| 资本利得 | 0.041 | | | 0.244 | | | 0.230 | |
| | | | | |
| | | | | |
| $ | 1.354 | | | $ | 1.354 | | | $ | 1.354 | |
5.0% C系列累计可赎回优先股 | | | | | |
| 普通股息 | $ | 1.213 | | | $ | 1.025 | | | 1.038 | |
| | | | | |
| | | | | |
| 资本利得 | 0.037 | | | 0.225 | | | 0.212 | |
| $ | 1.250 | | | $ | 1.250 | | | $ | 1.250 | |
2023年11月2日，受托人宣布季度现金股息为$1.09每股普通股，2024年1月16日支付给2024年1月2日登记在册的普通股股东。
附注10-租契
在2023年12月31日，我们的102主要是零售购物中心和综合用途物业位于12各州和哥伦比亚特区。大约有几个3,300商业租约及3,100住宅租约。我们的商业租户范围从独资企业到全国性零售商和公司。截至2023年12月31日，没有一个租户或企业集团的租户占比超过2.7年化基本租金的%。
我们与商业物业和住宅租户的租赁被归类为经营性租赁。商业地产租赁的范围一般在三至十年(与主要租户的某些租约可能较长)，除最低租金外，可按租户的销售水平及收回租户应占若干营运成本的成本厘定按百分比计算的租金。公寓的租期一般为1一年或更短时间。
截至2023年12月31日，来自不可取消的商业运营租赁的未来最低租金(不包括租户报销的运营费用和基于租户销售的百分比租金)如下：
| | | | | |
| |
| | (单位：万人) |
| 截至12月31日的一年， | |
| 2024 | $ | 725,458 | |
| 2025 | 667,483 | |
| 2026 | 601,092 | |
| 2027 | 528,854 | |
| 2028 | 424,229 | |
| 此后 | 1,680,181 | |
| $ | 4,627,297 | |
下表提供了有关我们作为承租人的经营和融资租赁的更多信息：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| | (单位：千) |
| 租赁费用： | | | | | | |
| 融资租赁成本： | | | | | | |
| **要求对使用权资产进行摊销 | | $ | 998 | | | $ | 1,251 | | | $ | 1,284 | |
| **取消租赁负债的利息 | | 4,332 | | | 5,743 | | | 5,828 | |
| 经营租赁成本 | | 6,232 | | | 6,138 | | | 5,687 | |
| 可变租赁成本 | | 348 | | | 309 | | | 246 | |
| 总租赁成本 | | $ | 11,910 | | | $ | 13,441 | | | $ | 13,045 | |
| | | | | | |
| 其他信息： | | | | | | |
| 为计入租赁负债的金额支付的现金 | | | | | | |
| **为融资租赁提供运营现金流 | | $ | 4,227 | | | $ | 5,642 | | | $ | 5,723 | |
| *支持运营租赁的运营现金流 | | $ | 6,146 | | | $ | 5,644 | | | $ | 5,288 | |
| **支持融资租赁的融资现金流 | | $ | 55,228 | | | $ | 50 | | | $ | 51 | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| | | | 十二月三十一日， |
| | | | 2023 | | 2022 |
| 加权平均剩余期限-融资租赁 | | | | 70.6年份 | | 13.9年份 |
| 加权平均剩余期限-经营租赁 | | | | 53.6年份 | | 53.3年份 |
| 加权平均贴现率-融资租赁 | | | | 6.5 | % | | 8.1 | % |
| 加权平均贴现率-经营租赁 | | | | 4.8 | % | | 4.8 | % |
| 以经营租赁负债换取的净收益资产 | | | | $ | — | | | $ | 6,476 | |
| | | | | | |
注11-租金费用的组成部分
租金费用的主要组成部分如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| (单位：千) |
| 维修和保养 | $ | 87,349 | | | $ | 90,343 | | | $ | 78,028 | |
| 公用事业 | 35,109 | | | 34,226 | | | 27,808 | |
| 管理费和成本 | 30,203 | | | 27,416 | | | 24,919 | |
| 工资单 | 20,598 | | | 19,693 | | | 18,341 | |
| 保险 | 18,273 | | | 16,380 | | | 14,406 | |
| 营销 | 7,978 | | | 7,814 | | | 7,481 | |
| 地租 | 5,303 | | | 5,092 | | | 4,571 | |
| 其他运营 | 26,853 | | | 27,994 | | | 22,567 | |
| 租金支出总额 | $ | 231,666 | | | $ | 228,958 | | | $ | 198,121 | |
附注12-以股份为基础的薪酬计划将继续下去。
按股份计算的薪酬支出计入净收入如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| | (单位：千) |
| | | | | |
| 普通股、限制性股票单位和期权的授予 | $ | 15,427 | | | $ | 15,018 | | | $ | 14,434 | |
| 资本化股份薪酬 | (1,119) | | | (1,314) | | | (1,425) | |
| 基于股份的薪酬费用 | $ | 14,308 | | | $ | 13,704 | | | $ | 13,009 | |
截至2023年12月31日，我们在两个基于股票的薪酬计划下有未偿还的赠款。在2020年5月，我们的股东批准了2020年业绩激励计划(“2020计划”)，授权授予股票期权、普通股和其他基于股票的奖励，最高可达1,750,000实益权益普通股。我们修订后的2010年长期激励计划(“2010计划”)于2020年5月到期，授权授予最高可达2,450,000实益权益普通股。
根据该计划，期权奖励的行使价格必须至少等于我们普通股在授予之日的收盘价。该计划下的期权和限制性股票奖励通常授予三至七年了而期权奖励通常有一个十-合同期限为一年。我们为非既得股支付股息。某些期权和股票奖励规定，如果控制权发生变化，可以加速授予。此外，在无故终止时，某些期权和股票奖励的授予可能会部分或全部加速。
每个期权奖励的公允价值是在授予之日使用布莱克-斯科尔斯模型估计的。预期的波动性、期限、股息收益率、员工行使和估计的没收主要基于历史数据。无风险利率以授予时生效的美国国债收益率曲线为基础。每一股奖励的公允价值是根据我们普通股在授予日的收盘价确定的。不是期权于2023年和2022年授予。 下表概述了用于估值2021年授予的期权的假设：
| | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2021 |
| 波动率 | 29.3 | % |
| 预期股息收益率 | 4.1 | % |
| 预期期限(以年为单位) | 7.5 |
| 无风险利率 | 0.9 | % |
2021年授予期权的加权平均授予日公允价值为美元16.40每股。下表提供了2023年期权活动摘要：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 股份
在……下面
选择权 | | 加权的-
平均值
锻炼
价格 | | 加权的-
平均值
剩余
合同期限 | | 集料
固有的
价值 |
| | | | | | (单位：年) | | (单位：万人) |
| 截至2022年12月31日未偿还债务 | 1,829 | | | $ | 95.77 | | | | | |
| 授与 | — | | | — | | | | | |
| 已锻炼 | — | | | — | | | | | |
| 没收或过期 | — | | | — | | | | | |
