alex-20231231
00015456542023财年错误Http://fasb.org/us-gaap/2023#CostOfGoodsAndServicesSoldP6MP6Mhttp://fasb.org/us-gaap/2023#RealEstateInvestmentshttp://fasb.org/us-gaap/2023#RealEstateInvestmentshttp://www.alexanderbaldwin.com/20231231#DebtAndLeaseObligationsNetOfIssuanceCostshttp://www.alexanderbaldwin.com/20231231#DebtAndLeaseObligationsNetOfIssuanceCostsHttp://fasb.org/us-gaap/2023#IncomeLossFromDiscontinuedOperationsNetOfTaxHttp://fasb.org/us-gaap/2023#IncomeLossFromDiscontinuedOperationsNetOfTaxHttp://fasb.org/us-gaap/2023#IncomeLossFromDiscontinuedOperationsNetOfTax00015456542023-01-012023-12-3100015456542023-06-30iso4217：USD00015456542024-02-14xbrli：股票00015456542023-12-3100015456542022-12-310001545654alex：CommercialRealEstateSegmentMember2023-01-012023-12-310001545654alex：CommercialRealEstateSegmentMember2022-01-012022-12-310001545654alex：CommercialRealEstateSegmentMember2021-01-012021-12-310001545654alex：土地运营商成员2023-01-012023-12-310001545654alex：土地运营商成员2022-01-012022-12-310001545654alex：土地运营商成员2021-01-012021-12-3100015456542022-01-012022-12-3100015456542021-01-012021-12-31iso4217：USDxbrli：股票00015456542021-12-3100015456542020-12-310001545654美国公认会计准则：部门持续运营成员2023-01-012023-12-310001545654美国公认会计准则：部门持续运营成员2022-01-012022-12-310001545654美国公认会计准则：部门持续运营成员2021-01-012021-12-310001545654US-GAAP：部门停业运营成员2023-01-012023-12-310001545654US-GAAP：部门停业运营成员2022-01-012022-12-310001545654US-GAAP：部门停业运营成员2021-01-012021-12-310001545654美国-美国公认会计准则：普通股成员2020-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-12-310001545654美国-公认会计准则：保留预付款成员2020-12-310001545654美国-公认会计准则：保留预付款成员2021-01-012021-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2021-01-012021-12-310001545654美国-美国公认会计准则：普通股成员2021-01-012021-12-310001545654美国-美国公认会计准则：普通股成员2021-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2021-12-310001545654美国-公认会计准则：保留预付款成员2021-12-310001545654美国-公认会计准则：保留预付款成员2022-01-012022-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2022-01-012022-12-310001545654美国-美国公认会计准则：普通股成员2022-01-012022-12-310001545654美国-美国公认会计准则：普通股成员2022-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2022-12-310001545654美国-公认会计准则：保留预付款成员2022-12-310001545654美国-公认会计准则：保留预付款成员2023-01-012023-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2023-01-012023-12-310001545654美国-美国公认会计准则：普通股成员2023-01-012023-12-310001545654美国-美国公认会计准则：普通股成员2023-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2023-12-310001545654美国-公认会计准则：保留预付款成员2023-12-310001545654SRT：零售站点成员2023-12-31alex：财产0001545654SRT：IndustrialPropertyMember2023-12-310001545654SRT：OfficeBuildingMember2023-12-31Utr：SQFT土地：英亩alex：片段0001545654SRT：最小成员数US-GAAP：构建和构建改进成员2023-12-310001545654US-GAAP：构建和构建改进成员SRT：最大成员数2023-12-310001545654SRT：最小成员数美国-公认会计准则：租赁改进成员2023-12-310001545654美国-公认会计准则：租赁改进成员SRT：最大成员数2023-12-310001545654SRT：最小成员数alex：WaterPowerAndSewerSystemsMember2023-12-310001545654alex：WaterPowerAndSewerSystemsMemberSRT：最大成员数2023-12-310001545654美国-GAAP：机器和设备成员SRT：最小成员数2023-12-310001545654美国-GAAP：机器和设备成员SRT：最大成员数2023-12-310001545654SRT：最小成员数alex：删除Property AppementsMember2023-12-310001545654SRT：最大成员数alex：删除Property AppementsMember2023-12-310001545654alex：税收延期销售收益成员2023-12-310001545654alex：税收延期销售收益成员2022-12-310001545654alex：GracePacify会员2023-12-31xbrli：纯粹0001545654美国-公认会计准则：本土成员2023-12-310001545654美国-公认会计准则：本土成员2022-12-310001545654美国-GAAP：BuildingMembers2023-12-310001545654美国-GAAP：BuildingMembers2022-12-310001545654alex：删除Property AppementsMember2023-12-310001545654alex：删除Property AppementsMember2022-12-310001545654alex：RealEstateAcquisitionMember2022-01-012022-12-310001545654alex：RealEstateAcquisitionMember2023-01-012023-12-310001545654alex：RealEstateAcquisitionMember美国-公认会计准则：本土成员2023-01-012023-12-310001545654alex：RealEstateAcquisitionMemberalex：Property AndAppementsMember2023-01-012023-12-310001545654US-GAAP：LeasesAcquiredInPlaceMember2023-12-310001545654US-GAAP：LeasesAcquiredInPlaceMember2022-12-310001545654美国公认会计准则：AboveMarketLeasesMembers2023-12-310001545654美国公认会计准则：AboveMarketLeasesMembers2022-12-310001545654美国公认会计准则：其他无形资产成员2023-12-310001545654美国公认会计准则：其他无形资产成员2022-12-310001545654alex：Kukuiula会员alex：Kukuiula会员Us-gaap:DisposalGroupDisposedOfBySaleNotDiscontinuedOperationsMember2021-11-300001545654alex：Kukuiula会员alex：Kukuiula会员Us-gaap:DisposalGroupDisposedOfBySaleNotDiscontinuedOperationsMember2023-01-012023-12-310001545654Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMember2023-12-310001545654Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMember2022-12-310001545654Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMember2023-01-012023-12-310001545654Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMember2022-01-012022-12-310001545654Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMember2021-01-012021-12-3100015456542021-10-012021-12-3100015456542018-10-012018-12-310001545654美国公认会计准则：财务应收账款成员2023-12-310001545654美国公认会计准则：财务应收账款成员2022-12-310001545654alex：收件箱成员2023-12-310001545654alex：收件箱成员2022-12-310001545654alex：土地运营商成员2020-12-310001545654alex：CommercialRealEstateSegmentMember2020-12-310001545654alex：土地运营商成员2021-12-310001545654alex：CommercialRealEstateSegmentMember2021-12-310001545654alex：土地运营商成员2022-12-310001545654alex：CommercialRealEstateSegmentMember2022-12-310001545654SRT：场景先前报告的成员2022-12-310001545654alex：土地运营商成员2023-12-310001545654alex：CommercialRealEstateSegmentMember2023-12-310001545654alex：SecuredNotesListevableMember2023-12-310001545654alex：UnsecuredNotesListivable Member2023-12-310001545654美国-公认会计准则：应收账款成员2023-12-310001545654美国-公认会计准则：应收账款成员2023-01-012023-12-310001545654US-GAAP：InterestRateSwapMember2023-12-310001545654美国-公认会计准则：公允价值输入级别1成员US-GAAP：InterestRateSwapMember2023-12-310001545654美国-公认会计准则：公允价值输入级别2成员US-GAAP：InterestRateSwapMember2023-12-310001545654美国-公认会计准则：公允价值投入级别3成员US-GAAP：InterestRateSwapMember2023-12-310001545654US-GAAP：InterestRateSwapMember2022-12-310001545654美国-公认会计准则：公允价值输入级别1成员US-GAAP：InterestRateSwapMember2022-12-310001545654美国-公认会计准则：公允价值输入级别2成员US-GAAP：InterestRateSwapMember2022-12-310001545654美国-公认会计准则：公允价值投入级别3成员US-GAAP：InterestRateSwapMember2022-12-310001545654Us-gaap:DiscontinuedOperationsHeldforsaleMemberalex：CREImprovedProperty Member2023-12-310001545654Us-gaap:DiscontinuedOperationsHeldforsaleMemberalex：CREImprovedProperty Member2023-01-012023-12-310001545654Us-gaap:DiscontinuedOperationsHeldforsaleMemberalex：GraceDisposalGroup成员2022-10-012022-12-310001545654Us-gaap:DiscontinuedOperationsHeldforsaleMember2022-01-012022-12-310001545654alex：资产HeldForSaleNetMember2023-12-310001545654alex：资产HeldForSaleNetMember2023-01-012023-12-310001545654alex：资产HeldForSaleNetMember2022-12-310001545654alex：资产HeldForSaleNetMember2022-01-012022-12-310001545654alex：LongLivedAssetsMember2022-12-310001545654alex：LongLivedAssetsMember2022-01-012022-12-310001545654Us-gaap:ValuationTechniqueDiscountedCashFlowMemberalex：LongLivedAssetsMember2022-12-310001545654Us-gaap:DiscontinuedOperationsHeldforsaleMemberalex：GraceDisposalGroup成员2023-12-310001545654Us-gaap:DiscontinuedOperationsHeldforsaleMemberalex：GraceDisposalGroup成员2023-01-012023-12-310001545654alex：CREImprovedProperty Member2023-01-012023-12-310001545654Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2023-12-310001545654Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2022-12-310001545654Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2023-12-310001545654Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2022-12-310001545654alex：LaulaniVillage3.93 SecuredDebtMember美国-GAAP：SecuredDebt成员2023-12-310001545654alex：LaulaniVillage3.93 SecuredDebtMember美国-GAAP：SecuredDebt成员2022-12-310001545654美国-GAAP：SecuredDebt成员alex：PearlHighlands4.15安全债务成员2023-12-310001545654美国-GAAP：SecuredDebt成员alex：PearlHighlands4.15安全债务成员2022-12-310001545654alex：PhotomicFinancingMember美国-GAAP：SecuredDebt成员2023-12-310001545654alex：PhotomicFinancingMember美国-GAAP：SecuredDebt成员2022-12-310001545654alex：ManoaMarketplaceLIBORPlus1.35 SecuredDebtMember美国-GAAP：SecuredDebt成员2023-12-310001545654alex：ManoaMarketplaceLIBORPlus1.35 SecuredDebtMember美国-GAAP：SecuredDebt成员2022-12-310001545654美国-GAAP：SecuredDebt成员2023-12-310001545654美国-GAAP：SecuredDebt成员2022-12-310001545654alex：TermLoan 553成员美国公认会计准则：不安全债务成员2023-12-310001545654alex：TermLoan 553成员美国公认会计准则：不安全债务成员2022-12-310001545654美国公认会计准则：不安全债务成员alex：TermLoan4.66Due2025会员2023-12-310001545654美国公认会计准则：不安全债务成员alex：TermLoan4.66Due2025会员2022-12-310001545654alex：TermLoan 555成员美国公认会计准则：不安全债务成员2023-12-310001545654alex：TermLoan 555成员美国公认会计准则：不安全债务成员2022-12-310001545654alex：TermLoan 556成员美国公认会计准则：不安全债务成员2023-12-310001545654alex：TermLoan 556成员美国公认会计准则：不安全债务成员2022-12-310001545654美国公认会计准则：不安全债务成员alex：TermLoan4.35会员2023-12-310001545654美国公认会计准则：不安全债务成员alex：TermLoan4.35会员2022-12-310001545654alex：TermLoan4.04 DueNovember2026成员美国公认会计准则：不安全债务成员2023-12-310001545654alex：TermLoan4.04 DueNovember2026成员美国公认会计准则：不安全债务成员2022-12-310001545654alex：TermLoan4.81Due2027会员美国公认会计准则：不安全债务成员2023-12-310001545654alex：TermLoan4.81Due2027会员美国公认会计准则：不安全债务成员2022-12-310001545654alex：TermLoan3.88会员美国公认会计准则：不安全债务成员2023-12-310001545654alex：TermLoan3.88会员美国公认会计准则：不安全债务成员2022-12-310001545654alex：TermLoan4.89 Due2028会员美国公认会计准则：不安全债务成员2023-12-310001545654alex：TermLoan4.89 Due2028会员美国公认会计准则：不安全债务成员2022-12-310001545654alex：TermLoan4.16 DueDecember2028成员美国公认会计准则：不安全债务成员2023-12-310001545654alex：TermLoan4.16 DueDecember2028成员美国公认会计准则：不安全债务成员2022-12-310001545654alex：TermLoan4.30 Due2029成员美国公认会计准则：不安全债务成员2023-12-310001545654alex：TermLoan4.30 Due2029成员美国公认会计准则：不安全债务成员2022-12-310001545654美国公认会计准则：不安全债务成员2023-12-310001545654美国公认会计准则：不安全债务成员2022-12-310001545654美国公认会计准则：RevolvingCreditFacilityMembersalex：ABRevolverDue2025成员2023-12-310001545654美国公认会计准则：RevolvingCreditFacilityMembersalex：ABRevolverDue2025成员2022-12-310001545654美国公认会计准则：RevolvingCreditFacilityMembers2023-12-310001545654美国公认会计准则：RevolvingCreditFacilityMembers2022-12-310001545654alex：PhotoVolkaicFinancingDue2027成员美国-GAAP：SecuredDebt成员2023-12-310001545654alex：ManoaMarketplaceLIBORPlus1.35 SecuredDebtMemberalex：LIBOR会员美国-GAAP：SecuredDebt成员2023-01-012023-07-310001545654alex：ManoaMarketplaceLIBORPlus1.35 SecuredDebtMember美国-GAAP：SecuredDebt成员alex：SecuredOvernight FinancingRateSOFR成员2023-08-012023-12-310001545654美国公认会计准则：RevolvingCreditFacilityMembersalex：ABRevolverDue2025成员alex：SecuredOvernight FinancingRateSOFR成员2023-04-282023-12-310001545654alex：LIBOR会员美国公认会计准则：RevolvingCreditFacilityMembersalex：ABRevolverDue2025成员2023-01-012023-04-270001545654美国公认会计准则：RevolvingCreditFacilityMembersalex：ABRevolverDue2025成员alex：SecuredOvernight FinancingRateSOFR成员2023-01-012023-12-310001545654美国公认会计准则：RevolvingCreditFacilityMembersalex：ABRevolverDue2025成员2022-06-30alex：选项0001545654美国公认会计准则：RevolvingCreditFacilityMembersalex：ABRevolverDue2025成员2023-01-012023-12-310001545654alex：MortgageSecuredbyLaulani VillageMember美国-GAAP：SecuredDebt成员2018-12-310001545654alex：MortgageSecuredbyLaulani VillageMember美国-GAAP：SecuredDebt成员2018-01-012018-12-310001545654alex：PearlCityMember2013-09-170001545654美国-GAAP：SecuredDebt成员alex：RefunancedLoanMaturity2024成员2014-12-010001545654美国-GAAP：SecuredDebt成员alex：RefunancedLoanMaturity2024成员2014-12-012014-12-010001545654美国-GAAP：SecuredDebt成员alex：TermLoan1.35成员2016-12-310001545654alex：LIBOR会员美国-GAAP：SecuredDebt成员alex：TermLoan1.35成员2016-01-012016-12-310001545654US-GAAP：InterestRateSwapMember2016-12-310001545654alex：审慎笔记成员美国公认会计准则：不安全债务成员2015-12-310001545654alex：TermLoan4.30 Due2029成员美国公认会计准则：不安全债务成员2017-11-300001545654alex：TermLoan4.30 Due2029成员美国公认会计准则：不安全债务成员2017-12-310001545654美国公认会计准则：RevolvingCreditFacilityMembersalex：AndBSeniorCreditFacilityMember2021-07-310001545654美国公认会计准则：RevolvingCreditFacilityMembersalex：AndBSeniorCreditFacilityMember2021-08-310001545654美国公认会计准则：RevolvingCreditFacilityMembersalex：AndBSeniorCreditFacilityMember2021-08-312021-08-310001545654美国公认会计准则：RevolvingCreditFacilityMembersalex：A2021 ABRevolverMember2021-12-310001545654美国公认会计准则：RevolvingCreditFacilityMembersalex：A2021 ABRevolverMember2021-01-012021-12-310001545654US-GAAP：InterestRateSwapMember2023-12-31alex：swap_agreement0001545654美国公认会计准则：现金流量对冲成员US-GAAP：InterestRateSwapMemberUS-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMember2023-12-310001545654美国公认会计准则：现金流量对冲成员US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMemberalex：RateSwapentiveApril 72016成员2023-12-310001545654美国公认会计准则：现金流量对冲成员US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMemberalex：RateSwapentiveApril 72016成员2022-12-310001545654美国公认会计准则：现金流量对冲成员alex：ForwardDeliverable RateSwapentive May 12024成员US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMember2023-12-310001545654美国公认会计准则：现金流量对冲成员alex：ForwardDeliverable RateSwapentive May 12024成员US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMember2022-10-310001545654美国公认会计准则：现金流量对冲成员alex：ForwardDeliverable RateSwapentive May 12024成员US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMember2022-12-310001545654美国公认会计准则：现金流量对冲成员alex：ForwardDeliverRateSwapentiveDecember92024成员US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMember2023-12-310001545654美国公认会计准则：现金流量对冲成员alex：ForwardDeliverRateSwapentiveDecember92024成员US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMember2022-10-310001545654美国公认会计准则：现金流量对冲成员alex：ForwardDeliverRateSwapentiveDecember92024成员US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMember2022-12-310001545654美国公认会计准则：现金流量对冲成员US-GAAP：InterestRateSwapMemberUS-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMember2022-06-300001545654美国公认会计准则：现金流量对冲成员US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMember2022-01-012022-12-310001545654美国公认会计准则：现金流量对冲成员US-GAAP：InterestRateSwapMemberUS-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMember2022-10-310001545654美国公认会计准则：现金流量对冲成员US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMemberUS-GAAP：InterestRateContractMembers2022-12-310001545654美国公认会计准则：现金流量对冲成员US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMember2023-01-012023-12-310001545654美国公认会计准则：现金流量对冲成员US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMember2021-01-012021-12-310001545654美国公认会计准则：现金流量对冲成员2023-01-012023-12-310001545654alex：投标绩效和付款债券和商业债券成员2023-12-310001545654alex：EastMaui灌溉公司LLCEMMITARCHalex：Maui会员2018-12-310001545654alex：EastMaui灌溉公司LLCEMMITARCHalex：EastMaui会员2018-12-310001545654alex：夏威夷州成员alex：EastMaui会员2018-12-31alex：许可证0001545654alex：EastMaui灌溉公司LLCEMMITARCH2018-12-012019-01-310001545654alex：LongTerm WaterLeaseDelivestMember2015-04-102015-04-10亚历克斯：原告0001545654alex：LongTerm WaterLeaseDelivestMember2015-12-012015-12-310001545654alex：LongTerm WaterLeaseDelivestMember2016-05-012016-05-310001545654alex：LongTerm WaterLeaseDelivestMember2019-10-110001545654alex：LongTerm WaterLeaseDelivestMember2019-10-112019-10-110001545654alex：SierraClubLawsuit AgainstBLNRABandEMIMOTE2019-01-072019-01-07Utr：GAL0001545654alex：SierraClubLawsuit AgainstBLNRABandEMIMOTE2023-06-162023-06-16Utr：GALUtr：D0001545654alex：SierraClubLawsuit AgainstBLNRABandEMIMOTE2023-08-172023-08-17alex：水库0001545654alex：发展销售成员alex：土地运营商成员2023-01-012023-12-310001545654alex：发展销售成员alex：土地运营商成员2022-01-012022-12-310001545654alex：发展销售成员alex：土地运营商成员2021-01-012021-12-310001545654alex：未经改进的物业销售成员alex：土地运营商成员2023-01-012023-12-310001545654alex：未经改进的物业销售成员alex：土地运营商成员2022-01-012022-12-310001545654alex：未经改进的物业销售成员alex：土地运营商成员2021-01-012021-12-310001545654alex：工作人员alex：土地运营商成员2023-01-012023-12-310001545654alex：工作人员alex：土地运营商成员2022-01-012022-12-310001545654alex：工作人员alex：土地运营商成员2021-01-012021-12-310001545654美国-GAAP：房地产成员2023-12-310001545654美国-GAAP：房地产成员2022-12-310001545654alex：A2022 PlanMember2022-04-260001545654alex：A2022 PlanMember2022-04-262022-04-260001545654alex：PlanMember2022-04-260001545654alex：A2022 PlanAnd2012 PlanMember2023-12-310001545654美国-GAAP：受限股票单位RSU成员2022-12-310001545654美国-GAAP：受限股票单位RSU成员2023-01-012023-12-310001545654美国-GAAP：受限股票单位RSU成员2023-12-310001545654美国-GAAP：受限股票单位RSU成员alex：会员2023-01-012023-12-310001545654SRT：首席执行官执行官员成员美国-GAAP：受限股票单位RSU成员Us-gaap:ShareBasedCompensationAwardTrancheTwoMember2023-01-012023-12-310001545654SRT：董事成员美国-GAAP：受限股票单位RSU成员Us-gaap:ShareBasedCompensationAwardTrancheTwoMember2023-01-012023-12-310001545654美国公认会计准则：绩效共享成员2023-01-012023-12-310001545654美国-GAAP：受限股票单位RSU成员alex：MarketBasedVestingMember2023-01-012023-12-310001545654美国-GAAP：受限股票单位RSU成员alex：MarketBasedVestingMember2022-01-012022-12-310001545654美国-GAAP：受限股票单位RSU成员alex：MarketBasedVestingMember2021-01-012021-12-310001545654美国-GAAP：受限股票单位RSU成员2022-01-012022-12-310001545654美国-GAAP：受限股票单位RSU成员2021-01-012021-12-310001545654美国-公认会计准则：养老金计划定义的福利成员2022-01-012022-12-310001545654美国-公认会计准则：养老金计划定义的福利成员2022-12-310001545654美国-公认会计准则：养老金计划定义的福利成员2023-12-310001545654美国-公认会计准则：养老金计划定义的福利成员2021-12-310001545654Us-gaap:OtherPostretirementBenefitPlansDefinedBenefitMember2022-12-310001545654Us-gaap:OtherPostretirementBenefitPlansDefinedBenefitMember2021-12-310001545654美国公认会计原则：其他养老金计划确定的福利成员2022-12-310001545654美国公认会计原则：其他养老金计划确定的福利成员2021-12-310001545654美国-公认会计准则：养老金计划定义的福利成员2023-01-012023-12-310001545654Us-gaap:OtherPostretirementBenefitPlansDefinedBenefitMember2023-01-012023-12-310001545654Us-gaap:OtherPostretirementBenefitPlansDefinedBenefitMember2022-01-012022-12-310001545654美国公认会计原则：其他养老金计划确定的福利成员2023-01-012023-12-310001545654美国公认会计原则：其他养老金计划确定的福利成员2022-01-012022-12-310001545654Us-gaap:OtherPostretirementBenefitPlansDefinedBenefitMember2023-12-310001545654美国公认会计原则：其他养老金计划确定的福利成员2023-12-310001545654Us-gaap:PostemploymentRetirementBenefitsMember2023-12-310001545654美国-公认会计准则：养老金计划定义的福利成员2021-01-012021-12-310001545654Us-gaap:OtherPostretirementBenefitPlansDefinedBenefitMember2021-01-012021-12-310001545654美国公认会计原则：其他养老金计划确定的福利成员2021-01-012021-12-310001545654Us-gaap:OtherPostretirementBenefitPlansDefinedBenefitMemberSRT：最小成员数2023-01-012023-12-310001545654Us-gaap:OtherPostretirementBenefitPlansDefinedBenefitMemberSRT：最大成员数2023-01-012023-12-310001545654Us-gaap:OtherPostretirementBenefitPlansDefinedBenefitMemberSRT：最小成员数2022-01-012022-12-310001545654Us-gaap:OtherPostretirementBenefitPlansDefinedBenefitMemberSRT：最大成员数2022-01-012022-12-310001545654Us-gaap:OtherPostretirementBenefitPlansDefinedBenefitMemberSRT：最小成员数2021-01-012021-12-310001545654Us-gaap:OtherPostretirementBenefitPlansDefinedBenefitMemberSRT：最大成员数2021-01-012021-12-310001545654alex：DefinedContribution401KPlanMember2023-01-012023-12-310001545654alex：DefinedContribution401KPlanMember2022-01-012022-12-310001545654alex：DefinedContribution401KPlanMember2021-01-012021-12-310001545654SRT：最小成员数us-gaap：递延利润分享成员2023-01-012023-12-310001545654SRT：最大成员数us-gaap：递延利润分享成员2023-01-012023-12-310001545654us-gaap：递延利润分享成员2023-01-012023-12-310001545654us-gaap：递延利润分享成员2022-01-012022-12-310001545654us-gaap：递延利润分享成员2021-01-012021-12-310001545654alex：CashBalancePensionPlan成员2023-01-012023-12-310001545654alex：CashBalancePensionPlan成员2022-01-012022-12-310001545654alex：CashBalancePensionPlan成员2021-01-012021-12-310001545654美国-GAAP：国内/地区成员2023-12-310001545654alex：ExpireIn 2036成员美国-GAAP：国内/地区成员2023-12-310001545654alex：ExpireIn 2039成员美国-GAAP：国内/地区成员2023-12-310001545654美国-公认会计准则：州和地方法律法规成员2023-12-310001545654Us-gaap:ValuationAllowanceOfDeferredTaxAssetsMember2022-12-310001545654Us-gaap:ValuationAllowanceOfDeferredTaxAssetsMember2023-01-012023-12-310001545654Us-gaap:ValuationAllowanceOfDeferredTaxAssetsMember2023-12-310001545654Us-gaap:ValuationAllowanceOfDeferredTaxAssetsMember2021-12-310001545654Us-gaap:ValuationAllowanceOfDeferredTaxAssetsMember2022-01-012022-12-310001545654Us-gaap:ValuationAllowanceOfDeferredTaxAssetsMember2020-12-310001545654Us-gaap:ValuationAllowanceOfDeferredTaxAssetsMember2021-01-012021-12-310001545654Us-gaap:OtherPostretirementBenefitPlansDefinedBenefitMemberUS-GAAP：合格的计划成员Us-gaap:AccumulatedDefinedBenefitPlansAdjustmentMember2023-12-310001545654Us-gaap:OtherPostretirementBenefitPlansDefinedBenefitMemberUS-GAAP：合格的计划成员Us-gaap:AccumulatedDefinedBenefitPlansAdjustmentMember2022-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedDefinedBenefitPlansAdjustmentMember美国公认会计原则：其他养老金计划确定的福利成员US-GAAP：不合格的计划成员2023-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedDefinedBenefitPlansAdjustmentMember美国公认会计原则：其他养老金计划确定的福利成员US-GAAP：不合格的计划成员2022-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedDefinedBenefitPlansAdjustmentMember2023-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedDefinedBenefitPlansAdjustmentMember2022-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedGainLossNetCashFlowHedgeParentMember2023-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedGainLossNetCashFlowHedgeParentMember2022-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedDefinedBenefitPlansAdjustmentMember2020-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedGainLossNetCashFlowHedgeParentMember2020-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedDefinedBenefitPlansAdjustmentMember2021-01-012021-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedGainLossNetCashFlowHedgeParentMember2021-01-012021-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedDefinedBenefitPlansAdjustmentMember2021-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedGainLossNetCashFlowHedgeParentMember2021-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedDefinedBenefitPlansAdjustmentMember2022-01-012022-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedGainLossNetCashFlowHedgeParentMember2022-01-012022-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedDefinedBenefitPlansAdjustmentMember2023-01-012023-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedGainLossNetCashFlowHedgeParentMember2023-01-012023-12-310001545654SRT：场景先前报告的成员2022-01-012022-12-310001545654美国-公认会计准则：本土成员alex：CommercialRealEstateSegmentMember2021-12-310001545654STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMember2022-12-310001545654美国公认会计准则：运营部门成员美国公认会计准则：部门持续运营成员alex：CommercialRealEstateSegmentMember2023-12-310001545654美国公认会计准则：运营部门成员美国公认会计准则：部门持续运营成员alex：CommercialRealEstateSegmentMember2022-12-310001545654美国公认会计准则：运营部门成员美国公认会计准则：部门持续运营成员alex：CommercialRealEstateSegmentMember2021-12-310001545654美国公认会计准则：运营部门成员美国公认会计准则：部门持续运营成员alex：土地运营商成员2023-12-310001545654美国公认会计准则：运营部门成员美国公认会计准则：部门持续运营成员alex：土地运营商成员2022-12-310001545654美国公认会计准则：运营部门成员美国公认会计准则：部门持续运营成员alex：土地运营商成员2021-12-310001545654美国公认会计准则：部门持续运营成员美国-美国公认会计准则：公司非部门成员2023-12-310001545654美国公认会计准则：部门持续运营成员美国-美国公认会计准则：公司非部门成员2022-12-310001545654美国公认会计准则：部门持续运营成员美国-美国公认会计准则：公司非部门成员2021-12-310001545654美国公认会计准则：运营部门成员US-GAAP：部门停业运营成员2023-12-310001545654美国公认会计准则：运营部门成员US-GAAP：部门停业运营成员2022-12-310001545654美国公认会计准则：运营部门成员US-GAAP：部门停业运营成员2021-12-310001545654美国公认会计准则：运营部门成员alex：CommercialRealEstateSegmentMember2023-01-012023-12-310001545654美国公认会计准则：运营部门成员alex：CommercialRealEstateSegmentMember2022-01-012022-12-310001545654美国公认会计准则：运营部门成员alex：CommercialRealEstateSegmentMember2021-01-012021-12-310001545654美国公认会计准则：运营部门成员alex：土地运营商成员2023-01-012023-12-310001545654美国公认会计准则：运营部门成员alex：土地运营商成员2022-01-012022-12-310001545654美国公认会计准则：运营部门成员alex：土地运营商成员2021-01-012021-12-310001545654美国-美国公认会计准则：公司非部门成员2023-01-012023-12-310001545654美国-美国公认会计准则：公司非部门成员2022-01-012022-12-310001545654美国-美国公认会计准则：公司非部门成员2021-01-012021-12-310001545654US-GAAP：情景调整成员alex：土地运营商成员2022-01-012022-12-310001545654US-GAAP：情景调整成员2021-01-012021-12-310001545654alex：McBrydeResourcesIncMemberUs-gaap:DisposalGroupNotDiscontinuedOperationsMember2022-01-012022-12-310001545654US-GAAP：情景调整成员美国公认会计准则：运营部门成员alex：土地运营商成员2021-12-310001545654Us-gaap:DiscontinuedOperationsDisposedOfBySaleMember2023-11-152023-11-150001545654Us-gaap:DiscontinuedOperationsDisposedOfBySaleMember2023-11-150001545654Us-gaap:DiscontinuedOperationsDisposedOfBySaleMember2023-01-012023-12-310001545654alex：McBrydeResourcesIncMemberUs-gaap:DisposalGroupNotDiscontinuedOperationsMember2022-06-300001545654alex：McBrydeResourcesIncMemberUs-gaap:DisposalGroupNotDiscontinuedOperationsMemberalex：McBrydeResourcesIncMember2022-06-300001545654alex：McBrydeResourcesIncMemberUs-gaap:DisposalGroupNotDiscontinuedOperationsMember2022-06-302022-06-3000015456542023-10-012023-12-310001545654Us-gaap:DiscontinuedOperationsHeldforsaleMember2023-12-310001545654Us-gaap:DiscontinuedOperationsHeldforsaleMember2022-12-310001545654Us-gaap:DiscontinuedOperationsHeldforsaleMember2023-01-012023-12-310001545654Us-gaap:DiscontinuedOperationsHeldforsaleMember2021-01-012021-12-310001545654SRT：关联实体成员2023-01-012023-12-310001545654SRT：关联实体成员2022-01-012022-12-310001545654SRT：关联实体成员2021-01-012021-12-310001545654SRT：关联实体成员2023-12-310001545654SRT：关联实体成员2022-12-310001545654美国公认会计准则：次要事件成员2024-02-272024-02-270001545654alex：KapoleiğseCenterMemberSTPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：IndustrialPropertyMember2023-12-310001545654STPR：嗨alex：HarborIndustrialMemberalex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：IndustrialPropertyMember2023-12-310001545654Alex：HonokohauIndustrialMemberSTPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：IndustrialPropertyMember2023-12-310001545654alex：KailuaIndustrialDeliverMemberSTPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：IndustrialPropertyMember2023-12-310001545654alex：Kakaako商业中心成员STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：IndustrialPropertyMember2023-12-310001545654Alex：Komohana IndustrialPark会员STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：IndustrialPropertyMember2023-12-310001545654alex：OpuleIndustrialMemberSTPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：IndustrialPropertyMember2023-12-310001545654alex：PLWarehouseMemberSTPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：IndustrialPropertyMember2023-12-310001545654alex：PortAllenMemberSTPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：IndustrialPropertyMember2023-12-310001545654STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberalex：WaipioIndustrialMemberSRT：IndustrialPropertyMember2023-12-310001545654STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberalex：KahaiStreetIndustrialMemberSRT：IndustrialPropertyMember2023-12-310001545654alex：MauiLani IndustrialMemberSTPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：IndustrialPropertyMember2023-12-310001545654alex：KaomiLoop会员STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：IndustrialPropertyMember2023-12-310001545654SRT：OfficeBuildingMemberalex：Kahuluihood Building成员STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMember2023-12-310001545654SRT：OfficeBuildingMemberSTPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberalex：Kahuluihood中心成员2023-12-310001545654SRT：OfficeBuildingMemberalex：LonoCenterMemberSTPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMember2023-12-310001545654SRT：OfficeBuildingMemberSTPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberalex：Gateway at MililaniMaukaSouthMember2023-12-310001545654alex：AikahiParkShopCenterpingMemberSTPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站点成员2023-12-310001545654STPR：嗨alex：Gateway at MililaniMauka成员alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站点成员2023-12-310001545654STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberalex：HokuleiStreetMemberSRT：零售站点成员2023-12-310001545654STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站点成员alex：KahuluiShopCenterpingMember2023-12-310001545654alex：KailuaRetailMemberSTPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站点成员2023-12-310001545654STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站点成员alex：KaneoheBayShoppingCTR。成员2023-12-310001545654STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站点成员alex：KuniaShopCenterpingMember2023-12-310001545654alex：LanihauMarketplace会员STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站点成员2023-12-310001545654alex：Laulani VillageMemberSTPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站点成员2023-12-310001545654alex：ManoaMarketplace会员STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站点成员2023-12-310001545654alex：NapiliPlazaMemberSTPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站点成员2023-12-310001545654alex：PearlHighlandsCenter成员STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站点成员2023-12-310001545654alex：PortAllenMarinaCTR。成员STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站点成员2023-12-310001545654STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站点成员alex：TheCollectionMember2023-12-310001545654alex：TheShopsat Kukuiula会员STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站点成员2023-12-310001545654alex：WaianaeMall会员STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站点成员2023-12-310001545654STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站点成员alex：WaipioShopCenterpingMember2023-12-310001545654alex：LauHalaShopsMemberSTPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站点成员2023-12-310001545654STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站点成员alex：HookeleMember2023-12-310001545654STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站点成员alex：PuuneneShopCenterpingMember2023-12-310001545654alex：QueensMarketplace会员STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站点成员2023-12-310001545654SRT：OtherPropertyMemberalex：OahuGroundLeasesMemberSTPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMember2023-12-310001545654alex：删除missideousinvestmentsMemberSRT：OtherPropertyMemberalex：CommercialRealEstateSegmentMember2023-12-310001545654alex：土地运营商成员STPR：嗨alex：KapoleiBusinessParkWest会员2023-12-310001545654alex：Kamalani成员alex：土地运营商成员STPR：嗨2023-12-310001545654Alex：MauiBusinessParkIIMSEARCHalex：土地运营商成员STPR：嗨2023-12-310001545654alex：土地运营商成员STPR：嗨alex：WaileaotherMember2023-12-310001545654alex：删除missideousinvestmentsMemberalex：土地运营商成员STPR：嗨2023-12-310001545654alex：土地运营商成员STPR：嗨2023-12-31

美国
证券交易委员会
华盛顿特区20549
形式 10-K
☒ 第13或15（d）条提交的年度报告
1934年《证券交易法》
截至本财政年度止12月31日, 2023
或
☐根据《公约》第13或15(D)条提交的过渡报告
1934年《证券交易法》
的过渡期[__]

佣金文件编号001-35492
abcorelogo2ca06.jpg
亚历山大鲍德温公司
(注册人的确切姓名载于其章程)
夏威夷45-4849780
(述明或其他司法管辖权 （国税局雇主
公司或组织)识别号码)
毕肖普街822号
邮局信箱3440, 火奴鲁鲁, 夏威夷96801
(主要执行机构地址和邮政编码)
808-525-6611
(注册人的电话号码，包括区号)
根据该法第12(B)条登记的证券：
每个班级的标题交易代码注册的每个交易所的名称
普通股，无面值亚历克斯纽约证券交易所
根据该法第12(G)条登记的证券：无
用复选标记表示注册人是否为证券法规则第405条所定义的知名经验丰富的发行人。是☒ 不是☐
用复选标记表示注册人是否不需要根据该法第13节或第15(D)节提交报告。是☐ 不是☒
用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短时间内)提交了1934年《证券交易法》第13条或15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。是☒ 不是☐
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T规则405规定必须提交的每一份交互数据文件。是☒ 不是☐
通过勾选标记来确定注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、小型报告公司还是新兴成长型公司。 请参阅《交易法》第12 b-2条中“大型加速申报人”、“加速申报人”、“小型报告公司”和“新兴成长型公司”的定义。
大型加速文件服务器☒加速文件管理器☐
非加速文件服务器☐规模较小的报告公司☐
新兴成长型公司☐
如果是一家新兴的成长型公司，用复选标记表示注册人是否已选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易所法》第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐
用复选标记表示注册人是否提交了一份报告，证明其管理层根据《萨班斯-奥克斯利法案》(《美国联邦法典》第15编，第7262(B)节)第404(B)条对其财务报告的内部控制的有效性进行了评估，该评估是由编制或发布其审计报告的注册会计师事务所进行的。☒
如果证券是根据该法第12(B)条登记的，应用复选标记表示登记人的财务报表是否反映了对以前发布的财务报表的错误更正。☐
用复选标记表示这些错误更正中是否有任何重述需要对注册人的任何执行人员在相关恢复期间根据第240.10D-1(B)条收到的基于激励的补偿进行恢复分析。☐

用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如《交易法》第12b-2条所定义)。是☐ 不是☒
非关联公司持有的普通股总市值参考普通股上次出售的价格或该普通股的平均买盘和要价计算，截至最近完成的第二财年的最后一个工作日2023年6月30日：$1,349,372,500
截至最后可行日期（2024年2月14日）已发行普通股股数： 72,592,147
引用成立为法团的文件
注册人2024年年度股东大会委托声明的部分内容（表格10-K第三部分）
1

目录

第一部分
页面
第1项。业务
1
第1A项。风险因素
6
项目1B。未解决的员工意见
19
项目1C。网络安全
19
第二项。按分部分类的物业描述
21
第三项。法律诉讼
24
第四项。煤矿安全信息披露
24

第二部分

第五项。注册人普通股市场、相关股东事项与发行人购买股权证券
25
第六项。已保留
26
第7项。管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析
27
第7A项。关于市场风险的定量和定性披露
43
第八项。财务报表和补充数据
45
第九项。会计与财务信息披露的变更与分歧
91
第9A项。控制和程序
91
项目9B。其他信息
93
项目9C。关于妨碍检查的外国司法管辖区的披露
93



第三部分

第10项。董事、高管与公司治理
94
董事
94
行政人员
94
公司治理
95
道德守则
95
第11项。高管薪酬
95
第12项。某些实益拥有人的担保所有权以及管理层和相关股东的事项
95
第13项。某些关系和相关交易，以及董事的独立性
95
第14项。首席会计费及服务
95

第四部分

第15项。展品和财务报表附表
96
财务报表
96
财务报表明细表
97
S-K条例第601项要求的证物
99
第16项。表格10-K摘要
105
签名
106


ALEXANDER & BADWIN，Inc.
表格10-K
本财政年度年报
截至2023年12月31日
第一部分
项目1.业务

概述
Alexander&Baldwin，Inc.(“A&B”、“公司”、“我们”、“我们”或“我们”)是一家完全整合的房地产投资信托基金(“REIT”)，其在夏威夷的历史可以追溯到1870年。随着时间的推移，该公司从毛伊岛一个占地571英亩的糖料种植园发展成为夏威夷首屈一指的商业地产公司之一，并拥有该州最大的以杂货店为主的社区购物中心组合。该公司的商业房地产投资组合主要集中在夏威夷，在那里它受益于其深厚的当地根基、广泛的经验基础以及在岛屿上强大的关系和声誉。
该公司的商业地产组合包括22个零售中心、13个工业资产和4个写字楼物业，总计390万平方英尺的可出租总面积，以及夏威夷的142.0英亩商业用地，这些土地基本上都是根据城市土地租约出租的。截至2023年12月31日，改善后的投资组合租赁入住率为94.7%，租赁给了国家、地区和当地的零售商和企业。
业务目标及策略
该公司的业务目标是通过战略性地收购、管理和加强夏威夷一流的商业房地产投资组合，创造长期的股东价值和可持续的收入。公司打算通过以下战略实现其目标：