| 截至2023年12月31日未偿还债务 | 1,829 | | | $ | 95.77 | | | 7.1 | | $ | 13 | |
| 可于2023年12月31日行使 | 732 | | | $ | 95.77 | | | 7.1 | | $ | 5 | |
下表提供了2023年限制性股票活动摘要：
| | | | | | | | | | | |
| 股份 | | 加权平均
授予日期：交易会
价值 |
| 未归属于2022年12月31日 | 279,745 | | | $ | 114.75 | |
| 授与 | 145,178 | | | 109.44 | |
| 既得 | (132,788) | | | 115.25 | |
| 被没收 | (5,930) | | | 111.75 | |
| 未归属于2023年12月31日 | 286,205 | | | $ | 111.89 | |
2023年、2022年和2021年授予股票的加权平均授予日公允价值为美元109.44, $125.34及$97.46，分别。截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度归属股份的保留日公允价值总额为美元14.4百万，$14.3百万美元和美元11.0分别为100万美元。
2021年2月10日，10,441限制性股票单位授予在年底归属的官员 四年.获得的最终奖项基于满足某些基于市场的绩效标准，并且可能有所不同 0%到 200原奖项的%。2021年授予的限制性股票单位的加权平均授予日公允价值为美元97.01. 2023年没有任何活动。
截至2023年12月31日，有1美元18.8与根据我们的计划授予的未归属股份薪酬安排（即期权和未归属股份）相关的未归属薪酬总成本百万美元。预计该成本将在明年确认 4.5加权平均周期为 2.0好几年了。
2023年12月31日之后，根据以下各种补偿计划授予了普通股：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 日期 | | 授奖 | | 归属条款 | | 受益人 |
| 2024年1月2日 | | 6,693 | | 股份 | | 立马 | | 受托人 |
| 2024年2月6日 | | 141,002 | | 限售股 | | 3-4年份 | | 官员和关键员工 |
| 2024年2月6日 | | 1,190 | | 选项 | | 5年份 | | 官员和关键员工 |
| | | | | | | |
注13-储蓄和退休计划
我们根据《守则》第401(K)节的规定制定了储蓄和退休计划。一般而言，雇员可自行决定缴交部分薪酬，最高限额为$22,5002023年，$20,5002022年，以及19,5002021年。根据该计划，我们将贡献50每名员工可选延期的百分比最高可达5符合条件的收入的百分比。此外，我们可在守则规定的扣除额范围内作出酌情供款。我们的全职员工立即有资格成为计划参与者。员工有资格在参与后立即获得等额缴费；然而，这些等额付款要到他们就业三周年后才能获得。截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度，我们的支出约为$960,000, $869,000及$816,000，分别为。
1994年为我们的官员和某些其他雇员设立了一项不受限制的递延补偿计划，允许参与者递延一部分收入。截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，我们对参与者的负债约为$22.0百万美元和美元18.0根据这一计划，分别为100万美元。尽管这是一个没有资金的计划，但我们已经购买了某些投资来匹配这一义务。我们在这项计划下的债务和相关投资都包括在随附的综合财务报表中。
附注14-每股收益和单位收益
我们在两级法下计算了每股收益(EPS)和单位收益(EPU)。两级法是一种收益分配方法，根据这种方法，每类普通股和合伙企业单位的每股收益和每股收益，以及参与证券的计算方法是根据宣布的股息或分配以及未分配收益的参与权来计算的。2023年、2022年和2021年，我们有0.3百万股加权平均未归属股份和已发行单位，被视为参与证券。因此，我们将基本和稀释每股收益和每股收益在普通股和单位以及未归属股份和单位之间进行分配；分配给未归属股份和单位的收益部分在下面的对账中反映为“分配给未归属股份的收益”或“分配给未归属单位的收益”。
以下潜在可发行股票被排除在稀释后每股收益和每股收益计算之外，因为它们的影响是反稀释的：
•演练1,8292023年的股票期权，
•2023年和2021年DOWN REIT运营伙伴单位的转换，
•5.417% 2023年、2022年和2021年系列1累计可转换优先股和单位，以及
•发行 1.82021年根据远期销售协议可发行的百万股和单位。
另外，10,441由于奖励中基于市场的绩效标准尚未达到，未归属的限制性股票单位被排除在稀释每股收益和EPU计算之外。
联邦房地产投资信托每股收益
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| | (单位为千，每股数据除外) |
| 分子 | | | | | |
| 净收入 | $ | 247,217 | | | $ | 395,661 | | | $ | 269,081 | |
| 减：优先股股息 | (8,032) | | | (8,034) | | | (8,042) | |
| 减：非控股权益应占经营收入 | (10,232) | | | (10,170) | | | (7,583) | |
| 减：分配给未归属股份的收益 | (1,286) | | | (1,328) | | | (1,211) | |
| 普通股股东可获得的基本净利润 | 227,667 | | | 376,129 | | | 252,245 | |
| 加：归属于下调的REIT运营合作伙伴部门的收入 | — | | | 2,810 | | | — | |
| 普通股股东可获得的净利润，被稀释 | $ | 227,667 | | | $ | 378,939 | | | $ | 252,245 | |
| 分母 | | | | | |
| 加权平均已发行普通股-基本 | 81,313 | | | 79,854 | | | 77,336 | |
| 稀释性证券的影响： | | | | | |
| 开启股票发行远期合同 | — | | | — | | | 32 | |
| | | | | |
| DownREIT运营合作伙伴单位 | — | | | 654 | | | — | |
| 加权平均已发行普通股-稀释后 | 81,313 | | | 80,508 | | | 77,368 | |
| | | | | |
| 每股普通股收益，基本 | | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 普通股股东可获得的净收入 | $ | 2.80 | | | $ | 4.71 | | | $ | 3.26 | |
| 每股普通股收益，稀释 | | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 普通股股东可获得的净收入 | $ | 2.80 | | | $ | 4.71 | | | $ | 3.26 | |
| | | | | |
联邦房地产OP LP信托每单位收益
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| | (In千人，单位数据除外） |
| 分子 | | | | | |
| 净收入 | $ | 247,217 | | | $ | 395,661 | | | $ | 269,081 | |
| 减：首选单位分布 | (8,032) | | | (8,034) | | | (8,042) | |
| 减：非控股权益应占经营收入 | (10,232) | | | (10,170) | | | (7,583) | |
| 减：分配给未归属单位的收益 | (1,286) | | | (1,328) | | | (1,211) | |
| 普通单位持有人可获得的净收入，基本 | 227,667 | | | 376,129 | | | 252,245 | |
| 加：归属于下调的REIT运营合作伙伴部门的收入 | — | | | 2,810 | | | — | |
| 普通单位持有人可用的净利润，被稀释 | $ | 227,667 | | | $ | 378,939 | | | $ | 252,245 | |
| 分母 | | | | | |
| 加权平均公用单位优秀基本 | 81,313 | | | 79,854 | | | 77,336 | |