地理焦点-该公司的商业房地产战略重点放在夏威夷，在那里它受益于其广泛的经验基础、深厚的关系和在岛屿上的良好声誉。该公司相信，对夏威夷市场的地理关注为强劲的财务和运营业绩以及未来的增长奠定了基础，包括在经济下行周期中表现出韧性。
•进入门槛很高- 考虑到夏威夷的地理位置、较高的进入门槛以及缺乏城市土地(约占该州土地的5%)，夏威夷市场为公司追求有吸引力的增长和为长期稳定定位提供了高价值的机会。授权过程漫长而复杂，需要9到15年的时间才能完成。
•经济稳中向好、韧性强-由于夏威夷位于美国大陆和亚洲之间的战略防务位置，与美国本土相比，夏威夷经济直接和间接受益于稳定和持续较高的政府支出水平。该州还受益于拥有独特品牌的旅游业，吸引了来自不同地理位置(如美国东海岸、美国西海岸、加拿大、亚洲和欧洲)的游客。
•市场知识和深厚的本地根基-A&B的管理团队在岛上，为我们服务的社区提供了直接的需求洞察。专注于地理位置使A&B能够创建和培养独特的关系，从而在租赁、供应商关系和增长中创造价值机会。
资产负债表管理和面向外部增长的融资战略-当我们的优先资产类别和其他商业地产投资机会在战略上与公司的价值创造目标一致，并且我们相信它们相对于公司的资本成本具有诱人的风险调整后回报时，公司打算通过在我们的优先资产类别和其他商业地产投资机会中寻求增值收购来扩大其商业房地产投资组合，同时保持适度的杠杆状况和灵活的资产负债表。该公司努力保持适当的债务状况，包括良好的阶梯债务到期日，并将近期到期债务降至最低，有利的杠杆率，高比例的固定利率债务和更长的加权平均期限。
通过内部增长增加收入，优化回报-公司致力于成为理想的业主，提供理想的位置、优质的物业、社区设施以及有效的租赁和管理我们的
1

商业物业；以及通过物业开发和重新开发创造价值，以增加经常性收入来源和优化回报。
•发展和重建-该公司聘请强大的投资和资产管理团队，通过重新定位和重新开发现有资产，以及以适当的风险调整资本回报率对新的商业物业进行地面开发，利用嵌入的内部投资机会。
•租赁-凭借公司的内部租赁能力和A&B经营的子市场的租户需求，公司有能力通过提高即将到期的租约续期的租金或以更高的租金将空间租赁给新租户来实现内部增长，同时限制空置率和停机时间。此外，该公司能够通过吸引高质量的租户和管理我们租户基础的商品组合来推动增量增长和提高投资组合回报。
•物业管理-该公司监督资产和物业管理的方方面面，包括执行有效的营销和租赁战略，以吸引优质租户和增加入住率，并有效和高效地管理物业运营，重点是降低运营费用和长期最大化物业现金流，从而提高我们物业的价值。
细分市场报告
该公司经营两个主要业务部门：商业地产(“CRE”)和土地业务。对该公司的可报告部门的描述如下：
•商业地产 -这一细分市场是一家垂直整合的房地产投资公司。该公司首选的资产类别包括零售和工业空间的改进型物业，以及城市土地租赁。它的重点是改善零售物业，尤其是以杂货店为基础的社区购物中心，以满足夏威夷社区的日常需求。这一部分的收入主要来自拥有、经营和租赁房地产资产。
•陆上行动-这一部分包括受公司简化和货币化努力影响的公司遗留土地持有、资产和负债。这一部门的财务业绩主要来自房地产开发和土地销售、合资企业和其他遗留业务活动。
收入集中
截至2023年12月31日，按年化基本租金计算，公司最大的三个租户是艾伯森公司(包括Safeway)、山姆房地产商业信托和CVS公司(包括Long制药)，在截至2023年、2022年和2021年12月31日的三个年度中，没有一个租户的商业房地产收入占总收入的10%以上。在截至2023年、2022年和2021年12月31日的三年中，珍珠高地中心分别占商业地产部门总收入的11.6%、10.9%和10.8%。在截至2023年、2022年和2021年12月31日的三年中，凯华零售分别占商业地产部门总收入的10.4%、10.7%和11.1%。
停产运营
于2023年11月，本公司完成出售其于材料及建筑公司Grace Pacific的权益及本公司于毛伊岛拥有的采石场土地(统称“Grace Disposal Group”)。有关恩惠出售集团的其他资料，请参阅本年报表格10-K第II部分第8项综合财务报表附注所载附注20-出售业务及附注21-持有以供出售及终止经营。
遵守政府法规
本公司受多项联邦、州和地方法律法规的约束。CRE部门必须遵守围绕交易撮合和商业房地产投资组合管理的州和地方法规。关于中环填海及土地营运部门的土地开发，本公司须遵守影响土地开发程序的法律及法规，包括可能影响本公司开发成本的分区及准许土地用途。此外，公司还须遵守各种其他法规，如职业安全和健康管理条例、环境保护局条例以及与其其他业务相关的州和县许可要求。
2

该公司还受多项税收法律法规的约束，这些法律和法规可能会对其财务状况和经营业绩产生重大影响。例如，本公司经常利用修订后的1986年《国内税法》(以下简称《税法》)第1031节，在出售符合条件的房地产资产，并在规定的时间内将所得资金再投资于重置物业时，获得递延纳税待遇。当该公司出售夏威夷的大片土地或夏威夷的商业物业时，可能会发生这种情况，其中许多可能具有较低的税基。不遵守或废止或不利修订《守则》第1031款，可能会在未来发生有关联收益的交易时给公司带来巨大的额外成本。

环境、社会和治理

虽然近年来环境、社会和治理主题(“ESG”)受到高度关注，但自150多年前成立以来，这些原则一直是公司企业文化和价值观不可或缺的一部分。公司深厚的夏威夷根基赋予了超越企业责任底线的义务和特权。该公司相信，做对其员工和社区正确的事情，对于实现其实现长期增长和为股东创造价值的目标至关重要。

有关公司ESG计划的更多信息可在公司的企业责任报告(“CRR”)中找到，该报告可在公司网站上找到。公司网站上的信息，包括其CRR，不会通过引用的方式纳入本10-K表格年度报告或提交给美国证券交易委员会的任何其他报告或文件中。

环境管理
该公司深知环境管理的重要性，在其整个历史中，一直是可再生能源发电的领导者，并致力于保护和保存夏威夷独特而宝贵的土地和水资源。今天，该公司认识到气候变化对夏威夷岛屿社区和企业构成的风险，并努力以对环境和社会负责的方式拥有、运营和开发物业。其员工主导的环境委员会制定和实施战略，以解决可持续性问题，并塑造公司的环境管理议程。重点领域包括能源效率、气候变化、节水、废物管理和可持续交通。该公司致力于应对气候风险，并领导了解和缓解与我们的房地产投资组合相关的潜在风险和脆弱性的努力。本公司还认识到保持外展以进一步促进可持续性的重要性，因为本公司无法控制的租户做法包括我们物业的绝大多数公用事业消耗和温室气体(“GHG”)排放。为了使其可持续发展优先事项与租户活动保持一致，其租约中包含鼓励可持续做法的条款。

2022年，公司在珍珠高地中心完成了1.3兆瓦屋顶光伏系统的安装，珍珠高地中心是公司按GLA计算最大的零售资产。2023年，公司在Kakaako商务中心完成了0.5兆瓦光伏系统的安装，Kakaako商务中心是公司按GLA计算的第二大工业资产。
该公司重点介绍了与我们的环境可持续发展努力相关的以下其他成就：

•实施了CRE基准计划，在Energy Star Portfolio Manager中汇编能源和水数据。这使公司能够更好地跟踪和了解整个CRE产品组合的能源和水消耗情况。此外，公司与檀香山市县和其他利益相关者合作，建立了全县范围的能源和水建筑基准计划。
•该公司与Carbon LighTower合作，在CRE产品组合中提高能源效率并减少温室气体排放。在这一合作关系下，约22%的公司产品组合(基于GLA)对照明、供暖和制冷系统进行了性能更新，推动2022年节能超过1,000兆瓦时。
•2022年，该公司对8处物业进行了美国供暖、制冷和空调工程师协会(ASHRAE)2级全面审计，相当于110万平方英尺的GLA，占我们基于GLA的投资组合的近30%。这些审计提供了确定可行的短期、中期和长期节能和效率机会的数据。
•该公司继续在其物业实施可持续能源和节约功能，包括安装节能LED照明、屋顶光伏系统和电动汽车(EV)充电站，并采用凉爽屋顶、节水装置和再生水、步行友好的休憩空间、骑行和自行车共享交通选择，以及夏威夷本土和环境友好的植物和
3

在其他倡议中，美化环境。截至2023年12月31日，本公司已在25个物业将公共区域照明转换为LED，在14个物业安装电动汽车充电站，并签订协议，在未来12个月内在另外3个物业增设电动汽车充电站。

社会责任--人力资本资源
作为“夏威夷的合作伙伴”，该公司致力于其员工，统称为A&B大家庭，他们对实现其服务于其生活和运营的社区的使命以及为所有利益相关者创造价值都至关重要。公司致力于吸引、培养和留住具有不同背景和视角的员工，并支持这些员工追求事业发展、养家糊口、享受工作和回报。

该公司采取以下措施来支持这些努力：

•提供有竞争力的薪酬和福利计划;
•维护混合的现场/远程工作环境，并对现场工作进行灵活的安排和激励;
•利用领先的行业软件和其他技术来促进沟通、文档管理、协作和其他业务流程;
•通过员工领导的社会和环境委员会并与人力资源部门合作举办面对面和虚拟参与活动，将A & B大家庭聚集在一起，并营造多元化和包容性的环境;
•提供学习和发展机会，支持员工的进步；
•启动了一项由员工主导的健康计划，以支持员工的持续健康和健康。

招聘、发展和留用
截至2023年12月31日，公司拥有104名员工(包括3名兼职员工)，而前一年的持续运营中有141名员工(包括1名兼职员工)。我们近93.3%的员工都在夏威夷工作，公司一直维持着现场/远程混合工作环境。由于恩惠处置集团及本公司全资附属公司Kahului Trucking&Storage，Inc.(“KT&S”)于2023年处置，本公司于2023年12月31日不再有任何受集体谈判协议保障的员工。
公司认识到，员工推动了公司的成功，是公司最宝贵的资源之一。为了扩大其对人才的影响，公司利用不同的资源招聘员工，这些员工体现了A&B的诚信、合作、尊重、果断、适应和问责的核心价值观。该公司的薪酬和福利计划旨在吸引、奖励和留住拥有支持我们的业务目标、帮助实现战略目标并为我们的股东创造长期价值所需技能的人才。该公司为员工提供具有竞争力的总奖励方案，其中除基本薪酬外，还包括有意义的福利，如健康(医疗、牙科和视力)和人寿保险、带薪假期、灵活的支出报销账户、企业健康计划、收益分享机会，以及具有慷慨的公司缴费和公司匹配的401(K)计划。某些员工有资格获得与公司普通股价格挂钩的年度奖励奖金和长期股权奖励。此外，公司还为员工提供有意义的学习和发展机会，以鼓励他们的个人和职业发展，提供各种正式和非正式的培训计划和职业发展津贴，用于合格的研讨会、会议、论坛和课程。该公司还为希望获得合格高等教育学位的员工提供学费报销计划。
公司相信，具有短期和长期特点的公平和有竞争力的薪酬和福利计划通过激励企业和个人业绩(即，按业绩支付)、基于公司长期业绩进行激励并将薪酬与其业务计划相结合，从而使员工和股东的利益保持一致。我们员工的平均任期约为7.5年，在截至2023年12月31日的一年中，我们的整体流失率为9.3%(低于全国协会或房地产投资信托基金的平均19%)。
参与度、社区和文化
公司通过各种渠道定期沟通，包括市政厅、学习和发展培训、社区和社交活动，以及通过员工内联网、每月员工通讯和电子邮件更新进行频繁沟通，努力保持员工的参与度。2023年，公司为员工举办了全天的合作与学习日活动，为振兴A&B的企业文化、培养与同事的联系和促进职业发展提供了机会。该公司还每年进行一次保密的员工调查，以更好地
4

了解员工对员工体验、工作场所文化、员工敬业度以及公司方向和领导力等主题的看法。2023年，该公司的参与率为82%。调查结果由高级领导层仔细审查，并导致采取具体行动，包括提高认可度计划以及制定公司的愿景、使命和价值观声明。
该公司在回馈其服务的社区方面有着悠久的历史，其员工也是其中的一部分，它相信这一承诺有助于其吸引和留住人才。此外，公司通过匹配礼物计划(将员工的个人礼物与公司对符合条件的社区非营利组织的贡献相匹配)、志愿者计划(为员工提供带薪假期以提供员工社区服务，并向此类符合条件的组织提供现金补助)以及通过公司对员工支持的慈善机构的赞助，支持员工在其社区的投资。
公司有两个由员工主导的理事会，即社会理事会和环境理事会，这两个理事会由来自公司各级的不同的跨职能个人团队组成，专注于工作场所文化和社区影响。2021年，公司推出了员工主导的健康计划，以支持员工的健康和健康。该计划为员工提供各种主题的支持和资源，包括心理、身体和情绪健康；睡眠、健身和营养习惯；压力和变化管理；自我护理；财务健康和其他健康主题，包括全年的计划、演示和挑战。员工可以通过公司的健康平台访问工具、活动和在线课程，并跟踪他们在获得健康激励方面的进展。
多样性、公平性和包容性(“dei”)
公司相信，拥有不同团队的公平和包容的环境会培养更多的创造力，并产生更多通过其资产、人员和关系创造价值的机会，这对其吸引和留住关键人才的努力至关重要。该公司致力于通过各种多样性和包容性倡议来建设包容性文化。这一承诺从最高层开始，拥有高技能和种族和性别多元化的董事会。作为对Dei承诺的一部分，公司于2021年启动了平等伙伴计划，该计划突出并支持公司的Dei和社会正义问题。活动计划每季度举行，包括演讲者、小组讨论、教育材料、小组讨论和适当的社区服务项目。2023年，该公司为经理们开展了一次现场、便利的Dei培训，介绍基本概念，并促进围绕在工作中拥抱Dei的常见挑战、主管的责任以及经理如何为Dei文化做出贡献的讨论。
劳动力人口统计数据
以下截至2023年12月31日的多样性代表性数据是自愿收集的，反映了参与受访者提供的信息。
女性种族多元化
夏威夷州立大学1
50 %78 %
A&B董事会29 %57 %
A&B领导力2
28 %56 %
A&B员工总数57 %74 %
1 资料来源：2022年美国人口普查局美国社区调查1年预估
2 领导力包括EEO-1级高级管理人员

公司治理与合规
公司把健全的公司治理原则放在首位。本公司董事会是完全独立的，除行政总裁(“行政总裁”)外，每年都会改选连任，并由具备广泛和互补技能的不同董事组成。该公司在机构股东服务公司的治理方面获得了“1”的认可，这是现有的最高分数。
公司致力于按照最高的道德标准开展业务。公司通过了适用于首席执行官、首席财务官和财务总监的道德准则和适用于所有董事、高级管理人员和员工的行为准则，确立了道德行为和遵守所有联邦、州和地方法律法规的重要性。所有董事和员工每年都会签署并重申他们对《行为准则》的理解。为了确保我们的员工有一个公平的工作场所，公司还制定了严格的政策，以防止非法歧视和骚扰。员工可以使用24小时道德热线，允许
5

匿名举报涉嫌违反《行为守则》或其他违反道德或法律的行为。审计委员会在每次会议上都会收到热线电话的报告。
公司领导班子和董事会致力于解决ESG问题。ESG对价是公司运营和战略计划的重要组成部分，并被整合到公司的运营中，并为公司如何追求机会和管理风险提供信息。董事会在提名和公司治理委员会会议以及董事会会议上提供监督，并定期收到关于ESG主题的报告，包括多样性和气候风险。本公司亦重视股东的意见，并定期征询投资者对ESG及其他议题的意见。
可用信息
公司向美国证券交易委员会(简称“美国证券交易委员会”)提交报告。提交的报告和其他信息包括Form 10-K的年度报告、Form 10-Q的季度报告、Form 8-K的当前报告以及根据1934年《证券交易法》(《交易法》)提交的其他报告和信息。
美国证券交易委员会有一个网站www.sec.gov，其中包含以电子方式向美国证券交易委员会提交的有关公司和其他发行人的报告、委托书和信息声明以及其他信息。
本公司在美国证券交易委员会以电子方式存档或提供有关材料后，在合理可行的范围内尽快在其互联网网站上或透过其互联网网站免费提供其10-K表格的年度报告、10-Q表格的季度报告、8-K表格的当前报告以及根据交易法第13(A)或15(D)节提交或提交的报告的修订版。该公司的网址是：www.alexanderbaldwin.com。公司网站上的信息，包括公司的CRR，不会通过引用的方式纳入本10-K表格年度报告或提交给美国证券交易委员会的任何其他报告或文件中。
第1A项。风险因素
下列风险可能对我们的股东以及我们的经营结果、财务状况、流动性和现金流产生重大不利影响。此外，我们的运营环境竞争激烈，变化迅速。新的风险因素不时出现，我们无法预测所有这些风险因素，也无法评估所有这些风险因素对我们业务的影响或任何因素或因素组合对我们业务的影响程度。您应仔细考虑以下描述的风险和不确定性，以及本10-K表格中的所有其他信息和公司提交给美国证券交易委员会的文件。
风险因素摘要
我们的业务受到许多风险和不确定因素的影响，投资我们的普通股可能涉及各种风险。在投资我们的普通股之前，应仔细考虑此类风险，包括但不限于以下汇总风险：
与房地产投资信托基金地位相关的风险摘要
•由于房地产投资信托基金的资格涉及高度技术性和复杂的守则条款，因此不能保证我们仍将是符合美国联邦所得税目的的房地产投资信托基金。
•美国联邦、州和地方立法、司法或监管税收的变化可能会对我们的股东和我们产生不利影响。
•遵守REIT的要求可能会导致我们出售资产或放弃其他有吸引力的投资机会。
•我们可能被要求借入资金、出售资产或筹集股本来满足我们的REIT分配要求，这可能会对我们执行业务计划和增长的能力产生不利影响。
•REITs支付的股息通常不符合某些股息的降低税率。
•我们公司章程中所载的REIT所有权限制和转让限制可能会限制或阻止我们普通股的某些转让，可能会产生意想不到的反收购效果，并可能无法成功保留我们作为REIT的纳税资格。
•我们的现金分配没有保证，可能会波动。
•我们的某些业务活动可能需要缴纳公司级所得税和其他税，这将减少我们的现金流，并可能导致潜在的递延和或有税负债。
•对从事“被禁止交易”的REITs征收的税收可能会限制我们从事被视为联邦所得税销售的交易的能力。
6

•如果我们的董事会有能力在没有股东批准的情况下取消我们的REIT资格，可能会给我们的股东带来不利的后果。
与我们的业务相关的风险摘要
•经济状况的变化，特别是在夏威夷，可能会对我们的商业房地产和土地运营部门产生不利影响。
•我们可能会面临新的或更激烈的竞争。
•尽管我们打算销售和出售非战略性资产，但许多资产的流动性相对较差，可能无法及时或以有利的条件处置此类资产，这可能会推迟我们的战略议程和/或对我们的财务状况、经营业绩、现金流产生不利影响，并可能导致额外的非现金减值费用。
•我们在获得运营和发展资金方面可能面临潜在的困难。
•我们未来可能会以对我们更严格的条款筹集更多资本，这可能会为新发行股票的持有者提供优先于我们普通股股东目前持有的权利、优惠和特权，或者可能导致普通股所有权稀释的条款。
•如果不遵守我们信贷安排中包含的某些限制性金融契约，可能会对我们的业务部门、资本供应或开展其他活动的能力造成限制。
•提高利率会增加我们的整体利息支出。
•显著的通货膨胀和通货膨胀率的持续上升，可能会对我们的业务和财务业绩产生不利影响。
•燃料价格和能源成本的上涨可能会对我们的经营环境和成本产生不利影响。
•更改联邦、州或地方法律或法规，包括环境法律法规，可能会对我们的业务产生不利影响。
•网络攻击或入侵造成的安全漏洞，或公司信息技术(“IT”)网络、通信和相关系统的其他重大中断，可能会削弱我们的运营能力，对我们的财务状况造成不利影响，并损害我们的声誉。
•如果系统出现故障或中断，公司的业务和运营可能会受到影响。
•天气、自然灾害和气候变化的影响可能会对我们的业务产生不利影响。
•政治危机、公共卫生危机和其他我们无法控制的事件可能会对我们的运营和盈利能力产生不利影响。
•我们可能会受到纠纷、法律或其他程序、政府调查或调查的影响，这些都可能对我们产生不利影响。
•长期资产账面价值的减值可能会对我们的经营业绩产生负面影响。
与我们的商业地产部门相关的风险摘要
•我们受到许多因素的影响，这些因素可能导致CRE部门的盈利能力下降。
•我们商业地产投资组合中主要租户的破产或损失可能会对我们的现金流和盈利能力产生不利影响。
•零售购物从实体店转向网上购物，可能会对我们的现金流、财务状况和经营业绩产生不利影响。
•我们可能无法续签租约、租赁空置空间或在租约到期时重新租赁空置空间，从而增加或延长空置空间，这将对我们的财务状况、运营业绩和现金流产生不利影响。
•运营费用的增加将对我们的运营业绩产生不利影响。
•我们的零售中心可能依赖锚店或主要租户来吸引购物者，并可能因失去或关闭其中一个或多个租户而受到不利影响。
•我们零售中心的某些租约包含“合租”或“停电”条款，如果触发，可能允许租户支付更低的租金、停止运营或终止租约，这可能会对我们的业绩或适用零售物业的价值产生不利影响。
•我们商业物业的价值受多个因素影响。
•我们可能无法确定并完成对符合我们标准的物业的收购，这可能会阻碍我们的增长。
•我们面临着收购和开发房地产的竞争，这可能会阻碍我们扩大业务的能力，或者可能会增加这些活动的成本。
•我们受到与房地产建设和开发相关的风险的影响。
•商业地产投资的流动性相对较差。
7

与REIT地位相关的风险
由于房地产投资信托基金的资格涉及高度技术性和复杂的守则条款，因此不能保证我们仍将是符合美国联邦所得税目的的房地产投资信托基金。
我们已确定，自截至2017年12月31日的课税年度开始，我们的运营符合REIT的要求。然而，作为房地产投资信托基金的资格涉及应用守则中高度技术性和复杂的条款，可能只有有限的司法或行政解释，并取决于我们是否有能力持续满足有关我们的收入来源、我们的资产性质、我们的股份所有权的多样性以及我们向我们的股东分配的金额等方面的各种要求。我们满足资产测试的能力取决于我们对我们资产的特性和公平市场价值的分析，其中一些不受准确确定的影响，因此我们将无法获得独立的评估。对不完全在我们控制范围内的各种事实和情况的确定可能会影响我们继续获得REIT资格的能力。此外，不能保证未来的立法、法规、行政解释或法院裁决不会显著改变REIT资格的要求，或对此类资格的联邦所得税后果产生不利影响。此外，我们满足REIT资格要求的能力在一定程度上取决于第三方的行动，我们对这些行动没有控制或只有有限的影响力。即使是技术上或无意中的违规行为也可能危及我们的REIT资格。
尽管我们打算以符合REIT要求的方式运营，但我们不能确定我们是否会保持这样的资格。根据现行法律，如果我们在任何纳税年度未能符合REIT的资格，我们将不能在计算我们的应纳税所得额时扣除支付给股东的股息。此外，我们的应税收入将按正常的公司税率缴纳美国联邦和州所得税。此外，除非我们根据某些守则条文有权获得宽免，否则我们亦会在未能符合资格成为房地产投资信托基金的年度后的四个课税年度内，丧失重新选择房地产投资信托基金地位的资格。对于我们不符合REIT资格的每一年，可分配给我们股东的现金将大幅减少。在这种情况下，我们将不需要继续分发。
尽管我们目前打算继续符合REIT的资格，但未来的经济、市场、法律、税收或其他考虑因素可能会导致我们在未经股东同意的情况下撤销REIT选举或采取其他可能导致取消资格的行动。
美国联邦、州和地方立法、司法或监管税收的变化可能会对我们的股东和我们产生不利影响。
美国目前对REITs及其股东的联邦所得税待遇可能会随时通过立法、司法或行政行动进行修改，可能具有追溯力，这可能会影响美国联邦所得税对在美国的投资的待遇。涉及REITs的美国联邦所得税规则不断受到参与立法程序的人员、美国国税局(IRS)和美国财政部的审查，这导致了法律上的变化以及对法规和解释的频繁修订。我们无法预测税法的变化可能会如何影响我们的投资者或我们。美国联邦所得税法及其解释的修订可能会对我们作为房地产投资信托基金的资格以及与在我们的投资相关的税收考虑因素产生重大负面影响，或者可能导致我们改变投资和承诺。
在州一级，Hawai‘i州立法机构已多次考虑，并可能在未来考虑：(I)取消(即，废除)针对Hawai’i州数年或永久产生的收入所支付的用于Hawai‘i州所得税目的的REIT股息扣减，和/或(Ii)强制扣缴Hawai’i州外股东的股息所得税。这些规定可能导致根据夏威夷税法对夏威夷的REIT收入进行双重征税，减少股东的回报，并降低我们的股票对投资者的吸引力，这反过来可能会降低我们的股票价值。
我们敦促您就立法、法规或行政发展和建议的现状及其对投资我们股票的潜在影响咨询您的税务顾问。
8

遵守REIT的要求可能会导致我们出售资产或放弃其他有吸引力的投资机会。
为了保持我们作为房地产投资信托基金的资格，我们必须不断满足各种要求，其中包括我们的资产性质、我们的收入来源和我们分配给我们股东的金额。例如，我们必须确保，在每个日历季度结束时，我们总资产价值的至少75%由“房地产资产”(根据守则的定义)、现金、现金项目和美国政府证券的某种组合组成。我们的其余投资(政府证券、合资格房地产资产和由应税房地产投资信托基金子公司(“TRS”)发行的证券除外)一般不能包括超过任何一家发行人的未偿还有表决权证券的10%或任何一家发行人的未偿还证券总价值的10%。此外，一般而言，我们的总资产(政府证券、合格房地产资产和TRS发行的证券除外)价值的5%可以由任何一个发行人的证券组成，我们总资产价值的20%可以由一个或多个TRS的证券代表。如果我们在任何日历季度结束时未能遵守这些要求，我们必须在日历季度结束后30天内纠正不符合要求的情况，或有资格获得某些法定救济条款，以避免失去我们的REIT资格和遭受不利的税收后果。因此，我们可能被要求出售资产或放弃其他有吸引力的投资机会。这些行动可能会减少我们的收入，减少可分配给我们股东的金额，以及可用于偿还我们债务的金额。
我们可能被要求借入资金、出售资产或筹集股本来满足我们的REIT分配要求，这可能会对我们执行业务计划和增长的能力产生不利影响。
我们一般必须每年分配至少90%的REIT应税收入，而不考虑所支付的股息扣除和不包括任何净资本收益，以保持我们作为REIT的资格。如果我们满足这一分配要求并符合REIT资格，但分配的REIT应税收入(包括任何净资本利得)少于100%，我们将按普通公司税率缴纳留存部分的税款。此外，如果我们在一个日历年度分配给股东的实际金额低于美国联邦税法规定的最低金额，我们将被征收4%的不可抵扣消费税。我们打算向我们的股东进行分配，以符合准则的REIT要求，并避免公司所得税和每年4%的消费税。
有时，由于确认应税收入和实际收到现金之间的时间差异，或由于不可扣除的资本支出、建立准备金或所需债务或摊销付款的影响，我们可能会产生比我们的现金流更多的应税收入。如果我们在这些情况下没有其他资金可用，我们可能被要求以不利的条件借入资金，以不利的价格出售资产或分配原本投资于未来收购的金额，以使分配足以使我们能够支付足够的应税收入，以满足REIT的分配要求，并避免特定年度的企业所得税和4%的消费税。这些替代方案可能会增加我们的成本，或减少我们的股本，或对我们筹集短期和长期债务的能力产生不利影响。此外，房地产投资信托基金的分配要求可能会增加我们为资本支出以及进一步增长和扩张计划提供资金所需的资金。因此，遵守REIT的要求可能会阻碍我们的增长能力，这可能会对我们的普通股价值产生不利影响。
我们是否发行股票、发行价格、发行金额和其他条款将取决于许多因素，包括替代资本来源、我们当时存在的杠杆、我们对额外资本的需求、市场状况以及其他我们无法控制的因素。如果我们通过发行股权证券或可转换为股权证券的债务来筹集额外资金，我们现有股东持有的股票比例可能会降低。此外，新的股本证券或可转换债务证券可能拥有优先于我们现有股东的权利、优先和特权，这可能会大幅降低他们拥有的我们证券的价值。根据我们能够获得的股价，我们可能不得不出售大量股票，以筹集我们认为执行长期战略所需的资本，我们的股东可能会因此经历其股票价值的稀释。
REITs支付的股息通常不符合某些股息的降低税率。
美国联邦所得税的最高税率目前为20%，不包括3.8%的投资税附加费。该税率适用于支付给美国股东的个人、信托和遗产的“合格股息”收入。然而，REITs支付的股息通常不符合适用于合格股息的降低费率。虽然这些规则不会对REITs的税收产生不利影响，但适用于常规公司合格股息的较优惠税率可能会导致个人、信托和遗产投资者认为投资于REITs的吸引力相对低于投资于支付股息的非REITs公司的股票，这可能会对REITs股票的价值产生不利影响，包括我们的普通股。然而，在2026年1月1日之前开始的纳税年度，作为个人、信托或遗产的股东通常有权扣除从房地产投资信托基金收到的普通收入股息总额的20%，但受一定限制。
9

我们公司章程中所载的REIT所有权限制和转让限制可能会限制或阻止我们普通股的某些转让，可能会产生意想不到的反收购效果，并可能无法成功保留我们作为REIT的纳税资格。
为了保持我们作为房地产投资信托基金的纳税资格，除其他要求外，我们的股本中流通股价值的50%不得超过50%由五名或更少的个人(如守则中定义的包括某些实体)在从我们2018纳税年度开始的每个纳税年度的最后半年内以实益或建设性的方式拥有。此外，此类股份必须在12个月的纳税年度中至少335天内或从2018纳税年度开始的较短纳税年度的相应部分内由100人或以上的人实益拥有。此外，任何人实际或建设性地拥有我们股本10%或以上的投票权或股份价值，可能会导致本公司与其一个或多个租户之间存在某种程度的从属关系，这可能导致我们从该等关联租户获得的收入不符合房地产租金的资格。我们的公司章程包括对我们股本股份转让的某些限制，以及旨在帮助我们满足这些限制和其他目的的所有权限制。
除若干例外情况外，吾等的公司章程细则禁止任何股东实益或建设性地拥有超过(I)所有类别或系列股本的流通股价值的9.8%或(Ii)任何类别或系列股本的流通股价值或数目的9.8%(以限制性较大者为准)。此外，这些限制的推定所有权规则很复杂，相关个人或实体的团体可能被视为单一所有者，因此违反了股份所有权限制。因此，个人或实体收购我们的已发行普通股(或任何类别或系列股票的流通股)的比例低于9.8%，可能会导致该个人或实体或其他个人或实体建设性地拥有超过相关所有权限制的股份。任何违反这些限制而试图拥有或转让我们普通股或我们任何其他股本的股份，都可能导致这些股份自动转移到慈善信托基金或可能无效。因此，如果进行了违法性转让，股份的接受者将不会获得可归因于转让股份的任何经济或投票权。
转让限制和所有权限制可能会阻止我们普通股的某些转让。然而，这些限制和限制可能在所有情况下都不足以防止我们作为房地产投资信托基金的纳税资格受到损害，包括根据关联租户规则。此外，不能保证我们将能够执行拥有权限制。如果我们的公司章程中的限制无效，导致我们未能满足上述REIT税收规则，那么如果没有适用的减免条款，我们将无法保持作为REIT征税的资格。
我们公司章程中包含的所有权限制可能会延迟、阻止或防止我们的控制权发生变化，这可能涉及我们股票的溢价或符合我们股东的最佳利益。因此，所有权限制和转让限制的整体效果可能会使收购我们的任何尝试变得更加困难或受阻，即使此类收购可能有利于我们股东的利益。这种可能无法获得溢价的情况可能会降低我们普通股的价格。
我们的现金分配没有保证，可能会波动。
房地产投资信托基金一般须将其至少90%的应纳税所得额分配给其股东(在确定时不考虑所支付的股息扣减，也不包括任何净资本利得)。一般而言，我们预计将分配所有或几乎所有的REIT应纳税所得额，包括净资本收益，以便不受未分配REIT应纳税所得额的所得税或消费税的影响。我们的董事会将根据一系列因素决定每季度分配给我们股东的现金数额，这些因素包括但不限于我们的经营结果、现金流和资本要求、经济状况、税务考虑、借款能力和其他因素，包括债务契约限制，这些因素可能会对现金支付和未来收购和资产剥离计划施加限制。因此，我们的分布水平可能会波动。
10

我们的某些业务活动可能需要缴纳公司级所得税和其他税，这将减少我们的现金流，并可能导致潜在的递延和或有税负债。
我们的TRS资产和业务将继续按常规公司税率缴纳美国联邦所得税。我们还可能需要缴纳各种其他税种，包括工资税以及州税、地方税和外国所得税、财产税、转让税和其他有关资产和业务的税。此外，在某些情况下，我们可能被要求支付消费税或惩罚性税款，数额可能很大，以利用守则下的一项或多项宽免条款，维持作为房地产投资信托基金的税务资格。我们还可能对与TRS进行的交易征收100%的消费税，如果这些交易不是在公平的基础上进行的，或者我们也可能在目前没有考虑到的情况下和交易中被征税。这些税收中的任何一项都会减少我们的收入和可用现金。
此外，美国国税局和任何州或地方税务机关可以在我们获得REIT资格之前的纳税年度成功地向我们主张企业所得税的债务，在这种情况下，我们将欠这些税款加上适用的利息和罚款(如果有的话)。此外，上述REIT前期间的任何应纳税所得额的增加可能会导致REIT前累计收益和利润的增加，这可能导致我们在相关决定后向我们的股东支付额外的应税分派。
对从事“被禁止交易”的REITs征收的税收可能会限制我们从事被视为联邦所得税销售的交易的能力。
房地产投资信托基金从被禁止的交易中获得的净收入将被征收100%的惩罚性税。“禁止交易”一词一般包括出售或以其他方式处置财产(包括抵押贷款，但以下讨论的止赎财产除外)，这些财产主要是为了在我们的交易或业务的正常过程中出售给客户而持有的。如果我们处置或证券化贷款的方式被视为美国联邦所得税目的的禁止交易，我们可能需要缴纳这笔税。
我们打算开展我们的业务，使我们拥有(或被视为拥有)的任何资产都不会被视为或一直被视为持有以供出售给客户，并且任何此类资产的出售不会被视为在我们的正常业务过程中。因此，我们可能选择不从事REIT层面的某些贷款销售，并可能限制我们用于证券化交易的结构，即使这些销售或结构可能对我们有利。此外，持有物业是否“主要是在交易或业务的正常过程中出售给客户”，视乎特定的事实和情况而定。我们不能保证我们出售的任何财产不会被视为持有以供出售给客户的财产，也不能保证我们可以遵守守则中防止此类待遇的某些安全港条款。100%禁止的交易税不适用于通过TRS或其他应税公司出售财产的收益，尽管这些收入将在公司手中按正常的公司税率征税。我们打算组织我们的活动，以防止被禁止的交易定性。
如果我们的董事会有能力在没有股东批准的情况下取消我们的REIT资格，可能会给我们的股东带来不利的后果。
我们的公司章程规定，如果董事会认为继续符合我们的REIT资格不再符合我们的最佳利益，董事会可以在没有我们股东批准的情况下撤销或以其他方式终止我们的REIT选举。如果我们不再是房地产投资信托基金，在计算我们的应税收入时，我们将不能扣除支付给股东的股息，我们将按正常的公司税率缴纳美国联邦所得税，这可能会对我们向股东的总回报产生不利影响。
与我们的业务相关的风险
经济状况的变化，特别是在夏威夷，可能会对我们的商业房地产和土地运营部门产生不利影响。
我们的业务，包括我们的资产和业务，都集中在夏威夷，这比我们的资产和业务在地理上更加多样化的情况下，使我们面临更集中的风险。夏威夷经济驱动力的减弱，包括旅游、军事和消费支出、公共和私人建筑开工和支出、个人收入增长和就业，或内地和其他地区消费者信心、市场需求或经济状况的减弱，可能会对夏威夷房地产租赁活动的水平、夏威夷房地产的需求或销售产生不利影响。此外，利率上升或其他因素可能会降低我们持有的房地产的市场价值，以及增加买家融资的成本，这可能会减少对我们房地产资产的需求。
11

我们可能会面临新的或更激烈的竞争。
还有许多其他商业和住宅地产以及未开发土地的开发商、买家、经理和业主，在管理和租赁收入、开发用地、收购和处置物业以及物业的租户和购买者方面与我们竞争或可能竞争。激烈的竞争可能会导致空间供应增加，进而可能增加空置率，需要增加租户激励措施，降低租金、销售价格或销售量，或者缺乏发展机会。此外，我们的租户可能面临更激烈的竞争和/或市场偏好和需求的变化，这对他们的业绩、支付租金的能力甚至他们的业务生存能力都有不利的影响。
尽管我们打算销售和出售非战略性资产，但许多资产的流动性相对较差，可能无法及时或以有利的条件处置此类资产，这可能会推迟我们的战略议程和/或对我们的财务状况、经营业绩、现金流产生不利影响，并可能导致额外的非现金减值费用。
我们以有利条件(包括定价)处置非战略性资产的能力取决于我们无法控制的因素，包括但不限于来自其他卖家的竞争、房地产资产的基础设施容量或可获得性不足(例如，水、下水道和道路)、对潜在买家有吸引力的融资以及市场状况。因此，我们可能无法通过处置实现我们的战略，我们可能无法以有利的条件实现我们的战略，或者我们可能无法及时执行战略，这可能对我们的财务状况、经营业绩和/或现金流产生不利影响，并可能导致额外的非现金减值费用。
此外，许多非战略性资产的流动性相对较差。非流动性资产通常会经历更大的价格波动，因为不存在现成的市场，而且可能更难估值。此外，验证非流动性资产的第三方定价可能比流动性较高的资产更具主观性。因此，我们可能会记录额外的非现金减值费用和/或变现远远低于我们之前记录的此类资产的价值。
我们在获得运营和发展资金方面可能面临潜在的困难。
成功执行我们的战略需要大量的运营和开发资金。这种资本的来源可能包括银行、人寿保险公司、公开和非公开发行的债务或股票，包括配股、出售某些资产和合资伙伴。如果我们的投资或信用状况显著恶化，我们进入债务或股权资本市场的机会可能会受到限制，我们的资本成本可能会增加，或者我们可能无法以相同的水平或相同的条件对债务进行再融资。此外，我们依赖于我们获得和利用循环信贷安排来支持我们的运营的能力。信贷和金融市场的波动或我们信用状况的恶化可能会阻止我们获得资金。不能保证任何资本将以我们可以接受的条款提供，或者根本不能满足我们的短期或长期现金需求。
我们未来可能会以对我们更严格的条款筹集更多资本，这可能会为新发行股票的持有者提供优先于我们普通股股东目前持有的权利、优惠和特权，或者可能导致普通股所有权稀释的条款。
如上所述，成功执行我们的战略需要大量的运营和开发资金。如果我们的资本需求不能通过我们现有的流动性来源(例如，我们的循环信贷安排)来满足，我们可能需要额外的资本。如果我们产生额外的债务或筹集股本，发行的债务或股本的条款可能会赋予持有人优先于我们普通股持有人的权利、优惠和特权，特别是在清算的情况下。任何新债务的条款也可能对我们的业务施加比目前更严格的额外限制。如果我们通过公开或非公开发行或配股发行额外的普通股，现有普通股股东在我们的持股比例将会下降，如果他们不在可评级的基础上参与的话。
如果不遵守我们信贷安排中包含的某些限制性金融契约，可能会对我们的业务部门、资本供应或开展其他活动的能力造成限制。
我们的信贷安排和定期债务包含某些限制性金融契约。如果我们违反任何契诺，而贷款人没有及时纠正或放弃违约，而此类事件导致违约，我们获得信贷的机会可能会受到限制或终止，贷款人可以立即宣布任何到期和应付的未偿还金额。如果发生违约，我们向股东进行分配的能力可能会进一步受到限制。
12

提高利率会增加我们的整体利息支出。
尽管我们的未偿债务中有很大一部分是固定利率的，但我们根据我们的信贷安排以可变利率借入资金。随着利率的上升，我们浮动利率债务的利息支出也会增加。此外，未来当债务到期并进行再融资时，与固定利率债务相关的利息支出可能会上升。此外，如果市场利率上升，投资者寻求具有更高分销率的替代投资，我们商业房地产投资组合的价值和我们股票的市场价格可能会下降。
显著的通货膨胀和通货膨胀率的持续上升，可能会对我们的业务和财务业绩产生不利影响。
最近通货膨胀率的大幅上升，以及未来可能出现的实际和预期的通货膨胀率上升，可能会影响我们的经营业绩。在高通胀的环境下，我们可能无法将租金提高至通胀水平或以上，这可能会降低我们的利润率。通胀上升也可能会增加建筑成本，包括租户改善和基本工程，以及经营成本，从而对我们造成不利影响。该公司的许多租约要求租户支付可分配部分的运营费用，包括公共区域维护、房地产税和保险，从而减轻了因通胀而增加的成本和运营费用的影响。然而，未报销的增加的运营费用可能会对公司的经营业绩和现金流产生不利影响。
燃料价格和能源成本的上涨可能会对我们的经营环境和成本产生不利影响。
燃料价格对夏威夷经济的健康有直接影响。燃料价格上涨可能会导致前往夏威夷的运输成本上升，并对游客数量和运往夏威夷的货物成本产生不利影响，从而影响夏威夷经济及其消费者的实力。我们租赁房地产组合的能源成本增加通常从承租人那里收回，尽管我们的能源成本份额因入住率下降而增加，而更高的运营成本报销影响了增加基础租金的能力。不断上涨的燃料价格也可能增加建筑成本，包括到夏威夷的运输成本，以及以石油为基础的材料成本，从而影响我们的房地产开发项目和利润率。
更改联邦、州或地方法律或法规，包括环境法律法规，可能会对我们的业务产生不利影响。
我们受联邦、州和地方法律法规的约束，包括政府利率、土地使用、环境、气候相关和税收法律法规。遵守或不遵守或更改管理我们业务的法律和法规可能会给我们带来巨大的额外成本，并对我们的财务状况和运营结果产生不利影响。例如，我们的房地产相关部门受到众多联邦、州和地方法律法规的约束，如果这些法规发生变化或不遵守，可能会对我们的业务产生不利影响。
在出售符合条件的房地产并将收益再投资于替代房产时，我们经常利用该法第1031条递延纳税。当我们出售夏威夷的大片土地或夏威夷的商业地产时，这种情况经常会发生，所有这些通常都有非常低的税基。废除或不利地修改《守则》第1031条可能会给我们带来巨大的额外成本。
公司的经营和财产受联邦、州和地方有关环境保护的各种法律法规的约束，包括职业安全和健康管理条例、环境保护局条例以及与我们的经营相关的州和县许可。根据一些环境法，房地产的现任或前任所有者或经营者可能被要求调查和清理在物业中释放的危险或有毒物质。所有者或经营者还可能对政府实体或第三方因污染而产生的财产损失或人身伤害以及调查和清理费用承担责任。这些法律往往规定赔偿责任，而不考虑所有者或经营者是否知道物质的释放或导致物质的释放。污染的存在或未能补救污染可能会损害公司出售或租赁房地产或以房地产作为抵押品借款的能力。其他法律和法规管理室内和室外空气质量，包括那些可能要求在损坏、拆除、翻新或改建时减少或移除含石棉材料的法律和法规，以及管理空气中石棉纤维的排放和暴露的法律法规。含铅油漆和某些含有多氯联苯(“多氯联苯”)的电气设备以及地下储罐的维护和拆除也受联邦和州法律的监管。该公司还面临与人类暴露于化学或生物污染物(如霉菌、花粉、病毒和细菌)有关的风险，超过一定水平，可被指控与敏感个人的过敏或其他健康影响和症状有关。本公司可能会因环境合规而被罚款，并须对因环境污染或人类暴露于其物业或其物业的污染而引起的上述受管制物质或储罐或相关索偿的补救行动费用负责。确定合规问题或未发现的污染区域、范围或已知范围的变化
13

污染、发现更多地点、人类暴露在污染中或清理或合规要求的变化可能会给公司带来巨额成本。此外，遵守新的法律或法规，例如与气候变化有关的法律或法规，包括遵守“绿色”建筑规范，或更严格的法律或法规或对现有法律的更严格解释，可能需要公司支付物质支出。
网络攻击或入侵造成的安全漏洞，或公司信息技术(“IT”)网络、通信和相关系统的其他重大中断，可能会削弱我们的运营能力，对我们的财务状况造成不利影响，并损害我们的声誉。
我们广泛依赖信息技术和通信系统来处理交易，运营和管理我们的业务，并面临与安全漏洞相关的风险，无论是通过网络攻击或互联网上的网络入侵、恶意软件、计算机病毒、电子邮件附件、公司内部人员或能够访问公司内部系统的人员。随着来自世界各地的未遂攻击和入侵的数量、强度和复杂性增加，安全漏洞或破坏的风险普遍增加，特别是通过网络攻击或网络入侵，包括计算机黑客、外国政府和网络恐怖分子。该公司的IT网络和相关系统对其业务的运营和日常运营的能力至关重要。此外，我们有相当一部分员工部分在远程工作环境中工作，这可能会加剧我们业务的某些风险，包括网络安全攻击风险增加，以及未经授权传播专有或机密信息的风险增加。
尽管我们实施了安全措施，但不能保证我们维护系统安全和完整性的努力将是有效的，也不能保证安全破坏或破坏的企图不会成功或造成破坏。涉及我们系统的安全漏洞或其他重大中断可能导致我们的系统使用不当和我们的运营中断，这反过来可能对我们的收入、现金流、运营结果、财务状况、流动性、偿还债务的能力、我们普通股的市场价格以及我们向股东支付股息和其他分配的能力产生重大不利影响。我们还可能产生巨额费用，以补救安全漏洞造成的损害。
这些风险需要持续且可能越来越多的关注和其他资源，以识别和量化这些风险，升级和扩展公司的技术、系统和流程，以充分应对这些风险，并为公司员工提供定期培训，以帮助他们检测网络钓鱼、恶意软件和其他计划。这种关注分散了其他活动的时间和其他资源，并且不能保证公司的努力将是有效的。此外，公司在某些方面的业务依赖于第三方服务提供商。本公司不能保证本公司第三方供应商已建立或使用的网络和系统将有效。随着公司对技术的依赖增加，公司的内部信息系统以及由公司和第三方服务提供商提供的信息系统面临的风险也随之增加。
在正常业务过程中，公司及其服务提供商收集和保留员工、租户和供应商提供的某些个人信息，并广泛依赖IT系统来处理交易和管理业务。公司无法保证公司和公司服务提供商制定的旨在保护公司系统上机密信息的数据安全措施能够防止未经授权访问该个人信息，或者试图破坏安全的行为不会成功或造成损害。
如果系统出现故障或中断，公司的业务和运营可能会受到影响。
该公司的内部IT系统容易受到任何来源的破坏，包括计算机病毒、未经授权的访问、能源中断、自然灾害、恐怖主义、战争、电信故障、可靠性问题以及集成和兼容性问题。此外，我们可能会遇到员工或供应商故意或无意的行为和错误导致的故障。该公司围绕其IT系统实施了政策和程序，包括安全措施、员工培训、系统冗余和灾难恢复计划的存在。然而，任何导致公司运营中断的系统故障或事故都可能导致其业务的实质性中断。公司可能会产生额外的成本，以补救此类中断造成的损害，以及对信息技术资源的需求增加，以支持在部分远程工作环境中操作的员工。
天气、自然灾害和气候变化的影响可能会对我们的业务产生不利影响。
由于气候变化，我们可能会经历极端天气以及降水和温度的变化，包括自然灾害。如果气候变化的影响很大或持续很长一段时间，我们的财务状况或经营结果将受到不利影响。
14

我们的商业地产和陆地业务部门容易受到自然灾害的影响，如飓风、地震、海啸、洪水、海平面上升、野火、龙卷风以及异常大雨或长时间降雨，这些都可能导致人身伤害和生命损失。此外，自然灾害可能会损害我们的房地产资产，这可能会导致保险无法覆盖的巨额维修或重置成本，财产价值缩水或收入损失，并可能对我们开发、租赁和销售物业的能力产生不利影响。自然灾害的发生也可能导致财产保险费率和免赔额的增加，这可能会减少对拥有或开发我们物业的需求，或增加拥有或开发我们物业的成本。
比正常降雨量更大的干旱、飓风、地震、海啸、洪水、海平面上升、野火、其他自然灾害、农业瘟疫或个人的疏忽或故意不当行为，也可能对土地状况产生不利影响，从而损害土地业务部门以及我们的土地基础设施和设施，包括大坝和水库的前景。
我们根据我们认为足够和适当的保单来维持意外保险。这些保单通常要缴纳大笔保留金和免赔额。一些类型的损失，如因大坝实际损坏造成的损失，通常不投保。在某些情况下，我们保留全部损失风险，因为购买保险在经济上并不审慎，或者因为感觉到风险很遥远。其他风险没有投保，因为保险覆盖范围可能无法在商业上获得。最后，我们保留所有超出我们保险限额的损失险。
政治危机、公共卫生危机和其他我们无法控制的事件可能会对我们的运营和盈利能力产生不利影响。
政治危机(包括但不限于加强的安全措施、战争、实际或威胁的恐怖袭击、打击恐怖主义或其他暴力行为的努力)和公共卫生危机(包括但不限于流行病)可能会导致消费者信心和支出下降，或可能影响游客前往夏威夷旅游的能力或意愿，从而对夏威夷的经济和我们造成不利影响。此外，由于我们的业务集中在夏威夷，战争或恐怖主义对夏威夷的袭击可能会严重或不可挽回地损害公司。
此类我们无法控制的事件可能会对贸易以及全球和当地经济产生不利影响，并可能导致限制贸易和人口流动以及货物在供应链中流动的行动，以及对业务和消费者需求的其他影响，从而可能对公司的业务、经营业绩和财务状况产生不利影响。
我们可能会受到纠纷、法律或其他程序、政府调查或调查的影响，这些都可能对我们产生不利影响。
我们的业务性质使我们面临与劳工和雇佣事项、合同纠纷、人身伤害和财产损害、环境事项、建筑诉讼、商业惯例和其他事项有关的纠纷、法律或其他诉讼、或政府调查或调查的可能性，如本节披露的其他风险因素所讨论的那样。这些纠纷可能会分散我们的管理层对业务运营的注意力，从而损害我们的业务。如果这些纠纷发展为诉讼程序，这些诉讼程序可能会导致我们的巨额支出或损失。此外，作为一家房地产开发商，我们可能会面临保修和建筑缺陷索赔，如下文“与我们的土地运营部门相关的风险”一节所述。
长期资产账面价值的减值可能会对我们的经营业绩产生负面影响。
我们的综合资产负债表上有相当数量的长期资产，并在过去记录了非现金减值费用。根据普遍接受的会计原则，只要不利事件或环境变化表明可能出现减值，长期资产就必须进行减值审查。如果业务状况或其他因素导致盈利能力和现金流下降，我们可能需要记录额外的非现金减值费用。可能导致我们长期资产价值进一步减值的事件和条件包括我们经营的行业的变化，特别是全球经济或夏威夷经济低迷的影响，以及竞争和技术进步、监管环境的不利变化，或其他导致预期长期销售额或盈利能力下降的因素。
15

与我们的商业房地产部门相关的风险
我们受到许多因素的影响，这些因素可能导致CRE部门的盈利能力下降。
我们拥有一个商业房地产资产组合。可能对投资组合的盈利能力产生不利影响的因素包括但不限于：(I)我们的大量租户无法履行他们的义务；(Ii)不可收回的运营和拥有成本增加；(Iii)当空间可用时，我们无法在我们的物业租赁空间；(Iv)续约或新租约的租金显著低于以前的租金，或增幅不足以弥补运营和拥有成本的增加；(V)提供租赁优惠，如免费或折扣租金和租户改善津贴；以及(Vi)在物业中发现危险或有毒物质，或其他环境、文化敏感或相关问题。
我们商业地产投资组合中主要租户的破产或损失可能会对我们的现金流和盈利能力产生不利影响。
我们可能会从某些关键租户那里获得可观的现金流和收益。如果其中一个或多个租户宣布破产或自愿迁出租赁物业，而我们无法重新租赁该空间(或以类似或更优惠的条款重新租赁)，我们可能会受到不利影响。此外，我们可能会受到与租户破产或空置相关的无形资产的减值或“减记”的进一步不利影响，如原地租赁价值、有利租赁资产或与直线租赁租金相关的递延资产。
零售购物从实体店转向网上购物，可能会对我们的现金流、财务状况和经营业绩产生不利影响。
虽然在我们酒店运营的许多零售商销售杂货和其他基于必需品的软商品或提供服务，但转向在线购物可能会导致我们的某些租户产生的实体销售额下降，和/或可能导致我们的某些租户在未来缩小其零售点的规模或数量。因此，我们的现金流、财务状况和经营结果可能会受到不利影响。
我们可能无法续签租约、租赁空置空间或在租约到期时重新租赁空置空间，从而增加或延长空置空间，这将对我们的财务状况、运营业绩和现金流产生不利影响。
我们可能无法续签租约、租赁空置空间或在租约到期时重新出租空间。此外，我们可能需要提供大量的租金减免、租户改善、提前解约权或低于市价的续期选择，以留住现有租户或吸引新租户。如果我们物业的租金下降，我们现有的租户不续签租约，或者我们不重新出租我们的可用空间，我们的财务状况、经营业绩和现金流将受到不利影响。
运营费用的增加将对我们的运营业绩产生不利影响。
我们的运营费用包括但不限于物业税、保险、公用事业、维修和维护我们商业地产的公共区域。我们可能会遇到运营费用的增加，其中一些或全部可能是我们无法控制的。我们的大多数租约要求租户支付一定比例的财产税、保险和公共区域维护费用。然而，如果任何物业没有被完全占用，或者如果从租户那里收回的收入不足以支付运营费用，我们可能需要花费自己的资金用于运营支出。此外，我们可能无法续签租约或协商新租约，条款要求租户支付租户目前支付的所有物业税、保险和公共区域维护成本，这将对我们的经营业绩产生不利影响。
我们的零售中心可能依赖锚店或主要租户来吸引购物者，并可能因失去或关闭其中一个或多个租户而受到不利影响。
我们的一些零售中心是由大租户支撑的。在任何时候，我们的租户可能会经历他们的业务下滑，这可能会显著削弱他们的财务状况。因此，我们的租户，包括我们的锚和其他主要租户，可能会未能履行他们对我们的合同义务，寻求让步以继续经营，或宣布破产，任何这些情况都可能导致该等租户的租约终止，以及因终止租约而导致的租金收入损失。此外，我们的某些租户可能会在继续支付租金的同时停止运营，这可能会减少客户流量，从而减少适用零售物业的其他租户的销售额。此外，零售机构之间的合并或整合可能会导致现有商店的关闭或商店位置的重复或地理重叠，其中可能包括我们零售中心的商店。
失去主营店或主要租户或关闭门店可能会显著降低我们的入住率或我们从零售中心获得的租金。我们可能无法重新出租腾出的空间，或无法以同等或更优惠的价格重新出租。
16

条款，或者根本不是。在锚店或主要租户违约的情况下，我们可能会在执行我们作为房东的权利方面遇到延误和成本，以追回根据我们与此等各方达成的协议条款应支付给我们的金额。
我们零售中心的某些租约包含“合租”或“停电”条款，如果触发，可能允许租户支付更低的租金、停止运营或终止租约，这可能会对我们的业绩或适用零售物业的价值产生不利影响。
我们零售中心的某些租约包含“共同租赁”条款，这些条款规定了与租户保持营业的义务、应付租金金额或租户继续占用空间的义务相关的条件，包括(I)主要租户的存在，(Ii)主要租户的商店的继续运营，以及(Iii)适用物业的最低入住率水平。如果合租条款因上述任何一项条件被违反而触发，承租人可以有权停止运营、提前终止租约或降低租金。此外，我们零售中心的某些租约包含“停电”条款，允许租户在继续支付租金的同时停止运营。这可能会导致酒店的客流量减少，从而减少我们在该酒店的其他租户的销售额，这可能导致我们的其他租户无法支付他们的最低租金或费用追回费用。该等拨备亦可能导致适用租约所产生的租金收入减少。如果我们租约中的合租或停租条款导致收入或租户销售额下降，租户提前终止租约或降低租金的权利，我们的业绩和/或适用零售中心的价值可能会受到不利影响。
我们商业物业的价值受多个因素影响。
我们在各种商业地产上都有大量投资。房地产行业的疲软，特别是夏威夷的疲软，难以获得或更新融资，以及我们的投资和重建策略的变化等因素，可能会影响这些房地产资产的公允价值。如果我们的商业物业或重建项目的未贴现现金流下降至低于该等资产的账面价值，而该等资产的公允价值低于其账面价值，我们将被要求确认减值损失。
我们可能无法确定并完成对符合我们标准的物业的收购，这可能会阻碍我们的增长。
我们的业务战略包括收购零售、工业和其他物业。这些活动要求我们确定符合我们标准的合适的收购候选者或投资机会。我们评估可用物业的市场，并可能在存在战略机会时尝试收购物业。由于各种因素，吾等可能无法收购经吾等确认为潜在收购机会的物业，包括但不限于：(I)无法(I)磋商有关各方同意的条款，(Ii)满足成交条件，或(Iii)以优惠条款或根本不能为收购提供资金。此外，我们可能会在评估和谈判潜在收购方面产生重大成本并转移管理层的注意力，包括我们后来无法完成的收购。如果我们不能以优惠的条件收购物业，或者根本不能，我们的财务状况、经营业绩和现金流可能会受到不利影响。
我们面临着收购和开发房地产的竞争，这可能会阻碍我们扩大业务的能力，或者可能会增加这些活动的成本。
我们与许多其他实体竞争收购商业房地产和适合新开发的土地，包括其他REITs、私人机构投资者和其他商业房地产的所有者和运营商。规模较大的REITs可能会享有较低的资金成本带来的竞争优势。这些竞争对手可能会提高我们购买物业所需支付的市场价格。如果我们无法以我们认为合理的价格获得符合我们标准的物业，我们的增长能力可能会受到不利影响。
我们受到与房地产建设和开发相关的风险的影响。
我们的重建和以发展换保留的项目受到与我们按时和按预算完成项目的能力有关的风险。可能导致开发项目超出预算或无法完成的因素包括，但不限于：(I)我们无法以有利的条件获得足够的融资或保险，或根本无法获得足够的融资或保险；(Ii)施工延误、缺陷或成本超支，这可能会增加项目开发成本；(Iii)商品或建筑成本增加，包括劳动力成本；(Iv)发现危险或有毒物质，或其他环境、文化敏感或相关问题；(V)无法获得或严重延误获得、分区、建设、占用和其他所需的政府许可和授权；(Vi)难以遵守地方、市、县和州有关许可、分区、细分、公用事业和水质的规章制度，以及关于空气和水质量以及保护濒危物种及其栖息地的联邦规章制度；(Vii)基础设施容量或可用性不足(例如水、下水道和道路)，无法满足我们项目的需要；()无法获得必要的租户
17

支持项目或保持遵守债务契约；(Ix)未能达到或维持预期的入住率水平；(X)所有或部分发展或营运物业遭谴责，可能对项目的价值或可行性产生不利影响；及(Xi)金融业不稳定可能会减少融资机会。
金融业的严重不稳定可能会导致房地产价值下降和贷款违约增加。这反过来可能导致监管加强，信贷要求收紧，流动性减少，几乎所有借款人的信用风险溢价都会增加。信用环境的恶化也可能在其他方面影响我们，包括供应商、租户或合资伙伴的信用或偿付能力，合作伙伴为其合资企业的财务义务提供资金的能力，以及我们为自己的物业获得抵押融资的机会。
商业地产投资的流动性相对较差。
我们迅速出售投资组合中的一处或多处房产以应对不断变化的经济、金融和投资状况的能力是有限的。房地产市场受到许多因素的影响，如总体经济状况、供求、融资可获得性、利率和其他我们无法控制的因素。我们不能确定我们能够以我们寻求的价格和其他条件出售任何房产。或者潜在买家提出的任何价格或其他条款都是我们可以接受的。我们也不能肯定地估计找到愿意买家并完成物业出售所需的时间长度。阻碍我们处置物业能力的因素可能会对我们的财务状况和经营业绩产生不利影响。
与我们的陆地业务部门相关的风险
我们受到与房地产建设和开发相关的风险的影响。
我们的开发待售项目所面临的风险与《我们受到与房地产建设和开发相关的风险的影响。上面的风险因素，在“与我们的商业地产业务相关的风险”部分.
金融业的严重不稳定可能会导致房地产价值下降和贷款违约增加。这反过来可能导致监管加强，信贷要求收紧，流动性减少，几乎所有借款人的信用风险溢价都会增加。更少的贷款产品和严格的贷款资格使借款人更难在我们的项目中购买单位。此外，为商业物业买家取得融资的更严格要求，大大增加了我们销售商业物业的难度，并可能对此类销售的销售价格和其他条款产生负面影响。信用环境的恶化也可能在其他方面影响我们，包括客户、供应商或合资伙伴的信用或偿付能力，合作伙伴为其合资企业的财务义务提供资金的能力，以及我们为自己的物业获得抵押融资的机会。
政府实体已经或可能采取可能限制我们开发活动的监管要求。
我们受制于影响土地开发过程的法律和法规，包括分区和允许的土地用途。政府实体已经通过或可能批准可能对土地供应和发展机会产生不利影响的条例或法律。可能会对开发商施加要求，这可能会对我们在受影响市场开发项目的能力造成不利影响，或者可能要求我们满足额外的行政和监管要求，这可能会延误开发进度或增加我们的开发成本。
房地产开发项目受到保修和施工缺陷索赔，在正常的业务过程中，这可能是重大的。
在我们的开发待售项目中，我们受到在正常业务过程中产生的保修和施工缺陷索赔的约束。根据这些索赔，应支付的金额，包括法律费用和补救任何建筑缺陷，都可能是巨大的，可能会超过项目的利润。因此，我们可以维持责任保险，从承包商那里获得赔偿和保险证书，通常包括与工艺和材料有关的索赔，并根据历史经验和与所建项目类型相关的质量风险为项目建立保修和其他准备金。由于这些事项固有的不确定性，我们不能保证我们的保险范围、承包商安排和储备将足以在未来解决我们的部分或全部保修和建筑缺陷索赔。例如，合同赔偿可能难以执行，我们可能负责适用的自我保险保留，以及某些索赔可能不在保险范围内或可能超过适用的承保范围。此外，提供的保险范围和建筑缺陷责任保险的可获得性可能是有限的或昂贵的。因此，我们不能保证这种保险将是足够的，以可接受的费用获得，或完全可获得。
18

农业灌溉用水的缺乏可能对土地业务部门的财务状况和盈利能力产生不利影响。
为了开展可持续的农业活动，获得充足、可靠和负担得起的水源至关重要。水源供应对于Mahi Pono Holdings LLC(“Mahi Pono”)在出售毛伊岛某些农业用地的同时，成功实施从我们手中购买的这些土地上的农业计划至关重要。正如我们与此次出售相关的公开文件以及本报告第二部分第8项所包括的附注11--合并财务报表附注的收入和合同余额所述，如果Mahi Pono无法获得足够的水来支持其购买土地的农业计划，这可能会引发某些财务义务。
政府实体已经或可能采取与我们的大坝、水库和其他可能对我们的运营产生不利影响的水利基础设施相关的监管要求。
我们要接受适用于某些水坝、水库和其他水基础设施的检查和法规。夏威夷州指出，其中某些设施存在缺陷，我们正在与监管机构合作解决该问题。当前或未来对土地所有者和水坝所有者/运营商提出的要求可能会要求我们满足额外的行政和监管要求，从而增加我们的持有成本和/或降低主题设施的运营效用。
项目1B。未解决的员工意见
没有。
项目1C。网络安全
网络安全，特别是网络安全风险管理，是公司运营的重要组成部分，也是公司的重点领域。网络安全风险由公司技术部门在内部和外部公司的协助下持续进行评估。

该公司聘请了一家国家安全公司，以努力改善其网络安全态势，并与不断变化的网络安全风险保持同步。该公司的网络安全计划定期进行审查，并不断采用新的程序和工具，以应对不断变化的网络安全格局。该公司的技术团队通过定期演习来测试其工具的有效性，例如广泛的模拟攻击演习。

该公司的董事会监督整个风险管理过程，包括网络安全风险，该公司通过其审计委员会进行部分管理。审计委员会的职责之一是审查公司关于风险评估和风险管理的政策，包括网络安全风险。风险监督在公司董事会的所有重大决策中都发挥着作用，而风险评估是公司决策过程中的关键部分。

网络安全风险被视为组织各级的风险管理流程的一部分，但也通过一个正式的流程来促进，在该流程中，公司通过与管理层的定期讨论来识别重大风险，并制定应对措施和缓解措施来应对此类风险。管理层会同公司内部审计部门编制一份关于重大企业风险的报告，每年或根据需要与公司董事会及其审计委员会分享。此外，网络安全和信息安全风险是首席技术官(“CTO”)每年提交给公司董事会和审计委员会讨论的事项之一，每季度或根据需要进行讨论。首席技术官向首席财务官汇报，负责领导网络安全风险的评估和管理。公司现任首席技术官在管理不同行业的技术计划方面拥有20多年的经验，自2017年以来，他设计并领导了公司技术平台和安全态势现代化的方法。

由于许多安全威胁涉及社会工程，该公司为其员工提供了多方面的安全培训计划。强制性网络安全培训班每半年举办一次。员工抵御攻击的能力测试全年连续进行，当员工未通过测试时，需要补习课程。此外，作为年度员工考核流程的一部分，需要进行安全意识评估。

本公司不认为迄今为止网络安全威胁的任何风险，包括本公司所意识到的任何先前网络安全事件的结果，已经或合理地可能对本公司产生重大影响，包括其业务战略、经营结果或财务状况。请参阅标题中的风险因素，“因网络攻击或入侵或其他对公司信息的重大破坏而造成的安全漏洞
19

技术(IT)网络、通信和相关系统可能会削弱我们的运营能力，对我们的财务状况产生不利影响，并损害我们的声誉。在第一部分，第IA项。“风险因素”，以补充描述网络安全风险和对公司的潜在相关影响。
20

项目2.按部分分列的属性说明
商业地产

资产类别
该公司在夏威夷拥有和经营三个资产类别(零售、工业和写字楼)的改善物业组合。下表按改进后的房地产资产类别和位置列出了截至2023年12月31日的GLA平方英尺(以下简称SF)摘要：
瓦胡岛毛伊岛考艾岛夏威夷岛总
零售1,710,700 285,900 285,100 222,300 2,504,000 
工业969,300 163,600 64,600 86,700 1,284,200 
办公室37,100 108,600 — — 145,700 
总2,717,100 558,100 349,700 309,000 3,933,900 
该公司还在夏威夷拥有142.0英亩土地，其中大部分土地于2023年12月31日根据城市土地租约出租。

改进的性能
该公司改进后的零售、工业和办公物业大多位于瓦胡岛和毛伊岛，在考艾岛和夏威夷岛上的持有量较小。截至2023年12月31日，改善物业组合的入住率为94.7%，截至2022年12月31日，入住率为95.0%。对于投资组合中的物业，该公司按年化基本租金(“ABR”)计算其每个改善物业的总和和每平方英尺(“PSF”)；ABR的计算方法是将当月的合同基本租金乘以12。
21

截至2023年12月31日，公司商业地产改良物业资产如下(单位：千美元，PSF数据除外)：
属性海岛建成年份/
翻新		当前
GLA(SF)		租赁/经济
入住率		ABRABR
PSF
零售业：
1珍珠高地中心瓦胡岛1992-1994412,200 99.8%99.5%$10,993 $26.78 
2凯鲁阿零售瓦胡岛1947-2014326,100 95.8%94.9%12,534 41.04 
3劳拉尼村瓦胡岛2012175,300 98.3%97.5%6,844 40.04 
4Waitage Mall瓦胡岛1975170,800 93.0%91.9%3,893 25.09 
5马诺阿市场瓦胡岛1977, 2023142,000 97.4%92.3%4,646 36.12 
6皇后区市场夏威夷岛2007134,000 90.3%82.9%4,684 48.81 
7卡内奥赫湾购物中心（租赁）瓦胡岛1971125,500 98.0%97.2%3,194 26.18 
8北累村考艾岛2015119,000 99.2%99.2%4,259 37.12 
9浦那购物中心毛伊岛2017118,000 78.4%72.1%4,323 51.55 
10怀皮奥购物中心瓦胡岛1986, 2004113,800 98.4%98.4%3,574 32.56 
11爱卡公园购物中心瓦胡岛1971, 202297,300 92.5%88.6%3,487 40.94 
12兰尼豪市场夏威夷岛198788,300 97.2%92.1%1,500 18.45 
13库奎拉的商店考艾岛200985,900 98.5%86.3%3,488 48.07 
14Ho ' okele购物中心毛伊岛201971,400 96.1%96.1%2,861 41.72 
15库尼亚购物中心瓦胡岛200460,600 93.4%91.7%2,259 40.66 
16外坡里镇中心(1)考艾岛198056,600 39.8%36.6%449 21.72 
17卡胡莱购物中心毛伊岛195150,900 84.5%84.5%777 18.05 
18刘哈拉商店瓦胡岛201846,300 100.0%100.0%2,690 58.14 
19纳比利广场毛伊岛199145,600 100.0%98.7%1,398 31.96 
20米利拉尼·毛卡门户瓦胡岛2008, 201334,900 90.5%88.8%1,823 60.58 
21艾伦港码头中心考艾岛200223,600 91.9%91.9%593 31.28 
22收集瓦胡岛20175,900 100.0%100.0%348 58.98 
总计-零售2,504,000 94.3%92.1%$80,617 $35.53 
工业：
23科莫花工业园瓦胡岛1990238,300 100.0%100.0%$3,602 $15.12 
24卡卡科商业中心瓦胡岛1969197,900 83.3%82.8%2,428 14.98 
25怀皮奥工业瓦胡岛1988-1989158,400 100.0%99.4%2,860 18.17 
26Opule Industrial瓦胡岛2005-2006, 2018151,500 100.0%100.0%2,627 17.34 
27损益仓库毛伊岛1970104,100 100.0%100.0%1,663 15.97 
28卡波莱企业中心瓦胡岛201993,100 100.0%100.0%1,657 17.81 
29霍诺科豪工业夏威夷岛2004-2006, 200886,700 100.0%98.0%1,355 15.95 
30凯鲁亚工业/其他瓦胡岛1951-197469,000 98.0%89.3%1,256 20.39 
31艾伦港中心考艾岛1983, 199364,600 93.3%93.3%802 13.29 
32临港产业毛伊岛193051,100 94.9%94.9%634 13.08 
33香美环工业(1)瓦胡岛200533,200 100.0%100.0%527 15.85 
34卡海街工业瓦胡岛197327,900 100.0%100.0%365 13.09 
35毛伊拉尼工业(1)毛伊岛20108,400 100.0%100.0%156 18.57 
分类-工业1,284,200 96.8%96.0%$19,932 $16.19 
办公室：
36卡胡瑞办公楼毛伊岛197459,100 79.7%77.0%$1,553 $34.15 
37Mililani Mauka South的门户瓦胡岛1992, 200637,100 100.0%100.0%1,816 48.89 
38卡胡雷办公中心毛伊岛199135,800 88.5%87.2%998 31.97 
39洛诺中心毛伊岛197313,700 49.6%49.6%190 33.32 
总分-办公室145,700 84.2%82.8%$4,557 $38.12 
总计-夏威夷改善投资组合3,933,900 94.7%93.0%$105,106 $29.04 
(1)该房产目前不包括在同店（“同店”）池中，管理层在改进的房产或地面租赁水平下使用该池计算某些非GAAP指标。有关非GAAP财务指标的讨论以及非GAAP指标与GAAP指标所需的对账，请参阅第35页。
22


土地租约
截至2023年12月31日，该公司的商业土地租赁组合如下（以千美元计）：
属性名称位置
(City、岛）		英亩属性类型Exp.年当前DAB
1迎风城购物中心瓦胡岛卡内奥赫15.4零售2035$3,886 
2所有者/经营者瓦胡岛卡波莱36.4工业20253,300 
3所有者/经营者檀香山、瓦胡岛9.0零售20452,075 
4海木购物中心檀香山、瓦胡岛2.8零售20402,039 
5S & F工业毛伊岛普乌内52.0重工业20591,275 
6所有者/经营者瓦胡岛卡内奥赫3.7零售20481,059 
7八里棕榈广场瓦胡岛凯卢阿3.3办公室2037992 
8迎风城乡广场I瓦胡岛凯卢阿3.4零售2062963 
9迎风城乡广场II瓦胡岛凯卢阿2.2零售2062621 
10凯鲁阿邮局瓦胡岛凯卢阿1.2零售
MTM1
555 
11所有者/经营者瓦胡岛凯卢阿1.9零售2034450 
12所有者/经营者檀香山、瓦胡岛0.5零售2028385 
13所有者/经营者檀香山、瓦胡岛0.5停车2028359 
14所有者/经营者毛伊岛卡胡鲁伊0.8零售2026272 
15凯鲁阿711中心瓦胡岛凯卢阿0.9零售2033263 
16所有者/经营者檀香山、瓦胡岛0.7工业2027252 
17所有者/经营者毛伊岛卡胡鲁伊0.8工业2025238 
18所有者/经营者毛伊岛卡胡鲁伊0.4零售2027186 
19所有者/经营者瓦胡岛凯卢阿0.4零售2025183 
20所有者/经营者毛伊岛卡胡鲁伊0.9零售2025146 
余数2
五花八门4.8五花八门五花八门875 
总计-地面租赁142.0$20,374 
(1)目前租赁是按月进行的。
(2)其中一部分物业目前未包含在同店池中，管理层在改进的物业或地面租赁水平下使用该池来计算某些非GAAP指标。有关非GAAP财务指标的讨论以及非GAAP指标与GAAP指标所需的对账，请参阅第35页。
陆地行动
该公司的土地运营部门主要包括公司的非商业房地产土地持有以及其他遗留资产和负债。

房地产投资
截至2023年12月31日，公司与土地运营分部相关的房地产投资如下：
（金额以百万计，英亩数据除外）英亩账面价值
房地产投资
核心房地产投资
卡波莱商业园西3 $6.2 
毛伊岛商业园II1
50 20.4 
非核心房地产投资
其他房地产开发192 37.7 
农用地2,680 0.2 
城市土地，未积极开发16 — 
保护与保存764 0.9 
房地产合资企业和合作伙伴投资不适用6.9 
房地产投资总额，净额3,705 $72.3 
1 包括12.5英亩土地，目前合同规定在完成分拆之前延迟关闭。
23


核心房地产开发待售项目
截至2023年12月31日，公司的土地运营部门仍有一个在建的核心房地产开发待售项目--毛伊岛商业园(二期)(“MBP II”)。MBP II是该公司毛伊岛商业园项目的第二阶段，位于毛伊岛的Kahului，规划为轻工业、零售和办公用途。公司MBP二期项目总结截至2023年12月31日，情况如下：
(单位：百万)
项目位置产品
类型		总英亩
剩余可售英亩1
合同规定的英亩土地2
预计项目总成本迄今发生的项目总成本
毛伊岛商业园(二期)毛伊岛卡胡鲁伊轻工业地块46.734.212.5$91$65
1 由于总体开发计划的更新导致规划的道路和地役权的修改，剩余的可出售英亩可能会发生变化。
2 本公司已与第三方就出售12.5英亩土地订立协议，该协议将于分拆完成后完成，因此不包括在剩余可出售英亩土地内。
截至2023年12月31日止年度内的MBP II活动，包括 将2.4英亩土地转移到商业地产部门。
出售遗留业务
就公司的简化工作而言，在截至2022年6月30日的季度内，公司完成了将考艾岛上约18,900英亩的主要是保护和农业用地的出售，并将公司在考艾岛水电设施运营商McBryde Resources，Inc.的100%所有权权益出售给了不相关的第三方。此外，在截至2023年3月31日的季度内，该公司完成了其在KT&S的所有权权益的出售，KT&Johnson是毛伊岛的一家传统卡车运输和仓储企业。
项目3.法律程序
合并财务报表附注10“法律程序和其他或有事项”部分--合并财务报表附注中的“法律程序和其他或有事项”一节所载的资料，包括在本报告第二部分第(8)项中，以供参考。
项目4.矿山安全披露
多德-弗兰克华尔街改革和消费者保护法第1503(A)节和S-K法规第104项(17 CFR 229.104)要求的有关违反矿山安全规定或其他监管事项的信息包含在本年度报告的10-K表格附件95中。
24

第二部分
项目5.注册人普通股市场、相关股东事项和发行人购买股权证券
市场信息
Alexander&Baldwin，Inc.(“A&B”或“公司”)的普通股在纽约证券交易所上市，股票代码为ALEX。截至2024年2月14日，登记在册的股东约为1,771人。此外，以单一记录保持者的身份出现的赛德公司代表了该公司普通股的数千名实益所有者的持股情况。
分红
本公司选择自截至2017年12月31日的课税年度起，根据经修订的1986年国内税法(“守则”)，就美国联邦所得税而言，选择作为房地产投资信托基金(“REIT”)征税。作为房地产投资信托基金，公司通常被要求将至少90%的房地产投资信托基金应纳税所得额分配给股东(确定时不考虑已支付的股息扣减，也不包括任何净资本利得)。本公司已向其股东分配并打算继续向其股东分配REIT应课税收入，包括净资本收益，以使本公司能够满足守则下适用于REITs的分配要求。公司董事会将根据一系列因素每季度决定分配给公司股东的现金数额，这些因素包括但不限于公司的经营业绩、现金流和资本需求、经济状况、税务考虑、借款能力和其他因素，包括债务契约限制，这些因素可能对现金支付和未来收购和资产剥离计划施加限制。
发行人购买股票证券
2021年10月，公司董事会重新授权公司回购最多1.5亿美元的普通股，自2022年1月1日起至2023年12月31日止。在截至2023年12月31日的季度内，公司在公开市场回购了89,781股普通股，包括佣金在内的总购买价为150万美元。这些股票在回购时被注销。2023年12月31日，根据股票回购计划，1.424亿美元到期。2023年10月，公司董事会授权公司回购最多1.00亿美元的普通股，从2024年1月1日起至2025年12月31日止。
以下是该公司在2023财年第四季度购买股权证券和使用收益的摘要。
发行人购买股票证券
执行日期购买的股份总数每股平均支付价格？作为公开宣布的计划或计划的一部分购买的股票总数
根据计划或计划可能尚未购买的股票的大约美元价值2
(单位：千)
2023年10月1日至31日89,781$16.34 458,501$142,400 
2023年11月1日至30日—$— 458,501$142,400 
2023年12月1日至31日—$— 458,501$— 
总89,78116.34458,501$— 
    
1每股支付的平均价格包括每股0.02美元的佣金。
2自2022年1月1日开始的股份回购计划于2023年12月31日到期。一项授权该公司回购至多1.00亿美元普通股的新计划于2024年1月1日开始实施。
25


于2023年或2022年期间，本公司并无出售任何未经登记的股本证券。
下图比较了2018年12月31日至2023年12月31日期间，公司普通股的累计总回报率与标准普尔500指数(以下简称S指数)以及富时NAREIT All Equity REITs和富时NAREIT股权购物中心这两个行业同行指数的累计总回报率。股价表现图假设投资者在公司和指数中各投资了100美元，并对任何股息进行了再投资。图表中的比较是根据美国证券交易委员会的披露要求提供的，并不是为了预测或指示公司普通股的未来表现。
17 ALEX 5-Yr Return Graph 2023.jpg


项目6.保留

26

项目7.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析
前瞻性陈述
这份10-K表格中非历史事实的陈述属于“1995年私人证券诉讼改革法”所指的前瞻性陈述，涉及许多风险和不确定因素，可能导致实际结果与相关前瞻性陈述中预期的大不相同。这些前瞻性陈述包括但不限于有关可能或假定的未来经营结果、业务战略、增长机会和竞争地位的陈述。这类前瞻性陈述仅反映了陈述发表之日的情况，并不能保证未来的业绩。前瞻性表述受许多风险、不确定因素、假设和其他因素的影响，这些因素可能导致实际结果和某些事件的时间与前瞻性表述中表达或暗示的情况大不相同。这些因素包括但不限于本表格10-K第一部分第1A项“风险因素”中讨论的因素。表格10-K中的信息应根据这些重要的风险因素进行评估。公司不承担任何更新任何前瞻性陈述的义务。
“风险因素”中讨论的风险因素可能导致我们的结果与前瞻性陈述中表达的结果大不相同。可能存在我们目前无法预测的其他风险和不确定性，或者我们目前预计不会对我们的财务状况、经营业绩或现金流产生重大不利影响。任何此类风险都可能导致我们的结果与前瞻性陈述中表达的结果大不相同。
引言和目标
本管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析(“MD&A”)应与第二部分第8项中所列的综合财务报表和相关附注一并阅读。财务报表和补充数据、本年度报告Form 10-K、我们目前的Form 8-K报告以及我们提交给证券交易委员会的其他文件。本节一般讨论2023年和2022年的项目以及2023年和2022年之间的同比比较；并提供有关公司业务、最近的发展和财务状况的补充材料信息；公司在综合和部门层面的经营结果；公司的流动性和资本资源，包括对来自经营和外部来源的现金流量的数量和确定性的评估；以及某些会计原则、政策和估计如何影响其财务报表。关于2021年的讨论以及2022年和2021年之间的同比比较，如未包括在本10-K表中，可在截至2022年12月31日的公司10-K表年度报告的第二部分第7项中的管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析中找到。MD&A的组织方式如下：
•业务概述：这一部分概述了公司的业务，以及管理层认为对了解公司的经营结果和财务状况或了解预期的未来趋势非常重要的最新事态发展。
•已整合 运营结果：本节提供对公司综合经营业绩的分析。
•各部门营业收入和利润分析：本节按业务部门对公司的经营业绩进行分析。
•流动性和资本资源：本部分讨论本公司的流动资金、财务状况以及对其现金流的分析，包括讨论本公司通过内部和外部资本来源为其未来承诺和持续经营活动在短期(即最近一个财政期间结束后的未来12个月)和长期(即未来12个月之后)提供资金的能力。它包括对来自业务和外部来源的现金流的数额和确定性的评价。
•关键会计估计：本节确认并汇总管理层在编制公司综合财务报表时可能对公司报告的经营业绩和财务状况产生重大影响的重大判断或估计。
MD&A部分的金额四舍五入为最接近的百万分之一。因此，如果根据报告的数据重新计算总数和百分比，可能会略有不同。
27