| 稀释性证券的影响： | | | | | |
| 与未平仓共同远期合同有关的共同单位发行 | — | | | — | | | 32 | |
| | | | | |
| DownREIT运营合作伙伴单位 | — | | | 654 | | | — | |
| 加权平均未清偿公用事业单位-摊薄 | 81,313 | | | 80,508 | | | 77,368 | |
| | | | | |
| 基本单位收益 | | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 普通单位持有人可用的净收入 | $ | 2.80 | | | $ | 4.71 | | | $ | 3.26 | |
| 每个公用单位的收入，稀释 | | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 普通单位持有人可用的净收入 | $ | 2.80 | | | $ | 4.71 | | | $ | 3.26 | |
| | | | | |
附注15-后续事件
2024年1月11日，我们的运营伙伴关系发行了$485.0本金总额为1,000万美元3.25%于2029年1月15日到期的可交换优先票据(“票据”)，除非较早前交换、购买或赎回。在2028年7月15日或之后，就超出本金的交换债务的剩余部分(如果有的话)，票据将可兑换成现金，最高可兑换为票据本金和(如适用)现金、信托公司的普通股或两者的组合。汇率最初等于8.1436每美元普通股1,000债券的本金金额(相当于汇兑价格约$122.80每股普通股)。扣除初始购买者折扣和估计发售成本后的净收益约为#美元。4711000万美元。
关于票据，我们与票据的若干初始购买者或其关联公司或其他金融机构进行了私下协商的上限看涨期权交易。根据惯例的调整，有上限的看涨期权交易包括最初作为票据基础的普通股数量。预期有上限的催缴交易一般可减少于交换任何票据时对我们普通股的潜在摊薄及/或抵销吾等须支付超过票据本金的任何现金付款，而有关减持及/或抵销须受上限规限。被封顶的呼叫交易的上限价格最初约为$143.26每股，这相当于溢价约为40比上一次报告的普通股售价$102.33将于2024年1月8日在纽约证券交易所上市，并根据上限看涨交易条款进行某些调整。票据的一部分收益用于支付上限看涨溢价美元19.4 百万美元，将记录在信托的股东权益和运营合作伙伴的资本中。
2024年1月16日，我们偿还了美元600.0万3.95到期时优先无担保票据的百分比。
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| 联邦房地产投资信托基金和联邦房地产OP LP |
| 附表III |
| 房地产和累积的贬低摘要 |
| 2023年12月31日 |
| (千美元) |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| A栏 | | | | 列B | | 列C | | | | 列D | | E栏 | | | | | | 列F | | G栏 | | 列H | | 列I |
| 描述 | | | | 产权负担 | | 公司的初始成本 | | 成本
大写
后续
到
采办 | | 结转总额
期末 | | 累计
折旧
和
摊销 | | 日期
的
施工 | | 日期
后天 | | 生活
折旧
在最新
收入
报表
算出 |
| 土地 | | 建筑和
改进 | | 土地 | | 建筑和
改进 | | 总 | |
| 第29位（弗吉尼亚州） | | | | | | $ | 10,211 | | | $ | 18,863 | | | $ | 11,795 | | | $ | 10,195 | | | $ | 30,674 | | | $ | 40,869 | | | $ | 17,699 | | | 1975 - 2001 | | 5/30/2007 | | (1) |
| 桑德拉（宾夕法尼亚州） | | | | | | 2,432 | | | 12,346 | | | 19,203 | | | 2,432 | | | 31,549 | | | 33,981 | | | 23,774 | | | 1953 | | 1/12/1988 | | (1) |
| 装配行/装配广场市场（马萨诸塞州） | | | | | | 93,252 | | | 34,196 | | | 1,001,514 | | | 69,421 | | | 1,059,541 | | | 1,128,962 | | | 166,961 | | | 2005, 2012-2023 | | 2005-2013 | | (1) |
| 阿扎利亚（加利福尼亚州） | | | | 39,902 | | | 40,219 | | | 67,117 | | | 2,016 | | | 40,219 | | | 69,133 | | | 109,352 | | | 15,771 | | | 2014 | | 8/2/2017 | | (1) |
| BALA CYNWYD（宾夕法尼亚州） | | | | | | 3,565 | | | 14,466 | | | 58,798 | | | 2,683 | | | 74,146 | | | 76,829 | | | 33,085 | | | 1955/2020 | | 9/22/1993 | | (1) |
| 巴克克罗夫特广场（弗吉尼亚州） | | | | | | 12,617 | | | 29,603 | | | 9,299 | | | 12,617 | | | 38,902 | | | 51,519 | | | 10,202 | | | 1963, 1972, 1990, & 2000 | | 1/13/16 & 11/7/16 | | (1) |
| 巴拉克斯路（弗吉尼亚州） | | | | | | 4,363 | | | 16,459 | | | 54,834 | | | 4,363 | | | 71,293 | | | 75,656 | | | 52,383 | | | 1958 | | 12/31/1985 | | (1) |
| 贝尔花园（加利福尼亚州） | | | | 11,386 | | | 24,406 | | | 85,947 | | | 8,906 | | | 24,406 | | | 94,853 | | | 119,259 | | | 27,185 | | | 1990, 2003, 2006 | | 8/2/17 & 11/29/18 | | (1) |
| 贝塞斯达·罗（马里兰州） | | | | 199,151 | | | 46,579 | | | 35,406 | | | 183,832 | | | 44,350 | | | 221,467 | | | 265,817 | | | 110,714 | | | 1945-2008 | | 12/31/93, 6/2/97, 1/20/06, 9/25/08, 9/30/08, & 12/27/10 | | (1) |
| BIRCH & BROAD（弗吉尼亚州） | | | | | | 1,798 | | | 1,270 | | | 23,021 | | | 1,819 | | | 24,270 | | | 26,089 | | | 11,743 | | | 1960/1962 | | 9/30/67 & 10/05/72 | | (1) |
| 砖广场（新泽西州） | | | | | | — | | | 24,715 | | | 82,586 | | | 4,385 | | | 102,916 | | | 107,301 | | | 68,415 | | | 1958 | | 12/28/1989 | | (1) |
| 布里斯托尔广场（康涅狄格州） | | | | | | 3,856 | | | 15,959 | | | 17,177 | | | 3,856 | | | 33,136 | | | 36,992 | | | 23,331 | | | 1959 | | 9/22/1995 | | (1) |
| 布鲁克35（新泽西州） | | | | 11,386 | | | 7,128 | | | 38,355 | | | 5,993 | | | 7,128 | | | 44,348 | | | 51,476 | | | 13,704 | | | 1986/2004 | | 1/1/2014 | | (1) |
| 卡梅尔巴克殖民地（亚利桑那州） | | | | | | 52,658 | | | 126,646 | | | 1,230 | | | 52,658 | | | 127,876 | | | 180,534 | | | 11,743 | | | 1977/2019 | | 6/14/2021 | | (1) |