业务概述
可报告的细分市场
该公司经营两个主要部门：商业房地产和土地运营。对该公司每个可报告部门的描述如下：
•商业地产(“华润置业”)是一家垂直整合的房地产投资公司，其核心业务包括投资及收购(即寻找机会及收购物业)、建筑及发展(即新物业的设计及地面发展或现有物业的重新定位及重新发展)，以及内部租赁及物业管理(即执行新的及重新谈判续订租约安排、管理物业的日常营运及维持良好的租户关系)。该公司首选的资产类别包括零售和工业空间的改进型物业，以及城市土地租赁。它的重点是改善零售物业，尤其是以杂货店为基础的社区购物中心，以满足夏威夷社区的日常需求。通过其核心竞争力和在夏威夷的经验和关系，该公司致力于创造特殊的场所，改善夏威夷居民的生活，并提供场所和机会，使其租户茁壮成长。这一部分的收入主要来自拥有、经营和租赁房地产资产。
•土地业务-这部分包括公司遗留的土地持有、资产和负债，这些资产和负债受到公司简化和货币化努力的影响。这一部门的财务业绩主要来自房地产开发和土地销售、合资企业和其他遗留业务活动。
简化策略
作为一家专注于夏威夷商业房地产的房地产投资信托基金，该公司一直致力于将遗留、非核心资产和土地所有权货币化和处置，以简化其业务并将其资本资源分配给商业房地产。
于2023年11月，本公司完成出售其于材料及建筑公司Grace Pacific的权益及本公司于毛伊岛拥有的采石场土地(统称“Grace Disposal Group”)，标志着本公司自2016年开始的精简工作迈出最后一大步。截至2022年12月31日，与恩惠出售集团相关的资产和负债在综合资产负债表中归类为待售资产，财务结果在综合经营报表和所有列报期间的现金流量中归类为非持续经营。
与土地业务部门相关，在截至2023年12月31日的年度内，公司完成了以1,230万美元出售毛伊岛和考艾岛约460英亩土地的交易。
于截至2022年12月31日止年度，本公司完成出售考艾岛约18,900英亩主要为保育及农业用地，以及本公司于考艾岛水电设施营运商McBryde Resources，Inc.的100%所有权权益，价格为7,600万美元。在此次出售中，公司确认了5,400万美元的处置净收益和7,390万美元的现金收益。不包括这笔交易，该公司以1990万美元完成了涉及毛伊岛和考艾岛约1,300英亩土地的房地产出售。
终止某些雇员福利计划
2021年2月23日，公司董事会通过了终止Alexander&Baldwin，LLC受薪员工A&B退休计划和A&B农业公司员工养老金计划(统称为固定福利计划)的计划，该计划于2021年5月31日生效。2022年6月，本公司完成了固定收益计划的终止。于截至2022年12月31日止年度，本公司向员工福利计划作出现金供款2,870万美元，并于年内就终止程序入账7,690万美元的税前结算费用养老金终止在合并业务报表中，这是以前计入累计其他全面损失的递延费用的加速，以及在终止时重新计量计划资产和债务的影响。此外，本公司于截至2022年12月31日止年度录得1,830万美元的所得税优惠，以重新分类界定福利计划终止后累计其他全面亏损的税务影响。
28

综合经营成果
为了解影响本公司于2023及2022财政年度业绩的重要因素，本公司及其附属公司的综合财务状况及经营业绩分析应与本年度报告第二部分第8项所载的综合财务报表及相关附注一并阅读。
有利(不利)变化
(以百万为单位，百分比数据和每股数据除外)20232022$%
营业收入$208.9 $230.5 $(21.6)(9.4)%
运营成本(106.6)(132.9)26.3 19.8 %
销售、一般和行政(34.0)(35.9)1.9 5.3 %
资产减值(4.8)— (4.8)— %
处置非核心资产收益(亏损)，净额1.1 54.0 (52.9)(98.0)%
营业收入(亏损)64.6 115.7 (51.1)(44.2)%
与合资企业有关的收入(亏损)1.9 1.6 0.3 18.8 %
养老金终止— (76.9)76.9 100.0 %
利息和其他收入(费用)，净额(2.7)0.4 (3.1)NM
利息开支(23.0)(22.0)(1.0)(4.5)%
所得税优惠(费用)— 18.3 (18.3)(100.0)%
持续经营的收入(亏损)40.8 37.1 3.7 10.0 %
已终止业务的收入（损失）（扣除所得税）(7.8)(86.6)78.8 91.0 %
净收益(亏损)33.0 (49.5)82.5 NM
归属于已终止非控股权益的（收入）亏损(3.2)(1.1)(2.1)(190.9)%
归属于A & B的净利润（亏损）$29.8 $(50.6)$80.4 NM
每股收益：
每股基本收益（亏损）-持续经营$0.56 $0.51 $0.05 9.8 %
每股基本收益（亏损）-已终止业务(0.15)(1.21)1.06 87.6 %
普通股每股基本收益(亏损)：$0.41 $(0.70)$1.11 NM
稀释每股收益（亏损）-持续经营$0.56 $0.50 $0.06 12.0 %
稀释每股收益（亏损）-已终止业务(0.15)(1.20)1.05 87.5 %
普通股每股摊薄收益(亏损)：$0.41 $(0.70)$1.11 NM
A & B普通股股东可持续经营$40.7 $36.9 $3.8 10.3 %
A&B普通股股东可获得的终止业务(11.0)(87.7)76.7 87.5 %
A&B普通股股东可获得的净收益(亏损)$29.7 $(50.8)$80.5 NM
营运资金(“FFO”)1
$79.4 $73.4 $6.0 8.2 %
核心FFO1
$85.3 $82.2 $3.1 3.8 %
稀释后每股FFO$1.09 $1.01 $0.08 7.9 %
稀释后每股核心FFO$1.17 $1.13 $0.04 3.5 %
加权平均已发行稀释股(FFO/核心FFO)2
72.8 72.8 
1 有关大写术语的定义以及管理层使用非GAAP财务计量的讨论，以及非GAAP计量与GAAP计量之间的必要对账，请参阅第35页。
2根据净收益(亏损)与FFO/核心FFO的不同摊薄影响，可能与合并经营报表中使用的数字不同。




29

与截至2022年12月31日的年度相比，截至2023年12月31日的年度综合经营报表出现重大变动的原因在下文或以下按分部划分的营业收入和利润分析部分中说明。
营业收入2023年全年减少9.4%，即2160万美元，至2.089亿美元，主要是由于2022年第二季度和2023年第一季度来自土地运营部门土地销售和遗留业务活动的收入下降，但租金收入增加和商业房地产部门的租户回收部分抵消了这一下降。

运营成本于2023年全年减少19.8%或2630万美元至1.066亿美元，主要是由于土地营运部门因2022年第二季度及2023年第一季度出售的遗留业务活动而产生的成本下降，以及开发物业销售额下降，但商业地产部门的物业营运成本上升部分抵销了该等成本的影响。

销售、一般和行政2023年的成本下降5.3%，即190万美元，降至3400万美元，主要是由于前一年养老金服务成本和专业服务支出增加。
资产减值2023年期间的480万美元的减值包括放弃潜在的中环铁路开发项目以及因预期持有期假设的变化而引发的中环铁路改善物业的减值。

处置资产所得(损)净额2023年的110万美元主要是由于出售了公司在毛伊岛遗留的卡车运输和仓储业务中的所有权权益。出售资产的净收益(亏损)为2022年的5,400万美元，这是由于出售了考艾岛约18,900英亩的主要是农业和保育用地，以及本公司在考艾岛水电设施运营商McBryde Resources，Inc.的100%所有权权益。这两项遗留活动都是陆地业务部分的一部分。
养老金终止2022年因终止固定福利计划而损失7690万美元，这意味着以前包括在累计其他综合收益(亏损)本公司合并资产负债表的影响以及终止时重新计量计划资产和债务的影响。
利息和其他收入（支出）净额 为 2023 净支出减少310万美元，至270万美元，主要是由于去掉了截至2023年12月31日两个远期利率掉期的对冲关系，导致270万美元的损失从累计其他综合收益(亏损)至利息和其他收入(费用)，净额.
所得税优惠于2022年录得1,830万美元的亏损，主要是由于终止本公司的固定收益计划，以及在终止固定收益计划后累计其他全面亏损的税务影响重新分类所致。
停产损失(扣除所得税后)截至2023年12月31日止年度的780万美元，包括与2023年11月Grace Disposal Group出售有关的1320万美元出售亏损，部分被出售前Grace Disposal Group业务2023年收入540万美元所抵销。截至2022年12月31日止年度的非持续业务亏损(扣除所得税净额)为8,660万美元，主要包括2022年录得的8,980万美元减值(按恩惠处置集团分类为待售)，并按其公允价值减去销售成本计量。
30

分部门分析营业收入和利润
以下分析应与合并财务报表及其相关附注一并阅读。
商业地产
财务业绩
有利(不利)变化
(金额以百万为单位，百分比数据和英亩除外；未经审计)20232022$%
商业地产营业收入$194.0 $187.2 $6.8 3.6 %
商业地产的经营成本和费用(101.0)(98.7)(2.3)(2.3)%
销售、一般和行政(7.0)(6.8)(0.2)(2.9)%
部门间营业收入净额1
0.1 0.3 (0.2)(66.7)%
资产减值(4.8)— (4.8)— %
养老金终止— (0.7)0.7 100.0 %
利息和其他收入(费用)，净额(0.1)0.2 (0.3)NM
商业地产营业利润(亏损)$81.2 $81.5 $(0.3)(0.4)%
净营业收入(“NOI”)2
$123.3 $117.8 $5.5 4.7 %
同店净营业收入(“同店NOI”)2
$122.4 $117.4 $5.0 4.3 %
期末改善物业的可出租总面积(以平方英尺为单位)3.93.9— — %
土地租约(期满时的英亩)142.0 140.7 1.3 0.9 %
1 部门间营业收入，商业地产净收入主要来自土地业务部门，并在综合业务业绩中扣除。
2 关于管理层使用非GAAP财务措施以及非GAAP措施与GAAP措施的必要对账的讨论，请参阅第35页。
与截至2022年12月31日的财年相比，截至2023年12月31日的一年，商业地产的营业收入增长了3.6%，即680万美元，达到1.94亿美元。与截至2022年12月31日的财年相比，截至2023年12月31日的财年，营业利润下降了0.4%，即30万美元，至8120万美元。截至2023年12月31日止年度的分部营业收入增长，主要是由于基本租金上升及向租户收回租金所致。截至2023年12月31日的一年，与上年相比，运营成本和支出增加了2.3%或230万美元，达到1.01亿美元，这主要是由于物业运营成本和物业税的增加。截至2023年12月31日止年度的资产减值480万美元，与放弃潜在的中铁发展项目及中铁改善物业的预期持有期假设改变有关。
商业房地产投资组合的收购、转让和处置

截至2023年12月31日止年度内，公司对商业地产物业的收购及转让情况如下(以百万美元计)：
收购
属性位置日期
（月/年）		购进价格GLA(SF)
香美环工业俄亥俄州奥特罗05/2023$9.533,200
转接来话
属性位置日期
（月/年）		购进价格GLA(SF)
毛伊岛商业园II - 2.4英亩的地块，用于按需建造开发毛伊岛卡胡鲁伊12/2023
不适用1
不适用2
1 表示公司间交易。土地和土地改良从土地业务部门转来。
2 仅限于土地出让和土地改良。
31

截至2023年12月31日止年度内，并无出售华润置业改善物业或土地租赁权益。
租赁活动
在截至2023年12月31日的年度内，公司就其三个资产类别的改善物业签署了83份新租约和150份续期租约，总建筑面积为623,600平方英尺。这83个新租约的面积为18.13万平方英尺，平均年基本租金为每平方英尺30.37美元。在83份新租约中，35份总建筑面积为67,400平方尺的租约被视为可比租约(即就过去12个月已腾出的单位按可比空间及可比租约条款订立的租约)，而就这35份租约而言，平均基本租金较可比到期租约上升8.0%。150份续签租约的面积为44.23万平方英尺，平均年基本租金为每平方英尺31.76美元。在150份续期租约中，113份被视为可比租约，总建筑面积为254,300份，导致平均基本租金较可比到期租约上升7.6%。于截至2023年12月31日止年度内，本公司签署了六份新的土地租约续期，其中两份被视为可比租约，导致基本租金较可比到期租约增加37.8%。
按资产类别汇总的2023年12月31日终了年度的租赁活动如下：
截至2023年12月31日的年度
租契GLA(SF)
ABR2,4/SF
租金差价3
零售157360,771$41.857.8%
工业65247,591$16.137.5%
办公室1115,241$30.544.4%
小计--改进233623,603$31.367.7%
地面6
不适用1
$5.037.8%
1 不适用于土地租约，因为从GLA(SF)的角度来看，此类租约不具有可比性。
2年化基本租金(“ABR”)是当月合同基本租金乘以12。基本租金不考虑租金百分比，在某些情况下，这可能是重要的。
3 租金差额是按可比租约计算的，可比租约是所列期间(如上所述)租约总人口的子集。
4 目前的ABR以百万为单位，用于土地租赁。
入住率
该公司报告了三种类型的占用：“租赁占用”、“实物占用”和“经济占用”。
租赁占有率计算租赁面积(即承租人根据已签署的租赁协议承诺的空间)占报告所述期间结束时可用改善物业面积的百分比。
实际占有率计算租赁和开始使用的面积(即承租人实际使用该空间时计算的面积)，作为报告所述期间结束时可用改善财产总面积的百分比。
经济占有率计算租赁项下承租人有义务(即在租金开始日期之后)支付与租赁有关的款项的租赁面积，以计算截至报告期间结束时可用的改善物业面积总额。
截至2023年12月31日和2022年12月31日，该公司改善的投资组合占用指标如下：
截至截至基点变化
2023年12月31日2022年12月31日
租赁入住率94.7%95.0%(30)
实际占有率94.1%94.2%(10)
经济占有率93.0%93.6%(60)

32

关于进一步的背景，本公司按资产类别汇总的改善投资组合的租赁占有率和经济占有率指标，以及截至2023年12月31日和2022年12月31日，在上一历年和本期间拥有和运营的一类物业的相应占有率指标(下文更全面地描述“同店”)如下：
租赁入住率
截至截至
2023年12月31日2022年12月31日基点变化
零售94.3%93.8%50
工业96.8%98.4%(160)
办公室84.2%88.2%(400)
租赁占用总数94.7%95.0%(30)
经济占有率
截至截至
2023年12月31日2022年12月31日基点变化
零售92.1%91.7%40
工业96.0%98.2%(220)
办公室82.8%87.7%(490)
经济占用总量93.0%93.6%(60)
同店租赁占用1
截至截至
2023年12月31日2022年12月31日基点变化
零售95.6%95.0%60
工业96.7%98.4%(170)
办公室84.2%88.2%(400)
同店租赁总人数95.5%95.8%(30)
同店经济占领1
截至截至
2023年12月31日2022年12月31日基点变化
零售93.4%93.0%40
工业95.9%98.2%(230)
办公室82.8%87.7%(490)
同店经济占用总数93.8%94.4%(60)
1 关于管理层使用非GAAP财务措施以及非GAAP措施与GAAP措施的必要对账的讨论，请参阅第35页。

陆上行动
趋势、事件和不确定性
在任何给定时期，房地产销售的资产类别组合可以是多样化的，可能包括可开发的细分地块、未开发的土地或在受到谴责威胁下出售的房地产。此外，房地产或地块销售的时机可能会对特定时期的经营业绩产生重大影响。
由于出售物业的成本基准在不同的交易之间可能有很大差异，因此土地业务部门在每个期间报告的营业利润不一定遵循销售趋势的百分比。例如，出售未开发的
33

由于本公司持有的夏威夷土地的历史成本基础较低，夏威夷的土地及空置地块可能会带来高于出售已开发物业的利润率。
因此，陆地业务部门业绩的直接同比比较可能不能为未来业绩提供一致的、可衡量的指标。此外，土地经营业务的收入趋势、房地产销售的现金流以及公司综合资产负债表上持有的待售房地产数量并不一定预示着这一部门未来的盈利趋势。
财务业绩
截至2023年12月31日和2022年12月31日止年度的业务成果如下：
(金额以百万计；未经审计)20232022
开发销售收入$— $8.1 
未改善/其他物业销售收入12.3 19.9 
其他营业收入2.6 15.3 
土地业务营业收入总额14.9 43.3 
土地运作营运成本及开支(5.6)(34.2)
销售、一般和行政(1.8)(3.5)
部门间营业费用净额1
— (0.3)
处置资产所得(损)净额1.1 54.0 
合资企业的收益(亏损)1.9 1.6 
养老金终止— (62.2)
利息和其他收入(费用)，净额0.3 (0.1)
土地经营营业利润(亏损)合计$10.8 $(1.4)
1土地业务的分部间营运费用主要来自商业地产分部，并于综合经营业绩中撇除。

2023: 在截至2023年12月31日的一年中，土地运营公司的收入为1,490万美元，主要来自以1,230万美元的价格出售毛伊岛和考艾岛约460英亩未改善的和其他土地。收入还包括与公司在陆地运营部门的遗留业务活动(主要是卡车运输服务以及非核心遗留土地的许可和租赁)相关的其他运营收入。
这一部门的运营成本和支出下降，主要是由于与未改善的土地和其他土地所有权以及毛伊岛商业园二期地块销售相关的销售成本降低，与前一年土地销售相关的或有负债得到有利解决，以及与遗留业务活动相关的成本降低。销售、一般和行政费用下降的主要原因是简化工作导致工资总额和相关成本下降，以及与2022年养老金终止相关的养老金服务成本下降。此外，在截至2023年12月31日的一年内，该公司完成了其在毛伊岛遗留的卡车运输和仓储业务的所有权权益的出售，从而产生了110万美元的出售收益。
2022: 截至2022年12月31日的一年中，土地运营公司的收入为4330万美元，主要来自毛伊岛商业园的六个开发地块以810万美元的价格出售，以及毛伊岛和考艾岛约1300英亩的未改善和其他土地销售以1990万美元的价格。收入还包括与公司在陆地运营部门的遗留业务活动相关的其他运营收入(主要是卡车运输服务、非核心遗留农地的许可和租赁以及可再生能源)。
这一部门的运营成本和支出包括与公司遗留业务活动相关的成本和遗留土地持有成本，包括与瓦胡岛保育和农业分区土地有关的500万美元减值费用，以及与出售毛伊岛商业园二期地块以及未改善和其他土地持有相关的成本。
于截至2022年12月31日止年度，本公司完成出售考艾岛约18,900英亩主要为农地及保育用地，以及本公司于考艾岛水电设施营运商McBryde Resources，Inc.的100%所有权权益，出售收益为5,400万美元。
此外，在截至2022年12月31日的年度内，该部门因终止固定福利计划而产生了6220万美元的和解费用。
34



非公认会计准则财务计量的使用
该公司在评估经营业绩时使用非公认会计准则衡量标准，因为管理层认为，这些衡量标准能够在不同时期一致和可比较的基础上，为公司和各部门的核心经营业绩和/或影响业绩的基本业务趋势提供更多的洞察。这些衡量标准一般是作为评估正在进行的核心业务业绩的额外手段提供给投资者的。本文中提出的非GAAP财务信息应被视为对根据GAAP计算的财务指标的补充，而不是替代或高于这些财务指标。
FFO是本公司提出的一种广泛使用的非GAAP房地产公司经营业绩衡量标准。全美房地产投资信托协会(“NAREIT”)对FFO的定义如下：A&B普通股股东可获得的净收益(亏损)(根据公认会计准则计算)，不包括(1)与房地产有关的折旧和摊销，(2)出售某些房地产资产的损益，(3)控制权变更的损益，(4)当减值直接可归因于实体持有的可折旧房地产价值下降时，对某些房地产资产和实体投资的减值减值，以及(5)与CRE相关的非持续经营的收益(亏损)。
本公司认为，在符合以下限制的情况下，FFO为净收入(根据公认会计原则计算)提供了一项补充衡量标准，用于将其业绩和运营与其他REITs进行比较。FFO并不代表可以替代按照公认会计原则计算的净收入。此外，FFO不代表根据GAAP从经营活动中产生的现金，也不代表可用于支付分配的现金，不应被视为根据GAAP确定的经营活动现金流的替代，作为衡量公司流动性的指标。该公司推出了不同形式的FFO：
•“核心FFO”是与公司商业地产业务(即其核心业务)的经营业绩相关的非公认会计准则衡量标准。核心FFO的计算方法为调整华润创业营运溢利以剔除上述项目(即计入华润创业营运溢利的与房地产有关的折旧及摊销)，并作进一步调整以计入未计入华润置业营运溢利但为准确反映其核心业务营运表现所必需的开支(即该核心业务应占的公司开支及利息开支)，或剔除非经常性、不常见、不寻常及与核心业务营运表现无关的项目(即两年内不太可能重现或在过去两年内未曾发生)。该公司相信，这些调整有助于对公司一段时间内的核心经营业绩进行可比较的衡量。本公司认为，核心FFO是一项补充的非公认会计准则财务指标，为评估和比较REITs的经营业绩提供了一种额外和有用的手段。

•FFO代表NAREIT定义的对公司整体经营业绩的非GAAP衡量标准。本公司的计算以A&B普通股股东可获得的净收益(亏损)为计算FFO的起点。

该公司提出了非GAAP衡量标准，并将每种衡量标准与最直接可比的GAAP衡量标准进行了协调，并将FFO与核心FFO进行了协调。本公司的FFO和核心FFO可能无法与其他REITs报告的此类指标相比较，原因是该等REITs对当前NAREIT定义的解释可能存在差异。
NOI是一种非GAAP内部指标，用于评估公司商业房地产投资组合的无杠杆表现。该公司认为，NOI向投资者提供了有关公司财务状况和经营结果的有用信息，因为它只反映了在物业层面发生的基于合同的收入和基于现金的支出项目。在跨期间比较时，NOI可以用来确定公司物业的收益趋势，因为这一指标不受基于非合同的收入(例如，GAAP要求的直线租赁调整)、非现金费用确认项目(例如，折旧和摊销费用或减值的影响)、或与公司物业的所有权和运营没有直接关系的其他费用或损益(例如，间接销售、一般、行政和其他费用，以及租赁终止收入)的影响。该公司认为，将这些项目从营业利润(亏损)中剔除是有用的，因为由此产生的衡量标准包括可变现的合同收入(即，假设有可能收回)和在经营公司的商业房地产投资组合时发生的以现金支付或应付的与财产有关的直接支出，以及入住率、租金和运营成本的趋势。NOI不应被视为替代或优于根据公认会计原则计算的财务指标。
35

NOI指以商业地产合约为基础的可变现营业收入总额(即假设有可能收回)减去以现金支付或应付的与物业有关的直接营运开支。NOI的计算不包括折旧和摊销的影响(例如，与改善物业的资本化成本有关的折旧，用于建筑/面积改善和租户空间改善的其他资本支出，以及租赁佣金的摊销)；直线租赁调整(包括租赁激励措施的摊销)；有利/不利租赁资产/负债的摊销；租赁终止收入；利息和其他收入(费用)，净额；销售、一般、行政和其他费用(与财产没有直接关联)；以及商业房地产资产的减值。
该公司在同一商店的基础上报告NOI和入住率，其中包括在上一历年和本报告期内拥有和运营的整个物业的结果。同一商店集合不包括正在开发或重新开发的物业，也不包括在两个可比报告期内收购或出售的物业。在稳定运营整整一年后，新的开发和重新开发将被转移到同一商店池中。当物业因重新开发或其他因素不再被认为是稳定的时，管理判断涉及将其排除在同一商店池之外的分类。
该公司认为，基于同一商店的报告为投资者提供了与其他因素(如开发、重新开发、收购或处置的影响)分开的有关可比资产经营业绩的额外信息。
需要强调的是，该公司计算非GAAP计量的方法可能与其他公司采用的方法不同，因此可能无法与其他公司进行比较。
截至2023年12月31日和2022年12月31日止年度的净收益(亏损)与FFO和核心FFO的对账情况如下(单位：百万)：
20232022
A&B普通股股东可获得的净收益(亏损)$29.7 $(50.8)
商业房地产的折旧和摊销36.5 36.5 
减损损失- CRE物业2.2 — 
非持续经营亏损，扣除所得税后的净额7.8 86.6 
归属于已终止非控股权益的收入（亏损）3.2 1.1 
FFO$79.4 $73.4 
删除与核心业务无关的项目：
土地运营运营（利润）亏损(10.8)1.4 
所得税支出(福利)— (18.3)
养老金终止- CRE和企业— 14.7 
减损损失-废弃开发成本2.6 — 
利率衍生品公允价值调整2.7 — 
非核心业务利息费用11.4 11.0 
核心FFO$85.3 $82.2 
36

截至2023年和2022年12月31日止年度，从CRE运营利润开始，核心FFO的调整如下（单位：百万）：
20232022
CRE营业利润$81.2 $81.5 
商业房地产的折旧和摊销36.5 36.5 
企业和其他费用(28.2)(39.3)
核心业务利息费用(11.6)(11.0)
减损损失- CRE物业2.2 — 
减损损失-废弃开发成本2.6 — 
利率衍生品公允价值调整2.7 — 
对参与证券的分配(0.1)(0.2)
养老金终止- CRE和企业— 14.7 
核心FFO$85.3 $82.2 

截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度，中国铁路运营利润(亏损)与NOI的对账如下(单位：百万)：
20232022
中铁公司营业利润(亏损)$81.2 $81.5 
加：折旧和摊销36.5 36.5 
减去：直线式租赁调整(5.1)(6.3)
较低：有利/(不利)租赁摊销(1.1)(1.1)
减去：解雇收入(0.1)(0.1)
加：其他(收入)/支出，净额0.1 0.5 
加计：资产减值4.8 — 
另加：销售、一般、行政和其他费用7.0 6.8 
噪音123.3 117.8 
减去：收购和处置带来的噪声(0.9)(0.4)
同店噪音$122.4 $117.4 
37

流动性与资本资源
概述
本公司满足短期(即自2023年12月31日起计的未来十二个月)及长期(即未来十二个月后)的业务需求及计划的主要流动资金来源一般为经营活动提供的现金；可用现金及现金等价物；以及其信贷安排下的借贷能力。公司满足其业务要求和计划的主要流动资金需求通常是为股东分配、已知的合同义务和资本支出(包括最近的商业房地产收购和房地产开发)提供资金；以及支持营运资金需求。
本公司是否有能力保留未偿还借款并利用其循环信贷安排下的剩余金额，将取决于其是否继续遵守适用的财务契约以及本公司应付票据和其他债务安排的其他条款。本公司遵守了截至2023年12月31日所有未偿还余额的财务契诺，并打算遵守这些契诺运营或寻求豁免或修改这些财务契诺，使本公司能够在未来保持合规。然而，由于各种不确定因素和管理层无法控制的因素，本公司可能无法继续遵守其某些财务契约。如未能遵守其财务契约，或未能获得豁免或与贷款人同意作出修改，将对本公司的财务状况造成重大不利影响。
根据目前的展望，本公司相信，经营活动所产生的现金、可用现金及现金等价物余额，以及信贷安排下的借款能力，将足以满足本公司短期(即自2023年12月31日起计的未来12个月)及长期(即未来12个月后)的业务需求及计划的需要。然而，不能保证该公司将继续产生达到或高于当前水平的现金流，也不能保证它将能够保持其在现有信贷安排下的借款能力。由于当前前景的环境可能发生变化，本公司将继续积极监测情况，并可能采取其认为最符合其业务、财务状况、流动资金和资本资源的进一步行动。
已知合同义务
截至2023年12月31日的重大合同承诺的说明包括在附注8-应付票据和其他债务、附注-13个租赁-本公司作为承租人、合并财务报表附注和本报告第二部分第8项的附注15个非员工福利计划中，并在此引入作为参考。
此外，短期(即自2023年12月31日起计的未来12个月)及长期(即未来12个月后)应付票据及其他债务的合约利息支出估计分别为1,900万美元及3,290万美元(包括根据有担保及无担保债务偿还时间表应用于未来本金余额的合约/固定掉期利率，以及根据未偿还余额及截至2023年12月31日的有效利率估计的循环信贷安排利息)。
自2023年12月31日起的未来12个月内，在合同上的不可撤销购买义务(其中规定了所有重要条款，包括未在合并资产负债表中记录为负债的固定或最低数量、定价结构和交易的大约时间)上的总金额为2,880万美元；未来12个月后的此类金额并不重要。其中最大的一笔款项涉及一项租户改善计划，总额为1,970万元，将在未来12个月内动用。
截至2023年12月31日的其他承付款、或有事项和表外安排的说明载于合并财务报表附注10--承付款和或有事项，载于本报告第二部分第8项，在此并入作为参考。
流动资金来源
如上所述，公司的主要流动资金来源之一是持续经营的运营现金流，截至2023年12月31日的年度为7,550万美元，主要由CRE业务(公司的核心业务)产生的现金和土地运营部门的资产货币化推动。本公司截至2023年12月31日止年度经营活动所提供的持续经营现金流量较上一年度的6720万美元增加830万美元，主要是由于本公司于2022年终止其界定福利计划及与该计划有关的现金贡献于2023年不再发生所致，但与2022年相比，2023年未改善及发展卖地所得的现金收益有所减少，部分抵销了这一增幅。未改善和发展的现金收益
38

土地销售从截至2022年12月31日的2600万美元减少到截至2023年12月31日的790万美元，减少了1810万美元。由于完成剩余非核心资产销售的活动有所不同，作为公司继续执行其简化战略和开发物业销售的一部分，未来期间的总现金流可能会受到土地运营部门的差异。
公司的营业收入(亏损)和由经营活动提供的现金流由其子公司产生。本公司的全资附属公司向本公司派发股息或作出其他分派的能力并无重大限制。
本公司其他主要流动资金来源包括截至2023年12月31日的现金及现金等价物1,350万美元，以及本公司的循环信贷及定期融资，提供短期(即自2023年12月31日起计的未来12个月)及长期的流动资金及灵活性。关于循环信贷安排，截至2023年12月31日，公司有3,700万美元的未偿还借款，未签发任何信用证，以及463.0美元的可用产能(期限至2025年8月29日，有两个六个月的延期选项)。
2021年8月13日，该公司签署了一项在市场上的股权分配协议，根据该协议，该公司可以出售普通股，总销售额最高可达150.0美元。根据自动柜员机协议进行的普通股销售，如果有的话，可以通过谈判交易或被视为“在市场上”发行的交易出售，如修订后的1933年证券法第415条规定的那样。实际销售将取决于各种因素，包括市场状况、公司普通股的交易价格、资本需求以及公司对满足这些需求的适当资金来源的确定。截至2023年12月31日，本公司尚未根据在市场发售计划出售任何股份，也没有根据在市场发售计划出售股份的任何义务。
流动性的其他用途(或来源)
公司可能通过各种投资活动或融资活动使用(或在某些时期产生)现金。在截至2023年12月31日的一年中，持续运营的投资活动所使用的现金为2760万美元，而截至2022年12月31日的一年中，持续运营的投资活动所提供的现金为5100万美元。截至2023年12月31日的年度，包括持续运营的资本支出3,120万美元，部分被处置资产的340万美元现金收益所抵消。截至2022年12月31日的年度，包括出售考艾岛约18,900英亩农业和保护土地所得的现金收益7,390万美元，以及公司在McBryde Resources，Inc.的100%所有权权益，但被2,170万美元的资本支出部分抵消。
该公司主要将现金用于投资活动，用于与其CRE部门相关的资本支出。在截至2023年12月31日的一年中，公司与CRE部门有关的物业、厂房和设备的所有资本支出为3120万美元。该公司进一步将资本支出区分如下(基于管理层对CRE业务可自由支配和非可自由支配支出领域的观点)：
•增长资本支出：物业收购、发展和重建活动，以创造收入和现金流增长。

•维护资本支出：维持楼盘价值、当前收入来源和市场地位所必需的活动。

持续业务的资本支出汇总如下：
(单位：百万，未经审计)20232022
中环铁路物业收购、发展及重建$16.4 $6.8 
建筑/面积改善(维护资本支出)11.4 10.7 
租户空间改善(维护资本支出)3.3 3.9 
租户空间改善--非经常性(维护资本支出)0.1 — 
土地经营和公司— 0.3 
持续经营的资本支出总额1
$31.2 $21.7 
1 不包括将作为房地产开发库存持有和出售的房地产开发的资本支出，这些支出在合并现金流量表中归类为经营活动，不包括在上表中。
39

截至2023年12月31日的年度，包括与房地产、厂房和设备资本支出相关的现金支出2170万美元，以及与公司收购商业房地产资产相关的950万美元。这项收购的部分结构是利用2021年和2022年出售毛伊岛土地的自愿和非自愿转换所获得的资金，这些资金符合第1031条和第1033条的规定。截至2022年12月31日的年度包括2,170万美元的现金支出，其中2,140万美元与我们CRE部门的房地产、厂房和设备的资本支出有关。本公司于截至2022年12月31日止年度内并无进行任何收购。
公司定期评估投资机会，包括开发换持有项目、商业地产收购、合资投资、股份回购、业务收购和其他增加股东价值的战略交易。2024年，该公司预计其资本支出(不包括潜在的商业房地产收购)约为4900万至5800万美元。其中，公司预计将花费约4800万至5600万美元用于商业房地产部门的增长和维护资本，其余100万至200万美元用于土地运营和一般企业用途。如果出现超过预算金额的投资机会，公司相信它有足够的流动资金来源为这些投资提供资金。
截至2023年12月31日的年度，用于持续运营融资活动的现金为7980万美元，比截至2022年12月31日的年度用于持续运营融资活动的现金1.262亿美元有所减少。用于融资活动的现金主要包括股息支付以及应付票据和其他债务的支付，在截至2023年12月31日的年度内，这些现金总额分别为6,430万美元和3,510万美元。部分抵消了这些现金流出的是，在截至2023年12月31日的一年中，公司信贷额度协议的净借款为2500万美元。
由于Grace Disposal Group的出售，与非持续业务相关的现金流将不会重现。在截至2023年12月31日的年度处置之前，用于非持续业务的运营、投资和融资活动的现金(不包括销售收益)分别为840万美元、150万美元和1510万美元。在截至2022年12月31日的一年中，用于非持续业务的运营和投资活动的现金分别为3320万美元和640万美元，而融资活动提供的现金为1100万美元。非持续经营的现金流主要用于为营运资金需求提供资金、购置机器和设备以及借款和按信贷额度协议付款。
其他资本资源事项
当符合资格的房地产资产被出售或成为非自愿转换，并在所需时间段内将所得资金再投资于重置物业时，本公司利用《守则》第(1031)或(1033)款获得递延纳税待遇。根据守则第(1031)款，潜在递延税项销售所得款项以第三方托管形式(并作为综合资产负债表中受限制现金的一部分呈列)，以待日后再投资，或在根据所需期间获得递延税项处理的资格失效时，退回公司作一般用途。根据守则第1033条的规定，非自愿转换所得款项由本公司持有，直至重新调配资金为止。
于截至2023年12月31日止年度内，本公司并无完成产生销售或非自愿转换活动所得现金收益的交易，而该等交易符合守则第(1031)或第(1033)款的规定，并于同一期间利用符合资格/可用的递延税项销售或非自愿转换所得款项完成一项收购。于2023年11月，本公司就出售其一项零售物业订立处置协议。交易的结构符合《守则》第(1031)节的规定。为了找到合适的替代物业，公司有最多一年的时间完成交易。
截至2023年12月31日，本公司没有可供使用的递延纳税销售资金，也没有根据准则第1031节进行再投资的资金。此外，截至2023年12月31日，本公司没有持有任何根据准则第1033节尚未进行再投资的递延纳税非自愿转换的其他资金。
趋势、事件和不确定性
通货膨胀趋势
近年来，美国经济经历了近40年来最高的通货膨胀率，影响到了各种行业和部门。通货膨胀增加了建筑成本，包括租户改善和基本建设项目，以及运营成本。该公司的许多租约要求租户支付可分配部分的运营费用，包括公共区域维护、房地产税和保险，从而减轻了因通胀而增加的成本和运营费用的影响。
40

为了应对对通胀的持续担忧，美联储将联邦基金利率从2022年1月1日的0.25%上调至2023年12月31日的5.25%。联邦基金利率的快速上升导致信贷紧缩，并导致银行、科技和房地产行业的波动。通货膨胀对公司业务、财务状况、经营业绩以及流动性和资本资源的最终影响程度将在很大程度上取决于未来的发展，包括由此产生的对经济增长/衰退的影响、对旅行和旅游行为的影响以及对消费者信心的影响以及可自由支配和非自由支配支出，所有这些都是高度不确定的，无法合理预测。

如果通胀居高不下，美联储可能会在更长时间内保持较高的联邦基金利率，或者继续提高利率，这可能会导致债务和股权融资成本进一步增加。这可能会阻止房地产资产的潜在买家以优惠的条件获得所需的融资，可能会使他们无法参与市场，或者迫使他们寻求更昂贵的替代融资选择。买家面临的这些挑战可能会对物业估值构成下行压力，提高资本化率，潜在地对我们的土地业务房地产开发和其他土地销售的预期销售收益以及我们在商业房地产部门内完成我们首选资产类别的增值收购的能力产生不利影响。相反，物业估值的下行压力可能会阻止商业地产资产的潜在卖家进入市场，从而限制本公司收购机会的供应。

关键会计估计
本公司的重要会计政策载于本报告第二部分第8项附注--合并财务报表附注2--重大会计政策。按照美国普遍接受的会计原则编制财务报表，作为MD&A的基础，要求管理层在对可能影响财务报表和附注中报告的金额的未来事件作出估计和假设时作出判断。未来的事件及其影响不能确定，实际结果可能与关键的会计估计不同。这些差异可能是实质性的。
在以下情况下，管理层认为会计估计是关键的：(I)在作出估计时需要作出不确定的假设；及(Ii)估计的变化，或使用可能会对本公司的综合经营业绩或财务状况产生重大影响的不同估计方法。编制公司财务报表所固有的关键会计估计如下所述。
持有待售资产和负债
公司在满足下列所有标准时，将处置集团的资产和负债列报为待售资产：
•管理层有权批准这一行动，承诺制定出售资产的计划(处置小组)。
•该资产(处置集团)在其现有状况下可立即出售，但须遵守出售此类资产(处置集团)的惯常和惯例条款。
•现已启动一项寻找买方的现行方案以及完成出售资产计划(处置小组)所需的其他行动。
•资产(处置组)的出售是可能的，资产(处置组)的转移预计在一年内符合确认为完成出售的资格。
•该资产(出售集团)正积极以相对于其当前公允价值合理的价格进行销售。
•完成该计划所需采取的行动表明，不太可能对该计划作出重大改变或撤回该计划。

关于出售集团是否可能出售的决定可能包括管理层对未来销售交易估计完成时间的重大判断。有关持有待售出售集团的公允价值估计的重大判断的资料，请参阅减值标题内的副标题关键会计估计.
截至2023年12月31日，本公司得出结论，中环填海改善物业符合上述分类为持有待售物业的所有标准。截至2022年12月31日，本公司得出结论，格雷斯处置集团符合上述分类为持有待售的所有标准。2023年11月，公司完成了格蕾丝处置集团的出售。

41

停产运营
非持续经营包括在期末被处置、停产或待售的活动；代表一个实体的一个组成部分或一组组成部分，在运营和财务报告方面可以清楚地区分出来；代表对公司的运营和财务业绩产生(或将产生)重大影响的战略业务转变。
基于格雷斯出售集团的历史收入和净收益(亏损)对公司的重要性，以及由于格雷斯处置集团主要包括公司之前报告的所有材料和建筑应报告部门，公司认定，计划中的出售代表着一种战略转变，将对公司的运营和财务业绩产生重大影响。出售华润置业改善物业的计划并不构成停业经营，因为这并不代表战略转变，亦不会对本公司的营运及财务业绩产生重大影响。
减损
当事件或情况显示账面值可能无法收回时，持有及使用的长期资产，包括有限年限的无形资产，会被检视是否有可能减值。在这种评估中，资产产生的估计未来未贴现现金流量与资产的记录金额进行比较，以确定其账面价值是否不可收回。如果审查确定不会收回记录的价值，则该资产的记录金额将减少到估计公允价值。这些资产减值分析具有高度主观性，因为它们要求管理层对未来现金流量的时间和金额、现金流量预测期、未来事件的不确定性(包括经济状况的变化、经营业绩的变化、折现率、资产使用的变化以及资产维护和改进的持续成本)作出假设并作出相当大的判断，因此，会计估计可能会在不同时期发生变化。如果管理层使用不同的假设，或者如果未来时期出现不同的情况，公司的财务状况或其未来的财务业绩可能会受到重大影响。
持有待售资产按账面价值或估计公允价值减去出售成本中较低者列账。出售集团的公允价值减去任何出售成本，在其仍被归类为持有待售的每个报告期进行评估，任何对账面价值或公允价值减去出售成本较低的重新计量均报告为对账面价值的调整。公允价值的估计考虑了诸如合同、与潜在买家的谈判结果、经纪人报价或最近的可比销售等事项。这些估计可能会随着市场状况和我们对此类条件的评估的变化而进行修订。
于截至2023年12月31日止年度内，华润置业其中一项改善物业符合持有待售物业的分类标准。因此，该公司按其公允价值减去出售成本计量持有的待售物业，并于2023年记录了220万美元的减值。同样在截至2023年12月31日的年度内，公司记录了260万美元的减值费用，与放弃潜在的中环填海发展项目有关。
于截至2022年12月31日止年度，由于其于2022年12月31日被归类为待售，本公司按公允价值减去出售成本计量恩惠出售集团，并相应计入8,980万美元减值，计入非持续经营。同样在截至2022年12月31日的年度内，公司记录了与土地运营部门相关的长期资产和有限寿命无形资产减值费用合计500万美元，该部门包括在持续运营中。在截至2021年12月31日的年度内，该公司记录了与宏利太平洋的铺设和道路解决方案业务有关的减值费用2610万美元，该业务包括在非持续业务中。

新会计公告
关于最近发布的会计准则的影响的全面说明，请参阅本报告第二部分第8项所载的合并财务报表附注2-重大会计政策，以供参考，包括预期采用日期和对公司经营业绩和财务状况的估计影响。
42

第7A项。关于市场风险的定量和定性披露
该公司面临利率变化的风险，这主要是由于其用于维持流动性和为业务运营提供资金的借款活动的结果。为了管理其对利率变化的风险敞口，该公司利用债务到期日的平衡组合，以及固定利率和可变利率债务。该公司通过其可变利率债务的利率掉期进一步管理其对利率风险的敞口。公司固定利率和可变利率债务的性质和金额预计会随着未来的业务需求、市场状况和其他因素而波动。
截至2023年12月31日，公司的固定利率债务(在利率互换影响后)，不包括债务溢价或贴现和债务发行成本，包括4.271亿美元的本金票据和其他工具。截至2023年12月31日，公司在其循环信贷安排下的可变利率债务为3700万美元。除违约情况外，本公司并无义务或在某些情况下选择在到期前预付其固定利率债务，因此，利率波动及由此产生的公允价值变动不会对本公司的财务状况或经营业绩产生影响，除非本公司被要求对该等债务进行再融资。
下表汇总了公司在未来五年及之后每年的利率风险估计，这是基于每个期间开始时的预期剩余本金债务以及截至2023年12月31日的公司债务的相关利率(以百万美元为单位)。该表的预测价值有限，因为表中包括的可变利率债务的平均利率代表截至2023年12月31日存在的利率，可能会发生变化。此外，下表仅包含截至2023年12月31日存在的风险敞口，不考虑可能在该日期之后出现或到期的风险敞口或头寸。因此，我们在利率波动方面的最终实现收益或损失将取决于未来期间出现的风险敞口、我们当时的对冲策略以及实际利率。

43

公允价值在
年初的预期剩余债务十二月三十一日，
20242025202620272028此后2023
负债
固定利率债务$427.1 $265.1 $224.6 $155.4 $114.3 $68.0 $414.9 
剩余固定利率本金的加权平均利率4.23 %4.24 %4.12 %4.11 %3.91 %3.57 %
可变利率债务1
$37.0 $37.0 $— $— $— $— $37.6 
剩余可变本金的加权平均利率2
6.50 %6.50 %— %— %— %— %
公允价值在
年初的预计剩余名义数十二月三十一日，
20242025202620272028此后2023
利率互换协议3
互换资产(负债)的变动至固定剩余名义价值和公允价值$52.7 $50.9 $49.0 $47.1 $45.1 $43.0 $4.1 
平均薪酬固定费率3.14 %3.14 %3.14 %3.14 %3.14 %3.14 %
平均收件率2
6.70 %6.70 %6.70 %6.70 %6.70 %6.70 %
公允价值在
年初的预计剩余名义数十二月三十一日，
20242025202620272028此后2023
远期利率互换协议
互换资产(负债)的变动至固定剩余名义价值和公允价值$130.0 $130.0 $130.0 $130.0 $130.0 $130.0 $(2.7)
加权平均薪酬固定率— %4.85 %4.85 %4.85 %4.85 %4.85 %
加权平均接收率2
— %6.60 %6.60 %6.60 %6.60 %6.60 %
1 估计浮动利率本金是基于截至2023年12月31日的未偿还金额和循环信贷安排的合同到期日。实际未偿还本金可能大于或少于所示金额。
2 浮动利率债务的估计利率是根据2023年12月31日生效的利率确定的。实际利率可能大于或低于所示金额。
3 本公司的若干利率衍生工具被指定为现金流量对冲，资产或负债的公允价值变动计入累积的其他全面收益。请参阅本报告第二部分第8项所列合并财务报表附注，以供进一步讨论。
截至2022年12月31日，该公司有4.604亿美元的固定利率债务和1200万美元的可变利率债务未偿还，加权平均利率分别为4.3%和5.4%，其浮动至固定利率掉期的利率衍生品的总公允价值为270万美元的资产，包括两个远期利率掉期。
此外，公司可能会不时将其多余现金投资于联邦存款保险公司（“FDIC”）承保的高收益账户和购买政府证券或企业债务证券的短期货币市场基金。截至2023年和2022年12月31日，投资于此类金融工具的金额并不重大。
关于利率变化风险，公司将继续积极监控经济形势及其对利率的影响，并可能采取其认为符合其业务、财务状况以及流动性和资本资源最佳利益的进一步行动。
44

项目8.财务报表和补充数据
页面
独立注册会计师事务所报告(PCAOB ID号34)
46
合并资产负债表
48
合并业务报表
49
综合全面收益表(损益表)
50
合并现金流量表
51
合并权益和可赎回非控股权益报表
53
合并财务报表附注
54
1.
介绍的背景和依据
54
2.
重大会计政策
55
3.
房地产，净
62
4.
房地产收购和无形资产，净
63
5.
对关联公司的投资
64
6.
津贴和其他储备金
64
7.
公允价值计量
66
8.
应付票据和其他债务
68
9.
衍生工具
70
10.
承付款和或有事项
72
11.
收入和合同余额
74
12.
租赁-公司作为出租人
75
13.
租赁-公司作为承租人
76
14.
以股份为基础的薪酬奖励
77
15.
员工福利计划
79
16.
所得税
82
17.
每股收益(EPS)
85
18.
累计其他综合收益(亏损)
85
19.
细分结果
86
20.
出售业务
88
21.
待售业务和停产业务
90
22.
后续事件
91
45

独立注册会计师事务所报告
致Alexander&Baldwin，Inc.股东和董事会。

对财务报表的几点看法

本公司已审计Alexander&Baldwin，Inc.及其附属公司(“本公司”)截至2023年12月31日及2022年12月31日的综合资产负债表，截至2023年12月31日止三个年度各年度的相关综合经营表、全面收益(亏损)、权益及可赎回非控制权益及现金流量，以及列于指数第15项的相关附注及附表(统称为“财务报表”)。我们认为，这些财务报表在所有重要方面都公平地反映了本公司截至2023年12月31日和2022年12月31日的财务状况，以及截至2023年12月31日的三个年度的经营结果和现金流量，符合美国公认的会计原则。

我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准，根据下列标准审计了公司截至2023年12月31日的财务报告内部控制内部控制--综合框架(2013)特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的报告和我们2024年2月29日的报告，对公司财务报告的内部控制表达了无保留意见。

意见基础

这些财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对公司的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。

我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得关于财务报表是否没有重大错报的合理保证，无论是由于错误还是舞弊。我们的审计包括执行评估财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查与财务报表中的数额和披露有关的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评价财务报表的整体列报。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。

关键审计事项

下文所述的关键审计事项是指在对财务报表进行当期审计时产生的事项，该事项已传达或要求传达给审计委员会，并且(1)涉及对财务报表具有重大意义的账目或披露，(2)涉及我们特别具有挑战性的、主观的或复杂的判断。关键审计事项的传达不会以任何方式改变我们对财务报表的整体意见，我们也不会通过传达下面的关键审计事项，就关键审计事项或与之相关的账目或披露提供单独的意见。

非持续经营的收入(亏损)，扣除所得税后的净额--格雷斯处置集团--见财务报表附注1、2和21

关键审计事项说明
非持续经营包括被处置、停产或为出售而持有的活动，这些活动代表一个实体的一个组成部分或一组组成部分，在运营和财务报告方面可以清楚地区分出来，代表着对公司的运营和财务业绩产生(或将产生)重大影响的战略业务转变。在确定持有的待售资产是否是非连续性业务时，管理层作出重大而复杂的判断。本公司认定材料及建筑公司Grace Pacific LLC(“Grace Pacific”)及本公司于毛伊岛拥有的采石场土地(统称为“Grace Disposal Group”)符合列为非持续经营的准则，因出售该等业务代表一项战略转变，对本公司的营运及财务业绩有重大影响。

由于做出了重大而复杂的判断，我们将公司对格雷斯处置集团停止运营的决定确定为关键审计事项。这需要审计师的高度努力和判断力，以在管理层确定格雷斯处置集团停止运营的情况下执行审计程序。


46

如何在审计中处理关键审计事项
我们与公司确定格雷斯处置集团停止运营有关的审计程序包括以下内容：

•我们测试了与应用非连续作业标准有关的控制措施的设计和操作有效性。

•我们通过以下方式评估了管理层对格雷斯处置集团停产的决定：

–通过执行的程序评估管理层在确定恩典处置集团是否符合停止运营标准时的判断，包括但不限于对管理层的询问、阅读董事会和相关委员会会议的纪要，以及在公开文件中披露将对公司未来运营和财务业绩产生重大影响的战略转变。
–评估管理层对公司会计政策的应用，并测试所用信息的完整性和准确性(如适用)。
–评估公司披露的准确性和完整性。
/s/ 德勤会计师事务所和德勤律师事务所

夏威夷火奴鲁鲁
2024年2月29日

自1950年以来，我们一直担任该公司的审计师。
47

ALEXANDER & BADWIN，Inc.
合并资产负债表
(以百万为单位)
十二月三十一日，
20232022
资产
房地产投资
房地产$1,609.0 $1,598.9 
累计折旧(227.3)(202.3)
房地产，净值1,381.7 1,396.6 
房地产开发项目58.1 59.9 
房地产合资企业和合作伙伴投资6.9 7.5 
房地产无形资产，净值36.3 43.6 
房地产投资净额1,483.0 1,507.6 
现金及现金等价物13.5 33.3 
受限现金0.2 1.0 
应收账款，扣除备抵（信用损失和可疑账款）美元2.91000万美元和300万美元2.5 截至2023年和2022年12月31日分别为百万
4.5 6.1 
经营性租赁使用权资产1.7 5.4 
商誉8.7 8.7 
其他应收款，扣除备抵额3.51000万美元和300万美元2.7 截至2023年和2022年12月31日分别为百万
23.6 6.9 
预付费用和其他资产97.0 91.5 
持有待售资产14.0 126.8 
总资产$1,646.2 $1,787.3 
负债和权益
负债：
应付票据和其他债务$464.0 $472.2 
应付帐款5.8 4.5 
经营租赁负债1.1 4.9 
应计养老金和退休后福利10.0 10.1 
递延收入70.4 68.8 
应计负债和其他负债91.8 102.1 
与持有待售资产有关的负债0.1 81.0 
总负债643.2 743.6 
承付款和或有事项(附注10)
可赎回非控制性权益（注2）
— 8.0 
股本：
普通股-无面值;授权， 225.0百万股;发行在外 72.4百万美元和72.5截至2023年12月31日和2022年12月31日分别为百万股
1,809.1 1,808.4 
累计其他综合收益(亏损)3.2 1.8 
超出累积收益的分配(809.3)(774.5)
A & B股东权益总额1,003.0 1,035.7 
负债和权益总额$1,646.2 $1,787.3 
请参阅合并财务报表附注。
48

ALEXANDER & BADWIN，Inc.
合并业务报表
(以百万为单位，每股数据除外)
截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
营业收入：
商业地产$194.0 $187.2 $174.1 
陆上行动14.9 43.3 79.9 
营业总收入208.9 230.5 254.0 
运营成本和支出：
商业房地产成本101.0 98.7 96.0 
土地运营成本5.6 34.2 38.9 
销售、一般和行政34.0 35.9 36.6 
资产减值4.8 — — 
总运营成本和费用145.4 168.8 171.5 
出售商业房地产收益（亏损），净— — 2.8 
处置非核心资产收益(亏损)，净额1.1 54.0 0.1 
资产处置收益（损失）总额，净1.1 54.0 2.9 
营业收入(亏损)64.6 115.7 85.4 
其他收入和（费用）：
与合资企业有关的收入(亏损)1.9 1.6 17.9 
养老金终止— (76.9)— 
利息和其他收入（费用），净额（注2）
(2.7)0.4 (1.7)
利息开支(23.0)(22.0)(26.2)
所得税前持续经营的收入(亏损)40.8 18.8 75.4 
所得税优惠(费用)— 18.3 — 
持续经营的收入(亏损)40.8 37.1 75.4 
非持续经营所得(亏损)，扣除所得税后的净额(7.8)(86.6)(39.6)
净收益(亏损)33.0 (49.5)35.8 
终止非控制性权益应占亏损（收入）(3.2)(1.1)(0.4)
归属于A & B股东的净利润（损失）$29.8 $(50.6)$35.4 
A & B股东可获得的每股收益（亏损）：
每股普通股基本收益（损失）： 
A & B股东可持续运营$0.56 $0.51 $1.03 
A & B股东可以停止运营(0.15)(1.21)(0.55)
A & B股东可获得的净利润（损失）$0.41 $(0.70)$0.48 
每股普通股稀释收益（损失）：
A & B股东可持续运营$0.56 $0.50 $1.03 
A & B股东可以停止运营(0.15)(1.20)(0.55)
A & B股东可获得的净利润（损失）$0.41 $(0.70)$0.48 
加权平均发行股数：
基本信息72.6 72.6 72.5 
稀释72.8 72.8 72.6 
A & B普通股股东可获得的金额（注17）：
A & B普通股股东可持续经营$40.7 $36.9 $75.1 
A&B普通股股东可获得的终止业务(11.0)(87.7)(40.0)
A&B普通股股东可获得的净收益(亏损)$29.7 $(50.8)$35.1 
请参阅合并财务报表附注。
49

ALEXANDER & BADWIN，Inc.
综合全面收益表(损益表)
(以百万为单位)
截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
净收益(亏损)$33.0 $(49.5)$35.8 
其他综合收益(亏损)，税后净额：
现金流对冲：
未实现利率衍生品收益（损失）0.3 4.9 2.3 
利率衍生品损失（收益）重新分类为利息和其他收入（费用），净额计入净利润（损失）2.7 (0.5)— 
净利润（损失）中包含的利息费用的重新分类调整(1.7)0.5 1.6 
员工福利计划：
精算损益0.1 17.0 (27.4)
计入净定期收益成本的净损失摊销— 1.9 2.8 
包括在净定期福利成本中的先前服务积分摊销— 0.1 — 
养老金终止— 76.9 — 
与其他综合收益(亏损)相关的所得税— (18.3)— 
其他综合收益(亏损)，税后净额1.4 82.5 (20.7)
综合收益(亏损)34.4 33.0 15.1 
归属于已终止非控股权益的全面（收益）亏损(3.2)(1.1)(0.4)
归属于A & B股东的综合收益（损失）$31.2 $31.9 $14.7 
请参阅合并财务报表附注。
50

ALEXANDER & BADWIN，Inc.
合并现金流量表
(以百万为单位)
截至十二月三十一日止的年度：
 202320222021
经营活动的现金流：
净收益(亏损)$33.0 $(49.5)$35.8 
将净收入（损失）与运营提供（使用）的净现金进行调节的调整：
非持续经营的损失(收入)7.8 86.6 39.6 
折旧及摊销36.8 38.0 39.6 
所得税支出(福利)— (18.1)— 
处置和资产交易损失（收益），净(1.1)(54.0)(2.9)
资产减值4.8 5.0 — 
利率互换取消指定的损失（收益）2.7 — — 
基于股份的薪酬费用6.1 4.9 5.9 
与合资企业相关的亏损（收入），扣除经营现金分配(1.8)(0.9)(9.0)
养老金终止— 76.9 — 
经营资产和负债变化：
贸易和其他应收款0.1 (3.9)3.9 
预付费用、应收所得税和其他资产(0.9)(1.7)(4.9)
开发/其他财产库存(3.5)10.5 8.7 
应计养老金和退休后福利— (27.1)(3.0)
应付帐款1.1 0.8 (0.5)
应计负债和其他负债(9.6)(0.3)4.9 
持续经营的经营现金流75.5 67.2 118.1 
来自已终止业务的经营现金流(8.4)(33.2)6.1 
运营提供（使用）的净现金67.1 34.0 124.2 
投资活动产生的现金流：  
收购的资本支出(9.5)— (16.9)
不动产、厂房和设备的资本支出(21.7)(21.7)(30.3)
处置资产所得收益3.4 73.1 3.0 
购买附属公司投资和其他投资的付款(0.3)(0.5)(1.2)
对附属公司和其他投资的投资的资本和其他收入的分配0.5 0.1 149.5 
投资持续运营的现金流(27.6)51.0 104.1 
投资来自非持续经营的现金流34.7 (6.4)(7.6)
投资活动提供(用于)的现金净额7.1 44.6 96.5 
融资活动的现金流：  
发行应付票据和其他债务的收益— — 131.0 
应付票据和其他债务和递延融资成本的支付(35.1)(23.2)(288.8)
信用额度协议借款（付款），净额25.0 (38.0)— 
支付的现金股利(64.3)(57.7)(46.6)
普通股回购和其他付款(5.4)(7.3)(1.3)
为持续运营的现金流提供资金(79.8)(126.2)(205.7)
为非持续经营的现金流提供资金(15.1)11.0 (1.4)
融资活动提供(用于)的现金净额(94.9)(115.2)(207.1)
持有待售资产中包含的现金、现金等价物、受限现金和现金
现金、现金等价物、限制性现金和持有待售资产中的现金净增(减)(20.7)(36.6)13.6 
期初余额34.4 71.0 57.4 
期末余额$13.7 $34.4 $71.0 
51

截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
其他现金流信息：
为持续经营支付的利息，扣除资本化利息$22.6 $21.4 $25.3 
为停产业务支付的利息，扣除资本化利息$0.6 $0.2 $— 
所得税(付款)/退税，净额$— $1.0 $0.5 
来自持续经营的非现金投资和融资活动：
资本支出计入应付账款和应计负债及其他负债$2.1 $0.3 $1.5 
取得ROU资产所产生的经营租赁负债$— $0.7 $— 
获得ROU资产所产生的融资租赁负债$1.7 $2.6 $— 
期末已宣布但未支付的股息$16.8 $16.3 $13.4 
托管和其他处置应收款增加(减少)$15.0 $0.9 $— 
来自非持续经营的非现金投资和融资活动：
资本支出计入与持有待售资产相关的负债中$— $0.1 $0.1 
取得ROU资产所产生的经营租赁负债$— $20.2 $5.5 
获得ROU资产所产生的融资租赁负债$— $1.1 $0.1 
对现金、现金等价物、限制性现金和持有待售资产中的现金进行对账：
时期开始：
现金及现金等价物$33.3 $65.4 $54.9 
受限现金1.0 1.0 0.2 
包括在持有待售资产中的现金0.1 4.6 2.3 
现金、现金等值物、受限制现金以及包含在持待售资产中的现金$34.4 $71.0 $57.4 
期末：
现金及现金等价物$13.5 $33.3 $65.4 
受限现金0.2 1.0 1.0 
包括在持有待售资产中的现金— 0.1 4.6 
现金、现金等值物、受限制现金以及包含在持待售资产中的现金$13.7 $34.4 $71.0 
请参阅合并财务报表附注。
52

ALEXANDER & BADWIN，Inc.
合并权益和可赎回非控股权益报表
(以百万为单位，每股数据除外)
总股本
普通股累计
其他
综合收入（损失）		（分布
超过累计收益）
盈利盈余		总可赎回
非
控管
利息
股份声明价值
余额，2021年1月1日72.4 $1,805.5 $(60.0)$(649.4)$1,096.1 $6.5 
净收益(亏损)— — — 35.4 35.4 0.4 
其他综合收益(亏损)，税后净额— — (20.7)— (20.7)— 
普通股股息（美元0.67每股)
— — — (49.2)(49.2)— 
基于股份的薪酬— 5.9 — — 5.9 — 
已发行（回购）股份，净值0.1 (0.9)— — (0.9)— 
平衡，2021年12月31日72.5 $1,810.5 $(80.7)$(663.2)$1,066.6 $6.9 
净收益(亏损)— — — (50.6)(50.6)1.1 
其他综合收益(亏损)，税后净额— — 82.5 — 82.5 — 
普通股股息（美元0.83每股)
— — — (60.8)(60.8)— 
基于股份的薪酬— 4.9 — — 4.9 — 
已发行（回购）股份，净值— (7.0)— 0.1 (6.9)— 
平衡，2022年12月31日72.5 $1,808.4 $1.8 $(774.5)$1,035.7 $8.0 
净收益(亏损)— — — 29.8 29.8 3.2 
其他综合收益(亏损)，税后净额— — 1.4 — 1.4 — 
普通股股息（美元0.8825每股)
— — — (64.6)(64.6)— 
附属公司的处置— — — — — (10.0)
对非控股权益的分配— — — — (1.2)
基于股份的薪酬— 6.1 — — 6.1 — 
已发行（回购）股份，净值(0.1)(5.4)— — (5.4)— 
平衡，2023年12月31日72.4 $1,809.1 $3.2 $(809.3)$1,003.0 $— 
请参阅合并财务报表附注。
53

亚历山大鲍德温公司
合并财务报表附注
1.    介绍的背景和依据
业务描述：亚历山大鲍德温公司（“A & B”或“公司”）是一家完全集成的房地产投资信托基金（“REIT”），总部位于夏威夷檀香山，其在夏威夷的历史可以追溯到1870年。随着时间的推移，该公司已从毛伊岛一个占地571英亩的甘蔗种植园发展成为夏威夷首屈一指的商业房地产公司之一，也是该州最大的杂货店社区购物中心组合的所有者。截至2023年12月31日，该公司在夏威夷拥有一系列商业房地产改良型物业组合，包括 22零售中心， 13工业资产和四Office属性，总共代表3.92000万平方英尺的可租赁总面积，以及142.0Hawai‘i的几英亩商业用地，其中大部分是根据城市土地租约出租的。
该公司在以下地区运营二细分市场：商业地产和土地运营。对该公司每个可报告部门的描述如下：
•商业地产(“华润置业”)-这一部门是一家垂直整合的房地产投资公司，其核心能力包括投资和收购(即寻找机会和收购物业)；建设和开发(即新物业的设计和地面开发或现有物业的重新定位和重新开发)；以及内部租赁和物业管理(即执行新的和重新谈判的续订租赁安排，管理其物业的日常运营和维持积极的租户关系)。该公司首选的资产类别包括零售和工业空间的改进型物业，以及城市土地租赁。它的重点是改善零售物业，尤其是以杂货店为基础的社区购物中心，以满足夏威夷社区的日常需求。通过其核心竞争力和在夏威夷的经验和关系，该公司致力于创造特殊的场所，改善夏威夷居民的生活，并提供场所和机会，使其租户茁壮成长。这一部分的收入主要来自拥有、经营和租赁房地产资产。
•陆上行动-这一部分包括受公司简化和货币化努力影响的公司遗留土地持有、资产和负债。这一部门的财务业绩主要来自房地产开发和土地销售、合资企业和其他遗留业务活动。
列报依据和合并原则： 随附的合并财务报表是根据美国(“美国”)编制的。编纂是非政府实体按照公认会计准则编制财务报表时采用的权威会计原则的唯一来源。
综合财务报表包括本公司(包括所有全资附属公司)的账目，以及本公司拥有控股权的所有其他实体的账目。公司间交易和余额已在合并中冲销。在企业、合伙企业和有限责任公司中的重大投资，如本公司不拥有控股权，但本公司有能力行使重大影响力，则采用权益法核算。
本公司评估所有具有可变利益的合伙企业、合资企业和其他安排，以确定该实体或安排是否符合VIE的资格。VIE是指投资者缺乏足够的风险股本，使实体在没有额外从属财务支持的情况下为其活动提供资金，或股权投资者作为一个整体缺乏以下特征之一：(A)指导对实体的经济表现最重要的活动的权力，(B)吸收实体预期损失的义务，或(C)获得实体预期回报的权利。如果该实体或安排符合VIE的资格，并且本公司被确定为主要受益人，则要求本公司合并VIE的资产、负债和经营结果。本公司根据需要(即在评估导致上述因素变化的复议事件时)重新评估实体是否为VIE，以此作为确定合并或权益法处理是否仍然合适的一部分。
54

预算的使用： 按照公认会计准则编制合并财务报表要求管理层作出影响报告金额的估计和假设。估计数和假设用于但不限于：(1)资产减值，包括无形资产和商誉；(2)诉讼和或有事项；(3)养恤金和退休后估计数；(4)应收账款和其他应收款的可收回金额；(5)所得税。如果实际结果与这些估计和假设不同，未来的结果可能会受到重大影响。
舍入：因此，如果根据报告的数据重新计算一些每股金额和百分比，可能会产生差异。
停产运营：于2023年11月，本公司完成出售其于材料及建筑公司Grace Pacific LLC(“Grace Pacific”)之权益及本公司于毛伊岛拥有之采石场土地(统称“Grace Disposal Group”)，以及出售Grace Pacific于铺路公司毛伊岛Paying，LLC之50%权益。截至2022年12月31日，与恩惠出售集团相关的资产和负债在综合资产负债表中归类为待售资产，财务结果在综合经营报表和所有列报期间的现金流量中归类为非持续经营。
重新分类：上一年度列报的某些金额已重新分类，以符合本年度列报的情况(例如，以前列报的标题在当前列报期间低于总资产的5%，或在本年度合并资产负债表中合并的总负债)。其他财产，净额，以前在综合资产负债表中单独报告，现在列报预付费用和其他资产所有提交的期间。中国经济的变化库存，以前在综合现金流量表的营业现金流量内单独报告，现在列报于预付费用、应收所得税和其他资产所有提交的期间。
细分市场重新分类：该公司不断监测其可报告部门的事实和情况变化，以确定是否有必要改变经营部门的识别或汇总。有关更多信息，请参阅附注19-细分结果。
2.    重大会计政策
房地产，净值：房地产净值主要指与华润置业部门租赁活动相关的长期实物资产(例如改善物业租赁和土地租赁)；它还包括土地运营部门的土地持有量和相关资产，作为其简化战略的一部分，该公司为未来可能的开发或未来货币化而持有的土地持有量和相关资产。余额主要包括土地、建筑物和装修，并按成本扣除累计折旧后入账。
房地产的增加、改善和其他增强的支出被资本化，而不能改善或延长资产寿命的次要更换、维护和维修在发生时计入费用。当与房地产相关的资产报废或以其他方式处置时，相关成本和累计折旧将从账目中扣除，任何由此产生的收益或亏损将计入相应期间的经营业绩。
此外，该公司对某些开发和重建项目完成的可能性进行估计。如果本公司确定发展或重建不再可能完成，本公司将支出所有无法收回的资本化成本。与资本化成本相关的现金流量在合并现金流量表中归类为投资活动。
房地产收购：对房地产的收购进行评估，以确定是否应将其计入资产收购或企业合并(房地产收购通常被视为资产收购)。在资产收购会计项下，本公司根据对收购日现有信息的评估，估计收购有形资产(例如土地、建筑物和租户改善)、可识别无形资产(例如原地租赁和有利租赁)和负债(例如不利租赁和承担债务)的公允价值。根据这些估计，购买对价分配给收购的资产和承担的负债。收购过程中发生的交易成本被资本化，作为购买对价的组成部分。于企业合并结束时，于确认所有有形及无形资产及负债后，所支付的超过收购资产及假设资产及负债公允价值的额外代价分别代表商誉及交易成本，并于产生时计入费用。
55

在估计所收购的有形和无形资产及承担的负债的公允价值时，本公司考虑通过尽职调查以及营销和租赁活动获得的关于每个物业的信息，并使用各种估值方法，例如使用适当折扣率和资本化率的估计现金流量预测、对最近可比销售交易的分析、扣除折旧后的重置成本估计以及其他可用市场信息。被收购财产的有形资产的公允价值将该财产的价值视为空置。
收购之有利租赁及假设之不利租赁之价值乃根据下列差额之现值(使用反映收购租赁相关风险之贴现率)估计：(I)根据收购时已议定及就地租赁而须支付之合约金额，及(Ii)管理层对物业或同等物业之公平市场租赁率之估计，按相等于有利租赁之剩余租期及初始年期加上任何低于市价之固定利率续期期权之估计年期计算。已确认的资产和承担的负债在相关租赁期内摊销为收入，并视情况按固定利率续期期权摊销。
根据管理层对所收购租赁组合的具体特征以及本公司与主要租户的整体关系的评估，购买价进一步分配给原地租赁价值和租户关系价值。这些金额将在剩余租赁期内摊销为费用。
房地产开发：房地产开发指于土地业务分部资本化及列报的若干成本，该等成本涉及(I)在建房地产开发项目及其他拟出售土地或(Ii)拟出租的未来潜在房地产开发项目，而该等项目将会成为中环填海工程分部业务的一部分。对于拟出租的潜在未来房地产开发项目，当相关当局的管理层批准了与中环填海部分项目的开发和建设明显相关的活动的支出时，与该项目相关的资本化成本(例如，土地的历史成本和任何土地改善)将计入房地产，净值在随附的合并资产负债表中。
与准备出售的在建房地产开发项目有关的某些资本化成本可能包括建造前成本(例如，与土地征用有关的成本)；建筑成本(例如，平整、道路、供水和污水系统、环境美化和项目设施)；直接间接费用(例如，保险和房地产税)；资本化利息；以及直接相关人员的工资和相关费用。
对于开发项目，资本化成本的分配使用直接法分配与被出售单位具体相关的支出，并使用相对销售价值法分配使整个项目受益的支出。在开发项目基本完成并准备投放市场后产生的直接间接管理成本计入发生的销售、一般和行政费用。所有间接间接管理费用均计入已发生的销售、一般和行政费用。
资本化利息：开发项目、大型重建项目和其他符合一定标准的项目的利息成本将作为尚未投入使用的房地产开发和重建项目的一部分进行资本化。利息资本化从开发活动和支出开始时开始，到资产基本完成并准备好使用或准备上市时结束。
折旧和摊销：折旧和摊销在资产的估计使用年限内使用直线法计算。财产的预计使用年限如下：
分类寿命范围(以年为单位)
建筑和改善
10至40
租赁权改进
5至10(使用年限或租期较短)
水、电和下水道系统
5至50
机器和设备
2至35
其他物业改善
3至35
无形资产：房地产无形资产包括在房地产无形资产，净值在随附的合并资产负债表中，这些项目一般与商业房地产的购置有关。如果与租户的一份或多份租约已经或预期提前终止，本公司评估与租约终止相关的关联资产的可折旧或摊销资产的剩余使用年限(即租户改善、高于和低于市场租赁无形资产、原地租赁价值和租赁佣金)。
56

在与终止有关的情况下，本公司可加速该等关联资产的折旧和摊销。
其他无形资产包括在预付费用和其他资产在随附的合并资产负债表中，一般与资本化供内部使用的软件有关。
现金和现金等价物：现金等价物包括在购买之日到期日为三个月或更短的高流动性投资。本公司按成本计提该等投资，成本与公允价值大致相同。
受限现金：公司的受限现金余额主要由1986年修订后的《国税法》(以下简称《守则》)第1031条所得收益组成，即代管的递延税金销售，以待将来用于购买房地产资产(如果在规定的时间段内)。截至2023年12月31日和2022年12月31日，零及$0.8在受限现金余额中，分别从1031号法规递延纳税销售的可用收益中提取100万美元。
信贷损失准备金融工具--信贷损失(“ASC 326”)。信贷损失准备从综合资产负债表中各自金融资产的摊余成本基础中扣除。
当多个金融工具存在类似的风险特征时，一般信贷损失准备是以集体(集合)为基础来衡量的。如果不存在类似的风险特征，本公司将按个别工具计量一般信贷损失拨备。对某一特定金融工具是否应纳入集合的决定可能会随着时间的推移而改变。如果一项金融资产的风险特征发生变化，本公司评估是否适合继续将该金融工具保留在其现有池中或单独进行评估。本公司通过将历史损失信息、有关当前状况的信息和对可能未反映在历史损失信息中的未来状况的合理和可支持的预测的信息，以及各自资产的其他相关信用质量信息，来为资产或资产池制定预期信用损失估计。
如根据本公司于报告日期的评估，借款人遇到财务困难，而还款预期主要透过出售抵押品来提供，则本公司可选择在厘定信贷损失拨备时，作为实际的权宜之计，使用抵押品于报告日期的公允价值。根据实际权宜之计，信贷损失准备是相关抵押品的公允价值减去出售成本和相应贷款的账面价值之间的差额。标的抵押品的公允价值通过使用贴现现金流、市场法或直接资本化法等方法确定。用于确定标的抵押品公允价值的关键不可观察投入可能会因可获得的信息和截至估值日期的市场状况而有所不同。如果贷款余额的任何部分被认为是无法收回的，该金额将被注销。
当管理层确定合同金额的可收回性得不到合理保证时，融资应收账款被置于非应计项目状态。当融资应收账款被指定为非应计项目时，利息只有在收到付款后才被确认为收入。一般而言，当所有拖欠款项根据适用协议的条款变为当期，并且剩余合同款项的可收回性得到合理保证时，公司将应收融资退回至应计状态。
坏账准备：坏账准备是由管理层根据估计的可收款情况确定的。对可收款能力的估计主要基于对公司客户当前财务状况和他们的付款记录的评估，这些情况由公司定期监测。
其他应收账款，净额：其他应收款，净额主要由按成本计入的应收票据减去信贷损失准备金构成。
商誉：本公司每年在报告单位层面审查减值商誉，或在事件或环境变化表明潜在减值时更频繁地审查商誉减值。测试商誉减值的第一步是进行定性评估，以确定是否发生了表明报告单位资产(包括商誉)的公允价值比其账面价值更有可能低于其账面价值的事件或情况。如在评估整体事件或情况后，确定报告单位的公允价值很可能大于账面值，则不进行商誉减值量化测试。如果定性评估没有表明报告单位的公允价值很可能大于账面价值，那么量化的
57

商誉减值测试是通过比较报告单位的公允价值与其账面价值(包括相关商誉)进行的。
报告单位的公允价值是使用基于贴现现金流分析的收益法进行估计的。贴现现金流方法依赖于若干假设，包括未来宏观经济状况、报告单位特有的市场因素、企业在较长时期内预计产生的未来现金流量的金额和时间，以及考虑与现金流量的金额和时间相关的风险的贴现率等。本公司将这些公允价值计量归类为第三级。如果本公司的测试结果显示报告单位的估计公允价值低于其账面价值，则就账面金额超过报告单位公允价值的金额确认减值费用，但不超过分配给该报告单位的商誉总额。
截至2023年12月31日和2022年12月31日，公司的商誉余额为8.7这可归因于CRE报告单位，该单位也是一个应报告的部门。没有与土地行动报告股有关的商誉，这也是一个应报告的部分。
持有待售资产和负债将以出售方式处置的资产和负债(“处置集团”)重新归类为持有待售资产和与持有待售资产有关的负债在我们的综合资产负债表上。被归类为持有待售的处置集团是根据出售合同进行的，适用的尽职调查期在本报告所述期间结束之前已经到期。出售集团按账面价值或公允价值减去出售成本中较低者计量，不计折旧或摊销。出售集团的公允价值减去任何出售成本，在其仍被归类为持有待售的每个报告期进行评估，任何对账面价值或公允价值减去出售成本较低的重新计量均报告为对账面价值的调整。
截至2023年12月31日，与一个华润置业改善物业相关的资产和负债在综合资产负债表中重新分类为持有待售。截至2022年12月31日，与恩惠处置集团相关的资产和负债在截至2022年12月31日的综合资产负债表中重新分类为持有待售。与停止制糖业务有关的责任列于应计负债和其他负债在合并资产负债表中。
自保责任：本公司为某些损失自行投保，包括但不限于员工健康、工人赔偿、一般责任、不动产和个人财产，以及房地产建筑保修和缺陷索赔。如果可行，该公司将获得第三方保险，以限制其对这些索赔的风险敞口。在评估其自保负债时，本公司会考虑多项因素，包括过往的索赔经验、人口统计因素，以及独立第三方提供的估值。
可赎回的非控股权益：该公司拥有一家70
附属公司的非控股权益如可按公允价值以外的现金或其他非公司控制资产赎回，则分类为夹层权益，不包括权益和负债。该等金额于每个报告日期调整至(1)非控股权益持有人应占净收益或亏损、应占其他全面收益或亏损及股息的累计金额，以及(2)于每个年度资产负债表日的赎回价值，以较高者为准(1)初始账面值增减。由此产生的账面价值变动，无论是增加还是减少，都根据盈利盈余或普通股(如没有盈利盈余)进行相应的调整。
公允价值计量：ASC主题820，公允价值计量和披露修订后的美国会计准则(“ASC 820”)确立了公允价值等级，这要求本公司在计量公允价值时最大限度地使用可观察到的投入，并最大限度地减少使用不可观察到的投入。该层次结构将相同资产或负债的活跃市场中未调整的报价市场价格放在最高优先级(1级衡量标准)，将最低优先级分配给不可观察到的投入(3级衡量标准)。层次结构中的三个输入级别定义如下：
58

第1级：活跃市场中相同资产或负债的报价(未经调整)。
第二级：1级价格以外的其他重要可观察到的投入，如类似资产的报价或负债，非活跃市场的报价，或可观察到的或可被可观察到的市场数据证实的其他投入。
第三级：无法观察到的重大投入，反映了公司自己对市场参与者将用于为资产或负债定价的假设的假设。
如果用于计量公允价值的技术包括来自公允价值层次的多个级别的投入，则重要投入的最低水平决定整个公允价值计量在层次中的位置。
收入确认和租赁-公司作为出租人：该公司的收入来源主要包括商业物业租金以及房地产和房地产开发项目的销售。该公司的收入来自其二不同的细分市场：
商业地产：商业地产细分市场 拥有、经营、租赁和管理夏威夷的零售、写字楼和工业物业组合；它还将夏威夷的城市土地出租给第三方承租人。商业地产收入按租赁会计准则确认，本公司为出租人。
该公司审查其合同，以确定它们是否符合租赁资格。当在一段规定的时间内将实质上所有经济利益和指导使用已确定资产的权利转让给客户以供考虑时，合同被确定为租赁。在本次审查期间，公司评估了资产规格、替代权、购买选择权、经营权和合同期内对资产的控制等项目。
本公司与租赁和非租赁组成部分签订了租赁协议，这些租赁和非租赁组成部分通常在ASC主题606下单独核算，与客户签订合同的收入。本公司已选择实际权宜之计，对于所有类别的标的资产，如非租赁组成部分与租赁组成部分遵循相同的时间和模式，且租赁组成部分被归类为经营性租赁，则不将其与租赁组成部分分开。租金收入中包括的非租赁部分主要包括承租人偿还公共区域维修费用和出租人支付并由承租人使用的其他服务费用。在实际的权宜之计下，由于租赁部分是合同中的主要部分，因此公司在租赁指导下对单一的组合部分进行了核算。
租金收入主要来自经营租赁，因此一般在租赁期内按直线原则确认。本公司租约的固定合约付款按各租约条款以直线方式确认。直线型租金收入从客户接管租赁场所的控制权开始。应计直线应收账款是指直线租金收入超过目前根据租赁协议收取的租金的数额。本公司的某些租赁协议包括或有租金收入的条款(例如，基于租户销售额的百分比租金)和租户偿还的物业运营成本，这两项都作为可变付款入账。
该公司的某些租约包括终止和/或延期选项。终止选项允许客户在特定情况下在租期结束之前终止租赁。公司的延期选择权由承租人酌情行使，包含固定费率的租金或需要按市场费率重新谈判。与物业租赁有关的初始直接成本，主要是佣金，在资产负债表中资本化，并在租赁期内摊销。谈判或安排租赁的所有其他费用在发生时计入费用。
与租赁相关的应收账款定期评估是否可收回，考虑的因素包括但不限于客户的信用质量、客户的历史趋势以及客户付款条件的变化。在确定客户应收账款不可能收回时，本公司将冲销应收账款和任何应计直线应收账款，并记录先前确认的收入的相应减少。后续收入按现金基础入账，直至相关账单有可能收回为止。在确定租户的部分应收账款不可能收回时(例如，由于当前情况影响特定金额)，本公司将为已记录的经营租赁应收账款计提坏账准备，并对先前确认的收入进行相应调整。
陆上行动： 房地产销售收入于标的货物控制权转移至客户且付款到期时确认(一般于结算日)。对于某些开发项目，该公司将使用完工百分比来确认收入。根据这一方法，确认的收入数额是根据整个报告期发生的开发成本占预期总额的百分比确定的。
59