| 校园广场（马萨诸塞州） | | | | | | 16,710 | | | 13,412 | | | 1,010 | | | 16,710 | | | 14,422 | | | 31,132 | | | 4,284 | | | 1970 | | 1/13/2016 | | (1) |
| 切尔西社区（马萨诸塞州） | | | | 3,894 | | | 8,689 | | | 19,466 | | | 9,951 | | | 8,669 | | | 29,437 | | | 38,106 | | | 11,045 | | | 1962/1969/
2008 | | 8/25/06, 1/30/07, & 7/16/08 | | (1) |
| 切斯特布鲁克（弗吉尼亚州） | | | | | | 13,042 | | | 24,725 | | | 8,566 | | | 13,042 | | | 33,291 | | | 46,333 | | | 2,436 | | | 1967/1991 | | 4/30/21 | | (1) |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 联邦房地产投资信托基金和联邦房地产OP LP |
| 附表III |
| 房地产和累积的贬低摘要 |
| 2023年12月31日 |
| (千美元) |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| A栏 | | | | 列B | | 列C | | | | 列D | | E栏 | | | | | | 列F | | G栏 | | 列H | | 列I |
| 描述 | | | | 产权负担 | | 公司的初始成本 | | 成本
大写
后续
到
采办 | | 结转总额
期末 | | 累计
折旧
和
摊销 | | 日期
的
施工 | | 日期
后天 | | 生活
折旧
在最新
收入
报表
算出 |
| 土地 | | 建筑和
改进 | | 土地 | | 建筑和
改进 | | 总 | |
| 科考沃克（佛罗里达州） | | | | | | 32,513 | | | 71,536 | | | 100,055 | | | 48,943 | | | 155,161 | | | 204,104 | | | 28,093 | | | 1990/1994, 1922-1973, 2018-2021 | | 5/4/15, 7/1/15, 12/16/15, 7/26/16, 6/30/17, & 8/10/17 | | (1) |
| 科罗拉多州BLVD（加利福尼亚州） | | | | | | 2,415 | | | 3,964 | | | 7,604 | | | 2,415 | | | 11,568 | | | 13,983 | | | 10,299 | | | 1905-1988 | | 8/14/98 | | (1) |
| 国会广场（马里兰州） | | | | | | 2,793 | | | 7,424 | | | 99,752 | | | 2,793 | | | 107,176 | | | 109,969 | | | 70,269 | | | 1965/2003/
2016 | | 4/1/1965 | | (1) |
| 法院中心（马里兰州） | | | | | | 1,750 | | | 1,869 | | | 3,717 | | | 1,750 | | | 5,586 | | | 7,336 | | | 3,775 | | | 1975 | | 12/17/1997 | | (1) |
| 十字路口（伊利诺伊州） | | | | | | 4,635 | | | 11,611 | | | 20,464 | | | 4,635 | | | 32,075 | | | 36,710 | | | 24,647 | | | 1959 | | 7/19/1993 | | (1) |
| 乌鸦峡谷社区（加利福尼亚州） | | | | | | 27,245 | | | 54,575 | | | 10,416 | | | 27,245 | | | 64,991 | | | 92,236 | | | 34,787 | | | 20世纪70年代末/
1998/2006 | | 12/29/05 & 2/28/07 | | (1) |
| 达里安·康蒙斯（康涅狄格州） | | | | | | 30,368 | | | 19,523 | | | 99,046 | | | 30,368 | | | 118,569 | | | 148,937 | | | 7,299 | | | 1920-2009/2022-2023 | | 4/3/13 & 7/20/18 | | (1) |
| 德汉姆广场（马萨诸塞州） | | | | | | 16,354 | | | 13,413 | | | 22,389 | | | 16,354 | | | 35,802 | | | 52,156 | | | 21,373 | | | 1959 | | 12/31/93, 12/14/16, 1/29/19, & 3/12/19 | | (1) |
| 德尔马尔村（佛罗里达州） | | | | | | 15,624 | | | 41,712 | | | 18,446 | | | 15,587 | | | 60,195 | | | 75,782 | | | 32,157 | | | 1982/1994/ 2007 | | 5/30/08, 7/11/08, & 10/14/14 | | (1) |
| 东湾大桥（加利福尼亚州） | | | | | | 29,069 | | | 138,035 | | | 12,975 | | | 29,069 | | | 151,010 | | | 180,079 | | | 56,523 | | | 1994-2001, 2011/2012 | | 12/21/2012 | | (1) |
| 埃利斯堡（新泽西州） | | | | | | 4,028 | | | 11,309 | | | 23,327 | | | 4,013 | | | 34,651 | | | 38,664 | | | 24,486 | | | 1959 | | 10/16/1992 | | (1) |
| 埃斯孔迪多普罗梅纳德（加利福尼亚州） | | | | | | 29,281 | | | 105,736 | | | 182 | | | 29,281 | | | 105,918 | | | 135,199 | | | 5,809 | | | 1987 | | 5/26/2023 | | (1) |
| FAIRFAX JUNTION（卡罗莱纳） | | | | | | 16,768 | | | 23,825 | | | 5,648 | | | 16,768 | | | 29,473 | | | 46,241 | | | 5,174 | | | 1981/1986/ 2000 | | 2/8/19 & 1/10/20 | | (1) |
| 联邦广场（马里兰州） | | | | | | 10,216 | | | 17,895 | | | 45,417 | | | 10,216 | | | 63,312 | | | 73,528 | | | 53,555 | | | 1970 | | 6/29/1989 | | (1) |
| 芬利广场（伊利诺伊州） | | | | | | 9,252 | | | 9,544 | | | 20,918 | | | 9,252 | | | 30,462 | | | 39,714 | | | 24,206 | | | 1974 | | 4/27/1995 | | (1) |
| 弗罗敦（宾夕法尼亚州） | | | | | | 1,345 | | | 3,943 | | | 14,365 | | | 1,507 | | | 18,146 | | | 19,653 | | | 8,780 | | | 1957 | | 4/25/1980 | | (1) |
| 第四街（加利福尼亚州） | | | | | | 13,978 | | | 9,909 | | | 3,995 | | | 13,978 | | | 13,904 | | | 27,882 | | | 4,572 | | | 1948,1975 | | 5/19/2017 | | (1) |
| 自由广场（加利福尼亚州） | | | | | | — | | | 3,255 | | | 40,950 | | | — | | | 44,205 | | | 44,205 | | | 4,262 | | | 2018-2020 | | 6/15/2018 | | (1) |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 联邦房地产投资信托基金和联邦房地产OP LP |
| 附表III |
| 房地产和累积的贬低摘要 |
| 2023年12月31日 |
| (千美元) |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| A栏 | | | | 列B | | 列C | | | | 列D | | E栏 | | | | | | 列F | | G栏 | | 列H | | 列I |
| 描述 | | | | 产权负担 | | 公司的初始成本 | | 成本
大写
后续
到
采办 | | 结转总额
期末 | | 累计
折旧
和
摊销 | | 日期
的
施工 | | 日期
后天 | | 生活
折旧
在最新
收入
报表
算出 |
| 土地 | | 建筑和
改进 | | 土地 | | 建筑和
改进 | | 总 | |
| 新鲜的草地（纽约） | | | | | | 24,625 | | | 25,255 | | | 46,717 | | | 24,633 | | | 71,964 | | | 96,597 | | | 51,580 | | | 1946-1949 | | 12/5/1997 | | (1) |
| 友谊中心（哥伦比亚特区） | | | | | | 12,696 | | | 20,803 | | | 3,757 | | | 12,696 | | | 24,560 | | | 37,256 | | | 14,997 | | | 1998 | | 9/21/2001 | | (1) |
| 盖茨堡广场（马里兰州） | | | | | | 7,701 | | | 5,271 | | | 26,720 | | | 5,973 | | | 33,719 | | | 39,692 | | | 21,815 | | | 1966 | | 4/22/1993 | | (1) |
| 花园市场（伊利诺伊州） | | | | | | 2,677 | | | 4,829 | | | 8,580 | | | 2,677 | | | 13,409 | | | 16,086 | | | 10,515 | | | 1958 | | 7/28/1994 | | (1) |
| 乔治顿购物中心（纽约） | | | | | | 32,202 | | | 49,586 | | | 4,766 | | | 32,202 | | | 54,352 | | | 86,554 | | | 7,562 | | | 1969/2006/ 2015 | | 11/15/19 | | (1) |
| 州长广场（马里兰州） | | | | | | 2,068 | | | 4,905 | | | 28,024 | | | 2,068 | | | 32,929 | | | 34,997 | | | 23,482 | | | 1963 | | 10/1/1985 | | (1) |
| 格雷厄姆公园广场（弗吉尼亚州） | | | | | | 642 | | | 7,629 | | | 19,114 | | | 653 | | | 26,732 | | | 27,385 | | | 19,363 | | | 1971 | | 7/21/1983 | | (1) |
| 格拉蒂奥特广场（密歇根州） | | | | | | 525 | | | 1,601 | | | 17,836 | | | 525 | | | 19,437 | | | 19,962 | | | 18,005 | | | 1964 | | 3/29/1973 | | (1) |
| 绿地广场（纽约） | | | | | | 10,590 | | | 20,869 | | | 2,376 | | | 10,917 | | | 22,918 | | | 33,835 | | | 6,543 | | | 1975/2004 | | 1/13/2016 | | (1) |
| 格林威治大道（康涅狄格州） | | | | | | 7,484 | | | 5,445 | | | 10,819 | | | 7,484 | | | 16,264 | | | 23,748 | | | 7,513 | | | 1968 | | 4/12/1995 | | (1) |
| 格罗斯蒙特中心（加利福尼亚州） | | | | | | 125,434 | | | 50,311 | | | 1,194 | | | 125,434 | | | 51,505 | | | 176,939 | | | 9,032 | | | 1961, 1963, 1982-1983, 2002 | | 6/1/2021 | | (1) |
| 黑斯廷斯牧场广场（加利福尼亚州） | | | | | | 2,257 | | | 22,393 | | | 1,071 | | | 2,257 | | | 23,464 | | | 25,721 | | | 5,442 | | | 1958, 1984, 2006, 2007 | | 2/1/2017 | | (1) |
| 豪普伯格（纽约） | | | | | | 8,791 | | | 15,262 | | | 15,278 | | | 8,519 | | | 30,812 | | | 39,331 | | | 16,713 | | | 1963 | | 8/6/1998 | | (1) |
| 希尔顿村（亚利桑那州） | | | | | | — | | | 85,431 | | | 988 | | | — | | | 86,419 | | | 86,419 | | | 6,030 | | | 1982/1989 | | 6/14/21 & 7/18/22 | | (1) |
| 霍博肯（新泽西州） | | | | 83,245 | | | 56,866 | | | 167,835 | | | 3,580 | | | 56,872 | | | 171,409 | | | 228,281 | | | 22,079 | | | 1887-2006 | | 9/18/19, 11/26/19, 12/19/19, 2/12/20, & 11/18/22 | | (1) |
| 好莱坞BLVD（加利福尼亚州） | | | | | | 8,300 | | | 16,920 | | | 36,825 | | | 8,370 | | | 53,675 | | | 62,045 | | | 24,913 | | | 1929/1991 | | 3/22/99 & 6/18/99 | | (1) |
| 亨廷顿（纽约） | | | | | | 12,194 | | | 16,008 | | | 77,609 | | | 12,294 | | | 93,517 | | | 105,811 | | | 19,214 | | | 1962/2022-2023 | | 12/12/88, 10/26/07, & 11/24/15 | | (1) |
| 亨廷顿广场（纽约） | | | | | | 12,026 | | | 33,509 | | | 5,142 | | | 12,537 | | | 38,140 | | | 50,677 | | | 7,230 | | | 1980/2004- 2007/2019 | | 8/16/2010 & 1/31/2023 | | (1) |
| 田园诗伍德广场（弗吉尼亚州） | | | | | | 4,308 | | | 10,026 | | | 3,761 | | | 4,308 | | | 13,787 | | | 18,095 | | | 11,137 | | | 1991 | | 4/15/1994 | | (1) |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 联邦房地产投资信托基金和联邦房地产OP LP |
| 附表III |
| 房地产和累积的贬低摘要 |
| 2023年12月31日 |
| (千美元) |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| A栏 | | | | 列B | | 列C | | | | 列D | | E栏 | | | | | | 列F | | G栏 | | 列H | | 列I |
| 描述 | | | | 产权负担 | | 公司的初始成本 | | 成本
大写
后续
到
采办 | | 结转总额
期末 | | 累计
折旧
和
摊销 | | 日期
的
施工 | | 日期
后天 | | 生活