与开发项目相关的开发成本。在评估与开发项目相关的预期开发成本时，需要进行大量的估计和管理层的大量判断。
在综合基础上，除在综合资产负债表中披露作为合同资产或合同负债记录的金额外，公司还披露分配给完全未履行或部分履行义务的合同对价金额的信息(见附注11--收入和合同余额)。与这一披露相关，本公司选择不披露分配给最初预期期限为一年或更短时间的某些合同的剩余履约义务的合同对价金额。这可能发生在截至期末执行的房地产销售合同中，这些合同在期末之后将基础资产的控制权转移给客户。此类交易的结束日期一般发生在合同执行日期的一年或更短时间内。
租赁-作为承租人的公司：本公司通过考虑一项安排是否在一段时间内转让一项已确认资产的使用权以换取对价来确定该安排在开始时是否为租赁。经营租约包括在经营性租赁使用权资产(“ROU资产”)和经营租赁负债(“租赁负债”)计入公司综合资产负债表。与融资租赁相关的净资产和租赁负债包括在房地产，净值和应付票据和其他债务分别计入本公司的综合资产负债表。
ROU资产代表公司在租赁期内使用基础资产的权利，租赁负债代表支付租赁产生的租赁付款的义务。ROU资产和租赁负债在开始日期根据租赁期内租赁付款的现值确认。由于该公司的大多数租赁不提供隐含利率并且不容易确定，因此该公司使用其增量借款利率，该利率基于开始日期类似租赁付款期限的抵押借款的估计利率。ROU资产还包括在开始日期或之前支付的任何租赁付款，但不包括收到的任何租赁激励。租赁条款可能包括在合理确定公司将行使选择权时延长或终止租赁的选择权。租赁付款的经营租赁费用在租赁期内按直线法确认。
在应用租赁指引方面，本公司已评估其作为承租人的租约内的租赁及非租赁部分，并已为所有类别的标的资产选择实际的权宜之计，将租赁及非租赁部分作为一个组成部分在其租赁协议中列报。本公司亦已选择就所有类别的标的资产，不确认12个月或以下租期的租赁负债及租赁资产。
持有和使用的长期资产和有限寿命无形资产的减值：当事件或情况显示账面值可能无法收回时，持有及使用的长期资产，包括有限年限的无形资产，会被检视是否有可能减值。在这种评估中，资产产生的估计未来未贴现现金流量与资产的记录金额进行比较，以确定其账面价值是否不可收回。如果审查确定不会收回记录的价值，则该资产的记录金额将减少到估计公允价值。在评估长期资产组的公允价值时，需要进行重大估计和大量判断。这些长期资产减值分析具有高度主观性，因为它们要求管理层对未来现金流量的时间和金额、现金流量预测期、未来事件的不确定性(包括经济条件的变化、经营业绩的变化、资产使用的变化以及资产维护和改进的持续成本)作出假设并作出相当大的判断，因此，会计估计可能会因期间而异。请参阅附注7--公允价值计量以进行进一步讨论。
关联公司的投资减值：每当有任何指标显示价值可能减值或账面价值可能无法收回时，本公司便会审核其于未合并联营公司的投资，按权益法计提减值。在指标显示价值损失可能已经发生的范围内，公司将对定量和定性因素进行评估，以确定价值损失是否是暂时的。如潜在价值损失被确定为非暂时性的，本公司将确认减值损失，其计量为投资的账面价值超过估计公允价值，并在综合经营报表中计入减值损失。在估计公允价值时涉及的重大估计是高度主观的，包括相当大的判断，包括公司当前和未来对一般经济和市场状况的评估，对未来现金流量(包括收入和销售成本)的时间和数量的估计，以及基于所感知的风险的适当贴现率等。这些假设和其他假设的变化可能会影响未合并联属公司的公允价值。该公司将这些公允价值计量归类为第三级。
基于股份的薪酬：本公司记录向员工和董事支付的所有股份薪酬的补偿费用。本公司的各种股权计划在附注14份以股份为基础的支付奖励中有更全面的描述。
60

员工福利计划：该公司为现有员工和退休员工提供广泛的福利，包括单一雇主固定福利计划、退休后、固定缴费计划、离职后和医疗保健福利。该公司根据各种精算假设记录与这些计划相关的金额，包括贴现率、假定回报率、薪酬增长、周转率和医疗成本趋势。该公司每年审查其精算假设，并根据当前的经济状况和趋势对这些假设进行修改。本公司相信，根据本公司的经验及独立精算师的意见，在记录本公司计划下的债务时所采用的假设(载于附注15-雇员福利计划)是合理的；然而，实际经验的差异或假设的改变可能会对本公司的财务状况或经营业绩造成重大影响。
利息和其他收入(费用)， 网络
202320222021
养恤金和退休后福利(费用)$(0.5)$(0.6)$(3.0)
利息收入0.4 0.3 1.0 
累计其他综合收益(亏损)中利率衍生收益(亏损)的重新分类(2.7)0.5 — 
其他收入(费用)，净额0.1 0.2 0.3 
利息和其他收入(费用)，净额$(2.7)$0.4 $(1.7)
所得税：本公司在为财务报表目的确定所得税费用时作出某些估计和判断。该等估计及判断被应用于计算税项抵免、税项利益及扣减，以及某些递延税项资产及负债的计算，该等递延税项资产及负债是因就税务及财务报表目的确认收入及开支的时间不同而产生的。递延税项资产及递延税项负债已按所需程度作出调整，以反映预期在暂时性差异逆转时生效的税率。由于税法的变化和税务机关的审计调整，可能需要对递延税项资产和递延税项负债进行调整。如果需要在任何特定期间进行调整，调整将包括在随附的合并经营报表的税务准备中。该公司记录了一项估值准备金，以将其递延税项资产减少到它认为更有可能实现的数额。估值免税额的变动将计入调整期间的税项拨备。有关进一步讨论，请参阅附注16--所得税。
停产运营：当符合标准时，该公司在综合经营报表中将出售集团报告为停产业务。在截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度中，该公司的非持续经营亏损包括与格雷斯出售集团相关的处置、收入和费用的净亏损，以及与公司以前的食糖业务的债务清偿相关的费用。业务结果在合并业务报表中作为非连续性业务列报。有关更多信息，请参阅附注21-持有以供出售和停止运营。

每股收益(EPS)：根据ASC主题260计算和披露基本每股收益和稀释后每股收益，每股收益。本公司采用两级法计算普通股股东可获得的收益。在两类法下，收益按按赎回价值记录的可赎回非控股权益的增加额进行调整。该等调整代表实质上向非控股权益持有人派发股息，因为持有人有合约权利在赎回时收取指定数额。因此，收益进行了调整，以反映这种不同于其他普通股股东的物质分配。此外，该公司将净收益分配给每一类普通股和参股证券，就像该期间的所有净收益都已分配一样。该公司的参与证券由基于时间的受限单位奖励组成，其中包含不可剥夺的获得股息的权利，因此被视为与普通股股东一起分享收益。普通股每股基本收益不包括摊薄，计算方法为分配给普通股的净收益除以当期已发行普通股的加权平均数。普通股每股摊薄收益的计算方法是，将可分配给普通股的净收益除以当期已发行普通股的加权平均数，并根据非参与的基于股份的奖励的潜在摊薄效应进行调整。
61

最近采用的会计公告
2020年3月，FASB发布了会计准则更新(ASU)第2020-04号，中间价改革，建立了ASC主题848，此后通过ASU编号2021-01和ASU编号2022-06(统称为ASC 848)对标准进行了修改。ASC 848就参考汇率改革的影响提供了可选的实际权宜之计和例外，如果满足某些标准，这些影响将影响某些债务、租赁、衍生品和其他合同。这些修订仅适用于参考伦敦银行间同业拆借利率或其他参考利率的合约和对冲关系，这些参考利率预计将因参考利率改革而终止。这些修改立即生效，可能适用于2024年12月31日或之前签订或评估的合同修改和套期保值关系。本公司于2023年第二季度采用ASU 2020-04，修改若干债务，将参考利率由LIBOR更新为有担保隔夜融资利率(“SOFR”)。采用这一准则并未对公司的财务状况或经营业绩产生实质性影响，也未对公司的披露产生重大影响(见附注8--应付票据和其他债务)。
最近发布的会计声明
2023年10月，FASB发布了ASU 2023-06号(“ASU 2023-06”)，信息披露改进--《美国证券交易委员会》信息披露更新和简化倡议的编纂修正案。该ASU修改了各种编纂专题的披露和提交要求，使其与美国证券交易委员会的规定保持一致。对各专题的修改应前瞻性适用，每项单独披露的生效日期将根据美国证券交易委员会移除相关披露的生效日期确定。如果美国证券交易委员会在2027年6月30日前仍未取消S-X或S-K条例中的适用要求，则本ASU将不会生效。禁止提前领养。本公司预计本次会计准则更新的修订不会对其合并财务报表和相关披露产生实质性影响。
于2023年11月，FASB发布ASU编号2023-07（“ASU 2023-07”）， 分部报告(主题280)：改进可报告分部披露改善可报告分部披露要求，主要是通过加强对重大分部费用的披露。此外，ASU中的修订加强了中期披露要求，澄清了实体可以披露多个分部损益的情况，为具有单一可报告分部的实体提供了新的分部披露要求，并包含其他披露要求。ASU 2023-07适用于2023年12月15日之后的会计年度，以及2024年12月15日之后的会计年度内的中期，并要求追溯适用于财务报表中列报的所有先前期间。允许及早领养。该公司目前正在评估此次会计准则更新对其综合财务报表和相关披露的影响。
于2023年12月，FASB颁布会计准则第2023-09号（“会计准则第2023-09号”）， 所得税(专题740)：改进所得税披露提高所得税披露的透明度和决策有用性，主要涉及税率对账和缴纳所得税的信息。ASU 2023-09在预期的基础上，从2024年12月15日之后的年度期间生效。允许及早领养。该公司目前正在评估此次会计准则更新对其综合财务报表和相关披露的影响。

3.     房地产，净
截至2023年和2022年12月31日的房地产净值包括以下内容（单位：百万）：
20232022
土地$781.1 $780.0 
建筑736.6 719.6 
其他物业改善91.3 99.3 
小计1,609.0 1,598.9 
累计折旧(227.3)(202.3)
房地产，净值$1,381.7 $1,396.6 
如注2 -重要会计政策所述，公司可能会将开发、重大重建和其他符合某些标准的项目的长期资产产生的部分利息成本资本化。产生的总利息成本为美元23.5百万，$22.5百万美元，以及$26.52023年、2022年和2021年分别为百万。与开发活动相关的资本化利息成本为美元0.5百万，$0.5百万美元，以及$0.32023年、2022年和2021年分别为100万。
截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度的折旧费用为美元29.2百万，$29.4百万美元，以及$29.2分别为100万美元。
62

4.    房地产收购和无形资产，净
收购
下表总结了我们截至2023年12月31日止年度的房地产收购活动，这些活动计入资产收购（以百万美元计）。有 不是截至2022年12月31日止年度的收购。
2023
收购房产数量1
1
合同价$9.5 
收购总价2
$9.5 
1 2023年的收购部分由根据《法典》第1031条和第1033条从2021年和2022年毛伊岛土地出售中自愿和非自愿转换中获得的资金组成。
2收购总价包括收盘成本和积分。
截至2023年12月31日止年度收购资产的总购买价格分配如下（单位：百万）：
购入资产的公允价值
收购的资产：
土地$3.0 
财产和改善6.1 
就地租约0.4 
收购的总资产$9.5 
截至收购日，现场租赁的加权平均摊销期约为 10.0好几年了。
无形资产，净额
房地产无形资产，净值和其他包括在预付费用和其他资产截至2023年12月31日、2023年和2022年，情况如下(单位：百万)：
20232022
就地租约$73.8 $75.0 
优惠租赁15.0 15.2 
原址租赁累计摊销(43.6)(38.8)
有利租约的累计摊销(8.9)(7.8)
房地产无形资产，净值$36.3 $43.6 
其他无形资产$0.6 $0.6 
其他无形资产累计摊销(0.6)(0.6)
其他无形资产，净额$— $— 
无形资产摊销费用总额为#美元7.1百万，$8.1百万美元，以及$10.7截至2023年、2022年及2021年12月31日止年度，本集团分别录得约人民币100，000，000元。 预计未来五年与无形资产相关的摊销费用如下(单位：百万)：
估计数
摊销
2024$5.7 
20255.3 
20263.8 
20273.6 
20282.7 
63

5.     对关联公司的投资
本公司对联属公司的投资主要包括对经营或开发房地产的有限责任公司以及从事材料相关活动和可再生能源的合资企业的股权投资。本公司并无控股财务权益，但有能力对该等投资的经营及财务政策施加重大影响，并因此采用权益会计方法核算其投资。公司综合经营报表中的经营业绩包括公司在其权益法投资净收益(亏损)中的比例份额。
2021年11月，公司的合资项目Kukui`ula Development Company(Hawaii)LLC(“KDCH”)、Kukui`ula Web IP LLC和Lodge IP LLC(统称为“Kukui`ula”)完成了将其几乎所有资产以#美元出售给第三方的交易。183.5100万美元(“库奎拉交易”)，导致公司收到现金分配#美元。113.4百万美元。在Kukui‘ula交易后，本公司及其合资伙伴保留了各自在KDCH的所有权权益。
该公司在关联公司的投资账面价值总计为$38.5百万美元和美元36.9分别截至2023年和2022年12月31日，记录在房地产合资企业和合作伙伴投资而且在里面预付费用和其他资产在综合资产负债表上。截至2023年12月31日和2022年12月31日，公司在关联公司的投资的未分配收益约为$7.9百万美元和美元5.6分别为100万美元。来自未合并附属公司的股息和分配总额为$0.52023年，百万美元0.82022年为100万美元，148.62021年将达到100万。在截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的三年中，与合资企业相关的收入(亏损)为$1.9百万，$1.6百万美元和美元17.9百万美元，运营现金分配的投资回报为#美元0.1百万，$0.7百万美元和美元8.9分别为100万美元。
这些实体报告的截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日按权益法核算的合并资产和负债摘要如下(以百万计)：
20232022
流动资产$63.6 $56.5 
非流动资产259.7 240.0 
总资产$323.3 $296.5 
流动负债$39.5 $26.3 
非流动负债143.7 121.1 
总负债$183.2 $147.4 
在截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的每一年，按权益法核算的此类实体报告的综合经营业绩摘要如下(以百万计)：
202320222021
收入$154.4 $130.0 $231.1 
营运成本及开支137.4 118.4 0204.1 
毛利(亏损)$17.0 $11.6 $27.0 
持续经营的收入(亏损)1
$(1.5)$1.6 $(287.9)
净收益(亏损)1
$(1.5)$1.3 $(288.1)
1包括被投资人持有的权益法投资的收益。
对联属公司截至2021年12月31日止年度的净收益(亏损)的投资，主要与合资企业因上述Kukui`ula交易而产生的净亏损有关，在该交易中，出售净资产的账面价值超过销售所得净额。关于Kukui‘ula交易，该公司确认了与合资企业有关的收入#美元。5.52021年第四季度为2000万美元，反映出基数差异来自非临时性减值费用#美元186.8本公司于2018年第四季度录得百万元。
6.     其他应收款和备抵及其他准备金
其他应收款
下表是公司其他应收账款的摘要(单位：百万)：
64

2023年12月31日2022年12月31日
融资应收账款1
$24.4 $4.6 
其他应收账款2
2.7 5.0 
其他应收账款，毛额27.1 9.6 
减：信用损失备抵(3.5)(2.7)
扣除备抵后的其他应收款$23.6 $6.9 
1截至2023年12月31日，该公司有一张与出售格雷斯处置集团有关的应收票据，该票据记录在公司部门。这张票据已于2024年1月全额支付。
2代管应收账款主要与土地业务部门有关。
津贴和其他储备金
本公司将包括在其他应收账款中的应收账款和其他金融资产的记录金额减去各种拨备和准备金账户。下表列出了截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的三年中与公司应收账款和其他应收账款中包括的金融资产有关的各种备抵和准备金账户的余额和活动(包括重新分类)(单位：百万)：
其他应收账款的信用损失准备应收账款准备金
土地经营融资应收账款
商业地产融资应收账款2
信贷损失准备总额坏账准备
余额，2021年1月1日$3.9 $— $3.9 $2.6 
拨备(发放)--从收入中扣除(1.4)— (1.4)(1.7)
注销或其他--从津贴中扣除1
— — — (0.1)
平衡，2021年12月31日$2.5 $— $2.5 $0.8 
拨备(发放)--从收入中扣除0.2 — 0.2 0.2 
注销或其他--从津贴中扣除1
— — — 1.4 
平衡，2022年12月31日$2.7 $— $2.7 $2.4 
拨备(发放)--从收入中扣除0.2 (0.2)— 0.8 
注销或其他--从津贴中扣除1
— 0.8 0.8 (0.3)
平衡，2023年12月31日$2.9 $0.6 $3.5 $2.9 
1核销或其他活动(例如，对收付实现制处理的全额准备金余额进行重新分类)。
请参阅附注12-租赁-公司作为出租人讨论与公司对租赁到期金额的应收金额进行评估相关的本期费用。请注意，在ASC主题842下，租契这类费用和准备金活动反映了原先记录的收入和应收余额的冲销。
土地业务融资应收账款的信贷损失准备涉及出售涉及融资组成部分的未经改善的遗留财产或开发地块而产生的依赖抵押品的应收账款。每一笔融资应收账款的可回收性在每个报告期均使用特定信息进行评估，其中包括交易对手的信用质量，以及对影响应收账款可回收性的未来状况的合理和可支持的预测。
商业地产融资应收账款的信贷损失准备涉及商业地产分部应收租户的票据，涉及与现有租户的租金减免安排和终止租户的拖欠租金。本公司根据一系列信用质量指标评估每个报告期的商业地产应收票据的可回收性，这些指标包括但不限于支付状况、历史贷款冲销以及借款人和担保人的财务实力。
以下是我们的融资应收账款的摊余成本基础摘要(包括在其他应收账款中)和信用质量指标(按来源年份汇总)，以及按来源年份列出的注销总额摘要(以百万为单位)：
65

创始年份截止日期的余额
20232022202120202019之前2023年12月31日
安全$4.1 $0.2 $0.2 $0.1 $— $2.5 $7.1 
不安全15.0 0.3 0.1 0.3 — 1.6 17.3 
应收票据总额$19.1 $0.5 $0.3 $0.4 $— $4.1 $24.4 
年初至今总核销— — — — — — — 
7.    公允价值计量
经常性公允价值计量
该公司以公允价值记录其利率掉期。公司利率掉期的公允价值被归类为公允价值层级中的第2级计量，基于公司在报告日期为终止合同将收取或支付的估计金额，并使用利率定价模型和利率相关的可观察输入数据确定（有关公司衍生工具的公允价值信息，请参阅注释9 -衍生工具）。
下表列出了截至2023年和2022年12月31日按经常性基准计量的这些资产和（负债）的公允价值（单位：百万）：
按公允价值计量
2023年12月31日
合并资产负债表位置总活跃市场报价(一级)重要的可观察输入
(2级)		无法观察到的重要输入
(3级)
资产
衍生金融工具-利率掉期预付费用和其他资产$4.1 $— $4.1 $— 
负债
衍生金融工具-利率掉期应计负债和其他负债$(2.7)$— $(2.7)$— 
按公允价值计量
2022年12月31日
合并资产负债表位置总活跃市场报价(一级)重要的可观察输入
(2级)		无法观察到的重要输入
(3级)
资产
衍生金融工具-利率掉期预付费用和其他资产$5.5 $— $5.5 $— 
负债
衍生金融工具-利率掉期应计负债和其他负债$(2.8)$— $(2.8)$— 
非经常性公允值
某些金融和非金融资产和负债按非经常性公平值计量，并在某些情况下（例如有证据表明存在减损时）需要进行公平值调整。公司识别和记录损失的流程在注释2 -重大会计政策中讨论。

持有和使用的长期资产和有限寿命无形资产的减值：在截至2023年12月31日的年度内，本公司不确认持有和使用的长期资产或有限寿命的无形资产的任何减值。于截至2022年12月31日止年度内，本公司确认减值费用共$5.0与瓦胡岛上保护和农业分区土地相关的100万美元。该公司将这些公允价值计量归类为公允价值等级中的第三级，因为它们涉及重大的不可观察的输入，如现金流预测、贴现率和管理假设。
66

持有待售资产的减值：截至2023年12月31日，一华润置业改善物业符合持有待售物业的分类标准，因此，按其公允价值减去出售成本计量，减值费用为#美元。2.2在截至2023年12月31日的一年中，截至2022年12月31日，由于格雷斯出售集团被归类为持有待售，本公司按公允价值减去出售成本计量格雷斯处置集团，并记录了减值#美元89.8在截至2022年12月31日的一年中，本公司将这些公允价值计量归类为公允价值层次中的第三级，因为它是根据重大的不可观察的输入确定的，例如关于第三方预期销售收益的管理假设。
下表提供了关于用于确定持有和使用的长期资产和持有的待售资产的公允价值的重大不可观察投入的量化信息，截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度净额(以百万计)：
第3级公允价值计量
总总收益(亏损)估值技术/不可观察的投入加权平均贴现率
2023年12月31日
持有待售资产，净额1,2
$14.2 $(2.2)合同价值不适用
总$14.2 $(2.2)
2022年12月31日
持有待售资产，净额1,3
$50.0 $(89.8)指示性出价不适用
长寿资产4
— (5.0)贴现现金流16%
总$50.0 $(94.8)
1 资产或负债呈列在 持有待售资产或与持有待售资产有关的负债分别在合并资产负债表中。 与2023年确认的CRE改善房地产相关的减损损失列示于 资产减值在合并经营报表中。于2022年确认的与Grace出售集团相关的亏损呈列于 非持续经营所得(亏损)，扣除所得税后的净额在综合业务报表中。
2 包括与中环填海改善物业有关的待售资产$14.0百万美元，扣除与持有待售资产相关的负债$0.1百万美元，不包括估计的销售成本$0.3百万美元。
3 包括与格雷斯处置集团相关的待售资产#美元126.8百万美元，扣除与持有待售资产相关的负债$81.0百万美元，不包括估计的销售成本$4.2百万美元。
4 包括在房地产在综合资产负债表中。减值损失列示于土地运营成本在综合业务报表中。
废弃的开发成本：于截至2023年12月31日止年度内，本公司录得减值费用$2.6与放弃潜在的中环填海发展项目有关的1000万美元，载于资产减值在综合业务报表中。

未按公允价值计量的金融资产和负债
在我们的综合资产负债表中，未按公允价值计量的金融资产和负债包括现金和现金等价物、限制性现金、应收账款和票据、净额和应付票据以及其他债务。由于工具的短期性质，本公司现金及现金等价物、限制性现金、应收账款、净借款和短期借款的公允价值接近其账面价值，这在公允价值层次中被归类为第一级计量。

公司应收票据的公允价值接近账面金额#美元。20.8百万美元和美元1.9截至2023年12月31日和2022年12月31日。这些票据的公允价值是使用贴现现金流分析估计的，在该分析中，公司使用不可观察的输入，例如由贷款与价值比率和与管理层认为将进行类似贷款的相关抵押品相关的市值利率确定的市场利率，并被归类为公允价值等级中的第三级计量。
于2023年12月31日，本公司应付票据及其他债务的账面金额为$464.0百万美元，相应的公允价值为$452.5百万美元。于2022年12月31日，本公司应付票据及其他债务的账面金额为$472.2百万美元，相应的公允价值为$449.2百万美元。债务公允价值是根据与本公司现有债务安排具有类似风险、条款和到期日的工具按利率对债务的未来现金流量进行贴现计算的，在公允价值层次中被归类为第三级计量。

67

8.     应付票据和其他债务
截至2023年12月31日和2022年12月31日，应付票据和其他债务构成如下(单位：百万)：
未偿还本金
债务利率(%)到期日2023年12月31日2022年12月31日
安全：
劳拉尼村3.93%2024$57.8 $59.0 
珍珠高地4.15%202475.1 77.3 
光伏融资(1)(1)4.1 2.6 
马诺阿市场(2)202952.7 54.5 
小计$189.7 $193.4 
不安全：
A系列笔记5.53%20247.1 14.2 
J系列笔记4.66%202510.0 10.0 
B系列笔记5.55%202627.0 36.0 
C系列笔记5.56%20269.0 11.0 
F系列笔记4.35%20269.7 15.2 
H系列笔记4.04%202650.0 50.0 
K系列笔记4.81%202734.5 34.5 
G系列笔记3.88%202722.1 28.1 
L系列笔记4.89%202818.0 18.0 
系列I笔记4.16%202825.0 25.0 
定期贷款54.30%202925.0 25.0 
小计$237.4 $267.0 
循环信贷安排：
A & B左轮手枪(3)2025(4)37.0 12.0 
小计$37.0 $12.0 
债务总额（合同）$464.1 $472.4 
未摊销债务发行成本(0.1)(0.2)
债务总额(账面价值)$464.0 $472.2 
(1)融资租赁的加权平均贴现率为4.75%，到期日从2027年到2028年
(2)贷款的规定利率为SOFR加码1.35%。在2023年8月1日之前，Loan的声明利率为LIBOR加1.35%。贷款在到期时被交换到3.14%固定利率。
(3)贷款的规定利率为SOFR加码1.05基于定价网格的%，外加SOFR调整0.10%。在2023年4月28日之前，Loan的声明利率为LIBOR加1.05%基于定价网格。$50.0到2022年6月，1000万美元被交换到2.40%固定利率。
(4)A&B Revolver有二六-一个月的可选期限延长。
本公司的应付票据及其他债务分为以下类别：以房地产、改善物业或其他资产作抵押的债务工具(“有抵押债务”)、应付无抵押票据及其他定期贷款(“无抵押债务”)及循环信贷安排(“循环信贷安排”)项下的借款(“循环信贷安排”)，其中包括公司一般用途的现有循环信贷安排(“A&B Revolver”)。
有担保债务
劳拉尼村：关于于截至2018年12月31日止年度进行的商业地产改善物业的资产收购，本公司假设62.0由劳拉尼村担保的100万抵押贷款，将于2024年5月1日到期，利息为3.93%。这张票据每月只需支付大约#美元的利息。0.2到2020年5月，将达到100万。此后，该票据需要每月支付约#美元的本金和利息。0.3百万美元，最后本金约为$57.5100万美元将于2024年5月1日到期。
珍珠高地：在2013年9月收购珍珠高地中心一事上，该公司承担了一美元59.3以物业作抵押的百万按揭贷款。2014年12月，对这笔贷款进行了再融资，使贷款金额增加到#美元。92.0百万英镑(计息于4.15%)。再融资贷款需要每月支付大约#美元的本金和利息。0.4百万美元，最后本金约为$73.0100万美元将于2024年12月8日到期。
马诺阿市场：于二零一六年，本公司透过全资附属公司订立一项60.0Manoa Marketplace与第一夏威夷银行(FHB)签订了100万欧元的抵押贷款协议。这笔贷款按基准利率计息，最初是伦敦银行同业拆借利率加1.35%，并要求在期限内支付本金和利息，最终本金支付#41.7100万美元将于2029年8月1日到期。2023年，本公司与FHB签订票据修改协议，自2023年8月1日起，将Manoa Marketplace抵押贷款的利率从LIBOR过渡到基于SOFR的基准利率。
68

协议的所有其他条款基本保持不变。本公司先前已订立一项利率互换协议，名义金额相等于债务本金金额，以厘定相关定期利息支付的基于LIBOR的浮动利率，实际利率为3.14%(请参阅附注9-衍生工具)。利率互换协议也在2023年进行了修改，将浮动利率从LIBOR过渡到基于SOFR的基准利率。
作为抵押品质押的资产：截至2023年12月31日，作为抵押品质押的商业房地产资产的账面价值总额为#美元。365.2百万美元。
无担保债务
保诚系列债券：于二零一五年十二月，本公司与保诚投资管理公司及其联属公司(统称“保诚”)就无抵押票据购买及私人货架融资订立协议(“保诚协议”)，使本公司可发行总额达$450.0减去本公司或其任何附属公司向保诚发行的任何票据的所有未偿还本金金额及根据保诚协议承诺的任何票据的金额之和。保诚协议(修订及续订当时存在的协议)的发行期于2018年12月结束，并载有根据保诚协议发行的票据的若干限制性契诺。2021年8月31日，本公司与保诚达成协议，修订与保诚私人货架融资相关的某些公约。本协议的所有其他条款基本保持不变。未承诺搁置贷款项下的借款按借款时确定的利率计息。
定期贷款5：于2017年11月，本公司订立利率锁定承诺，以提取25.0根据与AIG Asset Management(U.S.)，LLC签订的票据购买和私人货架协议，根据承诺，该公司提取了#美元25.02017年12月为100万人。该票据的利息为4.30%，2029年12月20日到期。利息仅每半年支付一次，本金余额在到期时到期。2021年8月31日，本公司与AIG Asset Management达成协议，修订与AIG私人货架融资相关的某些公约。本协议的所有其他条款基本保持不变。
循环信贷安排
A&B Revolver：于2021年8月，本公司与作为行政代理的美国银行、第一夏威夷银行、KeyBank National Association、Wells Fargo Bank、National Association及其他贷款方订立第三份经修订及重新签署的信贷协议(“2021年A&B Revolver”)，修订及重述本公司现有的$450.0根据第二次修订和重新签署的信贷协议(“2017 A&B Revolver”)承诺的100万美元，与作为行政代理的美国银行、第一夏威夷银行和其他贷款人签署。2021年A&B Revolver将循环承诺总额增加到#美元500.02.5亿美元，将贷款期限从2022年9月15日延长至2025年8月29日，并包括二六-月扩展选项。此外，2021年A&B Revolver修订了某些契约(见下文)，并降低了2017 A&B Revolver基于财务的定价网格下收取的利率和费用。2023年4月28日，本公司签订了第三次修订和重新签署的信贷协议第一修正案，将利率从LIBOR过渡到基于SOFR的基准利率，并将SOFR调整为0.10%。协议的所有其他条款基本保持不变。
截至2023年12月31日，公司拥有37.01.5亿未偿还的循环信贷借款不是以贷款为抵押开具的信用证，以及$463.0仍有1.8亿美元可用。
2021年A&B Revolver、Prudential Series Note和Term Loan 5下的契诺(修订后)
《2021年A&B改革法案》、《审慎修正案》和《美国国际集团修正案》规定的主要金融契约如下：
•有担保债务与调整后总资产价值的最高比率0.40:1.00.
•最低股东权益金额为$865.62000多万752021年6月30日后从股票发行中收到的净收益的百分比。
•最低未支配权益覆盖率为1.75:1.00.

69

债务本金支付
预定本金付款
20242025202620272028此后本金合计(Unamort)
债务发行成本）/
(折扣)
补价		总
有担保债务$135.0 $2.2 $2.2 $4.0 $3.3 $43.0 $189.7 $— $189.7 
无担保债务27.0 38.3 67.0 37.1 43.0 25.0 237.4 (0.1)237.3 
循环信贷安排— 37.0 — — — — 37.0 — 37.0 
应付票据和其他债务总额$162.0 $77.5 $69.2 $41.1 $46.3 $68.0 $464.1 $(0.1)$464.0 

9.    衍生工具
该公司面临与其可变利率债务相关的利率风险。该公司主要通过固定利率和可变利率债务的组合来平衡债务成本和利率风险。公司可能会不时使用利率掉期来管理其利率风险。
70

利率互换
截至2023年12月31日，公司拥有三利率互换协议， 一其中被指定为现金流对冲。协议的关键条款如下（以百万美元计）：
有效成熟性固定利息名义金额资产（负债）公允价值
日期日期费率2023年12月31日2023年12月31日2022年12月31日
利率互换协议1
4/7/20168/1/20293.14%$52.7 $4.1 $5.5 
远期利率互换协议2
5/1/202412/9/20314.88%$57.0 $(1.1)$(1.3)
12/9/202412/9/20314.83%$73.0 $(1.6)$(1.5)
12022年，公司终止了一项美元50.0百万美元名义利率互换协议，导致已实现收益为美元0.5百万包含在 利息和其他收入(费用)，净额在截至2022年12月31日的年度内。
22022年，公司签订 二名义金额为美元的远期启动利率互换协议57.01000万美元和300万美元73.0 百万美元，以对冲与美元相关的利率波动130.0 数百万美元的未来融资与列出的有效日期和到期日期一致。公司最初指定的对冲关系 二远期利息互换协议作为现金流对冲。自2023年12月31日起，由于确定与指定的对冲关系相关的基础现金流不再可能发生，本公司取消了与两个远期利率掉期相关的对冲关系。本公司并无终止远期利率互换协议。
截至2023年12月31日和2022年12月31日被指定为现金流对冲的与利率掉期相关的资产列于预付费用和其他资产在合并资产负债表中。截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的与远期起始利率掉期相关的负债列于应计负债和其他负债在合并资产负债表中。
指定套期保值工具
对于被指定为现金流量套期保值的衍生工具，现金流量套期保值的公允价值变动在累计其他综合收益(亏损)并随后重新分类为利息开支因为相关的可变利率债务产生了利息。与现金流量对冲有关的定期现金利息结算在公司的综合现金流量表中作为经营现金流量列示。
终止和取消指定的套期保值工具
当预测的套期交易很可能不会发生时，套期保值会计被终止，金额递延到累计其他综合收益会立即被识别出来。对于未被指定为套期保值工具的衍生工具，包括取消指定的套期保值，公允价值的变动计入利息和其他收入(费用)，净额。累计其他综合收益(亏损)并在利息和其他收入（支出）净额 a $2.7与取消指定的套期保值关系有关的亏损1亿美元0.5分别与终止的利率互换协议相关的收益。
综合收益(亏损)衍生工具影响表
下表显示了截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的三个年度公司综合全面收益(亏损)表中衍生工具的税前影响(单位：百万)：
202320222021
有关被指定为对冲工具的衍生工具的资料
在保监处就衍生工具确认的收益(亏损)$0.3 $4.9 $2.3 
重新分类调整对计入净收益(亏损)的利息支出的影响$(1.7)$0.5 $1.6 
有关衍生品终止和取消指定的对冲工具的信息
利率衍生品损失（收益）重新分类为利息和其他收入（费用），净额计入净利润（损失）$2.7 $(0.5)$— 
截至2023年12月31日，公司预计将重新分类$1.9未来12个月衍生工具的净收益(亏损)从累积的其他全面收益转为收益。

71

10.    承付款和或有事项
承诺和其他财务安排
与公司房地产活动相关的债券总额为$18.7指截至2023年12月31日由第三方担保人发行的商业债券(许可证、分拆、执照和公证债券)，截至2023年12月31日，这些债券没有作为负债记录在公司的综合资产负债表上。如果被提取，公司将有义务向发出保证金的担保人偿还保证金金额，该保证金金额是因迄今完成的工作而减少的。
法律程序和其他或有事项
在出售之前，大约有41,0002018年12月，公司通过East Maui灌溉公司(“EMI”)将毛伊岛上的一英亩农地转让给Mahi Pono Holdings，LLC(“Mahi Pono”)，该公司也拥有约16,000在东毛伊岛的一英亩分水岭土地和举行四向大约30个人发放了供水许可证30,000哈瓦伊州在东毛伊岛拥有的几英亩土地。出售给Mahi Pono的交易包括出售一家公司502%的权益(已于2019年2月1日结束)，并规定本公司和Mahi Pono通过EMI共同继续现有流程，以从国家获得长期租赁，将灌溉用水输送到Mahi Pono供毛伊岛中部使用。
这些水许可证协议中的最后一份于1986年到期，所有四然后，这些协议被延长为可撤销的许可证，每年续签。2001年，向国家土地和自然资源委员会(“BLNR”)提出了一项请求，要求以长期水租约取代这些可撤销的许可证。在BLNR完成其就长期租约请求而下令举行的有争议的案件听证会之前，BLNR保留了现有许可证的暂缓发放。三双方(Healoha Carmichael、Lezley Jacintho和Na Moku Aupuni O Ko‘olau Hue)于2015年4月10日提起诉讼(最初的诉讼)，声称BLNR一直在每年更新可撤销的许可证，而不是将其保持在暂缓状态。这起诉讼对BLNR在2015日历年继续使用可撤销许可证的决定提出质疑，并要求法院撤销可撤销许可证，并宣布续签是在没有准备环境评估(EA)的情况下非法发放的。2015年12月，BLNR决定重申其先前的决定，将许可证保持在暂缓状态。BLNR的这一决定受到了欧盟的质疑。三所有的派对。2016年1月，法院在最初的诉讼中裁定，续签不受环境保护局的要求，但BLNR缺乏法律权威，无法将可撤销许可证保持一年以上的暂缓状态(“最初裁决”)。最初的裁决被上诉到夏威夷的中级上诉法院。

2016年5月，在最初裁决的上诉待决期间，夏威夷州议会通过了众议院法案2501，该法案明确规定，BLNR有权为不超过一段时间的水权处置颁发暂缓撤销的许可证。三年。2016年6月，州长签署了这项法案，将其作为第126号法案。根据第126号法案，BLNR于2016年12月、2017年11月和2018年11月寻求并批准了2017、2018和2019年历年的现有暂缓许可证的年度授权。2019年，夏威夷州立法机构没有批准延长第126号法案。
2019年6月，ICA撤销了最初的裁决，有效地推翻了BLNR无权将可撤销许可证的暂缓状态保持一年以上的裁决(ICA裁决)。ICA将案件发回初审法院，以确定许可证的暂缓状态是否符合法规要求的(A)“临时性”和(B)国家的最佳利益。原告向ICA提出复议其决定的动议，但于2019年7月5日被驳回。2019年9月30日，原告向夏威夷最高法院提出复核和推翻ICA裁决的请求。2019年11月25日，夏威夷最高法院批准了原告复核ICA裁决的请求，并于2020年5月5日进行了口头辩论。
2019年10月11日，BLNR根据ICA裁决接受了该州所有现有可撤销水许可证的续签，并批准了继续四东毛伊岛水域许可证另一项可撤销一年制截至2020年12月31日。2020年11月13日，BLNR批准了此类许可证的再次续签，有效期至2021年12月31日。
2022年3月2日，夏威夷最高法院撤销了ICA关于BLNR决定在2015日历年继续可撤销许可证的裁决，认为夏威夷修订后的法规第343章(夏威夷环境政策法案)确实适用于许可证。法院将此事发回巡回法院，以确定是否适用任何例外，如果不适用，应如何根据A&B/EMI针对长期水租赁采取的步骤适用HRS第343章。夏威夷最高法院还裁定，BLNR拥有将许可证延续一年以上的法定权力，但要求BLNR作出事实调查结果和法律结论，确定这一行动将符合国家的最佳利益。关于还押，Carmichael原告提出了一项部分即决判决的动议，要求巡回法院得出结论，BLNR和A&B/EMI违反了HRS第343章，BLNR在2015日历年继续执行可撤销的许可证。2023年12月21日，巡回法院作出命令，部分批准和部分驳回部分简易判决动议，裁定BLNR和A&B/EMI违反了HRS章节
72

343当时BLNR在2015历年继续可撤销的许可证，但拒绝了原告关于在接受最终环境影响陈述之前无权转移任何水的声明的请求。
在由Na Moku Aupuni O Ko‘olau Huu提起的附带案件中，Na Moku提交了一项动议，要求就上诉作出决定，并要求巡回法院根据可撤销的许可限制当前的水分流，并命令BLNR允许Na Moku介入以下所述赛拉俱乐部诉讼中巡回法院下令的有争议的案件听证。2024年1月2日，巡回法院批准了纳·莫库的请求，批准了BLNR的决定，该决定重申了2016历年可撤销许可的暂缓状态，并拒绝了纳·莫库的请求，即：(1)对根据可撤销许可转移的当前水量设定上限，(2)命令BLNR允许纳·莫库干预塞拉俱乐部有争议的案件听证；以及(3)声明A&B/EMI根据当时有效的可撤销许可，无权转移水。
在另一件事上，2018年12月7日，塞拉俱乐部提交的有争议的案件请求(对BLNR 2018年11月对2019年可撤销许可证的批准提出异议)被BLNR拒绝。2019年1月7日，塞拉俱乐部向夏威夷第一巡回法院提起诉讼，起诉BLNR、A&B和EMI，寻求使2019年和2020年暂缓生效的可撤销许可证无效，原因包括未能执行EA。诉讼还试图禁止A&B/EMI挪用超过50美元的资金。25在BLNR适当发放许可证或租约之前，以及在BLNR对可撤销的许可证施加某些条件之前，BLNR每天提供1000万加仑的汽油。根据ICA在最初诉讼中的裁决，法院驳回了因未能执行EA而寻求使可撤销许可证无效的指控。塞拉俱乐部的诉讼被修改为包括对BLNR续签2020日历年可撤销许可证的挑战。在对2020年8月开始的案情进行全面审判后，法院于2021年4月6日就塞拉俱乐部挑战2019年和2020年可撤销许可证的诉讼做出了不利于塞拉俱乐部的裁决。2022年2月17日，塞拉俱乐部提交了上诉通知，对2020年8月审判的决定提出质疑。法院另外考虑了塞拉俱乐部提起的诉讼，该诉讼上诉BLNR拒绝就BLNR于2020年11月13日左右授予的2021年可撤销许可证举行有争议的案件听证会的决定。在该案中，2021年5月28日，法院发布了一项临时裁决，认为塞拉俱乐部的正当程序权受到了侵犯，命令BLNR就2021年的许可证举行有争议的案件听证会，许可证将被撤销。2021年7月30日，法院修改了裁决，称许可证不会无效，但在有争议的案件听证会结果出来之前保留不变。BLNR于2021年12月举行了这起有争议的案件听证会，以解决2021年和2022年可撤销许可证的延续问题，BLNR于2022年6月30日发布了一项裁决。2021年12月27日，当BLNR在有争议的案件听证中的裁决悬而未决时，法院进一步修改了其裁决，允许许可证保持有效，直到2022年5月1日，即BLNR就2022年历年许可证的延续做出实质性决定的日期，或法院的进一步命令。2022年4月26日，法院口头批准将2022年5月1日的最后期限延长至2022年6月15日，或BLNR就2022年日历年许可证的延续做出实质性决定的日期，或法院可能进一步下令的日期。2022年6月1日，法院批准将2022年6月15日的最后期限延长至2022年7月15日或BLNR就2022年日历年许可证的延续做出实质性决定的日期，或法院可能进一步命令的日期。2022年6月30日，BLNR发布了2021年和2022年许可证争议案件听证会的最终裁决，批准许可证延续到2022年年底。该公司和BLNR对法院裁定塞拉俱乐部有权就2021年可撤销许可证举行有争议的案件听证会提出上诉。应塞拉俱乐部的要求，中级上诉法院于2023年12月13日就此事进行了口头辩论。法院尚未对上诉作出裁决。
2022年11月10日，BLNR投票决定在2023年继续实施可撤销许可证，并在同一次会议上拒绝了塞拉俱乐部口头提出的举行有争议案件听证会的请求。塞拉俱乐部随后向BLNR提交了一份书面请求，要求就继续发放可撤销的许可证举行有争议的案件听证会，BLNR在2022年12月9日拒绝了这一请求。2022年11月29日，塞拉俱乐部对BLNR拒绝其有争议案件听证的口头请求并在2023年继续发放可撤销许可证的决定提出上诉，2022年12月15日，塞拉俱乐部修改了上诉，也对BLNR拒绝其有争议案件听证的书面请求提出了质疑。2023年6月16日，巡回法院根据人权法案91-14(G)对上诉和临时修改许可证作出裁决，其中法院得出结论，塞拉俱乐部再次有权就2023年可撤销许可证的继续进行有争议的案件听证。法院还修改了BLNR继续可撤销许可证的决定，将上限降至31.50每天1000万加仑。A&B/EMI提出动议，要求提高修改后的上限，并允许立即提起上诉。2023年8月11日，法院发布命令，驳回A&B/EMI提出的立即上诉许可的动议。2023年9月8日，法院做出裁决，在不影响A&B/EMI的情况下驳回了提高修改后上限的动议。2023年8月17日，塞拉俱乐部提交了修改许可证的第一项动议，要求法院对可撤销的许可证施加条件，要求A&B/EMI确定毛伊县消防局的用水需求并一法院部分批准了该水库，命令双方与毛伊县消防局会面，讨论该部门的用水需求。
2023年12月8日，BLNR向本公司发放了2024年新的可撤销许可证。同一天，在BLNR投票决定向该公司授予新的可撤销许可证后，塞拉俱乐部提出了一项有争议的案件的口头请求
73