折旧
在最新
收入
报表
算出 |
| 土地 | | 建筑和
改进 | | 土地 | | 建筑和
改进 | | 总 | |
| 国王法院（加利福尼亚州） | | | | | | — | | | 10,714 | | | 901 | | | — | | | 11,615 | | | 11,615 | | | 11,361 | | | 1960 | | 8/24/1998 | | (1) |
| 金斯顿镇中心（弗吉尼亚州） | | | | | | 72,234 | | | 137,466 | | | 1,523 | | | 72,234 | | | 138,989 | | | 211,223 | | | 8,021 | | | 1996/2001/ 2006 | | 4/20/22 & 7/27/22 | | (1) |
| 兰卡斯特（宾夕法尼亚州） | | | | | | — | | | 2,103 | | | 6,693 | | | 432 | | | 8,364 | | | 8,796 | | | 6,705 | | | 1958 | | 4/24/1980 | | (1) |
| 朗霍恩广场（宾夕法尼亚州） | | | | | | 720 | | | 2,974 | | | 21,264 | | | 720 | | | 24,238 | | | 24,958 | | | 19,250 | | | 1966 | | 1/31/1985 | | (1) |
| 劳雷尔（马里兰州） | | | | | | 7,458 | | | 22,525 | | | 31,628 | | | 7,551 | | | 54,060 | | | 61,611 | | | 45,960 | | | 1956 | | 8/15/1986 | | (1) |
| 劳伦斯公园（宾夕法尼亚州） | | | | | | 6,150 | | | 8,491 | | | 50,304 | | | 6,161 | | | 58,784 | | | 64,945 | | | 27,813 | | | 1972 | | 7/23/1980 & 4/3/17 | | (1) |
| 林登广场（马萨诸塞州） | | | | | | 79,382 | | | 19,247 | | | 59,687 | | | 79,346 | | | 78,970 | | | 158,316 | | | 36,551 | | | 1960-2008 | | 8/24/2006 | | (1) |
| MELVILLE MALL（纽约） | | | | | | 35,622 | | | 32,882 | | | 36,638 | | | 35,622 | | | 69,520 | | | 105,142 | | | 27,995 | | | 1974 | | 10/16/2006 | | (1) |
| Mercer On One（原名Mercer MALL）（新泽西州） | | | | | | 19,152 | | | 44,384 | | | 52,891 | | | 19,102 | | | 97,325 | | | 116,427 | | | 43,920 | | | 1975 | | 10/14/03, 1/31/17, & 10/12/2023 | | (1) |
| 蒙特罗斯克罗斯（马里兰州） | | | | | | 48,624 | | | 91,819 | | | 32,056 | | | 48,624 | | | 123,875 | | | 172,499 | | | 48,448 | | | 1960年代、1970年代、1996和2011年 | | 12/27/11 & 12/19/13 | | (1) |
| 弗农山/南谷/里士满高速公路7770号。（弗吉尼亚州） | | | | | | 15,769 | | | 33,501 | | | 46,133 | | | 15,851 | | | 79,552 | | | 95,403 | | | 50,467 | | | 1966/1972/ 1987/2001 | | 3/31/03, 3/21/03, 1/27/06 & 1/4/21 | | (1) |
| 北达特茅斯（马萨诸塞州） | | | | | | 9,366 | | | — | | | 3 | | | 9,366 | | | 3 | | | 9,369 | | | 2 | | | 2004 | | 8/24/2006 | | (1) |
| 东北（宾夕法尼亚州） | | | | | | 938 | | | 8,779 | | | 25,941 | | | 939 | | | 34,719 | | | 35,658 | | | 23,769 | | | 1959 | | 8/30/1983 | | (1) |
| 老基恩米尔（弗吉尼亚州） | | | | | | 638 | | | 998 | | | 13,047 | | | 638 | | | 14,045 | | | 14,683 | | | 7,614 | | | 1968 | | 6/15/1976 | | (1) |
| 老城中心（加利福尼亚州） | | | | | | 3,420 | | | 2,765 | | | 37,064 | | | 3,420 | | | 39,829 | | | 43,249 | | | 26,408 | | | 1962, 1997-1998 | | 10/22/1997 | | (1) |
| 奥利沃在使命山（加利福尼亚州） | | | | | | 15,048 | | | 46,732 | | | 21,130 | | | 15,048 | | | 67,862 | | | 82,910 | | | 10,589 | | | 2017-2018 | | 8/2/2017 | | (1) |
| 泛美（弗吉尼亚州） | | | | | | 8,694 | | | 12,929 | | | 10,707 | | | 8,695 | | | 23,635 | | | 32,330 | | | 18,863 | | | 1979 | | 2/5/1993 | | (1) |
| 佩林广场（马里兰州） | | | | | | 2,800 | | | 6,461 | | | 28,432 | | | 2,800 | | | 34,893 | | | 37,693 | | | 25,530 | | | 1963 | | 10/1/1985 | | (1) |
| 派克与罗斯（马里兰州） | | | | | | 31,471 | | | 10,335 | | | 820,583 | | | 33,716 | | | 828,673 | | | 862,389 | | | 124,714 | | | 1963, 2012-2023 | | 5/18/82, 10/26/07, & 7/31/12 | | (1) |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 联邦房地产投资信托基金和联邦房地产OP LP |
| 附表III |
| 房地产和累积的贬低摘要 |
| 2023年12月31日 |
| (千美元) |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| A栏 | | | | 列B | | 列C | | | | 列D | | E栏 | | | | | | 列F | | G栏 | | 列H | | 列I |
| 描述 | | | | 产权负担 | | 公司的初始成本 | | 成本
大写
后续
到
采办 | | 结转总额
期末 | | 累计
折旧
和
摊销 | | 日期
的
施工 | | 日期
后天 | | 生活
折旧
在最新
收入
报表
算出 |
| 土地 | | 建筑和
改进 | | 土地 | | 建筑和
改进 | | 总 | |
| 派克7广场（弗吉尼亚州） | | | | | | 14,970 | | | 22,799 | | | 18,105 | | | 14,914 | | | 40,960 | | | 55,874 | | | 23,250 | | | 1968 | | 3/31/97 & 7/8/15 | | (1) |
| 梅尔卡多广场（马里兰州） | | | | | | 10,305 | | | 21,553 | | | 14,913 | | | 10,305 | | | 36,466 | | | 46,771 | | | 11,427 | | | 1969 | | 1/13/2016 | | (1) |