并于2023年12月18日就此提出书面请求。BLNR尚未就塞拉俱乐部关于有争议的案件听证的请求做出决定。
鉴于A&B有义务继续现有程序以从国家获得长期用水租约，A&B和百代公司将对塞拉俱乐部提出的其余索赔进行抗辩。
除上述诉讼外，本公司亦为其业务正常运作所引起的其他法律行动的一方，或可能承担或有法律责任。虽然该等诉讼及索偿的结果不能肯定地预测，但管理层在征询律师意见后认为，合理可能的损失不会对本公司整体的综合财务报表产生重大影响。
此外，请注意，公司的某些财产和资产可能在不同时间成为其他类型索赔和评估的标的(例如，基于该等资产正常运营的环境问题)。根据与该等潜在索偿及评估有关的事实及情况，如本公司被认为可能已产生负债，并于财务报表日期对损失金额作出合理估计/估值，则本公司会记录应计项目。
11.     收入和合同余额
该公司通过其商业房地产和土地运营部门创造收入。通过其商业房地产部门，该公司拥有和运营一系列商业房地产物业，并通过租赁该等资产作为出租人产生收入(即收入)。有关出租人收入确认的进一步讨论，请参阅附注12-租赁-公司作为出租人。土地业务部门从与客户的合同中获得收入。如本公司认为分类最能反映本公司收入及现金流的性质、金额、时间及不确定性如何受经济因素影响，则本公司会在适当时按收入类别进一步将与客户签订的合约的收入分类。截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度按类型划分的收入如下(以百万为单位)：
202320222021
收入：
商业地产$194.0 $187.2 $174.1 
陆上行动：
开发销售收入— 8.1 16.0 
未改善/其他物业销售收入12.3 19.9 41.3 
其他营业收入2.6 15.3 22.6 
陆上行动14.9 43.3 79.9 
总收入$208.9 $230.5 $254.0 
收入确认的时间可能与向客户开具发票的时间不同。一般来说，未赚取的项目相关费用将在接下来的12个月内计入。
下表提供了截至2023年12月31日和2022年与客户签订的合同的应收账款、合同资产和合同负债的信息(单位：百万)：
20232022
应收账款$7.4 $8.6 
备抵(信贷损失和坏账)(2.9)(2.5)
应收账款，扣除信贷损失准备和坏账准备后的净额$4.5 $6.1 
可变考虑事项1
$62.0 $62.0 
预付租金5.0 4.4 
其他递延收益3.4 2.4 
递延收入$70.4 $68.8 
1 截至2018年毛伊岛农地销售收到的金额相关期间结束时递延的可变对价，根据收入确认指导，这些金额不能计入交易价格。
截至2023年12月31日及2022年12月31日止年度，本公司不确认截至2022年12月31日和2021年12月31日分别报告的与公司可变对价相关的任何收入和其他递延收入。
74

2018年12月17日，A&B与Mahi Pono(“买方”)签订了与毛伊岛农地销售有关的买卖协议和托管指示(“PSA”)。与出售有关，该公司推迟了大约#美元。62.0与某些履约义务有关的收入中，有100万美元与确保足够的水以支持买方的土地农业计划有关，办法是与夏威夷州达成一项协议，规定获得用于农业灌溉的州水的权利(“州水租约”)，并确保买方在国家水租约发放之前继续获得水。根据PSA的条款，该公司可能被要求汇款金额最高可达#美元62.0万 对买方未履行履约义务的部分(记为递延收入#美元62.0(截至2023年12月31日和2022年12月31日)。
关于与公司与客户的合同有关的其他信息，在所列任何期间，从以前期间(例如，由于交易价格的变化)履行的履约义务确认的收入在任何期间都不是实质性的。
12.     租赁-公司作为出租人
本公司根据经营租赁将房地产出租给租户。这类活动主要由其CRE部门内的经营租赁组成。
由于冠状病毒大流行(“新冠肺炎”)，本公司于截至2022年、2022年及2021年12月31日止年度为若干租户提供租金宽免安排，该等安排通常包括租金延迟或其他宽免修订，导致指定月份的固定合约租赁付款有所改变。根据财务会计准则委员会就特别与新冠肺炎有关的租金减免安排提供的租赁会计指引和解释，本公司选择在租赁会计修改框架之外处理该等符合条件的租赁优惠(即不会导致出租人的权利或承租人的义务大幅增加的延迟租金、固定对可变的修改或付款减免安排)。
对于该等符合资格的递延租金，本公司会将事件视作租赁合约未有更改而进行会计处理，并会继续在递延期间记录应收租赁款项及确认收入。对于上述导致固定合同租赁付款减少的符合条件的其他救济修改，公司报告在修改所涵盖的期间内，租金收入(即收入)减少等于商定的金额(由任何可变租赁抵消
75

付款)。本公司评估根据租赁到期的所有该等款项的可收集性，并仅在该等款项可能收取(或已收到付款)的范围内确认收入。
截至2023年12月31日和2022年12月31日，租赁财产的历史成本和累计折旧如下(以百万计)：
20232022
租赁物业--房地产$1,607.9 $1,572.0 
减去：累计折旧(228.7)(201.8)
经营租赁下的财产--净额1
$1,379.2 $1,370.2 
1截至2023年12月31日，经营租赁中的财产包括持有待售资产中的租赁财产。
这些经营租赁项下与租赁付款和可变租赁付款有关的租金收入总额(即收入)如下(以百万计)：
202320222021
租赁费$134.3 $130.8 $121.3 
可变租赁费60.9 58.5 54.1 
被视为无法收回的收入，净额(0.5)0.8 3.1 
租金总收入$194.7 $190.1 $178.5 
截至2023年12月31日，将收到的不可取消经营租赁的合同未来租赁付款如下(以百万计)：
2024$129.2 
2025115.1 
2026101.2 
202789.0 
202874.6 
此后557.2 
应收到的未来租赁付款总额$1,066.3 

13.    租赁-公司作为承租人
主要的不可取消经营租约包括租期到2031年到期的土地。管理层预计，在正常业务过程中，大多数经营租约将续签或由其他类似租约取代。该公司拥有融资租赁中的设备，租期至2028年。
为未来升级做准备的经营租赁的租赁费用按直线法入账。截至2023年12月31日和2022年12月31日止年度，经营租赁和融资租赁项下的租赁费用如下(以百万计)：
202320222021
租赁成本--经营租赁和融资租赁
经营租赁成本$2.0 $2.7 $2.5 
融资租赁成本：
使用权资产摊销0.2 0.1 — 
租赁负债利息0.1 — — 
租赁总成本--经营租赁和融资租赁$2.3 $2.8 $2.5 
76

与融资租赁和经营租赁有关的其他金额包括2023年12月31日和2022年12月31日终了年度的下列金额(百万美元)：
202320222021
为计量租赁负债所包括的金额支付的现金：
经营性租赁的经营性现金流出$2.0 $2.7 $2.5 
融资租赁的经营性现金流出$0.1 $— $— 
融资租赁产生的现金流$0.2 $0.1 $— 
其他细节：
加权-平均剩余租期(年)-经营租赁2.53.03.7
加权平均剩余租期（年）-融资租赁4.24.80.0
加权平均贴现率-经营租赁4.4 %4.2 %4.4 %
加权平均贴现率-融资租赁4.8 %4.1 %— %
截至2023年12月31日，不可取消经营租赁和融资租赁项下的未来租赁付款如下(以百万计)：
经营租约融资租赁
2024$1.6 $0.3 
20250.1 0.3 
20260.1 0.3 
20270.1 2.0 
20280.1 1.2 
此后0.2 — 
租赁付款总额$2.2 $4.1 
减去：利息(1.1)— 
租赁总负债$1.1 $4.1 
与经营租赁相关的净收益资产和租赁负债在综合资产负债表中单独列示。截至2023年12月31日和2022年12月31日止年度的融资租赁信息如下(单位：百万)：
合并资产负债表位置20232022
资产
ROU资产房地产，净值$4.2 $2.6 
负债
租赁负债应付票据和其他债务$4.1 $2.6 
14.    以股份为基础的薪酬奖励
2022年4月26日，股东批准了Alexander&Baldwin，Inc.2022年综合激励计划(简称2022年计划)。2022年计划是2012年激励性薪酬计划(“2012计划”)的后续计划，允许授予股票期权、股票增值权、股票奖励、限制性股票单位、股息等价权和其他奖励。2012年计划允许授予股票期权、股票增值权、股票奖励和限制性股票单位，包括针对非雇员董事的自动授予计划。2012年计划下的所有未决奖励仍受制于2012年计划的条款。自2022年4月26日起，将不会根据2012年计划发行额外股份。根据2022年计划授权发行的普通股将从公司授权但未发行的普通股股份或公司收购的普通股股份中提取，包括在公开市场或私人交易中购买的股份。
2022年计划允许授予最多3.2以股票期权、限制性股票单位或普通股形式持有的股票，根据2022年计划或2012计划到期或在股票发行前因任何原因被没收、注销或终止的股票进行调整。这包括2.5800万股新股和0.7从2012年计划中结转的2.5亿股。截至2023年12月31日，有3.0300万股剩余股份可用于未来的授予。
77

根据2022年计划，普通股或限制性股票单位的股份可能是 已批准 作为基于时间的奖励、基于市场的奖励或基于绩效的奖励。
在每次年度股东大会上，非雇员董事将获得限制性股票单位的奖励，这些奖励使持有者在归属时有权获得同等数量的普通股。下表汇总了截至2023年12月31日的年度非既有限制性股票单位活动(以千为单位，加权平均授予日公允价值除外)：

受限
股票单位		加权平均授予日期
公允价值
未偿还，1月1日562.4$21.83
授与403.4$21.82
既得(279.1)$23.41
取消(61.8)$21.17
未偿还，12月31日624.9$21.18
授予员工的基于时间的限制性股票单位在一段时间内可按比例授予三年，但将于2023年授予前首席执行官的以时间为基础的限制性股票单位除外一年从颁奖之日起。授予非雇员董事的基于时间的限制性股票单位授予一年制句号。以市场为基础的限制性股票单位被套上悬崖三年，条件是公司普通股在相关期间的股东总回报达到或超过相对于定义的指数的股东总回报的预定水平。基于业绩的限制性股票单位在三年内被授予，基于实现某些业绩指标的可能性。
截至2023年12月31日，4.9根据《2022年计划》和《2012年计划》批准的与非既得限制性股票单位有关的未确认补偿费用总额的百万美元；这一费用预计将在#年的剩余加权平均期间确认1.8好几年了。
公司基于时间和基于业绩的奖励的公允价值是根据公司在授予日的股票价格确定的。公司基于市场的奖励的公允价值是根据公司在授予之日的股票价格和归属的可能性通过蒙特卡洛模拟来估计的。蒙特卡罗模拟是在以下加权平均假设下进行的：
2023年赠款2022年赠款2021年赠款
A&B普通股的波动性
31.8% - 49.1%
47.7 %47.2 %
同行公司的平均波动率
33.6% - 48.2%
51.1 %51.1 %
无风险利率
3.8% - 4.5%
1.4 %0.2 %
2023年、2022年和2021年授予的限制性股票单位的加权平均授予日期公允价值为#美元。21.82, $25.56、和$16.63，分别为。如果员工在提供必要的服务期之前被解雇，则不会确认实际丧失限制性股票奖励的补偿成本。公司认识到不是截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日止年度的归属税项优惠。
78

本公司确认扣除实际没收限制性股票奖励后的补偿成本。以下是截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度与股份支付相关的薪酬成本摘要，(以百万为单位)：
202320222021
基于股份的费用：
基于时间和基于市场的限制性股票单位$6.1 $4.9 $5.9 
基于股份的总费用6.1 4.9 5.9 
已确认的税收优惠总额— — — 
基于股份的费用(税后净额)$6.1 $4.9 $5.9 
行使期权时收到的现金$— $— $1.4 
行使期权的内在价值$— $— $0.6 
期权行使实现的税收优惠$— $— $— 
已归属股票的公允价值$9.1 $5.6 $5.4 
15.     员工福利计划
该公司为现有员工和退休员工提供广泛的福利，包括退休人员医疗福利。雇员一般有资格在退休和服务满一定年限时领取这类福利。本公司不预先为这些医疗保健计划提供资金，并有权在未来修改或终止某些此类计划。某些退休人员群体支付一部分福利费用。
养老金计划终止：2021年2月23日，公司董事会批准了终止Alexander&Baldwin，LLC受薪员工A&B退休计划和A&B农业公司员工养老金计划(统称为固定福利计划)的计划，该计划于2021年5月31日生效。2022年6月30日，本公司在满足以下条件的情况下完成了固定收益计划的终止：(1)发生了不可撤销的终止固定收益计划的行动，(2)解除了公司对固定收益计划的主要责任，(3)消除了与固定收益计划的义务和用于实现和解的资产相关的重大风险。
在截至2022年12月31日的年度内，本公司作出现金捐助$28.7300万美元用于固定福利计划，并与固定福利计划终止程序有关，记录了税前结算费用#美元。76.9300万美元养老金终止在合并业务报表中，这是以前计入累计其他全面损失的递延费用的加速，以及在终止时重新计量计划资产和债务的影响。此外，该公司还记录了#美元的所得税优惠。18.3于截至2022年12月31日止年度内，将界定福利计划终止时累计其他综合亏损中的税务影响重新分类。由于养老金终止，本公司有不是累计养老金福利义务或固定福利养老金计划资产 截至2023年12月31日和2022年，因此，不是相应的投资政策、目标资产配置、计划资产的预期回报率或公允价值。
79

福利义务、计划资产和计划的资金状况：该公司福利计划披露的衡量日期为每年的12月31日。截至2023年12月31日、2023年和2022年，有资金的固定收益养恤金计划和无资金的退休后累积福利计划的状况如下(以百万为单位)：
养老金福利其他退休后福利不合格计划福利
202320222023202220232022
福利义务的变更
年初的福利义务$— $227.2 $8.1 $12.6 $2.0 $3.1 
服务成本— 1.4 0.1 0.1 — — 
利息成本— 0.7 0.4 0.4 0.1 0.1 
计划参与者的缴费— — 0.6 0.6 — — 
精算(收益)损失2
— (44.5)(0.1)(2.2)— (0.6)
付福利— (13.9)(1.2)(1.2)— — 
安置点— (170.9)— (2.2)— (0.6)
年终福利义务$— $— $7.9 $8.1 $2.1 $2.0 
计划资产的变更
年初计划资产的公允价值$— $186.6 $— $— $— $— 
计划资产的实际回报率— (27.1)— — — — 
雇主供款— 25.3 0.6 2.8 — 0.6 
参与者的贡献— — 0.6 0.6 — — 
付福利— (13.9)(1.2)(1.2)— — 
安置点— (170.9)— (2.2)— (0.6)
计划资产年终公允价值$— $— $— $— $— $— 
资金状况（公认的责任1)
$— $— $(7.9)$(8.1)$(2.1)$(2.0)
1呈现为 应计养老金和退休后福利在随附的截至2023年12月31日和2022年12月31日的合并资产负债表中。
2 2022年固定福利养老金计划福利义务变化中的精算收益主要是由于养老金终止时有利的一次性选择和保险公司年金定价。
预计福利付款： 未来十年的未来福利付款估计如下（单位：百万）：
202420252026202720282029-2033
预计福利付款
退休后福利$0.6 $0.6 $0.6 $0.6 $0.5 $2.5 
不合格计划福利1.6 0.5 — — — — 
总$2.2 $1.1 $0.6 $0.6 $0.5 $2.5 
预计未来捐款：每个计划的缴费每年由公司养老金管理委员会根据修订后的1974年《雇员退休收入保障法》和2006年《养老金保护法》规定的精算确定的最低缴费以及为税务目的允许的最高可扣除缴费确定。在截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度内，公司贡献了0.6百万，$28.7百万美元，以及$7.4分别向其固定福利计划支付100万美元。该公司的资金政策是向其确定的福利计划提供现金，以便至少满足最低缴费要求。随着退休金计划于2022年终止，本公司预期将不再向固定收益退休金计划作出进一步供款。

在其他全面收益中确认的净收益成本和确认的金额：在截至2023年12月31日、2022年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度内，固定福利养恤金计划和退休后保健和人寿保险福利计划的定期福利净成本和在其他全面收益(亏损)中确认的其他金额的组成部分如下(以百万计)：
80

养老金福利其他退休后福利不合格计划福利
净周期效益成本的构成要素202320222021202320222021202320222021
服务成本$— $1.4 $1.2 $0.1 $0.1 $0.1 $— $— $— 
利息成本— 0.7 5.1 0.4 0.4 0.3 0.1 0.1 — 
计划资产的预期回报— (2.6)(5.0)— — — — — — 
净亏损摊销— 1.7 2.5 — 0.1 — — 0.1 0.1 
摊销先前服务费用— 0.1 — — — — — — — 
养老金终止— 76.7 — — 0.1 — — 0.1 — 
定期净收益成本$— $78.0 $3.8 $0.5 $0.7 $0.4 $0.1 $0.3 $0.1 
在其他全面收益(亏损)中确认的计划资产和福利义务的其他变化
净收益(亏损)$— $14.4 $(28.0)$0.1 $2.2 $0.6 $— $0.4 $— 
净亏损摊销1
— 1.7 2.6 — 0.1 0.1 — 0.1 0.1 
摊销先前服务信贷1
— 0.1 — — — — — — — 
养老金终止1
— 76.7 — — 0.1 — — 0.1 — 
与其他综合收益(亏损)相关的所得税1
— (18.3)— — (0.1)— — 0.1 — 
在其他全面收益(亏损)中确认的总额— 74.6 (25.4)0.1 2.3 0.7 — 0.7 0.1 
在净定期收益成本和其他全面收益（损失）中确认的总额$— $(3.4)$(29.2)$(0.4)$1.6 $0.3 $(0.1)$0.4 $— 
1 代表先前记录到的余额的摊销或确认 累计其他综合收益（损失）在合并资产负债表中并确认为净定期福利成本的组成部分。
净定期福利成本的其他组成部分（服务成本部分除外）记录在 利息和其他收入（支出）净额 在合并业务报表中。
截至2023年和2022年12月31日，综合资产负债表上累计其他全面收益（亏损）中确认的金额如下（单位：百万）：
养老金福利其他退休后福利不合格计划福利
202320222023202220232022
净收益（损失），扣除税款$— $— $0.2 $0.3 $— $— 
未确认的先前服务抵免（成本），扣除税款— — — — — — 
累计其他综合收益(亏损)合计$— $— $0.2 $0.3 $— $— 
81

退休后福利计划的未确认损益在超过10%走廊的非活跃参与者未来平均寿命内摊销。尽管当前的医疗费用预计将增加，但该公司试图通过维持某些福利计划的上限、尽可能使用成本较低的医疗保健计划选项、要求某些员工群体支付一部分福利成本、为某些保险计划进行自我保险、鼓励员工的健康计划以及实施措施来缓解未来福利成本的增加来缓解这些增加。
计划会计中的假设： 截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度用于确定福利信息的加权平均假设如下：
养老金福利其他退休后福利不合格计划福利
202320222021202320222021202320222021
加权平均假设
确定福利义务的贴现率不适用不适用2.26%5.15%5.41%2.86%5.19%5.24%1.68%
确定净成本的贴现率不适用不适用2.39%5.41%3.51%2.48%5.24%1.68%1.07%
薪酬增长率不适用不适用
不适用
0.5%-3.0%
0.5%-3.0%
0.5%-3.0%
不适用不适用不适用
计划资产的预期回报不适用不适用2.60%不适用不适用不适用不适用不适用不适用
利率贷记利率不适用不适用2.15%不适用不适用不适用2.15%2.15%2.15%
初始医疗费用趋势率不适用不适用不适用6.20%5.90%5.90%不适用不适用不适用
极限率不适用不适用不适用4.00%4.00%4.00%不适用不适用不适用
达到年度终止率不适用不适用不适用204520452045不适用不适用不适用
A & B固定缴款计划：公司赞助符合《守则》第401（k）条规定的固定缴款计划，并提供高达 3符合条件的薪酬的%。公司根据这些计划支出的相应捐款总额为#美元。0.5百万，$0.6百万美元，以及$0.6截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度分别为100万美元。公司还维持利润分享计划，如果达到公司业绩的最低门槛，则提供以下贡献1%到 5%，取决于超过最低阈值的公司业绩。有一笔美元0.5百万，$0.8百万美元和美元0.7分别在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度确认的利润分享贡献费用百万美元。
于截至2019年12月31日止年度内，本公司修订现金结余退休金计划，自2020年1月1日起停止现金结余公式下的福利应计项目，代之以3参保人年度合资格薪酬的%，由公司支付给参保人的固定缴款计划。本公司在固定缴款计划的这一非任选部分下支出的缴款总额为#美元。0.7百万，$0.7百万美元，以及$0.6截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度分别为100万美元。

16.    所得税
本公司选择作为房地产投资信托基金征税，并以允许我们从截至2017年12月31日的纳税年度开始有资格作为联邦所得税目的房地产投资信托基金的方式运营。本公司的应税房地产投资信托基金子公司(“TRS”)作为C公司单独提交。该公司还在各州单独提交所得税申报单。
作为房地产投资信托基金，该公司通常将被允许扣除其支付的股息，因此，目前分配给股东的应纳税所得额将不需要缴纳美国联邦公司所得税。公司可能需要缴纳某些州的毛收入税和特许经营税，以及任何未分配收入的税，以及对其TRS所赚取的任何收入征收的联邦和州公司税。
就联邦所得税而言，与该公司普通股有关的分配可以被描述为普通收入、资本收益、未收回的第1250条收益、资本返还或它们的组合。截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度支付的应税分配被归类为普通收入。
82

截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度，持续经营收入(亏损)的所得税支出(收益)包括以下内容(以百万为单位)：
202320222021
当前：
联邦制$— $(18.0)$0.1 
状态— (0.3)(0.1)
总电流$— $(18.3)$— 
延期：
联邦制$— $— $— 
状态— — — 
延迟合计$— $— $— 
所得税支出(福利)$— $(18.3)$— 
截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度的所得税费用（福利）与对所得税前持续经营收入应用法定联邦税率计算的金额不同，原因如下（单位：百万）：
202320222021
计算的联邦所得税费用（福利）$8.6 $3.9 $15.8 
州所得税— (1.5)1.4 
更改估值免税额1.0 5.3 (8.0)
房地产投资信托基金利率差(9.3)(7.8)(9.0)
免税或不可扣除项目(0.1)— — 
基于股份的薪酬(0.2)(0.1)0.1 
本期和递延税之间的有效税率差异— 0.4 (0.5)
养老金终止— (18.3)— 
其他，净额— (0.2)0.2 
所得税支出(福利)$— $(18.3)$— 
公司截至2023年12月31日止年度的有效税率与截至2022年12月31日止年度相比发生变化，主要是由于公司于2022年终止了固定福利计划、2022年和2023年发生的损失、以及年内因出售Grace出售集团而导致递延所得税资产估值拨备的变化。
83

截至2023年和2022年12月31日，导致大部分递延所得税资产和递延所得税负债的暂时性差异的税务影响如下（单位：百万）：
20232022
递延税项资产：
员工福利$4.4 $6.3 
资本化成本1.3 1.5 
合资企业和其他投资6.0 6.0 
减损和摊销0.7 24.8 
太阳能投资好处15.2 14.9 
保险和其他准备金6.0 7.2 
不允许的利息支出10.5 8.9 
净营业亏损61.0 44.1 
经营租赁负债— 6.6 
其他3.9 1.0 
递延税项资产总额$109.0 $121.3 
估值免税额(109.0)(109.8)
递延税项净资产总额$— $11.5 
递延税项负债：
房地产（包括房地产交易的递延税收益）$— $5.0 
经营性租赁资产— 6.5 
递延税项负债总额$— $11.5 
递延税项净资产(负债)$— $— 
截至2023年12月31日的联邦税收抵免结转总额为$8.31000万美元，其中8.11000万美元将于2036年到期，0.22039年将有1.8亿美元到期。截至2023年12月31日的国家税收抵免结转总额为$6.91000万美元，根据州法律可以无限期结转。截至2023年12月31日，公司的联邦净营业亏损总额为224.22000万(美元)47.0根据联邦法律，可以无限期结转的税收)。截至2023年12月31日，公司的国家净营业亏损结转为美元。276.02000万(美元)14.0(受税收影响的)，可以无限期结转。
根据所有正面和负面证据的考虑，如果部分或全部递延税项资产更有可能无法变现，则必须提供估值拨备。证据来源包括税前收益或亏损的历史、对未来结果的预期、税务筹划机会和适当的税法。
由于公司最近在其TRS中产生的亏损，公司认为，其美国和州递延税项资产很有可能在2023年12月31日之前无法变现。公司计入的估值津贴减少了#美元。0.8本季度美国和州递延税金净资产为3.6亿美元。如果本公司确定其能够在可预见的未来变现其递延税项资产，则对递延税项资产的调整可能会导致在作出该决定的期间内收入大幅增加。在确定应在多长时间内撤销估值津贴时，需要管理层作出重大判断。2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日终了年度的估值免税额净变化情况如下(单位：百万)：
年初余额净变化年终余额
2023$109.8 $(0.8)$109.0 
2022$109.6 $0.2 $109.8 
2021$104.0 $5.6 $109.6 
公司因行使股票期权而获得所得税优惠，其计算方式为行使时发行的股票的公平市场价值与期权行使价格之间的差额(含税)。当限制性股票单位归属时，本公司还可获得所得税优惠，以归属时发行的股票的公平市场价值计算，并缴纳税款。由于本公司于有关期间的估值津贴，有不是截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日止年度从股票交易中确认的净税收优惠。
84

本公司将应计利息和所得税罚金确认为所得税支出的组成部分。截至2023年12月31日，应计利息和罚款并不重要。本公司并未发现任何重大未确认的税务状况，因此不是相关利息或罚金应计项目。
自2023年12月31日起，2020及以后纳税年度向税务机关公开审计。本公司并不认为任何潜在审计的结果会对其经营业绩、财务状况或流动资金产生重大不利影响。
17.    每股收益(EPS)
普通股每股基本收益不包括摊薄，计算方法为分配给普通股的净收益除以当期已发行普通股的加权平均数。普通股每股摊薄收益的计算方法是：将分配给普通股的净收益除以当期已发行普通股的加权平均数，经非参与股奖励的潜在摊薄效应调整后，再经潜在摊薄普通股发行后的已发行额外股份数(如果有的话)进行调整。
下表提供了截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度持续经营收入(亏损)与净收益(亏损)的对账(以百万为单位)：
202320222021
持续经营的收入(亏损)$40.8 $37.1 $75.4 
对参与证券的分配和分配(0.1)(0.2)(0.3)
A&B股东可获得的持续经营收益(亏损)40.7 36.9 75.1 
A&B股东可获得的非持续经营收益(亏损)(7.8)(86.6)(39.6)
不包括：可归因于非控制性权益终止的损失(收入)(3.2)(1.1)(0.4)
A&B普通股股东可获得的净收益(亏损)$29.7 $(50.8)$35.1 
用于计算截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度基本每股收益和稀释后每股收益的股份数量：
202320222021
基本每股收益的分母--已发行加权平均股票72.6 72.6 72.5 
稀释性证券的影响：
限制性股票单位奖0.2 0.2 0.1 
稀释后每股收益加权平均流通股的分母72.8 72.8 72.6 
有几个0.1百万，0.1百万美元，以及零截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度分别发行的反稀释证券股份。
18.    累计其他综合收益(亏损)
截至2023年和2022年12月31日止年度，累计其他全面亏损（扣除税款）的组成部分如下（单位：百万）：
20232022
员工福利计划：
退休后计划(0.2)(0.3)
不合格福利计划— — 
员工福利计划总额(0.2)(0.3)
利率互换3.4 2.1 
累计其他综合收益(亏损)$3.2 $1.8 
85

截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度按组成部分划分的累计其他全面收益（亏损）变化如下（单位：百万美元，扣除税）：
员工福利计划利率互换总
余额，2021年1月1日$(53.3)$(6.7)$(60.0)
重新分类前的其他全面收入（亏损），扣除税款美元0
(27.4)2.3 (25.1)
从累计其他全面收益（亏损）中重新分类的金额，扣除税款美元0
2.8 1.6 4.4 
平衡，2021年12月31日$(77.9)$(2.8)$(80.7)
重新分类前的其他全面收入（亏损），扣除税款美元0
17.0 4.9 21.9 
从累计其他全面收益（亏损）中重新分类的金额，扣除税款美元0
78.9 — 78.9 
其他全面收益（损失）税$(18.3)$— $(18.3)
平衡，2022年12月31日$(0.3)$2.1 $1.8 
重新分类前的其他全面收入（亏损），扣除税款美元0
0.1 0.3 0.4 
从累计其他全面收益（亏损）中重新分类的金额，扣除税款美元0
— 1.0 1.0 
平衡，2023年12月31日$(0.2)$3.4 $3.2 
截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度的累计其他全面收益（亏损）中的其他全面收益（亏损）部分重新分类如下（单位：百万）：
202320222021
现金流对冲：
未实现利率衍生品收益（损失）$0.3 $4.9 $2.3 
净利润（损失）中包含的利息费用的重新分类调整(1.7)0.5 1.6 
利率衍生品损失（收益）重新分类为利息和其他收入（费用），净额计入净利润（损失）2.7 (0.5)— 
员工福利计划：
精算损益0.1 17.0 (27.4)
重新分类为净定期养老金成本的固定福利养老金项目摊销：
净亏损1
— 1.9 2.8 
摊销先前服务信贷1
— 0.1 — 
养老金终止— 76.9 — 
所得税前合计$1.4 $100.8 $(20.7)
与其他综合收益(亏损)相关的所得税— (18.3)— 
其他综合收益(亏损)，税后净额$1.4 $82.5 $(20.7)
1该累计其他全面收益（损失）部分计入净定期养老金成本的计算中（参阅附注15 -员工福利计划）。
19.    细分结果
经营分部是企业的组成部分，从事可能产生收入和支出的业务活动，其经营结果由首席经营决策者(“CODM”)定期审查，以就分配给该分部的资源作出决定，并评估其业绩，并可获得离散的财务信息。
经营分部的会计政策在附注2-重大会计政策中进行了说明。本公司根据营业利润(不包括利息费用、一般公司费用和所得税)来计量和评估营业部门。与可报告部门之间的交易相关的收入已在合并中抵消。须呈报分部之间的交易与与无关第三方的交易按相同基准入账。
86

2022年12月31日之前，本公司于三细分市场：商业地产；土地运营；材料与建筑。2022年第四季度，该公司在剥离材料和建筑业务方面的简化工作取得了进展。格雷斯处置集团于2022年12月31日被重新归类为持有待售并停止运营，构成了公司前M&C部门的大部分活动。因此，前M&C分部已被剔除，本文所载分部信息不包括格雷斯处置集团于所有列报期间的业绩。重述了历史时期的所有可比信息，以反映这些变化的影响。由于这些变化，本公司现在运营和报告二细分市场：商业地产和土地运营。
商业地产部门拥有、运营和管理夏威夷的零售、工业和写字楼物业组合3.9900万平方英尺的可出租总面积。该公司还拥有大约142.0Hawai‘i的几英亩商业用地，其中大部分是根据城市土地租约出租的。
陆地业务部门的收入来自房地产开发和土地销售、合资企业的收入/亏损以及夏威夷的其他遗留业务活动。从历史上看，这一部门在2022年出售McBryde Resources Inc.之前的水力发电收入，以及2023年出售Kahului Trucking&Storage，Inc.之前的卡车和仓储服务带来的收入。

87

截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度运营部门信息摘要如下(以百万为单位)：
202320222021
营业收入：
商业地产$194.0 $187.2 $174.1 
陆上行动1
14.9 43.3 79.9 
营业总收入208.9 230.5 254.0 
营业利润(亏损)：
商业地产2
81.2 81.5 72.6 
陆上行动1,3,4
10.8 (1.4)53.2 
营业利润总额（亏损）1
92.0 80.1 125.8 
出售商业房地产收益（亏损），净— — 2.8 
利息开支(23.0)(22.0)(26.2)
企业和其他费用5
(28.2)(39.3)(27.0)
所得税前持续经营的收入(亏损)$40.8 $18.8 $75.4 
可识别资产：
商业地产$1,479.8 $1,499.9 $1,499.5 
陆上行动6
112.4 112.0 144.5 
其他40.0 48.6 81.1 
持有待售资产14.0 126.8 154.7 
总资产$1,646.2 $1,787.3 $1,879.8 
资本支出：
商业地产7
$31.2 $21.4 $39.6 
陆上行动8
— 0.2 7.4 
其他— 0.1 0.2 
资本支出总额$31.2 $21.7 $47.2 
折旧和摊销：
商业地产$36.5 $36.5 $37.7 
陆上行动— 1.2 1.1 
其他0.3 0.3 0.8 
折旧及摊销总额$36.8 $38.0 $39.6 
1于2022年，由于恩惠出售集团将其分类为待售及停产业务，本公司改变了基于CODM评估公司业绩的应报告分部的构成，导致一家历史时期与一家合资企业相关的报告金额(即营业利润)从前M&C分部重新分类为土地业务，这使土地业务营业利润(亏损)减少了$(2.5)600万美元，总营业利润(亏损)减少$38.3在截至2021年12月31日的一年中，历史时期的所有可比信息都已重述，以反映这些变化的影响。
2 商业地产分部营业利润(亏损)包括分部间营业收入，主要来自土地业务分部，以及养恤金终止费用#美元0.7在截至2022年12月31日的一年中，
3 土地业务部门营业利润(亏损)包括美元1.9百万，$1.6百万美元，以及$17.9截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日止年度，公司各合资企业的收益(亏损)中的权益分别为百万欧元。
4土地业务部门营业利润(亏损)包括养恤金终止费#美元62.2截至2022年12月31日的年度净利润为100万美元，以及出售非核心资产的净收益为54.0截至2022年12月31日的年度，与McBryde交易相关的100万美元(注20-出售业务)。
5公司和其他费用包括养恤金终止费#美元。14.0截至2022年12月31日的年度，与2022年固定福利计划终止有关的百万美元。
6 陆地业务部门包括与其在各种合资企业中的投资有关的资产。如上所述，由于2022年陆地业务部门构成的变化，可确认资产总额增加了#美元。23.4截至2021年12月31日。
7 代表商业地产投资组合的资本增加总额，包括税项递延物业购买总额，但不包括债务承担，在合并现金流量表中反映为非现金交易。
8 不包括持有待售房地产开发的支出，这些支出在综合现金流量表中被归类为经营活动的现金流量，不包括投资活动中被归类为现金流量的合资企业的投资。

88

20.    出售业务
格蕾丝处置小组

2023年11月15日，公司将格雷斯处置集团出售给无关第三方Nan，Inc.，总对价为美元57.5100万美元，其中包括#美元的现金收益42.5百万美元和澳元15.0百万张本票。该期票的到期日为2024年1月5日，不计息。该票据已于2024年1月全额支付。与出售有关，该公司确认处置净亏损#美元。13.2截至2023年12月31日的年度，非持续经营所得(亏损)，扣除所得税后的净额在合并业务报表中. 此外，宏利太平洋的第三方担保人免除了与宏利太平洋建筑债券(投标、履约和付款债券)相关的所有赔偿义务。截至2022年12月31日，与恩惠出售集团相关的资产和负债在综合资产负债表中归类为待售资产，财务结果在综合经营报表和所有列报期间的现金流量中归类为非持续经营。
麦克布莱德遗产业务

2022年6月30日，公司向无关第三方Brue Baukol Capital Partners出售了约18,900考艾岛上以保护和农业为主的英亩土地和100公司在考艾岛水电设施运营商McBryde Resources，Inc.的所有权权益的%，以换取现金收益和托管应收账款#美元73.9百万美元和美元0.9分别为100万美元。与出售有关，该公司确认净收益为#美元。54.0截至2022年12月31日的年度，处置非核心资产收益(亏损)，净额在合并业务报表中。出售不被认为是个别重大的，也没有资格作为非持续经营来列报和披露。

89



21.    待售业务和停产业务

于2023年11月，本公司与一名非关连第三方就出售我们商业地产分部内的零售物业外坡里市中心订立处置协议。交易的结构符合《守则》第(1031)节的规定。为使本公司有时间物色合适的重置物业，本公司可选择自协议签立日期起计最多一年时间完成交易。本公司认定，截至协议执行日期2023年11月15日，该物业符合被归类为持有待售的标准，但不会被视为终止运营，因为这既不代表战略转变，也不会对公司的运营和财务业绩产生重大影响。因此，我们以公允价值减去截至2023年12月31日的任何出售成本来计量与该物业相关的资产和负债，并记录了减值#美元。2.22023年第四季度为1.2亿美元。减值费用列示于资产减值在截至2023年12月31日的年度综合经营报表中。与外坡里镇中心有关的资产和负债在合并资产负债表中列示为持有待售资产和与持有待售资产有关的负债截至2023年12月31日。
2022年12月，在评估Grace Pacific和本公司在毛伊岛拥有的采石场土地货币化和处置的战略替代方案时，公司董事会授权管理层完成Grace Disposal Group的出售。结合董事会的授权，本公司得出结论认为，恩惠出售集团符合于2022年12月31日持有待售和停止运营的分类标准，因为这代表着战略转变，预计将对公司的运营和财务业绩产生重大影响。因此，与恩惠出售集团相关的资产和负债在综合资产负债表中列示为持有待售资产和与持有待售资产有关的负债截至2022年12月31日，业务结果在列报的所有期间的合并业务表和现金流量表中作为非连续性业务列报。由于恩惠出售集团被归类为持有待售，与恩惠出售集团相关的资产和负债按公允价值减去截至2022年12月31日的任何出售成本和减值#美元计量。89.82022年第四季度录得100万。
关于用于确定持有待售资产的公允价值的投入，请参阅附注7--公允价值计量。
下表列出了截至2023年12月31日和2022年12月31日在合并资产负债表中被归类为待售的主要资产和负债类别的信息(以百万计)：

20232022
房地产投资
房地产$17.6 $— 
累计折旧$(1.8)$— 
房地产，净值$15.8 $— 
房地产无形资产，净值$0.3 $— 
房地产投资净额$16.1 $— 
现金及现金等价物$— $0.1 
应收账款和保留金，扣除信用损失拨备和可疑账款拨备 零及$0.4 截至2023年12月31日和2022年12月31日分别为百万
— 30.8 
库存— 45.0 
其他财产，净额— 67.4 
经营性租赁使用权资产— 31.3 
预付费用和其他资产0.1 42.0 
减：分类为持有待售时确认的损失(2.2)(89.8)
持有待售资产总额$14.0 $126.8 
应付票据和其他债务$— $14.1 
应付帐款— 10.2 
经营租赁负债— 31.3 
应计负债和其他负债0.1 25.4 
与待售资产相关的总负债$0.1 $81.0 

90

下表总结了已终止业务的收入（损失） 包含在截至2023年、2022年和2021年12月31日的三个年度合并经营报表中（单位：百万）：
20231
20222021
收入$201.2 $171.2 $126.2 
销售成本2
(178.1)(153.5)(121.0)
销售、一般和行政(15.8)(14.5)(15.6)
资产减值— (89.8)(26.1)
处置非核心资产收益(亏损)，净额(13.2)0.1 0.1 
已终止经营业务的营业收入（亏损）1
(5.9)(86.5)(36.4)
与合资企业有关的收入(亏损)(1.5)(0.4)(0.4)
权益法投资减值— — (2.9)
利息和其他收入(费用)，净额0.1 0.5 0.2 
利息开支(0.5)(0.2)(0.1)
所得税前非持续经营的收益(亏损)1
(7.8)(86.6)(39.6)
归因于已终止业务的所得税优惠（费用）— — — 
非持续经营的收益(亏损)1
(7.8)(86.6)(39.6)
终止非控制性权益应占亏损（收入）(3.2)(1.1)(0.4)
A & B股东应占已终止业务的收入（亏损）1
$(11.0)$(87.7)$(40.0)
1截至2023年12月31日止年度的已终止业务收入（亏损）仅与Grace出售集团有关，因为外坡里镇中心不符合已终止业务的标准。
2包括$(0.1)百万，$(0.4)百万元，及(1.1）与解决公司前制糖业务负债相关的成本为百万美元，此前分别在截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度的已终止业务收入（亏损）中列示。

已终止经营和持作出售的关联方交易：本公司于日常业务过程中，作为供应商与因本公司于该等实体的财务权益而须按权益法进行会计处理的联属实体订立合约，并与本公司亦为成员并持有控股权的实体的成员联营公司订立合约。与存在这种关系的时期有关，从与这种附属公司的交易中获得的收入为#美元13.7百万，$16.9百万美元和美元9.3截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度分别为100万美元。从与这些附属公司的交易中确认的费用为#美元4.4百万，$4.8百万美元和美元1.4截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度分别为100万美元。来自这些关联公司的应收账款是零及$6.9分别截至2023年12月31日和2022年12月31日。应付这些附属公司的金额为零及$0.4分别截至2023年12月31日和2022年12月31日。
22.    后续事件
2024年2月27日，公司董事会宣布派发现金股息$0.2225每股已发行普通股，于2024年4月5日支付给2024年3月15日收盘时登记在册的股东。
项目9.会计和财务披露方面的变化和与会计师的分歧
没有。
第9A项。控制和程序

披露控制和程序
公司管理层在公司首席执行官和首席财务官的参与下，评估了截至本报告所述期间结束时公司的披露控制和程序(该术语在《交易所法》下的规则13a-15(E)和15d-15(E)中定义)的有效性。基于这样的评估，公司首席执行官和首席财务官得出结论，截至2023年12月31日，公司的披露控制和程序是有效的。

财务报告的内部控制
于本公司第四财政季度内，本公司财务报告内部控制(该词的定义见交易法第13a-15(F)及15d-15(F)条)并无重大影响或合理地可能对本公司财务报告内部控制产生重大影响的任何变化。
91


管理层财务报告内部控制年度报告
Alexander&Baldwin，Inc.的管理层有责任建立和维护对财务报告的充分内部控制。对财务报告的内部控制在1934年《证券交易法》(经修订)下的第13a-15(F)和15d-15(F)条中定义，是由公司主要高管和主要财务官设计或在其监督下实施的程序，由公司董事会、管理层和其他人员实施，以根据美利坚合众国普遍接受的会计原则为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证，包括以下政策和程序：
•与保存合理详细、准确和公平地反映公司资产交易和处置的记录有关；
•根据美国公认的会计原则，提供必要的交易记录，以便编制财务报表，并保证公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；以及
•就防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权收购、使用或处置公司资产提供合理保证。
由于其固有的局限性，财务报告的内部控制只能就财务报表的列报和编制提供合理的保证，而不能绝对保证所有控制问题和舞弊事件(如有)都会被发现。管理层并不期望公司的内部控制能够防止或发现所有错误和欺诈行为。此外，控制系统的设计必须考虑控制相对于其成本的好处。对未来期间进行任何有效性评估的预测都有这样的风险，即由于条件的变化，控制可能变得不充分，或者对政策或程序的遵守程度可能恶化。
管理层评估了截至2023年12月31日公司财务报告内部控制的有效性。在进行这项评估时，管理层使用了特雷德韦委员会(COSO)赞助组织委员会于#年提出的标准内部控制--综合框架(2013年)。根据评估，管理层认为，截至2023年12月31日，公司对财务报告的内部控制是有效的。
该公司的独立注册会计师事务所德勤会计师事务所发布了一份关于公司财务报告内部控制的审计报告。该报告如下所示。

独立注册会计师事务所报告
致Alexander&Baldwin，Inc.股东和董事会。

财务报告内部控制之我见

我们审计了Alexander&Baldwin，Inc.及其子公司(“本公司”)截至2023年12月31日的财务报告内部控制，依据内部控制--综合框架(2013)由特雷德韦委员会(COSO)赞助组织委员会发布。我们认为，截至2023年12月31日，本公司在所有重要方面都保持了对财务报告的有效内部控制，其依据是内部控制--综合框架(2013)由COSO发布。

我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准审计了本公司截至2023年12月31日及截至2023年12月31日年度的综合财务报表和我们2024年2月29日的报告，对该等综合财务报表表达了无保留意见。

意见基础

本公司管理层负责维持有效的财务报告内部控制，并负责评估财务报告内部控制的有效性，包括在随附的管理层财务报告内部控制年度报告中。我们的责任是根据我们的审计，对公司财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，
92

根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和法规，要求对公司保持独立。

我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得合理的保证，以确定财务报告的有效内部控制是否在所有重要方面都得到了维护。我们的审计包括了解财务报告的内部控制，评估存在重大弱点的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作有效性，以及执行我们认为在情况下必要的其他程序。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。

财务报告内部控制的定义及局限性

公司对财务报告的内部控制是一个程序，旨在根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。公司对财务报告的内部控制包括下列政策和程序：(1)关于保存合理详细、准确和公平地反映公司资产的交易和处置的记录；(2)提供合理的保证，即交易被记录为必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(三)提供合理保证，防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权收购、使用或处置公司资产。


由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来期间进行任何有效性评估的预测都有可能因条件的变化而出现控制不足的风险，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。

/S/德勤会计师事务所

夏威夷火奴鲁鲁
2024年2月29日

项目9B。其他信息
规则第10B5-1条交易安排
该公司的董事或高级管理人员通过、修改或已终止在截至2023年12月31日的季度内，规则10b5-1交易安排或非规则10b5-1交易安排(每个术语在S-K法规第408项中定义)。

项目9C。关于妨碍检查的外国司法管辖区的披露
不适用。
93

第三部分
项目10.董事、高管和公司治理
董事
关于A&B董事的信息，请参阅A&B的2024年年度股东大会委托书(“A&B的2024年委托书”)中“董事选举”一节，该节通过引用并入本文。
行政人员
截至2024年2月14日，A&B的每一位高管的姓名(按字母顺序排列)、年龄(在括号中)以及过去五年在A&B的现任和前任职位以及商业经验如下。
一般来说，执行干事的任期由董事会决定。有关A&B与A&B的某些高管之间的控制协议变更以及高管离职计划的讨论，请参阅A&B的2024年委托书中标题为“其他潜在的离职后付款”的小节，这些小节通过引用并入本文。
本节中对A&B的提及包括控股公司合并前的本公司和Alexander&Baldwin，Inc.，该合并于2017年11月8日完成，以促进本公司转换为房地产投资信托基金。此外，“A&B前身”指的是Alexander&Baldwin，Inc.在2012年6月29日从Matson，Inc.分离之前。
Meredith J.Ching(67岁)
A&B外事常务副总裁3/18-今；A&B外事高级副总裁6/12-3/18；A&B前身政府与社区关系高级副总裁6/07-6/12；1982年加入A&B前身。
Clayton K.Y.Chun(46岁)
常务副总裁，A&B首席财务官兼财务主管，12/22-至今；A&B高级副总裁，2/19-11/22；A&B首席会计官，1/18-11/22；A&B副总裁，3/18-1/19；A&B主计长，9/15-11/22。
德里克·T·卡内希拉(58岁)
A&B的人力资源部高级副总裁，5/20-至今；夏威夷雇主委员会人力资源部副总裁和董事，1/17-4/20；夏威夷国家银行人力资源部副总裁和董事，17/13-1/17。
斯科特·G·森田(55岁)
总裁副律师、A&B公司法律顾问，11/21-现任；A&B公司副总法律顾问，7/18-10/21；合伙人，Schlack Ito，3/13-6/18。
兰斯·K·帕克(50岁)
A&B首席执行官，7/23-至今；A&B首席执行官总裁，1/23-至今；A&B首席运营官，11/21-6/23；A&B Properties Hawai‘i，LLC(“总部基地”)总裁，9/15-至今；A&B执行副总裁总裁，3/18-1/23；A&B首席地产官，10/17-11/21；总部基地高级副总裁，6/13-8/15；于2004年首次加入A&B前身。
杰弗里·W·鲍克(42)
A&B常务副总裁，2023年5月至今；A&B首席投资官，2023年5月至今；A&B投资部高级副总裁，2003年3月18日至5月；总部基地副总裁-至今；2012年首次加入A&B前身。

安东尼·J·托马西诺(40岁)

总裁副董事长兼A&B主计长，10/22-至今；董事，财务报告和技术会计，6/21-9/22；董事，燃气公司企业会计，3/20-6/21；德勤律师事务所高级经理，9/13-3/20。

94

公司治理
有关A&B董事会审计委员会的信息，请参阅A&B 2024年委托书中标题为“董事会信息”的章节，该章节以引用的方式并入本文。
道德守则
有关A&B的道德准则的信息，请参阅A&B的2024年委托书中标题为“道德准则”的小节，该小节以引用的方式并入本文。
项目11.高管薪酬
请参阅A&B的2024年委托书中标题为“高管薪酬”的章节和标题为“董事薪酬”的小节，这两节和小节在此并入作为参考。
项目12.某些实益所有人的担保所有权和管理层及与股东有关的事项
见A&B的2024年委托书中标题为“股东的证券所有权”的章节和标题为“董事和高管的证券所有权”的小节，这两节和小节以参考方式并入本文。

根据股权补偿计划获授权发行的证券
根据股权补偿计划于2023年12月31日授权发行的证券包括：
计划类别在行使尚未行使的期权、认股权证及权利时须发行的证券数目未偿还期权、权证和权利的加权平均行权价根据股权补偿计划未来可供发行的证券数量(不包括(A)栏所反映的证券)
(a)(b)
(c)1
证券持有人批准的股权补偿计划—$0.003,028,189
1根据2022年激励补偿计划，3,028,189股可能作为限制性股票授予、限制性股票单位授予或股票期权授予而发行。
项目13.某些关系和相关交易，以及董事的独立性
请参阅A & B 2024年委托声明中标题为“董事选举”的部分和标题为“关系和交易”的小节，该部分和小节通过引用并入本文。
项目14.主要会计费和服务
有关主要会计师费用和服务的信息出现在A & B 2024年委托声明中标题为“批准任命独立注册会计师事务所”的部分中，该部分通过引用并入本文。
95

第四部分
项目15.证物和财务报表附表
财务报表
财务报表载于上文第二部分第8项。
96

财务报表明细表
附表三--房地产和累计折旧
亚历山大鲍德温公司
2023年12月31日
(单位：百万)初始成本收购后资本化成本期末携带的总金额
描述Encum-
布兰西斯（1）		土地建筑物
和
改进		改进持有成本土地建筑物
和
改进		总计(2)累计
折旧（3）		日期
施工		日期
收购/
已完成
商业房地产板块
工业：
卡波莱企业中心（HI）$— $7.9 $16.8 $0.7 $— $7.9 $17.5 $25.4 $(2.7)20192019
港湾工业（HI）— 0.1 — 1.3 — 0.1 1.3 1.4 (1.2)19302018
Honokohau Industrial（HI）— 5.0 4.8 0.1 — 5.0 4.9 9.9 (0.9)各种不同的2017
Kailua Industrial/其他（HI）— 10.5 2.0 1.2 — 10.6 3.1 13.7 (0.8)各种不同的2013
Kakaako商务中心（HI）1.7 16.9 20.6 5.7 — 16.9 26.3 43.2 (5.2)19692014
科莫哈纳工业园（HI）— 25.2 10.8 1.9 — 25.4 12.5 37.9 (4.7)19902010
Opule Industrial（HI）— 10.9 27.1 — — 10.9 27.1 38.0 (3.6)2005-2006, 20182018
P & L仓库（HI）— — — 1.8 — — 1.8 1.8 (0.9)19701970
艾伦港（HI）— — 0.7 2.3 — — 3.0 3.0 (2.4)1983, 19931983-1993
怀皮奥工业（HI）— 19.6 7.7 1.6 — 19.7 9.2 28.9 (3.3)1988-19892009
卡海街工业（HI）— 4.4 2.0 — — 4.4 2.0 6.4 (0.1)19732021
毛伊拉尼工业（HI）— 0.2 0.3 — — 0.2 0.3 0.5 — 20102011-2014
Kaomi Loop（HI）— 3.3 5.8 — — 3.3 5.8 9.1 (0.1)20052023
办公室：
卡胡鲁伊办公楼（HI）— 1.0 0.4 8.1 — 1.0 8.5 9.5 (7.8)19741989
卡胡鲁伊办公中心（HI）— — — 4.8 — — 4.8 4.8 (4.1)19911991
洛诺中心（HI）— — 1.4 1.6 — — 3.0 3.0 (1.9)19731991
Mililani Mauka South（HI）的门户— 7.0 3.5 7.5 — 7.0 11.0 18.0 (2.8) 1992, 2006 2012
零售：
爱卡希公园购物中心（HI）— 23.5 6.7 20.7 — 26.0 24.9 50.9 (6.3)19712015
Mililani Mauka（HI）的门户— 7.3 4.7 7.1 — 7.8 11.3 19.1 (3.2)2008, 20132011
北井街（HI）— 16.9 36.5 3.2 — 17.0 39.6 56.6 (7.4)20152018
卡胡莱购物中心（HI）— — — 3.8 — 0.6 3.2 3.8 (2.6)19511951
凯鲁阿零售其他（HI）— 85.1 73.8 22.2 — 88.2 92.9 181.1 (27.6)各种不同的2013
卡内奥赫湾购物中心。（HI）— — 13.4 5.0 — 1.5 16.9 18.4 (9.3)19712001
库尼亚购物中心（HI）— 2.7 10.6 3.1 — 3.0 13.4 16.4 (6.6)20042002
兰尼豪市场（HI）— 9.4 13.2 3.2 — 9.8 16.0 25.8 (6.2)19872010
劳拉尼村（HI）57.8 43.4 64.3 3.5 — 43.5 67.7 111.2 (12.0)20122018
马诺阿市场（HI）52.7 43.3 35.9 19.9 — 45.1 54.0 99.1 (9.7)19772016
纳比利广场（HI）— 9.4 8.0 3.2 — 10.0 10.6 20.6 (3.3)19912003, 2013
珍珠高地中心（HI）77.5 43.4 96.2 18.0 — 43.6 114.0 157.6 (34.7)1992-19942013
艾伦港玛丽娜中心。（HI）— — 3.4 1.1 — — 4.5 4.5 (2.8)20021971
收藏（HI）— 0.4 2.2 0.9 — 0.4 3.1 3.5 (0.6)20172018
库奎乌拉（HI）的商店— 8.9 30.1 7.6 — 9.5 37.1 46.6 (11.1)20092013
Waitage Mall（HI）— 17.4 10.1 9.8 — 18.0 19.3 37.3 (6.2)19752013
怀皮奥购物中心（HI）— 24.0 7.6 2.4 — 24.5 9.5 34.0 (3.6)1986, 20042009
Lau Hala Shops（HI）— — — 40.7 — 15.2 25.5 40.7 (5.7)20182018
Ho ' okele（HI）— — — 31.4 — 13.5 17.9 31.4 (4.2)20172019
普内购物中心（HI）— 24.8 28.6 8.1 — 25.2 36.3 61.5 (8.6)20172018
皇后区市场（HI）— 20.4 58.9 1.9 — 20.4 60.8 81.2 (8.2)20072019
其他：
瓦胡岛土地租赁（HI）— 235.5 0.1 0.1 — 235.7 — 235.7 — ——
其他杂项投资— 2.5 0.1 7.1 — 2.6 7.1 9.7 (4.4)——
总$189.7 $730.3 $608.3 $262.6 $— $773.5 $827.7 $1,601.2 $(226.8)
97

描述（金额以百万计）Encum-
布兰西斯（1）		土地建筑物
和
改进		改进持有成本土地建筑物
和
改进		总计(2)累计
折旧（3）
土地运营部门
卡波莱商业园西$— $6.2 $— $— $— $6.2 $— $6.2 $— 
卡马拉尼— — — 5.2 — — 5.2 5.2 — 
毛伊岛商业园II— — — 20.3 — — 20.3 20.3 — 
Wailea— 24.5 — 9.5 (3.1)21.9 9.0 30.9 — 
其他非核心土地— 6.3 — 2.0 (5.2)1.5 1.8 3.3 (0.5)
总$— $37.0 $— $37.0 $(8.3)$29.6 $36.3 $65.9 $(0.5)
（1） 请参阅合并财务报表附注8 -应付票据和其他债务。
（2） 截至2023年12月31日，商业房地产分部和土地运营分部资产的总税基约为美元675.4百万美元。
（3） 折旧根据以下估计使用寿命计算：
建设和改进： 10 – 40年份
租赁改善： 5 – 10年（使用寿命或租期中较短者）
其他物业改善： 3 – 35年份
房地产对账（百万）202320222021
年初余额$1,658.8 $1,653.2 $1,625.4 
增加和改进33.0 24.5 45.4 
处置、退休和其他调整(19.9)(13.9)(17.6)
资产减值(4.8)(5.0)— 
年终余额$1,667.1 $1,658.8 $1,653.2 
累计折旧对账(单位：百万)202320222021
年初余额$202.3 $180.5 $154.4 
折旧费用28.8 28.6 27.3 
处置、退休和其他调整(3.8)(6.8)(1.2)
年终余额$227.3 $202.3 $180.5 
98

S条例第601项规定的证物-K
未在本文件中归档的证物通过引用括号中所示的证物编号和以前的归档文件合并在一起。所有以前的证物都是在华盛顿特区的证券交易委员会备案的。根据1934年《证券交易法》备案的证物是在第001-34187号档案下备案的。股东可以通过写信给Alyson J.J.Nakamura，Inc.，P.O.Box 3440，檀香山，Hawai‘i 96801，获得展品的副本，每页复印和手续费为0.15美元。
2.制定收购、重组、安排、清算或继承的计划。
2.合并协议和合并计划，日期为2017年7月10日，由Alexander&Baldwin，LLC(前Alexander&Baldwin，Inc.)、Alexander&Baldwin，Inc.(前Alexander&Baldwin REIT Holdings，Inc.)和A&B REIT合并公司(附件2.1至8-K表，日期为2017年7月12日)。
3.制定完善的公司章程和章程。
3.A.修订和重新修订的Alexander&Baldwin，Inc.公司章程，自2017年11月8日起生效(附件3.1至Form 8-K，日期为2017年11月8日)。
3.B.修订和重新实施Alexander&Baldwin，Inc.的章程，自2022年7月26日起生效(截至2022年6月30日的季度，附件3.b至Form 10-Q)。
4.制定界定证券持有人权利的国际文书。
4.a.股本说明(附件4.1至表格8-K，日期为2017年11月8日)。
B.公司普通股证书表格(见附件4.2至表格8-K，日期为2017年11月8日)。
4.C.注册人证券说明(附件4.c.以形成截至2019年12月31日的年度的10-K)。
10.签订更多的材料合同。
10.a.(I)Alexander&Baldwin，LLC(前身为Alexander&Baldwin，Inc.)、第一夏威夷银行、美国银行，N.A.和其他贷款方之间的信贷协议，日期为2012年6月4日(附件10.2至Form 8-K，日期为2012年6月4日)。
(Ii)Alexander&Baldwin，LLC、Grace Pacific LLC、Alexander&Baldwin，Inc.、A&B II，LLC、Bank of America，N.A.和First Hawaian Bank之间于2013年12月18日签订的信贷协议第一修正案(附件10.a(Xvi)Alexander&Baldwin，Inc.截至2015年3月31日的季度报告10-Q表)。
(Iii)Alexander&Baldwin，LLC，Grace Pacific LLC，Alexander&Baldwin，LLC，Series R，Alexander&Baldwin，LLC，Series T，Alexander&Baldwin，LLC，Series M，Bank of America N.A.，First Hawaian Bank和其他贷款人之间于2017年9月15日签署的第二份修订和重新签署的信贷协议(附件10.1至Form 8-K，日期为2017年9月19日)。
(Iv)Alexander&Baldwin，Inc.、Alexander&Baldwin Investments，LLC、A&B II，LLC、Grace Pacific LLC、Bank of America N.A.、First Hawaian Bank、KeyBank National Association、Wells Fargo Bank、National Association和其他贷款人之间的第三次修订和重新签署的信贷协议，日期为2021年8月31日(附件10.1至表格8-K，日期为2021年8月31日)。
(V)Alexander&Baldwin，Inc.、Alexander&Baldwin Investments，LLC、A&B II、LLC、Grace Pacific LLC、Bank of America N.A.、First Hawaian Bank、KeyBank National Association、Wells Fargo Bank、National Association和其他贷款人之间于2023年4月28日修订和重新签署的第三次修订和重新签署的信贷协议的第一修正案(附件10.a(V)截至2023年3月31日的季度表格10-Q)。
(Vi)Alexander&Baldwin，Inc.于2017年11月8日签署的第二份修订和重新签署的信贷协议，日期为2017年9月15日，Alexander&Baldwin，LLC，Grace Pacific LLC，Alexander&Baldwin，LLC，Series R，Alexander&Baldwin，LLC，Series T，Alexander&Baldwin，LLC，Series M，Bank of America，N.A.，First Hawaian Bank，及其他贷款人于2017年9月15日签署的第二份修订和重新签署的信贷协议(见附件10.A.(Xi)，以形成截至2017年12月31日的年度10-K表)。

99

(Vii)Alexander&Baldwin，LLC，Grace Pacific LLC，Bank of America，N.A.和其他贷款人之间于2015年12月10日修订和重新签署的信贷协议(表10.a(Xvii)至截至2015年12月31日的年度10-K表)。
(Viii)Alexander&Baldwin，LLC(前身为Alexander&Baldwin，Inc.)、保诚投资管理公司和其他买方之间的票据购买和私人货架协议的修订和重新签署，日期为2012年6月4日(附件10.1至Form 8-K，日期为2012年6月4日)。
(Ix)亚历山大·鲍德温有限责任公司、亚历山大·鲍德温有限责任公司、保诚投资管理公司和其他买方之间修订和重新签署的票据购买和私人货架协议，日期为2013年9月27日(附件10.a(Xviii)，以形成截至2013年9月30日的季度10-Q表)。
(X)2015年12月10日Alexander&Baldwin，Inc.、Alexander&Baldwin，LLC、Prudential Investment Management，Inc.和Prudential Investment Management，Inc.的某些关联公司之间的第二次修订和重新修订的票据购买和私人货架协议(附件10.a(Xx)至截至2015年12月31日的年度Form 10-K)。
(Xi)2021年8月31日Alexander&Baldwin，Inc.、Alexander&Baldwin，LLC、Prudential Investment Management，Inc.和Prudential Investment Management，Inc.的某些关联公司之间的第二次修订和重新修订的票据购买和私人货架协议(2021年8月31日的附件10.2至Form 8-K)。

(Xii)Alexander&Baldwin，Inc.、Alexander&Baldwin，LLC、Prudential Investment Management，Inc.和Prudential Investment Management，Inc.某些附属公司之间的第二次修订和重新修订的票据购买和私人货架协议修正案，日期为2017年9月15日(附件10.2至Form 8-K，日期为2017年9月19日)
(Xiii)Alexander&Baldwin，Inc.(前身为Alexander&Baldwin REIT Holdings，Inc.)于2017年11月8日签署的第二份经修订并重新签署的票据购买和私人货架协议，日期为2015年12月10日，一方面是Alexander&Baldwin，LLC、Alexander&Baldwin，Inc.与其其他担保方与买方之间的协议(附件10.a(Xvii)，以形成截至2017年12月31日的年度的10-K表)。
(Xiv)亚历山大·鲍德温公司、Alexander&Baldwin，LLC、M系列、Prudential Investment Management，Inc.和保诚投资管理公司的某些附属公司于2018年1月8日签署的第二次修订和重新签署的票据购买和私人货架协议的第二修正案(附件10.a(Xviii)，以形成截至2017年12月31日的年度的10-K表格)。
(Xv)J系列高级债券(编号：J-1至1号由Alexander&Baldwin，LLC，Alexander&Baldwin，LLC，Series R，Alexander&Baldwin，LLC，Series T和Alexander&Baldwin，LLC，Series M提交给美国保诚保险公司，日期为2018年4月18日(附件10.a.(Xix)，截至2018年3月31日的季度表格10-Q)。
(Xvi)K系列高级债券(编号：K-1至编号由Alexander&Baldwin，LLC，Alexander&Baldwin，LLC，Series R，Alexander&Baldwin，LLC，Series T和Alexander&Baldwin，LLC，Series M，以美国保诚保险公司为受益人，日期为2018年4月18日(附件10.a.(Xx)，截至2018年3月31日的季度表格10-Q)。
（xvi）Alexander & Baldwin，LLC、Alexander & Baldwin，LLC、Alexander & Baldwin，LLC、R系列、Alexander & Baldwin，LLC、T系列和Alexander & Baldwin，LLC、M系列以美国保诚保险公司为受益人的L系列优先票据（编号L-1至L-8），日期：2018年4月18日（附件10.a. (xxi)截至2018年3月31日季度的10-Q表格）。
(Xviii) 注意Alexander & Baldwin，Inc.之间的购买和私人货架协议Alexander & Baldwin，LLC，AIG资产管理公司（美国），LLC以及AIG资产管理公司（美国）的某些附属公司，LLC，日期为2017年12月20日（截至2021年9月30日季度的10-Q表格的附件10.4）。
(Xix)Alexander&Baldwin，Inc.，Alexander&Baldwin，LLC，AIG Asset Management(U.S.)，LLC，以及AIG Asset Management(U.S.)，LLC的某些关联公司于2018年3月5日签订的票据购买和私人货架协议第一修正案(附件10.a(Xviii)至截至2021年12月31日的年度Form 10-K)。
100

(Xx)Alexander&Baldwin，Inc.，Alexander&Baldwin，LLC，AIG Asset Management(U.S.)，LLC，以及AIG Asset Management(U.S.)，LLC的某些附属公司之间的票据购买和私人货架协议第二修正案，日期为2021年8月31日(附件10.3至Form 8-K，日期为2021年8月31日)。

(XXI)PHSC Holdings，LLC，ABP珍珠高地有限责任公司，珍珠高地有限责任公司和西北相互人寿保险公司之间的贷款假设和贷款文件修正案，日期为2013年9月17日(附件10.a(XXII)，截至2013年9月30日的季度10-Q表)。
(Xxii)总部基地珍珠高地有限责任公司与西北互助人寿保险公司之间日期为2014年11月20日的期票(2014年12月1日附件10.1至Form 8-K)。
(Xiiii)总部基地珍珠高地有限责任公司与西北互助人寿保险公司于2014年11月20日签订的《抵押和担保协议》(附件10.2至表格8-K，日期为2014年12月1日)。
(Xiv)库奎拉村有限责任公司、美国银行、北卡罗来纳州和其他金融机构之间日期为2013年11月5日的定期贷款协议(附件10.a(Xxvi)亚历山大·鲍德温股份有限公司‘S截至2013年12月31日的年度表格10-K)。
(Xxv)Kukui‘ula Village LLC、Kukui’ula Development Company(Hawaii)、LLC、Bank of America，N.A.和其他金融机构之间的房地产定期贷款协议，日期为2013年11月5日(附件10.a(Xxv)给Alexander&Baldwin，Inc.‘Alexander&Baldwin，Inc.截至2013年12月31日的10-K表格)。
(Xxvi)ABL Manoa Marketplace LF LLC、A&B Manoa LLC、ABL Manoa Marketplace LH LLC和ABP Manoa Marketplace LH LLC给第一夏威夷银行的本票，日期为2016年8月1日(附件10.a(XXXIV)，截至2016年9月30日的季度表10-Q)。
(Xxvii)ABL Manoa Marketplace LF LLC、A&B Manoa LLC、ABL Manoa Marketplace LH LLC和ABP Manoa Marketplace LH LLC于2016年8月1日向第一夏威夷银行提交的抵押、担保协议和固定装置申请(附件10.A.(XxXV)，以形成截至2016年9月30日的季度的10-Q表)。
(Xxviii)Alexander&Baldwin Investments，LLC的有限责任公司协议，日期为2017年11月8日(附件10.1至Form 8-K，日期为2017年11月8日)。
(XXIX)Alexander&Baldwin，LLC，Grace Pacific LLC，借款人另一方，Wells Fargo Bank，National Association，Wells Fargo Securities，LLC和其他贷款人之间的定期贷款协议，日期为2018年2月26日(附件10.a.(XXXIII)，截至2018年3月31日的季度10-Q表)。
(Xxx)TRC Laulani Village，LLC以西北互助人寿保险公司为收款人的本票，日期为2014年4月10日(附件10.a.(XXXIV)，以截至2018年3月31日的季度表10-Q)。
(XXXI)TRC Laulani Village，LLC，ABP E1 LLC，ABP ER1 LLC和Northwest Mutual Life Insurance Company之间的贷款假设和贷款文件修正案，日期为2018年2月23日(附件10.A.(XXXV)，截至2018年3月31日的季度表10-Q)。
(Xxxii)Alexander&Baldwin，LLC，Series R，Alexander&Baldwin，LLC，Series T，and A&B Properties Hawaii，LLC，Series R，and Mahi Pono Holdings，LLC于2018年12月17日签署的买卖协议和托管说明(2018年12月20日，附件10.1至Form 8-K)。
*10.b.1.(I)亚历山大·鲍德温公司2012年激励性薪酬计划(2012年6月29日提交的附件99.1形成S-8)。
(Ii)Alexander&Baldwin，Inc.2012年激励薪酬计划修正案1，自2017年1月24日起生效(附件10.b.1.(Ii)截至2016年12月31日的年度表格10-K)。
(Iii)Alexander&Baldwin，Inc.修订并重新启动了假设的2012年激励薪酬计划(2017年11月8日提交的后生效修正案第1号附件99.1以形成S-8)。
(Iv)Alexander&Baldwin，Inc.于2017年11月8日假设的2012年激励薪酬计划，经进一步修订和重述，自2018年1月23日起生效(附件10.b.1(Iv)至截至2018年9月30日的季度10-Q表)。
101

(v) Alexander&Baldwin，Inc.修订和重新修订的2012年激励薪酬计划第1号修正案，自2021年4月26日起生效(附件10.b.1(V)，以形成截至2021年6月30日的季度的10-Q表)。

(Vi)购股权授出通知书表格(见2012年6月29日提交的S-8表格附件99.2)。
(Vii)《高管员工股票期权协议表》(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.4)。
()限时限售股授权书表格(附件10.b.1(Iv)截至二零一二年十二月三十一日止年度10-K表格)。
(Ix)限时限售股授权书表格(截至2019年12月31日止年度附表10.b.1(Viii)至表格10-K)。
(X)执行雇员以时间为基础的限制性股票单位协议的形式(附件10.b.1(V)形成截至2012年12月31日止年度的10-K表格)。
(Xi)非雇员董事限制性股份协议表格(见2012年6月29日提交的S-8表格附件99.8)。
(十二)非雇员董事限制性股票单位协议表(延期选举)(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.9)。
(十三)业绩限售股出让通知书表格(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.10)。
(十四)《高管员工业绩限制性股票单位协议表》(2012年6月29日备案的《S-8》附件99.12)。
(十五)替代期权通用股票期权协议表--高管(2007年计划)(2012年6月29日备案的S-8表附件99.13)。
(十六)替代期权通用股票期权协议格式(1998计划)(2012年6月29日提交的S-8格式附件99.15)。
(十七)替代期权通用股票期权协议格式(1998年非员工董事计划)(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.16)。
(Xviii)《替代奖励通用限制性股票单位奖励协议书--执行干事(2007年计划)》(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.17)。
(Xix)替代奖励的通用限制性股票单位奖励协议表-非雇员董事会成员(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.19)。
(Xx)替代奖励的通用限制性股票单位奖励协议书-非雇员董事会成员(延期选举)(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.20)。
(Xxi)以《限制性股票奖励协议书》取代2012年业绩奖励--高管(2012年6月29日备案的S-8表格见附件99.21)。
(Xxii)业绩份额单位奖励通知书表格(2013年1月28日附件10.2至表格8-K)。
(Xxiii)业绩份额单位奖励协议格式(2013年1月28日，附件10.1至8-K表)。
(Xxiv)业绩份额单位奖励通知书表格(附件10.b.1(Xix)至截至2014年12月31日止年度的表格10-K)。
(Xxv)业绩份额单位奖励通知书表格(附表10.b.1(Xxv)至截至2021年12月31日止年度的表格10-K)。
(Xxvi)业绩份额单位奖励协议表格(附件10.b.1(Xx)至截至2014年12月31日年度的表格10-K)。
102

(Xxvii)信函协议书的形式(2012年6月28日，附件10.1至8-K表)。
(Xxviii)书面协议格式(目前的参与者)(附件10.b.1(Xxviii)截至2022年3月31日的季度10-Q表)。
(Xxix)书面协议格式(意向参与者)(附件10.b.1(Xxix)至截至2022年3月31日的季度10-Q表)。

(XXXI)Alexander&Baldwin，Inc.高管离职计划，自2024年1月1日起修订和重述。

(XXXII)Alexander&Baldwin，Inc.一年业绩改进激励计划(2013年1月28日，附件10.3至Form 8-K)。
(XXXIII)Alexander&Baldwin，Inc.一年业绩改进激励计划修正案第1号，日期为2014年7月29日(附件10.b.1(Xxii)，以形成截至2014年9月30日的季度的10-Q表)。
Alexander&Baldwin，Inc.为期一年的业绩改进激励计划修正案2,2018年1月1日生效(附件10.b.1(Xxx)至截至2021年3月31日的季度10-Q表)。

(XXXV)Alexander&Baldwin，Inc.超额福利计划(附件10.4至表格8-K，日期为2012年6月28日)。
(XXXVI)Alexander&Baldwin，Inc.超额福利计划修正案第1号，自2013年3月1日起生效(附件10.b.1(XXIII)，以形成截至2013年3月31日的季度的10-Q)。
Alexander&Baldwin，Inc.超额福利计划第2号修正案，自2020年1月1日起生效(附件10.b.1(XXXII)至截至2019年12月31日的年度10-K表)。
(XXXVIII) Alexander&Baldwin，Inc.额外福利计划修正案3，自2020年4月1日起生效(附件10.b.1(XXXIV)，以形成截至2021年3月31日的季度10-Q表)。
(XXXIX)Alexander&Baldwin，Inc.超额福利计划，修订并重述，2023年11月1日生效

(Xl)Alexander&Baldwin，Inc.外部董事递延薪酬计划(附件10.b.1(Xxii)，以形成截至2012年6月30日的季度的10-Q)。
(XLI)Alexander&Baldwin，Inc.外部董事递延薪酬计划，2023年11月1日生效。
(XLII)Alexander&Baldwin，Inc.外部董事退休计划(附件10.b.1(XXIII)，以形成截至2012年6月30日的季度的10-Q)。
(XLIII)Alexander&Baldwin，Inc.超额福利计划第4号修正案，自2022年4月1日起生效(附件10.b.1(XXXVIII)，以形成截至2022年3月31日的季度的10-Q表)。
(XLIV)Alexander&Baldwin，Inc.外部董事退休计划修正案第1号，自2013年3月1日起生效(附件10.b.1(Xxvi)，以形成截至2013年3月31日的季度10-Q表)。
(XLV)2019年Alexander&Baldwin非限定供款计划收养协议(附件10.b.1(XXXVIII)至截至2019年12月31日的年度10-K表)。
(XLVI)2019年基本计划Alexander&Baldwin非限定贡献计划采用协议(附件10.b.1(XXXIX)至截至2019年12月31日的年度10-K表)。
(XLvii)2023年Alexander&Baldwin非限定缴费计划收养协议。
(XLIX)Alexander&Baldwin 2024修订和重新启动了延期补偿计划。
(XLX) Alexander&Baldwin，Inc.2021年高管简化激励计划，2021年2月22日生效(附件10.b.1(XL)以形成截至2021年3月31日的季度的10-Q表)。

103

(L)Alexander&Baldwin，Inc.2022年综合激励计划(2022年3月15日提交的委托书附录A)。

(Li)非雇员董事限制性股份协议表格(附表10.b.1(Xlvii)截至2022年3月31日止季度的10-Q表格)。

(Lii)限时限售股授权书表格(附表10.b.1(Xlviii)至截至2022年9月30日止季度的表格10-Q)。

(Liii)执行雇员以时间为基础的限制性股票单位协议表格(附件10.b.1(XLIX)至截至2022年9月30日的季度表格10-Q)。

(Liv)业绩限售股授权书表格(见表10.b.1(L)于截至2022年9月30日止季度10-Q表)。

(五)执行雇员业绩限制性股票单位协议表格(见表10.b.1(Li)于截至2022年9月30日止季度的表格10-Q)。

(Lvi)2023年2月1日授予Christopher J.Benjamin的基于时间的限制性股票单位的通知；Alexander&Baldwin，Inc.和Christopher J.Benjamin之间的基于时间的限制性股票奖励协议(附件10.1至Form 8-K，日期为2023年2月2日)。

(Lvii)Alexander&Baldwin，Inc.与Christopher J.Benjamin于2023年1月30日签订的咨询协议(附件10.2至Form 8-K，日期为2023年2月2日)。

(Lviii)Alexander&Baldwin，Inc.和Christopher J.Benjamin于2023年7月1日签署的咨询协议第一修正案(附件10.b.1(LIV)，以形成截至2023年9月30日的季度的10-Q表).
(LIX)Alexander&Baldwin，Inc.和Christopher J.Benjamin之间的信函协议，日期为2023年1月(附件10.3至Form 8-K，日期为2023年2月2日)。
(LX)Alexander&Baldwin，Inc.和Christopher J.Benjamin于2023年6月30日签署的补充发布协议(附件10.b.1(LIV)，以形成截至2023年6月30日的季度的10-Q表)。
(LXI)Alexander&Baldwin，Inc.和Jerrod M.Schreck于2023年10月30日签署的信函协议(附件10.b.1(LV)，以形成截至2023年9月30日的季度的10-Q表)。
(LxII)释放协议，日期为2023年12月28日，Alexander&Baldwin，Inc.和Jerrod M.Shreck之间的协议。
    *在第10.b.1项下列出的所有展品。是管理合同或补偿计划或安排。
截至2024年2月1日，Alexander&Baldwin，Inc.子公司总数为21.1%。
23.1德勤律师事务所同意日期为2024年2月29日。
23.2德勤律师事务所同意日期为2024年2月29日。
31.1根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条通过的首席执行官证书。
31.2根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302节通过的首席财务官证书。
32.根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条通过的《美国法典》第18编第1350条规定的首席执行官和首席财务官证书。
95.中国煤矿安全信息披露。
97.1 Alexander&Baldwin，Inc.修订和重申了关于退还某些赔偿的政策，于2023年10月24日通过，2023年10月2日生效。
99.1 Kukui‘ula Development Company(Hawaii)，LLC(未经审计)截至2023年和2022年12月31日及终了年度的财务报表
99.2 Kukui‘ula Development Company(Hawaii)，LLC截至2021年12月31日及截至本年度的财务报表
104


101.以下信息摘自Alexander&Baldwin公司以iXBRL(内联可扩展商业报告语言)格式编制的截至2023年12月31日的财政年度的Form 10-K年度报告：(I)合并资产负债表，(Ii)合并经营报表，(Iii)合并全面收益表(亏损)，(Iv)合并现金流量表，(V)合并权益表，(Vi)合并财务报表附注。
104.封面交互数据文件(格式为iXBRL，包含在附件101中)。
项目16.表格10-K摘要
没有。
105

签名
根据1934年《证券交易法》第13或15(D)节的要求，注册人已正式授权下列签署人代表其签署本报告。
ALEXANDER & BADWIN，Inc.
(注册人)
2024年2月29日
兰斯·K·帕克
总裁与首席执行官
根据1934年《证券交易法》的要求，本报告已由以下人员以登记人的身份在指定日期签署。
签名标题日期
/s/ Eric K.伊曼董事会主席2024年2月29日
埃里克·K伊曼
/s/兰斯·K。帕克首席执行官总裁2024年2月29日
兰斯·K·帕克和董事
/s/克莱顿·KY春常务副总裁，2024年2月29日
克莱顿·KY春首席财务官兼财务主管
/s/安东尼·J·托马西诺总裁副主计长2024年2月29日
安东尼·J·托马西诺
/s/ Shelee Kimura主任2024年2月29日
谢莉·木村
/s/戴安娜·M. Laing主任2024年2月29日
戴安娜·M·莱恩
/s/ John T.梁主任2024年2月29日
John T.梁
/s/托马斯A.小刘易斯主任2024年2月29日
Thomas A.小刘易斯
/s/道格拉斯·M. Pasquale独立于销售线索2024年2月29日
道格拉斯·M Pasquale主任

106