| PLAZA Del SAL（加利福尼亚州） | | | | | | 5,605 | | | 12,331 | | | (19) | | | 5,605 | | | 12,312 | | | 17,917 | | | 2,595 | | | 2009 | | 8/2/2017 | | (1) |
| 塞贡多广场/The Point（加利福尼亚州） | | | | 124,706 | | | 62,127 | | | 153,556 | | | 93,766 | | | 64,463 | | | 244,986 | | | 309,449 | | | 83,364 | | | 2006/2007/ 2016 | | 12/30/11, 6/14/13, 7/26/13, & 12/27/13 | | (1) |
| 安妮女王广场（马萨诸塞州） | | | | | | 3,319 | | | 8,457 | | | 7,886 | | | 3,319 | | | 16,343 | | | 19,662 | | | 12,380 | | | 1967 | | 12/23/1994 | | (1) |
| 昆斯果园（马里兰州） | | | | | | 3,197 | | | 7,949 | | | 29,972 | | | 2,928 | | | 38,190 | | | 41,118 | | | 27,989 | | | 1975 | | 4/22/1993 | | (1) |
| 河滨中心（伊利诺伊州） | | | | | | 15,422 | | | 104,572 | | | 2,603 | | | 15,422 | | | 107,175 | | | 122,597 | | | 23,045 | | | 1989, 2012 | | 3/31/2017 | | (1) |
| 圣安东尼奥中心（加利福尼亚州） | | | | | | 26,400 | | | 18,462 | | | 7,232 | | | 26,400 | | | 25,694 | | | 52,094 | | | 7,252 | | | 1958, 1964-1965, 1974-1975, 1995-1997 | | 1/9/2015, 9/13/19 | | (1) |
| 桑塔纳街（加利福尼亚州） | | | | | | 66,682 | | | 7,502 | | | 1,241,432 | | | 57,592 | | | 1,258,024 | | | 1,315,616 | | | 323,191 | | | 1999-2006, 2009, 2011, 2014, 2016-2023 | | 3/5/97, 7/13/12, 9/6/12, 4/30/13 & 9/23/13 | | (1) |
| 彭布罗克花园（佛罗里达州）的商店 | | | | | | 39,506 | | | 141,356 | | | 650 | | | 39,506 | | | 142,006 | | | 181,512 | | | 8,087 | | | 2007 | | 7/27/2022 | | (1) |
| Sylmar镇中心（加利福尼亚州） | | | | | | 18,522 | | | 24,637 | | | 3,420 | | | 18,522 | | | 28,057 | | | 46,579 | | | 5,567 | | | 1973 | | 8/2/2017 | | (1) |
| 怀特马什大道（马里兰州） | | | | | | 20,682 | | | 72,432 | | | 40,410 | | | 20,685 | | | 112,839 | | | 133,524 | | | 53,760 | | | 1997 | | 3/8/2007 | | (1) |
| 什鲁斯伯里（新泽西州）的树林 | | | | 43,266 | | | 18,016 | | | 103,115 | | | 10,581 | | | 18,021 | | | 113,691 | | | 131,712 | | | 35,803 | | | 1988/1993/ 2007 | | 1/1/2014 & 10/6/14 | | (1) |
| 诺丁汉广场（马里兰州）的商店 | | | | | | 4,441 | | | 12,849 | | | 2,227 | | | 4,441 | | | 15,076 | | | 19,517 | | | 7,936 | | | 2005 - 2006 | | 3/8/2007 | | (1) |
| 第三街海滨大道（加利福尼亚州） | | | | | | 17,161 | | | 12,051 | | | 51,169 | | | 19,642 | | | 60,739 | | | 80,381 | | | 36,598 | | | 1888-2000 | | 1996-2000 | | (1) |
| 塔楼购物中心（弗吉尼亚州） | | | | | | 7,170 | | | 10,518 | | | 8,565 | | | 7,280 | | | 18,973 | | | 26,253 | | | 11,679 | | | 1953-1960 | | 8/24/1998 | | (1) |
| 塔楼商店（佛罗里达州） | | | | | | 29,940 | | | 43,390 | | | 31,962 | | | 29,962 | | | 75,330 | | | 105,292 | | | 30,876 | | | 1989, 2017 | | 1/19/11 & 6/13/14 | | (1) |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 联邦房地产投资信托基金和联邦房地产OP LP |
| 附表III |
| 房地产和累积的贬低摘要 |
| 2023年12月31日 |
| (千美元) |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| A栏 | | | | 列B | | 列C | | | | 列D | | E栏 | | | | | | 列F | | G栏 | | 列H | | 列I |
| 描述 | | | | 产权负担 | | 公司的初始成本 | | 成本
大写
后续
到
采办 | | 结转总额
期末 | | 累计
折旧
和
摊销 | | 日期
的
施工 | | 日期
后天 | | 生活
折旧
在最新
收入
报表
算出 |
| 土地 | | 建筑和
改进 | | 土地 | | 建筑和
改进 | | 总 | |
| 特洛伊山（新泽西州） | | | | | | 3,126 | | | 5,193 | | | 33,050 | | | 5,865 | | | 35,504 | | | 41,369 | | | 26,645 | | | 1966 | | 7/23/1980 | | (1) |
| Twinbrooke购物中心（弗吉尼亚州） | | | | | | 16,484 | | | 18,898 | | | 755 | | | 16,484 | | | 19,653 | | | 36,137 | | | 1,764 | | | 1977 | | 9/2/2021 | | (1) |
| 泰森车站（弗吉尼亚州） | | | | | | 388 | | | 453 | | | 6,323 | | | 493 | | | 6,671 | | | 7,164 | | | 4,383 | | | 1954 | | 1/17/1978 | | (1) |
| 希灵顿村（弗吉尼亚州） | | | | | | 9,761 | | | 14,808 | | | 48,905 | | | 6,323 | | | 67,151 | | | 73,474 | | | 37,988 | | | 1940, 2006-2009 | | 12/21/1995 | | (1) |
| 韦斯特盖特中心（加利福尼亚州） | | | | | | 6,319 | | | 107,284 | | | 43,876 | | | 6,319 | | | 151,160 | | | 157,479 | | | 83,068 | | | 1960-1966 | | 3/31/2004 | | (1) |
| 韦斯特邮报（弗吉尼亚州） | | | | | | — | | | 2,955 | | | 109,946 | | | — | | | 112,901 | | | 112,901 | | | 63,606 | | | 1999 - 2002 | | 1998 & 11/22/10 | | (1) |
| 怀特沼泽广场（马里兰州） | | | | | | 3,478 | | | 21,413 | | | 2,170 | | | 3,514 | | | 23,547 | | | 27,061 | | | 12,580 | | | 1987 | | 3/8/2007 | | (1) |
| 怀特沼泽其他（马里兰州） | | | | | | 27,720 | | | — | | | 213 | | | 27,750 | | | 183 | | | 27,933 | | | 56 | | | 1985 | | 3/8/2007 | | (1) |
| 怀尔德伍德（马里兰州） | | | | | | 9,111 | | | 1,061 | | | 18,370 | | | 9,111 | | | 19,431 | | | 28,542 | | | 11,661 | | | 1958 | | 5/5/1969 | | (1) |
| 威洛格罗夫（宾夕法尼亚州） | | | | | | 1,499 | | | 6,643 | | | 41,838 | | | 1,499 | | | 48,481 | | | 49,980 | | | 23,360 | | | 1953 | | 11/20/1984 | | (1) |
| 柳树草坪（弗吉尼亚州） | | | | | | 3,192 | | | 7,723 | | | 97,749 | | | 7,790 | | | 100,874 | | | 108,664 | | | 72,875 | | | 1957 | | 12/5/1983 | | (1) |
| 怀恩伍德（宾夕法尼亚州） | | | | | | 8,055 | | | 13,759 | | | 22,569 | | | 8,055 | | | 36,328 | | | 44,383 | | | 29,048 | | | 1948 | | 10/29/1996 | | (1) |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 合计 | | | | $ | 516,936 | | | $ | 1,730,629 | | | $ | 3,164,741 | | | $ | 5,650,817 | | | $ | 1,726,021 | | | $ | 8,820,166 | | | $ | 10,546,187 | | | $ | 2,963,519 | | | | | | | |
(1)建筑物和装修的折旧是根据使用寿命计算的，范围从租赁寿命到 50好几年了。
联邦房地产投资信托基金和联邦房地产OP LP
附表III
房地产和累积的贬低摘要-续
三年截至2023年12月31日
总成本对账
(单位：千)
| | | | | |
| 平衡，2020年12月31日 | $ | 8,582,870 | |
| 期间增加 | |
| 收购 | 519,350 | |
| 改进 | 424,521 | |
| |
| 期间扣除-财产处置和退役 | (104,679) | |
| |
| |
| 平衡，2021年12月31日 | 9,422,062 | |
| 期间增加 | |
| 收购 | 445,319 | |
| 改进 | 399,623 | |
| |
| 期间扣除 | |
| 财产的处置和退役 | (107,682) | |
| VIE去整合 | (54,823) | |
| |
| 平衡，2022年12月31日 | 10,104,499 | |
| |
| 期间增加 | |
| |
| 改进 | 287,286 | |
| VIE的重新整合 | 135,017 | |
| |
| 三笔收购交易 | 74,723 | |
| 期间扣除-财产处置和退役 | (55,338) | |
| |
| |
| 余额，2023年12月31日（1） | $ | 10,546,187 | |
_____________________
(1)出于联邦税收目的，总成本基础约为美元9.4截至2023年12月31日。
联邦房地产投资信托基金和联邦房地产OP LP
附表III
房地产和累积的贬低摘要-续
三年截至2023年12月31日
累计折旧与摊销对账
(单位：千)
| | | | | |
| 平衡，2020年12月31日 | $ | 2,357,692 | |
| |
| 期内增加-折旧和摊销费用 | 246,338 | |
| |
| |
| 期间扣除-财产的处置和退役 | (72,935) | |
| 平衡，2021年12月31日 | 2,531,095 | |
| 期内增加-折旧和摊销费用 | 266,877 | |
| 期间扣除 | |
| |
| |
| 财产的处置和退役 | (59,066) | |
| VIE的解固 | (23,089) | |
| 平衡，2022年12月31日 | 2,715,817 | |
| 期间增加 | |
| 折旧及摊销费用 | 282,896 | |
| VIE的重新整合 | 2,869 | |
| 期间扣除-财产的处置和退役 | (38,063) | |
| |
| |
| |
| 余额，2023年12月31日 | $ | 2,963,519 | |
联邦房地产投资信托基金和联邦房地产OP LP
附表IV
房地产抵押贷款
截至2023年12月31日的年度
(千美元)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| A栏 | | 第B栏 | | C栏 | | D栏 | | E栏 | | F栏 | | G栏 | | H栏 | |
| 对扣押权的描述 | | 利率 | | 到期日： | | 定期付款
条款 | | 之前
留置权 | | 票面金额
的抵押贷款 | | 携带
量
抵押贷款（1） | | 本金
量
贷款的比例
受制于
拖欠
本金
或利息 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 马里兰州罗克维尔一家零售购物中心的第二次抵押贷款 | | 11.5% | | 2026年2月 | | 每月仅利息;
到期气球付款
在成熟时 | | $ | 58,750 | | | (2) | | $ | 5,075 | | | | | $ | 4,696 | | | | | $ | — | | |
| 马里兰州罗克维尔一家零售购物中心的第二次抵押贷款 | | 10.75% | | 2026年2月 | | 每月仅利息;
到期气球付款
在成熟时 | | 58,750 | | | (2) | | 4,500 | | | | | 4,500 | | | | | — | | |
| 马里兰州巴尔的摩一家零售购物中心的第二次抵押贷款 | | 7.0% | | 2031年10月 | | 每月本金和利息;到期时大额付款 | | 4,990 | | | (3) | | 503 | | | | | — | | | | | — | | |
| | | | | | | | $ | 63,740 | | | | | $ | 10,078 | | | | | $ | 9,196 | | | | | $ | — | | |
_____________________
(1)根据ASO 2016-13，该金额已扣除任何预期损失。请参阅合并财务报表附注2。就联邦税收而言，总税基约为美元10.1截至2023年12月31日止。
(2)这些抵押贷款都从属于美元的第一抵押贷款58.8 总计百万。我们不持有该房产的第一笔抵押贷款。因此，估计了2023年12月31日之前的优先权金额。
(3)该抵押贷款从属于$的第一抵押贷款5.0 万我们不持有该房产的第一笔抵押贷款。因此，估计了2023年12月31日之前的优先权金额。
联邦房地产投资信托基金和联邦房地产OP LP
附表IV
房地产抵押贷款-续
三年截至2023年12月31日
账面金额对账
(单位：千)
| | | | | |
| |
| 平衡，2020年12月31日 | $ | 39,892 | |
| |
| 期间增加： | |
| |
| 发放贷款 | 600 | |
| |
| 期间扣除： | |
| 贷款的收取和偿还 | (30,339) | |
| 估值调整 | (610) | |
| |
| 平衡，2021年12月31日 | 9,543 | |
| |
| |
| |
| |
| 期间扣除： | |
| 估值调整 | (44) | |
| 贷款的收取和偿还 | (43) | |
| 平衡，2022年12月31日 | 9,456 | |
| |
| |
| 期间扣除： | |
| |
| 估值调整 | (213) | |
| 贷款的收取和偿还 | (47) | |
| 平衡，2023年12月31日 | $ | 9,196 | |
| |
| |
| |
| |
